Regeringens proposition
1995/96:101

De ekonomiska villkoren för det sent byggda
bostadsbeståndet, m.m.

Prop.

1995/96:101

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 13 mars 1996

Ingela Thalén

Jörgen Andersson
(N äringsdepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen behandlas vissa frågor med anledning av Bostadspolitiska
utredningens delbetänkande 1990-talets bostadsmarknad - en första ut-
värdering (SOU 1995:98). Betänkandet tar upp bl.a. de ekonomiska vill-
koren för förvaltningen av det sent byggda bostadsbeståndet. Det inne-
håller också en första utvärdering av effekterna av 1993 års regler för
stöd till bostadsbyggandet.

I propositionen föreslås att fastighetsskatt inte skall tas ut för år 1997
såvitt gäller bostäder i hus med värdeår 1991. Det föreslås även att för
sådana nybyggnader av bostäder som påbörjas under år 1996 skall gälla
samma villkor i fråga om kreditgarantier som gäller för den nyproduktion
som påbörjades år 1995. En ordning för att binda kapitalkostnaderna
tidigt i byggprocessen redovisas

Det föreslås vidare att förutsättningarna för statligt räntestöd ändras i
vissa avseenden, nämligen dels i fråga om konsumentskyddet vid nybygg-
nad av småhus, dels i fråga om hyresgästinflytandet vid ombyggnad av
hyreshus Den senare ändringen föreslås gälla under en begränsad tid, i
avvaktan på kommande förslag om förändringar i hyreslagstiftningen.

Slutligen anmäls den svenska nationalrapporten till FN:s andra världs-
konferens om boende- och bebyggelsefrågor (Habitat II), som hålls i
Turkiet i juni 1996.

1 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 101

Innehållsförteckning

Prop 1995/96:101

1      Förslag till riksdagsbeslut......................... 3

2     Förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig

fastighetsskatt ................................. 4

3     Ärendet och dess beredning........................ 5

4     Det sent byggda bostadsbeståndet ................... 7

4.1   Bakgrund................................ 7

4.2   Statens fortsatta stöd till det sent byggda bostads-
beståndet ............................... 11

4 3   Fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991..... 12

5     Utvärdering av 1993 års regler för stödet till bostads-
byggandet ................................... 14

6     Den fortsatta tillämpningen av 1993 års stödregler ...... 17

6.1   Allmänna utgångspunkter ................... 17

6.2   Subventionsandelen i nyproduktionen av bostäder .    17

6.3   Kreditgarantins andel av garantiunderlaget ....... 19

6.4   Möjligheter att binda räntenivån från byggstart  .       20

7     Vissa villkor för statligt räntestöd .................. 22

7.1   Hyresgästinflytandet vid ombyggnad ........... 22

7.2   Konsumentskydd vid nybyggnad av småhus ...... 24

8    FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelse-
frågor (Habitat II) ............................. 27

Bilaga 1 Förteckning över myndigheter och organisationer som var
företrädda vid Näringsdepartementets hearing den 20 okto-
ber 1995 över Bostadspolitiska utredningens delbetänkande
1990-talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU:
1995:98)

Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över förslag
till regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad av statligt
subventionerade hyreshus

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 13 mars 1996

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen

1. antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052)
om statlig fastighetsskatt,

2 godkänner det som regeringen förordar om kreditgarantins andel
av garantiunderlaget (avsnitt 6.3),

3. godkänner vad regeringen anfört om att ändra förutsättningarna
för statligt räntestöd såvitt gäller dels hyresgästers inflytande vid
ombyggnad av hyreshus, dels konsumentskyddet vid nybyggnad
av småhus (avsnitt 7).

Prop. 1995/96:101

2   Förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) Prop 1995/96:101
om statlig fastighetsskatt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1984:1052) om statlig fastighets-
skatt att det i övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring
i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt skall införas en ny punkt 6
av följande lydelse

6. I stället för vad som följer av 3 § första stycket skall det vid 1998
års taxering inte tas ut fastighetsskatt för fastigheter bebyggda med bygg-
nader vilka innehåller bostäder och har värdeår 1991. Om fastighetsskatt
skall beräknas enligt olika grunder för skilda delar av fastigheten skall

3 § femte stycket tillämpas.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.

3 Ärendet och dess beredning

Bostadspolitiska utredningen (N 1995:01), som tillsattes i mars 1995, har
haft i uppdrag att i en första etapp av sitt arbete redovisa sina bedöm-
ningar av den långsiktiga fastighetsekonomiska utvecklingen inom det
sent byggda beståndet av bostäder vid fortsatt tillämpning av nu gällande
bidrags- och skatteregler. I uppgiften ingick också att bedöma konsekven-
serna för bostadsförsörjningen av de nya regler för statens stöd till
nyproduktion av bostäder som beslutades år 1992 (prop. 1991/92:150,
bet. 1991/92:BoU23, rskr. 1991/92:343). Uppdraget svarar i dessa delar
mot den utvärdering av det nya systemet som aviserades i samband med
riksdagens beslut Utredningen skulle vidare uppskatta hur utgifterna för
räntebidrag utvecklas med dessa regler samt bedöma omfattningen av de
åtaganden som staten kan behöva infria som en följd av förluster på lån
till de sent byggda bostäderna.

Utredningen har den 11 oktober 1995 överlämnat del betänkandet 1990-
talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU 1995:98). I del-
betänkandet går utredningen igenom de ekonomiska villkoren för det sent
byggda beståndet ur såväl de boendes som bostadsföretagens, kredit-
givarnas och statens perspektiv. Betänkandet innehåller även en första ut-
värdering av 1993 års regler för stöd till bostadsfinansieringen. Utred-
ningen föreslår i avvaktan på slutbetänkandet endast vissa begränsade jus-
teringar i gällande bidragsregler med sikte främst på den bostads-
produktion som påbörjas under år 1996. Härutöver föreslås viss fortsatt
frihet från fastighetsskatt som avser inkomståret 1997.

Utredningens förslag har den 20 oktober 1995 behandlats vid en
hearing med företrädare för berörda myndigheter och organisationer. En
förteckning över de myndigheter och organisationer som var företrädda
vid heanngen bifogas som bilaga 1 Minnesanteckningar från hearingen
har upprättats och finns tillgängliga i Näringsdepartementet tillsammans
med de skrivelser som gavs in i anslutning till hearingen (dnr N95/2078).

Utredningen har därefter i en skrivelse den 23 februari 1996 redovisat
att den i överläggningar med kreditinstituten nått fram till en ordning för
att på marknaden binda räntevillkoren tidigt i byggprocessen. Lösningen
har tillstyrkts av utredningens referensgrupp för bostadsfinansierings-
frågor, Svenska Bankföreningens hypoteksbolagskommitté och berörda
byggar- och byggherreorganisationer.

I propositionen tas också upp frågan om hyresgästernas inflytande över
ombyggnadsåtgärder som genomförs med statligt stöd Boverket har på
regeringens uppdrag redovisat förslag om att, i avvaktan på att frågan om
hyresgästinflytande regleras i hyreslagstiftningen, i förutsättningarna för
det statliga stödet för ombyggnad av bostäder återinföra ett skydd för
hyresgästerna mot sådana ombyggnadsåtgärder i hyreshus som inte är
motiverade av boendehänsyn. Inom Näringsdepartementet har upprättats
en promemoria i vilken vissa förenklingar föreslås i förhållande till vad
Boverket har föreslagit Promemorian har remissbehandlats tillsammans
med Boverkets förslag En förteckning över dem som har avgett yttrande
finns i bilaga 2. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig i
Näringsdepartementet (dnr N95/1910).

Prop. 1995/96:101

I propositionen behandlas vidare frågan om en viss anpassning av Prop. 1995/96:101
villkoren för det konsumentskydd i form av den s.k. småhusgarantin, som
är en förutsättning för statligt räntestöd vid nybyggnad av egnahem och
småhus som upplåts med bostadsrätt. Frågan aktualiseras av en skrivelse
av Boverket den 8 november 1994 och ett beslut av Konkurrensverket
den 6 oktober 1995.

Slutligen redovisas innehållet i den svenska nationalrapporten till FN:s
andra världskonferens om boende- och bebyggelsefrågor (Habitat II), som
hålls i Istanbul i Turkiet i juni 1996. Rapporten har tagits fram av en
särskild förberedelsegrupp, Boplats 96 (dir. 1993:96), med företrädare för
bl.a samtliga riksdagspartier. Rapporten har antagits av regeringen den
30 november 1995.

Lagrådet

Förslagen gäller bl.a. en ändring av bestämmelserna om fastighetsskatt,
ett ämne som faller inom Lagrådets granskningsområde. Förslaget i denna
del är dock enligt regeringens bedömning av sådan enkel beskaffenhet att
Lagrådets hörande skulle sakna betydelse.

4 Det sent byggda bostadsbeståndet

4.1 Bakgrund

Bostadsbeståndets utveckling sedan år 1985

Under 1 O-årsperioden 1985-1994 byggdes i genomsnitt 42 000 bostäder
om året. Antalet färdigställda lägenheter var högst år 1991 med 67 000
lägenheter och lägst år 1994 med knappt 22 000 lägenheter. Bostads-
byggandet under denna period svarade i medeltal mot 4,9 bostäder per
1 000 invånare och år. Folkökningen var samtidigt kraftig. I förhållande
till folkökningen motsvarade nytillskottet 0,89 bostäder för varje tillkom-
mande person. Det är lägre än under föregående 10-årsperiod.

Den regionala fördelningen av bostadsbyggandet under perioden var
mycket skev. I storstadsregionerna byggdes 0,56 bostäder för varje ny-
tillkommande invånare. I kommuner med mindre än 30 000 invånare var
motsvarande tal mer än sex gånger så högt, eller 3,49 bostäder per nytill-
kommande invånare

Andelen hyresbostäder i nyproduktionen ökade under perioden, medan
andelen egnahem minskade. Allt fler nyproducerade småhus uppläts med
hyres- eller bostadsrätt. Bland hyresbostäderna ökade särskilt de privat-
ägda mycket kraftigt. Antalet färdigställda privatägda hyreslägenheter i
storstadsområdena nästan fördubblades från år 1985 till år 1991. I kom-
muner med mindre än 30 000 invånare mer än 12-dubblade de privatägda
bostadsföretagen sitt byggande under samma tid I hela landet färdigställ-
des år 1991 cirka 16 000 privatägda hyreslägenheter, vilket kan jämföras
med cirka 5 000 år 1987.

Den fastighetsekonomiska utvecklingen

Boverket, Statens bostadskreditnämnd (BKN) och Sveriges Fastighets-
ägareförbund har på uppdrag av utredningen var för sig gjort kalkyler
över det beräknade kassamässiga utfallet av förvaltningen av hyres-
bostäder som färdigställts under åren 1985-1993. Kalkylerna avser
perioden 1995-2014 Kalkylerna är gjorda utifrån delvis olika antagan-
den, men visar alla en likartad utveckling. Fastigheterna beräknas ge ett
negativt betalningsnetto - dvs. de kalkylerade hyresintäkterna täcker inte
kalkylerade driftkostnader, räntor och skatter - under en följd av år under
det inledande skedet av förvaltningen

I årgångarna 1985-1987 förefaller påfrestningarna bli förhållandevis
måttliga. För fastigheter färdigställda år 1988 och senare är det kalkyle-
rade betalningsnettot däremot starkt negativt. Någon egentlig förbättring
inträder inte förrän efter lång tid. Vid en fortlöpande real ökning av
hyrorna förbättras utsikterna för att fastigheterna kommer att kunna bära
sina egna kostnader. Även vid ett sådant antagande är dock problemen
mycket allvarliga för hus från årgångarna 1990 och senare.

Utredningen understryker att normerade kalkyler av detta slag inte ger
några exakta svar, men att de visar åt vilket håll utvecklingen kan gå.
Förhållandena varierar starkt mellan olika bostadsförvaltare och olika

Prop 1995/96:101

regioner. Problemen är störst för små privata fastighetsägare och bostads- Prop 1995/96:101
rättsföreningar som investerat på orter med vikande befolkningsunderlag
och liten efterfrågan på bostäder. Även ett antal kommunala bostads-
företag som har haft en omfattande nyproduktion på sådana orter står
inför stora svårigheter

Bostadsföretag som också har ett stort bestånd av äldre bostäder har
möjligheter att omfördela kostnader mellan fastigheter av olika ålder. Det
gäller såväl privata som kommunala bostadsföretag. Många bostadshus
med höga produktionskostnader finns på orter med en bostadsmarknad
där efterfrågan beräknas öka och där hushållen är beredda att bära högre
bostadskostnader än på andra håll.

Utredningen framhåller att de bostadsföretag som hamnar i akuta
ekonomiska svårigheter oftast är företag med svag soliditet som med en
ringa del eget kapital köpt eller låtit bygga bostadshus på orter utanför de
expanderande områdena.

Även om många kommunala bostadsföretag har svårigheter med sina
sent byggda bostäder är endast ett mindre antal av dem - uppskattnings-
vis några tiotal företag - allvarligt hotade de närmaste åren. Dessa företag
svarar för cirka 5 % av de kommunala företagens samlade bostads-
bestånd För ett kommunalt företag är utvägen via en konkurs i praktiken
stängd. Det kommer därför an på kommunen i dess egenskap av ägare att
hantera företagets problem. I det stora flertalet kommunala bostadsföretag
kommer emellertid den ekonomiska belastning som följer av kostnaderna
för de sent byggda bostäderna i företagets bestånd att få bäras av hela
hyresgästkollektivet inom företaget.

De privata hyresbostadsföretag som råkat i betalningssvårigheter har
i förhållandevis stor utsträckning satts i konkurs eller förts över till nya
ägare. Kreditgivarna har i allmänhet varit obenägna att rekonstruera före-
tagen tillsammans med den ursprunglige ägaren och har, för att med-
verka, krävt att fa in en mer stabil ägare med högre soliditet. Under åren
1990-1994 försattes nära 2 400 privata fastighetsföretag i konkurs, med
kulmen år 1993. Antalet sjönk något under år 1994 Minskningen har
fortsatt under första halvåret 1995.

Av totalt 16 500 bostadsrättsföreningar med krediter i bostadsinstituten
hade fram till utgången av år 1994 omkring 1 % drabbats av konkurs
eller likvidation, varav mer än hälften under år 1994 Ytterligare inte fullt
1 % hade fram till samma tidpunkt rekonstruerats med hjälp av kredit-
givarna. Antalet rekonstruktioner har ökat kraftigt under år 1995. Sam-
tidigt har konkurser och likvidationer minskat påtagligt

Egnahemmens ekonomi är helt integrerad med ägarnas. Många olika
faktorer kan därför ligga bakom det enskilda hushållets betalningssvårig-
heter. I den mån de hänför sig till fastighetsskulder är de snarare relate-
rade till omständigheterna kring och tidpunkten för förvärvet än till husets
produktionsår. För högt skuldsatta hushåll har de sjunkande fastighets-
värdena lett till inlåsningseffekter, eftersom hushållen trots en försäljning
inte blir fria från sina skulder. Hushåll som inte kan betala - och inte
heller bo kvar - kan lösas från återstående krav först genom en skuld-
sanering enligt skuldsaneringslagens (1994:334) bestämmelser eller mot-                   8

svarande frivilliga överenskommelser. Erfarenheterna av lagens första år

är att endast 250 av 3 600 avslutade ansökningar lett till beslut om skuld- Prop. 1995/96:101
sanering. Antalet frivilliga överenskommelser om skuldsanermg är okänt.

Rekonstruktioner

En konkurs ger oftast ett sämre ekonomiskt utfall för de inblandade
partema än en rekonstruktion, där kreditgivarna medverkar genom ned-
sättning av upplupna räntor, ändrade ränte- och amorteringsvillkor eller
eftergift av delar av kapitalet I syfte att främja ett sådant rekonstruk-
tionsarbete har en rad ändringar gjorts i villkoren för det statliga stödet.

Vad gäller det äldre beståndet som finansierats med statliga bostadslån
infördes år 1994 regler som innebär att räntebidraget minskar eller bort-
faller om det hus som är belånat med sådana lån säljs exekutivt till ett
pris som medför förlust på bostadslånet, den s.k. kvittningsmodellen. Där-
med ökades institutens intresse för att söka rekonstruktionslösningar fram-
för exekutiv försäljning. För att underlätta rekonstruktioner i det bestånd
som finansierats med lån med statlig kreditgaranti har vidare villkoren för
utbetalning av ersättning från den statliga kreditgarantin ändrats, så att
skadeersättning kan utbetalas till instituten även för förluster som upp-
kommer vid rekonstruktioner utom konkurs.

För att förenkla förhandlingarna med låntagarna har bostadsinstituten
och de som förvaltar de statligt reglerade bostadslånen börjat byta risk-
krediter med varandra, så att endast en kreditgivare kvarstår som motpart
till låntagaren inför en rekonstruktion.

Erfarenheterna från rekonstruktionsarbetet är enligt utredningen i
huvudsak goda. Som tidigare nämnts har det i första hand kommit att
gälla bostadsrättsföreningar Fram till augusti 1995 hade cirka 500 före-
ningar rekonstruerats och arbete pågick då med ytterligare drygt 600
rekonstruktioner

Förluster för staten och kreditgivarna

Statliga bostadslån lämnades t o.m. år 1991 för en bestämd andel av den
av lånemyndigheten godkända produktionskostnaden. Säkerhet lämnades
i form av panträtt vars läge i förmånsrättshänseende bestämdes av ett
pantvärde, som också beräknades på grundval av produktionskostnaden.
Lånen finansierades tidigare över statsbudgeten och fr.o m. år 1985 av
Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB Från årsskiftet 1991/92
sker all lånefinansiering av bostadsbyggandet på den allmänna lånemark-
naden. Staten medverkar genom att erbjuda en statlig kreditgaranti för en
del av de lån som behövs för att finansiera huset. Garantigivningen sköts
av Statens bostadskreditnämnd, som inrättades år 1992.

Kreditgarantin lämnades inledningsvis för ett mot det tidigare statliga
bostadslånet svarande lån hos kreditinstitutet. Det nya bostadsfmansie-
nngssystem som infördes vid ingången av år 1993 ger jämfört med tidi-
gare regler väsentligt andra förutsättningar för statens risktagande Statlig
kreditgaranti lämnas numera högst för en andel av ett schablonberäknat                  9

garantiunderlag - inte som tidigare för en andel av produktionskostnaden.

1* Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 101

Säkerheten för det garanterade lånet skall i förmånsrättshänseende sluta Prop 1995/96:101
direkt an till säkerheten för de lån som en kreditgivare funnit möjliga att
lämna utan annan säkerhet än pant i fastigheten

Högrisklånen inom den stock av bostadslån som finansierats över stats-
budgeten eller som SBAB lämnat efter beslut av statliga lånemyndigheter
har den 1 juli 1995 förts över till ett fristående statligt bolag, Venantius
AB (prop 1994/95:219, bet 1994/95:BoU20, rskr 1994/95:427) Densk-
krediter som har förts över på Venantius AB uppgår till sammanlagt 21
miljarder kronor.

De av SBAB finansierade myndighetsbeslutade lånen omfattade drygt

80 miljarder kronor. Kreditförlusterna på dessa lån uppgick under åren
1993-1994 till cirka 3,2 miljarder kronor. Med utgångspunkt häri upp-
skattar utredningen förlusterna inom den lånestock som förts över på
Venantius AB till mellan 5 och 7 miljarder kronor under de kommande
tre åren. Riskerna för förluster på de myndighetsbeslutade lån som SBAB
har kvar betraktas som mycket små

BKN hade vid utgången av juni 1995 utestående garantier för totalt

23,3 miljarder kronor. Cirka 1,1 miljarder kronor av denna garantivolym
hade vid slutet av augusti aktualiserats som skadeärenden. Nära tre fjärde-
delar av beloppet avser enskilt ägda hyreshus. Nämnden bedömer att för-
lusterna kan komma att uppgå till ytterligare 5 miljarder kronor under de
närmaste åren. Härav beräknas 3,4 miljarder kronor komma att avse
bostadsrättsföreningar och 1,5 miljarder kronor enskilt ägda hyreshus
Förlusterna för egnahem väntas bli mycket begränsade Förlusterna väntas
i fråga om alla kategorier av hus nästan uteslutande gälla den del av
lånestocken som består av myndighetsbeslutade lån enligt tidigare gällan-
de bestämmelser.

Statens samlade förluster för lån och kreditgarantier till de delar av det
sent byggda beståndet som finansierats enligt tidigare gällande regler kan
således, enligt det material som utredningen redovisar, komma att uppgå
till mellan 11 och 13 miljarder kronor

Bostadsinstitutens sammantagna förlustrisker i fråga om lån till bostäder
bedöms vara väsentligt lägre än statens och kulminera under år 1995. Hur
stor andel av institutens förluster som kan komma att avse det sent bygg-
da beståndet av bostäder har dock inte kunnat uppskattas

Även kommunerna kan komma att fa bära förluster för lån till hus som
byggts med statligt stöd. Förutom sitt ägaransvar i de kommunala
bostadsföretagen har kommunerna borgensåtaganden för lån som dessa
och andra har tagit upp Kommunal borgen finns för cirka 25 miljarder
kronor av de lån som förvaltas av SBAB och Venantius AB Kommuner-
na har vidare förlustansvar intill 40 % av statens förluster på myndighets-
prövade lån till egnahem och småhus i bostadsrättsform. Ett motsvarande
förlustansvar gäller också för kreditgarantier för sådana hus enligt 1992
års garantiregler Av åtagandena avser 5 miljarder kronor lån hos SBAB
och Venantius AB och 1 miljard kronor lån med statlig kreditgaranti

10

4.2 Statens fortsatta stöd till det sent byggda bostads-
beståndet

Prop. 1995/96:101

Regeringens bedömning: De statliga åtgärder som riktar sig till det
sent byggda beståndet av bostäder bör syfta till att skapa långsiktigt
stabila ekonomiska villkor för detta bostadsbestånd till så låg kost-
nad som möjligt för boende, fastighetsägare och kreditgivare samt
för staten och kommunerna.

De betalningsproblem som möter i förvaltningen av enskilda
fastigheter kan inte till rimliga kostnader lösas med generella
statliga åtgärder. Svårigheter som kan leda till konkurs bör som hit-
tills så långt möjligt hanteras inom ramen för en ekonomisk rekon-
struktion som utarbetas efter det enskilda fallets förutsättningar och
i vilken ägare, kreditgivare och borgensmän medverkar. Staten bör
i samma egenskaper och som kreditgarantigivare delta aktivt i arbe-
tet med att genomföra sådana rekonstruktioner.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens

Hearingen: Utredningens bedömning mötte inga invändningar

Skälen för regeringens bedömning: Många bostadsföretag som byggt
bostadshus främst under åren 1988-1993 har betydande ekonomiska
svårigheter De utvärderingar som redovisats av utredningen visar dock
att dessa bostadsföretag svarar för en mindre del av alla de bostäder som
producerats under denna tid.

Svårigheterna hänger samman med den starka expansionen av bostads-
byggandet under dessa år Ökningen var starkast på orter utanför tillväxt-
regionerna och skedde i första hand genom privata fastighetsägare och
bostadsrättsföreningar vid sidan av riksorganisationerna. Höga produk-
tionskostnader, en vikande efterfrågan, sjunkande inflation och ett fortsatt
högt ränteläge har i många fall ställt dessa fastighetsägare och föreningar
inför akuta betalningssvårigheter och långsiktiga lönsamhetsproblem.

Förhållandena varierar starkt mellan olika bostadsförvaltare och olika
regioner Generella statliga insatser som är tillräckligt omfattande för att
rädda även de mest utsatta företagen skulle bli mycket kostsamma och
innebära en ineffektiv användning av resurserna. De skulle medföra
omotiverade lönsamhetsökningar för de många fastighetsägare som verkar
på orter med god efterfrågan och som - inom ramen för de varierade
finansieringsalternativ som numera står öppna - kunnat ordna finansie-
ringen på sådant sätt att betalningssvårigheter inte uppstår. Detsamma
skulle gälla i fråga om de bostäder som omsatts i sen tid eller där en
rekonstruktion och lånesanering har genomförts och staten redan gjort
insatser genom att ta sin del av kreditförlusterna

Insatser för de bostäder som berörs av allvarliga ekonomiska problem
bör därför huvudsakligen vara selektiva Regeringen delar utredningens
åsikt att den bästa lösningen för bostadsföretag som har eller snart väntas

fa betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en Prop 1995/96:101
ekonomisk rekonstruktion.

Erfarenheterna av det rekonstruktionsarbete som nu kommit igång är
mycket positiva En väsentlig förutsättning för att det arbetet skall kunna
drivas vidare med framgång är att klara besked lämnas om villkoren för
det fortsatta statliga stödet för dessa bostäder Några nya generella eller
för det enskilda fallet avvägda stödåtgärder bör inte aktualiseras. Inte
heller bör särskilda åtgärder övervägas inom ramen för den löpande
beskattningen, utöver den klart avgränsade justering i fråga om fastighets-
skatten för år 1997 som tas upp i avsnitt 4.3.

Den grundläggande förutsättningen för att de nuvarande svårigheterna
i förvaltningen av de sent byggda bostäderna skall kunna övervinnas är
att den allmänna återhämtningen i den svenska ekonomin drivs vidare så
att sysselsättningen ökar, hushållens framtidstro återställs och ränteläget
varaktigt sänks Den förda ekonomiska politiken börjar nu ge resultat
Förbättringar kan noteras i alla dessa avseenden. Utsikterna för en eko-
nomisk återhämtning inom större delen av det sent byggda bostads-
beståndet stärks fortlöpande

4.3 Fastighetsskatt för bostäder med värdeår 1991

Regeringens förslag: Fastighetsskatt tas för år 1997 inte ut för
bostäder i hus med värdeår 1991.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.

Hearingen: Utredningens förslag mötte inga invändningar

Skälen för regeringens förslag: Enligt lagen (1984:1052) om statlig
fastighetsskatt är bostäder befriade från fastighetsskatt för de fem kalen-
derår som följer efter färdigställandeåret I lagen anges sålunda att om
byggnaden har ett beräknat värdeår som utgör året före det fastighets-
taxeringsår som föregår inkomsttaxeringsåret utgår ingen fastighetsskatt
på bostadsdelen för det fastighetstaxeringsåret och de fyra följande
kalenderåren För de därpå följande fem kalenderåren uttas halv fastig-
hetsskatt. Dessa regler gäller byggnader med värdeår 1991 eller senare

I fråga om byggnader med värdeår 1990 eller tidigare gäller särskilda
övergångsbestämmelser. Dessa är olika för hyreshusenheter - varmed av-
ses hus med fler än två bostäder oavsett upplåtelseform - och småhus-
enheter, dvs. en- och tvåbostadshus oavsett upplåtelseform.

Enligt punkt 5 i övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om
ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt är bostäder i hyres-
husenheter med värdeår 1990 helt befriade från fastighetsskatt t.o.m. 1998
års taxering Vid 1999 och 2000 års taxeringar betalas halv fastighets-
skatt, varefter hel fastighetsskatt utgår fr o m 2001 års taxering

För bostäder i småhusenheter med värdeår 1990 eller tidigare betalas,
enligt punkt 4 i samma bestämmelser, vid 1992-1996 års taxeringar halv
fastighetsskatt Vid taxeringarna fr. o m. år 1997 utgår full fastighetsskatt.

12

En följd av reglernas konstruktion är att vid 1998 års taxering tas för Prop 1995/96:101
första gången halv fastighetsskatt ut för hyreshusenheter som innehåller
bostäder och som har värdeår 1991, samtidigt som hyreshusenheter med
värdeår 1989 och 1990 ännu är helt skattebefnade.

De utvärderingar som utredningen har redovisat visar att de ekonomiska
svårigheterna inom det sent byggda beståndet är större för varje tillkom-
mande årgång Mot den bakgrunden är det inte rimligt att belasta bostäder
i 1991 års hyreshusenheter med fastighetsskatt tidigare än bostäder i de
två föregående årgångarna. Fastighetsskatt bör därför inte tas ut för dessa
bostäder för år 1997 Därmed minskas också kortsiktigt påfrestningarna
i förvaltningen av bostäder av 1991 års årgång, vilket ger ytterligare råd-
rum för att genomföra nödvändiga rekonstruktioner.

Fastighetsskattereglema är i fråga om årgångarna 1991 och senare lika
för hyreshusenheter och småhusenheter. Förslaget att fastighetsskatt för
år 1997 inte skall tas ut för bostäder med värdeår 1991 bör i konsekvens
härmed gälla även i fråga om bostäder i småhusenheter.

Förslaget innebär att utgifterna minskar med i medeltal 50 kronor per
kvadratmeter och år För en bostad om 3 rum och kök motsvarar det
cirka 300 kronor per månad. Skattebortfallet kan beräknas till sammanlagt
280 miljoner kronor, varav 180 miljoner kronor avser hyreshusenheter.
Åtgärden, som påverkar skatteutfallet för inkomståret 1997, finansieras
mom den ram som efter förslag i den ekonomisk-politiska propositionen
hösten 1994 (prop. 1994/95:25) avsattes för framtida åtgärder i syfte att
reducera företagsskatten

Bestämmelsen om fortsatt skattefrihet för år 1997 för bostäder i hus
med värdeår 1991 bör tas in i en ny punkt 6 av övergångsbestämmelserna
till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastig-
hetsskatt

13

5 Utvärdering av 1993 års regler för stödet till
bostadsbyggandet

Reglernas syfte

Nu gällande regler för statens stöd för bostadsinvestenngar beslutades av
riksdagen under våren 1992 (prop 1991/92:150, bet 1991/92:BoU23,
rskr. 1991/92:343) De bygger i allt väsentligt på förslag i betänkandet
Avreglerad bostadsmarknad (SOU 1992:24). Reglerna trädde i kraft den
1 januari 1993 och gäller i princip projekt som påbörjas under år 1993
eller senare.

Huvudsyftet bakom 1993 års regler var att successivt minska de statliga
subventionerna till bostadsbyggandet. I grunden är reglerna därför ut-
formade som en awecklingsplan för räntebidragen. Ett andra syfte var att
fastighetsägare och boende skulle bli mer räntekänsliga Effekten av
ränteändringar under bidragstiden skulle därför fördelas mellan staten och
bi dragsm ottagama, med stadigt minskande andel för staten. Ett tredje
syfte var att avreglera och förenkla regelverken kring det statliga stödet
till bostadsbyggandet. Bostadsbyggandet skulle härigenom påverkas
mindre av villkoren för statliga bidrag och i stället bli efterfrågestyrt och
mer varierat. Ett fjärde syfte var att skapa en press på produktionskost-
naderna, främst genom att införa starkt schabloniserade regler för beräk-
ning av bidragsunderlaget

Förändringar i nyproduktionens inriktning

1 avsnitt 4.1 har redovisats att antalet färdigställda lägenheter minskat
kraftigt varje år sedan år 1991. Antalet påbörjade lägenheter har minskat
ännu kraftigare. I fråga om de lägenheter som fatt beslut om statligt stöd
efter det att de nya reglerna trädde i kraft år 1993 har byggherrarna till
en mycket betydande del kunnat välja att stå kvar vid tidigare stödregler

Beslutsår

Antal lägenheter
totalt antal

därav enligt 1993 års

antal

andel

1991

62 100

1992

37 000

1993

26 000

2 300

9%

1994

11 500

9 100

79 %

1995 (halvår)

6 000

4 800

80 %

Utredningen redovisar att av de sammanlagt 16 200 lägenheter för vilka
stöd fram till halvårsskiftet 1995 lämnats enligt 1993 års regler ligger två
tredjedelar i fl erbostadshus. Generellt har andelen smålägenheter ökat
kraftigt i det som byggs. Ökningen är särskilt markant i fråga om de
lägenheter som byggs med 1993 års regler. Av den nyproduktion i fler-
bostadshus som fick beslut om stöd år 1994 enligt dessa regler bestod
72 % av smålägenheter utan fullständiga kök För dem som samma år

Prop 1995/96:101

14

fick beslut enligt äldre regler var andelen 43 % Endast 10 % av de
lägenheter i fl erbostadshus som fick beslut om stöd enligt de nya reglerna
var större än 2 rum och kök. För dem med stöd enligt äldre regler var
andelen högre än 30 %.

Det finns flera samverkande orsaker till den höga andelen special-
bostäder i de ärenden som beslutades år 1994. Helt klart är dock att
bidragsschablonema i 1993 års system gynnar små lägenheter med ofull-
ständig utrustning, eftersom bidragets storlek inte påverkas av de faktiska
byggkostnaderna eller av den valda standarden

Utredningen framhåller att den samlade produktionen av konventionella
lägenheter i flerbostadshus år 1994 var så låg i båda systemen att jäm-
förelser mellan lägenheter producerade enligt de olika regelsystemen blir
osäkra. Det är därför knappast möjligt att av det materialet dra slutsatser
om hur de ändrade reglerna inverkar på bostädernas utformning. Sådana
studier pågår nu på grundval också av 1995 års produktion.

Prop. 1995/96:101

Förändringar i ombyggnadsverksamheten

Statligt stöd enligt de regler som gällde fram till och med år 1992
lämnades för flertalet ombyggnadsåtgärder samt i stor utsträckning också
för reparations- och underhållsarbeten som samordnades med ombyggna-
den 1993 års regler är mer restriktiva Stödet till ombyggnader av små-
hus slopades helt. I fråga om flerbostadshus begränsades ombyggnads-
stödet till att avse nyinvesteringar som väsentligt förbättrar sådana grund-
läggande funktioner som krävs för att huset skall fungera tillfredsställande
för bostadsändamål. Därutöver lämnas stöd bara för åtgärder som syftar
till att vidmakthålla eller förbättra husets grundläggning eller dess huvud-
sakliga försörjningssystem för el, uppvärmning, vatten och avlopp, venti-
lation och kommunikationer

Antalet ombyggnader som genomförs med stöd av räntebidrag har
minskat successivt under perioden 1993-1995 samtidigt med att andelen
som följer 1993 års regler har ökat. Parallellt härmed har räntebidrags-
underlaget i de enskilda ärendena minskat. Även i fråga om ombyggnader
gäller att underlaget ännu är för litet för att man skall kunna dra säkra
slutsatser om det nya regelsystemets effekter

Produktionskostnader och produktivitet

Boverkets statistik över produktionskostnadernas utveckling visar en svagt
fallande kostnad per kvadratmeter, uttryckt i fasta priser, för bostäder med
beslut år 1994 i förhållande till bostäder med beslut år 1992. Kostnads-
bilden påverkas emellertid av sådana faktorer som var i landet byggandet
sker, i vilken omfattning det handlar om nyexploatering eller förtätning,
bostädernas storlek och standard etc. Med vissa undantag har de konven-
tionella bostäder som byggts med 1993 års regler lägre produktionskost-
nader per kvadratmeter, trots att de är mindre än de bostäder som byggts
med det äldre regelsystemet. Enligt Boverket ligger kostnaderna omkring
15 % lägre för bostäderna i det nya regelsystemet. Utredningen ser detta

som indikationer på en stark kostnadspress genom de nya reglerna, men
inte som definitiva belägg för det. Därtill är materialet ännu allt för litet

Byggnadsprisindex, som mäter till sitt innehåll oförändrade produkter,
har i princip legat stilla sedan år 1991 och t o m. gått ned något främst
vad gäller de gruppbyggda småhusen

Produktiviteten inom bostadsbyggandet har enligt utredningen ökat
sedan år 1990 och hade år 1994 i stort sett nått 1985 års nivåer. Det
innebär en förbättring med cirka 15 % för flerbostadshus och cirka 29 %
för gruppbyggda småhus. Jämförelser mellan byggandet inom de båda
regelsystemen går inte att göra med utgångspunkt i tillgänglig statistik

Utvecklingen av såväl byggnadspriser som produktivitet är historiskt
sett starkt konjunkturrelaterad. Den starka kopplingen till byggkonjunk-
turen kan enligt utredningen i sig vara fullt tillräcklig för att förklara
förbättringarna under perioden 1991-1994.

Prop. 1995/96 101

Utredningens slutsatser av utvärderingen

Utredningen konstaterar att 1993 års regelsystem inte konstruerades för
den allmänna ekonomiska situation som har kommit att gälla under tiden
sedan det infördes. Den förändrade samhällsekonomiska ramen gör det
svårt att fastställa vilka förhållanden på bostadsmarknaden som beror på
egenskaper hos regelsystemet. Den gradvis genomförda avvecklingen av
räntebidragen, den delade ränterisken och pressen på produktionskost-
naderna kan antagligen förklara en del av den kraftiga nedgången av ny-
och ombyggnadsaktiviteten. Systemets konstruktion kan också ha med-
verkat till de redovisade tendenserna till sänkta produktionskostnader,
ökad produktivitet och minskade lägenhetsstorlekar. Samtidigt kan man
inte bortse från att de allmänna förhållanden som rått i den svenska
ekonomin under de senaste åren i sig är ägnade att framkalla såväl en
minskad byggaktivitet som kostnadsminskningar genom bl.a. ökad pro-
duktivitet och byggandet av mindre och billigare lägenheter.

Utredningen konstaterar sammanfattningsvis av den nu refererade utvär-
deringen att det ännu inte finns säkert underlag för att dra några långt-
gående slutsatser om funktionen och effekterna av 1993 års regelsystem.
Det gäller enligt utredningen även den centrala frågan om den fastlagda
awecklingsplanen för räntebidragen är rimligt avvägd i förhållande till
situationen på bostadsmarknaden, statsfinansernas utveckling och bredare
samhällsekonomiska överväganden

16

6 Den fortsatta tillämpningen av 1993 års
stödregler

6.1 Allmänna utgångspunkter

Aktiviteten på byggmarknaden är låg och nyproducerade bostäder
betingar höga kostnader i förhållande till hushållens betalningsförmåga.
En konsekvens av den ekonomiska politik som lagts fast av statsmakterna
är samtidigt att statens del av kostnaderna för boendet fortsatt måste
minskas. Situationen understryker vikten av att de resurser som staten kan
avdela till att stödja boendet används träffsäkert och enligt stabila villkor.

Detta är utgångspunkten för den bostadspolitiska utredningens arbete.
Utredningen skall enligt sina direktiv föreslå hur stödet till den fortsatta
produktionen av bostäder bör utformas. Förslagen skall avvägas mot bak-
grund av det samhällsekonomiska utrymme som kan avdelas för stöd till
boendet och de bostadsbyggnadsbehov som kan förutses. Större konkur-
rens och variation i utbudet av bostadskrediter skall främjas. Stabila stöd-
system med neutrala, enkla och tydliga regler skall eftersträvas. Behovet
av subventioner skall hållas nere. Fördelningen mellan generellt, riktat
och behovsprövat stöd skall övervägas.

6.2 Subventionsandelen i nyproduktionen av bostäder

Regeringens bedömning: Gällande regler i fråga om räntebidrag
bör nu inte ändras.

Utredningens förslag: Utredningen har tagit fasta på långsiktigheten
i utredningsuppdraget. Utredningen - som avser att under hösten 1996
återkomma med förslag till regler för bostadsfinansieringen som är
långsiktigt hållbara och kan fa en bred uppslutning - har därför avstått
från att nu föreslå några genomgripande förändringar av statens stöd till
bostadsbyggandet. Nya kortsiktiga åtgärder skulle enligt utredningen
försvåra en långsiktig lösning. Bostadsmarknaden skulle ytterligare
kompliceras och tilltron till möjligheterna att uppnå stabila lösningar
skulle minska

Enligt utredningen bör endast några mindre justeringar av 1993 års
regler göras nu. Utredningen föreslår sålunda att ny- och ombyggnads-
projekt som påbörjas år 1996 skall få räntebidrag för samma andel av
räntekostnaden som de bostäder som påbörjades under år 1995.

Hearingen: Utredningens utgångspunkter och förslag tillstyrktes av
huvuddelen av de närvarande. Boverket ifrågasatte kostnadseffektiviteten
i den del som gäller ändrad räntebidragsandel för 1996 års produktion.
Sveriges Fastighetsägareförbunds företrädare förordade att gällande av-
vecklingsplan följs i fråga om stödet till 1996 års produktion.

Bakgrunden till regeringens bedömning: Enligt de subventionsregler
som infördes den 1 januari 1993 (1993 års regelsystem) lämnas ränte-

Prop. 1995/96:101

17

bidrag för en bestämd andel av den schablonberäknade räntekostnaden för Prop 1995/96:101
ny- och ombyggnader av bostäder.

Räntebidragsandelen under första året av bidragstiden sänks för varje
ny produktionsårgång. Sänkningen skall göras med 5 procentenheter i
fråga om räntebidrag till bostäder i hyres- och bostadsrättshus och med
7,1 procentenheter i fråga om räntebidrag till egnahem

Varje följande år av bidragstiden minskas räntebidragsandelen med 4
procentenheter för hyres- och bostadsrättshus och med 5,7 procentenheter
för egnahem. I fråga om hyres- och bostadsrättshus skall nedräkningen
avbrytas när räntebidragsandelen gått ned till 30 %, vilket svarar mot
värdet av ränteavdrag för egnahem

Enligt riksdagens beslut (prop 1994/95:100 bil 13, bet 1994/95:
BoU13, rskr. 1994/95:311) skall räntebidrag till nybyggnadsprojekt som
påbörjades under år 1995 första året av bidragstiden lämnas med 52 %
av den schablonberäknade räntekostnaden vid nybyggnad av bostäder i
hyres- och bostadsrättshus, med 31,4 % vid nybyggnad av egnahem och
med 47 % vid ombyggnad. Till projekt som påbörjas under år 1996 kom-
mer till följd av samma beslut räntebidrag under första året av bidrags-
tiden att lämnas med 47 % av räntekostnaden vid nybyggnad av bostäder
i hyres- och bostadsrättshus, med 24,3 % vid nybyggnad av egnahem och
med 42 % vid ombyggnad

I syfte att främja tidigareläggning av nyproduktion av bostäder lämnas
härutöver ett investeringsbidrag som svarar mot 10 % av räntebidrags-
underlaget för arbeten som utförs under tiden den 20 april 1995 - den 31
december 1996 (prop. 1994/95:218, bet. 1994/95:BoU21, rskr 1994/95:
396) Investeringsbidraget är rambegränsat till för närvarande 1,5 miljar-
der kronor (prop. 1995/96:67, bet. 1995/96:BoU2, rskr 1995/96:31)

Skälen for regeringens bedömning: Den ekonomiska politik som förts
sedan regeringsskiftet har riktats in på att hejda skulduppbyggnaden och
eliminera underskottet i de offentliga finanserna. En sådan politik är
nödvändig för att öka förtroendet för den svenska ekonomin, fa ned
räntorna och fa igång tillväxten Statsfinanserna är nu under kontroll
Statsskulden som andel av BNP beräknas nu ha stabiliserats och börja
minska redan under innevarande år, vilket är väsentligt tidigare än vad
man tidigare kunnat räkna med

De positiva effekterna av den förda ekonomiska politiken blir allt mer
påtagliga. Tillväxten och sysselsättningen har ökat. De långa obligations-
räntorna har sedan vändningen i maj 1995 fallit med mer än två procent-
enheter Inflationen är fortsatt låg. Förutsättningarna för att ränteläget
skall stabiliseras på en lägre nivå är därför goda.

Den tydliga förbättringen av ränteläget och de investeringsstimulanser
som har satts in genom riksdagens beslut i juni 1995 har tillsammans lett
till att planeringen för nya bostadsinvesteringar åter har tagit fart Beslut
om investeringsbidrag har fram till februari månad meddelats för omkring
22 000 nya bostäder Ansökningar om sådant stöd har lämnats in för
ytterligare cirka 28 000 bostäder. För varje procentenhet med vilken
räntan på bostadslånen sänks minskar de årliga ränteutgifterna i ny-
produktionen med cirka 100 kronor per kvadratmeter. Nettoräntekost-                  18

naden efter subventioner under det första året av bidragstiden minskar

med ungefär hälften av detta belopp. Redan på kort sikt är därmed kost- Prop. 1995/96:101
nadsminskmngen till följd av den räntenedgång som inträtt sedan utred-
ningen utformade sitt förslag större än den avlastning som förutsattes
följa av att subventionsandelen hålls oförändrad mellan åren 1995 och

1996

Sedan förslaget lades fram har utredningen själv lämnat ytterligare ett
väsentligt bidrag till den fortsatta stabiliseringen av bostadsbyggandet. I
samarbete med bl.a. kreditinstituten har utredningen kunnat anvisa en väg
att - på det sätt som redovisas under avsnitt 6.4 - redan tidigt i bygg-
processen skapa klarhet om de räntekostnader som kommer att belasta
projektet under åren närmast efter färdigställandet. Därigenom undanröjs
en av de främsta osäkerhetsfaktorer som har hållit tillbaka byggandet av
bostäder med stöd enligt 1993 års stödregler.

Mot den redovisade bakgrunden finner regeringen att ändringar inte nu
bör göras i fråga om räntebidragsvillkoren för den bostadsproduktion som
sker under tiden fram till det att utredningens slutliga förslag har prövats.
I det sammanhanget blir det naturligt att särskilt överväga hur de bostäder
som byggts med beslut om stöd enligt 1993 års regler fortsättningsvis
skall stödjas. Om en fortsatt tillämpning av 1993 års regler skulle leda till
att villkoren för dessa bostäder blir oförmånligare än vad som kommer
att gälla för den efterföljande produktionen, bör särskilda övergångs-
lösningar övervägas.

6.3 Kreditgarantins andel av garantiunderlaget

Regeringens förslag: Kreditgaranti får i fråga om bostadsbygg-
nadsprojekt som påbörjas under år 1996 lämnas med ett belopp
som motsvarar högst 40 % av garantiunderlaget.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens

Hearingen: Utredningens förslag tillstyrktes.

Skälen för regeringens forslag: Statlig kreditgaranti för lån till ny-
eller ombyggnad av bostäder far enligt 1993 års regelsystem från början
lämnas högst intill ett belopp som motsvarar 30 % av garantiunderlaget.
Riksdagen har därefter beslutat att kreditgaranti för projekt som påbörjas
under åren 1993-1995 far från början avse högst 40 % av garantiunder-
laget (prop 1992/93:76, bet. 1992/93:BoU6, rskr. 1992/93:115).

Regeringen anser det olämpligt att i nuvarande läge försvåra kredit-
försörjningen till bostadsproduktionen. Den tillfälliga utvidgningen av
kreditgarantins omfattning till att från början avse högst 40 % av garanti-
underlaget bör därför gälla även i fråga om den bostadsproduktion som
påbörjas under år 1996.

Kostnaden för den fortsatt utvidgade kreditgarantin beräknas i sin hel-
het komma att täckas av de garantiavgifter som betalas in.

19

6.4 Möjligheter att binda räntenivån från byggstart

Regeringens bedömning: Bostadspolitiska utredningen har med
kreditinstituten konstruerat en finansieringsmodell som medger att
byggherren säkrar sina räntekostnader innan en bostadsinvestering
påbörjas. Därmed ges ett väsentligt bidrag till stabiliseringen av det
framtida bostadsbyggandet Modellen bygger helt på existerande
instrument på kreditmarknaden. Merkostnader för staten uppkom-
mer inte. Nuvarande subventionsregler behöver heller inte ändras.

Skälen för regeringens bedömning: En från flera håll - inte minst på
byggherresidan - ofta framhållen förklaring till det låga bostadsbyggandet
har varit osäkerheten om kapitalkostnadsförutsättningama för projekten
Denna osäkerhet har tilltagit som en följd av att räntestödet numera
lämnas som en andel av en schablonmässigt beräknad räntekostnad enligt
den räntesats (subventionsränta) som gäller tidigast vid färdigställandet.
En väg att öka möjligheterna att förutse kapitalkostnadskonsekvensema
av ett planerat projekt skulle vara att medge att det statliga räntebidraget
far beräknas efter den ränta som gäller vid byggstart, om byggherren så
önskar. Bostadspolitiska utredningen tog upp problemet i sitt delbetänk-
ande och anmälde att den avsåg att återkomma med förslag i frågan

Utredningen har därefter i skrivelse till regeringen den 23 februari 1996
anmält att den tillsammans med kreditinstituten har utvecklat en finansie-
ringsmodell som gör det möjligt för en byggherre att med instrument som
är etablerade på kreditmarknaden säkra räntevillkoren från valfri tidpunkt,
exempelvis redan vid byggstart. Byggherren kan härigenom få full kont-
roll över sina kapitalkostnader i projektet fram till utgången av den ränte-
bindningsperiod - vanligen fem år - som följer närmast efter färdig-
ställandet.

Lösningen bygger på det enkla sambandet att en bestämd andel av
räntan på hela kapitalbeloppet är lika med hela räntan på samma andel av
kapitalbeloppet. Instituten kommer att erbjuda låntagarna att dela upp
finansieringen i två delar. Delarna avvägs så att de svarar mot ränte-
bidragets resp den egna betalningens andel av ränteflödet.

Räntebidraget bestäms - på sätt som nu gäller - av räntan vid färdig-
ställandet eller den senare tidpunkt som den sökande begär. Om låntaga-
ren från samma tidpunkt binder räntevillkoren för en så stor lånedel som
svarar mot räntebidragets andel av de samlade räntebetalningarna kommer
- bortsett från institutens marginal - räntebidraget att täcka räntebetal-
ningarna i denna del, oavsett vilken ränta som råder vid tillfället.

Låntagarens ränterisk begränsar sig därmed i huvudsak till den reste-
rande lånedelen. Denna ränterisk - som inte påverkas av hur det statliga
räntebidraget utvecklas - kan elimineras genom normala instrument på
kreditmarknaden. Kreditvillkoren för denna del av lånet kan kreditgivaren
och låntagaren lägga fast i ett terminskontrakt redan på ett tidigt skede av
projektet. Genom ett sådant kontrakt förbinder sig kreditgivaren att vid
en bestämd framtida tidpunkt tillhandahålla det överenskomna lånebe-

Prop 1995/96:101

20

loppet till en i avtalet angiven ränta och bindningstid. Kostnaden för en Prop. 1995/96:101
sådan terminssäknng av en del av finansieringen svarar i princip mot
skillnaden mellan den långa och den korta räntan vid avtalstillfället.

Den redovisade modellen har diskuterats med Svenska Bankföreningens
hypoteksbolagskommitté, SBAB och företrädare för flertalet berörda
byggar- och byggherreorganisationer samt slutligen också med utred-
ningens referensgrupp för bostadsfinansieringsfrågor. Samtliga dessa har
ställt sig bakom finansieringsmodellen

21

7 Vissa villkor för statligt räntestöd

7.1 Hyresgästinflytandet vid ombyggnad

Regeringens förslag: Hyresgästernas inflytande över ombyggnader
som utförs med statligt räntestöd säkras temporärt genom att vill-
koren för sådant stöd ändras.

Bakgrunden till regeringens förslag: I riksdagens beslut våren 1994
om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. (prop. 1993/94:199, bet.
1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) ingick att upphäva bostadssanerings-
lagen och därmed bl.a. de ditti 11 svarande lagbestämmelserna om hyres-
gästinflytande vid ombyggnad av hyreshus. En hyresgäst gavs i stället ett
indirekt skydd mot vissa inte önskade ombyggnadsåtgärder. Samtidigt
avskaffades de särskilda regler om hyresgästinflytande för rätt till statligt
räntebidrag vid ombyggnad av hyreshus som infördes år 1987.

De tidigare finansienngsreglema innebar att det vid ombyggnad av
hyreshus med förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen var en
förutsättning för statligt stöd att den berörda hyresgästorganisationen fatt
tillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning. Reglerna gav
hyresgästorganisationen vissa möjligheter att förhindra stöd, om ombygg-
naden inte i skälig omfattning tog tillvara befintliga kvaliteter i huset

Efter regeringsskiftet hösten 1994 beslutade regeringen att tillkalla en
särskild utredare för att se över vissa delar av hyreslagstiftmngen. En
huvuduppgift för utredaren är att lämna förslag till regler som innebär att
hyresförhandlingssystemet och hyresgästinflytandet vid upprustning och
ombyggnad far en lämplig utformning. Utredningsarbetet i bl.a. denna del
har redovisats till regeringen den 30 november 1995 i delbetänkandet
Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad
m.m. (SOU 1995:119).

I betänkandet föreslås ändringar i hyreslagen som innebär bl a att en
hyresvärd måste ha berörda hyresgästers godkännande till vissa ombygg-
nadsåtgärder Om hyresgästen - eller, om det är fråga om åtgärder i
gemensamma utrymmen, en majoritet av hyresgästerna - inte godkänner
en åtgärd måste hyresvärden utverka hyresnämndens tillstånd för att få
genomföra den Vid hyresnämndens prövning skall tillstånd lämnas om
hyresvärden kan visa att han har ett beaktansvärt intresse av att utföra
åtgärden och utförandet inte kan anses oskäligt mot hyresgästen

Utredningens förslag remissbehandlas för närvarande.

Hyresgästernas Riksförbund begärde i en skrivelse den 21 september
1995 att regeringen i avvaktan på en ändring av hyreslagen skyndsamt
villkorar det statliga ombyggnadsstödet på ett sådant sätt att hyresgästerna
garanteras möjligheter till inflytande över ombyggnadsåtgärder Förbundet
hänvisar i skrivelsen till att många fastighetsägare - särskilt i storstads-
områdena - nu forcerar fram ombyggnadsbeslut och därefter säger upp
hyresgästerna från deras hyreskontrakt.

Prop 1995/96:101

22

Regeringen uppdrog den 19 oktober 1995 åt Boverket att skyndsamt Prop. 1995/96:101
utreda förutsättningarna för att i reglerna för det statliga stödet för om-
byggnad återinföra ett skydd för hyresgästerna mot sådana ombyggnads-
åtgärder i hyreshus som inte är motiverade av boendehänsyn. Boverket
redovisade sitt uppdrag den 30 november 1995.

Enligt Boverket kan ett sådant skydd åstadkommas genom att det görs
till en förutsättning för bidrag att husägaren har gett hyresgästerna tillfälle
att yttra sig över ombyggnadens innehåll och omfattning. Har invänd-
ningar förts fram far bidrag lämnas endast om det finns särskilda skäl.
Rätten att framföra invändningar läggs i förslaget på den enskilde hyres-
gästen såvitt gäller åtgärder i den egna lägenheten. I fråga om gemen-
samma utrymmen tillkommer rätten i stället den hyresgästorganisation
som har avtal om förhandlingsordning för huset.

Inom Näringsdepartementet har med utgångspunkt i Boverkets förslag
utarbetats ett förenklat förslag till temporärt ändrade villkor för det
statliga ombyggnadsstödet. Förslaget avser att säkra att överenskommelser
träffas mellan hyresvärd och hyresgäster om inriktningen av de arbeten
för vilka stöd söks. Hyresgästernas inflytande skall utövas i första hand
i förhandlingar mellan hyresvärden och den eller de hyresgästorganisa-
tioner som har förhandlingsordning för huset

Förslagen har remissbehandlats. Remissutfallet är blandat. Flertalet av
dem som yttrat sig föredrar att frågan regleras direkt inom hyreslagstift-
mngens ram, förutsatt att det kan ske inom kort.

Skälen for regeringens förslag: Kritiken mot fastighetsägare för deras
hantering av hyresgäster i samband med ombyggnad av hyreshus har ökat
under senare tid Det hävdas från allt fler håll att det statliga ombygg-
nadsstödet medverkar till onödigt omfattande ombyggnadsåtgärder eller
till ombyggnadsåtgärder som inte är motiverade av boendehänsyn.
Regeringen anser att situationen har utvecklat sig på ett sådant sätt att det
finns skäl att som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av
hyreshus åter införa krav som syftar till att ge hyresgästerna inflytande
över ombyggnader som utförs med sådant stöd, i den mån inflytandet inte
är tryggat på annat sätt. Det bör göras så snart som möjligt och i av-
vaktan på ändringar i hyreslagstiftningen. Med statligt stöd för ombygg-
nad avses här bidrag enligt förordningen (1992:986) om statlig bostads-
byggnadssubvention

En utgångspunkt är att en lämplighetsprövning från bidragsmyndig-
hetemas sida av de åtgärder som en fastighetsägare vill genomföra bör
undvikas så långt som möjligt. En annan utgångspunkt är att uppgiften
att pröva skäligheten i parternas ställningstaganden till frågor som har sin
grund i hyresförhållandet bör inte ens temporärt läggas på något annat
organ än en hyresnämnd eller en domstol

Huvudinriktningen för den temporära ordning som bör gälla som villkor
för statligt räntestöd till dess att hyresgästinflytandet har reglerats inom
hyreslagstiftmngens ram bör därför vara att en hyresvärd förhandlar med
sin motpart inom hyresförhandhngssystemet - dvs. med den som har
avtal om förhandlingsordning - om vilka åtgärder som bör genomföras
Finns ingen sådan förhandlingsordning far förhandlingarna föras direkt                  23

med hyresgästerna Det bör då krävas att ma1" iteten av dem godkänner

åtgärderna. Har flera organisationer förhandlingsordning för samma hus Prop 1995/96:101
bör godkännandet inhämtas från den organisation som företräder de flesta
hyresgästerna

Det bör således i princip vara en förutsättning för att en ansökan om
statligt räntestöd skall prövas att en sådan överenskommelse föreligger
Som vissa remissinstanser har framhållit kan det emellertid uppkomma
situationer, där räntestöd måste kunna lämnas, trots att samförstånd inte
kunnat uppnås mellan parterna. Ansökningen kan gälla en åtgärd som
hyresvärden har förelagts genom lag eller med stöd av lag, t.ex. ombygg-
nad av ett soprum. Det bör ankomma på regeringen att närmare precisera
i vilka fall undantag skall kunna göras från huvudregeln. En undantags-
möjlighet måste dock utnyttjas restriktivt. Stöd bör exempelvis inte läm-
nas, om det visas att det inte är nödvändigt att utföra åtgärden på det sätt
som hyresvärden vill

Kravet på godkännande från hyresgästerna bör avse ombyggnader som
påbörjas efter det att de nya bestämmelserna har trätt i kraft De bör gälla
fram till dess att hyreslagen ändrats i motsvarande avseenden, dock längst
till utgången av juni 1997.

Vi föreslår att riksdagen godkänner vad regeringen anfört om att i det
nuvarande regelsystemet för det statliga ombyggnadsstödet införa bestäm-
melser om hyresgästinflytande vid ombyggnad av hyreshus i huvudsaklig
överensstämmelse med vad som nu har redovisats.

7.2 Konsumentskydd vid nybyggnad av småhus

Regeringens förslag: Statligt räntestöd för egnahem och småhus
som upplåts med bostadsrätt skall kunna lämnas även när kravet på
konsumentskydd är tillgodosett på annat sätt än genom den nu-
varande s k. småhusgarantin

Bakgrunden till regeringens förslag: Riksdagen beslutade hösten
1983 (prop. 1983/84:41, bet. 1983/84:BoU8, rskr. 1983/84:64) att ett vill-
kor för statliga bostadslån vid nybyggnad av småhus som byggdes för
försäljning eller för att upplåtas med bostadsrätt skulle vara att husägaren
tillförsäkrades ett betryggande konsumentskydd genom en s.k småhus-
garanti Sedan år 1989 har kravet på småhusgaranti utvidgats till att gälla
alla egnahem. I fråga om egnahem som utförs på annat sätt än genom
total- eller generalentreprenad far garantin begränsas till sådana arbeten
och byggnadsdelar som utförs enligt avtal med entreprenörer och hus-
leverantörer. Nu gällande bestämmelser finns i förordningen (1992:986)
om statlig bostadsbyggnadssubvention och i förordningen (1991 1933) om
statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder.

Konsumentskyddet är utformat enligt följande. Kravet på garanti gäller
vid nybyggnad av egnahem eller nybyggnad av en- och tvåbostadshus
som upplåts med bostadsrätt. Skyddet skall gälla till förmån för husets
ägare Det skall bestå av två moment. En produktionsgaranti skall säkra

24

att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall Prop. 1995/96:101
uppföra huset har åtagit sig i avtal. En ansvarsutfästelse skall trygga att
sådana väsentliga skador på huset blir avhjälpta som består i eller är en
följd av fel eller brister i konstruktioner, utförande eller material. Ut-
fästelsen skall täcka skador som upptäcks och anmäls under tiden från
utgången av den garantitid som anges i köpe- eller entreprenadavtal till
dess tio år har gått, räknat från dagen för slutbesiktningen.

I samband med de genomgripande förändringar av bostadsstödet som
beslutades av riksdagen år 1992 (prop. 1991/92:150 bil. I, bet. 1991/92:
FiU30, rskr. 1991/92:350) avskaffades det tidigare gällande stödvillkoret
att ett projekt inte fick påbörjas innan beslut om statligt ekonomiskt stöd
lämnats. Ansökan om statlig bostadsbyggnadssubvention eller om ränte-
bidrag kan enligt gällande bestämmelser lämnas in till bidragsmyndig-
heten även efter det att bostadshuset påbörjats eller färdigställts. Pröv-
ningen av om garantier har tecknats i tillräcklig omfattning för att stöd
skall kunna lämnas kommer därmed i vissa fall att göras först när
produktionsgarantin till stor del inte längre har något syfte - och när
eventuella brister i bidragsförutsättningama i denna del inte längre kan
botas Boverket har i en skrivelse den 8 november 1994 fäst regeringens
uppmärksamhet på dessa följder av de ändrade förfarandereglema.

Småhusgaranti lämnas för närvarande av AB Bostadsgaranti, som sedan
år 1984 ägs till lika delar av Byggentreprenörerna och staten. För delar
av småhusmarknaden erbjuds småhusgarantier även av vissa intressent-
anknutna garantigivare.

Den småhusgaranti som AB Bostadsgaranti lämnar är försäkrad hos ett
försäkringskonsortium Konsortiet har nyligen av Konkurrensverket be-
dömts som konkurrensbegränsande enligt konkurrenslagen (1993:20).

För hyreshus och andra bostadsrättshus än dem som omfattas av kravet
på en småhusgaranti skall det finnas en byggfelsförsäknng enligt lagen
(1993 :320) om byggfelsförsäkring. Försäkringen skall täcka kostnader för
att avhjälpa sådana fel och skador till följd av fel i byggnaden som upp-
täcks inom tio år från färdigställandet. Försäkringen är supplementär i
förhållande till entreprenörens åtaganden inom ramen för entreprenad-
garantin.

Skälen för regeringens förslag: Verksamheten med småhusgarantin
har pågått under lång tid och måste sägas ha fungerat i huvudsak väl som
konsumentskydd. Eftersom en ansökan om statligt räntestöd numera kan
göras även efter det att bostadshuset påbörjats eller färdigställts, kommer
bidragsförutsättningama ibland att prövas först i ett sent skede av bygg-
processen. Det gör det nödvändigt att bidragsmyndigheten kan anpassa
villkoren efter förutsättningarna i det enskilda ärendet, så att en småhus-
ägare inte utsätts för onödiga rättsförluster på grund av att han miss-
bedömt vilket konsumentskydd som myndigheterna kommer att kräva i
det enskilda ärendet.

Produktionsgarantins syfte är i första hand att skydda den enskilde små-
husägaren eller bostadsrättsföreningen mot de merkostnader som kan följa
om huset inte färdigställs på avsett sätt av dennes avtalspart. För statens
åtaganden har produktionsgarantin mindre betydelse, eftersom såväl sub-                 25

ventioner som kreditgarantier börjar löpa tidigast från det byggnaden är

färdigställd. Mot den bakgrunden är det inte rimligt att brister i det kon- Prop. 1995/96:101
sumentskydd som avsåg att säkra färdigställandet av arbeten som vid
beslutstidpunkten redan är utförda skall föra med sig att konsumenten
mister rätten till statligt stöd under driftskedet.

Det krav som fortsättningsvis bör gälla som villkor för beslut om stat-
ligt räntestöd för egnahem och bostadsrättssmåhus är att det finns ett till-
fredsställande konsumentskydd för framtiden, dvs. för tiden efter det att
beslut om räntestöd har meddelats. En småhusgaranti av nuvarande om-
fattning uppfyller självfallet detta krav. Men även ett skydd som i huvud-
sak svarar mot vad som täcks av den nuvarande byggfelsförsäkringen
eller av ansvarsutfästelsen inom småhusgarantin kan i vissa fall uppfylla
kravet En förutsättning för det är dock att även de åtaganden som åter-
står inom ramen för pågående och planerade entreprenadarbeten är säkra-
de på ett tillfredsställande sätt.

Även en garanti för färdigställandet har givetvis stort värde för den som
bygger sig ett hus. Det finns emellertid inte skäl att ställa ett ovillkorligt
krav att den skall vara utformad på nuvarande sätt. Också andra former
av garantier som avser att trygga byggherrens möjligheter att fullfölja
projektet har börjat utvecklas. Det bör inte heller ovillkorligen krävas att
garantin har tecknats innan projektet påbörjades, om kravet i ett enskilt
fall blir till en nackdel för sökanden. Huvudsaken är att projektet har
genomförts på ett sådant sätt att en garantigivare är beredd att erbjuda det
avsedda skyddet för den tid som återstår av entreprenörens eller leve-
rantörens åtaganden. I sammanhanget kan erinras om att det i plan- och
bygglagen (1987:10) numera ställs krav på att en kontrollplan skall upp-
rättas före byggstart och fastställas av byggnadsnämnden. Med stöd av
intyg som avser olika steg i den kontroll som planen föreskriver eller av
slutbevis som byggnadsnämnden utfärdar kan byggherren visa hur bygg-
processen har genomförts i de delar som kontrollplanen tar upp

Förslaget innebär således att prövningen av om förutsättningarna för
statligt räntestöd är uppfyllda i denna del skall riktas in på kvaliteten i det
framtida konsumentskyddet, inte på formerna för det. Det bör ankomma
på bidragsmyndigheten att i varje särskilt fall bedöma om ett konsument-
skydd som ges i annan form än den nuvarande småhusgarantin kan anses
tillfredsställa de krav som även fortsättningsvis gäller som villkor för
sådan subvention. Som nämnts ovan skall därvid utgångspunkten vara att
återstående entreprenadarbeten skall vara säkrade på ett tillfredsställande
sätt och att det finns ett ekonomiskt tryggat skydd rörande fel och skador
som upptäcks inom tio år från färdigställandet

Riksdagen bör godkänna vad regeringen anfört om att genomföra
förändringar i de villkor som gäller konsumentskydd vid nybyggnad av
egnahem och bostadsrättssmåhus i huvudsak på det sätt som nu redo-
visats

Den dåvarande regeringen utlovade i prop. 1992/93:121 om lagen om
byggfelsförsäkring en utvärdering av lagen när tillräcklig erfarenhet har
vunnits av verksamheten. Denna uppföljning kommer att påbörjas inom
kort I detta uppföljningsarbete kommer även erfarenheterna av kon-
sumentskyddet för småhus att belysas. Regeringen avser att därefter åter-                  26

komma till riksdagen i frågan.

8 FN:s andra världskonferens om boende- och
bebyggelsefrågor (Habitat II)

Regeringens bedömning: Riksdagen bör informeras om utgångs-
punkterna för Sveriges arbete vid FN:s andra världskonferens om
boende- och bebyggelsefrågor, Habitat II, som hålls i Istanbul i
Turkiet i juni 1996.

Det svenska förberedelsearbetet inför FN:s andra världskonferens om
boende- och bebyggelsefrågor, Habitat II, har skett genom en särskild
grupp, Boplats 96 (dir. 1993:96), där bl.a. samtliga riksdagspartier är
företrädda. Gruppens förslag till svensk nationalrapport, "Shaping
Sustainable Homes in an Urbanizing World", antogs av regeringen den
30 november 1995 Rapporten redovisar svenska erfarenheter och lyfter
fram prioriterade frågor när det gäller att utveckla boende och bebyggelse
samt forma hållbara städer och boplatser i Sverige Vidare anges frågor
som särskilt bör uppmärksammas i internationellt samarbete och bistånd
De prioriteringar och ställningstaganden som redovisas i rapporten utgör
utgångspunkter för Sveriges arbete vid Habitat II.

Svenska erfarenheter

De kvantitativa målen för svensk bostadspolitik är i huvudsak fram-
gångsrikt förverkligade Den allmänna bostadsbristen tillhör det för-
gångna. Knappast några hushåll är trångbodda och endast en procent av
bostäderna är inte fullt moderna

Många byggnader och många delar av den byggda miljön behöver
emellertid anpassas bättre till ekonomiska, sociala, kulturella och miljö-
mässiga krav. Fordringarna på en hälsosam bostadsmiljö och friska hus
är i hög grad berättigade. Kraven på kretsloppsanpassning skärps, inte
minst när det gäller flödet av byggmaterial och byggkomponenter.

Genom ändringar i plan- och bygglagen har mål för en hållbar utveck-
ling förts in i svensk planlagstiftning. Lagändringarna stryker under be-
hovet att finna hållbara mönster för markanvändningen.

Prioriteringarna när det gäller boende, byggande och planering måste
rymmas inom gällande ekonomiska ramar och samtidigt vara förenliga
med de långsiktiga kraven på en hållbar utveckling Fordringarna från ett
framväxande mångkulturellt samhälle måste särskilt uppmärksammas.

Rapporten pekar ut uppgifter som behöver hanteras på kort och medel-
lång sikt för att garantera rimliga boendeförhållanden för alla och lägga
grunden för en hållbar utveckling av den byggda miljön, nämligen

-  utveckla en allmän social bostadspolitik efter nya förutsättningar,

-  anpassa byggnader och byggda miljöer till kretsloppssamhällets krav
och kraven på sund inomhusmiljö och god tillgänglighet för alla,

-  skapa bättre levnadsvillkor i utsatta bostadsområden,

-  förbättra integrationen av invandrare i landets olika delar,

Prop. 1995/96:101

27

-  konsolidera kommunernas kapacitet och handlingsutrymme,

-  förstärka olika orters attraktionskraft för människor och företag,

-  ge markanvändningsmönster som främjar en kretsloppsanpassning,

-  utveckla den lokala demokratin

Särskilda frågor inför Habitat II

Boendefrågan och urbaniseringsprocessen rymmer ekonomiska, sociala,
kulturella och miljömässiga utmaningar av globala dimensioner. Det är
varje regerings ansvar att i sitt land skapa så gynnsamma förutsättningar
som möjligt för rimliga boendeförhållanden och en hållbar utveckling av
städer och boplatser. Som ett led i den svenska utrikespolitiken med in-
riktning på fred, säkerhet och demokrati, bör Sverige spela en aktiv roll
i internationellt samarbete på Habitat-området. Insatser med sikte på håll-
bar utveckling i städer och boplatser bör särskilt gälla åtgärder som
gynnar de sämst ställda, förbättrar den urbana miljön och miljön i stort,
gynnar uthållig ekonomisk tillväxt samt främjar en demokratisk och de-
centraliserad förvaltning

Den svenska nationalrapporten lyfter mot denna bakgrund särskilt fram
följande:

- Rätten till ett hem behöver fa internationellt erkännande. Ett förslag till
internationella standardregler om tryggat bostadsinnehav och besittnings-
skydd har presenterats av Sverige som grund för mer omfattande åtagan-
den från regeringarna vid Habitat II

- Tak över huvudet och tillgång till dricksvatten och rimliga sanitära
förhållanden är en nödvändighet för mänsklig utveckling. Utvecklings-
bistånd bör i ökad omfattning uppmärksamma livsvillkoren för fattiga
människor i städerna.

- Aktiv medverkan av både kvinnor och män och av gamla och unga är
nödvändig i allt förändringsarbete, inte minst i fråga om lokala projekt
som siktar på att förbättra levnadsförhållandena i utsatta områden.

- Skydd av vattentillgångarna, rening av avloppsvatten, hushållning med
spillvatten och avfall, minskad energianvändning i byggnader, effektivare
transporter etc. är exempel på nyckelområden där ändamålsenlig teknologi
som svarar mot lokala behov behöver stimuleras och utvecklas

- Växande städer måste finna vägar att hantera utvecklingen på sätt som
tar tillvara och förstärker stadsmiljöns goda egenskaper från hållbarhets-
synpunkt och som motverkar slöseri med naturresurserna och oåterkalle-
liga skador på miljön.

- Öppna, lyhörda, tillförlitliga, rättvisa och effektiva former måste garan-
teras för förvaltningen av samhällen, städer och stadsregioner Regering-
arna bör enas om åtgärder för att förstärka den lokala nivåns förmåga till
framsynt förvaltning i demokratiska former.

-För att finna vägarna till hållbar utveckling bör arbetet med lokala
Agenda 21 fullföljas över hela världen till år 2000. Åtagandena bör om-
fatta även Habitat-konferensens teman om rimliga boendeförhållanden för
alla och om hållbar utveckling av den byggda miljön.

Prop. 1995/96 101

28

Förteckning över myndigheter och organisationer som var
företrädda vid Näringsdepartementets hearing den 20 oktober
1995 över Bostadspolitiska utredningens delbetänkande 1990-
talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU:1995:98)

Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Riksskatteverket, Svenska
Kommunförbundet, Svenska Bankföreningen, Venantius AB, Byggentre-
prenörerna, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, HSBs Riksförbund,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges Fastighetsägare-
förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC,
Arkitekt- och Ingenjörsföretagen, Svenska Byggnadsarbetareförbundet,
Svenska Byggingenjörers Riksförbund, Svenska Träindustriarbetare-
förbundet

Prop. 1995/96:101

Bilaga 1

29

Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över förslag    prOp 1995/96:101

till regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad av statligt    Bilaga 2

subventionerade hyreshus

Svea hovrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Länsstyrelsen i Stockholms
län, Länsstyrelsen i Halllands län, Länsstyrelsen i Västmanlands län,
Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
SABO, Hyresgästernas Riksförbund, Svenska Kommunförbundet, HSB s
Riksförbund, Riksbyggen, Svenska Byggnadsarbetareförbundet, Bygg-
entreprenörerna och Boverket.

30

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 13 mars 1996

Prop. 1995/96:101

Närvarande: statsrådet Thalén, ordförande, och statsråden Blomberg,
Hedborg, Andersson, Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström, Lindh,
Johansson

Föredragande: statsrådet Nygren såvitt avser avsnitt 4.3 och statsrådet
Andersson såvitt avser propositionens övriga delar

Regeringen beslutar proposition 1995/96:101 De ekonomiska villkoren för
det sent byggda bostadsbeståndet, m.m.

31

gotab 49676, Stockholm 1996