I betänkandet behandlar utskottet
regeringens proposition 1995/96:43,
Vissa arrenderättsliga frågor, jämte
fyra med anledning av propositionen
väckta motioner.
I propositionen föreslås ändringar i
jordabalkens bestämmelser om
jordbruksarrende och bostadsarrende.
De föreslagna ändringarna i reglerna
om jordbruksarrende gäller ansvaret för
skador på byggnader och andra
anläggningar, klander av syn samt
överlåtelse av arrenderätt vid
gemensamt arrendatorskap. Därutöver
föreslås införande av regler vid
jordbruksarrende om deposition av
arrendeavgift och ersättning för
förluster på grund av viltskador. De
föreslagna ändringarna i reglerna om
bostadsarrende gäller
besittningsskyddet. Lagförslagen syftar
till en förstärkning av arrendatorernas
ställning gentemot jordägarna.
Lagändringarna föreslås träda i kraft
den 1 januari 1996.
I motionerna kritiseras propositionens
förslag i olika hänseenden. Sålunda
yrkas i en motion (m) att
propositionens förslag om ansvar för
skador på byggnader och andra
anläggningar, ansvar för viltskador,
deposition av arrendeavgift och
överlåtelse av arrenderätt vid
gemensamt arrendatorskap avslås. I två
motioner (c) resp. (s) begärs viss
utvidgning av regeringens förslag om
överlåtelse av arrende vid gemensamt
arrendatorskap. I en motion (s) begärs
ett tillkännagivande i frågan om
kollektiv förhandlingsrätt för
bostadsarrendatorer.
Utskottet tillstyrker propositionen
och avstyrker motionerna.
Till betänkandet har fogats en
reservation (m).
Propositionen
I proposition 1995/96:43 föreslår
regeringen (Justitiedepartementet) -
efter hörande av Lagrådet - att
riksdagen antar regeringens förslag
till lag om ändring i jordabalken.
Lagförslaget har intagits som bilaga
till betänkandet.
Motionerna
1995/96:L5 av Carl G Nilsson m.fl. (m)
vari yrkas att riksdagen avslår
proposition 1995/96:43 i berörda delar
i enlighet med vad som anförts i
motionen.
1995/96:L6 av Lennart Brunander (c)
vari yrkas att riksdagen hos regeringen
begär förslag till sådan ändring i
proposition 1995/96:43 Vissa
arrenderättsliga frågor att
medarrendator alltid skall ha
besittningsskydd vid överlåtelse av
gemensamt arrendatorskap.
1995/96:L7 av Bengt Silfverstrand och
Bo Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen
beslutar att det vid gemensamt
arrendatorskap införs en generell rätt
för en medarrendator till förlängning
av arrendeavtalet i enlighet med
förslag från 1990 års arrendekommitté
(SOU 1992:109).
1995/96:L8 av Sören Lekberg och Björn
Ericson (s) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om
kollektiv förhandlingsrätt för
bostadsarrendatorer.
Utskottet
Inledning
Med anledning av ett riksdagsbeslut
hösten 1989 (bet. 1989/90:LU6, rskr.
39) tillkallade regeringen påföljande
år en kommitté med uppgift att se över
vissa regler inom
arrendelagstiftningen. Kommittén, som
antog namnet 1990 års arrendekommitté,
överlämnade i slutet av år 1992 sitt
slutbetänkande, (SOU 1992:109)
Investeringar i arrendejordbruket och
andra arrenderättsliga frågor.
Betänkandet lades till grund för en
proposition till riksdagen våren 1995
med förslag till generella regler till
skydd för jordbruksarrendatorers
investeringar på arrendeställen (prop.
1994/95:155). Riksdagen antog
förslagen, och de nya reglerna i 8 och
9 kap. jordabalken (JB) trädde i kraft
den 1 juli 1995 (bet. 1994/95:LU26,
rskr. 361).
I förevarande proposition tar
regeringen upp Arrendekommitténs
återstående förslag, som gäller ansvar
för skador på byggnader och andra
anläggningar, ansvaret för skador av
vilt, klander av en arrendesyn,
deposition av arrendeavgift och
besittningsskydd vid gemensamt
arrendatorskap.
Vidare framläggs förslag till
ändringar i reglerna om
besittningsskydd vid bostadsarrende.
Propositionens förslag i denna del
grundas på en inom
Justitiedepartementet upprättad
promemoria, Besittningsskydd vid
bostadsarrende (dnr Ju95/2603).
Promemorian har remissbehandlats.
Utskottet kommer i det följande att ta
upp de frågor som har aktualiserats
genom motionerna eller eljest har
tilldragit sig utskottets
uppmärksamhet.
Jordbruksarrende
I propositionen föreslås vissa
ändringar i de regler som gäller för
jordbruksarrende. Ändringarna innebär i
huvudsak följande.
Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB
om arrendatorns skyldighet att avhjälpa
sådana brandskador på arrendestället
som inte är så omfattande att egendom
måste byggas om eller ersättas utvidgas
till att gälla också vid andra skador
än sådana som orsakas av brand. Liksom
enligt nuvarande reglering ges
arrendatorn, om han inte varit vållande
till skadan, rätt till ersättning av
jordägaren sedan arbetet har utförts.
Om arrendatorn inte har jakträtt på
arrendestället, skall jordägaren
ansvara för förluster som drabbar
arrendatorn på grund av viltskador.
Jordägarens ansvar gäller dock inte, om
han visar att skadan inte kunnat
förhindras trots rimliga ansträngningar
från hans sida.
En part som inte har anfört klander
mot en arrendesyn ges rätt att, sedan
motparten anfört klander, föra
klandertalan anslutningsvis. I ett
sådant fall skall parten ge in sin
stämningsansökan inom en månad från det
att parten delgavs stämning med
anledning av den första klandertalan.
En talan som förs anslutningsvis
förfaller om den första klandertalan
återkallas eller av annat skäl
förfaller. Tidsfristen för ordinärt
klander av en syn förkortas samtidigt
till en månad efter det att parten
delgavs synehandlingen.
En arrendator som anser sig ha en
motfordran som han vill dra av från
arrendeavgiften ges rätt att hos
länsstyrelsen deponera det belopp som
motfordringen uppgår till. Han kan
därigenom förhindra att arrenderätten
förverkas på grund av att beloppet inte
betalats till jordägaren. Möjligheten
till deposition skall också gälla när
det råder tvist om storleken av en
arrendeavgift som skall utgå i pengar
men vars belopp inte framgår av
avtalet. Möjligheten till deposition
skall gälla vid alla typer av arrende.
Vid ett arrende som är gemensamt för
flera personer och som avser ett
utvecklat eller utvecklingsbart
lantbruksföretag införs en möjlighet
för var och en av medarrendatorerna att
överlåta sin rätt till en medarrendator
som är make eller avkomling till
överlåtaren.
Lagändringarna föreslås träda i kraft
den 1 januari 1996.
Yrkandet i motion 1995/96:L5 av Carl G
Nilsson m.fl. (m) går ut på att
riksdagen skall avslå propositionen i
vissa delar. Enligt motionärernas
mening innebär vissa av de ändringar
som föreslås i propositionen att
balansen mellan jordägaren och
arrendatorn rubbas och att utrymmet för
avtalsfrihet minskar. Lagändringar som
ytterligare stärker arrendatorns
ställning på bekostnad av markägarens
kan enligt motionärerna leda till en
mindre väl fungerande marknad för
jordbruksarrenden och försvåra för nya
arrendatorer att få arrenden.
Propositionen bör därför, enligt
motionärernas mening, avslås vad gäller
förslagen om ansvar för skador på
byggnad, ansvar för viltskador,
deposition av arrendeavgift och
överlåtelse vid gemensamt
arrendatorskap. Motionärerna anser att
det bör råda avtalsfrihet på dessa
områden.
Utskottet erinrar om att utvecklingen
på arrenderättens område under senare
tid inneburit ett successivt stärkt
skydd för arrendatorerna. I synnerhet
gäller detta beträffande möjligheterna
för jordbruksarrendatorer att få
arrendeavtalet förlängt, det s.k.
direkta besittningsskyddet. Som
utskottet bl.a. uttalade vid
beredningen våren 1995 av nya regler om
ett generellt skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar
(bet. 1994/95:LU26 s. 8) har
lagstiftningen sålunda i viktiga
hänseenden en klar inriktning på att ge
ett socialt och ekonomiskt skydd för
den svagare och mer utsatta parten i
förhållandet. Utvecklingen har
följaktligen å andra sidan inneburit
vissa inskränkningar i
fastighetsägarens möjligheter att
disponera sin egendom som han vill. I
linje med de nyss nämnda uttalandena
våren 1995 vill utskottet emellertid
framhålla att lagstiftningen inte kan
anses ha inneburit att balansen i
arrendeförhållandena rubbats på ett
ofördelaktigt sätt.
Arrendelagstiftningen bygger i
väsentliga stycken på att i första hand
frivilliga överenskommelser skall
eftersträvas mellan parterna.
I likhet med motionärerna konstaterar
utskottet att det nu föreliggande
förslaget innebär vissa ytterligare
förstärkningar av arrendatorernas
ställning gentemot jordägarna. Enligt
utskottets mening är det emellertid
inte fråga om några mer ingripande
förändringar. Någon risk för att
utbudet av arrenden skulle minska om
förslaget i nu berörda delar genomförs
kan utskottet inte anse föreligga.
Med det anförda avstyrker utskottet
bifall till motion L5.
Utskottet övergår därmed till att
behandla förslaget såvitt gäller den
närmare utformningen av regeln om
överlåtelse vid gemensamt
arrendatorskap. Nuvarande bestämmelser
utgör inget hinder mot att flera
personer gemensamt kan vara
arrendatorer på ett arrendeställe.
Frågan om när en eller flera
medarrendatorer vill lämna
arrendeförhållandet, medan en eller
flera andra arrendatorer vill fortsätta
arrendera, regleras inte i lag. När det
gäller hyresförhållanden gäller
däremot enligt 12 kap. 47 § JB att en
medhyresgäst är berättigad till
förlängning av hyresavtalet för egen
del om hyresvärden skäligen kan nöjas
med honom som hyresgäst. Medhyresgästen
har således ett besittningsskydd. Av 9
kap. 31 § JB följer bl.a. att en
arrendator har rätt att överlåta
arrendet till make eller avkomling, men
om detta gäller när maken eller
avkomlingen är medarrendator är
omtvistat. Detta förhållande har
kritiserats. Kritikerna har påpekat att
det förefaller vara ett förbiseende att
en make eller avkomling som vill ta
över arrendet kan göra detta efter
överlåtelse enligt 9 kap. 31 § JB,
medan rätten för resp. make att
fortsätta som ensam arrendator kanske
saknas om makarna har stått som
medarrendatorer.
Arrendekommittén förordade en reform
som innebär att vid gemensamt
arrendatorskap införs en regel om rätt
för en medarrendator till förlängning
av arrendeavtalet för egen del om någon
av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om
jordägaren inte godtar förändringen
skall, enligt förslaget, rätten till
förlängning vara beroende av tillstånd
från arrendenämnden. Sådant tillstånd
skall lämnas om inte jordägaren har
befogad anledning att motsätta sig
förlängningen.
I propositionen föreslår regeringen
att det införs en möjlighet för var och
en av medarrendatorerna att överlåta
sin rätt till en medarrendator som är
make eller avkomling till överlåtaren.
I motion L6 anför Lennart Brunander
(c) att den regel som regeringen
föreslår i fråga om rätt till
överlåtelse vid gemensamt
arrendatorskap bör utvidgas och gälla
generellt, inte bara mellan vissa
närstående.
Bengt Silfverstrand och Bo Nilsson
(båda s) framhåller i motion L7 att det
för den enskilde jordbruksarrendatorn,
som kanske under lång tid verkat på
arrendestället, måste vara av stor
betydelse att ha en i lag tryggad rätt
att kvarstå som arrendator om
medarrendatorn av någon anledning
lämnar sitt arrendatorskap, på grund av
sjukdom, olyckshändelse, dödsfall eller
annan orsak. I motionen föreslås att
regeringens förslag ändras så att det
vid gemensamt arrendatorskap införs en
generell rätt för en medarrendator till
förlängning av arrendeavtalet.
I propositionen redovisas vad Svea
hovrätt har uttalat i samband med
remissbehandlingen av kommitténs
betänkande. Enligt hovrätten torde den
av kommittén föreslagna lösningen vara
oförenlig med nuvarande konstruktion av
överlåtelsereglerna i 9 kap. 31 § JB.
En eller flera medarrendatorer synes
inte med giltig verkan kunna säga upp
avtalet för egen del medan avtalet
skulle löpa vidare för övriga
arrendatorer. Var och en av
medarrendatorerna har nämligen
nyttjanderätten endast till en ideell
andel av arrendestället, och mellan
medarrendatorerna anses råda ett
förhållande vars innehåll kan liknas
vid vad som gäller vid s.k. nödvändig
processgemenskap.
Regeringen anser för sin del att det
inte är följdriktigt att överlåtelse
mellan vissa närstående kan ske enligt
9 kap. 31 § JB, medan det inte är
möjligt att ett arrendatorskollektiv
bestående av man och hustru eller
föräldrar och barn gör den förändringen
att någon i kollektivet lämnar
arrendatorskapet medan övriga
arrendatorer kvarstår. Däremot har det
enligt regeringen inte framkommit att
detta vållar något problem när det
gäller andra former av kollektiv på
arrendatorssidan än sådana som består
av närstående. En reform bör därför,
anför regeringen, i första hand
inriktas på att lösa problemen med
överlåtelse mellan medarrendatorer som
är närstående. Enligt regeringen synes
naturligast att göra detta genom att
utvidga den redan befintliga
bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje
stycket JB så att även överlåtelse
mellan närstående som är
medarrendatorer skall vara möjlig.
Följderna med den av kommittén
föreslagna ordningen, med rätt för en
eller flera medarrendatorer att kvarstå
i arrendeförhållandet trots att de
vvriga vill lämna det, är betydligt mer
svåröverblickbara. Därtill kommer,
anför regeringen vidare, att en sådan
mer vidsträckt rätt kan antas medföra
stora krav på arrendenämnderna när det
gäller att avgöra huruvida jordägaren
bör vara tvungen att godta ändringen
vad gäller kretsen av medarrendatorer.
Regeringen finner därför att den nu
aktuella reformen bör begränsas till
överlåtelser mellan närstående och
knyta an till den nuvarande regleringen
i 9 kap. 31 § tredje stycket JB.
Utskottet ansluter sig till
regeringens bedömning. För det fall det
skulle visa sig att det uppkommer
problem vid förändrade konstellationer
i andra arrendekollektiv utgår
utskottet från att regeringen på nytt
överväger den rättsliga regleringen.
Med det anförda tillstyrker utskottet
regeringens förslag i denna del och
avstyrker bifall till motionerna L6 och
L7.
Den föreslagna nya bestämmelsen om
viltskador innebär att, om arrendatorn
saknar jakträtt på arrendestället,
jordägaren skall ersätta arrendatorn
för förluster på grund av sådana skador
på arrendestället eller på arrendatorns
egendom. Detta gäller dock inte om
jordägaren kan visa att skadan inte
kunnat förhindras trots rimliga
ansträngningar från hans sida.
Utskottet konstaterar att den
föreslagna regeln endast avser sådana
skador som drabbar arrendatorerna till
följd av att jordägaren inte bedriver
erforderlig viltvård. Uppstår däremot
exempelvis skador på växande gröda till
följd av jordägarens jakt kan
ersättning för sådana skador komma att
utkrävas med stöd av skadeståndslagens
allmänna regler. Även straffansvar för
någon form av skadegörelsebrott enligt
12 kap. brottsbalken kan ifrågakomma.
Innebär jordägarens jakt att
arrendatorns möjligheter att utnyttja
arrendestället försvåras kan detta
komma att bedömas som ett brott mot
arrendekontraktet som föranleder
skadeståndsansvar för jordägaren på den
grunden. Vidare kan erinras om den
allmänna aktsamhetsregeln i 27 §
jaktlagen (1987:259). Enligt denna
skall jakten bedrivas så att viltet
inte utsätts för onödigt lidande och så
att människor och egendom inte utsätts
för fara.
Mot bakgrund av vad sålunda
redovisats kan utskottet dela
regeringens bedömning att det saknas
anledning att i detta sammanhang
överväga ytterligare
lagstiftningsåtgärder på detta område.
Utskottet har inte heller i övrigt
någon erinran mot förslagen i
propositionen rörande jordbruksarrende.
Bostadsarrende
Med bostadsarrende avses
arrendeupplåtelse som sker för annat
ändamål än jordbruk och som berättigar
arrendatorn att uppföra eller bibehålla
bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB).
Bostadsarrende är förenat med
besittningsskydd i form av en rätt till
förlängning av arrendeavtalet vid
arrendetidens utgång. Några formella
hinder finns inte mot att jordägaren
och arrendatorn kommer överens om att
avgifts- och andra villkorsändringar
regleras genom avtal mellan jordägaren
och en förening som företräder
arrendatorernas intressen. Någon
skyldighet för jordägaren att förhandla
med annan än arrendatorn finns
emellertid inte. På arrendeområdet
saknas alltså motsvarighet till
systemet med kollektiva förhandlingar
rörande bostadslägenheter enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304).
I propositionen föreslås att det vid
bostadsarrende inte längre skall gälla
som förutsättning för arrendatorns
besittningsskydd att det har bestämts
ett taxeringsvärde för den
bostadsbyggnad som finns på
arrendestället. Lagändringen föreslås
träda i kraft den 1 januari 1996.
Utskottet har inte någon erinran mot
detta lagförslag.
I propositionen behandlas också frågan
om det bör införas en kollektiv
förhandlingsrätt för
bostadsarrendatorer. Regeringen gör den
bedömningen att någon sådan
förhandlingsrätt inte behöver
lagfästas.
I motion L8 begär Sören Lekberg och
Björn Ericson (båda s) ett
tillkännagivande om kollektiv
förhandlingsrätt för
bostadsarrendatorer. Motionärerna anser
att regeringen noggrant bör följa
utvecklingen för denna arrendatorsgrupp
när det gäller förhandlingar om
arrendevillkor och skyndsamt återkomma
med förslag till lagstiftning om det
visar sig att de problem som finns inte
undanröjs genom frivilliga
överenskommelser.
Frågan om införande av en
förhandlingsrätt för
arrendatorsorganisationer, motsvarande
den som finns på hyresområdet,
behandlades av utskottet våren 1991 med
anledning av en motion (bet.
1990/91:LU23). Utskottet anförde därvid
att det då aktualiserade
motionsspörsmålet borde bli föremål för
en närmare utredning. Det fick enligt
utskottet ankomma på regeringen att
bestämma de närmare formerna för
utredningsarbetets bedrivande. Vad
utskottet sålunda anfört gav riksdagen
som sin mening regeringen till känna
(rskr. 1990/91:194).
I förevarande proposition konstaterar
regeringen att det på området för
bostadsarrende ännu inte kommit till
stånd något frivilligt
förhandlingssystem som på hyresområdet.
Någon av parterna själva tillskapad
förhandlingsordning som kan tjäna som
norm vid lagstiftning på området finns
således inte. Eftersom marknaden på
området för bostadsarrende är mycket
heterogen kan det, enligt regeringens
mening, sättas i fråga om det finns
förutsättningar för ett system som
skulle vara gemensamt för hela området.
Enligt regeringen tycks i vissa fall
problem uppstå mellan parterna i
samband med förhandlingar om
villkorsändringar. Det har emellertid
inte framkommit att problemen skulle
vara mer allmänt förekommande, eller
att det skulle föreligga någon mer
påtaglig obalans i styrkeförhållandena
mellan parterna. Vidare konstaterar
regeringen att den kartläggning som
gjorts i samband med en hearing i
Justitiedepartementet sommaren 1995
inte ger stöd för slutsatsen att det
för närvarande behövs några
lagstiftningsåtgärder på området.
Regeringen är emellertid beredd att
senare återkomma i frågan om det skulle
komma till stånd en utveckling med
större grad av organisering på området
eller om det skulle vara påkallat av
andra skäl.
Utskottet har ingen annan uppfattning
än regeringen men vill understryka
vikten av att regeringen noga följer
utvecklingen. Något särskilt
tillkännagivande i frågan från
riksdagens sida kan med hänsyn till de
uttalanden regeringen gjort inte anses
påkallat. Utskottet avstyrker därför
bifall till motion L8.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande propositionens
lagförslag
att riksdagen med avslag på
motionerna 1995/96:L5, 1995/96:L6
och 1995/96:L7 antar regeringens
förslag till lag om ändring i
jordabalken,
res. (m)
2. beträffande kollektiv
förhandlingsrätt för
bostadsarrendatorer
att riksdagen avslår motion 1995/96:L8.
Stockholm den 23 november 1995
På lagutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson
(c), Anita Persson (s), Bengt Kronblad
(s), Rolf Dahlberg (m), Carin Lundberg
(s), Rune Berglund (s), Stig Rindborg
(m), Karin Olsson (s), Eva Arvidsson
(s), Henrik S Järrel (m), Bengt Harding
Olson (fp), Inger Segelström (s), Tanja
Linderborg (v), Sven-Erik Österberg
(s), Göran R Hedberg (m), Yvonne
Ruwaida (mp) och Birgitta Carlsson (c).
Reservation
Propositionens lagförslag (mom. 1)
Rolf Dahlberg, Stig Rindborg, Henrik S
Järrel och Göran R Hedberg (alla m)
anser
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 3 börjar med orden Utskottet
erinrar och på s. 4 slutar med orden
motion L5 bort ha följande lydelse:
Utskottet erinrar om att under en lång
följd av år skyddet för arrendatorerna
stärkts. I synnerhet gäller detta
beträffande möjligheterna för
jordbruksarrendatorer att få
arrendeavtalet förlängt, det s.k.
direkta besittningsskyddet. Nyligen
tillskapades dessutom genom nya regler
i JB ett generellt skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar på
arrendestället (se bet. 1994/95:LU26,
rskr. 361, SFS 1995:567 och 568). Denna
utveckling har inneburit betydande
inskränkningar i fastighetsägarens
möjligheter att disponera sin egendom.
Enligt utskottets mening utgör det
nuvarande regelsystemet en rimlig
balans mellan jordägarens på
äganderätten grundade intressen och
jordbruksarrendatorns behov av socialt
och ekonomiskt skydd. De lagändringar
som nu föreslås stärker arrendatorns
ställning på bekostnad av markägarens
på ett sätt som innebär att balansen i
arrendeförhållandet rubbas på ett
negativt sätt och att utrymmet för
avtalsfrihet minskar. Som anförs i
motion L5 finns det en uppenbar risk
att detta kan leda till att utbudet av
arrenden minskar därför att jordägarna
ser det som mer fördelaktigt att
använda sin jord på annat sätt.
Möjligheterna att med en begränsad
insats eget kapital kunna starta och
driva jordbruk försämras därmed. Ett
starkt allmänintresse talar för att det
finns en hög frekvens nyföretagande
inom jordbrukssektorn som garanterar en
hård konkurrens till gagn för
effektiviteten inom näringen.
Med hänsyn till det anförda bör, såsom
föreslås i motion L5, riksdagen avslå
lagförslaget såvitt gäller utvidgningen
av arrendatorns rätt till ersättning
vid avhjälpande av skador på byggnader,
jordägarens ansvar för viltskador,
arrendatorns rätt att deponera
arrendeavgift och rätten för en
medarrendator att överlåta sin del av
arrendet.
dels att utskottets hemställan under 1
bort ha följande lydelse:
1. beträffande propositionens
lagförslag
att riksdagen med bifall till
motion L5 samt med avslag på
motionerna L6 och L7
dels avslår regeringens förslag
till lag om ändring i jordabalken
såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b
§§ samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§
och punkt 2 övergångsbestämmelserna
samt beslutar att punkterna 3 och 4
övergångsbestämmelserna skall
betecknas 2 och 3,
dels antar regeringens förslag till
lag om ändring i jordabalken i
övrigt.