Hyresförhandlingslagen ändrades på flera punkter fr.o.m.
den 1 juli 1994. I flera avseenden gick riksdagens borgerliga
majoritet emot önskemål från alla parter på hyresmarknaden.
Socialdemokraterna var också kritiska.
Dagens hyresförhandlingssystem har successivt vuxit fram
under aktiv medverkan av hyresmarknadens parter. Redan i
slutet av 1950-talet inleddes förhandlingsverksamheten
genom frivilliga avtal mellan hyresmarknadens parter.
Hyresförhandlingslagen innebar att parternas roll i
hyressättningen auktoriserades. I botten har dock staten ett
inflytande genom en skyddslagstiftning för den enskilde
hyresgästen. Den allmänna hyreslagen, inte minst
besittningsskyddsreglerna i kombination med
bruksvärdesregeln, är ett uttryck för detta.
Genom förhandlingssystemet har det gått att kombinera en
fri hyressättning med en spärr mot oskäliga hyror på hela
hyresmarknaden. Detta system, som garanterar
hyresgästernas besittningsskydd, är överlägset en fri
marknadsprissättning och har gjort det möjligt att avskaffa
den statliga hyresregleringen.
Rätten till förhandlingsordning
Inledningsvis bör understrykas att en
hyresgästorganisation måste ha laglig rätt att kunna tvinga
en hyresvärd till förhandlingar och hyresvärden skall, när det
finns förhandlingsordning, ha en utvidgad primär
förhandlingsskyldighet.
Möjlighet att stå på sidan om förhandlingssystemet
Det skulle vara bra om det gick att hitta ett system som ger
frihet för de enskilda hyresgästerna att välja om man skall
tillhöra förhandlingssystemet. Ett sådant system måste dock
innehålla spärrar som garanterar att det inte otillbörligt kan
utnyttjas för att försämra för hyresgästerna. Den gällande
lagen tillgodoser inte dessa krav.
Den ursprungliga lagstiftningen hade till ändamål att också
utgöra ett skydd för oorganiserade hyresgäster. För att
åstadkomma ett sådant skydd kombinerat med möjligheten
att frivilligt ställa sig på sidan om kan en lösning vara att det
skall krävas ett aktivt ställningstagande från en hyresgäst för
att lämna förhandlingssystemet. Detta ställningstagande bör
kunna göras först efter det att hyresgästen tecknat avtal om
en inflyttningshyra. Normalförhållandet med en sådan
ordning blir alltså att man omfattas av förhandlingarna men
har möjlighet att ''reservera sig'' eller ''begära utträde ur
systemet''. En sådan ordning förutsätter dock att det bara
finns en förhandlingsordning för fastigheten. Dessutom
måste den organisation som tar på sig förhandlingsansvaret
tillförsäkras en rätt till ersättning för sitt arbete, vilket den
inte har med nuvarande regler.
Om flera organisationer skall kunna ha förhandlingsrätt
samtidigt måste det bli ett frivilligt åtagande för
organisationerna att förhandla för andra än sina egna
medlemmar.
Inflyttningshyror
Med nu gällande lag råder avtalsfrihet vid inflyttning.
Detta förhållande kan utnyttjas så att den som erbjuder
högsta hyran kan få förtur. Detta kan leda till att nya, högre
hyresnivåer etableras. Samtidigt går det att senare få en
sådan hyra prövad men då har man redan fått sin lägenhet.
Det får inte skapas utrymme för ''fri'' hyressättning när
lägenheter är lediga för uthyrning. En förhandlad hyra måste
därför gälla också vid nyuthyrning.
En förhandlingsordning per fastighet
I varje fastighet skall endast en förhandlingsordning kunna
förekomma samtidigt. Fler förhandlingsordningar hos
samma hyresvärd kommer att försämra hyresgästernas
möjligheter till boinflytande. Genom de avtal som
hyresgästorganisationer har med såväl allmännyttiga som
privata hyresvärdar, kan hyresgästerna påverka sina
gemensamma angelägenheter och i många fall även hyran.
Förutom trivselfrågor, trafik- och ordningsregler inom
bostadsområdet, utövas inflytandet över underhålls- och
servicefrågor.
Förhandlingsersättning
Hyresförhandlingarna är av nytta och värde inte bara för
de organiserade hyresgästerna. Gemensamma förhandlingar
är praktiska för hyresvärden och innebär därmed lägre
kostnader än individuella avtal. De hyresgäster som är
oorganiserade har självklart nytta av förhandlingsarbetet i en
del avseenden i lika stor utsträckning som de organiserade.
Även samhället har nytta av förhandlingarna, eftersom de
innebär att många tvister kan undvikas som skulle föranleda
kostnader för rättsväsendet. Att hyresnivåerna hålls på en
förhållandevis rimlig nivå innebär också att samhällets
kostnader för riktade ekonomiska bidrag kan begränsas. Mot
denna bakgrund är det inte rimligt att de organiserade
hyresgästerna får ta det största ekonomiska ansvaret för
förhandlingarna.
Frågan om ersättning till hyresgästorganisation för
förhandlingsarbetet behöver därför få en bättre lösning. I dag
finns ingen rätt för hyresgästorganisation att erhålla någon
förhandlingsersättning.
Lika hyra för lika lägenhet
Lagkravet om lika hyra för lika lägenhet infördes för att
inte hyresgäster som inte var medlemmar i en
hyresgästorganisation skulle kunna missgynnas vid
förhandlingarna. I nu gällande lag har kravet om lika hyra
begränsats till att omfatta hyror som fastställs inom en
förhandlingsordning.
Motiven för att lagreglera denna fråga har fallit. Enskilda
hyresgäster har rätt att ställa sig på sidan om
förhandlingsordningen och kan därmed rätta till eventuella
brister. Rätten för enskilda hyresgäster att stå vid sidan av
förhandlingarna måste också innebära att lika lägenheter kan
få olika hyror. På senare tid har också förekommit att olika
former av rabatter beviljas t.ex. för hyresgäster som bott
länge. Sådana rabatter torde med dagens regler inte kunna
avtalas inom ramen för förhandlingarna. Däremot finns inget
hinder för en hyresvärd att ensidigt bevilja sådana. Regeln
bör därför tas bort.
Föreningsrätten
I hyresförhandlingslagen bör införas bestämmelser till
skydd för föreningsrätten. Om lagens intentioner, med parts
rätt till förhandlingsordning, den enskildes valfrihet, seriösa
kollektiva förhandlingar med ömsesidig respekt för
föreningsfriheten skall upprätthållas är det av vikt att få
frågan om föreningsrätten lagreglerad. Detta har blivit
särskilt märkbart efter lagändringarna som genomfördes den
1 juli 1994.
Mot denna bakgrund är det angeläget att ha en översyn av
den nuvarande hyresförhandlingslagen för att kunna
genomföra de föreslagna förändringarna.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om förändringar i hyresförhandlingslagen.
Stockholm den 23 januari 1995
Sinikka Bohlin (s)
Håkan Strömberg (s)