Ombildning av kommunala bostadsstiftelser till aktiebolag
Under det senaste decenniet är det uppenbart att de
kommunala bostadsföretagen har haft en mycket viktig roll
på den svenska fastighetsmarknaden. Detta accentuerades
främst under fastighetskrisen då dessa företag var en
stabiliserande faktor och därutöver agerade både effektivt
och med ett långsiktigt ansvarstagande.
Konkurrensen om hyresgästerna har på senare tid ökat då
höjda relativpriser, låg inflation, sänkta bostadssubventioner
och en försämrad köpkraft från hushållen satt press på
efterfrågan. Detta omvandlingstryck, i kombination med
kravet på att de kommunala bostadsföretagen skall
konkurrera på samma villkor som övriga aktörer på
bostadsmarknaden, har drivit fram en långtgående
kostnadseffektivitet i förvaltningen.
De kommunala bostadsföretagen har trots de ökade kraven
på ekonomiskt effektiv bostadsförvaltning förblivit
innovatörer i många avseenden när det gäller hyresgästernas
boinflytande. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, tillval,
områdesbudgetar, kollektivhus, kooperativ hyresrätt och
ekologiskt boende är några exempel på boinflytande som i
dag finns hos ett flertal av de kommunalt ägda
bostadsföretagen.
Det finns i dag ca 150 kommunala bostadsstiftelser, som
tillsammans förvaltar ca 250 000 lägenheter, som av
ekonomiska skäl förhindras att genomföra en önskvärd
ombildning till aktiebolag. Då de kommunala
bostadsföretagen spelar denna så viktiga roll på
bostadsmarknaden är det nödvändigt att de företag som så
önskar ges möjlighet att agera i en mer rationell bolagsform
och därför skall kunna ombildas till aktiebolag utan att detta
medför oöverstigliga kostnader.
Befrielse från stämpelskatt
Riksdagen har tidigare uttalat sig för att underlätta för
kommunala bostadsföretag som önskar ombildas från
stiftelse till aktiebolag. I bostadsutskottets betänkande
1992/93:BoU19, sid 9, står följande om detta.
Utskottet delar vad som i motionerna (Bo52 (c) och Sk55
(s)) anförts om att en övergång från stiftelseform till
aktiebolag bör underlättas för berörda kommunala
bostadsföretag. Det innebär bl.a. att hinder som motverkar
en i många fall nödvändig rationell ekonomisk
omstrukturering av dessa företag måste undanröjas. Även
enligt utskottets mening bör det sålunda vara möjligt att
erhålla befrielse från stämpelskatt för de kommunala
bostadsföretag som ändrar sin juridiska form från stiftelse till
aktiebolag.
Riksdagen beslutade i enlighet med utskottets hemställan.
Detta medförde också att regeringen under hösten 1993
fattade beslut om att under vissa förutsättningar ge
stämpelskattebefrielse för kommunala bostadsföretag som
önskade ändra sin juridiska form från stiftelse till aktiebolag.
Det kvarstår trots detta ett antal problem och hinder i
samband med en sådan övergång.
Stämpelskatt för vårdbyggnader m.m.
Stämpelskattebefrielsen gäller endast bostadsfastigheter.
De kommunala bostadsföretagen måste även fortsättningsvis
betala stämpelskatt vid ombildning för andra fastigheter än
bostäder. Det kan exempelvis röra sig om fastigheter med
vårdbyggnader där kommunen eller landstinget bedriver
äldreomsorg eller vård av personer med fysiska och psykiska
funktionshinder. Trots att det i många fall kan sägas att
boendet är överordnat vården -- genom att
hyresgästerna/patienterna har egna hyreskontrakt, köper
vårdtjänster mot avgift och de gemensamma utrymmena
utgörs av bostadskomplement -- taxeras dessa fastigheter
ofta som vårdbyggnad och beläggs därmed vid ombildning
med stämpelskatt. Av praktiska och rationella skäl ägs och
förvaltas många av dessa boende/vårdinstitutioner inte av
kommunen. Det är i stället kommunens bostadsstiftelse eller
bostadsföretag som både äger och förvaltar dessa fastigheter.
Avsikten med bostadsstiftelsernas ombildning är som
tidigare sagts att skapa en mer ändamålsenlig och rationell
bolagsform. Effekten av stämpelskatten på vårdlokaler blir
dock en ökad kostnadsbelastning på företaget, dess
hyresgäster och kommunen.
Minskat räntebidrag
Ombildningen medför juridiskt sett att ett nytt företag
skapas och att aktiebolaget övertar stiftelsens lån som har
räntebidrag enligt äldre bostadsfinansieringsregler. Det har
påpekats från Boverket och länsstyrelserna att ombildningen
innebär att de då som långivande myndighet måste dra
tillbaka förklarandet av företaget som allmännyttigt
bostadsföretag. Detta får enligt reglerna till följd att villkoren
för lånet och den garanterade räntesatsen ändras på samma
sätt som om lånet/fastigheten hade övertagits av ett icke
allmännyttigt bostadsföretag. Den minskning av
räntebidragen som därmed sker motsvarar effekten av att
räntebidraget beräknades på 100 %
på lånat belopp och att det genom ombildningen skall
minskas till att beräknas på endast 95 %.
Kostnaden för det förlorade räntebidraget är i de flesta fall
så hög att det av den anledningen gör ombildningen
ekonomiskt oförsvarbar.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att fastigheter med vårdbyggnader
m.m. bör befrias från stämpelskatt vid ombildningen från
stiftelse till aktiebolag,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om de kommunägda
bostadsföretagens ställning i räntebidragshänseende vid
ombildning från stiftelse till aktiebolag.
Stockholm den 23 januari 1995
Per Olof Håkansson (s)