Utskottet tillstyrker två förslag i
kompletteringspropositionen som syftar till att underlätta
obeståndshanteringen i vissa bostadslåneärenden. Utgångspunkten
är att konkurser skall kunna undvikas i situationer där
ackordsliknande uppgörelser ger ett bättre utfall för såväl
staten som långivare och låntagare.
Enligt det ena förslaget ges Statens bostadskreditnämnd (BKN)
möjlighet att under vissa förutsättningar medverka till
uppgörelser mellan bostadslåneinstitut och låntagare som
innefattar kapitaleftergifter. Hittills har gällt att BKN endast
kan utge garantiersättning om fastigheten säljs.
Det andra förslaget avser villkoren för räntebidrag till
bostadsrättsföreningar med lån enligt 1992 års regelsystem. För
dessa föreningar gäller -- till skillnad från villkoren för
övriga upplåtelseformer -- att räntebidraget minskar om en
förtida nedsättning sker av låneskulden. Regeringsförslaget
innebär att kopplingen mellan belåning och räntebidrag tas bort.
Till betänkandet har fogats en reservation från företrädarna
för m och kds angående obeståndshanteringen avseende bostadshus
upplåtna med hyresrätt. Ledamoten (v) har avgivit en reservation
angående kopplingen mellan bostadslån och räntebidrag i vissa
fall samt en reservation avseende utskottets motivering vad
gäller villkoren för BKN:s medverkan i ackordsliknande
uppgörelser.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1994/95:150 bilaga 12 föreslagit
att riksdagen godkänner regeringens förslag om ändrade regler
för
3. garantiersättning (avsnitt 1.3),
4. räntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar (avsnitt
1.3).
Skrivelse
Skrivelse i detta ärende har inkommit från Sveriges
Fastighetsägareförbund.
Utskottet
I kompletteringspropositionen (prop. 1994/95:150, bilaga 12
s. 9--14) lägger regeringen fram två förslag som syftar till
att underlätta obeståndshanteringen i vissa bostadslåneärenden
samt till att begränsa statens förluster för kreditgarantier som
utfärdats inom ramen för det kreditgarantisystem som hanteras av
Statens bostadskreditnämnd (BKN).
Under de senaste åren har det uppstått omfattande ekonomiska
problem inom delar av bostadsmarknaden. Problemen har framför
allt drabbat bostadsfastigheter som byggdes under slutet av
1980-talet och början av 1990-talet. I många fall har problemen
lett fram till obeståndssituationer och slutat med att
fastighetsägaren försatts i konkurs. Olika åtgärder har
emellertid vidtagits för att förbättra situationen för
fastigheter med problem och underlätta en ekonomisk
rekonstruktion. För att möjliggöra avbetalningar på bostadslån
och skuldnedsättningar har kopplingen mellan räntebidraget och
bostadslånet tagits bort för äldre låneformer efter beslut av
riksdagen hösten 1993 (se prop. 1993/94:76, bet. BoU6, rskr.
115). Detta beslut har underlättat den obeståndshantering som
Statens bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) i samarbete med
andra bostadsinstitut inledde under föregående år.
Obeståndshanteringen har hittills främst gällt
bostadsrättsföreningar med hus byggda under senare år. Fr.o.m.
år 1994 fram till utgången av februari 1995 har 198 sådana
föreningar med sammanlagt 5 300 lägenheter rekonstruerats.
Den pågående obeståndshanteringen är inriktad på att sänka
kapitalkostnaden till en nivå som låntagaren långsiktigt bedöms
klara av. Detta sker genom ett ackordsliknande förfarande när
det gäller lånen på fastigheten. Enligt vad som anges i
propositionen har bostadsinstituten dock inte ansett det vara
möjligt att tillämpa detta förfarande i låneärenden där lånet
omfattas av den av BKN utfärdade kreditgarantin. Sådan
kreditgaranti har kunnat utfärdas för lån till ny- och ombyggnad
av bostäder där 1992 eller senare års regelsystem för statlig
subvention tillämpats.
Anledningen till att BKN inte kunnat medverka i
obeståndshanteringen är att garantin är utformad som en
fyllnadsborgen. Detta innebär att ersättning lämnas först sedan
långivaren genom en pantrealisation sökt betalning för
fastigheten och fastigheten sålts. Ett ackordsliknande
förfarande där långivaren för att bistå fastighetsägaren i en
obeståndssituation efterger hela eller delar av det garanterade
lånet skulle därför innebära att lånegarantin blev utan värde
för långivaren.
Med hänvisning till de beskrivna förhållandena föreslår
regeringen att en möjlighet öppnas för BKN att utge ersättning
för kreditförluster på ett statsgaranterat lån även om
fastigheten inte säljs. Syftet med förslaget är att begränsa
statens utgifter för ersättning ur kreditgarantin i förhållande
till vad som skulle ha blivit fallet vid en försäljning.
Förslaget innebär i korthet att den nuvarande ordningen med
garantiersättning först efter det att panten för garantilånet
realiserats visserligen behålls men kompletteras med en
möjlighet att utge ersättning till långivaren utan
pantrealisation. Denna alternativa möjlighet till ersättning
förutsätts bli förbehållen de fall där låntagaren är eller kan
förväntas komma på obestånd men där en uppgörelse har kunnat
träffas mellan låntagare och långivare. Uppgörelsen förutsätts
bl.a. innebära att låntagaren åtar sig att svara för en större
del av belåningen på fastigheten än den som kvarstår efter en
exekutiv försäljning. Det förutsätts vidare att uppgörelsen
innefattar kapitaleftergifter och/eller s.k. villkorslån.
I propositionen understryks särskilt vikten av att de
bedömningar som skall göras vid BKN:s medverkan i den typ av
uppgörelser som beskrivits ovan sker på rent affärsmässiga
grunder. Låntagarens egen uppfattning om när risk för obestånd
föreligger får alltså inte vara avgörande. Vad gäller
bostadsrättsföreningar förutsätts bl.a. att bostadsrätterna inte
under de närmaste åren har något värde och att
bostadsrättshavare avsagt sig bostadsrätten eller att risken för
avsägelse är uppenbar. Vidare anges en förutsättning vara att de
bostäder som berörs av avsägelserna inte går att hyra ut till
kostnadstäckande hyror. I fråga om hus som upplåts med hyresrätt
anges som villkor för medverkan av BKN i en ackordsliknande
uppgörelse att ägaren genom kapitaltillskott bör kunna begränsa
statens och/eller långivarens förluster.
Inom den ovan i korthet återgivna ramen föreslås det överlåtas
till BKN att finna de lösningar som i det enskilda fallet bäst
tillgodoser syftet med förslaget. Regeringen konstaterar att de
statsfinansiella konsekvenserna av de föreslagna
regeländringarna inte går att beräkna på förhand. Det förutsätts
därför relativt snabbt ske en uppföljning av om målen med de
föreslagna regeländringarna har kunnat uppnås. Regeringen har
också för avsikt att inledningsvis ekonomiskt begränsa
bemyndigandet för BKN att medverka i ackordsuppgörelser. De
ändrade reglerna för BKN:s verksamhet föreslås träda i kraft
snarast möjligt eller senast den 1 juli 1995.
Utskottet har vid flera tillfällen under de senaste åren
uttryckt sin oro för de ekonomiska problem som drabbat delar av
bostadsmarknaden. Senast togs denna fråga upp tidigare i vår i
betänkande 1994/95:BoU13 i samband med behandlingen av
motionsförslag om vissa bostadsrättsföreningars ekonomiska
situation. Utskottet hänvisade vid detta tillfälle bl.a. till
att regeringen i budgetpropositionen aviserat ett förslag om
BKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser.
Utskottet har i olika sammanhang även uppmärksammats på de
problem som följt av att utnyttjandet av den statliga
kreditgarantin förutsatt försäljning av den belånade
fastigheten. Denna ordning har sannolikt i vissa fall förhindrat
att uppgörelser har kunnat träffas som skulle ha varit
ekonomiskt fördelaktigare för samtliga berörda parter.
Situationen har varit särskilt otillfredsställande med tanke på
att bostadslåneinstituten sedan en tid funnit former för en
fungerande obeståndshantering i de fall fastigheten inte har
bostadslån med statlig kreditgaranti. Utskottet ser mot denna
bakgrund mycket positivt på att regeringen nu lagt fram ett
förslag som syftar till att undanröja detta problem.
Som framgår av propositionen måste emellertid den föreslagna
ordningen tillämpas med viss försiktighet. Det är således
synnerligen angeläget att hanteringen i sig inte medverkar till
att antalet obeståndsfall ökar. Det ligger i sakens natur att
detaljerade regler inte kan sättas upp för denna typ av
verksamhet. BKN måste därför ges ett mandat att agera i de
enskilda fallen med målet att minska de sammantagna
kreditförlusterna inom den garanterade lånestocken.
Svårigheterna att i förväg bedöma utfallet av den föreslagna
regeländringen gör det nödvändigt att som regeringen föreslår
relativt snabbt genomföra en utvärdering av om målen kunnat
uppnås. Det får förutsättas att riksdagen i lämpligt sammanhang
delges resultaten av denna utvärdering. I detta sammanhang finns
också möjlighet att överväga olika synpunkter som kan ha
framkommit på de villkor som satts upp i propositionen för BKN:s
medverkan i ackordsuppgörelser.
Med hänvisning till det ovan anförda förordar utskottet att
riksdagen godkänner regeringens förslag om ändrade regler för
garantiersättning.
Utskottet övergår nu till att behandla det andra förslaget i
kompletteringspropositionen som syftar till att underlätta
obeståndshanteringen i vissa fall. Förslaget avser de
bostadsrättsföreningar som har lån och bidrag enligt 1992 års
regelsystem. Enligt detta regelsystem gäller normalt att
räntebidrag lämnas oberoende av hur projektet är finansierat.
När villkoren för 1992 års system utformades behölls dock för
bostadsrätter den koppling mellan räntebidragen och den faktiska
lånefinansieringen som tidigare gällt för alla upplåtelseformer.
Anledningen till att kopplingen behölls för bostadsrätter var
att föreningen och dess medlemmar därigenom hindrades att flytta
skattemässigt avdragsgilla räntekostnader från föreningen till
medlemmarna. Denna koppling försvårar dock samtidigt en
skuldsanering för de aktuella föreningarna. Om en förenings
låneskuld minskas utöver normal amortering, exempelvis som ett
inslag i en ackordsliknande uppgörelse, sänks också
bidragsunderlaget och därmed räntebidraget.
Regeringen hänvisar till att kopplingen mellan lån och bidrag
den 1 januari 1994 togs bort för lån upptagna enligt det
räntebidragssystem som föregick 1992 års system. Skälet var att
underlätta obeståndshantering utom konkurs. Samma skäl anses nu
göra sig gällande såvitt avser bostadsrätter med bidrag enligt
1992 års system. Det anförs att kapitaleftergifter på lån som
avser hus med statliga räntesubventioner endast kan bli
effektiva om räntesubventionen inte påverkas av eftergiften.
För att underlätta för kreditgivare och utsatta
bostadsrättsföreningar att finna lösningar i
obeståndssituationer som innebär att konkurs kan undvikas
föreslår regeringen mot denna bakgrund en regeländring i 1992
års subventionssystem. Regeländringens innebörd är att
bestämmelsen om att bidragsunderlaget inte får överstiga en
bostadsrättsförenings lån för ny- eller ombyggnad tas bort.
Vad gäller den möjlighet som därmed öppnas för föreningen och
dess medlemmar att som ovan beskrivits samtidigt tillgodogöra
sig räntebidrag beräknat utifrån ett oreducerat bidragsunderlag
och individuella ränteavdrag gör regeringen bedömningen att
utrymmet för sådana transaktioner i nuvarande läge är små.
Regeringen har också inhämtat från företrädare för berörda
bostadsinstitut att man inte kommer att medverka lånemässigt
till sådana upplägg. De föreslagna ändringarna i 1992 års
regelsystem föreslås träda i kraft samtidigt med ändringen av
reglerna för ersättning ur kreditgarantin, dvs. snarast möjligt
eller senast den 1 juli 1995.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag om att slopa
kopplingen mellan bostadslån och räntebidrag i fråga om
bostadsrättsföreningar med lån och bidrag för ny- eller
ombyggnad enligt 1992 års regelsystem. Detta förslag har inte
genom motioner eller under utskottets beredning av ärendet mött
några invändningar. Regeländringen är sannolikt en förutsättning
för en effektiv obeståndshantering i de aktuella fallen. Ett
bibehållet krav på att bidragsunderlaget inte får överstiga de
lån föreningen tagit upp skulle således motverka effekterna av
den regeländring för BKN:s verksamhet som utskottet ovan ställt
sig bakom.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande BKN:s medverkan i ackordsliknande
uppgörelser
att riksdagen godkänner regeringens förslag i proposition
1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade regler för
garantiersättning,
res. 1 (m, kds)
res. 2 (v) - motiv.
2. beträffande kopplingen mellan bostadslån och
räntebidrag
att riksdagen godkänner regeringens förslag i proposition
1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade regler för
räntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar.
res. 3 (v)
Stockholm den 18 maj 1995
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit:
Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s),
Britta Sundin (s), Marianne Carlström (s), Sten Andersson (m),
Lars Stjernkvist (s), Ingrid Skeppstedt (c), Lena Larsson (s),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lilian Virgin (s), Owe
Hellberg (v), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s), Ulla-Britt
Hagström (kds) och Bodil Francke Ohlsson (mp).
Reservationer
1. BKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser (mom. 1)
Knut Billing, Sten Andersson, Stig Grauers och Inga Berggren
(alla m) samt Ulla-Britt Hagström (kds) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar
med "Med hänvisning" och slutar med "för garantiersättning" bort
ha följande lydelse:
I ett avseende bör enligt utskottets mening de av regeringen
förordade villkoren för BKN:s medverkan i ackordsliknande
uppgörelser omformuleras. Det avser det ovan beskrivna kravet på
ägare av bostadsfastigheter upplåtna med hyresrätt att svara för
ett kapitaltillskott i samband med en uppgörelse. Kravet på
kapitaltillskott förutsätts endast gälla för hyresrätter. Därmed
kan det ifrågasättas om reglerna för kreditgaranti i detta
avseende kan anses uppfylla kravet på neutralitet mellan
upplåtelseformerna.
Utskottet vill inte förneka att det kan föreligga situationer
där ett krav på kapitaltillskott är rimligt och riktigt. Det kan
emellertid också föreligga situationer där kravet på
kapitaltillskott vid en obeståndssituation helt omöjliggör en
ackordsliknande uppgörelse även om detta skulle vara den
ekonomiskt bästa lösningen för alla parter. Detta torde
speciellt gälla vid enskild näringsverksamhet, när fastigheten
således ägs direkt och inte via bolag. I en sådan
obeståndsituation har fastighetsägaren definitionsmässigt inget
kapital kvar som skulle kunna användas till ett kapitaltillskott
för att minska långivarens förluster.
Mot den beskrivna bakgrunden anser utskottet att villkoret för
BKN:s medverkan i en obeståndshantering som avser uppgörelser
med ägare av bostadshus som upplåts med hyresrätt bör formuleras
så att ägaren skall ha uttömt sina möjligheter att förse
fastigheten med nytt eget kapital. Med en sådan formulering ges
BKN bättre möjligheter att agera så att statens kostnader i det
enskilda obeståndsfallet kan hållas så låga som möjligt.
Vad utskottet ovan anfört bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna. I övrigt bör regeringens förslag om
ändrade regler för garantiersättning godkännas.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
1. beträffande BKN:s medverkan i ackordsliknande
uppgörelser
att riksdagen med anledning av proposition 1994/95:150 bilaga
12 avsnitt 1.3 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört om obeståndshanteringen avseende bostadshus
upplåtna med hyresrätt samt i övrigt godkänner regeringens
förslag om ändrade regler för garantiersättning,
2. BKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser (mom. 1,
motiveringen)
Owe Hellberg (v) anser att den del av utskottets yttrande som
på s. 4 börjar med "Med hänvisning" och slutar med "för
garantiersättning" bort ha följande lydelse:
Utskottet vill avslutningsvis ta upp frågan om möjligheterna
att göra ackordsliknande uppgörelser med egnahemsägare som råkat
i ekonomiska svårigheter. Denna fråga tas inte särskilt upp i
propositionen. Utskottet har emellertid erfarit att innebörden i
regeringens förslag är att BKN:s mandat att medverka i
skuldsaneringar även omfattar egnahemsfallen. Det får därför
förutsättas att uppgörelser som innefattar skuldsanering kan ske
med egnahemsägare utifrån i princip samma utgångspunkter som
skall gälla för bostadsrättsföreningarna. Om det ekonomiska
utfallet för de berörda parterna blir fördelaktigare med en
skuldsanering utan försäljning av ett egnahem bör således denna
lösning väljas. Med hänvisning till detta klarläggande och till
vad i övrigt anförts anser utskottet att riksdagen bör godkänna
regeringens förslag om ändrade regler för garantiersättning.
3. Kopplingen mellan bostadslån och räntebidrag (mom. 2)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar
med "Utskottet tillstyrker" och slutar med "sig bakom" bort ha
följande lydelse:
Regeringsförslaget om att ta bort kopplingen mellan
bostadslånets storlek och räntebidraget i 1992 års regelsystem
är sannolikt en förutsättning för en effektiv obeståndshantering
enligt den ordning som utskottet ovan förordat. Förslaget
innebär emellertid att kopplingen tas bort för samtliga
bostadsrättsföreningar som uppbär stöd enligt detta regelsystem,
alltså även för ekonomiskt välmående föreningar.
Utskottet kan inte finna tillräckliga skäl att låta
regeländringen omfatta fler fall än vad som motiveras av behovet
att genomföra skuldsaneringar i vissa obeståndssituationer. Ett
bifall till regeringens förslag skulle ge utrymme för den typ av
skattemässiga transaktioner som man tidigare försökt förhindra.
Föreningar med god ekonomi skulle alltså efter en
låneomfördelning kunna tillförskansa sig dubbel statlig
subvention, dels genom oreducerade räntebidrag och dels genom
individuella ränteavdrag. Visserligen anser sig regeringen ha
fått vissa garantier från låneinstituten om att man inte skall
medverka till denna typ av transaktioner, men varaktigheten i
detta åtagande kan ifrågasättas. Det kan inte heller uteslutas
att en mindre bostadsrättsförening kan genomföra en
låneomfördelning från föreningen till medlemmarna utan någon
direkt medverkan från ett enskilt låneinstitut.
Det ovan anförda leder fram till slutsatsen att den av
regeringen föreslagna frikopplingen mellan bostadslånets och
räntebidragets storlek endast bör medges i de fall som en
ackordsliknande uppgörelse med BKN:s medverkan har träffats.
Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
2. beträffande kopplingen mellan bostadslån och
räntebidrag
att riksdagen med anledning av regeringens förslag i
proposition 1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade regler
för räntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört.