med anledning av prop. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
I propositionen föreslås ett antal förändringar som bl.a.
syftar till att ge möjlighet för enskilda hyresgäster att stå på
sidan om förhandlingssystemet. Systemet blir därmed i
realiteten frivilligt för hyresgästerna. Den föreslagna
inriktningen är i många stycken önskvärd i denna del, men
konsekvenserna i lagförslaget blir i många avseenden
tveksamma eller direkt olämpliga. I vissa avseenden kan
man till och med säga att förslaget innebär en orimlig
inskränkning i en frivillig organisations rätt att själv
bestämma om sin verksamhet.
Hyresgästorganisations ställning
En viktig komponent i det nya förslaget är att en enskild
hyresgäst skall kunna stå på sidan om förhandlingssystemet.
Den tidigare viktiga principen om att förhandlingarna skall
omfatta alla är alltså därmed bruten. Det blir frivilligt för
hyresgästen att ingå i det kollektiva förhandlingssystemet.
En förhandlingsordning föreslås därför i fortsättningen
inte ange, vilka lägenheter som omfattas utan endast vilket
eller vilka hus som avses. Detta framgår av 6 § enligt vilken
omfattningen av förhandlingsordningen i det enskilda huset
kommer att avgöras av de enskilda hyresgästernas beslut.
En hyresgäst skall enligt förslaget kunna välja om han eller
hon skall omfattas av förhandlingssystemet samt få välja
vilken organisation -- utan krav om medlemskap -- han eller
hon vill bli företrädd av utan denna organisations
godkännande.
En hyresgästorganisation kan därmed enligt förslaget
tvingas att förhandla för sådana oorganiserade
hyresgäster som frivilligt väljer detta. Några motiv
för att ålägga en organisation att utföra dessa uppgifter
anges inte.
Det måste från principiell synpunkt starkt ifrågasättas
om en hyresgästorganisation skall behöva acceptera att en
hyresgäst, med för organisationen bindande verkan, kan
träffa avtal med hans eller hennes hyresvärd utan att
organisationen givit hyresgästen något sådant medgivande.
Förhandlingsersättningarna
En enskild hyresgäst får enligt förslaget lagligt stöd för
att kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp i
förhandlingsarbetet. Hyresgästen har dessutom möjlighet
att lagligt få prövat att ersättningen för detta inte blir för
hög. Hyresgästorganisationen kan däremot inte med lagens
stöd kräva att någon sådan ersättning utgår och inte heller
pröva dess storlek.
Om en organisation skall åta sig uppgifter för andra än
sina egna medlemmar måste detta vara frivilligt. Om en
hyresgästorganisation skall förhandla för andra än sina
medlemmar bör den, som vill ha denna frivilliga hjälp,
betala den ersättning som organisationen begär. Den som
tycker att ersättningen är för dyr har ju enligt lagförslaget
rätt att avstå och sköta sina förhandlingar själv eller anlita
någon som är billigare.
Det måste vara frivilligt för en hyresgästorganisation att
förhandla för andra än sina egna medlemmar. Denna
frivillighet måste gälla oberoende av om det finns en eller
flera organisationer. Speciellt orimligt blir dock förslaget
om det finns flera organisationer. I linje med detta bör 3 §
omarbetas.
Eventuell förhandlingsersättning för den frivilliga
förhandlingshjälpen för oorganiserade bör få bestämmas av
hyresgästorganisationen själv. Då bör 20 § omarbetas i linje
med detta.
Olika hyra för lika lägenheter
Den nuvarande regeln i Hyresförhandlingslagen om att
lika stora lägenheter i ett hus skall åsättas samma hyra, om
det inte kan föreligga skillnad mellan dem i fråga om
bruksvärdet, begränsas enligt förslaget till att gälla de fall
då lägenheterna omfattas av samma förhandlingsordning.
Bestämmelserna i 21 § Hyresförhandlingslagen om lika
hyra för lika lägenheter ändras så att det blir tillåtet för en
hyresvärd -- men inte för en hyresgästorganisation -- att
träffa avtal om olika hyra för lika lägenheter.
Genom att tillåta flera förhandlingsordningar för samma
fastighet, liksom att enskilda får förhandla själva, tillåts att
hyran för lika lägenheter i ett hus blir olika. Principen om
lika hyra för lika lägenheter i ett hus är alltså bruten.
Den föreslagna regeln innebär att parterna genom lagen
får inskränkningar i sin handlingsfrihet som är olika.
Hyresvärden tillåts godkänna olika hyror för lika lägenheter
medan en hyresgästorganisation förbjuds att träffa sådana
avtal. En sådan ordning måste ifrågasättas både av
lämplighetsskäl och av rättviseskäl. Om lagkravet om lika
hyra för lika lägenheter skall behållas måste det gälla lika
för hyresvärdens samtliga lägenheter. I annat fall bör det
avskaffas helt och då bör 21 § omarbetas i linje med detta.
Boinflytandet
I flera remissyttranden har pekats på de risker som ett
system med flera förhandlingsordningar hos samma
hyresvärd skulle komma att innebära för hyresgästernas
inflytande över gemensamma angelägenheter i hus och
bostadsområden.
Regeringen förutsätter att i de fall det uppträder fler
organisationer med förhandlingsordningar dessa samordnar
sina förhandlingar med hyresvärden, men att det inte krävs
några särskilda lagregler.
Man säger också att en hyresgästorganisation bör kunna
träffa avtal med hyresvärden om att denne åtar sig att träffa
en likadan överenskommelse med den andra
organisationen, och begära hos de hyresgäster som står
utanför förhandlingsordningen att i deras avtal få skriva in
de nödvändiga villkoren. I sista hand får hyresnämnden
avgöra om det är rimligt att tvinga de berörda hyresgästerna
att godta dessa villkor.
Regeringen talar också om att en godtagbar lösning är
att ''inflytandet sker genom ett gemensamt organ där alla
boende har möjlighet till inflytande''. Man går t.o.m. så
långt att man hävdar att gemensamma förhandlingar, som
förs av två hyresgästorganisationer skall omfatta
hyresgäster som står utanför det kollektiva
förhandlingssystemet.
Resonemanget om hur boinflytandet skall fungera hos
hyresvärdar som har fler förhandlingsordningar är
synnerligen tillkrånglat, vilket det med nödvändighet blir,
eftersom själva utgångspunkten är praktiskt taget omöjlig.
Man kan fråga sig varför det överhuvudtaget behöver
finnas flera förhandlande hyresgästorganisationer om man
ändå skall ha gemensamma förhandlingar vars innehåll
rimligen måste påverka hyrorna. Man kan också fråga sig
hur regeringen har tänkt att de gemensamma
förhandlingarna skall binda de hyresgäster som saknar
förhandlingsklausuler i sina hyresavtal. Det hela är
synnerligen dåligt genomtänkt och det blir snarast absurt då
man föreslår att resultatet av
boinflytandeöverenskommelse av hyresnämnden skall
kunna påtvingas hyresgäster som vill stå utanför
förhandlingsordningen. Hela det resonemang som
regeringen för på den här punkten utgör kanske det bästa
argumentet mot ett system med fler förhandlingsordningar
för samma hus.
Ett problem som regeringen inte ger någon praktisk
lösning på är hur de hyresgäster som valt att ställa sig
utanför förhandlingsordning skall kunna bindas av
överenskommelser om gemensamma angelägenheter som
träffas med stöd av förhandlingsordning. Det skall endast
kunna förekomma en förhandlingsordning i ett hus
respektive förvaltningsenhet och då bör 3 § omarbetas i linje
med detta.
Inflyttningshyror
I och med propositionens förslag råder avtalsfrihet vid
tecknande av kontrakt för lediga lägenheter. Hyresvärden
är alltså inte skyldig att för en ny hyresgäst hålla sig inom
ramen för den hyra som tidigare avtalats för lägenheten.
Det skall inte vara möjligt att vid nyupplåtelse begära högre
hyra än den som gällt när lägenheten varit föremål för
förhandlingar.
''Den som tiger, samtycker''
Man vill införa en ny regel i hyreslagen, som bygger på
principen att den som tiger, han samtycker. Den nya regeln
innebär att processinitiativet läggs på den hyresgäst, som
inte godtar värdens krav i stället för på den hyresvärd, som
önskar få till stånd en ändring.
Det är en från avtalsrättslig synpunkt unik och
uppenbart oacceptabel ordning som föreslås. Enligt
förslaget skall avtal anses ingånget på grund av passivitet
från den ena parten. Sådan passivitet kan t.ex. bero på att
hyresgästen är bortrest eller inte förstått innebörden av
hyresvärdens meddelande. För t.ex. många invandrare med
språksvårigheter finns uppenbar risk att man lider
rättsförlust, eftersom mindre nogräknade hyresvärdar
också kan tänkas förmå dem att avstå från
förhandlingsklausul.
Regeringens förslag i denna del bör därför avslås, men
om det mot förmodan införs måste den bli likvärdigt
formulerad för båda parter. Det skulle innebära att om en
hyresgäst skriver till hyresvärden och föreslår lägre hyra än
tidigare, kommer passivitet från hyresvärden att betraktas
som ett avtal om ny -- lägre -- hyra.
Hyresgäster, som ställer sig på sidan om
förhandlingssystemet, liksom hyresgäster som bor i hus som
inte omfattas av förhandlingsordning, kommer att få en
sämre ställning än vad hyresgäster har i dag i hus som inte
omfattas av förhandlingsordning. Regeringens förslag i
denna del 54 a § i Hyreslagen bör i första hand avslås och i
andra hand omarbetas så att det blir lika för avtalets parter.
Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad och
upprustning
Förslagen innebär väsentliga försämringar vad gäller
hyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- och
förbättringsarbeten. Ytterst handlar det om, precis som
konstateras i propositionen, att trygga hyresgästens
besittning till sin bostad. Förslagen ger fastighetsägare
betydligt större möjligheter än i dag att genomföra
ombyggnader som hyresgästerna inte vill ha. Åtgärder som
kan betyda stora ingrepp i hyresgästernas boende och som
de dessutom får ta de ekonomiska konsekvenserna av i form
av högre hyror.
Både den enskilde hyresgästens ställning och
hyresgästernas möjligheter att gemensamt påverka
ombyggnad, ändringar och förbättringar av den fastighet de
bor i behöver förstärkas, inte försämras som regeringens
förslag innebär.
Regeringens förslag vad gäller upprustning till lägsta
godtagbara standard är ett steg i rätt riktning, men inte
tillfyllest. Det är i dag en mycket liten del av antalet
hyreslägenheter som inte har lägsta godtagbara standard.
En betydligt vanligare situation är att hyresgäster vill kunna
påverka upprustning och ombyggnad av lägenheter som
redan har lägsta godtagbar standard. För hyresgästen är ett
inflytande över vilka åtgärder som skall vidtas i den egna
bostaden inte enbart en ekonomisk fråga. Det handlar
också om hyresgästens möjligheter att påverka
omfattningen av vad som skall göras i lägenheten.
Hyresgästen vill kanske avstå från en del förbättringar för
att begränsa de negativa effekterna av det ingrepp i tillvaron
som en upprustning alltid innebär. Här behövs en betydligt
större individuell valfrihet än vad som tidigare varit vanligt.
Den enskilde hyresgästen måste därför kunna påverka
vilka åtgärder som skall vidtas i den egna lägenheten.
Regeringens förslag om att hyresvärden inte skall kunna dra
ekonomisk nytta av åtgärder som inte godkänts av
hyresgästen är helt otillräckligt. Kravet att ''åtgärden
uppenbart inte är motiverad av boendehänsyn'' ger
fastighetsägaren stora möjligheter att genomföra
ombyggnader och upprustningar utan att ge hyresgästen
något inflytande och ändå höja hyran.
Den enskilde hyresgästen bör ha rätt till inflytande och
möjlighet att begränsa ingreppen i den egna lägenheten till
sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skall
fungera. En sådan rätt bör införas i Hyreslagen.
Bestämmelserna i Bostadsrättslagen, som reglerar
bostadsrättsinnehavarens ställning gentemot föreningen då
det är nödvändigt att göra ingrepp i en enskild lägenhet, kan
tjäna som förebild.
Hyresgästernas lagreglerade gemensamma inflytande
försvinner helt enligt förslaget. I förslaget sägs endast att
''Inget bör hindra att en förhandlingsordnings parter träffar
avtal om ett kollektivt hyresgästinflytande över ombyggnad
och liknande åtgärder''. Genom nuvarande bestämmelser i
Bostadssaneringslagen och reglerna för statligt
ombyggnadsstöd har hyresgästerna gemensamt kunnat
påverka upprustningar och ombyggnader. Detta har
fungerat väl och kritiken har snarast gått ut på att
hyresgästerna har haft för lite att säga till om. Många
fastighetsägare, speciellt bland de kommunala
bostadsföretagen, ser det i dag också som helt naturligt att
ha hyresgästerna med sig i planeringsprocessen och ge dem
ett både individuellt och gemensamt inflytande. Om alla
hyresgäster skall få ett sådant inflytande är det dock
nödvändigt med lagstiftning.
Utöver den lagreglering av den enskilde hyresgästens
inflytande, som föreslagits ovan, krävs det därför ett
lagreglerat hyresgästinflytande över åtgärder som rör
hyresgästerna gemensamt. Detta kan lämpligen regleras i
Hyresförhandlingslagen. En s.k. primär
förhandlingsskyldighet för denna typ av åtgärder bör
införas, på samma sätt som gäller när fastighetsägaren vill
höja hyran.
Detta skulle t.ex. kunna lösas genom att HFL 5 § 1 st
kompletteras med p 4 med följande lydelse: 4.
ombyggnad, förändring eller förbättring av fastigheten
Om hyresgästorganisation och fastighetsägare inte
kommer överens bör tvisten kunna hänskjutas till
hyresnämnden.
Om inflytandet lagregleras i Hyresförhandlingslagen och
reglerna om upprustningsföreläggande som föreslagits förs
över till Hyreslagen är det möjligt att avskaffa
Bostadssaneringslagen. Reglerna om hyresgästinflytande
över den statliga bostadsfinansieringen bör emellertid
finnas kvar.
Den enskilde hyresgästen skall ha rätt till inflytande och
möjlighet att begränsa ingreppen i den egna lägenheten till
sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skall
fungera. En sådan rätt bör införas i Hyreslagen.
I Hyresförhandlingslagen skall införas en bestämmelse
som ålägger fastighetsägaren en skyldighet att förhandla
med hyresgästorganisation som har förhandlingsordning
före ombyggnad, förändring eller förbättring av fastigheten.
Om inflytandet lagregleras i Hyresförhandlingslagen och
reglerna om upprustningsföreläggande som föreslagits förs
över till Hyreslagen är det möjligt att avskaffa
Bostadssaneringslagen. Om så inte sker bör regeringens
förslag i denna del avslås. Reglerna om hyresgästinflytande
över den statliga bostadsfinansieringen bör emellertid
finnas kvar varför regeringens förslag i denna del bör avslås.
Övergångsreglerna
Om regeringens förslag godkänns kommer inte
hyresgäster som saknar förhandlingsklausul i hyresavtalet
den 1 juli 1994 att omfattas av förhandlingsordningen. Det
har visat sig att det inte är sällsynt att hyresgäster saknar
förhandlingsklausul i hyresavtalet.
Om hyresgästen vill ha en klausul införd i avtalet, och
frivillig överenskommelse inte kan träffas, måste
hyreslagens vanliga regler (54 §) om villkorsändring
tillämpas. Hyresgästen skall skriftligt till hyresvärden
meddela att han vill ha en förhandlingsklausul införd i
hyresavtalet. Om hyresvärden inte går med på denna
begäran har hyresgästen rätt att ansöka om ändring hos
hyresnämnden. Ansökan får göras tidigast en månad efter
det att meddelandet lämnats till motparten.
Hyresnämndens beslut om ändring kan gälla tidigast från
månadsskiftet tre månader efter ansökan till
hyresnämnden.
Detta innebär att om man med hyresnämndens hjälp
skall få klausul införd till den 1 juli, måste begäran om
villkorsändring lämnas till hyresvärden före den 1 mars. Om
hyresvärden inte går med på hyresgästens begäran skall
frågan hänskjutas till hyresnämnden före den 1 april.
Lagförslaget innebär också att förhandlingsordningarna
genom riksdagsbeslut får ett annat innehåll, dvs. en annan
omfattning. Någon möjlighet för parterna att inom en
månad begära omprövning av förhandlingsordningarna ges
därmed inte. Sådant tidsutrymme måste rimligtvis ges vid
en så viktig förändring av förhandlingssystemet som här
föreslås.
Genomförandet av en ny lag måste skjutas till en senare
tidpunkt så att enskilda hyresgäster och avtalsslutande
parter hinner ändra sina kontrakt och avtal innan
genomförandet.
Vi förutsätter att utskottet utformar erforderlig lagtext.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om hyresgästorganisations ställning,
2. att riksdagen med avslag på proposition 1993/94:199
beslutar att hyresgästorganisation har rätt att ta ut
förhandlingsersättning,
3. att riksdagen beslutar att lagkravet om lika hyra för
likvärdiga lägenheter skall gälla,
4. att riksdagen beslutar att endast en
förhandlingsordning skall kunna gälla i samma hus eller
förvaltningsenhet,
5. att riksdagen beslutar att bruksvärdeshyran skall gälla
som hyrestak vid nyupplåtelse,
6. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1993/94:199
vad avser ny regel i hyreslagen om passivt godkännande av
hyreshöjningar,
7. att riksdagen beslutar att regler om
hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning införs
i hyresförhandlingslagen,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om genomförandet av lagändringen.
Stockholm den 18 april 1994
Sinikka Bohlin (s)
Inger Lundberg (s)
Nils Nordh (s)