I propositionen föreslås att en hyresgäst ska kunna stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Förbudet mot flera förhandlingsordningar i ett hus upphör samt att bostadssaneringslagen avskaffas och ersätts med ett indirekt skydd mot ovälkomna ombyggnadsåtgärder.
För socialdemokraterna är hyrespolitiken en del av bostadspolitiken och bostadspolitiken en del av välfärdspolitiken.
Hyrespolitiken bör i första hand uppfattas som en partsstödjande reglering. Den syftar till att skydda den ena parten, nämligen hyresgästen. Motiveringen till en sådan partiskhet är att hyresvärden får större makt än hyresgästen på en oreglerad marknad. Denna marknadsmakt förstärks ytterligare av att hyresvärden, till skillnad från säljaren på en varumarknad, behåller äganderätten även efter transaktionen.
Vi socialdemokrater vill behålla och utveckla dagens bruksvärdessystem. Lika hyror för likvärdiga lägenheter förutsätter enligt vår mening kollektiv hyressättning. Dagens ordning, där hyrorna fastställs av självständiga parter, menar vi är bra.
Men det finns brister i dagens system.
Medan förhandlingarna med de kommunala företagen i stort sett omfattar alla viktiga frågor, är förhandlingarna med privatvärdarna inte alltid lika omfattande. Den etablerade hyresgäströrelsen har i praktiken fått ett förhandlingsmonopol. Åtgärder behöver vidtas för att underlätta för fler föreningar att organisera de boende. Även möjligheten att öka den enskildes förhandlingsrätt måste prövas. Det är emellertid ingen lätt uppgift. Det finns en uppenbar konflikt mellan den enskildes frihet och kravet på ett rättvist hyressättningssystem. Vår utgångspunkt är att bruksvärdet även i framtiden ska fungera som tak vid hyressättningen. Frihet för den enskilde får alltså inte innebära en möjlighet att hyra ut till högstbjudande.
Även om regeringen delvis retirerat från sina ursprungliga krav, kan enligt vår uppfattning propositionen inte ligga till grund för en ny lagstiftning. Vi reagerar framför allt mot att det blir möjligt att tillämpa marknadshyror för tomma lägenheter, samt att skyddet för oorganiserade hyresgäster blir för svagt.
Eftersom vi samtidigt är kritiska mot vissa delar i dagens lagstiftning föreslår vi fortsatt beredning av vissa frågor. Nedan anger vi vår avgörande kritik mot regeringsförslaget.
Den som tiger samtycker
För att den föreslagna förhandlingsrätten för enskilda inte ska leda till krångel och byråkrati för värdarna, föreslås att den som står utanför en kollektivt framförhandlad hyreshöjning ska anses ha accepterat det hyresvärden begär, om han eller hon inte protesterar. Den som tiger förutsätts alltså samtycka.
Det är en helt förkastlig ordning. För den som medvetet valt att stå vid sidan om, och som verkligen vill förhandla själv, är det kanske inte något stort problem. Men alla de som av andra skäl hamnar utanför förhandlingssystemet, får sin trygghet kraftigt begränsad. Alla värdar är inte hänsynsfulla, och alla hyresgäster klarar inte att bevaka sina rättigheter. Förslaget hotar rättssäkerheten.
Om riksdagen trots allt väljer att utvidga förhandlingsrätten för enskilda måste en ur rättssäkerhetssynpunkt rimligare ordning gälla. En väg är i så fall att den kollektivt förhandlade hyran även gäller för dem som står utanför förhandlingsordningen, så länge hyresgästen och värden inte kommer överens om annat belopp.
Olika hyror i samma hus
Förbudet mot flera förhandlingsordningar för samma hus avskaffas. Därmed blir det möjligt för flera organisationer att bedriva kollektiva förhandlingar i ett och samma hus. Som en följd av detta blir det tillåtet med olika hyror för likvärdiga lägenheter i samma hus.
Det är enligt vår mening en orimlig konsekvens. Vi förordar ökade möjligheter för enskilda att välja vilken organisation som ska företräda dem i kollektiva förhandlingar. Men flera förhandlingsordningar i samma hus leder till uppenbara orättvisor. Dessutom utgör förslaget ett hot mot hyresgästernas möjligheter att påverka andra gemensamma angelägenheter än hyran, t.ex. trappstädning och sophämtning.
Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägare, kommer till samma slutsats. Förutom att förslaget är orättvist, leder det dessutom till krångel och byråkrati.
Vi medger gärna att det är en svår balansgång mellan kravet på den enskildes frihet å ena sidan, och allas trygghet å andra sidan. I dagens lagstiftning betonas rättvisan, och därför behovet av kollektiva förhandlingar. Även regeringen tycks inse svagheterna med sitt eget förslag, eftersom den uttrycker förhoppningen att ytterst få ska utnyttja möjligheten att förhandla själva eller välja en annan organisation än den som grannarna önskar se som sin företrädare.
Vi socialdemokrater vill vitalisera dagens system, och underlätta för tillskapandet av flera hyresgästorganisationer. Den organisation som flertalet i ett hus vill ha som företrädare ska dock enligt vår uppfattning företräda alla i det huset. Då kan hyresgästerna även i fortsättningen påverka städning och andra gemensamma angelägenheter.
Marknadshyror för tomma lägenheter
Redan idag är det fullt möjligt för en hyresgäst att förhandla själv om hyran m.m., t.ex. i samband med inflyttning. När det som idag finns ett överskott på bostäder tillhör det inte ovanligheten att hyresgäster får en hyra som understiger bruksvärdet. Däremot är det inte möjligt att träffa en överenskommelse som innebär att hyran överstiger bruksvärdet. Bruksvärdet ska alltså fungera som tak, men inte som golv. Med de av regeringen föreslagna förändringarna i lagstiftningen blir det möjligt att tillämpa fri hyressättning för tomma lägenheter.
Så här beskriver SABO konsekvenserna i sitt remissvar på departementspromemorian:
Detta är det mest betydelsefulla förslaget i promemorian eftersom denna förändring medför att en nybyggd lägenhet eller en lägenhet som en hyresgäst lämnar och där ett nytt hyresavtal tecknas med en ny hyresgäst inte omfattas av förhandlingsordningen. Därmed råder också fri hyressättning på dessa lägenheter. Dessa hyror kan därigenom marknadsanpassas inom den ram som hyreslagens bruksvärdesregler tillåter och därmed också påverka jämförelsehyrorna uppåt. Med en genomsnittlig flyttningsfrekvens på upp emot 20 % möjliggör detta en tämligen snabb marknadsanpassning av hyresnivåerna.
Förslaget leder alltså till att fastighetsägare kan hyra ut till högstbjudande. I en bristsituation på lägenheter leder förslaget till att hyrorna pressas uppåt i attraktiva områden samt risk för ökad segregation. Regeringen inser följderna, men de regler som föreslås ger inget tillfredsställande skydd.
Dessa risker kan minskas, om reglerna för bruksvärdesprövningen utformas så att enskilt avtalade hyror inte kan ingå i jämförelsematerialet, utan endast kollektivt avtalade hyror. Därmed förbättras också möjligheterna att genom bruksvärdesreglerna hålla tillbaka oskäliga inflyttningshyror vid senare villkorsändring. Även en sådan förändring bör studeras i den fortsatta beredningen.
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen avslår proposition 1993/94:199 samt begär att regeringen återkommer till riksdagen med ett nytt förslag till hyresförhandlingslag.
Stockholm den 18 april 1994 Oskar Lindkvist (s) Magnus Persson (s) Lennart Nilsson (s) Sören Lekberg (s) Rune Evensson (s) Britta Sundin (s) Marianne Carlström (s) Lars Stjernkvist (s) Björn Ericson (s) Berit Oscarsson (s) Nils T Svensson (s) Mats Lindberg (s) Ingvar Johnsson (s)