Utskottet tillstyrker regeringens förslag om vissa åtgärder
för att stabilisera bostadskreditmarknaden. Förslagen innebär
bl.a. att statlig kreditgaranti skall kunna medges för s.k.
omfördelningslån samt att vissa låneförutsättningar för att
erhålla räntebidrag tas bort. Förslaget innebär också en
tillfällig utökning av statens garantiåtagande för sådana ny-
och ombyggnader av bostäder som påbörjas under åren 1993--1995.
Socialdemokraterna har avgivit fyra reservationer till
betänkandet.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1993/94:76 föreslagit riksdagen
att godkänna
1. vad regeringen förordar om slopade krav på särskild
lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre
bestämmelser (avsnitt 5.2),
2. införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att
möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet
med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3),
3. vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny-
och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995,
m.m. (avsnitt 5.4),
4. vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter
exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5).
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen
väckta motionerna
1993/94:Bo10 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att krav på särskild lånefinansiering i
samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser slopas även
för finansiering enligt 1992 års regler,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att som villkor för utökad statlig
kreditgaranti långivare förbinder sig att vid nästkommande
konvertering inte åsätta lånet en högre ränta än vad som
motsvarar den statliga subventionsräntan.
1993/94:Bo11 av Göran Magnusson m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
regeringen snarast bör återkomma till riksdagen med förslag som
är bättre ägnade att svara mot behoven av stöd till vissa
bostadsrättsföreningar.
1993/94:Bo12 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att slopande av krav på särskild
lånefinansiering enligt äldre regler rörande räntebidrag även
avskaffas för finansiering i överensstämmelse med 1992 års
regler,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att räntorna inte bör sättas högre vid
nästa konvertering än motsvarande statliga subventionränta som
villkor för ökad statlig kreditgaranti.
1993/94:Bo13 av Bengt-Ola Ryttar m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om nödvändigheten av en social bostadspolitik.
Skrivelser med anledning av förslag i propositionen har
inkommit från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB och
Riksbyggen (gemensam skrivelse) och från Svenska Bankföreningen.
En skrivelse har inkommit från Danielssons Entreprenad AB DEAB.
Offentlig utfrågning
Utskottet anordnade den 26 oktober 1993 en offentlig
utfrågning om utformingen av ett eventuellt framtida
bostadsfinansieringssystem och om problemen på
bostadskreditmarknaden. Protokollet från utfrågningen har som
bilaga fogats till detta betänkande.
Utskottet
Inledning
Med anslutning till vad bostadsutskottet föreslagit i ett
yttrande våren 1993 (yttr. 1992/93:BoU9y) förordade
finansutskottet (bet. 1992/93:FiU30 s. 65--66) att riksdagen med
anledning av två motioner som sin mening borde ge regeringen
till känna att en utredning skulle ges i uppdrag att mera
specifikt analysera bostadskreditmarknaden och dess problem.
Finansutskottet anförde för sin del att utredningen borde
bedrivas skyndsamt och att resultatet av den borde redovisas
senast den 1 oktober 1993. Riksdagen beslöt i enlighet med
utskottsförslaget.
Den 18 oktober 1993 överlämnade utredaren, förutvarande
statsrådet Georg Danell, en skrivelse till statsrådet Lundgren
med förslag till vissa åtgärder för att stabilisera
bostadskreditmarknaden. Utredarens förslag har den 22 oktober
1993 varit föremål för en hearing i vilken deltog vissa
myndigheter och kreditinstitut som på skilda sätt är involverade
i bostadskreditgivningen. Även byggherre- och
fastighetsägarorganisationer samt vissa arbetsgivar- och
arbetstagarorganisationer deltog. Utredaren har i november 1993
avgivit sitt slutliga betänkande -- Stabilisering av
bostadskreditmarknaden (SOU 1993:104).
Förslagen i den nu aktuella propositionen bygger i allt
väsentligt på skrivelsen av den 18 oktober 1993.
I propositionen, utredningen och skrivelsen lämnas en
bakgrundsbeskrivning av problemen på bostadskreditmarknaden.
Utskottet hänvisar i denna fråga till redogörelsen bl.a. i
propositionen.
I det följande behandlar utskottet de förslag som läggs fram i
propositionen i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden
och de motioner som väckts med anledning av propositionen samt
vissa skrivelser i ärendet som inkommit till utskottet.
Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med
räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m.
För bostadshus som byggts eller byggts om med stöd av
bostadslån och räntebidrag enligt de regler som tillämpades fram
till utgången av år 1991 gäller att vissa förutsättningar måste
uppfyllas för att räntebidrag skulle lämnas.
Sådana krav är förekomsten av ett statligt reglerat lån
(bostadslån, ersättningslån eller förvärvslån) samt kravet att
bidragsändamålet därutöver är finansierat med viss
underliggande kredit. Ytterligare gäller för den låne- och
bidragsgivning som gällde före år 1992 att förtida återbetalning
av lån eller extra amortering innebär att räntebidraget helt
upphör resp. minskar till viss del.
De nu i korthet beskrivna bestämmelserna föreslås i
propositionen bli utmönstrade. Regeringen föreslår att de
bestämmelser som gällde fram till utgången av år 1991 ändras så
att bidrag lämnas oberoende av på vilket sätt det med bidraget
avsedda ändamålet är finansierat. Ändringarna föreslås i princip
genomföras den 1 januari 1994. De bidrag som avses gäller i
första hand sådana räntebidrag som utgått för ny- eller
ombyggnad av bostäder enligt nybyggnadslåneförordningen
(1986:692), ombyggnadslåneförordningen (1986:693),
bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) och
ersättningslåneförordningen (1989:858).
När de nu diskuterade kraven enligt de ovan angivna
förordningarna avskaffas är avsikten att räntebidrag i
fortsättningen skall lämnas för en schablonmässigt beräknad
räntekostnad såväl i fråga om lånebelopp som amorteringsplaner,
räntebindningstider och räntesatser. När avregleringen trätt i
kraft bör, enligt propositionen, beräkningen av räntebidrag
göras med utgångspunkt från de lånebelopp, amorteringsplaner och
räntebindningstider som skulle tillämpats om kraven på viss
lånefinansiering kvarstått.
Ordningen med s.k. nettoavisering föreslås dock behållas men
inte utgöra krav för räntebidrag enligt de regler som hittills
gällt. Vissa kreditinstitut föreslås erbjudas möjligheten att
tillämpa nettoavisering för räntesubventioner enligt 1992 och
1993 års bidragssystem.
Vad nu i korthet redovisats har inte mött invändningar i
motionerna. Tvärtom anförs i motion Bo10 (s) att
regeringsförslaget om slopande av de särskilda lånevillkoren som
förutsättningar för räntebidrag är ägnat att underlätta
förhandlingslösningar mellan långivare och låntagare.
I denna motion yrkande 1 och i motion Bo12 (v) yrkande 1
föreslås emellertid att den i propositionen föreslagna
utmönstringen av vissa lånevillkor m.m. som skall gälla i
ärenden enligt de regler som gällde fram till utgången av år
1991 också bör gälla beslut enligt 1992 års system.
Utskottet vill med anledning av de nu behandlade förslagen
anföra följande.
Det finns skäl erinra om att det system som gällde t.o.m.
utgången av 1991 i flera avseenden skiljer sig från 1992 års
system. Inte minst gäller detta förutsättningarna för att
räntebidrag skall kunna beviljas. Vad utskottet syftar på är
förhållandet att i det system som trädde i kraft den 1 januari
1992 kopplingen mellan statliga räntesubventioner och
lånefinansieringen slopades.
För bostadsrättshus finns dock på grund av nuvarande
skatteregler ett samband kvar mellan bidrag och faktiska lån.
Utskottet vill i sammanhanget erinra om att överväganden om
beskattningen av bostadsrätter behandlats av flera utredningar
under de senaste åren och senast av
Fastighetsbeskattningsutredningen. Denna utredning har i sitt
delbetänkande från juni 1993 Beskattning av fastigheter, del I
-- Schablonintäkt eller fastighetsskatt? lämnat förslag som
syftar till att ge bostadsrätter samma skatteregler som
egnahemmen. Enligt vad utskottet erfarit fortsätter utredningen
arbetet med frågan om hur bostadsrättsbeskattningen bör
utformas.
Utöver vad ovan redovisats kan erinras om att även andra
viktiga förändringar genomfördes i och med att 1992 års system
infördes såsom slopandet av mark- och konkurrensvillkoret m.m.
Vad gäller den av motionärerna aktualiserade frågan om att
låta också beslut enligt 1992 års system omfattas av
omförhandlingar i lånevillkoren anser utskottet att tillräckliga
skäl saknas för att genomföra en sådan ordning. Utskottets
ställningstagande grundar sig delvis på förhållandet att någon
koppling mellan det statliga räntebidraget och
lånefinansieringen inte finns, utom för bostadsrättsföreningar,
men också på den omständigheten att i samband med införande av
1992 års system en rad av kraven för stöd vid ny- och ombyggnad
slopades såsom mark- och konkurrensvillkoren, den kommunala
bostadsanvisningsrätten och produktionskostnadsprövningen. I vad
rör frågan om att vissa låneregler m.m. inte krävs för att
räntebidrag skall kunna medges är förslaget i motionerna redan
förverkligat. Vad gäller bostadsrättsföreningarna pågår, som
framgått ovan, övervägande om hur beskattningen av dessa bör
utformas. Resultatet av detta arbete bör avvaktas.
Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet att
riksdagen godkänner regeringsförslaget om slopande av krav på
särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt
äldre bestämmelser och avslår motionerna Bo10 (s) yrkande 1 och
Bo12 (v) yrkande 1.
Statlig kreditgaranti för omfördelningslån
Regeringsförslaget i denna del innebär sammanfattningsvis
följande.
En särskild statlig kreditgaranti införs för sådana lån på
kreditmarknaden som tas upp för att tillfälligt begränsa
ränteutgifterna på utestående fastighetslån. De nya lån för
vilka kreditgaranti föreslås kunna utgå kallas i propositionen
omfördelningslån.
Regeringen föreslår att det för rätt till ersättning ur
garantin skall krävas dels att omfördelningslånet används för
att betala ränta på lån för bostadshus som uppförts eller byggts
om med stöd av bostadslån under perioden 1985--1991 eller med
stöd av lån med statlig garanti för ny- och ombyggnad enligt
1992 års regler, dels att lånet lämnas som ett led i en
ekonomisk rekonstruktion för att undvika en obeståndssituation.
Enligt regeringsförslaget bör garantin lämnas med ett belopp
motsvarande högst 10 % av låneunderlaget för bostäder resp.
garantiunderlaget för statlig kreditgaranti för ny- och
ombyggnad av bostäder. Garantin, som föreslås ges formen av
fyllnadsborgen, lämnas för en tid av fem år med möjlighet för
långivaren att förlänga garantitiden med ytterligare femton år.
För att långsiktigt täcka kostnaderna för administration och
förluster föreslås en årlig avgift tas ut för garantin. Den nu
föreslagna garantin avses införas den 1 januari 1994.
Garantiverksamheten skall skötas av Statens bostadskreditnämnd
(BKN).
Inga förslag mot propositionen har förts fram i motionerna om
införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa
ränteutgifter utom såvitt avser principerna för bestämningen av
subventionsräntan i samband med konvertering. Utskottet
föreslår att riksdagen godkänner regeringsförslaget i nu
behandlad del.
Frågan om ändring av bokföringsreglerna när det gäller
bokföring av omfördelningslån har motivledes tagits upp i motion
Bo10 (s). Motionärerna förutsätter att regeringen uppmärksamt
följer frågan och snarast tar initiativ till ändringar om
problem skulle uppkomma. I en skrivelse till utskottet från
Svenska Bankföreningen anförs att mycket talar för att en
möjlighet bör införas för vissa låntagare att i
bokföringssammanhang aktivera omfördelningslånen. Föreningen
anför att de fastighetsägande aktiebolagen kan bli skyldiga att
upprätta likvidationsbalansräkning enligt aktiebolagslagen på
grund av den ökande skuldbörda som blir följden av ett
omfördelningslån.
Den av motionärerna och Bankföreningen aktualiserade frågan
har bl.a. tagits upp av utredaren och i propositionen. I
propositionen anförs, med anslutning till utredarens
uppfattning, att några särskilda bokföringsregler inte bör
införas. Utskottet, som inte har tillräckligt underlag för någon
annan uppfattning, förutsätter, liksom för övrigt motionärerna
i motion Bo10 (s), att regeringen noga följer utvecklingen av
långivningen med omfördelningslån. Om så skulle visa sig
erforderligt får det vidare förutsättas att regeringen
återkommer till riksdagen i ärendet.
I motion Bo10 (s) anförs även att det nu redovisade
regeringsförslaget innebär att regeringen i stället för att
angripa problemens orsak angriper problemens symptom. Trots
invändningarna anser motionärerna att det inte finns
tillräckliga skäl avstyrka förslaget i propositionen om
särskilda kreditgarantier för omfördelningslån. I yrkande 2 i
motionen föreslås emellertid riksdagen göra ett tillkännagivande
till regeringen om att som villkor för utökad statlig
kreditgaranti skall gälla att långivaren vid nästkommande
konvertering inte åsätter lånet en högre ränta än vad som
motsvarar den statliga subventionsräntan. Ett motsvarande
förslag förs fram i motion Bo12 (v) yrkande 2. Frågan om
subventionsräntan har också tagits upp i en till utskottet
ställd skrivelse från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB
och Riksbyggen. I skrivelsen föreslås att subventionsräntan
beräknas så att den vid konvertering/räntereglering rymmer en
räntemarginal om 0,5 procent. Med räntemarginal avses skillnaden
mellan marknadsräntan för fastighetslån och subventionsräntan.
Statens kostnader för en sådan höjning beräknas i skrivelsen
till ca 250 miljoner kronor. I skrivelsen anförs att denna ökade
kostnad dock balanseras om konkurs därigenom kan undvikas för
1 000 bostäder. Frågan om subventionsräntan i samband med
konvertering har också tagits upp i en skrivelse till utskottet
från ett byggentreprenadföretag.
Med anledning av regeringens förslag och förslagen i
motionerna m.m. finner utskottet det lämpligt att i korthet
beskriva de principer för räntebidragsberäkningar m.m. som gällt
under det senaste tiotalet år.
Från mitten av 1980-talet till halvårsskiftet 1989 gällde att
godtagbar marknadsränta vid beräkning av räntebidrag, det s.k.
räntebidragstaket, bestämdes med ledning av marknadsräntan på
tioåriga statsobligationer. Ett påslag om 0,4 procentenheter för
räntedifferenser och fond- och förvaltningsbidrag fick göras.
För att bl.a. anpassa reglerna för beräkning av ränta på
bostadslånet till dem Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag
(SBAB) använde sedan bolaget ålagts ansvaret för att finansiera
nya bostadslån men också för att förenkla låne- och
bidragsbestämmelserna beslöt regeringen att fr.o.m. den 1 juli
1989 nya regler skulle gälla för beräkning av den räntekostnad
som berättigar till räntebidrag. De då införda reglerna innebar
att räntebidrag för bostadslån och bottenlån bestämdes med
utgångspunkt från det räntetak som gällde vid lånens
utbetalning. Räntetaket låg alltså till grund för
räntebidragsberäkningarna oavsett om låntagarens faktiska räntor
var högre eller lägre än räntetaket. Samma principer gällde vid
konvertering. I 1992 års system slopades, som framgått av
föregående avsnitt, i princip kopplingen mellan den faktiska
långivningen och de statliga räntesubventionerna. Den ordningen
gäller även avseende 1993 års system. I detta system infördes
dessutom en del nyheter och förenklades
räntebidragsberäkningarna ytterligare. De regler som nu
tillämpas innebär att den som byggt eller byggt om bostäder för
permanent bruk under viss tid efter färdigställandet får ett
årligt bidrag. Inga krav ställs, som framgått av föregående
avsnitt, på viss lånefinansiering. Till grund för beräkningen
ligger ett bidragsunderlag som bestäms genom två schablonbelopp
med utgångspunkt från bostadens yta. Det på basis av ytan
beräknade bidragsunderlaget multipliceras med den s.k.
subventionsräntesatsen. Denna räntesats bestäms med ledning av
marknadsräntorna för bostadsobligationer med en återstående
löptid av fem år vid tidpunkten för när bidragstiden börjar
löpa. Subventionsräntesatsen anpassas till förändringar i
ränteläget vid utgången av vart femte år under bidragstiden.
Den av motionärerna men också i skrivelserna aktualiserade
frågan om reglerna för bestämning av subventionsräntan har
tilldragit sig stort intresse under det senaste året. Orsaken
till detta är bl.a. att bostadsinstituten inte sällan av olika
skäl ansett sig nödsakade att kräva en räntemarginal, dvs.
skillnad mellan marknadsräntan för fastighetslånet och
subventionsräntan, av en storlek som innebär en inte oväsentlig
ökning av kapitalkostnaderna, något som i sin tur får betydelse
för boendekostnaderna. En av tankarna bakom de nu gällande och
ovan beskrivna reglerna var att låntagarna i en
konkurrenssituation skulle ges möjlighet att välja den
kreditgivare som kunde erbjuda de mest fördelaktiga låne- och
räntevillkoren. Att kreditmarknaden och då inte minst
bostadskreditmarknaden, praktiskt taget sedan den nu tillämpade
ordningen för beräkning av räntebidrag infördes, kommit att möta
stora och för många av aktörerna oväntade problem finns många
bevis för. Utskottet kan i sammanhanget hänvisa till de
uppgifter som finns i propositionen (s. 4--9) om situationen på
fastighets- och bostadskreditmarknaden. Det kan också erinras om
att vid utskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993
frågan om svårigheterna med bostadskreditgivningen ägnades stor
uppmärksamhet. Företrädare för bostadsinstituten verifierade i
allt väsentligt den problembild som presenteras i propositionen.
Protokollet från utfrågningen har som bilaga fogats till detta
betänkande.
Även om fastighets- och bostadskreditmarknaden alltjämt
befinner sig i ett svårt läge finns vissa faktorer av positiv
innebörd. Bl.a. har räntesänkningen under 1993 inneburit viss
lättnad för bostadsinstituten i och med att flera låntagare
förmår betala sina räntor. Detta innebär i förlängningen mindre
påfrestningar på kreditinstituten.
Utskottet delar naturligtvis vad i motionerna anförts om att
det vore både önskvärt och inte sällan också skulle vara
betydelsefullt om räntemarginalen kunde minskas. För att med
säkerhet uppnå denna effekt skulle det vara nödvändigt antingen
att riksdagen genom lagstiftning eller regeringen genom
utfärdande av administrativa föreskrifter, utöver de nu
gällande, fattade beslut om ordningen för hur subventionsräntan
skall fastställas och hur denna skall relateras till den
låneränta som tillämpas av bostadsinstituten. Utlåningsräntan är
i sin tur bl.a. beroende av de räntekostnader instituten har för
sin upplåning. Utskottet är främmande för en sådan ordning som
ju delvis skulle innebära en återgång till någon form av
räntereglering och som med stor sannolikhet snarare torde
försvåra situationen på bostadskreditmarknaden och därmed också
för många boende. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna
Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2. Utskottet föreslår
att riksdagen även godkänner regeringsförslaget om införande
av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa
ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats ovan.
I detta avsnitt behandlar utskottet avslutningsvis motion Bo11
(s). Motionärerna anför att regeringsförslaget bl.a. om
möjligheterna att erhålla kreditgaranti för omfördelningslån
inte innebär att problemen för vissa bostadsrättsföreningar
löses. Regeringen bör snabbt återkomma till riksdagen med ett
kompletterande förslag som är bättre ägnat att svara mot dessa
föreningars behov och därmed långsiktigt medverka till att
stabilisera deras ekonomiska situation.
Det är enligt utskottets mening värdefullt att regeringen så
snabbt efterkommit riksdagens begäran och presenterat förslag i
avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden. Det kan
naturligtvis hävdas att förslagen skall ha en annan inriktning
och omfattning samt att ytterligare åtgärder avseende
bostadskreditgivningen borde vidtas i det ena eller andra
avseendet. Emellertid måste det bedömas vara positivt att
förslag utan dröjsmål kommer fram och att dessa utan onödig
tidsutdräkt kan förverkligas. Utskottet vill vidare erinra om
vad ovan redovisats om att ett utredningsarbete pågår om
utformningen av beskattningen av bostadsrätter. Utskottet är
medvetet om att vissa föreningar har ekonomiska svårigheter.
Detta konstaterande, som också motionärerna gör, understryker
behovet av att man snabbt vidtar åtgärder för att i möjligaste
mån komma till rätta med problemen. Utskottet förutsätter att
regeringen även framöver noga följer utvecklingen på
bostadskreditmarknaden och, om så visar sig erforderligt, ånyo
tar upp frågan med riksdagen. Vid en sådan uppfattning finns
inte anledning föreslå riksdagen att göra det i motion Bo11 (s)
föreslagna tillkännagivandet om att regeringen skall återkomma
till riksdagen med förslag till hur stödet till vissa
bostadsrättsföreningar bör utformas.
Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som
påbörjas före utgången av år 1995, m.m.
Rubricerade regeringsförslag, som inte mött invändningar i
motionen, innebär sammanfattningsvis att den möjlighet som finns
att enligt 1993 års system öka garantibeloppet från 30 till 40 %
i områden med svag värdeutveckling på fastigheter vidgas till
att avse hela landet för sådana ny- och ombyggnader av bostäder
som påbörjas under åren 1993--1995.
Den nu beskrivna möjligheten föreslås också gälla projekt som
beviljats räntebidrag enligt 1992 års subventionsregler. Sådana
projekt skall ges kreditgarantier enligt 1993 års regelsystem.
Garantibeloppet skall, enligt propositionen, beräknas på ett
garantiunderlag som motsvarar 90 % av bidragsunderlaget enligt
1992 års subventionsregler. De nu redovisade reglerna föreslås
träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas även i fråga om
projekt som påbörjats före ikraftträdandet men inte beviljats
kreditgaranti enligt äldre bestämmelser.
Utskottet tillstyrker regeringsförslaget, dock med den
ändringen att garantibeloppet inte, som anges i propositionen,
bör begränsas till att motsvara 90 % av bidragsunderlaget.
Enligt vad utskottet inhämtat är avsikten att kreditgarantin
skall kunna lämnas med högst 40 % av bidragsunderlaget inom
ramen för 90 % av detta underlag enligt 1992 års
subventionsregler eller det högre belopp som följer av det på
grundval av denna del beräknade pantvärdet enligt 1993 års
regler. Vad i övrigt rör förslaget har utskottet inte funnit
anledning till erinran. Enligt propositionen bör kreditgaranti
och pantvärde enligt 1993 års regler beräknas med utgångspunkt
från det bidragsunderlag som fastställs i räntebidragsbeslutet
enligt 1992 års regler. En möjlighet att öka garantibeloppet
från 30 till 40 % av garantiunderlaget för alla ny- och
ombyggnader av bostäder som påbörjas något av åren 1993--1995
bör således öppnas. Riksdagen bör som sin mening ge regeringen
till känna vad nu anförts om reglerna för beräkning av
garantibeloppet och i övrigt godkänna regeringsförslaget om
utökade kreditgarantier i vissa fall.
Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.
Efter att i propositionen en redogörelse lämnats för de regler
som gäller för räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.
refereras utredarens förslag i denna del. Det innebär i korthet
att vid försäljning som innebär förlust på det statliga eller
statligt reglerade bostadslånet förlusten skall "kvittas" mot
nuvärdet av kvarvarande räntebidrag. I propositionen beskrivs
närmare hur denna ordning avses tillämpas. Där föreslås att
räntebidrag bara lämnas om nuvärdet av framtida räntebidrag är
större än den förlust på det statligt reglerade bostadslånet som
uppstår till följd av att huset vid en exekutiv försäljning
säljs till ett pris som inte täcker hela den fordran som hänför
sig till bostadslånet. Räntebidrag avses då lämnas med
utgångspunkt från resterande nuvärdesbelopp omräknat till ett
låneunderlagsbelopp för beräkning av bidragsberättigade
räntekostnader. De nu redovisade bestämmelserna föreslås träda i
kraft den 1 januari 1994.
Utskottet föreslår att riksdagen godkänner vad regeringen
förordat i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning
m.m.
Utskottet har noterat att regeringen under innevarande
riksmöte avser att återkomma till vissa spörsmål som rör SBAB:s
organisation bl.a. i vad avser frågan om hur förvaltningen m.m.
skall administreras av sådana lån som beslutats av
länsbostadsnämnderna och för vilka SBAB ålagts
förvaltningsansvaret.
Av propositionen framgår också att det kan finnas anledning se
över hur ansvaret för den särskilda statligt reglerade
ersättningslångivning som nu åvilar bolaget skall utformas
framöver och om anledning finns att förändra detta ansvar med
hänsyn till de regler för behandlingen av räntebidrag som kommer
att gälla vid ett riksdagens godkännande av det nu behandlade
regeringsförslaget.
Utskottet har slutligen noterat och vill för sin del
understryka att en utgångspunkt för kommande regeringsförslag
beträffande SBAB är att situationen för innehavare av bolagets
obligationer inte skall försämras. I den proposition som nu
behandlas anförs att staten självfallet bör ta sitt ägaransvar
för SBAB. Utskottet delar givetvis denna uppfattning.
Övriga frågor
I motion Bo13 (s) hemställs att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om nödvändigheten
av en social bostadspolitik. Motionärerna anför bl.a. att olika
åtgärder måste vidtas som gör det möjligt att värna om den
sociala bostadspolitiken.
Den genom motionen aktualiserade frågan har inte tagits upp i
propositionen. Utskottet vill erinra om att utskottet under en
lång följd av år och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU11
s. 5--7) behandlat motionsyrkanden med samma innebörd som det i
motion Bo13 (s). I sitt betänkande våren 1993 hänvisade
utskottet till sin tidigare deklarerade uppfattning och anförde
följande:
Sedan efterkrigstiden har det grundläggande bostadspolitiska
målet formulerats som att alla människor skall ha tillgång till
en sund, rymlig, välplanerad och ändamålsenligt utrustad bostad
till ett rimligt pris. Som grund för de bostadspolitiska
strävandena har detta mål fortsatt giltighet. Med utgångspunkt i
de boendes önskemål och den bostadsefterfrågan som i dag finns
gäller frågan därför närmast hur det allmänt formulerade målet
skall utvecklas och konkretiseras. Detta måste ske bl.a. på
grundval av de boendes egna prioriteringar. För att skapa
förutsättningar härför måste bostadspolitiken utformas så att
alla upplåtelseformer, bostadstyper och fastighetsägare
behandlas lika. De hittillsvarande regleringarna bör ersättas
med ett system där det är de boendes önskemål och behov som är
styrande för bostadsefterfrågan och därmed också för
bostadsmarknaden. Härigenom kan en balanserad bygg- och
bostadsmarknad i hela vårt land skapas.
Utskottet kan inte finna att den nu i korthet redovisade
målsättningen innebär ett avsteg från vad som hittills väglett
samhällets bostadspolitiska insatser. Inte heller kan utskottet
finna att denna politik på något avgörande sätt skulle stå i
strid med vad som i de nu aktuella motionerna framförts.
Som kommentar till det nu redovisade referatet anförde
utskottet att det inte torde vara de bostadspolitiska målen som
utgjorde skiljelinjen i bostadspolitiken utan snarare de medel
som erfordras för att nå målen. Med hänvisning till den grad av
samstämmighet om den bostadspolitiska målsättningen som enligt
utskottet förelåg avstyrkte utskottet den då behandlade motionen
som avslogs av riksdagen.
Utskottet har inte ändrat uppfattning. Den samsyn som
onekligen finns i riksdagen om de grundläggande bostadspolitiska
målen och som delas även av regeringen är av stort värde.
Regeringens hittills förda politik ligger väl i linje med denna
samsyn. Denna politik bör ligga till grund även för de fortsatta
konstruktiva överväganden som kan finnas anledning att göra från
tid till annan. Mot bakgrund av vad nu anförts kan utskottet
inte finna att något väsentligt skulle stå att vinna på ett
tillkännagivande till regeringen om den sociala
bostadspolitiken. Motion Bo13 (s) avstyrks.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande slopande av krav på särskild
lånefinansiering
att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76
föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och
1993/94:Bo12 yrkande 1,
res. 1 (s)
2. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att
omfördela vissa ränteutgifter utom såvitt avser principerna för
bestämning av subventionsräntan
att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76
föreslagits,
3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att
omfördela vissa ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats
ovan
att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76
föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och
1993/94:Bo12 yrkande 2,
res. 2 (s)
4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo11,
res. 3 (s)
5. beträffande utökade kreditgarantier för ny- och
ombyggnad av vissa bostäder
att riksdagen
a) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört om omfattningen av kreditgarantin,
b) i övrigt godkänner vad i proposition 1993/94:76
föreslagits,
6. beträffande räntebidrag efter exekutiv försäljning
m.m.
att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76
föreslagits,
7. beträffande den sociala bostadspolitiken
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo13.
res. 4 (s)
Stockholm den 2 december 1993
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp),
Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m),
Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Britta Sundin (s),
Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist
(s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).
Reservationer
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune
Evensson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) har till betänkandet avgivit följande reservationer.
1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar
med "Vad gäller" och slutar med "yrkande 1" bort ha följande
lydelse:
Som framgått av motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v) innebär
regeringens bostadspolitik stora boendekostnadsökningar för
många. Detta beror bl.a. på effekterna av den snabba
avtrappningen av räntebidragen som riksdagens majoritet nyligen
beslutat om med stöd av regeringspartiernas företrädare och Ny
demokrati. Detta beslut innebär att räntebidragen minskar med 3
miljarder kronor åren 1994--1996. Detta beslut samt den
omständigheten att bostadsinstitutens räntemarginaler, dvs.
skillnaden mellan marknadsräntan och subventionsräntan, inte
sällan uppgår till 1,0--1,5 procent kan beräknas medföra
månatliga kostnadsökningar för de boende i storleksordningen
1 000 kronor för flertalet årgångar som finns kvar i
räntebidragssystemet.
Regeringen har hittills inte haft några konstruktiva lösningar
för att mildra de svårigheter som mer eller mindre oförskyllt
drabbat många boende, speciellt dem som bor i nya hus. Inte
förrän riksdagens majoritet -- företrädare för
Socialdemokraterna, Ny demokrati och Vänsterpartiet -- våren
1993 i riksdagen tog initiativet i frågan och föreslog att en
utredning tillkallades för att analysera problemen på
bostadskreditmarknaden blev regeringen tydligen medveten om att
problem över huvud taget finns på denna marknad. Trots att
riksdagen fattade sitt beslut i juni månad och trots att frågan
i allra högsta grad brådskar dröjde det mer än två månader innan
en utredare tillkallades. Om denna långa tidsutdräkt i en
brydsam situation tyder på ointresse eller oförmåga från
regeringens sida att samla sig i frågan är kanske i och för sig
egalt för de boende som drabbas och som nu tvingas ta
konsekvenserna i form av personliga konkurser eller som får
svårigheter på grund av att den bostadsrättsförening eller den
fastighet de bor i kommit på obestånd.
När regeringen nu presenterar förslag i avsikt att stabilisera
bostadskreditmarknaden måste tyvärr konstateras att ett
genomförande av förslagen sannolikt är otillräckligt för att
förhindra att fastighetskrisen sprids. Emellertid måste alla
möjligheter prövas, även det i och för sig otillräckliga
regeringsförslag som nu diskuteras. Vissa ändringar i detta bör
dock göras bl.a. i vad avser ordningen för fastställande av
subventionsräntan och omfattningen av slopande av krav på viss
lånefinansiering som förutsättning för räntebidrag.
Beträffande sistnämnda fråga innebär regeringsförslaget att
krav på särskild lånefinansiering som förutsättning för
räntebidrag slopas enligt de regler som gällde till utgången av
år 1991. Utskottet kan ställa sig bakom detta förslag dock med
den ändringen att även bostäder som fått beslut enligt 1992 års
system kommer att omfattas. Vad nu föreslagits innebär en
anslutning till motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v). Ett
genomförande av motionärernas förslag skulle få stor betydelse
inte minst för nyare bostadsrättsföreningar eftersom för dessa,
till skillnad från andra upplåtelseformer, ett samband ännu
finns mellan lån och räntebidrag. Enligt en av Konsumentverket
nyligen presenterad undersökning har 29 bostadsrättsföreningar
gått i konkurs under årets första tio månader. Det är nästan
dubbelt så många som under hela år 1992. De föreningar som gått
i konkurs är tämligen nybildade. De finns ofta på mindre orter.
Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet ett
riksdagens tillkännagivande till regeringen med anledning av
motionerna.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
1. beträffande slopande av krav på särskild
lånefinansiering
att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och
motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och 1993/94:Bo12 yrkande 1 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela
vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid
konvertering (mom. 3)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Den av" och på s. 8 slutar med "behandlats ovan" bort
ha följande lydelse:
Den av motionärerna och i skrivelsen behandlade frågan om
reglerna för bestämning av subventionsräntan är ofta avgörande
för nivån på boendekostnaden. En räntemarginal om 1,5 % innebär
exempelvis enligt skrivelsen från SABO,
Fastighetsägareförbundet, HSB och Riksbyggen en
boendekostnadsökning om ca 120 kr/m2 och år vid konvertering
av ett femårigt bostadslån från år 1988. Bara denna omständighet
innebär en månadskostnadsökning om 750 kr för en normalstor
trerumslägenhet.
I s- och v-motionerna anförs att det uppenbarligen förhåller
sig så att det bland de mest nödlidande företagen inte finns
utrymme för ökade räntemarginaler. Det bör därför föreskrivas
som villkor för en utökad statlig kreditgaranti för
omfördelningslån att vid nästkommande konvertering
fastighetslånen inte åsätts högre räntor än den statliga
subventionsräntan.
Ett riksdagens tillkännagivande i frågan till regeringen
tydliggör självfallet för bostadsinstituten och för övriga
aktörer på bostadskreditmarknaden riksdagens inställning i
frågan. Regeringen kan naturligtvis genom sitt agerande med
anledning av det nu förordade tillkännagivandet ge ytterligare
eftertryck åt uppfattningen att åtgärder snarast måste vidtas
för att minska räntemarginalerna och därigenom också
boendekostnaderna.
Sammanfattningsvis anser utskottet att riksdagen med anledning
bl.a. av motionerna Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2
som sin mening ger regeringen till känna vad nu förordats om
subventionsräntan vid konvertering. En anslutning till
motionärernas förslag innebär även delvis en anslutning till vad
i skrivelsen förordats.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att
omfördela vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid
konvertering
att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och
motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och 1993/94:Bo12 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar
med "Det är" och slutar med "bör utformas" bort ha följande
lydelse:
Utskottet delar uppfattningen i motion Bo11 (s) om att vissa
bostadsrättsföreningar, och då speciellt relativt nybildade
sådana, inte sällan har stora problem. Utskottet delar också
uppfattningen att förslagen i den nu behandlade propositionen
kan behöva kompletteras så att dessa föreningar inte bara
tillfälligtvis utan även på sikt ges möjligheter att klara sina
ekonomiska problem. Dessa problem ligger ofta inte endast hos
föreningarna utan har inte sällan och föga överraskande kommit
att drabba också de boende i föreningarna med personliga
konkurser som följd.
Förutom att ytterligare ekonomiska åtgärder är nödvändiga
skulle troligen också vissa ändringar bl.a. i bostadsrättslagen
bidra till att föreningarnas problem skulle minska.
Det bör i sammanhanget erinras om att i ett särskilt yttrande
(s) till betänkande 1992/93:BoU11 med instämmande av
vänsterpartiet våren 1993 uttalanden gjorts om behovet av
särskilt stöd till vissa bostadsrättsföreningar. I detta
särskilda yttrande anfördes bl.a. att för bostadsrättsföreningar
bör undersökas om direkt skuldsanering av det slag som är
aktuellt för särskilt utsatta privatpersoner skulle vara en
utväg för att lösa de ekonomiska problemen.
Med hänvisning till vad nu anförts och till utskottets
ställningstagande ovan med anledning av motionerna Bo10 (s) och
Bo12 (v) och med anslutning till det nu refererade särskilda
yttrandet och till motion Bo11 (s) anser utskottet att riksdagen
med anledning av den sistnämnda motionen som sin mening bör ge
regeringen till känna vad nu anförts om ytterligare åtgärder
beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo11 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7)
Reservanterna anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10
börjar med "Den genom" och på s. 11 slutar med "Bo13 (s)
avstyrks" bort ha följande lydelse:
Frågan om en socialt inriktad bostadspolitik är en av de mest
betydelsefulla när det gäller att lägga fast den
bostadspolitiska målsättningen. Det är naturligtvis viktigt att
ständigt hålla debatten och diskussionen levande om hur
samhällets insatser och ansvar för bostadspolitiken skall
utformas och hävdas. Här finns en väsentlig skillnad mellan det
bostadspolitiska synsätt som i riksdagen företräds av
regeringspartierna och Ny demokrati och det som ligger till
grund för den bostadspolitik som Socialdemokraterna ofta med
instämmande av Vänsterpartiet anser bör drivas. Ett uttryck för
oppositionens syn på frågan kan hämtas från det tillfälle våren
1993 när utskottet och riksdagen senast behandlade motioner om
de bostadspolitiska målen. Med anledning av vissa motioner
anfördes då (bet. 1992/93:BoU11 s. 23--24) i en reservation (s)
och med instämmande av Vänsterpartiet följande om de
bostadspolitiska målen:
Sedan regeringsskiftet hösten 1991 har en rad beslut fattats
som påverkat inriktningen och utformningen av bostadspolitiken.
I utredningar och uttalanden från olika företrädare för
regeringspartierna har ytterligare förändringar på i princip
alla områden med betydelse för en socialt inriktad
bostadspolitik aviserats. Det gäller ändringar inom
hyreslagstiftningen, plan- och byggreglerna,
bostadsbyggnadssubventionerna osv. I nästan samtliga fall
innebär de genomförda eller planerade åtgärderna förändringar
som leder bort från de mål som sedan 1940-talet väglett den
svenska bostadspolitiken. Det finns därför med rätta anledning
att, som i de aktuella motionerna, ifrågasätta den nuvarande
regeringens bostadspolitiska ambitioner.
Den socialt inriktade bostadspolitik som successivt vuxit fram
under flera årtionden bygger på att stat och kommun tar ett
betydande ansvar för att målet om att alla skall ha rätt till en
god bostad till rimlig kostnad skall kunna uppfyllas. Den
nuvarande regeringspolitiken tycks i stället vara inriktad på
att stat och kommun skall dra sig tillbaka och låta
marknadskrafterna helt ta över. Marknadskrafterna skall tillåtas
bestämma vad som skall byggas, vem som skall få tillgång till
bostäderna och vad det skall kosta att bo. Enligt utskottets
mening måste denna utveckling brytas och de bostadspolitiska
målen åter få bilda utgångspunkt för de förändringar i
regelsystem m.m. som kan behöva genomföras.
Bostaden är, som framhålls i de aktuella motionerna, en
grundläggande social rättighet som kan likställas med rätten
till arbete, utbildning och sjukvård. Denna insikt har lett till
att vi i vårt land i dag har ett modernt bostadsbestånd av hög
kvalitet och att boendekostnaderna till viss del jämnas ut
genom generella bostadssubventioner och bostadsbidrag. I
förhållande till många andra länder är boendestandarden relativt
jämnt fördelad. Bostadsslum i egentlig bemärkelse saknas helt.
Detta förhållande kan givetvis inte tas som intäkt för att den
sociala bostadspolitiken nu kan avskaffas. Tvärtom är det i dag
lika nödvändigt som tidigare att med kraft försvara vad som
uppnåtts genom flera decenniers bostadspolitiskt arbete.
Vad som anfördes i den nu redovisade reservationen är
fortfarande i hög grad aktuellt. Motiven för att det
bostadspolitiska arbetet bedrivs utifrån ett bostadssocialt
synsätt har snarast vunnit i styrka den senaste tiden. I avsikt
att ge eftertryck åt denna uppfattning föreslår utskottet att
riksdagen med anledning av motion Bo13 (s) som sin mening ger
regeringen till känna vad nu anförts och redovisats om en social
bostadspolitik.
dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
7. beträffande den sociala bostadspolitiken
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo13 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning
tisdagen den 26 oktober 1993 kl. 09.30 -- 13.00
Bilaga
Lokal 25>Andrakammarsalen i Riksdagshuset östra
09.30 25>Inledning
TEMA I Bostadsbyggande utan statliga subventioner;
möjligt och önskvärt?
09.35--10.05 25>Inledningsanföranden av
25>professor Peter Englund, Nationalekonomiska institutionen
Uppsala Universitet
25>docent Stellan Lundström, Tekniska Högskolan,
Institutionen för Fastighetsekonomi
10.05--11.05
25>Frågor från utskottets ledamöter och suppleanter
11.05--11.20 25>Paus
TEMA II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning
undanröjas?
11.50--12.50 25>Frågor från utskottets ledamöter och
suppleanter
12.50--13.00 25>Sammanfattning och avslutning
Deltagande riksdagsledamöter
Agne Hansson (c) ordförande, Oskar Lindkvist (s) vice
ordförande, Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus
Persson (s), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören
Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf
Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger
Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars
Stjernkvist (s), Harry Staaf (kds), Dan Eriksson i Stockholm
(nyd), Ivar Franzén (c) och Lars Werner (v).
Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den
26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och
bostadskreditmarknaden
I underbilaga till detta protokoll har tagits in de bilder
som visades i samband med utfrågningen.
Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt och
önskvärt?
Ordföranden: Jag ber att få hälsa våra inledande talare,
utskottets ledamöter och övriga här närvarande välkomna till den
offentliga utfrågning som bostadsutskottet i dag arrangerar.
Som framgår av programmet har utfrågningen två teman. Det
första är huruvida ett bostadsbyggande utan statliga
subventioner är möjligt eller önskvärt, med ett frågetecken
efter.
Under de senaste åren har såväl den förra som den nuvarande
regeringen förelagt riksdagen genomgripande förslag om nya
bostadsfinansieringssystem. Vid båda dessa tillfällen -- dels
hösten 1990, dels våren 1992 -- anordnade bostadsutskottet
offentliga utfrågningar.
När vi nu i dag för tredje gången på nästan exakt tre år valt
att i en offentlig utfrågning på nytt ge oss i kast med
bostadsfinansieringen vill vi delvis ge ärendet en litet
annorlunda inriktning. Frågan för dagen är inte att överväga ett
finansieringssystems fördelar eller nackdelar framför ett annat
systems.
Vi vill i dag försöka att vara mer långsiktiga i våra
närmanden till dessa bostadsfinansieringssystem. Vi beskylls som
politiker ofta för att mest vara fokuserade på dagens problem,
eller problemen närmast i tiden, och därmed skjuta de mer
grundläggande principiella frågeställningarna framför oss. Inte
minst under de senaste åren, under trycket av en svår
statsfinansiell situation, har frågan om bostadssubventionernas
vara eller inte vara kommit att bedömas utifrån ett delvis annat
perspektiv än tidigare.
Riksdagen har vid skilda tillfällen fattat beslut som innebär
att bostadssubventionerna kommer att avvecklas fram till år
2010. Det finns också inlagt i denna avveckling en
kontrollstation år 1995 där man skall avgöra om detta är möjligt
eller inte. Besluten har emellertid inte fattats med någon
direkt politisk enighet här i riksdagen.
I dag skall vi försöka att se litet längre än till vad som
närmast är dagens problem. Vi skall fundera över om vi har råd
med, och om det kan anses vara tillräckligt motiverat med,
statliga bostadssubventioner framöver och hur ett
finansieringssystem i så fall skall utformas.
Intressant är också att få belyst behovet av individuella
subventioner och fördelningen mellan sådana subventioner och de
generella subventionerna. Förhoppningen är att
inledningsanförandena tillsammans med frågorna från utskottets
ledamöter och suppleanter skall ge om inte svaret på frågorna om
behovet av bostadssubventioner eller ej så åtminstone bli
utgångspunkt för en konstruktiv debatt i dessa viktiga frågor.
Jag skall strax lämna ordet till Peter Englund, som är först
av våra inledande talare. Peter är professor på
nationalekonomiska institutionen vid Uppsala universitet och har
sysslat mycket med dessa frågor.
Tyvärr har vi i dag på morgonen fått en jobspost. Bengt Turner
har meddelat att han ligger sjuk i 40 graders feber och därför
inte kan delta. Det har inte varit möjligt att med ett så kort
varsel få en ersättare för honom. Men de två inledande talarna
klarar säkert av uppgiften själva.
Vi har totalt beräknat 30 minuter för de inledande talarna.
Det hade inneburit 10 minuter var med tre talare. Jag kan
utsträcka mig något i tiden och ge maximalt 15 minuter till
vardera talare. Därefter kan ledamöterna ställa frågor.
Jag vill än en gång hälsa alla välkomna. Jag ber att få lämna
över ordet till Peter Englund.
Peter Englund: Tack för denna introduktion. Jag har
förstått min uppgift som att jag skall försöka ha ett
långsiktigt perspektiv på bostadspolitiken. Jag kommer att följa
den instruktionen till ca 90 % och försöka lyfta mig över
dagens kris. Jag tror emellertid inte att det är ändamålsenligt
med enbart ett långsiktigt perspektiv, och jag kommer därför att
avsluta med att knyta an till de mer dagsaktuella problemen.
När man diskuterar bostadspolitik utgår man vanligen med rätta
från att bostaden är en mycket speciell vara. Bostadspolitiken
analyseras ofta isolerat från den ekonomiska politiken i övrigt.
Jag tänker ta den omvända vägen och först betrakta bostaden som
en alldeles vanlig vara, fråga mig vilka slutsatser man kan dra
av det, och sedan diskutera vad som är speciellt.
Bostadshus är kapitalföremål som tillsammans med insatser av
drift, underhåll och arbetskraftstjänster av olika slag
genererar boendetjänster. Boendetjänster är konsumtionsvaror som
vi i och för sig kan betrakta som andra konsumtionsvaror.
Vi kan om sådana varor fråga oss: Bör varan subventioneras,
eller bör den beskattas lindrigare än andra varor? Bör det sätt
på vilket varan produceras påverkas genom statliga subventioner
och skatter? Subventioner är ju ingenting annat än negativ
skatt, eller en avvikelse från ett i övrigt symmetriskt
skattesystem.
Ekonomer ställer sådana frågor utifrån två grundprinciper. För
det första önskar man sig ett subventionssystem som ger en så
liten snedvridning som möjligt och som påverkar konsumenternas
beteenden så litet som möjligt. Slutsatsen blir här att man hårt
bör beskatta sådana varor vilkas efterfrågan är okänslig för
prisförändringar.
Förvisso visar empiriska studier och sunt förnuft att bostaden
är en sådan vara. Bostaden är en nödvändighetsvara, och
efterfrågan är därför rätt okänslig för prisändringar.
Slutsatsen av den grundprincipen skulle tagen isolerad vara att
bostaden inte alls lämpar sig för att subventioneras, utan
snarare för att beskattas extra hårt.
Här kommer man uppenbart i konflikt med den andra
grundprincipen, nämligen att skatte- och subventionssystemet bör
bidra till en jämnare inkomstfördelning. Slutsatsen blir här att
man hårdare bör beskatta varor som tar i anspråk en stor andel
av höginkomsttagarnas budget och subventionera varor som tar i
anspråk en stor andel av låginkomsttagarnas budget. Detta är ett
av grundargumenten för att bostadssektorn i Sverige och i många
andra länder har varit och är subventionerad.
Vi ser alltså att dessa båda grundprinciper i praktiken leder
till motstridiga slutsatser. Nettot av de båda principerna blir
att vi saknar starka argument för att avvika från en uniform och
enhetlig beskattning. Det är det grundläggande synsätt som
fastlades i samband med den stora skattereformen.
Visserligen kan man på en rad områden -- mat, hotelltjänster
och vad det nu kan vara -- uppamma särskilda skäl för avvikelse
från enhetlighet. Men i allmänhet drar olika argument i olika
riktning. Av kontrollskäl, enkelhetsskäl och andra skäl bör vi
eftersträva en enhetlig beskattning.
På olika områden är man i färd med att tumma på dessa
principer. Min bedömning är ändå att det på bl.a. bostadsområdet
finns ett värde i att hålla sig till dessa. Om jag betraktar
bostaden som en vanlig konsumtionsvara blir slutsatsen att
argumenten för avvikelse från uniform beskattning är
utomordentligt svaga.
Frågan är då vad som är speciellt med bostaden. Här har jag
inte några synpunkter som är särskilt originella jämfört med dem
som ligger bakom den sociala bostadspolitiken i Sverige under
efterkrigstiden. Bostaden är speciell, framför allt genom att
bostadsvalet påverkar barnens uppväxtmiljö. Barnen kan inte
välja själva, utan det är föräldrarna som väljer för dem. Hur
barnen mår har stor betydelse för det allmänna tillståndet i
samhället.
Om man vill klä detta i ekonomisk jargong kan man säga att det
finns externa effekter. Barn som inte har en tillräckligt god
bostadsmiljö kan ställa till med problem av olika slag i
samhället i övrigt. Som nationalekonom kan jag egentligen inte
ha några egna uppfattningar om bärigheten i detta argument. Det
är snarare en fråga för sociologer och andra. Men som
privatperson tycker jag att det är ett rimligt argument.
Slutsatsen av detta är att subventioner till barnfamiljers
bostadskonsumtion upp till en viss gräns, dvs. ekonomiska
insatser från samhället som gör det möjligt för barnfamiljer att
i stort sett oberoende av föräldrarnas inkomster konsumera
boendetjänster av en viss miniminivå, ter sig rimliga. Var den
nivån ligger kan vi ha olika uppfattningar om.
Det är just vad vi har genom bostadsbidragen. Detta är det
resonemang som ligger bakom bostadsbidragen. Vi kan diskutera
den exakta utformningen av dem. Men genom att de på marginalen,
upp till en viss gräns, ger en nästan fullständig
subventionering av boendekostnaderna har de en mycket stark
styrfunktion avseende hushållens val.
Observera att bostadsbidragen är riktade direkt mot
bostadskonsumtionen. De har fördelen att de kan styras till
vissa grupper, dvs. barnfamiljer, vilket är den enda grupp som
jag ser det som rimligt att subventionera.
Jag ser alltså argument för bostadsbidragen, men jag har inte
någon egen uppfattning om exakt hur starka de argumenten är.
Övriga subventioner som förekommer och har förekommit --
förmånlig skattebehandling av räntekostnader och direkta
räntebidrag -- har två egenheter. Den ena är att de endast
subventionerar kapitaldelen av produktionskostnaderna för att
åstadkomma boendetjänster. Vi har där en snedvridning för vilken
såvitt jag förstår det inte finns några teoretiska eller
principiella skäl. Den andra egenheten är att dessa subventioner
svårligen låter sig specialdestineras till vissa grupper, t.ex.
barnfamiljer.
Jag ser över huvud taget inga principiella argument för att på
sikt bibehålla en förmånlig skattebehandling av bostadssektorn
eller ett system med räntebidrag. Är det något som skall
subventioneras är det konsumtionen för vissa grupper och inte
produktionen av dessa tjänster.
Enligt min uppfattning skall räntesubventioner normalt sett
inte behövas i en ekonomi med en väl fungerande kapitalmarknad
och med välkonsoliderade bostadsföretag. Historiskt sett har de
vuxit fram för att garantera rimliga kassaflöden och därmed
rimliga hyror i en värld dominerad av svagt kapitaliserade
allmännyttiga bostadsföretag och med en reglerad kreditmarknad,
dvs. i en värld där bostadsföretagen inte har kunnat föra över
kassaflöden i tiden vare sig genom användande av eget kapital
eller med användande av lånat kapital.
Har vi bara företagsägare, och jag har inga synpunkter på om
det skall vara allmännyttiga bostadsföretag eller privatägda,
som lika väl som ägare på andra områden ställer upp med eget
kapital av rimlig storlek finns det såvitt jag kan bedöma ingen
anledning att tro att en väl fungerande kreditmarknad inte
skulle klara av resterande likviditetsproblem. Det traditionella
argumentet för räntesubventioner som ett sätt att omfördela
kassaflöden över tiden är såvitt jag kan se i princip inte alls
giltigt.
Detta innebär nu inte att jag tycker att det är rimligt att
plädera för en omedelbar avveckling av kvarvarande räntebidrag.
I själva verket är det på få områden inom den ekonomiska
politiken där en långsiktigt inriktad politik är så viktig och
nödvändig som på bostadsområdet. Det gäller bl.a. hyrorna.
Bostadsutgifterna för det vanliga hyreshushållet är en fast
utgift i ett kort och även i ett medelfristigt perspektiv. Det
är stora kostnader förknippade med att byta upp eller ner sig i
bostadskonsumtionen. Man måste därför räkna med att ändrade
hyror i det korta och medellånga perspektivet slår rakt in i
hushållsbudgeten.
Inom ägarsektorn är argumenten mot snabba ändringar av
politiken ännu starkare. Vi har där, som alla känner till, stora
kapitaliseringseffekter. Låt mig ge er ett räkneexempel.
År 1990 var den genomsnittlige 30-åringens villa värd 655 000
kr. Den genomsnittliga skulden på samma villa var 408 000 kr,
en belåningsgrad på ungefär 60 %. Vi har sedan dess haft ett
prisfall på ungefär 25 %. Vår 30-åring har förlorat 164 000
kr. Han har alltså förlorat en disponibel årsinkomst för en
barnfamilj.
Jag säger inte att allt detta beror på ryckigheten i
bostadspolitiken och skattepolitiken, men det gör det
uppenbarligen till en del. Kapitaliseringseffekter av denna
storleksordning är uppenbarligen väl så värda att diskutera som
marginella ändringar i marginalskattesatser på arbetsinkomster
och annat.
För att fortsätta räkneexemplet är det kvarvarande egna
kapitalet i dag för denna 30-åring 90 000 kr. Han hade år 1990
ett eget kapital i sin villa på 250 000 kr. På dagens
kreditmarknad kanske han får låna 70 %, och han behöver alltså
en insats av eget kapital på 30 % om han skall byta bostad. Det
räcker till att köpa ett hus för 300 000 kr.
Denna person är inlåst i sin villa. Skall han flytta måste han
flytta till ett hus som är 40 % billigare, 40 % mindre, än det
hus han nu bor i, trots att han som den genomsnittlige
30-åringen antagligen normalt vore på väg upp i boendekarriären
och skulle ha ett intresse av att byta upp sig till ett större
hus.
På grund av den ryckiga prisutvecklingen har vi fått starka
inlåsningseffekter på marknaden. Jag säger detta som en varning
mot att i dag gå alltför snabbt fram i en långsiktigt motiverad
fortsatt avveckling av räntebidragen.
Jag har med detta velat återknyta till det kortare
perspektivet. När vi diskuterar långsiktiga reformer kan vi inte
göra det enbart i ett långsiktigt perspektiv. Vi måste alltid
hålla i huvudet hur vi genomför dem.
Många av de problem som vi ser i dag har enligt min mening,
och det är inte någon originell uppfattning, uppkommit därför
att man har genomfört långsiktigt motiverade reformer. Det
gäller avregleringen av kreditmarknaden och den stora
skattereformen. Man har genomfört stora och långsiktigt mycket
välmotiverade reformer utan att fullt tänka igenom de
kortsiktiga implikationerna.
När man nu, som jag hoppas, går vidare med avvecklingen av
räntebidragen får man inte göra det utan att också ha det korta
perspektivet för ögonen.
Stellan Lundström: Också jag skall upprätthålla mig vid
det långa perspektivet men även se litet grand kortsiktigt,
bl.a. mot bakgrund av att jag för närvarande sitter i med i det
man kallar för Bankakuten och tittar på allt det som har hänt på
det omådet. Jag har satt upp tio elva punkter och tänker ägna en
à en och en halv minut åt varje punkt.
Bild 1. [Har tagits in som underbilaga 1 till protokollet. Se s.
65]
Det är naturligtvis möjligt att bygga bostäder utan
subventioner. Om det sedan är önskvärt är en politisk fråga. Jag
tror att man, ungefär som på 50- och 60-talet, kan bygga
bostäder väsentligen utan subventioner.
Vi har för närvarande en treårig lågkonjunktur bakom oss. Det
är en utförsbacke, och det är lätt att man anlägger ett mycket
statiskt perspektiv. Jag tror att man måste ha ett dynamiskt
perspektiv på samhället och samhällets utveckling.
Vi är på väg från ett industrisamhälle in i ett tjänste- och
informationssamhälle. Vissa regioner kommer att växa till ganska
snabbt framöver medan andra regioner kommer att avvecklas mer
eller mindre snabbt. Då behövs det byggas bostäder. De flesta
bedömare menar att det på lång sikt måste byggas ungefär 30 000
lägenheter per år i detta land. Jag är av den uppfattningen att
det inte räcker.
Om vi går mot en mer marknadsmässig bostadssektor måste vi
arbeta med litet högre vakanser. Vi måste t.ex. producera
lägenheter för att vi skall kunna ha 2--4 % vakans.
Tillväxtregionerna kräver att det byggs uppemot 40 000--50 000
lägenheter per år, i ett fortvarighetstillstånd. Det är ändå
bara 1 % av en stock på 4 miljoner lägenheter. Man måste därför
se detta i ett mer dynamiskt perspektiv.
Om man sätter sig ner och räknar på detta, och säger att man
skall bygga bostäder väsentligen utan bostadssubventioner, ser
man att det finns tre viktiga faktorer. Det är den hyra man kan
få ut, den realränta som noteras i samhället och den
produktionskostnad man har.
Man kan litet raljerande säga att man tidigare byggde, och att
det kostade en viss slant. Sedan konstaterade man hur mycket man
fick ut i hyra. Därefter gick man till staten och sade: Nu måste
vi ha så här mycket subventioner, eftersom det inte går ihop.
Om man vänder på det hela är det egentligen hyran som är den
väsentliga finansieringsfaktorn. Det finns en gammal
byggmästarregel som säger: Bygger du billigare är tio gånger
första årshyran kommer det på sikt att vara lönsamt. Den bygger
naturligtvis på vissa förutsättningar, framför allt beträffande
realräntan. Man måste ha en ganska låg realränta, dvs. 4--5 %
och lägre. Då kan man bygga på detta sätt.
Om man kan ta ut en hyra på 800 kr per kvadratmeter kan man
inte bygga dyrare än 8 000 kr per kvadratmeter. Det visar
färdriktningen de närmaste åren. Här måste byggentreprenörer,
byggherrar, bli mycket effektivare. Samtidigt måste de också
bygga hus för dem som kan betala.
Det innebär, om man upprätthåller sig vid det korta
perspektivet, att de hus som är byggda från 1986--1987 fram till
år 1992, kanske för 11 000--17 000 kr per kvadratmeter, kommer
att ha det som man litet förenklat kan kalla för ett
avskrivningsbehov. Produktionskostnaderna är för höga, och man
kan egentligen inte förränta kapitalet.
Det är litet grand samma problem vi ser bl.a. i anknytning
till bankerna. Det är problem med bostadsrättsföreningar m.m.
Det har skett en för dyr produktion. Den ryggsäcken kommer vi
att ha med oss hela detta sekel ut. Det gäller bara att hantera
den på ett riktigt sätt.
Vi måste kanske bygga litet annorlunda. Vi måste bygga för dem
som kan betala. Det innebär att vi måste bygga hus i bättre
lägen. Vi kanske skall bygga för de kundgrupper som är
betalningsstarka. Samtidigt måste det finnas lägenheter att
tillgå för dem som första gången skall ut på bostadsmarknaden,
de man kallar bostadsbörjarna. Det är bostadsbörjarna som är
drivkraften för bostadsefterfrågan.
Vi kanske inte skall upprusta hela beståndet så att det håller
exakt samma höga standard. Det kanske skall finnas litet
billigare lägenheter att tillgå i t.ex. centrala lägen. Vi
kanske också skall bygga litet annorlunda och i stort sett
tillhandahålla enbart "skal", så att man själv tillför det man
kan kalla för svettkapital. Man får alltså möjlighet att själv
bidra på olika sätt.
Vi kanske skall tillåta att man bygger i de lägen där vi
hittills inte har tillåtit bebyggelse. Folk kanske vill bo vid
vatten och ha sjöutsikt. Man kanske vill ha litet grand andra
lägen, nära till jobbet osv. Det kräver att man har rörlighet i
beståndet på bostadsmarknaden. Det måste finnas en möjlighet
till omsättning i beståndet.
Om de som skall köpa nytt är i 50-årsåldern och bor i en villa
där barnen har flyttat ut kanske de efterfrågar en fin
hyreslägenhet någonstans. Då måste de kunna sälja sin villa.
Samtidigt kanske den som flyttar från bostadsrätt skall köpa
villan, och sedan skall den från hyresrätten in i bostadsrätten.
Det innebär att man måste använda olika medel, bl.a.
skattemedel, för att få en rörlighet i bostadsbeståndet.
Här är beskattningen intressant. Om man räknar på detta, som
vi har gjort vid ett antal tillfällen, upptäcker man att det
finns ett tämligen begränsat utrymme för fastighetsskatt. Man
skall ha klart för sig, att om man tar ut 2,5 % av
taxeringsvärdet i fastighetsskatt är det ungefär 2 % av
marknadsvärdet.
Man måste ställa sig frågan vad man har för långsiktig
förräntning på fastigheter. En fastighet är en långsiktig
tillgång. De mätningar som görs kanske visar att man har 3 %
real förräntning på fastigheterna, och därav tar enbart
fastighetsskatten ungefär 2 %. Man kan litet raljerande säga
att man då måste ha räntebidrag för att kunna betala
fastighetsskatten, eftersom det inte finns utrymme för en så hög
fastighetsskatt.
Hur hög fastighetsskatten skall vara kan man alltid diskutera.
Men den kan absolut inte vara 2 % av marknadsvärdet om man har
tänkt sig att man skall kunna bygga bostäder väsentligen utan
subventioner.
Sedan brukar man också hävda i debatten att det finns utrymme
för fastighetsskatt i det äldre beståndet. Jag tror att man då
litet grand gör sig skyldig till en felsägning, man skiljer inte
mellan lönsamhet och likviditet. Som tidigare talare påpekade är
våra bostadsföretag ganska dåligt konsoliderade. Men det finns
kanske ett utrymme i det gamla beståndet. Det utrymmet måste man
ha för att kunna konsolidera företagen för att i nästa omgång
kunna bygga om sina bostäder väsentligen utan subventioner.
Fastighetsskatt är litet grand av en nyckelfråga. Över huvud
taget är skattereglerna en nyckelfråga, dvs. att man har
skatteregler som t.ex. medger avskrivningar som är anpassade
till den ekonomiska livslängden för byggnadsbeståndet. Inför
framtiden skall man ha klart för sig att de ekonomiska
livslängderna kommer att sjunka i takt med att samhället
förändras allt snabbare. Det innebär att dagens
avskrivningsregler, dvs. 2 % avskrivning kanske bör fördubblas
till 4 % avskrivning. Då menar jag att det ekonomiskt sett
fortfarande är en riktig avskrivning inom ramen för ett
nominellt skattesystem. Fastighetsskatten är alltså en
nyckelfråga.
Nästa nyckelfråga är nya finansieringsformer. Jag tror också
liksom tidigare att kapitalmarknaden ställer upp med en
långsiktig finansiering. Kortsiktigt är det självfallet så, att
allt som heter banker och kreditinstitut är livrädda för allt
som det står fastigheter på. Det är gult eller närmast rött kort
för allt vad fastighetsinvesteringar heter för närvarande. Men
detta kommer naturligtvis att ändras så småningom.
Man skall ha klart för sig att den mest kreativa
finansieringsformen i dag är statliga lån med räntebidrag. Så
länge man har så kraftiga räntebidrag kopplade till statliga
lån, kan ingen annan alternativ finansieringsform på marknaden
konkurrera. Men om man väsentligen minskar dessa räntebidrag och
drar undan det statliga engagemanget är jag helt övertygad om
att kapitalmarknaden på olika sätt kommer att ställa upp med
finansieringsformer som är anpassade till inflationen och till
hushållens ekonomiska betalningsförmåga över deras livscykel.
På kort sikt kommer både hushåll och företag att få ett ganska
stort problem, nämligen att man måste ha mera eget kapital.
Finansiären kommer att kräva mer eget kapital, och eget kapital
kommer att vara en nyckelfråga ute i företagen. Det gäller
framför allt de kommunala bostadsföretagen, som milt försiktigt
är felaktigt konsoliderade. Man kan inte bedriva
bostadsföretagande med 99 % lånat kapital och 1 % eget
kapital. Här måste utrymme ges för att generera eget kapital, om
man så småningom skall kunna fortsätta att bygga och bygga om
bostäder. Eget kapital kommer att bli en viktig fråga framöver.
Om man skall ha ett statligt engagemang är det ganska mycket
som talar för att man på något sätt skall stöda en
kreditriskförsäkring. Olika projekt kan då framstå som lönsamma,
men finansiären kanske då säger att det är en för stor risk
involverad med projektet. Då kan man diskutera om huruvida man
skall ha en kreditriskförsäkring på den vanliga marknadens
villkor eller om staten på olika sätt skall gå in med
kreditriskförsäkringar på marknadsmässiga villkor. Det man här
diskuterar rör produktionskostnader, skatt och finansiering.
Om man här skall gå in på det politiska är det många som säger
att man skall avreglera bostadsmarknaden. Jag är den första att
säga att man skall avreglera bostadsmarknaden, men jag vill
använda ett annat begrepp, nämligen att omreglera
bostadsmarknaden. Varje fungerande marknad kräver ganska
distinkta regler. Ett exempel är aktiemarknaden, som sägs vara
en fungerande marknad, med dess stränga regler som framför allt
finns för informationspliktsreglerna. Låt oss då inte göra om
det misstag som man exempelvis har gjort med kapitalmarknaden
och taximarknaden, där man ganska blint har avreglerat.
En annan fråga som måste beaktas, som handlar om stabiliteten
på bostadsmarknaden, är det som man kallar det sociala boendet.
När de kommunala bostadsföretagen blir alltmer affärsmässiga
uppstår ett vakuum, då man frågar sig vem som egentligen skall
ta hand om alla de problem som är ganska förutspådda, dvs. när
arbetslösheten är 10 %. När detta så småningom slår igenom,
tror jag att det sociala boendet kommer att diskuteras.
Om man nu skall ha subventioner för byggande, tror jag ungefär
som föregående talare, att man på olika sätt skall försöka rikta
dessa subventioner. Riktade bidrag är naturligtvis mycket
billigare för samhället, man får en effektivare byggmarknad och
en effektivare bostadsmarknad. Men om man fortfarande vill ge
någon typ av produktionsbidrag, tror vi inte att man i framtiden
skall använda sig av räntebidragskonstruktionen. Det är mycket
mer tilltalande med ett investeringsbidrag, dvs. en klumpsumma
som ges ut. Det visar sig att dessa räntebidrag, och då pekar
jag på dagens situation, betraktas med stor skepsis på den s.k.
andrahandsmarknaden. Det är t.o.m. så att vissa
bottenlåneinstitut säger att det är så stor politisk osäkerhet
förknippad med dessa räntebidrag att de inte tillskrivs något
värde vid värdering av fastigheterna. Då är det bättre att säga:
Okej, investeringsbidrag i en klumpsumma. Det innebär att
fastigheterna omedelbart är ute ur systemet, om man ger ett
investeringsbidrag efter själva marknadsförutsättningarna.
En sista punkt är något som kanske inte så många har tänkt på,
men som är en av de viktigaste faktorerna för en fungerande
bostadsmarknad, nämligen tillgången till information. Det är
helt klart ett stort antal aktörer på bostadsmarknaden --
bostadssökande, bostadsrättsköpare och småköpare -- som en, två
eller tre gånger per år gör en affär. Det kanske är deras livs
affär, men ofta är de amatörer på denna marknad, och det finns
väldigt stora transaktionskostnader på marknaden. Det är fråga
om ett stort evenemang och man söker då naturligtvis
information. Självfallet finns det information på marknadens
villkor, men om samhället på något sätt skall stödja, tror jag
att stöd till information på dessa marknader kan vara ganska väl
investerade pengar.
Ordföranden: Vi tackar de två inledarna. Kontentan är
omreglering i stället för avreglering, riktade bidrag,
investeringsbidrag i stället för räntebidrag. Vi övergår då till
frågor.
Magnus Persson: När jag lyssnade på Stellan Lundström och
Peter Englund ställde jag mig ofelbart frågan: Vart leder i
förlängningen egentligen bostadspolitiken utan statliga
subventioner? Vi har märkt av systemskiftet, och drömmen om en
egen bostad har för många blivit en mardröm. Hur lång är
nådatiden, och hur ser ni på framtiden? Vilka konsekvenser
kommer detta att leda till?
Peter Englund: Jag talade inte entydigt för en
bostadsmarknad helt utan subventioner. Jag tror, men det är mera
en personlig värdering än i egenskap av forskare, att det behövs
riktade subventioner till svaga grupper på marknaden. Jag tror
att de sociala problem som vi ser framför oss i dag med hög
arbetslöshet och stor invandring i dag är viktigare än vad de
har varit på många år. Jag tror att det enbart handlar om
barnfamiljerna. Vi måste ha subventioner som gör att alla barn i
det här landet får möjlighet att leva under hyggliga
bostadsförhållanden. Givet detta, ser jag inga särskilda problem
med att mänskligheten i övrigt kan välja att bo i en stor eller
liten villa, en hyreslägenhet eller bostadsrätt.
Stellan Lundström: Om man ser sig omkring i världen kan
man konstatera att samhället i de allra flesta västländer ger
någon form av stöd till boendet. Formerna för stödet varierar
och också de insatser som man faktiskt gör. Genom det
räntebidragssystem som vi haft i Sverige och som under de
senaste åren har skenat iväg, är vi tillsammans med Holland
kanske det land som ger mest subventioner till boendesektorn.
Men jag tror också att det måste vara någon form av stöd till de
svaga grupperna på bostadsmarknaden. Jag tror inte att vi i det
här landet är betjänta av att få en amerikansk situation på
bostadsmarknaden. Hur stödet sedan skall utformas kan alltid
diskuteras.
Peter Englund: Bara en kort komplettering, det jag tror
ligger bakom frågan är rädslan för segregation. Enligt min
uppfattning motverkar man segregation bäst genom olika former av
fysisk planering, där man ser till att de bostadsområden som
byggs får en blandad sammansättning, dvs. stora och små
lägenheter samt villor integrerade i samma område. Men det är
såvitt jag förstår inte ett argument för subventioner, utan ett
argument för att samhället skall behålla ett starkt
planeringsinstrument.
Magnus Persson: Vi märker att det lilla byggandet till
90 % sker i större regioner, tätorter, städer osv.
Byggmarknaden har ju raserats och det råder ju helt enkelt kaos.
Vad händer med glesbygden? Det blir ett A- och ett B-lag.
Stellan, vem kommer att vilja bygga i exempelvis Bureå osv.?
Peter Englund säger att subventionerna skall riktas till
konsumtion men inte till produktion. Om man fullföljer detta
resonemang, finns det då inte en uppenbar risk för att det inte
kommer att byggas någonting i vikande regioner. Jag har en sista
fråga till Peter Englund. Han säger att det är en väl fungerande
kreditmarknad. Tycker du att det finns en väl fungerande
kreditmarknad som stöttar byggandet i Sverige i dag?
Peter Englund: Jag tycker inte att den finns just i dag,
men jag tror att förutsättningarna är goda för att vi skall ha
en sådan marknad om ett par år.
Vad gäller Norrlands inland tror jag att problemet ligger i
bristen på arbetsplatser snarare än i bristen på byggande.
Stellan Lundström: Jag vill också betona att
kreditmarknaden i dag inte fungerar fullt ut, men det beror på
efterdyningarna av det man kallar för bankkrisen. Man är i många
fall överdrivet försiktig.
När det gäller Norrlands inland, vill jag säga att Norrlands
inland i och för sig finns i hela Sverige, om än i litet andra
tappningar. Det handlar om den ekonomiska basen. Man kan se på
den ekonomiska basen och på hur näringslivet egentligen ser ut i
Bureå och på andra orter. Jag tror att man också där skall ha en
litet mer dynamisk syn. I mina hemtrakter upptäcker jag att folk
startar verksamhet i egen regi, dvs. de börjar bygga hus själva
såsom man gjorde förr, och lösvirkeshusen kommer tillbaka. Jag
tror att det fortfarande kommer att byggas hus i inlandet, men
på ett väsentligt annorlunda sätt än under den period där en
viss typ av byggande har subventionerats fram med Älvsbyhus
eller Modulenthus. Jag tror att det kommer att bli en annan typ
av byggande och i en mindre omfattning.
Bertil Danielsson: Peter Englund hävdade att vi i
framtiden bör inrikta stödet mer direkt till konsumtion via
bostadsbidrag och mindre via räntebidrag. Mina frågor är: Skall
bostadsbidragen i förlängningen få en annan utformning? Kommer
volymen av de stöd som man då måste betala ut att dramatiskt
öka? Har du någon uppfattning om framtiden när det gäller
överföringen från räntebidrag till bostadsbidrag? Vad kommer att
hända?
Peter Englund: Jag tänker mig inte ökade bostadsbidrag,
utan jag tror att bostadsbidrag av ungefär den storlek som vi
har i dag skulle kunna klara detta, även med avvecklade
räntebidrag. Detta gör förvisso att de genomsnittliga
boendekostnaderna blir högre. Detta måste vägas mot utvecklingen
av inkomstfördelningen i samhället. Det skulle kunna finnas risk
för kraftigt ökade bostadsbidrag, om utvecklingen av
inkomstfördelningen skulle bli väldigt oförmånlig, dvs. om det
skulle bli en bibehållen hög arbetslöshet med låga
ersättningsnivåer och stora grupper av lågavlönade på ett sätt
som vi inte har i dag. I så fall skulle det, enligt mitt
synsätt, motivera ökade bostadsbidrag. Då behövs det mer
bostadsbidrag för att barnfamiljerna skall ha råd med ett
adekvat boende, men annars icke.
Stellan Lundström: Jag vill tillägga att ett problem med
generella konsumtionsstöd är att veta vart de tar vägen. Därför
tror jag att det i fortsättningen behövs någon typ av
produktionsstöd. När det gäller utformningen har jag pekat på
att man i stället skall ha ett investeringsbidrag, som har
ganska klart formulerade konturer, i stället för de räntebidrag
som finns i dag. Räntebidragssystemet är ett system som man inte
har någon kontroll över.
Bertil Danielsson: Kan man tänka sig en utveckling där
räntebidragen får en allt mindre styreffekt och att
byggkostnaderna därmed pressas ner? Har räntebidragen lett till
att byggkostnaderna har legat på en högre nivå än vad de annars
skulle ha gjort?
Stellan Lundström: Med det ränteläge som framför allt var
från perioden 1985--1986 och framåt blev man ganska
prisokänslig. Då kunde man fortfarande bygga för 12 000,
13 000, 14 000 kr. Efterfrågan byggde på att man hade
räntebidrag, vilket ledde till en prisokänslighet som inte var
önskvärd.
Ordföranden: Det är intressant att höra att ni å ena sidan
förordar en avveckling av räntebidragen, medan ni å andra sidan
kommer tillbaka till att någon form av stöd behövs. Jag tycker
att ert besked inte är distinkt. Min fråga: Har det någon
egentlig betydelse om man har ett investeringsstöd eller ett
räntebidrag? Stellan Lundström kopplade detta till en
omfördelning i tiden, antingen hos den egna fastighetsägaren
eller i det kollektiva systemet. Har vi ett investeringsbidrag,
måste detta finansieras. Är det ändå inte rimligt att ha en
omfördelning över hela systemet, eftersom det måste bli mindre
sårbart? Vad är ert recept för att unga människor med normala
inkomster direkt skall kunna efterfråga nybyggda lägenheter.
Stellan Lundström: Man kan vända på frågan om huruvida
unga människor omedelbart skall kunna efterfråga nybyggda
lägenheter. Frågetecknet är just om huruvida man skall bygga
bostäder utan subventioner. I så fall måste nog bostäderna se ut
på ett litet annorlunda sätt än vad de gör i dag -- de kanske
skall vara litet mindre och litet enklare utrustade. Jag kommer
tillbaka till den erfarenhet som man har fått genom
räntebidragen som pekar på att de skapar en instabilitet på
fastighetsmarknaden. I teknisk bemärkelse kan man säga att det
nuvarande värdet av ett räntebidrag är lika med ett
investeringsbidrag. Men det är en väsentlig skillnad mellan hur
man på marknaden betraktar ett investeringsbidrag, som i dag
innebär säkra pengar, och ett räntebidrag som innebär osäkra
pengar i morgon. Jag tror att det finns mycket att vinna på att
byta fot här. Om man vill föra någon typ av regionalpolitik, kan
man differentiera investeringsbidragen. I Stockholm skall man
naturligtvis inte ha några investeringsbidrag. Men i Bureå kan
man, om det med hänsyn till samhällets utveckling är önskvärt
att bygga bostäder, ha ett investeringsbidrag.
Ordföranden: Är det då egentligen subventionerna som
orsakar de höga kostnader som är i dag?
Stellan Lundström: Jag tror att det är fråga om en
samverkan mellan olika faktorer. Man glömmer lätt bort att vi
under de senaste sju åtta åren har levt i en ganska osannolik
värld. I slutet av 1980-talet fick vi för oss att vi både skulle
bygga kommersiella lokaler och bostäder så mycket vi orkade. Då
blev det naturligtvis en lång rad av s.k. knapphetspriser, dvs.
priserna för material, arbetskraft etc. blev höga. Om man, som
då var fallet, inte har någon räntespärr, skenar
produktionskostnaderna för bostäder i väg. Då kan man tillåta
sig att bygga bostäder för 12 000--15 000 kr per kvadratmeter.
Det är dessa problem som vi i dag upplever. Om räntan hade
slagit ut fullt igenom, tror jag att vi hade byggt bostäder för
7 000--8 000 kr per kvadratmeter.
Ordföranden: Innebär detta att man måste ha olika
investeringsbidrag? Man måste ju också bygga stora hus för
barnfamiljerna. Hur skall detta klaras av? Man kan ju inte bara
bygga en typ av hus. Innebär din rekommendation att det skall
vara olika investeringsbidrag, regionalt fördelat, som skall
vara olika stora beroende på husens storlek?
Stellan Lundström: Jag vill återgå till frågan om att
bygga stora hus till barnfamiljerna. Det kanske är så att
barnfamiljerna skall ha den begagnade villan. Tittar man på hur
det för närvarande ser ut i Sverige finns det ett antal tusen
som man på utländska kallar för empty nesters, dvs. en eller två
personer som bor i villor. Man skall försöka skapa en situation
på bostadsmarknaden som innebär att de efterfrågar exempelvis en
hyreslägenhet så att villan blir ledig för barnfamiljen. Detta
är kanske det billigaste sättet att tillgodose ett bostadsbehov.
Lars Stjernkvist: Jag har delvis samma frågeställning som
Bertil Danielsson när det gäller bostadsbidragens utveckling.
Jag är tveksam till Peter Englunds svar att slopade räntebidrag
inte skulle påverka de individuella bostadsbidragens volym. Om
bostadsbidragen skulle ligga kvar på samma nivå, tror jag att
socialhjälpskostnaderna skulle skjuta i höjden. Internationell
erfarenhet från bl.a. Nya Zeeland och Australien tyder på att
slopande av generella bostadssubventioner leder till ökade
sociala kostnader.
Peter Englund: Jag vill inte hävda att jag väldigt noga
har räknat på detta. Med en arbetslöshet på över 10 % och med
de ökade löneskillnader som vi är på väg att få i samhället i
dag tror jag att behovet av bostadsbidrag kan komma att öka. Om
vi bara talar om ett allmänt inkomstfördelningsproblem, är det
inte säkert att det skall hanteras genom bostadsbidrag utan
kanske genom skattesystemet eller socialbidrag. När vi talar om
bostadsbidragen skall vi ha klart för oss vilka mål vi vill
uppnå med dessa. Enligt min uppfattning borde målet vara att
göra det möjligt för alla barnfamiljer att ha det som vi bedömer
som en adekvat boendekonsumtion. Jag ser inget behov av
bostadsbidrag eller andra subventioner till ungdomar som flyttar
hemifrån, vilket ordföranden var inne på. Vi kan också tänka på
de äldre. Det må vara att deras boendekonsumtion är
behjärtansvärd, men vi skall då komma ihåg att det är fråga om
skattepengar som skall tas någonstans ifrån. Människor blir inte
rikare för att vi skyfflar om pengar, utan vi måste vara klara
över den inkomstomfördelning som vi vill åstadkomma. Men jag
accepterar gärna Lars Stjernkvists poäng, att det är möjligt att
jag var något optimistisk när jag hävdade att vi kan klara
bibehållen bostadsbidragsnivå utan att det ger utslag på
socialhjälpen eller någon annanstans i systemet. Men jag ser
inte detta som ett argument för att behålla exempelvis
räntebidragen.
Ordföranden: Kan du bedöma den ungefärliga storleken på
höjningen av de direkta bostadsbidragen?
Peter Englund: Det här är en komplicerad designfråga.
Bostadsbidragens konstruktion innebär att vi subventionerar
80 % av boendekostnaderna mellan en undre och en övre gräns,
därför att vi vill att alla hushåll skall lägga sig på eller
över den övre gränsen. På det sättet uppfattar jag det i alla
fall. Längden på intervallet, var vi sätter den undre gränsen,
har ju stor betydelse för den totala kostnaden. Vi tror att
hushållen frivilligt gör en egen prioritering som sträcker sig
upp mot den övre kostnadsgränsen och i stället drar ner på
någonting annat. I så fall behöver vi ju inte ha så stora
bostadsbidrag. Att förutse intervallets storlek är väl ytterst
en forsknings- eller experimentfråga. Det är ett sätt att spara
pengar i systemet.
Ordföranden: Är din rekommendation att man sparar åt
staten, men får en fördelningspolitiskt bättre träffsäkerhet med
bostadsbidragen?
Peter Englund: Ja.
Ordföranden: Är detta entydigt? När räntebidraget togs
bort, vilket innebar 3,4 miljarder kronor per budgetår, dvs. 1,7
miljarder kronor per inkomstår, höjdes samtidigt bostadsbidraget
med 1,8 miljarder kronor. Det blev alltså en total rundgång. Kan
du belägga ditt påstående?
Peter Englund: Räkneexemplet kan jag inte bedöma. Men om
vi talar om en allmän inkomstfördelningsprofil, finns det
undersökningar som nu är några år gamla gjorda av exempelvis
Frykman som har tittat på de tre subventionssystemen:
bostadsbidragen, skattesubventioneringen och räntebidragen.
Allmänt inkomstfördelningsmässigt visar undersökningarna att
räntebidragen är ungefärligen neutrala, bostadsbidragen är
starkt progressiva och skattesubventioneringen starkt regressiv,
så i den bemärkelsen kan jag belägga påståendet.
Bo G Jenevall: Jag tycker att Stellan Lundströms
föredragning var synnerligen intressant. Den gav en mängd nya
infallsvinklar. Jag har några korta frågor: Om man helt slopade
fastighetsskatten, skulle detta balansera de nuvarande bidragen,
så att man kunde komma bort ifrån bidragseffekten? Tror du att
de föreslagna ändringarna i Danells nya utredning är
tillräckliga för att lösa det akuta problemet? Slutligen skulle
jag vilja höra litet mer om investeringsbidragets konstruktion.
Stellan Lundström: När det gäller slopad fastighetsskatt
tror jag inte att man omedelbart kan koppla ihop detta med andra
typer av subventioner. Jag tror att fastigheter är en
grundläggande produktionsresurs i samhället som man förvisso kan
beskatta, men man kan beskatta den på ett annorlunda sätt. Då
finns det mycket som talar för att fastighetsskatten bör vara en
kommunal beskattning, kopplad till utbyggnad av infrastruktur
etc. Vilka skattesatser som det då kan vara fråga om är 0,5 % i
stället för 2 % av marknadsvärdet. Men de kalkyler som görs på
teoretisk nivå visar ändå att man inte kan ha den
fastighetsskattesats som man har i dag, därför att då måste man
koppla ihop den med räntebidragssystem och subventionssystem på
andra sidan. Däremot kan man inte dra slutsatsen att en slopad
fastighetsskatt skulle betala sig själv.
Nästa fråga gällde Danells ändringar. Jag har här berört
grundproblemet, att vi har ett bestånd av bostäder som är byggda
från ungefär 1986--1987 fram till 1992, som "är för dyrt
producerade". De var för dyrt producerade, trots att vi hade en
normal konjunktur. För närvarande råder en lågkonjunktur på
gränsen till depression. Då är bostäderna mycket för dyrt
producerade i förhållande till den betalningsförmåga som man
faktiskt har. Vad Danell har föreslagit är en omfördelning av
betalningarna över tiden, vilket bygger på att man skall få en
tillväxt i framtiden. Detta kommer kanske delvis att lindra, men
jag tror att det krävs litet radikalare grepp än de
förändringsförslag som Danell har presenterat. Han hade ingen
påse med pengar att gå ut med, utan han fördelade dem över
tiden.
Investeringsbidraget kan man naturligtvis konstruera på olika
sätt. Ett sätt är att man helt enkelt bestämmer hur många kronor
per kvadratmeter ett bidrag skall vara i en region. Man får en
summa pengar, och sedan får man faktiskt bygga. Detta bygger
naturligtvis på att man i olika regioner har olika ekonomisk
betalningsförmåga. Man kanske kan betala 1 200--1 300 kr per
kvadratmeter i hyra här i Stockholm, men kanske 700 kr i Bureå.
Detta måste naturligtvis avspeglas, om man nu vill att det skall
byggas. Sedan är det alltid problem med alla typer av bidrag att
de på något sätt kan försvinna, vilket innebär att de kanske bör
kopplas till investeringar, dvs. att långivaren skall
tillgodogöra sig bidraget. Men detta är mera fråga om
teknikaliteter.
Bo G Jenevall: Du sade i ditt anförande att man faktiskt
betalar ut räntebidrag för att betala fastighetsskatt. Jag vill
återkomma till den frågan. Du måste då själv anse att det finns
en koppling mellan storleken på fastighetsskatten och bidragen.
I så fall borde man kunna hitta en balanspunkt. Om det är fråga
om helt borttagande av skatt eller att skatten skall vara 0,5 %
eller liknande, måste man naturligtvis räkna på, men detta låg
definitivt i det du sade.
Stellan Lundström: Självfallet ligger detta i vad jag
sade. Räknar man på likviditet och lönsamhet över en hel
livscykel för byggnaderna med en uppskattad normal hyra på 800
kr per kvadratmeter och en fastighetsskatt som slår till hälften
efter fem år och fullt ut efter tio år, kan man konstatera att
det hela inte går ihop. Nuvärdet av fastighetsskatten, som är ca
1 000 kr per kvadratmeter, motsvarar en produktionskostnad på
1 000 kr per kvadratmeter i fastighetsskatt. Detta kan man
naturligtvis inte bära. Då måste man ha en form av räntebidrag.
Däremot tycker jag inte att man kan dra slutsatsen att man
helt och hållet skall slopa fastighetsskatten. Det handlar
naturligtvis om hur man skall beskatta olika kapitaltillgångar i
samhället, och då anser jag inte att man skall ge något fribrev
till fastigheterna.
Lars Werner: Mot bakgrund av den rätt vildvuxna debatt vi
haft och fortfarande har om bostadssubventionernas effekter vill
jag ställa en fråga till er bägge: Anser ni att det finns
tillräckligt med kunskap för att bedöma bostadssubventionernas
totala samhällsekonomiska effekter? Om svaret är nej, vad anser
ni då att man behöver forska mera om?
Peter Englund: För en forskare måste ju svaret vara nej.
Det finns vissa förhållandevis enkla saker som vi inte riktigt
känner till och som ligger på gränsen mellan forskning och
utredning. En anknyter till den fråga som ställdes förut om de
exakta fördelningseffekterna. Det finns i det här landet ett
gott individmaterial med uppgifter om enskilda hushåll, och det
är förhållandevis enkelt att tala om precis hur
fördelningsprofilen för de olika systemen ser ut och göra
räkneexempel som visar hur olika ändringar skulle slå.
De svårare uppgifterna, som är uppgifter för forskningen men
där jag inte kan utlova några klara svar inom överskådlig
framtid, har att göra med hur marknaderna fungerar, hur
prisbildningen på marknaden sker. Jag var inne på det litet i
slutet av mitt anförande. Det vi i stor utsträckning diskuterar
här -- räntebidrag till hyresgäster exempelvis -- är ju
småpotatis i förhållande till de inkomstomfördelningar som sker
på ägarmarknaderna. Det är en relativt svår forskningsuppgift.
Vi kan ha en allmän uppfattning om vad som styr den allmänna
prisbildningen på egnahem, men det är en svår forskningsuppgift
att i förväg säga hur priser på olika typer av bostäder kommer
att slå vid en subventionsändring.
Inom parentes sagt var det faktiskt så att de nationalekonomer
som försökte göra prognoser på priseffekten av den senaste
skattereformen kom ganska rätt. Det finns en bilaga till
RINK-utredningen som säger att efterfrågan skulle sjunka med 40
%, och vi tror att det leder till ett prisfall i
storleksordningen 20 %. Jag säger inte att det prisfall vi haft
inte har enbart med skattereformen att göra. Vi har hyfsat hum
om vad som styr prisbildningen, men vi skulle behöva veta mycket
mer. Det är där jag ser ett stort forskningsfält. Ett annat
gäller betydelsen av hur kreditmarknaden fungerar och inte minst
betydelsen av de inlåsningseffekter som vi har i dag och som jag
tror är väldigt viktiga. Jag försöker själv just nu att gräva
litet djupare i datamaterial för att se hur starka dessa
effekter är.
Stellan Lundström: Man vet ju att de flesta subventioner
kapitaliseras på något sätt. Man brukar då säga att de alltid
tar vägen ned i marken. Om det är bostadssubventioner försvinner
de ner i tomten och jordbrukssubventionerna försvinner ner i
åkerlappen. Det innebär att fastighetspriserna drivs upp genom
subventionerna. Detta märker man i Stockholm när det gäller
prisbildningen på hyresfastigheterna. Det måste vara så att de
som köper hyreshus tror att de skall få subventioner i framtiden
för att bygga om -- annars skulle de aldrig betala de priser som
de faktiskt betalar. Så i någon form leder det här till en typ
av förmögenhetsomfördelning i samhället.
Men den intressanta forskningsfrågan är att undersöka om de
subventioner man haft under 80-talet varit till nackdel för
byggsektorn. Har byggsektorn lidit genom dessa subventioner? I
dagsläget vet vi att man skapade en stor byggsektor under
80-talet, och sedan skall man gå ner till en väldigt låg nivå.
Mycket talar för att en jämnare sysselsättning i byggsektorn
skulle ha varit till gagn för hela samhället, men det är mera
tyckande än empiriskt vetande.
Ordföranden: Skulle vi få det resultatet genom ett
borttagande av subventionerna?
Stellan Lundström: Jag tror att byggsektorn alltid kommer
att kännetecknas av en ryckighet, därför att man har
eftersläpningar och följer fel fas i konjunkturcyklerna. Det
finns ständigt behov av att på något sätt med mild eller varm
hand försöka styra byggandet, eftersom det finns en koppling
mellan hyresmarknad, fastighetsmarknad och byggmarknad. Då
tenderar byggmarknaden alltid att ligga fel i fas. Jag tror att
det finns anledning att forska mera kring hur man skall få
infasningen litet bättre.
Ordföranden: Det känns skönt som politiker att få det
svaret, för det är ju oftast vi politiker som får skulden för
ryckigheten. Mera forskning härvidlag är tydligen bra.
Har Lars Werner någon följdfråga?
Lars Werner: Det har jag i och för sig. Det är ju riktigt
att byggmarknaden i alla tider oavsett regering har använts som
konjunkturregulator. Det är ingen nyhet.
Men jag har alltså en annan kort fråga. Den gäller
subventionerna, och jag vänder mig till Lundström: Anser du att
man kan styra subventionerna regionalt, exempelvis till
miljonprogramsområden och storstäder, där det eventuellt är
bostadsbrist och segregeringstendenser? Du har delvis varit inne
på frågan förut och sagt att Stockholm och övriga storstäder
inte skulle få något investeringsbidrag. Håller det?
Stellan Lundström: Det är klart att man kan styra
subventioner. Man kan göra precis vad man vill. Men jag tror det
är viktigt att man då man försöker minimera kostnaderna gör vad
som kan kallas en efterfrågeanalys och försöker bedöma den
ekonomiska basen, så att man inte stoppar ner subventionerna i
ett stort svart hål.
Det finns naturligtvis regioner som har goda förutsättningar
att utvecklas. Om det sedan gäller Bureå känner jag inte till --
men vem vet. Jag tror emellertid att det krävs mer av
marknadstänkande, och det är där byggmarknaden och
fastighetsmarknaden är litet yrvakna i dag. Man börjar fråga
sig: Bygger vi för en kund? Så tror jag inte att man har gjort
tidigare. Det är litet av en kulturförändring.
Lars Stjernkvist: Jag konstaterar att inledarna har litet
olika uppfattning huruvida följden av minskningen av
subventionerna blir ökad segregation eller inte. Det känns bra
att höra att vetenskapen och inte bara politiker har olika
uppfattningar om hur verkligheten ser ut.
Stellan Lundström sade en sak som jag tyckte var spännande och
t.o.m. mycket skrämmande. Du sade i en parentes i slutet av ditt
anförande att utvecklingen nu leder fram till socialbostäder,
dvs. särskilda områden för människor som har det svårt på olika
sätt och inte klarar sig på en avreglerad marknad utan
subventioner.
Min fråga är: Menar du att den politik som nu bedrivs --
minskade subventioner och avreglering -- leder fram till den här
typen av lösningar?
Stellan Lundström: Man får alltid passa sig när gäller
exakt vad man säger, så vi skulle ju kunna spola tillbaka
bandet. Jag tror att jag sade att det man måste ge akt på
framöver är vad jag kallar det sociala boendet -- med en
arbetslöshet som stiger upp mot 10 %. Det är alltså den ena
utvecklingen. Den andra utvecklingen är att vi får låt mig säga
mer affärsinriktade bostadsföretag.
Jag har i tidigare sammanhang efterlyst en debatt om hur man
skall hantera detta. Problemen syns kanske inte så tydligt i
dag, men jag är helt övertygad om att ifall lågkonjunkturen
fortsätter ett tag till kommer vi om två, tre eller fyra år att
ha sociala problem. Det är inte sagt att det blir fråga om någon
typ av social misär, men saken måste hanteras på ett aktivt
sätt.
Jag har inte sagt att vi i det här landet skall ha den typ av
socialt boende som man har i andra länder, men jag efterlyser en
diskussion där man frågar sig: Hur skall man egentligen hantera
de här frågorna ute i kommunerna och i bostadsföretagen? Jag har
mött diskussionen när jag träffat de kommunala bostadsföretagens
verkställande direktörer. Det är ett problem som man har, men
jag upptäcker inte att man diskuterar det på riksplanet.
Knut Billing: Jag har två frågor.
1. Stellan Lundström sade att investeringsbidraget kanske är
en bra linje, men samtidigt sade han att alla olika
subventionssystem kapitaliseras på marknaden. Vad händer med
investeringsbidraget? Det kapitaliseras väl också på marknaden,
och byggarna tar väl omedelbart ut det i form av högre priser.
Är det inte så att på en marknad där säljaren är stark tar han
ut också detta? Vad är egentligen fördelen med systemet?
2. Den här frågan är mera konkret och gäller
fastighetsskatten. Ni uttryckte skepsis rörande
fastighetsskatten och sade att den ligger på för hög nivå.
Samtidigt menade ni att det fanns ett samband mellan
fastighetsskatten och subventionerna. Nu är det ju så -- som
också sades -- att fastigheterna efter fem år går in med
fastighetsskatt. Samtidigt är de fastigheter som går in i
skattesystemet byggda till orimligt höga kostnader, som Stellan
Lundström själv antydde, och på samma gång är detta fastigheter
som i systemet får årligen minskade subventioner, dvs.
fastigheterna är byggda till höga kostnader, de har minskande
subventioner och nu får de också fastighetsskatt. Vilken är då
din lösning, Stellan Lundström, för de fastigheterna? Är den att
angripa subventionsbiten eller är den att angripa
fastighetsskattebiten, eller har du något tredje förslag?
Stellan Lundström: När det gäller detta med
investeringsbidrag kontra räntebidrag vill jag säga att
självklart är det så att alla former av bidrag kapitaliseras mer
eller mindre. Men som jag sade tror jag att det behövs någon typ
av produktionsstöd, fast det kan nog inte byggas upp runt ett
konsumtionsstöd. Investeringsbidraget är först och främst
mycket, mycket enklare att hantera än ett
räntesubventionssystem, och vidare sprider det sig en osäkerhet
på fastighetsmarknaden i dag runt räntebidragen. Jag sade att
vissa bottenlånegivare -- ingen nämnd -- tillskriver inte
systemet något värde därför att politikerna från gång till annan
ändrar förutsättningarna. Investeringsbidragen till
fastigheterna är omedelbart ute ur systemet och värderas utifrån
de överskott som det blir.
Den andra frågan gällde fastighetsskatten för de producerade
fastigheterna. Vi har, som man gör som forskare ibland, räknat
på detta och konstaterat att det finns egentligen bara en
tendens, nämligen att likviditeten blir allt sämre, framför allt
när fastighetsskatt tas ut. Då tycker jag att lösningen är att
man över huvud taget inte tar ut någon fastighetsskatt utan
säger att generationen av bostäder från 1986--1987 fram till
1992 är en förlorad generation. Men det får ges abolition
utifrån detta, för annars kan fastigheterna aldrig leva ett eget
liv framöver.
Man märker när man tittar på de fastighetsbestånd som byggs
upp via Bankakuten o.d. att de inte är särdeles rationella. Det
finns kanske inte utrymme för något svar här när det gäller
skattesidan, men som lantmätare i grunden skulle jag vilja
föreskriva ett laga skifte för fastigheter, så att det kan bli
rimliga förvaltningsenheter när det gäller dessa
fastighetsbestånd med hänsyn till att man inte behöver betala
stämpelskatt och reavinstskatt. Det skulle vara
samhällsekonomiskt lönsamt att göra på det sättet, men det är en
annan fråga.
Knut Billing: Bara en kort följdfråga om
investeringsbidraget. Pengarna kommer ju ut på en gång, och det
är väl just därför som byggbranschen är så ivrig anhängare av
systemet. Blir det inte de facto pengar rakt ner i fickan på
byggmästarna på grund av att de genom investeringsbidraget kan
höja priserna precis på det sätt som enligt vad Stellan
Lundström själv antydde ligger i räntebidragssystemet, dvs. att
det leder till högre produktionskostnader? Vad är då glädjen?
Stellan Lundström: Min tro är att investeringsbidraget kan
ges med en väsentligt lägre summa än nuvärdet av räntebidraget,
så samhället skulle fortfarande tjäna på det här systemet. Då
skulle också investeringsbidragen totalt sett kunna vara mindre,
och man skulle kunna pressa byggkostnaderna genom att säga att
på de olika orterna med olika hyresbetalningsförmåga skulle
anges x kronor, y kronor och z kronor, och vill man bygga på
basis av dessa belopp får man faktiskt lov att göra det också.
Jag är medveten om att alla bidrag har sina nackdelar, men det
här är bättre än ett räntebidragssystem.
Peter Englund: Jag skulle vilja kommentera frågan om
kapitalisering.
Det låter nästan som om allting kapitaliseras fullt ut. Detta
är naturligtvis en sanning med stor modifikation. Vad som händer
är att man får ut bidrag och att prisnivån drivs upp, men i ett
normalläge stimulerar detta till nytt byggande. Det totala
beståndet ökar och detta i sig driver ner priserna. Det är
väldigt viktigt att skilja mellan den kortsiktiga effekten, som
kan vara mer eller mindre fullständig kapitalisering, och den
långsiktiga effekten, som endast delvis är en kapitalisering.
Sedan kan vi diskutera hur mycket som stannar kvar i form av
ökade produktionskostnader osv.
En annan viktig dimension här är skillnaden när det gäller
storstadsområden, där byggandet måste ske antingen genom
förtätning -- effektivare utnyttjande av mark -- eller genom
byggande långt utanför stadskärnorna. Där får vi även
långsiktigt kapitaliseringseffekter i form av ökade markpriser,
medan vi på landsbygden -- ta Bureå igen -- i stort sett inte
får någon markpriseffekt och därmed i normalfallet kanske ingen
långsiktig kapitalisering. En ytterligare aspekt på detta är
alltså att det antagligen påverkar inkomstfördelningen eller i
varje fall förmögenhetsfördelningen mellan storstadsregioner och
landsbygd negativt i det långa perspektivet.
Knut Billing: Om vi för ett ögonblick antar att det är
rätt att det här leder till lägre kostnader för staten på lång
sikt, hur anser ni att ni skall klara saken på kort sikt? Vilka
blir budgeteffekterna om det skall vara ett investeringsbidrag
som är värt namnet?
Stellan Lundström: Problemet gäller övergången från ett
system till ett annat, där man har bundit upp sig i ett
räntebidragssystem. Man måste kunna fasa över det till ett
långsiktigt investeringsbidrag, och det menar jag är inte en
forskningsfråga utan en utredningsuppgift.
Lennart Nilsson: Jag blir litet fundersam. Det finns ju en
del som hävdar att alla former av bidrag höjer
produktionskostnaderna, och sedan har det här diskuterats om
överhettningen under 80-talet. Men vi hade ju en annan
inriktning, där vi bl.a. föreslog investeringsavgifter på
lokaler. Ett av problemen med överhettningen har gällt det
totala byggnadet, främst vissa lokaler. Det har inte handlat om
bostäder. Finns det belagt att räntebidrag och
investeringsbidrag höjer produktionskostnaden? Det hävdas ju här
i varje fall att allt som handlar om bidrag är ont.
Det är det ena. Vidare var bl.a. Stellan Lundström inne på
rörligheten. Jag känner många människor som bor väldigt billigt
i Sverige. De bor billigt därför att de har låga lån på sina hus
eller de bor i hus där det är litet lån. Hur skall man
åstadkomma en rörlighet, vilket är en viktig förutsättning?
Om min svärmor och svärfar skulle vilja flytta gör de inte det
därför att de bor billigt i dag och kan inte flytta in i
någonting som är dyrt. Om man vill få till stånd en sådan
rörlighet att äldre människor flyttar in i moderna bostäder och
ungdomar får de billiga bostäderna, hur skall man åstadkomma det
om man inte använder sig av något slags omfördelningssystem med
exempelvis fastighetsskatten som ett instrument? Annars
uppkommer ju dessa inlåsningseffekter som vi har i dag;
människor vill inte röra på sig därför att de upplever att
kostnaderna är för höga.
Peter Englund: Jag tycker att det delvis är en
missuppfattning att en villaägare i ett gammalt hus, där han har
bott länge och amorterat av sina lån, bor billigt. Han har en
kostnad för det egna kapitalet, för det är pengar som han kunnat
placera någon annanstans. Jag ser egentligen inga
inlåsningseffekter på grund av det faktum att vederbörande kan
frigöra det här egna kapitalet och flytta till en hyreslägenhet
samt använda kapitalet till något annat. Han kan över huvud
taget flytta till en annan sorts bostad, så jag kan inte se att
den villaägaren är inlåst. Inlåsningsproblemen har vi i den
andra delen av marknaden. De som flyttade in i ett hus och hade
10 eller 20 % i eget kapital och som efter de senaste årens
prisutveckling har 0 i eget kapital kommer såvitt jag förstår
inte någonstans. Även om det har blivit dyrare att bo och de
skulle vilja byta ner sig kan de inte göra det heller, för de
har inte ens eget kapital för en mindre bostad.
Jag tror att det är utomordentligt viktigt att främja
rörligheten på marknaden. Det har Stellan varit inne på tidigare
och du är inne på det i din fråga. Det är ett av de starkaste
argumenten för att man skall vara väldigt försiktig med att röra
räntebidragen i det korta perspektivet. Man skall ha det
långsiktiga målet klart för sig, och jag tror att det
långsiktigt går att göra en avveckling. Men man skall vara
mycket försiktig när det gäller en avveckling i dag, för det
skulle bidra till att ytterligare driva ner priserna eller i
varje fall förhindra den prisuppgång som vi på några års sikt
hoppas på. Det är egentligen det enda som kan öka rörligheten på
marknaden.
Stellan Lundström: Rune Wigren i Gävle har tittat på detta
med kapitaliseringen av räntebidragen. Man har försökt
konstatera vad prisutvecklingen på byggmarknaden beror på.
Dilemmat är att allting har hänt samtidigt, både
knapphetspriserna och byggboomen såväl på den kommersiella sidan
som på bostadssidan. Jämsides har man haft den starka ökningen
av räntebidragen. En försiktig slutsats är väl att dessa har
bidragit till prisutvecklingen. Men något som empiriskt visar
att räntebidragen har gett den här effekten är väldigt svårt att
finna -- allting har som sagt skett samtidigt.
Det är säkert många fastighetsägare i Stockholmstrakten som
tackar för investeringsavgiften på 30 % runt 1985, så att det
inte byggdes så mycket lokaler som man hade tänkt bygga.
När det gäller inlåsningseffekten tror jag det är viktigt att
man i framtiden accepterar högre vakanser i
hyreslägenhetsbeståndet, i alla fall i våra storstäder.
Villaägaren är inte inlåst i sin villa, beroende på att han har
sitt eget kapital, men de realistiska alternativen har inte
funnits i form av attraktiva lägenheter. Jag tror att man måste
se efter hur vi skall producera lägenheter som gör att
villaägare är villiga att flytta ut. En del undersökningar visar
att villaägaren vill veta vad hans boendekostnader blir under de
närmaste 3--5 åren. Han är från sitt villaboende van att veta
ungefär vad det kostar. Därför anser jag att man skall försöka
hitta former där vi kan trygga villaägaren genom att säga att
under de närmaste åren vet du vad din kostnad blir. Då tror jag
att man också får en ökad rörlighet.
Lennart Nilsson: Är det er uppfattning att avvecklingen av
räntebidragen hittills har gått för snabbt, även om man skall ta
hänsyn till önskemålet att få ner räntan?
Stellan Lundström: En del kommunala bostadsföretag säger
att här uppstår det faktiskt vissa problem. Det gäller framför
allt kommunala bostadsföretag som varit så fantastiskt duktiga
att de har byggt nytt -- det var detta som var så uppmuntrat på
80-talet. De har naturligtvis problem, och det blir problem i
flera led. Ett problem är att skattereformen bidrog till att man
fick kostnadsökningar för bl.a. hyresboendet. Det gör att man i
många lägen på kort sikt har en hyra som överstiger
marknadsmässig hyra; man har helt enkelt ett kostnadsstyrt
hyressystem i ett stort kommunalt bostadsföretag. Man kan då ta
ut den här hyran på kort sikt men inte på lång sikt. Det går
alltså inte att forsätta att ta ut denna hyra.
Detta innebär att jag ser en hel del problem dels för
bostadsföretagen, dels också för de boende. Man har dragit på
sig för stor kostnadsmassa i de här företagen. Välbekanta är
också de bostadsrättsföreningar som har byggt om och byggt nytt
under slutet av 80-talet. De har också dragit på sig för stor
kostnadsmassa och de drabbas direkt av detta, för de har
ingenting att övervälta kostnaderna på. Svenska Bostäder här i
Stockholm har ju ett stort bestånd där man kan göra
övervältningar, men en bostadsrättsförening får faktiskt betala
själv.
Birger Andersson: Jag skulle vilja ta upp en av Stellan
Lundströms punkter, nämligen behovet av eget kapital. Det är
viktigt att man har en viss summa när man skall genomföra ett
bostadsköp, för toppfinansiering är ju ofta mycket dyr eller
ibland omöjlig att genomföra.
Jag vill fråga: Är ni beredda att förorda aktiva
stimulansåtgärder för ett regelbundet sparande bland ungdomarna,
så att man får dem att ägna sig åt ett bosparande? Ni har inte
varit så mycket för subventioner och stimulansåtgärder, men här
kanske det finns möjlighet att få ett ja från er för att få till
stånd ett bosparande bland ungdomarna, så att de så småningom
kan få ett större eget kapital när de skaffar sig en egen
bostad.
Stellan Lundström: Om vi skall ge stimulanser vet jag
inte, men jag kan avge ett omdöme i alla fall.
Vi har en situation där det varit en extrem lånefinansiering
både hos hushållen och hos företagen. Då måste vi ha klart för
oss att det tar ganska lång tid innan man har bytt fot, och det
kommer att ta lång tid i det här landet innan ett bosparande
kommer upp till den nivån att det får reell effekt. Sedan kan
man diskutera -- det får väl Peter göra -- om man skall ha
generella eller fasta riktlinjer för just bosparande kontra
annat sparande.
Peter Englund: Jag tycker att här som i övrigt skall man
skilja på det korta och det långa perspektivet. I det långa
perspektivet skall vi ha fasta spelregler, så att man vet att
det krävs en kontantinsats på ca 20 % för att köpa en egen
bostad. Detta i sig är ju en kraftig sparstimulans. Är bara
detta system väl känt av ungdomarna ser jag inte att det behövs
några särskilda samhälleliga insatser för att ytterligare
subventionera eller stödja ett bosparande.
Jag kan däremot tänka mig att om vi går in för ett så här
stort systemskifte skulle det för att sprida information om att
detta är de framtida spelreglerna kunna vara motiverat med stöd
under en övergångsperiod när det gäller sådant sparande. Jag har
ingen riktigt bestämd uppfattning i frågan, men jag tycker man
kan säga att den stora tillströmningen till bosparande i HSB,
Riksbyggen osv. tyder på att förståelsen är ganska vitt spridd.
Så jag är milt skeptisk till behovet av särskilda subventioner.
Birger Andersson: Skulle ni kunna tänka er att bosparandet
utsträcks till villareparationer samt om- och tillbyggnader av
villor?
Peter Englund: Jag är ju egentligen inte för några
särskilda sparformer. Jag tror att behovet av eget kapital
i sig är en viktig sparstimulans. Då kan ju pengarna användas
till vad som helst. Annars tror jag att man skall akta sig för
att låsa fast sig i ett system som på ett detaljerat sätt styr
sparandet till det ena eller det andra ändamålet.
Ordföranden: Det här är en utomordentligt intressant
fråga. Menar du som nationalekonom att man skall inlemma ett
bosparande i ett konjunkturstyrt sparande över huvud taget?
Måste man inte ha en långsiktighet i ett bosparande, om man
skall avveckla räntebidragen? Annars får du ju ingen möjlighet
att bygga några nya hus i framtiden.
Peter Englund: Jag är inte säker på att jag förstod
frågeställningen.
Ordföranden: Nu är ju sparandet så högt i samhället att
många ekonomer sagt att vi behöver t.ex. inget stimulerat
bosparande. Det innebär ju att man styr sparandet till
konjunkturbetingade cykler i samhället. Men ett bosparande måste
väl ändå vara mer långsiktigt och frikopplat från den
konjunkturella styrningen av sparandet.
Peter Englund: Jag tror att med klara spelregler på
området, när hushållen vet vad som krävs i kontantinsats, är
detta på den enskilda hushållsnivån en tillräcklig
sparstimulans. Hushållen kommer då att välja att bygga upp ett
tillräckligt eget sparande i normalfallet. Sedan är det
naturligtvis riktigt att det totala sparandet varierar över
konjunkturcyklerna och att olika störningar som påverkar
sparandet i sig påverkar konjunkturen och motiverar en
konjunkturpolitik. En allmän konjunkturpolitik är jag för, men
jag ser inte något klart argument för långsiktiga subventioner
till bosparande.
Ordföranden: Får jag fatta ditt svar så, att eftersom
sparandet nu är högre än det någonsin har varit är också
bosparandet det högsta någonsin? Det är bostäder man nu sparar
till.
Peter Englund: Delvis, men jag tror inte man kan öronmärka
pengar.
Sören Lekberg: Jag har ett par frågor. Om jag förstod er
rätt, har ni båda den uppfattningen att förändringar inom
bostadspolitiken skall göras litet långsamt och ordnat. Ni sade
att man skulle vara försiktig med att minska räntebidragen. Är
det rätt uppfattat?
Peter Englund: Ja, jag instämmer i den allmänna bedömning
som Stellan Lundström gjorde tidigare.
Sören Lekberg: Hur är då er bedömning av de aktuella 3
miljarderna, som skall dras in på räntebidragssystemet?
Stellan Lundström: Det är naturligtvis enbart bedömningar.
Vi har varnat för det här förr. Man skall ha klart för sig att
den största effekten av minskade statliga subventioner är att
räntenivån i samhället går ner.
Det kan naturligtvis diskuteras vilka effekter dessa 3
miljarder har, men jag tror också att man skall ha det
perspektivet, att det som i dag är det allvarligaste för
hushållen och även för de företag som har de här subventionerna
kanske inte är subventionsneddragningen, utan den vikande
köpkraften. Det gäller t.ex. för bostadsföretagen när hyrorna nu
viker. Det är en ännu viktigare post för närvarande.
Man kan då säga att avtrappningen späder på problemen, men det
är inte den enskilt viktigaste faktorn -- ingen skall alltså
kunna hamna på obestånd.
Sören Lekberg: Paritet och neutralitet har tidigare varit
nyckelord i bostadspolitiken. Det skall alltså inte vara någon
större skillnad mellan olika årgångar av bostäder och inte
heller mellan olika upplåtelseformer. Vilken uppfattning har ni
om de här målen, med den bostadspolitik som nu gäller? Uppfylls
målen?
Stellan Lundström: Det är litet svårt att sätta betyg på
bostadspolitik. Paritet och neutralitet -- oftast har man
diskuterat en koppling till nyproduktion, och det har sedan
visat sig att det är fruktansvärt svårt att upprätthålla detta
över beståndet som sådant. Jag tror i och för sig att dessa
inslag finns inom politiken, att man frikopplar finansiering
från beskattning, frikopplar subventioner från finansiering. Det
är en ganska bra väg att gå, att renodla de här systemen.
Dilemmat är att man ser tillbaka i tiden, då systemen var
mycket komplicerade, då beskattning, finansiering och
subventioner på olika sätt vävdes samman. Det gör att det är
mycket svårt för aktörerna på marknaden att överblicka systemen.
Jag tror att man på sikt kan få både bättre neutralitet och
paritet, om man frikopplar de olika institutionella systemen,
som det heter.
Peter Englund: Jag har inte så mycket att tillägga till
det. Jag tycker att den principiella inriktningen när det gäller
förändringen av bostadspolitiken i dag är korrekt. Den går i
riktning mot paritet. För att i dag kunna uttala sig om det
måste man räkna på mer än vad jag har gjort.
Sören Lekberg: Hur ser ni på frågan om neutralitet mellan
upplåtelseformerna?
Ordföranden: Jag kan lägga till en sak. När vi pratar om
subventioner, är det viktigt att göra klart vad det är fråga om.
När ni talar om avveckling av subventioner i allmänhet eller
räntebidrag, menar ni då att vi också skall avveckla avdragen
för räntekostnader för dem som har hus? Det rör också detta med
neutralitet mellan olika upplåtelseformer.
Peter Englund: Nej, det menar jag definitivt inte. Jag
menar att det är en del av ett neutralt skattesystem, där olika
typer av kapitalinkomster och kapitalutgifter behandlas lika.
Ett hushåll skall ha avdragsrätt för alla sina räntekostnader,
och en näringsidkare -- vilken näring han än ägnar sig åt --
skall ha avdragsrätt för sina räntekostnader.
Ordföranden: Därmed har vi kommit till slutet på
avdelningen med tema I. Frågorna och svaren har varit mycket
intressanta. Någon entydighet har väl inte framkommit -- snarare
är det fråga om att kanske gå över till någon annan typ av
system. Men det ligger subventioner även i ett annat system, och
vi får fundera över det. Jag vill tacka dem som har frågat, men
i första hand dem som har inlett denna hearing och svarat på
frågor.
Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning
undanröjas?
Ordföranden: Vi startar nu den andra avdelningen, med tema
II: Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning
undanröjas? Att vi har valt det temat har naturligtvis sin
förklaring i de problem som vi har och har haft en längre tid på
bostadsmarknaden. Jag skall inte rekapitulera dem -- vi känner
dem väl.
Låt mig bara erinra om att vi från bostadsutskottet i ett
yttrande till finansutskottet under våren sade att det är
rimligt att man tittar på de här problemen i en utredning och
lägger fram förslag till lösningar. Vi hade i och för sig
bestämt att anordna den här hearingen långt innan vi visste att
utredningen skulle läggas fram just i dagarna, den s.k.
Danellska utredningen, som jag förmodar i huvuddelen så
småningom skall bli en proposition till riksdagen. Det bör inte
ha minskat intresset för tema II, som vi nu skall ta upp. Jag
ser inget hinder för att man också berör de tankar som Danell
har fört fram. Vi har redan varit inne på en del av detta,
nämligen frågan om det här är tillräckligt eller inte.
En av dem som har varit med i utredningen, som sekreterare, är
Per-Åke Eriksson, planeringschef på Finansdepartementet. Jag
hälsar honom välkommen, som ersättare för Urban Bäckström.
Dessutom finns här överdirektör Mats Rönnberg från
Bostadskreditnämnden, som också är välkommen hit.
Direktör Hans Lundholm representerar de bankägda
hypoteksbolagens kommitté, och han är också välkommen.
Därmed går vi in på inledningsanförandena.
Mats Rönnberg: Jag skall i min inledning ge den syn som
jag har från BKN:s horisont. Vi har varit verksamma i den här
nya myndigheten i snart två år, och det kan vara intressant att
redovisa hur detta har fallit ut.
Jag vill också försöka ta det grepp som togs här tidigare,
nämligen att inte bara fokusera dagens problem utan också se
långsiktigt på frågorna.
Jag skall vidare försöka identifiera några tendenser i dagens
bostadskreditgivning och skall, liksom Stellan Lundström, ta upp
några punkter när det gäller bostadskreditgivningen där det är
väsentligt att åstadkomma förändringar.
Vår verksamhet har alltså varit i gång i snart två år, och vi
har för närvarande ett utestående totalt garantibelopp på nära
15 miljarder, på ett underlag av ungefär 55 miljarder. Vi har
debiterat årsavgifter på 95 miljoner. Avgifterna skall täcka
både administration och ersättningar, och det senare är
någonting som vi nu börjar få arbeta med. Hittills har vi fattat
beslut om ganska blygsamma ersättningar, men vi har kunnat
konstatera att stora belopp är på ingång. Det finns stora
restantiebelopp. Det kommer att bli mycket intressant att se hur
detta utfaller, och vi kommer att följa situationen mycket
noggrant.
Vi har också kunnat konstatera att begäran om kreditgarantier
har fortsatt i en oförminskad takt. Det antyder att avlyften
till den produktion som nu är färdig har tagit tid. Vi räknar
med att takten kommer att avta först in på nästa år. Vi har
studerat frågan huruvida det föreligger avlyftssvårigheter, och
vi har genom en enkät som vi håller på att slutbearbeta kunnat
konstatera att det i dag är problem med att få avlyft. Störst är
problemen när det gäller s.k. övriga hyresrätter, dvs. inte de
allmännyttiga. I egnahemmen verkar förhållandet vara tämligen
tillfredsställande, men när det gäller privata bostadsrätter är
det fortfarande problem. Det är svårt att säga vad anledningen
till detta är, men det kan bero på att man redan har vissa
obeståndsproblem, som gör att det är svårt att få avlyft.
Vi har alltså startat i en prekär tid, med risk för förluster.
De lån som vi har garanterat kunde ha varit mindre riskutsatta.
Omvänt kan man påstå att utan dessa garantier hade
kreditförsörjningen varit närapå strypt. Problemen hade i alla
fall varit oerhört mycket större än vad de är i dag. Genom det
system som vi har, har vi haft en bostadskreditmarknad som har
fungerat, men hur den har fungerat vill jag inte uttala mig om.
Kreditgarantins värde, jämfört med när den infördes, är numera
ett annat och kanske något större på grund av att
kapitaltäckningsreglerna på ett annat sätt har kommit i fokus
hos kreditinstituten. Genom kreditgarantin löser man
kapitaltäckningsfrågan. Man behöver inte ha kapitaltäckning för
statsgaranterade lån, vilket medför att intresset hos instituten
för kreditgarantierna är stort. Det är också fördelaktigt att
kreditgarantisystemen är internationellt kända. Genom de
statliga kreditgarantierna har staten ett medel att göra
bostadspolitiska insatser utan direkta subventioner -- för att
anknyta till den tidigare diskussionen. Förutsättningen är dock
naturligtvis att det sker i ordnade kontrollerade former, så att
det inte blir fråga om någon subventionsgivning. Detta var helt
kort något om den verksamhet som jag dagligen sysslar med. Genom
de kontakter som vi har med alla kreditinstitut får vi rätt bra
reda på så att säga hur temperaturen är.
Man kan konstatera att det i dagens bostadskreditgivning har
skett en återgång till en ordning som i vissa stycken gällde
före avregleringen. Det har blivit en åtskillnad mellan
byggnadskrediter och slutliga krediter, vilka nu ligger på olika
händer. Man kan fråga sig om detta är bra eller dåligt. För min
del tror jag att det är en riktig ordning.
Man kan också se tendenser till en återgång till den tidigare
skiktningen av säkerheter för olika lån med olika villkor, dvs.
enligt den gamla ordningen med primärlån, sekundärlån och
tertiärlån. Här kan man också fråga sig om detta är bra eller
dåligt. Men antagligen blir det en bättre prissättning, om inte
annat.
Det viktigaste för dem som är verksamma på
bostadskreditmarknaden är kanske att kreditprövningsrutinerna
har ändrats radikalt. Tidigare såg man nästan enbart på pantens
värde. I dag förefaller det som att pantens värde kommer i
tredje hand. Man ser först på objektet, avkastningen och hur
marknaden ser ut där fastigheten är belägen. Sedan ser man på
låntagarens ekonomiska förmåga att klara sina åtaganden. Först
därefter kommer fastighetens värde. Detta är någonting helt nytt
i förhållande till vad som har gällt tidigare. Som det sades här
tidigare leder detta bl.a. till att det krävs en högre
egeninsats, en högre konsolidering, en högre soliditet hos dem
som bygger och äger fastigheter.
Dessa tendenser är viktiga att analysera för att man skall
kunna hantera dem, inte minst från statens synpunkt när det
gäller regelsystem. Peter Englund har i en uppsats, sagt, att
avregleringen av kreditmarknaden inte innebär att staten kan
abdikera från en central roll på
bostadsfinansieringsmarknaden eller kreditmarknaden i övrigt
just när det gäller att formulera regelverk. Det är jag
verkligen beredd att hålla med om.
Det problem som är överskuggande, och som också Hans Lundholm
kommer att komma in på, är överbelåningen. Man kan kalla det för
skuldfällan, om man vill. Att klara den problematiken, som också
Danell har varit inne på, i bostadspolitiskt acceptabla former
kommer att bli den stora uppgiften framöver. De särskilda
problemkrediter som kommer in till oss gäller hyreshus
färdigställda från 1 januari 1992 och som ägs av företag med
litet eget kapital, alltså med en liten egen insats. Dessa
företag är väldigt sårbara. Det behövs inte mycket för att de så
att säga skall ramla över kanten. Också de privata
bostadsrättsföreningarna sitter i ungefär samma båt. Genom den
konstruktion som man har med det personliga betalningsansvaret
är egnahemmen ännu så länge inte alls lika akuta för
kreditinstituten. Från kreditgivarsynpunkt är denna konstruktion
betydligt säkrare.
Konsekvensen av denna överbelåning är restriktiv
kreditprövning och ökade räntemarginaler, vilket
kreditinstituten behöver för att klara situationen. Det kan vara
värt att särskilt diskutera hur detta skall hanteras.
När det gäller den framtida kreditmarknaden, tar det säkert
resten av seklet innan detta problem kan lösas. Det råder inga
tvivel om att sjunkande räntenivåer och skuldsanering hjälper
upp det hela. Om inte räntenivån hade gått ner, hade situationen
varit helt annorlunda än den är i dag. Man kan också uttala den
förhoppningen att konkurrensen på bostadskreditmarknaden bör
kunna återställas. Det finns faktiskt en tendens till detta. Det
kapital som finns på kapitalmarknaden måste ju placeras på något
sätt, och det kommer att påverka konkurrensen fördelaktigt.
Efter dessa lite mera principiella aspekter tänkte jag avsluta
med några punkter där jag hoppas på förbättringar, om man nu
skall tala om att undanröja brister.
Man kan hoppas att kreditinstituten gör en mer individuell
kreditprövning än vad de gör i dag. Då syftar jag mera på att
det skall göras en riskanalys när det gäller olika typer av
objekt. Jag tycker att man borde dra den slutsatsen, att om
riskerna visar sig vara principiellt mindre för egnahemmen genom
den konstruktion som pantsystemet har, behöver man kanske inte
kräva lika stor egen insats som man gör för ett näringsdrivande
företag. De siffror som har nämnts när det gäller egen insats,
20--30 %, borde kunna modifieras efter den typ av objekt som är
aktuellt.
Jag tror också att det är möjligt att utveckla
kreditgarantisystemet i olika avseenden. Vi håller på att
studera hur man kan gå till väga i det fallet. Ett exempel på
detta är det förslag som har lagts fram av Danell. Det finns
utländska exempel på att man kan styra kreditgarantin så att det
särskilt gynnar förstagångsköpare, dvs. bostadsbörjare, vilket
kan vara en fråga som är värd att undersöka.
Jag hoppas också att utvecklingen skall leda mot mer
låntagaranpassade villkor, där löptiderna blir längre än vad de
är i dag. Den löptid som nu gäller, fem år, är ju mycket kort. I
princip är det omöjligt för den som vill sätta i gång ett bygge
att veta hur villkoren kommer att bli efter de första fem åren.
Tidigare har räntebidragssystemet så att säga hållit ett paraply
ovanför det hela. Men när man har skilt på lån och bidrag har
man onekligen ett behov av att mycket bättre matcha hyresvillkor
och kapitalkostnader än vad man har i dag. Det är alltså en
förhoppning att löptiderna blir längre.
Jag efterlyser dessutom en annan syn på amorteringsvillkoren.
Dagens lånevillkor är i hög grad formulerade genom
obligationsvillkoren som i sista hand bestämts av placerarna.
Låntagarna och bostadsbyggarna har kommit i andra hand. Min
förhoppning är att det skall bli en bättre balans på den
marknaden. Genom den internationalisering som
upplåningsmarknaden är föremål för kommer det också att bli så.
Det kommer att öppnas filialer av utländska kreditinstitut. Det
finns tendenser till att det börjar att komma nya aktörer på
marknaden. Ju högre marginaler som instituten har, desto
intressantare blir det naturligtvis att komma in på marknaden
och konkurrera.
En viktig sak som man inte får negligera är att försöka
åstadkomma bättre pantregler för bostadsrätter. Genom den
utveckling som har varit kommer bostadsrättshavarna --
åtminstone de som inte har betalat en stor egen insats --
relativt helskinnade undan, medan däremot kreditgivarna får bära
en stor börda för att komma ur den här "squeezen". Om man skall
få en fungerande kreditmarknad för bostadsrätter är det
nödvändigt att se på pantreglerna.
Det senare var kanske en detaljfråga. Men i övrigt var detta
en kortfattad sammanfattning av den syn som jag har från min
utgångspunkt.
Hans Lundholm: Jag vill börja med att säga några ord om
bakgrunden till dagens situation. Det är de senaste årens
utveckling med bostadsmarknadens avreglering, eller omreglering,
omläggningen av den ekonomiska politiken, höga
produktionskostnader och den kraftiga lågkonjunkturen som nu har
avslöjat bristerna. Det gamla regleringssystemet och hög
inflation har hos många fastighetsägare kunnat dölja en mycket
svag finansiell ställning och en svag mostståndskraft mot de
förluster som den minskade efterfrågan på bostäder har medfört.
Med en belåning på 95--100 % av produktionskostnaderna, och
därmed i det närmaste total avsaknad av eget kapital, blir
fastighetsägarnas handlingsutrymme naturligtvis nästan
obefintligt i försöken att klara av den pågående krisen och
omställningen till en ekonomi med låg inflation. Dessutom har
man med bidragssystemets tidigare konstruktion kunnat finansiera
mycket höga produktionskostnader. Redan från början gav detta
höga boendekostnader som sedan blir orimligt höga när
avtrappningen av räntebidragen sker. Fastighetsägarna kan då
inte kompensera avtrappningen med höjda hyror.
Den här situationen får naturligtvis konsekvenser för
kreditgivarna.
Borta är nu fixeringen vid noggrant angivna belåningsnivåer
som enda förutsättningen för kreditgivning. I stället har
kassaflöden och driftnetton kommit i fokus. Fastigheternas
attraktivitet och därmed hyresgästernas betalningsvilja och
betalningsförmåga -- dvs. vad man från egen plånbok är beredd
att betala för sitt boende -- bestämmer fastigheternas värde för
kreditgivaren, och därmed belåningsmöjligheterna.
Förmågan att klara vakanser och hyresnedsättningar -- vilka nu
har blivit allt vanligare -- blir också viktig. Därmed kommer
även låntagarens, fastighetsägarens, egen situation under
luppen. Och det är någonting helt nytt jämfört med tidigare.
Detta blir en väldigt viktig del av kreditbedömningen.
Kalkylerna visar entydigt att det krävs ökade egeninsatser för
att fastighetsägarna skall kunna hantera den nya situationen,
som nu i flera avseenden är mer osäker och riskfylld. Minst
10 %, kanske ända upp till 30 %, eget kapital krävs för att
skapa nödvändig stabilitet hos ett projekt, dvs. skapa
motståndskraft mot att uthärda några procents vakansgrader och
oförändrade eller t.o.m. sänkta hyror under en period. Denna
situation har naturligtvis också en framsida: större
valmöjligheter och ibland kanske lägre boendekostnader för
hyresgästerna, eller åtminstone mycket lägre hyreshöjningar.
Det växande antalet outhyrda lägenheter påverkar givetvis vår
syn på ytterligare nyproduktion. Det finns i dag ca 50 000
tomma lägenheter, vilket i och för sig inte behöver att vara
negativt. Det borde kanske t.o.m. vara fler tomma lägenheter,
eftersom detta ökar konkurrensen om hyresgästerna och ger dem
bättre möjligheter att välja. Dessutom underlättas omflyttningar
i beståndet. Samtidigt innebär så mycket vakanser ökade
svårigheter för fastighetsägarna att få lönsamhet i nya projekt.
I kalkylen måste man ju lägga in både vakanser och hyresrabatter
under vissa perioder. Återigen är det bristen på eget kapital i
projekten som gör kreditgivarna tveksamma.
Det råder långt ifrån ett totalstopp för nyutlåning. Mellan
januari och september i år har bostadsinstitutens nyutlåning
ökat med 40 miljarder kronor. Den uppgår nu till totalt drygt
900 miljarder.
Man kan särskilt framhålla institutens positiva syn på att
genomföra renoveringar och ombyggnader i det befintliga
beståndet, om detta bara görs till rimliga kostnader, så att
hyresgästerna har råd att bo kvar även efter ombyggnaden.
Att avhjälpa bristerna kan ske på olika sätt. Det viktigaste
är naturligtvis att andelen eget kapital måste öka för att man
skall kunna möta riskerna i en avreglerad marknad. I det kortare
perspektivet förbättrar givetvis de utökade kreditgarantier som
Danell nu föreslår och ett sjunkande ränteläge situationen. Det
innebär att flera ny- och ombyggnadsprojekt kan genomföras. Men
fortfarande är produktionskostnader och belåningsnivåer för höga
för att ge rimliga boendekostnader, trots räntesubventionerna.
Per-Åke Eriksson: Till att börja med vill jag hälsa från
Urban Bäckström. Han beklagar att det har inträffat händelser
som kräver hans närvaro på annat håll. Hans ansvarsområde är
sådant att det ibland kan inträffa saker med väldigt kort
varsel.
I det här sammanhanget vill jag betona ränteläget och den
ekonomiska politiken. En riktig ekonomisk politik som skapar
förutsättningar för ett lågt ränteläge är den bästa
bostadspolitiska åtgärden som kan genomföras och som kan lösa
problemen på bostadskreditmarknaden. Detta visar en hel del
olika faktorer. Det har vi kunnat erfara bl.a. när vi har tittat
på det nya bostadsfinansieringssystemet, som möttes av stor
skepsis när det infördes. Man trodde att det skulle innebära
försämringar. Den ekonomiska politiken, som har skapat
förutsättningar för ett lägre ränteläge, har också lett fram
till att det nya bostadsfinansieringssystemet nu ger bättre
förutsättningar än det gamla, vilket bl.a. Boverket har räknat
fram. Att vi går vidare på den vägen är viktigt för att vi skall
kunna lösa problemen på bostadskreditmarknaden.
De totala bostadskostnaderna håller nu på att gå ner -- då
avser jag förutom hyreskostnaden det som man betalar i form av
subventioner via skattsedeln. Det sänkta ränteläget gör att
denna utveckling kommer att kunna gå allt snabbare. Det är det
som är det viktiga och som har tvingat fram beslutet om de
minskade räntesubventionerna i beståndet med sammanlagt 3
miljarder kronor. Detta har lett till en mycket gynnsam
ränteutveckling och skapat förutsättningar för förbättringar i
boendet och i bostadsbyggandet.
Bild 2 [Har tagits in som underbilaga 2 till protokollet. Se
s. 66]
Denna bild visar ränteutvecklingen under de senaste månaderna.
Att det drivs en ekonomisk politik som skapar förutsättningar
för ett fortsatt lågt, och helst lägre, ränteläge är alltså av
grundläggande betydelse för att problemen både för de
fastigheter som har byggts under senare år och för de
fastigheter som skall byggas i framtiden skall kunna lösas.
Sedan vill jag beröra orsakerna till de problem som nu finns.
Det är alltså problem med de bostäder som har byggts under de
senaste åren och därmed problem med bostadskreditgivningen när
det gäller de bostäder som byggs i dag.
Bild 3 [Har tagits in som underbilaga 3 till protokollet. Se
s. 67]
Denna bild sammanfattar det hela. Det har varit ett ökande
bostadsbyggande -- den undre litet grovare linjen. Fram till
1991 skedde det en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Det syns
inte på den här bilden, men efter det vet vi alla att
bostadsbyggandet har minskat drastiskt. Detta har skett
samtidigt som produktionskostnaderna har ökat från ca 4 000 kr
per kvadratmeter under början av 80-talet till över 11 000 kr
per kvadratmeter under de första åren av 90-talet.
Problemet är nu en nedgång i bostadsbyggandet. Vi kan också se
en nedgång i produktionskostnaderna, framför allt när det gäller
de anbud som har lämnats under senare tid. Men fortfarande är en
mycket stor del av problemen i nyproduktionen hänförliga till
att det fortfarande är alltför stor skillnad mellan
produktionskostnaderna och det värde som husen anses ha när de
är färdigbyggda, alltså i förhållande till det som hushållen är
beredda att betala i hyra.
Därtill kommer naturligtvis också att man under 80-talets boom
vande sig vid att kunna lånefinansiera i det närmaste 100 % av
produktionskostnaden. Detta har lett till ekonomisk instabilitet
i de bostäder som har byggts under de senaste åren och en
oförmåga att se nödvändigheten av att sätta in en högre andel
eget kapital i de investeringar som ligger framåt i tiden.
Det som krävs för att man skall kunna lösa problemen på
bostadskreditmarknaden är att man ser på det hela med nya ögon.
Till att börja med måste man försöka lösa problemen i de
bostäder som har byggts under senare tid. I det sammanhanget
kommer jag in på de förslag som Georg Danell presenterade förra
veckan och som nu processas vidare i kanslihuset.
Den strategi som dessa förslag bygger på baseras på att de
fastigheter som har byggts under de senaste åren måste ges
möjligheter att klara övergången till sådana ekonomiska
förhållanden som bättre motsvarar vad dessa fastigheter kostade
att bygga. Det innebär att man måste skapa bästa möjliga
förutsättningar för att fastighetsägare inte skall behöva gå i
konkurs. På det sättet förbättras också möjligheterna till
kreditgivning för bostadsbyggandet i framtiden. Kreditinstituten
har tvingats att göra reserveringar för de kreditförluster som
man ser framför sig beträffande dessa fastigheter. Det är
alldeles klart att denna faktor motverkar och förhindrar nya
engagemang när det gäller bostadsbyggandet. Om riskerna för
konkurser i det byggda beståndet minskas och undanröjs, ökar
utbudet av nytt kapital till nya engagemang.
Enligt Georg Danells förslag skall detta åstadkommas genom att
man skapar större möjligheter för dessa fastighetsägare att
försöka minska sina kapitalutgifter. Detta skall ske genom att
man avreglerar det gamla räntebidragssystemet som innehåller en
hel del olika formkrav, hur lånen skall vara bundna, vilka som
skall ha lånat ut pengar osv. Om inte dessa regler följs,
riskerar fastighetsägaren att gå miste om räntebidraget.
De förslag som Georg Danell har lagt fram innebär att de
tidigare räntebidragsbestämmelserna ändras så att räntebidragets
storlek skall vara oberoende av finansieringsform och den
faktiska låneutgiften, alltså i likhet med de regler som gäller
för det nya räntebidragssystemet. På det sättet skapar man
större förutsättningar för kreditgivare att medverka till att
lösa de finansieringsproblem som finns. Dessa möjligheter har på
grund av formkraven egentligen inte stått till buds tidigare.
För att detta inte skall bidra till ett intresse av att gå i
konkurs, t.ex. för att komma ifrån det statliga lånet och ändå
behålla fulla räntebidrag, föreslås också att om man går i
konkurs och fastigheten säljs till ett pris som understiger det
statliga lånet, skall det ske en kvittning mot nuvärdet av
kvarvarande räntebidrag. Det innebär alltså att de kvarvarande
räntebidragen blir beroende av hur mycket som betalas för
fastigheten vid en exekutiv auktion.
För att ytterligare stabilisera kreditinstitutens möjligheter
att ge lån och försäkra sig om att låntagaren använder
räntebidragen till att betala sina lånekostnader föreslås det
att de tidigare formerna för nettoavisering skall gälla också i
det nya systemet, dvs. bidragstagaren skall ha möjlighet att se
till att bidragen betalas ut till kreditgivaren, som på det
sättet kan vara säker på att låntagaren klarar sina
förpliktelser.
Det föreslås också en statlig kreditgaranti för ett slags
omfördelningslån för att ge förbättrade möjligheter till dem som
har byggt under de senaste åren att klara övergången till en
bättre ekonomi. Kreditgarantin skall kunna gälla lån motsvarande
10 % av bidragsunderlaget. Detta skall kunna tillämpas bl.a.
för att en låntagare skall kunna växla ned från ett lån med hög
ränta till ett lån med lägre ränta, alltså till den räntenivå
som gäller i dag. För detta krävs dock att man betalar en
ränteskillnadsersättning, vilket möjliggörs genom
omfördelningslånet. På det här sättet syftar förslagen till att
minska riskerna för att fastighetsägare behöver gå i konkurs.
Därmed minskas också riskerna för kreditförluster för
kreditinstituten. Då skapas det större utrymme för kreditgivning
till ny- och ombyggnad.
För att ytterligare förstärka de möjligheterna föreslås att
kreditgarantin utvidgas från nuvarande, normalt, 30 % av
bidragsunderlaget till 40 %. Det förslaget skall också omfatta
dem som bygger enligt 1992 års räntebidragsregler. Det innebär
att väldigt många av de problem löses som man åtminstone från
byggbranschen har hävdat finns inom det gamla
kreditgarantisystemet. På det sättet skall det här sammantaget
öka möjligheterna både att klara kreditförlusterna i det gamla
systemet och att förbättra kreditgivning i det nya systemet.
Det här är en lösning som föreslås inom ramen för oförändrade
statsfinansiella utgifter och har den begränsning som
naturligtvis följer av det. Men jag tror att det här på ett
verksamt sätt kommer att kunna medverka till att lindra
problemen.
Rune Evenson: Jag skulle vilja rikta min fråga till
Per-Åke Eriksson. Flera talare har här tagit upp problemen för
dem som har byggt under senare år, från mitten av 80-talet och
framåt.
Många SABO-företag har stora problem med sin ekonomi. De kan
inte, bl.a. på grund av konsumenternas sänkta reallöner,
genomföra hyreshöjningar som skulle behövas för att klara sin
ekonomi. Det finns alltså ett konkurshot över många
allmännyttiga bostadsföretag i dag. Stellan Lundström var inne
på det tidigare. Nu börjar situationen bli akut.
Därför skulle jag vilja fråga vilket råd Per-Åke Eriksson vill
ge allmännyttiga företag som har ett stort bestånd av hus byggda
i slutet av 80-talet men som inte kan täcka sina kostnader med
höjda hyror. Det förslag som Danell har lagt fram löser inte det
akuta problemet för många av dessa företag.
Per-Åke Eriksson: Vi har ju under den tid som man
diskuterat räntebidragens storlek och omfattning haft löpande
kontakter med SABO-företagen, som för övrigt också själva har
publicerat en skrift där man har beskrivit dessa företags
ekonomi. Där framgår att det finns ett begränsat antal
SABO-företag -- Bengt Owe Birgersson talar om ungefär 30 -- som
är räntebidragsberoende för sin verksamhet. Den slutsats som
ändå dras i den skriften är att man inte ser detta som något
problem. Man uppfattar det som så att det är någonting som
ägaren i de här fallen kommer att klara av, på samma sätt som
ägare av andra bostadsfastigheter. Därför har jag inte uppfattat
att det föreligger något konkurshot, som skulle föranleda någon
särbehandling i det här hänseendet.
Rune Evenson: Carl Bildts rådgivare Lars Jonung har
rekommenderat dessa företagare att gå i konkurs. Om nu
situationen inte är lika ljus som du påstår, delar du hans
uppfattning?
Per-Åke Eriksson: Jag kan inte bedöma vad som är
lämpligast i det enskilda fallet. Jag skulle tro att det i de
allra flesta fall faller naturligt att ägaren löser problemen
och att det är naturligast att de löses utan att gå i konkurs.
Rune Evenson: Du menar alltså att kommunerna får gå in och
betala?
Per-Åke Eriksson: Ja, de får gå in. Stellan Lundström har
tidigare talat om att detta är en fastighetsägarkategori som har
haft extremt litet eget kapital och att detta utgör en stor del
av grunden till problemen. Det är kanske inte onaturligt att
ägare också på det här området vidtar de kapitalförstärkningar
som kan behövas. Av den nämnda skriften har framgått att det
egentligen är ganska måttliga insatser som kommer att krävas.
Inga Berggren: En ingrediens i omvandlingen av Sverige och
specifikt i bostadsfinansieringen är avreglering samt förenkling
av regler och normer. Jag vill i första hand vända mig till Mats
Rönnberg. Jag vill gärna veta vad BKN har gjort och gör för att
göra hanteringen smidigare och handläggningstiderna kortare när
det gäller att värdera kreditvärdigheten.
Jag ställer denna fråga bl.a. därför att jag av
småhusfabrikanter fått synpunkter på att BKN alltför mycket har
gått in i detaljer när det gäller att bedöma presumtiva
husköpares kreditvärdighet, exempelvis en byggmästares som står
i begrepp att bygga äldrebostäder. Är det så, och vad har man i
så fall gjort för göra det hela litet smidigare i kontakterna
med de olika företagen?
Ytterligare en fråga. Med Georg Danells förslag om en utvidgad
kreditgaranti blir det än viktigare med ett snabbt och smidigt
förfarande för att inte så att säga lägga sten på börda i
besvärliga fall. Jag undrar om Georg Danells förslag i den här
delen ger som effekt en snabbare, smidigare och lättare
hantering.
Mats Rönnberg: Konstruktionen i dessa system som vi
arbetar med är att det är kreditinstituten som gör
kreditprövningen. Det är de som har att göra en sedvanlig
kreditprövning och bedöma låntagarens förmåga att betala
tillbaka lånet. I de fall då kreditgivarna kommer till oss och
frågar om de har gjort en rätt kreditbedömning -- det är de fall
som du tar upp -- tar vi i princip inte längre tid på oss än 14
dagar efter det att vi har fått alla papper på bordet. Vi har
fört noga statistik över detta. Jag har inte hört att någon
skulle ha klagat på att hanteringen skulle ha tagit alltför lång
tid.
Däremot kan man naturligtvis ha synpunkter på utfallet av en
kreditprövning. Där vill jag bara säga att vi hittills
egentligen inte i något fall kommit att göra någon
kreditprövning när det gäller egnahemsägare, eftersom det gamla
systemet innebar att kommunerna, som ju tog en del av ansvaret,
gjorde den kreditprövningen. Vi har alltså inte prövat dem.
Däremot fastighetsägare, näringsidkare, har vi haft att pröva.
Där kan man säga att vår praxis följer den normala
kreditprövningens utveckling hos kreditinstituten. Vi gör
ungefär samma sak. Vi ser till att det blir en enhetlig prövning
och att de som tar dessa lån har, som sades här tidigare, en
förmåga att överleva även om intäkterna inte skulle falla på
plats som kalkylerat. Det är innebörden av systemet, och det har
vi tillämpat.
Inga Berggren: Min fråga var om Georg Danells förslag
innebär förändringar till det bättre.
Mats Rönnberg: Förlåt att jag inte tog upp den frågan
specifikt. Det återstår att se hur konstruktionen kommer att
bli, vi har inte sett propositionen än. Såvitt jag förstår är
intentionen i Danells förslag att kreditinstituten skall göra
denna prövning. Flertalet ärenden skall inte hamna på vårt bord.
För närvarande prövas ungefär 5 % av alla kreditgarantiärenden
hos oss, så det är en mycket liten del. Förhoppningen är att det
skall bli likadant med den nya garantiformen. Kriterierna skall
vara så tydliga att de kan göra kreditprövningen.
Erling Bager: Hans Lundholm framhöll att utlåningen nu
från januari varit ca 40 miljarder. Har det inte under den
tidigare perioden i vinter och förra hösten rått en stor
försiktighet i utlåningen till byggobjekt? Det finns ju
referensobjekt där man från den blivande fastighetsägarens sida
hade klara papper på att man kunde hyra ut fastigheten och man
hade lokala banker med sig. Men när det gällde hypoteksdelen var
det nej. Ifrån att tidigare haft en ganska generös utlåning
övergick man till i det närmaste totalt stopp. Gick man inte för
långt när man under en period nästan vägrade lån till alla nya
objekt?
Hans Lundholm: Risken är att pendeln slår över för mycket
åt det andra hållet i en situation med så stora förluster. Men
samtidigt skulle jag ändå vilja framhålla att alla våra institut
inte känner igen den beskrivningen. Det är snarast fråga om att
man gör en noggrannare kreditprövning än tidigare, dels av
objektet, fastigheten i fråga, dels av kredittagaren. Det är en
helt ny situation, en ovan situation för låntagaren. Jag tror
att en del av de reaktioner som har kommit mera beror på att
synsättet och kreditbedömningen ser litet annorlunda ut nu än
tidigare.
Birger Andersson: Jag skulle vilja ställa en fråga om
ränteskillnader. Mats Rönnberg var inne på det i sitt
inledningsanförande.
Bostadslåneinstituten måste betala ett högre pris än staten
för sin upplåning. Det beror väl främst på marknadens bedömning
av kreditrisken. Egentligen är det ingen skillnad, såvitt
jag kan förstå, eftersom den statliga garantin för
betalningssystemet även omfattar bostadslåneinstituten. Därför
skulle jag vilja fråga: Kan vi hoppas på att ränteskillnaden
minskar, dvs. att bostadsobligationsräntorna kommer närmare
statsobligationsräntorna? För närvarande tror jag att den är 70
punkter, 0,7 %, om jag minns rätt. Den har varit nere vid 0,2 %
under vissa perioder.
Bostadslåneinstituten vill, när de lånar ut pengar, givetvis
ha en viss räntemarginal. Den har ökat kraftigt under senare år.
Vi som arbetar med dessa frågor på olika nivåer hoppas att denna
ränteskillnad skall minska, för det blir till stor glädje för
ägare av lägenheter, fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare och
dem som hyr en lägenhet. Då frågar jag mig om
bostadslåneinstituten garderar sig alltför mycket för befarade
kreditförluster i dag. Ni har väl inte, såvitt jag förstår,
gjort så många verkliga kreditförluster ännu?
Hans Lundholm: Beträffande ränteskillnaden till staten
skulle vi naturligtvis också vara väldigt glada om den
differensen kom ner till 10--20 punkter. Vi är själva litet
bekymrade över att den ligger så högt. Det är väl en spegel av
obligationsköparna. De vill ha det riskpåslaget. Ett sätt att få
ner den är att se till att bostadsinstituten har en bra
intjäningsförmåga och därigenom kan få en bra konsolidering och
upplevs som stabila av placerarna. Det är egentligen det bästa
sättet att få ner räntespreaden.
Angående räntemarginalen gentemot subventionsräntan, som jag
förmodar Birger Andersson syftar på, skall jag säga att
subventionsräntan enbart är en administrativt bestämd ränta, som
egentligen inte speglar det enskilda institutets
upplåningskostnad. Det är det ena som kan sägas om den. Man
måste dessutom hålla i minnet att det som har skett de senaste
två tre åren är att vårt krav på att öka kapitaltäckningen nu
slår igenom fullt ut. Det var första gången vid utgången av 1992
som man krävde full kapitaltäckning enligt de nya
kapitaltäckningsreglerna.
Det innebär att vi för bostäderna skall hålla 4 % av eget
kapital, dvs. en utlåning till bostäder på säg 500 miljarder
kräver 20 miljarder i eget kapital. Därför har det skett en
oerhört kraftig kapitaluppbyggnad i dessa bostadsinstitut. Det
är naturligtvis pengar som kräver avkastning. Därför ligger det
nu i marginalen, tidigare fanns inte dessa
kapitaltäckningskrav.
Risksituationen är också betydelsefull när det gäller att
värdera marginalen. Tidigare när vi hade den höga inflationen
var riskerna närmast obefintliga i den här branschen. Den höga
inflationen gjorde att man successivt växte i fastigheterna.
Även om man hade producerat dem till höga kostnader, tog det
bara några år så hade de ett högre värde än vad de var belånade
till.
Nu är situationen en annan och kommer väl att så förbli med en
låginflationsekonomi. Det kommer att vara rent generellt större
risker med att låna ut även till bostadsfastigheter. Det måste
också spegla sig i marginalerna.
Det mest verksamma sättet att få ner marginalerna är att
minska risknivån i projekten. Återigen: kan man få upp andelen
eget kapital, minskar riskerna. Därigenom är det också
välgörande för att få ner marginalerna.
Birger Andersson: Vilken betydelse har det haft att vi
från statens sida gått in och garanterat betalningssystemet även
för bostadslåneinstituten? Har det inte haft någon betydelse
över huvud taget, eller hur många punkter har det betytt?
Hans Lundholm: Det är svårt att ha någon uppfattning om
det, eftersom vi inte kan mäta den omvända situationen. Man hade
hoppats att det hade haft större betydelse och större inverkan.
Mats Rönnberg: Den fråga som Birger Andersson reser om
skillnaden mellan statspapper och bostadspapper är ju
intressant. För min del är den intressant i så måtto att man kan
säga att med den statliga kreditgarantin försvinner behovet av
kapitaltäckning och man får så att säga lån som är väldigt
snarlika statspapper. Enligt det förslag som nu lagts fram om
att utöka kreditgarantier till 40 % för de projekt som sätts i
gång framöver skulle man kunna värdepapperisera dessa typer av
lån och sälja obligationer eller värdepapper med den här typen
av säkerheter bakom sig. Därmed skulle vi uppnå en effektiv
sänkning av skillnaden, åtminstone om man säljer obligationerna
internationellt.
Harry Staaf: Jag har en fråga till Mats Rönnberg. Han
talar om pantregler för bostadsrätter och menar att de borde
ändras så att bostadsrättsinnehavarna kommer helskinnade ur
situationen och kreditgivarna får stå för hela risken. Jag
skulle önska en utveckling av det påståendet.
Mats Rönnberg: Jag vill självklart understryka att man
aldrig skall generalisera. Jag vill inte på något sätt ge mig in
på några allmänna omdömen. Utfallet blir naturligtvis väldigt
olika beroende på vad det är för förutsättningar i det enskilda
fallet.
Vad jag ville påpeka, efter vad jag har förstått av
kreditinstituten, är att det finns många föreningar som
undersöker vad som är mest fördelaktigt, om man skall gå i
konkurs eller inte. Vi skulle kunna komma till rätta med det
problemet om man gick igenom pantreglerna och också gick igenom
fördelningen mellan lån till bostadsrättsföreningar och lån
till bostadsrättsinnehavarna.
Jag vill inte deklarera någon uppfattning i dag. Jag ville
bara påpeka att det finns ett behov av att närmare titta på
problemet, att undersöka de olika aspekterna. Det här är, tycker
jag, ett exempel på hur de ändrade allmänna ekonomiska
förutsättningarna har påverkat den här typen av säkerheter. Vi
har nu andra förutsättningar än tidigare.
Harry Staaf: Skiljer sig problemet, vilket jag tycker det
borde göra, i föreningar med låga insatser i förhållande till
dem med höga insatser?
Mats Rönnberg: Det tror jag att man kan säga generellt.
Bo G Jenevall: Jag skulle vilja höra panelens synpunkter
på marknadshyror på hela bostadsmarknaden. Jag skulle vilja
skicka med ett par påståenden. För det första att vi i den
större delen av beståndet i dag har marknadshyror och i vissa
fall t.o.m. mer än så. För det andra att om man konsekvent inför
marknadshyror, kommer hyrorna generellt att sjunka.
Per-Åke Eriksson: Hade vi haft Bengt Turner här i dag,
hade han kunnat redovisa resultat av de undersökningar som han
gjort. Han har jämfört de hyror som tas ut enligt
bruksvärdessystemet med vad hushållen betalar när de bor i
bostadsrätt, alltså avgiften plus kapitalkostnaden för den egna
insatsen. Av den undersökningen framgår att de i stort sett i
hela landet ligger på samma nivå. Det finns skillnader i
Stockholms och i Göteborgs innerstad. Det innebär alltså att man
är på väg åt det hållet.
Det är mycket möjligt att hyrorna över hela landet skulle
sjunka om man införde marknadshyror. Bruksvärdessystemets
tillämpning och hyresförhandlingarna har i mycket hög grad byggt
på att man har förhandlat med utgångspunkt i fastighetsägarens
kostnader, inte i vad hushållen är beredda att betala i hyra. På
många håll i landet har fastighetsägare högre kostnader än vad
folk är beredda att betala i hyra. Skulle man gå efter
betalningsförmågan, skulle man säkerligen komma fram till
hyressänkningar här och var. Men jag törs inte säga om det
skulle gälla generellt eller ej.
Hans Lundholm: Jag har en känsla av att för en stor del av
beståndet, åtminstone det nyproducerade, utgår i dag högre hyror
än de som skulle kunna kallas för marknadshyror, om vi med det
menar hyror som konsumenten skulle vilja betala i ett fritt val
med fler alternativ. Den ökade konkurrens som nu finns på
marknaden, som kanske är den positiva effekten av vakanserna,
gör att man börjar slåss om hyresgästerna. Man erbjuder
rabatter, man lägger större vinn vid att över huvud taget
beskriva sin produkt, nämligen bostaden. Det måste upplevas
positivt. Oavsett om vi sedan skall kalla dem marknadshyror
eller inte, är det i alla fall en anpassning som sker till vad
konsumenterna dels efterfrågar, dels är beredda att betala för.
Bo G Jenevall: Skulle man inte kunna påstå att om
vakanserna ökar, skulle vi få sjunkande hyror? Jag kommer ihåg
själv från mina ungdomsår att flyttlassen gick den 1 oktober
vartenda år. Man bytte bostad ganska ofta. Skälet var att man
kunde tjäna pengar. Man fick ofta tre månaders gratishyra osv.
Med andra ord: Om man ökar vakanserna till en marknadsmässigt
nödvändig nivå, skulle vi få sjunkande hyror genom ökad
konkurrens.
Per-Åke Eriksson: Man skall nog inte öka antalet vakanser
på det sättet att man lyfter ur folk där de bor. Om Bo Jenevall
däremot menar att man åstadkommer ett bostadsbyggande med ett
ökat utbud, så är det naturligtvis inte osannolikt att vi får
den typen av effekter.
Vi har i Sverige varit vana vid att man nästan haft noll i
vakansgrad, för att inte säga minus. Det har naturligtvis fått
en hel del egendomliga konsekvenser. Det är alldeles givet --
man behöver bara titta på lokalhyresmarknaden -- att är utbudet
större än efterfrågan pressas priset ner.
Lennart Nilsson: Vi har fått del av rapporter utifrån
landet om problem som man upplever i pågående produktion. Jag
har framför mig ett brev som handlar om en bostadsrättsförening
i Skåne. Bostadsrättsföreningen får ett brev från banken där det
står: Den säkerhet som ställs för krediten och/eller annan
förpliktelse ni har i banken är inte längre betryggande. Banken
säger upp krediten på 8 miljoner kronor. Det finns en säkerhet i
projektet på 9 miljoner kronor. Då blir man naturligtvis arg i
bostadsrättsföreningen och undrar vad som har hänt. Jag kan
förstå detta något, med utgångspunkt i det Mats Rönnberg säger,
att panten kommer först i tredje hand.
Jag har fått uppgifter om att det finns åtskilliga projekt som
pågår som har fått sina kreditiv, projekten har påbörjats, och
helt plötsligt uppkommer denna situation. Banken anser att
föreningen inte längre är betrodd.
Jag vill fråga Per-Åke Eriksson: Vilket ansvar har bankerna
egentligen för att klara ut frågor av detta slag? Vilken chans
ger bankerna sådana här projekt? I botten finns ju en säkerhet,
det finns kommunal borgen och andra som vill ställa upp. Lik
förbaskat säger banken upp krediten, därför att det inte finns
130 % säkerhet, efter vad jag kan förstå.
Min andra fråga vill jag ställa till Hans Lundholm. Han
bedömde att man behöver ha 30 % eget kapital för att klara av
nyproduktion. Det som verkar intressant var viss ombyggnad och
en och annan nybyggnad. Kan du ge en bedömning av hur du ser på
framtiden och beviljande av igångsättning av byggande av
bostäder? Såvitt jag kan bedöma av ditt inlägg tidigare handlade
det i princip om totalstopp för byggande framöver.
Per-Åke Eriksson: Det är naturligtvis väldigt svårt att
bedöma ett enskilt exempel utifrån dessa uppgifter. De krav man
skall ställa på kreditgivare är att de ger krediter upp till den
nivå som de anser att de har tillfredsställande säkerhet för.
Det gäller enligt banklagen och den övriga lagstiftning vi har.
Vi kan från statens sida inte kräva att man lånar ut mer pengar
än det finns tillfredsställande säkerhet för. Sedan måste man
naturligtvis föra en diskussion i varje enskilt fall om
säkerheterna är tillräckliga. Tanken med den statliga
kreditgarantin är att skapa möjligheter till ytterligare
lånefinansiering därutöver. Det innebär, med det nya förslaget,
att om man får låna upp till hälften av produktionskostnaden
från bottenlånegivaren, går det att lånefinansiera ytterligare
40 %. Om då kravet på den egna kapitalinsatsen ligger på 10 %,
bör ett sådant projekt gå att ro i land.
Vi vet att små, privata bostadsrättsföreningar som inte stöds
av HSB:s eller Riksbyggens garantifonder är speciellt utsatta,
eftersom de enskilda bostadsrättshavarnas förpliktelser i detta
sammanhang begränsar sig till de egna insatserna. Därmed ställs
kraven högre på att värdena i fastigheterna skall täcka
låneskulderna.
Hans Lundholm: Den första frågan gällde uppsägning av
krediter. Jag känner naturligtvis inte till det konkreta fallet.
Rent allmänt skulle jag dock vilja säga att det förefaller
märkligt att säga upp en kredit som sköts, dvs. kunden klarar
att betala räntorna. Det är en form av kontraproduktiv
verksamhet. Det innebär att problemen blir påtagliga och att man
måste hantera dem. Man måste nog titta litet mer i detalj på
varje enskilt ärende för att kunna svara på den frågan.
Lennart Nilsson frågade hur det kommer att bli framöver med
nybyggnation. Det kanske mera är framtidsforskarna som kan ha
synpunkter på det. Utifrån våra utgångspunkter tror jag möjligen
att det kan bli ett mer selektivt nybyggande. Man letar reda på
mark som man bedömer ligger attraktivt, insprängd i redan
färdiga områden. Där kan man hitta möjligheter att utnyttja
befintlig infrastruktur och goda lägen. Jag tror att vi kommer
att få se mera sådan nybyggnation. Man skulle önska att det kan
ske mera ombyggnader och anpassningar av det stora bestånd som
byggdes under 1970-talet, som väl i många avseenden har dålig
standard nu och skulle vara i stort behov av upprustning. Där
finns nog mycket att göra. Där är kapitalkostnaderna relativt
låga. Jag föreställer mig att det i många fall går att göra en
ganska intressant kalkyl på en rimlig ombyggnad av sådana
fastigheter. Jag skulle vilja påstå att vi som kreditgivare är
mycket intresserade av det.
Ivar Franzén: Jag vill ta upp frågan om räntemarginalerna
och börja med att belysa det med ett exempel. Jag utgår från
1993 års regler. Vi har i dag en subventionsränta på 7,87 %.
Den ligger ett antal punkter över obligationsräntan, som
bankerna handlar obligationer till. En bostadsrättsförening får
sannolikt låna till 9,5 % ränta. Det finns alltså en
räntesubvention med 57 % av subventionsräntan. Om nu bankerna
hade lånat ut till den gamla goda marginalen på 0,2--0,3 %,
skulle den ränta som bostadsrättsföreningen betalar vara 3,5 %.
I dag blir den 5 %. Det innebär att 30 % av den ränta som
bostadsrättsföreningen betalar beror på vad jag vill kalla för
onormalt hög räntemarginal. Fenomenet är detsamma för dem som
lånat för fem år sedan. De som byggde 1988 håller nu på att
lägga om sina lån. Det är vanligt att man hamnar på kostnader på
1,2 % och kanske mera över normal marginal på
subventionsräntan. Det gör i kostnad för den aktuella
bostadsrättsinnehavaren 1 000 kr i månaden. Det är ett vanligt
problem, både med det nya systemet och lån som konverteras efter
fem år, att man över en natt får högre kostnader beroende på
räntemarginalerna. Det är kostnader som kan uppgå till 1 000 kr
per månad. Självklart har dessa chockeffekter stor betydelse när
t.ex. bostadsrättsinnehavare ger upp och flyttar och de andra i
föreningen får betala också den bostadsrättsinnehavarens
grundavgift. Jag vänder mig här i första hand till Hans
Lundholm.
Jag vill nämna ytterligare ett exempel för att få rätt
dimension på detta. Lånestocken är ungefär 900 miljarder. 1 %
för hög räntemarginal innebär 9 miljarder -- en tusenlapp för
varje svensk.
En kort konkret fråga: De 40 miljarder som lånestocken har
ökat med, hur mycket var konkreta byggprojekt som har startat
1993 och hur mycket var uppföljning av gamla kreditlöften?
Hans Lundholm: Som jag sade tidigare är det svårt att
jämföra med den gamla s.k. goda tiden, då räntemarginalen var
0,2 %. Kapitaltäckningen i sig innebär 0,4 %, om man gör en
kostnadsmässig kalkyl på det. Våra förluster i instituten uppgår
nu i genomsnitt till 0,6 %. Där ligger 1 %, som innebär ökade
kostnader som vi har behov av att täcka. Man skall också vara
medveten om att en förutsättning för att marknaden skall fungera
är att vi kan låna upp pengar på våra obligationer. Det innebär
i sin tur att vi måste vara attraktiva för obligationsköparna.
Det är vi när vi har en stabil ekonomi och en god
intjäningsförmåga. Man får inte glömma bort att 900 miljarder
hämtas från kapitalmarknaden, på marknadens villkor. Det är inte
så lätt att isolera effekten av den här marginalen och säga att
om den inte fanns, så skulle det fungera. Då skulle vi
förmodligen inte kunna handla upp dessa pengar till den kostnad
vi har i dag.
När det gäller Ivar Franzéns sista fråga kan jag inte göra
någon bedömning. Jag skulle tro att merparten är avlyft av
befintliga kreditiv.
Britta Sundin: När man träffar människor ute i landet hör
man ofta bedömningen att det är svårt att få krediter, bl.a.
därför att det i kreditprövningen ingår en bedömning att det
egentligen finns tillräckligt med bostäder. Litet av det tyckte
jag också avspeglades i era inlägg tidigare. Vi har 50 000
tomma lägenheter, och med det i bagaget är inte behovet så
stort. Tidigare i dag fick vi ett annat besked. Jag tror att det
var Stellan Lundström som sade att det är önskvärt med en
nyproduktion på mellan 30 000 och 50 000 lägenheter per år för
att man skall få en fungerande marknad och bra möjlighet till
rörlighet på bostadsmarknaden. Han tyckte att det skulle finnas
betydligt fler tomma lägenheter. Vad säger ni om det? Gör han en
felaktig bedömning?
I kreditprövningen ingår också en bedömning att räntebidragen
i dag är så osäkra, så de värderas till noll, har jag hört
sägas. Vi inom Socialdemokraterna har föreslagit att man skall
göra en utredning som förhoppningsvis skall komma fram till en
enighet om en långsiktig bostadspolitik. Skulle det göra
bedömningen för er enklare, om vi fick en sådan överenskommelse?
Hans Lundholm: Först håller jag gärna med om att 50 000
tomma lägenheter kanske inte är så mycket. Vi skulle behöva ännu
fler tomma lägenheter. Det tror jag gynnar konsumenten. Då ökar
valfriheten. Då ökar möjligheterna att titta på olika
alternativ. Problemet är att för att åstadkomma det, krävs det
stabila, starka fastighetsägare, med en högre andel eget
kapital, som klarar av en vakansgrad på 2--3 %, som klarar av
att ge hyresrabatter och att inte höja hyran på ett par tre år,
och som väljer det för att få hyresgäster i konkurrensen och
tycker att det är en bra affär på lång sikt. När det gäller
målet att ha en högre vakansgrad är vi nog överens.
Till svar på den andra frågan vill jag säga att fasta
spelregler och långsiktighet i politiken naturligtvis är att
föredra för alla inblandade, inte minst för oss.
Britta Sundin: Uppenbarligen gör ni bedömningen att
fastighetsägare med denna stabilitet och säkerhet inte finns. På
vilket sätt skall vi kunna åstadkomma det? I och med att ingen
nyproduktion sker, skjuter vi ett mycket stort problem framför
oss.
Bo G Jenevall: Jag skulle vilja vända mig till Hans
Lundholm. Du sade i ditt anförande att man skulle satsa på
ROT-åtgärder, när kostnaderna var rimliga. Kostnaderna kan
knappast vara rimligare än de är för närvarande, för nu är de
mycket låga och kapaciteten är hög. Jag skulle vilja fråga: Vad
gör ni kreditgivare för att stimulera ett ökande byggande inom
ROT-sektorn?
Hans Lundholm: Jag vet inte om det är vi som skall
stimulera det. Fastighetsägarna är väl de som skall stimuleras
att göra detta. Jag tror att många fastighetsägare i dag jobbar
mycket med ombyggnader och andra ROT-åtgärder. Det är ett sätt
att behålla värdet i fastigheterna och göra dem attraktiva för
hyresgästerna.
Bo G Jenevall: Det kan ni visst göra genom att lämna
bättre villkor.
Hans Lundholm: Det gör vi gärna för en fastighetsägare som
har en kapacitet att göra detta och som sätter in en andel eget
kapital som är tillfredsställande. Han får också bättre villkor.
Marianne Carlström: Jag har två frågor. Vilka effekter får
det när kommunerna inte är beredda att gå i borgen vid
bostadsbyggande?
I det förra avsnittet av utfrågningen kom det fram en kritik
mot indragningen av de tre miljarderna. Jag undrar om regeringen
är beredd att ta hänsyn till den kritiken. Vilken betydelse
skulle det i så fall få för marknaden?
Mats Rönnberg: Frågan om kommunal borgen gäller, som jag
förstår det, framför allt att kommunerna inte vill vara med och
ta delat ansvar upp till 40 % på egnahemssidan. Det har
avvecklats redan. Enligt 1993 års system är det kravet borta.
Enligt det förslag som har lagts fram nu av Danell är det
meningen att man skall kunna växla över från 1992 års
kreditgarantiregler till 1993 års regler och därmed komma ifrån
detta problem. I några fall har också vi konstaterat att det
finns kommuner som inte vill stå fast vid sina gamla löften.
Problemet verkar kunna hanteras.
Per-Åke Eriksson: Som jag har uppfattat det som sades
tidigare i dag är det naturligtvis önskvärt att man inte
avvecklar räntebidragen så snabbt. Den uppfattningen är inte
svår att dela. Det sades aldrig under förmiddagen, men det är
naturligtvis lättare att föra ett sådant resonemang när vi har
en bra ekonomi i staten. Det problem vi nu upplever är att det
inte gjordes någonting för att bromsa utvecklingen. Hade man
gjort någonting, exempelvis under andra hälften av 80-talet, för
att bromsa den utveckling vi har sett, hade anpassningen kunnat
ske i en mer önskvärd takt. Det hade gjort det lättare för
fastighetsägare att klara av det hela. Nu har vi hamnat i en
situation med ett budgetunderskott på över 200 miljarder kronor.
Då är kostnaden för räntebidragen inte alls obetydlig. Den
situationen kräver helt andra åtgärder än om man hade kunnat
agera tidigare.
Jag tycker att man skall lägga på minnet att minskade
räntebidrag inte är huvudorsaken till de problem som finns. Det
är i första hand nergången från en höginflationsekonomi till en
låginflationsekonomi. Det innebär i princip att många hushåll
inte får en tänkt löneutveckling som täcker en minskning av
räntebidragen ens i reguljär omfattning. De förslag om hur
besparingarna skall läggas ut mellan åren 1994, 1995 och 1996
samt mellan olika årgångar innebär att de ömtåligaste årgångarna
inte får någon extra skärpning 1994. Under 1995 och 1996
begränsar sig effekterna till ungefär 25 kr per kvadratmeter.
Det är alltså mycket begränsat i förhållande till de
kostnadsökningar som de har gått in i systemet med.
Marianne Carlström: Jag skulle vilja höra de andras
synpunkter på detta också. Sammantaget har dessa effekter stor
betydelse för bostadskonsumenterna tillsammans med andra beslut
som har fattats. På grund av det minskade bostadsbyggandet har
staten också fått mindre kostnader.
Hans Lundholm: En alltför snabb avtrappning av de
nuvarande räntebidragen innebär naturligtvis problem. Det har
sagts många gånger, och vi kan bara understryka att det är så. I
den mån det visar sig i ökade förluster hos instituten påverkar
det naturligtvis marknaden. Det kan slå igenom i form av högre
räntor.
Knut Billing: Jag tycker att Mats Rönnberg har kommit
litet för enkelt undan när det gäller problemet med
kreditgaranti. Det finns en rad exempel på att
hypoteksinstituten säger att de beviljar lån för projekt där
finansieringen är klar, men Bostadskreditnämnden säger nej. Man
undrar då om det är Bostadskreditnämndens roll i systemet att
vara något slags överste granskare och säga: Vi bedömer inte
detta projekt som seriöst.
Jag vill ta upp en annan fråga, som jag gärna vill ha en
kommentar till från er alla tre. Vi fick tidigare höra om de
fastigheter som är byggda i slutet av 1980-talet och som har
problem med krediter. Hypoteksinstituten bedömer att det är
problem. Dessa fastigheter kommer att ingå i
fastighetsskattesystemet. På förmiddagen sades att det kunde
vara en klok åtgärd att se till att de inte kommer in i
fastighetsskattesystemet. Delar ni den uppfattningen?
Mats Rönnberg: Man måste hålla i minnet att det
kreditgarantisystem som vi administrerar är ett system som är
solidariskt uppbyggt. De förluster som uppstår skall fördelas på
alla garantitagare. Om det kommer in garantier som inte är
ordentligt prövade och inte står på sina egna meriter, drabbas
det övriga kollektivet. Det är mot den bakgrunden som denna
prövning görs. Jag känner inte riktigt igen beskrivningen, att
hypoteksinstituten säger ja och vi säger nej. Så upplever inte
jag att det fungerar. Kreditinstituten gör en kreditprövning,
som sker utifrån deras utgångspunkter. Den kreditgaranti som vi
lägger kommer högre upp. I sak är det ett högre riskläge. Jag
tror inte att man kan påstå att vi har någon annan syn på
kreditprövning generellt än vad kreditinstituten har.
Knut Billing: Du säger att ni inte har någon annan syn.
Det betyder att om hypoteksinstituten säger ja och ni säger nej,
så har ni gjort fel. Är det så vi skall tolka svaret?
Mats Rönnberg: Jag menar generellt. Det är klart att det
kan förekomma skillnader mellan olika kreditinstitut. Vår roll
är att försöka se till att vi får en jämn nivå på bedömningarna.
Det måste vara en likartad bedömning, vilket kreditinstitut man
än hamnar hos.
Ordföranden: Den andra frågan gällde om vi skall släppa in
problemårgångarna i fastighetsskattesystemet.
Hans Lundholm: Alla åtgärder som kan minska kostnaderna
för dessa fastigheter är positiva. Svaret är givet.
Lars Stjernkvist: Byggandet är nu nere på 1941 års nivå.
Man skulle kunna påstå att det krävs ett världskrig för att
ordna samma ras som Carl Bildt, men det gör jag naturligtvis
inte. Situationen är oerhört allvarlig. Min fråga är: Kommer
Danells förslag att ha någon effekt på nyproduktionen? Kommer
den att påverkas? Jag vänder mig i första hand till Mats
Rönnberg och Hans Lundholm.
Mats Rönnberg: Den effekt det kan få primärt är att man
tillfälligt utvidgar möjligheten att få kreditgaranti från 30 %
till 40 % generellt över hela landet. Det återstår att se om
det får den effekt man hoppas på. Det är i alla fall en ganska
avsevärd insats som sker genom kreditgarantisystemet. Jag vet
inte om Hans Lundholm har samma syn på detta.
Hans Lundholm: Jag delar den uppfattningen. Jag tror att
det kommer att påverka marknaden positivt. Det är ett utrymme på
ytterligare 10 % som ges i form av kreditgaranti. Det gör
naturligtvis att det är lättare att räkna hem flera kalkyler.
Lars Stjernkvist: Ni menar alltså att flera hus kommer att
byggas nu.
Ordföranden: Jag vill rikta frågan till Stellan Lundström,
som fortfarande är kvar. Du sade att Danells förslag icke var
tillräckligt. Vad vill du ha mer?
Stellan Lundström: De fastigheter som byggdes 1988--1992
har en speciell profil med ett positivt kassaflöde de första
åren. Sedan blir det negativt över tiden, generellt. Det normala
med omfördelning är att man omfördelar därför att man har en
negativ situation i dag och vill ha en positiv situation i
morgon. Risken är att man får värre problem i framtiden, om man
använder denna typ av omfördelningslån över tiden litet
okritiskt. Man har egentligen inte löst det grundläggande
problemet, nämligen att fastigheterna är för dyrt byggda. De kan
inte ens förräntas vid normal konjunktur, allra helst inte i en
lågkonjunktur. Här har man ett stort problem framför sig, som
det krävs ännu fler åtgärder för. Då pratar vi bara om
problemfastigheterna.
Ordföranden: Du pratade om abolition. Vad menar du då?
Stellan Lundström: Det gällde skatt. Jag menar nog att man
inte skall gå in i något fastighetsskattesystem med dessa
fastigheter. Sedan pratade jag om abolition kopplat till en
annan situation. Det var att man måste omfördela
fastighetsbeståndet här i landet, så att fastigheterna går att
förvalta bättre i framtiden. I dagsläget har vi många
förvaltningsenheter, framför allt kopplat till bankerna, som
egentligen är helt omöjliga att hantera. De omstruktureras inte
på grund av skatteeffekter -- stämpelskatt och reavinstskatt.
Ordföranden: Detta är kärnfrågan: Vad gör vi mera åt
problemfastigheterna utöver vad Danell har gjort?
Stellan Lundström: Jag tror att mycket av dessa åtgärder
måste gå ut på hjälp till självhjälp, dvs. att man tacklar
problemen redan innan de kommer upp. Jag tror att
kreditinstituten skall vara tidigt ute och hjälpa företagen med
råd, anvisningar och kanske praktiska eftergifter när det gäller
räntorna, så att man tar problemen på uppstuds, så att säga.
Mycket måste ske inne i företagen. Det finns en
rationaliseringspotential i de flesta företag.
Ordföranden: Men nu är problemen inte på uppstuds, utan
snarare i slutet av studsen. Vad gör vi då?
Stellan Lundström: Då får vi väl ta bollen på halvvolley.
Jag tror att problemet är delvis olösligt. Här måste till en
mängd olika åtgärder, ett samlat batteri av åtgärder. Jag tror
man får sätta sig ner och fundera på hur man skall lösa detta
och framför allt på hur man skall lösa bostadsrättsföreningars
och de kommunala bostadsföretagens problem.
Birger Andersson: Min fråga gäller de små, privata
bostadsrättsföreningarnas situation, som jag bedömer som ganska
allvarlig på sina håll. Jag vill påminna om att det i Morgonekot
i dag framfördes en del synpunkter på Danells förslag från en
fastighetsekonom. Jag skulle vilja bolla över frågan till er
tre.
Små, privata bostadsrättsföreningar kan ha 5--15
bostadsrätter. Om ett par av dem står tomma ett tag, drabbas
bostadsrättsföreningens ekonomi mycket hårt. Det är litet
annorlunda med HSB och Riksbyggen, som Per-Åke Eriksson har
varit inne på. En stor bostadsrättsförening kan ha ett hundratal
bostadsrättsinnehavare. Om det är ett par lägenheter som står
tomma, påverkar det inte ekonomin så hårt. Har ni någon lösning
för de små, privata bostadsrättsföreningarna? Jag tycker att det
finns anledning för oss att ömma särskilt för de små, privata
bostadsrättsföreningarna och hitta en bra lösning för dem.
Hans Lundholm: Det finns ingen enkel lösning. Som Stellan
Lundström sade, man får sätta in ett batteri av åtgärder. En
viktig ingrediens är det omfördelningslån som vi förhoppningsvis
har möjlighet att ge efter årsskiftet. Vi är medvetna om att en
ökad skuldsättning inte är den bästa vägen för att lösa detta
problem. Men eftersom det finns restriktioner för vad man kan
göra, inte minst statsfinansiellt, är det det minst dåliga i
nuläget, att ta detta omfördelningslån. Det bör kombineras med
olika typer av rådgivning och genomgång av föreningens ekonomi
och vilka åtgärder man kan vidta under ett antal år för att
försöka stabilisera situationen.
Ordföranden: Jag tycker att det under denna andra del av
utfrågningen har kommit fram en del konkreta åtgärder som jag
skulle vilja testa på Hans Lundholm och Per-Åke Eriksson. Mats
Rönnberg föreslog fem punkter av konkret natur för den
problematik som vi nu diskuterar. Vad anser ni om dem? Det
gällde t.ex. mer individuell kreditprövning och bättre
riskanalys. Är det dags att ta bort den svartlistning av stora
delar av länet som bankvärlden håller på med? Är ni beredda till
det, Hans Lundholm?
Det handlade också om att utveckla kreditgarantisystemet
bättre och gynna t.ex. bostadsbörjare, mer låntagaranpassade
lånevillkor, längre kredittider, annan syn på
amorteringsvillkoren och bättre pantregler för bostadsrätter.
Detta är en rad konkreta åtgärder. Vad säger Hans Lundholm och
Per-Åke Eriksson om dem?
Hans Lundholm: Jag är beredd att ställa upp på flera av
dessa förslag, t.o.m. allihop. En mer individuell prövning av
kredittagaren tror jag är viktigt. Att döma ut en landsända och
säga att vi i den delen av landet inte beviljar krediter för
byggande, är ett synsätt som jag och det institut jag
representerar inte delar. Det finns goda och mindre goda objekt
överallt. Genom att göra en mer individuell prövning, gå mera på
låntagaren och se på dennes förutsättningar, kan vi få en mer
nyanserad kreditmarknad och dessutom få effekter på
prissättningen i form av en differens mellan goda och mindre
goda låntagare.
Per-Åke Eriksson: Jag skulle säga att utvecklingen är på
väg åt detta håll när det gäller kreditprövningen. Det som
upplevs som problem i dag är en omställning, både bland
kreditgivare och låntagare. Jag tror att vi också i framtiden
kommer att se andra former för kreditgaranti.
Bostadskreditnämnden och Mats Rönnberg har ett uppdrag att pröva
nya former för kreditgarantier. En sådan diskussion pågår, har
jag förstått. Jag vet att Mats Rönnberg har tittat på hur man
har löst dessa problem i bl.a. Canada och USA. Det kan
säkerligen ge nya infallsvinklar på området.
Vidare har vi frågan om panträtt i bostadsrättslägenheter. Jag
har uppfattat att man från kreditinstitutens sida anser att det
finns ett större värde om de kan vara säkra på panträtten. Det
är möjligt att lösningen inte skall sökas inom upplåtelseformen
bostadsrätt, utan att det skall vara fråga om mer renodlade
ägarlägenheter. Det har igångsatts ett arbete inom
Justitiedepartementet för att se på vilka legala förutsättningar
som krävs för att det skall kunna ske.
Jag vill gärna lägga till ett par andra saker som tidigare har
diskuterats här. Det gäller bl.a. fastighetsskattesystemet och
över huvud taget beskattning av bostadsrätter. Det finns en
utredning som ser över beskattningen av fastighetsägare. Där
skall man se över frågan om vad som är ett rimligt skatteuttag
för bostadsfastigheter i det här sammanhanget. Man ser också
över beskattningen av bostadsrättshavare. De är i dag mer
ogynnsamt beskattade än t.ex. egnahemsägare. En del av lösningen
på de problem som gäller speciellt de små fastighetsägarna, vare
sig de är bostadsrättsägare eller andra, står att finna i att vi
finner andra former för beskattning än hittills.
Ordföranden: Därmed är klockan 13.02. Den beräknade tiden
är avklarad. Vi har tömt ut dessa två teman tillräckligt.
Framtiden får utvisa om vi har fått tillräckligt med konkreta
förslag. Vi har fått en del synpunkter på de problem som finns
för närvarande. Om inte annat har vi kunnat konstatera att det
här är aktuella frågor, och det finns en rad problem att nysta
vidare med. Vi tar med dessa synpunkter till
utskottsbehandlingen. Det första konkreta i det sammanhanget
blir att ta ställning till en proposition som skall läggas fram
baserad på Danellutredningens förslag. Vi får se vad det blir av
det så småningom. Men det har också pekats på en rad andra
åtgärder som går utanför besluten i detta hus och som jag tror
kommer att leda till en förändring och förbättring -- om alla
tar sitt ansvar på rätt sätt.
Jag vill tacka er som har medverkat, frågat och lyssnat. Denna
hearing är nu slut.
Underbilaga 1
Underbilaga 2
Underbilaga 3
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1
Propositionen 1
Motionerna m.m. 2
Offentlig utfrågning 2
Utskottet 3
Inledning 3
Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med
räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m. 3
Statlig kreditgaranti för omfördelningslån 5
Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder
som påbörjas före utgången av år 1995, m.m. 9
Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. 9
Övriga frågor 10
Hemställan 11
Reservationer 12
1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1)
(s) 12
2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela
vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid
konvertering (mom. 3) (s) 13
3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4)
(s) 14
4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7) (s) 15
Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning 17
Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den
26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och
bostadskreditmarknaden 18
Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt
och önskvärt? 18
Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning
undanröjas? 42