Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har tagits upp i bifo-
gade utdrag ur regeringsprotokollet den 11 juni 1992.
På regeringens vägnar
Bengt Westerberg
Reidunn Laurén
I propositionen läggs fram förslag till ändringar i de grannelagsrättsliga reg-
lerna i 3 kap. jordabalken. Ändringarna innebär att tomträttshavare vid till-
lämpning av dessa regler i huvudsak likställs med ägare av fastigheter.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1993.
1 Riksdagen 1992/93. 1 samt. Nr 6
Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7 §§ jordabalken1 skall ha föl-
jande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 kap.
2§
Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller gre-
nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.
Om en fastighet är upplåten med
tomträtt, skall vad som i första
stycket sägs om fastighetens eller om-
rådets ägare i stället gälla tomträtts-
havaren.
3 §2
Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på
sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före-
bygga skada på angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador
till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen
(1986:225).
Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt-
gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät-
tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för
ersättningen innan arbetet börjar.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning som hör till angränsande mark,
till följd av vårdslöshet vid uppfö-
randet eller brist i underhållet, av så-
dan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som icke sträckes nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning, som hör till angränsande
mark, till följd av vårdslöshet vid
uppförandet eller brist i underhållet,
av sådan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som inte sträcks nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare. Om anläggningen hör till
en tomträtt, skall åtgärden i stället be-
kostas av tomträttshavaren.
'Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1986:226.
Nuvarande lydelse
Åtgärd för att förebygga skada till
följd av grävning eller liknande ar-
bete får vidtagas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas, om markens ägare ej
är skyldig att bekosta arbetet. Om det
begäres, skall säkerhet enligt vad
som sägs i 2 kap. utsökningsbalken
ställas hos länsstyrelsen för ersätt-
ningen innan arbetet börjar.
Föreslagen lydelse
!
Åtgärder för att förebygga skada
till följd av grävning eller liknande
arbete får vidtas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas. Den som enligt 3 §
tredje stycket skall bekosta arbetet är
dock inte berättigad till ersättning.
Om det begärs, skall säkerhet enligt
vad som sägs i 2kap. utsökningsbal-
ken ställas hos länsstyrelsen för er-
sättningen innan arbetet böljar.
Prop. 1992/93:6
7 §4
Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på an-
gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring
medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är
denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän
anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej,
om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken
med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an-
nan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför.
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför
för honom. Om marken före in-
trånget har upplåtits med tomträtt, är
tomträttshavaren berättigad till er-
sättning för det intrång som anlägg-
ningen medför för honom.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.
2. Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller
äldre bestämmelser om rätten till ersättning.
3 Senaste lydelse 1981:784.
4 Senaste lydelse 1987:132.
1* Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 6
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 juni 1992
Närvarande: B.Westerberg, ordförande, och statsråden Laurén, Hörnlund,
Svensson, af Ugglas, Dinkelspiel, Thurdin, Björck, Davidson, Könberg,
Odell, Lundgren, Unckel, P.Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Laurén
I 3 kap. jordabalken finns regler om rättsförhållanden mellan grannar. Reg-
lerna tar huvudsakligen sikte på förhållandet mellan fastighetsägare. I en
motion till 1987/88 års riksmöte väcktes frågan om reglerna borde ändras så
att tomträttshavare vid reglernas tillämpning likställdes med markägare.
Lagutskottet uttalade med anledning av motionen att det fanns anledning att
överväga om inte tomträttshavare kunde ges en starkare ställning när det
gällde rätten till ersättning från en grannfastighet. Det borde enligt utskottet
ankomma på regeringen att i lämpligt sammanhang närmare analysera pro-
blemen och lägga fram förslag till de lagstiftningsåtgärder som kunde visa sig
erforderliga (bet. LU 1987/88:29 s. 7). Riksdagen beslutade i enlighet med
utskottets hemställan (rskr. 1987/88:231).
I den inom justitiedepartementet utarbetade promemorian (Ds 1991:69)
”Tomträttshavares ställning i grannelagsrättsliga förhållanden” har föresla-
gits ändringar i 3 kap. jordabalken av det slag som riksdagen uttalat önske-
mål om. Promemorians lagförslag bör fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga 1
Promemorian har remissbehandlats. Yttrande har avgivits av Svea hov-
rätt, Stockholms tingsrätt, boverket, domänverket, statens lantmäteriverk,
Göteborgs universitet, Stockholms kommun, Norrköpings kommun,
Svenska kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighets-
ägareförbund, Sveriges villaägareförbund och Sveriges lantmätareförening.
En sammanställning över remissyttrandena bör fogas till protokollet som bi-
laga 2
Jag kommer i det följande att ta upp de lagstiftningsfrågor som har be-
handlats i promemorian.
Regeringen beslutade den 27 maj 1992 att inhämta lagrådets yttrande över
det förslag till ändring i jordabalken som hade utarbetats inom justitiedepar-
tementet på grundval av promemorian. Lagrådsremissens lagförslag och lag-
rådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilagorna 3 Prop. 1992/93:6
och 4.
Lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran.
I förhållande till lagrådsremissen har en mindre ändring av redaktionell
natur gjorts i lagtexten.
Tomträtt är en genom avtal upplåten nyttjanderätt till fastighet. De första
reglerna om tomträtt tillkom år 1907. De nuvarande reglerna om tomträtt
beslutades år 1953. Vid jordabalkens tillkomst år 1970 överfördes reglerna
utan väsentliga ändringar till den nya lagen (se 13 kap. jordabalken). För
äldre tomträtter finns särskilda bestämmelser (34 och 52 §§ lagen, 1970:995,
om införande av nya jordabalken)
Tomträttsinstitutet, såsom det utformades i 1953 års lagstiftning, är avsett
att för den enskilde fungera på i huvudsak samma sätt som äganderätten.
Samtidigt syftar det till att tillgodose statens och kommunernas intresse av
att dels kunna tillgodogöra sig uppkommen markvärdestegring, dels vid be-
hov kunna förfoga över marken för annat ändamål av vikt.
Tomträtt kan i huvudsak upplåtas endast i fastigheter som tillhör staten
eller kommun (13 kap. 2 §). Tomträttshavaren har erhållit en starkare ställ-
ning än andra nyttjanderättshavare. I väsentliga drag har han samma ställ-
ning som om han hade ägt fastigheten. Tomträtt upplåts sålunda på obe-
stämd tid (13 kap. 1 §) och upphör att gälla först efter uppsägning. Tomträtts-
havaren får själv inte säga upp tomträttsavtalet (13 kap. 13 §) men kan i stäl-
let fritt överlåta tomträtten. Fastighetsägaren får säga upp avtalet endast vid
utgången av bestämda tidsperioder. Den första perioden skall - såvitt gäller
upplåtelse för bostadsbebyggelse - uppgå till minst sextio år och de därpå
följande perioderna till minst fyrtio år. Uppsägning får ske endast om det är
av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan
art eller eljest på annat sätt än tidigare (13 kap. 14 §). En upplåtelse av tomt-
rätt innefattar överlåtelse av de byggnader och andra fastighetstillbehör som
finns på fastigheten (13 kap. 5 §). Dessa kommer därefter att utgöra tillbehör
till tomträtten. Om fastighetsägaren utnyttjar sin uppsägningsrätt, är han i
princip skyldig att lösa byggnader och annat som utgör tillbehör till tomträt-
ten (13 kap. 17 §).
Upplåtelse och överlåtelse av tomträtt skall inskrivas enligt bestämmel-
serna i 21 kap. jordabalken. Tomträttshavaren kan därefter inteckna tomt-
rätten. Tomträtten - inklusive byggnader och andra tillbehör - kan alltså an-
vändas som kreditsäkerhet i samma omfattning som fastigheter. Sedan in-
skrivning har skett är fastighetsägarens möjligheter att förfoga över och ut-
nyttja fastigheten starkt begränsade. Han kan visserligen försälja fastighe-
ten, men om tomträtten är inskriven kommer den att gälla mot den nye äga-
ren (jfr 7 kap. 14 § jordabalken och 12 kap. 33 § utsökningsbalken).
De regler som gäller beträffande fast egendom gäller i flera avseenden
även i fråga om tomträtt. I ett par bestämmelser (13 kap. 7 och 26 §§ jorda-
balken) hänvisar sålunda tomträttsreglerna till vad som gäller för fast egen-
dom. I annan lagstiftning finns flera liknande regler (se exempelvis 7 kap. 4
och 5 §§ äktenskapsbalken, 15 kap. 15 § föräldrabalken, 19 kap. 13 § ärvda-
balken, 16 kap. 5 § plan- och bygglagen, 1987:10, 20 § lagen, 1904:48 s. 1,
om samäganderätt och 1 § andra stycket förköpslagen, 1967:868).
1988 års tomträttsutredning avgav under år 1990 betänkandet Tomträtts-
avgäld (SOU 1990:23). I betänkandet föreslås omfattande förändringar i av-
gäldssystemet, särskilt i fråga om beräkningen av avgälden samt avgäldspe-
riodens längd. Betänkandet, som har remissbehandlats, bereds för närva-
rande inom justitiedepartementet.
Prop. 1992/93:6
Frågor om vilka rättigheter och skyldigheter som en tomträttshavare har
gentemot ägare och brukare av andra fastigheter får bedömas med utgångs-
punkt i bestämmelserna i 3 kap. jordabalken. Jag kommer nu att närmare
redogöra för dessa bestämmelser.
I 3 kap. 1 § stadgas att var och en vid nyttjandet av sin eller annans fasta
egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen. Redan av lagtexten framgår
att bestämmelsen inte är begränsad till rättsförhållanden mellan fastighets-
ägare utan att den kan åberopas även av eller mot andra, exempelvis tomt-
rättshavare (jfr prop. 1970:20 s. B 102).
3 kap. 2 § reglerar den situationen att en rot eller gren tränger in på en
fastighet från ett område intill denna. Om detta medför olägenhet för fastig-
hetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Det intilliggande områ-
dets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan
befaras medföra skada av betydelse för honom.
I lagrådsremissen med förslag till ny jordabalk förekom i stället för ”fastig-
hetens ägare” uttrycket ”innehavaren av fastigheten” (prop. 1970:20 s. A
108). Lagrådet ansåg emellertid att lagrummet uttryckligen borde reglera
endast förhållandet mellan ägarna av fastigheterna och att det borde överlå-
tas åt praxis att avgöra om lagrummet analogivis kunde tillämpas på nyttjan-
derättshavare (prop. 1970:20 s. A 205). Departementschefen anslöt sig till
denna ståndpunkt. Vid utskottsbehandlingen blev frågan om tomträttsha-
vare skulle jämställas med ägare föremål för särskild uppmärksamhet.
Tredje lagutskottet fann liksom departementschefen att frågan fick lösas i
praxis (bet. 3LU 1970:80 s. 193 f).
3 kap. 3 § första stycket innehåller bestämmelser om de skyddsåtgärder
som måste vidtas av den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på
sin mark. Tidigare återfanns här även regler om ersättningsskyldighet för
den som därvid hade brustit i omsorg. Bestämmelserna torde ursprungligen
ha varit direkt tillämpliga endast på fastighetsägare. Tillämpningen i andra
fall överlämnades åt praxis (prop. 1970:20 s. A 205).
Frågan om skadestånd med anledning av grävning eller liknande arbeten
skall numera prövas enligt miljöskadelagen (1986:225). 15 § sistnämnda lag
föreskrivs att skadestånd ska utges om den som utför eller har låtit utföra
arbetet har försummat att vidta sådana åtgärder som avses i 3 kap. 3 § jorda-
balken eller i annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande.
Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild
risk, skall den skada som orsakas av arbetet ersättas även om den som utför
eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig. I vissa fall kan frågan om
ersättning för skada med anledning av grävning eller liknande arbete falla
under 3 § (eller undantagsvis 4 §) miljöskadelagen. Så är fallet bl.a. om gräv-
ningsarbeten orsakar luftförorening (t.ex. genom dammbildning) eller skak-
ning som medför skada i omgivningen. I dessa fall föreligger ett strikt skade-
ståndsansvar. Skadeståndsskyldig är enligt 6 § samma lag bl.a. den som be-
driver eller låter bedriva den skadegörande verksamheten i egenskap av fas-
tighetsägare eller tomträttshavare. Härav följer att även tomträttshavare,
som själv ämnar utföra grävning eller liknande arbeten på den fastighet som
han disponerar med tomträtt, är skyldig att vidta sådana skadeförebyggande
åtgärder som avses i 3 kap. 3 § första stycket.
I 3 kap. 3 § tredje stycket finns en bestämmelse om att skyddsåtgärder i
samband med grävning eller liknande arbeten i vissa fall skall bekostas av
ägaren av den mark, där skada kan komma att uppstå. Detta gäller om bygg-
nad eller annan anläggning till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist
i underhållet är av sådan beskaffenhet att anläggningen fordrar särskild
skyddsåtgärd även vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup.
Vid jordabalkens tillkomst uttalade departementschefen efter påpekande av
lagrådet att bestämmelsen lämpligen torde kunna ta sikte på förhållandet
mellan ägarna till de angränsande fastigheterna. Han tilläde att frågan i vad
mån bestämmelsen kan tillämpas i andra fall fick lösas i praxis (prop. 1970:20
s. A 206 och 394). Vid miljöskadelagens tillkomst gjordes ingen förändring
i fråga om bestämmelsens tillämpningsområde. Det får mot den nu angivna
bakgrunden anses vara oklart huruvida tomträttshavare kan vara skyldig att
bekosta särskilda åtgärder till skydd för byggnad som hör till tomträtt.
I 3 kap. 5 § finns bestämmelser som ger den som ämnar utföra grävning
eller liknande arbete rätt att vidta skyddsåtgärder på annans mark om det är
nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet.
Den skada och det intrång som detta innebär skall dock ersättas. Vid be-
stämmelsernas tillkomst synes ftågan om deras tillämpning beträffande
tomträttshavare inte ha berörts. De hänger dock nära samman med reglerna
i 3 § första stycket. Efter tillkomsten av miljöskadelagen ligger det nära till
hands att anta att bestämmelserna i 5 § gäller även grävning som företas av
en tomträttshavare.
Rätt till ersättning enligt sistnämnda paragraf föreligger dock inte, om
markens ägare är skyldig att bekosta arbetet. En sådan skyldighet kan - som
nyss nämnts - föreligga enligt 3 § tredje stycket. Innebörden av uttrycket
”markens ägare” måste uppenbarligen vara densamma i 3 § tredje stycket
och i 5 §. Den oklarhet som vidlåder 3 § tredje stycket gäller därför även
denna undantagsregel i 5 §.
I 3 kap. 7 § behandlas det fallet att byggnad eller annan anläggning har
uppförts så att den skjuter in på angränsande mark. Om det skulle medföra
betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare att ta bort eller
förändra anläggningen, är denne inte skyldig att avträda den mark som har
Prop. 1992/93:6
1** Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 6
tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Detta gäl- Prop. 1992/93:6
ler dock inte, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angrän-
sande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen
har överlåtits till någon annan, denne kände till detta vid sitt förvärv. Den
angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som
anläggningen medför.
Lagtexten säger inte någonting om hur ersättningen skall bestämmas. I
lagberedningens förslag till ny jordabalk föreslogs att ersättningen skulle
kunna bestämmas att utgå på en gång eller med visst belopp för vaije år intill
dess marken avträds (SOU 1960:24; 3 kap. 11 § i förslaget). Departements-
chefen fann denna bestämmelse överflödig. I litteraturen har uttalats att be-
redningens förslag likväl kan tjäna till viss ledning (Westerlind: Kommentar
till Jordabalken 1-5 kap. s. 234).
Den rätt att förfoga över grannfastigheten tillhörig mark som anläggning-
ens ägare har tillerkänts i 7 § har i förarbetena beskrivits som ett ”legalt
tvångsservitut” (prop. 1970:20 s. B 121). Anläggningens ägare är berättigad
att disponera över angränsande mark tills vidare. Det saknar uppenbarligen
betydelse för tillämpningen av paragrafen huruvida anläggningens ägare är
fastighetsägare, tomträttshavare eller nyttjanderättshavare av annat slag.
När det gäller rätten till ersättning för intrånget talas det i lagtexten enbart
om ”markens ägare”. Frågan om en analog tillämpning av bestämmelsen på
innehavare av tomträtt berörs inte i förarbetena.
Det finns inte heller någon annan bestämmelse i jordabalken som ger an-
ledning att vid tillämpningen av 3 kap. 7 § likställa tomträttshavare med fas-
tighetsägare. I 13 kap. 7§ jordabalken finns visserligen en mycket långt-
gående likställighetsregel. Enligt denna skall bestämmelserna rörande fast
egendom i första avdelningen av jordabalken äga motsvarande tillämpning
på överlåtelse av tomträtt och på rättighet i eller till förmån för tomträtt samt
på rättsförhållanden i övrigt angående tomträtt, om ej annat följer av sär-
skilda bestämmelser om tomträtt. Avsikten med denna bestämmelse har
dock uppenbarligen inte varit att tomträttshavare fullt ut skall likställas med
fastighetsägare i grannelagsrättsligt hänseende. En annan slutsats skulle
nämligen vara svår att förena med den tidigare återgivna diskussionen vid
lagens tillkomst rörande tomträttshavares ställning i fråga om 3 kap. 2 och
3 §§. 113 kap. 26 § andra stycket jordabalken finns en annan likställighetsre-
gel. Enligt denna är tomträtt likställd med fast egendom vid expropriation
eller liknande tvångsförvärv. Bestämmelsen kan dock knappast åberopas
som stöd för att vid tillämpningen av 3 kap. 7 § jordabalken likställa tomt-
rättshavare med fastighetsägare.
Frågan om tomträttshavares ställning vid tillämpning av 3 kap. jordabalken
har inte prövats av Högsta domstolen. I ett par avgöranden i lägre instanser
har prövats om tomträttshavare äger rätt till ersättning enligt 3 kap. 7 §. I ett
rättsfall från 1983 fann tingsrätten (majoriteten) att tomträttshavare inte är
berättigad till sådan ersättning. Tingsrätten hänvisade därvid till lagens orda-
lydelse och tilläde att förarbetena fick anses ge vid handen att någon analogi-
sering inte skulle ske. Svea hovrätt fastställde tingsrättens dom och anförde Prop. 1992/93:6
därvid att annan än markens ägare inte kunde anses ha rätt till ersättning för
sådant intrång som avses i 3 kap. 7 § jordabalken (mål T 708/82). I ett rätts-
fall från 1987 kom Stockholms tingsrätt till samma slutsats (mål T 30/83).
Mitt förslag: De grannelagsrättsliga reglerna i 3 kap. jordabalken änd-
ras så att det klargörs att en tomträttshavare i dessa sammanhang har
i huvudsak samma ställning som en fastighetsägare.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag.
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser tillstyrker förslaget att tomt-
rättshavare i grannelagsrättsliga sammanhang skall ges i huvudsak samma
ställning som en fastighetsägare. Stockholms tingsrätt har ifrågasatt den sak-
liga lösningen i ett hänseende. Svea hovrätt har satt i fråga om man inte
borde välja en annan lagteknisk lösning än den som föreslås i promemorian.
Skälen för mitt förslag: Av den översikt över gällande rätt som j ag har läm-
nat i föregående avsnitt framgår att det i flera hänseenden är oklart hur reg-
lerna i 3 kap. jordabalken skall tillämpas i fråga om fastigheter som är upp-
låtna med tomträtt. Oklarheten beror i huvudsak på att lagstiftarna avsiktligt
underlät att ta ställning till dessa frågor och i stället överlämnade dem till
rättstillämpningen att avgöra. Några klargörande rättsfall från högsta instans
har emellertid inte kommit.
Det är givetvis en fördel om det av de aktuella grannelagsrättsliga lagreg-
lerna klart framgår hur de skall tillämpas i fråga om fastigheter som är upp-
låtna med tomträtt. Det finns alltså goda skäl för att förtydliga reglerna i
detta hänseende.
Vid ställningstagandet till vilka sakliga lösningar som bör väljas är det en
given utgångspunkt att tomträtt är en form av nyttjanderätt som i väsentliga
avseenden ger tomträttshavaren en rättsställning som i mycket liknar den
som en fastighetsägare har. Tomträtten upplåts sålunda på obestämd tid, och
några begränsningar får inte göras i tomträttshavarens rätt att överlåta tomt-
rätten eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna. Enligt min mening
är det med hänsyn till dessa omständigheter allmänt sett naturligt att tomt-
rättshavaren i grannelagsrättsligt hänseende likställs med en fastighetsägare.
Som har framhållits av lagutskottet måste det emellertid beaktas vilken in-
verkan en sådan princip skulle ha för den som har upplåtit tomträtten. I det
följande skall jag - utifrån dessa utgångspunkter - göra en genomgång av de
aktuella bestämmelserna.
13 kap. 2§ behandlas den situationen att en rot eller gren tränger in på en
fastighet från ett område intill denna. Om den fastighet som besväras av ro-
ten eller grenen är upplåten med tomträtt, är det uppenbarligen tomträttsha-
varen som vållas den egentliga olägenheten. För den som har upplåtit tomt-
rätten lär den inträngande växtdelen inte ha någon betydelse. I dessa fall
anser jag därför att det är naturligt att tomträttshavaren tillerkänns den rätt Prop. 1992/93:6
att ta bort den inträngande roten eller grenen som paragrafen beskriver.
Det kan också tänkas att den fastighet där trädet växer är upplåten med
tomträtt. I ett sådant fall är det i praktiken alltid tomträttshavaren som äger
trädet (se 13 kap. 5 och 9 §§ samt Westerlind, a.a. s. 204). Det är rimligt att
det i dessa situationer är tomträttshavaren som, om åtgärden kan befaras
medföra skada av betydelse för honom, skall beredas tillfälle att ta bort roten
eller grenen. För ägaren av tomträttsfastigheten saknar däremot en sådan
befogenhet all betydelse.
Bestämmelserna i 3 kap. 3 § tar sikte på vissa fall då det vid grävning eller
liknande arbete är nödvändigt att vidta skyddsåtgärder för att förebygga
skada på angränsande mark. Enligt paragrafens första stycke är det den som
ämnar utföra eller låta utföra arbetet som är skyldig att vidta skyddsåtgärder.
I vissa fall kan dock den angränsande markens ägare bli skyldig att bekosta
särskilda åtgärder. Så blir fallet om en byggnad eller anläggning som hör till
den angränsande marken till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist
i underhållet är av sådan beskaffenhet att det behövs en särskild skyddsåt-
gärd för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks ne-
danför vanligt källardjup (se tredje stycket).
Om den angränsande marken är upplåten med tomträtt, tillhör byggnaden
eller anläggningen tomträttshavaren. Det är naturligt att det i ett sådant fall
är denne som kommer att få svara för att byggnaden eller anläggningen är
vårdslöst uppförd eller dåligt underhållen. Det bör alltså klargöras att det är
tomträttshavaren som i dessa fall får bekosta de särskilda skyddsåtgärderna.
Ett sådant klargörande får självfallet inte någon betydelse för fastighetsäga-
rens rättsställning.
Bestämmelsen i 3 kap. 5§ innebär att skyddsåtgärder i samband med gräv-
ning eller liknande arbete i vissa fall kan få utföras på en grannfastighet. Av
intresse i detta sammanhang är bestämmelsen i paragrafen om att skada och
intrång skall ersättas av den som utför eller låter utföra arbetet, om inte mar-
kens ägare är skyldig att bekosta arbetet. Undantagsregeln hänger tydligtvis
samman med den bestämmelse i 3 kap. 3 § tredje stycket som har behandlats
i det föregående. Med hänsyn till detta bör undantagsregeln enligt min me-
ning formuleras så att den som själv skall bekosta arbetet inte är berättigad
till ersättning för skada eller intrång. Bestämmelsen kommer därigenom att
gälla även för tomträttshavare.
I 3 kap. 7§ behandlas det fallet att en byggnad eller en annan anläggning
har uppförts så att den skjuter in på angränsande mark. Anläggningens ägare
är då i vissa fall inte skyldig att genast avträda den mark som har tagits i
anspråk. Förutsättningen för det är att det skulle medföra betydande kost-
nad eller olägenhet för anläggningens ägare att ta bort eller förändra anlägg-
ningen. Enligt ordalydelsen i paragrafen är den angränsande markens ägare
berättigad till ersättning för intrånget.
Enligt min uppfattning finns det starka skäl för att likställa tomträttsha-
vare med fastighetsägare vid tillämpningen av denna paragraf. Det är tomt-
rättshavaren som har den omedelbara och huvudsakliga olägenheten av ett
intrång från grannfastigheten. Enligt nuvarande ordning torde han visserli-
gen vid mera omfattande intrång kunna vända sig mot fastighetsägaren och
10
få till stånd jämkning av avgälden enligt 13 kap. 12 § jordabalken. De rätts-
fall som har förekommit tyder emellertid på att tomträttshavarens skada
ibland kan uppgå till betydande belopp. Den jämkning som kan komma
ifråga lär i sådana fall inte motsvara den skada som intrånget har inneburit.
Om det i stället är fråga om ett mindre intrång som inte påverkar tomträttens
värde i avsevärd grad - och detta torde i praktiken vara det vanliga - är tomt-
rättshavaren överhuvudtaget inte berättigad till jämkning av avgälden. Möj-
ligen kan intrånget beaktas vid den regelbundet återkommande ompröv-
ningen av avgälden. Sådan omprövning sker dock för närvarande endast
med vissa längre intervall, minst tio år (13 kap. 10 och 11 §§). Avgälden skall
därvid bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för om-
prövningen. Detta ger uppenbarligen inte utrymme,för att beakta de kostna-
der som tomträttshavaren har drabbats av genom intrång av nu aktuellt slag.
Det är mot denna bakgrund rimligt att tomträttshavaren får möjlighet att
vända sig direkt mot den inkräktande anläggningens ägare.
Det kan emellertid förekomma fall då fastighetsägaren bör bibehålla rät-
ten till ersättning trots att fastigheten är upplåten med tomträtt. Ett sådant
fall är att intrånget skedde före tomträttsupplåtelsen. I den situationen är det
givetvis fastighetsägaren som förvärvat den rätt till ersättning som har upp-
stått i och med intrånget. Det får antas att den ursprungliga tomträttsavgäl-
den bestäms med beaktande av intrånget. Tomträttsupplåtelsen kan inte i sig
anses innebära att rätten till ersättning övergår på tomträttshavaren.
Även om intrånget har skett efter tomträttsupplåtelsen, kan det finnas skäl
att förbehålla fastighetsägaren viss rätt till ersättning. Fastighetsägaren kan
ju fortfarande förfoga över fastigheten genom försäljning och det kan hävdas
att ett intrång från en angränsande fastighet skulle kunna påverka det pris
som han skulle kunna betinga sig vid försäljningen. Så länge fastigheten är
upplåten med tomträtt torde visserligen detta vara av mindre praktisk bety-
delse. Det kan emellertid också tänkas att intrånget påverkar tomträttens
och markens värde på ett sådant sätt att tomträttshavaren kan påfordra en
minskning av avgälden. En sådan minskning skulle kunna komma till stånd
i samband med den återkommande omprövningen av avgälden (13 kap. 11
§ jordabalken). Den skulle också kunna ske efter begäran om jämkning av
avgälden (13 kap. 12 § jordabalken). Detta talar för att fastighetsägaren i
dessa fall bör kunna fordra att anläggningens ägare ersätter honom med ett
belopp som motsvarar den avgäldsminskning som det finns anledning att
räkna med.
Ett annat fall där det också framstår som rimligt att fastighetsägaren be-
håller rätten till ersättning är då intrånget har skett i nära anslutning till tomt-
rättens upphörande. I sådana fall torde olägenheten för tomträttshavaren
ofta vara begränsad, medan intrånget kan få påtaglig betydelse för fastig-
hetsägaren.
Stockholms tingsrätt har i sitt remissyttrande gjort gällande att de nu be-
rörda situationerna, då fastighetsägaren lider skada till följd av intrånget, är
sällsynta. Tingsrätten har mot den bakgrunden och med hänsyn till risken
för gränsdragningsproblem förordat att endast tomträttshavaren ges rätt till
ersättning för intrång. Jag delar i och för sig uppfattningen att det sannolikt
kommer att inträffa endast sällan att fastighetsägaren drabbas av skada till
Prop. 1992/93:6
11
följd av intrånget. I fall då detta trots allt inträffar skulle det emellertid inte Prop. 1992/93:6
vara rimligt att fastighetsägaren helt saknar rätt till ersättning.
En ordning som innebär att tomträttshavaren i och med tomträttsupplåtel-
sen helt övertar fastighetsägarens rätt att utkräva ersättning framstår alltså
enligt min mening inte som lämplig. I stället bör - sedan tomträtt har upplå-
tits - fastighetsägaren fortfarande kunna erhålla ersättning för den förlust
som intrånget åsamkar honom, medan tomträttshavaren bör vara berättigad
till ersättning för sin skada. Om intrånget minskar fastighetsägarens möjlig-
heter att få ut samma tomträttsavgäld som tidigare, bör han således kunna
få ersättning för detta. Om tomträtten är uppsagd till upphörande eller av
annan anledning skall upphöra, bör fastighetsägaren också kunna få ersätt-
ning för fastighetens direkta värdeminskning och för de kostnader som in-
trånget åsamkar honom. Tomträttshavaren bör å sin sida vara berättigad till
ersättning för tomträttens minskade värde, men endast i den mån han inte
kan få kompensation genom att begära minskning av avgälden. Han bör vi-
dare kunna erhålla ersättning för utlägg och övriga kostnader som intrånget
har inneburit. En reglering av detta slag kan enligt min mening inte antas
föranleda några mera påtagliga tillämpningsproblem.
Av det som jag nu har sagt framgår att det finns starka sakliga skäl att vid
tillämpningen av 3 kap. jordabalken i huvudsak likställa tomträttshavare
med fastighetsägare och att detta kan ske utan att det uppkommer något men
för fastighetsägare som har upplåtit tomträtt.
Jag anser därför att lagstiftningen bör ändras så att det klarare kommer
till uttryck att en tomträttshavares rättigheter och skyldigheter enligt 3 kap.
i huvudsak motsvarar en fastighetsägares. När en fastighet är upplåten med
tomträtt bör således de bestämmelser i 3 kap. 2, 3 och 5 §§ som rör markens
ägare i stället avse tomträttshavaren. Denne bör också i viss utsträckning
överta den rätt till ersättning för intrång som följer av 3 kap. 7 §.
I promemorians lagförslag har tomträttshavarens ställning klargjorts ge-
nom kompletteringar av lagtexten i respektive bestämmelser i 3 kap. jorda-
balken. Svea hovrätt har ifrågasatt om det inte skulle vara lämpligare att reg-
lera frågan i 13 kap. 7 § jordabalken. För egen del anser jag dock att den
lagtekniska lösning som har valts i promemorian innebär en tydligare regle-
ring av tomträttshavarens ställning i de olika situationer som bestämmel-
serna avser än vad som skulle kunna bli fallet om regleringen i stället gjordes
i 13 kap. 7 §. Jag förordar därför den lagtekniska lösning som promemorian
innehåller.
I enlighet med vad jag nu anfört har inom justitiedepartementet upprättats
förslag till lag om ändring i jordabalken.
Lagändringen bör kunna träda i kraft den 1 januari 1993.
De föreslagna reglerna torde inte medföra några kostnader för det all-
männa.
12
3 kap.
2§
Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller gre-
nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.
Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs
om fastighetens och områdets ägare i stället gälla tomträttshavaren.
I paragrafen har lagts till ett nytt andra stycke beträffande fall då en fastig-
het har upplåtits med tomträtt. Tomträttshavaren övertar då fastighetsäga-
rens rätt att avlägsna rötter eller grenar som tränger in på fastigheten. Tilläg-
get innebär också att det är tomträttshavaren och inte områdets ägare som
skall beredas tillfälle att utföra åtgärden, om det område där trädet växer är
upplåtet med tomträtt.
3 §
Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin
mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före-
bygga skada på angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador
till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen
(1986:225).
Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt-
gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät-
tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för
ersättningen innan arbetet börjar.
Är byggnad eller annan anläggning, som hör till angränsande mark, till
följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan be-
skaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada
med anledning av arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup, skall
åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare. Om anläggningen hör
till en tomträtt, skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.
Ändringen berör endast tredje stycket. Hittills har detta endast reglerat
fastighetsägares skyldighet att själv bidra till kostnad för åtgärd som är nöd-
vändig för att skydda honom tillhörig byggnad eller anläggning. Genom till-
lägg av en ny mening kommer samma regel att gälla i fråga om tomträttsha-
vare. Om en byggnad eller annan anläggning, som utgör tillbehör till tomt-
rätt, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller bristande underhåll kräver
särskild skyddsåtgärd även vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt käl-
lardjup, är alltså tomträttshavaren skyldig att stå kostnaderna för åtgärden.
5 §
Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete
får vidtas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kost-
Prop. 1992/93:6
13
nad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas. Den Prop. 1992/93:6
som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till
ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsök-
ningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.
Enligt hittillsvarande ordning är en fastighetsägare som själv skall bekosta
särskild skyddsåtgärd inte berättigad till ersättning för det intrång som
skyddsåtgärden kan innebära. Den likabehandling av fastighetsägare och
tomträttshavare som har kommit till uttryck i ändringen i 3 §, föranleder nu
att tomträttshavare likställs med fastighetsägare även i fråga om rätt till er-
sättning för det intrång som en skyddsåtgärd innebär. Är det således - i fall
som avses i 3 § tredje stycket - nödvändigt att vidta särskild åtgärd till skydd
för en anläggning som hör till en tomträtt, är tomträttshavaren inte berätti-
gad till ersättning för intrång.
7§
Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angrän-
sande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra
betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyl-
dig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen
avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som
uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt
eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne
ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det in-
trång som anläggningen medför för honom. Om marken före intrånget har
upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det in-
trång som anläggningen medför för honom.
De föreslagna ändringarna i paragrafens andra stycke innebär att en tomt-
rättshavare kan vända sig direkt mot den inkräktande anläggningens ägare
och begära ersättning för skada som intrånget har åsamkat honom. Avsikten
är emellertid inte att tomträttshavaren fullt ut skall inträda i fastighetsäga-
rens rätt till ersättning.
Fastighetsägaren kommer fortfarande att - trots att hans fastighet är upp-
låten med tomträtt - kunna begära ersättning för den förlust som drabbar
honom. Han behåller således den rätt till ersättning som han kan ha till följd
av intrång, som skett före upplåtelsen. Han skall fortfarande ha rätt till kom-
pensation för den avgäldsminskning som intrånget kan föranleda. Intrång av
nu aktuellt slag torde visserligen sällan eller aldrig vara av den omfattning att
det ger anledning till jämkning av avgälden enligt 13 kap. 12 § jordabalken.
Ersättning för avgäldsminskning lär därför främst aktualiseras när intrånget
kan antas bli bestående och påverka avgälden vid nästa ordinarie avgäldsreg-
lering (13 kap. 11 §). Det är alltså fråga om fall där intrånget medför en be-
stående värdeminskning på märken. Så länge tomträtten består torde fastig-
hetsägaren inte drabbas av någon annan skada än avgäldsminskning. Är
tomträtten emellertid uppsagd till upphörande eller har fastighetsägaren och
tomträttshavaren överenskommit om att tomträtten skall upphöra, bör fas-
tighetsägaren vara berättigad till - i stället för ersättning för avgäldsminsk-
14
ning - ersättning för direkt markvärdeminskning och för de kostnader som Prop. 1992/93:6
följer av intrånget.
Tomträttshavaren bör kunna erhålla ersättning endast för den skada och
det intrång som den inkräktande anläggningen har åsamkat honom. Om in-
trånget är av en sådan omfattning att avgälden kan sättas ner, måste detta
inverka på hans rätt till ersättning från den inkräktande anläggningens
ägare.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.
2. Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller
äldre bestämmelser om rätten till ersättning.
Ikraftträdandet innebär att rätten att ta bort en inträngande rot eller gren
(3 kap. 2 §) övergår från fastighetsägaren till tomträttshavaren. När grenen
eller roten trängde över fastighetsgränsen saknar givetvis betydelse. Vad gäl-
ler en tomträttshavares skyldighet att i vissa fall stå kostnaderna för skydds-
åtgärder (3 kap. 3 §) och tåla skada och intrång utan ersättning (3 kap. 5 §)
följer av allmänna grundsatser att de nya reglerna kan tillämpas enbart i
fråga om åtgärder som vidtas efter ikraftträdandet. I dessa avseenden torde
något behov av särskilda övergångsbestämmelser inte föreligga.
Den nya bestämmelsen i 3 kap. 7 § bör inte få inverka på den rätt till ersätt-
ning och den skyldighet att utge ersättning som har uppkommit innan be-
stämmelsen trätt i kraft. Om en anläggning redan vid ikraftträdandet skjuter
in på angränsande fastighet, föreligger redan en skyldighet för anläggningens
ägare att utge ersättning till fastighetsägaren för det intrång som detta inne-
bär och kommer att innebära. Med hänsyn härtill bör den nya bestämmelsen
inte tillämpas i de fall då anläggningen har uppförts före ikraftträdandet.
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen före-
slår riksdagen att anta förslaget till lag om ändring i jordabalken.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredraganden
har lagt fram.
15
Prop. 1992/93:6
Bil. 1
Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7 §§ jordabalken1 skall ha föl-
jande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 kap.
2§
Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller gre-
nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.
Om en fastighet är upplåten med
tomträtt, skall vad som i första
stycket sägs om ägare i stället gälla in-
nehavaren av tomträtten.
3§2
Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på
sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före-
bygga skada på angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador
till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen
(1986:225).
Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt-
gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät-
tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för
ersättningen innan arbetet börjar.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning som hör till angränsande mark,
till följd av vårdslöshet vid uppfö-
randet eller brist i underhållet, av så-
dan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som icke sträckes nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning, som hör till angränsande
mark, till följd av vårdslöshet vid
uppförandet eller brist i underhållet,
av sådan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som inte sträcks nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare. Om anläggningen hör till
tomträtt, skall åtgärden i stället be-
kostas av tomträttshavaren.
5§3
Åtgärd för att förebygga skada till Åtgärd för att förebygga skada till
'Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1986:226.
16
Nuvarande lydelse
följd av grävning eller liknande ar-
bete får vidtagas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas, om markens ägare ej
är skyldig att bekosta arbetet. Om det
begäres, skall säkerhet enligt vad
som sägs i 2kap. utsökningsbalken
ställas hos länsstyrelsen för ersätt-
ningen innan arbetet börjar.
Föreslagen lydelse
följd av grävning eller liknande ar-
bete får vidtagas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas. Den som enligt 3§
tredje stycket själv skall bekosta arbe-
tet är dock inte berättigad till ersätt-
ning. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2kap. utsök-
ningsbalken ställas hos länsstyrelsen
för ersättningen innan arbetet bör-
jar.
Prop. 1992/93:6
Bil. 1
7 §4
Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på an-
gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring
medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är
denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän
anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej,
om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken
med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an-
nan, denne ägde kännedom därom \
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför.
sitt förvärv.
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför
för honom. Har marken före in-
trånget upplåtits med tomträtt, är
även tomträttshavaren berättigad till
ersättning för det intrång som anlägg-
ningen har medfört för honom.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
2. Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller
äldre bestämmelser om rätten till ersättning.
3 Senaste lydelse 1981:784.
4 Senaste lydelse 1987:132.
17
Remissyttrande har avgetts av Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, boverket,
domänverket, statens lantmäteriverk, Göteborgs universitet, Stockholms
kommun, Norrköpings kommun, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Ad-
vokatsamfund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Villaägarnas Riksförbund
och Sveriges Lantmätareförening.
Svea hovrätt har förklarat sig inte ha någon erinran mot att tomträttshavare
vid tillämpning av reglerna i 3 kap. jordabalken i huvudsak likställs med fas-
tighetsägare. Hovrätten har emellertid ifrågasatt om det inte vore lämpligare
att reglera denna fråga i 13 kap. 7 § jordabalken.
Stockholms tingsrätt har tillstyrkt förslaget till ändringar i 3 kap. 2, 3 och
5 §§ jordabalken men har riktat invändningar mot förslaget till ändring i 3
kap. 7 §. Tingsrätten har uttalat:
De i promemorian föreslagna ändringarna innebär att en tomträttshavare
i huvudsak likställs med en ägare av en fastighet i de grannelagsrättsliga för-
hållanden som behandlas i 3 kap. jordabalken. Tingsrätten anser att denna
grundsyn i förslaget är riktig. Ett skäl härför är det sätt på vilket en tomträtts-
avgäld fastställs. Beräkningen av avgälden grundas på markens värde vid
regleringstidpunkten. Detta värde fastställs på basis av vad fastighetsägaren
vid motsvarande tidpunkt har betalat för likvärdiga fastigheter. Det är enligt
tingsrättens mening logiskt och rimligt att tomträttshavare även i andra eko-
nomiska sammanhang likställs med fastighetsägare.
De föreslagna ändringarna innebär vidare att de oklarheter som enligt gäl-
lande ordning finns mellan tomträttshavare och markägares ansvarsområden
i stort sett elimineras. Tingsrätten har upplevt dessa oklarheter som besvä-
rande vid tillämpningen av gällande lagstiftning. De har också skapat pro-
blem vid saneringen av Stockholms cityområden i samband med byggande
just i fastighetsgräns.
Boverket har förklarat sig inte ha någon erinran mot förslaget.
Domänverket har tillstyrkt förslaget.
Statens lantmäteriverk har tillstyrkt förslaget.
Göteborgs universitet (rektorsämbetet) har förklarat sig finna förslaget väl
motiverat.
1992/93:6
18
Stockholms kommun (kommunstyrelsen) har tillstyrkt förslaget. 1 en av Prop. 1992/93:6
kommunstyrelsen åberopad promemoria uttalas: Bil. 2
Mot bakgrund av tomträttens ställning, vilken i väsentliga avseenden ger
tomträttshavaren en liknande rättsställning som en fastighetsägare, är de
föreslagna ändringarna logiska.
Norrköpings kommun har överlämnat ett yttrande från kommunens fas-
tighetsnämnd. I detta yttrande har nämnden tillstyrkt förslaget. Nämnden
har också uttalat att det är vällovligt att förslag framläggs som klargör tomt-
rättshavares ställning vid tillämpning av 3 kap. jordabalken.
Svenska Kommunförbundet har förklarat sig inte ha någon erinran mot
förslaget.
Sveriges Advokatsamfund har tillstyrkt förslaget.
Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat sig inte ha någon erinran
mot förslaget.
Villaägarnas Riksförbund har tillstyrkt förslaget.
Sveriges Lantmätareförening har tillstyrkt förslaget och uttalat:
Föreningen anser att det är en fördel att tomträttshavarens ställning i gran-
nelagsrättsliga förhållanden nu klargörs genom den föreslagna lagändringen.
Den valda avvägningen mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens rät-
tigheter och skyldigheter överensstämmer väl med den allmänna rättsupp-
fattningen i dessa frågor.
3 kap. 2 §
Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):
Ändringen i 2 § medför en praktisk tillämpning som bör eftersträvas.
Villaägarnas Riksförbund:
Förbundet ansluter sig till förslaget. Det är rimligt att tomträttshavaren
övertar fastighetsägarens rätt att avlägsna rötter och grenar som tränger in
på fastigheten liksom att tomträttshavaren och inte fastighetsägaren skall be-
redas tillfälle att utföra åtgärden om det område där trädet växer är upplåtet
med tomträtt.
19
3 kap. 3 §
Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):
Fastighetsnämnden ser mycket positivt på ändringen i 3 § där det klargörs
att om anläggningen hör till tomträtt, skall nödvändiga skyddsåtgärder be-
kostas av tomträttshavaren, i de fall de är nödvändiga för att förebygga
skada. Härvid undviks diskussioner och eventuell domstolsprocess angående
kommunens ansvar för tomträttsupplåtelse i sådana fall. Det är vidare natur-
ligt att den som kommer att få svara för att byggnaden eller anläggningen är
vårdslöst uppförd eller dåligt underhållen är dess ägare, dvs. tomträttshava-
ren. Därvid faller det sig även naturligt att det är densamme som får bekosta
de särskilda skyddsåtgärderna.
Villaägarnas Riksförbund:
Förbundet delar uppfattningen att det bör klargöras att en tomträttsha-
vare - i likhet med en villaägare - får bekosta eventuella skyddsåtgärder till
följd av att en byggnad eller anläggning han äger är vårdslöst uppförd eller
dåligt underhållen.
3 kap. 5 §
Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):
Ändringen i 5 § hänger samman med den ändring som föreslagits i 3 kap.
3 § tredje stycket. Klargörande att den som själv skall bekosta arbetet inte
är berättigad till ersättning för skada eller intrång är därför en logisk konse-
kvens.
Villaägarnas Riksförbund:
Ändringen är en naturlig konsekvens av den föreslagna ändringen i 3 kap.
3 § jordabalken. I förevarande fall bör inte heller tomträttshavaren vara be-
rättigad till ersättning för skada eller intrång.
3 kap. 7 §
Stockholms tingsrätt:
Vad gäller förslaget till ändring i 3 kap. 7 § jordabalken innebär detta att
såväl markägaren som tomträttshavaren skulle kunna vara berättigade till
ersättning. Enligt tingsrättens mening kan förslaget komma att skapa gräns-
dragningsproblem. De skäl som utredningen anfört för att låta även mark-
ägare vara ersättningsberättigad bygger dels på att ett intrång skulle kunna
leda till en lägre avgäld vid en kommande ordinarie avgäldsreglering, dels
på att tomträtten kan sägas upp eller på annat sätt bringas att upphöra. Be-
stämmandet av avgäld bygger emellertid oftast på medgivna byggrätter på
den upplåtna marken och inte på upplåten yta. Ett intrång av ifrågavarande
slag torde därför sällan påverka avgäldens storlek. Vidare torde det vara yt-
terst sällsynt att en tomträtt sägs upp eller av annan anledning upphör att
gälla. Tingsrätten vill därför i vart fall ifrågasätta om inte ersättningsrätten i
detta fall begränsas till tomträttshavaren på samma sätt som i tidigare be-
Prop. 1992/93:6
Bil. 2
20
handlade fall. Några gränsdragningsproblem skulle då inte kunna upp- Prop. 1992/93:6
komma. Bil. 2
Stockholms kommun (fastighetskontoret):
Den nya formuleringen innebär att markägaren (upplåtaren) är berättigad
till ersättning om intrånget medför att han inte kan uttaga lika stor avgäld
som om intrånget ej skett. Tomträttshavaren är i sin tur berättigad till ersätt-
ning för den ytterligare värdeminskning som intrånget kan medföra och för
de kostnader som han åsamkas. Detta är enligt kontorets mening skäligt.
Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):
Fastighetsnämnden anser att det finns fog för föreslagen ändring mot bak-
grund av bl.a. rättviseaspekter och praktiskt handhavande av frågan. Det är
tomträttshavaren som har den omedelbara och huvudsakliga olägenheten av
ett intrång från grannfastigheten. Nuvarande ordning att eventuellt beakta
intrånget vid den regelbundet återkommande omprövningen av avgälden är
inte tillfredsställande. Fastighetsnämnden finner därför i likhet med försla-
get det rimligt att tomträttshavaren får möjlighet att vända sig direkt mot
den inkräktande anläggningens ägare.
Fastighetsnämnden finner det även skäligt att i likhet med promemorian
poängtera att det kan förekomma fall där fastighetsägaren bör vara bibehål-
len rätten till ersättning trots att fastigheten är upplåten med tomträtt. Före-
slagen lydelse ger utrymme för att fastighetsägaren fortfarande kan erhålla
ersättning för sin förlust i anledning av intrånget.
Villaägarnas Riksförbund:
Förbundet delar uppfattningen att starka skäl talar för att likställa tomt-
rättshavare med fastighetsägare vid tillämpningen av denna paragraf, främst
därför att tomträttshavaren har den omedelbara och huvudsakliga olägenhe-
ten av ett intrång från grannfastigheten.
Villaägarnas Riksförbund:
Förbundet anser att tomträttsinstitutet är otidsenligt och har spelat ut sin
roll. Dess enda uttalade syfte numera tycks vara att förbehålla markvärde-
stegringen åt det allmänna.
Det finns enligt förbundets uppfattning överhuvudtaget inte något behov
av ytterligare upplåtelser. Tvärtom bör dagens tomträttshavare erbjudas
möjligheter att på rimliga villkor friköpa marken. Möjligheten till friköp fö-
rekommer redan på vissa håll. Det krävs dock, enhetliga regler för sådana
fri köp.
Förbundet har tidigare föreslagit att en utredning tillsätts för att se över
möjligheterna till friköp samt föreslå regler för detta. I en sådan utredning
bör en representant från förbundet ingå.
21
Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7 §§ jordabalken1 skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 kap.
2 §
Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller gre-
nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.
Om en fastighet är upplåten med
tomträtt, skall vad som i första
stycket sägs om fastighetens eller om-
rådets ägare i stället gälla tomträtts-
havaren.
3 §2
Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på
sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före-
bygga skada på angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador
till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen
(1986:225).
Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt-
gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dpck ersät-
tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för
ersättningen innan arbetet börjar.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning som hör till angränsande mark,
till följd av vårdslöshet vid uppfö-
randet eller brist i underhållet, av så-
dan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som icke sträckes nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare.
Är byggnad eller annan anlägg-
ning, som hör till angränsande
mark, till följd av vårdslöshet vid
uppförandet eller brist i underhållet,
av sådan beskaffenhet att särskild
skyddsåtgärd är nödvändig för att
förebygga skada med anledning av
arbete som inte sträcks nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden
bekostas av den angränsande mar-
kens ägare. Om anläggningen hör till
en tomträtt, skall åtgärden i stället be-
kostas av tomträttshavaren.
'Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1986:226.
Prop. 1992/93:6
Bil. 3
22
Nuvarande lydelse
Åtgärd för att förebygga skada till
följd av grävning eller liknande ar-
bete får vidtagas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas, om markens ägare ej
är skyldig att bekosta arbetet. Om det
begäres, skall säkerhet enligt vad
som sägs i 2 kap. utsökningsbalken
ställas hos länsstyrelsen för ersätt-
ningen innan arbetet börjar.
Föreslagen lydelse
5§3
Åtgärder för att förebygga skada
till följd av grävning eller liknande
arbete får vidtas på annans mark,
om det är nödvändigt för att undvika
oskälig kostnad eller annan synner-
lig olägenhet. Skada och intrång
skall ersättas. Den som enligt 3§
tredje stycket själv skall bekosta arbe-
tet är dock inte berättigad till ersätt-
ning. Om det begärs, skall säkerhet
enligt vad som sägs i 2 kap. utsök-
ningsbalken ställas hos länsstyrelsen
för ersättningen innan arbetet bör-
jar.
Prop. 1992/93:6
Bil. 3
Har byggnad eller annan anläggning uppförts sa att den skjuter in på an-
gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring
medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är
denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän
anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej,
om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken
med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an-
nan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför.
Den angränsande markens ägare
är berättigad till ersättning för det
intrång som anläggningen medför
för honom. Om marken före in-
trånget har upplåtits med tomträtt, är
tomträttshavaren berättigad till er-
sättning för det intrång som anlägg-
ningen medför för honom.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.
2. Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller
äldre bestämmelser om rätten till ersättning.
3 Senaste lydelse 1981:784.
4 Senaste lydelse 1987:132.
23
Prop. 1992/93:6
Bil. 4
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1992-06-03
Närvarande: justititerådet Bengt Rydin, regeringsrådet Stig von Bahr, jus-
titierådet Inger Nyström.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 27 maj 1992 har rege-
ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt-
rande över förslag till lag om ändring i jordabalken.
Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Sten Anders-
son.
Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.
24
Prop. 1992/93:6
Propositionens huvudsakliga innehåll......................... 1
Propositionens lagförslag.................................... 2
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 11 juni 1992............................................ 4
1 Inledning ............................................. 4
2 Gällande rätt.......................................... 5
2.1 Tomträttsinstitutet................................. 5
2.2 Tomträttshavarens ställning enligt 3 kap. jordabalken .. 6
2.3 Rättspraxis........................................ 8
3 Överväganden och förslag............................... 9
4 Upprättat lagförslag m.m................................ 12
5 Specialmotivering...................................... 13
6 Hemställan............................................ 15
7 Beslut................................................ 15
Bilaga 1 Lagförslaget i departementspromemorian Ds 1991:69 ... 16
Bilaga 2 Sammanställning av remissyttranden.................. 18
Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.......................... 22
Bilaga 4 Lagrådets yttrande ................................. 24
25
gotab 42003, Stockholm 1992