Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i
bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 22 oktober 1992.
På regeringens vägnar
Carl Bildt
Bo Lundgren
1 propositionen förslås ändringar i bestämmelserna om fastighetstaxering
inför 1994 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus- och industrien-
heter. Ändringarna är närmast av teknisk natur.
Förslag läggs också fram om justeringar i uttaget av fastighetsskatt i
anledning av viss gränsdragning mellan bostäder och lokaler i hyreshus.
Vidare föreslås att skattefriheten för Bostadskooperationens garantifond
upphävs.
Slutligen aviseras två utredningar på fastighetsskatte- och fastighets-
taxeringens område.
1 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 122
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen (1979:1152)*,
dels att 6 kap. 6 § och 11 kap. 5 och 6 §§ skall upphöra att gälla,
dels att 2 kap. 4 §, 5 kap. 6 §, 6 kap. 2, 3, 5 och 7 §§, 7 kap. 3, 5
och 16 §§, 9 kap. 1-3 §§, 11 kap. 1-4, 7 och 8 §§, 12 kap. 1, 4-9 §§,
15 kap. 4 §, 18 kap. 1 §, 20 kap. 12 och 20 §§ och 28 kap. 9 och 12 §§
skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 11 kap. 2 § skall sättas närmast före
II kap. 3 §.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
2 kap.
4
Mark skall indelas i de ägoslag
som anges i det följande. Mark
som är vattentäckt skall indelas
endast om den är täktmark.
Indelningen får inte påverkas av
förekomsten av byggnad som skall
rivas (saneringsbyggnad) eller av
byggnad eller byggnader vars
sammanlagda taxeringsvärde inte
skulle uppgå till 10 000 kronor.
§2
Mark skall indelas i de ägoslag
som anges i det följande. Mark
som är vattentäckt skall indelas
endast om den är täktmark.
Indelningen får inte påverkas av
förekomsten av byggnad som skall
rivas (saneringsbyggnad) eller av
byggnad eller byggnader vars
sammanlagda taxeringsvärde inte
skulle uppgå till 50 000 kronor.
|
Tomtmark |
Mark som upptas av småhus, hyreshus, industri- Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, Vad nu har sagts om tomtmark skall också gälla |
Senaste lydelse av
11 kap. 5 § 1980:149.
11 kap. 6 § 1980:149.
2Scnaste lydelse 1988:544.
Prop. 1992/93:122
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
|
fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall | |
|
Exploateringsmark |
Obebyggd mark som ingår i en detaljplan och |
|
Täktmark |
Mark för vilken gäller täkttillstånd enligt 18 § |
|
Åkermark |
Mark som används eller lämpligen kan användas |
|
Betesmark |
Mark som används eller lämpligen kan användas |
|
Skogsmark |
Mark som är lämplig för virkesproduktion och Mark som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad Mark skall anses lämplig för virkesproduktion, |
|
Skogsimpediment |
Myr, berg, hällmark, mark med fjällskog och |
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Övrig mark Mark som inte skall utgöra något av de tidigare
nämnda ägoslagen.
5 kap.
6 §3
Det tekniska nuvärdet skall be-
stämmas genom att återanskaff-
ningskostnaden för byggnad eller
markanläggning multipliceras med
en nedräkningsfaktor. Denna faktor
skall bestämmas så att man där-
igenom beaktar den värdeminsk-
ning som har uppkommit mellan
det år då anläggningen kunde tas i
bruk (nybyggnadsåret) och andra
året före taxeringsåret.
Med återanskaffningskostnad för
byggnad avses kostnaden för att
under andra året före taxeringsåret
uppföra en motsvarande anlägg-
ning. Kostnaden kan bestämmas
antingen genom en beräkning grun-
dad på erfarenheter om byggnads-
kostnadernas storlek detta år, eller
genom en uppräkning av den fak-
tiska byggnadskostnaden med en
omräkningsfaktor. Denna faktor
skall bestämmas så att man där-
igenom beaktar ändringen i bygg-
nadskostnad mellan nybyggnadsåret
och andra året före taxeringsåret.
6 kap.
2 §4
Varje industribyggnad och övrig
byggnad värderad enligt produk-
tionskostnadsmetoden samt varje
småhus med värde av minst
10 000 kronor skall utgöra en
värderinssenhet.
Det tekniska nuvärdet skall be-
stämmas genom att återanskaff-
ningskostnaden för byggnad eller
markanläggning multipliceras med
en nedräkningsfaktor. Denna faktor
skall bestämmas så att man där-
igenom beaktar den värdeminsk-
ning som har uppkommit mellan
det år då anläggningen kunde tas i
bruk (nybyggnadsåret) och andra
året före taxeringsåret. Den ned-
räkningsfaktor som bestäms för
byggnader som kunnat tas i an-
språk under det sistnämnda året
skall tillämpas även för byggnader
som tas i anspråk senare under den
löpande taxeringsperioden.
Med återanskaffningskostnad för
byggnad avses kostnaden för att
under andra året före taxeringsåret
uppföra en motsvarande anlägg-
ning. Kostnaden kan bestämmas
antingen genom en beräkning grun-
dad på erfarenheter om byggnads-
kostnademas storlek detta år, eller
genom en omräkning av den fak-
tiska byggnadskostnaden med en
omräkningsfaktor. Denna faktor
skall bestämmas så att man där-
igenom beaktar ändringen i bygg-
nadskostnad mellan nybyggnadsåret
och andra året före taxeringsåret.
Varje småhus, hyreshus, indu-
stribyggnad och övrig byggnad
med värde av minst 50 000 kronor
skall utgöra en värderingsenhet,
om inte annat anges i 3 eller 5 §.
'Senaste lydelse 1980:149.
4Senaste lydelse 1980:149.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Komplementhus på småhusenheten skall i regel mgå i samma
värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten.
Industribyggnader och övriga
byggnader värderade enligt pro-
duktionskostnadsmetoden samt
småhus, vilkas värde inte uppgår
till 10 000 kronor, skall ingå i
samma värderingsenhet som den
mest värdefulla byggnaden inom
samma tomt. Uppgår den mest
värdefulla byggnadens värde inte
till 10 000 kronor skall samtliga
byggnader inom tomten utgöra en
värderingsenhet.
3
\ktrje hyreshusenhet och industri-
enhet värderad enligt avkastnings-
metoden skall utgöra en värde-
ringsenhet. Uppdelning i två eller
flera värderingsenheter får dock
ske om det väsentligt underlättar
värderingen.
5
Ar en byggnad inrättad för
väsentligt olika ändamål får den
indelas i två eller flera värderings-
5Senast lydelse 1980:149.
Småhus, hyreshus, industri-
byggnader och övriga byggnader
vilkas värde inte uppgår till 50 000
kronor, skall ingå i samma värde-
ringsenhet som den mest värdefulla
byggnaden inom samma tomt.
Uppgår den mest värdefulla bygg-
nadens värde inte till 50 000 kro-
nor skall samtliga byggnader inom
tomten utgöra en värderingsenhet.
§5
År ett hyreshus inrättat för både
bostäder och lokaler skall bostads-
delen och lokaldelen utgöra skilda
värderingsenheter. Byggnader eller
delar av olika byggnader som
åsatts samma klassificeringsdata
beträffande värdefaktorerna lägen-
hetstyp och ålder får sammanföras
till en värderingsenhet.
Är en industribyggnad som
värderats enligt avkastnings-
metoden inrättad för mer än en
lokaltyp skall delar som hänförs till
olika lokaltyper utgöra skilda
värderingsenheter. Särskild värde-
ringsenhet behöver dock inte bildas
för en lokaltyp som omfattar
mindre än tio procent av bygg-
nadens totala yta och mindre än
250 kvadratmeter. Byggnader eller
delar av olika byggnader som
åsatts samma klassificeringsdata
beträffande värdefaktorerna lokal-
typ, standard och ålder får sam-
manföras till en värderingsenhet.
Indelning av hyreshus och
industribyggnad i två eller flera
värderingsenheter får även ske om
det underlättar värderingen.
§
Ar ett småhus eller en
ekonomibyggnad inrättad för
väsentligt olika ändamål får
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
enheter om det underlättar värde
ringen.
byggnaden indelas i två eller flera
värderingsenheter om det under-
lättar värderingen.
7
Varje tomt skall utgöra en
värderingsenhet, om inte annat
anges i andra stycket.
Föreligger byggnadsrätt till två
eller flera småhus på en tomt får
varje del av tomten, som omfattas
av en byggnadsrätt, utgöra en
värderingsenhet. Tomt/ör hyreshus
skall indelas i två eller flera
värderingsenheter om detta på
grund av tomtens användningssätt
är nödvändigt för värderingen.
§
Varje tomt skall utgöra en
värderingsenhet, om inte annat
anges i andra - fjärde styckena.
Föreligger byggrätt till två eller
flera småhus på en tomt får varje
del av tomten, som omfattas av en
byggrätt, utgöra en värderings-
enhet.
Tomt som är bebyggd med
hyreshus skall indelas i värde-
ringsenheter ledning av det
sätt på vilket hyreshusen har
indelats i värderingsenheter och
med beaktande av hur markens
byggrätt har tagits i anspråk eller
skall tas i anspråk enligt plan.
Obebyggd tomtmark för hyreshus
skall indelas i värderingsenheter så
att tomtmark med byggrätt för
bostäder och för lokaler utgör
skiIda värderingsenheter.
7 kap.
3 §6
För byggnader och ägoslag som avses i 8-15 kap. skall taxeringsvärde
bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall bestämmas för
kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom
värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med utgångspunkt
i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värde-
området.
Värdefaktorer, som särskilt skall
beaktas vid riktvärdets bestäm-
mande, skall, utom såvitt avser
värdefaktorn storlek för småhus,
tomtmark för småhus, åkermark,
betesmark, skogsmark och skogs-
impediment indelas i klasser.
Resultatet av klassindelningen
kallas klassindelningsdata.
Värdefaktorer, som särskilt skall
beaktas vid riktvärdets bestäm-
mande, skall, utom såvitt avser de
under punkterna 1-4 angivna
värdefaktorerna, indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, in-
dustribyggnad och övrig byggnad
värderad enligt avkastningsmeto-
den, tomtmark, åkermark, betes-
mark, skogsmark och skogsimpe-
diment.
6Senaste lydelse 1990:1382.
Prop. 1992/93:122
Nuvarande lydelse
Riktvärde skall redovisas på
karta, i tabell eller på annat sätt.
Föreslagen lydelse
2. Hyra för hyreshus.
3. Återanskaffningskostnad för
industribyggnad och övrig byggnad
värderad enligt produktionskost-
nadsmetoden.
4. Ärligt uttag av täktmark.
De uppgifter om värden i vän
m.m. (riktvärdeangivelse) som in-
om varje värdeområde erfordras
för att bestämma riktvärdet skall
redovisas på karta, i tabell eller på
annat sätt.
Resultatet av klassindelningen
kallas klassindelningsdata.
5 §7
Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets
bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett
med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns
justering för säregna förhållanden.
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i
marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och
värdet utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på marknads-
värdet skall, i fråga om småhus-
enhet, anses föreligga när säregna
förhållanden föranleder att det med
ledning av riktvärden bestämda
värdet höjs eller sänks med minst
10 000 kronor.
Påtaglig inverkan på marknads-
värdet skall, i fråga om småhus-
enhet, anses föreligga när säregna
förhållanden föranleder att det med
ledning av riktvärden bestämda
värdet höjs eller sänks med minst
50 000 kronor.
16 §
För egendom som anges under punkterna 1-4 skall inte bestämmas
något värde
1. byggnad eller byggnader inom
samma tomt, om byggnadsbestån-
dets sammanlagda taxeringsvärde
ej skulle uppgå till 10 000 kronor.
2. övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark
1. byggnad eller byggnader inom
samma tomt, om byggnadsbestån-
dets sammanlagda taxeringsvärde
ej skulle uppgå till 50 000 kronor.
3. markanläggning som används för sådant ändamål som avses i 3 kap.
4. egendom som avses i 2 kap. 3 § jordabalken.
7Senaste lydelse 1988:544.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
9 kap.
1 §
Värdet av hyreshus bestäms som
skillnaden mellan värdet av en vär-
deringsenhet bestående av hyres-
huset och tillhörande mark och
värdet av den eller de värderings-
enheter som avser marken.
Riktvärde för en hyreshusenhet
bestående av hyreshus och till-
hörande tomtmark skall utgöra
sammanlagda värdet av byggnader
och mark.
Riktvärdet för hyreshus skall
utgöra värdet av en värderings-
enhet avseende ett eller flera
hyreshus eller del av hyreshus.
Som riktvärde för en hyreshus-
enhet med normalt förhållande
mellan värderingsenhetens mark-
värde och dess hyra, bebyggd med
ett hyreshus, uppfört under åren
1950-1959, med en bostadshyra
eller lokalhyra av 131 000-
140 000 kronor och med en
sammanlagd bostadshyra och
lokalhyra som inte överstiger
170 000 kronor, får endast anges
värden i en fastställd värdeserie.
Som riktvärde för en värderings-
enhet avseende ett hyreshus uppfört
under andra året före taxeringsåret
och med en hyra av 100 000 kro-
nor får endast anges värden i en
fastställd värdeserie.
|
Nuvarande lydelse |
3 §’
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda för-
hållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Bostadshyra |
Med bostadshyra avses bruksvärdehyra för bostä- För värderingsenheter med en hyra under |
8Senaste lydelse 1987:391.
^Senaste lydelse 1987:391.
Prop. 1992/93:122
Nuvarande lydelse
|
Lokalhyra |
Med lokalhyra avses marknadsmässig hyra för |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för hyreshusets sannolika åter- För åldern skall finnas minst sju klasser. |
|
Markvärdeandel |
Med markvärdeandel avses förhållandet mellan För värderingsenhet med en ålder motsvarande Föreslagen lydelse |
3 §
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda för-
hållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Lägenhetstyp |
Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värde- |
|
Hyra |
Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sanno- |
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
11 kap.
1
Industribyggnad och övrig bygg-
nad skall värderas enligt avkast-
ningsmetoden. Byggnader som har
endast begränsad användbarhet för
annat ändamål än för vilket de
utnyttjas och liknande speciella
byggnader, bensinstationsbygg-
nader, andra byggnader med
olämplig utformning för normal
industriproduktion samt byggnads-
konstruktioner som inte har karak-
tär av hus skall dock värderas en-
ligt produktionskostnadsmetoden.
För värdering av industribyggnad
och övrig byggnad på elproduk-
tionsenhet gäller särskilda regler i
15 kap.
2
Värdet av en industribyggnad be-
stäms som skillnaden mellan värdet
av en värderingsenhet bestående av
industribyggnaden och tillhörande
mark och värdet av den värde-
ringsenhet eller de värderings-
enheter som avser marken. På
motsvarande sätt bestäms värdet av
övrig byggnad.
Riktvärde för en värderingsenhet
som består av en industribyggnad
eller en övrig byggnad och till-
hörande tomtmark skall anges som
produkten av en bruttokapitalise-
ringsfaktor och total årlig värde-
ringshyra.
10
Industribyggnad skall värderas
enligt avkastningsmetoden. Bygg-
nader som har endast begränsad
användbarhet för annat ändamål än
för vilket de utnyttjas och liknande
speciella byggnader, bensinsta-
tionsbyggnader, andra byggnader
med olämplig utformning för nor-
mal industriproduktion samt bygg-
nadskonstruktioner som inte har
karaktär av hus skall dock värderas
enligt produktionskostnadsmeto-
den.
För värdering av industribyggnad
på elproduktionsenhet gäller sär-
skilda regler i 15 kap.
Vad som sägs i detta kapitel om
industribyggnad gäller även övrig
byggnad.
ii
Riktvärdet för industribyggnad
skall utgöra värdet av en värde-
ringsenhet avseende en eller flera
industribyggnader eller del av in-
dustribyggnad.
10Senaste lydelse 1986:258.
"Senaste lydelse 1980:149.
10
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Avkast ningsmetoden
3 §12
Värderingshyra för en värde- Som riktvärde för en värde-
ringsenhet som är bebyggd med en ringsenhet avseende en industri-
industribyggnad eller en övrig byggnad uppförd under andra året
byggnad av viss lokaltyp och med före taxeringsåret och som om-
normal standard, uppförd under fattar 1 OOO kvadratmeter produk-
perioden 1975-1979, får anges tionslokaler av normal standard får
endast med värden i en fastställd endast anges värden i en fastställd
|
värdeserie. |
värdeserie. |
|
Nuvarande lydelse |
4 §13
Inom varje värdeområde skall värderingshyran bestämmas för skilda
förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för industribyggnadens eller Åldersklassen för en industribyggnad eller en |
|
Lokaltyp |
Lokaltyp bestäms med hänsyn till det ändamål För värdefaktorn lokaltyp skall finnas minst tre |
|
Standard |
Standarden för lokal av viss lokaltyp bestäms med För värdefaktorn standard skall finnas minst tre |
'Senaste lydelse 1980:149.
'Senaste lydelse 1980:149.
11
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
4 §
Inom varje värdeområde skall riktvärden för värderingsenheter bestäm-
mas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Lokaltyp |
Lokaltyp bestäms med hänsyn till om värderings- |
|
Storlek |
Storleken bestäms med hänsyn till värderings- |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sanno- |
|
Standard |
Standarden för en värderingsenhet bestäms med För värdefaktorn standard skall finnas minst tre |
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
7
För en industribyggnad eller en
övrig byggnad som värderas enligt
produktionskostnadsmetoden skall
riktvärdet anges genom en nedräk-
ningsfaktor. Med nedräkningsfaktor
avses den faktor varmed byggna-
dens återanskaffningskostnad,
beräknad enligt 5 kap. 6 §, skall
multipliceras för att byggnadens
tekniska nuvärde skall erhållas.
Byggnadsvärdet utgör 75 procent
av det tekniska nuvärdet.
§14
Som riktvärde för en värde-
ringsenhet avseende en industri-
byggnad uppförd under andra året
före taxeringsåret och belägen
inom den ortstyp som medför högst
värde skall anges 75 procent av
byggnadens tekniska nuvärde detta
år.
14Senasle lydelse 1980:149.
12
Nuvarande lydelse
Prop. 1992/93:122
8 §15
Inom varje väldeområde skall nedräkningsfaktorer bestämmas för skilda
förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Ålder |
Åldern bestäms enligt 6 §. |
|
Byggnadskategori |
Med byggnadskategori avses industribyggnadens För värdefaktorn byggnadskategori skall finnas |
|
Ortstyp |
Ortstypen bestäms med hänsyn till industribygg- Föreslagen lydelse |
8 §
Riktvärden skall bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av
|
följande värdefaktorer. Ateranskajfnings- |
Ateranskajfningskostnaden bestäms enligt 5 kap. 6 § andra stycket. |
|
Ålder |
Åldern bestäms enligt 4 §. |
|
Byggnadskategori |
Med byggnadskategori avses värderingsenhetens För värdefaktorn byggnadskategori skall finnas |
|
Ortstyp |
Ortstypen bestäms med hänsyn till värderings- |
'Senaste lydelse 1980:149.
13
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
12 kap.
1 §
Riktvärdet för tomtmark för småhus skall utgöra värdet av en tomt
eller, om särskilda skäl föreligger, värdet av en kvadratmeter tomtmark.
Riktvärdet för tomtmark för
hyreshus, industribyggnad eller
övrig byggnad skall utgöra värdet
av en kvadratmeter byggnadsrätt
vid nybebyggelse eller värdet av en
kvadratmeter tomtmark.
Riktvärdet för tomtmark för
hyreshus, industribyggnad eller
övrig byggnad skall utgöra värdet
av en värderingsenhet avseende
tomtmark.
Värdet av en kvadratmeter
byggrätt avseende tomtmark för
hyreshus och värdet av en
kvadratmeter tomtmark eller
byggrätt avseende tomtmark för
industribyggnad eller övrig
byggnad, får anges endast med
värden i en fastställd värdeserie.
Nuvarande lydelse
4 §
Riktvärden för tomtmark för hyreshus skall inom varje värdeområde
bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn typ av bebyggelse
samt, om särskilda skäl föreligger, typ av våningsplan.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Typ av bebyggelse Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyg-
gelsen på tomtmarken är avsedd för, antingen
bostäder eller lokaler.
Typ av våningsplan Med typ av våningsplan avses planets utformning
och belägenhet inom byggnaden.
|
Föreslagen lydelse |
4 §
Riktvärden för tomtmark för hyreshus skall inom varje värdeområde
bestämmas för skilda förhållanden för följande värdefaktorer.
|
Storlek |
Med storlek avses värderingsenhetens byggrätt i |
|
Typ av bebyggelse |
Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyg- |
14
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
5
Riktvärden för tomtmark för
industribyggnad eller övrig
byggnad skall inom varje
värdeområde bestämmas för skilda
förhållanden för värdefaktorn typ
av bebyggelse. Med typ av bebyg-
gelse avses det ändamål bebyg-
gelsen på tomtmarken är avsedd
för, såsom industribyggnad,
bensinstation eller dylikt.
§!6
Riktvärden för tomtmark för
industribyggnad eller övrig
byggnad skall inom varje
värdeområde bestämmas för skilda
förhållanden för värdefaktorn
storlek. Med storlek avses värde-
ringsenhetens tomtmarksareal. Om
särskilda skäl föreligger skall dock
avses den byggrätt i kvadratmeter
som värderingsenheten utnyttjas för
eller är avsedd för.
Riktvärde för exploateringsmark
skall bestämmas genom att de
riktvärden som har fastställts för
tomtmark för småhus, hyreshus,
industribyggnad eller övrig
byggnad multipliceras med en
exploateringsfaktor.
Riktvärde för en värderingsenhet
exploateringsmark skall bestämmas
genom att de riktvärden som har
fastställts för en motsvarande
värderingsenhet tomtmark för
småhus, hyreshus, industribyggnad
eller övrig byggnad multipliceras
med en exploateringsfaktor.
|
Nuvarande lydelse 7 § | |
|
Exploateringsfaktom |
skall bestämmas för skilda förhållanden för |
|
Väntetid |
Med väntetid avses tiden innan exploateringen |
|
Exploateringstid |
Med exploateringstid avses tiden under vilken |
|
Föreslagen lydelse 7 § | |
|
Exploateringsfaktom |
skall bestämmas för skilda förhållanden för |
|
Väntetid |
Med väntetid avses tiden innan exploateringen av |
16Senaste lydelse 1987:391.
15
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Exploateringstid
Med exploateringstid avses tiden under vilken
exploateringen av värderingsenheten kan beräk-
nas pågå. Exploateringstiden anges i hela antal
år.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Riktvärde för täktmark skall
beräknas som produkten av en
brytningsfaktor och värdet per
kubikmeter brytvärd fyndighet av
olika slag, såsom sten, grus, sand,
lera, jord, torv eller andra
jordarter vid omedelbar brytning.
Kubikmetervärdet vid omedelbar
brytning skall inom varje värde-
område bestämmas till marknads-
mässigt arrendepris. Som kubik-
metervärde får endast anges värden
i en fastställd värdeserie.
§
Riktvärdet för täktmark skall
utgöra värdet av en värderings-
enhet täktmark.
Värdet per kubikmeter brytvärd
fyndighet av olika slag, såsom
sten, grus, sand, lera, jord, torv
eller andra jordarter skall
bestämmas till marknadsmässigt
arrendepris vid omedelbar bryt-
ning. Värdet per kubikmeter får
endast bestämmas till värden i en
fastställd värdeserie.
Nuvarande lydelse
9 §
Brytningsfaktorn skall bestämmas för skilda förhållanden för följande
värdefaktorer.
Väntetid
Brytningstid
Med väntetid avses tiden innan brytningen kan
beräknas börja.
Med brytningstid avses tiden under vilken
brytningen kan beräknas pågå.
Föreslagen lydelse
Inom varje värdeområde skall riktvärden avseende täktmark bestämmas
för skilda förhållanden för följande värdefaktorer.
Ärligt uttag
Med årligt uttag avses den mängd material som
i genomsnitt per år under brytningstiden kan
antas bli utbruten från värderingsenheten. Uttaget
anges i kubikmeter fast mått.
16
Prop. 1992/93:122
Föreslagen lydelse
|
Väntetid |
Med väntetid avses tiden innan brytningen pä |
|
Brytningstid |
Med brytningstid avses tiden under vilken |
Nu varande lydelse
Föreslagen lydelse
15 kap.
4 §17
Riktvärdet för ett vattenkraftverk med tillhörande andelar i
regleringsanläggningar skall utgöra värdet per kilowatt taxeringseffekt
och bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn godhet. Genom
denna beaktas olikheter i årskostnaderna beroende på varierande
anläggningskostnader per kilowatt taxeringseffekt för kraftverket.
Riktvärdet skall utgöra det
kapitaliserade värdet av 75 procent
av årsnettot för en taxeringseffekt
om en kilowatt under andra året
före taxeringsåret. Årsnettot be-
stäms som skillnaden mellan brut-
tointäkten, beräknad enligt statens
vattenfallsverks högspänningstarif-
fer för mellansvenska området, och
årskostnad för respektive god-
hetsklass. I årskostnaden skall in-
räknas normala drift-, underhålls-
och förnyelsekostnader. De på
detta sätt framräknade riktvärdena
skall jämkas med hänsyn till lön-
samheten för den totala elproduk-
tionen i landet.
Riktvärdet skall utgöra det
kapitaliserade värdet av 75 procent
av årsnettot för en taxeringseffekt
om en kilowatt under andra året
före taxeringsåret. Årsnettot be-
stäms som skillnaden mellan brut-
tointäkten, beräknad med ledning
av den prissättning som tillämpas
för det mellansvenska området, och
årskostnad för respektive god-
hetsklass. I årskostnaden skall in-
räknas normala drift-, underhålls-
och förnyelsekostnader. De på
detta sätt framräknade riktvärdena
skall jämkas med hänsyn till lön-
samheten för den totala elproduk-
tionen i landet.
18 kap.
Till ledning vid allmän
fastighetstaxering skall ägaren utan
anmaning lämna deklaration
(allmän fastighetsdeklaration) för
varje fastighet. Deklaration skall
1 §
Till ledning vid allmän
fastighetstaxering skall ägaren utan
anmaning lämna deklaration
(allmän fastighetsdeklaration) för
varje fastighet. Deklaration skall
17Senaste lydelse 1986:258.
2 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 122
17
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
dock inte lämnas för staten
tillhörig försvarsfastighet som
enligt 3 kap. 2 § är undantagen
från skatteplikt. Deklaration skall
inte heller lämnas för fastighet för
allmänna kommunikationsändamål
som enligt 3 kap. 2 § är
undantagen från skatteplikt eller
för byggnad på annans mark då
byggnadens värde understiger
10 000 kronor. Finns på sådan
kommunikationsfastighet som nyss
har nämnts husbyggnad som an-
vänds för annat än kommunika-
tionsändamål skall dock deklaration
lämnas. Deklarationsskyldighet
gäller också för byggnad på
annans mark om den används som
stadigvarande bostad eller om dess
bostadsyta överstiger tio kvadrat-
meter.
Efter anmaning är också den som
deklarationsskyldighet, skyldig att a'
dock inte lämnas för staten
tillhörig försvarsfastighet som
enligt 3 kap. 2 § är undantagen
från skatteplikt eller för fastighet
som vid föregående års taxering
inte åsatts högre taxeringsvärde än
1 000 kronor. Deklaration skall
inte heller lämnas för fastighet för
allmänna kommunikationsändamål
eller för distributionsbyggnad, vär-
mecentral eller reningsanläggning
som enligt 3 kap. 2 § är undan-
tagen från skatteplikt eller för
byggnad på annans mark då bygg-
nadens värde understiger 50 000
kronor. Finns på sådan kommuni-
kationsfästighet som nyss har
nämnts husbyggnad som används
för annat än kommunikations-
ändamål skall dock deklaration
lämnas.
inte på grund av första stycket har
'ge fastighetsdeklaration.
20 kap.
12 §18
I fastighetstaxeringsnämnds beslut skall redovisas dels taxeringsbeslutet
enligt punkterna 1-3, dels grunderna för beslutet enligt punkterna 4-7,
nämligen
1. fastighetens indelning i taxeringsenheter,
2. typ av taxeringsenhet och taxeringsenhetens skattepliktsförhållande,
3. skattepliktig enhets taxeringsvärde och däri ingående delvärde samt
värde av varje värderingsenhet,
4. storleken av sådan värdefaktor
5. storleken av riktvärde,
6. storleken av värderingshyra
enligt 11 kap. 4 §, bruttokapita-
liseringsfaktor enligt 11 kap. 6 §,
exploateringsfaktor enligt 12 kap.
6 §, brytningsfaktor och värdet per
kubikmeter brytvärd fyndighet en-
ligt 12 kap. 8 §, utbyggd effekt,
taxeringseffekt, utnyttjandetid,
regleringsmöjlighet och belägenhet
enligt 15 kap. 3 § och återanskaff-
ningskostnad enligt 11 kap. 7 §
och 15 kap. 7 § samt
18Senaste lydelse 1990:1382.
som särskilt anges i 8 - 15 kap.,
6. exploateringsfaktor enligt
12 kap. 6 §, utbyggd effekt, taxe-
ringseffekt, utnyttjandetid, regle-
ringsmöjlighet och belägenhet en-
ligt 15 kap. 3 § och återanskaff-
ningskostnad enligt 15 kap. 7 §
samt
18
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
7. säreget förhållande som har 7. säreget förhållande enligt
föranlett Justering av riktvärde. 7 kap. 5 § eller annat förhållande
som har föranlett ändring av
riktvärde.
Värdet av en enskild värderingsenhet anges i fulla tusental kronor.
Avrundning sker så att överstigande belopp, som inte uppgår till fullt
tusental kronor, faller bort. Regeringen eller myndighet som regeringen
bestämmer får föreskriva om de ytterligare avrundningsregler som
behövs.
I fråga om elproduktionsenheter får grunderna för beslutet redovisas i
särskild bilaga till nämndens beslut.
20 §
Fastighetstaxeringsnämndens beslut enligt 11 § skall föras in i stomme
till fastighetslängd. Besluten skall med de ändringar som gjorts med stöd
av 16 § föras in i fastighetslängd.
Nämndens beslut om byggnad på
annans mark med värde under
10 000 kronor skall dock ej föras
in i fastighetslängd eller stomme
Nämndens beslut om byggnad på
annans mark med värde under
50 000 kronor skall dock ej föras
in i fastighetslängd eller stomme
till sådan längd.
till sådan längd.
Annan än staten tillhörig försvarsbyggnad, som enligt 3 kap. 2 § är
undantagen från skatteplikt, skall inte föras in i fastighetslängd eller
stomme till sådan längd.
Närmare föreskrifter om fastighetslängd meddelas av regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer.
28 kap.
9 §19
Den sarskilda fastmhetstaxerinusnämndens beslut om fastiuhetstaxerins
skall föras in i fastighetslängd.
Fastighetstaxeringsnämndens be-
slut om byggnad på annans mark
med värde under 10 000 kronor
Fastighetstaxeringsnämndens be-
slut om byggnad på annans mark
med värde under 50 000 kronor
skall dock inte föras in i fastig-
hetslängden. Detsamma gäller om
annan än staten tillhörig försvars-
byggnad, som enligt 3 kap. 2 § är
undantagen från skatteplikt.
skall dock inte föras in i fastig-
hetslängden. Detsamma gäller om
annan än staten tillhörig försvars-
byggnad, som enligt 3 kap. 2 § är
undantagen från skatteplikt.
Fastighetslängden skall skrivas under av skattemyndighet. Den skall
därefter såvitt gäller den årliga taxeringen utom beträffande egendom som
avses i andra stycket anses innefatta den särskilda fastighetstaxerings-
nämndens beslut om fastighetstaxering.
Närmare föreskrifter om fastighetslängden meddelas av regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer.
lySenaste lydelse 1990:379.
19
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
12 §20
Skattemyndigheten skall i anledning av förvaltningsdomstols beslut
avseende visst taxeringsår, för efterföljande år under den löpande
taxeringsperioden i fastighetslängden föra in de ändringar i eller tillägg
till fastighetstaxering som följer av beslutet. Denna åtgärd skall dock inte
vidtas för år då ny taxering har skett och inte heller för åren därefter.
Åtgärden skall vidtas inom fem månader från den dag beslutet
meddelades.
Skattemyndigheten skall inom två veckor efter vidtagen åtgärd tillställa
fastighetens ägare underrättelse i den ordning som avses i 20 kap. 19 §.
Vederbörande fastighetstaxeringsnämnd och kommun skall underrättas om
åtgärden.
Underrättelsen skall innehålla upplysning om
1. den rätt att anföra besvär över den särskilda fastighetstaxeringen som
följer av 31 kap. 1 §,
2. skattemyndighetens skyldighet
att ändra inkomst- och förmögen-
hetstaxeringen enligt 4 kap. 13 och
17 §§ taxeringslagen (1990:324),
samt
2. skattemyndighetens skyldighet
att ändra taxeringen enligt 4 kap.
13 och 17 §§ taxeringslagen
(1990:324), samt
3. bestämmelserna i 16 kap. om ny taxering.
Det som sägs om förvaltningsdomstols beslut gäller även om
skattemyndighetens beslut om rättelse enligt 10 § och 20 kap. 23 §.
Närmare föreskrifter om förfarandet enligt denna paragraf meddelas av
regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993 och tillämpas första
gången vid allmän fastighetstaxering år 1994.
2. I stället för vad som föreskrivs i punkt 1 skall bestämmelserna i
2 kap. 4 §, 6 kap. 2 §, 7 kap. 5 och 16 §§, 12 kap. 6 och 7 §§, 18 kap.
1 §, 20 kap. 20 § och 28 kap. 9 § såvitt avser småhusenheter och lant-
bruksenheter tillämpas först vid nästkommande allmänna fastighets-
taxering av dessa år 1996 respektive 1998.
^Senaste lydelse 1990:379.
20
Härigenom föreskrivs att 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen
(1979:1152) i paragrafens lydelse enligt lagen (1992:828) om ändring i
nämnda lag skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Prop. 1992/93:122
|
2 kap. 2 §‘ |
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
|
Småhus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre |
|
Hyreshus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som |
|
Ekonomibyggnad |
Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogs- Växthus och djurstall som inte har anknytning till |
|
Industribyggnad |
Byggnad som är inrättad för industriell verksam- |
‘Senaste lydelse 1992:828.
21
Nuvarande lydelse
Prop. 1992/93:122
Special- Med specialbyggnad avses
byggnad
|
Försvars- |
Byggnad som används för försvarsändamål |
|
Kommunika- |
Garage, hangar, lokstall, terminal, stations- Byggnad som används i postverkets, tele- |
|
Distribu- |
Byggnad som ingår i överförings- eller dis- |
|
Värme- |
Byggnad för produktion och distribution av |
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, anlägg- |
|
Vård- |
Byggnad som används för sjukvård, nyk- |
22
Prop. 1992/93:122
Nuvarande lydelse
|
Bad-, |
Byggnad som används för bad, sport, idrott |
anläggning
|
Skol- |
Byggnad som används för undervisning eller skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag och skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem eller |
|
Kultur- |
Byggnad som används för kulturellt ändamål |
|
Ecklesia- |
Kyrka eller annan byggnad som används Prästgård som avses i 41 kap. kyrkolagen Bårhus, krematorium och byggnad som |
|
Allmän |
Byggnad som tillhör staten, kommun eller |
Övrig Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare nämnda
byggnad byggnadstyperna.
23
Prop. 1992/93:122
Föreslagen lydelse
|
2 kap. 2 § |
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
|
Småhus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre |
|
Hyreshus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som |
|
Ekonomibyggnad |
Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogs- Växthus och djurstall som inte har anknytning till |
|
Industribyggnad |
Byggnad som är inrättad för industriell verksam- |
Special- Med specialbyggnad avses
byggnad
|
Försvars- |
Byggnad som används för försvarsändamål |
Kommunika- Garage, hangar, lokstall, terminal, stations-
|
tions- byggnad |
byggnad, expeditionsbyggnad, vänthall, |
24
Prop. 1992/93:122
Föreslagen lydelse
|
Byggnad som används i postverkets, tele- | |
|
Distribu- |
Byggnad som ingår i överförings- eller dis- |
|
Värme- |
Byggnad för produktion och distribution av |
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, anlägg- |
|
Vård- |
Byggnad som används för sjukvård, nyk- |
|
Bad-, |
Byggnad som används för bad, sport, idrott |
anläggning
|
Skol- |
Byggnad som används för undervisning eller skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem eller |
25
Prop. 1992/93:122
Föreslagen lydelse
|
Kultur- |
Byggnad som används för kulturellt ändamål |
|
Ecklesia- |
Kyrka eller annan byggnad som används Prästgård som avses i 41 kap. kyrkolagen Bårhus, krematorium och byggnad som |
|
Allmän |
Byggnad som tillhör staten, kommun eller |
|
Övrig |
Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare nämnda |
26
3 Förslag till Prop. 1992/93:122
Härigenom föreskrivs att 1 och 3 §§ lagen (1984:1052) om statlig
fastighetsskatt och punkterna 4 och 5 i övergångsbestämmelserna till
lagen (1990:652) om ändring i nämnda lag skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Till fastighetsskatt skattepliktiga
fastigheter är sådana som vid fas-
tighetstaxeringen betecknats som
småhusenhet, hyreshusenhet eller
lantbruksenhet om på lantbruksen-
heten finns vad som vid fastighets-
taxeringen betecknas som småhus,
hyreshus, tomtmark för småhus
eller tomtmark för hyreshus. Från
skatteplikt undantas fastighet som
året före taxeringsåret inte varit
skattepliktig enligt fastighetstaxe-
ringslagen (1979:1152).
Utöver vad som sägs i första stycket är sådan privatbostad, som avses
i 5 § kommunalskattelagen (1928:370) och som är belägen i utlandet,
skattepliktig till fastighetsskatt.
Till fastighetsskatt skattepliktiga
fastigheter är sådana som vid fas-
tighetstaxeringen betecknats som
småhusenhet, hyreshusenhet eller
lantbruksenhet om på lantbruksen-
heten finns vad som vid fastighets-
taxeringen betecknas som småhus
eller tomtmark för småhus. Från
skatteplikt undantas fastighet som
året före taxeringsåret inte varit
skattepliktig enligt fastighetstaxe-
ringslagen (1979:1152).
3 §
Fastighetsskatten utgör för varje beskattningsår
a) 1,5 procent av:
taxeringsvärdet avseende småhusenhet,
bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet avseende småhus på
lantbruksenhet,
75 procent av marknadsvärdet avseende privatbostad i utlandet,
b) 2,5 procent av:
taxeringsvärdet avseende hyres
husenhet.
b) 2,5 procent av:
taxeringsvärdet avseende hyres-
husenhet till den del det avser
värderingsenhet för bostäder,
värderingsenhet för bostäder under
uppförande, värderingsenhet av-
seende tomtmark som hör till dessa
bostäder samt annan värderingsen-
het tomtmark som är obebyggd.
'Senaste lydelse 1990:652.
2Senaste lydelse 1990:1383.
27
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Innehåller byggnaden på en
fastighet, som är belägen i Sverige,
huvudsakligen bostäder och har
byggnaden beräknat värdeår som
utgör året före det fastighetstaxe-
ringsår som föregått inkomsttaxe-
ringsåret, utgår dock ingen fas-
tighetsskatt under de fem första
åren och halv fastighetsskatt under
de därpå följande fem åren. Det
samma gäller färdigställd eller
ombyggd sådan byggnad, för vil-
ken värdeår inte har åsatts vid ny
fastighetstaxering, men som skulle
ha åsatts ett värdeår motsvarande
året före det fastighetstaxeringsår
som föregått inkomsttaxeringsåret,
om ny fastighetstaxering då hade
företagits.
För fastighet, som avses i 5 § kommunalskattelagen (1928:370), skall
fastighetens andel av taxeringsvärdet på sådan samfällighet som avses i
41 a § nämnda lag inräknas i underlaget för fastighetsskatten om sam-
fälligheten utgör en särskild taxeringsenhet.
Har byggnad, som är avsedd för användning under hela året, på grund
av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas under
viss tid eller har i sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte
kunnat uthyras, får fastighetsskatten nedsättas med hänsyn till den
omfattning, vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. Har så
varit fallet under endast kortare tid av beskattningsåret, skall någon
nedsättning dock inte ske.
Om fastighetsskatt skall beräknas
enligt olika grunder för skilda
delar av fastigheten skall under-
laget för beräkningen av fastighets-
skatten för dessa delar utgöras av
den del av värdet som belöper på
respektive fastighetsdel.
Innehåller byggnaden på en
fastighet, som är belägen i Sverige,
bostäder och har byggnaden beräk-
nat värdeår som utgör året före det
fastighetstaxeringsår som föregått
inkomsttaxeringsåret, utgår dock
ingen fastighetsskatt på bostads-
delen under de fem första åren och
halv fastighetsskatt under de därpå
följande fem åren enligt vad som
närmare föreskrivs i femte stycket.
Det samma gäller färdigställd eller
ombyggd sådan byggnad, för vil-
ken värdeår inte har åsatts vid ny
fastighetstaxering, men som skulle
ha åsatts ett värdeår motsvarande
året före det fastighetstaxeringsår
som föregått inkomsttaxeringsåret,
om ny fastighetstaxering då hade
företagits.
Om fastighetsskatt skall beräknas
enligt olika grunder för skilda
delar av fastigheten skall under-
laget för beräkningen av fastighets-
skatten för dessa delar utgöras av
den del av värdet som belöper på
respektive fastighetsdel. Den ned-
sättning av fastighetsskatten som
föreskrivs i andra stycket skall
såvitt avser småhusenhet beräknas
på den del av taxeringsvärdet som
belöper på värderingsenhet som
avser småhuset med tillhörande
tomtmark, om tomtmarken ingår i
samma taxeringsenhet som småhu-
set. Det samma gäller i tillämpliga
delar småhus med tillhörande
tomtmark på lantbruksenhet. För
hyreshusenhet beräknas nedsätt-
ningen på den del av taxerings-
28
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
värdet som belöper på värderings-
senhet som avser bostäder med
tillhörande värderingsenhet tomt-
mark, om tomtmarken ingår i
samma taxeringsenhet som hyres-
huset.
4.3 I stället för vad som följer av
3 § första stycket och punkt 3 skall
vid följande års taxeringar endast
halv fastighetsskatt utgå i fråga om
fastigheter, bebyggda med byggna-
der med nedan angivna värdeår,
om fastigheterna utgör småhusen-
het eller småhus och tomtmark för
småhus på lantbruksenhet. Detta
gäller dock inte i fråga om sådant
småhus som är inrättat till bostad
åt minst tre och högst tio familjer
och som ingår i lantbruksenhet:
4. I stället för vad som följer av
3 § första stycket och punkt 3 skall
vid följande års taxeringar endast
halv fastighetsskatt utgå i fråga om
fastigheter, bebyggda med byggna-
der med nedan angivna värdeår,
om fastigheterna utgör småhusen-
het eller småhus och tomtmark för
småhus på lantbruksenhet. Detta
gäller dock inte i fråga om sådant
småhus som är inrättat till bostad
åt minst tre och högst tio familjer
och som ingår i lantbruksenhet.
V/<7 beräkningen enligt denna punkt
skall vad som anges i 3 § femte
stycket ha motsvarande tillämp-
ning:
Taxeringsår
1992
1993
1994
1995
Värdeår
1986- 1990
1987- 1990
1988- 1990
1989- 1990
1996
1990
5.41 stället för vad som följer av
3 § första stycket skall vid följande
års taxeringar fastighetsskatt inte
utgå eller endast halv fastighets-
skatt utgå för fastigheter, bebyggda
med byggnader vilka huvudsakli-
gen innehåller bostäder och har
nedan angivna värdeår, om fastig-
heterna utgör hyreshusenhet. Det-
samma gäller i fråga om sådant
småhus som är inrättat till bostad
åt minst tre och högst tio familjer
och som ingår i lantbruksenhet:
5. I stället för vad som följer av
3 § första stycket skall vid följande
års taxeringar fastighetsskatt inte
utgå eller endast halv fastighets-
skatt utgå för fastigheter, bebyggda
med byggnader vilka innehåller
bostäder och har nedan angivna
värdeår, om fastigheterna utgör
hyreshusenhet. Vid denna beräk-
ning skall vad som anges i 3 §
femte stycket ha motsvarande
tillämpning. Detsamma gäller i
fråga om sådant småhus som är
inrättat till bostad åt minst tre och
högst tio familjer och som ingår i
lantbruksenhet:
Senaste lydelse 1990:1383.
4Senaste lydelse 1990:1383.
29
Föreslagen lydelse
Prop. 1992/93:122
Nuvarande lydelse
|
Taxeringsår |
Halv |
Ingen |
|
1992 |
1973-1976 |
1977-1990 |
|
1993 |
1975-1978 |
1979-1990 |
|
1994 |
1977-1980 |
1981-1990 |
|
1995 |
1979-1982 |
1983-1990 |
|
1996 |
1981-1984 |
1985-1990 |
|
1997 |
1983-1986 |
1987-1990 |
|
1998 |
1985-1988 |
1989-1990 |
|
1999 |
1987-1990 | |
|
2000 |
1989-1990 |
1. Denna lag5 träder i kraft den 1 januari 1993 och tillämpas första
gången vid 1995 års taxering.
2. Vid 1994 års taxering skall, såvitt avser hyreshusenhet, skatteuttaget
enligt 3 § första stycket b) i dess äldre lydelse göras på den del av
taxeringsvärdet som inte belöper på lokaler med tillhörande tomtmark.
Nedsättning av skatteuttaget enligt den äldre lydelsen av 3 § andra
stycket och punkt 5 övergångsbestämmelserna skall vid nämnda
taxeringsår endast göras på den del av taxeringsvärdet som belöper på
hyreshus som avser bostäder med tillhörande tomtmark, om tomtmarken
och hyreshuset ingår i samma taxeringsenhet.
3. För hyreshusenhet som innehåller lokaler och för vars förvärvskälla
beskattningsåret har börjat före den 1 januari 1993 skall skatt som avser
lokaler med tillhörande tomtmark vid 1994 års taxering påföras enligt
äldre bestämmelser med så stor del som svarar mot förhållandet mellan
den del av beskattningsåret som infaller före den 1 januari 1993 och hela
beskattningsåret.
5Senaste lydelse 1992:000.
30
Härigenom föreskrivs att lagen (1992:842) om ändring i lagen
(1984:1052) om statlig fastighetsskatt inte skall träda i kraft.
Prop. 1992/93:122
31
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:278) om avdrag vid inkomsttaxe-
ringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond, m.m.
skall upphöra att gälla vid utgången av år 1993.
Utbetalas från stiftelsen sådana medel som avses i 3 § i den upphävda
lagen utgör dessa skattepliktig intäkt hos mottagaren om mottagaren inte
är en sådan bostadsförening eller sådant bostadsaktiebolag som avses i
2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt.
Prop. 1992/93:122
32
Finansdepartementet
Prop. 1992/93:122
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 22 oktober 1992
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden
B. Westerberg, Friggebo, Johansson, Hörnlund, Olsson, Svensson,
af Ugglas, Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson,
Könberg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Lundgren
Fastighetstaxeringen innefattades inte i 1991 års skattereform. Detta beror
till en del på att den då redan varit föremål för relativt omfattande
revideringar bl.a. dels genom riksdagsbeslutet år 1979 om en samlad
fästighetstaxeringslag, dels år 1985 genom beslutet att dela upp taxerings-
förfarandet för de olika fastighetstypema på skilda år. Det förelåg således
inte något omedelbart behov av genomgripande förändringar i detta av-
seende för att skattereformen såvitt avser bostadsbeskattningen skulle
kunna genomföras som avsett.
Det sagda innebar emellertid inte att fastighetstaxeringsområdet
lämnades orört. Samtidigt med utformningen av de nya bostadsbeskatt-
ningsreglema konstaterades nämligen att det fanns anledning att fortsätta
utredningsarbetet i vissa avseenden. Principen om en likformig kapital-
beskattning ansågs nämligen kräva en annorlunda fastighetstaxering av
flerfamiljshus som är upplåtna med bostadsrätt. Vidare restes krav om att
taxeringsvärdenas lämplighet som underlag för fastighetsbeskattningen
skulle undersökas i en rad avseenden.
Principerna om bostadsbeskattningen har således varit under fort-
löpande utredning även efter skattereformen. Vid sidan om bostads-
beskattningens område har en reformering skett såvitt avser bostads-
finansieringen. Närmast åsyftas här avregleringen beträffande ränte-
bidragen samt den successiva avvecklingen av räntesubventionerna som
beslutades under våren 1992.
Det efterföljande utredningsarbetet har resulterat i tre betänkanden som
är aktuella i förevarande sammanhang. Dessa är Bostadsrättsvärderings-
kommitténs betänkande (SOU 1992:8) Fastighetstaxering mm- Bostads-
rätter, Fastighetsskatteutredningens betänkande (SOU 1992:11) fastighets-
skatt, och slutbetänkandet från Utredningen om statens stöd för bostads-
finansieringen (SOU 1992:47) Avreglerad bostadsmarknad, Del 2.
3 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 122
33
Bostadsrättsvärderingskommittén utarbetade förslag om en ny
värderingsmetod för fastighetstaxering av fastigheter med bostads-
rättslägenheter. Förslag lämnades också om ändring i den löpande
beskattningen av bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. Därvid
föreslogs att bostadsrättshavama skulle få göra ränteavdrag också for den
del av föreningens räntor som föreningen inte kunnat utnyttja. Betän-
kandet behandlade vidare inkomstbeskattningen av de allmännyttiga
bostadsföretagen där förslag lämnades om övergång från schablonmässig
till konventionell beskattningsmetod.
1 Fastighetsskatteutredningens uppdrag ingick bl.a att analysera utfellet
av nuvarande fastighetsbeskattning baserad på taxeringsvärden. Utred-
ningen gjorde bedömningen att ett underlag som inte var kopplat till
marknadsvärdet skulle uppvisa sådana brister på stabilitet, objektivitet
och rättssäkerhet att det inte kan läggas till grund för den löpande fastig-
hetsbeskattningen.
Utredningen om statens stöd för bostadsfinansieringen lämnade i sitt
slutbetänkande bl.a. förslag som inom skatteområdet syftade till att
undanröja kvarvarande brister i neutralitet mellan olika upplåtelseformer
och fästighetsägarkategorier. Förslagen innefattade bl.a. ett slopande av
fastighetsskatten för nyproducerade hyreshus med hyresrätt. Parallellt
härmed skulle också räntebidragen för dessa husägare avvecklas. För
egnahem föreslogs att fastighetsskatten ersattes med en schablonintäkt om
6 % av taxeringsvärdet. För bostadsrättsföreningarna föreslogs beskatt-
ning på liknande sätt. Utredningen ansåg emellertid att Bostadsrätts-
värderingskommitténs förslag om annan fastighetstaxering av bostads-
rättsfastigheter varken var nödvändigt eller önskvärt med hänsyn till
ambitionen att sänka bidrag och skatter.
De nämnda utredningsbetänkandena har remissbehandlats. Jag kommer
i det följande bl.a. att lämna ett lagförslag baserat på vad Utredningen
om statens stöd för bostadsfinansieringen anfört rörande Stiftelsen
Bostadskooperationens garantifond. Därvid återger jag vad några remiss-
instanser har yttrat. En förteckning över remissinstanserna bör fogas som
bilaga till protokollet i detta ärende. En sammanställning över remiss-
yttrandena finns också tillgänglig i ärendet (dnr 2972/92).
I övrigt avser jag att i föreliggande ärende i huvudsak uppehålla mig
vid några tekniska justeringar avseende fastighetstaxering och fastighets-
skatt. Dessa grundas emellertid på andra överväganden än de nämnda
u t redn i ngsbetänkandena.
Av min kortfattade redogörelse över huvuddragen i utredningarnas
förslag såvitt avser bostadsbeskattning med angränsande frågor kan
skönjas att olika riktlinjer förespråkats för hur den framtida bostads-
beskattningen bör utformas på sikt. Förslagen i det senaste av utrednings-
betänkandena åtföljdes dock inte av något utarbetat lagförslag, vilket lett
till att många remissinstanser inte avgett annat än allmänt hållna syn-
punkter.
Det finns således behov av fortsatta analyser av ämnesområdet. Alltför
många frågor kvarstår obesvarade för att det skall vara lämpligt att nu
lägga fram genomgripande förslag om bostadsbeskattningen.
Prop. 1992/93:122
34
Jag ämnar därför ta initiativ till att en utredning tillsätts med uppdrag Prop. 1992/93:122
att med utgångspunkt i de analyser som de tidigare utredningarna resul-
terat i lämna förslag till de principer som bör kunna läggas till grund
för den framtida fastighetsbeskattningen. Den närmare beskrivningen av
uppdraget får jag anledning att återkomma till i ett annat sammanhang.
I ett avseende har jag dock redan tidigare tagit principiell ställning. Jag
åsyftar här beskattningen av allmännyttiga bostadsföretag. En övergång
till en konventionell beskattning av dessa företag är emellertid inte utan
komplikationer. Ett förslag om en övergång måste därför föregås av
ytterligare beredning.
Inom departementet utarbetas vidare för närvarande en promemoria
som kommer att behandla taxeringsorganisationen för fastighets-
taxeringen. Avsikten är att promemorian inom kort skall bli föremål för
sedvanlig remissbehandling.
Även i övriga delar finns behov av att se över förfarandet vid fastig-
hetstaxeringen i syfte att bl.a. förenkla förfarandet och nedbringa
kostnaderna. I takt med att fastighetsdatasystemet närmar sig full
utbyggnad och datastödet i övrigt förfinats finns anledning att bl.a. se
över register- och deklarationshanteringen. Jag har för avsikt att initiera
en utredning även om detta inom kort.
I det följande kommer jag först att ta upp vissa frågor inför den all-
männa fastighetstaxeringen år 1994 (AFT-94). Därefter går jag in på
frågan om gränsdragningen mellan lokaler och bostäder i hyreshus. Fråga
har betydelse bl.a. på grund av att fastighetsskatt skall tas ut på bostäder
men inte på lokaler. Slutligen behandlar jag den tidigare nämnda frågan
om Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond.
År 1994 har det förflutit sex år sedan den senaste allmänna fastighets-
taxeringen av hyreshus- och industrienheter genomfördes. Därmed har
det gått så lång tid att det enligt fastighetstaxeringslagen återigen skall
genomföras en allmän fastighetstaxering av dessa taxeringsenheter.
Inför såväl 1990 års AFT av småhus som 1992 års AFT av lantbruks-
enheter företogs vissa tekniska justeringar av reglerna. Det rörde då
främst ändringar i värderingsförfarandet samt en del förenklingar.
Riksskatteverket (RSV) har föreslagit att vissa ändringar görs i
fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, också inför AFT-94 av hyres-
hus- och industrienheter. Förslagen har sammanställts i en promemoria
som finns tillgänglig i ärendet (dnr 4246/92).
Promemorian har upprättats i samarbete med Lantmäteriverket. RSV
har även behandlat förslagen i den referensgrupp som finns inför
AFT-94. Den består av representanter för Företagens Uppgiftslämnar-
delegation, Grus och Makadamföreningen, HSB:s Riksförbund, Kraft-
verksföreningen, Riksbyggen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
35
SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Sveriges Prop. 1992/93:122
Fastighetsägareförbund, Sveriges Industriförbund, Sveriges Stenindustri-
förbund och Vattenfall AB.
RSV har tillställt resp, deltagare i referensgruppen nämnda prome-
moria. Finansdepartementet har också lämnat Lantmäteriverket och
deltagarna i referensgruppen tillfälle att inkomma med synpunkter på
promemorians innehåll.
Yttranden har inkommit från Lantmäteriverket, Företagens Uppgifts-
lämnardelegation, Grus och Makadamföreningen, HSB:s Riksförbund,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Bostadsrätts-
föreningars Centralorganisation, Sveriges Fastighetsägareförbund,
Sveriges Industriförbund och Vattenfall AB. Överlag har dessa instanser
inte haft andra erinringar mot RSV:s promemoria än vissa markeringar
av principiell art samt mot enstaka ordval i förslaget till lagtext. Jag
avser att beröra dessa synpunkter när resp, ämnesområde behandlas i det
följande (allmän- resp, specialmotiveringen). De synpunkter i remiss-
yttrandena som berör det löpande uttaget av fastighetsskatt tar jag
emellertid inte upp i detta sammanhang.
I det närmast följande kommer jag att lägga fram de förslag till
åtgärder som jag anser påkallade inför AFT-94. Jag grundar mig därvid
i allt väsentligt på vad RSV anfört i sin promemoria. Således föreslås att
vissa justeringar liknande de som tidigare företagits beträffande småhusen
och lantbruken nu också görs inför AFT-94 av hyreshusen och industri-
erna för att lagen skall få en konsekvent uppbyggnad. Andra förslag är
föranledda av att gällande värderingsmodell bör ändras i vissa avseenden.
Vidare läggs fram några förslag som inte har något omedelbart samband
med värderingen av hyreshus och industrier. Flertalet av dessa förslag
syftar till att uppnå förenklingar och rationaliseringar av taxerings-
förfarandet.
Förslagen behandlar inledningsvis vissa metodregler för värderingen,
av vilka flera är av samma slag för de hyreshus- och industrienheter som
värderas enligt avkastningsmetoden. Vidare berörs de värdefaktorer som
föreslås bli särskilt beaktade vid värderingen av både byggnader och
tomtmark som ingår i sådana taxeringsenheter. En motsvarande genom-
gång följer därefter för de industrienheter som värderas enligt produk-
tionskostnadsmetoden. Jag tar slutligen upp några administrativa frågor
som gäller redovisning av taxeringsbesluten och begränsningar i deklara-
tionsskyldigheten samt vissa frågor som bör utredas vidare.
Det bör här också uppmärksammas att vissa frågor enbart behandlas i
specialmotiveringen.
Inledningsvis vill jag erinra om det grundläggande förhållandet vid
fastighetstaxeringen att taxeringsvärdet baseras på en marknads-
värdeberäkning. Den närmare detaljregleringen om detta ges i 5 kap.
FTL. Här skall endast nämnas att marknadsvärdet kan härledas med tre
olika metoder vid fastighetstaxeringen. I första hand skall marknadsvärdet
36
bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten - den s.k.
ortsprismetoden. Metoden används vid småhusvärderingen. För hyres-
husen och merparten av industribyggnaderna kommer dock en avkast-
ningsmetod till användning. Återigen bör emellertid påpekas att
avkastningsmetoden är ett sätt att härleda marknadsvärdet, varför en
anpassning där görs till den prisnivå som genomförda fastighets-
försäljningar utvisar. För industribyggnaderna anges uttryckligen i
11 kap. 1 § FTL att värderingen skall göras enligt avkastningsmetoden
utom såvitt avser vissa speciella industribyggnader för vilka en
produktionskostnadsmetod skall användas. Enligt produktionskostnads-
metoden uppskattas marknadsvärdet med utgångspunkt i det tekniska
nuvärdet.
Som bakgrund till vad jag avser föreslå om en modifierad värderings-
metod bör avkastningsmetoden här beskrivas något utförligare.
Den avkastningsmetod som används vid beräkningen av marknads-
värdet för hyreshusen och merparten av industrierna skall enligt 5 kap.
5 § FTL beakta bl.a. den förräntning av insatt kapital som man allmänt
räknar med vid köp av fastigheter av detta slag. En kapitalisering av
avkastningen skall således göras. Som jag tidigare nämnde är dock inte
resultatet av denna beräkning detsamma som marknadsvärdet. För att
metoden skall anses ge ett marknadsmässigt värde fordras även att man
studerar de egenskaper (värdefaktorer) som varit avgörande vid företagna
fastighetsförsäljningar av dessa byggnadstyper och att avstämningar görs
mot denna prisnivå.
Av främst förenklingsskäl vid det praktiska taxeringsarbetet är denna
värderingsmetod utformad enligt bruttokapitaliseringsprincipen, dvs.
kapitalisering sker av bruttohyran. Man tillämpar således inte en netto-
kapitalisering där man utgår från de totala intäkterna och därifrån drar av
vissa årliga kostnader.
För hyreshusen tillämpas en något annorlunda bruttokapitaliserings-
metod jämfört med de industrier som också värderas enligt avkastnings-
metoden. För hyreshusen bestäms nämligen bruttokapitaliseringsfaktoms
storleksberoende genom hyrans storlek. Detta innebär att man inte
uttryckligen behöver multiplicera hyran med en bruttokapitaliserings-
faktor såsom man gör vid värderingen av de nämnda industrierna. 1
stället bestäms hyreshusenhetens totalvärde direkt som en funktion av
hyran (bostadshyra och/eller lokalhyra), ålder och s.k. markvärdeandel.
Totalvärdet avläses därvid ur tabeller (jfr prop. 1979/80:40 s. 130).
Det totalvärde som erhålls både för hyreshusen och de industrienheter
som värderas enligt avkastningsmetoden utgör därefter riktvärdet för en
värderingsenhet som består av både byggnad och tomtmark. Någon
separat värdering görs således inte av byggnaderna. Byggnadsvärdet
erhålls i stället som skillnaden mellan totalvärdet för byggnaden med
mark och markvärdet.
Det nämnda totalvärdet, liksom byggnadsvärdet, är som framgår
beroende av markvärdets storlek. En väsentlig förenkling vid databehand-
lingen skulle uppnås om detta samband kunde slopas. Härigenom skulle
man slippa komplikationen att värderingen av viss egendom är beroende
Prop. 1992/93:122
37
av värdet av andra värderingsenheter. Detta innebär att den s.k. mark- Prop. 1992/93:122
värdeandelen borde slopas som särskild värdefaktor. Markvärdeandelen
uttrycker förhållandet mellan värderingsenhetens markvärde och dess
hyra.
Det sagda innebär att det inte längre finns anledning att beräkna
byggnadsvärdet som skillnaden mellan totalvärdet och markvärdet. Jag
kommer därför i det följande att föreslå att riktvärden bestäms särskilt
för både byggnader och mark. Tillsammans med vissa andra förändringar
leder detta till att det i dag komplexa tabellverket kan reduceras avsevärt.
SABO har i sitt yttrande bl.a. berört nämnda bruttokapitaliseringsfaktor
eftersom man befarar att det föreslagna värderingsförfarandet kan leda
till för höga taxeringsvärden. Detta skulle enligt SABO kunna hända om
man först delar upp taxeringsenheterna i ett betydande antal värderings-
enheter och därefter kapitaliserar värderingsenhetemas hyror med brutto-
kapitaliseringsfaktorer som avser hela taxeringsenheter "av aktuell
storlek". SABO utgår därvid från att bruttokapitaliseringsfaktom generellt
sett är större för små hyreshus än för stora sådana objekt. I stället bör,
menar SABO, den kapitaliseringsfaktor väljas "som svarar mot att hela
den aktuella taxeringsenhetens bebyggelse har samma lägenhetstyp och
ålder som den aktuella värderingsenheten". Genom att kapitaliserings-
fäktom därvid ofta är lägre skulle rätt taxeringsvärdenivå erhållas för
hela taxeringsenheten.
I denna fråga vill jag hänvisa till att det bl.a. för hyreshus- och
industrienheter skall bestämmas delvärden. Dessa utgörs av summan av
värdet för en eller flera värderingsenheter. När dessa värden bestäms får
man naturligtvis inte bortse från att värderingsenheten ingår i en större
helhet. För att den övergripande principen, om att taxeringsenhetens
taxeringsvärde skall vara 75 % av marknadsvärdet, skall uppnås, kan
bruttokapitaliseringsfaktom komma att behöva korrigeras. Jag utgår från
att lämplig korrigering vid behov vidtas vid provvärderingen så att
nämnda lagkrav uppfylls.
En annan fråga som aktualiseras av SABO gäller indelningen i
byggnadstyper när flera byggnadskroppar är belägna på en och samma
fastighet. Bakgrunden till SABO:s synpunkter är de föreskrifter som RSV
utfärdat till ledning för taxeringen. På grundval av stadgandena i FTL
med förarbeten föreskrivs följande i verkets handbok om de allmänna
taxeringsreglerna.
Varje byggnadskropp bör anses som en byggnad, om inte annat
anges i andra stycket.
Är en byggnadskropp uppdelad genom vertikalt genomgående
väggar, exempelvis genom brandmurar, i två eller flera självständigt
fungerande enheter, bör varje sådan enhet anses som en byggnad.
---Byggnadskropp som genom vertikalt genomgående väggar är
uppdelad i delar med två bostadslägenheter i varje del (tvåbostads-
radhuslänga), skall dock om byggnadskroppen ligger på en fastighet
indelas som en byggnad (hyreshus).
38
Om indelningen i byggnadstypen småhus anförs vidare.
Prop. 1992/93:122
Som småhus indelas
• friliggande en- och tvåbostadshus
• varje enbostadshus i en sammanbyggd rad av sådana hus, oavsett
om de ligger på en eller flera fastigheter
• varje tvåbostadshus i en sammanbyggd rad av 1 sådana hus, om de
ligger på skilda fastigheter
SABO anför invändningar mot dessa regler. Bl.a. hävdas det grund-
läggande felet vara att huskroppar som inte går att avstycka till egna-
hemsfastigheter ändå sammankopplas med reglerna för sådana fastigheter.
Utifrån de bedömningar som SABO har att göra kan givetvis de
beskrivna reglerna synas oförmånliga. Man kommer dock inte ifrån att
olika effekter kan uppkomma oavsett var en gräns dras. Reglerna har
även tillämpats i högsta instans när Regeringsrätten ansåg att 84 samman-
byggda enbostadshus, ägda av ett allmännyttigt bostadsföretag, belägna
på en fastighet ansågs utgöra småhus (jfr RÅ 85 1:87). Eftersom reglerna
synes vara ändamålsenliga för det de är avsedda för, nämligen för indel-
ningen i byggnadstyper, anser jag att det inte finns skäl att initiera en
ändring i detta avseende.
Jag finner anledning att här också beröra de principiella markeringar
som Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation och Sveriges
Fastighetsägareförbund framfört angående förslaget att ha en separat
värdering av byggnader och mark på hyreshus- och industrienheter.
Organisationerna har hemställt att det görs utfästelser av innebörd att
förslaget i denna del inte skall leda till höjda taxeringsvärden eller att
någon värdeförändring i sak inte är avsedd. Av samma anledning fram-
håller organisationerna också att förekomsten av outhyrda lägenheter och
fallande hyresnivå för lokaler måste beaktas så att inte för höga värden
kommer att åsättas.
Det går naturligtvis inte att lämna garantier för vilken nivå som taxe-
ringsvärdena vid 1994 års AFT kommer att få jämfört med de värden
som åsattes år 1988. Det är inte heller önskvärt med restriktioner om
att taxeringsvärdena inte får höjas eftersom syftet med att genomföra en
helt ny värdering år 1994 då skulle förfelas. Om diskussionen emellertid
begränsas till att avse förslaget till den nya värderingsmodellen med
separata byggnads- och markvärden blir saken en annan. Som jag har
redovisat grundar sig denna uppdelning på att man uppnår vissa admini-
strativa förenklingsfördelar. Denna uppdelning skall i sig inte leda till
högre taxeringsvärde. Fortfarande råder således den övergripande prin-
cipen att taxeringsenhetens taxeringsvärde skall bestämmas till 75 % av
dess marknadsvärde. Detsamma gäller för övrigt varje delvärde som
skall bestämmas för hyreshus- och industrienhetema.
Det förhållandet att det är taxeringsenhetens marknadsvärde som är
utgångspunkten innebär att man har att söka utröna det pris som den
sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Man
39
utgår därvid från det genomsnittliga prisläge som råder två år före den Prop. 1992/93:122
allmänna fastighetstaxeringen, dvs. i förevarande fall år 1992. Det
genomsnittliga prisläget är naturligtvis avhängigt en rad omständigheter.
En sådan omständighet är sannolikt antalet vakanta lägenheter vid en
generell bedömning. Det under rådande kunjunkturläge stora antalet out-
hyrda lägenheter torde således vara en omständighet som pressar ned
fastigheternas genomsnittliga prisläge. Den ungefärliga taxerings-
värdenivå som värderingen hamnar på kommer att utvisas av den prov-
värdering som skall utföras under år 1993.
I detta sammanhang bör framhållas att man vid provvärderingen under-
söker huruvida de förslag till föreskrifter som då håller på att utformas
rörande bl.a. indelningen i värdeområden samt anvisade nivåfaktorer
kommer att leda till rätt taxeringsvärdenivå, dvs. 75 % av marknads-
värdet. Enligt 7 kap. 2 § FTL skall värdeförhållandena inom ett sådant
värdeområde i allt väsentligt vara enhetliga. Värdeområdet skall därför
bestämmas så att inverkan av de värdefaktorer, som särskilt beaktas vid
riktvärdets bestämmande, skall kunna bedömas enligt enhetliga grunder.
Såvitt angår hyreshusen utgör därvid vakansgraden för lägenheterna inte
en sådan värdefaktor som skall beaktas särskilt. Utgångspunkten får
därför vara att vakansgraden för ett hyreshus inom värdeområdet håller
den nivå som är normal för likartade fastigheter inom värdeområdet.
Detta kan åstadkommas genom att värdeområdet avgränsas på lämpligt
sätt. Det nu anförda framgår av redan gällande regler. Bestämmelserna
tillåter dock att justering görs om det skulle föreligga en värdefaktor
(dvs. egenskap) som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestäm-
mande. För att en sådan s.k. justering för säregna förhållanden skall få
göras fordras dock enligt 7 kap. 5 § FTL att den inverkar påtagligt på
marknadsvärdet. Det skulle således enligt gällande regler åtminstone
teoretiskt kunna firmas situationer där vakansgraden för enskilda fastig-
heter avvikit så markant från det för värdeområdet normala att en juste-
ring är nödvändig. Det torde dock få krävas att avvikelsen från det
normala inte kan förväntas bli endast kortvarig.
Med hänsyn till den aktuella marknadssituationen är det av vikt att
frågan ägnas särskild uppmärksamhet vid dokumentationen av provvärde-
ringsresultaten.
Fastighetsägareförbundet aktualiserar även det förhållandet att tomt-
rättsavgäldema har höjts kraftigt. Förbundet framhåller att detta har
påverkat marknadsvärdena på tomträtter negativt och att det torde vara
ostridigt att marknadsvärdena för dessa generellt sett är lägre än för
fastigheter på egen grund. Förbundet anser att detta skall beaktas vid
fastighetstaxeringen eftersom det inte rör sig om s.k. privaträttsliga
förpliktelser.
Med anledning av det anförda vill jag i korthet nämna att man får vara
försiktig vid jämförelser mellan marknadsvärden avseende tomträtter å
ena sidan och marknadsvärden för äganderättsfastigheter å den andra,
eftersom överlåtelserna i de båda fallen inte innefattar riktigt samma sak.
Köpeskillingen för tomträtterna avser byggnad och en nyttjanderätt till
marken i form av tomträtt. Marknadsvärdena för sådana kan givetvis ha
40
påverkats negativt i det av förbundet nämnda fallet. Provvärderingen Prop. 1992/93:122
skall emellertid i princip omfatta byggnad och marken, dvs. fastigheten
som sådan. Det är därför inte självklart att prisutvecklingen har varit den
samma för den sistnämnda egendomen. Detta hindrar dock inte att man
i vissa fall kan ta ledning av köpeskillingen vid företagna tomträtts-
överlåtelser, i synnerhet vid bestämmande av byggnadsvärdet. Det bör
vidare påpekas att vad som enligt tomträttskontrakt gäller om markens
utnyttjande är exempel på sådan privaträttslig förpliktelse som skall
beaktas vid värderingen. Ett tomträttskontrakt kan t.ex. föreskriva att
tomten inte får delas eller att den bara får användas till viss typ av
byggnad. Vid den individuella taxeringen av fastigheten är emellertid
tomträttsavgäldens storlek något som inte kan beaktas.
2.3.1 Hyreshus och industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden
Mitt förslag: Hyreshus och industribyggnader skall i fortsättningen
få en separat värdering såsom särskilda värderingsenheter.
Ett hyreshus som är inrättat för både bostäder och lokaler skall
indelas i skilda värderingsenheter för resp, bostadsdel och lokaldel.
Även i övrigt skall det vara möjligt att indela ett hyreshus eller en
industribyggnad i två eller flera värderingsenheter om detta under-
lättar värderingen.
För såväl bostads- som lokalhyreshus skall byggnader eller
byggnadsdelar kunna sammanföras till en värderingsenhet om dessa
har klassificerats lika såvitt avser lägenhetstyp och ålder. Mot-
svarande skall gälla industribyggnader som klassificerats lika
avseende lokaltyp, standard och ålder.
Riktvärdet skall ange värdet av den egendom som utgör särskild
värderingsenhet i stället för att ange det samlade värdet av bygg-
nader och mark.
Skälen för mitt förslag: Nuvarande system som innebär att taxeringen
görs med utgångspunkt i riktvärden, vilka i första hand grundas på
kombinationer av värdefaktorer, infördes med 1979 års
tästighetstaxeringslag. Som jag redogjort för togs emellertid inte fram
något separat riktvärde för byggnader som är hyreshus och inte heller för
byggnader på industrienheter som värderas enligt avkastningsmetoden.
Vid de senast genomförda allmänna fastighetstaxeringarna har ADB-
stödet fått en allt större betydelse. I själva verket ingår numera
databehandling som en integrerad del av värderingen och redovisningen.
För att underlätta databehandlingen och därigenom den administrativa
hanteringen föreslår jag att byggnaderna på hyreshusenheter resp, på
industrienheter som värderas enligt avkastningsmetoden i fortsättningen
skall värderas för sig. Byggnaderna bör alltså utgöra särskilda
41
värderingsenheter. Därför måste den nuvarande bestämmelsen i 6 kap. Prop. 1992/93:122
3 § FTL, som innebär att det är själva hyreshusenheten resp, nämnda
slag av industrienhet som är värderingsenhet, slopas. Paragrafen kommer
dock att kvarstå med ett annat innehåll enligt förslag som jag strax
återkommer till. Indelningen i värderingsenheter för hyreshus och
nämnda slag av industribyggnader bör i stället falla in under vad som
gäller enligt 6 kap. 2 § FTL, där det bl.a. föreskrivs att småhus av ett
visst värde skall utgöra en värderingsenhet.
Eftersom byggnader som är hyreshus- resp, industribyggnader värde-
rade enligt avkastningsmetoden i fortsättningen normalt skall utgöra
särskilda värderingsenheter kan inte nuvarande regler i 9 kap. 1 § resp.
11 kap. 2 § FTL om hur riktvärdet skall bestämmas kvarstå oförändrade.
Riktvärdet anger ju enligt dessa lagrum det samlade värdet för byggnader
och mark. Jag föreslår att riktvärdet i stället skall ange värdet av sådan
egendom som indelats som egen värderingsenhet. Som jag senare åter-
kommer till kommer lydelsen i 11 kap. 2 § FTL att gälla generellt för
industribyggnader, dvs. även för sådana som värderats enligt produk-
t ionskostnadsmetoden.
För både hyreshus och industribyggnader bör det även i fortsättningen
finnas möjlighet att indela i två eller flera värderingsenheter. För
närvarande anges i 6 kap. 3 § FTL att en uppdelning av en hyreshus-
enhet resp, sådan industrienhet som värderats enligt avkastningsmetoden
får ske om det väsentligt underlättar värderingen. För byggnader stadgas
rent allmänt i 6 kap. 5 § FTL att en byggnad inrättad för väsentligt olika
ändamål får indelas i olika värderingsenheter om det underlättar värde-
ringen.
Såvitt avser hyreshusen kommer jag i annat sammanhang (avsnitt 3) att
föreslå olika regler vid fastighetsbeskattningen för bostäder resp, lokaler.
Vid fastighetstaxeringen bör det därför uttryckligen föreskrivas att om ett
hyreshus är inrättat för både bostäder och lokaler skall bostadsdelen och
lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter. Detta bör framgå av 6 kap.
3 § FTL.
Vad gäller industribyggnad värderad enligt avkastningsmetoden begrän-
sas möjligheten enligt 6 kap. 5 § FTL att indela i flera värderingsenheter
av en regel i 11 kap. 4 § FTL som handlar om fastställandet av lokaltyp.
För en sådan industribyggnad bestäms normalt lokaltypen med hänsyn till
det ändamål som lokalen är inrättad för. En uppdelning i skilda lokal-
typer skall dock endast göras om delarna överstiger 10 % av byggnadens
totala lokalyta eller om de överstiger 250 m2 lokalyta. Nämnda regel kan
ses som en begränsning för indelningen i värderingsenheter och bör där-
för överföras till 6 kap. 3 § FTL där reglerna om värderingsenheter
behandlas.
Det bör även i övrigt vara möjligt att indela en byggnad som är
hyreshus resp, utgör en industribyggnad värderad enligt avkastnings-
metoden i flera värderingsenheter. Som jag nämnde finns redan en sådan
för byggnader generell bestämmelse i 6 kap. 5 § FTL, enligt vilken en
indelning i flera värderingsenheter får ske om byggnaden är inrättad för
väsentligt olika ändamål och detta underlättar värderingen. För hyres-
42
husen och nämnda slag av industribyggnader bör dock inte krävas att de
skall vara inrättade for väsentligt olika ändamål för att sådan indelning
skall få ske. I samband med denna justering bör bestämmelsen för dessa
byggnader överflyttas till 6 kap. 3 § FTL. Som jag senare återkommer
till bör denna regel gälla generellt för industribyggnader, dvs. även
sådana som värderats enligt produktionskostnadsmetoden. Kvarvarande
bestämmelse i 6 kap. 5 § FTL kommer därför att enbart gälla småhus
och ekonomibyggnader.
I vissa fall kan det av praktiska skäl vara ändamålsenligt att värdera
flera byggnader och/eller delar av byggnader tillsammans om dessa är
väsentligt likartade. En sådan för hyreshusen gällande regel bör tas in i
6 kap. 3 § FTL med innebörd att byggnader eller byggnadsdelar som
åsatts samma klassificering avseende lägenhetstyp och ålder får samman-
föras till en värderingsenhet. Regeln bör vara tillämplig på såväl
bostadshyreshus som lokalhyreshus.
När det gäller industribyggnader bör en motsvarande regel tas in i
6 kap. 3 § FTL. För ett sammanförande av industribyggnader värderade
enligt avkastningsmetoden och delar av sådana byggnader bör dock
fordras att de åsatts samma klassificering avseende lokal typ, standard och
ålder.
Prop. 1992/93:122
2.3.2 Tomtmark för hyreshus
Mitt förslag: Indelningen av tomtmark för hyreshus i värderings-
enheter skall motsvara den indelning som gjorts för byggnad,
byggnader eller byggnadsdelar.
Obebyggd tomtmark för hyreshus med byggrätt för bostäder och
lokaler skall indelas i skilda värderingsenheter.
Skälen för mitt förslag: Med anledning av vad jag tidigare föreslagit
om indelning av byggnader i värderingsenheter och förslag om fastighets-
skatten kan det uppstå behov av att fastställa vilken del av tomtmarken
som hör till resp, byggnad eller byggnadsdel. Indelningen av tomtmarken
i värderingsenheter bör således följa motsvarande indelning för bygg-
naderna.
Det finns redan en generell bestämmelse i 6 kap. 7 § FTL om att varje
tomt skall utgöra en värderingsenhet. Tomt för hyreshus får dock indelas
i två eller flera värderingsenheter om tomtens användningssätt gör detta
nödvändigt. I samband med en omdisponering av lagtexten bör bestäm-
melserna också ändras så att tomt för hyreshus skall motsvara den
indelning som gjorts för byggnad eller byggnadsdel. I förekommande fall
gäller detta också om det finns flera byggnader på samma tomt. Vidare
bör möjliggöras att obebyggd tomtmark med byggrätt för bostäder och
lokaler kan värderas var för sig genom att indelas i särskilda
värderingsenheter. Förslaget föranleder en ändring i 6 kap. 7 § FTL.
43
2.3.3 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden
Beträffande tomtmark för industribyggnad gäller redan enligt den
generella regeln i 6 kap. 7 § FTL - således även när industribyggnader
har värderats enligt produktionskostnadsmetoden - att varje tomt utgör
en värderingsenhet. Det föreligger inget behov från fastighetsskatte-
synpunkt eller liknande att här göra en indelning i olika värderings-
enheter. Någon ändring föreslås därför inte såvitt angår industritomterna
i detta avseende.
Prop. 1992/93:122
2.3.4 Tomtmark för hyreshus och industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden
Mitt förslag: Riktvärdet för tomtmark skall avse värdet per
värderingsenhet. Beräkningsenheten för hyreshustomter skall vara
per m" byggrätt, medan den för tomtmark för industribyggnad
liksom hittills skall vara per m2 byggrätt eller m2 tomtmark.
Skälen för mitt förslag: Det som nu anförts om värderingsenheter gör
det nödvändigt att ändra bestämmelserna om riktvärde för tomtmark i
12 kap. 1 § FTL. Inledningsvis bör där slås fast att riktvärdet för all
slags tomtmark skall avse värdet per värderingsenhet tomtmark. Vidare
visar erfarenheten att värdering per m2 tomtmark är mindre lämplig och
därför knappast används såvitt avser hyreshustomter. Riktvärdet för en
värderingsenhet tomtmark för hyreshus bör därför i fortsättningen
bestämmas såsom produkten av antalet m2 byggrätt och det för värde-
området rekommenderade värdet per m2 byggrätt. Som jag senare åter-
kommer till skall man således inte behöva skilja på byggrätt för olika
våningsplan.
Såvitt avser värderingsenhet tomtmark för industribyggnad bör den i
12 kap. 1 § FTL föreskrivna beräkningsenheten liksom hittills vara per
nr byggrätt eller m2 tomtmark.
I de fall då beräkningsenheten är byggrätt mäts denna därvid i m2
bruttoarea. Med bruttoarea avses enligt Svensk standard SS 02 10 52 area
av mätvärda delar av våningsplan begränsad av omslutande
byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
Som jag senare återkommer till kommer den föreslagna lydelsen av
12 kap. 1 § FTL även att gälla tomtmark för industribyggnad som
värderats enligt produktionskostnadsmetoden.
44
2.4.1 Hyreshus och industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden
Mitt förslag: Riktvärdet skall bestämmas i relation till en
normbyggnad. Vid värderingen av hyreshus är normbyggnaden en
värderingsenhet avseende ett hyreshus som uppförts under andra
året före taxeringsåret och med en hyra av 100 000 kr. Norm-
byggnaden vid industrivärderingen är en värderingsenhet avseende
en industribyggnad som omfattar 1 000 m2 produktionslokaler av
normal standard. Riktvärdet för normbyggnadema får endast anges
i en fastställd värdeserie.
Prop. 1992/93:122
Skälen för mitt förslag: Vid de allmänna fastighetstaxeringar som
skett åren 1990 och 1992 av småhus- resp, lantbruksenheter fastställdes
riktvärden för byggnader genom tillämpning av metoden med relativa
värden. I relationstabeller angavs relativa värden för byggnaderna vid
skilda klassificeringar av ålder osv. De relativa värdena bestämdes utifrån
en normbyggnad för egendomen i fråga. Den för värdeområdet gällande
värdenivån, lägets inverkan, beaktades genom att de relativa värdena
multiplicerades med en nivåfaktor. Resultatet korrigerades därefter t.ex.
för åldersinverkan.
Inför AFT-94 bör reglerna om normenhet för hyreshusen och de
industribyggnader som värderas enligt avkastningsmetoden anpassas till
det nu sagda.
Således bör för hyreshusens del i 9 kap. 2 § FTL föreskrivas vad som
skall gälla för normbyggnaden. Enligt denna bestämmelse föreslås att
riktvärdet för ett hyreshus som uppförts under andra året före
taxeringsåret och med en hyra av 100 000 kr endast får anges i en
fastställd värdeserie. Exempelvis skulle, vid en antagen
kapitaliseringsfaktor om 10, det riktvärde som däri anges vara en siffra
som uttrycker värdet för normbyggnadsenheten i belopp om
1 000 000 kr.
Det sagda bör enligt mitt förslag också ha tillämpning på riktvärdet för
de industribyggnader som värderas enligt avkastningsmetoden. Därför
föreslås att normbyggnaden enligt 11 kap. 3 § FTL skall avse en under
det s.k. nivååret uppförd industribyggnad som omfattar 1 000 m2
produktionslokaler av normal standard. Riktvärdet för sådan norm-
byggnad skall endast få anges i en fastställd värdeserie. I detta fall skulle
exempelvis det däri angivna riktvärdet uttrycka taxeringsvärdet för norm-
byggnadsenheten i belopp om 100 000 kr vid en antagen kapitaliserings-
faktor om 1.
45
2.4.2 Tomtmark för hyreshus och industribyggnad värderad enligt Prop. 1992/93:122
avkastningsmetoden
Mitt förslag: Värdet per m2 byggrätt för tomtmark för hyreshus
samt m2 tomtmark eller m2 byggrätt för industribyggnad får anges
endast i en fastställd värdeserie.
Skälen för mitt förslag: Jag har tidigare föreslagit viss ändring av
bestämmelserna i 12 kap. 1 § FTL om riktvärde för tomtmark. Gemen-
samt för tomtmark för hyreshus och tomtmark för industribyggnad
värderad enligt avkastningsmetoden bör föreskrivas att värdet per m2
byggrätt för tomtmark resp, m2 tomtmark får anges endast i en fastställd
värdeserie. De olika skikten inom denna värdeserie återspeglar därvid
den preciseringsgrad som uppnås vid värderingen.
2.5.1 Hyreshus
Mitt förslag: Som värdefaktor införs lägenhetstyp varmed anges om
värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler.
De nuvarande värdefaktorerna bostadshyra och lokalhyra slås
samman till en värdefaktor benämnd hyra. Denna skall inte
klassindelas.
För värdefaktorn ålder slås fast att denna normalt skall anges
genom ett värdeår. 1 undantagsfall skall dock åldern också kunna
anges som återstående nyttjandetid.
Den nuvarande värdefaktorn markvärdeandel slopas.
Skälen för mitt förslag: Enligt 7 kap. 3 § FTL skall värderingen vid
fastighetstaxeringen ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värde-
faktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har
betydelse för marknadsvärdet.
De värdefaktorer som hittills använts för värderingen av hyreshus
enligt 9 kap. 3 § FTL är bostads- och lokalhyra, ålder samt markvärde-
andel. Dessa är närmare specificerade i lagtexten. Med anledning av
mina tidigare förslag om värderingsförfarandet bör de värdefaktorer som
rör hyreshusen revideras i vissa avseenden enligt följande.
Arbetsgången vid värderingen inleds naturligen med att bestämma den
värderingsenhet som skall värderas. På grund av den skilda behandlingen
av bostadshyreshus resp, lokalhyreshus gäller det att först bestämma till
vilken sådan kategori byggnaden eller byggnadsdelen skall hänföras. En
värdefaktor som avser lägenhetstyp bör därför inleda 9 kap. 3 FTL.
46
Eftersom lägenheterna i fortsättningen skall klassificeras efter om de
är bostäder eller lokaler kan de nuvarande åtskilda värdefaktorerna
bostadshyra och lokalhyra slås samman till en värdefaktor benämnd hyra.
Denna skall i övrigt definieras på i huvudsak samma sätt som tidigare,
dvs. för bostäder avses bruksvärdehyra och för lokaler avses marknads-
mässig hyra.
Värdefaktorn ålder uttrycker hyreshusets sannolika återstående
livslängd. Här föreslås ingen annan förändring än att det av lagtexten
uttryckligen skall framgå att åldern normalt skall anges genom ett
värdeår. Begreppet värdeår förs därför in och definieras i lagtexten.
Värdeårets enda hittillsvarande författningsreglering har varit i tabell-
bilagorna till fastighetstaxeringsförordningen samt i RSV:s föreskrifter.
Med hänsyn till den betydelse som värdeåret kommit att få vid fastighets-
beskattningen bör dock begreppet definieras i FTL. Den närmare regle-
ringen om klassindelningen av värdefaktorn ålder bör tas in i fastighets-
taxeringsförordningen, till vilken jag får anledning att återkomma vid ett
annat tillfälle. Här skall dock anges att både den tidigare och nu
föreslagna definitionen av värdefaktorn ålder avser husets sannolika åter-
stående livslängd. Grundregeln är att värdeåret skall motsvara nybygg-
nadsåret, för hyreshusen dock tidigast år 1929. Jämkning av värdeåret
förekommer vid till- och ombyggnad. Som framgår av förslaget till
lagtext bör dock värdefaktorn ålder också kunna beakta återstående
nyttjandetid i vissa undan tagssituationer. Ett exempel på en sådan
situation kan vara att en detaljplan föreskriver annan markanvändning och
huset därför kan utnyttjas under ytterligare endast något år.
Som framgått bestäms värdefaktorn ålder för byggnaden som helhet.
Någon ändring i detta avseende föreslås inte av administrativa och
värderingstekniska skäl. Således bör, i fråga om en byggnad som indelats
i flera värderingsenheter, varje enhet åsättas samma värdeår.
När jag tidigare beskrev den värderingsmodell som föreslås komma till
användning vid AFT-94 (avsnitt 2.2) framhöll jag att man bör undvika
att värderingen av viss egendom görs beroende av värdet av annan
egendom. Detta ledde fram till förslaget att byggnadsvärdet skall
beräknas separat oberoende av markvärdets storlek. Eftersom det således
inte skall tas fram något samlat riktvärde för hyreshus som inkluderar
markvärdet, behöver inte heller markvärdeandelen beaktas särskilt.
Markvärdeandelen bör därför slopas som särskild värdefaktor. I fort-
sättningen kommer riktvärdena för byggnader som är hyreshus att utgå
från en för varje åldersklass genomsnittlig markvärdeandel. Förekommer
det avvikelser i detta avseende skall sådant beaktas genom justering för
säregna förhållanden.
SABO anför i detta sammanhang att det torde bli nödvändigt med
justering för säregna förhållanden i ökad utsträckning. Organisationen
framhåller vikten av att taxeringsinstansema därvid inte skall ha alltför
höga krav på bevisning. För egen del får jag framhålla att frågor om
justering för säregna förhållanden i dessa fall får prövas på sedvanligt
sätt. Befinns således den andel av totalhyran som belöper på marken
avvika från det normala inom värdeområdet och detta inte har särskilt
Prop. 1992/93:122
47
beaktats vid bestämmandet av riktvärdet för byggnaderna, skall justering
ske under förutsättning att detta har inverkat påtagligt på marknadsvärdet.
Med hänsyn till vad SABO anfört finner jag det angeläget att RSV ger
rekommendationer till ledning för taxeringen i denna del.
För att undvika tröskeleffekter bör någon klassindelning inte ske av
värdefaktorn hyra. Detta bör framgå av 7 kap. 3 § FTL.
Sammanfattningsvis innebär förslagen ett värderingsförfarande för
hyreshusen där hyran multipliceras med en faktor som inom ett värde-
område i princip varierar med värdefaktorerna lokaltyp och ålder. Denna
faktor benämnes lämpligen kapitaliseringsfaktor. Vidare kommer de skill-
nader i pris som kan finnas mellan olika värdeområden att beaktas genom
en nivåfäktor. Förslagen leder fram till att det endast fordras en tabelltyp
över kapitaliseringsfaktoms storlek. Detta står i stark kontrast till det
komplexa tabellverk som hittills använts.
Prop. 1992/93:122
2.5.2 Industribyggnad värderad enligt avkastningsmetoden
Mitt förslag: Den nuvarande värdefaktorn lokaltyp skall bestämmas
med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad såsom produktions-
lokaler, industrikontor eller lager m.m.
Storlek införs som ny värdefaktor.
Värdefaktorn ålder ges samma definition som för hyreshusen.
Markvärdeandelen slopas som särskild värdefaktor.
Skälen för mitt förslag: Enligt den nuvarande lydelsen av 11 kap. 2 §
andra stycket FTL skall riktvärdet för en värderingsenhet bestående av
en industribyggnad och tillhörande tomtmark anges som produkten av en
bruttokapitaliseringsfaktor och total årlig värderingshyra. I de följande
paragraferna, 3 - 6 §§, ges föreskrifter om de normenheter efter vilka
värderingshyran resp, bruttokapitaliseringsfaktom beräknas samt värde-
faktorerna för dessa.
Som framgår tillämpas för de industribyggnader som värderas enligt
avkastningsmetoden, till skillnad från vad som gäller för hyreshusens
något annorlunda kapitaliseringsmetod, ett uttryckligt multiplikations-
förfarande med en bruttokapitaliseringsfaktor och hyran för att få fram
riktvärdet. Riktvärdet inkluderar därvid såväl värdet på industribyggnad
som tomtmark.
Som en följd av den förändrade värderingsmodell som jag tidigare
föreslagit, enligt vilken byggnader och mark skall värderas separat, blir
de skilda värdefaktorerna för värderingshyra resp, bruttokapitali-
seringsfaktor inte längre behövliga. Jag föreslår därför en justering såvitt
angår värdefaktorerna enligt följande.
Liksom hittills bör bestämmas vilken lokaltyp som industribyggnaden
tillhör. För närvarande anges i lagtexten att det för denna värdefaktor
skall finnas minst tre klasser. Dessa är enligt 1 kap. 10 § fastighets-
48
taxeringsförordningen med bilaga 6 specificerade till produktionslokaler,
industrikontor och lager. Jag anser att det i 11 kap. 4 § FTL uttryckligen
bör föreskrivas att lokaltypen bestäms med hänsyn till om värderings-
enheten är inrättad som produktionslokaler, industrikontor eller lager
m.m.
Ett hänsynstagande till ytan är behövligt i sammanhanget, varför
värdefaktorn storlek bör införas. Ytan bör mätas i m2 bruksarea. Med
bruksarea avses enligt Svensk standard SS 02 10 52 area av nyttjande-
enhet eller annan grupp sammanhörande mätvärda utrymmen begränsad
av omslutande byggnadsdelars insida eller annan för mätvärdhet angiven
begränsning. Någon klassindelning av denna värdefaktor bör inte före-
komma, vilket skall framgå av 7 kap. 3 § FTL.
Värdefaktorn ålder finns sedan tidigare. Den föreslås nu få samma
lagreglerade definition som jag tidigare föreslagit för hyreshusen, dvs.
den skall vanligen uttryckas enbart såsom ett värdeår. De undantagsfall
då ett värdeår också bör kompletteras med ett angivande av kvarvarande
nyttjandetid kan väntas bli fler för industribyggnaderna än för hyres-
husen. Detta beror till viss del på industribyggnadernas byggnadstekniska
variationer men framför allt på större skillnader mellan deras ekonomiska
och tekniska livslängd.
Värdefaktorn standard föreslås kunna kvarstå oförändrad.
Liksom för hyreshusen bör markvärdeandelen inte beaktas genom en
särskild värdefaktor för industribyggnader. Den bör därför utgå. En
genomsnittlig markvärdeandel förutsätts därför i fortsättningen bli beaktad
genom valet av åldersklass. Avvikelser från det genomsnittliga skall
beaktas genom justering för säregna förhållanden.
Som följd av mina förslag kommer 11 kap. 5 - 6 §§ FTL att slopas.
Sammanfattningsvis innebär värderingsförfarandet följande för industri-
byggnader värderade enligt avkastningsmetoden. Riktvärdet bestäms som
produkten av en för värdeområdet rekommenderad nivåfaktor, lokalytan,
relativhyran och en kapitaliseringsfaktor. Endast två tabelltyper torde
komma att behövas. Den ena skulle därvid avse kapitaliseringsfaktoms
storlek vid olika värdeår, den andra relativhyrans variation vid olika
ålder och lokaltyp.
2.5.3 Tomtmark för hyreshus
Mitt förslag: Värdefaktorn typ av våningsplan slopas.
Storlek införs som ny värdefaktor. Denna skall avse
värderingsenhetens byggrätt i m2 bruttoarea.
Skälen för mitt förslag: Enligt 12 kap. 4 § FTL skall riktvärden för
tomtmark för hyreshus inom varje värdeområde bestämmas för skilda
förhållanden för värdefaktorn typ av bebyggelse samt, om särskilda skäl
föreligger, typ av våningsplan.
4 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 122
Prop. 1992/93:122
49
Vad avser värdefaktorn typ av våningsplan var avsikten att med den Prop. 1992/93:122
beakta värdeskillnaden som i vissa fall kunde förekomma mellan olika
typer av våningsplan. Exempelvis kan andra marknadsvärden utbildas för
affärslokaler i gatuplanet än för högre belägna våningsplan. Bestäm-
melsen var tillkommen främst för ett fåtal kvarter i de största städerna.
1 den praktiska tillämpningen har värdefaktorn typ av våningsplan visat
sig ha fått endast begränsad användning. Det föreligger inte heller något
omedelbart behov av att tillämpa den vid AFT-94 då eventuell läges-
inverkan kan beaktas genom lämplig avgränsning av värdeområdena.
Eftersom dataprogrammet för värderingen dessutom kan förenklas om
denna värdefaktor inte behöver beaktas föreslår jag att den utgår.
Till skillnad från tomtmark för småhus och de flesta övriga ägoslag
finns för närvarande inte storleken som värdefaktor för tomtmark för
hyreshus. Eftersom jag tidigare föreslagit att storleksangivelsen skall tas
bort i 12 kap 1 § FTL, dvs. att riktvärdet i fortsättningen skall utgöra
värdet av en värderingsenhet och inte per m", bör därför storlek införas
som en särskild värdefaktor. Med storlek bör då avses värderings-
enhetens byggrätt i nr bruttoarea. Vad som avses med bruttoarea har jag
tidigare angett (avsnitt 2.3.4.). Jag anser det lämpligt om storleken inte
klassindelas, vilket bör framgå av 7 kap. 3 § FTL.
2.5.4 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden
Mitt förslag: Värdefaktorn typ av bebyggelse slopas.
Storlek införs som ny värdefaktor. Denna skall avse
värderingsenhetens tomtmarksareal. Om särskilda omständigheter
föreligger skall i stället avses den byggrätt i m2 bruttoarea som
värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för.
Skälen för mitt förslag: Vad avser tomtmark för detta slag av
industribyggnad används enligt 12 kap. 5 § FTL värdefaktorn typ av
bebyggelse. Härmed avses det ändamål bebyggelsen på tomtmarken är
avsedd för, såsom industribyggnad, bensinstation eller dylikt.
Det föreligger inget omedelbart behov av att urskilja olika slag av
bebyggelseändamål på detta sätt. På grund härav och då den
administrativa hanteringen kan förenklas om man inte behöver särskilja
mark för olika slag av bebyggelse, föreslår jag att värdefaktorn slopas.
Av skäl som jag anförde beträffande tomtmark för hyreshus bör också
här storleken särskilt beaktas som värdefaktor. För industritomtmarken
bör dock storleken definieras som värderingsenhetens tomtmarksareal.
Vid särskilda omständigheter bör emellertid i stället storleken avse den
byggrätt i nr bruttoarea som värderingsenheten utnyttjas för eller är
avsedd för. Så kan exempelvis bli fallet om prisbildningen på industri-
tomtmark inom värdeområdet utgår från ett värde per m2 byggrätt.
50
Som jag senare återkommer till bör värdefaktorn i 12 kap. 5 § FTL Prop. 1992/93:122
gälla också för tomtmark för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden.
2.6.1 Industribyggnad värderad enligt produktionskostnadsmetoden
Mitt förslag: Riktvärdet för denna typ av byggnad anges på samma
sätt som för industribyggnad som värderats enligt avkastnings-
metoden, dvs. riktvärdet utgör värdet per värderingsenhet.
Skälen för mitt förslag: Som inledningsvis anfördes om de olika
metoderna att härleda marknadsvärdet vid fastighetstaxeringen används
produktionskostnadsmetoden för vissa industribyggnader. De byggnader
som enligt 11 kap. 1 § FTL kommer i fråga för denna värderingsmetod
är sådana som har endast begränsad användbarhet för annat ändamål än
det för vilket de utnyttjas. Detsamma gäller för liknande speciella
byggnader, bensinstationsbyggnader, andra byggnader med olämplig
utformning för normal industriproduktion samt byggnadskonstruktioner
som inte har karaktär av hus.
För dessa typer av industribyggnader bestäms byggnadsvärdet till 75 %
av det tekniska nuvärdet. Därvid utgår man från återanskaffningsvärdet,
dvs. vad det kostar att återanskaffa en likvärdig byggnad, varefter den
värdeminskning som byggnaden undergått beaktas vid beräkningen av det
tekniska nuvärdet.
Värdeminskningen anges för närvarande genom en s.k. nedräknings-
faktor. Nedräkningsfaktorn utgör i själva verket riktvärdet. Som framgått
av mina förslag om värderingsmodellen för hyreshusen och de avkast-
ningsvärdeberäknade industribyggnaderna, skall dock riktvärdet avse en
värderingsenhet. Jag anser att även värderingsmodellen för de produk-
tionskostnadsvärdeberäknade industribyggnaderna bör anpassas på mot-
svarande sätt så att riktvärdet utgör värdet per värderingsenhet. Den
lydelse som i 11 kap. 2 § FTL tidigare föreslagits för industribyggnader
värderade enligt avkastningsmetoden bör således även inbegripa
industribyggnader värderade enligt produktionskostnadsmetoden. Detta
innebär också att den nuvarande rubriken "Avkastningsmetoden" närmast
före 11 kap. 2 § FTL i stället skall placeras närmast före 11 kap. 3 §
FTL.
Jag har tidigare föreslagit en regel i 6 kap. 3 § FTL av innebörd att
industribyggnad får indelas i två eller flera värderingsenheter om det
underlättar värderingen. Bestämmelsen bör gälla generellt för industri-
byggnader, dvs. även de industribyggnader som värderats enligt
produktionskostnadsmetoden.
Beträffande den kategori byggnader som enligt 11 kap. 1 § FTL har
endast begränsad användbarhet för annat ändamål än för vilka de
51
utnyttjas, s.k. skräddarsydda byggnader, har Grus och Makadamföre-
ningen haft vissa synpunkter på värderingen. Föreningen har påtalat att
flertalet anläggningar inom den bransch de företräder använder maskin-
utrustningar som ibland är uppställda på fasta fundament men som också
består av mobila enheter som kan förflyttas. De damm- och bullerskydd
som åsyftas anser föreningen vara tillbehör till maskinutrustningen och
inte fastighetstillbehör. De bör därför enligt föreningen inte räknas in i
taxeringsvärdet.
För egen del vill jag rent allmänt erinra om att fastighetstaxeringen
grundas på samma fastighetsbegrepp som i jordabalken. Förutom själva
marken taxeras således även fastighetstillbehören. Det är naturligtvis
betydelsefullt om tillbehören kan betraktas som industritillbehör, eftersom
dessa inte åsätts något värde vid fastighetstaxeringen. I det fall en
industribyggnad är en s.k. skräddarsydd byggnad betraktas emellertid
maskiner och utrustning som byggnadstillbehör. Huruvida så är fallet
beträffande anläggningar inom grus- och makadamindustrin är något som
får avgöras i varje enskilt fall utifrån gällande regler.
2.6.2 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden.
Prop. 1992/93:122
Mitt förslag: Riktvärdet för tomtmark skall avse värdet per
värderingsenhet.
Skälen för mitt förslag: Såsom jag anfört beträffande tomtmark till
industribyggnad värderad enligt avkastningsmetoden finns redan en
generellt gällande bestämmelse i 6 kap. 7 § FTL om att varje tomt skall
utgöra en värderingsenhet. Jag föreslog där inget avsteg från den linjen.
Det föreligger inte heller något behov av att indela tomtmark för
industribyggnader värderade enligt produktionskostnadsmetoden i olika
värderingsenheter. Varje tomt bör alltså utgöra en värderingsenhet.
Vidare bör bestämmelserna i 12 kap. 1 § FTL om att riktvärdet för
tomtmark skall utgöra värdet av en värderingsenhet m.m. även gälla
tomtmark för industribyggnad värderad enligt produktionskostnads-
metoden.
52
Prop. 1992/93:122
Mitt förslag: Riktvärdet skall bestämmas i relation till en
normbyggnad. Vid värderingen är normbyggnaden en värderings-
enhet avseende en industribyggnad som uppförts under andra året
före taxeringsåret inom den ortstyp som medför högst värde.
Riktvärdet för denna byggnad skall motsvara 75 % av återanskaff-
ningskostnaden för byggnaden detta år.
På samma sätt som för övrig tomtmark skall beräkningsenheten
för tomtmarken vara per m2 byggrätt eller m2 tomtmark.
Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare föreslagit (avsnitt 2.6.1.) bör
nedräkningsfäktorn inte längre utgöra riktvärdet för denna typ av bygg-
nader. Riktvärdeberäkningen bör i stället anknyta till resp, värderings-
enhet. På grund härav måste en normenhet definieras beträffande de
industribyggnader som värderats enligt produktionskostnadsmetoden.
Definitionen bör tas in i en ny lydelse av 11 kap. 7 § FTL. Den bör
fastslå att för en värderingsenhet byggnad av detta slag, uppförd under
det andra året före taxeringsåret inom den ortstyp som medför högst
värde, ett riktvärde skall anges som motsvarar 75 % av byggnadens åter-
anskaffningskostnad detta år.
Vad avser tomtmarken bör genom den generella anknytningen till
bestämmelserna i 12 kap. 1 § FTL beräkningsenheten vara en m2 tomt-
mark eller en nr byggrätt.
2.8.1 Industribyggnad värderad enligt produktionskostnadsmetoden
Mitt förslag: Återanskaffningskostnaden skall beaktas särskilt
genom att införas som ny värdefaktor. Den skall inte klassindelas.
Skälen för mitt förslag: I nuvarande lydelse av 11 kap. 8 § FTL an-
ges de värdefaktorer som används för att bestämma nedräkningsfäktorn.
Eftersom jag i det föregående föreslagit att riktvärdet för dessa industri-
byggnader inte längre skall anges genom en nedräkningsfaktor utan i
stället skall återge värdet av hela värderingsenheten fordras en konse-
kvensändring av bestämmelserna i 11 kap. 8 § FTL.
Eftersom bestämmelsen i 11 kap. 7 § FTL om normenheten hänvisar
till återanskaffningskostnaden, skall återanskaffningskostnaden införas
som en värdefaktor i 11 kap. 8 § FTL. En definition av återanskaffnings-
kostnaden finns redan i 5 kap. 6 § FTL, varför det torde räcka med en
hänvisning till det lagrummet. I 5 kap. 6 § FTL bör vidare förtydligas
att nedräkningsfäktorn för andra året före taxeringsåret också skall
53
användas under påföljande år. Värdefaktorn återanskaffningskostnad är Prop. 1992/93:122
inte lämplig att klassindela och det bör föreskrivas att så inte får ske i
7 kap. 3 § FTL.
De övriga värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp bör
kvarstå, dock med vissa redaktionella förändringar i definitionerna som
närmare framgår av lagförslagen och specialmotiveringen.
2.8.2 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden
Mitt förslag: Värdefaktorn skall här vara densamma som för tomt-
mark för industribyggnad värderad enligt avkastningsmetoden, dvs.
storlek kommer att vara den enda värdefaktorn.
Skälen för mitt förslag: Jag gör här samma bedömning som
beträffande värdefaktorn typ av bebyggelse för tomtmark för industri-
byggnad värderad enligt avkastningsmetoden. Värdefaktorn typ av
bebyggelse behövs således inte och kan slopas. I stället bör en ny
värdefaktor införas, nämligen storlek. Bestämmelsen i 12 kap. 5 § FTL
skall således gälla generellt för tomtmark för industribyggnad.
Mitt förslag: För övrig byggnad skall samma bestämmelser gälla
som för industribyggnad.
Skälen för mitt förslag: 1 11 kap. FTL gäller genomgående samma
bestämmelser för övrig byggnad som för industribyggnad. Av redaktio-
nella skäl bör därför redan i den inledande paragrafen, 11 kap. 1 § FTL,
nämnas att vad som sägs i kapitlet om industribyggnader även gäller
övrig byggnad.
54
Prop. 1992/93:122
Mitt förslag: Riktvärdet för detta ägoslag skall utgöra värdet per
värderingsenhet.
Beräkningsenheten är såsom hittills m3. Värdet per m3 skall tas
ur fastställd värdeserie.
Storlek införs som ny värdefaktor. Denna skall dock benämnas
årligt uttag och skall avse den mängd material som i genomsnitt per
år under brytningstiden kan antas bli utbruten. Någon klassindelning
skall inte göras.
De tidigare värdefaktorerna väntetid och brytningstid skall kvarstå.
Skälen för mitt förslag: Ägoslaget täktmark, i kombination med
eventuell industribyggnad eller övrig byggnad, skall vid fastighets-
taxeringen utgöra en egen typ av taxeringsenhet. Bestämmelserna om
riktvärde för täktmark återfinns i 12 kap. 8 och 9 §§ FTL.
Jag anser att den redaktionella uppbyggnaden av lagtexten liksom
värderingsmodellen för täktmarken bör anpassas till vad som skall gälla
för övrig egendom. Jag föreslår däremot inte någon saklig förändring av
värderingsförfarandet.
1 linje med det anförda bör således av 12 kap. 8 § FTL inledningsvis
framgå att riktvärdet skall anknyta till värdet av en värderingsenhet
täktmark och inte som för närvarande till produkten av en brytningsfaktor
och värdet per kubikmeter brytvärd fyndighet av olika slag.
Det bör även fortsättningsvis föreskrivas att m3 skall användas som
beräkningsenhet och att värdet per m3 måste tas ur fastställd värdeserie.
Upplysningsvis kan nämnas att RSV i sina verkställighetsföreskrifter
angett att värdet per m3 brytvärd fyndighet anges i m3 fäst mått brytvärd
volym.
I 12 kap. 9 § FTL skall de värdefaktorer som är bestämmande för
riktvärdet för täktmark behandlas. Därvid bör en ny värdefaktor införas
som skall uttrycka fyndighetens storlek. Eftersom denna i praxis bestäms
som det genomsnittliga uttaget per år under brytningstiden bör den
benämnas årligt uttag. I övrigt bedöms de värdefaktorer som hittills
funnits för att bestämma brytningsfaktom kunna kvarstå. Dessa värde-
faktorer är väntetid resp, brytningstid.
Någon klassindelning av värdefaktorn årligt uttag föreslås inte kunna
ske, vilket bör framgå av 7 kap. 3 § FTL.
Beträffande täktmark har Grus och Makadamföreningen haft
invändningar mot värderingsförfarandet eftersom man anser att hänsyn
inte tas till att värdet av täktmarken sjunker i takt med uttagen volym.
Taxeringsvärdet skulle därför behöva justeras flera gånger under taxe-
ringsperioden. Föreningen anser dock att det är enklare om den uttagbara
volymen kunde bestämmas till hälften.
55
I och för sig är det så att en fastighet taxeras på grundval av dess Prop. 1992/93:122
beskaffenhet vid taxeringsårets ingång vid allmän fastighetstaxering. Vid
de mellankommande taxeringarna under taxeringsperioden utgår man
normalt från oförändrade förhållanden. Emellertid skall ny taxering ske
under den löpande taxeringsperioden bl.a. i sådana fall då taxerings-
enhetens värde ökat eller minskat mer än vissa beloppsgränser genom
förändring i dess fysiska beskaffenhet. Jag anser därför att den av
föreningen angivna situationen kan hanteras redan genom de nuvarande
reglerna.
1 det följande avser jag att beröra några frågor som inte är direkt
sammanhörande med AFT-94 men som enligt min bedömning är av
betydelse för att förenkla värderingen.
2.11.1 Vissa beloppsgränser
Mitt förslag: Den beloppsgräns om 10 000 kr som genomgående
används vid fastighetstaxeringen för att avgöra om t.ex. något
taxeringsvärde skall åsättas en byggnad bör höjas till 50 000 kr.
Skälen för mitt förslag: Som en allmän värderingsregel gäller enligt
7 kap. 16 § punkt 1 FTL att något värde inte skall bestämmas för
byggnad eller byggnader inom samma tomt, om byggnadsbeståndets
sammanlagda taxeringsvärde inte skulle uppgå till 10 000 kr. Beloppet
fastställdes i samband med tillkomsten av FTL år 1979 och tillämpades
första gången vid AFT-81. Dessförinnan gällde en värdegräns om
5 000 kr, vilken härstammade från år 1965. Liknande justeringar av
värdegränsen har regelbundet företagits längre tillbaka i tiden.
En uppräkning av gränsen motsvarande höjningen av
konsumentprisindex för tiden 1979 - 1992 skulle leda till ett värde som
närmar sig 30 000 kr. Till detta bör även läggas en något ändrad
ambitionsnivå då det gäller taxeringen av egendom med ringa värde samt
de förenklings- och rationaliseringsvinster som en höjd gräns medför.
Jag anser att nämnda värdegräns nu bör höjas. Med hänsyn till
penningvärdets förändring och de nämnda förenklingsaspektema finner
jag det är motiverat att fastställa gränsen till 50 000 kr.
Det har inte gjorts någon beräkning av hur många byggnader som för
närvarande inte tas upp som särskild värderingsenhet på grund av sitt
ringa värde. Antalet byggnader med ett värde upp till 50 000 kr är dock
betydande; antalet sådana småhus torde kunna uppskattas till ca 110 000.
I fastighetsskatteavseende blir bortfallet dock av begränsad omfattning
eftersom många byggnader redan nu inte inräknas i underlaget för fastig-
hetsskatt.
Även i andra sammanhang anknyts i FTL till en beloppsgräns om
10 000 kr., exempelvis i 7 kap. 5 §. Enligt denna bestämmelse kan en
56
justering av taxeringsvärdet göras om det föreligger ett förhållande som
påtagligt inverkar på marknadsvärdet. För småhusenheter anges därvid
att en förändring av värdet med minst 10 000 kr skall anses indikera en
påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Också denna och övriga
beloppsgränser om 10 000 kr i FTL anser jag bör höjas till 50 000 kr.
Den nya beloppsgränsen bör gälla fr.o.m. 1994 års allmänna fastighets-
taxering för de hyreshus- och industrienheter som då taxeras. För
småhusenheter och lantbruksenheter bör de föreslagna beloppsgränsema
emellertid gälla först när dessa undergår allmän fastighetstaxering nästa
gång, dvs. år 1996 resp. 1998.
Mitt förslag föranleder ändringar i följande paragrafer, nämligen 2 kap.
4 §, 6 kap. 2 §, 7 kap. 5 och 16 §§, 18 kap. 1 §, 20 kap. 20 § och
28 kap. 9 § FTL.
Prop. 1992/93:122
2.11.2 Saneringsbyggnader
Mitt förslag: Saneringsbyggnad och annan byggnad som helt eller
delvis används som bostad och vars värde inte har bestämts, skall
inte längre utgöra värdering senhet.
Skälen för mitt förslag: I 6 kap. 6 § FTL föreskrivs att sanerings-
byggnad och annan byggnad för vilken värde inte har bestämts skall
utgöra värderingsenhet under förutsättning att byggnaden helt eller delvis
används som bostad.
Av förarbetena till denna bestämmelse framgår att det för fastighets-
taxeringens del inte finns något behov av att indela och redovisa dessa
byggnader såsom värderingsenheter. Bestämmelsen påkallades enbart med
hänsyn till uppgiftsbehovet vid folk- och bostadsräkningen år 1980,
FoB 80.
Eftersom det inte längre föreligger behov att från folk- och bostads-
räkningssynpunkt ha tillgång till nu nämnda uppgifter föreslår jag att
bestämmelsen slopas.
2.11.3 Riktvärdeangivelse
Mitt förslag: De uppgifter om värdenivån m.m. som behövs för att
bestämma riktvärdet inom varje värdeområde skall redovisas på
karta, i tabell eller på annat sätt genom en riktvärdeangivelse.
Skälen för mitt förslag: Riktvärde skall enligt 7 kap. 3 § FTL redo-
visas på karta, i tabell eller på annat sätt. I många fall kan dock
riktvärdet behöva anges indirekt genom annan lämplig angivelse. Därför
bör nu nämnda föreskrift ändras så att det blir möjligt att ge en mot-
svarande redovisning genom en riktvärdeangivelse. Denna skall ge
uppgift om t.ex. de egenskaper som normaltomten förutsatts ha, de
57
faktorer och tabeller som rekommenderas för olika byggnadskategorier Prop. 1992/93:122
m.m. som inom varje värdeområde fordras för att bestämma riktvärdet.
Jag föreslår att lydelsen i 7 kap. 3 § FTL ändras så att detta framgår.
2.11.4 Deklarationsskyldigheten m.m.
Mitt förslag: Deklarationsskyldigheten vid den allmänna fastighets-
taxeringen begränsas något. Deklaration skall inte behöva avges
annat än på anmaning såvitt avser sådan distributionsbyggnad,
värmecentral och reningsanläggning som utgör specialbyggnad.
Detsamma skall gälla taxeringsenhet som vid föregående års
fastighetstaxering inte åsatts högre taxeringsvärde än 1 000 kronor.
Vidare skall deklarationsskyldigheten slopas såvitt avser byggnad
på annans mark i visst fall.
Skälen för mitt förslag: Enligt huvudregeln i 18 kap. 1 § FTL skall
fastighetsägaren utan anmaning lämna allmän fastighetsdeklaration för
varje fastighet som han äger. Från denna huvudregel föreskrivs dock
undantag bl.a. för staten tillhörig försvarsfastighet och för fastighet för
allmänna kommunikationsändamål om dessa är undantagna från skatte-
plikt. Detta gäller dock inte om ägaren särskilt har anmanats att avge
fastighetsdeklaration.
Att en byggnad av nämnda slag har undantagits från skatteplikt utvisar
att den vid fastighetstaxeringen har indelats i byggnadstypen special-
byggnad. Dessa kännetecknas av sitt samhällsnyttiga ändamål.
Det finns elva olika typer av specialbyggnadsslag vid
fastighetstaxeringen och åtskilligt står att vinna om den s.k. primära
deklarationsskyldigheten kunde begränsas för ytterligare några av dessa.
Jag åsyftar här sådana specialbyggnadsslag där det ligger i sakens natur
att skattemyndigheter och kommunerna väl känner till om byggnaderna
fått annat användningssätt, varför uppgifter från ägare inte behövs i så
stor utsträckning som annars. Enligt mitt förmenande är så fallet
beträffande såväl distributionsbyggnader (dvs. för gas, värme, el eller
vatten), värmecentraler (dvs. för uppvärmning medelst varmvatten) och
reningsanläggingar (dvs. vatten- och avloppsreningsverk och liknande).
Om dessa byggnader med tillhörande mark m.m. inte behövde deklareras
annat än på anmaning torde antalet deklarationer kunna nedbringas med
närmare 19 000.
Undantag från deklarationsskyldigheten görs även avseende byggnad
på annans mark då byggnadens värde understiger 10 000 kr. Såsom jag
tidigare föreslagit bör denna beloppsgräns uppjusteras till 50 000 kr.
Vidare stadgas i 18 kap. 1 § FTL deklarationsskyldighet för byggnad
på annans mark om den används som stadigvarande bostad eller om dess
bostadsyta överstiger tio m2. Denna föreskrift tillkom, liksom 6 kap. 6 §
FTL, i anledning av FoB 80. Bestämmelsen tjänar numera inget syfte och
bör därför slopas.
58
Slutligen vill jag i detta sammanhang också behandla en annan grupp Prop. 1992/93:122
av fastigheter där deklarationer bör kunna undvaras i vissa fall, nämligen
sådana vars värde är särskilt lågt. I och för sig finns visserligen en
bestämmelse i 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen om att taxe-
ringsenhet med taxeringsvärde understigande 1 000 kr inte skall föras
in i fastighetslängden. Däri skall bara utmärkas att värdet understiger
denna nivå. Det bedöms emellertid inte finnas något behov av att
uppdatera registeruppgifterna när taxeringsvärdena är så låga. Jag
föreslår därför att deklaration inte skall behöva lämnas utom vid
anmaning när det gäller taxeringsenheter som vid föregående års
fastighetstaxering inte åsatts högre taxeringsvärde än 1 000 kr.
Härigenom beräknas minst 90 000 deklarationer kunna undvaras.
Mina förslag i denna del bör föranleda justeringar i 18 kap. 1 § FTL.
I det föregående har jag behandlat en rad lagförslag som baserats på
RSV:s promemoria. Det finns emellertid några frågor som jag ansett inte
bör föranleda lagstiftning förrän de blivit belysta ytterligare. Jag avser att
uppehålla mig vid dessa i det följande och där redovisa hur jag framdeles
ämnar låta bereda dem.
Exploateringsmark
RSV har i sin promemoria hemställt om att ägoslaget exploateringsmark
skall utmönstras som särskilt ägoslag. Ifrågavarande mark skulle i allt
väsentligt i stället indelas som tomtmark. Förenklingsvinster skulle därvid
uppstå.
Jag vill i detta sammanhang erinra om att sådana tankegångar även
behandlades av 1986 års småhustaxeringskommitté i sitt betänkande
(Ds Fi 1987:8) Småhustaxering. Kommittén fann dock för gott att över-
lämna frågan för bedömning i annan ordning i hela dess vidd. Det
föredragande statsrådet delade denna uppfattning och någon förändring
vidtogs inte (jfr prop. 1987/88:164 s. 19 f.).
Det kan i och för sig vara så att 1987 års plan- och bygglag inneburit
att behovet av att indela mark som exploateringsmark blivit mindre sedan
vissa gamla detaljplaner upphävts. Såsom emellertid poängterades i
nämnda proposition bör inte en detaljplans genomförandetid vara
avgörande för ägoslagsindelningen.
För egen del anser jag att frågan fordrar ytterligare överväganden.
Bl.a. bör konsekvenserna av att i huvudsak hänföra egendom till ägo-
slaget tomtmark och de effekter detta skulle få i skatteavseende belysas.
Jag är således inte beredd att nu lägga fram något förslag i denna del.
Frågan bör dock bli föremål för utredning. Eftersom frågan är föranledd
av förenklingsskäl anser jag att den närmast bör höra till det ämnes-
område som skall ses över av den av mig tidigare aviserade utredningen
om förenklad fastighetstaxering.
59
Gränsdragningen småhus - hyreshus
RSV tar i promemorian upp ett problem som verket anser föreligga i
vissa fall vid indelningen i byggnadstypen småhus. Det gäller den
gränsdragning som skall göras beträffande byggnader som innehåller tre
lägenheter, varav två är bostadslägenheter och den tredje en lokal. Verket
menar att det bör klart framgå av lagtexten att en byggnad med två
bostäder inte skall få innehålla någon som helst lokal för att kunna
indelas som småhus.
För egen del vill jag anföra följande. Indelningen av byggnader skall
göras enligt bestämmelserna i 2 kap. FTL. Där framgår bl.a. - om man
bortser från vissa regler som inte är av intresse i detta sammanhang -
att som småhus skall indelas byggnad som är inrättad till bostad åt en
eller två familjer. Om en byggnad däremot är inrättad till bostad åt minst
tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande skall
den indelas som hyreshus. Vidare skall byggnadstypen bestämmas med
hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad
för och det sätt på vilket den till övervägande del används.
Som framgår fasts här avgörande vikt vid det ändamål som en byggnad
till mer än hälften används på eller är inrättad för. Att det kan
uppkomma gränsdragningsproblem vid användning av denna huvudsaklig-
hetsprincip var lagstiftaren medveten om när frågan lagreglerades. Det
framhölls att man alltid får räkna med detta oavsett på vilket sätt man går
till väga (jfr prop. 1979/80:40 s. 62).
Om det finns anledning att i vissa avseende gå ifrån nämnda huvudsak -
lighetsprincip i den av RSV åsyftade situationen bör detta först bli
föremål för en närmare analys. Jag finner att detta också lämpligen kan
ske inom det uppdrag som jag kommer att ge utredningen om förenklad
fastighetstaxering.
En annan fråga som har samband med nämnda huvudsaklighetsprincip
är gränsdragningen mellan hyreshus och sådan vårdbyggnad som är
specialbyggnad. Specialbyggnader är undantagna från skatteplikt. SABO
anger i sitt remissyttrande att det är vanligt att de bostadsföretag som de
företräder äger servicehus för pensionärer. Dessa hus har ofta indelats
som hyreshus, inte som vårdbyggnader. Enligt SABO öppnas genom
RSV:s förslag möjlighet att betrakta en värderingsenhet som vårdbyggnad
om denna såsom en egen fristående byggnad skulle ha utgjort en vård-
byggnad.
Utöver det som jag tidigare anförde om huvudsaklighetsprincipen bör
tilläggas att lagstiftaren ägnade gränsdragningen mellan specialbyggnader
och andra byggnadstyper stor uppmärksamhet vid lagens tillkomst. Det
tidigare systemet med uppdelning av en byggnad i en skattefri och en
skattepliktig del gav nämligen upphov till många tillämpningsproblem. De
nuvarande reglerna är därför utformade så att en byggnad, som kan
indelas både som hyreshus och som specialbyggnad, alltid skall indelas
som specialbyggnad. Den i lagtexten gjorda uppräkningen av vilka slags
byggnader som kan hänföras till specialbyggnadstypen är utformad så att
bostadsbyggnader i princip inte skall omfattas. Vad gäller vårdbyggnad
Prop. 1992/93:122
60
har utförligt preciserats de byggnader som avses. Häri inkluderas således Prop. 1992/93:122
byggnad som används för sjukvård, nykterhetsvård, narkomanvård,
barnavård, kriminalvård, arbetsvärd, åldringsvård eller omsorg om
psykiskt utvecklingsstörda. Även annan byggnad kan räknas till denna
krets om den används som hem åt personer som behöver vård eller till-
syn. I tydlighetens intresse tillädes dock att det i sådant fall skulle vara
fråga om institutionell vård eller tillsyn. Mot bakgrund av det sagda har
RSV i sin handbok till ledning för fastighetstaxeringen uttalat att service-
hus och liknande, som till övervägande del upptas av bostadslägenheter
med kök, inte bör indelas som vårdbyggnad. Detta skall vara fallet även
om byggnaden också innehåller gemensamma utrymmen och de boende
kan få hjälp med sjukvård, matlagning och annan tillsyn.
För egen del kan jag inte se att den förändrade värderingsmodellen som
föreslås skulle komma att ändra grunderna för indelning i special-
byggnader.
Jag skall här slutligen beröra några ytterligare frågor som också
lämpligen bör behandlas i ett annat sammanhang.
Den första frågan rör bestämmelsen i 1 kap. 5 § FTL enligt vilken
innehavare av s.k. ofri tomt i stad skall jämställas med fastighetsägare.
Enligt RSV bör bestämmelsen utmönstras eftersom institutet numera inte
förekommer.
Den andra frågan rör äganderättsövergång i vissa fall. För närvarande
stadgas i 4 kap. 2 § FTL att en fastighet skall uppdelas i taxeringsenheter
enligt ägarförhållandena om skilda delar av den har olika ägare. Enligt
RSV bör det övervägas att göra ett tillägg till bestämmelsen i vilket
uttryckligen framhålls att förvärv av del av fastighet, som för sin giltighet
kräver fastighetsbildning, skall beaktas vid indelning i taxeringsenheter.
För egen del finner jag att de frågeställningar som jag här slutligen
refererat bör handläggas gemensamt med övriga frågor som hör till den
översyn av FTL som jag tidigare har aviserat.
Nuvarande regler för uttag av fastighetsskatt innebär att hyreshus i
princip beskattas med 2,5 % av taxeringsvärdet. Flera undantag finns
emellertid från denna skattesats.
De förändringar av fastighetsskatten som genomfördes i samband med
skattereformen innebar således en viss differentiering av fastighetsskatten.
För nyare bostäder skall nämligen i vissa fall ingen fastighetsskatt tas ut,
i andra fall sker uttag med endast halv fastighetsskatt. Kriteriet för ned-
sättning av skatteuttaget är i dessa fall om själva byggnaden innehåller
huvudsakligen bostäder.
För hyreshus som huvudsakligen består av s.k. kommersiella lokaler
gäller en förhöjd fastighetsskatt om 3,5 % av taxeringsvärdet vid 1992
och 1993 års taxeringar.
61
Våren 1992 beslutade riksdagen att fastighetsskatten skulle slopas såvitt
avser kommersiella lokaler fr.o.m. den 1 januari 1993 (prop.
1991/92:150 bil 1:5, bet. FiU30, rskr. 350, SFS 1992:842). I den
författningsmässiga regleringen anges att skattebefrielsen avser
hyreshusenhet som huvudsakligen består av lokaler.
De redovisade gränsdragningarna - byggnad med huvudsakligen
bostäder och hyrehusenhet med huvudsakligen lokaler - innebär att
bostäder och lokaler beskattas olika beroende på om de är belägna i en
byggnad respektive taxeringsenhet med huvudsakligen bostäder eller
lokaler.
Denna gränsdragning har kritiserats och i sistnämnda proposition
anfördes att det fanns anledning att återkomma till gränsdragningsfrågan
i sådan tid att erforderliga ändringar kan gälla fr.o.m. år 1993.
Skatteutskottet har också i betänkandet 1990/91 :SkU 17 begärt en
översyn av de aktuella reglerna.
RSV har i en promemoria till Finansdepartementet, avlämnad i
december 1991, utarbetat förslag till lösning av den aktuella frågan.
Promemorian har remissbehandlats. De remissinstanser som har yttrat sig
över promemorian är Lantmäteriverket (LMV), Kammarrätten i
Sundsvall, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostads-
företag SABO och Sveriges fastighetsägareförbund.
Jag kommer i det följande att redovisa mitt förslag till ändrade regler
för fastighetsbeskattning av hyreshusenhet som innehåller både bostäder
och lokaler. Förslaget bygger på RSV:s promemoria.
Prop. 1992/93:122
Mitt förslag: Bostäder och lokaler i hyreshus behandlas separat i
fastighetsskattesammanhang. Fastighetsskatt skall således inte tas ut
på den del av en hyreshusenhet som består av lokaler.
RSV:s förslag: I RSV:s promemoria föreslås, under förutsättning att
bostäder och lokaler skall beskattas olika, att fastighetsskatten beräknas
separat för bostäder och lokaler och att skatteuttaget skall beräknas på
bostadsvärdet resp, lokalvärdet inom en hyreshusenhet.
Det bör anmärkas att RSV:s promemoria upprättades innan förslaget
om slopad fastighetsskatt lades fram för riksdagen.
Remissinstanserna: Remissinstanserna är i stort positiva till förslagen
i promemorian men kommer med synpunkter på vissa frågor. LMV på-
pekar att det vid fastighetstaxeringen inte sker någon uppdelning i olika
värderingsenheter för bostäder och lokaler i hyreshus som har värdeår
före 1970 och en total hyra som inte överstiger 130 000 kr. LMV anser
dock att detta inte bör medföra några omfattande olägenheter och att
förslaget allmänt sett har så stora fördelar att det bör genomföras.
Kammarrätten i Sundsvall tillstyrker RSV:s förslag men ifrågasätter om
man i stället för värderingsenhet bör använda sig av ett delvärde som bas
62
för skatteuttaget. Kammarrätten anser vidare att fastighetsägaren bör
tillerkännas besvärsrätt över beslut om indelning i värderingsenheter och
också kunna klaga i särskild ordning. Vidare anser Kammarrätten att
begreppet lokal bör definieras i lagtext. SABO tillstyrker förslaget men
anser att även vissa ytterligare frågor bör lösas. SABO pekar på frågan
om gränsdragningen mellan hyreshus och specialbyggnad och mellan
hyreshus och småhus. SABO anser t.ex. att det bör finnas möjlighet att
servicehus (en byggnadskropp) kan indelas dels i en bostadsdel, dels i en
specialbyggnadsdel. Vidare framhåller SABO att byggnad under upp-
förande inte bör beläggas med fastighetsskatt. Sveriges Fastighets-
ägareförbund är i huvudsak positivt inställt till förslagen men anser att
förslagen bör genomföras redan fr.o.m. år 1993.
Skälen för mitt förslag: De nu gällande reglerna för beräkning av
fastighetsskatt för hyreshus innebär som tidigare framgått att bostäder och
lokaler belägna i samma typ av hyreshus kan beskattas olika beroende på
vilken typ av byggnad de är belägna i och hur taxeringsenheten är
sammansatt.
Dessa konsekvenser beror på att skattesatsen är olika för bostäder och
lokaler i kombination med att bedömningen av huvudsaklighetskriteriet
sker på olika grunder. Beträffande den slopade fastighetsskatten för
lokaler bedöms huvudsaklighetskriteriet för hyreshusenheten som helhet
medan den nedsatta fastighetsskatten för bostäder inom en taxeringsenhet
bedöms för var och en av byggnaderna. Vidare innebär
huvudsaklighetsbedömningen i sig att den del av taxeringsenheten
(bostäder/lokaler) som inte överväger beskattas på samma sätt som den
huvudsakliga delen. Om det t.ex. på en fastighet finns en byggnad som
innehåller huvudsakligen lokaler beskattas hela fastigheten enligt de
regler som gäller för lokaler, även om en viss del av byggnaden är
inrättad som bostäder.
Den nuvarande utformningen av reglerna ger således upphov till
effekter som i vissa fall måste anses otillfredsställande och reglerna bör
därför ändras. Det framstår därvid som ändamålsenligt att för
hyreshusenhetema knyta undantaget från resp, nedsättningen av uttag av
fastighetsskatt till de värderingsenheter som avser lokaler, bostäder och
tomtmark. Remissinstanserna har också i allt väsentligt ställt sig positiva
till en sådan lösning. Genom den värderingsmodell som jag föreslagit
inför 1994 års AFT av hyreshus kommer beräkningen av fastighetsskatten
i enlighet härmed att i princip kunna ske helt maskinellt. Övergångsvis
krävs dock även för år 1993 en viss manuell hantering. Jag delar således
de slutsatser som RSV anfört för en justering av reglerna i aktuellt
avseende. Jag har emellertid utformat mitt förslag till lagtext något
annorlunda än promemorieförslaget, vilket jag återkommer till i
specialmotiveringen (avsnitt 7.3).
De nya bestämmelser om slopandet av fastighetsskatt för
hyreshusenheter som består av kommersiella lokaler, vilka grundas på
den nya indelningen i värderingsenheter vid fastighetstaxeringen, föreslås
träda i kraft den 1 januari 1993 och tillämpas första gången vid 1995 års
taxering. Skatteuttag på sådana lokaler skall inte heller ske vid 1994 års
Prop. 1992/93:122
63
taxering och för detta ändamål föreslår jag en övergångsvis reglering. Jag Prop. 1992/93:122
återkommer till dessa frågor i special motiveringen.
Som jag nämnde inledningsvis har vissa påpekanden gjorts av remiss-
instanserna. Dessa har dock huvudsakligen berört frågor som inte har
omedelbart samband med förslagen. Emellertid föranleder några syn-
punkter följande kommentarer.
Kammarrätten i Sundsvall anser att fastighetsägaren bör tillerkännas
besvärsrätt över beslut om indelning i värderingsenheter. Jag vill i detta
sammanhang påpeka att frågan om huruvida värdet för en värderings-
enhet är självständigt överklagbart behandlats av fastighetstaxerings-
kommittén (Ds B 1980:8 s. 130). Kommittén ansåg att den föreslagna
utformningen av 20 kap. 12 § FTL borde innebära att besvärsrätt
föreligger. Kommitténs överväganden lämnades utan erinran i proposi-
tionen och vid riksdagsbehandlingen, prop. 1980/81:111 s. 30,
bet. SkU 42. Jag delar uppfattningen att besvärsrätt bör föreligga redan
enligt gällande regler.
Kammarrätten anser vidare att man i stället för värderingsenhet bör
använda sig av delvärde samt att begreppet lokal bör definieras. Jag vill
här framhålla att byggnadsvärde och markvärde är de delvärden som
skall bestämmas för hyreshusenhet enligt 7 kap. 5 § FTL. Resp, delvärde
är därvid summan av värdet av de värderingsenheter som byggnad och
mark är indelade i. Jag har därför viss förståelse för kammarrättens
synpunkt såvitt avser gränsdragningen mellan bostäder och lokaler.
Emellertid måste hänsyn tas till att delvärdet för byggnad kan gälla flera
värderingsenheter avseende byggnader med sinsemellan olika värdeår.
Vilka dessa är framgår inte av det hopsummerade delvärdet. Delvärdet
kan således inte tjäna till ledning när det gäller att avgöra på vilket
underlag nedsättningen av fastighetsskatten i förekommande fall skall
göras. Gränsdragningen i förevarande hänseende måste därför baseras på
indelningen i värderingsenheter. Jag anser mot bakgrund av det sagda att
det inte finns anledning att göra något avsteg i RSV:s förslag i denna del.
Jag anser att det inte heller i detta sammanhang finns anledning att
närmare definiera begreppet lokal.
SABO anser att det bör finnas möjlighet att t.ex. för ett servicehus
göra en uppdelning i en bostadsdel och en specialbyggnadsdel samt att
byggnad under uppförande inte bör beläggas med fastighetsskatt. Dessa
frågor har inte behandlats i promemorian. Frågan om servicehusen har
jag berört när värderingsmodellen inför AFT-94 inledningsvis beskrevs.
Vad avser nedsättningen av fastighetsskatten på nyproduktionen får jag
hänvisa till de överväganden som gjorts i samband med 1991 års skatte-
reform. Av dessa framgår bl.a. att lagstiftaren för detta ändamål valt en
faktor som på ett enhetligt sätt avgör frågan, nämligen det värdeår som
alla bostadsbyggnader åsätts. Jag är inte beredd att nu föreslå någon
ändring av sistnämnda regler. Det kan dock finnas anledning att åter-
komma till frågan i annat sammanhang.
64
Mitt förslag: Lagen om avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag
till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond upphävs.
Utredningens om statens stöd för bostadsfinansiering förslag:
Överensstämmer med mitt.
Remissinstanserna: Remissutfallet utvisar två motstående upp-
fattningar. Bostadskooperationens organisationer är genomgående
avvisande till förslaget medan det tillstyrks av de flesta övriga instanser.
Vad först angår förslaget i princip avvisas detta av HSB:s Riksförbund
och Riksbyggen. HSB anför att garantifonden har en viktig funktion.
Skatteförmånen är ringa i förhållande till de samhällsekonomiska
konsekvenserna om bostadsrättsföreningar skulle tvingas i konkurs i
större omfattning. Förbundet framhåller att de bostadsprojekt som är
under produktion har startats under den givna förutsättningen att
garantifonden existerar, har viss storlek och genererar en bestämd
kapitalavkastning. Fonden har spelat en stor roll för att täcka hyres-
förluster genom åren. Den nuvarande krisen innebär den i särklass största
påfrestningen. Vidare påpekas att ägarna till de kommersiella fastig-
heterna getts särskilt stöd med anledning av fastighetskrisen genom att
fastighetsskatten skall slopas för dessa. HSB kan inte se några avgörande
skäl till att inte även andra byggherrar skall ges möjligheter till
motsvarande fbnduppbyggnad. Samfundet för fastighetsekonomi ser
garantifonden som ett försäkringssystem. Samfundet anser det därför
logiskt att beskatta dess avkastning i enlighet med beskattning som
drabbar försäkringsbolagens förmögenheter. Sveriges Bostadsrätts-
föreningars Centralorganisation anför att riksdagen redan har fattat beslut
om likställighet mellan olika bostadsrättsorganisationer. En konsekvens
av detta är att garantifonden inte skall ha några fördelar gentemot andra.
Enligt Sveriges Fastighetsägareförbund talar övervägande skäl för ett
upphävande.
Beträffande övergångsreglerna har RSV anlagt den rent tekniska syn-
punkten att de rätteligen skall innebära att utdelning efter år 1992 blir
skattepliktig i den mån den belöper på avdragsgilla bidrag från tiden före
år 1993. HSB anser att det vore rimligt, om nuvarande regler skall
slopas, att gällande villkor för fonden ligger fast under så lång
övergångstid att pågående projekt hinner slutföras och placeras. Vidare
bör det klargöras vilken typ av beskattning som skall gälla för fonden i
framtiden. Vid beskattning anser förbundet att rörelsevinstbeskattning är
att föredra eller att en försäkringslösning tillskapas. Riksbyggen framför
liknande synpunkter.
Skälen för mitt förslag: Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond
tillkom år 1973 på initiativ av HSB och Riksbyggen för att möjliggöra
statlig långivning för hyresbortfall i fråga om bostadsrättsföreningar som
är anslutna till kooperationen. Systemet förutsatte att viss "clearing"
5 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 122
Prop. 1992/93:122
65
skedde mellan stiftelsen och anslutna bostadsrättsföreningar. Eftersom Prop. 1992/93:122
HSB, Riksbyggen och de anslutna bostadsrättsföreningarna bedrev sin
verksamhet utan enskilt vinstsyfte ansågs det motiverat att införa
särskilda skatteregler (prop. 1973:103). Enligt lagen (1973:278) om
avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen
Bostadskooperationens garantifond, m.m. är bidrag som ansluten
bostadsrättsförening lämnar till stiftelsen skattemässigt avdragsgillt medan
utbetalade medel från stiftelsen för att täcka kostnader för outhyrda
lägenheter är skattepliktig intäkt för föreningen. För sådan
bostadsrättsförening som är s.k. äkta, dvs. sådan som avses i 2 § 7 mom.
första stycket lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt, stadgas dock att
bidragen inte är avdragsgilla och att skatteplikt inte föreligger för
utbetalade medel; detta på grund av att de äkta bostadsrättsföreningarna
schablonbeskattas. Själva stiftelsen är inte heller skyldig att erlägga
inkomst- eller förmögenhetsskatt beträffande de förvaltade medlen.
Som angetts är nämnda skatteregler begränsade till bostadsrätts-
föreningar som är anslutna till HSB och Riksbyggen. Det bör inte komma
i fråga att utvidga de skattemässiga fondavsättningsmöjlighetema så att
även bostadsrättsorganisationer vid sidan om HSB och Riksbyggen blir
neutralt behandlade i detta avseende. Jag delar därför utredningens
uppfattning att nämnda lag bör upphävas, dvs. även såvitt avser
stiftelsens förmånliga inkomst- och förmögenhetsskattemässiga behand-
ling.
Utredningen har föreslagit att nämnda lag bör upphävas med verkan
fr.o.m. den 1 januari 1993. Mot bakgrund av vad som framförts vid
remissbehandlingen om skälig övergångstid anser jag att det finns skäl
som talar för att i förhållande till utredningens förslag senarelägga
nämnda stiftelses övergång till full beskattning. Jag föreslår att så sker
genom att det föreskrivs att nämnda lag skall upphöra att gälla vid
utgången av år 1993. Jag kommenterar övergångsbestämmelserna
närmare i specialmotiveringen.
Beträffande frågan om stiftelsens beskattning kan framhållas att andra
juridiska personer än dödsbon beskattas endast statligt med en
proportionell skattesats på 30 %. All inkomst, även reavinster och
kapitalavkastning, hänförs till en och samma förvärvskälla i inkomstslaget
näringsverksamhet. Inkomstberäkningen sker enligt bokföringsmässiga
grunder. För stiftelser är förslag till nya regler att vänta både såvitt avser
den civilrättsliga som skattemässiga regleringen. I avvaktan härpå har
stiftelser inte getts tillgång till skatteutjämningsreserven, surv (prop.
1989/90:110 s. 579 f).
Som framgått av det jag tidigare anfört är förslagen i huvudsak att se
som tekniska justeringar som inte syftar till några grundläggande
förändringar på de aktuella områdena.
66
Vad beträffar åtgärderna inför AFT-94 torde budgeteffekterna i och för
sig vara små även om de administrativa besparingarna kan förutses bli
betydande för RSV och LMV.
Såsom jag inledningsvis påpekade beslutade riksdagen redan i våras att
hyreshusenheter som huvudsakligen består av lokaler skall befrias från
fastighetsskatt fr.o.m. den 1 januari 1993. I kompletteringspropositionen
angavs bakgrunden till regeringens överväganden i frågan. Bl.a. hän-
visades till att utvecklingen på fastighetsmarknaden fordrade åtgärder av
alldeles speciell karaktär. En sådan åtgärd var förslaget att avskaffa
fastighetsskatten på s.k. kommersiella lokaler. Åtgärden bör bidra till att
öka stabiliteten såväl för fastighetssektorn som inom kreditsystemet. En
annan väsentlig effekt angavs vara att bankernas pantvärden i berörda
fastigheter skulle påverkas positivt.
Riksdagen delade denna bedömning och biföll således regeringens
förslag i detta avseende (bet. FiU30 s. 53, rskr. 350).
När det gäller gränsdragningen mellan lokaler och bostäder i hyreshus
redovisades i nämnda proposition att frågan var under beredning. Det
aviserades att erforderliga ändringar skulle föreslås riksdagen i sådan tid
att de kunde gälla fr.o.m. år 1993.
Vid utskottsbehandlingen ansågs det lämpligt att avvakta resultatet av
denna beredning (bet. FiU30 s. 106).
Det förslag som jag nu lagt fram om den skattemässiga behandlingen
av lokaler i hyreshus (avsnitt 3) innefattar en integrerad lösning av
riksdagens vårbeslut och nämnda gränsdragningsfråga. Statsfmansiellt bör
de alltså enligt min mening ses i ett samlat perspektiv. Efter en närmare
analys av det berörda fastighetsbeståndet kan skattebortfallet beräknas till
3,7 miljarder kr brutto i stället för det i våras angivna beloppet
3,0 miljarder kronor. Vid beaktande av ökad inkomstskatt beräknas
nettoskattebortiållet uppgå till 2,6 miljarder kr. Såsom påtalades i våras
bör emellertid också beaktas att den samlade åtgärden som gäller från
årsskiftet minskar risken för ytterligare kostnadskrävande ingripanden för
staten.
Förslaget att upphäva den skattemässiga särregleringen för
Bostadskooperationens garantifond kan ge en viss budgetförstärkning.
Prop. 1992/93:122
1 enlighet med det anförda har inom Finansdepartementet upprättats
förslag till
1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152),
2. lag om ändring i lagen (1992:828) om ändring i fastighetstaxerings-
lagen (1979:1152),
3. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
4. lag om upphävande av lagen (1992:842) om ändring i lagen
(1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
67
5. lag om upphävande av lagen (1973:278) om avdrag vid inkomst- Prop. 1992/93:122
taxeringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond,
m.m.
Lagrådet arbetar för närvarande på fyra avdelningar, dvs. det högsta
tillåtna antalet. Trots detta är Lagrådets program under hösten utom-
ordentligt ansträngt. Alla de lagförslag som föreligger och som är av det
slaget att Lagrådet enligt 8 kap. 18 § andra stycket regeringsformen bör
höras över dem kan inte granskas i sådan tid att förslagen kan föreläggas
riksdagen inom den tid som krävs för att de skall kunna behandlas där
under hösten. Av den nyss nämnda bestämmelsen i regeringsformen
följer emellertid att Lagrådets granskning kan underlåtas, om den skulle
fördröja lagstiftningsfrågans behandling så att avsevärt men skulle
uppkomma.
Som framgått av de förslag jag lagt fram i fråga om fastighets-
taxeringen rör dessa främst tekniska ändringar för värderingsförfarandet.
Trots att de föreslagna reglerna är avsedda att bli tillämpliga först vid
1994 års AFT måste de iakttas redan under det förberedelsearbete som
skall göras under år 1993. Förberedelsearbetet är avhängigt av att vissa
föreskrifter först skall utfärdas av RSV. Sådana föreskrifter skall enligt
FTL beslutas senast den 15 december i år. Eftersom dessa är beroende
av nu föreliggande lagförslag om fastighetstaxering är det angeläget att
riksdagen kan besluta i frågan så snart som möjligt.
Vad beträffar gränsdragningen mellan bostäder och lokaler vid
fastighetsbeskattningen föreligger ett intimt samband mellan denna fråga
och förslagen om fastighetstaxeringen.
Lagrådets hörande torde i dessa avseenden fördröja lagstiftningsfrågans
behandling så att avsevärt men skulle uppstå.
Vad slutligen beträffar frågan om Bostadskooperationens garantifond
saknar enligt min mening Lagrådets hörande betydelse på grund av
frågans beskaffenhet.
Mot bakgrund av det anförda anser jag att en remiss till Lagrådet kan
underlåtas i förevarande ärende.
2 kap.
4 §
I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare
kommenterad i den allmänna motiveringen.
68
5 kap.
6 §
1 första stycket görs ett förtydligande innebärande att den s.k.
nedräkningsfäktorn för nivååret också skall användas under påföljande år
under den löpande taxeringsperioden. Ny taxering under den löpande
taxeringsperioden skall nämligen göras med hänsyn till det allmänna
prisläge och de uppskattningsgrunder i övrigt som tillämpas vid allmän
fastighetstaxering.
I övrigt görs i andra stycket en redaktionell ändring.
6 kap.
2 §
Ändringarna i första och tredje styckena är föranledda av den ändrade
värderingsmodellen vid AFT-94. I nuvarande lydelse av 6 kap. 3 § sägs
att varje hyreshusenhet och industrienhet värderad enligt avkastnings-
metoden skall utgöra en värderingsenhet. Den nya värderingsmodellen
vid AFT-94 bygger emellertid på att varje byggnad enligt huvudregeln
skall utgöra särskild värderingsenhet. Detta gäller också med vissa
undantag för industribyggnaderna oavsett enligt vilken metod de
värderas. Huvudregeln om indelning av byggnader i värderingsenheter
har därför sammanförts i 2 § medan undantagen föreskrivs i 3 och 5 §§.
I bestämmelsen görs i övrigt beloppsmässiga ändringar som är närmare
kommenterade i den allmänna motiveringen.
3 §
Ändringarna är föranledda av den modifierade värderingsmodellen inför
AFT-94. Som framgår av kommentaren till 2 § passar de nuvarande
reglerna inte in i den nya värderingsmodellen och skall därför slopas. I
stället tas här in bestämmelser om indelning i värderingsenheter.
I förslaget till den nya lydelsen av paragrafen regleras hur indelningen
i värderingsenheter skall göras när ett hyreshus eller en industribyggnad
är inrättad för olika ändamål. Reglerna utgör undantag från den huvud-
regel som föreskrivs i 2 §.
I första stycket anges att ett hyreshus skall indelas i skilda värderings-
enheter om däri finns både bostäder och lokaler. I vissa fall föreslås
också att byggnader eller byggnadsdelar skall kunna sammanföras till en
värderingsenhet.
I andra stycket anges att sådan industribyggnad som värderats enligt
avkastningsmetoden också skall indelas i skilda värderingsenheter om den
är inrättad för mer än en lokaltyp. Till detta stycke har från 11 kap. 4 §
överförts en bestämmelse som i vissa fall begränsar kraven på sådan
indelning. Liksom för hyreshusen föreslås en regel enligt vilken olika
byggnader eller byggnadsdelar i vissa fall kan sammanföras till en
värderingsenhet.
6 Riksdagen 1992/93. 1 samt. Nr 122
Rättelse: S. 77 rad 27 står: 3 Rättat till: 2 S. 78 rad 29 utgår: inte
Prop. 1992/93:122
69
I tredje stycket har beträffande hyreshus och industribyggnader tagits Prop. 1992/93:122
in en bestämmelse som flyttats från 6 kap. 5 § enligt vilken en byggnad
får indelas i två eller flera värderingsenheter om det underlättar värde-
ringen. Till skillnad från tidigare behöver dock inte byggnaden vara
inrättad för väsentligt olika ändamål i detta fall. Bestämmelsen gäller
generellt för industribyggnaderna oavsett värderingsmetod.
5 §
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94.
Som framgår av kommentaren till föregående paragraf skall
bestämmelsen numera enbart avse småhus och ekonomibyggnader. För
dessa byggnadsslag anger paragrafen när undantag kan göras från
huvudregeln i 2 §.
6 §
Paragrafen skall upphöra att gälla, vilket berörs närmare i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.11.4.).
7§
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94.
I första stycket kvarstår den generella regeln att varje tomt skall utgöra
en värderingsenhet.
1 ett andra stycke görs enbart en redaktionell ändring genom att termen
byggrätt införs.
I ett tredje stycke regleras att en tomt för hyreshus skall motsvara den
indelning som gjorts för byggnader eller byggnadsdelar. I det fell
byggrätten skall tas i anspråk på ett annorlunda sätt enligt plan skall detta
också återverka på tomtens indelning i värderingsenheter. Regeln
underlättar beräkningen av fastighetsskatteuttaget. Fastighetsskatten är
nämligen nedsatt för nyare hyreshus med tillhörande tomtmark. Dessutom
skall i fortsättningen lokaldelama med tillhörande tomtmark vara
undantagna från uttag av fastighetsskatt. 1 RSV:s promemoria har regeln
i tredje stycket uttryckts på så sätt att indelningen skall göras med hänsyn
till den byggrätt som "svarar mot" en värderingsenhet avseende hyreshus.
Lantmäteriverket (LMV) har beträffande detta uttryck anfört att det ofta
förhåller sig så att ett hyreshus upptas av lokaler i bottenvåningen medan
resterande våningar däröver består av bostäder. I sådana fall kan inte viss
del av tomten sägas vara avsedd för lokaler och en annan del för
bostäder. LMV har därför föreslagit att man i stället använder uttrycket
"hänförlig till". För egen del anser jag att detta kan uttryckas genom att
ledning skall tas till "det sätt på vilket hyreshusen har indelats i
värderingsenheter och med beaktande av hur markens byggrätt har tagits
i anspråk eller skall tas i anspråk enligt plan".
1 det fjärde stycket stadgas om obebyggd tomt.
70
7 kap.
3 §
Prop. 1992/93:122
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94.
Förutom en redaktionell omdisponering av tredje stycket har däri
intagits de ytterligare värdefaktorer som inte skall klassindelas. De under
punkterna 1 - 4 angivna värdefaktorerna anses ha en värdepåverkan som
kan och bör uttryckas med den precisionsgrad enligt vilken resp,
värdefaktor beräknas.
Ändringen i jjärde stycket möjliggör att riktvärdet kan anges indirekt
på karta, i tabell m.m. såsom en riktvärdeangivelse eller liknande när så
anses lämpligt. Beräkningen av riktvärdet kan då ske utifrån t.ex. vissa
uppgifter om normaltomt eller normbyggnad med angivelse av vilken
tabell eller faktor som bör användas vid beräkningen.
5 §
1 bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare
kommenterad i den allmänna motiveringen.
76 §
I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare
kommenterad i den allmänna motiveringen.
9 kap.
/ - 3 §§
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94 och är
närmare kommenterade i den allmänna motiveringen.
II kap.
1-4, 7 - 8 §§
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94 och är
närmare kommenterade i den allmänna motiveringen.
Beträffande normbyggnaden i 3 § har RSV i sitt förslag utgått från att
den omfattar 1 000 m2 produktionslokaler. LMV har i detta avseende
påpekat att en industribyggnad av denna omfattning produktionslokaler
även kan innehålla utrymmen för kontor och lager. I sådana fall kan den
inte tjäna som normbyggnad. LMV föreslår därför ett annat uttryckssätt.
Jag anser emellertid att lydelsen är acceptabel och det torde räcka med
att jag här betonar att normbyggnaden inte skall innehålla annat än
produktionslokaler.
I 8 § kvarstår ortstyp som värdefaktor men avser enligt mitt förslag
numera värderingsenhetens läge i förhållande till tätort. LMV anser att
uttryckssättet i stället borde spegla den omständigheten att ortstypen
närmast är hänförlig till värderingsenhetens belägenhet i landet. Emedan
71
det inte råder någon avsikt att förändra bestämmelsens sakliga innebörd Prop. 1992/93:122
bör den enligt min mening inte ändras i detta avseende.
5 och 6 §§
Paragraferna skall upphöra att gälla, vilket berörs närmare i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.5.2.).
12 kap.
7, 4-5, 3-9 §§
Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94 och är
närmare kommenterade i den allmänna motiveringen.
6 och 7 §§
1 paragraferna görs konsekvensändringar med anledning av den ändrade
värderingsmodellen.
15 kap.
4 §
För värdering av industribyggnad på elproduktionsenhet gäller särskilda
regler som återfinns i 15 kap. FTL. I begreppet elproduktionsenhet
innefattas bl.a. vattenkraftverk, outbyggt vattenfall som enligt
verkställbart tillstånd får byggas ut samt värmekraftverk.
Vad gäller vattenkraftverken bestäms värdet av ett nybyggt sådant som
produkten av kraftverkets taxeringseffekt i kilowatt och ett riktvärde.
Enligt 15 kap. 4 § FTL bestäms riktvärdet genom en kapitalisering av
de årsnetton som kan beräknas med ledning av gällande tariffer. I
lagtexten görs en direkt hänvisning till "statens vattenfallsverks
högspänningstariffer för mellansvenska området".
Nyligen har emellertid en omstrukturering av elmarknaden inletts. Vid
den bolagisering av statens vattenfallsverk som genomfördes vid årsskiftet
1991/92 avskildes verksamheten i storkraftnätet från Vattenfall AB och
ingår numera i affärsverket Svenska kraftnät. Prissättningen för tillgång
till storkraftnätet kommer således att behandlas av ett annat affärsverk än
tidigare. Priset påverkas dessutom av en ny marknadssituation.
Av det anförda följer att en omdefmiering är nödvändig i 15 kap. 4 §
FTL. Jag föreslår därför att det s.k. årsnettot i fortsättningen bestäms
bl.a. "med ledning av den prissättning som tillämpas för det mellan-
svenska området" och att detta anges i paragrafen.
18 kap.
1 §
I bestämmelsen görs en beloppsmässig ändring och införs ytterligare
undantag från deklarationsskyldigheten vilka kommenteras närmare i den
allmänna motiveringen.
72
Prop. 1992/93:122
20 kap.
12 §
I 20 kap. 12 § FTL anges vad fastighetstaxeringsnämnds beslut skall
innehålla. Detta preciseras närmare i sju punkter, varav själva
taxeringsbeslutet skall redovisas enligt punkterna 1-3, medan grunderna
för beslutet redovisas enligt punkterna 4-7.
I en av punkterna, punkt 6, skall enligt nuvarande lydelse redovisas
bl.a. storleken av värderingshyra enligt 11 kap. 4 §, bruttokapitalise-
ringsfaktor enligt 11 kap. 6 § samt brytningsfaktor och värdet per m3
brytvärd fyndighet enligt 12 kap. 8 §. Eftersom, vid behandlingen av
bestämmelserna i 11 kap. FTL om riktvärdet för industribyggnad resp,
i 12 kap. om riktvärdet för täktmark, föreslagits att nämnda begrepp skall
utmönstras, bör de i konsekvens härmed slopas även i 20 kap. 12 § FTL.
Enligt nämnda punkt 6 redovisas också återanskaffningskostnad enligt
II kap. 7 §. Jag har tidigare föreslagit att återanskaffningskostnaden i
fortsättningen skall utgöra en särskild värdefaktor vid bestämmande av
riktvärde för industribyggnad värderad enligt produktionskostnads-
metoden. Storleken av värdefaktorer redovisas särskilt enligt 20 kap.
12 § punkt 4 FTL. Begreppet återanskaffningskostnad skall därför tas
bort i punkt 6 såvitt angår hänvisningen till 11 kap. 7 §.
Av beslutet skall vidare enligt punkt 7 framgå sådant säreget
förhållande som föranlett justering av riktvärde. Med säreget förhållande
avses att en värdefaktor (egenskap av något slag) föreligger som inte
särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt
inverkar på marknadsvärdet (jfr 7 kap. 5 § FTL). När så är fallet skall
en justering göras.
I enstaka fall kan det inträffa att en domstol inte använder sig av det
för värdeområdet rekommenderade riktvärdet. Ett frångående av rikt-
värde i sådant fall är inte att betrakta som en justering för säregna
förhållanden. Det har dock i bland felaktigt kommit att redovisas på detta
sätt. Datamässigt har det vidare visat sig svårt att hantera redovisningen
då en domstol går ifrån ett rekommenderat riktvärde. Av dessa skäl före-
slås en ändring av punkt 7 med den innebörden att redovisningen uttryck-
ligen skall avse dels vidtagen justering för säreget förhållande enligt
7 kap. 5 § FTL, dels även annat förhållande som föranlett ändring av
riktvärde.
20 §
I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare
kommenterad i den allmänna motiveringen.
73
28 kap.
9§
Prop. 1992/93:122
I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare
kommenterad i den allmänna motiveringen.
/2 §
Ändringen är enbart av redaktionell karaktär.
Övergångsbestämmelser
1. Såvitt avser reglerna inför AFT-94 av hyreshus- och industrienheter
skall ett ikraftträdande ske redan den 1 januari 1993 med tillämpning vid
1994 års allmänna fastighetstaxering.
2. Vissa av de förenklingsbestämmelser som föreslagits bör inte
tillämpas vid 1994 års fastighetstaxering. Det kan nämligen inte anses
lämpligt att under den löpande taxeringsperioden tillämpa nya belopps-
gränser m.m. för de fastighetskategorier som inte är föremål för AFT år
1994. För småhusenheter och lantbruksenheter skall således de nu
nämnda bestämmelserna inte tillämpas förrän vid nästa AFT av dessa,
dvs. år 1996 resp. 1998.
I 2 kap. 2 § FTL nämns bl.a. de olika slags kommunikationsbyggnader
som skall anses utgöra icke skattepliktiga specialbyggnader. Bland den
krets byggnader som skall räknas som kommunikationsbyggnad anses
sådan som används i postverkets, televerkets, statens järnvägars,
luftfartsverkets, Svensk Rundradio Aktiebolags, Sveriges Television
Aktiebolags och Sveriges Utbildningsradio Aktiebolags verksamhet.
1 fråga om järnvägstrafiken har företagits vissa organisatoriska
förändringar. Det tidigare statens järnvägar delades upp i dels ett
affärsverk med ansvar för tågtrafiken, dels en myndighet benämnd
Banverket med ansvar för infrastrukturen.
Eftersom indelningen i de skilda slagen av specialbyggnader i alla fall
utom ett - allmän byggnad - tar sikte enbart på användningssättet, bör
sådana byggnader som används i Banverkets verksamhet nu också
uttryckligen fogas till den krets kommunikationsbyggnader som utgör
specialbyggnader.
1 §
I paragrafen görs en konsekvensändring i anledning av att det enligt de
bestämmelser som gäller vid 1992 års allmänna fastighetstaxering av
lantbruksenheter inte längre skall finnas hyreshus och tomtmark för Prop. 1992/93:122
hyreshus i sådana taxeringsenheter (jfr prop. 1990/91:47 s. 45).
3 §
Ändringen i första stycket b) innebär att det såvitt avser hyreshusenhet
endast skall tas ut fastighetsskatt på den del som avser bostäder och
tillhörande tomtmark. Detta uttrycks genom en anknytning till den nya
indelning i värderingsenheter som görs vid fastighetstaxeringen fr.o.m.
AFT-94. Enligt huvudregeln kommer således med den föreslagna
formuleringen värderingsenheter för bostäder och bostäder under
uppförande samt övriga värderingsenheter i hyreshusenhet som avser den
tomtmark som är hänförlig till nämnda värderingsenheter bostäder samt
även obebyggd tomtmark att beskattas med skattesatsen 2,5 %. Detta
gäller alltså även sådan värderingsenhet tomtmark där byggrätt finns för
lokaler.
I andra stycket återfinns de s.k. permanenta bestämmelserna om
nedsättning i skatteuttaget som gäller nyproduktionen. Med hänsyn till
vad som anförts i den allmänna motiveringen utmönstras ordet huvudsak-
ligen. 1 övrigt vidtas redaktionella ändringar som slår fast att den
nedsättning av skatteuttaget som avser byggnader som innehåller bostäder
görs på bostadsdelen enligt de närmare föreskrifter som finns i femte
stycket.
I femte stycket har ett tillägg gjorts till den proportioneringsregel som
finns där sedan tidigare. I andra meningen behandlas småhusenheterna.
I en småhusenhet kan ingå flera bostadsbyggnader. Enligt huvudregeln
utgör varje småhus en värderingsenhet. Vanligtvis indelas även tomt-
marken i en värderingsenhet för varje småhus. För dessa skall nedsätt-
ningen avse den del av taxeringsvärdet som belöper på värderingsenhet
för småhuset och den tomtmark som hör till detta. Bestämmelsen har
emellertid utformats för att också beakta det fall då tomtmarken inte har
indelats i flera värderingsenheter genom att inte här anknyta till
begreppet värderingsenhet. När det finns olika ägare till småhus och
mark åtskiljs dessa i olika taxeringsenheter, utom i vissa fall som
exempelvis beträffande tomträtt. För att klargöra att markägaren då inte
skall få någon nedsättning av fastighetsskatten anges uttryckligen som
villkor för nedsättningen att tomtmarken måste ingå i samma taxerings-
enhet som småhuset. Det anges också att reglerna om nedsättning i
tillämpliga delar gäller småhus med tomt på lantbruksenhet. I tredje
meningen behandlas nedsättningen för hyreshusenheter. För dessa anknyts
både för byggnad och tomtmark till de värderingsenheter som modellen
vid AFT-94 kommer att tillhandahålla. För att nedsättning av skatten
också skall avse tomtmarksvärdet fordras på samma sätt som för småhus-
enheterna att tomtmarken måste ingå i samma taxeringsenhet som
byggnaden.
75
Punkterna 4 och 5 av övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om Prop. 1992/93:122
ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt
Genom lagen (1990:652) om ändring i fastighetsskattelagen infördes i
samband med skattereformen år 1991 vissa övergångsvisa regler om
nedsättning av fastighetsskatten även för det bostadsbestånd som då
fanns. För småhusenheterna återfanns dessa regler bl.a. i punkt 4 och för
hyreshusenhetema i punkt 5. Det synes ändamålsenligt att den precisering
av nedsättningsreglema som gjorts för nyproduktionen i 3 § femte stycket
också bör gälla det bostadsbestånd som nämns i förevarande punkter.
Därför har i resp, punkt en hänvisning gjorts till 3 § femte stycket.
Övergångsbestämmelser
1. Som framgått av det anförda görs den nya indelning i
värderingsenheter såvitt avser hyreshusenheter först fr.o.m. AFT-94, dvs.
med verkan från ingången av år 1994. Dessa regler läggs således till
grund för beskattning vid 1995 års taxering. I vissa fall kan de nya
taxeringsvärdena beaktas vid preliminärskatteuttaget under år 1994 enligt
3 § 2 mom. uppbördslagen (1953:272). De nya bestämmelserna föreslås
därför träda i kraft den 1 januari 1993 med tillämpning första gången vid
1995 års taxering.
2. Som vidare framgått av vad jag anfört i det föregående om vissa
ändringar såvitt avser fastighetstaxeringen av hyreshusenheter skall
hyreshus, dvs. själva byggnaden, i fortsättningen värderas separat såsom
särskild värderingsenhet åtskild från värderingen av marken. En
uttrycklig regel föreslås också som innebär att ett hyreshus skall indelas
i skilda värderingsenheter om det är inrättat för både bostäder och
lokaler. Avsikten är vidare att indelningen i värderingsenheter av
tomtmarken för hyreshus skall följa den indelning som gjorts för
byggnaderna och byggnadsdelarna på tomtmarken. Vidare skall riktvärdet
för hyreshus ange värdet per värderingsenhet och inte som för
närvarande ange det samlade värdet av byggnader med tillhörande
tomtmark.
De nu nämnda lagförslagen är avsedda att komma i tillämpning vid
1994 års allmänna fastighetstaxering. En justering beträffande uttaget av
fastighetsskatt för hyreshus som skall gälla redan från den 1 januari 1993
måste således vad avser år 1993 beakta hur hyreshusen och tomtmarken
för sådana hus är indelade enligt nuvarande bestämmelser vid fastig-
hetstaxeringen. Även om jag redan berört nuvarande regler om indelning
i värderingsenheter i det föregående anser jag det befogat att här åter
lämna en kort redogörelse för vissa av dessa.
Enligt de nuvarande bestämmelserna om riktvärde för hyreshus i 9 kap.
1 § FTL görs ingen separat värdering av byggnaden; hyreshuset utgör
således inte en värderingsenhet. Riktvärdet anger därför hyreshusenhetens
samlade värde av byggnad och mark. Genom att en separat värdering av
tomtmarken görs blir det ändå möjligt att beräkna värdet på hyreshuset.
Av den gällande lydelsen av nämnda paragraf framgår att det finns två
slags värderingsenheter för hyreshusenheter - om man bortser från fallet
76
med exploateringsmark. Värderingsenhetema är dels hyreshuset med Prop. 1992/93:122
tomtmark, dels den eller de värderingsenheter som avser tomtmarken.
Som framgår ingår värdet av tomtmarken också i det förstnämnda slaget
av värderingsenhet.
Om det underlättar värderingen får en byggnad som är inrättad för
väsentligt olika ändamål indelas i två eller flera värderingsenheter enligt
6 kap. 5 § FTL. Vanligtvis indelas därför bostäder och lokaler i ett
hyreshus i skilda värderingsenheter. Som LMV påpekat har dock sådan
indelning inte skett beträffande hyreshus med värdeår före 1970 och med
en totalhyra som inte överstigit 130 000 kr. En indelning av byggnader
i skilda värderingsenheter sker likaså om dessa har olika ålder. Att
observera är dock att de olika värderingsenhetema avseende byggnader
i dessa fall alltid även inkluderar en andel tomtmark.
Vad avser tomtmarken gäller generellt enligt 6 kap. 7 § FTL att vaije
tomt skall utgöra en värderingsenhet. Endast om tomtens användningssätt
gör det nödvändigt skall den indelas i två eller flera värderingsenheter.
Det är således inte självklart att tomten har indelats i olika värderings-
enheter i det fall då byggnaden indelats i bostads- resp, lokaldelar.
Avgörande för indelningen av tomtmarken är i stället om olika riktvärden
har anvisats för olika våningsplan eller för den byggrätt som avser
bostäder eller lokaler.
Som framgår av det nu anförda kan för år 1993 en beräkning av ned-
sättning av eller undantag från fastighetsskatt inte göras på det maskinella
sätt som förutsätts kunna ske enligt de regler som föreslås gälla fr.o.m.
den 1 januari 1994. Vissa manuella rutiner måste t.ex. tillämpas för
hyreshus med värdeår före 1970 som har en totalhyra som inte överstiger
130 000 kr. Därför ges i punkt 2 i denna övergångsbestämmelse såvitt
avser hyreshusenhet en föreskrift med följande innebörd. Vid 1994 års
taxering skall det skatteuttag som stadgas i 3 § första stycket b) i dess
äldre lydelse göras på den del av taxeringsvärdet som inte belöper på
lokaler med tillhörande tomtmark. Någon uttalad anknytning görs inte
detta år till värderingsenhet eftersom, som framgått, någon sådan
indelning inte alltid har skett. Vidare skall vid denna taxering nedsättning
av skatteuttaget enligt vad som anges i andra stycket i paragrafen och
punkt 5 övergångsbestämmelserna i deras äldre lydelse göras på den del
av taxeringsvärdet som belöper på hyreshus som avser bostäder.
Eftersom värderingsenheten för byggnaden under detta år fortfarande
inkluderar tomtmark har särskilt uttalats att i beräkningsunderlaget ingår
den tomtmark som hör till bostäderna. Härmed avses bara den del som
tas i anspråk för bostäderna och således inte t.ex. obebyggd tomtmark
med byggrätt för lokaler. Även här uppställs kravet att tomtmarken måste
ingå i samma taxeringsenhet som hyreshuset.
3. På liknande sätt som föreskrevs i övergångsbestämmelserna till lagen
(1992:842) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
vilken nu föreslås bli upphävd, föreskrivs en proportioneringsregel för de
hyreshusenheter med lokaler som ingår i förvärvskälla som har brutet
räkenskapsår. På samma sätt som i punkt 2 i dessa övergångs-
77
bestämmelser görs inte heller här någon uttrycklig anknytning till Prop. 1992/93:122
värderingsenhet.
Det bör uppmärksammas att skatteuttag enligt denna övergångsregel
enbart tar sikte på de äldre bestämmelser som gällt enligt festighets-
skattelagen. Enligt denna gäller en skattesats om 2,5 % för hyreshus-
enheter, dvs. inklusive lokaldelama. Skulle således ett nytt beskattningsår
ha påbörjats den 1 september 1992 som löper till den 31 augusti 1993,
får uttaget av fastighetsskatt, för den del av beskattningsåret som belöper
på de fyra sista månaderna under år 1992, taxeras år 1994.
I detta sammanhang beaktas således inte den tillfälliga höjningen av
fastighetsskatten till 3,5 % som enligt en särskild lag (SFS 1990:1460)
gäller vid 1992 och 1993 års taxeringar för sådana hyreshusenheter som
huvudsakligen består av lokaler.
Genom förslagen till ny lydelse av 1 och 3 §§ i fåstighetsskattelagen med
övergångsbestämmelser undantas lokaler från fastighetsskatt på ett annat
sätt än genom kopplingen till hyreshusenhet som huvudsakligen består av
lokaler såsom görs i lagen (1992:842) om ändring i fåstighetsskattelagen.
Den lagen, som ännu inte trätt i kraft, behövs således inte och bör
upphävas.
Genom lagen upphävs vid utgången av år 1993 den skattefrihet som gällt
för stiftelsen enligt 2 § i den upphävda lagen.
Upphävandet av denna lag innebär vidare att sådana medel som avses
i 3 § i den upphävda lagen är skattepliktiga för mottagaren utom i fall då
mottagaren är en sådan bostadsförening eller sådant bostadsaktiebolag
som avses i 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt.
Således är inte de bostadsrättsföreningar som är schablonbeskattade
skattskyldiga för sådana medel som avses i den upphävda lagen.
Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att anta förslagen till
1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152),
2. lag om ändring i lagen (1992:828) om ändring i fåstighetstaxerings-
lagen (1979:1152),
3. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
4. lag om upphävande av lagen (1992:842) om ändring i lagen
(1984:1052) om statlig fastighetsskatt,
78
5. lag om upphävande av lagen (1973:278) om avdrag vid inkomst- Prop. 1992/93:122
taxeringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens garantifond,
m. m.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredra-
ganden lagt fram.
79
Remissinstanser som yttrat sig över frågor i kapitlen 2 och 3.
Riksbanken, Riksskatteverket (RSV), Allmänna pensionsfonden första
fondstyrelsen, Riksantikvarieämbetet, Boverket, Statens råd för
byggnadsforskning, Statens institut för byggnadsforskning, Lant-
mäteriverket, Statskontoret, Riksrevisionsverket, Kammarrätten i
Stockholm, Kammarrätten i Göteborg, Länsstyrelsen i Malmöhus län,
Sollentuna kommun, Kungälvs kommun, Hallsbergs kommun, Bygg-
entreprenörerna, Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR, Föreningen
Sveriges Statsarkitekter, HSB:s Riksförbund, Hyresgästernas Riks-
förbund, Landsorganisationen i Sverige, Mäklarsamfundet, Riksbyggen,
Samfundet för fastighetsekonomi, Sparbankernas Bank, Statens Bostads-
finansieringsaktiebolag, Svenska Arbetsgivareföreningen, Svenska
Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Svenska Livförsäkrings-
föreningars Riksförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO,
Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Sveriges Industri-
förbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Tjänstemännens
Centralorganisation, Villaägarnas Riksförbund, Styrelsen för Konunga-
riket Sveriges stadshypotekskassa, AB Platta Tak, Föreningen Kommuna-
la Förmedlingsorgan, Lidingö Villaägareföreningars samarbetsnämnd,
Målaremästamas Riksförening, Föreningen Sveriges Länsantikvarier,
Svenska föreningen för byggnadsvård och Sveriges Jordägareförbund.
Prop. 1992/93:122
Bilaga
80
Prop. 1992/93:122
Propositionen..................................1
Propositionens huvudsakliga innehåll....................1
Lagförslag
1 Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152)......2
2 Lag om ändring i lagen (1992:828) om ändring i fastighetstaxe-
ringslagen (1979:1152).........................21
3 Lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt 27
4 Lag om upphävande av lagen (1992:842) om ändring i lagen
(1984:1052) om statlig fastighetsskatt................31
5 Lag om upphävande av lagen (1973:278) om avdrag vid in-
komsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen Bostadskooperationens
garantifond, m.m.............................32
Utdrag ur remissprotokollet den 22 oktober 1992.............33
1 Allmänna synpunkter om fastighetstaxering och
fastighetsbeskattning...........................33
2 Frågor inför 1994 års allmänna fastighetstaxering........35
2.1 Inledning..............................35
2.2 Värderingsmodellen vid AFT-94................36
2.3 Riktvärde och värderingsenheter - avkastningsmetoden . . .41
2.3.1 Hyreshus och industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden...................41
2.3.2 Tomtmark för hyreshus.................43
2.3.3 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden...................44
2.3.4 Tomtmark för hyreshus och industribyggnad
värderad enligt avkastningsmetoden..........44
2.4 Normenhet - avkastningsmetoden................45
2.4.1 Hyreshus och industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden...................45
2.4.2 Tomtmark för hyreshus och industribyggnad
värderad enligt avkastningsmetoden..........46
2.5 Värdefaktorer - avkastningsmetoden...............46
2.5.1 Hyreshus.........................46
2.5.2 Industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden...................48
2.5.3 Tomtmark för hyreshus.................49
2.5.4 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
avkastningsmetoden...................50
2.6 Riktvärde och värderingsenheter -
produktionskostnadsmetoden...................51
2.6.1 Industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden..............51
2.6.2 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden..............52
81
2.7 Normenhet för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden...................53
2.8 Värdefaktorer - produktionskostnadsmetoden.........53
2.8.1 Industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden..............53
2.8.2 Tomtmark för industribyggnad värderad enligt
produktionskostnadsmetoden..............54
2.9 Övrig byggnad.......-...................54
2.10 Täktmark..............................55
2.11 Övrigt................................56
2.11.1 Vissa beloppsgränser..................56
2.11.2 Saneringsbyggnader...................57
2.11.3 Riktvärdeangivelse....................57
2.11.4 Deklarationsskyldigheten m.m.............58
2.12 Ytterligare utredning, m.m....................59
3 Fastighetsskatt för bostäder och lokaler i hyreshus.......61
3.1 Inledning..............................61
3.2 Gränsdragningen mellan lokaler och bostäder.........62
4 Bostadskooperationens garantifond.................65
5 Budgeteffekter...............................66
6 Upprättade lagförslag..........................67
7 Specialmotivering.............................68
7.1 Fastighetstaxeringslagen......................68
7.2 Lag om ändring i lagen (1992:828) om ändring i
fastighetstaxeringslagen......................74
7.3 Lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig
fastighetsskatt............................74
7.4 Lag om upphävande av lagen (1992:842) om ändring
i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt.........78
7.5 Lag om upphävande av lagen (1973:278) om avdrag
vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen
Bostadskooperationens garantifond...............78
8 Hemställan.................................78
9 Beslut....................................79
Bilaga.......................................80
Prop. 1992/93:122
82