Regeringens proposition

1992/93:115

om ändringar i jordabalkens hyresregler

Prop.

1992/93:115

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifo-
gade utdrag ur regeringsprotokollet den 11 februari 1993.

På regeringens vägnar

Carl Bildt

Reidunn Laurén

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås ett flertal ändringar i 12 kap. jordabalken, dvs.
hyreslagen.

Reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetal-
ning görs mindre stränga mot bostadshyresgäster. Den s.k. förverkande-
fristen förlängs från två vardagar till en vecka. Det blir vidare möjligt för
socialnämnderna att ta på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att
hyresgästen inte förlorar sin bostad.

Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förstärks. Hyresvärden
skall vara skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att stör-
ningarna omedelbart upphör samt att underrätta socialnämnden om stör-
ningarna. I mycket allvarliga stömingsfall får hyresvärden rätt att genast
säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Frågor om störningar i
boendet skall handläggas snabbt av berörda myndigheter.

Begränsningen i bytesrätten för hyresgäster som har fått sin bostad ge-
nom byte och innehaft den under kortare tid än tre år slopas. Detsamma gäl-
ler lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är an-
svarig för den tidigare hyresgästens skulder.

Rätten till förlängning av hyresavtalet slopas vid kortvariga andrahands-
upplåtelser.

Lagförslagen avses träda i kraft den 1 juli 1993.

1 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 115

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Prop. 1992/93:115

Härigenom förskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 12 kap. 25, 35, 38, 42-45, 55 b och 63 §§ skall ha följande ly-
delse,

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande ly-
delse.

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

12 kap.

25 §

Hyresgästen är skyldig att när
han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann
tillsyn över att detta också iakttas av
dem för vilka han svarar enligt 24 §
första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen
vet är eller med skäl kan misstänkas
vara behäftat med ohyra får inte
föras in i lägenheten.

När hyresgästen använder lägen-
heten skall han se till att de som bor i
omgivningen inte utsätts för stör-
ningar som i sådan grad kan vara
skadliga för hälsan eller annars för-
sämra deras bostadsmiljö att de inte
skäligen bör tålas (störningar i boen-
det). Hyresgästen skall vid sin an-
vändning av lägenheten också i öv-
rigt iaktta allt som fordras för att be-
vara sundhet, ordning och gott skick
inom fastigheten. Hyresgästen skall
hålla noggrann tillsyn över att detta
också iakttas av dem för vilka han
svarar enligt 24 § första stycket.

Om det förekommer störningar i
boendet, skall hyresvärden ge hy-
resgästen tillsägelse att se till att stör-
ningarna omedelbart upphör samt,
om denne är en bostadshyresgäst,
underrätta socialnämnden i den kom-
mun där lägenheten är belägen om
störningarna.

Andra stycket gäller inte om hy-
resvärden säger upp hyresavtalet
med anledning av att störningarna är
särskilt allvarliga med hänsyn till de-
ras art eller omfattning (särskilt all-
varliga störningar i boendet).

Om hyresgästen vet eller har an-
ledning att misstänka att ett föremål
är behäftat med ohyra får detta inte
tas in i lägenheten.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1984:694.

Nuvarande lydelse

35

Hyresgästen får överlåta hyresrät-
ten till sin bostadslägenhet i syfte att
genom byte erhålla en annan bostad,
om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen.Såt/anr tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har be-
aktansvärda skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden samt inte heller
andra särskilda skäl talar mot bytet.
Har hyresgästen erhållit lägenheten
genom byte och innehaft lägenheten
mindre än tre år, får tillstånd dock
lämnas endast om synnerliga skäl
föreligger. Tillståndet kan förenas
med villkor.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en-
familjshus som icke är avsett att hy-
ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs-
hus,

4. lägenheten har upplåtits av nå-
gon som innehade den med bostads-
rätt och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet ej varat
längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy-
resgästen får annan bostad genom att
anvisa eller förmedla denna, får
kommunen göra framställning hos
hyresnämnden om tillstånd som av-
ses i första stycket. Vad som sagts
nu gäller även kommunalförbund,
som handhar bostadsförmedling
som är gemensam för två eller flera
kommuner.

Föreslagen lydelse

§

Hyresgästen får överlåta hyresrät-
ten till sin bostadslägenhet för att ge-
nom byte få en annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas,
om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta kan äga rum
utan påtaglig olägenhet för hyresvär-
den samt inte heller andra särskilda
skäl talar mot bytet. Tillståndet kan
förenas med villkor.

Prop. 1992/93:115

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en-
familjshus som inte är avsett att hy-
ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs-
hus,

4. lägenheten har upplåtits av nå-
gon som innehade den med bostads-
rätt och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet inte har
varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy-
resgästen får en annan bostad genom
att anvisa eller förmedla denna, får
kommunen ansöka hos hyresnämn-
den om tillstånd som avses i första
stycket. Detta gäller även kommunal-
förbund som har hand om bostads-
förmedling som är gemensam för två
eller flera kommuner.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten
med samtycke av hyresvärden eller
med tillstånd av hyresnämnden, är
han fri från de förpliktelser som hy-
resavtalet ålägger honom för tiden

Överlåter hyresgästen hyresrätten
med samtycke av hyresvärden eller
med tillstånd av hyresnämnden, är
han fri från de skyldigheter som hy-
resavtalet innebär för honom för ti-

Nuvarande lydelse

efter överlåtelsen, om ej annat vill-
kor fogats till samtycket eller till-
ståndet. Den tillträdande hyresgästen
svarar jämte den avträdande för
förpliktelserna enligt avtalet för tiden
före överlåtelsen, om ej annat avta-
lats med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

den efter överlåtelsen. Detta gäller
endast om inte annat villkor ställts
upp i samband med samtycket eller
tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar till-
sammans med överlätaren för skyl-
digheterna enligt avtalet för tiden
före överlåtelsen, om mre något an-
nat avtalats med hyresvärden. Vid ett
lägenhetsbyte har en ny bostadshy-
resgäst dock ett sådant ansvar endast
om han gentemot hyresvärden i en
särskilt upprättad handling har åtagit
sig det. Ett sådant åtagande medför
inte skyldighet att betala något annat
än hyresskulder och inte heller
skyldighet att betala sådana skulder
till ett högre belopp än som motsva-
rar hyran för de tre kalendermåna-
derna närmast före överlåtelsen.

Prop. 1992/93:115

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att
upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med
betalning av hyra som utgår i pengar
utöver två vardagar efter förfalloda-
gen och annat ej följer av 55 a §
fjärde-sjätte styckena, dock, i fall då
hyran skall betalas i förskott för
längre tid än en månad, endast om
hyresgästen dröjer med betalning av
den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två vardagar efter må-
nadens början eller, såvitt angår hy-
ran för första kalendermånaden un-
der hyresförhållandet, efterföifallo-
dagen,

2. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter hy-
resrätten eller annars sätter någon
annan i sitt ställe eller upplåter lä-
genheten i andra hand och inte efter
tillsägelse utan dröjsmål antingen
vidtar rättelse eller ansöker om till-
stånd och får ansökan beviljad,

3. om lägenheten används i strid
med 23 eller 41 § och hyresgästen
icke efter tillsägelse vidtar rättelse
utan dröjsmål.

1. om hyresgästen, när det gäller
en bostadslägenhet, dröjer med att
betala hyran mer än en vecka efter
förfallodagen och annat inte följer av
55 a § fjärde-sjätte styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller
en lokal, dröjer med att betala hyran
mer än två vardagar efter fötfalloda-
gen,

3. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter hy-
resrätten eller annars sätter någon
annan i sitt ställe eller upplåter lä-
genheten i andra hand och inte efter
tillsägelse utan dröjsmål antingen
vidtar rättelse eller ansöker om till-
stånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid
med 23 eller 41 § och hyresgästen
inte efter tillsägelse vidtar rättelse
utan dröjsmål,

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

4. om hyresgästen eller någon
annan, till vilken hyresrätten över-
låtits eller lägenheten upplåtits, ge-
nom vårdslöshet är vållande till att
ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta
hyresvärden om detta bidrar till att
ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller an-
nan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall
iakttagas vid lägenhetens begag-
nande eller brister i den tillsyn som
enligt nämnda paragraf åligger hy-
resgäst och rättelse icke utan dröjs-
mål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till
lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går ut-
över hans åligganden enligt detta
kapitel, och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att
skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller till vä-
sentlig del används för näringsverk-
samhet eller därmed likartad verk-
samhet, vilken utgör eller i vilken till
ej oväsentlig del ingår brottsligt för-
farande eller används för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.

5. om hyresgästen eller någon
annan, till vilken hyresrätten överlå-
tits eller lägenheten upplåtits, genom
vårdslöshet är vållande till att ohyra
förekommer i lägenheten eller genom
underlåtenhet att underrätta hyres-
värden om detta bidrar till att ohyran
sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller an-
nan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som skall iakttas enligt
25 § vid användning av lägenheten
eller inte håller den tillsyn som krävs
enligt nämnda paragraf och rättelse
inte utan dröjsmål sker efter tillsä-
gelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till
lägenheten vägras och hyresgästen
inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går ut-
över hans skyldigheter enligt detta
kapitel, och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att
skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till vä-
sentlig del används för sådan nä-
ringsverksamhet eller liknande verk-
samhet som är brottslig eller där
brottsligt förfarande ingår till en inte
oväsentlig del eller används för till-
fälliga sexuella förbindelser mot er-
sättning.

I fall då hyran skall betalas i för-
skott för längre tid än en månad gäl-
ler vad som anges i första stycket 2
endast om hyresgästen dröjer med att
betala den pä kalendermånaden belö-
pande hyran mer än två vardagar ef-
ter månadens början eller, i fråga om
hyran för första kalendermånaden
under hyresförhållandet, efter för-
fall odagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som
gäller bostadslägenhet enligt första
stycket 6 pä grund av störningar i
boendet får inte ske förrän social-
nämnden underrättats enligt 25 §
andra stycket.

Nuvarande lydelse

Hyresrätten är icke förverkad, om
det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp har hyresvärden
rätt till ersättning för skada.

Föreslagen lydelse

Är det fråga om särskilt allvarliga
störningar i boendet gäller vad som
sägs i första stycket 6 även om nå-
gon tillsägelse om rättelse inte har
skett. Vid sådana störningar får upp-
sägning av ett hyresavtal som gäller
bostadslägenhet ske utan föregående
underrättelse till socialnämnden. En
kopia av uppsägningen skall dock
skickas till socialnämnden. Vad som
nu har föreskrivits om särskilt all-
varliga störningar gäller inte om det
är någon till vilken lägenheten har
upplåtits i andra hand med hyresvär-
dens samtycke eller hyresnämndens
tillstånd som åsidosätter något av
vad som skall iakttas enligt 25 § vid
användning av lägenheten eller inte
håller den tillsyn som krävs enligt
nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om
det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp pä grund av för-
verkande, har hyresvärden rätt till
skadestånd.

Prop. 1992/93:115

43 §

Är hyresrätten förverkad på
grund av förhållande som avses i
42 § första stycket 1-3, 5 eller 6
men sker rättelse innan hyresvärden
gjort bruk av sin rätt att säga upp
avtalet, kan hyresgästen inte därefter
skiljas från lägenheten på den
grunden. Detsamma gäller om hy-
resvärden inte har sagt upp avtalet
inom två månader från det han fick
kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7
eller hyresvärden inte inom två
månader från det han erhöll vetskap
om förhållande som avses i nämnda
stycke under 2 sagt till hyresgästen
att vidta rättelse.

Är hyresrätten förverkad på grund
av förhållande som avses i 42 §
första stycket 1^4, 6 eller 7 men sker
rättelse innan hyresvärden har sagt
upp avtalet, kan hyresgästen inte
skiljas från lägenheten på den grun-
den. Detta gäller dock inte om hyres-
rätten är förverkad pä grund av sär-
skilt allvarliga störningar i boendet.
Hyresgästen får inte heller skiljas
från lägenheten om hyresvärden inte
har sagt upp avtalet inom två måna-
der från det han fick kännedom om
förhållande som avses i 42 § första
stycket 5 eller 8 eller hyresvärden
inte inom två månader från det han
erhöll vetskap om förhållande som
avses i nämnda stycke under 3 sagt
till hyresgästen att vidta rättelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

En hyresgäst kan skiljas från lä-
genheten på grund av förhållande
som avses i 42 § första stycket 8 en-
dast om hyresvärden har sagt upp
avtalet inom två månader från det att
han fick kännedom om förhållandet.
Om den brottsliga verksamheten har
angetts till åtal eller förundersökning
rörande denna annars har inletts
inom samma tid, har hyresvärden
dock kvar sin rätt att säga upp avtalet
intill dess att två månader har för-
flutit från det att domen i brottmålet
har vunnit laga kraft eller det rätts-
liga förfarandet har avslutats på an-
nat sätt.

En hyresgäst kan skiljas från lä-
genheten på grund av förhållande
som avses i 42 § första stycket 9 en-
dast om hyresvärden har sagt upp
avtalet inom två månader från det att
han fick kännedom om förhållandet.
Om den brottsliga verksamheten har
angetts till åtal eller förundersökning
har inletts inom samma tid, har hy-
resvärden dock kvar sin rätt att säga
upp avtalet intill dess att två månader
har gått från det att domen i brottmå-
let vann laga kraft eller det rättsliga
förfarandet avslutades på annat sätt.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyran och
har hyresvärden med anledning där-
av sagt upp avtalet, får hyresgästen
inte på grund av dröjsmålet skiljas
från lägenheten, om hyran betalas på
det sätt som anges i 20 § andra eller
tredje stycket eller deponeras hos
länsstyrelsen enligt 21 § senast tolfte
vardagen efter det att hyresgästen
delgetts underrättelse om att han
genom att betala hyran på angivet
sätt får tillbaka hyresrätten samt, i
fråga om bostadslägenhet, med-
delande om uppsägningen och an-
ledningen till denna lämnats soci-
alnämnden i den kommun där lägen-
heten är belägen. I avvaktan på att
hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att få till-
baka hyresrätten får beslut om av-
hysning inte meddelas förrän fjorton
vardagar fötflutit från det att hyres-
gästen delgetts underrättelsen och, i
fråga om bostadslägenhet, medde-
landet lämnats socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 eller 2 förverkad på grund
av dröjsmål med betalning av hyran
och har hyresvärden med anledning
därav sagt upp avtalet, får hyresgäs-
ten inte på grund av dröjsmålet skil-
jas från lägenheten, om hyran betalas
på det sätt som anges i 20 § andra
eller tredje stycket eller deponeras
hos länsstyrelsen enligt 21 §

/. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en
bostadslägenhet, har delgetts under-
rättelse om att han genom att betala
hyran på angivet sätt får tillbaka hy-
resrätten samt meddelande om upp-
sägningen och anledningen till denna
lämnats n// socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen,
eller

2. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en lo-
kal, har delgetts underrättelse om att
han genom att betala hyran på angi-
vet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen vi-
sar sig ha gjort vad som fordras en-
ligt första stycket för att få tillbaka
hyresrätten får beslut om avhysning
inte meddelas förrän det efter ut-
gången av den tid som anges i det
stycket har gått ytterligare två varda-
gar.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

Första stycket gäller ej, om skyl-
dighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrät-
ten förverkades.

Regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer fastställer for-
mulär till underrättelse och med-
delande som avses i första stycket.

En hyresgäst får inte heller, när
det är fråga om en bostadslägenhet,
skiljas frän lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid
som anges i första stycket 1 skriftli-
gen har meddelat hyresvärden att
nämnden åtar sig betalningsansvaret
för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhind-
rad att betala hyran inom den tid som
anges i första stycket 1 på grund av
sjukdom eller liknande oförutsedd
omständighet och hyran har betalats
så snart det var möjligt, dock senast
när tvisten om avhysning avgörs i
första instans.

Första-tredje styckena gäller inte,
om hyresgästen ändå är skyldig att
flytta inom kortare tid än en månad
efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer fastställer
formulär till underrättelse och med-
delande som avses i första stycket.

45 §2

Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet upphör
innan det varat längre än nio måna-
der i följd,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresvärden säger upp hyres-
förhållandet att upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten är för-
verkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i särskilt upprättad handling över-
enskommit, att hyresrätten icke skall
vara förenad med rätt till förläng-

1. hyresavtalet avser upplåtelse i
andra hand av en lägenhet i dess hel-
het och hyresförhållandet upphör
innan det har varat längre än tvä år i
följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som
sägs i 1 avser ett möblerat ntm eller
en lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet upphör innan det
har varat längre än nio månader i
följd,

3. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad, eller

4. hyresvärden säger upp hyres-
förhållandet att upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten är för-
verkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i en särskilt upprättad handling
kommit överens om, att hyresrätten
inte skall vara förenad med rätt till

2 Senaste lydelse 1987:816.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

ning, är överenskommelsen gällan-
de. Har överenskommelsen träffats
innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den
dock endast om den godkänts av
hyresnämnden. Hade make eller
sambo som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överens-
kommelsen träffades, gäller över-
enskommelsen mot den maken eller
sambon endast om han eller hon har
godtagit den.

55

Denna paragraf gäller vid upplå-
telse av möblerat eller omöblerat rum
och vid andrahandsupplåtelse av an-
nan bostadslägenhet. Paragrafen gäl-
ler dock inte upplåtelser för fri-
tidsändamål.

Om hyresvärden i fall som avses i
första stycket har tagit emot en hyra
som inte är skälig enligt 55 § första
och andra styckena, skall hyres-
nämnden på ansökan av hyresgästen
ålägga hyresvärden att betala tillbaka
vad han tagit emot utöver skäligt
belopp jämte ränta. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) från
dagen då hyresvärden tog emot be-
loppet till dess att återbetalnings-
skyldigheten blivit slutligt bestämd
genom lagakraftvunnet beslut och
enligt 6 § räntelagen för tiden däref-
ter. Ett beslut om återbetalning av
hyra får inte avse längre tid tillbaka
än två år före dagen för ansök-
ningen.

I ett ärende om återbetalning enligt
andra stycket skall hyresnämnden,
om hyresgästen begär det, också
fastställa hyran för den fortsatta
uthyrningen från och med dagen för
ansökningen. Vid denna prövning
tillämpas 55 § första och andra
styckena. Beslut om ändring av hy-
resvillkoren anses som avtal om
villkor för fortsatt uthyrning.

förlängning, gäller överenskommel-
sen om den godkänts av hyresnämn-
den. Överenskommelsen gäller dock
utan sådant godkännande om den
träffas efter det att hyresförhållandet
har inletts och avser en hyresrätt som
är förenad med rätt till förlängning.
Om en make eller sambo som inte
har del i hyresrätten hade sin bostad i
lägenheten när överenskommelsen
träffades, gäller överenskommelsen
mot den maken eller sambon endast
om han eller hon har godtagit den.

§3

Denna paragraf gäller vid upplå-
telse av möblerat eller omöblerat rum
och vid upplåtelse i andra hand av
annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fri-
tidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en
hyra som inte är skälig enligt 55 §
första och andra styckena, skall hy-
resnämnden på ansökan av hyres-
gästen besluta att hyresvärden skall
betala tillbaka vad han tagit emot
utöver skäligt belopp tillsammans
med ränta. Räntan beräknas enligt
5 § räntelagen (1975:635) från da-
gen då hyresvärden tog emot be-
loppet till dess att återbetalnings-
skyldigheten blivit slutligt bestämd
genom beslut som vunnit laga kraft
och enligt 6 § räntelagen för tiden
därefter. Ett beslut om återbetalning
av hyra får inte avse längre tid till-
baka än två år före dagen för an-
sökan.

I ett ärende om återbetalning en-
ligt andra stycket skall hyresnämn-
den, om hyresgästen begär det,
också fastställa hyran för den fort-
satta uthyrningen från och med da-
gen för ansökan. Vid denna pröv-
ning tillämpas 55 § första och andra
styckena. Beslut om ändring av hy-
resvillkoren anses som avtal om vill-
kor för fortsatt uthyrning. När det

3 Senaste lydelse 1988:408.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

För att hyresnämnden skall kun-
na pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökningen ha kommit
in till hyresnämnden inom tre måna-
der från det hyresgästen lämnade lä-
genheten.

63

Har meddelande som avses i 10,
11, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första
stycket 2,3 eller 5 eller i 44 eller 54
§ avsänts i rekommenderat brev un-
der mottagarens vanliga adress, skall
avsändaren anses ha fullgjort vad
som ankommer pä honom. I fall
som avses i 24 § är det dock till-
räckligt att meddelandet är avsänt på
annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär-
den lämnat uppgift om en adress un-
der vilken meddelanden till honom
skall sändas, anses den som hans
vanliga adress. Hyresgästen får
dock alltid sända meddelanden till
den som är behörig att ta emot hyra
på hyresvärdens vägnar. Har hyres-
gästen inte lämnat någon särskild
adressuppgift, får hyresvärden sän-
da meddelanden under den uthyrda
lägenhetens adress.

finns skäl till det, får hyresnämnden
bestämma att beslutet skall gälla
omedelbart. Om hyran höjs eller
sänks retroaktivt tillämpas 55 a §
fjärde-sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kun-
na pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökan ha kommit in
till hyresnämnden inom tre månader
från det hyresgästen lämnade lägen-
heten.

§

Ett meddelande som avses i 10
11 §, 14 £, 24 §, 25 § andra stycket,
33 §, 42 § första stycket 3,4 eller 6,
44 § eller 54 § skall anses lämnat när
det har avsänts i rekommenderat
brev till mottagarens vanliga adress.
I fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden
lämnat uppgift om en adress dit med-
delanden till honom skall sändas,
anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen får dock alltid sända
meddelanden till den som är behörig
att ta emot hyra på hyresvärdens
vägnar. Har hyresgästen inte lämnat
någon särskild adressuppgift, får
hyresvärden sända meddelanden till
den uthyrda lägenhetens adress.

72 §

Hyrestvister som rör störningar i
boendet skall handläggas särskilt
skyndsamt.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hy-
resnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av
hyresrätt.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger
rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet tilläm-
pas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och

10

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

tredje stycket i fall dä hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst till-
sägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be-
stämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara
tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 §
tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft.
Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre be-
stämmelser.

6.1 fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas be-
stämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.

Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har
verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

Prop. 1992/93:115

11

2 Förslag till

Prop. 1992/93:115

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt

Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande ly-
delse.

3a§

Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om vissa upplå-
telser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts
av en förening som fått tillstånd enligt 1 §.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

12

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 februari 1993

Prop. 1992/93:115

Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Westerberg,
Friggebo, Johansson, Laurén, Hörnlund, Olsson, Svensson, Thurdin,
Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson, Odell, Lundgren, Unckel, P.Wester-
berg, Ask

Föredragande: statsrådet Laurén

Proposition om ändringar i jordabalkens hyresregler

1 Ärendet och dess beredning

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för
Bostadsdepartementet i november 1989 en parlamentariskt sammansatt
kommitté (justitierådet Johan Lind, ordförande, samt riksdagsledamöterna
Birger Andersson, Hans Göran Franck, Maj-Inger Klingvall och Jan Sand-
berg) med uppgift att se över hyreslagstiftningen. Kommittén antog namnet
1989 års hyreslagskommitté.

1989 års hyreslagskommitté överlämnade i november 1991 betänkandet
Ny hyreslag (SOU 1991:86). I betänkandet lämnas åtskilliga förslag till
sakliga ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Ändringarna gäller
främst regler om bostadslägenheter. Dessutom presenteras en genomgri-
pande språklig och redaktionell bearbetning av hyreslagen.

Betänkandet har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fo-
gas en förteckning över remissinstanserna som bilaga 1. En sammanställ-
ning av remissyttrandena har upprättats i Justitiedepartementet och finns
tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 91-3481).

I detta lagstiftningsärende tar jag upp frågor om förverkande av hyresrätt,
dels vid bristande hyresbetalning, dels vid fall av störningar i boendet.
Vidare behandlas regler om byte av bostadslägenheter samt vissa besitt-
ningsskyddsfrågor.

Jag avser att senare återkomma till vissa andra frågor som 1989 års hy-
reslagskommitté har behandlat. Det gäller bl.a. den språkliga och redaktio-
nella översynen av hyreslagen. Frågor om hyresprocessen kommer att be-
handlas i samband med ställningstagandet till de frågor som tas upp i depar-
tementspromemorian Domstolsväsendet - Organisation och administration i
framtiden (Ds 1992:38). Det får i ett annat sammanhang övervägas om för-
slagen i propositionen ger anledning att ändra bestämmelser i bostads-
rättslagen (1991:614).

13

Lagrådet

Regeringen beslutade den 21 december 1992 att inhämta Lagrådets yttrande
över förslag till lag om ändring i jordabalken samt lag om ändring i lagen
(1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Förslagen
hade upprättats inom Justitiedepartementet. Lagrådsremissens lagförslag
och Lagrådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2
resp, bilaga 3.

Lagrådet har i fråga om vissa bestämmelser i förslaget till lag om ändring
i jordabalken föreslagit omformuleringar i förtydligande syfte och för att få
närmare anslutning till motivtexten. I övrigt har förslagen inte föranlett nå-
gon erinran från Lagrådets sida. Jag vill redan här framföra att jag biträder
Lagrådets ändringsförslag, dock med några redaktionella ändringar i lag-
texten. Vidare har en paragraf kompletterats med anledning av ett på-
pekande av Lagrådet. Jag återkommer till detta i det följande. Härutöver har
det gjorts vissa ändringar i lagtexten av redaktionell karaktär.

Prop. 1992/93:115

2 Allmän motivering

2.1 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet

Mitt förslag: Reglerna om förverkande av hyresrätten på grund av
dröjsmål med hyresbetalningen görs mindre stränga mot bostadshy-
resgäster. Den s.k. förverkandefristen förlängs från två vardagar till en
vecka. Det blir vidare möjligt för socialnämnden att ta på sig betal-
ningsansvaret för hyran med verkan att hyresgästen inte förlorar sin
bostad. Slutligen införs en undantagsregel av innebörd att hyresgästen
kan få bo kvar i lägenheten om han varit förhindrad att betala hyran
inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförut-
sedd omständighet.

Kommitténs förslag: Även kommitténs förslag innebär att bestämmel-
serna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning
skall göras mindre stränga mot bostadshyresgäster. Enligt kommittén bör
det införas ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfalloda-
gen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas.
Det första steget varar i en vecka. Det andra steget tas genom att hyresvär-
den meddelar hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran betalas. I
detta skede kopplas socialnämnden in. Socialnämnden och hyresgästen får
tre veckor på sig. Det skall räcka med att socialnämnden åtar sig betalnings-
ansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten förverkas.

Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är förverkad.
Hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Enligt en sär-
skild undantagsregel får dock beslut om avhysning inte meddelas om bara
en liten del av hyran inte har betalats enligt meddelandet till hyresgästen.

14

om betalningsförsummelsen beror på sjukdom eller liknande omständighet, Prop. 1992/93:115
om hyresgästen vidtagit rimliga åtgärder för att genom någon annan betala
hyran eller om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägen-
heten (se betänkandet s. 87-97).

Remissinstanserna: Förslaget har fått ett blandat mottagande.

De flesta remissinstanser instämmer i kommitténs uppfattning att de nu-
varande bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av bris-
tande hyresbetalning är för stränga mot bostadshyresgäster. Andra framhål-
ler att de nuvarande reglerna är väl kända. Det föreslagna trestegsförfaran-
det har från åtskilliga håll kritiserats för att vara omständligt och svårhanter-
ligt samt medföra ökade administrationskostnader för hyresvärdarna. Några
remissinstanser, däribland Bostadsdomstolen, förordar i stället att förver-
kande- och återvinningsfristema i den nuvarande hyreslagen förlängs.
Några remissinstanser är tveksamma till förslaget att socialnämnden kan åta
sig betalningsansvaret för hyran. Från några håll förs det fram att tillämp-
ningen av den särskilda undantagsregeln är svårförutsebar. Flera remiss-
instanser tillstyrker att denna regel införs men anser att den bör ges en be-
tydligt mera restriktiv utformning än vad kommittén föreslagit (se
remissammanställningen s. 23-77).

Bakgrund: Enligt hyreslagen är hyresrätten normalt förverkad om hy-
resgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar efter förfallodagen
(42 § första stycket 1 hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall förverkad (42 § andra
stycket hyreslagen). I praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen
restriktiv tillämpning (se t.ex. NJA 1990 s. 405). Hyresgästen kan emeller-
tid få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom den
s.k. återvinningsfristen, nämligen senast den tolfte vardagen efter det att han
delgetts en underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten (44 §
första stycket hyreslagen). I fråga om bostadslägenheter gäller att tidsfristen
inte börjar löpa förrän både underrättelsen delgetts och ett meddelande om
uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen.

Förverkandereglerna tillkom till stor del i början av 1900-talet. För-
verkandefristen på två vardagar infördes redan år 1908 med motiveringen
att hyresgästen ”...beredes så stort rådrum, som kan anses erforderligt för att
ställa en ordentlig hyresgäst oberoende af tillfälligheter eller ursäktlig
glömska.” En återvinningsfrist på tolv vardagar infördes år 1923 för att för-
sumlighet i fråga om hyresbetalning inte omedelbart och så oåterkalleligen
skulle medföra en för hyresgästen och hans familj så ytterst allvarlig påföljd
som vräkning (se NJA II 1908 nr 5 s. 160 resp. 1923 s. 26 ff).

Skälen för mitt förslag: Jag instämmer i kommitténs uppfattning att de
nuvarande reglerna om förverkande av hyresrätten vid betalningsdröjsmål
är omoderna och alltför stränga mot hyresgästerna. Bostaden är av central
betydelse för en hyresgäst, såväl ekonomiskt som socialt. Att hyresrätten
förverkas på grund av ett så kort betalningsdröjsmål som enligt gällande rätt
framstår därför inte som rimligt. Samtidigt är det viktigt för bl.a. betal-

15

ningsmoralen att inte alltför långa betalningsdröjsmål godtas utan förver-
kandepåföljd.

Jag anser alltså att de nuvarande reglerna bör moderniseras och ges en
mot hyresgästen något generösare utformning.

Flera remissinstanser har pekat på att det av kommittén föreslagna tre-
stegsförfarandet är omständligt och svårhanterligt samt medför ökade ad-
ministrationskostnader för hyresvärdarna. Jag anser att det finns anledning
att ta fasta på remisskritiken inte minst därför att den önskvärda modernise-
ringen av förverkandebestämmelserna går att åstadkomma på ett enklare
sätt än det som kommittén föreslår.

Enligt min mening skulle det vara fördelaktigt att behålla den nuvarande
grundstrukturen i regleringen eftersom den är väl inarbetad. Reglerna kan
göras generösare mot hyresgästen genom att man något förlänger förver-
kandefristen i hyreslagen. Vad det främst gäller att åstadkomma är nämligen
att hyresgästen får längre tid på sig att betala hyran utan att behöva riskera
att förlora sin bostad.

Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är rimligt att ett fåtal dagars
försening skall vara tillräcklig för att hyresavtalet skall kunna sägas upp att
upphöra omedelbart. Vid bestämmandet av förverkandefristens längd måste
emellertid också beaktas att hyresgästen under återvinningsfristen kan få
tillbaka hyresrätten. Även bestämmelserna i 20 § andra och tredje stycket
hyreslagen om hur hyran skall betalas och när den anses betald har en viss
betydelse i detta sammanhang. Dessa bestämmelser medför nämligen att en
hyresvärd först några dagar efter det att en tidsfrist löpt ut kan få kännedom
om huruvida hyran har betalats inom fristen eller inte. Jag föreslår mot
denna bakgrund att förverkandefristen förlängs till en vecka.

När det sedan gäller återvinningsfristen anser jag till skillnad från kom-
mittén att den redan i dag är så pass lång att socialnämnderna får rimlig tid
på sig att agera i syfte att hjälpa hyresgästen att behålla sin bostad och ta
sig ur den uppkomna situationen. Intresset av att fristerna anges på ett
enhetligt sätt gör dock att återvinningsfristen bör anges i veckor i stället för
i vardagar. Jag förordar mot denna bakgrund att återvinningsfristen bestäms
till två veckor.

Enligt min mening är det dock inte tillräckligt att förlänga förverkande-
fristen på det sätt som jag nu har förordat. Man bör också förbättra social-
nämndernas möjligheter att agera. Starka skäl talar för att socialnämnden
genom att åta sig betalningsansvaret för hyran skall kunna förhindra att hy-
resgästen förlorar sin bostad. Ett sådant åtagande medför nämligen att hy-
resvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Flera remissinstanser har
påpekat att det kan gå en tid innan socialnämnden faktiskt betalar hyran.
Enligt min mening måste man emellertid kunna utgå från att socialnämn-
derna noggrant och utan dröjsmål kommer att fullgöra sina åtaganden.

Om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyres-
värden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, bör hyresgästen
alltså inte kunna avhysas. Det ger socialnämnderna bättre möjligheter att
förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder utan att man åsidosätter hy-
resvärdens berättigade krav på att hyran skall betalas.

Prop. 1992/93:115

16

Enligt min mening är det av stor vikt att förverkandereglerna tillgodoser
högt ställda krav på förutsebarhet. Jag anser att den särskilda undantags-
regel som kommittén föreslår skapar alltför stor osäkerhet för parterna och
att den därför inte bör införas.

En annan sak är att det i ett fåtal fall kan inträffa att en hyresgäst varit
förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom
eller liknande oförutsedd omständighet. Jag anser att det i dessa situationer
bör vara möjligt att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.
Enligt min mening bör det därför införas en undantagsregel som går ut på
att hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i lägenheten trots
att hyran betalades först efter utgången av återvinningsfristen. I fråga om
den närmare utformningen av denna undantagsregel återkommer jag i spe-
cialmotiveringen.

Hittills har jag uppehållit mig vid frågan om när hyresrätten till en bo-
stadslägenhet är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. En bo-
stadshyresgäst kan emellertid enligt gällande lag förlora sin bostad om han
vid upprepade tillfällen försummar sina hyresbetalningar även om hyresrät-
ten inte är förverkad. Hyresgästen har nämligen inte rätt till förlängning av
hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skä-
ligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen).

Enligt min mening bör hyreslagens regler vara så utformade att man ska-
par ett incitament för hyresgästerna att regelmässigt betala hyran på de tider
som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads
början. Mot den bakgrunden anser jag, i likhet med kommittén och de re-
missinstanser som yttrat sig i frågan, att man bör behålla den nuvarande
möjligheten att säga upp ett hyresavtal till hyrestidens utgång på grund av
upprepade betalningsförsummelser.

Prop. 1992/93:115

2.2 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal

Min bedömning: Den nuvarande regleringen beträffande lokalhyres-
fall behållas i princip oförändrad.

Kommitténs förslag: Ett förfarandet i tre steg liknande det som kommit-
tén föreslår för bostadshyresgäster skall - med vissa undantag - införas
också i fråga om hyra för lokaler. För dessa fall föreslår dock kommittén att
tidsfristen i det andra steget bestäms till två veckor (se betänkandet s. 97).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har fått ett blandat mottagande.
Några remissinstanser anser att reglerna bör vara i huvudsak desamma som
för bostäder. Andra menar att de nuvarande reglerna i huvudsak bör
behållas oförändrade (se remissammanställningen s. 23-77).

Bakgrund: Enligt gällande rätt är reglerna om hyresrättens förverkande
vid bristande hyresbetalning i stort sett desamma vid lokalhyra som vid bo-
stadshyra (se föregående avsnitt).

17

2 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 115

Skälen för min bedömning: När det gäller reglerna om förverkande av Prop. 1992/93:115
hyresrätten till en lokal måste beaktas att lokaler i det stora flertalet fall hyrs
av näringsidkare. Det ligger i sakens natur att man kan kräva mer av en nä-
ringsidkare i fråga om kontraktsenlig betalning av hyran än man kan göra
när det är fråga om en bostadshyresgäst. Den kritik som har riktats mot hy-
reslagens förverkanderegler tar sikte huvudsakligen på reglerna om bostads-
hyra.

Kommitténs förslag till trestegsförfarande i fråga om hyror för lokaler får
närmast ses som en följd av förslaget i fråga om bostadshyror. Jag har tidi-
gare förordat att trestegsförfarandet inte bör införas för bostadshyror. Mot
den bakgrunden finns det ingen anledning att införa ett trestegsförfarande
för lokalhyror. Inte heller finns det anledning att förlänga förverkandefristen
på det sätt som i föregående avsnitt har föreslagits i fråga om bostadshyra.
Av en näringsidkare bör - som jag nyss varit inne på - kunna krävas mer
när det gäller att betala hyran i rätt tid än vad som gäller för en bostadshy-
resgäst. Enligt min mening bör alltså förverkandereglerna för lokalhyresfal-
len behållas oförändrade. Intresset av ett enhetligt sätt att ange den s.k.
återvinningsfristen gör dock att den bör bestämmas till två veckor i stället
för nuvarande tolv vardagar. Detta innebär i princip ingen ändring i sak (jfr
avsnitt 2.1).

2.3 Störningar i boendet

Mitt förslag: Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet skall
förstärkas. Hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den störande
hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör samt att un-
derrätta socialnämnden om störningarna. Om störningarna då inte
upphör, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.
I mycket grava störningsfall får hyresvärden rätt att genast säga upp
hyresavtalet till omedelbart upphörande. Frågor om störningar i boen-
det skall handläggas snabbt av berörda myndigheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt utom så till vida att hy-
resrätten enligt kommitténs förslag normalt skall förverkas endast om stör-
ningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera
(se betänkandet s. 99-104 samt 190 ff).

Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna instämmer i kom-
mitténs uppfattning att skyddet mot störningar i boendet bör förbättras.
Några remissinstanser har dock fört fram kritik mot vissa enskildheter i den
av kommittén föreslagna regleringen. Flera remissinstanser menar att det
inte bör ställas upp någon formell treveckorsfrist för socialnämnden. En
remissinstans ifrågasätter om det är lämpligt att ha olika regler för uppsäg-
ning beroende på störningens art och omfattning (se remissammanställ-
ningen s. 78-101).

18

Bakgrund: När en hyresgäst använder lägenheten är han skyldig att
iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastig-
heten (25 § hyreslagen). Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att
detta också iakttas av dem som hör till hans hushåll eller gästar honom.
Tillsynsskyldigheten gäller även andra personer som hyresgästen inrymt i
lägenheten och vidare den som i lägenheten utför arbete för hyresgästens
räkning. Bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och skick gäller
för både bostadslägenheter och lokaler.

Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen använder lägenheten i strid
med bestämmelsen i 25 § hyreslagen eller brister i den tillsyn som åligger
honom enligt den bestämmelsen (42 § första stycket 5 hyreslagen). En för-
utsättning för att hyresrätten skall förverkas är att hyresgästen blivit tillsagd
att vidta rättelse och inte gjort det utan dröjsmål. Hyresvärden kan sända ett
meddelande, som innehåller en sådan tillsägelse, i rekommenderat brev till
hyresgästens vanliga adress (63 § hyreslagen). Om det som ligger hyresgäs-
ten till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall förverkad
(42 § andra stycket).

Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan hyresvärden har
gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skil-
jas från lägenheten på den grunden (43 § första stycket hyreslagen).

Skälen för mitt förslag: Jag anser i likhet med kommittén och remiss-
opinionen att hyresgästernas skydd mot störningar i boendet måste för-
bättras. Det bör gå snabbare att åstadkomma rättelse eller avhysning av
störande hyresgäster. Enligt min mening är det helt oacceptabelt att boende
under relativt lång tid utsätts för påfrestande störningar som rent av kan
innebära sanitär olägenhet. Jag redovisar i det följande en rad förslag i syfte
att förbättra skyddet mot störningar i boendet.

Till en början anser jag att frågor om störningar i boendet bör få en mer
framträdande plats i hyreslagen. Den stora betydelse dessa frågor har moti-
verar att hyreslagen tillförs uttryckliga regler om störningar i boendet.

Vid utformningen av reglerna är de föreskrifter som finns på hälsoskyd-
dets område av intresse. I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en be-
stämmelse om att den som brukar en bostad skall se till att sanitär olägenhet
inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan
störning. I hälsoskyddslagen (1982:1080) anges att det i den lagen med
sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors
hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Jag anser att regleringen i
hyreslagen av frågor om störningar i boendet bör knyta an till dessa hälso-
skyddsföreskrifter. Lagen bör dessutom innehålla att störningar överhuvud-
taget inte får försämra bostadsmiljön. Det bör alltså i hyreslagen föras in en
regel om att en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen
utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga hälsan eller annars
försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

En hyresgäst har inte möjlighet att själv föra talan om avhysning av en
annan hyresgäst som är ansvarig för störningar. Det betyder emellertid inte
att en hyresgäst står helt maktlös när det gäller att komma till rätta med en
störande hyresgäst. Den hyresgäst som blivit störd kan nämligen ha rätt till

Prop. 1992/93:115

19

sänkning av hyran. Han kan också ansöka om åtgärdsföreläggande för hy- Prop. 1992/93:115
resvärden (se 16 § hyreslagen samt bet. 1983/84:BoU29 s. 23). Ett åtgärds-
föreläggande torde många gånger inte vara ett särskilt effektivt medel när
det gäller att komma till rätta med störningar. Bostadsdomstolen har dock i
ett fall på ansökan av en hyresgäst förelagt hyresvärden att säga upp en
misskötsam hyresgäst och hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden
(RBD 1991:1).

Av vad jag nu har anfört framgår att de boende när det förekommer
störningar i boendet i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar. Med
hänsyn härtill bör det enligt min mening föreskrivas i hyreslagen att en hy-
resvärd är skyldig att vidta åtgärder mot den störande hyresgästen. Jag fö-
reslår därför en bestämmelse som innebär att hyresvärden skall vara skyldig
att uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de
omedelbart upphör.

Hyresvärden bör vara skyldig att vidta åtgärder oavsett om det är en bo-
stadslägenhet eller en lokal som används så att de boende utsätts för stör-
ningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra
deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

Det mest önskvärda är givetvis att störningsproblem kan lösas på annat
sätt än genom avhysning. Socialnämnderna kan i vissa fall bidra till det när
det gäller bostadshyresgäster. En förutsättning för det är naturligtvis att
störningsfallen kommer till socialnämndens kännedom. Enligt min mening
bör hyresvärden därför vara skyldig att underrätta socialnämnden om stör-
ningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Underrättelsen
bör göras samtidigt som hyresvärden uppmanar den störande hyresgästen att
upphöra med störningarna. Underrättelsen till socialnämnden bör vara en
förutsättning för att hyresrätten skall förverkas och en hyresgäst bör normalt
kunna avhysas bara om störningarna fortsätter efter underrättelsen.

Några remissinstanser har ifrågasatt om det är meningsfullt att social-
nämnden kopplas in också i fall då en socialt välanpassad och i övrigt sköt-
sam person stör sina grannar. Enligt min mening bör regleringen innebära
att socialnämnden alltid underrättas när det förekommer störningar i boen-
det som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Att föreskriva undantag för
vissa fall skulle nämligen leda till svåra avgränsningsproblem samt kompli-
cera regelsystemet. Som jag återkommer till i specialmotiveringen bör det
dock finnas en möjlighet för hyresvärden att först uppmana hyresgästen att
se till att störningarna omedelbart upphör och därefter - om det då fortfa-
rande behövs - underrätta socialnämnden.

Socialnämnden kan bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande
hyresgästen. Ett sådant problem föreligger naturligtvis om hyresgästen blir
avhyst. I vissa fall torde det på ett tidigt stadium stå klart att hyresgästen
inte klarar av ett vanligt boende. Detta kan vara fallet när störningarna har
samband med alkohol- eller narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i
avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för socialnämnden att skyndsamt
överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. I
andra situationer torde socialnämnden i vissa fall kunna vidta åtgärder som
leder till att störningarna i boendet upphör och hyresgästen får behålla sin

20

bostad. Även om hyresrätten är förverkad kan det finnas skäl för social- Prop. 1992/93:115
nämnden att agera för att få störningarna att upphöra. Detta kan tänkas leda
till att hyresvärden och hyresgästen träffar en överenskommelse som inne-
bär att hyresgästen inte står utan bostad.

En hyresvärd som har varnat en störande hyresgäst och underrättat
socialnämnden bör givetvis avvakta någon tid för att se om störningarna
upphör innan han vidtar åtgärder för att få hyresgästen avhyst. En särskild
fråga är om det i lagen bör anges någon bestämd tidsfrist för detta. Kom-
mittén har föreslagit att hyresrätten skall förverkas bara om störningarna
fortsätter efter det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera. Enligt
min mening skulle det emellertid med en sådan regel ta alltför lång tid att
åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Jag anser
därför i likhet med flera remissinstanser att någon formell treveckorsfrist
inte bör uppställas. I stället bör det liksom hittills krävas av den störande
hyresgästen att rättelse sker utan dröjsmål.

Som en remissinstans har påpekat kan socialnämndens medverkan vara
angelägen också i vissa fall av vanvård av lägenheten. I sådana situationer
får det dock överlämnas till den enskilde hyresvärden att bedöma om det
finns skäl för att kontakta socialnämnden.

I vissa fall kan störningar i boendet vara särskilt allvarliga med hänsyn
till deras art eller omfattning. I sådana fall anser jag att starka skäl talar för
att hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart,
dvs. utan föregående varningsbrev eller underrättelse till socialnämnden.

Ett par remissinstanser har menat att det kan vara svårt att tillämpa regler
som är olika beroende på störningarnas art och omfattning. Jag vill med an-
ledning av det framhålla att hyresvärden i tveksamma fall bör uppmana hy-
resgästen att se till att störningarna omedelbart upphör i stället för att direkt
säga upp hyresavtalet. Jag återkommer till denna fråga i specialmotive-
ringen.

Det är framförallt i två situationer som det är motiverat att hyresgästen
med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten.

Den ena utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till
allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand
eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i
boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten.

Den andra situationen som jag tänker på är sådana fall då det kan
förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det
rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende.
Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Sådana förekommer i
bland när en hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Det kan vara fråga om
kvalificerat drogmissbruk eller psykisk sjukdom eller liknande problem.

Sammanfattningsvis kommer jag i denna del till slutsatsen att hyresvär-
den genast bör få säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, om
störningarna i boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller
omfattning.

Kommittén har framfört att det i fråga om störande lokalhyresgäster
knappast finns något praktiskt behov av att genast kunna säga upp hyresav-

21

talet till omedelbart upphörande (betänkandet s. 223). För egen del anser jag
att det inte kan uteslutas att de boende utsätts för mycket grava störningar
som en lokalhyresgäst är ansvarig för. Enligt min mening bör därför den nu
förordade regleringen gälla även för lokalhyresfallen.

Det är angeläget att stömingsfrågor handläggs med största skyndsamhet.
Så torde också ske hos domstolar och hyresnämnder. För att stryka under
vikten av snabbast möjliga handläggning finns det emellertid skäl att i lag
föreskriva att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas
med särskild skyndsamhet. En regel om detta bör gälla för alla domstolar
och myndigheter som hanterar hyrestvister. Förutom de allmänna domsto-
larna, hyresnämnderna och Bostadsdomstolen bör regeln därför tillämpas
också av kronofogdemyndigheterna i den summariska processen.

2.4 Rytesreglerna

Mitt förslag: Det skall inte längre gälla särskilda begränsningar i
bytesrätten för sådana bostadshyresgäster som har fått lägenheten ge-
nom byte och innehaft den under kortare tid än tre år.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet
s.133 f).

Remissinstanserna: I stort sett alla remissinstanser som yttrat sig över
förslaget tillstyrker det. Sveriges Fastighetsägareförbund har dock framfört
att treårsregeln vid byte bör behållas men att ”synnerliga skäl” kan bytas
mot ”särskilda skäl” (se remissammanställningen s. 155-160).

Bakgrund: I den nuvarande bestämmelsen om byte av bostad finns en
begränsning av bytesrätten för hyresgäster som fått lägenheten genom byte
och innehaft den mindre än tre år (35 § hyreslagen). I sådana fall krävs det
synnerliga skäl för att hyresgästen skall ha rätt att byta bostad mot hyresvär-
dens vilja. Treårsregeln tillkom vid 1968 års hyresreform. I lagens förarbe-
ten framfördes att syftet med regeln var att motverka de olägenheter som
alltför täta byten orsakar hyresvärden. Synnerliga skäl borde föreligga ex-
empelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av
annan oförutsedd händelse önskade få en mindre lägenhet eller flytta till an-
nan ort (se prop. 1968:91 Bihang A s. 221).

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är rätten att byta bostad ett
centralt inslag i de rättigheter som hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten
har också stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Denna rörlig-
het bör i möjligaste mån främjas. Detta gäller inte minst mot bakgrund av
att bostadssubventionerna minskas och att de boende till följd härav får
räkna med att själva stå för en större del av bostadskostnaden. Min utgångs-
punkt är därför att det måste finnas mycket starka skäl för att begränsa
hyresgästens rätt att i samband med ett byte överlåta hyresrätten till sin
bostadslägenhet. Den nu gällande treårsregeln kan leda till otillfreds-
ställande resultat. Exempelvis kan byte vägras en hyresgäst som bildat

Prop. 1992/93:115

22

familj och har klart behov av större bostad. Enligt min mening är hyres-
värdens intresse av att slippa de olägenheter som mycket täta byten kan
medföra inte ett tillräckligt starkt skäl för att generellt begränsa bytesrätten
på det sätt som skett genom treårsregeln.

Det finns emellertid anledning att ställa frågan om ett slopande av treårs-
regeln leder till att fler lägenhetsbyten kommer att äga rum.

I den frågan kan till en början sägas att det stora flertalet hyresgäster
torde vilja byta bostad bara när det föreligger ett verkligt behov, t.ex. till
följd av en ändrad familje- eller arbetssituation. Det måste vara mycket
ovanligt att ett sådant behov uppkommer under den första tiden en hyresgäst
innehar en tillbytt lägenhet. Vidare bör det framhållas att ett slopande av
treårsregeln inte medför att dessa hyresgäster får rätt att byta bostad under
vilka förhållanden som helst. Om hyresvärden motsätter sig ett byte, gäller
nämligen huvudregeln i 35 § hyreslagen om att hyresgästen - för att nå
framgång vid hyresnämnden - måste ha beaktansvärda skäl för bytet och att
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte hel-
ler andra särskilda skäl talar mot bytet. Det bör slutligen framhållas att den
tid som en hyresgäst innehaft en tillbytt lägenhet kan och bör ges en viss be-
tydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för by-
tet. Denna fråga kommer jag att beröra närmare i specialmotiveringen.

Jag anser sammanfattningsvis att inget talar för att ett slopande av treårs-
regeln kommer att få någon särskilt stor betydelse för antalet lägenhetsby-
ten. En sådan lagändring bidrar dock, som jag tidigare nämnt, till att under-
lätta rörligheten på bostadsmarknaden och är av stor betydelse för den en-
skilde hyresgästen. Till detta kommer att regelsystemet förenklas och att
prövningen av om det föreligger synnerliga skäl faller bort. Treårsregeln bör
alltså avskaffas.

Ett par remissinstanser har framfört att hyresvärden bör få rätt att ta ut en
särskild bytesavgift. Jag anser emellertid att de ändringar som nu föreslås
inte ger anledning att införa någon sådan avgift.

2.5 Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare
hyresgästs skulder

Prop. 1992/93:115

Mitt förslag: Lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett
lägenhetsbyte är ansvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas
(38 § andra meningen hyreslagen). Den nye hyresgästen skall kunna
åta sig att svara för den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock högst
motsvarande tre månaders hyra. Ett sådant åtagande skall tas in i en
särskilt upprättad handling.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Kommittén har dess-
utom föreslagit att den nye hyresgästens underlåtenhet att betala en tidigare
hyresgästs hyresskuld inte skall kunna leda till att hyresrätten förverkas (se
betänkandets. 134-138 och s. 177).

23

Remissinstanserna: Det stora flertalet av de remissinstanser som yttrat
sig över förslaget tillstyrker det. Sveriges Fastighetsägareförbund kan godta
endast en viss uppmjukning av den nye hyresgästens ansvar i samband med
ett byte. Hyresgästernas Riksförbund anser att den nye hyresgästen inte i
något fall skall kunna krävas på den tidigare hyresgästens skulder. Flera re-
missinstanser anser att även bristande betalning av en sådan hyresskuld
skall kunna leda till att hyresrätten förverkas. Några remissinstanser menar
att man skall kunna träffa avtal också om ersättning för skador (se remiss-
sammanställningen s. 161-173 och s. 64).

Bakgrund: En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens
samtycke (32 § hyreslagen). Ett undantag från denna huvudregel är att hy-
resgästen kan få hyresnämndens tillstånd att överlåta hyresrätten för att ge-
nom byte få en annan bostad (35 §). Den nye hyresgästen svarar tillsam-
mans med den tidigare hyresgästen för skyldigheterna enligt hyresavtalet
för tiden före överlåtelsen av hyresrätten (38 § andra meningen). Den nye
bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte kan på grund av denna bestäm-
melse om gemensamt ansvar bli skyldig att betala en tidigare hyresgästs
skulder. Bestämmelsen om gemensamt ansvar har gällt sedan år 1969. Den
motiverades bl.a. med att det måste vara väsentligt lättare för en hyresvärd
att gå med på ett lägenhetsbyte om han kan vända sig även mot den nye
hyresgästen för en gammal hyresfordran, t.ex. avseende bränsleersättning
eller hyreshöjning som skall regleras i efterhand (se prop. 1968:91 Bihang
A s. 224 och SOU 1966:14 s. 382).

Skälen för mitt förslag: De allra flesta hyresgäster vet antagligen inte
om att de kan bli ansvariga för en tidigare hyresgästs skulder. Det är klart
att det då kan komma som en obehaglig överraskning för den nye hyres-
gästen om hyresvärden framställer krav på betalning av sådana skulder.
Eftersom hyreslagen är en social skyddslagstiftning bör den vara utformad
så att sådana situationer inte uppstår. Jag tror inte att man genom informa-
tion till hyresgästerna om regeln om gemensamt ansvar kan skapa någon
allmän medvetenhet om regeln.

En hyresgäst som blivit tvungen att betala en tidigare hyresgästs skulder
kan visserligen vända sig mot den tidigare hyresgästen och kräva ut belop-
pet. Denna möjlighet torde emellertid många gånger vara av begränsat
värde för den tillträdande hyresgästen.

Till det sagda kommer att behovet av bestämmelsen om gemensamt an-
svar i dag är mindre än vid dess tillkomst. Efter 1984 års hyresreform är
nämligen huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavta-
let. Retroaktiva hyreshöjningar är därför inte lika vanliga som tidigare.

Mot den nu angivna bakgrunden anser jag, i likhet med kommittén och
de allra flesta remissinstanserna, att lagregeln om att den nye bostadshyres-
gästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder bör
slopas. Mot den bakgrunden finns det inte anledning att, som en remissin-
stans fört fram, föreskriva att hyresvärden skall vara skyldig att ge den nye
hyresgästen ett nytt hyreskontrakt.

Som kommittén har föreslagit bör den nye hyresgästen vid ett lägenhets-
byte kunna åta sig ett ansvar för en tidigare hyresgästs skulder. Det finns

Prop. 1992/93:115

24

dock anledning att ställa vissa krav på ett åtagande som görs i samband med
ett lägenhetsbyte. Detta gäller särskilt av hänsyn till hyresgästen, som nor-
malt är den svagare parten. Av betydelse är också att en hyresvärd kan och
bör vidta åtgärder för att förhindra att mycket stora hyresskulder uppkom-
mer.

Den nye hyresgästens åtagande beträffande den tidigare hyresgästens
skulder bör på grund av det anförda vara skriftligt. Därmed uppnås fördelar
ur utredningssynpunkt. Vidare bör det enligt min mening krävas att åtagan-
det tas in i en särskilt upprättad handling. Det kommer då inte att råda
någon tvekan om att hyresgästen är på det klara med vad som gäller.

Det kan inträffa att en tidigare hyresgäst har brustit i sin vårdnadsplikt
och därför är skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Några remissin-
stanser har menat att den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgäs-
tens skulder bör kunna avse också ersättning för sådana skador. Enligt min
mening är det emellertid inte rimligt att den nye hyresgästen skall behöva
ersätta en skada som någon annan är ansvarig för. Jag anser därför att den
nye hyresgästens åtagande bara skall kunna avse hyresskulder. Det är vidare
rimligt att ett åtagande endast får gälla sådana hyresskulder som den när-
mast föregående hyresgästen är ansvarig för. I praktiken torde det också
vara beträffande sådana hyresskulder som det finns ett behov av åtaganden.

Det är slutligen inte rimligt att den nye hyresgästen på grund av ett åta-
gande skall kunna bli ansvarig för gamla hyresskulder som uppgår till
mycket stora belopp. En lämplig begränsning är enligt min mening ett be-
lopp motsvarande den närmast föregående kvartal shyran.

Det kan inträffa att den nye hyresgästen inte betalar hyresskulder i enlig-
het med ett åtagande av det nu angivna slaget. Det kan diskuteras om betal-
ningsdröjsmål i en sådan situation skall kunna föranleda att hyresgästen av-
hyses på grund av att hyresrätten är förverkad. Enligt min mening finns det
emellertid inte någon anledning att göra skillnad mellan skyldigheten att
betala löpande hyra och skyldigheten att betala hyra enligt ett särskilt åta-
gande. I likhet med flera remissinstanser anser jag följaktligen att någon så-
dan undantagsregel inte bör införas.

2.6 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet
m.m.

Prop. 1992/93:115

Mitt förslag: Rätten till förlängning av hyresavtal slopas vid kortva-
riga andrahandsupplåtelser. Besittningsskyddet förstärks för första-
handshyresgäster i hyresförhållanden som varat längre än nio månader
i följd.

Kommitténs förslag: Lagreglerna om verkan av särskilda överens-
kommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter slopas
generellt. Bostadshyresgästens besittningsskydd skall bara kunna prövas i
efterhand vid en eventuell tvist om förlängning av hyresavtalet. Vidare fö-

25

reslår kommittén ändringar i förlängningsreglerna, bl.a. en särskild bestäm-
melse för andrahandsuthyrning. Hyresnämnderna kommer enligt förslaget
inte längre att belastas med ärenden om avstående från besittningsskydd till
bostadslägenheter (se betänkandet s. 111-125).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna avstyrker kommitténs
förslag. Några remissinstanser anser att man skulle kunna slopa besittnings-
skyddet vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Andra remissinstanser menar
att avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall kunde gälla under en begrän-
sad tid utan godkännande av hyresnämnden (se remissammanställningen s.
109-138).

Bakgrund: De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt
besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av
hyresavtalet, om hyresvärdens uppsägning är otillräckligt grundad. In-
skränkningar i besittningsskyddet görs på två sätt. Vissa inskränkningar har
formen av generella begränsningar av besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde (45 § första stycket hyreslagen) medan andra in-
skränkningar utgörs av förhållanden som i det enskilda fallet bryter det be-
sittningsskydd som hyresgästen är tillförsäkrad (46 § hyreslagen).

En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad handling
komma överens om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittnings-
skydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet har varat
längre än nio månader i följd, måste dock överenskommelsen godkännas av
hyresnämnden för att den skall vara giltig (45 § andra stycket hyreslagen).
Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten har sin bostad i lä-
genheten när en sådan överenskommelse träffas, gäller överenskommelsen
mot den maken eller sambon bara om han eller hon godtagit den (45 § andra
stycket sista meningen hyreslagen).

Följden av att det finns en giltig överenskommelse om avstående från be-
sittningsskydd är att hyreslagens bestämmelser om rätt till förlängning av
hyresavtalet inte gäller för hyresförhållandet. Detta innebär att hyresför-
hållandet upphör när hyrestiden går till ända - naturligtvis under för-
utsättning att uppsägning har skett när sådan är föreskriven - och att någon
prövning av frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet inte kan ske vid
hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol för att få till
stånd en avhysning, om hyresgästen vägrar att flytta.

Antalet ärenden om godkännande av avstående från besittningsskydd till
bostadslägenhet är mycket stort. Under senare år har dessa ärenden utgjort
ungefär hälften av hyresnämndernas samtliga ärenden. Uppgifter om antalet
ärenden om avstående från besittningsskydd hos hyresnämnderna under
åren 1977-1991 finns i bilaga 4.

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har en prövning av besitt-
ningsskyddet på förhand den för hyresvärden väsentliga fördelen att han då
får ett definitivt besked i besittningsskyddsfrågan. Jag anser i likhet med ett
stort antal remissinstanser att kommitténs förslag att slopa förhandspröv-
ningen kan medföra att hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter av rädsla
för att inte kunna starta en rivning eller ombyggnad i tid eller för att inte
själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Därmed skulle till-

Prop. 1992/93:115

26

gängliga lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Som åtskilliga Prop. 1992/93:115
remissinstanser har påpekat är det inte heller säkert att kommitténs förslag
medför så stora besparingar hos hyresnämnderna. Antalet besittnings-
skyddstvister torde nämligen komma att öka och vinsten av att god-
kännandeärendena försvinner går därmed i vart fall delvis förlorad.

Även om det finns flera skäl som talar för kommitténs förslag anser jag
mot denna bakgrund att förslaget inte bör genomföras.

Förlängningsrätten slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser

Det kan inte bortses från att antalet ärenden om godkännande av avtal om
avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort och tar i
anspråk inte obetydliga resurser. En möjlighet kunde då vara att låta avstå-
endeavtal i vissa i lagen angivna fall gälla utan godkännande av hyresnämn-
den. En sådan lagreglering kräver emellertid ytterligare överväganden som
inte kan göras i förevarande lagstiftningsärende.

Jag har erfarit att hyresnämnderna uppskattar att ungefär 70 % av ären-
dena om godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bo-
stadslägenhet avser andrahandsupplåtelser. Det finns mot den bakgrunden
anledning att diskutera om man inte skulle kunna slopa förlängningsrätten
vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Detta skulle medföra en förbättring
av arbetsläget vid hyresnämnderna. Godkännandeärendena avseende dessa
andrahandsupplåtelser skulle försvinna utan att antalet förlängningstvister
ökar. Och det finns ingen anledning att tro att det blir fler avhysningstvister
vid tingsrätterna.

Frågan är då vilken saklig betydelse det skulle få för parterna i hyresför-
hållandet om man slopar förlängningsrätten vid kortvariga andrahands-
upplåtelser. Enligt min mening finns det normalt en påtaglig skillnad mellan
förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahandsupplåtelser. Vid en kort-
varig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrätts-
lägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig
natur. Det är därför inte förvånande att det är mycket vanligt att av-
ståendeavtal ingås vid andrahandsupplåtelser. Hyresnämnderna torde regel-
mässigt godkänna sådana avståendeavtal. Och i det alldeles övervägande
antalet fall av kortvariga andrahandsupplåtelser torde också en prövning
enligt förlängningsreglerna utmynna i att hyresförhållandet upplöses. En
prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i
efterhand, utfaller alltså redan i dag normalt till hyresvärdens fördel. Jag
anser i likhet med flera remissinstanser att en prövning av hyresnämnden
enligt förlängningsreglerna inte är särskilt meningsfull när utgången är och
bör vara given. Det bör kanske tilläggas att hyresvärden, dvs. första-
handshyresgästen eller bostadsrättshavaren, inte fritt kan upplåta sin
lägenhet i andra hand utan behöver samtycke av sin hyresvärd resp,
bostadsrättsföreningens styrelse eller tillstånd av hyresnämnden (se 39-
40 §§ hyreslagen samt 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen, 1991:614).
Slutsatsen av det sagda är att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser
egentligen inte spelar så stor roll om det finns en förlängningsrätt eller inte.

27

Jag anser mot bakgrund av det anförda att en hyresgäst inte skall ha nå- Prop. 1992/93:115
gon förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser. En lämplig tids-
gräns är två år. Om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två
år i följd, skall alltså förlängningsreglerna inte gälla. Överskrids den tiden,
blir däremot förlängningsreglerna tillämpliga på upplåtelsen. Detsamma blir
naturligtvis fallet om parterna kommer överens om att en andrahandsupplå-
telse skall vara förenad med förlängningsrätt.

Förslaget för med sig att hyresnämnderna till stor del kommer att befrias
från uppgiften att pröva om avståendeavtal beträffande bostadslägenheter
skall godkännas. Och för parterna bör det inte råda någon osäkerhet om
följderna av hyresavtalet. Lagändringen kan därför till och med bidra till att
fler lägenheter bjuds ut på den öppna andrahandsmarknaden.

Den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeavtal slopas

I detta sammanhang vill jag ta upp en fråga som gäller utformningen av
reglerna om besittningsskydd för förstahandshyresgäster. Jag tänker på den
nuvarande möjligheten att ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens god-
kännande vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd
(45 § andra stycket hyreslagen).

Denna niomånadersregel var vid besittningsskyddsreglernas tillkomst år
1969 kopplad till den dåvarande generella bestämmelsen om att besittnings-
skydd inte gällde för hyresförhållanden som varat högst nio månader i följd.
Sedan detta generella undantag slopats genom en lagändring år 1974 saknas
det enligt min mening anledning att i fortsättningen ha olika regler om av-
ståenden från besittningsskydd beroende på om hyresförhållandet varat
längre eller kortare tid än nio månader.

Att det finns behov av att ha kvar en möjlighet till avstående från besitt-
ningsskydd står klart. Frågan är då i vilken utsträckning som avtal om av-
stående bör kräva godkännande av hyresnämnden. Innan hyresförhållandet
har inletts eller då hyresgästen på grund av ett tidigare avstående från be-
sittningsskydd saknar sådant skydd kan hyresgästen ha svårt att gentemot
hyresvärden ta till vara sina intressen. Hyresgästen kan ställas inför valet att
antingen ingå ett för honom oförmånligt avståendeavtal eller att inte få resp,
förlora bostaden. Att det i sådana fall bör krävas att avståendeavtalet god-
känns av hyresnämnden står klart. I andra fall, dvs. fall då hyresgästen av-
står från ett besittningsskydd som han redan har, torde det däremot inte be-
hövas något godkännande av hyresnämnden. I dessa fall är nämligen hyres-
gästen i en sådan position att han bör kunna hävda sina intressen gentemot
hyresvärden.

Jag anser alltså att den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeav-
tal bör slopas och ersättas av en regel av innebörd att det bara är en hyres-
gäst som har besittningsskydd som får avtala bort det utan hyresnämndens
godkännande.

28

2.7 Konsekvenserna av förslagen

I det föregående har jag föreslagit lagändringar i fråga om förverkande av
hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning och störningar i boendet.
Vidare har jag föreslagit att den s.k. treårsregeln slopas, liksom lagregeln
om att den nye hyresgästen är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder. Det
finns ingen anledning att tro att ett genomförande av dessa förslag påverkar
antalet mål och ärenden vid domstolar och hyresnämnder i någon större ut-
sträckning.

Mitt förslag att förlängningsreglerna inte skall gälla vid kortvariga an-
drahandsupplåtelser innebär en minskning av hyresnämndernas arbetsbörda.
Som jag tidigare har framfört kan andrahandsupplåtelserna uppskattas
utgöra ungefär 70 % av hyresnämndernas samtliga ärenden om god-
kännande av avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Drygt
18 000 av de 26 439 godkännandeärenden som avgjordes år 1991 skulle
alltså ha gällt andrahandsupplåtelser (jämför uppgifterna i bilaga 4). Vid be-
dömningen av besparingseffekten av mitt förslag får man visserligen inte
bortse från att prövningen av godkännandeärendena är ytterst summarisk.
Inte desto mindre bör förslaget medföra en förbättring av arbetsläget vid
nämnderna. Detta gäller inte minst i fråga om kanslifunktionen.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom Justitiedepartementet upprät-
tats förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med ko-
operativ hyresrätt.

Förslagen har granskats av Lagrådet.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

25 §

När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i om-
givningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för
hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör
tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägen-
heten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning
och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgäs-
ten tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne
är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lä-
genheten är belägen om störningarna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med
anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras
art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

Prop. 1992/93:115

29

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är   Prop. 1992/93:115

behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

(jfr 7 kap. 8-11 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag)
Ändringarna i paragrafen innebär att första stycket fått en ny lydelse samt
att det tidigare andra stycket har blivit fjärde stycket. Mellan dessa båda
stycken har vidare förts in två nya stycken. I fjärde stycket i den nya lydel-
sen har gjorts vissa redaktionella ändringar.

Första stycket

Hyreslagen tillförs enligt förslaget (se avsnitt 2.3) en särskild reglering om
störningar i boendet. Bestämmelsen i första meningen om hyresgästens
skyldigheter när han använder lägenheten har utformats i enlighet med för-
slaget. Av bestämmelsen framgår således vad som i hyreslagens mening är
störningar i boendet.

Bestämmelsen i första meningen behandlar sådana störningar i boendet
som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bo-
stadsmiljö. Bestämmelsen har delvis sin förebild i vissa hälsoskyddsföre-
skrifter. Det finns därför anledning att något beröra dessa föreskrifter.

I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse om att den
som brukar en bostadslägenhet skall se till att sanitär olägenhet inte åsam-
kas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan störning. I
hälsoskyddslagen (1982:1080) anges att det i den lagen med sanitär
olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och
som inte är ringa eller helt tillfällig. I förarbetena (se prop. 1981/82:219 s.
56) anges att en störning, för att kunna betecknas som sanitär olägenhet, bör
kunna vara skadlig i fysiskt eller psykiskt hänseende på en människas
hälsotillstånd. Vidare anges bl.a. följande.

”Definitionen avser alla former av störningar som kan ha en skadlig in-
verkan på en människas hälsa.

Av definitionen framgår att inte alla störningar som kan vara skadliga för
en människas hälsa skall betraktas som sanitär olägenhet. Störningar som är
ringa eller enbart tillfälliga faller utanför definitionen.

Frågan om huruvida en störning skall anses vara ringa eller ej är
beroende av hur människor i allmänhet uppfattar störningen. Härvidlag kan
det finnas betydande skillnader mellan olika människor. Många människor
lider av överkänslighetsreaktioner. Störningar som ger upphov till sådana
reaktioner hos många människor kan betraktas som sanitär olägenhet. Ett
hänsynstagande till människor som är något känsligare än ”normalt” skall
alltså göras vid bedömningen av vad som är sanitär olägenhet.

Vidare skall helt tillfälliga störningar inte räknas som sanitär olägenhet.
Detta innebär att en störning måste ha en viss varaktighet för att anses som
sanitär olägenhet. Hit räknas förutom fasta störningar även regelbundna
störningar samt störningar som återkommer vid flera tillfällen om än inte
med någon regelbundenhet.”

De nu återgivna uttalandena bör i huvudsak kunna tjäna som vägledning vid
bestämmandet av vad som utgör störningar i boendet enligt förevarande
paragraf. Denna bör dock inte omfatta alla former av störningar som kan ha
en skadlig inverkan på en människas hälsa. Det är nämligen ett normalt in-

30

slag i boendet i flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar
som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan
tas att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som har
nattarbete. Det kan tänkas att bullret frän barnleken leder till sömnrubb-
ningar som kan medföra en viss hälsorisk. Eftersom sådana störningar trots
allt måste accepteras bör förevarande paragraf inte vara tillämplig på alla
former av störningar som kan vara skadliga i fysiskt eller psykiskt hän-
seende för en boendes hälsa.

När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka
stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett
flerfamiljshus skall behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som
är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Det finns knappast heller
utrymme för att ta särskild hänsyn exempelvis till att nattarbetande kan be-
höva sova på dagen.

Paragrafen behandlar även störningar som försämrar bostadsmiljön.
Härigenom betonas vikten av att de som bor i ett flerfamiljshus skall ha en
god bostadsmiljö. Den allmänna uppfattningen om vad en boende får lov att
tåla i form av störningar blir även här av betydelse. Störningar får inte med-
föra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. Denne måste
alltså ha möjlighet att t.ex. sova på natten.

Mot den nu angivna bakgrunden har i första meningen föreskrivits att hy-
resgästen, när han använder lägenheten, skall se till att de som bor i omgiv-
ningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för häl-
san eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

Även ytor utanför ett flerfamiljshus skall innefattas i begreppet bo-
stadsmiljö. Reglerna om störningar i boendet bör i detta avseende i princip
tillämpas på samma sätt som regeln om bevarande av sundhet, ordning och
gott skick inom fastigheten.

I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innefatta en
försämring av bostadsmiljön och vice versa. Det kan emellertid inte uteslu-
tas att situationer kan uppkomma när endast ett av de båda nyssnämnda re-
kvisiten är tillämpligt.

Reglerna om störningar i boendet gäller i fall då någon som bor i om-
givningen drabbas av störningar. Reglerna gäller alltså till förmån inte bara
för bostadshyresgästerna utan även för andra boende, t.ex. en hyresvärd el-
ler personer som hör till hyresgästens hushåll. Däremot gäller reglerna inte i
fall då den störde är en lokalhyresgäst. Med uttrycket omgivningen avses
inte att åstadkomma någon särskild yttre begränsning, utan endast att mar-
kera att reglerna om störningar i boendet gäller till förmån för de kringbo-
ende som drabbas av störningar (jfr 1 § miljöskadelagen, 1986:225).

Regeln om bevarande av ordning, sundhet och gott skick har behållits
därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet
inte kan tillämpas på. Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klan-
dervärda beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens anställda
eller en lokalhyresgäst. Det inom hyresrätten vedertagna begreppet
”sundhet, ordning och skick" har ändrats till ”sundhet, ordning och gott

Prop. 1992/93:115

31

skick”. Denna ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig Prop. 1992/93:115
ändring är inte avsedd.

Andra stycket

Hyresvärden är skyldig att agera om han känner till att det förekommer
störningar i boendet, dvs. störningar som i sådan grad kan vara skadliga för
de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäli-
gen bör tålas (jfr första stycket första meningen). Han skall då enligt föreva-
rande stycke ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart
upphör. Om hyresgästen följer tillsägelsen, löper han ingen risk att förlora
sin bostad på grund av att hyresrätten förverkats.

I 63 § hyreslagen finns föreskrifter om hur en tillsägelse till hyresgästen
kan skickas. Hyresvärden anses enligt den bestämmelsen ha lämnat medde-
landet när det sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.
Har hyresgästen lämnat hyresvärden en uppgift om adress dit meddelanden
skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den ut-
hyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Hyresvärden skall rikta tillsägelsen till den hyresgäst som är ansvarig för
störningarna. En hyresgäst är ansvarig för de störningar han själv föror-
sakat. Han kan enligt första stycket tredje meningen vara ansvarig också för
störningar som förorsakats av andra personer. Det gäller dem som hör till
hans hushåll eller gästar honom. Vidare har hyresgästen ett ansvar för
personer som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans
räkning. Hyresgästen måste hålla noggrann tillsyn över hur nämnda
personer uppträder och använder hans lägenhet. Hyresvärden är skyldig att
ge hyresgästen tillsägelse också när den, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, stör eller inte håller den tillsyn som anges i första
stycket tredje meningen (se 42 § första stycket 6 hyreslagen).

Hyresvärden skall enligt bestämmelsen underrätta socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen. Underrättelse behöver bara ske om det
är en bostadshyresgäst som är ansvarig för störningarna. Nämnden kan då
vidta åtgärder som medför att störningarna upphör. Även om detta visar sig
inte vara möjligt är det av värde att socialnämnden får vetskap om att en hy-
resgäst riskerar att förlora sin bostad. Nämndens medverkan kan nämligen
behövas för att ordna en ny bostad åt hyresgästen.

När socialnämnden kopplas in kan förhållandena många gånger kräva ett
mycket snabbt ingripande från nämndens sida. Nämndens första åtgärd bör
vara att försöka etablera kontakt med den hyresgäst som påstås störa. Denna
åtgärd måste vidtas skyndsamt. Om nämnden väljer att skriva ett brev till
hyresgästen, kan ett svar inte avvaktas under någon längre tid. Det torde
vara att föredra att nämnden tar personlig kontakt med hyresgästen. Genom
att socialnämnden kopplas in bör störningsproblem i större utsträckning än
för närvarande kunna lösas utan att något rättsligt förfarande behöver inle-
das.

Hyresvärdens underrättelse till socialnämnden skall innehålla uppgift om
att en viss hyresgäst är ansvarig för störningar i boendet. Hyresgästens

32

namn, den lägenhet det är fråga om samt vilka störningar som förekommit Prop. 1992/93:115
bör därvid anges.

För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att de skall anses läm-
nade när meddelandet avsänts i rekommenderat brev till mottagarens
vanliga adress (63 § hyreslagen). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens medde-
lande till socialnämnden enligt 44 § första stycket hyreslagen om uppsäg-
ningen och anledningen till denna. Detsamma föreslås i förevarande
lagstiftningsärende gälla för hyresvärdens underrättelse till socialnämnden
om störningar i boendet.

I fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden skall underrättas
lämnas hyresvärden en viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala
förfarandet bör dock vara att hyresvärden underrättar socialnämnden i sam-
band med att hyresgästen ges en tillsägelse att se till att störningarna i boen-
det omedelbart upphör. Det kan dock undantagsvis finnas anledning för hy-
resvärden att dröja något med underrättelsen. Störningarnas art eller hyres-
värdens kännedom om den hyresgäst som påstås störa kan ge hyresvärden
anledning att tro att störningarna kommer att upphöra till följd av tillsägel-
sen. Det bör då vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med
underrättelsen till socialnämnden.

Det är av största vikt att socialnämnden inte kopplas in på ett för sent
stadium. Det har dock inte ansetts lämpligt att ställa upp ett krav på att hy-
resvärden senast vid en viss tidpunkt skall ha underrättat socialnämnden.

Tredje stycket

Bestämmelsen gäller störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till
deras art eller omfattning. I dessa fall skall hyresvärden direkt kunna säga
upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Hyresvärden behöver inte först ge
hyresgästen en tillsägelse att vidta rättelse. Det krävs inte heller att social-
nämnden underrättas före uppsägningen. En kopia av denna skall dock
skickas till nämnden om det gäller en bostadslägenhet (se 42 § fjärde
stycket).

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom
byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller
andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut
varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att
anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om
tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund

33

3 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 115

som har hand om bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera Prop. 1992/93:115
kommuner.

(jfr 12 kap. 8 § i kommitténs lagförslag)

De nuvarande reglerna i förevarande paragraf om överlåtelse av hyresrätten
innehåller en särskild regel för bostadshyresgäster som sedan mindre än tre
år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. För dessa hyresgäs-
ter måste det finnas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd
till bytet. I enlighet med vad som har framförts i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.4) har denna treårsregel slopats. I övrigt är ändringarna av para-
grafen redaktionella.

Lagändringen berör bara de bostadshyresgäster som sedan mindre än tre
år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. Det kommer inte
längre att krävas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till
ett sådant byte. I stället får hyresnämnden enligt huvudregeln i första
stycket ta ställning till om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller
andra särskilda skäl talar mot bytet.

En fråga som kan uppkomma är vilken betydelse det bör ha att en hyres-
gäst efter kort tid vill byta bostad på nytt. Som framförts i allmänmotive-
ringen bör den tid som en hyresgäst har innehaft en tillbytt lägenhet ibland
ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktans-
värda skäl för bytet. Detta gäller särskilt sådana fall där hyresgästen inte har
flyttat in i den lägenhet han vill lämna eller bara bott där en mycket kort tid,
t.ex. någon månad. Sådana omständigheter bör tala till hyresgästens nackdel
när det gäller att avgöra om han har beaktansvärda skäl att byta bostad på
nytt.

Det anförda innebär att det för en hyresgäst, som innehaft en tillbytt lä-
genhet bara en kortare tid, bör krävas starkare skäl än annars för att beak-
tansvärda skäl för ett byte skall föreligga. Som en riktpunkt kan anges att
denna strängare bedömning bör gälla om innehavstiden understiger ungefär
ett år. För att beaktansvärda skäl för ett byte skall föreligga bör det i sådana
fall normalt krävas att hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd
av förändringar i sin familje- eller arbetssituation. Vidare bör det i
allmänhet krävas att hyresgästen har flyttat in i den lägenhet han vill lämna.
I andra fall bör han inte anses ha beaktansvärda skäl för ett nytt byte.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med
tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet
innebär för honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte
annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlätaren för skyldighe-
terna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats
med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock ett
sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad
handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att
betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala så-

34

dana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalen- Prop. 1992/93:115
dermånaderna närmast före överlåtelsen.

(jfr 12 kap. 11 § i kommitténs lagförslag)

Bestämmelsen i andra stycket andra meningen är ny. I övrigt är ändringarna
av paragrafen redaktionella.

Den nya bestämmelsen i andra stycket har berörts i den allmänna moti-
veringen (avsnitt 2.5). Bestämmelsen gäller lägenhetsbyten. Därmed avses
de fall som behandlas i 35 § hyreslagen, dvs. när en hyresgäst överlåter hy-
resrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad.

Utgångspunkten är den i sak oförändrade regeln i styckets första mening
som innebär att den nye hyresgästen - om inte annat avtalas - tar på sig ett
borgensliknande ansvar för den tidigare hyresgästens skyldigheter enligt
avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya bestämmelsen i andra meningen
innehåller en undantagsregel som gäller vid lägenhetsbyte. I en sådan situa-
tion gäller det borgensliknande ansvaret endast om det finns ett åtagande
från den nye bostadshyresgästen.

Enligt den nya bestämmelsen krävs för att ett sådant ansvar skall upp-
komma vid lägenhetsbyte att den nye bostadshyresgästen i en särskilt upp-
rättad handling har åtagit sig det. Här finns alltså ett krav på skriftlighet.
Hur den upprättade handlingen betecknas spelar ingen roll. Det viktiga är
att det av handlingen framgår att hyresgästen tar på sig ett betalningsansvar.
Handlingen skall vara särskilt upprättad och underskriven av hyresgästen.
Vad som nu har anförts betyder att ett åtagande från hyresgästens sida inte
gäller om det har tagits in enbart i hyreskontraktet.

Ett ytterligare krav är att den nye hyresgästens ansvar bara får gälla hy-
resskulder. Därmed avses förfallna hyresbelopp, men inte ränta på sådana
fordringar. Det sagda gäller även ränta som avser tiden efter åtagandet.

Betalningsansvaret för den nye hyresgästen får som mest gälla ett belopp
som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtel-
sen. Dessa tre månadshyror skall användas bara för att räkna fram det
maximala belopp som den nye hyresgästen kan bli ansvarig för. Det behö-
ver alltså inte vara just dessa hyror som utgör hyresskulden.

Här följer två exempel på hur man räknar ut det högsta belopp som be-
talningsansvaret kan uppgå till.

Exempel 1

Den 1 oktober 1991 höjs månadshyran för en bostadslägenhet, från att ti-
digare under året ha varit 3 000 kr., till 3 500 kr. Hyresgästen A överlåter
den 25 november 1991 hyresrätten till lägenheten för att genom byte få an-
nan bostad. Det visar sig att A lämnat hyresskulder efter sig. Den nye hy-
resgästen B åtar sig att betala skulderna. - B kan då aldrig bli skyldig att stå
för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsva-
rar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen eller
(3 000+3 000+3 500=) 9 500 kr.

35

Exempel 2                                                             Prop. 1992/93:115

Hyresgästen C betalar hyran för sin bostadslägenhet kvartalsvis i förskott.
Hyran för det tredje kvartalet 1991 är 9 000 kr. och höjs därefter - alltså per
den 1 oktober - till 10 500 kr. Den 25 november 1991 överlåter C hyresrät-
ten till lägenheten. Det visar sig att det finns gamla hyresskulder som C är
ansvarig för. Den nye hyresgästen D åtar sig att betala skulderna. - D kan
då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre
belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast
före överlåtelsen eller (3 000+3 000+3 500=) 9 500 kr.

I fall då den nye hyresgästen har åtagit sig betalningsansvar för hyres-
skulder som uppgår till ett belopp som överstiger det tillåtna är han inte fullt
ut bunden enligt åtagandet utan ansvaret inskränks till det belopp som lagen
medger.

Det bör anmärkas att åtagandet gäller ett ansvar tillsammans med överlä-
taren. Det betyder att åtagandet inte får avse andra hyresskulder än sådana
som den tidigare hyresgästen är ansvarig för. Därmed avses i första hand
obetalda hyror för den tid den tidigare hyresgästen innehade hyresrätten till
lägenheten. Den tidigare hyresgästen kan därutöver till följd av ett sådant
åtagande som paragrafen behandlar ha ett ansvar för hyresskulder. Även så-
dana skulder kan omfattas av ett åtagande av den nye hyresgästen vid ett lä-
genhetsbyte.

Det bör framhållas att det torde vara ovanligt att en bostadshyresgäst
kommer överens om ett lägenhetsbyte trots att han inte fullgjort sina skyl-
digheter mot hyresvärden. Den nuvarande bestämmelsen om gemensamt an-
svar (38 § andra meningen hyreslagen) saknar således helt betydelse för de
allra flesta lägenhetsbyten. Någon gång kan det emellertid finnas gamla
skulder när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom
byte få en annan bostad. Om den nye hyresgästen då gör ett lagenligt åta-
gande om att betala skulderna, bör det inte finnas någon anledning för hy-
resvärden att på grund av den tidigare hyresgästens skulder vägra samtycke
till överlåtelsen av hyresrätten. Situationen kan bli en annan om enighet inte
kan nås om ansvaret för den tidigare hyresgästens skulder. Hyresvärden kan
då i ett ärende om lägenhetsbytet som skäl mot att tillstånd ges till bytet
åberopa att den som bytt till sig lägenheten vägrat att göra ett lagenligt
åtagande om ansvar för gamla hyresskulder. Hyresnämnden får då ta ställ-
ning till vilken betydelse det bör ha att den nye hyresgästen inte har tagit på
sig ansvar för den tidigare hyresgästens skulder. Om denna prövning kan
följande sägas.

Om den nye hyresgästen vägrat att göra ett åtagande som enligt föreva-
rande stycke skulle sakna verkan, bör det inte ha någon betydelse för frågan
om tillstånd skall ges till överlåtelse av hyresrätten. Som exempel på detta
kan nämnas att den nye hyresgästen inte vill svara för den tidigare hyresgäs-
tens hyresskulder som uppgår till ett mycket stort belopp eller för ett skade-
stånd som åvilar den tidigare hyresgästen. Vid hyresnämnden kan det
emellertid framkomma att den nye hyresgästen inte har velat ta på sig något
ansvar för den tidigare hyresgästens hyresskulder och det trots att åtagandet
avser ett belopp som inte överstiger det som anges i förevarande stycke. I

36

ett sådant fall får naturligtvis den nye hyresgästens agerande som en om- Prop. 1992/93:115
ständighet bland flera vägas in när hyresnämnden prövar ärendet. Det ligger
därvid nära till hands att omständigheten anses starkt tala till hyresgästens
nackdel vid tillståndsprövningen. Det får nämligen anses att bytet i ett så-
dant fall normalt inte kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Hyresnämnden har möjlighet att förena ett tillstånd till överlåtelse av hy-
resrätt med villkor. Det framstår emellertid som mindre lämpligt att nämn-
den förenar ett tillstånd med ett villkor om att den nye hyresgästen, som inte
är part i ärendet vid nämnden, skall ta på sig ansvar för den tidigare hyres-
gästens hyresskulder. I sin medlingsverksamhet kan nämnden däremot na-
turligtvis framhålla möjligheten att avtala om sådana hyresskulder.

Det bör slutligen tilläggas att den nye hyresgästen naturligtvis inte bör
kunna avhysas på grund av sådana hyresskulder som han inte är ansvarig
för. Det sagda förutsätter dock i princip att hyresvärden samtyckt till överlå-
telsen av hyresrätten eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till den.
Har så inte skett är det ju den tidigare hyresgästen som ensam är att anse
som hyresgäst och således hyresvärdens motpart i t.ex. en förverkandetvist.

Bestämmelserna i 38 § hyreslagen gäller inte bara vid lägenhetsbyten
utan även när en bostadshyresgäst överlåter sin hyresrätt till vissa närstå-
ende (34 § hyreslagen), när en lokalhyresgäst överlåter hyresrätten till den
som skall ta över verksamheten (36 § hyreslagen) samt när en kommun
överlåter hyresrätten till en bostadslägenhet (37 § hyreslagen). Vidare finns
det särskilda regler om gemensamt ansvar dels för de fall hyresrätten över-
går genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv
(33 § tredje stycket hyreslagen), dels när hyresgästens make eller sambo
övertar hyresrätten (47 § tredje stycket hyreslagen). I dessa fall gäller inte
den nya bestämmelsen i andra stycket sista meningen eftersom det här inte
rör sig om ett lägenhetsbyte.

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att
upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att be-
tala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 5 a §
fjärde-sjätte styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran
mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres-
rätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i
andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse
eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte
efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits el-
ler lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra före-
kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden
om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något
av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte
håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan
dröjsmål sker efter tillsägelse,

37

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte Prop. 1992/93:115
kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans
skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt
för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings-
verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt
förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexu-
ella förbindelser mot ersättning.

Ifall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad gäller
vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att be-
tala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter
månadens början eller, ifråga om hyran för första kalendermånaden under
hyresförhållandet, efterförfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första
stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämn-
den underrättats enligt 25 § andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som
sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett.
Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostads-
lägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av
uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har före-
skrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vil-
ken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller
hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas en-
ligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som
krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp pä grund av förverkande, har hyresvärden rätt till ska-
destånd.

(jfr 4 kap. 8-12 §§ och 16 kap. 5 § samt 7 kap. 9-11 §§ och 16 kap. 15 § i
kommitténs lagförslag)

I paragrafen har förts in nya bestämmelser om förverkande av hyresrätten
på grund av bristande betalning av bostadshyra och på grund av störningar i
boendet. Dessa bestämmelser berörs i det följande. Övriga ändringar av pa-
ragrafen är redaktionella.

Första stycket I

Den nuvarande bestämmelsen i 42 § första stycket 1 gäller hyror för både
bostadslägenheter och lokaler. Den nya lydelsen innebär att punkten bara
gäller bostadshyror. Reglerna om lokalhyror har förts över till en ny punkt
2.

I punkten 1 har förverkandefristen i fråga om bostadslägenheter förlängts
från två vardagar till en vecka. Det betyder enligt lagen (1930:173) om be-
räkning av lagstadgad tid att hyresgästen, för att bevara hyresrätten, måste
betala hyran senast den dag som genom sitt namn i veckan motsvarar den
från vilken tidräkningen börjas. Om förfallodagen för hyran är tisdagen den
31 augusti 1993 är således hyresrätten förverkad om inte hyran betalas se-
nast tisdagen den 7 september samma år. Den angivna lagen innehåller även
en bestämmelse för fall då slutdagen infaller på en söndag, annan allmän

38

helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton. Tidsfristen ut- Prop. 1992/93:115
sträcks då till nästa vardag.

Den särskilda förverkanderegeln för fall då hyran skall betalas i förskott
för längre tid än en månad har slopats såvitt gäller bostadslägenheter. En
bostadshyresgäst får nämligen, oavsett vad som avtalats, normalt betala hy-
ran för en kalendermånad sista vardagen före månadens början (20 § första
stycket sista meningen hyreslagen). Först vid den tidpunkten förfaller såle-
des hyresbeloppet för den månaden till betalning. I fråga om hyra för bo-
stadslägenheter finns det alltså inget behov av den särskilda förverkandere-
geln.

I övrigt är ändringarna i förevarande punkt redaktionella.

Här bör slutligen erinras om att det finns särskilda bestämmelser om för-
verkande av hyresrätten till en bostadslägenhet på grund av bristande betal-
ning av retroaktiv hyra (55 a § fjärde stycket hyreslagen). Dessa bestämmel-
ser innebär främst att en hyresgäst får visst anstånd med att betala retroak-
tiva hyresbelopp. Hyresrätten förverkas sålunda inte om det retroaktiva
överskjutande hyresbeloppet betalas inom en månad efter det att beslutet
om den retroaktiva hyran vann laga kraft. Behovet av dessa bestämmelser
kvarstår även med den nya lydelsen av förevarande punkt.

Första stycket 2

Till förevarande punkt, som är ny, och till paragrafens andra stycke har
överförts de bestämmelser om lokalhyresförhållanden som tidigare åter-
fanns i punkt 1. Några sakliga ändringar har inte gjorts.

Första stycket 6

Den förutvarande punkten 5 har nu blivit punkt 6. Samtidigt har vissa sak-
liga ändringar gjorts. Punkten gäller fall då en lägenhet används i strid med
bestämmelsen i 25 § hyreslagen om störningar i boendet m.m. Ytterligare
bestämmelser om förutsättningarna för uppsägning när hyresrätten är för-
verkad på grund av störningar i boendet finns i paragrafens tredje och fjärde
stycken. Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad kan
vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö
att de inte skäligen bör tålas (jfr 25 § första stycket första meningen).

När det förekommer störningar i boendet skall hyresvärden enligt den
nya bestämmelsen i 25 § andra stycket normalt ge lokal- eller bostadshyres-
gästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Den be-
stämmelsen har inte föranlett någon ändring i förevarande punkt eftersom
det redan nu är en förutsättning för förverkande av hyresrätten att hyresgäs-
ten har blivit tillsagd att vidta rättelse.

Andra stycket

Det nya andra stycket har behandlats under första stycket 2.

39

Tredje stycket

Prop. 1992/93:115

Tredje stycket innehåller en ytterligare bestämmelse om uppsägning när hy-
resrätten är förverkad på grund av störningar i boendet.

Bestämmelsen i förevarande stycke knyter an till regeln i 25 § andra
stycket om att socialnämnden skall underrättas om störningar i boendet som
en bostadshyresgäst är ansvarig för. Som nämnts i specialmotiveringen till
25 § bör en sådan underrättelse vanligen ske i samband med att hyresgästen
ges en tillsägelse att upphöra med störningarna. Även om underrättelsen till
nämnden sker strax före uppsägningen är emellertid denna förutsättning för
förverkande uppfylld. 1 något enstaka fall kan det således inträffa att hyres-
rätten är förverkad trots att några störningar inte har förekommit efter un-
derrättelsen till socialnämnden. Om den som stör är en lokalhyresgäst, be-
hövs ingen underrättelse.

Om en hyresvärd i fall av störningar i boendet använder den summariska
processen bör han till kronofogdemyndigheten ge in kopior av tillsägelsen
till hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör, underrättelsen
till socialnämnden samt uppsägningen. Kronofogdemyndigheten skall kon-
trollera att handlingarna uppfyller lagens föreskrifter. Kontrollen skall också
omfatta att socialnämnden underrättats innan hyresvärden sade upp hyres-
avtalet. En hyresvärd kan också åberopa att han med stöd av bestämmelsen i
42 § fjärde stycket genast har sagt upp hyresavtalet.

Fjärde stycket

I fjärde stycket behandlas särskilt allvarliga störningar i boendet (se 25 §
tredje stycket).

Av första stycket 6 framgår att en förutsättning för att hyresrätten skall
förverkas i fall av störningar i boendet är att hyresgästen blivit tillsagd att
vidta rättelse och inte gjort det utan dröjsmål.

Av första meningen i förevarande stycke framgår dock att denna förut-
sättning inte gäller när det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boen-
det. I sådana fall är hyresrätten förverkad även utan att hyresvärden sagt till
hyresgästen om rättelse.

Det bör betonas att bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i bo-
endet bara kan tillämpas i undantagsfall. Tanken bakom undantagsreglerna
är att det i vissa mycket grava störningsfall inte bör gå någon ytterligare tid
innan hyresvärden kan göra en uppsägning. De situationer som kan aktuali-
sera en tillämpning av bestämmelsen berörs i den allmänna motiveringen
(se avsnitt 2.3).

Av andra meningen framgår att det i fall av särskilt allvarliga störningar
i boendet inte heller krävs att uppsägningen har föregåtts av att underrättelse
har lämnats till socialnämnden.

I fall då ett bostadshyresavtal sägs upp utan att socialnämnden har under-
rättats skall enligt tredje meningen en kopia av uppsägningen skickas till
nämnden. Såsom tidigare har nämnts finns det även på detta stadium anled-
ning för socialnämnden att agera. 1 de särskilt allvarliga fall av störningar i
boendet som nu behandlas kan det vara så att hyresgästen inte klarar av ett

40

eget boende i flerfamiljshus. Det kan då finnas skäl för socialnämnden att Prop. 1992/93:115
medan det rättsliga förfarandet pågår överväga vilket annat boende som kan
vara lämpligt för hyresgästen.

I bestämmelsen anges inte när hyresvärden skall skicka kopian till social-
nämnden. Detta bör ske i samband med uppsägningen; lämpligen samma
dag. Det är inte en förutsättning för förverkande att en kopia av uppsäg-
ningen skickats till socialnämnden. Om det vid en rättslig prövning visar sig
att hyresvärden inte skickat kopian till socialnämnden kan det vara lämpligt
att den rättsliga instansen agerar för att socialnämnden skall få kännedom
om uppsägningen.

I fråga om bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet bör
det uppmärksammas att hyresgästen kan vara ansvarig också för vad andra
personer gjort (se 42 § första stycket 6). Förverkande kan således också in-
träffa när störningarna kommer från den, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits. Detsamma gäller om hyresgästen eller den, till
vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, inte håller den tillsyn
som anges i 25 §.

Reglerna om särskilt allvarliga störningar i boendet skall inte kunna till-
lämpas i fall då det inte är hyresgästen utan någon annan, till vilken lägen-
heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres-
nämndens tillstånd, som har åsidosatt vad som skall iakttas enligt 25 § vid
användning av lägenheten eller inte har hållit den tillsyn som krävs enligt
nämnda paragraf. I dessa fall är det nämligen rimligt att hyresgästen i stället
får en möjlighet att vidta rättelse. Med anledning av ett påpekande av
Lagrådet har lagtexten kompletterats med bestämmelsen i fjärde meningen,
vilken innebär att den speciella regleringen för särskilt allvarliga störningar
inte är tillämplig i dessa fall.

Det blir alltså hyresvärden som får bedöma om störningar i boendet är
särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Denna bedöm-
ning bör göras med försiktighet. Om hyresvärden väljer att direkt säga upp
hyresavtalet, kan nämligen, som flera remissinstanser har varit inne på, den
rättsliga prövningen mynna ut i att störningarna visserligen varit många och
påfrestande för de kringboende men ändå inte kan anses vara särskilt allvar-
liga i paragrafens mening. Följden av det blir att hyresvärden inte anses ha
haft rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. En felaktig be-
dömning i fråga om hur allvarliga störningar är kan alltså medföra att det tar
onödigt lång tid innan störningarna upphör. Det nu sagda bör ge hyresvär-
darna anledning att i tveksamma fall ge hyresgästen en tillsägelse att se till
att störningarna omedelbart upphör i stället för att direkt säga upp hyres-
avtalet.

43 §
Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1-4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avta-
let, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäl-
ler dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga
störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om
hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick

41

kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hy- Prop. 1992/93:115
resvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande
som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som av-
ses i 42 § första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom
två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den
brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts
inom samma tid, haj- hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet
intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga
kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

(jfr 7 kap. 9-12 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag)

I första stycket har förts in en ny bestämmelse om störningar i boendet som
är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (se 25 §
tredje stycket). Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad
kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras
bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (se 25 § första stycket första
meningen). Ändringarna i övrigt i paragrafen är av redaktionell art.

I första stycket andra meningen görs undantag för särskilt allvarliga
störningar i boendet. I dessa grava stömingsfall förverkas hyresrätten utan
föregående begäran om rättelse och enligt förevarande bestämmelse har det
inte heller någon betydelse om rättelse sker före uppsägningen. Detta bety-
der t.ex. att frågan om en hyresgäst som gjort sig skyldig till mordbrand har
vidtagit rättelse inte har någon betydelse för frågan om hyresavtalet kan sä-
gas upp.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav
sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas frän lä-
genheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje
stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

7. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bo-
stadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran
på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen
och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lä-
genheten är belägen, eller

2. inom tvä veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal,
har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt
får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt
första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte
meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har
gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen
har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hy-
ran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som
anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd om-
ständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när
nästen om avhysning avgörs i första instans.

Första-tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att
flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

42

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer Prop. 1992/93:115
formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

(jfr 4 kap. 8-12 §§, 13 kap. 6 § och 16 kap. 5 § i kommitténs lagförslag)

1 det följande berörs de ändringar som gjorts i första-fjärde styckena i den
föreslagna paragrafen. Ändringen i femte stycket är redaktionell.

Med anledning av vad som anges i femte stycket bör det framhållas att
det förutsatts att de nuvarande reglerna om formulär för vissa handlingar
skall anpassas till den nya lydelsen av paragrafen (se förordningen,
1978:314, om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabal-
ken).

Första stycket

I enlighet med det som anges i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1 och
2.2) har återvinningsfristen ändrats från tolv vardagar till två veckor.

För att göra bestämmelserna mer lättlästa har i olika punkter angetts vad
som gäller för bostads- resp, lokalhyresförhållanden.

Återv inningsfristerna har alltså ändrats till två veckor. Enligt lagen
(1930:173) om beräkning av lagstadgad tid blir sista dag att betala eller de-
ponera hyran den dag som genom sitt namn i veckan motsvarar den från
vilken tidräkningen börjas. Om tidsfristen börjar löpa torsdagen den 9 sep-
tember 1993, är således den sista betalnings- eller deponeringsdagen torsda-
gen den 23 september samma år. Om den sista dagen för betalning eller de-
ponering infaller på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommar-
aftonjulafton eller nyårsafton, flyttas den till nästföljande vardag.

Enligt första stycket 1 skall ett meddelande om uppsägningen och anled-
ningen till denna lämnas till socialnämnden i den kommun där lägenheten är
belägen. Det förhållandet att kravet på att varje kommun skall ha en särskild
socialnämnd har slopats kommenteras i anslutning till ändringarna i föreva-
rande paragrafs tredje stycke.

En remissinstans har föreslagit att delgivningsreglerna i paragrafen skall
ändras så att de får samma utformning som före den 1 januari 1985. Vid den
åsyftade lagändringen föreskrevs att underrättelse om möjlighet för hyres-
gäst att återvinna hyresrätten skulle delges hyresgästen. Högsta domstolen
har slagit fast att underrättelsen skall delges hyresgästen i den ordning som
anges i delgivningslagen (se NJA 1988 s. 420). Det har ansetts att kravet på
att underrättelsen skall delges enligt delgivningslagen bör behållas, eftersom
det är av stor betydelse att hyresgästen verkligen får del av underrättelsen.
Denna ålägger nämligen hyresgästen en aktivitet som är av närmast avgö-
rande betydelse för hyresavtalets bestånd.

Andra stycket

För att göra paragrafen mer lättillgänglig har den nuvarande bestämmelsen i
första stycket andra meningen placerats i ett nytt andra stycke.

Bestämmelsen har formulerats om så att beslut om avhysning inte får Prop. 1992/93:115
meddelas förrän det efter utgången av återvinningsfristen har gått ytter-
ligare två vardagar. Detta innebär ingen saklig ändring i förhållande till
gällande rätt.

Tredje stycket

Bestämmelsen i punkt 1 ger socialnämnden en ny möjlighet att förhindra att
en hyresgäst förlorar sin bostad. Motivet till bestämmelsen har angetts i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2.1).

Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen åta sig betalningsan-
svaret för hyran. Vad det är frågan om är att socialnämnden gentemot hy-
resvärden utfäster sig att betala hyran. Utfästelsen som sådan medför natur-
ligtvis ingen förändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala hyran
till hyresvärden.

Det räcker att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för själva hyran.
Således är punkt 1 tillämplig även om socialnämnden inte åtar sig ansvar
för den redan upplupna räntan på hyresfordran. En annan sak är att social-
nämnden genom åtagandet försätter sig i en gäldenärsposition gentemot
hyresvärden beträffande en fordran som är förfallen till betalning i enlighet
med en i hyreskontraktet och alltså i förväg bestämd förfallodag. Det sagda
torde medföra att socialnämnden är skyldig att betala dröjsmålsränta från
den dag åtagandet görs till dess att hyran betalas.

Socialnämnden har en tidsfrist att beakta, nämligen återvinningsfristen
på två veckor. Frågan om när den tidsfristen löper ut har behandlats tidi-
gare. Bestämmelsen i punkt 1 är tillämplig även i det fallet att social-
nämnden innan återvinningsfristen börjar löpa har meddelat hyresvärden
om betalningsåtagandet.

För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att avsändaren anses ha
fullgjort vad som ankommer på honom om meddelandet avsänts i rekom-
menderat brev till mottagarens vanliga adress (se 63 §). Detta gäller t.ex. för
hyresvärdens meddelande till socialnämnden enligt 44 § första stycket om
uppsägningen och anledningen till denna. Samma regel kommer att gälla för
socialnämndens meddelande till hyresvärden om betalningsåtagandet.
Bestämmelsen i 63 § gäller nämligen meddelanden som avses i 44 § och
kommer alltså att omfatta socialnämndens meddelande enligt 44 § tredje
stycket 1 om att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran.

Det nu sagda betyder att det räcker att socialnämnden inom återvinnings-
fristen avsänder ett rekommenderat brev med meddelandet om betalnings-
åtagandet.

Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra omedelbart på grund av att hyres-
rätten är förverkad, upphör avtalet genast att gälla om inte annat följer av
44 § (se 6 § första stycket). Hänvisningen till 44 § kommer att omfatta be-
stämmelsen om att socialnämnden skriftligen kan meddela hyresvärden att
nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran för en bostadslägenhet. Även
ett betalningsåtagande från socialnämndens sida enligt 44 § tredje stycket
kommer alltså att medföra att hyresavtalet inte upphör att gälla.

44

Det bör tilläggas att kravet på särskild socialnämnd har slopats (prop. Prop. 1992/93:115
1990/91:14, bet. 1990/91:SoU 9, rskr. 1990/91:97, SFS 1990:1403). Nu-
mera gäller i stället att kommunens uppgifter inom socialtjänsten fullgörs av
den eller de nämnder som kommunfullmäktige bestämmer samt att vad som
i en författning sägs om socialnämnd i förekommande fall gäller den eller
de nämnder som utsetts (4 § socialtjänstlagen, 1980:620). Om det skulle
förekomma att en kommun inte har någon socialnämnd, får alltså vad som i
hyreslagen sägs om socialnämnd tillämpas på den eller de kommunala
nämnder som fullgör uppgifter inom socialtjänsten. För undvikande av
missförstånd bör anmärkas att det - oavsett vilken nämndorganisation som
finns i en kommun - är tillräckligt att hyresvärden anger ”socialnämnden”
som mottagare av ett meddelande enligt första stycket 1.

I fråga om punkt 1 bör slutligen beröras att det kan gå en tid från det att
socialnämndens meddelande skickas till dess att hyran verkligen betalas.
Detta dröjsmål med hyresbetalningen kan med den nya regleringen inte läg-
gas hyresgästen till last vid en prövning enligt besittningsskyddsreglema (jfr
46 § första stycket 2 hyreslagen).

Bestämmelsen i punkt 2 är en undantagsregel som behandlar det mycket
ovanliga fallet att bostadshyresgästen har varit förhindrad att betala hyran
inom återvinningsfristen. Hyresgästen skall ha varit förhindrad att själv be-
tala hyran och dessutom ha saknat möjlighet att ge någon annan i uppdrag
att göra det. Bestämmelsen är tillämplig bara om detta berott på vissa oför-
utsedda händelser, nämligen att hyresgästen drabbats av sjukdom eller det
inträffat en liknande omständighet. I första hand tar bestämmelsen sikte på
det fallet att hyresgästen medan återvinningsfristen löper drabbas av sjuk-
dom som medför att han under resten av fristen är förhindrad att se till att
hyran betalas. Förevarande punkt kan vara tillämplig även om den oförut-
sedda omständigheten inträffar först mot slutet av återvinningsfristen.
Däremot är punkten i princip inte tillämplig om det som hindrar hyresgästen
från att ombesörja hyresbetalningen bortfaller innan återvinningsfristen lö-
per ut.

Hyresgästen måste naturligtvis också betala hyran så snart det varit möj-
ligt. För att undantaget i punkt 2 skall gälla krävs emellertid i vilket fall som
helst att hyresgästen betalar hyran senast när tvisten om avhysning avgörs i
första instans. Bakgrunden till denna regel är att hyresgästens försummelse
framstår som allvarligare allteftersom tiden går utan att hyran betalas. Det
skulle föra för långt om en hyresgäst, alldeles oavsett hur lång tid han dröjt
med att betala hyra, inte skulle kunna skiljas från lägenheten.

Socialnämnden kan enligt punkt 1 inom återvinningsfristen skriftligen
meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den för-
fallna hyran. Om en socialnämnd gör detta efter återvinningsfristen, har det
ingen betydelse för den nu behandlade punkten. Enligt den är ju det avgö-
rande om hyran faktiskt har betalats när avhysningstvisten avgörs i första
instans. Det räcker inte heller att hyresgästen efter återvinningsfristen depo-
nerar hyresbelopp. Inte heller i det fallet kan nämligen hyran anses ha beta-
lats. Och bestämmelsen i 21 § tredje stycket hyreslagen om deposition har
ingen relevans i den aktuella situationen.

45

Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra omedelbart på grund av att hyres- Prop. 1992/93:115
rätten är förverkad upphör det genast att gälla om inte annat följer av 44 §
(se 6 § första stycket hyreslagen). Hänvisningen till 44 § kommer att om-
fatta också den nu behandlade punkten. I fall då förevarande punkt är till-
lämplig upphör alltså inte hyresavtalet att gälla.

I fråga om den summariska processen bör tilläggas att det i princip aldrig
torde finnas anledning för kronofogdemyndigheterna att med stöd av punkt
2 bedöma en ansökan om vanlig handräckning som uppenbart ogrundad el-
ler obefogad (jfr 23 § lagen, 1990:746, om betalningsföreläggande och
handräckning). Om en hyresgäst hos kronofogdemyndigheten åberopar
punkt 2, bör det normalt tolkas som ett bestridande av ansökan om avhys-
ning.

Fjärde stycket

I förevarande stycke finns en begränsning av möjligheten att få tillbaka hy-
resrätten i vissa fall. För dessa fall har föreskrivits att inte heller bestämmel-
serna i tredje stycket skall gälla.

45 §

Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om
inte

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess hel-
het och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i
följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en
lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har va-
rat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den
grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit
överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning,
gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskom-
melsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att
hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt
till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten
hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller över-
enskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har
godtagit den.

(jfr 15 kap. 1 § i kommitténs lagförslag)

Paragrafens första stycke tillförs en ny punkt som fått numret 1. Det för
med sig dels att de övriga punkterna fått nya nummer, dels en ändring i
punkt 2. I andra stycket har den s.k. niomånadersregeln slopats och ersatts
av en regel om att parterna fritt får avtala om avstående från besittnings-
skydd bara i fråga om hyresrätter som är förenade med rätt till förlängning.
Ändringarna av paragrafen är i övrigt redaktionella.

46

Första stycket

Prop. 1992/93:115

Punkt 1 innehåller en ny begränsning av tillämpningsområdet för förläng-
ningsreglerna. I fråga om kortvariga andrahandsupplåtelser skall således
förlängningsreglerna inte gälla.

Punkt 1 gäller när hyresavtalet avser en lägenhet som i dess helhet upp-
låtits i andra hand. Bestämmelsen tar främst sikte på förstahandshyresgäs-
tens uthyrning av sin hyreslägenhet i ett flerfamiljshus och bostadsrätts-
havarens uthyrning av sin bostadsrättslägenhet. Bestämmelsen är i och för
sig även tillämplig på annan andrahandsuthyrning, t.ex. förstahands-
hyresgästens uthyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Någon
närmare beskrivning av vad som avses med upplåtelse i andra hand torde
inte behövas eftersom det redan finns bestämmelser om det (se 39 och 40 §§
hyreslagen samt 7 kap.10 och 11 §§ bostadsrättslagen, 1991:614). Som
redan antytts är det typiska fallet att en förstahandshyresgäst, dvs. den som
ingått ett hyresavtal med fastighetsägaren, i sin tur hyr ut lägenheten.

Om lägenheten utgör en del av uthyrarens egen bostad saknar hyresgäs-
ten enligt punkt 3 förlängningsrätt. Den nya punkt 1 gäller därför bara när
lägenheten i dess helhet hyrts ut i andra hand.

Punkt 1 bör gälla även andrahandsupplåtelser av ett möblerat rum eller
en lägenhet för fritidsändamål. För att åstadkomma detta har punkt 2
ändrats till att gälla hyresavtal som i annat fall än som sägs i punkt 1 avser
ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål.

Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga andrahandsupplåtelser
skall inte gälla avtal om upplåtelser som har ingåtts av en förening som be-
driver verksamhet med kooperativ hyresrätt. Detta behandlas närmare i spe-
cialmotiveringen till ändringen i lagen (1986:1242) om kooperativ hyresrätt.

Det bör nämnas att en andrahandshyresgäst kan ha samma rätt i förhål-
lande till fastighetsägaren som en förstahandshyresgäst, nämligen i fall då
fastighetsägaren missbrukar möjligheten att hyra ut i andra hand genom att
anlita bulvan (7 kap. 31 § jordabalken). Vidare bör det strykas under att hy-
resgästen vid andrahandsupplåtelser har möjlighet att få tillbaka vad han
betalat för mycket i hyra (55 b § hyreslagen). Skyddet för andrahandshyres-
gästen bör i denna del förbättras på så sätt att hyresnämnderna ges befogen-
het att bestämma att deras beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen blir
direkt gällande. Den frågan behandlas i specialmotiveringen till 55 b § hy-
reslagen.

Här finns slutligen anledning att något beröra en mycket speciell situa-
tion. Sedan den 1 oktober 1981 gäller i princip att en lägenhet som är upplå-
ten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållan-
det består (4 kap. 3 § bostadsrättslagen, 1991:614). Innan detta förbud mot
dubbelupplåtelser infördes förekom det, i samband med att en hyres-
fastighet ombildades till bostadsrätt, att en lägenhet uppläts med bostadsrätt
till någon annan än den kvarboende hyresgästen. För det fall en sådan
hyresgäst överlåter sin hyresrätt t.ex. för att genom byte få en annan bostad
och ett nytt hyreskontrakt i samband därmed tecknas med bostadsrätts-
havaren kan den nye hyresgästens ställning försvagas. Den nye hyresgästen
torde nämligen komma att sakna bytesrätt samt få ett svagare besittnings-

47

skydd än det som normalt tillkommer en hyresgäst (se 35 § andra stycket 4 Prop. 1992/93:115
samt 46 § första stycket 6 a hyreslagen). Ändringen i förevarande paragraf
kan i denna speciella situation medföra att den nye hyresgästen till och med
kommer att stå utan besittningsskydd. Det är emellertid möjligt för den nye
hyresgästen vid lägenhetsbytet att bara överta den tidigare hyresgästens
hyresavtal. Om så sker, försvagas inte den nye hyresgästens ställning
jämfört med den tidigares.

Andra stycket

Bestämmelsen om att parterna vid hyresförhållanden som varat längre än
nio månader i följd kan ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens god-
kännande har slopats. I stället föreskrivs i andra meningen att parterna
sedan hyresförhållandet har inletts fritt kan avtala om avstående från besitt-
ningsskydd i fall då hyresrätten är förenad med rätt till förlängning. Det
betyder att det bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som kan
avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. Det saknar betydelse
huruvida detta besittningsskydd grundas på lagens bestämmelser eller på ett
särskilt avtal om besittningsskydd.

Det är vanligt att parter som avtalar bort besittningsskyddet använder det
formulär för avståendeavtal som hyresnämnderna gemensamt låtit fram-
ställa. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en överenskommelse
om avstående från besittningsskydd samt en ansökan till hyresnämnden att
godkänna överenskommelsen. Denna gäller enligt formuläret endast om hy-
resavtalet upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är också föl-
jande förtryckt.

Vi kontmer härmed överens om att hyresgästen (-erna) inte skall ha rätt till
förlängning av hyresavtalet, om avtalet skall upphöra pä grund av att

O uthyraren äter skall bosätta sig i lägenheten

□     den villa eller bostadsrättslägenhet som uthyrningen avser skall säljas
eller användas som bostad av uthyraren

d huset skall rivas eller undergä större ombyggnad

□  .................................................................................................................

Om det finns ett gällande avståendeavtal som begränsats t.ex. i enlighet
med hyresnämndernas formulär, skall vid tillämpning av den nya bestäm-
melsen i andra stycket andra meningen inte anses att hyresrätten är förenad
med rätt till förlängning. I sådana fall kan alltså parterna inte fritt ingå ett
nytt avståendeavtal.

55 b §

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och
vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller
dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

48

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § för- Prop. 1992/93:115
sta och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen be-
sluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt
belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbe-
talningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning
av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden,
om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyr-
ningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 §
första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som
avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyres-
nämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller
sänks retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde-sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket
skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det
hyresgästen lämnade lägenheten.

(jfr 11 kap. 4 § i kommitténs lagförslag)

Bestämmelserna i tredje stycket fjärde och femte meningarna är nya. I öv-
rigt är ändringarna av redaktionell art.

Paragrafen gäller återbetalning av hyra vid andrahandsupplåtelser av bo-
stadslägenheter m.m. och har gällt sedan den 1 juli 1988. Som framgår av
tredje stycket kan hyresnämnden i ett ärende om återbetalning av hyra också
fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen. Detta beslut gäller inte förrän
det har vunnit laga kraft (32 § första stycket lagen, 1973:188, om arrende-
nämnder och hyresnämnder).

Det har visat sig att denna ordning kan medföra omotiverade nackdelar
för hyresgästen. Denne kan nämligen bli tvungen att på nytt vända sig till
hyresnämnden för att få tillbaka vad han betalat för mycket i hyra under ti-
den fram till dess nämndens första beslut vann laga kraft. Den nya bestäm-
melsen i tredje stycket fjärde meningen innebär att hyresnämnden ges möj-
lighet att bestämma att beslutet om hyran för den fortsatta uthyrningen blir
direkt gällande. Att beslutet kan verkställas följer av bestämmelserna i ut-
sökningsbalken (se 3 kap. 1 § första stycket 6, 9 § och 20 § första stycket).

Enligt en bestämmelse i hyreslagen (55 a § tredje stycket) får hyres-
nämnden, när det finns särskilda skäl, bestämma att ett beslut om villkors-
ändring skall gälla omedelbart. Hyresnämnden får enligt den nu behandlade
paragrafen besluta om omedelbar verkställighet när det finns skäl till det.

En följd av den nya bestämmelsen i tredje stycket fjärde meningen är att
hyran kan både höjas och sänkas retroaktivt genom ett beslut om hyran för
den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Mot den bak-
grunden bör bestämmelserna i 55 a § fjärde - sjunde styckena hyreslagen
tillämpas i fråga om dessa retroaktiva hyresbelopp. Bestämmelsen i den nu
behandlade paragrafens tredje stycke femte mening har utformats i enlighet
med det sagda.

4 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 115

49

63 §

Ett meddelande som avses i 10   11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §,

42 § första stycket 3, 4 eller 6,44 § eller 54 § skall anses lämnat när det har
avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som av-
ses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ända-
målsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-
delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta
emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon sär-
skild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lä-
genhetens adress.

(jfr 18 kap. 3 § i kommitténs lagförslag)

Bestämmelsen i 25 § andra stycket hyreslagen har tillförts uppräkningen i
förevarande paragrafs första stycke. Det betyder att paragrafen gäller dels
hyresvärdens tillsägelse till hyresgästen att se till att störningar i boendet
omedelbart upphör och dels hyresvärdens underrättelse till socialnämnden
om störningar i boendet. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Som har anförts i anslutning till 44 § tredje stycket hyreslagen kommer
förevarande paragraf att gälla socialnämndens meddelande till hyresvärden
om att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyra.

72 §

Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skynd-
samt.

(jfr 26 § andra stycket i kommitténs förslag till lag om ändring i lagen,
1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder)

Paragrafen är ny.

Enligt bestämmelsen skall hyrestvister som rör störningar i boendet
handläggas särskilt skyndsamt. Ordet ”särskilt” har tillagts därför att en
hyresnämnd enligt lag skall handlägga alla ärenden skyndsamt (26 § lagen,
1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Med störningar i boen-
det avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes
hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas
(jfr 25 § första stycket första meningen hyreslagen). Bestämmelsen gäller
naturligtvis även i fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet.

Bestämmelsen gäller handläggningen vid domstolar och hyresnämnder.
Även kronofogdemyndigheternas handläggning av den summariska proces-
sen omfattas av bestämmelsen, liksom de myndigheter som hanterar delgiv-
ningsfrågor. Däremot tar bestämmelsen inte sikte på kronofogdemyndighe-
ternas handläggning av frågor om verkställighet av ett beslut om avhysning.
I fråga om det förfarandet finns särskilda regler i 16 kap. utsökningsbalken.

För att ett mål eller ärende som rör störningar i boendet skall kunna av-
göras måste vissa handlingar delges hyresgästen. Delgivningen skall ske
enligt delgivningslagens bestämmelser. Delgivningssvårigheter kan med-

Prop. 1992/93:115

50

föra att handläggningstidema vid domstolar, hyresnämnder och kronofogde- Prop. 1992/93:115
myndigheter blir långa. Under den tiden kan de boende bli utsatta för
påfrestande störningar.

Här bör uppmärksammas att det genom en lagändring, som trädde i kraft
den 1 februari 1991, har införts bestämmelser om förenklad delgivning
(lagen, 1990:1410, om ändring i delgivningslagen, 1970:428). Lagänd-
ringen medförde att kravet på bevis om att delgivning har skett slopades i
vissa fall. Förenklad delgivning får dock inte användas i fråga om stäm-
ningsansökningar eller andra handlingar varigenom mål eller ärenden
anhängiggörs. Det betyder att ett avhysningsförfarande kan dra ut på tiden
därför att det tar tid att på normalt sätt delge den störande hyresgästen själva
ansökan om avhysning.

Ändringen av delgivningslagen bör i någon mån ha bidragit till att min-
ska delgivningssvårigheterna i mål eller ärenden om störningar i boendet.
Det finns emellertid ändå all anledning att framhålla vikten av att de myn-
digheter som har att handlägga delgivningsfrågor beaktar att hyrestvister
som rör störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet.
Om en myndighet anlitas för en delgivning i ett mål eller ärende som rör
störningar i boendet, bör uppdragsgivaren upplysa om att ärendet brådskar.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hy-
resnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse
av hyresrätt.

I 35 § hyreslagen anges förutsättningarna för att hyresnämnden skall lämna
tillstånd till ett lägenhetsbyte. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att den
s.k. treårsregeln har slopats. Det har ansetts att tillståndsfrågan efter lagens
ikraftträdande alltid bör prövas enligt den nya bestämmelsen. Om ansökan
getts in före eller efter ikraftträdandet skall alltså inte spela någon roll.

Det nu angivna kommer till uttryck i en övergångsbestämmelse. Däri-
genom klargörs t.ex. att en överlåtelse av hyresrätten som skett före
ikraftträdandet och under villkor av hyresnämndens godkännande kan prö-
vas med stöd av bestämmelsen i dess nya lydelse.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger
rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

Bestämmelsen i 38 § hyreslagen behandlar vem som ansvarar för hyran och
andra förpliktelser sedan hyresrätten till en bostadslägenhet har överlåtits.
Ändringen innebär bl.a. att den nye bostadshyresgästen vid ett lägen-
hetsbyte inte längre på grund av lagen kommer att vara ansvarig för den ti-
digare hyresgästens skulder.

Ett lägenhetsbyte som skett före ikraftträdandet kan ha medfört att den
nye bostadshyresgästen tillsammans med överlåtaren av hyresrätten svarar
för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Det skulle vara

51

alltför ingripande att låta lagändringen medföra att ett redan uppkommet an- Prop. 1992/93:115
svar faller bort. Detta gäller inte minst i det fallet att hyresvärden före
ikraftträdandet samtyckt till en överlåtelse. Den nya bestämmelsen i 38 §
hyreslagen bör alltså gälla endast i fråga om överlåtelser som äger rum efter
ikraftträdandet. Övergångsbestämmelsen har utformats i enlighet med det
anförda.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet till-
lämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och
tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst
tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be-
stämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får
bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

Övergångsbestämmelsen i första stycket i förevarande punkt behandlar de
nya reglerna om störningar i boendet. De hittills gällande bestämmelserna
innebär att det alltid krävs upprepade störningar för att hyresrätten skall
förverkas. Detsamma gäller enligt de nya föreskrifterna, dock med det
undantag för särskilt allvarliga fall som behandlas i övergångsbestämmel-
sens andra stycke. I övergångshänseende har ansetts att utgångspunkten bör
vara att kontraktsbrottet, dvs. störningen, bedöms enligt den lag som gällde
när kontraktsbrottet begicks. Därav följer att störningar som samtliga äger
rum före ikraftträdandet skall bedömas enligt de äldre föreskrifterna. Och
om alla störningar har ägt rum efter ikraftträdandet skall de nya reglerna bli
tillämpliga.

Den fråga som uppkommer är om nya eller äldre föreskrifter skall tilläm-
pas när störningar i boendet förekommit både före och efter lagens ikraftträ-
dande. Det har ansetts lämpligt att låta övergångsbestämmelsen knyta an till
tidpunkten för hyresvärdens s.k. varningsbrev. I de fall tillsägelsen att vidta
rättelse sker efter lagens ikraftträdande kommer alltid de nya reglerna om
störningar att tillämpas. I annat fall tillämpas äldre föreskrifter.

Det kan tänkas att hyresvärden vid mer än ett tillfälle har gett
hyresgästen tillsägelse att se till att störningar i boendet upphör. Övergångs-
bestämmelsen innebär för sådana fall att det räcker med att en tillsägelse
skett efter ikraftträdandet för att de nya föreskrifterna skall vara tillämpliga.

Den förevarande övergångsbestämmelsen innebär att äldre bestämmelser
alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdan-
det.

Övergångsbestämmelsen i andra stycket gäller de nya föreskrifterna om
särskilt allvarliga störningar i boendet (25 § tredje stycket, 42 § första
stycket 6 och fjärde stycket samt 43 §). Till skillnad mot vad som för närva-
rande gäller krävs det vid sådana störningar inte att hyresvärden skickar ett
s.k. varningsbrev för att hyresrätten skall förverkas. Och det kan räcka med
en störning för att förverkande skall inträda. I övergångshänseende har an-
setts att dessa nya regler om särskilt allvarliga störningar i boendet bör få
tillämpas bara i fråga om störningar som har inträffat sedan lagen trätt i
kraft.

52

Övergångsbestämmelserna i fråga om störningar i boendet för med sig Prop. 1992/93:115
att det först efter ikraftträdandet blir aktuellt att skicka meddelanden om
störningar i boendet. Det betyder att det inte behövs någon övergångs-
bestämmelse till de nya reglerna i 63 § hyreslagen om när ett meddelande
om störningar i boendet anses lämnat.

Här kan slutligen tilläggas att den nya processuella bestämmelsen i 72 §
om snabb handläggning av hyrestvister som rör störningar i boendet blir
omedelbart tillämplig vid ikraftträdandet.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 §
tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft.
Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre
bestämmelser.

Förevarande punkt av övergångsbestämmelserna tar sikte på de nya bestäm-
melserna om dröjsmål med betalning av hyran.

Övergångsbestämmelserna knyter an till hyrans förfallodag. De nya be-
stämmelserna skall således tillämpas bara när det gäller hyror som förfaller
till betalning efter lagens ikraftträdande. Detta innebär att kontraktsbrottet,
den bristande betalningen av hyran, bedöms enligt den lag som gällde när
betalningsdröjsmålet uppkom.

Övergångsbestämmelsen innebär vidare att äldre bestämmelser alltid
kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

Bestämmelsen i 44 § tredje stycket 1 kommer med denna övergångs-
reglering att gälla socialnämndernas åtaganden i fråga om bostadshyror som
förfallit till betalning efter ikraftträdandet.

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas
bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.

Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har
verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

Första stycket

Enligt 12 kap. 45 § första stycket i dess nya lydelse gäller ingen förläng-
ningsrätt för kortvariga andrahandsupplåtelser. Den nya lydelsen bör inte
tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Någon
särskild bestämmelse som klargör detta behövs inte. Däremot bör klargöras
att äldre rätt fortfarande skall tillämpas i fråga om hyresavtal som har
ingåtts före ikraftträdandet. Det betyder att en andrahandshyresgäst som vid
ikraftträdandet har en förlängningsrätt behåller den.

I detta sammanhang kan beröras vad som skall gälla övergångsvis i fråga
om den nya bestämmelsen om hyresnämndens möjlighet att bestämma att
ett beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen skall gälla omedelbart
(55 b § hyreslagen). Hyresnämnden bör, så snart lagen trätt i kraft, ha möj-
lighet att tillämpa denna nya processuella föreskrift. Någon särskild över-
gångsbestämmelse behövs inte för att åstadkomma det eftersom proces-
suella föreskrifter enligt en allmän grundsats blir omedelbart tillämpliga vid
ikraftträdandet om inte något annat föreskrivs.

53

Andra stycket

Prop. 1992/93:115

Enligt 12 kap. 45 § andra stycket i dess nya lydelse kan parterna inte längre
fritt träffa avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet i
fall då hyresförhållandet varat längre än nio månader. Också här bör den
allmänna regeln om att ny kontraktsrättslig lagstiftning normalt inte skall
tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet vara vägledande.
Gällande avståendeavtal skall alltså inte förlora sin verkan vid ikraftträdan-
det utan i stället bör dessa avtal även därefter ha verkan enligt äldre före-
skrifter. Övergångsbestämmelsen i andra stycket har utformats i enlighet
med det.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

3a§

Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om vissa upplåtel-
ser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts
av en förening som fått tillstånd enligt 1 §.

Paragrafen är ny. Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken
innebär att förlängningsrätten slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser.
Ändringen skall enligt förevarande paragraf inte gälla i fråga om koopera-
tiva hyresrätter. Det förekommer i stor utsträckning att den ekonomiska för-
ening som bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt upplåter hyresrätt
till lägenheter som den själv hyr. Genom den nya bestämmelsen klargörs att
slopandet av förlängningsrätten vid andrahandsupplåtelser inte gäller för
kooperativ hyresrätt. Det förekommer också att föreningar hyr ut till andra
än sin egna medlemmar. Inte heller sådana upplåtelser träffas av bestäm-
melsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken.

5 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen fö-
reslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt.

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden
har lagt fram.

54

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86)
avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tings-
rätt, Umeå tingsrätt, Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg,
Sundsvall och Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket, Konsumentverket,
Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Svenska
kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs
kommun, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges
Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges
Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s Riksförbund
ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC),
Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen
Sveriges socialchefer.

Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från Kronofogde-
myndigheterna i Södermanlands och Västerbottens län.

Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från fas-
tighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och Industribyggen i
Stockholm AB (HIBY), AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder och AB
Stockholmshem.

Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i betän-
kandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen. Stockholms
Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation, Riksbyggen, Stockholms
Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB), Näringslivets Byggnads-
delegation och Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling
har inbjudits att lämna synpunkter men har avstått från att yttra sig.

Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 1

55

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom förskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 12 kap. 25, 35, 38, 42-45, 55 b och 63 §§ skall ha följande
lydelse,

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande
lydelse.

12 kap.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

25

Hyresgästen är skyldig att när
han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann
tillsyn över att detta också iakttas av
dem för vilka han svarar enligt 24 §
första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen
vet är eller med skäl kan misstänkas
vara behäftat med ohyra får inte
föras in i lägenheten.

Hyresgästen får överlåta hyresrät-
ten till sin bostadslägenhet i syfte att
genom byte erhålla en annan bostad,
om hyresnämnden lämnar tillstånd

§

När hyresgästen använder lägen-
heten skall han se till att de som bor i
omgivningen inte utsätts för stör-
ningar som kan vara skadliga för
hälsan eller annars avsevärt försämra
deras bostadsmiljö. Hyresgästen
skall också iaktta allt som fordras för
att i annat avseende bevara sundhet,
ordning och gott skick inom fastig-
heten. Hyresgästen skall noggrant se
till att detta också iakttas av dem för
vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Om det förekommer störningar i
boendet, skall hyresvärden uppmana
den hyresgäst som är ansvarig för
störningarna att se till att störning-
arna omedelbart upphör samt, om
den ansvarige är en bostadshyres-
gäst, underrätta socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen
om störningarna.

Andra stycket gäller inte om hy-
resvärden säger upp hyresavtalet på
grund av att störningarna är av sär-
skilt allvarlig art eller omfattning.

Om hyresgästen vet eller har an-
ledning att misstänka att ett föremål
är behäftat med ohyra får detta inte
tas in i lägenheten.

§

Hyresgästen får överlåta hyresrät-
ten till sin bostadslägenhet för att ge-
nom byte få en annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1984:694.

56

Nuvarande lydelse

till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olä-
genhet för hyresvärden samt inte
heller andra särskilda skäl talar mot
bytet. Har hyresgästen erhållit lä-
genheten genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år, får till-
stånd dock lämnas endast om syn-
nerliga skäl föreligger.

Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en-
familjshus som icke är avsett att hy-
ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs-
hus,

4. lägenheten har upplåtits av nå-
gon som innehade den med bostads-
rätt och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet ej varat
längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy-
resgästen får annan bostad genom att
anvisa eller förmedla denna, får
kommunen göra framställning hos
hyresnämnden om tillstånd som av-
ses i första stycket. Vad som sagts
nu gäller även kommunalförbund,
som handhar bostadsförmedling
som är gemensam för två eller flera
kommuner.

Föreslagen lydelse

överlåtelsen. Tillstånd skall läm-
nas,om hyresgästen har beaktans-
värda skäl för bytet och detta kan äga
rum utan påtaglig olägenhet för
hyresvärden samt inte heller andra
särskilda skäl talar mot bytet. Till-
ståndet kan förenas med villkor.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en-
familjshus som inte är avsett att hy-
ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs-
hus,

4. lägenheten har upplåtits av nå-
gon som innehade den med bostads-
rätt och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet inte har
varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy-
resgästen får en annan bostad genom
att anvisa eller förmedla denna, får
kommunen ansöka hos hyresnämn-
den om tillstånd som avses i första
stycket. Detta gäller även kommunal-
förbund som har hand om bostads-
förmedling som är gemensam för två
eller flera kommuner.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten
med samtycke av hyresvärden eller
med tillstånd av hyresnämnden, är
han fri från de förpliktelser som hy-
resavtalet ålägger honom för tiden
efter överlåtelsen, om ej annat vill-
kor fogats till samtycket eller till-
ståndet. Den tillträdande hyresgästen
svarar jämte den avträdande för för-

Överlåter hyresgästen hyresrätten
med samtycke av hyresvärden eller
med tillstånd av hyresnämnden, är
han fri från de skyldigheter som hy-
resavtalet innebär för honom för ti-
den efter överlåtelsen. Detta gäller
endast om inte annat villkor ställts
upp i samband med samtycket eller
tillståndet.

57

5 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 115

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

pliktelserna enligt avtalet för tiden Den nye hyresgästen svarar till-
före överlåtelsen, om ej annat avta- sammans med överlåtaren för skyl-
lats med hyresvärden.                  digheterna enligt avtalet för tiden

före överlåtelsen, om inte något an-
nat avtalats med hyresvärden. Vid ett
lägenhetsbyte har den nye bostads-
hyresgästen dock ett sådant ansvar
endast om han och hyresvärden i en
särskilt upprättad handling hat-
kommit överens om det och avtalet
avser hyresskulder som inte översti-
ger ett belopp som motsvarar hyran
för de tre kalendermånaderna när-
mast före överlåtelsen.

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med
betalning av hyra som utgår i pengar
utöver två vardagar efter förfalloda-
gen och annat ej följer av 55 a §
fjärde-sjätte styckena, dock, ifall dä
hyran skall betalas i förskott för
längre tid än en månad, endast om
hyresgästen dröjer med betalning av
den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två vardagar efter må-
nadens början eller, såvitt angår hy-
ran för första kalendermånaden un-
der hyresförhållandet, efter förfallo-
dagen,

2. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter hy-
resrätten eller annars sätter någon
annan i sitt ställe eller upplåter lä-
genheten i andra hand och inte efter
tillsägelse utan dröjsmål antingen
vidtar rättelse eller ansöker om till-
stånd och får ansökan beviljad,

3. om lägenheten används i strid
med 23 eller 41 § och hyresgästen
icke efter tillsägelse vidtar rättelse
utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller någon
annan, till vilken hyresrätten över-
låtits eller lägenheten upplåtits, ge-
nom vårdslöshet är vållande till att

1. om hyresgästen, när det gäller
en bostadslägenhet, dröjer med att
betala hyran mer än en vecka efter
förfallodagen och annat inte följer av
55 a § fjärde-sjätte styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller
en lokal, dröjer med att betala hyran
mer än två vardagar efter förfalloda-
gen.

3. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter hy-
resrätten eller annars sätter någon
annan i sitt ställe eller upplåter lä-
genheten i andra hand och inte efter
tillsägelse utan dröjsmål antingen
vidtar rättelse eller ansöker om till-
stånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid
med 23 eller 41 § och hyresgästen
inte efter tillsägelse vidtar rättelse
utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon
annan, till vilken hyresrätten överlå-
tits eller lägenheten upplåtits, genom
vårdslöshet är vållande till att ohyra

58

Nuvarande lydelse

ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta
hyresvärden om detta bidrar till att
ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller an-
nan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall
iakttagas vid lägenhetens begag-
nande eller brister i den tillsyn som
enligt nämnda paragraf åligger hy-
resgäst och rättelse icke utan dröjs-
mål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till
lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går ut-
över hans åligganden enligt detta
kapitel, och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att
skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller till vä-
sentlig del används för näringsverk-
samhet eller därmed likartad verk-
samhet, vilken utgör eller i vilken till
ej oväsentlig del ingår brottsligt för-
farande eller används för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.

Föreslagen lydelse

förekommer i lägenheten eller genom
underlåtenhet att underrätta hyres-
värden om detta bidrar till att ohyran
sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller an-
nan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, inte iakttar
vad som krävs av honom enligt 25 §
när han använder lägenheten eller
inte håller den tillsyn som krävs en-
ligt nämnda paragraf och rättelse inte
utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till
lägenheten vägras och hyresgästen
inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går ut-
över hans skyldigheter enligt detta
kapitel, och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att
skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till vä-
sentlig del används för sådan nä-
ringsverksamhet eller liknande verk-
samhet som är brottslig eller där
brottsligt förfarande ingår till en inte
oväsentlig del eller används för till-
fälliga sexuella förbindelser mot er-
sättning.

I fall då hyran skall betalas i för-
skott för längre tid än en månad gäl-
ler vad som anges i första stycket 2
endast om hyresgästen dröjer med att
betala den på kalendermånaden belö-
pande hyran mer än två vardagar ef-
ter månadens början eller, ifråga om
hyran för första kalendermånaden
under hyresförhållandet, efter förfal-
lodagen.

Om störningar i boendet är av
särskilt allvarlig art eller omfattning,
gäller vad som anges i första stycket
6 även om någon tillsägelse om rät-
telse inte har skett.

Uppsägning av ett hyresavtal som
gäller bostadslägenhet enligt första
stycket 6 på grund av störningar i
boendet får inte ske förrän social-
nämnden underrättats enligt 25 §

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

59

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyresrätten är icke förverkad, om
det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp har hyresvärden
rätt till ersättning för skada.

andra stycket. Om störningarna är av
särskilt allvarlig art eller omfattning,
får dock uppsägning ske utan före-
gående underrättelse till socialnämn-
den. I sådant fall skall en kopia av
uppsägningen skickas till social-
nämnden.

Hyresrätten är inte förverkad, om
det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund av för-
verkande, har hyresvärden rätt till
skadestånd.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

43 §

Är hyresrätten förverkad på
grund av förhållande som avses i
42 § första stycket 1-3, 5 eller 6
men sker rättelse innan hyresvärden
gjort bruk av sin rätt att säga upp
avtalet, kan hyresgästen inte därefter
skiljas från lägenheten på den
grunden. Detsamma gäller om hy-
resvärden inte har sagt upp avtalet
inom två månader från det han fick
kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7
eller hyresvärden inte inom två
månader från det han erhöll vetskap
om förhållande som avses i nämnda
stycke under 2 sagt till hyresgästen
att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lä-
genheten på grund av förhållande
som avses i 42 § första stycket 8 en-
dast om hyresvärden har sagt upp
avtalet inom två månader från det att
han fick kännedom om förhållandet.
Om den brottsliga verksamheten har
angetts till åtal eller förundersökning
rörande denna annars har inletts
inom samma tid, har hyresvärden
dock kvar sin rätt att säga upp avtalet
intill dess att två månader har för-
flutit från det att domen i brottmålet
har vunnit laga kraft eller det rätts-

Är hyresrätten förverkad på grund
av förhållande som avses i 42 §
första stycket 1-4, 6 eller 7 men sker
rättelse innan hyresvärden har sagt
upp avtalet, kan hyresgästen inte
skiljas från lägenheten på den grun-
den. Detta gäller dock inte om hyres-
rätten är förverkad pä grund av
störningar i boendet av särskilt all-
varlig art eller omfattning. Hyres-
gästen får inte heller skiljas från
lägenheten om hyresvärden inte har
sagt upp avtalet inom två månader
från det han fick kännedom om
förhållande som avses i 42 § första
stycket 5 eller 8 eller hyresvärden
inte inom två månader från det han
erhöll vetskap om förhållande som
avses i nämnda stycke under 3 sagt
till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lä-
genheten på grund av förhållande
som avses i 42 § första stycket 9 en-
dast om hyresvärden har sagt upp
avtalet inom två månader från det att
han fick kännedom om förhållandet.
Om den brottsliga verksamheten har
angetts till åtal eller förundersökning
har inletts inom samma tid, har hy-
resvärden dock kvar sin rätt att säga
upp avtalet intill dess att två månader
har gått från det att domen i brottmå-
let vann laga kraft eller det rättsliga
förfarandet avslutades på annat sätt.

60

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

liga förfarandet har avslutats på an-
nat sätt.

44 S

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyran och
har hyresvärden med anledning
därav sagt upp avtalet, får hyresgäs-
ten inte på grund av dröjsmålet skil-
jas från lägenheten, om hyran beta-
las på det sätt som anges i 20 §
andra eller tredje stycket eller depo-
neras hos länsstyrelsen enligt 21 §
senast tolfte vardagen efter det att
hyresgästen delgetts underrättelse
om att han genom att betala hyran på
angivet sätt får tillbaka hyresrätten
samt, i fråga om bostadslägenhet,
meddelande om uppsägningen och
anledningen till denna lämnats soci-
alnämnden i den kommun där lägen-
heten är belägen. I avvaktan på att
hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att få till-
baka hyresrätten får beslut om av-
hysning inte meddelas förrän fjorton
vardagar föiflutit från det att hyres-
gästen delgetts underrättelsen och, i
fråga om bostadslägenhet, medde-
landet lämnats socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 eller 2 förverkad på grund
av dröjsmål med betalning av hyran
och har hyresvärden med anledning
därav sagt upp avtalet, får hyresgäs-
ten inte på grund av dröjsmålet skil-
jas från lägenheten, om hyran betalas
på det sätt som anges i 20 § andra
eller tredje stycket eller deponeras
hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en
bostadslägenhet, har delgetts under-
rättelse om att han genom att betala
hyran på angivet sätt får tillbaka hy-
resrätten samt meddelande om upp-
sägningen och anledningen till denna
lämnats till socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen,
eller

2. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en lo-
kal, har delgetts underrättelse om att
han genom att betala hyran på angi-
vet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen vi-
sar sig ha gjort vad som fordras en-
ligt första stycket för att få tillbaka
hyresrätten får beslut om avhysning
inte meddelas förrän det efter ut-
gången av den tid som anges i det
stycket har gått ytterligare två varda-
gar.

En hyresgäst får inte heller, när
det är fråga om en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid
som anges i första stycket 1 skriftli-
gen har meddelat hyresvärden att
nämnden åtar sig betalningsansvaret
för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhin-
drad att betala hyran inom den tid
som anges i första stycket 1 på
grund av sjukdom eller liknande
oförutsedd omständighet och hyran

61

Nuvarande lydelse

Första stycket gäller ej, om skyl-
dighet att flytta intrader inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrät-
ten förverkades.

Regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer fastställer
formulär till underrättelse och med-
delande som avses i första stycket.

Föreslagen lydelse

har betalats sd snart det var möjligt,
dock senast när tvisten om avhys-
ning avgörs i första instans.

Första-tredje styckena gäller inte,
om hyresgästen ändå är skyldig att
flytta inom kortare tid än en månad
efter det att hyresrätten/örwÅars.

Regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer fastställer
formulär till underrättelse och med-
delande som avses i första stycket.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

45 §"

Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsän-
damål och hyresförhållandet upphör
innan det varat längre än nio måna-
der i följd,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresvärden säger upp hyres-
förhållandet att upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten är för-
verkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i särskilt upprättad handling över-
enskommit, att hyresrätten icke skall
vara förenad med rätt till förläng-
ning, är överenskommelsen gäl-
lande. Har överenskommelsen träf-
fats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd, gäller
den dock endast om den godkänts av
hyresnämnden. Hade make eller
sambo som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överens-
kommelsen träffades, gäller över-
enskommelsen mot den maken eller
sambon endast om han eller hon har
godtagit den.

1. hyresavtalet avser en lägenhet
som i dess helhet har upplåtits i an-
dra hand och hyresförhållandet upp-
hör innan det har varat längre än två
år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som
sägs i l avser ett möblerat rum eller
en lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet upphör innan det
har varat längre än nio månader i
följd,

3. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad, eller

4. hyresvärden säger upp hyres-
förhållandet att upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten är för-
verkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i en särskilt upprättad handling kom-
mit överens om, att hyresrätten inte
skall vara förenad med rätt till
förlängning, gäller överenskommel-
sen om den godkänts av hyresnämn-
den. Överenskommelsen gäller dock
utan sådant godkännande om den
avser en hyresrätt som är förenad
med rätt till förlängning. Om en
make eller sambo som inte har del i
hyresrätten hade sin bostad i lägen-
heten när överenskommelsen träffa-
des, gäller överenskommelsen mot
den maken eller sambon endast om
han eller hon har godtagit den.

- Senaste lydelse 1987:816.

62

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

55 b §3

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

Denna paragraf gäller vid upplå-
telse av möblerat eller omöblerat rum
och vid andrahandsupplåtelse av an-
nan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fri-
tidsändamål.

Om hyresvärden ifall som avses i
första stycket har tagit emot en hyra
som inte är skälig enligt 55 § första
och andra styckena, skall hyres-
nämnden på ansökan av hyresgästen
ålägga hyresvärden att betala tillbaka
vad han tagit emot utöver skäligt
belopp jämte ränta. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) från
dagen då hyresvärden tog emot be-
loppet till dess att återbetalnings-
skyldigheten blivit slutligt bestämd
genom lagakraftvunnet beslut och
enligt 6 § räntelagen för tiden däref-
ter. Ett beslut om återbetalning av
hyra får inte avse längre tid tillbaka
än två år före dagen för ansök-
ningen.

I ett ärende om återbetalning en-
ligt andra stycket skall hyresnämn-
den, om hyresgästen begär det,
också fastställa hyran för den fort-
satta uthyrningen från och med
dagen för ansökningen. Vid denna
prövning tillämpas 55 § första och
andra styckena. Beslut om ändring
av hyresvillkoren anses som avtal
om villkor för fortsatt uthyrning.

För att hyresnämnden skall kunna
pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökningen ha kommit
in till hyresnämnden inom tre måna-
der från det hyresgästen lämnade lä-
genheten.

Denna paragraf gäller vid upplå-
telse av möblerat eller omöblerat rum
och vid upplåtelse i andra hand av
annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fri-
tidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en
hyra som inte är skälig enligt 55 §
första och andra styckena, skall hy-
resnämnden på ansökan av hyres-
gästen besluta att hyresvärden skall
betala tillbaka vad han tagit emot ut-
över skäligt belopp tillsammans med
ränta. Räntan beräknas enligt 5 §
räntelagen (1975:635) från dagen då
hyresvärden tog emot beloppet till
dess att återbetalningsskyldigheten
blivit slutligt bestämd genom beslut
som vunnit laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter. Ett be-
slut om återbetalning av hyra får inte
avse längre tid tillbaka än två år före
dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning en-
ligt andra stycket skall hyresnämn-
den, om hyresgästen begär det,
också fastställa hyran för den fort-
satta uthyrningen från och med da-
gen för ansökan. Vid denna pröv-
ning tillämpas 55 § första och andra
styckena. Beslut om ändring av hy-
resvillkoren anses som avtal om vill-
kor för fortsatt uthyrning. När det
finns skäl till det, får hyresnämnden
bestämma att beslutet skall gälla
omedelbart. Om hyran höjs eller
sänks retroaktivt tillämpas 55 a §
fjärde-sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna
pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökan ha kommit in
till hyresnämnden inom tre månader
från det hyresgästen lämnade lägen-
heten.

3 Senaste lydelse 1988:408.

63

Nuvarande lydelse

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

Har meddelande som avses i 10,
11, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första
stycket 2, 3 eller 5 eller i 44 eller 54
§ avsänts i rekommenderat brev un-
der mottagarens vanliga adress, skall
avsändaren anses ha fullgjort vad
som ankommer pä honom. I fall
som avses i 24 § är det dock till-
räckligt att meddelandet är avsänt på
annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär-
den lämnat uppgift om en adress un-
der vilken meddelanden till honom
skall sändas, anses den som hans
vanliga adress. Hyresgästen får
dock alltid sända meddelanden till
den som är behörig att ta emot hyra
på hyresvärdens vägnar. Har hyres-
gästen inte lämnat någon särskild
adressuppgift, får hyresvärden sän-
da meddelanden under den uthyrda
lägenhetens adress.

Föreslagen lydelse

63 §

Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14   24 §, 25 § andra stycket,

33 §, 42 § första stycket 3,4 eller 6,
44 § eller 54 § skall anses lämnat när
det har avsänts i rekommenderat
brev till mottagarens vanliga adress.
I fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden
lämnat uppgift om en adress dit
meddelanden till honom skall sän-
das, anses den som hans vanliga
adress. Hyresgästen får dock alltid
sända meddelanden till den som är
behörig att ta emot hyra på hyresvär-
dens vägnar. Har hyresgästen inte
lämnat någon särskild adressuppgift,
får hyresvärden sända meddelanden
till den uthyrda lägenhetens adress.

72 §

Frågor om störningar i boendet
skall handläggas särskilt skyndsamt.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hy-
resnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av
hyresrätt.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger
rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas enligt sin äldre lydelse.

4. De nya bestämmelserna om störningar i 12 kap. 25 § och 42 § första
stycket 6, tredje och fjärde styckena tillämpas i fall då hyresvärden efter
ikraftträdandet uppmanar en hyresgäst att se till att störningarna upphör. 1 an-
nat fall tillämpas äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna om sådana störningar i boendet som är av särskilt
allvarlig art eller omfattning får dock bara tillämpas i fråga om störningar som
inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna om hyror i 12 kap. 42 och 44 §§ tillämpas på
hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror
som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas be-
stämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.

Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har
verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

64

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt

Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande ly-
delse.

3a§

Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om vissa upplå-
telser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts
av en förening som fått tillstånd enligt 1 §.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 2

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

65

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1993-01-21

Prop. 1992/93:115

Bilaga 3

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Hans-Gunnar
Solerud, regeringsrådet Anders Swartling.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 21 december 1992 har rege-
ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets yttran-
de över förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars Sjö-
ström.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

I fråga om följande bestämmelser i förslaget till lag om ändring i jordabal-
ken föreslår lagrådet omformuleringar i förtydligande syfte och för att få
närmare anslutning till motivtexten.

12 kap. 25 §

Enligt remissprotokollet är det inte avsett att begreppet störningar i boendet
skall omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på
en människas hälsa. Vissa störningar av detta slag är, sägs det, sådana att
det trots allt måste accepteras och att man vid bedömningen får söka stöd i
den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett fler-
familjshus skall behöva tåla. Första meningen i första stycket bör ge uttryck
för denna mera begränsade innebörd av begreppet störningar i boendet och
utformas som en definition av nämnda begrepp. I den tredje meningen i
första stycket bör det nuvarande uttrycket ”hålla noggrann tillsyn över”
behållas med hänsyn till att ordet tillsyn återkommer t.ex. i 12 kap. 42 §
första stycket 6.

Andra stycket i 25 § står också i förbindelse med reglerna i 42 § första
stycket 6 på så vis att hyresvärdens uppmaning enligt 25 § andra stycket blir
att betrakta som en sådan tillsägelse som avses i 42 § första stycket 6. Ordet
"uppmana” i 25 § andra stycket i remissförslaget bör därför bytas ut mot
”ge tillsägelse”.

De allvarliga störningar i boendet, varom tredje stycket i 25 § handlar,
bör definieras i likhet med vad som föreslagits beträffande vanliga stör-
ningar i boendet i första stycket.

I fråga om uppsägning på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet
framgår av specialmotiveringen att undantagsbestämmelsen i tredje stycket
är tillämplig när hyresvärden med stöd av bestämmelserna i 42 § säger upp
hyresavtalet att upphöra i förtid på den grunden att särskilt allvarliga stör-
ningar i boendet ägt rum. Vid föredragningen inför lagrådet har fram-
kommit att bestämmelsen är avsedd att gälla också i det fallet att hyres-
värden med anledning av sådana störningar säger upp hyresavtalet med
iakttagande av den för avtalet gällande uppsägningstiden. Lagrådet anser att

66

den avsedda innebörden framträder tydligare om uttrycket ”med anledning
av” används i stället för ”på grund av”.

1 enlighet med det anförda föreslår lagrådet att 25 § första-tredje styck-
ena får följande lydelse:

”När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i
omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga
för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör
tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägen-
heten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning
och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge den hy-
resgäst som är ansvarig för störningarna tillsägelse att se till att störningarna
omedelbart upphör samt, om den ansvarige är en bostadshyresgäst, under-
rätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störning-
arna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med
anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art
eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).”

12 kap. 38 §

Enligt den föreslagna lydelsen av andra stycket uppställs som förutsättning
för att den nya bostadshyresgästen vid lägenhetsbyte skall tillsammans med
överlåtaren ha ansvar för skyldigheter enligt hyresavtalet att avtal därom
träffats i särskild handling. I remissprotokollet talas också på skilda ställen
om att avtal eller överenskommelse skall ha träffats. I specialmotiveringen
anförs emellertid samtidigt att det inte är ett krav att också hyresvärden har
skrivit under handlingen. Under föredragningen av remissen har också
framgått att det är tillräckligt att den nya hyresgästen i en särskild handling
gjort ett åtagande i angivet hänseende.

Av motiveringen till bestämmelsen i nämnda stycke framgår vidare att
ett åtagande av berört slag saknar verkan till den del det avser annat än
hyresskulder och, om det avser sådana skulder, till den del de överstiger ett
belopp motsvarande hyran för de tre kalendermånaderna närmaste före
överlåtelsen. Avfattningen av förslaget ger inte ett tillräckligt klart besked
på denna punkt.

På grund av det anförda föreslår lagrådet en omformulering av bestäm-
melsen i andra stycket. I anslutning härtill får lagrådet påpeka att ett utta-
lande i specialmotiveringen till samma stycke låter antyda att ett avtal (eller
åtagande) från den nya hyresgästens sida som går längre än vad lagrådet
nyss angett skulle strida mot tvingande bestämmelser i hyreslagen. Detta
ger inte ett fullt adekvat uttryck för den bakomliggande tanken, nämligen att
avtalet (åtagandet) saknar verkan.

Enligt lagrådets förslag får 38 § andra stycket följande lydelse:

Prop. 1992/93:115

Bilaga 3

67

”Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldighe-
terna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats
med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har den nye bostadshyresgästen
dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt
upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyl-
dighet att betala något annat än hyresskulder och ej heller skyldighet att be-
tala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre
kalendermånaderna närmast före överlåtelsen.”

Prop. 1992/93:115

Bilaga 3

12 kap. 42 §

Den föreslagna redaktionella omarbetningen av första stycket 5 (i förslaget
6) synes ge en text som överensstämmer mindre väl med vad som anförs i
specialmotiveringen än vad den nuvarande formuleringen gör. Lagrådet fö-
reslår att denna i huvudsak bibehålls.

Tredje och fjärde styckena blir lättare att läsa om första meningen i för-
slagets fjärde stycke får bilda tredje stycket och innehållet i tredje stycket
och fjärde stycket andra meningen i förslaget sammanförs till ett nytt fjärde
stycke.

Enligt lagrådets förslag får första stycket 6 och tredje och fjärde styckena
följande lydelse:

”6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något
av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte
håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan
dröjsmål sker efter tillsägelse.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första
stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden
underrättats enligt 25 § andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som
sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett.
Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostads-
lägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av
uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.”

Lagrådet vill fästa uppmärksamheten på ett uttalande i specialmotive-
ringen om att utrymmet för att tillämpa specialreglerna för särskilt allvarliga
störningar i boendet är begränsat när dessa härrör från någon till vilken hy-
resrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits och att det är rimligt att en för-
stahandshyresgäst i stället får en möjlighet att vidta rättelse. Remiss-
förslagets lagtext torde inte ge någon garanti för att hyresgästen får denna
möjlighet. Om man vill uppnå den effekt som motiven räknar med måste
lagtexten kompletteras.

68

12 kap. 43 §

Den föreslagna andra meningen i första stycket kan förenklas om lagrådets
förslag beträffande 25 § tredje stycket följs och ges denna lydelse:

”Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt
allvarliga störningar i boendet.”

12 kap. 45 §

Den nya punkten 1 i första stycket bör enligt lagrådets förslag lyda på föl-
jande sätt:

”1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet
och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,”

12 kap. 72 §

Paragrafen, som föreskriver skyndsam handläggning av frågor om stör-
ningar i boendet, har fått en mycket generell avfattning. Av specialmotive-
ringen framskymtar som skäl för detta att bestämmelsen skulle vara att till-
lämpa inte bara av domstolar och hyresnämnder utan även av kronofogde-
myndigheter i den summariska processen och ”myndigheter som hanterar
delgivningsfrågor”. Däremot skulle beträffande kronofogdemyndigheternas
handläggning av verkställighetsfrågor bestämmelserna i 16 kap. utsöknings-
balken ta över. Inte heller skall hyresvärdarnas ”handläggning” av stör-
ningsfrågorna regleras av bestämmelsen.

Lagrådet ifrågasätter om inte kretsen av adressater har blivit alltför obe-
stämd. Att paragrafen återfinns under rubriken Förfarandet i hyrestvister sy-
nes inte ge tillräcklig ledning. Lagrådet föreslår därför att paragrafen ut-
tryckligen anger att den avser hyrestvister som rör störningar i boendet eller
särskilt allvarliga störningar i boendet.

Övergångsbestämmelserna

Punkterna 3-5 kan enligt lagrådets mening lämpligen utformas på följande
sätt:

”3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som
äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet till-
lämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och
tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst
tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be-
stämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får
bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 § till-
lämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft.
Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre
bestämmelser.”

I övrigt föranleder förslagen inte något yttrande.

Prop. 1992/93:115

Bilaga 3

69

Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala antalet Prop. 1992/93:115
ärenden hos hyresnämnderna åren 1977-1991.1                        Bilaga 4

Avgjorda/inkontna

ärenden totalt 2

Ärenden om avstående från besittningsskydd

bostad
antal

%

lokal
antal

%

1977

18 537

4 473

24.1

461

2,5

1978

22 635

5 623

24,8

553

2,4

1979

34 972

6 731

19,2

526

1.5

1980

44 176

8 539

19,3

674

1,5

1981

35 577

9 540

26,8

706

2,0

1982

34 228

10 279

30,0

672

2,0

1983

31 139

10 550

33,9

687

2,2

1984

31 194

10 874

34,9

759

2,4

1985

30 951

13310

43,0

786

2,5

1986

37 222

16 156

43,4

934

2,5

1987

40 676

18 655

45,9

1 169

2,9

1988

42 957

21 730

50,6

1 372

3,2

1989

43 037

24 154

56,1

1 593

3,7

1990

54 400

24 455

45,0

1 729

3,2

1991

52 405

26 493

50,6

1 623

3,1

1 Källa:

2 1977-

Domstolsverket

1981: inkomna ärenden

1982-1991:

avgjorda ärenden

70

Innehåll

Prop. 1992/93:115

Proposition.................................................................................................. 1

Propositionens huvudsakliga innehåll........................................................ 1

Propositionens lagförslag........................................................................... 2

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 februari 1993....... 13

1  Ärendet och dess beredning................................................................. 13

2  Allmänmotivering............................................................................... 14

2.1   Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet...........  14

2.2   Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal............................. 17

2.3   Störningar i boendet................................................................... 18

2.4   Bytesreglerna.............................................................................. 22

2.5   Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs

skulder........................................................................................ 23

2.6   Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m....... 25

2.7   Konsekvenserna av förslagen..................................................... 29

3  Upprättade lagförslag.......................................................................... 29

4  Specialmotivering................................................................................ 29

4.1   Förslaget till lag om ändring i jordabalken................................ 29

4.2   Förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöks-
verksamhet med kooperativ hyresrätt........................................ 54

5  Hemställan............................................................................................ 54

6  Beslut.................................................................................................... 54

Bilaga 1 Förteckning över remissinstanser............................................ 55

Bilaga 2 Lagrådsremissens lagförslag................................................... 56

Bilaga 3 Lagrådets yttrande................................................................... 66

Bilaga 4 Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besitt-
ningsskydd hos hyresnämnderna m.m.................................... 70

71

gotab 43161, Stockholm 1993