Vi visar i denna motion att om våningspåbyggnad får
samma fastighetsskattetekniska behandling som annan
nyproduktion av bostäder samt att värdeåret preciseras till
vad som är tekniskt rimligt för hus som byggs på och förses
med hiss, så kan man genom utomordentligt enkla och i det
närmaste kostnadsfria administrativa åtgärder skapa
''riktiga'' arbeten, överlevnadsmöjligheter för mindre
företag, förbättra statens finanser, hjälpa handikappade
samt skapa referensobjekt för byggexport.
Vår uppfattning är att i den situation som är för handen
så krävs snabba och resoluta åtgärder varför av oss
förordade förändringar bör genomföras omgående.
Allmänna utgångspunkter
Det finns olika uppfattningar om bostadsbyggandet. Ett
ställningstagande är naturligtvis att inga nya bostäder
behöver, eller skall, byggas. Detta är naturligtvis ett synsätt
som inte är förankrat i verkligheten, vare sig utifrån
efterfrågesituation eller produktionsaspekt. Det är rimligt
att anta att vi har ett långsiktigt behov av minst 30 000 nya
lägenheter per år. Det bästa vore naturligtvis att kunna hålla
en någorlunda jämn produktion och inrikta verksamheten
mot de delar av bostadsbyggandet som ger det bästa
samhällsekonomiska, sociala och förvaltningsekonomiska
utfallet.
Om vi nu skall bygga några fler bostäder syns förtätning
genom våningspåbyggnad vara en av de former av
bostadsbyggande som bör prioriteras, eller i vart fall ej ha
sämre villkor än annan jämförlig nyproduktion av bostäder.
Våningspåbyggnad innebär i korthet att man river av ett
befintligt platt eller låglutande tak och bygger en helt ny,
fullt färdig, våning ovanpå det översta bjälklaget.
Fördelarna med denna typ av bostadsbyggande summeras
kortfattat nedan.
Samhällsekonomisk och social aspekt på
våningspåbyggnad
Restriktivitet med utgifter men önskemål om nya
intäkter
Helt nya bostadsområden kräver stora
infrastrukturinvesteringar. Om däremot nya bostäder byggs
där infrastrukturen redan finns så sparas kommunala
investeringar samtidigt som skatteunderlaget ökar.
Dessutom erhåller kommunerna anslutnings- och
bygglovsavgifter samt i många fall även tomträttsavgifter.
Kommunerna får större ansvar för äldre och
handikappade
God äldre- och handikappomsorg kräver goda kollektiva
transportlösningar, tillgänglighet (hiss) och nya
boendeformer (gruppboende) i de områden där dessa
människor har sina ''rötter'' och sitt sociala kontaktnät.
Förtätning genom takpåbyggnad, som beaktar äldre och
funktionshindrade människors speciella problem, blir en
bra och billig lösning.
Bättre fungerande bostadsområden behövs
Beroende på att befolkningssammansättningen i många
befintliga bostadsområden tenderar att bli alltför ensidig
minskar underlaget för att såväl behålla som förbättra den
kommunala och kommersiella servicen. Kompletteringar av
bostadsområdet med ''felande'' lägenheter skapar ett större
och mer anpassat underlag för förbättrad service, vilket
därmed ökar hela bostadsområdets attraktivitet.
Parker och andra grön- och strövområden bör bevaras
Förtätning inom bostadsområden genom att ta ''fri
mark'' i anspråk skapar alltid konflikter. Många reagerar
starkt, och negativt, när de ser invanda grön- och/eller
strövområden hotas av bebyggelse. Försköning och
förtätning genom takpåbyggnad gör att denna typ av
konflikter kan undvikas.
Föroreningar från transporter bör hållas på en låg nivå
När nya bostadsområden skapas blir transporterna från
början bilberoende för att successivt ersättas med ofta
mindre väl fungerande kollektiva transportsystem. Kan
förtätning (via lägenheter) åstadkommas i befintliga
bostadsområden, där redan kollektiva transportlösningar
finns, så utnyttjas dessa bättre, samtidigt som ett ökat
passagerarunderlag ger förutsättningar för ännu bättre
kollektiva transportlösningar.
Bostadsförsörjningen måste anpassas till efterfrågan
Självfallet bör bostadsbyggnadsprogram förverkligas
realistiskt men inte till varje pris. När efterfrågan är osäker
kan det vara rimligt att försöka undvika större
bostadsprojekt i nyproduktionen. Förtätning genom
takpåbyggnad ger ekonomisk möjlighet att anpassa
nytillskotten, genom lämplig etappindelning, till
efterfrågan. Hela områden behöver således inte produceras
på en gång för att uppnå god ekonomi, utan bebyggelsen
kan ske husvis.
Förvaltningsekonomisk aspekt på våningspåbyggnad
Fastighetsägare med platta eller låglutande tak har, eller
får, problem
Plana eller låglutande tak har en benägenhet att läcka in
vatten. Taken måste därför förr eller senare åtgärdas.
Kostnaden för detta kan variera från ca 200 kr/m2 för
ett helt nytt tak. Detta är kostnader som fullt ut måste bäras
av befintliga hyresgäster utan att boendevärdet förbättras.
Om det nya taket kommer till i samband med takpåbyggnad
belastar också takkostnaderna ''nybygget''.
Miljonprogrammets tak är energislösare
I samband med våningspåbyggnad tillkommer
ytterligare ett bjälklag genom att volymerna levereras med
färdiga och isolerade golvbjälklag, vilka ställs ovanpå
takbjälklaget. Detta innebär att isoleringen av befintlig
fastighet förbättras genom det nya bjälklaget samtidigt som
takpåbyggnaden uppfyller moderna energikrav.
Fasta kostnader kan fördelas på fler lägenheter/större
ytor
Genom våningspåbyggnad blir lägenheterna fler och
ytorna större medan snöskottning, gräsklippning och
kostnader för viss förvaltning inte ökar i proportion till
lägenhets- och yttillskottet.
''Nya ytor'' ger möjlighet till vidgat förvaltningskoncept
Förvaltningsuppgifterna är på väg att vidgas. Många
kommuner vill att förvaltningsföretagen tar aktiv del i bl.a.
barn- och äldreomsorgen. Detta gäller främst i nya
bostadsområden, men med våningspåbyggnad kan det
skapas nya fria ytor i äldre bostadsområden, antingen i den
översta våningen eller genom omflyttning. Därmed kan
man tillgodose lokalbehovet för nya förvaltningsuppgifter.
Takpåbyggnad ger möjlighet till fastighetsförädling
Många av miljonprogrammets bostadsområden är
enformiga, trista och enbart bostadsinriktade. Genom
takpåbyggnad kan arkitektonisk variation skapas samtidigt
som möjlighet finns att genom omflyttning ge utrymme för
småskalig kommersiell verksamhet i fastigheternas
bottenplan. Om möjligheterna tas till vara blir
bostadsutbudet attraktivare samtidigt som kommersiell
verksamhet ger liv i området. Resultatet blir en förbättrad
förvaltningsekonomi.
Underlättar ordinär reparations- och
ombyggnadsverksamhet
Ibland måste hyresgästerna tvingas ut ur sina lägenheter
för att rationella reparations- eller ombyggnadsinsatser
skall kunna göras. Om så är fallet kan en i tiden välplanerad
takpåbyggnad lösa stora delar av evakueringsproblemen.
Produktionsteknisk aspekt på våningspåbyggnad
Kan ge sysselsättning på orter utanför ''storstäder''
Den del av byggbranschen som träffats hårdast av
nedgången är villabyggandet. En del av villabyggandet sker
genom volymelementbyggande d.v.s. villorna (eller
lägenheterna) görs i sektioner färdiga på fabrik. De färdiga
sektionerna levereras som villor eller som
våningspåbyggnad och lyfts upp, ovanpå befintlig
huskropp. Volymtekniken kan därför vara en lämplig
produktionsform vid våningspåbyggnad.
Volymelementfabriker finns etablerade på mindre orter
som t.ex. Hässleholm, Säffle, Bodafors, Sidensjö,
Åtvidaberg, Kil och Älvsbyn. Våningspåbyggnad med
volymelement skulle kunna ge viss sysselsättning på dessa
orter.
Referensobjekt behövs för export
Avsevärda befolkningsomflyttningar pågår i Europa.
Olika former av bostadsbyggande kommer att behövas och
inte minst olika former av förtätning. I vissa delar av
Östeuropa kan vi också hitta bostadsområden framtagna
enligt koncept som påminner om vårt s.k. miljonprogram --
låt vara att vår kvalitet torde vara vida överlägsen. T.ex.
behöver vissa östtyska bostadsområden förtätas och erhålla
variation på samma sätt som många av våra
miljonprogramsområden. Om vi kan vara först i Europa att
utveckla och lära oss förtätning genom våningspåbyggnad
med t.ex. volymelement så skapas naturligtvis
exportmöjligheter baserade på inhemska referensobjekt.
Som framgått av ovanstående är våningspåbyggnad
intressant ur samhälls-, social och förvaltningsekonomisk
aspekt samt kan bidra till sysselsättning på mindre orter.
Det borde därför vara en självklar form av
bostadsbyggande. Så är inte fallet beroende på
diskriminerande utformning av fastighetsskatten.
Fastighetsskattetekniska problem vid våningspåbyggnad
Nyproduktion av bostäder är befriad från fastighetsskatt
under de fem första åren och belastas under följande fem år
med halv fastighetsskatt. Befrielsen avgörs av värdeår.
Huvudparten av ''våningspåbyggnadsfastigheterna'' är
producerade under 1950- och 1960-talen. Påbyggnad
medför för dessa fastigheter som regel att värdeåret, enligt
nuvarande beräkningsmetod, flyttas fram till omkring 1970
samt att fastighetens taxeringsvärde ökar med 4 000--6 000
kr/m2 påbyggnadsyta. Detta innebär att full
fastighetsskatt (2,5 %) skall utgå på angivet belopp.
En normal påbyggnad med en våning på ett äldre
trevåningsbostadshus kan beräknas medföra en ökad
fastighetsskatt på ca 125 kr/m2 och år för
tillkommande lägenhetsyta. Detta omöjliggör påbyggnad
eftersom en sådan -- beroende på fastighetsskatten -- kräver
ett hyresuttag som med 125 kr/m2 och år överstiger
annan likvärdig nyproduktion. Ingen normal beställare tror
sig kunna ta ut den då erforderliga hyran. Skall hela, eller
delar, av denna skattehöjning bäras av i huset befintliga
hyresgäster eller bostadsrättsinnehavare så lämnas
naturligtvis aldrig erforderligt hyresgästintyg eller beslut om
påbyggnaden från bostadsrättsföreningen.
Projekten blir således ogenomförbara trots positiva
samhällsekonomiska och sociala effekter!
Lösning
De nyproducerade påbyggda lägenheterna befrias från
fastighetsskatt på samma sätt som annan nyproduktion.
Detta kan ske genom en uppdelning i separata
värderingsenheter, en för våningspåbyggnaden och en för
ursprunglig fastighet, där påbyggnaden får fastighetsskatt
som annan nyproduktion.
Uppdelning i separata värderingsenheter har nyligen
beslutats av riksdagen för hyreshus som innehåller både
lokaler och bostäder. Mot bakgrund av det ovanstående är
det av största vikt att ett hyreshus som påförs en
våningspåbyggnad för bostäder oberoende om detta sker på
kommersiella fastigheter, industribyggnader eller på äldre
bostadsfastigheter får uppdelas i två separata
värderingsenheter och att den nya våningspåbyggnaden
därvid erhåller samma fastighetsskattebelastning som
annan jämförbar nyproduktion av bostäder.
Tillgänglighet, sysselsättning och statens finanser vid
våningspåbyggnad
Dagens situation på bostadsmarknaden är välbekant --
hyresgäster/bostadsrättsinnehavare har tvingats acceptera
mycket påfrestande höjningar av sina boendekostnader och
ytterligare kostnadsökningar förväntas. En stor del av de
fastigheter som är lämpade för våningspåbyggnader
återfinns bland ''miljonprogrammets'' trevåningshus. En
våningspåbyggnad på dessa fastigheter kräver då en
hissinstallation. Dispens från, eller avkall på, denna
tillgänglighet skulle med all säkerhet medföra avsevärda
samhällskostnader längre fram. En våningspåbyggnad
medför i dessa fastigheter som regel ett tillskott av
lägenhetsarean på 20--30 %. Skall hela hisskostnaden slås ut
enbart på de våningspåbyggda lägenheterna så kommer
detta i de flesta fall att medföra för höga hyreskrav varvid
projekt ej kan realiseras. Att i dagens situation försöka
''tvinga på'' befintliga hyresgäster hyreshöjningar för en
hissinstallation ovanpå övriga automatiska
kostnadshöjningar är i de flesta fall ogörligt -- eftersom
motargumentet är att ''har man kunnat gå i trappor de
senaste 10--15 åren så kan man fortsätta med detta''. Den
praktiska lösningen på denna konflikt finns även här inom
fastighetsskatteområdet.
Om hus som får takpåbyggnad och hiss befrias från
fastighetsskatt skapas ekonomiskt incitament, för i huset
befintliga hyresgäster/bostadsrättsinnehavare, att tillstyrka
påbyggnaden. Om inga ekonomiska incitament föreligger
blir resultatet att befintliga
hyresgäster/bostadsrättsinnehavare upplever att man
enbart utsätts för störningar och dessutom får högre
hyreshöjningar. Varför skulle man då tillstyrka påbyggnad
även om den är samhällsekonomiskt och socialt motiverad?
Att jämställa flerbostadshus som får en
våningspåbyggnad och hiss med nyproduktion som är
befriad från fastighetsskatt är inte orimligt eftersom man
med värdeårsjämkningen avser den ökning av hyreshusets
återstående livslängd som om- och tillbyggnaden ger.
Flerbostadshus som förses med hiss och en nyproducerad
takvåning borde rimligen anses ha i stort sett samma
återstående livslängd som en nyproducerad
bostadsfastighet och därmed värdeår=påbyggnadsår.
Till den självklara och påtagliga bilden hör också att om
en fastighetsägare inte tror att fastigheten har samma
livslängd som annan nyproduktion, så gör man självfallet
ingen nybyggnad på tak och installerar inte hiss.
Boinstituten lämnar självfallet inte heller ut lån med
nybyggnadsvillkor om man inte tror att huset med
påbyggnad ''lever lika länge'' som annan nyproduktion.
Våningspåbyggnad torde dessutom vara en av de få former
av bebyggelse som boinstituten för närvarande är beredda
att låna ut pengar till. ''Marknaden'' kan således i viss
utsträckning själv avgöra vad som är ett rimligt värdeår.
För staten är en fastighetsskattereduktion för angivna
fastigheter en mycket god ''affär'', vilket framgår av
nedanstående:
Utgångspunkt:
50 taklägenheter, vilka eljest inte skulle ha byggts, byggs
beroende på att fastighetsskatten har reducerats.
Efterfrågan finns. Varje investerad miljon skapar
årssysselsättning för minst två personer, varav en direkt och
en indirekt efter ett till tre år. Totalt investeras 40 mkr
(takpåbyggnad 30 mkr, hissar 5 mkr och övriga reparationer
5 mkr). Sysselsättningseffekten blir således jobb åt 80
personer, varav 40 omedelbart och 40 under en tidsperiod
av ett till tre år. Statens och kommunernas nettokostnader
för en arbetslös uppskattas i nedanstående exempel till
endast 55 000 kr per person och år. Diskonteringsräntan vid
nuvärdesberäkning är 10 %.
Kostnader:
Staten: Räntebidraget är på 6 % och avvecklas
successivt under 25 år. Bidragsunderlaget
beräknas vara 30 miljoner. Räntebidraget blir
år 1:
6 % x 30 000 000 =
Staten: Moms: (25 %) 0,20 x 40 000 000 8,0
mkr
Staten: Skatter:
Person -- direkt sysselsatta --
40 x 180 000 x 0,3 (antal x årslön x skattesats)
2,2 mkr
Staten: Person -- indirekt sysselsatta --
40 x 180 000 x 0,3 x 0,8 (antal x årslön x
skattesats x diskonteringsfaktor)
1,7 mkr
Staten: Företag -- minst 0,2
mkr
Summa moms och skatt
12,1 mkrSociala avgifter:
Till det ovanstående skall läggas sociala avgifter som uppgår
till storleken
5,0 mkrArbetslöshetskostnader:
Utebliven arbetslöshetsersättning -- direkt sysselsatta --
40 x 55 000 (antal x ersättning)
2,2 mkr
Utebliven arbetslöshetsersättning -- indirekt sysselsatta --
40 x 55 000 x 0,8 (antal x ersättning x diskonteringsfaktor)
1,8 mkr
Summa
4,0 mkr
Summa statliga ''intäkter''
21,0 mkr
Statsfinansiellt likviditetsöverskott
(21,0 -- 1,8 -- 0,25)=
19,0 mkr
Statsfinansiellt överskott
(21,0 -- 15,0)=
6,0 mkr
Ovanstående kalkyl är med all säkerhet hållen i
underkant eftersom kostnaderna för en arbetslös brukar
anges till 125 000 kr/år och sysselsättningseffekterna här
enbart har satts till två personer per investerad miljon kr
medan t.ex. LO i sin rapport ''Om viljan finns...'' räknar
med 3,6 och regeringen när man talar om
ombyggnadsverksamhet anger sysselsättningseffekten till
fem årssysselsatta per miljon kr. En ökad sysselsättning per
investerad mkr ger naturligtvis ännu större ''statsfinansiellt
överskott''. Detta ''statsfinansiella överskott''
sammanhänger med sysselsättningseffekterna och kan
därför inte kopplas enbart direkt till hissinstallationen utan
måste även omfatta betydande inslag av byggnadsarbete.
Mot denna bakgrund bör krav på både våningspåbyggnad
och hissinstallation ställas för att få fastställa värdeåret för
aktuellt hus till påbyggnadsåret, och därmed erhålla
åtföljande fastighetsskattekonsekvenser.
De krav som därför bör uppfyllas för att värdeåret skall
få sättas till påbyggnadsåret är att våningspåbyggnaden
ökar husets lägenhetsarea för bostäder med minst 20 % och
att de installerade hissarna i huset kan användas för att
betjäna minst 60 % av husets lägenheter.
Övrigt
Vi är medvetna om att våra förslag kan medföra vissa
administrativa och värderingstekniska problem. Vi är dock
helt övertygade om att nackdelarna härvidlag mer än väl
uppvägs av det samhällsekonomiska och sociala byggande
som våra förslag skapar möjligheter för, samtidigt som detta
byggande ger ett klart statsfinansiellt tillskott. Det är
möjligt att våra förslag försvårar kommande maskinell
bearbetning men de 10--30 projekt per år som kan
aktualiseras under de närmaste åren får i så fall lösas på
hantverksmässigt sätt.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen såsom komplettering till proposition
1992/93:100 bilaga 8 beslutar att våningspåbyggnad --
oberoende av om den sker på kommersiella fastigheter,
industribyggnader eller bostadshus -- skall ha samma
fastighetsskatt som andra nyproducerade bostäder,
2. att riksdagen såsom komplettering till proposition
1992/93:100 beslutar att bostadshus som genom
våningspåbyggnad får en ökning av lägenhetsarean för
bostäder med minst 20 % och förses med hissar som
betjänar minst 60 % av husets lägenheter får värdeåret
framflyttat till påbyggnadsåret och fastighetsbeskattas i
enlighet därmed, dvs. skattebefrielse under de första fem
åren och halv fastighetsskatt de följande fem åren efter
påbyggnadsåret,
3. att riksdagen beslutar att dessa fastighetsregler enbart
skall gälla för projekt som påbörjas före 1995.
Stockholm den 26 januari 1993
Magnus Persson (s)
Oskar Lindkvist (s)