Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition
1992/93:115 om ändringar i jordabalkens hyresregler m.m. och
motioner som väckts med anledning av propositionen samt motioner
som väckts under den allmänna motionstiden år 1993. Utskottet
tillstyrker regeringens lagförslag utom såvitt avser förslaget
om återvinningsfristens längd vid dröjsmål med hyran för en
bostadslägenhet. Utskottet förordar med anledning av vissa
motioner att riksdagen i stället skall anta utskottets
lagförslag som innebär att återvinningsfristen bestäms till tre
veckor i stället för två.
Utskottet förordar vidare en ändring i lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol. Förslaget, som innehåller en följdändring med
anledning av en tidigare lagändring i lokalhyreslagstiftningen,
avser bostadsdomstolens sammansättning i mål som rör lokaler.
Utskottet gör med anledning av en motion som väckts under den
allmänna motionstiden 1993 ett tillkännagivande om överväganden
om möjligheten att i förtid säga upp ett lokalhyreskontrakt vid
dödsfall. Övriga motioner avstyrks.
Fyra reservationer och ett särskilt yttrande samt en
meningsyttring har fogats till betänkandet.
Propositionen
Regeringen föreslår i proposition 1992/93:115 att riksdagen
antar de i propositionen framlagda förslagen till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt.
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas
dels de med anledning av propositionen väckta motionerna
1992/93:Bo28 av Sten Söderberg (-) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om 12 kap. 42 § jordabalken.
1992/93:Bo29 av Daniel Tarschys och Ingela Mårtensson (fp)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om att jordabalken får den
utformning som föreslagits av Hyreslagskommittén vad avser
hyresgästernas skydd mot störningar i boendet.
1992/93:Bo30 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen beslutar att 12 kap. 44 § jordabalken ändras
så att återvinningsfristen förlängs till fyra veckor,
2. att riksdagen beslutar att 12 kap. 42 § motivtexten om
psykiskt sjuka ändras enligt vad i motionen anförts,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om en klarare definiering av störande
hyresgäster.
1992/93:Bo31 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §
första stycket jordabalken att återvinningsfristen förlängs till
fyra veckor i fråga om bostadslägenhet i enlighet med vad som
anförts i motionen,
2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i jordabalken 12
kap. 42§ första stycket punkterna 1 och 2 att
förverkandefristen vad gäller såväl bostadslägenhet som lokaler
förlängs till en vecka i enlighet med vad som anförts i
motionen,
3. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §
jordabalken att en ny bestämmelse om att åtagande om
hyresbetalning från god man, bank eller annan som hyresvärden
skäligen kan godta införs i enlighet med vad som anförts i
motionen,
4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §
jordabalken att en "ventilregel" införs om när hyresrätten kan
förverkas i enlighet med vad som anförts i motionen,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om tillämpningen av reglerna om
besittningsskydd i 12 kap. 46 § jordabalken,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om överföring från tingsrätt till hyresnämnd
av prövning av förverkande av besittningsskydd på grund av
dröjsmål med hyrans betalning,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om motiven till 12 kap. 42 § jordabalken om
psykisk sjukdom,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om ny hyresgästs skyldighet att betala
tidigare hyresgästs hyresskulder,
9. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 35 § första
stycket jordabalken om hyresgästens bytesrätt i enlighet med vad
som anförts i motionen,
10. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om avstående från besittningsskydd till
bostadslägenhet,
11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om behovet av sociala åtgärder.
1992/93:Bo32 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
uppsägning av hyresavtal vid psykisk sjukdom.
1992/93:Bo33 av Eva Zetterberg (v) vari yrkas
1. att riksdagen avslår regeringens förslag om
förverkandetidens och återvinningsfristens längd,
2. att riksdagen ger paragrafen om återvinningsfrist en sådan
utformning att hänsyn tas till om speciella omständigheter
föreligger enligt vad i motionen anförts,
3. att riksdagen beslutar att förverkandetiden förlängs till
två veckor och återvinningsfristen till fyra veckor,
4. att riksdagen beslutar att avgift för kabel-TV ej utgör del
av hyra.
1992/93:Bo34 av Tage Påhlsson (c) vari yrkas att riksdagen
beslutar att återvinningsfristen för bostadshyresgäster
fastställs till tre veckor i enlighet med vad i motionen
anförts.
dels de under allmänna motionstiden 1993 väckta motionerna
1992/93:Bo403 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att bruksvärdessystemet skall behållas och
utvecklas,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att vid bruksvärdesprövningen skall tas
hänsyn till olika nyttigheter som hyresgästerna erbjuds, som
lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.
1992/93:Bo404 av Carl Fredrik Graf (m) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om rätten att säga upp hyresavtal rörande
lokaler.
1992/93:Bo409 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om att Hyreslagskommitténs förslag för att
minska antalet vräkningar bör genomföras liksom vad som anförts
under punkterna 1--7.
1992/93:Bo412 av Sverre Palm och Lennart Nilsson (s) vari
yrkas att riksdagen beslutar om ändring av hyreslagen i enlighet
med vad som anförts i motionen.
1992/93:Bo420 av Martin Nilsson m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om översyn av lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m.
1992/93:Bo421 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en översyn av
bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas
ställning.
Skrivelser har inkommit från Hyresgästernas Riksförbund,
Sveriges Köpmannaförbund, RIFS (Riksförbundet för Social och
Mental Hälsa och Intresseföreningarna för schizofreni), Jan
Adell, Göteborg, Magnus Ahl, Göteborg och Stefan Granstedt,
Göteborg.
Utskottet
Inledning
I november 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt
kommitté, 1989 års hyreslagskommitté, med uppgift att se över
hyreslagstiftningen. I betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) har
kommittén lagt fram vissa förslag till ändringar i 12 kap.
jordabalken, som allmänt brukar kallas hyreslagen. Betänkandet
har remissbehandlats. I den nu aktuella propositionen lämnas
förslag till lagändringar i vissa av de frågor som kommittén har
behandlat. Bl.a. föreslås ändringar i reglerna om förverkande av
hyresrätt dels vid bristande hyresbetalning, dels vid störningar
i boendet. Ändringar föreslås också i reglerna om byte av
bostadslägenhet och om besittningsskydd i vissa fall.
Förverkande av hyresrätt i vissa fall
Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet
Gällande rätt: Hyresrätten är normalt förverkad om
hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar
efter förfallodagen, den s.k. förverkandefristen (42 § första
stycket 1 hyreslagen). Detta gäller dock inte om det som ligger
hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § andra stycket
hyreslagen). Är hyresrätten förverkad kan hyresgästen få
tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom
en s.k. återvinningsfrist. Betalningen eller depositionen måste
ske senast den tolfte vardagen efter det att hyresgästen
delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka
hyresrätten (44 § första stycket hyreslagen).
Återvinningsfristen börjar löpa när underrättelsen delgetts
hyresgästen och ett meddelande om uppsägning och anledning till
denna lämnats till socialnämnden, eller den nämnd eller de
nämnder som fullgör socialtjänstens uppgifter, i den kommun där
lägenheten är belägen.
Kommitténs förslag: Kommittén har ansett att de nuvarande
bestämmelserna om förverkande av hyresrätt vid dröjsmål med
hyresbetalning är för stränga mot hyresgästerna. Kommittén har
föreslagit ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds
efter förfallodagen med att hyresvärden skriftligen påminner
hyresgästen om att hyran skall betalas. Betalas inte hyran inom
en vecka kan det andra steget tas. Hyresvärden meddelar då
hyresgästen att hyresrätten kan förverkas om inte hyran betalas
inom en viss tid. En kopia av meddelande skall tillställas
socialnämnden. Hyresgästen och socialnämnden får tre veckor på
sig att betala den förfallna hyran. Betalas inte hyran är
hyresrätten förverkad. Hyresvärden kan då ta det tredje steget.
Han har en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Om
hyresgästen efter uppsägningen inte flyttar frivilligt föreslås
att frågan om avhysning prövas av hyresnämnden efter att medling
först skett. Vidare föreslås ökad möjlighet att ta hänsyn till
omständigheterna i det enskilda fallet, en s.k. ventilregel.
Propositionens förslag: Föredragande statsrådet anser i
likhet med kommittén att hyreslagens regler vid dröjsmål med
hyresbetalningar är för stränga mot bostadshyresgästen. Hon
anser emellertid att reglerna kan göras generösare mot
hyresgästerna utan att den nuvarande grundstrukturen behöver
ändras. Detta kan ske genom att hyresgästen får längre tid på
sig att betala hyran. Förverkandefristen föreslås förlängas från
nuvarande två vardagar till en vecka.
Återvinningsfristen, som enligt gällande rätt är 12 vardagar,
anses vara tillräckligt lång såväl för hyresgästen som för
socialnämnden. Däremot anses det ändamålsenligt att ange
fristerna på ett enhetligt sätt. Återvinningsfristen föreslås
därför bestämmas till två veckor.
I syfte att förbättra socialnämndens möjligheter att hjälpa
hyresgästen att behålla sin bostad och samtidigt uppfylla
hyresvärdens berättigade anspråk på hyra, föreslås vidare att
socialnämnden inom återvinningsfristen skall kunna åta sig att
betala hyran. Genom ett sådant åtagande av betalningsansvaret
för hyran förhindras att hyresgästen förlorar sin bostad.
Slutligen föreslås en undantagsregel av innebörd att
hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i
lägenheten även om hyran betalats av hyresgästen först efter
återvinningsfristens utgång. Som exempel på sådana klart
ursäktliga fall anges sjukdom eller liknande oförutsedd
omständighet. I första hand avses sådana situationer då
hyresgästen under återvinningsfristen drabbas av sjukdom som
medför att han under resten av fristen är förhindrad att själv
betala hyran eller ordna så att någon annan betalar den åt
honom.
Motionerna: De nu redovisade förslagen tas upp i sex
motioner. I motion Bo409 (s), som väcktes under den allmänna
motionstiden år 1993, föreslås såvitt nu är i fråga att
Hyreslagskommitténs förslag med ett trestegsförfarande
genomförs. I tre motioner, Bo28 (-), Bo 31 (s) yrkande 2 och
Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, behandlas förverkandefristens
längd. Motionärerna i Bo28 och Bo33 anser att en vecka är för
kort tid. V-motionären, som tar upp även återvinningsfristen,
anser att de föreslagna tidsfristerna inte på något avgörande
sätt förbättrar hyresgästernas ställning och föreslår i stället
att förverkandetiden utsträcks till två veckor och
återvinningsfristen till fyra veckor. Förslaget om
återvinningsfristens längd tas upp också i motionerna Bo30
yrkande 1 och Bo31 yrkande 1 (båda s). I motion Bo30 anförs att
regeringens förslag i vissa fall kan innebära en försämring. Som
skäl för förslaget i motion Bo31 anförs bl.a. att
återvinningsfristen bör vara så lång att hyresgästen hinner få
en ny månadslön under fristen. Hyresgästens möjligheter att göra
rätt för sig inom rimlig tid och att ta eget ansvar för sin
skuld utgör ett argument i motion Bo34 (c) för förslaget att
återvinningsfristen bör utvidgas till tre veckor. Motionären
anför därvid att motiveringen i propositionen att socialnämnden
hinner ingripa inom den av regeringen föreslagna
tvåveckorsfristen inte utgör tillräckligt skäl. I s-motionen
Bo31 yrkande 3 föreslås att möjligheten till åtagande om
hyresbetalning bör införas inte bara för det fall att
socialnämnden åtar sig att betala hyran utan också om
hyresbetalningen görs av god man, bank eller annan som
hyresvärden skäligen kan godta. Enligt samma motion yrkande 4
bör den möjlighet som föreslås i propositionen att hyresgästen
inte skall kunna skiljas från sin lägenhet om dröjsmålet med
hyresbetalningen berott på vissa oförutsedda omständigheter
utvidgas till även sådana omständigheter som kunnat förutses men
som kan anses ursäktliga.
Utskottets bedömning: Utskottet behandlar inledningsvis
förslaget i Bo409 (s) om att kommitténs förslag om ett
trestegsförfarande vid dröjsmål med hyresbetalning bör
införas. Utskottet anser i likhet med vad som anförs i
kommitténs förslag och i propositionen att hyreslagens
bestämmelser om förverkande av hyresrätt på grund av bristande
betalning bör utformas så att hyresgästerna ges bättre
möjligheter att reparera en tillfällig betalningsförsummelse
utan att hyresrätten förverkas. Detta syfte kan som föreslås i
propositionen nås enklast inom ramen för gällande bestämmelser
genom att betalningsfristerna förlängs. Utskottet avstyrker
därmed motion Bo409 (s) i motsvarande del.
Vad gäller förverkandefristen anser utskottet att den i
propositionen föreslagna förlängningen från två vardagar till en
vecka utgör en godtagbar förbättring för hyresgästen. Det
innebär således att hyresgästen kan dröja med hyresbetalningen
en vecka efter förfallodagen utan att riskera att han sägs upp
på grund av dröjsmålet. Efter förverkandetidens utgång finns
ytterligare möjligheter för hyresgästen att undgå avhysning
genom att betala hyran under återvinningsfristen. Det bör dock
påpekas att upprepade dröjsmål med hyran kan få till följd att
hyresgästen mister sitt besittningsskydd och skiljs från
lägenheten även om vart och ett av dröjsmålen inte leder till
att hyresrätten förverkas. Hyresvärden kan enligt 46 § första
stycket 2 hyreslagen säga upp hyresavtalet på den grunden att
hyresgästen åsidosatt sin skyldighet att betala hyran i rätt tid
i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Med det
anförda tillstyrker utskottet propositionens förslag till lag om
ändring i 42 § första stycket 1 hyreslagen om
förverkandefristen och avstyrker motionerna Bo28 (-), Bo31
yrkande 2 och Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, samtliga yrkanden i
motsvarande del.
Propositionens förslag om en förlängning av
återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara
otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre
alternativt fyra veckor. Utskottet har förståelse för
uppfattningen att hyreslagstiftningen bör utformas så att
hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i
tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig. Det bör inte
sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så lång att en
månadslön kan komma att utbetalas inom tiden.
Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att
socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt
med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör
därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna
fristen kan vara något för snävt tilltagen. Däremot bör med en
förlängning till tre veckor syftet att hyresgästen skall hinna
ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna agera
kunna uppfyllas utan att därmed hyresvärdens berättigade
intresse att motta hyresbetalning träds för när. Utskottet
förordar således att riksdagen med anledning av propositionen
och motionerna Bo30 (s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 (v)
yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och
Bo34 (c) antar 44§ första stycket 1 hyreslagen i den lydelse
som framgår av det i bilaga 2 intagna utskottets förslag till
lagtext.
Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom
återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner.
Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som
hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse
om betalning. Något lagligt hinder för hyresvärden att acceptera
ett sådant åtagande finns inte. Självklart kan också annan än
hyresgästen betala hyran inom återvinningsfristen. Utskottet
anser dock inte att det bör införas en allmän möjlighet för
annan än socialnämnden att åta sig ett betalningsansvar som får
uppfyllas även efter fristens utgång. Hyresvärden skall normalt
inte behöva finna sig i att hyran betalas långt senare än vad
som avtalats i hyresavtalet. En regelbunden hyresbetalning är
oftast också en förutsättning för en väl fungerande
fastighetsförvaltning. Någon ändring i fråga om en hyresgästs
skyldigheter att betala hyran bör inte göras. Med det anförda
tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i
hyreslagen såvitt avser 44§ tredje stycket 1. Motion Bo31 (s)
yrkande 3 avstyrks.
Propositionsförslaget att en hyresgäst inte skall kunna
skiljas från sin bostadslägenhet om denne varit förhindrad att
betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller
liknande oförutsedd omständighet men därefter gjort rätt för sig
anses i motion Bo31 (s) yrkande 4 vara för snävt. Motionärerna
anser att även förutsebara omständigheter kan vara sådana
ursäktliga försummelser som bör kunna beaktas i det enskilda
fallet.
Enligt utskottets bedömning är det bra att det nu ges
möjlighet att i avhysningsmål ta hänsyn till vissa
omständigheter i det enskilda fallet. Undantagsregeln bör
emellertid som föreslås i propositionen begränsas till sådana
oförutsedda omständigheter som gör att försummelsen framstår som
klart ursäktlig. Vid sjukdom som inte är "oförutsedd" bör det
enligt utskottets mening kunna förväntas att hyresgästen inte är
förhindrad att ordna så att hyran betalas senast inom den
återvinningsfrist om tre veckor som kommer att gälla vid ett
riksdagens bifall till utskottets förslag. Enligt utskottet är
det viktigt att det framgår så tydligt som möjligt under vilka
förutsättningar en underlåtenhet att betala hyran kan leda till
avhysning. En utvidgning på det sätt som föreslås i motionen
skulle bli alltför vittgående och oklar. Med det anförda
tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i
44§ tredje stycket 2 hyreslagen och avstyrker motion Bo31 (s)
yrkande 4 om en generösare undantagsregel vid förverkande av
hyresrätt.
Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal
Gällande rätt: Reglerna vid dröjsmål med betalning av
lokalhyra är i stort sett desamma som vid bostadshyra.
Förverkandefristen löper således under två vardagar efter
förfallodagen. Senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen
delgivits underrättelse om möjligheten att få tillbaka
hyresrätten kan han genom betalning eller deposition återvinna
hyresrätten.
Kommitténs förslag: Med vissa undantag föreslås ett
liknande trestegsförfarande som för bostadshyresgäster.
Propositionens förslag: Förverkandereglerna för
lokalhyresgäster bör behållas oförändrade. En ändring i
förhållande till gällande rätt föreslås dock av innebörd att
återvinningsfristen av enhetliga skäl bör anges i veckor och
inte i vardagar.
Motioner: I motion Bo409 (s) hemställs att kommitténs
förslag bör genomföras. I motion Bo31 (s) yrkande 2, som väckts
av delvis samma motionärer, yrkas att förverkandefristen bör
utsträckas till en vecka också för lokaler. Som motiv anförs att
det saknas anledning att ha olika frister. Även i motion Bo28
(-) anses att fristen bör förlängas.
Utskottets överväganden: Utskottet delar den uppfattning
som redovisas i propositionen att det kan ställas större krav på
att en lokalhyresgäst, som oftast är näringsidkare, sköter sina
hyresinbetalningar än på att en bostadshyresgäst gör det.
Utskottet anser inte att det finns tillräckliga skäl för att vid
dröjsmål med betalning av hyra för en lokal göra någon annan
ändring i hyreslagen än den som föreslagits i propositionen.
Utskottet tillstyrker således regeringens förslag till lag om
ändring i 42 § första stycket 2 och 44 § första stycket 2
hyreslagen. Motionerna Bo409 (s), Bo28 (-) och Bo31 (s) yrkande
2, samtliga yrkanden i motsvarande del, avstyrks.
Upprepade försummelser med hyresbetalningen
Gällande rätt: Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen har
en hyresgäst inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han
åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen
inte bör förlängas.
Kommitténs förslag: Frågan om huruvida ändringar bör ske i
hyreslagen vid upprepade betalningsförsummelser har övervägts.
Den nuvarande lagstiftningen i denna del har dock ansetts böra
behållas.
Propositionens förslag: Någon ändring föreslås inte.
Motionerna: I motionerna Bo31 (s) yrkande 5 och Bo33 (v)
yrkande 2 föreslås att det införs större möjligheter att ta
hänsyn till speciella omständigheter vid upprepade
betalningsförsummelser. Det bör enligt motion Bo31 inte tillåtas
att hyresgästen skiljs från sin bostad när orsaken till
förseningen är ursäktlig. Även vid upprepade
betalningsförsummelser bör hyresgästen få bo kvar om
socialnämnden eller t.ex. en bank åtar sig eller har åtagit sig
att betala hyran för hyresgästens räkning.
Utskottets överväganden: Utskottet vill inledningsvis
framhålla att en av hyresgästens viktigaste skyldigheter enligt
hyresavtalet måste anses vara att betala hyran i rätt tid. Som
anförs i propositionen bör reglerna i hyreslagen vara så
utformade att hyran betalas inom den tid som bestämts. Det
skulle annars kunna vara svårt att komma till rätta med de
problem som orsakas om en hyresgäst sätter i system att
regelbundet betala hyran för sent. Bestämmelsen i 46 § första
stycket 2 hyreslagen är utformad så att en intresseavvägning
skall göras vid hyresnämndens prövning av om hyresavtalet skall
förlängas eller inte. Mot hyresvärdens intresse skall vägas om
det är skäligt mot hyregästen att hyresförhållandet upphör.
Därvid har i praxis fästs vikt vid bl.a. hyresvärdens agerande
och betalningspåminnelsens utformning (RBD 6:89). Enligt
utskottets bedömning bör någon ändring inte ske i
bestämmelsernas utformning vid upprepade
betalningsförsummelser. Utskottet avstyrker motionerna Bo31
(s) yrkande 5 och Bo33 (v) yrkande 2.
Störningar i boendet
Gällande rätt: När en hyresgäst använder lägenheten är han
skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten (25 § hyreslagen). Han skall
vidare hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas också av
dem som hör till hans hushåll eller är hans gäster. Hyresgästens
tillsynsskyldighet omfattar även annan som hyresgästen inrymt i
sin lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning.
Används lägenheten i strid mot bestämmelsen i 25 § hyreslagen
eller brister hyresgästen i sin tillsynsskyldighet kan
hyresrätten förverkas (42§ första stycket 5 hyreslagen).
Hyresrätten är förverkad om hyresgästen efter tillsägelse inte
vidtar rättelse utan dröjsmål och om det som ligger hyresgästen
till last inte är av ringa betydelse.
Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan
hyresvärden har sagt upp avtalet kan hyresgästen därefter inte
skiljas från lägenheten på den grunden (43 § första stycket
hyreslagen).
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med
propositionsförslaget, vilket redovisas nedan. Kommittén
föreslår dock att hyresrätten bör förverkas endast om
störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre
veckor på sig att agera.
Propositionens förslag: Det bör framgå av hyreslagen att
en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen
utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för
hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte
skäligen bör tålas. Härigenom knyts frågor om störningar i
boendet närmare hälsoskyddsreglerna.
Hyresvärden föreslås åläggas en skyldighet att uppmana den
hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de
omedelbart upphör. Som skäl för en sådan bestämmelse anförs att
de boende i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar.
Det föreslås vidare att hyresvärden skall underrätta
socialnämnden om störningarna. Det kan ske samtidigt som
hyresgästen uppmanas att vidta rättelse eller senare. En
förutsättning för att hyresrätten skall förverkas bör dock vara
att socialnämnden blivit underrättad. Tanken är att
socialnämnden skall ges tillfälle att agera för att störningarna
i boendet skall upphöra eller för att lösa bostadsfrågan för den
störande hyresgästen.
Vid särskilt allvarliga störningar i boendet föreslås att
hyresvärden skall kunna säga upp hyresavtalet att upphöra
omedelbart utan att hyresgästen först behöver uppmanas att vidta
rättelse. Inte heller skall socialnämnden behöva underrättas.
Däremot föreslås att en kopia av uppsägningen skickas till
socialnämnden.
Två situationer som anses vara särskilt allvarliga med hänsyn
till sin art och omfattning omnämns. Den ena är när en hyresgäst
gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband
med boendet. Som exempel anges mordbrand eller våld eller hot om
våld mot någon som bor i fastigheten. Den andra situationen
avser fall då det kan förutses att en rättelseanmaning inte
kommer att leda till rättelse och störningarna kan betecknas som
outhärdliga för de närboende. Här rör det sig framför allt om
särskilt omfattande störningar som kan förekomma när en
hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Som exempel på orsaker
nämns kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande
problem.
Slutligen föreslås en särskild regel i hyreslagen om att
hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med
särskild skyndsamhet.
Motionerna: Frågan om hur reglerna bör utformas för att
hyresgästernas skydd mot störningar skall förbättras behandlas i
fem motioner. I motion Bo29 (fp) anses skyddet böra utformas i
enlighet med kommitténs förslag, dvs. att hyresrätten skall
kunna förverkas först efter det att socialnämnden haft tre
veckor på sig att agera för att lösa problemet. Motionärerna
vill att de sociala frågorna skall tillmätas större betydelse än
vad som görs i propositionen. De anser utvecklingen under senare
år oroväckande för utsatta grupper som får allt svårare att
finna och behålla en bostad. De pekar också på att de problem
som kan drabba den störande personens anhöriga om hyresrätten
förverkas med kort varsel inte uppmärksammats. Även i motion
Bo409 (s), i motsvarande del, anses kommitténs förslag böra
genomföras. I motion Bo30 (s) yrkande 3 hemställs att en klarare
definition bör göras av vad som skall förstås med störande
hyresgäster. Motionärerna anser det viktigt att det klart
framgår i vilka fall det kan bli aktuellt med omedelbar vräkning
av en störande hyresgäst. De finner det olyckligt och stötande
att psykiskt sjuka har nämnts som ett exempel på en grupp som
ibland har svårt att klara eget boende (yrkande 2). Samma fråga
tas upp i motionerna Bo31 (s) yrkande 7 och Bo32 (m).
S-motionärerna anser att psykisk sjukdom inte skall anges som
exempel i sammanhanget. I m-motionen föreslås att motivtexten
kompletteras när det gäller uppsägning vid störningar i boendet
som orsakas av psykisk sjukdom. Om en sådan sjukdom skall nämnas
anser motionären att det klart skall framgå att socialtjänsten
har det yttersta ansvaret för boendet och för stödinsatser. Han
betonar att det måste stå klart att en enskild person med
psykiska störningar av svår art inte får riskera att förlora
sitt hyreskontrakt för att vård, stöd och service i samhällets
regi i övrigt inte fungerar.
Utskottets överväganden: Som anförs i propositionen måste
hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förbättras. Det är
bra att det nu föreslås regler som gör att det kan gå snabbare
att avhjälpa problem med störande hyresgäster. Det är inte
godtagbart att boende under lång tid kan bli tvungna att stå ut
med påfrestande störningar.
Utskottet har ingen erinran mot att bestämmelserna om
störningarna knyter an till hälsoskyddsbestämmelserna. Det synes
inte innebära någon egentlig ändring mot vad som enligt
nuvarande praxis anses som störningar. Med störningar i boendet
avses enligt regeringsförslaget störningar som i sådan grad kan
vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämrar deras
bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.
I ett par motioner, Bo29 (fp) och Bo409 (s) föreslås som
framgått ovan att kommitténs förslag bör ligga till grund för
lagändringen i stället för propositionens. Det skulle innebära
att uppsägning inte kan ske förrän socialnämnden haft tre veckor
på sig att agera.
Enligt utskottets bedömning bör det inte råda några delade
meningar om att störningsproblem så långt möjligt bör lösas på
annat sätt än genom avhysning. En avhysning av en störande
hyresgäst innebär sällan en lösning på dennes problem. Frågor av
denna karaktär kan dock svårligen lösas lagstiftningsvägen; i
vart fall kan det inte anses vara en framkomlig väg att i första
hand genom revideringar i hyreslagstiftningen söka finna
möjligheter att komma till rätta med de nu diskuterade frågorna.
De har en klart social prägel. Det är dock både lämpligt och
angeläget att det genom ett ökat samarbete mellan hyresvärdar
och kommuner skapas goda lösningar på boendet för personer som
orsakar störningar. Socialnämnden kan spela en viktig roll när
det gäller att finna lösningar på problemet med störande
hyresgäster. Det är därför bra att det nu föreslås att en
lagregel införs om att socialnämnden skall underrättas om
störningar som kan medföra att hyresrätten förverkas. Utskottet
anser dock, i likhet med föredragande statsrådet, att det av
hänsyn till övriga hyresgäster skulle vara en alltför lång tid
att alltid ge socialnämnden tre veckor på sig att agera innan
hyresrätten kan förverkas.
Även om det i lagen inte ställs upp en tid inom vilken
socialnämnden har att agera får det förutsättas dels att nämnden
så snart som möjligt efter det att den fått kännedom om
störningarna tar de kontakter som bedöms nödvändiga, dels att
hyresvärden avvaktar med ansökan om avhysning någon tid för att
se om störningarna upphör. Det är naturligtvis önskvärt att
socialnämnden agerar så tidigt som möjligt och innan avhysning
är ett faktum. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna
Bo29 (fp) och Bo409 (s), i motsvarande del, om en tidsfrist
för socialnämnden vid störningar i boendet.
Utskottet har inte heller någon erinran mot att det nu införs
regler som ger hyresvärden rätt att i fall av särskilt
allvarliga störningar i boendet säga upp hyresgästen utan
föregående rättelseanmaning eller underrättelse till
socialnämnd. De fall det här är fråga om är störningar som är av
särskilt allvarlig art eller omfattning och där en
rättelseanmaning kan bedömas som utsiktslös. I vissa fall, t.ex.
vid mordbrand, framstår det dessutom som helt orimligt att
uppmana till rättelse. Utskottet vill understryka att de
bakomliggande orsakerna till en hyresgästs störande uppträdande
saknar betydelse vid bedömning.
Om outhärdliga störningar skulle uppkomma är det störningens
art eller omfattning och inte hyresgästens beteende på grund av
sjukdom eller annan orsak som skall ligga till grund för
uppsägning. Utskottet vill i detta sammanhang betona kommunernas
ansvar för att denna situation över huvud taget inte uppkommer.
Vad beträffar frågan om störningar på grund av någons psykiska
ohälsa kan erinras om att det ankommer på kommunen enligt
socialtjänstlagen och på landstinget som huvudman för den
psykiatriska sjukvården att ta ansvar för att sådana personer
får nödvändiga stödinsatser i sitt boende.
Med anledning av vad utskottet här anfört om de motiv som bör
vägleda lagstiftningen kan syftet i motionerna Bo30 (s)
yrkandena 2 och 3, Bo31 (s) yrkande 7, Bo409 (s) i motsvarande
del och Bo32 (m) anses tillgodosett. Utskottet tillstyrker med
avslag på nämnda motioner regeringens förslag till lag om
ändring i 25 §, 42 § första stycket 6, 42 § tredje och fjärde
styckena, 43 § och 72 § hyreslagen.
Den rättsliga prövningen
Gällande rätt: Hyresnämnden har till uppgift att medla i
hyrestvister samt att pröva frågor som enligt hyreslagen
ankommer på nämnden. Tvist om förverkande av hyresrätt på grund
av försummelse att betala hyran eller störningar i boendet
prövas av allmän domstol.
Kommitténs förslag: Den rättsliga prövningen av om en
hyresrätt är förverkad vid fall av bristande hyresbetalning
eller störningar i boendet och om hyresgästen skall avhysas
föreslås handläggas av hyresnämnd.
Propositionens förslag: Något förslag till ändring läggs
inte fram. Som skäl anförs att hyresprocessen kommer att
behandlas i samband med ställningstagandet till de frågor som
tas upp i departementspromemorian Domstolsväsendet --
Organisation och administration i framtiden (Ds 1990:38).
Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 6 föreslås att
hyresnämnden bör pröva mål om förverkande av hyresrätten på
grund av bristande hyresbetalning. I motion Bo409 (s) i
motsvarande del föreslås att kommitténs förslag genomförs.
Utskottets övervägande: Utskottet är inte berett att nu
föreslå någon ändring i hyresprocessen. Övervägandena om
domstolsväsendets organisation får avvaktas. Motionerna Bo31
yrkande 6 och Bo409 (båda s), denna motion i motsvarande del,
avstyrks.
Bytesreglerna
Treårsspärren
Gällande rätt: Bostadshyresgäst får överlåta hyresrätten
till sin lägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad
om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för
bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden
samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Har
hyresgästen innehaft sin bostadslägenhet mindre än tre år och
fått lägenheten genom byte får tillstånd lämnas endast om det
föreligger synnerliga skäl.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens
förslag, som redovisas nedan.
Propositionens förslag: Den s.k. treårsregeln slopas. Det
innebär att tillstånd till byte skall lämnas om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för bytet och det inte medför påtaglig
olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar emot
bytet. Som en vägledning vid rättstillämpningen anförs att en
strängare bedömning av om beaktansvärda skäl skall anses
föreligga bör gälla om en tillbytt lägenhet innehafts kortare
tid, dvs. en tid understigande ungefär ett år. I sådana fall bör
krävas för tillstånd att en förändring skett i familje- eller
arbetssituationen. Vidare bör det i allmänhet krävas att
hyresgästen har flyttat in i lägenheten innan ett nytt byte.
Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 9 föreslås att kravet
i bytesregeln om att beaktansvärda skäl för bytet skall
föreligga utgår. Enligt motionären utsätter sig ingen för ett
byte av bostad utan att det finns skäl för det. De skäl som
finns måste emellertid anses vara en privat angelägenhet som
hyresgästen inte skall behöva redovisa. Hyresnämnden bör vara
förhindrad att lämna tillstånd till bytet endast när bytet
innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden eller andra särskilda
skäl talar emot bytet. Så kan anses föreligga om hyresgästen
bott i sin tillbytta lägenhet endast under en mycket kort tid.
Utskottets överväganden: Lagändringen berör de
bostadshyresgäster som innehaft en tillbytt lägenhet kortare tid
än tre år och åter vill byta bostad. I dessa fall slopas kravet
på synnerliga skäl för att tillstånd till byte skall lämnas.
Utskottet har ingen erinran mot detta förslag. Som anförs i
motivtexten bör vid tillståndsbedömningen kunna beaktas om
hyresgästen bott endast en kort tid i lägenheten eller kanske
inte alls flyttat in. Utskottet är inte berett att såsom
föreslås i motion Bo 31 (s) slopa kravet att beaktansvärda skäl
skall föreligga för att tillstånd till byte av
bostadslägenhet skall lämnas. Utskottet tillstyrker förslaget
till lag om ändring i 35 § hyreslagen och avstyrker motion Bo31
(s) yrkande 9.
Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder
Gällande rätt: När en bostadshyresgäst har fått sin
hyresrätt genom byte svarar han tillsammans med den tidigare
hyresgästen för dennes förpliktelser enligt avtalet för tiden
före överlåtelsen om inte annat avtalats med hyresvärden. Den
nye hyresgästen kan alltså bli skyldig att betala en tidigare
hyresgästs skulder. Bestämmelsen har motiverats med att ett
gemensamt ansvar skulle kunna underlätta att få ett samtycke
till bytet.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens.
Kommittén har dessutom föreslagit att den nya hyresgästens
underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyreskuld inte
skall kunna leda till att hyresrätten förverkas.
Propositionens förslag: Bestämmelsen om att den nye
bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för den
tidigare hyresgästens skulder slopas. I stället föreslås att den
nya hyresgästen i en särskilt upprättad handling skall kunna åta
sig att tillsammans med tidigare hyresgäst svara för den
tidigare hyresgästens hyresskulder. Åtagandet medför inte
skyldighet att betala hyresskulder till ett högre belopp än som
motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före
överlåtelsen.
Motioner: I motionerna Bo31 (s) yrkande 8 och i Bo409 (s)
i motvarande del föreslås att underlåtenhet att betala den
tidigare hyresgästens hyresskulder inte bör kunna leda till att
hyresrätten förverkas.
Utskottets övervägande: Utskottet vill inledningsvis fästa
uppmärksamhet på att reglerna tar sikte på en situation när den
nye hyresgästen övertar det tidigare gällande hyresavtalet. Om
ett nytt hyresavtal träffas mellan hyresvärden och den nye
hyresgästen har denne inte något ansvar för tidigare hyresgästs
skulder.
Utskottet har ingen erinran mot regeringens förslag att slopa
bestämmelsen om den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare
hyresgästs skulder vid byte av lägenhet. Inte heller har
utskottet någon invändning mot förslaget att i stället införa
bestämmelser som ger möjlighet till överenskommelse om ett
begränsat ansvar för hyresskulder vid byte av
bostadslägenhet. Utskottet delar också föredragande
statsrådets bedömning att en försummelse att betala en
hyresskuld enligt gjort åtagande bör kunna leda till att
hyresrätten förverkas. Tillräckligt bärande skäl för att göra en
skillnad mellan en sådan försummelse och en försummelse att
betala löpande hyra anser utskottet inte finnas. Med det anförda
tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i
38 § hyreslagen och avstyrker s-motionerna Bo31 yrkande 8 och
Bo409, denna motion i motsvarande del.
Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m.
Gällande rätt: En bostadshyresgäst har normalt ett direkt
besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till
förlängning av hyresavtalet utom i vissa fall. Inskränkningar i
besittningsskyddet har utformats på två sätt. Det ena är
generella begränsningar av besittningsskyddet i vissa
hyresförhållanden (45 § första stycket hyreslagen). Det andra är
begränsningar som tar sikte på omständigheter i det enskilda
fallet (46 § hyreslagen). Om generell förlängningsrätt saknas
kan hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke få en sådan
rätt. I det andra fallet kan hyresnämnden pröva frågan i en
förlängningstvist.
Det direkta besittningsskyddet kan också avtalas bort. Det
skall ske i en särskilt upprättad handling. Om sådant avtal
träffas innan hyresförhållandet har varat längre tid än nio
månader i följd krävs godkännande av hyresnämnden för att det
skall bli giltigt. Har hyresförhållandet varat längre tid kan
hyresgästen och hyresvärden träffa avtal om avstående av
besittningsskydd utan godkännande. Följden av en sådan giltig
överenskommelse blir att hyresavtalet inte kan förlängas.
Hyresförhållandet upphör således -- efter uppsägning om sådan är
föreskriven -- när hyrestiden gått till ända.
Kommitténs förslag: Möjligheten att avtala om avstående
från besittningsskydd till bostadslägenhet bör slopas. I stället
bör en prövning av bostadshyresgästens besittningsskydd ske i
efterhand hos hyresnämnden.
Propositionens förslag: Kommitténs förslag att slopa
förhandsprövningen av ett avståendeavtal och i stället pröva
besittningsskyddet i efterhand anses inte böra genomföras. Det
befaras leda till att hyresvärdar avstår från att hyra ut
lägenheter av rädsla för att inte få tillgång till lägenheten
vid förutsatt tidpunkt.
Avstående från besittningsskyddet skall kunna ske som
tidigare. Godkännande av hyresnämnden behövs dock inte om
överenskommelsen träffats efter att hyresförhållandet har
inletts och avser en hyresrätt som är förenad med
förlängningsrätt. Ett avståendeavtal utan godkännande blir
således giltigt om hyresgästen har besittningsskydd när avtalet
träffas. Nuvarande krav att hyresförhållandet skall ha varat i
nio månader slopas.
Vid kortvariga andrahandsupplåtelser föreslås att
förlängningsrätten slopas. Parterna anses då normalt vara
inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur.
Hyresnämnderna torde som regel godkänna sådana avtal om
avstående av besittningsskydd, och en förlängningstvist slutar
oftast med att hyresgästen måste flytta. Sammanfattningsvis dras
slutsatsen att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser
egentligen inte spelar så stor roll om det finns en
förlängningsrätt eller inte. En lämplig tidsgräns för
andrahandsupplåtelser utan förlängningsrätt föreslås vara två
år. Varar hyresförhållandet längre tid än två år gäller reglerna
om förlängningsrätt.
Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga
andrahandsupplåtelser skall inte gälla avtal om upplåtelser som
har ingåtts av en förening som bedriver verksamhet med
kooperativ hyresrätt.
Motioner: I motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda s)
föreslås att kommittéförslaget genomförs. Enligt motionärerna
vilar en prövning av besittningsskyddet i efterhand på ett
säkrare underlag än den mycket summariska förhandsprövningen som
görs av om ett avståendeavtal skall godkännas. Om kommitténs
förslag inte godtas bör enligt motion Bo31 ur
rättssäkerhetssynpunkt alla avståendeavtal godkännas om de avser
hyresrätter som omfattas av besittningsskydd. Detta förslag får
närmast uppfattas som ett andrahandsyrkande.
Utskottets övervägande: Utskottet anser att de skäl som
förts fram i propositionen mot kommitténs förslag har fog för
sig. Utskottet delar således den bedömning som görs i
propositionen att möjligheten att avtala bort besittningsskyddet
bör finnas kvar. Kommitténs förslag om att en prövning skall ske
i efterhand av förlängningsrätten bör således inte genomföras.
Vad sedan gäller frågan om hyresnämndens godkännande har
utskottet ingen erinran mot att avståendeavtal kan träffas utan
godkännande av hyresnämnd i de fall hyresgästen har
besittningsskydd. Som anförs i propositionen bör hyresgästen då
kunna hävda sina intressen gentemot hyresvärden utan att riskera
att inte få eller att förlora lägenheten. Utskottet tillstyrker
regeringens förslag om avtal om besittningsskydd m.m. och
föreslår att riksdagen antar föreslagen ändring i 45 § andra
stycket hyreslagen. Motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda
s), båda yrkandena i motsvarande del, avstyrks.
Propositionens förslag till ändring av hyreslagen såvitt avser
kortvariga andrahandsupplåtelser innebär att hyresgästen kommer
att sakna besittningsskydd under de första två åren. Om
hyresgästen och hyresvärden ingår ett avståendeavtal under tiden
måste överenskommelsen godkännas av hyresnämnden.
Överenskommelsen får dock rättslig betydelse först efter
tvåårstidens utgång.
Enligt utskottets bedömning torde regeringens förslag om att
slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser i
praktiken inte medföra någon beaktansvärd försämring för berörda
hyresgäster. Som framgår av propositionen synes det innebära att
nu gällande praxis avseende godkännande av avståendeavtal vid
andrahandsupplåtelser kommer att framgå direkt av lagen.
Med hänvisning till vad ovan anförts tillstyrker utskottet
regeringens förslag till ändring i 45 § första stycket
hyreslagen om besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser
m.m. Till följd härav avstyrks motion Bo31 (s) yrkande 10 i
motsvarande del.
Lagförslagen i övrigt
Regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen i övrigt
och förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte föranlett
särskilt yttrande. Lagförslagen i övrigt tillstyrks.
Utskottet har uppmärksammats på en brist i 13 § lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol. I samband med 1988 års ändringar
i lokalhyreslagstiftningen tillfogades ett andra stycke till
23 § hyreslagen som rör lokalhyresgäster. Även 36 § hyreslagen
innehåller bestämmelser om lokaler. I 13 § tredje stycket lagen
om bostadsdomstolar, som rör bostadsdomstolens sammansättning,
stadgas bl.a. att intresseledamöterna skall vara väl förtrogna
med näringsidkande hyresgästers förhållanden när målet rör
prövning av fråga enligt 36 § hyreslagen. Samma regler för
domstolens sammansättning bör gälla när målet rör prövning av en
fråga enligt 23 § andra stycket hyreslagen. Utskottet föreslår
därför att riksdagen antar utskottets förslag till lag om
ändring i 13 § lagen(1974:1082) om bostadsdomstol i den
lydelse som framgår av bilaga 3 till detta betänkande.
Övriga frågor om hyresrätt m.m.
I motion Bo31 yrkande 11 och Bo409 (båda s) föreslås inte bara
att hyreslagen ändras i syfte att förbättra hyresgästernas
ställning utan även att de sociala insatserna utökas väsentligt
för att motverka vräkningar och vräkningshot. I motionerna ges
exempel på en rad frågor som enligt motionen bör övervägas i
detta syfte. Bl.a. nämns dämpade hyreshöjningar och förbättrade
möjligheter till bostadsbidrag. Kommunen föreslås ges
möjligheter att infria sina sociala åtaganden bl.a. i
vräkningsfallen genom att det kommunala skattestoppet hävs och
socialtjänsten förbättras.
Utskottet är som framgått införstått med att ett genomförande
av regeringsförslaget inte löser problemen som kan ligga bakom
det faktum att vissa hyresgäster inte alltid klarar att uppfylla
sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Några av de frågor som
nämns i motionen har övervägts eller kommer att övervägas i
andra sammanhang, bl.a. frågan om det kommunala skattestoppet.
Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo31 yrkande 11
och Bo409 (båda s) om utökade sociala insatser för att
motverka vräkningar.
Motion Bo33 (v) yrkande 4 tar upp frågan om kostnaden för
kabel-TV i hyresförhållanden. Enligt motionen bör avgiften inte
utgöra en del av hyran. En hyresgäst som väljer att avstå från
kabel-TV skall inte behöva betala för den. Vägran att betala den
del av hyran som utgör avgift för kabel-TV skall inte heller
utgöra grund för vräkning, anser motionären.
Hyran bestäms antingen efter individuella förhandlingar mellan
hyresvärd och hyresgäst eller efter kollektiva förhandlingar
mellan hyresvärd och hyresgästförening. Det kollektiva
förhandlingssystemet förutsätter att det mellan de förhandlande
parterna finns en s.k. förhandlingsordning. Avtal mellan
parterna om nya hyror (förhandlingsöverenskommelse) binder den
enskilde hyresgästen om hyresavtalet innehåller en s.k.
förhandlingsklausul.
Utskottet har senast i betänkandet 1990/91:BoU9 (s. 17)
behandlat en motion om vad hyran får omfatta och avstyrkt ett
motsvarande yrkande. Hyresgästinflytandet vid installation av
kabel-TV behandlades i betänkandet 1990/91:BoU1 (s. 22 f.).
Utskottet står fast vid sin tidigare uttalade ståndpunkt att
kabel-TV-frågor inte bör inta någon särställning i det
kollektiva förhandlingssystemet eller i övrigt. Det innebär att
en hyresgäst kan bli bunden av en förhandlingsöverenskommelse om
att en viss del av kostnaden för kabel-TV skall ingå i hyran.
Utskottet står också fast vid sin uppfattning att det bör finnas
valmöjlighet för den enskilde hyresgästen när det gäller att få
del av utbudet. Sådan valfrihet rekommenderas i de riktlinjer
som bostadsmarknadens parter har enats om och som enligt vad
utskottet erfarit följs.
En annan fråga är om det kollektiva förhandlingssystemet bör
finnas kvar. I en departementspromemoria som enligt vad
utskottet erfarit kommer att skickas ut på remiss inom kort
föreslås att den enskilde hyresgästen skall ha möjlighet att
ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv
förhandla med sin hyresvärd om hyran och andra hyresvillkor. Om
ett lagförslag av denna innebörd antas av riksdagen kommer
frågan om huruvida avgift för kabel-TV skall ingå i hyran
förmodligen att kunna lösas i för motionärerna positiv riktning.
Resultatet av övervägandena bör avvaktas. Med hänvisning till
vad utskottet anfört avstyrks motion Bo33 (v) yrkande 4.
Motion Bo403 (s) behandlar bruksvärdessystemet. I motionen
anförs bl.a. att en rättvis hyresstruktur uppnås genom
bruksvärdesprincipen. Det är enligt motionärerna angeläget att
företag som drivs utan enskilt vinstintresse även i
fortsättningen i första hand skall vara utgångspunkten vid en
prövning av hyran. För att åstadkomma en bättre balans på
bostadsmarknaden anser motionärerna att skillnaderna i kostnader
mellan olika årgångar bostäder bättre bör motsvaras av
skillnader i boendevärdet eller bruksvärdet mellan dessa. I
motionen föreslås i yrkande 1 att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna att bruksvärdessystemet skall behållas och
utvecklas. I yrkande 2 föreslås ett tillkännagivande om att det
vid bruksvärdesprövningen skall tas hänsyn till olika
nyttigheter som hyresgästerna erbjuds. Som exempel nämns
lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.
Även utskottet anser att bruksvärdessystemet skall behållas
och utvecklas. Mot en utveckling av bruksvärdessystemet i
avsikt att få till stånd en rättvisare hyressättning kan
berättigade invändningar inte riktas. Den departementspromemoria
som tidigare omnämnts innehåller, enligt vad utskottet erfarit,
även ett förslag om viss revidering av systemet. Enligt
utskottets mening bör remissbehandlingen avvaktas. Eventuella
propåer att avskaffa bruksvärdessystemet bör enligt utskottets
mening tillbakavisas. Med det anförda avstyrker utskottet motion
Bo403 (s).
I motion Bo412 (s) föreslås att reglerna om deponering av
hyran ändras så att schablonbelopp fastställs för olika brister.
Härigenom kan enligt motionen förhindras att ett belopp
deponeras som är större än bristen. Det befaras att
hyresvärden/fastighetsägaren kan komma att drabbas mer än vad
som kan anses svara mot bristen i lägenheten med nuvarande
ordning, eftersom länsstyrelsen inte har någon skyldighet att
kontrollera att depositionen är befogad.
Enligt 21 § hyreslagen får hyresgästen hos länsstyrelsen
deponera så stort belopp av hyran som svarar mot vad det skulle
kosta att avhjälpa bristen eller mot den motfordran han anser
sig ha hos hyresvärden. När depositionen sker skall hyresgästen
bl.a. lämna skriftlig uppgift om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunder för avdraget.
När hyresgästen skall deponera en del av hyran hos
länsstyrelsen på grund av skada eller brist i lägenheten har han
att bedöma värdet av den fordran han anser sig ha gentemot
hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas på vanligt sätt.
Han har alltså inte rätt att deponera mer av hyran än som svarar
mot den fordran han anser sig ha. En god vägledning för
hyresgästen vore naturligtvis om det fanns riktlinjer eller
schablonbelopp för olika brister i lägenheter. Det kan dock med
hänsyn till alla variationer som kan förekomma inte anses
lämpligt att i lagen ange olika belopp för olika brister eller
skador. Motion Bo412 (s) om schablonbelopp vid deponering av
hyran bör således inte bifallas.
Motion Bo404 (m) tar upp frågan om dödsbos rätt att säga upp
hyreskontrakt för lokal i förtid. Motionären anser att dödsbo
bör ges en sådan rätt även när det gäller lokaler.
En bostadshyresgäst kan alltid säga upp hyresavtalet att
upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter
tre månader från uppsägningen (5 § första stycket hyreslagen).
Har hyresgästen avlidit finns en ytterligare möjlighet. Enligt
paragrafens andra stycke kan avtalet efter uppsägning av dödsbo
eller dödsbo och maka/make upphöra att gälla vid månadsskiftet
som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.
Bestämmelsen har motiverats med att det för dödsbo med liten
behållning kan vara av beaktansvärt ekonomiskt intresse att
snarast bli fri från skyldigheten att betala hyra. Någon
motsvarande bestämmelse för lokaler finns inte.
Ett sätt att lösa den fråga som tas upp i motionen är att
parterna, som vanligtvis torde vara näringsidkare, avtalar om
vad som skall gälla i fråga om uppsägningstid bl.a. vid
dödsfall. Ett annat sätt är som föreslås i motionen att frågan
regleras i hyreslagen. Särskilt småföretagares familjer kan
drabbas hårt om lokaler inte kan sägas upp vid dödsfall och
verksamheten upphör. Det gäller särskilt i tider då efterfrågan
på lokaler är liten. Utskottet är inte nu berett att ta
ställning till om en uppsägningsrätt i förtid av
lokalhyresavtal vid dödsfall bör införas i hyreslagen. Enligt
utskottets mening finns det dock anledning att närmare överväga
om en regel motsvarande den som gäller för bostadshyresgäster
vid dödsfall bör införas för lokaler. Utskottet föreslår därför
att riksdagen med anledning av motion Bo404 (m) som sin mening
ger regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras.
I motion Bo420 (s) begärs en översyn av lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). Enligt
motionen bör översynen syfta till sådana ändringar som krävs för
att det ursprungliga syftet med lagen skall uppnås. Bl.a. pekas
på formerna för prövning av ett förvärv, förutsättningar för
tillstånd och sanktioner vid lagbrott. I en annan s-motion,
Bo421, begärs en översyn av bostadsförvaltningslagen (1977:792)
i syfte att stärka hyresgästernas ställning. Bl.a. anses den
närmare innebörden av begreppet tvångsförvaltning böra bli
föremål för utredning. Lagstiftningen föreslås också anpassas
till dagens förhållande på fastighetsmarknaden.
Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen inom kort att
besluta om en översyn av tillståndslagen och
bostadsförvaltningslagen. Inom Justitiedepartementet utarbetas
för närvarande direktiv till utredningen. Utskottet förutsätter
att de frågor som motionärerna pekar på i motionerna Bo420 och
Bo421 (båda s) kommer att ingå i övervägandena. Ett
tillkännagivande kan därför antas inte få någon betydelse. I den
mån motionerna inte kan anses tillgodosedda bör de avslås.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande ett trestegsförfarande vid dröjsmål med
hyresbetalning
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo409 i motsvarande del,
2. beträffande förverkandefristen
att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28,
1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3,
samtliga motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens
förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 1
jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta
betänkande,
men. (v) - delvis
3. beträffande återvinningsfristen
att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo30 yrkande
1, 1992/93:Bo31 yrkande 1, 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa
två yrkanden i motsvarande del, och 1992/93:Bo34 antar
regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § första
stycket 1 jordabalken med den ändringen att lagrummet erhåller i
bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse,
res. 1 (s)
4. beträffande socialnämndens åtagande av
betalningsansvaret
att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 3
antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 §
tredje stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga
1 till detta betänkande,
res. 2 (s)
5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande
av hyresrätt
att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 4
antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 §
tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga
1 till detta betänkande,
men. (v) - delvis
6.beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en
lokal
att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28,
1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga
motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens förslag
till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 2 och 44 §
första stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga
1 till detta betänkande,
men. (v) - delvis
7. beträffande upprepade betalningsförsummelser
att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och
1992/93:Bo33 yrkande 2,
men. (v) - delvis
8.beträffande tidsfrist för socialnämnden vid störningar i
boendet
att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo29 och
1992/93:Bo409 i motsvarande del,
9.beträffande störningar i boendet
att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo30 yrkandena
2 och 3, 1992/93:Bo31 yrkande 7, 1992/93:Bo32 och
1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar
regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 25 §, 42 §
första stycket 6, 42 § tredje och fjärde styckena samt 43 och 72
§§ jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta
betänkande,
10.beträffande hyresprocessen
att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 6 och
1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,
11.beträffande byte av bostadslägenhet
att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 9
antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 35 §
jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta
betänkande,
12.beträffande ansvar för hyresskulder vid byte av
bostadslägenhet
att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 8
och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar
regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 38 §
jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta
betänkande,
13.beträffande avtal om besittningsskydd m.m.
att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 10
och 1992/93:Bo409, båda i motsvarande del, antar regeringens
förslag till lag om ändring i 12 kap. 45 § andra stycket
jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta
betänkande,
14.beträffande besittningsskyddet vid
andrahandsupplåtelser m.m.
att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 10, i
motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i
12 kap. 45 § första stycket jordabalken i den lydelse som
framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
res. 3 (s)
15.beträffande lagförslagen i övrigt
att riksdagen antar regeringens i bilaga 1 framlagda förslag
till lag om ändring i
a) 12 kap. jordabalken i den mån förslaget inte omfattas av
vad utskottet hemställt under mom. 1--14,
b) lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt,
16.beträffande lagen om bostadsdomstol
att riksdagen antar utskottets förslag till lag om ändring i
13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol i den lydelse som
framgår av bilaga 3 till detta betänkande,
17.beträffande utökade sociala insatser för att motverka
vräkningar
att riksdagen avslår motionerna 1992/931:Bo31 yrkande 11 och
1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,
18.beträffande avgift för kabel-TV
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo33 yrkande 4,
men. (v) - delvis
19.beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo403,
res. 4 (s)
20.beträffande schablonbelopp vid deponering av hyran
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo412,
21.beträffande uppsägningsrätt i förtid av lokalhyresavtal
vid dödsfall
att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo404 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
22. beträffande översyn av tillståndslagen och
bostadsförvaltningslagen
att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo420 och
1992/93:Bo421.
Stockholm den 29 april 1993
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson
(s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Ulf Björklund
(kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson
(c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist
(s) och Mats Lindberg (s).
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie
ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit
vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservationer
1. Återvinningsfristen (mom. 3)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta
Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Propositionens förslag" och slutar med "till lagtext" bort
ha följande lydelse:
Propositionens förslag om en förlängning av
återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara
otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre
alternativt fyra veckor. Utskottet anser att hyreslagen bör
utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att
betala hyran i tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig.
Det bör inte sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så
lång att en månadslön kan komma att utbetalas inom tiden.
Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att
socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt
med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör
därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna
fristen är för snävt tilltagen. Däremot bör med en förlängning
till fyra veckor syftet kunna uppfyllas att hyresgästen skall
hinna ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna
agera utan att därmed hyresvärdens berättigade intresse att
motta hyresbetalningen träds för när. Utskottet förordar således
att riksdagen med anledning av propositionen och motionerna Bo30
(s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa
två yrkanden i motsvarande del, och Bo34 (c) antar 44 § första
stycket 1 hyreslagen med den ändringen att lagrummet erhåller i
bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
3. beträffande återvinningsfristen
att riksdagen med anledning av motionerna Bo30 yrkande 1, Bo31
yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i
motsvarande del, och Bo34 antar regeringens förslag till lag om
ändring i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken med den
ändringen att lagrummet erhåller i bilaga 4 som Reservanternas
förslag betecknade lydelse,
2. Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom. 4)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta
Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Socialnämndens åtagande" och slutar med "yrkande 3
avstyrks" bort ha följande lydelse:
Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom
återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner.
Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som
hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse
om betalning. Regeringens förslag har motiverats med att det
förbättrar socialnämndens möjligheter att agera och att
hyresvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Enligt
utskottets mening bör såsom föreslås i motionen möjligheten att
åta sig betalningsansvaret utvidgas även till annan som
hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Ett åtagande från någon
som en myndighet förordnat, t.ex. förmyndare eller god man,
eller en bank, bör enligt utskottets mening få samma rättsliga
verkan. Den som gjort en sådan utfästelse blir då ansvarig
gentemot hyresvärden för att hyran betalas i tid. Med hänvisning
till vad nu anförts föreslår utskottet att riksdagen med
anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3 i regeringens lagförslag
inför en ny tredje punkt i 44 § tredje stycket hyreslagen med i
bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande socialnämndens åtagande av
betalningsansvaret
att riksdagen med anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3
beslutar införa en ny tredje punkt i 12 kap. 44 § tredje stycket
jordabalken med i bilaga 4 som Reservanternas förslag
betecknade lydelse,
3. Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta
Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Enligt utskottets" och på s. 17 slutar med
"motsvarande del" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning kommer regeringens förslag om att
slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser
att innebära en försämring för berörda hyresgäster.
Besittningsskyddet är en av de mest betydelsefulla rättigheter
hyresgästerna har. Det är därför viktigt att denna rättighet
inte urholkas. Genom regeringens förslag kan en
andrahandshyresgäst sägas upp av vilken anledning som helst
under de första två åren. Utskottet anser detta inte vara
tillfredsställande. Regeringens förslag i denna fråga bör inte
genomföras. Utskottet föreslår med anledning av motion Bo31 (s)
yrkande 10, i motsvarande del, att riksdagen inte antar
regeringens förslag till lag om ändring i 45 § första stycket.
dels att moment 14 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
14. beträffande besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser
m.m.
att riksdagen med anledning av motion Bo31 yrkande 10, i
motsvarande del, och med avslag på regeringens förslag i denna
del beslutar att 12 kap. 45 § första stycket jordabalken skall
ha i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse,
4. Bruksvärdessystemet (mom. 19)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta
Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Även utskottet" och på s. 19 slutar med "motion
Bo403 (s)" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar motionärernas uppfattning att
bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas. Eventuella
propåer om att avskaffa bruksvärdessystemet bör med kraft
tillbakavisas. En utveckling av systemet bör ta sikte på att
åstadkomma en bättre balans på bostadsmarknaden. Skillnaderna i
kostnader mellan olika årgångar bostäder bör såsom anförs i
motion Bo403 (s) bättre motsvaras av skillnader i boendevärde
eller bruksvärde mellan dessa. Jämförelseprövningen bör ske med
likvärdiga lägenheter som väl motsvarar varandra och där
skillnader i servicenivå och nyttigheter eller förmåner som
skall tillhandahållas enligt avtal beaktas vid bestämmande av
skälig hyra. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motionen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
19. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo403 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anför.
Särskilt yttrande
Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)
Oskar Lindkvist (s), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s),
Britta Sundin (s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s)
och Mats Lindberg (s) anför:
Vi delar regeringens bedömning att hyreslagens regler om
betalning av hyran måste vara så utformad att hyresgästerna
normalt betalar hyran på de tider som bestämts i hyresavtalet.
Vi har därför i likhet med regeringsförslaget kommit fram till
att den nuvarande möjligheten att säga upp en hyresgäst till
hyrestidens utgång bör behållas. Det finns emellertid anledning
att känna viss oro för utvecklingen på hyresmarknaden och för
att de mest utsatta grupperna i samhället kommer att få svårare
att betala hyran. Det har inträffat att hyresgäster förlorat
hyresrätten på grund av att socialnämnd och särskilt utsedd
förvaltare försummat att betala hyran i tid. Psykiskt sjuka har
vägrats att bo kvar trots att de vidtagit rättelse och ordnat
fortsatta hyresbetalningar så att risken för fortsatta
förseningar undanröjts. Även om det vid prövning av frågan om
hyresavtalet skall förlängas görs en intresseavvägning tycks
utrymmet att ta hänsyn till särskilda omständigheter vara litet.
Ursäktliga förseningar bör i det enskilda fallet inte leda till
att hyresrätten förverkas. Vi kommer att följa utvecklingen när
det gäller förverkande av hyresrätt vid upprepade
betalningsförsummelser och om så skulle visa sig nödvändigt
återkomma med förslag till ändringar i lagstiftningen.
Meningsyttring av suppleant
Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,
eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i
utskottet.
Det av regeringen framlagda förslaget till ändring i
hyreslagen syftar till att stärka hyresgästernas rättsliga
ställning. Den utvidgning av förverkandetiden från två dagar
till en vecka som föreslås i propositionen förbättrar inte denna
på något avgörande sätt. Förverkandetiden bör i stället
utsträckas till två veckor. Detta bör med anledning av
motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33
yrkandena 1 och 3, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del,
ges regeringen till känna. Det nu föreliggande lagförslaget,
som dock innebär en förbättring för hyresgästerna, bör tills
vidare antas.
En generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt
(mom. 5)
Enligt regeringens förslag bör det finnas vissa möjligheter
att ta hänsyn till oförutsedda omständigheter som gör att
hyresgästen inte kan ordna med betalning av hyran inom
återvinningsfristen. Det är bra men enligt min mening inte
tillräckligt. Sjukdom är t.ex. inte alltid oförutsedd men kan
ändå vara orsaken till att hyran inte blir betald. Även andra
situationer som framstår som ursäktliga kan uppstå i det
enskilda fallet. Undantagsregeln bör utformas så att sådana
ursäktliga omständigheter kan beaktas. Detta bör med anledning
av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4 ges regeringen till känna.
Tills vidare bör regeringens förslag antas.
Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal (mom.6)
Förverkandefristen och återvinningsfristen bör vara desamma
för lokaler och bostadslägenheter. Enligt min mening saknas
anledning att ha olika tidsfrister. Dessutom är det en fördel
att bestämmelserna är enhetliga i denna del. Riksdagen bör med
anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och
1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande del, hos regeringen begära
ett förslag i frågan. Regeringens lagförslag bör tills vidare
antas.
Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)
Jag delar bedömningen att en av hyresgästens viktigaste
skyldigheter är att betala hyran den tid som bestämts. Det kan
dock inträffa saker som gör att hyresgästen har svårt att leva
upp till denna i och för sig berättigade skyldighet. Hyreslagen
bör därför utformas så att det finns möjligheter att i det
enskilda fallet ta hänsyn till speciella klart ursäktliga
omständigheter också vid fall av upprepade
betalningsförsummelser. Även i denna fråga bör riksdagen med
anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och 1992/93:Bo33
yrkande 2 uppdra åt regeringen att återkomma med ett förslag så
snart som möjligt.
Avgift för kabel-TV (mom. 18)
Vänsterpartiet har i flera år föreslagit lagändring som
hindrar att avgift för kabel-TV inbakas i hyran. Den hyresgäst
som inte vill ha kabel-TV skall inte behöva betala för den.
Kabel-TV kan inte jämställas med sådana gemensamma nyttigheter
som elektricitet, hissar eller vatten. I de fall avgiften är
inbakad i hyran bör den som inte betalar den delen inte kunna
vräkas från sin lägenhet. Vad nu anförts bör med anledning av
motion 1992/93:Bo33 yrkande 4 ges regeringen till känna.
Med hänvisning till vad ovan anförts anser jag att utskottet
under mom. 2, 5--7 och 18 borde ha hemställt:
2. beträffande förverkandefristen
att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28,
1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3,
samtliga motionsyrkanden i motsvarande del
a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42
§ första stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av
bilaga 1 till detta betänkande,
b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande
av hyresrätt
att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4
a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44
§ tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av
bilaga 1 till detta betänkande,
b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
6. beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en lokal
att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28,
1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande
del,
a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42
§ första stycket 2 och 44 § första stycket 2 jordabalken i den
lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
7. beträffande upprepade betalningsförsummelser
att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande
5 och 1992/93:Bo33 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad ovan anförts,
18. beträffande avgift för kabel-TV
att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo33 yrkande 4
som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.
Av regeringen framlagda lagförslag
Bilaga 1
Av utskottet föreslagen ändring i regeringens förslag till
lag om ändring i 12 kap. jordabalken
Bilaga 2
Regeringens förslag Utskottets förslag
44 §
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad
på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden
med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på
grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på
det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller
deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom två veckor från 1. inom tre veckor från det
det att en hyresgäst, att en hyresgäst, när
när det är fråga om det är fråga om en
en bostadslägenhet, har bostadslägenhet, har
delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om
att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran
på angivet sätt får på angivet sätt får
tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt
meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen
och anledningen till denna och anledningen till denna
lämnats till lämnats till
socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun
där lägenheten är där lägenheten är
belägen, eller belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga
om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att
betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som
fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten
får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången
av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två
vardagar.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en
bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1
skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig
betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den
tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller
liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart
det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i
första instans.
Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är
skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att
hyresrätten förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses
i första stycket.
Av utskottet framlagt lagförslag
Förslag till
Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
Bilaga 3
Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
13 §1
Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av
dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter.
En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.
Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med
förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av
en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första
stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2§ bostadsrättslagen
(1991:614), av bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en
hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en
landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt
bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun
eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis
vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som
tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyresfastighet som
ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna
med förvaltning av sådana fastigheter.
De återstående två De återstående två
intresseledamöterna skall intresseledamöterna skall
vara väl förtrogna med vara väl förtrogna med
hyresgästers eller hyresgästers eller
bostadsrättshavares bostadsrättshavares
förhållanden. Om förhållanden. Om
målet rör prövning av målet rör prövning av
en fråga enligt 12 kap. 36 en fråga enligt 12 kap. 23
§ jordabalken, skall dessa § andra stycket eller 36
ledamöter vara väl § jordabalken, skall dessa
förtrogna med ledamöter vara väl
näringsidkande förtrogna med
hyresgästers näringsidkande
förhållanden. Om hyresgästers
målet rör prövning av förhållanden. Om
en fråga enligt 2 kap.10 målet rör prövning av
§, 4 kap. 6 §, 9 kap. en fråga enligt 2 kap.
16§ första stycket 1 10§, 4 kap. 6 §, 9 kap.
eller 2 eller 11kap. 2§ 16§ första stycket 1
bostadsrättslagen skall de eller 2 eller 11kap. 2§
vara väl förtrogna med bostadsrättslagen skall de
bostadsrättshavares vara väl förtrogna med
förhållanden. I andra bostadsrättshavares
mål skall de vara väl förhållanden. I andra
förtrogna med mål skall de vara väl
bostadshyresgästers förtrogna med
förhållanden. bostadshyresgästers
förhållanden.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.
1 Senaste lydelse 1991:622.
Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens förslag
till lag om ändring i 12 kap. jordabalken
Bilaga 4
Regeringens förslag Reservanternas förslag
44 §
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad
på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden
med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på
grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på
det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller
deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom två veckor från 1. inom fyra veckor från
det att en hyresgäst, det att en hyresgäst,
när det är fråga om när det är fråga om
en bostadslägenhet, har en bostadslägenhet, har
delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om
att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran
på angivet sätt får på angivet sätt får
tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt
meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen
och anledningen till denna och anledningen till denna
lämnats till lämnats till
socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun
där lägenheten är där lägenheten är
belägen, eller belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga
om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att
betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som
fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten
får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången
av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två
vardagar.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en
bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1
skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig
betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den
tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller
liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart
det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i
första instans.
3. socialnämnden eller
annan som hyresvärden
skäligen kan nöja sig
med åtagit sig ansvaret
för hyrans betalning i
hyregästens ställe och
skriftligen meddelat detta
till hyresvärden.
Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är
skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att
hyresrätten förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses
i första stycket.
Regeringens förslag Reservanternas förslag
45 §1
Bestämmelserna i 46--52 §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte
1. hyresavtalet avser 1. hyresavtalet avser ett
upplåtelse i andra hand av möblerat rum eller en
en lägenhet i dess helhet lägenhet för
och hyresförhållandet fritidsändamål och
upphör innan det har varat hyresförhållandet
längre än två år i upphör innan det har varat
följd, längre än nio månader
i följd,
2. hyresavtalet i annat fall
än som sägs i 1 avser
ett möblerat rum eller en
lägenhet för
fritidsändamål och
hyresförhållandet
upphör innan det har varat
längre än nio månader
i följd,
3. lägenheten utgör en 2. lägenheten utgör en
del av upplåtarens egen del av upplåtarens egen
bostad, eller bostad, eller
4. hyresvärden säger upp 3. hyresvärden säger upp
hyresförhållandet att hyresförhållandet att
upphöra i förtid på upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten den grunden att hyresrätten
är förverkad och annat är förverkad och annat
inte följer av 47 §. inte följer av 47 §.
Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad
handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara
förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om
den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan
sådant godkännande om den träffats efter det att
hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är
förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som
inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när
överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den
maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.
1 Senaste lydelse 1987:816.
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1
Propositionen 1
Motionerna m.m. 2
Utskottet 4
Inledning 4
Förverkande av hyresrätt i vissa fall 4
Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 4
Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal 8
Upprepade försummelser med hyresbetalningen 9
Störningar i boendet 9
Den rättsliga prövningen 12
Bytesreglerna 13
Treårsspärren 13
Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder
14
Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m. 15
Lagförslagen i övrigt 17
Övriga frågor om hyresrätt m.m. 17
Hemställan 20
Reservationer 23
Återvinningsfristen (mom. 3) 23
Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom.4) 24
Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)
24
Bruksvärdessystemet (mom. 19) 25
Särskilt yttrande 26
Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7) 26
Meningsyttring av suppleant 26
Bilaga 1 Av regeringen framlagda lagförslag 29
Bilaga 2 Av utskottet föreslagen ändring i regeringens
lagförslag 40
Bilaga 3 Av utskottet framlagt lagförslag 41
Bilaga 4 Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens
lagförslag 42