Prop.
1991/92:160
Regeringen förelägger riksdagen vad som tagits upp ur regeringsprotokollet
den 27 februari 1992 för de åtgärder och de ändamål som framgår av föredra-
gandens hemställan.
På regeringens vägnar
Carl Bildt
Reidunn Laurén
I propositionen föreslås flera lagändringar som syftar till att göra det enklare
för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.
Bl.a. föreslås att en bostadsrättsförening får besluta att förvärva en hyres-
fastighet för ombildning till bostadsrätt, om mer än hälften av hyresgästerna
i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet
föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt.
Även hyresgästerna i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag
eller andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmä-
lan och omfattas av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild-
ning till bostadsrätt. Vidare föreslås att skyldigheten enligt den lagen att
hembjuda hyresfastigheten till hyresgästerna skall gälla också när en kom-
mun vill förvärva fastigheten.
I propositionen föreslås också att den regel i bostadsrättslagen (1991:614)
om återköps- eller lösningsrätt till bostadslägenheter som HSB och Riksbyg-
gen hittills har kunnat tillämpa avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid ikraft-
trädandet, får den dock fortsätta att gälla. Slutligen föreslås att även andra
särregler för s.k. folkrörelsekooperativa organisationer skall slopas.
Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
1 Riksdagen 199H92. 1 saml. Nr 160
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,
dels att 2 kap. 2 och 4 §§, 6 kap. 3 och 9 §§, 7 kap. 10 och 19 §§, 9 kap.
19 § samt rubriken närmast före 6 kap. 9 § skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:160
2 kap.
2§
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall
utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en-
ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är
oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo-
stadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan åter-
köps- eller lösningsrätt som avses i 6
kap. 9§.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan lös-
ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.
4§
En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,
som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även
om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.
En kommun eller en landstings-
kommun som har förvärvat bostads-
rätt till en bostadslägenhet får inte
vägras inträde i föreningen.
En kommun eller ett landsting
som har förvärvat bostadsrätt till en
bostadslägenhet får inte vägras in-
träde i föreningen.
6 kap.
3 §
En juridisk person som är medlem
i en bostadsrättsförening får inte
utan samtycke av föreningens sty-
relse genom överlåtelse förvärva bo-
stadsrätt till en bostadslägenhet som
inte är avsedd för fritidsändamål.
Vad nu sagts gäller inte när förvärva-
ren är kommun eller landstingskom-
mun.
En juridisk person som är medlem
i en bostadsrättsförening får inte
utan samtycke av föreningens sty-
relse genom överlåtelse förvärva bo-
stadsrätt till en bostadslägenhet som
inte är avsedd för fritidsändamål.
Vad nu sagts gäller inte när förvärva-
ren är en kommun eller ett landsting.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Förbehåll i stadgarna om rätt att åter- Rätt att lösa bostadsrätt till lokal
köpa eller lösa bostadsrätten
9 §
En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för-
eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha
rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös-
ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid
lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder
ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall
betalas.
En bostadsrättsförening som är
ansluten till en folkrörelsekooperativ
riksorganisation får i sina stadgar ta
in förbehåll enligt första stycket även
för bostadslägenheter. Ett sådant för-
behåll får gälla till förmån för för-
eningen, en folkrörelsekooperativ
organisation som denna tillhör eller
medlemmarna. Förbehållet får avse
rätt att inom högst tre år från upplå-
telsen återköpa eller lösa bostadsrät-
ten från bostadsrättshavaren eller nå-
gon som förvärvat bostadsrätten. 1
övrigt gäller första stycket andra me-
ningen.
Prop. 1991/92:160
7 kap.
10 §
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §
andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte,
om lägenheten är avsedd för perma-
nentboende och bostadsrätten till lä-
genheten innehas av en kommun el-
ler landstingskommun. Styrelsen
skall dock genast underrättas om
upplåtelsen.
19 §
Nyttjanderätten är inte förver-
kad, om det som ligger bostadsrätts-
havaren till last är av ringa bety-
delse. Inte heller är nyttjanderätten
till en bostadslägenhet förverkad på
grund av att en skyldighet som avses
i 18 § 7 inte fullgörs, om bostads-
rättshavaren är en kommun eller
landstingskommun och skyldigheten
inte kan fullgöras av en kommun el-
ler landstingskommun.
En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst
företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förver-
Styrelsens samtycke krävs inte,
om lägenheten är avsedd för perma-
nentboende och bostadsrätten till lä-
genheten innehas av en kommun el-
ler ett landsting. Styrelsen skall dock
genast underrättas om upplåtelsen.
Nyttjanderätten är inte förver-
kad, om det som ligger bostadsrätts-
havaren till last är av ringa bety-
delse. Inte heller är nyttjanderätten
till en bostadslägenhet förverkad på
grund av att en skyldighet som avses
i 18 § 7 inte fullgörs, om bostads-
rättshavaren är en kommun eller ett
landsting och skyldigheten inte kan
fullgöras av en kommun eller ett
landsting.
kande.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:160
9 k
19
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om minst
två tredjedelar av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
Protokollet från föreningsstämman
ningen av rösterna har skett och hålla:
tighetsägaren.
§
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om mer
än hälften av hyresgästerna i de ut-
hyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
skall innehålla uppgift om hur beräk-
> tillgängligt för hyresgästerna och fas-
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna
i 6 kap. 9 § andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan-
det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono-
misk plan.
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 §>
Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte om egendomen
ägs av staten, kommun, landstings- innehåller färre än fem lägenheter.
kommun, kommunalförbund, all-
männyttigt bostadsföretag eller aktie-
bolag som helt ägs av en kommun el-
ler landstingskommun. Lagen gäller
inte heller om egendomen innehåller
färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet
varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas
som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter
som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas
räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om
1. hur manga lägenheter som finns
fattar,
2. att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenhe-
terna skriftligen har förklarat sig in-
tresserade av en ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bostads-
rättsföreningen.
i den fasta egendom som anmälan om-
2. att hyresgästerna i mer än hälf-
ten av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresse-
rade av en ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt, och att dessa hyres-
gäster är medlemmar i bostadsrätts-
föreningen.
6 §3
Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och föt vilken en intressean-
mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan
att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att
förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med
överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo-
lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion
enligt 14 kap. 1 eller 2§ aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- 2. om staten förvärvar egendo-
värvar egendomen, men,
1 Senaste lydelse 1983:441.
2 Senaste lydelse 1991:616.
3 Senaste lydelse 1991:616.
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när Prop. 1991/92:160
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk-
tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen-
domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-
digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av
hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
9§4
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-22 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19—27 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616.
Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig-
het m.m. skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 §’
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från
staten, kommun, landstingskom-
mun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands-
tingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kommun
eller landstingskommun, allmännyt-
tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo-
perativ riksorganisation eller regio-
nal folkrörelsekooperativ organisa-
tion av bostadsrättsföreningar eller
bostadsrättsförening ansluten till så-
dan organisation är förvärvare,
2 a. om egendomen i annat fall än
som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen
har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §
bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt
ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av
kyrklig jord,
1. om egendomen förvärvas från
staten, kommun, landsting eller
kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landsting,
kommunalförbund, aktiebolag, som
helt ägs av kommun eller landsting,
allmännyttigt bostadsföretag, riks-
organisation för bostadsrättsför-
eningar eller regional sådan organi-
sation är förvärvare,
2 a. om egendomen förvärvas av
en bostadsrättsförening och för-
eningen har fattat beslut om förvär-
vet i den ordning som föreskrivs i
9 kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614),
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en-
ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att
åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen-
domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv
av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast
egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm-
melser.
1 Senaste lydelse 1991:623.
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 februari 1992.
Prop. 1991/92:160
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Wester-
berg, Friggebo, Johansson, Laurén, Hörnlund, Svensson, af Ugglas, Dinkel-
spiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidsson, Könberg, Odell,
Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Laurén
Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform som förenar
enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande. Särskilt betydelsefullt för
den enskilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av
sin egen bostad.
En bostadsrätt får som huvudregel överlåtas och förvärvas fritt. Detta
ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina behov. Det bidrar
också till en större rörlighet på bostadsmarknaden.
Förvaltningskostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än
för hyresrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform
innebär också ett ökat individuellt sparande.
Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall det läggas fram för-
slag som underlättar för de boende att omvandla den fastighet som de bor i
till bostadsrätt. Förslag till lagändringar med detta syfte har lagts fram i en
inom bostadsdepartementet utarbetad promemoria av den 6 november
1991. Lagändringarna berör dels bostadsrättslagen (1991:614), dels lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om-
bildningslägen). Också andra bostadsrättsliga frågor tas upp i promemorian.
Promemorian har remissbehandlats. Ett par av förslagen i den har fått ett
blandat mottagande. I övrigt har förslagen godtagits av en klar majoritet av
remissinstanserna. Som kommer att framgå av det följande anser jag att för-
slagen, såvitt gäller de frågor som tas upp nu, bör genomföras.
Till protokollet i detta ärende bör fogas dels bostadsdepartementets pro-
memoria som bilaga 1, dels en förteckning över remissinstanserna som bi-
laga 2.
En sammanställning av remissyttrandena över promemorian har upprät-
tats i justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr
91-3760).
Regeringen beslutade den 13 februari 1992 att inhämta lagrådets yttrande
över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till pro-
tokollet i detta ärende som bilaga 3.
Lagrådet, som yttrade sig över de remitterade förslagen den 20 februari
1992, lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas till pro-
tokollet i detta ärende som bilaga 4. Jag har gjort några redaktionella änd-
ringar i de remitterade lagförslagen.
I promemorian föreslås att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt skall upphävas. Detta förslag kommer att behandlas i ett annat
sammanhang. De övriga förslagen i promemorian samt ett par andra bo-
stadspolitiska frågor skall jag gå in närmare på i det följande. Jag kommer
därvid att behandla frågor om
- ombildningslagens tillämpningsområde i avsnitt 2.1,
- enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet m.m. i avsnitt 2.2,
- kommuners företrädesrätt i avsnitt 2.3,
- återköps- och lösningsrätten i avsnitt 2.4,
- förvärvstillstånd i avsnitt 2.5,
- outhyrda lägenheter i avsnitt 2.6,
- underrättelse om lediga lägenheter i avsnitt 2.7 samt
- ikraftträdande m.m. i avsnitt 2.8.
Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna återfinns i special-
motiveringen (avsnitt 4).
Prop. 1991/92:160
Mitt förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig även när hyres-
gästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten, en kommun, ett
landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag el-
ler ett aktiebolag ägt av en kommun eller ett landsting.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo-
rian s. 20 och 21).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har varit positiva till
förslaget eller inte haft någon erinran mot det.
Bakgrund: Ombildningslagen innehåller bl.a. regler om rätt för hyresgäs-
ter i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom en bostads-
rättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna antecknad i fas-
tighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att
sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen. Er-
bjudandet skall ske genom ett s.k. hembud (se 3 och 6 §§).
Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en
landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag
eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun.
Detta följer av en särskild undantagsbestämmelse som tillkom genom en lag-
ändring år 1983 (se 2 §). Som skäl för att de allmännyttiga bostadsföretagen
undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes att boendeinflytandet
inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle utvecklas utan anknytning till
direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att tillgripa försäljningar för Prop. 1991/92:160
att främja boendeinflytande! ansågs därför inte finnas. Samma skäl anfördes
även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av det allmänna. Ett annat
skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna inte såldes i någon större
omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle få någon betydelse utan
endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna (se prop.
1982/83:153 s.25f).
Skälen för mitt förslag: Under senare år har försäljning av fastigheter som
tillhör de allmännyttiga bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Enligt min
mening är det ett allmänt rättvisekrav att de berörda hyresgästerna vid en
sådan försäljning har samma möjligheter som andra hyresgäster att åstad-
komma en ombildning till bostadsrätt. Genom att låta hyresgäster även i
dessa företags fastigheter bilda bostadsrättsförening och göra en intressean-
mälan till inskrivningsmyndigheten ger man dem möjlighet att på ett effek-
tivt sätt verka för en sådan ombildning.
Enligt min mening bör också hyresgäster i fastigheter som ägs av staten,
en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund eller ett aktiebolag som ägs
av en kommun eller ett landsting ha möjlighet att ombilda sina hyresrätter
till bostadsrätter.
Det kan i detta sammanhang nämnas att hyresgästerna redan i dag har
en företrädesrätt till fastigheter som ägs av staten. Enligt 26 § förordningen
(1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom, m.m. skall nämli-
gen vid försäljning av bostadsfastighet för permanent bruk i första hand be-
rörda hyresgäster erbjudas att förvärva fastigheten till dess marknadsvärde.
Om fastigheten innehåller fler än fyra lägenheter får försäljningen endast
ske till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Enligt förordningen
gäller vidare att kommunen har möjlighet att anmäla att den har behov av
fastigheten för samhällsbyggnadsändamål. I sådana fall har hyresgästerna
enligt förordningen inte någon företrädesrätt till fastigheten. För att det inte
skall uppkomma en konflikt mellan hyresgästernas företrädesrätt enligt om-
bildningslagen och en kommuns rätt att förvärva fastigheten för samhälls-
byggnadsändamål enligt den aktuella förordningen bör förordningen ändras
så att hyresgästerna alltid har rätt att före kommunen förvärva en fastighet
när en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. I denna fråga har
jag samrått med chefen för finansdepartementet. .
Vad jag nu har anfört innebär att ombildningslagen i princip bör omfatta
samtliga hyresfastigheter. Detta kan åstadkommas genom att den tidigare
nämnda undantagsregeln i ombildningslagen upphävs. Liksom hittills bör så-
dana som innehåller färre än fem lägenheter undantas.
Enligt min mening finns det mycket som talar för att kravet på minsta antal
lägenheter i bostadsrättslagen och ombildningslagen kan sänkas till tre. Den
frågan måste emellertid analyseras närmare och får därför tas upp i senare
sammanhang.
10
Mitt förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en
hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara giltigt, skall
det vara tillräckligt att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda
lägenheterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan
skall det räcka att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till
bostadsrätt. De särregler som gäller för HSB och Riksbyggen i dessa
avseenden slopas.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo-
rian s. 21 och 22).
Remissinstanserna: Förslaget i promemorian om enkel majoritet har fått
ett blandat mottagande. De remissinstanser som har avstyrkt förslaget har
menat att det finns en betydande risk för att bostadsrättsföreningar hamnar i
ekonomiska svårigheter om inte alla eller nästan alla lägenheter upplåts med
bostadsrätt vid ombildningen. Det har också framförts att de kvarvarande
hyresgästernas rättssäkerhet och trygghet påverkas negativt om förslaget ge-
nomförs. Några invändningar mot att särreglerna för HSB och Riksbyggen
slopas har inte framförts.
Bakgrund:: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli
1991. Lagen innehåller bl.a. regler om hur ett beslut om förvärv av en hyres-
fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant
beslut skall fattas på en föreningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgäs-
terna i de uthyrda lägenheterna måste gå med på beslutet för att det skall
vara giltigt. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsför-
eningen (se 9kap. 19§). De s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför-
eningarna, dvs. föreningar inom HSB och Riksbyggen, omfattas av dessa
regler om kvalificerad majoritet endast om fastighetsförvärvet sker enligt
ombildningslagen (se 9 kap. 22 § bostadsrättslagen). De nu berörda reglerna
motsvarar i sak vad som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.
Ett krav på kvalificerad majoritet gäller också när hyresgästerna vill göra
en anmälan till inskrivningsmyndigheten enligt ombildningslagen om att de
är intresserade av att förvärva fastigheten. För att en sådan intresseanmälan
skall få antecknas i fastighetsboken krävs sålunda att minst två tredjedelar
av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig in-
tresserade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Även dessa hyres-
gäster måste vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (se 3 §).
I bostadsrättslagen finns också ett förbud mot dubbelupplåtelse. Förbudet
infördes år 1981 och återfinns nu i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen. Förbudet
innebär att det inte är tillåtet att upplåta bostadsrätt till en lägenhet som är
upplåten med hyresrätt så länge hyresförhållandet består. Bostadsrätt får
emellertid upplåtas under förutsättning att mindre än tre månader återstår
av hyrestiden och att hyresvärden och hyresgästen är överens om att hyres-
11
förhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan. En Prop. 1991/92:160
kvarboende hyresgäst har alltid bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hy-
resgästen och den som byter till sig lägenheten av honom har fullt besitt-
ningsskydd och bytesrätt.
Skälen för mitt förslag: Vid ombildningslagens tillkomst diskuterades vil-
ket krav på majoritet som skulle ställas för ett beslut om förvärv och för en
intresseanmälan (se prop. 1981/82:169 s. 26 ff). De boendes inflytande över
ombildningsprocessen ansågs böra garanteras av en majoritetsregel. Med
hänsyn till den stora betydelse en ombildning ansågs få för de boende ansågs
det angeläget att så många som möjligt av dem deltog i beslutet. Vidare an-
sågs föreningens fortsatta verksamhet, bl.a. i ekonomiskt hänseende, under-
lättas om en stark majoritet av hyresgäster engagerade sig.
Enligt min mening har de synpunkter som ligger bakom det nuvarande
kravet på kvalificerad majoritet i och för sig goda skäl för sig. Det är själv-
klart allra bäst för föreningen och de boende om alla eller nästan alla lägen-
heter i fastigheten är upplåtna med bostadsrätt. En annan sak är emellertid
om synpunkter av detta slag innefattar tillräckliga skäl för en lagstiftning som
lägger hinder i vägen för ombildning i andra fall. Enligt min mening talar
starka skäl för att det bör vara möjligt för hyresgästerna att, även om det
nuvarande kravet på kvalificerad majoritet inte uppfylls, kunna få till stånd
en ombildning till bostadsrätt. Frågan blir då om man kan befara att en sådan
förändring skulle kunna leda till några allvarliga nackdelar för föreningen
eller de boende.
Under remissbehandlingen har uttryckts farhågor för att en ombildning
med enkel majoritet innebär att bostadsrättföreningen kan få en bräcklig
ekonomisk grund. Dessa farhågor sammanhänger med att bostadsrättsför-
eningens kostnad för fastigheten kan fördelas endast mellan de lägenheter
som upplåts med bostadsrätt. Om den andel hyresgäster som vill gå över till
bostadsrätt endast utgör enkel majoritet, kan kostnaden för de enskilda bo-
stadsrättshavarna visserligen bli betydande. Frågan om det är ekonomiskt
genomförbart för dem är enligt min mening emellertid något som var och en
av dem själv bör få avgöra. För föreningens del görs en kontroll av att den
ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Kontrollen görs av två per-
soner som utses av boverket och som skall vara väl förtrogna med byggverk-
samhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller ha annan särskild
kunskap som boverket finner lämplig. Den ekonomiska planen skall efter
granskningen registreras av länsstyrelsen. Farhågorna om de ekonomiska
risker som kan följa av ett införande av enkel majoritet kan jag mot denna
bakgrund inte instämma i. En annan sak är att det i praktiken kan bli svårt
för en enkel majoritet av hyresgäster att driva igenom en övergång till bo-
stadsrätt därför att de ekonomiska förutsättningarna inte finns.
I detta sammanhang vill jag erinra om de skattemässiga konsekvenser som
kan följa av en ombildning till bostadsrätt. Om bostadsrättsföreningen be-
traktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening beskattas den - såvitt gäller
fastighetsinnehavet - enligt den i allmänhet mer förmånliga schablonmässiga
metoden medan den beskattas konventionellt (dvs. genom att redovisning
sker av de verkliga intäkterna och kostnaderna enligt bokföringsmässiga
grunder) om den blir s.k. oäkta bostadsrättsförening (se 2 § 7 mom. lagen
12
[1947:576] om statlig inkomstskatt och riksskatteverkets anvisningar RSV Prop. 1991/92:160
Dt 1976:43). Att en bostadsrättsförening är äkta får även betydelse för reali-
sationsvinstbeskattningen. Jag vill tillägga att bostadsrättsvärderingskom-
mittén i sitt betänkande Fastighetstaxering m.m. - Bostadsrätter (SOU
1992:8) har föreslagit ändrade regler i detta avseende.
En remissinstans har anfört att ett krav på endast enkel majoritet vid om-
bildning till bostadsrätt skulle stämma dåligt överens med de övriga omröst-
ningsreglerna i bostadsrättslagen. Det anförda skall ses mot bakgrund av att
ett beslut i en bostadsrättsförening i viktigare frågor skall fattas på en före-
ningsstämma med viss kvalificerad majoritet (se t.ex. 9 kap. 16 § första
stycket 3 bostadsrättslagen som handlar om beslut om utvidgning av för-
eningens verksamhet). Det är i ett sådant fall i princip bostadsrättshavarna
som gemensamt fattar beslutet. Ett beslut om förvärv av en fastighet för om-
bildning från hyresrätt till bostadsrätt fattas också på en föreningsstämma.
För att beslutet skall vara giltigt krävs viss majoritet av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheterna (se 9 kap. 19 § bostadsrättslagen). Dessa hyresgäster
skall dessutom vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Basen för majori-
tetsberäkningen är med andra ord olika. Med hänsyn till detta kan jag inte
instämma i vad som har anförts om att det skulle vara inkonsekvent att ha
olika krav på majoritet för dessa olika typer av beslut. Inte heller kan jag
instämma i vad samma remissinstans har anfört om att det skulle uppkomma
rättslig oklarhet om vilken bestämmelse som är tillämplig. Ett beslut om för-
värv av en fastighet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall nämli-
gen alltid ske i den ordning som anges i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen, även
om beslutet samtidigt innebär en utvidgning av föreningens verksamhet.
Flera remissinstanser har gjort gällande att de kvarvarande hyresgästernas
ställning försämras om ombildning kan ske med enkel majoritet. Genom de
lagändringar som infördes i böljan av 1980-talet har emellertid deras rätts-
ställning klarlagts. En kvarboende hyresgäst får som tidigare nämnts alltid
bostadsrättsföreningen som hyresvärd och hans besittningsskydd och bytes-
rätt bevaras fullt ut. Det är möjligt att besittningsskydd och bytesrätt kan
bevaras fullt ut på annat sätt än genom ett förbud mot dubbelupplåtelse, i
vaije fall när det är fråga om fastigheter som ägs av kommuner eller allmän-
nyttiga bostadsföretag. Denna fråga får emellertid övervägas i ett annat sam-
manhang.
Det skall inte förnekas att det kan tänkas uppkomma problem i en fastig-
het med blandade upplåtelseformer. Sådana problem kan emellertid upp-
komma redan med den nuvarande lagstiftningen. Risken för sådana problem
skulle försvinna först om blandade upplåtelseformer förbjuds. Den osäker-
het som de kvarvarande hyresgästerna kan uppleva vid en övergång till bo-
stadsrätt torde närmast vara beroende av det förhållandet att de får en annan
hyresvärd, nämligen bostadsrättsföreningen. Att en fastighet byter ägare
och att den nye ägaren inte har erfarenhet av att förvalta fastigheter är emel-
lertid inget unikt för denna kategori av hyresgäster. Precis som alla andra
hyresgäster skyddas de kvarvarande hyresgästerna mot olämpliga hyresvär-
dar genom de regler som finns i den hyresrättsliga lagstiftningen.
För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om-
bildning till bostadsrätt är det enligt min mening alltså fullt tillräckligt att
13
beslutet fattas med enkel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna. För att beslutet om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det
skall räcka med att mer än hälften av samtliga hyresgäster har röstat för be-
slutet.
De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den
särregel som gäller för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsförening-
arna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt
bör därför slopas.
Som en konsekvens av vad jag nu har förordat bör enkel majoritet gälla
också för att en förening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär
att ombildningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer
än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse-
rade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
En remissinstans har anfört att det kan uppkomma svårigheter vid ombild-
ning till bostadsrätt av s.k. andelshus. Enligt min mening kan den frågan be-
höva analyseras närmare. Det saknas emellertid underlag för åtgärder i den
frågan i detta lagstiftningsärende. Om det skulle visa sig att det finns behov
av en lagändring också med avseende på andelshusen, får frågan alltså tas
upp i annat sammanhang.
Mitt förslag: En kommuns rätt enligt ombildningslagen att köpa en
hyresfastighet trots att hyresgästerna har gjort en intresseanmälan slo-
pas.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo-
rian s. 22 och 23).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till att kommuners
företrädesrätt slopas. Endast Hyresgästernas Riksförbund avstyrker helt.
Stockholms fastighetskontor vill att fastighetsaffärer mellan kommuner och
kommunala bolag även i fortsättningen skall undantas från hembudsskyldig-
heten.
Skälen för mitt förslag: Som redan har nämnts (se avsnitt 2.1) är en fastig-
hetsägare som vill sälja fastigheten skyldig att erbjuda hyresgästerna i fastig-
heten att köpa denna om hyresgästerna har gjort en intresseanmälan. Om-
bildningslagen innehåller för närvarande flera undantag från denna hem-
budsskyldighet. Ett sådant undantag gäller när en kommun vill förvärva fas-
tigheten (se 6 § andra stycket 2). Då finns ingen skyldighet att först erbjuda
hyresgästerna att förvärva fastigheten. Det finns också ett allmänt undantag.
Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med hänsyn
till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren för eller
omständigheterna vid överlåtelsen, behövs inte något hembud. Frågan om
hembud behövs prövas av hyresnämnden (se 6 § tredje stycket).
Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl-
digheten för fall då en kommun avser att förvärva fastigheten. Även i sådana
Prop. 1991/92:160
14
fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intressean-
mälan antecknad. År 1984 ändrades emellertid lagen så att hembud inte
krävs när en kommun köper fastigheten. Som skäl för ändringen anfördes
att det kommunala ansvaret för bostadsförsöijningen kräver att kommunen
har en ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att det
finns ett tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.
Enligt min mening är de skäl som anfördes för att ge en kommun företräde
framför en bostadsrättsförening inte så starka att de motiverar att hyresgäs-
terna fråntas möjligheten att ombilda den fastighet som de bor i till bostads-
rätt. I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en sådan ombild-
ning bör därför den kommunala företrädesrätten slopas.
Vad jag nu har sagt utesluter inte att omständigheterna någon gång kan
vara sådana att en överlåtelse till kommunen framstår som mycket angelä-
gen för säljaren och att hyresgästernas rätt därför bör ge vika. Säljaren har
då enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen möjlighet att begära hos hyres-
nämnden att överlåtelsen får ske utan hembud.
En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv-
ning enligt förköpslagen (1967:868). Förköpslagen ger en kommun en princi-
piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för-
värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller inte något undantag
för fall då fastigheten har förvärvats av en bostadsrättsförening som har bil-
dats av hyresgästerna i fastigheten. Frågan om regeringen i ett sådant fall
skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas enligt
skälighetsregeln i 9 § första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till förköp skall
enligt denna regel inte ges, om det med hänsyn till förhållandet mellan säl-
jare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen
är oskäligt att förköp sker. De nu berörda reglerna behöver inte ändras för
att hyresgästerna vid ombildning i allmänhet skall ha rätt till förvärv av fas-
tigheten framför kommunen.
Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyg-
gen skall inte längre få förbehålla sig eller organisationerna eller med-
lemmarna rätt att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenhe-
ter. Sådana förbehåll som gäller vid ikraftträdandet skall dock få bestå
under sin återstående giltighetstid.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se
promemorian s. 23 och 24).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna är positiva till förslaget i
promemorian. HSB, Hyresgästernas Riksförbund och Stockholms fastig-
hetskontor vill dock att alla bostadsrättsföreningar skall ges rätt att införa
återköps- eller lösningsförbehåll.
Bakgrund: Genom en lagändring som trädde i kraft år 1985 gavs de s.k.
folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att
Prop. 1991/92:160
15
i till dem anslutna bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hem-
budsklausuler. Syftet med lagändringen angavs vara att förhindra korttids-
spekulation med bostadsrätter. Den bestämmelse som infördes avser bo-
stadslägenheter och återfinns numera i 6 kap. 9 § andra stycket bostadsrätts-
lagen. I huvudsak innebär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller
den folkrörelsekooperativa organisation som föreningen tillhör eller med-
lemmarna kan förbehållas en rätt att, inom tre år från bostadsrättsupplåtel-
sen, återköpa eller lösa bostadsrätten i samband med en övergång av denna.
I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning då får tas ut.
Det bör nämnas att förbehåll om lösningsrätt beträffande lokaler för för-
eningen eller dess medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan
före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också möj-
lighet att tillämpa prisföreskrifter, dvs. föreskrifter som inskränker rätten att
bestämma ersättning för bostadsrätten vid överlåtelse (jfr 9 kap. 5 § första
stycket 6 bostadsrättslagen).
Skälen för mitt förslag: En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som
har förvärvat en bostadsrätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat pris.
Eftersom bostadsrättsinstitutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när
han vill lämna föreningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av för-
eningen, är han hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodo-
göra sig dess värde. Bestämmelsen om återköp och lösen möjliggör undan-
tag från den angivna principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshava-
ren är garanterad att få tillbaka sin insats.
Några remissinstanser har ansett att alla bostadsrättsföreningar bör få rätt
att införa hembudsklausuler. Jag delar inte denna åsikt. Sådana klausuler
har flera negativa effekter. De hämmar omsättningsfriheten och träffar inte
bara sådana bostadsrättshavare som köpt sin bostadsrätt i spekulationssyfte
utan också sådana som av sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja
sina bostadsrätter innan förbehållets giltighetstid har gått ut. Den vinst som
en bostadsrättshavare går miste om genom att han tvingas överlåta bostads-
rätten till bostadsrättsföreningen tillfaller i stället föreningen och därmed in-
direkt de andra bostadsrättshavarna. Vidare uppkommer konstlade tröskel-
effekter vid utgången av förbehållets giltighetstid. Något praktiskt behov för
bostadsrättshavarna av att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostads-
lägenheter torde knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns
möjlighet för föreningen att införa prisföreskrifter, om detta bedöms vara
angeläget.
Enligt min mening är det, både för den enskilde bostadsrättshavaren och
samhället, viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren
bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall
sälja den och vilket pris han kan acceptera.
Mot bakgrund av det anförda kommer jag till slutsatsen att bestämmel-
serna om återköp och lösen beträffande bostadslägenheter bör avskaffas.
Det innebär också att det inte kommer att finnas några särregler i detta hän-
seende för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riks-
byggen.
Sådana förbehåll om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet bör
Prop. 1991/92:160
16
enligt min mening få fortsätta att gälla. Till den närmare utformningen av en Prop. 1991/92:160
sådan övergångsregel återkommer jag i specialmotiveringen.
Mitt förslag: Ett generellt undantag från kravet på tillstånd för för-
värv av hyreshus införs för riksorganisationer och regionala organisa-
tioner för bostadsrättsföreningar. Däremot skall det krävas tillstånd
för hyreshusförvärv som görs av bostadsrättsföreningar, oavsett deras
organisationstillhörighet, i fall då förvärvet inte sker i ombildnings-
yfte.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo-
rian s. 24 och 25).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller
lämnar det utan erinran. Fastighetsägareförbundet anser emellertid att ordet
”riksorganisation” bör bytas ut mot ”organisation” för att också Stockholms
Fastighetsägareförening och andra lokala bostadsrättsorganisationer skall
omfattas av de ifrågavarande bestämmelserna. Stockholms fastighetskontor
vill att alla hyresgästbildade bostadsrättsföreningar skall vara skyldiga att ha
tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Hyres-
gästernas Riksförbund vill att alla förvärv av bostadsrättsföreningar eller de-
ras organisationer skall vara tillståndspliktiga.
Skälen för mitt förslag: Jag har i det föregående föreslagit att majoritets-
reglerna vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (se avsnitt 2.2)
och att bestämmelsen om rätt till återköp och lösen av bostadsrätt upphävs
(se avsnitt 2.4). Förslagen innebär att de särregler som hittills har gällt för
de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i dessa hänseenden upp-
hävs.
I sammanhanget kan nämnas att lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ny-
ligen har ändrats i motsvarande riktning. Från lagens tillämpningsområde
undantogs tidigare den som förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar an-
slutna till de folkrörelsekooperativa organisationerna. Efter ändringen, som
trädde i kraft den 1 januari 1991 (SFS 1990:1106), skall lagen inte tillämpas
i fråga om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening anslu-
ten till ”riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsför-
eningar”.
Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen
om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den lagen behövs
inte bl.a. om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorganisation, en
regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller
en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation. HSB,
Riksbyggen och föreningar som är anslutna till dessa organisationer behöver
alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveriges Bo-
stadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), som också är en organisa-
tion för bostadsrättsföreningar, måste ha förvärvstillstånd om organisatio-
17
2 Riksdagen 1991192. 1 saml. Nr 160
nen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsföreningar som tillhör SBC Prop. 1991/92:160
eller som är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstillstånd, om
de har fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrättslagen
krävs vid ombildning (dvs. enligt reglerna om kvalificerad majoritet m.m.).
■SBC bedriver numera en verksamhet över hela landet och har lokalkontor
på många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket
innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda
något tvivel om att SBC numera måste anses som en riksorganisation för bo-
stadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen behandla SBC och
dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och de föreningar
som är anslutna till dessa organisationer finns det inte.
Alla riksorganisationer och regionala organisationer för bostadsrättsför-
eningar bör enligt min mening behandlas lika i lagen om förvärv av hyresfas-
tighet m.m. Lagen bör därför ändras så att förvärvstillstånd inte skall behö-
vas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en regional organisation
för bostadsrättsföreningar. Däremot anser jag inte att det behövs något un-
dantag från tillståndsplikten för lokala organisationer för bostadsrättsför-
eningar.
Vidare bör det enligt min mening alltid krävas tillstånd när bostadsrätts-
föreningar förvärvar en hyresfastighet och förvärvet inte sker för ombildning
till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen. Samma regler bör alltså
gälla beträffande förvärvstillstånd för alla bostadsrättsföreningar, vare sig de
tillhör en s.k. folkrörelsekooperativ organisation för bostadsrättsföreningar
eller inte.
Mitt ställningstagande: Det skall inte införas några utvidgade möjlig-
heter att ingripa mot fastighetsägare som underlåter att hyra ut bo-
stadslägenheter.
Skälen för mitt ställningstagande: I bostadsförvaltningslagen (1977:792)
finns en möjlighet att meddela beslut om särskild förvaltning av en fastighet
där det finns en eller flera bostadslägenheter som är uthyrda eller som kan
hyras ut. Ett sådant beslut kan också meddelas om fastighetsägaren underlå-
ter att hyra ut bostadslägenheter i fastigheten och det med hänsyn till bo-
stadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.
Riksdagen har som sin mening gett regeringen tillkänna att det bör övervä-
gas någon form av ingripande också i mindre uppenbara fall, t.ex. genom
vitesföreläggande (BoU 1989/90:6, rskr. 85).
För att ett vitesföreläggande eller annat ingrepp i äganderätten skall få an-
vändas bör det enligt min mening finnas starka skäl. Ett vitesförfarande är i
sig ett omständligt och tidsödande förfarande. Det kan ifrågasättas om det
är ett verksamt medel för att få en icke seriös fastighetsägare att rätta sig.
Det kan också ifrågasättas om det skulle tillföra bostadsmarknaden något
större antal lägenheter. Jag är därför inte beredd att införa någon möjlighet
till vitesförfarande eller annat ingripande i de aktuella fallen.
Mitt ställningstagande: Det skall inte införas någon skyldighet för en
hyresnämnd eller bostadsdomstolen att underrätta den kommunala
bostadsförmedlingen när en bostadslägenhet blivit ledig till följd av
en rättslig prövning.
Skälen för mitt ställningstagande: Riksdagen har som sin mening gett rege-
ringen till känna att lägenheter som genom en rättslig prövning blivit lediga
bör tillföras den reguljära hyresmarknaden och att hyresnämnderna och bo-
stadsdomstolen bör meddela den kommunala bostadsförmedlingen vilka lä-
genheter som genom den rättsliga prövningen blir lediga (BoU 1990/91:15,
rskr. 335).
Det återgivna uttalandet bygger på synsättet att bostadslägenheter bäst
förmedlas genom en kommunal bostadsförmedling. Jag delar inte det synsät-
tet. Till detta kommer att frågan om att upphäva lagen om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt kommer att övervägas i ett annat sammanhang. Genom
reglerna om bostadsbyggandets finansiering för år 1992 har den tidigare möj-
ligheten för kommunen att kräva att få anvisa bostadssökande till de lägen-
heter som byggs eller byggs om med statligt stöd slopats. Vidare pågår för
närvarande en översyn av den kommunala bostadsförmedlingen (dir.
1991:56). Att i detta läge påföra hyresnämnderna och bostadsdomstolen de
här berörda ytterligare arbetsuppgifterna är enligt min mening inte lämpligt.
De nya reglerna bör träda i kraft så snart som möjligt. Jag föreslår att de får
träda i kraft den 1 juli 1992.
Den föreslagna reformen torde inte leda till några kostnadsförändringar
för staten eller kommunerna.
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag
till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Ändringarna berör 2 kap. 2 och 4 §§, 6 kap. 3 och 9 §§, 7 kap. 10 och 19 §§
samt 9 kap. 19 och 22§§.
Prop. 1991/92:160
19
2 kap. 2 §
Ändringen är en konsekvens av att återköps- och lösningsrätten enligt 6 kap.
9§ andra stycket slopas. Möjligheten för föreningen att förbehålla sig eller
sina medlemmar rätt att lösa bostadsrätten till en lokal enligt 6 kap. 9 § första
stycket finns däremot kvar.
2 kap. 4 §
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari
1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En an-
passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
6 kap. 3 §
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari
1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En an-
passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
6 kap. 9 §
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.4.
De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekoopera-
tiva organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har hittills haft rätt att för-
behålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslägenhet. Änd-
ringen innebär att denna rätt slopas. Förbehåll som har tillkommit före
denna lagändring skall dock fortfarande få gälla (se vad som i det följande
anförs om övergångsbestämmelser).
7 kap. 10 och 19 §§
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari
1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En an-
passning till det nya språkbruket har gjorts i paragraferna.
9 kap. 19 §
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.
Hittills gällande regler har krävt att minst två tredjedelar av hyresgästerna
måste ha gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för ombildning
till bostadsrätt för att beslutet skall bli giltigt. Ändringen innebär att det för
en bostadsrättsförenings förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bo-
stadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna
har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall - i likhet med vad som gäl-
ler idag-vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Kravet på majoritet är givetvis inte uppfyllt om precis hälften av hyresgäs-
terna går med på beslutet. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel
som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal (jfr 7 kap. 13 § lagen
[1987:667], om ekonomiska föreningar). Beträffande majoritet vid en s.k.
Prop. 1991/92:160
20
intresseanmälan, se vad som i det följande anförs om 3 § ombildningslagen Prop. 1991/92:160
och ikraftträdandebestämmelsen till den lagen.
9 kap. 22 §
Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Frågan har behandlats i den all-
männa motiveringen, avsnitt 2.2.
Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen har hittills genom denna
paragraf varit undantagna från reglerna i 9 kap. 19 - 21 §§ bostadsrättslagen
när beslutet om förvärv inte sker enligt ombildningslagen. Till följd av att
paragrafen nu upphävs måste alla bostadsrättsföreningar följa reglerna i 9
kap. 19 - 21 §§ bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller
inte. Det innebär bl.a. att de nya reglerna i 19 § om enkel majoritet vid beslut
på föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar. De be-
stämmelser som nu blir tillämpliga för alla föreningar innebär vidare att det
måste upprättas en ekonomisk plan som tillsammans med besiktningsproto-
koll och intyg skall hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om för-
värvet fattas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet
fattas innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet
måste också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
En särskild övergångsregel (se punkt 2) finns för bestämmelsen i 6 kap.
9 §. Om ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits
in i en bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet, skall förbehållet få
gälla även därefter. En förutsättning för detta är emellertid att det också har
registrerats en ekonomisk plan före ikraftträdandet. Denna ytterligare förut-
sättning har uppställts för att förhindra missbruk av möjligheten att ha kvar
förbehåll efter ikraftträdandet.
Eftersom ett förbehåll av det aktuella slaget har kunnat gälla i högst tre år
efter upplåtelsen kommer sådana förbehåll som finns vid ikraftträdandet att
ha förlorat sin verkan senast tre år efter ikraftträdandet.
Några övergångsbestämmelser i övrigt har inte ansetts nödvändiga. Vid
tillämpningen får man därmed falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att
civilrättslig lagstiftning i princip gäller bara för rättshandlingar som företas
efter ikraftträdandet. Detta innebär att den nya omröstningsregeln i 9 kap.
19 § skall tillämpas endast i fråga om föreningsstämmor som äger rum efter
ikraftträdandet.
Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 §§.
21
2§
Prop. 1991/92:160
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.1.
Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla
även sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, ett
landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett
aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting. Hyresgäster i hus som
ägs av dessa rättssubjekt får alltså rätt att förvärva hyresfastigheten genom
en bostadsrättsförening.
3§
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.
Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften
av de uthyrda lägenheterna - under förutsättning att de är medlemmar i bo-
stadsrättsföreningen - skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombild-
ning av hyresrätt till bostadsrätt för att en intresseanmälan skall kunna an-
tecknas i fastighetsboken. Uttrycket ”mer än hälften” innebär att beslut skall
fattas med s.k. enkel majoritet. I enlighet med vad som anförts i anslutning
till 9 kap. 19 § bostadsrättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild
regel som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal.
6§
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.
Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbju-
das fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren
önskar sälja fastigheten till en kommun.
9§
Ändringen är en konsekvens av att 9 kap. 22 § bostadsrättslagen upphävs.
Ikraftträdandebestämmelsen
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. Det har inte ansetts
nödvändigt med några särskilda övergångsbestämmelser. Det innebär att
man vid tillämpningen får falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att ci-
vilrättsliga regler i princip gäller bara i fråga om rättshandlingar som företas
efter ikraftträdandet. Beträffande ändringen i 6 § innebär det att en överlå-
telse före ikraftträdandet till en kommun får ske utan hembud till bostads-
rättsföreningen.
Den nya lydelsen av 3 § beträffande innehållet i det intyg som skall fogas
till en intresseanmälan bör gälla i samtliga fall då anmälningen ges in till in-
skrivningsmyndigheten efter ikraftträdandet.
22
2§
Ändringen innebär att förvärvstillstånd enligt lagen inte behövs för en riks-
organisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till
sådana organisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sve-
riges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, SBC.
Ändringen innebär vidare att det särskild undantaget från tillståndsplikten
för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelsekoopera-
tiv riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bo-
stadsrättsföreningar, dvs HSB eller Riksbyggen, tas bort. Ändringen innebär
alltså att alla bostadsrättsföreningar, oavsett organisationstillhörighet, som
huvudregel måste ha förvärvstillstånd. Om föreningen har fattat beslut i den
ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen, dvs. i ombildningsfal-
len, behövs dock enligt punkt 2 a i dess nya lydelse inte något förvärvstill-
stånd.
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 ja-
nuari 1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En
anpassning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som har skett
före ikraftträdandet skall - eftersom det inte finns några särskilda omstän-
digheter som motiverar att man avviker från vad som brukar föreskrivas i
detta avseende - äldre bestämmelser gälla.
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen
dels föreslår riksdagen att anta förslagen till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
dels bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag anfört om
4. outhyrda lägenheter (avsnitt 2.6)
5. underrättelse om lediga lägenheter (avsnitt 2.7)
Prop. 1991/92:160
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de
åtgärder och de ändamål fördraganden har hemställt om.
23
BOSTADSDEPARTEMENTET PM
1991-11-06
Bilaga 1
Promemoria med förslag till vissa lagändringar
I promemorian föreslås ett antal lagändringar som syftar till att göra det enk-
lare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.
För en bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om-
bildning till bostadsrätt föreslås att det skall räcka med att mer än hälften av
hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Motsvarande
majoritet föreslås för att en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostads-
rätt skall gälla.
Även hyresgäster i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag el-
ler andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmälan
och omfattas av den s.k. ombildningslagen. Vidare föreslås att en kommuns
rätt till företräde framför hyresgästerna när en hyresfastighet skall säljas slo-
pas.
I promemorian föreslås också att den återköps- eller lösningsrätt till bo-
stadslägenheter som HSB och Riksbyggen hittills kunnat tillämpa under tre
år från en bostadsrättsupplåtelse avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid
ikraftträdandet får den dock fortsätta att gälla. Särreglerna för s.k. folkrörel-
sekooperativa organisationer kommer genom de förslag som läggs fram att
slopas.
I promemorian lämnas slutligen ett förslag om att lagen (1987:1274) om
kommunal bostadsanvisningsrätt upphävs.
Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
26
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,
dels att 2 kap. 2 och 9 §§, 4 kap. 5 §, 6 kap. 9§ och 9 kap. 19 § skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
2 kap.
2§
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall
utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en-
ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är
oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo-
stadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan åter-
köps- eller lösningsrätt som avses i 6
kap. 9 §.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan lös-
ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.
Skall en bostadsrättsförening i an-
nat fall än som avses i 8 § upplåta bo-
stadsrätt till en lägenhet och ansöker
någon om medlemskap i föreningen
i syfte att erhålla lägenheten, är för-
eningen skyldig att bevilja medlem-
skap endast om
1. den sökande har tecknat för-
handsavtal enligt 5 kap. eller
2. den sökande dels har anvisats
bostadsrätt av en kommun enligt la-
gen (1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt dels uppfyller
den villkor som enligt 3 § gäller för
inträde i samband med övergång.
Medlemskap enligt första stycket
1 behöver inte beviljas förrän den
ekonomiska planen har registrerats
enligt 3 kap. och lägenheten står klar
för inflyttning.
En kommun till vilken bostadsrätt
skall anses upplåten enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt förvärvar medlem-
skap i föreningen genom upplåtelsen.
Skall en bostadsrättsförening i an-
nat fall än som avses i 8 § upplåta bo-
stadsrätt till en lägenhet och ansöker
någon om medlemskap i föreningen
i syfte att erhålla lägenheten, är för-
eningen skyldig att bevilja medlem-
skap endast om den sökande har
tecknat förhandsavtal enligt 5 kap.
Medlemskap enligt första stycket
behöver inte beviljas förrän den
ekonomiska planen har registrerats
enligt 3 kap. och lägenheten står klar
för inflyttning.
27
Upplåtelse av en lägenhet med
bostadsrätt skall ske skriftligen, om
inte något annat följer av lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt eller lagen (1991:615)
om omregistrering av vissa bostads-
föreningar till bostadsrättsför-
eningar.
4 kap.
5§
Upplåtelse av en lägenhet med
bostadsrätt skall ske skriftligen, om
inte något annat följer av lagen
(1991:615) om omregistrering av
vissa bostadsföreningar till bostads-
rättsföreningar.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet
upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift
samt i förekommande fall upplåtelseavgift.
6 kap.
9§
En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för-
eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha
rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös-
ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid
lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder
ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall
betalas.
En bostadsrättsförening som är
ansluten till en folkrörelsekooperativ
riksorganisation får i sina stadgar ta
in förbehåll enligt första stycket även
för bostadslägenheter. Ett sådant för-
behåll får gälla till förmån för för-
eningen, en folkrörelsekooperativ
organisation som denna tillhör eller
medlemmarna. Förbehållet får avse
rätt att inom högst tre år från upplå-
telsen återköpa eller lösa bostadsrät-
ten från bostadsrättshavaren eller nå-
gon som förvärvat bostadsrätten. I
övrigt gäller första stycket andra me-
ningen.
9 kap.
19 §
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om minst
två tredjedelar av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
Protokollet från föreningsstämman
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om mer
än hälften av hyresgästerna i de ut-
hyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
skall innehålla uppgift om hur beräk-
28
ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas- Prop. 1991/92:160
tighetsägaren. Bilaga x
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande i fråga om anvisning eller upplå-
telse som har skett enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt.
3. Om en förening före ikraftträdandet i sina stadgar har tagit in ett förbe-
håll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna i 6 kap. 9 §
andra stycket gäller förbehållet även efter ikraftträdandet.
29
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2§‘
Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte om egendomen
ägs av staten, kommun, landstings- innehåller färre än fem lägenheter.
kommun, kommunalförbund, all-
männyttigt bostadsföretag eller aktie-
bolag som helt ägs av en kommun el-
ler landstingskommun. Lagen gäller
inte heller om egendomen innehåller
färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet
varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas
som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter
som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3§2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas
räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om
1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om-
fattar,
2. att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenhe-
terna skriftligen har förklarat sig in-
tresserade av en ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bostads-
rättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än hälf-
ten av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresse-
rade av en ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt, och att dessa hyres-
gäster är medlemmar i bostadsrätts-
föreningen.
6§3
Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean-
mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan
att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att
förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med
överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo-
lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion
enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- 2. om staten förvärvar egendo-
värvar egendomen, men,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
1 Senaste lydelse 1983:441.
2 Senaste lydelse 1991:616.
3 Senaste lydelse 1991:616.
30
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk-
tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen-
domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-
digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av
hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-22§§ bostadsrättslagen
(1991:614).
§4
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-27 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616.
31
Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig-
het m.m. skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2§‘
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
2. om staten, kommun, lands-
tingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kommun
eller landstingskommun, allmännyt-
tigt bostadsföretag, riksorganisation
för bostadsrättsföreningar eller re-
gional sådan organisation är förvär-
vare,
2a. om egendomen förvärvas av
en bostadsrättsförening och för-
eningen har fattat beslut om förvär-
vet i den ordning som föreskrivs i 9
kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614),
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun el-
ler kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands-
tingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kommun
eller landstingskommun, allmännyt-
tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo-
perativ riksorganisation eller regio-
nal folkrörelsekooperativ organisa-
tion av bostadsrättsföreningar eller
bostadsrättsförening ansluten till så-
dan organisation är förvärvare,
2a. om egendomen z annat fall än
som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen
har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §
bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt
ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av
kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en-
ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att
åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen-
domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv
av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast
egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmel-
ser.
1 Senaste lydelse 1991:623.
32
Härigenom föreskrivs att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1991.
Äldre bestämmelser gäller fortfarande i den utsträckning som framgår av
p. 2 i övergångsbestämmelserna till lagen (1991:000) om ändring i bostads-
rättslagen (1991:614).
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
3 Riksdagen 1991/92. 1 saml. Nr 160
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 1 §, 32 § samt 39 § skall ha följande ly-
delse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelsen
Yl kap.
1§*
Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till
nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä-
genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas
för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord-
bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse
av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om
upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en
inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än
bostadslägenhet.
Vad som föreskrevs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål-
landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten-
skapsliknande förhållanden.
Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe om ej annat
anges.
Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgästen skall
hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad
som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbe-
hållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rät-
ten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillko-
ren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om
det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten,
kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostads-
företag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller landstingskom-
mun, är hyresvärd.
Om upplåtelse i vissa fall av bo-
stadslägenheter finns bestämmelser i
lagen (1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt.
32 §2
Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om
ej annat följer av 34-37 §§.
Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp
hyresavtalet.
Om förbud i vissa fall för hyres-
värden att medverka till överlåtelse
av hyresrätten till en bostadslägenhet
finns bestämmelser i 6 § lagen
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
1 Senaste lydelse 1987:1275.
2 Senaste lydelse 1987:1276.
34
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt.
39 §3
Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lä-
genheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta
lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas
om upplåtelsen.
Om förbud i vissa fall för hyres-
värden att medverka till att en bo-
stadslägenhet upplåts i andra hand
finns bestämmelser i 6 § lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
3 Senaste lydelse 1987:1276.
35
Härigenom föreskrivs att 4, 22, 23 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrende-
nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
4§>
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd en-
ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplå-
telse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflyttning enligt
12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bo-
stadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt
samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts-
lagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.
1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap.
16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-
valtningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
8. pröva frågor enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt.
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt,
9. pröva frågor enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be-
lägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet
m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt
säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
22 §2
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när ta-
lan får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el-
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när ta-
lan får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el-
1 Senaste lydelse 1991:620.
2 Senaste lydelse 1991:620.
36
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
ler 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6,
7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller till-
stånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34-37 eller 40 § jordabal-
ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla-
gen (1991:614) eller ansökan om
uppskov enligt 12 kap. 59 § jorda-
balken eller ansökan om förbud el-
ler 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6,
7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller till-
stånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34-37 eller 40 § jordabal-
ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla-
gen (1991:614) eller ansökan om
uppskov enligt 12 kap. 59 § jorda-
balken eller ansökan om förbud el-
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
ler medgivande som avses i 2 a § bo-
stadssaneringslagen (1973:531) eller
yrkande om rätt till förhandlingsord-
ning enligt 9 § hyresförhandlingsla-
gen (1978:304) lämnats utan bifall.
ler medgivande som avses i 2 a § bo-
stadssaneringslagen (1973:531) eller
yrkande om rätt till förhandlingsord-
ning enligt 9 § hyresförhandlingsla-
gen (1978:304) eller ansökan om an-
visningsrätt enligt 3 § lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv-
ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
Om fullföljd av talan mot hyres-
nämndens beslut i ärende enligt
12 kap. jordabalken eller hyresför-
handlingslagen (1978:304) eller i
ärende angående bostadsrätt, bo-
stadssanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfas-
tighet m.m. eller lagen (1982:352)
om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt finns be-
stämmelser i 12 kap. 70 § jordabal-
ken, 31 § hyresförhandlingslagen,
11 kap. 3 § bostadsrättslagen
(1991:614), 21 § bostadssaneringsla-
gen (1973:531), 34 § bostadsförvalt-
ningslagen (1977:792), 25 § lagen
om förvärv av hyresfastighet m.m.
samt 15 § lagen om rätt till fastig-
hetsförvärv för ombildning till bo-
stadsrätt.
23 §3
Om fullföljd av talan mot hyres-
nämndens beslut i ärende enligt
12 kap. jordabalken eller hyresför-
handlingslagen (1978:304) eller i
ärende angående bostadsrätt, bo-
stadssanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfas-
tighet m.m., enligt lagen (1987:1274)
om kommunal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till bo-
stadsrätt finns bestämmelser i
12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyres-
förhandlingslagen, 11 kap. 3 § bo-
stadsrättslagen (1991:614), 21 § bo-
stadssaneringslagen (1973:531), 34 §
bostadsförvaltningslagen
(1977:792), 25 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m., 16 § lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt samt 15 § lagen om
rätt till fastighetsförvärv för ombild-
ning till bostadsrätt.
Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.
Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomsto-
len, om nämnden
1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,
eller avvisat besvär,
3 Senaste lydelse 1991:620.
4 Riksdagen 1991192. 1 samt. Nr 160
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2. avskrivit ärende enligt 8-10,15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock
ej när ärendet kan återupptagas,
3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,
4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg-
gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rätts-
hjälp.
En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn-
den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som
avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och
4 §§ rättegångsbalken.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
32 §4
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a §, 55 a § sjunde stycket eller
55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller
27 § hyresförhandlingslagen
(1987:304), 13 a § denna lag eller 13
eller 15 § eller 25 § första stycket bo-
stadsförvaltningslagen (1977:792)
eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274)
om kommunal bostadsanvisnings-
rätt, får beslutet verkställas såsom
lagakraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla-
gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda
lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostads-
domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a §, 55 a § sjunde stycket eller
55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller
27 § hyresförhandlingslagen
(1987:304), 13 a § denna lag eller 13
eller 15 § eller 25 § första stycket bo-
stadsförvaltningslagen (1977:792),
får beslutet verkställas såsom laga-
kraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1988:409.
38
Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall
ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 1
Nuvarande lydelse
28 §
Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom an-
sökan om åtgärdsföreläggande en-
ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34,36 eller 37 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller med-
givande som avses i 2 a § bostadssa-
neringslagen (1973:531) eller yr-
kande om rätt till förhandlingsord-
ning enligt 9 § hyresförhandlingsla-
gen (1978:304) eller ansökan om an-
visningsrätt enligt 3 § lagen
(1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt lämnats utan bifall.
Föreslagen lydelse
Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom an-
sökan om åtgärdsföreläggande en-
ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34,36 eller 37 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller med-
givande som avses i 2 a § bostadssa-
neringslagen (1973:531) eller yr-
kande om rätt till förhandlingsord-
ning enligt 9 § hyresförhandlingsla-
gen (1978:304) lämnats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
1 Senaste lydelse 1988:929.
39
Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform. Bostadsrätten
som upplåtelseform innebär en förening av enskilt ägande och gemensamt
ansvarstagande i demokratiska former. Särskilt betydelsefullt för den en-
skilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av sin
egen bostad. En bostadsrätt får vidare som huvudregel överlåtas och förvär-
vas fritt vilket ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina be-
hov. Detta bidrar också till en större rörlighet på bostadsmarknaden. För-
valtnings-kostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än för hy-
resrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform innebär
ett ökat individuellt sparande.
Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall förslag läggas fram
som underlättar för de boende att omvandla den fastighet de bor i till bo-
stadsrätt. Som ett led i denna inriktning av bostadspolitiken har inom bo-
stadsdepartementet de förslag till lagändringar arbetats fram som framgår
av denna promemoria. Vissa andra bostadsrättsliga frågor tas också upp i
promemorian.
Förslagen berör bestämmelser i bostadsrättslagen (1991:614) och lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om-
bildningslagen). Också vissa andra författningar berörs. Det skall i samman-
hanget nämnas att det i prop. 1991/92:56 om bostadsfinansieringen under
1992, m.m. föreslagits att bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar de stat-
liga lånen i samband med förvärv av en hyresfastighet utan särskild prövning
av regeringen skall få behålla räntebidragen. Även detta förslag främjar en
övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Det finns också andra frågor som kan övervägas för att främja en övergång
från hyresrätt till bostadsrätt, t.ex. det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse
och frågan om det minsta antal lägenheter som krävs för en bostadsrättsför-
ening. Som en särskild fråga kan också tas upp vilka fastigheter som omfattas
av ombildningslagen. Lagen omfattar för närvarande endast fastigheter som
är taxerade som hyreshusenheter. Många småhus är upplåtna med hyresrätt
men är taxerade som småhusenheter. Dessa och andra frågor kräver emeller-
tid en ytterligare analys och får därför tas upp i ett senare sammanhang.
Förslag om att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt
upphävs tas upp som en särskild fråga.
Prop. 1991/92:160
40
Prop. 1991/92:160
Promemorians förslag: Den s.k. ombildningslagen skall vara tillämp-
lig även när hyresgästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten,
en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett all-
männyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag ägt av en kommun eller
landstingskommun.
Skälen för förslaget: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982
(prop. 1981/82:153, CU31, rskr. 352). Lagen innehåller bl.a. regler om rätt
för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom
en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna an-
tecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighets-
ägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsför-
eningen. Erbjudandet skall ske genom ett s.k. hembud.
Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en
landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag
eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Till-
lämpningsområdet fastslogs genom en lagändring den 1 juli 1983 (prop.
1982/83:153, CU31, rskr. 352, SFS 1983:441). Som skäl för att de allmännyt-
tiga bostadsföretagen undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes
att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle ut-
vecklas utan anknytning till direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att
tillgripa försäljningar för att främja boendeinflytandet ansågs därför inte fin-
nas. Samma skäl anfördes även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av
det allmänna. Ett annat skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna
inte såldes i någon större omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle
få någon betydelse utan endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyn-
digheterna.
Under senare år har försäljning av fastigheter som tillhör de allmännyttiga
bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Genom att låta även hyresgäster i
dessa företag bilda bostadsrättsförening och göra en intresseanmälan till in-
skrivningsmyndigheten vid tingsrätten, kan de på ett effektivt sätt verka för
en ombildning till bostadsrätt. Också hyresgäster i fastigheter som ägs av sta-
ten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund eller ett ak-
tiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun bör kunna få
samma möjlighet att ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Det föreslås
med hänvisning till det sagda att ombildningslagen får omfatta samtliga hy-
resfastigheter utom de som innehåller färre än fem lägenheter. Frågan om en
reducering av antalet lägenheter som krävs för en övergång till bostadsrätt
kommer att övervägas i annat sammanhang. Förslaget, såvitt nu är i fråga,
innebär att 2 § första stycket första meningen ombildningslagen upphävs, vil-
ket innebär en återgång till den ordning som gällde före den 1 juli 1983.
41
Prop. 1991/92:160
Promemorians förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om för-
värv av en hyresfastighet för ombildning skall vara giltigt, skall det
endast krävas att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan skall
det räcka med att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till
bostadsrätt.
Skälen för förslaget: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft
den 1 juli 1991 (prop 1990/92:92, BoU13, rskr. 247). Lagen innehåller bl.a.
regler om hur ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant beslut skall fattas på en före-
ningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe-
terna måste gå med på beslutet för att det skall vara giltigt. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (9 kap. 19 §). De s.k. folkrö-
relsekooperativa bostadsrättsföreningarna, dvs. föreningar inom HSB och
Riksbyggen, omfattas inte av de nämnda majoritetsreglerna, om inte förvär-
vet sker enligt ombildningslagen (9 kap. 22 §). Reglerna motsvarar i sak de
regler som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.
Ett krav på kvalificerad majoritet finns också när hyresgästerna önskar
göra en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. För att en intres-
seanmälan enligt ombildningslagen skall få antecknas i fastighetsboken
krävs sålunda att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning från hyres-
rätt till bostadsrätt. Även dessa hyresgäster måste numera vara medlemmar
i bostadsrättsföreningen.
För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om-
bildning till bostadsrätt bör det vara fullt tillräckligt att beslut fattas med en-
kel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna. För att beslutet
om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det skall räcka med att mer
än hälften av hyresgästerna röstat för beslutet. Förslaget föranleder en änd-
ring av 9 kap. 19 § bostadsrättslagen.
De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den
särbehandling som görs för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför-
eningarna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bo-
stadsrätt föreslås därför slopat. Förslaget i denna del innebär att 9 kap. 22 §
bostadsrättslagen upphävs. Ytterligare förslag om likställdhet mellan bo-
stadsrättsföreningar m.m. tas upp i avsnitt 2.4 och 2.5.
I konsekvens med förslaget bör enkel majoritet också gälla för att en för-
ening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär att 3 § ombild-
ningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer än hälf-
ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av
en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
42
Prop. 1991/92:160
Promemorians förslag: Kommunens rätt enligt ombildningslagen att
köpa en hyresfastighet trots att hyresgästerna gjort en intresseanmä-
lan slopas.
Skälen for förslaget: Ombildningslagen innehåller för närvarande flera un-
dantag från hembudsskyldigheten. Ett sådant undantag är när en kommun
förvärvar fastigheten (6 § andra stycket 2). Det finns också ett allmänt un-
dantag. Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med
hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren
för eller omständigheterna vid överlåtelsen behövs sålunda inte något hem-
bud. Frågan om hembud behövs eller inte prövas av hyresnämnden (6 §
tredje stycket).
Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl-
digheten för det fall att en kommun avsåg att förvärva fastigheten. Även i
sådana fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intres-
seanmälan antecknad. Den 1 juli 1984 ändrades emellertid lagen så att hem-
bud inte krävdes när en kommun köpte fastigheten (prop. 1983/84:141,
BoU27, rskr. 302, SFS 1984:302). Ändringen motiverades av att det kommu-
nala ansvaret för bostadsförsörjningen innebar att kommunen skulle ha en
ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att det finns ett
tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.
I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en ombildning till
bostadsrätt föreslås att den kommunala företrädesrätten slopas. Bestäm-
melser i 6 § andra stycket ombildningslagen bör därför ändras.
Trots förslaget kan omständigheterna någon gång vara sådana att en över-
låtelse till kommunen framstår som mycket angelägen och att hyresgästernas
rätt skäligen bör ge vika. Säljaren har då möjlighet att enligt 6 § tredje
stycket ombildningslagen hos hyresnämnden begära att hembud inte be-
hövs.
En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv-
ning enligt förköpslagen (1967:868). Förköpslagen ger en kommun en princi-
piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för-
värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller dock inte något undan-
tag för det fall att det är en av hyresgästerna i fastigheten bildad bostadsrätts-
förening som har förvärvat egendomen. Frågan om regeringen i ett sådant
fall skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas
enligt oskälighetsregeln i 9 § första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till för-
köp skall enligt denna regel inte ges om det är oskäligt att förköp sker med
hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller
omständigheterna vid försäljningen. Någon ändring av denna regel torde
inte vara påkallad för att vid ombildning i allmänhet kunna ge hyresgäster
rätt till förvärv framför kommunen.
43
2.4 Återköps- och lösningsrätten för bostadslägenheter tas Prop. 1991/92:160
bort
Promemorians förslag: Bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller
Riksbyggen får inte längre förbehålla sig eller organisationerna rätt
att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenheter. Sådana för-
behåll som gäller vid ikraftträdandet får emellertid fortsatt giltighet.
Skälen för förslaget: Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli
1985 (BoU 1985:12, rskr. 194, SFS 1985:182) gavs de s.k. folkrörelsekoope-
rativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att i av dem bildade
bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hembudsklausuler. Syf-
tet med lagändringen angavs vara att förhindra korttidsspekulation med bo-
stadsrätter.
Den bestämmelse som infördes avser bostadslägenheter och återfinns nu-
mera i 6 kap. 9 § andra stycket i den nya bostadsrättslagen. I huvudsak inne-
bär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller den folkrörelsekoopera-
tiva organisation som föreningen tillhör kan förbehållas en rätt att inom tre
år från bostadsrättsupplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten i samband
med en övergång. I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning
då får tas ut.
Det bör nämnas att förbehåll av lösningsrätt beträffande lokaler för för-
eningen eller dess medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan
före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också haft
möjlighet att tillämpa prisföreskrifter (jfr 9 kap. 5 § första stycket 6 bostads-
rättslagen).
En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som förvärvat en bostads-
rätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat pris. Eftersom bostadsrätts-
institutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när han vill lämna för-
eningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av föreningen, är han
hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodogöra sig dess värde.
Bestämmelsen om återköp och lösen utgör ett undantag från den angivna
principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshavaren är garanterad att
få tillbaka sin insats.
Det bör, såväl ur den enskilde bostadsrättshavarens som samhällets syn-
punkt, vara viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren
bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall
sälja den och vilket pris han kan acceptera. Inskränkningar i överlåtelserät-
ten bör vara möjligt endast om detta har stöd i bostadsrättshavarnas egna
beslut (jfr 9 kap. 23 § bostadsrättslagen). Något praktiskt behov för bostads-
rättshavarna att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostadslägenhet
torde emellertid knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns den
sedan lång tid angivna möjligheten för föreningen att införa prisföreskrifter,
om detta bedöms vara angeläget. Beträffande lokaler bör det heller inte vara
några olägenheter med att de nuvarande reglerna om lösningsrätt får bestå.
Mot bakgrund av det anförda föreslås att bestämmelserna om återköp och
44
lösen beträffande bostadslägenheter avskaffas. Förslaget innebär också att Prop. 1991/92:160
några särregler för bostadsrättsföreningar anslutna till HSB och Riksbyggen
i aktuella hänseenden inte kommer att råda.
Förslaget föranleder ändringar i 2 kap. 2 § och 6 kap. 9 § bostadsrättsla-
gen. En övergångsbestämmelse bör vidare införas av innebörd att förbehåll
om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet får fortsätta att gälla.
Promemorians förslag: Några särregler skall inte längre finnas för s.k.
folkrörelsekooperativa organisationer
Skälen för förslaget: Tidigare har föreslagits att majoritetsreglerna vid
övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (avsnitt 2.2). Det har också
föreslagits att bestämmelsen om återköp och lösen av bostadsrätt upphävs
(avsnitt 2.4). Förslagen innefattar även att de särregler som hittills gällt för
de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i angivna hänseenden
upphävs.
I sammanhanget kan nämnas att lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ny-
ligen ändrats i motsvarande riktning (LU 1990/91:8, rskr. 32, SFS
1990:1106). Från lagens tillämpningsområde undantogs tidigare den som
förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar anslutna till de folkrörelsekoo-
perativa organisationerna. Efter ändringen skall lagen inte tillämpas i fråga
om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening ansluten till
”riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsföreningar”.
Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den
lagen behövs bl.a. inte om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorga-
nisation, en regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför-
eningar eller en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa-
tion. HSB och Riksbyggen och föreningar anslutna till dessa organisationer
behöver alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveri-
ges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), som också är en or-
ganisation för bostadsrättsföreningar, måste dock ha förvärvstillstånd om or-
ganisationen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsföreningar som till-
hör SBC eller är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstill-
stånd, om de fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrätts-
lagen krävs vid ombildning (dvs. enligt majoritetsreglerna m.m.).
SBC bedriver nu en verksamhet över hela landet och har lokalkontor på
många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket
innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda
något tvivel om att SBC sedan lång tid tillbaka måste anses som en riksorga-
nisation för bostadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen be-
handla SBC och dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och
de föreningar som är anslutna till dessa organisationer finns inte. 45
5 Riksdagen 1991192. 1 saml. Nr 160
Alla bostadsrättsföreningar, riksorganisationer och regionala organisatio- Prop. 1991/92:160
ner för bostadsrättsföreningar bör behandlas lika. Även lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. bör därför ändras. Det föreslås alltså att förvärvstill-
stånd inte skall behövas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en
regional organisation för bostadsrättsföreningar. Något förvärvstillstånd
skall nu liksom tidigare inte heller behövas när bostadsrättsföreningar för-
värvar en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 § bo-
stadsrättslagen. Som tidigare föreslagits skall denna bestämmelse också till-
lämpas på föreningar inom HSB och Riksbyggen. Samma regler kommer
därmed också att gälla beträffande tillstånd för alla bostadsrättsföreningar
oavsett om de tillhör någon viss organisation för bostadsrättsföreningar eller
inte.
Det föreslås en särskild övergångsbestämmelse för sådana förvärv som
skett före ikraftträdandet.
Med dessa förslag kommer det inte längre att finnas några särregler för
olika typer av bostadsrättsföreningar eller organisationer för bostadsrätts-
föreningar. Uttrycket folkrörelsekooperativ organisation kommer därige-
nom också att utmönstras ur lagstiftningen.
Promemorians förslag: Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt
upphävs.
Skälen för förslaget: Lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings-
rätt ger rätt för en kommun att anvisa bostadssökande till bostadslägenhet
som upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsän-
damål. Lagen bygger på att överenskommelser om anvisningsrätt i första
hand skall träffas mellan kommuner och husägare eller deras organisationer.
Om överenskommelser inte kan nås ger lagen kommunerna möjlighet att
hos hyresnämnden ansöka om ett beslut om anvisningsrätt för lägenheterna
i ett visst hus. Beslutet kan förenas med vite och innebär bl.a. förbud för
husägaren att upplåta en ledig lägenhet, som omfattas av beslutet, till någon
annan än den som kommunen anvisar.
Lagen har såvitt känt inte föranlett något beslut om anvisningsrätt.
I anslutning till vad regeringen föreslagit i prop. 1991/92:56 om bostadsfi-
nansieringen år 1992 m.m. när det gäller avskaffandet av bl.a. kommunal
bostadsanvisningsrätt som villkor för statligt stöd, bör lagen om kommunal
bostadsanvisningsrätt avskaffas. Detta bör ske med verkan från den 1 juli
1992.
Förslagen om att avskaffa kommunal bostadsanvisningsrätt som villkor
för statligt stöd samt den särskilda lagen om kommunal bostadsanvisnings-
rätt torde ge kommunerna en delvis ny roll i fråga om bostadsförmedling. I
den utsträckning som det behövs för att tillgodose behovet av bostäder bör
kommunerna ha en viktig roll som serviceorgan åt de bostadssökande. I för-
hållande till fastighetsägarna bör de kunna erbjuda tjänster för förmedling
46
av bostäder och teckna avtal med ägarna om sådan förmedling. Såväl privata Prop. 1991/92:160
som allmännyttiga fastighetsägare bör emellertid själva kunna förmedla bo-
stadslägenheter inom sitt bestånd. Vidare bör fristående förmedlingar i
större utsträckning kunna erbjuda motsvarande tjänster.
Bostadsförmedlingsverksamhet bedriven i enlighet med vad nu har före-
slagits bör ge förutsättningar för en bättre service och en större effektivitet
till gagn för de bostadssökande. Frågan om möjlighet för kommunerna att
ta ut en registreringsavgift av de bostadssökande kommer att tas upp i annat
sammanhang.
1 enlighet med det anförda har det i promemorian upprättats förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv’ av hyresfastighet m.m.,
4. lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt,
5. lag om ändring i jordabalken,
6. lag om ändring i lagen (1973:1088) om arrendenämnder och hyresnämn-
der,
7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.
Ändringarna berör 2 kap 2 och 9 §§, 4 kap. 5 §, 6 kap. 9 § samt 9 kap. 19 och
22 §§.
2 kap. 2 §
Ändringen är en konsekvens av att förköps- och lösningsrätten enligt 6 kap.
9 § andra stycket slopas. Möjlighet att förbehålla sig rätt att lösa bostadsrät-
ten till en lokal enligt 6 kap. 9 § första stycket finns kvar.
2 kap. 9 § och 4 kap. 5 §
Ändringarna är en konsekvens av att den kommunala bostadsanvisningsla-
gen upphävs.
6 kap 9 §
Ändringen har behandlats i avsnitt 2.4.
De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekooperativa 47
organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har enligt gällande lagstiftning
rätt att förbehålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslä-
genhet. Ändringen innebär att denna rätt slopas. Se också övergångsbestäm-
melserna.
9 kap 19 §
Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.
Nuvarande regler kräver att minst två tredjedelar av hyresgästerna måste ha
gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för att det skall bli giltigt.
Förslaget innebär att det för en bostadsrättsförenings förvärv för ombildning
till bostadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen-
heterna har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i
bostadsrättsföreningen. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel
som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal. (Jfr 7 kap. 13 § lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar.) Beträffande majoritet vid en s.k. in-
tresseanmälan, se kommentaren till ändring av 3 § ombildningslagen och till
övergångsbestämmelserna till denna lag.
9 kap 22 §
Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.
Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen är genom denna paragraf un-
dantagna från reglerna i 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen när beslutet om
förvärv inte sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt. Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Änd-
ringen innebär alltså att alla bostadsrättsföreningar måste följa reglerna i 9
kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller
inte. Det innebär bl.a. att de nya regler om enkel majoritet vid beslut på
föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar och att en
ekonomisk plan måste upprättas och tillsammans med besiktningsprotokoll
och intyg hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om förvärv fat-
tas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet fattas
innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet måste
också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Övergångsbestämmelser
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
Enligt de äldre föreskrifterna i 2 kap. 9 § gäller att en förening är skyldig
att bevilja medlemskap om den sökande har anvisats bostadsrätt enligt lagen
om kommunal bostadsanvisningsrätt och att en kommun till vilken bostads-
rätt skall anses upplåten enligt lagen förvärvar medlemskap genom upplåtel-
sen. Enligt de äldre föreskrifterna i 4 kap. 5 § gäller att en upplåtelse inte
behöver vara skriftlig om detta följer av lagen om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt. Dessa äldre bestämmelser skall enligt förslaget till övergångsbe-
Prop. 1991/92:160
48
stämmelser p. 2 fortfarande gälla om anvisningen eller upplåtelsen skett före Prop. 1991/92:160
ikraftträdandet.
En särskild övergångsregel (p. 3) finns för bestämmelsen i 6 kap 9 §. Om
ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits in i en
bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet föreslås att förbehållet får
gälla även därefter. Eftersom ett sådant förbehåll får gälla i högst tre år efter
upplåtelsen innebär det att giltiga sådana förbehåll kommer att finnas kvar
högst tre år från ikraftträdandet.
Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 §§.
2§
Ändringen har behandlats i avsnitt 2.1.
Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla även
sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, en lands-
tingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller
ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Hyresgäs-
ter i hus som ägs av den nämnda kategorin får alltså genom en bostadsrätts-
förening göra en s.k intresseanmälan och erhåller även i övrigt de rättigheter
och skyldigheter som följer av lagen.
3§
Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2
Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften av
de uthyrda lägeheterna som är medlemmar i föreningen skriftligen har för-
klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt för att
en intresseanmälan skall kunna antecknas i fastighetsboken. Uttrycket ”mer
än hälften” innebär att beslut skall fattas med s.k. enkel eller absolut majori-
tet. I enlighet med vad som anförts i kommentaren till 9 kap. 19 § bostads-
rättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordfö-
randen utslagsröst vid lika röstetal.
6§
Förslaget har behandlats i avsnitt 2.3.
Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbjudas
fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren öns-
kar sälja fastigheten till en kommun.
9§
Ändringen är en konsekvens av att 9 kap 22 § bostadsrättslagen upphävs.
49
Övergångsbestämmelser Prop. 1991/92:160
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. Det har inte ansetts nödvän-
digt med några särskilda övergångsbestämmelser. Har ett bindande avtal
träffats om överlåtelse av en hyresfastighet före ikraftträdandet innebär de
ändrade reglerna i 2 och 6 §§ inte att något hembud behöver ske till bostads-
rättsföreningen. Intresseanmälan som ges in till inskrivningsmyndigheten
före ikraftträdandet måste omfattas av 2/3-majoritet hos hyresgästerna. Be-
slut om förvärv som sker efter ikraftträdandet kommer dock på grund av den
föreslagna regeln i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen endast behöva fattas med
enkel majoritet.
Förslagen till ändring rör 2 § 2 och 2 a. Förslagen har behandlats i avsnitt
2.5.
2§2
Ändringen innebär att tillstånd enligt lagen inte behövs för en riksorganisa-
tion eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till sådana or-
ganisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sveriges Bo-
stads-rättsföreningars Centralorganisation, SBC. Den nuvarande särbe-
stämmelsen för folkrörelsekooperativa föreningar tas alltså bort.
Förslaget innebär vidare att det generella undantaget från tillståndsplikten
för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riksbyggen
tas bort och förs över till punkt 2 a. Av den sistnämnda punkten framgår
dock att beslut om förvärv av en hyresfastighet måste ha fattats i viss ordning
för att tillståndsplikt inte skall föreligga. Att även bostadsrättsföreningar
inom HSB och Riksbyggen omfattas av bestämmelsen om majoritet m.m.
enligt 9 kap. 19 § följer av förslaget att 9 kap. 22 § bostadsrättslagen upphävs.
2$2«
Ändringsförslaget innebär endast att hänvisningen till punkt 2 tas bort. Bo-
stadsrättsföreningar, oavsett organisationstillhörighet, som fattar beslut om
en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i den ordning som föreskrivs i 9
kap. 19 § bostadsrättslagen är alltså inte tillståndspliktiga.
Övergångsbestämmelser
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som skett före
ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla.
50
4.4. Förslaget till lag om upphävande av lagen (1987:1274) Prop. 1991/92:160
om kommunal bostadsanvisningsrätt, lag om ändring i
jordabalken, lag om ändring i lagen (1973:1088) om
arrendenämnder och hyresnämnder och lag om ändring i lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol.
Förslaget att upphäva lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt har be-
handlats i avsnitt 2.6. Övriga lagförslag utgörs av följdändringar.
Några övergångsbestämmelser har inte meddelats. Sådana beslut om an-
visningsrätt som har meddelats före ikraftträdandet kommer därmed inte
längre att gälla. 12 § lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt finns en be-
stämmelse om utfästelse av anvisningsrätt. En sådan utfästelse kan ha läm-
nats före utgången av juni 1991. Av allmänna grundsatser i fråga om avtal
följer att en sådan utfästelse alltjämt blir gällande. Bestämmelsen i 2 § andra
stycket i lagen att utfästelsen skall gälla mot ny husägare kommer däremot
inte att få någon verkan eftersom lagen upphävs.
51
Efter remiss har yttrande över promemorian inhämtats av boverket, bo-
stadsdomstolen, HSB, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisa-
tion (SBC), Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Kommunalförbundet
för Stor-Stockholms Bostadsförmedling (KSB). Stockholms fastighetskon-
tor har inkommit med ett preliminärt yttrande som underställts Stockholms
fastighetsnämnd varefter nämnden inkommit med ett eget yttrande.
Sveriges Köpmannaförbund har inkommit med en skrivelse och AB Bo-
stadsgaranti har lämnat synpunkter under hand.
Riksbyggen och Svenska Kommunförbundet har avstått från att yttra sig.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 2
52
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,
dels att i 2 kap. 4 §, 6 kap. 3 § samt 7 kap. 10 och 19 §§ ordet ”landstings-
kommun” skall bytas ut mot ”landsting”
dels att 2 kap. 2 §, 6 kap. 9 § och 9 kap. 19 § samt rubriken närmast före
6 kap. 9 § skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 3
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 kap.
2§
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall
utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en-
ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är
oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo-
stadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan åter-
köps- eller lösningsrätt som avses i 6
kap. 9 §.
Bestämmelsen i första stycket 2
hindrar inte att föreningen i sina
stadgar förbehåller sig sådan lös-
ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.
6 kap.
Rätt att lösa bostadsrätt till lokal
9 §
En bostadsrättsföreningen får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för-
eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha
rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös-
ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid
lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder
ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall
betalas.
En bostadsrättsförening som är
ansluten till en folkrörelsekooperativ
riksorganisation får i sina stadgar ta
in förbehåll enligt första stycket även
för bostadslägenheter. Ett sådant för-
behåll får gälla till förmån för för-
eningen, en folkrörelsekooperativ
organisation som denna tillhör eller
medlemmarna. Förbehållet får avse
rätt att inom högst tre år från upplå-
telsen återköpa eller lösa bostadsrät-
53
tenfran bostadsrättshavaren eller nå-
gon som förvärvat bostadsrätten. I
övrigt gäller första stycket andra me-
ningen.
9 kap.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 3
§
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om mer
än hälften av hyresgästerna i de ut-
hyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
skall innehålla uppgift om hur beräk-
tillgängligt för hyresgästerna och fas-
19
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bostads-
rätt skall fattas på en förenings-
stämma. Beslutet är giltigt om minst
två tredjedelar av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheter som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenhe-
ter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
Protokollet från föreningsstämman
ningen av rösterna har skett och hållas
tighetsägaren.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna
i 6 kap. 9 § andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan-
det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono-
misk plan.
54
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:160
Bilaga 3
2 §*
Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte om egendomen
ägs av staten, kommun, landstings- innehåller färre än fem lägenheter.
kommun, kommunalförbund, all-
männyttigt bostadsföretag eller aktie-
bolag som helt ägs av en kommun el-
ler landstingskommun. Lagen gäller
inte heller om egendomen innehåller
färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet
varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas
som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter
som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas
räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om
1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om-
fattar,
2. att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenhe-
terna skriftligen har förklarat sig in-
tresserade av en ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bostads-
rättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än hälf-
ten av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresse-
rade av en ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt, och att dessa hyres-
gäster är medlemmar i bostadsrätts-
föreningen.
6 §3
Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean-
mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan
att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att
förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med
överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo-
lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion
enligt 14 kap. 1 eller 2§ aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- 2. om staten förvärvar egendo-
värvar egendomen, men,
1 Senaste lydelse 1983:441.
2 Senaste lydelse 1991:616.
3 Senaste lydelse 1991:616.
55
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk-
tion enligt lagen (1904:40 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen-
domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-
digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av
hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 3
9
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-22 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
§4
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hy-
resfastigheter för ombildning av hy-
resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-27 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616.
56
Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig-
het m.m. skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 3
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2§‘
1. om egendomen förvärvas från
staten, kommun, landsting eller
kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landsting,
kommunalförbund, aktiebolag, som
helt ägs av kommun eller landsting,
allmännyttigt bostadsföretag, riks-
organisation för bostadsrättsför-
eningar eller regional sådan organi-
sation är förvärvare,
2 a. om egendomen förvärvas av
en bostadsrättsförening och för-
eningen har fattat beslut om förvär-
vet i den ordning som föreskrivs i
9 kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614),
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från
staten, kommun, landstingskom-
mun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands-
tingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kommun
eller landstingskommun, allmännyt-
tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo-
perativ riksorganisation eller regio-
nal folkrörelsekooperativ organisa-
tion av bostadsrättsföreningar eller
bostadsrättsförening ansluten till så-
dan organisation är förvärvare,
2 a. om egendomen z annat fall än
som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen
har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §
bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt
ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av
kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en-
ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att
åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen-
domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv
av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast
egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm-
melser.
Senaste lydelse 1991:623.
57
Lagrådet
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1992-02-20
Närvarande: justitierådet Bengt Rydin, regeringsrådet Stig von Bahr, justi-
tierådet Inger Nyström.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 13 februari 1992 har rege-
ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt-
rande över förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Cecilia Berg-
man.
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
Prop. 1991/92:160
Bilaga 4
58
Prop. 1991/92:160
Propositionen huvudsakliga innehåll.......................... 1
Propositionens lagförslag.................................... 2
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 februari
1992...................................................... 8
1 Inledning............................................. 8
2 Allmän motivering..................................... 9
2.1 Ombildningslagens tillämpningsområde............... 9
2.2 Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet
m.m.............................................. 11
2.3 Kommuners företrädesrätt.......................... 14
2.4 Återköps- och lösningsrätten........................ 15
2.5 Förvärvstillstånd................................... 17
2.6 Outhyrda lägenheter............................... 18
2.7 Underrättelse om lediga lägenheter.................. 19
2.8 Ikraftträdande m.m................................ 19
3 Upprättade lagförslag................................... 19
4 Specialmotivering........... 19
4.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen........ 19
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt........ 21
4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om för-
värv av hyresfastighet m.m.......................... 23
5 Hemställan............................................ 23
6 Beslut................................................ 23
Bilaga 1 Bostadsdepartementets promemoria 1991-11-06 ........ 25
Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna................... 52
Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.......................... 53
Bilaga 4 Lagrådets yttrande................................. 58
59
gotab 40956, Stockholm 1992