Prop.
1991/92:110
Regeringen förelägger riksdagen vad som har tagits upp i bifogade utdrag ur
regeringsprotokollet den 23 januari 1992 för de åtgärder och de ändamål som
framgår av föredragandens hemställan.
På regeringens vägnar
Carl Bildt
Reidunn Laurén
I propositionen föreslås en lagändring beträffande det formkrav som enligt
jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Förslaget innebär att en oriktig
uppgift om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att
köpet är ogiltigt samt att parterna gentemot varandra blir bundna vid den
uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.
Vidare föreslås några lagändringar som medför rationaliseringar på in-
skrivningsväsendets område.
I propositionen behandlas också vissa frågor om överlåtelseförbud vid för-
värv av fastigheter och tomträtter.
De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft den 1 juli 1992.
1 Riksdagen 1991/92. 1 saml. Nr 110
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§, 19 kap. 13 § samt 22 kap. 12 §
jordabalken1 skall ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:110
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
4 kap.
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall upptaga
köpeskillingen och innehålla förkla-
ring av säljaren att egendomen över-
låtes på köparen. Köpes utom fast
egendom även annat mot en gemen-
sam köpeskilling, är det tillräckligt
att denna anges.
,2
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall innehålla
en uppgift om köpeskilling och för-
klaring av säljaren att egendomen
överlåtes på köparen. Köpes utom
fast egendom även annat mot en ge-
mensam köpeskilling, är det tillräck-
ligt att köpehandlingen innehåller en
uppgift om gemensam köpeskilling.
Om säljaren och köparen vid sidan
av köpehandlingen har träffat över-
enskommelse om annan köpeskilling
än den som anges i köpehandlingen,
är den överenskommelsen ogiltig.
Mellan säljaren och köparen gäller i
stället den köpeskilling som anges i
köpehandlingen. Denna köpeskil-
ling får dock jämkas om det med
hänsyn till köpehandlingens inne-
håll, omständigheterna vid avtalets
tillkomst, senare inträffade förhål-
landen och omständigheterna i övrigt
är oskäligt att den köpeskillingen
skall vara bindande.
Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är
förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte
har iakttagits.
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första stycket till-
lämpning även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke upp-
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första och andra
styckena tillämpning även i fråga om
den senare handlingen. Handling
'Balken omtryckt 1971:1209.
2Senaste lydelse 1985:659.
|
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse prOp. 1991/92:110 |
|
fyller dessa föreskrifter är utan ver- |
som icke uppfyller föreskrifterna i 1 § första stycket är utan verkan som |
19 kap.
13 §
|
Har beslut i inskrivningsärende |
Har beslut i inskrivningsärende |
22 kap.
12 §3
|
På ansökan av innehavare av |
På ansökan av innehavare av |
Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall
anteckningen avföras.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. Äldre lydelse av 4 kap. 1 och 2 §§
gäller dock i fråga om rättshandlingar som har företagits före ikraftträdan-
det.
3 Senaste lydelse 1975:1085. 3
1* Riksdagen 1991/92. 1 saml. Nr 110
Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1973:98) om inskrivningsregister skall
ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:110
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3§
Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19-23 kap. jordabalken, i den
mån ej annat följer av denna lag. Därvid äger bestämmelserna om fastighets-
bok och tomträttsbok motsvarande tillämpning på inskrivningsregister.
Regeringen kan bestämma att änd-
ring i fråga om namn- och adress-
uppgifter i anteckningar rörande in-
nehav av pantbrev eller vilandebevis
får införas i inskrivningsregistret i
annan ordning än som följer av
första stycket.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 23 januari 1992.
Prop. 1991/92:110
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden Johansson,
Laurén, Hörnlund, Olsson, Svensson, Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik,
Björck, Davidsson, Könberg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Laurén
År 1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbätt-
rat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommit-
tén (justitierådet Johan Lind, ordförande, samt riksdagsledamöterna Allan
Ekström och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års småhusköpsutred-
ning.
Utredningen har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya
småhus, (SOU 1987:30) Fel i fastighet samt (SOU 1988:66) Köp av byggnad
på ofri grund m.m. Flertalet av de frågor som tas upp i betänkandena har
behandlats i en proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus
m.m. (prop. 1989/90:77). På grundval av förslag i propositionen antog riks-
dagen lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1991 (se SFS 1990:931,
935 och 936). I förevarande proposition tar jag upp de frågor som återstår,
nämligen de frågor som utredningen har behandlat i 1988 års betänkande
och som gäller överlåtelseförbud m.m. och oriktig köpeskilling.
Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens sammanfattning
av 1988 års betänkande som bilaga 1, dels utredningens lagförslag i fråga om
oriktig köpeskilling som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna
som bilaga 3.
En sammanställning av remissyttrandena över de här aktuella avsnitten i
1988 års betänkande har upprättats i justitiedepartementet och finns till-
gänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 89-256).
I detta lagstiftningsärende behandlar jag också vissa frågor om rationalise-
ringar på inskrivningsväsendets område.
Bestämmelser om inskrivningsväsendet på fastighetsrättens område finns
i 19-23 kap. jordabalken. Dessa bestämmelser kompletteras av flera andra
författningar. Huvudprincipen är att inskrivning sker i fastighetsbok eller
tomträttsbok. Genom den s.k. fastighetsdatareformen ersätts emellertid in-
skrivning i fastighetsböcker och tomträttsböcker successivt av inskrivning i
det ADB-baserade inskrivningsregistret. Reformen, som för närvarande ge-
nomförts i ca 75 % av landet, beräknas vara fullbordad år 1995.
För närvarande utreder panträttsutredningen (Ju 1990:05) om det finns
anledning att införa ett nytt panträttssystem på fastighetsrättens område. Ut- 5
redningen beräknas avsluta sitt arbete under år 1992.
Domstolsverket och centralnämnden för fastighetsdata (CFD) har i en ge- Prop. 1991/92:110
mensam skrivelse, som kom in till regeringen den 2 juli 1991 (justitiedeparte-
mentets Dnr 91 -1916), lämnat vissa förslag till rationaliseringar på inskriv-
ningsväsendets område. I denna proposition behandlas två av dessa förslag.
Förslagen har inte något direkt samband med de frågor som panträttsutred-
ningen överväger och bör inte vila i avvaktan på resultatet av utredningens
arbete.
Skrivelsen har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna
finns i bilaga 4 .
Lagrådet
Regeringen beslutade den 12 december 1991 att inhämta lagrådets yttrande
över förslag till lag om ändring i jordabalken m.m. Förslagen hade upprät-
tats inom justitiedepartementet.
Lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 5.
Lagrådet, vars yttrande bör fogas till protokollet som bilaga 6, har förkla-
rat sig inte vara berett att godta förslaget till lagändring beträffande det
formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Lagrådets
betänkligheter tar väsentligen sikte på det förhållandet att säljaren och kö-
paren vid en fastighetsöverlåtelse genom förslaget gentemot varandra blir
bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. En-
ligt lagrådet kan detta leda till oskäliga och stötande effekter i de fall då den
i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån avviker från den
överlåtna egendomens verkliga värde. Jag har tagit fasta på lagrådets kritik
mot de remitterade förslagen i denna del. Jag har därför i propositionens
förslag infört en särskild bestämmelse om att den i köpehandlingen upptagna
köpeskillingen får jämkas om det är oskäligt att den köpeskillingen skall vara
bindande. Härutöver har jag gjort några redaktionella ändringar i de remit-
terade förslagen såvitt avser formkravet vid köp av fast egendom.
I övrigt har lagrådet lämnat de remitterade förslagen utan erinran.
Min bedömning: Några särskilda regler som ger möjlighet att in-
skränka köparens förfoganderätt bör inte införas.
Utredningens förslag: Vid fastighetsköp skall parterna med giltig verkan
kunna avtala att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastig-
heten för ett högre vederlag än han själv har erlagt. Ett sådant villkor skall
gälla under högst fem år från den dag då köpehandlingen upprättades. Mot-
svarande regler skall gälla vid avtal om förvärv av tomträtt. Avtal om in-
skränkningar i en köpares rätt att förfoga över en fastighet genom försäljning
m.m. skall vidare kunna träffas genom köpeavtal som har anknytning till ett
familjerättsligt förordnande om succession (se betänkandet s. 85 ff).
Remissinstanserna: Utredningens förslag har överlag fått ett negativt be-
mötande vid remissbehandlingen. Stockholms stad och kommunförbundet
förordar dock att frågan om överlåtelseförbud blir föremål för lagstiftning.
Skälen for min bedömning: I samband med att en fastighet överlåts kan
överlåtaren ha ett intresse av att förvärvarens rätt att förfoga över fastighe-
ten begränsas i olika avseenden. Så kan vara fallet t.ex. om en kommun vid
försäljning av en fastighet, som uppförts på av kommunen subventionerad
tomtmark och finansierats med statliga lån, vill förhindra att köparen kort
tid efter köpet i sin tur säljer fastigheten till ett högre pris och tillgodogör sig
den vinst som därvid uppkommer. Mot bakgrund av bl.a. sistnämnda situa-
tion har utredningen föreslagit en generell lagbestämmelse om att avtal skall
kunna träffas om att köparen inom fem år från köpet inte får sälja fastighe-
ten vidare till ett högre pris än vad han själv har betalat.
Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag något beröra frå-
gan om vilka möjligheter som i dag finns för en säljare att genom avtal för-
säkra sig om att köparen inte i sin tur överlåter fastigheten utan säljarens
godkännande. Det kan då konstateras att det i gällande lagstiftning inte finns
någon bestämmelse som säger att ett avtal om förbud mot vidareöverlåtelse
är ogiltigt. Däremot anges i 4 kap. 3§ 3 p. jordabalken att en bestämmelse
som inte intas i köpehandlingen är ogiltig, om bestämmelsen innebär att kö-
parens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rät-
tighet i fastigheten inskränks. Om en sådan inskränkande bestämmelse har
tagits med i köpehandlingen, skall enligt 20 kap. 14 § jordabalken anteckning
härom göras i fastighetsboken. Anteckningen medför bl.a. att en ny förvär-
vare av fastigheten inte kan åberopa att han inte kände till den inskränkning
som anteckningen avser (18kap. 8§ jordabalken). De angivna lagrummen
kan sägas förmedla det intiycket att avtalsklausuler som inskränker förvär-
varens rätt att överlåta fastigheten i princip är tillåtna.
Det kan också erinras om att lagberedningen i 1960 års förslag till jorda-
balk direkt framhöll att dess förslag inte utgjorde hinder för klausuler om
överlåtelseförbud (uttalandet finns återgivet i småhusköpsutredningens be-
tänkande, s. 76). I senare rättsvetenskaplig litteratur har Knut Rodhe
(Handbok i sakrätt, 1985, s. 119 f.) hävdat att det finns vidsträckt möjlighet
att i samband med överlåtelse av fast egendom avtala att förvärvaren inte
skall ha rätt att överlåta egendomen vidare.
En särskild form av inskränkning i rätten att förfoga över en fastighet upp-
kommer om en klausul om hembudsskyldighet har intagits i köpehand-
lingen. Ett köpeavtal som innebär att förvärvaren är skyldig att vid en senare
försäljning erbjuda överlåtaren eller viss annan person att köpa fastigheten
har i svensk rätt sedan länge ansetts sakna giltighet, såvida inte företrädes-
rätten följer av särskild lagstiftning. Efter ikraftträdandet av 1970 års jorda-
balk har denna rättsuppfattning blivit bekräftad genom några avgöranden i
högsta domstolen (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1984 s. 673). Rättsfallen
gällde alltså den speciella form av förfoganderättsinskränkning som en hem-
budsskyldighet innebär, och enligt min mening kan man inte utan vidare dra
Prop. 1991/92:110
slutsatsen av dessa rättsfall att även ett avtal om förbud för köparen att över- Prop. 1991/92:110
låta fastigheten skulle vara ogiltigt.
Av vad jag nu har anfört framgår att det finns ett visst stöd för uppfatt-
ningen att det redan i dag är möjligt att vid köp av fast egendom träffa avtal
om förbud mot vidareöverlåtelse. Jag delar emellertid utredningens bedöm-
ning att rättsläget får anses vara oklart och att ett helt säkert svar inte kan
ges på frågan i vad mån ett överlåtelseförbud i en köpehandling avseende
fast egendom är giltigt.
Mot den nu angivna bakgrunden kan det det synas önskvärt att genom ett
klargörande i lag undanröja den ovisshet som finns beträffande överlåtelse-
förbud. Om lagstiftningen skall kompletteras på denna punkt, är det emel-
lertid inte lämpligt att enbart behandla frågan om sådana överlåtelseförbud
som avses med den av utredningen föreslagna regeln. Enligt min mening bör
man i så fall ta ställning också till den generella frågan om avtalsmässiga in-
skränkningar i köparens rätt att framdeles förfoga över fastigheten. Om lag-
stiftningen kompletteras i detta avseende, skulle det vidare bli nödvändigt
att gå in på en rad svårbedömbara spörsmål av bl.a. sakrättslig karaktär, så-
som i vad mån ett överlåtelseförbud utgör hinder för att fastigheten utmäts.
Enligt min mening är det mest ändamålsenligt att dessa frågor överlämnas
åt rättstillämpningen. Jag vill erinra om att det inte heller vid införandet av
1970 års jordabalk ansågs behövligt med någon reglering av vilka avtalade
begränsningar i köparens förfoganderätt som saknar giltighet. Som jag
nämnde tidigare har därefter en särskild sådan fråga aktualiserats, nämligen
frågan om giltigheten av avtal om förköpsrätt, och då kunnat få sin lösning
genom rättspraxis.
Mot bakgrund av det anförda bör en lagreglering av avtalade överlåtelse-
förbud vid fastighetsköp komma till stånd endast om det finns ett mycket
påtagligt behov av att ge säljaren en i lag klart fastslagen möjlighet att genom
avtal med köparen förhindra att denne inom viss tid, av utredningen föresla-
gen till fem år, säljer fastigheten vidare till ett högre pris.
Det skäl som utredningen har anfört för förslaget att en säljare skall kunna
hindra att en fastighet överlåts vidare är väsentligen att det bör vara möjligt
att stävja missbruk av samhällets bostadsstöd. Missbruket kan ske genom
snabba vidareförsäljningar av nyproducerade hus till betydligt högre pris än
det som säljaren har betalat.
Jag kan för min del instämma i att det inte är godtagbart att samhällets
stöd till småhusproduktionen får den effekten att enskilda kan göra snabba
spekulationsvinster. Ett sådant missbruk har utan tvivel tidigare förekommit
i viss utsträckning. Jag vill dock framhålla att utredningen inte ger något un-
derlag för att bedöma omfattningen av det eventuella missbruk som kan ha
fortgått under 1980-talet.
Även om antalet fall där problemet gör sig gällande sannolikt är ganska
begränsat skulle det givetvis vara otillfredsställande, om samhället saknade
möjlighet att förhindra spekulationsaffärer av här avsett slag. Frågan om be-
hovet av särskilda lagstiftningsåtgärder bör emellertid ses i ljuset av den ut-
veckling som har ägt rum under de senaste åren på det bostadspolitiska om-
rådet. De förändringar som har genomförts och nu pågår på det området i
förening med den allmänna prisutvecklingen på fastighetsmarknaden mins- Prop. 1991/92:110
kar möjligheterna till spekulation med anledning av statligt bostadsstöd.
När det sedan gäller de subventioner som består i att kommunerna vid
nybyggnad av småhus bidrar till att hålla kostnaderna nere genom låga mark-
och exploateringskostnader har flera av remissinstanserna påpekat att någon
sådan subventionering knappast längre förekommer. En prissättning av
tomtmarken på marknadsmässiga villkor har i stället alltmera kommit att
tillämpas. Det är också min erfarenhet att kommunernas subventionering av
småhusbyggandet inte har samma omfattning som tidigare.
Det anförda ger vid handen att behovet av sådana inskränkande klausuler
i köpeavtal som utredningens förslag tar sikte på inte är stort. Till detta kom-
mer att sådana klausuler har flera negativa konsekvenser. Sålunda hämmar
de omsättningsfriheten och skapar olikheter i prisbildningen mellan kommu-
ner som utnyttjar sig av möjligheten till överlåtelseförbud och kommuner
som väljer att inte göra det. Vidare uppkommer konstlade tröskeleffekter
vid utgången av förbudstiden. Klausulerna skulle drabba inte bara dem som
har köpt ett småhus i spekulationssyfte utan också sådana köpare som av
sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja fastigheten innan förbuds-
tiden går ut. Den vinst som ägaren går miste om genom att han tvingas sälja
fastigheten till oförändrat pris skulle i sådana fall i stället tillfalla den nya
köparen.
Mot bakgrund av vad jag nu anfört och med hänsyn till remisskritiken an-
ser jag att utredningens förslag till regler om förbud mot överlåtelse av fast
egendom inte bör genomföras. Vad som sagts nu gäller även den motsva-
rande regel för tomträtter som utredningen har föreslagit. Med dessa ställ-
ningstaganden bör det enligt min mening inte heller komma i fråga att införa
den av utredningen föreslagna regeln om överlåtelseförbud med anknytning
till vissa familjerättsliga förordnanden m.m.
Mitt förslag: Ett köp av fast egendom skall vara giltigt, även om köpe-
skillingen har angetts oriktigt i köpehandlingen. Parterna skall gent-
emot varandra vara bundna vid den uppgift om köpeskillingen som
finns i köpehandlingen. Denna köpeskilling skall dock kunna jämkas,
om det är oskäligt att den skall vara bindande.
Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt (se betänkan-
det s. 103 ff).
Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna ansluter sig till
utredningens förslag. Några remissinstanser instämmer i att köpet skall vara
giltigt men menar att parterna gentemot varandra skall vara bundna vid den
köpeskilling som har överenskommits vid sidan av köpehandlingen. En re-
missinstans anser att gällande ordning inte behöver ändras och att köpet
alltså skall vara ogiltigt, om köpeskillingen har angetts oriktigt i köpehand-
lingen.
Bakgrund: Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav iakttas för att Prop. 1991/92:110
köpet skall vara giltigt. Enligt 4kap. 1 § jordabalken skall köpet ske genom
en skriftlig köpehandling som underskrivs av både säljaren och köparen och
innehåller en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. I
paragrafen föreskrivs också att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen.
Med köpeskillingen avses därvid den verkligen avtalade köpeskillingen. Om
parterna av någon anledning i köpehandlingen angivit en annan köpeskilling
än den verkliga, är köpet i sin helhet ogiltigt.
Kravet på att köpeskillingen skall anges korrekt infördes genom den nya
jordabalken. Lagstiftaren ville härigenom förhindra olika former av vilsele-
danden av tredje man eller myndigheter (se prop. 1970:20 del Bl s. 150 f och
3LU 1970:80 s. 197 f). Om parterna har angett en lägre köpeskilling än den
verkliga kan, framhålls det i förarbetena, avsikten vara att undgå full lag-
fartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Om
parterna å andra sidan har angett en högre köpeskilling än den verkliga, kan
meningen t.ex. vara att vilseleda arrendatorer som har förköpsrätt till den
sålda fastigheten.
Den civilrättsliga konsekvensen av att parterna - vid sidan av vad som an-
givits i köpehandlingen - träffar en särskild överenskommelse om köpeskil-
lingens storlek är att vem som helst av parterna kan få till stånd att köpet i
sin helhet ogiltigförklaras. Den oriktiga uppgiften om köpeskillingen utgör
en bestående ogiltighetsgrund. Senare förvärv av äganderätt, panträtt eller
annan rätt som hänför sig till fastigheten kan inte göras gällande om köpet
går åter (se 6 kap. 8 § och 7 kap. 25 § jordabalken). Detta gäller oavsett om
förvärvaren av rättigheten har varit i god tro eller inte (se 18kap. 3§ 3 p
jordabalken).
Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har de motiv, som vid införan-
det av den nya jordabalken ansågs tala för att lagstiftningen borde vara så
konstruerad att den motverkar oriktiga prisuppgifter, på intet sätt förlorat i
styrka. Jag anser alltså att lagen också i fortsättningen bör innehålla en in-
byggd drivkraft som förmår parterna att ange den riktiga köpeskillingen.
Om denna drivkraft saknas, måste man nämligen räkna med att frestelsen att
genom en oriktig prisuppgift vilseleda myndigheter och tredje man många
gånger blir för stor.
Det anförda har tillämpning inte bara på de nyss nämnda fallen utan också
i åtskilliga andra situationer. Bl.a. kan, på samma sätt som vid arrendeför-
hållanden, en för högt angiven köpeskilling i vissa fall användas för att
kringgå hyresgästers rätt att förvärva en fastighet för ombildning till bostads-
rätt. Även i andra fall av förköpsrätt kan en oriktig prisuppgift användas för
att vilseleda. En annan situation är att parterna anger en lägre köpeskilling
än den verkliga för att villkoren för statligt bostadsstöd skall vara uppfyllda.
Den särskilda överenskommelsen om köpeskillingen kan i sådana fall vara
maskerad i form av betalning för gemensamma vägarbeten, kabeldragning
eller liknande.
För att parterna skall avstå från att ange köpeskillingen oriktigt är det en-
ligt min mening inte tillräckligt att det kan utkrävas ett straffrättsligt ansvar
i vissa fall för oredliga förfaranden, olika former av skattefusk m.m. Det
10
tryck som parterna bör vara utsatta för bör om möjligt åstadkommas också Prop. 1991/92:110
på annat sätt.
Vad jag nu har anfört leder till slutsatsen att mycket starka skäl talar mot
att, som några remissinstanser har förordat, återgå till det rättsläge som
rådde före 1970 års jordabalk och som innebar att både köpeavtalet och si-
doöverenskommelsen kunde göras gällande. Anledningen till att den då gäl-
lande ordningen övergavs var just att förhindra olika former av vilseledan-
den på grund av en för lågt - eller för högt - angiven köpeskilling.
Enligt lagrådet kan det emellertid visa sig motiverat att ännu en gång över-
väga alternativet att återgå till den ordning som gällde före år 1972.
Jag kan för min del instämma i att en återgång till den äldre jordabalkens
regelsystem från rent principiella utgångspunkter vore att föredra, eftersom
det systemet innebär att parternas vilja beträffande köpeskillingen blir helt
avgörande. Som jag nyss berörde har emellertid äldre jordabalkens ordning
den svagheten att den inte förhindrar olika former av vilseledanden av tredje
man. En återgång till den äldre ordningen skulle också motverka det intresse
som rent allmänt finns av ordning och reda i fastighetsrättsliga förhållanden.
Det har enligt min mening ett värde i sig att den handling som har utgjort
grund för lagfart återspeglar vad som rättsligt gäller mellan säljaren och kö-
paren.
Lagrådet har ifrågasatt om det inte går att få parterna att lämna riktiga
köpeskillingsuppgifter genom förstärkta sanktioner av mer traditionellt slag.
Med detta torde lagrådet syfta på bl.a. förändringar i de straff- och skatte-
rättsliga regelsystemen. För min del anser jag att denna väg att komma till
rätta med problemet knappast är framkomlig. Denna bedömning grundar
jag bl.a. på att det normalt sett torde vara mycket svårt att få fram en säker
uppgift om den verkliga köpeskillingen eller att över huvud taget bevisa att
en annan köpeskilling är överenskommen. Parterna får nämligen som regel
antas ha ett gemensamt intresse av att hemlighålla en eventuell sidoöverens-
kommelse beträffande köpeskillingen. Flera remissinstanser har också fram-
hållit att upptäcktsrisken är liten. Bl.a. har riksåklagaren framhållit att det i
sådana fall kan uppkomma svåra bevisproblem.
På grund av det anförda anser jag att det inte tjänar något syfte att ytterli-
gare utreda möjligheterna att återgå till den ordning som gällde enligt äldre
jordabalken. Jag kommer alltså till uppfattningen att de problem som är för-
enade med den nuvarande ogiltighetsregeln måste lösas på annat sätt.
Nu gällande ordning bör ändras
Enligt min mening är den i jordabalken föreskrivna ogiltighetspåföljden i
och för sig väl ägnad att i flertalet fall motverka att säljare och köpare kom-
mer överens om att ange en oriktig köpeskilling i köpehandlingen. Utred-
ningen har emellertid påvisat att den nuvarande ordningen i andra viktiga
avseenden har betydande nackdelar, både vad gäller det inbördes förhållan-
det mellan parterna och skyddet för tredje man.
När det gäller förhållandet mellan parterna kan sålunda den osäkerhet
som råder, huruvida köpet kommer att bestå eller inte, begagnas i påtryck-
ningssyfte och kan också ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska 11
1** Riksdagen 1991/92. 1 saml. Nr 110
vinster på motpartens bekostnad. Ogiltighetspåföljden kan utnyttjas av en Prop. 1991/92:110
köpare som efter försäljningen upptäcker fel i fastigheten. Detsamma gäller
i fråga om en säljare som finner att priset på fastigheten har stigit. Ogiltig-
hetspåföljden kan också utnyttjas, om någondera parten av någon anledning
helt enkelt ångrar sig. Risken för att köpet kommer att förklaras ogiltigt kan
vidare inverka negativt på den nya ägarens vilja att göra investeringar eller
att företa behövliga underhållsarbeten på fastigheten.
Vad gäller den kommunala förköpsrätten får de nu gällande reglerna
egendomliga konsekvenser. Om förköpsrätt görs gällande, kan nämligen en-
dera parten få köpet ogiltigförklarat med åberopande av den särskilda över-
enskommelsen om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen. Frågan
om förköpsrätten förfaller då automatiskt, eftersom det inte finns något gil-
tigt köp för kommunen att ta över. (Om parterna har avtalat att ett köp som
har ingåtts med giltig verkan skall gå åter för den händelse att förköpsrätten
görs gällande, har kommunen dock ansetts ha kvar sin förköpsrätt, se NJA
1978 s. 176.)
Om köpet förklaras ogiltigt på grund av oriktig köpeskilling, skall i princip
säljarens och köparens prestationer på ömse sidor gå åter. Det kan emeller-
tid, särskilt i fall då köparen har innehaft fastigheten under lång tid, vara
förenat med stora svårigheter att närmare bestämma hur en sådan återgång
skall ske. På senare tid har det förekommit rättsfall, som har handlat om hur
avräkning i en ogiltighetssituation bör göras för fordringar och motford-
ringar avseende vanvård, nedlagda kostnader, avkastning m.m. Rättsfallen
har belyst dessa svårigheter och visat att rättssystemet är mindre väl anpassat
för situationer av detta slag (se NJA 1987 s. 845 I och II).
Det kan hävdas att det i princip kan accepteras att någon av parterna får
vidkännas negativa konsekvenser av att ett köp blir ogiltigt. Vederbörande
har ju själv medverkat till ett lagstridigt handlande genom att underteckna
en köpehandling som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen. Det
nuvarande rättsläget innebär emellertid möjligen också att en ny ägare, som
i god tro har förvärvat fastigheten och har fått lagfart på den, kan förlora
äganderätten på grund av en oriktig köpeskillingsuppgift i ett tidigare sälj-
led. Ett sådant resultat skulle strida mot intresset av trygghet och stabilitet i
fråga om ägandet av fastigheter. Regleringen i jordabalken innebär likväl
att formfel vid fastighetsköp inte läks genom godtrosförvärv. Felet är - med
endast den begränsning som jordabalkens regler om hävd till fast egendom
utgör - en för all framtid bestående ogiltighetsgrund och en talan om ogiltig-
het på grund av felet kan inte heller bli föremål för preskription (jfr 18 kap.
3 §). Också upplåtelse av bl.a. panträtt i fastigheten är enligt jordabalken
ogiltig, även om panträttshavaren är i god tro. En godtroende förvärvare av
fastigheten eller en rättighet däri har i nu nämnda fall rätt att under vissa
förutsättningar få ersättning av staten för sin förlust (se 18 kap. 4 § jordabal-
ken).
Beträffande en godtroendes ställning måste man emellertid även beakta
bestämmelsen i 34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av
skenavtal. Det är möjligt att den bestämmelsen innebär att en godtroende
tredje man bereds ett längre gående skydd än det som följer av reglerna i
12
jordabalken. I förarbetena till jordabalken hänvisas till att den frågan får Prop. 1991/92:110
lösas i rättstillämpningen (se prop. 1970:20 del Bis. 151).
Enligt min mening är det sammanfattningsvis oklart vad gällande rätt in-
nebär i fråga om godtroende tredje mans rättsställning när ett tidigare för-
värv är ogiltigt på grund av att köpeskillingen har angetts oriktigt och köpa-
ren efter att ha fått lagfart säljer eller pantsätter fastigheten till en god-
troende tredje man (jfr betänkandet s. 105).
Jag har stor förståelse för det syfte som har förestavat reglerna om form-
krav och ogiltighetspåföljd i 1970 års jordabalk, nämligen att komma till
rätta med oriktiga köpeskillingar. Mot bakgrund av vad jag nyss har anfört
kan jag emellertid inte finna annat än att den lösning som då valdes medför
alltför drastiska konsekvenser för parterna samt ett oklart rättsläge i fråga
om tredje mans rättsställning. Jag anser därför att man nu bör välja en annan
lösning som ändå tillgodoser kravet på att den verkliga köpeskillingen skall
framgå av köpehandlingen.
Också lagrådet har ansett att en ogiltighetspåföljd som har nuvarande kon-
struktion kan medföra olägenheter av olika slag. Lagrådet har framhållit att
reglerna i vissa fall skapar osäkerhet hos parterna om köpets bestånd och
att denna osäkerhet kan begagnas i påtryckningssyfte och ge endera sidan
möjlighet att göra ekonomiska vinster på motpartens bekostnad. Enligt lag-
rådet finns det vidare belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighets-
grund kan vålla problem för tredje man och att reglerna kan utnyttjas för att
kringgå bl.a. bestämmelser om förköpsrätt. Även om det är svårt att bedöma
den faktiska omfattningen av dessa och liknande problem, har lagrådet inte
velat bestrida att redan principiella brister i nuvarande system gör det moti-
verat att överväga ändringar i systemet.
Vad den nya ordningen bör innebära
Utredningen har föreslagit att den i köpehandlingen intagna uppgiften om
köpeskillingen skall vara bindande mellan parterna, även om de i en särskild
överenskommelse har träffat avtal om en annan köpeskilling. Jämfört med
gällande rätt innebär förslaget dels att den särskilda överenskommelsen inte
kan göras gällande ens parterna emellan, dels att förekomsten av en sådan
överenskommelse inte medför att köpet enligt köpeavtalet är ogiltigt. Inne-
hållet i den särskilda överenskommelsen skall alltså inte alls beaktas och kö-
pet skall stå fast på de villkor som anges i köpehandlingen. En sådan ordning
innebär bl.a. att tredje man alltid kan förlita sig på köpehandlingens uppgift
om köpeskillingen och att de ovan berörda problemen vid tillämpningen av
godtrosreglerna i jordabalken försvinner.
Utredningens förslag innebär att en säljare som är medveten om att betal-
ning enligt en sidoöverenskommelse inte kan krävas ut samtidigt som köpet
står fast knappast kommer att våga räkna med att köparen betalar mera än
vad han enligt lag är skyldig till. Trycket att ange en korrekt köpeskilling i
köpehandlingen verkar med lika stor kraft gentemot en köpare i fall det
kommer på fråga att i en sidoöverenskommelse avtala om ett lägre pris. Kö-
paren riskerar nämligen att få betala det högre, i köpehandlingen simulerade
priset och han har inte som i dag någon möjlighet att få köpet ogiltigförkla-
13
rat. Det är troligt att bruket av sidoöverenskommelser med tiden i stor ut-
sträckning kommer att försvinna, om dessa frånkänns rättslig betydelse.
Jag anser att den av utredningen föreslagna regeln allmänt sett innebär en
praktiskt fungerande lösning på de problem som den nuvarande ordningen
har visat sig innefatta. Några remissinstanser har emellertid menat att den
föreslagna lösningen synes vara svår att förena med det synsätt som bär upp
34 § avtalslagen. Även utredningen har diskuterat denna fråga (se betänkan-
det s. 109 f).
Enligt den berörda 34 § i avtalslagen kan en skriftlig handling som upprät-
tats för skens skull göras gällande av en godtroende förvärvare gentemot den
enligt handlingen förpliktade avtalsparten. Lagrummet utgår från att det
finns en i lagstiftningen underförstådd grundsats om att skenavtal inte är bin-
dande mellan parterna. Tillämpat på den nu aktuella situationen kan det sy-
nas innebära en avvikelse från denna grundsats att låta parterna bli bundna
av en för skens skull tillkommen prisuppgift i överlåtelsehandlingen.
Enligt min mening måste frågan huruvida utredningens förslag till ändring
i formkravet vid fastighetsköp går att förena med allmänna principer om
skenavtals ogiltighet ses mot bakgrund av de specifika krav på formbunden-
het som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Formkravet innebär att par-
ternas avtalsfrihet vid fastighetsköp är underkastad begränsningar i olika av-
seenden. Ett närliggande exempel är bestämmelserna i 4 kap. 3 § jordabal-
ken, som innebär att en bestämmelse vid köp som inte tas in i köpehand-
lingen är ogiltig, om den innebär exempelvis att förvärvets fullbordan eller
bestånd är beroende av villkor. På principiellt samma sätt som utredningsför-
slaget innebär den bestämmelsen att en ingången sidoöverenskommelse blir
ogiltig samt att köpet blir gällande enligt köpehandlingen, alltså med ett an-
nat avtalsinnehåll än det som parterna har varit överens om.
Som jag inledningsvis anfört har lagrådet riktat kritik mot den nu angivna
lösningen och menat att denna kan leda till oskäliga resultat mellan parterna
i fall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån avviker
från den överlåtna egendomens verkliga värde. Enligt lagrådet är det ovisst
om 36 § avtalslagen ger något korrektiv i sådana fall.
Enligt vad jag nyss anfört torde förslaget leda till att bruket av sidoöver-
enskommelser beträffande köpeskillingen med tiden i stor utsträckning för-
svinner. Jag kan emellertid ansluta mig till lagrådets uppfattning att den före-
slagna ordningen kan tänkas leda till stötande resultat i varje fall i vissa un-
dantagssituationer då parterna av någon anledning har valt att ingå en sido-
överenskommelse trots att denna inte kan göras gällande. Enligt min mening
finns det mycket som talar för att den generella jämkningsregeln i 36 § avtals-
lagen då skulle kunna användas. Genom att tillämpa den regeln borde man
således kunna korrigera avtalsinnehållet i fall då ett stötande resultat annars
skulle uppkomma. Mot bakgrund av lagrådets uttalande att det är ovisst om
36 § avtalslagen kan användas i dessa fall, finns det dock enligt min mening
anledning att klargöra att en sådan korrigering som kan ske med stöd av den
regeln kan förekomma också i de nu aktuella fallen. Det sker lämpligen ge-
nom att det i anslutning till den nya regeln om formkravet läggs till en sär-
skild jämkningsregel. Jag anser att den regeln bör utformas efter mönster av
36 § avtalslagen. Det kan erinras om att det också tidigare har förekommit
Prop. 1991/92:110
14
att jämkningsregler som till sitt innehåll motsvarar 36 § avtalslagen i klargö- Prop. 1991/92:110
rande syfte har förts in i särskild lagstiftning. Så har skett i exempelvis
12 kap. äktenskapsbalken som rör frågan om jämkning vid bodelning. Enligt
min mening innebär tillägget av en jämkningsregel av det nu angivna slaget
att det inte längre finns någon anledning att hysa sådana betänkligheter som
lagrådet har gett uttryck för.
Sammanfattningsvis kommer jag till uppfattningen att utredningens för-
slag bör genomföras med den nu angivna kompletteringen. I lagtekniskt
hänseende bör en något annorlunda lösning väljas än den som utredningen
har föreslagit. Det bör bl.a. göras klart vad som gäller i fall då någon köpe-
skilling inte alls har angetts i köpehandlingen. Till den närmare utform-
ningen av de nya reglerna återkommer jag i specialmotiveringen.
Min bedömning: Beträffande avtal om förvärv av bostadsrätter bör
för närvarande inte införas några regler om formkravet liknande dem
som jag tidigare har föreslagit i fråga om fastighetsköp.
Utredningen har inte behandlat frågan.
Bakgrund: Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp finns ett
formkrav som innehållsmässigt anknyter till vad som gäller vid överlåtelse
av fast egendom. Tidigare återfanns detta formkrav i 12 a § bostadsrättslagen
(1971:479). Bestämmelsen har utan ändring i sak förts över till 6 kap. 4 och
5 §§ i den nya bostadsrättslag som har trätt i kraft den 1 juli 1991 (prop.
1990/91:92, BoU13, rskr. 247, SFS 1991:614). Bostadsrättslagen anslöt inte
från början till formkravet i jordabalken, utan bestämmelsen infördes först
genom lagstiftning år 1982. Anledningen till att det då infördes ett formkrav
även vid köp av bostadsrätt var bl.a. att få till stånd en precisering av avtals-
villkoren och i övrigt att skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se
prop. 1981/82:169 s. 61 f).
I vissa praktiskt viktiga fall har överlåtelse av bostadsrätt kommit att jäm-
ställas med överlåtelse av fast egendom. Jag syftar här framför allt på de för-
ändringar som nyligen skett av realisationsvinstbeskattningen (se prop.
1989/90:110 s. 418). Jag kan också nämna att det i rättstillämpningen finns
fall där det har uppkommit fråga huruvida formkravet vid överlåtelse av bo-
stadsrätt får till följd att - i likhet med vad som gäller vid fastighetsköp -
utfästelse att sälja bostadsrätt inte är bindande (se Svea hovrätts dom
1989-06-07, DT 9:27).
Skälen för min bedömning: Det kan sättas i fråga om inte ändringar mot-
svarande dem som jag föreslår i jordabalken bör införas också när det gäller
formkravet i bostadsrättslagen. Förhållandena är dock i viktiga avseenden
olika vid de båda egendomstyperna. Det finns bl.a. inte någon möjlighet att
få inteckning i bostadsrätt och det finns över huvud taget inte någon särskild
reglering av de tredjemansrättsliga aspekterna vid överlåtelse av bostads-
rätt. Jag anser därför att frågan om eventuella ändringar i formkravet vid
15
överlåtelse av bostadsrätt måste bli föremål för ytterligare överväganden in- Prop. 1991/92:110
nan något förslag i denna del läggs fram.
Mitt förslag: Underrättelser i inskrivningsärenden om beslut, som har
gått sökanden eller annan som hörts i ärendet emot, skall inte längre
skickas i rekommenderat brev. Inte heller underrättelser till en tidi-
gare antecknad innehavare om att innehavsanteckningen har avförts
skall i fortsättningen sändas i rekommenderad försändelse.
Skrivelsens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget om att
underrättelse om att innehavsanteckning avförts inte längre skall sändas i
rekommenderat brev. Flertalet remissinstanser som har yttrat sig i denna
fråga har också tillstyrkt förslaget att underrättelser om beslut, som har gått
emot sökanden eller annan som har hörts i ärendet, inte längre skall sändas
i rekommenderat brev. I denna senare fråga har dock några remissinstanser
uttalat tveksamhet eller avstyrkt förslaget.
Bakgrund: Om ett beslut i ett inskrivningsärende har gått sökanden eller
annan som har hörts i ärendet emot, skall denne - enligt 19 kap. 13 § jorda-
balken - genast underrättas om beslutet i rekommenderat brev. Ett av syf-
tena bakom föreskriften om användande av rekommenderat brev är att sä-
kerställa att beslutet kommer adressaten till del. Viss betydelse torde det
även ha att användandet av rekommenderat brev ger särskild möjlighet att
fastställa när underrättelsen har avsänts. Tidpunkten för avsändandet av un-
derrättelsen kan nämligen få betydelse för beräkningen av besvärsfristen.
I 22 kap. 12 § jordabalken finns bestämmelser om anteckning i fastighets-
eller tomträttsbok rörande innehav av pantbrev och vilandebevis. Vid de in-
skrivningsmyndigheter, som omfattas av fastighetsdatasystemet, görs mot-
svarande anteckningar i inskrivningsregistret. Om ett nytt innehav anteck-
nas för ett pantbrev eller ett vilandebevis, för vilket annan redan är anteck-
nad som innehavare, skall den tidigare anteckningen avföras. I samband där-
med skall den tidigare antecknade innehavaren underrättas om åtgärden ge-
nom rekommenderat brev, såvida det inte är uppenbart att underrättelsen
saknar betydelse för honom. Även beträffande dessa slag av underrättelser
torde syftet med föreskriften om användande av rekommenderat brev vara
att säkerställa att den som underrättelsen riktar sig till verkligen får del av
denna.
Skälen för mitt förslag: Användandet av rekommenderat brev har blivit
mycket kostnadskrävande. Enbart i fastighetsdatasystemet skickas vaije år
cirka 60.000 rekommenderade försändelser. Detta innebär extra kostnader
för CFD om 1,2 miljoner kr. per år. Mot denna bakgrund finns det anledning
att överväga om det fortfarande är motiverat att använda rekommenderade
försändelser.
16
Vad först gäller underrättelse om beslut som har gått sökanden eller annan Prop. 1991/92:110
emot skall understrykas att föreskriften om rekommenderat brev inte har
någon motsvarighet i rättegångsbalken eller i de författningar som reglerar
domstols expeditionsskyldighet i tvistemål och brottmål. Det anses alltså i
sådana sammanhang tillräckligt att underrättelse om dom eller beslut skickas
i vanligt brev. Så är fallet även om parterna inte i förväg har blivit underrät-
tade om den tidpunkt då domen eller beslutet kommer att meddelas. I vissa
särskilda fall låter domstolen delge domen eller beslutet med den berörde.
Så sker ofta i fråga om tredskodomar och en del beslut under rättegången.
Delgivning är i sådana fall en förutsättning för att återvinnings- eller besvärs-
fristen skall börja löpa och därigenom också en förutsättning för att domen
eller beslutet skall kunna vinna laga kraft.
Det är inte motiverat att ha mera långtgående föreskrifter beträffande un-
derrättelser om inskrivningsmyndighetens beslut än vad som gäller beträf-
fande underrättelser om domar och beslut. Det finns därför inte skäl att ge-
nerellt tillämpa rutiner som innebär att adressaten måste kvittera försändel-
sen eller - som några remissinstanser har varit inne på - delges den. En re-
missinstans har visserligen påtalat risken för att underrättelsen kommer bort
under posthanteringen. Denna risk torde dock vara mycket begränsad. Om
en försändelse kommer bort, lär det oftast bero på att tillgängliga adressupp-
gifter kan vara felaktiga eller ofullständiga.
Såsom flera remissinstanser har påpekat finns det ett visst samband mellan
underrättelser enligt 19 kap. 13 § jordabalken och reglerna om fullföljd. Om
besvär över inskrivningsmyndighetens slutliga beslut och beslut om vilande-
förklaring finns bestämmelser i 58 a § lagen (1970:995) om införande av nya
jordabalken. (De särskilda bestämmelserna i 19 kap. 14 § andra stycket jor-
dabalken har ännu inte trätt i kraft.) Där stadgas att besvärstiden är två
veckor från den dag då expeditionen i ärendet hölls sökanden tillhanda, dock
minst fyra veckor från den inskrivningsdag som beslutet hänför sig till. Med
”den dag då expeditionen hölls sökanden tillhanda” avses vanligen den dag
då underrättelsen enligt 19 kap. 13 § dagtecknades (se prop. 1971:179 s.47).
För andra slag av beslut som inskrivningsmyndigheten äger meddela gäller
rättegångsbalkens bestämmelser. Sålunda kan beslut som avses i 49 kap. 4§
rättegångsbalken, t. ex. beslut om utdömande av vite, och som inte medde-
lats vid sammanträde normalt överklagas inom tre veckor från den dag då
beslutet kom klaganden till del. För uppskovsbeslut - som kan överklagas
enligt 49 kap. 6 § rättegångsbalken - gäller över huvud taget inte någon sär-
skild besvärsfrist.
För att syftena bakom dessa fullföljdsregler skall tillgodoses är det enligt
min mening inte nödvändigt att underrättelsen om inskrivningsmyndighe-
tens beslut sänds i rekommenderat brev. Än mindre är det - frånsett sådana
beslut för vilka fullföljdstiden räknas från delfåendet - nödvändigt att delge
beslutet med den som berörs.
Liksom tidigare är det givetvis nödvändigt att inskrivningsmyndigheterna
sparar någon form av dokumentation som utvisar att underrättelsen har av-
sänts och anger tidpunkten för detta. Tidpunkten kan ju vara av betydelse
för när besvärsfristen börjar löpa. En sådan dokumentation kan emellertid
komma till stånd på annat sätt än genom användande av rekommenderat
17
brev. I det manuella inskrivningsväsendet behåller inskrivningsmyndigheten Prop. 1991/92:110
en daterad kopia av underrättelsen. I fastighetsdatasystemet upprättar CFD
enligt sina interna rutiner daterade expeditionslistor som förses med uppgift
om utsändningsdag.
Jag anser mot bakgrund av vad jag nu sagt att det inte längre är nödvändigt
att behålla föreskriften om att underrättelse om de här aktuella besluten
skall sändas i rekommenderat brev.
Användandet av rekommenderad försändelse för underrättelse om att in-
nehavsanteckning har avförts har länge uppfattats som en onödigt tyngande
och kostsam hantering. I dag torde en sådan rutin ha liten betydelse för sä-
kerheten i översändandet. Dokumentation om den tidpunkt då underrättel-
sen avsändes kan åstadkommas på annat vis. Föreskriften om användande
av rekommenderat brev bör alltså avskaffas även i fråga om detta slag av
underrättelse.
Mitt förslag: CFD får möjlighet att i inskrivningsregistret ändra
namn- och adressuppgifter beträffande kreditinstitut och försäkrings-
bolag som antecknats som innehavare av pantbrev eller vilandebevis.
Skrivelsens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.
Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget.
Skälen för mitt förslag: Såsom har berörts i tidigare avsnitt kan den som
innehar ett pantbrev eller ett vilandebevis få innehavet antecknat i fastig-
hetsboken eller tomträttsboken resp, i inskrivningsregistret.
Enligt gällande rätt är det enbart inskrivningsmyndigheten som är behörig
att handlägga inskrivningsärenden. Det är därför också enbart inskrivnings-
myndigheten som får föra in uppgifter i inskrivningsregistret (se 19 kap. 2 §
jordabalken jämfört med 3 § lagen, 1973:98, om inskrivningsregister). Detta
gäller även anteckningar om innehav jämte ändringar i sådana anteckningar.
Det är givetvis väsentligt att de namn- och adressuppgifter som innehav-
santeckningarna innehåller hålls aktuella. Detta har betydelse för de anteck-
nade innehavarna och det bidrar också rent allmänt till en hög kvalitet i re-
gistret. Det förekommer ibland att antecknade innehavare - som främst är
banker och andra kreditinstitut - ändrar adress. Även namnbyten förekom-
mer, bland annat till följd av fusioner inom bankvärlden. Med dagens system
krävs i sådana fall ett omfattande arbete för att föra in de nya namn- och
adressuppgifterna i registret. Både i det manuella systemet och i fastighets-
datasystemet måste åtgärderna företas ute på de olika inskrivningsmyndig-
heterna inom ramen för särskilda anteckningsärenden, i princip ett ärende
för varje innehavsanteckning som berörs.
På det databaserade inskrivningsregistrets område skulle det uppenbarli-
gen vara en mera rationell ordning om ändrade namn- och adressuppgifter
kunde införas genom CFDs försorg. Nämnden har redan tillgång till data-
program som kan användas för detta. Det är fråga om åtgärder som inte in-
18
nefattar någon juridisk prövning och som inte medför några rättsverkningar.
Med hänsyn härtill bör åtgärderna kunna göras av CFD.
Lagtekniskt kan en sådan ordning åstadkommas genom en ändring i 3§
lagen om inskrivningsregister så att regeringen bemyndigas att föreskriva att
annan myndighet än inskrivningsmyndigheten får föra in aktuella namn- och
adressuppgifter i inskrivningsregistret. En föreskrift om rätt för CFD att
uppdatera namn- och adressuppgifter som hänför sig till innehavsanteck-
ningar bör sedan föras in i fastighetsdatakungörelsen (1974:1058). För att en
sådan föreskrift inte skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser
om personregister och registeransvar bör nämndens behörighet begränsas
till innehavsanteckningar, som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag,
vilka står under finansinspektionens tillsyn.
Enligt min mening bör de föreslagna lagändringarna genomföras så att de
kan träda i kraft den 1 juli 1992.
De nya reglerna om verkan av att köpeskillingen har angivits oriktigt i kö-
pehandlingen bör vara tillämpliga endast på avtal om fastighetsköp som har
ingåtts efter ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse erfordras inte för
att klargöra detta. Däremot behövs en övergångsregel som klargör att jorda-
balkens regler i deras äldre lydelse fortfarande skall tillämpas i fråga om av-
tal som har ingåtts före ikraftträdandet.
I övrigt torde det inte behövas några övergångsbestämmelser.
Genom den av mig föreslagna lagändringen förändras på ett påtagligt sätt de
rättsliga villkor som parterna har att beakta vid köp av fast egendom. Det är
därför nödvändigt att information om dem och om deras konsekvenser läm-
nas till en vid krets av sammanslutningar och individer. Jag avser att senare
ta närmare ställning till hur det av mig beskrivna informationsbehovet bör
tillgodoses.
En effekt av förslaget rörande oriktigt angiven köpeskilling är att antalet fall
i vilka staten är ersättningsskyldig enligt reglerna i 18 kap. 4 § jordabalken
kommer att minska. Kostnadsbesparingar kan också tänkas uppkomma för
bl.a. statsverket genom att antalet rättstvister om återgång av fastighetsköp
på grund av formfel torde komma att minska. De ändrade reglerna försvårar
vidare möjligheterna till skattefusk, bl.a. när det gäller realisationsvinst,
stämpelskatt och underlaget för beräkning av taxeringsvärde. Förslaget
kommer därigenom att föranleda ökade inkomster för stat och kommun. De
kostnader för informationsinsatser som inledningsvis uppkommer för det all-
männa kan klaras med tillgängliga resurser.
Slopandet av föreskriften om att vissa underrättelser skall sändas i rekom-
menderat brev kan antas leda till besparingar för staten på cirka en miljon
Prop. 1991/92:110
19
kronor. Även förslaget om att låta CFD ha hand om uppdatering av innehav-
santeckningar är ägnat att rationalisera inskrivningsarbetet och kan på sikt
leda till inte oväsentliga besparingar av inskrivningsmyndigheternas resur-
ser.
I enlighet med vad jag nu anfört har inom justitiedepartementet upprättats
förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister.
4 kap.
De ändringar som jag föreslår innehåller i sak endast två nyheter, vilka hör
nära samman med varandra. Nyheterna består dels i att en oriktig uppgift
om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att köpet är
ogiltigt, dels i att köpare och säljare som regel blir bundna vid den uppgift
om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.
1§
Ändringen i paragrafens första stycke innebär att det inte längre ställs som
villkor för köpets giltighet att det är den mellan parterna avtalade köpeskil-
lingen som anges i köpehandlingen. Det framgår av att uttrycket ”upptaga
köpeskillingen” har ersatts med ”innehålla en uppgift om köpeskilling”. En
motsvarande ändring har gjorts i tredje meningen, som reglerar hur köpe-
skillingen skall anges när köpet omfattar även annat än den fasta egendo-
men.
Det bör observeras att även den nya lagtexten innehåller ett krav på att en
bestämd köpeskillingsuppgift skall intas i köpehandlingen. Om det försum-
mas, t.ex. genom att det av själva handlingen framgår att det angivna priset
inte avser hela köpeskillingen för den fasta egendom som köpet avser eller
genom att prisfrågan över huvud taget inte berörs i köpehandlingen, är kö-
pet liksom tidigare ogiltigt enligt paragrafens sista stycke.
Skillnaden i förhållande till nu gällande rätt är alltså att köpet är giltigt
även om den uppgift om köpeskillingen som tas in i köpehandlingen inte
överensstämmer med det pris som parterna verkligen har avtalat om. Form-
kravet beträffande köpeskillingen är uppfyllt så snart som en prisuppgift
finns intagen i handlingen, oavsett om denna uppgift i något enskilt fall
skulle framstå som uppenbart för hög eller för låg. Formkravet är också upp-
fyllt om det med ledning av de upplysningar som lämnas i köpehandlingen,
Prop. 1991/92:110
20
t.ex. om fastighetens areal och ett visst pris per kvadratmeter, går att be-
räkna priset på fastigheten.
Det förhållandet att köpet är giltigt även om köpeskillingsuppgiften är
oriktig får betydelse också i sakrättsligt hänseende. Eftersom köpet är giltigt
blir det inte längre aktuellt med någon bedömning enligt 18 kap. jordabalken
huruvida godtrosförvärv föreligger i ett senare säljled. Motsvarande gäller i
fråga om förvärv av panträtt eller annan särskild rätt som upplåtits i fastig-
het.
Det kan synas något tveksamt vad som bör gälla när köpeskillingen avser
både fast egendom och annat och det samtidigt finns en sidoöverenskom-
melse om ett annat pris än det som anges i den köpehandling som utgör
grund för lagfarten. Även i ett sådant fall bör emellertid sidoöverenskom-
melsen vara ogiltig medan köpet står fast enligt den till inskrivningsmyndig-
heten ingivna köpehandlingen. Köpet skall alltså fullföljas enligt köpehand-
lingen både vad gäller fastigheten och den andra egendomen (jfr lagrådets
yttrande i prop. 1970:20 del A s. 211).
Paragrafens andra stycke har inte någon motsvarighet i nuvarande lagstift-
ning. Som framgår av lagtexten innebär den nya regeln att en sidoöverens-
kommelse om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna är ogil-
tig. Sidoöverenskommelsen saknar således rättslig verkan och kan inte göras
gällande ens parterna emellan. Det blir därmed villkoren i köpehandlingen
och inget annat som blir avgörande för parternas inbördes rättigheter och
skyldigheter. För att göra detta helt klart sägs i andra meningen att det i stäl-
let är den köpeskilling som anges i köpehandlingen som gäller mellan sälja-
ren och köparen. För parterna innebär den nya regeln alltså att något krav
på betalning på grund av en sidoöverenskommelse inte kan framställas resp,
att betalning som redan gjorts på grund av en sidoöverenskommelse kan krä-
vas åter, samtidigt som enligt paragrafens första stycke köpet som sådant
skall stå fast.
I andra styckets sista mening, som införts med anledning av lagrådets ytt-
rande (jfr avsnitt 2.2 i den allmänna motiveringen), återfinns en jämknings-
regel. Regeln är - som har framhållits i den allmänna motiveringen - avsedd
att användas i speciella fall då det skulle leda till oskäliga och stötande effek-
ter att låta parterna bli bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges
i köpehandlingen. Jämkningsbestämmelsen är utformad efter mönster av
36 § avtalslagen och bygger på samma grunder. Vad som kan bli föremål för
jämkning är den prisuppgift som upptagits i köpehandlingen. En tillämpning
av bestämmelsen torde vanligen leda till att den prisuppgift som svarar mot
formkravet i jordabalken korrigeras så att den överensstämmer med den i
verkligheten överenskomna köpeskillingen.
Man bör lägga märke till att den nya jämkningsregeln inte kan begagnas
för att sätta i fråga köpets giltighet eller bestånd. Bestämmelsen rör endast
frågan till vilket pris köpet skall fullföljas. Genom att en särskild jämknings-
möjlighet förs in i paragrafen bör det inte heller finnas något utrymme för
att genom hävning korrigera konsekvenserna av en oriktig prisuppgift med
åberopande av den allmänna jämkningsregeln i 36 § avtalslagen. Däremot
kan givetvis avtalslagens bestämmelser exempelvis om svek (30 §) och ocker
Prop. 1991/92:110
21
(31 §) liksom enligt gällande rätt leda till att den rättshandling som represen- Prop. 1991/92:110
teras av köpehandlingen är ogiltig.
Förevarande jämkningsmöjlighet bör utnyttjas restriktivt. En allmän för-
utsättning för tillämpningen bör vara att parterna eller åtminstone någon av
dem inte till fullo har insett konsekvenserna av att en oriktig uppgift om kö-
peskillingen har angetts i köpehandlingen. Som ett exempel där jämknings-
regeln inte bör kunna åberopas med framgång kan tas att parterna i samför-
stånd har angett en för hög köpeskilling i syfte att hindra en arrendator från
att utöva sin förköpsrätt samt därvid varit på det klara med att den för höga
köpeskillingen var rättsligt bindande även dem emellan. Andra allmänna
förutsättningar för tillämpning av bestämmelsen bör vara att den i köpe-
handlingen angivna köpeskillingen i högst avsevärd mån skiljer sig från den
överlåtna egendomens verkliga värde och att det med hänsyn till omständig-
heterna i övrigt, t.ex. parternas eller den ena partens ekonomiska situation,
skulle framstå som stötande om köpeskillingen skulle vara rättsligt gällande.
Den nya regleringen tar närmast sikte på den situationen att parterna av-
siktligt uppgivit ett oriktigt pris i köpehandlingen och ett verkligt pris i en
sidoöverenskommelse. Det kan emellertid inträffa att prisuppgiften i köpe-
handlingen på grund av felskrivning eller annat liknande misstag får ett orik-
tigt innehåll. Någon sidoöverenskommelse har i ett sådant fall inte upprät-
tats. I den beskrivna situationen är förhållandet mellan säljaren och köparen
att bedöma enligt 32 § första stycket avtalslagen, vilket som regel torde leda
till att ingendera parten kan påfordra att försäljningen genomförs till det av
misstag felaktigt angivna priset. Fastigheten kan däremot bli föremål för
godtrosförvärv, eftersom det inte föreligger något formfel eller annan sådan
kvalificerad ogiltighetsgrund som upptas i 18 kap. 3 § jordabalken.
2§
När parterna begagnar sig av dubbla köpehandlingar, såsom köpekontrakt
och köpebrev, skall enligt gällande rätt formkravet iakttas även i fråga om
den senare handlingen. Om så inte sker saknar köpebrevet verkan som kö-
pehandling. Däremot gäller själva köpet, under förutsättning att köpekon-
traktet upptar köpeskillingen och även i övrigt har upprättats med iaktta-
gande av formkraven.
Som förut nämnts är det även enligt den nya lydelsen av 4 kap. 1 § jorda-
balken ett formkrav att köpehandlingen innehåller en uppgift om köpeskil-
lingen, låt vara att uppgiften enligt paragrafens nya lydelse inte längre behö-
ver överensstämma med den verkligen avtalade köpeskillingen. Formkravet
bör liksom hittills gälla beträffande båda köpehandlingarna när parterna an-
vänder sig av dubbla köpehandlingar. I 2§ har lagtexten därför jämkats så
att hänvisningen i paragrafen avser 1 § första och andra styckena.
19 kap.
13 §
Ändringen innebär att föreskriften om att underrättelser om vissa beslut
skall skickas med rekommenderat brev avskaffas. De beslut som föreskriften
22
berör är avslagsbeslut, beslut om vilandeförklaring, uppskovsbeslut och
andra beslut som innebär att ansökan inte har bifallits omedelbart. Hit hör
även andra beslut som är negativa för sökanden eller annan som har hörts i
ärendet, exempelvis beslut om utdömande av vite. Liksom hittills skall i
dessa fall sändas en särskild skriftlig underrättelse om beslutet till den som
beslutet har gått emot. Underrättelsen behöver emellertid inte längre
skickas i rekommenderat brev.
Fortfarande kan det i vissa fåtaliga fall vara nödvändigt att delge beslutet
med den som berörs. Detta gäller främst sådana beslut för vilka tiden för
fullföljd skall räknas från dagen för delfåendet av beslutet (jfr 52kap. 1§
rättegångsbalken) samt beslut som är förenade med något slag av föreläg-
ganden. Slopandet av kravet på rekommenderad försändelse bör emellertid
inte leda till att delgivningsförfarande kommer till användning i större ut-
sträckning än hittills.
22 kap.
12§
Liksom hittills skall, när en innehavsanteckning avförs, en särskild skriftlig
underrättelse tillställas den tidigare antecknade innehavaren, såvida det inte
är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Förslaget inne-
bär att underrättelse inte längre behöver skickas i rekommenderat brev.
3§
Enligt 19 kap. 2§ jordabalken skall inskrivningsärende handläggas av in-
skrivningsmyndighet. Om inskrivning skall ske i inskrivningsregister, gäller
visserligen särskilda bestämmelser enligt lagen (1973:98) om inskrivningsre-
gister. Denna lag innehåller emellertid för närvarande inte någon möjlighet
att lämna över inskrivningsärende till annan myndighet än inskrivningsmyn-
digheten. Eftersom införande, ändring och avförande av innehavsanteck-
ningar handläggs som inskrivningsärende kan alltså för närvarande sådana
uppgifter skötas endast av inskrivningsmyndigheten.
Lagändringen i 3 § innebär att det i ett nytt andra stycke förs in ett bemyn-
digande för regeringen att föreskriva att vissa anteckningar rörande innehav
av pantbrev eller vilandebevis får införas i annan ordning. Avsikten är att
regeringen med stöd av en sådan regel skall föreskriva att CFD äger att i
inskrivningsregistret föra in ändrade namn- och adressuppgifter i befintliga
innehavsanteckningar. Detta kommer inte att ge CFD möjlighet att föra in
nya innehavsanteckningar i registret utan endast befogenhet att göra sådana
namn- och adressändringar som inte sammanhänger med att innehavet av
pantbrevet eller vilandebeviset ändrats. För att en sådan befogenhet inte
skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser om personregister och
Prop. 1991/92:110
23
registeransvar torde nämndens befogenhet böra begränsas till att gälla inne-
havsanteckningar som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag som står
under finansinspektionens tillsyn.
Ärende om anteckning om innehav utgör inskrivningsärende (jfr 19 kap.
1§ jordabalken). För sådant ärende gäller i princip 19 kap. jordabalken
och - i fastighetsdatasystemet - lagen om inskrivningsregister. Vad som där
stadgas om fullföljd mot beslut i inskrivningsärende (19 kap. 14 § jordabal-
ken, jfr 58 a § lagen, 1979:995, om införande av nya jordabalken), om rät-
telse (19 kap. 17 § jordabalken) och om skadestånd (19 kap. 19 § jordabal-
ken) kommer därför att äga motsvarande tillämpning på sådana införingar
som centralnämnden beslutat om. För tydlighetens skull bör påpekas att
ändringen i 3 § förevarande lag inte syftar till att tillägga centralnämnden be-
fogenhet att besluta om rättelse. Rättelseärenden - även om de enbart berör
innehavsanteckningar - skall alltså även i fortsättningen handläggas enbart
av inskrivningsmyndighet.
Prop. 1991/92:110
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen
dels föreslår riksdagen att anta förslagen till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister,
dels bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag anfört om
3. överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och tomträtt (avsnitt
2.1)
4. formkravet vid förvärv av bostadsrätter (avsnitt 2.3).
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de
åtgärder och de ändamål föredraganden har hemställt om.
24
I detta betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda frå-
gor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför uppdelad i
tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri grund. I den
andra delen behandlas frågan om överlåtelseförbud i samband med fastig-
hetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan om vad som bör gälla
vid köp av fast egendom när det konstateras att en i köpehandlingen intagen
uppgift om köpeskillingen är felaktig.
Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss för-
ändring gentemot gällande rätt i samtliga av de nämnda frågorna. Till följd
härav utmynnar utredningsarbetet i förslag som innebär författningsänd-
ringar beträffande den gällande köplagen och jordabalken.
När det gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande
köplagen kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den före-
slagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande felreglerna i jor-
dabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpligt vid köp av byggnad på ofri
grund. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av fe-
lansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köpla-
gen.
Nuvarande rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som
inskränker ägarens rätt att förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande
betänkande lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget
blir det möjligt för parterna, säljaren och köparen, att med giltig verkan av-
tala om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten såvitt gäller
köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när köparen i sin
tur överlåter fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla
försäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade
småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken,
tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod om fem år. Skulle
villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit
bestämd, är villkoret, men inte köpet, ogiltigt.
Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6 a §
jordabalken. I denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra
stycket) som gäller överlåtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.
Förslaget om överlåtelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens
regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6§ och 21 kap.
4 § jordabalken.
Vad gäller den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant för
närvarande att ett avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på
talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges korrekt
i köpehandlingen. Det nu föreliggande förslaget innebär att denna ordning
ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om köpe-
skillingen är bindande för parterna, även om parterna skulle i en sidoöve-
renskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnaden jämfört
med gällande rätt blir alltså att avtalet om själva fastigheten blir giltigt men
att sidoöverenskommelsen blir ogiltig och parterna bundna vid den uppgift
om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 1
25
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§ jordabalken1 skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 kap.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 2
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall upptaga
köpeskillingen och innehålla förkla-
ring av säljaren att egendomen över-
låtes på köparen. Köpes utom fast
egendom även annat mot en gemen-
sam köpeskilling, är det tillräckligt
att denna anges.
Köp som inte uppfyller föreskrif-
terna i första stycket är ogiltiga. Dock
är förvärv, som har gjorts enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt
eller lagen (1985:658) om arrendato-
rers rätt att förvärva arrendestället,
giltiga även om föreskrifterna i första
stycket inte har iakttagits.
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall innehålla
förklaring av säljaren att egendo-
men överlåtes på köparen. Uppfyller
köpet inte dessa villkor är det ogiltigt
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första stycket till-
lämpning även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke upp-
fyller dessa föreskrifter är utan ver-
kan som köpehandling.
Köpehandlingen skall upptaga kö-
peskillingen. Köpes utom fast egen-
dom även annat mot en gemensam
köpeskilling är det tillräckligt att
denna anges. Har köparen och sälja-
ren vid sidan av köpehandlingen träf-
fat överenskommelse om annan kö-
peskilling än den som anges i köpe-
handlingen är sidoöverenskommel-
sen ogiltig.
Förvärv som har gjorts enligt lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt
eller lagen (1985:658) om arrendato-
rers rätt att förvärva arrendestället är
giltiga även om föreskrifterna i första
stycket inte har iakttagits.
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första och andra
stycket tillämpning även i fråga om
den senare handlingen. Handling
som icke uppfyller dessa föreskrifter
är utan verkan som köpehandling.
Denna lag träder i kraft den
'Balken omtryckt 1971:1209.
26
Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig
över avsnitten 2 Överlåtelseförbud m.m. och 3
Oriktig köpeskilling i betänkandet (SOU 1988:66)
Köp av byggnad på ofri grund m.m.
Efter remiss har yttranden över betänkandet (SOU 1988:66) Köp av bygg-
nad på ofri grund m.m. i rubricerade delar avgivits av hovrätten för Västra
Sverige, Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, riksåklagaren (avsnitt 3),
konsumentverket, juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet, riks-
skatteverket, plan- och bostadsverket (avsnitt 2), Näringslivets byggnadsde-
legation, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, Småföretagens riksorganisa-
tion, Svenska kommunförbundet, Stockholms stad, Lantbrukarnas riksför-
bund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges
industriförbund, Sveriges villaägareförbund, Svenska bankföreningen,
Svenska sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund, Mäklar-
samfundet, Sveriges aktiva fastighetsmäklares förbund samt Svensk fastig-
hetsförmedling AB.
Sveriges byggmästareförbund, BPA Byggproduktion AB, Sveriges doma-
reförbund, Sparbankernas fastighetsbyrå AB samt Konsumentvägledarnas
förening har beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet men har avstått
från att göra det.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 3
27
Förteckning över remissinstanser som yttrat sig
över avsnitten 1 och 2 i domstolsverkets och
centralnämndens för fastighetsdata skrivelse
Förslag till ändrade författningar inom
inskrivningsväsendet (justitiedepartementets Dnr
91-1916).
Efter remiss har yttranden avgivits av hovrätten över Skåne och Blekinge,
Göteborgs och Västerviks tingsrätter, datainspektionen (avsnitt 2), finansin-
spektionen, Svenska Bankföreningen, Sparbanksgruppen AB, Konungari-
ket Sveriges Stadshypotekskassa, Sveriges Föreningsbank, Försäkringsför-
bundet och Sveriges Domareförbund.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 4
28
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2§§, 19 kap. 13 § samt 22kap. 12 §
jordabalken1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1991/92:110
Bilaga 5
4 kap.
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall upptaga
köpeskillingen och innehålla förkla-
ring av säljaren att egendomen över-
låtes på köparen. Köpes utom fast
egendom även annat mot en gemen-
sam köpeskilling, är det tillräckligt
att denna anges.
Köp av fast egendom slutes ge-
nom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall innehålla
uppgift om köpeskillingen och för-
klaring av säljaren att egendomen
överlåtes på köparen. Köpes utom
fast egendom även annat mot en ge-
mensam köpeskilling, är det tillräck-
ligt att uppgift om denna anges.
Om säljaren och köparen vid sidan
av köpehandlingen, har träffat över-
enskommelse om annan köpeskilling
än den som anges i köpehandlingen,
är den överenskommelsen ogiltig.
Köpare och säljare blir i stället gent-
emot varandra bundna av den upp-
gift om köpeskillingen som anges i
köpehandlingen.
Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är
förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte
har iakttagits.
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första stycket till-
lämpning även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke upp-
fyller dessa föreskrifter är utan ver-
kan som köpehandling.
Har köp slutits och upprättas där-
efter köpebrev eller annan ytterli-
gare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första och andra
stycket tillämpning även i fråga om
den senare handlingen. Handling
som icke uppfyller dessa föreskrifter
är utan verkan som köpehandling.
19 kap.
13 §
Har beslut i inskrivningsärende Har beslut i inskrivningsärende
gått emot sökanden eller annan som gått emot sökanden eller annan som
'Balken omtryckt 1971:1209.
2Senaste lydelse 1985:659.
29
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
hörts i ärendet, skall denne genast hörts i ärendet, skall denne genast
underrättas om beslutet i rekom- underrättas skriftligen om beslutet.
menderat brev.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 5
22 kap.
12§3
På ansökan av innehavare av
pantbrev eller vilandebevis skall an-
teckning göras i fastighetsboken om
innehavet. Är annan förut anteck-
nad som innehavare, skall inskriv-
ningsmyndigheten sedan anteckning
om det nya innehavet skett avföra
den tidigare anteckningen och un-
derrätta den som tidigare var an-
tecknad som innehavare om åtgär-
den genom rekommenderat brev.
Skyldighet att underrätta tidigare
antecknad innehavare föreligger
dock icke, om det är uppenbart att
underrättelsen saknar betydelse för
honom. Föreligger anledning till an-
tagande att sökanden icke innehar
pantbrevet eller beviset, skall före-
läggande meddelas honom att upp-
visa detta.
Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall
anteckningen avföras.
På ansökan av innehavare av
pantbrev eller vilandebevis skall an-
teckning göras i fastighetsboken om
innehavet. Är annan förut anteck-
nad som innehavare, skall inskriv-
ningsmyndigheten sedan anteckning
om det nya innehavet skett avföra
den tidigare anteckningen och skrift-
ligen underrätta den som tidigare
var antecknad som innehavare om
åtgärden Skyldighet att underrätta
tidigare antecknad innehavare före-
ligger dock icke, om det är uppen-
bart att underrättelsen saknar bety-
delse för honom. Föreligger anled-
ning till antagande att sökanden icke
innehar pantbrevet eller beviset,
skall föreläggande meddelas honom
att uppvisa detta.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. Äldre föreskrifter gäller dock i
fråga om rättshandlingar som har företagits före ikraftträdandet.
3Senaste lydelse 1975:1085.
30
Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1973:98) om inskrivningsregister skall
ha följande lydelse.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 5
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3§
Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19-23 kap. jordabalken, i den
mån ej annat följer av denna lag. Därvid äger bestämmelserna om fastighets-
bok och tomträttsbok motsvarande tillämpning på inskrivningsregister.
Regeringen kan bestämma att an-
teckningar rörande innehav av pant-
brev eller vilandebevis får införas i
inskrivningsregistret i annan ordning
än som följer av första stycket.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
31
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1991-12-20
Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Hans-Gun-
nar Solerud, regeringsrådet Anders Swartling.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 12 december 1991 har re-
geringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt-
rande över förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Olle
Abrahamsson och Sten Andersson.
Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:
En utgångspunkt för det remitterade förslaget till ändring i jordabalken,
såvitt avser 4 kap. 1 och2§§, har varit att lagstiftningen bör vara konstruerad
så att den motverkar att oriktiga prisuppgifter lämnas i köpehandlingar av-
seende fast egendom. I remissprotokollet konstateras att nu gällande ord-
ning infördes i syfte att förhindra olika former av vilseledande av tredje man
eller myndigheter.
Med hänvisning till det betänkande av 1983 års småhusköpsutredning som
legat till grund för förslaget (SOU 1988:66) sägs vidare att utredningen påvi-
sat att nuvarande ordning i viktiga avseenden har betydande nackdelar, både
vad gäller det inbördes förhållandet mellan parterna och skyddet för tredje
man.
Lagrådet delar uppfattningen att en ogiltighetspåföljd som har nuvarande
konstruktion kan medföra olägenheter av olika slag. Ett viktigt förhållande
som understrukits i remissprotokollet är att reglerna i vissa fall skapar osä-
kerhet hos parterna om köpets bestånd och att denna osäkerhet kan begag-
nas i påtryckningssyfte och ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska
vinster på motpartens bekostnad. Vad som sagts i remissprotokollet ger
också belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighetsgrund kan vålla
problem för en godtroende tredje man och att reglerna kan utnyttjas för att
kringgå bl.a. bestämmelser om förköpsrätt. I ärendet har inte förebragts nå-
got material som belyser den faktiska omfattningen av dessa och liknande
problem. I avsaknad av sådant underlag är det svårt att bedöma hur påtagligt
reformbehovet egentligen är. Lagrådet vill dock inte bestrida att redan prin-
cipiella brister i nuvarande system gör det motiverat att överväga ändringar
i systemet.
Det remitterade förslaget innebär i första hand att en sidoöverenskom-
melse om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogil-
tig. En konsekvens av detta är enligt förslaget att parterna gentemot var-
andra blir bundna av den köpeskillingsuppgift som lämnats i köpehandlingen
trots att denna uppgift i de avsedda fallen inte motsvarar det pris som par-
terna varit överens om. De föreslagna reglerna synes medföra att den osä-
kerhet som ansetts råda beträffande en godtroende tredje mans rättsställ-
ning i allt väsentligt upphör. Det får vidare antas att reglerna i åtminstone
samma utsträckning som nuvarande system avskräcker säljare och köpare
från att ta in oriktiga prisuppgifter i köpehandlingarna. Av detta skäl och
eftersom ogiltighetspåföljden inte längre kommer att träffa köpet i dessa hel-
het torde de föreslagna reglerna också vara ägnade att motverka de kring-
Prop. 1991/92:110
Bilaga 6
32
gäendeförfaranden som berörts i remissprotokollet. I sistnämnda hänseende
finns det dock anledning att göra en reservation. Man kan befara att vissa
parter även i fortsättningen - på grund av okunnighet om den nya ogiltighets-
påföljden eller i ett medvetet risktagande - kommer att försöka vilseleda
t.ex. den som har förköpsrätt genom att i köpehandlingen ange ett betydligt
högre pris än det verkliga. Enligt de nya reglerna kommer denna kanske helt
orealistiska köpeskilling att bli bindande för parterna och kommer därmed -
såsom lagrådet uppfattar det remitterade förslaget - att bli gällande också
för den som vill utöva förköpsrätt.
Av stor betydelse för bedömningen av det remitterade förslaget är de kon-
sekvenser detta får för parternas inbördes förhållande. Förslaget innebär att
köpet blir bestående på villkor som i ett väsentligt hänseende - priset på fas-
tigheten - inte överensstämmer med vad parterna varit ense om. Förhållan-
det kan också beskrivas så att lagstiftaren ger bindande verkan åt ett prisvill-
kor som parterna för skens skull tagit in i köpehandlingen. Flera av de in-
stanser som yttrat sig över SOU 1988:66 har från principiell synpunkt invänt
mot denna ordning och ifrågasatt om den är förenlig med grunderna för 34 §
avtalslagen. I remissprotokollet sägs att frågan bör bedömas mot bakgrund
av de specifika krav på formbundenhet som gäller vid överlåtelse av fast
egendom. Det hänvisas i detta sammanhang till bestämmelserna i 4kap. 3 §
jordabalken, vilka sägs innebära att en ingången sidoöverenskommelse av
det slag som där avses blir ogiltig och att köpet blir gällande med ett annat
avtalsinnehåll än det som parterna varit överens om. I remissprotokollet
dras slutsatsen att det inte finns något princiellt hinder av angivet slag mot
att genomföra förslaget.
Lagrådet vill emellertid framhålla följande. Det förhållandet att lagstifta-
ren genom de föreslagna reglerna öppnar möjlighet för endera parten i ett
avtalsförhållande att genomdriva krav som grundas på skenvillkor är i sig
ägnat att väcka betänkligheter. Till detta kommer att reglerna på grund av
sin konstruktion ofrånkomligen rubbar förhållandet mellan parternas pre-
stationer i de berörda fallen. Resultatet blir att den ena parten med rättsord-
ningens stöd kan berika sig på den andra partens bekostnad. Man kan visser-
ligen anta att det normalt rör sig om parter som medvetet lämnat oriktiga
och vilseledande uppgifter i köpehandlingen. Även med beaktande av detta
kan de materiella effekterna komma att framstå som oskäliga och stötande i
de fall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån avvi-
ker från den överlåtna egendomens verkliga värde. Dessa effekter torde i
själva verket kunna framstå som väl så drastiska som de som följer av nuva-
rande regler. Det är ovisst om bestämmelserna i 36 § avtalslagen ger något
korrektiv, en fråga som endast kortfattat berörts i SOU 1988:66 och som helt
förbigåtts i remissprotokollet.
Av det sagda framgår att lagrådet har invändningar mot det remitterade
förslaget från både principiella och materiella synpunkter. Det förhållandet
att lagstiftaren funnit det motiverat att för giltigheten av sådana avtalsvillkor
som avses i 4 kap. 3§ jordabalken uppställa kravet att villkoren skall vara
intagna i köpehandlingen utgör enligt lagrådets mening inte ett tillräckligt
argument för att trots de redovisade invändningarna använda en ogiltighets-
påföljd som sanktion på det sätt som föreslagits i remissen.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 6
33
På grund av det anförda är lagrådet inte berett att tillstyrka förslaget till
ändring av 4 kap. 1 och 2 §§ jordabalken. Enligt lagrådets mening finns det
behov av att ytterligare utreda möjligheterna att komma till rätta med de
problem som beskrivits i remissprotokollet. Det kan visa sig motiverat att
därvid ännu en gång överväga alternativet att återgå till den ordning som
gällde före 1972. Med den lösningen uppnår man det principiellt riktiga re-
sultatet att parternas verkliga prisöverenskommelse blir avgörande i deras
inbördes förhållande. I remissprotokollet har detta alternativ avvisats därför
att det inte ansetts medföra tillräckligt ”tryck” på parterna att lämna riktiga
köpeskillingsuppgifter. Lagrådet vill dock ifrågasätta om inte den eftersträ-
vade effekten i erforderlig mån skulle kunna uppnås genom att förstärkta
sanktioner av mer traditionellt slag införs i den lagstiftning som i övrigt regle-
rar de förhållanden som påverkas av oriktiga köpeskillingsuppgifter.
I övrigt lämnar lagrådet de remitterade föreslagen utan erinran.
Prop. 1991/92:110
Bilaga 6
34
Prop. 1991/92:110
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 23 januari 1992.
1 Inledning ............................................. 5
2 Allmän motivering..................................... 6
2.1 Överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och
tomträtt.......................................... 6
2.2 Oriktig köpeskilling................................ 9
2.3 Formkravet vid förvärv av bostadsrätter.............. 15
2.4 Slopandet av kravet på att vissa underrättelser skall
skickas i rekommenderat brev....................... 16
2.5 Uppdatering av innehavsanteckningar................ 18
2.6 Ikraftträdande och övergångsfrågor.................. 19
2.7 Informationsbehovet............................... 19
2.8 Kostnadsfrågor.................................... 19
3 Upprättade lagförslag................................... 20
4 Specialmotivering...................................... 20
5 Hemställan............................................ 24
6 Beslut................................................ 24
Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet (SOU 1988:66)........ 25
Bilaga 2 Utredningens lagförslag............................. 26
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna (SOU 1988:66)..... 27
Bilaga 4 Förteckning över remissinstanserna (Dnr 91-1916)..... 28
Bilaga 5 Lagrådsremissens lagförslag.......................... 29
Bilaga 6 Lagrådets yttrande................................. 32
35
gotab 40525, Stockholm 1992