I Sverige finns gott om bostäder. De är dock inte alltid
placerade där människorna vill ha dem, och de har inte
alltid den storlek människor önskar och behöver. Bostäder
är inte som många andra varor flyttbara och de är ett
åtagande för mycket lång tid. Att flytta själv är inte alltid
den bästa eller ens önskvärda lösningen på ett
bostadsproblem.
För att få ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet är
det viktigt att människor enkelt kan hyra ut hela eller delar
av sin bostad under perioder då de själva inte behöver och
vill betala för hela eller delar av bostaden.
Detta är dessutom utomordentligt viktigt för att få fram
fler billiga och små bostäder för exempelvis studenter eller
andra unga människor. Särskilt i Stockholmsområdet är det,
trots tiotusentals ''tomma'' lägenheter i riket, mycket stor
brist på denna typ av bostäder.
Att enkelt kunna hyra ut delar av sin bostad är också
nödvändigt om fler bostäder ska kunna anpassas för
generationsboende, vilket många familjer önskar.
Efter skattereformens genomförande beskattas inkomst
av uthyrning av privatbostad såsom inkomst av kapital.
Det finns olika regler för ägda småhus, hyres- respektive
bostadsrättslägenheter. Oavsett bostadstyp finns ett
schablonavdrag på 4 000 kr.
De nya reglerna är inte likformigt utformade utan
innebär en diskriminering av småhusägarna. De leder
sannolikt också till mer skattefusk och motverkar en väl
fungerande bostadsmarknad.
Hyreslägenheter
Tidigare var inkomst från uthyrning av hyreslägenheter
normalt att betrakta som skattefri.
Vid uthyrning av hyreslägenhet, helt eller delvis, gäller
numera att schablonavdraget först ska dras från
hyresintäkten. Därefter ska den del av den egna hyran som
belöper på den del av bostaden som har hyrts ut dras av.
I praktiken kommer det sannolikt att bli relativt små
inkomster som redovisas. En förutsättning för att en
beskattningsbar inkomst ska uppstå är att den hyra som tas
ut vid andrahandsuthyrning överstiger den fastställda
bruksvärdeshyran för lägenheten.
Vid uthyrning av ett rum i en lägenhet torde några
nämnvärda beskattningsbara inkomster sällan uppkomma.
Om ett rum hyrs ut för 1 500 kr per månad leder detta till en
skatt på ungefär 1 000 kr per år.
Vid uthyrning av hela lägenheter i andra hand kan större
intäkter uppstå. För en trerumslägenhet (77 kvm) som hyrs
ut i andra hand för en hyra som överstiger
bruksvärdeshyran med 300 kr per kvm uppkommer en skatt
på knappt 6 000 kr per år. Så länge andrahandshyran för
lägenheten (eller del därav) överensstämmer med den
faktiska kostnaden uppkommer ingen skatt.
Bostadsrätter
För bostadsrätter gällde redan tidigare att inkomsten ska
beskattas ungefär enligt de nuvarande reglerna om
uthyrningen varade mer än halva året och omfattade större
delen av lägenheten. De nya reglerna innebär således en
viss skärpning. Den påverkar dock i första hand innehavare
av bostadsrättslägenheter i fjällanläggningar m.m.
Skatteeffekterna blir ungefär desamma som vid
hyreslägenheter.
Småhus
För småhusägare blir skatten betydligt högre, därför att
förutom schablonavdraget på 4 000 kr får endast 20 % av
hyresinkomsten dras bort som ett schablonavdrag.
Om en villaägare hyr ut ett rum för 1 500 kr per månad
så blir skatten drygt 3 000 kr per år. Om två rum hyrs ut blir
skatten ca 7 500 kr per år.
Om en trerumsvilla hyrs ut för motsvarande hyra som
trerumslägenheten ovan så blir skatten drygt 17 000 kr.
Skatten blir alltså mångdubbelt högre vid uthyrning av
småhus jämfört med uthyrning av hyreslägenhet och
bostadsrätt.
Orsaken till denna skillnad är att kapitalkostnaden i
praktiken får dras ifrån inkomsten vid uthyrning av
hyreslägenhet, därför att kapitalkostnaderna utgör en del
av hyran.
Vid uthyrning av småhus har småhusägaren naturligtvis
kvar sin avdragsrätt för räntekostnader eftersom alla
räntekostnader i princip är avdragsgilla. Räntekostnaderna
minskar dock inte inkomsten av uthyrning vilket de i
realiteten gör för den som hyr ut en hyreslägenhet.
Det avdrag på 20 % av bruttoinkomsten som får göras
avses motsvara kostnader för underhåll.
Avsikten med de nya reglerna för beskattning av
inkomst från uthyrning av privatbostad var att skapa
likformiga och enkla regler. Resultatet har dock blivit allt
annat än likformigt. Någon närmare motivering till de nya
reglerna har inte redovisats vare sig i propositionen
(1989/90:100) eller i RINK (SOU 1989:33) eller i de tidigare
utredningar om bostadsbeskattning som man hänvisar till.
De nya reglerna leder till märkliga effekter. Om en
tvåfamiljsvilla ägs av de två familjer som bor i den så
uppstår ingen inkomst av uthyrning. Om villan däremot helt
ägs av den ena familjen så uppstår en betydande inkomst.
Skatten för uthyrning av 4--5-rumslägenhet i en
tvåfamiljsvilla rör sig om ungefär 20 000 kr per år.
Denna skatt på 20 000 kr utgår oavsett om
småhusägarens kostnader (inkl kapitalkostnader) för den
uthyrda delen av fastigheten överstiger hyresinkomsten
eller inte.
Effekter av beskattningen
Det är sannolikt att de nya beskattningsreglerna
kommer att negligeras av många skattskyldiga. Det finns
omkring 100 000 lägenheter som hyrs ut i andra hand.
Många rum hyrs också ut. Det rör sig sannolikt om några
hundratusen skattskyldiga. Möjligheterna att kontrollera
att inkomster från uthyrning redovisas torde vara små.
Många skattskyldiga torde inte heller vara medvetna om de
förändrade reglerna på detta område.
I RINK angavs att den utvidgade beskattningen av
privatbostäder grovt kunde beräknas ge staten ökade
skatteinkomster på 0,6 miljarder kr per år. Det finns skäl att
ifrågasätta om detta inte är en överskattning. Det är
angeläget att vid granskningen av 1991 års deklarationer
studera hur många som redovisar inkomst av uthyrning av
privatbostad och vilka skatteinkomster detta leder till.
Detta bör ingå i den översyn av skattereformen som
aviserats.
För småhusägare som hyr ut del av huset kan
skattskyldigheten undvikas genom att alla boende blir
delägare i huset. Det anges inte någon viss andel som man
måste äga utan det torde räcka med en mycket liten andel.
Denna metod torde vara framkomlig även om hela
småhuset hyrs ut.
Även om de nya skattereglerna inte kommer att
efterföljas av alla och det dessutom är möjligt att kringgå
dem så riskerar de ändå att leda till ett mindre utbud av
bostäder och en trögare marknad. Inte minst i ett läge där
nyproduktionen har minskat och sannolikt kommer att
befinna sig på en lägre nivå i framtiden är det angeläget att
utnyttja det befintliga bostadsbeståndet effektivt. De nya
skattereglerna motverkar detta och leder i praktiken till en
helt orimlig straffbeskattning av småhusägare som hyr ut
delar av eller hela sin bostad.
I den översyn av skattereformen som har aviserats bör
beskattningen av inkomst av uthyrning ses över. Regeringen
bör ges i uppdrag att återkomma med förslag till nya regler
i samband med översynen av skattereformen.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om beskattning av inkomst av
uthyrning av privatbostad.
Stockholm den 27 januari l992
Karl-Göran Biörsmark (fp)