Erfarenheterna av tillämpningen av nuvarande regler för
lokalhyror i 12 kap. jordabalken har visat sig leda till
ogynnsamma verkningar för lokalhyresgäster i stora delar
av landet, främst i storstadsområdena.
Detta gäller bl.a. funktionen av lokalhyresgästs
besittningsskydd, indexklausulernas funktion och följder,
tillämpningen av jordabalken 12:23 angående hyresgästs
ändrade verksamhet och jordabalken 12:36 angående
överlåtelse av hyresrätt.
Behov av direkt besittningsskydd
Gällande lagstiftning ger lokalhyresgästen endast ett
indirekt besittningsskydd. Detta innebär att
hyresvärden/fastighetsägaren i regel har ett alltför starkt
övertag i hyresförhållandet. I praktiken innebär detta att
hyresvärden vid förlängning av ett hyresavtal ger
hyresgästen ett många gånger ultimativt anbud om
avtalsvillkoren. Om lokalhyresgästen anser att anbudet är
oskäligt eller helt enkelt så ekonomiskt betungande att han
inte kan fortsätta verksamheten i lokalen är han tvungen att
flytta och hänvisad till att föra en långdragen
skadeståndsprocess mot hyresvärden, där utgången är svår
att förutsäga. Någon möjlighet att få till stånd en rättslig
prövning av de begärda villkoren med bibehållet
besittningsskydd finns inte.
I praktiken fungerar inte detta indirekta
besittningsskydd eftersom hyresgästen oftast inte vågar
sätta sin lokalinvestering på spel i en sådan process, utan
hellre faller till föga för hyresvärdens krav i förhoppning om
att kunna klara av hyran oavsett dess storlek.
Erfarenheter av den nuvarande lagstiftningens
tillämpning leder till slutsatsen att lokalhyresgästens
besittningsskydd behöver stärkas. Hyresvärdarna har
möjlighet att ställa sådana ultimativa krav att balansen
mellan parterna går förlorad. Bristen på ett direkt
besittningsskydd -- som tillämpas i ett stort antal länder i
Västeuropa -- gör att lokalhyrorna drivs upp till en nivå som
inte överensstämmer med marknadshyran. På grund av
trögrörligheten på lokalhyresmarknaden kan
fastighetsägaren pressa upp hyrorna över marknadsnivå,
även under en lågkonjunktur. Trögrörligheten återspeglas i
det förhållandet att hyresnivån inte hinner
marknadsanpassas med anledning av att många hyresgäster
sitter fast i avtal som styrs av hyreshöjande klausuler såsom
index- och skatteklausuler, vilka verkar i motsatt riktning.
Den förstärks också av det förhållandet att hyresgästerna i
regel har investerat betydande belopp i lokalerna som skulle
gå till spillo om hyresgästen tvingas flytta. Dessutom har
lokalens läge stor betydelse som medför att hyresvärden får
ett icke rimligt övertag. Erfarenheter visar att
jämställdheten mellan parterna inte på långt när uppnåtts
på sätt lokalhyreskommittén förväntade sig. Kommittén
uttalade dock att ett direkt besittningsskydd framdeles
kunde övervägas om dess förslag inte gav tillräckligt gott
resultat.
Vi menar att det numera finns skäl att införa ett direkt
besittningsskydd för lokalhyresgäster. Den frågan måste
emellertid sättas in i ett större sammanhang när det gäller
bland annat en anpassning till reglerna i EG-länderna men
situationen är så akut att man inte kan avvakta med
ändringar i lagstiftningen. Enklast skulle detta kunna ske
genom att endera parten, hyresgästen eller hyresvärden, får
rätt att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämnden
enligt 15 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder i de
fall hyresvärden i uppsägningen erbjudit fortsatt förhyrning
på ändrade villkor. En sådan lagändring bör kunna
genomföras utan särskild utredning. Det skulle inte
innebära någon ändring i regeln att medling i hyresnämnden
i första hand skall ske. Fördelen med ett
skiljenämndsförfarande är att frågan om skadestånd helt
bortfaller eftersom båda parter är inställda på en
förlängning av hyresavtalet. Medlingen övergår i ett
skiljenämndsförfarande till ringa kostnader för parterna.
För den händelse riksdagen inte bifaller förslag om
direkt besittningsskydd anser vi att det indirekta
besittningsskyddet behöver förstärkas. Det betyder att vi
föreslår följande vad gäller uppsägning och skadestånd:
Det är hyresvärden som bör hänskjuta hyrestvist till
hyresnämnd.Förhandlingar bör på hyresvärdens initiativ
ske i god tid före avflyttning. Dokumenterade
förhandlingar startas senast tre månader efter
uppsägning.Eventuellt yttrande från hyresnämnd skall
avse hyresavtalet i dess helhet.Ersättning vid obefogad
uppsägning skall innebära skadestånd motsvarande minst
en årshyra, dock alltid minst fyra basbelopp.
Indexberäkning
När det gäller indexuppräkning menar vi att indexen bör
reglera högst 50 %
av hyresbeloppet och uppräkning ske årsvis.
Vi anser också att i de fall hyresvärd önskar
momsbelägga hyran så skall denna inbetalas månadsvis för
att utbetalningen skall överensstämma med
mervärdesskattens redovisning. Det skall inte
likviditetsmässigt belasta hyresgästen.
Effekter av fastighetsskatten
Fastighetsskatten på för närvarande 3,5 %
av de kraftigt höjda taxeringsvärdena har medfört
stora höjningar av lokalhyrorna i Storstockholm -- med
900--1 300
kr/kvm i Stockholms city och med 50--200 kr/kvm i
Storstockholm i övrigt. I övriga storstäders citykärnor torde
liknande nivåer föreligga.
Härtill kommer indexhöjningar enligt
lokalhyreskontrakten på 100--400 kr/kvm. Lokalhyresnivån
i Storstockholm ligger för närvarande på en nivå som
sammanlagt är 400--1 500
kr/kvm högre än tidigare på grund av fastighetsskatt
och index. Dessa lokalhyreshöjningar medför att
hyresnivån i Stockholms city ligger på 2 000--5 000
kr/kvm och i Storstockholm i övrigt på 1 000--2 500
kr/kvm. Hyror på denna nivå är i nuvarande
lågkonjunktur inte marknadsmässigt motiverade. Man
räknar för närvarande med en halvering av efterfrågan på
lokaler. Fastighetsvärdena har i Stockholms city den senaste
tiden sjunkit kraftigt på grund av att begärda lokalhyror inte
godtas på marknaden. Den nuvarande bilden av ett stort
antal tomma och hyreslediga lokaler i Stockholm talar sitt
tydliga språk. Lokalhyresgästerna med löpande kontrakt
får ändå betala de höjda hyrorna. De har i regel inte
möjlighet att kompensera sig för hyreshöjningarna genom
höjda priser eller arvoden.
Följden av denna trögrörlighet blir att nettointäkterna
kraftigt minskar och konkurs hotar. Det är således staten
som genom de höjda fastighetsskatterna ökat
lokalhyresnivåerna i Storstockholm i en storleksordning
som inte tidigare förekommit under en kort tidsperiod.
Dessa förhållanden drabbar hårt all näringsverksamhet i
hyrda lokaler. Lokalhyresnivån i Storstockholm har blivit
konstlad på så sätt att utgående hyror inte överensstämmer
med marknadshyresnivån. Höjningarna var i regel inte
möjliga att förutse när kontrakten tecknades eftersom
taxeringsvärden och fastighetsskatt ändrats senare år.
Det förhåller sig så att ägarna av kommersiella
fastigheter inte drabbas av höjda fastighetsskatter eftersom
lokalhyreskontrakten regelmässigt innehåller klausuler som
överför fastighetsskatten att bäras av hyresgästen utöver
marknadshyran. Det är tveksamt om alla beslutsfattare är
medvetna om dessa sammanhang, att sålunda t.ex.
butiksägare, tandläkare och konsulter av olika slag med
relativt svag ekonomisk bas i realiteten betalar
fastighetsskatten och härigenom får sina inkomster avsevärt
minskade.
Dessa konsekvenser måste anses vara orättvisa och
sannolikt inte avsedda. På liknande sätt medför de i
hyreskontrakten vanliga indexklausulerna att
marknadshyresnivån blir snedvriden. Detta gäller särskilt i
ett läge då konjunkturerna går ned, fastighetsvärdena
sjunker men lokalhyresnivåerna höjs enligt index på grund
av rådande inflation.
Det är principiellt felaktigt att koppla en marknadshyra
till ett index som beskriver penningvärdeförändningen,
eftersom marknadshyresnivåerna skall kunna fluktuera
med hänsyn till tillgång och efterfrågan på lokaler. 19 § i
hyreslagen bör ändras så att klausuler om höjning av
lokalhyra på grund av penningvärdet enligt index förbjuds
på samma sätt som gäller för bostadshyror.
Överlåtelse enligt jordabalken 12:36
Vi anser att reglerna om överlåtelse enligt jordabalken
12:36 onödigt försvårar överlåtelser av rörelselokaler. Det
är när det gäller småföretag vanligt att rörelseidkaren själv
står som personlig hyresgäst medan verksamheten bedrivs
genom ett bolag. I regel är bakgrunden att hyresvärden vid
hyresavtalets upprättande begärt att rörelseidkaren själv
skall stå som hyresgäst. När det sedan blir aktuellt att
rörelsen skall överlåtas förekommer det att hyresvärdarna
gör invändning om att hyresrätten inte är kopplad till
verksamheten och att en överlåtelse av detta skäl inte är
tillåten enligt 36 §. Ett nyligen avgjort fall i
bostadsdomstolen bekräftar att lagtillämpningen har denna
innebörd. (Bostadsdomstolen 1988:207.) 36 § 12 kap.
jordabalken bör därför ändras så att det blir möjligt för en
fysisk person att utan hinder överlåta hyresrätten och i
lokalerna bedriven verksamhet oavsett om verksamheten
bedrivs av rörelseidkaren själv eller ett honom närstående
bolag.
Tillämpningen av jordabalken 12:23
Vi anser att den i 12 kap. 23 § andra stycket jordabalken
angivna tvåårsgränsen för att få tillstånd till ändrad
verksamhet är onödigt restriktiv. Den snabba utvecklingen
på marknaden och den allmänna hyresutvecklingen kan
mycket snart medföra behov för en lokalhyresgäst att ändra
verksamheten. Vi anser att tidsgränsen helt bör tas bort.
Någon fara för missbruk från hyresgästens sida kan inte
anses föreligga eftersom tillstånd endast kan lämnas när
beaktansvärda skäl för ändringen föreligger.
EG-anpassning av lokalhyresvillkoren
Vi har funnit att en viktig fråga som nu måste övervägas
är kontraktsvillkoren i Sverige för lokaler i jämförelse med
vad som gäller inom EG-länderna. Inom de viktigaste EG-
länderna, t.ex. Storbritannien och Frankrike, tillämpas
avtalstider på 24 år respektive 9 år till skillnad för normalt
3 år i Sverige. I EG-länderna åtnjuter i regel hyregästerna
ett direkt besittningsskydd med möjlighet för parterna att i
rättslig ordning få hyran omprövad även under avtalstiden.
Det säger sig självt att investeringar i hyrda lokaler på stora
belopp inte kan ske med en möjlig avskrivningstid på 3 år.
Det svenska regelsystemet verkar kraftigt hämmande på
investeringar i hyrda lokaler. Det kan medföra att svenska
företag, som vill investera i sådana lokaler, söker sig till EG-
länder med gynnsammare regelsystem för lokalförhyrning
än i Sverige och att EG-företag avstår från att göra
investeringar i hyrda lokaler i Sverige. Den nödvändiga EG-
anpassningen av villkoren för lokalförhyrning i Sverige
måste innebära att avtalstiderna blir avsevärt längre.
Det är sannolikt att det svenska regelsystemet för
bestämmande av hyresvillkoren för lokaler, som endast
medger medling inför hyresnämnden, inte kommer att
godtas av Europadomstolen enligt dess praxis om enskildas
rätt att erhålla rättslig prövning av tvister. Det svenska
regelsystemet bör därför ändras så att rättssäkerhetskraven
enligt Europadomstolens praxis kan tillgodoses.
Vi anser på här anförda grunder att en utredning snarast
bör tillsättas för att åstadkomma den nödvändiga
anpassningen av det svenska regelsystemet till
lokalhyresvillkoren i EG-länderna, d.v.s. längre avtalstider
och ett direkt besittningsskydd.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att hyresgästen eller hyresvärden
får rätt att påkalla skiljenämndsförfarande inför
hyresnämnden enligt 15 § lag om arrendenämnder och
hyresnämnder i de fall hyresvärden i uppsägningen erbjudit
fortsatt förhyrning på ändrade villkor,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att besittningsskyddet förstärks,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att hyreslagen bör ändras så att
klausuler om höjning av lokalhyra på grund av höjning av
fastighetsskatten och förändring av penningvärdet enligt
index förbjuds på samma sätt som gäller för bostadshyror,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om ändring i 12 kap. 36 §
jordabalken så att fysisk person utan hinder kan överlåta
hyresrätt och i lokalerna bedriven verksamhet oavsett om
verksamheten bedrivs av rörelseidkaren själv eller ett
honom närstående bolag,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att den i 12 kap. 23 § andra
stycket jordabalken angivna tvåårsgränsen för att få
tillstånd till ändrad verksamhet tas bort,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att en utredning snarast bör
tillsättas för att åstadkomma anpassning av det svenska
regelsystemet till lokalhyresvillkoren i EG-länderna,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om indexberäkning.
Stockholm den 27 januari 1992
Anita Johansson (s)
Kent Carlsson (s)
Barbro Evermo Palmerlund (s)