Den primära förhandlingsskyldigheten enligt 5 § i
hyresförhandlingslagen gäller i dag följande åtgärder:1.
Höjning av hyran för en lägenhet2. Ändring av
grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller3. Ändring av
villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen
som är avsedda att användas av hyresgästerna gemensamt.
Som framgår av punkt 1 gäller den primära
förhandlingsskyldigheten beträffande hyra endast höjning
av denna. Det innebär att fastighetsägaren ensidigt kan
sätta inflyttningshyror i nyproducerade och i vissa fall helt
ombyggda lägenheter. Det innebär i sin tur att det inte är
ovanligt att hyresgästföreningarna i efterhand får påkalla
förhandling i syfte att sänka hyran. Om hyresvärden inte
kan godta en sänkning av hyran måste tvisten hänskjutas till
hyresnämnd. Därmed kan hyresgästen inte påräkna någon
sänkning av hyran förrän tidigast sex månader efter
inflyttningen.
Det finns möjlighet att i avtal om förhandlingsordning
skriva in att den primära förhandlingsskyldigheten skall
gälla alla hyror. Så har gjorts i de förhandlingsordningar
som tillämpas på den allmännyttiga sektorn.
På den privata sektorn tillämpas dock nästan utan
undantag förhandlingsordningar som enbart ger skyldighet
att förhandla vid höjning av hyran. Därför finns det skäl att
förändra paragrafen så att den primära
förhandlingsskyldigheten utsträcks till att gälla alla hyror,
dvs. även s.k. förstagångshyror.
Inskrivning av avtal om förhandlingsordning
Avtal om förhandlingsordning gäller mot ny ägare av
fastigheten enligt 8 § HFL:
Erfarenheten visar att många förvärvare av fastigheter
inte känner till att förhandlingsordning gäller för
fastigheten. Det kan få till följd att hyresgäster drabbas av
omotiverade hyreshöjningar som den nye hyresvärden
ensidigt begär.
Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka dessa
höjningar av hyror, och kan dessutom bli
skadeståndsskyldig gentemot hyresgästorganisationen.
Trots att reglerna är ganska klara förekommer det dock att
hyresgäster lider rättsförluster därför att vare sig de eller
hyresvärden har känt till att förhandlingsordning finns.
En garanti för att i vart fall den som förvärvar fastigheten
skall få kännedom om att förhandlingsordning finns är att
den skrivs in i fastigheten.
Det är i dag oklart vad som händer med
förhandlingsordningen när en fastighet försäljs exekutivt.
Ett sätt att klarlägga och garantera förhandlingsordningens
existens är att införa en bestämmelse liknande den som
gäller för det enskilda hyresavtalet i 7 kap. 16 § JB.
Avtal om förhandlingsordning bör därför skrivas in i
fastighetsboken.
En regel bör också införas i 7 kap. jordabalken om att
förhandlingsordning alltid skall gälla mot ny ägare vid
exekutiv försäljning av fastighet.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering
Bostadssaneringslagen infördes 1974 för att möjliggöra
för kommuner och hyresgästorganisationer att med lagens
hjälp kunna tvinga fastighetsägare att rusta upp omoderna
och halvmoderna fastigheter. Genom den omfattande
ombyggnad av fastigheter som skett sedan lagens tillkomst
är möjligheterna att begära upprustningsåläggande av
fastigheter i dag inte speciellt angelägen. Endast ett fåtal
ärenden har varit aktuella under 1980-talet.
Från 1975 kompletterades lagstiftningen med möjlighet
för hyresgästorganisationen att motsätta sig lyxupprustning
av fastigheter. Denna bestämmelse har under årens lopp
visat sig vara en god grund för utvecklande av boinflytande
och boendedemokrati. Genom lagändringen 1985 har
förhandlingsinstrumentet för att ge hyresgästerna
inflytande ytterligare utvecklats.
Den snabba utvecklingen av
boendeinflytandeverksamheten gör att uppdelningen i vad
som kan förhandlas enligt hyresförhandlingslagen och vad
som skall behandlas enligt bostadssaneringslagen i dag kan
ses som ett hinder för den fortsatta utvecklingen av
boinflytandet. Även ombyggnads- och
upprustningsverksamheten har förändrats till sin karaktär.
Flertalet fastigheter som i dag ombygges/upprustas
uppfyller redan kraven på ''lägsta godtagbara standard''.
Därigenom har hyresgästerna och deras
intresseorganisation endast begränsade möjligheter till
inflytande enligt bostadssaneringslagen.
För att ge hyresgästerna större inflytande i den
nuvarande situationen har reglerna för statliga
ombyggnadslån ändrats. För att lån skall beviljas skall den
organisation som har förhandlingsordning utfärda ett
särskilt ''varsamhetsintyg''. Genom de förändrade
lånereglerna upprustas nu många fastigheter utan statliga
lån. Härigenom får hyresgästerna över huvud taget inget
inflytande på upprustningsplanerna. Bestämmelserna om
varsamhetsyttrande eller motsvarande bör därför införas
även i 5 § 1 st. hyresförhandlingslagen. Genom en sådan
förändring skulle hyresgästernas inflytande stärkas kraftigt.
Man kan jämföra med inflytande i andra upplåtelseformer.
En bostadsrättshavare har t.ex. nära nog vetorätt när frågan
uppkommer om bostadsrättsfastigheten skall
upprustas/renoveras. Motsvarande gäller för olika former
av kooperativ hyresrätt. Även ''vanliga'' hyresgäster bör på
detta sätt ges möjligheter att öka sitt inflytande över den
egna lägenheten och fastigheten.
Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustning
m.m. bör därför inskrivas som en primär
förhandlingsskyldighet i hyresförhandlingslagen och knytas
till förhandlingsordningen.
Bostadssaneringslagen skulle därmed kunna avskaffas.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om
lagändringar i hyresförhandlingslagen beträffande primär
förhandlingsskyldighet,
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om
lagändringar beträffande inskrivning av avtal om
förhandlingsordning,
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om
lagändringar i hyresförhandlingslagen beträffande
hyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering i enlighet
med vad som anförts i motionen.
Stockholm den 23 januari 1992
Ulla-Britt Åbark (s)
Sinikka Bohlin (s)
Lennart Nilsson (s)
Bo Bernhardsson (s)