Dir. 1990:33
Beslut vid regeringssammanträde 1990-05-17.
Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Freivalds, anför.
En kommitté tillkallas för att se över arrendelagstiftningen. Kommitténs
huvuduppgifter blir att utforma förslag till regler som
-- dels skyddar en jordbruksarrendators investeringar på arrendestället,
-- dels ger arrendatorn vid s.k. historiskt arrende rätt att friköpa
arrendestället.
Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot
ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.
Arrendereglerna finns väsentligen i 7-11 kap. jordabalken.
Jordbruksarrende, som föreligger när jord upplåts till brukande, är
antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarrende föreligger när
arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är
sidoarrenden. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för
annat ändamål än jordbruk och som ger arrendatorn rätt att uppföra eller
bibehålla bostadshus på den arrenderade marken. Med anläggningsarrende
avses arrende som sker för annat ändamål än jordbruk och som ger
arrendatorn rätt att uppföra eller bibehålla byggnad för
förvärvsverksamhet på den arrenderade marken. Med lägenhetsarrende avses
arrende som inte utgör jordbruksarrende, bostadsarrende eller
anläggningsarrende.
Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har flera
lagstiftningsåtgärder vidtagits i syfte att stärka arrendatorernas --
främst jordbruksarrendatorernas -- ställning. År 1979 (SFS 1979:371,
prop. 1978/79:183, LU 23) fick jordbruksarrendatorerna ett starkare
besittningsskydd i fall då jordägaren själv ville bruka arrendestället.
Vidare ändrades reglerna om bestämmande av arrendeavgiften vid
förlängning av arrendeavtalet bl.a. på så sätt att större hänsyn skulle
tas till arrendeställets avkastningsförmåga. År 1984 (SFS 1984:678,
prop. 1983/84:136, LU 35) infördes regler om skyldighet för jordägaren
att utföra sådana investeringar på arrendestället som påfordras av
myndighet. Vidare gjordes den dåvarande dispositiva bestämmelsen om rätt
för jordbruksarrendatorn att få ersättning för täckdikning tvingande
samt utvidgades jordbruksarrendatorns rätt att överlåta arrenderätten.
År 1985 gavs jordbruks- och bostadsarrendatorn genom lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället en företrädesrätt att
förvärva arrendestället (prop. 1983/84:136, LU 1984/8 5:35).
Enligt 9 kap. 15 § jordabalken skall en jordbruksarrendator vårda och
underhålla arrendestället. Om arrendestället försämras genom att
arrendatorn inte fullgör sina skyldigheter, har jordägaren rätt till
ersättning vid den avräkning mellan parterna som skall ske enligt 9 kap.
23 § jordabalken. Om arrendatorn avhjälper en brist som förelegat vid
tillträdet, har han å andra sidan enligt 9 kap. 1 6 § jordabalken rätt
till ersättning av jordägaren för detta. Detta gäller dock endast i
fråga om egendom som arrendatorn är skyldig att underhålla. De
ifrågavarande bestämmelserna bygger på principen att arrendestället
skall vara i samma skick när arrendatorn avträder det som när det
tillträddes. Arrendatorn är inte skyldig att underhålla en anläggning
som förslitits så att det inte är ekonomiskt försvarbart att reparera
den. I en sådan situation blir jordägaren i princip enligt 9 kap. 18 §
jordabalken skyldig att bygga om anläggningen eller ersätta den med en
ny. Varken jordägaren eller arrendatorn har i princip någon skyldighet
att förbättra arrendestället under arrendetiden genom nyinvesteringar.
Jordägaren kan dock, enligt 9 kap. 17 a och 21 §§, åläggas att svara för
nyinvesteringar dels i fråga om åtgärder som påfordras av myndighet,
dels i fråga om ny täckdikning. Vad jag nu har anfört innebär i
praktiken att nyinvesteringar i princip kan ske på en arrendefastighet
endast om parterna kommer överens om det. Om arrendatorn utför en
nyinvestering utan att ha träffat någon överenskommelse med jordägaren,
kan denne inte åläggas att lösa investeringen när arrendet upphör.
I 1984 års lagstiftningsärende diskuterades frågan om generella regler
för nyinvesteringar på arrendestället. Därvid anfördes att
arrendelagskommitténs förslag i den delen (se härom SOU 1981:80 s.
67-78) inte borde genomföras utan att frågan borde utredas ytterligare
(prop. 1983/84:136 s. 207, LU 35 s. 10). Regeringen uppdrog i september
1984 åt lantbruksstyrelsen att utforma förslag till de regler som kunde
behövas i detta hänseende. Inom lantbruksstyrelsen utarbetades därefter
en promemoria, daterad 1985-11-15, i ämnet. Promemorian, som har
remissbehandlats, har inte lett till lagstiftning.
Riksdagen har nyligen gett regeringen till känna att frågan om ett
lagreglerat skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar nu bör bli
föremål för förnyad utredning (1989/90:LU6, rskr 39).
Som tidigare nämnts har jordbruks- och bostadsarrendatorer en
företrädesrätt att förvärva arrendestället enligt lagen om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället. Några regler som ger arrendatorer en
rätt att friköpa arrendestället, dvs. tvångsinlösa detta, finns däremot
inte numera. Före år 1977 hade dock vissa arrendatorer en friköpsrätt
enligt lagen (1925:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare
att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag, den s.k.
ensittarlagen, hade tillkommit för att skydda egendom som uppförts på
arrenderad mark. Skälet till att ensittarlagen upphävdes var främst att
lagen från allmän synpunkt innebar vissa olägenheter genom att det vid
ensittarförrättningen endast skedde en ofullständig prövning i jord- och
planpolitiskt hänseende (prop. 1967:144 s. 36 och 40).
Arrendelagskommittén berörde friköpsfrågan i sitt slutbetänkande (SOU
1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m.
Kommittén ansåg sig inte kunna förorda att arrendatorn skulle erhålla en
rätt att friköpa arrendestället (se betänkandet s. 119-120) .
Sedan frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavarna av s.k.
historiska arrenden och om rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri
grund tagits upp i motioner i riksdagen framhöll lagutskottet i ett
betänkande (LU 1982/83:27) att det var angeläget att frågan om en
friköpsrätt begränsad till innehavare av historiska arrenden blev
föremål för en förutsättningslös utredning. Även frågan om en
friköpsrätt till tomtmark och frågan om en sådan friköpsrätt kunde
utformas på ett sätt som tillgodosåg jordbruks- och planpolitiska krav
borde utredas. Vad lagutskottet anfört gav riksdagen som sin mening
regeringen till känna (rskr 1 982/83:266).
Regeringen tillkallade med anledning av riksdagens beslut i november
1983 en särskild utredning, Friköpsutredningen (Ju 1984:01), med uppdrag
att utreda de berörda friköpsfrågorna. Utredningen slutförde sitt
uppdrag år 1986 genom att avlämna betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid
historiskt arrende. Utredningen avstyrkte att det infördes lagregler om
friköpsrätt. Utredningen var inte enhällig. En av dess tre ledamöter
ansåg tillräckliga skäl föreligga att genomföra lagstiftning både i
fråga om historiskt arrende och i fråga om tomtmark till
permanentbostadshus på ofri grund. Till reservationen fogades som bilaga
ett utkast till lag med kommentarer.
Friköpsutredningens betänkande har remissbehandlats. Det stora flertalet
av remissinstanserna delade utredningens uppfattning att lagstiftning om
friköpsrätt inte borde införas. Några remissinstanser ansåg dock att en
sådan lagstiftning borde komma till stånd.
Frågan om friköpsrätt har nu på nytt behandlats i riksdagen. Därvid har
lagutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (1989/9 0:LU6, rskr
39) anfört att en friköpsrätt vid historiska arrenden bör införas och
att det bör ankomma på regeringen att utforma förslag till lagstiftning
och därefter återkomma till riksdagen. Till ledning för övervägandena
har utskottet framhållit följande (bet. s. 18 f.).
"Friköpsrätten bör omfatta både jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I
fråga om jordbruksarrenden bör dock endast gårdsarrenden kunna komma i
fråga för friköp. Sidoarrenden bör således i princip inte omfattas, men
undantag kan tänkas för de fall då jordägaren och hans företrädare
upplåtit både gårdsarrende och sidoarrende till arrendatorn och hans
släktingar och arrendena således i praktiken kan ses som en enhet. En
utgångspunkt bör vidare vara att endast arrendeställen som innehafts av
samma släkt i generationer bör kunna få friköpas. Vilka krav på
släktskap som skall uppställas anser sig utskottet för närvarande inte
kunna bedöma. Utskottet är inte heller berett att närmare ange hur länge
arrendestället skall ha innehafts inom släkten för att friköpsrätt skall
medges. En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är huruvida
åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att det
krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid
bostadsarrenden. Eftersom det är släktinnehavet som skall vara avgörande
för friköpsrätten saknas det enligt utskottets mening anledning att
lagstiftningen skall vara tidsbegränsad. Också arrenden som i framtiden
fyller kraven bör således kunna ge rätt till friköp. Utskottet vill
vidare erinra om de speciella förhållanden som råder i fråga om egendom
som innehas under fideikommiss och som inte medger att egendomen
överlåts utan särskild prövning. För att möjliggöra friköp kan reglerna
i permutationslagen behöva ses över. Det måste också tillskapas ett
enkelt men från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande
inlösenförfarande samt bestämmelser som garanterar en ur bägge parters
synpunkt skälig ersättning till jordägaren. Angeläget är vidare att
regelsystemet utformas så att Sverige inte åsidosätter sina
förpliktelser enligt Europarådskonventionen om mänskliga rättigheter."
Av det anförda framgår att det bör införas lagregler dels om skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället, dels om
friköpsrätt vid historiskt arrende. Dessa lagstiftningsfrågor är
komplicerade. Frågan om hur en lagstiftning bör utformas måste därför
övervägas ytterligare. Dessa överväganden bör enligt min mening göras av
en särskild utredning. Utredningen bör också behandla vissa andra
arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som tagits upp i
skrivelser till justitiedepartementet. Jag återkommer till dessa.
Regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar bör utformas
med beaktande av de utredningsförslag som redan föreligger och de
remissynpunkter som har lämnats på dessa förslag.
En lagstiftning torde endast böra avse investeringar som inte omfattas
av jordägarens byggnadsskyldighet och som är av vikt för
jordbruksdriften på arrendestället. Det måste givetvis stå parterna
fritt att i avtal reglera villkoren för sådana investeringar.
Lagreglerna bör endast avse sådana fall där parterna inte kan enas. Det
bör klargöras vad som i sådana fall krävs för att en investering skall
skyddas. En utgångspunkt synes böra vara att investeringen har godtagits
på förhand av arrendenämnden. Det ankommer på utredningen att närmare
ange de rättsliga förutsättningarna för att ett sådant godkännande skall
lämnas. Ett godkännande av arrendenämnden bör ge arrendatorn ett
lagreglerat skydd för investeringens värde när arrendeförhållandet
upphör.
Reglerna om skydd för arrendatorns investering när arrendet upphör kan
utformas på olika sätt. En möjlighet är att föreskriva att jordägaren
skall vara skyldig att lösa in investeringen. En sådan reglering bör
sannolikt kompletteras med regler om hur investeringen skall värderas
vid inlösentillfället. Regler om skydd för arrendatorns investering kan
också innebära att arrendatorn får en möjlighet att skydda investeringen
genom att han ges rätt att överlåta investeringen och arrenderätten till
någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Överlåtelserätten kan
eventuellt begränsas genom att arrendatorn blir skyldig att först
erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för
arrenderättens och investeringens värde (jfr 10 kap. 7 § jordabalken).
Det står utredningen fritt att föreslå den lösning av den berörda frågan
som utredningen finner mest ändamålsenlig. Av stor betydelse är att
reglerna utformas så att de så långt som möjligt förhindrar tvister
mellan parterna när arrendet upphör. Vid sina överväganden i denna del
bör utredningen beakta vad som anförts i en skrivelse från Lantbrukarnas
riksförbund som gavs in till justitiedepartementet den 15 mars 1988.
Skrivelsen bör därför överlämnas till utredningen.
Vägledning för utredningsarbetet avseende friköp av historiska arrenden
bör sökas i det tidigare återgivna uttalandet av riksdagens lagutskott
(1989/90:LU6 s. 18 f.). Jag vill här särskilt understryka att det
förfarande som skall tillskapas måste vara på en gång enkelt,
tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och förenligt med
Sveriges förpliktelser enligt Europarådskonventionen om de mänskliga
rättigheterna. Några direktiv utöver de anförda anser jag inte
erforderliga.
Utredningen bör också överväga vissa frågor som har aktualiserats i
skrivelser till justitiedepartementet från Sveriges
jordbruksarrendatorers förbund samt en samrådsgrupp bestående av
arrendatorsföreningarna på och kring sydsvenska höglandet. De frågor som
här blir aktuella rör flera olika områden av arrenderätten, nämligen
möjligheten att anslutningsvis klandra en arrendesyn, möjligheten att
deponera arrendeavgift hos länsstyrelsen (jfr 12 kap. 21 § jordabalken),
jordägarens ansvar för skador av storm m.m., viltskador vid
jordbruksarrende samt besittningsskydd för arrendatorn när en
medarrendator vill träda ut ur förhållandet (jfr 12 kap. 47 §
jordabalken). De berörda skrivelserna bör överlämnas till utredningen.
I den mån det under utredningsarbetet framkommer behov av det, bör det
stå utredningen fritt att föreslå ändringar av även andra
arrenderättsliga regler än de nyss berörda. Någon omprövning av de
grundläggande arrenderättsliga principerna eller av de reformer på
arrendelagstiftningens område som skett efter jordabalkens
ikraftträdande bör dock inte äga rum i detta sammanhang .
Utredningen bör ha slutfört sitt uppdrag senast före utgången av år
1991. Frågan om friköp av historiska arrenden bör behandlas med förtur i
ett delbetänkande.
För utredningen gäller regeringens direktiv (dir. 1984:5) till samtliga
kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens
inriktning.
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen
bemyndigar chefen för justitiedepartementet
att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter -- omfattad av
kommittéförordningen (1976:119) -- att utreda de berörda
arrendefrågorna,
att utse en av ledamöterna att vara ordförande,
att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt
kommittén.
Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall
belasta andra huvudtitelns anslag Utredningar m.m.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller
hennes hemställan.
(Justitiedepartementet)