Regenngens proposition

1990/91: 92

med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

Prop.

1990/91: 92

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bi
fogade utdrag ur regeringsprotokollet den 7 februari 1991.

På regeringens vägnar

Ingvar Carlsson

Ulf Lönnqvist

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en ny bostadsrättslag som avser att er-
sätta nu gällande bostadsrättslag (1971:479). Lagförslaget bygger på den
gällande lagen. Lagstiftningen har dock gjorts om såväl språkligt som redak-
tionellt. Flera sakliga nyheter har tillkommit

Det lagstadgade kravet på att en bostadsrättsförening måste ha minst fem
medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i föreningsfastig-
heten skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt.

Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, måste husen vara samlade
på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrätts-
havama.

En bostadsrättsförening får laglig rätt att fritt och oberoende av stadgarnas
innehåll vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostads-
lägenhet medlemskap i föreningen. Om bostadslägenheten förvärvas av en
juridisk person sedan lagen trätt i kraft får den endast användas för att i sin
helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om annat inte avtalas med
föreningen. De nya reglerna om förvärv som sker av juridiska personer berör
inte sådana lägenheter som är avsedda för fritidsändamål. De berör inte heller
kommun eller landstingskommun.

1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Vidare föreslås att vissa villkor i en bostadsrättsförenings stadgar skall Prop. 1990/91: 92
vara ogiltiga, nämligen sådana villkor som innebär att endast personer med
visst medborgarskap, inkomst eller förmögenhet kan bli medlemmar i för-
eningen eller sådana som annars till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäliga.

En bostadsrättsförening skall även fortsättningsvis i princip vara skyldig
att bevilja medlemskap för och upplåta bostadsrätt åt de hyresgäster som be-
viljats inträde i föreningen och som deltar i en ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt. Nuvarande regler om rätt till medlemskap preciseras dock till att
avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet.

Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att göra det möjligt
för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka
utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval. Förhandsavtal skall
också få ingås i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Om det
finns ett förhandsavtal skall föreningen kunna ta emot förskott för bostads-
rätten.

Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt mot förändringar av lägenheten vid om-
och tillbyggnader av föreningens hus avskaffas. Detta innebär att förening-
arna i fortsättningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder som be-
rör en enskild lägenhet, t.ex. hissinstallationer, även om bostadsrättshavaren
motsätter sig åtgärden. Olika rättssäkerhetsmoment finns intagna i lagförsla-
get i fråga om förutsättningarna för att få göra inträng i en lägenhet

Även mark som ligger i anslutning till ett småhus eller en marklägenhet
skall kunna omfattas av en bostadsrättsupplåtelse.

Möjligheterna för en bostadsrättsförening att ta ut avgifter av medlem-
marna justeras. Vissa äldre avgiftstyper tas bort medan en möjlighet införs att
ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

Vissa andra ändringar föreslås också, bl.a. i fråga om offentlig auktion
och andrahandsupplåtelser. I övrigt föreslås också justeringar av den s.k.
ombildningslagen, bl.a. i fråga om uppenbart oskäliga villkor i hembud.
Vidare föreslås en särskild lag som ger vissa äldre bostadsföreningar möjlig-
het att omregistreras till bostadsrättsföreningar. Slutligen föreslås att försöks-
verksamheten med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1991.

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål
att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts-
förening skall vara registrerad.

Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts-
föreningar i den utsträckning som anges i 9-10 kap.

2 § För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har
minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut-
sett styrelse och minst en revisor.

3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är
medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en
medlem har på grund av upplåtelsen.

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne-
havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i
föreningen.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er-
sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta
sådan nyttjanderätt.

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En
upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens
hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller
del av huset.

5 § Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som förutsättning
för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom-
mer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt Vid
beräkningen av antalet lägenheter som avses bli upplåtna med bostadsrätt räk-
nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv-
ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter
som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse
från.

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registrering också att
husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama.

Prop. 1990/91: 92

6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att Prop. 1990/91: 92
helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en
annan lägenhet än bostadslägenhet.

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i
denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för
begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte
mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet
trots bestämmelserna i första stycket.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

Allmänna bestämmelser om medlemskap

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för-
eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i
föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras
skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens
bevittnade namnunderskrift

2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall
utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt
denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är
oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads-
rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar
förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i för-
eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp-
fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.

4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,
som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även
om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till
en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken Prop. 1990/91: 92
vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad-
garna föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller
uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller
villkoret. Detta gäller ocksä när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått
till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads-
rättshavaren.

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för-
eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och 5 §§
skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om
bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen
(1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

7 § Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig
auktion enligt denna lag får inte vägras inträde som medlem av den anled-
ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som
anges i stadgarna.

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas
med bostadsrätt, eller

3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3
eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres-
gäst inträde i föreningen, om

1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär-
vade den, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från
föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne-
hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över-
gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras på grund av bestäm-
melserna i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett
före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån-
ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över-
togs.

9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § upplåta
bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i
syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap
endast om

1. den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2. den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor
som enligt 3 § gäller för inträde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko- Prop. 1990/91: 92
nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in-
flyttning.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i
föreningen genom upplåtelsen.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 § Den som i annat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men
vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av
beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller
hyresgäst som avses i 8 § och sådan sökande som sägs i 9 §.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras
finns i 6 kap. 5 §.

Utträde ur föreningen m.m.

11 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utträda ur
föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur
föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta
gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten
finns har övergått till en ny ägare.

12 § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8
eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan
medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med
bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frå-
gan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2. styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har
vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av
bostadsrätt.

13 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i
föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt
upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag
hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening-
ens styrelse medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

14 § I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen
skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens
bevittnade namnunderskrift.

Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat
har bestämts i stadgarna.

3 kap. Ekonomisk plan

Planens innehåll mjn.

Prop. 1990/91: 92

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall
en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av
länsstyrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse for
en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om
förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda.

2 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att
planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Vidare skall
intygsgivama ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § kan
anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga
omständigheter som ligger till grund för deras omdöme.

3 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon om-
ständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av
intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan
som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen
eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som
är av väsentlig betydelse for bedömningen av föreningens verksamhet, får
föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt föirän en ny ekonomisk
plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns
upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon
sådan betydelse som sägs i första stycket.

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var
och en som vill ta del av planen.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtelse får ske

1 § Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som förutsättning
för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

2 § Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en
registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att
upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1. en ekonomisk plan har registrerats och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen for återbetal-
ning av insatsen till bostadsrättshavama jämte, i förekommande fall, upp-
låtelseavgift.

Länsstyrelsen skall pä begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett Prop. 1990/91: 92
är förflutit efter det att den slutliga kostnaden har redovisats pä en förenings-
stämma. Har talan om ersättning väckts före utgängen av denna tid, fär
säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens
betalningsskyldighet har fullgjorts.

3 § En lägenhet som är uppläten med hyresrätt fär inte upplätas med
bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten fär dock upplåtas
med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres-
värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall
upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.

4 § 15 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av-
tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

Upplåielseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte
något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1991:000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till
bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet
upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift
samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om någon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits
som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet
som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor
för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att
upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite.
Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av-
ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte kommit
till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

Ogiltiga upplåtelser m.m.

7 § En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 med krav
på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som
bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägen-
heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks
inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då upplåtelsen
skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads-
rätt i strid med bestämmelserna i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall
gäller bestämmelserna om återbetalning och ersättning i 10 § andra stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 4 § med krav

på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter upp-
sägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde.                      ;

Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren Prop. 1990/91: 92
fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny
ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 2 § med krav på till-
stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning
frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen
lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 §
tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten
genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostads-
rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägen-
heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen,
om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att fä bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och når bostadsrätten fränträds

9 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första
stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på
att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt
bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års-
avgift.

Konkurrerande upplåtelser

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller
upplåtelserna efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelserna sam-
tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på
talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om-
ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestämmelserna i första
stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat
till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om
han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp-
låtelsen.

Avsägelse

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år
från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads-
rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare
månadsskifte som angetts i denna.

5 kap. Förhandsavtal

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en
lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten
med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är
å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av Prop. 1990/91: 92
den som tecknat ett förhandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen
tillstånd att ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in-
satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av
andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be-
loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande
anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt,
beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten
och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över
kostnaderna för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs-
givare som avses i 3 kap. 3 §, vila på tillförlitliga grunder. I intyget skall de
huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges.
Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren
innan avtalet ingås.

4 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt.

5 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott,
om

1. det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad enligt 3 §
andra stycket, och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal-
ning av förskott till förhandstecknama.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det
att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

6 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe
eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även
sådan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall
tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är
ogiltig.

Ett avtals upphörande

7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en
hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om-
bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp-
hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt
sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen-
heten.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid
efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än
som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning

10

säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om Prop. 1990/91: 92
den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar
lägenheten med hyresrätt.

Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastig-
het for ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet i de
fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskä-
ligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.

Rått till ersättning

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §,
har förhandstecknaren

1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 §
räntelagen (1975:635),

2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens
godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som
blivit onyttiga för honom, och

3. rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom
genom försumlighet

Bestämmelserna i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller
föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 § första
stycket.

6 kap. Övergång av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten efter övergång

1 § En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots
att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år från dödsfallet får för-
eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa
att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads-
rättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde i föreningen,
förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an-
maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds-
boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsträcktare
rätt än som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags-
skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får för-
eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den
längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg-
ras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas
inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning.

Överlåtelse till juridisk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan
samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller Prop. 1990/91: 92
inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

Överlåtelseavtalet

4 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift-
ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet
som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla
vid byte eller gåva.

Ogiltighet

5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras
medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj-
ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelserna i denna lag. Om förvär-
varen i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostads-
rätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-
hålls.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är också ogiltig.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått
till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de
förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte
är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt
denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är
medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första
stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

7 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas på
offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de för-
pliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägenheten.

8 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten,
om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om
bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion enligt bestämmelserna i
denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelserna endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för-
eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt
att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings-
rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös-
ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er-

12

sättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall beta- Prop. 1990/91: 92
las.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks-
organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för
bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, en
folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna.
Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller
lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat
bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal

10 § Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en
bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett
omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads-
rättshavaren till avflyttning enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet
upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att
flytta.

Föreningens skyldighet till vidareöverlätelse

11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings-
stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts-
upplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den
enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda
ändamålet Detta gäller om inte något annat har avtalats.

2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts-
upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt
1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på
tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av-
hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesöija
åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från-
träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent-
lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned-
sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror
på försummelse från föreningens sida.

3 § Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägen-
heten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror
inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften
för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av

13

väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda Prop. 1990/91: 92
bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet
beror på försummelse från föreningens sida.

4 § Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hålla lägenheten och
fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på
bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpliga delar om för-
eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 §

i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller
dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vål-
lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för
enligt 12 § andra stycket.

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig
att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är
ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är
bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för
nödvändiga kostnader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota
ohyran.

Hur bostadsrättshavaren fär använda lågenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av-
sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd for fritidsändamål innehas med
bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin
helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har
avtalats.

7 § Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen-
heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock
medges en vidsträcktare rätt

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägen-
heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i
föreningen.

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han
skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse
med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra
stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss-
tänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

14

Upplåtelse av lågenheten i andra hand                                     Prop. 1990/91: 92

10 § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §
andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent-
boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands-
tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får
bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han
under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm-
nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts-
havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon
befogad anledning att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det
för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra
samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och
förenas med villkor.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott
skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller
tredje stycket Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för
avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten
med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar
bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller
genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller
gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där
utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren
själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit
i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra
i lägenheten.

Tillträde till lågenheten

13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen
svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas
på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas
på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av
större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande-
rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten,
även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tillämpliga
delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen
har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan
handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

15

Avgifter till föreningen                                                         prop. 1990/91: 92

14 § Vatje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form
av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt
att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i
stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och

16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som
föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte
ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen er-
bjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex
månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot-
svara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

15 § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller
annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post-
anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses
beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar
bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller
girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalnings-
uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret

16 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse-
avgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rät-
telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet.
Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada.

I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för
sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att fränträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 § Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får
bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är
oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds.
Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren
fick kännedom om avgiftshöjningen.

Förverkande

18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begTänsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och
föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift
utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från
det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin be-
talningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift
utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter
lägenheten i andra hand,

3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

16

4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra Prop. 1990/91: 92
hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta
styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i
fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som
skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn
som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 §
och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han
skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för-
eningen att skyldigheten fullgörs, samt

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet
eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte
oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för-
bindelser mot ersättning.

19 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts-
havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en
bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7
inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun
och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före-
tag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

20 § Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7
får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse
utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av
förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter
tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan
beviljad.

21 § Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i

18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt
till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads-
rättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick
reda på förhållande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom två månader
från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 § 2 sagt
till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

22 § En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av för-
hållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts-
havaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på
förhållandet Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för-
undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt
till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott-
målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något
annat sätt.

2 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

23 § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 förverkad pä grund av dröjsmäl med Prop. 1990/91: 92
betalning av ärsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp
bostadsrättshavaren till avflyttning, fär denne pä grund av dröjsmålet inte

skiljas frän lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen frän upp-
sägningen.

I väntan pä att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras
för att fä tillbaka nyttjanderätten fär beslut om avhysning inte meddelas fönän
efter fjorton vardagar frän den dag dä bostadsrättshavaren sades upp.

24 § Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av nägon orsak som
anges i 18 § 1, 4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat
följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av nägon annan i 18 § angiven
orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre
månader från uppsägningen, om inte rätten älägger honom att flytta tidigare.

25 § Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för-
eningen rätt till ersättning för skada.

Förfarandet vid uppsägning

26 § En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av
uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen,
får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften pä föreningens
vägnar.

27 § Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en
vuxen medlem i det hushäll som han tillhör eller, om han driver rörelse med
fast kontor, på kontoret till nägon som är anställd där. Påträffas inte någon
som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postläda, om
sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige
och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

28 § Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten
eller om bostadsrättshavarens skiljande frän lägenheten samt ansökan om av-
hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i
behörig ordning.

29 § Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2-5 och

17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala
skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget
för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt
att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 4 kap. 9 §.

30 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp-
sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion

18

så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända Prop. 1990/91: 92
borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat
Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren sva-
rar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersätt-
ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka
föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för-
eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har
obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års-
avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen
mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid
försäljning enligt 30 § första stycket företräde till betalning före panthavaren
endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha
skett.

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1,

20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under
mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an-
kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från
bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt,
upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning
för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det
frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för-
sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens
rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för
skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts,
skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. I så fall gäller 4 kap. 9 §.

8 kap. Offentlig auktion

Förordnande av god man m.m.

1 § Offentlig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 § skall
hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av
tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns sär-
skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

2 § Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats
för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas
rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall man föra protokoll.

19

Auktionsförfarandet                                                        Prop. 1990/91: 92

3 § Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för-
säljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.
Om föreningen inte medger nägot annat, skall bostadsrätten utropas utan för-
behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före
försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode
mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion

5 § Ny auktion skall hållas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe-
skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid
en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri från panträtt genast till
föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

6 § Gode mannen har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och ut-
lägg som uppdraget krävt. Ersättningen får tas ut före vatje annan fordran ur
den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte
räcker till, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men
bostadsrättshavaren skall slutligt svara for ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snart
som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om
vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av
bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta
emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads-
rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre
månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom
denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

1 § 11 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

2 § Bestämmelserna i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska för-
eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om
verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

3 § Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda
sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före
registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 § lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar.

20

4 § För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till- Prop. 1990/91: 92
gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be-
talning även om de ännu inte har betalts.

Innehållet i föreningens stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4. om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut,

5. de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättnings-
avgift skall beräknas,

6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse
skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet

av föreningens hus,

8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer
samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem
skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur
andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10. vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma,

11. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt

12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för-
fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som
har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat-
anställda.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrättsför-
ening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett
bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag
innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre-
rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma
gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts-
föreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta
ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

7 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

Medlems- och lägenhetrförteckning

8 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem-
mar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upp-
låtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningarna kan bestå av

21

betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk Prop. 1990/91: 92
databehandling eller på annat liknande sätt.

9 § Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans
namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av
den.

10 § Lägenhetsförteckningen skall för vatje lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig-
ger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten.

Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts

med bostadsrätt

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon
uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av
bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på
lämpligt sätt

Dagen för anteckningen skall anges.

11 § Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhets-
förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt.
Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen.
Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättsföreningens ledning

12 § Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med följande
undantag:

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består

av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättshavarens
make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot,
även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

13 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen,
om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ändring av insatsen skall dock
alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämma

14 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar
med följande undantag:

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en
röst, om inte något annat bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda
fullmäktige.

22

3. Bestämmelserna i 23-25 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen Prop. 1990/91: 92
om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet
skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad-
garna.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en
bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-
stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt
krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser
har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av
det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare
som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås,
blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrätts-
havama har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres-
nämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kom-
mer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med
anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med
på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir
beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på
beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst
två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil-
ket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall
beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11
kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar
av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått
med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt

1-4 skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och
som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

17 § Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av för-
eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och
syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt be-
slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara
av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna
godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får
godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts-
havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens
godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall
godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

23

18 § Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada Prop. 1990/91: 92
som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om

godkännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighets-
domstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen
(1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda
lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyres-
gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av
antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk-
ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas-
tighetsägaren.

20 § Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 §, skall en sådan
ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig för
hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fas-
tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.

21 § Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma
gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig
enligt 20 §. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt
beslutet och lagfart har meddelats.

22 § I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelse-
kooperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet
sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

Ändring av stadgar

23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om
samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,
om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två
tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om
beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas,
fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman
gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens
behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga rös-
tande på den senare stämman gått med på beslutet

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in-
skränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samt-
liga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24 § Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av

23 § för ändring av stadgarna, gäller även det

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får
ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan

24

regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna pä grund av lag eller Prop. 1990/91: 92
annan författning eller efter regeringens medgivande.

25 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas for registre-
ring. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett

Revision och särskild granskning samt redovisning

26 § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för-
eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som
sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelse-
avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings-
analys, koncernredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som
avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning m.m.

27 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans-
räkning för senaste räkenskapsåret

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas
mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har be-
stämts i stadgarna.

28 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller nå-
gon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbetal-
ning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller i fråga
om bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

29 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om
bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det
fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas
i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet
bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads-
rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs
om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts-
föreningen.

30 § Bestämmelserna om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekono-
miska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostadsrättsföreningar.

Registreringsmyndighet mm.

31 § Bestämmelserna om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut
om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till
ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund
av bestämmelserna i 6 § tredje stycket första meningen detta kapitel inte får
föras in i det senare länets föreningsregister.

25

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

Prop. 1990/91: 92

1 § Bestämmelserna om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrätts-
föreningar.

2 § Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar utom 1 § andra stycket 1 gäller i tillämpliga delar i fråga
om bostadsrättsföreningar.

3 § Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,

2. upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 § eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3. tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,

4. bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5. inte för medlems förteckning eller inte håller en sådan förteckning till-
gänglig enligt 9 kap. 9 §, eller

6. inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande
uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

1 § Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 § och mål om
redovisning enligt 8 kap. 7 § andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den
ort där fastigheten finns.

2 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden.
Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående inträde i föreningen enligt
2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande
av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt
9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §
får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet
meddelas. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas.

4 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, om inte
något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

5 § Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det medde-
lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får
överklagas hos kammarrätt.

6 § Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667)
om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt for
partema att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse Prop. 1990/91: 92
av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän
eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende
eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen
(1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att
föreningen i stadgarna utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer
kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1. Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts-
lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2. Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er-
satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm-
melsen.

3.1 fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli
1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

4. Bestämmelsen i 1 kap. 4 § första stycket den nya lagen, att sådan
nyttjanderätt som avses i paragrafen endast får upplåtas av bostadsrätts-
föreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt
att driva verksamhet, i vilken ingår sådana upplåtelser, att fortsätta verksam-
heten.

5. Bestämmelsen i 1 kap. 5 § andra stycket första meningen den nya la-
gen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens
hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med
bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4
§ den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen
hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned.

6. Bestämmelsen i 1 kap. 5 § tredje stycket den nya lagen, att det för
registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten
av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt
3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar
efter ikraftträdandet av den nya lagen.

7. Bestämmelserna i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte
en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att
upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja
lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta sådan andelsrätt.

I annat fall än som avses i första stycket fär förening eller aktiebolag, som
före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp-
låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter
tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillstånd som har medde-
lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelserna till den gamla lagen gäller som
tillstånd enligt första meningen.

8. Har cn juridisk person före ikraftträdandet av den nya lagen förvärvat
bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamål, gäller
11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 §
första stycket den nya lagen.

9. Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet
av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya
lagen räknas från utgången av juni månad 1991.

10. Har en ekonomisk plan registrerats av länsstyrelsen enligt den gamla
lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads-
rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

11. Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om
framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort-
farande den gamla lagen.

12. Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a §
den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombild-
ning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar föreskrivit
att en sådan hyresgäst skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet
efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

13. Bestämmelsen i 7 kap. 6 § andra stycket den nya lagen, om begräns-
ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller
inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före
ikraftträdandet av den nya lagen.

14. Vid tillämpning av den nya lagen skall grundavgift enligt den gamla
lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års-
avgift eller andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägen-
hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be-
räknas efter insatsen för bostadsrätten.

15. Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla
lagen trädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads-
rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för
beräkningen inte angetts i stadgarna enligt 9 kap. 6 § första stycket 6 i den
nya lagen. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem-
skap, om inte något annat framgår av omständigheterna.

16. Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av
den nya lagen, gäller den gamla lagen i fråga om beslutet

17. Har ett beslut som avses i 4 § andra stycket den gamla lagen, om be-
hörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftträdandet av den nya lagen
gäller 68 § första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande.

18. Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts
vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän,
med stöd av den gamla lagen prövas enligt den gamla lagen.

Prop. 1990/91: 92

28

2 Förslag till

Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till
bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelserna i denna lag fär sådana bostadsföreningar som av-
ses i punkterna 4 och 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1991:000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregistrering efter anmälan av bostads-
föreningen.

2 § Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över-
ensstämmelse med bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:000),

2. att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse
och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelserna i 9 kap.
12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3. att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma till överensstämmelse
med bestämmelserna i 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats
och registreras samtidigt med att föreningen omregistreras.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 9 kap. 31
§ bostadsrättslagen.

3 § Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket 1-

3 och 4 § fanas i den ordning som anges i 7 kap. lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar. Bestämmelserna om viss majoritet i 7 kap. 15 § andra
stycket sista meningen nämnda lag skall inte gälla sådana beslut och inte
heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör
omregistreringen. Inte heller skall sådana villkor i stadgarna som går längre
än vad som föreskrivs i 14 § första stycket och 15 § nämnda kapitel
tillämpas.

4 § Innan ett beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3, skall en
förenklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och
godkänts av föreningsstämman. I planen skall en beräkning göras av
bostadsföreningens behållna tillgångar. Medlemmarnas insatser skall anses
utgöra motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen, överskott utöver insat-
serna kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar
annat.

5 § När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter
som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 4
eller 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:000) i stället an-
ses upplåtna med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfärda bevis till bostads-
rättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla sådana uppgifter som
skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen
(1991:000).

Prop. 1990/91: 92

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3,6,9 och 12 §§ lagen (1982: 352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91: 92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räk-

ning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av
föreningens styrelse om antalet
lägenheter i den fasta egendom som
omfattas av anmälningen samt om
att hyresgästerna i minst tvä tredje-
delar av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresse-
rade av en ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt.

Föreningen skall till sin anmälan
foga ett intyg av föreningens styrelse
om

1. hur mänga lägenheter som
finns i den fasta egendom som an-
mälan omfattar,

2. att hyresgästerna i minst tvä
tredjedelar av de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, och att
dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen

6§1

Fast egendom, som utgör en
hyreshusenhet och för vilken en in-
tresseanmälan gäller, får inte över-
låtas helt eller delvis genom köp
eller byte utan att den bostadsrätts-
förening som har gjort intresse-
anmälan har erbjudits att förvärva
hela hyreshusenheten. Ett sådant
erbjudande kallas hembud.

Fast egendom, som utgör en
hyreshusenhet och för vilken en in-
tresseanmälan gäller, får inte över-
låtas helt eller delvis genom köp eller
byte utan att den bostadsrätts-
förening som har gjort intresse-
anmälan har erbjudits att förvärva
hela hyreshusenheten. Ett sådant
erbjudande kallas hembud. Med
överlätelse genom köp eller byte
likställs överlätelse genom tillskott
till bolag eller förening, utdelning
eller skifte frän bolag eller förening
samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 §
aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun förvärvar egendomen,

1 Senaste lydelse 1984:302.

30

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom in-
rop på exekutiv auktion eller offent-
lig auktion enligt lagen (1904:48
s. 1) om samäganderätt.

4. om förvärvet sker genom in-
rop på exekutiv auktion eller offent-
lig auktion enligt lagen (1904:48
s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel

och förvärvaren redan äger en andel i
egendomen och denna förvärvats på
annat sått än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-
digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av
hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

9

Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva
hyresfastigheter för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt finns i 60 a §
bostadsrättslagen (1971:479).

12

Även om hembudet har upphört
att gälla får överlåtelse genom köp
eller byte till någon annan än den
bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan inte ske medan för-
eningens intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren
för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fas-
tighetsägaren än vad som angavs vid
hembudet. Har fastighetsägaren
sedan ett hembud upphört att gälla
gjort ett nytt hembud, enligt vilket
köpeskillingen är lägre eller villkoren
eljest ogynnsammare för fastig-
hetsägaren, och upphör även detta
hembud att gälla, skall första me-
ningen tillämpas på det nya hem-
budet.

Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva
hyresfastigheter för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt finns i
9 kap. 19-22 §§ bostadsrättslagen
(1991:000).

Även om hembudet har upphört
att gälla får, så länge föreningens in-
tresseanmälan gäller, en sådan över-
låtelse eller övergång som avses i 6 §
första stycket inte ske till någon
annan än den bostadsrättsförening
som har gjort intresseanmälan, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren
för överlåtelsen sammantagna är av-
sevärt ogynnsammare för fastighets-
ägaren än vad som angavs vid hem-
budet. En sådan överlåtelse eller
övergång får inte heller ske om ett
villkor som angavs vid hembudet år
uppenbart oskäligt mot föreningen.
Har fastighetsägaren sedan ett
hembud upphört att gälla gjort ett
nytt hembud, enligt vilket köpe-
skillingen är lägre eller villkoren på
annat sätt ogynnsammare för
fastighetsägaren, och upphör även
detta hembud att gälla, skall första
och andra, meningarna tillämpas på
det nya hembudet.

31

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser
andel av hyreshusenheten.

I fråga om forbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena mot-
svarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren
skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

2. Har en intresseanmälan gjorts före ikraftträdandet gäller äldre bestäm-
melser.

32

Prop. l°90/91: 92

4 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att i fråga om jordabalken punkt 7 övergångs-
bestämmelserna till lagen (1984:694) om ändring i nämnda lag skall ha
följande lydelse.

Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger särskilda
skäl, kan länsstyrelsen ge en för-
ening eller ett aktiebolag som
avses i punkt 16 i övergångs-
bestämmelserna till bostadsrätts-
lagen (1971: 479) tillstånd att
tillämpa avtalsklausul som strider
mot 12 kap. 15 § andra stycket
första meningen eller 19 §. Till-
stånd som har meddelats enligt äldre
bestämmelser gäller även efter
ikraftträdandet

Föreslagen lydelse

7. Om det finns särskilda skäl,
kan länsstyrelsen ge en förening eller
ett aktiebolag som avses i punkt 7
övergångsbestämmelserna till bo-
stadsrättslagen (1991:000) tillstånd
att tillämpa avtalsklausul som strider
mot 12 kap. 15 § andra stycket
första meningen eller 19 §. Tillstånd
som har meddelats enligt äldre be-
stämmelser gäller även efter ikraft-
trädandet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

33

3 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

5 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Prop. 1990/91: 92

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7 kap.

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med
tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makar-
nas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta
ändamål,

2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjande-
rätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem
äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemensamma hem och egen-
domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad
som makarna eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt
eller annan liknande rätt, om bygg-
naden eller byggnadsdelen är avsedd
som makarnas gemensamma hem
och innehas huvudsakligen för detta
ändamål.

3. byggnad eller del av byggnad
som makarna eller nägon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt
eller annan liknande rätt, om bygg-
naden eller byggnadsdelen är avsedd
som makarnas gemensamma hem
och innehas huvudsakligen för detta
ändamål,

4. byggnad eller del av byggnad
som makarna eller nägon av dem har
rätt att framdeles förvärva med bo-
stadsrätt enligt förhandsavtal som
sägs i 5 kap. bostadsrättslagen
(1991:000), om rätten gäller en
lägenhet som när avtalet träffades var
avsedd att bli makarnas gemen-
samma hem och att innehas huvud-
sakligen för detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushålls-
maskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet.
Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för
den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som
används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

34

Prop. 1990/91: 92

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt

Härigenom föreskrivs att 26 § 4 mom. lagen (1947:576) om statlig in-
komstskatt1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

26 § 4 mom.2

4 mom. Har bostadsrätten för-
värvats genom upplåtelse från bo-
stadsrättsföreningen, skall den i
upplåtelseavtalet angivna grund-
avgiften anses som köpeskilling.
Särskilda avgifter som har betalats
till föreningen i samband med för-
värv av en bostadsrätt (upplåtelse-
och inträdesavgifter) skall också
räknas in i ingångsvärdet. Har
grundavgiften för lägenheten satts
ned efter det att bostadsrätten har
förvärvats, skall ingångsvärdet re-
duceras med det belopp som har
återbetalats på grund av nedsätt-
ningen.

4 mom. Har bostadsrätten för-
värvats genom upplåtelse från bo-
stadsrättsföreningen, skall den i
upplåtelseavtalet angivna insatsen
anses som köpeskilling. Särskilda
avgifter som har betalats till för-
eningen i samband med förvärv av
en bostadsrätt (upplåtelse- och in-
trädesavgifter) skall också räknas in i
ingångsvärdet. Har insatsen för lä-
genheten satts ned efter det att bo-
stadsrätten har förvärvats, skall in-
gångsvärdet reduceras med det be-
lopp som har återbetalats på grund
av nedsättningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

'Senaste lydelse av lagens rubrik 1974:770.

2Senaste lydelse 1990:651.

35

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5,11,15, 22 och 23 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§,
upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetal-
ning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt
jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor
enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 30 §
andra stycket eller medlemskap en-
ligt 52 §, allt bostadsrättslagen
(1971:479),

3. pröva tvist om medlemskap
enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §
eller villkor för upplåtelse av bo-
stadsrätt enligt samma §, hyresvill-
kor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 7 kap.
11 § eller utdömande av vite enligt

11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen
(1991:000),

4. pröva fråga om godkännande
av överenskommelse som avses i

12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller
56 § jordabalken eller av beslut som
avses i 9 kap. 16 § första stycket 1
eller 2 bostadsrättslagen.

4. pröva fråga om godkännande
av överenskommelse som avses i
12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller
56 § jordabalken eller av beslut som
avses i 60 § första stycket 1 bo-
stadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-
valtningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt,

'Lagen omtryckt 1985:660.

2Senaste lydelse 1988:928.

36

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be-
lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-
fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse
har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 §3

Hyresnämnd består av lagfaren
ordförande och två andra ledamöter,
om ej annat följer av tredje stycket
Av de senare ledamöterna skall den
ene vara väl förtrogen med förvalt-
ning av hyresfastighet och den andre
vara väl förtrogen med bostads-
hyresgästers förhållanden eller, när
ärendet rör annan lägenhet än bo-
stadslägenhet, med näringsidkande
hyresgästers förhållanden. I ären
den enligt 52 § eller 60 §
första stycket 1 bostadsråttslagen
(1971:479) skall vad som sagts nu
om hyresfastighet och hyresgästers
förhållanden i stället avse bostads-
rättsfastighet och bostadsrättsha-
vares förhållanden.

Hyresnämnd består av lagfaren
ordförande och två andra ledamöter,
om ej annat följer av tredje stycket.
Av de senare ledamöterna skall den
ene vara väl förtrogen med förvalt-
ning av hyresfastighet och den andre
vara väl förtrogen med bostads-
hyresgästers förhållanden eller, när
ärendet rör annan lägenhet än bo-
stadslägenhet, med näringsidkande
hyresgästers förhållanden. I ären-
den enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §,
9 kap. 16 § första stycket 1 och 2
eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen
(1991: 000) skall vad som sagts nu
om hyresfastighet och hyresgästers
förhållanden i stället avse bostads-
rättsfastighet och bostadsrättshavares
förhållanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffen-
het eller annat särskilt skäl föranleder det.

Bestämmelserna i 2 § andra - fjärde styckena äger motsvarande tillämp-
ning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

11 §4

Rör ärende som avskrivits enligt
10 § första stycket första punk-
ten tvist som avses i 9 kap.
10 §, 10 kap. 6a § eller 12 kap.
49 eller 54 § jordabalken, 22
eller 24 § hyresförhandlingslagen
(1978: 304), 5 § lagen (1957: 390)
om fiskearrenden, 52 § bostads-

Rör ärende som avskrivits enligt
10 § första stycket första punk-
ten tvist som avses i 9 kap.
10 §, 10 kap. 6a § eller 12 kap.
49 eller 54 § jordabalken, 22
eller 24 § hyresförhandlingslagen
(1978: 304), 5 § lagen (1957: 390)
om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och

3Senaste lydelse 1989:663.

4Senaste lydelse 1987:264.

37

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

rättslagen (1971:479) eller 18 §
jaktlagen (1987: 259) skall nämnden
återuppta ärendet på ansökan av
sökanden. Ansökan görs skriftligen
inom tre veckor från den dag beslutet
om avskrivning meddelades.

4 kap. 6 § bostadsrättslagen
(1991: 000) eller 18 § jaktlagen
(1987: 259) skall nämnden åter-
uppta ärendet på ansökan av sökan-
den. Ansökan görs skriftligen inom
tre veckor från den dag beslutet om
avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

15 §5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om
rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrende-
nämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till
skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om
ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om
sådan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan
skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att av-
göra genom skiljedom gäller lagen
om skiljemän, i den mån ej annat
följer av denna lag. Vardera parten
svarar för sin kostnad i tvist som
avses i 9 kap. 10 eller 14 §,
10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller
54 § jordabalken, 5 § lagen
(1957: 390) om fiskearrenden
eller 7 § sista stycket bostads-
rättslagen (1971:479).

I ärende som nämnd har att av-
göra genom skiljedom gäller lagen
om skiljemän, i den mån ej annat
följer av denna lag. Vardera parten
svarar för sin kostnad i tvist som
avses i 9 kap. 10 eller 14 §,
10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller
54 § jordabalken, 5 § lagen
(1957: 390) om fiskearrenden
eller 4 kap. 9 § bostadsrättslagen
(1991: 000).

22 §6

Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller
9. Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
34-37 eller 40 § jordabalken eller
30 § andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) eller ansökan om upp

Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller
9. Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
34-37 eller 40 § jordabalken eller
7 kap. 11 § bostadsrättslagen
(1991:000) eller ansökan om upp-

^Senasste lydelse 1984:679.

6Senaste lydelse 1988:928.

38

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

skov enligt 12 kap. 59 § jorda-
balken eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) eller
ansökan om anvisningsrätt enligt
3 § lagen (1987:1274) om kom-
munal bostadsanvisningsrätt lämnats
utan bifall.

skov enligt 12 kap. 59 § jorda-
balken eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) eller
ansökan om anvisningsrätt enligt
3§ lagen (1987:1274) om kom-
munal bostadsanvisningsrätt lämnats
utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om om-
prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 §’

Om fullföljd av talan mot hyres-
nämndens beslut i ärende enligt
12 kap. jordabalken eller hyres-
förhandlingslagen (1978: 304) eller
i ärende angående bostadsrätt, bo-
stadssanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m., enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt eller lagen
(1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt finns bestämmelser i
12 kap. 70 § jordabalken, 31 §
hyresförhandlingslagen, 76 §
bostadsrättslagen (1971:479), 21 §
bostadssaneringslagen (1973: 531),
34 § bostadsförvaltningslagen
(1977:792), 25 § lagen om för-
värv av hyresfastighet m.m., 16 §
lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt samt 15 §
lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostads-
domstolen, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16a, 16c, löd eller
16 e §, eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,
dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

Om fullföljd av talan mot hyres-
nämndens beslut i ärende enligt
12 kap. jordabalken eller hyresför-
handlingslagen (1978: 304) eller
i ärende angående bostadsrätt, bo-
stadssanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m., enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt eller lagen
(1982:352) om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt finns bestämmelser i
12 kap. 70 § jordabalken, 31 §
hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 §
bostadsrättslagen (1991:000), 21 §
bostadssaneringslagen (1973:531),
34 § bostadsförvaltningslagen
(1977:792), 25 § lagen om förvärv
av hyresfastighet m.m., 16 § lagen
(1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt samt 15 § lagen
om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.

7 Senaste lydelse 1987:1278.

39

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande
eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rätts-
hjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn-
den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

1 fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som
avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och
4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

40

Prop. 1990/91: 92

8 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall
ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

25 S1

Om särskilda skäl föreligger, kan
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om
fastighet, vilken äges av förening
eller aktiebolag som avses i punkt
16 övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1971:479).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger, kan
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om
fastighet, vilken ägs av förening eller
aktiebolag som avses i punkt 7
övergångsbestämmelserna till bo-
stadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

Snäste lydelse 1974:821.

41

9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol
skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91: 92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 §!

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lag-
farna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfarna leda-

möterna är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skall två
vara väl förtrogna med förvaltning
av hyresfastigheter eller, när målet
rör prövning av en fråga enligt 52 §
eller 60 § första stycket 1 bostads-
rättslagen (1971:479), av bostads-
rättsfastigheter. Om målet rör en
hyresfastighet som ägs av staten, en
kommun, en landstingskommun, ett
kommunalförbund, ett allmännyttigt
bostadsföretag eller ett aktiebolag,
som helt ägs av en kommun eller en
landstingskommun, skall dessa
ledamöter företrädesvis vara väl
förtrogna med förvaltning av hyres-
fastigheter som tillhör andra än en-
skilda. Om målet rör en hyresfastig-
het som ägs av någon enskild, skall
de företrädesvis vara väl förtrogna
med förvaltning av sådana fastig-
heter.

De återstående två intresseleda-
mötema skall vara väl förtrogna med
hyresgästers eller bostadsrätts-
havares förhållanden. Om målet rör
prövning av en fråga enligt 12 kap.
36 § jordabalken, skall dessa leda-
möter vara väl förtrogna med
näringsidkande hyresgästers för-
hållanden. Om målet rör prövning
av en fråga enligt 52 § eller 60 §

Av intresseledamötema skall två
vara väl förtrogna med förvaltning
av hyresfastigheter eller, när målet
rör prövning av en fråga enligt 2
kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 §
första stycket 1 eller 2 eller 11 kap.
2 § bostadsrättslagen (1991:000) av
bostadsrättsfastigheter. Om målet rör
en hyresfastighet som ägs av staten,
en kommun, en landstingskommun,
ett kommunalförbund, ett allmän-
nyttigt bostadsföretag eller ett aktie-
bolag, som helt ägs av en kommun
eller en landstingskommun, skall
dessa ledamöter företrädesvis vara
väl förtrogna med förvaltning av
hyresfastigheter som tillhör andra än
enskilda. Om målet rör en hyres-
fastighet som ägs av någon enskild,
skall de företrädesvis vara väl för-
trogna med förvaltning av sådana
fastigheter.

De återstående två intresseleda-
mötema skall vara väl förtrogna med
hyresgästers eller bostadsrätts-
havares förhållanden. Om målet rör
prövning av en fråga enligt 12 kap.
36 § jordabalken, skall dessa leda-
möter vara väl förtrogna med
näringsidkande hyresgästers för-
hållanden. Om målet rör prövning av
en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap.

1 Senaste lydelse 1989:664.

42

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

första stycket 1 bostadsrättslagen,
skall de vara väl förtrogna med bo-
stad srättshavares förhållanden. I
andra mål skall de vara väl förtrogna
med bostadshyresgästers förhållan-
den.

6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1
eller 2 eller 11 kap. 2 § bostads-
rättslagen skall de vara väl förtrogna
med bostadsrättshavares förhållan-
den. I andra mål skall de vara väl
förtrogna med bostadshyresgästers
förhållanden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

43

10 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.

Prop. 1990/91: 92

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 a. om egendomen i annat fall än
som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen
har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 9 kap.
19 § bostadsrättslagen (1991:000),

2 §2

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun
eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie-
bolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bo-
stadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folk-
rörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts-
förening ansluten till sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än
som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen
har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 60 a §
bostadsrättslagen (1971:479),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt
ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988: 183) om förvaltningen av
kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt
reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter
avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen-
domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utländska
förvärv av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast
egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Lagen omtryckt 1983:438.

2Senaste lydelse 1988:196.

44

11 Förslag till

Lag om ändring i hyresforhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall
ha följande lydelse.

Prop. 1990/91: 92

Nuvarande lydelse

33 §

Om särskilda skäl föreligger, kan
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om
hus som ägs av förening eller aktie-
bolag som avses i punkt 16 över-
gångsbestämmelserna till bostads-
rättslagen (1971:479).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger, kan
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om
hus som ägs av en förening eller
aktiebolag som avses i punkt 7
övergångsbestämmelserna till bo-
stadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

45

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:617) om utländska förvärv
av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 § lagen (1982:617) om utländska förvärv av
svenska företag m.m.1 "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot
"bostadsrättslagen (1991:000)".

Prop. 1990/91: 92

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Lagen omtryckt 1987:420. Senaste lydelse av 3 § 1983:106.

46

13 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1986:1242) om försöksverksam-
het med kooperativ hyresrätt

dels att 1 § och övergångsbestämmelserna till lagen skall ha följande
lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 5 §, av följande lydelse.

Prop. 1990/91: 92

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

Enligt denna lag får regeringen
försöksvis lämna ekonomiska för-
eningar tillstånd att utan hinder av
bestämmelserna i 79 $ bostads -
rättslägen (1971:479) bedriva verk-
samhet i vilken föreningen tillämpar
villkor som innebär att det med an-
delsrätt i föreningen följer en rätt att
hyra bostadslägenhet (kooperativ
hyresrätt).

Enligt denna lag får regeringen
försöksvis lämna ekonomiska för-
eningar tillstånd att utan hinder av
bestämmelserna i 1 kap. 8 § bostads-
rättslagen (1991:000) bedriva verk-
samhet i vilken föreningen tillämpar
villkor som innebär att det med an-
delsrätt i föreningen följer en rätt att
hyra bostadslägenhet (kooperativ
hyresrätt).

Regeringens tillstdnd eller kom-
munens tillstyrkan enligt denna lag
skall inte utgöra nägon förutsättning
för att registrera en ekonomisk för-
ening som avser att bedriva verk-
samhet med kooperativ hyresrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 ja- Denna lag träder i kraft den 1 ja-
nuari 1987 och gäller till utgången nuari 1987 och gäller till utgången
av år 1991.                           av år 1993.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter
utgången av lagens giltighetstid.

47

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors
gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma
hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer
av 4 §,

1. fast egendom som samborna eller någon av dem äger eller innehar med
tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som sam-
bornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta
ändamål,

2. fast egendom som samborna eller någon av dem innehar med nyttjande-
rätt i förening med byggnad på egendomen som samborna eller någon av dem
äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egen-
domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad
som samborna eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt
eller annan liknande rätt om bygg-
naden eller byggnadsdelen är avsedd
som sambomas gemensamma hem
och innehas huvudsakligen för detta
ändamål.

3. byggnad eller del av byggnad
som samborna eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt
eller annan liknande rätt om bygg-
naden eller byggnadsdelen är avsedd
som sambornas gemensamma hem
och innehas huvudsakligen för detta
ändamål,

4. byggnad eller del av byggnad
som samborna eller ndgon av dem
har rätt att framdeles förvärva med
bostadsrätt enligt förhandsavtal som
sägs i 5 kap. bostadsrättslagen
(1991:000), om rätten gäller en
lägenhet som när avtalet träffades var
avsedd att bli sambornas gemen-
samma hem och att innehas huvud-

sakligen för detta ändamäl.

Samborna får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskriv-
ningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomt-
rätt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för
dem båda.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

48

15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexuella
sambor

Prop-1990/91: 92

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987:813) om homosexuella sambor1
"bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen
(1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Senaste lydelse 1990:1103.

49

4 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                    Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte
godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal
med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om

kommunen begär det.

Om annat inte avtalas, skall upp-
låtelse till kommunen anses ha skett

Om annat inte avtalas, skall upp-
låtelse till kommunen anses ha skett

vid den tidpunkt då kommunens be-
gäran enligt första stycket kommit
husägaren till handa och på de vill-
kor som angetts i meddelandet enligt
7 §. Om upplåtelsen avser bostads-
rätt, skall den dock inte anses ha
skett innan de förutsättningar är
uppfyllda som anges i 3 och 5 §§
bostadsrättslagen (1971:479).

vid den tidpunkt då kommunens be-
gäran enligt första stycket kommit
husägaren till handa och på de vill-
kor som angetts i meddelandet enligt
7 §. Om upplåtelsen avser bostads-
rätt, skall den dock inte anses ha
skett innan de förutsättningar är upp-
fyllda som anges i 3 kap. 1 § första
stycket och 4 § samt 4 kap. 2 §
bostadsrättslagen (1991:000)

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

50

BOSTADSDEPARTEMENTET

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 7 februari 1991

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Engström,
Hjelm-Wallén, S. Andersson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Hellström,
Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén, Freivalds,
Wallström, Lööw, Molin, Sahlin, Åsbrink

Föredragande: statsrådet Lönnqvist

Proposition med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

1 Inledning

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars primära uppgift är att
upplåta lägenheter åt föreningsmedlemmarna utan begränsning i tiden.

Den legala grunden och ramen för bostadsrättsföreningars verksamhet
finns i bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353), i det följande kallad
BRL. Lagen trädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971:12, LU 9, rskr.125).
Dess reglering går huvudsakligen ut på att förhindra uppkomsten av
ekonomiskt osunda företag samtidigt som medlemmarna tillförsäkras god
insyn i föreningens angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen
till sina lägenheter

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Några ändringar
som haft stor betydelse är de som genomfördes i anslutning till lagen
(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
(ombildningslagen) och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop.
1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vidare bör nämnas den möjlighet som folk-
rörelsekooperativa riksorganisationer fick ff.o.m. den 1 maj 1985 att åter-
köpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU
1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182). Den 1 juli 1987 trädde nya regler i
kraft om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37,
BoU 13, rskr. 249, SFS 1987:243). Slutligen bör nämnas de huvudsak-
ligen redaktionella ändringar i BRL som trädde i kraft den 1 januari 1988 med
anledning av den nya lagen (1987:669) om ekonomiska föreningar (prop.
1986/87:7, LU 20, rskr. 172).

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för
bostadsdepartementet den 27 februari 1986 en särskild utredare (dåvarande
kommunalrådet Nils Yngvesson) med uppdrag att se över bostadsrättslagen
m.m. Utredningen antog namnet 1986 års bostadsrättsutredning. I sitt betän-
kande (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen m.m. redovisar ut-
redaren resultatet av sitt arbete. Utredaren lägger fram förslag till en rad sak-
liga ändringar i en ny - delvis omarbetad och moderniserad - bostadsrättslag.
De sakliga ändringarna avser bl.a. vissa frågor om medlemskap, ekonomisk

Prop. 1990/91:92

51

plan, förhandsavtal och ombyggnad samt underhåll. Vidare behandlas upp- Prop. 1990/91: 92
låtelse av småhus med bostadsrätt och att mark skall kunna ingå i upplåtelse-
avtal. Avgiftssystemet är ett annat exempel där vissa ändringar föreslås.
Utredaren lägger i betänkandet också fram förslag till ändringar i ombild-
ningslagen samt föreslår en ny lag om omregistrering av s.k. bostads-
föreningar till bostadsrättsföreningar.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens lagförslag som
bilaga 1, dels en förteckning över remissinstanserna och en remissamman-
ställning som bilaga 2.

Regeringen beslutade den 25 oktober 1990 att inhämta lagrådets yttrande
över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till proto-
kollet i detta ärende som bilaga 3.

Lagrådet yttrade sig över de remitterade förslagen den 25 januari 1991.

Yttrandet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

Lagrddet har med några få undantag godtagit de framlagda förslagen i sak,
men föreslagit en hel del omdispositioner och redaktionella förtydliganden
som syftar till att underlätta överblicken över lagens innehåll.

Lagrådets synpunkter har föranlett vissa ändringar i förhållande till lag-
rådsremissens förslag. Detta innebär bl.a. ändringar av paragrafföljden i för-
slaget till bostadsrättslag.

Lagrådets synpunkter och de överväganden dessa föranlett redovisas i det
följande i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2, 2.4, 2.4.1, 2.4.2, 2.5.2,
2.6.4, 2.6.6, 2.7.1, 2.7.2, 2.9, 2.10 och 2.11) samt i specialmotiveringen
under resp, kapitelrubrik och i kommentarerna till de berörda lagrummen.
Härutöver har i de förslag som nu läggs fram gjorts vissa redaktionella
ändringar och kompletterande uttalanden i förhållande till vad som redovisats
i lagrådsremissen. Dessa justeringar har i allt väsentligt redovisats under hand
för lagrådet.

2 En ny bostadsrättslag

2.1 Allmänna utgångspunkter

Vår gällande bostadsrättslag, 1971 års bostadsrättslag (BRL), trädde i kraft
den 1 juli 1972 och ersatte då 1930 års lag om bostadsrättsföreningar.
Lagstiftningen bygger på den äldre lagen och på de förslag som lades fram i
betänkandet (SOU 1969:4) Bostadsrätt. I stora delar avviker dock 1971 års
lag från betänkandets förslag.

Utredningen har i sitt betänkande lagt fram förslag till ändringar i olika
frågor som nu regleras i BRL. Någon total översyn i sak av lagen har det
dock inte varit frågan om. Däremot har utredningen företagit en språklig och
redaktionell omarbetning av hela lagen och utifrån denna bearbetning lagt
fram förslag till en helt ny lag.

Utredningens förslag har fått ett positivt mottagande bland de allra flesta av
remissinstanserna. Till dem som tillstyrker eller på annat sätt stöder att för-

52

slagen i huvudsak läggs till grund för lagstiftning hör HSB:s riksförbund, Prop. 1990/91: 92
Riksbyggen, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, konsument-
verket, boverket, Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsmäklar-
samfund samt hovrätten för Västra Sverige, kammarrätten i Sundsvall,
Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, de hörda hyresnämnderna, de hörda
länsstyrelserna och StadshypoteksKassan. Juridiska fakultetsnämnden vid
Stockholms universitet avstyrker dock att utredningsförslaget förs vidare
innan ytterligare några frågor har utretts. Hit hör förbudet mot andelsupplåtel-
ser, skyddet för den ekonomiska planen och sJk. kontorsbildning av bostads-
rättsföreningar. Såväl fakultetsnämnden som konsumentverket har i sina ytt-
randen också framfört önskemål om ytterligare utredning i syfte att ge den
som förvärvar en bostadsrätt minst samma konsumentskydd som övervägs
beträffande ägda småhus. Under remissbehandlingen har man vidare från
bl.a. Stadshypotekets sida och från bankhåll pekat på behovet av klarare
lagstiftning såvitt gäller panthavamas rättsliga ställning, formkraven vid för-
värv av bostadsrätter och vissa frågor om godtrosförvärv. Stadshypoteket an-
ser också att tiden nu är mogen för att ta upp frågan om ett offentligt lägen-
hetsregister.

För egen del anser jag i likhet med de allra flesta remissinstanserna att ut-
redningens lagförslag innebär en positiv omarbetning av lagstiftningen med
en i huvudsak ändamålsenlig systematisering och språklig redigering. Som
jag nyss nämnde har utredningsarbetet inte inneburit någon översyn av lag-
stiftningen i sin helhet. Jag kan i och för sig instämma i att några av de frågor
som en del remissinstanser pekat på skulle vara förtjänta av närmare över-
väganden. Jag anser emellertid inte att detta förhållande bör föranleda att man
nu bör dröja med att fullfölja utredningens förslag. Enligt min mening bör
därför BRL med utgångspunkt i utredningens förslag ersättas av en ny lag.

Innan jag övergår till utredningens olika förslag vill jag erinra om att
skattereformen trätt i kraft sedan utredningen lämnade sitt betänkande (prop.
1989/90: 110, SkU30, rskr. 356, SFS 1990:650 ff). Jag återkommer i vissa
delar till innehållet i denna reform.

I en bostadsrättsförening har bostadsrättshavama en till tiden obegränsad
nyttjanderätt till sina lägenheter. Utmärkande för bostadsrättsinstitutet är
vidare att medlemmarna själva deltar i föreningens verksamhet för att på så
sätt främja sina ekonomiska intressen. Det kooperativa synsättet och med-
lemmarnas trygghet i besittningen till sina lägenheter är enligt min mening
viktiga utgångspunkter även för en reviderad lagstiftning. Detsamma gäller
lagens nuvarande syfte att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och
inte bärkraftiga företag. Formerna och förutsättningarna för bostadsrätts-
havamas anknytning till föreningen i samband med produktionen eller för-
värvet av föreningsfastigheten bör nu liksom tidigare inta en central plats i
lagstiftningen.

Det sagda innebär att jag, liksom utredningen, inte har några andra ut-
gångspunkter för en reviderad bostadsrättslagstiftning än dem som den nu-
varande lagen vilar på. Som utredningen konstaterar har dock förhållandena

53

på bostadsmarknaden förändrats under den tid som BRL varit i kraft. BRL Prop. 1990/91: 92
tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet och utformningen av
lagen har också präglats av detta. Ombyggnads- och underhållsverksamheten
har dock ökat sedan mitten av 1970-talet och allt fler äldre bostadsrättshus
har nu kommit in i ett skede då behovet av mer eller mindre ingripande sane-
ringsåtgärder gör sig gällande. Detta medför att tillämpningen av BRL, för-
utom frågor som gäller nyproduktion, också till stor del kommer att gälla frå-
gor om ombyggnad och underhåll.

Ett generellt problem har visat sig vara den vetorätt som en bostadsrätts-
havare har och som innebär att han kan förhindra förändringar i den egna
lägenheten. På så sätt kan en angelägen ombyggnad försvåras. Detta kan
också få till följd att samhällets intentioner att förbättra våra bostäder mot-
verkas.

Enligt min mening är det inte försvarligt att i längden bibehålla ett system
som innebär att en bostadsrättshavare kan förhindra en ombyggnad av fastig-
heten enbart av den anledningen att ombyggnaden också får konsekvenser för
dennes egen lägenhet. En ändring av lagen är därför enligt min mening nöd-
vändig för att ge föreningarna bättre förutsättningar att tillgodose det om- eller
tillbyggnadsbehov som finns.

Vad gäller nyproduktionen kan det nuvarande förbudet mot avtal om
framtida upplåtelse av bostadsrätt i fråga om bostadslägenheter, s.k. för-
handsavtal, inte heller anses ändamålsenligt med hänsyn till den utveckling
som har skett. Utredningen har också lagt fram ett förslag om förhandsavtal
och förskott. Förslaget, som har godtagits av de flesta remissinstanserna,
uppfyller enligt min mening i allt väsentligt de rättssäkerhetskrav som bör
ställas i sammanhanget. Med vissa justeringar av förslaget är jag därför be-
redd att anpassa den nya bostadsrättslagen för att tillgodose de praktiska be-
hov som uppenbarligen finns for föreningarna att använda sig av förhands-
avtal.

Även i andra hänseenden framstår dagens lagstiftning som inte helt tids-
enlig. Bl.a. har den utveckling som skett mot att juridiska personer i allt
större utsträckning förvärvar bostadsrätt till bostadslägenheter medfört olika
typer av problem. En begränsning av juridiska personers möjligheter att för-
värva bostadsrättslägenheter behövs därför enligt min mening. Jag anser
också att rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening bör regleras på ett
något annorlunda sätt än för närvarande. Det ökade antalet ombildningar frän
hyresrätt till bostadsrätt ger också anledning till överväganden.

När det gäller frågan om att komma till rätta med den icke önskvärda pris-
utveckling på bostadsrätter och egnahem som förekommit inom vissa regio-
ner, har riksdagen tidigare givit regeringen till känna att en översyn av frågan
bör göras varefter regeringen bör redovisa sin syn på frågan för riksdagen (se
BoU 1986/87:13, rskr. 249). I dag har en bostadsrättsförening möjlighet att
besluta om att ett högst treårigt hembud skall gälla för nyproducerade
bostadsrätter. Denna möjlighet har tillkommit för att motverka spekulations-
köp av nya bostadsrätter.

54

För att ytterligare motverka sådan spekulation har förslag framförts om att Prop. 1990/91: 92
utöka hembudet till fem år. Jag har noga övervägt detta.

Genom riksdagens beslut i december 1990 om ett nytt bostadsfinansie-
ringssystem har möjligheterna till spekulationsvinster på nya bostadsrätter
minskat påtagligt. Enligt min mening bör därför ingen ändring av hembuds-
reglema nu göras. Däremot bör prisutvecklingen på bostadsrätter följas noga.
Skulle det visa sig erforderligt bör då åtgärder vidtas för att motverka speku-
lation. Ett medel kan då vara att förlänga hembudsmöjligheten.

Med anledning av vad SBC framfört bl.a. i sitt remissyttrande vill jag i
detta sammanhang också säga att jag inte anser att det finns anledning att i den
nya lagen ersätta begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" med
"riksorganisation av bostadsrättsföreningar”.

Utredningen har, som ett led i sitt uppdrag om en anpassning till hyres-
lagen, föreslagit vissa sakliga förändringar i förhållande till nuvarande lag-
stiftning i fråga om förverkande av nyttjanderätt när en bostadsrättshavare vid
upprepade tillfällen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid (se betänkandet s.
156 f) och om underrättelse till socialnämnden vid bristande betalning.
Motsvarande frågor i anslutning till förverkande av hyresrätt utreds för när-
varande av 1989 års hyreslagskommitté (Bo 1984:04, dir. 1989:11). Enligt
min mening bör bostadsrättslagen i möjlig mån anpassas till hyreslagen såvitt
avser dessa frågor. Ett ställningsugande till bostadsrättsutredningens förslag
bör därför avvaktas tills förslag i motsvarande frågor lagts fram av hyreslags-
kommittén. Jag tar alltså inte upp de angivna frågorna nu. I avsnitt 2.10 får
jag dock anledning att återkomma till vissa andra frågor som har anknytning
till hyreslagstiftningen.

Jag vill slutligen också anmäla att jag inte avser att i detta ärende lägga
fram något förslag om bostadsrätt för fritidsboende (se utredningens be-
tänkande sid. 213 ff). Det saknas för närvarande tillräckligt underlag för ett
ställningsugande i frågan om en särskild lagstiftning behövs. Jag anser också
att effekterna av skattereformen bör avvaktas.

Jag avser att i det följande närmare behandla utredningens förslag om
antalet lägenheter i föreningens hus m.m. i avsnitt 2.2,
geografisk spridning av föreningens hus i avsnitt 2.3,
medlemskap i föreningen i avsnitt 2.4,
ekonomisk plan i avsnitt 2.5,
förhandsavtal i avsnitt 2.6,
ombyggnad och underhåll, m.m. i avsnitt 2.7,
vissa frågor som rör småhus i avsnitt 2.8,
upplåtelse i andra hand i avsnitt 2.9,
avgiftssystemet i avsnitt 2.10 och
försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion i avsnitt 2.11.

Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna redovisar jag i
specialmotiveringen (avsnitt 8).

55

2.2 Antalet lägenheter i föreningens hus m.m.

Mitt förslag: Även fortsättningsvis skall en bostadsrättsförening ha
minst fem medlemmar. Ett krav införs i lagen om att det i föreningens
hus också skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med
bostadsrätt Med lägenhet förstås varje avskild enhet som är inrättad att
varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Vid beräk-
ningen av antalet lägenheter skall man dock bortse från garage, lager
och andra lägenheter som i första hand används som förvarings-
utrymmen.

Utredningens förslag: överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte framfört någon
erinran mot utredningens förslag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms
universitet ställer sig dock tveksam till kravet på att det skall finnas minst fem
lägenheter och anser att förslaget kan ge upphov till betydande gräns-
dragningssvårigheter. Även Sveriges Bostadsrättsföreningars Central-
organisation (SBC) och Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamma till
utredningsförslaget i denna del. SBC anser att kravet på antalet medlemmar
bör sänkas till tre, eftersom det fmns ett stort antal fastigheter som innehåller
färre lägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämplig upplåtelseform.
Enligt SBC bör förslaget om minsta antal lägenheter inte gälla de befintliga
föreningarna. Advokatsamfundet anför liknande skäl och pekar på att
samägandet av fast egendom försvårats efter jordabalkens tillkomst.

Skälen för mitt förslag: Ett av de krav som ställs för att en bostads-
rättsförening skall kunna registreras är att det skall finnas minst fem med-
lemmar i föreningen (43 § BRL). Om antalet medlemmar eller bostadsrätts-
havare går ned under fem och ett tillräckligt antal medlemmar inte inträder i
föreningen inom tre månader, är föreningen likvidationsskyldig. Detta fram-
går av 65 § BRL jämförd med 11 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekono-
miska föreningar. Av grunderna för lagstiftningen har ansetts följa att för-
eningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med
bostadsrätt (se Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen, Norstedts Gula
Bibliotek, 1972 s. 104). Detta krav finns dock inte angivet i lagen. Bl.a.
länsstyrelserna tycks därför vara osäkra på om en ekonomisk plan kan regist-
reras om en bostadsrättsförening förfogar över ett färre antal lägenheter än
fem.

Bestämmelserna om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års
lag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. I det
kooperativa synsättet, som jag fortfarande anser bör prägla lagstiftningen,
ligger att en bostadsrättsförening inte kan bestå av ett alltför ringa antal med-
lemmar. Även praktiska skäl talar i samma riktning. Skulle färre än fem
medlemmar godtas kan det bli svårt att få till stånd en fungerande styrelse och
därmed en livskraftig förening. Vidare kommer föreningsstämmans själv-

Prop. 1990/91:92

56

ständiga och - i förhållande till styrelsen - överordnade roll då att upphöra. Prop. 1990/91: 92
Detta är skäl som talar för att de nuvarande bestämmelserna om minst fem
medlemmar bör bestå.

I detta sammanhang bör även påpekas att det enligt huvudregeln i lagen om
ekonomiska föreningar föreskrivs att en ekonomisk förening skall ha minst
fem medlemmar, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra, om medlemmarna
är juridiska personer. Att införa någon motsvarande undantagsregel beträf-
fande juridiska personer anser jag inte bör komma i fråga.

Det har bl.a. från SBCrs sida anförts att det i vissa fall skulle vara praktiskt
med ett mindre antal medlemmar i samband med själva föreningsbildningen
när denna sker genom s.k. kontorsstiftning, dvs. utan att de boende med-
verkar till föreningens bildande. I likhet med utredningen anser jag dock inte
att det finns några större olägenheter med att sätta medlemsantalet till fem
även i inledningsskedet av föreningsbildningen.

På grund av det anförda och då några bärande skäl i övrigt inte anförts för
att frångå BRL:s nuvarande reglering, föreslår jag alltså inte någon förändring
av kravet på att en bostadsrättsförening skall ha minst fem medlemmar.

Som jag nyss nämnt har det av grunderna för lagstiftningen ansetts följa att
föreningen även skall förfoga över minst fem lågenheter som upplåts med
bostadsrätt. Utredningen har föreslagit att detta minimikrav nu bör komma till
uttryck även i lagtexten.

För egen del anser jag det vara naturligt att en bostadsrättsförening som
erbjuder medlemskap i föreningen även kan upplåta en lägenhet till medlem-
men. Med mitt förslag att föreningen även i fortsättningen skall bestå av minst
fem medlemmar följer därför att det minsta antalet lägenheter som upplåts
med bostadsrätt bör vara fem.

Jag kan i och för sig ha viss förståelse för önskemålet att även de som till-
sammans äger och bor i en fastighet med färre antal lägenheter kan vilja ha
möjlighet att tillgodogöra sig det regelsystem som bostadsrättslagen erbjuder.
Jag är dock inte övertygad om att den särskilda form av ekonomisk förening
som en bostadsrättsförening utgör i alla avseenden lämpar sig som instrument
för samordningen av ett på så sätt begränsat antal lägenhetsinnehavares rättig-
heter och skyldigheter. Sammanfattningsvis föreslår jag därför i likhet med
utredningen att kravet på att en bostadsrättsförenings hus skall innehålla minst
fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt blir lagfäst Kravet bör utformas
så att den ekonomiska planen får registreras endast om det av planen framgår
att föreningen avser att upplåta minst fem lägenheter med bostadsrätt.

I lagrådsremissen föreslog jag att föreningen skulle vara skyldig att träda i
likvidation om antalet lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt
går ned under fem. Detta kan inträffa tex. om en bostadsrätt omvandlas till
hyresrätt. Förslaget utgör ett tillägg till de nuvarande reglerna om likvidation
och som bl.a. innebär att föreningen blir likvidationspliktig om antalet med-
lemmar eller bostadsrättshavare går ned under fem (se 65 § BRL).

Lagrådet anser inte att det föreslagna tillägget fyller någon väsentlig funk-
tion och förordar att bestämmelsen i denna del fär utgå. Lagrådet har emeller-
tid föreslagit att det i likvidationsbestämmelsen görs ett tillägg med den inne-

57

börden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de vid be- Prop. 1990/91: 92
räkning av antalet bostadsrättshavare enligt bestämmelsen räknas som endast
en bostadsrättshavare. Med det tillägg lagrådet föreslagit förhindras att
minimikravet beträffande antalet lägenheter kringgås. Jag delar därför lag-
rådets ståndpunkt och ansluter mig till lagrådets förslag.

Mitt förslag aktualiserar frågan hur antalet lägenheter skall beräknas.
Ställning måste alltså tas till vad som avses med en lägenhet i detta samman-
hang. Utredningens förslag innebär att som lägenhet skall räknas vatje av-
skild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt Förslaget
har delvis sin förebild i 2 § andra stycket lagen (1982:352) om rätt till fastig-
hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, ombildningslagen

I det remitterade förslaget till bostadsrättslag ansåg jag att beräknings-
grunden borde knyta an till motsvarande regler i ombildningslagen. På så sätt
får man också en anknytning till de nuvarande bestämmelserna i 60 a § andra
stycket BRL om beräkningen av det antal hyreslägenheter som de röstande
hyresgästerna representerar när hyreslägenheterna i en fastighet ombildas till
bostadsrätter. Det innebär att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall
göra undantag för garage och vissa andra utrymmen (se närmare förslaget till
3 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen, bilaga 3).

Lagrådet har för sin del inte haft någon erinran mot förslaget men förordat
att definitionen av lägenhetsbegreppet, med bortseende från undantaget,
skulle få en vidare syftning och gälla för hela lagen, dvs. inte enbart i anslut-
ning till frågan om beräkningen av antalet lägenheter. Jag är emellertid inte i
denna del beredd att följa lagrådet. 11971 års BRL ger begreppet lägenhet ut-
tryck för objektet för föreningens upplåtelse, dvs. upplåtelsen av föreningens
hus eller del av huset utan någon legal begränsning av objektet för upplåtel-
sen. Inte heller i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har objektet för hyresrätten
- lägenheten - begränsats. Även om det torde höra till sällsynthetema att
objektet för upplåtelse av en bostadsrätt avgränsas på något annat sätt än som
svarar mot den föreslagna definitionen anser jag att en legal definition av det
slag som lagrådet förordat inte bör tas upp i bostadsrättslagen. Det kan dock
finnas anledning att ta upp denna fråga på nytt efter den översyn av hyres-
lagstiftningen som nu pågår.

Sammanfattningsvis föreslår jag därför att man i den nya lagen för in den
bestämmelse som utredningen föreslagit med det tillägget att man vid beräk-
ningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager och andra lägen-
heter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Detta medför vis-
serligen att det inte längre blir möjligt att bilda bostadsrättsföreningar som
tex. endast upplåter garage med bostadsrätt. Sådana föreningsbildningar får
dock anses ha mindre betydelse.

I sammanhanget vill jag slutligen, och i likhet med utredningen, föreslå att
begreppet lokal förs in i den nya lagstiftningen som beteckning på sådana
lägenheter som används för annat än bostadsändamål. En motsvarande
ändring har redan genomförts i hyreslagen, 12 kap. 1 § tredje stycket jorda-
balken (se prop. 1983/84:137, BoU 29, rskr. 378).

58

2.3 Geografisk spridning av föreningens hus

Mitt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, skall hu-
sen ligga sä nära att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt

Remissinstanserna: De flesta har tillstyrkt förslaget Nägra remiss-
instanser har dock ansett att uttrycket "ändamålsenlig samverkan" bör precise-
ras. AB Bostadsgaranti har framfört vissa synpunkter på intygsgivamas roll.
SBC anser att de föreslagna bestämmelserna inte bör gälla sådana föreningar
som vid ikraftträdandet har en sådan spridning av sitt husbestånd som
föreslås inte längre få förekomma.

Skälen för mitt förslag: När institutet bostadsrätt tillskapades i början
på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var inrymda i fler-
familjshus. I någon utsträckning tycks det dock ha förekommit att föreningar
disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett
eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus upp-
läts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var
säkert mycket ovanligt

I de allra flesta fall kom alltså lägenheterna att utgöra stommen i samman-
hängande huskroppar. Om föreningarnas lägenheter inrymdes i flera byggna-
der, var det naturligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed under-
lättades förvaltningen väsentligt. Föreningarna kunde också på ett praktiskt
sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägenheter. Samman-
hållningen av husen eller fastigheterna utgjorde således ett naturligt och
viktigt inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har
bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana
fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt.
Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader
som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att
föreningarnas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrätts-
förening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

Olika skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Ett skäl har sagts vara
att det statliga finansieringssystemet gynnar bostadsrättsformen framför
äganderättsformen. Ett annat har sagts vara den skatterättsliga lagstiftning
som gällt. Oavsett skälen delar jag utredningens uppfattning att det inte finns
någon anledning till oro för den utveckling som har skett, bara bostadrätts-
föreningamas kooperativa karaktär bibehålls. En förutsättning för registrering
av föreningen är ju också att den är kooperativ.

Som utredningen varit inne på finns det dock exempel som visar på ten-
denser till splittring av bebyggelsen i vissa fall. Finansiella och skattemässiga
överväganden har här gått före intresset av en ändamålsenlig samverkan mel-

Prop. 1990/91:92

59

lan föreningsmedlemmarna. Man har sålunda bildat föreningar trots att be- Prop. 1990/91: 92
byggeisen varit splittrad. Enligt min mening blir säkerligen intresset av ko-
operativ samverkan lågt i sådana fall. Det blir sålunda svårare att snabbt få ett
grepp om vilka åtgärder som behöver vidtas och att gemensamt planera verk-
samheten. Som medlem får man svårt att överblicka föreningens verksamhet
Vidare blir det svårt att sköta en bebyggelse som inte rent geografiskt är för-
hållandevis koncentrerad. Sannolikt kommer också beslut och genomförande
av såväl yttre underhåll som om- och tillbyggnader som sköts i föreningens
regi att försvåras. Sammanfattningsvis torde man kunna utgå ifrån att det
gemensamma ansvar som förutsätts prägla en bostadsrättsförenings verksam-
het kommer att försvagas, om man godtar att en förening har sina hus
spridda från varandra i en alltför stor utsträckning. Den rent praktiska för-
valtningen av bostadsrättsföreningens hus måste kunna ske utan alltför stora
svårigheter.

För att motverka risken för en ogynnsam utveckling men också för att
markera att det kooperativa synsättet även fortsättningsvis bör prägla bostads-
rättslagstiftningen, anser jag i likhet med utredningen att lagstiftningen bör
kompletteras med en regel som tar sikte på de fall då en förening har flera
hus. Jag föreslår lika med utredningen att regeln utformas så att husen skall
ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama. Jag anser det knappast lämpligt att - som några remiss-
instanser önskat - i lagtexten närmare precisera uttrycket Med det valda ut-
trycket blir det möjligt att utan formella bindningar göra en rimlig avvägning
med hänsyn till de intressen som jag nyss redovisat. Jag återkommer i
specialmotiveringen till uttrycket "ändamålsenlig samverkan".

Att husen är samlade på det angivna sättet bör vara en förutsättning för
registrering av den ekonomiska planen. Det bör vara en uppgift for intygs-
givama att vid sin granskning också uttala sig i denna fråga. Det bör dock
ytterst ankomma på länsstyrelsen att granska uppgifterna i planen om husen
är samlade på föreskrivet sätt. Normalt torde dock länsstyrelsen knappast ha
anledning att frångå intygsgivamas bedömning. Jag kommer senare att före-
slå regeringen vissa justeringar av bestämmelserna i den nuvarande bostads-
rättskungörelsen (1971:486) mot bakgrund av de förslag jag nu lagt fram.

Kravet på en ändamålsenlig samverkan bör gälla endast hus som en för-
ening förvärvar efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna.

2.4 Medlemskap i föreningen

En kooperativ princip är att ekonomiska föreningar skall vara öppna. Den
som vill bli medlem skall i princip alltså inte kunna stängas ute. I lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar kommer öppenhetsprincipen till ut-
tryck i 3 kap. 1 §. Enligt detta lagrum får en ekonomisk förening inte vägra
någon inträde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med
hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens verksamhet eller förening-
ens syfte eller annan orsak.

60

För bostadsrättsföreningar är öppenhetsprincipen inte lika markerad som Prop. 1990/91: 92
för andra ekonomiska föreningar. Bakgrunden härtill är att det är nödvändigt
med en begränsning av antalet medlemmar (se NJA II1951 s. 39). Antalet
lägenheter i en bostadsrättsförening är ju begränsat.

De regler om rätt till medlemskap som finns i BRL tar främst sikte pä det
fall att bostadsrätten övergätt till en ny innehavare (11 §) och det fall att en
hyresgäst vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har ansökt om medlem-
skap i föreningen (51a §). Huvudregeln i båda dessa fall är att den sökande
har rätt till inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap
som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom
som bostadsrättshavare. Säväl förmågan att fullgöra de ekonomiska förplik-
telserna mot föreningen som personliga kvalifikationer hos den inträdes-
sökande har betydelse för prövningen. Möjligheterna att vägra medlemskap
förutsätts dock utnyttjad med stor varsamhet. Endast om objektivt godtagbara
skäl finns fär medlemskap vägras (se närmare prop. 1971:12 s. 110 f samt
LU 1971:9 s. 49). Vissa specialregler gäller, bl.a. om bostadsrätt förvärvas
av make eller annan närstående. Vidare kan en kommun i princip inte vägras
medlemskap. Det bör också nämnas att en bostadsrättsförening generellt sett
har stora möjligheter att ställa upp olika villkor för medlemskap.

Utredningen har lämnat flera förslag som berör rätten till medlemskap i en
bostadsrättsförening. Förslagen avser bl.a. förbud mot oskäliga stadge-
villkor, juridiska personers rätt att bli medlemmar och hyresgästers rätt till
medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag kommer i de
följande avsnitten (2.4.1-2.4.3) att närmare behandla de olika förslagen.

I andra fall än de nu nämnda, dvs. främst när föreningen upplåter bostads-
rätt vid nyproduktion av föreningens fastighet eller när en fastighet står tom
efter en ombyggnad, är föreningen inte bunden av några lagregler om med-
lemskap. I dessa fall sker medlemsantagningen och upplåtelsen normalt i ett
sammanhang en tid efter det att en viss lägenhet anvisats den bostadssökande
eller utvalts av föreningen. Inom HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostads-
rättsföreningars Centralorganisation (SBC) tillämpas därvid turordningsregler
som är kopplade till ett bosparande. Den inträdessökande kan även ha blivit
anvisad viss lägenhet genom den kommunala bostadsförmedlingen. Det kan
givetvis också förekomma att ett antal personer sluter sig samman i en
bostadsrättsförening för produktion eller inköp av en fastighet och att
medlemskap endast beviljas personer inom en viss krets. Detta till-
vägagångssätt torde dock vara mindre vanligt Ett vanligt tillvägagångssätt är
emellertid att en byggmästare eller ett byggföretag tar initiativ till förenings-
bildningen och att medlemmarna rekryteras bland allmänheten, genom
bostadsförmedling eller pä annat sätt.

Några större olägenheter med föreningarnas möjligheter att vid upplätelse
av bostadsrätt efter nyproduktion och ombyggnad bestämma medlemskretsen
pä det beskrivna sättet torde inte kunna pävisas. Jag har därför inte för avsikt
att föreslå några genomgripande förändringar av principerna för medlems-
antagning i dessa fall. I ett par avseenden, som inte har berörts av utred-
ningen, anser jag dock att en justering bör göras. Det gäller när nägon anvisas

61

bostadsrätt genom kommunal bostadsförmedling med stöd av lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. Till den frågan åter-
kommer jag i avsnitt 2.4.4. Det gäller också när någon har tecknat ett s.k.
förhandsavtal. Denna fråga tar jag upp i avsnitt 2.6.6.

Som lagrådet uttalat i sina kommentarer till 4 kap. 6 § det remitterade för-
slaget till bostadsrättslag innebär vad jag nu sagt att i de situationer som faller
utanför mina här aviserade förslag ett beslut om inträde i en bostadsrätts-
förening inte medför någon skyldighet för bostadsrättsföreningen att medge
den tilltänkta upplåtelsen. Det innebär visserligen som lagrådet påpekat att
man inte ger den som anmält intresse för en tilltänkt bostadsrättslägenhet och
som också antagits som medlem i föreningen någon lagreglerad ovillkorlig
rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig. Enligt min uppfattning utgör denna
brist dock knappast något problem i praktiken. Detta förhållande i kombina-
tion med att det är svårt att skapa en enkel reglering som tar sikte just på dessa
fall gör att jag inte är beredd att utvidga mitt förslag såvitt gäller avgräns-
ningen av rätten till upplåtelse av en bostadsrätt.

Utredningen har föreslagit att medlemskapsreglema redaktionellt samlas i
det särskilda kapitlet om foreningsrättsliga bestämmelser i den nya lagen (8
kap. i utredningsförslaget). Enligt min mening är reglerna om medlemskap
dock så centrala att de lämpligen bör brytas ut till ett särskilt kapitel (2 kap.).

2.4.1 Stadgevillkor för medlemskap

Mitt förslag: Sådana stadgevillkor för medlemskap skall vara utan
verkan som innebär att endast personer med visst medborgarskap, viss
inkomst eller viss förmögenhet kan beviljas inträde i en förening.
Detsamma skall gälla villkor i övrigt som med hänsyn till sitt innehåll
eller på annat sätt är oskäliga mot den som vill vinna inträde i för-
eningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Vidare behålls de nuvarande bestämmelserna att vissa hembuds-
liknande villkor för medlemskap är utan verkan.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl.a. hovrätten för
Västra Sverige och Stockholms tingsrätt, tillstyrker förslaget.
Diskrimineringsombudsmannen (DO) ser med tillfredsställelse på att oskäliga
villkor skall vara utan verkan. Bostadsdomstolen, som också tillstyrker för-
slaget, anser att det vore värdefullt for rättstillämpningen om oskälighetsfallen
närmare utvecklades i motiven.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförening har stor frihet att i
stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett exempel på ett vanligt
sådant villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan samman-
slutning än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligatoriskt

Prop. 1990/91:92

62

för medlemmarna i en bostadsrättsförening att också tillhöra den regionala Prop. 1990/91: 92
HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i praktiken gäller inkomst-
eller åldersgränser. Exempel finns också på att medlemmarna skall tillhöra en
viss yrkeskategori eller vara mantalsskrivna på viss ort. Särskilt i äldre
bostadsrättsföreningar förekommer det villkor om att medlemmarna måste
vara svenska medborgare. Det förekommer också villkor som begränsar
juridiska personers rätt till inträde i föreningen (se vidare avsnitt 2.4.2).
Vidare har det blivit vanligt med särskilda åldersgränser för medlemmar i
bostadsrättsföreningar som innehar servicehus för äldre. Slutligen bör näm-
nas att det är tillåtet för en bostadsrättsförening att ställa upp särskilda villkor
om prisföreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap
skall kunna beviljas. Däremot är sådana hembudsliknande villkor för med-
lemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår
skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan
ordning än vad som gäller for inträde i en bostadsrättsförening (11 a § BRL;
jfr 14 § BRL).

Utredningen har föreslagit att sådana villkor som hänför sig till krav på
visst medborgarskap eller viss inkomst eller som i övrigt kan anses oskäliga
skall vara utan verkan.

Såsom utredningen konstaterat finns det inte något förbud för utlänningar
att här i riket förvärva bostadsrätt. Den enda restriktion som finns är an det
enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. krävs
tillstånd för att en bostadsrättsförening skall få förvärva fast egendom m.m.,
om föreningen har till huvudsakligt syfte att bereda fritidsbostäder åt sina
medlemmar (se 1 § första stycket jämförd med 3 § första stycket 5 och
andra stycket lagen (1982:618) om utländska förvärv av svenska företag
m.m.). Styrelseledamöter och styrelsesuppleanter samt firmatecknare behöver
inte enligt 56 § BRL vara svenska medborgare, en regel som för bostads-
rättsföreningarna varit mer liberal än vad som tidigare gällt inom associations-
rätten i övrigt (jfr prop. 1989/90:160, 199O/91:LU11, rskr. 42). Det kan i
sammanhanget dock finnas skäl att erinra om att en bostadsrättsförening har
möjlighet att vägra inträde, om föreningen skäligen inte kan godta en för-
värvare som bostadsrättshavare (se 11 § BRL). Denna möjlighet torde en
förening kunna begagna sig av i vissa fall, när en förvärvare är bosatt utom-
lands och inte annat än sporadiskt kommer att bo i bostadsrättslägenheten (jfr
bostadsdomstolens beslut RBD 11:79).

Något skäl för att en bostadsrättsförening skall kunna ta in villkor i sina
stadgar om svenskt eller annat medborgarskap som förutsättning för medlem-
skap kan jag inte finna. Eftersom stadgevillkor om visst medborgarskap
dessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, föreslår jag i likhet
med utredningen att sådana villkor i fortsättningen skall vara utan verkan. Jag
återkommer i specialmotiveringen till frågan om diskriminerande villkor.

Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga
följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande upp-
fylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Om sökanden för-
värvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäli

63

gen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL). Prop. 1990/91: 92
I det sistnämnda kravet ligger framfor allt att den nytill trädande bostadsrätts-
havaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för-
eningen. Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som
utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på grund av
bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt
förarbetena utnyttjas med varsamhet. Endast om objektivt godtagbara skäl
finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9
s. 49).

Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu
redovisade bestämmelserna att föreningen för medlemskap skall kunna ställa
upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra
sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga
kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna
att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som
lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva
verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer
från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utred-
ningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening
bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara
utan verkan.

Vad slutligen gäller utredningens förslag om förbud mot oskäliga villkor i
övrigt vill jag till en början hänvisa till de bestämmelser om verkan av oskä-
liga villkor som finns i den s.k. generalklausulen i 36 § lagen (1915:218) om
avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen).
Bestämmelserna innebär bl.a. att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan
avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, om-
ständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om-
ständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet
av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intar en under-
lägsen ställning i avtalsförhållandet Lagrummet har motsvarande tillämpning
i fråga om annan rättshandling än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76:81
s. 113) är det tex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på föreningsstadgar.

Det sagda innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd av
36 § avtalslagen kan få ett oskäligt villkor om tex. medlemskap i förenings-
stadgama jämkat eller lämnat utan avseende. Något exempel på att lagrummet
har tillämpats på en bostadsrättsförenings stadgar känner jag inte till. Man
torde dock kunna tänka sig olika fall där bestämmelsen kan komma till an-
vändning i fråga om villkor för medlemskap. Ett exempel är att den principi-
ella rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostadsrättshavare har in-
skränks på ett oacceptabelt sätt.

Bestämmelsen i 36 § avtalslagen torde endast omfatta det rättsförhållande
som finns mellan föreningen och medlemmarna. Den som har förvärvat en
bostadsrätt torde alltså inte med stöd av detta lagrum kunna fä skäligheten av
ett villkor för medlemskap prövat Föreningen kan alltså avslå en ansökan om
medlemskap med hänvisning till ett stadgevillkor som i och för sig är oskä-

64

ligt. Jag delar utredningens ständpunkt att detta förhällande är otillfreds- Prop. 1990/91: 92
ställande, även om det inte tycks finnas belägg för att sädana ageranden före-
kommer i praktiken. Jag vill också framhålla att den nuvarande regleringen i
11 § BRL i och för sig inte tycks hindra att en förening genom särskilda
stadgevillkor ställer strängare krav på en medlemssökandes personliga kvali-
fikationer eller förmåga att klara de ekonomiska förpliktelserna mot för-
eningen än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras
enligt lagrummet (jfr LU 1971:9 s. 49).

Sammanfattningsvis biträder jag utredningens förslag att också ett
stadgevillkor som i övrigt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i för-
eningen eller överlåta sin bostadsrätt skall vara utan verkan.

Jag avser att i specialmotiveringen återkomma närmare till förslaget. Redan
här vill jag dock anmäla att utredningens förslag bör jämkas något, bl.a. med
utgångspunkt i att ett villkor bör kunna underkännas med hänsyn både till sitt
innehåll och till att det är oskäligt på annat sätt.

De föreslagna bestämmelserna bör gälla även föreningar som bildats före
ikraftträdandet.

Mitt förslag innebär att en bostadsrättsförenings styrelse vid medlems-
prövningen inte är bunden av sådana villkor i stadgarna som jag nu föreslagit
skall vara utan verkan.

Enligt gällande bestämmelser kan bl.a. den som har förvärvat en bostads-
rätt men som vägrats medlemskap i föreningen få tvisten prövad av hyres-
nämnden (52 § BRL). Lika med utredningen föreslår jag att denna möjlighet
skall finnas kvar även i fortsättningen. Att tvister om medlemskap även i
andra fall bör kunna komma under nämndens prövning återkommer jag till i
avsnitt 2.4.3, 2.4.4 och 2.6.6.

Av vad jag nu sagt följer att ett stadgevillkor kan komma under såväl all-
män domstols som hyresnämnds prövning, beroende på i vilken ordning frå-
gan väcks. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt
ansett det önskvärt att hyresnämndens befattning med bostadsrätter inskränks
till att gälla fall av hyressättning vid ogiltiga upplåtelser samt tillstånd till
andrahandsuthyming, något som skulle innebära att tingsrätternas befattning
med tvister av allmän civilrättslig innebörd ökade. Samtidigt har fakultets-
nämnden framhållit att det kan finnas skäl att överväga att låta ett så stort antal
tvister som möjligt handläggas av fastighetsdomstol.

För egen del ser jag inte några avgörande invändningar mot den ordning
jag nu föreslagit. I lagrådsremissen tilläde jag att regeringen nyligen föreslagit
att de mål om hyra och bostadsrätt som för närvarande handläggs av fastig-
hetsdomstolarna som första instans i fortsättningen skall handläggas av tings-
rätterna. Som framgår också av lagrådets yttrande har riksdagen antagit
regeringsförslaget och de nya reglerna trätt i kraft den 1 januari 1991 (prop.
1990/91:32, JuU7, rskr. 62, SFS 1990:1132).

I likhet med utredningen föreslår jag ingen ändring av de nuvarande be-
stämmelserna i 11 a § BRL om vissa hembudsliknande villkor.

5 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

2.4.2 Juridiska personers innehav av bostadsrätt till bostads- Prop. 1990/91:92
lägenheter

Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att fritt och
oberoende av stadgarnas innehåll vägra sådana juridiska personer
medlemskap i föreningen som har förvärvat bostadsrätt till en bostads-
lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

En bostadslägenhet som innehas av en juridisk person får endast an-
vändas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad,
om något annat inte har avtalats.

Det skall krävas samtycke från föreningen till en andrahands-
upplåtelse av en bostadslägenhet. Om samtycke vägras utan att för-
eningen har någon befogad anledning till det, kan samtycket ersättas av
hyresnämndens tillstånd.

En juridisk person som är medlem i föreningen får inte förvärva
bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål
utan föreningens samtycke.

Bostadsrättsföreningarna ges genom de nya bestämmelserna större
möjlighet att förhindra att bostadslägenheter används av juridiska per-
soner för övemattningsändamål m.m.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.
Utredningen har dock inte föreslagit någon regel om användningen av lägen-
heten som permanentbostad m.m. eller om möjligheten för en juridisk person
att få samtycke till andrahandsuthyming ersatt av tillstånd av hyresnämnden.

Remissinstanserna: Ett flertal remissinstanser, bl.a. hovrätten för
Västra Sverige, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö, Stockholms
tingsrätt och SBC delar utredningens uppfattning att lagen inte bör innehålla
något förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt utan finner utred-
ningens lösning tilltalande. Boverket och riksrevisionsverket ställer sig emel-
lertid tveksamma till om juridiska personer i framtiden bör få rätt till medlem-
skap. Om inte ett förbud införs, finns det enligt dessa båda verk en stor risk
för att bostadslägenheter även i fortsättningen används som representations-
och övemattningslägenheter. Enligt Hyresgästernas Riksförbund bör lag-
stiftningen entydigt ta ställning för att endast fysiska personer får förvärva
bostadsrätt med undantag dock för kommuner. Enligt kommunstyrelsen i
Stockholms stad är det nödvändigt att införa ett generellt förbud för juridiska
personer att inneha bostadsrättslägenheter. Diskrimineringsombudsmannen
ifrågasätter lämpligheten att en förening efter fritt skön skall kunna avvisa en
juridisk person som medlem eller godta andrahandsupplåtelser. Synpunkter
på förslaget har också framförts av AB Bostadsgaranti. Kommunförbundet
föreslår att den rätt som kommuner har att bli medlemmar i en bostadsrätts-
förening, om kommunen har förvärvat en bostadsrätt och också att i andra
hand hyra ut en bostadslägenhet, även skall gälla allmännyttiga bostadsföre-

66

tag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser inte att ut- Prop. 1990/91: 92
redningens förslag kan läggas till grund för lagstiftning.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförenings ändamål är att upp-
låta lägenheter med bostadsrätt. Det vanligaste är att upplåtelse sker för att ge
bostadsrättshavarna permanent bostad. Nuvarande lagstiftning, som bl.a.
syftar till att bostadsrättshavama under kooperativ samverkan skall ges ett
stort mått av trygghet i besittningen till sina lägenheter, tar uppenbarligen
också sikte på att reglera framför allt dessa upplåtelser. Det finns dock inget
hinder mot att upplåta lägenheter för annat än permanentboende, tex. för fri-
tidsändamål. Det är också förutsatt att bostadsrätt kan upplåtas till lokaler.
Vidare kan såväl fysiska som juridiska personer inneha bostadsrätt

I samband med tillkomsten av BRL övervägdes bl.a. ett förslag om att in-
skränka föreningarnas möjligheter att upplåta lägenheter till juridiska personer
(LU 1971:9 s. 42). Förslagen motiverades bl.a. med vikten av att slå vakt om
föreningarnas kooperativa karaktär. Förslaget godtogs emellertid inte.
Lagutskottet underströk i detta sammanhang vikten av att bostadsrätts-
föreningarna bereddes möjlighet att i största möjliga utsträckning själva få
bestämma området för sin verksamhet Föreningarnas frihet i detta hänseende
borde enligt utskottet begränsas genom lagregler endast när särskilt behov
förelåg. Riksdagen anslöt sig till denna uppfattning (rskr. 125).

Utredningen har enligt sina tilläggsdirektiv haft i uppdrag att utreda hur
man inom ramen för bostadsrättslagen kan främja att bostadslägenheter som
upplåts med bostadsrätt i första hand nyttjas som permanentbostäder. Därvid
skulle särskilt prövas sådana ändringar som syftar till att sådana lägenheter
förbehålls fysiska personer.

Det förslag som utredningen lagt fram innebär i huvudsak att föreningar
fritt, och oavsett stadgarnas innehåll, kan vägra en juridisk person inträde i
föreningen. Föreningen ges enligt förslaget möjlighet att på ett helt annat sätt
än för närvarande bestämma hur den juridiska personen skall disponera
lägenheten. Förslaget motiveras med utgångspunkt i det kooperativa syfte
som uppbär lagstiftningen. Att gå så långt som att införa ett förbud för juri-
diska personer att förvärva bostadsrätt har utredningen inte ansett vara moti-
verat. Inslag som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörjnings-
synpunkter är enligt utredningen nämligen främmande för lagstiftningen.
Utredningen nämner dock att det enklaste sättet att förhindra juridiska perso-
ner att förvärva bostadslägenheter med bostadsrätt torde vara att i lagen före-
skriva att avtal om sådana förvärv skall vara ogiltiga.

För egen del anser jag att det finns flera skäl för att genom lagstiftning be-
gränsa möjligheterna för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostads-
lägenheter. Dessa skäl hänför sig såväl till hänsynen till bostadsförsöijningen
som till föreningarnas och medlemmarnas intressen.

När det gäller hänsynen till bostadsförsöijningen vill jag först understryka
min allmänna inställning att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas
enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad. Den ut-
veckling som under senare år skett i riktning mot att juridiska personer i allt
större utsträckning "lägger beslag på" bostadslägenheter för att användas som

67

övemattningslägenheter och annat tillfälligt boende bör enligt min mening Prop. 1990/91: 92
motverkas. Det förhåller sig vidare så att juridiska personer inte är lika pris-
känsliga som fysiska personer. Detta driver upp priserna på bostadsrätter och
minskar möjligheterna för enskilda att förvärva en bostadsrätt Jag vill i sam-
manhanget nämna att Stockholms stad särskilt i en skrivelse till regeringen
hemställt om begränsningar vad gäller juridiska personers möjligheter att för-
värva bostadsrätt.

Ur föreningens synpunkt är det, som utredningen också uttalat, av intresse
att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens
angelägenheter. I den utsträckning lägenheter förvärvas av juridiska personer
kommer detta intresse alltmer att sättes åsido. Om en alltför stor andel
bostadsrätter innehas av juridiska personer utarmas bostadsrätten som upp-
låtelseform.

Det finns exempel på att juridiska personer köper upp bostadsrätter i ett
hus i sådan omfattning att de bostadsrättshavare som bor i huset kommer i
minoritet. Den samverkan och det inflytande över boendeförhållandena och
föreningens verksamhet som bostadsrättsinstitutet förutsätter kommer där-
igenom att förringas. Ytterligare en olägenhet med juridiska personems inne-
hav av bostadsrätt är att de som faktiskt nyttjar bostadslägenheten ofta växlar.
Också aktieägarna eller delägarna i den juridiska personen kan växla utan att
föreningen har någon möjlighet att påverka detta genom medlemskaps-
reglema. Dessa förhållanden kan medföra olägenheter för föreningen och
bostadsrättshavama.

De olägenheter som juridiska personers innehav av bostadslägenheter har
för bostadsrättsföreningarna och dess medlemmar styrks av att HSB i sina
mönsterstadgar numera tagit in bestämmelser som utestänger juridiska perso-
ner från möjligheten att bli medlemmar i dessa fall. SBC har i sina mönster-
stadgar haft sådana bestämmelser sedan länge och Riksbyggen överväger
enligt uppgift en motsvarande ordning.

Det finns emellertid fortfarande ett stort antal föreningar, både inom och
utanför de nämnda organisationerna, vars stadgar är så utformade att det i
praktiken är svårt att vägra juridiska personer inträde i föreningen. I ett läge
med stor efterfrågan på bostadsrätter leder detta till att bostadsrättshavare
gärna överlåter bostadsrätten till juridiska personer, eftersom de oftast då får
mer betalt än om överlåtelsen hade skett till en fysisk person. I ett sådant läge
är det med nuvarande regler svårt för föreningen - om inte stadgarna för-
bjuder medlemskap för juridiska personer - att säga nej till inträde. Det är
vidare svårt för dessa föreningar att få till stånd en ändring av förenings-
stadgama, eftersom detta förutsätter att samtliga bostadsrättshavare som be-
rörs av ändringen biträder beslutet (se 62 § andra stycket BRL).

De omständigheter som jag nu har redovisat talar med viss styrka för att ett
förbud införs för juridiska personer att förvärva bostadslägenheter med
bostadsrätt. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett ingrepp i för-
eningarnas rätt att själva bestämma över sin verksamhet Också medlemmar-
nas rätt att överlåta sin bostadsrätt kommer att beröras liksom de juridiska
personer som kan ha goda skäl att förvärva bostadsrätt för att tillgodose ett

68

permanent bostadsbehov eller något annat angeläget syfte. Ett förbud kan Prop. 1990/91: 92
enligt min mening därför inte genomföras utan undantag. Undantag behövs
bl.a. for kommuner, landstingskommuner och organisationer för bostads-
rättsföreningar. Det kan emellertid också behövas undantag för andra juri-
diska personer. Om förbud for juridiska personers förvärv av bostadsrätt in-
förs, måste därför en särskild dispensmöjlighet anordnas. En förbuds-
reglering innehållande vissa undantag och en särskild dispensmöjlighet för
dock med sig krav på administrativa och därmed även kostnadskrävande in-
satser från myndigheternas sida. Man kan inte heller helt bortse från att för-
sök till kringgående av lagstiftningen kommer att göras.

Efter noggrannt övervägande har jag stannat for att inte föreslå något för-
bud. De behövliga begränsningarna i möjligheterna att förvärva bostadsrätt
för juridiska personer kan i allt väsentligt uppnås inom ramen för ett frivilligt
system. Redan i dag har samtliga större bostadsrättsorganisationer i sina
mönsterstadgar tagit in eller avser att ta in bestämmelser om förbud för juri-
diska personer att bli medlemmar. Det visar att organisationernas grund-
läggande uppfattning är att juridiska personer inte skall få förvärva bostads-
rätter. Jag vill också understryka att problem med juridiska personer som
medlemmar inte är generella utan finns främst i storstäderna och då i synner-
het i Stockholms innerstad.

Mitt förslag innebär sålunda att en bostadsrättsförening fritt och oberoende
av stadgarnas innehåll skall kunna vägra en juridisk person som förvärvat
bostadsrätt till en bostadslägenhet inträde i föreningen. De regler som gäller
för inträde i en bostadsrättsförening vid förvärv och som jag inledningsvis
redovisat i detta avsnitt, blir således inte tillämpliga i dessa fall. Någon möj-
lighet att, såsom i andra fall, få frågan om inträde i föreningen prövad av
hyresnämnden bör inte heller finnas. Vad jag nu föreslagit om föreningens
fria prövningsrätt bör dock inte gälla sådana bostadslägenheter som är av-
sedda för fritidsändamål.

Om föreningen ändå beviljar medlemskap, bör den också kunna ställa krav
på hur lägenheten skall användas och träffa avtal om detta. För att förstärka
föreningarnas möjligheter när det gäller användningen av lägenheten föreslår
jag en särskild regel som skall gälla när något annat inte har avtalats om
lägenhetens användning. Enligt denna regel, som inte har någon motsvarighet

1 utredningens förslag, bör en bostadslägenhet som förvärvats av en juridisk
person endast få användas för upplåtelse i andra hand som permanentbostad.
Härigenom når man att lägenheten skall användas for permanentboende, om
inte föreningen uttryckligen går med på någon annan användning. Jag skall i
specialmotiveringen närmare återkomma till innehållet i denna regel.

Sammanfattningsvis skall det alltså enligt min mening till mycket starka
skäl för att en förening skall vara villig att medge medlemskap till juridiska
personer som har förvärvat en bostadsrättslägenhet avsedd för annat än fri-
tidsändamål. Med anledning av vad lagrådet uttalat i sina kommentarer till

2 kap. 3 och 4 §§ förslaget till bostadsrättslag vill jag tillägga att mitt förslag
alltså innebär att föreningarna själva fritt får avslå en ansökan om medlem-
skap for juridiska personer i dessa fall.

69

Liksom for närvarande bör en juridisk person inte få upplåta en bostads- Prop. 1990/91:92
lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke, oavsett om lägenheten är
avsedd för permanentboende eller fritidsboende (se 30 § BRL). Till skillnad
mot utredningen anser jag dock att ett sådant samtycke bör kunna ersättas av
hyresnämndens tillstånd, vilket redan i dag gäller generellt för alla bostads-
rättshavare. Som utredningen redovisat är dock de nuvarande reglerna om
sådant tillstånd inte avpassade för juridiska personers upplåtelser. Bl.a. kan
man för juridiska personer inte föreskriva som förutsättning för en andra-
handsupplåtelse att den juridiska personen "under viss tid ej är i tillfälle att
använda sin bostadslägenhet" (jfr utredningens betänkande s. 94 f). Jag
föreslår därför att en särskild bestämmelse införs som tar sikte endast på
upplåtelser till juridiska personer. Enligt denna skall hyresnämnden lämna
tillstånd till en andrahandsupplåtelse, om föreningen inte har någon befogad
anledning att vägra samtycke. Även till denna regel återkommer jag i special-
motiveringen. I fråga om möjligheten för en juridisk person att i andra hand
upplåta en lokal som innehas med bostadsrätt återkommer jag i avsnitt 2.9.

I förhållande till utredningens förslag bör ytterligare en justering göras.
Det gäller sådana medlemmar som har beviljats inträde i föreningen och som
därefter vill förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för
fritidsändamål. För att föreningen också skall få inflytande över sådana för-
värv, föreslår jag att föreningens samtycke skall krävas för förvärvet. Det
innebär att en juridisk person som förvärvat en lägenhet med bostadsrätt och
beviljats medlemskap inte därefter successivt kan förvärva nya bostadsrätter
utan föreningens samtycke.

Mitt förslag om medlemskap i föreningen för juridiska personer omfattar,
liksom utredningens, också sådana bostadsrätter som upplåtits före lagens
ikraftträdande. De nya reglerna blir alltså tillämpliga när en juridisk person
som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande vill överlåta sin bostadsrätt
Detsamma bör gälla förslaget om samtycke av föreningen i fråga om nytt för-
värv av bostadsrätt av juridisk person som redan är medlem. De nya bestäm-
melserna bör dock endast omfatta överlåtelser som sker efter ikraftträdandet

För den som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande - juridisk person
eller annan - kan de nya reglerna komma att innebära en inskränkning i den
möjlighet att överlåta bostadsrätten som tidigare funnits. Jag anser dock inte
att denna effekt av mitt förslag är så ingripande att det inte skäligen bör kunna
godtas. Enligt min mening får således föreningens intresse av att kunna be-
stämma om användningen av lägenheterna i huset och det därtill knutna all-
männa intresset av en begränsning i möjligheterna för juridiska personer att
inneha bostadsrätt till bostadslägenheter anses väga över det enskilda in-
tresset. Eftersom föreningen fritt bör få pröva en ansökan om medlemskap i
dessa fall, finns det inte heller någon anledning att ge utrymme för någon
hyresnämndsprövning.

Beträffande mitt förslag om att en bostadslägenhet som innehas av en
juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand
som permanentbostad, om något annat inte har avtalats, har lagrddet ansett det
lämpligt av rättssäkerhetsskäl med en särskild övergångsbestämmelse.

70

Innebörden av lagrådets förslag är att den nya bestämmelsen om använd- Prop. 1990/91: 92
ningen inte skall gälla om den juridiska personen förvärvat bostadsrätten före
lagens ikraftträdande. Motivet är att det ofta kan antas vara oklart vad som
kan anses avtalat mellan föreningen och den juridiska personen om använd-
ningen av lägenheten och att det förändrade rättsläget efter ikraftträdandet kan
förväntas ge upphov till besvärliga tvister. Jag ansluter mig till lagrådets för-
slag i denna del.

Vad gäller förslaget till nya regler för andrahandsupplåtelse av juridiska
personer, har lagrådet inte föreslagit någon övergångsbestämmelse. Inte hel-
ler jag anser att någon sådan bestämmelse behövs. Om en juridisk person
som förvärvat bostadsrätt innan lagen har trätt i kraft behöver ett nytt sam-
tycke från föreningen till cn andrahandsupplåtelse, blir de nya bestämmel-
serna alltså tillämpliga. Givetvis kan både föreningen och hyresnämnden i
detta fall ställa upp de villkor för den nya upplåtelsen som är påkallade, tex. i
fråga om permanentboende.

2.4.3 Hyresgästers rätt till medlemskap m.m. vid ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, m.m.

Mitt förslag: Nuvarande rätt till medlemskap för hyresgäster som
deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall i fortsättningen
endast avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastig-
hetsförvärvet. Rätten till medlemskap skall gälla endast den som var
hyresgäst vid tiden för fastighetsförvärvet och som alltjämt är det när
medlemskapsfrågan prövas. Särskilda bestämmelser meddelas för
make eller annan närstående som övertagit hyresrätten. Den som har
blivit medlem skall i princip också ha rätt att få bostadsrätt upplåten till
sig.

De nuvarande bestämmelserna behålls om rätt för en hyresgäst att fä
tvist om medlemskap prövad av hyresnämnden, som också skall kunna
meddela vitesföreläggande om föreningen inte upplåter bostadsrätten
till medlemmen. Nämnden skall även kunna döma ut ett förelagt vite.

Vissa regler om automatiskt utträde ur föreningen föreslås också.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.
Utredningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för make
m.fl. som övertagit hyresrätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig tillstyrker
förslaget eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser föreslår för-
tydligande i den lagtext som utredningen föreslagit

Bostadsdomstolen anser att det bör klargöras, om rätten till medlemskap
gäller även make alternativt sambo liksom vissa andra närstående. Enligt

71

domstolen bör det därvid övervägas, om samma frister för ansökan om med- Prop. 1990/91: 92
lemskap skall gälla eller om reglerna bör kompletteras.

Kammarrätten i Sundsvall förordar att domstol skall utdöma förelagt vite.

Skälen för mitt förslag: Enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets-
förvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) har hyresgäster
under vissa förutsättningar förtur till förvärv av fastigheten för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt (se avsnitt 3). En ombildning kan dock genomföras
även utan de särskilda förtursregler som finns i ombildningslagen. De frågor
som gäller förhållandet mellan den bostadsrättsförening som måste bildas för
att genomföra en ombildning och hyresgästema/medlemmama regleras därför
i BRL.

Bostadshyresgästema i ett hus som skall ombildas till bostadsrätt har en
principiell rätt att bli medlemmar i den bostadsrättsförening som skall genom-
föra ombildningen. Enligt 51 a § BRL får föreningen nämligen inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de vill-
kor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan
nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82:169 s. 89).

För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för
ombildning till bostadsrätt krävs det enligt 60 a § BRL beslut på en för-
eningsstämma med två tredjedels majoritet bland hyresgästerna och att dessa
hyresgäster är medlemmar i föreningen. I lagrummet finns det också bestäm-
melser om ekonomisk plan vid en ombildning m.m. Enligt 9 a § BRL kan
en bostadsrättsförening i sina stadgar ta in ett förbehåll om att de hyresgäster
som biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet.
Föreningen blir då å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyres-
gäster. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt upplåtits, upphör
hyresgästens och föreningens förpliktelser. Föreningen kan dock som villkor
för att en hyresgäst överlåter sin hyresrätt föreskriva att den tillträdande
hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Bestämmelsen i
9 a § är dispositiv, dvs. den gäller bara om inte något annat föreskrivits i
föreningens stadgar eller avtalats. Enligt utredningen synes bestämmelsen inte
ha kommit till någon större användning. Föreningarna tycks i stället använda
sig av förhandsavtal i olika former.

Som framgått av vad jag tidigare sagt finns det inte någon generell rätt för
en medlem att få förvärva bostadsrätt. Jag kommer att i de närmast följande
avsnitten redovisa mina förslag om hyresgästers rätt till medlemskap och
upplåtelse av bostadsrätt samt om automatiskt utträde ur föreningen. Till frå-
gan om förhandsavtal och bestämmelserna i övrigt i 9 a § återkommer jag i
avsnitt 2.6.

Rånen till medlemskap

I likhet med utredningen anser jag att en bostadsrättsförening, som har för-
värvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt,
inte heller i fortsättningen skall få vägra en bostadshyresgåst i fastigheten in-

72

träde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de förutsättningar för medlem- Prop. 1990/91: 92
skap som anges i nuvarande 51a § BRL.

Det ligger emellertid i föreningens intresse att de hyresgäster som av olika
anledningar inte har gått med i bostadsrättsföreningen redan före fastighets-
förvärvet bestämmer sig så snart som möjligt, om de vill bli medlemmar eller
stå utanför föreningen. I praktiken tycks det inte vara ovanligt att tvist uppstår
mellan föreningen och dessa hyresgäster, varvid tvistefrågan bl.a. har varit
vid vilken tidpunkt rätten till medlemskap under ombildningen utslocknar.
Mot denna bakgrund anser jag lika med utredningen att det behövs en be-
stämd tidsgräns för rätten till medlemskap. Denna gräns bör, som ut-
redningen föreslagit, lämpligen sättas till ett år från fastighetsförvärvet.

Med mitt förslag bör sådana tvister kunna undvikas som gäller vid vilken
tidpunkt ett ombildningsförfarande skall anses avslutat och rätten till medlem-
skap kan anses vara förfallen. Bl.a. för att undvika spekulativa förfaranden i
samband med ombildningen föreslår jag också, såsom utredningen, att endast
de hyresgäster som vid tiden för förvärvet innehade lägenheten med hyresrätt
i fastigheten och som alltjämt är hyresgäster när medlemskapsfrågan skall
prövas ges den lagstadgade rätten till medlemskap.

Rätten till medlemskap bör dock göras något vidare än vad utredningen
föreslagit. Mot bakgrund av vad bostadsdomstolen har anfört i sitt remiss-
yttrande anser jag det rimligt att den som är make, sambo eller annan när-
stående person till den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades
och som får överta hyresrätten på grund av de särskilda bestämmelserna i 12
kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, också bör få rätt till
medlemskap och därmed få möjlighet att få lägenheten upplåten med bostads-
rätt till sig under förutsättning att ansökan om medlemskap görs inom viss
tid. Jag återkommer närmare till detta förslag i specialmotiveringen. Däremot
anser jag inte att den nu angivna kategorien närstående bör ges någon själv-
ständig rätt att vid sidan av hyresgästen inträda som medlemmar i bostads-
rättsföreningen.

Hyresgäster som i övriga fall tillträder lägenheter efter fastighetsförvärvet
eller som ansöker om medlemskap efter ettårsfristens utgång bör endast ha
rätt till inträde i föreningen, om styrelsen finner att medlemskap kan beviljas i
det enskilda fallet. Även i dessa delar överensstämmer mitt förslag med ut-
redningens.

Utredningen har vidare tagit upp frågan om inte lokalhyresgäster bör jäm-
ställas med bostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap vid ombild-
ning till bostadsrätt. Enligt gällande bestämmelser (51 a § BRL) får näm-
ligen en förening vägra sådana hyresgäster inträde, om lägenheten inte kom-
mer att upplåtas med bostadsrätt. När denna regel kom till motiverades ställ-
ningstagandet med an föreningen av ekonomiska eller andra skäl kan vilja att
lokalerna i fastigheten skall upplåtas med hyresrätt. Utredningen har inte
funnit något skäl att föreslå någon ändring av bestämmelsen. Eftersom inget
annat kommit fram som föranleder mig att ha en annan bedömning anser
också jag att regeln bör stå kvar. Detta innebär att föreningen kan vägra med-
lemskap, om den bestämt att lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om

73

däremot lokalen skall upplåtas med bostadsrätt, något som t.ex. kan komma Prop. 1990/91: 92
till uttryck i den ekonomiska planen, bör lokalhyresgästen ha samma möjlig-
het som övriga hyresgäster att under den föreslagna ettårsfristen få inträde i
föreningen. Som jag skall återkomma till bör en lokalhyresgäst som en gång
har antagits som medlem i föreningen ha samma rätt som övriga hyresgäster
att få lägenheten upplåten med bostadsrätt Så till vida är jag alltså beredd att
stärka lokalhyresgästemas ställning. Mitt förslag innebär alltså att föreningen
senast vid en ansökan om medlemskap från en lokalhyresgäst måste be-
stämma sig för om lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Om medlemskap
beviljas är föreningen skyldig att upplåta bostadsrätt.

Jag delar också utredningens uppfattning att samma regler som tillämpas
för lokalhyresgäster bör gälla även i fråga om sådana hyresförhållanden som
beror på anställning, exempelvis fastighetsskötarbostäder. Det är rimligt att
föreningen i sådana fall kan vägra medlemskap, om lägenheten enligt för-
eningens uppfattning inte bör upplåtas med bostadsrätt. Jag återkommer när-
mare till detta i specialmotiveringen.

I avsnitt 2.4.2 har jag tagit upp frågan om medlemskap för juridiska per-
soner. Mitt förslag innebär att de juridiska personernas rätt till medlemskap
vid ombildning, såsom i andra fall, blir beskuren. Något särskilt undantag för
ombildningssituationen anser jag inte bör göras.

I likhet med vad som gäller enligt dagens bestämmelser (52 § BRL) före-
slår jag att de hyresgäster som vägrats inträde i föreningen även i fortsätt-
ningen skall kunna få medlemskapsfrågan prövad av hyresnämnden.

De nya bestämmelser som jag nu föreslagit för medlemskap bör gälla om
medlemskap söks efter lagens ikraftträdande.

Rätten till en bostadsrätt

Frågan huruvida ett medlemskap bör innebära en skyldighet för föreningen att
upplåta en bostadsrätt har diskuterats under utredningsarbetet. Viss tveksam-
het synes råda vad lagstiftarens mening varit i frågan. Utredningen har sam-
manfattningsvis kommit fram till den slutsatsen att man inte utan reservationer
kan införa en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta bostadsrätt till
hyresgästerna, även om de är medlemmar i föreningen. Jag delar så till vida
denna uppfattning att också jag anser att en hyresgäst som blivit medlem i
föreningen normalt bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten
med bostadsrätt. Det är dock varken möjligt eller rimligt att kräva av en
bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan
fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmarna vet om något förvärv
blir aktuellt, att ta ställning till om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt
eller ej. Det sagda leder till att frågan om hyresförhållandets bestånd kan
komma att behöva avgöras först efter medlemsantagningen men innan en
lägenhet upplår med bostadsrätt. Utgångspunkten bör dock vara att för-
eningen skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyresgäster som
är medlemmar i föreningen.

74

Jag föreslår därför att en bostadsrättsförening som förvärvat en hyres- Prop. 1990/91: 92
fastighet for ombildning i princip inte får vägra att upplåta en lägenhet med
bostadsrätt till hyresgästen, om denne beviljats inträde i föreningen.

Utredningen har föreslagit att undantag bör föreskrivas för de fall, då
hyresförhållandet upphör enligt bestämmelserna i hyreslagen (12 kap. jorda-
balken) eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse. För egen del an-
sluter jag mig i sak till utredningens förslag att hyresgästen, trots medlem-
skapet, inte skall ha rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt, om
hyresavtalet upphör och hyresgästen är skyldig att flytta. Jag anser dock att
en mer ändamålsenlig ordning uppnås i dessa fall, om i stället medlemskapet
för hyresgästen då automatiskt upphör. Jag återkommer strax till detta för-
slag. Följden av att medlemskapet upphör blir att någon bostadsrätt då inte
kan upplåtas.

Däremot kan jag inte ansluta mig till utredningens förslag att undantag från
upplåtelseskyldigheten skall kunna ske, om det finns särskilda skäl. Det
exempel som utredningen har lämnat - att medlemskap beviljats av rent
misstag - anser jag inte övertygande. Om föreningen inte haft anledning att
säga upp hyresförhållandet, anser jag inte att hyresgästen skall kunna fråntas
rätten såsom medlem att få lägenheten upplåten till sig med bostadsrätt

Om föreningen i strid med bestämmelserna vägrar en medlem upplåtelse,
bör medlemmen så som utredningen föreslagit kunna framtvinga en upp-
låtelse. Jag föreslår därför att hyresnämnden ges kompetens att på begäran av
medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt.
Föreläggandet skall kunna förenas med vite. För att hindra ett kringgående av
den föreslagna regleringen, synes det nödvändigt att hyresnämnden också
skall kunna meddela ett sådant föreläggande, om föreningen erbjuder sådana
villkor för en upplåtelse som medlemmen skäligen inte bör godta med hänsyn
till villkoren för övriga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden efter yrkande av bostads-
rättshavaren dessutom ha möjlighet att fastställa villkor för upplåtelsen.
Eftersom det inte alltid torde kunna gå att fastställa sådana villkor bör denna
möjlighet utnyttjas endast om det är lämpligt

I likhet med utredningen föreslår jag att hyresnämnden också skall kunna
döma ut ett förelagt vite. En sådan ordning svarar mot nämndens uppgifter
även i andra ärendetyper.

De förslag jag nu har redovisat bör gälla i de fall hyresgästen antagits som
medlem efter lagens ikraftträdande.

Utträde ur en bostadsrätttförening

Enligt 53 § BRL skall en medlem anses ha utträtt ur föreningen när denne
upphör att vara bostadsrättshavare, såvida inte styrelsen har medgivit med-
lemmen att stå kvar. I övrigt saknar BRL regler som innebär att en medlem
automatiskt skall anses ha utträtt ur föreningen (jfr prop. 1981/82:169 s. 89).

Jag ansluter mig till utredningens förslag att en hyresgäst skall anses ha
utträtt ur föreningen, om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet

75

med bostadsrätt och hyresgästen inte hänskjuter frågan till hyresnämnden. Prop. 1990/91: 92
Detsamma bör gälla, om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen
om att förvärva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för
att ta ställning till ett beslut att vägra upplåtelse eller ett erbjudande om upp-
låtelse. Den tid, sex månader från beslutet resp, erbjudandet, som utred-
ningen har föreslagit kan förefalla lång, men har å andra sidan inte mött
någon erinran under remissbehandlingen. Jag ansluter mig därför till utred-
ningens förslag även i denna del. Som utredningen föreslagit bör en hyres-
gäst vidare anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut av hyresnämnden om
avslag på hyresgästens begäran vunnit laga kraft. Som jag tagit upp nyss i
avsnittet om rätten till bostadsrätt, bör utträde också anses ha skett när hyres-
förhållandet har upphört.

Samtliga de bestämmelser jag nu föreslagit i detta avsnitt (2.4.3) bör, med
en viss jämkning som jag återkommer till i specialmotiveringen, gälla även de
hyresgäster som är medlemmar i föreningen när lagen träder i kraft, men som
då ännu inte har fått någon bostadsrätt upplåten till sig.

2.4.4 Rätt till medlemskap m.m. efter kommunal bostads-
förmedling

Mitt förslag: Den som anvisats bostad av kommunen med stöd av la-
gen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt får inte vägras
inträde som medlem i en bostadsrättsförening, om de villkor för med-
lemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäli-
gen bör godta sökanden som bostadsrättshavare. Den som sålunda an-
tagits som medlem har rätt att förvärva bostadsrätt. Tvist om medlem-
skapet skall kunna prövas av hyresnämnden, som också får förelägga
föreningen vid vite att upplåta bostadsrätt och döma ut vitet.

Utredningen har inte lämnat något förslag i denna del.

Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare nämnt har en kommun i
princip rätt att bli medlem i en bostadsrättsförening. Bakgrunden till detta är
de bestämmelser som gäller för kommunal bostadsanvisning enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt (jfr prop.l987/88:35, BoU
4, rskr. 93).

Om kommunen emellertid med stöd av denna lag anvisar en bostadsrätts-
lägenhet åt en enskild person, har denne ingen rätt att bli medlem i bostads-
rättsföreningen, vilket kan innebära att den bostadssökande avvisas av för-
eningen på ett godtyckligt sätt. Detta är givetvis otillfredsställande. Jag
föreslår därför att den som har anvisats en bostadsrätt genom kommunen får
samma rätt till medlemskap som den som har förvärvat bostadsrätt genom
överlåtelse. Det innebär att medlemskap inte får vägras, om de villkor för
medlemskap som stadgarna anger är uppfyllda och föreningen skäligen bör

76

godta sökanden som bostadsrättshavare. Har medlemskap beviljats skall den Prop. 1990/91: 92
anvisade givetvis ocksä ha rätt att förvärva bostadsrätten.

I likhet med vad jag föreslagit i avsnitt 2.4.3 bör den anvisade kunna få
tvist om medlemskapet prövad av hyresnämnden. Jag föreslår att nämnden
också i dessa fall skall kunna meddela ett vitesföreläggande för att få till stånd
en upplåtelse av bostadsrätten.

De föreslagna bestämmelserna bör gälla även den som före lagens ikraft-
trädande har anvisats en lägenhet, men då ännu inte fått inträde i föreningen.

2.5 Ekonomisk plan

2.5.1 Inledning

Allmänna uigängspunlaer

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt förrän en ekonomisk plan
har upprättats för föreningens verksamhet och planen blivit registrerad hos
länsstyrelsen (3 § första stycket BRL). En upplåtelse som sker i strid mot
denna bestämmelse är ogiltig (7 § BRL) och kan leda till straffansvar för
upplåtaren (71 § BRL).

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman-
det av föreningens verksamhet (3 § andra stycket BRL). Vad som närmare
avses framgår av en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971: 486;
omtryckt 1982:358); se också utredningens betänkande (s. 110). Inträffar det
sedan planen upprättades sådana omständigheter som är av "väsentlig be-
tydelse för bedömande av föreningens verksamhet" (3 § tredje stycket BRL)
måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registrerad, om föreningen
vill fortsätta att upplåta bostadsrätter.

Skälet till dessa bestämmelser är främst att förhindra tillkomsten av eko-
nomiskt osunda föreningar.

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga
kostnaden för anskaffning av föreningens hus. Planen kan alltså vara en kal-
kyl. Om anskaffningskostnaden inte är känd, får föreningen dock upplåta
bostadsrätt endast om länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen (5 §
BRL). Tillstånd skall ges, om föreningen enligt särskilda regler i bostads-
rättskungörelsen ställt en ekonomisk garanti intill ett belopp som motsvarar de
sammanlagda grundavgifterna. Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regel-
mässigt innan den slutliga anskaffningskostnaden är känd.

Gällande lag medger i princip inte att en bostadsrättsförening och en
lägenhetssökande träffar s.k. förhandsavtal eller kommer överens om att för-
eningen skall få förskott på kommande insats för bostadsrätten, såvida inte
avtalet eller överenskommelsen gäller en lokal (se 9 § BRL; jfr dock 9 a §
BRL). Detta betyder alltså i fråga om bostadsrätt till bostadslägenheter att man
inte får träffa några förhandsavtal.

77

De nuvarande reglerna har kritiserats (se utredningsbetänkandet s. 111 f). Prop. 1990/91: 92
Uppfattningarna skiljer sig åt. Det finns de som anser att bestämmelserna om
de ekonomiska planerna bör skärpas, eftersom planerna kan vara både brist-
fälliga och vilseledande. En särskild fråga är vid vilken tidpunkt en ekono-
misk plan bör kunna registreras eller med andra ord vid vilken tidpunkt en
enskild bostadssökande tidigast bör kunna bindas vid en bostadsrätt Här går
meningarna i sär. Det finns också olika meningar om huruvida man bör godta
förhandsavtal, dvs. avtal om en framtida upplåtelse av bostadsrätt

Utredningen har för sin del inte funnit anledning att föreslå någon ändring
i den grundläggande bestämmelsen att bostadsrätt inte får upplåtas utan att det
finns en registrerad ekonomisk plan för föreningen. Däremot har utredningen
föreslagit en del ändringar i den nuvarande regleringen i syfte att stärka de
registrerade planernas tillförlitlighet. Vidare har utredningen föreslagit att ett
system med förhandsavtal införs.

Utredningens förslag har i stort sett mottagits väl bland remissinstanserna.
Konsumentverket har dock uttryckt kritik mot en ordning som innebär att de
ekonomiska planerna senareläggs, eftersom planerna enligt verkets mening
har en vital funktion att fylla som ekonomiskt styrmedel vid produktionen av
bostadsrätter. Även juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet är
kritisk och anser att reglerna om ekonomiska planer bör ses över innan någon
ny bostadsrättslag kan träda i kraft Enligt nämnden är det alldeles tydligt att
det skydd är otillräckligt som de nu gällande reglerna ger mot överoptimis-
tiska eller rent av vilseledande planer. Enligt nämnden bör inriktningen av en
sådan översyn vara bl.a. att ge de bostadssökande en så tillförlitlig informa-
tion som möjligt om kostnaderna för bostadsrätten.

Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag redan här uttala att
jag anser det angeläget att slå vakt om de ekonomiska planernas kvalitet. Med
tillförlitliga planer skapas förutsättningar för att föreningarnas verksamhet
vilar på en betryggande ekonomisk grund. I detta ligger också att jag anser att
det även i fortsättningen måste finnas en registrerad ekonomisk plan för att en
förening skall få upplåta bostadsrätt. Jag kan också redan här avisera att jag
biträder utredningens förslag om införandet av ett system med förhandsavtal.
Ett sådant system bör medverka till att de ekonomiska planerna registreras på
ett sent stadium. Jag ser inte någon nackdel i detta. Tvärtom bör förhållandet
leda till att planerna blir säkrare. Som kommentar till konsumentverkets kritik
vill jag säga att det givetvis är angeläget att föreningarna redan på ett tidigt
stadium planerar de ekonomiska förutsättningarna för sin verksamhet. Kravet
på att planen slutligen måste registreras innan bostadsrätter får upplåtas, bör
bidra till att föreningarna också tidigt har en god planering. Att registreringen
av planen sker sent bör också bidra till att behovet av att upprätta nya planer
på grund av senare inträffade förhållanden minskar.

Vad så gäller den kritik som fakultetsnämnden uttalat kan jag så till vida
dela nämndens uppfattning att det är angeläget att bostadsrättshavaren kan lita
på den information som kommer fram genom den registrerade ekonomiska
planen. Som jag nyss sagt bör en senareläggning av registreringen av pla-
nerna bidra till detta. Av särskild betydelse för att få fram tillförlitliga planer

78

är vidare de uppgifter som vilar pä de s.k. intygsgivama. Jag övergår därför Prop. 1990/91: 92
nu till de bestämmelser som styr dessas arbete.

Intygsgivarnas roll

En viktig funktion för att fä till stånd tillförlitliga ekonomiska planer har de
s.k. intygsgivama. Enligt lagen får nämligen den ekonomiska planen inte
registreras, om den inte är försedd med intyg av två personer, intygsgivama.
Deras uppgift är att granska planen och bedöma om den vilar på tillförlitliga
grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till
grund för omdömet (4 § andra stycket första och andra meningarna BRL).

Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska pla-
nen inte riktigt samma betydelse som den haft tidigare (se prop. 1971: 12 s.
77 f). Det ansågs sålunda inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle
kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. Intygsgivama
fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till
grund för de enskilda bostadsrättshavamas samtliga rättigheter och skyldig-
heter. De mer detaljerade uppgifterna rörande en viss lägenhet får den
bostadssökande tillgång till först när denne binder sig för lägenheten, dvs.
när upplåtelseavtalet träffas. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt
innehåll än tidigare.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera pä det avsedda sättet
är det som jag tidigare framhållit angeläget att planerna är sakliga till sitt inne-
håll. Med den kunskap och den teknik som i dag finns i samhället finns det
skäl att anta att de ekonomiska planerna - utan ytterligare reglering - kan nå
en mycket god standard och att planerna skall kunna vara tillförlitliga.

Länsstyrelsens granskning av de ekonomiska planerna är endast formell. I
praktiken är det därför intygsgivama som har att granska att lämnade faktiska
uppgifter är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar och att
gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck.

Utredningen har för sin del övervägt om inte granskningen av den eko-
nomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala organ som för-
medlar statliga bostadslån eller om inte i vart fall den ene av intygsgivama
lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (jfr motsvarande
överväganden i samband med att boverkets tillsynsverksamhet skärptes år
1982, SOU 1981: 74 s. 126 f samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f). Utredningen
har dock stannat för att inte föreslå någon sådan drastisk ändring av det gäl-
lande systemet. Inte heller jag har någon annan uppfattning.

Av vad jag tidigare sagt är det naturligtvis av stor vikt att de personer som
utses till intygsgivare är omdömesgilla personer och väl skickade för upp-
giften att granska planerna. Det har därför också ställts upp särskilda krav på
intygsgivama. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att ut-
färda intyg. Det är boverket som meddelar sådan behörighet. Av 3 § bostads-
rättskungörelsen följer att bara den kan få behörighet som är väl förtrogen
med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som
har annan särskild kunskap. Behörigheten meddelas för viss tid, högst fem

79

år, och kan återkallas om det finns skäl till det. Det är en uppgift för verket att Prop. 1990/91: 92
se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare (2 § andra stycket bostads-
rättskungörelsen).

I syfte att skapa ett bättre underlag för verket när behörighet skall meddelas
en intygsgivare har utredningen föreslagit en ändring av 2 § bostadsrätts-
kungörelsen. Enligt utredningens förslag bör den lokala kunskapen om
intygsgivarnas kompetens tas till vara på så sätt att verket skall få meddela
behörighet endast om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt
har tillstyrkt behörigheten.

Utredningsförslaget har inte kommenterats närmare av remissinstanserna.
Det förslag som utredningen lagt fram faller utanför riksdagens norm-
givningsområde. Jag vill ändå här för riksdagens information redovisa min
uppfattning.

Jag kan i och för sig instämma i att kommunerna många gånger sitter inne
med värdefulla kunskaper i fråga om presumtiva intygsgivares duglighet för
uppgiften. Enligt min mening är utredningens förslag i denna del dock
onödigt långtgående. För att uppnå syftet med utredningsförslaget bör det
enligt min mening vara tillräckligt att boverket i vaije enskilt ärende självt får
ta ställning till, om kommunen skall beredas tillfälle att yttra sig över en an-
sökan om behörighet som intygsgivare. En sådan ordning kräver ingen för-
fattningsreglering.

Boverket har inte bara uppgifter som hänför sig till intygsgivama. Enligt
1 § bostadsrättskungörelsen skall verket också lämna allmänna råd om ut-
formningen av dessa planer. Enligt vad jag har inhämtat håller boverket för
närvarande på att utarbeta allmänna råd om de ekonomiska planerna och om
intygsgivarnas verksamhet. Arbetet sker efter samråd med bl.a. konsument-
verket och några kommuner. Jag vill i detta sammanhang framhålla som
väsentligt att verket också ger närmare råd om den utbildning och de erfaren-
heter som en intygsgivare bör ha. Enligt min mening bör de allmänna råden
på ett effektivt sätt kunna bidra till att få fram tillförlitliga planer och att
intygsgivarnas verksamhet fyller sin avsedda funktion.

Jag vill också erinra om att verket har att utöva tillsyn över intygsgivarnas
verksamhet. Det är givetvis angeläget att denna tillsyn är effektiv. Enligt min
mening bör verket i detta arbete kunna få värdefull hjälp bl.a. genom sam-
arbete med de kommunala organ som förmedlar statliga bostadslån. Jag är
dock inte beredd att gå så långt att ge dessa organ en rätt att hos verket få en
behörighet att utfärda intyg omprövad. Den frågan har tagits upp i konsu-
mentverkets remissyttrande. Verket har också föreslagit att boverket i stället
för att återkalla en behörighet skall kunna meddela en intygsgivare varning,
om detta är tillräckligt. Jag ser emellertid inte att en sådan ordning skulle med-
föra någon påtaglig förstärkning av systemet. Inte heller anser jag att kon-
sumentverkets förslag om en lagstadgad ansvarsförsäkring för intygsgivare är
motiverat.

Sammanfattningsvis anser jag alltså att de nuvarande bestämmelserna om
intygsgivare och deras uppgifter bör ge goda möjligheter att få fram ekono-
miska planer som är tillförlitliga - särskilt om dessa upprättas på ett senare

80

stadium än vad som hittills varit vanligt. Något förslag till ändring av be- Prop. 1990/91: 92
stämmelsema i BRL om intygsgivare och deras uppgifter såvitt gäller de eko-
nomiska planerna lägger jag därför inte fram. Jag utgår ifrån att boverket, mot
bakgrund av de erfarenheter som tillsynsarbetet ger, vidtar eller lämnar
regeringen förslag till de ytterligare åtgärder som i framtiden kan visa sig er-
forderliga.

2.5.2 Ny ekonomisk plan

Mitt förslag: Liksom tidigare måste en bostadsrättsförening upprätta
en ny ekonomisk plan och få denna registrerad av länsstyrelsen, om det
- sedan den ekonomiska planen har upprättats - inträffar något som är
av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet och
föreningen vill upplåta lägenheter med bostadsrätt

Lagtexten förtydligas så att det klart framgår att en ny ekonomisk
plan inte skall behövas om föreningen vill upplåta enstaka lägenheter
som inte finns upptagna i planen och detta är möjligt med hänsyn till
kraven på ny plan.

Utredningens förslag: Om en förening avser att upplåta en lägenhet
med bostadsrätt men lägenheten inte har tagits upp i den ekonomiska planen
eller viktiga uppgifter saknas om lägenheten, skall styrelsen - i stället för att
upprätta en ny ekonomisk plan - kunna komplettera planen med uppgifter om
lägenheten. Kompletteringen skall registreras hos länsstyrelsen. I övrigt be-
hålls gällande bestämmelser med krav på ny ekonomisk plan.

Remissinstanserna: De flesta tillstyrker utredningens förslag eller läm-
nar det utan erinran. Konsumentverket anser dock inte att utredningens för-
slag löser dagens problem och avstyrker det därför. Fastighetsägareförbundet
däremot stödjer förslaget om vissa lättnader i regleringen av de ekonomiska
planerna, men pekar på att vissa nackdelar också kan bli följden av en stor
frihet att utforma ekonomiska planer. Förbundet anser därför att veder-
börande myndighet bör lämna allmänna råd för utformningen av planerna.

Skälen för mina förslag: Som jag redan tidigare sagt följer det av 3 §
tredje stycket BRL att bostadsrätt inte får upplåtas utan att en ny ekonomisk
plan upprättats av föreningen och registrerats hos länsstyrelsen, om det sedan
den ekonomiska planen upprättades inträffar något förhållande som är av
väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet

Utredningen har ansett att det kan hävdas att innebörden av gällande rätt är
att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en lägenhet som inte finns med i
den befintliga planen skall upplåtas med bostadsrätt. Detsamma skulle gälla
också när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas
och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt Beträffande bakgrunden till ut-
redningens slutsatser hänvisar jag till betänkandet s. 114 f. Enligt utredningen

6 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

bör det vara tillräckligt att den ekonomiska planen i dessa fall endast komplet- Prop. 1990/91: 92
teras utan krav på intygsgivning och att kompletteringen registreras hos läns-
styrelsen. Om de angivna förhållandena däremot är av väsentlig betydelse för
bedömning av föreningens verksamhet skall emellertid de nuvarande be-
stämmelserna med krav på en ny plan gälla.

I likhet med utredningen anser jag - oberoende av den innebörd som bör
ges åt gällande rätt - att de syften som ligger bakom 1971 års lagstiftning om
ekonomisk plan knappast motiverar att en ny plan upprättas enbart av det
skälet att föreningen avser att upplåta någon eller några enstaka lägenheter
som inte finns med i den befintliga planen. Det torde nämligen generellt sett
inte förekomma att sådana upplåtelser har en sådan betydelse att en ny be-
dömning av föreningens verksamhet är behövlig. Någon erinran emot att för-
eningen i dessa fall skall komplettera den ekonomiska planen och registrera
kompletteringen hos länsstyrelsen har inte förts fram av remissinstanserna.

I remissprotokollet uttalade jag att inte heller jag såg något skäl att motsätta
mig utredningsförslaget Lagrådet har emellertid ansett an det föreslagna sys-
temet med komplettering av den ekonomiska planen inte fyller någon större
funktion och att remissförslagets 3 kap. 5 § bostadsrättslagen kan utgå. Enligt
lagrådet framstår granskningen av kompletteringen hos länsstyrelsen inte som
särskilt meningsfull. Vidare pekar lagrådet på att det krav som lagen ställer på
en bostadsrättsförenings styrelse beträffande information och årsredovisning
m.m. får anses innebära att medlemmar m.fl. erhåller de uppgifter de kan an-
ses behöva. Det åligger vidare föreningens styrelse att när så behövs upprätta
och registrera en ny plan enligt bestämmelserna i kapitlet. Upplåtelse av en
enstaka ny lägenhet bör därför enligt lagrådets mening normalt inte kräva att
en ny ekonomisk plan behöver tillgripas även om möjligheten med komplette-
rad plan slopas.

För egen del kan jag i allt väsentligt instämma i vad lagrådet uttalat om det
föreslagna systemet med komplettering av den ekonomiska planen. En fördel
med utredningens förslag är dock att det klargör att en ny ekonomisk plan inte
alltid behöver upprättas så snart en bostadsrättsförening avser att upplåta
endast någon enstaka ny bostadsrätt som inte finns upptagen i den ekono-
miska planen. Innebörden i gällande rätt är i denna del inte helt klar och som
utredningen uttalat finns det de som anser att en ny ekonomisk plan alltid
måste upprättas i dessa fall. Att förtydliga lagstiftningen kan givetvis genom-
föras utan den utvidgade administration som utredningsförslaget innebär. Jag
återtar därför mitt förslag i lagTådsremissen om komplettering av den ekono-
miska planen. Däremot anser jag det nödvändigt med ett förtydligande av
gällande bestämmelser om ekonomisk plan. Jag föreslår därför att det i be-
stämmelsen om ny ekonomisk plan (jfr 3 § BRL) görs ett tillägg som innebär
att en förening får upplåta lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns
upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller endast under förut-
sättning att kraven om ny ekonomisk plan inte eftersätts.

Som jag uttalade redan i remissprotokollet kan jag inte heller se något
bärande skäl för utredningens förslag att föreningen skall vara skyldig att
komplettera planen i de fall det saknas viktiga uppgifter om en lägenhet som

82

finns upptagen i den registrerade planen. En ekonomisk plan skall innehålla Prop. 1990/91: 92
de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verk-
samhet. Om uppgifter saknas om en lägenhet som finns med i planen och
lägenheten ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, anser jag att det normalt är
tillräckligt att uppgifterna - även om de är viktiga - bringas till de bostads-
sökandes kännedom på något annat sätt, tex. genom att förhållandena upp-
märksammas inför upplåtelseavtalet. Är uppgifterna däremot av det slaget att
de är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, bör
upplåtelse inte få ske utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registreras.

Dvs. jag anser att en ny plan då bör upprättas enligt bestämmelser jag nyss
föreslagit.

2.6 Förhandsavtal

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får under vissa förutsättningar
ingå ett s.k. förhandsavtal med den som vill förvärva bostadsrätt samt
ta emot förskottsbetalning för bostadsrätten. Ett sådant avtal fyller ett
praktiskt behov bl.a. när de bostadssökande under produktionen av
föreningens fastighet vill inreda och utforma den egna lägenheten ge-
nom s.k. tillval.

Utredningens förslag: överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl.a. hovrätten för
Västra Sverige och kammarrätten i Sundsvall, anser att utredningens förslag
att tillåta förhandsavtal och förskott är välmotiverat. Enligt hovrätten synes
förslaget garantera att förhandstecknarens intressen inte kommer i fara. Även
konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att göra s.k. tillval
möjliga. Verket anser dock att utredningens förslag inte bör genomföras
förrän dess eventuella negativa verkningar - bl.a. i fråga om den ekonomiska
planen - bättre övervägts. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni-
versitet avstyrker förslaget Enligt nämndens uppfattning bör inriktningen av
en reform av bostadsrättslagen i största möjliga utsträckning vara att göra det
möjligt för den boende att lita på utfästelser i den ekonomiska planen.
Utredningens förslag är ett steg i motsatt riktning, eftersom ett förhandsavtal
skall kunna slutas på grundval av en kalkyl för kostnaderna för projektet, vil-
ken inte behöver granskas. Nämnden pekar också på att utredningsförslaget
ger utrymme för förhandsavtal även i de fall tillval m.m. inte är aktuella. Det
finns därför anledning misstänka att förhandsavtalen blir det normala särskilt i
marknadssituationer där det råder konkurrens om bostäder. Fakultets-
nämnden framhåller också att möjligheterna för förhandstecknaren att firån-

83

träda avtalet är begränsade. Stockholms tingsrätt har liksom hyresnämnden i Prop. 1990/91: 92
Stockholm, Riksbyggen och AB Bostadsgaranti m.fl. synpunkter på enskild-
heter i förslaget. Se också redovisningen av remissinstansernas synpunkter i
avsnitten 2.6.2 - 2.6.6.

Skälen för mitt förslag: Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse
om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker
lägenhet utfäster sig att senare upplåta resp, förvärva bostadsrätt. När ett för-
handsavtal ingås kan också överenskommelse träffas om att föreningen skall
få förskott på kommande grundavgift for bostadsrätten.

Enligt gällande rätt är det som redan sagts i princip förbjudet att träffa för-
handsavtal och uppbära förskott i fråga om bostadsrätter till bostadslägen-
heter. Förbudet infördes med 1971 års bostadsrättslag. Utredningen har i sitt
betänkande (s. 120 f) lämnat en redovisning av bakgrunden till de nuvarande
bestämmelserna samt för de ingående överväganden som förekom i 1971 års
lagstiftningsärende om formerna och förutsättningarna för hur de bostads-
sökande skulle få knytas till föreningarna. Jag får i denna del hänvisa till i
utredningsbetänkandet (se även prop. 1971: 12, s. 38, 40 f, 46 f och 79 f).
Förbudet mot förhandsavtal mjukades upp år 1982. Det infördes då bestäm-
melser om att en bostadsrättsförening, som bildas för att förvärva en hyres-
fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, i sina stadgar fick före-
skriva att de hyresgäster som biträder föreningens beslut att förvärva fastig-
heten skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för-
värvet. Föreningen har då en motsvarande skyldighet att upplåta bostadsrätten
till hyresgästen (9 a § första stycket BRL).

Som utredningen anfört är det numera vanligt att den enskilde bostads-
rättshavaren önskar sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han har
för avsikt att förvärva. Tidigare förekom det knappast tillval, dvs. att de
blivande bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror, golvmaterial,
dörrar, skåpluckor m.m. eller på annat sätt påverka lägenhetens inredning
eller utformning. Numera är detta regel, framför allt kanske i fråga om ytskikt
på väggar och golv m.m., men också i stor utsträckning i fråga om maskinell
utrustning samt flyttning av väggar och liknande.

Byggtekniken gör det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång
tid före inflyttningen; så lång tid innan att den ekonomiska planen normalt inte
brukar vara färdigställd och bostadsrätt därför inte kan upplåtas enligt gäl-
lande regler. Framför allt detta förhållande tycks ha lett till att särskilda avtal
träffas om tillval, vilket i sin tur förutsätter att en viss lägenhet reserveras åt
den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostads-
sökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upp-
låtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot
förhandsavtal är rättsverkningarna av sådana överenskommelser dock osäkra,
vilket också utredningen framhållit.

Även vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det inte vara ovan-
ligt med avtal som kan stå i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Sålunda
förekommer det att blivande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen
för kommande grundavgifter eller "deponerar" eller förskotterar ett visst be-

84

lopp för att teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s.k. Prop. 1990/91: 92
reservationsavtal. Den som på detta sätt lämnar ett förskott till föreningen
löper en viss risk att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombild-
ningen inte kommer till stånd eller bostadsrätten av någon annan anledning
inte kan upplåtas.

Mot bakgrund av vad jag nu har redovisat, och som mer ingående har be-
lysts av utredningen, finns det enligt min mening starka skäl att ta upp frågan
hur de som vill förvärva en bostadsrätt i fortsättningen skall kunna knytas till
en bostadsrättslägenhet redan innan en upplåtelse av bostadsrätten är möjlig
samt klarlägga detta genom lagstiftning.

Utredningen har föreslagit att ett system med förhandsavtal åter införs.
Förslaget, som tar sikte på såväl bostadslägenheter som lokaler, innebär i
huvuddrag att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt
skriftligen kommer överens om att en viss lägenhet vid en senare beräknad
tidpunkt skall upplåtas med bostadsrätt. Centrala moment i förslaget är att
föreningen måste ha upprättat en kostnadskalkyl innan förhandsavtalet ingås,
att bostadsrätten vid nyproduktion skall upplåtas senast vid inflyttningen, att
föreningen skall ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands-
tecknaren under vissa förutsättningar skall ha möjlighet att frånträda för-
handsavtalet I sistnämnda hänseende föreslås bl.a. att frånträde får ske, om
det inträffar väsentliga kostnadsökningar eller om bostadsrätten inte upplåts
inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen eller skälig tid därefter.

Liksom de flesta remissinstanser ser jag i huvudsak positivt på utredning-
ens förslag. Visserligen är det inte otänkbart att man skulle kunna finna andra
lösningar som tillgodoser lagstiftningsbehovet Utredningen har varit inne på
att vid nyproduktion behålla det nuvarande systemet med den förändringen att
byggföretagen och de byggande organisationerna låter upprätta den ekono-
miska planen på ett tidigare stadium än för närvarande så att bostadsrätt kan
upplåtas redan då (se utredningens betänkande s.123). Som framgår av vad
jag redan tidigare sagt (avsnitt 2.5.1) anser jag dock att en sådan ordning inte
bör komma i fråga. Det skulle innebära att man generellt skulle urholka de
registrerade ekonomiska planernas kvaliteter, något som skulle bli till förfång
för den grupp bostadssökande som inte vill eller har behov av att binda sig
för en bostadsrätt på ett tidigt stadium.

Vid min bedömning av utredningens förslag har jag framför allt tagit fasta
på att osäkerhet för närvarande råder om innebörden i vissa avtal både vid
nyproduktion och vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt samt att de
olägenheter som vid 1971 års lagstiftningsärende ansågs föreligga med för-
handsavtalen i allt väsentligt får anses ha undanröjts med utredningens för-
slag. Jag anser dock att den avvisande hållning som juridiska fakultets-
nämnden intagit mot utredningsförslaget har visst fog för sig i så måtto att
konsumentaspektema kan behöva beaktas något ytterligare. Jag återkommer i
följande avsnitt till denna fråga.

Sammanfattningsvis anser jag alltså att det bör införas en möjlighet för
bostadsrättsföreningar och presumtiva bostadsrättshavare att ingå förhands-
avtal. Sådana avtal bör kunna komma i fråga inte bara vid nyproduktion och

85

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt utan också i samband med ombyggnad
eller tillbyggnad eller enstaka upplåtelser av lägenheter, Lex. vindar som skall
inredas som bostadslägenheter. Mot bakgrund av vad juridiska fakultets-
nämnden framfört har jag övervägt möjligheten att begränsa förhandsavtalen
till de fall då tillval m.m. är aktuella eller det är fråga om ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt. Jag har emellertid bedömt att en sådan begränsning
reellt knappast skulle få någon effekt.

Jag kommer i det följande att först ta upp utredningens förslag om förut-
sättningarna för att ingå förhandsavtal, inkl, förslaget om kostnadskalkyl
(avsnitt 2.6.2). Därefter tar jag upp förslaget om förskon (avsnitt 2.6.3) samt
förhandstecknarens möjligheter att frånträda avtalet m.m.(avsnitt 2.6.4) och
rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m. (avsnitt 2.6.5).
Avslutningsvis redovisar jag mina överväganden i övrigt, bl.a. om förhands-
tecknarens rätt till medlemskap i föreningen (avsnitt 2.6.6).

Jag vill slutligen tillägga att jag avser att noga följa utvecklingen av de för-
slag jag nu lägger fram. Om förhållandena ger anledning till det är jag givetvis
beredd att återkomma med de förslag som kan visa sig nödvändiga.

Prop. 1990/91:92

2.6.2 Förutsättningarna för förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: Ett förhandsavtal får träffas endast om det finns en till-
förlitlig kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylens tillförlitlighet
skall ha granskats av två personer som har behörighet som intygs-
givare. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängligt för för-
handstecknaren innan denne ingår avtalet

Avtalet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om den lägenhet
som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtel-
sen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande
fall, belopp som lämnas i förskott.

Ett avtal som ingås i strid med dessa föreskrifter skall vara ogiltigt

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt.
Utredningen har dock inte föreslagit att kostnadskalkylen skall vara granskad
av intygsgivare. Utredningen har däremot föreslagit att förhandsavtal skall få
ingås endast om lägenheten inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk
plan eller en komplettering till en sådan plan.

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet anser att förhandsavtal
bör kunna tecknas endast när det finns en någorlunda tillförlitlig kostnads-
kalkyl, eftersom det annars kan uppstå svårigheter för föreningarna när för-
handstecknaren vill frångå avtalet och föreningen då tvingas ta på sig kost-
nadsansvaret för specialinredda lägenheter. Juridiska fakultetsnämnden vid
Stockholms universitet har ansett att de olika bestämmelserna i lagen om ogil-

86

tighet generellt bör göras något utförligare, så att det framgår vad för typ av Prop. 1990/91: 92
ogiltighet det är fråga om.

Skälen för mitt förslag: Utredningen har förslagit att förhandsavtalet
skall innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för bostadsrätten
(grundavgift, årsavgift m.m.) och att beräkningen skall grundas på en kalkyl
över kostnaderna för projektet. Föreningens styrelse skall hålla kalkylen till-
gänglig för den som vill ta del av den. Någon granskning av de s.k. intygs-
givama att kalkylen är tillförlitlig skall dock inte ske i detta skede enligt ut-
redningens förslag utan först när den ekonomiska planen upprättas. Som tidi-
gare sagts förutsätts detta ske i nära anslutning till husets färdigställande.

Som jag tidigare sagt biträder jag utredningens förslag om krav på en
kostnadskalkyl för att förhandsavtal skall kunna träffas. I förslaget ligger att
de kostnadsberäkningar som görs på ett så tidigt stadium som då förhands-
avtal aktualiseras med nödvändighet måste bli preliminära. De lägenhets-
sökande måste alltså räkna med att förändringar kan bli aktuella. I stora delar
bör kostnadskalkylen innehålla samma uppgifter som den ekonomiska pla-
nen, låt vara att kostnadsberäkningarna i större utsträckning måste grundas på
ett mer preliminärt material. Det bör ankomma på regeringen eller myndighet
som regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om kalkylernas innehåll.

Givetvis bör man, liksom vid upprättandet av den ekonomiska planen,
sträva efter att uppgifterna i kostnadskalkylerna är vederhäftiga. Till stöd för
förhandstecknaren förordar jag att även dessa kalkyler skall granskas av
intygsgivama. Jag anser inte en sådan ordning bör innebära någon större be-
lastning för föreningen. Uppgifterna i kostnadskalkylen bör, med de ändring-
ar och korrigeringar som kan bli nödvändiga, i stor utsträckning kunna ligga
till grund också för den ekonomiska planen. Visserligen innebär mitt förslag
att även den ekonomiska planen måste granskas inför registreringen. Om
samma intygsgivare anlitas, bör dock granskningsuppgiften totalt sett inte bli
särskilt kostsam eller betungande. I likhet med vad som gäller i fråga om
granskningen av den ekonomiska planen bör boverket utfärda allmänna råd
också för granskningen av kostnadskalkylerna. Det ankommer på regeringen
att meddela de föreskrifter som kan krävas.

Det främsta syftet med kostnadskalkylen är att en lägenhetssökande skall
kunna få information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till
grund för dennes kommande ekonomiska åtaganden. Kalkylen bör därför
hållas tillgänglig för förhandstecknaren innan denne binder sig genom för-
handsavtalet. Detsamma bör gälla i fråga om intyget. Däremot kan jag inte se
tillräckliga skäl för att föreningen - som utredningen föreslagit - skall ha en
skyldighet att hålla dessa uppgifter tillgängliga för alla som vill ta del av dem.
Jag har här beaktat också det förslag jag strax återkommer till och som inne-
bär att förhandsavtal under vissa förutsättningar kan vara ogiltiga. Samman-
fattningsvis föreslår jag därför att föreningens skyldighet begränsas på det
sätt jag nu redovisat

Även om uppgifterna i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför regist-
reringen av den ekonomiska planen, bör dock målsättningen vara att den
bostadssökande normalt inte skall behöva räkna med några väsentliga för-

87

ändringar av de uppgifter som de har att utgå ifrån när de binder sig för fram- Prop. 1990/91:92
tida förvärv av bostadsrätt. Till frågan om möjligheterna för förhands-
tecknaren att från träda ett förhandsavtal återkommer jag i avsnitt 2.6.4.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag att förhandsavtalet skall
upprättas skriftligt och innehålla vissa angivna uppgifter. Jag vill här tillägga
att jag övervägt att låta förhandsavtal bli bindande för den bostadssökande
först någon vecka efter den dag avtalet ingicks, dvs. att infora en ångerrätt för
förhandstecknaren. Jag tror dock knappast att en sådan ordning skulle ge
något mer påtagligt skydd för konsumenten. I de flesta fall torde för-
medlingen av bostadsrätter ske genom etablerade organisationer på bostads-
marknaden eller fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån att föreningarna eller de
som förmedlar kontakten med föreningarna utan särskilda föreskrifter ser till
att den bostadssökande får de upplysningar som behövs om innebörden av
förhandsavtal och medverkar till att denne ges tillräcklig tid att begrunda
affärens betydelse innan förhandsavtalet skrivs under.

Utredningen har föreslagit att ett förhandsavtal skall få ingås endast i fråga
om en sådan lägenhet som inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk
plan eller en komplettering till en sådan plan. Jag kan för egen del inte se
något egentligt behov av en sådan formell begränsning.

Mot bakgrund av den betydelse kostnadskalkylerna och granskningen av
dem har föreslår jag att avtalet skall vara ogiltigt, om det ingåtts i strid med de
bestämmelser jag nu föreslagit. Jag återkommer i avsnitt 2.6.5 till de krav på
ersättning m.m. som en förhandstecknare bör kunna ställa med anledning av
ett ogiltigt avtal.

Som jag senare återkommer till bör ett förhandsavtal i princip inte kunna
överlåtas. Det betyder att fråga om ogiltighet normalt har betydelse bara för
föreningen och förhandstecknaren. Med hänsyn till detta och till att ett för-
handsavtal i princip saknar intresse sedan bostadsrätten upplåtits, anser jag att
det inte behövs några ytterligare bestämmelser om verkan av ett ogiltigt för-
handsavtal.

2.6.3 Förskott

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en
bostadsrätt endast om det finns ett förhandsavtal och länsstyrelsen har
lämnat tillstånd till föreningen att uppbära förskott. Tillstånd skall läm-
nas, om det finns en i behörig ordning granskad kostnadskalkyl för
projektet och om föreningen ställt betryggande säkerhet för åter-
betalning av förskott

Förskottet får inte överstiga den beräknade insatsen för bostads-
rätten.

Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet tar emot förskott i strid
med dessa bestämmelser skall dömas till böter.

88

Utredningens förslag: överensstämmer i ston med mitt förslag.
Utredningen har dock inte föreslagit nägon begränsning i fräga om förskotts-
beloppet. Utredningens förslag om länsstyrelsens handläggning avviker
också från mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstanserna har i allmänhet inte framfört
några erinringar mot förslaget Länsstyrelsen i Stockholms län anser dock att
en inte obetydlig ökning av länsstyrelsens arbetsbelastning kan förutses, om
föreningarna väljer att ställa säkerhet först enbart för tillvalskostnadema och
därefter - när den ekonomiska planen registrerats - för grundavgifterna.
Länsstyrelsen pekar också på att utredningen inte har behandlat hur läns-
styrelsens kontroll skall gå till. Länsstyrelsen anser att föreningen skall vara
skyldig att ge in kostnadskalkylen till länsstyrelen, så att länsstyrelsen kan
göra åtminstone en översiktlig kontroll av förskottssäkerheten. Enligt läns-
styrelsen skulle det innebära ett oacceptabelt merarbete för länsstyrelsen om
föreningarna tillåts att ställa säkerhet för ett antal förskott i taget. AB
Bostadsgaranti pekar på att utredningsförslaget innebär en betydande eko-
nomisk risk för föreningen, eftersom den säkerhet som föreningen skall ställa
inte omfattar de belopp som en förhandstecknare har rätt att kräva om denne
säger upp avtalet, nämligen ersättning för ränta och tillvalskostnader som
blivit "onyttiga" samt eventuellt skadestånd.

Skälen för mitt förslag: Ett system med förhandsavtal förutsätter i och
för sig inte att föreningen får uppbära förskon på avgifterna för de blivande
bostadsrätterna. Nyproduktion kan i dag ske trots att de bostadssökande gör
sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen. Det måste dock anses
vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst kapital av de blivande
bostadsrättshavama redan när förhandsavtal träffas. Det väsentliga motivet
för förhandsavtal vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är också att för-
eningarna skall kunna finansiera ett fastighetsförvärv. Med hänsyn härtill an-
ser jag att det inte bör finnas något hinder mot att föreningen tar emot förskott
när förhandsavtal träffas. Remissinstanserna har inte heller uttryckt någon
annan uppfattning.

Utredningen har inte närmare kommenterat i vilken utsträckning förskott
bör kunna godtas. Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut har inte
heller föreslagits. Däremot innehåller utredningens förslag ett krav på att för-
eningen måste ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott får
tas emot.

För egen del anser jag att utrymmet för förskott bör vara begränsat till den
beräknade grundavgiften för bostadsrätten eller med den terminologi jag
föreslår i det följande (avsnitt 2.10), den beräknade insatsen. Det finns knap-
past anledning att i det tidiga skede av processen då förskotten blir aktuella,
tillåta förskott även för beräknade upplåtelseavgifter i de fall då sådana av-
gifter över huvud taget är aktuella. Något behov för föreningarna av förskott
för att täcka också blivande tillvalskostnader kan jag inte heller se.

Som utredningen föreslagit bör föreningen ställa betryggande säkerhet hos
länsstyrelsen innan förskott får tas emot. Med en ordning som den jag har

Prop. 1990/91:92

89

föreslagit bör det också vara möjligt att få till stånd en sådan administrativ Prop. 1990/91: 92
hantering av säkerhetsprövningen hos länsstyrelsen som i stora delar mot-
svarar den som redan gäller när en bostadsrättsförening, som har registrerat
den ekonomiska planen, vill upplåta bostadsrätter utan att den slutliga kostna-
den för föreningens hus har redovisats i planen (jfr 5 § BRL). Det innebär att
man även i förskottsfallen bör kräva tillstånd av länsstyrelsen för att en
bostadsrättsförening skall få uppbära förskott. Tillstånd bör ges, om det finns
en av de behöriga intygsgivama granskad kostnadskalkyl över projektet och
föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att en bostadsrättsförening skall få
ta emot förskott bara om det finns ett förhandsavtal. Vidare skall det krävas
tillstånd av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall lämna tillstånd under de förut-
sättningar som jag nyss nämnde. Ett förskott skall inte få överstiga den be-
räknade kostnaden för insatsen. Mot denna bakgrund anser jag inte att det be-
hövs någon övre gräns i övrigt för det belopp som skall få tas ut i förskott.

Det är väsentligt att föreningarna inte på annat sätt än som anges i lag, t.ex.
genom lån eller depositionsavgifter, mottar medel från de bostadssökande för
de kommande upplåtelserna. Detta skulle som också utredningen sagt för-
ringa systemet med säkerhet för förskotten. Jag föreslår därför en kriminali-
sering av sådana förfaranden som innebär att förskott uppsåtligen eller av
oaktsamhet tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal och att
säkerhet har ställts. Med förskott avser jag då alla former av tillskott som
syftar till att den bostadssökande skall få förvärva bostadsrätt Det gäller alltså
även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de
kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv
eller reservation av en viss lägenhet.

90

2.6.4 Rätten att frånträda ett förhandsavtal m.m.

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Utöver vad som följer av allmänna avtalsrättsliga
grundsatser skall en förhandstecknare fä säga upp och genast frånträda
avtalet, om

1. lägenheten inte uppläts med bostadsrätt senast vid inflyttningen
och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,

2. upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid-
punkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-
ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då denne fick
kännedom om den högre avgiften.

Om ett förhandsavtal tecknats av en hyresgäst som biträtt förening-
ens beslut att förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt och hyresförhållandet upphör att gälla innan bostadsrätten
har upplåtits, skall också förhandsavtalet upphöra att gälla. En hyres-
gäst som tecknat förhandsavtal i ett ombildningsfall får säga upp avtalet
enligt första stycket punkt 3 ovan endast om det dessutom inte är oskä-
ligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.

Utredningens förslag överensstämmer i väsentliga delar med mitt för-
slag. Enligt utredningsförslaget gäller dock generellt att en förhandstecknare
får frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är
väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och uppsägning sker inom
en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft någon er-
inran mot förslaget Stockholms tingsrätt och hyresnämnden i Stockholm har
dock haft synpunkter på uttrycket "skälig tid" (se förslagsrutan första stycket
2).

Skälen för mitt förslag: Allmänna avtalsrättsliga grundsatser måste
anses gälla även i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Även de bestämmel-
ser som finns i lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på för-
mögenhetsrättens område (avtalslagen) om rättshandlingars ogiltighet kan bli
tillämpliga på ett förhandsavtal. Eftersom dessa avtal normalt kommer att
tecknas av den som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar
en underlägsen ställning i avtalsförhållandet kan de särskilda bestämmelser
som finns i 36 § andra stycket bli av betydelse. Det innebär att man skall ta
särskild hänsyn till förhandstecknarens behov av skydd vid prövningen av
om ett avtalsvillkor bör jämkas på grund av att avtalet anses oskäligt

Utredningen har föreslagit att - utöver de avtalsrättsliga regler som redan
gäller - särskilda regler skall tas in i bostadsrättslagen om rätt till ffånträde av
ett förhandsavtal. I enlighet med vad som gäller i andra sammanhang föreslås

91

till en böijan att avtal som inte uppfyller föreskrivna krav skall vara ogiltiga. Prop. 1990/91: 92
Jag har redan i avsnitt 2.6.2 tagit ställning för detta förslag.

Utredningen har vidare föreslagit att ett förhandsavtal skall få frånträdas
efter uppsägning, om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflyttningen eller om
bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i för-
handsavtalet. De båda förslagen har inte mött någon erinran bland remiss-
instanserna. Jag ansluter mig i sak till de båda förslagen. Jag föreslår dock en
viss redaktionell ändring av utredningens lagförslag. Jag återkommer till
denna fråga i specialmotiveringen.

Utredningen har också föreslagit att en förhandstecknare skall få frånträda
avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än de som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad
från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Förslaget
har sin förebild i nuvarande 23 § BRL, som behandlar rätten till frånträde för
den som redan innehar en bostadsrätt En betydelsefull skillnad föreligger
dock. Enligt 23 § BRL räcker det inte med att föreningen fattat beslut om en
väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. Bostads-
rättshavaren får enligt lagrummet nämligen inte frånträda bostadsrätten, om
detta skulle vara "obilligt mot föreningen eller dess medlemmar". Be-
stämmelsen har sin huvudsakliga grund i att höjda avgifter inte sällan orsakas
av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll eller att
bostadsrättshavaren själv kan anses ha godkänt en avgiftshöjning genom be-
slut på föreningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrätts-
havaren får finna sig i att stanna kvar i föreningen trots att avgifterna under-
gått en väsentlig höjning (se prop. 1971: 12 s. 84). En motsvarande reglering
finns för ombildningsfallens del i 9 a § tredje stycket BRL.

Förslaget har inte mött någon egentlig kritik bland remissinstanserna.
Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt framhållit
att utredningens förslag om rätt till uppsägning ger förhandstecknaren be-
gränsade möjligheter att frånträda avtalet. Enligt nämnden svarar kravet på
"väsentlig" högre avgifter inte mot nutida konsumenträttsliga krav.

För egen del vill jag inledningsvis säga att jag anser att det endast finns ett
begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare skall
kunna frånträda ett förhandsavtal. Framför allt hänsynen till de övriga med-
lemmarna i föreningen gör enligt min mening att den grundläggande principen
om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal.

Samtidigt kan man dock inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion
tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal
direkt om upplåtelse av bostadsrätt Förhandstecknaren har normalt inte något
inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning
av hållbarheten av de avgifter som beräknats i förhandsavtalet. Att generellt
låta förhandstecknaren helt stå risken för sådana kostnadsökningar som
överstiger de beräknade avgifterna för bostadsrätten kan enligt min mening
inte komma i fråga vare sig kostnadsökningarna ligger utanför föreningens
kontroll eller inte.

92

Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser Prop. 1990/91: 92
jag att utredningens förslag med krav på väsentligt högre avgifter är väl av-
vägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp av-
talet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än
som angetts i förhandsavtalet

Utredningen har föreslagit att rätten till frånträde skall vara beroende av att
bostadsrättshavaren säger upp avtalet inom en månad från det han fick känne-
dom om avgiftshöjningen. Förslaget avviker i denna del från motsvarande
reglering i nuvarande 23 § BRL, som föreskriver att uppsägningen måste ske
inom tre månader. Enligt min mening finns det knappast skäl att frångå denna
tid. För en förhandstecknare kan det naturligtvis vara förenat med en hel del
problem att lösa bostadssituationen, om han nödgas avstå från den bostadsrätt
han tecknat sig för därför att denna blir för dyr för honom. Jag föreslår därför
att uppsägning skall ske inom tre månader från den dag förhandstecknaren
fick kännedom om den högre avgiften.

Jag vill i denna del också understryka vikten av att bostadsrättsförening-
arna i god tid informerar konsumenterna om sådana avgiftsökningar som inte
kunnat beräknas i förhandsavtalen. Det bör ligga i föreningens eget intresse
att lämna denna information så tidigt som möjligt. Om avgifterna blir väsent-
ligt högre, riskerar föreningen att förhandstecknaren säger upp avtalet och då
får föreningen själv svara för kostnaderna så länge någon upplåtelse av
bostadsrätten inte kommer till stånd; se närmare mitt förslag i avsnitt 2.6.5.1
likhet med utredningen anser jag mot denna bakgrund att någon särskild regel
om informationsplikt inte bör tas upp i den nya lagen (jfr dock 3 § marknads-
föringslagen /1975:1418/ om informationsåläggande).

Vad jag nu har föreslagit i fråga om möjligheten att frånträda ett förhands-
avtal på grund av väsentligt högre avgifter har tagit sikte på de fall då det är
frågan om nyupplåtelser, dvs. en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad
eller om enstaka nyupplåtelser i övrigt av lägenheter.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandena dock delvis
annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställning av
konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det förutsätts tvärt-
om att hyresgästerna engagerar sig i föreningsbildningen som medlemmar
och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman. Det kan t.ex.
gälla avgifter till föreningen. Väsentligt är det beslut om förvärv av hyres-
fastigheten som obligatoriskt skall fattas på föreningsstämman med två
tredjedels majoritet av hyresgästerna i de lägenheter som omfattas av för-
värvet (se 60 a § första stycket BRL). Innan ett sådant beslut fattas skall det
finnas en ekonomisk plan, kompletterad med ett besiktningsprotokoll som
visar fastighetens skick. Planen skall vara granskad av intygsgivama.

Mot bakgrund av de redovisade förhållandena är det enligt min mening inte
rimligt att en hyresgäst som biträtt ett beslut om fastighetsförvärv på för-
eningsstämma kan säga upp ett förhandsavtal, om detta går ut över för-
eningen eller dess medlemmar. Här bör i stället gälla samma regler som i dag
gäller för en hyresgäst som tecknat sig för en bostadsrätt, dvs. uppsägning
får ske endast om avgifterna blir väsentligt högre än de beräknade och under

93

förutsättning att det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att av- Prop. 1990/91: 92
talet upphör (se 9 a § tredje stycket BRL). Jag föreslår därför att lagen för
ombildningsfallen ges detta innehåll.

Utredningen har föreslagit att förhandsavtalen i ombildningsfallen också
skall vara beroende av att det hyresavtal som ligger till grund för förhands-
avtalet består (jfr 9 a § andra stycket första meningen BRL). Motivet för detta
är till stor del detsamma som utvecklats i avsnitt 2.4.3 om föreningens
skyldighet att upplåta bostadsrätt till hyresgäster som är medlemmar i för-
eningen. Som utredningen konstaterat innebär förslaget att föreningen - trots
förhandsavtalet - kan säga upp en hyresgäst Lex. på grund av ombyggnad.
Hyresgästen kan för sin del också säga upp hyresavtalet eller, inom ramen för
de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller
överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet mellan föreningen
och hyresgästen upphör, innebär förslaget att även förpliktelserna enligt för-
handsavtalet upphör.

Så som också utredningen påpekat är den föreslagna ordningen förenad
med vissa nackdelar. Bl.a. skulle en hyresgäst genom att säga upp sitt hyres-
avtal kunna dra sig undan förhandsavtalet. Även hyresnämnden i Stockholm
har i sitt remissyttrande pekat på denna risk som nämnden anser inte alltid
nödvändigtvis framstår som liten. För egen del anser jag dock att risken nor-
malt får betraktas som liten, eftersom hyresgästen då skulle vara tvungen att
lämna sin lägenhet. Med hänsyn härtill och då remissinstanserna i övrigt inte
framfört några invändningar vill jag inte motsätta mig utredningens förslag att
förhandsavtalet skall vara beroende av att hyresförhållandet består.

Enligt nuvarande 9 a § andra stycket andra meningen BRL kan en bostads-
rättsförening som villkor för att en hyresgäst skall få överlåta sin hyresrätt
föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna
bostadsrätt. Som jag tidigare sagt har bestämmelserna i 9 a § enligt ut-
redningen i sin helhet inte kommit till någon användning. Utredningen har
därför föreslagit att de får utgå. Förslaget har med ett undantag inte mött
någon erinran under remissen. Jag biträder det därför. De äldre bestämmel-
serna bör dock fortfarande gälla, om det av föreningens stadgar följer att en
tillträdande hyresgäst kan bli skyldig att teckna bostadsrätten och stadge-
villkoren har beslutats före lagens ikraftträdande.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte är motiverat att i föreningens intresse
låta nuvarande bestämmelse i 9 a § andra stycket andra meningen även gälla i
fortsättningen. Jag har viss förståelse för de synpunkter lagrådet framfört.
Med hänsyn till att ett sådant villkor kan medföra att överlåtelseförbudet be-
träffande förhandsavtal kringgås är jag dock inte beredd att föreslå någon
ändring av mitt förslag.

Lagrådet har också påpekat att rätten för en förhandstecknare att frånträda
ett förhandsavtal i såväl nyproduktionsfallen som i ombildningsfallen gäller
om upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för
upplåtelsen. Lagrådet har här förordat att det av själva bestämmelsen och inte
enbart av motivtexten bör framgå att dröjmålet inte beror på förhands-
tecknaren själv. Bestämmelsen bör ges det innehållet att om upplåtelsen

94

genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräk-
nade tidpunkten for upplåtelsen har förhandstecknaren rätt att frånträda av-
talet. Jag delar den uppfattningen och återkommer närmare om detta i
special motiveringen.

Lagrådet har vidare anfört att det föreligger rätt att frånträda förhands-
avtalet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än vad som angavs i avtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger
upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den
högre avgiften. Denna bestämmelse gäller i ombildningsfallen endast om det
dessutom är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.
Lagrådet anser att frågan om det är oskäligt mot föreningen och medlemmarna
också bör övervägas i ombildningsfallen när det gäller rätten att frånträda för-
handsavtalet inom skälig tid. Det finns dock enligt min mening inte skäl att
ställa upp ytterligare krav for frånträde i detta fall. Om föreningen varit för-
sumlig kan det enligt min mening sålunda inte vara oskäligt mot föreningen
eller dess medlemmar att frånträda förhandsavtalet. Jag föreslår alltså ingen
ändring i denna del i förhållande till förslaget i remissprotokollet.

2.6.5 Rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandstecknare skall ha rätt att få tillbaka inbe-
talat förskott jämte ränta, om avtalet är ogiltigt eller om föreningen tagit
emot förskott i strid med lagens bestämmelser eller om förhandsavtalet
upphör att gälla på någon av de grunder som redovisats i avsnitt 2.6.4.

Under de förutsättningar som nu angetts skall förhandstecknaren
också ha rätt att få skälig ersättning för sådana kostnader som han med
föreningens godkännande har åtagit sig för lägenhetens inredning och
utformning och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen varit
försumlig, skall förhandstecknaren ha rätt till ersättning också för
annan skada.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna har inte framfört några erinringar mot förslaget.

Skälen för mitt förslag: Som utredningen har uttalat bör en förhands-
tecknare vara berättigad att återfå inbetalat förskottsbelopp, om avtalet är ogil-
tigt eller avtalet av något annat skäl som angetts i avsnitt 2.6.4 upphör att
gälla. Jag föreslår att ränta skall betalas på förskottsbeloppet enligt bestäm-
melserna i 2 och 5 §§ räntelagen (1975: 635), dvs. med riksbankens gällande
diskonto plus två procent från den dag förskottet betalades in till och med den
dag återbetalningen sker.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag att en förhandstecknare bör
ha rätt till ersättning för sådana kostnader som denne åsamkat sig för tillval

Prop. 1990/91:92

95

eller andra åtgärder som rör lägenhetens inredning och utformning under Prop. 1990/91: 92
förutsättning att föreningen godkänt den åtgärd som föranlett kostnaderna och
dessa blivit onyttiga för honom. Om förhandstecknaren kommer överens med
en leverantör om att lägenheten skall inredas på ett visst sätt, men föreningen
inte godkänner åtgärderna får förhandstecknaren däremot själv stå risken för
dessa kostnader.

Slutligen föreslår jag i likhet med utredningen att föreningen skall vara
skyldig att ersätta förhandstecknaren också annan skada som föreningen för-
orsakat denne genom försumlighet Det kan exempelvis vara fråga om skada
som uppkommer till följd av att förhandsavtalet ingåtts i strid med formkravet
eller att en bostadsrätt inte har upplåtits när lägenheten stod klar för inflytt-
ning. Rätten till ersättning bör omfatta inte bara ersättning för utlägg och
kostnader utan även annan skada.

Jag återkommer närmare i specialmotiveringen till innehållet i de här upp-
tagna förslagen.

2.6.6 Övriga frågor

Mitt förslag: Den som har tecknat ett förhandsavtal ges en obetingad
rätt till medlemskap i föreningen. Det innebär att föreningen har att
pröva om vederbörande uppfyller de krav som är angivna i stadgarna
och är lämplig som medlem innan förhandsavtalet träffas. Inträde i för-
eningen skall medges senast när den ekonomiska planen har
registrerats och lägenheten står klar för inflyttning. Om föreningen
förhalar frågan om inträde, ges förhandstecknaren möjlighet att
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.

En förhandstecknare skall inte ha rätt att sätta någon annan än make
eller sambo i sitt ställe eller att pantsätta sin rätt enligt avtalet

Utredningens förslag: Utredningen har inte föreslagit några särskilda
bestämmelser om förhandstecknarens rätt till medlemskap. I övrigt överens-
stämmer mitt förslag med utredningens.

Remissinstanserna: Länsstyrelsen i Stockholms län har föreslagit att ett
förhandsavtal skall föregås av en medlemsprövning. Stockholms tingsrätt och
kammarrätten i Sundsvall anser att ett förhandsavtal i vissa fall skall kunna
överlåtas även till annan än make eller sambo. Svenska bankföreningen,
Svenska sparbanksföreningen och StadshypoteksKassan har motsatt sig ut-
redningens förslag om förbud mot pantsättning.

Skälen för mitt förslag: I remissprotokollet uttalade jag beträffande en
förhandstecknares rätt till medlemskap att jag så till vida kunde ansluta mig till
länsstyrelsens i Stockholms län uppfattning att en bostadsrättsförening som
avser att ingå förhandsavtal med en lägenhetssökande, redan inför avtalet har
anledning att överväga om den sökande kan antas som medlem. Eftersom

96

bostadsrätt bara kan upplätas till den som är medlem, kan föreningen leva upp Prop. 1990/91: 92
till sin avtalsförpliktelse endast om sökanden också kan antas som medlem.

Jag ansåg emellertid inte att föreningen skulle vara skyldig att bevilja med-
lemskap redan när förhandsavtalet träffades, utan föreslog att frågan om
medlemskap skulle prövas senast då den ekonomiska planen har registrerats
och lägenheten står klar för inflyttning.

Lagrådet har haft vissa synpunkter på förslaget i denna del och ansett att
det av "konsumentpolitiska skäl" får anses angeläget att en förhandstecknare
- som normalt kommer att lämna föreningen ett förskott - ges den möjlighet
till inflytande och påverkan samt rätt till information som följer med ett med-
lemskap i föreningen. Lagrådet finner den naturliga ordningen vara att för-
handstecknaren ges en rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet Vidare
uttalar lagrådet att detta i och för sig inte behöver innebära att inträde i för-
eningen beviljas omedelbart, men däremot att föreningen - precis som vid
upplåtelse av bostadsrätt - har att pröva om vederbörande är lämplig som
medlem innan avtal träffas. Om prövningen utfaller negativt har föreningen
frihet att avstå från förhandsavtalet.

Jag kan inte till fullo ansluta mig till vad lagrådet anfört beträffande rätten
till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Förhandsavtalet i sig
innebär att förhandstecknaren får ett inflytande över hur den egna lägenheten
skall utformas. Såsom utredningen påpekat (s. 124) kräver detta inte nöd-
vändigtvis ett medlemskap i den bostadsrättsförening som har bildats för ett
byggnadsprojekt. Oftast torde byggprocessen bli mer rationell om företagen
och organisationerna bestämmer i detta tidiga skede av processen. Jag anser
därför att de skäl som utredningen har lämnat - och som för övrigt varit väg-
ledande också för de nuvarande reglernas utformning (se prop. 1971:12 s.
80) - har sådan tyngd att dessa måste beaktas vid en bedömning om vid vil-
ken tidpunkt en rätt till medlemskap skall föreligga. Mot den bakgrunden an-
ser jag att rätten till inträde i föreningen inte bör föreligga förrän den ekono-
miska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning, dvs. då
lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt Jag kan däremot ansluta mig till lag-
rådets ståndpunkt att den som tecknat ett förhandsavtal bör ha en obetingad
rätt till medlemskap, dvs. utan att någon ytterligare prövning av sökandens
lämplighet som medlem skall behöva ske. Frågan om vederbörande uppfyller
de krav som angivits i stadgarna och dennes lämplighet bör alltså prövas av
föreningen innan avtalet tecknas. En sådan lösning som jag nu förordat inne-
bär enligt min mening en lämplig avvägning som tillgodoser såväl förening-
ens som förhandstecknarens intressen.

Den föreslagna lösningen innebär således att förhandstecknaren ges en
obetingad rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet. Föreningen skall
dock inte vara skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap förrän den
ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning.

För att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett
förhandsavtal innebär föreslår jag i likhet med utredningen att en förhands-
tecknare inte skall ha rätt att sätta någon annan i sitt ställe. Undantag bör dock
göras för överföring av avtalet till make eller sambo. Även om vissa remiss-                    97

7 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

instanser föreslagit att en överlåtelse ibland skall tillåtas även till annan person Prop. 1990/91: 92
är jag inte beredd att gå så långt. En förhandstecknare som vill överlåta sin
rätt enligt avtalet får i stället själv fullfölja avtalet och därefter sälja bostads-
rätten.

Utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt
enligt avtalet har mött kritik från bankerna och StadshypoteksKassan. Enligt
kassan fyller förhandsavtalen ett angeläget finansieringsbehov som för sin
lösning kräver att pantsättning tillåts. Bostadsinstitutens samlade bostadsrätts-
lån uppgick enligt Stadshypotek vid utgången av år 1988 till 10 miljarder
kronor. Utmärkande för långivningen mot säkerhet i bostadsrätt är bl.a. kra-
vet på att bostadsrätten i sig skall utgöra betryggande säkerhet för krediten.
Enligt Stadshypotek lämnade bostadsinstituten vid tiden för remissyttrandet
kredit upp till högst 85 % av bostadsrättens värde.

Jag har förståelse för att en förhandstecknare kan behöva låna pengar till
ett förskott Om man tillåter att lånet tas mot säkerhet i den rätt förhandsavtalet
ger skulle det dock krävas att undantag måste godtas från överlåtelseförbudet
i de fall kreditgivaren vill använda pantsäkerheten för att få betalt för sin
fordran. Även en sådan begränsad avvikelse från överlåtelseförbudet skulle
emellertid enligt min mening kunna medföra en handel med förhandsavtal
något som - enligt vad jag nyss sagt - bör motverkas. Jag är därför inte be-
redd att avvika från utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få
pantsätta sin rätt enligt avtalet Jag föreslår alltså att en pantsättning i strid
med förbudet, liksom en överlåtelse av rätten enligt avtalet utöver vad jag
nyss föreslagit, skall vara ogiltig.

2.7 Ombyggnad och underhåll m.m.

2.7.1 Fördelningen av beslutanderätten

Mitt förslag: Sådana åtgärder som innebär väsentliga förändringar
av föreningens fastighet skall beslutas på föreningsstämma, om annat
inte bestäms i föreningens stadgar. Vill en bostadsrättshavare företa nå-
gon väsentlig förändring i den egna lägenheten, skall det dock räcka
med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan dock i stadgarna
medges en vidsträcktare rätt. I fråga om sådana förändringar av en
bostadsrättshavares lägenhet som denne inte samtycker till gäller sär-
skilda bestämmelser, se avsnitt 2.7.2.

I övrigt förtydligas bestämmelserna i nuvarande 60 § BRL, så att det
klart framgår att de åtgärder som där regleras kräver stämmobeslut med
i vissa fall efterföljande godkännande av hyresnämnden.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring av de nuvarande bestäm-
melserna.

98

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet har pekat pä att det i Prop. l°90/91: 92
praktiken ofta är svärt att lösa ansvarsfördelningen mellan styrelsen, för-
eningsstämman och bostadsrättshavama i frägor om ombyggnad och under-
häll. Enligt förbundet bör därför ytterligare klargöranden göras i det fortsatta
lagstiftningsarbetet. Samma uppfattning redovisas ocksä i ett yttrande frän
institutet för bostadsrätt EFB AB. Även AB Bostadsgaranti har kommenterat
de nuvarande bestämmelserna om beslut pä föreningsstämma. Enligt bolaget
bör det bl.a. uttryckligen av lagen framgä att det skall krävas förenings-
stämmas beslut för att avyttra nägon av föreningens fasta egendom, tomträtt
eller hus, sävida inte stadgarna innehäller bemyndigande för styrelsen att be-
sluta.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättshavare intar i mänga avseen-
den en ägarliknande ställning med avseende pä lägenheten. Nyttjanderätten
uppläts pä obegränsad tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en
hyresgäst, sägas upp från sitt innehav bortsett frän vissa fall dä nyttjande-
rätten är förverkad. Om annat inte följer av föreningens stadgar gäller vidare
att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet. Han
kan ocksä inom tämligen vida ramar företa förändringar i lägenheten (26 §
första stycket och 27 § BRL).

Ansvaret för det yttre underhället ävilar bostadsrättsföreningen. Det är
ocksä föreningen som beslutar om föreningsfastigheten skall byggas om.
Föreningen svarar vidare for reparationer av de stamledningar för vatten och
avlopp samt värme, gas och elektricitet som föreningen har försett lägenheten
med (26 § andra stycket BRL).

Av 56 § BRL jämförd med 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska för-
eningar följer att styrelsen svarar för föreningens organisation och förvalt-
ningen av föreningens angelägenheter. I detta ligger att styrelsen normalt be-
slutar om bl.a. underhäll och reparationer. En annan ordning kan följa av be-
stämmelser i föreningens stadgar, särskilda direktiv som föreningsstämman
beslutat om eller föreskrifter i lag.

Utredningen har inte föreslagit nägra ändringar i de gällande bestämmel-
serna om ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavama för husets och
lägenheternas underhäll, dock med vissa undantag för smähus (se avsnitt
2.9).

Inte heller jag anser att det finns någon anledning att ändra de grund-
läggande bestämmelserna. I likhet med utredningen bedömer jag att en gräns-
dragning i lag inte kan bli sä exakt att den kan tjäna till ledning for alla de
varierande fall som kan förekomma. Även i fortsättningen bör det alltså
överlämnas åt föreningarna själva att i den mån lagen medger det i stadgarna
närmare bestämma gränserna for föreningens och bostadsrättshavamas an-
svar for underhållet av bostadsrättslägenhetema. Vad det närmast gäller är att
i stadgarna ange i vad män t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar, balkonger, inglas-
ning m.m. skall anses höra till lägenheten eller inte.

Vad härefter gäller beslut om ombyggnad eller andra förändringar av för-
eningens hus är huvudregeln att, om beslut fattas pä föreningsstämma, be-
slutet skall fattas med enkel majoritet bland de röstande (se vidare 59 § BRL

99

och 7 kap. 13 § lagen om ekonomiska föreningar). I 60 § första stycket 1-3 Prop. 1990/91: 92
BRL finns det dock särskilda krav på kvalificerad majoritet för vissa
stämmobeslut som har betydelse vid en ombyggnad. Bestämmelserna har
följande innehåll.

1. Om ett föreningsstämmobeslut innebär en ändring av grundavgift och
dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellan”grundavgiftema rub-
bas, fordras att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträder
beslutet eller att detta har biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostads-
rättshavare och godkänts av hyresnämnden (första stycket 1). Om exempel-
vis en ombyggnad leder till en ändrad lägenhetssammansättning, blir denna
bestämmelse regelmässigt tillämplig, eventuellt i kombination med punkt 2
nedan.

2. Om beslutet innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att undergå för-
sämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder
beslutet (första stycket 2). Man brukar säga att bostadsrättshavama i dessa
fall har en vetorätt. En ombyggnad som innebär en minskning av lägenhets-
ytan får alltså inte företas utan att bostadsrättshavaren biträtt beslutet om
minskningen. En försämring av ringa betydelse kräver dock inte något sam-
tycke.

3. Om ett beslut i annat fall leder till en väsentlig förändring av lägenheten,
fordras antingen att bostadsrättshavaren biträtt beslutet eller att minst två
tredjedelar av de röstande förenat sig om detta (första stycket 3). Ett exempel
kan här vara att lägenhetsytan utökas.

Utöver bestämmelserna i 60 § och de nyss redovisade bestämmelserna i
27 § om rätt för bostadsrättshavaren att göra ändringar i lägenheten, inne-
håller BRL inte några föreskrifter som gäller behörigheten att besluta om om-
byggnad e.d. av en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Utredningen
har i sitt betänkande redovisat sin uppfattning i saken (s. 138 ff). Enligt
denna måste en ombyggnad av föreningens hus som huvudregel beslutas av
stämman, medan styrelsen bör kunna besluta om mindre ombyggnads-
åtgärder, t.ex. byte till funktionsdugligare ytterportar eller någon mindre
överbyggnad till en sopcontainer. Utredningen har dock stannat för att - med
undantag för sådana fall då ombyggnaden rör en bostadsrättslägenhet - inte i
lag söka ange föreningsstämmans befogenheter.

En i stort sett liknande uppfattning i fråga om gränsdragningen mellan
styrelsens och föreningsstämmas behörighet kommer till uttryck i Knutsson -
Lindqvist kommentar till Bostadsrättslagen (Norstedts Gula Bibliotek, 1972,
s. 151). Där sägs bl.a. att det torde vara uppenbart att det aldrig kan till-
komma styrelsen att besluta i sådana frågor som avses i 60 § första stycket
punkterna 2 och 3 BRL, dvs. förändringar som antingen är väsentliga eller
innebär försämring av inte ringa betydelse. Däremot, sägs det vidare, torde
det kunna anses ligga inom ramen för styrelsens befogenheter att som ett led i
den löpande förvaltningen vidta vissa inte väsentliga förändringar, exempel-
vis sådana som hänför sig till de gemensamma utrymmena (a.a. s. 151).

Institutet för bostadsrätt IFB AB har i ett yttrande över betänkandet för-
ordat att det direkt i lagen anges vilka beslut som är förbehållna stämman.

100

Enligt institutet bör t.ex. kunna föreskrivas att stämmobeslut behövs endast i Prop. 1990/91: 92
de fall beslutet innebär förändring av en lägenhet och bostadsrättshavaren inte
medger förändringen. I övrigt tycks institutet anse att beslut i fråga om om-
byggnad bör förbehållas styrelsen, om inte annat föreskrivs i stadgarna, eller
att styrelsen i vart fall får besluta om smärre ombyggnader.

Med hänsyn framför allt till att det kan förväntas att antalet ombyggnader
som rör bostadsrättshus kommer att öka i framtiden (se vidare avsnitt 2.7.2)
anser jag det angeläget att i lagen så långt möjligt söka klarare ange i vilka
situationer det krävs beslut av föreningsstämman för att bygga om eller bygga
till en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Med utgångspunkt i de nu-
varande bestämmelserna i 60 § föreslår jag att det skall krävas stämmobeslut
för sådana ombyggnadsåtgärder eller andra åtgärder som innebär en väsentlig
förändring av föreningens hus eller lägenheter. Föreningen bör dock ha frihet
att i stadgarna föreskriva en annan ordning.

Kravet på stämmobeslut bör dock inte gälla om en bostadsrättshavare vill
göra någon förändring i den egna lägenheten. Är ändringen väsentlig bör det
- liksom hittills - räcka med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren bör
dock kunna ges en vidsträcktare rätt genom bestämmelser i stadgarna. Den
nuvarande bestämmelsen i 27 § BRL, som i stor utsträckning ger bostads-
rättshavaren rätt att själv bestämma om förändringar i den egna lägenheten,
bör alltså bibehållas med en viss justering av lagtexten.

Vad gäller sådana förändringar som berör en bostadsrättshavares lägenhet,
men som denne inte går med på kan bostadsrättshavaren enligt nuvarande
regler motsätta sig förändringar som inte är ringa. I det följande (avsnitt
2.7.2) skall jag särskilt ta upp utredningens förslag att det skall krävas
stämmobeslut för förändringar av en bostadsrättslägenhet som en förening
vill vidta men som den berörda bostadsrättshavaren motsätter sig, dvs. för-
slaget att avskaffa bostadsrättshavarens s.k. vetorätt.

Bestämmelserna i 60 § BRL innehåller krav på majoritetsbeslut för giltig-
heten av vissa stämmobeslut. Det gäller, som framgår av vad jag nyss redo-
visat, beslut som innebär en ändring av grundavgift och dessutom leder till
att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas. Detsamma gäller
stämmobeslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet eller
överlätelse av föreningen tillhörigt hus, i vilket lägenhet är upplåten med
bostadsrätt. Utformningen av bestämmelserna ger inte klart uttryck för att
beslut av dessa slag är förbehållna stämman. Jag föreslår därför att bestäm-
melserna förtydligas. Någon ändring av de nuvarande majoritetsbestämmel-
sema bör inte göras. Liksom hittills bör föreningen i stadgarna kunna be-
stämma att ytterligare villkor skall gälla för giltigheten av sådana beslut som
skall fattas av stämman.

Vad gäller sådana stämmobeslut som innebär ändring av grundavgift och
dessutom medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgif-
terna erfordras, att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen bi-
trätt beslutet. Om full enighet inte uppnåtts, krävs det att minst två tredjedelar
av de berörda bostadsrättshavama biträtt beslutet och att det dessutom god-
känts av hyresnämnden (60 § första stycket 1 BRL).

101

Bostadsdomstolen har i sitt remissvar påpekat att denna punkt saknar Prop. 1990/91: 92
rekvisit för hyresnämndens prövning. Enligt praxis har - när några för-
ändringar inte görs av föreningshuset - endast fall av felräkning eller miss-
bedömning ansetts få medföra ändring av grundavgiften vid oenighet i för-
eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skall gälla eller ej
i fortsättningen bör det enligt domstolen framgå av bestämmelsen under vilka
förutsättningar hyresnämnden skall godkänna stämmobeslutet

Det är i och för sig riktigt att de nuvarande bestämmelserna i 60 § första
stycket 1 inte anger några kriterier för den prövning som hyresnämnden skall
göra. Bostadsdomstolens praxis innebär dock att en restriktiv inställning bör
intas till förändringar av insatserna när föreningens hus inte skall förändras.
Eftersom det i lagstiftningsärendet inte framkommit något som gör det nöd-
vändigt att frångå domstolens praxis och då ett angivande av kriterierna för
prövningen knappast kan ske på annat sätt än att de nya insatserna skall be-
stämmas efter "rättvis" eller "skälig” grund, anser jag det knappast menings-
fullt att föreslå någon ändring av lagrummet

Lagrådet har haft synpunkter på det förslag jag lämnade i remissprotokollet
under avsnitt 2.7.3 Godkännande i efterhand av ett stämmobeslut. Om en
bostadsrättshavare inte deltar på en stämma där beslut fattas med kvalificerad
majoritet bland bostadsrättshavama skulle han enligt förslaget i efterhand
inom tre månader efter stämman kunna rösta for åtgärden. Lagrådet har anfört
följande.

Förfarandet med röstning i efterhand torde i praktiken förekomma inom eko-
nomiska föreningar utan stöd av lag (se Mallmén: Lagen om ekonomiska för-
eningar, s. 260 med hänvisning). Bostadsdomstolen har emellertid i ett beslut
den 17 februari 1989, nr 60, funnit att av ordalydelsen i 60 § BRL får anses
följa att den där föreskrivna majoriteten skall föreligga "på förenings-
stämman" och att bristen i majoritet vid stämman således inte kan botas
genom att bostadsrättshavare, som inte varit närvarande, i efterhand ansluter
sig till beslutet. Avgörandet har inte refererats i "Rättsfall från bostads-
domstolen". Orden "på föreningsstämma" förekommer i och for sig också i
23 § liksom i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar.

Röstning i efterhand är onekligen ett så praktiskt förfarande att det måste
vara svårt att genom lagstiftning eller praxis hindra att det kommer till an-
vändning i många fall när viss majoritet krävs för beslut på föreningsstämma.
Detta kan vara ett motiv för att uttryckligen tillåta förfarandet och då samtidigt
formalisera det så att en rättssäker ordning kan tryggas. De villkor som ställs
upp i lagförslaget förefaller emellertid inte att tillgodose det syftet. Vid en
reglering bör villkoren byggas ut så att i vart fall beslut om förfarandet måste
fattas på stämman och anteckning ske om det röstetal som fattas och om vilka
frånvarande bostadsrättshavare som skall tillfrågas.

Lagrådet kan emellertid inte finna att en reglering är mest påkallad just för
de fall som avses i 16 och 23 §§ bostadsrättslagen. Frågan bör i stället över-
vägas mer generellt for de ekonomiska föreningarna.

Jag delar lagrådets uppfattning att frågan om röstning i efterhand kan
behöva övervägas mer generellt för de ekonomiska föreningarna. Mot den

102

bakgrunden bör en särreglering for bostadsrättsföreningarnas del kunna an- Prop. 1990/91: 92
stå. Jag återtar därför mitt förslag om röstning i efterhand.

2.7.2 Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt

Mitt förslag: En bostadsrättshavares s.k. vetorätt vid om- eller till-
byggnad som rör den egna lägenheten avskaffas. Samtycker inte
bostadsrättshavaren till en sådan åtgärd - antingen den innebär en för-
ändring av lägenheten eller att lägenheten i sin helhet måste tas i an-
språk av föreningen - får den ändå genomföras, om föreningsstämman
beslutar om åtgärden med kvalificerad majoritet och beslutet godkänns
av hyresnämnden. Nämnden skall lämna godkännande om om- eller
tillbyggnaden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan till-
godoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostads-
rättshavaren. Kan åtgärden anses vara av liten betydelse för bostads-
rättshavaren, får godkännande dock lämnas om den inte skäligen kan
tillgodoses på något annat sätt.

Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den skada som
han förorsakas med anledning av intrånget. I vissa fall kan det bli fråga
om att föreningen måste lösa in bostadsrätten. Fråga om storleken på
inlösen- och ersättningsbeloppen skall prövas av fastighetsdomstolen.

Utredningens förslag överensstämmer i ston med mitt förslag.
Utredningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för det fall
en om- eller tillbyggnad är av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Vidare
avviker utredningens förslag något från mitt såvitt gäller förutsättningarna för
att tillstånd skall kunna ges till åtgärden och såvitt gäller inlösen av bostads-
rätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna ställer sig bakom för-
slaget att avskaffa vetorätten även om en del hyser viss tveksamhet i frågan.
Till dem som uttryckligen godtar förslaget hör hovrätten för Västra Sverige,
Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö och Fastig-
hetsägareförbundet. Även SBC är beredd att godta förslaget under för-
utsättning att bestämmelsen används synnerligen restriktivt. Konsument-
verket anser däremot att den nuvarande ordningen bör bestå, medan juridiska
fakultetsnämnden vid Stockholms universitet - till skillnad mot Stockholms
tingsrätt - anser att de föreslagna rättssäkerhetsgarantierna inte är helt
tillfredsställande. Några remissinstanser tar också upp frågan om förslagets
skatterättsliga effekter. Enligt Fastighetsägareförbundet bör det i ett längre
perspektiv ifrågasättas om bostadsrättshavaren skall kunna påfordra prövning
av ombyggnadsåtgärder i den omfattning som förslaget förutsätter.

Stadshypotek anser det viktigt att frågan om intrångsersättning får en ut-
trycklig reglering i den nya lagen med förebild av vad som i liknande fall gäl-
ler i fråga om fastigheter. Särskilt viktigt anser Stadshypotek det vara att det

103

uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen, i de fall bostadsrätten är pant- Prop. 1990/91: 92
satt, är skyldig att betala till panthavaren och inte till bostadsrättshavaren.
Även Sparbanksföreningen framhåller att panthavaren då skall ha företrädes-
rätt till ersättningen och att det är motiverat att en bestämmelse om detta tas in
i lagen.

Bostadsdomstolen erinrar om att det i lagar som reglerar inlösen av egen-
dom regelmässigt finns bestämmelser om betalning av ersättning, tillträde
m.m., vanligen i form av en hänvisning till expropriationslagen. Domstolen
ifrågasätter om inte bestämmelser av detta slag behövs även när intrång görs i
bostadsrätt eller när bostadsrätt skall lösas in. Även domstolen efterlyser
närmare bestämmelser om hur panthavarens rätt skall skyddas.

Skälen för mitt förslag

Bakgrund

BRL tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför
naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduktion.
Antalet äldre bostadsrättshus börjar dock nu bli beaktansvärt. Det finns ett
förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före år 1940. Endast en
ringa del av dessa hus har hittills varit föremål för mera genomgripande
moderniseringar. Det är framför allt i detta bestånd som det finns behov av
ombyggnad, men även fastighetsbeståndet från 1940-talet är till stor del i be-
hov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av utrymmes- och ut-
vecklingsstandarden i lägenheterna liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå
kommer produktionen från denna eller senare tid numera successivt in i en
saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålders-
kategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av
typen energihushållning, sophantering och liknande.

Med det stigande antalet äldre bostadsrättshus följer också ett ökat behov
av ombyggnadsåtgärder. Förutom den tekniska förslitning som husen på
grund av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av andra om-
ständigheter.

Med plan- och bygglagen (1987:10, PBL) har kraven på att byggnader
som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer
med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga blivit mer uttalade än i den tidi-
gare byggnadslagstiftningen (se 3 kap. 7 och 10 §§ PBL samt 3 § andra
stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987:383). I den mån det behövs
med hänsyn till kravet på tillgänglighet, skall byggnader med tre eller flera
våningsplan enligt gällande normer vara försedda med hiss eller annan lyft-
anordning. Vid om- eller tillbyggnad gäller i princip samma krav. Kravet på
tillgänglighet gäller dock inte vid ombyggnad, om det är uppenbart oskäligt
med hänsyn till ombyggnadens omfattning och byggnadens standard.

Reglerna om statliga ombyggnadslån knyter an till de angivna bestämmel-
serna i PBL, se närmare 6 b, 7 och 11 §§ ombyggnadslåneförordningen för

104

bostäder (1986:693). Således gäller bl.a. normalt som villkor för om- Prop. 1990/91: 92
byggnadslån att bostadshus med minst tre våningsplan skall förses med hiss
eller annan hissanordning. Om huset efter ombyggnaden saknar hiss, kan
amorteringstiden för lånen normalt bestämmas till högst 20 år i stället för till
högst 30 år, vilket annars gäller (se prop. 1986/87:48 s. 38, SFS 1987:972).
Vidare gäller för lån till flertalet ombyggnadsåtgärder att bostäderna i färdigt
skick skall vara vad man kallar fullvärdiga och avsedda för självständigt
boende. Lägenheterna skall uppfylla gällande krav på utrymmes- och utrust-
ningsstandard och bestå av minst ett rum och kök eller ett och ett halvt rum
och kokvrå. Genom särskilda bestämmelser har dock restriktioner införts
såvitt gäller lån i vissa fall till projekt som innefattar sammanslagningar av
bostadslägenheter (se 6 c § ombyggnadslåneförordningen).

Utredningen har föreslagit att bostadsrättshavarens s.k. vetorätt vid om-
byggnad som berör den egna lägenheten avskaffas. Det betyder att en
bostadsrättshavare inte längre skall kunna motsätta sig en ombyggnad som är
starkt motiverad, även om ombyggnaden skulle innebära en förändring även
av hans egen lägenhet eller till och med att lägenheten i sin helhet måste tas i
anspråk för annat ändamål. Utgångspunkten för ett beslut om ombyggnad
skall enligt förslaget dock normalt vara att bostadsrättshavaren har gått med
på beslutet och att beslutet fattas på en föreningsstämma.

Vetorättens avskaffande

Allmänna utgångspunkter

I de fall en ombyggnadsåtgärd rör en enskild bostadsrättshavares lägenhet
innebär de gällande bestämmelserna i BRL att denne kan blockera förening-
ens möjligheter att få till stånd en ombyggnad. Till skillnad från en hyresgäst
kan inte en bostadsrättshavare sägas upp från sitt innehav på grund av t.ex.
en ombyggnad. Bostadsrättshavaren kan alltid motsätta sig att hans bostads-
rätt upphör, om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i
anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall
är att träffa en frivillig överenskommelse med bostadsrättshavaren och då får
föreningen i princip betala den ersättning bostadsrättshavaren begär.

Jag delar utredningens uppfattning att bostadsrättshavarens starka ställning
i vissa fall måste anses oskälig i förhållande till övriga bostadsrättshavare,
dvs. föreningen som helhet Visserligen innebär bostadsrättshavarens vetorätt
enligt i 60 § första stycket 2 BRL att denne kan motsätta sig åtgärden endast
såvitt den inkräktar på hans lägenhet. Många gånger torde emellertid detta
kunna leda till att en för hela föreningen angelägen ombyggnadsåtgärd måste
underlåtas. Detta kan t.ex. gälla vid sådan installation av hiss som kräver att
viss del av lägenhetsytoma måste tas i anspråk. I belysning av att samhället
kan ställa krav på hissinstallation vid ombyggnad, måste bostadsrättshavarens
starka ställning också i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen.

Det är givet att en bostadsrättshavare så långt möjligt skall vara tryggad i
besittningen av sin lägenhet. I likhet med utredningen och en majoritet bland

105

remissinstanserna anser dock även jag att en bostadsrättshavare inte i varje Prop. 1990/91: 92
läge skall kunna säga nej till en ombyggnad och därmed hindra denna, även
om ombyggnaden kommer att inverka på hans egen lägenhet. Den absoluta
vetorätten bör alltså avskaffas. Mot bakgrund av den trygghet i besittningen
som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i
sammanhanget är det emellertid givet att en sådan förändring av gällande rätt
inte kan genomföras utan förbehåll. Flera remissinstanser har också särskilt
framhållit att möjligheterna att bryta vetorätten måste användas med återhåll-
samhet och endast i situationer då det finns tungt vägande skäl för att genom-
föra en ombyggnadsåtgärd mot en berörd bostadsrättshavares vilja. Jag anser
att de utgångspunkter som utredningen har ställt upp för att en om- eller till-
byggnad skall kunna göras trots att den berörda bostadsrättshavaren inte
samtycker till åtgärden i stort sett väl speglar de krav som bör ställas upp. I
några avseenden anser jag dock att det behövs vissa förtydliganden och
kompletteringar. Mitt förslag innebär i huvuddrag följande.

För det första måste den om- eller tillbyggnad som föreningen skall
genomföra vara angelägen, dvs. fylla ett angeläget behov. Vidare bör som ut-
redningen föreslagit krävas att syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodo-
ses på något annat sätt (jfr 2 kap. 12 § expropriationslagen /1972:719/) samt
att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Som framgått av avsnitt 2.7.1 kan en bostadsrättshavares vetorätt enligt
gällande bestämmelser brytas igenom, om en förändring av lägenheten inne-
bär en försämring av endast ringa betydelse. Att ställa upp de krav som jag nu
föreslagit att gälla även i de fall förändringen måste anses ha liten betydelse
för den berörda bostadsrättshavaren anser jag skulle föra alltför långt. Jag
föreslår därför att en åtgärd av detta slag bör kunna genomföras trots att
bostadsrättshavaren inte lämnar sitt samtycke, om åtgärden inte skäligen kan
tillgodoses på något annat sätt

Jag föreslår slutligen att bostadsrättshavaren - oavsett åtgärdens be-
skaffenhet - skall vara tillförsäkrad ersättning för den skada som intrånget
innebär enligt grunder som bestäms i lagen (jfr 2 kap. 18 § regeringsformen).
Om ombyggnaden är av ingripande slag skall inlösen kunna bli aktuell. Jag
återkommer närmare till dessa förslag i det följande.

Till dessa förutsättningar för att ett veto skall kunna brytas vill jag foga att
bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad en rättsligt tillfredsställande
beslutsordning.

Beslutsordningen m.m.

Utredningen har i denna del övervägt olika alternativ. Ett alternativ är att
anordna ett inlösenförfarande hos allmän domstol. Ett annat alternativ är att
behålla den nuvarande ordningen med beslut på föreningsstämma med möj-
lighet för bostadsiättshavaren att få beslutet överprövat av domstol. Det alter-
nativ som utredningen slutligen stannat för anknyter till den ordning som
redan nu gäller när en föreningssstämma beslutar om ändring av grundavgift
som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan dessa avgifter

106

(60 § första stycket 1 BRL). Om inte samtliga bostadsrättshavare biträder ett Prop. 1990/91: 92
sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet
och godkännas av hyresnämnden. Frågan om intrångsersättningens och in-
lösenbeloppets storlek skall enligt utredningens förslag prövas av allmän
domstol.

Närmare bestämt innebär utredningens förslag följande. Huvudregeln
skall vara att ett beslut av föreningsstämma, som innebär att en lägenhet
kommer att undergå någon förändring med anledning av en om- eller till-
byggnad, skall kräva bostadsrättshavarens samtycke. Om denne inte sam-
tycker till ändringen, skall beslutet ändå vara giltigt om minst två tredjedelar
av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av
hyresnämnden. I utredningsförslaget ligger också att den berörda bostads-
rättshavaren skall kunna lämna medgivande till den beslutade åtgärden även
efter en föreningsstämma genom att skriftligen godkänna beslutet så som det
antecknats i stämmoprotokolleL Jag återkommer i avsnitt 2.7.3 till frågan om
medgivande i efterhand.

För egen del ansluter jag mig till förslaget att bostadsrättshavarens vetorätt
inte bör kunna genombrytas annat än efter beslut på föreningsstämma med
särskilt kvalificerad majoritet och en efterföljande rättslig prövning av be-
slutet.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ansett att för-
slaget om två tredjedels majoritet bland de röstande inte är ändamålsenligt.
Enligt nämnden bör kravet sättas till två tredjedelar av de röstberättigade
medlemmarna. Jag är emellertid inte beredd att ansluta mig till detta förslag
som enligt min mening skulle alltför menligt kunna inverka på föreningens
möjligheter att få till stånd en nödvändig ombyggnad. Till detta kommer att
den enskildes rättssäkerhet enligt min mening skyddas genom kravet på en
rättslig prövning.

Juridiska fakultetsnämnden har vidare ansett att frågor om tillstånd till åt-
gärden bör prövas av tingsrätt med tanke på att det är fråga om ett expropria-
tionsliknande förfarande. Även kammarrätten i Sundsvall har ansett att den
rättsliga prövningen bör ankomma på allmän domstol och inte hyresnämnden.
Kammarrättens motiv är dock att man med en sådan ordning skulle få en
samlad bedömning av frågan om åtgärden över huvud taget bör få vidtas och
storleken på den ersättning eller det inlösenbelopp som kopplas till god-
kännandet av stämmans beslut

Att frågan om intrångsersättningens och inlösenbeloppets storlek skall
prövas av allmän domstol har inte ifrågasatts under remissen.

Jag har i och för sig förståelse för de synpunkter på den rättsliga pröv-
ningen som fakultetsnämnden och kammarrätten har framfört. När såväl
frågan om en ombyggnads tillåtlighet som frågan om ersättning till en
bostadsrättshavare är tvistig kan en gemensam handläggning givetvis ha
processekonomiska fördelar. Jag vill i sammanhanget också erinra om att
talan mot ett föreningsstämmobeslut enligt 7 kap. 17 § lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar (föreningslagen) skall föras hos allmän domstol, om
beslutet inte har tillkommit i rätt ordning eller i övrigt strider mot förenings-

107

lagen eller föreningens stadgar. Även detta förhållande talar för den ordning Prop. 1990/91: 92
som fakultetsnämnden och kammarrätten förespråkar.

Det finns emellertid goda skäl för utredningens förslag att frågan om god-
kännande av intrånget skall prövas av hyresnämnden. Jag vill till en böljan
framhålla att hyresnämnden har särskild kompetens vad gäller åtskilliga
frågor inom bostadssektorn, inte minst frågor som har anknytning till om-
byggnad och reparation av fast egendom. Jag vill här särskilt peka på att
ärenden som gäller uppsägning av hyresavtal på grund av ombyggnad har
stora likheter med den nu aktuella ärendetypen. Ombyggnads- och repara-
tionsfrågor förekommer också i ärenden om hyra och s.k åtgärdsföre-
läggande. Vidare handlägger hyresnämnderna frågor om upprustnings-
ålägganden m.m. inom ramen för bostadssaneringslagen (1973:531). Också i
andra ärendetyper kan det förekomma frågor som har anknytning till om-
byggnad och reparation. I ärenden om godkännande av stämmobeslut består
nämnden dessutom av ledamöter som förutsätts vara väl förtrogna med för-
valtning av bostadsrättsfastighet resp, med bostadsrättshavares förhållanden.
Nämnden kan också biträdas av en särskild expert, t.ex. i byggnadstekniska
frågor (se 5 § lagen /1974:188/ om arrendenämnder och hyresnämnder).

Ytterligare skäl som talar för utredningens förslag är den medlande uppgift
som hyresnämnderna har. Om förevarande ärendetyp läggs på hyres-
nämnden, kan en effektiv medling ske inte bara i fråga om själva ombyggna-
den och detaljer rörande denna där parterna ofta bör kunna samsas, utan
också i frågan om ersättning för intrång eller lösen av bostadsrätten. Eftersom
nämnden även i ersättningsdelen bör kunna göra betydande insatser för att nå
en överenskommelse mellan partema, torde antalet tvister som efter stämning
slutligen måste prövas av allmän domstol komma att minimeras. Även vid
förlikningsverksamheten är den erfarenhet nämnden har av de aktuella
frågorna av stor betydelse. Jag tänker på möjligheterna att hitta olika uppslag
för en förlikning, frågor om vilken ersättningslägenhet som skäligen bör
godtas, kunskaper om marknadspris på bostadsrätter m.m.

Vad jag nu har tagit upp talar enligt min mening för att utredningens för-
slag om en uppdelning av prövningen bör godtas. Att själva sakfrågan i ett
ärende som rör rätten att inkräkta på eller ta i anspråk någon egendom prövas
av en myndighet och ersättningens storlek prövas av en annan är en ordning
som förekommer också i andra sammanhang. Jag kan här peka på be-
stämmelserna om expropriation. I sammanhanget bör också nämnas den upp-
delning mellan tingsrätt och hyresnämnd som finns beträffande lokalhyres-
tvister i fråga om ersättning vid upplösning av hyresavtal och övriga frågor
(se 12 kap. 56-60 §§ jordabalken).

Så till vida anser jag dock att utredningens förslag bör jämkas så att pröv-
ningen av ersättnings- och inlösenbeloppets storlek bör göras av fastighets-
domstol, som ju har särskild erfarenhet av att pröva frågor av detta slag och
där särskild teknisk sakkunskap kan bli representerad bland rättens leda-
möter. Domstolens prövning bör ske med tillämpning i berörda delar av be-
stämmelserna i expropriationslagen (1972:719). Det innebär att ersättningen
för intrånget i bostadsrätten skall beräknas på marknadsmässiga grunder.

108

Såsom också utredningen funnit skall således bostadsrättshavaren ges full Prop. 1990/91: 92
ekonomisk ersättning för den minskning av bostadsrättens marknadsvärde
som intrånget ger anledning till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det således
hela marknadsvärdet som skall ersättas.

Bostadsrättshavaren skall vidare ha kompensation for annan skada som
föranleds av intrånget. Det innebär bl.a. att den som innehar bostadsrätt till en
lokal skall ersättas för sådana förluster som föreningens beslut orsakar den
verksamhet som bedrivs i lokalen, s.k. rörelseskada. I fråga om tillämp-
ningen av ersättningsreglerna i detta fall kan hänvisas till de regler som i mot-
svarande fall gäller på det hyresrättsliga området för lokaler, med undantag
för de speciella reglerna om s.k minimiersättning (se 12 kap. 58 b § jorda-
balken, prop. 1987/88:146 s. 34 f, BoU 21, rskr. 344).

En ordning som den jag nu föreslagit innebär vidare att man också får en
ensartad reglering i fråga om panthavares skydd, betalningen av ersättningen
och tillträde m.m.

Sammanfattningsvis föreslår jag således att bostadsrättshavamas nu-
varande vetorätt avskaffas, att det skall ankomma på föreningsstämman att
besluta med kvalificerad majoritet och att beslutet skall godkännas av hyres-
nämnden för att bli gällande. Nämnden bör kunna förena sitt beslut med vissa
villkor. Som jag strax återkommer till bör godkännande i vissa fall fä lämnas
endast med villkor att föreningen löser in bostadsrätten. Frågan om ersättning
skall prövas av fastighetsdomstol enligt expropriationslagens bestämmelser.

Vad jag nu har föreslagit i fråga om fördelningen av den rättsliga pröv-
ningen bygger på förutsättningen att det kommer att höra till undantagsfallen
att frågan om ersättning för en åtgärd tas upp av fastighetsdomstol efter det att
hyresnämnden behandlat en ansökan om godkännande. Jag har för avsikt att
noga följa utvecklingen på det här området. Skulle det visa sig att antalet
efterföljande tvister vid fastighetsdomstol blir större än jag räknat med kom-
mer jag att överväga frågan om beslutsordningen på nytt och därvid verka för
att även prövningen av föreningsstämmans beslut skall ankomma pä fastig-
hetsdomstol. - Jag har i denna fråga samrätt med chefen för justitiedepar-
tementet.

De förslag om avskaffande av vetorätten som jag nu lägger fram bör
endast gälla föreningsstämmobeslut som fattats efter lagens ikraftrrädande

Närmare om hyresnämndens prövning

Hyresnämndens uppgift skall som sagts i första hand vara att söka medla
mellan parterna. En sådan medling kan avse t.ex. själva ingreppet i lägen-
heten och ersättningsfrågan. Kan parterna inte förlikas, måste nämnden ta
upp frågan om godkännande av stämmans beslut till prövning.

Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stämman be-
slutade om- eller tillbyggnaden är angelägen. Häri ligger att allehanda önske-
mål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas. Det bör tex. inte
komma i fråga att godkänna beslut som innebär att gemensamhetslokaler av
olika slag inrättas pä bekostnad av en bostadsrättshavare. Utgängspunkten

109

bör i stället vara att föreningen skall kunna bygga om huset pä ett rationellt Prop. 1990/91: 92
sätt för att tillgodose de krav som framför allt byggnadslagstiftningen ställer
upp. Det kan t.ex. vara PBL:s krav pä att en byggnad skall vara tillgänglig
genom att hiss inrättas. Ocksä andra krav kan ställas upp med stöd av PBL,
tex. med avseende pä byggnadens hållfasthet, hushållning med energi m.m.
(se 3 kap. PBL). Enligt 7 § ombyggnadsläneförordningen (1986:693) krävs
det för statliga län att bostäderna blir fullvärdiga sävitt avser utrymmen och
utrustningsstandard, bl.a. i fräga om tvätt och förrädsutrymmen. Även kravet
pä att fä fram fullvärdiga bostäder kan göra att en ombyggnad fär anses
angelägen. Detta kan innebära att lägenheter mäste släs samman. Vidare kan
en kommun med stöd av 11 § samma förordning (markvillkoret) ställa krav
pä bl.a. viss lägenhetssammansättning. Ett godkännande frän hyresnämndens
sida av en ombyggnad som grundas pä ett sädant krav bör dock enligt min
mening tillämpas med stor försiktighet.

Hyresnämnden bör ocksä pröva om inte syftet med den beslutade ätgärden
lämpligen kan tillgodoses pä annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta
ställning till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frå-
gor. Det kan dä bli nödvändigt för nämnden att anlita en särskild expert som
biträde (se 5 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade ätgärden är
oskälig mot bostadsrättshavaren, dvs. frägan om intrånget kan godtas mäste
vägas ocksä mot bostadsrättshavarens situation. Normalt bör inte bostads-
rättshavarens personliga förhällanden ha nägon avgörande betydelse. Speci-
ella förhållanden, t.ex. att bostadsrättshavaren har behov av lägenheten i
oförändrat skick pä grund av handikapp, kan dock vara en omständighet som
gör det oskäligt att godkänna ätgärden.

Som jag redan sagt kan det ibland vara sä, särskilt beträffande mycket små
lägenheter, att hela lägenheten mäste tas i anspräk för ätgärden. Om förening-
ens beslut har denna innebörd, bör hyresnämnden få lämna sitt godkännande
endast under villkor att inlösen sker. Det kan ocksä förekomma att en ätgärd
är av den omfattningen att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av
bostadsrättshavaren utan att föreningen löser in hela lägenheten. Begär
bostadsrättshavaren att i ett sädant fall att föreningen skall lösa in hela
bostadsrätten, föreslår jag i likhet med utredningen att hyresnämnden inte
skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker. I de fall en inlösen
är aktuell kan det ibland ocksä anses skäligt att föreningen erbjuder bostads-
rättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall
kunna godkännas. I vissa fall kan en ersättningsbostad kanske ordnas i för-
eningens eget hus. Om föreningen kan ordna en sädan bostad som upplåts
med bostadsrätt, kan det givetvis ocksä påverka den ersättning som för-
eningen kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om in-
trång i lägenheten, kan det påverka panthavarens ställning. I vissa fall kan
beslutet leda till att panthavaren hos bostadsrättshavaren begär att lånet skall
lösas in. Det får i sä fall ankomma pä bostadsrättshavaren att ta ställning till
om han enligt den regel som jag nyss föreslagit skall begära inlösen av hela

110

bostadsrätten. Hyresnämnden får då pröva om, med hänsyn till bl.a. pant- Prop. 1990/91: 92
havarens krav, inlösen bör ske. För att göra det möjligt för panthavaren att
vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras föreslår jag,
lika med utredningen, en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara
skyldig att genast underrätta kända panthavare om ett föreningsbeslut av det
nu aktuella slaget (jfr 37,49 och 80 §§ BRL).

Mitt förslag innebär att alla slags förändringar i lägenheterna med anled-
ning av en om- eller tillbyggnad som stämman tar ställning till kan föras
vidare till hyresnämnden för prövning, om inte bostadsrättshavaren sam-
tycker till stämmans beslut. Något undantag görs inte för ringa fall eller
sådana förändringar som inte kan anses som försämringar i lägenheten, t.ex.
att ytan utökas (jfr 60 § första stycket 2 resp. 3 PBL). Detta innebär således
att den nuvarande bestämmelsen i 60 § första stycket 3 BRL kan utgå.

Redan enligt gällande rätt (29 § BRL) kan föreningen komma in i en
lägenhet för att utföra det arbete som erfordras. Det innebär att föreningen,
om det behövs, kan erhålla ett beslut om handräckning hos domstol för att
komma in i lägenheten. Det krävs alltså ingen ytterligare bestämmelse i
bostadsrättslagen för att föreningen skall kunna genomföra en godkänd åt-
gärd. Om godkännande har lämnats under villkor att inlösen sker, får för-
eningen dock inte tillträda lägenheten utan fastighetsdomstolens medgivande
innan inlösen sker.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen.

Jag återkommer till vissa frågor i övrigt om hyresnämndens prövning i
special motiveringen.

Lagrådet har inte något att erinra mot förslaget beträffande avskaffande av
bostadsrättshavarens vetorätt. Vissa smärre justeringar av lagtexten har dock
föreslagits. Jag återkommer till dessa i specialmotiveringen. Lagrådet har i
sammanhanget påpekat att de mål angående bostadsrätt som tidigare skulle
handläggas av fastighetsdomstolarna som första instans sedan den 1 januari
1991 skall handläggas av samtliga tingsrätter och prövas i den samman-
sättning som gäller för vanliga tvistemål ( se prop. 1990/91:31 och 77§ BRL i
dess lydelse enligt SFS 1990:1132). Bl a expropiationsmål skall emellertid
även i fortsättningen prövas av fastighetsdomstolarna.

Skatterättsliga konsekvenser

Utredningen har i sitt betänkande tagit upp frågan huruvida vissa av de
förslag som utredningen lämnat om vetorättens avskaffande kan leda till oför-
delaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Frågan har tagits upp
även av vissa remissinstanser.

Den beslutade skattereformen (prop. 1989/90:110, SkU30, rskr. 356 och
prop. 1990/91:54, SkUlO, rskr. 106) innebär ändringar i bl.a. kommunal-
skattelagen (1928:370) och i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt (SEL).
De nya reglerna i 26 § SIL innebär en övergång till en nominell vinst-
beräkningsmetod. Vid vinstberäkningen skall anskaffningsvärdet resp,
försäljningspriset ökas eller minskas med lägenhetens andel av föreningens

111

nettoskuld eller nettoförmögenhet. Vid beräkning av föreningens nettoskuld Prop. 1990/91: 92
eller nettoförmögenhet skall hänsyn inte tas till fastigheten. Vinst som upp-
kommit vid avyttring av en bostadsrätt skall tas upp till beskattning i
inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 %.

Skatteuttaget begränsas genom särskilda schablonregler som innebär att
vinsten får beräknas till 30 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder
och till 60 % av försäljningsintäkten för övriga privatbostäder ökad eller
minskad med lägenhetens andel i föreningens nettoskuld eller nettoförmögen-
het. Vidare medges avdrag motsvarande lägenhetens andel i föreningens
förbättringskostnader avseende fastigheten. Detsamma gäller den skatt-
skyldiges förbättringskostnader avseende lägenheten. I båda dessa hänseen-
den gäller vissa tidsmässiga begränsningar i avdragsrätten för utgifter för
värdehöjande åtgärder.

Med permanentbostad menas en privatbostad där den skattskyldige varit
bosatt i minst ett år närmast före avyttringen under förutsättning att innehavs-
tiden då den skattskyldige inte varit bosatt på privatbostaden understiger ett år
och att bostaden anskaffats till ett marknadsmässigt pris. Som permanent-
bostad räknas alltid bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst tre
av de senaste fem åren.

Vidare finns det en bestämmelse som innebär att man vid vinstberäkning
efter expropriation eller efter avyttring som skett under tvångsliknande för-
hållanden alltid får beräkna vinsten i enlighet med den mest förmånliga
schablonregeln även om den avyttrade bostaden inte uppfyller kraven för att
kunna betraktas som permanentbostad.

De förslag som jag har lämnat beträffande vetorättens avskaffande innebär
att den skattskyldige oavsett innehavstiden får möjlighet att få en realisa-
tionsvinst beskattad på det mest förmånliga sättet Jag kan tillägga att det i den
nämnda propositionen diskuterades om man skulle tillåta att de gamla reglerna
om uppskov med beskattningen, som enbart gällde fastigheter, också skulle
gälla för bostadsrätter. Den skattskyldige skulle härigenom kunna få uppskov
med hela sin realisationsvinst vid expropriation eller liknande. Någon sådan
lösning valdes dock inte av skäl som utvecklats i propositionen på s. 410 ff. I
stället har man valt att över lag slopa möjligheterna till uppskov.

Mot bakgrund av de regler som jag här redovisat anser jag att de skatte-
rättsliga frågorna nu fått en sådan lösning att förslaget om vetorättens av-
skaffande kan godtas även med beaktande av de skatterättsliga konsekven-
serna.

112

2.8 Vissa frågor som rör småhus

Mitt förslag: Även mark skall kunna upplåtas med bostadsrätt under
förutsättning att marken ligger i anslutning till ett småhus eller en
s.k.marklägenhet och att marken skall användas som ett komplement
till nyttjandet av huset eller annan lägenhet

Utredningens förslag: Stämmer i huvudsak överens med mitt förslag.
Utredningen har emellertid också föreslagit att medlemmar i sådana för-
eningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttre under-
hållsansvaret av foreningshusen, om en bestämmelse om detta tas in i stad-
garna.

Remissinstanserna: Utredningens förslag om upplåtelse även av mar-
ken har i allmänhet inte kommenterats närmare av remissinstanserna.
Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga invändningar
mot att bostadsrättslagen anpassas så att bostadsrätten kan omfatta mark som
används i anslutning till lägenheten. Vidare är man positiv till att ansvaret for
det yttre underhållet kan läggas på bostadsrättshavaren.

Hyresnämnden i Malmö ställer sig dock tveksam till förslaget att medlem-
mar i sådana föreningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig
det yttre underhållsansvaret av sitt hus, om detta krav tas in i föreningens
stadgar. Enligt nämnden fjärmar sig förslaget från den kooperativa boende-
formen när det gäller ansvaret för husen. Även boverket är tveksamt eftersom
underhållsansvaret försäkringstekniskt kan medföra vissa problem.
Föreningens försäkring kan påverkas av att medlemmarna själva utför under-
hållsarbete. Medlemmarnas försäkringsskydd när de utför underhållsarbete,
t.ex. takarbete, bör vidare beaktas. Även AB Bostadsgaranti är kritisk mot
förslaget om underhållsansvar. Enligt bolagets mening måste beaktas att för-
eningens fastigheter utgör säkerhet för föreningens lån och att långivaren kan
rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i värde genom bristande
underhåll. Därför måste det ges en möjlighet for styrelsen att på bostadsrätts-
havarens bekostnad utföra nödigt underhåll, trots att bostadsrättshavaren skall
stå för detta. Ett system som innebär att stadgarna måste ändras för att man
skall kunna nå en sådan ordning är alltför otympligt. Bostadsgaranti pekar
också på att förslaget kan leda till svårigheter för föreningens styrelse vad
gäller uttag ur underhållsfond och uppdelning av fondens medel mellan för-
eningens och bostadsrättshavarens ansvarsområde. Slutligen pekar bolaget på
att försummat underhåll kan påverka försäkringsbolag och garantigivares
ställningstagande vid försäkringsfall. Synpunkter på den föreslagna lagtexten
har framförts av Stockholms tingsrätt.

Skälen för mitt förslag: Det har blivit vanligt att radhus eller fri-
liggande villor upplåts med bostadsrätt. Att bostadsrättsformen valts framför
äganderättsformen torde till stor del hänga samman med skattelagstiftningens
utformning och bestämmelserna om statliga bostadslån. Som jag tagit upp i

Prop. 1990/91:92

113

8 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

avsnitt 2.3, där jag föreslagit bestämmelser som motverkar en geografisk Prop. 1990/91: 92
spridning av föreningarnas hus, finns det ingen anledning att motverka ut-
vecklingen under förutsättning att den kooperativa karaktären hos bostads-
rättsföreningarna bibehålls.

Utredningen har föreslagit dels att bostadsrätt i fortsättningen även skall få
upplåtas till mark som ligger i anslutning till ett småhus eller en s.k. mark-
lägenhet, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller lägenheten,
dels att föreningen i sina stadgar skall få överlämna ansvaret för det yttre
underhållet till den som innehar ett småhus med bostadsrätt

Upplåtelse av mark med bostadsrätt

Jag delar utredningens uppfattning an det är naturligt att även mark som ligger
intill ett småhus eller en marklägenhet omfattas av en bostadsupplåtelse till
villa eller annat småhus. En motsvarande ordning gäller inom hyreslag-
stiftningen (jfr 12 kap. 1 § jordabalken) och några fastighetsrättsliga eller
andra hinder mot att förslaget genomförs har jag inte kunnat finna. Då för-
slaget inte heller mött någon erinran vid remissbehandlingen föreslår jag att
det genomförs. Beträffande den närmare utformningen av lagförslaget åter-
kommer jag i specialmotiveringen.

Förslaget avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en
förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genomföra
"tilläggsupplåtelser" beträffande tomtmark, bör detta enligt min mening kunna
ske efter respektive bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt kan det dock
bli nödvändigt att tillämpa de bestämmelser i lagförslaget som motsvarar nu-
varande 60 § första stycket 1 BRL (9 kap. 16 §), dvs. ett förenings-
stämmobeslut med kvalificerad majoritet för en förändring av relationerna
mellan grundavgifterna. Det kan också bli aktuellt att upprätta en helt ny eko-
nomisk plan.

Yttre underhåll av småhus

Vad härefter gäller föreslaget om ansvar för yttre underhåll av småhus är
enligt min mening en förändring av gällande rätt inte lika självklar.

Enligt 26 § BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick.
Vad som åsyftas är det inre underhållet av en lägenhet. För att undvika gräns-
dragningsproblem i förhållande till föreningens ansvar för det yttre under-
hållet, torde i stadgarna behöva tas upp särskilda bestämmelser om vad som
är att hänföra till det inre resp, yttre underhållet (jfr Knutsson - Lindqvist,
Bostadsrättslagen, s. 73 f.). Beträffande stamledningar för avlopp, värme,
gas, elektricitet och vatten med vilka föreningen försett lägenheten, svarar
föreningen för underhållet. Särskilda regler finns vidare om ansvar för repa-
ration - på grund av brand- eller vattenledningsskada och ohyra.

Gränsdragningen för vad som skall anses höra till en lägenhet och om-
fattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan givetvis orsaka
problem. Med de möjligheter som finns att närmare ange gränserna i för-

114

eningens stadgar, anser jag dock att den nuvarande uppdelning mellan an- Prop. 1990/91: 92
svaret för inre och yttre underhållsskyldighet i huvudsak är ändamålsenlig.
Någon närmare precisering i lag av ansvaret för yttre och inre underhåll anser
jag därför inte vara påkallad. Med anledning av förslaget att även mark skall
få upplåtas med bostadsrätt, kommer dock även marken att höra till lägen-
heten och omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet. I förtydli-
gande syfte bör en särskild bestämmelse tas upp om detta.

Det sagda innebär att huvudregeln även fortsättningsvis bör vara att för-
eningen svarar för det yttre underhållet, med undantag för mark som hör till
ett hus eller en lägenhet. Med anledning av utredningsförslaget i fråga om
underhållsansvaret för småhus, blir då frågan om föreningen genom en sär-
skild stadgebestämmelse skall kunna avhända sig detta ansvar.

Bostadsrättsformen förutsätter att föreningsmedlemmarna i samverkan
beslutar om föreningens angelägenheter. Även om bostadsrätt bör kunna
upplåtas också till småhus, är det fortfarande föreningen som äger husen. Att
föreningen under sådana omständigheter avstår från underhållsansvaret och
ansvaret för husets goda bestånd framstår enligt min mening som äventyrligt
och strider mot den kooperativa tanken bakom bostadsrättsinstitutet.

Som utredningen varit inne på kan också särskilda svårigheter och kostna-
der uppkomma för de medlemmar som av olika anledningar inte själva har
möjlighet att reparera och underhålla huset. Det torde inte heller vara möjligt
att utforma en stadgebestämmelse så att ansvaret för yttre underhåll åläggs
endast vissa medlemmar. AB Bostadsgaranti och boverket har också pekat på
vissa problem som kan följa med utredningens förslag.

Även om det inom vissa småhusföreningar säkerligen finns ett intresse för
att medlemmarna skall få svara för även det yttre underhållet av sina hus,
anser jag mot bakgrund av vad jag nu har anfört att utredningens förslag om
överflyttning av ansvaret för yttre underhåll av småhus kräver ytterligare
överväganden och därför inte nu bör föras vidare. I de föreningar där det
finns ett intresse för att medlemmarna själva skall få reparera, måla eller på
annat sätt underhålla sitt "eget" hus, bör detta kunna åstadkommas genom
särskilda överenskommelser med de boende.

Övrigt

I utredningens betänkande s. 152 tar man upp vissa frågor rörande den
ekonomiska planen vad gäller föreningar som upplåter småhus med bostads-
rätt. Där sägs att det i vissa småhusföreningar åligger de enskilda bostads-
rättshavama att sluta leveransavtal för vatten, avlopp, elektricitet samt sop-
hämtning och även själva betala dessa driftskostnader till leverantören. Vidare
sägs det att vissa småhusföreningar saknar s.k. inre reparationsfond, varför
bostadsrättshavaren får avsätta medel för nödvändiga reparationer efter eget
val. Dessa kostnader kommer därför att ligga utanför vad bostadsrätts-
föreningen debiterar i årsavgift. Utredningen har anfört att det ur konsument-
rättslig synpunkt vore av värde att man i den ekonomiska planen anger den
ungefärliga kostnad som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver års-

115

avgifter samt föreslagit att så sker. Jag delar utredningens uppfattning och Prop. 1990/91: 92
kommer att ta upp förslaget om detta i anslutning till översynen av bostads-
rättskungörelsen. Eftersom de angivna förhållandena påverkar årsavgifterna,
måste även stadgarna såvitt gäller grunderna för beräkningen av årsavgifterna
ge uttryck för att resp, småhusägare själv skall svara för avgifter för vatten

och avlopp m.m. (jfr 44 § 5 BRL).

2.9 Upplåtelse i andra hand

Mitt förslag: Den generella möjlighet som för närvarande finns att
utan styrelsens samtycke upplåta bostadsrätten till cn lägenhet i andra
hand till en medlem i föreningen slopas.

Den som innehar bostadsrätt till en lokal och som under viss tid inte
har tillfälle att använda sin lokal, skall på motsvarande sätt som den
som innehar en lägenhet som bostad, kunna upplåta lokalen i andra
hand. Om styrelsen vägrar samtycke, skall hyresnämnden kunna lämna
tillstånd.

Den nuvarande bestämmelsen i BRL som ger en kommun rätt att
utan styrelsens medgivande upplåta en bostadslägenhet i andra hand
skall även omfatta landstingskommun.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag i fråga om
upplåtelse i andra hand till medlemmar. Utredningen har däremot inte ansett
att den som innehar bostadsrätt till en lokal och juridiska personer skall ges
rätt till andrahandsupplåtelse med hyresnämndens tillstånd. Utredningen har
inte heller lagt fram något förslag om landstingskommuns rätt till andra-
handsupplåtelse eller om särskilda bestämmelser för andrahandsupplåtelse av
bostadslägenheter som juridiska personer innehar.

Remissinstanserna: Remissinstanserna har i allmänhet inte haft någon
erinran mot utredningens förslag om andrahandsupplåtelse till medlemmar.
Hyresnämnden i Göteborg har dock tagit upp frågan om inte de regler som
gäller för lokalhyresgäster och dess möjlighet att få hyresnämndens tillstånd
till andrahandsupplåtelse även bör gälla i BRL. Enligt hyresnämnden får den
som är bostadsrättshavare till en lokal sämre ställning än den som hyr loka-
len. Även hyresnämnden i Malmö har varit inne på denna fråga. Vidare anser
Sveriges köpmannaförbund och AB Bostadsgaranti att juridiska personer inte
skall undantas från möjligheten att hyra ut sin bostad eller lokal i andra hand.
Fastighetsägareförbundet har framfört liknande uppfattning.

Skälen för mitt förslag: Utredningen har lämnat förslag om en an-
passning av vissa regler om förverkande m.m. i BRL till motsvarande regler i
hyreslagen. Som jag inledningsvis har nämnt anser jag dock att ett ställnings-
tagande till dessa förslag bör anstå till dess hyreslagskommittén har avslutat
sitt arbete (se avsnitt 2.1). Jag vill emellertid nu ta upp vissa frågor om

116

andrahandsupplåtelse som anknyter till en motsvarande reglering i hyres- Prop. 1990/91: 92
lagen.

Andrahandsupplåtelse till medlemmar m.m.

För att en bostadsrättshavare skall fä upplåta sin lägenhet i andra hand till
någon annan än en medlem krävs det som huvudregel att föreningen ger sitt
samtycke. Enligt 30 § BRL kan en bostadsrättshavare som under viss tid inte
är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet dock få hyresnämndens tillstånd
till att i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till den som inte är med-
lem. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl
för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning vägra samtycke.
Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor (jfr prop.
1971:12 s. 128).

Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin
lägenhet innebär att arrangemanget skall vara tillfälligt. Man skall således
kunna räkna med att bostadsrättshavaren återkommer till lägenheten. Vidare
krävs det att bostadsrättshavaren har ett fullgott skäl för att inte själv använda
lägenheten, t.ex. sjukdom, arbete eller studier på annan ort (SOU 1969:4
s. 226). Tillstånd har vägrats när bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad
men ändå önskar behålla bostadsrätten av något skäl.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke framför allt med
hänsyn till att den som i stället kommer att disponera lägenheten är mindre
skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon roll, eftersom det ju är
bostadsrättshavaren som svarar för att t.ex. avgiften till föreningen erläggs i
rätt tid.

Bostadsrätten kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt sam-
tycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (33 § första stycket 2
BRL).

De nu redovisade reglema motsvarar de bestämmelser som gäller beträf-
fande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 och 70 §§ jordabalken). Också tillämp-
ningen av de båda regelsystemen har i hög grad kommit att överensstämma,
men när det gäller tillstånd till andrahandsupplåtelse tycks praxis, som utred-
ningen tagit upp, ha fått en viss "glidning" till bostadsrättshavarens förmån.
Detta torde hänga samman med att bostadsrätten närmar sig det direkta ägan-
det och en tankegång om att en bostadsrättshavare därför borde ha större rätt
till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst.

Det är enligt min mening av vikt för föreningarna att ha kontroll över och
kunna överblicka samtliga andrahandsupplåtelser. Det kooperativa synsättet
förutsätter att bostadsrättshavaren deltar i föreningens angelägenheter.
Föreningsarbetet försvåras om bostadsrättshavama inte själva bor i lägen-
heterna. Detta medför i sin tur att en andrahandsupplåtelse bör ses som en till-
fällig lösning. Detta bör, som utredningen föreslagit, dessutom gälla oavsett
om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till en annan medlem i för-
eningen eller till någon utanför denna krets. Jag ansluter mig därför till ut-
redningens förslag om att den nuvarande möjligheten för en bostadsrätts-

117

havare att fritt och utan styrelsens samtycke kunna upplåta sin lägenhet till Prop. 1990/91: 92
den som är medlem i föreningen tas bort (30 § första stycket BRL).

I övrigt anser jag, i likhet med utredningen, inte att några förändringar av-
seende de grundläggande förutsättningarna för andrahandsupplåtelse av en
bostadsrätt behövs. Huvudregeln bör därför alltjämt vara beträffande bostads-
lägenheter att bostadsrättshavaren under viss tid inte skall ha tillfälle att an-
vända lägenheten, dvs. att han inom viss tid skall återkomma dit. Vidare bör
det krävas att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen är beaktansvärda samt
att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke till denna. Lika
med utredningen anser jag att den praxis som har etablerats vad gäller andra-
handsupplåtelser av hyreslägenheter bör vara vägledande även vid en pröv-
ning enligt bostadsrättslagen.

Som framgått av mina förslag i avsnitt 2.4.2 bör dock särskilda bestäm-
melser meddelas i fråga om andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som
juridiska personer innehar. Jag hänvisar här till det avsnittet.

Kommun och landstingskommun jämställs

I 30 § tredje stycket BRL har en möjlighet införts för kommunen att upplåta
en bostadsrätt i andra hand utan något tillstånd. Bestämmelsen tillkom i sam-
band med införandet av bostadsanvisningslagen (jfr prop. 1979/80:72
s. 30 ff), sedermera omarbetad till lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt. Enligt lagen kan en bostadsrättsförening under vissa
förutsättningar bli skyldig att upplåta en bostadsrättslägenhet till kommunen,
även om föreningen inte samtyckt till detta. Det har då också ansetts att något
särskilt tillstånd inte skall behövas för att kommunen i sin tur skall få upplåta
lägenheten i andra hand.

För såväl kommun som landstingskommun finns det i dag ett stort behov
av att få tillgång till bostäder. Det behövs för att skapa ett eget boende för
många människor som i dag tvingas bo på institution eller liknande.
Landstingen har i dag bl.a. vissa bostadsrättslägenheter som används som ett
första steg till att skapa ett eget boende. Lägenheterna används av olika per-
soner under kortare eller längre perioder för permanent boende tills de helt på
egen hand kan klara sitt boende. Jag anser att denna möjlighet inte får stoppas
genom att föreningen skall kunna säga nej till sådan andrahandsupplåtelse.
Därför bör lagstiftningen vara så utformad att såväl primärkommuner som
landstingskommuner bör ha rätt till upplåtelse i andra hand utan någon sär-
skild prövning av hyresnämnden. Jag förordar alltså att lagen ändras i enlig-
het härmed.

Upplåtelse av lokal i andra hand

Vissa remissinstanser har uppmärksammat att den som innehar en lokal med
bostadsrätt med utredningens förslag blir sämre ställd när det gäller möjlig-
heten att upplåta en lägenhet i andra hand än en lokalhyresgäst. Utredningen
har tagit upp denna fråga men ansett att det inte finns något behov av skydds-
regler i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.

118

I likhet med flera remissinstanser delar jag inte utredningens uppfattning pä Prop. 1990/91: 92
denna punkt. Jag kan inte se några bärande skäl till varför en bostadsrätts-
havare som innehar en lokal inte skall få samma möjlighet till andrahands-
upplåtelse som en lokalhyresgäst. Genom en lagändring som trädde i kraft i
januari 1989 har lokalhyresgäster fått möjlighet att begära hyresnämndens
tillstånd till andrahandsupplåtelse (prop. 1987/88:146, BoU21, rskr. 344).
Bestämmelserna innebär att en lokalhyresgäst, som under viss tid inte har till-
fälle att använda sin lokal kan få hyresnämndens tillstånd att upplåta lokalen i
sin helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad an-
ledning att vägra samtycke. Departementschefen anförde i detta lagstiftnings-
ärende bl.a. följande (prop. s. 42).

Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahands-
marknad för lokaler. En sådan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som
hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas
endast om en andrahandsuthyming av lokalen framstår som hyresgästens
enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Kan hyres-
gästens verksamhet i lokalen drivas vidare, t.ex. av någon anställd, bör
tillstånd inte lämnas. Det ligger också i sakens natur att tillstånd inte bör
lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd
bör vidare krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens
olägenhet av andrahandsuthymingen så långt möjligt begränsas. Till-
ståndet bör också normalt begränsas till viss tid. Förstahandshyresgästen
ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis
också ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker från det ändamål
för vilket den upplåtits till honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen
dessa förpliktelser, riskerar han att hyresrätten förverkas. Ett tillstånd till
andrahandsuthyming innebär således inte i sig att verksamheten i lokalen
får ändras.

Med den utgångspunkt som departementschefen redovisat i den nämnda
propositionen anser jag att det även i bostadsrättslagen bör införas mot-
svarande bestämmelser avseende bostadsrättshavare som innehar lokal med
bostadsrätt. Jag föreslår därför att man inför en bestämmelse med denna
innebörd.

Lagrådet anser att uttrycket andrahandsupplåtelse som har använts i
remissprotokollet när en bostadsrättshavare upplåter hela sin lägenhet till
någon annan med hyresrätt lätt kan misstolkas eftersom upplåtaren själv har
en bostadsrätt. Lagrådet anser därför att uttrycket andrahandsupplåtelse bör
bytas ut mot upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande så att det klart fram-
går vad som menas. Jag har i och för sig förståelse för lagrådets synpunkt
men anser mig inte utan ytterligare överväganden kunna ändra på detta ut-
tryck. Det kan nämligen ibland föreligga tveksamhet om en andrahands-
upplåtelse är att betrakta som en upplåtelse med hyresrätt. Jag finner alltså
inte för närvarande skäl till någon ändring.

119

2.10 Avgiftssystemet

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut. Beteckningen
grundavgift byts ut mot insats. Beteckningen årsavgift behålls däremot.

Liksom hittills skall föreningarna ta ut insatser vid upplåtelse av
bostadsrätt. Vidare skall föreningarna ha rätt att ta ut följande avgifter
av bostadsrättshavama: årsavgift samt, om det anges i stadgarna, upp-
låtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgifL En förening får i
övrigt inte ta ut några särskilda avgifter för sådana åtgärder som för-
eningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen eller andra för-
fattningar.

Begränsningar införs beträffande möjligheten att ta ut upplåtelse-
avgift av hyresgäster i samband med ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt. Vidare införs bestämmelser i bostadsrättslagen om hur av-
gifterna till föreningen skall betalas.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag
utom i fråga om förslaget till pantsättningsavgifL

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inga invändningar
mot förslagen. Stockholms tingsrätt tillstyrker utredningens förslag att någon
särskild avgiftsdebitering vid sidan av årsavgifterna som regel inte bör ske.
Tingsrätten ifrågasätter om de skäl som anförs för att en särskild överlåtelse-
avgift skall få tas ut är tillräckligt bärkraftiga. Även länsstyrelsen i Göteborgs
och Bohus län har synpunkter på frågan om överlåtelseavgifter.
Riksrevisionsverket framhåller att överlåtelseavgifter numera kan anses
etablerade men att avgifterna inte är av sådan storlek för den enskilda för-
eningen att det är motiverat att behålla dem. SBC, som anser att föreningarna
själva skall kunna besluta om de vill införa överlåtelseavgifter, godtar att en
bestämmelse härom införs i lagen. Enligt SBC bör dock ett högsta belopp
anges i lag. Riksbyggen anser att det är väl korttänkt att ge överlåtelse-
avgifterna en särställning. Enligt Riksbyggen bör föreningarna i lagen ges rätt
att ta ut täckning för sådana kostnader som fördelas ojämnt mellan bostads-
rättshavama och som kan hänföras till en särskild bostadsrätt, under förut-
sättning att detta anges i stadgarna. Hyresgästernas Riksförbund anser att
kostnaden för den löpande verksamhet som föreningarna på grund av be-
stämmelserna i bostadsrättslagen måste anses skyldiga att tillhandahålla sina
medlemmar bör bäras av medlemmarna gemensamt. Detta bör dock inte ut-
göra hinder för debitering på grund av tjänster som i särskild ordning avtalats
mellan en avflyttande medlem och föreningen. Frågan om överlåtelseavgifter-
nas tillåtlighet bör ges en entydig lagreglering.

Skälen för mitt förslag: I BRL saknas sammanhållna regler om de
avgifter som en förening har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. Av 44 §,
som punktvis tar upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, fram-
går dock indirekt (punkt 4—7) att föreningen kan ta ut inträdesavgift, upp-

120

låtelseavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. Bestämmelser om Prop. 1990/91: 92
grundavgift finns bl.a. i 6 och 57 §§.

Det nuvarande regelsystemet har i praxis gett upphov till frågor om en
bostadsrättsförening har rätt att ta ut särskilda avgifter, vid sidan av de i lagen
angivna. Detta gäller särskilt i fråga om åtgärder som föreningen är skyldig att
vidta enligt BRL eller annan lagstiftning. Bl.a. har lagligheten av s.k. över-
låtelseavgifter satts i fråga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kostnader för
administrationen kring en överlåtelse av bostadsrätt.

För att belysa den allmänna frågan om föreningarnas möjligheter att ta ut
avgifter av bostadsrättshavama har utredningen hänvisat till ett särskilt ut-
talande av JK i frågan. Med anledning av klagomål mot en länsstyrelse som
hade registrerat en bostadsrättsförening vars stadgar innehöll en bestämmelse
om rätt att ta ut överlåtelseavgift uttalade JK sålunda i ett beslut den 19 januari
1987 (dnr 3483-85-21) som sin mening att det är möjligt att det i en bostads-
rättsförenings stadgar anges att överlåtelseavgifter får tas ut. Beträffande JK:s
utlåtande får jag hänvisa till utredningens betänkande (s. 173).

För egen del finner jag lika med utredningen att det är angeläget att dra en
gräns mellan sådana avgifter som föreningen skall ha rätt att ta ut av bostads-
rättshavama och sådana avgifter som föreningen inte får ta ut. En utgångs-
punkt som därvid bör tjäna såväl föreningens som bostadsrättshavarens
intressen bäst är, att kostnaderna för föreningens löpande verksamhet får
bäras av medlemmarna gemensamt, dvs. utan annan avgiftsdebitering än de
nuvarande årsavgifterna. Det gäller framför allt alltså löpande kostnader för
drift, kapital och underhåll eller andra föreningskostnader. Som jag närmare
skall redovisa bör dock vissa undantag kunna göras. Vidare bör föreningarna
liksom för närvarande vara oförhindrade att ta ut särskilda avgifter för tjänster
som inte åligger föreningen enligt BRL. Det kan t.ex. gälla avgifter för an-
vändning av tvättstuga eller bastu. Det kan också gälla avgifter för särskilda
tjänster, tex. inmontering av tvättmaskin eller diskmaskin.

Med denna utgångspunkt bör vissa äldre avgiftstyper som numera inte
kommer till användning kunna mönstras ut. Det gäller som utredningen före-
slagit särskild inträdesavgift (44 § 4 BRL) och sådana avgifter om högst 100
kr som är regelbundna eller beror på särskild uttaxering (44 § 7 BRL).

Jag kommer i det följande att redovisa de avgifter som jag anser genom en
särskild lagbestämmelse bör tillåtas i en bostadsrättsförening. I övrigt bör
föreningen inte få ta ut några andra särskilda avgifter för sådana åtgärder som
föreningen skall vidta med anledning av BRL eller annan lagstiftning, t.ex.
taxeringsförfattningar.

Insats

Grundavgiften är den kapitalinsats i föreningen som en bostadsrättshavare
skall betala när bostadsrätt upplåts första gången. Avgiften ingår som en del
av husets finansiering och tas därför regelmässigt upp i den ekonomiska
planen, även om det räcker att där ange grundavgifternas totalbelopp.
Avgiften skall också tas upp i upplåtelseavtalet. När bostadsrättshavaren läm-

121

nar föreningen har han ingen rätt att återfå avgiften. Det ekonomiska värde Prop. 1990/91: 92
som bostadsrätten representerar kan denne i stället ta ut genom att sälja
bostadsrätten.

Det är styrelsen som bestämmer grundavgifternas storlek, om inte stad-
garna anger annat. Om grundavgifterna skall ändras, t.ex. genom att bostads-
rättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, beslutas detta dock av för-
eningsstämman (se 57 § samt 60 § första stycket 1 BRL). Några regler om
efter vilka grunder avgifterna skall bestämmas finns inte. Här gäller som i
andra sammanhang att föreningen inom ramen för den s.k. likabehandlings-
principen har frihet att bestämma avgifternas storlek. I allmänhet brukar av-
gifterna bestämmas efter lägenheternas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana
faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc.

Utredningen har inte på denna punkt föreslagit någon annan ändring än att
beteckningen grundavgift bör bytas ut mot ordet insats. Någon invändning
mot förslaget har inte gjorts av remissinstanserna. I dagligt tal används i dag
nästan undantagslöst ordet insats i stället för grundavgift. Om denna be-
teckning används, uppnås en överenstämmelse med terminologin i lagen om
ekonomiska föreningar. Visserligen finns det vissa skillnader i förhållande till
den innebörd som uttrycket insats har enligt lagen om ekonomiska för-
eningar, bl.a. att en bostadsrättshavare inte har någon rätt att få tillbaka sin in-
sats när han går ur föreningen. Även med beaktande av de skillnader som
finns i begreppen, motiverar det dock inte att beteckningen insats förbehålls
kapitalinsatser i andra ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar. Jag
förordar därför att utredningsförslaget genomförs.

Årsavgift

Årsavgifterna i en förening avser att täcka kostnaderna för föreningens verk-
samhet, bl.a. löpande utgifter för drift, underhåll och kapital. Avsättningen
till reparationsfond m.m. görs också via årsavgifterna. Avgifterna bestäms av
styrelsen efter de grunder som skall anges i stadgarna (se 44 § 6 samt 57 §
BRL).

Det vanliga är att grundavgifterna fungerar som fördelningsgrund när det
gäller att fastställa årsavgifterna. Men det är även möjligt att använda sig av
andra normer, exempelvis bostadsrätternas lägenhetsytor eller särskilt fast-
ställda andelsvärden. Det är inte heller något som hindrar att olika be-
räkningsgrunder tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt
att fördela kostnaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägen-
heten, medan andra kostnader fördelas efter grundavgiften.

Utredningen har inte föreslagit någon annan ändring i fråga om årsavgiften
än att beteckningen skall bytas ut till månadsavgift Skälet för detta är att be-
teckningen årsavgift kritiserats och att beteckningen är mindre lämplig med
hänsyn till att avgifterna oftast betalas per månad.

Jag kan hålla med utredningen om att årsavgift kan vara en mindre lämplig
beteckning i vissa fall. Inte heller månadsavgift är emellertid enligt min
mening alltid adekvat, eftersom föreningen har frihet att bestämma avgiften

122

för annan period, t.ex. kvartal. Jag föreslår därför att man i lagen behåller den Prop. 1990/91: 92
nuvarande beteckningen. Detta hindrar givetvis inte att föreningarna själva i
dagligt tal kan använda en annan benämning på avgiften. Jag föreslår också
att det av lagen skall framgå vad avgiften står för. Jag återkommer till denna
fråga i specialmotiveringen.

Upplåtelseavgift

Upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsföreningen kan ta ut
tillsammans med insatsen när bostadsrätt upplåts. En förutsättning är dock att
stadgarna ger föreningen en sådan rätt (44 § 5 BRL). Upplåtelseavgiften
skall anges i upplåtelsehandlingen (6 §).

Tanken med att ha upplåtelseavgift är att avgiften skall kunna tas ut i de fall
en viss lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verk-
samhet har pågått någon tid (jfr SOU 1969:4 s. 210, prop. 1971:12 s. 140,
Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, Norstedts gula bibliotek, 1972, s.
109 samt Siljeström - Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5:e
uppl. s. 21). Under denna tid kan bostadsrätternas värde ha stigit utöver
grundavgifterna genom att föreningens behållna kapital har ökat, t.ex. till
följd av att föreningens lån har amorterats ned. Genom att föreningen får ta ut
en upplåtelseavgift kan den nytillträdande bostadsrättshavaren avkrävas kom-
pensation för denna värdeökning. Insatsen för den aktuella bostadsrätten be-
höver då inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och
rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna.

Enligt utredningen används numera upplåtelseavgifter i flera sammanhang.
Särskilt bör nämnas den möjlighet som finns att differentiera villkoren mellan
gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder. Det
blir vanligare att vindar tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostads-
rätt. Upplåtelseavgifter förekommer också i dessa sammanhang. Vid om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt är det vidare vanligt att upplåtelseavgifter
tas ut av de hyresgäster som successivt ansluter sig eller av nytillkommande
boende i huset Upplåtelseavgiftema fyller alltså en praktisk funktion.

Upplåtelseavgifter tas i dag dock sällan ut med utgångspunkt i bostads-
rättens ökade andel i föreningens behållna tillgångar. Det vanliga är i stället att
föreningarna genom avgiften helt eller delvis söker kompensera sig för
bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en
mellanskillnad mellan grundavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknads-
värde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera
föreligger mellan grundavgift och marknadsvärde, tycks därför upplåtelse-
avgifter många gånger tas ut med ansenliga belopp.

Det förekommer i dag att hyresgäster som av föreningen en gång erbjudits
förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men sedermera ångrar
sig (jfr avsnitt 2.4.4). Föreningarna brukar emellertid då som förutsättning
för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift, ofta med ut-
gångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. I många fall beror föreningarnas
förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen

123

efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Prop. 1990/91: 92
Förfaringssättet kan dock många gånger anses oskäligt mot en hyresgäst som
faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att be-
stämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att
klarare regler ges om möjligheten att ta ut upplåtelseavgift för den angivna
situationen. Å ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt intresse
av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt. Å andra sidan bör en
tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid utan att behöva riskera höjning av
avgiften.

Mot denna bakgrund föreslår jag lika med utredningen att det infors ytter-
ligare bestämmelser som tar sikte på ombildningsfallen. Upplåtelseavgift bör
inte få tas ut förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen
att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Därefter bör föreningen under en
period som sträcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att
ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar skälig ränta på insatsen (jfr 5 § ränte-
lagen, 1975:635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör föreningen ha full
frihet att bestämma om upplåtelseavgiftens storlek. Reglerna bör medverka till
att föreningarna lämnar skriftliga erbjudanden om förvärv till varje hyresgäst
som är berättigad till sådant förvärv, vilket i sin tur bör medföra att hyres-
gästerna får en bättre uppfattning om vad som gäller.

I övrigt har jag inte funnit skäl att förändra nuvarande regler om upplåtelse-
avgifter.

Överlåielseavgift och pantsättningsavgift

Redan inledningsvis har jag tagit upp frågan om lagligheten av att föreningen
tar upp särskilda överlätelseavgifter.

Överlåtelseavgift är en sådan avgift som tas ut från säljaren eller köparen i
samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrätts-
förening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut avgiften. Vanligt är
emellertid att en bostadsrättsförening inom HSB och Riksbyggen inte själv
administrerar överlåtelsen. Administrationen har i stället överlämnats till en
regional enhet (HSB-föreningen eller Riksbyggens distriktskontor), vars
verksamhet formellt inte omfattas av BRL. Vid överlåtelse har den regionala
enheten uppburit överlåtelseavgiften för egen räkning.

Frågan om överlåtelseavgiftemas laglighet har varit föremål för både JK:s
prövning (se ovan) och som tvistefråga vid domstol. Något entydigt svar på
frågan om avgifternas laglighet anser jag dock inte har lämnats.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av be-
stämmelserna i BRL följer att föreningen måste vidta vissa åtgärder i samband
med en överlåtelse, framför allt med anledning av köparens ansökan om
medlemskap. Enligt stadgarna kan därutöver gälla speciella rutiner. Som nyss
sagts förekommer detta inom de folkrörelsekooperativa organisationerna.

Inom HSB förutsätts det sålunda att den bostadsrättshavare som vill över-
låta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrätts-
föreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen

124

gör därefter en bedömning av om den föreslagna köparen kan antas som Prop. 1990/91: 92
medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och anteckning gjorts huruvida
bostadsrätten är pantförskriven vidarebefordras överlåtelseanmälan till HSB-
föreningen. Besiktning av lägenheten verkställs och köpeavtal upprättas.
HSB-föreningen granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med för-
eningsstadgama. Köpesumman erläggs till HSB-föreningen, som efter av-
drag för säljarens eventuella skulder till bostadsrättsföreningen eller HSB-
föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, kontrol-
leras att lånet har lösts eller att den som förvärvar bostadsrätten har medgetts
att överta lånet hos kreditgivaren. När bostadsrättsföreningen erhållit sitt
exemplar av överlåtelseavtalet fattar styrelsen i föreningen beslut om medlem-
skap.

Tillåtligheten av överlåtelseavgifter berör endast förhållandet mellan
bostadsrättshavama och bostadsrättsföreningen. Om en HSB-förening eller
regional enhet inom Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt
bostadsrättsföreningens stadgar rutinmässigt skall lämna i samband med en
överlåtelse, så är detta en sak mellan bostadsrättsföreningen och den regionala
enheten. Avgifter från föreningen till den regionala enheten får regleras i
bostadsrättsföreningens stadgar eller i särskilda avtal. Det ligger naturligtvis i
varje bostadsrättsförenings intresse att minimera dessa kostnader så mycket
som möjligt.

Vid ett ställningstagande till frågan om överlåtelseavgifter blir huvud-
frågan, om kostnaderna för överlåtelseadministrationen skall slås ut på
boendekollektivet i bostadsrättsföreningen eller om de skall bäras av säljaren
eller köparen. Man kan givetvis också tänka sig kombinationer och olika skäl
kan tala för den ena eller andra lösningen.

Jag har inledningsvis gett uttryck för att föreningarnas löpande kostnader
på grund av bestämmelserna i BRL som huvudregel bör bäras av medlem-
marna gemensamt. Föreningarnas kostnader för överlåtelseadministrationen
kan ses som en sådan kostnad. Mot bakgrund av att sådana avgifter tas ut för
en speciell administration i samband med försäljning av bostadsrätt och att
administrationen kan bli betungande för föreningen, bl.a. mot bakgrund av att
vissa lägenheter omsätts mer än andra, anser jag emellertid att sådana avgifter
bör få tas ut även fortsättningsvis. Förutsättningen bör dock vara att av-
gifterna sätts efter självkostnadsprincipen och att grunderna för beräkningen
klart framgår av bostadsrättsföreningens stadgar. Avgiften bör givetvis inte
göras beroende av köpeskillingen.

Enligt HSB:s mönsterstadgar får överlåtelseavgiften numera maximalt
uppgå till 2,5 % av basbeloppet (knappt 750 kr. för år 1990). Jag anser i lik-
het med utredningen att detta är en rimlig riktpunkt när överlåtelseavgift skall
bestämmas av föreningarna. Lika med utredningen finner jag dock inte att
någon särskild lagbestämmelse om detta är påkallad. Jag utgår från att det
framdeles inte heller skall bli nödvändigt med en lagreglering av beloppets
storlek.

Ytterligare en fråga som bör tas upp i detta sammanhang och som berörts
av utredningen är, om föreningen skall få ta ut avgifter för den administration

125

som föreningarna måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid s.k. Prop. 1990/91: 92
denuntiation av pantsättning.

Såsom utredningen har anfört finns det skäl som talar såväl för som emot
att föreningar får ta ut sådana avgifter. Utredningen har stannat för att för-
eningarnas och bostadsrättshavamas intresse tillgodoses bäst om kostnaderna
bärs kollektivt av de boende över årsavgiften.

Som jag inledningsvis anfört ansluter jag mig till utredningens uppfattning
att i de flesta fall kostnaderna bör bäras kollektivt när det gäller sådana åt-
gärder som föreningen är skyldig att vidta enligt gällande lagstiftning. Det
arbete föreningen är skyldig att vidta rör ju i de allra flesta fall sådant som kan
komma alla medlemmar till godo. Eftersom jag tidigare kommit fram till att
överlåtelseavgifter bör få tas ut anser jag emellertid att det också är skäligt att
föreningen får ta ut en avgift för anteckning om pantsättning i föreningens
lägenhetsförteckning, vilket obligatoriskt skall ske enligt 49 § andra stycket
BRL. Vissa lägenheter omsätts betydligt oftare än andra, vilket numera också
medför att pantsättning sker relativt ofta. Det är därför enligt min mening rim-
ligt att den administrationskostnad som uppstår till följd av en pantsättning
skall bäras av den enskilde och inte av kollektivet gemensamt. Föreningens
självkostnad torde i detta fall vara betydligt lägre än för överlåtelseadministra-
tionen. En rimlig riktpunkt för avgiften bör i detta fall vara 1 % av bas-
beloppet (knappt 300 kr. för år 1990).

Jag föreslår således att en motsvarande bestämmelse som gäller för över-
låtelseavgifter också införs beträffande denuntiation av pantsättning. Lämp-
ligen bör denna avgift betecknas pantsättningsavgift. I fråga om administra-
tionen vid andrahandsuthyming anser jag dock inte att det finns skäl att
frångå utredningens förslag.

Av giftsbetalning

Bostadsrättslagen innehåller inga regler om hur en avgift till föreningen skall
betalas och när avgiften skall anses betald. Hyreslagen har däremot sådana
regler. Av 12 kap. 20 § andra och tredje styckena jordabalken, framgår så-
ledes att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under adress som
anvisats av denne. Betalning får alltid ske genom postanvisning, bankgiro
eller postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor, anses betalningen
omedelbart ha kommit hyresvärden till handa. Är det fråga om ett betalnings-
uppdrag, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalnings-
uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Som jag ovan sagt finns
inte motsvarande bestämmelser i bostadsrättslagen, vilket kan medföra tvek-
samhet inte minst när det är fråga om att tillämpa förverkandereglerna vid för-
sumlighet av bostadsrättshavaren med betalning av avgifterna. Jag föreslår
därför i likhet med vad utredningen föreslagit att motsvarande regler som
finns i hyreslagen även införs i bostadsrättslagen.

Lagrådet har i sitt yttrande redovisat vissa synpunkter beträffande avgifts-
systemet och bestämmelsernas utformning Beträffande det sistnämnda åter-
kommer jag i specialmotiveringen. Utan att lämna något förslag i saken har

126

lagrådet ansett att det torde kunna anföras samma skäl för att införa en avgift Prop. 1990/91: 92
vid andrahandsupplåtelser som ifråga om överlåtelseavgift och pantsättnings-
avgift. Vidare har lagrådet påpekat att det i de olika bestämmelserna beträf-
fande upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift inte ger ut-
tryck för avsikten när det gäller ändamålet med avgiften eller beräkningen.

Jag är medveten om de förhållanden som lagrådet pekat på, men har inte
funnit någon grundad anledning att befara att man från föreningarnas sida
kommer att missbruka uttaget av avgifterna för överlåtelse och pantsättning
till men för medlemmarna. Det torde vara tillräckligt att föreningen i sina
stadgar ger uttryck för den beräkning som skall ligga till grund för dessa av-
gifter. Inte heller anser jag att det finns skäl att införa någon särskild beräk-
ningsgrund för upplåtelseavgifter. Som jag redovisat fyller dessa en praktisk
funktion i många olika situationer. Varken utredningen eller remiss-
instanserna har påtalat något behov av att särskilt reglera uttaget av dessa av-
gifter. Mot den bakgrunden har jag inte funnit anledning att införa några sär-
skilda bestämmelser i saken. När det gäller avgifter för andrahandsupplåtelser
är jag medveten om att det kan finnas olika uppfattningar i saken. För egen
del finner jag inte skäl att frångå utredningens ställningstagande.

2.11 Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligt
bostadsrättslagen skall utrop ske utan förbehåll om panträtt, om inte
bostadsrättsföreningen medger annat. Utropas bostadsrätten utan något
sådant förbehåll, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid.
För att förvärvaren skall vara skyldig att svara för den förre inne-
havarens skulder till föreningen måste föreningen förbehålla sig krav-
rätt mot denne vid auktionen.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser har uttryckligen godtagit
utredningens förslag eller inte framfört någon erinran. Hit hör bl.a. hovrätten
för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt och Stadshypotekskassan.

Svenska sparbanksföreningen och Sveriges Föreningsbankers förbund
motsätter sig dock förslaget att bostadsrätten vid offentlig auktion skall ropas
ut utan förbehåll om panträttens bestånd. Sparbanksföreningen anser att för-
slaget innebär att man frångår den sakrättsliga huvudprincipen att panträtt i
viss egendom äger fortbestånd efter egendomens övergång till ny ägare. De
skäl utredningen har för att frångå denna princip anser varken föreningen eller
Sveriges Föreningsbankers förbund övertygande. Sparbanksföreningen anser
att det finns en risk för att bostadsrätternas värde som säkerhetsobjekt
minskar med utredningens förslag, vilket skulle få negativa följder för de
enskilda människorna främst genom att krediterna riskerar att fördyras.

127

Föreningsbankemas förbund kan inte acceptera att banken kan komma att Prop. 1990/91: 92
göra förluster på grund av den föreslagna ordningen. Om förslaget ändå för-
anleder lagstiftning anser förbundet att panthavarens ställning skall stärkas
åtminstone så mycket som uttalas i betänkandet på s. 188. Sparbanks-
föreningen anser det nödvändigt att - om utredningens förslag genomförs -
panthavarens rättsliga ställning förstärks, så att denne får möjlighet att
påverka ett beslut om försäljning och förfaringssättet för försäljningen.
Föreningen anser också att panthavaren skall ha möjlighet att ingripa, t.ex.
genom att ropa in bostadsrätten eller överklaga försäljningen. Även
StadshypoteksKassan anser att banker och andra kreditinstitut skall ha
möjlighet att ropa in bostadsrätter för att skydda sin fordran. Svenska
Bankföreningen delar utredningens uppfattning så till vida att huvudregeln
bör vara att bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panträttens bestånd.
Föreningen anser dock att panthavaren när det finns risk för förlust skall få
möjlighet att bestämma att utrop skall ske med förbehåll om panträtten.
Bankföreningen noterar också att de låntagare som har lån i kreditinstitut med
lång upplåning enligt låneformulären så gott som undantagslöst är skyldiga att
betala räntekompensation vid förtidsinlösen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ifrågasätter om den
föreslagna ordningen är ändamålsenlig. Enligt nämnden är ett alternativ att i
stället jämställa föreningens och panthavarens rättigheter i den meningen att
även föreningen ges panträtt i bostadsrätten, dock en legal sådan med före-
träde framför andra fordringar. Fördelen med ett sådant system är enligt
fakultetsnämnden att systemet med offentlig auktion kan avskaffas och er-
sättas med vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet detta medför.

Riksskatteverket förordar att uppgiften att sälja en bostadsrätt på offentlig
auktion skall tillkomma kronofogdemyndigheterna. Med en sådan ordning
undanröjs enligt verket de tveksamheter som lagrådet anförde i prop. 1986:37
s. 134 om offentlig auktion genom en god mans försorg. Stockholms tings-
rätt anser att det av lagen skall framgå att gode mannen har rätt att sälja
bostadsrätten under hand.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsrättshavare förverkar nytt-
janderätten och skiljs från lägenheten skall bostadsrätten säljas på offentlig
auktion så snart det kan ske. Detta gäller om inte bostadsrättshavaren och för-
eningen kommer överens om något annat (37 § BRL). Offentlig auktion
enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 §§ BRL).
Det är endast föreningen som kan begära försäljning på offentlig auktion. Vill
en panträttshavare ta ut sin fordran får han använda sig av reglerna i ut-
sökningsbalken.

Den 1 januari 1987 trädde nya regler i kraft beträffande försäljning av
bostadsrätt vid offentlig auktion (80-83 §§ BRL). Bestämmelserna innebär att
auktionen skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran
förordnas av tingsrätten. Av de medel som inflyter vid en försäljning på
offentlig auktion får föreningen - sedan den gode mannen erhållit ersättning
för sitt uppdrag - uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens
fordran hos bostadsrättshavaren (37 § andra stycket BRL). Vad som återstår

128

tillfaller bostadsrättshavaren. Om bostadsrätten är pantsatt har dock pant- Prop. 1990/91: 92
havaren rätt att få betalt före bostadsrättshavaren. Enligt 37 § tredje stycket
BRL har bostadsrättsföreningen en viss underrättelseplikt för att föreningen
skall ha företräde till betalning framfor panthavaren.

Det bör i detta sammanhang även nämnas att en förvärvare av bostadsrätt
svarar jämte den tidigare innehavaren för dennes förpliktelser som innehavare
av bostadsrätten, om inte förvärvaren och föreningen kommit överens om
något annat (15 § fjärde stycket BRL). För denna skyldighet saknar det be-
tydelse om förvärvaren är i god tro eller ej. Skyldigheten innebär att för-
värvaren kan få betala den tidigare innehavarens obetalda avgifter till för-
eningen. Om skulden inte betalas eller om den nye bostadsrättshavaren drar
på sig motsvarande skulder mot föreningen kan en offentlig auktion bli
aktuell med stöd av bestämmelserna i 37 § BRL.

När de nuvarande bestämmelserna om förfarandet vid en offentlig auktion
kom till diskuterades särskilt panthavarens rättsliga ställning (prop.
1986/87:37 s. 68 f. och 133 ff.). Vad frågan närmast gällde var om en pant-
satt bostadsrätt vid auktionen skall ropas ut med eller utan förbehåll om
panträttens bestånd.

Särskilda bestämmelser saknas om vad som gäller i denna fråga. Den
grundläggande sakrättsliga regeln vid frivillig försäljning anses vara att
panträtten består. Förvärvaren får alltså överta den förvärvade egendomen,
dvs. bostadsrätten, med den pantbelastning som finns. Panthavaren har inte
någon skyldighet att ta emot betalning i förtid, men det är inget som hindrar
att parterna kommer överens om att pantskulden skall lösas in. Om en
bostadsrätt däremot säljs exekutivt gäller utsökningsbalkens (UB) be-
stämmelser. Av dessa följer att exekutiv försäljning får ske för en fordran
som har sämre rätt än panthavarens bara om köpeskillingen räcker till för att
betala panthavarens fordran (9 kap. 4 § andra stycket). Vid en exekutiv för-
säljning förvärvas egendomen alltid fri från pantbelastning. Panthavaren är
vid den exekutiva försäljningen skyldig att ta emot betalning i förtid (8 kap.
11 § UB).

1 1986 års lagrådsremiss hävdade departementschefen att det riktiga torde
vara att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om panträttens be-
stånd. Denna ståndpunkt ifrågasattes dock av lagrådet, som pekade på att
departementschefens uppfattning innebar att panthavaren alltid är skyldig att
ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin pantsäkerhet i
den mån köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans fordran. Enligt
lagrådet stred en sådan ordning mot den grundläggande sakrättsliga regeln att
panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en ny
ägare. Även om lagrådet ansåg att det ur bostadsrättsföreningens synpunkt
fanns goda skäl för den ordning som departementschefen förordat ansåg man
dock att dennes uttalande väckte åtskilliga frågor som inte blivit tillräckligt
belysta i remissen. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och
förordade i propositionen att panthavarens ställning vid offentlig auktion
borde klarläggas. Frågan överlämnades därför till bostadsrättsutredningen
som nu lämnat förslag i saken.                                                              ,

9 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Utredningen har sammanfattningsvis ansett att en bostadsrätt som skall Prop. 1990/91: 92
säljas pä offentlig auktion skall ropas ut utan förbehåll om panträtt, sävida
inte föreningen medger nägot annat. En regel med detta innehåll föreslås bli
inskriven i lagen. Vidare föreslår utredningen att det införs en regel som
innebär att den som förvärvar en bostadsrätt på offentlig auktion skall svara
för den förre innehavarens förpliktelser som bostadsrättshavare bara om för-
eningen förbehållit sig kravrätt mot förvärvaren vid auktionen.

Som skäl för sitt förslag pekar utredningen på att syftet med en offentlig
auktion är att avveckla rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och
bostadsrättshavaren. Om utrop skulle ske med förbehåll om panträttens be-
stånd och marknadsvärdet inte täcker dennes fordran, skulle panthavaren
kunna förhindra en försäljning. Därmed skulle inte heller föreningen få betalt
för sin fordran. En sådan ordning anser utredningen inte kan godtas.

För egen del vill jag anföra följande.

De gällande bestämmelserna om en bostadsrättshavares ansvar för sin
företrädares förpliktelser mot bostadsrättsföreningen och föreningens möjlig-
heter att genom offentlig auktion få ut betalning för sina fordringar innebär att
föreningen tillerkänts en mycket stark ställning. Visserligen kan inte för-
eningen vid en exekutiv försäljning som sker på begäran av någon annan
fordringshavare kräva att få sina krav ersatta ur köpeskillingen. Föreningens
rätt är inte någon panträtt. Men föreningen har även efter en exekutiv för-
säljning kvar sina anspråk mot den nya innehavaren av bostadsrätten (jfr NJA
1961 s. 246). Föreningen har vid en exekutiv auktion vad man brukar kalla
bästa rätt i egendomen (se Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 365).

Det är enligt min mening uppenbart att det skydd som en bostadsrätts-
förening tillerkänns genom bestämmelserna om bostadsrättshavarens ansvar
för sina och företrädarens förpliktelser mot föreningen och om offentlig auk-
tion kraftigt urholkas, om föreningens möjligheter att få betalt för sin fordran
är beroende av om panthavaren får sin fordran täckt. En sådan ordning svarar
dåligt mot den starka ställning föreningen intar vid en sådan tvångsförsäljning
som sker på panthavarens begäran. Men framför allt innebär detta allvarliga
inskränkningar i en bostadsrättsförenings möjligheter att avveckla rätts-
förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

Som också utredningen redovisat kan bostadsrättslagen sägas bygga på
det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde utgörs av ett netto av
bostadsrättshavarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostads-
rättshavaren. Man brukar därför beskriva en pantsättning av bostadsrätt som
en pantsättning av bostadsrättshavarens nettobehållning i förhållandet mellan
honom och föreningen. Denna beskrivning följer också av att en pantsättning
av bostadsrätt brukar jämföras med en pantsättning av fordran. Och enligt
bestämmelserna för en sådan pantsättning kan en panthavare aldrig få en
bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 § lagen
1936: 81 om skuldebrev).

I doktrinen har det synsätt som jag nu redovisat karaktäriserats så att
panthavarens fordran ligger på ett annat plan än föreningens fordran (se bl.a.
Hessler i Minnesskrift till Hult s. 202 ff. och Håstad i Festskrift för Sveriges

130

Advokatsamfund 1887-1987, s. 259 ff.) Sett i belysning av de frågor som Prop. 1990/91: 92
lagrådet väckte i 1986 års lagstiftningsärende kan man säga att det inte finns
någon sakrättslig konflikt i vedertagen mening mellan föreningen och pant-
havaren. Panten är belastad med den fordran föreningen kan ha. Det innebär
också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek, dock med den
begränsning som följer av 37 § tredje stycket BRL.

Mot bakgrund av vad jag nu har sagt delar jag utredningens uppfattning att
en panthavare inte vid en offentlig auktion skall kunna förhindra en för-
säljning och därigenom möjligheterna för föreningen att avveckla rättsförhål-
landet med bostadsrättshavaren. Även om det bud som lämnas vid den
offentliga auktionen inte täcker eller endast delvis täcker panthavarens
fordran, bör alltså budet kunna antas och en försäljning kunna ske. Jag vill
här erinra om den underrättelseplikt som föreningen har gentemot pant-
havaren för att kunna göra gällande sin rätt till företräde till betalning för obe-
talda avgifter. Denna skyldighet bör givetvis bestå.

Den frågan kan dock ställas, om panthavaren också skall vara skyldig att
ta emot betalning i förskott till den del köpeskillingen täcker hans fordran.
Utredningen har förordat en sådan lösning. Också jag ansluter mig till den.
Jag föreslår därför att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om
panträttens bestånd. Något hinder bör dock inte finnas mot att föreningen
först låter ropa ut bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd och, om
det då inte bjuds ett belopp som täcker föreningens fordran, med ett nytt utrop
utan något sådant förbehåll. Någon skyldighet att ropa ut bostadsrätten på
detta sätt bör föreningen dock inte ha.

De förslag som jag nu lagt fram innebär att bostadsrättsföreningen får
möjlighet att få betalt för sina här aktuella fordringar framför den eller de
panthavare som finns och att aktuella panter förfaller till den del de inte täcks
vid den offentliga auktionen. Jag kan mot denna bakgrund ha förståelse för
det förslag som juridiska fakultetsnämnden i Stockholm har fört fram och
som innebär att föreningen skulle tillerkännas en legal panträtt för sina ford-
ringar. Som fakultetsnämnden själv säger skulle en fördel med en sådan lös-
ning vara att systemet med offentlig auktion kan avskaffas. Vidare skulle en
sådan ordning enligt fakultetsnämnden leda till större rättssäkerhet.
Rättssäkerhetsaspekten togs i 1986 års lagstftningsärende upp också av lag-
rådet (se prop. 1986/87:37 s. 134) som bl.a. pekade på att lagförslaget inte
innehöll krav på några särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, inte
heller några jävsbestämmelser eller bestämmelser om tidsfrister vad gäller
själva förrättningen eller regler om kungörande av auktionen. Även effekterna
av allvarliga brister i den gode mannens handläggning kommenterades.

För egen del ser jag onekligen fördelar med fakultetsnämndens förslag.
Förslaget kräver dock enligt min mening närmare överväganden. Jag är där-
för inte nu beredd att föra det vidare. Jag är inte heller beredd att ansluta mig
till riksskatteverkets förslag att låta uppgiften att försälja en bostadsrätt på
offentlig auktion tillkomma kronofogdemyndigheterna. Det har inte under
remissbehandlingen eller på annat sätt kommit fram någon kritik mot den nu-

131

varande ordningen. Jag anser därför inte att det finns tillräckliga skäl att Prop. 1990/91: 92
frångå det ställningstagande som riksdagen anslöt sig till år 1986.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att det i lagen uttryckligen före-
skrivs att utrop skall ske utan förbehåll om panträtt, såvida inte bostadsrätts-
föreningen medger något annat Vidare föreslår jag att panthavarens skyldig-
het att ta emot kontant betalning vid auktionen lagregleras.

Jag delar också utredningens mening att det bör åligga föreningen att vid
en offentlig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot
köparen för att denna inte skall falla bort. Jag föreslår att lagen också kom-
pletteras med en regel om detta. Utredningen har inte ansett att det behövs
någon motsvarande regel vid frivillig eller exekutiv försäljning, där för-
eningen inte är direkt inblandad vid försäljningen. Någon annan uppfattning
har inte heller kommit fram under remissbehandlingen. Som utredningen
uttalat kan det dock också i denna del behövas överväganden om köparens
ställning i förhållande till föreningen, men också andra panträttsliga frågor
skulle kunna förtjäna ytterligare överväganden (jfr Håstad a.a.). Frågan om
en sådan översyn bör dock få anstå.

De förslag som jag nu har lagt fram har tagit sikte på förhållandena vid en
offentlig auktion. Innebörden av förslagen är att en panthavare förlorar sin
panträtt, om en försäljning kommer till stånd vid en offentlig auktion.
Kommer inte någon försäljning till stånd, skall en ny auktion hållas. Om det
inte heller vid detta tillfälle sker något inrop, skall bostadsrätten genast övergå
till föreningen utan lösen. Av vad jag tidigare uttalat i fråga om panthavarens
rätt gentemot föreningen följer att föreningen då måste få överta bostadsrätten
fri från pantbelastning. Jag föreslår att även detta uttryckligen anges i lagen.
En panthavare som vill skydda sin fordran får - i likhet med vad som gäller
vid en exekutiv auktion - överväga att själv ropa in bostadsrätten.

Avslutningsvis vill jag mot bakgrund av förslaget från Stockholms tings-
rätt om en lagreglering av möjligheten till en underhandsförsäljning av
bostadsrätter säga följande. Enligt min mening krävs det inte någon uttrycklig
lagreglering i fråga om de möjligheter som redan finns att frivilligt träffa
överenskommelse om en underhandsförsäljning. Däremot föreslår jag att
panthavarens skydd bör stärkas i de fall lagen kräver offentlig auktion, om
inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat (se
37 § första stycket BRL). Jag föreslår därför att kravet på offentlig auktion i
dessa fall skall kunna ersättas av en s.k. underhandsförsäljning (här använd i
annan bemärkelse än den i utsökningsbalken), om såväl föreningen och
bostadsrättshavaren som de borgenärer vars rätt berörs av försäljningen är
överens om en försäljning i denna form.

Lagrådet har i sitt yttrande anfört följande.

Som föredragande statsrådet anfört (se avsnitt 2.11 i remissprotokollet) finns
det fördelar med ett alternativt förslag som vid remissbehandlingen framförts
av juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet. Nämnden förordar
att föreningen ges en legal panträtt i bostadsrätten med företräde framför
andra fordringar. Som nämnden anför är fördelen med en sådan ordning att
systemet med offentlig auktion kan avskaffas och ersättas med vanlig exeku-

132

tiv auktion med den ökade rättssäkerhet som detta medför. Prop. 1990/91:92
Fakultetsnämndens förslag synes emellertid inte utan ytterligare utredning
kunna läggas till grund för lagstiftning. Det remitterade förslaget får enligt
lagrådets mening anses vara i och för sig godtagbart som en lösning tills
vidare.

Vad lagrådet anfört föranleder mig inte till någon ändring av mitt i remiss-

protokollet framlagda förslag eller någon åtgärd i övrigt

3 Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt

3.1 Inledning

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
(ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82:169,
CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har därefter gjorts (se bl.a. SFS
1983:441,1984:302 samt 1987:245).

Enligt lagen ges hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastig-
het de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen
bestämmelser om hur hyresgästerna skall gå till väga för att erhålla rätten till
ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt
föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en om-
bildning finns däremot i BRL. Det gäller t.ex. beslut på föreningsstämman
om fastighetsförvärvet (60 a §) samt hyresgästernas rätt till medlemskap i
föreningen (51 a §). Dessa frågor och vissa förslag till förändringar har jag
redovisat bl.a. under avsnitt 2.4.3 avseende ändringar i BRL.

Innan jag kommer in på utredningens förslag till ändringar i ombildnings-
lagen vill jag i korthet redovisa lagens huvudsakliga innehåll.

En första förutsättning för att hyresgäster med stöd av ombildningslagen
skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 § att de bildar en
bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till in-
skrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan
skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade
av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. En intresseanmälan gäller under
två år och kan förnyas (5 §).

En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en fastig-
hetsägare om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är därför inte nöd-
vändigt att föreningen gör en intresseanmälan för att en ombildning skall
kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller får fastighetsägaren som
huvudregel dock inte överlåta fastigheten till någon annan köpare, om inte
föreningen genom ett hembud först har erbjudits ett förvärv (6 §) och fått tid
att överväga hembudet. Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skrifdig

133

anmälan av fastighetsägaren. Denne skall därvid ge in ett förslag till köpeavtal Prop. 1990/91: 92
med villkoren för förvärvet (7 §). Bostadsrättsföreningen har tre månader
och efter förlängning sammanlagt sex månader på sig att anta hembudet
(10 §). Om hembudet antas, anses förvärvet som ett frivilligt köp med före-
skrift om att köpebrev skall utfärdas (11 §).

Om hembudet inte antas inom föreskriven tid, får fastighetsägaren sälja
fastigheten till någon annan köpare. För att förhindra kringgåenden finns det
dock en spärregel. Överlåtelse får nämligen inte ske, om köpeskillingen är
lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare
för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen
inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyres-
nämndens tillstånd till denna (12 §).

Överlåtelser som sker i strid med lagen är ogiltiga (13 §).

Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl.a. staten,
kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 §). Dessutom finns undan-
tag från hembudsplikten (6 §). Undantag gäller bl.a. vid förvärv av staten
eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en general-
klausul som ger fastighetsägaren möjlighet att efter prövning av hyres-
nämnden slippa hembudsplikten, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt.

Utredningen, som enligt sina direktiv haft att göra en översyn av ombild-
ningslagens bestämmelser, har konstaterat att lagen i sina huvuddrag har fyllt
sin funktion men att det uttalats kritik mot att lagen inte är tillräckligt effektiv.

I syfte att stärka hyresgästernas ställning och att göra lagen mer effektiv
har utredningen lagt fram förslag om vissa ändringar i lagen. Jag tar i det föl-
jande upp utredningens förslag om medlemskap vid intresseanmälan i avsnitt
3.2, associationsrättsliga förvärv m.m. i avsnitt 3.3 och oskäliga villkor i
hembud i avsnitt 3.4.

Utredningen har också föreslagit ändringar i de gällande bestämmelserna
om hyresgästernas företrädesrätt att förvärva fastigheten. Som jag nyss
redovisat innebär gällande bestämmelser att en fastighetsägare, som avser att
överlåta sin fastighet, är skyldig att först hembjuda fastigheten till hyres-
gästerna om dessa genom en bostadsrättsförening har anmält intresse av att få
förvärva fastigheten. Utredningen har pekat på att en fastighetsägare i prak-
tiken kan kringgå hembudsskyldigheten genom att antedatera överlåtelse-
handlingen till en dag före den då föreningens intresseanmälan antecknades i
fastighetsboken. För att göra ett sådant kringgående omöjligt har utredningen
föreslagit att en överlåtelse för sin giltighet skall vara beroende av att lagfart
söks innan anteckning om intresseanmälan tagits upp på inskrivningsdag.
Några remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige och juridiska fakul-
tetsnämnden vid Stockholms universitet, har ställt sig tveksamma till förslaget
mot bakgrund av att man inte anser att utredningen tillfredsställande doku-
menterat att det förekommer missbruk med antedaterade handlingar.
Hovrätten har också framfört principiella betänkligheter mot förslaget som
sådant och sammanfattningsvis förordat att frågan utreds ytterligare.

134

Även jag ställer mig tveksam till utredningens förslag. Enligt min mening Prop. 1990/91: 92
är det inte möjligt att låta tiden för lagfartsansökan få den centrala roll som ut-
redningen har föreslagit utan att bestämmelserna om förutsättningarna för
hembudsskyldighet i grunden arbetas om. En sådan omarbetning kräver när-
mare överväganden. Med hänsyn härtill och till att det saknas tillräckligt
underlag för att man skall kunna ta ställning till om de nuvarande förhållan-
dena kräver så ingripande lagstiftningsåtgärder avstår jag från att nu lägga
fram något förslag.

Fastighetsägareförbundet har i sitt remissyttrande föreslagit att någon form
av uppräkning av köpeskillingen bör tillåtas i de fall hembudstiden förlängs
att avse sex månader. Enligt förbundet tycks många föreningar begagna sig
av möjligheten att begära förlängning av denna tid och fastighetspriserna kan
under hembudstiden ha stigit. Jag är emellertid inte beredd att nu föreslå
någon ändring av bestämmelserna i denna del.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har i en särskild skrivelse
till departementet hemställt att undantag från hembudsplikten skall göras i det
fall ett allmännyttigt bostadsföretag är förvärvare. Jag är emellertid inte be-
redd att nu göra något annat ställningstagande till denna fråga än som gjordes
då undantagen utvidgades år 1984 till att avse överlåtelse till en kommun (se
prop. 1983/84:141 s 21, BoU 27, rskr. 302).

3.2 Medlemskap vid intresseanmälan

Mitt förslag: När en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan
till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som skriftligen för-
klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
också vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt.

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts av de fåtal remissinstanser
som yttrat sig i denna del. Enligt SBC bör det för en intresseanmälan räcka att
en majoritet av de hyresgäster som är medlemmar är intresserade av en om-
bildning. Vid denna beräkning bör man bortse från lokalhyresgästema, efter-
som de har andra intressen för medverkan i föreningen än bostadshyres-
gäster.

Skälen för mitt förslag: Ett väsentligt syfte med de åtgärder för att
främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes år 1982 var
att ombildningarna skulle ske på de boendes villkor. Bl.a. tillkom majoritets-
reglema vid intresseanmälan och förvärv som ett led i denna strävan (se prop.
1981/82:169 s. 27).

Enligt ombildningslagen krävs det emellertid inte att det är hyresgästerna
som ursprungligen bildar den bostadsrättsförening som är intresserad av att

135

förvärva fastigheten. Det finns alltså inget hinder mot att föreningen ur- Prop. 1990/91: 92
sprungligen har bildats t.ex. av nägon bostadskooperativ organisation. När
intresseanmälningen lämnas in till inskrivningsmyndigheten krävs det inte
heller att hyresgästerna är medlemmar i föreningen (se 3 §). Det räcker med
att styrelsen intygar att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda
lägenheterna förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt

Som utredningen päpekat kan den angivna ordningen leda till att konkurre-
rande bostadsrättsföreningar gör anspråk på att få genomföra ombildningen. I
praktiken har det också hänt att hyresgäster som skriver pä en lista, där de
förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klart för sig vilken för-
ening som lämnade fram listan för päskrift

Jag tror att den angivna situationen måste betraktas som en undantagsföre-
teelse. Även om så är fallet bör en förklaring om intresse för ombildning inte
få gä sä lättvindigt till att hyresgästerna - kanske efter viss övertalning - skri-
ver på ett till intet förpliktande papper. Jag föreslår därför i likhet med vad ut-
redningen anfört att en viss skärpning av 3 § ombildningslagen sker. Mitt
förslag innebär att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivnings-
myndigheten förklarat sig intresserade av en ombildning också skall vara
medlemmar i föreningen när de skriftligen ger uttryck för sitt intresse.
Härigenom bör uppnås att hyresgästerna på ett helt annat sätt tar reda på olika
förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan då också vara med och
påverka ombildningsförfarandet i större utsträckning. Jag anser inte att det
finns tillräckliga skäl att ändra majoritetsreglema enligt SBC:s förslag.

3.3 Associationsrättsliga förvärv m.m.

Mitt förslag: Det nuvarande kravet på hembudsskyldighet vid över-
lätelse genom köp eller byte utvidgas att omfatta även övergång genom
tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller
förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen
(1975:1385). Från hembudsskyldighet undantas sådan överlåtelse eller
annan övergång som avser en andel av egendomen, om förvärvaren
redan tidigare äger en andel i den och andelen förvärvats på annat sätt
än genom gåva.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Bostadsdomstolen anser inte att det anförts till-
räckliga skäl för att låta hembudsreglema bli tillämpliga även på associations-
rättsliga förvärv. I övrigt har remissinstanserna inte uttalat sig nämnvärt i frå-
gan.

Skälen för mitt förslag: Enligt 6 § ombildningslagen får fast egen-
dom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller,
inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrätts-

136

föreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, Prop. 1990/91: 92
bodelning, arv eller testamente får däremot ske utan hembud. Detsamma gäl-
ler associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, ut-
delning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller
2 § aktiebolagslagen (1975:1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar
får också överlåtas utan hembud. Däremot får som huvudregel en ideell andel
i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrätts-
föreningen genom hembud.

Associationsrättsliga förvärv

Enligt utredningen tycks det inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås
genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommandit-
bolag. Utredningen anser därför att denna utveckling bör förhindras.

I förarbetena till ombildningslagen anges som motiv till att de associations-
rättsliga förvärven undantagits att den kommunala förköpslagen (1967:868)
inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981:74 s. 193). Utredningen
har emellertid inte sett några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av
ombildningslagen på denna punkt Inte heller jag ser några sådana hinder.

I sammanhanget bör särskilt framhållas att det finns en grundläggande
skillnad mellan ombildningslagens resp, förköpslagens konstruktioner. Ett
hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett för-
slag till köpeavtal som är helt fristående från erbjudanden till andra köpare. I
förköpsfallen övertar däremot kommunen ett redan genomfört köp på de vill-
kor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga
förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat
med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet beträffande om-
bildningslagen.

Vid en bedömning av om det i fortsättningen inte skall gå att förvärva en
hyresfastighet genom ett associationsrättsligt fång när en intresseanmälan
gäller, måste givetvis en avvägning göras av om sådana förvärv typiskt sett
bör ha företräde framför hyresgästernas intresse av att förvärva fastigheten. I
likhet med utredningen kan jag inte se att ett sådant företräde är självklart.
Utgångspunkten måste vara att en bostadsrättsförening som gjort en intresse-
anmälan för att förbereda en ombildning bör anses ha ett mycket starkt
intresse av att förvärva fastigheten. Presumtionen bör alltså även i de fall ett
associationsrättsligt förvärv är aktuellt vara att hyresgästerna ges företräde.
En sådan ordning svarar också mot regleringen i lagen (1975:1132) om för-
värv av hyresfastighet m.m. och jordförvärvslagen (1979:309. Jag föreslår
därför en sådan ändring av ombildningslagen att hembud skall krävas även
vid överlåtelser genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte
från bolag eller förening samt fusioner enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags-
lagen (1975:1385).

Liksom i andra sammanhang bör emellertid undantag kunna tänkas. Som
utredningen påpekat bör dessa dock lämpligen kunna beaktas inom ramen för
den generalklausul som finns i 6 § tredje stycket ombildningslagen. Enligt

137

denna bestämmelse behövs det inte något hembud, om ett förvärv av Prop. 1990/91: 92
bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mel-
lan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vill-
koren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse (se prop.
1981/82:169 s. 78 f). Frågor om undantag prövas av hyresnämnden på an-
sökan av fastighetsägaren.

Bland de undantag som bör göras tänker jag framför allt på sådana fall där
det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren. Av
något skäl har fastighetsägaren t.ex. bildat ett bolag och lämnar fastigheten
som tillskott för att i fortsättningen bedriva sin rörelse i bolagsform. Det kan
också vara fråga om tillskott av fastighet inom ramen för ett koncem-
förhållande. Andra liknande fall kan också tänkas. Om syftet med trans-
aktionen kan antas vara att kringgå bostadsrättsföreningens möjligheter att
förvärva fastigheten, bör dock givetvis något undantag inte medges. Över
huvud taget bör här som i andra sammanhang gälla en restriktiv bedömning
till förmån för bostadsrättsföreningen. Detta ligger i linje med de uttalanden
som har gjorts i specialmotiveringen till de nuvarande bestämmelserna i 6 §
ombildningslagen (prop. 1981/82:169 s. 78 f).

Lagrådet har anfört att vissa av mina uttalanden i lagrådsremissen är svår-
förenliga samt för sin del önskat framhålla att vid de associationsrättsliga
överlåtelserna förhållandet mellan parterna ofta typiskt sett torde vara sådant
att ett förvärv av bostadsrättsföreningen kan framstå som oskäligt. Med in-
stämmande i vad lagrådet har anfört, har jag gjort en viss justering till vad jag
uttalade om oskälighetsprövningen i lagrådsremissen.

Vad gäller överlåtelser av aktier eller andelar i bolag och föreningar som
äger hyresfastigheter gör jag ingen annan bedömning än den som utredningen
gjort och som också kommit till uttryck i förarbetena till ombildningslagen.
Detsamma gäller övergång av äganderätten till en hyresfastighet genom gåva,
bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82:169 s. 46 och 78 f samt
SOU 1981:74 s. 193). Hembudsplikten bör alltså inte heller i fortsättningen
gälla i dessa fall.

Förvärv av andelar

Enligt nuvarande bestämmelser gäller att överlåtelse av andelar i en hyres-
fastighet inte får ske utan att bostadsrättsföreningen erbjuds hela fastigheten.
Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstift-
ningen genom att en fastighetsägare skulle kunna försälja flera andelar efter
varandra (prop. 1981/82:169 s. 51 och 97 samt SOU 1981:74 s. 193).
Utredningen har i sitt betänkande tagit upp frågan
om undantag bör göras för sådana andelsöverlåtelser som sker "internt", dvs.
när överlåtelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastig-
heten. Utredningen har refererat till två rättsfall från bostadsdomstolen. I båda
fallen gjordes en oskälighetsprövning enligt 6 § tredje stycket ombildnings-
lagen. I det ena fallet, refererat i bostadsdomstolens rättsfallssamling RBD
1984:3, biföll domstolen ett överklagande av en bostadsrättsförening och

138

fastställde att fastigheten inte fick överlåtas utan hembud till föreningen. Prop. 1990/91: 92
Motivet var att samägama inte visat att det fanns något särskilt skäl som
gjorde att hembud skulle vara oskäligt. I det andra fallet, RBD 1985:16, ut-
talade domstolen att om någon har innehaft en andel i en fastighet under en
längre tid och vill sälja den till de andra delägarna, utgångspunkten skall vara
att försäljning får ske utan hembud.

Av bostadsdomstolens egen tolkning av rättsfallen, som den kommer till
uttryck i det yttrande domstolen tillställt utredningen, framgår följande.

Det första beslutet skall inte tolkas så att domstolen anser att lagen bör om-
fatta "intemöverlåtelser". Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som
den är utformad f.n. Domstolen menar, att det inte föreligger någon risk
för att ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82:169
s. 51) om intemöverlåtelser undantas från tillämpningsområdet. Får en
andelsägare i nu åsyftade fall inte dispens från hembudsskyldigheten,
finns det inte anledning att räkna med att fastigheten kommer ut på mark-
naden. Man får utgå från att delägaren i denna situation väljer att behålla
sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr
lagrådet anf. prop. s. 97).

Utredningen har delat bostadsdomstolens bedömning och föreslagit att ett
nytt undantag skall tas upp i 6 § andra stycket ombildningslagen av innebörd
att en överlåtelse får ske utan hembud, om överlåtelse sker av en andel och
förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Jag ansluter mig till förslaget.
Genom ändringen undgås till en del de svårigheter i fråga om överlåtelse av
andel som lagrådet anmärkte på när lagen infördes (se prop. 1981/82:169
s. 97).

Lagrådet finner det naturligt att den föreslagna bestämmelsen i denna lag
har 3 § förköpslagen som förebild och att det till bestämmelsen görs ett tillägg
som innebär att överlåtelse får ske utan hembud om överlåtelse sker av en
andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel för-
värvats på annat sätt än genom gåva. Jag ansluter mig helt till lagrådets för-
slag. Därigenom kan ett kringgående av bestämmelserna undvikas bl.a. på så
sätt att förvärvaren först får endast en liten andel av egendomen och därefter
säljs resterande andel till förvärvaren.

3.4 Oskäliga villkor i hembud

Mitt förslag: En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet
att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hem-
bud. Prövningen skall ankomma på hyresnämnden.

Utredningens förslag: Stämmer överens med mitt förslag.

139

Remissinstanserna har i allmänhet inte närmare berört frågan. Prop. 1990/91:92
Fastighetsägareförbundet har dock ansett att det bör ankomma på allmän
domstol att pröva om ett avtal är oskäligt.

Skälen för mitt förslag: Om ett hembud inte antas av en bostadsrätts-
förening, har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en
annan köpare. Enligt spärregeln i 12 § ombildningslagen har bostadsrätts-
föreningen dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte
att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1981/82:169 s. 50 f, 82 f och 100).
Så länge föreningens intresseanmälan gäller, kan hyresnämnden nämligen
vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljningen, om "köpeskillingen är
lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare
för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet".

Spärregeln har tillkommit i hyresgästernas intresse för att hindra kring-
gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt
hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att föreningen antingen måste
godta den höga köpeskillingen eller avstå från köp (se prop. 1981/82:169
s. 51). En bostadsrättsförening kan, trots spärregeln, samtycka till en över-
låtelse. Fastighetsägaren har å sin sida alltid möjlighet att lämna ett nytt hem-
bud.

Det händer att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i
hembud vilka inte träffas av den angivna spärregeln i 12 § ombildningslagen.
Som exempel kan nämnas vissa fall då en fastighetsägare kräver att hyres-
gästerna skall godta en viss entreprenad eller att en eller flera lägenheter skall
förbehållas fastighetsägaren.

Enligt ombildningslagen och dess förarbeten skall ett hembud utgöras av
ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som
fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor att föreningen inte
förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/82:169 s. 53-54 samt prop. 1986/87:37
s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får anses följa
att ett hembud måste vara så utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett
har möjlighet att acceptera hembudet Oskäliga villkor bör alltså inte godtas.

Med den utformning som ombildningslagen för närvarande har är emeller-
tid möjligheterna för en förening att få villkoren i ett hembud underkastade en
skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visserligen att föreningen med
stöd av 36 § avtalslagen (1915:218) hos domstol begär att något villkor i
hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan avseende.
Så som utredningen uttalat måste dock denna väg både för föreningen och
fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tids-
utdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lämnas till hyresnämnden, skall
nämnden endast företa en formell granskning av hembudet. Någon skälig-
hetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta samman-
hang. Vad gäller den efterföljande prövningen enligt 12 § ombildningslagen,
som föreningen enligt vad jag nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen
för närvarande inte någon möjlighet att generellt underkänna en överlåtelse till
annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett
exempel kan nämnas att ett entreprenadvillkor som funnits med i hembudet

140

men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, nor- Prop. 1990/91: 92
malt inte kan sägas innebära att de nya villkoren sammantagna är "avsevärt
ogynnsammare" for fastighetsägaren.

I likhet med utredningen anser jag att det är en brist i ombildningslagen att
en bostadsrättsförening inte på ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud
underkastade en skälighetsbedömning. Inte heller jag är emellertid beredd att
sträcka mig så långt att föreningarna ges möjlighet att påkalla en sådan pröv-
ning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden.
Förfarandet skulle då säkerligen bli alltför tungrott och svårhanterligt.

Enligt min mening bör i stället 12 § ombildningslagen så som utredningen
föreslagit kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att, så länge
föreningens intresseanmälan gäller, hyresnämnden skall kunna vägra fastig-
hetsägaren tillstånd att överföra fastigheten till någon annan än föreningen,
om något villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen.
Förslaget innebär alltså att en förening som inte anser sig kunna acceptera de
villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå från förvärv för
att i stället framtvinga ett nytt bud som föreningen kan godkänna eller ett nytt
hembud som får prövas av hyresnämnden. Jag delar alltså inte
Fastighetsägareförbundets uppfattning att prövningen bör ankomma på all-
män domstol.

Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas åt rätts-
tillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara allt-
för skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet
måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i
övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastig-
hetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte
ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall
en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger.
Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på be-
kostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastig-
hetsägaren i oskälig mån söker utnyttja hembudssituationen eller ställer upp
olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen
skall vara tvungen att träda in som part i ett entreprenadavtal, gör jag i likhet
med utredningen den bedömningen att dessa inte alltid kan anses oskäliga.
Det kan ju förhålla sig på det sättet att fastighetsägaren har ingått avtalet innan
det blev aktuellt att överlåta fastigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i
syfte att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta vara ett särskilt skäl för
hyresnämnden att godta villkoren och alltså lämna tillstånd till den överlåtelse
som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya
köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entreprenad som i hembudet,
skall dock inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma bör
gälla om det med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste an-
ses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen.

Ett skäl för hyresnämnden att inte ge tillstånd att överlåta fastigheten till en
annan köpare än bostadsrättsföreningen kan också vara att fastighetsägaren

141

förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till lägenheter i huset som står Prop. 1990/91: 92
tomma eller som han räknar med skall kunna friställas. En fastighetsägare bör
givetvis ha rätt att förbehålla sig en lägenhet för eget boende. Det bör emeller-
tid inte krävas att föreningen utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att
disponera lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill jag
nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett natur-
ligt samband med fastighetsförvärvet, t.ex. köp av annan fast egendom eller
av lös egendom som i stället kan säljas på annat sätt

Det kan avslutningsvis nämnas att ett på visst sätt villkorat förslag till
köpeavtal över huvud taget inte kan anses som giltigt hembud i vissa fall. I
rättsfallet RBD 1987:8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om
hembud som innebär att det som förutsättning för erbjudandet om förvärv
skall gälla att fastighetsägaren fick förvärva en angiven fastighet från tredje
man.

Lagrddet har beträffande förslaget anfört följande.

Förslaget innebär bl.a. att paragrafen kompletteras med en bestämmelse som
innebär att hyresgästerna får möjlighet att förhindra att en fastighetsägare
ställer upp villkor i ett hembud som är "oskäligt mot föreningen". Införandet
av bestämmelserna om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
innebar ett avsteg från de allmänna reglerna om fastighetsöverlåtelse (jfr lag-
rådets yttrande 25 mars 1982 intaget i prop. 1981/82:169 s. 93 f). Den nu
föreslagna ändringen av paragrafen medför en ytterligare inskränkning i för-
foganderätten till en fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet
om en så allmänt hållen regel bör tas in i lagrummet. I den allmänna motive-
ringen anges visserligen exempel på situationer där den nya regeln skall
tillämpas. Föreningen skall således inte behöva godta villkor som ålägger för-
eningen förpliktelser mot tredje man, ger fastighetsägaren speciella förmåner
på bekostnad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastig-
hetsförvärvet. Ordalagen i paragrafen återspeglar emellertid inte en restriktivi-
tet motsvarande den som kan utläsas genom den allmänna motiveringen. Av
naturliga skäl är det inte möjligt att i lagtexten direkt ange i vilka fall en sådan
regel skall tillämpas. Det är emellertid enligt lagrådets mening påkallat att den
avsedda restriktiva tillämpningen kommer till ett klart utryck i lagtexten, vilket
lämpligen kan ske genom att endast uppenbart oskäliga villkor skall kunna
hindra en överlåtelse.

Huruvida den föreslagna oskälighetsregeln kan anses innebära en
ytterligare inskränkning i fastighetsägarens förfoganderätt över sin fastighet
kan enligt min mening ifrågasättas eftersom ändringen avser att hindra ett
kringgående av de nu gällande reglerna. Med anledning av vad lagrådet
anfört, har jag emellertid ingen erinran mot att lagtexten ges den utformning
som lagrådet förordat.

142

4 Omregistrering av vissa bostadsföreningar till Prop. 1990/91:92
bostadsrättsföreningar

Mitt förslag: Sådana äldre bostadsföreningar som enligt övergångs-
bestämmelserna till nuvarande bostadsrättslag får fortsätta att driva sin
verksamhet skall kunna omregistreras till bostadsrättsföreningar. För
att omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar genom
beslut av föreningen i den ordning som föreskrivs för stadgeändring
anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Begäran om om-
registrering skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan.

Utredningens förslag överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Förslaget välkomnas av Hyresgästernas Riks-
förbund. Kammarrätten i Sundsvall anser att man bör poängtera att en
omregistrering enligt den nya lagen inte får medföra några skatterättsliga kon-
sekvenser. Stockholms tingsrätt är tveksam till förslaget och anför att det
redan i dag finns möjlighet till omregistrering, om en anpassning av stadgarna
görs till bestämmelserna i BRL. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms
universitet tillstyrker förslaget i princip. Enligt nämndens mening hade det
emellertid funnits anledning att gå vidare och även göra det möjligt för äldre
s.k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt
övergå till att bli bostadsrättsföreningar. Sveriges allmännyttiga bostads-
företag (SABO) vill framhålla möjligheten till omregistrering för att bedriva
verksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt.

Skälen för mitt förslag: Av 2 § BRL följer att endast bostadsrätts-
föreningar får upplåta nyttjanderätt mot ersättning utan begränsning till tiden.
Enligt 79 § BRL råder vidare förbud för föreningar, aktiebolag och handels-
bolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta
eller hyra bostadslägenhet. Någon ändring av dessa bestämmelser föreslås
inte i den nya bostadsrättslagen. Bestämmelserna sammanställda med be-
stämmelsen i 12 kap. 1 § jordabalken (hyreslagen) innebär att hyresrätt och
bostadsrätt är de enda formerna för nyttjanderättsupplåtelser av hus eller delar
av hus.

Vissa äldre upplåtelseformer fortlever dock alltjämt. Av punkten 2 över-
gångsbestämmelserna till BRL följer sålunda att föreningar och bolag bildade
före år 1930 som upplåter nyttjanderätt på obegränsad tid (ofta kallad ständig
besittningsrätt) fär fortsätta med sin verksamhet. Av punkten 16 framgår att
förbudet i 79 § BRL inte hindrar vissa äldre föreningar eller bolag att fortsätta
med sin verksamhet, även om den innefattar upplåtelse av andelsrätt i för-
ening med nyttjanderätt på begränsad tid. Sådana bostadsföreningar som om-
fattas av punkt 2 brukar kallas besittningsföreningar, medan de som omfattas
av punkt 16 kallas kyrerföreningar.

143

I sammanhanget bör också nämnas att det numera är möjligt för ekono- Prop. 1990/91: 92
miska föreningar att efter tillstånd av regeringen bedriva försöksverksamhet
med s.k. kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5). Vidare bör nämnas att det inte är
ovanligt med innehav av ideella andelar i fast egendom i kombination med
dispositionsrätt till en viss lägenhet

För en närmare redovisning av aktuella bestämmelser och bakgrunden till
dem m.m. får jag hänvisa till utredningens betänkande (s. 205 f) samt be-
tänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt.

Det är enligt min mening önskvärt att de äldre upplåtelseformema på sikt
inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. Som jag närmare
tagit upp i avsnitt 5 är det också mycket som talar för att den särskilda upp-
låtelseformen kooperativ hyresrätt etableras på bostadsmarknaden. Ett ställ-
ningstagande till hur en mer allmän övergång till de nu nämnda upplåtelse-
formema bör gå till kräver dock särskilda överväganden. Bl.a. bör de förslag
som kan väntas från den av mig tillsatta kommittén för utvärdering av för-
söksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5) avvaktas innan
frågan närmare övervägs. Som ett led i en framtida avveckling av de äldre
upplåtelseformema är det dock enligt min mening rimligt att en övergång till
de ordinära upplåtelseformema underlättas. Jag ser i denna del positivt på det
förslag som utredningen har lagt fram och som innebär att äldre bostads-
föreningar på ett relativt enkelt sätt kan omregistreras till bostadsrätts-
föreningar.

När en bostadsförening skall ombildas till en bostadsrättsförening tilläm-
pas i dag ofta ett likvidationsförfarande. De boende bildar en bostadsrätts-
förening som förvärvar fastigheten. Förfarandet är ganska omständligt. Jag
delar därför utredningens uppfattning att en bostadsförening som regel bör
kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgarna så
att dessa stämmer överens med bostadsrättslagen. Möjligheten av att få en
sådan omregistrering hos länsstyrelsen är dock inte helt säker. Detta gäller
särskilt i fråga om hyresföreningama (jfr prop. 1930:65 s. 64 samt kammar-
rättens i Sundsvall dom 1985-09-27, mål nr 2142-1984). Vidare finns förut-
sättningarna för en omregistering inte klart angivna i lag.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört och då det enligt min mening är
väsenligt att förfarandet förenklas för en övergång till bostadsrätt i dessa fall,
föreslår jag lika med utredningen en särskild lag om omregistrering av vissa
bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Lika med utredningen föreslår jag att den nya lagen skall omfatta sådana
bostadsföreningar som avses i punkterna 2 och 16 övergångsbestämmelserna
till BRL, dvs. både besittningsföreningar och hyresföreningar. På lagrådets
inråden bör dock i lagtext hänvisas till övergångsbestämmelserna i den nya
lagen (punkt 4 och 7). Omregistrering skall ske hos länsstyrelsen och under
förutsättning att föreningen har utformat stadgarna i överensstämmelse med
bestämmelserna i den nya bostadsrättslagen och förutsättningarna för regist-
rering enligt denna lag är uppfyllda. Ytterligare skall gälla att styrelse och
revisor har utsetts i överensstämmelse med bostadsrättslagen, att bostads-

144

föreningens firma ändras samt att en förenklad ekonomisk plan har upprättats Prop. 1990/91: 92
av styrelsen och registreras samtidigt med föreningen.

Vidare föreslår jag att lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar
(föreningslagen) med vissa undantag skall tillämpas vid beslut om stadge-
ändring. I likhet med utredningen föreslår jag att huvudregeln skall vara att
samtliga röstberättigade i föreningen skall förena sig om stadgeändringen på
en föreningsstämma. Beslut om stadgeändring skall dock - såsom gäller för
stadgeändring i allmänhet - även vara giltigt om det har fattats på två på
varandra följande stämmor och beslutet på den senare stämman biträtts av
minst två tredjedelar av de röstande. I så fall binds även de medlemmar som
har motsatt sig en ombildning. Denna ordning skall gälla oberoende av om
stadgarna innehåller villkor som går längre.

Jag föreslår också att den förenklade ekonomiska planen skall innehålla
uppgift om bostadsföreningens behållna tillgångar. På lagrådets inrådan skall
med utgångspunkt i beräkningen insatsen fördelas på de kommande bostads-
rätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje med-
lem, om inte föreningsstämman beslutar om någon annan fördelningsgrund.

När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter
som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punk-
terna 4 eller 7 övergångsbestämmelserna till BRL i stället anses upplåtna med
bostadsrätt I samband därmed skall det bl.a. åligga föreningen att utfärda
särskilda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna.

Någon ny lagfartsansökan skall inte behöva ges in till inskrivnings-
myndigheten, men registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighets-
boken underrätta inskrivningsmyndigheten om omregistreringen och namn-
ändringen när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. Eftersom
ingen avyttring eller därmed jämförbar överlåtelse har skett innebär förfaran-
det inte heller några skattekonsekvenser för föreningen eller dess medlemmar.

Utredningen har föreslagit att den särskilda lagen för omregistrering bör
tidsbegränsas. För egen del anser jag inte att det finns några bärande skäl för
en sådan begränsning. Några remissinstanser har ifrågasatt om det inte
behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en över-
gång till bostadsrätt. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet
har ifrågasatt om det inte finns anledning att gå vidare och även göra det möj-
ligt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och handelsbolag att på ett någorlunda
enkelt sätt övergå till bostadsrättsföreningar. Som jag tidigare sagt bör en in-
riktning vara att även dessa rättsobjekt bör ombildas. Någon omregistrering
på samma enkla sätt som beträffande bostadsföreningar, anser jag dock inte
vara möjlig. Jag är därför inte beredd att nu föreslå några åtgärder utöver dem
som utredningen har föreslagit.

Jag vill avslutningsvis nämna att vissa förändringar i författningarna om
statligt bostadslån aktualiseras genom förslaget till omregistreringslag. Det
ankommer på regeringen att pröva denna fråga.

Lagrådet har föreslagit vissa ändringar av i huvudsak redaktionell natur
och i förtydligande syfte. Jag kommer att redovisa dessa under paragraferna i
specialmotiveringen.

10 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

5 Kooperativ förvaltning av hyreshus

Mitt förslag: Giltighetstiden för lagen (1986:1242) om försöks-
verksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

Skälen för mitt förslag: Gällande lagstiftning bygger på förutsätt-
ningen att bostadsrätten skall vara den enda formen för upplåtelse av bostads-
lägenheter vid sidan av hyresrätten. Enligt 79 § BRL råder det därför ett
principiellt förbud för juridiska personer att upplåta andelsrätt med vilken
följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet (jfr även
punkterna 2 och 16 i övergångsbestämmelserna till BRL).

Sedan den 1 januari 1987 pågår dock en försöksverksamhet med s.k. ko-
operativ hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvaltningsform inom hyres-
rättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om för-
söksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87:37, BoU6, rskr.
78). Lagen ger regeringen möjlighet att lämna ekonomiska föreningar tillstånd
att bedriva sådan verksamhet. I samband med tillståndet kan regeringen också
meddela dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser.

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till ut-
gången av år 1991. En förening som fått tillstånd av regeringen får fortsätta
med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsrätt i en ekonomisk för-
eningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening upp-
låter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten
upplåts enligt särskilda avtal och separat från andelsrätten i föreningen. Vid
avflyttning återfår hyresgästen sin insats, men får inte ta ut någon ersättning
för nyttjanderätten.

I praktiken förekommer det att den ekonomiska föreningen antingen äger
fastigheten eller hyr lägenheterna i den för vidareupplåtelse till de boende.
Den förstnämnda modellen tillämpas bl.a. av de föreningar som Riksbyggen
tagit initiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) tilläm-
pas den andra modellen. Den verksamhet med kooperativ hyresrätt som
Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) sedan lång tid bedriver om-
fattas inte av försöksverksamheten. SKB:s verksamhet bedrivs med stöd av
punkten 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479).
Föreningen äger ett stort antal fastigheter som upplåts med hyresrätt till med-
lemmarna enligt särskilda turordningsregler.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten.
Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt verk-
samheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts i
gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall gälla
för verksamheten m.m. Regeringen får vidare meddela tillstånd endast om
föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot
och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse. Kommunerna skall

Prop. 1990/91:92

146

enligt lagen också fortlöpande följa försöksverksamheten och bistå förening- Prop. 1990/91: 92
ama med råd och upplysningar.

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt trädde i kraft
förutsattes det att en utvärdering av verksamheten skulle ske senare, bl.a. vad
gäller de ekonomiska villkoren for de boende och boinflytande i praktiken
(prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde också innefatta ställ-
ningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör
utformas. I det sammanhanget borde övervägas vilka avvikelser som kan
göras från hyreslagens tvingande regler, hur den föreningsrättsliga regle-
ringen bör se ut samt huruvida en permanent lagstiftning bör inriktas på vissa
boendeformer.

Jag har nyligen tillkallat en kommitté för att göra den utvärdering av för-
söksverksamheten med kooperativ hyresrätt som förutsattes vid lagens till-
komst (dir. 1990:54). Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén
gör skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en per-
manentning av en ny upplåtelseform.

I direktiven till kommittén har jag förutskickat att jag avser att föreslå att
försöksverksamheten förlängs med två år, dvs. till utgången av år 1993.
Anledningen till detta är främst att flertalet av de projekt till vilka regeringen
lämnat tillstånd avser nyproduktion där verksamheten ännu inte påböljats eller
där den kommit i gång först under senare tid. Jag har därför bedömt att en
permanentning av den nya upplåtelseformen inte kan ske så tidigt som vid ut-
gången av den nuvarande lagens giltighet år 1991. Enligt den tidsplan som
gäller för kommittén skall arbetet dock vara avslutat i sådan tid att de förslag
som föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god
tid före försökperiodens utgång. Kommittén skall därför avlämna sitt be-
tänkande senast under december månad år 1991.

Det är enligt min mening mycket som talar för att den kooperativa hyres-
rätten i någon form bör etableras på den svenska bostadsmarknaden. Det
finns härigenom förutsättningar att ge de boende ett mycket stort mått av
självbestämmande inom hyresrättens ram samtidigt som möjligheterna till
förmögenhetsvinster med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan
ställning tas till hur en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas
anser jag emellertid att en allsidig belysning bör ske av de olika frågor som
aktualiseras genom försöksverksamheten.

Det ankommer på den nämnda kommittén att göra denna allsidiga be-
lysning, så att en permanent lagstiftning skall kunna träda i kraft så snart detta
är möjligt

Jag föreslår mot bakgrund av det anförda alltså att giltighetstiden för lagen
om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år
1993.

I en särskild skrivelse till departementet har Riksbyggen angett några
problemområden beträffande den kooperativa hyresrätten. Det är en uppgift
för den nämnda kommittén att ta upp de frågor som skrivelsen väcker, t.ex.
möjligheten att indexreglera insatserna i föreningen. I ett avseende finner jag
det dock redan nu angeläget med ett tillägg till nuvarande lagstiftning. Det

147

gäller förutsättningarna för registrering hos länsstyrelsen av en ekonomisk Prop. 1990/91: 92
förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Som jag nyss sagt fordras det att kommunen tillstyrker föreningens verk-
samhet och att regeringen lämnar sitt tillstånd till denna. Först efter beslutet
om tillstånd förutsätts föreningen kunna registreras hos länsstyrelsen (se
prop. s. 73 under 1 §). Som Riksbyggen påpekat i sin skrivelse krävs det vid
nyproduktion utöver dessa myndighetsåtgärder i praktiken också att läns-
bostadsnämnden fattar preliminära beslut om statligt bostadslån för att verk-
samheten skall kunna påbörjas. Man har dock ansett att ett sådant preliminärt
lånebeslut inte kan fattas förrän föreningen har registrerats.

Som Riksbyggen anfört innebär det sagda att beslutsomgången innan för-
eningens verksamhet kan komma igång blir tämligen tidsödande.

Mot den nu angivna bakgrunden och då jag inte är beredd att göra något
avkall på kraven på kommunens tillstyrkan och regeringens tillstånd innan
verksamheten får påbörjas föreslog jag i lagrådsremissen att det i lagen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt togs upp en bestämmelse om att
regeringens tillstånd och kommunens tillstyrkan inte skall utgöra för-
utsättning för registrering av en ekonomisk förening som avser att bedriva
verksamhet med kooperativ hyresrätt. Lagrådet har emellertid inte kunnat
tillstyrka att "registrering föreskrivs ske på ett stadium när det inte är avgjort
om föreningen kan komma till stånd". Lagrådet har i stället förordat att låne-
bestämmelsema ändras så att ett preliminärt lånebeslut kan meddelas för en
förening som inte är registrerad.

Det kan givetvis utgöra en fördel om lånebestämmelsema ändras i det av
lagrådet förordade hänseendet. Enligt min mening är detta dock inte till-
räckligt för att förkorta beslutsomgången innan föreningens verksamhet kan
komma igång. Jag vill utöver vad jag anförde i lagrådsremissen också fram-
hålla att det är av stort värde för regeringens prövning om förutsättningarna
för föreningens verksamhet är så klara som möjligt innan tillstånd lämnas.
Om föreningen får registreras innan tillstånd lämnas, bedömer jag sålunda att
bättre underlag för regeringsprövningen kommer att finnas än som många
gånger nu är fallet Detta gäller framför allt de ekonomiska förutsättningarna
för verksamheten, men också att stadgarna har en sådan utformning att de har
kunnat godkännas för registrering av föreningen.

Vidare vill jag framhålla att regeringens tillstånd att bedriva verksamhet
med kooperativ hyresrätt utgör en dispens från förbudet att upplåta andelsrätt
med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja bostads-
lägenhet (jfr 1 kap. 8 § mitt förslag till ny bostadsrättslag och 1 § lagen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt). Tillståndet tar alltså inte direkt
sikte på föreningsbildningen som sådan eller på den förberedande verksamhet
som måste till innan lägenheter kan upplåtas. Som jag framhöll i lagråds-
remissen får en förening även med mitt förslag inte påbörja sin verksamhet
med att upplåta lägenheter utan regeringens tillstånd och i strid med det
nämnda förbudet.

148

Jag står alltså fast vid förslaget i lagrådsremissen. Förslaget bör dock inte Prop. 1990/91: 92
hindra en förening att avvakta med registreringen till dess regeringens till-
stånd har erhållits när detta bedöms som lämpligare.

6 Ikraftträdande m.m.

Jag föreslår att den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1991.
Lagstiftningen rör en stor grupp enskilda i egenskap av boende eller leda-
möter i föreningarnas styrelser. Även domstolar och andra myndigheter be-
rörs av regleringen. Det är mot denna bakgrund angeläget att en tillfreds-
ställande information om de nya bestämmelserna når ut i god tid före ikraft-
trädandet. Jag utgår från att i första hand de bostadskooperativa
riksorganisationerna kommer att sköta denna uppgift.

I fråga om de bestämmelser som bör gälla övergångsvis hänvisar jag till
vad jag redovisat i tidigare avsnitt

Kostnadskonsekvenser

Utredningen konstaterar att förslagen berör främst länsstyrelserna, hyres-
nämnderna och de allmänna domstolarna. Sammantaget gör utredningen den
bedömningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter i viss utsträckning
ökar, dock endast marginellt, och att förslagen därför kan genomföras med
oförändrade resurser.

Hovrätten för Västra Sverige anser i likhet med utredningen att förslaget
innebär en viss ökning av arbetsbelastningen på de allmänna domstolarna och
fastighetsdomstolarna. Med hänsyn till domstolarnas ansträngda arbets-
situation bör enligt hovrätten lagstiftningen inte genomföras utan resurs-
tillskott. Stockholms tingsrätt däremot bedömer att domstolarnas arbets-
belastning inte kommer att påverkas något märkbart eller föranleda några
kostnader. Domstolsverket har inte gjort några beräkningar i vilken om-
fattning arbetsbelastningen kommer att öka inom de berörda myndigheterna,
men anser det tveksamt om ökningen endast blir marginell. Enligt domstols-
verket gäller detta särskilt för hyresnämnderna som redan i dag är hårt belas-
tade. Såväl hyresnämnden i Göteborg som i Malmö är av den uppfattningen
att nämndernas resurser måste förstärkas. Även länsstyrelsen i Stockholms
län liksom den i Malmöhus län anser att ytterligare resurser behövs om för-
slaget skall antas.

Jag skall nedan redovisa de bestämmelser som innebär vissa förändringar
för myndigheterna och föreningarna i förhållande till den nu gällande bostads-
rättslagen och mitt förslag om en ny lag för omregistrering av vissa bostads-
föreningar till bostadsrättsföreningar.

149

Bostadsrättslagen

Prop. 1990/91:92

Den föreslagna lagstiftningen om ekonomisk plan som innebär att föreningen
under vissa förutsättningar kan upplåta enstaka lägenheter med bostadsrätt
utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registreras torde innebära att
såväl bostadsrättsföreningarnas som länsstyrelsernas arbete underlättas (jfr
lagrådsremissens förslag till komplettering av ekonomisk plan). Med all
sannolikhet kommer förslaget att medföra att färre nya planer kommer att
registreras på grund av nyupplåtelser.

Förslagen i avsnitten 2.4.3, 2.4.4 och 2.6.6 innebär att såväl med-
lemskapsfrågan som möjligheten att få lägenheten upplåten med bostadsrätt
kan prövas av hyresnämnd. Detta innebär att hyresnämnderna tilldelas i viss
mån nya ärendetyper. Det bör dock påpekas att frågor om medlemskap redan
nu kan bli föremål för hyresnämnds prövning och är alltså en känd ärendetyp.
I likhet med utredningen bedömer jag att de nu föreslagna ändringarna endast
kommer att medföra att antalet ärenden kommer att bli begränsat

Förslaget om ett system med förhandsavtal (avsnitt 2.6) innebär att läns-
styrelserna tillförs nya arbetsuppgifter, nämligen att ta emot säkerhet för läm-
nade förskott. Redan i dag har länsstyrelserna likartade arbetsuppgifter, vilket
torde innebära endast en marginell belastning hos länsstyrelserna. Jag anser
inte heller att förslagen i avsnitt 2.3 om den geografiska spridningen av för-
eningens hus såvitt gäller länsstyrelserna kommer att medföra något mer be-
aktansvärt merarbete.

Mitt förslag att hyresnämnden skall pröva tvister om andrahands-
upplåtelser av såväl bostadslägenheter som lokaler torde inte innebära någon
beaktansvärd ökning av hyresnämndernas arbetsuppgifter. Frågan om till-
stånd vid andrahandsupplåtelser är också den en för hyresnämnderna redan
känd ärendegrupp (jfr 12 kap. jordabalken).

Mitt förslag om nya regler för föreningarnas möjlighet att besluta om om-
byggnad mot en berörd bostadsrättshavares vilja (avsnitt 2.7) innebär att en
ny ärendegrupp kommer att läggas på hyresnämnderna. Även frågan om tvist
om ersättningens storlek innebär att fastighetsdomstolarna tillförs en ny mål-
grupp. Denna målgrupp har likheter med expropriationsmål vilket är en för
fastighetsdomstolarna redan känd ärendegrupp. I likhet med utredningen
bedömer jag dock att antalet tvister hos de enskilda nämnderna och dom-
stolarna endast blir begränsat

I avsnitt 2.6.3 har jag föreslagit kriminalisering av sådana förfaranden
som innebär att någon uppbär förskott i strid mot lagens bestämmelser. Det
merarbete som detta förslag kan medföra för polis och åklagarmyndigheter
samt de allmänna domstolarna anser jag försumbar i relation till verksamheten
i övrigt hos dessa myndigheter.

Omregistreringslagen

Såsom utredningen anfört kan lagförslaget vid första påseende sägas medföra
ökade arbetsuppgifter främst för länsstyrelserna vilka kommer att ombesörja

150

omregistrering från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Även in- Prop. 1990/91: 92
skrivningsmyndigheten kommer att beröras eftersom namnändringen skall
antecknas i fastighetsboken. Eftersom det redan i dag är möjligt att få till
stånd en omregistrering medför lagförslaget dock enligt min mening inte
någon större arbetsbelastning för de berörda myndigheterna. Lagförslaget
måste anses på sikt underlätta såväl de gamla föreningarnas fortsatta verk-
samhet och kontakter med bl.a. offentliga myndigheter som myndigheternas
eget arbete. Under en övergångsperiod kan dock inledningsvis förutses en
ökad arbetsbelastning framför allt hos länsstyrelserna. Enligt min mening bör
länsstyrelserna själva kunna möta den temporära ökningen inom ramen för
tillgängliga resurser.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis vill jag säga att jag är medveten om att vissa av de myn-
digheter som berörs av förslagen i dag är hårt belastade av arbetsuppgifter.
Även marginella förändringar kan då få effekter. Trots detta anser jag vid en
sammanvägning att förslagen bör kunna i huvudsak genomföras inom ramen
för de resurser som tilldelas dem vid den sedvanliga anslagsprövningen.

7 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har det inom bostadsdepartementet upprättats för-
slag till

1. bostadsrättslag

2. lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts-
föreningar

3. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt

4. lag om ändring i jordabalken,

5. lag om ändring i äktenskapsbalken,

6. lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt,

7. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,

8. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

9. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

10. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

11. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

12. lag om ändring i lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska
företag m.m.,

151

13. lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko- Prop. 1990/91: 92
operativ hyresrätt,

14. lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15. lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor,

16. lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt.

Förslagen under 4-5, 7, 9 och 14-15 har upprättats efter samråd med
chefen för justitiedepartementet och förslaget under 6 efter samråd med
chefen för finansdepartementet samt förslaget under 12 efter samråd med
chefen för industridepartementet

8 Specialmotivering

8.1 Förslaget till ny bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller förutom vissa särskilda be-
stämmelser två huvuddelar, nämligen en del med bestämmelser om nyttjande-
rätt m.m. (1-41 §§) och en del med föreningsrättsliga regler (43-68 §§).
Denna indelning har behållits i den nya lagen. Detta innebär bl.a. att bestäm-
melserna om nyttjanderätt mm. tas upp före de föreningsrättsliga bestämmel-
serna. Lagen har dock i enlighet med utredningsförslaget delats upp i kapitel
med egen paragrafnumrering inom vaije kapitel. Vidare har vissa under-
rubriker förts in i kapitlen.

Till de inledande bestämmelserna i 1 kap. har från den tidigare förenings-
rättsliga delen överförts vissa grundläggande regler om bildande av bostads-
rättsföreningar. Bestämmelserna om medlemskap, som är av central be-
tydelse, har brutits ut till ett eget kapitel (2 kap.). Detsamma gäller bestäm-
melserna i 3 kap. om ekonomisk plan som brutits ut från bestämmelserna om
upplåtelse av bostadsrätt. Kapitlet om förhandsavtal (5 kap.) innehåller ute-
slutande nya bestämmelser. Bestämmelserna om förfarandet vid offentlig
auktion har också flyttats till ett särskilt kapitel (8 kap.). Även i övrigt har en
del omdisponeringar genomförts, i förhållande till den nuvarande BRL.
Förslaget följer dock i stort utredningens förslag.

Kapitlet har följande indelning.

1 kap. Inledande bestämmelser

2 kap. Föreningens medlemmar m.m

3 kap. Ekonomisk plan

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

5 kap. Förhandsavtal

6 kap. Övergång av bostadsrätt

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

8 kap. Offentlig auktion

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

152

1 kap. Inledande bestämmelser

I detta kapitel redovisas främst vissa grundläggande bestämmelser om
bostadsrättsföreningar och upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt. Kapitlet
tar även upp vissa inledande bestämmelser om föreningens lägenheter och om
förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall m.m. Någon inledande be-
stämmelse om lagens kapitelindelning, vilket utredningen föreslagit, har dock
inte tagits med.

Lagrådet har föreslagit att en viss omdisposition och utbyggnad av kapitlet
av i huvudsak redaktionell natur bör ske i förhållande till förslaget i remiss-
protokollet. Jag kan i vissa delar ansluta mig till vad lagrådet föreslagit. Det
innebär till en början att de bestämmelser som i remissprotokollet tagits upp
under 1-7 §§ lämpligen kan sammanföras under rubriken "Grundregler om
bostadsrättsföreningar och bostadsrätt”. Att upprättande och registrering av
en ekonomisk plan är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt bör också
framgå av 1 kap. liksom hur minsta antalet lägenheter skall beräknas (jfr 3
kap. 1 § i remissprotokollet). En annan grundregel som enligt lagrådet
behövs i detta kapitel för att det väsentliga i systemet skall framgå är den i 6
kap. 1 § första stycket i det remitterade förslaget. Den bestämmelsen reglerar
sambandet mellan medlemskap och överlåtelse av bostadsrätt från en bostads-
rättshavare till en annan och bör enligt lagrådet samordnas med bestämmelsen
om sambandet mellan medlemskap och upplåtelse. Jag ansluter mig till lag-
rådets förslag även i denna del. Jag kan också instämma i vad lagrådet har an-
fört om innebörden av termerna upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, vil-
ket helt överensstämmer med gällande rätt (se närmare om innebörden i lag-
rådets yttrande).

I några hänseenden är jag inte ense med lagrådet. Såsom jag närmare ut-
vecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) kan jag inte godta den
vidare syftning som lagrådet har velat tillägga begreppet lägenhet. Jag är inte
heller beredd att godta alla de språkliga ändringarna som lagrådet har före-
slagit bl.a. i 1-3 §§ remissprotokollet eller lagrådets förslag till omdispone-
ringar. Jag anser sålunda inte att en ändring i förhållande till förslaget i
remissprotokollet i nu aktuella hänseenden ger några egentliga fördelar.

Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål
att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts-
förening skall vara registrerad.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts-
föreningar i den utsträckning som anges i 9-10 kap.

(Jfr 1 kap. 2 § i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller i sak inget nytt i förhållande till BRL.

Paragrafens första stycke motsvaras, med viss justering, av 40 § BRL (jfr
prop. 1971:12 s. 135-137). I förhållande till det till lagrådet remitterade för-

Prop. 1990/91: 92

153

slaget framgår det bl.a. tydligare att en bostadsrättsförening måste vara regist- Prop. 1990/91:92
rerad (jfr lagrådets yttrande samt 9 kap. 2 och 3 §§ samt 1 kap. 2 § lagen om
ekonomiska föreningar). Enligt 1 kap. 1 § lagen (1987: 667) om ekono-
miska föreningar har en ekonomisk förening till ändamål att främja medlem-
marnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken med-
lemmarna deltar på i lagen närmare beskrivet sätt. En bostadsrättsförening har
särskilt till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt.

Objekten för upplåtelserna är normalt delar av ett hus, men det är inget som
hindrar att en upplåtelse avser exempelvis ett radhus eller ett kedjehus eller
mark i anslutning därtill, se 4 §. De grundläggande bestämmelserna om
bostadsrätt tas upp i 3 och 4 §§.

Hänvisningen i andra stycket finns inte i BRL, men innebär i sak inget
nytt. Bostadsrättslagen innehåller i princip en uttömmande reglering av
bostadsrättsföreningarnas förhållanden. I de delar reglerna överensstämmer
med vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisar dock
lagen direkt till motsvarande bestämmelser i lagen om ekonomiska för-
eningar. Sådana hänvisningar finns i 9 och 10 kap.

Det har inte ansetts nödvändigt att, som juridiska fakultetsnämnden vid
Stockholms universitet har föreslagit, i lagen ta in en bestämmelse om lagens
tvingande karaktär i de delar inte annat anges. Lagrådet har föreslagit att para-
grafens andra stycke bör flyttas till en ny paragraf i slutet av detta kapitel och
att 2 § i remissprotokollet flyttas till 1 §. Jag anser att den upplysning som
andra stycket ger uttryck för bör finnas med på ett så tidigt stadium som möj-
ligt vid en presentation av de regler som kan bli aktuella för en bostadsrätts-
förening. 2 § i remissprotokollet bör kvarstå som en självständig paragraf.

2 § För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har
minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut-
sett styrelse och minst en revisor.

(Jfr 1 kap. 3 § i utredningens förslag)

Paragrafen, som har sin motsvarighet i 43 § BRL, innehåller i sak inget nytt
(jfr prop. 1971:12 s. 138-139). Den gamla lagens krav på att föreningen skall
ha utsett "revisorer" har dock anpassats till kravet i föreningslagen om "minst
en revisor", jfr 8 kap. 1 § första stycket lagen om ekonomiska föreningar. Att
bestämmelserna i samma lag om revisorer även i övrigt gäller i tillämpliga
delar följer av 9 kap. 26 §. Frågan om antalet medlemmar har diskuterats i
avsnitt 2.2. Liksom tidigare skall lägsta antalet fortfarande vara fem (jfr 9
kap. 29 §). Bestämmelser om minsta antalet lägenheter i föreningens hus
finns i 5 §.

3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är
medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en
medlem har på grund av upplåtelsen.

154

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne- Prop. 1990/91: 92
havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i
föreningen.

(Jfr 1 kap. 5 § i utredningens förslag)

Paragrafens första stycke, som motsvaras av 2 § första stycket andra och
tredje meningarna BRL, innehåller i sak inget nytt (jfr prop. 1971:12 s. 95-
96). Paragrafens andra stycke motsvaras av 10 § första stycket BRL (jfr
prop. 1971:12 s. 106-108). Andra stycket har tagits upp bland de grund-
läggande bestämmelserna om bostadsrätt på förslag av lagrådet. I lagrådets
förslag har bestämmelsen dock influtit i en paragraf med annorlunda ut-
formning.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er-
sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta
sådan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En
upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens
hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller
del av huset.

(Jfr 1 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller den nyheten att också mark under vissa förutsättningar
får upplåtas med bostadsrätt. I övrigt överensstämmer paragrafen med 1 §
första stycket och 2 § första meningen BRL (jfr prop. 1971:12 s. 95).

Den nya bestämmelsen i andra stycket andra meningen har behandlats i av-
snitt 2.8 och tar sikte på småhus och s.k. markbostäder. Att marken skall
ligga i anslutning till ett hus innebär att markupplåtelsen inte får avse ett om-
råde som ligger en bit ifrån huset. Bestämmelsen är därför snävare än mot-
svarande bestämmelsen för hyresförhållanden i 12 kap. 1 § andra stycket
jordabalken. Mark, som upplåts tillsammans med ett hus eller del av ett hus,
kommer att utgöra en del av lägenheten vilket bl.a. får till följd att vanvård
kan leda till förverkande av nyttjanderätten till allt som omfattas av upplåtel-
sen. Jämfört med utredningsförslaget har det förtydligandet gjorts att marken
skall användas som komplement till det övriga nyttjandet, dvs. för en
bostadslägenhet som en del i boendet.

5 § Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som förutsättning
för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom-
mer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vid
beräkningen av antalet lägenheter som avses bli upplåtna med bostadsrätt räk-
nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv-
ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter
som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse
från.

155

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registrering också att Prop. 1990/91: 92
husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama.

(Jfr 1 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

I första stycket har, på förslag av lagrådet, tagits in en upplysning om att
bestämmelser om ekonomisk plan finns i 3 kap., men lagrådets förslag har
tagits upp i en paragraf med annorlunda utformning.

Bestämmelserna i andra stycket har behandlats i avsnitt 2.2. Av bestäm-
melserna framgår att - när planen registreras - skall det finnas minst fem
lägenheter i föreningens hus, vilka är avsedda att upplåtas med bostadsrätt.
Som lägenhet räknas endast en avskild enhet som är inrättad att användas var-
aktigt och självständigt som bostad eller lokal. Som lägenhet bör vid be-
räkningen endast betraktas en sådan del av huset som med utgångspunkt från
hur huset är byggt naturligen utgör en brukningsenhet. Ett avskärmat rum i en
sådan brukningsenhet kan således inte utgöra en lägenhet. Inte heller kan hit
hänföras obetydliga biutrymmen som elskåp och liknande. Vid beräkningen
skall även bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand
används som förrådsutrymmen.

Som framgår av 3 kap. 2 § skall intygsgivama uttala sig om huruvida de
anser att förutsättningarna enligt 1 kap. 5 § för registrering kan anses upp-
fyllda. Ytterst ankommer det dock på länsstyrelsen att ta ställning i denna
fråga.

Av 9 kap. 31 § första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en
registrering får överklagas till kammarrätten.

Lagrådet har som jag redovisat i avsnitt 2.2 ansett att lägenhetsbegreppet
skulle få en vidare syftning. Av de skäl som jag där angett har jag inte funnit
skäl att godta lagrådets förslag i denna del.

Bestämmelserna i tredje stycket har behandlats i avsnitt 2.3. De syftar
framför allt till att motverka föreningsbildningar där husen inte har något
naturligt geografiskt samband, t.ex. genom att de ligger i olika stadsdelar eller
skiljs markant åt genom andra hus eller anläggningar. Att husen skall vara
samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama, skall inte uppfattas så att husen nödvändigtvis måste
ligga alldeles bredvid varandra. Hänsyn måste givetvis tas till markens be-
lägenhet och möjligheterna att bebygga marken. Som huvudregel bör dock
gälla att husen skall ligga i omedelbar anslutning till varandra. Avsteg bör
kunna ske t.ex. om det har placerats områden för allmänt ändamål mellan
husen. Avsikten är ytterst att både den praktiska förvaltningen av husen och
det gemensamma ansvaret i övrigt för föreningens verksamhet skall kunna
fortlöpa på ett ändamålsenligt sätt.

156

En bedömning av om förutsättningarna for registrering är uppfyllda skall Prop. 1990/91: 92
göras av intygsgivama men den slutliga prövningen görs av länsstyrelsen.
Detta framgår av 3 kap. 1 och 2 §§.

Särskilda övergångsbestämmelser har meddelats till de nya bestämmel-
serna om minsta antal lägenheter och om husens geografiska spridning, se
punkterna 5 och 6.

6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att
helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en
annan lägenhet än bostadslägenhet.

(Jfr 1 kap. 7 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med en viss redaktionell ändring av 2 § sista
stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 95-96). Begreppet lokal i andra meningen
har, utan att någon förändring i sak är avsedd, förts in i stället för "annan
lägenhet än bostadslägenhet". Uttrycket har samma innebörd som i 12 kap.
1 § tredje stycket jordabalken.

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i
denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt.

(Jfr 1 kap. 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

Det har ansetts lämpligt att i lagen lämna en upplysning om att det finns
bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt inte bara i
denna lag utan också i ombildningslagen. I bostadsrättslagen finns sådana
bestämmelser som har samband med ombildning i 2 kap., 8, 10, 12 och
13 §§, 4 kap. 6 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 7 kap. 14 § andra stycket och 9 kap.
19-22 §§ samt 11 kap. 3 §.

Förbud mot vissa upplåtelser

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för
begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte
mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet
trots bestämmelserna i första stycket

(Jfr 1 kap. 9 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer överens i sak med 79 § BRL.

Orden förening, aktiebolag och handelsbolag bytts ut mot den samlande
beteckningen juridisk person. Någon ändring i sak är det inte fråga om. Även
i övrigt har vissa språkliga justeringar gjorts. Beträffande förarbetena till

157

79 § första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969:4 s. 90 f och Prop. 1990/91: 92
prop. 1971:12 s. 67 och 92 f (jfr även SOU 1981:74 s. 144 f och där
gjorda hänvisningar).

Enligt den lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt som anges

1 tredje stycket får regeringen dispensera från bestämmelserna i denna para-
graf. Den särskilda lagen om försöksverksamhet, som gäller till utgången av
år 1991, föreslås nu få fortsatt giltighet till utgången av år 1993, se avsnitt 5.

Att särskilda bestämmelser gäller för vissa äldre associationsformer följer
av punkterna 4 och 7 i övergångsbestämmelserna.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

I detta kapitel har samtliga regler samlats som rör rätten till medlemskap i en
bostadsrättsförening. Kapitelrubriken är densamma som valts för 3 kap.
lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

Flera sakliga nyheter föreslås i förhållande till nuvarande BRL. Förslagen
har behandlats huvudsakligen i avsnitt 2.4. Nyheterna avser bl.a. otillåtna
stadgevillkor för medlemskap (2 § första stycket), juridiska personers rätt till
medlemskap (4 §) och rätt till medlemskap för den som tecknat ett förhands-
avtal eller anvisats bostadsrätt av kommunen (9 §).

De nuvarande reglerna i 11 § BRL om rätt till medlemskap for den som
förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång har delats upp
på flera paragrafer (3 § första stycket samt 5 -7 §§). Reglerna i nuvarande 51
a § BRL om hyresgästers rätt till medlemskap i samband med ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, som har kompletterats med nya regler, återfinns nu i
detta kapitel (8 §).

I kapitlet har i huvudsak inte tagits med några bestämmelser om de rätts-
verkningar som följer av att någon efter övergång till bostadsrätt beviljas eller
inte beviljas inträde i en bostadsrättsförening. Dessa regler, som bl.a. avser
rätten att utöva bostadsrätten, medlemmarnas ansvar för förpliktelserna mot
bostadsrättsföreningen och ogiltighet när medlemskap inte beviljas, tas upp i
6 kap.

Lagrådet har lagt fram ett förslag till en omarbetning av 3,4 och 8 §§ i det
remitterade förslaget och till en ny 9 §. Lagrådets förslag innehåller en viss
saklig ändring när det gäller förhandsavtal, men avser i övrigt inte innehålla
några ändringar i sak. Med anledning av omarbetningen föreslår lagrådet
också nya rubriker. Jag har tagit till mig vad lagrådet anfört om att såväl dis-
positionen som uttryckssätten i de olika paragraferna i det remitterade för-
slaget inte ger en klar bild av hur bestämmelserna förhåller sig till varandra
och att det inte säkert kan utläsas vad som i alla avseenden skall gälla i de an-
givna fallen eller vilken rätt som avses föreligga i fall som inte berörs av lag-
texten. Med anledning härav och i övrigt till de påpekanden som lagrådet gjort
om skillnaden mellan termerna upplåtelse och överlåtelse och om innebörden
av det remitterade förslaget när det gäller rätten till inträde i föreningen i dessa
båda fall, kan jag i stort ansluta mig till lagrådets förslag.

158

Som jag tidigare redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.6) Prop. 1990/91: 92
delar jag dock inte helt lagrådets uppfattning i fråga om rätten till medlemskap
för den som tecknat förhandsavtal. Jag anser sålunda att denna rätt bör kunna
göras gällande först när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten
står klar för inflyttning.

Lagrådet har utöver det sagda också föreslagit att regeln i 11 kap. 1 §
remissprotokollet om rätt till överprövning av frågan om medlemskap bör
flyttas till 2 kap. Bestämmelsen kan härigenom ges en förenklad utformning
redaktionellt och föreslås också få en egen rubrik. Jag delar lagrådets syn-
punkter att bestämmelsen hör närmare samman med bestämmelserna i 2 kap.
och föreslår därför att den skall överflyttas och även förses med rubrik.
Vidare delar jag lagrådets mening att bestämmelsen i 4 § andra stycket
remissprotokollet om att juridisk person som är medlem i föreningen skall ha
föreningens samtycke vid förvärv av bostadsrätt flyttas till 6 kap. som hand-
lar om övergång av bostadsrätt. Detsamma gäller även sista meningen i 4 §
tredje stycket i lagrådsremissens förslag om att samtycke till förvärv inte be-
hövs när en kommun eller landstingskommun är förvärvare.

Som en följd av den omdisponering i förhållande till det remitterade för-
slaget som lagrådets yttrande föranleder, föreslår jag att kapitlet delas upp
under fem rubriker. Med vissa jämkningar i förhållande till lagrådets förslag,
bör dessa anges som "Allmänna bestämmelser om medlemskap", "Rätt till
medlemskap vid övergång av bostadsrätt", "Rätt till medlemskap vid upp-
låtelse av bostadsrätt", "Rätt till överprövning av frågan om inträde" samt
"Utträde ur föreningen m.m.".

Allmänna bestämmelser om medlemskap

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för-
eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i
föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras
skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens
bevittnade namnunderskrift

(Jfr 8 kap. 9 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med vissa justeringar, av 51 § BRL.

Det är enligt första stycket nu liksom tidigare styrelsen som avgör frågan
om att anta någon som medlem i föreningen. I förhållande till 51 § BRL har
det tillägget gjorts att prövningen skall ske med iakttagande av de villkor som
anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel. Till den del
sådana villkor eller lagbestämmelser saknas, har styrelsen sålunda fri pröv-
ningsrätt. Denna ordning innebär ingen avvikelse från de principer på vilka
nuvarande bestämmelser i BRL vilar.

Bestämmelserna i andra stycket motsvarar i sak 51 § andra stycket BRL.
Bestämmelserna har dock anpassats till utformningen av 3 kap. 1 § andra
stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

159

2§ Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär         Prop. 1990/91:92

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall

utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt
denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är
oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads-
rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar
förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

(Jfr 8 kap. 11 § i utredningens förslag)

Paragrafen är delvis ny. Frågorna har behandlats i avsnitt 2.4.1.

I första stycket anges att vissa stadgevillkor för medlemskap skall vara
utan verkan. Det betyder att man skall bortse från villkoret vid prövningen av
en ansökan om medlemskap. Med stöd av bestämmelserna i paragrafen kan
en enskild medlem också föra talan vid domstol om att ett visst villkor skall
förklaras sakna verkan.

Bestämmelserna gäller även föreningar som vid den nya lagens ikraft-
trädande i sina stadgar har något av de angivna villkoren.

Beträffande första stycket punkt 1 torde det finnas flera äldre föreningar
som tillämpar stadgevillkor om att en medlem måste vara svensk medborgare.
Ett sådant villkor blir nu utan verkan. Även villkor om annat medborgarskap
blir utan verkan. Detsamma gäller villkor om att medlemmar skall ha viss in-
komst eller förmögenhet. Det sistnämnda villkoret utesluter dock inte att en
förening i ett enskilt fall kan vägra någon medlemskap, om denne kan be-
dömas sakna förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för-
eningen (se närmare avsnitt 2.4.1).

Punkt 2 motsvaras av 11 a § BRL (se prop. 1981/82:169, s. 55 f. och
86). Förbudet i bestämmelsen åsyftar vissa hembudsliknande villkor. Genom
hänvisning i sista stycket till 6 kap. 9 § undantas dock vissa villkor om åter-
köps- eller lösningsrätt; se kommentaren till den paragrafen.

Bestämmelserna i punkt 3 är ny. Avsikten är att fånga upp sådana
stadgevillkor för medlemskap som inte kan hänföras till punkt 1 eller 2, men
som ändå är oskäliga - antingen med hänsyn till sitt innehåll eller med hänsyn
till omständigheterna i det enskilda fallet

Utgångspunkten vid bedömningen av vilka villkor som kan vara oskäliga,
bör främst vara den öppenhet som skall prägla bostadsrättsföreningar samt
principen om lika behandling av medlemmarna. Inom denna ram bör en
bostadsrättsförening ha frihet att ställa upp de villkor för medlemskap som är
sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål.

Som framgår av avsnitt 2.4.1 torde den som söker medlemskap i en
bostadsrättsförening inte kunna åberopa generalklausulen i 36 § avtalslagen
för att kunna beviljas inträde i föreningen. Detta lagrum tar, såvitt nu är av
intresse, endast sikte på rättsförhållandet mellan föreningen och den enskilde

160

medlemmen. Bestämmelserna i punkt 3, som har generalklausulen som Prop. 1990/91: 92
förebild, avser emellertid att göra det möjligt även for den som förvärvat
bostadsrätt att åberopa sådana omständigheter som vid en tillämpning av 36 §
avtalslagen skulle kunna leda till jämkning av ett stadgevillkor eller till att man
bortsåg från villkoret Det är alltså här fråga om sådana stadgevillkor som be-
döms vara oskäliga i rättsförhållandet mellan den som innehar bostadsrätten
och föreningen, men som givetvis också kan återverka på den som vill för-
värva bostadsrätten. Ett exempel är en i förhållande till innehavaren oskälig
prisföreskrift eller en bestämmelse som i oskälig grad inskränker inne-
havarens möjligheter att överlåta bostadsrätten. Sådana stadgevillkor blir
alltså utan verkan. Därav följer att medlemskap inte kan vägras en förvärvare
med hänvisning till villkoret.

Bestämmelserna i punkt 3 innebär emellertid också att stadgevillkor som
direkt tar sikte på förhållandena på en bostadsrättsförvärvares sida kan vara
oskäliga och sakna verkan. Det kan tex. gälla villkor som diskriminerar vissa
etniska grupper från förvärv (jfr lagen /1986:442/ mot etnisk diskriminering).
Det kan också avse villkor som med avseende på en forvärvares personliga
kvalifikationer, skötsamhet eller ekonomi, går längre än som varit avsikten
med den skälighetsbedömning som skall göras enligt nuvarande 11 § BRL
(se numera 4 § i förevarande kapitel). Vad särskilt gäller en förvärvares per-
sonliga kvalifikationer ansåg lagutskottet i samband med tillkomsten av 11 §
BRL (se LU 1971: 9 s. 9) att möjligheten att vägra medlemskap i dessa fall
borde utnyttjas med stor varsamhet. Utskottet pekade särskilt på det arbete
som kommunerna lägger ned på social rehabilitering av svåranpassade per-
soner. I följd härav bör villkor som står i strid med vad lagutskottet sålunda
uttalat kunna underkännas. Detsamma bör gälla villkor som visserligen inte är
formulerade som villkor om medborgarskap eller anger viss inkomst eller
förmögenhet som förutsättning for medlemskap (jfr punkt 1), men som ändå
har till ändamål att utestänga vissa nationaliteter eller tillgodose särskilda krav
med avseende på den sökandes ekonomiska förhållanden.

Sådana typer av villkor bör underkännas som inte är sakligt motiverade
med hänsyn till föreningens verksamhet. Sådana villkor för medlemskap som
innebär t.ex. att man skall tillhöra en organisation som har någon från
bostadsrättsföreningen klart artskild verksamhet bör därför kunna under-
kännas. Ett exempel kan vara att medlemmarna måste tillhöra en aktiespar-
klubb. Däremot bör även i fortsättningen tillåtas sådana villkor som innebär
att en medlem i bostadsrättsföreningen också skall tillhöra t.ex. en organisa-
tion för bostadsrättsföreningar. Även om en organisation inte är artskild från
föreningens verksamhet, men organisationen inte står öppen for var och en
bör dock ett krav på medlemskap kunna underkännas.

Villkor om att en medlem i bostadsrättsföreningen skall tillhöra någon viss
yrkeskategori eller vara anställd hos en viss arbetsgivare bör kunna godtas,
under förutsättning att det finns ett samband mellan föreningens verksamhet
och villkoret. Föreningen kan Lex. ha kommit till for att tillgodose behovet av
bostäder för dem som rekryteras till ett visst företag. Man kan också tänka sig
bostadsrättsföreningar som äger s.k. läkarhus e.d.                                               j g j

11 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

Det har blivit vanligt med villkor om särskilda åldersgränser vid förvärv av Prop. 1990/91: 92
bostadsrätt i servicehus eller liknande. Sådana villkor bör godtas. Någon
gång kan situationen vara den att åldersgränsen inte har uppnåtts av en make
eller annan närstående som bodde tillsammans med bostadsrättshavaren och
som vill överta bostadsrätten. Sådana fall täcks dock normalt av bestämmel-
serna i 5 § som ger denna kategori en i det närmaste exklusiv rätt till medlem-
skap.

Det kan undantagsvis tänkas att ett stadgevillkor är sådant att det normalt
bör kunna godtas med hänsyn till sitt innehåll, men att det i ett enskilt fall slår
oskäligt hårt mot den som vill överlåta eller förvärva bostadsrätt. Bestäm-
melsen i punkt 3 innebär att även sådana villkor kan frånkännas verkan. Att
närmare ange vilka situationer som här kan bli aktuella är inte möjligt. Det bör
dock framhållas att förändrade förhållanden i en bostadsrättsförening kan
medföra att också förutsättningarna för tillämpningen av ett villkor för
medlemskap i ett enskilt fall kan göra villkoret oskäligt (jfr 36 § avtalslagen).
Omständigheterna kan också tänkas vara sådana att ett visst villkor är omöjligt
att uppfylla för vissa personer, t.ex. deltagande med viss arbetsinsats som
visar sig vara omöjligt för den som har visst handikapp. Andra villkor kan
var så formulerade att möjligheterna att överlåta bostadsrätten i ett visst fall
inskränks i otillbörligt hög grad.

Hänvisningen i andra stycket har kommenterats under punkt 2 i första
stycket.

Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i för-
eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp-
fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.

(Jfr 8 kap. 10 § 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen har fått sin slutliga utformning efter förslag av lagrådet.

Bestämmelsen i första stycket motsvaras, med viss språklig justering, av
den nuvarande bestämmelsen i 11 § första stycket första meningen BRL. Den
behandlar frågan om medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom
överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätt (prop 1971:12, s. 108 f„ LU
1971:9 s.9). De speciella regler om medlemskap som enligt nuvarande regler
i 11 § BRL gäller vid exekutiv eller offentlig auktion, av make och annan
närstående eller vid förvärv av andel i bostadsrätt har brutits ut och återfinns
nu i 5-7 §§. En ny paragraf (4 §) har införts om medlemskap för juridiska
personer. I paragrafens andra stycke återfinns nuvarande bestämmelse om
förvärv som görs av en kommun. Med kommun jämställs enligt förslaget
även landstingskommun.

Bestämmelsen i andra stycket innehåller en erinran av innebörd att speci-
ella regler om medlemskap gäller vid övergång enligt 4-7 §§.

162

4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, Prop. 1 r'90/91: 92
som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även
om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till
en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.

(Jfr 8 kap. 10 § i utredningens förslag)

Paragrafen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2.

Innebörden av bestämmelsen i första stycket är att styrelsen fritt kan vägra
en juridisk person inträde i föreningen, om den juridiska personen har för-
värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsända-
mål. Att fritidsändamål föreligger torde normalt kunna utläsas av föreningens
stadgar eller framgå av det sätt på vilket föreningen bedrivs. Ett påstående om
att en viss lägenhet skall användas för fritidsändamål är däremot inte tillräck-
ligt för att föreningen skall vara utestängd från möjligheten att fritt få pröva
medlemskapsfrågan. Lägenheten måste sålunda helt oberoende av den juri-
diska personens särskilda avsikter med användningen vara avsedd för fri-
tidsändamål.

Lagrådet har ansett att paragrafens formulering i lagrådsremissen är något
otydlig, eftersom avsikten med regleringen måste vara att i de angivna fallen
rätten till inträde enligt 3 § första stycket inte skall gälla; föreningen skall
kunna vägra medlemskap även om den juridiska personen i och för sig är
godtagbar för föreningen och om ett medlemskap är fullt möjligt enligt stad-
garna. För att ingen tveksamhet skall uppstå om bestämmelsens innebörd har
lagrådets förslag till utformning av bestämmelsen godtagits.

En förening är i de fall som avses i första stycket alltså inte bunden av de
allmänna bestämmelserna om medlemskap efter övergång som gäller enligt
3 § första stycket. Inte heller är föreningen bunden av sina egna stadgar, vil-
ket bl.a. får betydelse för sådana föreningar som vid lagens ikraftträdande
tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller helt saknar bestämmelser om
juridiska personer. Om stadgarna föreskriver förbud för juridiska personer att
bli medlemmar i föreningen, får föreningen givetvis inte bevilja medlemskap.

Av övergångsbestämmelserna (punkt 8) framgår att bestämmelsen gäller
endast om den juridiska personens förvärv skett efter ikraftträdandet

Några hinder för föreningen att anta en juridisk person som medlem finns
inte. I syfte att stärka föreningarnas ställning när något särskilt avtal inte har
träffats med den juridiska personen eller då ett sådant avtal är ofullständigt,
har i 7 kap. 6 § andra stycket tagits upp en särskild regel om bostadslägen-
hetens användning. Enligt denna regel får bostadslägenheten i dessa fall
endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent-
bostad.

Av 7 kap. 10 § följer att även en juridisk person måste ha styrelsens
samtycke för att kunna upplåta lägenheten i andra hand. Vägras samtycke,
kan den juridiska personen dock vända sig till hyresnämnden för att få till-
stånd till upplåtelsen. Av 7 kap. 11 § framgår att tillstånd skall lämnas om
föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

163

I fråga om förvärv av bostadsrätt till lokaler eller bostadslägenheter som är Prop. 1990/91: 92
avsedda för fritidsändamål gäller huvudregeln om medlemskap enligt 3 §.

Bestämmelsen i andra stycket har, såvitt avser kommunens exklusiva rätt
till medlemskap, sin motsvarighet i 11 § första stycket andra meningen BRL.
En utvidgning har skett så att även landstingskommun får en motsvarande
rätt. Motivet för detta är framför allt att tillgodose behovet av lägenheter for
vård och omsorg.

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken
vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad-
garna föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller
uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller
villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått
till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads-
rättshavaren.

(Jfr 8 kap. 10 § 3 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § andra stycket BRL, innehåller ingenting

nytt i sak.

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för-
eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och 5 §§
skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om
bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen
(1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

(Jfr 8 kap. 10 § 4 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § tredje stycket BRL, innehåller ingenting
nytt i sak.

7 § Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig
auktion enligt denna lag får inte vägras inträde som medlem av den anled-
ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som
anges i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 10 § 2 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § första stycket tredje meningen BRL,
innehåller ingenting nytt i sak.

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,                                                                                     164

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas Prop. 1990/91: 92
med bostadsrätt, eller

3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3
eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres-
gäst inträde i föreningen, om

1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär-
vade den, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från
föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne-
hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över-
gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras på grund av bestäm-
melserna i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett
före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån-
ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över-
togs.

(Jfr 8 kap. 12 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna i första stycket som delvis är nya handlar om de situationer
då en bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva en hyres-
fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. I andra stycket som är
helt nytt finns därutöver vissa bestämmelser som gäller när föreningen har
förvärvat en sådan fastighet. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.4.3.

Bestämmelserna i första stycket punkt 1 motsvaras av 51 a § andra
meningen BRL.

Första stycket punkt 2 är ny och syftar framför allt på fastighetsskötar-
bostäder där det kan vara av värde för föreningen att behålla hyresrätts-
formen.

Första stycket punkt 3 har fått sin slutliga utformning efter förslag av lag-
rådet. Hänvisningen till 3 § innebär att en hyresgäst vid ombildning har en
motsvarande rätt till medlemskap som den som förvärvat bostadsrätt efter en
övergång. I stort motsvaras detta av 51 a § BRL. Hänvisningen till 4 § inne-
bär att de nya begränsningarna i rätten till medlemskap för juridiska personer
som föreslagits också kommer att gälla vid ombildning.

Av 4 kap. 6 § följer att en förening får vägra upplåta bostadsrätt till en
hyresgäst som i ett ombildningsfall antagits som medlem i föreningen, om det
är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Om det redan när fråga om
medlemskap för hyresgästen prövas står klart att hyresförhållandet skall upp-
höra, bör föreningen kunna vägra medlemskap. Det kan inte då skäligen krä-
vas att föreningen skall godta hyresgästen som medlem. Den som har rätt till
medlemskap enligt bestämmelserna i andra stycket, har också rätt till upp-
låtelse av bostadsrätt. Bestämmelser om detta finns i 4 kap.

Av andra stycket punkt 1 följer att inträde i föreningen kan vägras den som
inte var hyresgäst i fastigheten när denna förvärvades av bostadsrätts-
föreningen. Detta gäller även den som en hyresrätt övergått till efter det att

165

föreningen förvärvat fastigheten. Föreningens förvärv bör, som i andra sam- Prop. 1990/91: 92
manhang, anses ha skett när parterna är bundna genom avtal, dvs. normalt
när ett köpekontrakt har upprättats och skrivits under av båda parter. Ett
undantag från denna punkt tas upp i sisu stycket (se nedan).

Andra stycket punkt 2 innebär att föreningen fritt kan vägra medlemskap
för en hyresgäst när mer än ett år förflutit från fastighetsförvärvet.
Tidpunkten för fastighetsförvärvet är densamma som enligt punkt 1 i samma
stycke. Ansökan om medlemskap skall ha skett före ettårsperiodens utgång.
Däremot är det inget som hindrar att medlemskapet med anledning av en an-
sökan beviljas först efter denna tid. En särskild övergångsbestämmelse har
införts (se punkten 9 i övergångsbestämmelserna).

Bestämmelserna i tredje stycket ger make rn.fl. rätt till medlemskap i stället
för den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades, om hyresrätten
inom ett år från fastighetsförvärvet övergått enligt bestämmelser i 12 kap.
jordabalken (hyreslagen). Hänvisningen till 33 § avser till en böljan det fallet
att hyresrätten efter samtycke av hyresvärden (föreningen) övergått genom
bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv på grund av
bestämmelserna i paragrafens första stycke. Det avser också övergång till
make eller sambo på grund av bestämmelserna i paragrafens andra stycke.
Hänvisningen till 34 § syftar på den möjlighet som en hyresgäst har att över-
låu hyresrätten till någon som varaktigt sammanbodde med honom. Enligt 47
§ andra stycket har slutligen make eller sambo under vissa förutsättningar rätt
att för egen del få förlängning av ett hyresavtal som upphör på grund av upp-
sägning eller annan åtgärd som vidtas av hyresgästen.

En förutsättning för rätt till medlemskap är att den som vill bli medlem är
hyresgäst i huset både vid det tillfälle då huset förvärvas och då ansökan om
medlemskap prövas. Bestämmelserna i tredje stycket innebär att en make eller
annan närstående som övertagit hyresrätten kan bli medlem trots att denne inte
var medlem när huset förvärvades. Om den andre maken då ännu inte förvär-
vat medlemskap, förlorar han alltså genom hyresrättens övergång rätten till
medlemskap. Och har han redan fått medlemskap följer det av 13 § att han
normalt förlorar medlemskapet genom att hyresrätten upphör utan att någon
bosudsrätt upplåtits till honom. Att föreningen i princip inte får upplåta en
lägenhet med bosudsrätt så länge hyresförhållandet består följer av 4 kap.
3 §.

Den make eller motsvarande som övertagit hyresrätten och som önskar
söka medlemskap i föreningen måste göra sin ansökan inom den ettårsfrist
som gällde för den tidigare hyresgästen. Om hyresrätten övergår kort tid före
utgången av denna tidsfrist, kan den nya hyresgästen dock falla tillbaka på
tremånadersregeln i tredje stycket som då blir förmånligare för honom.

Ansökan om medlemskap måste göras inom den föreskrivna fristen.
Föreningen har annars rätt att vägra medlemskap. Detta gäller även i de fall då
frågan om hyresrättens övergång på grund av tvist dragit ut på tiden.
Möjligheten att ansöka om medlemskap inom den nämnda tremånadersfristen
gäller dock som sagts även om denna tid ligger senare än ett år från förening-
ens fastighetsförvärv.

166

9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § uppläta Prop. 1990/91: 92
bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i
syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap
endast om

1. den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2. den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor
som enligt 3 § gäller för inträde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko-
nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in-
flyttning.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i
föreningen genom upplåtelsen.

(Jfr 8 kap. 9 § 3 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som i huvudsak är ny, har fått sin placering i kapitlet och ut-
formats på förslag av lagrådet (jfr 3 § andra stycket i det remitterade för-
slaget). Andra stycket saknar dock motsvarighet i lagrådets förslag.

Bestämmelsen i första stycket punkt 1 avser rätten till medlemskap för den
som tecknat ett förhandsavtal. Frågan har behandlats i avsnitt 2.6.6. Redan
när förhandsavtalet skall tecknas, ankommer det på föreningen att ta ställning
om vederbörande uppfyller de villkor som anges i stadgarna och är lämplig
som medlem. Förhandsavtalet konstituerar således en rätt till medlemskap.
Detta innebär i och för sig inte att föreningen omedelbart i och med förhands-
avtalet också måste bevilja förhandstecknaren inträde i föreningen. Förening-
en kan avvakta med ett avgörande, men av andra stycket följer att föreningen
senast när den ekonomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägen-
heten står klar för inflyttning måste fatta beslut i saken. Någon möjlighet för
föreningen att då vägra medlemskap finns inte.

Lagrådets synpunkter att ge förhandstecknaren rätt till medlemskap i och
med avtalet har beaktats. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.6.1 anser jag
emellertid att den senaste tidpunkten för rätten till inträde i föreningen bör
sättas till när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för
inflyttning, dvs. när bostadsrätt kan upplåtas.

Första stycket punkt 2 avser rätten till medlemskap efter kommunal
bostadsanvisning och har behandlats i avsnitt 2.4.4. Av lagen (1987: 1274)
om kommunal bostadsanvisningsrätt framgår bl.a. att en kommun under
vissa förutsättningar kan erhålla anvisningsrätt till sådana bostadslägenheter
som skall upplåtas med bostadsrätt. Det är endast i de fall kommunens
anvisningsrätt sker med stöd av lagen - dvs. genom skriftlig utfästelse av
husägaren eller beslut av hyresnämnden - som den anvisade ges rätt till med-
lemskap enligt denna punkt. Förutsättningarna för medlemskap är desamma
som anges i 3 § första stycket.

Andra stycket har kommenterats ovan.

167

Tredje stycket motsvaras av bestämmelserna i 2 § andra stycket BRL och Prop. 1990/91: 92
har i förhållande till lagrådsremissens förslag flyttats från 1 § till denna para-
grafs tredje stycke eftersom det rör medlemskap vid upplåtelse.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 § Den som i annat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men
vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av
beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller
hyresgäst som avses i 8 § och sådan sökande som sägs i 9 §.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras
finns i 6 kap. 5 §.

(Jfr 8 kap. 13 § utredningens förslag)

Bestämmelsen i första stycket första meningen har 52 § BRL som förebild
och är i sak oförändrad till sitt innehåll (jfr prop. 1971:12 s. 150-151 och
1981/82:169 s. 89-90). Bestämmelsen i andra meningen är ny och syftar på
den rätt som hyresgästen har till medlemskap enligt 8 § samt den rätt till
medlemskap som enligt 9 § föreligger för förhandstecknare och den som an-
visats bostad av kommunen. Även de nu nämnda kategorierna har rätt till
överprövning av medlemskapsfrågan hos hyresnämnden.

Andra stycket innehåller endast en upplysning om att det i 6 kap. 5 § finns
bestämmelser om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap har vägrats.
Bestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen om överprövning har som jag tidigare redovisat fått sin
placering i kapitlet på förslag av lagrådet. I specialmotiveringen till bestäm-
melsen, som i något annorlunda utformning togs upp i 11 kap. 1 § i det
remitterade förslaget framhölls att avvisning av en för sent inkommen
ansökan till hyresnämnden bör ske efter invändning av bostadsrätts-
föreningen. Lagrådet har med anledning härav anfört följande:

"En huvudregel är att, i det fall en myndighets beslut skall överprövas, en be-
gäran om överprövning skall lämnas in till den myndighet som fattat beslutet
och att den myndigheten därvid prövar om begäran kommit in i rätt tid.
Bostadsrättsföreningen, vars beslut överprövas, är inte någon myndighet och
är dessutom bostadsrättshavarens motpart i den fortsatta processen. Regeln
kan, så som också förutsatts i remissprotokollet, inte gälla i fall som detta.
Det får i stället anses att det åligger föreningen att inför hyresnämnden förete
utredning om att ansökningen ingetts för sent om föreningen önskar att få an-
sökningen avvisad på den grunden."

Jag instämmer i vad lagrådet har anfört.

Utträde ur föreningen m.m.

11 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utträda ur
föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

168

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt Prop. 1990/91: 92
ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem.
Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket
lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

(Jfr 8 kap. 14 § 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 53 § första och andra stycket BRL (jfr prop.
1971:12 s. 152).

12 § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8
eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan
medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med
bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit
frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2. styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har
vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av
bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 14 § 2-3 st. i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf och 11 § är nya och föreskriver automatiskt
utträde för vissa medlemmar som inte förvärvar bostadsrätt. Fråga om skyl-
dighet för föreningen att upplåta bostadsrätt regleras i 4 kap. 6 §. Av 1 kap.
3 § följer att om medlemmen har förlorat sitt medlemskap, kan bostadsrätt
inte längre upplåtas till honom.

I första stycket finns bestämmelser om automatiskt utträde i sådana fall där
en förening vägrar upplåta bostadsrätt till den som förvärvat medlemskap
enligt bestämmelserna i 8 och 9 §§, dvs. såsom hyresgäst vid en ombildning,
genom kommunal bostadsanvisning eller på grund av förhandsavtal. Med
anledning av de nya bestämmelserna om rätt till medlemskap även för dem
som anvisas bostad av kommunen och den som har tecknat förhandsavtal har
rätten till upplåtelse utvidgats i förhållande till utredningens förslag att gälla
också dessa kategorier. Bestämmelserna om automatiskt utträde har i huvud-
sak samma innehåll som utredningen har föreslagit i fråga om hyresgäster vid
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vad som är nytt i förhållande till ut-
redningsförslaget är alltså att också en förhandstecknare eller den som an-
visats en lägenhet genom kommunal bostadsanvisning automatiskt kan för-
lora sitt medlemskap under de förutsättningar som anges i paragrafen.

Av punkt 1 följer att en medlem som vägrats upplåtelse av en bostadsrätt
har en betänketid på sex månader på sig för att te ställning till om han vill
söka stå kvar som medlem sedan föreningen vägrat upplåta den aktuella
lägenheten med bostadsrätt Om medlemmen inte inom den föreskrivna tiden
har ansökt om ett föreläggande enligt 4 kap. 6 § andra stycket för föreningen
att upplåta bostadsrätt, anses han ha utträtt ur föreningen den dag tidsfristen
gått ut. Det får anses ankomma på föreningen att visa att medlemmen inte

169

hänskjutit frågan om upplåtelse i rätt tid till hyresnämnden. Ansöker med- Prop. 1990/91: 92
lemmen däremot om ett föreläggande, men får avslag på sin ansökan anses
utträde ha skett den dag beslutet vunnit laga kraft (se andra stycket). Det
innebär att det automatiska utträdet i dessa fall kan infalla före eller efter sex-
månadersfristens utgång beroende på när det lagakraftvunna avgörandet före-
ligger. I fråga om hyresnämndens prövning m.m. hänvisas till special-
motiveringen till 4 kap. 6 §.

Av punkten 2 följer att föreningens styrelse kan medge att medlemmen be-
håller sitt medlemskap trots att denne vägrats upplåtelse av bostadsrätt.

Av andra stycket framgår att en medlem som avses i första stycket auto-
matiskt förlorar sitt medlemskap, om han efter hyresnämndens, eller i före-
kommande fall, bostadsdomstolens prövning får avslag på en ansökan om
föreläggande för föreningen att upplåta bostadsrätten. Utträdet anses ha skett
den dag det finns ett lagakraftvunnet beslut i saken. Bestämmelsen tar sikte
inte endast på de fall då medlemmen enligt första stycket 1 har vänt sig till
nämnden. Bestämmelsen blir tillämplig också i andra fall då medlemmen be-
gärt ett föreläggande om att få bostadsrätten upplåten till sig, t.ex. då för-
eningen i något fall förhalar prövningen av medlemmens ansökan om upp-
låtelse.

13 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i
föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt
upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag
hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening-
ens styrelse medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

(Jfr 8 kap. 14 § 3 st. utredningens förslag)

Enligt bestämmelserna, som saknar motsvarighet i BRL, upphör automatiskt
medlemskapet för en hyresgäst som antagits som medlem i föreningen enligt
8 §, dvs. i ombildningsfallen, om hyresförhållandet upphör innan någon
bostadsrätt upplåtits till denne. Föreningens styrelse kan dock även i dessa
fall medge att medlemmen får stanna kvar i föreningen.

14 § I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen
skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens
bevittnade namnunderskrift

Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat
har bestämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 14 § 4 st. i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 53 § tredje stycket BRL.
Bestämmelserna i första stycket har nära anpassats till utformningen av 3 kap.
4 § första stycket andra meningen och tredje stycket lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar.

170

3 kap. Ekonomisk plan

Prop. 1990/91:92

Bestämmelserna i detta kapitel har behandlats under avsnitt 2.5. Vad gäller
förarbetena till de motsvarande bestämmelserna i BRL hänvisas till
SOU 1969:4 s. 97 f och prop. 1971:12 s. 36 f och s. 96 f (jfr SOU
1981:74 s. 118 f).

Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.5 föreslagit att de i remissprotokollet
föreslagna reglerna om komplettering av plan bör utgå eftersom de inte fyller
någon större funktion. Som jag redovisat under nämnda avsnitt delar jag lag-
rådets förslag i denna del. Bestämmelsen i 5 § i det till lagrådet remitterade
förslaget utgår därför. Även den i det remitterade förslaget upptagna regeln
om beräkning av antalet lägenheter utgår ur detta kapitel och har efter förslag
av lagrådet flyttats fram till 1 kap.

Planens innehåll mm.

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall
en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av läns-
styrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse for en
bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om
förutsättningarna for registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda.

(Jfr 2 kap. 1 och 2 §§ i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras till viss del av 3 § första och andra styckena BRL.

Det skall av planen framgå om förutsättningarna for registrering enligt
1 kap. 5 § är uppfyllda. Det innebär att det av planen skall framgå att åtmin-
stone fem lägenheter avses bli upplåtna med bostadsrätt. Har föreningen fler
än ett hus skall det också framgå att husen ligger så nära varandra att en
ändamålsenlig samverkan kan uppnås.

Som framgår av första meningen skall länsstyrelsen pröva frågan om
registrering. Även i fortsättningen kommer dock intygsgivama att ha en viktig
roll (se kommentaren till 2 §).

Som ett komplement till kravet att minst fem lägenheter skall vara avsedda
att upplåtas med bostadsrätt finns i 1 kap. 5 § bestämmelser om hur antalet
lägenheter skall beräknas. Frågan har behandlats i avsnitt 2.2. (jfr prop.
1981/82:169 s. 41 och 75 samt lagrådets yttrande s. 96-97).

Av 9 kap. 31 § första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en
registrering får överklagas till kammarrätten.

Avsikten är att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
genom verkställighetsföreskrifter skall meddela närmare bestämmelser om
upprättandet av och innehållet i planen samt om ansökan om registrering.
Någon upplysande bestämmelse om detta har i enlighet med vad lagrådet för-
ordat inte ansetts behövlig.

171

2 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att Prop. 1990/91: 92
planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Vidare skall

intygsgivama ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § kan
anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga
omständigheter som ligger till grund för deras omdöme.

(Jfr 2 kap. 3 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 4 § andra stycket första och andra meningarna
BRL. Vissa språkliga justeringar har gjorts. I paragrafens andra mening har
dessutom tagits upp en skyldighet för intygsgivama att avge en förklaring
huruvida de anser att förutsättningarna beträffande antalet lägenheter och
ändamålsenlig samverkan enligt 1 kap. 5 § kan anses uppfyllda. Normalt
torde länsstyrelsen knappast ha anledning att frångå intygsgivarnas bedöm-
ning i dessa frågor.

3 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon om-
ständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av
intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan
som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen
eller med att upprätta den ekonomiska planen.

(Jfr 2 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 4 § andra stycket tredje-femte meningarna BRL.

Bestämmelsen att endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag,
organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller bi-
trätt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen
gäller sedan den 1 juli 1982 (SFS 1982:353). Förarbetena till denna bestäm-
melse framgår av SOU 1981:74 s. 126 f och prop. 1981/82:169 s. 36 och
37.

Lagrddet har påpekat - utan något förslag till förändring - att styrelsens val
av intygsgivare, i likhet med vad som nu gäller, inte kan överprövas. Enligt
min mening föreligger det inte något behov av reglering beträffande denna
fråga.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som
är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får
föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk
plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns
upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon
sådan betydelse som sägs i första stycket.

(Jfr 2 kap. 6 § i utredningens förslag)

172

Paragrafen motsvarar i sak 3 § tredje stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 96- Prop. 1990/91: 92
98).

Liksom enligt gällande rätt behöver en ny ekonomisk plan upprättas endast
när det inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av för-
eningens verksamhet.

Under det nu aktuella lagstiftningsarbetet har övervägts om en precisering
borde ske av förutsättningarna för att en ny plan skall krävas. Det har dock
bedömts att en precisering knappast skulle vara meningsfull. I fråga om den
närmare innebörden av bestämmelsen bör ledning kunna hämtas från de syn-
punkter som utredningen redovisat (betänkandet s. 116 f)- Det innebär bl.a.
följande.

För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan
bör det krävas ändringar av större betydelse än vad som gällde enligt 1930 års
bostadsrättslag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att "i märklig
mån" inverka på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas
ekonomiska förpliktelser (se 13 § i 1930 års lag, jfr Knutsson - Lindqvist,
Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljeström - Svennegård, Lagen om bostads-
rättsföreningar, 5:e upplagan s. 53 f.).

En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om
bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller
annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekono-
miska ställning eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och till-
byggnader eller upprustningsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny
plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsentlig inverkan
på ekonomin eller avgifterna i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts
enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträf-
fade omständigheter ger anledning till det. Om flera bostadsrätter upplåts
samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan för-
hållandena dock vara sådana att föreningens ekonomiska ställning i förhål-
lande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny plan be-
hövs.

Under husets produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har
upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan aktuell om det visar sig att den ur-
sprungliga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på
föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska
förpliktelser. Det kan vara fråga om inträffade kostnadsökningar som ligger
utanför föreningens kontroll, t.ex. på grund av inflation eller höjda bygg-
materialkostnader.

Som ytterligare exempel på fall då en ny ekonomisk plan kan bli aktuell
kan nämnas att villkoren för ett i den ursprungliga planen påräknat lån dras-
tiskt förändras eller lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer in-
gripande sätt. Vidare kan en konkurs hos t.ex. den entreprenör som bygger
bostadsrättsföreningens hus påverka föreningens verksamhet. Fullföljs inte
entreprenadkontraktet kan detta innebära att ny ekonomisk plan måste upp-
rättas. Eftersom uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på be-
räkningar, kan dessa bli inaktuella redan av det skälet att kalkylen inte håller.                    .

Är förändringen mer omfattande, kan den givetvis vara av sådan betydelse för Prop. 1990/91: 92
föreningens verksamhet att en ny plan måste upprättas.

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i kon-
flikt med väsentlighetsrekvisitet, måste självfallet en ny ekonomisk plan upp-
rättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter får ske. I vissa fall kan som
redan sagts även en enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste
upprättas före upplåtelse av bostadsrätt.

En ny ekonomisk plan måste givetvis ha ett innehåll motsvarande vad som
föreskrivs i 1 §.

Om verkningarna av att en upplåtelse skett i strid med denna paragraf finns
bestämmelser i 4 kap. 8 §.

Andra stycket har tillkommit i förtydligande syfte med anledning av att de i
remissprotokollet föreslagna reglerna om kompletterande plan på förslag av
lagrådet utgår (se ovan). Bestämmelsen innebär att enstaka upplåtelse av
bostadsrätt är möjlig även om lägenheten eller viktiga uppgifter om lägenheten
inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller så länge kra-
ven på ny plan i första stycket inte eftersätts (se avsnitt 2.5.2).

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var
och en som vill ta del av planen.

(Jfr 2 kap. 7 § i utredningens förslag)

Paragrafens första mening stämmer överens med 4 § fjärde stycket BRL (jfr
prop. 1971:12 s. 99). Den som önskar ta del av planen kan också vända sig
till den länsstyrelse som registrerat handlingarna.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

Bestämmelserna i kapitlet överensstämmer i sak med de bestämmelser om
upplåtelse som finns under rubriken "Upplåtelse av bostadsrätt m.m." i BRL.
Från dessa bestämmelser har dock bl.a. de i tidigare kapitel redovisade be-
stämmelserna om ekonomisk plan brutits ut. I kapitlet är det endast 6 § om
föreläggande att upplåta bostadsrätt som i sakligt hänseende är ny.

Lagrådet har föreslagit att det i 1 § tas in en erinran om att också medlem-
skap är en förutsättning för upplåtelse. Vidare har lagrådet föreslagit att 6 §
förses med en hänvisning till de bestämmelser som tagits upp i 2 kap. 12 §
detta förslag. Jag har inget att erinra mot lagrådets synpunkter i dessa delar
och mitt förslag har utfonnats i enlighet härmed.

När upplåtelse får ske

1 § Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som förutsättning
för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

174

Paragrafen som saknar motsvarighet i BRL och i utredningens förslag har ut- Prop. 1yyu/y i; yz
formats efter förslag av lagrådet.

2 § Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en
registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att
upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1. en ekonomisk plan har registrerats och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter-
betalning av insatsen till bostadsrättshavama jämte, i förekommande fall,
upplåtelseavgift.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan
ett år förflutit efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en för-
eningsstämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får
säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens
betalningsskyldighet har fullgjorts.

(Jfr 3 kap. 2 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna motsvaras i det närmaste helt av 5 § BRL (jfr prop. 1971:12

s. 75 f. och s. 99 f.).

I första stycket har uttrycket "den slutliga kostnaden för anskaffandet av
föreningens hus" i 5 § BRL ersatts med uttrycket "den slutliga kostnaden för
föreningens hus". Därmed görs en anpassning till t. ex. sådana fall då en
ombildning till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs om.

I andra stycket punkt 2 har ordet grundavgift ersatts med insats (jfr 7 kap.

14 §). Vidare har det tillägget gjorts att säkerheten skall omfatta också upp-
låtelseavgifter. Anledningen härtill är att det ibland även förekommer upp-
låtelseavgifter vid nyproduktion eller ombildning av hyresrätter till bostads-
rätter, trots att dessa avgifter inte primärt varit avsedda att tas ut redan där (jfr
avsnitt 2.10). Något hinder kan dock inte anses föreligga att ta ut sådana av-
gifter även i dessa fall. Av 7 kap. 14 § första stycket framgår att en förening
måste ha stöd i sina stadgar för att ta ut upplåtelseavgifter. Det är föreningens
styrelse som bestämmer avgifterna (9 kap. 13 §); se också 7 kap. 14 §
andra stycket.

Ändringen i tredje stycket till "den slutliga kostnaden” är en anpassning till
ändringen i första stycket

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna
paragraf finns bestämmelser i 11 kap. 5 §.

3 § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med
bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas
med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres-
värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall
upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.

(Jfr 3 kap. 3 § i utredningens förslag)

175

Paragrafen motsvaras, med viss språklig justering av 2 § tredje stycket BRL. Prop. 1990/91: 92
Bestämmelserna tillkom genom en lagändring som trädde i kraft den 1 okto-
ber 1981 (prop. 1980/81:48, LU 29, rskr. 414 SFS 1981:603). Om en upp-
låtelse har skett i strid med denna paragraf gäller 7 § andra stycket, (tidigare 8

§ tredje stycket BRL).

4 § I 5 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av-
tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

(Jfr 3 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innehåller en upplysning om
bestämmelserna i 5 kap. om förhandsavtal.

Uppldtelseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte
något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1991:000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till
bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: partemas namn, den lägenhet
upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift
samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

(Jfr 3 kap. 5 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras med vissa justeringar av 6 § BRL (jfr prop. 1971:12

s. 100). Paragrafen har delats upp i två stycken.

I första stycket har som ett tillägg en hänvisning gjorts till den föreslagna
lagen om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar
(jfr avsnitt 4).

I andra stycket har ordet insats använts i stället för grundavgift (jfr avsnitt

2.10). Upplåtelseavgift skall självfallet endast anges om sådan avgift skall tas
ut (jfr 7 kap.).

Skyldighet att uppldta bostadsrätt

6 § Om någon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits
som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet
som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor
för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att
upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite.
Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av-

ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte kommit

till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

176

(Jfr 3 kap. 6 § i utredningens förslag)

Prop. 1990/91:92

Paragrafen, som innehåller nya bestämmelser, har behandlats i den allmänna
motiveringen avsnitt 2.4.3 (under rubriken Rätten till bostadsrätt), avsnitt
2.4.4 och avsnitt 2.6.6 (under rubriken Övriga frågor). Paragrafen har fått
sin slutliga formulering efter förslag av lagrådet.

Hänvisningen i första stycket till 2 kap. 8 eller 9 § syftar på den som är
hyresgäst i föreningens hus vid en ombildning till bostadsrätt, anvisats bostad
genom kommunal anvisningsrätt eller tecknat förhandsavtal. I samtliga dessa
fall förutsätts det att en viss lägenhet är avsedd att upplåtas med bostadsrätt till
medlemmen. I det till lagrådet remitterade förslaget angavs inte uttryckligen
att den som tecknat förhandsavtal skulle omfattas av bestämmelsen i första
stycket, eftersom rätten till bostadsrätt följer av förhandsavtalet. Även om
detta i och för sig är korrekt, kan detta dock vara vilseledande, eftersom
situationen med förhandsavtal rent faktiskt inte utgör något undantag. Även
förhandsavtalsfallen omfattas därför av bestämmelsen i första stycket

Andra stycket ger de medlemmar som avses i första stycket rätt att få
lägenheten upplåten tvångsvis.

Ett föreläggende om upplåtelse kan givetvis inte meddelas, om inte styrel-
sen beslutat om medlemskap eller frågan om medlemskap avgjorts genom
lagakraftägande beslut av hyresnämnden. Ett föreläggande kan inte heller
meddelas om medlemmen har utträtt ur föreningen. Om frågan om medlem-
skap är oklar, t.ex. därför att en hyresgäst i samband med ombildning har
sagts upp från sin lägenhet men något beslut ännu inte meddelats som innebär
att hyresgästen är skyldig att flytta, bör hyresnämnden avvakta med sin
prövning av frågan om upplåtelseföreläggande.

Den sexmånadersfrist som gäller för en hyresgäst vid ombildning att hän-
skjuta en fråga om upplåtelse till hyresnämnden för att undgå automatiskt ut-
träde ur föreningen, har kommenterats under 2 kap. 12 §.

Den omständigheten att föreningen har antagit en hyresgäst som medlem i
samband med en ombildning, fråntar inte föreningen möjligheten att säga upp
hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Om
hyresförhållandet upphör, medför detta att också medlemskapet i föreningen
upphör (se 2 kap. 12 §) och något upplåtelseföreläggande kan då inte med-
delas (jfr 1 kap. 3 §).

12 kap. 8 § anges vissa möjligheter för en förening att vid ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt vägra medlemskap. Det gäller t.ex. om hyres-
förhållandet avser lokal och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt.
Om föreningen, trots dessa möjligheter antar en hyresgäst som medlem i för-
eningen, har även denna hyresgäst möjlighet att begära ett upplåtelseföre-
läggande hos hyresnämnden. Föreningen kan alltså inte motsätta sig en
bostadsrättsupplåtelse beträffande en lokalinnehavare som en gång har an-
tagits som medlem i föreningen. Detsamma gäller också t.ex. sådana hyres-
gäster som antas som medlemmar i föreningen utan att något hyresförhållande
förelåg när föreningen förvärvade fastigheten.

177

12 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

Vad som nu har anförts i fråga om lokalinnehavares m.fl. rätt till upp- Prop. 1990/91: 92
låtelse av bostadsrätt utgör en avvikelse från utredningens förslag och stärker
bl.a. lokalhyresgästemas ställning vid ombildning i viss mån. Fortfarande
kan dock föreningen vägra medlemskap med hänvisning till att en lokal inte
skall upplåtas med bostadsrätt

När hyresnämnden enligt tredje meningen i andra stycket fastställer vill-
koren för en upplåtelse bör likabehandlingsprincipen utgöra riktpunkten.
Insats och årsavgift torde därvid inte vålla några problem. Beträffande möj-
ligheten av att u ut upplåtelseavgift hänvisas till avsnitt 2.10 och kommen-
tarer till 7 kap. 14 §. I de flesta fall torde man kunna utgå ifrån att nämnden
vid ett och samma tillfälle beslutar om såväl föreläggande för föreningen att
upplåta lägenheten med bostadsrätt och, när det är aktuellt, om villkoren för
upplåtelsen. Det är dock inget som hindrar att nämnden först vid senare till-
fälle prövar den sistnämnda frågan. Lagen (1985: 206) om vite är tillämplig
när hyresnämnden meddelar ett föreläggande enligt denna paragraf. Hyres-
nämndens föreläggande skall bl.a. innehålla uppgift om vid vilken tidpunkt
eller inom vilken tidsfrist upplåtelse skall ske. I 11 kap. finns bestämmelser
om att hyresnämnden får döma ut ett förelagt vite.

Enligt bestämmelsen i tredje stycket kan en hyresgäst som är medlem väg-
ras upplåtelse med bostadsrätt om det är bestämt att hyresförhållandet skall
upphöra. Det innebär bl.a. att en hyresgäst inte har rätt att få lägenheten upp-
låten med bostadsrätt även om denne bor kvar i huset på grund av att hyres-
nämnden beviljat uppskov med avflyttningen. Innebörden av uttrycket "det är
bestämt att hyresförhållandet skall upphöra" är att det skall vara slutligt av-
gjort att hyresgästen måste flytta.

Fjärde stycket, som tillkommit på förslag av lagrådet, innehåller endast en
hänvisning till 2 kap. 12 § som reglerar automatiskt utträde för medlemmar
om en upplåtelse uteblir.

Som lagrådet tagit upp i sitt yttrande avser regleringen i förevarande para-
graf endast de specialfall vid upplåtelse när rätt till medlemskap föreligger.
Specialfallen är förhandsavtal, kommunal bostadsanvisning och ombildning
av hyreshus. För andra fall torde en reglering inte få någon praktisk be-
tydelse. Det kan härvid erinras om att medlemskap i en bostadsrättsförening
kan beviljas utan att syftet är att medlemmen skall förvärva bostadsrätt.

Ogiltiga upplåtelser mm.

7 § En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 med krav
på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som
bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägen-
heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks
inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då upplåtelsen
skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads-
rätt i strid med bestämmelserna i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall
gäller bestämmelserna om återbetalning och ersättning i 10 § andra stycket.

178

(Jfr 3 kap. 7 § i utredningens förslag)

Prop. 1990/91:92

Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak annat än att ogiltighet inträder även i
de fall en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna om registrerad komplet-
tering till ekonomisk plan.

Första stycket motsvaras av 7 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12
s. 100 ff).

Bestämmelserna i andra stycket innehåller inget nytt i sak. De motsvaras
av 8 § tredje stycket BRL (prop. 1980/81:48 s. 6 ff).

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 4 § med krav
på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter uppsäg-
ning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde.
Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren
fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny
ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 2 § med krav på till-
stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning
frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen
lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 §
tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten
genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostads-
rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägen-
heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen,
om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

(Jfr 3 kap. 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak.

Första stycket överensstämmer med 7 § andra stycket BRL (jfr prop.
1971: 12 s. 100 ff). Andra och tredje styckena stämmer överens med 7 §
tredje och fjärde styckena BRL. I tredje stycket har dock föreskrivits endast
att föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten. Det innebär att
den nuvarande föreskriften att ersättningen skall betalas "till bostadsrätts-
havaren" har utgått. Ändringen får sin betydelse om bostadsrätten är pantsatt.
Har föreningen underrättats om pantsättningen, följer det av allmänna rätts-
grundsatser att föreningen inte f&i betala ut hela ersättningen till bostadsrätts-
havaren, om det skulle innebära att panthavaren inte får betalt för sin fordran.
Panthavaren har alltså rätt att kräva betalning ur ersättningen. Detta innebär i
sin tur att föreningen måste kontakta panthavaren innan någon ersättning kan
betalas ut till bostadsrättshavaren.

Den ersättning som föreningen skall betala för bostadsrätten skall vara
"skälig". I fråga om vad som förstås med "skälig ersättning" hänvisas till
prop. 1971:12 s. 103.

179

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds

Prop. 1990/91:92

9 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första
stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan pä
att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingänget blir slutligt
bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års-
avgift.

(Jfr 3 kap. 9 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 7 § sista stycket BRL.

Konkurrerande upplåtelser

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller
upplåtelserna efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelserna sam-
tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på
talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om-
ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestämmelserna i första
stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat
till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om
han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp-
låtelsen.

(Jfr 3 kap. 10 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 8 § första och andra styckena BRL (jfr prop.
1971: 12 s. 104 ff). Bestämmelserna i 8 § tredje stycket BRL återfinns i 7 §
andra stycket i form av en hänvisning till andra stycket i denna paragraf.

Avsägelse

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år
från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads-
rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare
månadsskifte som angetts i denna.

(Jfr 3 kap. 11 § i utredningens förslag)

Paragrafen överensstämmer i sak med 16 § BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 § andra stycket BRL, som motsvarar andra
stycket i förevarande paragraf, hänvisas till prop. 1977/78:175, CU 32, rskr.
347. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978:309).

180

5 kap. Förhandsavtal

Prop. 1990/91:92

Bestämmelserna i detta kapitel innebär att ett system med förhandsavtal införs
som innefattar även upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheter.
Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 2.6. För närvarande är endast
förhandsavtal avseende lokaler tillåtna.

J?örr att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en
lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten
med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är
å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

(Jfr 4 kap. 1 § i utredningens förslag)

Paragrafen är ny och saknar såvitt gäller bostadslägenheter direkt motsvarig-
het i BRL. Den innehåller bestämmelser om innebörden av ett förhandsavtal.

Paragrafen ersätter 9 § BRL som innehåller föreskrifter om förhandsavtal i
fråga om annan lägenhet än en bostadslägenhet. Den kan också sägas ersätta
9 a § första stycket BRL, som innehåller bestämmelser om att en bostadsrätts-
förening i sina stadgar får föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut
enligt 60 a § BRL om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter
efter förvärvet. Om stadgarna innehåller en sådan skyldighet är föreningen å
sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyresgäster. Genom att för-
handsavtalen kräver en av intygsgivama granskad kostnadskalkyl över pro-
jektet blir det inte längre möjligt för en bostadsrättsförening att föra in en
sådan bestämmelse i sina stadgar. Av övergångsbestämmelserna följer dock
att sådana stadgevillkor fortfarande skall gälla, om en hyresgäst före ikraft-
trädandet biträtt ett förvärvsbeslut enligt 60 a § BRL.

Ett förhandsavtal tar sikte på en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Det
har därför inte ansetts nödvändigt att, som AB Bostadsgaranti föreslagit, i
lagtexten uttryckligen ange att ett avtal kan ingås av flera förhandstecknare.
Det avgörande är till vem upplåtelsen skall ske. Om bostadsrätten skall upp-
låtas tex. till ett par makar är det alltså inget som hindrar att de tecknar avtalet
tillsammans.

En förening som har tecknat ett förhandsavtal är skyldig att upplåta lägen-
heten med bostadsrätt. Förhandstecknaren erhåller i och med avtalet också en
rätt till medlemskap i föreningen. Detta innebär att föreningen har att pröva
om förhandstecknaren uppfyller stadgevillkoren och är lämplig som medlem
innan avtalet ingås. Att föreningen inte är skyldig att anta förhandstecknaren
som medlem förrän den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står
klar för inflyttning framgår av 2 kap. 9 § andra stycket.

181

Att en förhandstecknare under vissa förutsättningar kan säga upp ett för- Prop. 1990/91: 92
handsavtal följer av 8 §.

De nya bestämmelserna i 5 kap. om förhandsavtal och i 2 kap. om rätt till
medlemskap gäller även avtal som rör en framtida upplåtelse av bostadsrätt till
lokal. Sådana avtal kan ha ingåtts redan före lagens ikraftträdande, se 9 §
BRL. Av övergångsbestämmelserna följer att äldre bestämmelser fortfarande
gäller i fråga om sådana avtal.

Lagrådet som föreslagit att förhandstecknaren skall erhålla en rätt till med-
lemskap i och med förhandsavtalet har påpekat att om detta förslag godtas bör
bestämmelsen i tredje stycket i det remitterade förslaget utgå. Eftersom jag på
denna punkt godtagit lagrådets förslag, med den reservation som finns genom
förslaget i 2 kap. 9 § andra stycket, har tredje stycket i det remitterade för-
slaget utgått.

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av
den som tecknat ett förhandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen
tillstånd att ta emot förskott.

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in-
satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av
andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be-
loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 4 kap. 2 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.3.

Av första stycket följer att en bostadsrättsförening inte får ta emot förskott
för upplåtelse av en bostadsrätt utan att det finns ett förhandsavtal.
Bestämmelserna gäller oavsett om det är fråga om en bostadslägenhet eller en
lokal. Föreningen måste dessutom ha tillstånd av länsstyrelsen för att ta emot
förskott.

Föreningen får enligt andra stycket inte ta emot förskott till ett högre be-
lopp än som svarar mot den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså
inte tillåtet att ta upp förskott för tex. upplåtelseavgift. Som framgår av 3 §
första stycket skall bl.a. den beräknade insatsen anges i förhandsavtalet.
Avgiften skall grundas på en kostnadskalkyl som granskats av två särskilda
intygsgivare, se 3 § andra stycket.

Av 10 kap. 3 § 3 följer att det är straffbart att ta emot förskott i strid med
denna paragraf. Som framgår av avsnitt 2.6.3 avses med förskott alla former
av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall få förvärva en bostads-
rätt.

Av tredje stycket följer att en förhandstecknare har rätt att få tillbaka för
mycket inbetalat förskott. I de fall han i fråga om avtalet har satt make eller
sambo i sitt ställe (se 6 §) uppkommer frågan till vem överskottet skall betalas
tillbaka. Normalt torde man kunna utgå ifrån att en make som överlåter sin
rätt enligt förhandsavtalet också överlåter sin fordran på grund av det inbe-

182

talade förskottet. Om den andra maken kan visa att så är fallet, får föreningen Prop. 1990/91: 92
åteibetala beloppet till denne.

Lagrådet har i fråga om hänvisningen till 2 § räntelagen anfört följande.

"Lagrådet finner att hänvisningen till räntelagen bör - utan någon ändring i
sak - ges en tydligare utformning efter mönster av 10 kap. 7 § lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar (som på grund av en hänvisning i
9 kap. 28 § i det remitterade förslaget skall gälla även i fråga om bostads-
rättsföreningar). Lagrådet förordar därför att tredje stycket i paragrafen av-
slutas på följande sätt:"— det överskjutande beloppet jämte ränta beräknad
enligt 5 § räntelagen (1975:635) från det att beloppet erlades intill dess att
högre ränta skall betalas enligt 6 § räntelagen till följd av 3 eller 4 § samma
lag."

Med anledning av lagrådets synpunkter vill jag säga följande. I såväl lagråds-
remissens förslag som i lagrådets förslag till bestämmelse tvingas läsaren att
ta del av räntelagens bestämmelser. Eftersom det sakligt sätt räcker med en
hänvisning till 2 § räntelagen som i sin tur leder vidare till de paragrafer som
lagrådet hänvisar till finner jag inte skäl att anta lagrådets förslag, som enligt
min mening är alltför otympligt. Med de synpunkter som lagrådet lämnat i
förtydligande syfte, finns det heller ingen anledning att befara att tillämp-
ningen av bestämmelsen försvåras med mitt ursprungliga förslag. Detta bör
alltså kvarstå.

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges:
partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, be-
räknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten
och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över
kostnaderna för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs-
givare som avses i 3 kap. 3 §, vila på tillförlitliga grunder. I intyget skall de
huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges.
Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren
innan avtalet ingås.

(Jfr 4 kap. 3 § i utredningens förslag)

I paragrafen finns bestämmelser om de krav som gäller för att ett förhands-
avtal skall vara giltigt Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.2.

Av första stycket framgår att avtalet måste vara skriftligt. Det finns där-
emot inget krav på att det också måste vara bevittnat Bland de uppgifter som
skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna
uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet
om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 8 § första stycket 2.
Förhandsavtalet skall också innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för
bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i förening-
ens stadgar, upplåtelseavgifter (jfr 7 kap. 14 §).

Enligt andra stycket skall de beräknade avgifterna grundas på en
kostnadskalkyl, som granskats av två särskilda intygsgivare. Det gäller
samma behörighetskrav för dessa som för de intygsgivare som skall granska

183

cn ekonomisk plan. Man torde kunna utgå ifrån att en förening i de flesta fall Prop. 1990/91: 92
kommer att använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl
kostnadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock inget krav på
att dessa båda intygsgivare måste vara desamma.

Det är givet att intygsgivama normalt har ett sämre underlag att utgå ifrån
jämfört med de situationer då den ekonomiska planen skall granskas (se 3
kap. 3 §). Intygsgivarnas uppgift är dock även här att ta ställning till om kal-
kylen vilar på tillförlitliga grunder. I detta ligger att granska att de lämnade
faktiska uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand-
lingar och att de gjorda beräkningarna är vederhäftiga och kan väntas hålla
streck (jfr prop. 1971:12 s. 77). Intygsgivama har också att i övrigt göra en
bedömning av kalkylens hållbarhet. En viktig del i granskningen blir att pröva
sannolikheten för att finansieringen kan ordnas på de villkor som kalkylen
grundas på. Intygsgivama skall i intyget ange de huvudsakliga omständig-
heter som ligger till grund för det omdöme de lämnar. Närmare bestämmelser
om kostnadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den, avses
bli meddelade av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Styrelsen är skyldig att hålla kostnadskalkylen och intyget tillgängliga for
förhandstecknaren innan denne binder sig genom avtalet. Avsikten med kal-
kylen är ju främst att den lägenhetssökande med hjälp också av intyget skall
kunna få ett underlag for att bedöma sina kommande ekonomiska åtaganden.
Det kan vara lämpligt att föreningen såvitt gäller bostadslägenheter presenterar
innehållet i kalkylen och intyget i anslutning till de s.k. bofakta om lägen-
heterna och boendekostnaderna som skall finnas enligt 7 § förordningen
(1986: 694) om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och ränte-
bidrag. Kalkylen och intyget bör också bevaras av föreningen för den hän-
delse man i framtiden behöver återkomma till de uppgifter som lämnats i
dessa handlingar.

4 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt.

(Jfr 4 kap. 5 § i utredningens förslag)

Av denna paragraf följer att en förening och en förhandstecknare måste
iaktta inte bara de krav på skriftlighet m.m. som meddelats i 3 § första
stycket. Även kravet på att det skall finnas en kostnadskalkyl som granskats
av behöriga intygsgivare och att den skall ha hållits tillgänglig för förhands-
tecknaren innan han ingått förhandsavtalet hör till de omständigheter som
måste iakttas med risk för att avtalet annars blir ogiltigt. Som anmärkts i av-
snitt 2.6.4 kan ett avtal även bli ogiltigt eller jämkas i vissa fall enligt all-
männa avtalsrättsliga grundsatser. Bestämmelserna i avtalslagen (1915: 218)
om rättshandlingars ogiltighet kan också innebära att ett förhandsavtal är ogil-
tigt.

Att förhandstecknaren har rätt till ersättning m.m., om ett avtal är ogiltigt
följer av bestämmelserna i 9 § andra stycket

184

5 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om Prop. 1990/91: 92

1. det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad enligt 3 §
andra stycket, och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter-
betalning av förskott till förhandstecknama.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det
att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

(Jfr 4 kap. 2 § 2 st. i utredningens förslag)

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.3.

\ första stycket finns bestämmelser om länsstyrelsens tillståndsgivning.
Handläggningen motsvarar i stort den som gäller när en förening vill upplåta
bostadsrätt sedan den ekonomiska planen har registrerats, men innan den
slutliga kostnaden för att anskaffa föreningens hus har redovisats, se 4 kap.
2 §. För att länsstyrelsen skall lämna tillstånd krävs både att det finns en av
intygsgivama granskad kalkyl och att föreningen har ställt betryggande
säkerhet. Någon granskning av intyget är inte avsedd att göras. Säkerheten
skall täcka de beräknade insatserna för samtliga bostadsrätter. Närmare be-
stämmelser om säkerheten avses bli meddelade i en förordning eller myndig-
hetsföreskrifter.

När säkerheten inte längre behövs skall den enligt andra stycket återställas
på begäran av föreningen. Återställande skall ske när alla bostadsrätter för
vilka förskott lämnats blivit upplåtna. Länsstyrelsen bör då samtidigt återkalla
tillståndet i likhet med vad som gäller när säkerhet återställs enligt 4 kap. 2 §
tredje stycket (jfr 7 § bostadsrättskungörelsen 1971:486). Om ett eller flera
förhandsavtal upphör att gälla utan att bostadsrätterna upplåtits, får säker-
heterna återställas först sedan förskotten återbetalats. Om talan har väckts om
ogiltigförklaring av ett förhandsavtal eller återbetalning av utbetalade förskott
får i van fall utgången i målet avvaktas.

Det kan inträffa att en förening uppbär förskott enligt bestämmelserna i
denna paragraf och senare - när den ekonomiska planen har registrerats -
upplåter bostadsrätter utan att anskaffningskostnaden för föreningens hus har
redovisats. För att upplåtelse då skall kunna ske krävs det tillstånd av läns-
styrelsen enligt 4 kap. 2 § och att säkerhet ställs. Om föreningen har möjlig-
het att använda sig av den säkerhet som lämnats enligt denna paragraf även i
en sådan situation behöver rent faktiskt inte säkerheten som sådan återställas,
men länsstyrelsen måste naturligtvis fatta de beslut som krävs för den nya
situationen.

Närmare bestämmelser om återställandet avses bli meddelade i förordning
eller myndighetsföreskrifter.

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna
paragraf finns bestämmelser i 11 kap. 5 §.

6 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe
eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även

185

sådan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall Prop. 1990/91: 92
tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är
ogiltig.

(Jfr 4 kap. 4 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf har kommit till för att motverka handel med
den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär.

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.6.

Med make likställs även vissa sambor, nämligen sådana som avses i lagen
(1987:232) om sambors gemensamma hem och lagen (1987:813) om homo-
sexuella sambor. Detta följer av bestämmelserna i den sistnämnda lagen.

Ett avtals upphörande

7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en
hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om-
bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp-
hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt
sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen-
heten.

(Jfr 4 kap. 6 § i utredningens förslag)

Enligt bestämmelserna i första stycket upphör förhandsavtalet i ombild-

ningsfallen, om förhandstecknarens hyresrätt upphör innan bostadsrätten
upplåtits. Bestämmelsen har motiverats i avsnitt 2.6.6, se också kommen-
taren till 2 kap. 8 §.

Av andra stycket följer att förhandsavtalet inte upphör enligt första stycket,
om avtalet överlåtits till make eller sambo och denne också övertagit hyres-
rätten till lägenheten.

Mot bakgrund av att lagrådets förslag om rätt till medlemskap i och med
förhandsavtal godtagits så har denna paragraf anpassats härtill. Vad lagrådet i
övrigt anfört i anslutning till denna paragraf har kommenterats i avsnitt 2.6.4.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid

efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än
som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning
säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om
den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar
lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av en hyres-
fastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet

186

i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är Prop. 1990/91: 92
oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.

(Jfr 4 kap. 7 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.4.

Av första stycket punkterna 1 och 2 framgår att förhandstecknaren kan
säga upp avtalet under närmare angivna förutsättningar när bostadsrätten inte
upplåts i tid. Punkten 1 tar sikte på lägenheter i nyproduktion, antingen det är
frågan om uppförande av ett helt nytt hus eller en tillbyggnad eller ombyggda
lägenheter som förhandstecknaren inte har någon hyresrätt till, se andra
stycket. Det torde normalt inte vara svårt att konstatera när en inflyttning har
skett. Punkten 2 gäller oavsett om det är frågan om en nyproducerad lägenhet
eller någon annan lägenhet. Förhandstecknaren får frånträda avtalet, om upp-
låtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den
beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Upplåtelsen bör komma till stånd i nära
anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Orsaken till fördröjningen
spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv.
Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen
bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten
för tillträdet.

Bestämmelserna i punkten 1 tar över bestämmelserna i punkten 2, om in-
flyttningen sker tidigare än vad som beräknats. Punkten 1 gäller alltså även
om man har beräknat en senare tidpunkt for upplåtelsen.

Punkten 3 innehåller bestämmelser om uppsägning när avgifterna för
bostadsrätten blivit väsentligt högre än vad som beräknats enligt förhands-
avtalet. Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha någon betydelse för
rätten till frånträde (se dock nedan). Som utredningen uttalat får det över-
lämnas till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går for att en höj-
ning skall anses "väsentlig". Den information som föreningen lämnar i
kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås bör givetvis spela en
roll i sammanhanget Om förhandstecknaren redan när avtalet skrevs haft an-
ledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre, bör också detta för-
hållande kunna beaktas.

Att punkten 1 första stycket inte gäller, om förhandstecknaren innehar
lägenheten med hyresrätt följer av andra stycket. Normalt bor han då redan i
lägenheten eller förfogar i vart fall över nyttjanderätten till lägenheten.
Däremot kan han givetvis säga upp avtalet enligt punkten 2, om upplåtelsen
dröjer.

Av tredje stycket framgår att frågan huruvida förhandstecknaren skall få
frånträda avtalet på grund av väsentliga kostnadsökningar i ombildningsfallen
skall prövas även med hänsyn till om det vore oskäligt mot föreningen eller
medlemmarna. Det betyder att de nuvarande bestämmelserna i 9 a § tredje
stycket BRL behållits i sak.

17 kap. 26-30 §§ finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

187

Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.6.4 tagit upp vissa frågor i an- Prop. 1990/91: 92
slutning till denna paragraf. Bestämmelserna i första stycket 2 har genom
tillägget "genom försummelse av föreningen" på lagrådets inrådan ändrats så
att det klart framgår att orsaken till fördröjningen inte beror på förhands-
tecknaren själv. Vad lagrådet anfört i övrigt har kommenterats i avsnitt 2.6.4.

Rätt till ersättning

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §,
har förhandstecknaren

1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 §
räntelagen (1975:635),

2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens
godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som
blivit onyttiga för honom, och

3. rätt till ersättning for annan skada som föreningen har förorsakat honom
genom försumlighet

Bestämmelserna i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller
föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 § första
stycket.

(Jfr 4 kap. 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen, som har behandlats i avsnitt 2.6.5, innehåller bestämmelser
om förhandstecknarens rätt till ersättning, om avtalet är ogiltigt eller upphör
att gälla eller om förskott har tagits emot utan att det finns något förhandsavtal
eller tillstånd från länsstyrelsen.

Förhandstecknaren har då rätt att få tillbaka inbetalat förskott jämte ränta
och, under närmare angivna förutsättningar, skälig ersättning för kostnader
för tillval m.m. samt ersättning för annan skada som han förorsakats genom
föreningens försumlighet

Rätten enligt första stycket punkt 7 att få tillbaka utbetalat förskott gäller
förhandstecknaren. I de fall förhandstecknaren i fråga om avtalet satt make
eller sambo i sitt ställe torde man normalt kunna utgå ifrån att återbetalning
kan krävas av denne, se specialmotiveringen till 2 § tredje stycket.

Lagrådet har även beträffande utformningen av räntebestämmelsen i denna
punkt haft samma synpunkter som anförts under 2 §. På de skäl som jag
under nämnda paragraf redovisat finner jag inte skäl till att föreslå någon
ändrad utformning av bestämmelsen.

Ersättningen enligt punkten 2 gäller sådana kostnader som förhands-
tecknaren har åtagit sig. Hit hör inte endast kostnader som förhandstecknaren
redan har betalat för lägenhetens inredning och utformning utan också sådana
framtida kostnader som han förbundit sig till. För rätten till ersättning krävs
det vidare att föreningen godkänt kostnaderna. Om förhandstecknaren haft
kostnader för t.ex. en köksutrustning som föreningen inte godkänt, får han
alltså själv stå kostnaden för den, såvida inte föreningen och han kommer
överens om något annat. Föreningen kan givetvis då inte heller kräva att ut-
rustningen skall vara kvar i lägenheten, om installation redan skett. Å andra

188

sidan måste förhandstecknaren då vara beredd att själv stå för kostnaderna för Prop. 1990/91: 92
att återställa lägenheten i det skick upplåtelsen avser. Det är inte nödvändigt
att föreningen har godkänt just kostnaderna i det enskilda fallet. Om för-
eningen eller den organisation som föreningen tillhör träffar avtal med olika
entreprenörer om att dessa skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de
boende skall kunna göra sina tillval, får föreningen anses ha godkänt kostna-
derna.

Frågan vad som är att anse som ersättningsgilla kostnader enligt punkt 2 är
alltså beroende på vad förhandstecknaren kommit överens med föreningen
om. Ersättningen kan - under förutsättning att föreningen godkänt kostnaden
- avse inte endast exempelvis ett tillval som sådant utan också kostnaderna
för installation. Frågan huruvida en kostnad är onyttig för förhandstecknaren
är också beroende av vad som avtalats mellan parterna. I normalfallen torde
man kunna utgå ifrån att föreningen önskar att tillvalen tillförs lägenheten och
också blir kvar där, även om förhandsavtalet sägs upp eller är ogiltigt. Frågan
i vilken utsträckning kostnaderna för förhandstecknaren är onyttiga eller inte
styrs alltså av vad partema kommit överens om.

Liksom för punkten 1 uppkommer frågan vilken rätt en make eller sambo
har att få ersättning för kostnader som den andre maken i egenskap av för-
handstecknare åtagit sig, om maken eller sambon övertagit förhandsavtalet.
Även denna fråga måste bedömas med hänsyn till vad makarna kommit
överens om. För att den make som har övertagit förhandsavtalet skall kunna
kräva att få ersättning enligt punkt 2 krävs det att denne kan visa att han åtagit
sig kostnaderna, antingen genom att han själv har betalat kostnaderna eller
åtagit sig betalningsansvar för dem.

Enligt punkt 3 är föreningen ersättningsskyldig också för kostnader som
den av försumlighet åsamkat förhandstecknaren. Några exempel kan vara att
föreningen ingått avtalet i strid med formkravet, att bostadsrätten inte upplåtits
senast i samband med inflyttningen eller att föreningen slarvat med kostnads-
kalkylen.

6 kap. Övergång av bostadsrätt

Kapitlet innehåller elva paragrafer. Dessa har i stor utsträckning hämtats från
de bestämmelser i BRL som intagits under rubriken "Övergång av bostads-
rätt" (10 § BRL och följande).

Vissa av paragraferna i BRL under den nu aktuella rubriken (10, 12 och
15 §§) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt
på offentlig auktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Reglerna om offentlig
auktion tas upp i 8 kap.

I förhållande till förslaget i remissprotokollet har kapitlet i överensstäm-
melse med vad lagrådet föreslagit genomgått vissa redaktionella och språkliga
justeringar.

189

Rätt att utöva bostadsrätten efter övergäng

Prop. 1990/91:92

1 § En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots
att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år frän dödsfallet får för-
eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa
att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads-
rättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde i föreningen,
förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an-
maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds-
boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsträcktare
rätt än som angetts här.

(Jfr 5 kap. 1 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 10 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106-
108). Första stycket innehåller dock endast en hänvisning till 1 kap. där be-
stämmelsen, om att endast den som är eller antas till medlem i föreningen får
utöva bostadsrätten vid överlåtelse, tagits upp i 3 § tredje stycket.
Hänvisningsbestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrädet. I andra
stycket har, också på förslag av lagrådet, för beräkning av sexmånaders-
fristen tillagts uttrycket "från anmaningen" - se vidare kommentaren till 2 §.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags-
skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får för-
eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den
längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg-
ras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas
inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning.

(Jfr 5 kap. 2 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna stämmer i sak överens med 12 § BRL. Lagrådet har
föreslagit ett förtydligande av paragrafen. Det framgår enligt lagrådets mening
inte klart av texten (som i och för sig är hämtad från BRL) från vilken tid-
punkt den angivna tidsfristen om sex månader skall räknas. Eftersom en an-
maning enligt paragrafen måste förutsätta att frågan om medlemskap slutligt
avgjorts och avsikten enligt lagrådet därför torde vara att tiden skall räknas
från tidpunkten för anmaningen, har detta angetts genom att efter orden "sex
månader" infogas orden "från anmaningen". Ett motsvarande förtydligande
har skett i 1 §.

Överlåtelse till juridisk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan
samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

190

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller Prop. 1990/91: 92
inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafens placering i detta kapitel samt rubriken närmast före paragrafen
har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2. Den behandlar
frågan om möjligheten för en juridisk person som redan är medlem i för-
eningen att förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för
fritidsändamål. Ett sådant förvärv kräver föreningens samtycke. Syftet med
regeln är att föreningen skall ha samma inflytande över dessa förvärv som
över de förvärv som sker av juridiska personer som inte ännu är medlemmar i
föreningen. Härigenom förhindras bl.a. att en juridisk person som en gång
blivit medlem i föreningen successivt köper upp bostadsrätter till bostads-
lägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål utan möjlighet för för-
eningen att påverka detta. Ett förvärv som saknar föreningens samtycke är
utan verkan. Detta framgår av 5 §.

Lagrådet har föreslagit att bestämmelsen förses med en övergångs-
bestämmelse av innebörd att bestämmelsen inte skall gälla i fråga om förvärv
som har skett före ikraftträdandet. För egen del har jag svårt att se vad en
övergångsbestämmelse skulle fylla för funktion. Enligt BRL krävs ju inte
någon ytterligare åtgärd än själva överlåtelseavtalet för att förvärvet skall vara
giltigt. Alla förvärv av medlemmar som sker innan ikraftträdandet av den nya
lagen blir alltså giltiga oberoende av föreningens samtycke. Någon över-
gångsbestämmelse behövs alltså inte.

Överlåtelseavtalet

4 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift-
ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet
som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla
överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

(Jfr 5 kap. 3 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 12 a § första stycket BRL. Bestämmelserna i
12 a § andra stycket BRL har tagits in i 5 § i detta kapitel.

Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en lagändring
i BRL som trädde i kraft den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Beträffande för-
arbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 61 och 86.

Ogiltighet

5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras
medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj-
ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelserna i denna lag. Om för-

191

värvaren i ett sädant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa Prop. 1990/91: 92
bostadsrätten mot skälig ersättning.

En överlätelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-
hälls.

En överlätelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ocksä ogiltig.

(Jfr 5 kap. 4 § i utredningens förslag)

Första stycket motsvaras av 13 § andra stycket BRL.

Andra stycket är nytt och har tillkommit pä förslag av lagrådet. Bestäm-
melsen innebär att om en bostadsrätt överläts till en juridisk person som är
medlem i föreningen och den juridiska personen inte fär styrelsens samtycke
till förvärvet, blir överlåtelsen ogiltig.

Tredje stycket motsvaras av 12 a § andra stycket BRL.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergätt
till en medlem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergätt inte for de
förpliktelser som äligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte
är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt
denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till nägon som inte är
medlem, är den frän vilken rätten övergätt fri frän förpliktelser enligt första
stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

(Jfr 5 kap. 5 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § första och andra styckena BRL.

7 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas pä
offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de förplik-
telser som äligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild frän lägenheten.

(Jfr 5 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § tredje stycket BRL. Denna bestämmelse
tillkom i samband med att det i bostadsrättslagen tillkom regler om offentlig
auktion (prop. 1986/87:37). Av förarbetena till denna lagstiftning framgår att
bestämmelsen är tillämplig när bostadsrätten kan säljas pä offentlig auktion
efter förverkande, dvs. när bostadsrättshavaren blivit skild frän lägenheten.
Bostadsrätten förutsätts alltså ännu inte ha övergått till nägon ny innehavare.
Bestämmelsen innebär att bostadsrättshavarens ansvar för förpliktelserna mot
föreningen upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre måna-
der från det att bostadsrättshavaren blev skild frän lägenheten. Efter denna
tidpunkt får föreningen alltså själv bära kostnaderna för bostadsrätten fram till

192

dess bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tre- Prop. 1990/91: 92
månadersfristens utgång, t.ex. förfallna årsavgifter eller kostnader for sådana
skador i lägenheten som bostadsrättshavaren skall stå för, skall bostads-
rättshavaren alltjämt svara.

8 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten,
om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om
bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion enligt bestämmelserna i
denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelserna endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

(Jfr 5 kap. 7 § i utredningens förslag)

Paragrafen är delvis ny.

Första meningen överensstämmer i sak med 15 § fjärde stycket BRL.
Bestämmelsen i andra meningen, som är ny, hänger samman med förslaget
rörande vissa frågor om försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auk-
tion (se avsnitt 2.11). Bestämmelsen innebär att föreningen måste göra gäl-
lande sin kravrätt mot förvärvaren vid den offentliga auktionen, om denne
skall vara skyldig att svara för den förre innehavarens skulder till föreningen.

Bestämmelser om försäljning på offentlig auktion finns i 1 och 2 §§ och i

7 kap. 30 §.

Förbehöll i stadgarna om rått att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för-
eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt
att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings-
rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös-
ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er-
sättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall be-
talas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks-
organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för
bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, en
folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna.
Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller
lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat
bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

(Jfr 5 kap. 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen som med vissa mindre språkliga justeringar motsvaras av 14 §
BRL infördes genom en lagändring som trädde i kraft den 1 maj 1985 (BoU
1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182).

193

13 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Sidoavtal

Prop. 1990/91:92

10 § Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en
bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett
omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads-
rättshavaren till avflyttning enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet
upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att
flytta.

(Jfr 5 kap. 9 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 15 § sista stycket BRL.

Bestämmelserna infördes i 15 § BRL den 1 januari 1984 i samband med
de ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84:137 s. 117 och
148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37
s. 64, SFS 1987:243).

Föreningens skyldighet till vidareöverlätelse

11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings-
stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

(Jfr 6 kap. 32 § utredningens förslag)

Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar, överförts från 17 §
BRL (jfr 1971:12 s. 117). Paragrafens placering i detta kapitel samt rubriken
närmast före paragrafen har tillkommit på förslag av lagrddet.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 §§ BRL. Ordningen mellan para-
graferna har dock i stor utsträckning kastats om. Samtidigt har bestämmel-
serna delats upp i fler, kortare paragrafer. Även det nu aktuella kapitlet har
undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter till-
kommit Dessa kommenteras i anslutning till de berörda paragraferna.

Lagrådet har föreslagit en rad redaktionella förändringar i det remitterade
förslaget, som i allt väsentligt har tillgodosetts. Beträffande lagrådets förslag
att 6 § andra stycket och 10 § bör föras samman i 10 § och samordnas även
textmässigt, vill jag emellertid framhålla att uppdelningen på olika paragrafer
motiveras av att 6 § rör själva användningen av lägenheten och 10 § tar upp i
vilka situationer ett samtycke krävs från föreningen till andrahands-
upplåtelser. Jag anser inte att någon ändring i förhållande till det remitterade
förslaget bör ske i denna del.

194

Lagrådet har även haft synpunkter på vissa sakfrågor i kapitlet. I avsnitt Prop. 1 °90/91: 92
2.9 och 2.10 har jag redovisat min inställning till lagrådets synpunkter be-
träffande andrahandsupplåtelse och avgifter till föreningen. I övrigt redovisar
jag min inställning under paragraferna i detta kapitel.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts-
upplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den
enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda
ändamålet Detta gäller om inte något annat har avtalats.

(Jfr 6 kap. 1 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, 18 § BRL (jfr
prop. 1971: 12 s. 118-119). Rubriken närmast före paragrafen har fått sin
slutliga utformning på förslag av lagrddet.

2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts-
upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt
1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på
tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av-
hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från-
träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent-
lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned-
sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror
på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 3 § i utredningens förslag)

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19 §
BRL (jfr prop. 1971:12 s. 119). I första stycket har dock den ändringen
gjorts i sak att uppsägning inte får ske sedan bristen blivit avhjälpt. Enligt nu-
varande 19 § BRL gäller detta endast om bristen avhjälpts av styrelsen. Som
Riksbyggen påpekat i sitt remissyttrande kan den nuvarande lydelsen tolkas
så att bostadsrättshavaren har möjlighet både att avhjälpa bristen på förening-
ens bekostnad och att frånträda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas
skäl för en sådan dubbel möjlighet.

3 § Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägen-
heten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror
inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften
för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av
väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda
bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

195

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet Prop. 1990/91: 92
beror på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 2 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 20 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s.
120).

4 § Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hålla lägenheten och
fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på
bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpliga delar om för-
eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

(Jfr 6 kap. 4 och 11 §§ i utredningens förslag)

Första meningen i paragrafen är ny och innebär i förhållande till gällande rätt
ett förtydligande som anger att det är föreningen som svarar för underhållet av
lägenheten och fastigheten i den mån ansvaret inte faller på bostadsrätts-
havaren enligt 12 §. Innebörden av 12 § är emellertid - liksom enligt BRL -
att ansvaret för underhållet av lägenhetens inre, med vissa undantag, som
huvudregel faller på bostadsrättshavaren.

Andra meningen motsvarar i sak 21 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 120).
Paragrafen har utformats i enlighet med lagrådets förslag.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 §
i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller
dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vål-
lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för
enligt 12 § andra stycket.

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig
att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är
ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är
bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för
nödvändiga kostnader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota
ohyran.

(Jfr 6 kap. 5 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 22 § BRL. Endast några mindre språkliga justeringar
har gjorts (jfr prop. 1971: 12 s. 121-122).

Hur bostadsrättshavaren fär använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av-
sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med
bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin

196

helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har Prop. 1990/91: 92
avtalats.

(Jfr 6 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafens första stycke motsvaras av 25 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122-
123).

Bestämmelsen i andra stycket är ny (se avsnitt 2.4.2). Som närmare har
kommenterats i anslutning till 2 kap. 4 § om medlemskap för juridiska per-
soner, kan bostadsrättsföreningen från fall till fall fritt ta ställning till om en
juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet skall
kunna antas som medlem i föreningen. Härigenom ges föreningen också
möjlighet att träffa avtal med den juridiska personen om hur lägenheten får
användas och om vem som faktiskt får nyttja lägenheten. Motsvarande för-
hållande gäller när föreningen upplåter bostadsrätt vid nyproduktion m.m.

Regeln i andra stycket är tillämplig i det fall lägenheten inte är avsedd för
fritidsändamål och föreningen och den juridiska personen inte har träffat
något avtal om lägenhetens användning. Lägenheten får då användas endast
för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad.

Syftet med regeln är till en början att lägenheten skall kunna användas
endast för s.k. total sublokation, om inte annat avtalats. Lägenheten får inte
utan särskilt avtal användas t.ex. så att olika rum upplåts för övemattnings-
ändamål åt anställda inom ett företag e.d. Den juridiska personen får endast
använda lägenheten för att i sin helhet upplåtas i andra hand. Styrelsens sam-
tycke måste alltid inhämtas för andrahandsupplåtelsen enligt bestämmelserna i
10 §. Härigenom ges föreningen möjlighet att påverka till vem lägenheten
skall upplåtas. Samtycke kan och bör givetvis lämnas i samband med att den
juridiska personen antas som medlem. Samtycke krävs emellertid också när
lägenheten på nytt skall upplåtas i andra hand, såvida inte föreningen ger ett
generellt samtycke till andrahandsupplåtelse. Av 11 § andra stycket framgår
att föreningens samtycke under vissa förhållanden kan ersättas med hyres-
nämndens tillstånd.

Om annat inte har avtalats, måste lägenheten upplåtas som permanent-
bostad. Häri ligger bl.a. att den inte får upplåtas för övemattningsändamål
e.d. eller som komplement till någon annan bostad. Upplåtelsen skall alltså
syfta till att tillgodose behovet av en permanent bostad.

Om den juridiska personen använder lägenheten för annat ändamål än som
föreskrivs i paragrafen eller som särskilt har avtalats med föreningen, kan
förverkande av nyttjanderätten komma i fråga enligt 18 § 3. Har den juridiska
personen upplåtit lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller till-
stånd kan förverkande av nyttjanderätten ske enligt 18 § 2.

På förslag av lagrddet har i andra stycket gjorts ett undantag beträffande
lägenheter avsedda för fritidsändamål. Såsom lagrådet påpekat har mot-
svarande undantag gjorts i övriga särregler för juridiska personer.

197

Beträffande lagrådets förslag om en särskild övergångsbestämmelse, se Prop. 1990/91: 92
avsnitt 2.4.2 samt punkt 13 under Ikraftträdande och övergångsbestämmel-
ser.

7 § Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen-
heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock
medges en vidsträcktare rätt.

(Jfr 6 kap. 7 § i utredningens förslag)

Paragrafen har hämtats från 27 § BRL. Nuvarande bestämmelser tar sikte på
en "avsevärd förändring" i lägenheten. Uttrycket har nu ändrats till "väsentlig
förändring" for att korrespondera mot bestämmelserna i 9 kap. 15 § (se av-
snitt 2.7.1). Någon ändring i sak är inte avsedd (jfr prop. 1971:12 s. 124-
125).

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägen-
heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i
föreningen.

(Jfr 6 kap. 8 § i utredningens förslag)

Med några mindre språkliga justeringar motsvarar denna paragraf 31 § BRL

(jfr prop. 1971: 12 s. 128)

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han
skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse
med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra
stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss-
tänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

(Jfr 6 kap. 9 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 28 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125).

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §
andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent-
boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands-
tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får
bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

198

under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm- Prop. 1990/91: 92
nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts-
havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon
befogad anledning att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det
för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra
samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och
förenas med villkor.

(Jfr 6 kap. 10 § i utredningens förslag)

I paragraferna behandlas upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter.
Förslagen har kommenterats i avsnitten 2.9 och 2.4.2. Beträffande gällande
rätt hänvisas till 30 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 126-128).

Bestämmelserna i 10 § första stycket innebär att den generella möjlighet
som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke upplåta en bostadsrätts-
lägenhet i dess helhet till en annan medlem i föreningen tagits bort. I fort-
sättningen måste alltså styrelsens samtycke inhämtas även i dessa fall. Vidare
har, närmast som ett förtydligande, förts in en hänvisningsbestämmelse som
innebär att styrelsens samtycke till en andrahandsupplåtelse gäller också i de
fall en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte
är avsedd för fritidsändamål.

110 § andra stycket har undantag föreskrivits från kravet på styrelsens
samtycke. Undantaget motsvarar såvitt gäller kommuner vad som nu före-
skrivs i 30 § tredje stycket. Här har dock tillagts att samtycke inte heller
krävs, om det är en landstingskommun som innehar bostadsrätten. Andra
meningen i stycket motsvarar 30 § tredje stycket sista meningen som dock
innehållsmässigt har utvidgats att omfatta också underrättelser om lands-
tingskommuners upplåtelser.

Bestämmelserna i 11 § första stycket , som motsvaras av 30 § andra
stycket BRL, är ny så till vida att begränsningen till bostadslägenheter har
tagits bort Även lokalhyresgäster kan alltså vända sig till hyresnämnden för
att få tillstånd till en andrahandsupplåtelse när styrelsen vägrar ge sitt sam-
tycke (jfr 12 kap. 40 § jordabalken). Paragrafen ger således möjlighet till en
prövning av hyresnämnden när en förening vägrat ge ett erforderligt samtycke
och det är frågan om bostadsrätt till antingen en bostadslägenhet eller en
lokal.

I andra stycket har särskilda bestämmelser förts in i fråga om bostads-
lägenheter som innehas av en juridisk person. Som framgår av utredningens
betänkande (s. 94 ff) har det ansetts oklart vad som gäller i fråga om juridiska
personers möjligheter att i andra hand upplåta en bostadslägenhet. Bestäm-
melsen i 10 § innebär att en juridisk person måste ha samtycke från för-
eningen för en andrahandsupplåtelse. Kravet på samtycke gäller oavsett om
lägenheten är avsedd för permanentboende, för fritidsändamål eller för annat
bostadsändamål.

199

Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, kan den juridiska personen få Prop. 1990/91: 92
frågan prövad av hyresnämnden. Bestämmelserna i 11 § andra stycket inne-
bär att hyresnämnden på samma sätt som gäller enligt första stycket skall
pröva om föreningen har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning gäller enligt

6 § andra stycket att lägenheten skall användas som permanentbostad.
Tillstånd i ett sådant fall kan därför inte lämnas till en andrahandsupplåtelse
för något annat ändamål. Föreningen fär vidare anses ha befogad anledning
att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse, om anmärkningar i fråga om
skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten.
Liksom vid prövningen enligt första stycket har dennes betalningsförmåga
dock ingen betydelse, eftersom det är den juridiska personen som svarar for
avgifterna gentemot föreningen. Eftersom föreningen genom att anta den
juridiska personen som medlem får anses ha accepterat att lägenheten upplåts
i andra hand, kan föreningen i allmänhet inte åberopa att den inte längre vill
tillåta att lägenheten upplåts i andra hand.

Om föreningen och den juridiska personen har träffat ett särskilt avtal om
lägenhetens användning, får bedömningen av om det finns befogad anledning
att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som träffats. Detta kan
t.ex. innebära att lägenheten skall få upplåtas som övemattningsbostad.
Omständigheterna kan emellertid vara sådana att föreningen genom avtalet
inte för all framtid skall anses ha avsagt sig möjligheten att bestämma om
lägenhetens användning.

Att nyttjanderätten till en lägenhet kan förverkas, om bostadsrättshavaren
upplåter lägenheten utan behövligt samtycke eller tillstånd följer av 18 § första
stycket 2.

Lagrådet har föreslagit att det i stället för "andrahandsupplåtelse" bör an-
vändas uttrycket upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande. Av skäl som jag
redovisat i avsnitt 2.9, har jag inte funnit det lämpligt att göra någon ändring
av det remitterade förslaget i denna del.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott
skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller
tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för
avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten
med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar
bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller
genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller
gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där
utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren
själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit
i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra

i lägenheten.

200

(Jfr 6 kap. 11 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 26 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 123-124).
Frågan om underhållsansvaret m.m. för föreningens hus och lägenheterna i
huset har behandlats i avsnitt 2.7.1.

Första stycket första meningen stämmer i sak överens med första stycket i
26 § BRL. Bostadsrättshavaren skall alltså själv svara för det s.k. inre under-
hållet, om inte något annat har bestämts i stadgarna. I andra meningen har i
förtydligande syfte lagts till att om mark ingår i lägenhetsupplåtelsen så gäller
samma regler, dvs. bostadsrättshavaren skall också hålla marken i gott skick.
Inte heller i de nya bestämmelserna anges närmare vad som skall räknas till
lägenhet och vad som alltså ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar.
Vissa gränsdragningsproblem kan därför uppkomma. I föreningens stadgar
är det därför lämpligt att precisera vad som skall hänföras till det inre under-
hållet. Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, in-
redningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och
ytterdörrar. Till lägenheten kan vidare höra vissa ledningar av olika slag.

Andra och tredje styckena har överförts från 26 § BRL med enbart vissa
språkliga justeringar.

Tillträde till lägenheten

13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen
svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas
på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas
på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av
större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande-
rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten,
även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tillämpliga
delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen
har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan
handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

(Jfr 6 kap. 12 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 29 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125-126).

Avgifter till föreningen

14 § Vaije medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form
av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt
att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stad-
garna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgifL

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och
16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som
föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Prop. 1990/91:92

201

Vid ombildning av hyresrätt till bosudsrätt fär bosudsrättsföreningen inte Prop. 1990/91: 92
U ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen er-
bjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex
månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot-
svara ränu på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 6 kap. 13 § i utredningens förslag)

Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av översynen
av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.10).

Av första stycket framgår vilka avgifter som en bostadsrättsförening skall
resp, har rätt att u ut av bostadsrättshavaren.

Med insats avses vad som i den gamla lagen kallades grundavgift. På för-
slag av lagrådet har försu meningen i stycket formulerats så att det klart
framgår att insatsen är en avgift till föreningen.

I den nya lagen har uttrycket årsavgift behållits. Det är dock givetvis inget
som hindrar att föreningen delar upp avgiften i exempelvis månads- eller
kvartalsavgifter. Lagen har också kompletterats med uppgift om vad årsavgif-
ten står för. Någon ändring i sak är inte avsedd.

Om det anges i sudgama får föreningen även u ut upplåtelseavgift, över-
låtelseavgift och pantsättningsavgift. Storleken på de två sistnämnda avgif-
terna bör svara mot föreningens självkostnad, men en schablonisering bör
kunna ske. Det skall av föreningens stadgar framgå vilken beräkning som
ligger till grund för att ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift (se 9
kap. 5 § försu stycket 5). Som riktpunkt för en schablon vid bestämmandet
av överlåtelseavgiften bör gälla det belopp som enligt HSBs mönstersudgar
maximalt får us ut, nämligen 2,5 % av basbeloppet. För pantsättningsavgif-
ten bör riktpunkten vara 1 % av basbeloppet. Med nu föreslagna riktpunkter
för avgifternas bestämmande, finns det knappast någon anledning att göra
avgifternas storlek beroende av köpeskillingen. Något uttryckligt förbud om
detu i lagtexten har därför inte Ugits upp (jfr lagrådets yttrande). Någon an-
ledning att i lagtexten u upp särskilda beräkningsgrunder utifrån de genom-
snittliga självkostnadema för föreningen, vilket lagrådet föreslagit, har inte
heller ansetts påkallat Med anledning av vad lagrådet anfört om upplåtelse-
avgift, bör påpekas att denna inte alltid behöver motsvara skillnaden mellan
ett anuget marknadsvärde vid upplåtelsen och insatsen. Om upplåtelseavgift
t.ex. används för att utjämna avgifterna till föreningen efter en ombyggnad
med hänsyn till standardskillnader, behöver avgifterna således inte alls relate-
ras till bostadsrätternas anugna marknadsvärden.

I andra stycket första meningen har i förtydligande syfte inugits en upp-
lysning om att en ändring av insatsen kan ske i den ordning som anges i
9 kap. 13 och 16 §§, dvs. att föreningsstämman alltid måste besluu om
ändring av insatsen och att det i vissa fall krävs kvalificerad majoritet vid
stämmobeslut

Andra meningen har formulerats efter förslag av lagrådet. Det framgår att
uppräkningen av vilka avgifter föreningen får U ut enligt försu stycket är ut-
tömmande i fråga om avgifter för åtgärder enligt bosudsrättslagen eller annan

202

författning. Föreningen får alltså inte ta ut några avgifter utöver de angivna, Prop. 1990/91: 92
t.ex. för att föreningen fullgör sin underrättelseskyldighet enligt 31 § gent-
emot en panthavare. Inte heller får föreningen ta ut avgifter av exempelvis en
kreditgivare som på en bostadsrättshavares uppdrag begär att få utdrag ur
lägenhetsförteckningen beträffande en lägenhet som denne disponerar med
bostadsrätt (se 9 kap. 11 §). Något förbud att ta ut avgifter för åtgärder som
föreningen inte författningsenligt är skyldig att vidta, finns inte heller.
Detsamma gäller en avgift för anordningar som föreningen lagligen inte är
skyldig att ha, tex. tvättstugeavgifter.

Med de nya bestämmelserna har den s.k.inträdesavgiften utmönstrats ur
lagstiftningen.

I tredje stycket finns särskilda bestämmelser om upplåtelseavgiften vid
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt dessa bestämmelser får en för-
ening inte ta ut någon upplåtelseavgift förrän efter en månad från erbjudandet
Därefter och intill dess sex månader gått från erbjudandet får avgiften högst
motsvara ränta på insatsen enligt räntelagen.

Det bör av ett erbjudande om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt
klart framgå vid vilken tidpunkt erbjudandet lämnats. Självklart bör det även
framgå vilken lägenhet som avses och vilka avgifter som skall utgå. Även om
det inte finns något krav på skriftlighet torde det ur bevissynpunkt vara
lämpligt att erbjudandet lämnas skriftligt

15 § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller
annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post-
anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses
beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar
bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller
girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalnings-
uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

(Jfr 6 kap. 14 § i utredningens förslag)

Även denna paragraf är ny i förhållande till gällande rätt. Regleringen inne-
bär en anpassning till 12 kap. 20 § jordabalken beträffande bl. a. fiågan när
en avgift skall anses betald till föreningen. I proposition 1983/84:137 sägs det
i specialmotiveringen till denna bestämmelse s. 126 följande.

Hyran skall således anses som betald när hyresgästen på ett post- eller
bankkontor mot kontant betalning uppdrar åt posten eller banken att över-
föra pengarna till hyresvärden. Även andra meningen, som behandlar be-
talning genom ett girosystem, motsvarar i sak gällande rätt Emellertid har
det tillkommit två girotyper utöver post- och bankgiro, nämligen privat-
och sparbanksgiro. Varje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för
dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet till systemet
och att han genom en skriftlig betalningsorder kan påkalla att det betal-
ningsförmedlande organet belastar detta konto och överför pengar till en
angiven betalningsmottagare. Hyresbetalning skall anses ha skett när en
betalningsorder avseende hyra tas emot av det kontor som enligt reglerna
för det individuella girokontot skall förmedla betalningen på grund av

203

uppdraget. För att betalning skall anses ha skett vid denna tidpunkt krävs prop 1990/91 • 92
självklart att erforderligt belopp finns tillgängligt pä kontot och att betal-
ningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav som gäller för respektive giro-
system.

16 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse-
avgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rät-
telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet.
Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada.

I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för
sent efter tillträdet.

(Jfr 6 kap. 15 § i utredningens förslag)

Paragrafens första och andra stycke stämmer i sak överens med 32 § BRL
(prop. 1971:12 s. 129).

I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisning till

18-25 §§. Där finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för
sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 § Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får
bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är
oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds.
Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren
fick kännedom om avgiftshöjningen.

(Jfr 6 kap. 16 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 23 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122). Att ut-
trycket "obilligt" bytts ut mot "oskäligt" är således endast en språklig ändring.
Om verkningarna av att bostadsrätten sägs upp finns bestämmelser i 30 §.

Förverkande

18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och
föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift
utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från
det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betal-
ningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift
utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter
lägenheten i andra hand,

3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra
hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller

204

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta Prop. 1990/91: 92
styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i
fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som
skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn
som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 §
och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han
skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för-
eningen att skyldigheten fullgörs, samt

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet
eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte
oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för-
bindelser mot ersättning.

(Jfr 6 kap. 17 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s.
129-133 och 1983/84:105). Vissa språkliga justeringar har gjorts i bestäm-
melserna.

Bl.a. har i punkten 1 "grundavgift" bytts ut mot "insats".

I 26-28 §§ finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

19 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts-
havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en
bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7
inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun
och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före-
tag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

(Jfr 6 kap. 18 § i utredningens förslag)

Första stycket motsvarar i sak 33 § andra stycket BRL. Beträffande första
meningen, se prop. 1971:12 s. 133. Den ändring som nu sker innebär att
paragrafen även reglerar de fall då en landstingskommun innehar en bostads-
rätt.

Andra meningen (med undantag för nu tillagda "landstingskommun") till-
kom i samband med bostadsanvisningslagen som numera ersatts av lagen
(1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt I specialmotiveringen till
denna bestämmelse sägs det i propositionen 1979/80:72 s. 57 följande.

När en kommun blir medlem i en bostadsrättsförening kan problem upp-
komma till följd av att föreningens stadgar föreskriver att medlemskapet är
förenat med vissa skyldigheter, t.ex. krav på medlemskap i någon annan
organisation. Om dessa villkor inte uppfylls, kan enligt första stycket 7
bostadsrätten förverkas och bostadsrättshavaren sägas upp till avflyttning.
För att fråga om förverkande av bostadsrätten till en bostadslägenhet inte
skall uppkomma i sådana fall där stadgarna föreskriver villkor som en

205

kommun inte kan uppfylla, har i paragrafens tredje stycke gjorts ett tillägg prOn ] 990/91 • 92
som klargör detta. Aven denna bestämmelse har generell giltighet. I likhet F'
med 11 och 30 §§ gäller den således inte bara när bostadsrätten har för-
värvats på grund av bestämmelserna i bostadsanvisningslagen.

Andra stycket motsvarar till viss del 33 § första stycket 7 BRL.

20 § Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7
får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse
utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av
förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter
tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan
beviljad.

(Jfr 6 kap. 19 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 § tredje stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s.
133). Innehållet i andra meningen är dock nytt En motsvarande bestämmelse
finns i 42 § första stycket 2 hyreslagen.

21 § Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i

18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt
till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads-
rättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick
reda på förhållande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom två månader
från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 § 2 sagt
till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

(Jfr 6 kap. 20 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 34 § första
stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133).

22 § En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av för-
hållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts-
havaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på
förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för-
undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt
till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott-
målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något
annat sätt.

(Jfr 6 kap. 21 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 34 § andra stycket BRL (jfr prop.

1971:12 s. 133).

23 § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 förverkad på grund av dröjsmål med
betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp
bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte

206

skiljas från lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen från upp- Prop. 1990/91: 92
sägningen.

I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras
för att få tillbaka nyttjanderätten fär beslut om avhysning inte meddelas förrän
efter fjorton vardagar från den dag då bostadsrättshavaren sades upp.

(Jfr 6 kap. 22 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 35 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133).
Begreppet "vräkning" har dock bytts ut mot "avhysning", jfr 16 kap. ut-
sökningsbalken.

24 § Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som
anges i 18 § 1, 4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat
följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 § angiven
orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre
månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

(Jfr 6 kap 23 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i sak 36 § BRL (jfr prop.
1971:12 s. 134 och 1983/84:105).

25 § Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för-
eningen rätt till ersättning för skada.

(Jfr 6 kap. 24 § i utredningens förslag)

I sak stämmer paragrafen överens med 33 § sista stycket BRL (jfr prop.
1971:12 s. 133).

Förfarandet vid uppsägning

26 § En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av
uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen,
får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens
vägnar.

(Jfr 6 kap. 25 § i utredningens förslag)

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39 § första stycket BRL (jfr prop.
1971:12 s. 135).

27 § Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en
vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med
fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon

207

som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om Prop. 1990/91: 92
sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige
och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

(Jfr 6 kap. 26 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39 § andra-fjärde
styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

28 § Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten
eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om av-
hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i
behörig ordning.

(Jfr 6 kap.. 27 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar med endast en språklig justering 39 § sisu stycket
BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

29 § Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2-5 och

17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala
skälig ersättning för bosudsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget
för tiden från uppsägningen, om bosudsrättshavaren i uppsägningen begärt
att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 4 kap. 9 §.

(Jfr 6 kap. 28 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 24 § BRL. I första stycket andra
meningen har dock den nuvarande bestämmelsen utgått att föreningen skall
betala "till bostadsrättshavaren". En motsvarande ändring har gjorts i 4 kap. 8
§, se kommentaren till denna paragraf, där också uttrycket "skälig ersättning"
kommenterats.

30 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp-
sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion
så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända
borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat
Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bosudsrättshavaren
svarar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersätt-
ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka
föreningens fordran hos bosudsrättshavaren.

(Jfr 6 kap. 29 § i utredningens förslag)

208

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 37 § första och andra styckena Prop. 1990/91: 92
BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134). I första stycket har dock till kända borge-
närers skydd skrivits in den nyheten att en försäljning på annat sätt än genom
en offentlig auktion kan komma till stånd endast om såväl föreningen och
bostadsrättshavaren som de kända borgenärer vars rätt berörs av försälj-
ningen är överens om en försäljning i denna ordning. Förslaget innebär alltså
att samtliga dessa tre grupper måste vara överens för att en s.k. underhands-
försäljning skall kunna ske. I sammanhanget bör påpekas att 6 kap. 7 § be-
träffande ansvaret för förpliktelser mellan föreningen och bostadsrättshavaren
även äger giltighet vid beräkning av föreningens fordran enligt denna para-
graf.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för-
eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har
obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års-
avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen
mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid
försäljning enligt 30 § första stycket företräde till betalning före panthavaren
endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha
skett.

(Jfr 6 kap. 30 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med endast några språkliga justeringar, 37 § tredje
stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 88 och prop. 1986/87:37 s. 65).

På lagrådets förslag har, utan att ändring i sak är avsedd ordet månads-
avgift i det remitterade förslaget ersatts med "vad som av årsavgiften belöper
på en månad".

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1,
20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under
mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an-
kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från
bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

(Jfr 6 kap. 31 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 74 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 167) med det tillägget
som lagrådet föreslagit att första meningen reglerar även sådana meddelanden
från föreningen som avses i 31 §. Genom hänvisningen till 2 § i sista
meningen får meddelande som avses i 4 och 5 §§ också anses omfattade av
paragrafen, eftersom dessa paragrafer hänvisar till 2 §. Detta överensstämmer
med vad lagrådet påpekat

209

14 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt,
upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning
för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det
frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för-
sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens
rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för
skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts,
skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. I så fall gäller 4 kap. 9 §.

(Jfr 6 kap. 33 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer överens med 38 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134).
Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts.

8 kap. Offentlig auktion

Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft rörande bl.a. förfarandet vid försälj-
ning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, BoU 13, rskr.
249, SFS 1987:243). Förutom ändringar och tillägg i ett antal paragrafer i
BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer i lagen (80-83 §§). Såväl före
som efter ikraftträdandet har det diskuterats om bostadsrätten vid en offentlig
auktion skall utropas med eller utan förbehåll om panträtt. Denna och ett par
andra frågor har behandlats i avsnitt 2.11.

De ändringar som förts in den nya lagen finns i 6 kap. 8 § andra meningen
samt i detta kapitel. Kapitlet har dessutom försetts med underrubriker. Vissa
redaktionella ändringar har gjorts i förhållande till lagrådsremissens förslag.
Såsom framgår av avsnitt 2.11 har lagrädet godtagit förslaget i lagråds-
remissen som en acceptabel lösning tills vidare.

Förordnande av god man m.m.

1 § Offentlig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 § skall
hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av
tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns sär-
skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

(Jfr 7 kap. 1 § 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 80 § BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 67). Det tillägget
har dock gjorts att tingsrätten får meddela beslut i ärendet utan att höra
bostadsrättshavaren, om det finns särskilda skäl. Ett sådant skäl kan vara att
bostadsrättshavaren håller sig undan. Bostadsrättshavaren skall alltså inte
kunna förhala proceduren på detta sätt. Ett annat skäl kan vara att det inte
finns några uppgifter om var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

Prop. 1990/91:92

210

2 § Gode mannen skall i god tid och pä lämpligt sätt kungöra tid och plats Prop. 1990/91: 92
för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas

rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall man föra protokoll.

(Jfr 7 kap. 1 § 2-3 st. i utredningens förslag)

Bestämmelserna motsvarar 80 § andra och tredje styckena BRL.

Auklionsförfarandet

3 § Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för-
säljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.
Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan för-
behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås.

(Jfr 7 kap. 2 § 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § första stycket BRL (jfr prop. 1986/87:37 s.

68). I paragrafen har dock det tillägget gjorts att bostadsrätten skall utropas
utan förbehåll om panträtt, om föreningen inte medger något annat. Motivet
för denna ändring har redovisats i avsnitt 2.11.

Köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före
försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode
mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

(Jfr 7 kap. 2 § 2 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § andra stycket BRL.

Ny auktion

5 § Ny auktion skall hållas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe-
skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid
en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri från panträtt genast till
föreningen.

(Jfr 7 kap. 2 § 3 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § tredje stycket BRL. Dock har det i för-
tydligande syfte tillagts att bostadsrätten - i de fall något inrop inte sker vid en
ny auktion - skall övergå till föreningen fri från panträtt, se avsnitt 2.11.

211

Gode mannens rätt till ersättning

6 § Gode mannen har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och ut-
lägg som uppdraget krävt. Ersättningen får tas ut före varje annan fordran ur
den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte
räcker till, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men
bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

(Jff 7 kap. 3 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar med endast någon mindre språklig justering 82 § BRL
(jfr prop. 1986/87:37 s. 69-70).

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snart
som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om
vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av
bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta
emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads-
rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre
månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom
denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad.

(Jfr 7 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 83 § BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 70-71). En
nyhet är dock föreskriften att panthavaren är skyldig att ta emot betalning i
förtid, om bostadsrätten har utropats utan förbehåll om panträtten. Motivet för
detta tillägg har redovisats i avsnitt 2.11.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

De föreningsrättsliga bestämmelserna behandlas i detta kapitel.
Bestämmelserna motsvarar med ändringar och tillägg bestämmelserna i 44-
67 §§ BRL. Bestämmelserna om medlemskap har dock brutits ut och tagits
upp i 2 kap. Slopandet av den vetorätt som bostadsrättshavaren tidigare haft
vad gäller intrång i den egna lägenheten vid om- och tillbyggnader (avsnitt
2.7.2) innebär bl.a. att bestämmelserna i nuvarande 60 § BRL har ändrats.
De nya bestämmelserna med anledning av denna förändring finns i 16-
18 §§.

Lagrådet har i stora delar godtagit lagrådsremissens förslag. Vissa mindre
redaktionella ändringar har föreslagits. Lagrådet har också föreslagit att den i
lagrådsremissen föreslagna likvidationsbestämmelsen om antalet lägenheter
går ned under fem bör utgå. Enligt lagrådets mening fyller denna ingen större
funktion. I stället bör man i den nuvarande bestämmelsen införa ett tillägg

Prop. 1990/91:92

212

med den innebörden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt Prop. 1990/91: 92
skall de i detta sammanhang räknas som en bostadsrättshavare. Som framgår
av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.2 anser jag att lagrådets forslag bör god-
tas och bestämmelsen har därför utformats i enlighet härmed. Vissa övriga av
lagrådet föreslagna ändringar redovisas under respektive paragraf.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

1 § I 1 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 1 § i utredningens förslag)

1 paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, hänvisas till de inledande be-
stämmelser om bostadsrättsföreningar som finns i 1 kap. Dessa bestämmel-
ser som anger föreningens ändamål och att en bostadsrättsförening måste vara
registrerad (1 §) samt minimikraven för registrering (2 §) motsvaras i huvud-
sak av 40 och 43 §§ BRL.

2 § Bestämmelserna i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska för-
eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om
verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 2 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvaras tillsammans med 3 § av 46 §
BRL. Den senaste ändringen av 46 § BRL gjordes i samband med lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar. I propositionen 1986/87:7 s. 281 an-
förde departementschefen följande beträffande 46 § BRL.

Genom hänvisningarna till 2 kap. 3 och 4 §§ nya föreningslagen blir den
lagens regler om förfarandet vid anmälan för registrering m.m. tillämpliga
på bostadsrättsföreningar. Det innebär bl.a. att en bostadsrättsförening
skall anmälas för registrering senast sex månader efter det att beslut fatta-
des om att bilda föreningen.

De bestämmelser som 46 § i sin nuvarande lydelse hänvisar till saknar
motsvarighet i den nya föreningslagen. De innehöll detaljföreskrifter om
de handlingar som skulle inges vid ansökan om registrering. Sådana före-
skrifter avses i stället bli lämnade som verkställighetsföreskrifter till den
nya föreningslagen. Motsvarande ordning bör gälla för bostadsrättslagen.

Vad departementschefen sålunda uttalade har fortfarande giltighet.

3 § Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda
sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före
registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 § lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 3 § i utredningens förslag)

Se kommentaren under 2 §.

213

4§ För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till- Prop, 1990/91:92
gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be-
talning även om de ännu inte har betalts.

(Jfr 8 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 41 § BRL (prop. 1986/87:7).

Bestämmelsen är i förhållande till förslaget i lagrådsremissen ändrad på så sätt
att den tidigare hänvisningen till 1 kap. i 3 § lagen (1987:667) om ekono-
miska föreningar är slopad. I stället har det i lagtexten uttalats vad som sägs i
nämnda paragraf. Någon saklig ändring är det alltså inte fråga om.

Innehållet i föreningens stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4. om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas
ut,

5. de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättnings-
avgift skall beräknas,

6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse
skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa under-
hållet av föreningens hus,

8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer
samt eventuella suppleanter, tiden for deras uppdrag samt, om någon av dem
skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur
andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10. vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma,

11. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt

12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för-
fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som
har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat-
anställda.

(Jfr 8 kap. 5 § i utredningens förslag)

Paragrafen som motsvaras av 44 § BRL har ändrats i vissa hänseenden.

Viss språklig anpassning har gjorts till bestämmelserna i 2 kap. 2 § lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom har ordningsföljden för
punkterna anpassats till dessa bestämmelser. I förhållande till 44 § BRL har
punkterna 4 och 7 utgått, eftersom inträdesavgifter och vissa regelbundna
avgifter m. m. inte skall få tas ut i fortsättningen (se avsnitt 2.10). Enligt
punkt 5 skall grunderna för beräkningen av överlåtelseavgift och pantsätt-

214

ningsavgift anges i stadgarna. Denna fråga har behandlats under avsnitt 2.10 Prop. 1990/91: 92
och även kommenterats under 7 kap. 14 § i specialmotiveringen. Utform-
ningen av punkten 11 har anpassats till motsvarande punkt i föreningslagen.
Innehållet i punkt 10 är nytt i sak; jfr motsvarande punkt 9 i föreningslagen.

Lagrådet har ansett att även grunderna för beräkningen av upplåtelseavgift
bör anges i stadgarna. Det bör i detta sammanhang påpekas att lagrådet i sitt
yttrande beträffande 7 kap. 14 § föreslagit att det i lagen intas bestämmelser
hur upplåtelseavgiften bör beräknas. Som jag tidigare redovisat i såväl avsnitt
2.10 som i specialmotiveringen till nämnda lagrum har jag inte funnit skäl att
godta vad lagrådet anfört i denna fråga. I praktiken kan situationerna näm-
ligen vara så varierande att jag tror detta skulle vålla avsevärda problem för
föreningarna om sådana beräkningsgrunder togs in i stadgarna. Jag kan alltså
dela lagrådets synpunkt att det av stadgarna bör framgå huruvida det är tillåtet
att ta ut upplåtelseavgift. Jag finner dock inte skäl att gå så långt att det av
stadgarna behöver framgå enligt vilka beräkningsgrunder upplåtelseavgiften
skall utgå.

Mitt förslag om att grunderna för beräkning av upplåtelseavgiften inte be-
höver anges i stadgarna, betyder givetvis inte att en förening helt godtyckligt
kan påföra sådana avgifter. Lika behandling av medlemmarna bör gälla här
som i andra sammanhang. I den mån det blir aktuellt för en förening att ta ut
upplåtelseavgifter måste således någon form av beräkningsgrunder för dessa
uttag sålunda tillämpas.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrätts-
förening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett
bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag
innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre-
rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma
gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts-
föreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta
ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

(Jfr 8 kap. 7 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 45 § första - fjärde styckena BRL. I förtydli-
gande syfte har i fjärde stycket tillagts att inte heller en sammansättning med
ordet "bostadsrätt" får användas av andra än bostadsrättsföreningar eller
sammanslutningar av sådana föreningar.

7 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 8 § i utredningens förslag)

215

Paragrafen motsvaras av 45 § sista stycket BRL.

Prop. 1990/91:92

Medlems- och lägenhettförteckning

8 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem-
mar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upp-
låtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningarna kan bestå av
betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk
databehandling eller på annat liknande sätt.

(Jfr 8 kap. 15 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 47 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 145).

9 § Medlemsförteckningen skall för vaije medlem innehålla uppgift om hans
namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av
den.

(Jfr 8 kap. 16 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 48 § BRL.

10 § Lägenhetsförteckningen skall för vaije lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig-
ger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten.

Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts
med bosudsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon
uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av
bosudsrätt skall en kopia av överlåtelseavulet fogas till förteckningen på
lämpligt sätt

Dagen för anteckningen skall anges.

(Jfr 8 kap. 17 § i utredningens förslag)

Paragrafen överensstämmer i sak med 49 § BRL. I tredje stycket har "styrkt
avskrift" bytts ut mot "en kopia". Beträffande 2. bör påpekas att det kan
uppstå den situationen att en lägenhet inte finns med i den ekonomiska planen
eftersom det är fråga om en "enstaka upplåtelse" och någon ny plan inte be-
höver upprätus. Det skall emellertid alltid finnas en ekonomisk plan som lig-
ger till grund för upplåtelsen och det är denna plan som skall anges i lägen-
hetsförteckningen. Med anledning av detta förtydligande finns det inte skäl att
ändra bestämmelsens utformning.

216

11 § Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhets- Prop. 1990/91: 92
förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt.

Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen.

Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

(Jfr 8 kap. 18 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 50 § BRL.

Bostadsrättsföreningens ledning

12 § Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med följande
undantag:

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består

av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättshavarens
make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot,
även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

(Jfr 8 kap. 19 § i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvaras av 56 § BRL. Bestämmelsen om
att styrelseledamot och suppleant för styrelseledamot samt firmatecknare inte
behöver vara svenska medborgare har dock tagits bort. Skälet är den ändring
som genomförts i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (se
prop. 1989/90:160, 1990/91 :LU11, rskr. 42). Denna lagändring trädde i
kraft den 1 januari 1991.

13 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen,
om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ändring av insatsen skall dock
alltid beslutas av föreningsstämman.

(Jfr 8 kap. 20 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 57 § BRL. Med anledning av bestämmelserna i

7 kap. 15 §) om hur avgifterna till föreningen skall betalas, har dock de nu-
varande bestämmelserna i 57 § BRL utgått om att styrelsen bestämmer hur
avgifterna skall betalas.

Bestämmelser om föreningsstämma

14 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar
med följande undantag:

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en
röst, om inte något annat bestämts i stadgarna.

217

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda Prop. 1990/91: 92
fullmäktige.

3. Bestämmelserna i 23-25 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen
om ekonomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 21 § i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 59 § BRL.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet
skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad-
garna.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en
bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-
stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, har behandlats i avsnitt
2.7.1.

Uttrycket "föreningens fastighet" i första stycket innefattar både hus och
mark. Bestämmelserna tar sikte på både lägenheter, oavsett upplåtelseform,
och gemensamma utrymmen m.m. Av andra stycket följer dock att särskilda
bestämmelser gäller i fråga om beslut om väsentliga förändringar av en
bostadsrättshavares lägenhet.

Med förändringar kan avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller
reparationer, dvs. främst om- och tillbyggnader. Bedömningen av om en för-
ändring är väsentlig skall endast göras i förhållande till ingreppets art.
Normalt torde förändringar av väsentligt slag också vara kostsamma.
Föreningsstämmans beslut kan emellertid behövas, även om kostnaden för
åtgärden är liten. På motsvarande sätt kan kostnaden vara hög utan att för-
ändringen är så väsentlig att föreningsstämmans beslut behövs.

Av första stycket följer motsatsvis att en förändring som inte är väsentlig
får beslutas av styrelsen. Rör förändringen en bostadsrättslägenhet och läm-
nar inte bostadsrättshavaren samtycke till förändringen krävs det dock
stämmobeslut, se 16 § andra stycket 2. Av 7 kap. 7 § följer vidare att en
bostadsrättshavare själv får göra sådana förändringar i den egna lägenheten
som inte är väsentliga. Han kan dessutom i stadgarna ha medgetts en vid-
sträcktare rätt

Föreningen kan, med undantag för vad som nyss sagts, besluta att en
annan ordning skall gälla. Ett sådant beslut kan innebära såväl strängare som
lindrigare krav i fråga om vilka beslut som skall fattas på föreningsstämman.
För att undvika gränsdragningsproblem, kan det också finnas anledning för
föreningen att närmare precisera i stadgarna vilka beslut som skall fattas av
föreningsstämman resp, styrelsen.

218

Paragrafen anger inte med vilken majoritet ett beslut om förändring skall Prop. 1990/91: 92
fattas. Här gäller huvudregeln i 7 kap. 13 § första stycket föreningslagen att
stämmans beslut skall fattas med enkel majoritet. I bl.a. 16, 19 och 23 §§
anges dock särskilda krav med avseende pä den majoritet som kan behövas
m.m. i vissa fall.

16 § För att ett beslut i en fräga som anges i denna paragraf skall vara giltigt
krävs att det har fattats pä en föreningsstämma och att följande bestämmelser
har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av nägon insats och medför rubbning av
det inbördes förhällandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare
som berörs av ändringen ha gätt med pä beslutet. Om enighet inte uppnäs,
blir beslutet ändä giltigt om minst tvä tredjedelar av de berörda bostadsrätts-
havama har gätt med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres-
nämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt
kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen
med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått
med pä beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen,
blir beslutet ändå giltigt om minst tvä tredjedelar av de röstande har gått med
på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst
tvä tredjedelar av de röstande ha gätt med pä beslutet

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil-
ket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall
beslutet ha fattats pä det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11
kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst tvä tredjedelar
av bostadsrättshavama i det hus som skall överlätas skall dock alltid ha gått
med pä beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare nägot villkor för att ett beslut enligt

1-4 skall vara giltigt, gäller även det
Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och
som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

(Jfr 8 kap. 22 § och 24 § 3 st. i utredningens förslag)

I paragrafen behandlas olika situationer dä det krävs att särskilda villkor är
uppfyllda för att ett beslut skall vara giltigt. Bestämmelserna har i stor ut-
sträckning hämtats från 60 § BRL (angående förarbetena till denna paragraf
se prop 1971:12 s. 159 f). En väsentlig nyhet är dock bestämmelserna i första
stycket 2 som innebär att en bostadsrättshavares s.k. vetorätt försvunnit, se
ocksä 17 och 18 §§. Bestämmelsen har kommenterats i avsnitt 2.7.2. Vidare
har paragrafens ingress justerats så att den ocksä ger uttryck för att de beslut
som anges i paragrafen obligatoriskt skall fattas pä en föreningsstämma och i
vissa fall godkännas av hyresnämnden för att gälla.

Bestämmelserna i första stycket punkten 7 är i sak oförändrade i för-
hållande till 60 § BRL med det undantaget att ordet grundavgift bytts ut mot
ordet insats. Nägon ändring i sak är det inte fråga om. Även bestämmelserna i
60 § första stycket 4 och 5 samt andra stycket har i sak oförändrade förts över
till detta stycke, punkterna 3 - 5.

219

Enligt punkten 2 krävs det samtycke frän bostadsrättshavaren för vaije Prop. 1990/91: 92
förändring i eller av den egna lägenheten som beror pä en om- eller tillbygg-
nad. Vidare framgår det att bostadsrättshavarens vetorätt kan brytas om minst
tvä tredjedelar av de röstande har gätt med pä beslutet och det dessutom har
godkänts av hyresnämnden. Föreningsstämman anger genom sitt beslut om-
fattningen av de arbeten som mäste utföras i bostadsrättshavarens lägenhet.
För att undvika att styrelsen blir alltför läst i sitt handlingsutrymme, tex. vid
en förhandling hos hyresnämnden, bör stämman inte ge sitt beslut ett alltför
detaljerat innehäll.

Frägan huruvida ett beslut pä föreningsstämma har tillkommit i behörig
ordning och med föreskriven majoritet är en fräga som prövas av allmän
domstol efter talan mot föreningen att beslutet skall upphävas (se 7 kap. 17 §
lagen om ekonomiska föreningar).

Vad prövningen innebär för hyresnämndens del framgår av 17 §, se
nedan.

Om en bostadsrättshavare gär med pä en förändring av lägenheten, fordras
inte nägon kvalificerad majoritet eller hyresnämndens godkännande. Av 15 §
följer vidare att styrelsen i ett sådant fall kan besluta om ätgärden, om
ändringen inte är väsentlig. Att stadgarna här kan ha en annan ansvars-
fördelning mellan föreningsstämma och styrelse framgår av 15 § första
stycket. Att särskilda bestämmelser gäller när en bostadsrättshavare själv vill
företa förändringar i den egna lägenheten följer av 7 kap. 7 §.

I lagrådsremissen föreslogs en bestämmelse av innebörd att en bostads-
rättshavare som inte deltagit på en föreningsstämma i efterhand kan rösta för
ett beslut som kräver särskild majoritet bland bostadsrättshavama för att bli
gällande. Som framgår av avsnitt 2.7.2 har jag med anledning av lagrådets
yttrande i denna fråga emellertid återtagit mitt förslag i denna del.

Om bostadsrätten är pantsatt enligt vad som är känt för föreningen, skall
föreningen enligt andra stycket genast underrätta den som har pant i bostads-
rätten om ett beslut enligt första stycket 2 och 4 (se lagrådets yttrande).

17 § Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall pä begäran av för-
eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och
syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses pä nägot annat sätt samt be-
slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara
av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna
godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses pä nägot annat sätt.
Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får
godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts-
havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens
godkännande att lägenheten i sin helhet fär tas i anspråk av föreningen, skall
godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

(Jfr 8 kap. 23 § i utredningens förslag)

220

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelserna har kommenterats Prop. 1990/91: 92
i avsnitt 2.7.2.

I paragrafen finns bestämmelser om under vilka förutsättningar som
hyresnämnden skall godkänna ett stämmobeslut om intrång i en lägenhet
enligt 16 § första stycket 2.

För att nämnden skall kunna godkänna stämmans beslut fordras att de
formella förutsättningarna för beslutets giltighet är uppfyllda. En invändning
om att beslutet inte har kommit till i behörig ordning och med föreskriven
majoritet prövas, som sagts i kommentaren till 16 § första stycket 2, av all-
män domstol. Om bostadsrättshavaren invänder att beslutet är formellt fel-
aktigt, har nämnden alltså att ta ställning till om det från processekonomisk
synpunkt är lämpligt att pröva frågan om det materiella innehållet i beslutet
eller om denna fråga bör vila i avvaktan på att den formella frågan är avgjord.
Står det klart att beslutet är formellt felaktigt bör nämnden givetvis inte god-
känna beslutet Godkänns beslutet innebär detta å andra sidan inte att beslutet
inte kan angripas på formell grund i den mån möjligheterna att angripa be-
slutet på sådan grund fortfarande står öppen.

Som framgår av avsnitt 2.7.2 skall hyresnämnden i första hand söka få
parterna att komma överens. Även om en överenskommelse inte nås, kan
nämnden genom sin rätt att ställa villkor för ett godkännande påverka resul-
tatet. Beslutet skall, som anges i lagtexten, godkännas om åtgärden är ange-
lägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt
samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. En förutsättning för att
nämndens prövning krävs är att bostadsrättshavaren inte samtyckt till åt-
gärden. Som sagts i kommentarerna till 16 § andra stycket kan bostadsrätts-
havaren lämna sitt samtycke även efter stämman. Det betyder t.ex. att nämn-
dens prövning inte längre behövs, om bostadsrättshavaren under handlägg-
ningen hos nämnden skulle lämna sitt samtycke till åtgärden eller ingå förlik-
ning med föreningen.

En om- eller tillbyggnad får anses angelägen om byggföretaget syftar till
att uppfylla krav som ställs från samhällets sida och arbetet utförs på ett ratio-
nellt sätt. Också fastighetsekonomiska synpunkter bör i undantagsfall kunna
beaktas. Av betydelse kan vara sådana krav som statsmakterna ställer upp
framför allt i byggnadslagstiftningen men även krav som finns i statliga låne-
författningar kan ha betydelse. Det kan t.ex. vara fråga om krav på att en
byggnad skall vara tillgänglig genom att hiss inrättas. Det kan också vara
fråga om viss utrustningsstandard, t.ex. avseende tvätt - och förrådsutrym-
men. Sådana åtgärder som en förening önskar och som syftar till bättre
gemensamhetsutrymmen e.d., men som inte är av direkt betydelse för de
moderna krav som bör ställas på en fastighets standard kan däremot inte
anses som så angelägna att bostadsrättshavamas rätt bör vika. Nämnden bör
allmänt sett vara restriktiv i sin prövning.

Hyresnämnden skall också göra en bedömning om det kan finnas något
annat lämpligt sätt att lösa problemet på. I detta ligger såväl utrymmesmässiga
som tekniska och kostnadsmässiga frågor. Som sagts i avsnitt 2.7.2 bör
hyresnämnden kunna anlita särskild expertis som kan just dessa frågor.

221

Nämnden har ocksä att ta hänsyn till den enskilde bostadsrättshavaren. Prop. 1990/91: 92
Beslutet fär inte vara oskäligt mot denne. Här blir det främst aktuellt att se
hur bostadsrättshavarens situation skulle bli efter den ätgärd föreningen vill
vidta. Givetvis kan bostadsrättshavarens personliga förhållanden, säsom
handikapp eller annat liknande, fä betydelse vid denna prövning. Av be-
tydelse för ett godkännande kan också vara om föreningen erbjuder bostads-
rättshavaren en annan lägenhet.

Det är inte bara frågan om åtgärden som sådan över huvud taget bör godtas
som nämnden kan behöva ta ställning till. Även den tid och det sätt pä vilket
ätgärden utförs kan ha betydelse. Av intresse kan alltså vara t.ex. hur läng tid
det tar för föreningen att utföra åtgärden och om bostadsrättshavaren kan
nyttja lägenheten under den tid som åtgärden utförs eller om han mäste flytta
från sin lägenhet under den tid arbetena pägär. Däremot har den ekonomiska
ersättning som föreningen erbjuder inte någon betydelse för nämndens pröv-
ning. Denna fråga ankommer det ytterst på fastighetsdomstolen att pröva, om
bostadsrättshavaren hänskjuter frågan dit, se 18 §.

Sammanfattningsvis har nämnden alltså att göra en avvägning mellan de
motstående intressen som partema kan ha.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Ett intrång som föreningsstämman be-
slutat om kan medföra att panthavarens ställning påverkas. Vid den prövning
som hyresnämnden har att göra i anledning av intrångsbeslutet bör även be-
aktas effekterna för bostadsrättshavaren av de krav pä ytterligare säkerhet
eller inlösen av panten som panträttshavaren kan ställa.

Av andra meningen följer att kraven på ett godkännande är lägre i de fall
om- eller tillbyggnaden kan anses ha liten betydelse för bostadsrättshavaren.
Bestämmelserna motsvarar i stort de fall enligt BRL, dä en förening får företa
en förändring trots att bostadsrättshavaren inte biträtt beslutet (se 60 § första
stycket 2 och 3 BRL).

Ett beslut om godkännande får enligt tredje meningen förenas med villkor.
Det kan t.ex. gälla villkor som hänför sig till åtgärderna som sådana eller till
tiden för utförandet av arbetena. Hyresnämnden kan också kräva att för-
eningen skall ställa en ersättningsbostad till förfogande under den tid arbetena
pågår eller skaffa bostadsrättshavaren en annan, godtagbar bostad, om denne
inte kan behålla sin lägenhet. Bostaden behöver inte med nödvändighet vara
en bostadsrättslägenhet. Nämnden bör inte godkänna en åtgärd som innebär
att en bostadsrättshavare måste lämna sin lägenhet utan att ha tillgång till eller
möjlighet att få en annan bostad.

Av andra stycket framgår att hyresnämnden i vissa fall måste förena sitt
beslut om godkännande med villkor om inlösen. Krav på inlösen skall i första
hand ställas, om hela lägenheten måste tas i anspråk av föreningen. Det kan
t.ex. vara fråga om att en enrumslägenhet tas i anspråk för en hissinstallation
eller för att tillföras någon annan lägenhet. Även om inte hela lägenheten be-
höver tas i anspråk kan situationen dock ibland vara sådan att bostadsrätts-
havaren anser att han inte kan eller vill bo kvar efter ombyggnaden. Om han
dä begär inlösen och han inte skäligen bör kunna godta förändringen, får

222

hyresnämnden godkänna om- eller tilllbyggnaden endast med villkor att in- Prop. 1990/91: 92
lösen sker.

Som framgår av avsnitt 2.11 kan en panthavare inte anses ha en bättre rätt
mot föreningen än den bostadsrättshavaren har. Ett godkännande från nämn-
dens sida av ett beslut enligt första stycket 2 med villkor om inlösen får därför
anses innefatta en skyldighet för panthavaren att i förtid ta emot betalning för
sin fordran, om föreningen löser in bostadsrätten. Av allmänna rättsgrund-
satser följer att panthavaren har rätt att före bostadsrättshavaren få betalt för
sin fordran. Av detta får också anses följa att en bostadsrättsförening inte kan
träffa överenskommelse med bostadsrättshavaren om den inlösenersättning
som föreningen skall betala utan att också den eller de panthavare som är
kända för föreningen har gått med på uppgörelsen.

Av 18 § framgår att fråga om ersättning eller inlösen kan komma under
fastighetsdomstolens prövning. Då gäller bestämmelserna i expropriations-
lagen (1972:719) i tillämpliga delar.

18 § Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada
som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om god-
kännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighetsdomstolen. I
fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i
tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.

(Jfr 8 kap. 24 § 1 och 2 st. i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Frågan har behandlats under avsnitt
2.7.2.

Paragrafen har fått sin slutliga lydelse efter förslag av lagrådet. Som lag-
rådet anfört innebär bestämmelserna i 17 och 18 §§ att frågan om inlösen
skall ske avgörs av hyresnämnden eller, efter överklagande, av bostads-
domstolen, medan den efterföljande domstolsprövningen vid fastighets-
domstolen enligt 18 § enbart är inriktad på frågan om ersättningens storlek.

Av hänvisningen till expropriationslagens bestämmelser följer att bostads-
rättshavaren har rätt till ersättning för den skada han orsakas i anledning av att
hela eller viss del av lägenheten tas i anspråk. Det är i första hand fråga om
ersättning för bostadsrätten. Denna skall beräknas på marknadsmässiga grun-
der. Bostadsrättshavaren skall ges full ekonomisk ersättning för bostads-
rättens värde alternativt ersättning för den minskning av värdet som intrånget
ger anledning till.

Genom löseskilling eller intrångsersättning kompenseras bostadsrätts-
havaren för bostadsrättens värde eller den minskning i värdet som åtgärden
medför. Intrånget kan emellertid medföra också annan skada. Som exempel
kan nämnas att bostadsrättshavare får kostnader för flyttning till annan lägen-
het eller en s.k. rörelseskada.

Om föreningen kan ordna en bostad som upplåts med bostadsrätt, kan
detta givetvis påverka den ersättning i pengar som föreningen kan behöva
betala.

223

Att bestämmelserna i expropriationslagen också i övrigt skall tillämpas Prop. 1990/91: 92
innebär bl.a. att lagens bestämmelser i övrigt om expropriationsersättning,
om rättegången vid fastighetsdomstolen och om betalning av löseskilling och
intrångsersättning blir tillämpliga. Ett undantag görs dock på lagrådets in-
rådan för den s.k. presumtionsregeln i 4 kap. 3 § expropriationslagen. Som
lagrådet påpekat finns däremot inte skäl att undantag den s.k. influensregeln i

4 kap. 2 §. Remissförslaget har ändrats i enlighet härmed.

Beträffande de närmare motiven till de förändringar i förhållande till det
remitterade förslaget som gjorts av denna paragraf med anledning av lagrådets
synpunkter, kan hänvisas till lagrådsyttrandet

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda
lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyres-
gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av
antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur be-
räkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt for hyresgästerna och
fastighetsägaren.

(Jfr 8 kap. 25 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 60 a § första, andra och tredje stycket BRL (jfr
prop. 1981/82:169 s. 90). Den beräkningsregel av antalet lägenheter som
tidigare fanns i 60 a § andra stycket har ersatts med en hänvisning till den
nyinförda bestämmelsen i 1 kap. 5 § andra stycket (jfr avsnitt 2.2).

20 § Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 §, skall en sådan eko-
nomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig for hyres-
gästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fastig-
hetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.

(Jfr 8 kap. 26 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § fjärde stycket BRL (jfr prop.
1981/82:169 s. 90).

21 § Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma
gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig
enligt 20 §. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt
beslutet och lagfart har meddelats.

(Jfr 8 kap. 27 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § femte stycket BRL (jfr prop.
1981/82:169 s. 90, 102 och 104).

224

Med anledning av bestämmelsen har lagrådet, med hänvisning till att Prop. 1990/91: 92
regeln vållat problem i tillämpningen övervägt om ordalydelsen bör ändras så
att uttrycket "beslut om förvärv" i första meningen ersätts med "förvärv".
Detta skulle bättre överensstämma med motiven till lagrummet (se nämnda
prop.). Efter en närmare diskussion om de tolkningsproblem som regleringen
innefattar har lagrådet funnit att en sådan ändring inte skulle leda till ett klarare
system. Beträffande motiven för detta kan hänvisas till yttrandet.

Lagrådet har vidare framhållit att det i och for sig vore önskvärt med en
klarare reglering i berörda hänseenden. Jag kan instämma i lagrådets syn-
punkt. I den mån frågan inte kan lösas i rättspraxis får det därför övervägas
hur en sådan reglering bör ske.

22 § I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelse-
kooperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet
sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 28 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § sista stycket BRL (jfr prop.
1982/83:153).

Ändring av stadgar

23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om
samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,
om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två
tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om
beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas,
fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman
gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens
behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga rös-
tande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in-
skränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samt-
liga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24 § Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av

23 § för ändring av stadgarna, gäller även det

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får
ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan
regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller
annan författning eller efter regeringens medgivande.

(Jfr 8 kap. 29 § i utredningens förslag)

Paragraferna stämmer i sak överens med 62 § BRL (jfr prop. 1971:12 s.
162). I förhållande till lagrådsremissen har en bestämmelse om möjlighet att

225

15 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

godkänna ett stämmobeslut i efterhand dock slopats, se kommentaren till Prop. 1990/91: 92
16 §.

25 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registre-
ring. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett

(Jfr 8 kap. 30 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 63 § BRL (prop. 1971:12 s. 162). Dock har de nu-
varande bestämmelserna utgått om att två kopior av protokollet skall bifogas
anmälan. Det ankommer på regeringen eller den myndighet som regeringen
bestämmer att meddela erforderliga föreskrifter.

Revision och särskild granskning samt redovisning

26 § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för-
eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som
sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelse-
avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings-
analys, koncernredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som
avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

(Jfr 8 kap. 31 § i utredningens förslag)

Paragrafen har 58 § BRL som förebild (jfr prop. 1971:12 s. 157). Ändringen
i andra meningen är föranledd av att begreppet "grundavgift" bytts ut mot
"insats" och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.10).

Vinstutdelning m.m.

27 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans-
räkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas
mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har be-
stämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 32 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 54 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 153). Grundavgift

har bytts ut mot insats (se avsnitt 2.10).

28 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller
någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om åter-
betalning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller i fråga
om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 33 § i utredningens förslag)

226

Paragrafen motsvaras av 55 § BRL.

Likvidation och upplösning samt fusion

29 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om
bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det
fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas
i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet
bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads-
rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs
om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts-
föreningen.

(Jfr 8 kap. 34 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i huvudsak av 65 § BRL. Det har dock tillagts att
om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de räknas som
endast en bostadsrättshavare. Bestämmelsen har utformats i enlighet med lag-
rådets förslag (se avsnitt 2.2).

I tredje stycket har den nuvarande bestämmelsen om "grundavgift" bytts ut
att gälla "insats". Vidare har nuvarande bestämmelse om "inträdesavgift" ut-
gått, eftersom en sådan avgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.10).

30 § Bestämmelserna om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekono-
miska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 35 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 66 § BRL.

Tillägget "m.m." i lagrådsremissens föreslagna lagtext har på förslag av
lagrådet utgått eftersom detta skapar intryck av att bestämmelserna i 12 kap.
om inlösen av aktier i dotterbolag också skall gälla i fråga om bostadsrätts-
föreningar. Såsom lagrådet påpekat skall inte koncembestämmelsema i lagen
om ekonomiska föreningar gälla i fråga om bostadsrättsföreningar (se prop.
1979/80:144 s. 135).

Registreringsmyndighet m.m.

31 § Bestämmelserna om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut
om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till
ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund
av bestämmelserna i 6 § tredje stycket första meningen detta kapitel inte får
foras in i det senare länets föreningsregister.

(Jfr 8 kap. 36 § i utredningens förslag)

Prop. 1'90/91:92

227

Prop. 1990/91:92

Paragrafen stämmer i sak överens med 67 § BRL. Bestämmelserna i andra
stycket i det remitterade förslaget har utgått på förslag av lagrådet.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

Bestämmelserna i detta kapitel är hämtade från 69-71 §§ BRL. Viss språklig
justering har gjorts i paragraferna. Lagrådet har haft vissa förslag till sakliga
ändringar. Dessa redovisas under respektive paragraf.

1 § Bestämmelserna om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrätts-
föreningar.

(Jfr 9 kap. 1 § i utredningens förslag)

Paragrafen har i sak samma innehåll som 69 § BRL.

2 § Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar utom 1 § andra stycket 1 gäller i tillämpliga delar i fråga
om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 9 kap. 2 § i utredningens förslag)

I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska för-
eningar som i 70 § BRL. Undantaget när det gäller 16 kap. 1 § andra stycket
1 är motiverat av att en straffbestämmelse om den som inte för medlems-
förteckning finns i 3 § punkt 5. Undantaget har tillkommit på förslag av lag-
rådet.

3 § Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,

2. upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 § eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3. tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,

4. bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5. inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning till-
gänglig enligt 9 kap. 9 §, eller

6. inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande
uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.

(Jfr 9 kap. 3 § i utredningens förslag)

Frågan om straffbarhet vid förskottsbetalning i strid med lagen har behandlats
i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Paragrafen motsvarar 71 § BRL, utom såvitt avser tredje punkten. Enligt
denna punkt är det även straffbart att uppbära förskott i strid med 5 kap. 2 §.
Straffbarheten inträder antingen föreningen uppbär förskott utan att det finns

228

ett förhandsval eller, om ett sådant avtal finns, förskott tas emot utan att läns- Prop. 1990/91: 92
styrelsen lämnat tillstånd och föreningen ställt betryggande säkerhet hos
länsstyrelsen för återbetalning av förskott till förhandstecknama.

Vidare har nuvarande 71 § 2 BRL utgått, dvs. straffansvaret har tagits bort
för den som inte håller en registrerad ekonomisk plan tillgänglig enligt 3 kap.
5 §.

Vissa ändringar har skett i förhållande till lagrådsremissens förslag efter-
som förslaget om komplettering till den ekonomiska planen utgått. Lagrådets
förslag om vissa språkliga förändringar i p. 5 och 6 har inte godtagits..

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

I detta kapitel, som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestämmelser
som rör förfarandet i bostadsrättstvister m. m. 1 huvudsak finns motsvarande
regler i BRL. Såsom framgår av 2 kap. har lagrådsremissens förslag i 11
kap. 1 överflyttats dit

1 § Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 § och mål om
redovisning enligt 8 kap. 7 § andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den
ort där fastigheten finns.

(Jfr 10 kap. 1 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 77 § BRL i dess lydelse enligt SFS 1990:1132.

Som framgår av prop. 1990/91:32 så innebär den förändring som trädde i
kraft den 1 januari 1991 bl.a. följande. De bostadsrättstvister som tidigare
inte skulle prövas av hyresnämnd utan i stället fastighetsdomstol skall nu
handläggas av allmän domstol. Därmed blir i första hand forumreglema i
10 kap. 10 § rättegångsbalken tillämpliga.

2 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden.
Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

(Jfr 10 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelserna sammanhänger med
förslaget i 4 kap. 6 §, se kommentarerna till den paragrafen. Jfr också prop.
1974:150 s. 502 f. Utöver vad som följer av denna paragraf gäller bestäm-
melserna i lagen (1985: 206) om viten vid hyresnämndens handläggning.

På förslag av lagrådet har 7 § i remissprotokollet flyttas fram till 2 § efter-
som det i 3 § anges att ett beslut om utdömande av vite får överklagas hos
bostadsdomstolen.

3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående inträde i föreningen enligt

2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande
av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt
9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §

229

får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet Prop. 1990/91: 92
meddelas. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas.

(Jfr 10 kap. 2 § i utredningens förslag)

Paragrafen sakliga innehåll stämmer överens med 76 § BRL. I uppräkningen
av sådana beslut som får överklagas till bostadsdomstolen har dock lagts till
beslut enligt 4 kap. 6 § och 11 kap. 2 §, dvs. beslut om skyldighet att upplåta
bostadsrätt eller om villkor för upplåtelse och beslut om utdömande av vite i
de fall föreläggandet inte efterlevs. På lagrådets inrådan har vissa redaktio-
nella ändringar skett

4 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, om inte
något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

(Jfr 10 kap. 3 § i utredningens förslag)

Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 § BRL.

5 § Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det medde-
lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får
överklagas hos kammarrätt.

(Jfr 10 kap. 4 § i utredningens förslag)

Paragrafen ersätter bestämmelserna i 68 § BRL med den ändringen att tidigare
överklagande till regeringen beträffande beslut om behörighet som intygs-
givare nu överflyttas till kammarrätten. Lagrådet har haft synpunkter på be-
stämmelsens utformning och den har därför omarbetats i enlighet med lag-
rådets förslag.

6 § Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667)
om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för
parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse
av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän
eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende
eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929:
145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att för-
eningen i stadgarna utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer
kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

(Jfr 10 kap. 5 § i utredningens förslag)

230

Bestämmelserna i denna paragraf har överförts från 73 § BRL. Sakinnehållet Prop. 1990/91: 92
är detsamma men viss språklig och redaktionell justering har gjorts.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagrådet har haft vissa synpunkter på de i lagrådsremissen lämnade förslagen
till övergångsbestämmelser. Lagrådet har också föreslagit ytterligare över-
gångsbestämmelser. Jag kan i allt väsentligt, såväl i sakligt som i redaktionellt
hänseende, dela de synpunkter som lagrådet framfört. De förslag till ytter-
ligare övergångsbestämmelser som lagrådet föreslagit redovisas nedan. En
övergångsbestämmelse anser jag emellertid onödig (punkt 13 i lagrådets för-
slag). Den bör därför utgå. Mitt ställningstagande i denna del har jag redo-
visat i specialmotiveringen under 6 kap. 3 §.

I förhållande till lagrådsremissens förslag innebär således mitt slutliga
förslag en rad omkastningar av bestämmelserna samt vissa tillägg.

1. Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts-
lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2. Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er-
satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm-
melsen.

Jfr punkt 17 i övergångsbestämmelserna till 1971 års lag

3. I fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli
1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

(Jfr punkt 3 i utredningens förslag och punkt 6 i lagrådsremissen)

4. Bestämmelsen i 1 kap. 4 § första stycket den nya lagen, att sådan
nyttjanderätt som avses i paragrafen endast får upplåtas av bostads-
rättsföreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen
haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår sådana upplåtelser, att fortsätta
verksamheten.

(Jfr punkt 2 i utredningens förslag och punkt 4 i lagrådsremissen)

Lagrådet har beträffande det remitterade förslaget anfört följande.

Enligt fjärde punkten i det remitterade förslaget skall bestämmelsen att endast
bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt inte hindra den
som före lagens ikraftträdande haft rätt att driva näringsverksamhet, i vilken
ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksam-
heten (jfr punkt 2 övergångsbestämmelserna till BRL). Enligt 1 § tredje
stycket lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar var det förbjudet för
andra än bostadsrättsföreningar att driva verksamhet med ändamål att upplåta
lägenheter med nyttjanderätt för obegränsad tid. Enligt en särskild över-

231

gångsbestämmelse skulle förbudet dock inte utgöra hinder för den som drev Prop. 1990/91: 92
sådan verksamhet vid tiden för lagens ikraftträdande den 1 juli 1930 att fort-
sätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom (se prop.
1930:65 s. 15, 109 och 119). Genom anknytningen till 1930 års övergångs-
bestämmelse-via övergångsbestämmelsen till BRL (se prop. 1971:12 s. 169
f, 223 och 240) - innebär den nu föreslagna övergångsbestämmelsen att det
inte är möjligt att utvidga verksamheten till ytterligare hus utan ombildning till
bostadsrättsförening.

I det remitterade förslaget används ordet "näringsverksamhet" utan att detta
har närmare kommenterats. Lagrådet förordar att det i tidigare övergångs-
bestämmelser använda ordet "verksamhet" används även här.

Jag delar lagrådets synpunkter och bestämmelsen har i huvudsak utformats i
enlighet med lagrådets förslag.

5. Bestämmelsen i 1 kap. 5 § andra stycket första meningen den nya
lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att det i förening-
ens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med
bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4
§ den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen
hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 7 i
lagrådsremissen)

För registrering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus
kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt.
Sjunde punkten i det remitterade förslaget innebär att denna bestämmelse inte
skall gälla registrering av en ny ekonomisk plan (se 3 kap. 4 §) för en sådan
förening som vid lagens ikraftträdande hade "mindre än fem sådana lägen-
heter i sitt hus". Lagrådet anser med hänsyn till inriktningen av den nya
regleringen att undantaget skall gälla endast om antalet lägenheter efter ikraft-
trädandet inte gått ned.

Jag godtar lagrådets förslag och bestämmelsen bör utformas i enlighet med
detta förslag.

6. Bestämmelsen i 1 kap. 5 § tredje stycket den nya lagen, att det för
registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten
av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt
3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar
efter ikraftträdandet av den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 8 i
lagrådsremissen)

Om en äldre förening skaffar sig ytterligare hus torde det så gon som alltid
krävas att en ny ekonomisk plan upprättas för föreningen. Om föreningen

232

före lagens ikraftträdande skaffat ytterligare hus, men registreringen av den Prop. 1990/91: 92
nya planen sker först därefter gäller inte bestämmelserna i 1 kap. 5 §.
Däremot gäller dessa bestämmelser om husen förvärvats forst efter ikraft-
trädandet.

Om föreningen redan vid ikraftträdandet har flera hus och dessa inte är
placerade på det sätt som föreskrivs i bestämmelserna, får registreringen av
den nya planen inte vägras på den grunden. Frågan huruvida placeringen av
de nya husen uppfyller lagens krav får i dessa fall bedömas med utgångs-
punkt från husens placering i förhållande till de gamla husen.

7. Bestämmelserna i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte
en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att
upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja
lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta sådan andelsrätt

I annat fall än som avses i första stycket får förening eller aktiebolag, som
före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp-
låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter
tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillstånd som har medde-
lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelserna till den gamla lagen gäller som
tillstånd enligt första meningen.

(Jfr punkt 11 i utredningens förslag och punkt 5 i lagrådsremissen)

Såsom lagrådet påpekat har i det remitterade förslaget dispensmöjligheten
utsträckts till handelsbolag genom att där används uttrycket "juridisk person".
Enligt lagrådets mening saknas anledning att göra denna utvidgning av en
tidigare bestämd övergångsreglering.

Om en ansökan om dispens har givits in före ikraftträdandet av den nya
lagen, får enligt andra stycket andra meningen i det remitterade förslaget
verksamheten drivas vidare i väntan på beslut i ärendet. Detta överensstäm-
mer med övergångsbestämmelserna till BRL. Det förefaller inte motiverat
med en ny dispensprövning och lagrådet har därför förordat att andra stycket
andra meningen i förevarande övergångsbestämmelse ändras så att tillstånd
som har meddelats enligt punkt 16 övergångsbestämmelserna till BRL får
gälla även som tillstånd enligt de nya övergångsbestämmelserna.

Bestämmelsen har mot bakgrund av det anförda utformats i enlighet med
lagrådets förslag.

8. Har en juridisk person före ikraftträdandet av den nya lagen förvärvat
bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamål, gäller
11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 §
första stycket den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 3 i
lagrådsremissen)

Enligt 2 kap. 4 § första stycket får en juridisk person som har förvärvat
bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål,                    233

vägras inträde i föreningen även om något annat är föreskrivet i föreningens Prop. 1990/91: 92
stadgar. Möjligheten för en styrelse att vägra en sådan juridisk person inträde
är dock beroende av att förvärvet av bostadsrätten skett efter lagens ikraft-
trädande. Har förvärvet skett dessförinnan följer av denna övergångs-
bestämmelse att frågan om medlemskap skall prövas enligt 11 § första stycket
i 1971 års lag. Bestämmelserna om juridiska personers medlemskap har
kommenterats i avsnitt 2.4.2.

9. Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet
av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya
lagen räknas från utgången av juni månad 1991.

På lagrådets förslag bör en särskild övergångsbestämmelse införas i de fall
en bostadsrättsförening vägrar en hyresgäst medlemskap på grund av be-
stämmelsen i 2 kap. 8 § andra stycket 2.

10. Har en ekonomisk plan registrerats av länsstyrelsen enligt den gamla
lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads-
rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

(jfr punkt 4 i utredningens förslag och punkt 9 i lagrådsremissen)

Denna punkt är delvis hämtad från punkt 4 i övergångsbestämmelserna till
1971 årslag.

11. Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om
framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort-
farande den gamla lagen.

(Någon motsvarande bestämmelse finns inte i utredningens förslag eller i
lagrådsremissen)

Lagrådet har anfört följande.

Enligt 9 § BRL får en bostadsrättsförening träffa avtal om framtida upplåtelse
av bostadsrätt endast i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet (dvs.
lokal). De i 5 kap. föreslagna bestämmelserna om förhandsavtal avser både
bostadslägenheter och lokaler. I specialmotiveringen till 5 kap. 1 § anförs att
äldre bestämmelser fortfarande skall gälla i fråga om förhandsavtal som avser
lokal och som ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Det anförs också att
de i 5 kap. 2 § föreslagna bestämmelserna om förskott skall gälla om för-
eningen efter ikraftträdandet tar emot förskott. I det remitterade förslaget har
dessa uttalanden inte givit upphov till någon övergångsbestämmelse. Lagrådet
finner med hänsyn bl.a. till vad redan träffade avtal kan innehålla att äldre
bestämmelser bör gälla utan något undantag beträffande förskott och förordar
en övergångsbestämmelse av innebörd att äldre bestämmelser fortfarande
skall gälla om det före ikraftträdandet av den nya lagen har träffats ett sådant
avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § BRL.

234

Jag ansluter mig till vad lagrådet anfört. En bestämmelse har införts i Prop. 1990/91: 92
enlighet med lagrådets förslag.

12. Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a §
den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar före-
skrivit att en sådan hyresgäst skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin
lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 2 i lagråds-
remissen)

Av punkten följer att bestämmelserna i 9 a § 1971 års lag i vissa fall kan
gälla även efter lagens ikraftträdande. Det innebär bl.a. att en förening kan bli
skyldig att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst, trots att något förhandsavtal
inte träffats. Vidare kan en hyresgäst som har övertagit hyresrätten till en
sådan lägenhet trots förbudet i 5 kap. 6 § för en förhandstecknare att sätta
någon annan i sitt ställe bli skyldig att teckna bostadsrätt till lägenheten.

13. Bestämmelsen i 7 kap. 6 § andra stycket den nya lagen, om begräns-
ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller
inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före
ikraftträdandet av den nya lagen.

Som framgår av avsnitt 2.4.2 har lagrådet av rättssäkerhetsskäl ansett det
lämpligt med en särskild övergångsbestämmelse som innebär att om den
juridiska personen förvärvat en bostadsrätt före ikraftträdandet skall inte
7 kap. 6 § gälla. Som jag tidigare redovisat i ovannämnda avsnitt ansluter jag
mig till lagrådets förslag i denna del och en bestämmelse med det innehåll
som lagrådet föreslagit har därför införts.

14. Vid tillämpning av den nya lagen skall grundavgift enligt den gamla
lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års-
avgift eller andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägen-
hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be-
räknas efter insatsen för bostadsrätten.

(Jfr punkt 6 i utredningens förslag och punkt 10 i lagrådsremissen)

Bestämmelserna i denna punkt motsvarar till viss del punkt 9 i övergångs-
bestämmelserna till 1971 års lag.

15. Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla
lagen trädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads-
rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för
beräkningen inte angetts i stadgarna enligt 9 kap. 5 § första stycket 6 i den
nya lagen. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem-
skap, om inte något annat framgår av omständigheterna.

235

(Jfr punkt 7 i utredningens förslag och punkt 11 i lagrådsremissen)

Prop. 1990/91:92

Denna punkt motsvarar i sak punkt 10 övergångsbestämmelserna till 1971
års lag.

16. Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av
den nya lagen, gäller den gamla lagen i fråga om beslutet

(Jfr punkt 8 i utredningens förslag och punkt 12 i lagrådsremissen)

Jfr punkt 11 övergångsbestämmelserna till 1971 års lag. Bestämmelserna
innebär bl.a. att bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 varigenom en
bostadsrättshavares s.k. vetorätt kan brytas gäller endast om förenings-
stämman fattat sitt beslut efter lagens ikraftträdande.

Lagrådet har påpekat att räckvidden av bestämmelsen är svår att överblicka
och att det förefaller som om den skulle kunna föra för långt i vissa hänseen-
den beroende på tolkningen. En motsvarande övergångsbestämmelse, där
samma invändning skulle kunna göras, finns såsom lagrådet anfört emellertid
i punkt 11 övergångsbestämmelserna till BRL och det har inte framkommit att
den har föranlett några problem i tillämpningen. Bestämmelsen har därför fått
kvarstå.

17. Har ett beslut som avses i 4 § andra stycket den gamla lagen, om be-
hörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftträdandet av den nya lagen
gäller 68 § första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande.

(Jfr punkt 9 i utredningens förslag och punkt 13 i lagrådsremissen)

Enligt gällande rätt får ett beslut om behörighet som intygsgivare över-
klagas till regeringen, se 68 § 1971 års lag. Enligt den nya lagen får sådana
beslut överklagas hos kammarrätten, se 11 kap. 5 § 1. Talan mot sådana be-
slut om behörighet som intygsgivare meddelat före ikraftträdande skall alltså
prövas av regeringen.

18. Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts
vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän,
med stöd av den gamla lagen prövas enligt den gamla lagen.

(Jfr punkt 10 i utredningens förslag och punkt 14 i lagrådsremissen)

En tvist som har anhängiggjorts före den nya lagens ikraftträdande skall
prövas enligt äldre bestämmelser. Denna princip gällde också när 1971 års lag
trädde i kraft (se punkt 15 övergångsbestämmelserna till den lagen). I begrep-
pet bostadsrättstvist innefattas även en tvist om hyresvillkor enligt 4 kap.
9 §.

236

8.2 Förslaget till lag om omregistrering av vissa bostads- Prop. 1990/91:92
föreningar till bostadsrättsföreningar

Lagförslaget har redovisats i avsnitt 4.

1 § Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana bostadsföreningar som av-
ses i punkterna 4 och 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1991:000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregistrering efter anmälan av bostads-
föreningen.

Av paragrafen framgår att lagen är tillämplig på sådana bostadsföreningar
som avses i punkterna 4 och 7 övergångsbestämmelserna till den nya
bostadsrättslagen. Både s.k. besittningsföreningar och s.k. hyresföreningar
omfattas alltså av lagförslaget. Däremot omfattar inte förslaget sådana för-
eningar som upplåter nyttjanderätt utan anknytning till andelsrätt (jfr utred-
ningens betänkande s. 209). Aktiebolag och handelsbolag som får fortsätta
sin verksamhet enligt de nämnda övergångsbestämmelserna omfattas inte
heller av lagen.

Länsstyrelsen är registreringsmyndighet för bostadsrättsföreningar.

Lagrådet har föreslagit att en hänvisning bör ske till övergångsbestämmel-
serna i den nya bostadsrättslagen. Vidare anser lagrådet att andra stycket bör
förtydligas genom att det är länsstyrelsen som prövar frågan om omregistre-
ring efter anmälan av bostadsföreningen.Bestämmelsen har utformats i enlig-
het med lagrådets förslag.

2 § Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över-
ensstämmelse med bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:000),

2. att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse
och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelserna i 9 kap.
12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3. att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma till överensstämmelse
med bestämmelserna i 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats
och registreras samtidigt med att föreningen omregistreras.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 9 kap. 31
§ bostadsrättslagen.

För omregistrering krävs att bostadsföreningen fattar samtliga de olika
beslut som anges i första stycket 1-3. Besluten fattas på föreningsstämma
enligt de föreskrifter som meddelas i 3 §. En förenklad ekonomisk plan skall
enligt första stycket punkt 4 registreras samtidigt med bostadsrättsföreningen.
Bestämmelser om planen finns i 4 §.

Av andra stycket framgår att bestämmelserna om registrering i bostads-
rättslagen skall tillämpas även vid omregistrering. Förordningen (1987:978)
om ekonomiska föreningar är tillämplig också på bostadsrättsföreningar. I
förordningen finns närmare föreskrifter om vilka uppgifter anmälningar för

237

registrering skall innehålla och vilka handlingar som skall bifogas en an- Prop. 1990/91: 92
mälan.

3 § Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket 1-
3 och 4 § fattas i den ordning som anges i 7 kap. lagen (1987:667) om eko-
nomiska föreningar. Bestämmelserna om viss majoritet i 7 kap. 15 § andra
stycket sista meningen nämnda lag skall inte gälla sådana beslut och inte
heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör om-
registreringen. Inte heller skall sådana villkor i stadgarna som går längre än
vad som föreskrivs i 14 § första stycket och 15 § nämnda kapitel tillämpas.

Första stycket reglerar förfarandet för sådana beslut för omregistrering som
bostadsföreningen skall fatta enligt 2 § första stycket 1-3. Av 4 § lagen
(1987:668) om införande av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar
framgår att den nya föreningslagen gäller även för äldre ekonomiska för-
eningar med vissa undantag. De angivna undantagen är dock inte aktuella vid
omregistrering av bostadsföreningar.

Beträffande stadgeändring enligt 2 § punkt 1 gäller huvudprincipen enligt
7 kap. 14 § föreningslagen att samtliga röstberättigade i bostadsföreningen
skall vara ense. Ett beslut om stadgeändring är dock också giltigt om det fat-
tas på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträds
av minst två tredjedelar av de röstande.

Enligt 7 kap. 15 § föreningslagen kan det i bland bli aktuellt med en större
majoritet vid stadgeändring. Detta gäller bl.a. i fråga om inskränkningar i rät-
ten att återfå insatsen i föreningen (samtliga röstberättigade). Övergången till
bostadsrätt innebär med nödvändighet att rätten att återfå insatsen av för-
eningen bortfaller. Det värde som bostadsrätten representerar får medlemmen
inom ramen för bostadsrättsinstitutet i stället tillgodogöra sig genom över-
låtelse av bostadsrätten. För att inte omöjliggöra en övergång till bostadsrätt i
de fall en kvalificerad majoritet av de röstande anser detta förenligt med med-
lemmarnas bästa, har det i andra meningen föreskrivits att bestämmelserna i
15 § andra stycket andra meningen inte skall gälla. Av motsvarande skäl har
en föreskrift om att stadgevillkor som går längre än vad som föreskrivs i 7
kap. 14 och 15 §§ föreningslagen inte skall tillämpas (jfr 7 kap. 13 § andra
stycket föreningslagen).

Betäffande beslut om val av styrelse m.m. enligt 2 § första stycket 2,
gäller enligt huvudregeln i 7 kap. 13 § föreningslagen att den som får flest
röster blir vald.

I fråga om firmaändring enligt punkt 3 samma paragraf gäller enkel majori-
tet enligt huvudregeln i 7 kap. 13 § föreningslagen.

Medlemmarnas insatser skall anses utgöra motsvarande insatser i bostads-
rättsföreningen. Överskott utöver insatserna kvarstår i bostadsrättsföreningen
om inte föreningsstämman beslutar annat.

Lagrådet har påpekat att lagrådsremissens krav på beslut av förenings-
stämma beträffande "andra beslut som föreningen fattar med anledning av
omregistreringen" bör slopas. Den måste enligt lagrådets mening enligt nu-
varande lydelse innefatta också enklare beslut av exempelvis verkställighet

238

som i normal ordning bör kunna fattas pä ett mindre komplicerat sätt än på en Prop. 1990/91: 92
stämma.

Enligt lagrådet bör vidare undantaget såvitt avser 7 kap. 14 § förenings-
lagen begränsa sig till första stycket i den paragrafen.

Bestämmelsen i 3 § andra stycket i lagrådsremissens förslag, att beslut
enligt första stycket får verkan först när omregistreringsbeslutet vunnit laga
kraft, kan enligt lagrådets mening inte passa i fråga om alla beslut. För de
beslut som förutsätter omregistrering måste det anses uppenbart att de för-
faller om någon omregistrering inte blir av. Detta bör enligt lagrådet lämpligen
anges i besluten och behöver i vart fall inte föreskrivas i lagen. Lagrådet anser
därför att andra stycket i lagrådsremissens förslag härigenom kan utgå.

För egen del ansluter jag mig till vad lagrådet anfört och paragrafen har
därför utformats i enlighet med lagrådets förslag.

4 § Innan ett beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3, skall en för-
enklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och god-
känts av föreningsstämman. I planen skall en beräkning göras av bostads-
föreningens behållna tillgångar. Medlemmarnas insatser skall anses utgöra
motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen. Överskott utöver insatserna
kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat.

Den föreslagna ekonomiska planen enligt paragrafen skall registreras hos
länsstyrelsen samtidigt med omregistreringen av bostadsföreningen (se 2 §
första stycket 4). Planen, som skall föreligga färdig innan besluten för om-
registrering fattas, skall innehålla en beräkning av bostadsföreningens be-
hållna tillgångar. Fördelningen sker så att medlemmarnas insatser i bostads-
föreningen utgör motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen. Överskottet
utöver insatserna kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte något annat be-
slutas.

Planen behöver inte vara försedd med något intyg (jfr 3 kap. förslaget till
bostadsrättslag).

Lagrådet har i fråga om förslaget anfört följande.

Enligt 4 § första stycket i det remitterade förslaget skall, i den förenklade
ekonomiska plan som styrelsen skall upprätta, behållna tillgångar beräknas
och "insatsen" fördelas på bostadsrätterna efter andel eller annan fördelnings-
grund som föreningsstämman beslutar. Lagrådet finner den naturliga ord-
ningen vara att gjorda insatser kvarstår som insatser i bostadsrättsföreningen
och att eventuellt överskott utöver insatserna fonderas i "den nya" föreningen
om inte föreningsstämman beslutar något annat. Med hänsyn bl.a. till denna
medverkan av föreningsstämman bör planen godkännas av stämman, innan
den ges in för registrering. Om detta anges i paragrafen blir andra stycket
överflödigt. Också tredje stycket kan utgå eftersom det rör verkställighets-
föreskrifter som inte behöver stöd i lagen.

Jag kan ansluta mig till vad lagrådet anfört och bestämmelserna bör ut-
formas i enlighet med lagrådets förslag.

5 § När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter
som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 4

239

eller 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:000) i stället an- Prop. 1990/91: 92
ses upplåtna med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfärda bevis till bostads-
rättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla sådana uppgifter som
skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen
(1991:000).

Enligt första stycket blir de lägenheter som var upplåtna med sådan rätt som
anges i punkt 4 eller 7 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen
(1991:000) automatiskt upplåtna med bosudsrätt när omregistreringen har
vunnit laga kraft. Lägenheter som upplåts med hyresrätt utan anknytning till
andelsrätt kvarstår som vanliga hyreslägenheter, men föreningen är naturligt-
vis oförhindrad att upplåu sådana lägenheter med bostadsrätt på vanligt sätt

Enligt andra stycket skall föreningen genast utfärda ett särskilt bevis om
bostadsrätterna. Bevisen ersätter upplåtelseavtalen.

Ikraftträdande

Lagen avses träda i kraft den 1 juli 1991.

8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Förslagen till ändringar i ombildningslagen rör 3, 6, 9 och 12 §§. Förslagen
har behandlats under avsnitt 3.

3 § Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom for ombildning
av hyresrätt till bosudsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räk-
ning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur mänga lägenheter som finns i den fas ta egendom som anmälan om-
fattar,

2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Andra stycket har gjorts om redaktionellt. Första punkten överensstämmer i
sak vad som tidigare angavs i bestämmelsen. Andra punkten är i sak ny och
har behandlats under avsnitt 3.2. Denna innebär att de hyresgäster som i
styrelsens intyg till inskrivningsmyndigheten förklarat sig intresserade av en
ombildning också skall vara medlemmar i föreningen vid den tidpunkt de
skriftligen ger uttryck för sitt intresse. Ändringen har tillkommit för att för-
stärka att ombildningen skall ske på initiativ av de boende.

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresse-
anmälan gäller, fär inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att
den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att för-                    240

värva hela hyreshusenheten. Ett sädant erbjudande kallas hembud. Med Prop. 1990/91: 92
överlätelse genom köp eller byte likställs överlätelse genom tillskott till bolag
eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion
enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlätelse fär ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun förvärvar egendomen,

3. om förvärvaren är gift med överlätaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlätarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auktion eller offentlig auk-
tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel samt förvärvaren redan äger en andel i
egendomen och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlätaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om-
ständigheterna vid en sädan överlåtelse. Frägan om hembud behövs prövas
av hyresnämnden pä begäran av fastighetsägaren.

Ändringarna i denna paragraf har behandlats i avsnitt 3.3.

För att förhindra kringgäenden av hembudsskyldigheten har det i första
stycket tillagts att vissa associationsrättsliga övergängar skall jämställas med
överlätelser genom köp eller byte. Den nya bestämmelsen har formulerats i
enlighet med lagrådets förslag.

Nägon ändring av tredje stycket med anledning av ändringen i första
stycket har inte ansetts nödvändig. Undantagsregeln i detta stycke kan dock i
vissa fall bli tillämplig även vid sådana associationsrättsliga förvärv som av-
ses i första stycket. Tredje stycket är avsett att tillämpas restriktivt. Som an-
förts i avsnitt 3.3 kan ett associationsrättsligt förvärv bli undantaget bl.a. om
det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren, t.ex.
om fastighetsägaren har bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott
för att i fortsättningen bedriva sin rörelse i bolagsform. Undantag kan ocksä
tänkas om det är fråga om tillskott av fastigheten inom ett koncemförhällande.

Enligt andra stycket punkt 5, som är ny, fär en övergäng ske utan hembud
till bostadsrättsföreningen, om övergängen avser andel samt förvärvaren
redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats pä annat sätt än
genom gåva. Lagrådet har, som framgår av avsnitt 3.3, haft vissa synpunkter
pä denna undantagsbestämmelse. Som jag redovisat i nämnda avsnitt ansluter
jag mig helt till vad lagrådet anfört och paragrafen har därför getts den ut-
formning lagrädet föreslagit

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres-
fastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.
19-22 §§ bostadsrättslagen (1991:000).

Ändringen i lagrummet är endast en redaktionell anpassning till förslaget till
ny bostadsrättslag.

241

16 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

12 § Även om hembudet har upphört att gälla får, sd länge föreningens Prop. 1990/91: 92
intresseanmälan gäller, en sädan överlåtelse eller övergäng som avses i 6 §
första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har
gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtel-
sen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som
angavs vid hembudet. En sädan överlätelse eller övergäng fär inte heller ske
om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot för-
eningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt
hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren pä annat sätt
ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla,
skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser
andel av hyreshusenheten.

1 fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena
motsvarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren
skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Förslaget innebär, förutom en anpassning till förslaget i 6 §, att den s.k.
spärregeln utvidgas så att även uppenbart oskäliga villkor i ett hembud kan
prövas i detta sammanhang. Det innebär att hyresnämnden kan vägra fastig-
hetsägaren tillstånd att överlåta fastigheten till någon annan än föreningen, om
något villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen.
Bestämmelserna har kommenterats ingående i avsnitt 3.4.

Lagrddet har föreslagit att lagtexten i första stycket andra meningen förses
med ordet uppenbart före oskäligt. Jag har i avsnitt 3.4 godtagit att lagtexten
utformas i enlighet med lagrådets förslag. I förhållande till det remitterade
förslaget har de två första meningarna i paragrafens första stycke formulerats
om något på förslag av lagrådet

Övergängsbeståmmelser

Som framgår av lagrådsremissen har jag föreslagit förutom tiden för ikraft-
trädandet att äldre lag gäller i fråga om en intresseanmälan som gjorts före
ikraftträdandet. Lagrådet har förutom språkliga synpunkter på formuleringen
anfört följande.

En sådan övergångsreglering innebär att det under en övergångstid av två år
(se 5 § om hur länge en intresseanmälan gäller) skall tillämpas olika regler be-
roende på om föreningens intresseanmälan har gjorts före eller efter den
1 juli 1991. En mera nyanserad övergångsreglering skulle ha vissa fördelar
men lagrådet anser sig inte ha anledning att motsätta sig förslaget så som det
nu angetts. För att den avsedda innebörden skall komma till tydligare uttryck
bör dock bestämmelsen ges en följande lydelse: "2. Har intresseanmälan
gjorts före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser."

För egen del vill jag anföra följande. Jag kan ha viss förståelse för de syn-
punkter lagrådet framfört. Det innebär visserligen an det under en övergångs-
period skall i viss mån tillämpas olika regler beroende på om föreningens
intresseanmälan gjorts före eller efter 1 juli 1991. Detta ser jag emellertid inte

242

som något stort problem. Eftersom lagrådet inte motsatt sig förslaget som Prop. 1990/91: 92
sådant bör ingen ändring i sak ske.

8.4 övriga förslag till lagändringar

Ändringarna innebär i huvudsak en redaktionell anpassning till den nya
bostadsTättslagen. Några sakliga ändringar har dock tillkommit Lagrådet har
haft vissa synpunkter på lagrådsremissens förslag till ändringar (se lagrådets
yttrande). I huvudsak har lagrådets förslag godtagits och bestämmelserna ut-
formats i enlighet härmed.

Vad avser förslagen 5 Ändring i äktenskapsbalken och 14 Lagen
(1987:232) om sambors gemensamma hem så hänger dessa samman med
förslaget om förhandsavtal i bostadsrättslagen. Såsom lagrådet påpekat bör
den nya bestämmelsen läggas som en fjärde punkt till de övriga i första
stycket. Avsikten om användningen av den tilltänkta lägenheten har också på
lagrådets inrådan relaterats till tidpunkten när avtalet ingicks.

Vad avser 7 Förslag till ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder har förutom en anpassning till den nya bostadsrättslagen
gjorts ett tillägg på lagrådets inrådan i 11 § första stycket. Genom att i
nämnda paragraf ta upp även 4 kap. 6 § i lagförslaget om ny bostadsrättslag
kommer en tvist om skyldighet att upplåta bostadsrätt att behandlas på samma
sätt som en tvist om medlemskap. Detta innebär att ett ärende om upplåtelse
som skrivits av på grund av att sökanden uteblivit skall på ansökan av honom
kunna tas upp till saklig prövning.

Beträffande 13 Förslag till ändring i lagen (1986:1242) om försöksverk-
samhet med kooperativ hyresrätt har detta kommenterats under avsnitt 5.

9 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu anfört hemställer jag att regeringen föreslår
riksdagen att anta förslagen till

1. bostadsrättslag

2. lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts-
föreningar

3. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt

4. lag om ändring i jordabalken,

5. lag om ändring i äktenskapsbalken,

6. lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt,

7. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,

8. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

243

9. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,               Prop. 1990/91: 92

10. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

11. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

12. lag om ändring i lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska
företag m. m.,

13. lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko-
operativ hyresrätt,

14. lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15. lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor,

16. lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisnings-
rätt.

10 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden
lagt fram.

244

Utredningens lagförslag

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

1 Förslag till

Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Lagens innehåll

1 § I denna lag finns bestämmelser om sådana upplåtelser av
lägenheter som sker med bostadsrätt.

Lagen är indelad i följande kapitel.

1 kap. Inledande bestämmelser,

2 kap. Ekonomisk plan,

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt,

4 kap. Förhandsavtal,

5 kap. övergång av bostadsrätt,

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter,

7 kap. Offentlig auktion,

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser,

9 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.,

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

Inledande bestämmelser om bostadsrätttföreningar

2 § En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens
hus upplåta lägenheter med bostadsrätt kan registreras som bostads-
rättsförening.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på
bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 8 och 9 kap.

3 § För registrering av en bostadsrättsförening fordras att
föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha
antagit stadgar samt utsett styrelse och revisorer.

4 § I föreningens hus skall det finnas minst fem lägenheter som
upplåts med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter räknas

245

som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att användas Prop. 1990/91: 92
varaktigt och självständigt.                                             Bilaga 1

Om föreningen har fler än ett hus, skall husen ligga så nära
varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavama.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

5 § Endast bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med
bostadsrätt.

Upplåtelse får inte ske till andra än medlemmar i föreningen.

Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund
av upplåtelsen.

6 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande
mot ersättning och utan begränsning till tiden.

Endast hus eller delar av hus får upplåtas med bostadsrätt. En
upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till ett
hus, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av
huset.

Definition av bostadslägenhet och lokal

7 § Med bostadslägenhet avses en lägenhet som har upplåtits för att
helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal
avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

8 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
finns i 3 kap. 3 och 6 §§, 4 kap. 6 §, 6 kap. 13 § andra stycket samt

8 kap. 12-14 och 25-28 §§. Bestämmelser som gäller ombildning
finns också i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

9 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer
en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket
gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

246

Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ Prop. 1990/91: 92
hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att Bilaga 1
bedriva verksamhet trots bestämmelserna i första stycket.

2 kap. Ekonomisk plan

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med
bostadsrätt, skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens
styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens innehåll m.m.

2 § En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av
betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Regeringen
eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare
föreskrifter om innehållet i planen.

Den ekonomiska planen skall upprättas i två exemplar och under-
tecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Till ansökan om registrering av den ekonomiska planen skall båda
exemplaren av planen fogas.

Intyg om planens tillförlitlighet

3 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer
om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I
intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för
omdömet anges.

4 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndig-
het som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda
sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det föreligger
någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans opartiskhet.
Endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag,
organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen
eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den
ekonomiska planen.

247

Komplettering av planen                                          Prop. 1990/91:92

5 § Om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt men lägenheten Bilaga 1
inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller uppgifter som har
betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas, skall styrelsen kom-
plettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall
registreras hos länsstyrelsen.

Bestämmelserna i 2 § andra och tredje stycket gäller också när den
ekonomiska planen kompletteras.

Ny plan

6 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar
något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens
verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt
förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse
och registrerats av länsstyrelsen.

Planens offentlighet

7 § Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig
för den som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registrerad
komplettering till planen.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtelse får ske

1 § Föreningen får upplåta lägenheter med bostadsrätt först när en
ekonomisk plan eller en komplettering till en sådan plan har registre-
rats enligt bestämmelserna i 2 kap.

2 § Om den slutliga kostnaden för föreningens hus inte har
redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en förenings-
stämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostads-
rätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och
föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal-
ning av insatsen till bostadsrättshavama.

Säkerheten skall på begäran av föreningen återställas ett år efter det
att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Har
talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten
dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens
betalningsskyldighet har fullgjorts.

248

3§ En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med Prop. 1990/91:92
bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Lägenheten får dock Bilaga 1
upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av
hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om
att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till
någon annan.

4 § I 4 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får
ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplåtelseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen,
om inte något annat följer av lagen (1987: 1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt och lagen (1989: 0000) om omregistrering av
vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: partemas namn, den lä-
genhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas i insats,
upplåtelseavgift och månadsavgift.

En hyresgästs rätt till bostadsrätt

6 § Om en lägenhet i föreningens hus innehas med hyresrätt och
hyresgästen är medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att
upplåta lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen. Detta gäller dock
inte om föreningen enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken sagt
upp hyresavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten
eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt i

strid med första stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresgästen
förelägga föreningen vid vite att upplåta lägenheten med sådan rätt.
Om hyresgästen begär det skall hyresnämnden även fastställa de
villkor som skall gälla för upplåtelsen.

Andra stycket skall också tillämpas om föreningen erbjudit sådana
villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör godta med
hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

Ogiltiga upplåtelser och rätt för bostadsrättshavaren att frånträda
bostadsrätten i vissa fall

7 § En upplåtelse som skett i strid med 5 § eller 2 kap. 1 eller 5 § är
ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till er-
sättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses in-

249

gånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogil- Prop. 1990/91: 92
tighet inom två år från det upplåtelsen skedde, är rätten till sådan Bilaga 1
talan förlorad.

Om en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt i strid med 3 §, är
upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestämmelserna i 10 § andra
stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med 2 kap. 6 §, får bostadsrättsha-
varen efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro
när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från
det bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort
föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än
två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med 2 §, får bostadsrättshavaren efter
uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske
sedan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller
efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostads-
rätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning
till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har
även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall
hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostads-
rättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkor enligt 7 §
första stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden.
I väntan på att hyresvillkoren blir slutligt bestämda skall hyra betalas
enligt vad föreningen bestämt i fråga om månadsavgift.

Konkurrerande upplåtelser

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för
sig, gäller upplåtelserna efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är
upplåtelserna samtidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd
de skett, skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter
vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Den som inte får en bostadsrätt till följd av första stycket, har rätt
att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till
föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada,
om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den
andra upplåtelsen.

250

Avsägelse                                                       Prop. 1990/91: 92

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter
två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser
som bostadsrättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrel-
sen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen
eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

4 kap. Förhandsavtal

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § Om en lägenhet inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk
plan eller komplettering till en sådan plan, eller om uppgifter som har
betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas i den ekonomiska
planen, får bostadsrättsföreningen ingå avtal om att i framtiden upp-
låta lägenheten med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta
lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten
genom avtalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva
lägenheten med bostadsrätt.

2 § Endast om ett förhandsavtal ingås får föreningen ta emot för-
skott för bostadsrätten.

Innan förskott tas emot skall föreningen ha ställt betryggande
säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet till förhands-
tecknaren. Efter upplåtelsen skall säkerheten återställas på begäran av
föreningen.

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följ-
ande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med
bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, belopp som lämnas i
förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten.

De beräknade avgifterna skall grundas på en kalkyl över kost-
naderna för projektet. Styrelsen skall hålla kalkylen tillgänglig för
den som vill ta del av den.

4 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än make i sitt
ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make
skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors
gemensamma hem skall tillämpas.

251

Ogiltighet m.m.                                                  Prop. 1990/91:92

5 § Ett förhandsavtal som inte uppfyller föreskrifterna i 3 § är
ogiltigt.

6 § Om föreningen har ingått ett förhandsavtal för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt och det hyresförhållande som ligger till
grund för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hy-
resgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet.

7 § Förhandstecknaren får efter uppsägning frånträda förhands-
avtalet

1. om avtalet ingåtts i strid med 1 §,

2. om en lägenhet som skall tillträdas första gången inte upplåts

med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

3. om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid-
punkten för upplåtelsen, eller

4. om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt
högre än som angetts i avtalet och uppsägningen sker senast en månad
från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Rätt till ersättning

8 § Om ett förhandsavtal inte gäller enligt bestämmelserna i 5-7 §§,
har förhandstecknaren rätt att få tillbaka belopp som han betalat i
förskott jämte ränta enligt 2 § andra stycket räntelagen (1975: 635).
Förhandstecknaren har också rätt att få skälig ersättning för sådana
kostnader som han med föreningens godkännande har lagt ned på
lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för
honom. Om föreningen har varit försumlig, har förhandstecknaren
även rätt till ersättning för annan skada.

Vad som sägs i första stycket skall tillämpas också när föreningen
har tagit emot förskott i strid med 2 §.

5 kap. Övergång av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

1 § Om en bostadsrätt övergått till en ny innehavare, får denne ut-
öva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i förening-
en. Bestämmelser om rätt till medlemskap finns i 8 kap. 9-12 §§.

Trots bestämmelsen i första stycket får ett dödsbo efter en avliden
bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Efter tre år från dödsfallet får
föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att
bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av

252

bostadsrättshavarens död eller att någon förvärvat bostadsrätten och Prop. 1990/91: 92
sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, Bilaga 1
får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning.
Dödsboet kan i stadgarna medges en vidsträcktare rätt än som angetts

här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen anmana bostadsrättshavaren att inom sex
månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa
att någon annan förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas
inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på
offentlig auktion för bostadsrättshavarens räkning.

Överlåtelseavtalet

3 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas
skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall
den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Mot-
svarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Ogiltighet

4 § En överlåtelse som inte uppfyller föreskrifterna i 3 § är ogiltig.

En överlåtelse är också ogiltig om den som bostadsrätten överlåtits

till inte antagits till medlem i bostadsrättsföreningen.

Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eller offentlig
auktion enligt 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §. Om förvärvaren i ett
sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostads-
rätten mot skälig ersättning.

Ansvaret för förpliktelser

5 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten
övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten
övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bo-
stadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller
offentlig auktion enligt 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §. Om bostadsrätten
i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från

253

vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först Prop. 1990/91: 92
efter det att förvärvaren antagits till medlem.                          Bilaga 1

6 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 6 kap. 17 § kan säljas
på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för
de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre
tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader
från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

7 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostads-
rätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av
bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens
om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion
enligt 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §, svarar dock förvärvaren för för-
pliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsan-
språk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

8 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om
att föreningen eller medlemmarna vid en övergång skall ha rätt att
lösa bostadsrätten om den gäller en lokal. Stadgarna skall i så fall
ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller
medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos
förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten
skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelseko-
operativ riksorganisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första
stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till
förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som
denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom
högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från
bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt
gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal

9 § Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten
till en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet
som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och
som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen,
upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i
5 §. Har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning en-

254

ligt 6 kap. 17 §, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bo- Prop. 1990/91: 92
stadsrättshavaren enligt 6 kap. 23 § är skyldig att flytta.                 Bilaga 1

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m.m.

1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostads-
rättsupplåtelse, skall föreningen, om inte något annat avtalats, till-
handahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna
uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

2 § Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när
lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse
och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig ned-
sättning av månadsavgiften för den tid han inte kan använda lägen-
heten eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostads-
rättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får
inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om
dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

3 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter en bo-
stadsrättsupplåtelse, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt
att fordra, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte
styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan
bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrätts-
havaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får
dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen
blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning inte ske. För den tid lägen-
heten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned-
sättning av månadsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om
bristen beror på försummelse från föreningens sida.

4 § Bestämmelserna i 3 § gäller i tillämpliga delar om föreningen
åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållan-
de sedan tillträde medgetts.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren
gäller 3 § i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägen-
heten tillträtts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom

255

bostadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försum- Prop. 1990/91: 92
melse av någon som han svarar för enligt 11 § andra stycket.           Bilaga 1

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen
skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyran, även om
bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan
förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för
ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han
drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat
ändamål än det avsedda.

Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd
betydelse för föreningen eller någon medlem i föreningen.

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan tillstånd av styrelsen göra
någon avsevärd förändring i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan i
stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i
lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon
medlem i föreningen.

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom
fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda föreskrifter som för-
eningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrätts-
havaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av
dem som han svarar för enligt 11 § andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan
misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens samtycke upplåta
hela sin lägenhet i andra hand utom i fall som avses i andra eller
tredje stycket.

En bostadsrättshavare som inte är juridisk person och som under en
viss tid inte har tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta
hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad
anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till en viss tid

256

och förenas med villkor. Vad som angetts om juridisk person gäller Prop. 1990/91: 92
inte ett dödsbo.                                                        Bilaga 1

En kommun som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta
hela lägenheten i andra hand. Styrelsen skall genast underrättas om
upplåtelsen.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

11 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i
gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av
andra eller tredje stycket. Föreningen svarar för husets skick i övrigt.
I fråga om småhus får det i stadgarna dock föreskrivas att bostads-
rättshavaren, med de begränsningar som anges i andra och tredje
stycket, skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle
stå för.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stam-
ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som för-
eningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand-
eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan
uppkommit genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller för-
summelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller
av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför
arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrätts-
havaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostads-
rättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det
finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten

12 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma
in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete
som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 29 § eller 5 kap.
1 eller 2 § skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren
skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till
att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvän-
digt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i
nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota
ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så
fall gäller 5 § i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tillträde till lägen-
heten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten förordna om

257

17 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i Prop. 1990/91: 92

17 § handräckningslagen (1981: 847).                               Bilaga 1

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut

13 § Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut följande avgifter av
bostadsrättshavaren: insats och månadsavgift samt, om det anges i
stadgarna, upplåtelseavgift och överlåtelseavgift. Föreningen får inte
ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med
anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsför-
eningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från det att
föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bo-
stadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från erbjudandet, får
avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen
(1975: 635).

Hur avgifterna skall betalas

14 § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress
eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske
genom postanvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bank-
kontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart
vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på
avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit
föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot av det för-
medlande kontoret.

Om avgifter som skall betalas före tillträdet inte betalas i rätt tid

15 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upp-
låtelseavgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker
inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen
häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med
styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada.

I 17-24 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas
för sent efter tillträdet.

258

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöj- Prop. 1990/91: 92
ning                                                               Bilaga 1

16 § Om beslut har fattats att väsentligt höja någon avgift för bo-
stadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bo-
stadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess med-
lemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre
månader från det att bostadsrättshavaren fick kännedom om avgifts-
höjningen.

Förverkande

17 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt
och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 18 och
19 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp
bostadsrättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upp-
låtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara be-
stämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat
honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrätts-
havaren dröjer med att betala månadsavgift utöver två vardagar efter
förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte
betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad
att han skäligen inte bör få behålla lägenheten,

3. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd
upplåter lägenheten i andra hand,

4. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

5. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt
dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bi-
drar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrätts-
havaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter
något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bo-
stadsrättshavare,

7. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt

12 § och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

8. om bostadsrättshavaren inte fullgör någon skyldighet som går ut-
över det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av
synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, såvida inte
något annat följer av 18 §, samt

259

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för Prop. 1990/91: 92
näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör Bilaga 1
eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande,
eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

18 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostads-
rättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjande-
rätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet
som avses i 17 § 8 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kom-
mun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun. En skyldig-
het för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag
eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för för-
verkande.

19 § Uppsägning på grund av förhållande som avses i 17 § 3, 4 eller

6-8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att på tillsägelse
vidta rättelse utan dröjsmål. 1 fråga om en bostadslägenhet får upp-
sägning på grund av förhållande som avses i 17 § 3 inte heller ske om
bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om till-
stånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

20 § Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande som
avses i 17 § 1, 3 och 4 eller 6-8 men sker rättelse innan föreningen
gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte
därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om
föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom
tre månader från det föreningen fick reda på förhållande som avses i
17 § 5 eller 8 eller inte inom två månader från det den fick reda på
förhållande som avses i 17 § 3 sagt till bostadsrättshavaren att vidta
rättelse.

21 § En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av
förhållande som avses i 17 § 9 endast om föreningen har sagt upp
bostadsrättshavaren till avflyttning inom två månader från det att för-
eningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten
har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma
tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två
månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft
eller det rättsliga förfarandet har avslutats på annat sätt.

22 § Är nyttjanderätten enligt 17 § 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av månadsavgift och har föreningen med an-
ledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får
denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten, om avgiften
betalas på det sätt som anges i 14 § senast tolfte vardagen efter det att
bostadsrättshavaren delgetts en underrättelse om att han genom att

260

betala avgiften på angivet sätt kan få tillbaka bostadsrätten samt, i Prop. 1990/91: 92
fråga om en bostadslägenhet, ett meddelande om uppsägningen och Bilaga 1
anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där
lägenheten finns.

I fråga om delgivning av underrättelsen gäller 26 och 27 §§.

I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som
fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysning inte
meddelas förrän efter fjorton vardagar från det att bostadsrätts-
havaren delgetts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet,
meddelandet lämnats till socialnämnden.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast-
ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första
stycket.

23 § Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak
som anges i 17 § 1, 5-7 eller 9, är han skyldig att flytta genast, om
inte annat följer av 22 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon
annan i 17 § angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som
inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten
ålägger honom att flytta tidigare.

24 § Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning,
har föreningen rätt till ersättning för skada.

Förfarandet vid uppsägning

25 § En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännan-
de av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör
uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot månads-
avgift på föreningens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning,
dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970: 428).

26 § Om den som söks för uppsägning har hemvist i Sverige, får
uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga
adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen
i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han tillhör
eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon
som är anställd där. Påträffas inte någon som angetts nu, skall upp-
sägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Upp-
sägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i
Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta

261

emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Prop. 1990/91: 92

Post- och Inrikes Tidningar.                                        Bilaga 1

27 § Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostads-
rätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt
ansökan om avhysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning
när delgivning skett i behörig ordning.

28 § Om en bostadsrätt frånträds av någon orsak som anges i 2-5
och 16 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen
skall betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses
ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i upp-
sägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 3 kap.
9 §.

29 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i 17 §, skall bostadsrätten säljas på
offentlig auktion så snart det kan ske, om inte föreningen och
bostadsrättshavaren kommer överens om något annat. Försäljningen
får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för
blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan
ersättning enligt 7 kap. 3 § tagits ut, behålla så mycket som behövs
för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

30 § Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt,
skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till för-
eningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer
med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål
underrätta panthavaren om detta. Försummas det, har föreningen vid
försäljning enligt 29 § första stycket företräde till betalning före
panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan
underrättelse skulle ha skett.

Vissa övriga meddelanden

31 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 15 § eller
17 § 1 eller 19 § eller 5 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev
under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort
vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant
meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 3 § och 5 kap. 5 §.

262

När bostadsrätten övergått till föreningen                            Prop. 1990/91:92

32 § Har bostadsrätten enligt denna lag övergått till föreningen, bilaga 1
skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte för-
eningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upp-
höra.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset
exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att
betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten.
Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om
föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller försätts
föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens
rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som
gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten till-
trätts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. I så fall gäller 3 kap.
9§.

7 kap. Offentlig auktion

Förordnande av god man

1 § Offentlig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man
som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Be-
slut i ärende om förordnande av god man får meddelas utan
bostadsrättshavarens hörande.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid
och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid under-
rättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras protokoll.

A uktionsförfarandet

2 § Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa vill-
koren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av
betydelse för denna. Om föreningen inte medger annat, skall bostads-
rätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om
det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts
före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning har

263

erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han Prop. 1990/91: 92
utfärda köpebrev.                                                  Bilaga 1

Ny auktion skall hållas om inrop inte sker eller godtas eller om
köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte
något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast
till föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

3 § God man har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och
utlägg som uppdraget krävt. Ersättningen får före varje annan for-
dran tas ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den
mån köpeskillingen inte räcker till, skall ersättningen i stället betalas
av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slutligt svara
för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen
så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det
råder tvist om vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte
ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är
panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med
redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berör-
da borgenärer.

Vill någon klaga på redovisningen, skall talan väckas inom tre må-
nader från den dag den klagande fick del av protokollet, annars är
rätten till talan förlorad.

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättrförening

1 § I 1 kap. 2-4 §§ finns vissa inledande bestämmelser om
bostadsrättsföreningar.

2 § Bestämmelserna om när en ekonomisk förening skall anmälas
för registrering i 2 kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska för-
eningar gäller även bostadsrättsföreningar.

3 § Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter
och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra
myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 §
lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

264

4 § Bestämmelserna om ansvaret för en ekonomisk förenings för- Prop. 1990/91: 92
pliktelser i 1 kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar Bilaga 1

gäller även bostadsrättsföreningar.

Stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

3. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

4. de grunder enligt vilka månadsavgift och överlåtelseavgift skall
beräknas,

5. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid över-
låtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättningen skall
beräknas,

6. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revi-
sorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om
någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur
det i så fall skall ske,

7. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta,

8. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa
underhållet av föreningens hus,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas
samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas känne-
dom, vidare när föreskrivna kallelseåtgärder senast skall vara vid-
tagna före stämman, samt

10. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man
skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upp-
löses.

Bestämmelserna i första stycket 6 gäller inte arbetstagarrepresen-
tanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresen-
tation för de privatanställda.

6 § I 29 och 30 §§ finns bestämmelser om ändring av en bostads-
rättsförenings stadgar.

Firma

1 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostads-
rättsförening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar
ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd
att ett bolag innehar firman.

265

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut Prop. 1990/91: 92
registrerade och ännu bestående föreningsfinnor. För registrering av Bilaga 1
en förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen
(1974: 156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostads-
rättsföreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en samman-
sättning av ordet i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

8 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsför-
eningar.

Rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen

9 § Ansökan om inträde i föreningen skall ske skriftligen och, om så
bestämts i stadgarna, vara försedd med sökandens bevittnade
namnunderskrift.

Fråga om att anta medlem i en bostadsrättsförening avgörs av
styrelsen, om inte något annat följer av 13 §.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen
(1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar med-
lemskap i föreningen genom upplåtelsen.

10 § Den som en bostadsrätt övergått till får inte vägras inträde i
föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som
föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta honom som
bostadsrättshavare. Juridiska personer får dock vägras inträde, om
övergången avser en bostadslägenhet och något annat inte följer av
andra stycket.

En kommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet
får inte vägras medlemskap. Inte heller får den som förvärvat en
bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt
5 kap. 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 § vägras medlemskap av den an-
ledningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de
grunder som anges i stadgarna.

Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får
maken vägras inträde i föreningen endast om det finns någon bestäm-
melse i stadgarna som säger att medlemmarna skall tillhöra en viss
sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan
fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bo-
stadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående
person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.

I fråga om andel i bostadsrätt skall första och tredje styckena till-
lämpas endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar

266

eller, om bostadsrätten avser en bostadslägenhet, av sådana sambor på Prop. 1990/91: 92
vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall till- Bilaga 1
lämpas. Vad som nu har sagts gäller inte om något annat har bestämts

i stadgarna.

11 § Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst skall utgöra
förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon
annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än
som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna
inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att man i stadgarna tar

in förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt 5 kap. 8 §.

12 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att
förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte
vägra den som var hyresgäst i fastigheten vid förvärvet inträde i för-
eningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som
föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta hyresgästen
som bostadsrättshavare. Detta gäller dock inte om hyresgästen har an-
sökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från fastighets-
förvärvet eller om en lägenhet inte skall upplåtas med bostadsrätt och

1. hyresförhållandet avser en lokal,

2. hyresförhållandet beror av anställning, eller

3. hyresgästen är en juridisk person.

Tvister om medlemskap

13 § Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen,
kan inom en månad från det han fick del av beslutet om detta hän-
skjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäster som
vägrats inträde enligt 12 §.

Utträde ur föreningen och uteslutning

14 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen får
utträda ur föreningen och kan av orsak som anges i stadgarna
uteslutas ur denna.

Om medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, skall han anses
ha utträtt ur föreningen om inte styrelsen medgett att han får stå kvar
som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av
att det hus i vilket lägenheten finns övergått till ny ägare.

267

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till Prop. 1990/91: 92
en hyresgäst som är medlem i föreningen eller hyresgästen inte antar Bilaga 1
ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med
bostadsrätt, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte
hyresgästen inom sex månader från beslutet eller erbjudandet enligt 3
kap. 6 § andra stycket har begärt att hyresnämnden vid vite före-
lägger föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt eller styrel-
sen medgett att han får kvarstå som medlem. Detsamma skall gälla
när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran
har vunnit laga kraft eller hyresgästen har avflyttat från lägenheten.

Anmälan om utträde skall ske skriftligen och, rm så bestämts i
stadgarna, vara försedd med medlemmens bevittcade namnunder-
skrift. Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte
något annat bestämts i stadgarna.

Medlems- och lägenhetsförteckning

15 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens
medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägen-
heter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). För-
teckningarna kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De
kan också föras med automatisk databehandling eller på annat lik-
nande sätt.

16 § Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla upp-
gift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han
har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta
del av den.

17 § Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym-
men,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan
som ligger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten.

Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet
upplåts med bostadsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras
någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid
överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till
förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

268

18 § Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägen- Prop. 1990/91: 92
hetsförteckningen beträffande lägenhet som han disponerar med bo- Bilaga 1
stadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 17 § skall anges

i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrätttföreningens ledning

19 § Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostads-
rättsföreningar med följande undantag.

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen
består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på förenings-
stämma.

2. Styrelseledamöterna och suppleanterna för styrelseledamöterna
samt bostadsrättsföreningens firmatecknare behöver inte vara svenska
medborgare.

3. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättsha-
varens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för
styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i för-
eningen.

4. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

20 § Om inte något annat följer av 6 kap. 13 och 14 §§, skall styrel-
sen fastställa med vilka belopp avgifterna till föreningen skall utgå
samt hur beloppen skall betalas. Ändring av insatsen skall dock alltid
beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämman

21 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för
bostadsrättsföreningar, dock med följande undantag.

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de
endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt
valda fullmäktige.

3. Bestämmelserna i 29 och 30 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och

15 §§ lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut

22 § För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt
gäller följande.

269

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför Prop. 1990/91:92
rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samt- Bilaga 1

liga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på be-
slutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två
tredjedelar av de berörda bostadsrättshavama har gått med på beslutet
och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostads-
rätt kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad,
skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrätts-
havaren inte samtycker till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om
minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det
dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall
minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen
och i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med
bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut
om likvidation enligt 34 §. Minst två tredjedelar av bostadsrätts-
havama i det hus som skall överlåtas skall ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett be-
slut enligt 1 -4 skall vara giltigt, gäller även det.

En bostadsrättshavare som berörs av beslut enligt första stycket 1,

2 eller 4 men som inte varit närvarande vid den föreningsstämma då
beslutet fattades, skall anses ha gått med på beslutet om det ned-
tecknats i stämmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrätts-
havaren.

23 § Ett stämmobeslut enligt 22 § första stycket 2 skall godkännas
av hyresnämnden, om åtgärden är angelägen och syftet med den inte
skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot
bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren begär att föreningen
skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast om för-
eningen erbjuder inlösen eller bostadsrättshavaren skäligen bör kunna
godta förändringen utan inlösen.

24 § En bostadsrättshavare har rätt till ersättning för den förlust
som han orsakas med anledning av ett beslut enligt 22 § första stycket

2.

Om inlösen sker, skall ersättning utgå för bostadsrättens marknads-
värde. Ersättning för intrång i bostadsrätten skall motsvara den
minskning av marknadsvärdet som uppkommer genom beslutet.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten
och som är känd för föreningen om ett beslut enligt 22 § första
stycket 2.

270

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt                    Prop. 1990/91:92

25 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet
för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en
föreningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda
lägenheter som omfattas av förvärvet skall gå med på beslutet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 4 §.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur
beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyres-
gästerna och fastighetsägaren.

26 § Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 25 §, skall en
sådan ekonomisk plan som avses i 2 kap. 2 § upprättas och hållas till-
gänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktnings-
protokoll som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd
med intyg enligt 2 kap. 3 §.

27 § Beslut om förvärv i strid med 25 § första stycket är ogiltiga.
Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att en ekonomisk
plan varit tillgänglig enligt 26 §. Det nu sagda skall dock inte gälla
om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

28 § I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folk-
rörelsekooperativ riksorganisation gäller 25-27 §§ endast om fastig-
hetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

29 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är
giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det.
Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande
föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den
senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de
grunder enligt vilka månadsavgifter skall beräknas, fordras dock att
minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med
på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens
behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga
röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut varigenom en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in-
skränks eller förbehåll enligt 5 kap. 8 § införs är giltigt endast om
samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på
beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid en
föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med på

271

beslutet om det nedtecknats i stämmoprotokollet och skriftligen god- Prop. 1990/91: 92
känts av bostadsrättshavaren.                                           Bilaga 1

Om det i stadgarna har tagits in något ytterligare villkor för änd-
ring av stadgarna, gäller även det.

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse
inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften
ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på
grund av lag eller annan författning eller efter regeringens med-
givande.

30 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall av styrelsens ord-
förande genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas
förrän registreringen har skett. Till anmälan skall fogas två kopior av
det protokoll som förts i ärendet.

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även för bostads-
rättsföreningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrätts-
förening också gälla upplåtelseavgift. Bostadsrättsföreningar är inte
skyldiga att upprätta finansieringsanalys, koncernredovisning eller
delårsrapport eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 § nämnda
lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning m.m.

32 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd
balansräkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte utdelas till andra än bostadsrättshavama. Vinsten
fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte
något annat har bestämts i stadgarna.

33 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 32 § el-
ler någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller 10 kap. 7 § lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar i tillämpliga delar.

Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller
även bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

34 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsför-

272

eningar. Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 §, för det fall antalet för- Prop. 1990/91: 92
eningsmedlemmar gått ned under det i 1 kap. 3 § denna lag före- Bilaga 1
skrivna lägsta antalet, skall tillämpas i en bostadsrättsförening, om an-
talet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare blivit mindre än fem.

Motsvarande gäller om antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt
enligt 1 kap. 4 § denna lag blivit mindre än fem. Vidare skall vad som
sägs i 11 kap. 12 § om insatskapital i stället gälla insats och
upplåtelseavgift i bostadsrättsföreningen.

35 § Bestämmelserna om fusion m.m. i 12 kap. lagen (1987: 667)
om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostads-
rättsföreningar.

Registreringsmyndighet m.m.

36 § Bestämmelserna om registreringsmyndighet och föreningsregi-
ster i 15 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller
även bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna
att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får dock inte
registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund av bestämmel-
serna i 7 § tredje stycket första meningen inte får föras in i det senare
länets föreningsregister.

Bestämmelserna om anmälan för registrering skall i tillämpliga
delar gälla ansökan om registrering av en ekonomisk plan.

Inskrivning av uppgifter om bostadsrättsföreningar skall ske i en
särskild avdelning av det föreningsregister som avses i 15 kap. 1 §
lagen om ekonomiska föreningar.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

1 § Bestämmelserna om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrätts-
föreningar.

2 § Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987: 667)
om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostads-
rättsföreningar.

3 § Till böter skall den dömas som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 9 §,

2. upplåter bostadsrätt i strid med 2 kap. 1, 5 eller 6 § eller 3 kap.

2 §,

3. inte håller en registrerad ekonomisk plan tillgänglig enligt 2 kap.

7 §,

273

18 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

4. tar emot förskott i strid med 4 kap. 2 §,                          Prop. 1990/91: 92

5. bryter mot 8 kap. 7 § sista stycket,                                Bilaga 1

6. inte för en medlemsförteckning eller håller en sådan förteckning
tillgänglig enligt 8 kap. 16 §, eller

7. inte för en lägenhetsförteckning enligt denna lag eller meddelar
oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 8 kap. 18 §.

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

1 § En tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt
denna lag (bostadsrättstvist) som det inte ankommer på hyresnämnden
att pröva skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område
fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i en bostadsrättstvist
som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräck-
ningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar. Ett ärende
om förordnande av god man enligt 7 kap. 1 § och ett mål om klander
av redovisning enligt 7 kap. 4 § skall tas upp av tingsrätten i den ort
där fastigheten finns.

2 § Hyresnämndens beslut i frågor enligt 3 kap. 6 och 9 §§, 8 kap.

13 §, 22 § första stycket 1 och 2 samt 10 kap. 6 § får överklagas hos
bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Hyresnämndens beslut i frågor enligt 6 kap. 10 § andra stycket får
inte överklagas.

3 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap.

9 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostads-
domstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

4 § Beslut i ett ärende om behörighet som intygsgivare enligt 2 kap.

4 § får överklagas hos regeringen. Länsstyrelsens beslut i ett ärende
om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 3 kap. 2 § får överklagas hos
kammarrätten.

5 § Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon be-
stämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att till-

träda eller behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av
upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom för-
behållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje-

274

männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skilje- Prop. 1990/91: 92
nämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän Bilaga 1
tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i stadgarna
utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för
skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som an-
ges i nämnda lag.

6 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyres-
nämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1990 då bostadsrättslagen
(1971: 479) skall upphöra att gälla.

2. Bestämmelsen i 1 kap. 5 § första stycket utgör inte hinder för
den som före lagens ikraftträdande haft rätt att driva verksamhet, i
vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att
fortsätta verksamheten.

3. Den nya lagen tillämpas även på bostadsrättsföreningar som
registrerats enligt äldre lag. I fråga om en sådan förening gäller dock
punkterna 4—9 nedan.

4. Om en ekonomisk plan har registrerats eller tagits emot av
länsstyrelsen enligt äldre lag, skall planen anses ha registrerats enligt
den nya lagen.

5. Om en uppsägning har gjorts före den nya lagens ikraftträdande,
gäller äldre lag i fråga om uppsägningen.

6. En bestämmelse i en förenings stadgar om att årsavgift eller
andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägenhets
andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall
beräknas enligt insatsen för bostadsrätten.

7. Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en be-
stämmelse om beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse,
gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen
inte angetts i stadgarna. En sådan bestämmelse skall anses innebära
villkor för medlemskap, om inte något annat framgår av omständig-
heterna.

8. Om ett beslut på en föreningsstämma fattats före den nya lagens
ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om beslutet.

9. Äldre lag gäller fortfarande i fråga om talan mot ett beslut av en
länsstyrelse eller en kammarrätt som meddelats före den nya lagens
ikraftträdande.

10. En bostadsrättstvist som har anhängiggjorts vid en domstol
eller en hyresnämnd eller som hänskjutits till avgörande av skiljemän
före den nya lagens ikraftträdande, prövas enligt äldre bestämmelser.

11. Bestämmelsen i 1 kap. 9 § första stycket utgör inte hinder för
en juridisk person, som före lagens ikraftträdande haft rätt att upplåta

275

andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller Prop. 1990/91: 92
hyra lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta Bilaga 1
andelsrätt avseende lägenhet i huset.

I annat fall än som avses i första stycket får en juridisk person, som
före lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse
av andelsrätt som avses i 1 kap. 9 § första stycket, efter tillstånd av
länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Har den juridiska personen
ingett en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten
drivas vidare i väntan på beslut i ärendet.

Bestämmelsen i 1 kap. 9 § tredje stycket gäller till utgången av år
1991.

276

2 Förslag till

Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar
till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana ekonomiska för-
eningar (bostadsföreningar) som avses i punkt 2 eller 11 övergångs-
bestämmelserna till bostadsrättslagen (1989: 0000) omregistreras till
bostadsrättsföreningar.

2 § Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningens stadgar ändras och utformas i överens-
stämmelse med bestämmelserna i bostadsrättslagen (1989: 0000),

2. att bostadsföreningen har utsett styrelse och revisorer för bo-
stadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelserna i 8 kap. 19 och
31 §§ bostadsrättslagen (1989:0000) samt att de förutsättningar i
övrigt som anges i 1 kap. 3 § nämnda lag för registrering av en
bostadsrättsförening är uppfyllda,

3. att bostadsföreningens firma ändras enligt 8 kap. 7 § bostads-
rättslagen (1989: 0000), samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upp-
rättats av bostadsföreningens styrelse och registreras samtidigt med
bostadsrättsföreningen.

I fråga om registreringen av bostadsrättsföreningen och den ekono-
miska planen skall i övrigt tillämpas bestämmelserna om registrering
i 2 kap. 3 och 4 §§ lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar
samt 8 kap. 36 § bostadsrättslagen (1989: 0000).

3 § Ett beslut av bostadsföreningen för omregistrering skall fattas
på en föreningsstämma enligt bestämmelserna i 7 kap. lagen
(1987: 667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäller andra be-
slut som föreningen fattar med anledning av omregistreringen. Be-
stämmelserna om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen
nämnda lag skall dock inte gälla. Inte heller skall sådana villkor i
stadgarna som går längre än vad som föreskrivs i 14 och 15 §§
nämnda lag tillämpas.

4 § Innan ett beslut fattas enligt 3 §, skall bostadsföreningens styrel-
se ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verk-
samhet. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens
behållna tillgångar. Med utgångspunkt i beräkningen skall insatsen
fördelas på de kommande bostadsrätterna efter den andel i bostads-
rättsföreningen som belöper på varje medlem. Beslutar förenings-

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

277

stämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet Prop. 1990/91: 92
med beslutet.                                                       Bilaga 1

Planen skall vara undertecknad av bostadsföreningens styrelse och
hållas tillgänglig vid föreningsstämman.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får
meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska
planen.

5 § När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de
lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt
som anges i punkt 2 eller 11 övergångsbestämmelserna till bostads-
rättslagen (1989: 0000) i stället anses upplåtna med bostadsrätt.

Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast ut-
färda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall
innehålla de uppgifter som enligt 8 kap. 17 § bostadsrättslagen
(1989:0000) skall anges i den lägenhetsförteckning som styrelsen
skall föra.

6 § Registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighetsboken
om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten när
beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990 och gäller till utgången
av år 1994.

278

Prop. 1990/91:92
Bilaga 1

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9, 12 och 13 §§ lagen (1982: 352)
om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha
följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv-
ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan
skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas
intyg av föreningens styrelse
om antalet lägenheter i den
fasta egendom som omfattas av
anmälningen samt om att
hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lä-
genheterna skriftligen har för-
klarat sig intresserade av en
ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt.

Föreningen skall till anmälan
foga ett intyg av föreningens
styrelse om

1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,

2. att hyresgästerna i minst
två tredjedelar av de uthyrda
lägenheterna är medlemmar i
bostadsrättsföreningen och att
de skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt.

Fast egendom, som utgör en
hyreshusenhet och för vilken en
intresseanmälan gäller, får inte
överlåtas helt eller delvis
genom köp eller byte utan att
den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan har
erbjudits att förvärva hela

Fast egendom, som utgör en
hyreshusenhet och för vilken en
intresseanmälan gäller, får inte
överlåtas helt eller delvis
genom köp eller byte utan att
den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan har
erbjudits att förvärva hela

279

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydelse             Prop. 1990/91:92

Bilaga 1
hyreshusenheten. Ett sådant er- hyreshusenheten. Ett sådant er-
bjudande kallas hembud.            bjudande kallas hembud. Vad

som sägs om överlåtelse skall i
fråga om hembud gälla även
övergång genom tillskott till
bolag eller förening, utdelning
eller skifte från bolag eller
förening samt fusion enligt
14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags-
lagen (1975:1385).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun förvärvar egendomen,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens
avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller
offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser an-
del och förvärvaren redan äger
en andel i egendomen.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren
och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för
eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud
behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Bestämmelser om bostads-
rättsföreningars beslut att för-
värva hyresfastigheter för om-
bildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt finns i 60 a § bo-
stadsrättslagen (1971:479).

Bestämmelser om bostads-
rättsföreningars beslut att för-
värva hyresfastigheter för om-
bildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt finns i 8 kap.
25-28 §§ bostadsrättslagen
(1989: 0000).

280

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Åven om hembudet har upp-
hört att gälla får överlåtelse
genom köp eller byte till någon
annan än den bostadsrätts-
förening som har gjort in-
tresseanmälan inte ske medan
föreningens intresseanmälan
gäller, om köpeskillingen är
lägre eller villkoren för över-
låtelsen sammantagna är avse-
värt ogynnsammare för fastig-
hetsägaren än vad som angavs
vid hembudet. Har fastighets-
ägaren sedan ett hembud upp-
hört att gälla gjort ett nytt
hembud, enligt vilket köpeskil-
lingen är lägre eller villkoren
eljest ogynnsammare för fastig-
hetsägaren, och upphör även
detta hembud att gälla, skall
första meningen tillämpas på
det nya hembudet.

Åven om hembudet har upp-
hört att gälla får, så länge för-
eningens intresseanmälan gäl-
ler, en sådan överlåtelse eller
övergång som avses i 6 § första
stycket inte ske till någon annan
ån den bostadsrättrförening som
har gjort intresseanmälan, om
köpeskillingen är lägre eller
villkoren för överlåtelsen sam-
mantagna är avsevärt ogynn-
sammare för fastighetsägaren
än vad som angavs vid hem-
budet. En sådan överlåtelse får
inte heller ske om ett villkor
som angavs vid hembudet är
oskäligt mot föreningen. Har
fastighetsägaren sedan ett hem-
bud upphört att gälla gjort ett
nytt hembud, enligt vilket
köpeskillingen är lägre eller
villkoren på annat sätt ogynn-
sammare för fastighetsägaren,
och upphör även detta hembud
att gälla, skall första och andra
meningen tillämpas på det nya
hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen
avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje
styckena motsvarande tillämpning. Om något undantag inte
föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd
till överlåtelsen.

281

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 §

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

överlåtelser i strid med 6
eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i
strid med 20 kap. 6 § 5 eller
7 § 11 jordabalken, gäller inte
första stycket.

Överlåtelse av sådan fast
egendom som avses i denna lag
år för sin giltighet beroende av
att lagfart söks innan anteck-
ning om en intresseanmälan en-
ligt 3 § har skett, överlåtelser i
strid med 6 eller 12 § är ogil-
tiga.

Om lagfart har meddelats i
strid med 20 kap. 6 § 5 eller
7 § 11 jordabalken, gäller inte
första stycket andra meningen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

2. Äldre lag gäller i fråga om en intresseanmälan som har gjorts
före ikraftträdandet.

282

Prop. 1990/91: 92
Bilaga 1

4 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha
följan-de lydelse.

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydelse

7 kap.

4 §

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller
innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är
avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas
huvudsakligen för detta ändamål,

2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med
nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna
eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas
gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta
ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om
byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma
hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt
enligt första stycket 3 skall gäl-
la även sådan rätt till framti-
da upplåtelse av bostadsrätt som
avses i 4 kap. bostadsrättslagen
(1989: 0000), om rätten gäller
en lägenhet som är avsedd som
makarnas gemensamma hem
och huvudsakligen skall innehas
för detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler,
hushållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemen-
samma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som
används uteslutande för den ena makens bruk.

283

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom
som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

284

Prop. 1990/91: 92
Bilaga 1

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 232)
om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1987: 232) om sambors
gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydelse

2 §

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat
följer av 4 §,

1. fast egendom som samborna eller någon av dem äger eller
innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är
avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas
huvudsakligen för detta ändamål,

2. fast egendom som samborna eller någon av dem innehar med

nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samborna
eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambornas
gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta
ändamål,                                                 "

3. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt om
byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som sambornas
gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt
enligt första stycket 3 skall gäl-
la även sådan rätt till framti-
da upplåtelse av bostadsrätt som
avses i 4 kap. bostadsrättslagen
(1989: 0000), om rätten gäller
en lägenhet som är avsedd som
sambornas gemensamma hem
och huvudsakligen skall innehas
för detta ändamål.

Samborna får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till
inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av

285

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som
innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

286

Prop. 1990/91:92
Bilaga 1

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:667)

om ekonomiska föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 § lagen (1987:667) om ekono-
miska föreningar skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydelse

7 kap.

13 §

Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer
än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening
som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de
flesta rösterna. Vid Eka röstetal avgörs valet genom lottning, om inte
annat beslutas av stämman innan valet förrättas.

Första stycket gäller inte, om annat följer av denna lag eller
föreskrivs i stadgarna. Beträffande beslut som avses i 14 och 15 §§
kan dock i stadgarna endast föreskrivas villkor som går längre än som
anges i dessa paragrafer.

Enligt lagen (1989:0000) om
omregistrering av vissa bo-
stadsföreningar till bostads-
rättsföreningar gäller särskilda
bestämmelser om beslut av en
föreningsstämma.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

287

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188)
om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 §§ lagen
(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnderl skall ha
följande lydelse.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift
att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor en-
ligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra en-
ligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhand-
lingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §

samma lag,

3. pröva tvist om hyres-
villkor enligt 7 $ sista stycket,
upplåtelse av lägenhet i andra
hand enligt 30 § andra stycket
eller medlemskap enligt 52 §,
allt bostadsrättslagen
(1971:479),

3. pröva tvist om upplåtelse
av bostadsrätt enligt 3 kap. 6 §,
hyresvillkor enligt 3 kap. 9 §,
upplåtelse av lägenhet i andra
hand enligt 6 kap. 10 § andra
stycket, medlemskap enligt 8
kap. 13 § eller utdömande av
vite enligt 10 kap. 6 §, allt
bostadsrättslagen (1989: 0000),

'Lagen omtryckt 1985: 660.
^Senaste lydelse 1988: 928.

288

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om god-
kännande av överenskommelse
som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jorda-
balken eller av beslut som avses
i 60 § första stycket 1 bostads-
rättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd
hyresförhandlingslagen,

4. pröva fråga om god-
kännande av överenskommelse
som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jorda-
balken eller av beslut som avses
i 8 kap. 22 § första stycket 1
och 2 bostadsrättslagen,
bostadsrättstvist,

och hyresgästorganisation enligt

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bo-
stadsförvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres-
fastighet m. m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostads-
anvisningsrätt,

9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten
är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bo-
lagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-
valtningen föres.

Hyresnämnd består av lag-
faren ordförande och två andra
ledamöter, om ej annat följer
av tredje stycket. Av de senare
ledamöterna skall den ene vara
väl förtrogen med förvaltning
av hyresfastighet eller, när
ärendet rör bostadsrättsfastig-
het, med förvaltning av sådan
fastighet och den andre vara väl
förtrogen med bostadshyres-

§3

Hyresnämnd består av lag-
faren ordförande och två andra
ledamöter, om ej annat följer
av tredje stycket. Av de senare
ledamöterna skall den ene vara
väl förtrogen med förvaltning
av hyresfastighet eller, när
ärendet rör bostadsrättsfastig-
het, med förvaltning av sådan
fastighet och den andre vara väl
förtrogen med bostadshyres-

■^Senaste lydelse 1983: 439.

289

19 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Nuvarande lydelse

gästers förhållanden eller, när
ärende rör annan lägenhet än
bostadslägenhet, med näringsid-
kande hyres-gästers förhållan-
den. I ärende enligt 52 § eller
60 § första stycket 1 bostads-
rättslagen (1971: 479) skall
vad som sagts nu om hyres-
gästers förhållanden i stället av-
se bostadsrättshavares för-
hållanden.

Föreslagen lydelse             Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

gästers förhållanden eller, när
ärende rör annan lägenhet än
bostadslägenhet, med närings-
idkande hyresgästers förhållan-
den. I ärende enligt 3 kap. 6 §,
8 kap. 13 eller 22 § första
stycket 1 och 2 eller
10 kap. 6 § bostadsrättslagen
(1989: 0000) skall vad som
sagts nu om hyresgästers för-
hållanden i stället avse bostads-
rättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets be-
skaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det.

Bestämmelserna i 2 § andra - fjärde styckena äger motsvarande
tilllämpning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdel-
ningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även
avdelning.

11 §4

Rör ärende som avskrivits
en-ligt 10 § första stycket
första punkten tvist som avses i
9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a §
eller 12 kap. 49 eller 54 §
jordabalken, 22 eller 24 § hy-
resförhandlingslagen
(1978:304),   5 § lagen

(1957:390) om fiskearrenden,
52   § bostadsrättslagen

(1971:479) eller 18 § jakt-
lagen (1987: 259) skall nämn-
den återuppta ärendet på an-
sökan av sökanden. Ansökan
görs skriftligen inom tre veck-
or från den dag beslutet om
avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits
enligt 10 § första stycket första
punkten tvist som avses i
9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a §
eller 12 kap. 49 eller 54 §
jordabalken, 22 el-ler 24 §
hyresförhandlingslagen (1978:
304), 5 § lagen (1957: 390) om
fiskearrenden, 8 kap. 13 §
bostadsrättslagen (1989: 0000)
eller 18 § jaktlagen
(1987: 259) skall nämnden
återuppta ärendet på ansökan av
sökanden. Ansökan görs skrift-
ligen inom tre veckor från den
dag beslutet om avskrivning
meddelades.

^Senaste lydelse 1987: 264.

290

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

15 §5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan
förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid
arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist,
hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan
avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra
stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller
8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock på-

kallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att
avgöra genom skiljedom gäller
lagen om skiljemän, i den mån
ej annat följer av denna lag.
Vardera parten svarar för sin
kostnad i tvist som avses i 9
kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 §
eller 12 kap. 49 eller 54 §
jordabalken, 5 § lagen
(1957: 390) om fiskearrenden
eller 7 § sista stycket bostads-
rättslagen (1971:479).

I ärende som nämnd har att
avgöra genom skiljedom gäller
lagen om skiljemän, i den mån
ej annat följer av denna lag.
Vardera parten svarar för sin
kostnad i tvist som avses i 9
kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 §
eller 12 kap. 49 eller 54 §
jordabalken, 5 § lagen
(1957: 390) om fiskearrenden
eller 3 kap. 9 § bostadsrätts-
lagen (1989:0000).

Beslut av nämnd äger, sedan
tid för klander eller besvär
utgått när talan får föras mot
beslutet, rättskraft, såvitt däri-
genom avgjorts fråga som avses
i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller till-

Beslut av nämnd äger, sedan
tid för klander eller besvär
utgått när talan får föras mot
beslutet, rättskraft, såvitt däri-
genom avgjorts fråga som avses
i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller till-

^Senaste lydelse 1984: 679.

^Senaste lydelse 1988:928

291

Nuvarande lydelse

stånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34-37 eller 40 § jorda-
balken eller 30 § andra stycket
bostadsrättslagen (1971: 79)
eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen

(1973: 531) eller yrkande om
rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhand-
lingslagen (1978: 304) eller
ansökan om anvisningsrätt en-

ligt 3 § lagen (1987: 1274) om
kommunal bostadsanvisnings-
rätt lämnats utan bifall.

Föreslagen lydelse

stånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34-37 eller 40 § jorda-
balken eller 6 kap. 10 §
andra stycket bostadsrättslagen
(1989: 0000) eller ansökan om
uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om
förbud eller medgivande som
avses i 2 a § bostadssane-
ringslagen (1973: 531) eller
yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyres-
förhandlingslagen (1978: 304)
eller ansökan om anvisningsrätt
enligt 3 § lagen (1987: 1274)
om kommunal bostadsanvis-
ningsrätt lämnats utan bifall.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986: 223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 §7

Om fullföljd av talan mot
hyresnämnds beslut i ärende
enligt 12 kap. jordabalken
eller hyresförhandlingslagen
(1978: 304) eller i ärende an-
gående bostadsrätt, bostads-
sanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975: 1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m., enligt
lagen (1987: 1274) om kom-
munal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1982: 352) om rätt
till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt finns
bestämmelser i 12 kap. 70 §

Om fullföljd av talan mot
hyresnämnds beslut i ärende
enligt 12 kap. jordabalken
eller hyresförhandlingslagen
(1978: 304) eller i ärende an-
gående bostadsrätt, bostads-
sanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen
(1975: 1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m., enligt
lagen (1987: 1274) om kom-
munal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1982: 352) om rätt
till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt finns
bestämmelser i 12 kap. 70 §

^Senaste lydelse 1987: 1278.

Nuvarande lydelse

jordabalken, 31 § hyresför-
handlingslagen, 76 $ bostads-
rättslagen (1971:  479),

21  § bostadssaneringslagen

(1973:531), 34 § bostadsför-
valtningslagen (1977: 792),
25 § lagen om förvärv av hy-
resfastighet m.m., 16 § lagen
(1987: 1274) om kom-munal
bostadsanvisningsrätt samt 15 §
lagen om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bo-
stadsrätt.

Föreslagen lydelse

jordabalken, 31 § hyresför-
handlingslagen, 10 kap. 2 §
bostadsrättslagen (1989:0000),
21 § bostadssaneringslagen
(1973:531), 34 § bostadsför-
valtningslagen (1977: 792),
25 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m., 16 § lagen
(1987: 1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt samt 15 §
lagen om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bo-
stadsrätt.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte över-
klagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostads-
domstolen, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller
16 e §, eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller
16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga
föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän
rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till
hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshand-
ling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i
52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

293

8 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Härigenom föreskrivs att 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531)
skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

25 §1

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen medge undan-
tag från tillämpningen av lagen
i fråga om fastighet, vilken
äges av förening eller aktie-
bolag som avses i punkt 16
övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1971:479).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen medge undan-
tag från tillämpningen av lagen
i fråga om fastighet, vilken äges
av en juridisk person som avses
i punkt 11 övergångsbestäm-
melserna till bostadsrättslagen
(1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

1 Senaste lydelse 1974: 821.

294

9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om
bostadsdomstol

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974: 1082) om bostads-
domstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydelse

13 §

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem
lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de
lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skall
två vara väl förtrogna med för-
valtning av hyresfastighet eller,
när målet rör bostadsrättsfastig-
het, med förvaltning av sådan
fastighet och två ledamöter väl
förtrogna med bostadshyres-
gästers förhållanden eller, vid
prövning av fråga enligt 12
kap. 36 § jordabalken, med
näringsidkande hyresgästers
förhållanden eller, vid
prövning av fråga enligt 52 §
eller 60 § första stycket 1
bostadsrättslagen (1971:479),
med bostadsrättshavares
förhållanden. Rör mål
hyresfastighet som till-hör
enskild, skall de två först-
nämnda ledamöterna vara väl
förtrogna företrädesvis med
förvaltning av sådan fastighet.
Rör mål annan hyresfastighet,
skall dessa ledamöter vara väl
förtrogna företrädesvis med
förvaltning av hyresfastighet
som tillhör annan än enskild.

Av intresseledamötema skall
två vara väl förtrogna med för-
valtning av hyresfastighet eller,
när målet rör bostadsrättsfastig-
het, med förvaltning av sådan
fastighet och två ledamöter väl
förtrogna med bostadshyres-
gästers förhållanden eller, vid
prövning av fråga enligt 12
kap. 36 § jordabalken, med
näringsidkande hyresgästers
förhållanden eller, vid
prövning av fråga enligt 3 kap.
6§, 8 kap. 13 § eller 22 §
första stycket 1 och 2 eller 10
kap. 6 § bostadsrättslagen
(1989: 0000), med bostads-
rättshavares förhållanden. Rör
mål hyresfastighet som tillhör
enskild, skall de två först-
nämnda ledamöterna vara väl
förtrogna företrädesvis med
förvaltning av sådan fastighet.
Rör mål annan hyresfastighet,
skall dessa ledamöter vara väl
förtrogna företrädesvis med
förvaltning av hyresfastighet
som tillhör annan än enskild.

295

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

296

Prop. 1990/91:92
Bilaga 1

10 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975: 1132)
om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975: 1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

2 a. om egendomen i annat
fall än som anges under 2
förvärvas av en bostadsrätts-
förening och föreningen har
fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 8 kap.
25 § bostadsrättslagen
(1989: 0000),

Föreslagen lydelse

2 §2

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstings-
kommun eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun,
allmännyttigt, bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation
eller regional folkrörelsekooperativ organisation av
bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan
organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat
fall än som anges under 2
förvärvas av en bostadsrätts-
förening och föreningen har
fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i
60 a § bostadsrättslagen
(1971:479),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för
kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om
förvaltning av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag
eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt
är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om
förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är
överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte
är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 §
lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av
fast egendom m. m.,

'Lagen omtryckt 1983:438.

2Senaste lydelse 1987:244.

297

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

298

11 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

Härigenom föreskrivs att 33 § hyresförhandlingslagen
(1978: 304) skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

33 §

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen medge undan-
tag från tillämpningen av lagen
i fråga om hus som ägs av
förening eller aktiebolag som
avses i punkt 16 övergångsbe-
stämmelserna till bostadsrätts-
lagen (1971:479).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger,
kan länsstyrelsen medge undan-
tag från tillämpningen av lagen
i fråga om hus som ägs av en
juridisk person som avses i
punkt 11 övergångsbestämmel-
serna till bostadsrättslagen
(1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

299

Prop. 1990/91: 92
Bilaga 1

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 617)
om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 §'lagen (1982: 617) om utländska
förvärv av svenska företag m.m.2 "bostadsrättslagen (1971:479)"
skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1989: 0000)".

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

1 Senaste lydelse 1983: 106.
^Lagen omtryckt 1987: 420.

300

13 Förslag till

Lag om ändring i övergångsbestämmelserna
till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

Härigenom föreskrivs att punkt 7 övergångsbestämmelserna till
lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger sär-
skilda skäl, kan länsstyrelsen ge
en förening eller ett aktiebolag
som avses i punkt 16 i över-
gångsbestämmelserna till bo-
stadsrättslagen (1971: 479) till-
stånd att tillämpa avtalsklausul
som strider mot 12 kap. 15 §
andra stycket första meningen
eller 19 §. Tillstånd som har
meddelats enligt äldre bestäm-
melser gäller även efter ikraft-
trädandet.

Föreslagen lydelse

7. Om det föreligger sär-
skilda skäl, kan länsstyrelsen ge
en juridisk person som avses i
punkt 11 övergångsbestäm-
melserna till bostadsrättslagen
(1989: 0000) tillstånd att till-
lämpa avtalsklausul som strider
mot 12 kap. 15 § andra stycket
första meningen eller 19 §.
Tillstånd som har meddelats en-
ligt äldre bestämmelser gäller
även efter ikraftträdandet.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

301

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986: 1242)
om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1986: 1242) om försöksverk-
samhet med kooperativ hyresrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Enligt denna lag får rege-
ringen försöksvis lämna eko-
nomiska föreningar tillstånd att
utan hinder av bestäm-melsema
i 79 § bostadsrättslagen
(1971:479) bedriva verksam-
het i vilken föreningen tilläm-
par villkor som innebär att det
med andelsrätt i föreningen
följer en rätt att hyra bostads-
lägenhet (kooperativ hyresrätt).

Föreslagen lydelse

§

Enligt denna lag får rege-
ringen försöksvis lämna eko-
nomiska föreningar tillstånd att
utan hinder av bestämmelserna
i 1 kap. 9 § bostadsrättslagen
(1989: 0000) bedriva verksam-
het i vilken föreningen tilläm-
par villkor som innebär att det
med andelsrätt i föreningen
följer en rätt att hyra bostads-
lägenhet (kooperativ hyresrätt).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

302

Prop. 1990/91:92
Bilaga 1

15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella
sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexuella
sambor "bostadsrättslagen (1971: 479)" skall bytas ut mot "bostads-
rättslagen (1989: 0000)".

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

303

Prop. 1990/91:92
Bilaga 1

16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 1274)

om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1987: 1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 §

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om
husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar
eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta
lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalats, skall
upplåtelse till kommunen anses
ha skett vid den tidpunkt då
kommunens begäran enligt
första stycket kommit hus-
ägaren till handa och på de
villkor som angetts i meddelan-
det enligt 7 §. Om upplåtelsen
avser bostadsrätt, skall den
dock inte anses ha skett innan
de förutsättningar är uppfyllda
som anges i 3 och 5 §§ bo-
stadsrättslagen (1971:479).

Om annat inte avtalats, skall
upplåtelse till kommunen anses
ha skett vid den tidpunkt då
kommunens begäran enligt
första stycket kommit hus-
ägaren till handa och på de
villkor som angetts i meddelan-
det enligt 7 §. Om upplåtelsen
avser bostadsrätt, skall den
dock inte anses ha skett innan
de förutsättningar är uppfyllda
som anges i 2 kap. 1, 5, och
6 §§ samt 3 kap. 2 § bostads-
rättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

304

Förteckning över remiss-
instanserna

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

Betänkandet (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen, m.m. har remiss-
behandlats.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av hovrätten för Västra
Sverige, kammarrätten i Sundsvall, bostadsdomstolen, domstolsverket,
Stockholms tingsrätt, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö,
plan- och bostadsverket, riksskatteverket, konsumentverket, länsstyrelserna i
Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län, länsstyrelsernas or-
ganisationsnämnd (LON), riksrevisionsverket, diskrimineringsombuds-
mannen (DO), juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet,
Sveriges advokatsamfund, Svenska kommunförbundet, Stockholms kom-
mun, Malmö kommun, Stockholms läns landsting, HSB:s riksförbund,
Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SCB),
Aktiebolaget Bostadsgaranti, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastig-
hetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO),
Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB), Sveriges fastighetsmäklar-
samfund, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges
föreningsbankers förbund, StadshypoteksKassan, Stockholms handels-
kammare, Småföretagens riksorganisation och Uppsala bostadsrättsförening-
ars centralförening (UBC).

Dessutom har en skrivelse inkommit från Institutet för bostadsrätt IFB AB
samt från vissa enskilda personer.

Riksskatteverket har inhämtat yttrande från länsskattemyndighetema i
Stockholm, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Västerbottens län. I
nedan redovisad remissammanställning kallad skatteförvaltningen.

Följande myndigheter och organisationer har avstått från att yttra sig.
Socialstyrelsen, statskontoret, Göteborgs kommun, BR fastighetsgaranti
aktiebolag, Byggentreprenörerna, Sveriges köpmannaförbund samt Bransch-
organisationen för Svenska fritidsboendeanläggningar (BSF).

305

20 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Sammanställning av remissyttrandena över betän- Prop. 1990/91: 92
kandet (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen Bilaga 2
m.m.

1 Remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av hovrätten för Västra
Sverige, kammarrätten i Sundsvall, bostadsdomstolen, domstolsverket,
Stockholms tingsrätt, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö,
plan- och bostadsverket, riksskatteverket, konsumentverket, länsstyrelserna i
Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län, länsstyrelsernas or-
ganisationsnämnd (LON), riksrevisionsverket, diskrimineringsombuds-
mannen (DO), juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet,
Sveriges advokatsamfund, Svenska kommunförbundet, Stockholms kom-
mun, Malmö kommun, Stockholms läns landsting, HSB:s riksförbund,
Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SCB),
Aktiebolaget bostadsgaranti, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastig-
hetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO),
Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB), Sveriges fastighetsmäklar-
samfund, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges
föreningsbankers förbund, StadshypoteksKassan, Stockholms handels-
kammare, Småföretagens riksorganisation och Uppsala bostadsrättsförening-
ars centralföreningen (UBC).

Dessutom har en skrivelse inkommit från Institutet för bostadsrätt IFB AB
samt från vissa enskilda personer.

Riksskatteverket har inhämtat yttrande från länsskattemyndighetema i
Stockholm, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Västerbottens län. I
nedan redovisad remissammanställning kallad skatteförvaltningen.

Följande myndigheter och organisationer har avstått från att yttra sig.
Socialstyrelsen, statskontoret, Göteborgs kommun, BR fastighetsgaranti
aktiebolag, Byggentreprenörerna, Sveriges köpmannaförbund samt
Branschorganisationen för Svenska fritidsboendeanläggningar (BSF).

2 Allmänna och sammanfattande synpunkter

De allra flesta remissinstanserna anser att utredningens lagförslag innebär en
positiv omarbetning av lagstiftningen med en ändamålsenlig systematisering
och språklig redigering. Genom detta arbete har utredningen kunnat åstad-
komma en betydligt mera lättillgänglig lagreglering av ett tidigare ganska
komplicerat och svårtillgängligt regelsystem.

Hovrätten för Västra Sverige anser att genom en ändamålsenlig sys-
tematisering och språklig redigering har lagregleringen av bostadsrätten blivit
betydligt mera lättillgänglig. Hovrätten fortsätter. Samtidigt måste dock
konstateras att det, närmast av lagtekniska skäl, torde vara ofrånkomligt att

306

lagstiftningen förblir svårhanterlig för den enskilde bostadsrättshavaren.
Utredningens strävanden att anpassa bostadsrättslagens regelsystem till den
på bostadsmarknaden dominerande hyreslagen är välkomna. Hovrätten note-
rar särskilt att begreppet lokal nu införs i bostadsrättslagstiftningen.
Utredningens förslag till en lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar
till bostadsrättsföreningar och förslag till omarbetning av lagen (1982:352)
om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt synes vara väl
motiverade.

Utredningen har haft att utgå från det rådande processuella systemet på
bostadslagstiftningens område. Även efter översynen kommer tillämpningen
att vila på ett antal olika myndigheter och domstolar. Ett exempel som stäm-
mer till eftertanke är att frågan om en förening uppställt oskäliga villkor vid
ansökan om medlemskap i föreningen kan komma att prövas av såväl läns-
styrelse som hyresnämnd och allmän domstol. Att en sådan ordning skapar
vissa svårigheter när det gäller rättsbildningen är uppenbart.

Det framstår enligt kammarrätten i Sundsvall som ett klart framsteg
att BRL ersätts med en ny och mera översiktligt disponerad lag med genom-
gående modernt språkbruk.

Såväl när det gäller utformningen av lagtexten som i andra hänseenden,
kan kammarrätten i stort ansluta sig till utredningens lagförslag och kammar-
rätten finner dessa väl ägnade att läggas till grund för lagstiftning.

Stockholms tingsrätt tillstyrker i allt väsentligt de föreslagna ändring-
arna och instämmer i huvudsak i utredningens bedömningar. Tingsrätten
ifrågasätter dock införandet av en överlåtelseavgift vid överlåtelser av
bostadsrätt. Det bör enligt tingsrättens mening vidare övervägas i det fortsatta
lagstiftningsarbetet om inte möjligheten för en förhandstecknare att vid för-
handsavtal i nyproduktionsfallen sätta annan i sitt ställe bör vidgas något.
Tingsrätten bedömer att utredningens förslag inte kommer att märkbart på-
verka domstolarnas arbetsbelastning eller föranleda några kostnader.

Hyresnämnden i Stockholm finner utredningens förslag i stort sett väl
motiverade och ägnade att ligga till grund för lagstiftning. Även plan- och
bostadsverket och Fastighetsägareförbundet instämmer i huvudsak i
utredningens bedömningar.

Länsstyrelsen i Stockholms län ansluter sig till utredningens ställ-
ningstaganden och tillstyrker i princip att förslaget till ny bostadsrättslag
m.m. läggs till grund för lagstiftning.

Till skillnad från utredningen anser länsstyrelsen att en bostadsrätts-
förenings önskemål om att begränsa medlemskretsen till fysiska personer i
första hand bör åstadkommas genom lättnader i lagens bestämmelser om
stadgeändring. Ett förhandsavtal mellan en bostadsrättsförening och en
bostadssökande bör enligt länsstyrelsens mening föregås av en medlems-
prövning. En bostadsrättsförening bör ge in en kostnadskalkyl för bygg-

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

307

projektet tillsammans med ansökan om tillstånd att uppbära förskott. Prop. 1990/91: 92
Föreningen bör ställa säkerhet även för ränteutgifter och kostnadsersättningar Bilaga 2
till förhandstecknama. Bestämmelserna i 9 a § BRL bör överföras till den
nya lagen. En ändring av bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättsliga
ställning vid ombyggnad av föreningsfastigheten bör anstå tills dess resultatet
av skatteutredningens arbete föreligger. Länsstyrelsen avstyrker förslaget om
överlåtelseavgift. I några fall kan anmärkningar riktas mot lagtextens utform-
ning. Införandet av bestämmelser som ökar länsstyrelsens arbete med
föreningsregisterärenden förutsätter en viss ökning av länsstyrelsens resur-
ser.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har inga erinringar mot
utredningens genomgång av bostadsrättslagstiftningen. De föreslagna
ändringarna i lagstiftningen är välmotiverade. Vissa oklara bestämmelser i
bostadsrättslagen bör dock få en tydligare utformning.

En särskild tvistefråga har varit om en bostadsrättsförening skall ha rätt att
i stadgarna ta in en bestämmelse om överlåtelseavgift. Länsstyrelsen ställer
sig tveksam till det berättigade i en sådan regel men vill inte avstyrka utred-
ningens förslag, eftersom det är viktigt att problemet får en lösning.

Länsstyrelsens i Malmöhus län huvudsakliga erfarenhet av bostads-
rättsföreningar anknyter till registrering av sådana föreningar. Den snabba ut-
vecklingen på bostadsområdet har medfört att bostadsrättslagen från 1971 re-
dan är föråldrad och i behov av anpassning till det praktiska rättslivet. Det är
därför värdefullt att hela lagen har omarbetats.

Länsstyrelsernas organisationsnämnd (LON) konstaterar med till-
fredsställelse att utredningens förslag är klargörande vad gäller ett flertal frå-
gor som rör länsstyrelsernas arbete med registrering av bostadsrättsförening-
ar. LON anser att betänkandet från administrativ synpunkt kan ligga till grund
för lagstiftning.

Sammanfattningsvis ser ombudsmannen mot etnisk diskriminering
(DO) med tillfredsställelse på förslaget, att stadgevillkor av den typ som krä-
ver visst medborgarskap eller annat oskäligt villkor för medlemskap i
bostadsrättsförening skall vara utan verkan. Det har i rättspraxis såväl som i
DO:s praxis visat sig finnas behov av en sådan bestämmelse för att förebygga
etnisk diskriminering på denna allt betydelsefullare del av bostadsmarknaden.

DO anser - till förebyggande av diskriminering - att beslut av bostadsrätts-
förening rörande juridiska personer skall kunna överprövas av hyresnämnd.

Även om man lyckats anpassa bostadsrättslagen till den samhällsutveck-
ling som ägt rum så anser domstolsverket att utformningen av lagtexten
kan förbättras. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni-
versitet anser förslaget lovvärt på flera punkter men avstyrker att förslaget

308

läggs ull grund för lagstiftning eftersom ytterligare överväganden i vissa frå- Prop. 1990/91: 92
gor först måste göras.                                                      Bilaga 2

Konsumentverket är i huvudsak positivt men anser att vissa förslag i
utredningen står i direkt motsats till konsumenternas intresse.

Verket tillstyrker förslagen om medlemsantal, geografisk spridning, regler
för beviljande av medlemskap m.m. Däremot anser verket att ytterligare ut-
redning krävs innan det går att ta ställning till förslagen avseende nya om-
byggnadsregler, ekonomisk plan, förhandsavtal, upplåtelse av småhus med
bostadsrätt samt anpassning till hyreslagens regler om förverkande m.m.

Enligt Svenska kommunförbundet framstår de föreslagna tilläggen
och ändringarna som väl underbyggda och föranleder i princip inga särskilda
synpunkter.

Kommunstyrelsen i Stockholms stad vill understryka vikten av att
rätten för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter är helt otillräck-
ligt behandlat. Det är inte tillräckligt att man överlåter åt den enskilda bostads-
rättsföreningen att bestämma om en så viktig fråga. Det gäller i synnerhet som
det inte alltid är i bostadsrättsföreningens intresse att hindra juridiska personer
från att förvärva bostadsrätter i föreningen. Eftersom det skapar en större
krets som efterfrågar bostadsrätter ökar därigenom också priset på över-
låtelsevärdena. Det är därför nödvändigt att införa ett generellt förbud i
bostadsrättslagen för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter.

Kommunstyrelsen vill emellertid framhålla att bostadsrätten är en boende-
form som på ett förtjänstfullt sätt tillförsäkrat de boende ett aktivt inflytande
över sin egen bostadssituation. Bostadsrätten har därför som upplåtelseform
utan tvekan stora fördelar. De höga överlåtelsevärdena som förekommer, inte
minst i Stockholmsregionen, har emellertid på ett olyckligt sätt begränsat
möjligheten för vanliga inkomsttagare att kunna skaffa en bostadsrätt. Det har
inte ingått i utredningens uppdrag att lösa dessa och liknande frågor. I det
fortsatta lagstiftningsarbetet måste därför dessa problem ges högsta prioritet.

HSBts riksförbund tillstyrker att förslagen i betänkandet läggs till
grund för lagstiftning. HSB hemställer vidare att såsom föreslagits den nya
bostadsrättslagen såväl som övriga lagförslag genomförs skyndsamt.

Riksbyggen anför bl. a. följande. Under de 17 år som nuvarande
bostadsrättslag har varit i kraft, har förutsättningarna för bostadsbyggande
och bostadsförvaltning genomgått avsevärda förändringar. Bostadsrätts-
institutet har i större utsträckning än tidigare tagits i anspråk i samband med
nyproduktion av småhus. Flerbostadshus, i vilka lägenheter upplåtits med
bostadsrätt, har på grund av slitage och ökande möjligheter till en höjd
teknisk standard, blivit föremål för omfattande ombyggnads- och moder-
niseringsarbeten. I flera fall har befintliga flerbostadshus överlåtits till
bostadsrättsföreningar, varvid däri ingående hyresrätter ombildas till bostads-

309

rätter. Denna ombildning har ofta skett i samband med mer eller mindre om- Prop. 1990/91: 92
fattande ombyggnad. Bland annat genom ändrade boendevanor har medlems- Bilaga 2
aktiviteten inom bostadsrättsföreningarna ökat i intensitet och framfor allt
ändrat karaktär. Denna utveckling kan väntas fortsätta.

Allt detta har aktualiserat behovet av en översyn av bostadsrättslagen och
en anpassning till ändrade förutsättningar. I viss utsträckning har sådan över-
syn gjorts successivt. I vissa avseenden är dock lagen i dag ett onödigt
otympligt instrument för att hantera bostadsrättsupplåtelser. De anpassningar
av lagtexten som gjorts under tiden, har visserligen i huvudsak betytt förbätt-
ringar, men som helhet ändå lett till att lagen redaktionellt och i viss mån
också till sakinnehållet är ett lappverk.

Bostadsrättslagen är med all säkerhet en av de lagar som används mest av
lekmän. Det sker regelbundet vid den dagliga hanteringen av nybyggnads-
och förvaltningsfrågor inom bostadsrätten. Mot den bakgrunden är det sär-
skilt viktigt att bostadsrättslagen är språkligt och till sakinnehållet överskådlig
och lättillgänglig. Det förslag till lagtext som presenterats av 1986 års
bostadsrättsutredning, fyller högt ställda krav i dessa avseenden. Möjligen
kan man ifrågasätta om en så pass kort lag skall behöva delas upp i hela 10
kapitel. Förslagsvis kunde dels kapitlen 1, 2 och 3, dels 5 och 7, dels 9 och
10 ha samordnats i var sitt kapitel.

Språkligt kan dock den som inte är van vid att tolka juridisk text, i vissa
fall ledas till missförstånd. Även från saksynpunkt tillgodoser förslaget i
huvudsak de krav som man kan ställa på en modem bostadsrättslag.

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC)
kan i huvudsak tillstyrka utredningens förslag. Likaså kan SBC tillstyrka den
uppdatering och omdisposition av bostadsrättslagen som föreslås.

Genom att förslagen i vissa delar innebär väsentliga förbättringar och klar-
göranden är det angeläget att utredningen efter avslutad remissbehandling
skyndsamt leder till en proposition till riksdagen.

Hyresgästernas riksförbund välkomnar strävan att anpassa bostads-
rättslagen och annan näraliggande lagstiftning till det praktiska rättslivets
krav.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund delar i huvudsak de bedöm-
ningar som skett av utredningen och tillstyrker författningsförslaget.
Samfundet är dock av den uppfattningen, att det i vissa avseenden behövs
ytterligare utredning och förtydligande. Detta gäller främst ogiltighetsreglema
vid övergång av bostadsrätt i 5 kap. 4 § samt att en bestämmelse bör in-
föras, som ger en tillträdande bostadsrättshavare möjlighet till förhands-
besked från föreningen om medlemskap. Det saknas också uttryckligt stad-
gande om felregler vid övergång av bostadsrätt på motsvarande sätt som finns
i jordabalken vid överlåtelse av fast egendom.

310

3 Antalet medlemmar m.m. samt geografisk
spridning av föreningens hus

De flesta remissinstanser har inte framfört någon erinran mot utredningens
förslag. Följande synpunkter har dock lämnats.

Hyresnämnden i Stockholm föreslår att det i fråga om antalet medlem-
mar införs en övergångsbestämmelse så att inte föreningar skall drabbas av
likvidationsskyldighet där antalet lägenheter vid lagens ikraftträdande är fyra
eller färre. Plan- och bostadsverket anser att en ytterligare precisering av
begreppet "ändamålsenlig samverkan" i fråga om den geografiska sprid-
ningen måste ske. Det föreligger annars en risk för att tillämpningen inte blir
enhetlig.

Skatteförvaltningen anser att utredningen inte presenterat någon analys
över hur samverkan i dag sker mellan olika bostadsrättsföreningar eftersom
det torde förhålla sig på helt olika sätt i en stor förening med hundratals med-
lemmar i förhållande till ett mycket litet antal medlemmar. Man är vidare tvek-
sam till bestämmelsen som rör den geografiska spridningen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser att
det i fråga om beräkning av antalet lägenheter kan uppstå betydande gräns-
dragningssvårigheter t.ex. om en bostadsrättshavare har två lägenheter som
används som en. Vidare anser fakulteten att det vore bättre att ändra i reglerna
för bostadslån än i bostadsrättslagen om man vill förhindra ett obehörigt ut-
nyttjande av lånereglema vid geografiskt spridda hus. Nämnden finner också
att, om avsikten är att införa likvidationsplikt för föreningar där antalet lägen-
heter är mindre än fem (eller där antalet bostadsrättshavare med självständiga
lägenheter är mindre än fem, vilket nu avsikten är), lämpliga övergångs-
bestämmelser bör införas.

Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamt till kravet att det måste
finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt eftersom det efter
jordabalkens tillkomst försvårat samägandet av en fastighet. Även Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) ställer sig tvek-
sam till kravet att det måste finnas minst fem lägenheter och anser för sin del
att antalet medlemmar bör sänkas till tre eftersom det finns ett stort antal be-
fintliga fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter och där bostadsrätt
är en lämplig upplåtelseform.

4 Vissa frågor om medlemskap

Hovrätten för Västra Sverige, bostadsdomstolen, Stockholms
tingsrätt, länsstyrelsen i Stockholms län samt Sveriges bostads-
rättsföreningars centralorganisation delar utredningens uppfattning att
lagen inte bör innehålla något förbud för juridiska personer att förvärva

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

311

bostadsrätt utan finner utredningens lösning tilltalande. Vidare tillstyrker Prop. 1990/91: 92
flertalet av dessa remissinstanser förslaget att införa en särskild bestämmelse Bilaga 2
om att oskäliga villkor i bostadsrättsföreningens stadgar skall vara ogiltiga.

Hyresgästernas riksförbund anser däremot att lagstiftningen skall ta
ställning för att endast fysiska personer, dock med undantag för kommunen,
skall ha rätt att förvärva bostadsrätt.

Bostadsdomstolen har i samband med sitt uttalande om juridiska per-
soner erinrat om den praxis som tillämpas i t. ex. mål angående förlängning
av hyresavtal för bostadslägenheter när annan än den som står som hyresgäst
bor i lägenheten. Det görs därvid skillnad mellan det fallet att hyresvärden har
samtyckt till att lägenheten tills vidare upplåts i andra hand och den situa-
tionen att hyresgästen enligt avtalet har rätt att låta annan person nyttja lägen-
heten, t. ex. en familjemedlem eller en anställd i hans rörelse. Ett samtycke
av det förra slaget anses hyresvärden kunna återta. Ett villkor som är en del
av hyresavtalet kan däremot upphävas endast i den ordning som gäller för
villkorsändring (jfr RBD 1981:44).

Även om sättet för användningen har avtalats mellan parterna, kan det
naturligtvis inträffa att hyresgästen på grund av ändrade förhållanden - som
inte har reglerats i avtalet - inte kan använda lägenheten längre på överens-
kommet sätt. I det fallet torde föreningen enligt förslaget fritt kunna avgöra
om bostadsrättshavaren skall få använda lägenheten för annat ändamål eller
ej. Detta kan ibland få till följd att bostadsrätten måste säljas. Dessa frågor bör
bli föremål för ytterligare överväganden i motiven.

I motiven till bestämmelsen i 8 kap. 11 § första stycket 1 uppehåller sig
utredningen utförligt vid de omständigheter som talar mot att svenskt med-
borgarskap får utgöra förutsättning för medlemskap i en bostadsrättsförening.
Bostadsdomstolen delar utredningens uppfattning på denna punkt. Några sär-
skilda motiv anförs dock inte mot sådana insållningsklausuler som medger
inträde endast för personer av viss utländsk nationalitet. Motiven för en sådan
begränsning är inte utan vidare desamma och har sannolikt mindre tyngd.
Risken för diskriminering är t. ex. inte lika omfattande i det senare fallet. I
främst ombildningsfallen kan man dock lätt tänka sig situationer då det mot
vissa hyresgäster skulle framstå som direkt diskriminerande med ett med-
borgarskapsvillkor. Bostadsdomstolen har därför ingen invändning mot för-
slaget. Vad beträffar inkomstvillkoret följer det av 8 kap. 12 § att föreningen
kan ställa krav på ekonomiska förutsättningar hos sökanden att klara sina
förpliktelser som medlem. Beträffande oskäliga villkor vill bostadsdomstolen
understryka att insållningsklausuler bör ske med stor restriktivitet.
Begränsningar av rasistisk art måste självfallet vara ogiltiga. I övrigt anser
bostadsdomstolen det värdefullt för rättstillämpningen om oskälighetsfallen
närmare utvecklades i motiven.

Stockholms tingsrätt påpekar att om bostadsrättslagen inte lägger
något hinder i vägen för en förening att i stadgarna ställa upp villkor om att

312

endast fysiska personer skall äga rätt till inträde i föreningen, stöter det på
svårigheter för föreningar, som saknar ett sådant villkor att få en stadge-
ändring därom genomförd i praktiken. Om inte samtliga bostadsrättshavare
samtycker till att ett sådant villkor införs i stadgarna har registrering vägrats.
Skälet har varit att en sådan stadgeändring ansetts innebära en inskränkning i
en medlems rätt att överlåta bostadsrätten, något som enligt 62 § andra
stycket i den gällande lagen kräver samtliga bostadsrättshavares samtycke.
När nu en förening ges rätt att vägra en juridisk person inträde bör för övrigt
en uppmjukning av bestämmelserna om ändring av en förenings stadgar
göras på denna punkt. Om det redan av en klausul i stadgarna framgår att en
juridisk person får vägras inträde behöver ett besked från föreningen att
medlemskap vägras inte komma som en överraskning. Det är annars olyckligt
om överlåtelser sker som efteråt visar sig inte kunna fullföljas därför att köpa-
ren förvägras inträde. Det bör för stadgeändring av här avsett slag räcka med
en majoritetsregel av samma slag som gäller för ändring av de grunder efter
vilka månadsavgifter skall beräknas. Utredningen behandlar i special-
motiveringen till sistnämnda bestämmelse (6 kap. 10 § andra stycket) vad
som övergångsvis skall gälla för juridiska personer, som redan erhållit sam-
tycke från föreningen till att upplåta lägenheter i andra hand. Enligt tings-
rättens mening är de resonemang som där förs oklara. Vad som övergångsvis
kommer att gälla blir beroende av vad som före den föreslagna lagändringens
ikraftträdande har avtalats rörande andrahandsupplåtelse mellan föreningen
och den juridiska personen. Ett tidsbegränsat samtycke bör gälla även efter
det en lagändring trätt i kraft om den tid som har överenskommits inte har löpt
ut vid bestämmelsen ikraftträdande. Därefter bör föreningen kunna vägra till-
stånd till en förnyad andrahandsupplåtelse. Om en förening har lämnat sam-
tycke in blanco måste detta gälla mellan föreningen och den juridiska person
som är medlem i föreningen även efter ikraftträdandet av den föreslagna be-
stämmelsen.

Tingsrätten tillstyrker förslaget att införa en särskild bestämmelse som
anger att oskäliga villkor skall vara utan verkan.

Hyresnämnden i Stockholm anser att det för klarhetens skull bör in-
föras en bestämmelse i lagtexten i vilken det framgår att en juridisk person
som vägrats inträde inte kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Hyresnämnden i Göteborg ansluter sig till utredningens förslag att
frågan om en juridisk persons rätt att disponera över lägenheten skall avgöras
i samband med prövningen av medlemskap. Vissa problem kan dock upp-
komma när en juridisk person vid lagens ikraftträdande redan har tillstånd till
andrahandsupplåtelse och frågan om medlemskap alltså redan är avgjord.
Även om tillståndet är tidsbegränsat måste det - eftersom en juridisk person
inte själv kan bo i lägenheten - anses innebära ett godtagande av att den juri-
diska personen i egenskap av medlem i föreningen har rätt att förfoga över
lägenheten genom andrahandsupplåtelse. Enligt hyresnämndens mening bör
denna rätt inte gå förlorad genom lagens ikraftträdande. De nya reglerna bör

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

313

därför inte tillämpas när en juridisk person vid lagens ikraftträdande har
styrelsens eller hyresnämndens tillstånd till tidsbegränsad andrahands-
upplåtelse. I sådant fall bör den juridiska personen även i fortsättningen ha
rätt att vända sig till hyresnämnden om styrelsen vägrat tillstånd till en ny
upplåtelse. Detta bör gälla även om styrelsen före lagens ikraftträdande har
lämnat ett icke tidsbegränsat tillstånd men frågan om en ny andrahands-
upplåtelse likväl uppkommer.

Enligt regler som trädde i kraft den 1 januari 1989 kan också en lokal-
hyresgäst få hyresnämndens tillstånd att hyra ut lokalen i andra hand eller att
använda den för annat än det ursprungliga ändamålet. Utredningen har ansett
att motsvarande ändringar inte bör göras i bostadsrättslagstiftningen. Den
som är bostadsrättshavare till en lokal får med andra ord en sämre ställning än
den som hyr lokalen. Detta torde i praktiken komma att medföra att intresset
för att förvärva bostadsrätt till lokal blir ringa.

Enligt 8 kap. 13 § kan förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i
föreningen hänskjuta tvist om medlemskapet till hyresnämnden. Bestäm-
melsen motsvarar 52 § i BRL.

En följd av att en bostadsrättsförening får rätt att oberoende av stadgarna
vägra en juridisk person inträde i föreningen bör vara att den juridiska per-
sonen inte heller skall kunna få tvist om medlemskapet prövat av hyres-
nämnden. Detta framgår dock inte klart av lagtexten. Det bör i 8 kap. 13 §
uttryckligen anges att rätten att hänskjuta tvist till hyresnämnden inte till-
kommer juridisk person som vägrats inträde i föreningen.

Det kan enligt hyresnämndens erfarenhet förekomma att bostadsrätts-
föreningens styrelse inte meddelar något uttryckligt beslut om avslag på en
begäran om tillstånd till andrahandsupplåtelse och därigenom förhalar frågan.
Enligt hyresnämndens mening bör ett sådant handlande kunna tolkas som ett
avslag med rätt för bostadsrättshavaren att ansöka hos hyresnämnden om till-
stånd. Någon tidsfrist bör dock givetvis inte börja löpa förrän det finns ett
formellt beslut som delgetts förvärvaren.

Varken av gällande eller föreslagen lagtext framgår om hyresnämnden
självmant skall avvisa en för sent inkommen ansökan om prövning av med-
lemskapet eller om avvisning skall ske endast efter invändning av bostads-
rättsföreningen. Hyresnämnden förordar av praktiska skäl att avvisning görs
beroende av invändning.

Som ovan framgår har länsstyrelsen i Stockholms län tillstyrkt ut-
redningsförslaget beträffande juridiska personer. Enligt länsstyrelsens me-
ning bör detta emellertid i första hand åstadkommas genom lättnader i lagens
bestämmelser om stadgeändring. Vill en förening ta in en föreskrift i stad-
garna att endast fysisk person skall kunna vinna inträde i föreningen, eller att
endast fysisk person skall kunna inneha bostadsrätt till bostadslägenhet, bör
normala stadgeändringsregler gälla. Fattas beslutet på två stämmor bör så-
ledes två tredjedels majoritet på den senare stämman vara tillfyllest för att be-
slutet skall bli giltigt.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

314

Plan- och bostadsverket anser däremot att man bör överväga ett för-
bud för juridiska personers rätt att förvärva bostadsrätt. Om inte ett sådant
förbud införs finns stor risk för fortsatta representations- och övemattnings-
lägenheter. Juridiska personers rätt att förvärva bostadsrätter torde även ha
medverkat till kraftiga prishöjningar på sådana lägenheter. Detta i sin tur ute-
stänger ungdomar och andra betalningssvaga grupper att skaffa sig en lägen-
het.

Även riksrevisionsverket (RRV) ställer sig tveksamt till om de juri-
diska personerna i framtiden bör få rätt till medlemskap främst mot bakgrund
av den ansträngda situation som råder på bostadsmarknaden. I övrigt delar
RRV utredningens förslag på de här upptagna frågorna.

Diskrimineringsombudsmannen (DO) tar särskilt upp just frågor
rörande förslaget om ändringar rörande vissa villkor och ser med tillfreds-
ställelse på att villkor som är oskäliga skall vara utan verkan. DO ifrågasätter
emellertid förslaget att förening efter fritt skön skall kunna anta eller avvisa
juridisk person. Fall kan tänkas där en förening på ett diskriminerande sätt
vägrar acceptera exempelvis en invandrarförening eller företag som vill er-
bjuda bostäder till invandrad arbetskraft. DO anser att ett sådant beslut bör
kunna överprövas av hyresnämnden.

DO anför vidare. Som det är i dag finns ett straffrättsligt skydd mot etnisk
diskriminering i 16 kap. 9 § brottsbalken. Brottet innefattar att en närings-
idkare i sin verksamhet diskriminerar någon på grund av hans ras, hudfärg,
nationella eller etniska ursprung eller trosbekännelse genom att inte gå honom
tillhanda på de villkor som näringsidkaren tillämpar i förhållande till andra.
Bestämmelsen är också tillämplig på den som är anställd i näringsverksamhet
eller annars handlar på en näringsidkares vägnar. Straffet är böter eller fäng-
else i högst ett år. Förutom ersättning för ekonomisk skada kan även ideellt
skadestånd komma i fråga.

I rättspraxis förekommer åtminstone två domar där företrädare för bostads-
rättsförening, som avstyrkt medlemskap för utlänning, dömts för olaga dis-
kriminering (NJA 1979 s. 657, Göta hovrätt 1986-11-27, DB 543). I dessa
fall hänvisades inte till några föreningsstadgar av det slag som utredningen nu
föreslår skall förbjudas.

I sin verksamhet har DO handlagt två ärenden, där utländska medborgare
anmält att de vägrats inträde i bostadsrättsförening med hänvisning till stad-
gamas föreskrift att endast svensk medborgare kan antas som medlem.

I det ena fallet hänsköt förvärvaren saken till hyresnämnden i Stockholm,
som fann att det med hänsyn till innehållet i stadgarna förelåg hinder mot att
bevilja det begärda medlemskapet (H 18384/86-11). Beslutet överklagades till
bostadsdomstolen där saken emellertid återkallades sedan säljaren vägrat full-
följa överlåtelseavtalet. Förutsättning att få tvisten prövad förelåg därmed inte
längre.

I det andra ärendet skrev DO till den berörda bostadsrättsföreningen med
en uppmaning att ändra stadgarna. Saken behandlades sedan på föreningens

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

315

årsstämma, som beslutade att DOs framställning inte skulle föranleda någon
åtgärd. DO tog också kontakt med Sveriges Bostadsrättsföreningars central-
organisation (SBC), med fråga om organisationen ville påverka anslutna
föreningar att ändra sina stadgar i detta hänseende. I sitt svar till DO för
organisationen fram frågan om hur en förenings stadgar förhåller sig till
brottsbalkens bestämmelser och hur en styrelse skall agera mot en sådan be-
stämmelse. Som organisationen ser det, är det enda utvägen för styrelsen att
föreslå en stadgeändring. Skulle medlemmarna vägra en sådan måste styrel-
sen följa stadgarna. Organisationen säger sig ha svårt att se att detta i sig
skulle innebära ett brott från föreningens sida, som skulle falla in under
brottsbalksbestämmelsen.

Dessa fall visar enligt DO att en reglering i bostadsrättslagen är önskvärd.
Rättsläget, som det kommer till uttryck i hyresnämndens avgörande, är inte
acceptabelt. Vidare torde de föreslagna reglerna undanröja den ovissheten
som SBC pekar på.

DO utgår ifrån att de föreslagna reglerna fyller ett faktiskt och angeläget
behov. Det har i olika sammanhang sagts mig inte bara att ett antal äldre
föreningar utnyttjar sina sedan lång tid tillbaka fastställda stadgar i syfte att
avvisa invandrare som medlemmar utan också att nyare föreningar inför
sådana regler i samma syfte. Genom förslaget understryks de principer som
kommer till uttryck i lagen mot etnisk diskriminering - statsmakterna skall
verka för att alla former av etnisk diskriminering motverkas.

Vad gäller utformningen av bestämmelsen har DO följande synpunkter.
Utredningsförslagets konstruktion innebär att vissa slag av "insållnings-
klausuler" skall anses oskäliga och därmed vara utan verkan. I 8 kap. 11 §
punkterna 1 och 2 exemplifieras olika sådana icke godtagbara villkor, i punkt
3 förbjuds andra, icke specificerade oskäliga villkor. Vad gäller krav på visst
medborgarskap som kriterium på oskälighet är att märka att svensk dis-
krimineringslagstiftning inte anger detta krav som diskrimineringsgrund. I
stället används kriterierna ras, hudfärg, nationellt eller etniskt ursprung eller
trosbekännelse. Detta utesluter naturligtvis inte att en näringsidkare som
särbehandlar någon med hänvisning till dennes medborgarskap kan göra sig
skyldig till olaga diskriminering - tillämpning av kriteriet kommer ju indirekt
ofta att också innebära diskriminering på någon av de andra grunderna. När
särbehandlingen sker med hänvisning till innehållet i stadgar eller andra regler
tycks för övrigt det vanliga vara att man använder just ett medborgar-
skapskriterium, om inte annat därför att det i förstone ser "anständigare" ut än
regler som anger ras, etniskt ursprung eller liknande. I sin verksamhet har
DO stött på regler av detta slag som tillämpas utan att vara sakligt motiverade
inte bara på bostadsmarknaden utan t.ex. på kreditmarknaden och i leasing-
branschen. Det kan därför finnas anledning att i första hand utforma ett
förbud mot krav på visst medborgarskap. Emellertid skall observeras att man
med en sådan konstruktion inte täcker in alla former av diskriminering. Med
punkt 3 kommer man åt diskriminering som grundar sig på andra faktorer än
medborgarskap. DO anser det angeläget att det åtminstone av den kommande
lagens förarbeten framgår, att vad som bl.a. åsyftas är diskriminering i den i

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

316

annan lag vedertagna bemärkelsen. En hänvisning till lagen mot etnisk
diskriminering kunde lämpligen göras.

DO vill understryka vikten av att de föreslagna reglerna, om de blir lag,
görs kända både för bostadsrättsföreningarna, så att de förmås ändra stad-
garna, och för allmänheten. Risken är annars påtaglig att personer trots lagen
möts med en avvisande hållning med hänvisning till de förefintliga stadgarna.
Om man inte känner till att stadgarna är lagstridiga uppfattar man dessa som
något auktoritativt som inte kan ifrågasättas, särskilt som medborgarskaps-
krav inte alltid uppfattas som diskriminerande. Både säljarens och köparens
handlande kan påverkas av föreställningen om stadgarnas orubblighet, sälja-
ren så att han drar sig ur köpet, köparen genom att inte framhärda.

DO ifrågasätter lämpligheten av att föreningen efter fritt skön skall kunna
anta eller avvisa juridisk person som medlem eller godta andrahands-
upplåtelser. Fall kan tänkas, där föreningen på ett diskriminerande sätt vägrar
acceptera exempelvis en invandrarförening eller ett företag som vill erbjuda
bostäder till invandrad arbetskraft. DO förordar således att hyresnämnden
skall kunna överpröva föreningens beslut även i dessa hänseenden.

Svenska kommunförbundet har anfört bl.a. följande. Enligt 8 kap.
10 § i utredningens förslag (nuvarande 11 §) får en kommun som har för-
värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet inte vägras medlemskap. I de flesta
kommuner förvaltas kommunernas bostadsbestånd av ett eller flera allmän-
nyttiga bostadsföretag. Då det kan finnas kommuner som vill att det allmän-
nyttiga bostadsföretaget skall stå som bostadsrättshavare i stället för kommu-
nen föreslår styrelsen att de allmännyttiga bostadsföretagen ges samma rätt
som kommunerna i berört hänseende. Bestämmelsen skulle då få följande
lydelse: "En kommun eller ett allmännyttigt bostadsföretag som har förvärvat
bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap". I konsekvens
härmed skulle 6 kap. 10 § sista stycket i författningsförslaget (nuvarande
30 § sista stycket) få följande lydelse: "En kommun eller ett allmännyttigt
bostadsföretag som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta hela
lägenheten i andra hand".

Kommunstyrelsen i Stockholms stad anser att det är nödvändigt att
införa ett generellt förbud i bostadsrättslagen för juridiska personer att inneha
bostadsrättslägenheter.

Hyresnämnden i Malmö anför. Vid tillkomsten av den nu gällande lag-
regeln beträffande medlemskap (11 §) anförde departementschefen att för-
värvaren skulle vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gent-
emot föreningen men att hänsyn också skulle kunna tas till hans personliga
kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Vid riksdagsbehandlingen ut-
talades att möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga
kvalifikationer borde utnyttjas med stor varsamhet.

Bostadsdomstolen och hyresnämnderna synes i sin praxis ha följt riks-
dagens uttalanden och tycks alltså vara obenägna att åberopa bristande per-

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

317

sonliga kvalifikationer såsom grund för vägrat medlemskap (se t. ex. RBD
3:78 och 11:79). I de få fall vid hyresnämnden i Malmö där medlemskap väg-
rats har i regel tvivel om fönmågan att fullgöra de ekonomiska förpliktelserna
varit avgörande.

I rättspraxis (RBD 4:83) har bostadsdomstolen vid prövning av en an-
sökan om medlemskap tagit hänsyn till det syfte som kunde antagas ligga
bakom sökandens förvärv av en bostadsrätt. Fråga var om förvärvet hade
skett i spekulationssyfte. Bostadsdomstolen fann dock att bostadsrätts-
föreningen inte kunnat vederlägga att sökandens avsikt varit att bosätta sig i
lägenheten och beviljade därför inträde. I ett liknande fall vid hyresnämnden i
Malmö har nämnden kommit till motsatt utgång.

När det gäller juridiska personers medlemskap tillstyrker hyresnämnden
utredningens förslag att bostadsrättsföreningar skall ges rätt att vägra juri-
diska personer inträde i föreningen, dock endast såvitt gäller bostadslägen-
heter. Beträffande bostadsrättslägenheter som utgör lokal bör en vägran att
medge inträde kunna överprövas av hyresnämnden.

Hyresnämnden tillstyrker vidare förslaget att villkor för medlemskap, som
innebär att endast personer med visst medborgarskap eller viss inkomst kan
beviljas inträde i föreningen, skall vara utan verkan samt förslaget att en gene-
rell bestämmelse införs om att oskäliga villkor för inträde inte skall gälla.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser
inte att förslaget beträffande frågan om medlemskap för juridiska personer
kan läggas till grund för lagstiftning. Förslaget bär prägeln av nödlösning till-
kommen under trycket av den nuvarande bostadsbristen i Stor-Stockholm.
Det bygger vidare enligt fakultetsnämnden syn på en felaktig analys av
reglerna om s. k. andrahandsuthyming från juridiska personer.

En juridisk person kan inte gärna själv utnyttja en lägenhet som bostad.
Det ligger därför i sakens natur att lägenheten måste utnyttjas av en fysisk
person. En upplåtelse av en bostadslägenhet till en juridisk person måste där-
för anses innebära ett medgivande att den får utnyttjas av någon anställd eller
annan med anknytning till den juridiska personen. Det kan f. ö. nämnas att
vid prövning av besittningsskydd för hyresbostadslägenheter den fysiska
personens behov av bostad som hyrs av en juridisk person beaktas i för-
längningsärendet. (Jfr senast RBD 1988:11 med hänvisningar till rättspraxis.)
I förlängningen av detta ligger också att den juridiska personen på grund av
det implicita medgivandet inte behöver söka tillstånd till andrahands-
uthyming. (Jfr RBD 1988:11.)

En prövning av en juridisk persons rätt till andrahandsuthyming enligt
reglerna i 12:40 JB och motsvarande regler i BRL leder f.ö. till att tillstånd
automatiskt vägras. De juridiska personerna faller redan på första rekvisitet,
nämligen att de inte "är i tillfälle att under viss tid" utnyttja lägenheten. Dessa
regler kan med andra ord inte tillämpas på juridiska personer. - Att därför
som utredningen gör föreslå en regel att en juridisk person inte skall få söka
tillstånd till andrahandsuthyming hos hyresnämnden framstår därför som
tämligen meningslöst.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

318

Enligt fakultetsnämndens mening måste därför bostadsrättsföreningar vil-
kas stadgar medger att juridiska personer förvärvar bostadsrätt till bostäder
bygga på tanken om ett tillstånd till andrahandsuthyming till den juridiska
personen närstående fysiska personer. Eljest vore stadgereglema mer eller
mindre meningslösa, något som man varit medveten om under alla år. Sådana
stadgebestämmelser har funnits långt innan regler om rätt till andrahands-
uthyming med tillstånd av hyresnämnden infördes.

Mot denna bakgrund framstår det som ett allvarligt ingrepp i rättssäker-
heten att plötsligt införa en regel att en juridisk person nu måste ha särskilt
medgivande från bostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Vidare inne-
bär förslaget ett brott mot de nu gällande reglerna att den enskilde bostads-
rättshavaren måste medge att stadgarna ändras så att hans rätt att överlåta
lägenheten inskränks.

I sammanhanget vill fakultetsnämnden påpeka att rätten att hyra ut lägen-
heten i andra hand i förslaget är mera inskränkt än vad som gäller i hyres-
lagstiftningen (6 kap. 10 §). Enligt 12:40 JB gäller nämligen rätten att hyra
ut lägenheten i andra hand ocksä lokalhyresgäster efter 1988 års ändringar.
Det bör enligt nämndens mening finnas skäl att överväga att införa mot-
svarande regler i BRL. Det bör också finnas skäl att överväga en modifiering
av reglerna om ändrad användning i förslagets 6 kap. 6 § så att en anpass-
ning till reglerna i hyreslagstiftningen för lokaler kommer till stånd. Här kan
dock mera ingående överväganden behövas med tanke på olikheterna i
reglerna i de båda lagarna. I förslaget avvisas dessa tankar med motiveringen
att "det inte finns behov av skyddsregler i lagstiftningen i samma utsträckning
för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst". Nämnden tar bestämt av-
stånd för ett så slappt resonemang, som inte går in på grunderna till varför
lokalhyresgäster givits ett ökat skydd i hyreslagstiftningen.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anför. Den modell för byggmästar-
bildade bostadsrättsföreningar som utvecklats av AB Bostadsgaranti och som
även utredningen kommenterar under avsnitt 2.9.2, s 151, innebär bl.a. an-
vändande av ett totalentreprenadkontrakt med fastprisöverenskommelse i en-
lighet med Svenska Teknologföreningens formulär 24/74. I entreprenörens
åtagande ingår också, som ett led i konsumentskyddet, att förvärva (eller
hyra) sådana lägenheter och lokaler som föreningen sex månader efter fär-
digställandet ännu ej kunnat upplåta med bostadsrätt (eller hyresrätt). Den ju-
ridiska personen, entreprenören, blir således medlem i föreningen genom
upplåtelse. Det förekommer också att entreprenören förvärvar en bostadsrätt
från en bostadsrättshavare som s.a.s förköpt sig eller där yttre omständigheter
påverkar bostadsrättshavarens möjligheter att behålla bostadsrätten. Denna
form av återköp är inget som entreprenören åtagit sig i entreprenadkontraktet
utan som, då det förekommer, har varit ett frivilligt erbjudande från entrepre-
nörens sida.

Den skrivning som kap. 8, § 10, 1 st, andra meningen, fått vid överlåtelse
av bostadslägenhet till juridisk person, medför att föreningsstyrelsen, i ett fall
som ovan, kan vägra entreprenören medlemskap, vilket skulle medföra att

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

319

den enskilde bostadsrättshavarens intresse som bostadskonsument får stå till-
baka. Här är det snarare bostadsrättshavarens intresse att sälja än entrepre-
nörens intresse att köpa bostadsrätten som överväger. Eftersom föreningen
har fritt skön att vägra, ges ingen möjlighet till prövning av föreningens be-
slut, vilket måste anses otillräckligt om bostadsrättshavaren i anfört fall inte
finner annan köpare än entreprenören eller i annat fall endast får en köpare
som är villig att betala ett underpris för bostadsrätten.

I lagen bör således finnas en möjlighet att få föreningens vägran till inträde
för juridisk person prövad av särskild instans.

Lagen bör även medge juridisk person att enligt kap. 6, § 10, få andra-
handsuthyming prövad i hyresnämnd. Vi anser detta rimligt i de fall då entre-
prenören, genom åtagande i entreprenadkontrakt, förvärvar bostadsrätt ge-
nom upplåtelse. För att nedbringa entreprenörens utgifter bör därför tillstånd
till andrahandsuthyming kunna ges av hyresnämnd, med beaktande av or-
saken till upplåtelsen. Härvidlag måste givetvis beaktas att föreningen be-
håller sin kooperativa karaktär och att andrahandsuthymingar i föreningen
inte får alltför stor omfattning.

Bakgrunden till denna del i Bostadsgarantis modell är att bostadsrätts-
havama skall skyddas från fördyringar som i annat fall kan uppstå pga. att in-
satsen inte kommer in till föreningen och att föreningens årskostnader kom-
mer att få fördelas på färre antal bostadsrättshavare än vad den ekonomiska
planen utvisar.

Mäklarsamfundet tar också upp frågan om förhandsbesked i samband
med överlåtelse av bostadsrätt, dvs. om den tilltänkte köparen kommer att
beviljas medlemskap i föreningen och att detta bör få en lösning, som över-
ensstämmer med praktisk verklighet. För närvarande ingås vanligen avtal om
överlåtelse av bostadsrätt mellan köpare och säljare, varvid partema blir
bundna av avtalet. Partema avtalar också i överlåtelseavtalet dag för tillträde,
dvs. den dag då köparen skall utöva bostadsrätten. I den praktiska han-
teringen förekommer inte sällan, att köparen vid tidpunkten för tillträdet ännu
inte erhållit besked från bostadsrättsföreningen, om han beviljats medlem-
skap. Detta innebär i praktiken, att bostadsrätten inte får tillträdas, och att
överlåtelsen fortfarande med hänsyn till ogiltighetsreglema är svävande.
Särskilt besvärande upplevs detta i de situationer att bostadsrättsföreningen
kräver att det redan mellan partema bindande överlåtelseavtalet konfirmeras i
ytterligare ett avtal och handlingar som tillhandahålls av bostadsrätts-
föreningen.

I privata bostadsrättsföreningar är det inte ovanligt, att styrelsen samman-
träder mycket sällan, ibland endast fyra gånger per år, vilket i samband med
överlåtelse innebär att det kan dröja avsevärd tid innan en förvärvare erhåller
föreningens beslut om medlemskap. Dessa dröjsmål är olyckliga av två skäl.
Dels därför att säljaren under lång tid inte vet, när hans förpliktelser gentemot
bostadsrättsföreningen kommer att upphöra, dels därför att säljaren ofta pant-
förskrivit bostadsrätten för köparens lån. Vi anser således, att det bör finnas
en skyldighet för bostadsrättsföreningens styrelse att snarast behandla an-

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

320

sökningar om inträde resp, utträde i föreningen. Förhållandet kan möjligen Prop. 1990/91: 92
lösas genom att bostadsrättsföreningens styrelse kan åläggas att ge för för- Bilaga 2
eningen bindande förhandsbesked om antagande av medlem per en viss dag,
nämligen den mellan partema avtalade tillträdesdagen. Förslaget skall ses mot
bakgrund av att många föreningar vägrar att ta upp frågan om medlemskap
innan en slutlig köpeskilling erlagts, dvs. i praktiken före dagen för tillträdet.

5 Upplåtelse av bostadsrätt vid ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt

De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget i denna del eller lämnar det utan
erinran.

Bostadsdomstolen som tycker förslagen är välgrundande anser emel-
lertid att vissa oklarheter föreligger och ifrågasätter om rätten till medlemskap
inom ett år gäller även make alternativt sambo liksom närstående. Det bör
därvid övervägas om samma frister skall gälla eller om reglerna bör komplet-
teras.

I 8 kap. 14 § i förslaget föreskrivs att en hyresgäst som är medlem i för-
eningen skall anses ha utträtt ur denna bl.a. om han inte inom sex månader
från föreningens beslut att vägra medlemskap begärt hyresnämndens före-
läggande för föreningen att upplåta bostadsrätt. Av 8 kap. 12 § följer att en
ursprunglig bostadshyresgäst har rätt till medlemskap efter ansökan inom ett
år från fastighetsförvärvet Härav torde följa att den som skall anses ha utträtt
ur föreningen enligt 14 § kan hinna att på nytt söka och få medlemskap samt
bli berättigad till bostadsrätt. Bostadsdomstolen ifrågasätter om detta är avsik-
ten och, i så fall, om en ny sexmånadersfrist enligt 14 § då skall räknas.

Hyresnämnden i Stockholm har vissa synpunkter på att lagtexten
borde omformuleras. I specialmotiveringen sägs nämligen att förslaget stäm-
mer med nuvarande ordning dock att det har tillagts att endast sådana hyres-
gäster som vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten skall ha rätt att bli med-
lemmar. Enligt nämndens uppfattning korresponderar inte lagtext och
specialmotivering i detta avseende. Hyresnämnden tillstyrker förslaget att en
hyresgäst som är medlem i en bostadsrättsförening skall ha rätt att begära att
föreningen vid vite föreläggs att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Sådan
rätt föreligger inte enligt förslaget bl.a. om det finns särskilda skäl mot en
upplåtelse (3 kap. 6 § första stycket andra meningen). Som ett exempel på
sådana skäl anförs i specialmotiveringen att föreningen av rent misstag har
beviljat en sådan hyresgäst inträde i föreningen som anges i 8 kap. 12 §
andra meningen punkterna 1-3, och avsikten från början har varit att lägen-
heten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Hyresnämnden vill påpeka att det
angivna uttrycket "avsikten från början" framstår som något obestämt.
Möjligen menar man "avsikten vid tiden för beviljandet av medlemskap". En
precisering är här önskvärd.

321

21 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet till- Prop. 1990/91: 92
styrker i och för sig förslaget att en bostadsrättsförening skall vara skyldig att Bilaga 2
inte endast bevilja medlemskap åt hyresgäster som deltar i ombildningen utan
också att upplåta bostadsrätt åt dem. Det är också naturligt att en sådan skyl-
dighet inte gäller reservationslöst. Dock bör den föreslagna undantagsregeln i
3 kap. 6 § första stycket ges en snäv tolkning. I huvudsak bör den för-
eningsrättsliga likhetsprincipen vara styrande. Fakultetsnämnden anser att
föreningen knappast bör kunna vägra upplåta bostadsrätt i ett läge där en om-
byggnad planeras enbart av det skälet att föreningen vill utnyttja den större
flexibilitet som hyreslagstiftningen ger.

Hyresnämnden i Göteborg tillstyrker förslaget att en hyresgäst som är
medlem i en bostadsrättsförening skall ha rätt att begära att föreningen vid vite
föreläggs att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Nämnden delar också ut-
redningens uppfattning att vitesföreläggande bör kunna meddelas, om för-
eningen erbjudit sådana villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte
bör godta.

Enligt 2 § lagen (1985:206) om vite skall det av ett vitesföreläggande
framgå inom vilken tidsfrist den förelagda åtgärden skall vidtas. Lagen är
tillämplig även på vitesföreläggande som utfärdas av hyresnämnd. Nämnden
ifrågasätter om inte lagtexten trots detta för tydlighetens skull bör komplette-
ras med en bestämmelse om att en tidsfrist skall anges. I vart fall bör en erin-
ran härom tas in i motiven.

Hyresnämnden i Malmö har begränsad erfarenhet av prövning av den
nu gällande 51 a § bostadsrättslagen och har alltså ingen närmare kännedom
om de problem som ligger bakom förslaget. En konsekvens av förslaget
skulle bli att en hyresgäst som försitter möjligheten att ansöka om medlem-
skap inom ett år från fastighetsförvärvet får förbli hyresgäst, såvida inte för-
eningen godvilligt beviljar honom medlemskap. Enligt hyresnämndens me-
ning är det värdefullt om det fastslås en preklusionstid inom vilken medlem-
skap får sökas.

6 Ekonomisk plan m.m.

De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran.
Fastighetsägareförbundet stödjer förslaget om vissa lättnader i regle-
ringen av de ekonomiska planerna. Vissa nackdelar kan emellertid bli följden
av en stor frihet att utforma ekonomiska planer. Vederbörande myndighet bör
därför lämna allmänna råd för utformningen av planerna liksom att tillsynen
över intygsgivarnas verksamhet intensifieras. I sammanhanget vill de under-
stryka behovet av att länsstyrelserna tilldelas erforderliga resurser för sin
handläggningen i ärendena.

322

Hyresnämnden i Stockholm anser att motiven för att slopa intygs-
givningen närmare bör redovisas vad gäller komplettering av planen vid en-
staka nyupplåtelser.

Plan- och bostadsverket anser för sin del att om utredningens förslag
genomförs, måste länsstyrelsens granskning av ekonomiska planer för-
ändras. Skälen till detta är att den reella granskningen av en ekonomisk plan
görs av två intygsgivare och länsstyrelsens granskning endast är formell.
Eftersom registrering enligt utredningens förslag skall kunna vägras med
hänvisning till att en ny plan behövs, måste länsstyrelsens granskning för-
ändras. Med anledning av vad som anförts angående allmänna råd om ut-
formningen av ekonomiska planer och om tillsynen över intygsgivarnas verk-
samhet uppger boverket att ett utkast till allmänna råd har utarbetats inom ver-
ket.

Konsumentverket avstyrker förslaget till ändringar i den ekonomiska
planen eftersom de inte är godtagbara från konsumentsynpunkt.
Konsumentverkets allvarligaste invändningar gäller de förslag som minskar
den enskilde medlemmens inflytande i föreningen.

Verket avstyrker förslaget att ersätta bostadsrättslagens nuvarande 60 §
första stycket 2 och 3 med den nya 8 kap. 22 § 2.

Enligt konsumentverkets uppfattning borde utredaren vidare ha fäst större
vikt vid den ekonomiska planen i en bostadsrättsförening. Dagens problem på
det området torde nämligen komma att lämnas olösta om förslagen genom-
förs.

I värsta fall kan förhandsavtal i den ordning som föreslås leda till att för-
eningarna blir mindre motiverade att upprätta ekonomiska planer på ett tidigt
stadium, och i stället avvaktar tills det är aktuellt att upplåta bostadsrätterna.
Den vitala funktionen en omsorgsfullt gjord ekonomisk plan har som eko-
nomiskt styrmedel vid produktion av bostadsrätter minskar härigenom.
Därmed försämras allvarligt skyddet för blivande bostadsrättshavare. Beslutet
1984:5 i marknadsdomstolen visar den ekonomiska planens särskilda be-
tydelse vid marknadsföring av bostad.

Förslagen i fråga om intygsgivarnas behörighet och verksamhet kan enligt
konsumentverkets bedömning inte väntas ge erforderligt resultat.

Konsumentverket vill understryka att det är angeläget att införa ansvars-
försäkring för intygsgivare såsom villkor för att plan- och bostadsverket skall
få meddela behörighet. Verket har närmare utvecklat sin syn i denna fråga i
remissyttrande över betänkandet från 1983 års bostadsrättskommitté (SOU
1985:6), dels i svar 1986-11-12 på utredningens enkät. Med ett sådant villkor
kan intygsgivare antas bli mer noggranna i sitt arbete. Bostadsrättshavare
och/eller bostadsrättsföreningar kan också lättare få ersättning när de lidit
ekonomisk skada på grund av bristande omsorg vid intygsgivning. En jäm-
förelse kan numera göras med föreskrifterna i lagen (1984:81) om fastig-
hetsmäklare, där ansvarsförsäkring utgör villkor för registrering och behörig-
het.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

323

Om kommunerna anser sig ha sakligt underlag for att till- och avstyrka be-
hörighet för intygsgivare finns det i och för sig inte skäl att motsätta sig ut-
redningens förslag i den delen. I så fall bör också införas regler som ger
kommunerna rätt att i förekommande fall påkalla omprövning av meddelad
behörighet för en viss intygsgivare. Såvitt konsumentverket kunnat finna har
något återkallande (från dåvarande bostadsstyrelsens sida) aldrig ägt rum,
trots påvisade och djupt allvarliga brister i vissa intygsgivares gransknings-
verksamhet.

Det är viktigt att plan- och bostadsverket nu återupptar och slutför det ar-
bete med noggranna anvisningar för intygsgivning som bostadssstyrelsen på-
böijat Konsumentverket är naturligtvis berett att medverka i ett sådant arbete.
Förutom möjligheten att återkalla behörighet bör, i likhet med vad som gäller
enligt fastighetsmäklarlagen, den ansvariga myndigheten meddela varning om
det anses tillräckligt som åtgärd beträffande intygsgivare som inte följt gäl-
lande anvisningar.

Riksrevisionsverket (RRV) anser för sin del att det är viktigt att de
ekonomiska planerna håller så att bostadsrättshavama får en rättvis bild av
sina ekonomiska åtaganden. RRV tillstyrker således utredningens förslag
men ifrågasätter huruvida de är tillräckliga för att garantera planernas tillförlit-
lighet.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser att det behövs en precisering i
propositionen vad som bör omfatta länsstyrelsens granskning vid registrering
av den ekonomiska planen. Länsstyrelsen anför vidare. På s. 116 i betänkan-
det sägs att länsstyrelsen bör kunna vägra registrering med hänvisning till att
ny ekonomisk plan behövs. Detta måste rimligen innebära att länsstyrelsen
måste granska de ingivna handlingarna på något sätt I betänkandet sägs dock
att det inte är meningen att länsstyrelsen skall göra någon reell granskning av
uppgifterna. Ekvationen går inte riktigt ihop. Det bör preciseras hur om-
fattande länsstyrelsens granskning skall vara.

I betänkandet anges att registrering av en bostadsrättsförening bör kunna
ske på någon vecka. Handläggningstiden på denna länsstyrelse ligger f.n. på
ca tre veckor. Den nya lagen, som föreslås genomförd med oförändrade re-
surser, gör det inte lättare att uppnå det angivna målet. De nya reglerna med-
för nämligen en hel del merarbete för länsstyrelserna, bl.a. i fråga om
granskning av kompletterande ekonomiska planer samt mottagande av säker-
het vid tecknande av förhandsavtal. Länsstyrelsen vill i detta sammanhang
erinra om att den nya lagstiftningen om ekonomiska föreningar medförde av-
sevärt ökade arbetsuppgifter från den 1 januari 1988.1 förordningen om eko-
nomiska föreningar föreskrevs sålunda att ett flertal nya uppgifter skulle re-
gistreras, t.ex. postadress, personnummer, tid för kallelse till förenings-
stämma, kallelsetid m.m. För länsstyrelsens del innebar detta att ytterligare en
person fick tillföras föreningsregistret till förfång för annan verksamhet.

Anmärkas kan att dessa nya uppgifter sällan eller aldrig efterfrågas. Sett
mot denna bakgrund kan länsstyrelsen inte nu påta sig ytterligare uppgifter

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

324

utan förstärkningar. Länsstyrelsen har dock svårt att i nuläget bedöma det Prop. 1990/91: 92
ökade behovet.                                                         Bilaga 2

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anför
följande. En av de mest betydelsefulla punkterna i BRL gäller den ekono-
miska planen. Det är den som utgör det väsentliga skyddet för konsument-
intresset vid upplåtelse av bostadsrätt. Vid felaktiga och vilseledande be-
räkningar i den ekonomiska planen har emellertid skyddet kopplats till en rätt
för bostadsrättshavaren att begära att upplåtelsen skall förklaras ogiltig, alter-
nativt en rätt att frånträda bostadsrätten. Också föreningen kan begära att
upplåtelsen skall anses ogiltig. - I åtskilliga fall kan man konstatera att
bostadsrättshavama är föga hjälpta av en sådan ordning. Vad de vill är att den
försumlige entreprenören skall betala skadestånd medan de själva får behålla
bostadsrätten.

Samtidigt konstateras att BRL saknar klara regler om hur man skall se på
förhållandet att den ekonomiska planen är så bristfällig att den inte borde re-
gistrerats. Det kan vara fråga om fall då styrelsen givit granskningsmännen
otillräckliga eller felaktiga uppgifter m.m. I så fall träder närmast straff-
rättsliga bestämmelser om vilseledande in. Vidare kan associationsrättsligt an-
svar för styrelsen komina i fråga.

Inte minst mot bakgrund av att de flesta bostadsrättsföreningar
"kontorsbildas" har tvister mellan medlemmarna och den "byggande" styrel-
sen, som kontrolleras av den byggande organisationen eller företaget visat sig
bli vanliga. Det är alldeles tydligt att det skydd, som de nu kortfattat redo-
visade reglerna ger mot överoptimistiska eller rent av vilseledande beräk-
ningar i den ekonomiska planen, är otillräckligt. Reglerna, som i huvudsak
härrör sig från 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, bör enligt fakultets-
nämndens mening ses över innan en ny bostadsrättslag kan träda i kraft.
Inriktningen bör vara att ge de bostadssökande en så tillförlitlig information
som möjligt om kostnader för bostadsrätten. Det bör eftersträvas att ge minst
samma konsumentskydd som f.n. övervägs betr, ägda småhus.

Här kan också inskjutas att den föreslagna regeln i 2 kap. 6 § jämfört med
3 kap. 8 § ter sig som otydlig och otillräcklig. Enligt 2 kap. 6 § får för-
eningen inte upplåta bostadsrätter utan att upprätta ny plan om det efter det att
den ekonomiska planen upprättats inträffar något som är av väsentlig be-
tydelse för föreningens verksamhet. Sker ändå en sådan upplåtelse får
bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten om han var i
god tro. I fall där omständigheterna ligger utanför de tidigare tillträdda
bostadsrättshavamas kontroll - det är t.ex. fråga om ett beslut av "kontors-
bildningsstyrelsen" - kan man mena att också de borde ha motsvarande rätt,
eller ännu hellre en rätt att utan frånträdande av bostadsrätten begära skade-
stånd. Det slutliga ansvaret bör ligga bortom föreningen.

Över huvud taget fmns det anledning att se över det s.k. kontorsbildnings-
förfarandet, däribland reglerna om styrelsemajoritet.

En del detaljbestämmelser i lagen, särskilt om ekonomisk plan ter sig
också som överflödiga eller kan tas in i bostadsrättskungörelsen. I 2 kap. 1 §

325

anges t.ex. att en ekonomisk plan skall upprättas av föreningens styrelse. Så Prop. 1990/91: 92
sker kanske inte alla gånger - en ekonomisk plan brukar inte så sällan upp-   Bilaga 2

rättas av en konsultfirma. Däremot är det viktigt att den, som anges i 2 kap. 2
§ undertecknas av styrelsens alla ledamöter. Bestämmelsen i 2 kap. 2 § 3 st.
att båda exemplaren av den ekonomiska planen skall inges till länsstyrelsen
bör dock kunna tas in i bostadsrättskungörelsen.

Aktiebolaget Bostadsgaranti delar utredarens mening då det gäller att
bostadsrättshavama skall ha en ändamålsenlig samverkan. Intygsgivarnas
granskning av den ekonomiska planen sker vid nyproduktion normalt vid en
tidpunkt då föreningen förvärvat mark, tecknat entreprenadkontrakt och er-
hållit preliminärt lånebeslut (vid statlig belåning). Preliminärt lånebeslut utgör
enligt 12 § nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) i princip en
förutsättning för påbörjande av byggnationen.

Föreningen har genom markförvärvet i princip styrt placeringen av husen
samt genom påtecknande av entreprenadkontrakt påtagit sig ett betydande
ekonomiskt ansvar.

Mot bakgrund av det i utredningen föreslagna systemet om förhandsavtal
och de i samband därmed tänkta möjligheterna att senarelägga upprättande av
den ekonomiska planen anser Bostadsgaranti att tidpunkten för intygsgivar-
nas kontrollerande funktion ligger i ett alltför sent skede av "bostadsrätts-
processen".

För att den föreslagna ordningen skall kunna fungera, måste intygsgivama
vara i kontakt med föreningen redan i bildandeskedet. I de flesta nyproduk-
tionsärenden är planer för markförvärv och därmed husens placering redan
klara.

Det föreligger en risk att föreningsbildare vid ett negativt svar från en in-
tygsgivare vänder sig till andra intygsgivare med förhoppning att någon till
sist skall anse att placeringen av husen medför en ändamålsenlig samverkan.

Vid utökning av föreningens verksamhet så att komplettering av den eko-
nomiska planen, i enlighet med förslagets 2 kap. 5 §, kan bli aktuell, finns
inget krav på intygsgivning. Därmed finns ingen kontroll av utomstående att
t.ex. de tillkommande småhusen är placerade i enlighet med förslagets 1 kap.
4 §, 2 st. Detta är enligt Bostadsgaranti inkonsekvent

7 Förhandsavtal

De flesta remissinstanserna anser att utredningens förslag att tillåta s. k. för-
handsavtal och förskott är välmotiverat

Hovrätten för Västra Sverige konstaterar att såväl den vilande
bostadsrättshavaren som bostadsrättsföreningen vinner fördelar genom
förslaget. De föreslagna reglernas krav på att bostadsrättsföreningen skall
ställa säkerhet och att föreningen vid förhandsavtalets återgång skall utge er-
sättning samt förhandstecknarens möjlighet att frånträda avtalet i vissa fall sy-

326

nes garantera att bostadsrättshavarens intressen inte kominer i fara. Det är
dock viktigt anser hovrätten att understryka att ett förhandsavtal kan bli ogil-
tigt inte endast om det brister i formföreskrifterna utan även på grund av all-
männa avtalsrättsliga grundsatser.

Enligt utredningen skall bl.a. en förhandstecknare kunna frånträda för-
handsavtalet, om upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beslutade tid-
punkten för upplåtelsen. Stockholms tingsrätt anser att innebörden av ut-
trycket "skälig tid" bör utvecklas närmare, särskilt mot bakgrund av att det i
mycket begränsad omfattning föreslås bli möjligt för en förhandstecknare att
sätta annan i sitt ställe. Det kan för övrigt ifrågasättas om inte möjligheten att
sätta annan i sitt ställe bör vidgas något. Under den tid som förflyter mellan
det att ett förhandsavtal har tecknats och bostadsrätt kan upplåtas kan sådana
förändringar inträffa att det framstår som orimligt att förhandstecknaren inte
skall kunna överföra avtalet på annan. Byte av arbete och bostadsort kan vara
sådana förändringar som inte har kunnat förutses vid förhandsavtalets in-
gående. Det bör därför enligt tingsrättens mening vid påtagligt ändrade sociala
förhållanden vara möjligt att sätta annan i sitt ställe. Det bör också vara möj-
ligt att i tveksamma fall låta hyresnämnden pröva om en förhandstecknare
skall få sätta annan i sitt ställe. Även personkretsen bör vidgas något så att en
förhandstecknare - oavsett skäl - får sätta andra familjemedlemmar än make
och sambo i sitt ställe.

Även hyresnämnden i Stockholm framför viss tveksamhet mot be-
greppet skälig tid och anser att man möjligen med hänsyn till vad som anförts
i specialmotiveringen bör byta ut begreppet mot "rimlig tid".

Av förslaget framgår, att hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt
förhandsavtalet upphör, om föreningen har ingått ett förhandsavtal för om-
bildning av hyresrätt till bostadsrätt och det hyresförhållande som ligger till
grund för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits (4 kap. 6 §).
Utredningen anför i detta avseende följande (s. 131Ö): "Vissa invändningar
kan möjligen riktas mot förslaget i denna del. En invändning kan vara att en
hyresgäst på ett enkelt sätt kan dra sig undan förhandsavtalet genom att säga
upp sitt hyresavtal. Risken för ett sådant förfaringssätt får dock betraktas som
liten, inte minst mot bakgrund av att hyresgästen då måste lämna sin egen
bostad." Hyresnämnden vill i detta sammanhang erinra om att det finns
bostadsmarknader i landet, där det inte råder någon bristsituation och att ris-
ken för det åsyftade förfaringssättet därför inte alltid nödvändigtvis framstår
som liten. Hyresnämnden föreslår, att uttrycket "det hyresförhållande som
ligger till grund för avtalet upphör" skall utbytas mot "hyresgästen avflyttar"
för att missförstånd om uttrycket hyresförhållande skall förhindras.

Konsumentverket som är kritiskt till förhandsavtal menar att det nu
framlagda förslaget inte bör genomföras förrän dess eventuella negativa
verkningar - bl.a. i fråga om den ekonomiska planen - bättre övervägts.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

327

Förslaget om förhandsavtal är tillkommet för att möjliggöra personlig prä-
gel på den enskilda lägenheten genom val av t.ex. färger/tapeter och s.k. till-
val. Konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att möjliggöra
detta. Det nu framlagda förslaget bör dock inte genomföras förrän dess
eventuella negativa verkningar - bl.a. i fråga om, som nämnts, den ekono-
miska planen - bättre övervägts.

Beträffande hushåll i småhus anser konsumentverket att de som har
bostadsrätt skall tillförsäkras samma förbättring av konsumentskyddet som
kommer villaägare till del.

Det förtjänar nämnas i sammanhanget att försäkringsskyddet för bostads-
rättshavare i småhus kan ha stora brister som konsumenterna själva inte kän-
ner till. Konsumentförsäkringarna har villkor som inte ger ersättning vid
vissa inträffade skador, och bostadsrättsföreningarnas försäkringar kan inte
användas om deras självrisk ligger högt.

Modema småhus har många hushållsmaskiner som ägs av bostadsrätts-
föreningen. Husen kan också drabbas av inbrott och skadegörelse. Villaägare
får då ersättning, medan en del bostadsrättshavare får bekosta reparationer
helt på egen hand.

Konsumentverket anför i fråga om kostnadsökningar följande: Det är
ganska vanligt med kostnadshöjningar på grund av tidsutdräkt, även i fall då
bostadsrättsföreningen kunnat hindra att höjningar ägt rum eller tillåtits
drabba medlemmarna. Byggare/entreprenör/säljare försöker nämligen ofta
skjuta över ansvaret på föreningen och därmed på de enskilda medlemmarna -
inte sällan i strid med entreprenadavtalets villkor.

Kammarrätten i Sundsvall instämmer i utredningens mening, att de
förändringar som skett avseende byggteknik och möjligheter till s. k. tillval
gör det nödvändigt att anpassa lagstiftningen till det praktiska rättslivets krav.
Detta bör ske genom uttrycklig reglering i lag för att komma ifrån osäkerheten
om dessa avtals rättsverkningar. Kammarrätten instämmer i utredningens
förslag att begränsningar bör gälla för förhandstecknare att sätta annan i sitt
ställe. Svårigheter kan uppstå, inte minst på det skatterättsliga området, om
handel med dessa rättigheter kan ske utan begränsningar. Kammarrätten anser
dock att utredningens förslag i 4 kap. 4 § att förhandstecknaren inte får sätta
någon annan än sin make i sitt ställe är alltför kategoriskt utformat. Förbudet
kan slå hårt exempelvis mot personer som förhandstecknat sig för en bostads-
rätt och senare av personliga skäl måste avflytta till annan ort, varvid ett större
belopp kan komma att låsas på grund av förhandsavtalet till dess försäljning
av bostadsrätten kan ske. Utredningen har mycket knapphändigt redogjort för
bakgrunden till förslaget. Kammarrätten anser att frågan bör belysas mer in-
gående innan lagstiftning sker.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att med tanke på att förhands-
avtalet är bindande för båda parter och att förhandstecknaren kanske avkrävs
ett avsevärt förskottsbelopp, bör föreningen redan innan avtalet ingås pröva
huruvida det föreligger hinder mot att antaga den bostadssökande till medlem.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

328

Länsstyrelsen föreslår därför att lagförslaget kompletteras med en bestäm-
melse att förhandsavtalet skall föregås av en sådan prövning.

Utredningen föreslår att en bostadsrättsförening skall ställa säkerhet för
återbetalning av förskott i samma ordning som gäller när föreningen tar ut
grundavgifter innan den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens hus
redovisats. Denna ordning förutsätter att preliminär ekonomisk plan först
registrerats. Planen utgör bl.a. underlag för länsstyrelsens kontroll av att
säkerhet verkligen ställts för samtliga grundavgifter. Hur denna kontroll skall
gå till när säkerhet ställs för förskott behandlas inte av utredningen.
Visserligen skall en kalkyl över kostnaderna för byggnadsprojektet upprättas
och hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. De beräknade avgifterna
skall grundas på denna kalkyl. Det föreskrivs dock inte att kalkylen skall bi-
fogas föreningens ansökan om tillstånd att ta ut förskott. För att möjliggöra
åtminstone en översiktlig kontroll av de förskottssäkerheter som ställs,
föreslår länsstyrelsen att en bostadsrättsförening skall vara skyldig att ge in
kalkylen till länsstyrelsen i samband med att föreningen ställer säkerhet för
förskott.

Det är obekant varifrån utredningen inhämtat uppgiften - som förekommer
på flera ställen i betänkandet - att 9 a § BRL inte skulle ha kommit till någon
användning i det praktiska rättslivet. Åtminstone vid länsstyrelsen i
Stockholms län registreras regelbundet föreningar vars stadgar innehåller be-
stämmelser som bygger på denna paragraf. Utredningen föreslår att bestäm-
melsen skall utgå ur lagen. Länsstyrelsen delar inte denna uppfattning utan
finner, att bestämmelsen bör behållas till den del den inte genom andra stad-
ganden i lagförslaget förlorat sin betydelse. Det kan ju t.ex. för en förening
som inte har för avsikt att ta ut förskott av medlemmarna i samband med
ombildning från hyresrätt till bostadsrätt förefalla onödigt betungande att
tvingas ingå ett individuellt förhandsavtal med vaije intresserad medlem för
att säkra den ekonomiska grundvalen för ombildningen när samma resultat
kan uppnås genom en enkel stadgebestämmelse. Länsstyrelsen föreslår därför
att en bostadsrättsförening även i fortsättningen skall kunna ta in en föreskrift
i stadgarna om att hyresgäst som biträder beslut om fastighetsförvärv skall
vara skyldig att teckna bostadsrätt

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet av-
styrker förslaget om förhandsavtal. Enligt fakultetsnämndens uppfattning bör
inriktningen av en reform av bostadsrättslagen i största möjliga utsträckning
vara att göra det möjligt för de boende att lita på utfästelser i den ekonomiska
planen. Det förslag om förhandsavtal som här presenteras är ett steg i motsatt
riktning. Förslaget innebär nämligen att förhandsavtal skall kunna slutas på
grundval av en kalkyl över kostnaderna för projektet, som inte behöver gran-
skas. Ett förhandsavtal innebär också skyldighet för föreningen och förvärva-
ren att fullborda avtalet. Möjligheterna för förvärvaren att frånträda avtalet är
begränsade.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

329

Riksbyggen anser att första stycket kan tolkas så att förhandsavtal endast Prop. 1990/91: 92
kan tecknas då registrerad ekonomisk plan föreligger men vissa uppgifter inte Bilaga 2
har tagits med i denna. Normalfallet torde i stället vara att förhandsavtal an-
vänds i samband med nyproduktion innan tillräckligt säkra kostnadsuppgifter
föreligger för att man skall kunna upprätta en slutlig ekonomisk plan. Den
inledande skrivningen om förhandsavtal borde i första hand referera till en
sådan situation.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anser att det bör framgå av lagtexten att
möjlighet finnes för flera att tillsammans teckna förhandsavtal om en bostads-
rätt. Detta kan t.ex. gälla personer som ännu inte är äkta makar eller sambor,
men som har för avsikt att tillsammans nyttja eller bosätta sig i lägenheten
som omfattas av förhandsavtalet.

I fråga om föreningens säkerhet och i fråga om tillval anförs. Den före-
slagna skrivningen innebär att föreningens säkerhet inte omfattar de belopp
som förhandstecknare vid frånträde genom uppsägning har rätt att kräva av
föreningen enligt förslagets kap. 4, § 8, ränta, tillvalskostnader som blivit
"onyttiga" samt eventuellt skadestånd. Detta innebär en betydande ekonomisk
risk for föreningen och därmed kostnader som i upplåtelseskedet måste täckas
genom lån eller insatser. Speciella "onyttiga tillval" kan medföra större er-
sättningsbelopp att betala för föreningen.

Ibland kan frågor uppstå vad som föreningen upplåter eller förtydligat, hur
ser den lägenhet ut som föreningen upplåter genom upplåtelsehandlingen.
Normalt upplåter föreningen ett "grundutförande" som bostadsrättshavaren,
inom ramen for ett av föreningen accepterat tillvalsprogram, kan anpassa efter
egna önskemål. Bostadsrättshavaren "köper" lägenhet av föreningen och kö-
per tillval av entreprenör eller leverantör.

Om tillval i fortsättningen kommer att "köpas" av föreningen, så att för-
eningen kommer att upplåta "skräddarsydda" lägenheter, påtar sig föreningen
också ett ansvar för eventuella fel och brister i de delar som är tillval.

Tillvalskostnader, som i dag är något av en osynlig insats, redovisas inte i
ekonomisk plan eftersom kostnaderna härrör från ett avtalsförhållande mellan
bostadsrättshavare och leverantör.

Om föreningen skall upplåta "skräddarsydda" lägenheter, krävs det att till-
valskostnaders finansiering redovisas i ekonomisk plan som insats eller upp-
låtelseavgifter samt att man också bör ställa krav på att mera individuellt be-
skriva lägenheterna i den kortfattade rumsbeskrivningen.

Den lägenhet varom förhandsavtal träffas, bör således endast avse upp-
låtelse av en lägenhet i "grundutförande" och inte i det "skräddarsydda" skick
som lägenheten faktiskt kan ha vid tidpunkten for upprättande av ekonomisk
plan eller vid upplåtelsetillfället.

Förtydligande om detta kan behöva göras i lagtexten.

Fastighetsägareförbundet anser att förhandsavtalet endast bör kunna
tecknas när en någorlunda tillförlitlig kostnadskalkyl föreligger. Svårigheter
kan annars uppstå när förhandstecknaren vill frångå avtalet.

330

Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen och Prop. 1990/91: 92
StadshypoteksKassan motsätter sig utredningens förslag om förbud mot Bilag3 2
pantsättning av forhandstecknares rätt enligt förhandsavtal, eftersom det före-
ligger ett angeläget finansieringsbehov även pä detta stadium. Enligt
Stadshypoteks erfarenhet finns redan i dag betydande svårigheter i ombild-
ningsfallen att kunna finansiera lån till grundinsatsema, eftersom det inte vid
utbetalningsstidpunkten är möjligt att pantsätta den blivande bostadsrätten.
Med utredningens förslag att förbjuda pantsättning av den rätt som gäller en-
ligt förhandsavtalet kvarstår problemet. Stadshypotek förordar att man bör
tillåta pantsättning till kreditgivare som finansierat det förskott som anges i
avtalet. Härigenom skulle man kunna lösa flera praktiska finansierings-
problem som bostadsinstituten i dag möter, särskilt i ombildningsfallen.

8 Ombyggnad och underhåll - den s.k. vetorätten
avskaffas

De flesta remissinstanserna ställer sig bakom förslaget även om en del hyser
viss tveksamhet i frågan.

Hovrätten för Västra Sverige och bostadsdomstolen anser att för-
slaget att slopa vetorätten medför en genomgripande minskning i bostads-
rättshavarens äganderättsliknande ställning och vill därför betona att det en-
dast får avse angelägna och nödvändiga ombyggnads- och underhålls-
åtgärder.

Bostadsdomstolen vill inte ifrågasätta att det undantagsvis kan vara be-
fogat med en sådan ordning och tillstyrker därför, om än med viss tvekan, att
vetorätten avskaffas. Domstolen vill samtidigt understryka att förändringar i
en bostadsrättshavares lägenhet mot dennes vilja inte bör få ske utan mycket
tungt vägande skäl och först sedan vaije möjlighet att lösa frågan på frivillig
väg har visat sig utesluten. Bostadsdomstolen delar i stort de överväganden
som redovisas avseende frågan i betänkandet.

I fråga om utredningens uttalande om kostnadsersättning framhåller
bostadsdomstolen följande. Utgångspunkten för medlingsverksamheten och
beslutsövervägandena bör vara att bostadsrättshavaren erhåller full ersättning
för intrånget enligt de bestämmelser härom som föreslås i 24 §. Det ersätt-
ningserbjudande som kan aktualiseras under diskussionerna saknar därför i
princip betydelse, såvida det inte är fråga om ersättning som går utöver vad
som kan beräknas utgå efter en domstolsprövning. Visad ovilja från för-
eningens sida att ersätta bostadsrättshavaren får naturligtvis även beaktas.
Men normalt har hyresnämnden ej anledning att diskutera ersättningsfrågan
eller låta den påverka bedömningen av om åtgärden är oskälig eller ej, efter-
som nämnden skall utgå från att bostadsrättshavaren får full ersättning. I de
lagar som reglerar inlösen av egendom finns regelmässigt bestämmelser om

331

betalning av ersättning, tillträde m. m., vanligen i form av en hänvisning till
expropriationslagen. Bostadsdomstolen ifrågasätter om inte bestämmelser av
detta slag behövs även när intrång görs i bostadsrätt eller när bostadsrätt skall
inlösas. Bostadsdomstolen efterlyser också närmare bestämmelser om hur
panthavares rätt skall skyddas under olika skeden av tillämpningen av 8 kap.
22 §.

Bostadsdomstolen tar i detta sammanhang också upp frågan om ett tillstyr-
kande av en åtgärd enligt 8 kap. 22 § med två tredjedels majoritet utgör en
processförutsättning - med påföljd att ansökningen vid brist i fråga om före-
skriven majoritet skall avvisas - eller om utfallet vid omröstningen är en om-
ständighet som ingår i hyresnämndens sakprövning. Svaret är enligt dom-
stolens uppfattning inte givet, även om den senare uppfattningen synes ha
mest fog för sig, och även tycks delas av utredningen (betänkandet s. 252
nederst). Det är önskvärt att frågan närmare analyseras vid departements-
behandlingen.

Domstolen vill också anmärka att den första av punkterna i 22 § saknar
rekvisit för hyresnämndens prövning. Enligt gällande praxis har - när för-
eningshuset inte har ombyggts - endast fall av felräkning eller miss-
bedömning ansetts få medföra ändring av grundavgiften vid oenighet i för-
eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skall gälla eller ej
i fortsättningen bör det av bestämmelsen framgå under vilka förutsättningar
hyresnämnden skall godkänna stämmobeslutet (jfr 23 §).

Slutligen kommenterar bostadsdomstolen 22 § sista stycket. Bestäm-
melsen synes mindre väl ansluta sig till paragrafens första stycke. Bostads-
rättshavare som berörs av första stycket 1, 2 och 4 men som inte varit
närvarande vid stämman ges möjlighet att i efterhand skriftligen godkänna
beslutet sådant det nedtecknats i stämmoprotokollet. Bestämmelsen går
formellt väl ihop med punkt 1, där alla berörda bostadsrättshavare har röst-
rätt. Detsamma gäller punkt 4. I punkt 2 däremot fordras en kvalificerad
majoritet av de röstande, om inte bostadsrättshavaren gått med på för-
ändringen. Med de röstande kan inte gärna avses andra än dem som röstat på
stämman. Andra än de närvarande har således inte getts något inflytande över
beslutet. Sista stycket får mot den bakgrunden ingen mening i detta fall. Att
den berörda bostadsrättshavaren själv kan ge sitt samtycke - före, under eller
efter stämman - är en sak för sig. Ett sådant medgivande medför att omröst-
ningsresultatet saknar betydelse.

Vad gäller sakfrågan har bostadsdomstolen vidare den uppfattningen att
föreskriven majoritet skall uppnås vid omröstning på stämman för att räknas.
Grunden till detta är att man inte har tillräcklig kontroll över hur ett senare
medgivande lämnas. Det kan t. ex. vara följden av ensidiga och felaktiga
uppgifter i samband med en övertalningskampanj från den ena intresse-
riktningen i föreningen.

Kammarrätten i Sundsvall anser att det föreslagna systemet, med dels
en prövning av åtgärden av hyresnämnden och dels en prövning av ersätt-
ningsfrågan av allmän domstol, inte är lämplig. Kammarrätten förordar att

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

332

båda frågorna avgörs av allmän domstol, som är väl förtrogen med proble-
matiken kring expropriations- och tvångsförsäljningsffågor samt därmed
sammanhängande ersättningsfrågor.

Kammarrätten tar även upp skattefrågan i samband med frågan om veto-
rätten och anför därvid.

Vissa av utredningens förslag kan medföra ofördelaktiga skattekonse-
kvenser for bostadsrättshavares s.k.vetorätt vid sådana om- och tillbyggnader
vilka medför försämring av icke ringa betydelse av lägenheten. Svårigheter
kan t.ex. uppstå vid realisationsvinstberäkningen efter försäljning av en
lägenhet vid fastställande av ingångsvärde och innehavstid. Dessa konse-
kvenser är inte belysta av utredningen. Kammarrätten instämmer i utredning-
ens uppfattning att det är angeläget att dessa frågor får sin lösning i samband
med refonneringen av skattesystemet.

Hyresnämnden i Malmö tillstyrker utredningens förslag att avskaffa
en bostadsrättshavares så kallade vetorätt mot om- och tillbyggnader som
medför försämring av mer än ringa betydelse. Om en bostadsrättshavare som
berörs av ett beslut om ombyggnad eller ändring av grundavgift inte har varit
närvarande vid föreningsstämman då beslutet fattades, föreslår utredningen
att han skall kunna godkänna beslutet i efterhand. Hyresnämnden i Malmö
har i några ärenden ansett så kunna ske redan med nuvarande lagstiftning och
tillstyrker alltså förslaget att denna möjlighet uttryckligen införs.

Plan- och bostadsverket framhåller vikten av att rättssäkerheten tryg-
gas men det är också ytterst angeläget att ifrågavarande åtgärder inte försenas
genom långdragna processer. Det bör därför övervägas om inte dessa ärenden
bör behandlas med förtur i hyresnämnden.

Konsumentverket avstyrker förslaget och anser att föreningen alltjämt
bör vara hänvisad till förhandlingar när det gäller åtgärder som för den en-
skilde medlemmens del innebär försämringar av icke ringa betydelse.

De få dokumenterade fall då bostadsrättshavare fullt ut använt sin vetorätt
för att motsätta sig bostadsrättsföreningens ombyggnadsplaner, eller med
framgång vägrat föreningen tillträde till en lägenhet for att genomföra besluta-
de åtgärder, utgör enligt verkets bedömning inte tillräckliga skäl för att enligt
utredningens förslag ersätta bostadsrättslagens 60 § med den nya kap. 8 22 §
2 och därmed minska brukarens inflytande.

Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 1988-09-27 nr DT 5189 visar
för övrigt vilken långtgående rätt föreningen redan har att bereda sig tillträde,
detta även för åtgärder som medlemmen uppfattar som omotiverade och/eller
försämrande. En vräkning av ett äldre par julen 1987 från ett hus tillhörande
en kooperativ bostadsrättsförening i Örebro åskådliggör ett utnyttjande av en
förenings maktmedel gentemot en medlem vid ekonomisk tvist som enligt
konsumentverkets mening inte kan godtas.

Den enskilde bostadsrättshavarens rätt och möjligheter att hävda sina in-
tressen under den tid han eller hon såsom medlem bebor sin lägenhet bör så-

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

333

ledes enligt verkets uppfattning inte ytterligare beskäras genom lagstiftning. Prop. 1990/91: 92
Detta gäller oavsett om de som drar fördel av bostadsrättshavarens minskade Bilaga 2
rättigheter är bostadsrättsföreningens övriga medlemmar eller utomstående
juridiska personer, såsom en organisation i vilken bostadsrättsföreningen in-
går.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet avs-
tyrker förslaget i denna del och anser att de rättssäkerhetsgarantier som
föreslås i anslutning till förslaget inte är helt tillfredsställande. Med tanke på
att det är fråga om ett expropriationsliknande förfarande bör frågor om till-
stånd till åtgärden hanteras av tingsrätt. Regeln om 2/3 majoritet av de rös-
tande är inte heller ändamålsenlig. Kravet bör sättas till 2/3 av de röstberätti-
gade medlemmarna. Enligt fakultetsnämndens mening bör ytterligare villkor
ställas för att en lägenhet i dess helhet skall kunna tas i anspråk. Detta är i sig
en möjlighet som står i strid med den grundläggande tanken på en "ständig"
besittningsrätt för bostadsrättshavaren. I första hand bör föreningen vara
skyldig att bereda en ersättningslägenhet i det egna huset. Något sådant för-
utsätter emellertid att föreningen får en möjlighet att lösa in lägenheter som
blir lediga genom att bostadsrättshavama flyttar. En lösenrätt till marknads-
mässiga villkor kan vara en möjlighet, men erbjuder svårigheter i förhållande
till de överväganden som tidigare gjorts beträffande hembudsregler i fråga om
bostadsrätt.

SBC är beredd att acceptera de föreslagna ändringarna i lagen men att det
bör klargöras att lagen skall användas synnerligen undantagsvis. Enligt SBC
bör det ankomma på hyresnämnden att pröva om alla alternativa möjligheter
att genomföra ombyggnaden är uttömda.

Skatteförvaltningen har i fråga om skatterättsliga effekter på förslaget
anfört följande.

I betänkandet föreslås att en bostadsrättshavares vetorätt vid om- och till-
byggnader som medför försämring av icke ringa betydelse avskaffas.
Riktpunkten för förslaget är att föreningen skall kunna bygga om huset på ett
rationellt sätt med tillgodoseende av de krav som bygglagstiftning och de
statliga låneförfattningama ställer upp. För att uppfylla kraven i bl.a. 7 §
ombyggnadslåneförordningen torde i vissa fall lägenhetssammanslagningar
krävas. En bostadsrättshavares lägenhet kan således helt komma att ianspråk-
tagas utan att han har någon möjlighet att förhindra detta. Även om den en-
skilde bostadsrättshavaren ersätts av föreningen för bostadsrättens marknads-
värde kan han likväl drabbas ekonomiskt då en skattepliktig realisationsvinst
regelmässigt torde uppkomma. För en enskild bostadsrättshavare som mot
sin vilja får sin bostadsrätt inlöst p.g.a. vissa lånebestämmelser måste det
onekligen kännas bittert att dessutom åsamkas en ekonomisk skada. Detta blir
ju särskilt tydligt om en likvärdig bostadsrätt till motsvarande pris härefter
förvärvas.

334

Skatteförvaltningen finner det otillfredsställande att förslaget regelmässigt Prop. 1990/91: 92
kan antas komma att medföra ekonomisk skada för den bostadsrättshavare Bilag3 2
som får sin lägenhet tvångsinlöst

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att resultatet av skatteutred-
ningens arbete bör avvaktas innan någon ändring sker i reglerna
beträffande slopande av vetorätten vid om- och tillbyggnader.

Fastighetsägareförbundet anser när det gäller ombyggnadsfrågor att
det är högst rimligt att bostadsrättsinnehavama, trots sin starka nyttjanderätt,
ej bör tillerkännas vetorätt. Förslaget i denna del är väl underbyggt. Det är
emellertid möjligt att en rationell fastighetsförvaltning förutsätter ytterligare
inskränkningar i bostadsrättshavamas befogenheter och att föreningens ställ-
ning stärks. I ett längre perspektiv bör det därför ifrågasättas om bostads-
rättshavama skall kunna påfordra prövning av ombyggnadsåtgärder i den
omfattning som förslaget förutsätter.

StadshypoteksKassan har tagit upp panthavarens ställning vid veto-
rättens avskaffande och anför. Är bostadsrätten pantsatt föreslår utredningen
skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren så att denna
kan "vidta de åtgärder som fordras för att panten inte skall försämras" (s.
145). Stadshypotek vill peka på jämförelsen hur motsvarande ersättningar
regleras i fråga om pantsatta fastigheter, t.ex. vid expropriation eller vid
reglering av brandskadeersättning enligt 1927 års lag.

Eftersom bostadsrättslån numera kan uppgå till betydande belopp, särskilt
i attraktivare storstadsområden, anser Stadshypotek det viktigt att frågan om
intrångsersättning får en uttrycklig reglering i bostadsrättslagen med förebild
av vad som i liknande fall gäller i fråga om fastigheter. Särskilt viktigt är att
det uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen är skyldig att betala vid
pantsatt bostadsrätt till panthavaren och inte till bostadsrättshavaren.

Stadshypotek vill slutligen framhålla nödvändigheten av att bostadsrättens
kreditvärde stärks bl.a. på sätt som föreslagits ovan. Tiden är enligt
Stadshypoteks mening mogen för att ta upp frågan om ett offentligt lägen-
hetsregister, vari pantsättningar registreras på sätt som gäller för fastigheter
och tomträtter. En sådan ordning kommer att bli nödvändig när kreditinstitu-
ten undergår internationell rating med hänsyn till det synsätt som gäller på de
internationella kapitalmarknaderna.

Även Sveriges Föreningsbankers förbund noterar att utredningen
föreslagit att bostadsrättsföreningen i hithörande fall skall vara skyldig att ge-
nast underrätta kända panthavare om intrånget i lägenheten. En sådan regel -
som skulle underlätta för kreditgivare att vidta erforderliga åtgärder - tillstyrks
av SFF.

335

9 Småhus som upplåts med bostadsrätt                Prop- 1990/91: 92

Bilaga 2

De flesta remissinstanser har inte uppehållit sig vid denna fråga något nämn-
värt.

Stockholms tingsrätt anser att om det är meningen att huvudändamålet
med upplåtelsen av bostadsrätt i dessa fall fortfarande skall vara huset eller
delen av ett hus borde detta komma till tydligare uttryck i lagtexten. Jfr. den
bestämmelse i 12 kap. 1 § andra stycket jordabalken, som anger vad hyres-
avtal kan omfatta utan att arrende skall anses föreligga.

Hyresnämnden i Malmö ställer sig tveksam till förslaget att sådana
föreningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttre
underhållsansvaret av sitt hus om detta tas med i föreningens stadgar.
Anledningen till tveksamheten är att förslaget fjärmar sig från den kooperativa
boendeformen när det gäller ansvaret för husen.

Även plan- och bostadsverket är tveksamt eftersom underhålls-
ansvaret försäkringstekniskt kan medföra vissa problem. Föreningens för-
säkring kan påverkas av att medlemmarna själva utför underhållsarbete.
Medlemmarnas försäkringsskydd när de utför underhållsarbete, t.ex. tak-
arbete, bör vidare beaktas.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga
invändningar mot att bostadsrättslagen anpassas så att bostadsrätten kan om-
fatta mark som används i anslutning till lägenheten. Vidare är man positiv till
att ansvaret för yttre underhållet kan åläggas bostadsrättshavaren. Fakultets-
nämnden anför dock att det är angeläget att konsumentskyddet för bostads-
rättshavare i småhus blir lika starkt som för småhusägare. Nämnden har
tidigare pekat på behovet av sådant skydd i allmänhet för bostadssökande
som efterfrågar bostadsrättslägenheter. De resonemang som utredningen för i
dessa frågor (s. 152 f) kan inte anses tillfredsställande.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anför. Förslaget innebär att det i en
småhusgrupp kan komma att finnas hus där underhållsgraden varierar vä-
sentligt.

Med tanke på att föreningens fastigheter utgör säkerhet för föreningens lån
och att långivaren kan rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i
värde genom bristande underhåll, måste det ges möjlighet för en förenings-
styrelse att på bostadsrättshavarens bekostnad utföra nödigt underhåll, trots
att bostadsrättshavaren skall stå för detta.

Ett system där bostadsrättshavaren själv ansvarar för stora delar av det
yttre underhållet, utan styrmöjligheter för föreningen, än att ändra stadgarna
och ta bort bostadsrättshavarens skyldighet/rättighet synes otympligt.

Vidare synes uttag av underhållsfond och uppdelning av fondens medel
mellan sådant som föreningen skall stå för enligt förslagets 6 kap., 11 § 2 st.,

336

(stamledningar etc.) och bostadsrättshavarens ansvarsområde kunna leda till Prop. 1990/91: 92
svårigheter för föreningens styrelse.                                           Bilaga 2

Vidare kan försummat underhåll påverka försäkringsbolag
(fastighetsförsäkring) och garantigivares ställningstagande vid försäkrings-
fall.

10 Anpassning till hyreslagen

Hovrätten för Västra Sverige anser att prövningen av den nya för-
verkandegrunden vid försumlig avgiftsbetalning är ett skälighetsavgörande
och bör ske direkt hos fastighetsdomstolen utan föregående summarisk pro-
cess.

Bostadsdomstolen ställer sig emellertid tveksam till förslaget att införa
en förverkandemöjlighet vid upprepade förseningar av avgiftsbetalningen.
Härtill kommer att frågan om upphörande av hyresavtal i motsvarande situa-
tioner nu synes bli föremål för utredning. Försummelser anges ju för övrigt
förekomma endast i begränsad omfattning inom bostadsrättsföreningarna.

Hyresnämnden i Malmö tillstyrker förslaget att en bostadsrätt skall
kunna förverkas om bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen inte betalar
sin månadsavgift i rätt tid. Det är lämpligt att såsom utredningen föreslår ut-
forma regeln med 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken som förebild.
När det gäller kravet på prestation från nyttjanderättshavarens sida och påfölj-
derna vid försummelse finns det såvitt hyresnämnden kan finna inte någon
anledning att göra skillnad på de båda upplåtelseformerna hyresrätt och
bostadsrätt. Hyresnämnden tillstyrker också förslagen om skyldighet att
underrätta bostadsrättshavaren och socialnämnden på samma sätt som i fråga
om hyresrätt

Hyresnämnden ansluter sig till utredningens bedömning att förutsättning-
arna för andrahandsupplåtelse av hyres- och bostadsrättslägenheter skall vara
desamma. Någon skillnad i tillämpningen av 12 kap. 40 § jordabalken och
30 § bostadsrättslagen torde inte heller kunna påvisas i hyresnämnderna.
Dock vill hyresnämnden vitsorda utredningens uttalanden på s. 167 att praxis
har genomgått en viss "glidning" genom att arbete och studier på annan ort
godtas som grund för andrahandsupplåtelse, även om studierna eller arbetet
inte beror på någon tvångssituation eller är i linje med vad bostadsrätts-
havaren tidigare sysslat med. Denna utveckling i praxis bör kodifieras, men
hyresnämnden anser att ändring av lagreglerna kan vänta och bör göras vid en
särskild översyn av båda lagreglerna samtidigt.

I konsekvens med utredningens förslag om rätt för föreningen att efter fritt
skön vägra juridiska personer inträde i föreningen föreslår utredningen att
föreningen fritt skall få besluta om hur den juridiska personen skall få dispo-
nera lägenheten. Tanken är att detta skall avgöras i anslutning till att frågan
om medlemskapet prövas.

337

22 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Det kan emellertid tänkas att en förening har beviljat en juridisk person Prop. 1990/91: 92
medlemskap under förutsättning att någon anställd skall få disponera lägen- Bilaga 2
heten men att förutsättningarna sedan ändras och den juridiska personen vill
upplåta lägenheten till någon annan. På grund av uppkommen missämja eller
dylikt kan det då tänkas att föreningen utan fog motsätter sig sådan upp-
låtelse. Enligt hyresnämndens mening behövs det för sådana fall en regel om
möjlighet för hyresnämnd att efter ansökan av den juridiska personen pröva
frågan om upplåtelse i andra hand. Hyresnämnden ifrågasätter därför om det
inte borde göras ett tillägg till 6 kap. 10 § i lagförslaget av innehåll att till-
stånd skall lämnas till juridisk person att upplåta lägenheten i andra hand om
föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Skatteförvaltningen ställer sig tveksamt till förslaget om förverkande av
nyttjanderätten eftersom konsekvenserna av ett förverkande är betydligt all-
varligare för en bostadsrättshavare än för en hyresgäst. För en bostadsrätts-
havare kan ekonomiska förluster uppkomma dels genom att försäljningspriset
för bostadsrätten kan bli lägre vid en framtvingad försäljning, dels genom
skattekonsekvenserna av försäljningen. I Stockholmsregionen kan en fram-
tvingad försäljning mycket väl medföra en skattepliktig realisationsvinst
överstigande 100 000 kr. Skatteförvaltningen finner det därför ur rättssäker-
hetssynpunkt vara rimligt att ett förverkande åtminstone bör föregås av att
bostadsrättshavaren tilldelas någon form av skriftlig varning så att han blir
medveten om situationens allvar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyr-
ker i princip att upprepade betalningsförsummelser bör leda till att bostads-
rätten förverkas. Dock vill nämnden ifrågasätta om det är lämpligt att rätts-
tillämpningen vid förverkande i hyresmål utan vidare skall vara vägledande.
Förverkandereglerna i hyreslagstiftningen är stränga. Man bör också väga in
bostadsrättshavarens bättre ekonomiska ställning vid förverkande. Enligt
fakultetsnämndens mening bör saken bli föremål för förnyat övervägande
innan en lagändring kan träda i kraft. En tänkbar möjlighet är att överlämna
saken till rättstillämpningen.

En ytterligare ändring föreslås av utredningen, nämligen att den nuvarande
regeln att andrahandsuthyming utan medgivande av styrelsen eller hyres-
nämnd alltid kan ske till medlem, skall avskaffas. Fakultetsnämnden avstyr-
ker förslaget också i denna del. Rätten att hyra ut till annan medlem i andra
hand torde ha ringa betydelse, men speglar en rimlig avvägning emellan
medlemmens intresse att kunna hyra ut i andra hand i förhållande till för-
eningens kooperativa karaktär.

Sveriges köpmannaförbund anser inte att juridiska personer skall un-
dantas möjligheten att hyra ut sin bostad eller lokal i andra hand.

338

11 Avgiftssystemet

De flesta remissinstanserna har ingen invändning mot förslaget

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

Stockholms tingsrätt tillstyrker förslaget i denna del men anför att
detta innebär att någon särskild avgiftsdebitering som regel inte bör ske. Som
en följd härav skall enligt utredningen t. ex. inte avgifter få tas ut vid andra-
handsupplåtelse eller denuntiation av pantsättning. Det kan ifrågasättas om de
skäl som anförs för att en särskild överlåtelseavgift skall få tas ut är tillräckligt
bärkraftiga. Tingsrätten anser att det bör ytterligare övervägas om inte den
administration som föreningarna i de nu berörda hänseendena tillhandahåller
bör behandlas lika från avgiftssynpunkt.

Länsstyrelsen i Stockholms län avstyrker att utredningens förslag
om överlåtelseavgift genomförs.

I likhet med utredningen anser länsstyrelsen en bostadsrättsförenings
administration av bostadsrättsöverlåtelser utgöra ett normalt inslag i förening-
ens löpande förvaltningsverksamhet. Föreningen måste i följd av bestämmel-
ser i den nya föreslagna bostadsrättslagen anses skyldig att ombesörja detta
slag av uppgifter. Kostnaderna för denna förvaltningsverksamhet skall i sin
helhet bäras av föreningen som sådan och inte selektivt drabba vissa bostads-
rättshavare hårdare än andra. De skäl utredningen åberopat för att frångå
huvudprincipen anser länsstyrelsen inte tillräckligt bärande.

Även länsstyrelsen i Göteborg och Bohus län har synpunkter på
frågan om överlåtelseavgifter från en speciell utgångspunkt, nämligen om det
är rimligt att HSB och Riksbyggen skall ha ensamrätt att ombesötja över-
låtelse av bostadsrätt och att överlåtelseavtalet skall utformas enligt dessa or-
ganisationers villkor, något som nu är fallet Att lämna uppgifter ur lägenhets-
förteckningen om eventuell pantsättning av lägenheten och att bedöma huru-
vida en viss köpare kan antas som medlem i bostadsrättsföreningen är något
som åligger föreningen att utföra enligt bostadsrättslagen. Detta bör inte med-
föra rätt att ta ut avgift. Vad beträffar övrig medverkan från bostadsrätts-
föreningen eller lokal HSB eller Riksbyggenförening kan det kanske ifråga-
sättas om det inte bör ankomma på avtalskontrahentema att avgöra huruvida
de skall anlita föreningens tjänster eller ej. Många av dessa tjänster får man
om man anlitar fastighetsmäklare vid överlåtelsen. Det innebär således en
onödig kostnad för överlåtaren om han utöver mäklararvodet blir tvungen att
betala ett arvode till bostadsrättsföreningen eller lokal HSB eller
Riksbyggenförening för en tjänst som normalt ingår i mäklarens uppdrag.

Riksrevisionsverket anser att om överlåtelseavgifter numera kan anses
etablerade som form finner verket att avgifterna inte är av sådan storlek för
den enskilda föreningen att det är motiverat att behålla dem.

339

SBC anser i fråga om överlåtelseavgifter att hanteringen av medlemsären-
den är en central uppgift för alla föreningar. Den innefattar inträden och av-
gångar av medlemmar. Också i en bostadsrättsförening ingår i den normala
förvaltningen den administration som uppkommer vid överlåtelser av lägen-
heterna. De löpande utgifterna skall således betalas av medlemmarna genom
årsavgifterna. Men hanteringen av inträden och utträden i en bostadsrätts-
förening, dvs. överlåtelseärenden, är mer komplicerad än i andra föreningar.
Därför anser SBC att bostadsrättsföreningarna själva skall kunna besluta om
de vill införa överlåtelseavgifter.

Dessutom konstaterar SBC, i likhet med utredningen, att det finns för-
eningar som redan tar ut överlåtelseavgifter, och som anser det vara angeläget
för sin verksamhet att möjligheter till detta finns. Därför godtar SBC att möj-
ligheter att ta ut sådana avgifter införs i bostadsrättslagen. 1 lagen bör dock
fastställas ett högsta belopp för överlåtelseavgiftemas storlek. Det kan ske
genom att den högsta nivå som utredningen nämner som lämplig också införs
i själva lagtexten.

Riksbyggen och Hyresgästernas riksförbund anser att kostnaden
för den löpande verksamhet som föreningarna på grund av bestämmelserna i
bostadsrättslagen måste anses skyldiga att tillhandahålla sina medlemmar bör
bäras av medlemmarna gemensamt. Något som inte bör innebära hinder för
debitering på grund av tjänster som i särskild ordning avtalats mellan av-
flyttande medlem och förening. Frågan om överlåtelseavgiftemas laglighet
bör enligt vår mening ges en entydig lagreglering.

Sveriges Fastighetsmäklarsamfund anser, att en grundläggande
princip bör vara att föreningens samtliga kostnader bestrids genom uttag av
månadsavgift. Förbundet anser således, att den administration som kan erfor-
dras i samband med överlåtelse av en bostadsrätt från en ägare till en annan
bör bäras av medlemmarna gemensamt. Administrationen, dvs. registreringen
av överlåtelseavtal, ev. pantsättning och beslutet om prövning av antagande
av ny medlem i föreningen måste anses försumbar i samband med den
löpande föreningsförvaltningen. Att särskilja vissa förvaltningsåtgärder och
därvid ta särskild betalning för dessa möter enligt förbundets uppfattning
mycket liten förståelse hos den enskilde bostadsrättshavaren. Förbundet anser
därför, att man helt bör slopa dessa avgifter, som både upplevs som krångliga
och torde ha mycket begränsad effekt när det gäller bostadsrättsföreningens
ekonomiska situation.

Om utredningsförslaget förverkligas, torde det enligt Svenska
Sparbanksföreningen få till följd att bostadsrättsföreningarnas kostnader
för administration av detta slag i sista hand drabbar samtliga bostadsrätts-
havare kollektivt genom höjda månadsavgifter och inte endast de bostads-
rättshavare som föranlett dessa kostnader. Sparbanksföreningen förutsätter i
så fall att förbudet även kommer att gälla till förmån för kreditgivarna som ju
uppenbarligen handlar i de kreditsökandes intresse och kanske t.o.m. på des-

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

340

sas direkta uppdrag. Det kan inte i detta läge vara rimligt att en bostadsrätts- Prop. 1990/91: 92
förening skall kunna motverka utnyttjandet av bostadsrätter som kreditobjekt Bilaga 2
genom krav pä särskild ersättning av en kreditgivare, särskilt inte i den mån
som ersättningskravet avser medverkan i ett förfarande som är sanktionerat i
rättsordningen och som enligt gällande rätt är nödvändigt för att panträtt skall
uppkomma.

StadshypoteksKassan tillstyrker utredningens förslag om att bostads-
rättsföreningen inte skall få ta ut särskilda avgifter för åtgärder som för-
eningen författningsenligt är skyldig att utföra, t.ex. denutiation i samband
med pantsättning av bostadsrätt (s. 181). Det är angeläget att framhålla att
föreslagen avgiftsfrihet inte bara gäller för medlem i bostadsrättsföreningen
utan även för kreditgivare som träder i kontakt med bostadsrättsföreningen -
på låntagarens uppdrag - för att få information om de anteckningar som finns
beträffande bostadsrätten, t.ex. om bostadsrätten tidigare är pantsatt eller ut-
mätt. Eftersom kreditgivaren begär omfrågade uppgifter ur lägenhetsregistret
på låntagarens uppdrag (jfr 50 § bostadsrättslagen) torde vidare gälla att
bostadsrättsföreningen inte kan vägra kreditgivare erforderlig service. I detta
begrepp ligger att informationen skall lämnas utan onödigt dröjsmål. Det kan
finnas anledning att i lagstiftningsärendet närmare redovisa vad som bör gälla
i samspelet mellan kreditgivare och bostadsrättsförening.

12 Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig
auktion

Flera remissinstanser har inte närmare belyst frågan.

Hovrätten för Västra Sverige anser att den av utredningen föreslagna
regleringen av panträtten vid offentlig auktion av en bostadsrättslägenhet an-
sluter sig till gällande rätt och bör godtas.

Stockholms tingsrätt har ingen erinran mot den föreslagna regeln att
bostadsrätten skall utropas utan förbehåll om panträtt om föreningen inte
medger annat. Tingsrätten anser dock att det tydligare bör framgå av själva
lagtexten att bostadsrättshavaren som regel skall höras. Detta kan exempelvis
ske genom att andra meningen i förslaget till 7 kap. 1 § första stycket inleds
med orden "Om det är okänt var bostadsrättshavaren uppehåller sig ....".

I anslutning till vad som sagts nu föreslår tingsrätten att den nya BRL i
tydlighetens intresse och efter mönster av utsökningsbalken kompletteras, så
att det direkt av lagen framgår att gode mannen har rätt att sälja bostadsrätten
under hand om det är sannolikt att högre köpeskilling då kan uppnås.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet vill
ställa frågan om den föreslagna ordningen, nu när lagstiftning tillgrips, är
ändamålsenlig. Den hittillsvarande diskussionen har nämligen närmast tagit
341

sikte på ett rättstillämpningsproblem - hur skall föreningens företrädesrätt till
behållningen vid en offentlig auktion förverkligas när bostadsrätten är pant-
satt. Ovissheten har gällt om panthavaren skall anses skyldig att ta emot be-
talning vid en sådan privaträttslig exekutionsform. Om nu utredningsmannen
föreslår att panthavaren skall vara skyldig att ta emot betalning kan man dock
ställa frågan om det inte finns skäl att löpa hela linan ut och i stället göra för-
eningens och panthavarens rättigheter jämställda i den meningen att det i båda
fallen är fråga om panträtter i bostadsrätten. Föreningens panträtt bör i så fall
ha karaktären av en legal panträtt med företräde framför andra fordringar.

Fördelen med en sådan ordning är att systemet med offentlig auktion kan
avskaffas och ersättas av vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet
som detta medför. Det medger också att man kan föreskriva att enda sättet att
realisera panträtt i bostadsrätt skall vara exekutiv auktion. Ett sådant system är
också lätt att införa och kräver inte omfattande lagändringar. Snarast är det
fråga om förenklingar.

Bankföreningen ansluter sig till utredarens uppfattning att det i den nya
bostadsrättslagen bör tas in en bestämmelse som klarlägger panthavarens
ställning vid offentlig auktion av en bostadsrätt. Bankföreningen kan också
ansluta sig till utredningens uppfattning, att som huvudregel bör gälla att
bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panträtt. Denna regel bör dock inte
vara undantagslös. En sådan ordning kan nämligen under vissa förhållanden
förorsaka panthavaren förlust, nämligen om kredittagaren genom försälj-
ningen inte blir i stånd att lösa krediten. Det är därför rimligt att panthavaren
får möjlighet att förhindra att förlust uppkommer på detta sätt. En sådan spärr
skulle kunna åstadkommas genom att panthavaren får möjlighet att bestämma
att bostadsrätten — vid risk för förlust - skall ropas ut med förbehåll om
panträtten. Lagregeln bör alltså ange att en bostadsrätt skall säljas utan förbe-
håll för panträtten "såvida inte panthavaren begärt annat". Innebörden av den
föreslagna regeln är att en försäljning inte skall få komma till stånd utan att
den gode mannen har hört efter med panthavaren om denne vill att bostads-
rätten skall ropas ut med förbehåll om panträtten.

Svenska sparbanksföreningen anser att förslaget innebär ett från-
gående av den sakrättsliga huvudprincipen att panträtt i viss egendom äger
fortbestånd efter egendomens övergång till ny ägare. Att på detta sätt avvika
från den princip som alltså gäller vid normal överlåtelse av en bostadsrätt krä-
ver enligt Sparbanksföreningens mening starka skäl.

De skäl som utredningen anför för förslaget i denna del finner
Sparbanksföreningen inte övertygande. Beaktas bör i detta sammanhang de
ovan berörda svårigheter som en kreditgivare med panträtt i en bostadsrätt har
vid en offentlig auktion av bostadsrätten. I detta perspektiv kan det för en så-
dan panthavare vara oförmånligt att tvingas ta emot betalning på det sätt som
utredningsförslaget innebär. Krediter av detta slag är nämligen ofta av lång-
fristig natur och finansieras genom upplåning till bundna räntor.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

342

Sveriges Föreningsbankers förbund (SFF) anför följande. På
grund av den speciella ordning som karakteriserar bostadsrätten som pant (jfr
betänkandet s. 186 f), kan hävdas att den nu aktuella regeln borde utformas i
enlighet med utredningens förslag. Denna speciella ordning innebär att panten
utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rätt mot föreningen - dvs. bostads-
rättshavarens andel i föreningens förmögenhet - och föreningens rätt mot
bostadsrättshavaren. Föreningens fordran mot bostadsrättshavaren ligger där-
för på ett annat plan än panthavarens fordran.

Den nu skisserade ordningen synes i och för sig inte nödvändigtvis böra
medföra att bostadsrätten skall utropas utan förbehåll för panträtten. Den nu
föreslagna ordningen innebär också ett brott mot grundläggande sakrättsliga
principer. För att en sådan ändring skall vara försvarbar, måste starka skäl för
densamma kunna påvisas. Enligt SFF:s mening har utredningen inte förmått
göra detta. En bostadsrättsförening är - om bostadsrätten vid offentlig auktion
utropas med förbehåll för panträtten - inte heller på något sätt frånhänd möj-
ligheten att tillgodogöra sig sin fordran ur bostadsrätten. SFF avstyrker där-
för förslaget.

Om förslaget ändå föranleder lagstiftning anser SFF att panthavarens
ställning skall stärkas åtminstone så mycket som uttalas i betänkandet på s.
188, så att risken för förluster så långt möjligt minimeras.

StadshypoteksKassan har i och för sig inget att erinra mot att man för
det offentliga auktionsförfarandet väljer en lösning som redan gäller vid den
exekutiva auktionen. Stadshypotek vill emellertid i anslutning härtill framhålla
att det är nödvändigt att man generellt förstärker kreditgivarens/panthavarens
ställning enligt bostadsrättslagen. Enligt bl.a. bankrörelselagen 2 kap. 8 § -
och motsvarande bestämmelser för bostadsinstituten - gäller att en kredit-
givare för att skydda sin fordran kan ropa in panten vid exekutiv auktion.
Kreditgivaren är senare skyldig att avyttra egendomen när det lämpligen kan
ske och senast när det kan ske utan förlust. Så förfars regelmässigt när det
gäller t.ex. småhus som belånats hos kreditgivare. På detta område finns
alltså en betydande erfarenhet på kreditgivarsidan. Motsvarande erfarenhet
saknas av olika skäl praktiskt taget helt i fråga om pantsatta bostadsrätter.
Stadshypotek menar att denna möjlighet att ropa in en pantsatt bostadsrätt
även bör tillåtas för kreditgivare/panthavare som måste skydda sin fordran, i
vart fall för kreditgivare som är ålagda skyldighet att sälja egendomen vidare.
Om inte denna möjlighet finns, försämras bostadsrättens värde i förhållande
till småhusens. Härav följer också att en kreditgivare interimistiskt måste
kunna godkännas som bostadsrättshavare.

Riksskatteverket anser att uppgiften att sälja bostadsrätten bör an-
komma på kronofogdemyndigheterna (KFM) vilket innebär en ändring av
den uppfattning som redovisades i verkets yttrande 1985-09-24 över Förköp
av bostadsrätt m.m. - Betänkande av bostadsrättskommittén (SOU 1985: 6).
KFM:ma är numera omorganiserade till 24 myndigheter med särskilda en-
heter för exekutiv försäljning. Myndigheterna är således väl skickade att ta

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

343

hand om nu aktuell uppgift, också om försäljningen enligt bostadsrättslagen
skulle något avvika från den ordning som gäller vid exekutiv försäljning av
bostadsrätter. Att bostadsrättsföreningen skulle - när saken inte kan ordnas
på frivillighetens väg - kunna vända sig till KFM med sin försäljnings-
begäran skulle ansluta sig väl till den ordning som gäller i övrigt, dvs. att
tvångsverkställighet ankommer på KFM. Tillvägagångssättet förefaller över
huvud taget mindre omständligt och kostsamt än den nuvarande ordningen.
Om den offentliga auktionen omhändertas av KFM undanröjs de tveksam-
heter som påtalats mot den nuvarande ordningen Qagrådet i prop. 1986/87:37
s. 134).

13 Övriga frågor (bostadsrättslagen)

Svenska bankföreningen har tagit upp frågan om avsägelse av bostads-
rätt och av godtrosförvärv och därvid anfört bl.a. följande. Om en bostads-
rättshavare avsäger sig en bostadsrätt som varit pantsatt torde detta få till följd
att bostadsrätten inte längre utgör något pantobjekt Kreditgivaren skulle alltså
förlora sin säkerhet. För att i någon mån söka undvika att hamna i sådana
situationer brukar kreditgivare regelmässigt i samband med pantsättning av
bostadsrätt kräva att bostadsrättshavaren förbinder sig att inte avsäga sig
bostadsrätten utan att panthavaren har lämnat sitt samtycke. - En bättre ord-
ning vore emellertid att en panthavares rätt i samband med avsägelse av
bostadsrätt blev tillgodosedd genom direkta lagbestämmelser. Denna fråga
har inte berörts av utredningen. Enligt bankföreningens mening bör frågan
övervägas inom bostadsdepartementet i samband med att lagrådsremissen ut-
arbetas. Även Svenska Sparbanksföreningen har liknande synpunkter
beträffande avsägelse.

Utredningen har - enligt Bankföreningen - inte ägnat frågan om godtros-
förvärv någon som helst uppmärksamhet. Detta är beklagansvärt, bl. a. med
tanke på frågans stora betydelse. Med rådande utveckling, där reglerna beträf-
fande bostadsrätter alltmer kommer att likna dem som gäller i fråga om fast
egendom, skulle det inte vara främmande att införa regler om godtrosförvärv
liknande dem i 18 kap. jordabalken. Bankföreningen är medveten om att så-
dana regler förutsätter ett system med inregistrering av bostadsrätter, mot-
svarande det som gäller för fast egendom. Detta förhållande bör emellertid
inte få utgöra något hinder. Tvärtom förtjänar också frågan om ett lägenhets-
register väl att utredas.

Om den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller offent-
lig auktion inte antas till medlem i bostadsrättsföreningen skall föreningen en-
ligt 5 kap. 4 § tredje stycket i förslaget lösa bostadsrätten mot skälig ersätt-
ning. Bestämmelsen överensstämmer i sak med 13 § andra stycket i gällande
lag. Bankföreningen har inte något att erinra mot bestämmelsen i och för sig.
Begreppet "skälig ersättning" bör dock enligt föreningens mening i klarhetens
intresse bytas ut mot uttrycket "ersättning motsvarande bostadsrättens mark-
nadsvärde". En förvärvare, och i förekommande fall en panthavare, skall

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

344

nämligen inte behöva råka ut för att bostadsrättsföreningen gör en sköns-
mässig bedömning av hur stor lösensumma man är beredd att betala. Den re-
gel bankföreningen föreslår skulle dessutom komma att stå i överensstäm-
melse med ersättningsbestämmelsen i förslagets 8 kap. 24 §.

Bankföreningen anser också att frågan om ogiltighet vid överlåtelse bör
arbetas om och anför. Av förslagets 5 kap. 3 § framgår bland annat att ett av-
tal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall vara skriftligt och innehålla
uppgift om köpeskillingens storlek. Enligt 5 kap. 4 § är en överlåtelse som
inte uppfyller föreskrifterna i 3 § ogiltig. Dessa bestämmelser motsvarar 12 a
§ första och andra styckena i den nu gällande bostadsrättslagen. I förarbetena
till 12 a § (prop. 1981/82:169 s. 61 och 86-87) anges att paragrafens innehåll
är parallellt till motsvarande bestämmelser i jordabalken avseende fast egen-
dom. I fråga om bostadsrätt finns dock inte några regler om godtrosförvärv
motsvarande dem i 18 kap. jordabalken.

I småhusköpsutredningens slutbetänkande (SOU 1988:66) Köp av bygg-
nad på ofri grund m.m. föreslås vissa ändringar i jordabalkens bestämmelser
om köpeskillingen vid köp av fast egendom. I förslagets 4 kap. 1 § 2 st.
anges nämligen följande. Har köparen och säljaren vid sidan av köpehand-
lingen träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i
köpehandlingen är sidoöverenskommelsen ogiltig. Detta förslag innebär alltså
att ett köp av fast egendom inte - som i dag - blir ogiltigt om det i köpeavtalet
anges en annan köpeskilling än den som avtalats. På i huvudsak de skäl som
småhusköpsutredningen anfört i sitt betänkande (s 103-111) anser bank-
föreningen att en motsvarande bestämmelse bör införas i det remitterade för-
slaget till bostadsrättslag. Detta innebär att 5 kap. 3 och 4 §§ i förslaget måste
arbetas om.

Fastighetsmäklarsamfundet anser att man bör införa felregler i
bostadsrättslagen eftersom det vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp,
uppkommer icke sällan frågan om i vilket skick bostadsrätten skall överlåtas
mellan avstalspartema, dvs. mellan en köpare och en säljare. Samfundet an-
ser, att det föreligger skäl för att införa regler, som korresponderar med de
regler som intagits i jordabalkens 4 kap. 10-19 §§. Naturligtvis måste man
då beakta den gränsdragning som görs mellan bostadsrättsföreningens ansvar
och bostadsrättshavarens ansvar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har tagit
upp frågan om förbud mot andelsupplåtelse och anför. Utredningsmannen
har inte vidtagit några förändringar i reglerna i nuvarande 79 § BRL om för-
bud mot andelsupplåtelse. De har överförts till 1 kap. 9 § i lagförslaget.
Fakultetsnämnden ställer sig kritisk till att den föga ändamålsenliga regle-
ringen i 79 § BRL fått stå kvar. Bestämmelsen är visserligen straffrättsligt
sanktionerad, men har knappast tillämpats. Dessutom är den mycket enkel att
kringgå genom att någon formell "koppling" mellan andelsrätt och medlem-
skap inte görs, något som också skett i åtskilliga handelsbolagshus.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

345

Bestämmelsen bör ses över innan en ny bostadsrättslag kan träda i kraft, nå- Prop. 1990/91: 92
got som for övrigt också ingick i utredningsuppdraget.                        Bilaga 2

Riksbyggen anför följande beträffande sidoavtal (kap. 5, § 9).
Skrivningen i första meningen inbjuder i onödan till diskussion om vilken
betydelse ett sidoavtal kan ha i förhållande till användningen av lägenheten.
Det vore enklare för såväl bostadsrättsföreningarna som eventuella
prövningsinstanser att generellt säga att sidoavtal, i de fall som avses i § 9,
också skall upphöra att gälla vid den tidpunkt som anges i § 5, om ingenting
annat överenskommits med föreningen.

I fråga om lägenhetens skick anser Riksbyggen att bestämmelsen i första
stycket innebär uppenbarligen att en bostadsrättshavare under de angivna för-
hållandena har rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad och dess-
utom frånträda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas motiv för en sådan
dubbel möjlighet. Fjärde meningen bör därför lyda: "Sedan bristen blivit av-
hjälpt får uppsägning inte ske".

SBC anför beträffande begreppet folkrörelsekooperativ riksorganisation.
1983 infördes begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" i lagstift-
ningen i uttryckligt syfte att diskriminera SBC. Dessförinnan hade lagstift-
ningen använt det mera neutrala begreppet "riksorganisation av bostadsrätts-
föreningar". Lagrådet konstaterade vid sin granskning av propositionen att -
oavsett syfte - begreppet "folkrörelsekooperativ" inte är tjänligt att användas i
lagtext, där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges. Trots detta infördes
begreppet i tillståndslagen och bostadsrättslagen, samt senare även i bl.a. fas-
tighetsmäklerilagen.

SBC är organisationen för landets privata bostadsrättsföreningar. SBC har
alltsedan sin tillkomst för snart 70 år sedan med obundenhet och neutralitet
gentemot politiska partier och fristående gentemot byggnadsföretagarintressen
främjat och verkat för ett fritt och obundet boende med bostadsrätt SBC be-
driver verksamhet i större delen av landet med lokalkontor i Stockholm,
Göteborg, Malmö, Uppsala och Västerås. För närvarande är mer än var
fjärde privata bostadsrättsförening medlem i SBC och medlemsantalet växer
snabbt.

År 1987 grundade SBC en systerorganisation SBC BO ek.för. SBC BO
som är en för alla öppen ekonomisk förening, har till syfte att för sina med-
lemmar bygga bostäder som upplåts med bostadsrätt efter turordnat bo-
sparande. Bostadsrättsföreningar bildade genom SBC BO har full frihet att
välja förvaltning, tillhörighet i riksorganisation och stadgeutformning. Även
SBC BO verkar över hela landet med en för landet gemensam bosparkö.

Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga mening verkliga folk-
rörelser. De är organisationer vars tillkomst har sprungit fram ur människors
behov. De är också kooperativa organisationer. SBC och SBC BO är ju eko-
nomiska föreningar som har till ändamål att tjäna medlemmarnas ekonomiska
intressen. SBC och SBC BO ger förvaltningshjälp och driver de intresse-
politiska frågorna. SBC BO organiserar bosparande och främjar nyproduk-

346

tion av bostadsrätt. Båda organisationerna bygger på frivillighet. SBC:s
medlemsföreningar köper bara den service man vill ha. Är man missnöjd med
SBC, med servicen eller priset på servicen har man ett fritt och eget val. Man
ändrar sina stadgar när man vill. Vill man byta förvaltare är det bara att säga
upp forvaltningsavtalet med SBC.

Intresset hos kommuner och allmänhet är stort för SBC BO. Under den tid
- ungefär ett och ett halvt år - som organisationen verkat har närmare 15 000
bosparare anmält sig. Ca 2 000 lägenheter är nu i planerad produktion.

Det är hög tid att sluta med försöken att genom lagstiftning diskriminera
SBC-organisationema. SBC föreslår att begreppet "folkrörelsekooperativ
riksorganisation" slopas och nu ersätts i bostadsrättslagen och annan lagstift-
ning med det tidigare använda begreppet "riksorganisation av bostadsrätts-
föreningar".

I fråga om priskontroll och hembud anför SBC följande. I utredningens
förslag till ny bostadsrättslag finns kvar den nu gällande möjligheten for HSB
och Riksbyggen att under en treårsperiod efter upplåtelse av nya bostadsrätter
tillämpa priskontroll och hembud. Om en person som fått en nyproducerad
bostadsrätt vill sälja den inom denna tid, tvingas vederbörande göra det ge-
nom att HSB respektive Riksbyggen får återlösa bostadsrätten till ett pris som
motsvarar grundavgiften, eventuellt uppräknad med index.

Detta är enligt SBC:s och SBC BO:s uppfattning en oacceptabel in-
skränkning i den enskildes frihet

SBC har full förståelse för motivet att undvika spekulation med nyprodu-
cerade bostadsrätter. SBC BO arbetar med nyproduktion och upplåtelse av
bostadsrätter och tvingas då göra granskningar av människors motiv att söka
nya bostadsrätter. Även där gäller utan kompromisser principen att en nypro-
ducerad bostadsrätt skall användas till eget boende.

Erfarenheten från SBC BO stärker SBC i sin uppfattning att den treåriga
"karantänen" är ett alltför stort ingrepp. Många människor har fullt legitima
skäl att byta bostad under en treårsperiod. Det går inte i dagens samhälle att
förutse egna och familjens bostadsbehov i detalj under lång tid. Det kan med
kort varsel uppstå ändrade förhållanden, som medför behov att byta bostad.
Det kan vara fråga om familjebildning, tillskott i familjen, skilsmässa, döds-
fall, arbetsbyte, av vilka händelser ingen väntar tre år på att inträffa. Har man
då inte full frihet att disponera sin befintliga bostadsrätt för byte eller försälj-
ning, blir man i praktiken inlåst där tills "karantänstiden" har löpt ut. Då kan
det också uppstå situationer som dolda andrahandsuthymingar och liknande i
syfte att komma ifrån bostadsrätten.

Kommuner inköper nyproducerade bostadsrätter och hyr ut dessa med
hyresrätt. Många kommuner ser detta som ett viktigt sätt att skapa blandade
upplåtelseformer och öka valfriheten för kommuninvånarna. Vidare skulle ett
lagstiftat förbud förhindra HSB respektive Riksbyggen att vara medlem i sina
egenproducerade föreningar, vilket också skulle vara ett allvarligt ingrepp i
föreningsfriheten.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

347

Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek.för. (SKB) vill Prop. 1990/91: 92
påpeka det otillfredsställande i att regelverket för den upplåtelse- och företags- Bilaga 2
form som SKB representerar till vissa delar bygger på dispenser. SKB är väl
etablerad och har inte minst de senaste åren rönt stor uppskattning bland all-
mänheten.

Mot denna bakgrund bör en permanent lagstiftning för hyresrättsupplåtelse
i föreningsform tillskapas.

14 Lagtekniska frågor m.m. (bostadsrättslagen)

Stockholms tingsrätt anser att utredningens förslag om att kapitel-
indela lagtexten och att använda rubriker samt att dela upp vissa av de långa
paragraferna i den nuvarande lagen i flera, har onekligen gjort själva lagtexten
mer lättöverskådlig. Tingsrätten ifrågasätter dock om det är nödvändigt att
härutöver i sådan omfattning som föreslås införa bestämmelser vars enda
funktion är att hänvisa till andra bestämmelser i samma lag (se t.ex. 1 kap. 8
§, 3 kap. 4 §, 5 kap. 1 § samt 8 kap. 1 och 6 §§).

När det gäller lagens språkliga omarbetning, vilket också ingått i utred-
ningsuppdraget, vill tingsrätten erinra om de önskemål som har rests om en
mera könsneutral utformning av lagtexten (jfr statsrådsberedningens PM
1979:2 med riktlinjer för författningsspråket). Ett förslag med omarbetad text
har bilagts tingsrättens yttrande.

Kammarrätten i Sundsvall finner det ändamålsenligt att samla de be-
stämmelser som rör förfarandet i bostadsrättstvister i ett särskilt kapitel. I allt
väsentligt överensstämmer sakinnehållet med tidigare bestämmelser. Vad
gäller bestämmelsen i 10 kap. 4 § andra punkten angående sådana ärenden
som får överklagas till kammarrätten, kan nämnas att dessa mål är mycket
sällsynt förekommande i kammarrätten. Med hjälp av det ABD-baserade mål-
registret kan konstateras att antalet avgjorda mål av detta slag i kammarrätten i
Sundsvall endast varit fem.

Enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § skall vite kunna utdömas av hyres-
nämnden. Kammarrätten vill emellertid förorda en ordning som innebär att
vite utdöms av domstol.

Vidare anser kammarrätten att den språkliga utformningen av 8 kap. 11 §
BRL är oklar vad gäller villkor för medlemskap som är utan verkan. Av lag-
paragrafens innehåll kan inte utläsas om uttryckliga villkor avser stadgevillkor
eller också andra villkor. Ett förtydligande bör ske.

Även Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet
tar upp frågan om bostadsrättstvister och anför.

För närvarande gäller i bostadsrättslagstiftningen liksom i hyreslagstift-
ningen en komplicerad gränsdragning mellan hyresnämnds och fastighets-
domstols kompetens. I BRL tillkommer som en ytterligare komplikation att
vissa föreningsrättsliga tvister skall handläggas vid allmän domstol.

348

Utredningsmannens förslag innebär att ett större antal tvister än tidigare skall
handläggas av hyresnämnd. Det gäller bl.a. rätt till upplåtelse vid övergång
från hyresrätt till bostadsrätt (3 kap. 6 §). Fakultetsnämnden vill för sin del
framhålla att det kan finnas skäl att överväga att i stället låta ett så stort antal
tvister som möjligt handläggas av fastighetsdomstol, inte minst med tanke på
de stora värden som tvisterna kan gälla. Det vill också synas som om tvister
betr, bostadsrätt inte är särskilt frekventa. Någon kraftigt ökad belastning på
tingsrätterna är inte att vänta.

Det förefaller enligt fakultetsnämndens mening leda till en förenkling om
hyresnämndernas befattning med bostadsrätt inskränks till att gälla fall av
hyressättning vid ogiltiga upplåtelser (3 kap. 8 § i förslaget - sådana tvister
torde vara mycket ovanliga) samt fall av tillstånd till andrahandsuthyming
(6 kap. 10 § - jfr vidare nedan). Detta leder också till att tingsrätternas be-
fattning med tvister av allmän civilrättslig innebörd ökar. Man kan också för-
moda att rättssäkerheten ökar.

Hyresnämnden i Göteborg har inte något att erinra mot att vite som
förelagts enligt 3 kap. 6 § bostadsrättslagen skall utdömas av nämnden.
Enligt förarbetena till motsvarande bestämmelse i 12 kap. 62 § jordabalken
(prop. 1974:150 s. 503) innebär den omständigheten att nämnden självmant
skall ta upp frågan om utdömande av vitet inte att nämnden är skyldig att
efterforska i vad mån en förelagd åtgärd har vidtagits. Hyresnämnden förut-
sätter att detsamma gäller för nu avsett fall. Det normala får anses vara att
hyresgästen påkallar nämndens ingripande, men nämnden kan ta initiativ till
utdömande av vitet om den på annat sätt får vetskap om att föreläggandet inte
har följts.

Enligt sista meningen i 6 kap. 10 § skall vad som sagts om juridisk per-
son inte gälla dödsbo. Det har emellertid tidigare i paragrafen inte sagts något
konkret om vad som gäller för juridisk person. Meningen bör därför formule-
ras om.

Hyresnämnden i Malmö anför. Utredningen berör inte alla förutsätt-
ningarna för beviljande av medlemskap, och det får därför antagas att de ut-
talanden som gjordes vid tillkomsten av 11 § bostadsrättslagen alltjämt skall
gälla. Enligt hyresnämndens mening skulle det vara av värde om utvecklingen
i rättspraxis kom till uttryck i lagtexten. Så kan ske genom ett tillägg till
8 kap. 10 § första stycket i lagförslaget av förslagsvis följande lydelse:
Sökanden kan inte skäligen godtagas, om hans avsikt med förvärvet inte är att
utöva bostadsrätten, om han inte är i stånd att fullgöra sina ekonomiska för-
pliktelser mot föreningen och om hans personliga kvalifikationer uppenbart
talar mot inträde.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför. I förslagets 8 kap. 5 § anges
vad en bostadsrättsförenings stadgar skall innehålla. I likhet med vad som
gäller för ekonomiska föreningar bör här även ingå en punkt om vilka ären-
den som skall förekomma på ordinarie föreningsstämma. - Man kan i detta

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

349

sammanhang fråga sig varför inte samma systematik i fråga om stadgarnas Prop. 1990/91: 92
innehåll tillämpats som i 2 kap. 2 § föreningslagen.                             Bilaga 2

Enligt samma paragraf första stycket 3 skall i stadgarna anges den ort i

Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte. Motsvarande lydelse inför-
des i föreningslagen redan 1987. Formuleringen kan möjligen tydas så att la-
gen är tillämplig även på föreningar med utrikes belägna fastigheter, om bara
styrelsen har sitt säte i Sverige. Detta torde dock inte varit meningen. I pro-
positionen bör emellertid klargöras hur man skall göra med utrikes belägna
objekt.

Länsstyrelsen i Stockholms län har följande synpunkter på den lag-
tekniska utformningen.

6 kap 10 § 2 st sista meningen lyder: "Vad som angetts om juridisk person
gäller inte dödsbo". Föregående del av stycket tar emellertid uttryckligen sikte
på bostadsrättshavare som inte är juridisk person.

6 kap. 13 §: Av bestämmelsen kan man få intrycket att insats skulle vara
en i mängden av de avgifter föreningen får ta ut av sina medlemmar. Så är ju
emellertid inte alls fallet. Insats är ett kapitaltillskott till föreningen som skall
erläggas av vaije medlem. Detta torde vara en förutsättning för att föreningen
över huvud taget skall betraktas som en ekonomisk förening. Denna art-
skillnad gentemot övriga uppräknade avgifter bör klart markeras i lagtexten.

8 kap. 30 §: Bestämmelsen bör utgå. Det är både onödigt och opraktiskt

att stadgeändring i bostadsrättsförening skall anmälas i annan ordning än den
som gäller för ekonomisk förening och som infördes genom 1987 års för-
ordning om ekonomiska föreningar. Följdändring i förordningens 7 §.

8 kap. 36 § 2 st: Bestämmelsen torde vara avsedd att gälla även förenklad
ekonomisk plan och komplettering av registrerad ekonomisk plan. Detta bör i
tydlighetens intresse framgå av stadgandets lydelse.

I fråga om den lagtekniska utformningen beträffande avgifterna önskar
Riksbyggen att lagen (6 kap. 13 §) får följande utformning.

"Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut fasta avgifter i form av insats och,
om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift. För att täcka kostnaderna för för-
eningens löpande verksamhet har den rätt att ta ut en rörlig avgift nämnd
månadsavgift. Om det anges i stadgarna, kan föreningen genom särskild
debitering ta ut täckning för sådana kostnader, som fördelas ojämnt mellan
bostadsrättshavama och kan hänföras till särskild bostadsrätt"

Eventuellt kan man tillägga "De kostnadsslag som skall fördelas genom
särskild debitering skall fastställas på föreningsstämma".

I konsekvens härmed bör också kap. 8, § 5 4 ändras enligt följande: "de
grunder enligt vilka månadsavgift skall beräknas och om vissa kostnader skall
täckas genom särskild debitering".

Vidare anser Riksbyggen i fråga om uppsägning (6 kap. 22 §).

Den långa meningen innebär faktiskt, att den som inte delgetts en under-
rättelse om att han genom att betala avgiften på "angivet sätt" kan få tillbaka

350

bostadsrätten, men ändå betalt, får skiljas från lägenheten på grund av
dröljsmålet

Man torde komma den avsedda ordningen närmare genom att säga: "Är
nyttjanderätten enligt § 17 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av
månadsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostads-
rättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet skiljas från
lägenheten endast om följande förutsättningar föreligger.

Bostadsrättshavaren skall ha delgetts en underrättelse om att han genom att
betala avgiften på det sätt som angetts i § 14 senast den tolfte vardagen efter
det att han erhållit underrättelsen, kan få tillbaka bostadsrätten.
Bostadsrättshavaren skall ha underlåtit att betala avgiften inom angiven tid. I
fråga om bostadslägenhet skall föreningen dessutom ha lämnat ett medde-
lande om uppsägningen och anledningen till denna till socialnämnden i den
kommun där lägenheten fmns.

15 Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild-
ning till bostadsrätt

De flesta remissinstanserna som uttalat sig över denna fråga har i huvudsak
godtagit utredningens förslag. Vissa invändningar har emellertid gjorts.

Hovrätten för Västra Sverige anger följande kritiska synpunkter.
Bakgrunden till förslaget är att nuvarande lagregler "enligt uppgift" ofta sätts
ur spel genom antedaterade köpehandlingar. Hovrätten saknar underlag för en
säker bedömning hur frekvent ett dylikt förfaringssätt är. Med hänsyn till de
principiella betänkligheter som kan anföras mot förslaget - främst att giltig-
heten av ett förvärv görs beroende av tidpunkten för lagfartsan sökan - bör ett
genomförande förutsätta ett något bättre underlag när det gäller missbrukets
omfattning än det utredningen presterat. Hovrätten förordar därför att frågan
utreds ytterligare. Endast om utredningen tydligt visar att kringgående av nu-
varande reglering har en sådan omfattning att lagens effektivitet allvarligt sätts
i fara, är hovrätten beredd att godta utredningens förslag.

Bostadsdomstolen finner förslagen i stort väl underbyggda. Domstolen
anser dock inte att tillräckliga skäl har anförts för att låta hembudsreglema bli
tillämpliga även på associationsrättsliga förvärv.

Stockholms tingsrätt har ingen erinran mot utredningens förslag att
överlåtelse av sådan fast egendom som avses i ombildningslagen skall för sin
giltighet vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning har tagits upp
på inskrivningsdag.

Hyresnämnden i Malmö tillstyrker förslaget att de hyresgäster som vid
en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten förklarat sig intresserade av
ombildning till bostadsrätt skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

351

Hyresnämnden instämmer vidare i utredningens uttalande att bestämmelserna
om hembudsskyldighet inte skall kunna kringgås genom antedatering av
köpehandlingarna. Nämnden tillstyrker alltså förslaget att överlåtelsens giltig-
het skall vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning om intresse-
anmälan har tagits upp på inskrivningsdag.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet till-
styrker i princip förslagen. När det gäller reglerna om att lagfartsansökan
måste skett innan anteckning gjorts om intresseanmälan sker detta dock med
yttersta tvekan. Regeln går på tvärs mot grundläggande fastighetsrättsliga
regler. Enligt fakultetsnämndens mening har inte utredningen redovisat till-
fredsställande dokumentation över att missbruk i form av antedaterade köpe-
handlingar förekommit i någon större utsträckning.

Fakultetsnämnden ställer sig också frågande till utredningsmannens upp-
fattning att en konkurrens mellan olika bostadsrättsföreningar som konkurre-
rar om fastigheten skulle kunna uppstå. Det är väl knappast möjligt att få mera
än en intresseanmälan införd. Vidare förefaller det egendomligt att de boende
inte skulle hålla sig någorlunda underrättade om vilken förening som vill att
de skriver på intresseanmälan. Därmed faller grunden för utredningsmannens
förslag i den delen. Det finns däremot andra skäl som gör att de boende bör
vara medlemmar på ett tidigt stadium, bl. a. möjligheterna till insyn i och in-
flytande över föreningens verksamhet

1 sammanhanget vill fakultetsnämnden anmäla som sin mening att det
finns behov av ytterligare översyn av ombildningslagen. Nämnden vill bl. a.
peka på svårigheten att tillämpa lagen i fråga om en förening som omfattar
flera än två hyreshusenheter, något som ofta kan förekomma, t. ex. när det
gäller radhusområden. Lagen är också svår att tillämpa på ett riktigt sätt i fas-
tigheter som tillfälligtvis har endast ett fåtal hyresgäster, t. ex. i samband
med en ombyggnad.

Liksom när det gäller bostadsrätt vill också nämnden ifrågasätta om inte
hyresnämndernas medverkan i ombildningsprocessen bör minskas till förmån
för tingsrätten. Här är att märka att en ordning där tingsrätten ombesörjer inte
endast mottagande av intresseanmälan utan också mottagande och delgivning
av hembud liksom antagande av hembud ter sig betydligt enklare och mera
ändamålsenlig än den nuvarande ordningen. Hyresnämnden fungerar knap-
past som mera än en brevlåda.

Hyresgästernas riksförbund anför följande. Ombildningslagen före-
slås ändras så att redan när en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan
till inskrivningsmyndigheten skall de hyresgäster som förklarat sig intres-
serade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vara medlemmar i
bostadsrättsföreningen. Ändringen heter det har tillkommit för att ytterligare
markera att en ombildning skall ske på initiativ av dem som bor i fastigheten.

Såvitt förbundet kan bedöma rymmer markeringen en otydlighet som
gränsar till att vara missvisande då innehavare av hyreskontrakt inte alltid är
synonymt med att vara boende i fastigheten.

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 2

352

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) Prop. 1990/91: 92
vill utan förbehåll tillstyrka utredningens förslag till skärpningar i lagstift- Bilaga 2
ningen i syfte att undanröja möjligheter att åsidosätta de boendes förköpsrätt
vid överlåtelse av hyresfastigheter.

De boende har förköpsrätt till "sin fastighet" från den dag deras intresse-
anmälan registreras vid inskrivningsmyndigheten. Om köpekontraktet är date-
rat före detta registreringsdatum, gäller inte förköp srätten. I flera fall från
olika delar av landet har SBC anledning att misstänka att överlåtelsekontrakt
gällande privata hyresfastigheter medvetet har feldaterats av säljare och
köpare i syfte att kringgå de boendes förköpsrätt. Eftersom bägge avtals-
slutande parter kommit överens om en sådan antedatering, är det omöjligt att
bevisa att ett fusk föreligger.

Utredningen förslag innebär att möjligheter till antedatering försvinner.

SBC tillstyrker därför utredningens förslag.

Utredningen lägger också förslag som skall förhindra att de boendes för-
köpsrätt kringgås genom olika bolagskonstruktioner eller genom att en rad
oskäliga villkor knyts till överlåtelsen. SBC tillstyrker även dessa förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund anser att det ofta är så, att hem-
budstiden förlängs att avse 6 månader från angiven dag och att förbundet har
det intrycket att många bostadsrättsföreningar begagnar sig av den möjlig-
heten. Detta innebär att tillträdesdagen kan komma att flyttas fram. Under
tiden kan fastighetspriserna ha stigit. Förbundet anser därför att någon form
av uppräkning av köpeskillingen bör tillåtas i sistnämnda fall.

En viktig nyhet i förslaget till ändring av ombildningslagen är att över-
låtelse av en fastighet, sedan hembudet upphört att gälla, inte får ske till nå-
gon annan än bostadsrättsföreningen, om ett villkor som uppställts i hem-
budet är oskäligt mot föreningen. Prövningen härav skall enligt förslaget gö-
ras av hyresnämnden.

Detta innebär att hyresnämnden får ta över uppgifter som nämnden egent-
ligen inte har kompetens att avgöra. I vanliga fall är det ju förbehållet all-
männa domstolar att pröva om ett avtalsvillkor skall jämkas eller lämnas utan
avseende. Förbundet anser därför att prövningen bör göras av allmänna
domstolar.

16 Fritidsboende

De allra flesta remissinstanser har inte yttrat sig angående fritidsboendet.

Enligt juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet,
är de uttalanden som utredningen gjort i denna fråga mindre välgrundade. I
stället finns enligt nämndens mening goda skäl att finna en lämplig form för
denna ganska vanliga form av organiserat fritidsboende. Antalet är också så
stort att det är påkallat med en särskild form av organiserat fritidsboende.

353

23 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

I ett särskilt yttrande till remissvaret från hyresnämnden i Stockholm Prop. 1990/91: 92
har hyresrådet Bo Malmgren tagit upp frågan och anfört att prisutvecklingen Bilaga 2
på enskilt ägda fritidshus har varit kraftig. Det måste därför finnas all anled-
ning att ställa sig positiv bakom en sådan lagstiftning i ljuset av att fler män-
niskor då skulle få möjligheter att förvärva ett fritidshus (i andelsform) i be-
tryggande former. - Andelama i de omkring 2 400 stugor eller lägenheter
uppdelade i totalt cirka 33 000 andelar (fritidsboendekommitténs betänkande
s. 118) skulle också få en rättslig reglering som marknaden länge har efter-
strävat.

17 Omregistreringslagen

De flesta remissinstanser har inte yttrat sig i frågan.

Kammarrätten i Sundsvall anser att man bör stryka under att de före-
slagna möjligheterna för bostadsföreningar att ombildas till bostadsrätts-
föreningar ej bör medföra några som helst skatterättsliga konsekvenser utan i
alla avseenden bedömas så som nu berörda föreningar endast bytt firma.

Stockholms tingsrätt hyser viss tveksamhet mot lagförslaget.

För det första omfattar lagförslaget endast sådana bostadsföreningar som
avses i 2 eller 16 punkten övergångsbestämmelserna till BRL. Endast genom
ett samlat övervägande av olika former av andelsboende uppnås det syfte som
framgår av utredningsdirektiven, nämligen att främja bostadsrätten framför
andra andelsformer.

För det andra kan den föreslagna lagen inte förväntas nämnvärt bidra till att
ens bostadsföreningar i någon ökad omfattning ombildas till bostadsrätts-
föreningar. Som utredarna själva har berört överensstämmer lagförslaget i
huvudsak med den modell för omregistrering av bostadsföreningar som har
redovisats i SOU 1981:74 s. 149 ff. Det förekommer redan i dag att
bostadsföreningar efter mönster i huvudsak från nämnda modell omregistre-
ras till bostadsrättsföreningar, ehuru det inte finns någon särskild lag som
reglerar förfarandet. Utredarna har visserligen framhållit att föreningen vid en
omregistrering inte skall behöva ge in en ny lagfartsansökan och att stämpel-
skatt därmed inte skall tas ut. I den delen medför emellertid förslaget - vilket
också framgår av utredningen - ingen förändring i förhållande till vad som
redan nu måste anses vara gällande rätt. Utredningsförslaget innehåller så-
ledes inte några nya särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en
övergång till bostadsrätt

Enligt plan- och bostadsverket torde den föreslagna ändringen göra
det nödvändigt med en ändring även av 26 § förordningen (1986: 694) om
handläggning, förvaltning, m. m. av bostadslån och räntebidrag så att en
omregistrering jämställs med förvärv av fastighet. Härigenom kommer den

354

lånebeviljande myndigheten att kunna bevilja även en på detta sätt tillkommen Prop. 1990/91: 92
bostadsrättsförening s. k. förvärvstillägg.                                     Bilaga 2

Länsstyrelsen i Stockholms län har följande synpunkter.

4 § 2 st: En förenklad ekonomisk plan bör undertecknas i samma ordning
som en ekonomisk plan och en komplettering av registrerad ekonomisk plan,
dvs. av samtliga styrelseledamöter. Såsom bestämmelsen nu är utformad
skulle det vara tillräckligt att den förenklade planen skrevs under av hälften av
styrelsens ledamöter. Se 8 kap. 19 § 1 st. i förslaget till ny BRL jämförd med
6 kap. 9 § 3 st. lagen om ekonomiska föreningar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyr-
ker i princip förslaget till att en lag om omregistreringar av vissa bostads-
föreningar till bostadsrättsföreningar införs. Fördelen med detta är att en hel
del av de oklarheter som nu gäller för sådan omregistrering undanröjs.
Nämnden konstaterar också med tillfredsställelse att förslaget inte endast om-
fattar besittningsföreningar utan även s. k. hyresföreningar. Enligt nämndens
mening hade det emellertid funnits anledning att gå vidare på denna linje och
göra det möjligt för äldre s. k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att
på ett någorlunda enkelt sätt övergå till att bli bostadsrättsföreningar.
Nämnden vill i sammanhanget framhålla att det redan finns en metod för
ombildning av bostadsaktiebolag till bostadsrätt, som kan användas, näm-
ligen fusion. Man bör också undersöka möjligheterna att efter lagändring
åstadkomma ombildning från handelsbolag till bostadsrätt med ett liknande
förfarande.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag vill peka på den alternativa
möjligheten att omregistrera så att bostadsföreningarna kan falla under lagen
(1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Detta framför
allt med tanke på bostadsföreningar som är bildade före 1 juli 1969 och som
upplåter andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid som till sin
konstruktion i stort överensstämmer med den kooperativa hyresrätten.

18 Kostnadskonsekvenser

Hovrätten för Västra Sverige anser i likhet med utredningen att förslaget
innebär en viss ökning av arbetsbelastningen på de allmänna domstolarna och
fastighetsdomstolarna. Med hänsyn till dessa domstolars ansträngda arbets-
situation bör lagstiftningen inte genomföras utan resurstillskott.

Domstolsverket har inte gjort några beräkningar av i vilken omfattning
arbetsbelastningen kommer att öka vid de berörda myndigheterna. DV är
emellertid tveksamt till utredningens bedömning, att ökningen av arbets-
volymen endast blir marginell och att myndigheterna kan fullgöra de nya
arbetsuppgifterna inom ramarna för befintliga resurser. Detta gäller särskilt

355

för hyresnämndernas vidkommande. Hyresnämnderna är nämligen redan i
dag härt belastade och har under en tioårsperiod mött en ökande arbetsbörda
samtidigt som kraftiga nedskärningar ägt rum. DV utesluter inte att förslaget
kommer att medföra ökade statsutgifter.

Hyresnämnden i Göteborg anser att en ytterligare ökning av arbets-
volymen, även om den inte blir av större omfattning, medför att nämnden
kommer att behöva ökade resurser om dess arbetsuppgifter skall kunna
genomföras utan fördröjningar.

Antalet ärenden hos hyresnämnden har påtagligt ökat under de senaste
åren. Under första kvartalet 1989 kom det till nämnden in 2 803 ärenden mot
1 892 under motsvarande tid 1988. Flera ärenden än tidigare är av komplice-
rad art. Hyresnämnden har vid halvårsskiftet 1988 tillförts en ny grupp ären-
den som kan bli många och resurskrävande, nämligen återbetalning av hyra
vid andrahandsupplåtelse i vissa fall. Det föreligger också ett förslag rörande
övemattningslägenheter som kan antas komma att medföra ytterligare ökning
av ärenden. Mot detta skall ställas att nämnden sedan 1985 har minst 2 1/2
tjänst.

Hyresnämnden i Malmö är av den uppfattningen att nämndernas re-
surser måste förstärkas om de nya uppgifterna som finns i förslaget skall
kunna fullgöras utan fördröjning av nämndernas arbete.

Länsstyrelsen i Stockholms län har i denna fråga anfört följande.
När det gäller de nya uppgifter som enli