Regeringen föreslär riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifo-
gade utdrag ur regeringsprotokollet den 4 oktober 1990.
På regeringens vägnar
Ingvar Carlsson
Ulf Lönnqvist
I propositionen föreslås att det nuvarande låne- och räntebidragssystemet vid
ny- och ombyggnad av bostadshus den 1 juli 1992 ersätts av ett stödsystem
som bygger på att hela lånefinansieringen sker på den allmänna lånemark-
naden i konkurrens mellan kreditinstituten. En del av låneräntorna föreslås
kunna bli omfördelade över tiden med hjälp av räntelån som låntagarna tar
upp på den allmänna lånemarknaden. Lånefinansieringen garanteras genom
statliga kreditgarantier. Räntebidrag behålls i den utsträckning som behövs
dels för att ge hyresgäster och bostadsrättshavare samma minskning av ränte-
kostnaderna som egnahemsägare får via skattesystemet, dels för att hindra att
räntelånesystemet vid höga realräntor ökar den reala skuldbelastningen på
fastigheten.
Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, föreslås medverka i
finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder på samma villkor som
andra kreditinstitut
För att subventionsmässigt jämställa hyres- och bostadsrättshus med
egnahem lämnas skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostads-
rättshus som uppfyller allmänna krav för statligt stöd vid ny- eller ombygg-
nad. Bidrag lämnas med 30 % av en beräknad kostnad för räntor på en låne-
skuld för investeringen och på räntelån. Låneskulden för investeringen antas
motsvara en godkänd kostnad för ny- eller ombyggnaden. Vid ombyggnad
1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 34
lämnas räntebidrag för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en var- Prop. 1990/91: 34
aktighet på minst 30 år. Det skattekompenserande räntebidraget lämnas för en
total bidragstid av 40 år vid nybyggnad och 30 år vid ombyggnad. När den
beräknade räntelåneskulden inte längre ökar minskas räntebidraget i takt med
en tänkt amortering. För hyreshus grundas det skattekompenserande ränte-
bidraget på en beräknad låneskuld och för bostadsrättshus på en faktisk
låneskuld.
Ett särskilt räntebidrag lämnas under tiden med höga realräntor (realränte-
bidrag'). Fullt realräntebidrag lämnas under de tio första åren efter husets
färdigställande. Under de följande tio åren minskas realräntebidraget för att
upphöra tjugo år efter färdigställandet. Realräntebidraget lämnas oberoende
av husets faktiska finansiering.
Statliga kreditgarantier lämnas i den utsträckning långivaren önskar för
sådana lån som behövs för att täcka den del av lånebehovet som i dag täcks
med bostadslån.
Statlig kreditgaranti lämnas även för räntelån. Låntagare och långivare får
själva avtala om villkoren för sådana lån. Statens åtaganden begränsas till den
skulduppbyggnad som följer om nettoutgiften det första året är 3,75 % av
investeringslånet och nettoutgiften därefter årligen ökar i takt med inflationen.
Den så beräknade räntelåneskulden minskas med ett belopp som motsvarar
fullt realräntebidrag för året. Den förutsatta nettoutgiften det första året ökas
stegvis från 3,75 % år 1992 till 4,0 % år 1995.
För garantigivningen inrättas en särskild kreditgarantinämnd. För kredit-
garantin tas ut en årlig avgift som skall täcka kostnaderna för administration
och förluster. Avgiften motsvarar inledningsvis 0,5 % av det garanterade
lånebeloppet.
För bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån och
räntebidrag ersätts nuvarande räntebidrag den 1 januari 1993 med ett skatte-
kompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus, ett realräntebidrag
samt en stadig kreditgaranti för räntelån.
Ett statligt investeringsbidrag för bostäder införs den 1 januari 1991 i syfte
att kompensera för de ökade kostnader som följer av slopade reducerings-
regler för mervärdeskatt för byggnads- och anläggningsarbeten m.m.
Bidraget lämnas med 9,7 % av de beräknade kostnaderna inkl, mervärdeskatt
för åtgärderna. Vid ombyggnad lämnas bidrag för nyinvesteringar och för
underhållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 år. En förutsättning för
investeringsbidrag är tills vidare att projektet uppförs eller byggs om med
stöd av bostadslån.
Vidare föreslås att räntestödet för underhåll m.m. utvidgas den 1 januari
1991 till att omfatta 20-årsåtgärder i lägenheter i alla hyreshus och 10-årsåt-
gärder i lägenheter i nya hyreshus. Taket i den s. k. räntebidragstrappan för
hyres- och bostadsrättshus slopas den 1 januari 1991.
Slutligen föreslås att plan- och bostadsverket byter namn den 1 januari
1991 till boverket.
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdet den 4 oktober 1990
Prop. 1990/91: 34
Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Engström,
Hjelm-Wallén, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Hellström,
Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén, Freivalds,
Wallström, Lööw, Persson, Molin, Sahlin, Larsson, Åsbrink
Föredragande: statsrådet Lönnqvist
Grunddragen i det finansieringssystem som gäller vid ny- och ombyggnad av
bostäder beslutades av riksdagen år 1974.1 januari 1989 uppdrog jag åt en
utredare inom bostadsdepartementet att allsidigt belysa dagens bostadspoli-
tiska situation, de brister som finns i gällande stödsystem, systemens fördel-
ningspolitiska effekter och möjligheterna att förbättra måluppfyllelsen inom
bostadspolitiken. Resultatet redovisades i maj 1989 i rapporten (Ds
1989: 39) Studier av bostadssektorn 1989. Mot bakgrund av denna redovis-
ning och den då pågående översynen av skattesystemet tillkallade jag med
stöd av regeringens bemyndigande den 8 juni 1989 en särskild utredare
(docenten Bengt Owe Birgersson) för att se över det nuvarande bostads-
finansieringssystemet (dir. 1989: 29). Utredningen, som antog namnet
boendekostnadsutredningen, redovisade den 18 september 1989 betänkandet
(SOU 1989: 71) Ny bostadsfinansiering.
Betänkandet har remissbehandlats.
Jag har tidigare (prop. 1989/90: 144) behandlat boendekostnadsutred-
ningens förslag om bostadsbidrag. I det följande kommer jag att behandla
utredningens förslag om ny bostadsfinansiering.
Till protokollet i detta ärende bör fogas en förteckning över remissin-
stanserna och en sammanställning av remissyttrandena som bilaga 1.
Utredningen föreslår ett nytt bostadspolitiskt stödsystem. Utgångspunkterna
för utredningens förslag är de problem och brister som enligt utredningen
finns i dagens system och de nya förutsättningar i fråga om byggpriser och
bostadsutgifter som förslagen från skatteutredningama (SOU 1989: 33-35)
ger. Enligt utredningen medför förslag med dessa utgångspunkter omför- Prop. 1990/91: 34
delningar mellan olika hushåll. Förändringar bör dock enligt utredningen
genomföras med varsamhet.
Enligt utredningen bör ett nytt bostadsfinansieringssystem i huvuddrag
bestå av
- ett investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av permanenta bostader som
motsvarar den föreslagna ökningen av byggmomsen,
- en grundsubvention på alla investeringar i permanenta bostäder, för egna-
hem genom skattesystemet och för hyreshus och bostadsrättsföreningar
genom ett räntebidrag till 30 % av en beräknad räntekostnad för investeringen
och
- ränteldn på kapitalmarknaden med en statlig skuldutvecklingsgaranti och
viss kreditgaranti för att omfördela resterande räntekostnader i tiden.
Utredningens förslag om en ny bostadsfinansiering i korthet sammanfattas
enligt följande.
Om byggmomsen höjs som en del av skattereformen, leder det enligt utred-
ningen till en inte försumbar värdetillväxt på befintliga fastigheter som är svår
att motivera från bostadspolitiska utgångspunkter. En övergång till räntelån
skulle också försvåras om åtgärden får ett materiellt genomslag. Utredningen
föreslår därför att bostadsbyggandet inom det bostadspolitiska stödsystemet
kompenseras för en höjd byggmoms genom ett investeringsbidrag på ca 10 %
av kostnaderna för ny- och ombyggnad av bostäder. Med ombyggnads-
kostnad avses med utredningens definition kostnaden för de nya kvaliteter
som tillförs huset vid förbättringen (kostnader som berättigar till räntelån).
Till investeringsbidraget kopplas de krav som för närvarande gäller för
bostadslån. Bidragsunderlaget kan beräknas på samma sätt som för närva-
rande gäller för låneunderlag för bostäder. Dock bör reduktionen till 80 % av
det faktiska prisläget i schablonsystemet slopas.
För egnahem innebär inkomstskatteförslaget en statlig skattereduktion med
30 % av ränteutgifterna. För att jämställa hyresgäster och bostadsrättshavare
med egnahemsägare föreslår utredningen att ett skattekompenserande ränte-
bidrag lämnas vid ny- och ombyggnad av hyreshus och hus som ägs av
bostadsrättsföreningar motsvarande 30 % av beräknade räntekostnader. En
förutsättning för bidrag är dock att motsvarande skatteeffekt inte uppkommer
på annat sätt.
Det första året skall den bidragsberättigade räntekostnaden enligt förslaget
motsvara bidragsunderlaget för investeringsbidrag efter avdrag för investe-
ringsbidraget multiplicerat med den schabloniserade räntesats som dagens
räntebidrag grundas på. Räntekostnaden förändras därefter med ränta på
räntelånet. Utredningen förutsätter att det ursprungliga lånet/lånen inte amor- Prop. 1990/91: 34
teras innan räntelånet har amorterats i sin helhet. Därefter minskar ränte-
kostnaden i takt med en beräknad amortering på det ursprungliga lånet/lånen
med utgångspunkt i en total lånetid på 40 år. I motsats till vad som för när-
varande gäller för räntestöd for underhåll m.m. - men som gäller för ränte-
bidrag vid ny- och ombyggnad - förutsätts att de faktiska lånen uppgår till
minst det bidragsgrundande lånebeloppet.
Bidragsunderlaget för investeringsbidrag vid ombyggnad blir enligt för-
slaget avsevärt mindre än dagens låneunderlag. Därför förutsätts också -
vilket även framgår av utredningens förslag om räntelån - att räntestödet för
underhåll m.m. kompletteras med en kategori for långfristiga åtgärder (30 år).
Eftersom detta senare räntestöd också är en grundsubvention kommer det då
att handla om grundsubventioner på 30 % av beräknade räntekostnader för
åtgärder med en varaktighet på 40, 30, 20 eller 10 år.
För egnahem slopas räntebidragen helt.
2.4.1 Samband mellan finansieringen av den ursprungliga
investeringen och räntelån
I huvudsak två olika modeller är enligt utredningen tänkbara för finansiering
med lån för den ursprungliga investeringen (investeringslån) och räntelån.
Den ena är den gällande ordningen för investeringslån som förutsätter under-
liggande kredit från bostadsinstitut och författningsreglerat bostadslån finan-
sierat av SBAB. Denna ordning kan i och för sig kompletteras med ett för-
fattningsreglerat räntelån finansierat av SBAB. Den andra är ett fullständigt
investeringslån förenat med räntelån från bostadsinstitut med SBAB i sak
jämställt med övriga bostadsinstitut. I båda fallen skall räntelånet vara förenat
med en statlig skuldutvecklingsgaranti och i det senare fallet med en möjlighet
för bostadsinstitutet att köpa en statlig kreditgaranti för lånebelopp över en
viss nivå.
SBAB skall alltid ha skyldighet att lämna räntelån med de villkor som
anges i det följande.
2.4.2 Räntelån
Räntelån är en sammanfattande benämning för en typ av lån med egenskapen
att omfördela räntekostnaderna i tiden. I böijan av lånetiden täcker inte lån-
tagarens betalningar hela räntekostnaden. Överskjutande del läggs i stället till
låneskulden som ett räntelån. Allteftersom låntagarens betalningar ökar i
löpande priser (nominellt) minskar så småningom skuldökningen för att slut-
ligen upphöra. Då inleds återbetalningen av räntelånet. Till den del ränte-
kostnaderna är inflationsbetingade, dvs. bara är en ersättning for en löpande
penningvärdeförsämring, kan omfördelningen genomföras utan att låntaga- Prop. 1990/91: 34
rens betalningar eller låneskuld ökar i fasta priser (realt).
Utredningen föreslår att räntelånets storlek grundas på bidragsunderlaget
för investeringsbidrag efter avdrag för investeringsbidraget. Utredningen
förutsätter att underlaget for räntelånet och skuldutvecklingsgarantin, garanti-
underlaget, skall differentieras på samma sätt som den övre lånegränsen i
dagens system, dvs. vara 100, 99 eller 95 % av bidragsunderlaget för inves-
teringsbidrag efter avdrag för investeringsbidraget. Räntelån och skuldut-
vecklingsgaranti föreslås bara komma i fråga för hus som byggts eller byggts
om med stöd av investeringsbidrag.
Utredningen föreslår vidare att den garanterade nettoutgiften det första året
skall vara 3,75 %. Vid en marknadsränta på 11 % och en grundsubvention på
30 % av marknadsräntan innebär det att av marknadsräntan täcks 3,3 pro-
centenheter av grundsubventionen, 3,95 procentenheter av räntelån och 3,75
procentenheter av låntagaren.
Utredningen föreslår slutligen att nettoutgiften årligen skall ökas med en
faktor, fastställd för fem år i taget, som med en procentenhet per år under-
stiger en förväntad ökning av den allmänna prisnivån. Efter fem år justeras
nettoutgiften så att ingångsvärdet för den nya perioden motsvarar vad som
hade följt av en korrekt prognos. Besluten om ökningstakt och justering skall
fattas av en särskild nämnd.
2.4.3 Skuldutvecklingsgaranti
Räntelånen bör enligt utredningen förenas med en skuldutvecklingsgaranti
med innebörden att den reala låneskulden skall minska med lägst 5/60-delar
under vatje femårsperiod. Skuldutvecklingsgarantin blir oberoende av om
låntagaren i förhållande till den faktiska prisutvecklingen har haft små eller
stora nettoutgifter under perioden.
2.4.4 Kreditgaranti
För att underlätta bostadsinstitutens räntelångivning föreslås att instituten hos
staten skall kunna försäkra sig mot kreditrisker i enskilda fall. Försäkringen
skall avse den del av krediten som institutet finner mest riskfylld. Premien har
beräknats till 0,5-1 % av det försäkrade beloppet.
2.4.5 Annan säkerhet för lån
För bostadslån som avser egnahem krävs att kommunerna lämnar fyllnads-
borgen för ett belopp som motsvarar 40 % av skulden på bostadslånet vid
förlusttillfället. Utredningen föreslår att ett motsvarande krav skall ställas för
skuldutvecklingsgaranti i fråga om egnahem. Enligt förslaget bör garantin
lämnas bara om kommunen lämnar fyllnadsborgen för ett belopp som mot-
svarar 10 % av det ursprungliga lånet. Utredningen förutsätter att borgens- Prop. 1990/91: 34
åtagandet i säkerhetshänseende ligger efter säkerheten för skuldökningar på
grund av räntelån.
I likhet med vad som gäller för närvarande föreslås att allmännyttiga
bostadsföretag får använda kommunal borgen som säkerhet för lån.
I övrigt föreslås att det för investeringslån och räntelån skall ställas säker-
het i form av panträtt med bästa säkerhetsläge.
2.5.1 Grundsubventioner
Grundsubventionen föreslås införd även i fråga om de hyres- och bostads-
rättshus som för närvarande får räntebidrag. Grundsubventionen föreslås i
dessa fall bli 30 % av räntekostnaden för bostadslån och underliggande kredit
enligt de schablonregler som sedan den 1 juli 1989 gäller för att bestämma
räntesatser och lånens storlek. Till detta läggs räntekostnaden för räntelån.
Om räntebidraget enligt tidigare regler vid förslagets ikraftträdande är lägre än
grundsubventionen, skall tidigare räntebidragsbelopp ligga fast så länge detta
belopp understiger beloppet för grundsubventionen. I dessa fall blir det inte
aktuellt med räntelån.
2.5.2 Räntelån
En övergång från räntebidrag till räntelån för nya hus måste enligt utred-
ningen av fördelningspolitiska skäl också följas av en motsvarande övergång
för de hus som för närvarande har räntebidrag. Även paritetsaspekter och
statsfinansiella skäl talar för en sådan övergång.
Liksom i fråga om grundsubventionen föreslås räntelånets storlek grundas
på summan av bostadslån och underliggande kredit. Nettoutgiften det första
året bestäms till i princip 70 % av de garanterade räntor som för närvarande
gäller för egnahem av motsvarande ålder. Av paritetsskäl föreslås dock något
lägre nettoutgifter för hus med bostadslån utbetalade mellan åren 1983 och
1990. Det innebär att betalningskraven för beståndet relativt sett förändras på
samma sätt som betalningskraven för nya hus.
Garanterade räntesatser enligt gällande regler och utredningens förslag till
nettoutgifter år 1991 för hus av olika ålder framgår av följande sammanställ-
ning.
År för bostads- |
Garanterad räntesats |
Nettoutgift, % Alla | |
Allmännytta, |
Egnahem | ||
1990 |
2,95 |
5,40 |
3,60 |
1989 |
3,20 |
5,90 |
3,85 |
1988 |
3,35 |
6,40 |
4,10 |
1987 |
3,60 |
6,90 |
4,35 |
1986 |
3,85 |
7,50 |
4,85 |
1985 |
4,10 |
8,00 |
5,35 |
1984 |
4,35 |
8,55 |
5,65 |
1983 |
4,45 |
9,05 |
6,05 |
1982 |
5,05 |
9,65 |
6,75 |
1981 |
5,35 |
10,15 |
7,10 |
1980 |
5,55 |
10,70 |
7,50 |
1979 |
5,75 |
11,70 |
8,00 |
Prop. 1990/91: 34
Med hänsyn till att den garanterade räntan i vissa fall har bestämts med
utgångspunkt i husets påbörjande eller färdigställande och således inte alltid
med utgångspunkt i bostadslånets utbetalning anser utredningen att nettorän-
toma år 1991 skall fastställas i varje låneärende med utgångspunkt i den
garanterade ränta som annars skulle ha gällt i låneärendet under året.
Nettoutgiftema i beståndet förutsätts också ökas på samma sätt som för
nya hus. Även skuldutvecklingsgarantin skall gälla i beståndet.
I likhet med vad som föreslås för nyproduktionen skall SBAB alltid ha
skyldighet att lämna räntelån på angivna villkor.
Räntebidrag av samma typ som vid ny- och ombyggnad lämnas för närva-
rande även enligt
- förordningen (1987: 258) om stöd för flerbarnsfamiljer för köp av egna-
hem,
- förordningen (1984: 614) om lån för förvärv av vissa fastigheter som har
förköpts enligt förköpslagen (1967: 868),
- förordningen (1983: 40) om räntebidrag för underhållslån i vissa fall,
- förordningen (1985: 352) om lån m.m. för gatukostnadsersättning i vissa
fall (upphävd 1990: 648) samt
- förordningen (1977: 332) om statligt stöd till energibesparande åtgärder i
bostadshus m.m. (upphävd 1980: 334).
Enligt 4 a § förordningen (1982: 644) om lån för byggnadstekniska åtgär-
der i bostadshus lämnas också sådana räntebidrag i Norrbottens län för åtgär-
der som genomförts med stöd av förordningen.
Utredningen föreslår att räntebidragen även i dessa fall ersätts av
grundsubvention och räntelån.
Bostaden som en grundläggande social rättighet är utgångspunkten för den
sociala bostadspolitiken. Det innebär att bostadspolitiken skall inriktas så att
målet om allas rätt till en bra bostad kan förverkligas. Därför måste bostads-
byggandet i tider av bostadsbrist ligga på en hög nivå.
Om den sociala bostadspolitikens mål skall kunna uppnås måste det finnas
ett väl fungerande bostadsfinansieringssystem.
Enligt boendekostnadsutredningen har de nuvarande skatte- och subven-
tionssystemen för bostäder brister i fråga om neutralitet mellan olika upplå-
telseformer och fastighetsägarkategorier, både vid produktionstillfället och
över tiden. Det finns också brister i paritet i fråga om utgifter för bostäder av
olika ålder, vilket motverkar den rörlighet som är nödvändig på bostads-
marknaden för att bostadsbeståndet skall utnyttjas effektivt.
Enligt utredningens bedömningar är det främst bostadsbidragen som har
en hög fördelningspolitisk precision. Det generella bostadspolitiska stödet,
räntebidrag och skattesubventioner, sänker visserligen relativpriserna på alla
bostäder, men eftersom hushåll med höga inkomster har en högre bostads-
konsumtion får dessa hushåll en större andel av det generella stödet än andra
hushåll. Det generella stödet kan också kapitaliseras när egnahem och
bostadsrätter byter ägare och således öka säljarens förmögenhet.
Som en följd av bl.a. stigande produktionskostnader och höga räntor har
kostnaderna för det generella stödet ökat avsevärt under senare år. Även
statsfinansiella skäl gör det därför nödvändigt att nu ompröva det stödsystem
som har fungerat under mer än 15 år.
De krav som bör ställas på ett reformerat stöd för ny- och ombyggnad av
bostadshus är flera och har skilda utgångspunkter. I första hand kommer de
bostadspolitiska kraven, såsom att stödsystemet bör
- vara neutralt mellan ägar- och upplåtelseformema,
- ge förbättrad utgiftsparitet över tiden,
- vara fördelningspolitiskt effektivt och
- motverka kapitalisering av stödet.
För en omläggning talar också kreditpolitiska skäl. I detta avseende är det
angeläget att stödsystemet kan
- främja konkurrensen på kreditmarknaden,
- stimulera ökat sparande inom bostadssektorn och
- ge en ökad räntekänslighet hos låntagarna.
Av statsfinansiella skäl bör vidare stödsystemet minska automatiken i till-
växten av statens utgifter.
De krav som jag nu har redovisat måste kunna tillgodoses samtidigt som
en bostadsproduktion av en tillräcklig omfattning kan genomföras. Ett nytt
stödsystem måste vidare ha sådana egenskaper att det kan antas bli bestående
under lång tid. En grundläggande förutsättning för detta är att systemets
effekter är överblickbara över tiden och att systemet varken på kort eller lång
Prop. 1990/91: 34
sikt medför en oskälig belastning på låntagarna. Bostadsfinansieringen måste Prop. 1990/91: 34
utformas så att hushållen kan bedöma sina ekonomiska åtaganden i boendet
och vara förvissade om att ett bostadsval, som i det korta perspektivet är både
önskvärt och möjligt, inte på längre sikt kan leda ull åtaganden som hushållet
inte kan bära.
Min bedömning: Det nuvarande låne- och räntebidragssystemet vid
ny- och ombyggnad av bostadshus ersätts av ett system som bygger på
att hela lånefinansieringen sker på den allmänna lånemarknaden och att
en del av låneräntorna omfördelas över tiden med hjälp av räntelån som
också tas upp på den allmänna lånemarknaden. Direkta statliga ränte-
bidrag behålls endast i den utsträckning som behövs dels för att ge
ägare av hyreshus och bostadsrättsföreningar motsvarande räntesub-
vention som egnahemsägare får via skattesystemet, dels för att hindra
att räntelånesystemet vid höga räntor i förhållande till inflationen leder
till att den reala skuldbelastningen på fastigheten ökar sett över tiden.
Räntelånen och en del av investeringslånen garanteras genom statliga
kreditgarantier.
Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med min bedömning.
Utredningen anser dock att SBAB bör ges en viss särställning i fråga om
räntelån.
Remissinstanserna: Förslaget om räntelån har fått ett blandat mottagan-
de bland remissinstanserna. Huvudtanken med ett räntelånesystem godtas
dock av en majoritet av remissinstanserna. Jag redovisar här en kort samman-
fattning av vissa remissinstansers synpunkter på frågan.
Enligt plan- och bostadsverket medför boendekostnadsutredningens för-
slag bl.a. att bostadsfinansieringssystemet anpassas till skattereformen, att
skillnaderna i subventioner minskar mellan bostäder av olika ålder och i olika
upplåtelseformer och att möjligheterna att kapitalisera subventioner minskar
utan att bostadsutgiftema ökar väsentligt.
Enligt HSB.s Riksförbund bör omfördelningen av bostadskostnaderna i
tiden antingen ske genom nuvarande räntebidrag kombinerade med en refor-
merad fastighetsskatt eller med räntelån enligt boendekostnadsutredningens
förslag under förutsättning att kreditgarantin utformas så att övergången inte
leder till höjda räntor.
Riksbyggen som anser att förslaget om räntelån ger en acceptabel avväg-
ning mellan rimlig skuldökning och rimlig utgiftsökning i olika tänkbara
kombinationer av inflationstakt och realränta framhåller dock att snabba för-
ändringar i inflationstakt och/eller realränta som inte går i takt med byggpris-
utvecklingen kan ge oönskade effekter. Överstiger förändringarna vad som
skulle vara en naturlig ökning av byggprisema drivs dessa upp. I det om-
10
vända fallet konserveras besvärande paritetsproblem. Enligt Riksbyggen bör Prop. 1990/91: 34
detta beaktas när skuldutvecklingsgarantin utformas.
Sveriges Bostadsrätttföreningars Centralorganisation, SBC, underkänner
förslaget till räntelån och menar att lånen är svårförklarliga och kan medföra
risker för överbelåning. Lånen är vidare politiskt instabila och anses leda till
minskad nyproduktion. De medför inte heller någon kostnadspress i byggan-
det och är oförenliga med en nominell realisationsvinstbeskattning samt sak-
nar sparstimulanser. Särskilt orimlig är enligt SBC en tvångsmässig omlägg-
ning av befindiga räntesubventioner till räntelån.
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO, anser att huvuddragen i
det föreslagna bostadsfinansieringssystemet ger förutsättningar för en förbätt-
rad neutralitet mellan olika upplåtelseformer. Fastighetsskatten bör dock
utformas så att den ingår som en komponent i det föreslagna systemet och
därmed tillsammans med övriga komponenter blir ett reellt bostadspolitiskt
instrument.
Enligt Sveriges Fastighetsägareförbund, som tillstyrker huvuddragen i
förslagen om att kraftigt begränsa de generella räntebidragen, bör dock fram-
tida subventioner frikopplas från finansieringen. Under perioder med hög
inflation eller hög realränta är det enligt förbundet nödvändigt att kunna
omfördela kapitalkostnader över tiden för att byggproduktionen skall kunna
hållas uppe. Enligt förbundet bör man fästa tilltro till kreditmarknadsinsti-
tutens förmåga att erbjuda nya, kreativa och individuellt anpassade finansie-
ringslösningar som gör den statliga garantimodellen ointressant och onödig.
De formella hinder som kan föreligga för detta bör därför snarast undanröjas.
Många invändningar kan resas mot den tekniska lösning som boendekost-
nadsutredningen valt.
Byggentreprenörerna (Entreprenörföreningen) tillstyrker boendekost-
nadsutredningens förslag om räntelån under förutsättning att betryggande
statliga garantier kan skapas för att fastighetsvärdena med marginal täcker en
växande skuldbörda. För egnahem konstaterar föreningen att priserna sett i ett
längre perspektiv har tenderat att utvecklas i takt med inflationen men att
svängningarna, inte minst regionalt, har varit stora och ibland bestått under
lång tid. Bl.a. mot denna bakgrund kan inte föreningen finna att den före-
slagna skuldutvecklingsgarantin ger egnahemsägare ett rimligt skydd. I från-
varon av ett sådant är risken stor att räntelånesystemet inte kan upprätthållas
under någon längre period. För hyreshus konstaterar föreningen att fastig-
hetsvärdena sjunkit realt under lång tid. Utredningens förslag kan förstärka
denna utveckling. Det är alltså tveksamt om hyreshusen kan bära en
skuldökning genom räntelån om inte avkastningen kan höjas genom att
bruksvärdesystemet ses över.
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR, tillstyrker förslaget om rän-
telån men anser att räntelån i beståndet innebär så stora förändringar att de bör
införas under en femårig övergångstid.
Hyresgästernas Riksförbund tillstyrker det föreslagna bostadsfinansie-
ringssystemet men anser att även fastighetsskatten bör användas i bostads-
politiskt syfte. Förbundet ifrågasätter dock SBABs roll i systemet och vad
11
som skulle följa om SBAB bara får en liten del av utlåningen och samtidigt Prop. 1990/91: 34
åläggs att svara för den osäkraste delen.
Sveriges Villaägareförbund tillstyrker räntelån för nya hus men anser att
det bör skapas alternativ till räntelån för dem som inte vill ta lån med
skuldökning. Räntelån bör även finnas för köpare av begagnade småhus.
Förbundet ifrågasätter dock om inte den påtagliga risken för prisstagnation på
småhusmarknaden gör att man bör vänta tre till fyra år med att införa räntelån.
Riksbanken som instämmer i utredningens kritik av det nuvarande finan-
sierings- och subventionssystemet, anser dock att förslaget innebär att alltför
stora delar av kapitalkostnaden skall betalas genom räntelån. Skuldutveck-
lingsgarantin är alltför komplicerad, svår att förklara och också politiskt svår-
hanterlig. Riksbanken anser också att utredningen underskattat de admi-
nistrativa problemen med att genomföra ett nytt system.
Riksgäldskontoret menar att ett genomförande av utredningens förslag om
att ersätta räntebidrag med räntelån kan få så stora effekter på fastighets-
priserna att bostadsinstituten får problem med säkerheterna för redan lämnade
lån.
Allmänna Pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna, som
år 1986 avstyrkt bostadskommitténs förslag om räntelån, anser att boende-
kostnadsutredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti och kreditgaranti
samt möjligheterna till totalfinansiering av bostadsbyggandet innebär viktiga
kompletteringar i förhållande till det tidigare förslaget. Många outredda frågor
återstår dock enligt fonden, bl.a. en mer fullständig analys av räntelånesys-
temets stabilitet, övergångsproblem, alternativa låneformer och möjligheter till
modifieringar i nuvarande system. Ett nytt system bör också utformas så att
sparandet främjas i bostadssektorn. Ändringar i nuvarande system bör dock
inte forceras fram. Även om en reform av bostadsfinansieringen bör sam-
ordnas med skattereformen behöver de båda inte nödvändigtvis sammanfalla i
tiden.
Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Stadshypotek, anser att en
räntelångivning bör ske i konkurrens på kreditmarknaden med villkor anpas-
sade till efterfrågan på krediter. Staten bör erbjuda en statlig skuldutveck-
lingsgaranti och en möjlighet för instituten att köpa en statlig kreditgaranti.
Enligt Stadshypotek är det fullt möjligt att finansiera räntelån på kapitalmark-
naden, antingen genom underkursobligationer eller genom konventionella
obligationer och certifikat.
Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, anser inte att bolaget i
motsats till övriga bostadsinstitut skall åläggas en skyldighet att finansiera
räntelån. Kredit- och ränterisker skulle bli orimliga och bolagets upplåning
försvåras och fördyras avsevärt.
Svenska Bankföreningen (med anslutning från Sveriges Föreningsbankers
Förbund) anser att utredningens förslag om räntelån medför så stora nack-
delar och problem för låntagarna, bostadsinstituten och obligationsmarknaden
att det inte bör genomföras i föreliggande form. Bostadsbyggandet och
omsättningen på fastighetsmarknaden skulle försvåras. Bostadsinstitutens
utlåningsräntor skulle behöva höjas betydligt. Det är tveksamt om systemet
12
skulle kunna bestå under någon längre tid. Alternativa lösningar måste ut-
redas.
Svenska sparbanksföreningen anser att utredningens förslag har egen-
skaper som gör det intressant och rättar till många problem men också egen-
skaper som gör att riskerna för en instabil utveckling är uppenbara. Systemet
ger enligt sparbanksföreningen alltför stort utrymme för kortsiktiga och poli-
tiskt betingade justeringar, som får mycket stor betydelse för låntagarens
ekonomi under mycket lång tid.
Svenska Kommunförbundet är i huvudsak positivt till de grundläggande
principerna i förslaget till nytt bostadsfinansieringssystem under förutsättning
dels att inkomstskatteutredningens förslag genomförs så att hushållens
disponibla inkomster klarar ökade boendekostnader, dels att kommunernas
kostnader inte ökar.
Enligt LO bidrar boendekostnadsutredningens förslag till att lösa många
problem som finns i dagens system. LO ifrågasätter samtidigt om man inte
bör ta ytterligare steg i samma riktning. Enligt LO medför utredningens för-
slag att boendekostnaderna blir för höga och att stora förmögenheter kan
byggas upp hos fastighetsägarna. I den fortsatta beredningen av förslagen bör
man därför pröva bl.a. ett system med reala lån för hyreshus.
TCO tillstyrker boendekostnadsutredningens förslag om att ersätta ränte-
bidrag med räntelån men anser att det bl.a. av administrativa skäl kan bli svårt
att genomföra omläggningen redan från år 1991.
Enligt SACOISR litar boendekostnadsutredningens förslag i alltför liten
utsträckning till en fungerande konkurrensmarknad. En risk med förslaget är
att systemet leder till ett fortsatt politiskt detaljansvar för kapitalkostnaderna.
Systemet kommer därför att ständigt utsättas för ett tryck att öka subven-
tionsnivån. Vidare blir incitamenten till egna kapitalinsatser alltför svaga.
Enligt SACO/SR bör i stället olika former av räntelån på marknadsmässiga
villkor skapas som kompletterande alternativ till nuvarande hypotekslån.
Skälen för min bedömning: Som framgår av boendekostnadsutred-
ningen ger det nuvarande räntebidragssystemet inte en tillräcklig neutralitet i
fråga om kapitalutgifter mellan olika upplåtelsefonner och fastighetsägarka-
tegorier, varken vid produktionstillfället eller över tiden. Även i fråga om
förmögenhetsbildning brister neutraliteten. Räntebidragen kan kapitaliseras
när egnahem och bostadsrätter byter ägare och således öka säljarens förmö-
genhet.
Räntebidragssystemet kan inte heller i tillräcklig omfattning utjämna de
skillnader i kapitalutgifter som följer av att bostäder byggts eller byggts om
vid olika tidpunkter. Skillnaden i kapitalutgifter mellan bostäder av olika ålder
är betydande, både inom beståndet av hus med räntebidrag och mellan detta
bestånd och beståndet av hus utan räntebidrag.
Under senare år har ökande byggpriser i kombination med höga räntor
medfört att statens kostnader för räntebidrag har ökat avsevärt
Den kritik som således kan riktas mot dagens räntebidragssystem - en
kritik som flertalet remissinstanser ansluter sig till - bör enligt min mening
medföra att systemet nu omprövas. För detta talar både bostadspolitiska och
Prop. 1990/91: 34
13
statsfinansiella skäl. Boendekostnadsutredningens förslag om ny bostads- Prop. 1990/91: 34
finansiering har avgörande fördelar i detta perspektiv. Förslaget om skatte-
kompenserande räntebidrag ger neutralitet i skattehänseende mellan å ena
sidan egnahemsägare och å andra sidan ägare av hyreshus och bostadsrätts-
föreningar. Förslaget om enhetliga räntelån ger full neutralitet vad avser
bostadsutgiftema för olika fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer.
Räntelån kommer inte heller att kunna kapitaliseras på marknaden. En över-
gång leder alltså även till en bättre neutralitet från förmögenhetsbildnings-
synpunkt.
Allteftersom effekterna av räntelånesystemet slår igenom förbättras också
pariteten i fråga om kapitalutgifter mellan bostäder av olika ålder.
När kapitalutgifterna omfördelas över tiden genom räntelån och inte genom
räntebidrag minskar vidare samhällets subventioner för boendet. Även stats-
finansiellt medför således ett räntelånesystem betydande fördelar. Systemet
medför dock inte någon finanspolitisk åtstramning på kort eller medellång
sikt.
Ett räntelånesystem har enligt min mening sådana fördelar framför dagens
räntebidragssystem att en omläggning från räntebidrag till räntelån nu bör
göras med utgångspunkt i boendekostnadsutredningens förslag. Vissa
invändningar som har riktats möt utredningens förslag bör dock beaktas. En
sådan invändning har gällt utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti.
I förhållande till boendekostnadsutredningens förslag anser jag att lån-
tagarnas trygghet behöver förstärkas bl.a. genom att skuldökningar och låne-
tider begränsas. Jag anser också att det finns vissa invändningar av kredit-
politisk natur mot utredningens förslag. Jag gör därvid följande övervä-
ganden i fråga om de utgångspunkter som bör vara vägledande för utform-
ningen av systemet.
I ett räntelånesystem krävs det en viss relation mellan betalningskrav och
ränta för att inte skuldökningen skall bli för stor eller lånetidema bli alltför
långa. Ett räntelånesystem är i detta hänseende känsligt för höga räntenivåer i
kombination med en låg inflationstakt. Om betalningskraven bestäms med
utgångspunkt i vad som kan anses vara normala nominella och reala räntor,
måste därför systemet innehålla spärrar som hindrar höga realräntor från att få
ett fullt och varaktigt genomslag i låntagarnas kapitalutgifter eller i låne-
skulderna. Jag kommer därför att förorda att ett särskilt räntebidrag införs för
att täcka höga realräntor (realräntebidrag).
Av betydelse för ett räntelånesystem och dess funktion är vidare samban-
det mellan den allmänna prisutvecklingen och prisutvecklingen pä fastighets-
marknaden. Över längre perioder har hittills utvecklingen av konsumentpriser
och fastighetspriser i ston sett sammanfallit medan avvikelserna under kortare
perioder har varit påtagliga. Under 1980-talets tidigare del minskade de reala
fastighetspriserna, medan de däremot ökade starkt under 1980-talets senare
del. Till dessa omständigheter kommer att utvecklingen av fastighetspriserna
regionalt kan avvika påtagligt från vad som gäller för riket i genomsnitt. För
att ett räntelånesystem skall kunna fungera stabilt under lång tid krävs det där-
14
för enligt min mening även av dessa skäl att skuldökningen och lånetidema Prop. 1990/91: 34
begränsas.
De egenskaper som ett fungerande räntelånesystem enligt min mening
måste ha i fråga om anpassning till höga realräntor och prisutvecklingen på
fastighetsmarknaden är framför allt egenskaper som är viktiga för låntagarnas
trygghet och därmed också för systemets politiska stabilitet. Men räntelåne-
systemet måste också kunna fungera friktionsfritt på kreditmarknaden. Med
anledning av den kritik remissinstanserna har riktat mot boendekostnads-
utredningens förslag i detta avseenden vill jag efter samråd med chefen för
finansdepartementet anföra följande.
Boendekostnadsutredningens förslag får tolkas så att SBAB även i fort-
sättningen skall inta en viss särställning i förhållande till övriga bostadskredit-
institut. Bl.a. förutsätts att bolaget i motsats till övriga bostadsinstitut skall ha
en skyldighet att finansiera räntelån. En sådan ordning är jag inte beredd att
tillstyrka. Även om förslaget genomförs utan att SBAB utsätts för särskilda
kreditrisker, t.ex. genom en generell statlig kreditgaranti för sådana lån, kan
förslaget på sikt leda till svårigheter för bolagets upplåning med bl.a. ökade
upplåningskostnader som följd. Långsiktigt finns det enligt min mening bara
ett lämpligt alternativ när det gäller rollfördelningen mellan bostadsinstituten i
ett räntelånesystem. Det är att SBAB i sak jämställs med övriga bostads-
institut när det gäller lån för bostadsändamål. Det innebär att bolaget inte bör
vara skyldigt att finansiera räntelån i vidare mån än andra kreditinstitut. Det
innebär emellertid samtidigt att SBABs nuvarande monopol på viss långiv-
ning bör upphöra. Villkoren för lån för bostadsändamål, inkl, villkoren för
räntelån, bör bestämmas i konkurrens pä kreditmarknaden. SBABs fortsatta
verksamhet bidrar till att upprätthålla konkurrensen på bostadsfinansierings-
marknaden.
En räntelångivning i konkurrens mellan kreditinstituten förutsätter att
statens åtaganden i systemet kan utformas så att inget kreditinstitut har skäl att
diskriminera långivning i vissa regioner eller till vissa låntagare. Detta kan
lämpligen uppnås genom att det införs en individuell statlig kreditgaranti till
kreditinstituten mot en avgift relaterad till det garanterade beloppet. Kredit-
problem i enskilda fall får lösas genom frivilliga åtaganden från instituten, i
huvudsak i samma ordning som redan tidigare har tillämpats.
I en bilaga till boendekostnadsutredningens betänkande redovisas nya
upplåningsmetoder, bl.a. underkursobligationer, för att begränsa de ränte-
risker för bostadsinstituten som skulle följa av att räntelån lämnas till bunden
ränta. Vissa remissinstanser ifrågasätter underkursobligationemas lämplighet
som upplåningsinstrument Enligt min mening finns det inga skäl att kräva att
räntelån alltid skall ha bunden ränta. Det bör alltså finnas möjligheter att
lämna nya räntelån till rörlig ränta och sedan omsätta dem till lån med bunden
ränta när den underliggande krediten omsätts eller räntejusteras. Då elimineras
bostadsinstitutens problem med att hantera ränterisker helt och hållet.
Konventionella obligationer och certifikat kan användas för upplåningen.
Även om räntelångivningen kan ske i former som inte förutsätter nya upp-
låningsmetoder kan det naturligtvis inte uteslutas att bostadsinstituten av kon-
15
kurrensskäl vill erbjuda nya räntelån även till bunden ränta. I så fall kan de på Prop. 1990/91: 34
eget initiativ anpassa sin upplåning så att ränteriskerna minimeras.
Sammanfattningsvis anser jag således att vägledande för ett räntelåne-
system bör vara dels att låntagarna kan skyddas mot effekter av alltför höga
realräntor samt att lånetider och skuldökning även i övrigt begränsas, dels att
långivningen får ske i konkurrens mellan kreditinstituten inkl. SBAB utan att
instituten behöver utsättas för ökade kreditrisker eller ränterisker. Ett ränte-
lånesystem med dessa egenskaper får enligt min mening den stabilitet som
flera remissinstanser har efterlyst.
Mitt förslag: Systemet med ett statligt reglerat bostadslån for ny- och
ombyggnad av bostäder och vissa lokaler avvecklas den 30 juni 1992.
Ny- och ombyggnad av bostäder finansieras efter denna tidpunkt i sin
helhet med lån på den allmänna lånemarknaden.
Regeringen inhämtar i fråga om Statens Bostadsfinansierings-
aktiebolag, SBAB, riksdagens bemyndigande att ändra reglerna för
bolagets verksamhet.
Utredningens förslag: Utredningen har i sina resonemang om räntelån
utgått från såväl nuvarande ordning med bostadslån och underliggande kredit
som en ordning där ny- och ombyggnad finansieras i sin helhet på låne-
marknaden.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser får anses stödja tanken på
en övergång till fullständiga lån.
Skälen för mitt förslag: Den nuvarande uppdelningen mellan bostads-
lån och underliggande kredit grundas på ett riksdagsbeslut år 1946. Bak-
grunden var att ett ökat bostadsbyggande efter det andra världskriget för-
utsatte statlig medverkan med krediter i högt riskläge. Under hela efterkrigs-
tiden fram till bötjan av 1980-talet var tillgången på krediter för bostads-
byggande knapp och en fortsatt statlig medverkan i bostadsbyggandets kredit-
försöijning således naturlig. Under tiden därefter har statens medverkan i
kreditförsöijningen i första hand grundats på att låneprövningen även har
styrt de statliga subventionerna för bostadsbyggandet.
Administrativa skäl har sedan länge talat för en övergång till fullständiga
lån vid ny- och ombyggnad av bostäder. I princip halveras det administrativa
arbetet med långivning och avisering med en sådan ändring. Därtill kommer
den omläggning från räntebidrag till räntelån som jag återkommer till i det
följande. Om det förslaget genomförs, kommer tidigare anförda motiv för en
uppdelning av lånefinansieringen i ett bostadslån och ett bottenlån att bort-
falla. Jag ser inte heller i övrigt några avgörande hinder mot att övergå till att
låta ny- och ombyggnad av bostäder i sin helhet finansieras på den allmänna
16
lånemarknaden. I det följande använder jag termen investeringslån för sådana Prop. 1990/91: 34
lån.
Med hänsyn till vad jag har anfört om administrativa besparingar anser jag
att det är angeläget att övergången till fullständiga lån på kreditmarknaden kan
ske så snart som möjligt. Jag förordar därför att nödvändiga ändringar görs
så att den nya långivningen kan starta redan den 1 juli 1992.
För de institut som för närvarande lämnar underliggande kredit medför en
sådan övergång inte några grundläggande förändringar. En begränsning är
dock att instituten inte får lämna lån mot säkerhet i form av panträtt över 85 %
av belåningsvärdet. Jag kommer i det följande att lämna förslag om statlig
kreditgaranti som kompletterande säkerhet för lån som är så utformad att
instituten får möjlighet att lämna lån även i säkerhetsläge över 85 %.
För SBAB är situationen en annan. SBAB finansierar inom ramen för
dagens finansieringssystem ensamt lån i säkerhetsläge mellan 70 och 100 %
av låneunderlaget. Vad jag nu har förordat i fråga om en övergång till full-
ständiga lån innebär att bolagets nuvarande särställning på kreditmarknaden
måste upphöra. I sitt remissyttrande över boendekostnadsutredningens för-
slag har bolaget förklarat sig berett att ta på sig uppgifter i konkurrens med
andra bostadsinstitut. Enligt SBAB är viktiga förutsättningar för detta att
SBAB får rätt att lämna även bottenlån och att bolaget får tid att bygga upp
låneadministrationen och att skaffa sig en egen försäljningsorganisation.
Frågan om hur reglerna för bolagets verksamhet bör ändras kräver dock
ytterligare överväganden. Efter samråd med statsrådet Åsbrink förordar jag att
regeringen inhämtar riksdagens bemyndigande att ändra reglerna för bolagets
verksamhet så att bolaget kan marknadsanpassas.
Som jag redovisat i det föregående anser jag att en ny bostadsfinansiering kan
byggas upp i huvudsak enligt boendekostnadsutredningens förslag. Detta
innebär i korthet följande. Bostadsbyggandet bör genom ett investerings-
bidrag kompenseras för den höjning av byggmomsen som riksdagen har
beslutat om (prop. 1989/90: 111, SkU31, rskr. 357). Kvarvarande skatte-
subventioner för egnahemsägare enligt riksdagens beslut om en reformerad
inkomstbeskattning (prop. 1989/90: 110, SkU30, rskr. 356) bör för hyres-
och bostadsrättshus motsvaras av ett skattekompenserande räntebidrag på 30
% av räntekostnaden för investeringslån och räntelån. I övrigt bör kapital-
utgifterna för bostäder utjämnas över tiden med hjälp av räntelån på kredit-
marknaden med säkerhet i form av statlig kreditgaranti om långivaren begär
det För att begränsa skuldökning och lånetider bör ett särskilt bidrag införas
vid höga realräntor (realräntebidrag). Jag vill i sammanhanget påminna om
den utjämning av kostnader mellan hus av olika ålder som följer av riks-
2 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 34
Rättelse: S. 29 rad 3 Står: omläggningen,---1991. Rättat till: omläggningen.
dagens beslut om statlig fastighetsskatt (prop. 1989/90: 110, SkU30, rskr. Prop. 1990/91: 34
356). Jag återkommer i det följande till den närmare utformningen av de
bostadspolitiska stöden.
Vid ombyggnad bör det nya systemet utformas så att vissa tröskeleffekter i
dagens system elimineras. Det innebär att systemet bara bör tillämpas för åt-
gärder som har lång livslängd och då med i princip samma villkor som vid
nybyggnad. För underhållsåtgärder med en kortare varaktighet än 30 år bör
för hyres- och bostadsrättshus lämnas skattekompenserande räntebidrag
enligt förordningen (1983: 974) om statligt räntestöd vid förbättring av
bostadshus, oavsett om åtgärderna genomförs för sig eller i samband med
mer långfristiga åtgärder. Jag kommer även att lämna förslag om vissa vidg-
ningar av räntestödet för underhåll m.m. med ikraftträdande den 1 januari
1991.
Förslagen om skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostads-
rättshus, realräntebidrag och räntelån bör av administrativa skäl genomföras
den 1 juli 1992 i fråga om nya hus och den 1 januari 1993 i fråga om hus
med beslut om bostadslån före den 1 juli 1992.
Mitt förslag: Ett statligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad
av permanenta bostäder införs den 1 januari 1991 i syfte att
kompensera bostadsbyggandet för ökade kostnader som följer av de
slopade reduceringsreglema för mervärdeskatten för byggnads- och
anläggningsarbeten. Bidraget lämnas med 9,7 % av de beräknade
kostnaderna inkl, mervärdeskatt för merväideskattepliktiga åtgärder.
Vid ombyggnad lämnas bidrag endast för nyinvesteringar och för
underhållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 år. En förutsättning
för investeringsbidrag är tills vidare att bostadslån lämnas för projektet.
Länsbostadsnämnden beslutar om investeringsbidrag.
Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag.
Remissinstanserna: En stor majoritet av remissinstanserna anser att
ändringar i mervärdebeskattningen inte bör få leda till ökade kostnader för
bostadsproduktionen. Vissa remissinstanser tillstyrker utredningens förslag
om investeringsbidrag som ett medel i detta syfte. Andra remissinstanser
anser att det belopp med vilket byggmomsen ökar bör återbetalas av skatte-
myndigheterna eller att byggmomsen inte bör höjas.
Skälen för mitt förslag: Riksdagen har beslutat (prop. 1989/90: 111,
SkU31, rskr. 357) att utvidga mervärdeskatten till en generell och enhetlig
beskattning av i princip all yrkesmässig omsättning av varor och tjänster.
Beslutet innebär bl.a att de s.k. reduceringsreglema för bl.a. byggnadsent-
reprenader slopas vid utgången av år 1990. Ett investeringsbidrag för ny- och
ombyggnad av permanentbostäder med syfte att kompensera för de slopade
18
reduktionsreglema har tidigare aviserats (prop. 1989/90: 110). Jag åter- Prop. 1990/91: 34
kommer nu till frågan om bidragets närmare utformning.
Vid nybyggnad bör underlaget för investeringsbidrag motsvara beräknade
kostnader för projektet. En sådan ordning medför betydande fördelar från
kontrollsynpunkt. Beräkningen bör för att uppnå största möjliga enhetlighet
göras i huvudsak enligt de grunder som för närvarande gäller för beräkning
av låneunderlag för bostadslån enligt den s.k. schablonmetoden. Metoden
innebär att kostnaderna för mark och byggnad fastställs med ledning av ett
antal schablonbelopp som plan- och bostadsverket bestämmer för olika
värdebärare. Summan av schablonbeloppen anpassas till kostnadsföränd-
ringar i tiden och till kostnadsskillnader mellan olika regioner med hjälp av
speciella tids- och ortskoefficienter. Närmare bestämmelser om detta finns i
förordningen (1978: 384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde för
bostadslån. Metoden reviderades år 1989, varvid bl.a. schablonbeloppen
höjdes. Samtidigt infördes en särskild reduktionsfaktor för att inte höjningen
av schablonbeloppen skulle medföra ökade räntebidragsutgifter. När metoden
används för att beräkna investeringsbidrag anser jag att reduktionsfaktom kan
slopas. Med hänsyn till att investeringsbidraget avser att täcka ökade kost-
nader till följd av mervärdeskatt bör endast mervärdeskattepliktiga arbeten
beaktas. Det innebär bl.a. att vissa markkostnader inte bör inräknas i bidrags-
underlaget.
Jag förordar således att bidragsunderlaget bestäms med hjälp av den
schablonmetod som i dag används för beräkning av låneunderlaget för
bostadslån, dock med den skillnaden att någon generell reduktion av be-
loppen för byggnad inte görs och att icke momsbelagda kostnader för mark
inte beaktas. Endast kostnader för bostäder och sådana lokaler, t.ex. parke-
ringsanläggningar, som skall betalas av de boende i området bör beaktas. I
likhet med gällande regler för räntebidrag för småhus bör bidrag inte lämnas
för större kostnader än som kan beräknas för ett hus om 120 m2 i ett plan och
utan källare.
Jag vill i sammanhanget också beröra frågan om behandlingen av kost-
nader för personalutrymmen m.m. i anslutning till olika typer av grupp-
bostäder för äldre, handikappade och långvarigt sjuka. För närvarande får
sådana kostnader ingå i låneunderlaget för bostäder och därmed berättiga till
räntebidrag endast vid byggande av ålderdomshem. Plan- och bostadsverket
påpekade i sin anslagsframställning för budgetåret 1990/91 att detta medför
omotiverade skillnader i finansieringsvillkor mellan olika former av äldre-
boende. Verket föreslog därför att kostnader för personalutrymmen i grupp-
bostäder skall få ingå i subventionsunderlaget. Även bostadsutskottet har
(1989/90:BoU13) ifrågasatt skillnaderna mellan ålderdomshem och annat
gruppboende för äldre. I det nya bostadsfinansieringssystemet finns det enligt
min mening inte längre skäl att upprätthålla sådana skillnader. Jag förordar
därför att i underlaget för investeringsbidrag vid nybyggnad av gruppbostäder
för äldre, handikappade eller långvarigt sjuka får ingå även kostnader för
sådana utrymmen som behövs för den vård- och städpersonal som arbetar i
19
huset. Även sådana utrymmen i hus med servicebostäder för äldre bör få Prop. 1990/91: 34
beaktas.
I fråga om investeringsbidrag vid ombyggnad vill jag anföra följande. I
november 1986 genomförde regeringen en rad åtgärder för att öka resurserna
för nybyggande av bostäder. I detta ingick att annat byggande än bostads-
byggande begränsades i storstäderna med stöd av förordningen (1986: 777)
om byggnadstillstånd. Med stöd av riksdagens beslut (prop. 1986/87: 48,
BoU 7, rskr. 93) infördes vidare ramar för ombyggnadslån. Sedan slutet av
år 1988 gäller i normalfallet högre garanterade räntor vid ombyggnad än vid
nybyggnad (prop. 1988/89: 47 bil. 4, FiU 10, rskr. 94). Även denna åtgärd
syftar till att begränsa ombyggnadsverksamheten.
När överhettningen på byggmarknaden upphör och de tillfälliga regle-
ringarna avvecklas bör enligt min mening även villkoren för statens ekono-
miska stöd för ombyggnadsverksamheten normaliseras. Inriktningen bör
därvid vara att skapa neutralitet mellan nybyggnadsvillkor och ombygg-
nadsvillkor i de delar ny- och ombyggnad är jämförbara. Samtidigt bör den
kritik som har riktats mot tidigare ombyggnadsvillkor och som innebär att
villkoren har medfört alltför omfattande åtgärder beaktas. Det är särskild
viktigt i en situation när även bestämmelserna om statlig fastighetsskatt kan
tänkas uppmuntra omfattande ombyggnader. Enligt min mening bör villkoren
för ombyggnadsverksamheten vara sådana att ombyggnader genomförs när
de är tekniskt nödvändiga och inte i första hand när det framstår som mest
lönsamt for fastighetsägaren.
Enligt min mening följer detta om underhållsåtgärder med en kortare var-
aktighet än 30 år samt reparationsåtgärder och energisparåtgärder berättigar
till stöd på samma villkor, oavsett om åtgärderna genomförs för sig eller i
samband med mer omfattande åtgärder. För nyinvesteringar och under-
hållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 år bör i princip gälla samma
villkor som vid nybyggnad. De tröskeleffekter i dagens system som sam-
manhänger med att 10- och 20-årsåtgärdema i vart fall kortsiktigt subven-
tioneras mer om de genomfors i samband med mer omfattande åtgärder än om
de genomförs för sig begränsas därigenom avsevärt. Mina förslag i det föl-
jande om stöd för ombyggnad i en ny bostadsfinansiering har den inriktning
jag nu redovisat. Jag kommer även att lämna förslag om vissa vidgningar av
räntestödet för underhåll m.m. i fråga om hyreshus med ikraftträdande den 1
januari 1991.
Mot denna bakgrund förordar jag att underlaget för investeringsbidraget
vid ombyggnad bör motsvara beräknade kostnader för
1. nyinvesteringar och
2. underhållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 år.
Bidragsunderlaget för sådana åtgärder bör bestämmas med ledning av en
kostnadsredovisning från sökandens sida. Underlaget bör dock normalt inte
få överstiga det bidragsunderlag för hus som enligt vad jag nyss har redovisat
skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad. Högre kostnader bör
kunna medräknas bara till den del de följer av att ombyggnaden avser kultur-
historiskt värdefull bebyggelse eller andra liknande omständigheter.
20
I likhet med vad jag förordat i fråga om nybyggnad bör i bidragsunderlaget Prop. 1990/91: 34
för ombyggnad få inräknas även kostnader för personalutrymmen i hus med
gruppbostäder för äldre, handikappade och långvarigt sjuka samt service-
bostäder for äldre.
Med hänsyn till de beräknade merkostnaderna till följd av ökad byggmoms
bör bidragsandelen för investeringsbidraget vara 9,7 % av det bidrags-
underlag inkl, mervärdeskatt som har beräknats enligt vad jag nu har för-
ordat.
En förutsättning för bidrag bör tills vidare vara att bostadslån lämnas för
projektet.
I den mån den bidragssökande kan tillgodogöra sig avdrag för ingående
mervärdesskatt bör dock bidrag inte lämnas. Bidrag bör inte heller lämnas i
den mån arbetena av andra skäl inte belastas av mervärdeskatt
Om ett hus för vilket investeringsbidrag har lämnats inom viss tid utnyttjas
för andra ändamål än för permanent boende, bör husets ägare vara skyldig att
återbetala bidraget
Bidragsgivningen bör handhas av länsbostadsnämnden. Det ankommer på
regeringen att besluta närmare bestämmelser om förfarandet vid bidrags-
givningen. För sammanhangets skull vill jag dock redovisa huvuddragen i
mina överväganden i denna del.
I fråga om bostadslån för ny- och ombyggnad av hyres- och bostadsrätts-
hus samt för nybyggnad av säljarbyggda egnahem meddelar länsbostads-
nämnden enligt nuvarande bestämmelser både ett preliminärt och ett slutligt
beslut. I det preliminära beslutet skall anges under vilka förutsättningar och
med vilket belopp som bostadslån kan komma att lämnas för byggnads-
projektet. Slutligt beslut meddelas sedan projektet är färdigställt och slutbe-
siktat. I övriga fall, dvs. i huvudsak för bostadslån som avser nybyggnad av
låntagarbyggda egnahem samt ombyggnad av egnahem, meddelas endast ett
lånebeslut
Sedan den 1 augusti 1990 pågår en försöksverksamhet med förenklad
handläggning av ansökningar om nybyggnadslån vid länsbostadsnämnderna i
Stockholms och Värmlands län. Nämnderna skall därvid fatta endast ett låne-
beslut. Bestämmelserna om försöksverksamheten finns i förordningen
(1990: 817) om försök med förenklad handläggning av ärenden om bostads-
lån för nybyggnad av bostäder.
I fråga om beslut om investeringsbidrag avser jag att senare föreslå rege-
ringen att normalt endast ett beslut skall meddelas i bidragsärendet. Ansökan
om bidrag kan tills vidare lämpligen göras genom att den bidragssökande i
ansökningen om bostadslån anger om låneansökningen också innefattar en
ansökan om investeringsbidrag. Bidragsunderlaget enligt bidragsbeslutet bör
indexuppräknas för tiden mellan, bidragsbeslutet och husets färdigställande.
Bidraget kan sedan utan omprövning av beslutet utbetalas när huset är färdigt
och sökanden har visat att mervärdeskatt har betalats eller redovisats för arbe-
tena. Om projektet förändras efter bidragsbeslutet eller om den bidrags-
sökande av andra skäl begär det, bör dock ett nytt beslut kunna meddelas av
länsbostadsnämnden. Därmed kommer den bidragssökande att själv kunna
21
avgöra om fördelarna överväger med ett enklare eller ett mer komplicerat för- Prop. 1990/91: 34
farande.
Den höjning av mervärdeskatten som följer av de slopade reducerings-
reglema och som ligger till grund för mitt förslag om investeringsbidrag
kommer att beröra även projekt som har påbörjats men inte färdigställts före
utgången av år 1990. Investeringsbidrag bör lämnas också för projekt som
färdigställs efter den 1 januari 1991 med beslut om bostadslån före denna tid-
punkt. I vissa fall - om t.ex. förskott eller ä conto betalas före den 1 januari
1991 - kan både reduceringsreglema och den nya enhetliga skatten enligt
lagen (1990: 576) om ändring i lagen om mervärdeskatt komma att tillämpas
för samma projekt. I dessa fall bör bidrag lämnas endast för den kostnads-
ökning som beror på de slopade reduceringsreglema och under förutsättning
att kostnadsförändringen i projektet inte är av endast marginell betydelse. Det
bör ankomma på regeringen att besluta om hur stor del av kostnaderna som
bidraget i dessa fall skall täcka.
Statens kostnader för investeringsbidrag kan beräknas till ca 3,5 miljarder
kr. för en årlig bostadsproduktion med nuvarande omfattning.
Mitt förslag: En förutsättning för statligt stöd för ny- och
ombyggnad av permanenta bostäder blir ff.o.m. den 1 juli 1992 att
projektet uppfyller vissa generella krav. Kraven ansluter i princip till de
krav som i dag ställs för bostadslån och räntebidrag.
Länsbostadsnämnden prövar om kraven är uppfyllda.
Skälen för mitt förslag: Som jag har redovisat i det föregående bör all
lånefinansiering av bostadsbyggandet i framtiden ske på den allmänna låne-
marknaden.
Bostadspolitiskt motiverade krav på byggandet kan med en sådan ordning
inte längre kopplas till långivningen. I stället bör ett intyg från länsbostads-
nämnden om att projektet uppfyller de bostadspolitiska krav som ställs vara
en allmän förutsättning för statligt stöd i olika former. Kraven bör i princip
ansluta till vad som i dag gäller som förutsättningar för bostadslån och ränte-
bidrag.
För närvarande gäller vissa krav för bostadslån som också följer av lag-
stiftning. Det gäller t.ex. sådana krav i fråga om bostäders utformning och
utrustning som följer av plan- och bygglagen (1987: 10), plan- och bygg-
förordningen (1987: 383) och av föreskrifter till lagen. I plan- och bygglagen
(PBL) och plan- och byggförordningen ställs också krav på varsamhet och på
hiss eller annan lyftanordning vid ombyggnad. Sådana krav behöver därför
inte ställas särskilt. Även i övrigt kan kraven förenklas i förhållande till vad
22
som för närvarande gäller för bostadslån utan mer betydande förändringar i Prop. 1990/91: 34
sak.
De krav som även framdeles bör gälla generellt är markvillkor, kommunal
bostadsanvisningsrätt, produktionskostnadsprövning samt att bostäders yta
och utrustning i huvudsak skall uppfylla gällande regler for bostäder enligt
PBL. Gällande regler för bostäder enligt PBL skall anses uppfyllda om
byggnadsnämnden lämnat bygglov för åtgärderna.
Markvillkoret innebär att statligt stöd för byggande på mark som förvär-
vats av annan än kommunen i princip lämnas bara om kommunen medger
det. Syftet med markvillkoret är att ge kommunen möjligheter att ställa de
krav på projektet som behövs för att främja kommunens mål för bostads-
försöijningen.
Kommunal bostadsanvisningsrätt innebär att kommunen kan kräva att få
anvisa bostadssökande till de lägenheter som byggs eller byggs om med stat-
ligt stöd.
Produktionskostnadsprövningen innebär att den beräknade kostnaden för
projektet skall vara skälig i förhållande till produktionsförhållandena och
projektets allmänna kvalitet
Bostädernas yta och utrustning bör uppfylla gällande regler för bostäder
enligt PBL. I fråga om särskilt boende för äldre bör dock godtas vad som för
närvarande gäller för ålderdomshem.
I fråga om nybyggnad av egnahem och småhus som upplåts med bostads-
rätt bör dessutom som krav gälla att huset omfattas av en produktionsgaranti
och en ansvarsutfästelse för avhjälpande av väsentliga fel eller brister under
tiden efter garantitidens utgång intill dess tio år har förflutit från dagen för
slutbesiktning av huset. Husets ägare skall dessutom ha tillförsäkrats ett
skydd i avtalsförhållandet med säljaren av huset eller entreprenören som är
tillfredsställande från allmän konsumentsynpunkt
Enligt min mening kan överväganden om ett vidgat producentansvar i
byggandets olika led komma att möjliggöra en förenkling och en starkare
funktionsinriktning av byggbestämmelsema. En sådan förändring bör då få
återverkningar på de krav jag nu har förordat.
Vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem
bör vidare gälla det s.k. konkurrensvillkoret enligt samma regler som för när-
varande gäller för bostadslån. Villkoret innebär att projektet skall upphandlas
genom infordrande av anbud och antagande av anbud utan föregående för-
handling. Annan produktionsform får tillämpas om kommunen godtar den
och kostnaden för projektet inte överstiger kostnaderna för ett konkurrens-
upphandlat projekt. Enligt min mening är villkoret i sin nuvarande form så
flexibelt att det ger utrymme att utveckla nya upphandlingsformer som ett led i
att begränsa prisutvecklingen i bostadsbyggandet.
Andra krav som i dag ställs för rätt till bostadslån och räntebidrag är att det
skall finnas ett varaktigt behov av de bostäder som skall byggas eller byggas
om. För bostadslån och räntebidrag vid ombyggnad ställs vidare krav på att
åtgärderna är skäliga med hänsyn till husets återstående användningstid. Med
hänsyn till markvillkoret finns det inte skäl att i särskild ordning pröva om
23
dessa krav är uppfyllda. Inte heller finns det skäl att i särskild ordning ställa
krav på sökandens lämplighet som fastighetsförvaltare eller att huset är an-
slutet till kollektiv fjärrvärmeanläggning.
Som en följd av de materiella förändringar av statens stöd vid ombyggnad
som jag kommer att förorda i det följande bör vidare de krav som för när-
varande gäller i fråga om husets ålder, den s.k. 3O-årsregeln, slopas i fråga
om nyinvesteringar.
Med hänsyn till bl.a. kravet på produktionskostnadskontroll anser jag att
länsbostadsnämnden bör pröva om kraven för statligt stöd är uppfyllda. I
ärenden om intyg att kraven är uppfyllda bör nämnden fatta ett preliminärt
beslut, i princip innan huset har påbörjats, och ett slutligt beslut när huset är
färdigt och besiktat.
Om projektet i ett senare skede inte längre uppfyller kraven för statligt
stöd, t.ex. genom en ändrad användning av huset, bör intyget kunna åter-
kallas.
Prop. 1990/91: 34
Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag för ny- och ombygg-
nad av hyreshus lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992 årligen med 30 % av
kostnaden för ränta på en beräknad låneskuld för investeringen och för
räntelån. Låneskulden för investeringen skall motsvara en godkänd
kostnad för ny- och ombyggnaden till den del kostnaden inte täcks av
det statliga investeringsbidraget. Vid ombyggnad lämnas bidrag endast
för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en varaktighet på minst
30 år.
Det skattekompenserande räntebidraget lämnas för en total bidragstid
av 40 år, om bidraget avser nybyggnad, och 30 år, om det avser om-
byggnad. När den beräknade räntelåneskulden inte längre ökar minskas
räntebidraget i takt med en tänkt amortering. Den beräknade låne-
skulden under den återstående bidragstiden antas därvid årligen minska
med lika stora belopp.
Skattekompenserande räntebidrag för bostadsrättshus lämnas till
30 % av kostnaden för ränta på föreningens faktiska låneskuld, dock
högst till de räntekostnader som skulle ha beräknats för ett motsvarande
hyreshus.
Räntan på låneskulden beräknas efter en räntesats som fastställs med
ledning av villkoren på den allmänna lånemaricnaden.
Skattekompenserande räntebidrag lämnas endast i fråga om sådan
ny- eller ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus som uppfyller kra-
ven för statligt stöd.
Länsbostadsnämnden beslutar om skattekompenserande räntebidrag.
24
Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag. Prop. 1990/91: 34
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens
förslag.
Skälen för mitt förslag: Som jag har framhållit tidigare har de nu-
varande räntebidragen brister från neutralitetssynpunkt. Minskningen av
räntebidragen över tiden medför för hyres- och bostadsrättshus att de under
den senare delen av lånetiden belastas av högre räntekostnader än egna-
hemsägare i motsvarande situation. Bostadsrättsföreningar kan teoretiskt
kompensera sig för detta förhållande genom att lämna räntebidragssystemet
vid den tidpunkt när skattesystemet blir förmånligare från subventionssyn-
punkt. Detta förutsätter att lånen läggs om så att räntorna kommer att belasta
bostadsrättshavama personligen..
För att neutraliteten i fråga om kapitalkostnader mellan olika fastighets-
ägarkategorier och upplåtelseformer skall förbättras anser boendekostnads-
utredningen att skattekompenserande subventioner vid ny- och ombyggnad
bör lämnas separat från andra stödformer i likhet med vad som redan gäller
för skattekompenserande räntebidrag för underhåll m.m. enligt förordningen
(1983: 974) om statligt räntestöd vid förbättring av bostadshus. Det helt
övervägande antalet remissinstanser instämmer i utredningens uppfattning.
Även jag delar den.
I fråga om sambandet mellan subventioner och finansiering har ett stort
antal remissinstanser i sina yttranden hävdat ståndpunkten att statliga subven-
tioner allmänt sett framdeles bör lämnas oberoende av hur de bidragsberätti-
gade åtgärderna faktiskt finansieras. Som skäl anför man att en sådan ordning
skulle främja sparandet i bostadssektorn och konkurrensen på kreditmark-
naden. Låntagarna skulle t.ex. få nya incitament att sträva efter att begränsa
sina räntekostnader. Även jag anser att det är viktigt att systemet utformas så
att det främjar sparandet och konkurrensen på kreditmarknaden. Jag vill i
sammanhanget påminna om de förändringar som genomfördes nyligen i fråga
om beräkningen av den räntekostnad som skall ligga till grund för beräk-
ningen av räntebidrag för ny- och ombyggnad (prop. 1988/89: 89, BoUlO,
rskr. 266). Ändringen innebar att räntebidragen skall grundas på schablon-
mässigt beräknade räntekostnader. Både administrativa och konkurrens-
mässiga skäl anfördes för den ändringen. Jag ansluter mig således till utred-
ningens och remissinstansernas uppfattning att bostadssubventionerna fram-
deles i princip bör lämnas oberoende av åtgärdernas faktiska finansiering.
Det skulle i och för sig kunna anföras vissa invändningar mot principen
från neutralitetssynpunkt eftersom skattesubventionema för egnahem grundas
på avdrag för faktiska och inte beräknade räntekostnader. Några remiss-
instanser har anfört att den omständigheten att egnahem rebelånas vid bl.a.
försäljningar medför att hyres- och bostadsrättshus missgynnas med ett
skattekompenserande räntebidrag av den typ som boendekostnadsutredningen
har föreslagit.
För egen del vill jag anföra följande. Rebelåning av egnahem har hittills
haft karaktären av en slags periodicerad räntelångivning. Vid försäljningar
eller rebelåning i konsumtionssyfte har ägaren utnyttjat det belåningsutrymme
25
som har uppkommit pä grund av förändringar av husets nominella värde. Prop. 1990/91: 34
Med räntelån kommer en rebeläning att ske löpande. Möjligheterna till annan
rebelåning kommer att begränsas i motsvarande mån. En schablonmässig be-
räkning av skattekompenserande räntebidrag grundad på förutsättningen att
husen har räntelån kommer därför att på ett betydligt mer rättvisande sätt än
tidigare ge neutralitet mot skattesubventionema for egnahem i motsvarande
situation.
Jag anser således att en schablonmässig beräkning av räntebidraget kan
godtas även utifrån önskemålet om neutralitet i kapitalkostnadshänseende. Ett
skattekompenserande räntebidrag bör därför i princip avse en räntekostnad
som bestäms schablonmässigt på grundval av en beräknad kostnad for inves-
teringen och en beräknad kostnad för räntelån.
Principen om att skattekompenserande räntebidrag skall grundas på beräk-
nade räntekostnader bör dock tills vidare inte avse bostadsrättsföreningar.
Kostnader inom bidragsunderlaget kan t.ex. i inte oväsentlig utsträckning
finansieras genom grundavgifter eller lån från bostadsrättshavama. Syftet
med det skattekompenserande räntebidraget tillgodoses då redan. Jag förordar
därför att det skattekompenserande räntebidraget till bostadsrättsföreningar
tills vidare skall grundas på föreningens faktiska räntekostnader, dock högst
de räntekostnader som skulle ha beräknats för motsvarande hyreshus. Jag vill
i sammanhanget påminna om att frågan om beskattning av bostadsrättsför-
eningar för närvarande utreds. En ändrad beskattning kan påverka behovet av
skattekompenserande räntebidrag till bostadsrättsföreningar.
I fråga om bidragets storlek förordar jag följande. Bidragsunderlaget bör i
princip motsvara den godkända faktiska kostnaden för investeringen, och en
på denna kostnad beräknad skuld för räntelån. Vid kostnadsprövningen bör
beaktas kostnader för bostäder och lokaler som enligt mitt tidigare förslag
skall berättiga till investeringsbidrag samt kostnader för icke momsbelagd
mark som avser sådana bostäder och lokaler. Vad som skall anses som god-
tagbar faktisk kostnad bör bestämmas på samma sätt som sker i dag inom
ramen för s.k. produktionskostnadsanpassad belåning. Den innebär att
underlaget vid nybyggnad skall motsvara anbudssumman for upphandlade
mark- och byggnadsarbeten med tillägg med skäligt belopp för sådana
kostnader som inte omfattas av antaget anbud.
Vid ombyggnad innebär detta att underlaget skall motsvara skäliga kost-
nader för nyinvesteringar och underhållsåtgärder som har en varaktighet på
minst 30 år, dock högst det underlag som skulle ha beräknats för en mot-
svarande nybyggnad. I fråga om ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull
bebyggelse bör dock nybyggnadsunderlaget få överskridas i likhet med vad
jag tidigare har förordat i fråga om investeringsbidrag.
Bidragsgivningen bör begränsas i tiden på så sätt att underlaget för ränte-
bidrag minskas fr.o.m. tidpunkten då räntelåneskulden upphör att öka.
Minskningen bör ske så att bidragsgivningen upphör efter ett bestämt antal år.
Den totala bidragstiden bör i fråga om nybyggnad bestämmas till 40 år och i
fråga om ombyggnad till 30 år. Minskningen av underlaget för ränteberäk-
ningen bör göras med lika stora årliga belopp och motsvara kvoten av under-
26
laget och det antal år av bidragstiden som återstår då räntelåneskulden upphör
att öka.
Det på detta sätt beräknade underlaget multipliceras med en räntesats som
fastställs med ledning av räntevillkoren på den allmänna lånemarknaden och
räntebidrag lämnas med 30 % av den sålunda beräknade räntekostnaden. Jag
återkommer i det följande (avsnitt 4.5) till frågan om beräkningen av brut-
toräntan.
Skattekompenserande räntebidrag bör lämnas endast i fråga om sådan ny-
och ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus som uppfyller de generella
krav för statligt bostadsstöd som jag tidigare har redogjort för.
För sammanhangets skull vill jag också redovisa vad jag avser att senare
föreslå regeringen i fråga om förfarandet vid bidragsgivningen. Länsbostads-
nämnden bör besluta om bidrag och om tidpunkten för den första utbetalning
av bidrag. Om bidragsmottagaren begär det, bör bidraget kunna utbetalas till
långivaren.
Prop. 1990/91: 34
Mitt förslag: Regeringen fastställer hur stora ränteutgifter som årligen
får täckas med räntelån som omfattas av statlig kreditgaranti.
Nettoräntesatsen och ökningen av denna över tiden fastställs så att den
nominella skuldökningen på räntelån minskad med fullt realräntebidrag
inte skall pågå under längre tid än ca 20 år.
Utredningens förslag: Boendekostnadsutredningen föreslår att lånta-
garens nettoutgift det första året skall vara 3,75 % och att nettoutgiften årligen
skall öka med inflationen uttryckt i procent minskad med en procentenhet.
Remissinstanserna: Vissa remissinstanser anser att den av utredningen
föreslagna nettoutgiftsnivån leder till att skuldökningen kan bli alltför stor och
lånetidema alltför långa. Andra remissinstanser anser att den föreslagna nivån
leder till alltför höga bostadskostnader.
Skälen för mitt förslag: Räntelån är, som jag inledningsvis anfört, en
sammanfattande benämning för lån med egenskapen att omfördela räntekost-
naderna i tiden. I böijan av lånetiden täcker inte låntagarens betalningar hela
räntekostnaden. Överskjutande del läggs i stället till låneskulden. Allteftersom
låntagarens betalningar ökar nominellt minskar så småningom skuldökningen
för att slutligen upphöra. Då inleds återbetalningen av räntelånet Till den del
räntekostnaderna är inflationsbetingade, dvs. bara är en ersättning för en
löpande penningvärdesförsämring, kan omfördelningen genomföras utan att
låntagarens betalningar eller låneskuld ökar realt
Systemet förutsätter dock vissa relationer mellan låntagarens betalningar
och inflationen. Alltför låga betalningar i förhållande till inflationen kan med-
föra en alltför stor skuldökning både nominellt och realt.
27
Även om betalningarna bestäms så att den reala skulden alltid minskar över Prop. 1990/91: 34
tiden varierar skuldutveckling och lånetid starkt i ett subventionsfritt ränte-
lånesystem, beroende på förhållandet mellan ränta och inflation, särskilt när
inflationen är låg. Med låg inflation och låg realränta blir den nominella
skuldökningen mycket begränsad och lånetidema mycket korta. Med låg
inflation och hög realränta blir den nominella skuldökningen mycket om-
fattande och lånetidema mycket långa. I Finland som sedan den 1 januari
1990 har statliga räntelån har man löst detta problem genom att lämna räntelån
med i princip fast realränta, 2,5 %.
I ett räntelånesystem finns således en inbyggd spänning mellan önskemålet
att inledningsvis begränsa ränteutgifterna och önskemålet att begränsa
skuldökning och lånetid.
Med den typ av räntelån som jag förordar - räntelån på kreditmarknaden
lämnade i konkurrens mellan kreditinstituten - avtalar långivare och låntagare
själva om vilka betalningsvillkor som skall gälla för lånet Om räntelån på den
allmänna kreditmarknaden skall vara förenade med statliga kreditgarantier,
måste staten som en grund för garantiåtagandet redovisa de lånevillkor som
behövs för att beräkna den högsta låneskuld som vid olika tidpunkter kan
täckas av garantin. Vad som därvid måste anges är vilket ursprungligt låne-
belopp garantin grundas på (garantiunderlag), hur lånets bruttoränta skall
beräknas, låntagarens nettoutgift det första året och hur nettoutgiften förut-
sätts öka över tiden.
Även i fråga om räntelånet bör utgångspunkten för beräkningen vara den
räntekostnad som projektet beräknas få med hänsyn till den faktiska produk-
tionskostnaden eller, i fråga om låntagarbyggda egnahem, den schablon-
beräknade kostnaden.
Med bruttoränta avses den årliga räntekostnad som kan beräknas med led-
ning av lånevillkoren på den allmänna lånemarknaden. Detta innebär att
bruttoräntan bör bestämmas schablonmässigt enligt samma grunder som till-
lämpas i dagens räntebidragssystem. I fråga om investeringslånet bör således
bruttoräntan beräknas efter en räntesats som bestäms med utgångspunkt från
att räntan på lånet är bunden för en tid av minst fem år i sänder och att lånet
finansieras med en räntebärande femårig bostadsobligation. Det bör dessutom
förutsättas att investeringslånet inte amorteras innan skuldökningen genom
räntelån upphör. I fråga om nya räntelån bör bruttoräntan inledningsvis
beräknas efter en räntesats som bestäms med utgångspunkt från att lånet löper
med rörlig ränta. Från och med den tidpunkt då räntelånet omsätts eller
räntejusteras, dvs. normalt vart femte år räknat från det att investeringslånet
har betalats ut, bör dock bruttoräntan för den räntelåneskuld som dittills upp-
kommit beräknas efter samma räntesats som från och med denna tidpunkt
tillämpas vid beräkningen av bruttoränta för investeringslånet. Vad jag nu har
anfört innebär således att långivaren ges möjlighet att inom ramen för syste-
met välja en finansiering av nya räntelån som inte medför att långivaren måste
ta större ränterisker för räntelån än för annan långivning.
Nettoutgiften bör i sin tur beräknas med ledning av produktionskostnaden
och en nettoräntesats. Liksom i gällande system med räntebidrag för ny- och
28
ombyggnad bör det fastställas en nettoräntesats för det första året av låne-
tiden. Den bör bestämmas med utgångspunkt i den nivå som gäller för den
garanterade räntesatsen vid tidpunkten för omläggningen.
Det bör ankomma på regeringen att med denna utgångspunkt fastställa
nettoräntesatsen det första året och ökningen av denna. Jag vill dock för
sammanhangets skull anmäla följande.
Riksdagen har beslutat (prop. 1989/90: 144, BoU21, rskr. 340) att den
garanterade räntan vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus skall höjas
till 3,4 % den 1 januari 1991 och att det räntebidrag som avser kostnaden for
ränta på bostadslån mellan 110 och 125 % av låneunderlaget (räntebidrags-
trappan) skall sänkas till 30 % av räntekostnaden.
I det räntelånesystem som jag föreslår kommer det inte att finnas någon
motsvarighet till räntebidragstrappan. Nettoräntesatsen bör därför sättas något
högre än angivna 3,4 % för att nettoutgiften i räntelånesystemet skall mot-
svara nettoutgiften i räntebidragssystemet. Jag avser att senare föreslå rege-
ringen att den nettoräntesats som skall ligga till grund för den statliga kredit-
garantin bestäms till 3,75 % för år 1992. Nettoräntesatsen bör ökas stegvis
till 3,85 % år 1993, 3,95 % år 1994 och 4,0 % år 1995. Denna räntesats bör
tillämpas för alla fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer och gälla vid
både ny- och ombyggnad.
Nettoräntesatsen bör inte, som i dag sker med den garanterade räntesatsen,
trappas upp med ett förutbestämt antal procentenheter. Nettoräntesatsen bör i
stället årligen ökas med ett tal som motsvarar inflationen under föregående
12-månadersperiod.
Prop. 1990/91: 34
Mitt förslag: Realräntebidrag lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992 i fråga
om sådan ny- och ombyggnad av bostadshus som uppfyller de gene-
rella kraven för statligt bostadsstöd. Bidraget kan lämnas vid höga real-
räntor. Fullt realräntebidrag lämnas under de tio första åren efter husets
färdigställande. Under de tio följande åren minskas realräntebidraget
årligen med en tiondel för att upphöra tjugo år efter färdigställandet.
Realräntebidraget lämnas oberoende av husets faktiska finansiering.
Utredningens förslag: Utredningen föreslår att räntelånen skall vara
förenade med en skuldutvecklingsgaranti av innebörden att staten vid behov
genom bidrag vid utgången av vart femte år av lånetiden skall se till att låne-
skulden i reala termer kan minskas på visst sätt.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till syftet med
utredningens förslag. Betydande invändningar riktas dock mot garantins tek-
niska utformning.
29
Skälen för mitt förslag: Som jag har anfört redan inledningsvis har ett Prop. 1990/91: 34
räntelånesystem sina givna begränsningar som omfördelningssystem. Det
krävs en viss relation mellan betalningskrav och ränta för att inte skuldök-
ningen skall bli för stor eller lånetidema bli alltför långa. Ett räntelånesystem
är i detta hänseende känsligt för.höga räntenivåer i kombination med en låg
inflationstakt. Om betalningskraven bestäms med utgångspunkt i vad som
kan anses vara normala nominella cjch reala räntor måste systemet komplette-
ras med en ordning som hindrar höga realräntor från att få ett fullt och var-
aktigt genomslag i låntagarnas kapitalutgifter eller i låneskulderna.
Boendekostnadsutredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti innebär
att den reala skuldökningen vid behov minskas i efterhand vart femte år.
Under femårsperioden kan alltså de reala skulderna öka. Utfallet av utred-
ningens förslag om skuldutvecklingsgaranti blir också beroende av storleken
på nettoutgiften under det första året och på nettoutgiftens ökning under låne-
tiden. Ju lägre låntagarens utgifter är, desto större blir statens bidrag som en
följd av skuldutvecklingsgarantin. Detta skapar enligt min mening alltför stora
incitament att begränsa låntagarnas egen betalning, vilket i sin tur leder till att
systemet blir instabilt. Den föreslagna skuldutvecklingsgarantin hindrar
dessutom inte att lånetidema kan bli mycket långa, under vissa antaganden
om ränta och inflation upp mot 60 år. För att begränsa skuldökning och låne-
tider bör syftet med utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti enligt
min mening tillgodoses på annat sätt
Det föreslagna räntelånesystemet innebär att den del av nettoräntan -
ränteutgiften efter skatteavdrag eller motsvarande räntebidrag - som över-
stiger det årets garanterade ränteutgift betalas med räntelån. Jag har tidigare
(avsnitt 4.5) redovisat mina förslag i fråga om beräkning av bruttoränta, om
den garanterade nettoutgiften det första året och om hur den garanterade
nettoutgiften skall ökas under lånetiden. Med de valda nivåerna kommer både
den nominella skuldökningen och lånetidema för räntelånen att bli förhållan-
devis begränsade, även om realräntorna varaktigt kommer att ligga på en
högre nivå än vad som hittills varit vanligt. Räntelånesystemet behöver dock
som jag har redovisat avskärmas från effekterna av höga realräntor för att det
skall behålla en tillfredsställande stabilitet i alla situationer. Hänsyn måste här
tas inte minst till låntagarnas intresse av att kunna överblicka sina åtaganden.
Mot denna bakgrund förordar jag att ett statligt realräntebidrag införs i
syfte att begränsa skuldökningen i räntelånesystemet i situationer med höga
realräntor. Ett sådant realräntebidrag ersätter delar av annars nödvändiga
räntelån eller ökade betalningskrav på låntagaren.
Realräntebidrag lämnas bara öm ett räntelån över huvud taget är aktuellt.
En viss realränta bör alltid bäras av låntagarna. Denna del bör vara något
högre vid hög inflationstakt än då inflationen är låg. Enligt min mening blir ett
realräntebidrag lämpligt avvägt om det lämnas i de fall då räntan överstiger
kvoten mellan å ena sidan inflationen ökad'med tre procentenheter och å andra
sidan en faktor 0,85. Av praktiska skäl bör som mått på inflationen användas
den konstaterade penningvärdesförändringen för närmast föregående 12-
månadersperiod. Vid beräkningen av realräntebidraget måste också beaktas att
30
endast 70 % av ränteutgiften återstår att fördela sedan hänsyn tagits till Prop. 1990/91: 34
ränteavdrag och motsvarande skattekompenserande räntebidrag.
I följande sammanställning visas effekterna av ett på så vis utformat real-
räntebidrag vid olika kombinationer av ränta och inflation.
Nominell |
Realräntebidrag, andel (%) av bidragsunderlaget vid följande inflation, % | |||||||
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
5 |
4 |
3 | |
15 |
0 |
0,62 |
1,44 |
2,26 |
3,09 |
3,91 |
4,74 |
5,56 |
14 |
0 |
0 |
0,74 ' |
1,56 |
2,39 |
3,21 |
4,04 |
4,86 |
13 |
0 |
0,04 |
0,86 |
1,69 |
2,51 |
3,34 |
4,16 | |
12 |
0 |
0,16 |
0,99 |
1,81 |
2,64 |
3,46 | ||
11 |
0 |
0,29 |
1,11 |
1,94 |
2,76 | |||
10 |
0 |
0,41 |
1,24 |
2,06 | ||||
9 |
0 |
0,54 |
1,36 | |||||
8 |
0 |
0,66 | ||||||
7 |
0 |
Fullt realräntebidrag bör lämnas under de tio första åren efter husets fär-
digställande. Under de följande tio åren bör realräntebidraget årligen minskas
med en tiondel för att upphöra ljugo år efter färdigställandet.
För hyres- och bostadsrättshus bör realräntebidraget bestämmas med
utgångspunkt från samma beräknade räntekostnad som används för att be-
stämma det skattekompenserande räntebidraget. Även i fråga om realränte-
bidraget bör således utgångspunkten vara en räntekostnad som beräknas på
grundval av faktiska produktionskostnader. Detta bör i princip också gälla i
de fall när skattekompenserande räntebidrag inte lämnas, dvs. för ny- och
ombyggnad av egnahem, utom för låntagarbyggda egnahem för vilka
bidragsunderlaget i likhet med vad som för närvarande gäller för bostadslån
och räntebidrag bör beräknas enligt schablonmetod. I likhet med gällande
regler för räntebidrag för småhus bör bidrag dock inte lämnas för större ränte-
kostnader än som kan beräknas för ett hus om 120 m2 i ett plan och utan
källare.
Det bör ankomma på regeringen eller, efter regeringens bestämmande,
plan- och bostadsverket att med utgångspunkt i vad jag nu sagt lägga fast de
beräkningsgrunder som skall användas för att bestämma realräntebidragens
belopp.
För att främja sparandet inom bostadssektorn bör realräntebidraget utbe-
talas oavsett hur huset har finansierats. Under perioder när realräntebidrag
lämnas är också altemativkostnadema för eget kapital i boendet mycket höga.
Länsbostadsnämnden beslutar om realräntebidrag. Bostadsmyndighetema
prövar sedan årligen om den beräknade räntekostnaden överstiger den kost-
nadsnivå som förutsätts täckas av låntagarens egen betalning eller av ränte-
lånet och i så fall betalar ut bidraget till bidragsmottagaren eller, om denne
begär det, till långivaren. Det ankommer på regeringen att meddela föreskrif-
ter om förfarandet.
31
Under ogynnsamma omständigheter i fråga om reala räntor kan statens Prop. 1990/91: 34
kostnader för realräntebidrag bli betydande. Mot detta får dock vägas att real-
räntebidragen endast motsvarar en del av de räntebidrag som skulle ha läm-
nats med nuvarande regler. Dagens system innebär att inte bara höga reala
räntor utan även höga nominella räntor betalas med räntebidrag.
Mitt förslag: Statliga kreditgarantier lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992
för sådana lån på kreditmarknaden som behövs för att täcka den del av
lånebehovet som i dag täcks med bostadslån. Statlig kreditgaranti läm-
nas dessutom för räntelån. Garantin skall ha formen av en fyllnads-
borgen mot en viss angiven säkerhet.
Kreditgaranti lämnas i fråga om lån för sådan ny- eller ombyggnad
av bostadshus som uppfyller de generella kraven för statligt bostads-
stöd.
En förutsättning för kreditgaranti för investeringslån som avser
egnahem eller småhus som upplåts med bostadsrätt är att kommunen
påtar sig samma förlustansvar som för närvarande gäller som förutsätt-
ning för bostadslån för egnahem.
Fråga om kreditgaranti prövas av en särskild kreditgarantinämnd på
begäran av långivaren. Av beslutet skall framgå för vilket låneobjekt
och lånebelopp som kreditgarantin gäller.
För kreditgarantin tas ut en årlig avgift som långsiktigt skall täcka
kostnaderna för administration och förluster. Avgifterna skall sättas in
på konto i riksgäldskontoret.
Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer får medge
eftergift av statens regressfordringar i garantisystemet.
Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag.
Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte anfört några principiella
invändningar mot utredningens förslag.
Skälen för mitt förslag: Som jag har förordat i det föregående bör lån
för ny- och ombyggnad fr.o.m. den 1 juni 1992 lämnas i form av s.k. full-
ständiga lån. Fr.o.m. samma tidpunkt bör kreditinstituten även ges möjlighet
att lämna räntelån kopplade till det fullständiga lånet för ny- eller ombygg-
naden. För att i ett sådant system trygga kreditförsöijningen för bostads-
byggande och boende i hela landet krävs, som jag tidigare har anfört, att
kreditinstituten får en ytterligare säkerhet i form av statlig kreditgaranti med
hänsyn till den ökade kreditrisk som följer av en utvidgad långivning. I fråga
om bostadsbyggande med statligt stöd svarar bostadsinstituten för närvarande
för underliggande kredit upp till 70 % av låneunderlaget för bostadslån.
I fråga om kreditgarantins säkerhetsläge och karaktär förordar jag följande.
En statlig kreditgaranti bör införas för sådana lån hos kreditinstituten som
32
behövs för att täcka den del av fastighetskapitalet som överstiger 70 % av Prop. 1990/91: 34
dagens låneunderlag men inte
1. 100 % om låntagaren är ett allmännyttigt bostadsföretag eller vissa med
sådana företag jämställda låntagare,
2. 99 % om låntagaren är en bostadsrättsförening med viss kommunal
insyn och
3.95 % om låntagaren är annan än tidigare angivna låntagare.
För att möjliggöra räntelån för betalning av ränta på kreditinstitutens in-
vesteringslån inom de nu angivna övre gränserna bör en statlig kreditgaranti
införas även för räntelån. Kreditgarantin för räntelån bör gälla intill ett
räntelånebelopp som vid vaije tidpunkt uppgår till högst det belopp som följer
av mina förslag i det föregående om årlig nettokapitalutgift m.m. och under
förutsättning att låneskulden minskas med fullt realräntebidrag. Om inte fullt
realräntebidrag lämnas måste alltså låntagarens betalning ökas i motsvarande
mån för att hela räntelånet skall täckas av kreditgaranti.
En kreditgaranti innebär att staten åtar sig ett borgensansvar för räntelån
m.m. I fråga om borgen finns i huvudsak tre typer av ansvarsåtaganden,
proprieborgen, enkel borgen och fyllnadsborgen.
Proprieborgen innebär ett åtagande att svara för lånet som för egen skuld.
En sådan borgen ger långivaren rätt att utkräva betalning av borgensmannen
utan att dessförinnan ha krävt -låntagaren. Proprieborgen är den vanliga
borgensformen för lån utan annan säkerhet.
Enkel borgen innebär ett åtagande gentemot långivaren att svara för en
faktisk förlust på lånet. Borgensmannens betalningsansvar inträder i princip
först sedan det har konstaterats att långivaren saknar utmätningsbara
tillgångar som täcker långivarens fordran.
Fyllnadsborgen är en variant på enkel borgen som används främst i
samband med lån där säkerhet även lämnas i form av panträtt i den belånade
egendomen. Här inträder betalningsansvaret sedan pantsäkerheten realiserats
och befunnits inte räcka till för att betala långivarens fordran. Kommunal
borgen för bostadslån till egnahemsägare och för s.k. ROT-lån är exempel på
sådan borgen. Med fyllnadsborgen kan långivarnas kreditriskprövning
primärt avse den egendom som skall belånas och inte låntagarens ekonomiska
förhållanden i övrigt.
Den statliga kreditgarantin bör i likhet med vad som hittills gällt för
kommunal borgen ha karaktären av en fyllnadsborgen. En förutsättning för
kreditgarantin bör därför vara att långivaren har säkerhet i form av pantbrev
för lån i det säkerhetsläge som kreditgarantin omfattar och att pantsäkerheten
först tas i anspråk i de fall låntagaren inte kan fullgöra sina åtaganden enligt
låneförbindelsen.
Med en sådan uppläggning svarar kreditgarantin bara för den del av lån-
givarens fordran som kvarstår sedan pantsäkerheten för lånet är realiserad,
dvs. sedan fastigheten eller tomträtten har sålts på grund av låntagarens
betalningsoförmåga. Detta sker antingen genom en exekutiv auktion eller
genom en s.k. underhandsförsäljning där överenskommelse träffats om att
långivaren avstår från panträtt till den del av inteckningen som inte täcks av
3 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34
Rättelse: S. 46 rad 5 Står: Slopa räntebidragstrappan Rättat till: slopa---räntebi-
dragstrappan Rad 5 nedifrån står: januari Rättat till: juli S. 48 rad 3-8 står:
under---för Rättat till: till - - - statsbudgeten
köpeskillingen. En förutsättning för att kreditgarantin skall gälla vid under- Prop. 1990/91: 34
handsförsäljning bör vara att även garantigivaren/staten godtar underhands-
försäljning. Samma regler bör gälla för underhandsförsäljningar som i dag
gäller för att avstä pantsäkerhet för statliga bostadslån, dvs. att det kan antas
begränsa statens åtagande i förhållande till vad som skulle följa av en exekutiv
försäljning.
Kreditgarantin bör täcka - förutom förluster på kapitalfordran - även för-
luster för debiterade men inte betalade räntor. Storleken på de ränteförluster
som kreditgarantin skall täcka bör avvägas med hänsyn till behovet dels att
inte framtvinga onödigt tidiga exekutiva förfaranden, dels att ge långivaren
incitament att aktivt bevaka bristande betalningar.
Pantsäkerheten för de investeringslån som omfattas av kreditgaranti bör i
förmånsrättshänseende vara belägna med sin övre gräns inom 100, 99 resp.
95 % av fastighetens pantvärde i färdigt skick. Pantsäkerheten för räntelånen
bör i förmånsrättshänseende ligga i omedelbar anslutning till säkerheten för
investeringslånet. Något ägarhypotek i förmånsrättsläge mellan säkerheten för
räntelånet och säkerheten för investeringslånet bör således inte tillåtas.
Fastighetens pantvärde bör bestämmas efter samma grunder som i dag
gäller för pantvärdet för bostadslån. Det innebär att pantvärdet i princip skall
motsvara den till grund för beräkningen av realräntebidrag m.m. fastställda
produktionskostnaden med tillägg för värdet av sådana nyttigheter som ingick
i eller hörde till fastigheten när byggnadsföretaget påböijades och som inte
beaktas i produktionskostnaden för bostäder. Med hänsyn till projekt som
omfattar både bostäder och lokaler bör dock i pantvärdet få inräknas kost-
naden för lokaler som inte ingår i underlaget för realräntebidraget.
Mitt förslag aktualiserar frågan om vissa förändringar bör göras i systemet
med panträtt i fast egendom. Efter samråd med chefen för justitiedeparte-
mentet vill jag anmäla att behovet av sådana förändringar kommer att över-
vägas närmare inom justitiedepartementet
Med den redovisade uppläggningen av statens garantiåtagande kommer
staten att ha ett direkt ansvar för betalning av långivarens fordran i de fall
värdet av panten inte räcker till för att täcka dennes fordran. För låntagaren
innebär detta att han gentemct långivaren inte svarar förmögenhetsmässigt för
den låneskuld som garantin avser med mer än fastigheten. Som en följd av att
staten tvingas infria sitt garantiåtagande får å andra sidan staten regressvis en
fordran mot låntagaren som kan göras gällande i dennes övriga förmögen-
hetstillgångar. Enligt min mening bör dock regressansprdk begränsas något i
vissa fall. Kreditgarantinämnden bör efterhand kunna utveckla en praxis i
fråga om eftergift av regressfordringar och t.ex. kunna efterge fordringar som
beror på att värdeutvecklingen inom en region eller på en viss ort har varit så
svag att räntelånen i större eller mindre del saknar täckning.
Jag vill i sammanhanget påminna om att det arbetsmarknadspolitiska stödet
är utformat så att kreditförluster normalt sett inte uppkommer i samband med
flyttningar som är nödvändiga av arbetsmarknadsskäl. Enligt förordningen
(1987: 406) om inlösen av egnahemsfastigheter och bostadsrätter löser staten
in egnahem och bostadsrätter om ägaren av arbetsmarknadsskäl måste flytta
34
och bostaden är belägen i de fyra nordligaste länen. Om det finns synnerliga Prop. 1990/91: 34
skäl, får inlösen ske även i andra delar av landet Fastigheter får lösas in med
ett belopp som motsvarar den återstående kapitalskulden.
En förutsättning för kreditgaranti bör vara att projektet uppfyller de gene-
rella kraven för statligt bostadsstöd.
För kreditgarantier till egnahem och småhus som upplåts med bostadsrätt
bör dessutom gälla ett visst kommunalt förlustansvar gentemot staten. För
närvarande gäller i fråga om bostadslån for egnahem att kommunen måste ha
åtagit sig att gentemot långivaren svara för förluster på lånet intill 40 % av
låneskulden vid förlusttillfället. Kommunen tar därigenom ett ekonomiskt
ansvar för att investeringen är rimlig. Jag förordar att kravet på kommunalt
förlustansvar vid ny- och ombyggnad av egnahem behålls i ett system med
statliga kreditgarantier. För att undvika att reglerna om kommunalt förlust-
ansvar påverkar valet av upplåtelseform förordar jag dessutom, att kravet
ställs även i fråga om småhus som upplåts med bostadsrätt. Som förutsätt-
ning för statliga kreditgarantier vid ny- eller ombyggnad av egnahem eller
småhus i bostadsrättsform bör således krävas att kommunen gentemot staten
åtar sig att svara för förluster till följd av att den statliga kreditgarantin måste
infrias. Förlustansvaret bör dock bara avse förluster på investeringslånen och
dessutom bara på den del av dessa lån som ligger över 70 % av dagens låne-
underlag för bostadslån. Kommunen bör liksom för närvarande svara för
dessa förluster intill ett belopp av 40 % av låneskulden.
Efter samråd med chefen för finansdepartementet vill jag anmäla följande i
fråga om vilka kreditinstitut som skall erbjudas statliga kreditgarantier.
Kreditgarantier bör i ett första skede lämnas endast för lån från mellanhands-
institut, dvs. kreditinstitut som är kreditaktiebolag eller ingår i lands- eller
stadshypoteksinstitutionen. För att öka konkurrensen på kreditmarknaden bör
dock i ett senare skede möjligheten prövas att låta även andra kreditinstitut
köpa statlig kreditgaranti på samma villkor som mellanhandsinstituten.
I fråga om kreditgarantins omfattning och garantiavgift förordar jag föl-
jande. Kreditgarantierna bör erbjudas långivarna på samma sätt som en för-
säkring. Långivarna skall inom ramen för systemet själva kunna välja garanti
vad avser låneobjekt och lånebelopp inom de av mig förordade gränserna.
För garantin bör långivaren få betala en årlig avgift för att täcka dels kost-
naderna för administration, dels kostnaderna för att bygga upp en säkerhets-
fond. Avgiften bör inledningsvis bestämmas till 0,5 % av det garanterade
beloppet.
Vissa remissinstanser har uttryckt farhågor för att garantiavgifter skulle
motverka byggande i glesbygd. Av yttrandena över boendekostnadsutred-
ningens förslag framgår att kreditinstituten avser att övervältra garanti-
avgifterna på låntagarna i direkt relation till avgiften för vatje enskilt låne-
objekt. Det innebär emellertid att alla låneobjekt blir likvärdiga ur kreditrisk-
synpunkt. Därigenom tryggas också kreditförsöijningen i alla delar av riket.
Med den avgiftsnivå som jag har föreslagit bedömer jag vidare att praktiskt
taget alla räntelån kommer att omfattas av kreditgaranti. Också de nya kapital-
täckningskrav för kreditinstitut som skall vara uppfyllda senast vid utgången
35
av år 1992 och som bl.a. innebär att kapitaltäckning inte krävs för statligt Prop. 1990/91: 34
garanterade krediter kommer att medverka till detta. Därigenom blir också
garantiavgiftens genomslag på räntorna praktiskt taget detsamma i alla delar
av riket. En garantiavgift bör därför inte innebära någon risk för att byggande
i glesbygd skall försvåras. Jag räknar med att garantiavgiften allmänt sett kan
medföra en höjning av låneräntan med 0,05-0,10 %.
Betalade garantiavgifter bör fonderas. Medlen bör placeras i riksgälds-
kontoret till marknadsmässig ränta.
Kreditgarantisystemet bör administreras av en särskild kreditgaranti-
nämnd. Nämnden bör även ha till uppgift att kontinuerligt bevaka att kredit-
försörjningen sker på avsett sätt och ta de initiativ som krävs i detta syfte.
Nämnden bör dessutom ha möjlighet att medverka till att lösa kreditproblem i
enskilda fall. Det bör ankomma på regeringen att besluta om de närmare
bestämmelserna för nämndens verksamhet.
Kostnaderna för kreditgarantinämndens verksamhet skall som jag har
redovisat i princip täckas av garantiavgifter som fonderas. Inledningsvis
måste dock medel för verksamheten anvisas över statsbudgeten. Verksam-
heten bör inledas redan under budgetåret 1990/91 för att de för nämnden
nödvändiga administrativa systemen skall kunna utvecklas. Jag beräknar
kostnaderna för nämndens verksamhet under budgetåret 1990/91 till
5 milj.kr. Jag återkommer i det följande med förslag om medelsanvisning för
detta ändamål.
Om möjligheterna att ta räntelån utnyttjas maximalt och om samtliga ränte-
lån omfattas av statlig kreditgaranti kan det statliga garantiåtagandet antas
komma att öka med ca 10 miljarder kr. per år med nuvarande produktions-
volymer.
Beräkningar inom bostadsdepartementet visar att ett garantisystem till-
lämpat åren 1981-1989 under vissa förutsättningar skulle ha medfört utbe-
talningar till långivarna på ca 500 milj.kr. samtidigt som garantiavgifterna
skulle ha inbringat ca 470 milj.kr. Utbetalningarna hade dock gett staten
motsvarande regressfordringar på låntagarna. Enligt beräkningarna skulle den
totala räntelånevolymen ha vuxit till drygt 25 000 milj.kr. år 1989. Det anger
värdet av den subventionsminskning som skulle ha följt av omläggningen till
ett räntelånesystem år 1981.
Mitt förslag: För bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd
av bostadslån och räntebidrag enligt nuvarande regler läggs det statliga
stödet om den 1 januari 1993 till att omfatta ett skattekompenserande
räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus, ett realräntebidrag samt en
statlig kreditgaranti för räntelån av samma slag som vid ny- eller om-
byggnad.
36
Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag. Prop. 1990/91: 34
Remissinstanserna: Vissa remissinstanser tillstyrker utredningens för-
slag. Andra anser att räntebidragssystemet bör vara oförändrat för redan
byggda hus.
Skälen för mitt förslag: Eftersom de bostadspolitiska skäl som talar
för ett nytt statligt stödsystem vid ny- eller ombyggnad är giltiga också i fråga
om hus som redan byggts eller byggts om med statligt stöd anser jag att
statens stöd även för dessa hus bör läggas om. Av administrativa skäl bör
omläggningen ske först den 1 januari 1993.
Jag delar således inte den uppfattning som vissa remissinstanser gett
uttryck för och som innebär att staten borde avstå från en sådan omläggning
för dem som nu har räntebidrag därför att en omläggning begränsar subven-
tionerna. Jag vill påminna om att räntebidrag är ett ensidigt åtagande från
statens sida. Å andra sidan bör självfallet den kapitalutgiftsnivå som nuva-
rande stöd innebär beaktas vid övergången.
Gällande regler om räntebidrag för ny- och ombyggnad innebär i princip
att bidrag lämnas för hyres- och bostadsrättshus färdigställda fr.o.m. år 1968
och för egnahem färdigställda fr.o.m. år 1975.
Enligt boendekostnadsutredningens förslag skall statliga kreditgarantier för
räntelån lämnas för hus med bostadslån utbetalade fr.o.m. år 1979 och
senare. För äldre hyres- och bostadsrättshus lämnas endast skattekompen-
serande räntebidrag, dock högst med det belopp som vid tidpunkten för
omläggningen utbetalas enligt nuvarande regler för räntebidrag.
Enligt min mening bör övergången till ett nytt stödsystem i princip genom-
föras utan att låntagarnas kapitalutgifter ökar mer än vad som följer av
penningvärdeförsämringen. Frågan om vilka hus som skall omfattas av
skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag och kreditgaranti eller en-
bart skattekompenserande räntebidrag är dock helt beroende av ränteläget vid
övergången. Enligt min mening är underlaget för närvarande inte tillräckligt
för ett preciserat förslag i denna del. I budgetpropositionen 1992 bör förslag
kunna lämnas om vilka låntagare som skall erbjudas att ingå i räntelåne-
systemet och vilka nettoräntesatser som därvid skall tillämpas för hus av olika
ålder. Då bör även prövas frågan om ett tillfälligt stöd för låntagare som
avstår från statligt garanterade räntelån och frågan om räntebidrag enligt vissa
andra stödformer.
I övrigt vill jag vad gäller de olika delarna i stödet förorda följande.
Det skattekompenserande räntebidraget bör i likhet med vad jag har före-
slagit i fråga om ny- och ombyggnad endast få avse hyres- och bostads-
rättshus. Det bör dessutom bara avse sådana hus som har färdigställts efter år
1967. Vidare bör det skattekompenserande räntebidraget inte få överstiga det
räntebidrag som lämnas före omläggningen av stödet. I övrigt bör det nya
bidraget beräknas för samma räntekostnad som enligt dagens regler skulle ha
lagts till grund för beräkningen av räntebidrag. Bidragstiden för hus uppförda
eller ombyggda före omläggningen bör räknas från tidpunkten för husets eller
ombyggnadens färdigställande.
37
I fråga om realräntebidrag återkommer jag, som jag har anfört tidigare,
med förslag om vilka hus som skall omfattas av systemet. Bidraget bör i lik-
het med vad jag förordat i fråga om det skattekompenserande räntebidraget
beräknas för samma räntekostnad som skulle ha beräknats om dagens ränte-
bidragsregler hade gällt.
Vad slutligen gäller den statliga kreditgarantin för räntelån bör samma
regler gälla som vid ny- eller ombyggnad av bostäder. Kreditinstituten bör
således för att kunna erbjuda sina låntagare räntelån ges möjlighet att köpa en
statlig kreditgaranti enligt samma regler som jag har förordat vid ny- och
ombyggnad. Eftersom praktiskt taget alla hus som här berörs är belånade med
både bostadslån och bottenlån måste emellertid förutsättas att räntelånet upp-
tas i ett kreditinstitut för att den för kreditgarantin nödvändiga pantsäkerheten
skall kunna lämnas på ett enkelt sätt. Detta kan alltså komma att innebära att
ett institut lämnar lån som används till att betala ränta på lån i ett annat institut
Den nedre gränsen för säkerheten för de räntelån som omfattas av kredit-
garantin bör kunna läggas vid högst 95-100 % av pantvärdet beroende på
låntagarkategori. Med pantvärde bör avses ett beräknat marknadsvärde för
huset år 1990. Med hänsyn till att husen kan ha rebelånats bör dock säker-
heten för de lån som omfattas av garantin i förmånsrättshänseende alltid
kunna läggas ovanför säkerheten för de lån från kreditinstitut som utbetalats
eller avtalats före den 11 oktober 1990. Om det behövs för att trygga kredit-
försötjningen och det i övrigt är skäligt bör kreditgarantinämnden kunna
godta även annan säkerhet
Prop. 1990/91: 34
Det räntelånesystem som jag har förordat förutsätter vissa anpassningar inom
skatte- och redovisningslagstiftningen.
Systemet förutsätter bl.a. att egnahemsägare kan göra skattemässiga avdrag
för hela den debiterade räntan, även i de delar denna betalas med räntebidrag
eller genom upptagande av räntelån. Enligt riksskatteverket bör rätten till
avdrag för räntor i dessa fall klart anges i lag.
En utgångspunkt för den skattemässiga behandlingen av ränteavdrag,
skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag, räntelån och amorteringar
av sådana lån bör vara att skapa neutralitet mellan bostäder med olika ägar-
och upplåtelseformer. Nettoutgiftema för ett hus efter skatt bör alltså i
normalfallet vara desamma oavsett om ägaren är konventionellt beskattad eller
schablonbeskattad.
Bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag inkomstbeskattas
endast för schablonintäkt av fastighet. Avdrag får göras för räntor på lån i
fastigheten samt för tomträttsavgälder. Det medför att hus från de årgångar
som berörs av räntelån och statliga räntesubventioner regelmässigt kan för-
utsättas ge skattemässiga underskott. Dessa underskott kan normalt inte
utnyttjas.
38
Den beslutade skattereformen innebär att schablonbeskattningen för all- Prop. 1990/91: 34
männyttiga bostadsföretag och bostadsföreningar behålls i avvaktan på för-
slag från bostadsrättsvärderingskömmittén (dir. 1989:27). I kommitténs upp-
drag ingår att överväga en övergång från schablonbeskattning till konven-
tionell beskattning for allmännyttiga bostadsföretag samt en övergång till lik-
formiga skatteregler för bostadsrätt och egnahem. Med hänsyn till dessa för-
hållanden finns inte skäl att nu föreslå några förändringar i fråga om hur
inkomster av sådana fastigheter skall beskattas. I vilken omfattning som
räntor som betalas med räntelån är avdragsgilla torde därmed for närvarande i
allmänhet sakna betydelse för det faktiska skatteuttaget.
För konventionellt beskattade ägare av hyreshus är intäkterna skattepliktiga
samtidigt som kostnaderna grundar rätt till avdrag. I den mån avdragen inte
kan utnyttjas direkt kan de sparas och utnyttjas vid den tidpunkt då fastig-
heten ger överskott. Värdet av ett sådant avdrag växlar beroende på fastig-
hetsägarens skattemässiga förhållanden.
Neutrala kostnadsvillkor inom bostadsförvaltningen kräver likvärdiga sub-
ventionsvillkor. Jag har därför i det föregående föreslagit att också konven-
tionellt beskattade ägare av hyreshus skall erbjudas skattekompenserande
räntebidrag. Även för dessa ägare tillkommer sedan realräntebidrag och möj-
ligheter till statligt garanterade räntelån enligt samma grunder som för andra.
I fråga om konventionellt beskattade ägare av flerbostadshus måste tillses
att inte samtidigt ytterligare subventionseffekter uppkommer genom skatte-
systemet. Det bör göras på sådant sätt att det skattemässiga resultatet blir
oberoende av hur finansieringen ordnats för de investeringar för vilka ränte-
bidrag utgår eller för vilka räntelån med statlig kreditgaranti kan lämnas. För
att uppnå detta bör såväl det skattekompenserande räntebidraget som real-
räntebidraget utgöra skattepliktig inkomst samtidigt som avdrag på vanligt sätt
medges för ränteutgifter som faktiskt betalas.
För den del av räntan som täcks eller kan täckas med räntelån krävs något
mera komplicerade regler. En regel om att avdrag inte medges för ränta som
täcks med räntelån ger ett korrekt resultat för konventionellt beskattade fastig-
heter som har maximala räntelån. En avdragsbegränsning med denna
utformning skulle emellertid diskriminera räntelån jämfört med andra typer av
lån och jämfört med finansiering med eget kapital.
Neutralitet uppnås också i denna del om i stället den skattepliktiga in-
komsten ökas med den ränta som finansieras med räntelån vid maximala
räntelån. Konventionellt beskattade fastighetsägare som får skattekompense-
rande räntebidrag bör i så fall påföras en schablonintäkt motsvarande ök-
ningen av det maximala räntelånet. Genom schablonintäkten undviks skatte-
lättnader vid sidan om det skattekompenserande räntebidraget inte bara vid
höga ränteutgifter utan också i form av reducerad skatt för avkastningen på
eget kapital.
För att avdragsrätten inte skall förloras i det senare skede när räntorna be-
talas genom att räntelånet amorteras, kan en sådan schablonintäkt som mot-
svarar ökningen av maximalt räntelån i princip kombineras med ett schablon-
avdrag som motsvarar minskningen av maximalt räntelån.
39
Ett sådant schablonavdrag kan emellertid leda till skatteanpassning, exem- Prop. 1990/91: 34
pelvis genom att fastigheter med schablonavdrag säljs till personer med sär-
skilt hög marginalskatt. Schablonavdragets funktion att kompensera för ett
teoretiskt framtida skattemässigt överskott kan vidare väntas ha en bristfällig
precision i de långa tidsperspektiv som det är fråga om.
Av dessa skäl samt av förenklingsskäl finns det anledning att undvika
skattemässiga schablonavdrag som ligger väsentligt senare än motsvarande
schablonintäkt. En förhållandevis enkel lösning är att begränsa schablonin-
täkten över tiden. Schablonintäkten kan t.ex. upphöra vid den tidpunkt då
ännu inte påförda schablonintäkter balanserar de uteblivna schablonavdragen.
De frågor som jag nu har tagit upp bör bli föremål för ytterligare övervä-
ganden. Efter samråd med statsrådet Åsbrink vill jag anmäla att han avser att i
annat sammanhang återkomma med förslag till ändringar i skattelagstiftningen
i nu berörda avseenden.
Särskilda överväganden krävs också om räntelånens ställning i redovis-
ningshänseende.
Bostadsföretagen bör enligt min mening ges möjlighet att utnyttja ränte-
lånen utan att likvidationsskyldighet eller liknande effekter uppstår. Den lös-
ning som ligger närmast till hands är att låta lagen (1972: 175) med vissa
bestämmelser om bokföring av bostadslån m.m. omfatta också räntelånen.
Det innebär att en mot räntelånen svarande tillgångspost får aktiveras i de
bokföringsskyldiga företagens balansräkningar. Det kan visserligen ifråga-
sättas om det är lämpligt att på detta sätt utvidga en lag som ursprungligen
kom till som ett provisorium och som i viss mån utgör ett undantag från
gällande redovisningsregler. Jag ser dock knappast någon anledning att inte
använda denna modell som sedan snart 20 år tillbaka såvitt känt fungerat utan
anmärkningar. Den statliga kreditgarantin för långivarna i förening med det
övergripande ansvar som staten har för det föreslagna räntelånesystemet bör
vara tillräckligt starka motiv för att godta dessa avvikelser från allmänna
bokföringsprinciper.
Även denna fråga bör dock övervägas ytterligare. Jag avser därför att i
annat sammanhang återkomma till regeringen med förslag till nödvändiga
lagändringar i denna del.
Plan- och bostadsverket har i en rapport redovisat resultat av verkets utvär-
dering av den statligt stödda ombyggnadsverksamheten i fråga om bostäder
under senare år samt förslag om nya former för statligt stöd i samband med
ombyggnad och förnyelse av bostadsområden. Verket pekar i rapporten bl.a.
på att dagens stödsystem innehåller tröskeleffekter som motverkar varsamhet
vid ombyggnad. Jag vill med anledning av detta framhålla att en konsekvens
av mina förslag om investeringsbidrag, räntebidrag och statlig kreditgaranti
vid ombyggnad, i kombination med mina förslag i det följande om vidgningar
av räntestödet för underhåll m.m. i fråga om hyreshus, är att stödet för 10-
40
och 20-årsåtgärdema blir detsamma oavsett om åtgärderna genomförs for sig Prop. 1990/91: 34
eller i samband med mer omfattande åtgärder. De tröskeleffekter i dagens
system som sammanhänger med att 10- och 20-årsåtgärdema i vart fall
kortsiktigt kan subventioneras mer om de genomförs i samband med mer
omfattande åtgärder än om de genomfors for sig kommer då att bortfalla.
Samtidigt bör dock som verket framhåller en omprövning göras av de
olika statliga stödformerna vid ombyggnad och förnyelse av bostadsområden.
Jag anser dock att beredningen av storstadsutredningens arbete bör avvaktas,
liksom beredningen av förslagen i betänkandet (Ds 1990: 14) om byggnaders
inomhusmiljö m.m. som lämnats av arbetsgruppen för frågor som rör s.k.
sjuka hus. Inför omläggningen behöver också en teknisk översyn göras av
bl.a. reglerna för tilläggslån för ombyggnad av bostadshus m.m. Jag avser att
i annat sammanhang återkomma i dessa frågor.
Statens kostnader för skattekompenserande räntebidrag och realräntebidrag är
i hög grad beroende av ränteläget och sambandet mellan ränta och inflation.
De statsfinansiella effekterna av en övergång till det statliga stödsystem för
ny- och ombyggnad som jag har föreslagit jämfört med nuvarande ränte-
bidragssystem framgår av följande sammanställning (milj.kr.). Beräk-
ningarna grundas på antagandet att räntan och inflationen över en femårs-
period blir 13 % resp. 6 %, en historiskt sett mycket hög realränta.
Kalenderår |
Mitt förslag- |
Räntebidrag |
Skillnad | ||
S kattekomp, |
Realränte- |
Summa | |||
1992 |
700 |
300 |
1000 |
26 000 |
— |
1993 |
12 200 |
4 200 |
16 400 |
28 000 |
11 600 |
1994 |
14 100 |
5 300 |
19 400 |
29 800 |
10400 |
1995 |
15 900 |
6 600 |
22 500 |
31 700 |
9200 |
1996 |
17400 |
7400 |
24 800 |
32 700 |
7 900 |
Flertalet av boendekostnadsutredningens beräkningar utgår från en ränta
på 11 % och en inflation på 8 %. Med dessa förutsättningar kommer inte
några realräntebidrag att utbetalas annat än vad som följer av att räntorna för
redan lämnade lån övergångsvis är bundna i ett högre ränteläge. Utfallet blir
då följande (milj.kr.).
41
Kalenderår |
Mitt förslag |
Räntebidrag |
Skillnad | ||
Skattekomp. |
Realränte- |
Summa | |||
1992 |
700 |
0 |
700 |
26 000 | |
1993 |
10710 |
260 |
10 970 |
26 940 |
15 970 |
1994 |
11 360 |
250 |
11 610 |
27 000 |
15 390 |
1995 |
12 010 |
240 |
12 250 |
27 310 |
15 060 |
1996 |
12 400 |
0 |
12 400 |
26 730 |
14 330 |
Prop. 1990/91: 34
Mitt förslag till ny bostadsfinansiering leder således även med mycket
ogynnsamma antaganden i fråga om ränta och inflation till statsfinansiella
besparingar i förhållande till gällande regler samt, vid hittills normala real-
räntor, till avsevärda besparingar.
Det är dock viktigt att påpeka att de statsfinansiella besparingar som görs
med det nya systemet inte medför någon finanspolitisk åtstramning på kort
eller medellång sikt. Sparandet i ekonomin som helhet kan inte förväntas öka
i detta tidsperspektiv. Något utrymme för statlig utgiftsexpansion som en
följd av förslaget skapas därför inte i samhällsekonomisk mening.
Skuldutvecklingen med räntelån enligt mitt förslag jämfört med ett ränte-
bidragssystem framgår av figur 4.1 och 4.2. Beräkningen bygger på förut-
sättningen att ränta och inflation är 13 % resp. 6 % under den första 10-års-
perioden och därefter 10 % resp. 6 %.
Figur 4.1 Nominell utveckling av låneskulder med ränteldn resp, räntebidrag
■X'Hus byggt år 0 med
räntebidrag
—Hus byggt år 0 med räntelån “»»Nybyggt hus resp, år
och realräntebidrag
42
Prop. 1990/91: 34
Figur 42 Real utveckling av låneskulder med räntelån resp, räntebidrag
Låneskuld, andel (%) av låneskulden år 0
120--
0 —I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—i—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I
1 3 5 7 9 |
11 13 15 17 |
19 21 23 25 27 29 År |
"“Nybyggt hus resp, år |
'X'Hus byggt år 0 med |
"Hus byggt år 0 med räntelån |
räntebidrag |
och realräntebidrag |
De redovisade värdena för låneskuldens utveckling förutsätter att netto-
räntesatsen uppgår till 3,75 % det första året. Den högre nettoräntesats på 4,0
% som jag har förordat skall gälla fr.o.m. år 1995 ger en lägre nominell
skuldökning och ett tidigare skuldmaximum. Det framgår av figur 4.3.
Skillnaden i reala värden framgår av figur 4.4.
Figur 4.3 Nominell utveckling av låneskulder med en initial nettoutgift pä
3,75 % resp. 4,0 %
43
Figur 4.4 Real utveckling av låneskulder med en initial nettoutgift pä
3,75 % resp. 4,0 %
Prop. 1990/91: 34
Mitt förslag: Det statliga räntestödet för förbättring av bostadshus
lämnas även för lägenhetsunderhåll i hyreshus.
Skälen för mitt förslag: Enligt förordningen (1983: 974) om statligt
räntestöd vid förbättring av bostadshus lämnas räntebidrag till en beräknad
räntekostnad för bl.a. sådana underhållsåtgärder som avser gemensamma
utrymmen i huset - däremot inte för underhåll i de enskilda lägenheterna i
huset. I detta ligger en skillnad mot egnahems- och bostadsrättsfallet.
Egnahemsägare och bostadsrättshavare kan genom att finansiera underhåll
med lån få ett ränteavdrag vid inkomstbeskattningen som minskar skatten.
Fr.o.m. år 1991 uppgår skatteminskningen i flertalet fall till 30 % av ränte-
kostnaden. Enligt min mening är denna skillnad i subventionshänseende inte
motiverad. Av neutralitetsskäl bör i princip inte hyreshusen belastas med
högre kapitalutgifter än egnahemsägare och bostadsrättshavare som tar upp
lån för att finansiera motsvarande åtgärder. Jag förordar därför att det statliga
räntestödet för förbättring av bostadshus även lämnas för lägenhetsunderhåll i
hyreshus. Stödet bör i första hand lämnas för lägenhetsunderhåll med en
varaktighet på 20 år, dvs. bl.a. för utbyte av utrustning i kök och badrum.
Stöd för lägenhetsunderhåll med kortare varaktighet, såsom tapetsering,
målning m.m. bör lämnas endast i fråga om nya hus så att hyran i dessa hus
inte behöver belastas med avsättningar för underhåll. Med nya hyreshus avser
44
jag hus med bostadslån eller motsvarande utbetalade efter utgången av år Prop. 1990/91: 34
1990.
I sammanhanget vill jag också beröra frågan om vilken räntesats bidrags-
beräkningen skall grundas på. För närvarande gäller att räntestödet för under-
håll m.m. beräknas på grundval av en räntesats som är 0,4 procentenheter
högre än den räntesats som tillämpas vid upplåning för statens räkning i fall
där återbetalningstiden är minst tio år. Denna regel hänför sig till en tidpunkt
då räntan på en tioårig räntebärande statsobligation var ett korrekt uttryck for
gällande marknadsräntenivån. I dag är det marknadsräntan på bostadsinsti-
tutens femåriga bostadsobligationer som i huvudsak är styrande för de utlå-
ningsräntor som tillämpas i fråga om lån till bostadssektorn, inkl, lån för
underhåll. Med hänsyn till detta anser jag att räntestödet för underhåll m.m. -
i likhet med räntebidragen vid ny- och ombyggnad - bör beräknas på grund-
val av en ränta som motsvarar ett genomsnitt av marknadsräntorna för
bostadsinstitutens obligationer med en återstående löptid av fem år. Det
ankommer på regeringen att göra de ändringar som krävs.
Statens kostnader för de utvidgningar av räntestödet för underhåll m.m.
som jag nu har förordat kan beräknas till 60 milj.kr. det första året.
Mitt förslag: Räntebidrag för nybyggnad av hyres- och bostads-
rättshus lämnas framdeles även för räntekostnader på lån som över-
stiger 125 % av det schablonmässigt beräknade låneunderlaget för
bostadslån.
Skälen för mitt förslag: Enligt riksdagens beslut (prop. 1985/86: 95,
BoU 13, rskr. 171) lämnas för hyres- och bostadsrättshus räntebidrag inom
110 % av det schablonberäknade låneunderlaget med ett belopp som mot-
svarar skillnaden mellan en garanterad ränta och en beräknad ränta på lån. För
räntekostnaden på överstigande lån upp till 125 % av det schablonberäknade
låneunderlaget lämnas räntebidrag med en viss andel av räntekostnaden.
Fr.o.m. år 1991 är denna andel 30 % av räntekostnaden. För räntekostnader
på lån över 125 % lämnas inte räntebidrag.
Även här finns det en skillnad mellan å ena sidan hyreshusfallet och å
andra sidan egnahems- och bostadsrättsfallet Egnahemsägaren och bostads-
rättshavaren kan genom att ta upp lån få ett ränteavdrag vid inkomstbeskatt-
ningen utan den begränsning som den s.k. räntebidragstrappan enligt vad jag
nyss har redovisat innebär. Enligt min mening bör denna skillnad inte be-
hållas. Jag förordar därför att den övre lånegränsen på 125 % slopas så att de
regler som i dag gäller för bidrag till kostnaden för ränta på lån mellan 110
och 125 % av schablonlåneunderlaget kommer att gälla för alla lån inom det
av länsbostadsnämnden fastställda produktionskostnadsanpassade låneunder-
laget som överstiger 110 % av det schablonberäknade låneunderlaget. Enligt
45
min mening bör alltså den övre gränsen i räntebidragstrappan nu slopas. De Prop. 1990/91: 34
nya reglerna bör tillämpas i låneärenden i vilka bostadslånet utbetalas fr.o.m.
år 1991. Om det behövs för de nya reglernas tillämpning bör det slutliga låne-
beslutet kunna omprövas före utbetalningen.
Statens kostnader för att slopa taket i räntebidragstrappan kan beräknas till
30 milj.kr. det första året.
Från anslaget betalas utgifter för information och utbildning m.m. inom
bostadsdepartementets ansvarsområde.
Till information och utbildning m.m. har för innevarande budgetår anvisats
ett reservationsanslag på 10,7 milj.kr. (prop. 1989/90: 100 bil. 13, BoU13,
rskr. 167). Med hänsyn till det behov av information och utbildning som
följer av mina förslag till ny bostadsfinansiering beräknar jag emellertid att
ytterligare 15 milj.kr. behöver tillföras anslaget för innevarande budgetår.
Nytt anslag (förslag) 500 000 000 kr.
Med hänvisning till mitt förslag i det föregående (avsnitt 4.2) om att in-
vesteringsbidrag fr.o.m. år 1991 skall lämnas vid ny- och ombyggnad av
permanenta bostäder beräknar jag att 500 milj.kr. behöver anvisas på stats-
budgeten för budgetåret 1990/91 för detta ändamål. Jag förordar att medlen
tas upp på ett nyinrättat förslagsanslag benämnt Investeringsbidrag för
bostadsbyggande.
Nytt anslag (förslag) 5 000 000 kr.
Med hänvisning till mitt förslag i det föregående (avsnitt 4.7) om att en
statlig kreditgaranti skall kunna lämnas för lån för bostadsändamål på kredit-
marknaden fr.o.m. den 1 juli 1992 beräknar jag att 5 milj.kr. behöver an-
visas på statsbudgeten för budgetåret 1990/91 för att kreditgarantinämnden
skall kunna inleda sin verksamhet. Jag förordar att medlen tas upp på ett
nyinrättat reservationsanslag benämnt Nämnden för kreditgarantier för bo-
städer.
46
Plan- och bostadsverket inrättades den 1 juli 1988 (prop. 1987/88: 37,
BoU7, rskr. 106). Verket övertog bl.a. huvuddelen av de uppgifter som tidi-
gare åvilat statens planverk och bostadsstyrelsen. Riksdagen har nyligen som
sin mening gett regeringen till känna att verket bör byta namn till boverket och
att regeringen snarast bör återkomma till riksdagen med förslag i frågan
(1989/90:BoU15, rskr. 215).
Bestämmelser som avser plan- och bostadsverket och de båda myndigheter
vilkas uppgifter verket övertagit förekommer i ett stort antal författningar.
Enligt min mening skulle det föra för långt att nu ändra vatje sådan lag eller
förordning. I likhet med den lösning som valdes inför verkets inrättande
(prop. 1987/88: 115, BoU16, rskr. 273) föreslår jag att man i en särskild lag
tar in en generell föreskrift som i fråga om bestämmelser som avser verket
och dess bägge föregångare hänvisar till boverket. På sikt bör givetvis
ändringarna genomföras i vaije enskild författning. Detta bör dock lämpligen
kunna göras i det löpande författningsarbetet. Redan nu föreslår jag dock att
ändringar görs i de för verket centrala lagarna, plan- och bygglagen
(1987: 10) och lagen (1987: 12) om hushållning med naturresurser m.m.
Namnändringen bör träda i kraft den 1 januari 1991.
I bostadsdepartementet har därför upprättats förslag till
1. lag om ändring av plan- och bostadsverkets namn,
2. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987: 10) och
3. lag om ändring i lagen (1987: 12) om hushållning med naturresurser
m.m.
Lagförslaget under 3 har upprättats i samråd med chefen för miljödepar-
tementet. Förslagen är av så enkel beskaffenhet att lagrådets hörande skulle
sakna betydelse. Lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som
bilaga 2.
Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen
dels att godkänna vad jag har förordat i fråga om
1. lånefinansiering på den allmänna kreditmarknaden (avsnitt 3.3),
2. investeringsbidrag för bostadsbyggande (avsnitt 4.2),
3. allmänna krav för statligt stöd i en ny bostadsfinansiering (avsnitt
4.3),
4. skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus
(avsnitt 4.4),
5. räntelån (avsnitt 4.5),
6. realräntebidrag (avsnitt 4.6),
7. statlig kreditgaranti (avsnitt 4.7),
8. det statliga stödet för ny- och ombyggnad med beslut om bostadslån
och räntebidrag (avsnitt 4.8),
9. räntestöd för underhåll m.m. (avsnitt 5.1)
Prop. 1990/91: 34
47
10. räntebidragstrappan (avsnitt 5.2),
dels att
11. till Information och utbildning m.m. på tilläggsbudget till
statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa ett reservationsanslag
på 15 000 000 kr.,
12. till Investeringsbidrag för bostadsbyggande på tilläggsbudget
till statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa ett förslagsanslag
på 500 000 000 kr.,
13. till Nämnden för kreditgarantier för bostäder på tilläggsbud-
get till statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa ett reserva-
tionsanslag på 5 000 000 kr.
och dels att anta förslagen till
14. lag om ändring av plan- och bostadsverkets namn,
15. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),
16. lag om ändring i lagen (1987:12) om hushållning med
naturresurser m.m.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar
att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som före-
draganden har lagt fram.
Prop. 1990/91:34
48
Remissinstanserna
Efter remiss har yttrande över boendekostnadsutredningens betänkande
avgetts av riksrevisionsverket, riksskatteverket, fullmäktige i Sveriges riks-
bank, riksgäldskontoret, statskontoret, Allmänna pensionsfonden, första,
andra och tredje fondstyrelserna, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa,
Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Svenska Bankföreningen,
Sveriges Föreningsbankers Förbund, Svenska sparbanksföreningen,
Finansbolagens Förening, plan- och bostadsverket, statens institut för bygg-
nadsforskning, HSB:s Riksförbund, Svenska Riksbyggen, Sveriges
Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag (SABO), Byggentreprenörerna (Entreprenörföreningen),
Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund
(STR), Näringslivets Byggnadsdelegation, Hyresgästernas Riksförbund,
Sveriges Villaägareförbund, Riksförbundet Vi i Småhus, Landstingsför-
bundet, Svenska kommunförbundet, följande kommuner nämligen
Huddinge, Järfälla, Stockholm, Upplands-Bro, Linköping, Klippan,
Kristianstad, Malmö, Halmstad, Göteborg, Orust, Mark, Karlskoga,
Lindesberg, Västerås, Bollnäs, Gävle, Härnösand, Östersund, Umeå och
Gällivare, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens Centralorga-
nisation (TCO), Centralorganisationen SACO/SR, Mäklarsamfundet,
Svenska arbetsgivareföreningen, Pensionärernas Riksorganisation, Sveriges
Pensionärsförbund, Svenska Revisorsamfundet, Svenska Försäkringsbolags
Riksförbund, Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund. Vidare har
yttrande inkommit från Boro AB, bankinspektionen, Skattebetalarnas före-
ning, Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan och Lidingö Villaägare-
föreningars samarbetsnämnd.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Riksrevisionsverket
Enligt RRV:s bedömning kan den föreslagna grundsubventionen göra det
möjligt att uppnå den avsedda neutraliteten mellan olika upplåtelseformer.
Systemet med räntelånet bör innebära en bättre framtida paritet mellan olika
årgångar i beståndet. Vidare förhindrar räntelånen den kapitalisering av stat-
liga subventioner som nu är möjlig för ägare av nybyggda egnahem eller
bostadsrätter.
4 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34
Riksbanken
Fullmäktige i riksbanken delar boendekostnadsutredningens uppfattning att
en revidering av det nuvarande bostadsfinansieringssystemet bör komma till
stånd. Enligt fullmäktiges bedömning är det dock i praktiken knappast möjligt
att genomfora en reform av den omfattning och inriktning utredningen skisse-
rar fram till år 1991. I synnerhet erbjuder ändringarna i finansieringsvillkoren
för beståndet av fastigheter betydande problem. Även om utredningen genom
införande av kredit- och skuldutvecklingsgaranti försökt beakta vissa av de
kritiska synpunkter som anförts mot 1986 års förslag, kvarstår enligt full-
mäktiges mening ändå betydande invändningar.
Fullmäktiges slutsats är att den eftersträvade reformeringen av det befint-
liga bostadsfinansieringssystemet bör ske genom en mjukare övergång och en
institutionellt mindre omvälvande metod än den som föreslagits av utred-
ningen.
Räntebidragssystemet avskaffas inte, men systemet anpassas till skatte-
reformen och räntebidragens storlek reduceras.
Det av utredningen föreslagna institutionaliserade räntelånesystemet införs
inte. Utredningens intentioner tas dock tillvara genom att ägarna till fastig-
heter med statlig belåning i stället mot avgift erbjuds en statlig lånegaranti som
kan användas för att ta upp likviditetsutjämnande topplån på öppna markna-
den.
Fullmäktige pekar också avslutningsvis på att nuvarande avskärmning av
statligt finansierade bostäder från förändringar i ränteläget medför att bördan
av stabiliseringspolitiken faller desto tyngre på andra områden, inkl, övriga
delar av bostadssektorn. För att kunna moderera denna effekt bör man enligt
fullmäktiges mening överväga att tillåta ett större genomslag av penningpoliti-
ken i ett framtida statligt bostadsfinansieringssystem. En sådan utformning
bör också passa väl in i ett system i vilket subventionsinslagen skiljs från
finansieringen.
Riksgäldskontoret
Enligt riksgäldskontoret skulle ett slopande av räntebidragen leda till en teore-
tisk värdesänkning på de räntbidragsberättigade fastigheterna på ca 31 miljar-
der kr. motsvarande drygt 10 % av stocken räntebidragsgrundande bottenlån
och statliga topplån.
De svenska bostadsinstituten har traditionellt mycket god säkerhet. Till
skillnad från våra grannländer har de svenska bostadsinstituten inte några
historiskt näraliggande erfarenheter av problem med lånesäkerhetema. Ur
detta perspektiv är de skisserade effekterna på fastighetspriserna av boende-
kostnadsutredningens förslag oroväckande. Enligt riksgäldskontorets mening
är dessa effekter inte tillräckligt belysta för att utredningen lämpligen bör
kunna ligga till grund för beslut.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
50
Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna
Fondstyrelserna framhåller att den viktiga och komplicerade reform det här är
fråga om bör inte snabbehandlas och forceras fram - redan remisstiden har
för övrigt varit alltför knappt tilltagen. Reformen av bostadsfinansieringen
bör givetvis samordnas med skattereformen. Men därmed är det inte sagt att
de bägge med nödvändighet behöver sammanfalla i tiden. En övergångs-
period skulle behövas redan av det skälet att annars alltför många reformer
med svårgenomskådliga effekter skulle staplas ovanpå varandra. Man skulle
komma att avlägsna sig långt från det av utredningen uppställda målet att ett
nytt bostadsfinansieringssystem måste beakta behovet av en tillräcklig plane-
ringshorisont för enskilda hushåll.
Stadshypoteks kassan
Enligt kassastyrelsen är det beklagligt att bostadskommitténs förslag om
räntelån inte redan år 1986 togs Ull utgångspunkt för en successiv reforme-
ring av bostadsfinansieringen. Det kunde ha sparat stora pengar för staten
samtidigt som en lång övergångstid minskat påfrestningarna för de fastighets-
ägare som byggt under förutsättning av stora generella statliga subventioner.
Samtidigt hade överhettningen på byggmarknaden blivit mindre de senaste
åren.
Kassastyrelsen anser det angeläget att skilja mellan finansieringslösningar
och subventioner bl. a. för att öka sparandet i bostadssektorn.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
SBAB
SBAB har inte några invändningar eller synpunkter när det gäller anpass-
ningen i stort av det bostadspolitiska systemet till nya beskattningsförutsätt-
ningar. Förslaget att införa en grundsubvention, som motsvarar effekterna av
skatteavdrag för egnahemsägare, ger t. ex. förutsättningar för att förenkla
räntebidragssystemet i dess nuvarande form.
Beträffande räntelånesystemet framhåller SBAB att det skulle komma att
införas för endast en begränsad del av bostadsbeståndet som drabbas av
stigande kostnader, ökande skulder och sannolikt fallande fastighetsvärden.
Det är i huvudsak unga familjer och ungdomar som drabbas. Mer än 85 % av
bostadsbeståndet kommer inte att omfattas av räntelånesystemet. I detta
bestånd sjunker bostadskostnader och skulder liksom hittills. Det leder till
ökade fastighetsvärden, som förstärks av effekterna på bruksvärdesystemet
av räntelånen.
Räntelånesystemet enligt den föreslagna utformningen kan medföra även
regionalpolitiskt negativa effekter.
Vidare kommer betydande räntehöjningar och andra kostnadshöjningar för
låntagarna att inträffa och bidra till att skuldökningen - och därmed statens
ekonomiska åtaganden - blir avsevärt större än vad utredningen räknat med.
51
Svenska Bankföreningen
Enligt Svenska Bankföreningen uppmuntras onödig belåning när statens stöd
och åtaganden avseende bostadsbyggandet och boendet knyts till belåning
och låneformer. Statens stöd bör därför bestämmas efter andra grunder.
Vad avser andra delar av boendekostnadsutredningens förslag än förslaget
om räntelån hänvisar Bankföreningen till det remissyttrande som avgetts av
Näringslivets Byggnadsdelegation.
Sveriges Föreningsbankers Förbund (SFF)
Enligt SFF att det är synnerligen önskvärt och nödvändigt med ett system-
skifte. SFF anser emellertid inte att boendekostnadsutredningens förslag leder
till en bättre ordning. Ur bostadsfinansieringssynpunkt finns ett antal avgö-
rande nackdelar med förslaget om räntelån. Dessa nackdelar gäller såväl lån-
tagare som långivare, såväl obligationsemittenter som obligationsplacerare.
Dessutom anser SFF att förslaget har allvarliga konsekvenser ur samhälls-
ekonomisk synpunkt.
Svenska sparbanksföreningen
Svenska sparbanksföreningen betonar att en samhällsekonomisk riktig politik
för finansiering av bostäder bör innehålla ett ordentligt mått sparande. I
utredningen finns det behovet inte utvecklat, vilket enligt föreningen är
olyckligt.
Föreningen anser att många av de problem som utredningen behandlar
egentligen har sitt ursprung i den principlösa behandlingen av intäktssidan.
De principella oklarheterna i beskattningen förstärks också av skillnader i
företagsform och ägare när det gäller privatpersoner, allmännyttiga företag
och privata hyresvärdar. Vidare saknas en diskussion kring den roll som
bostadslagstiftningen tilldelat de allmännyttiga företagen när det gäller hy-
rorna.
Enligt sparbanksföreningen är det viktigt att ett nytt finansieringssystem tar
hänsyn till de regionala effekterna. En statlig garanti kommer att bli nödvän-
dig för att nyproduktion av fastigheter skall bli möjlig i alla delar av landet.
Svenska sparbanksföreningen avstyrker att det förslag till ändring av
finansieringssystemet för bostadsfastigheter, som boendekostnadsutred-
ningen har lagt, läggs till grund för lagstiftning. Föreningen delar dock
kommitténs beskrivning av det nuvarande systemet som snedvridande och
ineffektivt ur fördelningssynpunkt. En omläggning är därför nödvändig.
Innan nya stora lagstiftningskomplex runt bostadsmarknaden byggs upp bör
man pröva vad som krävs för att finansieringen av bostäderna skall kunna
lösas inom ramen för kreditväsendet. Det som krävs är att vissa fastighets-
ägare under viss tid och i vissa områden får statliga garantier för sina lån samt
att bostadsbidragen utformas så att även barnfamiljer kan bo i egen bostad.
Sparbanksföreningen är givetvis beredd att i konstruktiv anda fortsätta den
diskussion som kommittén på ett förtjänstfullt sätt startat.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
52
Finansbolagens Förening
Allmänt framhåller föreningen att den ser det som värdefullt att transfere-
ringarna i det nuvarande bostadssubventionssystemet begränsas. Föreningen
ställer sig emellertid tveksam till om införande av räntelån är det bästa sättet
att uppnå det önskade resultatet.
Plan- och bostadsverket
Plan- och bostadsverket finner att boendekostnadsutredningens förslag inne-
bär många fördelar:
En nödvändig anpassning av bostadsfinansieringssystemet till den plane-
rade skattereformen klaras av. Förslaget minskar skillnaderna i subvention
mellan bostäder av olika ålder och olika upplåtelseformer. Möjligheterna att
kapitalisera statliga subventioner minskar. Därmed kan statens utgifter för
bostadssubventionerna användas mer effektivt. Med utredningens förslag kan
dessa fördelar uppnås utan att det uppstår väsentliga ökningar av de löpande
boendeutgiftema.
Samtidigt finner plan- och bostadsverket emellertid att förslaget innebär
väsentliga nackdelar och risker i förhållande till målen för den sociala
bostadspolitiken.
Det finns enligt verket risk att förslaget kan leda till ökad segregation i
boendet Verket anser att det relativa utfallet blir sämre för hyresgäster än för
egnahemsägare och bostadsrättshavare. Detta p. g. a. de fördelningspoli-
tiska effekter som följer av förslaget med dess kreditmarknadslösning och
försvagade styrmedel i bostadsbyggandet.
Vidare kan förslaget enligt plan- och bostadsverkets bedömning få allvar-
liga regionalpolitiska konsekvenser genom att fördyra och till och med stoppa
bostadsbyggandet i vissa områden.
Verket framhåller också att förslaget får så långtgående administrativa
konsekvenser att tidpunkten för genomförandet kan ifrågasättas.
Sammanfattningsvis anser därför verket att det föreslagna systemet för
bostadsfinansieming inte bör genomföras utan att de angivna frågorna utretts
närmare.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Statens institut för byggnadsforskning
Institutet diskuterar konsekvenserna för efterfrågan på nya bostäder av
boendekostnadsutredningens förslag och kommer till slutsatsen att det är
svårt att ha någon välgrundad uppfattning om vad som kommer att hända med
såväl den totala produktionen som med sammansättningen av byggandet med
avseende på lägenhetsstorlek och upplåtelseform.
Det är institutets uppfattning att det i utredningen saknas en diskussion
kring och ett politiskt ställningstagande såväl till den sänkning av bostadspro-
duktionen som sannolikt följer på reformförslaget som till möjliga fördel-
ningsmässiga konsekvenser samt att reformen på grund av alla osäkerhets-
53
moment bör ha en sådan flexibilitet att snabba korrigeringar av utvecklingen
blir möjlig.
HSB
HSB anser att bostadssektorn genom boendekostnadsutredningens förslag får
bära en alltför stor andel av den totala finansieringen av skattereformen. En
reducering bör ske, vilken bör användas dels för att minska belastningen på
ny- och ombyggnader, dels för att skapa rättvisa momsregler i förvaltnings-
ledet så att småskalighet inte diskrimineras. Boendekostnaderna har i de
senaste årens produktion enligt HSB ökat till en alltför hög nivå. En skatte-
och finansieringsreform får därför inte ytterligare driva upp boendekost-
naderna i ny- och ombyggda bostäder.
I huvudsak kan HSB godta det föreslagna stödsystemet, bestående av
grundsubventionen via skatteavdrag eller räntebidrag, räntelån samt fastig-
hetsskatt. Vidare anser HSB pincipiellt att den nödvändiga omfördelningen av
boendekostnaderna i tiden bör ske antingen med nuvarande räntebidrag
kombinerad med en reformerad fastighetsskatt eller med räntelån enligt
utredningens förslag.
Riksbyggen
Enligt Riksbyggen kan kombinationen av skatteutredningamas och boende-
kostnadsutredningens förslag komma att under överskådlig tid dämpa
bostadsefterffågan och därmed hålla produktionen nere. Den sociala bostads-
politiken får därmed betala ett anmärkningsvärt högt pris för genomförandet
av den i och för sig nödvändiga stora skattereformen. Det är inte självklart att
hushållen i gemen gör en sådan omfördelning i sin konsumtion och i sina
investeringar att de genomgående kommer att satsa på en lika hög boende-
standard som hittills.
Riksbyggen anser att det bostadspolitiska stödsystemet inte kan begränsas
enbart till finansierings- och bostadsbidrag. Den fastighetsskatt som tas ut
från bostadssektorn måste betraktas och behandlas som en integrerad del av
detta stödsystem. Med hänsyn till de stora kapitalkostnadsskillnadema mellan
yngre och äldre bebyggelse är det ett absolut nödvändigt komplement till de
föreslagna räntebidragen för att upprätt hålla en något så när acceptabel kost-
nadsparitet inom bostadsbeståndet.
SBC
SCB underkänner boendekostnadsutredningens analys av skattereformens
effekter på boendekostnaderna. För bostadsrättshavare som förvärvat sin
bostad under 80-talet är i många fall räntorna för lånen till förvärvet den
dominerande bostadskostnaden. Ändå bortser boendekostnadsutredningen
från skattereformens fördyring av räntekostnaderna i sina analyser. Detta är
att medvetet sprida desinformation.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
54
SBC framhåller vidare att skattereformen och förslaget till ny bostads-
finansiering systematiskt missgynnar människor som bor i en direkt eller
indirekt ägd bostad, och systematiskt gynnar hyresboendet.
SABO
SABO anser att huvuddragen i det föreslagna bostadsfinansieringssystemet
ger förutsättningar för en förbättrad neutralitet mellan olika upplåtelseformer.
Boendekostnadsutredningen borde emellertid fullföljt intentionerna i det
föreslagna systemet och lämnat förslag även vad beträffar den tredje kompo-
nenten - fastighetsskatten. Enligt SABO bör fastighetsskatten utformas så att
den ingår som en verksam komponent i det föreslagna bostadsfinansierings-
systemet och att den därmed tillsammans med övriga komponenter blir ett
reellt bostadspolitiskt instrument.
SABO anser det naturligt att det nya finansieringssystemet införs fullt ut
över det befintliga beståndet. Liksom utredningen, anser SABO att de olika
stödsystemen ska föras samman till ett system och att begreppet ombyggnad
ersätts med ett mer generellt begrepp, bostadsförbättringsåtgärder, för alla
åtgärder som idag subventioneras i olika stödformer.
Vidare framhåller SABO att systemet måste eliminera de risker som kan
uppstå vid en alltför stor framtida kostnadsökning på grund av skuldök-
ningen. Det är viktigt att systemet kan korrigeras vid oförutsedd utveckling av
samhällsekonomin eller andra för bostadssektorn väsentliga faktorer.
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen ser positivt på utredningens strävanden att minska de
generella subventionerna till förmån för riktade stödåtgärder. Att denna
omläggning sker i samband med en omfördelning av inkomstskatten ligger
också i linje med åsikter som föreningen tidigare framfört. De höjda boende-
kostnader som förslaget medför synes kunna bäras av hushållen inom ramen
för de ökade disponibla inkomster som skatteomläggningen ger utan att där-
för förtränga annan konsumtion. Starkt bidragande till detta är att den höjda
momsen för bostadsbyggande kompenseras genom ett investeringsbidrag och
att fastighetsskatten inte påförs nyproduktionen med full styrka förrän efter
tio år.
Föreningen uppskattar att fastighetsskatten görs konkurrensneutral men
anser att ytterligare åtgärder bör vidtas för att skapa konkurrensneutralitet
mellan konventionellt och schablonbeskattade företag på hyresmarknaden. En
grundlig översyn av hyressättningssystemet bör göras bl. a. för att undvika
att fastighetsvärdena urholkas till följd av en felaktig hyressättning.
Entreprenörföreningen anser vidare att lika regler bör gälla för räntebidrag
och räntelån till allmännyttiga och enskilda företag.
Föreningen framhåller att en omfördelning av den totala efterfrågans sam-
mansättning förefaller trolig, i riktning från egnahem till hyresrätt, på grund
av den ökade riskexponeringen för egnahem. Hur bostadsrätten kommer att
betraktas av konsumenterna kommer att påverkas av den aviserade omlägg-
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
55
ningen av taxeringsvärdena. Genom den skärpta pariteten kommer möjligen
skillnaden i förhållande till hyresrätten att uppfattas som liten, vilket kan
dämpa efterfrågan på bostadsrätter.
Om en sådan förändring av efterfrågans sammansättning blir påtaglig och
sker snabbt, föreligger en stor risk för störningar i bostadsförsörjningen och
byggföretagens produktionsplanering. Beredskapen i de planerade myndig-
heterna måste därför höjas så att erfoderliga anpassningar av bostadsproduk-
tionen snabbt kan göras när sådana signaler uppmärksammas.
Entreprenörföreningen föreslår i syfte att öka flexibiliteten i räntelånesys-
temet ytterligare överväganden beträffande kravet på "externa" lån och ränte-
kostnader som villkor för räntebidrag och räntelån. Den som investerar eget
kapital i ett projekt avstår från en ränteintäkt från en alternativ placering, vilket
måste ses som en kostnad för projektet.
Sveriges Fastighetsägareförbund
Enligt Fastighetsägareförbundet har det inte varit möjligt att bedöma alla
effekter av förslaget när det gäller den privata hyressektom. Bl. a. saknas
såväl i utredningens som i förbundets egen analys en beskrivning av kon-
sekvenserna för hyressättningssystemet. En sådan är nödvändig för att kunna
ta ställning till utredningsförslaget i dess helhet. Det finns enligt förbundets
uppfattning en ofrånkomlig koppling mellan finansieringssystemet och hyres-
sättningssystemet, vilket också betonats i tidigare större bostadspolitiska
beslut. Förändras det ena måste det få återverkningar på det andra.
Förbundet framhåller att utredningens förslag dessutom får vittgående
konsekvenser inom beskattningsområdet. Förslaget om avdragsregler för
räntekostnader är pincipiellt riktigt och tillstyrkes därför, men som antyds i
betänkandet återstår t. ex. att lösa frågan om realisationsvinstbeskattningens
utformning. Förbundet anser att oklarheterna i nämnda avseenden innebär att
en eventuell omläggning av bostadsfinansieringen inte kan beslutas i den takt
som gäller för skatteomläggningen i övrigt. Förbundet förutsätter att berörda
intressenter ges tillfälle att komplettera sina synpunkter i denna remiss när ett
eventuellt förslag om en omläggning av finansieringssystemet är komplett.
Fastighetsägareförbundet tillstyrker huvuddragen i förslagen om åtgärder
för en kraftig begränsning av de generella räntebidragen som bl. a. innebär
att en del av kapitalkostnaderna omfördelas över tiden på marknadsmässiga
villkor. Samtidigt bör de riktade, inkomstprövade bostadsbidragen utökas.
Förbundet anser dock till skillnad mot utredningens förslag att det bör ske en
fullständig frikoppling mellan låne- och subventionssystemet. Detta skulle
innebära betydande samhällsekonomiska fördelar genom en högre grad av
konkurrens mellan olika metoder för finansiering. Lån till ny- och ombygg-
nad och även till underhåll i den utsträckning det anses nödvändigt kan läggas
ut på den öppna kreditmarknaden, eventuellt i förening med en statlig kredit-
garanti. Fastighetsägare och byggherrar skulle sannolikt stimuleras att sätta in
en större andel eget kapital samtidigt som kreativiteten på kapitalmarknaden
ökar. Även institutionellla investerare, som traditionellt endast placerar eget
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
56
kapital i bostadshyreshus, får fortsättningsvis del av det statliga stödet, vilket Prop. 1990/91: 34
är en uppenbar neutralitets- och rättvisefråga. Nuvarande samhällsekonomiskt Bilaga 1
omotiverade styrning till förmån för lånefinansiering försvinner och efter-
frågan på kreditmarknaden minskar.
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)
STR tillstyrker i princip tanken att gå ifrån dagens system, där en väsentlig
del av kapitalkostnaderna för bostaden täcks med skattefinansierade bidrag till
ett system där vatje fastighet belastas direkt med sina kostnader. Ränte-
lånesystemet kan vara en lösning, som gör det möjligt att klara de första årens
kapitalkostnader i en ny bostad. Systemet har dock enligt förbundet allvarliga
nackdelar. Den automatiskt ökade upplåningen försvårar för fastighetsägaren
att bygga upp ett nödvändigt eget kapital för framtida underhåll och ombygg-
nader. Systemet förutsätter att fastighetens värde ökar snabbare än skulden,
vilket inte är givet i hela landet
Vidare framhåller STR att om subventionerna nu hastigt tas bort och sam-
tidigt byggmomsen höjs kommer det att medföra en kraftig minskning av
bostadsbyggandet. Marknaden för låntagarbyggda egnahem är särskilt käns-
lig för denna typ av förändringar, något som trähusbranschen fick erfara i
samband med den förra skattereformen under böijan av 80-talet.
Näringslivets Byggnadsdelegation
Byggnadsdelegationen avstyrker förslaget att införa ett nytt finansierings-
system, som permanentar nuvarande regleringar på bostadsmarknaden i
nyaformer. Delegationen förordar i stället en awecklingssplan för nuvarande
statliga låneregleringssystem på bostadsmarknaden och att skattebelastningar
på bostadssektorn, som ingår i den föreslagna skattereformen, begränsas för
att underlätta övergången.
Hyresgästernas Riksförbund
Hyresgästernas Riksförbund konstaterar att de mål hyresgäströrelsen formu-
lerat inte är uppfyllda idag och anser att boendekostnadsutredningens förslag
kan bidra till att uppfylla dessa mål.
Förbundet understryker särskilt den betydelse fastighetsskatten kan ha för
att åstadkomma rättvisa ekonomiska villkor i boendet. Med hjälp av fastig-
hetsskatten kan man åstadkomma utgiftsparitet mellan olika årgångar av
fastigheter och mellan olika upplåtelseformer. Detta kan ske utan stora för-
mögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Med en differen-
tierad fastighetsskatt kan man t. ex. införa en högre skatt på äldre hus och en
lägre på nybyggda och ombyggda hus. Förbundet tillstyrker i princip det nya
bostadspolitiska stödsystemet om det kompletteras med förslag om en för-
ändrad fastighetsskatt i enlighet med vad förbundet anfört. Förslaget måste
justeras i vissa avseenden (utan att ändra principerna) för att åstadkomma
57
bättre neutralitet, bättre paritet och rimliga boendekostnader. Om inte krävs en Prop. 1990/91: 34
betydande ökning av bostadsbidragen. Bilaga 1
Hyresgästernas Riksförbund anser dock att bostadssektorns bidrag till
finansieringen av skattereformen blir för stort om förslaget genomförs.
Åtgärder måste vidtas för att begränsa boendekostnaderna och att en sänkt
nivå för den garanterade nettoutgiften måste bestämmas efter en ytterligare
granskning av förslagets fördelningspolitiska effekter. Den eventuella
"överfinansiering" som förslaget kan innebära bör användas till bostadspoli-
tiskt riktade åtgärder främst i miljonprogramsområden.
Sveriges Villaägareförbund
Villaägareförbundet ansluter sig till utredningens grundläggande målformule-
ringar men anser att en omläggning av systemet måste ske med varsamhet och
med särskild hänsyn till de hushåll som köpt nyproducerade småhus och pla-
nerat sin ekonomi med utgångspunkt i dagens system med räntebidrag.
Enligt förbundet är vidare principen med en avveckling av räntebidragen
och en gemensam grundsubvention på 30 % för alla upplåtelseformer riktig.
Rundgången i statsfinanserna minskas och skattetrycket kan sänkas.
Villaägareförbundet anser att de medel som härigenom frigörs i första hand
bör komma bostadssektorn till del genom att man avskaffar, eller i vart fall
kraftigt sänker, fastighetsskatten..
Riksförbundet Vi i Smdhus
Förslaget med räntelån kan enligt förbundet få oanade konsekvenser om inte
framtidens kostnadsutveckling blir den förväntade. En småhusägare kan i ett
påtvingat läge, stå där med skulder som han inte har någon som helst möjlig-
het att klara av. Hur utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti då
fungerar kan vi bara ana idag. Förbundet anser därför att det måste utredas ett
bättre system än räntelån.
Boro AB
Boro AB anser att utredarens förslag är fel därför att det innebär att nästan
hela skattereformen lånefinansieras. Enligt företaget är det nationalekono-
miskt vansinne och politiskt lättsinne.
Enligt Boro AB är den föreslagna modellen till räntelån ogenomförbar
eftersom den kraftfullt ökar den regionala orättvisan eftersom värdetillväxten
varierar så starkt i olika delar av landet och mellan tätort och glesbygd. Boro
AB föreslår att man istället använder en anpassning av taxeringsvärdema till
marknadsvärdema med en progressiv fastighetsskatt till att finansiera
skattereformen. Det kommer snabbt och effektivt att dämpa övervärdena i
stora tätorter och skapa bättre likvärdighet över hela landet. Att använda taxe-
ringsvärde och fastighetsskatt som finansieringskälla fördelar finansieringen
av skatteomläggningen på hela fastighetsbeståndet och inte enbart på nypro-
duktion av bostäder. Det problem som indirekt uppstår för barnfamiljer och
58
låginkomsttagare kan kompenseras genom ett effektivt nyttjande av bostads- Prop. 1990/91: 34
bidragssystemet. Bilaga 1
Svenska kommunförbundet
Svenska kommunförbundets styrelse är i huvudsak positiv till de grund-
läggande principerna i förslaget till nytt bostadsfinansieringssystem.
Styrelsens positiva inställning förutsätter dock dels att inkomstskatteutred-
ningens förslag genomförs så att hushållen får tillräckligt ökade netto-
inkomster i förhållande till de ökade boendekostnaderna, dels att det nya
bostadsfinansieringssystemet inte leder till ökade kommunala kostnader.
Styrelsen accepterar över huvud taget inte ökade kommunala kostnader till
följd av ett nytt bostadsfinansieringssystem.
Förbundsstyrelsen framhåller att det föreslagna systemet på sikt kommer
att lösa en hel del av de brister som finns i nuvarande system. Systemet med-
för dock problem under en tämligen lång övergångstid. De första 10-15 åren
kommer kostnadsskillnaderna mellan nyproduktion och bostäder i det äldre
beståndet att öka. Detta medför enligt styrelsens mening risker för en minskad
rörlighet på bostadsmarknaden. Vidare drabbas vissa grupper. Ungdomar
och särskilt de studerande har inte råd med bostäder i nyproduktionen i dag
och det finns risk för att de får det ännu svårare de närmaste tio åren om
boendekostnadsutredningens förslag genomförs. Vidare drabbas t. ex. äldre
pensionärer som måste flytta till nyproducerade moderna bostäder eller
gruppbostäder. Det är också i den gruppen som det finns flest personer med
låg eller ingen ATP.
Kommuner
Flertalet av de kommuner som yttrat sig är också i likhet med Kommun-
förbundet positiva och anser att utredningens förslag till nytt finansie-
ringssystem på många punkter innebär en klar förbättring jämfört med dagens
system. Malmö kommun påtalar att den allvarligaste invändningen mot
effekterna av det föreslagna systemet rör ökningen och övervältringen av
kostnader för boendet på kommunerna och särskilt de med storstadsproblem.
Enligt Stockholms kommun måste det slås fast att det är helt oacceptabelt
om ett nytt regelsystem skulle innebära att boendekostnaderna i storstäderna
ökar mer än vad som gäller för riket i övrigt
Göteborgs kommun framhåller att i boendekostnadsutredningens förslag
inte ryms ekonomiska möjligheter till den nödvändiga upprustningen av
miljonprogrammets bostäder. Stockholms kommun menar att den över-
finansiering som reformen ger bör tillfalla miljonprogramsområdena. Ett
särskilt stöd till dessa områden måste under alla omständigheter komma till
stånd.
59
Landstingtförbundet
Landstingsförbundets styrelse anser att det är angeläget att det totala stödet
från staten till primärkommunema inom bostadssektorn och för bostadsbidra-
gen får en sådan utformning att kommunerna ges möjligheter att öka utbygg-
naden av bostäder framför allt för äldre. Samma statliga stöd bör också ges
till landstingen för de gruppbostäder som landstingen ansvarar för.
LO
LO anser att utredningens förslag till bostadsfinansiering är ett klart steg i rätt
riktning. Men enligt LO:s bedömning kommer vissa allvarliga problem allt-
jämt att finnas kvar och frågan är om inte man bör ta ytterligare ett steg i
samma riktning. För det första ligger kapital- och boendekostnaden även i ett
räntelånesystem på en för hög nivå. För det andra kommer stora förmögen-
heter hos fastighetsägarna även att kunna byggas upp i ett system med ränte-
lån.
Centralorganisationen SACOISR
Organisationen anser att det är angeläget att olika finansieringslösningar finns
att tillgå. Olika former av räntelån bör finnas som ett kompletterande alternativ
till nuvarande hypotekslån. Utredningens förslag till finansiering har i för
liten utsträckning utnyttjat möjligheterna att i detta avseende lita till en funge-
rande konkurrensmarknad mellan hypoteksinstitut.
M äklarsamfundet
Mäklarsamfundet avstyrker utredningens förslag att tillskapa ett nytt system
med räntelån. Vid bedömning av boendekostnaderna måste enligt samfundet
hänsyn tas till samtliga ingående faktorer, vari underhållskostnader och reno-
veringskostnader för äldre egnahem utgör en stor del vid sidan av kapital-
kostnaderna. Den verkliga boendekostnaden måste fördelas på ett riktigt sätt,
utan att generella metoder för boendesubventionering tillgrips. Mäklarsam-
fundet föreslår därför i stället ett system med förvärvslån i likhet med de som
redan existerar vid förvärv av äldre villafastigheter. Förvärvslånen föreslås
således kunna erhållas på helt likartade villkor såväl vid nyproduktion som
vid förvärv av äldre villafastigheter. Lånen föreslås behovsprövade och skall
alltid lösas vid ägarskifte.
Svenska arbetsgivareföreningen
Föreningen åberopar Näringslivets Byggnadsdelegations yttrande.
Skattebetalarnas förening
Skattebetalarnas förening ansluter sig vad gäller den långsiktiga målsättningen
till grunddragen i det föreslagna bostadspolitiska stödsystemet. Föreningen
betonar särskilt vikten av att genom sänkta skatter göra det möjligt för de
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
60
boende att själva betala en större andel av de faktiska boendekostnaderna än Prop. 1990/91: 34
vad som nu är fallet. Föreningen ansluter sig därför till förslagen om en Bilaga 1
grundsubvention som för hyresrätt och bostadsrätt motsvarar ränteavdrags-
effekten för egnahem och att - för den framtida nyproduktionen - ersätta
räntebidragen med räntelån. Det bör dock kraftigare än så skett understrykas
att förslaget om räntelån innebär en möjlighet att få - inte en skyldighet att ta -
ytterligare lån i framtiden, om detta skulle visa sig vara nödvändigt för att ett
tillräckligt belopp ska återstå för annan konsumtion sedan boendekostnaderna
betalats.
Pensionärernas Riksorganisation (PRO)
PRO framhåller att såvitt man har kunnat finna torde systemet medföra
minskade möjligheter att göra förmögenhetsvinster bl. a. på grund av infla-
tion. Detta kan i sin tur föra med sig en lugnare prisutveckling på bostads-
fastigheter som är till gagn för de boende. Mot den bakgrunden kan PRO
instämma i utredningens förslag.
Riksorganisationen betonar vidare att en skärpt fastighetsskatt slår hårt
särskilt mot de pensionärer som har egnahem. Dessa är i många fall pensionä-
rer som dessutom har en låg pension. PRO motsätter sig bestämt den höjda
boendekostnaden på grund av en ökad fastighetsskatt.
Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
Riksförbundet anser det olämpligt att åter införa ett system där räntebetal-
ningar och amorteringar skjuts in i en oviss framtid. I stället för att införa ett
system som innebär ökad skuldsättning för de boende bör staten enligt riks-
förbundets mening stimulera bostadssparandet. Riksförbundet finner det
vidare olämpligt och ologiskt att man - samtidigt som man skapar ett nytt
skattesystem med syfte att inte som dagens vara inflationsdrivande - inför ett
finansieringssystem för bostäder vars grund är antagande om fortsatt infla-
tion.
Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund
Riksförbundet pekar på att byggkostnaderna och därmed hyror och villapriser
samt bostadsrättsavgifter undan för undan har stigit. Detta har lett till viss
segregation inom boendet Riksförbundet anser att segregationsproblemet bör
beaktas och att särskild tanke ägnas gruppen ensamstående.
Riksskatteverket
Riksskatteverket anser att det måste klargöras hur det föreslagna systemet
med investeringsbidrag skall behandlas från skattesynpunkt.
61
Plan- och bostadsverket
Plan- och bostadsverket anser att det väsentliga är att den höjda byggmomsen
inte får genomslag i fråga om byggandet av permanenta bostäder. Därför till-
styrker verket förslaget om investeringsbidrag. När det gäller periodiskt
underhåll och reparationer av fastigheter med permanenta bostäder vill dock
verket föreslå ändringar i förhållande till utredningens förslag.
Enligt verkets uppfattning bör investeringsbidrag lämnas i samtliga de fall
då grundsubvention lämnas i form av räntebidrag. För egnahem, där
grundsubventionen har formen av skattereduktion för räntekostnader, bör
frågan om investeringsbidrag för underhåll och reparationer prövas i särskild
ordning. Det är olämpligt att som boendekostnadsutredningen föreslår införa
regler som uppmuntrar fastighetsägare till att vänta med reparationer och
underhåll tills tiden blir mogen för större ombyggnader.
Plan-och bostadsverket anser att den bostadspolitiska styrningen i första
hand bör knytas till investeringsbidraget som erhålles av såväl ägare till egna-
hem som andra bostadsfastigheter. Länsbostadsnämnden bör fastställa vilken
del av en investering i en fastighet som är den egentliga bostadsdelen, för
vilken investeringsbidrag skall utgå. Det investeringsbidrag som skall utgå
bör utformas som en viss procent av ett investeringsbidragsunderlag.
Den kvalitetskontroll som utföres i samband med bygglovsgranskningen i
kommunerna avser endast att säkerställa att projektet uppnår minst den
standard som följer av gällande byggregler. Denna granskning ger således
inga incitament för att höja standarden utöver miniminivån. Plan- och
bostadsverket föreslår därför att vid beräkning av garantiunderlag bör tillägg
för redovisade kvaliteter m.m. utöver minimikraven för bygglov kunna göras
på samma sätt som i den nya värderingsmetoden som trätt i kraft den 1 okto-
ber 1989. På så sätt kommer garantiunderlaget och därmed stödet till projektet
att öka i proportion till redovisade och godkända kostnader för sådana för
samhället och de boende angelägna, långsiktiga kvaliteter.
Enligt plan- och bostadsverket är investeringsbidraget ur administrativ
synvinkel en mycket enkel hantering som kan införas med några månaders
förberedelsetid.
HSB
HSB anser att den höjda byggmomsen bör restitueras i stället för att kompen-
seras med investeringsbidrag. Restitution skapar större stabilitet och minskar
administrationen.
Riksbyggen
Enligt Riksbyggen är det av boendekostnadsutredningen föreslagna investe-
ringsbidraget till nyproduktionen helt nödvändigt om man inte är beredd att
göra principiella avsteg från en enhetlig mervärdebeskattning.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
62
SABO
SABO tillstyrker förslaget om ett schablonbestämt investeringsbidrag. Enligt
SABO bör det ge kompensation även för de räntekostnader som uppstår
under tiden från betalning av mervärdeskatten till utbetalning av investe-
ringsbidraget.
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen anser att utredningens förslag att införa ett investe-
ringsbidrag som motsvarar den höjda byggmomsen är välbetänkt.
Avgränsningen till permanentbostäder skapar dock en ganska märklig upp-
delning av marknaden och gränsdragningsproblem i s. k. blandade fastig-
heter.
Entreprenörföreningen anser att krav på kvalitet, energisparåtgärder bör
ställas i samband med ansökan om bygglov. Den dubbelprövning som idag
förekommer i låne- och bygglovsärenden medför stor tidspillan och onödiga
kostnader.
Föreningen vill vidare bestämt avråda från en beslutsordning för investe-
ringsbidraget som medför att detta kommer att ingå i eller påverkas av det
oberäkneliga förhandlingsspel som föregår lånebeslut (eller motsvarande) i
många länsbostadsnämnder.
Sveriges Fastighetsägareförbund
Förbundet föreslår att frågan utreds om att ersätta boendekostnadsutred-
ningens förslag om räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktions-
bidrag, som betalas ut i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunder-
laget bör beräknas på skäligen enkla och schabloniserade grunder.
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)
STR tillstyrker att bostadsbyggandet undantas från momshöjningen, men
föreslår att detta sker genom reducerad skatt som i dag. Utredningens förslag,
där investeringsbidrag skall handläggas av länsbostadsnämnderna och beräk-
nas på grundval av ett fastställt låne- eller garantiunderlag är inte enklare,
snarare tvärtom. Det begränsar också återbäringen till de bostäder som god-
känns i det statliga systemet Också fritidsbostäder kommer enligt förslaget att
belastas med full moms, trots att det finns goda skäl att reducera momsen
även för dessa. Exempelvis kan ett hushåll välja att skaffa fritidsbostad i
stället för att byta till en större permanentbostad.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet vidhåller att bostadsbyggandet helt bör momsbefrias eftersom
boendekostnadsutredningen inte på något sätt vederlagt förbundets påståen-
den om att en "rundgång" blir följden av moms på byggande.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
63
Enligt förbundet är dock förslaget om investeringsbidrag är ett steg i rätt Prop. 1990/91: 34
riktning. Effekten av detta bidrag pä kort sikt förtas dock av att nivån för den Bilaga 1
garanterade nettoutgiften höjs. 3,75 % med investeringsbidrag motsvarar
RINK:s nivå 3,43 % med byggmoms. Den kostnadsdämpande effekt som
skulle åstadkommas i nyproduktionen försvinner och boendekostnadsutred-
ningen föreslår därmed samma höjning av kostnaderna för nyproduktionen
trots att man föreslår investeringsbidrag.
När det gäller utformningen av investeringsbidraget pekar förbundet på att
man för att fullt ut täcka momshöjningen måste inräkna kompensation för de
räntekostnader som uppstår på grund av betalning av moms sker långt före
utbetalning av investeringsbidraget
Sveriges Villaägareförbund
Villaägareförbundet anser i första hand att byggmomsen ej skall höjas. Det av
boendekostnadsutredningen föreslagna investeringsbidraget neutraliserar i
praktiken momshöjningen för ny- och ombyggnad av permanentbostäder.
Förbundet kan acceptera förslaget i andra hand, men vill peka på de negativa
konsekvenser som konstruktionen medför i form av administrativt krångel
och ökad rundgång i statsfinanserna.
Svenska kommunförbundet
Kommunförbundet förutsätter att inte enbart nybyggnads- utan även
ombyggnadsverksamheten kompenseras för ökade kostnader till följd av en
ändrad byggmoms.
Stockholms kommun
Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen föreslår
kompensation för momshöjningen på byggande. Det bör emellertid ytterligare
övervägas om inte en restitution är enklare och administrativt billigare. Därtill
måste ett bidrag beakta räntekostnaden för moms under perioden från det att
momsen betalas till dess bidraget betalas ut.
Upplands Bro kommun
Enligt kommunen är det är svårt att förstå motivet till den administrativa
rundgång som blir följden av utredningens förslag. Det vore enklare att
undanta bostadsinvesteringar från momshöjningen.
Gävle kommun
Kommunen anser huvudtanken riktig. Full moms på bostadsbyggandet leder
enbart till omotiverade prisökningar på äldre fastigheter och måste ändå
neutraliseras av stöd till nyproduktionen. Men man kan hysa betänkligheter
mot en schablonutbetalning av moms till fastighetsägaren. Redan nu är insla-
get av "svart" arbetskraft alltför stort i byggsektorn och det finns ett utmärkt
64
tillfälle att underlätta en upprensning om investeringsbidraget endast utbetalas Prop. 1990/91: 34
mot momsredovisade fakturor. Bilaga 1
Östersunds kommun
Kommunen vill poängtera vikten av att investeringsbidrag införs både vid
nybyggnad och ombyggnad, om byggnadsverksamheten skall belastas med
full moms.
Enligt kommunen bör utbetalningen av investeringsbidrag kopplas till att
vissa kvalitetskrav uppfylls vid nyproduktion och ombyggnad.
Umeå kommun
Fastighetskontoret tillstyrker förslaget om ett investeringsbidrag som motsva-
rar höjningen av byggmomsen. Härigenom får bostadsbyggandet kon-
kurrensfördelar jämfört med övrigt byggande. Det motverkar också det
språng i produktionskostnaderna som eljest skulle bli svårhanterad i över-
gångsskedet. Möjligen borde investeringsbidraget också utsträckas till att
gälla följdinvesteringar till bostadsbyggandet, t.ex. barnstugor.
LO
LO tillstyrker av följande skäl förslaget om investeringsbidrag.
A. Den höjda byggmomsen får ett betydligt högre genomslag på nypro-
duktionen än i det äldre beståndet. Detta ökar kostnadsskillnaden mellan
yngre och äldre bostäder.
B. Ökade kapitalvinster på det äldre beståndet är en annan effekt av den
höjda byggmomsen vilket skapar fördelningspolitiska problem.
C. Med investeringsbidrag är det möjligt att genomföra en neutral moms
på byggområdet och samtidigt minska effekterna på byggkostnaderna.
TCO
TCO tillstyrker förslaget om investeringsbidrag.
Skattebetalarnas förening
Skattebetalarnas förening anser att en förhöjd byggmoms enligt förslaget från
KIS skulle få mycket allvarliga konsekvenser i bostadspolitiska hänseenden.
I valet mellan att begränsa dessa verkningar genom ett investeringsbidrag
enligt utredningsförslaget och att inte höja byggmomsen är dock det senare
alternativet klart fördelaktigast.
Svenska Revisorsamfundet
Samfundet anser att utredningen inte ger underlag för ett ställningstagande
vilken av metoderna differentierad mervärdeskatt eller investeringsavdrag
som bör genomföras och om ett sådant schablonavdrag i så fall skall beräknas
schablonmässigt.
65
5 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 34
De administrativa och kontrollmässiga problemen med en differentierad Prop. 1990/91: 34
mervärdeskatt bör dock inte överdrivas. Enligt samfundets mening fungerar Bilaga 1
reglerna för närvarande utan större problem och utgör ett viktigt steg för att
uppnå konkurrensneutralitet mellan arbete i egen regi och upphandling av
byggtjänster. För att uppnå konkurrensneutralitet föreslår KIS därför regler
om uttagsbeskattning. Dessa regler innehåller komplicerande inslag och leder
till tillämpningsproblem och motsvarande kontrollproblem som reducerings-
reglema. Dessutom leder de till redovisningsproblem och vidare kräver
kommunernas kompensationssystem en inte obetydlig administration.
Svenska sparbanksföreningen
Svenska sparbanksföreningen tillstyrker förslaget att ränteavdrag för enskilda
inkomsttagare och privata fastighetsägare skall kombineras med ett ränte-
bidrag till allmännyttan. Då blir utgångsläget detsamma och gör så att
neutralitetsmålet kan nås på ett enkelt sätt.
HSB
HSB anser att ett system med grundsubvention kräver långt gången neutralitet
med äganderättens skatteavdrag. En begränsning enligt nuvarande ränte-
bidragsmetod är därför oacceptabel. Subventionsunderlaget bör, enligt HSB:s
mening, beräknas på de verkliga produktionskostnaderna utan begränsningar.
Omfattningen av bidragsberättigade åtgärder måste också bli lika som för
äganderätten, vilket bl. a. innebär att alla investeringar i anslutning till
bostadsbyggandet inryms i garantiunderlaget.
Enligt HSB är det viktigt att hålla isär subventions- och finansierings-
system. Därför bör grundsubventionen inte göras avhängig vilken finansie-
ringsform som tillämpas. Vidare skulle en minskning över tiden av
grundsubventionen enligt förslaget strida mot neutralitetskravet. Grund-
subventionen bör därför utgå utan fiktiva amorteringar till dess amorteringar
sker på ursprungligt lån.
HSB anser att en detaljerad uppdelning av ett stort antal åtgärder efter
livslängd skapar en onödigt komplex finansiering. Metoden är rimlig om
antalet åtgärder är begränsade. Vid omfattande ombyggnadsåtgärder till
nybyggnadsstandard bör bidrag och lån jämställas med nybyggnad.
HSB anser vidare att villkoret om faktiskt betalda räntor innebär en avse-
värd försämring mot dagens situation, där räntebidrag kan utgå även vid
finansiering av s.k. ROT-åtgärder med fonderade medel. Fondema är upp-
byggda med beskattade medel hos de boende. Om t.ex. en bostadsrättsföre-
ning i stället av medlemmarna begär ekonomiska tillskott som finansieras med
lån, skulle 30 % subvention utgå. Utredningens förslag kommer därmed att
motverka fonduppbyggnad för reparation och underhåll och främja
skuldsättning.
Riksbyggen
Riksbyggen delar i allt väsentligt utredningens överväganden och förslag i
fråga om den s. k. grundsubventionen. Utformningen är robust och enkel
och bör effektivt bidra till att skapa en godtagbar neutralitet mellan upplåtelse-
formerna. Riksbyggen kan också godta att man inte inom bostadsfinansie-
ringssystemets ram kan förhindra den skenbara neutralitetsbrist som består i
att ägare till egnahem genom rebelåning kan tillgodogöra sig en förnyad
grundsubvention i form av ränteavdrag.
SBC
SBC accepterar inte utredningens tankar om en gemensam grundsubvention.
I remissvar över inkomstskatteutredningen föreslås att bostadsräntor skall ges
en mera förmånlig behandling än övriga skuldräntor, samt att inte föreslagna
avdragsbegränsningar genomförs. Det medför i sin tur att den statliga sub-
ventionen till bostadsinvesteringar inte kan utformas som boendekostnads-
utredningen föreslår.
SABO
SABO anser att hyresrätten, av neutralitetsskäl, skall ges en grundsubvention
som motsvarar egnahemmens rätt att göra underskottsavdrag för låneräntor.
Fullständig likformighet erhålls inte för hyresrättens grundsubvention jämfört
med egnahem. Grundsubventionen för egnahemmen är en generell skatte-
reduktion som gäller oavsett syftet med lånet. Enligt SABO kan därför skill-
naden mellan det 30-procentiga räntebidraget och underskottsavdraget mellan
upplåtelseformema endast accepteras under förutsättning att allmännyttiga
bostadsföretag fortsättningsvis schablonbeskattas och att bl. a. fonderingar
för underhåll därigenom kan hållas skattefria. Om detta inte är möjligt anser
SABO att kompensation måste utgå i någon annan form.
SABO anser vidare att grundsubventionen (och räntelånegarantier) alltid
bör kunna lämnas oberoende av finansieringsalternativ och extern belåning.
Sveriges Fastighetsägareförbund
Förbundet föreslår att frågan utreds om att ersätta utredningens förslag om
räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktionsbidrag, som betalas ut
i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunderlaget bör beräknas på skä-
ligen enkla och schabloniserade grunder.
Hyresgästernas Riksförbund
Hyresgästernas Riksförbund tillstyrker i princip förslaget om grundsubven-
tion men anser att vissa justeringar måste göras. Problemet att ägare av små-
hus kan använda sitt hus som säkerhet för belåning för nyinvesteringar men
också till konsumtion och erhålla ränteavdrag för detta måste avhjälpas.
Vidare måste alla de faktiska räntekostnader som finns i fastighetsförvalt-
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
67
ningen läggas till grund för räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus. Även Prop. 1990/91: 34
tomträttsavgäld måste få räknas in i underlaget eftersom den är en ränta på Bilaga 1
tomtens beräknade kapitalvärde.
Sveriges Villaägareförbund
Villaägareförbundet godtar utredningens förslag endast under den förutsätt-
ningen att ränteavdragstaket höjs och realvärdesäkras. Detta kan enklast ske
genom anknytning till basbeloppet för allmän försäkring. Förbundets förslag
är att gränsen sätts till sex basbelopp för vuxna och ett basbelopp för barn.
Förbundet motsätter sig vidare att det föreslagna systemet ersätter det nu-
varande stödet för dem som idag har räntebidrag.
Stockholms kommun
Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen eftersträvar
likhet mellan olika upplåtelseformer. Den föreslagna grundsubventionen
tycks emellertid missgynna hyresrätten. Det är därför nödvändigt att ränte-
bidraget ger stöd för alla delar i investeringarna och även beaktar eventuella
tomträttsavgälder. Det bör dessutom övervägas om räntebidragen skall
begränsas till en bestämd antagen produktionskostnad. Om så ändå sker
måste ortskoefficienten för Stockholm höjas väsentligt på det sätt fastighets-
kontoret anfört.
Det bör vidare sakna betydelse hur en investering finansieras. Det finns
ingen anledning att tvinga bostadsföretagen till upplåning om det i övrigt är
förmånligare att bekosta investeringen med egna medel.
TCO
TCO konstaterar att utredningens förslag är en följd av avdragsrätten för rän-
teutgifter och av kravet på lika behandling av olika upplåtelseformer. TCO
accepterar därför utredningens förslag när det gäller hyresrätter men avstyrker
förslaget att räntebidrag skall lämnas även för bostadsrätter med hänvisning
till inkomstskatteutredningens förslag om skattereduktion.
Centralorganisationen SACO/SR
Enligt SACO/SR tillfredsställer förslaget kravet på neutralitet mellan upp-
låtelseformema. Grundsubventionen är vidare neutral mellan ny- resp, rein-
vesteringar. Det är oerhört viktigt att en sådan neutralitet kan upprätthållas och
göras trovärdig.
Skattebetalarnas förening
Föreningen ansluter sig till förslagen om en grundsubvention som för hyres-
rätt och bostadsrätt i storlek motsvarar ränteavdragseffekten för egnahem.
Riksbanken
Fullmäktige avstyrkte enhälligt vid remisstillfället 1986 att ett räntelänesystem
skulle inforas pä bostadsfinansieringens område. Enligt fullmäktige är i sak
det system som nu föreslås förenat med i stort sett samma nackdelar som
orsakat sammanbrott i tidigare finansieringssystem pä bostadsmarknaden.
Räntelånesystemet kan därutöver sägas vara förenat med en extra risk för att
framtida revideringar blir ytterst komplicerade. Finansieringen ligger som
framgått utanför statsbudgeten pä den ordinarie kreditmarknaden. Olika
årgångar hus kommer att uppvisa olika skuldstruktur beroende pä skilda pro-
duktionskostnader, räntenivåer, uppräkningstal och även skilda avskrivningar
till följd av statens garantiåtaganden. Systemet blir mot denna bakgrund
mycket svårt att överblicka och att administrera. Även för den enskilde lån-
tagaren blir det närmast omöjligt att bedöma systemets återverkningar.
Bördan av ett lågt sparande och en hög skuldsättning kan bli fullt uppenbara
först efter ett eller flera decennier.
Det finns vidare enligt fullmäktiges mening skäl att understyrka att målen
vad gäller kostnadsparitet mellan olika årgångar av fastigheter och kostnads-
neutralitet mellan olika upplåtelseformer endast uppfylles i högst begränsad
utsträckning enligt utredningens förslag. Till bilden hör för det första att
endast nya årgångar i beståndet skulle påverkas av räntelånens omfördelande
och kostnadshöjande effekter. Det äldre beståndet (i praktiken över 80 % av
marknaden) påverkas inte direkt, men kan se fram emot betydande indirekta
värdestegringseffekter till följd av den tänkta omläggningen. Den omedelbara
effekten av räntelånens införande för nyproducerade och yngre årgångar hus
blir av allt att döma att kostnadspariteten i beståndet i sin helhet försämras.
Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna
Fondstyrelserna har i en tidigare remiss avstyrkt ett förslag till bostadsfinan-
siering snarlikt det som nu framlagts av boendekostnadsutredningen. Vissa
viktiga kompletteringar har gjorts i förhållande till det tidigare förslaget främst
genom skuldutvecklingsgarantin, kreditgarantin och möjligheten Ull total-
finansiering av bostadslån. Det återstår emellertid en rad outredda frågor, av
vilka en del för övrigt ställs av utredningen själv. Det gäller oklarheter vad
beträffar beskattningen av underkursobligationer, administrativa och ekono-
misk-politiska problem bl. a. rörande räntelånenämndens befogenheter och
svårigheter med tidsplan för de rutiner med vilka räntelånen skall hanteras.
Därtill kommer behovet av en mer fullständig analys av räntelånesystemets
stabilitet samt klarläggande av övergångsproblemen. Man behöver också
utreda alternativa låneformer och möjligheterna till modifikationer i nuvarande
system. I sin nuvarande form ger förslaget ingen stimulans till privat
sparande inom bostadssektorn. Tvärtom skulle skuldsättningen öka under
systemets långt utdragna initialskede. Det vore därför önskvärt att systemet
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
69
gjordes mer flexibelt sä att låntagaren inte tvingas in i en onödigt långvarig
skulduppbyggnad.
Stadshypotekskassan
Kassastyrelsen anser att utredningens förslag till räntelånesystem i praktiken
är de enda rimliga sättet på vilket det går att någorlunda snabbt ta sig ur det
nuvarande generella subventionssystemet. Det är vidare allmänt sett fullt
genomförbart, men behöver överarbetas ordentligt i olika tekniska hänseen-
den.
SBAB
Enligt bolaget bör ett räntelånesystem inte genomföras på det underlag som
nu presenteras utan ytterligare överväganden är helt nödvändiga. Dessa över-
väganden bör avse möjligheter till någon form av omfördelningslån utan
detaljreglering från statens sida och utan tvång för någon långivare att lämna
sådana lån. Även alternativ utan omfördelningslån bör övervägas.
SBAB är berett att erbjuda omfördelningslån för nya investeringar, om
statsmakterna ger förutsättningarna, bl. a. den skattemässiga behandlingen.
Andra förutsättningar är att staten garanterar skuldökningen, att lånen kan
lämnas utan detaljreglering från statens sida och att SBAB inte åläggs skyl-
dighet att lämna sådana lån. SBAB är också berett att, om statsmakterna
önskar det och anger förutsättningarna, erbjuda lån i konkurrens med andra
långivare.
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen framhåller att föreningen tidigare i olika sammanhang har
varnat för de problem - både privatekonomiska och samhällsekonomiska -
som förr eller senare uppstår om man introducerar lånekonstruktioner som på
ett svårbegripligt och oöverblickbart sätt skjuter räntebetalningar och amorte-
ringar långt in i framtiden. Detta gäller i hög grad även boendekostnadsut-
redningens förslag. Lösningarna kan visserligen te sig enkla på kort sikt men
problemen ackumuleras på längre sikt; i paritetslånesystemet ackumulerades
problem för staten - i utredningens räntelånesystem kommer problemen att
ackumuleras främst hos låntagarna och kreditinstituten.
Enligt Bankföreningen skulle utredningens förslag om räntelån medföra så
stora nackdelar och problem för låntagarna, bostadsinstituten och obliga-
tionsmarknaden att det inte bör genomföras i föreliggande utformning.
Effekterna för låntagare och långivare är otillräckligt belysta. Det är tveksamt
om det föreslagna systemet skulle kunna bestå under någon längre tid.
Alternativa lösningar måste utredas närmare, innan beslut fattas.
Om räntelån ändå införs, måste de enligt föreningen kombineras med stat-
liga kreditgarantier, så att systemet blir tillgängligt för alla bostadsinstitut.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
70
Svenska sparbanksföreningen
Sparbanksföreningen anser att det föreslagna systemet har egenskaper, som
gör det intressant och rättar till många problem. Det finns dock några egen-
skaper, som gör att riskerna för en instabil utveckling är uppenbar och kan
skapa avsevärda svårigheter för låntagare, långivare och stat.
Alla variabler, utom möjligen realräntan, kan direkt eller indirekt påverkas
genom beslut av politiska instanser eller den nämnd som skall föreslå nivån
för de kommande årens inflation. Enligt Svenska sparbanksföreningens
mening ger metoden alltför stort utrymme för kortsiktiga och politisk beting-
ade justeringar, som får mycket stor betydelse för låntagarens ekonomi under
mycket lång tid. Sådana frestelser bör inte läggas in i ett system för bostads-
finansiering.
De politiska och pedagogiska problemen med att övertyga låntagare om det
riktiga i att skulden ökar under mycket lång tid trots stora och (nominellt)
ökande betalningar, bäddar för att systemet efter ett antal år måste överges.
Jämförelsen med paritetslånen eller den första utformningen av studiemedels-
systemet ligger nära till hands.
Finansbolagens Förening
Enligt föreningens uppfattning är lånekonstruktionen inte tilltalande eftersom
den i realiteten innebär att en skulduppbyggnad äger rum i stället för det vid
lån normala, nämligen med amortering av skulden.
HSB
HSB anser att räntelån är en i princip godtagbar metod att omfördela boende-
kostnader i tiden under förutsättning att staten ger tillfredställande garantier
för skuldökning och kreditrisk.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Riksbyggen
Riksbyggen anser att den föreslagna utformningen av räntelånet som en
väsentlig del i hela systemet är en bra konstruktion. Avvägningen mellan rim-
lig skuldökning och rimlig utgiftsökning förefaller acceptabel i olika tänkbara
kombinationer av inflationstakt och realräntenivå. Snabba förändringar i
inflationstakt och/eller realräntenivå under skuldökningsperioden, som inte
går i takt med byggkostnadsutvecklingen kan dock ge oönskade effekter.
Överstiger förändringarna vad som skulle vara en naturlig ökning av bygg-
kostnaderna driver de upp priserna. I det omvända läget konserveras
besvärande paritetsproblem. Sådana möjliga konsekvenser måste enligt
Riksbyggen beaktas noga i samband med att den föreslagna skuldutveck-
lingsgarantin utformas.
71
SBC
SBC underkänner förslaget att infora räntelån i stället för de nuvarande ränte-
subventionerna. Enligt SBC har det föreslagna räntelånesystemet bl. a. föl-
jande allvarliga brister. Lånen är svårförklarliga och kan medföra risker för
överbelåning. Lånen är vidare politiskt instabila och kan leda till minskad ny-
produktion. De medför heller inte någon kostnadspress i byggandet och är
oförenliga med en nominell realisationsbeskattning samt saknar sparstimulan-
ser.
SABO
SABO anser att räntelån kan ersätta nuvarande räntebidrag utöver grundsub-
ventionen mot bakgrund av de motiv och fördelar som utredningen visar. Ett
oeftergivligt krav enligt SABO är att räntelånen över sin livstid tryggas med
effektiva kredit- och skuldutvecklingsgarantier. SABO anser vidare att
ekonomiska resurser måste avsättas för information och kunskapsspridning
om räntelånets uppbyggnad och funktion.
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen anser att förslaget att finansiera en del av låntagarnas
ökade räntekostnader med räntelån i praktiken innebär att ett partiellt reallån
införs. Föreningen har hittills varit mycket tveksam till sådana konstruk-
tioner, eftersom de förutsätter en motsvarande värdeökning i fastigheterna
som inte med säkerhet kan förutsättas uppstå. Om, som utredningen uppger,
statliga garantier kan skapas för att fastighetsvärdena med betryggande mar-
ginal täcker en växande skuldbörda i fastigheterna, anser föreningen dock att
ett sådant partiellt reallånesystem likväl bör kunna prövas som alternativ till
nuvarande system, särskilt med tanke på de positiva inslag som förslaget i
övrigt innehåller.
Sveriges Fastighetsägareförbund
Fastighetsägareförbundet framhåller att under perioder med hög inflation eller
hög realränta kan någon form av omfördelning över tiden vara nödvändig för
att byggproduktionen över huvud taget skall kunna hållas uppe. Utgifts-
splittringen mellan olika årgångar av hus blir annars omotiverat stor och
fastighetsägare med enbart enstaka fastigheter kan få likviditetsproblem,
t. ex. i samband med en ombyggnad.
Enligt förbundet talar erfarenheterna från andra länder bl. a för att det är
direkt olämpligt att söka likartade finansieringslösningar för flerbostadshusen
som för egnahemmen. Syftet med och inriktningen av en omfördelning av
kapitalkostnaderna är ofta helt olika för de skilda ägarekategorierna.
Boendekostnadsutredningens överväganden tycks i första hand avse egna-
hemsägamas situation.
Förbundet anser sammanfattningsvis att man bör fästa tilltro till kredit-
marknadsinstitutens förmåga att erbjuda nya, kreativa och individuellt an-
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
72
passade finansieringslösningar som gör den statliga garantimodellen oin- Prop. 1990/91: 34
tressant och onödig. De formella hinder som kan föreligga för att kredit- Bilaga 1
instituten skall kunna erbjuda sådana lösningar bör därför snarast undanröjas.
Många invändningar kan resas mot den tekniska lösning som boendekost-
nadsutredningen valt.
Näringslivets Byggnadsdelegation
Byggnadsdelegationen anser att räntelåneförslaget innebär nackdelar genom
att ersätta möjliga konsolideringar inom bostadssektorn med skuldökningar i
lånesystemet for en period av 18 till 20 år eller ännu längre. En sådan ordning
inskränker dispositionsfriheten över bostadsstocken, som är till nackdel för
det utrymme, som behövs för reparationer och underhåll av bostadsbeståndet
hela den tid skuldökningen pågår, dvs. ca 20 år. En ytterligare skuldupp-
byggnad med nya räntelån är knappast någon acceptabel lösning på detta
problem.
Hyresgästernas Riksförbund
Hyresgästernas Riksförbund ställer sig i princip positiv till en modell med
räntelån. Enligt förbundet finns dock problem i och med att räntelånen inte
påverkar det äldre beståndet och dessa problem understyrker nödvändigheten
av att samordna räntelånen med fastighetsskatten. I annat fall kan paritets-
problemen faktiskt förvärras och orättvisor uppstå mellan allmännyttiga
bostadsföretag och privata hyreshus. Förbundet anser emellertid att den
omfördelning i tiden som eftersträvas med räntelånen naturligtvis också kan
åstadkommas genom en kombination av räntebidrag och fastighetsskatt.
Sveriges Villaägareförbund
Villaägareförbundet anser dels att räntelånen bör vara öppna även för köpare
av begagnade småhus, dels också att räntelån inte bör vara den enda kredit-
formen på småhusmarknaden. Enligt förbundet är det också önskvärt att det
tas fram attraktiva alternativ till räntelånen på kreditmarknaden. Konven-
tionella lån med lång inledande amorteringsfrihet bör finnas tillgängliga för
den köpare som ser nackdelar med räntelånen.
Svenska kommunförbundet
Enligt förbundets styrelse kan boendekostnadsutredningens förslag om ränte-
lån leda till problem när det gäller byggande på mindre orter och i glesbyg-
den. Detta blir uppenbart i fall då räntelånen ökar låneskulden till en nivå som
bedöms överskrida ett marknadsvärde. Statens subventioner är lika över hela
landet Men det är inte säkert att detta leder till regional neutralitet Variationer
i prisnivå mellan olika orter gör att skillnaderna finns kvar. Det kan därför
finnas behov av mer riktade insatser inom bostadspolitiken till vissa orter och
glesbygdsregioner.
73
Ett alternativ kan vara att använda en differentierad skulduppräkning. Ett
annat alternativ är att skuldutvecklingsgarantin kan utlösas regionalt eller
lokalt, exempelvis vid företagsnedläggningar eller andra händelser som
påverkar möjligheterna att sälja egna hem. Det kan också övervägas att
utnyttja skuldutvecklingsgarantin i perioder med låg efterfrågan på bostäder
på vissa orter. Styrelsen anser att också dessa frågor närmare behöver utre-
das.
Kommuner
Många kommuner bl. a. Marks, Västerås, Bollnäs, Östersunds och
Umeå kommuner liksom Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan fram-
för liknande synpunkter som Kommunförbundet. Enligt Bollnäs kommun
måste förslaget förändras på något sätt så att byggandet inte helt avstannar i
regioner med svagare utveckling och fastighetsmarknader. I annat fall kom-
mer de regionala skillnaderna att än mer öka. Östersunds kommun anser att
det bör utredas om inte skuldutvecklingsgarantin kan få en förmånligare
utformning vad beträffar avskrivningsreglema. Stockholms kommun fram-
håller att ett räntelånesystem måste förenas med mycket starka skuldutveck-
lingsgarantier och därtill ge möjligheter till statliga kreditgarantier för att inte
missgynna projekt som av regionala eller bostadspolitiska skäl anses mindre
kreditvärdiga. Kristianstads kommun anser att den ökade skuldsättningen
medför en betydande risk för ökad tröghet på bostadsmarknaden, särskilt för
egna hem, vid låg inflation. Effekten kan bli dålig åtkomst av stora bostäder.
Orusts kommun framför liknande synpunkter. Kommunen framhåller också
att utredningens förslag kan medföra svårgiheter att täcka in lån för förbätt-
ringsåtgärder framför allt i regioner med låg efterfrågan på bostäder.
LO
I villa- och bostadsrättsbeståndet, där boende och ägare är samma person, är
avvägningen mellan löpande boendekostnad och förmögenhetsuppbyggnad
inte något fördelningspolitiskt problem. Boendekostnadsutredningens förslag
till bostadsfinansiering kan därför accepteras för dessa upplåtelseformer.
När det gäller hyresrätter blir slutsatsen enligt LO att ett räntelånesystem
kommer att konservera dagens mycket höga avkastning på investeringar i och
förvaltning av fastigheter. Det allvarligaste problemet med ett sådant system
är att hyresgästerna finansierar en faktisk förmögenhetsuppbyggnad i fastig-
heter vilket i sin tur resulterar i högre hyror och boendekostnader. LO kan
givetvis inte acceptera ett system för bostadsfinansiering och en form av
reglering på kapitalmarknaden som främst syftar till att garantera kapitalägare
en hög realavkastning med negativa bostadspolitiska effekter som följd.
För att lösa dessa problem är det enligt LO mycket angeläget att i den fort-
satta beredningen följande två modeller för bostadsfinansiering prövas.
A. En övergång till ett system med reala lån ( se SOU 1982:1 beträffande
dess grundkonstruktion).
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
74
B. Vissa justeringar av boendekostnadsutredningens förslag som innebär Prop. 1990/91: 34
att kapitalkostnaden i första hand bestäms genom förhandlingar mellan de Bilaga 1
olika parterna på bostadsmarknaden.
Enligt LO skulle båda dessa modeller ge en betydligt lägre kapitalkostnad
än vad som är möjligt med boendekostnadsutredningens räntelånesystem.
TCO
TCO tillstyrker förslaget att ersätta räntebidrag med räntelån bl. a. mot bak-
grund av att dagens räntebidragssystem innehåller betydande gåvoelement.
Samtidigt medför stigande nyproduktionskostnader m. m. att det skapas ett
betydande dolt kapital i hyresfastigheter. Den omfattande handeln med hyres-
hus under 70- och 80-talet har varit ett sätt för ägarna att realisera både vär-
destegringen och kapitaliserade räntebidrag.
Centralorganisationen SACO/SR
Enligt SACO/SR medför ett system med normaliserade räntelån samt garante-
rade nettoutgifter och skuldökningsbegränsningar vissa risker. En är att sys-
temet leder till fortsatt politiskt detaljansvar för kapitalkostnaderna. Därmed
kommer systemet att ständigt utsättas för ett politiskt tryck att öka subven-
tionsnivån. Vidare blir incitamenten till egna kapitalinsatser alltför svaga
SACO/SR framhåller att ett alternativ till utredningens förslag skulle kunna
vara att göra t. ex. arbetskraftskostnader avseende investeringar och under-
håll helt eller delvis avdragsgilla respektive avskrivningsbara. Avskrivnings-
möjlighetema skulle vara oberoende av om finansiering sker med eget eller
lånat kapital. Det skisserade alternativet skulle vidare kraftigt begränsa den
svarta sektom samtidigt som det ger stimulans till vidareutveckling av
bostadskapitalet. Systemet skulle leda till ett decentraliserat ansvar för
bostadskapitalet
Skattebetalarnas förening
Föreningen ansluter sig till förslagen om att i den framtida nyproduktionen
ersätta räntebidrag med räntelån eller - riktigare - med möjlighet till räntelån.
Föreningen anser att räntelånen bör lämnas i fri konkurrens inom en vidgad
och ytterligare avreglerad kreditmarknad och omfatta även det äldre bostads-
beståndet. För beståndet av egnahem med räntebidrag bör dock - eftersom
det är helt oacceptabelt att ändra reglerna under spelets gång - nuvarande
regler om räntebidrag fortsätta att gälla.
Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
Riksförbundet anser det för konkurrensneutralitetens skull vara viktig att det
statliga stödet utgår i samma omfattning, oavsett vilken finansieringslösning
som väljs av byggherren.
75
4.2.1 Bostadsinstitutens roll
Stadshypotekskassan
Kassastyrelsen anser att det föreslagna nya bostadsfinansieringssystemet på
nytt aktualiserar frågan om behovet av SBAB i sin nuvarande form. SBAB
tillkom för att lyfta ut den statliga bostadslångivningen ur budgeten och däri-
genom skapa ett optiskt sett lägre budgetunderskott. Om det nu infors ett stat-
ligt garantisystem som kassastyrelsen föreslog redan i samband med SBABrs
tillkomst, behövs inte SBAB längre. De på marknaden verkande kreditinstitu-
ten kommer i hård konkurrens kunna erbjuda totalfinasiering av fastigheter
inkl, räntelån föutsatt statliga/kommunala toppgarantier.
Om staten låter SBAB, som är ett helägt statligt foretag, ta kreditrisker för
toppbelåning eller själv garanterar topplångivningen är från riskexponerings-
synpunkt egalt. Om SBAB däremot skulle få konkurrera fritt med övriga
bostadsinstitut riskeras enligt kassastyrelsen en allvarlig snedvridning av
konkurrensförhållandena. SBAB erhåller som helägt statligt foretag med stat-
lig garantifond nära nog automatiskt den bästa ratingen. Om SBAB avstår
från att köpa lika omfattande statliga garantier som andra institut för exem-
pelvis endast den första femårsperioden kan bolaget erbjuda krediter till lägre
kostnad utan att samtidigt riskera en förändrad rating. Bostadsinstituten som
arbetar på marknadsvillkor måste hela tiden väga risker för en sämre rating
mot önskemålet att begränsa kostnaden för den statliga garantin.
Kassastyrelsen anser att det är stora rationaliseringsvinster i att låta de
nuvarande bottenlåneinstituten även svara för toppfinansieringen och ränte-
lånen i kombination med ett statligt garantisystem. Bostadsinstituten bör
ersätta staten för dessa garantier. Stadshypotek är berett att ta på sig ansvaret
för finansiering av alla de bostadsfastigheter där staten lämnar toppgaranti.
SBAB
Enligt SBAB innebär utredningens förslag att bolaget tvingas ta kreditrisker,
som i jämförelse med dagens situation blir oerhört stora. Det påverkar i sig
SBAB:s ställning på’kreditmarknaden på ett mycket negativt sätt. Om SBAB
skall vara skyldigt att lämna räntelån, krävs det att staten tar förlustansvaret
för den enorma skuldökning som systemet genererar. Statlig garanti för
skuldökningen är nödvändig också för att undvika mycket stora kapitaltill-
skott till SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är under
införande.
De stora ränterisker som följer med systemet kan inte bäras och hanteras
av ett bolag med så begränsat kapital som SBAB. Om statsmakterna vill
genomföra det föreslagna räntelånesystemet, trots de starka invändningar som
kan riktas mot systemet, torde därför enda utvägen vara att staten bär alla ris-
ker, dvs. att finansieringen återförs till statsbudgeten eller i någon annan form
där staten tar ansvaret för alla risker på räntelånen.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
76
Svenska Bankföreningen
Enligt Bankföreningen bör alla bostadsinstitut ha möjlighet att konkurrera om
hela finansieringen, oavsett om räntelån införs. Möjligheter att ge enhetslån,
dvs. lån från botten till toppen av fastighetsvärdet, bör föreligga för alla insti-
tut.
För att möjliggöra konkurrens om hela finansieringen måste möjligheter till
statlig kreditgaranti finnas för alla bostadsinstitut, oavsett om räntelån införs.
Det skulle möjliggöra införande av rationella och kostnadsbesparande enhets-
lån till nytta för låntagarna och de boende.
Svenska sparbanksföreningen
Sparbanksföreningen anser att konkurrensförhållandet mellan SBAB och
övriga bostadsinstitut bör utredas. SBAB kommer att vara styrande för lånens
uppläggning enligt utredningens förslag. Hur det påverkar kreativitet på
marknaden och utvecklingen av konkurrensen är en viktig fråga som inte
belysts.
En annan fråga, som inte beaktats är vad som händer med internationell
rating av instituten. Risken finns att SBAB, genom att det ägs av staten, får
bättre rating än de privatägda instituten, även om dessa utnyttjar den statliga
garantin.
Hyresgästernas Riksförbund
Hyresgästernas Riksförbund anser att staten måste - genom att höja SBAB:s
kapital och ge det samma förutsättningar som andra kreditinstitut och genom
garantier - se till att man kan erbjuda samma villkor också till områden med
sämre säkerhet utan att detta försämrar konkurrenskraften på den attraktiva
marknaden.
Finansbolagens Förening
Föreningen framhåller att om ett system med räntelån införes är det av största
betydelse att alla på marknaden förekommande kreditinstitut erhåller samma
förutsättningar att finansiera bostadsbyggandet. Det betyder att statliga garan-
tier av den föreslagna typen - skuldutvecklingsgarantier - måste ställas för
samtliga lånegivares räntelån. Om så inte sker blir det knappast möjligt för
andra aktörer på kreditmarknaden än SBAB att ge bostadskrediter med ränte-
lån. Mot bakgrund av att kreditmarknadskommittén föreslagit att finansbola-
gen skall få mandat att finansiera sin verksamhet mer långsiktigt i framtiden,
ser föreningen det som angeläget att finansbolagen inte berövas möjligheten
att agera som finansiärer på den långsiktiga utlåningsmarknaden.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
77
4.2.2 Bostadsinstitutens upplåning och utlåning
Riksbanken
Fullmäktige i riksbanken framhåller att även ränteriskerna kan vara svårare att
hantera i ett system där delar av ränteflödena läggs till skulden. Dagens
system bygger på en närmast perfekt matchning av olika betalningsflöden,
vilket bidrar till institutens låga marginaler mellan upp- och utlåningsräntor på
marknaden. Obligationer och certiflkat kan utges i stora volymer och till
standardiserade villkor.
Med hjälp av mer individuellt anpassade strategier och instrument kan
bostadsinstituten i allt väsentligt möta de ändrade förutsättningar som ett
räntelånesystem skulle ge. Några formella hinder mot att t.ex. utge under-
kursobligationer av det slag utredningen diskuterar bör enligt fullmäktiges
uppfattning inte föreligga efter en genomförd skatteomläggning. Fullmäktige
är i detta läge beredda att ompröva dagens emissionsregler. Det bör dock
understrykas att oavsett val av instrument eller strategi för risktäckning kom-
mer räntelånesystemets allmänt större matchningsproblem att återspeglas i
högre kostnader för kapitalanskaffningen på marknaden. Räntelånesystemet
kan alltså inte undgå att påverka prisbildningen på bostadsobligationsmarkna-
den och därmed kostnadseffektiviteten när det gäller finansieringssystemet i
sin helhet.
Enligt fullmäktige kan införandet av ett räntelånesystem i stor skala på den
svenska bostadsmarknaden ge anledning för utländska placerare, liksom för
inhemska, att ompröva sin inställning till bostadsinstitutens kreditvärdighet
och till obligationsmarknadens likvididet, faktorer som i hög grad styr låne-
kostnaden.
R iksgäldskontoret
Riksgäldskontoret framhåller att utvecklingen under senare år har gått mot en
standardisering av obligationsmarknaden mot raka räntefasta lån med ränte-
kuponger nära marknadsräntan. Vid frånvaron av skatteincitament kommer
detta vara den låneform som långivarna föredrar. Detta gäller speciellt ut-
ländska långivare. Då försäkringsinstitut och privatpersoner enligt RINK
skall beskattas för kursstegringar på samma sätt som för ränteintäkter finns
det anledning att tro att en alltför stor emissionsvolym underkursobligationer,
kommer att leda till en uppdriven finansieringskostnad, jämfört med om
finansieringen skett via raka obligationslån.
Även om en utveckling i denna riktning skulle stärka statsobligationernas
relativa konkurrenskraft bör en sådan utveckling noga övervägas. Det finns
enligt riksgäldskontorets mening anledning att tro att följden skulle bli ett all-
mänt minskat förtroende för den svenska obligationsmarknaden med åtföljan-
de negativa effekter för riksgäldskontorets och andra emittenters del.
Riksgäldskontoret pekar dock på att bostadsinstitutens finansiering skulle
kunna ske på i stort sett oförändrade villkor gentemot nuläget, dvs. via raka
obligationer och certiflkat. Förutsättningarna för detta är att kravet på exakt
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
78
förutsägbarhet vad avser fastighetsägarens skuld vid den femåriga räntebind-
ningens slut mildras.
Bankinspektionen
Enligt bankinspektionens bedömning kommer boendekostnadsutredningens
förslag om de genomförs fullt ut att öka kredit- och ränteriskerna i bostads-
instituten. Kravet på inspektionens tillsyn av nämnda institut ökar därmed.
Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna
Fondstyrelserna framförde i sitt remissyttrande från 1986 följande alltjämt
relevanta synpunkter på funktionsdugligheten hos en marknad med under-
kursobligationer.
"Det är emellertid inte klart hur prisbildningen på en sådan marknad skulle
fungera i synnerhet som de nya bostadslånen åtminstone till en bötjan skulle
komma att utgöra en mycket liten del av totala obligationsmarknaden. Efter
vad ovan sagts om osäkerheten kring de underliggande räntelånens innebörd,
kan kursbildningen på motsvarande obligationer komma att påverkas av
överväganden som ej berör innehavet av övriga bostadspapper. I förhållande
till den konventionella marknadens storlek skulle relativt små flöden ut eller in
i den nya marknaden kunna ge stora kursutslag på den senare".
Enligt fondstyrelserna kan underkursobligationema komma att uppfattas
som mindre likvida och med sämre säkerhet än andra bostadspapper. Detta
kan leda till svårigheter vid marknadsföringen och tvinga fram relativt höga
avkastningskrav. Inte minst kan detta komma att påverka de möjligheter till
finansiering utomlands som nu öppnats genom valutaregleringens avskaffan-
de.
Ur placeringspolitisk synvinkel kan AP-fonden välkomna en introduktion
av underkursobligationer, eftersom detta kan innebära en intressant breddning
av det tillgängliga sortimentet. För att obligationerna skall bli attraktiva,
behöver emellertid de underliggande lånen vara försedda med statlig garanti
eller säkerställas på annat sätt. För portföljhanteringen är det i och för sig en
fördel om obligationerna är likvida. En förutsättning härför är att de emitteras
ganska kontinuerligt och i relativt stora volymer. Detta talar för att obliga-
tionerna kan komma att ges en relativt kort löptid. Som nämnts kan bostads-
instituten också för sin del komma att föredraga att emittera papper med
kortare löptid än vad som svarar mot de bakomliggande räntelånens upp-
läggning. Den oönskade följden härav skulle emellertid bli att den pågående
förkortningen av obligationsmarknaden skulle accentueras ytterligare.
Såtillvida skulle AP-fondens placeringssortiment komma att krympas i stället
för att breddas. I sista hand blir det emellertid för AP-fondens del en fråga om
avvägningen mellan likviditet och avkastning. Långa högavkastande under-
kursobligationer skulle, även om de är illikvida, kunna platsa i AP-fondens
portfölj. Med lämplig utformning och marknadsföring skulle de också kunna
berika kreditmarknaden.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
79
S tadshypotekskassan
Stadshypotek anser det fullt möjligt att finansiera räntelån på kapitalmarkna-
den. Det finns i huvudsak två alternativ som kan erbjudas låntagarna.
Det första alternativet är 5-åriga räntefasta lån som finansieras med för-
säljning av 5-åriga obligationer till underkurs.
För att kunna sälja noll-kupong-obligationer eller andra obligationer med
djup underkurs måste dock den av RINK föreslagna beskattningen av dessa
obligationer ändras. Det skall inte krävas att obligationsinnehavaren beskattas
vaije år för den icke realiserade värdestegringen på obligationen. Det borde
räcka med att efter periodens slut skatta av 30 % av den totala värdesteg-
ringen. Kassastyrelsen är medveten om att emittentens avdragsrätt för upp-
lupna ej betalda räntor samtidigt med att noll-kupong-obligationer inte be-
skattas löpande innebär en viss form av asymmetri. Den bör dock inte orsaka
några särskilt allvarliga snedvridningar på kapitalmarknaden.
Det andra alternativet är att finansiera räntelånen med ränterörliga lån. Det
är en mycket enkel finansieringsform som innebär att hela eller del av räntan
läggs till skulden vaije kvartal. Stadshypotek skulle finansiera sådana räntelån
på samma sätt som det görs i dag i den ränterörliga utlåningen, nämligen med
rullande kort certifikatupplåning.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
SBAB
SBAB framhåller att skyldigheten för SBAB att lämna bostadslån och ränte-
lån, i förening med att andra långivare fritt skall kunna välja när de vill lämna
bostadslån i SBAB-lånens nuvarande förmånsrättsläge och fritt kunna välja
när de vill lämna räntelån, gör att SBAB får ta hand om alla lån med störst
kreditrisk.
På kreditmarknaden skulle SBAB behöva lansera upplåningsformer i stor
skala, som är nya för den svenska kreditmarknaden och i stort sett är okända
på den internationella kreditmarknaden. Upplåning och utlåning kommer att
behöva ske i former som medför kredit- och ränterisker som tidigare inte har
accepterats på svensk eller europeisk kreditmarknad.
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen anser att boendekostnadsutredningen har underskattat
problemen för bostadsinstitutens upplåning - även SBAB:s - och för obliga-
tionsmarknaden. De lösningar som utredningen anvisar skulle inte på ett till-
fredsställande sätt lösa problemen. Dessa frågor är av stor betydelse för
bostadskreditmarknaden, obligationsmarknaden, ränteutvecklingen och
penningpolitiken. Bankföreningen anser det därför nödvändigt att närmare
beröra vissa av problemen.
Svenska sparbanksföreningen
Sparbanksföreningen framhåller att ett väsentligt inslag i förslaget är att obli-
gationer skall säljas till underkurs för att kreditinstituten inte skall få problem
med matchning och ränterisker. I kombination med stadig garanti för den del
av lånen som inte ryms inom ramen för traditionella säkerheter är detta en ele-
gant lösning. Tyvärr har den vissa svagheter, som måste utredas närmare.
En svårighet med att ha omfattande försäljningar av obligationer till under-
kurs är av bokföringsteknisk art. Problemen berörs i bilagan, men ett genom-
förande av boendekostnadsutredningens förslag kräver att man även ändrar i
bokföringslagen. Sådana förändringar bör dock göras med viss varsamhet
med tanke på att dessa måste vara internationellt accepterade eftersom svenska
bostadsinstitut numera finansierar sig internationellt och att det från år 1990
kommer gälla nya regler för kapitaltäckning.
Ett annat problem gäller marknadens acceptans av obligationer till under-
kurs. De har inte i något fall haft några framgångar. Det beror i sin tur på
finansieringstekniska skäl, men också på den något oklara skattesituationen.
Beskattningen av obligationer, som säljs till underkurs är inte klar, vare sig i
Sverige eller utomlands.
Möjligheterna för utomstående att avläsa de verkliga riskerna i institutens
låneportföljer bör också utredas närmare. I annat fall kommer upplåning i
utlandet inte i fråga.
Plan- och bostadsverket
Om ett system med räntelån skall införas anser plan- och bostadsverket att
beskattningen av värdestegring på obligationer bör anpassas för att underlätta
kapital försöijningen.
Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
Förbundet påpekar vad beträffar utredningens resonemang om att obligationer
som utges med underkurs skulle vara särskilt attraktiva att valet mellan hög
avkastning och värdestegring påverkas av olika faktorer. För försäkringsbo-
lagen som för andra placerare kan därvid RINK:s förslag om beskattning av
kapitalinkomster ha betydelse.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
4.3.1 Garantiunderlag
Plan- och bostadsverket
Enligt plan- och bostadsverket är en viktig fråga vilken bas som skuldutveck-
lingen skall beräknas ifrån. Den nya låneberäkningsmetoden kan använda
som gemensam bas för beräkning av såväl grundsubvention, garanterad
nettoutgift, räntelån samt investeringsbidragets storlek. Hög kvalitet i
byggande till kontrollerade kostnader kan tryggas med hjälp av detta styr-
instrument. Plan- och bostadsverket anser att garantiunderlaget enligt den nya
låneberäkningsmetoden bör utgöra bas för skuldutvecklingsgarantin.
6 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen påtalar att utredningen utan närmare förklaring föreslår
att räntebidragstrappan skall slopas. Föreningen anser sig i avsaknad av
kompletterande information inte kunna kommentera detta förslag.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet hälsar med tillfredsställelse den del av förslaget som innebär att
hela produktionskostnaden läggs till grund för det nya finansieringssystemet.
Sveriges Träfabrikers Riksförbund (STR)
STR föreslår att låneunderlaget för egnahem beräknas efter den verkliga pro-
duktionskostnaden så att hela finansieringen kan ske inom ett och samma
system.
Upplands Bro kommun
Kommunen pekar på att utredningen har definierat garantiunderlaget som den
produktionskostnad som länsbostadsnämnden godkänner. Det framgår enligt
kommunen inte klart om man avser faktiskt godtagen produktionskostnad
(för närvarande ca 9 500 kr./m2) eller en schablonmässigt beräknad. Inte
heller beträffande tomtkostnader sägs hur stor del som får ingå i garantiunder-
laget. Avses schablonmässigt maximerad eller faktisk markkostnad?
Kommunen framhåller vidare att utredningen inget säger om huruvida
avgäldsräntan for tomträtt blir stödberättigad i det föreslagna systemet.
Malmö kommun
Fastighetsnämnden anser att det är svårt att beräkna effekterna på ny- och
ombyggnadshyroma på grund av oklara förutsättningar när det gäller det
s. k. garantiunderlaget. Detta kan anknytas till produktionskostnaden eller
schablonlåneunderlaget. I båda fallen blir hyrorna i nyproduktionen sannolikt
avsevärt högre än enligt nuvarande regler. Detta gäller särskilt vid ett fast-
hållande vid schablonerna. Detta verkar dämpande på nyproduktionen.
Fastighetsnämnden framhåller vidare att det är oklart om den totala pro-
duktionskostnaden får inräknas i garantiunderlaget. Om så inte blir fallet
uppstår frågan hur finansieringen av tilläggskostnaden skall kunna säker-
ställas. Detta bör utredas vidare.
Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan
Enligt föreningen är det inte klart om utredningen avser den kostnad som
länsbostadsnämnden godkänner eller om man avser den kostnad som man
kommer till genom att använda den nya låneberäkningsmetod som gäller
fr. o. m. den 1 oktober 1989. Om garantiunderlaget maximeras måste nu-
varande system med ortskoefficienter, för att ta hänsyn till regionala kost-
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
82
nadsskillnader, finnas kvar. Om detta säger emellertid inte utredningen
någonting.
Skillnaden i hyreshöjning blir avsevärd beroende på hur man bestämmer
garantiunderlaget. Föreningen anser att den detaljerade låneberäkningsmetod
som nyligen införts inte skall vara underlag utan redovisad kostnad.
Föreningen framhåller vidare att utredningen inte säger någonting om hur
stora tomtkostnader som får ingå i garantiunderlaget. I dag är markdelen av
låneunderlaget maximerad till ett belopp som avsevärt understiger värdet av
mark i vissa delar av landet. Nu får man räntebidrag till tomträttsavgäld. I
förslaget sägs ingenting om hur tomträtterna behandlas.
Enligt föreningen sägs det heller inget om från vilken tid räntebidragen
skall betalas ut. Idag får man räntebidrag från den dag som bostadslånet be-
talas ut, dvs i regel mer än ett år efter inflyttningen. Det höjer produktions-
kostnaden med 10-15 %. Får man i stället den garanterade nettoräntan från
inflyttningsdagen skulle effekterna av höjd nettoränta minskas avsevärt.
Avslutningsvis framhåller föreningen att det återstår ett stort arbete med
alla detaljregler som krävs för att man helt skall veta konsekvenserna av för-
slaget. Förmodligen krävs en hel del korrigeringar när systemet väl trätt ikraft
eftersom det inte är så lätt att förutse allt.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
4.3.2 Nettoutgift det första året
HSB:s Riksförbund
HSB anser att införandet av räntelån inte bör medföra en ytterligare höjning
av kapitalkostnaderna i nyproduktionen jämfört med nuvarande räntebidrag.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet ifrågasätter starkt den garanterade nettoutgiftens nivå på 3,75 %
första året. Motiven för denna nivå är mycket otydliga i utredningen. Dels blir
inflyttningshyroma för höga ur social synpunkt, så höga att nyproduktionen
kommer att minska kraftigt. Dels innebär en sådan nivåhöjning en kraftig
ökning av förmögenhetema hos alla som äger äldre fastigheter.
4.3.3 Ökningen av nettoutgiften
Riksbanken
Enligt utredningens förslag skall ökningen av nettoutgiften beslutas av en sär-
skild nämnd på grundval av en inflationsprognos. Det föreligger enligt full-
mäktige knappast något underlag för att med någon större grad av tillförlitlig-
het göra en prisprognos för fem år framåt. Ändringar av prognoserna kan
komma att uppfattas som signaler om inflationstendenserna i ekonomin och
därmed indirekt påverka den ekonomiska utvecklingen. Det torde gälla obe-
roende om prisprognosema fastställs av regeringen eller, såsom föreslås,
83
någon för ändamålet tillsatt nämnd. Prisprognosen, som den skulle användas,
påverkar också direkt prisutvecklingen. Dessa omständigheter - och all er-
farenhet - talar för att den tillämpade prisstegringstakten för en femårsperiod
framöver aldrig kommer att grundas på en prognos i egentlig mening utan
bara uppvisa mindre avvikelser från en relativt modest nivå. Vid en ökande
inflationstakt kan man således förutse att avvikelserna mellan faktisk och
"prognosticerad" prisutveckling kan bli betydande. Detta skapar spänningar i
systemet, eftersom den garanterade nettoutgiften första året under den
följande femårsperioden anpassas till den faktiska prisutvecklingen. Det kan
då lätt bli fråga om höjningar av storleken 15 % av den garanterade netto-
utgiften. Det tidigare paritetssystemet övergavs då det utsattes för störningar
av liknande slag.
Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna
Fondstyrelserna framhåller att inrättandet av en nämnd är en nyhet jämfört
med det tidigare förslaget om räntelånesystem. Men uppgiften att göra infla-
tionsprognoser blir knappast lättare för det. Remissen från 1986 påpekade
följande:
"Det har vidare visat sig svårt att ens förutse den näraliggande utveck-
lingen för bl.a. priser, räntor och ekonomisk tillväxt. Inom det ekonomiska
fältet är det i praktiken aldrig fråga om stabila, genomsnittliga förlopp av det
slag som ligger till grund för kommitténs analyser av räntelånesystemets
känslighet".
Fondstyrelserna erinrar också om att prognoser för inflationen ofta skjutit
under målet. Med en sådan bias skulle nettoinbetalningama systematiskt
komma att understiga de belopp som systemets funktion bygger på.
Enligt fondstyrelserna innebär inflationsuppräkningama för låntagaren en
ständigt återkommande osäkerhet om utbetalningarna på medellång sikt. Är
han ansluten till systemet, har han inget möjlighet att undgå denna osäkerhet.
Inte heller har han någon valfrihet att välja framtida lånenivå. Dessa faktorer
kan komma att negativt påverka den framtida efterfrågan på nya bostäder.
Stadshypoteks kassan
Kassastyrelsen anser att staten bör begränsa sig till att för vaije räntenivå ange
vilken maximal skulduppskrivning som staten är beredd att garantera i för-
hållande till långivare och för vilken staten är villig att avskriva den del av
skulden som överstiger en viss nivå. Det bör sedan ankomma på fastighets-
ägare och bostadsfinansieringsinstitutet att komma överens om hur betal-
ningsprofilen skall se ut under respektive femårsperiod. Staten bör således
definitivt avstå från att utifrån femåriga inflationsprognoser fastställa en viss
högsta årlig ökningstakt i den garanterade nettoräntan.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
84
Svenska sparbanksföreningen
Den föreslagna justeringen i efterhand av betalningarna till den prisutveckling
som har varit under en gången femårsperiod, är enligt föreningen ytterligare
ett osäkert moment för låntagare, långivare och stat. Utformningen kan leda
till svåröverskådliga effekter, eftersom systemet är känsligt för storleken av
de löpande betalningarna. Skuldutvecklingsgarantin kan komma att tas i
anspråk betydligt oftare än vad som kan förutses i förväg.
Plan- och bostadsverket
Om ett system med räntelån skall införas anser plan- och bostadsverket att
den garanterade nettoutgiftens årliga ökning bör grundas på ett vägt genom-
snitt av de fem senaste årens inflation.
HSB:s Riksförbund
HSB anser att den årliga höjningen av kapitalkostnaderna bör ske med 75 %
av inflationen. Detta har stor betydelse vid hög inflation då stora grupper har
svårt att hävda sin reallön.
Svenska Riksbyggen
Enligt Riksbyggen får uppräkningen av nettoutgiften en mycket bättre
utformning i det nya systemet än vad den har i det nuvarande finansierings-
systemtet med den garanterade räntan. Uppräkningen idag är ju i det närmaste
tio procent under det första året och knappt tre procent mot slutet av uppräk-
ningsperioden. Uppräkningstakten är besvärande hög i början, i synnerhet
vid en låg inflationstakt.
Relationen en procentenhet under inflationstakten ger dock mycket olika
effekter vid en inflationstakt på 3 resp. 13 % vilket är extremema från det
senaste decenniet. Riksbyggen är ändå beredda att acceptera förslaget.
SABO
SABO anser att frågan hur uppräkningen av den garanterade nettoutgiften
skall ske är helt avgörande för att uppnå ett stabilt och robust räntelåne-
system. Upptrappningen får inte styras av byggnads- eller bostadskostnads-
index, utan i stället utgå från allmän kostnadsutveckling, och genom lag kny-
tas till denna i efterhand. Upptrappningstakten bör fastställas av en fristående
nämnd.
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen vill med anledning av de justeringar av den garante-
rade nettoutgiften som enligt förslaget skall ske vart femte år, peka på den
irritation som kan uppstå inte bara när nettoutgiften höjs kraftigt i vissa fall
utan också när låntagaren upptäcker att han under flera år betalat för hög
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
85
nettoutgift men inte får pengarna tillbaka utan endast en sänkning till den Prop. 1990/91: 34
korrekta nivån. Bilaga 1
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet anser att det också är bra att utredningen föreslår sådana regler för
upptrappningen så att den nuvarande mycket kraftiga upptrappningen de
första åren försvinner.
Riksskatteverket
Riksskatteverket påpekar att om den föreslagna skuldutvecklingsgarantin
utlöses, innebär detta att en del av de tidigare räntelånen efterskänks. Till den
del avdrag medgetts såsom ränta bör därför enligt verket efterskänkt belopp
återföras till beskattning.
Riksbanken
Enligt fullmäktige är en första fråga om inte skuldutvecklingsgarantin är väl
komplicerad till sin utformning för låntagaren.
Ett inslag i bidragssystemet, som kanske är värt att notera i detta samman-
hang är att utlösningen av garantin bestäms inte bara av den faktiska prisut-
vecklingen utan även av den prognosticerade. Sambandet är dessutom sådant
att nackdelen för låntagaren av en hög prisprognos i förhållande till den fak-
tiska utvecklingen, och därmed en hög utgiftsnivå under perioden, förstärks
av att han härigenom också löper större risk att gå miste om statligt bidrag till
amorteringen av lånet eller får ett lägre sådant bidrag. Omvänt gäller att en
lägre prisprognos ger lägre utgiftsnivå för låntagaren samtidigt som det ökar
hans möjligheter att få nämnda bidrag.
Sammanfattningsvis vill fullmäktige framhålla att, även om ingen av-
görande invändning kan riktas mot den föreslagna skuldutvecklingsgarantin,
finns det, mot bakgrund av de synpunkter som anförts, skäl att söka finna
andra former för att ge låntagaren en godtagbar trygghet mot en excessiv
skuldtillväxt.
Bankinspektionen
Bankinspektionen anser, utan att gå in på tekniska detaljer, att utformningen
av skuldutvecklingsgarantin blir väl komplicerad för många låntagare.
Inspektionen möter i sin dagliga verksamhet en rad frågor från konsumenter
där de inte förstår innebörden av olika räntekonstruktioner eller olika avtals
utformning. Sett mot bakgrunden av dessa praktiska erfarenheter från dagens
kreditmarknad kan inspektionen förutse stora svårigheter för låntagarna att
förstå systemet. Begrepp som realräntor, reala amorteringar, prisutveckling,
86
inflationsuppräknade lånebelopp m. m. gör systemet svårgenomträngligt
även för initierade personer.
Inspektionen har inget förslag till hur systemet med statlig skuldutveck-
lingsgaranti kan förenklas men enbart den nu föreslagna tekniskt mycket
komplicerande utformningen motiverar ytterligare överväganden på vad sätt
låntagarna kan garanteras en godtagbar trygghet mot allt för snabb skuldtill-
växt inom räntelånesystemet.
Stadshypoteks kassan
Kassastyrelsen framhåller att i ett system där såväl den garanterade netto-
räntan som dess ökningstakt är fixerad kommer alla räntevariationer att leda
till olika skulduppskrivningstakter. Ett bostadsinstitut som lånar ut till 11,5
% ränta får en lägre skulduppräkning än ett institut som lånar ut till 12 %
ränta.
Enligt kassastyrelsen är det inte rimligt att låta skillnaden i ränta på mark-
naden slå igenom i en ökad potentiell kostnad för staten. Det vore därför
bättre om staten för vaije räntenivå fastställde den maximala skulduppskriv-
ning i förhållande till långivaren per 5-årsperiod som staten dels är beredd att
garantera, dels är beredd att låta omfattas av skuldutvecklingsgarantin i för-
hållande till låntagaren.
Kassastyrelsen vill förorda en något annan lösning. Den utgår från att man
för varje räntenivå fastställer den maximala skulduppbyggnad per 5-årsperiod
för vilken staten dels är beredd att ikläda sig ett framtida betalningsansvar i
form av garanti för långivaren, dels ta på sig garantirisken för den reala
skuldutvecklingen för låntagarens räkning. Den maximala skulduppbyggna-
den bör därvid bestämmas utifrån den föreslagna garanterade nettoräntan år 1
samt en ökningstakt i den garanterade nettoräntan som sätts lika med ut-
låningsräntan minus ca 5 procentenheter. Motiven för denna omformulering
är följande. Det finns för det första inte någon anledning varför kapitalut-
gifterna för bostäder skall stiga långsammare än inflationen. Om driftskostna-
derna stiger i takt med inflationen skulle relativa boendekostnaderna sjunka.
Det finns ingen anledning för staten att genom garantiåtagande subventionera
fram ett konstlat relativt prisfall på boendet.
För det andra så bör boendekostnaderna påverkas av realräntans höjd. Om
räntan är t. ex. 12 % och aktuella inflationen är 6 % blir realräntan 6 %. För
att inte skulduppskrivningen skall bli för stark bör den garanterade netto-
räntan få öka med 12-5 = 7 procent, dvs. en procent mer än inflationen. Den
här föreslagna modellen innebär således att bostadssektorn inte helt isoleras
från effekten av höga realräntor, vilket är fallet i den av boendekostnadsut-
redningen föreslagna modellen. Det behövs naturligtvis en närmare teknisk
utredning om 5 procentenheter är det bästa valet. Här vill kassastyrelsen peka
på själva principen.
Enligt kassastyrelsen måste variationer i ränta och i val av finansierings-
form i viss utsträckning tillåtas påverka kapitalkostnaden för fastighetsägare.
Annars får man ingen fungerande konkurrens på marknaden. Systemet blir
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
87
också för dyrt för staten om inte låntagarna ständigt anstränger sig att få lägsta Prop. 1990/91:34
möjliga ränta. Bilaga 1
Svenska Bankföreningen
Föreningen anser att boendekostnadsutredningens beskrivning av nämndens
funktionssätt och befogenheter är oklar. Ä ena sidan skall nämnden endast
lämna rekommendationer men å andra sidan skall dessa rekommendationer
vara bindande för bostadsmyndigheterna. Å ena sidan skall i nämnden ingå
företrädare för kreditmarknaden, men å andra sidan skall nämnden ha en fri-
stående ställning i förhållande till såväl statens myndigheter som kreditmark-
nadens institutioner.
Finansbolagens Förening
Föreningen anser att utredningens förslag om en särskild nämnd som skall
inrättas för att reglera skuldutvecklingsgarantin m. m. bör utredas ytterligare.
Nämndens uppgifter är endast kort beskrivna och någon ingående analys av
den föreslagna nämndens beslutsfunktioner och befogenheter kan inte göras.
Plan- och bostadsverket
Med tanke på behovet av kreditutrymme för lån till reinvesteringar anser ver-
ket att det är tveksamt om en koppling av skuldutvecklingsgarantin till en
tänkt realvärdeminskning med 1/60 per år är tillräcklig. En kortare tänkt
amorteringstid än 60 år bör övervägas.
I områden med svag fastighetsprisutveckling kan en koppling av skuldut-
vecklingsgarantin till enbart den allmänna inflationen medföra problem. På
grund av räntelånen kommer kreditrisken och skuldrisken för investeringar i
bostadsfastigheter i dessa områden att öka väsentligt. Plan- och bostadverket
anser därför att skuldutvecklingsgarantin bör kopplas till fastighetsprisut-
vecklingen, så att regionala förändringar inte drabbar enskilda på ett oaccep-
tabelt sätt.
HSB:s Riksförbund
Enligt HSB:s mening är inte den föreslagna statliga skuldutvecklingsgarantin
tillräcklig. Staten bör också lämna kreditgaranti på sådana villkor att kredit-
riskerna för skuldökningen inte medför höjda räntor på bostadslån.
SABO
SABO anser att en skuldutvecklingsgaranti är en absolut förutsättning för ett
räntelånesystem. Beräkningsförutsättningarna för garantin bör fastläggas
genom lag, och garantin bör säkerställas under ett räntelåns livstid genom
avtal mellan staten och låntagaren.
88
Byggentrepenörema
Entrepenörföreningen anser det vara en allvarlig brist att utredningen inte
närmare analyserat frågan om utvecklingen av priserna närmare. I frånvaro av
en sådan analys saknas egentlig grund för att bedöma om skuldutvecklings-
garantin kan antas utgöra ett betryggande skydd för fastighetsägarnas in-
vesteringar.
Entreprenörföreningen kan inte finna att den föreslagna skulduppbygg-
nadsgarantin ger egnahemsägare ett rimligt eller betryggande skydd. I från-
varon av ett betryggande skydd är risken stor att räntelånesystemet inte kan
upprätthållas under någon längre period.
För hyresfastigheter leder inte utredningens förslag till en sådan ökad för-
räntning att fastighetsvärdet kan antas överstiga räntelåneskulden, eftersom
differensen mellan hyror och kostnader snarare minskar i förhållande till
nuvarande regler. Till följd därav kan fastighetspriserna komma att sjunka
realt i en snabbare takt än den totala skulden. För att säkerställa att fastighets-
värdena minst motsvarar den skuldökning som systemet förutsätter måste
således bruksvärdesystetmets utformning och funktionssätt ses över. Även
för bostadshyreshus kan det därför bli nödvändigt att förstärka skuldutveck-
lingsgarantin om en tillräcklig nyproduktion skall komma till stånd.
Enligt entreprenörföreningen måste därför, om investeringsviljan skall
vidmakthållas, åtgärder som begränsar en framtida avkastning kompenseras
med åtgärder som ökar avkastningen i det inledande investeringsskedet.
Näringslivets Byggnadsdelegation
Byggnadsdelegationen framhåller att statsmakternas beredvillighet i framtiden
att tillskjuta medel för att betala skuldutvecklingsgarantier är en annan osäker-
hetsfaktor inom systemet som kan medföra vanskligheter.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet framhåller att det är angeläget an man hittar ett system som är
långsiktigt och inte blir föremål för kortsiktiga förändringar på grund av andra
politiska beslut.
Svenska kommunförbundet och kommuner
Se 4.1 Räntelån - allmänt
Stockholms kommun
Utredningen föreslår att grundlånet jämte eventuella räntelån skall sjunka med
1 % vaije år. I tider av stark inflation har det emellertid ofta förekommit att
löntagarna fått vidkännas en realinkomstminskning som är större än så. Det
finns därför skäl att överväga om inte lånet bör sjunka ytterligare.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
89
Skattebetalarnas förening
Föreningen anser att en konsekvens av att för nya egnahem ersätta ränte-
bidrag med räntelån torde bli, att de stora skillnaderna som nu föreligger
mellan priserna för helt nya hus och lite äldre hus kommer att minska, särskilt
i de delar av landet där villaprisema är förhållandevis låga. Detta kan medföra
svårigheter att - i varje fall under en övergångsperiod - bygga nya hus i
önskvärd omfattning i sådana områden. Även om dessa svårigheter inte bör
överdrivas, understryks dock genom detta behovet av den föreslagna
skuldutvecklingsgarantin.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Riksbanken
Enligt fullmäktiges bedömning är det inte lämpligt för vare sig ett statligt eller
privat bostadsinstitut att gå utöver dagens gränser i förmånsrättsligt hänseen-
de och lämna räntelån mot väsentligt sämre kreditsäkerheter. Boendekost-
nadsutredningens finansieringsmodell förutsätter därför tillgång till en statlig
kreditgaranti för all skuldökning som går över 85 % av beståndets mark-
nadsvärden. Staten övertar därmed de mest uttalade kreditriskerna, en risk-
avtäckning vars kostnader i sin helhet vidareförs till låntagaren via höjda
marginaler och utlåningsräntor.
Riksgäldskontoret
Enligt riksgäldskontoret har frågan om avgiftsbeläggning av statliga kredit-
garantier tidigare anmälts för riksdagen. Vid ett sådant tillfälle
(prop. 1982/83: 100 bil. 1, s. 55-59) uttalade föredragande statsrådet bl. a.
att statliga kreditgarantier i princip inte borde innehålla något subventions-
moment och att en garantiavgift motsvarande kostnader för förluster och
administration m. m. borde tas ut för sådana garantier som lämnas framgent.
Med statliga kreditgarantier avsågs i detta sammanhang även garantier som
utfärdas för lån som upptagits av enskilda personer. Riksdagen hade inte
någon erinran mot vad statsrådet anförde i detta sammanhang (FiU
1982/83: 30, rskr. 130). Principen att garantiavgifterna skall täcka kost-
naderna för förluster och administrationskostnader kommer också till uttryck i
förordningen (1988: 764) om statligt stöd till näringslivet.
Riksgäldskontoret anser att utredningens överväganden i vad avser fast-
ställandet av garantiavgiftens storlek synes strida mot de av riksdagen god-
kända principerna för garantigivningen.
Kontoret framhåller vidare att det till följd av dels garantiavgiftens kost-
nadsövervältring på låntagaren, dels den svårbedömbara kreditrisken med lån
som automatiskt växer under 15-20 års sikt, torde finnas all anledning att
anta att bostadsinstitutet i hög grad utnyttjar möjligheten till kreditgaranti.
Antas t ex. att bostadsinstituten inte önskar större kreditrisk än idag kommer
90
i princip all skuldökning i räntelånesystemet att garanteras av staten med
kommunal borgen på toppen.
I dag befinner sig bostadsinstituten i viss mån i motsvarande läge genom
att de erbjuder sig att lämna ytterligare lån i samband med t. ex. fastighets-
överlåtelse, givet att fastighetens värde stigit. Detta sker dock först sedan dels
fastigheten, dels låntagaren befunnits motsvara kraven på säkerhet och kre-
ditvärdighet. Motsvarande kreditprövning torde, enligt det nu skisserade för-
slaget inte inrymmas i erbjudandet om räntelån. Kontoret finner detta vara en
allvarlig nackdel utifrån allmänna överväganden att ett köp av en fastighet bör
föregås av noggrann analys. Detta förhållande, och övriga synpunkter som
kontoret fört fram avseende den statliga kreditgarantin, måste utredas närmare
innan systemet träder i kraft.
Bankinspektionen
Det bör anses som en osund utveckling att stimulera bostadsinstituten till
ökade kreditrisker. Enligt inspektionens mening bör det därför övervägas om
det inte skall vara obligatoriskt för bostadsinstituten att förvärva en statlig
kreditgaranti så snart skuldbeloppen överstiger 85 % av fastigheternas upp-
skattade marknadsvärden. Åtminstone bör detta gälla när belåningsvärdena
överstiger marknadsvärdena. Staten övertar därmed de mest uttalade kredit-
riskerna och bostadsinstitutens kostnader härför får i slutändan betalas av
låntagarna via högre marginaler och utlåningsräntor.
I detta sammanhang vill inspektionen nämna att enligt de nya föreslagna
kapitaltäckningskraven blir kapitalkravet noll om statlig kreditgaranti finns,
medan kapitalkravet annars är fyra procent upp till det uppskattade marknads-
värdet och åtta procent därutöver. Totalt sett kan därför låntagarens kostnader
för den statliga kreditgarantin reduceras eftersom kreditinstituten inte behöver
höja marginalerna beroende på de högre kapitaltäckningskraven.
Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna
En långvarig stagnation av fastighetspriserna skulle allvarligt påverka ränte-
lånesystemets stabilitet. Fondstyrelserna framhåller att man skulle ha önskat
att utredningen närmare belyst dessa frågor. De invändningar, som i remissen
från 1986 i dessa stycken gjordes mot räntelånesystemet, synes fortfarande
vara giltiga.
"Det är kanske särskilt den viktiga säkerhetsfrågan, som måste tas upp till
mer ingående prövning än vad utredningen hittills gjort. Sannolikt måste stat-
liga garantier till marknaden lämnas i nya former för att reducera osäkerheten
om skuldbördan i relation till fastighetsvärdena".
Enligt fondstyrelserna framstår utredningens förslag att de icke-statliga
bostadsinstitutionema skall erbjudas tillgång till statlig kreditgaranti som en
närmast nödvändig åtgärd med hänsyn till de risker som ligger inbyggda i
räntelånekonstruktionen. Enbart kommunal borgen är sannolikt inte tillräck-
ligt för att instituten skall ställa upp med de över en lång period kontinuerligt
växande lånebeloppen. Bostadsinstituten måste kunna köpa en kreditgaranti
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
91
för att eliminera den kreditrisk, som instituten anser att de inte bör bära.
Därigenom kan de - inom ramen för räntelånesystemet - delta i en kon-
kurrens om totalfinansiering av bostäder dvs. inte bara som nu om botten-
lånen.
Stadshypotekskassan
Kassastyrelsen anser att ett statligt garantisystem är en väsentlig del av hela
boendekostnadsutredningens förslag. Kassastyrelsen vill därför framföra
följande:
- För att möjliggöra konkurrens om hela finansieringen måste möjligheter
till statlig kreditgaranti finnas för alla bostadsinstitut, oavsett om räntelån
infors. Det skulle möjliggöra införande av rationella och kostnadsbesparande
enhetslån till nytta för låntagarna och de boende.
- Vid räntelån är statlig kreditgaranti, som minskar bostadsinstitutens ris-
ker, en absolut förutsättning. Annars kan bostadsinstitutens obligationer inte
säljas varken till svenska eller utländska placerare.
Stadshypotek får inte enligt sin nuvarande författning lämna lån över 85 %
av fastighetens marknadsvärde. Även om denna gräns tas bort, vilket kredit-
marknadskommittén föreslagit kommer i normalfallet Stadshypoteks låne-
policy vara att inte gå över 85-procentgränsen utan att komplettera med annan
säkerhet, t. ex. statlig eller kommunal garanti.
Stadshypotek är berett att finansiera alla typer av fastigheter var helst de
ligger i Sverige under förutsättning att Stadshypotek kan få eller köpa stat-
lig/kommunal garanti för lånebelopp över 85 % av det värde fastigheten kan
förväntas ha om den såldes på marknaden utan statliga subventioner.
I välbelägna områden överstiger marknadsvärdet ibland produktionskost-
naden. Stadshypotek kan då lämna lån till hela produktionskostnaden utan att
köpa någon statlig garanti.
Inom många områden är marknadsvärdet dock lägre än produktionskost-
naden. Om marknadsvärdet på en nybyggd fastighet uppgår till exempelvis
hälften av produktion skostnaden kommer Stadshypotek köpa statlig garanti
för den del av lånet som ligger över ca 40 % av fastighetens produktionskost-
nad. Det är således angeläget att staten är beredd att fördjupa garantin ner till
den nivå som ofta krävs för att ett bostadsbygge skall komma till stånd.
Självfallet tvingas det statliga garantiorganet att kritiskt bedöma sådana
byggen med uppenbar förlustrisk. Man kan därför förmoda att sådana byggen
blir mindre vanliga.
Stadshypotek kommer att övervältra garantiavgiften på låntagaren. Det
kommer därför bli högre finansieringskostnader för bostadshus som byggs i
områden med låg relation marknadsvärde/produktionskostnad.
Kassastyrelsen understryker också att Stadshypotek måste slå vakt om
säkerheten för obligationsköpama för att behålla högsta rating som låntagare.
Därför är statliga toppgarantier en ovillkorlig del av ett nytt bostadsfinansie-
ringssystem.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
92
SBAB
SBAB anser att denna fråga inrymmer många aspekter som behöver över-
vägas ingående. Bl. a. bör frågan ställas vilka regionalpolitiska konsekven-
ser det skulle bli av ett sådant system. Risken för att utlåningsräntorna i
Sverige blir regionalt differentierade med hänsyn till kreditrisk är t. ex. över-
hängande. Den nuvarande modellen, att lån till bostäder är tillgängliga i hela
landet på lika villkor, skulle alltså kunna spolieras.
Om SBAB skulle vara skyldigt att lämna räntelån, krävs det att staten tar
förlustansvaret för den enorma skuldökning som systemet genererar. Statlig
garanti för skuldökningen är nödvändig också för att undvika mycket stora
kapitaltillskott till SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är
under införande.
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen framhåller att om räntelån ändå infors, måste de kombineras
med statliga kreditgarantier, så att systemet blir tillgängligt för alla bostads-
institut. Vidare anser föreningen att även om räntelån inte infors, bör möjlig-
het till statlig kreditgaranti införas för lån över betryggande säkerhet, så att
alla bostadsinstitut kan konkurrera om hela finansieringen och därmed
erbjuda enhetslån. Detta skulle underlätta flexibla lånekonstruktioner i enlig-
het med låntagarnas önskemål - dvs. marknadsmässiga alternativ till boende-
kostnadsutredningens förslag om räntelån.
Möjligheten att få statlig kreditgaranti för viss del av finansieringen och
kostnaden för denna garanti måste av konkurrensneutralitetsskäl vara lika för
alla bostadsinstitut.
Enligt Bankföreningen kan statliga kreditgarantier för osäkra räntelån med-
föra stora belastningar på statsbudgeten vissa år. Garantiavgiften kommer
staten till handa varje år, men kreditförlusterna kan komma klumpvis. Det är
svårt att bedöma om avgiften täcker framtida förluster. De statsfinansiella
kostnaderna för statens garantiåtagande för osäkra räntelån är svårbedömbara.
Detta problem är givetvis av mindre betydelse om statens garantiåtaganden
avser krediter med panträtt inom fastighetens värde än om garantin avser rän-
telån med luftsäkerhet.
Svenska sparbanksföreningen
Föreningen anser att det vara viktigt att ett nytt finansieringssystem tar hänsyn
till de regionala effekterna. En statlig garanti kommer bli nödvändig för att
nyproduktion av fastigheter skall bli möjlig i alla delar av landet.
Plan- och bostadsverket
Verket anser - om ett system med räntelån skall införas - att det bör över-
vägas att inrätta ett statligt bostadskreditgarantiinstitut. Vidare bör statsanslag
utgå till viss subvention av kreditrisken tills rätta riskpremienivån hunnit
etableras. Statsanslag bör också utgå till bostadsmyndigheter för att subven-
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
93
tionera kreditrisk där det av regionalpolitiska, fördelningspolitiska eller andra Prop. 1990/91: 34
skäl anses erforderligt. Bilaga 1
HSB.s Riksförbund
Förbundet framhåller att eftersom statens åtaganden i form av räntebidrag
reduceras med mycket stora belopp bör det ankomma på staten att skapa
sådana garantier för långivare och obligationsköpare att räntehöjningar på
grund av omläggningen kan förhindras.
SABO
SABO anser att en statlig kreditriskgaranti bör knytas till det föreslagna ränte-
lånesystemet. Det är viktigt att garantin utformas så att eventuella regionala
obalanser undviks. SABO anser vidare att det är ett oeftergivligt krav att
staten garanterar, genom SBAB eller något annat kreditinstitut, att krediter
finns att tillgå för räntelånen, under räntelånens hela livstid. Det är viktigt att
låntagare i delar av landet där kreditrisken är större, inte ska få sämre kredit-
möjligheter och väsentligt sämre villkor än låntagare i expanderande och där-
med mindre kreditriskbenägna områden.
Gävle kommun
Fastighetskontoret pekar på att kommunernas och kreditgivarnas riskexpone-
ring i egnahemsbyggandet i glesbygd kommer att medföra avsevärda svårig-
heter för dem som önskar bygga att få skäligt låneutrymme i relation till pro-
duktionskostnader. De egna kontanta insatserna måste höjas avsevärt och
endast lånesökande med mycket stabil ekonomi kan erhålla kommunal borgen
såvitt icke staten tar en utökad borgensrisk.
Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
Riksförbundet hävdar bestämt att statliga garantier är en helt nödvändig för-
utsättning för att ett system med räntelån skall kunna finansieras på kapital-
markanden. Särskilt med tanke på de ovannämnda riskerna för en låneut-
veckling som inte motsvaras av betryggande säkerhet i fastighetens värde
framstår krav på statliga garantier som oeftergivliga. De obligationer som
bostadsinstituten skulle utge för att få medel för att tillhandahålla räntelån
skulle annars inte kunna placeras på marknaden. Med hänsyn till konkurrens-
neutraliteten mellan olika bostadsinstitut bör den statliga kreditgarantin vara
lika utformad och betinga samma kostnad för alla institut
Riksbanken
Riksbanksfullmäktige framhåller att till bilden hör även att räntelånesystemet
förutsätter att tillräckligt inteckningsutrymme reserveras för pantsättning i
94
vaije enskild fastighet, vilket torde kunna skapa vissa störningar inom pant-
sättningssystemet. Den växande skuldsättningen i omfördelningssyfte påver-
kar självfallet också utrymmet for annan toppbelåning, bl. a. för reparationer
och underhåll.
Stadshypotekskassan
Enligt kassastyrelsen är det nödvändigt att närmare precisera avvägningen
mellan kommunens och statens garantiutfästelser. Sannolikt kommer kom-
muner i glesbygden knappast våga ikläda sig ett så omfattande åtagande som
utredningen utgår ifrån.
SBAB
SBAB påtalar att utredningen inte behandlar hur inteckningssäkerhetema skall
fördelas mellan bottenlångivare och SBAB när bottenlångivama vill lämna
räntelån som motsvarar bottenlånet.
SBAB har idag en förhållandevis bra säkerhetssituation på grund av
kommunala borgensåtaganden för allmännyttiga företag (100 % av lånet) och
för egnahem (obligatorisk borgen med 40 % av lånet). Utredningens förslag
om hur den kommunala garantin skall behandlas i räntelånesammanhang
innebär en ytterligare försämring av SBAB:s säkerhetssituation.
Även för nya bostadslån och räntelån blir det en begränsning av kom-
munernas borgensåtagande enligt utredningens förslag. Borgensåtagandet
skall nämligen "lämnas med ett belopp som är oförändrat över tiden men som
i förmånsrättsligt hänseende följer skuldökningen". För egnahem bör krävas
att kommunens borgen täcker 10 % av hela det ursprungliga lånet.
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen framhåller att uttagande och reservering av panträtt för ränte-
lånets ökning medför betydande problem som boendekostnadsutredningen
underskattar eller inte beaktar:
- Svårigheter uppkommer att vid nyproduktion erhålla finansiering över
gränsen för statligt bostadslån. Detta skulle allvarligt försvåra nyproduktionen
av bostäder.
- Svårigheter uppkommer att erhålla finansiering vid ombyggnader, till-
byggnader, större reparationer m. m. som behöver genomföras under ränte-
låneperioden; denna typ av verksamhet försvåras således.
- Svårigheter uppkommer att erhålla tilläggsfinansiering vid köp av äldre
fastigheter.
- Vid uttagande av pantbrev för räntelånet och dettas kommande ökning
måste man gissa sig till den erforderliga storleken av pantbrevet; systemet
medför ökade kostnader för uttagande av pantbrev "långt i förväg" och för
onödiga överhypotek.
- Ökad arbetsbelastning uppstår vid tingsrättens inskrivningsavdelningar
och vid kreditinstitutens låneavdelningar.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
95
Svenska sparbanksföreningen
De administrativa följderna av det föreslagna systemet blir avsevärda och med
mycket stora kostnader för låntagaren, långivaren och inskrivningsmyndig-
heterna. Svenska sparbanksföreningen anser att en utredning om kostnaderna
och vem som slutligen betalar dem vore på sin plats.
Enligt sparbanksföreningen bör även kommunernas roll utredas närmare
eftersom de enligt förslagen får en betydligt större och mer riskbetonad roll än
idag.
Plan- och bostadsverket
Verket anser att staten under en övergångsperiod av tre år bör gå i borgen för
räntelån som upptas för lån som finns i beståndet och som hittills varit ränte-
bidragsberättigade. Vidare bör reglerna för panträtt i fastighet för räntelånens
säkerhet inte utformas på sådant sätt att eventuell nödvändig säkerhet för lån
till större underhållsåtgärd omöjligggörs. Även reglerna för stämpelskatt bör
ses över.
HSB.s Riksförbund
Enligt HSB:s mening bör det övervägas att i fastigheter med räntelån före-
skriva att pantbrev inte får tas ut för andra ändamål än att täcka skuldökning-
en. Därmed garanteras att fastighetens hela värdeökning ställs som säkerhet
för räntelånen. Först när amortering på skulden sker frigörs utrymme för
rebelåning i fastigheten.
Pantbrev för räntelån kommer att sammanlagt omfatta avsevärt större
belopp än de som idag är aktuella. Pantbrevskostnaden - dvs. 2 % av inteck-
nat belopp - skulle stiga kraftigt. Det är därför motiverat att procentsatsen
reduceras vid denna typ av inteckningar.
SABO
SABO anser att det inte ska utgå någon stämpelskatt för pantbrevsförskriv-
ningar som är föranledda av skuldökningen i räntelånesystemet.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet framhåller att en detalj som kostar pengar är kravet om att pantbrev
bör lämnas från böijan med ett belopp som täcker skulduppbyggnaden inom
den första femårsperioden. Det innebär att pantbreven måste tas ut för ett
belopp nästan 20 % högre än normalt, vilket innebär ytterligare en kostnad
för stämpelskatt att lägga på byggherrekostnadema. På ett eller annat sätt bör
man enligt förbundet kunna befrias från denna merkostnad, eventuellt genom
höjning av investeringsbidraget
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
96
Svenska kommunförbundet
Enligt Kommunförbundets uppfattning medför utredningsförslaget att det
kommunala förlustansvaret utökas och att förmånsläget försämras.
Kommunerna kan enligt styrelsen inte ta på sig ett ökat förlustansvar till följd
av ändringar i den statliga bostadspolitiken. Staten bör i stället ta en större del
av ansvaret.
Styrelsen ifrågasätter vidare starkt den beräkningsgrund som utredningen
föreslår för att räkna fram borgensbeloppet. Det räknas således på hela låne-
skulden, dvs. även på de lån som inte omfattas av kommunens borgens-
åtagande. Detta framstår som ologiskt. Det är vidare svårt att nu överblicka
konsekvenserna av 10-procentsregeln. Också detta bör utredas närmare.
Kommuner
Ett stort antal kommuner - Huddinge, Upplands-Bro, Klippans,
Kristianstads, Malmö, Halmstads, Orusts, Karlskoga,
Lindesbergs, Västerås, Bollnäs, Härnösands, Östersunds, och
Umeå kommuner - tar också upp utredningens förslag om kommunal bor-
gen och påtalar att risken blir väsentligt större än i dag. Flertalet kommuner
anser att detta inte kan accepteras. Många menar att staten borde ta över hela
risken för skuldökningen i räntelånesystemet. Några kommuner, bl. a.
Kristianstads, Lindesbergs och Bollnäs kommuner påtalar också att
förslaget leder till ökad kommunal restriktivitet vid behandling av låneansök-
ningar för bostäder i glesbygd. Karlskoga och Västerås kommuner näm-
ner särskilt det stora risktagandet i fråga om förvärvslån. För att inte höja
byggherrekostnadema bör, enligt Stockholms kommun, stämpelskatten på
säkerheter för eventuella räntelån avskaffas. Det är i linje med utredningens
förslag att minska de kontraproduktiva inslagen i bostadspolitiken.
Svenska Försäkringsbolags Riksförbund
Enligt riksförbundet torde kravet på säkerhet i form av panträtt medföra svå-
righeter att uppskatta vilken storlek pantbreven bör ha för att garantera att
kommande utveckling av räntelånet täcks. Det måste också bli svårt att få
ytterligare lån utöver räntelånen då gränsen för säkerheten för dessa är obe-
stämd. Större reparationer m. m. som kan behöva göras under räntelåne-
perioden kan därvid bli svåra att finansiera.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Riksskatteverket
Enligt riksskatteverket förutsätter boendekostnadsutredningen att avdrag
medges för bruttoränta. Förslaget om räntelån innebär följdaktligen en högre
redovisad ränta, varför räntetaket nås snabbare.
97
7 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34
Förslaget innebär vidare en skuldökning hos en bostadsrättsförening.
Detta innebär att skuldökningen påverkar realisationsvinsten i samband med
att en medlem avyttrar sin andel i föreningen.
Riksskatteverket framhåller också att utredningen förutsätter att avdrag
medges för hela bruttoräntan, dvs. även till den del den anses erlagd genom
skuldökning av ett räntelån. För att det inte skall föreligga tveksamhet om
avdragsrätten under inkomst av kapital, bör - med hänsyn till kontaktprinci-
pen - detta klart anges i lag. Om skuldutvecklingsgarantin utlöses bör enligt
verket efterskänkt belopp återföras till beskattning till den del ränteavdrag har
medgetts.
Byggentreprenörerna
Entreprenörföreningen anser att ett avdragstak för underskott, motsvarande
högst 100 000 kr. per vuxen hushållsmedlem, i inkomstslaget kapital inte
utan vidare är förenligt med ett räntelånesystem. Avdragstaket bör därför
avskaffas eller höjas på betryggande sätt.
Enligt föreningen bör även reglerna för realisationsvinstbeskattningen ses
över så att skatt inte behöver erläggas på belopp som motsvaras av räntelån.
Skattebetalarnas förening
Föreningen betonar vikten av att den föreslagna utredningen om räntelånens
inverkan på realisationsvinstbeskattningen snarast kommer till stånd.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen vill påpeka att utredningens förslag om räntelån skulle med-
föra stora redovisningsproblem för låntagare/fastighetsägare som är bok-
föringsskyldiga. För att inte de ökade räntelånen på balansräkningens skuld-
sida skall framtvinga likvidiation av vissa bostadsföretag, måste sannolikt
tillgripas speciella redovisningsmetoder - på liknande sätt som i paritetslåne-
systemet. Då föreskrevs, att som en tillgångspost fick upptas en post som i
själva verket var en skuld. Bankföreningen anser att ett lånesystem, som
nödvändiggör en sådan tvivelaktig redovisningsteknik, inte kan tillstyrkas.
HSB.s Riksförbund
HSB anser att frågan om bokföring av skuldökning måste lösas.
SABO
SABO anser att förslaget angående räntelån ytterligare accenturerar behovet
av en förändring av nu gällande bokföringslagstiftning så att räntelånen kan
behandlas på i princip samma sätt som äldre ränte- och paritetslån.
98
Byggentrepenörerna
Entreprenörföreningen framhåller att för att undvika negativt kapital och
skyldighet att upprätta likvidationsbalansräkning enligt bokföringslagens
regler, måste, som utredningen antyder, en regel införas om en särskild
balanspost efter samma mönster som gällde för paritetslån.
Stockholms kommun
Enligt föredragande borgarrådet är det viktigt att framhålla att bokförings-
reglema måste ändras så att räntelånen balanseras. De svårigheter som upp-
kom vid paritetslånens införande får inte upprepas.
Riksbanken
Fullmäktige i riksbanken anser att den föreslagna omläggningen ställer stora
krav på bostadsinstitutens praktiska och administrativa rutiner. Utredningen
presenterar här inte ett tillfredsställande underlag för att de administrativa
konsekvenserna skall kunna överblickas. Utredningens förslag pekar närmast
mot att nämnda svårigheter underskattats. Fullmäktige bedömer för egen del
att en omläggning av den omfattning utredningen föreslår inte är genomförbar
inom utsatt tid. Problemen framstår som störst vad gäller ingrepp i det befint-
liga beståndet med statlig belåning och den nyckelroll som SBAB härvid kan
komma att spela.
SBAB
När det gäller administrationen av lån har det framgått att utredningen lämnat
många väsentliga frågor obesvarade. Även om förutsättningarna i övrigt för
att introducera ett räntelånesystem var klarlagda, återstår de praktiska och
administrativa åtgärder som skall behöva genomföras under kort tid efter ett
riksdagsbeslut. SBAB betraktar det som administrativt omöjligt för SBAB att
införa det föreslagna räntelånesystemet vid årsskiftet 1990/91. Ett senarelagt
och mer successivt genomförande av systemet skulle, administrativt sett, vara
möjligt.
Plan- och bostadsverket
Enligt verket borde ansökningsförfarandet för grundsubventionen och
omläggningen av övriga rutiner för nya ärenden kunna klaras av inom angi-
ven tid.
Vad som bör diskuteras är om nuvarande nettoaviseringssystem skall
bibehållas eller inte. Nettoavisering ställer stora krav på lagring, uppdatering
och kontroll av data om bottenlån i kreditinstituten. Därför skulle det innebära
betydande lättnader för administrationen om nettoaviseringen avskaffades.
Genom att räntebidrag heller inte skall utgå till egnahemsägare finns inte
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
99
längre samma bostadssociala skäl att betala ut räntebidraget till långivaren i Prop. 1990/91: 34
stället för ull låntagaren. Bilagal
Förslaget förutsätter också att grundsubventionen skall ersätta det nu-
varande stödet för dem som redan har räntebidrag. För närvarande har ca
350 0(X) låntagare räntebidrag. Om omläggningen enbart skulle omfatta ett
slopande av räntebidraget för egnahem och omräkning av räntebidraget för
hyres- och bostadsrättshus vore det tekniskt möjligt att genomföra omlägg-
ningen i UDS-systemet inom angiven tidsram. Det skulle dock kräva stora
informationsinsatser. Men det är inte möjligt om omläggningen såsom förut-
satts skall vara kopplad till möjligheten att söka och få räntelån som framgår i
det följande.
När det gäller räntelån hos SBAB har det inte bedömts möjligt att utveckla
ett nytt datasystem till den 1 januari 1991 - inte ens om det bara skulle gälla
nya lån. Med hänsyn till de stora brister och fel som fortfarande finns i UDS-
systemet har det heller inte bedömts möjligt att klara omläggningen inom det
befintliga datasystemet till den angivna tidpunkten. Alla tillgängliga resurser
behöver avsättas för att stabilisera UDS-C.
En omläggning till räntelån för dem som för närvarande har räntebidrag
kräver ett omfattande förberedelsearbete. Samtliga låntagare måste informeras
i god tid före omläggningen för att de skall kunna ta ställning till om de
önskar räntelån eller inte. Genom att det rör sig om en ny typ av lån på mark-
naden kommer det dessutom att vara svårt att på ett begripligt sätt förklara hur
räntelånet fungerar. Nya låneförbindelser och pantbrev måste skaffas in.
Detta arbete skulle ställa krav på betydande extraresurser till länsbostads-
nämnderna.
Enligt verkets bedömning skulle en omläggning till räntelån kunna ske
1 1/2 år efter beslut, dock tidigast vid årsskiftet 1991/92.
Sveriges Villaägareförbund
Förbundet anser att det finns anledning att ställa frågan om det nu är rätt tid-
punkt att införa räntelån eller om man bör avvakta utvecklingen på småhus-
marknaden och inrikta sig på ett införande av räntelånen om tre till fyra år.
Malmö kommun
Kommunen ifrågasätter om statens organ och bostadsföretag hinner med att
lägga om sina rutiner enligt det nya systemet. Plan- och bostadsverket har re-
dan idag mycket stora svårigheter att administrera räntebidragssystemet.
TCO
TCO bedömer det svårt att införa ett kreditgarantisystem redan från 1991,
bl. a. med tanke på att plan- och bostadsverket nyligen utlokaliserats och att
kreditmarknaden genomgår stora förändringar i samband med skatterefor-
men.
100
S tadshypotekskassan
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Kassastyrelsen anser det inte rimligt att med omedelbar verkan ta bort ränte-
bidragen och ersätta dem med räntelån i de senast byggda årgångarna. Ett
borttagande av räntesubventionerna innebär en så avsevärt försämring av
ekonomin i dessa fastigheter att deras värde faller relativt starkt. Det är icke
acceptabelt att skapa kapitalförluster för dem som trott på att nuvarande sys-
tem skulle gälla för överskådlig framtid. Risken är också stor att fastighets-
priserna faller under belåningsvärdena, varvid framför allt staten riskerar
ökade kreditförluster. Många av dessa fastigheter skulle heller inte ha blivit
byggda i det nya systemet om fastighetsägarna kunnat förutse en snabb
avveckling av räntebidragen.
Kassastyrelsen vill därför föreslå att alla fastigheter som för närvarande är
under byggnad samt som de senast byggda fem årgångarna får vara kvar i det
gamla systemet.
De senaste åren har prisstegringen i bostadssektorn drivits upp mycket
kraftigt. De fastigheter som byggdes före 1986 hade produktionskostnader
som i dag framstår som låga. De är också normalt lågt belånade. Risken för
prisfall under anskaffningskostnaderna är därför liten. Därför bör det gå rela-
tivt lätt att avskaffa räntebidragen i det äldre beståndet.
Svenska Bankföreningen
Bankföreningen anser att ett införande av räntelån i äldre fastigheter skulle
medföra särskilt stora problem när det gäller panträtter, möjligheter till belå-
ning för tillbyggnader, ombyggnader, reparationer m. m.
Svenska sparbanksföreningen
För de fastighetsägare som idag har räntebidrag kan en övergång till ett
räntelånesystem verka mycket oförmånligt. I stället för en fallande skuld
kommer skulden att öka under avsevärd tid framåt. För dessa bör ett system
med räntelånemöjlighet vara frivilligt, dvs. räntelånet bör kunna konstrueras
som en checkräkningskredit, där låntagaren själv får avgöra i vilken utsträck-
ning möjligheten skall utnyttjas. Samma möjlighet bör för övrigt, enligt
Svenska sparbanksföreningens uppfattning vara öppen för samtliga
låntagare.
Finansbolagens Förening
Föreningen ställer sig tveksam till utredningens förslag att det föreslagna
systemet med räntelån skall gälla även för redan genomförda investeringar.
Att under tid för vilken särskilt avtal träffats, innebärande räntebidrag m. m.
till den enskilde fastighetsägaren, plötsligt ändra spelreglerna och erbjuda
räntelån med delvis okända effekter ter sig olämpligt. Dessutom kan stör-
101
ningar uppstå när det gäller panträtter och ny belåning vid reparationer eller Prop. 1990/91: 34
överlåtelser. Bilaga 1
Plan- och bostadsverket
Enligt verket bör lämpligen förslagsvis de senaste fem årgångarna av bostads-
lån få behålla det gamla finansieringssystemet till dess lånet enligt avtal skall
omsättas. Därefter erbjuds de att övergå till räntelånesystemet. Detta innebär
också att en låntagare som just anskaffat en fastighet under vissa betingelser
kommer att få en mindre dramatisk förändring.
SBC
SBC framhåller at särskilt orimligt är en tvångsmässig omläggning av befint-
liga räntesubventioner till räntelån. Långivning, subventioner och regler som
är viktiga för boendekostnaderna måste präglas av långsiktighet. Bostads-
finansieringen ses som ett kontrakt mellan staten och den enskilde. Det ska
inte vara tillåtet att staten ensidigt bryter ett åtagande utan att samtidigt
kompensera eller lösa ut motparten.
Byggentreprenörerna
Ett införande av räntelånesystemet i det befintliga beståndet kullkastar, retro-
aktivt, grunderna för redan fattade investeringsbeslut. Konsekvenserna av
detta kan inte överblickas idag. Många sådana projekt uppvisar inledningsvis
underskott och har tillkommit med förväntningar om en framtida värdetillväxt
som i ett räntelån förskjuts långt in i framtiden.
Entreprenörföreningen anser därför att investeringar som påböijas före
1991 skall få behålla äldre regler. Eventuellt kan ett senare införande av dessa
fastigheter i räntelånesystemet övervägas.
Sveriges Fastighetsägareförbund
Om systemet stimulerar till ökad användning av eget kapital, framför allt i
samband med ombyggnad, kan många av problemen undvikas. Mot den bak-
grunden är förbundet berett att acceptera en retroaktiv tillämpning av ett
system med omfördelningslån under förutsättning att det sker en fullständig
frikoppling mellan belåning och subventioner.
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)
STR anser att om en så genomgripande förändring av finansieringssystemet
skall genomföras bör det ske under en övergångstid, som gör det möjligt för
hushållen att överblicka effekterna och vidta eventuella åtgärder. Förslagsvis
bör övergången ske i samband med den ordinarie omläggningen av lånen
efter de första fem åren.
102
Näringslivets Byggnadsdelegation
Delegationen framhåller att omläggningen av nuvarande statliga lån till ränte-
lån enligt utredningens förslag är ett annat exempel, där praktiska komplika-
tioner uppstår, om obelånat utrymme skall pantförskrivas och ställas till för-
fogande för framtida skuldökningar inom räntelånesystemet.
Hyresgästernas Riksförbund
Förbundet tillstyrker att räntelånesystemet införs också i det befintliga bestån-
det. Att bibehålla nuvarande system för det gamla beståndet skulle skapa
orimliga orättvisor mellan olika årgångar och upplåtelseformer.
Däremot kan det finnas skäl att ta hänsyn till att delar av systemet till en
början inte slår igenom på det äldre beståndet så som det kommer att göra på
sikt. Om försämringar av räntebidragen genomförs 1990 som diskuterats i
överläggningarna om skatteskalorna för nästa år mellan de politiska partierna,
kommer än färre årgångar att beröras av det nya systemet.
Fullt utbyggt skulle ju det nya räntelånesystemet också ha inneburit 30 %
grundsubvention i det bestånd som nu saknar subventioner. Från paritetssyn-
punkt är det olämpligt att införa en sådan subvention, men ett belopp mot-
svarande denna (totalt ca 500 miljoner kr.) borde kunna användas till åtgärder
som riktas till de allmännyttiga företagen. Det är just dessa som genom om-
läggningen till räntelån i stället för subventioner får vidkännas kostnads-
ökningar som försvårar den solidariska hyressättningen.
Sveriges Villaägareförbund
Villaägareförbundet motsätter sig att en omläggning till räntelån sker för
genomförda investeringar. Förslaget skulle om det genomfördes innebära att
grunden för människors långsiktiga ekonomiska planering rycktes undan
över en natt. Ett slopande av räntebidragen för redan gjorda investeringar
skulle dessutom medföra risk för ett avsevärt prisfall på dessa fastigheter. Till
detta kommer argument av formell och rättslig natur som ger anledning att
avstyrka förslaget om att ersätta befintliga räntebidrag med räntelån.
Om regeringen, i likhet med boendekostnadsutredningen, skulle föreslå att
systemomläggningen också skall omfatta redan gjorda investeringar, utgår
Villaägareförbundet från att regeringen låter lagrådet granska lagligheten i ett
sådan förslag.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
Stockholms kommun
Föredragande borgarrådet tillstyrker att det nya systemet också införs i det
befintliga beståndet.
Bollnäs kommun
Förslaget har också svagheter vad gäller omläggningen av lånen i det redan
befintliga beståndet som gör att fastighetsägare i relativt nyproducerade hus
103
kan hamna i mycket besvärliga situationer särskilt vid påtvingade avyttringar i
områden med svag fastighetsmarknad. Kommunen menar att någon form av
övergångsbestämmelser behövs för att mildra det nya systemets konsekven-
ser för redan uppförda fastigheter särskilt i regioner med svagare marknader.
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 1
104
Prop. 1990/91: 34
Bilaga 2
Härigenom föreskrivs att bestämmelser i lag eller annan författning om
plan- och bostadsverket, bostadsstyrelsen eller statens planverk efter ut-
gången av år 1990 skall avse boverket.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991, då lagen (1988: 279) om plan-
och bostadsverkets namn i äldre författningar skall upphöra att gälla.
105
2 Förslag till Prop. 1990/91: 34
Härigenom föreskrivs att i 1 kap. 8 §, 4 kap. 13 § och 7 kap. 7 § plan-
och bygglagen (1987: 10)1 ordet "plan- och bostadsverket" skall bytas ut mot
"boverket".
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.
1 Lagen omtryckt 1987: 246. Senaste lydelse av 1 kap. 8 §, 4 kap. 13 §, 7 kap. 7 §
1988: 280
106
3 Förslag till Lag om ändring i lagen (1987: 12) om hushållning med |
Prop. 1990/91: 34 Bilaga 2 |
Härigenom föreskrivs att i 5 kap. 3 § lagen (1987: 12) om hushållning
med naturresurser m.m1. ordet "plan- och bostadsverket" skall bytas ut mot
"boverket".
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.
Lagen omtryckt 1987: 247. Senaste lydelse av 5 kap. 3 § 1988: 281.
107
Prop. 1990/91: 34
Propositionens huvudsakliga innehåll.............................................1
Proposition om ny bostadsfinansiering, m.m.....................................3
1 Inledning.........................................................................3
2 Boendekostnadsutredningens förslag.........................................3
2.1 Huvuddragen i ett nytt bostadspolitiskt stödsystem..................3
2.2 Investeringsbidrag.......................................................4
2.3 Grundsubventioner för nya hus........................................4
2.4 Räntelån för nya hus.....................................................5
2.4.1 Samband mellan finansieringen av den ursprungliga
investeringen och räntelån......................................5
2.4.2 Räntelån..........................................................5
2.4.3 Skuldutvecklingsgaranti........................................6
2.4.4 Kreditgaranti.....................................................6
2.4.5 Annan säkerhet för lån..........................................6
2.5 Grundsubventioner och räntelån för hus som tidigare fått
räntebidrag................................................................7
2.5.1 Grundsubventioner.............................................7
2.5.2 Räntelån..........................................................7
2.6 Vissa andra låneformer som för närvarande är förenade med
räntebidrag................................................................8
3 Ny bostadsfinansiering.........................................................9
3.1 Inledning..................................................................9
3.2 Huvuddragen i ett nytt finansieringssystem..........................10
3.3 Lånefinansiering på den allmänna kreditmarknaden................16
4 Det statliga stödet för ny- och ombyggnad av bostäder....................17
4.1 Inledning.................................................................17
4.2 Investeringsbidrag för bostadsbyggande.............................18
4.3 Allmänna krav för statligt stöd i en ny bostadsfinansiering........22
4.4 Skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus
............................................................................24
4.5 Räntelån..................................................................27
4.6 Realräntebidrag..........................................................29
4.7 Statlig kreditgaranti.....................................................32
4.8 Det statliga stödet för ny- och ombyggnad med beslut om
bostadslån och räntebidrag.............................................36
4.9 Vissa skatte- och redovisningsfrågor.................................38
4.10 Vissa ombyggnadsfrågor...............................................40
4.11 Förslagens statsfinansiella effekter....................................41
4.12 Exempel på räntelån enligt mitt förslag...............................42
108
5 Övriga frågor.........................
5.1 Räntestöd för underhåll m.m.
.44 Prop. 1990/91: 34
.44
5.2 Räntebidragstrappan för hyres- och bostadsrättshus................45
6 Vissa anslagsfrågor för budgetåret 1990/91. Elfte huvudtiteln B.
Bostadsförsörjning m.m......................................................46
B 18. Information och utbildning m.m.....................................46
B 21. Investeringsbidrag för bostadsbyggande...........................46
B 22. Nämnden för kreditgarantier för bostäder..........................46
7 Ändring av plan- och bostadsverkets namn.................................47
8 Hemställan......................................................................47
9 Beslut............................................................................48
Bilaga 1 Sammanställning av remissyttrandelag över boendekostnadsut-
redningens betänkande (SOU 1989: 71) Ny bostadsfinansiering
............................................................................49
Bilaga 2 Propositionens lagförslag............................................105
109
gotab Stockholm 1990