Skattereformen innebär att skatten sänks på arbete och
skärps för kapital. De nya realisationsvinstreglerna utgör en
viktig del av denna skärpning av kapitalbeskattningen. Den
nya kapitalbeskattningen innebär en rättvisare beskattning
från fördelningspolitiska utgångspunkter.
De nya beskattningsreglerna för realisationsvinster
innebär bl.a. att beskattningen av realisationsvinst på en
försåld bostadsrätt samordnats med motsvarande regler för
fastigheter. Ett inslag i denna samordning har väckt särskild
kritik, nämligen den nya metoden för beräkning av vad som
är säljarens realisationsvinst.
Utgångspunkten för beräkning av realisationsvinst är
skillnaden mellan vad en säljare fått betalt, när han sålt sin
tillgång, och vad han tidigare lagt ned som kapitalkostnad
för förvärv och innehav av tillgången. De nya reglerna för
bostadsrätter innebär att försäljningsintäkten skall ökas
med överlåtarens andel i föreningens nettoskuld eller
minskas med dennes andel i föreningens nettoförmögenhet
vid avyttringstillfället. På motsvarande sätt skall säljarens
egen förvärvskostnad ökas med hans andel i föreningens
nettoskuld eller minskas med hans andel i föreningens
nettoförmögenhet vid anskaffningstillfället.
Regleringen innebär att förändringen av föreningens
skulder under tiden för bostadsrättssäljarens innehav
kommer att påverka storleken av hans realisationsvinst.
Förändringarna i föreningens förmögenhetsläge påförs
därvid säljaren enligt de andelstal som inom föreningen
bestämmer medlemmarnas skyldighet att betala avgifter till
föreningen. Om enligt denna beräkning t.ex. 100 000
kronor av en skuldökning inom föreningen anses falla på
bostadsrättssäljaren, ökar sålunda detta belopp storleken
på säljarens realisationsvinst.
Hänsynstagandet till föreningens skulder -- för vilka den
enskilde bostadsrättshavaren inte är ansvarig -- motiverades
med flera olika skäl i prop. 1989/90:110 s. 418 f.
(1) En av förenklingsskäl genomförd vidareutveckling av
den ''genomsyn'' som redan tidigare tillämpats vid
reavinstberäkningen, nämligen i den meningen att en
bostadsrättssäljare fått som kostnad tillgodoräkna sig
tillskott till föreningen för betalningen av dennas skulder.
(2) En likabehandling av bostadsrätter och fastigheter i
så måtto att bostadsrättens andel i föreningens nettoskuld
borde behandlas på samma sätt som ett lån som följer med
en villafastighet vid ett ägarbyte.
(3) Hänsynstagande till föreningens skulder anses
nödvändig för att den s.k. takregeln för reavinster på
fastigheter skall kunna tillämpas för bostadsrätter på ett
likvärdigt sätt.
(4) En likabehandling av försäljning av bostadsrätter
oavsett om ett lån åvilar föreningen eller
bostadsrättssäljaren personligen.
Hänsynstagandet till föreningens skulder har som en
konsekvens medfört att även föreningens kostnader för ny-,
till- eller ombyggnad av föreningens fastighet ger
bostadsrättssäljaren en motsvarande avdragsrätt för en
kostnad, motsvarande hans ''andel''. En avdragsrätt för
bostadsrättssäljaren för föreningens kostnader för
reparationer och underhåll under de senaste fem åren,
förutsatt att kostnaderna överstigit 5 000
kr per år, har införts.
Riksdagsbeslutet om de nya reavinstreglerna har utlöst
en omfattande debatt. Bostadsrättsinnehavarna har med
fog inte övertygats om logiken i de nya reglerna.
I debatten har det anförts att den avsedda
likabehandlingen av reavinstreglerna vid försäljning av villa
och bostadsrätt inte uppnås genom de nya reglerna. Detta
beror på att en del av det pris som köparen erlägger vid
villaköpet utgörs av köparens övertagande av säljarens lån
i fastigheten.
Vidare har det anförts att en medlem i en
bostadsrättsförening inte har något betalningsansvar för
föreningens skulder. Medlemmen har en nyttjanderätt till
lägenheten men i övrigt inte någon andelsrätt i föreningen.
Bostadsrättshavaren får därför inte heller något betalt av
köparen för någon andel av föreningens skulder.
En hög skuldsättning i en bostadsrättsföreningen kan
självklart påverka köpesumman vid en försäljning genom
att föreningens skuld leder till höga avgifter för
nyttjanderätten av bostadsrätten.
Nyordningen kan även leda till att reavinsten fastställs
till för lågt belopp. Antag att en förening minskat sin
skuldbörda under den tid som någon innehaft en
bostadsrätt, och att minskningen inte beror på kapital- eller
amorteringstillskott av medlemmarna utan på en
vinstgivande försäljning av nyinredda vindsvåningar. Det
finns naturligtvis ingen anledning att räkna ned
bostadsrättssäljarens reavinst med hänsyn till hans ''andel''
i minskningen av föreningens skuld, alldeles särskilt som
denna skuldminskning i och för sig bör ha ökat priset på den
försålda bostadsrätten.
Vid tillämpningen av takregeln stiger skatten med 9 %
även av den del av föreningens skuld som motsvarar
bostadsrättens andelstal i föreningen. Denna regel kan
därför leda till att vinsten för säljare av bostadsrätter, som
fått samma pris för sin bostadsrätt, kan komma att
bestämmas helt olika beroende på föreningens skulder. Det
är en konsekvens som är svår att godta för den enskilde
bostadsrättssäljaren.
Studier som gjorts hos riksorganisationerna på
bostadsrättsområdet visar att den s.k. takregeln inte skulle
vara så förmånlig som tidigare antagits. Takregeln är mest
förmånlig om bostadsrätten under innehavstiden haft en
mycket stark prisstegring.
De nya reavinstreglerna medför också praktiska
nackdelar för bostadsrättsföreningarna, för säljare och
köpare av bostadsrätter. Beskattningsregeln kan också
medföra att prissättningen på bostadsrätter blir mer
svårbedömbar, särskilt för den enskilde köparen och
säljaren.
De här påtalade problemen med den nya
realisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter påverkas
också av det nyligen beslutade
bostadsfinansieringssystemet.
Vid behandlingen av den nya bostadsfinansieringen
uttalade riksdagen att regeringen bör återkomma till
riksdagen med en redovisning av effekterna av
kombinationen av räntelån och den nya
realisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter och lämna
förslag till hur eventuellt negativa effekter kan undanröjas.
Vi anser att det finns goda skäl för att den översyn som
nu görs i regeringskansliet av dessa frågor också inbegriper
en förnyad och fördjupad prövning av reavinstreglerna vid
försäljning av bostadsrätter i syfte att åstadkomma större
enkelhet. Det är också väsentligt att reglerna har en sådan
utformning att de blir rättvisa och begripliga för köpare och
säljare av bostadsrätter. Samtidigt är det viktigt att
erforderliga justeringar av reglerna inte leder till en
väsentlig minskning av den totala nivån för
realisationsvinstbeskattningen.
Hemställan
Med hänvisning till det ovan anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om reavinstreglerna vid försäljning
av bostadsrätter.
Stockholm den 25 januari 1991
Hans Göran Franck (s)
Sören Lekberg (s)
Gunilla Andersson (s)
Ingrid Andersson (s)
Oskar Lindkvist (s)