med anledning av prop. 1990/91:144 Vissa följdfrågor om ny bostadsfinansiering, m.m.
Bakgrund
Riksdagen beslöt i december 1990 att införa en ny
bostadsfinansiering där det nuvarande
räntebidragssystemet ersätts av en möjlighet att omfördela
låneräntor över tiden med hjälp av räntelån.
Miljöpartiet de gröna stödde detta förslag med vissa krav
på modifieringar och klarlägganden. Ett sådant
klarläggande återfinns i den nu aktuella propositionen
beträffande hanteringen av statens regressfordringar i de
fall där den statliga kreditgarantin för bostadslån måste
utnyttjas.
Det principiellt viktiga i det nya
bostadsfinansieringssystemet är att de verkliga kostnaderna
för boendet i betydligt ökad utsträckning skall betalas av
medborgarna i egenskap av boende och inte i egenskap av
skattebetalare. Detta leder till en ökad frihet för
medborgarna att själva välja hur de vill använda sina pengar
och motverkar en skattesubventionerad överkonsumtion av
energi- och naturresurskrävande boendeytor.
Hantering av existerande lån med räntebidrag
Det nya bostadsfinansieringssystemet avses träda i kraft
för nybyggda hus den 1 januari 1992 och för redan byggda
hus med räntebidrag den 1 januari 1993. För de senare
husen kan låntagarna välja mellan att övergå till det nya
systemet med räntelån eller att få behålla nedtrappade
räntebidrag i ytterligare två år mot att de avstår från statlig
kreditgaranti för räntelån och från realräntebidrag.
Miljöpartiet de gröna anser det viktigt att omläggningen
för existerande lån med räntebidrag görs på ett sådant sätt
att inte enskilda som tagit dessa lån i god tro blir drabbade
av oskäliga kostnadsökningar eller kapitalförluster. Statens
åtagande att lämna räntebidrag är visserligen, formellt sett,
inte ett avtalsrättsligt åtagande, men de personer som byggt
eller köpt hus som till väsentlig del finansierats av lån enligt
nuvarande regler har byggt sin boendekalkyl och ofta hela
sin privata ekonomi på att lånekostnaderna enligt
nuvarande regler kan hållas. Det är då viktigt att de inte
drabbas av negativa ekonomiska överraskningar som kan
äventyra deras boende eller privatekonomi. Dessa negativa
överraskningar skulle kunna inträda på två sätt, dels i form
av ökade boendekostnader, dels i form av fallande
fastighetspriser.
När det gäller boendekostnaderna innebär alternativet
med räntelån att utgifterna för boendet på kort sikt inte
ändras. Räntebidragen ersätts av räntelån. På längre sikt
blir kostnadsutvecklingen med räntelån inte lika fördelaktig
som den hade blivit med räntebidrag. I båda fallen sjunker
dock, främst på grund av inflationseffekten, den reala
boendekostnaden, men den sjunker i långsammare takt
med räntelån jämfört med räntebidrag. Detta är effekten av
att den boende själv då skall återbetala den finansiering som
var svår att klara av då huset var nytt.
Denna effekt av övergången till räntelånesystemet är
acceptabel och det är rimligt att existerande lån här
behandlas på samma sätt som nya lån. Om så inte skulle ske
skulle de som haft turen att uppbära lån med räntebidrag
strax före omläggningen under många år få en ansenlig
skattesubvention som på sikt kraftigt minskar deras utgifter
för boendet jämfört med dem som tagit lån strax efter
omläggningen.
Fastighetspriserna
När det gäller fastighetsprisernas utveckling till följd av
omläggningen för existerande lån kvarstår dock frågetecken
som inte på ett tillfredsställande sätt belysts i propositionen.
Från teoretiska utgångspunkter kan man vänta sig fallande
reala priser på fastigheter som inte längre åtnjuter
förmånen av skattesubventioner via räntebidrag. I detta
ligger att den som köpt huset, antingen nytt eller i andra
hand, i den summa han varit beredd att betala för huset
också räknat in ett kapitaliserat värde av framtida
räntebidrag. När räntebidragen tas bort skall husägaren
själv stå för finansieringen av räntelånen och en framtida
köpare av huset kan inte längre väntas vara villig att betala
något kapitaliserat värde av de framtida bidragen. Detta
bör leda till realt sett sjunkande fastighetspriser.
Att fastighetspriserna sjunker realt sett till följd av att
skattesubventionerna kraftigt minskar är i och för sig en av
de eftersträvade effekterna med omläggningen. Det har
inte varit rimligt att den förste ägaren av ett hus, som idag,
kunnat kapitalisera hela värdet av framtida räntebidrag i
form av ett högre försäljningspris efter kanske bara några
års boende i huset.
I de flesta fall är det också troligen så att enskilda
husägare inte behöver drabbas av omläggningen på annat
sätt än att deras vinst vid en framtida försäljning blir mindre
än den blivit om räntebidragen varit kvar. I de orter där
efterfrågan på bostäder är god kommer troligen de
nominella fastighetspriserna att fortsätta att öka om ock i en
lugnare takt efter en omläggning av lånesystemet. I dessa
fall riskerar knappast en husägare att drabbas av att
försäljningslikviden inte räcker till för att betala lånen vid
en försäljning.
På orter med en vikande efterfrågan finns emellertid risk
att även det nominella priset kan sjunka på en fastighet som
idag har räntebidrag och tvingas gå över till räntelån. Ofta
är på dessa orter priserna på relativt nybyggda hus högre än
på äldre på grund av den mer förmånliga finansieringen.
Om då finansieringen försämras kan det leda till att priserna
sjunker på de nyare husen. Det kan leda till att en person
som relativt nyligen köpt ett sådant hus och belånat det
högt, om han, t ex på grund av arbetsbrist, tvingas sälja
huset både kan gå miste om sin kontantinsats och stå kvar
med en kvarstående skuld efter försäljningen som i värsta
fall kan bli förödande för hans ekonomi. Ett sådant fall
täcks inte av den statliga kreditgarantin för räntelånen.
Risken för att liknande situationer kan uppkomma är
troligen inte obetydlig om konjunkturen fortsätter att vara
svag och inflationen minskar. Det är otillfredsställande att
propositionen inte närmare belyser denna problematik och
föreslår åtgärder om problemen skulle uppkomma. Det är
inte acceptabelt om en person på detta sätt kan få sin
privatekonomi förstörd genom att han i god tro tagit lån
enligt nuvarande regler som sedan förändras.
En parallell kan här dras med omläggningen av
jordbrukspolitiken som riksdagen beslutade förra våren. I
denna proposition diskuterades särskilt övergångsfrågorna
för vissa skuldsatta jordbrukare som till följd av
avregleringen kunde råka på obestånd (prop 1989/90:146,
avsnitt 5.4). I propositionen uppmärksammades särskilt att
priserna för jordbruksfastigheter skulle kunna falla till följd
av omläggningen och föreslogs att staten i sådana fall skulle
kunna inlösa sådana fastigheter under vissa villkor eller
genom ackord efterskänka en del av statliga lån om sådana
finns. Riksdagen beslöt enligt regeringens förslag.
Miljöpartiet de gröna kräver att även omläggningen av
bostadsfinansieringssystemet kompletteras med åtgärder
som skyddar dem som kan råka ut för att tvingas sälja till
kraftigt sjunkande nominella fastighetspriser till följd av
omläggningen av finansieringssystemet. Hur sådana
åtgärder skall utformas måste närmare utredas. En tänkbar
möjlighet kan vara att staten, precis som vid omläggningen
av jordbruksstödet, under en viss övergångsperiod åtar sig
att lösa in bostadsfastigheter där de nominella priserna till
följd av omläggningen sjunkit under inköpspriset. En annan
möjlighet kunde vara att staten i sådana fall genom ackord
efterskänkte en del av det statliga bostadslånet. Riksdagen
bör hos regeringen hemställa om skyndsamt förslag i frågan.
Hemställan
Med anledning av det anförda hemställs
att riksdagen hos regeringen begär förslag till åtgärder till
skydd för husägare som till följd av omläggningen av
finansieringssystemet kan drabbas av förluster till följd av
kraftigt fallande nominella fastighetspriser.
Stockholm den 15 april 1991
Claes Roxbergh (mp)
Inger Schörling (mp)
Kjell Dahlström (mp)
Eva Goe s (mp)