I denna motion för vi fram förslag om att ändra
lokalhyreslagstiftningen så att lokalhyresgästerna, de små
företagens ställning på lokalhyresmarknaden stärks. Vi
föreslår att hyreskrav skall anses oskäligt, om det påtagligt
överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler.
Hyresvärden skall ha skyldighet att hänskjuta tvist till
hyresnämnd. Slutligen föreslår vi att hyresgästen alltid skall
ha rätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra för
lokalen, om hyresförhållandet upphör på grund av
obefogad uppsägning.
Arbete -- boende -- service
I den bostadspolitiska motionen anför vi att samhället
måste planeras så att arbete, service och boende får ett nära
samband med varandra i lokalsamhällen. Det förutsätter en
helhetssyn på bostadspolitiken där alla intressenter på
bostadssektorn omfattas. På samma sätt som målsättningen
för bostadspolitiken måste vara att skapa förutsättningar för
att alla skall kunna få en bostad till rimlig kostnad i en god
miljö, krävs det att lokalhyresgästerna har en trygg ställning
på hyresmarknaden så att de kan fungera i den integrerade
miljö som krävs för att få mångfald och variation vid
bebyggelsen att bestå. Lokalhyresgästerna som oftast är
små serviceföretag har en viktig funktion när det gäller att
skapa närhet emellan boende, arbete och service. Att stärka
lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden är en
viktig uppgift i arbetet med att stimulera variation och
mångfald i bebyggelsestrukturen.
Småföretagen är viktiga
Småföretagen har också en avgörande betydelse för
produktionens utveckling och för att servicen i samhället
skall fungera på ett bra sätt. Den initiativkraft och
entreprenadanda som småföretagsamheten representerar
är en omistlig tillgång i vårt samhälle. Den är också en
omistlig tillgång i arbetet med att skapa närhet emellan
arbete, boende och service.
Men småföretagen är, liksom andra, beroende av stabila
och långsiktigt angivna villkor för att kunna bedriva sin
verksamhet. Det är från denna utgångspunkt som
centerpartiet drivit på för att skapa en rättssäkerhet för
småföretagare vad gäller deras möjlighet att disponera de
lokaler där verksamheten byggts upp.
Lokalhyresmarknaden
Lokalhyreslagstiftningen reglerar förhållandet mellan
dem som hyr lokaler och fastighetsägaren.
Lokalhyresgäster är som tidigare anförts till allra största
delen småföretag och ensamföretagare.
Utvecklingen på lokalhyresmarknaden är i dag inte
tillfredsställande. En omfattande strukturförändring med
försäljningar, spekulation i fastigheter och ägarbyten där
färre och större äger allt mer fortgår som gör att
lokalhyresgästerna ofta kommer i kläm. Hyrorna pressas
upp. Hyreshöjningarna används t o m i vissa sammanhang
som ett sätt att få ut lokalhyresgästen från lokalen. Detta
gör att lokalhyresgästerna befinner sig i en svår situation
oftast underlägsen den starkare parten, hyresvärden. Även
om det i normalfallet fungerar bra mellan huvuddelen av
fastighetsägare och lokalhyresgäster så visar ovan beskrivna
tendenser att situationen på lokalhyresmarknaden inte är
tillfredsställande.
Strukturomvandlingen och hyreshöjningarnas storlek
gör att många lokalhyresgäster i dag står inför risken att få
ge upp sin verksamhet, därför att deras besittningsskydd är
otillräckligt. De små företagen klarar t.ex. varken matchen
mot fastighetsägaren eller konkurrensen med banker och
försäkringsbolag, som tränger ut de små från attraktiva och
centrala lägen. Lokalhyresgästerna har oftast inget val. De
anstränger sig och betalar hellre mer i hyra än att flytta.
När de små företagen inte längre bemästrar
kostnadsspiralen tvingas de ge upp. Det blir de små
butikerna, bilverkstäderna, hantverkare m fl relativt
betalningssvaga lokalhyresgäster som får ge upp först.
När enskild handel, små och medelstora butiker,
försvinner liksom näringsidkare inom hantverksyrkena,
utarmas servicen för de boende. Stadsmiljöerna blir
ensidiga och segregationen tilltar. Denna utveckling är
enligt centerns uppfattning mycket allvarlig.
Hotad service
Som vi tidigare anfört om närhet mellan boende, arbete
och service, ser vi närservicen som en viktig förutsättning
för levande städer och samhällen med en allsidig
befolkningssammansättning. Ett viktigt inslag i en social
bostadspolitik är därför tillgången till kommersiell och
annan service i de boendes närhet. Man skall inte tvingas att
ta bilen för att kunna köpa dagligvaror och utnyttja
hantverkare eller för att efterfråga andra varor och tjänster.
Lokalsamhällena skall vara så beskaffade att arbete, service
och boende kan ske i nära anslutning till varandra.
Som vi tidigare anfört är också småföretagen en
grundförutsättning för ett väl fungerande näringsliv. Även
ur ett näringspolitiskt perspektiv är det som nu håller på att
ske inom lokalhyresmarknaden mycket olyckligt. En
förstärkning av det indirekta besittningsskyddet för
lokalhyresgäster på lokalhyresmarknaden är därför även en
viktig näringspolitisk insats.
Hyresvärdens uppsägning
Enligt nuvarande ordning skall hyresgästen, om
hyresvärden sagt upp avtalet, vara skyldig att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden om han inte träffar
överenskommelse med hyresvärden och inte går med på att
flytta utan att få ersättning. Med denna ordning kan
hyresgästen lätt mista besittningsrätten om han inte är
medveten om detta förhållande för att få medling till stånd.
Vi föreslår att hyresvärden skall ha skyldigheten att
hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Inte sällan är
hyresvärden som oftast har fler hyresgäster i sin fastighet
och kanske fler fastigheter, mer förtrogen med de avtal och
regler som gäller på hyresmarknaden.
För hyresgästen är detta förhållande av mera perifer
karaktär i hans ordinarie verksamhet. Det kan därför inte
förutsättas med den mängd av byråkrati och regler som
omgärdar enskild näringsverksamhet i dag, att hyresgästen
skall åläggas att ha ansvaret för hänskjutningen av tvisten
till hyresnämnden. En försummelse från hyresgästens sida
kan innebära ett alltför stort ingrepp i den enskilda
verksamheten och orsaka skada som inte rimligen kan
mätas jämförbar med försummelsen.
Förhandlingar
En tvist i en hyresfråga som hänskjuts till hyresnämnd
skall föregås av medling. Enligt nuvarande regler har som
ovan berörts hyresgästen två månader på sig att anmäla
tvisten till hyresnämnden efter det att han har fått
uppsägningen. Uppsägningstiden är i regel nio månader.
Ofta kommer emellertid inte förhandlingarna till stånd
förrän det är en mycket kort tid kvar innan hyresgästen
måste flytta. I en sådan situation försätts hyresgästen i en
försvagad förhandlingsposition gentemot hyresvärden.
Inför en nära avflyttningstidpunkt kan en hyresgäst tvingas
att acceptera ett högre hyreskrav än vad han eljest behövt
göra om han haft längre tid på sig till medling.
Hyresvärden kan genom att förhala tidpunkten för
medling på ett icke tillfredsställande sätt försätta motparten
i ett sämre förhandlingsläge. Detta förhållande innebär en
onödigt svag punkt i besittningsskyddet. En regel som
garanterar att det finns god tid för medling i en tvist inför
hyresnämnden bör därför införas i här aktuell lag.
Vi föreslår därför att man i lagen inför en regel som på
hyresvärdens initiativ tvingar parterna till förhandlingar i
god tid innan lokalhyresgästen måste avflytta.
Ersättningsregler
Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd. Det
innebär att hyresgästen har rätt till ekonomisk ersättning
om han måste flytta på grund av att hyresvärdens hyreskrav
är oskäligt eller att uppsägningen är obefogad.
Besittningsskyddets styrka vilar således på hur begreppet
oskälig hyra definieras och en bedömning om huruvida
uppsägningen är befogad eller inte.
Styrkan i besittningsskyddet är mot den bakgrunden bl.
a. beroende på om ersättningsreglerna är så utformade att
de motverkar obefogade uppsägningar och håller
hyresgästen skadeslös om hyresförhållandet upphör till
följd av obefogad uppsägning. Den nuvarande ordningen
med en begränsning av skadeståndet till två basbelopp
vilket vid dagens nivå motsvarar 64 400 kr i de fall årshyran
är högre kan inte anses tillräckligt vara ägnad att stoppa
obefogad uppsägning. En begränsning av detta slag innebär
att grunden för ett nödvändigt stärkt besittningsskydd för
lokalhyresgästerna fortfarande saknas.
Vi föreslår att hyresgästen skall ha rätt till en ersättning
som motsvarar minst en årshyra dock inte lägre än 3
basbelopp.
Hyresnämndens yttrande
När förhandlingen i en hyresnämnd gäller hyra kan
hyresgästen begära att hyresnämnden yttrar sig om
huruvida den begärda hyran är marknadsmässig eller inte.
Yttrandet, som är enbart rådgivande, har värde som bevis
vid en senare skadeståndstalan i fastighetsdomstol.
Det är då att märka att hyresnämndens yttrande enbart
baseras på det av parterna framlagda underlaget. Förser
lokalhyresgästen nämnden med bristfälligt underlag kan
resultatet av medlingen bli att lokalhyresgästen inte når det
önskade resultatet. Material som inte åberopas i
hyresnämnden får i princip inte åberopas senare i
fastighetsdomstolen. I en skadeståndsprocess i
fastighetsdomstolen måste hyresgästen kunna bevisa att
uppsägningen var obefogad.
En säkerhetsåtgärd som skulle stärka lokalhyresgästens
ställning och motverka att motparten kan undanhålla
underlagsmaterial är att införa en regel i jordabalken som
säger att ett yttrande från hyresnämnden skall avse
hyresavtalet i dess helhet.
Lokalhyresgästen och bostadsrätt
I det fall en lokalhyresgäst hyr och har sin lokal i en
fastighet som skall ombildas till bostadsrätt har
lokalhyresgästen ingen möjlighet att själv få bli ägare av sin
lokal på samma sätt som en vanlig bostadshyresgäst kan bli.
På samma sätt är en lokalhyresgäst utestängd från
medlemskap i en bostadsrättsförening om hyresvärden är
en bostadsrättsförening.
Ett ägarförhållande utgör ett säkrare besittningsskydd.
Det finns inga skäl som talar för att en juridisk person rent
generellt skall få bli medlem i en bostadsrättsförening. I det
fall en lokalhyresgäst har sin verksamhet i en lokal med en
bostadsrättsförening som värd eller där en ombildning
enligt ombildningslagen är aktuell bör samma möjlighet för
lokalhyresgäst som bostadshyresgäst få gälla förutsatt att
lokalhyresgästen bedriver verksamhet i den lokal han hyr.
I motionen berörd aktuell lagstiftning bör ändras i linje
med vad som anförs ovan. Det må ankomma på
vederbörande utskott att närmare utforma lagtexten till de
ändringsförslag vi framför.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap.
57 a § jordabalken innebärande att hyresvärden skall ha
skyldigheten att hänskjuta tvist till hyresnämnd enligt vad
som anförts i motionen,
2. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap.
jordabalken innebärande att en regel införs om att på
hyresvärdens initiativ tvinga parterna till förhandlingar i
god tid innan lokalhyresgästen måste avflytta enligt vad som
anförts i motionen,
3. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 58
b
§ jordabalken innebärande att hyresgästen alltid skall ha
rätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra för
lokalen, dock minst tre basbelopp om hyresförhållandet
upphör på grund av en obefogad uppsägning enligt vad som
anförts i motionen,
4. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap.
jordabalken innebärande att ett yttrande från
hyresnämnden skall avse ett hyresavtal i dess helhet enligt
vad i motionen anförts,
5. att riksdagen beslutar om sådan ändring i
bostadsrättslagen att i aktuell lagstiftning lokalhyresgäst i
vissa fall får samma rätt som boende att ingå i
bostadsrättsförening i enlighet med vad i motionen anförts.
Stockholm den 25 januari 1991
Agne Hansson (c)
Birger Andersson (c)
Rune Thorén (c)
Ivar Franzén (c)
Elving Andersson (c)
Stina Gustavsson (c)
Karin Starrin (c)