Tvångsförvaltning av flerfamiljshus blir allt vanligare och
en realitet för allt fler hyresgäster. Tvångsförvaltning är ett
särskilt begrepp. Fastighetsägaren brister i den dagliga
tillsynen. Det långsiktiga periodiska underhållet i
fastigheten blir mer och mer eftersatt och till slut upphör el-
och värmeleveranserna. I sådana situationer kan en
tvångsförvaltning komma att aktualiseras.
Enligt bostadsförvaltningslagen (BFL) har kommun
men också hyresgästorganisation möjlighet att hos
hyresnämnd ansöka om särskild förvaltning av fastighet.
Särskild förvaltning är beslut om antingen
förvaltningsåläggande, dvs. att fastighetsägaren lämnar
över förvaltningen till en särskild förvaltare, eller
tvångsförvaltning som innebär att fastigheten ställs under
förvaltning av särskild förvaltare.
Beslut om förvaltningsåläggande gäller minst tre år men
upphör vid ny ägare av fastigheten.
Beslut om tvångsförvaltning gäller högst fem år med
förlängning därefter med tre år i taget. Tvångsförvaltning
gäller även mot ny ägare. Inom begreppet tvångsförvaltning
reglerar lagen även frågor om t.ex. information till
hyresgästerna, årlig redovisning av förvaltningen till
hyresnämnden, möjligheten att inteckna i fastigheten m.m.
Om tvångsförvaltning inte leder till förbättringar och
missförhållandena i fastigheten kvarstår kan kommunen
genom inlösen ta över fastighet.
Ansökan om tvångsförvaltning har oftast använts som en
sista utväg och när inga andra medel stått till buds för att
komma till rätta med långvarig misskötsel av en fastighet.
Ansökningsförfarandet har använts i lägen när
förhandlingar, åtgärdsföreläggande, myndighetsingripande
m.m. inte lett till förbättringar. Likaså har ansökan om
tvångsförvaltning gjorts vid akuta situationer, när t.ex el-
och värmeleveranser upphört.
Enligt en undersökning som TT nyligen gjort har en
kraftig ökning av antalet ansökningar om tvångsförvaltning
av fastigheter skett hos landets 12 hyresnämnder, från ca 30
ansökningar 1989 till ca 100 1990. Fastighetsspekulation och
de senaste årens täta ägarbyten av fastigheter anses vara en
förklaring till att ökningen kommer nu. Det finns vissa skäl
som talar för att ökningen kommer att fortsätta.
Tvångsförvaltning är ett kraftigt ingripande. Det är
därför naturligt att såväl kommunen som
hyresgästföreningen tillgripit ett sådant förfarande som en
sista utväg och att man har uppfattningen att en ansökan
måste vara synnerligen väl underbyggd för att inte riskera
ett avslag i hyresnämnden. För om en ansökan lämnas utan
bifall återstår få möjligheter att reda upp dåliga
förhållanden i fastigheten.
Vid beslut om särskild förvaltning har hyresnämnd att ta
ställning till och bedöma fastighetsägarens försummelse i
vården av fastigheten och underlåtelse att vidtaga åtgärder.
Beträffande tvångsförvaltning kan nämnas att många av
dessa beslut föregåtts av akuta problem som t.ex. stoppande
oljeleveranser.
När hyresnämnden fattar beslut om tvångsförvaltning
skall också förvaltare vara utsedd. Här finns vissa problem.
Det är inte alltid lätt att finna någon som är beredd att ta
över förvaltningen och som dessutom av hyresnämnden kan
accepteras som förvaltare. Kommun och
hyresgästorganisation skall också uttala sig om förvaltares
lämplighet. Det är viktigt att det vid ett beslut om
tvångsförvaltning ställs höga krav på att förvaltaren
verkligen är seriös.
När tvångsförvaltningen väl är beslutad så har
förvaltaren, med de hyresintäkter som kan drivas in, till
uppgift att svara för en tillfredsställande skötsel av
fastigheten. Förvaltaren skall undanröja olägenheter,
modernisera fastigheten och dessutom verka för en skälig
avkastning.
De hyresgäster som finns i fastigheten och som sannolikt
bott där under lång tid i dåliga förhållanden vill naturligtvis
snarast ha undanröjt bristerna. I de fall tvångsförvaltning är
beslutad för kortare tid kan situationen bli svårlöst för
förvaltaren och problemen för hyresgästerna kvarstå i
många delar.
Fastighetsägare i konkurs och antalet exekutiva
auktioner har ökat under senare tid. Dessa företeelser leder
oftast till att hyresnämnderna avvaktar sitt
ställningstagande om tvångsförvaltning.
I princip borde ej så vara fallet då kontinuitet och
tillräcklig tid för förvaltning framstår som den bästa
lösningen för att uppnå en fungerande fastighetsförvaltning.
Vid exekutiv auktion tillkommer problemet att
förvärvsprövning enligt tillståndslagen inte är tillämplig.
I det här sammanhanget skall ej förbises hyresnämndens
möjlighet att vid all tvångsförvaltning, om så upp till fem
år, under förvaltningens gång besluta om upphörande om
skälen för tvångsförvaltning undanröjts.
BFL har tillkommit i syfte att komma till rätta med
trilskande fastighetsägare, som brister i tillsyn av sina
fastigheter, och stärka hyresgästernas ställning på
bostadsmarknaden.
Lagstiftningen är dock förenad med vissa brister. I takt
med att antalet ansökningar om tvångsförvaltning har ökat
har svagheterna i lagstiftningen blivit mer uppenbara och
röster höjts för en översyn.
Enligt vår mening är kraven om en översyn av BFL
berättigade. Den närmare innebörden av begreppet
tvångsförvaltning bör bli föremål för utredning. En översyn
av BFL bör också ta sikte på att anpassa lagstiftningen till
dagens förhållande på fastighetsmarknaden och syfta till att
i de situationer som berörts i motionen stärka
hyresgästernas ställning.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om en översyn av
bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas
ställning.
Stockholm den 23 januari 1991
Kurt Ove Johansson (s)
Lars-Erik Lövdén (s)