med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m.
1. Sammanfattning
Riksdagen har att ta ställning till en proposition om ny
bostadsrättslag m.m. Propositionen är huvudsakligen
inriktad på att lösa vissa lagtekniska och praktiska problem
som visat sig med nu gällande lagstiftning. Folkpartiet
liberalerna håller med om att det föreligger ett reformbehov
och godtar i stora delar regeringens förslag. I allt väsentligt
anser vi därför att regeringens proposition kan antas. I
några enskildheter har vi dock en annan uppfattning, vilket
vi nedan redovisar. Vi tar också tillfället i akt att upprepa
några krav vi framfört i andra sammanhang.
2. Inledning
Många människor önskar bo med bostadsrätt, eftersom
de uppskattar den förening av enskilt ägande och
gemensamt ansvarstagande som bostadsrättsboende
erbjuder. Enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande
medför också lägre förvaltningskostnader. Nära förknippad
med det enskilda ägandet är den fria överlåtelserätten av
bostadsrättslägenheter. Det är därför viktigt att
regelsystemet underlättar och uppmuntrar bildande,
ägande och överlåtande av bostadsrättslägenheter.
3. Antal medlemmar för nybildande
I propositionen föreslås att de nu gällande reglerna om
ett minsta antal medlemmar för att bilda
bostadsrättsförening skall kompletteras med krav på ett
minsta antal lägenheter. Det är rimligt. Vi vänder oss dock
emot att det skall krävas så många som fem medlemmar
respektive lägenheter för att bilda en förening. De skäl som
anförs i propositionen för ett minimiantal är inte av den
karaktären att de pekar ut just antalet fem som det mest
lämpliga. Tvärtom finns det mycket som tyder på att även
hus med tre och fyra lägenheter kan vara lämpliga för denna
upplåtelseform.
Det kan anses strida mot den kooperativa idén att ha en
bostadsrättsförening med endast två medlemmar eller
lägenheter. Vi förordar att riksdagen ändrar i
propositionens förslag så att gränsen går vid minst tre
lägenheter respektive medlemmar.
4. Juridiska personers rätt att förvärva
Att juridiska personer kan förvärva bostadsrätter kan i
vissa fall utgöra ett problem. Bostadsrätt som
upplåtelseform bygger på en kooperativ idé grundad på
enskilt ägaransvar och kollektivt förvaltaransvar. En
juridisk person som sådan känner inte ansvar, även om dess
ställföreträdare kan göra det. De enskilda
bostadsrättsföreningarna kan därför i olika utsträckning ha
invändningar mot att anta juridiska personer som
medlemmar. Mot detta skall ställas det intresse av
avtalsfrihet som båda parter i en överlåtelse har, och det
intresse säljaren av en lägenhet har av att erhålla högsta
försäljningspris.
I mönsterstadgarna för bostadsrättsföreningar anknutna
till SBC finns sedan länge en klausul som förbjuder
juridiska personer att bli medlemmar i föreningen. Även
HSB har infört en sådan klausul i sina mönsterstadgar, och
Riksbyggen kan väntas följa efter. Det finns emellertid en
mängd bostadsrättsföreningar i landet som saknar sådan
klausul i stadgarna. Särskilt i de fall en sådan förening redan
har en eller flera medlemmar som är juridiska personer har
det i praktiken blivit omöjligt att ändra stadgarna så att
juridiska personer inte kan bli medlemmar.
Folkpartiet liberalerna håller med om att det finns skäl
som talar för en utökad möjlighet för
bostadsrättsföreningar att vägra juridiska personer
medlemskap. Regeringens förslag till lösning av detta
problem, som i sin tur bygger på den särskilde utredarens
förslag, bär prägeln av en kompromiss mellan avtalsfriheten
och framför allt bostadspolitiska skäl, men också
bostadsrättsföreningarnas intresse av att ha direkt
ansvarskännande medlemmar.
Regeringen söker alltså en avvägning mellan dessa
motstående intressen, vilket är nödvändigt för att en
förändring skall kunna genomföras. Även om förslaget har
en del förtjänster är vi inte övertygade om att den
förutsebarhet och konsekvens i lagstiftningen som ett
rättssamhälle kräver har uppfyllts. Vi anser, liksom även
flera remissinstanser med juridisk sakkunskap, att
resultatet blir ett alltför stort inslag av godtycke i
bostadsrättsföreningarnas rätt att vägra juridiska personer
medlemskap. Vägledande förarbetsuttalanden om i vilka
situationer en bostadsrättsförening kan vägra juridiska
personer medlemskap saknas. Juridiska personer saknar
enligt lagförslaget rätt att överklaga beslut varigenom de
vägras medlemskap till hyresnämnd. Frågan om de i stället
har rätt att överklaga till tingsrätt berörs inte i
propositionen. Förslaget bör beredas ytterligare och kan i
sin nuvarande utformning inte genomföras.
5. Lägenheter som anvisats av kommunal
bostadsförmedling
Förslaget i denna del är svårt att bedöma. Det har inte
varit föremål för remissbehandling, vilket är en brist
eftersom det kan medföra juridiska komplikationer. Vi
efterlyser t.ex. en analys dels av kommunens roll som
mäklare i de situationer som avses, dels av huruvida
kommunens och den anvisades avtal i vissa fall kan komma
att binda tredje man, dvs. bostadsrättsföreningen.
Bindande tredjemansavtal är i andra sammanhang
främmande för rättsordningen. Förslaget bör utredas och
remissbehandlas.
6. Bostadsrättshavares vetorätt
Enligt nu gällande regler har en bostadsrättshavare
vetorätt mot förändringar i den egna lägenheten som
innebär ''försämring av icke ringa betydelse''. Vi delar
regeringens uppfattning att detta är en i vissa fall för rigid
regel. Ett civilrättsligt reglerat ''expropriationsförfarande''
gentemot bostadsrättshavare skulle öka möjligheterna för
bostadsrättsföreningar att genomföra sakligt välmotiverade
förändringar i vissa fall. Vi anser dock att regeringens
förslag medför en för långtgående försämring av de enskilda
bostadsrättshavarnas rätt gentemot sin förening. Vi delar
inte heller regeringens uppfattning att tvister av detta slag
skall handläggas i hyresnämnd.
Folkpartiet liberalerna finner de synpunkter som i
remissbehandlingen framförts av Stockholms universitets
juridiska fakultetsnämnd väl avvägda. De skäl regeringen
anför mot fakultetsnämndens förslag att skärpa kravet på
hur många som måste biträda en ''expropriation'' -- från 2/3
av de röstande till 2/3 av medlemmarna i föreningen -- vilar
på mycket lös grund.
Regeringens resonemang om vilka typer av
stämmobeslut som skall kunna bryta igenom vetorätten
innehåller brister. Vi kan inte alls förstå hur reglerna om
lägenhetssammanslagning, lämplig
lägenhetssammansättning och det s.k. markvillkoret i
ombyggnadslåneförordningen kan anses så viktiga att de
bryter vetorätten. Regeringens egen tama och språkligt
svårbegripliga invändning, som troligen avser att
hyresnämndernas praxis i sådana fall borde vara restriktiv,
hjälper inte. Enligt vår uppfattning kan sådana krav aldrig
väga över den enskilda äganderätten.
Juridiska fakultetsstyrelsen vid Stockholms universitet
påpekar vidare att det ''expropriationslika'' i reglerna om
genombrott i vetorätten motiverar en starkare juridisk
prövning än den som sker i hyresnämnd. Fakultetsnämnden
föreslår därför att tvistiga mål i dessa frågor skall tas upp i
tingsrätt. Vi finner detta förslag bättre än regeringens. Vi
har i andra sammanhang krävt att hyresnämnderna skall
avskaffas. Detta är ett mycket tydligt exempel på mål som
hyresnämnder är direkt olämpliga för att handlägga.
Regeringen säger i denna fråga att den är beredd att
ompröva sin inställning, vilket visar att den inte är fullt
övertygad av sin egen argumentering.
7. Straffbeläggning av vissa förfaranden
I samband med att regler om förhandsavtal införs
straffbeläggs vissa förfaranden rörande förskottsavgifter.
Detta föranleder några reflexioner från vår sida. För det
första är vi inte övertygade om det nödvändiga i denna
nykriminalisering. Samtidigt som åklagarutredningen
inventerar specialstraffrätten för att rensa ut onödiga
kriminaliseringar vill regeringen införa en ny, helt
överflödig straffbestämmelse. I den mån de förfaranden
som avses skulle vara straffvärda är det vår bedömning att
de redan i dag är kriminaliserade genom mer allmänna
bestämmelser i brottsbalken, särskilt 10 kap. Vi förespråkar
i stället en förutsättningslös översyn av straffreglerna i
bostadsrättslagen i deras helhet. Denna översyn sker
lämpligen genom åklagarutredningens försorg. Den
föreslagna utvidgningen med ytterligare en
straffbestämmelse bör dock inte genomföras.
Förutom denna nykriminalisering innehåller
regeringens förslag en klar försämring i förhållande till nu
gällande lagtext. Den sista punkten av de kriminaliserade
förfaranden som räknas upp i förslaget till 10 kap 3 § har fått
en språklig utformning som innehåller ett grovt syftningsfel.
Andra ledet i denna sista punkt har därmed kommit att i
praktiken kriminalisera varje person som inte begår
av regeringen åsyftat kriminella handlingar. Trots att
lagrådet tydligt påpekat detta (lagrådet skriver: ''-- -- -- i
förevarande paragraf, som lagrådet -- med vissa justeringar
bl.a. av ett hänvisningsfel -- -- --'') har regeringskansliet inte
ändrat detta. Detta förbiseende är anmärkningsvärt.
Paragrafen bör utformas i enlighet med lagrådets förslag,
med den konsekvensändring i numreringen av de
uppräknade punkterna som vårt förslag ovan medför.
8. Enkel majoritet för beslut om bildande
Under den tid folkpartiet liberalerna hade ansvar för
bostadspolitiken i regeringen beslutade riksdagen bl.a. att
underlätta ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt.
Hyresgäster som bildade en bostadsrättsförening fick
förköpsrätt till en fastighet när den såldes.
Bostadsrättslagen kompletterades med en bestämmelse där
det klargjordes att bostadsrätter får överlåtas fritt.
Riksdagens beslut innebar att hyresgästerna fick rätt att
inlämna en intresseanmälan gällande förvärv av fastigheten.
Om två tredjedelar av de boende förklarade sig intresserade
av en ombildning erhöll de företräde vid en försäljning av
fastigheten. Fastigheten fick således inte säljas utan att först
ha erbjudits till de boende. Denna rätt gavs till alla
hyresgäster, oberoende av ägare.
Riksdagens majoritet ändrade emellertid propositionen
så att bostadsrättsförening ansluten till rikskooperativ
organisation undantogs från kravet på två tredjedels
majoritet av hyresgästerna för att förköpsrätt skulle
inträda.
Vi anser fortfarande att propositionens ursprungliga
förslag är att föredra. Kravet på kvalificerad majoritet bör
mildras så att det räcker med enkel majoritet.
9. Räntebidrag (lex Malmö)
Riksdagens majoritet beslutade i december 1987 på
förslag av regeringen att räntebidrag skall dras in om en
allmännyttigt ägd fastighet säljs till en av de boende bildad
bostadsrättsförening.
Beslutet hade sin udd riktad mot de kommuner som vill
öka andelen bostadsrätter och på detta sätt främja ett
utökat inflytande och ansvarstagande från de boendes sida.
Dess orättvisa karaktär underströks ytterligare av att HSB
och Riksbyggen vid riksdagsbehandlingen undantogs från
den nya regeln. Denna tendens att gynna två organisationer
framför andra är ett direkt stötande inslag i regeringens
bostadspolitik.
Riksdagen bör besluta om en återgång till de regler som
tidigare gällde. Ett yrkande av denna innebörd framställdes
i folkpartiet liberalernas bostadspolitiska motion under
allmänna motionstiden 1991.
10. Hembud
Socialdemokraternas negativa inställning till
bostadsrättsboende märks också genom att de försöker
reglera priserna. Den socialistiska riksdagsmajoriteten
ändrade våren 1985 lagen så att hembudsskyldighet blev
tillåten. Detta skedde på förslag av majoriteten i
bostadsutskottet och utan någon beredning av ärendet.
Bakgrunden till beslutet var att HSB börjat tillämpa en
treårig hembudsskyldighet i en del nybildade föreningar.
Detta innebar att man inte hade rätt att fritt överlåta sin
bostadsrätt under de tre första åren utan endast fick sälja
tillbaka den till HSB för i princip den ursprungliga insatsen.
Detta var uppenbart ett kringgående av förbudet i lagen
mot hembudsskyldighet. HSB undvek nämligen att ta in
kravet på hembud i föreningens stadgar. Istället träffade
den regionala HSB-organisationen ett avtal med den
bostadssökande om hembudsskyldighet. Trots att detta
avtal var lagstridigt erhöll man ingen lägenhet om man inte
skrev på avtalet. Detta kringgående av lagen ledde till att
marknadsdomstolen förbjöd HSB att fortsätta med
hembudsskyldigheten.
Regeringen tillsatte även en utredning som 1985 lade
fram mycket långtgående förslag. Kommunen föreslogs
bl.a. få vidsträckta möjligheter att, över huvudet på de
boende, tvinga på bostadsrättsföreningar regler om hembud
och priskontroll.
Ett genomförande av bostadsrättskommitténs förslag
skulle ha fått mycket negativa effekter. De skulle ha lett till
två sorters bostadsrätter, en med priskontroll och en utan,
vilket skulle ha pressat upp priserna ytterligare på de
bostadsrätter som inte omfattas av priskontrollen. De
innebär också ett angrepp mot bostadsrätten som
boendeform. Hembud skapar rättsosäkerhet och grogrund
för ''svarta'' affärer.
Regeringen tvingades dock, bl.a. efter en mycket
negativ remissopinion, att säga nej till
bostadsrättskommitténs förslag. Socialdemokraterna har
dock kvar den positiva synen på priskontroll. Vid den
senaste socialdemokratiska partikongressen beslutade man
också att verka för att utvidga hembudet till att bli treårigt.
Dessutom vill de ta bort kommunens möjligheter att neka
förening att införa hembud.
Folkpartiet liberalerna vill gå i motsatt riktning. Enligt
vår uppfattning talar de skäl som anförts mot
bostadsrättskommitténs förslag även för att den nu gällande
hembudsskyldigheten avskaffas.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen beslutar att 1 kap. 1 och 5 §§ i regeringens
förslag till bostadsrättslag ändras så till vida att ''fem'' byts
ut mot ''tre'', varvid 2 § lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt ändras i konsekvens härmed,
2. att riksdagen beslutar att 2 kap. 4 § första stycket i
regeringens förslag till bostadsrättslag utgår, varefter de
konsekvensändringar i bl.a. 2 kap. 10 § som blir nödvändiga
genomförs,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om juridiska personers förvärv av
fastigheter,
4. att riksdagen med avslag på 2 kap. 9 § andra stycket
punkt 2 i regeringens förslag till bostadsrättslag som sin
mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
lägenheter som anvisats av kommunal bostadsförmedling,
5. att riksdagen beslutar att 16 § andra stycket punkt 2 i
regeringens förslag till bostadsrättslag ändras så till vida att
orden ''de röstande'' byts ut mot ordet ''medlemmarna'',
6. att riksdagen beslutar att sistnämnda punkt även
ändras så till vida att genombrott av bostadsrättshavares
vetorätt måste godkännas av tingsrätt i stället för av
hyresnämnd, varvid konsekvensändringar sker i 11 kap. 3 §,
i 4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder resp. 13 §
lagen om bostadsdomstol,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
att reglerna om lägenhetssammanslagning, lämplig
lägenhetssammansättning och det s.k. markvillkoret i
ombyggnadslåneförordningen (1986:693) aldrig kan anses
så viktiga att de bryter vetorätten,
8. att riksdagen beslutar att 10 kap. 3 § punkt 3 i
regeringens förslag till bostadsrättslag utgår varvid de
efterföljande punkterna omnumreras i konsekvens
härmed,
9. att riksdagen beslutar att punkterna 5 och 6 i samma
lagrum utformas i enlighet med lagrådets förslag,
10. att riksdagen beslutar att i 3 § andra stycket punkt 2
lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt orden ''två tredjedelar'' byts ut mot ''hälften'',
11. att riksdagen avslår 6 kap. 9 § andra stycket i
regeringens förslag till bostadsrättslag.
Stockholm den 4 mars 1991
Erling Bager (fp)
Siw Persson (fp)
Ingrid Hasselström Nyvall (fp)
Leif Olsson (fp)
Karl-Göran Biörsmark (fp)