Avgörande för bostadskostnaderna är räntenivån.
Grundläggande för att kunna begränsa
bostadssubventionerna är en ekonomisk politik som
möjliggör låg inflation och låga räntor.
De centrala målen för en statlig medverkan i
bostadsfinansieringen är att åstadkomma en ändamålsenlig
omfördelning av kostnader mellan det yngre och äldre
bostadsbeståndet samt ge inkomstsvaga grupper
möjligheter att efterfråga en god bostad.
Det är angeläget att dessa två mål kan nås med lägsta
möjliga resursinsats.
De stora bostadsföretagen skulle själva kunna klara en
omfördelning mellan yngre och äldre bostäder, men det
skulle samtidigt ge dem en monopolliknande ställning på
bostadsmarknaden, som minskar konkurrensen och
därmed ger dyrare bostäder. Egnahemsägarna skulle
lämnas helt utan omfördelningsstöd.
Räntelånesystemet
Det räntelån som riksdagsmajoriteten nyligen beslutade
om är ett resurskrävande sätt att omfördela kostnader
mellan yngre och äldre bostäder. Systemet får dessutom
negativa effekter på sparandet, skapar stora förlustrisker
för den enskilde och har betydande centralistiska effekter.
Större delen av den besparing på statsbudgeten som
erhålls vid införande av räntelånen beror på att det inte
införs konsekvent på hela beståndet. De äldre hyreshusen
erhåller t.ex. inget skattekompenserande räntebidrag.
Genom nuvärdesberäkning av tidigt gjorda besparingar och
tillkommande kostnader på längre sikt finns det en tendens
att underskatta kostnaderna i jämförelse med ett från
början fullt genomfört system.
Med den beslutade utformningen av fastighetsskatten i
kombination med räntelånen uppstår därtill en kraftig
ökning av boendekostnaden (100--150 kr/m2) under
de 10--15 första åren räknat i fast penningvärde. Detta
medför att kapitalkostnaden i nyproduktionen blir
väsentligt lägre än i 10--15 år gamla bostäder, vilka därtill
sannolikt är i behov av ett betydande underhåll.
Boendekostnaden avviker därmed markant från bostadens
marknadsvärde, vilket omöjliggör en väl fungerande
bostadsmarknad.
Denna situation innebär en stor risk för att hyresnivån i
nyproduktionen kommer att anpassa sig till kostnadsnivån i
det något äldre beståndet och därmed påtagligt höja
kostnadsnivån.
För att på ett korrekt sätt kunna belysa problemen kring
räntelånen och andra former av bostadsfinansiering har jag
fått hjälp av experter på SABO med omfattande
beräkningar. Några av dessa redovisas i bilaga till denna
motion. Räntelånen redovisas som alt. 2 s. 8--10.
Sidan 8 anger förutsättningarna för beräkningen.
Sidan 9 redovisar dels som diagram fastighetsägarens
kostnad för kapital och fastighetsskatt per m2 och över
tiden, dels statens nettokostnad (räntebidrag --
fastighetsskatt) i tusen kronor vid olika räntenivåer och
tidpunkter. Det är lätt att konstatera räntenivåns avgörande
betydelse.
Sidan 10 redovisar räntebidrag och fastighetsskatt i fast
penningvärde vid olika räntenivåer och tidpunkter.
Nuvarande räntebidragssystem
För jämförelsens skull redovisas som alt. 1 sidorna 11--
13 likvärda beräkningar för nuvarande räntebidragssystem.
Det kan konstateras att med nuvarande räntenivå är det ett
ohållbart system, men vid väsentligt lägre ränta skulle
kostnaden varit rimlig. Det ger dock i stort sett samma
farliga kostnadsstegring de första tio åren som
räntelånesystemet.
Ett förenklat räntebidragssystem
En mer kostnadseffektiv bostadsfinansiering bör kunna
åstadkommas med ett begränsat räntebidrag till de yngre
bostäderna som direktfinansieras med fastighetsskatt på de
äldre bostäderna.
Beräkningsunderlaget för räntebidrag bör
schabloniseras och motsvara kostnaden för en
''normalbostad''. Räntebidragets storlek bestäms av ett
fåtal faktorer, såsom bostadsytan (max 120 kvm) och
bostadens standard och funktioner. I samband med
byggnadslovet prövas rätten till räntebidrag.
Finansieringen sker på öppna marknaden.
Statlig/kommunal borgen lämnas för 75--100 %
av räntebidragsunderlaget. Finansieringen över
räntebidragsunderlaget blir byggherrens ensak.
Begränsningen av räntebidraget till normalkostnaden
medför en stark prispress på byggmarknaden. Betydande
kostnader sparas genom minskad byråkrati och förkortade
handläggningstider.
För att minimera rundgången av skattepengar och få en
effektiv och stabil bostadsfinansiering bör följande
riktlinjer gälla:Fastighetsskatt tas inte ut på fastighet så
länge den är berättigad till räntebidrag.Fastighetsskatten
börjar tas ut när räntebidragen upphör och höjs successivt
så att den efter 5--10 år nått maxhöjd och där ligger den kvar
under byggnadens återstående brukstid.För nybyggnad
och ombyggnad gäller samma räntebidragsregler, men vid
ombyggnad reduceras utbetalt räntebidrag med utgående
fastighetsskatt.För villor och bostadsrätter reduceras
räntekostnaden med 30 %
genom gällande skatteregler. Kostnadsneutralitet
mellan villa/bostadrätter och hyreshus skapas genom
anpassning av räntebidrag och fastighetsskatt.För att
erhålla en stabil bostadsfinansiering bör prövas möjligheten
att skapa en bostadsfinansieringsfond. Fonden betalar alla
räntebidrag och erhåller all fastighetsskatt
(bostadsfinansieringsavgift) som intäkt.
Bostadsfinansieringen skulle på så sätt inte belasta
statsbudgeten.
Med dessa riktlinjer som utgångspunkt har det tagits
fram två alternativ som har nummer 3 och 7, sidorna 14--19.
Alt. 3 visar under de första fem åren -- om än i mindre
omfattning -- samma tendens till kostnadsökning som
räntelånen. Statens kostnader för räntebidrag blir betydligt
lägre. Rundgången av skattepengar blir väsentligt mindre.
Ingen skuldökning med åtföljande kreditrisker. Sparande
främjas. Boendekostnaderna jämförbara eller lägre än med
räntelånet. Trots det låga uttaget av fastighetsskatt blir
statens nettokostnad lägre, utom vid mycket låga
räntenivåer.
I alt. 7 har justeringar gjorts för att undvika
kostnadsökningar och det är endast vid mycket höga
räntenivåer, som en mindre kostnadsökning i fast
penningvärde uppstår. I övrigt är överensstämmelsen god
med alternativ 3.
För att förbättra analysen har också tagits fram en
variant på räntebidrag enligt nuvarande modell, alt. 4,
sidorna 20--22 samt två varianter på räntelån. De senare
redovisas i bilagan som alt. 5--6, sidorna 23--28. De
framtagna varianterna visar att det finns möjlighet till
förbättringar.
På sidan 29 i bilagan redovisas en sammanställning över
räntestödet per kvm vid olika räntenivåer och tidpunkter
för samtliga sju alternativ. Alt. 3 och 7 visar de lägsta
räntebidragen. Detta blir särskilt markant vid höga
räntenivåer.
Gjorda beräkningar visar bl.a.
att det beslutade räntelånesystemet har så stora brister
att det måste radikalt förändras eller bytas ut att
det finns goda förutsättningar att åstadkomma en
tryggare och kostnadseffektivare bostadsfinansiering i en
kombination räntebidrag och fastighetsskatt att
rundgången av skattepengar kan minskas utan att
rättvisa och effektivitet minskar att
räntenivån har en avgörande betydelse att
boendekostnadsutvecklingen inte bör avvika
väsentligt från bostadens marknadsvärde.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen begär att regeringen skyndsamt utreder
bostadsfinansieringsfrågan och återkommer till riksdagen
med förslag om ett räntebidragssystem enligt de riktlinjer
som redovisas i motionen.