med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m.
Inledning
Bostadsrätt är en form av boende som efterfrågas av
många. Andelen lägenheter med bostadsrätt uppgår till 15
procent av det totala bostadsbeståndet. Genom god
omvårdnad, sparsamhet och egna arbetsinsatser blir både
drifts- och underhållskostnader lägre i bostadsrätt än i
hyresrätt.
I Sverige är andelen ägda bostäder låg sett i ett
internationellt perspektiv. Andelen offentligt ägda är i
motsvarande mån hög.
Av de cirka 4 miljoner bostäder som finns i vårt land är
nästan hälften (cirka 43 procent) hyresrätter. Detta är inte
ett resultat av konsumenternas efterfrågan utan beror på en
medveten socialistisk politik där ägande och valfrihet
motarbetats medan offentligtägd hyresrätt favoriserats.
Erfarenheterna av offentligt ägda bostäder är inte goda.
De boende har sämre inflytande över sin boendemiljö än
vad som är fallet med ägda bostäder. Möjligheterna att
påverka bostadskostnaderna är på olika sätt inskränkta.
Underhåll och förvaltning av fastigheterna brister ofta. Av
den s.k. storstadsutredningen framgår att de boende är
missnöjda med sådana bostadsområden där de s.k.
allmännyttiga bostadsföretagen är dominerande ägare.
Enligt vår mening bör kommuner inte äga
bostadsföretag. Lika litet som det finns anledning för
kommuner att driva livsmedelsbutiker, lika litet finns skäl
för dem att driva bostadsbolag. Alla de som bor i offentligt
ägda hyreshus bör därför erbjudas att förvärva husen. I
första hand bör avvecklingen av de allmännyttiga
bostäderna ske genom att de boende får förvärva
lägenheterna och bilda bostadsrättsföreningar eller inneha
bostäderna som s.k. ägarlägenheter. Därmed skulle de
boende i det enskilda huset få det fulla ansvaret för sitt
boende. Den ekonomiska makt som återfinns i de
allmännyttiga företagen skulle spridas till de enskilda
människorna. Hyresgäster som önskade fortsätta att hyra
sin bostad skulle givetvis kunna göra detta.
Moderata reformkrav gällande bostadsrätt
I partimotion av Carl Bildt m.fl. Valfrihet i boendet och
i motion av Knut Billing m.fl. Stärk de boendes ställning har
den moderata synen på bostadsrätt tidigare framförts. I
motionerna har bl.a. följande frågor berörts.
Särbehandlingen av Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC) genom bl.a. tillståndslagen, som
anger förutsättningar för förvärv av hyresfastighet, måste
upphöra. Nuvarande regler om rätt för HSB och
Riksbyggen att tillämpa hembudsskyldighet för nya
bostadsrättsföreningar skall avskaffas. Riksdagen bör
vidare avskaffa den s.k. Lex Malmö, om slopande av
räntebidrag vid överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretag
eller sådana företags fastigheter.
Hyresgäster i privatägda flerbostadshus kan genom s.k.
intresseanmälan erhålla företrädesrätt framför en annan
köpare för förvärv och ombildning till bostadsrätt. Denna
rätt finns emellertid inte för de 1 600 000
människor som bor i allmännyttan. Vi anser att alla
skall ges samma möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar.
För närvarande krävs att två tredjedelar av
hyresgästerna är överens om ombildning från hyresrätt till
bostadsrätt. Ett ytterligare inslag i strävandena att
underlätta ombildning till bostadsrätt är att sänka kravet på
den majoritet som fordras för intresseanmälan och beslut
om förvärv enligt ombildningslagen. Det är fullt tillräckligt
med enkel majoritet i dessa sammanhang.
För att underlätta ombildning till bostadsrätt föreslår vi
att förbudet mot s.k. dubbelupplåtelse hävs. Det skulle
möjliggöra att den nybildade bostadsrättsföreningen
övergångsvis blir ägare av de lägenheter där de boende ej
önskar byta upplåtelseform. En sådan lagändring bidrar
även till att få till stånd en mer flexibel bostadsmarknad.
Därmed skulle en och samma fastighet kunna bestå av
lägenheter med såväl ägande- som bostadsrätts- och
hyresrättsupplåtelse.
Vid nybyggande av bostadsrättslägenheter är det inte
ovanligt att kommunen kräver att en stor del av bostäderna
skall förmedlas av den kommunala bostadsförmedlingen.
Det är olyckligt om kommunen har anvisningsrätt, eftersom
möjligheten att få en bostad för den som tidigt anmält
intresse och bosparat därigenom minskar. Det är viktigt att
stimulera bosparande. Därför är det i första hand de som
bosparat, ofta under en lång följd av år, som skall erbjudas
dessa bostäder. Husbyggarna, d.v.s. SBC Bo, HSB m.fl.
skall därför ha den fulla förmedlingsrätten.
Från moderat sida har vidare vissa skattefrågor som
berör bostadsrättslägenheter aktualiserats. Vi menar att
fastighetsskatten skall avskaffas. Redan 1992 bör skatten
minskas med en tredjedel. Sänkt fastighetsskatt leder till
sänkta boendekostnader även för dem som bor i
bostadsrättslägenheter.
Hela systemet för beskattning av realisationsvinster vid
försäljning av bostäder bör bli föremål för en särskild
utredning. Syftet skall vara att avskaffa flyttskatten. För
närvarande tillämpas realisationsvinstbeskattning vid
försäljning av bl.a. bostadsrättslägenheter. Skatten kallas
ofta flyttskatt, eftersom den drabbar den som säljer en
bostad för att flytta till en annan. Enligt vår uppfattning bör
realisationsvinster fr.o.m. 1992 beskattas först efter full
indexuppräkning av anskaffningsvärdet samtidigt som de så
kallade takreglerna justeras i motsvarande mån. Vidare bör
uppskovsmöjligheterna återinföras och tillämpas för såväl
bostadsrätter som egna småhus. Vi tar avstånd från den nya
regel som säger att den som säljer en bostadsrätt skall ta upp
''sin andel'' av bostadsrättsföreningens skulder som en
tillgång.
Ett stort antal bostadsrättsföreningar i vårt land är i sin
tur anslutna till centrala organisationer, s.k.
folkrörelsekooperativa riksorganisationer. Så är fallet
exempelvis beträffande HSB-föreningar. Sådana föreningar
kan i sina stadgar ha inskrivet att de skall tillhöra den
aktuella riksorganisationen samt att den lokala föreningen
inte äger rätt att utträda ur riksorganisationen, såvida denna
inte lämnar sitt godkännande.
Detta system fråntar den lokala föreningen den reella
beslutandemakten i viktiga frågor. Den innebär också en
risk för att den lokala föreningen åsamkas onödiga utgifter.
Enligt vår mening bör denna form av kollektivanslutning av
boende i bostadsrättsföreningar motverkas. Det kan ske
genom att i bostadsrättslagen införa en regel som säger att
en bostadsrättsförening äger rätt att självständigt ändra sina
stadgar, även om dessa föreskriver att sådan ändring skall
godkännas av viss riksorganisation. Vi vill erinra om att
moderata samlingspartiet i andra sammanhang föreslagit att
rätten till s.k. negativ föreningsfrihet, d.v.s. rätten att stå
utanför eller att lämna viss sammanslutning, bör ges skydd
i grundlag.
Regeringens proposition
Regeringens proposition om ny bostadsrättslag innebär i
vissa delar förbättringar jämfört med nuvarande läge. Det
finns dock ett antal förslag som inte kan accepteras. Nedan
redovisar vi vår kritik av dessa förslag under rubriker som
motsvarar propositionens.
Antalet lägenheter i föreningens hus m.m. (2.2)
Enligt propositionen skall det i en bostadsrättsförenings
hus finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med
bostadsrätt.
Flera remissinstanser har varit kritiska till förslaget.
Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har
ställt sig tveksam till kravet på att det skall finnas minst fem
lägenheter. Samma uppfattning har Sveriges
advokatsamfund och SBC. SBC framhåller vidare att det
finns ett stort antal fastigheter som innehåller färre
lägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämplig
upplåtelseform.
Vi delar dessa remissinstansers inställning. Enligt vår
mening bör det vara möjligt att bilda bostadsrättsföreningar
med endast tre lägenheter. Så som SBC understrukit finns
ett stort antal fastigheter med endast 3--4 lägenheter.
Sådana fastigheter är väl lämpade för boende i
bostadsrättens form. De boende får nära kontakt med
varandra och har ett stort inflytande över föreningens
verksamhet. Vi menar mot denna bakgrund att de skäl som
från departementschefens sida anförs som stöd för att
antalet lägenheter bör vara fem inte är övertygande.
Juridiska personers innehav av bostadsrätt till
bostadslägenheter (2.4.2)
Enligt propositionen bör bostadsrättsföreningar ges en
laglig rätt att fritt och oberoende av stadgarnas innehåll
vägra sådana juridiska personer medlemskap i föreningen
som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som
inte är avsedd för fritidsändamål. Vidare föreslås att en
bostadslägenhet som innehas av en juridisk person endast
skall få användas för att i sin helhet hyras ut i andra hand
som permanentbostad, om något annat inte har avtalats.
Det skall vidare krävas samtycke från föreningen till en
andrahandsupplåtelse av en juridisk persons
bostadslägenhet. Samtycke skall vidare krävas för att en
juridisk person som är medlem i föreningen skall få förvärva
bostadsrätt till en bostadslägenhet. Enligt propositionen är
syftet med de nya bestämmelserna att öka möjligheterna att
förhindra att bostadslägenheter används av juridiska
personer för övernattningsändamål.
Vi motsätter oss dessa förslag. De har tillkommit i första
hand som en direkt följd av att den socialistiska majoriteten
i Stockholms kommun hemställt om lagstiftning. Vi menar
att det är principiellt fel att stifta lagar som huvudsakligen
endast kommer att ha effekt på en viss plats i landet. Vi
ifrågasätter vidare behovet av lagstiftningen. Det måste
anses vara väl motiverat att företag med säte i övriga delar
av landet önskar en eller flera lägenheter i Stockholm. Det
ligger ju i sakens natur att med den koncentration av
myndigheter och andra företag som kännetecknar ett lands
huvudstad finns ett ständigt behov av
övernattningslägenheter för företagsrepresentanter från
andra delar av landet. En lagstiftning av den natur som
propositionen föreslår kan nästan betecknas som
diskriminerande mot företag verksamma utanför
Stockholmsregionen.
Till detta skall fogas den kritik som juridiska
fakultetsnämnden vid Stockholms universitet framfört.
Enligt nämnden bär förslaget prägel av nödlösning
tillkommet under trycket av den nuvarande bostadsbristen
i Storstockholm. Vidare bygger det på en felaktig analys av
reglerna om s.k. andrahandsuthyrning från juridiska
personer. Fakultetsnämnden anför bland annat:
En juridisk person kan inte gärna själv utnyttja en
lägenhet som bostad. Det ligger därför i sakens natur att
lägenheten måste utnyttjas av en fysisk person. En
upplåtelse av en bostadslägenhet till en juridisk person
måste därför anses innebära ett medgivande att den får
utnyttjas av någon anställd eller annan med anknytning till
den juridiska personen.
Vidare anför fakultetsnämnden:
Enligt fakultetsnämndens mening måste därför
bostadsrättsföreningar vilkas stadgar medger att juridiska
personer förvärvar bostadsrätt till bostäder bygga på tanken
om ett tillstånd till andrahandsuthyrning till den juridiska
personen närstående fysiska personer. Eljest vore
stadgereglerna mer eller mindre meningslösa, något som
man varit medveten om under alla år. Sådana
stadgebestämmelser har funnits långt innan regler om rätt
till andrahandsuthyrning med tillstånd av hyresnämnden
infördes.
Mot denna bakgrund framstår det som ett allvarligt
ingrepp i rättssäkerheten att plötsligt införa en regel att en
juridisk person nu måste ha särskilt medgivande från
bostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Vidare
innebär förslaget ett brott mot de nu gällande reglerna att
den enskilde bostadsrättshavaren måste medge att
stadgarna ändras så att hans rätt att överlåta lägenheten
inskränks.
Såväl hänsynen till regionalpolitiska skäl som respekten
för grundläggande rättssäkerhetsaspekter talar således för
att propositionens förslag i denna del bör avvisas. De
bostadsrättsföreningar som önskar förhindra att juridiska
personer blir medlemmar kan ge föreskrifter i saken i
föreningens stadgar.
Rätt till medlemskap m.m. efter kommunal
bostadsförmedling (2.4.4)
Enligt propositionen skall den som anvisats bostad av
kommunen med stöd av lagen om kommunal
bostadsanvisningsrätt inte få vägras inträde som medlem i
en bostadsrättsförening, om de villkor för medlemskap som
föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen
bör godta sökanden som bostadsrättshavare. Tvist om
medlemskapet skall kunna prövas av hyresnämnden. Så
som har framförts från moderat sida vid tidigare tillfällen
anser vi att lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt skall
avskaffas. Lagen skapar inte några bostäder. Mot denna
bakgrund bör även förslagen i propositionen i denna del
avslås.
Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt (2.7.2)
Enligt propositionen avskaffas en bostadsrättshavares
s.k. vetorätt vid om- eller tillbyggnad som rör den egna
lägenheten. Samtycker inte bostadsrättshavaren till en
sådan åtgärd skall den ändå kunna genomföras, om
föreningsstämman beslutar om åtgärden med kvalificerad
majoritet och beslutet godkänns av hyresnämnden.
Förslaget innehåller också vissa garantier för
bostadsrättshavarens rättssäkerhet.
Vi motsätter oss propositionens förslag. Det är enligt vår
mening inte helt korrekt att generellt tala om att en
bostadsrättshavare har vetorätt. Gällande lag innehåller
bl.a. följande: Om en ombyggnad medför att en
bostadsrättslägenhet kommer att undergå försämring av
icke ringa betydelse fordras alltid att bostadsrättshavaren
biträder beslutet. I detta ligger att en försämring av ringa
betydelse inte kräver något samtycke. Det är alltså endast
större förändringar som ger bostadsrättshavaren rätt att
motsätta sig ombyggnad. Om en ombyggnad leder till en
väsentlig förändring av lägenheten, utan att det är fråga om
någon försämring, fordras antingen att bostadsrättshavaren
biträder beslutet eller att minst två tredjedelar av de
röstande i föreningen förenat sig om detta.
Sammanfattningsvis är det alltså endast i vissa situationer
bostadsrättshavaren har en stark ställning.
Vi menar att nuvarande reglering är rimlig och riktig.
Detta mot bakgrund av att den som har en bostadsrätt i
princip äger sin egen bostad. Det ligger då, enligt vårt
synsätt, i sakens natur att starka rättssäkerhetsgarantier
skall finnas för ägaren. Propositionens förslag innebär en
urholkning av äganderätten. Till detta skall fogas att den
nuvarande regleringen av allt att döma har fungerat väl i
praktiken. Bostadsrättsutredningen (SOU 1988:14) har inte
baserat sina förslag om avskaffande av vetorätten på något
utredningsmaterial som visar något stort behov av ändring
på detta område. Även detta talar för att nuvarande
reglering med en stark ställning för bostadsrättshavaren bör
bestå.
Upplåtelse i andra hand (2.9)
I propositionen föreslås bl.a. att den generella möjlighet
som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke
upplåta bostadsrätten till en lägenhet i andra hand till en
medlem i föreningen slopas.
Vi motsätter oss detta förslag. Det saknas enligt vår
mening anledning att kräva styrelsens samtycke då
upplåtelse avser en person som redan är medlem i
föreningen. I sådana fall har ju vederbörande person redan
prövats och befunnits lämplig att bli medlem i föreningen.
Ännu en prövning vid en andrahandsupplåtelse är onödig.
Associationsrättsliga förvärv m.m. (3.3)
I propositionen föreslås att det nuvarande kravet på
hembudsskyldighet vid överlåtelse genom köp eller byte
utvidgas att omfatta även övergång genom tillskott till bolag
eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening
samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen. Från
hembudsskyldigheten skall vissa undantag kunna ske.
Bostadsdomstolen har i sitt remissyttrande anfört att det
inte anförts tillräckliga skäl för att låta hembudsreglerna bli
tillämpliga även på associationsrättsliga förvärv. Lagrådet
har för sin del anfört att vid de associationsrättsliga
överlåtelserna är förhållandet mellan parterna ofta typiskt
sett sådana att ett förvärv av bostadsrättsföreningen kan
framstå som oskäligt.
Enligt vår mening är denna kritik befogad. Då reglerna
om hembud infördes var inte avsikten att den här aktuella
typen av förvärv skulle omfattas. Dessa förvärv skiljer sig
helt ifrån normala former av fastighetsöverlåtelser och är i
regel grundade på rent företagsmässiga överväganden. Det
har inte i propositionen anförts skäl av tillräcklig styrka för
att motivera ny lagstiftning i denna fråga. Därför bör
propositionens förslag i denna del avslås.
Oskäliga villkor i hembud (3.4)
I propositionen föreslås att det skall införas en
bestämmelse som ger hyresgästerna möjlighet att förhindra
att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett
hembud. Dessa frågor skall kunna prövas av
hyresnämnden.
Lagrådet har vid sin granskning av förslaget bl.a. anfört
följande: ''Den nu föreslagna ändringen av paragrafen
medför en ytterligare inskränkning i förfoganderätten till en
fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet om
en så allmänt hållen regel bör tas in i lagrummet.''
Enligt vår mening bör propositionens förslag inte godtas
av riksdagen. Vi menar att departementschefen går för
långt då han hävdar att ett hembud måste vara så utformat
att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att
acceptera hembudet. Enligt vår uppfattning innebär
möjligheten till hembud rätten för en bostadsrättsförening
att få möjlighet att förvärva en fastighet före någon annan
presumtiv köpare. Däremot innebär inte hembudsrätten en
rätt att erbjudas att förvärva fastigheten på precis de villkor
bostadsrättsföreningen må finna lämpliga för egen del.
Kooperativ förvaltning av hyreshus (5)
I propositionen föreslås att giltighetstiden för lagen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till
utgången av år 1993.
Vi har tidigare motsatt oss denna försöksverksamhet.
Enligt vår mening är kooperativ hyresrätt inget annat än
hyresrättsboende med deposition. Detta boende saknar
fördelar för den enskilde. Nuvarande försöksverksamhet
bör därför upphöra omedelbart.
Ikraftträdande m.m. (6)
I propositionen föreslås att den nya lagstiftningen skall
träda i kraft den 1 juli 1991. Enligt vår mening är detta en
mindre väl vald tidpunkt. Ikraftträdandet bör skjutas fram
till den 1 januari 1992. Det kommer annars att saknas
förutsättningar för att information om de nya
bestämmelserna når ut till den stora grupp enskilda som i
egenskap av boende eller ledamöter i föreningarnas styrelse
är berörda av lagändringarna.
I motionen har lagts fram förslag som medför
lagändringar. Det bör ankomma på vederbörande utskott
att utforma sådana ändringar.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om ombildning av den s.k.
allmännyttan,
2. att riksdagen beslutar ändra lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. så att krav om
förvärvstillstånd -- utöver nu gällande undantag -- inte
heller skall gälla en riksorganisation eller regional
organisation för bostadsrättsföreningar,
3. att riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen så att
nuvarande regler om möjlighet för HSB och Riksbyggen att
tillämpa hembudsskyldighet avskaffas,
4. att riksdagen avskaffar den s.k. Lex Malmö,
5. att riksdagen beslutar ändra lagen (1982:352) om rätt
till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt så att
s.k. intresseanmälan skall kunna göras även av hyresgäster
boende i allmännyttiga bostadsföretag,
6. att riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen i
enlighet med vad i motionen anförts om enkel majoritet av
hyresgäster för bildande av bostadsrättsförening,
7. att riksdagen beslutar upphäva förbudet mot s.k.
dubbelupplåtelse,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om kommuners rätt att förmedla
nybyggda bostadsrättsfastigheter,
9. att riksdagen beslutar att i bostadsrättslagen införa en
regel som ger en bostadsrättsförening rätt att självständigt
ändra sina stadgar även om dessa föreskriver att sådan
ändring skall godkännas av viss riksorganisation, i enlighet
med vad i motionen anförts,
10. att riksdagen, med avslag på propositionens förslag i
denna del, beslutar att det i en bostadsrättsförenings hus
skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med
bostadsrätt,
11. att riksdagen avslår propositionens förslag om
juridiska personers innehav av bostadsrätt till
bostadslägenheter, i enlighet med vad i motionen anförts,
12. att riksdagen upphäver lagen om kommunal
bostadsanvisningsrätt,
13. att riksdagen, med avslag på propositionens förslag i
denna del, beslutar att nuvarande bestämmelser om
bostadsrättshavarens s.k. vetorätt skall bestå,
14. att riksdagen avslår propositionens förslag om att
styrelsens samtycke skall krävas för upplåtelse av
bostadsrätt till en lägenhet i andra hand till en medlem i
föreningen,
15. att riksdagen avslår propositionens förslag att kravet
på hembudsskyldighet skall utvidgas att omfatta även
övergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelning
eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14
kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen,
16. att riksdagen avslår propositionens förslag om
hyresgästernas möjlighet att förhindra att en fastighetsägare
ställer upp oskäliga villkor i ett hembud,
17. att riksdagen beslutar att nuvarande
försöksverksamhet med kooperativ förvaltning av hyreshus
skall upphöra den 1 juli 1991,
18. att riksdagen beslutar att den nya lagstiftningen skall
träda i kraft den 1 januari 1992.
Stockholm den 4 mars 1991
Knut Billing (m)
Bertil Danielsson (m)
Jan Sandberg (m)
Nils Fredrik Aurelius (m)
Erik Holmkvist (m)
Sten Andersson (m)
Margareta Gard (m)
i Malmö