med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m.
Ny bostadsrättslag m.m.
Genom prop. 1990/91:92 fullföljs i huvudsak den av
bostadsorganisationerna önskade översynen och
moderniseringen av 1971 års bostadsrättslag. I några
hänseende har förslaget dock fått en mindre lyckad
utformning.
Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt
Enligt 7 kap. 31 § skall bostadsrättsförening, som
underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, utan
dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren
underlåter att betala avgifter till föreningen under viss tid.
Om bostadsrättsföreningen försummar att lämna sådan
underrättelse i rätt tid begränsas bostadsrättsföreningens
företräde till betalning framför panthavaren vid offentlig
auktion på bostadsrätten till att gälla endast ifråga om
belopp som skulle ha betalts innan underrättelsen skulle ha
skett.
Bestämmelsen har skapat rättstillämpningsproblem och
föranlett tolkningstvister mellan bostadsrättsföreningar och
kreditgivare.
Främst är det frågan om en bostadsrättsförening som
försummat att underrätta panthavaren inom den relativa
fristtiden -- ''utan dröjsmål'' -- skall kunna begränsa sin
skada eller ej genom senare underrättelse. Ordalydelsen
talar häremot, men denna tolkning förefaller knappas
rimlig. I sådant fall kan det ju bli likgiltigt för
bostadsrättsföreningen att över huvud taget lämna någon
underrättelse sedan man själv insett sig vara försent ute;
bostadsrättsföreningen kan ändå aldrig få ytterligare
ersättning utöver vad paragrafen garanterat föreningen
företräde till. Däremot kan kreditgivarens förlust öka.
Den rimliga tolkningen borde vara att föreningen kan
bota bristen genom underrättelse även senare såtillvida att
föreningen äger företräde till därefter förfallande belopp.
Sanktionen för bostadsrättsföreningen begränsas då till att
föreningen inte får företräde framför kreditgivaren vad
avser belopp, som förfallit från det underrättelse bort ske
till dess att underrättelse lämnas.
Såsom lagregeln är utformad torde därför erfordras en
ny formulering, exempelvis genom tillägger ''-- -- --'' och för
tid efter det underrättelse skett''.
Det är vidare ovisst vad som gäller om föreningens rätt
att kräva den som köper botadsrätten, vare sig det sker efter
försäljning enligt 6 kap. 30 § första stycket eller efter
pantrealisation underhand eller efter en exekutiv
försäljning begärd av panthavaren allt med avseende på
betalning enligt 6 kap. 7 §. Denna stadgar att om
bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas
på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att
svara för de förpliktelser som åligger en innehavaren av
bostadsrätt för längre tid än till det månadsskifte som
inträffar närmast efter tre månader från den dagen då
bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Det har i
litteraturen hävdats att förneingens rätt att kräva köparen
måste falla bort avseende det icke rätteligen bevakade
beloppet där detta skulle åstadkomma att mågon är beredd
att köpa bostadsrätten till ett belopp som ger panthavaren
betalt vid försäljning på offentlig auktion, vid
pantrealisation eller vid exekutiv försäljning.
Det kan med visst fog antas att föreningens fordran mot
en köpare helt upphör avseende det mot panthavaren enligt
7 kap. 31 § prekluderade beloppet. Ordalydelsen talar
emellertid endast om bortfall av företrädet i betalning vid
försäljning enligt bostadsrättslagen i förhållande till
panthavaren och regeln hindrar inte att föreningen får hela
sin fordran täckt vid en sådan försäljning. Bortfallet av
föreningens rätt att kräva köparen efter en pantrealisation
eller en exekutiv försäljning begärd av panthavaren bör
därför inte göras med ingripande än lagens syfte påkallar.
Det kan därför finnas skäl att vid detta slags försäljningar
komplettera lagstiftningen på så sätt, att bostadsrätten först
ropas ut med fullt betalningsansvar för köparen mot
föreningen. Det bör emellertid också finnas en möjlighet
för panthavaren respektive den som ombesörjer den
exekutiva försäljningen att göra den reservationen att ett
nytt utrop kommer att ske, om pantfordringen inte blir fullt
täckt vid det första utropet. En kompletterande lagregel
som klargör osäkerheten som föreligger på denna punkt
erfordras.
Ändrad insats
I 9 kap. 16 § första stycket, första punkten finns en från
60 § första punkten i den nuvarande lagen övertagen regel
om att beslut på föreningsstämma om ändrad insats i visst
fall kräver kvalificerad majoritet. Detta gäller om
ändringen av någon insats medför rubbning av det inbördes
förhållandet mellan insatserna. Härvid krävs att samtliga
bostadsrättshavare som berörs av ändring har gått med på
beslutet. Om enighet inte uppnås blir beslutet ändå giltigt
om minst 2/3 av de berörda bostadsrättshavarna har gått
med på beslutet och det dessutom godkänns av
hyresnämnden.
1986 års bostadsrättsutredning hade som
supplementärregel föreslagit att en bostadsrättshavare som
berörs av beslut av ifrågavarande slag, men som inte varit
närvarande vid den föreningsstämma då beslutet fattades,
skulle anses ha gått med på beslutet om det nedtecknats i
stämmoprotokollet och skriftligen efteråt godkänts av
bostadsrättshavaren. Denna kompletterande regel har
uteslutits i propositionen. Detta är olyckligt, som visas av
nedanstående exempel. Åtskilliga likartade exempel skulle
kunna åberopas.
Årsavgifterna för bostadsrättshavarna fastställs såvitt
bekant alltid i relation till insatserna. En ombyggnad av en
bostadsrättsförenings fastighet föranleder därför ofta behov
av att ändra insatserna för att årsavgifterna även
fortsättningsvis skall bli rättvisa.
I ett aktuellt exempel från Malmö har en
bostadsrättsförening ca 255 bostadsrättshavare. Drygt
hälften av dessa bor i punkthus med hiss. Mindre än hälften
bor i trevåningshus utan hiss. Efter omfattande tekniskt och
ekonomiskt utredningsarbete har föreningens styrelse nu
framtagit ett förslag till en hissinstallation, som skulle öka
tillgängligheten för bostadsrättshavare i de övre våningarna
av låghusen. Föreningen är gammal och åtskilliga
bostadsrättshavare är pensionärer, som bott i husen sedan
de byggdes. I syfte att åstadkomma rättvisa årsavgifter
framgent avses finansieringen av ombyggnaden ske på
sådant sätt att efter korrigering av insatserna kostnaderna
för hissinstallationen visa årsavgiften kommer att belasta de
bostadsrättshavare, som får nytta av de nya hissarna.
Erfarenheten visar att deltagandet vid
föreningsstämmor i allmänhet brukar ligga på en tredjedel
av medlemmarna, vilket i och för sig är högt inom
organisationerna i landet, samtidigt som det av naturliga
skäl är svårare att locka de medlemmar att närvara, som har
fördel av vad beslut som avses fattas på stämman, än andra
medlemmar. Det ligger närmare till att motståndare till ett
förslag, som ger dem en relativ försämring, kommer
tillstädes.
I ett fall som detta, vilket är mycket vanligt, blir det i
praktiken omöjligt att genomföra förändringen eftersom
det inte finns anledning anta att 2/3 av föreningens
bostadsrättshavare ens kommer att delta i
föreningsstämman. Den föreslagna regeln, som är
densamma som i nuvarande lag och som har visat sig vara
hämmande i likartade situationer, får då ett mot
bostadssocialt motiverade ombyggnadsåtgärder direkt
hämmande innehåll.
Förslag om efterhandsgodkännande genom påteckning
på stämmobeslutet fanns med i regeringens remiss till
lagrådet, som lagrådet anförde, att frågan om den enskildes
rättssäkerhet borde övervägas bättre och generellt för
ekonomiska föreningar i allmänhet. Den aktualiserade
rättssäkerhetsfrågan förefaller dock inte så allvarlig, att
bostadssocialt angelägna åtgärder inte skall kunna
genomföras. Med den nu föreslagna lagregeln blir detta
fallet.
Problemet kan enklast lösas på endera av två sätt.
Antingen genom att man godtar utredningens förslag och
genom lagstadgande härom tillåter komplettering av
stämmobeslutet genom påteckning på stämmoprotokollet i
efterhand eller genom att en regel av innehåll att en
kvalificerad majoritet om 2/3 av de röstande skall vara
tillräcklig jämte hyresnämndens godkännande.
Fördelning av köpeskilling efter förverkande
I 6 kap. 7 § föreslås en regel motsvarande den nuvarande
bostadsrättslagens 15 § tredje stycket av innehåll att
bostadsrättshavaren efter det att han förverkat
nyttjanderätten till bostadsrätten, och denna kan säljas på
offentlig auktion, inte är skyldig att svara för de
förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätt för
längre tid än det månadsskifte som inträffar närmast efter
tre månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild
från lägenheten. Härmed torde avses den dag då
förverkandedomen vunnit laga kraft. Denna avskärande
regel tillkom i syfte att bostadsrättsföreningarna inte genom
långsamhet med avvecklingen av förhållandet skulle kunna
skada bostadsrättshavarens ekonomiska intressen. Normalt
sker avvecklingen genom försäljning på offentlig auktion.
Auktionen skall företas av god man som förordnas av
tingsrätten. Detta förfarande har kommit att bli mer
långdragit än vad lagstiftaren tänkte sig när bestämmelserna
infördes för drygt fem år sedan. Detta kommer emellertid i
den nya lagen att i viss mån förbättras genom att det i 8 kap.
1 § föreslås att beslut i ärende om förordnande av god man
får meddelas utan bostadsrättshavarens hörande om det
finns särskilda skäl. Detta är dock inte tillräckligt.
Som bekant har över i stort sett hela landet under hela
1980-talet, om än i olika grad, överlåtelsepriserna stigit på
bostadsrätter. Sedan en tid är förhållandet emellertid
annorlunda. Som exempel på vad som i dag gäller kan här
nämnas ett aktuellt exempel från Märsta.
En bostadsrättslägenhet kunde inte under lång tid
försäljas, vare sig exekutivt eller vid offentlig auktion. Så
småningom lyckades det med hjälp av mäklare att få fram
en köpare som i exemplet var beredd att erlägga 230 000 kr.
för den aktuella lägenheten. Den avskärande
tremånadersregeln i 6 kap. 7 § gav bostadsrättsföreningen
företräde till ungefär 19 000 kr. av dess avgiftsfordran som
under tiden vuxit till 90 000 kr. Bostadsrätten var
pantförskriven till en bank för belopp som låg långt över 400
000 kr. Fördelningen efter försäljningen ledde till att
bostadsrättsföreningen, som inte kunnat påverka
försäljningen, fick nöja sig med 19 000 kr. och banken fick
resterande 211 000 kr. Det kan med fog hävdas att resultatet
är stötande då det innebär att övriga bostadsrättshavare i
realiteten genom sina årsavgifter får betala föreningens
resterande fordran mot bostadsrättshavaren medan
däremot banken, som utan närmare kreditprövning givit
den avhyste bostadsrättshavaren ett omfattande lån,
kommit utan betydligt lindrigare.
Den avskärande regeln om tre månader bör ändras till
att åtminstone gälla sex månader för att ge ett mera rättvist
resultat för bostadsrättsföreningarna och dess medlemmar i
förhållande till den risk som bör falla på kreditgivarna.
Sakrättslig konkurrens
I kap. 2 § 7 föreslås endast en redaktionell förändring
från den nuvarande lagstiftningens 11 § första stycket, att
inträde inte får vägras den som förvärvat bostadsrätten vid
exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion av den
anledningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats
enligt de grunder som angivits i stadgarna.
1985 infördes i nuvarande lags 14 § andra stycket, vilken
återkommer i sak oförändrad i 6 kap. 9 § andra stycket i
propositionsförslaget, möjlighet att för
bostadsrättsföreningar anslutna till folkrörelsekooperativ
riksorganisation i stadgarna ta in förbehåll om företräde att
lösa bostadsrätten vid överlåtelse. Ett sådant förbehåll får
gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ
organisation som denna tillhör eller medlemmarna.
Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från
upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från
bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat
bostadsrätten.
Det kan med fog hävdas, att 1985 års regler i nu angivet
hänseende skall tolkas som en utfyllnad och från
tillämpningen av regeln i 2 kap. 7 § undantar förköps- och
hembudsfallen. Ur sakrättslig synpunkt är dock frågorna
inte särskilt diskuterade vare sig vid 1985 års lagstiftning
eller i nu föreliggande proposition.
Regeln i 2 kap. 7 § skulle dock enligt sin ordalydelse
kunna hävdas innebära att den som förvärvat en bostadsrätt
vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion inte får
vägras inträde om förvärvet skett till en ersättning som
överstiger bestämmelserna till följd av 6 kap. 9 § andra
stycket.
Reglerna i 6 kap. 9 § andra stycket avser att motverka
korttidsspekulation och tillkom på initiativ av HSB sedan
man inom organisationen uppmärksammat ett antal fall när
bosparare anvisats lägenheter, som de sålt vidare till
kraftiga överpriser, redan innan bostadsrätten upplåtits
eller kort tid därefter.
Det är normalt att en förvärvare av bostadsrätt, antingen
förvärvet sker genom upplåtelse eller genom överlåtelse,
lånar pengar för att fullgöra förvärvet och därvid pantsätter
bostadsrätten. Det har i flera fall kostaterats att såväl
banker som finansieringsbolag lånat ut belopp av betydande
storlek till bostadsrättshavare, som innehar bostadsrätter
med förköpsklausul av ovannämnda slag. Det har
förekommit att lån givits till tio gånger det belopp som den
folkrörelsekooperativa organisationen har rätt att förköpa
bostadsrätten för inom treårstiden.
Normalt gäller vid en frivillig övergång av pantsatt
egendom att panten följer med objektet och att
panthavaren inte har skyldighet att ta emot betalning i
förtid. En olycklig tolkning av bestämmelsen i 2:7 skulle i
ovannämnda fall, där bostadsrätten pantsatts till ett värde
som överstiger vad bostadsrättshavaren har rätt att fordra
vid en överlåtelse enligt förköpsbestämmelserna, medföra
att panthavaren får bättre rätt gentemot föreningen än vad
bostadsrättshavaren har. Detta eftersom panthavaren
genom en offentlig eller exekutiv auktion trots
förköpsregler i föreningens stadgar skulle kunna göra
gällande hela sin fordran. Indirekt skulle detta också
medföra att bostadsrättshavaren genom att belåna
bostadsrätten skulle kunna tillgodogöra sig dess
marknadsvärde. Detta strider mot grundläggande
skuldbrevsrättsliga regler. Genom en överenskommelse
mellan pantsättare och panhavare skulle således
bestämmelserna om förköp eller hembud sättas ur spel och
förlora sitt värde. Detta vore orimligt. Bestämmelsen i 6
kap. 9 § andra stycket måste innebära ett sakrättsligt skydd
gentemot tredje man av natur att en överenskommelse
mellan pantsättare och panthavare inte skall kunna
åberopas mot föreningen.
Frågan om en hembudsklausuls sakrättsliga ställning har
diskuterats i fråga om aktier. Om en hembudsklausul med
prisföreskrift finns intagen i en bolagsordning har den enligt
litteraturen ansetts ha en sakrättsligt skydd och i praktiken
därvid uteslutit möjligheten till pantsättning utöver det i
bolagsordningen angivna beloppet.
Den diskussion som sålunda uppkommit mellan
bostadsrättsorganisationerna och kreditgivarna rörande
tillämpningen av de bägge lagrummen och konkurrensen
dem emellan undanröjs om det i bestämmelsen i 6 kap. 9 §
andra stycket tilläggs att hembuds- eller förköpsrätt gäller
även mot tredje man tillsammans med en ändring i 2 kap. 7
§ av innehåll att vad där sägs inte gäller vid utövande av
hembud eller lösningsrätt enligt 6 kap. 9 § andra stycket.
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1.att riksdagen beslutar om erforderliga preciseringar
och ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslag
enligt vad i motionen föreslagits om underrättelse vid
pantsättning av en bostadsrätt,
2. att riksdagen beslutar om erforderliga preciseringar
och ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslag
enligt vad i motionen föreslagits om ändrad insats,
3. att riksdagen beslutar om erforderliga preciseringar
och ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslag
enligt vad i motionen föreslagits om fördelning av
köpeskilling efter förverkande,
4. att riksdagen beslutar om erforderliga preciseringar
och ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslag
enligt vad i motionen föreslagits om sakrättslig konkurrens.
Stockholm den 4 mars 1991
Sören Lekberg (s)
Nils T Svensson (s)