I betänkandet behandlas 21 motioner väckta under den allmänna
motionstiden. I motionerna tas upp huvudsakligen frågor om
expropriation, förköp och fastighetsbildning samt
hyreslagstiftningen. Utskottet avstyrker samtliga
motionsyrkanden. Flera av dem avstyrks med hänvisning till
pågående överväganden inom regeringskansliet.
28 reservationer och 4 särskilda yttranden har fogats till
betänkandet.
Motionerna
I detta betänkande behandlas följande under allmänna
motionstiden 1991 väckta motioner
1990/91:Bo219 av Karl-Erik Svartberg m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om en översyn av förköpslagstiftningen,
1990/91:Bo224 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas
9. att riksdagen hos regeringen begär förslag om förstärkning
av besittningsskyddet för hyresgäst i tvåbostadshus,
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om bruksvärdeshyran,
1990/91:Bo244 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om tomträttsinstitutets avskaffande,
1990/91:Bo252 av Erling Bager m.fl. (fp) vari yrkas
17. att riksdagen beslutar avskaffa förköpslagen,
22. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om översyn av bruksvärdessystemet,
24. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om hyra och besittningsskydd vid
andrahandsuthyrning,
25. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i
hyreslagen så att ersättning för boinflytande och
fritidsverksamhet inte skall anses som hyra,
26. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i
hyresförhandlingslagen så att avgörande för erhållandet av
förhandlingsrätt blir att föreningen åtnjuter hyresgästernas
förtroende,
27. (delvis) att riksdagen hos regeringen begär förslag till
ändring i bostadssaneringslagen så att vid utfärdande av
hyresgästintyg för ombyggnad den mening skall gälla som
företräds av majoriteten av de boende i fastigheten, (i den del
yrkandet inte behandlas i detta betänkande behandlas det i
betänkandet 1990/91:BoU12),
30. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om hyresgästernas inflytande över underhållet
i den egna bostaden,
1990/91:Bo308 av Görel Thurdin m.fl. (c) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär att en samlad utvärdering och
översyn görs av den lagstiftning som reglerar ersättningsfrågor
vid expropriation.
1990/91:Bo401 av Charlotte Cederschiöld (m) vari yrkas
1. att riksdagen hos regeringen begär att frågan om ett mer
direkt ansvar för fastighetsbildningsmyndigheten när det gäller
behov av eventuella servitut utreds,
2. att riksdagen hos regeringen begär att frågan om en
förstärkning av De-Facto-Servitutets rättsliga ställning utreds.
1990/91:Bo402 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas
3. att riksdagen beslutar avskaffa möjligheten att bilda nya
tomträtter,
5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av
ägarlägenheter i enlighet med ägarlägenhetsutredningens
betänkande Ägarlägenheter (SOU 1982:40),
10. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i
hyreslagstiftningen så att lägesfaktorn ges ökad vikt,
11. att riksdagen ändrar hyresförhandlingslagen så att den
enskilde hyresgästen ges förhandlingsrätt,
22. att riksdagen beslutar avskaffa förköpslagen (1967:868),
23. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i
expropriationslagstiftningen i enlighet med vad i motionen
anförts,
1990/91:Bo403 av Catarina Rönnung m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att lagen om
tvångsförvaltning och reglerna för tillståndsplikt för
fastighetsinnehav blir föremål för översyn.
1990/91:Bo404 av Birger Rosqvist och Christer Skoog (s) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om tvångsförvaltning av fastighet och regler
om tillståndsplikt för fastighetsinnehav.
1990/91:Bo405 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en översyn av
bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas
ställning.
1990/91:Bo406 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)
vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär att den kommitté
som tillsatts för en översyn av hyreslagstiftningen utreder
frågor om lägenhetsbyten i enlighet med vad som anges i
motionen.
1990/91:Bo408 av Christer Skoog och Jan Björkman (s) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om boinflytande för hyresgäster.
1990/91:Bo409 av Nils T Svensson och Lars Ulander (s) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om en översyn av reglerna om rösträtt i lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
1990/91:Bo410 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att
förvärvare av hyresfastighet skall kunna uppvisa en kalkyl som
innebär att fastighetens intäkter täcker dess kostnader,
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att
förvärvstillstånd inte skall lämnas om förvärvaren köpt och sålt
ett flertal fastigheter på kort tid,
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att
tillståndsplikten skall omfatta alla aktie- och andelsförvärv i
fåmansbolag som äger hyresfastigheter,
4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att kännbar
sanktion skall kunna utdömas när förvärvare underlåter att
anmäla förvärvet till kommunen,
5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om att
åtgärdsföreläggandet skall knytas till fastigheten, så att den
inte förfaller vid ägarbyte.
1990/91:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag i enlighet med
vad i motionen anförts om ändringar i hyreslagen vad avser
reglering av hyran vid andrahandsupplåtelse,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om åtgärder vad avser en reformering av
hyressättningssystemet så att en flexibel boendeservice kan
erbjudas,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om ersättning till Hyresgästernas
riksförbund,
5. (delvis) att riksdagen beslutar om en ändring av
lagstiftningen i enlighet med vad i motionen anförts om den
enskilde hyresgästens inflytande över reparation av den egna
lägenheten, (i den del yrkandet inte behandlas i detta
betänkande behandlas det i betänkandet 1990/91:BoU12),
14. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts såvitt avser hyr-köp-bostäder,
26. att riksdagen beslutar att upphäva tidigare ändringar av
lokalhyreslagstiftningen (1988:927) i enlighet med vad i
motionen anförts,
27. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om en skyndsam översyn av regelsystemet och
fastighetsrättsliga frågor i syfte att anpassa dessa till det
som gäller och förväntas gälla inom EG.
1990/91:Bo412 av Jan Strömdahl och Lars Bäckström (v) vari
yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till ny
förvärvslag på vissa orter i enlighet med vad som anförts i
motionen.
1990/91:Bo413 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om de allmännyttiga företagens roll för
hyresgästinflytandet,
2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyreslagen att
hyresgästinflytandet ökar vid underhåll av lägenhet i enlighet
med vad i motionen anförts,
4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i
bostadssaneringslagen (1973:531) att det blir hyresgästerna vid
en berörd fastighet som har att yttra sig över ombyggnad och
utfärda intyg,
5. att riksdagen beslutar om sådan ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304) att det direkta
hyresgästinflytandet stärks i enlighet med vad i motionen
anförts,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om behov av lagstiftning för att stärka
hyresgästinflytandet vid anslutning till kabel-TV,
10. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i anläggningslagen att boendeinflytandet ökar i enlighet
med vad i motionen anförts,
11. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i berörd lagstiftning att boendeinflytandet ökar för
småhusägare i s.k. storkvarter i enlighet med vad i motionen
anförts,
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om bruksvärdessystemet,
14. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd
lagstiftning att större hänsyn tas till den enskilde hyresgästen
i enlighet med vad i motionen anförts,
1990/91:Bo414 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas
1. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 57 a §
jordabalken innebärande att hyresvärden skall ha skyldigheten
att hänskjuta tvist till hyresnämnd enligt vad som anförts i
motionen,
2. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. jordabalken
innebärande att en regel införs om att på hyresvärdens initiativ
tvinga parterna till förhandlingar i god tid innan
lokalhyresgästen måste avflytta enligt vad som anförts i
motionen,
3. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 58 b §
jordabalken innebärande att hyresgästen alltid skall ha rätt
till en ersättning som motsvarar minst en årshyra för lokalen,
dock minst tre basbelopp om hyresförhållandet upphör på grund av
en obefogad uppsägning enligt vad som anförts i motionen,
4. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. jordabalken
innebärande att ett yttrande från hyresnämnden skall avse ett
hyresavtal i dess helhet enligt vad i motionen anförts,
1990/91:Bo415 av Lars Ahlström m.fl. (m, fp, c) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om lokalhyrornas utveckling.
1990/91:Bo416 av Martin Olsson (c) vari yrkas att riksdagen
hos regeringen begär förslag till sådan ändring av
fastighetsbildningslagen att möjligheten till tvångsvis
markinlösen enligt 8 kap. avskaffas.
1990/91:Bo532 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om bildandet av större fastigheter för
fritidsändamål.
Utskottet
Vissa fastighetsförvärv m.m.
Expropriation
I två motioner, moderata samlingspartiets partimotion Bo402
yrkande 23 och i motion Bo308 (c) tas upp frågor om
expropriation. I den först nämnda motionen begärs att regeringen
lämnar förslag om ändringar såvitt gäller förutsättningarna för
expropriationstillstånd och ersättningsreglerna. Enligt
motionärerna bör expropriationsförfarandet kunna tillgripas
endast om kommunen har ett nödvändigt och påvisbart behov av
aktuell fastighet inom en snar framtid. Ersättningsreglerna bör
enligt motionen utformas så att det fulla marknadsvärdet för
fastigheter ersätts jämte ägarens kostnader på grund av
expropriationen. I c-motionen riktas uppmärksamheten på, förutom
ersättningsreglerna, förfarande- och handläggningsfrågor. Enligt
motionärerna är det alltmer en uppfattning att samhället inte
visar tillräcklig respekt för äganderätten och inte tar
tillräcklig hänsyn till enskilda intressen. Någon samlad översyn
av ersättningsreglerna m.m. har enligt motionen inte skett utan
de har behandlats sektor för sektor. Motionärerna anser därför
att en samlad utvärdering och översyn bör komma till stånd,
varvid bör belysas bl.a. om enligt gällande rätt ersättning
utgår där omständigheterna är sådana att ersättning bör utgå och
om gottgörelsen blir rimlig. En annan fråga som enligt
motionärerna bör belysas är om förfarandereglerna är utformade
på bästa sätt för att tillgodose de rättssäkerhets- och
effektivitetskrav som måste ställas. Handläggningstiderna tas
också upp i motionen och det anförs att de ofta uppfattas som
orimligt långa.
I gällande rätt återfinns de grundläggande ersättningsreglerna
vid intrång eller inlösen av en fastighet i 4 kap.
expropriationslagen (1972:719). I vissa lagar, t.ex.
anläggningslagen (1973:1149) och ledningsrättslagen (1973:1144),
hänvisas till ersättningsreglerna i expropriationslagen. Andra
lagar, som t.ex. plan- och bygglagen (1987:10) och
naturvårdslagen (1964:822), innehåller förutom en hänvisning
till expropriationslagen vissa kompletterande ersättningsregler.
Enligt bestämmelserna om expropriationsersättning är ägaren av
en fastighet som exproprieras berättigad dels till löseskilling
för fastigheten eller intrångsersättning, dels till ersättning
för annan skada som uppkommer genom expropriationen. Principen
är att markägarens samlade ekonomiska ställning efter
expropriationen skall vara densamma som om någon inlösen inte
skett. I syfte bl.a. att förhinda markspekulation ersätts värden
som uppkommit på grund av förväntningar om en ändrad
markanvändning endast i begränsad omfattning.
Utskottet behandlade och avstyrkte ett motionsyrkande om
ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen
senast i betänkandet 1990/91:BoU1 s. 7. Utskottet gör inte nu
något annat ställningstagande till de i m-motionen upptagna
frågorna. Moderata samlingspartiets partimotion Bo402 (m)
yrkande 23 avstyrks.
När det gäller frågan om en samlad översyn bör ske av
ersättningsreglerna i de lagar som reglerar markanvändning kan
konstateras att ersättningsprinciperna i expropriationslagen
i stora delar är tillämpliga. Enligt utskottets mening bör denna
ordning alltjämt gälla. För närvarande pågår för övrigt inom
regeringskansliet ett arbete som syftar till att i huvudsak
anpassa ersättningsfrågorna vid fastighetsreglering till
expropriationslagens bestämmelser. Något viktigt behov av en
samlad översyn av ersättningsreglerna kan inte anses föreligga.
Beträffande frågan om handläggningstiderna är det naturligtvis
angeläget att en expropriation fullföljs så snabbt som möjligt.
Genom nuvarande regler, som trädde i kraft den 1 juni 1988,
förfaller ett expropriationstillstånd om saken inte har
fullföljts genom ansökan om stämning till domstol inom ett år
från det att tillståndet beviljades. Nytt tillstånd får beviljas
endast om särskilda skäl föreligger. Genom dessa regler har
utbildad praxis lagfästs. Utskottet har förståelse för att det
kan vara till nackdel för fastighetsägaren att denne inte vet om
expropriationen skall fullföljas under denna frist. Å andra
sidan bör den exproprierande ges en rimlig tid att ta ställning
till om tillståndet skall fullföljas och till att förbereda
domstolsprövningen. Nuvarande ordning får därför godtas. Med
hänvisning till vad som anförts avstyrker utskottet motion Bo308
(c).
Förköp m.m.
Förköpslagen (1967:868) behandlas i tre motioner och ett
förslag till en förvärvslag i en motion. I moderata
samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 22 och motion Bo252
(fp) yrkande 17 förordas att förköpslagen avskaffas. Som skäl
för yrkandet anförs bl.a. att lagen inte längre behövs eftersom
kommunerna kan ta till andra medel för att säkerställa mark.
Yrkanden om upphävande av förköpslagen har framställts
under flera år utan att bifallas av riksdagen. Utskottet är inte
heller denna gång berett att tillstyrka motionsyrkandena.
Moderata samlingspartiets partimotion Bo402 (m) yrkande 22 och
motion Bo252 (fp) yrkande 17 avstyrks således.
I motion Bo219 (s) yrkande 1 begärs att förköpslagen ses över
i syfte att införa möjligheter att genom tillämpning av lagen
bevara levande skärgårdssamhällen. Enligt motionärerna har de
ändringar som infördes för ett antal år sedan i detta syfte inte
fungerat på ett tillfredsställande sätt. Detta har enligt
motionen bl.a. berott på den upptrissade prisnivån på
fastigheter. Även möjligheten att fördröja förköp genom besvär
har enligt motionärerna visat sig vara en broms för kommunernas
strävanden att bevara skärgårdssamhällena levande.
Även motion Bo412 (v) tar upp förslag till åtgärder mot
omvandling av permanentbostäder till fritidshus. I motionen
föreslås att ett nytt förslag om förvärvsprövning av
bostadsfastigheter i vissa skärgårdskommuner begärs hos
regeringen med motivet att bevara levande skärgårdssamhällen.
Enligt motionen bör det förslag som arbetades fram inom
bostadsdepartementet snabbt ses över med beaktande av
konstruktiva remissynpunkter samt med den ändringen att
kommunerna själva får bestämma om lagen skall gälla inom
kommunen.
Genom en ändring i förköpslagen infördes år 1984 en möjlighet
för ett antal kommuner i landet att förköpa fast egendom för att
säkerställa bostäder, småhus, åt permanentboende inom områden
där det råder en avsevärd efterfrågan på fritidshus (prop.
1983/84:141, BoU27). Samtidigt infördes möjlighet att få
statliga lån för bostäder som förvärvats efter förköp på denna
grund. Syftet med lagändringen var att förhindra en fortsatt
omvandling av permanentbostäder till fritidshus. År 1987
behandlade bostadsutskottet (BoU 1986/87:14 s. 9--11) ett antal
motioner i vilka lagstiftningens och lånereglernas effektivitet
ifrågasattes. Utskottet, som ansåg att förköpslagen och
lånereglerna kunde behöva utvärderas av regeringen, förutsatte
att regeringen skulle -- om ytterligare åtgärder behövdes för
att stödja permanentboende -- komma att förelägga riksdagen
erforderliga förslag. Vad utskottet anförde beslöt riksdagen som
sin mening ge regeringen till känna. Inom bostadsdepartementet
påbörjades under våren 1987 utvärderingen av förköpslagen ur
skilda aspekter. Ett förslag till lag om förvärv av
bostadsfastigheter på vissa orter (Ds 1989:78) lades fram.
Förslaget remissbehandlades. Vid remissomgången framfördes en
rad invändningar av bl.a. juridisk karaktär mot förslaget. Något
förslag har därefter inte förelagts riksdagen. Enligt vad
utskottet erfarit avser departementschefen att arbeta vidare med
andra lösningar, i första hand en översyn av förköpslagen, i
syfte att skapa bättre möjligheter att stoppa pågående
omvandling av permanentbostäder inom vissa områden.
Det finns anledning att hysa stor oro för den omvandling av
permanenthus till fritidshus som pågår på vissa orter framför
allt i vissa skärgårdskommuner. Det kan inte anses vare sig
rimligt eller önskvärt att samhällen, som är uppbyggda för
permanentboende, nästan helt förvandlas till orter för
fritidsboende. Härigenom kommer den sociala servicen,
gemenskapen och tryggheten att kanske helt försvinna för dem som
bor kvar permanent. Med den nuvarande lagstiftningen och de
finansieringsmöjligheter som finns kan få skärgårdshus bevaras
åt de fastboende. Dessutom kommer de samhälleliga
investeringarna att kunna utnyttjas endast i begränsad
omfattning. Utskottet noterar därför med tillfredsställelse att
departementschefen nu överväger en översyn av förköpslagen
bl.a. i syfte att försöka skapa bättre styrmedel för att hindra
oönskad omvandling av permanentbostäder till fritidshus.
Utskottet förutsätter att sådana överväganden kommer att ske och
att resultatet redovisas riksdagen. Huvudsyftet med motionerna
kommer därmed att uppnås. Motionerna Bo219 (s) yrkande 1 och
Bo412 (v) avstyrks.
Tomträtt
I motion Bo244 (c) yrkande 3 och i moderata samlingspartiets
partimotion Bo402 yrkande 3 föreslås att möjligheterna att bilda
nya tomträtter avskaffas och innehavarna erbjuds att förvärva
marken med äganderätt.
Tomträttsinstitutet infördes år 1907 som ett särskilt
rättsinstitut vid sidan av äganderätten. Ett av syftena med
reglerna var bostadssocialt. Byggnadsverksamheten skulle
uppmuntras genom att göra det möjligt för kommunerna att
tillhandahålla mark för bostäder till ett lägre pris än om den
skulle säljas. Ett annat motiv var att markvärdestegringen inte
skulle kunna kapitaliseras hos fastighetsägarna. Dessa
synpunkter är alltjämt gällande. Enligt utskottets mening bör
tomträttsinstitutet bibehållas vid sidan av äganderätten.
Utskottet avstyrker motion Bo244 (c) yrkande 3 och moderata
samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 3.
Förvärv av hyresfastigheter m.m.
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
(tillståndslagen) infördes i syfte att förhindra spekulation vid
förvärv av hyresfastigheter och att förhindra att sådana
fastigheter förvärvades av oseriösa personer. Lagen har därefter
undergått vissa ändringar i syfte att ytterligare skärpa den.
Sedan september 1989 pågår en översyn av hyreslagstiftningen.
En kommitté med parlamentarisk sammansättning, 1989 års
hyreslagskommitté, har till uppgift att se över inte bara 12
kap. jordabalken (hyreslagen) utan även tillståndslagen och den
lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig
förvaltning av hyresfastigheter m.m. Enligt direktiven (dir.
1989:44) bör även frågor om hyresgästinflytande vid ändrings-
och förbättringsåtgärder, åtgärdsföreläggandens giltighet mot ny
fastighetsägare och bostadsförvaltningslagen (1977:792)
övervägas och ett fullständigt lagförslag arbetas fram i de
frågor som är aktuella. Översynen av tillståndslagen bör enligt
direktiven avse åtgärder för att förmå en köpare av en
hyresfastighet m.m. att anmäla förvärvet till kommunen inom
föreskriven tid (se BoU 1986/87:13 och 1987/88:13). Kommittén
bör även undersöka om den nuvarande regleringen är tillräcklig
för att tillgodose de syften som ligger bakom lagstiftningen och
föreslå de ändringar i lagen som undersökningen kan föranleda.
Enligt tidsplanen skall resultatet av översynen i dessa delar
redovisas senast vid utgången av år 1992.
Bostadsförvaltningslagen är för närvarande också föremål för
översyn inom bostadsdepartementet i vad det avser frågan om
möjligheten att ingripa mot bristande förvaltning genom
vitesföreläggande. Avsikten är att undersökningen skall
redovisas under april 1991.
I fyra motioner riktas kritik mot bostadsförvaltningslagen och
tillståndslagen. I tre s-motioner Bo403, Bo404 och Bo405 begärs
en översyn och skärpning av bostadsförvaltningslagen i syfte att
stärka hyresgästernas ställning vid brister i förvaltningen av
fastigheter. Den kritik som i motionerna framförs mot lagen är
bl.a. att ingripande inte sker förrän akuta brister uppstått.
Enligt motion Bo405 bör begreppet tvångsförvaltning bli föremål
för utredning och lagstiftningen anpassas till dagens
förhållande på fastighetsmarknaden. I motionen pekas också på
olika problem som är förenade med tvångsförvaltning bl.a.
svårigheter att utse en lämplig förvaltare, och möjligheten till
tvångsförvaltning för kortare tid och när fastighetsägaren är i
konkurs. De två förstnämnda motionerna tar också upp
tillståndslagen och det yrkas att lagen skärps så att oseriösa
spekulanter gallras bort.
I den fjärde motionen i detta avsnitt, Bo410 (s), begärs flera
ändringar i tillståndslagen och en ändring i hyreslagen såvitt
gäller åtgärdsföreläggande, allt i syfte att skärpa
lagstiftningen mot fastighetsspekulation och förbättra
hyresgästernas ställning. I yrkande 1 hemställs att det hos
regeringen begärs förslag om att förvärvaren av hyresfastighet
skall kunna uppvisa en kalkyl som innebär att fastighetens
intäkter täcker dess kostnader. I yrkande 2 förordas att
förvärvstillstånd inte skall lämnas om förvärvaren köpt och sålt
ett flertal fastigheter på kort tid. Yrkande 3 innehåller en
begäran om förslag om att tillståndsplikten skall omfatta alla
aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger
hyresfastigheter. I yrkande 4 begärs ett förslag om att en
kännbar sanktion skall kunna utdömas om förvärvaren underlåter
att anmäla förvärvet till kommunen. I yrkande 5 slutligen
föreslås att åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen skall
gälla även mot ny ägare.
Utskottet vill slå fast att de flesta hyresfastighetsägarna är
seriösa och förvaltar sina fastigheter på ett utmärkt sätt.
Tyvärr finns det emellertid exempel på motsatsen. Effektiva
åtgärder måste kunna vidtas mot sådana. Fastighetsförvaltare som
inte vårdar och underhåller sin fastighet eller i övrigt brister
i sin förvaltning till olägenhet för hyresgästerna bör inte
tillåtas att fortsättningsvis bedriva fastighetsförvaltning.
Utskottet finner det därför tillfredsställande att
hyreslagskommittén skall överväga bl.a. reglerna om
tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen samt om
tillståndslagen är tillräckligt effektiv. Resultatet av de
pågående övervägandena, med förslag om de förändringar som
undersökningen kan föranleda, bör därför avvaktas. Detta
utredningsarbete bör enligt direktiven vara avslutat senast vid
utgången av år 1992. Syftet med motionerna får härigenom anses
tillgodosett utan någon riksdagens vidare åtgärd. Utskottet
finner det därför inte nu erforderligt att föreslå riksdagen att
tillstyrka motionerna Bo403, Bo404, Bo405 och Bo410 (samtliga s)
om vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning
m.m.
Fastighetsbildningsfrågor m.m.
Servitut
En fråga om fastighetsbildningsmyndighetens ansvar för att
servitutsfrågor blir utredda i samband med
fastighetsbildningsförrättningar tas upp i motion Bo401 (m)
yrkande 1. I yrkande 2 hemställs att "de-facto-servitutens"
rättsliga ställning bör stärkas. Motionären redogör för en
situation då en fastighetsägare förlorade sitt avlopp efter en
delning av fastigheten. I samband med delningen aktualiserades
inte frågan om servitut av berörda sakägare.
Fastighetsbildningsmyndigheten tog heller inte upp frågan.
Gemensamt avlopp hade funnits på fastigheten i 30--40 år. Sedan
den nybildade fastigheten hade sålts fick ägaren till
grannfastigheten inte vidare nyttja avloppsbrunnen som efter
delningen fanns på den nybildade fastigheten. För att förhindra
att sådana situationer uppkommer föreslås i motionen att
fastighetsbildningsmyndigheten åläggs ett ansvar för att t.ex.
avloppfrågor blir utredda och att nödvändiga servitutsavtal
träffas i samband med fastighetsbildning. Alternativt bör enligt
motionären "de-facto-servituten" ges en starkare juridisk
ställning efter en kortare tid än den tid om 30--40 år som i dag
krävs.
Fastighetsbildningsmyndighetens verksamhet regleras i
fastighetsbildningslagen (FBL). I 3 kap. upptas de allmänna
villkoren för att fastighetsbildning skall tillåtas. Enligt 1 §
skall bl.a. beaktas att en fastighet, som skall användas för
bebyggelse, kan få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.
Detta krav gäller såväl nybildad fastighet som stamfastighet.
Fastighetsbildningsmyndigheten har således genom denna
bestämmelse det ansvar som motionären efterlyser. I 4 kap. FBL,
som innehåller regler om fastighetsbildningsförrättningen, finns
en bestämmelse i 11 § om fastighetsbildningsmyndighetens
skyldighet att utreda vilka som är sakägare och således berörda
av en fastighetsbildningsåtgärd. Ägaren till en fastighet som
berörs av förrättningen skall på begäran uppge för honom kända
innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk
kraft. Om ägaren underlåter detta utan giltigt skäl kan han bli
skadeståndsskyldig mot rättighetshavaren. När det gäller
fastighetsbildning inom områden som är planlagda har lösningen
av va-frågorna lagts fast i samband med planläggningen.
Gällande rätt innehåller alltså bestämmelser som skall
tillgodose att en fastighet blir varaktigt lämpad för sitt
ändamål. Att en fastighet skall vara varaktigt lämpad för sitt
ändamål innebär bl.a. att en sådan fråga som vatten och avlopp
skall utredas vid fastighetsbildning för bebyggelse. FBL
innehåller också bestämmelser som tillgodoser att
sakägarförhållandena blir utredda. Eventuella rättigheter kan
säkerställas genom att gemensamhetsanläggning inrättas eller
genom bildande av officialservitut. Oklarheter om t.ex.
servitut kan undanröjas genom fastighetsbestämning. Genom
tillämpning av den lagstiftning som finns borde således det fall
som redogörs för i motionen inte ha kunnat inträffa. Något
ytterligare lagstiftningsbehov föreligger inte. Att förhindra
att en sådan situation som den beskrivna uppkommer i framtiden
kan inte ske genom ytterligare lagreglering utan endast genom en
noggrant genomförd lantmäteriförrättning i enlighet med de
regler lagen föreskriver. Vid fel eller försummelse vid
myndighetsövning kan enligt skadeståndslagens regler
ersättning utgå för viss skada som uppkommit på grund av felet
eller försummelsen. Utskottet avstyrker motion Bo401 (m).
Inlösen vid fastighetsreglering
I motion Bo416 (c) behandlas inlösen vid fastighetsreglering
och begärs att regeringen lämnar förslag om ändring i FBL så att
möjligheten till tvångsvis inlösen av mark enligt 8 kap. 1 §
avskaffas. Enligt motionären är det med den nya synen på
jordbruk och skogsbruk samt landsbygdsutvecklingen i övrigt dags
att avskaffa den möjlighet till tvångsinlösen som lagen ger.
Motionären anser att arronderingsförbättringar bör ske så att
de som vill behålla mark inte skall behöva avstå den mot pengar
medan däremot möjligheten till markbyten alltjämt bör finnas.
I 5 kap. FBL finns bestämmelser om fastighetsreglering.
Fastighetsreglering får ske under förutsättning att "lämpligare
fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig
markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de
kostnader och olägenheter som regleringen medför" (5 kap. 4 §
FBL). Det skall således ske en avvägning mellan
rationaliseringsintresset och den enskildes intressen. Tvångsvis
överföring av mark kan ske i viss utsträckning men med den
begränsningen att berörda fastigheter får sådan sammansättning
och utformning att de inte i mindre mån än före regleringen
lämpar sig för det avsedda ändamålet. Fastigheten får inte
ändras så att dess s.k. graderingsvärde minskas väsentligt eller
ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för
ägaren (5 kap. 8 § FBL). En mer omfattande marköverföring som
innebär en väsentlig minskning av fastighetens graderingsvärde
kan ske antingen med fastighetsägarens samtycke enligt reglerna
i 5 kap. FBL eller tvångsvis genom ett inlösenförfarande, som
regleras i 8 kap. Inlösen vid fastighetsreglering innebär
att mark avstås mot ersättning i pengar. För att inlösen skall
få ske gäller till att börja med de allmänna bestämmelserna vid
fastighetsreglering i 5 kap. FBL. Därutöver skall
förutsättningarna i 8 kap. 1--3 §§ vara uppfyllda. Syftet med
åtgärden skall vara att åstadkomma en allmän förbättring av
fastighetsbeståndet inom ett område. Regleringen förutsätter att
det är fråga om mark till ett flertal fastigheter med skilda
ägare och att det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt
att storleksförändringar genomförs. Inlösen får inte ske om
syftet med överföringen kan vinnas på annat sätt eller om
fastigheten uppfyller de i 3 kap. uppställda lämplighetskraven.
Inte heller får åtgärden ske om det skulle innebära avsevärd
olägenhet för fastighetsägaren eller brukaren.
Utskottet delar i och för sig motionärens uppfattning att
dagens jordbrukspolitiska inriktning borde innebära att
inlösenmöjligheten skulle kunna avskaffas. Enligt vad som
upplysts från lantmäterihåll är inlösen en åtgärd som är ytterst
ovanlig numera och som knappast torde ifrågakomma i syfte att
bilda rationellare jordbruks- och skogsbruksenheter. Ett
särskilt problem utgör dock områden med mycket stark
ägosplittring. I sådana områden kan inlösenmöjligheterna vara
nödvändiga att tillgripa för att undanröja irrationella
fastigheter ("skräpfastigheter"), som inte bör finnas kvar i ett
område som blivit föremål för omarrondering. Utskottet är därför
inte nu berett tillstyrka att bestämmelserna om inlösen upphävs.
Motion Bo416 (c) avstyrks.
Omröstningsreglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheter
I detta avsnitt behandlas också reglerna om rösträtt i
samfällighetslagen. Dessa regler bör enligt motion Bo409 (s) ses
över. Enligt motionärerna ligger det närmast till hands att
anpassa reglerna till aktiebolagslagens röstningsregler med
utgångspunkt i andelstalen. Det anses också rimligt att det
införs möjlighet att i stadgarna föreskriva annan ordning i
likhet med vad som gäller i aktiebolagslagen och i lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar.
Röstningsreglernas utformning i samfällighetslagen kan, som
motionärerna anfört, skapa problem vid föreningsförvaltning av
gemensamhetsanläggningar. Så kan vara fallet i bostadsområden
med blandade boendeformer och där gemensamhetsanläggningar
inrättats gemensamt för fastigheterna. Anledningen är att skilda
kategorier av boende inte har samma möjligheter att direkt
påverka föreningens verksamhet. Skillnaderna i boinflytande
beror på att rösträtten är knuten till medlemskap i föreningen
och medlemskapet i sin tur till ägandet. Varje småhusägare är
medlem och har således rösträtt. I bostadsrättsfastigheter har
bostadsrättsföreningen på grund av medlemskapet rösträtt. I
hyresfastigheter är fastighetsägaren medlem och har rösträtt.
Bostadsrättshavare och hyresgäster saknar således ett direkt
inflytande. Enligt huvudregeln i lagen har varje medlem en röst
oavsett om medlemmen äger en eller flera fastigheter i området.
I frågor av ekonomiskt betydelse kan röstetalet beräknas efter
delägarfastigheternas andelstal i samfälligheten. En medlems
röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda
röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
Fastighetsbildningsutredningen övervägde omröstningsreglerna i
sitt slutbetänkande Fastighetsbildning 4 (SOU 1986:29) och
förordade av två alternativa förslag -- ett individuellt
röstningsförfarande och ett blockröstningsförfarande -- det
förstnämnda alternativet. Båda förslagen kritiserades under
remissförfarandet och ansågs bl.a. alltför komplicerade. Flera
remissinstanser ifrågasatte behovet av särskilda regler för
integrerade områden, eftersom sådana områden inte förekommer i
särskilt stor omfattning. Departementschefen uttalade i
proposition 1988/89:77 s. 71 bl.a. att utredningen visade att
lämpligt alternativ till röstregler saknades och förordade att
gällande ordning skulle bibehållas utan ändring.
Bostadsutskottet konstaterade att någon godtagbar lösning inte
lagts fram och hänvisade till departementschefens uttalande i
propositionen att frågan kan komma att övervägas i ett annat
sammanhang.
Även om antalet integrerade bostadsområden synes vara mycket
få till antalet bör lagreglerna i möjligaste mån utformas så att
ett så rättvist boinflytande som möjligt uppnås. De överväganden
som gjorts om utformningen av omröstningsreglerna i
samfällighetslagen har emellertid inte visat att någon annan
lösning är bättre än den som gäller för närvarande. Nuvarande
ordning får enligt utskottets mening godtas tills vidare. Med
det anförda avstyrker utskottet motion Bo409 (s).
Boinflytandet i anläggningslagen
Ytterligare några frågor om boinflytande i samband med
gemensamhetsanläggningar tas upp i motion Bo413 (c) yrkandena 10
och 11. I det förstnämnda yrkandet hemställs att boinflytandet
vid bildande av gemensamhetsanläggningar stärks på så sätt att
hyresgästerna själva eller genom frivillig samverkan i
föreningsform ges rätt att utöva inflytande.
Enligt 7 § anläggningslagen gäller vid inrättande av
gemensamhetsanläggning att hyresgäster företräds av den
hyresgästorganisation eller de organisationer av hyresgäster som
har avtal om förhandlingsordning för berörda fastigheter. Om det
saknas förhandlingsordning företräds hyresgästerna i stället av
en riksorganisation av hyresgäster eller en förening, som är
ansluten till en sådan organisation och inom vars
verksamhetsområde fastigheterna är belägna.
När utskottet behandlade ett motsvarande yrkande senast,
hösten 1990 i 1990/91:BoU3, avstyrkte utskottet yrkandet med
hänvisning till tidigare uttalande att hyresgästinflytandet
får anses ha fått en godtagbar utformning i
anläggningslagen. Bostadssaneringslagen har tjänat som
förebild, vilket har ansetts lämpligt med hänsyn till bl.a. det
samband som i praktiken kan föreligga mellan sanerings- och
anläggningsåtgärder. Utskottet vill för övrigt framhålla att den
gällande ordningen avser att vara neutral till hyresgästernas
val av intresseorganisation. Nuvarande utformning av
hyresgästinflytande bör inte ändras. Utskottet avstyrker motion
Bo413 (c) yrkande 10.
I motionens yrkande 11 begärs att anläggningslagen ändras så
att boinflytandet vid inrättande av gemensamhetsanläggningar
ökar för småhusägare i s.k. storkvarter. En framkomlig väg
att stärka småhusägar/villaföreningarnas ställning kan enligt
motionen vara att ge sådana föreningar samma besvärsrätt över
kommunala beslut som sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster
och hyresgästsammanslutningar har enligt nuvarande lagstiftning.
Även denna fråga har utskottet behandlat vid flera tillfällen,
senast hösten 1990 (1990/91:BoU3), och avstyrkt. Det finns vissa
svårigheter att utforma ett bra boinflytande vid denna form för
småhusbebyggelse där fastigheterna inom ett kvarter samverkar om
olika gemensamma anläggningar på kvartersmark. Detta beror på
att frågor om markanvändning och behovet av
gemensamhetsanläggningar i allmänhet har behandlats redan på
planeringsstadiet och utbyggnaden bestämts av exploatören. De
som skall bo i området får således begränsade möjligheter att
påverka anläggningsbeslutets innehåll. De överväganden som
tidigare gjorts i denna fråga (SOU 1986:29, prop. 1988/89:77)
har inte lett till någon helt tillfredsställande lösning.
Utskottet är tveksamt till om det förslag som förs fram i
motionen om besvärsrätt för villaägarföreningar över bl.a.
anläggningsbeslut skulle ge något reellt ökat boinflytande
för dem som kommer att bo i området. Däremot har utskottet haft
och har alltjämt den uppfattningen att en väl genomtänkt
planläggning och ett noggrant genomfört samrådsförfarande på
planeringsstadiet bör innebära att småhusägarnas intressen ändå
kommer att tillvaratas på ett godtagbart sätt. Med det anförda
avstyrker utskottet motion Bo413 (c) yrkande 11.
Fastighetsbildning på landsbygden
I motion Bo532 (m) yrkande 13 begärs ett tillkännagivande om
att möjligheter bör införas i fastighetsbildningslagen att bilda
större fritidsfastigheter på landsbygden. Enligt motionen
kan motiven för bildande av större fastigheter för
permanentboende även anföras för fritidsfastigheter. Härigenom
skulle enligt motionen jordbruket gynnas -- genom
försäljningsintäkter -- landsbygden hållas mera levande och det
öppna landskapet kunna bevaras på ett bättre sätt.
Utskottet tog ställning till denna fråga nyligen (hösten 1990)
i samband med behandlingen av proposition 1989/90:151 om
fastighetsbildning för landsbygdens behov m.m. En motion med i
princip likalydande innehåll avstyrktes (1990/91:BoU3).
Utskottet uttalade bl.a. som sin mening att en större
restriktivitet bör iakktas vid fastighetsbildning som innebär
att ett större arealtillskott skall läggas till en
fritidsfastighet. Utskottet har inte ändrat inställning nu.
Motion Bo532 (m) yrkande 13 avstyrks.
Hyresrätt, bostäder
Bruksvärdessystemet
Bestämmelser om hyran finns i 12 kap. jordabalken
(hyreslagen). Hyra är enligt hyreslagen den ersättning som utgår
enligt avtal för upplåtelse av hus eller del av hus (lägenhet).
Avtalet kan kompletteras även med upplåtelse av jord om jorden
skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för
annat ändamål än jordbruk.
Hyran för bostadslägenhet skall enligt 19 § hyreslagen vara
till beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag från denna regel
får ske endast för kostnader hänförliga till lägenhetens
uppvärmning, förseende med varmvatten samt el- och va-avgifter.
Särskilda bestämmelser finns för lokaler.
Hyressättningen är i princip fri. En hyresvärd och en
hyresgäst kan själva komma överens om hyrans storlek.
Hyressättningen sker dock vanligtvis efter kollektiva
förhandlingar med hyresgästförening enligt
hyresförhandlingslagen. Formerna för sådana förhandlingar
behandlas senare i detta betänkande. Utgångspunkten för
hyressättningen skall vara lägenhetens bruksvärde, dvs. vad
lägenheten men hänsyn till beskaffenhet, förmåner och övriga
faktorer kan anses vara värd i förhållande till andra
lägenheter. Enligt bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen skall
hyran bestämmas efter en jämförelse med främst hyrorna för till
bruksvärdet likvärdiga lägenheter i hus som ägs och förvaltas av
allmännyttiga bostadsföretag. Om parterna inte kan komma överens
skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är att anse
som skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i
fråga förordas att bruksvärdessystemet skärps genom att
påtaglighetsrekvisitet tas bort. Systemet bör vidare tillämpas
så att åldersfaktorn får mindre betydelse än för närvarande.
Yrkanden som rör bruksvärdessystemet framställs också i
motionerna Bo252 (fp) yrkande 22, moderata samlingspartiets
partimotion Bo402 yrkande 10 och motionerna Bo411 (m) yrkande 3
och Bo413 (c) yrkande 13. I dessa förordas att
bruksvärdessystemet reformeras så att den s.k. lägesfaktorn,
dvs. en bostadslägenhets läge, bör ges ökad tyngd vid
hyressättningen. I fp- och c-motionerna påpekas också att det
bör framgå klarare av hyreslagen vad som menas med bruksvärde. I
m-motionen Bo411 föreslås att systemet reformeras så att en
flexibel boendeservice kan erbjudas. En av nackdelarna med
systemet är enligt motionärerna i den senast nämnda motionen att
det motverkar en utveckling av olika servicealternativ inom
boendet. Motionärerna anser att hyressättningsreglerna gör det
mycket svårt för fastighetsägarna att erbjuda dem som så önskar
en ökad service på andra områden än de rent fastighetsanknutna.
En annan nackdel, som också tas upp i fp-motionen, sägs vara att
den bruksvärdesreglerade bostadsmarknaden medverkar till en
lägenhetsmarknad med "svarta" överlåtelsepriser som bättre
stämmer överens med hushållens värderingar av bostaden.
Bostadsministern har i början av februari 1991 uttalat bl.a.
att bruksvärdessystemet behövs för att besittningsskyddet för
landets hyresgäster inte skall tunnas ut. Utskottet delar denna
bedömning. En översyn och analys av systemet skall dock enligt
bostadsministern göras för att utröna om systemet fungerar såsom
avsetts. Frågan om den skärpning av bruksvärdessystemet som
enligt vänsterpartiets partimotion bör vidtas får enligt
utskottets mening bedömas i samband med den kommande översynen.
Utskottet är inte nu berett att tillmötesgå motionärernas
önskemål. Vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu
är i fråga avstyrks.
Frågor om en reformering av bruksvärdessystemet i övrigt
har behandlats av utskottet vid åtskilliga tillfällen och
avstyrkts (senast i december 1990 i 1990/91:BoU4). Utskottet
hänvisade till bruksvärdessystemets stora betydelse för en
social bostadspolitik och ansåg en översyn i den riktning som
föreslogs i motionen inte erforderlig. Utskottet finner inte
heller nu anledning att tillstyrka en reformering i enlighet med
motionärernas önskemål. Motion Bo252 (fp) yrkande 22, moderata
samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 10 och motionerna
Bo411 (m) yrkande 3 och Bo413 (c) yrkande 13 avstyrks.
Vad hyran får omfatta
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i
fråga hävdas att kostnader för t.ex. bilplats, telefon och
kabel-TV-installation inte bör ses som en del av hyran. I
motionerna Bo252 (fp) yrkande 25, Bo411 (m) yrkande 4 och Bo413
(c) yrkande 14 begärs att reglerna om vad hyran får omfatta ses
över. Motionärerna anser det orimligt att kostnader för
boinflytande- och fritidsverksamhet måste betalas av alla
hyresgäster oavsett om de deltar i sådana verksamheter eller
inte. Lika orimligt anser m- och c-motionärerna det vara att
också hyresgäster som inte är medlemmar i
hyresgästorganisationen skall behöva vara med och betala
kostnaderna för organisationens förhandlingsverksamhet.
Enligt 20 § hyresförhandlingslagen får genom
förhandlingsöverenskommelse bestämmas att i hyran för samtliga
lägenheter skall ingå visst belopp som ersättning till
hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Beloppet
får inte överstiga vad som är skäligt med hänsyn till hyran i
övrigt, förhandlingskostnaderna och övriga omständigheter.
Hyresgästerna blir bundna av en förhandlingsöverenskommelse om
det finns en förhandlingsklausul i kontraktet, men en hyresgäst
har rätt att begära överprövning av
förhandlingsöverenskommelsens innehåll i den del den avser
honom. En hyresgäst har vidare möjlighet att få en prövning av
förhandlingsersättningen till stånd i särskild ordning enligt 22
§ hyresförhandlingslagen. Beträffande annan ersättning till
hyresgästorganisation, t.ex. ersättning för arbete för
boinflytande- eller fritidsverksamhet som utförs av
organisationen kan de förhandlande parterna komma överens om att
ersättning skall utgå till organisationen för verksamheten.
Vissa krav ställs dock på sådan ersättning. Bl.a. får medlen
inte användas fritt av organisationen och pengarna skall komma
alla hyresgäster till godo. Medlen skall användas till ett
bestämt ändamål som måste ha anknytning till boendet hos
bostadsföretaget. Det skall också vara fråga om måttliga belopp
i förhållande till företaget i övrigt (jfr RBD 17:1985). En
hyresgäst är oförhindrad att begära prövning av hyran med stöd
av reglerna om obilliga hyresvillkor i 55 § hyreslagen.
Enligt utskottets mening kan inte tillräckliga skäl anses
föreligga att ändra den nuvarande ordningen som innebär att
hyresgästerna solidariskt får betala viss ersättning för
boinflytande- och fritidsverksamhet samt
förhandlingsverksamheten, som bedrivs i hyresgästernas
intressen, och att dessa kostnader ingår som en del av hyran.
Utskottet har senast i oktober 1990 i betänkandet 1990/91:BoU1
givit uttryck för denna uppfattning. Utskottet gör nu ingen
annan bedömning. Motionerna Bo252 (fp) yrkande 25, Bo411 (m)
yrkande 4 och Bo413 (c) yrkande 14 avstyrks.
En fråga om vad hyran i övrigt får omfatta tas upp i
v-motionen. Enligt motionärerna bör det inte finnas möjlighet
för parterna att avtala om att vissa nyttigheter som inte kan
anses nödvändiga skall ingå i hyran. Som exempel nämns bl.a.
biluppställningsplats och kabel-TV-installation.
Såsom framgått av redogörelsen ovan är det närmast en fråga
för hyresmarknadens parter att avtala om hyressättningen.
Förhandlingsöverenskommelsen blir bindande för hyresgästerna
om det finns en förhandlingsklausul. En överenskommelse om att
t.ex. kostnaden för kabel-TV-installation skall ingå i hyran
binder hyresgästerna i sådana fall. Enligt utskottet finns inte
tillräckliga skäl att införa en annan ordning för de i motionen
uppräknade exemplen. Utskottet avstyrker vänsterpartiets
partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga.
Frågor om förhandlingsrätt
I fyra motioner diskuteras vem som skall ges förhandlingsrätt
vid hyresförhandlingar och vem som skall utöva boinflytande
enligt bostadssaneringslagen. I moderata samlingspartiets
partimotion Bo402 yrkande 11 och i motionerna Bo252 (fp)
yrkandena 26 och 27, det senare yrkandet såvitt nu är i fråga,
Bo411 (m) yrkande 5, såvitt nu är i fråga, och Bo413 (c)
yrkandena 4 och 5 efterlyses ett direktinflytande i
hyresförhandlingslagen och bostadssaneringslagen för den
enskilde hyresgästen eller för den förening som åtnjuter
hyresgästens förtroende.
Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandlingsrätten utövas
av en organisation av hyresgäster och förhandlingen föras på
grundval av en förhandlingsordning. Även enligt
bostadssaneringslagen utövas boinflytande av en
hyresgästorganisation som har avtal om förhandlingsordning för
fastigheten. Om någon sådan inte finns gäller enligt
bostadssaneringslagen att riksorganisation eller förening, som
är ansluten till sådan organisation inom vars verksamhetsområde
fastigheten är belägen, skall föra hyresgästernas talan.
Utskottet har tidigare gjort och gör alltjämt den bedömningen
att gällande ordning inte bör ändras. Hyresgästorganisationen
besitter en betydligt större sakkunskap än den enskilde
hyresgästen när det gäller t.ex. bruksvärdessystemet. Det är
också lättare att i kollektiva former nå resultat i
förhandlingar om t.ex. boinflytande. En organisation kan på ett
bättre sätt hävda sig mot det övertag som en hyresvärd i många
fall har över sina hyresgäster i förhandlingar. En annan fördel
är att avtal kan träffas med en part i stället för varje
hyresgäst för sig. Lagstiftningen utesluter inte att andra
föreningar än den "etablerade" hyresgäströrelsen utövar
förhandlingsrätten. Något krav att föreningen skall vara
ansluten till en viss organisation av hyresgäster uppställs
inte. Lagstiftningen är sålunda neutral i vad avser
hyresgästernas val av organisation. Med det anförda avstyrks
moderata samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 11 och i
motionerna Bo252 (fp) yrkandena 26 och 27, det senare yrkandet
såvitt nu är i fråga, Bo411 (m) yrkande 5 såvitt nu är i fråga
och Bo413 (c) yrkandena 4 och 5 om förhandlingsrätten enligt
hyresförhandlingslagen m.m.
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
I motionerna Bo252 (fp) yrkande 30, Bo411 (m) yrkande 5 såvitt
nu är i fråga och Bo413 (c) yrkande 2 förordas att
hyresgästinflytandet över lägenhetsunderhållet stärks. Vad
motionärerna eftersträvar i dessa motioner är en ändring av 15 §
andra stycket hyreslagen så att hyresvärdens
reparationsskyldighet kan avtalas bort även utan
förhandlingsöverenskommelse. Även i sådana frågor bör enligt
motionärerna den enskilde hyresgästen själv kunna ingå avtal med
hyresvärden.
Vid upplåtelse av en lägenhet och under avtalstiden skall
lägenheten vara fullt brukbar för avsett ändamål enligt den
allmänna uppfattningen på orten (9 § första stycket och 15 §
första stycket hyreslagen). Under avtalstiden har hyresvärden
underhållsansvar för en bostadslägenhet. Underhållsskyldigheten
liksom även reglerna om en bostadslägenhets ursprungliga skick
kan dock frångås genom en förhandlingsöverenskommelse.
Kravet på förhandlingsöverenskommelse har införts bl.a. av det
skälet att den enskilde hyresgästen inte skall tvingas acceptera
ett för honom oförmånligt avtal om ansvaret för
bostadslägenhetens underhåll (prop. 1983/84:146). Bestämmelsens
utformning har ansetts ge garantier för att hyresgästernas
intressen tillgodoses och för att underhållet inte eftersätts.
Utskottet har när motioner om hyresgäststyrt
lägenhetsunderhåll behandlats tidigare (senast i
1990/91:BoU1) ansett att den nuvarande ordningen bör bibehållas
och hänvisat till att de påtalade olägenheterna kommer att
försvinna allteftersom förhandlingsöverenskommelser träffas
mellan hyresmarknadens parter. Utskottet avstyrker med det
anförda motionerna Bo252 (fp) yrkande 30, Bo411 (m) yrkande 5
såvitt nu är i fråga och Bo413 (c) yrkande 2.
Hyresgästinflytandet och kabel-TV
Hyresgästinflytandet vid beslut om installation av kabel-TV
tas upp i motion Bo413 (c) yrkande 8. Där föreslås att
hyresgästernas inflytande över sådana beslut som rör
kabel-TV-frågor stärks. Hyresgästernas valfrihet framhålls
särskilt. Varje hyresgäst måste själv få bestämma om han vill ta
del av utbudet eller inte, anser motionärerna.
Någon särskild lagstiftning finns inte för just hyresgästernas
inflytande i den nu aktuella frågan. Här gäller samma regler som
annars reglerar hyresgästernas inflytande över sitt boende. I
princip står det fastighetsägaren fritt att bestämma vilken
utrustning som fastigheten skall förses med. I 2 a §
bostadssaneringslagen finns dock vissa begränsningar för
fastighetsägaren när det gäller åtgärder som inte behövs för att
lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Inom ramen
för träffade boinflytandeavtal och där sådant avtal saknas, inom
ramen för förhandlingsordning, kan parterna förhandla om bl.a.
kabel-TV-frågor och ingå förhandlingsöverenskommelser.
Även utskottet vill framhålla valfriheten. Den enskilda
hyresgästen måste kunna välja att inte få del av programutbudet.
I de riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats om anges att
individuell valfrihet skall medges och att kostnaderna för
ombyggnad av fastighetsnätet och övrig teknisk utrustning skall
täckas av bruksvärdeshyran. Såvitt utskottet har erfarit följs
dessa riktlinjer. Enligt utskottets mening finns genom det sätt
på vilket hyresgästernas intressen synes tillvaratas i denna
fråga inte anledning att särskilt lagreglera om hyresgästernas
inflytade över beslut om installation av kabel-TV m.m.
Utskottet avstyrker motion Bo413 (c) yrkande 8.
Boinflytandefrågor i övrigt
I motionerna Bo408 (s) och Bo413 (c) yrkande 1 tas upp
ytterligare några frågor som rör boinflytande. I den först
nämnda motionen, Bo408, yrkas att riksdagen som sin mening
tillkännager för regeringen att boinflytandet för hyresgäster
bör ökas på sätt som föreslås i motionen. Enligt motionen är
svagheten i dagens system att graden av inflytande blir beroende
av fastighetsägarens eller bostadsföretagets inställning och
policy i boendefrågor. Ett sätt att öka hyresgästernas insyn och
inflytande vore enligt motionärerna att införa
hyresgästrepresentation i de allmännyttiga
bostadsföretagens styrelser. En lösning för att uppnå att
ansvaret för hur ett bostadsområde skall förvaltas och utvecklas
övertas av hyresgästerna är enligt motionen att de allmännyttiga
bostadsföretagen delas upp i moder- och dotterbolag.
Hyresgästerna tillsätter sedan förvaltningsstyrelser för de
olika dotterföretagen.
Utskottet anser i likhet med motionärerna att det är viktigt
att hyresgästinflytandet utvecklas och fördjupas. Det är också
viktigt att olika former och lösningar prövas. Det finns
egentligen inga klara gränser för hur långt hyresgästernas
inflytande över sitt boende kan sträcka sig. Utvecklingen har
hittills fortskridit i enlighet med parternas egna önskemål och
utan riksdagens medverkan. Så bör kunna ske även i
fortsättningen. Motion Bo408 (s) bör därför avslås.
I c-motionen Bo413 yrkande 1 tas upp ett under flera år
återkommande yrkande om allmännyttans roll för
hyresgästinflytandet. I motionen pekas på allmännyttans stora
betydelse när det gäller utvecklingen av boinflytandet.
Allmännyttan har enligt motionärerna genom sin uppbyggnad och
omfattning stora möjligheter att bli ledande för
hyresgästinflytandet varför förutsättningar bör skapas så att
denna utveckling kan fortgå.
Det torde vara väl känt att utskottet inte har någon annan
uppfattning om allmännyttans stora betydelse för utvecklingen av
hyresgästernas inflytande i boendefrågor än motionärerna.
Utskottet är övertygat om att utvecklingen kommer att fortgå mot
ett alltmer fördjupat boinflytande inom allmännyttiga
bostadsföretag utan ett riksdagens tillkännagivande. Utskottet
avstyrker motion Bo413 (c) yrkande 1.
Bytesreglerna
I motion Bo406 (s) föreslås att hyreslagskommittén ges i
uppdrag att överväga reglerna i hyreslagen om byte av lägenhet.
Enligt motionärerna bör den s.k. treårsspärren avskaffas liksom
även den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens
förpliktelser.
Utskottet anser i likhet med motionärerna att det kan finnas
anledning att överväga om de nuvarande reglerna för byte av
bostadslägenheter är ändamålsenliga. Det kan med rätta
ifrågasättas om bytesrätten bör begränsas i de fall hyresgästen
fått lägenheten genom byte och inte innehaft den i tre år. Även
bestämmelserna i 38 § andra meningen hyreslagen om den nye
hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens förpliktelser
förefaller -- åtminstone när det gäller bostadslägenheter --
otidsenliga. Syftet med bestämmelserna är att underlätta
frivilliga överlåtelser. Huruvida bestämmelsen har någon
funktion att fylla i detta avseende är tveksamt. Enligt vad
utskottet erfarit avser hyreslagskommittén att se över
bytesreglerna såvitt avser den s.k. treårsspärren och
ansvarsfrågan. Resultatet kommer att redovisas i det betänkande
som avses avlämnas senast vid utgången av år 1991. Ett
tillkännagivande om tilläggsdirektiv skulle därför inte tjäna
något syfte och kan därför undvaras. Motionen avstyrks.
Andrahandsupplåtelse och besittningsskydd
I motionerna Bo411 (m) yrkande 2 och Bo252 (fp) yrkande 24
föreslås att reglerna om hyran vid andrahandsupplåtelse bör
upphävas. Härigenom skulle enligt motionärerna utbudet ökas.
Enligt fp-motionen är det med dagens regler inte möjligt att få
full täckning för kostnaderna. Det finns också anledning enligt
fp-motionärerna att göra det lättare att avtala bort
besittningsskyddet för att därigenom öka utbudet.
Reglerna om hyran vid andrahandsupplåtelse infördes den 1
juli 1988. De gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat
rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet, dock
inte vid upplåtelse för fritidsändamål. Reglerna avser att
skydda andrahandshyresgäster mot oskäliga hyror och innebär
bl.a. att hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig om han tar
emot en hyra som är oskälig med hänsyn till bruksvärdet.
Hyresnämnden kan i ärende om återbetalning fastställa hyran för
den fortsatta uthyrningen.
Utskottet anser nu liksom tidigare -- inte minst mot bakgrund
av läget på bostadsmarknaden -- att de relativt nyligen införda
reglerna är berättigade. Motionerna Bo411 (m) yrkande 2 och
Bo252 (fp) yrkande 24 avstyrks.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 9 föreslås att
besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus stärks.
Enligt gällande rätt, 46 § första stycket 6 hyreslagen har
hyresgästen till lägenhet i en- eller tvåfamiljshus inte rätt
till förlängning av hyresavtalet om upplåtaren har sådant
intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen
bör flytta. Så kan vara fallet om värden avser att bosätta sig i
lägenheten eller om huset skall säljas. Hyresgästen måste dock
ges skäligt rådrum att skaffa en annan bostad. Samma regler
gäller enligt 6 a i 46 § för hyresgäst i en
bostadsrättslägenhet. Anledningen till att hyresgästerna i dessa
lägenhetskategorier har getts ett svagare besittningsskydd än
vad som normalt gäller, är att lagstiftaren utgått ifrån att
sådana lägenheter i regel förvärvats för att bereda ägaren
bostad. Hyresgästernas intressen har därför ansetts böra vika
för ägarens krav att disponera över lägenheten för egen del.
Sådana en- och tvåfamiljshus som uppförts för affärsmässig
uthyrning har inte ansetts undantagna från det allmänna
besittningsskyddet.
Enligt utskottets mening får nuvarande ordning godtagas. Ett
förstärkt besittningsskydd för hyresgäster i bostadslägenheter i
en- eller tvåfamiljhus kan medföra att husägaren blir mindre
benägen att hyra ut sådana lägenheter. Det är dock viktigt att
hyresgästen ges skäligt rådrum. Vid den intresseavvägning som
skall ske måste därvid sådana omständigheter som exempelvis
bostadsförhållandena på orten, parternas behov av lägenheten och
hyresförhållandets längd spela in. Med det anförda avstyrker
utskottet vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 9.
Hyresrätt, lokaler
Den 1 januari 1989 trädde vissa ändringar i
lokalhyreslagstiftningen i kraft. Lagändringarna syftar till att
stärka lokalhyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna och
göra dem mer jämställda vid förhandling och medling i samband
med att hyresavtal sagts upp. Ändringarna berör bl.a. frågan vad
som skall förstås med skäligt hyreskrav, reglerna för
medlingsförfarandet och ersättningsreglerna. Andra ändringar som
genomfördes berör indexklausuler, ändrad användning och
andrahandsuthyrning.
Gällande rätt innebär sammanfattningsvis följande.
Lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd som innebär
att hyresgästen har rätt till ersättning för sin förlust om
hyresvärden utan godtagbar anledning vägrar att förlänga
hyresavtalet eller uppställer villkor som kan anses jämförliga
med vägran, t.ex. kräver oskälig hyra, och hyresgästen därigenom
är tvungen att flytta. Vid bedömningen av ett hyreskravs
skälighet skall bedömningen grundas på omständigheter som är
tillgängliga redan före hyrestidens utgång och utifrån hyran för
närmast jämförliga lokaler på orten. Hyror som är mycket låga
eller mycket höga skall inte ingå i jämförelsen. Krävd hyra
skall inte anses som skälig om den överstiger den hyra som
lokalen vid hyrestidens utgång kan anses betinga på den öppna
marknaden (marknadshyran). Om hyresvärden säger upp avtalet för
avflyttning skall han i uppsägningen bl.a. underrätta
hyresgästen om att hyresgästen inom två månader från
uppsägningen har att hänskjuta tvisten för medling till
hyresnämnden om han inte går med på att flytta utan ersättning.
Den utredning om marknadshyran som inte lagts fram under
medlingen får beaktas av domstolen endast om det finns
synnerliga skäl för det. Vid obefogad uppsägning har
lokalhyresgästen alltid rätt till en minimiersättning
motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda
kontraktet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång
motsvarar fyra basbelopp. Om förlusten är större skall
hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes
förlust.
I fyra motioner behandlas lokalhyreslagstiftningen.
I motion Bo411 (m) yrkande 26 yrkas att ändringarna i
lokalhyreslagstiftningen om vad som skall förstås med skäligt
hyreskrav, indexklausuler, lokalägarens rätt att motsätta sig
ändrad användning samt andrahandsuthyrning upphävs och att
bestämmelserna utformas i enlighet med sin tidigare lydelse.
Det har inte framkommit någonting som tyder på att
ifrågavarande ändringar i lokalhyreslagstiftningen inte
tjänar det syfte som eftersträvades, dvs. att lagstiftningen på
ett bättre sätt än tidigare skall stärka hyresgästernas
ställning gentemot hyresvärdarna. Det saknas därför anledning
att förorda en återgång till tidigare ordning. Motion Bo411 (m)
yrkande 26 om indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen
avstyrks. Det kan erinras om att utskottet och riksdagen i
samband med att de nu diskuterade ändringarna infördes övervägde
och förkastade motionsförslagen.
I vänsterpartiets partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i
fråga förordas att regeringen ges till känna att
bruksvärdessystemet bör utvidgas till att gälla också lokaler.
Frågan övervägdes i samband med det utredningsarbete som
föregick ändringarna i lokalhyreslagstiftningen. Utskottet
behandlade senast hösten 1990 i betänkandet 1990/91:BoU1 ett
motionsyrkande om att ett bruksvärdessystem för lokaler
borde övervägas. Yrkandet avstyrktes. Inte heller nu anser
utskottet att det finns anledning att överväga frågan på nytt.
Utskottet avstyrker därför vänsterpartiets partimotion Bo224
yrkande 13 såvitt nu är i fråga.
I motion Bo414 (c) yrkande 1 förordas en lagändring som
innebär att hyresvärden i stället för hyresgästen bör ges
skyldighet att hänskjuta en förlängningstvist till
hyresnämnden. Enligt motionärerna är hyresvärdarna ofta mer
förtrogna med de avtal och regler som gäller på hyresmarknaden.
Nuvarande ordning kan enligt motionärerna medföra att
hyresgästerna på grund av en försummelse orsakas ett alltför
stort ingrepp i den enskilda verksamheten. I yrkande 4 föreslås
att ett yttrande från hyresnämnd bör avse lokalhyresavtalet i
dess helhet. Härigenom anses lokalhyresgästernas ställning bli
starkare än för närvarande om bestämmelser införs som motverkar
att motparten kan undanhålla underlagsmaterial.
Beträffande den första frågan om vem som skall hänskjuta en
förlängningstvist till hyresnämnden innebär nuvarande ordning
att hyresgästen i uppsägningen skall underrättas om vad han har
att iaktta om han inte går med på att flytta utan ersättning.
Enligt utskottets bedömning bör risken för att
lokalhyresgästerna försummar sin skyldighet att hänskjuta en
förlängningstvist till hyresnämnden inte vara särskilt stor. Det
åligger ju hyresvärden att i uppsägningen upplysa om vad som
skall iakttas. Enligt utskottets mening bör ytterligare
erfarenheter vinnas innan bestämmelserna om bl.a.
medlingsförfarandet tas upp till nya överväganden. Det kan
emellertid finnas anledning att så snart underlag finns
tillgängligt granska hur lagstiftningen har verkat. Med det
anförda avstyrker utskottet motion Bo414 (c) yrkande 1.
Den andra frågan om vad hyresnämndens yttrande bör avse finns
reglerad i 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Enligt lagrummet kan hyresnämnden vid medling i
förlängningstvist som avser lokaler yttra sig om bl.a.
marknadshyran för lokalen. Nämndens bedömning grundar sig på det
material som parterna åberopat. I ersättningsprocessen får som
framgått utredning som inte har lagts fram under medlingen
beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.
Detta regleras i 57 a § tredje stycket hyreslagen. Denna ordning
motiveras med att parterna skall tvingas att agera aktivt redan
under medlingen. Utredningen förutsätts därmed bli bättre och
parterna ges bättre möjligheter än tidigare att bedöma vilka
medgivanden som bör göras. Medlingsverksamheten förutsätts
därmed bli effektivare.
Utskottet avstyrker med nyss anförda skäl beträffande
förmedlingsförfarandet även motionens yrkande 4 om yttrande
från hyresnämnden m.m.
I motionerna Bo414 (c) yrkandena 2 och 3 och Bo415 (m, fp, c)
behandlas förmedlingsverksamheten och ersättningsreglerna.
Motionärerna förordar att en bestämmelse införs i
lokalhyreslagstiftningen som tvingar parterna till förhandling i
god tid innan hyresgästen måste flytta från lokalen. Förslaget
motiveras med att förhandlingar ofta inte kommer till stånd
förrän det återstår endast en kort tid till avflyttningen.
Hyresvärden kan enligt motionärerna förhala tidpunkten för
medling och försätta hyresgästen i ett sämre förhandlingsläge.
När det gäller ersättningsreglerna görs gällande att dessa ger
hyresgästerna ett för svagt besittningsskydd. Hyresgästerna har
enligt motionärerna svårt att få gehör för sin uppfattning vid
hyresförhandlingar. Skadeståndet för obefogade uppsägningar
föreslås därför böra höjas kraftigt och motsvara minst en
årshyra, enligt c-motion dock inte lägre än tre basbelopp.
När en förlängningstvist hänskjutits till hyresnämnden skall
hyresnämnden kalla parterna att inställa sig inför nämnden (9 §
nämndlagen). Skall part inställa sig personligen, får nämnden
förelägga vite. Inställer sig inte motparten, hyresvärden, trots
att han kallats vid vite, och är det inte antagligt att
förlikning kan komma till stånd, får hyresnämnden avskriva
ärendet (10 § samma lag). I 26 § finns också en bestämmelse om
att ärende skall handläggas skyndsamt. Genom nuvarande ordning
kommer således medling till stånd inför hyresnämnden utan större
tidsutdräkt. Om hyresförhållandet skall upphöra efter uppsägning
får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen
medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från
hyrestidens utgång. Ansökan skall ha kommit in till hyresnämnden
före hyrestidens utgång. Vad sedan gäller ersättningsreglerna
har hyresgästen vid obefogad uppsägning rätt till
minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det
uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens
utgång motsvarar fyra basbelopp.
Enligt utskottets mening finns fog för en viss oro när det
gäller utvecklingen på lokalhyresmarknaden. Utskottet har senast
i 1990/91:BoU1 uttalat att lokalhyresfrågorna bör tas upp till
nya överväganden om det skulle visa sig att lokalhyresgästerna
inte fått det skydd mot hyresvärdarna som avsetts med reformen.
Utskottet förutsätter att frågorna följs med uppmärksamhet i
regeringens kansli och att en utvärdering av reformen görs så
snart ett sådant underlag, som gör utvärderingen meningsfull,
har inhämtats. Utskottet är med hänvisning till det nu anförda
inte berett att tillstyrka förslagen i motionerna Bo414 (c)
yrkandena 2 och 3 och Bo415 (m, fp, c) om ändring av
ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen.
Motionerna avstyrks.
Andra upplåtelseformer
I två m-motioner, moderata samlingspartiets partimotion Bo402
yrkande 5 och motion Bo411 (m) yrkande 14, begärs förslag om att
ytterligare två upplåtelseformer införs. I partimotionen
förordas införande av ägarlägenheter och i Bo411 av ett
hyr-köp-system.
Utskottet anser med bibehållande av sin vid flera tillfällen
tidigare uttalade uppfattning att det saknas anledning för
riksdagen att ta initiativ till någon av de upplåtelseformer som
förespråkas i m-motionerna. Motionerna Bo402 yrkande 5 och Bo411
yrkande 14 (båda m) avstyrks.
Övrigt
I motion Bo411 (m) yrkande 27 förordas ett tillkännagivande om
att en skyndsam översyn av regelsystem och fastighetsrättsliga
frågor bör ske i syfte att anpassa den fastighetsrättsliga
lagstiftningen till EG.
År 1988 upprättades inom regeringskansliet en organisation för
beredning av integrationsfrågorna inom departementen. Arbetet
leds av en statsrådsgrupp under statsministerns ordförandeskap.
Därunder svarar en statssekreterargrupp för den löpande
styrningen av arbetet. Ett omfattande analysarbete pågår inom 25
arbetsgrupper. Referensgrupper med företrädare för olika
samhällsintressen har knutits till flertalet av arbetsgrupperna.
En särskild beredningsgrupp under en chefsförhandlare samordnar
arbetsgruppernas arbete. Samordningsansvaret ligger på
utrikesdepartementets handelsavdelning.
Sedan sommaren 1990 pågår förhandlingar mellan EFTA-länderna
och EG om ett närmare och fastare strukturerat samarbete byggt
på gemensamt beslutsfattande och gemensamma institutioner i ett
dynamiskt europeiskt ekonomiskt samarbetsområde, EES.
Målsättningen är att skapa ett europeiskt ekonomiskt
samarbetsområde där varor, tjänster, människor och kapital skall
röra sig fritt över gränserna. De delar av EGs regelverk som är
relevanta för EES-samarbetet avses i en eller annan form bli
integrerade i EES-avtalet, och i EFTA-staternas
rättsordningar, så att enhetliga regler skall kunna gälla inom
hela området. En arbetsgrupp (grupp V) har behandlat de
rättsliga och institutionella frågorna. Förhandlingarna är ännu
inte avslutade. Avsikten är att ett avtal skall finnas färdigt
till sommaren 1991.
Enligt vad utskottet erfarit kommer så snart resultatet av
förhandlingarna kan överblickas förslag att föreläggas riksdagen
om sådana ändringar av den lagstiftning som behövs för att
avtalet skall uppfyllas. Regeringskansliet har en hög beredskap
för att detta arbete snabbt skall komma i gång. Det är därför
inte meningsfullt att nu förorda en bred översyn av bl.a. den
fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till
EG. Det kan tilläggas att enligt kommittédirektiv (dir.
1988:43) bör kommittéer och särskilda utredare beakta
EG-aspekter i utredningsverksamheten. Med det anförda avstyrker
utskottet motion Bo411 (m) yrkande 27.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande ändring av ersättningsreglerna m.m. i
expropriationslagen
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo402 yrkande 23,
res. (m)
2. beträffande en samlad översyn av ersättningsreglerna i
expropriationslagen
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo308,
res. (m, c)
3. beträffande upphävande av förköpslagen
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 17 och
1990/91:Bo402 yrkande 22,
res. (m, fp)
4. beträffande översyn av förköpslagen
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo219 yrkande 1 och
1990/91:Bo412,
res. (v, mp)
5. beträffande tomträttsinstitutet
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo244 yrkande 3 och
1990/91:Bo402 yrkande 3,
res. (m, c)
6.beträffande vissa ändringar i lagstiftningen om
fastighetsförvaltning m.m.
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo403, 1990/91:Bo404,
1990/91:Bo405 och 1990/91:Bo410,
res. (v)
7.beträffande servitut
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo401,
8.beträffande inlösen vid fastighetsreglering
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo416,
res. (c)
9.beträffande omröstningsreglerna i samfällighetslagen
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo409,
10.beträffande hyresgästinflytandet i anläggningslagen
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 10,
res. (m, fp, c)
11.beträffande boinflytandet för småhusägare i s.k.
storkvarter
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 11,
res. (fp, c)
12.beträffande större fritidsfastigheter på landsbygden
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo532 yrkande 13,
res. (m, fp)
13.beträffande skärpning av bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu
är i fråga,
res. (v)
14.beträffande reformering av bruksvärdessystemet i
övrigt
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 22,
1990/91:Bo402 yrkande 10, 1990/91:Bo411 yrkande 3 och
1990/91:Bo413 yrkande 13,
res. (m, fp, c)
15.beträffande ersättning för boinflytande- och
fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 25,
1990/91:Bo411 yrkande 4 och 1990/91:Bo413 yrkande 14,
res. (m, fp, c)
16.beträffande vad hyran i övrigt får omfatta
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu
är i fråga,
res. (v, mp)
17.beträffande förhandlingsrätten enligt
hyresförhandlingslagen m.m.
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkandena 26 och
27, det sistnämnda såvitt nu är i fråga, 1990/91:402 yrkande 11,
1990/91:Bo411 yrkande 5, detta yrkande såvitt nu är i fråga, och
1990/91:Bo413 yrkandena 4 och 5,
res. (m, fp, c)
18.beträffande hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 30,
1990/91:Bo411 yrkande 5, såvitt nu är i fråga, och 1990/91:Bo413
yrkande 2,
res. (m, fp, c)
19.beträffande hyresgästernas inflytande över beslut om
installation av kabel-TV m.m.
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 8,
res. (c, v, mp)
20.beträffande hyresgästrepresentation i de allmännyttiga
bostadsföretagens styrelser
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo408,
res. (v)
21. beträffande allmännyttans roll för
hyresgästinflytandet
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo413 yrkande 1,
res. (c)
22. beträffande reglerna för byte av bostadslägenheter
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo406,
23. beträffande hyran vid andrahandsupplåtelse
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo252 yrkande 24 och
1990/91:Bo411 yrkande 2,
res. (m, fp)
24. beträffande besittningsskyddet för hyresgäster i
tvåfamiljshus
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 9,
res. (v)
25. beträffande indexklausuler m.m. i
lokalhyreslagstiftningen att riksdagen avslår motion
1990/91:Bo411 yrkande 26,
res. (m)
26.beträffande bruksvärdessystem för lokaler
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo224 yrkande 13 såvitt nu
är i fråga,
res. (v)
28.beträffande yttrande från hyresnämnden m.m.
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo414 yrkande 4,
res. (c)
29.beträffande ersättningsregler m.m. i
lokalhyreslagstiftningen
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo414 yrkandena 2 och
3 och 1990/91:Bo415,
res. (c, v)
30.beträffande införande av ägarlägenheter och ett
hyr-köp-system
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:Bo402 yrkande 5 och
1990/91:Bo411 yrkande 14,
res. (m)
31. beträffande översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga
lagstiftningen för en anpassning till EG
att riksdagen avslår motion 1990/91:Bo411 yrkande 27.
res. (m)
Stockholm den 7 mars 1991
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
Närvarande: Agne Hansson (c), Magnus Persson (s), Knut
Billing (m), Lennart Nilsson (s), Erling Bager (fp), Hans Göran
Franck (s), Bertil Danielsson (m), Nils Nordh (s), Rune Evensson
(s), Gunnar Nilsson (s), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c),
Jan Strömdahl (v), Kjell Dahlström (mp), Britta Sundin (s),
Berndt Ekholm (s) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp).
Reservationer
1. Ändring av ersättningsreglerna m.m. i expropriationslagen
(mom. 1)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar
med "Utskottet behandlade" och slutar med "yrkande 23 avstyrks"
bort ha följande lydelse:
Moderata samlingspartiets grunduppfattning är att med
markägande skall följa rätten att bestämma över egendomen, att
bruka, bebygga och sälja den m.m. Statens eller kommunernas
inskränkningar i denna rätt får ske endast för att skydda andra
människor till liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljön
och naturen och för att kunna genomföra för landet eller
kommunen ytterst angelägna uppgifter. Utskottet anser i likhet
med motionärerna att lagstiftningen nu bör ändras så att
tvångsmässigt övertagande av en fastighet får ske bara under
förutsättning att kommunen har ett klart och påvisbart behov av
fastigheten. Kommunen skall därvid kompensera ägaren med det
fulla marknadsvärdet för fastigheten samt ersätta ägaren för de
kostnader som uppkommer genom expropriationen. Eftersom
expropriation endast skall kunna ske i anslutning till
planeringen torde förväntningsvärden av någon betydelse inte
uppstå. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av moderata
samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 23 som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
1. beträffande ändring av ersättningsreglerna m.m. i
expropriationslagen
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo402 yrkande 23
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. En samlad översyn av ersättningsreglerna i
expropriationslagen (mom. 2)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m),
Birger Andersson (c) och Jan Sandberg (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar
med "När det" och slutar med "motion Bo308 (c)" bort ha följande
lydelse:
Såsom anförs i motion Bo308 (c) är det inte ovanligt i dagens
samhälle att markägare får godta inskränkningar i äganderätten
till förmån för viktiga allmänna intressen. Det ifrågasätts
emellertid i allt större utsträckning om samhället visar
tillräcklig respekt för äganderätten och för de enskildas
intressen. Ersättningsreglerna är restriktiva och kan ibland slå
ojämnt. Presumtionsregeln i expropriationslagen är särskilt
kontroversiell. Handläggningen av dessa frågor är ofta segdragen
och tar ibland orimligt lång tid. Det kan också ifrågasättas om
ordningen för förfarande bör utformas annorlunda för att kraven
på rättssäkerhet och effektivitet skall tillgodoses på bästa
sätt. Någon samlad översyn av dessa problem kan knappast anses
ha gjorts tidigare. I likhet med motionärerna anser utskottet
det motiverat med en samlad översyn av de frågor som behandlats
ovan i syfte att effektivisera förfarandet och skapa rättvisa
kompensationsregler. Detta bör riksdagen med anledning av motion
Bo308 (c) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
2. beträffande en samlad översyn av ersättningsreglerna i
expropriationslagen
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo308 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Upphävande av förköpslagen (mom. 3)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m),
Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Yrkanden om" och slutar med "avstyrks således" bort ha
följande lydelse:
Utskottet delar m- och fp-motionärernas uppfattning att
förköpslagen bör avskaffas. Kommunerna har genom lagstiftningen
i övrigt goda möjligheter att genomföra samhällsplaneringen och
med överlägsna ekonomiska och personella resurser en mycket
stark ställning gentemot den enskilde fastighetsägaren.
Förköpslagen behövs därför inte. Utskottet förordar att
riksdagen med anledning av moderata samlingspartiets partimotion
1990/91:Bo402 yrkande 22 och motion 1990/91:Bo252 (fp) yrkande
17 som sin mening ger regeringen till känna att åtgärder snarast
bör vidtas för att upphäva lagen och hänvisningar till den i
andra författningar.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
3. beträffande upphävande av förköpslagen
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkande 17 och 1990/91:Bo402 yrkande 22 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. Översyn av förköpslagen (mom. 4)
Jan Strömdahl (v) och Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar
med "Det finns" och slutar med "Bo412 (v) avstyrks" bort ha
följande lydelse:
Det är viktigt att det nu görs stora ansträngningar för att
effektiva åtgärder skall kunna vidtas mot pågående omvandling av
permanenthus till fritidshus i vissa områden. En möjlig lösning
kan vara att skärpa förköpslagen och införa någon form av
förvärvslån till kommunerna. En annan kan vara -- vilken
utskottet stöder -- att arbeta vidare på det förslag till
förvärvslag som tagits fram inom bostadsdepartementet.
Regeringen bör ges i uppdrag att snabbt se över detta förslag
och företa de ändringar som tas upp i v-motionen. Vad utskottet
nu anfört med anledning av motionerna 1990/91:Bo219 yrkande 1
och 1990/91:Bo412 bör riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande översyn av förköpslagen
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo219
yrkande 1 och 1990/91:Bo412 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
5. Tomträttsinstitutet (mom. 5)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Jan
Sandberg (m) och Birger Andersson (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar
med "Tomträttsinstitutet infördes" och slutar med "yrkande
3" bort ha följande lydelse:
Utredningen om tomträttsavgälder har avgett sitt betänkande.
Det finns emellertid inte tillräckliga skäl att behålla
tomträttsinstitutet. Några nya tomträtter bör inte skapas. De
som bor i småhus med tomträtt bör erbjudas att förvärva marken.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av moderata
samlingspartiets partimotion Bo402 yrkande 3 och motion Bo244
(c) yrkande 3 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:5.beträffande tomträttsinstitutet
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo244
yrkande 3 och 1990/91:Bo402 yrkande 3 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning
m.m. (mom. 6)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9
börjar med "Utskottet vill" och på s. 10 slutar med
"fastighetsförvaltning m.m." bort ha följande lydelse:
Tillståndslagens syfte är att förhindra och motverka
fastighetsspekulation. Lagens tillkomst har medfört att
fastighetsmarknaden har sanerats något. Den senaste tidens
utveckling visar emellertid att alltför många ägare av
flerfamiljshus är olämpliga som fastighetsförvaltare. Den
spekulativa handeln med hyresfastigheter har knappast avtagit.
Denna handel driver upp hyrorna, och i tider med en ansträngd
ekonomi eftersätts underhållet. Det finns därför anledning att
nu ingripa med skärpta krav vid förvärvsprövningen för att
oseriösa fastighetsägare skall sållas bort och hyresgästernas
ställning stärkas.
Med hänvisning till vad som anförts ovan förordar utskottet
att riksdagen med anledning av motionerna Bo403, Bo404, Bo405
och Bo410 (samtliga s) som sin mening ger regeringen till känna
att de förslag till ändringar i lagstiftningen som behandlas i
motionerna skyndsamt bör utredas och ett lagförslag därefter
föreläggas riksdagen.
dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
6. beträffande vissa ändringar i lagstiftningen om
fastighetsförvaltning m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo403,
1990/91:Bo404, 1990/91:Bo405 och 1990/91:Bo410 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Inlösen vid fastighetsreglering (mom. 8)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "Utskottet delar" och slutar med "Bo416 (c) avstyrks"
bort ha följande lydelse:
Med den nya synen på jord- och skogsbruk samt genom
strävandena att bibehålla en levande landsbygd bör även små
fastigheter tillåtas. Arronderingsförbättringar kan såsom anförs
i c-motionen ske genom markbyten. Ingen som vill behålla sin
mark bör kunna tvingas att avstå den mot pengar. Denna form av
expropriation som inlösenförfarandet innebär bör avskaffas.
Detta bör riksdagen med anledning av motion Bo416 (c) som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
8. beträffande inlösen vid fastighetsreglering
att riksdagen med anledning av 1990/91:Bo416 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Hyresgästinflytandet i anläggningslagen (mom. 10)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil
Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "När utskottet" och slutar med "yrkande 10" bort ha
följande lydelse:
De enskilda hyresgästernas inflytande över sin närmiljö bör så
långt möjligt tillgodoses. Det vidgade boinflytandet i 7 §
anläggningslagen som infördes år 1989 kan ytterligare
förstärkas. Detta bör ske på så sätt att inflytande och
påverkansmöjligheter läggs närmare dem som berörs av besluten.
Hyresgästerna bör själva, eller genom frivillig samverkan i
föreningsform, ges rätt att bestämma över sin boendemiljö.
Utskottet vill med hänvisning till vad nu anförts förorda att
riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 10
som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:10.beträffande hyresgästinflytande i
anläggningslagen att riksdagen med anledning av motion
1990/91:Bo413 yrkande 10 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
9. Boinflytandet för småhusägare i s.k. storkvarter (mom. 11)
Agne Hansson (c), Erling Bager (fp), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14
börjar med "Även denna" slutar med "yrkande 11" bort ha följande
lydelse:
Utskottet delar den uppfattning som förs fram i motion
1990/91:Bo413 (c) yrkande 11 att småhusägarnas m.fl. inflytande
över inrättande av gemensamhetsanläggningar bör stärkas. Den väg
som anvisas i motionen kan vara en lösning som bör övervägas
närmare. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning
av motionen som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 11 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:11.beträffande boinflytandet för
småhusägare i s.k. storkvarter
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 11
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
10. Större fritidsfastigheter på landsbygden (mom. 12)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m),
Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14
börjar med "Utskottet tog" och slutar med "13 avstyrks" bort ha
följande lydelse:
Riksdagen beslutade hösten 1990 om ändringar i
fastighetsbildningslagen som innebär ökade möjligheter att bilda
större bostadsfastigheter på landsbygden. Denna vidgade frihet
tar närmast sikte på fastighetsbildning för permanentboende.
Enligt utskottets mening bör även fritidsfastigheter omfattas av
denna möjlighet. I stort sett samma motiv som hävdas för
bildande av större bostadsfastigheter för permanentboende kan
anföras för fritidsboende. Därtill kommer att försäljning av
mark för en eller flera fritidsfastigheter skulle för många
lantbrukare utgöra ett välkommet bidrag till verksamheten. Ett
större antal fritidsfastigheter torde dessutom bidra till att
landskapet hålls öppet och landsbygden levande. Vad nu anförts
bör riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo532 (m) yrkande
13 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 12 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
12. beträffande större fritidsfastigheter på landsbygden
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo532 yrkande 13
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Skärpning av bruksvärdessystemet (mom. 13)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Bostadsministern har" och slutar med "fråga
avstyrks" bort ha följande lydelse:
En social bostadspolitik förutsätter en kombination av
hyresreglering och kvarboenderätt (besittningsskydd).
Bruksvärdessystemet har medfört att bostadshyrorna kunnat hållas
på en rimlig nivå även i tider av stor bostadsbrist. Detta
system är bra i princip men bör skärpas. Detta bör ske genom att
påtaglighetsrekvisitet, som medger att en hyra alltid kan ligga
litet över jämförbara allmännyttiga lägenheters hyra utan att
den anses som oskälig, tas bort. Enligt utskottets mening finns
det inte längre några skäl för att hyror skall tillåtas ligga
högre än till bruksvärdet likvärdiga lägenheters hyror.
Åldersfaktorn bör också ges mindre betydelse. Det innebär att
nyproducerade hus skall kunna jämföras med sådana som är några
år gamla om standarden är densamma. Utskottet förordar att
riksdagen med anledning av motion 1991/91:Bo224 yrkande 13
såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet nu anfört.
dels att moment 13 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
13. beträffande skärpning av bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224
yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger
regering till känna vad utskottet anfört,
12. Reformering av bruksvärdessystemet i övrigt (mom. 14)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil
Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Frågor om" och slutar med "13 avstyrks" bort ha
följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning är situationen på bostadsmarknaden
sådan att olika åtgärder måste vidtas för att den skall fungera
på ett bättre sätt än i dag. En fungerande hyresmarknad
förutsätter att konsumenternas egna värderingar får påverka
hyressättningen. En större centralt belägen lägenhet bör ha en
högre hyra än en liten lägenhet i utkanten av en tätort. För en
rättvisare hyressättning än för närvarande måste således framför
allt en lägenhets läge tillmätas större betydelse i
bruksvärdessystemet. Nuvarande tillämpning har lett till
"svarta" affärer, låg rörlighet inom bostadssektorn och mindre
flexibel boendeservice. I en översyn av bruksvärdessystemet bör
lägesfaktorn ges större tyngd. Utskottet förordar att vad nu
anförts om bruksvärdessystemet bör riksdagen med anledning av
moderata samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 10
och motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkande 22, 1990/91:Bo411 (m)
yrkande 3 och 1990/91:Bo413 (c) yrkande 13 som sin mening ge
regeringen till känna.
dels att moment 14 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
14. beträffande reformering av bruksvärdessystemet i
övrigt
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkande 22, 1990/91:Bo402 yrkande 10, 1990/91:Bo411
yrkande 3 och 1990/91:Bo413 yrkande 13 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ersättning för boinflytande- och fritidsverksamhet samt
förhandlingsverksamheten (mom. 15)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil
Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17
börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "14 avstyrks" bort
ha följande lydelse:
Enligt nuvarande ordning betalar alla hyresgäster oavsett
organisationstillhörighet och egna önskemål för den
boinflytande- och fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamhet
som hyresgästorganisationen bedriver. Avgiften ingår som en del
av hyran och betalas således via bostadsföretagen till
hyresgäströrelsen. Detta kollektiva system bör nu ses över. Den
hyresgäst som inte deltar i t.ex. fritidsverksamheten bör inte
heller belastas med kostnader för verksamheten. Vad nu anförts
bör riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252 (fp)
yrkande 25, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 4 och 1990/91:Bo413 (c)
yrkande 14 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 15 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
15. beträffande ersättning för boinflytande- och
fritidsverksamhet samt förhandlingsverksamheten
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkande 25, 1990/91:Bo411 yrkande 4 och
1990/91:Bo413 yrkande 14 som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
14. Vad hyran i övrigt får omfatta (mom. 16)
Jan Strömdahl (v) och Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17
börjar med "Såsom framgått" och slutar med "i fråga" bort ha
följande lydelse:
Utskottet delar den ståndpunkt som förs fram i vänsterpartiets
partimotion Bo224 yrkande 13 såvitt nu är i fråga. Kostnaden för
sådana anordningar som biluppställningsplats och
kabel-TV-installation bör inte ingå i hyran och ligga till grund
för en bruksvärdesprövning. I hyran bör endast ingå kostnader
för nödvändiga anordningar såsom t.ex. tvättstuga.
dels att moment 16 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:16.beträffande vad hyran i övrigt får
omfatta
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 yrkande 13
såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört,
15. Förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m.
(mom. 17)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil
Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet har" och slutar med
"hyresförhandlingslagen m.m." bort ha följande lydelse:
Som boinflytandet nu är utformat i hyresförhandlingslagen och
bostadssaneringslagen kommer den enskilde hyresgästen inte till
tals i frågor som direkt berör honom. En ombyggnad av en
fastighet kan i enstaka fall komma till stånd utan att ens de
människor som bor i fastigheten kunnat påverka beslutet. Även om
hyresgäströrelsen arbetar för ett vidgat hyresgästinflytande bör
det i lagstiftningen ges möjlighet för hyresgästerna i berörd
fastighet att själva förhandla i frågor som rör deras boende.
Boinflytandet bör utformas så att möjlighet öppnas för
hyresgästerna, eller om de så önskar en förening av berörda
hyresgäster, att förhandla om sin hyra och yttra sig i
ombyggnadsfrågor m.m. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning
av motionerna 1990/91:Bo252 (fp) yrkandena 26 och 27,
1990/91:Bo411 (m) yrkande 5, de båda sistnämnda yrkandena såvitt
nu är i fråga, 1990/91:Bo402 (m) yrkande 11 och 1990/91:Bo413
(c) yrkandena 4 och 5 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 17 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
17. beträffande förhandlingsrätten enligt
hyresförhandlingslagen m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkandena 26 och 27, det sistnämnda såvitt nu är i fråga,
1990/91:Bo402 yrkande 11, 1990/91:Bo411 yrkande 5 såvitt nu är i
fråga och 1990/91:Bo413 yrkandena 4 och 5 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (mom. 18)
Agne Hansson (c), Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil
Danielsson (m), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c) och
Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Kravet på" och slutar med "yrkande 2" bort ha
följande lydelse:
Den s.k. tapetreformen är en viktig reform när det gäller
hyresgästernas inflytande över sitt boende. Ett verkligt
inflytande uppnås emellertid först när den enskilde
hyresgästen ges möjlighet att själv avtala om
underhållsstandarden i sin lägenhet. Några allvarliga hinder mot
en sådan ordning har inte framkommit. Lagstiftningen bör därför
ändras så att ett sådant vidgat boinflytande kan förverkligas.
Kravet på förhandlingsöverenskommelse bör således avskaffas.
Utskottet förordar att riksdagen med anledning av motionerna
1990/91:Bo252 (fp) yrkande 30, 1990/91:Bo411 (m) yrkande 5
såvitt nu är i fråga och 1990/91:Bo413 (c) yrkande 2 antar det
förslag till lag om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken som
framgår av bilaga 1 till detta betänkande.
dels att moment 18 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
18. beträffande hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkande 30, 1990/91:Bo411 yrkande 5 såvitt nu är i fråga
och 1990/91:Bo413 yrkande 2 antar det förslag till lag om
ändring i 12 kap. 15 § jordabalken som betecknats som
reservanternas förslag och som framgår av bilaga 1 till
detta betänkande,
17. Hyresgästernas inflytande över beslut om installation av
kabel-TV m.m. (mom. 19)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c), Jan Strömdahl (v) och
Kjell Dahlström (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Även utskottet" och slutar med "yrkande 8" bort ha
följande lydelse:
I reservation 23 i 1990/91:BoU1 hösten 1990 uttalades
följande.
Kabel-TV bör enligt utskottets mening inte jämställas med
sådana för hyresgästerna gemensamma nyttigheter som tvättstuga,
centralantenn och liknande. Det handlar inte sällan om en
ledningsanslutning och abonnemang som några starkt önskar och
andra bestämt vill slippa. Varje hyresgäst borde därför själv få
avgöra om han vill ha kabel-TV indragen i lägenheten eller inte
och betala för detta. Till ingen del skall kabel-TV bekostas
över hyran. I dag fattas beslut om kabel-TV ofta långt över
huvudet på berörda hyresgäster. I den mån de kan påverka
besluten skapar diskussionen motsättningar mellan olika grupper
av hyresgäster. Detta skulle undvikas om kabel-TV-frågor
behandlades som en fråga om tillval, dvs. något som var och en
får ta ställning till och betala individuellt.
Utskottet ansluter sig till vad sålunda anförts. Riksdagen bör
därför med anledning av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 8 som
sin mening ge regeringen detta till känna så att eventuella
författningsändringar kan vidtas.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
19. beträffande hyresgästernas inflytande över
beslut om installation av kabel-TV m.m.
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413
yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
18. Hyresgästrepresentation i de allmännyttiga
bostadsföretagens styrelser (mom. 20)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Utskottet anser" och slutar med "därför avslås" bort
ha följande lydelse:
Såsom motionärerna anför är det viktigt att
hyresgästinflytandet utvecklas och förnyas. Det är också viktigt
att olika former och lösningar prövas. Ett sätt att förbättra
hyresgästernas insyn och inflytande är att låta representanter
för de boende ingå i de allmännyttiga bostadsföretagens
styrelser. Inom det arbetsrättsliga området ingår representanter
för de anställda numera regelmässigt i styrelser -- med
bibehållna partsroller. Så bör också kunna ske inom
bostadssektorn. Riksdagen bör därför med anledning av motion
1990/91:Bo408 (s) uppdra åt regeringen att vidta de åtgärder som
kan behövas för att en sådan reform skall kunna genomföras.
dels att moment 20 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
20. beträffande hyresgästrepresentation i de
allmännyttiga bostadsföretagens styrelser
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo408 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,
19. Allmännyttans roll för hyresgästinflytandet (mom.21)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20
börjar med "Det torde" och slutar med "yrkande 1" bort ha
följande lydelse:
Centerpartiet har under flera år framhållit de allmännyttiga
bostadsföretagens betydelse för den sociala bostadspolitiken och
utvecklingen av hyresgästernas inflytande över sitt boende.
Utskottet har helt och fullt ställt sig bakom denna uppfattning.
Utskottet anser det också -- såsom motionärerna -- viktigt att
sådana förutsättningar skapas att allmännyttan kan fortsätta att
utvecklas för att stärka boinflytandet och förbli ett viktigt
instrument för den fortsatta utvecklingen av den sociala
bostadspolitiken. En åtgärd för att undanröja de hinder som
finns för en sådan utveckling är att lånereglerna vid förvärv av
fastighet från allmännyttan ändras. Riksdagen bör med anledning
av motion 1990/91:Bo413 (c) yrkande 1 hos regeringen begära
förslag till ändringar som medför att allmännyttan kan fungera
under samma villkor som andra på bostadsmarknaden.
dels att moment 21 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
21. beträffande allmännyttans roll för
hyresgästinflytandet
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo413 yrkande 1
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
20. Hyran vid andrahandsupplåtelse (mom. 23)
Knut Billing (m), Erling Bager (fp), Bertil Danielsson (m),
Jan Sandberg (m) och Ingrid Hasselström Nyvall (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21
börjar med "Utskottet anser" och slutar med "24 avstyrks" bort
ha följande lydelse:
Såsom motionärerna anför måste åtgärder vidtas för att öka
utbudet av bostäder. En sådan åtgärd, som med största
sannolikhet skulle öka tillgången av bostäder för framför allt
ungdomar är att avskaffa hyreslagens regler om hyran vid
andrahandsuthyrning. Nuvarande ordning innebär att det ofta inte
är möjligt att ens få de egna kostnaderna för bostaden täckta.
Hyreslagen bör därför ändras i nu aktella delar. Utskottet
förordar med hänvisning till vad som nu anförts att riksdagen
med anledning av motionerna Bo252 (fp) yrkande 24 och Bo411 (m)
yrkande 2 som sin mening ger regeringen detta till känna.
dels att moment 23 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
23. beträffande hyran vid andrahandsupplåtelse
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo252
yrkande 24 och 1990/91:Bo411 yrkande 2 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
21. Besittningsskyddet för hyresgäster i tvåfamiljshus (mom.
24)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21
börjar med "Enligt utskottets" slutar med "yrkande 9" bort ha
följande lydelse:
Enligt utskottets mening saknas anledning att ha en ordning
som innebär ett svagare besittningsskydd för hyresgäster i
tvåfamiljshus än vad som annars gäller. Dessa hyresgäster bör
mot bakgrund av ett allmänt intresse av att kunna hindra
bostadsbristen genom en uppdelning av stora enfamiljshus i två
eller flera lägenheter ges större trygghet i sin besittning till
lägenheten. Detta är naturligtvis särskilt viktigt om det råder
bostadsbrist, men också när det gäller frågan om hyran har ett
starkt besittningsskydd stor betydelse. För att
besittningsskyddet skall kunna brytas måste hyresvärden ha ett
betydligt starkare intresse av att avtalet skall upphöra än vad
som gäller enligt nu gällande regler. Vad nu anförts bör
riksdagen med anledning av vänsterpartiets partimotion
1990/91:Bo224 yrkande 9 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 24 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
24. beträffande besittningsskyddet för hyresgäster i
tvåfamiljshus
att riksdagen med anledning av 1990/91:Bo224 yrkande 9
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,
22. Indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningen (mom. 25)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22
börjar med "Det har" och slutar med "förkastade
motionsförslagen" bort ha följande lydelse:
Den utveckling som skett på lokalhyresmarknaden sedan de nya
bestämmelserna infördes år 1989 är oroande, och det finns
anledning att ifrågasätta om ändringarna har gagnat
lokalhyresgästerna. Många av reglerna har sin motsvarighet på
bostadsmarknaden. Det kan därför befaras att lokalhyresmarknaden
kommer att uppvisa samma problem som bostadsmarknaden har.
Utskottet finner i likhet med motionärerna att de senaste
ändringarna i lokalhyreslagstiftningen om "skäligt hyreskrav",
indexklausuler, om rätten för lokalägaren att motsätta sig
ändrad användning och om andrahandsuthyrning bör upphävas.
Lagstiftningen bör i stället återfå sin tidigare lydelse.
Riksdagen föreslås därför med anledning av motion 1990/91:Bo411
(m) yrkande 26 anta de förslag till lag om ändring i 12 kap.
jordabalken, i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder samt i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol som
framgår av bilaga 2 till detta betänkande.
dels att moment 25 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
25. beträffande indexklausuler m.m. i
lokalhyreslagstiftningen
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo411
yrkande 26 antar de förslag till lag om ändring i
jordabalken, i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder samt i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
som betecknats som reservanternas förslag och som framgår
av bilaga 2 till detta betänkande,
23. Bruksvärdessystem för lokaler (mom. 26)
Jan Strömdahl (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22
börjar med "Frågan övervägdes" och slutar med "i fråga" bort ha
följande lydelse:
Den utveckling som skett på lokalhyresmarknaden med bl.a.
kraftigt höjda hyror är oroande. En av orsakerna till dessa
kraftiga höjningar är bl.a. att nuvarande ordning tillåter
marknadskrafterna att verka till skillnad från vad som gäller
för bostäder. Bostadshyrorna har hittills tack vare
bruksvärdessystemet hållits på en någorlunda rimlig nivå.
Bruksvärdessystemet bör emellertid skärpas och utvidgas till att
omfatta också lokaler. Risken är annars att hyrorna kommer upp
på en sådan nivå att ekonomiskt svaga lokalhyresgäster slås ut.
Småbutiker och hantverkare kommer att drabbas i första hand.
Åtgärder måste därför vidtas för att stoppa den för samhället
ogynnsamma utveckling som pågår. Utskottet förordar att
riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224 (v) yrkande 13
såvitt nu är i fråga hos regeringen begär en utredning om
införande av ett bruksvärdessystem.
dels att moment 26 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
26. beträffande bruksvärdessystem för lokaler
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo224
yrkande 13 såvitt nu är i fråga som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
24. Medlingsförfarandet (mom. 27)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c) och Jan Strömdahl (v)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 23
börjar med "Beträffande den" och slutar med "yrkande 1" bort ha
följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i
kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid
obefogad uppsägning förbättrats.
En ändring som bör genomföras i syfte att ytterligare stärka
lokalhyresgästens ställning är att införa en skyldighet för
hyresvärden i stället för hyresgästen att hänskjuta en
förlängningstvist till hyresnämnden. Sådan ordning gäller för
bostadshyresavtal. Som skäl kan anföras, vilket också
framhållits i motion Bo414, att hyresvärden till skillnad från
hyresgästen i allmänhet är väl förtrogen med de bestämmelser som
gäller på hyresmarknaden. Det kan också tyckas rimligt att den
part som säger upp ett hyresavtal också skall hänskjuta
förlängningsfrågan till hyresnämnden. Vad nu föreslagits bör
riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 (c) yrkande 1
som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 27 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
27. beträffande medlingsförfarandet
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414
yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
25. Yttrande från hyresnämnden m.m. (mom. 28)
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 23
börjar med "Utskottet avstyrker" och slutar med "hyresnämnden
m.m." bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i
kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid
obefogad uppsägning förbättrats.
En av flera ändringar som bör genomföras för att ytterligare
förbättra lokalhyresgästernas ställning är att ge dem bättre
möjligheter att bedöma om ett hyreskrav är skäligt. Det yttrande
om marknadshyran som parterna kan begära av hyresnämnden grundar
sig på det underlag som parterna lägger fram. Är underlaget
bristfälligt ger inte yttrandet den vägledning vid
medlingsförhandlingarna som avsetts. Det är därför viktigt att
hyresnämnden aktivt verkar för att parterna tar fram ett
fullgott underlag. När hyresnämnden avger yttrande bör det avse
samtliga hyresvillkor som ingår i hyresavtalet. Vad nu
föreslagits bör riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414
(c) yrkande 4 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 28 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:28.beträffande yttrande från hyresnämnden
m.m.
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo414 yrkande 4
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
26. Ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen (mom.
29)
Agne Hansson (c), Birger Andersson (c) och Jan Strömdahl (v)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24
börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "Motionerna
avstyrks" bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar i lokalhyreslagstiftningen som trädde i
kraft den 1 januari 1989 har lokalhyresgästernas ställning vid
obefogad uppsägning förbättrats. Den utveckling som har skett de
senaste åren på lokalhyresmarknaden är emellertid oroande. De
kraftiga hyreshöjningarna på lokalhyresmarknaden gör att många
lokalhyresgäster riskerar att få ge upp sin verksamhet.
Marknadskrafterna har satt marknadsekonomin ur spel. De stora
fastighetsbolagen dominerar ägandet av kommersiella lokaler. En
tom lokal betyder mindre för dem än en sänkt hyresnivå. Det är
alldeles uppenbart att lokalhyresgästernas besittningsskydd och
deras ställning på hyresmarknaden måste stärkas ytterligare.
En olägenhet med nuvarande ordning är att
medlingsförhandlingar inte kommer till stånd förrän det återstår
endast en mycket kort tid av hyrestiden. Hyresgästens
förhandlingssituation blir därigenom försvagad och hyresgästen
kan på grund av den korta tid som återstår känna sig tvingad att
acceptera ett högre hyreskrav. Det bör därför införas regler som
tvingar parterna till medlingsförhandlingar i god tid före
avtalstidens utgång.
Såsom c-motionärerna i flera år hävdat måste
ersättningsreglerna utformas så att de motverkar obefogade
uppsägningar och håller hyresgästen skadeslös i en sådan
situation. Däri ligger det indirekta besittningsskyddets styrka.
Den nuvarande ordningen med ett skadestånd begränsat till fyra
basbelopp motverkar inte obefogade uppsägningar. För att
besittningsskyddet skall bli ett verkligt skydd för hyresgästen
måste såsom anförts i c-motionen minimiersättningen höjas till
ett belopp motsvarande en årshyra, dock minst tre basbelopp.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna
1990/91:Bo414 (c) yrkandena 2 och 3 och 1990/91:Bo415 (m, fp, c)
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att moment 29 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
29. beträffande ersättningsregler m.m. i
lokalhyreslagstiftningen
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo414
yrkandena 2 och 3 och 1990/91:Bo415 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
27. Införande av ägarlägenheter och ett hyr-köp-system (mom.
30)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24
börjar med "Utskottet anser" och slutar med "(båda m) avstyrks"
bort ha följande lydelse:
Utskottet ansluter sig till vad som föreslås i moderata
samlingspartiets partimotion 1990/91:Bo402 yrkande 5 och motion
1990/91:Bo411 (m) yrkande 14 om att såväl ett system med
ägarlägenheter som ett hyr-köp-system bör införas snarast för
att ytterligare bredda människors valfrihet och tillgodose
människors önskan om en egen ägd bostad. Härigenom anpassas
också bostadsmarknaden till vad som gäller i andra länder. Detta
bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 30 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
30. beträffande införande av ägarlägenheter och ett
hyr-köp-system
att riksdagen med anledning av motionerna 1990/91:Bo402
yrkande 5 och 1990/91:Bo411 yrkande 14 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
28. Översyn av bl.a. den fastighetsrättsliga lagstiftningen
för en anpassning till EG (mom. 31)
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 25
börjar med "Enligt vad" och slutar med "yrkande 27" bort ha
följande lydelse:
Utskottet ansluter sig till vad som anförts i motion
1990/91:Bo411 yrkande 27 om behovet av en allmän översyn av
regelsystemet på bostadsmarknaden och fastighetsrättens område.
Syftet med översynen skall vara att se i vilken utsträckning det
svenska systemet inte överensstämmer med det som gäller och
kommer att gälla inom EG. Lagstiftningen bör därefter anpassas
till vad som gäller och förväntas gälla inom EG. Riksdagen bör
skyndsamt hos regeringen begära den förordade översynen.
dels att moment 31 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
31. beträffande översyn av bl.a. den
fastighetsrättsliga lagstiftningen för en anpassning till
EG
att riksdagen med anledning av motion 1990/91:Bo411
yrkande 27 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört.
Särskilda yttranden
1. Behandlingsfråga
Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m)
anför:
Samtliga de i betänkandet behandlade motionerna har avstyrkts
av utskottet. I reservationer till betänkandet har vi för
riksdagen lagt fram alternativa förslag till beslut. De flesta
av reservationerna innebär att riksdagen med anledning av
m-motioner som sin mening bör ge regeringen till känna vad i
motionerna föreslagits.
Vi har emellertid i vissa fall ansett oss kunna avstå från att
till betänkandet foga s.k. motivreservationer. Även om vi alltså
inte delat majoritetens motiv för att avstyrka vissa motioner
har vi inte reserverat oss vad gäller motiven för avstyrkandet.
Det primära är nämligen att motionerna avstyrkts.
Vi har sålunda avstått från att anmäla motivreservation
beträffande
översyn av förköpslagen
vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsförvaltning m.m.
skärpning av bruksvärdessystemet
vad hyran i övrigt får omfatta
hyresgästernas inflytande över beslut om installation av
kabel-TV m.m.
hyresgästrepresentation i de allmännyttiga bostadsföretagens
styrelser
allmännyttans roll för hyresgästinflytandet
ersättningsregler m.m. i lokalhyreslagstiftningen
Vår inställning till dessa frågor har vid olika tillfällen
kommit till uttryck i motioner och i motivreservationer tidigare
år till betänkanden från bostadsutskottet (se bl.a. betänkande
1989/90:BoU1).
Beträffande frågan om boinflytande för småhusägare i s.k.
storkvarter vill vi ange följande som vår inställning.
Moderata samlingspartiet delar den uppfattning som förs fram i
motion 1990/91:Bo423 (c) yrkande 11 att småhusägarnas m.fl.
inflytande över inrättande av gemensamhetsanläggningar bör
stärkas. Den väg som anvisas i motionen kommer inte att ge något
reellt boinflytande för de berörda. Ett bättre alternativ kan
vara att senarelägga beslut om inrättande av icke nödvändiga
gemensamhetsanläggningar till dess inflyttning har skett. De
som flyttar in i området kommer med en sådan ordning att själva
få bestämma om gemensamhetsanläggningen skall inrättas eller
inte.
2. Tomträttsinstitutet
Erling Bager och Ingrid Hasselström Nyvall (båda fp) anför:
Enligt folkpartiets uppfattning har tomrätterna i många fall
spelat ut sin roll som ett bostadsocialt inslag i
bostadspolitiken. Många fastighetsägare vill hellre äga marken
och vill inte vara utlämnade till plötsliga ändringar i
kostnadsbilden.
Tomträttsinstitutet bör inte nu avskaffas generellt eftersom
det finns fastighetsägare som inte vill eller saknar möjlighet
att köpa den aktuella marken. De som vill friköpa marken bör
dock naturligtvis ges förutsättningar för detta.
3. Vad hyran i övrigt får omfatta
Agne Hansson och Birger Andersson (båda c) anför:
När det gäller kabel-TV-installationer vill vi hänvisa till
reservation 17 i vilken vi anger som vår uppfattning att
kostnaderna för sådana åtgärder till ingen del bör ingå i hyran.
4. Förhandlingsrätten enligt hyresförhandlingslagen m.m.
Jan Strömdahl (v) anför:
Det system med ett hyresgästinflytande via förhandlande
organisationer som utvecklats i Sverige ger hyresgästerna en
unik ställning. Det får inte offras på nyindividualismens
altare. Men systemet förutsätter att bestämmandet i praktiken
utövas av den berörda gruppen hyresgäster.
Reservanternas
Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Bilaga 1
Tillhör reservation 16 (m, fp, c)
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15 § jordabalken1
skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
15 §2
Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant
skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats
eller följer av andra stycket.
Om lägenheten helt eller Om lägenheten helt eller
delvis är uthyrd till delvis är uthyrd till
bostad, skall hyresvärden i bostad, skall hyresvärden i
bostadsdelen med skäliga bostadsdelen med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och tapetsering, målning och
andra sedvanliga reparationer andra sedvanliga reparationer
med anledning av med anledning av
lägenhetens lägenhetens
försämring genom försämring genom
ålder och bruk. Detta ålder och bruk. Detta
gäller dock inte, om gäller dock inte, om
något annat har avtalats något annat har avtalats
och efter tillträdesdagen.
1. hyresavtalet avser ett
enfamiljshus, eller 2.
hyresavtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen
(1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits
in i en
förhandlingsöverenskommelse
enligt nämnda lag.
Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen
som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall
hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 §
första stycket, om inte annat har avtalats.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.
1 Omtryckt 1984:694.
2 Senaste lydelse 1987:1276.
Reservanternas
Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Bilaga 2
Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken1
att 19, 23, 40, 57 a och 70 §§ skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
19 §2
Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i
hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i
förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning
för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter
för vatten och avlopp,
1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och
beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts
genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut
enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus,
eller
3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter
individuell mätning.
I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller
som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av
första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra
eller årsavgift som upplåtaren betalar.
Hyran för lokaler skall Hyran för lokaler skall
också vara till beloppet också vara till beloppet
bestämd i avtalet till den bestämd i avtalet till den
del den inte omfattar del den inte omfattar
ersättning som avses i ersättning som avses i
första stycket andra första stycket andra
meningen. Utan hinder av detta meningen. Utan hinder av detta
gäller dock förbehåll gäller dock förbehåll
i avtalet om att hyran skall i avtalet om att hyran skall
utgå med ett belopp som utgå med ett belopp som
står i visst står i visst
förhållande till förhållande till
hyresgästens hyresgästens
rörelseintäkter eller rörelseintäkter eller
som bestäms enligt en som bestäms enligt en
skriftlig överenskommelse skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan mellan å ena sidan
hyresvärden eller hyresvärden eller
hyresvärden och en hyresvärden och en
organisation av organisation av
fastighetsägare, i vilken fastighetsägare, i vilken
hyresvärden är medlem, hyresvärden är medlem,
och å andra sidan en och å andra sidan en
organisation av organisation av
hyresgäster. Är avtalet hyresgäster. Är avtalet
träffat för bestämd träffat för bestämd
tid och är hyrestiden minst tid och är hyrestiden
tre år, gäller dessutom längre än ett år,
förbehåll om att hyran gäller dessutom
skall utgå med belopp som förbehåll om att hyran
bestäms enligt en annan skall utgå med belopp som
beräkningsgrund än som bestäms enligt en annan
nu har angetts. beräkningsgrund än som
nu har angetts.
1 Omtryckt 1984:694. 2 Senaste
lydelse 1988:927.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
Har avtal träffats i strid
med första eller tredje
stycket, skall hyran utgå
med ett belopp som är
skäligt med hänsyn
främst till parternas
avsikter och övriga
förhållanden när
avtalet träffades.
Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa
fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i
hyresförhandlingslagen.
23 §3
Bostadshyresgästen får Hyresgästen får inte
inte använda lägenheten använda lägenheten
för något annat för något annat
ändamål än det ändamål än det
avsedda. Hyresvärden får avsedda. Hyresvärden får
dock inte åberopa dock inte åberopa
avvikelser som är utan avvikelser som är utan
betydelse för honom. betydelse för honom.
Lokalhyresgästen får
inte använda lokalen för
något annat ändamål
än det avsedda, om inte
hyresnämnden lämnar
tillstånd till det.
Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen
innehaft lokalen längre tid
än två år och har
beaktansvärda skäl
för en ändrad
användning samt
hyresvärden inte har
befogad anledning att
motsätta sig den.
Tillståndet kan förenas
med villkor.
40 §4
En hyresgäst som under viss En hyresgäst som under viss
tid inte har tillfälle att tid inte har tillfälle att
använda sin lägenhet, använda sin
får upplåta bostadslägenhet, får
lägenheten i dess helhet i upplåta lägenheten i
andra hand, om hyresnämnden dess helhet i andra hand, om
lämnar tillstånd till hyresnämnden lämnar
upplåtelsen. Sådant tillstånd till
tillstånd skall lämnas, upplåtelsen. Sådant
om hyresgästen har tillstånd skall lämnas,
beaktansvärda skäl om hyresgästen har
för upplåtelsen och beaktansvärda skäl
hyresvärden inte har för upplåtelsen och
befogad anledning att vägra hyresvärden inte har
samtycke. befogad anledning att vägra
samtycke.
Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid
och förenas med villkor.
3 Senaste lydelse 1988:927.
4 Senaste lydelse 1988:927.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
57 a §5
Vid tillämpningen av 57 Vid tillämpningen av 57
§ första stycket 5 skall § första stycket 5 skall
en krävd hyra inte anses en krävd hyra inte anses
som skälig, om den som skälig, om den
överstiger den hyra som överstiger den hyra som
lokalen vid hyrestidens lokalen vid hyrestidens
utgång kan antas betinga utgång kan antas betinga
på öppna marknaden på öppna marknaden
(marknadshyra). När (marknadshyra). När
marknadshyran bestäms, marknadshyran bestäms,
skall främst beaktas hyran skall dock bortses från
för närmast hyresanbud eller hyresavtal
jämförliga lokaler på som ej är rimligt med
orten. Endast om det finns hänsyn till det allmänna
särskilda skäl får hyresläget i orten för
hänsyn tas till ökning närmast jämförliga
av lokalens värde, som en lokaler. Endast om det finns
hyresgäst har särskilda skäl får
åstadkommit. hänsyn tas till ökning
av lokalens värde, som en
hyresgäst har
åstadkommit.
I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden
frångås endast om det är uppenbart
1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt
högre eller lägre än hyresnämnden angett,
2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens
bedömning inte varit riktig.
I fall som avses i andra stycket 1 får utredning, som inte har
lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det
finns synnerliga skäl.
70 §6
Beslut av hyresnämnden i Beslut av hyresnämnden i
frågor som avses i 16 § frågor som avses i 16 §
andra stycket, 23 § andra andra stycket, 24 a, 34, 36,
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller
52, 54, 55 b, 62 eller 64 § 64 § överklagas genom
överklagas genom besvär besvär inom tre veckor
inom tre veckor från den från den dag beslutet
dag beslutet meddelades. meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte
stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.
2. Den nya bestämmelsen i 12 kap. 57 a § skall tillämpas i
fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett
hyresavtal har sagts upp dessförinnan tillämpas dock fortfarande
äldre bestämmelser.
5 Senaste lydelse 1988:927.
6 Senaste lydelse 1988:927.
Reservanternas
Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
Bilaga 2
Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om 2. pröva tvist om
åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad stycket, skadestånd enligt
användning av lokal enligt 12 kap. 24 a §,
12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av
skadestånd enligt 12 kap. hyresrätt enligt 12 kap.
24 a §, överlåtelse 34--37 §§, upplåtelse
av hyresrätt enligt 12 kap. av lägenhet i andra hand
34--37 §§, upplåtelse enligt 12 kap. 40 §,
av lägenhet i andra hand förlängning av
enligt 12 kap. 40 §, hyresavtal enligt 12 kap. 49
förlängning av §, hyresvillkor enligt 12
hyresavtal enligt 12 kap. 49 kap. 54 §, återbetalning
§, hyresvillkor enligt 12 av hyra och fastställande
kap. 54 §, återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 b
av hyra och fastställande §, uppskov med avflyttning
av hyra enligt 12 kap. 55 b enligt 12 kap. 59 § eller
§, uppskov med avflyttning föreläggande enligt 12
enligt 12 kap. 59 § eller kap. 64 §, allt
föreläggande enligt 12 jordabalken,
kap. 64 §, allt
jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22--24 §§
hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om
återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket,
upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket
eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i
12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av
beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation
enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och
bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt,
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
1 Lagen omtryckt 1985:660.
2 Senaste lydelse 1988:928.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
Ärende upptages av den
hyresnämnd inom vars
område fastigheten är
belägen. Ärende som
avses i 10, 17 eller 18 §
lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages
dock av hyresnämnden i den
ort där bolagets styrelse
har sitt säte eller, i
fråga om handelsbolag,
där förvaltningen
föres.
22 §3
Beslut av nämnd äger, Beslut av nämnd äger,
sedan tid för klander eller sedan tid för klander eller
besvär utgått när besvär utgått när
talan får föras mot talan får föras mot
beslutet, rättskraft, beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom såvitt därigenom
avgjorts fråga som avses i avgjorts fråga som avses i
1 § första stycket 2 1 § första stycket 2
eller 5 eller 4 § första eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7,
8 eller 9. Vad som sagts nu 8 eller 9. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller tillstånd stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra enligt 12 kap. 34--37 eller 40
stycket, 34--37 eller 40 § § jordabalken eller 30 §
jordabalken eller 30 § andra stycket
andra stycket bostadsrättslagen
bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om
(1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 §
uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan
jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande
om förbud eller medgivande som avses i 2 a §
som avses i 2 a § bostadssaneringslagen
bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om
(1973:531) eller yrkande om rätt till
rätt till förhandlingsordning enligt
förhandlingsordning enligt 9 §
9 § hyresförhandlingslagen
hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om
(1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3
anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om
§ lagen (1987:1274) om kommunal
kommunal bostadsanvisningsrätt
bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.
lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.
3 Senaste lydelse 1988:928.
Reservanternas
Förslag till
Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
Bilaga 2
Tillhör reservation 22 (m)
Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Reservanternas förslag
28 §1
Beslut av bostadsdomstolen Beslut av bostadsdomstolen
äger rättskraft, äger rättskraft,
såvitt därigenom såvitt därigenom
avgjorts fråga som avses i avgjorts fråga som avses i
4 § första stycket 2, 2 4 § första stycket 2, 2
a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9
lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om
arrendenämnder och arrendenämnder och
hyresnämnder. Vad som sagts hyresnämnder. Vad som sagts
nu gäller dock ej beslut, nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller tillstånd stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra enligt 12 kap. 34, 36 eller 37
stycket, 34, 36 eller 37 § § jordabalken eller
jordabalken eller ansökan ansökan om förbud eller
om förbud eller medgivande medgivande som avses i 2 a
som avses i 2 a § § bostadssaneringslagen
bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om
(1973:531) eller yrkande om rätt till
rätt till förhandlingsordning enligt
förhandlingsordning enligt 9 §
9 § hyresförhandlingslagen
hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om
(1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3
anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om
§ lagen (1987:1274) om kommunal
kommunal bostadsanvisningsrätt
bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.
lämnats utan bifall.