Motion till riksdagen
1989/90:L12

av Siw Persson och Erling Bager (båda fp)

med anledning av prop. 1989/90:77 om
konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.

I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.
har föreslagits att i 4 kap. jordabalken skall införas en ny 19 c § med denna
innebörd:

Vid ett prisavdrag till följd av faktiskt eller rättsligt fel i fastighet eller rådighetsfel
i sammanhanget skall avdraget på köpeskillingen (i praktiken
även återbetalningen av del av redan erlagd köpeskilling) beräknas så att förhållandet
mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet
mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Beräkningen
bör hänföras till förhållandena vid tidpunkten för köparens tillträde
till fastigheten.

Vi yrkar att riksdagen avslår detta förslag.

Ett flertal motiv finns för sådant avslag. Bland de viktigaste är följande:

1. Fel i en fastighet, dvs. ”förhållandet”, vid tidpunkten för köparens tillträde
till denna kan långt ifrån alltid bestämmas med någon visshet faktiskt
och värdemässigt sett vid en reklamations- eller stämningstidpunkt som kanske
ligger tre år efter tillträdet.

Om felet föranlett mögel- och/eller fuktutveckling kan det ha medfört en
successiv skadegörelse på fastigheten - det rör sig ju om organisk tillväxt som
inte går att med några ränteberäkningar eller normerade tillväxtberäkningar
i faktiskt eller värdemässigt hänseende föra tillbaka till ”förhållandet”
vid tillträdestidpunkten.

Det måste uppmärksammas att mögelutveckling kan ta lång tid och accelerera
kraftigt och att produktionen av mögelsporer ”går i vågor” olika år
och olika årstider, varför mät- och analysresultaten och deras värdenedsättande
konsekvenser alltid måste prövas på skilda vis med hänsyn till förhållandena
i de enskilda fallen, utan bindningar genom i förväg givna beräkningsnormer.

Vidare måste i sammanhanget beaktas att en fortsatt, till räntesatser alls
inte normerad värdereduktion många gånger uppkommer mellan tidpunkten
för reklamation eller stämning och tidpunkten för dom eller förlikning,
en tidsskillnad på ofta två A fyra år. Under den perioden har kanske köparen
inte haft möjlighet till omfattande lån för att finansiera sanerings- eller reparationsåtgärder.

En strikt tillämpning av den föreslagna paragraftexten kan leda till att en

köpare av en mögel- och fuktdrabbad fastighet åsamkas synnerligen stor för- Mot. 1989/90
lust, måhända motsvarande hundratusentals kronor. L12

Å andra sidan kan det vara så att utvecklingen mellan tillträdes- och reklamations-
respektive stämningstidpunkterna minskat den beräkningsbara
värdenedsättningen såsom i vissa radonfall.

(För att antyda ett visst mått på den berörda problematiken kan nämnas
att antalet nu mögelinfekterade byggnader antas vara minst 60 000 och att
flera dylika hus tillkommer undan för undan.)

2. Det ”statiska” tänkande som utformningen av den nya paragrafen är
baserad på är ingalunda realistiskt varken efter vad nyss sagts eller med hänsyn
till fastighetsmarknadens speciella karaktär. Paralleller kan inte dras
med köplagen. Däremot ligger det närmare till hands att söka paralleller
med de skadeståndsrättsliga principerna.

En värderelation sådan propositionen tänkt sig den mellan nedsatt och avtalsenligt
pris vid en tillträdestidpunkt kan aldrig i efterhand bestämmas på
ett från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande sätt. Relationen är i flera
avseenden irrelevant vid en ”progressiv eller dynamisk” utvecklingseffekt
mellan tillträdestidpunkten och reklamations- eller stämningstidpunkten.

3. I anslutning härtill skall tillfogas att begreppet ”avtalsenliga priset” ej
ständigt är entydigt med den i skriftlig handling dokumenterade köpeskillingen,
vilket innebär att om- och tilläggsvärderingar kan behöva göras, exempelvis
med utgångspunkt i fastighetens reella marknadsvärde vid köparens
tillträde, för att en faktor som ifrågavarande prisbegrepp skall få en
adekvat innebörd.

4. En formulering som den i 19 c § föreslagna ger inte tillfredsställande
underlag för prövning av följderna av en köpares medvållande till fel och
skador på objektet och ej heller av en köpares eventuella fördröjning av sanerings*
eller reparationsåtgärder som han haft faktiska och ekonomiska förutsättningar
att åstadkomma mellan de aktuella värdetidpunkterna.

I stället för införande av en lagbunden regel som den i 19 c § åsyftade
måste beräkningar och bedömningar av relevanta värdeminskningar och
nedsättningar av köpeskillingar vid fel i fastighet överlåtas på prövningen i
de enskilda fallen och, i den utsträckning så är ändamålsenligt, på rättspraxis.

Vad vi här fört fram grundar sig bl.a. på erfarenheterna hos kvalificerade
värderingssakkunniga i landet.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

att riksdagen avslår förslaget att i 4 kap. jordabalken införa en ny
19 c § med den lydelse som angetts i propositionen.

Stockholm den 20 mars 1990

Siw Persson (fp) Erling Bager (fp)

5