Motion till riksdagen
1989/90:Bo419

av Agne Hansson m.fl. (c)
Hyresgästinflytande, m.m.

En bra bostad till en rimlig kostnad är en förutsättning för social välfärd.
Men en kvalitativt och tekniskt sett bra bostad är inte tillräckligt för en fullgod
trivsel.

Ökat engagemang

För att skapa goda boendemiljöer och harmoniska bostadsområden krävs
det att de boende har möjlighet att engagera sig i boendet och för sin bostad.
För att skapa ett ökat engagemang krävs det att de boende har möjlighet att
påverka sin egen boendesituation. Ökat boendeinflytande är en nödvändig
förutsättning för att utveckla trivsel och gemenskap i våra bostadsområden.

Boendeinflytandet är delvis fastlagt i lagstiftningen. Det finns också boendeinflytandeavtal
mellan fastighetsägare och hyresgästorganisation. Hyresgäströrelsen
spelar en viktig roll för utvecklingen av boendeinflytandet.

Allmännyttans roll

Den helt dominerande fastighetsägaren som förvaltar fastigheter med hyresrätt
är de allmännyttiga bostadsföretagen. Den svenska allmännyttan är ur
internationell synpunkt unik på flera sätt. Inte minst gäller det vid utvecklingen
av boendeinflytandet.

Genom sin uppbyggnad och omfattning har de allmännyttiga bostadsföretagen
stora möjligheter att bli ledande för hyresgästinflytandet i landet. Ur
den synpunkten är det viktigt att skapa sådana förutsättningar att allmännyttan
kan få fortsätta att utvecklas för att stärka boendeinflytandet och förbli
ett viktigt instrument för en utveckling av den sociala bostadspolitiken. Vi
har i särskild kommittémotion om bostadspolitiken anvisat åtgärder för att
undanröja de hinder som idag finns för allmännyttan att kunna utvecklas och
fungera under samma villkor som andra på bostadsmarknaden.

Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll

Genom den s.k. tapetreformen har möjligheten i lagstiftningen öppnats för
hyresgästerna att kunna utöva inflytande över underhållet i lägenheten.

På grund av olika regler för beskattning och avsättningar mellan privatägda
hyresfastigheter och allmännyttan kommer reformen att få begränsad

1* Riksdagen 1989190. 3 sami. Nr 418—420

effekt. Risk föreligger att hyresgäster i privatägda hyresfastigheter utestängs
från de möjligheter att påverka sin egen lägenhets utseende och hyra, som
tapetreformen förutsätter.

Att denna risk är uppenbar beläggs av det faktum att hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
idag med få undantag förekommer endast hos de allmännyttiga
företagen.

För att alla hyresgäster som så önskar skall få möjlighet att utöva större
inflytande över sitt boende bör skattelagstiftningen ändras.

Privata fastighetsägare bör ges rätten att kunna fondera medel till underhåll
av lägenheterna skattefritt. Fondmedlen skall följa lägenheten och hyresgästen
ges möjlighet till inflytande över lägenhetsunderhållet med dessa
medel på samma sätt som gäller för allmännyttiga fastigheter.

Hyresgästernas inflytande enligt bostadssaneringslagen

Hyresgäst har inte genom yttrande möjlighet att direkt utöva inflytande i
samband med ombyggnad av bostadsfastighet. Boendeinflytandet vid ombyggnad
enligt bostadssaneringslagen utövas nämligen av organisation av
hyresgäster, som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, om
förhandlingsordning inte gäller, av riksorganisation eller förening som är ansluten
till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten
är belägen. Detta innebär att det inte alltid är hyresgästerna som bor i berörd
fastighet, som får utöva inflytandet. Även om hyresgäströrelsen arbetar för
ett vidgat hyresgästinflytande bör det i lagstiftningen föreskrivas ett direktinflytande.
Bostadssaneringslagen bör därför ändras så att hyresgästerna i
varje fastighet kan utöva inflytande i frågor, som direkt berör dem.

Inflytande enligt hyresförhandlingslagen

Samma förhållande, som ovan förordats beträffande inflytandet via bostadssaneringslagen,
bör också gälla analogt i hyresförhandlingslagen.

Vi föreslår därför att det direkta hyresgästinflytandet stärks. Därför bör
hyresförhandlingslagen ändras så att det är hyresgästerna i berörd bostadsfastighet,
som har rätten till förhandlingsordning.

Byggnadslovsplikt och privatfinansiering

Mångå av de förbättringsåtgärder som idag vidtas i en bostadslägenhet kräver
inte bygglov och finansieras utan statliga ombyggnadslån. Hyresgästinflytandet
blir då begränsat om avtal om boendeinflytande saknas. Detta är
inte tillfredsställande.

Den parlamentariska kommitté som är tillsatt med uppgift att göra en
översyn av hyreslagstiftningen kommer enligt direktiven att behandla denna
fråga. Dessutom kommer kommittén att bl.a. utreda frågor om förverkande
av hyresrätt, förbudet mot särskild ersättning för hyresrätt, andrahandsuthyrning
och avstående från besittningsskydd. I avvaktan på utredning avstår
vi här att lägga förslag i dessa frågor.

Mot. 1989/90

Bo419

6

Tidsbegränsning

Enligt PBL upphör bygglov, rivningslov och marklov att gälla om åtgärden
inte påbörjats inom två år efter beslutet och inte avslutats inom fem år från
samma dag.

För ombyggnadsåtgärder som inte kräver bygglov saknas bestämmelser
för inom vilken tid åtgärderna skall vara genomförda. Idag kan hyresgäster
få bo i hus som skall åtgärdas, men där ombyggnadsåtgärderna dras ut i tiden
medan lägenheterna förfaller. Detta är ej acceptabelt. Det är därför nödvändigt
att stärka hyresgästernas inflytande genom att motsvarande regler om
genomförandetid införs även vid sådan ombyggnad som ej kräver bygglov.

Kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten utgör enligt centerpartiets uppfattning en upplåtelseform
som tillgodoser många människors behov och som ger dem möjlighet
att till rimlig kostnad ta ett ökat ansvar för sina boendeförhållanden.
Enligt nu gällande lag (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt får regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att
utan hinder av bestämmelserna i bostadsrättslagen driva verksamhet som innebär
att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet.
Lagen gäller till utgången av år 1991.1 bilaga 13 till budgetpropositionen
aviseras en särskild proposition under våren om en förlängning av försöksverksamheten.

Det finns enligt centerpartiets uppfattning ingen anledning att förlänga
försöksverksamheten. Den kooperativa hyresrätten bör enligt vår uppfattning
nu permanentas. Riksdagen bör nu besluta om detta.

Koloni- och odlingslotter

Varje möjlighet att skapa trivsamma bostadsområden måste tas till vara. Hyresgäster
som bor i lägenhet har ofta behov av att komma närmare naturen.
En viktig åtgärd i det sammanhanget för att göra bostadsområdena attraktiva
är att tillse att odlingslotter och koloniträdgårdar finns i omedelbar närhet
till bostadsområdet.

Vid nyetablering bör bostadsområdena planeras så att särskilda odlingslotter
integreras i bostadsområdena.

Centerpartiet har i riksdagen medverkat till att underlätta tillkomsten av
kolonilotter. Kommunerna har nu via PBL möjlighet att undanta bl.a. kolonistugor
från bygglovsplikt.

För att främja trivseln inte minst i hyreshusområden bör övervägas ytterligare
möjligheter att främja tillkomsten av koloni- och odlingslotter i samband
med bostadsbebyggelse.

Inte minst gäller för kommunerna att tillse att planeringen sker på ett sådant
sätt att markutrymmen lämnas för dessa ändamål i tillräcklig omfattning
vid planering av bostäder.

Idag finns klara tendenser till förtätning av bostadsområden vilket inte
främjar en god boendemiljö med möjlighet för de boende till den avkoppling
och närhet till naturen som en egen odlingslott kan ge.

Mot. 1989/90

Bo419

7

Kabel-TV

Från och med den 1 januari 1989 gäller ny lagstiftning som reglerar verksamheten
när det gäller Kabel-TV.

Kabel-TV installeras i regel i alla lägenheter i en fastighet. Kostnaden för
Kabel-TV tas i regel ut på hyran. En månadskostnad med ett påslag på hyran
med 40-100 kr. brukar vara vanliga riktmärken. Till det kommer kostnaden
för själva hushållet för att kunna se satellitkanaler.

Hyresgästernas inflytande över beslut om installation av Kabel-TV och
frågor sammanhängande därmed är enligt vår uppfattning inte tillräckligt.
Särskilt viktigt är att varje hyresgäst själv för sig har rätt att avgöra om vederbörande
vill ta del av Kabel-TV-utbudet eller ej. Enligt vår uppfattning
måste det vara valfrihet som gäller i detta fall.

Lagen om anslutning till Kabel-TV bör därför ses över enligt med vad som
anförs i motionen.

Bostadsförmedling

På begäran av bostadsdepartementet har förfrågan utgått till stora och medelstora
kommuner om man har kommunal bostadsförmedling. Enkäten gav
ett mycket splittrat resultat. Tankegångar har framförts från bostadsdepartementet
om utökade krav på kommunerna vad gäller bostadsförmedling.

Enligt nuvarande bestämmelser får ingen ta emot, träffa avtal om eller begära
ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat
ändamål än fritidsändamål. Bostadsförmedlingarna bör enligt centerpartiets
uppfattning ytterligare förbättra sin service och arbeta mera aktivt för att
öka rörligheten på bostadsmarknaden. För att få resurser för en sådan verksamhet
bör möjligheter finnas att ta ut en avgift. Aktuell lagstiftning bör därför
ändras.

Boendeinflytande över gemensamhetsanläggningar och i
s.k. storkvarter

Det är viktigt att boende, som är berörda av en verksamhet i sin närmiljö,
får ett ökat inflytande. Så är inte alltid fallet idag. Enskilda hyresgäster och
sammanslutning av hyresgäster utanför etablerad hyresgästorganisation har
enligt gällande bestämmelser i anläggningslagen i praktiken berövats inflytande
över bildande av gemensamhetsanläggning. Centerpartiet anser att
anläggningslagen bör ändras så att hyresgästerna själva eller genom frivillig
samverkan i föreningsform ges rätt att utöva inflytande. Enligt vår uppfattning
bör inflytande och påverkansmöjligheter läggas så nära som möjligt
dem som berörs av besluten, i detta fall hyresgästerna.

Centerpartiet vill stärka småhusägarnas inflytande över gemensamhetsanläggningarnas
tillkomst i s.k. storkvarter. Storkvarter är en särskild form av
småhusbebyggelse. Fastigheterna inom ett kvarter samverkar om olika gemensamma
anläggningar på kvartersmark, t.ex. garage och parkeringsutrymmen.
De småhusägare, som flyttar in i det färdiga området, har i regel
små möjligheter att påverka, eftersom markanvändning och behov av gemensamhetsanläggningar
har beslutats på planeringsstadiet.

Mot. 1989/90

Bo419

8

En framkomlig väg att stärka småhusägarnas/villaföreningarnas ställning
kan vara att ge dessa samma besvärsrätt över kommunala beslut som sakägare,
bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och hyresgästsammanslutningar
har enligt nuvarande lagstiftning. Centerpartiet anser att riksdagen hos regeringen
bör begära förslag om ändringar i bl.a. anläggningslagen, förvaltningslagen
och PBL i syfte att stärka småhusägarnas inflytande över gemensamhetsanläggningarnas
tillkomst i s.k. storkvarter.

Ombildning av hyreshus till bostadsrätter

Enligt centerpartiets uppfattning måste alla som så önskar erbjudas möjlighet
att äga sin bostad. Bostadsrätten utgör ur ägarsynpunkt en för många
människor attraktiv boendeform. Bostadsrätt bygger på enskilt ägande i
föreningsform med gemensamt ansvarstagande i demokratiska former. Det
är således en boendeform som kan erbjuda ökat ansvar och engagemang.
Idag finns emellertid begränsningar i lagstiftningen som motverkar syftet
med att alla på likvärdigt sätt kan erbjudas bostadsrättsformen. Dessa hinder
bör enligt vår uppfattning tas bort.

Ombildningslagen bör därför göras tillämplig så att även hyresgäster i det
allmännyttiga bostadsbeståndet skall kunna få övergå till bostadsrätt.

Regeln om antalet lägenheter för ombildning till bostadsrätt i ombildningslagen
bör också ändras. Enligt nuvarande ordning skall fastigheten innehålla
minst fem lägenheter för att det skall vara tillåtet att bilda en bostadsrättsförening
och övergå till bostadsrätt. Kravet i ombildningslagen i
detta fall bör sänkas till minst tre lägenheter.

Enligt nuvarande lagstiftning krävs det 2/3 majoritet bland hyresgästerna
för att få övergå till bostadsrätt. Vi har tidigare hävdat att det i detta sammanhang
som i så många andra sammanhang bör gälla enkel majoritet. Ombildningslagen
bör även här ändras så att enkel majoritet skall vara tillräckligt
för ombildning till bostadsrätt.

Det bör ankomma på vederbörande utskott att göra nödvändiga ändringar
i berörd lagstiftning med anledning av ovannämnda förslag.

Hyresgästinflytande vid underhåll av lägenhet

Hyresgästen bör ha ett stort inflytande över reparationer i den egna lägenheten.
Enligt nuvarande regler i hyreslagen skall en hyresvärd med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer. Den 1
januari 1988 permanentades en lagändring, som innebar att den tvingande
regeln om hyresvärds reparationsskyldighet avseende bostadslägenhet kan
avtalas bort. Hyresavtalet skall då innehålla en förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen. De avvikande bestämmelserna tas in i en särskild
förhandlingsöverenskommelse.

När en lägenhet tillträds skall den vara i fullt brukbart skick med en rimlig
standard. I fortsättningen bör hyresgästen utan särskild förhandlingsöverenskommelse
vid nyttjandet av lägenheten få bedöma vilken underhållsstandard
han vill ha genom att själv utföra enklare underhåll. Härigenom
kan hyresgästen begränsa hyreshöjningar och kanske få hyresnedsättning.

Mot. 1989/90

Bo419

9

Bruksvärdessystemet

Bruksvärdessystemet bör ses över så att det bl.a. framgår klarare vad som
menas med bruksvärde. Tillämpningen av nuvarande bruksvärdessystem har
lett till att en liten lägenhet i utkanten av en tätort kan ha en högre hyra
än en större, centralt belägen lägenhet. En sådan hyressättning upplevs som
orättvis. Tillräckligt stor hänsyn har vid hyressättningen inte tagits till läget.

På några orter har man försökt rätta till denna orättvisa genom att ingå
särskilda överenskommelser mellan hyresgästföreningarna och de allmännyttiga
bostadsföretagen. Det är angeläget att hyresnivåerna på andra orter
också justeras med hänsyn till lägenheternas läge så att bruksvärdessystemet
tillämpas lika i kommunerna.

Ersättning för boendeinflytande och fritidsverksamhet samt
förhandlingsersättning

Begreppet hyra innefattar enligt hyreslagen och hyresrättslagen ersättning
för lägenhet och särskilda kostnader för värme, el, m.m. Dessutom innefattas
förhandlingsersättning åt hyresgästorganisation och annan ersättning
t.ex. för fritidsverksamhet.

Det kan inte vara rimligt att alla hyresgäster oavsett organisationstillhörighet
och egna önskemål skall betala ersättningar till en organisation man inte
tillhör. Därför bör det nuvarande regelsystemet ses över. Större hänsyn
måste tas till den enskilde hyresgästens synpunkter.

Likställdhet av riksorganisationer

Centerpartiet hävdar att alla riksorganisationer i lagstiftningssammanhang
på bostadsområdet bör behandlas lika. Idag diskrimineras Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation på ett sätt som inte är motiverat. Vi i
centerpartiet föreslår att dels lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m., dels bostadsrättslagen (1971:479) ändras så att alla riksorganisationer
ges samma förutsättningar att verka. Det bör ankomma på berört utskott att
utarbeta förslag till ändringar i lagstiftningen.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om de allmännyttiga företagens roll för hyresgästinflytandet,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om åtgärder så att hyresgäster även i privatägda fastigheter
ges ett ökat inflytande,

3. att riksdagen beslutar om sådan ändring i bostadssaneringslagen
(1973:531) att det blir hyresgästerna vid en berörd fastighet som har
att yttra sig över ombyggnad och utfärda intyg,

4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304) att det direkta hyresgästinflytandet stärks,

5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om större enhetlighet

Mot. 1989/90

Bo419

10

med PBL för hyresgästinflytandet beträffande genomförandetider vid
ombyggnad, i enlighet med vad i motionen anförts,

6. att riksdagen beslutar permanenta berörd lagstiftning vad avser
den kooperativa hyresrätten,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att främja tillkomsten av koloni- och odlingslotter,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om behov av lagstiftning för att stärka hyresgästinflytandet
vid anslutning till kabel-TV,

9. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i
gällande lagstiftning att möjligheter finns att ta ut avgift vid bostadsförmedling,

10. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i
anläggningslagen att boendeinflytandet ökar i enlighet med vad i motionen
anförts,

11. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring i
berörd lagstiftning att boendeinflytandet ökar för småhusägare i s.k.
storkvarter i enlighet med vad i motionens anförts,

12. att riksdagen beslutar om ändring i lagen om förvärv av hyresfastigheter
(1975:1132), bostadsrättslagen (1971:479) och lagen om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (1982:532) vad
avser reglerna för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i enlighet
med vad i motionen anförts,

13. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyreslagen att hyresgästinflytandet
ökar vid underhåll av lägenhet i enlighet med vad i motionen
anförts,

14. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om bruksvärdessystemet,

15. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd lagstiftning att
större hänsyn tas till den enskilde hyresgästen i enlighet med vad i motionen
anförts,

16. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd lagstiftning att
alla riksorganisationer inom bostadsområdet ges samma förutsättningar
att verka.

Stockholm den 25 januari 1990

Agne Hansson (c)

Birger Andersson (c) Rune Thorén (c)

Ivar Franzén (c) Elving Andersson (c)

Stina Gustavsson (c) Karin Starrin (c)

Mot. 1989/90

Bo419

11