Motion till riksdagen
1989/90:Bo411

av Ulla-Britt Åbark och Anita Johansson (båda s)
Ändringar i lagen om förvärv av hyresfastighet

Kommunala rutiner vid anmälan om förvärv

För närvarande finns ingen laglig skyldighet för berörd kommun att översända
ett förvärvsärende på remiss till hyresgästorganisation.

Flertalet kommuner gör det ändå men en hel del kommuner underlåter att
ta kontakt med hyresgästföreningen.

Förvärvsprövningen kan sålunda i dessa kommuner medföra att olämpliga
fastighetsägare får köpa bostadsfastigheter, vilket hade kunnat undvikas om
hyresgästföreningen hade fått möjlighet att medverka vid utredningen.

Varje kommun bör därför vara skyldig att översända alla förvärvsärenden
till hyresgästföreningen senast 14 dagar efter det att kommunen erhållit anmälan
om förvärv.

Provning i hyresnämnden

I dag avgör respektive kommun om ett förvärvsärende skall underställas hyresnämndens
prövning.

Ibland förekommer det att hyresgästföreningen i sitt yttrande till berörd
kommun har ansett att förvärvet borde underställas hyresnämndens prövning.
Om kommunen inte har kommit till samma slutsats har förvärvet dock
godkänts.

Nuvarande lagstiftning är inte logisk. Om kommunen begär prövning av
förvärvet är hyresgästorganisationen jämställd part med kommunen vid hyresnämndens
behandling av förvärvstillståndet. Hyresgästorganisationen
har också därmed egen rätt att få hyresnämndens beslut prövat av bostadsdomstolen.

Det bör därför ges möjlighet också för hyresgästorganisation att få förvärvet
prövat i hyresnämnden även om berörd kommun inte har några invändningar
mot förvärvet. Hyresgästföreningen skulle vara skyldig att inkomma
med en sådan begäran om prövning senast en månad efter det att kommunen
gjorde sitt ställningstagande.

Fastighetens ekonomi

Det förekommer ofta att en fastighet som är föremål för försäljning, inte
uppvisar en kalkyl som ”går runt”. Detta har blivit allt vanligare eftersom
fastighetspriserna stigit mycket under de senaste åren.

Hyresgästernas rätt till service, reparationer och underhåll äventyras helt
enkelt av försäljningar till för höga priser.

I jordförvärvslagen finns redan i dag regler som hindrar försäljning av
jord- och skogsbruksfastigheter till alltför höga belopp.

En fastighet som omfattas av ett förvärv bör därför kunna uppvisa en kalkyl
som, med beaktande av köpeskillingen, innebär att fastighetens intäkter
täcker dess kostnader.

Kommunens kontroll enligt 4 § första stycket på
tillståndslagen

I dag har inte kommunen lagliga möjligheter att fullgöra sin skyldighet av
kontroll enligt 4 § första stycket 4 punkten tillståndlagen (dvs. bl.a. kontrollera
om förvärvaren är straffad för brottslig gärning som medför att det kan
antas att han från allmän synpunkt är olämplig att inneha fastigheten). Detta
beror på att kommunen inte har tillgång till uppgifter ur polisregistret.

Det finns således skäl att ge kommunen redskap så att den kan fullgöra
sina åligganden enligt förvärvslagen. Redan i dag har exempelvis länsstyrelserna
för sin verksamhet rätt att få utdrag ur polisregistret.

Kommunen bör alltså få möjlighet att få tillgång till uppgifter ur polisregister
för att bedöma förvärvarens allmänna lämplighet.

Frekventa fastighetsaffärer

Ett flertal beslut från bostadsdomstolen under senare år visar att domstolen
lämnat tillstånd trots att förvärvaren köpt och sålt ett flertal fastigheter under
en kortare tidsperiod. Omfattande köp och försäljningar är tydliga
tecken på fastighetsspekulation.

Som exempel kan nämnas ett fall i Göteborg där en fastighetsägare erhöll
förvärvstillstånd trots att han sålt ett 10-tal fastigheter under en 3-årsperiod.
Flera liknande fall finns i Stockholm där förvärvstillstånd lämnas trots att
fastighetsägaren sålt många fastigheter.

Förutsättningarna för förvärvstillstånd bör därför skärpas så att tillstånd
ej lämnas om förvärvaren köpt och sålt ett flertal fastigheter på kort tid.

Andelar i ekonomisk förening

Fortfarande finns flera ekonomiska föreningar som äger hyresfastigheter.
Någon som helst prövning av vilka personer som förvärvar andelar i dessa
föreningar är inte möjlig. Detta har utnyttjats av personer som av hyresnämnd
och bostadsdomstol vägrats köpa hyresfastigheter på sedvanligt sätt.

Genom denna brist i lagstiftningen har hyresgäster drabbats hårt av icke
seriösa fastighetsägare.

Mot. 1989/90
Bo411

16

Lagen bör därför ändras så att förvärv av andelar i ekonomisk förening
jämställes med förvärv av aktier och andelar. Detta skall dock ej gälla bostadsrättsföreningar
eller föreningar enligt lagen om kooperativ hyresrätt.

Kringgående av tillståndsplikt vid förvärv

Tillståndsplikt för förvärv av aktier och andelar i bolag föreligger när bolaget
äger hyresfastigheter och deras taxerade värde enligt senaste fastställda balansräkning
är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar
enligt samma balansräkning.

Denna lagregel kan kringgås på två sätt. 1) Balansräkningen påverkas så
att tillståndsplikt ej föreligger. 2) Ett nybildat bolag köper en fastighet (tillståndspliktigt
förvärv). Aktierna i bolaget säljs under samma år. Eftersom
balansräkning ej upprättats (sker normalt vid årsskifte) är aktieförvärvet ej
tillståndspliktigt.

Reglerna bör därför ändras så att tillståndsplikt skall föreligga för alla aktie-
och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter.

Vidareförsäljning av aktier/andelar i fastighetsbolag

Om kommunen begär prövning av ett aktie- eller handelsbolags förvärv av
en fastighet, kan ägarna till bolaget sälja aktierna/andelarna i bolaget under
den tid ärendet behandlas i hyresnämnden/bostadsdomstolen.

När ärendet tas upp till beslut, prövas enligt gällande rätt den som äger
aktierna/andelarna vid prövningstillfället.

Det innebär att en förvärvare, som inte skulle kunna få förvärvstillstånd,
ändå i praktiken kan handla med fastigheter genom att handla med aktier/andelar
i ett fastighetsbolag.

Detta förhållande är otillfredsställande. Lagen bör därför ändras så att om
vidareförsäljning av aktier och andelar sker under pågående handläggning i
hyresnämnden, skall prövningen avse den förste förvärvaren.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i tillståndslagen
i syfte att stärka hyresgästorganisations ställning i enlighet med
vad som anförts i motionen.

Stockholm den 24 januari 1990

Ulla-Britt Åbark (s) Anita Johansson (s)

Mot. 1989/90
Bo411

17

gotab 99917, Stockholm 1990