Lagutskottets betänkande

1989/90:LU36

Konsumentskyddet vid förvärv av
småhus m.m.

1989/90

LU36

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet ett i proposition 1989/90:77 framlagt
förslag till ändring i jordabalken. Ett syfte med forslaget är att förstärka
skyddet för de konsumenter som genom köp förvärvar ett småhus
från en näringsidkare. Förslaget innebär vidare förtydliganden och
vissa ändringar i fråga om köparens och säljarens rättigheter och
förpliktelser vid fastighetsöverlåtelser i allmänhet.

I betänkandet behandlar utskottet också två med anledning av
propositionen väckta motioner (fp resp. mp).

Utskottet tillstyrker förslagen i propositionen vad gäller ändringar i
jordabalken med en viss ändring i fråga om möjligheterna till friskrivning
för förlust i näringsverksamhet samt avstyrker motionsyrkandena.

Till betänkandet har fogats en reservation (mp).

Propositionen

I proposition 1989/90:77 föreslår regeringen (justitiedepartementet) —
efter hörande av lagrådet — att riksdagen antar i propositionen framlagda
förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716),

3. ändring i förslaget till köplag.

Lagförslaget under 1 har intagits i bilaga till betänkandet. Lagförslaget
under 2 behandlas i betänkandet 1989/90:LU35 och förslaget till
ändring a,v köplags förslaget i betänkandet 1989/90:LU34.

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisas till vad
utskottet anför nedan på s. 3—4.

1 Riksdagen 1989/90. 8 sami. Nr 36

Motionerna

1989/90:LU36

1989/90:L12 av Siw Persson och Erling Bager (båda fp) vari yrkas att
riksdagen avslår förslaget att i 4 kap. jordabalken införa en ny 19 c §
med den lydelse som angetts i propositionen.

1989/90:L13 av Carl Frick (mp) vari yrkas

1. att riksdagen avslår propositionen i den del den avser konsumentköp
av småhus,

2. att riksdagen avslår propositionen i den del den avser förvärv av
småhus mellan privatpersoner,

3. att riksdagen hos regeringen begär nytt förslag till lag i fråga om
konsumentköp av småhus,

4. att riksdagen hos regeringen begär nytt förslag till lag i fråga om
överlåtelse av fast egendom mellan privatpersoner.

Yrkandena 1 och 3 såvitt de avser regeringens förslag till ändring i
konsumenttjänstlagen behandlas i betänkandet 1989/90:LU35.

Utskottet

Inledning

Sedan slutet av 1960-talet har ett omfattande reformarbete pågått i syfte
att stärka konsumenternas ställning, och flera viktiga lagar av såväl
marknadsrättslig som civilrättslig natur har genomförts. Bland de
marknadsrättsliga lagarna kan särskilt nämnas lagen (1971:112) om
avtalsvillkor i konsumentförhållanden och marknadsföringslagen
(1975:1418). Lagarna är tillämpliga bl.a. vid marknadsföringsåtgärder
och erbjudanden som rör konsumenters förvärv av varor och tjänster
av olika slag, exempelvis färdiga småhus eller uppförande av småhus
på entreprenad.

Civilrättsliga regler till skydd för konsumenterna finns i bl.a. konsumentköplagen
(1973:877) och konsumenttjänstlagen (1985:716). Denna
lagstiftning berör endast i begränsad utsträckning konsumenters förvärv
av småhus. Således kan konsumentköplagen bli tillämplig när en
konsument köper en husbyggsats men däremot inte om han förvärvar
en färdig byggnad och det oavsett om byggnaden är lös eller fast
egendom. Konsumenttjänstlagen gäller inte för arbeten som avser
uppförande av byggnader för bostadsändamål. Om arbetet däremot
avser reparation, ombyggnad eller tillbyggnad av sådana byggnader är
konsumenttjänstlagen tillämplig.

Utöver de nu angivna lagarna kan nämnas lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare, som innehåller både näringsrättsliga och civilrättsliga
regler. Reglerna tillämpas på fysiska personer som yrkesmässigt
förmedlar bl.a. fastigheter. De civilrättsliga reglerna innebär bl.a. att
mäklaren skall ge köparen och säljaren råd och upplysningar som de

kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse
angående fastigheten och att köparen före förvärvet undersöker eller
låter undersöka fastigheten.

Vid köp av fast egendom gäller reglerna i 4 kap. jordabalken (JB).
Några särskilda bestämmelser som avser att skydda konsumenter finns
inte i JB utan föreskrifterna om köparens och säljarens rättigheter och
förpliktelser är desamma oavsett om avtalsparterna är näringsidkare
eller privatpersoner. Om en konsuments förvärv av ett bostadshus inte
foller under reglerna i IB kan den allmänna köplagen i stället vara
tillämplig. Är det fråga om uppförande av ett hus gäller dock inte
köplagen och inte heller några andra särskilda lagregler, utan rättsläget
bestäms väsentligen av de standardavtal som allmänt tillämpas vid
entreprenadverksamhet.

Regeringen har nyligen i proposition 1989/90:89 framlagt förslag till
en ny konsumentköplag samt till vissa ändringar i konsumenttjänstlagen.
Liksom nuvarande konsumentköplag skall den nya lagen inte
tillämpas vid köp av färdiga byggnader men väl vid förvärv av husbyggnadssatser.
Förslag till regler som främst tar sikte på att skydda
konsumenterna vid förvärv av byggnader föreslås däremot i den nu
aktuella propositionen 1989/90:77. Tillsammans kan förslagen i de
båda propositionerna ses som en etapp i lagstiftningsarbetet på konsumentskyddsområdet.
Förslagen utgör emellertid också delar av en
större reform på köprättens område och skall då ses i samband med
det förslag till en ny köplag avsedd att ersätta 1905 års köplag som
regeringen våren 1989 framlade i proposition 1988/89:76 och som
ännu inte slutbehandlats av riksdagen.

' Till grund för förslagen i proposition 1989/90:77 ligger tre betänkanden
från 1983 års småhusköpsutredning, nämligen (SOU 1986:38)
Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fel i fastighet och (SOU
1988:66) Köp av byggnad på ofri grund, m.m.

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås lagändringar i syfte att förstärka skyddet för de
konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett
småhus från en näringsidkare. Vidare föreslås nya regler i fråga om
köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter vid fastighetsöverlåtelser
i andra fall, exempelvis vid försäljning av en fastighet från en
privatperson till en annan.

Konsumenter förvärvar ofta småhus från en näringsidkare genom
entreprenadavtal som innebär att näringsidkaren skall uppföra småhuset
åt konsumenten. För närvarande finns det inte några lagregler som
direkt tar sikte på sådana förvärv. Det föreslås nu att de tvingande
reglerna i konsumenttjänstlagen skall gälla också sådana entreprenadavtal.
Beträffande fall då konsumenten i stället har köpt fastigheten av
en näringsidkare föreslås att jordabalkens regler om fel och dröjsmål
skall vara tvingande till konsumentens förmån. De berörda lagreglerna

1989/90:LU36

1* Riksdagen 1989190. 8 sami. Nr 36

skall dock inte vara tvingande, om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering.

Beträffande fastighetsköp i allmänhet betonas att köparens undersökningsplikt
är av central betydelse för frågan om säljarens ansvar för fel
i den fastighet som köpet avser. Det föreslås nu att köparens undersökningsplikt
skall anges och preciseras i lagtexten. Vidare föreslås att en
fastighetsköpare blir skyldig att inom skälig tid reklamera ett eventuellt
fel på samma sätt som den som köper lös egendom. Förslaget innebär
också att säljarens felansvar kommer att preskriberas tio år efter det att
köparen tillträdde fastigheten.

I propositionen föreslås slutligen en ändring i förslaget till ny köplag
i fråga om köp av byggnad på annans mark. Enligt ändringsförslaget
skall jordabalkens felregler gälla i stället för motsvarande regler i
köplagen när det är fråga om köp av en byggnad som uppförts för
stadigvarande bruk.

Allmänna överväganden

En fastighetsöverlåtelse har som regel stor ekonomisk betydelse för
både säljaren och köparen. Det sagda gäller inte minst vid köp av nya
eller äldre småhus. I dagligt tal brukar man säga att den som köper en
villa eller ett radhus gör sitt livs mest betydelsefulla affär. Många
gånger är emellertid överlåtelsen väl så viktig för säljaren och särskilt
då i de fall han är en privatperson. Det ligger därför i sakens natur att
de bestämmelser som gäller vid småhusförvärv måste innebära en
rättvis avvägning mellan parternas intressen. Som framhålls i propositionen
är det också viktigt att reglerna är utformade på ett sådant sätt
att de ger tydliga anvisningar om hur parterna bör förhålla sig och vad
de bör tänka på i samband med överlåtelsen. Enligt utskottets mening
torde de nuvarande reglerna i JB rörande köparens och säljarens
rättigheter och förpliktelser generellt sett ha en tillfredsställande utformning.
När det gäller överlåtelser av äldre småhus mellan privatpersoner,
dvs. det stora flertalet småhusköp, tyder emellertid vunna
erfarenheter på att bestämmelserna inte har en i alla avseenden tillräckligt
tydlig utformning. Åtskilliga sådana överlåtelser har nämligen
under senare år lett till tvister vid domstolarna. Tvisterna har i
allmänhet rört frågan om säljaren skall stå ansvaret för faktiska fel i
fastigheten eller om köparen bör bära ansvaret därför att han inte
tillräckligt omsorgsfullt undersökt fastigheten.

Vid privatpersoners förvärv av nya småhus är situationen annorlunda
än vad fallet är beträffande de äldre husen. Säljaren är här regelmässigt
inte en privatperson utan en näringsidkare och avtalet mellan
parterna avser inte alltid ett färdigbyggt småhus utan innebär ofta att
byggnaden skall uppföras på entreprenad. Av den inledningsvis lämnade
redogörelsen framgår att det för närvarande helt saknas lagregler
om sådana entreprenadavtal. Om avtalet gäller försäljning av ett färdigbyggt
hus är visserligen JB:s regler tillämpliga men några särskilda
bestämmelser till skydd för konsumenter innehåller inte JB. Vid

1989/90: LU36

nyproduktion av småhus finns dock, som närmare redovisas i propositionen,
ett tillfredsställande konsumentskydd inom ramen för det statliga
bostadsfinansieringssystemet. Detta konsumentskydd omfattar dock
inte hela småhusproduktionen. Utanför skyddet faller sålunda frifinansierade
permanentbostäder och alla fritidshus.

Mot den angivna bakgrunden kan utskottet ansluta sig till departementschefens
uppfattning att de nuvarande reglerna i JB om köparens
och säljarens rättigheter och skyldigheter behöver förtydligas. Det är
också angeläget att konsumenterna får en starkare ställning på småhusmarknaden
och då främst vid sådana småhusentreprenader där konsumentskyddet
inom ramen för bostadsfinansieringssystemet inte gäller.
Utskottet ser det som en fördel att en förstärkning av konsumentskyddet
på detta område föreslås ske genom att det nuvarande undantaget i
konsumenttjänstlagen beträffande arbeten som innefattar uppförande
av bostadsbyggnader upphävs och att lagen således blir tillämplig på
alla byggnadstjänster. Som utskottet framhöll i samband införandet av
konsumenttjänstlagen (se bet. LU 1984/85:42) är nämligen likheterna
ofta stora mellan avtal om arbeten som innefattar nyproduktion av
bostadshus och avtal om andra byggnadsarbeten åt konsumenter. Utskottet
hade då den principiella uppfattningen att det hade varit
önskvärt att en samtidig reglering för de olika typerna av byggnadsarbeten
hade kunnat komma till stånd men ansåg att småhusköpsutredningens
pågående arbete inte borde föregripas.

Utskottet behandlar i det följande de föreslagna ändringarna i jordabalken.
De i propositionen framlagda förslagen till ändringar i konsumenttjänstlagen
och i köplagen tar utskottet ställning till i samband
med att utskottet behandlar proposition 1989/90:89 om ny konsumentköplag
resp. proposition 1988/89:76 om ny köplag.

Ändringar i jordabalken

Enligt JB kan en fastighet vara behäftad med såväl faktiska fel som s.k.
rättsliga fel och s.k. rådighetsfel. Med rättsliga fel avses bl.a. fel som
består i att den köpta fastigheten besväras av en panträtt eller annan
rättighet som köparen inte känt till och inte heller borde ha känt till.
Närmare bestämmelser om rättsliga fel finns i 4 kap. 15—17, 21 och
22 §§ JB. Rådighetsfel, vilka regleras i 4 kap. 18 §, innebär att köparen
till följd av offentlig myndighets beslut inte förvärvar den rådighet över
fastigheten som han haft skäl att förutsätta. Ett faktiskt fel föreligger
enligt 4 kap. 19 § när fastigheten i andra fall avviker från vad som kan
anses utfäst eller från vad köparen med hänsyn till omständigheterna
haft anledning att räkna med vid köpet. Den närmare innebörden av
begreppet faktiska fel kan sammanfattningsvis sägas vara följande.
Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen
köparen för att trygga sig får göra en undersökning av den före köpet.
Säljaren svarar dock för det som kan anses utfäst liksom för att
fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som
avhandlats vid köpet. Säljarens ansvar sträcker sig emellertid längre än
så och omfattar även bristfälligheter som inte hänför sig till något vid

1989/90: LU36

köpet berört förhållande under förutsättning att bristfälligheten är
sådan att köparen enligt sakens natur inte haft anledning räkna med
den och inte heller borde ha upptäckt den vid en undersökning (s.k.
dolda fel).

Föreligger ett faktiskt eller rättsligt fel eller ett rådighetsfel har
köparen rätt att häva köpet eller kräva prisavdrag. Han har också rätt
till ersättning för den skada han lidit. Samma påföljder kan tillämpas
när säljaren vanvårdat den sålda fastigheten. Vid faktiska fel föreligger
dock rätt till skadestånd endast om felet avser en egenskap som kan
anses utfäst eller om säljaren förfarit svikligt. Om säljaren är i dröjsmål,
dvs. inte frånträder fastigheten i tid, har köparen rätt till hävning
och skadestånd.

I propositionen föreslås att i 4 kap. 19 § JB förs in en uttrycklig
erinran om köparens undersökningsplikt vid faktiska fel. De grundläggande
principerna bakom felansvaret föreslås däremot inte ändrade.
Förslagen i propositionen innebär vidare bl.a. att rätten till skadestånd
vid faktiska fel utvidgas till fall då säljaren varit försumlig samt att det
införs en särskild regel om beräkning av prisavdrag. Slutligen föreslås
att reglerna i 4 kap. JB om säljarens ansvar vid fel och dröjsmål m.m.
blir tvingande till köparens förmån i de fall en näringsidkare i sin
yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument för
huvudsakligen enskilt ändamål. Undantag härifrån görs dock när köparen
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som
ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

I motion L13 av Carl Frick (mp) kritiseras den fördelning av
felansvaret som föreslås lagfäst i 4 kap. 19 § JB. Enligt motionären är
det inte rimligt att lägga en större börda på köparen av en fastighet än
på säljaren. Köparens undersökningsplikt bör därför balanseras av en
upplysningsplikt för säljaren. Ingen av dessa plikter bör enligt motionären
vara mera omfettande än den andra, och han kan inte acceptera
att felbegreppet definieras på grundval av enbart köparens undersökningsplikt.
Med hänvisning till det anförda yrkar motionären att
riksdagen avslår propositionen i den del den avser förvärv av småhus
mellan privatpersoner (yrkande 2) samt att riksdagen hos regeringen
begär ett nytt lagförslag (yrkande 4).

Motionären vänder sig även mot förslagen i propositionen när det
gäller konsumenters förvärv av nybyggda småhus. Han framhåller
därvid att en fastighet bör var byggd på ett sådant sätt och vara i sådant
skick att den är väl lämpad för boende under fastighetens hela livstid.
Han hänvisar också till vad som anförs i motion 1989/90:L18, vilken
väckts med anledning av proposition 1989/90:89 om ny konsumentköplag.
I den motionen hävdas bl.a. att säljaren skall ha ett strikt
produktansvar som sträcker sig över gränsen för varans tekniska livslängd
som den har angivits vid köpet. Enligt motionären bör samma
princip gälla vid förvärv av nybyggda småhus. I motionen yrkas såvitt
nu är i fråga avslag på de föreslagna ändringarna i JB när det gäller
konsumentköp av småhus (yrkande 1 delvis) och begärs nytt förslag
till lagstiftning (yrkande 3 delvis).

1989/90:LU36

Vad först gäller motionärens sist nämnda invändningar vill utskottet
understryka att de föreslagna ändringarna i JB innebär en välbehövlig
förstärkning av konsumentskyddet vid främst förvärv av frifmansierade
permanentbostäder och fritidshus. Som tidigare berörts saknas vid
sådana förvärv några särskilda regler till skydd för den enskilde köparen
och han kan därför ha svårt att bl.a. freda sig mot olika klausuler
varigenom näringsidkaren friskriver sig från ansvar för fel och brister i
fastigheten. Även om det förhållandet att köparen är konsument kan
beaktas vid bedömningen av vilken verkan sådana klausuler skall ha
får konsumentens ställning enligt JB anses vara svag. Den konsument
som däremot köper ett hus med statlig bostadsfinansiering garanteras
ett i stort sett tillfredsställande skydd. Om de föreslagna ändringarna i
JB genomförs kommer således den skillnad som i dag görs mellan
olika husköpare att i inte oväsentlig mån försvinna. Ett tillgodoseende
av motionärens önskemål skulle därmed medföra att skillnaderna kom
att bestå under kanske mycket lång tid framöver eftersom den begärda
utbyggnaden av säljarens ansvar — om den över huvud taget är
realistisk — i vart fall inte torde kunna genomföras utan betydande
tidsutdräkt och avsevärda kostnader och svårigheter. Ett sådant steg är
utskottet inte berett att förorda.

När det härefter gäller motionärens kritik mot felansvaret enligt JB
vill utskottet framhålla att motionärens argumentering synes bygga på
en missuppfattning av den roll som undersökningsplikten spelar. Undersökningsplikten
medför att köparen står risken för fel som varit
möjliga att upptäcka. Undersökningsplikten har således givits den
funktionen i regelsystemet att det med ledning av den skall gå att
avgöra vem av säljaren eller köparen som skall bära ansvaret för fel i
fastigheten. 1 och för sig skulle detta ansvar ha kunnat läggas på
säljaren genom att säljaren ålades en upplysningsplikt beträttande
upptäckbara fel. Om man, som motionären önskar, inför en upplysningsplikt
för säljaren som helt motsvarar undersökningsplikten för
köparen kommer emellertid de båda skyldigheterna att uppväga varandra,
och de kommer inte att fylla syftet att ge svar på frågan om vem
som skall ta det ekonomiska ansvaret för ett upptäckbart fel. För
utskottet står det därför klart att den av motionären efterfrågade
ordningen inte är möjlig att genomföra. Det sagda innebär emellertid
inte att en underlåtenhet från säljarens sida att upplysa om fel som
han känt till helt skulle sakna betydelse. Som anförs i propositionen
(s. 61) bör nämligen säljaren inte kunna åberopa att köparen har
eftersatt sin undersökningsplikt om förtigandet av felet innefattar ett
svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande. På
grund av det anförda anser utskottet att vad motionären anför till stöd
för sitt yrkande om avslag på propositionen och nytt lagförslag inte bör
vinna beaktande. Inte heller i övrigt finns det anledning att tillmötesgå
motionären.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L13 yrkandena
1 och 3 delvis samt 2 och 4.

Som ovan angivits föreslås i propositionen att i JB förs in en regel
om hur prisavdraget skall beräknas. Enligt den nya regeln (4 kap.

1989/90:LU36

19 c §) skall avdrag på köpeskillingen beräknas så att förhållandet
mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet
vid tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt
skick. I propositionen poängteras (s. 64) att paragrafen inte innefattar
någon nyhet i sak, eftersom regeln torde överensstämma med gällande
rätt och också motsvarar vad som gäller enligt köprätten i övrigt.

I motion L12 av Siw Persson och Erling Bager (båda fp) begärs att
någon lagregel i enlighet med förslaget i propositionen inte skall
införas. Ett skäl mot en sådan regel är enligt motionärerna att det kan
vara mycket svårt att fastställa fastighetens värde vid tillträdet i fall då
felet visar sig senare, kanske flera år efter tillträdet. En strikt tillämpning
av den föreslagna beräkningsregeln kan i sådana fall leda till att
köpare av mögel- och fuktskadade fastigheter åsamkas mycket stora
förluster. Regeln sägs vara uttryck för ett alltför statiskt tänkande, och
motionärerna vill att hänsyn i stället skall tas till en progressiv och
dynamisk utvecklingseffekt under ett längre tidsförlopp. Närmast till
hands ligger härvid en lösning enligt skadeståndsrättsliga principer.
Motionärerna anmärker vidare att begreppet "avtalsenliga priset" inte
alltid är entydigt med den i skriftlig handling dokumenterade köpeskillingen.
I stället för en lagbunden beräkningsregel vill motionärerna
därför att bedömningen skall överlåtas till rättspraxis så att en prövning
kan ske i det enskilda fallet. 1 motionen yrkas att riksdagen avslår
förslaget att i 4 kap. JB införa en ny 19 c § med den lydelse som
angivits i propositionen.

Som utskottet redan tidigare berört är det allmänt sett av värde att
principerna för köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter vid
ett fastighetsköp kan utläsas direkt ur lagtexten. Utskottet kan därför
inte dela motionärernas uppfattning att frågan om beräkningen av
prisavdrag inte bör lagregleras utan även i fortsättningen överlåtas åt
rättspraxis. I sammanhanget bör det också påpekas att, såsom ovan
angivits, den nya regeln i sak överensstämmer med den praxis som har
utbildats. Ett avslag på förslaget i propositionen skulle inte ha någon
inverkan på gällande rätt och den av motionärerna önskade förändringen
av rättsläget skulle således inte uppnås.

När det gäller utformningen av den föreslagna beräkningsregeln kan
givetvis den frågan ställas om beräkningen av prisavdraget kan göras på
ett mera adekvat och rättvist sätt än vad som hittills varit fallet. Det
måste då beaktas att rätt till prisavdrag föreligger inte bara vid faktiska
fel utan också vid rättsliga fel och rådighetsfel och att prisavdragets
storlek i de olika fallen bör beräknas enligt enhetliga normer. Av
betydelse är vidare att 4 kap. 11 § JB som huvudregel föreskriver att
ansvaret för fastighetens skick övergår från säljaren till köparen i och
med att denne tar fastigheten i besittning. Enligt utskottets mening är
det naturligt att beräkningen av prisavdraget knyts an till köparens
tillträde. Generellt sett ligger det även i båda parternas intresse att
prisavdraget skall bestämmas med hänsyn till förhållandena vid en viss
bestämd tidpunkt. Utskottet kan hålla med motionärerna om att det
med en sådan ordning kan uppkomma svårigheter när det gäller att
fastställa prisavdraget för fel som visat sig först lång tid efter tillträdet.

1989/90:LU36

Att som motionärerna påpekar det avtalade priset kan avvika från vad
som angetts i köpehandlingen är däremot en omständighet som inte
har relevans vid bedömningen av prisavdragets storlek. Köp av fast
egendom är nämligen en formbunden rättshandling och är i sin helhet
ogiltigt om köpeskillingen inte upptagits till rätt belopp. Utskottet vill
understryka att innebörden av den föreslagna regeln — liksom av
gällande rätt — inte är att de berörda svårigheterna alltid skall leda till
att köparen får en för låg kompensation för felet. Tvärtom framhålls i
propositionen (s. 65) — i linje med tidigare gjorda uttalanden av
högsta domstolen (se t.ex. NJA 1988 s. 1) — att det i många fall torde
vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig
bedömning, varvid en utredning om kostnaderna för felets avhjälpande
kan tjäna som vägledning. Motionärernas önskemål om en för det
enskilda fallet anpassad beräkningsmetod kan härigenom anses delvis
tillgodosett.

Med anledning av vad som anförs i motionen vill utskottet vidare
erinra om att köparen har möjlighet att i vissa fall få ersättning för
sina skador av säljaren. Som framhålls i propositionen utesluter nämligen
prisavdraget inte att köparen dessutom kräver skadestånd på grund
av felet. Skadeståndet får dock i det fallet inte omfatta förlust till den
del som kompenseras genom prisavdrag. Köparens rätt till skadestånd
föreslås i propositionen bli utökad i förhållande till vad som nu gäller.
Skadestånd skall liksom hitintills kunna utgå om fastigheten avviker
från vad som är utfåst men därutöver skall köparen ha rätt till
ersättning om felet eller förlusten beror på försumlighet från säljarens
sida. För närvarande fordras att säljaren förfarit svikligt. Den utökade
skadeståndsmöjligheten innebär att säljaren kan bli ersättningsskyldig
om han borde haft kännedom om ett s.k. dolt fel och borde ha upplyst
köparen om felet (prop. s. 52). Därigenom får också de som köpt fuktoch
mögelskadade hus i framtiden bättre möjligheter att skadeståndsvägen
få kompensation för de kostnader och olägenheter som en fukteller
mögelskada kan föra med sig.

Vid bedömningen av frågor rörande fukt- och mögelskadade småhus
måste också uppmärksammas de särskilda stödformer som tillkommit
för att bistå ägare till sådana hus. Den 1 januari 1986 inrättades i det
syftet en särskild nämnd — småhusskadenämnden — i enlighet med
ett avtal som staten ingått med Svenska kommunförbundet och vissa
byggproducenter (prop. 1985/86:48, bet. BoU 6). Samtidigt bildades en
statlig fond för avhjälpande av fukt- och mögelskador i småhus och
därmed sammanhängande frågor. Avtalet gäller i huvudsak skador på
hus som under tiden den 1 september 1975—den 31 augusti 1985 sålts
till eller uppförts på entreprenad åt en enskild konsument enligt avtal
med något av byggproducentföretagen eller med en kommun eller ett
kommunalt företag. Småhusskadenämnden kan besluta att medel som
staten och byggproducenterna gemensamt ställer till förfogande skall få
användas för åtgärder som skall få skadade hus att fungera tillfredsställande
som bostad. Finner nämnden att skadan beror på vårdslöshet av
företaget, skall skadan avhjälpas av företaget. Är så inte fallet träder
staten in och betalar reparationskostnaderna. Styrelsen för den statliga

1989/90:LU36

fonden har därvid att fullgöra de förpliktelser som småhusskadenämndens
beslut innebär. Husägaren skall själv svara för reparationskostnaderna
intill ett basbelopp.

Vid sidan av de skadefall som omfettas av det nämnda avtalet kan
staten genom fonden i vissa situationer ge stöd för att avhjälpa fuktoch
mögelskador i småhus. Ett sådant stöd kan utgå till småhusägare
som t.ex. förvärvat sitt småhus från ett företag som inte omfattas av det
ovannämnda avtalet eller från ett företag som försatts i konkurs. Även
i dessa fall får ägaren själv svara för en del av reparationskostnaden,
vanligen med ett belopp som motsvarar ett basbelopp.

Fondstyrelsen har vidare möjlighet att lämna ett socialt motiverat
stöd i vissa andra fall än de nu nämnda. När huvudreglerna för stöd
inte är tillämpliga kan bidrag således lämnas för att avhjälpa mer
omfattande fukt- och mögelskador. Sådant bidrag får dock lämnas
endast till den del kostnaderna för åtgärderna inte kan bäras av huset i
ombyggt skick, vilket innebär att fastighetsägaren i första hand är
hänvisad till att utnyttja fastighetens kreditvärde på lånemarknaden.
För att bidrag skall kunna utgå krävs dessutom att huset är yngre än
30 år, att huset inte är upplåtet med hyres- eller bostadsrätt samt att
kostnaden för åtgärderna är skäliga med hänsyn till arbetenas art och
omfattning.

Med hänsyn till vad utskottet nu anfört bör motion L12 inte
föranleda någon riksdagens åtgärd.

Den skadeståndsskyldighet som enligt 4 kap. JB åvilar säljaren av en
fastighet på grund av fel, dröjsmål m.m. omfattar inte bara direkta
skador utan också olika följdförluster som kan uppkomma. Sådana s.k.
indirekta skador kan bestå i exempelvis att köparen haft utgifter för en
annan bostad medan felet i fastigheten reparerades. Bestämmelserna
om köparens och säljarens rättigheter och förpliktelser är för närvarande
dispositiva, dvs. säljaren och köparen kan komma överens om
annat än som följer av lagreglerna, exempelvis när det gäller skadeståndsskyldighetens
omfattning. I propositionen föreslås att i 4 kap. JB
införs en ny paragraf, 19 d §, varigenom bestämmelserna om bl.a.
köparens rätt till skadestånd blir tvingande till konsumentens förmån
när en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till
honom för huvudsakligen enskilt ändamål.

Som tidigare berörts innebär propositionen också att konsumenttjänstlagen
skall bli tillämplig på arbeten som avser uppförande av
bostadshus. Enligt 31 § konsumenttjänstlagen i dess nuvarande lydelse
är näringsidkaren skyldig att ersätta konsumenten för skada som denne
tillfogas på grund av fel eller dröjsmål i samband tjänstens utförande.
Ersättningsskyldigheten gäller också skada på föremålet för tjänsten
eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av
hans familj. Skadeståndsbestämmelserna är liksom övriga regler i konsumenttjänstlagen
tvingande till konsumentens förmån. När det gäller
ersättningsskyldigheten på grund av fel eller dröjsmål får dock konsumenten
och näringsidkaren träffa avtal om att ersättningen inte skall
omfatta förlust i näringsverksamhet. Som skäl för friskrivningsmöjligheten
anfördes under förarbetena till konsumenttjänstlagen (prop.

1989/90: LU36

1984/85:110, bet. LU 42) att en sakskada som omfattas av skadeståndsansvaret
kan drabba egendom som i större eller mindre utsträckning
används i den skadelidandes näringsverksamhet samt medföra kostnader
och andra förluster i näringsverksamheten. Som ett exempel
nämndes att konsumenten driver en frisérsalong i familjens bostadshus
samt att en felaktigt utförd rörinstallation avseende bostadsutrymmena
leder till vattenskador på salongens utrustning och till att rörelsen
måste hållas stängd under någon tid. Dessa skador och de förluster
som följer härav ansågs inte drabba några egentliga konsumentintressen,
och det framhölls att om rörinstallationen hade avsett utrustning
för frisérsalongen skulle näringsidkaren haft rätt att begränsa sitt
ansvar för skadorna. Motsvarande betraktelsesätt gjorde sig gällande
också när det gällde följderna av fel eller dröjsmål från näringsidkarens
sida. Lika väl som en sakskada kunde således en felaktigt eller för
sent utförd rörinstallation leda till att frisérsalongen måste hållas
stängd. Det framhölls också att skador och förluster i näringsverksamhet
kan ha en helt annan omfattning och ekonomisk räckvidd än de
skador som en konsument kan drabbas av på grund av fel eller
dröjsmål.

En följd av att konsumenttjänstlagen nu föreslås bli tillämplig på
småhusentreprenader blir således att näringsidkaren får möjlighet att
träffe avtal med konsumenten om att skador och förluster i näringsverksamhet
som uppkommer på grund av fel eller dröjsmål inte skall
omfattas av ersättningsskyldigheten. Någon motsvarande möjlighet till
friskrivning föreligger däremot inte enligt de föreslagna bestämmelserna
i JB. Enligt utskottets mening ter sig denna olikhet inte motiverad.
Från både konsumentens och näringsidkarens synpunkt är det inte
någon avgörande skillnad mellan exempelvis det fallet att en näringsidkare
begått ett fel i samband med uppförandet av ett småhus och det
fallet att näringsidkaren sålt ett felaktigt hus. I båda fallen kan bristen
leda till att konsumenten måste hålla sin i huset bedrivna rörelse
stängd under den tid felet repareras. Utskottet anser därför att det i JB
bör öppnas en möjlighet till friskrivning från förluster i näringsverksamhet.
En bestämmelse härom bör lämpligen införas i ett tredje
stycke i den föreslagna 19 d § och utformas så att näringsidkaren och
konsumenten utan hinder av första stycket kan träffa avtal om att
ersättning för skada enligt 12—19 §§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

Utöver det anförda föranleder förslaget till ändring i JB inte några
uttalanden från utskottets sida.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande avslag på regeringens förslag lill lag om ändring i
jordabalken

att riksdagen avslår motion 1989/90:L13 yrkandena 1 delvis och

3 delvis samt yrkandena 2 och 4,

res. (mp)

1989/90: LU36

2. beträffande prisavdrag

att riksdagen med avslag på motion 1989/90:L12 antar det i
proposition 1989/90:77 framlagda förslaget till lag om ändring i
jordabalken såvitt avser 4 kap. 19 c §,

3. beträffande regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken
i övrigt

att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i
jordabalken i den mån det inte omfattas av vad utskottet hemställer
under moment 2 ovan med den ändringen att i 4 kap. 19
d § i lagförslaget införs ett nytt, tredje stycke med följande
lydelse:

Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av första stycket
träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12—19
§§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

Stockholm den 8 maj 1990
På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan
Ekström (m), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Ewy Möller
(m), Bengt Harding Olson (fp), Elisabeth Persson (vpk), Elisabet
Franzén (mp). Anita Jönsson (s), Maj-Inger Klingvall (s), Karin Starrin
(c) och Sven-Åke Nygårds (s).

Reservation

Avslag på regeringens förslag till lag om ändring i
jordabalken (morn. 1)

Elisabet Franzén (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Vad
först" och slutar med "och 4" bort ha följande lydelse:

Vad först gäller frågan om konsumentskyddet vid förvärv av småhus
vill utskottet som en väsentlig brist i propositionen framhålla att
frågan inte alls betraktas utifrån de synpunkter som varit rimliga i en
tid av pågående ekologiska katastrofer. Enligt utskottets uppfattning är
det naturligt att en ny konsumenträttslig lagstiftning även på det nu
aktuella område sätts in ett ekologiskt perspektiv så att förhållandet
mellan konsument och säljare kan präglas av ett ömsesidigt långsiktigt
ansvarstagande. Ett sådant synsätt främjar i längden konsumenternas
intressen och leder till att helt andra krav än i dag kommer att ställas
på näringsidkarna. Dessa måste sålunda åläggas ett långtgående ansvar

1989/90: LU36

för de hus som de uppför, och ansvaret bör i princip sträcka sig över
husets hela livslängd. Som framhålls i motion L13 bör nämligen
småhus och andra fastigheter vara byggda på sådant sätt och vara i
sådant skick att de är väl lämpade för boende under hela fastighetens
livstid.

Till utveckling av det nu sagda vill utskottet, i likhet med motionären
i motion L13, understryka att ett hus undergår tre stadier under
sin livstid: uppförandeskedet, brukandeskedet och rivningsskedet. Under
brukandeskedet kan huset genomgå förändringar. Det kan byggas
om, byggas till, repareras eller förändras på annat sätt. Husens livslängd
kan variera högst betydligt. Genom förändringsarbeten kan varje
tidsperiod sätta sin prägel på ett hus, något som är mycket vanligt. Nya
material kommer till användning. Gamla beprövade byggnadsmetoder
ersätts med nya.

Under äldre tid var det vanligt att man byggde sitt eget hus. Numera
byggs husen i stället oftast av företag, hyresvärdar och andra näringsidkare.
De boende har i praktiken reducerats till konsumenter eller
hyresgäster. Erfarenheterna har visat att det finns behov av skyddsregler
för dessa kategorier, vilka har en underlägsen ställning i förhållande
till den professionelle motparten.

Människor får ofta en positiv känslomässig bindning till sitt hus och
till sin bostad. Goda hus är värda att tycka om. Det goda huset, med
en god livsmiljö, ger trygghet och välfärd. Även hus med brister kan
vara värda att tycka om. Tyvärr är det inte alltid så att hus har god
livsmiljö. Orsakerna till detta kan var många: vatten och fukt, rötangrepp,
mögel, svampangrepp, råttor och andra skadedjur, olämpliga
hustyper med hänsyn till grundförhållanden eller annan olämplig
konstruktion, olämplig sammansättning av byggnadsmaterial, luftföroreningar,
buller, trafikstörningar, störande grannar och andra störningar,
radonförekomst eller brist på tjänligt dricksvatten.

Sådana skador och andra brister som innebär att huset inte har en
god miljö kan vara synliga och kända men behöver inte vara det.
Någon måste som regel ta ansvar för skador och andra brister. För att
klara konflikten mellan förutsatta motstående intressen i ett avtalsförhållande
utgår svensk rätt från undantaget, nämligen att ingen vill ta
ansvar för felaktigheterna.

Rättspraxis är rikhaltig när det gäller mål om fel i fast egendom.
Trots detta är det i förhållandevis få fall som ett husköp leder till tvist
eller process. Flertalet köpare och säljare av hus är nöjda med sina
affärer, vilket kan bero på flera olika orsaker. Det kan t.ex. vara så att
det över huvud taget inte finns någon skada eller annan brist, båda
parter eller i vart fall köparen kan ha känt till felet och hänsyn har
tagits härtill vid köpet, köparen kan efter köpet ha upptäckt ett fel
men inte funnit anledning att göra sak av det eller det kan vara fråga
om en skada eller annan brist som ännu inte har upptäckts.

Enligt utskottets mening är det rimligt att vid överlåtelse av en
fastighet mellan privatpersoner inte lägga en större börda på den ena
parten än på den andra. Om någon av parterna trots allt bör ha ett

1989/90:LU36

större ansvar torde det — som också framhålls i motion L13 — dock
ligga närmare till hands att lägga ansvaret på säljaren, som ju regelmässigt
känner till fastigheten bättre än köparen.

Det anförda leder utskottet till uppfattningen att säljaren bör ha en
upplysningsplikt gentemot köparen och att köparen å sin sida bör ha
en undersökningsplikt. Ingen av dessa båda plikter bör vara mera
omfattande än den andra. Utskottet kan därför inte acceptera att,
såsom skett i propositionen, felbegreppet definieras på grundval av
köparens undersökningsplikt. Regeringens förslag bör därför avslås
inte bara i fråga om konsumentköp av småhus utan även vad gäller
förvärv mellan privatpersoner. Riksdagen bör vidare anmoda regeringen
att återkomma med nytt förslag till lagstiftning på båda dessa
områden, varvid hänsyn bör tas till utskottets nu redovisade uppfattning.

dels att utskottets hemställan under moment 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande avslag på regeringens förslag till lag om ändring i
jordabalken

att riksdagen med bifall till motion 1989/90:L13 yrkande 1 delvis
och 3 delvis samt yrkandena 2 och 4 dels avslår det i proposition
1989/90:77 framlagda förslaget till lag om ändring i jordabalken,
dels som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört.

1989/90: LU36

Propositionens lagförslag
1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken;

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 4 kap. 11 — 13, 15, 19 och 27 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a — 19 d §§,
av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.

n §

Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras
medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på
köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller för- Har fastigheten skadats eller försämrats
på grund av händelse för sämrats på grund av händelse för

vilken säljaren står faran, får köpa- vilken säljaren står faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen ren göra avdrag på köpeskillingen

eller, om ej skadan är av ringa bety- eller, om skadan är av väsentlig be delse,

häva köpet. Väckes ej talan tydelse, häva köpet. Väckes ej talan

om hävning inom ett år från det om hävning inom ett år från det

tillträde skedde, är rätten till sådan tillträde skedde, är rätten till sådan

talan förlorad. talan förlorad.

12 §

Har fastigheten efter köpet skadats
eller försämrats genom säljarens
vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen
eller häva köpet. Han har dessutom
rätt till ersättning för skada.
Om skadan är av ringa betydelse,
får köpet hävas endast om säljaren
förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till sådan talan förlorad, om
ej säljaren förfarit svikligt.

Har fastigheten efter köpet skadats
eller försämrats genom säljarens
vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen
eller, om skadan är av väsentlig
betydelse, häva köpet. Han har
dessutom rätt till ersättning för skada.

Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till sådan talan förlorad, om
ej säljaren handlat grovt vårdslöst
eller i strid mot tro och heder.

13 §

Underlåter säljaren utan skäl att
avträda fastigheten i rätt tid, skall
han ersätta köparen dennes skada.
Köparen får även häva köpet, om ej
dröjsmålet är av ringa betydelse.

Underlåter säljaren utan skäl att
avträda fastigheten i rätt tid, skall
han ersätta köparen dennes skada.
Köparen får även häva köpet, om
dröjsmålet är av väsentlig betydelse.

1989/90: LU36

Bilaga

' Balken omtryckt 1971:1209.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 §

Kan köparen i annat fall än som Kan köparen i annat fall än som

avses i 14 § icke erhålla lagfart, har avses i 14 § icke erhålla lagfart, har

han rätt att häva köpet och få er- han rätt att häva köpet och få ersättning
för skada, om ej hindret sättning för skada, om ej hindret

mot lagfart beror av köparen eller mot lagfart beror av köparen eller

var känt för honom när köpet slöts, var känt för honom när köpet slöts.

Om skadan är av ringa betydelse, Köpet får dock hävas endast om skafår
köpet hävas endast om säljaren dan är av väsentlig betydelse,

förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom Väckes ej talan om hävning inom
ett år från den dag då tiden för sö- ett år från den dag då tiden för sökande
av lagfart utgick eller, om kande av lagfart utgick eller, om

lagfart då var sökt, den dag då slut- lagfart då var sökt, den dag då slutligt
beslut i lagfartsärendet vann ligt beslut i lagfartsärendet vann

laga kraft, är rätten till sådan talan laga kraft, är rätten till sådan talan

förlorad, om ej säljaren förfarit förlorad, om ej säljaren handlat
svikligt. grovt vårdslöst eller i strid mot tro

och heder.

19 §

Avviker fastigheten från vad som Om fastigheten inte stämmer

kan anses utfåst eller från vad som överens med vad sorn följer av avta köparen

eljest, utan att fall som av- let eller om den annars avviker från

ses i 16—18 §§föreligger, med hän- vad köparen med fog kunnat förut syn

till omständigheterna haft an- sätta vid köpet, tillämpas vad som

ledning räkna med vid köpet, äger sägs i 12 § om köparens rätt att göra

12 § motsvarande tillämpning. Er- avdrag på köpeskillingen eller häva

sättning för skada skall dock utgå köpet. Köparen har dessutom rätt

endast om avvikelsen avser egen- till ersättning för skada, om felet

skap som kan anses utfåst eller eller förlusten beror på försummelse

säljaren förfarit svikligt. på säljarens sida eller om fastighe ten

vid köpet avvek från vad säljaren
får anses ha utfåst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse
som köparen borde ha upptäckt
vid en sådan undersökning av
fastigheten som varit påkallad med
hänsyn till fastighetens skick, den
normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter samt omständigheterna
vid köpet.

19a §

Köparen får inte åberopa att fastigheten
är felaktig enligt 11, 12 och
I7—19§§, om han inte lämnar
säljaren meddelande om felet inom
skälig tid efter det att han märkt
eller borde ha märkt felet (reklamation).

Utan hinder av första stycket får
köparen åberopa att fastigheten är

1989/90: LU36

Bilaga

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

felaktig, om säljaren har handlat
grovt vårdslöst eller i strid mot tro
och heder.

Har köparen avsänt ett meddelande
som anges i första stycket på
ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet
åberopas även om det försenas,
förvanskas eller inte kommer
fram.

19 b §

Köparens fordran på grund av fel i
fastigheten preskriberas tio år efter
det att han har tillträtt fastigheten,
om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.

19 c §

Ett avdrag på köpeskillingen skall
beräknas så att förhållandet mellan
det nedsatta och det avtalsenliga
priset svarar mot förhållandet vid
tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens
värde i felaktigt och i avtalse
nligt skick.

19 d §

En näringsidkare som i sin yrkesmässiga
verksamhet sålt en fastighet
till en konsument huvudsakligen
för enskilt ändamål får inte mot
konsumenten åberopa ett köpevillkor
som i jämförelse med bestämmelserna
i 11—19 c §§ är till nackdel
för denne.

Första stycket gäller inte om konsumenten
tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd
som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering.

27 §

Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får
han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att
säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå
ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som
köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om
han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i
köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det
gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rät- Om köparen upplåtit annan rät tighet

och denna väsentligt minskar tighet och denna väsentligt minskar
fastighetens värde eller dess an- fastighetens värde eller dess an -

1989/90:LU36

Bilaga

Nuvarande lydelse

vändbarhet i säljarens hand eller
om eljest fastigheten väsentligt försämrats
eller på annat sätt nedgått i
värde på grund av åtgärd eller annan
omständighet, som är att hänföra
till köparen eller beror av denne,
får köparen häva köpet endast
om säljaren förfarit svikligt.

Föreslagen lydelse

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har
ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

1989/90: LU36

Bilaga