Motion till riksdagen

1988/89:Bo414

av Agne Hansson m.fl. (c)
Lokalhyreslagstiftningen

I denna motion för vi fram förslag om att ändra lokalhyreslagstiftningen så att
lokalhyresgästerna, de små företagens ställning på lokalhyresmarknaden
stärks. Vi föreslår att hyreskrav skall anses oskäligt, om det påtagligt
överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Hyresvärden skall ha
skyldighet att hänskjuta tvist till hyresnämnd. Vi föreslår beträffande
medlingsförfarandet att hyresnämnden, på begäran av part, skall avge
yttrande om hyresvärdens ersättningsanspråk. Slutligen föreslår vi att
hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar minst en
årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör pga obefogad uppsägning.

Arbete - boende - service

Centern anför i sin bostadspolitiska motion att samhället måste planeras så
att arbete, service och boende får ett nära samband med varandra i
lokalsamhällen. Det förutsätter en helhetssyn på bostadspolitiken där alla
intressenter på bostadssektorn omfattas. På samma sätt som målsättningen
för bostadspolitiken måste vara att skapa förutsättningar för att alla skall
kunna få en bostad till rimlig kostnad i en god miljö, krävs det att
lokalhyresgästerna har en trygg ställning på hyresmarknaden så att de kan
fungera i den integrerade miljö som krävs för att få mångfald och variation
vid bebyggelsen att bestå. Lokalhyresgästerna som oftast är små serviceföretag
har en viktig funktion när det gäller att skapa närhet emellan boende,
arbete och service. Att stärka lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden
är en viktig uppgift i arbetet med att stimulera variation och
mångfald i bebyggelsestrukturen.

Småföretagen är viktiga

Småföretagen har också en avgörande betydelse för produktionens utveckling
och för att servicen i samhället skall fungera på ett bra sätt. Den
initiativkraft och entreprenadanda som småföretagsamheten representerar
är en omistlig tillgång i vårt samhälle. Den är också en omistlig tillgång i
arbetet med att skapa närhet emellan arbete, boende och service.

Men småföretagen är. liksom andra, beroende av stabila och långsiktigt
angivna villkor för att kunna bedriva sin verksamhet. Det är från denna
utgångspunkt som centerpartiet drivit på för att skapa en rättssäkerhet för
småföretagare vad gäller deras möjlighet att disponera de lokaler där
verksamheten byggts upp.

Lokalhyresmarknaden

Lokalhyreslagstiftningen reglerar förhållandet mellan dem som hyr lokaler,
oftast för att bedriva någon verksamhet i, och fastighetsägaren. Lokalhyresgäster
är som tidigare anförts till allra största delen småföretag och
ensamföretagare.

Utvecklingen på lokalhyresmarknaden är i dag inte tillfredsställande. En
omfattande strukturförändring äger rum, och den gör att lokalhyresgästerna
ofta kommer i kläm. Strukturförändringen på lokalhyresmarknaden kännetecknas
av att allt färre och större äger allt mer. Fastighetsbolagen har seglat
upp och blivit en av börsens stora branscher. Hyreskostnaden för lokaler
stiger mycket kraftigt, kraftigare än prisutvecklingen i övrigt och mer än vad
bostadshyrorna stiger, trots att också dessa ökat markant. Detta gör att
lokalhyresgästerna befinner sig i en svår situation.

Strukturomvandlingen och hyreshöjningarnas storlek gör att många
lokalhyresgäster i dag står inför risken att få ge upp sin verksamhet, därför att
deras besittningsskydd är otillräckligt. De små företagen klarar t.ex. varken
matchen mot fastighetsägaren eller konkurrensen med banker och försäkringsbolag,
som tränger ut de små från attraktiva och centrala lägen.

Lokalhyresgästerna har oftast inget val. De anstränger sig och betalar
hellre mer i hyra än att flytta. En undersökning av Köpmannaförbundet visar
att över hälften av butikerna skulle gå med förlust om man betalade
avtalsenliga föreståndarlöner.

När de små företagen inte längre bemästrar kostnadsspiralen tvingas de ge
upp. Det blir de små butikerna, bilverkstäderna, hantverkare m fl relativt
betalningssvaga lokalhyresgäster som får ge upp först.

När enskild handel, små och medelstora butiker, försvinner liksom
näringsidkare inom hantverksyrkena, utarmas servicen för de boende.
Stadsmiljöerna blir ensidiga och segregationen tilltar. Denna utveckling är
enligt centerns uppfattning mycket allvarlig.

Hotad service

Sorn vi tidigare anfört om närhet mellan boende, arbete och service, ser vi
närservicen som en viktig förutsättning för levande städer och samhällen med
en allsidig befolkningssammansättning. Ett viktigt inslag i en social bostadspolitik
är därför tillgången till kommersiell och annan service i de boendes
närhet. Man skall inte tvingas att ta bilen för att kunna köpa dagligvaror och
utnyttja hantverkare eller för att efterfråga andra varor och tjänster.
Lokalsamhällena skall vara så beskaffade att arbete, service och boende kan
ske i nära anslutning till varandra.

Som vi tidigare anfört är också småföretagen en grundförutsättning för ett
väl fungerande näringsliv. Även ur ett näringspolitiskt perspektiv är det som
nu håller på att ske inom lokalhyresmarknaden mycket olyckligt. En
förstärkning av lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden är därför
även en viktig näringspolitisk insats.

Under föregående riksmöte behandlade riksdagen en särskild proposition
som behandlade lokalhyresgästernas ställning. Propositionens förslag byggde
på lokalhyreskommitténs tidigare framlagda utredningsförslag. De smär

Mot. 1988/89

Bo414

6

re förändringarna som blev följden av regeringens förslag och riksdagens
beslut var icke tillräckliga för att stärka lokalhyresgästernas ställning.

Skäligt hyreskrav

Den främsta orsaken till att en lokalhyresgäst tvingas flytta från sin lokal är
hyresnivån. Om hyreskravet påtagligt förändras uppåt och når en nivå som
inte överensstämmer med kalkylerna vid inflyttningen kan det leda till att
lokalhyresgästen tvingas från sin lokal.

En förbättring infördes genom lagändringen föregående år som innebar att
skäligheten i hyreskravet skall bedömas före hyrestidens utgång. Hyresgästens
besittningsskydd är emellertid också beroende av hur denna skälighetsbedömning
göres.

Även om den nuvarande ordningen innebär en begränsning av inflytandet
av enstaka höga hyror och hyresanbud är påtaglighetsmarginalen till
hyresgästens nackdel. Fortfarande finns risken att en hyresgäst kan få lämna
sin lokal som följd av att hyreskravet har ställts alltför högt.

Enligt vår uppfattning skall ett överskridande med 10 % eller mera anses
vara påtagligt. Kan en enhetlig hyresnivå inte konstateras vid jämförelseprövningen
skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som
hyresläget. Samma vikt skall därvid tillmätas nyligen omförvandlade avtal
och sådana som är av yngre datum än 5 år.

Hyresvärdens uppsägning

Enligt nuvarande ordning skall hyresgästen, om hyresvärden sagt upp
avtalet, vara skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden om han inte
träffar överenskommelse med hyresgästen och inte går med att flytta utan att
få ersättning. Med denna ordning kan hyresgästen lätt mista besittningsrätten
om han inte är medveten om detta förhållande för att få medling till
stånd.

Vi föreslår att hyresvärden skall ha skyldigheten att hänskjuta tvisten till
hyresnämnden. Inte sällan får hyresvärden som oftast har fler hyresgäster i
sin fastighet och kanske fler fastigheter vara mer förtrogen med de avtal och
regler som gäller på hyresmarknaden.

För hyresgästen är detta förhållande av mera perifer karaktär i hans
ordinarie verksamhet. Det kan därför inte förutsättas med den mängd av
byråkrati och regler som omgärdar enskild näringsverksamhet i dag, att
hyresgästen skall åläggas att ha ansvaret för hänskjutningen av tvisten till
hyresnämnden. En försummelse från hyresgästens sida kan innebära ett
alltför stort ingrepp i den enskilda verksamheten och orsaka skada som inte
rimligen kan mätas jämförbar med försummelsen.

Medlingsförfarandet

Nuvarande medlingsförfarande ger inte parterna en tillfredsställande vägledning
inför en eventuell ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Detta gäller
särskilt då tvisten avser skäligheten av ett hyreskrav. Vi föreslår därför bl.a.
att hyresnämnden på begäran av part skall avge yttrande i fråga om

Mot. 1988/89

Bo414

7

hyresvärdens ersättningsskyldighet för den händelse förlängning inte skulle
komma till stånd, och detta oavsett på vilken grund uppsägning har skett.

Ersättningsregler

Det indirekta besittningsskyddets styrka beror bl.a. på om ersättningsreglerna
är så utformade att de motverkar obefogade uppsägningar och håller
hyresgästen skadeslös om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad
uppsägning. Den nuvarande ordningen med en begränsning av skadeståndet
till två basbelopp motsvarande ungefär 55 000 kronor i de fall årshyran är
högre kan inte anses tillräckligt vara ägnad att stoppa obefogad uppsägning.
En begränsning av detta slag innebär att grunden för ett nödvändigt stärkt
besittningsskydd för lokalhyresgästerna fortfarande saknas.

Vi föreslår att hyresgästen skall ha rätt till en ersättning som motsvarar
minst en årshyra om denna överstiger två basbelopp.

Det må ankomma på vederbörande utskott att närmare utforma lagtexten
till de ändringsförslag vi framför.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen beslutar att ändra i jordabalkens 12:e kap. 57a §
första stycket på så sätt att ett hyreskrav skall anses oskäligt om det
påtagligt överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler i
enlighet med vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen beslutar att ändra jordabalkens 12:e kap. 57a § så att
hyresvärden skall ha skyldigheten att hänskjuta tvist till hyresnämnd
enligt vad som anförts i motionen,

3. att riksdagen beslutar att beträffande medlingsförfarandet ändra
12:e kap. 57a § andra och tredje stycket så att hyresnämnden, på
begäran av part, skall avge yttrande om hyresvärdens ersättningsanspråk
enligt vad som anförts i motionen,

4. att riksdagen beslutar ändra i jordabalkens 12:e kap. 58b § så att
hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättningsom motsvarar minst en
årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör på grund av en
obefogad uppsägning.

Stockholm den 25 januari 1989

Agne Hansson (c)

Elving Andersson (c) Rune Thorén (c)

Stina Gustavsson (c) Birger Andersson (c)

Ivar Franzén (c)

Mot. 1988/89

Bo414

8