Motion till riksdagen
1988/89: B o409
av Bengt Westerberg m.fl. (fp)
Bostadspolitiken
Sammanfattning
I motionen föreslås en rad åtgärder i syfte att öka de boendes valfrihet och
åstadkomma en bättre fungerande bostadsmarknad.
Krissymptomen på bostadsmarknaden är många bl.a. växande köer, brist
på smålägenheter, låg rörlighet och nyproduktion och växande bostadssubventioner.
På en genomreglerad marknad har den lättast att ta sig fram som
har goda kontakter och är beredd att betala svarta pengar.
Rörligheten på bostadsmarknaden måste öka. Det gör det lättare att
tillgodose fler människors bostadsönskemål. I detta syfte föreslås förändringar
av realisationsvinstbeskattningen på bostadsrätter och ökad vikt vid
lägesfaktorn i bruksvärdessystemet.
Det bör bli lättare att bilda bostadsrätter. En rad regleringar som begränsar
dessa möjligheter bör tas bort. De hinder som socialdemokraterna satt upp
för boende i allmännyttigt ägda fastigheter att bilda bostadsrättsföreningar
bör tas bort. Alla förslag om hembud och priskontroll måste avvisas.
Regelsystemet bör kraftigt förenklas bl.a. genom avskaffande av lagen om
kommunal bostadsanvisning samt mark- och konkurrensvillkoren. Länsbostadsnämndernas
kostnadskontroll bör avskaffas.
Tendenserna att ge intresseorganisationer myndighetsliknande uppgifter
bör upphöra. Avgifter för fritidsverksamhet och boinflytande bör inte längre
betraktas som hyra. Det bör bli lättare för fristående hyresgästföreningar att
få förhandlingsrätt.
Bostadssubventionerna bör kraftigt reduceras i samband med att en
omfattande skattereform genomförs. Även dessförinnan bör bostadssubventionerna
minskas något.
1. Bostadspolitik i kris
De senaste åren har problemen på bostadsmarknaden blivit alltmer påtagliga:
- Bostadsköerna växer, särskilt i storstadsområdena.
- Bristen på smålägenheter skapar särskilda problem bl.a. för ungdomar
som vill skaffa sig en egen bostad.
- Nyproduktionen har ökat något under de senaste åren men ligger
fortfarande på en låg nivå.
- Den låga rörligheten på bostadsmarknaden bl.a. till följd av regleringarna
och reavinstskatten förstärker människors svårigheter att finna en bostad
som passar deras önskemål och behov.
- Ett ombyggnads- och reparationsprogram, ROT, byggt på omfattande
subventioner har startat och dragit med sig ombyggnader som ofta blivit
mer ingripande än hyresgästerna önskat. Samma program har senare
panikbromsats kraftigt först med administrativa styrmedel och nu senast
med ekonomiska i förhoppningen att detta skulle öka nyproduktionen.
- Möjligheterna att bilda bostadsrättsföreningar har på olika sätt försämrats
- senast genom riksdagens beslut att stoppa räntebidragen om
allmännyttiga fastigheter säljs till hyresgästerna.
- Hyrorna, som i alltför liten utsträckning påverkas av om bostaden har ett
centralt och attraktivt läge, har bidragit till framväxten av svarta
marknader och en betydande handel med hyresrätter. Bruksvärdessystemets
intentioner följs inte, vilket medfört en stark hyressplittring.
- Kostnadskrävande bostadssubventioner bidrar till att hålla skattetrycket
uppe, medverkar till att driva upp byggkostnaderna och motverkar
regionalpolitiska strävanden genom att överhettade regioner där det
byggs mest får mest pengar. De når heller inte de grupper som bäst
behöver stöd.
- Nyproduktionens kostnader har stigit starkt under de senaste åren.
Många nybyggnadsprojekt kan inte startas därför att kostnaderna är så
höga att länsbostadsnämnderna inte beviljar några lån.
Alla krissymptom som nu uppträder på bostadsmarknaden kan inte
regeringen lastas för. Även kommunerna spelar en viktig roll i bostadspolitiken.
Vidare kan t.ex. snabba förändringar i efterfrågan och flyttningsmönster
skapa problem som i varje fall på kort sikt inte kan påverkas på politisk
väg.
Men det råder ändå ingen tvekan om att socialdemokraterna bär ett
betydande ansvar för den situation som har uppstått. Bristen på smålägenheter
är t.ex. i hög grad en följd av en medveten socialdemokratisk politik, såväl
ute i kommunerna som på riksplanet där ROT-programmet och lagändringar
har drivit fram lägenhetssammanslagningar. Den låga rörligheten beror bl.a.
på skatteregler och regleringar som socialdemokraterna drivit igenom och
försvarar. Ingreppen mot bostadsrättsboendet är uttryck för en ideologiskt
betingad skepsis mot en boendeform där människor själva får ta ansvar och
äga sin bostad.
Regeringen har visat en anmärkningsvärd bostadspolitisk passivitet.
Redan före valet 1982 meddelade socialdemokraterna att bostadspolitiken
snabbt skulle ses över. Först hösten 1986 kom resultatet av denna skyndsamma
översyn, som inte medförde att något väsentligt bostadspolitiskt problem
fördes närmare sin lösning. Något nytt bostadsfinansieringssystem föreslogs
t.ex. inte. I stället infördes en rad nya subventionsformer.
Under valrörelsen 1988 kritiserade socialdemokraterna de förslag som
folkpartiet lagt fram om något ändrade principer för hyressättningen och
minskade bostadssubventioner. Effekterna av våra förslag utmålades som
dramatiska. ”Den som inte har råd måste flytta...”, ”fattiglapparna får maka
på sig”, ”dråpslag” är några omdömen från den dåvarande bostadsministern.
Mot. 1988/89
Bo409
4
Efter valet har socialdemokraterna även i bostadspolitiken kommit med
andra signaler. Redan en månad efter valet lade regeringen fram förslag om
sänkta bostadssubventioner. Helt nyligen har regeringen presenterat direktiv
för en boendekostnadsutredning där direktiven uttrycker oro över de
höga subventionerna och antyder att bruksvärdessystemet inte fungerar helt
tillfredsställande.
Under valrörelsen mobiliserade socialdemokraterna även hyresgästförbundet
för att genom annonser, affischer m.m. attackera folkpartiet. Efter
valet tvingades även Hyresgästförbundets ordförande medge att det var
rakryggat av folkpartiet att tala om sin politik före valet, och att han var
besviken på socialdemokraterna som inte håller sina vallöften.
Det är en anmärkningsvärd uppvisning av brist på moral i det politiska
arbetet som socialdemokraterna har framfört i bostadspolitiken. I sak ligger
de ståndpunkter som intas efter valet i linje med de förslag som folkpartiet
förde fram före valet. Detta gör dock inte agerandet mer moraliskt
högtstående.
Det finns starka skäl för att ompröva bostadspolitiken. Den har fastnat i ett
föråldrat mönster och bygger i allt väsentligt på regleringar, subventioner och
inskränkningar i människors valfrihet.
Vi lever fortfarande med de kristidsregleringar som vi har samlat på oss
under decennier och som i många fall tillkom när vi på kort tid skulle bygga
bort bostadsnöden. I dag när trångboddhet och ohygieniska bostäder är
ovanliga har vi en ny situation. Problemen ligger nu på ett annat plan: att
regleringarna hämmar framväxten av en fungerande bostadsmarknad där
människors önskemål står i centrum.
Tecknen på att ett omfattande bruk av administrativa regleringar har
någon gynnsam effekt t.ex. på rättvisan i boendet är få. Tvärtom vet vi att på
en genomreglerad marknad har den lättast att ta sig fram som har goda
kontakter och inte drar sig för att betala svarta pengar.
Bostadsmarknaden
Läget på bostadsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste åren.
Det rekordhöga byggandet under slutet av 1960-talet och början av
1970-talet ledde till en mättning av marknaden och många kommuner fick
problem med outhyrda lägenheter. Idag är antalet tomma lägenheter mycket
litet.
För några år sedan redovisade de flesta kommunerna ett överskott på
bostäder eller en bostadsmarknad i balans. 1984 redovisade 44 kommuner
brist på bostäder. 1988 redovisar 220 kommuner brist på lägenheter.
Våren 1987 stod ungefär 400 000 personer i bostadskö. Av dessa var
många ungdomar. Knappt hälften av ungdomarna står i kö i storstadsområdena.
Två tredjedelar av de köande vill ha en tvårummare eller mindre. Men
bilden är givetvis mer nyansrik än vad dessa siffror antyder. Långt ifrån alla
bostadssökande har akuta problem.
Under den andra halvan av 1970-talet byggdes omkring 50 000 lägenheter
årligen. Under 1980-talet har bostadsbyggandet varit betydligt lägre även om
det har ökat något de senaste åren.
Mot. 1988/89
Bo409
5
1* Riksdagen 1988189.3sami. Nr Bo407-410
Befolkningstillväxten har varit relativt låg. Mellan 1975 och 1985 ökade
befolkningen med endast 150 000 personer. Under denna tidsperiod ökade
dock antalet hushåll med 345 000. Vi får allt fler småhushåll.
Under samma period som antalet småhushåll har ökat kraftigt har antalet
smålägenheter minskat. Mellan 1980 och 1985 har antalet lägenheter om
högst ett rum och kök minskat med 100 000. Denna utveckling är resultatet
av en medveten politik. Genom statligt stöd har omfattande ombyggnader
genomförts som lett till färre och större lägenheter.
Trögheter på marknaden som skapats av politiska beslut leder till ett
ineffektivt utnyttjande av bostäderna. Bostadsrättslägenheter står tomma i
avvaktan på lägre reavinstskatt på vinsten. Hyror som avviker kraftigt från
marknadsnivåerna skapar främst i storstäderna en trögrörlighet på marknaden.
Vi har således hamnat i en situation där utbudet av lägenheter stämmer illa
överens med efterfrågan. I storstadsregionerna är denna skillnad mest
markant. Detta drabbar i hög grad ungdomar som är nytillträdande på
bostadsmarknaden och ofta efterfrågar små lägenheter. Men det drabbar
även andra småhushåll, t.ex. pensionärer som gärna vill flytta till en mindre
lägenhet. Bostadsbristen gör det svårare att minska institutionsboendet och
att klara flyktingmottagandet.
Bostadsbristen beror dock inte på att subventioner har saknats. Det är
tvärtom den tidigare mycket höga subventionsgraden av ombyggnader som
har lett till den kraftiga utslagningen av antalet smålägenheter. I nyproduktionen
har subventionerna antagligen medfört en högre inriktning på stora
lägenheter jämfört med vad som skulle ha varit fallet om de boende fått bära
kostnaden. De hyresrabatter m.m. som den socialdemokratiska regeringen
har infört har förstärkt denna tendens.
2. Liberal bostadspolitik, riktlinjer för en fungerande
bostadsmarknad
De boendes önskemål måste enligt folkpartiets uppfattning vara utgångspunkten
för bostadspolitiken. Valfriheten måste öka. Staten ska inte genom
ekonomiska styrmedel eller administrativa regleringar gynna eller missgynna
vissa upplåtelseformer, bostadstyper eller fastighetsägare.
Bostadspolitiken måste nu läggas om så att användningen av kristidsregleringar
- med förebilder i 1940-talets helt annorlunda bostadssituation minskar,
behovet av subventioner begränsas och valfriheten för de boende
ökar. Detta innebär att marknadsmekanismerna, som bättre än centrala
regleringar avspeglar människors önskemål, bör ges ökat spelrum inom
bostadspolitiken.
Vi anger i det följande de riktlinjer som enligt folkpartiets mening bör gälla
för bostadspolitiken.
- Det är ett viktigt bostadssocialt mål att alla ska ha tillgång till en bra
bostad. Vi har en hög bostadsstandard i Sverige även om det fortfarande
finns undantag. Institutionsboendet bör minskas i ordnade former och i
den takt alternativ kan ordnas. De som bor på institution bör ges en så
hemlik miljö som möjligt och de som så önskar ska ha rätt till eget rum. Vi
lägger i andra motioner förslag om gruppboende och eget rum. Stora
Mot. 1988/89
Bo409
6
ansträngningar bör göras så att småhushåll lättare kan hitta en passande
bostad. De svårigheter som i dag möter bl.a. flyktingar, ungdomar och
ensamstående från splittrade familjer kan inte accepteras. Utslagningen
av smålägenheter måste stoppas.
- De byråkratiska och reglerande inslagen i bostadspolitiken måste minska.
Byggnormerna måste begränsas. Åtgärder måste vidtas som skapar mer
av direktkontakt mellan byggare och konsument, så att kreativiteten i
byggandet stimuleras och bostäderna i högre grad utformas i enlighet med
människors önskemål.
- Bostadssubventionerna måste kraftigt reduceras och stödet riktas direkt
till de grupper som har särskilda behov, främst barnfamiljerna. Vi
föreslår i andra motioner införande av vårdnadsbidrag och höjning av
barnbidragen.
- Den enskilda människan måste ges förutsättningar att själv ta ansvar för
sitt boende. Därför bör ökade möjligheter skapas för dem som önskar äga
sin bostad. Det bör bli lättare att ombilda hyreshus till bostadsrättsföreningar.
En omfattande satsning på bostadsrätter skulle bidra till att lösa
en rad bostadspolitiska problem, bl.a. de snabbt stigande bostadsrättspriserna
i vissa områden, de ökande förvaltningskostnaderna och behovet av
ett ökat boendeinflytande.
- På en bostadsmarknad som skall kunna tillgodose de boendes önskemål
måste det vara relativt lätt att byta bostad t.ex. när familjens storlek
förändras. En ökad rörlighet gör att alla - även ungdomar och andra
småhushåll - lättare kan hitta en bostad som passar deras behov. En ökad
rörlighet är därför fundamental även från bostadssocial utgångspunkt. Vi
föreslår därför i det följande förändringar i skattereglerna och principerna
för hyressättningen i detta syfte.
- Ombyggnader bör ske varsamt. Statliga lån bör normalt inte utgå vid
lägenhetssammanslagningar. De boende bör ges ökat inflytande bl.a.
genom att de boende själva får avgöra om ombyggnadsåtgärder inne i
deras lägenheter skall genomföras.
3. Bostadsbristen
Antalet hushåll i bostadskön är givetvis inget mått på hur många bostäder
som behövs men det är en indikation på att det på åtskilliga håll behövs ett
ökat bostadsbyggande. Det är givet att kommunerna, som har ansvaret för
bostadsbyggandet, i sin planering särskilt bör beakta behovet av små
lägenheter.
Bostadsbyggandet behöver öka särskilt i storstadsområdena. Trots en
snabbare folkökning i dessa svarar de inte för en högre andel av bostadsbyggandet
än vad deras andel av befolkningen motsvarar.
I Stockholms stad minskar bostadsbyggandet. I hela länet är bostadsbyggandet
sannolikt lägre 1988 jämfört med 1987.
Det låga bostadsbyggandet beror bl.a. på att länsbostadsnämnderna inte
beviljar bidrag till bostäder om byggkostnaderna anses för höga. Motivet för
detta är att denna priskontroll anses medverka till att kostnaderna hålls
nere.
Mot. 1988/89
Bo409
7
Vi tror inte att det med administrativa regleringar är möjligt, annat än
möjligen på mycket kort sikt, att hålla byggkostnaderna nere. Den främsta
effekten av kostnadskontrollen är sannolikt att bostadsbyggandet blir lägre
än vad det annars skulle ha blivit. Kostnadskontrollen tvingar också fram
ändrade planer vilket är fördyrande. Kostnadskontrollen är stelbent och
förhindrar lösningar som kan vara billigare på sikt. Sannolikt hindras också
kreativa och spännande lösningar samt kvaliteten.
Kostnadskontrollen leder vidare till försök att kringgå reglerna. Om det
t.ex. ska byggas ett område med både småhus som upplåts med äganderätt
och flerfamiljshus så kan man lätt kringgå reglerna genom att medge att
byggnadsföretaget säljer småhusen med bra vinst, därför att detta kan ske
utan kostnadskontroll. Detta gör det möjligt att redovisa en lägre byggkostnad
för flerfamiljshuset. Det har dock inte skett någon reell förändring. En
mängd kreativitet har dock använts för att komma runt reglerna och
småhusen har blivit betydligt dyrare.
Kostnadskontrollen bör därför avskaffas.
Det finns ingen anledning att bygga särskilda lägenheter för ungdomar med
undantag för studentbostäder där behovet av små och tillfälliga rum och
lägenheter talar för en särlösning. Behovet av bostad ändras inte enbart
därför att man uppnår en viss ålder. Vi avvisar särskilda bostadsbidrag till
ungdomar av detta skäl men givetvis också pga de problem som bostadsbidrag
generellt skapar.
En ökad nyproduktion medverkar till lägre priser eller lägre prisökningar
på bostadsrätter. Fler bostadsrätter men också fler hyreslägenheter skulle
påverka prisutvecklingen. Idag är bostadsrättslägenheten ofta det enda
tillgängliga alternativet för den som vill ha en lägenhet.
Nyproduktionen medverkar också till en högre rörlighet på bostadsmarknaden.
Det uppstår ofta kedjeeffekter som leder till att flera hushåll kan
tillgodose sitt bostadsbehov.
Även om en stor del av intresset just nu måste riktas mot nyproduktionen
bör man ändå minnas att den bara motsvarar en procent av det befintliga
bostadsbeståndet. Ett bättre utnyttjande av det äldre beståndet genom ökad
rörlighet är en viktig och alltför ofta bortglömd metod att tillgodose
människors bostadsönskemål.
Reavinstreglerna för bostadsrätter innebär att det ofta är lönsamt att vänta
med försäljningen. Samtidigt vill många bostadsrättsföreningar minska
andrahandsuthyrningen, vilket innebär att det i allmänhet är lönsamt att låta
bostadsrättslägenheten stå tom i avvaktan på en lägre beskattning.
Detta förstärks ytterligare genom att det vid köp av en annan bostad inte är
möjligt att få uppskov vid reavinstskatten vid försäljningen av en bostadsrätt.
Reglerna för reavinstskatten bör därför ändras dels så att det blir möjligt
att få uppskov med reavinsten, dels så att reavinsten beräknas efter de
principer som gäller för beskattning av reavinst vid försäljning av småhus.
Bruksvärdessystemets tillämpning innebär att hyrorna särskilt i storstadsregionernas
centrala delar ligger långt under vad som ursprungligen avsågs
med bruksvärde. Detta gör det lönsamt att använda lägenheter som
övernattningslägenheter därför att hyran kanske endast motsvarar kostnaden
för en eller ett par nätter på hotell.
Mot. 1988/89
Bo409
8
Följden av detta reglerade system blir bl.a. överskottsefterfrågan. Bristande
överensstämmelse mellan det pris som människor är beredda att betala
och det pris som gäller medför ett ineffektivt utnyttjande av bostadsbeståndet.
Det blir t.ex. svårt att flytta från en äldre, stor och billig lägenhet till en
ny och mindre om hyran för den nybyggda lägenheten inte är väsentligt
lägre.
Bruksvärdessystemet skapar också en omfattande svart marknad. Aven
om denna marknad tenderar att fungera allt mer ”friktionsfritt” så finns det
givetvis betydande svårigheter med en marknad där många omvägar måste
gås för att marknadsvärden ska kunna realiseras och vissa vägar är
kriminaliserade. De moraliska problem som en starkt reglerad bostadsmarknad
medför skall inte underskattas.
Ombyggnadsverksamheten har inneburit att tusentals smålägenheter har
slagits ut. Avgången av lägenheter vid de ombyggnader som sker nu är dock
väsentligt lägre.
Även om det numera förekommer mer sällan bör reglerna skärpas så att
det inte är möjligt att erhålla ombyggnadslån till sammanslagningar av
lägenheter såvida det inte finns ett påvisbart överskott på smålägenheter på
orten.
4. Ökad satsning på bostadsrätter
Många människor önskar bo med bostadsrätt. Många uppskattar den
förening av enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande i demokratiska
former för fastigheten som bostadsrättsboende erbjuder. Detta medför
många gånger också lägre boendekostnader. Nära förknippat med det
enskilda ägandet är den fria överlåtelserätten av bostadsrättslägenheter.
Även om antalet bostadsrättslägenheter har ökat kraftigt under efterkrigstiden,
är det fortfarande endast var sjätte bostad som upplåts med bostadsrätt.
Som vi tidigare understrukit måste behovet av bostadssubventioner
minska. En ökning av kontantinsatserna och bostadssparandet i fråga om
bostadsrätter bör därför eftersträvas.
Hyresgästernas företrädesrätt vid försäljning
Under den tid folkpartiet hade ansvar för bostadspolitiken beslutade
riksdagen bl.a. att underlätta ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt.
Hyresgäster som bildade en bostadsrättsförening fick förköpsrätt till en
fastighet när den såldes. Bostadsrättslagen kompletterades med en bestämmelse
där det klargjordes att bostadsrätter får överlåtas fritt.
Riksdagens beslut innebar att hyresgästerna fick rätt att inlämna en
intresseanmälan gällande förvärv av fastigheten. Om två tredjedelar av de
boende förklarade sig intresserade av en ombildning erhöll de företräde vid
en försälj ning av fastigheten. Fastigheten fick således inte säljas utan att först
ha erbjudits till de boende. Denna rätt gavs till alla hyresgäster, oberoende av
ägare.
Riksdagens majoritet ändrade emellertid propositionen så att bostadsrättsförening
ansluten till rikskooperativ organisation undantogs från kravet
Mot. 1988/89
Bo409
9
på två tredjedels majoritet av hyresgästerna för att förköpsrätt skulle inträda.
Folkpartiet anser fortfarande att propositionens ursprungliga förslag är att
föredra. Kravet på kvalificerad majoritet bör dock mildras så att det räcker
med enkel majoritet. Det bör vidare räcka med tre lägenheter för att denna
rätt att bilda en bostadsrättsförening ska gälla. Riksdagen bör besluta om
ändringar i bostadsrättslagen i enlighet med dessa riktlinjer.
På förslag av den socialdemokratiska regeringen beslutade riksdagen
våren 1983 att ytterligare inskränka hyresgästernas förköpsrätt så att
hyresgäster i fastigheter som ägs av bl.a. stat, landsting, kommun eller
allmännyttigt bostadsföretag inte har denna rätt. Genom en lagändring har
det också slagits fast att kommunens förköpsrätt går före de boendes.
Folkpartiet anser att de boende, som så önskar, ska ha företräde vid
försäljning oavsett vem som äger fastigheten och oavsett vem som är
köpare.
De kommunala bostadsföretagen bör vara lyhörda inför önskemål från de
boende om att överta fastigheten, även om det i mindre attraktiva områden
blir för ett marknadslågt pris. Det kan dock ibland vara en bra metod för att
komma tillrätta med problem i ett bostadsområde att de boende får överta
fastigheten och därmed ges möjlighet att ta ett större ansvar.
Räntebidrag
Riksdagens majoritet beslutade i december 1987 på förslag av regeringen att
räntebidrag skall dras in om en allmännyttigt ägd fastighet säljs till en av de
boende bildad bostadsrättsförening. Beslutet hade sin udd riktad mot de
kommuner som vill öka andelen bostadsrätter och på detta sätt främja ett
utökat inflytande och ansvarstagande från de boendes sida. Dess orättvisa
karaktär underströks ytterligare av att HSB och Riksbyggen vid riksdagsbehandlingen
undantogs från den nya regeln. Denna tendens att gynna två
socialdemokratin närstående organisationer är ett direkt stötande inslag i
regeringens bostadspolitik.
Riksdagen bör besluta om en återgång till de regler som tidigare gällde.
Hembud
Socialdemokraternas negativa inställning till bostadsrättsboende märks
också genom den lagändring som trädde i kraft den 1 maj 1985. Efter valet
1982 lovade den då nye bostadsministern Hans Gustafsson att lägga fram en
proposition om hembud och priskontroll. Sedan detta kritiserats kraftigt
tillsattes istället 1983 års bostadsrättskommitté.
Medan utredningen arbetade började dock HSB att tillämpa en treårig
hembudsskyldighet i en del nybildade föreningar. Detta innebar att man inte
hade rätt att fritt överlåta sin bostadsrätt under de tre första åren utan endast
fick sälja tillbaka den till HSB för i princip den ursprungliga insatsen.
Detta var uppenbart ett kringgående av förbudet i lagen mot hembudsskyldighet.
HSB undvek nämligen att ta in kravet på hembud i föreningens
stadgar. Istället träffade den regionala HSB-organisationen ett avtal med den
bostadssökande om hembudsskyldighet. Trots att detta avtal var lagstridigt
erhöll man ingen lägenhet om man inte skrev på avtalet.
Mot. 1988/89
Bo409
10
Detta kringgående av lagen ledde till att marknadsdomstolen förbjöd HSB
att fortsätta med hembudsskyldigheten. Den socialistiska riksdagsmajoriteten
ändrade våren 1985 lagen så att HSB:s och Riksbyggens hembudsskyldighet
blev tillåten. Detta skedde på förslag av majoriteten i bostadsutskottet
och utan någon beredning av ärendet.
De förslag som 1983 års bostadsrättskommitté lade fram 1985 var mycket
långtgående. Kommunen föreslogs bl.a. få vidsträckta möjligheter att, över
huvudet på de boende, tvinga på bostadsrättsföreningar regler om hembud
och priskontroll.
Ett genomförande av utredningens förslag skulle ha fått mycket negativa
effekter. De skulle ha lett till två sorters bostadsrätter, en med priskontroll
och en utan, vilket skulle pressat upp priserna ytterligare på de bostadsrätter
som inte omfattas av priskontrollen. De innebär också ett angrepp mot
bostadsrätten som boendeform. Hembud skapar rättsosäkerhet och medför
”svarta” pengar.
Regeringen tvingades, bl.a. efter en mycket negativ remissopinion, att
säga nej till bostadsrättskommitténs förslag. Det bör dock noteras att
bostadsministern i proposition 1986/87:37 framhållit att han inte är främmande
för att införa hembudsskyldighet i alla bostadsrättsföreningar. På den
senaste socialdemokratiska partikongressen har han också uttalat att en rad
motioner - bl.a. med krav på hembud - är ”känslomässigt bifallna”. Senare
har nya restriktioner och regleringar aviserats.
Folkpartiet vill gå i motsatt riktning. Enligt vår uppfattning talar de skäl
som anförts mot bostadsrättskommitténs förslag även för att den nu gällande
hembudsskyldigheten avskaffas.
”Folkrörelsekooperativ”
Efter en lagändring för några år sedan undantogs s.k. folkrörelsekooperativ
från kravet på att söka förvärvstillstånd vid köp av fastighet. Med detta
begrepp skulle förstås att endast HSB och Riksbyggen men inte SBC
(Sveriges Bostadsrättsföreningarnas Centralorganisation) var befriade från
kravet att söka tillstånd.
Den kritik som riktades mot begreppet folkrörelsekooperativ föranledde
dock regeringen att föreslå en skrivning i lagtexten som inte innehåller detta
begrepp. Den hösten 1986 beslutade lagstiftningen diskriminerar dock SBC
på exakt samma sätt som tidigare.
Folkpartiet motsätter sig denna särbehandling av SBC av flera skäl. SBC är
inte mindre folkrörelse än de två andra organisationerna. Det finns ingen
anledning att i lagstiftningen lägga sig i organisationernas uppbyggnad.
Vi anser att lagstiftningen bör ändras så att undantaget från kravet på
förvärvstillstånd gällerför rikskooperativ organisation, regional organisation
av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en
rikskooperativ organisation. Detta får konsekvenser för bostadsrättslagen,
lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och lagen om fastighetsmäklare.
Mot. 1988/89
Bo409
11
Övrigt
För att förenkla förhållandena på bostadsmarknaden, inte minst för konsumenterna,
bör det vara enkelt att omvandla äldre typer av sammanslutningar
såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. De hinder som finns för
detta bör tas bort.
Det är vidare angeläget att kommunen inte utnyttjar sin anvisningsrätt för
nya bostadsrättslägenheter så att bostadsspararna i bostadsrättsorganisationerna
ges mycket små möjligheter att få bostäder. Riksdagen har uttalat att
högst 20 % av nya bostadsrättslägenheter bör förmedlas av kommunen. Det
förekommer dock relativt ofta att kommunen förmedlar en högre andel.
Bostadsfinansieringsreglerna bör ändras så att kommunens möjligheter att
fördela nybyggda bostadsrättslägenheter minskar.
5. Färre regleringar
Bostadsmarknaden är en av de mest reglerade sektorerna i samhället. Bland
de statliga och kommunala styrinstrumenten kan bl.a. nämnas bostadslångivningen,
förvärvs- och förköpslagstiftningen. markvillkoret och bostadsanvisningslagen.
Regelsystemet är så omfattande och svåröverskådligt att det är
svårt att få en tillfredsställande överblick. Vi anser att det krävs en
avreglering.
Förköpslagen
Kommunerna har rätt till förköp enligt förköpslagen. Denna lag infördes när
bostadsbyggandet var väsentligt högre än idag. Lagen har även utvidgats
under 1980-talet. Folkpartiet motsatte sig denna utvidgning.
Bakgrunden till införandet av kommunernas möjlighet till förköp var bl.a.
en önskan att dämpa markprisstegringen och att dra in oförtjänt värdestegring
till det allmänna. Kommunernas behov av markförvärv torde nu vara
mindre. Det finns dessutom också möjlighet att tillgripa expropriation för att
tillgodose behovet av mark.
Vi anser att det finns anledning att se över förköpslagstiftningen i dess
helhet.
Bostadsanvisningslagen
Riksdagen har nyligen beslutat om en ny lag om kommunal bostadsanvisning.
Folkpartiet motsatte sig den nya lagen och begärde också att den
bostadsanvisningslag som infördes 1980 skulle avskaffas.
Enligt vår mening är den nya lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt
både onödig och skadlig. Onödig eftersom det har visat sig att kommunerna
nu har kunnat få tillgång till lägenheter för bostadsförmedlingens räkning
genom frivilliga avtal med fastighetsägarna. Skadlig eftersom den riskerar att
hämma rörligheten på bostadsmarknaden.
Folkpartiet föreslår därför att bostadsanvisningslagen avskaffas.
Mot. 1988/89
Bo409
12
Bostadsförmedlingarna
Bostadsförmedlingarna kan spela en aktiv roll för att öka rörligheten på
bostadsmarknaden och göra denna effektivare. För att få resurser för att t.ex.
arbeta aktivt med byten bör bostadsförmedlingarna ha möjlighet att ta ut
avgifter för sin verksamhet.
Mark- och konkurrensvillkoren
För närvarande gäller undantag från markvillkoret för s.k. styckebyggda
småhus. Regeringen föreslår dock i budgetpropositionen att detta undantag
endast ska gälla till den 30 juni 1990. Ännu tidigare fanns även ett undantag
från markvillkoret för mark i saneringsområden.
Markvillkoret innebär att marken ska förmedlas av kommunen för att rätt
till statliga bostadslån ska erhållas. I praktiken innebär markvillkoret numera
främst att kommunen ges möjlighet att ställa en mängd krav på byggnationen
utöver plan- och bygglagens bestämmelser innan dispens från markvillkoret
lämnas.
Vi anser att markvillkoret bör avskaffas. Kommunernas möjligheter att
styra byggandet är tillräckliga, inte minst genom den fysiska planeringen.
Konkurrensvillkoret innebär att bostadslån vid byggande av flerfamiljshus
bara utgår om byggnadsarbetena upphandlats genom att anbud tagits in. Det
har nu visat sig att byggföretagen ofta kan förhandla fram bättre pris och
högre kvalitet. Konkurrensvillkoret är moget att avskaffas. Det skulle också
öka byggföretagens möjligheter att bygga referensobjekt.
Byggnormer m.m.
Det finns ett behov av färre och mindre styrande regler för byggandet. Den
översyn av byggnormen som planverket genomfört har nu lett fram till att nya
regler för nybyggnadsverksamhet har införts. En mindre styrande byggnorm
leder dels till att utrymmet för fantasi och för att tillgodose människors
varierande önskemål ökar, dels till att kostnaderna för byggande i viss
utsträckning kan minska.
Det är nu angeläget att följa tillämpningen av den nya byggnormen för att
kunna avgöra om den innebär en mindre detaljreglering av byggandet.
Nya byggnormer för ombyggnad är under utarbetande. Det är angeläget
att normerna inte tvingar fram en onödigt hög och kostnadsdrivande
standard. Hyresgästerna måste ha ett stort inflytande över standardnivån.
Hyressättningen
Bruksvärdessystemet infördes för drygt 20 år sedan istället för den hyresreglering
som infördes under 1940-talet. Avsikten var att bruksvärdessystemet
skulle efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror.
Med bruksvärde avsågs vad en lägenhet var värd ur hyresgästens synvinkel
i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Vid bedömningen av
bruksvärdet skulle man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.
Mot. 1988/89
Bo409
13
Bruksvärdet skulle istället avgöras av lägenhetens storlek och standard
men också av husets läge, närhet till service och kommunikationer m.m.
Det är idag uppenbart att bruksvärdessystemet inte leder till de resultat
som åsyftades när systemet infördes. Vi har fått en omfattande hyressplittring
där lägenheter med små skillnader i bruksvärde uppvisar stora variationer
i hyresnivå.
11.ex. Stockholm är hyran för nybyggda lägenheter i ytterstaden ca 500 kr.
per kvm under 1989. För centralt belägna lägenheter i innerstaden som
byggdes i början av 1970-talet och tidigare är hyran ofta 300—350 kr. per
kvm. Det är uppenbart att dessa hyresskillnader inte motsvaras av skillnader
i bruksvärde.
Detta beror framför allt på att som riktpunkt för bruksvärdet har satts
hyresnivån i de allmännyttiga företagen som förutsätts sätta sina hyror efter
självkostnadsprinciper. Främst på grund av inflationen har dock kostnadsnivåerna
i nyproduktionen stigit kraftigt särskilt under de senaste 10 åren. Den
omfördelning som bostadsfinansieringssystemen åstadkommit har inte varit
tillräckligt kraftig för att skapa paritet mellan olika årgångar.
En fastighets ålder och därmed dess kapitalkostnader påverkar således
hyresnivån på ett icke avsett sätt.
Den rådande hyressättningen får en rad negativa konsekvenser. Den leder
till en trögrörlighet på bostadsmarknaden därför att hyrorna inte motsvarar
konsumenternas värderingar. Lägenheterna fördelas i i stor omfattning via
”svarta” eller ”gråa” affärer eller som rena byten. Lägenheter används
endast som övernattningslägenheter därför att hyrorna är så låga.
På flera håll är det svårt att köpa en villa utan att lämna en lägenhet i byte.
Många ”tvingas” att skaffa lägenheter med mer eller mindre skumma
metoder för att kunna hävda sig på bostadsmarknaden.
Om läget och standarden tilläts påverka hyran i högre utsträckning skulle
vi få färre svarta affärer, priserna på bostadsrätter skulle sannolikt sjunka och
den ökade rörligheten på bostadsmarknaden skulle medföra välfärdsvinster.
Vi skulle få en mer rättvis hyressättning.
Den avgörande bristen i bruksvärdessystemet är att man i den praktiska
tillämpningen av systemet har tagit för lite hänsyn till den s.k. lägesfaktorn. I
flera kommuner, bl.a. Västerås och Linköping, har dock hyresnivåerna
justerats så att läget har tillåtits spela en större roll. Det har skett genom
överenskommelser mellan Hyresgästföreningarna och de allmännyttiga
bostadsföretagen. Det är angeläget att så sker på fler orter. Tillämpningen av
systemet leder idag till olika resultat i kommunerna, och överensstämmer
inte med de ursprungliga intentionerna.
Bruksvärdessystemet medger att lägesfaktorn tillmäts en större betydelse
och produktionskostnaden en mindre. Systemet var i själva verket avsett att
ge sådana resultat. För att säkerställa att så sker bör dock hyreslagen ändras
så att det klarare framgår vad som menas med bruksvärde.
Förändringar i hyressättningen måste självfallet ske successivt. Det är
hyresgäster och hyresvärdar som i förhandlingar kommer överens om
hyrorna. Det utgör den främsta garantin för att det inte sker några drastiska
förändringar över en natt.
Vi har under flera år påtalat vikten av att lägesfaktorn ges en större
Mot. 1988/89
Bo409
14
betydelse. Det har dock varit svårt att föra en seriös debatt om detta. Under
den senaste valrörelsen framfördes inga kritiska synpunkter på tillämpningen
av bruksvärdessystemet av socialdemokraterna. Tvärtom var de kritiska mot
att folkpartiet vågade diskutera förändringar. Nu, efter valet, antyder den
nye bostadsministern att det kan vara aktuellt med en ökad utjämning mellan
gamla och nya bostäder.
I direktiven för den efter valet tillsatta boendekostnadsutredningen ingår
bl.a. en översyn av hyreslagstiftningens sätt att fungera. Utredningen bör ges
i uppgift att föreslå ändringar i hyreslagstiftningen i enlighet med vad som
ovan anförts.
6. Organisationsmakt
Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga
organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna
har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och
varierat föreningsliv.
Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt.
Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även
den enskilde individen kan lätta komma i kläm.
Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter
och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare.
Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver
representation i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationerna
även givits utrymme i den dömande makten.
1969 tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. De var ursprungligen
avsedda att fungera som medlingsinstanser. Efter hand har de emellertid
erhållit prövningsrätt i allt fler frågor.
En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två
ledamöter från hyresmarknadens organisationer, Fastighetsägareförbundet
eller SABO respektive Hyresgästernas Riksförbund. Talan mot hyresnämnds
beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans har en
majoritet av organisationsföreträdare, tre lagfarna och fyra intresseledamöter.
Det kan i många fall synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns
representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt från
rättssäkerhetssynpunkt. Människors förtroende för den dömande maktens
oberoende och integritet urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i
rättstillämpningen.
Det förekommer inte sällan att intresseledamöterna ställs inför mer eller
mindre uttalade intressekonflikter. Det är t.ex. inte tillfredsställande att
ledamöter från Hyresgästernas Riksförbund i hyresnämnden deltar i beslut
huruvida hyresgäster i en från Hyresgästernas Riksförbund fristående
förening skall ges förhandlingsrätt eller inte.
Den dömande makten bör vara opartisk i ett rättssamhälle. Hyresnämndernas
och bostadsdomstolens uppgifter bör därför överföras till allmän
domstol.
Av de myndighetsliknande funktioner som under senare år har tilldelats
Mot. 1988/89
Bo409
15
intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande,
s.k. hyresgästintyg, i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga
om sin fastighet. Vid utfärdande av hyresgästintyg bör i stället den mening
gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten.
Ett annat exempel kan hämtas från det pågående ROT-programmet. En
förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas-är att hyresgäströrelsen
får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande
underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en
intresseorganisation.
Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt
att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från
Hyresgästernas Riksförbund fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt.
Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför
ändras så att föreningar som inte är anslutna till Hyresgästernas Riksförbund
ges ökade möjligheter att erhålla förhandlingsrätt.
Avgörande för erhållande av förhandlingsrätt bör vara att föreningen
åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästerna i den berörda
fastigheten eller fastigheterna. Bedömningar av föreningens kvalifikationer,
förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning ska vara av underordnad
betydelse.
Idag erlägger hyresgästerna, dvs såväl medlemmar som icke-medlemmar,
speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa
avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandersättningen och ersättning
för fritidsverksamhet. De betalas idag som en del av hyran.
Avgifterna utgör en viss andel av totalhyran och tas ut med stöd av avtal
mellan Hyresgästernas Riksförbund och fastighetsägaren. Till skillnad från
vad som gäller för förhandlingsersättningen finns inget direkt lagstöd för
uttag av avgifter för fritidsverksamhet eller verksamhet som avser boinflytande.
Utgångspunkten för besluten om bruksvärdessystemet var att de allmännyttiga
företagen skulle ta ut hyror som täcker deras kostnader, den s.k.
självkostnadsprincipen. Det är inte rimligt att betrakta ersättning till den
verksamhet som hyresgäströrelsen bedriver som en del av företagens
självkostnader.
Avgifter för fritidsverksamhet och boendeinflytande bör således fortsättningsvis
inte betraktas som hyra. I flera stora bostadsföretag har fritidsavgiften
också avskaffats eller modifierats. Hushållen bör själva ges rätt att
bestämma vilka fritidsaktiviteter de vill delta i och bidra ekonomiskt till.
Den s.k. underhållsreformen, dvs rätten för hyresgäster att själva utföra
reparationer, har nyligen permanentats. Vi anser dock att lagstiftningen bör
utformas så att det blir möjligt för hyresgäster att träffa överenskommelse
med fastighetsägaren även om det inte finns någon förhandlingsordning.
7. ROT-programmet
Efter regeringsskiftet 1982 infördes det s.k. ROT-programmet. Det led av
påtagliga svagheter bl.a. därför att det medförde alltför genomgripande
ombyggnader, saknade samband med andra stadsförnyande åtgärder, ökade
Mot. 1988/89
Bo409
16
behovet av bostadssubventioner och innebar subventioner av löpande
underhåll.
Ombyggnader bör ske varsamt med stor hänsyn till de boendes önskemål.
Det är därför angeläget att de hyresgäster som berörs av en ombyggnad ges
större möjligheter att påverka omfattningen av denna. Detta inflytande bör
utövas av de hyresgäster som berörs av ombyggnaden och inte av hyresgästorganisation.
Vi anser således att det s.k. hyresgästintyget som normalt krävs för att få
byggnadslov för åtgärd utöver lägsta godtagbara standard (LGS) bör
utfärdas av de berörda hyresgästerna. På samma sätt bör ombyggnadslån för
hyreshus normalt endast beviljas om de berörda hyresgästerna tillstyrker
ombyggnaden.
För ombyggnad inne i lägenhet bör normalt krävas att lägenhetsinnehavaren
har tillstyrkt ombyggnaden. Underhåll såsom byte av avloppsstammar
måste givetvis kunna utföras men större förändringar såsom byte av t.ex.
köksutrustning bör endast kunna göras om hyresgästen accepterar detta,
såvida inte andra reparationer omöjliggör detta.
Efter att ha ha dragit igång ROT-programmet har regeringen slagit till
bromsarna och försökt stoppa det. Första försöket gjordes genom att
begränsa volymen på ombyggnadsverksamheten med rambegränsningar.
I höstas slog regeringen till igen och halverade stödet till ombyggnader.
Folkpartiet har länge krävt att stödet till ombyggnader ska vara mindre
förmånligt men vi har inte föreslagit sådana drastiska minskningar av
subventionerna praktiskt taget över en natt.
Vi avvisar rambegränsningar som en metod att påverka omfattningen av
ombyggnadsverksamheten. Vi anser att dessa bör upphöra och att lagen om
byggnadstillstånd (1971:1204) bör avskaffas.
Som vi anförde i anslutning till regeringens bostadsproposition hösten 1986
anser vi heller inte att räntestöd för underhåll skall kunna utgå till
miljonprogrammets årgångar. Det innebär risk för nya stora subventionsåtaganden.
I höstens proposition om vissa ekonomisk-politiska åtgärder föreslog
regeringen dessutom en kraftig ökning av tilläggslånen till hus som är yngre
än 30 år. Det finns stora brister i miljonprogrammets hus. Dessa måste dock
klaras utan subventioner.
Ett sätt att minska behovet av subventioner är att införa ett system med
skattefria avsättningar till reparationsfond. Detta skulle öka fastighetsägarens
ansvar för fastigheten och bidra till att underhåll och ombyggnader sker
varsamt, samt säkerställa resurser till underhållet. Regeringen bör återkomma
till riksdagen med förslag om sådana fonder.
8. Bostadsfinansiering
Vi lever sedan mitten av 1970-talet med omfattande bostadssubventioner
vars svagheter inte tillräckligt har uppmärksammats. Låt oss peka på några
av dem.
- Det är ur fördelningspolitisk synvinkel ineffektivt att stödja en viss typ av
konsumtion såsom bostäder. I en rapport från Byggforskningsrådet har
Mot. 1988/89
Bo409
17
det visats att de generella bostadssubventionerna totalt sett inte har någon
omfördelande effekt mellan hög- och låginkomsttagare. Följden blir
dessutom ofta att vissa bostadstyper och upplåtelseformer gynnas framför
andra på ett godtyckligt sätt. Långt effektivare är att rikta ett generellt
stöd, utan konsumtionsstyrande verkan, till de grupper som behöver det framför
allt barnfamiljer. Lägre bostadssubventioner ger också utrymme
för skattesänkningar.
- Bostadssubventioner har en tendens att kapitaliseras på oförutsedda
punkter. Det innebär att det ofta är andra än de tänkta mottagarna som
tillgodogör sig de belopp som utgår. Subventionerna bidrar vidare till att
driva upp byggpriserna bl.a. genom att försvaga kostnadsmedvetandet.
Till ungefär samma slutsats kom statens pris- och konkurrensverk vid sin
granskning av subventions- och regelverket inom bostadssektorn härom
året. Det finns också andra vinnare i systemet. Den som fått en
subventionerad hyreslägenhet har t.ex. möjligheter att tillgodogöra sig
delar av subventionen genom svart försäljning eller genom att helt lagligt
lämna lägenheten som en del av betalningen för ett småhus.
- Bostadssubventionerna är en omfattande statsfinansiell belastning och
bidrar därmed till att hålla skattetrycket uppe. Om man lägger till
effekterna av underskottsavdragen beräknas bortfallet i budgeten under
1989 enligt budgetpropositionen uppgå till 43,2 miljarder kr. (utan avdrag
för intäkter av fastighetsskatten), varav räntebidrag och liknande stödformer
uppgick till ca 17,7 miljarder kr.
- Bostadssubventionerna beräknas öka kraftigt. Om räntan och bostadsbyggandet
är oförändrat kommer enbart räntebidragen att uppgå till
drygt 32 miljarder kr. under 1993/94 enligt boverkets långtidsbedömning.
- Bostadssubventionerna bidrar också till att förstärka de regionala obalanserna
genom att en stor del går till redan överhettade områden. På detta
sätt förs inom bostadssektorn en fördelningspolitik som går på tvärs med
statsmakternas regionalpolitiska ambitioner. Avsevärda resurser överförs
på detta sätt från mindre expansiva delar av landet till de större
städerna - trots att bostadsmarknaden för det äldre beståndet visar att det
finns en efterfrågan på bostäder vid högre priser än dem som sätts i den
subventionerade nyproduktionen.
Den höga subventioneringen av bostadsbyggandet har lett till att praktiskt
taget samtliga nya bostäder finansieras med subventionerade lån. Bostadssubventionerna
är nu så höga att de motsvarar ungefär halva produktionskostnaden.
Bottenlån som ges på marknaden täcker 70 % av den godkända produktionskostnaden
(låneunderlaget). Därutöver utgår statliga lån med 22-30 %
beroende på vilken kategori byggherren tillhör.
Räntan på bottenlån och statliga bostadslån subventioneras genom
räntebidrag. Det utgår för att täcka skillnaden mellan den garanterade
räntan och marknadsräntan. Den garanterade räntan varierar första året
mellan 2,45 % och 4,9 % för nybyggnadslån. Den garanterade räntan
trappas årligen upp med 0,5 % för egnahem och med 0,25 % för s.k.
flerbostadshus. Marknadsräntan är för närvarande ca 12 %.
Mot. 1988/89
Bo409
18
Den garanterade räntan är högre för egnahem som upplåts med äganderätt
därför att ägaren där kan tillgodogöra sig det underskott som uppstår genom
att räntan är avdragsgill. Om man förenklar förhållandena något kan man
säga att räntan skall vara dubbelt så hög för småhusägaren som för den
kommunala bostadsstiftelsen för att kapitalkostnaden skall bli lika hög.
Under början av 1980-talet begränsades ökningstakten i belastningen på
statsbudgeten som en följd bl.a. av avdragsbegränsningen, avskaffandet av
de retroaktiva räntebidragen och extra upptrappningar av den garanterade
räntan.
Denna politik inleddes av de borgerliga regeringarna och har sedan i viss
mån fullföljts av den socialdemokratiska regeringen. Under icke valår har
även socialdemokraterna föreslagit extra upptrappningar.
Att döma av de senaste två åren tycks dock regeringen nu ha tappat
greppet om utvecklingen. I föregående års budgetproposition ökade räntebidragen
med 2,5 miljarder kr. I årets ökar de med 2,2 miljarder kr.
Folkpartiet anser att bostadssubventionerna bör reduceras kraftigt. En
lägre inflation och därmed lägre räntor skulle automatiskt leda till lägre
subventioner. Bostadsfinansieringssystemet kan dock inte utformas så att det
fungerar tillfredsställande endast om räntenivån är låg.
En teoretiskt tilltalande lösning är att införa real beskattning och reallån.
Härigenom skulle vi uppnå i stort sett samma förhållanden som de som råder
då inflationen är mycket låg eller obefintlig.
Det har dock visat sig att införandet av real beskattning skulle medföra
stora övergångsproblem. Folkpartiet föreslår därför istället en omfattande
reformering av skattesystemet med en något annorlunda inriktning.
Denna innebär bl.a. en kraftig sänkning av marginalskatterna. Ett
genomförande av en skattereform med denna inriktning ökar förutsättningarna
för att minska bostadssubventionerna.
Vid en minskning av bostadssubventionerna måste beaktas att alla
upplåtelseformer skall behandlas lika. Det är alltså angeläget att neutralitet
råder mellan egnahem och flerbostadshus.
I samband med att skattesystemet förändras bör det vara möjligt att
kraftigt reducera bostadssubventionerna. Det är omöjligt att här exakt ange
storleksordningen på den besparing som är möjlig. Den nyligen tillsatta
boendekostnadsutredningen bör ges i uppgift att göra en översyn av
bostadssubventionerna som syftar till en kraftig minskning av dessa.
Även på kort sikt bör vissa besparingar ske. I en särskild motion föreslår vi
en viss extra upptrappning av den garanterade räntan och besparingar på
några ytterligare anslagsposter.
I den översyn av bostadsfinansieringssystemet som nu bör komma till stånd
bör möjligheten övervägas att inte låta låneunderlaget stiga i takt med
inflationen. Härigenom undviks att inflationen leder till högre bostadssubventioner.
En minskning av bostadssubventionerna torde också kräva en
successiv uppräkning av de garanterade räntorna. En ytterligare förenkling
bör genomföras genom en långtgående schablonisering.
Även innan denna översyn är klar finns det anledning att vidta förändringar
i bostadsfinansieringssystemet. Räntebidragen är knutna till lånen vilket
innebär att den som finansierar en bostad med eget kapital eller amorterar
Mot. 1988/89
Bo409
19
mer än vad som krävs går miste om subventionen. Detta motverkar
strävandena att öka sparandet. Räntebidragen bör därför utgå oavsett om
bostaden finansierats med egna medel eller med lån - på samma sätt som
redan sker för räntestödet till underhåll.
Det är också önskvärt att ta bort de restriktioner som finns för att på
marknaden erbjuda lån där kostnaderna omfördelas över tiden. Sådana lån
skulle underlätta finansieringen vid köp av äldre småhus och innebära att det
skapas ett alternativ till statliga lån som inte är helt orealistiskt. Lägre
bostadssubventioner kommer också att leda till ett ökat intresse för sådana
lånetyper.
Räntebidragen utgår på skilda villkor beroende på bl.a. upplåtelseform.
De allmännyttiga bostadsföretagen åtnjuter exempelvis mer förmånliga
villkor. Det är angeläget att sådana skillnader jämnas ut.
9. Beskattning
Beskattningen av bostäder är komplicerad och medför en rad icke önskvärda
effekter.
Realisationsvinstbeskattning
Reavinster beskattas olika beroende på upplåtelseform. Bostadsrätter
beskattas genom att en viss andel av reavinsten upptas beroende på
innehavets längd. Det finns ingen möjlighet att få uppskov med beskattningen
även om reavinsten används till att köpa en ny bostad.
Dessa regler skiljer sig från dem som gäller för villor. Vid en försäljning av
en villa får inköpspriset i princip räknas upp med inflationen. Det finns också
en rätt till uppskov med skatten om man köper en annan villa.
Det är önskvärt att samma principer gäller för realisationsvinstbeskattning
av villor och bostadsrätter. Avsaknaden av regler om uppskov hämmar
rörligheten på bostadsmarknaden.
Rörligheten på bostadsmarknaden är så låg att det istället krävs åtgärder
som ökar rörligheten. Det bör således vara möjligt att få uppskov när man
säljer sin bostadsrätt eller villa oavsett om man köper en bostadsrätt eller
villa.
De nuvarande reglerna leder till att många väntar med försäljning av
lägenheten för att få en lägre skatt. Ibland hyrs dessa lägenheter ut i andra
hand men det förekommer att bostadsrättslägenheter står tomma i väntan på
en lindrigare reavinstbeskattning, särskilt som innehavare av bostadsrätter
riskerar åtal för att de tar ut självkostnadshyror vid andrahandsuthyrning.
Schablonintäkter m.m.
Även i övrigt bör beskattning av bostadsrättslägenheter och egnahem ske
efter samma principer. Förutom skillnaderna i reavinstbeskattning finns det
olikheter i de ekonomiska villkoren för innehav genom att villaägare måste ta
upp en schablonintäkt medan motsvarande beskattning inte sker av bostadsrätter.
Även fastighetstaxeringen samt arvs- och förmögenhetsbeskattningen
sker på olika villkor. Även om det kan finnas tekniska svårigheter att utforma
en enhetlig beskattning så är dessa skillnader inte försvarbara.
Mot. 1988/89
Bo409
20
Allmännyttiga bostadsföretag och privata fastighetsägare bör beskattas
efter samma principer. Starka skäl, både regionala hänsyn och principiella
om konsumtionsstyrning, talar för ett avskaffande av progressiviteten i
intäktsschablonen för egnahem.
Fastighetstaxeringen
En ny fastighetstaxering kommer att påbörjas inom kort. De nya taxeringsvärdena
för småhus träder i kraft 1991. Prisökningarna på småhus har varit
kraftiga sedan den föregående fastighetstaxeringen. I genomsnitt har priserna
ökat med 50%. De regionala variationerna är dock stora. Beskattningsreglerna
måste givetvis förändras när de nya taxeringsvärdena slår igenom så
att man motverkar de kraftiga skatteökningar som annars skulle kunna bli
fallet.
Hemställan
Med hänvisning till vad ovan anförts hemställer vi
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om riktlinjer för den framtida bostadspolitiken,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om ökade möjligheter att bo i bostadsrätt,
3. att riksdagen beslutar om ändring i 2§ lagen om förvärv av
hyresfastighet beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i enlighet
med vad som anförts i motionen,
[att riksdagen beslutar om ändring i 2§ andra stycket i lagen om
fastighetsmäklare beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i
enlighet med vad som anförts i motionen,1]
4. att riksdagen beslutar om ändringar i 60a § bostadsrättslagen
beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i enlighet med vad
som anförts i motionen,
5. att riksdagen beslutar upphäva 14§ andra stycket bostadsrättslagen
(hembud),
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i
motionen anförts om begränsningar i kommunernas anvisningsrätt för
nybyggda bostadsrättslägenheter,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om behovet av en lagändring så att de boende har
företräde vid försäljning oavsett vem som äger fastigheten och oavsett
vem som är köpare,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om borttagande av hinder för att omvandla äldre
typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar,
9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om en översyn av förköpslagen,
10. att riksdagen beslutar avskaffa lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt,
Mot. 1988/89
Bo409
21
11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen om upphävande av besluten om slopande av räntebidrag vid
överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretag eller sådana bostadsföretags
bostadsbestånd m.m.,
12. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om bostadsförmedlingars rätt att ta ut avgifter,
13. att riksdagen beslutar avskaffa markvillkoret,
14. att riksdagen beslutar avskaffa konkurrensvillkoret,
15. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om byggnormer för ombyggnad,
16. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om hyresgästernas inflytande över underhållet,
17. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i
hyreslagen så att ersättning för boinflytande och fritidsverksamhet
inte skall anses som hyra,
18. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i
hyresförhandlingslagen så att avgörande för erhållandet av förhandlingsrätt
blir att föreningen åtnjuter hyresgästernas förtroende,
19. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om översyn av bruksvärdessystemet,
20. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om lån för ombyggnader som innebär lägenhetssammanslagningar,
21. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om borttagande av administrativa begränsningar av
byggandets omfattning,
[att riksdagen beslutar att avskaffa lagen om byggnadstillstånd,2]
22. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i bostadssaneringslagen
så att vid utfärdande av hyresgästintyg för ombyggnad
den mening skall gälla som företräds av majoriteten av de boende i
fastigheten,
23. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om en översyn av bostadsfinansieringssystemet och
bostadsbeskattningen med sikte på minskade bostadssubventioner i
samband med en skattereform och sänkta marginalskatter i enlighet
med vad som anförs i motionen,
24. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om att på marknaden erbjuda lån där kostnaderna
omfördelas över tiden,
25. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om lika villkor för alla upplåtelseformer och
kategorier av fastighetsägare vid utbetalning av räntebidrag,
26. att riksdagen beslutar att avskaffa kostnadskontrollen vid
beviljande av bostadslån,
27. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i
motionen anförs om införandet av underhållsfonder,
[att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om reavinstbeskattningen av bostadsrätter,3]
Mot. 1988/89
Bo409
22
[att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om symmetri och enhetliga regler för
bostadsbeskattningen,3]
[att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om behovet av justeringar av beskattningsreglerna i
samband med fastighetstaxeringen.3]
Stockholm den 25 januari 1989
Bengt Westerberg (fp)
Ingemar Eliasson (fp)
Karin Ahrland (fp)
Charlotte Branting (fp)
Sigge Godin (fp)
Ingela Mårtensson (fp)
Jan-Erik Wikström (fp)
Kerstin Ekman (fp)
Karl-Göran Biörsmark (fp)
Birgit Friggebo (fp)
Elver Jonsson (fp)
Anne Wibble (fp)
' 1988/89:L725
2 1988/89:A259
3 1988/89:Sk414
Mot. 1988/89
Bo409