Bostadsutskottets betänkande
1988/89:BoU10

Ändrade betalningsvillkor för vissa statliga 1988/89

bostadslån m.m. (prop. 1988/89:89) BoUlO

Sammanfattning

Regeringens förslag till lag om ändrade betalningsvillkor för vissa bostadslån
m.m. tillstyrks aV utskottet, dock med tillägget att även vissa studentbostadslån
bör omfattas av lagen. Med anledning av regeringens förslag och
motioner (m) resp. (c) gör utskottet dessutom ett tillkännagivande om
ersättningslån m.m. vid försämrade amorteringsvillkor. Även regeringens
förslag i övrigt tillstyrks av utskottet. Häremot stående motionsyrkanden
avstyrks.

Med utnyttjande av sin initiativrätt förordar utskottet avslutningsvis att
frågan om bokföring av vissa bostadslån skall ses över.

Till betänkandet har fogats fem reservationer och ett särskilt yttrande.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1988/89:89 (bostadsdepartementet) föreslagit
riksdagen

dels att anta ett av lagrådet granskat förslag till lag om ändrade
betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. (avsnitt 3 och 7),
dels att godkänna vad i regeringsprotokollet förordats i fråga om

1. övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten m.m.
(avsnitt 4.1),

2. räntetak som grund för att beräkna den ränta som berättigar till
räntebidrag (avsnitt 4.3),

4. den tid under vilken räntebidrag lämnas (avsnitt 4.4),
dels bemyndiga fullmäktige i riksgäldskontoret att utfärda en garantiförbindelse
på 1 500 milj. kr. att utgöra SBAB:s garantifond i stället för den
nuvarande förbindelsen på 1 000 milj. kr. (avsnitt 4.2).

Propositionens yrkande 3 har behandlats i utskottets betänkande 1988/
89:BoU7.

Motionerna

I betänkandet behandlas
dels den under allmänna motionstiden 1989 väckta motionen

1988/89:Bo247 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförs om förtida inlösen av äldre statliga bostadslån samt beslutar anvisa ett

1 Riksdagen 1988/89.19sami. Nr 10

bidrag om 100 000 000 kr. för stimulansåtgärder för detta ändamål i enlighet
med vad som anförs i motionen,
dels de med anledning av proposition 1988/89:89 väckta motionerna

1988/89:Bo4 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförs om SBAB:s skyldighet att konvertera statliga lån utan räntebidrag,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförs om ändrade beräkningsgrunder för räntebidrag på bottenlån,

3. att riksdagen med avslag på prop. 1988/89:89 i denna del som sin mening
ger regeringen till känna vad i motionen anförs om ändrade villkor för
räntebidrag,

4. att riksdagen beslutar avslå prop. 1988/89:89 i dess helhet, om det under
riksdagens beredning av propositionen framkommer konsekvenser av förslagen
som inte kunnat förutses med hänsyn till att de inte remissbehandlats
samt att riksdagen i så fall hos regeringen begär ett nytt förslag i enlighet med
vad som anförs i motionen.

1988/89:Bo5 av Erling Bager m.fl. (fp) vari yrkas att riksdagen avslår
regeringens förslag till lag om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga
bostadslån m.m.

1988/89:Bo6 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen, för det fall
remissutfallet inte entydigt visar att de föreslagna ändrade betalningsvillkoren
för vissa statliga bostadslån bör genomföras med generell giltighet,
beslutar att låntagare ges möjlighet att frivilligt ansluta sig till dessa.

Remissyttranden

Bostadsutskottet har under sin behandling av ärendet beslutat att sända ut
regeringens förslag i proposition 1988/89:89 på remiss. Efter remisstidens
utgång har yttranden inkommit från HSB:s riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC), Riksbyggen, PKkredit AB,
plan- och bostadsverket (boverket), Hyresgästernas riksförbund, Svensk
Fastighetskredit AB, Gota Kredit Aktiebolag Gigab, Sveriges fastighetsägareförbund,
StadshypoteksKassan, SABO samt Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag,
SBAB. Dessutom har Spintab meddelat att man inte har några
synpunkter. Tre av remissinstanserna har inte inkommit med något yttrande.

Remissyttrandena har som bilaga 2 fogats till detta betänkande.

Utskottet

Inledning

Efter beslut av riksdagen år 1974 (prop. 1974:150, CU 36) infördes dagens
bostadsfinansieringssystem år 1975. Äldre låneformer anpassades härvid till
det nya systemet. De lån som lämnats vid olika tidpunkter behandlas
därigenom i princip lika från subventionssynpunkt.

1988/89:BoU10

För dagens bostadsproduktion lämnas räntebidrag enligt nybyggnadslåneresp.
ombyggnadslåneförordningen med ett belopp som motsvarar skillnaden
mellan verklig räntekostnad för bostadslån och underliggande kredit
inom låneunderlaget för bostäder och en garanterad ränta för dessa lån
beräknad på den ursprungliga låneskulden. Den garanterade räntesatsen för
det första året av lånetiden varierar meitan 2,45 och 4,9 % beroende på
låntagarkategori. Den garanterade räntesatsen höjs årligen med 0,5 procentenheter
för egnahemsägare och med 0,25 procentenheter för övriga låntagarkategorier.
Härutöver har bl.a. av statsfinansiella skäl extra upptrappningar
gjorts av den garanterade räntan.

För vissa lån utbetalade före den 1 juli 1985 är amorteringen knuten till
huruvida räntesubventioner utgår eller inte. För dessa lån påbörjas amorteringarna
i princip först sedan räntebidrag eller motsvarande stöd upphört att
utgå. Fram till denna tidpunkt är lånen amorteringsfria. Bostadslån för
nybyggnad av egnahem och för all ombyggnad som utgått under tiden fr.o.m.
år 1975 till den 1 juli 1985 har dock fasta amorteringstider om 30 år. De äldre
låneformer som har den nu beskrivna typen av amorteringsregler är

- räntelån enligt räntelånekungörelsen (1967:553), dvs. hus byggda eller
ombyggda före år 1968,

- paritetslån enligt bostadslånekungörelsen (1967:552), dvs. i huvudsak hus
byggda eller ombyggda under åren 1968-1974 och

- lån till nybyggnad enligt 41 § bostadsfinansieringsförordningen
(1974:946) i paragrafens lydelse vid utgången av juni månad år 1985, dvs. i
huvudsak hus som byggts under tiden fr.o.m. år 1975 till den 1 juli 1985.

Även för vissa s.k. studentbostadslån gäller att de enligt kungligt brev den
28 maj 1968 (ändrat den 24 april 1975) erhållit amorteringsvillkor som
motsvarar dem för paritetslån.

Sammanfattningsvis gäller för de nu aktuella lånen att amorteringstidens
längd och amorteringarnas storlek blir beroende av förhållandet mellan en på
visst sätt garanterad ränta och den faktiska räntan under lånetiden.

Bostadslån som har betalats ut fr.o.m. den 1 juli 1985 amorteras efter en
fast amorteringsplan.

Ändrade betalningsvillkor för äldre bostadslån m.m.

Regeringens förslag

Det förekommer i dag sålunda tre låneformer - samtliga finansierade över
statsbudgeten - där både tidpunkten för amortering av bostadslånet och
amorteringstidens längd är beroende av ränteutvecklingen och av räntesubventionerna.
De aktuella låneformerna är paritetslån enligt bostadslånekungörelsen
(1967:552), räntelån enligt räntelånekungörelsen (1967:553)
och lån till nybyggnad enligt 41 § bostadsfinansieringsförordningen
(1974:946) i paragrafens lydelse vid utgången av juni månad år 1985. I
proposition 1988/89:89 läggs fram ett förslag till lag om ändrade betalningsvillkor
för dessa lån. Förslaget innebär att lånen fr.o.m. den 1 juli 1989 skall
återbetalas efter en fast amorteringsplan. Enligt bostadsministerns mening är

1988/89:BoU10

de gällande återbetalningsvillkoren för dessa låneformer numera mindre
lämpliga. Förvaltningen av lånen blir orimligt tids- och kostnadskrävande.
Även för den enskilde låntagaren anges systemet innebära problem, bl.a. på
grund av att amorteringsvillkoren är mycket svåra att överblicka.

De amorteringsvillkor som gäller för lånen regleras i den låneförbindelse
som låntagaren tecknat vid utbetalningen av bostadslånet. Av förbindelsen
följer bl.a. på vilket sätt lånen skall amorteras. Det rättsförhållande som
uppkommer mellan låntagaren och staten på grund av låneförbindelsen är av
civilrättslig art. Även staten är alltså bunden av de amorteringsvillkor som
gäller för lånen. Enligt bostadsministern inryms inte en övergång till fasta
amorteringsplaner i de möjligheter som staten har att enligt låneförbindelserna
påverka amorteringarna. Däremot anförs att det givetvis är möjligt för
staten att komma överens med varje låntagare om en sådan omläggning.

Med hänsyn till det stora antal lån det är fråga om är enligt bostadsministerns
mening en omläggning till fasta amorteringsplaner som grundas på
frivilliga överenskommelser knappast möjligt att genomföra i praktiken.
Enligt hans bedömning kan den önskade ordningen med fasta amorteringsplaner
endast uppnås genom generellt verkande bestämmelser. Eftersom
föreskrifter i angivet avseende berör ett bestående rättsförhållande i vilket
staten tillika själv är part måste enligt bostadsministerns mening lagformen
användas.

Mot bakgrund av det anförda föreslås alltså att de nya amorteringsreglerna
tas upp i en lag om ändrade betalningsvillkor för vissa bostadslån m.m.
Oavsett vad en låntagare har utfäst eller vad som har föreskrivits i fråga om
räntebetalning eller amortering av de aktuella lånen bör enligt förslaget
amortering ske efter en fast plan.

De nya villkoren förslås utformade så att ett lån skall vara betalt inom 15
år, räknat från det årsskifte som infaller närmast efter det att 25 år har
förflutit från husets färdigställande. Förslaget innebär att lånens löptid blir ca
40 år.

Enligt förslaget bör räntan liksom för närvarande bestämmas av regeringen.
Betalningen av ränta och amortering föreslås ske i form av annuiteter
med förebild i vad som gäller enligt nybyggnads- resp. ombyggnadslåneförordningen.
Räntebidrag skall, enligt förslaget, liksom för närvarande
bestämmas av regeringen efter bostadspolitiska grunder.

Det är enligt bostadsministern svårt att med någon exakthet beräkna de
statsfinansiella effekterna av en övergång till fasta amorteringsplaner. Med
hänsyn tagen till ränteförändringar m.m. bedöms dock effekterna av
förslaget sammantaget medföra ett bortfall av amorteringar under kalenderåret
1990 med högst 150 milj. kr.

Förslag i motioner

I motion Bo4 (c) anför motionärerna att de inte har något att invända mot att
en lag om ändrade betalningsvillkor för vissa äldre lån antas under
förutsättning att berörda organisationer och instanser får möjlighet att ge
sina synpunkter. Enligt motionärerna är detta särskilt väsentligt eftersom
förslagen innebär att förutsättningarna för tidigare ingångna avtal mellan
staten och låntagaren förändras.

1988/89:BoU10

Enligt deras mening är det dock svårt att överblicka konsekvenserna av 1988/89:BoU10
regeringens förslag. Om remissbehandlingen skulle visa på oförutsedda
problem och om allvarliga invändningar riktas mot förslagen bör de enligt
motionens yrkande 4 avslås i sin helhet. Riksdagen bör i ett sådant läge
begära ett nytt förslag från regeringen. Härvid bör enligt motionärernas
mening beaktas både de synpunkter som framkommit under remissbehandlingen
och vad som i motionen anförts.

Det finns enligt motion Bo5 (fp) i och för sig skäl rationalisera låneförvaltningen.
Tanken på att staten ensidigt genom lagstiftning skall ändra villkor i
avtal som staten tidigare har träffat med låntagarna inger starka betänkligheter.
Mot bakgrund därav avstyrks regeringens förslag i denna del.

Ambitionen att förenkla lånehanteringen är enligt motion Bo6 (m)
lovvärd. Enligt motionärerna strider dock förslaget mot den grundläggande
regel som säger att avtal skall hållas. Visar det sig att förslaget i praktiken
medför försämringar för vissa låntagare bör dessa enligt motionärernas
mening därför inte tvingas in i systemet. Med hänvisning härtill hemställs att
riksdagen, om inte remissutfallet entydigt visar att regeringens förslag bör
genomföras med generell giltighet, skall besluta att låntagare frivilligt skall
ges möjlighet att ansluta sig till de nya betalningsvillkoren.

Remissyttranden

Förslaget om ändrade betalningsvillkor, dvs. en övergång till fast amorteringsplan
för vissa lån, accepteras genomgående av remissinstanserna. I
några fall är ställningstagandet kopplat till vissa förbehåll m.m.

HSB framhåller att ställningstagandet baseras på de förutsättningar
beträffande ränteutveckling och upptrappningsregler m.m. som redovisas i
propositionen. Enligt SBC leder förslaget till en viss rättsosäkerhet när man
som enskild part ingår ett avtal med staten. Ett villkor för att en övergång
skall kunna accepteras anges därför vara att det ställs garantier för att det inte
i något enda fall sker försämringar för någon enskild låntagare. Riksbyggen
anför att en övergång till en fast amorteringsplan möjligen kan bli kännbar
för vissa låntagare, särskilt i tider när det är svårt att låna. Boverket stöder för
sin del förslaget även om det enligt deras mening i vissa fall, beroende på
ränteutvecklingen, kan leda till nackdel för vissa låntagare. Samtidigt
framhålls dock att förslaget för det övervägande antalet låntagare leder till
förbättringar genom en längre amorteringstid. Enligt Fastighetsägareförbundet
är inte ingrepp i gällande civilrättsliga avtal acceptabla från principiella
synpunkter. Med hänsyn till att förslaget ger betydande praktiska fördelar
för stora låntagarkategorier och under förutsättning av att SBAB kan
erbjuda lån på marknadsmässiga villkor till alla låntagare som drabbas av
förändringen kan dock förbundet acceptera förslaget. Stadshypotek accepterar
i princip förslaget men föreslår att lånen skall vara betalda inom 20 år
räknat från årsskiftet efter det att 20 år förflutit från husets färdigställande.

SBAB anser att inte någon låntagare kan få någon försämring av amorteringsvillkoren
genom det framlagda förslaget. Teoretiskt sett kan det enligt
SBAB inträffa först år 1993 att låntagare med paritetslån kan få försämringar.
Enligt bolagets mening talar därför starka skäl för att förslaget genom -

förs. SABO framhåller för sin del att förslaget inte är oförmånligt jämfört
med nuvarande regler. Det är enligt deras mening dock inte acceptabelt om
övriga lånevillkor förändras i samband med att lånet överförs.

Utskottets ställningstagande

Som redovisas i propositionen utfäster sig låntagaren vid utbetalningen av
bostadslån i en särskild låneförbindelse att betala tillbaka lånet enligt vissa
angivna villkor. Genom låneförbindelsen uppkommer således ett rättsförhållande
av civilrättslig art mellan låntagaren och staten. En förutsättning för att
ändringar i detta förhållande skall kunna göras är i princip att överenskommelse
härom träffas mellan parterna. Under vissa förutsättningar kan dock
övervägas om avsteg från denna princip kan företas genom att i lagens form
införa en ny reglering. Som lagrådet anför i sitt yttrande brukar enligt
konstitutionell praxis på detta rättsområde som en huvudprincip iakttas att
ny lagstiftning inte skall rubba bestående avtals innehåll. Endast särskilda
skäl - ofta tungt vägande sociala hänsyn - har ansetts kunna föranleda avsteg
från denna princip. Bl.a. har detta aktualiserats på det hyresrättsliga området
och i vissa arbetsrättsliga ämnen. Även andra angelägna allmänna intressen
av näringsrättslig eller annan offentligrättslig natur torde kunna spela in. I de
fall lagstiftning övervägs som innebär avsteg från huvudprincipen måste dock
noga övervägas i vilken utsträckning enskildas rättsliga ställning påverkas.

Med utgångspunkt i de ovan relaterade bestämmelserna uttalar lagrådet
att det - såvitt lagrådet kan bedöma på grundval av det tillgängliga materialet
- är i rent marginellt avseende som i detta fall negativa konsekvenser kan
inträda genom att ny lags villkor rubbar äldre avtals föreskrifter. Samtidigt
som lagrådet understryker att restriktivitet bör iakttas när avsteg från
huvudprincipen kommer under övervägande finner lagrådet att det i det nu
aktuella fallet är godtagbart att ett sådant avsteg sker. Härvid spelar enligt
lagrådets yttrande in, förutom den marginella innebörden av ingreppet i
civilrättsläget, att beaktansvärda offentligrättsliga skäl talar för den rationalisering
av låneverksamheten som lagförslaget kommer att leda till.

Parentetiskt anför lagrådet i sitt yttrande att remissynpunkter i beredningshänseende
möjligen kunde ha varit av glädje. I anslutning härtill anförs också
att en sådan remissbehandling i och för sig kan komma till stånd under
utskottsbehandlingen av ärendet. Bostadsutskottet har bl.a. mot bakgrund
härav berett företrädare för fastighetsägarna, hyresgästerna och bottenlåneinstituten
m.fl. möjlighet att yttra sig över förslagen i proposition 1988/
89:89.

Som framgår av redovisningen ovan är det framför allt två förhållanden
som kan anses vara avgörande för huruvida den förordade ändringen av
amorteringsvillkoren är förenlig med de principer som angetts i det
föregående. Det gäller dels i vilken utsträckning de offentligrättsliga skälen
för en rationalisering av låneverksamheten gör sig gällande, dels omfattningen
av ingreppet i det civilrättsliga avtalet.

Det finns naturligtvis starka skäl som talar för att förvaltningen av de över
statsbudgeten finansierade lånen kan förvaltas och hanteras på ett så
rationellt och effektivt sätt som möjligt. Dessutom bör naturligtvis systemet

1988/89:BoU10

ges en sådan utformning att det kan överblickas och förstås av den enskilde
låntagaren. Flera remissinstanser uttalar också sitt principiella stöd för
åtgärder med denna inriktning. De beslut som riksdagen fattat om att dels
förvaltningen av dessa lån skall föras över till SBAB (prop. 1987/88:115 och
BoU 16), dels SBAB skall utveckla ett ADB-system för låne- och bidragshanteringen
m.m. (prop. 1988/89:47, BoUly och FiUlO) är ett uttryck för
dessa strävanden. De nu föreliggande förslagen måste enligt utskottets
mening därför betraktas som en förutsättning för att de av riksdagen fattade
besluten skall leda till de förbättringar i detta avseende som avsetts. Även för
låntagarkollektivet som sådant torde det finnas ett starkt intresse av att
verksamheten drivs i administrativt enkla och effektiva former.

Bostadsutskottet delar mot bakgrund av det nu anförda lagrådets bedömning
att beaktansvärda offentligrättsliga skäl talar för den rationalisering av
låneverksamheten som lagförslaget kommer att leda till.

När det gäller att bedöma effekterna av det ingrepp i det civilrättsliga
avtalet mellan staten och låntagaren som lagförslaget ger är en sådan
bedömning av flera skäl svår att göra. Vid en jämförelse i det enskilda fallet
mellan de nu gällande amorteringsvillkoren och de av regeringen förordade
villkoren är det framför allt två omständigheter som måste beaktas. Det
gäller dels utvecklingen av marknadsräntorna, dels reglerna för upptrappning
av den garanterade räntan. Inte för någon av dessa faktorer kan
utvecklingen, i det förhållandevis långa tidsperspektiv som här avses,
förutses med någon rimlig grad av säkerhet. En bedömning av utfallet av de
föreslagna förändringarna måste därför göras med utgångspunkt i antaganden
om hur dessa faktorer kommer att utvecklas. Beroende på vilka
antaganden som ställs upp kan därmed utfallet bli mycket olika. Som framgår
ovan har dock ingen av remissinstanserna fört fram synpunkter som skulle ge
vid handen att låntagarna annat än undantagsvis skulle få försämringar till
följd av förslaget. Remissyttrandena ger å andra sidan inte heller stöd för
påståendet att inte någon låntagare kan komma att få försämrade amorteringsvillkor.
Sammantaget ger dock inte remisssyttrandena och övrigt
tillgängligt material utskottet anledning frångå lagrådets bedömning, dvs. att
det endast är i rent marginellt avseende som negativa konsekvenser kan
inträda genom att den föreslagna lagen rubbar äldre avtals föreskrifter.
Utskottet vill i detta sammanhang dessutom peka på att förslaget för ett inte
oväsentligt antal låntagare innebär förbättringar så till vida som att redan
påbörjade eller nära förestående amorteringar skjuts upp. För dessa
låntagare leder förslaget inledningsvis till minskade kapitalutgifter.

Mot bakgrund av den restriktivitet som enligt utskottets mening bör iakttas
när ändringar, på det nu förordade sättet, vidtas i ett rådande avtalsförhållande
bör dock ett skydd införas för den enskilde låntagaren mot försämringar
av avtalsvillkoren. Enligt utskottets mening bör sålunda de låntagare som
berörs av de förändrade amorteringsvillkoren ges en möjlighet att få de
aktuella lånen ersatta med lån med amorteringsvillkor som i princip inte är
sämre än dem som med nuvarande förutsättningar gäller för dessa lån. I
likhet med vad som föreslås gälla vid inlösen av anslagsfinansierade lån vid
fastighetsöverlåtelser m.m. bör därför i den nu beskrivna situationen
ersättningslån med sådana amorteringsvillkor erbjudas av länsbostadsnämn -

1988/89: BoU 10

den. Även dessa lån bör SBAB ha skyldighet att finansiera.

Vad utskottet nu bl.a. med anledning av motionerna Bo4 (c) yrkande 4 och
Bo6 (m) anfört om ersättningslån m.m. bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna. Utskottets ställningstagande i denna del innebär att
förslaget i motion Bo5 (fp) om avslag på regeringens förslag avstyrks.

I remissyttrandet från boverket förordas att även vissa s.k. studentbostadslån
skall omfattas av de ändrade amorteringsvillkoren. Bostadsutskottet
delar denna uppfattning. Enligt utskottets mening bör sålunda lagförslaget
kompletteras så att de nya amorteringsvillkoren omfattar också vissa äldre
lån till studentbostäder. Det gäller dels tilläggslån som beviljats enligt
bemyndigande av regeringen (Kungl. Maj:t) under åren 1951-1962, dels
bostadslån som beviljats enligt bostadslånekungörelsen (1962:537) till den
del 16 § fjärde stycket i kungörelsen tillämpats på lånet. Dessa lån erhöll
genom kungligt brev den 28 maj 1968 (ändrat den 24 april 1975) amorteringsvillkor
motsvarande dem för paritetslån. I lagtexten bör därför de aktuella
lånen definieras genom en hänvisning till detta brev.

Till lagförslagets 1 § bör sålunda fogas ett nytt andra stycke med följande
lydelse:

Lagen gäller även i fråga om sådana statliga lån för anordnande av
studentbostäder för vilka ränta och amortering beräknas enligt punkt
6 i kungligt brev den 28 maj 1968 (ändrat den 24 april 1975).

Lagförslagets 2 § andra stycket har följande lydelse: Lånet skall vara betalt
inom 15 år, räknat från det årsskifte som infaller närmast efter det att 25 år
har förflutit från husets färdigställande. För att också studentbostadslån skall
omfattas av samma villkor bör därför till förslagets 2 § andra stycket göras
följande tillägg:

eller, i fråga om sådana lån som avses i 1 § andra stycket, 15 år räknat
från det årsskifte som infaller närmast efter det att 25 år har förflutit
från det år då lånet gjordes räntebärande.

Vad utskottet nu anfört innebär att regeringens lagförslag tillstyrks med
det av utskottet förordade tillägget.

Övertagande av bostadslån som finansierats över
statsbudgeten m.m.

Regeringens förslag

Enligt bostadsministern talar starka skäl för att de äldre anslagsfinansierade
bostadslånen i görligaste mån bör föras bort från statsbudgeten. Ett lämpligt
tillfälle att göra detta är enligt hans mening när de berörda fastigheterna
byter ägare. Med hänvisning härtill föreslås att bostadslån finansierade över
statsbudgeten i fortsättningen inte får övertas av köparen vid överlåtelse.
Vidare föreslås att nya lån eller subventioner i samband med ombyggnad
eller förvärv av fastighet endast skall lämnas under förutsättning av att
eventuella äldre anslagsfinansierade lån löses.

För att låntagaren i och med den föreslagna inlösenskyldigheten inte skall
komma i en situation där han saknar medel för att lösa de anslagsfinansierade

1988/89:BoU10

lånen bör enligt bostadsministerns mening ersättningslån erbjudas av
länsbostadsnämnden. Skyldigheten att finansiera dessa ersättningslån föreslås
åvila SBAB. I de fall det äldre lånet är förenat med subventioner bör
dessa enligt förslaget kvarstå på i huvudsak oförändrade villkor. Vid
fastighetsöverlåtelser föreslås dock att den regel som gäller fr.o.m. den 1 juli
1988 vid övertagande av SBAB-lån skall tillämpas. Regeln innebär att
räntebidrag till kostnaden för ränta på bostadslånet till den nye ägaren
lämnas endast för den del av bostadslånet som överstiger 15 000 kr.

Det ligger enligt bostadsministerns mening i sakens natur att endast lån
som beslutas av lånemyndigheterna kan förenas med räntesubventioner. Vid
inlösen av anslagsfinansierade lån som inte är förenade med subventioner
kan dock låntagaren välja andra lån än SBAB-lån. Detsamma gäller även i de
fall låntagaren avstår från subventioner som är förenade med det ursprungliga
lånet.

Enligt bostadsministern bör de redovisade förslagen leda till att återbetalningen
av anslagsfinansierade lån påskyndas. Samtidigt framhålls att antalet
lån som berörs av förslagen är begränsat på kort sikt. Det finns enligt
bostadsministerns mening därför skäl att också stimulera låntagarna till
frivillig inlösen av anslagsfinansierade lån.

Låntagare föreslås sålunda kunna få anslagsfinansierade lån ersatta av
SBAB-lån även i andra fall. Enligt förslaget bör utbytet av lån ske efter beslut
av länsbostadsnämnden och i princip kunna avse alla anslagsfinansierade
bostadslån. I förekommande fall föreslås att räntebidrag skall föras över till
det nya lånet på i huvudsak likvärdiga villkor. De närmare bestämmelserna
härför föreslås utformade av regeringen.

De förordade ändringarna i i villkoren för övertagande av bostadslån vid
överlåtelser m.m. föreslås träda i kraft den 1 januari 1990.

Förslag i motioner

Motionärerna i motion Bo4 (c) kan acceptera att bostadslån finansierade
över statsbudgeten vid överlåtelse täcks av SBAB-lån förutsatt att detta inte
försämrar finansieringen för den nye ägaren. I anslutning härtill understryks
att SBAB skall ha en skyldighet att konvertera lån även i de fall lånen inte är
förenade med räntesubventioner. I motionens yrkande 1 begärs ett riksdagens
tillkännagivande härom.

I den under allmänna motionstiden väckta motionen Bo247 (c) anförs att
det med den goda tillgång på lån som i dag finns på den öppna kreditmarknaden
endast krävs små insatser i marknadsföring och stimulansbidrag för att
huvuddelen av de statliga bostadslån som betalats ut före år 1968 skall lösas
in. Genom stimulanser, som ränterabatter, och genom ökad information till
en kostnad av 100 milj. kr. bedömer motionärerna att en förtida inlösen av
1 100 milj. kr. kan komma till stånd. Med hänvisning härtill föreslås i
motionens yrkande 6 att sammanlagt 100 milj. kr. skall anslås till stimulansåtgärder
av detta slag.

1988/89:BoU10

Remissyttranden

Förslaget om övertagande av äldre lån finansierade över statsbudgeten
accepteras genomgående av remissinstanserna. SBC, boverket och SABO
förutsätter dock att förslaget inte skall medföra några försämringar. SBC
förutsätter vidare att låntagarna efter ett övertagande skall lämnas räntebidrag
på oförändrade villkor. Även SABO anför att räntebidrag självklart
skall kunna föras över till de nya lånen liksom att andra med lånen
förknippade villkor skall finnas kvar efter ett övertagande. PKkredit,
Stadshypotek och Svensk Fastighetskredit framhåller vikten av att även andra
långivare än SBAB får information om lån som kan komma i fråga för
inlösen. De två förstnämnda av dessa remissinstanser uttrycker dessutom
uppfattningen att också bottenlåneinstituten bör kunna överta lån förenade
med räntesubventioner.

Utskottets ställningstagande

Utskottet konstaterar att det råder en bred enighet om värdet av att äldre
statsfinansierade bostadslån avlastas statsbudgeten. Såväl i motioner som
remissyttranden ges också uttryck för denna uppfattning. Det frågan närmast
gäller är på vilket sätt detta skall ske.

Regeringens förslag innebär att de äldre statsfinansierade lånen skall lösas
in i samband med bl. a. förvärv och ombyggnad. I dessa fall ställs sålunda krav
på obligatorisk inlösen. För att låntagaren härvid inte skall komma i en
situation där denne saknar medel för inlösen, innebär förslaget att ersättningslån
skall erbjudas av länsbostadsnämnden. Skyldigheten att finansiera
dessa lån föreslås åvila SBAB. I de fall det äldre lånet är förenat med
subventioner föreslås dessa kvarstå på i huvudsak oförändrade villkor. Detta
gäller dock endast ersättningslån som beslutas av lånemyndigheterna, dvs.
SB AB-lån. Förslaget i denna del innebär dessutom att den regel som innebär
att den räntebidragsberättigade delen av bostadslånet skall minskas med
15 000 kr. vid ägarbyte skall tillämpas även fortsättningsvis. Enligt vad
utskottet erfarit skall dock den aktuella regeln, liksom hittills, endast avse
småhus med äganderätt.

Bostadsutskottet kan ansluta sig till regeringens förslag i nu aktuell del.
Det ligger, som framhålls i regeringsförslaget, i sakens natur att endast lån
som beslutas av lånemyndigheterna kan förenas med räntesubventioner. De
särskilda uppgifter som SBAB tilldelats och de skyldigheter bolaget givits i
samband med inlösen av äldre statsfinansierade lån utgör enligt utskottets
mening ytterligare motiv för den föreslagna ordningen. Utskottet vill för sin
del också framhålla att det står låntagaren fritt att vid inlösen av lån som inte
är förenade med räntesubventioner välja andra lån än SBAB-lån. Detsamma
gäller naturligtvis också om låntagaren är villig avstå från de subventioner
som är förknippade med det ursprungliga lånet.

Skyldigheten för SBAB att konvertera lån som lånemyndigheten beslutat
skall bytas ut gäller även lån som inte är förenade med räntesubventioner.
Vad som i motion Bo4 (c) yrkande 1 förordats om att SBAB skall ges en
sådan konverteringsskyldighet kommer därför att tillgodoses utan någon
riksdagens ytterligare åtgärd.

1988/89:BoU10

Regeringsförslaget innebär vidare att frivillig inlösen av anslagsfinansierade
lån skall stimuleras. Som bostadsministern anför är dock en förutsättning
härför att ersättningslånet har bättre lånevillkor än det gamla lånet och att
eventuella räntebidrag inte förloras. Förslaget tillstyrks även i denna del. Av
de ovan angivna skälen bör också i detta fall endast lån beslutade av
lånemyndigheterna, dvs. SBAB-lån, kunna förenas med räntesubventioner.

För att inlösenverksamheten skall få den avsedda omfattningen får det
enligt utskottets mening förutsättas att den sker i för låntagaren administrativt
enkla former och till låga kostnader. I den mån olika lånetekniska
lösningar m.m. kan bidra till att stimulera en ökad inlösen bör även sådana
kunna erbjudas. Naturligtvis måste godtagbar säkerhet alltid finnas för
lånen.

De av utskottet nu tillstyrkta förslagen om obligatorisk resp. frivillig
inlösen av äldre statsfinansierade bostadslån beräknas ge en ökad inlösen på
omkring 1 miljard kronor. Syftet med förslaget i motion Bo247 (c) yrkande 6
- att genom stimulanser m.m. åstadkomma en nettoinlösen av statsfinansierade
lån på 1 miljard kronor - kommer därmed att tillgodoses.

Vidgad garantiförbindelse för SB AB

Regeringens förslag

Enligt bostadsministern är en förutsättning för att SBAB skall kunna ge
ersättningslån i den utsträckning som föreslagits att bolagets upplåningsrätt
utvidgas. För att möjliggöra en ökad upplåning föreslås därför att statens
garantiförbindelse för SBAB skall utökas från 1 000 milj. kr. till 1 500 milj.
kr.

Remissyttrande

Frågan om en utökad statlig garantiförbindelse för SBAB har endast
behandlats av PKkredit, som förklarat sig inte ha något att invända mot
förslaget i denna del.

Utskottets ställningstagande

Förslaget om en utökad statlig garantiförbindelse för SBAB har inte mött
några invändningar vare sig i motioner eller remissyttranden. För att SBAB
skall kunna svara för den ökade utlåning som genom de nu behandlade
förslagen framdeles kommer att åläggas bolaget måste naturligtvis bolaget
tillförsäkras en motsvarande ökad upplåningsrätt. Utskottet tillstyrker
regeringens förslag i denna del.

1988/89:BoU10

Ändring av principerna för beräkning av den ränta som
berättigar till räntebidrag m.m.

Regeringens förslag

Räntebidrag lämnas till kostnader för ränta på bostadslån och underliggande
kredit (bottenlån) till den del lånen belöper på låneunderlaget för bostäder.
Bidrag lämnas med ett belopp som motsvarar den faktiska räntekostnaden
för lånen minskad med en på visst sätt bestämd garanterad ränta. I fråga om
räntebidrag till ränta på bottenlån gäller dock att bidrag inte lämnas till den
del räntan överstiger en högsta ränta, den s.k. takräntan. Takräntan fastställs
veckovis med ledning av räntorna på den allmänna lånemarknaden. Räntetaket
tillämpas på nya bottenlån och bestäms med ledning av marknadsräntorna
för femåriga bostadsobligationer - detta mot bakgrund av att räntorna på
bottenlån enligt nybyggnadslåneförordningen skall vara bundna i fem år.

I fråga om äldre bottenlån, dvs. sådana lån som betalats ut före det att
räntesättningen var reglerad, grundas räntebidraget i huvudsak på de
faktiska räntorna.

Räntetaket har enligt bostadsministern kommit att styra räntesättningen
på nya bottenlån. Alla bottenlångivare lämnar räntebidragsberättigade lån
till räntor som stämmer helt överens med det räntetak som gäller vid lånets
utbetalning. Konkurrenssituationen medför enligt bostadsministern att
låntagarna inte behöver acceptera räntor som överstiger räntetaket. Samtidigt
saknar enligt hans mening både långivare och låntagare skäl att ordna
finansiering till räntor som understiger räntetaket, eftersom räntebidraget
grundas på den faktiska räntan. Låntagarens räntekostnader minskas således
inte av att den avtalade räntan är lägre än räntetaket.

Mot bakgrund härav och med hänsyn till behovet av att i största möjliga
utsträckning förenkla låne- och bidragsbestämmelserna anser bostadsministern
att principen för räntetak och räntebidragsberäkning bör ändras.

När räntebidrag för nya bostadslån och bottenlån skall bestämmas bör
enligt bostadsministerns mening utgångspunkten alltid vara det räntetak som
gäller vid lånens utbetalning. Räntetaket föreslås sålunda ligga till grund för
räntebidragsberäkningen oavsett om låntagarens faktiska räntor är högre
eller lägre än räntetaket. Också vid konvertering föreslås samma principer
och räntetak gälla.

En konsekvens av bostadsministerns förslag blir att räntetaket - i motsats
till vad som hittills gällt - även kommer att gälla SBAB-lån. Det är enligt
bostadsministerns mening därför naturligt att SBAB får möjlighet att i fråga
om nya lån tillämpa samma räntebetalningsterminer som bottenlångivarna.
Bottenlångivarna aviserar i dag räntorna fyra gånger per år. Enligt bostadsministerns
mening bör med hänvisning härtill också räntebidragen för nya
bostadslån aviseras med samma intervall.

De förordade principerna för räntetak bör enligt bostadsministern kunna
tillämpas även vid räntejustering av bottenlån och SBAB-lån. Detsamma
föreslås också gälla när anslagsfinansierade bostadslån har fördjupats.

Enligt förslaget skall de nya grunderna för beräkning av den räntekostnad
som berättigar till räntebidrag tillämpas fr.o.m. den 1 juli 1989.

1988/89:BoU10

Förslag i motion

1988/89 :BoU10

Förslaget om att räntetaket skall vara avgörande för utgående räntebidrag
innebär enligt motion Bo4 (c) väsentliga förenklingar och bör enligt
motionärerna minska de administrativa kostnaderna, vilket i och för sig
anges vara positivt. Enligt motionärerna ger det föreslagna systemet
möjligheter för en eftertraktad låntagare att skaffa sig fördelar genom lån
med ränta under räntetaket. Samtidigt är risken enligt deras mening
uppenbar att bankerna i ett något kärvare kreditläge kommer att kräva
räntor över räntetaket, speciellt om räntetaket sätts snävt. Särskilt anges
detta kunna drabba de små låntagarna. Med hänvisning härtill begärs i
motionens yrkande 2 ett riksdagens tillkännagivande som torde syfta till att
värna de små låntagarnas ställning på marknaden.

Remissyttranden

Förslaget om att räntebidraget för underliggande kredit skall bestämmas
med ledning av ett räntetak accepteras i sina huvuddrag av remissinstanserna.
HSB förutsätter dock att statsmakterna följer utvecklingen på kreditmarknaden
m.m. SBC liksom SABO framhåller att de små låntagarna måste
ägnas särskild uppmärksamhet. Enligt Riksbyggen är förslaget bra under
förutsättning att lån kan erhållas till en ränta som inte överstiger räntetaket.
De tre bottenlåneinstituten, PKkredit, Stadshypotek och Svensk Fastighets -kredit, förordar en senareläggning av införandet av de nya reglerna. Bl.a.
sker detta med hänvisning till de nya reglernas effekter på kreditmarknaden.

Utskottets ställningstagande

Det nu behandlade förslaget ingår som en del i strävandena att förenkla och
effektivisera låne- och bidragsförvaltningen - strävanden som utskottet
naturligtvis stöder. Enligt utskottets mening bör ett genomförande av
förslaget kunna leda till väsentliga rationaliseringar i hanteringen av lån och
bidrag. Samtidigt innebär de förordade reglerna att en ny konkurrenssituation
uppstår vid långivningen. Det förhållandet att räntebidraget bestäms av
ett lånetak och inte av den faktiska räntan innebär naturligtvis att låntagaren
får ett starkare intresse av att erhålla lån till räntor som ligger under
räntetaket. I den förhandlingssituation som härvid kommer att uppstå mellan
låntagare och långivare kan det enligt utskottets mening inte uteslutas att
vissa låntagare i kraft av sin storlek kan komma att få en mera gynnad
situation än andra mindre låntagare.

Utskottet delar mot bakgrund av det ovan sagda vad som i motion Bo4 (c)
yrkande 2 och av några av remissyttrandena har anförts om att de mindre
låntagarnas situation måste ges särskild uppmärksamhet. Samtidigt är det
naturligtvis en regeringens uppgift att fortlöpande följa utvecklingen på
kreditmarknaden och då också effekterna av de nu föreliggande förslagen.
Det får enligt utskottets mening med hänvisning härtill förutsättas att också
de små låntagarnas ställning kommer att ges särskild uppmärksamhet utan
någon riksdagens särskilda begäran härom. I den mån utvecklingen så
motiverar bör det ankomma på regeringen att för riksdagen redovisa
eventuella negativa konsekvenser för de små låntagarna. Därefter får

bedömas om ytterligare åtgärder erfordras för att värna dessa låntagares
ställning. Ett bifall till förslaget i motion Bo4 (c) bör enligt utskottets mening
mot bakgrund härav nu kunna undvaras. Motionens yrkande 2 avstyrks.

Utskottet tillstyrker med hänvisning till det nu anförda regeringens förslag
om ändring av principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag.

Ändrade villkor för räntebidrag

Regeringens förslag

Förslaget om införandet av fasta amorteringsplaner för äldre bostadslån
innebär att amortering för dessa lån i fortsättningen alltid skall påbörjas efter
25 år och pågå i 15 år. Detta förslag gäller även om räntebidrag upphör att
utgå före 25-årstidens utgång. I konsekvens härmed förordar bostadsministern
att räntebidrag fortsättningsvis inte skall lämnas under längre tid än 25
år.

Förslaget innebär att räntesubventioner inte längre skall lämnas för tid
efter det att 25 år förflutit från husets färdigställande. För vissa lån till
studentbostäder föreslås dock att 25-årstiden skall räknas från den tidpunkt
när lånen gjordes räntebärande. Även för vissa äldre tilläggslån till kulturhistoriskt
värdefull bebyggelse föreslås denna tid beräknad på samma sätt.

Förslag i motion

Det är enligt motion Bo4 (c) svårt att i dag överblicka konsekvenserna av ett
generellt beslut om att inga räntebidrag skall utgå efter 25 år. Frågan är enligt
motionärerna om det är rimligt att riksdagen nu låser sig för regeringsförslaget.
Vid ett stigande ränteläge skulle den i propositionen föreslagna
ordningen enligt deras mening få avsevärda konsekvenser för boendekostnaderna.
Förslaget anges därför vara rimligt endast under förutsättning av att
det drivs en ekonomisk politik som säkerställer att räntenivån inte väsentligt
överstiger 9 %.

Enligt motionsförslaget bör målsättningen vara att räntebidraget skall
kunna upphöra efter 25 år och att generella upptrappningsregler därför i mån
av behov kombineras med beslut om särskilda upptrappningar under
perioden i syfte att undvika orimliga tröskeleffekter vid tidsperiodens slut.
Ett rimligt alternativ anges vara att ha en generell årlig upptrappning om 0,25
procentenheter kombinerad med en ekonomisk politik som stimulerar ett
ökat sparande och begränsar inflationen. En sådan politik minskar enligt
motionärernas mening den nuvarande ryckigheten i bostadspolitiken och ger
därmed berörda fastighetsägare möjligheter till en bättre ekonomisk planering.

Med hänvisning till det anförda föreslås i motionens yrkande 3 att
regeringens förslag i vad avser ändrade villkor för räntebidrag skall avslås. I
yrkandet begärs också ett riksdagens tillkännagivande om vad som i
motionen anförts om målsättningen för under vilken tid räntebidrag skall
utgå m.m.

1988/89: BoUlO

Remissyttranden

1988/89:BoU10

Med två undantag tillstyrker de remissinstanser som yttrat sig i frågan
förslaget om att räntebidrag skall utgå under högst 25 år från husets
färdigställande. Förslaget avvisas av Hyresgästernas riksförbund med hänvisning
till att det medför kostnadsökningar för hyresgästkollektivet. SABO
anför att förslaget inte kan accepteras om konsekvensen blir att hus som är
äldre än 25 år och som byggts om inte kan få räntebidrag. Dessutom anges det
med nuvarande ränteläge medföra en alltför kraftig höjning av räntekostnaden
vid 25-årsperiodens utgång.

Utskottets ställningstagande

Förslaget om en begränsning av den tid under vilken räntebidrag kan utgå till
25 år är direkt knutet till förslaget om att fasta amorteringsplaner skall införas
för äldre bostadslån - amorteringsplaner som bl. a. innebär att amortering för
dessa lån i fortsättningen alltid skall påbörjas efter 25 år. Genom förslaget
samordnas sålunda tidpunkten för amorteringarnas påbörjande med den
tidpunkt när räntesubventionerna upphör. Härigenom underlättas bl.a. en
omläggning av de äldre statsfinansierade lånen till den reguljära kreditmarknaden.

Enligt vad som framgår ovan innebär förslaget att amorteringen av lån till
såväl ny- som ombyggnad skall påbörjas 25 år efter husets färdigställande.
Som ett förtydligande vill utskottet framhålla att med ”färdigställande” i
detta sammanhang åsyftas, beroende på om det är fråga om ett nybyggnadseller
ombyggnadslån, det år under vilket ett nytt hus har färdigställts eller ett
befintligt hus färdigställts efter ombyggnad.

Enligt utskottets mening innebär det nu aktuella förslaget såväl ett steg i en
förenklad låne- och bidragshantering som en del i strävandena att avlasta
statsbudgeten äldre bostadslån. De farhågor som bl.a. i motion Bo4 (c) rests
beträffande förslagets effekt på räntekostnaderna vid 25-årsperiodens utgång
grundar sig på antaganden om ränteläget och den garanterade räntan
vid denna tidpunkt. Antaganden av denna typ är naturligtvis alltid svåra att
göra, inte minst gäller det över den förhållandevis långa tidsperiod som det
här är fråga om. Det är sålunda endast under de av motionärerna specifikt
angivna förutsättningarna som den beskrivna situationen kan uppkomma.

Det finns enligt utskottets mening mot bakgrund av det r.u anförda inte
någon möjlighet att göra en rimlig bedömning av utvecklingen i nu aktuella
avseenden. Det får dock förutsättas att regeringen noga följer utvecklingen
och om denna så motiverar vidtar erforderliga åtgärder. Samtidigt vill
utskottet, liksom motionärerna, framhålla den betydelse som den ekonomiska
politiken i stort har för utvecklingen i nu aktuellt avseende. Det får
närmast anses som en självklarhet att regeringens strävanden är att föra en
ekonomisk politik med den inriktning som motionärerna efterlyser.

Med hänvisning till det nu anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag i
vad avser ändrade villkor för räntebidrag. Motion Bo4 (c) yrkande 3
avstyrks.

Bokföring av vissa bostadslån m.m.

Utskottets ställningstagande

Avslutningsvis behandlar utskottet i detta betänkande frågan om bokföring
av vissa bostadslån - en fråga som inte berörs i det nu aktuella regeringsförslaget,
men som tagits upp i ett av remissyttrandena.

De bostadsföretag som har beviljats bostadslån för vissa ändamål har rätt
att som en särskild tillgångspost i balansräkningen ta upp ett belopp som
motsvarar det utestående lånebeloppet. Syftet härmed är att förhindra att
bostadsföretagen tvingas avstå från vissa lån helt eller delvis därför att de till
följd av aktiebolagslagens bestämmelser om likvidationsskyldighet inte kan
öka sina låneskulder ytterligare. De närmare bestämmelserna härom lämnas
i lagen (1972:175) med vissa bestämmelser om bokföring av bostadslån m.m.
Bl.a. omfattas de skuldökningar som uppstår för paritets- resp. räntelån av
bestämmelserna.

När ett paritets- eller räntelån löses in och ersätts med ett icke statsfinansierat
lån skall den balanspost som motsvarar skuldökningen för det ersatta
lånet skrivas ned. Som framhålls i SABO:s remissyttrande påverkar denna
avskrivning företagets resultat det år lånet inlöses. Det kan till följd härav
vara svårt för företagen att lösa in dessa lån. För att inte strävan att
åstadkomma en ökad inlösen av statsfinansierade bostadslån skall motverkas
av de nu beskrivna reglerna bör enligt utskottets mening övervägas i vilken
utsträckning ändringar kan erfordras. Det bör ankomma på regeringen att
göra dessa överväganden och om så anses lämpligt återkomma till riksdagen
med förslag. Vad utskottet nu med utnyttjande av sin initiativrätt anfört om
bokföring av vissa bostadslån m.m. bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån
m.m.

att riksdagen med anledning av regeringens förslag i proposition
1988/89:89 och motionerna 1988/89:Bo4 yrkande 4 samt 1988/89:Bo6
och med avslag på motion 1988/89:Bo5

a) antar förslaget till lag om ändrade betalningsvillkor för vissa
statliga bostadslån m.m. i den lydelse som i bilaga 1 till detta
betänkande betecknats som utskottets förslag,

b) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om
ersättningslån m.m.,

2. beträffande övertagande av bostadslån som finansierats över
statsbudgeten m.m.

att riksdagen bifaller regeringens förslag i proposition 1988/89:89 och
avslår motionerna 1988/89:Bo4 yrkande 1 samt 1988/89:Bo247 yrkande
6,

3. beträffande vidgad garantiförbindelse för SBAB

att riksdagen bifaller regeringens förslag i proposition 1988/89:89,

1988/89:BoU10

•'i 4. beträffande ändring av principerna för beräkning av den ränta

som berättigar till räntebidrag m.m.

att riksdagen bifaller regeringens förslag i proposition 1988/89:89 och
avslår motion 1988/89:Bo4 yrkande 2,

5. beträffande ändrade villkor för räntebidrag

att riksdagen bifaller regeringens förslag i proposition 1988/89:89 och
avslår motion 1988/89:Bo4 yrkande 3,

6. beträffande bokföring av vissa bostadslån m.m.

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.

-nu;ri'.!a’Ö'i‘jtfii
Stockholm den 2 maj 1989

På bostadsutskottets vägnar
Oskar Lindkvist

Närvarande: Oskar Lindkvist (s), Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s),
Erling Bager (fp), Hans Göran Franck (s), Bertil Danielsson (m), Nils Nordh
(s), Rune Evensson (s). Gunnar Nilsson (s). Jan Sandberg (m). Leif Olsson
(fp), Rune Thorén (c). Jan Strömdahl (vpk), Britta Sundin (s), Berndt
Ekholm (s). Birger Andersson (c) och Krister Skånberg (mp).

Reservationer

1. Ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån
m.m.

Erling Bager och Leif Olsson (båda fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med "Som framgår”
och på s. 8 slutar med "förordade tillägget” bort ha följande lydelse:

Som framgår av regeringens förslag utfäster sig låntagaren vid utbetalningen
av bostadslån i en särskild låneförbindelse bl.a. att betala tillbaka lånet
enligt vissa angivna villkor. Genom låneförbindelsen uppkommer således ett
rättsförhållande av civilrättslig art mellan låntagaren och staten. Ändringar i
detta förhållande förutsätter i princip att parterna träffar överenskommelse
här. Enligt vad som redovisas i lagrådets yttrande kan dock under vissa
förutsättningar övervägas om avsteg från denna princip kan företas genom
att i lagens form införa en ny reglering. Enligt konstitutionell praxis är dock
en huvudprincip att inte ny lagstiftning skall rubba bestående avtals villkor.
Endast särskilda skäl - ofta tungt vägande sociala skäl - har ansetts kunna
föranleda avsteg från denna princip.

Enligt utskottets mening föreligger inte i det nu aktuella fallet skäl av en
sådan tyngd att ett ingrepp i ett rådande rättsförhållande kan motiveras. Som
anförs i motion Bo5 (fp) måste i detta sammanhang också särskilt beaktas att

1988/89:BoU10

2 Riksdagen 1988/89. 19sami. Nr 10

staten är en av parterna i det rådande rättsförhållandet. I en situation där
staten som lagstiftare står i begrepp att vidta ändringar i ett avtalsförhållande
där staten dessutom är en av parterna måste naturligtvis en prövning av
skälen härför göras med den största noggrannhet. Den av utskottet
genomförda remissomgången - en remissomgång som borde kommit till
stånd redan innan regeringen lade fram sitt förslag - ger inte heller entydigt
vid handen att inte någon låntagare skulle få försämringar till följd av det
framlagda förslaget. Flera remissinstanser anför i stället att det leder till
försämringar för vissa låntagare.

Sammanfattningsvis leder det nu anförda utskottet till slutsatsen att den av
regeringen förordade generella ändringen av avtalsvillkoren inte bör genomföras.
Samtidigt föreligger naturligtvis ett stort behov av åtgärder som
medverkar till effektiv och rationell låneförvaltning. Låntagarna bör därför
erbjudas att på frivillig väg ansluta sig till de nya amorteringsvillkoren.

Med hänvisning till det nu anförda bifaller utskottet förslaget i motion Bo5
(fp) om avslag på regeringsförslaget i vad avser ändrade betalningsvillkor för
äldre bostadslån m.m. Utskottets ställningstagande i denna del innebär att
även motionerna Bo4 (c) yrkande 4 och Bo6 (m) avstyrks.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

1. beträffande ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån
m.m.

att riksdagen med bifall till motion 1988/89:Bo5 avslår regeringens
förslag i proposition 1988/89:89 samt motionerna 1988/89:Bo4 yrkande
4 och 1988/89:Bo6,

2. Övertagande av bostadslån som finansierats över
statsbudgeten m.m. (mom. 2)

Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ”Bostadsutskottet
kan” och på s. 11 slutar med ”med räntesubventioner” bort ha
följande lydelse:

Som framgår ovan delar utskottet uppfattningen att det är värdefullt att
avlasta statsbudgeten äldre bostadslån som finansierats över denna. Samtidigt
tvingas utskottet konstatera att regeringens förslag i vissa avseenden kan
komma att motverka detta syfte. Genom förslaget ges SBAB ensamrätt att
konvertera lån förenade med räntesubventioner. Det är naturligtvis inte
rimligt att på detta sätt låsa låntagaren till en enda långivare. Inte minst gäller
detta med avseende på att låntagaren så gott som undantagslöst redan har en
etablerad kontakt med något av de reguljära bottenlåneinstituten m.m. För
att underlätta att lån förs bort från statsbudgeten är det naturligtvis viktigt att
låntagaren i en inlösensituation skall kunna erbjudas lån av den eller de
långivare som redan har annan belåning i den aktuella fastigheten. Enligt
utskottets mening bör därför även lån i bottenlåneinstituten m.m. kunna
förenas med räntesubventioner.

Vad utskottet nu med anledning av regeringens förslag anfört bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

1988/89:BoU 10

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

2. beträffande övertagande av bostadslån som finansierats över
statsbudgeten m.m.

att riksdagen med anledning av regeringens förslag i proposition
1988/89:89 och med avslag på motionerna 1988/89:Bo4 yrkande 1 samt
1988/89:Bo247 yrkande 6 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört t'1" '

3. Ändring av principerna för beräkning av den ränta som
berättigar till räntebidrag m.m. (mom. 4)

Rune Thorén (c), Birger Andersson (c) och Krister Skånberg (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ”Utskottet
delar” och på s. 14 slutar med ”till räntebidrag” bort ha följande lydelse:
Utskottet delar mot bakgrund av det ovan sagda vad som i motion Bo4 (c)
yrkande 2 och i flera av remissyttrandena anförts om att de mindre låntagarna
måste ges särskild uppmärksamhet. Det bör sålunda uppdras åt regeringen
att med speciellt beaktande av de små låntagarnas situation följa effekterna
på kreditmarknaden av det nu föreliggande förslaget. Regeringen bör också
för riksdagen redovisa konsekvenserna av förslaget och om så erfordras lägga
fram förslag som värnar de små låntagarnas ställning.

Vad utskottet nu med anledning av regeringens förslag och motion Bo4 (c)
yrkande 2 anfört bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

4. beträffande ändring av principerna för beräkning av den ränta
som berättigar till räntebidrag m.m.

att riksdagen med anledning av regeringens förslag i proposition
1988/89:89 och motion 1988/89:Bo4 yrkande 2 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. Ändrade villkor för räntebidrag (mom. 5)

Rune Thorén (c), Jan Strömdahl (vpk), Birger Andersson (c) och Krister
Skånberg (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ”Enligt
utskottets” och slutar med ”3 avstyrks” bort ha följande lydelse:

Det är, som framhålls i motion Bo4 (c) och i några av remissvaren, i dag
svårt att överblicka konsekvenserna av ett generellt beslut att inga räntebidrag
skall utgå efter 25 år. Enligt utskottets mening är det med hänvisning
härtill inte rimligt att riksdagen på det sätt regeringen föreslår låser sig vid en
sådan lösning.

Vid ett stigande ränteläge skulle förslaget få allvarliga konsekvenser. I en
sådan situation skulle räntan och därmed också boendekostnaderna i ett
enda steg stiga dramatiskt när de 25 åren löpt till ända. Till detta kommer att
också den fasta amorteringsplanen skall börja tillämpas vid samma tidpunkt.
Det av regeringen förordade systemet har sålunda getts en utformning som
under vissa förutsättningar kan ge för de boende helt oacceptabla konsekvenser.

1988/89: BoUlO

Mot bakgrund av det nu anförda bör enligt utskottets mening regeringens
förslag i nu aktuell del inte genomföras. Samtidigt ligger det naturligtvis ett
stort värde i att räntebidragen utgår under en i tiden begränsad period. Det
bör sålunda vara en målsättning att bidragen skall kunna upphöra efter 25 år.
I första hand bör detta mål nås genom en ekonomisk politik som ökar
sparandet, begränsar inflationen och håller marknadsräntan nere, Vid
genomförandet av en politik med denna inriktning kommer den nuvarande
ryckigheten i bostadspolitiken att minska och därmed ökar också möjligheterna
till en långsiktig ekonomisk planering till gagn för kostnaderna i
fastighetsförvaltningen - något som inte minst kommer de boende till godo.

Vad utskottet nu med anledning av motion Bo4 (c) yrkande 3 anfört bör
ges regeringen till känna. Utskottets ställningstagande innebär att regeringens
förslag i nu aktuell del avstyrks.

dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

5. beträffande ändrade villkor för räntebidrag
att riksdagen med anledning av motion 1988/89: Bo4 yrkande 3 och
med avslag på regeringens förslag i proposition 1988/89:89 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

5. Bokföring av vissa bostadslån m. m.

Knut Billing (m). Erling Bager (fp). Bertil Danielsson (m). Jan Sandberg
(m), Leif Olsson (fp), Rune Thorén (c) och Birger Andersson (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som återfinns under rubriken
Bokföring av vissa bostadslån m.m. bort utgå,

dels att moment 6 i utskottets hemställan bort utgå.

Särskilt yttrande

Knut Billing, Bertil Danielsson och Jan Sandberg (alla m) anför:

Vår principiella inställning är att SBAB bör avvecklas och att befintliga
bottenlåneinstitut i stället skall svara för den upplåning som behövs. Vi
tvingas dock konstatera att vårt förslag härom helt nyligen har avvisats av
riksdagen (BoU 1988/89:7). För att en nödvändig avlastning av äldre
anslagsfinansierade lån från statsbudgeten skall kunna komma till stånd har
vi därför nu kunnat ansluta oss till utskottets förslag.

1988/89:BoU 10

v . .!n

! 1

SJÖ

Utskottets 1988/89:BoU10

Bilaga 1

Förslag till
Lag om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån
m.m.

Härigenom föreskrivs följande.

Regeringens förslag Utskottets förslag

1 § Denna lag gäller låneförbindelser som avser statligt lån beviljat enligt

1. bostadslånekungörelsen (1967:552), om ränta och amortering på lånet
beräknas enligt 33 § kungörelsen,

2. räntelånekungörelsen (1967:553), om ränta och amortering på lånet
beräknas enligt 16 § kungörelsen eller

3. bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), om lånet amorteras enligt
41 § andra eller tredje stycket förordningen i paragrafens lydelse vid
utgången av juni 1985.

Lagen gäller även i fråga om sådana
statliga län för anordnande av
studentbostäder för vilka ränta och
amortering beräknas enligt punkt 6
i kungligt brev den 28 maj
1968 (ändrat den 24 april 1975).

2 § Oavsett vad en låntagare tidigare har utfäst beträffande lån som anges i
1 §, skall från och med den 1 juli 1989 följande gälla som villkor i fråga om
betalning av ränta och amortering på lånet.

Lånet skall vara betalt inom 15 år, Lånet skall vara betalt inom 15 år,
räknat från det årsskifte som infaller räknat från det årsskifte som infaller

närmast efter det att 25 år har förflu- närmast efter det att 25 år har förflutit
från husets färdigställande. tit från husets färdigställande eller, i

fråga om sådana lån som avses i 1 §
andra stycket, 15 år räknat från det
årsskifte som infaller närmast efter
det att 25 år har förflutit från det år då
lånet gjordes räntebärande.

Ränta och amortering som förfaller till betalning efter den 1 juli 1989 skall
betalas i form av annuiteter, som beräknas efter åtta procent ränta och den
tid inom vilken lånet skall vara betalt. Om räntesatsen för lånet är högre än
åtta procent, skall förutom annuiteten betalas en tilläggsränta som svarar
mot skillnaden. Om räntesatsen är lägre än åtta procent, skall annuiteten
minskas med ett belopp som svarar mot ränteskillnaden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1989.

3 Riksdagen 1988/89.19sami. Nr 10

Remissyttranden
HSB:s Riksförbund

1. HSB:s Riksförbund ek för, HSB, som av bostadsutskottet beretts tillfälle
att avge yttrande över ovannämnda proposition, får efter förbundsstyrelsens
behandling av ärendet anföra följande.

HSB tillstyrker principiellt förslag till åtgärder, som syftar till att förenkla
hanteringen av i detta fall äldre låneformer. Genom förändringar i lånesystemet
under åren har det statliga lånesystemet blivit svåröverskådligt och
svårbedömbart också för låntagarna. Alla förenklingar, som kan företas utan
nämnvärda bostadssociala eller eljest bostadspolitiska konsekvenser bör
därför genomföras.

2. HSB konstaterar att förslaget till fasta amorteringsplaner innebär en viss
anpassning till vad som numera gäller i belåningshänseende för nyproducerade
bostäder. Eftersom äldre lån enligt förslaget i förhållande till lån för
nyproducerade fastigheter kommer att få en längre period av amorteringsfrihet
och därmed relativt blir gynnsamt behandlade har HSB ingen erinran mot
förslaget i denna del. Det bör emellertid framhållas, att HSB:s ställningstagande
liksom propositionsförslaget grundas på de förutsättningar beträffande
utvecklingen av marknadsräntor, upptrappningsregler m.m. som redovisas
i propositionen.

3. Inte heller mot förslaget om att stimulera en överflyttning av äldre lån till
SBAB vare sig det sker i samband med ägarskifte eller eljest vill HSB rikta
någon invändning. Här måste emellertid understrykas, att den regel, som
redovisas innebärande att den räntebidragsberättigade delen av lånet
minskas med 15 000 kronor vid ägarbyte endast gäller småhus med äganderätt.
Det saknas skäl att utvidga regeln till att gälla vid förvärv exempelvis av
hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt. Ett klargörande i detta
hänseende bör därför göras enligt HSB:s mening.

4. Enligt propositionen bör räntebidraget fastställas med utgångspunkt i det
räntetak som gäller vid utbetalningstillfället oavsett om den faktiska
räntekostnaden är högre eller lägre. Förslaget syftar i denna del till att uppnå
ök^d konkurrens på kreditmarknaden och till administrativa förenklingar vid
lånehanteringen.

HSB utgår ifrån att räntetaket även i fortsättningen fastställs veckovis med
utgångspunkt från marknadsräntorna på den allmänna lånemarknaden för
bottenlån till bostäder. Det stora flertalet låntagare bör därigenom garanteras
räntebidrag som minst svarar mot den faktiska räntekostnaden.

Under senare år har räntebidragen i förhållande till verkliga produktionskostnader
urholkats betänkligt. Det beror dels på den snabba kostnadsstegringen
för ny- och ombyggnader, dels på införandet av räntebidragstrappan.
Ökningen av boendekostnaderna i nyproduktionen håller på att spränga
alla rimliga gränser. Därför finns det inget utrymme för att ytterligare
försämra räntebidragen.

HSB förutsätter att statsmakterna aktivt följer utvecklingen på kreditmarknaden.
Förslaget bygger i väsentlig grad på förväntningar om en ökad

1988/89:BoU10

Bilaga 2

konkurrens mellan olika kreditgivare. Det finns i dag anledning att räkna
härmed, men förhållandena på kreditmarknaden ändras erfarenhetsmässigt
ofta och också oväntat. Skulle den förutsatta konkurrenssituationen utebli
eller ändras måste dessa regler också anpassas till marknadens förhållanden.

5. HSB tillstyrker förslaget om en maximering av tiden för räntebidrag till 25
år från husets färdigställande. Det är dock svårt att bedöma förslagets
effekter för hus med bostadslån med lång återstående löptid. Vid nuvarande
upptrappningsregler och marknadsränta synes subventionerna kunna komma
att upphöra något år tidigare än om nuvarande flytande gräns behålls.

Om räntenivån skulle sjunka från den nuvarande historiskt sett höga nivån
medför förslaget ingen ekonomisk effekt för låntagaren. Om, å andra sidan,
räntenivån skulle stiga, vilket ingalunda kan uteslutas, kan betydande
negativa effekter uppkomma för låntagarna. Skulle denna situation inträffa
förutsätter HSB, att reglerna ses över.

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC)

Riksdagens bostadsutskott har med anledning av prop. 1988/89:89 om
ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån gett Sveriges Bostadsrättsföreningars
Centralorganisation ek för (SBC) möjlighet att avge yttrande
över propositionen.

SBC företräder bostads- och bostadsrättsföreningar, vilka i normalfallet
äger en fastighet, där medlemmarna i föreningen också bor. Föreningarnas
angelägenheter handhas av en styrelse. Styrelseledamöterna representerar
ett tvärsnitt av befolkningen, vilket innebär att dessa inte är några experter
utan i behov av enkla och klara regler. SBC ställer sig därför positiv till
förslag som innebär förenklingar av det statliga lånesystemet. Varje steg till
förenkling är enligt SBC positivt och ska stödjas, så att reglerna blir
begripliga för alla och inte bara för ett fåtal experter.

SBC vill emellertid understryka följande.

De avtal som uppkommer mellan låntagaren och staten genom den s.k.
låneförbindelsen måste betraktas som ett civilrättsligt avtal. Avtalet borde
således vara bindande för båda parter. Förslaget i propositionen innebär att
den ena parten, i detta fall staten, ändrar på förutsättningarna i ett redan
ingånget avtal genom lagstiftning. Praktiska och administrativa överväganden
synes ha varit utgångspunkten för förslaget.

SBC vill därför framhålla att tillvägagångssättet leder till viss rättsosäkerhet
när man som enskild part ingår ett avtal med staten. Ett avtalsförhållande
bygger på att parterna ska kunna lita på varandra. Av detta skäl anser SBC
att det måste ställas garantier för att förslaget inte i något enda fall leder till
försämringar för någon enskild låntagare.

SBC föreslår därför att det införs specialregler som garanterar oförändrade
ekonomiska konsekvenser vad gäller ändrade betalningsvillkor för äldre
lån. I övrigt ställer sig SBC positiv till förslaget.

Vad avser förslaget om övertagande av bostadslån som finansierats över
statsbudgeten förutsätter SBC att ersättningslån i form av SBAB-lån inte
medför några försämringar samt att låntagarna fortsättningsvis lämnas
räntebidrag på oförändrade villkor.

1988/89:BoU10

Bilaga 2

De ändrade principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag, dvs att räntebidraget beräknas med ledning av ett räntetak
oavsett de faktiska räntekostnaderna, innebär förenklingar och förmodligen
även minskade administrativa kostnader. SBC bedömer dock att små och
medelstora låntagare som privata bostadsrättsföreningar i normalfallet är nu
kan komma att drabbas av högre kostnader än de stora fastighetsägarna på
grund av förslaget. SBC föreslår därför att konsekvenserna av förslaget i
denna del ges särskild uppmärksamhet.

Förslaget om höjning av den garanterade räntan leder till ökade boendekostnader.

Sammanfattningsvis och som tidigare framhållits stöder SBC strävandena i
propositionen att förenkla och modernisera låne- och bidragsreglerna.

Riksbyggen

Riksbyggen, som beretts tillfälle att yttra sig över rubricerade proposition,
har inget att invända mot de i propositionen föreslagna förändringarna.

Vi har bedömt förslagen på följande sätt:

Ändrade betalningsvillkor för äldre lån m.m.

En övergång till fast amorteringsplan verkar riktig, eftersom den ger
låntagarna möjlighet att överblicka och kontrollera sina framtida betalningar.
Att amorteringstiden begränsas till femton år kan möjligen bli kännbart
för vissa låntagare, särskilt i tider när det är svårt att låna pengar på annat
sätt.

Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten m.m.

För låntagarna bör konsekvenserna av de ändrade villkoren inte bli särskilt
stora. I vår verksamhet kommer de nya reglerna att få betydelse bl.a. vid
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

Ändring av principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag, m.m.

Förslaget om att det veckovis fastställda räntetaket skall ligga till grund för
såväl nya som konverterade bottenlån är bra under förutsättning att
kreditinstituten lånar ut pengar till en ränta som är lika med eller lägre än
räntetaket.

En övergång till kvartalsavisering av räntebidrag är följdriktig och bör
något minska effekten av nettoaviseringssystemet. Att SBAB som framhålls
har för avsikt att genom en justering av räntan kompensera låntagarna för de
räntemerkostnader de får till följd av kvartalsaviseringen är givetvis viktigt.

Ändrade villkor för räntebidrag

Att tiden för räntebidrag begränsas till högst 25 år från husets färdigställande
och därmed knyts till tidpunkten för införande av en fast amorteringsplan,
bör inte leda till några kostnadsökningar för den traditionella fastighetsförvaltningen.

1988/89 :BoU 10

Bilaga 2

Sammanfattningsvis tror vi att de i propositionen föreslagna förändringarna
blir till fördel för våra bostadsrättsföreningar.

PKkredit AB

PKkredit AB har av Riksdagens Bostadsutskott genom skrivelse av
1989-03-07 beretts tillfälle att yttra sig över rubr. proposition. Vi vill med
anledning härav framföra följande:

1. Ändrade betalningsvillkor för äldre lån m.m.

PKkredit har inget att invända mot att äldre bostadslån som finansierats över
statsbudgeten amorteras efter en fast amorteringsplan. Förslaget syftar
uppenbarligen till att genom en snabbare amorteringstakt få låntagarna att
lösa in äldre lån som dessutom ofta är på mindre belopp. Redan idag
medverkar bottenlåneinstituten vid lösen av sådana lån. Lånebeloppen slås
ihop med bottenlånet antingen i samband med köp eller försäljning av
fastigheten eller när bottenlånet skall omsättas.

2. Övertagande av statsbudgetfinansierade bostadslån

Förslaget att bostadslån som finansierats över statsbudgeten inte får övertagas
tycker vi är rimligt. Dock verkar det som om SBAB skulle få mer eller
mindre ensamrätt på ersättningsutlåningen. Bottenlåneinstituten åtar sig
som redan anförts gärna att finansiera sådana lån som måste lösas in. Genom
den värdeökning som skett under senare år ligger troligen största delen av
dessa äldre lån inom 85 % av värdet som är högsta inomläge för instituten. Vi
vill därför framhålla vikten av att låntagarna kan välja andra långivare än
endast SBAB. Den starka konkurrens som idag finns mellan instituten
gynnar i hög grad låntagarna med minskade lånekostnader till följd. För att
underlätta inlösen av äldre statliga lån och uppläggandet av nya vore det
önskvärt att bottenlåneinstituten på samma sätt som SBAB underrättades
om lån som skall lösas in. PKkredit anser vidare att bottenlåneinstituten
borde kunna lämna lån som är förenade med räntesubventioner i samband
med att äldre lån löses. Det borde inte vara svårare för bostadsmyndigheten
att tillstyrka räntesubventioner för ett sådant lån än om det lämnats av
SBAB. Då bostadsmyndigheterna ändå kontrollerar subventionerna när det
gäller bottenlån i statligt belånade fastigheter kan det inte vara någon större
skillnad att även kontrollera äldre topplån som är förenade med räntesubventioner
om dessa tas över av bottenlåneinstituten.

3. Vidgad garantiförbindelse för SBAB

Bolaget har inget att invända emot att staten utökar sin garantiförbindelse för
SBAB till 1 500 miljoner kronor.

4. Ändring av principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag, m.m.

Systemet med den s.k. takräntan infördes i samband med avskaffandet av
den prioriterade lånemarknaden. Systemet har fungerat bra och avlyftsköer -

1988/89:BoU10

Bilaga 2

na har helt eliminerats. Sommaren 1988 ändrades beräkningssättet för
takräntan vilket innebar en halvering av institutens marginaler. De nuvarande
reglerna innebär att räntesubventionen lämnas med belopp som motsvarar
den faktiska räntekostnaden, takräntan, eftersom denna ränta tillämpas
av alla instituten vid belåning av statligt belånade fastigheter. De nya
reglerna innebär att subventionen regleras av ett räntetak oavsett vad de
faktiska räntekostnaderna uppgår till. Meningen är att konkurrensen mellan
instituten härigenom skulle öka.

Förslaget medför stora förändringar för bottenlåneinstituten. I dag lämnar
vi alla starkt rabatterade lån under byggtiden i utbyte mot att låntagarna
förbinder sig att sedan binda det långa bundna bottenlånet hos institutet mot
takränta. Dessa utfästelser har ofta formen av skriftliga avtal. För att inte de
nya reglerna skall störa en fungerande marknad borde de nya reglerna träda i
kraft vid en senare tidpunkt, förslagsvis den 1 januari 1990, så att man hinner
ställa om upphandlingen av lån.

De nya reglerna torde även komma att påverka systemet med nettoaviseringen.
En sådan ändring påverkar bottenlåneinstitutet i hög grad. Det är
därför viktigt att vi får vara med i de fortsatta resonemangen i denna fråga.

Plan- och bostadsverket (boverket)

Plan- och bostadsverket (boverket) konstaterar att stora delar av propositionens
förslag redan tidigare diskuterats i förenklings- och rationaliseringssammanhang
inom verket. Med tanke på dels uppdelningen av lån och bidrag
mellan SBAB och boverket från den 1 juli 1989, dels den förestående
datoriseringen på boverket och länsbostadsnämnderna, vill verket betona
vikten av att dessa förenklingsförslag nu genomförs.

Utöver de förslag som framförts i propositionen är det angeläget att
ytterligare förenklingar åstadkommes genom en schablonisering av amorteringar
på SBAB-lån och anslagsfinansierade bostadslån. Enligt boverkets
mening kräver en rationell administrativ hantering av de i propositionen
föreslagna förändringarna beträffande ersättningslån och nya räntebidragstak
att en sådan schablonisering införs.

Här följer boverkets synpunkter på propositionens förslag.

Ändrade betalningsvillkor för äldre lån

Det nuvarande regelverket är svåröverskådligt både för låntagare, myndighet
och finansinstitut. Många av de aktuella lånen närmar sig nu brytpunkten
när subventionen skall upphöra och amortering av lånen påbörjas. Beroende
på ränteläget kan en låntagare hamna antingen i en subventions- eller
amorteringssituation, vilket naturligtvis leder till osäkerhet för i första hand
låntagarna.

Dagens amorteringssystem, som är knutet till garanterade räntan, leder till
att boverket även i framtiden, efter det att SBAB övertagit låneförvaltningen,
i sitt datasystem måste föra in ändringar av den garanterade räntan även
efter den tidpunkt då räntebidrag slutat utgå.

Boverket, som finner tillfället nu vara lämpligt att införa ett enklare
amorteringssystem för äldre lån, stöder därför förslaget om ändrade

1988/89 :BoU10

Bilaga 2

betalningsvillkor för äldre lån, även om det i vissa fall, beroende på
ränteutvecklingen, kan leda till nackdel för vissa låntagare. För det
övervägande antalet låntagare kommer förändringen att medföra en längre
amorteringstid än den som gällande regler medför.

Övertagande av bostadslån som finansieras över statsbudgeten

Boverket tillstyrker förslaget men betonar vikten av att systemet med
ersättningslån måste medföra att låneverksamheten fortsättningsvis fungerar
på samma sätt som i dag, dvs att en ny ägare får överta i fastigheten befintliga
lån, oavsett om räntesubventioner utgår eller inte. Låntagarna bör inte
drabbas av försämringar gentemot tidigare regler. Det är också viktigt ur
bostadspolitiska aspekter att bostadslån får övertas på samma sätt som i dag,
även om kreditmarknaden skulle förändras och hårdna. En sådan utveckling
bör därför följas med särskild uppmärksamhet och om så erfordras kan det
visa sig nödvändigt att återkomma med förslag i denna fråga.

Ett genomförande av förslaget kräver dock, som tidigare framförts, att
räntebidragsberäkningen schabloniseras fullt ut, eftersom räntebidrag skall
utgå efter oförändrade villkor. För att kunna införa ett administrativt
enhetligt system, som är kopplat till ersättningslånen, behövs amorteringsschabloner
för de anslagsfinansierade lånen. En sådan schablonisering
är också av avgörande betydelse för utformningen av boverkets nya
datasystem när det gäller uträkning av räntebidragen för ersättningslånen.

Ändringar av principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag

Boverket stöder förslaget att räntebidraget skall bestämmas med ledning av
räntetak, oberoende av de faktiska räntekostnaderna för bostadslån och
bottenlån.

Förslaget innebär dels en prisdämpande effekt vid räntesättningen, dels en
förenkling av länsbostadsnämndernas arbete med kontroll av räntorna för
underliggande kredit.

Den 1 juli 1988 infördes amorteringsschabloner för underliggande kredit.
Flär framförs nu förslag på schabloniserade räntesatser även för bostadslånen.
Som tidigare nämnts föreslår boverket att man i detta sammanhang även
inför ett schabloniserat system vad gäller beräkning av amortering av de
statliga bostadslånen. Enligt nu gällande regler måste boverket i framtiden ta
hänsyn till aktuell kapitalskuld på varje enskilt lån. Detta innebär att verket
måste ha tillgång till faktiska amorteringar på varje lån. I samband med
uppbyggnaden av ett nytt datasystem är det av största vikt att schablonisering
av amortering på statslånen införs. Utöver förenklingsintresset motiverar
uppdelningen av låne- och bidragsförvaltningen mellan boverket och SBAB
att amorteringsschablonisering genomförs beträffande SBAB-lån och anslagsfinansierade
bostadslån. Förändringen bör genomföras på i princip
samma grunder som gäller för bottenlån. Det bör ankomma på boverket att
utforma schablonerna enligt de grunder som regeringen fastställer. Förändringen
bör genomföras den 1 januari 1990.

När det gäller i propositionen nämnda konsekvenser av förslaget med
ändrade regler om räntetak, dvs kvartalsavisering och kvartalsvisa utbetal -

1988/89:BoU10

Bilaga 2

ningar av räntebidrag, vill boverket bara i detta sammanhang framhålla den
ökade drift- och avstämningskostnad som uppkommer vid kvartalsvisa
utbetalningar av räntebidrag.

Ändrade villkor för räntebidrag

Boverket tillstyrker förslaget att räntebidrag lämnas under en tid av högst 25
år från husets färdigställande.

När det gäller propositionens lagförslag om ändrade betalningsvillkor för
vissa statliga bostadslån m.m. bör, enligt boverkets mening, 1 § kompletteras
med ett andra stycke:

1 §

”Lagen gäller även sådana lån till studentbostäder, som enligt
Kungligt Brev den 28 maj 1968 och den 24 april 1975 erhållit
amorteringsvillkor enligt 33 § bostadslånekungörelsen (1967:552).”

2 § andra stycket kompletteras med:

”För sådant studentbostadslån som avses i 1 § andra stycket skall i
stället för färdigställande gälla tidpunkten då lånet gjordes räntebärande.
”

Dessa studentlån har paritetslåneamortering och bör därför omfattas av
lagen. Men då lånen inte är beviljade enligt 1 § p 1-3 är en komplettering
nödvändig. För att nå överensstämmelse med räntebidragsbestämmelserna
för de övriga aktuella låneformerna krävs ett förtydligande av 2 § andra
stycket.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästernas Riksförbund, som beretts tillfälle att avge yttrande över
rubricerade, får anföra följande.

Såvitt vi kan bedöma får inte förslagen om "ändrade betalningsvillkor för
äldre lån m.m.” effekter av betydelse som föranleder några invändningar
från vår sida.

Däremot avstyrker vi förslaget om ”ändrade villkor för räntebidrag". För
närvarande fungerar räntebidragen på så sätt att räntebidrag utgår intill dess
att den garanterade räntan når upp till marknadsräntan. Det som nu föreslås
innebär en försämring så tillvida att räntebidragen försvinner innan den
garanterade räntan motsvarar marknadsräntan.

Konsekvenserna av förändringen medför kostnadsökningar för hyresgästkollektivet
varför vi finner att förslaget, i denna del, inte bör genomföras.

Svensk Fastighetskredit AB

Svensk Fastighetskredit AB (SFK) har beretts tillfälle att inkomma med
yttrande i anledning av proposition 1988/89:89. SFK vill i ärendet anföra
följande:

Propositionen behandlar i huvudsak

1. ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån innebärande
standardisering av amorteringsvillkoren

1988/89:BoU10

Bilaga 2

2. förvaltningen av bostadslån finansierade över statsbudgeten skall avvecklas
snabbare genom förbud mot övertagande av sådant lån i samband med
fastighetsöverlåtelse

3. ändrade beräkningsgrunder för räntebidrag.

Vad gäller förslagen om de ändrade amorteringsreglerna har SFK ingen
invändning. Beträffande de föreslagna åtgärderna att snabbare avveckla de
bostadslån som finansierats över statsbudgeten har SFK inte heller någon
erinran. I sammanhanget vill vi dock framföra en fråga av mera principiell
art. Riksdagen har redan tidigare beslutat, att SBAB fr.o.m. den 1 juli 1989
skall svara för förvaltningen av även sådana lån som finansierats över
statsbudgeten. SFK anser det vara av vikt att beakta att ett kreditaktiebolag
(SBAB) därvid får en total information om all finansiering- således även om
bottenlånens villkor, kreditgivare och förfallodagar - inom den bostadskreditsektor
där statliga lån förekommer. Så länge SBAB kompletterar och inte
konkurrerar med bottenlånegivarna saknar dock detta praktisk betydelse.
SFK bortser därvid från frågan om uppgifter från bostadsinstituten lämnade
till Länsbostadsnämnderna i deras egenskap av myndighet utan vidare kan
överföras till ett i en öppen marknad opererande annat kreditaktiebolag.

När det gäller frågan om de föreslagna ändrade beräkningsgrunderna för
räntebidrag vill SFK ifrågasätta det framförda motivet ”att främja ökad
räntekonkurrens mellan långivarna”. Inom fastighetsfinansieringen är konkurrensen
redan idag så hård att en ytterligare skärpning knappast kan få
några priseffekter. SFK vill framhålla som ett exempel härpå, att det idag är
regel att lån till flerbostadshus under byggnadstiden lämnas till räntesatser
under institutens upplåningskostnad. Instituten räknar med att få en
marginal sett över hela löptiden, alltså från byggstart och över bottenlånets
löptid. Man har därvid kunnat utgå från räntebidragstaket som räntesats på
bottenlånet. Det nu framlagda förslaget innebär således att även ingångna
kreditavtal kan komma att påverkas. Räntebidragstaket medger ju inte -vilket också framhållits i propositionen - någon direktmarginal eftersom
detta tak är lika med ett genomsnitt av räntan på 5-åriga bostadsobligationer.

Det finns skäl att också understryka den betydelse de nya kapitaltäckningskraven
varom förslag troligen läggs under hösten 1989 får för bostadsinstitutens
verksamhet. Oavsett var dessa nya krav slutligen sätts kommer
resultatet att bli en skärpning och därvid måste bostadsinstitutens marginaler
öka. Detta kommer att betyda dyrare bostadslån. Att därvid utgå från att
instituten klarar en utlåning till räntebidragstaket, eller rent av till räntesatser
under detta, förefaller inte realistiskt. Hela frågan om räntebidragets
konstruktion borde ha fått anstå till dess att marknadseffekterna av de
kommande, skärpta kapitaltäckningsreglerna kunnat överblickas.

SFK beklagar slutligen att frågan inte vid tidigare tidpunkt diskuterats med
bostadssektorns kreditgivare.

Gota Kredit AB Gigab

Gigab har beretts tillfälle att inkomma med yttrande över proposition
1988/89:89 om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m.

1988/89 :BoU 10

Bilaga 2

4 Riksdagen 1988189.19 sami. Nr 10

Gigab hänvisar härvid till det yttrande som Stadshypotekskassan avgivit
den 30 mars 1989 och delar i allt väsentligt de av Stadshypotek framförda
synpunkterna.

Stadshypotekskassan

Genom skrivelse den 7 mars 1989 har vi beretts tillfälle att yttra oss med
anledning av regeringens proposition 1988/89:89 om ändrade betalningsvillkor
för vissa statliga bostadslån m.m. Vi får anföra följande.

De frågor som tas upp i propositionen är av stor betydelse för bostadsfinansieringssystemet.
Det hade varit naturligt att bostadsinstituten lämnats
tillfälle att yttra sig över frågorna innan regeringen tog ställning till de förslag
som tagits upp i propositionen. Stadshypotek hade då på sedvanligt sätt
kunnat utveckla sin syn på frågorna. Vi är tacksamma för att utskottet tagit
initiativ till den aktuella remissomgången.

Ändrade betalningsvillkor för äldre lån

Förslaget syftar till att rationalisera förvaltningen av äldre statliga bostadslån.
Enligt departementschefen blir förvaltningen av lånen orimligt tids- och
kostnadskrävande. Lagrådet finner sig kunna godta detta ingrepp i civilrättsläget
eftersom "beaktansvärda offentligrättsliga skäl talar för den rationalisering
av låneverksamheten som lagförslaget kommer att leda till".

Den praktiska innebörden av förslaget om en snabb amortering är
uppenbarligen att låntagarna får anledning överväga att lösa in dessa äldre
lån som ofta är på mindre belopp. Eftersom de hyres- och bostadsrättshus
som är berörda regelmässigt har bottenlån hos något bostadsinstitut torde det
naturligaste sättet för en sådan inlösen vara att de äldre statliga lånen slås
ihop med bottenlånen, när dessa skall omsättas. Av den anledningen föreslår
Stadshypotek att lånen ifråga skall vara betalda inom 20 år räknat från
årsskiftet efter det att 20 år förflutit från husets färdigställande. Därmed nås
överensstämmelse med löptiden för bottenlånen.

Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten m.m.

Regeringen föreslår att äldre bostadslån i fortsättningen inte skall få övertas
av köparen vid överlåtelse. Äldre anslagsfinansierade lån skall inlösas om
nya lån, som är förenade med subventioner, lämnas. I stället för sådana
tvångsinlösta lån skall lån erbjudas från SBAB. Även i andra fall skall SBAB
kunna erbjuda lån i stället för äldre anslagsfinansierade statliga bostadslån.

Stadshypotekskassan har tidigare i olika sammanhang fört fram tanken att
bostadsinstituten skall kunna överta äldre statliga bostadslån. Genom den
värdeutveckling som skett under senare år torde den större delen av denna
äldre lånestock ligga inom den gräns om 85 % av värdet som gäller för
bostadsinstituten. Det är därför angeläget för Stadshypotek att nu framhålla
fördelarna för låntagarna med att även andra alternativ än SBAB-lån kan
komma ifråga vid en förtida inlösen. Den starka konkurrens som råder
mellan instituten till följd av avregleringen på bostadsfinansieringsområdet
har i hög grad gynnat låntagarna. Det borde vara ett bostadssocialt intresse

1988/89:BoU 10

Bilaga 2

att lånekostnaderna hålls nere så långt det är möjligt. Stadshypotek föreslår
därför att inlösen av äldre statligt bostadslån genom upptagande av nytt lån
underlättas på så sätt att bostadsinstituten på samma sätt som SBAB får
tillgång till uppgifter om lån som kan komma ifråga för inlösen.

Stadshypotek anser vidare det ligger i sakens natur att lån som är förenade
med räntesubventioner också skall komma ifråga för inlösen genom upptagande
av bottenlån hos bostadsinstitut. Det torde inte vara någon svårighet
för bostadsmyndigheterna att besluta om räntesubventioner till ett sådant
inlöst lån på samma sätt som om lånet upptagits hos SBAB. Det schabloniserade
subventionssystem som föreslås i propositionen gör det naturligt att
införa denna möjlighet för låntagarna att vända sig också till bottenlångivare
när det gäller att ersätta äldre lån. Eftersom bostadsmyndigheterna måste
hålla kontrollen över subventionerna avseende bottenlånen i räntebidragsberättigade
fastigheter, kan det inte innebära någon skillnad om också äldre
topplån tas över av bottenlångivaren även om dessa lån är förenade med
räntesubventioner.

Ändring av principerna för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag m.m.

För närvarande lämnas räntebidrag med ett belopp som motsvarar den
faktiska räntekostnaden för lånen minskad med den garanterade räntan. I
stället föreslås att räntebidrag för räntekostnader på underliggande kredit
(bottenlån) skall bestämmas med ledning av ett räntetak, oavsett de faktiska
räntekostnaderna.

Stadshypotek ser positivt på åtgärder som syftar till att ge ökat utrymme
för konkurrens på bostadsfinansieringsområdet. Den motivering som lämnas
till det ifrågavarande förslaget är kortfattad. Någon analys av förslagets
konsekvenser för bottenlångivarna lämnas ej. Det är därför för Stadshypoteks
del angeläget att framhålla att den föreslagna ordningen kan komma att
medföra stora förändringar i förutsättningarna för bottenlångivarnas verksamhet.
De förutsättningar som nu gäller innebär att konkurrensen fokuserats
på långivning under byggnadstiden. Låntagarna har kunnat dra nytta av
denna konkurrens genom låga räntekostnader för byggnadslånen. Förutsättning
för dessa lånevillkor har varit att låntagaren också tar sitt långfristiga lån
hos långivaren till takränta. Om nu villkoren för räntebidragen ändras,
kommer även konkurrensförutsättningarna att ändras. Eftersom lånevolymen
utestående bygglån är betydande, krävs enligt Stadshypoteks mening en
längre anpassningstid för de nya reglerna än den föreslagna tiden 1 juli 1989.
Stadshypotek hemställer därför att de nya reglerna inte träder i kraft förrän
tidigast den 1 januari 1990.

I propositionen föreslås även att räntetaket skall gälla vid konvertering och
räntejustering av bottenlån. Beträffande räntejusteringsfallet anför departementschefen
att särskilda räntetak bör kunna anges. Stadshypotek vill
framhålla att detta är oundgängligen nödvändigt eftersom sådan räntejustering
sker enligt klausuler i obligationsvillkoren som inte kan påverkas
retroaktivt. Den noggranna kopplingen mellan upplåning och utlåning
räntemässigt måste finnas även efter räntejustering och låntagarna måste

1988/89:BoU10

Bilaga 2

liksom hittills få räntesubventioner enligt samma grunder som gäller för
närvarande.

Vad avser konverteringsfallet vill Stadshypotek framhålla att situationen
vid konvertering av obligationslån ofta är sådan att miljardbelopp förfaller
till betalning samtidigt vid flera institut. För att en sådan konvertering skall
kunna genomföras måste olika obligationsaffärer göras upp, ofta av terminskaraktär.
Härtill kommer att utlåningen ofta förfaller på annan dag än
obligationslånet. Det blir då av tekniska orsaker omöjligt för långivaren att
garantera att upplåningen kan ske inom det på låneomsättningsdagen
gällande räntetaket. Även för dessa fall hemställer Stadshypotek att
regeringen får möjlighet att utfärda närmare bestämmelser om tillämpningen
av räntetak.

Stadshypotek vill även notera att den föreslagna nya ordningen för
beräkning av den ränta som berättigar till räntebidrag rimligen måste komma
att medföra förändringar i systemet med nettoavisering. För bottenlåneinstituten
är sådana ändringar av utomordentlig betydelse. Vidare torde det
schabloniserade sättet att beräkna räntebidrag komma att medföra ändringar
såvitt avser bestämmandet av takräntan.

Ärendet har behandlats i kassastyrelsen, därvid närvarit ordföranden Erik
Åqvist, vice ordföranden Sven Heurgren, ledamöterna Sven Gustafson, Lars
Wohlin, tillika verkställande direktör, Esbjörn Olson, Rolf Trodin, BengtÅke
Nilsson, Sven G. Andrén och Bengt-Ove Telmander samt suppleanten
Per Lindblad. Yttrandet har utformats av verkställande direktören i enlighet
med de riktlinjer som styrelsen drog upp vid sammanträdet.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Sveriges Fastighetsägareförbund har beretts tillfälle att avge yttrande över
rubricerade regeringsförslag och får med anledning härav anföra följande.
Förbundet begränsar sitt yttrande till att gälla förslaget i de delar det avser
ändrade betalningsvillkor för äldre lån.

Med förslaget sätts i vissa avseenden gällande civilrättsliga avtalsbestämmelser
mellan staten och låntagarna ur spel, vilket inte är acceptabelt från
principiella utgångspunkter. I det avseendet delar Fastighetsägareförbundet
vad lagrådet anfört i sitt yttrande till propositionen (s 20 f) att restriktivitet
måste iakttas när avsteg övervägs från principen att ny lagstiftning inte skall
ändra bestående avtals innehåll. Särskilt om detta drabbar enskilda låntagare
ekonomiskt kommer åtgärderna att rubba tilltron till det statliga finansieringssystemet
i dess helhet, förutom att de ger betydande rättsförluster för
enskilda.

Föreliggande förslag om ingrepp talar därför i sig enligt förbundets
uppfattning för att det reglerade finansieringssystemet bör avvecklas.
Bostadsfinansieringen bör åtskiljas från statens ansvar för subventionspolitiken
och i stället läggas över på den allmänna kreditmarknaden. Med de
senaste årens avreglering vore detta ett naturligt nästa steg, vilket skulle öka
förutsättningarna för flexibilitet och en mer individuell anpassning av
lånevillkoren.

Regeringens förslag berör låneformer med s.k. uppskjuten amortering

1988/89:BoU10

Bilaga 2

enligt bostadslånekungörelsen, räntelånekungörelsen respektive bostadsfinansieringsförordningen.
Eftersom dessa lånekonstruktioner är svåra att
överblicka även för låntagarna innebär en omläggning till fasta amorteringsplaner
en inte oväsentlig förenkling för stora låntagarkategorier. Utbetalningar
av räntor och amorteringar blir lättare att beräkna och skattekonsekvenserna
för konventionellt beskattade fastighetsägare lättare att bedöma.
Praktiska skäl talar således för en omläggning.

Den huvudsakliga invändningen mot en förändring grundar sig i stället på
den osäkerhet som råder om de ekonomiska konsekvenserna i en del
enskilda fall. Enskilda låntagare kan komma att drabbas ekonomiskt på ett
sätt som det inte är möjligt att förutse. Detta torde framför allt gälla låntagare
med räntelån lämnade fram till mitten av 1960-talet, för vilka regeringen i
annat sammanhang (prop. 1988/89:79) föreslagit att alla subventioner skall
upphöra per den 1 juli 1989. Dessa lån skall samtidigt börja amorteras om
detta inte redan skett.

En förutsättning för att en förändring skall kunna accepteras är därför
enligt förbundets uppfattning att låntagare med räntelån kan erbjudas
SBAB-lån i likhet med låntagare med paritetslån på det sätt som berörs i den
nu aktuella propositionen (s. 10). De årliga utgifterna kan annars komma att
förändras dramatiskt som en sammanlagd effekt av de två regeringsförslagen.
Enligt vad förbundet erfarit innebär nu gällande marknadsmässiga
villkor att SBAB-lån kan lämnas med amorteringsfrihet i fem år jämte 35 års
amortering som betalas i annuiteter.

Sammanfattningsvis anser Fastighetsägareförbundet att ingrepp med stöd
av lagstiftning i gällande civilrättsliga avtalsbestämmelser inte är acceptabla
från principiella utgångspunkter. Förslag om sådana ingrepp talar därför i sig
för att det reglerade finansieringssystemet bör avvecklas. Föreliggande
förslag ger dock betydande praktiska fördelar för stora låntagarkategorier.
Under förutsättning att SBAB-lån på marknadsmässiga villkor kan erbjudas
alla låntagare som drabbas av förändringar kan förbundet därför acceptera
förslagen enligt propositionen.

Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB

SBAB har beretts tillfälle att yttra sig över rubricerade proposition. Innan
SBAB går in på de konkreta förslagen i propositionen vill SBAB redovisa sin
syn på behovet av förenklingar av låne- och bidragssystemet och bakgrunden
till propositionen.

Behovet av förenklingar och bakgrund till propositionen

Vid de överläggningar mellan regeringen och SBAB, som föregick prop.
1987/88:115 om bl.a. ändrad ansvarsfördelning för låneförvaltningen, intog
frågorna om datorisering och förenkling av låne- och bidragsbestämmelser
en central plats.

En förutsättning för SB ABs övertagande av ansvaret för låneförvaltningen
var att det skulle ske en genomgripande datorisering, särskilt av länsbostadsnämndernas
verksamhet. SBAB har, på grundval av förslag i prop.
1988/89:47, fått statsmakternas uppdrag att genomföra denna datorisering.

1988/89:BoU10

Bilaga 2

Uppdraget, som omfattar även bidragshantering på central och regional
nivå, medför investeringar i utveckling, maskin- och programvara m.m. på
drygt 80 Mkr.

En annan förutsättning för SBABs medverkan var att låne- och bidragsbestämmelser
förenklas i största möjliga utsträckning. Det krävs bl.a. för att
låntagarna skall kunna erbjudas bättre service, utan att det blir några
negativa konsekvenser på bostadskostnaderna. Förenklingsarbetet, som
kräver nära samordning med och är av största vikt för datoriseringen, har
varit förenat med svårigheter och medfört förseningar. Dessa förseningar har
redan medfört betydande problem för den av statsmakterna beslutade
datoriseringen.

SBAB beklagar att förenklingsarbetet blivit försenat. Förseningen medför
bl.a. att tiden för beredning i riksdagen blivit begränsad och att riksdagens
beslut med anledning av propositionen kommer mycket nära in på den av
riksdagen tidigare beslutade uppdelningen av ansvaret för låne- och bidragsverksamheten.
Vissa förenklingsbeslut är nämligen, som redovisas i det
följande, en nödvändig förutsättning för den administrativa uppdelning av
låne- och bidragsverksamheten som statsmakternas tidigare beslut förutsätter.

Det finns emellertid även andra starka skäl för att bedriva förenklingsarbetet
med full kraft. En del låne- och bidragsbestämmelser har i dag en sådan
komplexitet att de är obegripliga för många låntagare. Även för länsbostadsnämndernas
personal är komplexiteten besvärande. Den medför problem
vid de hundratusentals kontakter som sker med låntagarna varje år, krav på
personalresurser och risk för fel vid hanteringen.

En del av förslagen i propositionen syftar till att väsentligt minska denna
komplexitet. Om förslagen genomförs, som SBAB hoppas, är dock inte
förenklingsarbetet avslutat. SBAB har för avsikt att - efter samråd med
boverket - senare lägga fram ytterligare förslag till förenklingar som kan ske
utan att de medför negativa bostadspolitiska effekter.

Ändrade betalningsvillkor för äldre lån m.m.

De nuvarande amorteringsprinciperna för de tre låneformer, som förslagen i
propositionen avser, är exempel på komplexitet som kan vara obegriplig för
de flesta låntagare.

Amorteringstidens längd och när amorteringen börjar är helt beroende av
faktorer som inte kan förutses: marknadsräntornas utveckling i framtiden
och framtida utveckling av garanterade räntenivåer. Beräkningar av amorteringstider
kan naturligtvis grundas på de förutsättningar som gäller vid
beräkningstillfället. Sådana beräkningar är dock till föga vägledning. Marknadsräntorna
kommer att ändras. Även de garanterade räntenivåerna och
deras utveckling är beroende av framtida politiska beslut som kommer att
grundas på de politiska förutsättningar som gäller vid beslutstillfället.

En särskild svårighet med alla tre låneformerna är att räntebidrag kan
upphöra att utgå och amortering påbörjas vid en tidpunkt och att räntebidrag
på nytt kan börja utgå och amortering upphöra vid en senare tidpunkt.

Resultatet av allt detta är att låntagarna inte vet vare sig när amortering

1988/89:BoU10

Bilaga 2

påbörjas eller när bostadslånet är slutamorterat. En påbörjad amortering
kan plötsligt avbrytas och räntebidrag kan på nytt börja utgå på ett sätt som är
förbryllande för flertalet låntagare. Denna osäkerhet och obegripliga
hantering ökar naturligtvis inte låntagarnas förtroende för det bostadspolitiska
systemet. Den i propositionen föreslagna ändringen innebär att säkerhet
skapas i dessa avseenden. Det medför i sig en väsentlig förbättring för
låntagarna.

De föreslagna ändringarna medför också en ekonomisk förbättring för
låntagarna jämfört med nuvarande regler och vid antagandet att nuvarande
räntenivåer och nuvarande räntebidragssystem skulle bestå. Det rör sig, som
anges i propositionen, om ett bortfall av amorteringar på uppemot 150 Mkr
under 1990, dvs en minskad belastning på låntagarkollektivet med samma
belopp.

Enligt propositionen kan det dock inte uteslutas att det, i undantagsfall,
kan finnas låntagare som skulle få vissa framtida skärpningar i förhållande till
en beräknad löptid och amorteringstid.

SBAB ifrågasätter om detta kan bli fallet. Om andra förslag i den nu
aktuella propositionen eller i tidigare propositioner förs in i bilden kommer,
så vitt SBAB kan bedöma, inte någon låntagare att ens teoretiskt kunna få
någon försämring under de närmaste åren.

Beträffande räntelånen har regeringen föreslagit (Prop 1988/89:79) att
räntebidragen helt skall upphöra för dessa lån den 1 juli 1989. Det innebär att
samtliga låntagare med räntelån - alltså även de som ännu inte kommit in i en
amorteringsfas - skulle drabbas av amorteringar under det andra halvåret
1989. Genom förslagen i den nu aktuella propositionen om amorteringsfrihet
i 25 år slipper emellertid minst tre årgångar låntagare med räntelån
amortering under 1989 tills de, årgång för årgång, går in i en amorteringsfas
under kommande år. Förslagen i prop 1988/89:89 leder alltså till förbättringar
och inte i något fall till försämringar för räntelåntagarna under de år som
kan överblickas.

Samma sak gäller låntagare med paritetslån (i huvudsak årgångarna
1968-1974). Genom amorteringsfriheten i 25 år enligt propositionsförslaget
kommer den första årgången paritetslån in i en amorteringsfas först 1993. Att
år 1989 göra en bedömning av vilka amorteringsvillkor som år 1993 är
fördelaktigast är enligt SBABs mening omöjligt. Bl.a. måste sannolikheten
för ändringar i räntebidragssystemet föras in i bilden. Om t.ex. besparingar
skulle göras för just de äldsta paritetslåneårgångarna skulle amorteringarna,
enligt nuvarande regler, påverkas på ett för låntagarna mycket negativt sätt.

Beträffande lån enligt bostadsfinansieringsförordningen (i huvudsak årgångarna
1975-1985) blir effekten, genom den föreslagna amorteringsfriheten
i 25 år enligt propositionsförslaget, att ingen låntagare kommer att
behöva amortera sina lån förrän tidigast år 2000.

SBAB anser således att inte någon låntagare kan få någon försämring av
amorteringsvillkoren genom de nu framlagda förslagen. Först år 1993 kan
det, teoretiskt sett, inträffa att låntagare med paritetslån skulle kunna få
försämringar. Vid en sådan bedömning måste emellertid flera antaganden,
om nu helt okända förhållanden, göras. Bl.a. bör sannolikheten för framtida
ändringar av räntebidragssystemet föras in i bilden. Erfarenheter från

1988/89:BoU10

Bilaga 2

tidigare år visar att för låntagarna mycket genomgripande ändringar av
räntebidragsregler och amorteringsvillkor kan ske.

Starka skäl, särskilt om man ser frågan från låntagarnas synpunkt, talar
således för att förslagen om ändrade amorteringsprinciper genomförs. Av
mindre vikt i sammanhanget, men ändå av betydelse, är att den administrativa
uppdelningen av låneförvaltning och bidragshantering den 1 juli 1989, som
riksdagen redan beslutat, skulle försvåras avsevärt om de föreslagna
ändringarna inte genomförs.

SBAB vill slutligen erinra om de i propositionen föreslagna möjligheterna
för låntagarna att frivilligt lösa in äldre statliga lån och få dessa ersatta med
SBAB-finansierade lån eller lån från andra långivare. Dessa möjligheter,
som behandlas närmare i det följande, ger ytterst låntagarna den trygghet
och rättssäkerhet som kan behövas för att skaffa sig ersättningslån med bättre
amorteringsvillkor än på sina äldre, befintliga lån.

Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten m.m.

SBAB tillstyrker förslagen i propositionen även i denna del. Det finns
emellertid skäl att närmare utveckla motiven för förslagen och deras
samband med förslagen om ändrade amorteringsprinciper.

Ett motiv för förslagen i denna del, som anges i propositionen, är att de
äldre anslagsfinansierade lånen i görligaste mån förs bort från statsbudgeten.
Även i detta sammanhang finns det förenklingsskäl för förslagen. En stor del
av de lån som SBAB skall ta över förvaltningsansvaret för är mycket små.
Administrativt och hanteringsmässigt kan dessa mängder smålån vara väl så
betungande som stora lån.

När det gäller den möjligheten till frivillig inlösen finns det naturligtvis
både ett förenklings- och statsfinansiellt motiv för förslaget. Av betydelse är
också att förslaget syftar till att ge låntagarna en yttersta trygghet och
rättssäkerhet. Det sker genom att låntagarna får möjlighet att skaffa sig
ersättningslån med bättre amorteringsvillkor än på sina äldre befintliga lån.

Avsikten är alltså att SBAB skall ha skyldighet att lämna ersättningslån i
de fall låntagarna vill lösa in anslagsfinansierade lån och inte kan få lån på den
allmänna kreditmarknaden. SB ABs avsikt är att detta skall ske på ett snabbt,
enkelt och generellt sätt för låntagarna. Om det redan finns inteckningssäkerhet
eller kommunal borgen för det gamla lånet skall några nya säkerheter
eller prövning av de gamla inte ske. Räntorna skall inte, i någon del av landet,
behöva överstiga räntetaket. Amorteringsvillkoren skall naturligtvis vara
bättre än på de lån som löses in.

Vad som sagts gäller självfallet också ersättningslån vid obligatorisk
inlösen av äldre lån.

Det krävs administrativa förberedelser för den föreslagna ordningen, som
motiverar ett ikraftträdande i denna del den 1 januari 1990.

SBAB anser sammanfattningsvis att den föreslagna ordningen med
obligatorisk inlösen och möjligheten till frivillig inlösen av äldre lån, i
förening med skyldigheten för SBAB att ersätta sådana lån, ger låntagarna
goda valmöjligheter för att få en tillfredsställande finansiering av sina
bostäder.

1988/89:BoU10

Bilaga 2

Ändring av principerna för räntetaket m.m.

SBAB konstaterar att förslagen beträffande principerna för det s.k. räntetaket
kommer att öka konkurrensen vid räntesättningen för det statsbelånade
bostadsbyggandet.

Även i detta avseende kan tiden mellan beslut och genomförande anses
vara väl kort, sett från långivarnas synpunkt. SBAB vill emellertid erinra om
det beslut, som nämns i propositionen, om ändringar av sättet att bestämma
räntetaket vid halvårsskiftet 1988. Detta beslut hade också mycket stora
konsekvenser för långivarna. De tidigare, förhållandevis stora marginalerna
mellan upplåning och utlåning eliminerades i stort sett helt och hållet genom
beslutet. Trots detta togs beslutet mindre än en vecka före genomförandet.

För både låntagarna samt länsbostadsnämnderna, boverket och SBAB är
det av stor betydelse att den nya ordningen kan tillämpas från halvårsskiftet,
då det sker en uppdelning av ansvaret för låneförvaltning och bidragshantering.
Den nuvarande ordningen innebär en avsevärd administrativ belastning
utan att några som helst fördelar uppnås. Räntan i varje enskilt låneärende
måste nämligen samlas in, registreras och kontrolleras, trots att räntorna
ändå i stort sett alltid är desamma. Den föreslagna ordningen innebär,
förutom att den medför konkurrens vid räntesättningen, också en väsentlig
administrativ förenkling.

SBAB tillstyrker således att förslagen i propositionen även i denna del
genomförs vid den av regeringen föreslagna tidpunkten.

SABO

1. Ändrade amorteringsvillkor m.m.

Bostadsutskottet har i brev av den 7 mars 1989 begärt yttrande angående den
rubricerade propositionen. De förändringar som föreslås avseende amorteringsvillkoren
bör inte påverka SABO-företagen speciellt mycket generellt
sett. Förslaget är inte oförmånligt jämfört med nuvarande regler. Det är en
fördel med en lättförståelig amorteringsplan, eftersom man bättre kan
förutse kommande amorteringsbelopp.

Det är däremot inte acceptabelt att övriga villkor enligt den ursprungliga
kungörelsen förändras i samband med att lånet överförs från anslagsfinansierade
lån till SBAB-lån. De åtaganden som staten har förbundit sig i
samband med lånen bör fortfarande kvarstå intill det att lånet löses.

2. Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten m.m.

Propositionens förslag innebär att anslagsfinansierade lån skall inlösas och
ersättas av SBAB-lån i samband med ägarbyte, nya lån eller subventioner
t.ex. i samband med ombyggnad.

Skälet är bl.a. att de anslagsfinansierade lånens återbetalning skall
påskyndas. I propositionen framgår också att det finns skäl att stimulera
låntagare till frivillig inlösen av anslagsfinansierade lån.

Vi förutsätter att man i sådana fall ger lika bra eller bättre villkor för de nya
lånen hos SBAB. Räntebidrag som utgår för sådana lån skall självklart kunna

1988/89:BoU10

Bilaga 2

föras över till de nya lånen. Även andra villkor, exempelvis möjligheten att få
tillgodogöra sig förlusttäckningsbidrag enligt § 33 för lån enligt bostadslånekungörelsen
1962 och tidigare, skall finnas kvar om lånen övertas av SBAB.
Om detta inte görs kommer man inte att uppnå målen att gamla anslagsfinansierade
lån löses in på frivillig väg. SABO kan också tänka sig en annan form
av stimulans som t.ex. en femprocentig avskrivning av kvarstående låneskuld
vid inlösen av äldre lån.

Vi anser även att man bör se över reglerna för Lag med vissa bestämmelser
om bokföring av bostadslån m.m. (1972:175) i detta sammanhang. Anledningen
till detta är att dessa balansposter är knutna till paritets- och
räntelånen. Balansposterna får högst uppgå till den samlade skuldökningen
för dessa bostadslån. Om en låntagare vill lösa in dessa lån, ställs man inför
det faktum att balansposten skall skrivas av med samma belopp som lånet
minskas. Denna avskrivning påverkar således i sin helhet företagets resultat
det år lånet inlöses.

Det är därför näst intill omöjligt för företagen att lösa in dessa lån p.g.a.
nuvarande regler. Vi föreslår därför att man förändrar lagen genom tillägg
som medger att balansposten kan skrivas av som om detta lån funnits kvar
hos staten eller SBAB, oavsett vem som är långivare. En sådan ändring skulle
dessutom stimulera en ökad konkurrens på kreditmarknaden.

3. Ändring av princip för beräkning av den ränta som berättigar till
räntebidrag m.m.

Enligt förslaget skall räntebidrag för underliggande kostnader bestämmas
med ledning av ett räntetak oavsett de faktiska räntekostnaderna. Dessa
räntetak skall även enligt förslaget införas vid konvertering och räntejustering
av bottenlån samt bostadslån som finansierats av SBAB.

I gynnsamma fall, dvs om den faktiska räntenivån ligger under räntebidragstaket
kommer våra låntagare i SABO-företagen att kunna tillgodogöra
sig den skillnad som uppstår mellan faktisk ränta och räntebidragstaket. Vi
vill emellertid påpeka att låntagare vid en räntejustering kan få en faktisk
ränta som överstiger räntebidragstaket. Dessa låntagare får då, enligt
förslaget, själva stå för den överskjutande kostnaden. Vid räntejustering har
låntagaren inte någon formell förhandlingsmöjlighet som vid t.ex. konvertering
eller upptagande av ny kredit, utaij måste i princip acceptera den ränta
som erbjuds. Hur många och hur mycket detta påverkar SABO-företagen är
omöjligt att förutse idag, då detta beror på kommande räntelägen och
räntejusteringsdagar.

Vi vill emellertid påpeka att företag i ogynnsamma fall kan få en betydligt
högre räntekostnad med det nya förslaget jämfört med dagens regler. Det
enskilda SABO-företaget är ofta en liten låntagare i kreditinstitutens ögon
och har därför små förhandlingsmöjligheter. Ett hänsynstagande till dessa
låntagare är därför absolut nödvändigt.

4. Ändrade villkor för räntebidrag

Räntebidrag skall enligt propositionen ”lämnas framdeles under en tid av
högst 25 år från husets färdigställande”. Denna formulering innebär att hus

1988/89: BoUlO

Bilaga 2

äldre än 25 år inte är berättigade till räntebidrag. Konsekvensen av
formuleringen skulle bli att hus äldre än 25 år och som byggs om inte kan få
räntebidrag. Om detta är förslagets mening kan vi givetvis inte acceptera
förslaget. S AB O-företagen skulle i ett sådant läge komma att drabbas mycket
hårt med hänsyn till dagens produktionskostnader. Förslaget borde istället
utgå ifrån att räntebidrag lämnas i högst 25 år efter lånebeslut. Detta innebär
att räntebidraget kopplas till det statliga lån som är förutsättningen för
räntebidraget. Ett sådant statligt lån skall även kunna lämnas efter att 25 år
förflutit från husets ursprungliga färdigställande för t.ex. ombyggnad eller
eventuellt andra räntebidragsberättigade åtgärder.

Förslaget innebär vidare att med nuvarande ränteläge höjs räntekostnaden
efter 25 år i ett steg från 8,7 % till 11,32 %. Detta medför en alltför kraftig
höjning av räntekostnaden och kan ej accepteras.

1988/89:BoU10

Bilaga 2

Innehållsförteckning 1988/89:BoU10

Sammanfattning 1

Propositionen 1

Motionerna 1

Remissyttranden 2

Utskottet 2

Inledning 2

Ändrade betalningsvillkor för äldre bostadslån m.m 3

Regeringens förslag 3

Förslag i motioner 4

Remissyttranden 5

Utskottets ställningstagande 6

Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten

m.m 8

Regeringens förslag 8

Förslag i motioner 9

Remissyttranden 10

Utskottets ställningstagande 10

Vidgad garantiförbindelse för SB AB 11

Regeringens förslag 11

Remissyttrande 11

Utskottets ställningstagande 11

Ändring av principerna för beräkning av den ränta som berättigar

till räntebidrag m.m 12

Regeringens förslag 12

Förslag i motion 13

Remissyttranden 13

Utskottets ställningstagande 13

Ändrade villkor för räntebidrag 14

Regeringens förslag 14

Förslag i motion 14

Remissyttranden 15

Utskottets ställningstagande 15

Bokföring av vissa bostadslån m.m 16

U tskottets ställningstagande 16

Hemställan 16

Reservationer 17

1. Ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m.

(fp) 17

2. Övertagande av bostadslån som finansierats över statsbudgeten
m.m. (m) 18

3. Ändring av principerna för beräkning av den ränta som
berättigar till räntebidrag m.m. (c, mp) 19

4. Ändrade villkor för räntebidrag (c, vpk, mp) 19

5. Bokföring av vissa bostadslån m.m. (m, fp, c) 20

Särskilt yttrande (m) 20

Bilagor 1988/89:BoU10

Bilaga 1: Utskottets förslag till lag om ändrade betalningsvillkor

för vissa statliga bostadslån m.m 21

Bilaga 2: Remissyttranden 22

HSB :s Riksförbund 22

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation

(SBC) 23

Riksbyggen 24

PKkredit AB 25

Plan-och bostadsverket (boverket) 26

Hyresgästernas Riksförbund 28

Svensk Fastighetskredit AB 28

Gota Kredit AB Gigab 29

Stadshypotekskassan 30

Sveriges Fastighetsägareförbund 32

Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB 33

SABO 37

gotab 88845, Stockholm 1989