Bostadsutskottets betänkande
1987/88:21

om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

(prop. 1987/88:146) ?987/88:21

Sammanfattning

Utskottet tillstyrker förslaget i propositionen om att en lokals marknadshyra
vid en lokalhyrestvist bestäms genom värdering som i princip är
grundad på omständigheter som är tillgängliga före hyresförhållandets
upplösning. Därvid skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler
på orten. I en reservation (m, fp) föreslås att nuvarande ordning
behålls. Enligt de regler som gäller för närvarande kan skäligheten i ett
hyreskrav säkert bedömas först sedan lokalen bjudits ut på marknaden och
avtal slutits med ny hyresgäst. I en reservation (c, vpk) föreslås att vid
jämförelseprövningen skall beaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler
och att den hyra som hyresvärden kräver för förlängning därvid skall
anses skälig om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för
jämförliga lokaler.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag bl. a. om hyresvärdens uppsägning
och medlingsförfarandet samt föreslår med anledning av motioner (s),
(c) och (vpk) vissa ändringar beträffande ersättningsreglerna. Vad rör
möjligheten att använda indexklausuler tillstyrker utskottet motioner från
samma partier. I reservationer (m, fp) föreslås även beträffande dessa
frågor att nuvarande ordning behålls.

Ändringarna i hyreslagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1989.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1987/88:146 föreslagit riksdagen att anta de
av lagrådet granskade förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

Motionerna m. m.

I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen väckta motionerna
1

1 Riksdagen 1987188. 19 sami. Nr 21

1987/88:Bo43 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari yrkas att riksdagen antar lag
om ändring i jordabalken i enlighet med vad som i motionen anförs under
punkterna 1-6, vilket är detsamma som lokalhyreskommitténs förslag i
dessa delar,

1987/88:Bo44 av Hans Göran Franck m. fl. (s) vari yrkas

att riksdagen beslutar om ändringar i lokalhyreslagstiftningen i enlighet
med motionens förslag vad avser

1. skäligt hyreskrav,

2. hyresvärdens uppsägning,

3. medlingsförfarandet,

4. ersättningsregler,

5. indexklausuler m. m.,

6. ändrad användning,

1987/88:Bo45 av Agne Hansson m. fl. (c) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar att ett hyreskrav skall anses oskäligt om det
påtagligt överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler i enlighet
med vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen beslutar att hyresvärden skall ha skyldighet att hänskjuta
tvist till hyresnämnd enligt vad som anförts i motionen,

3. att riksdagen beslutar att beträffande medlingsförfarande hyresnämnden,
på begäran av part, skall avge yttrande om hyresvärdens ersättningsanspråk
enligt vad som anförts i motionen,

4. att riksdagen beslutar att hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättning
som motsvarar en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör
på grund av en obefogad uppsägning,

5. att riksdagen beslutar att överenskommelse om indexklausul i lokalhyresavtal
endast skall gälla om avtalet är träffat för en tid av minst tre år,

6. att riksdagen beslutar avslå förslaget i propositionen att hyresgästen
skall ha innehaft lokalen i minst tre år för att hyresnämnden skall kunna
medge ändrad användning,

1987/88:Bo46 av Erling Bager m. fl. (fp) vari yrkas

1. att riksdagen avslår regeringens förslag till metod för att bestämma
marknadshyra för lokaler,

2. att riksdagen avslår regeringens förslag om minimiersättning,

1987/88:Bo47 av Rolf Dahlberg m. fl. (m) vari yrkas

1. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar
för bestämmande av marknadshyra,

2. att riksdagen med avslag på propositionen i motsvarande del beslutar
att skadestånd vid obefogad uppsägning skall kompensera hyresgästens
verkliga ekonomiska skador fullt ut,

3. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar
avseende uthyrning av lokaler i andra hand utan hyresvärdens godkännande,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att hyresvärden
skall anses ha befogad anledning att motsätta sig ändrad användning
av lokal även i fall då den nya användningen kan uppfattas som stötande.

BoU 1987/88:21

Företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges köpmannaförbund
och Småföretagens riksorganisation har vid föredragningar inför
utskottet och i skrivelser lämnat synpunkter i ärendet. Skrivelse i ärendet
har även inkommit från Sveriges allmännyttiga bostadsföretag SABO.

Utskottet

Inledning

12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler.
Med bostadslägenheter avses sådana lägenheter som upplåts för att
helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Övriga lägenheter
benämns lokaler.

Bostadshyresgästen har ett s.k. direkt besittningsskydd, dvs. normalt
en rätt att få hyresavtalet förlängt om det sägs upp av hyresvärden.
Besittningsskyddet kompletteras med normer för hyressättningen, de s. k.
bruksvärdereglerna. Kommer inte parterna överens om hyran, fastställs
den av hyresnämnden.

Lokalhyresgästen har till skillnad från bostadshyresgästen inte någon
kvarboenderätt vid hyrestidens utgång. Om lokalhyresgästen blir uppsagd
och han inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av
hyresförhållandet och villkoren för detta måste han flytta från lokalen. Är
hyresvärdens förlängnings vägran att anse som obefogad, skall hyresvärden
dock ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet
upphör. Detta brukar kallas ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden
blir ersättningsskyldig bl. a. om hyresvärden för förlängning
krävt en hyra som inte är att anse som skälig. Norm för vilken hyra som
skall anses som skälig är lokalens s. k. marknadshyra. Vid bedömningen av
en lokals marknadshyra är den hyra som hyresvärden får ut av en ny
hyresgäst av avgörande betydelse. Det innebär normalt att ett hyreskrav
inte kan säkert bedömas förrän den sittande hyresgästen flyttat. Tvister
om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av obefogad förlängningsvägran
prövas av fastighetsdomstolen. Hyresgästen måste dock dessförinnan
normalt ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresnämnden
har endast till uppgift att medla mellan parterna och kan t. ex.
inte - i motsats till vad som gäller i fråga om bostadslägenheter - fastställa
hyran eller andra hyresvillkor för en fortsatt förhyrning av en lokal. Om
hyresgästen inte kommer överens med hyresvärden, får hyresgästen flytta
och hålla sig till sin eventuella ersättningsrätt.

Mot bakgrund av att stora lokalhyreshöjningar inträffat i böljan av
1980-talet och att frågan om lokalhyresgästernas situation uppmärksammats
i flera riksdagsmotioner tillkallade bostadsministern år 1984 lokalhyreskommittén,
som gavs i uppdrag att föreslå de åtgärder som behövs för
att förbättra lokalhyresgästernas ställning. Kommittén avgav förra året
betänkandet Skäliga lokalhyror och trygghet i besittningen (SOU 1987:47).
Kommitténs förslag har remissbehandlats. I proposition 1987/88:146 lägger
regeringen fram förslag till ändringar bl. a. i hyreslagen i syfte att

BoU 1987/88:21

förstärka lokalhyresgästens ställning och göra honom mer jämställd med
hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtal
sägs upp. Lagrådet, som har granskat lagförslagen, har lämnat dem utan
erinran.

Med anledning av propositionen har väckts fem motioner. I vänsterpartiet
kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och
Bo45 (c) förs fram förslag som bygger på vad lokalhyreskommittén föreslagit
om skäligt hyreskrav, förfarandet vid hyrestvister, ersättningsregler,
indexklausuler i hyresavtal och om ändrad användning av en lokal. Även i
motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) tas upp reglerna för bestämmande av
marknadshyra. I fp-motionen behandlas även ersättningsreglernas utformning
och i m-motionen förfarandet vid hyrestvister och regler för andrahandsuthyrning
av lokaler.

Skäligt hyreskrav

Nuvarande ordning: Enligt 57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden
ersättningsskyldig, om förlängning av ett lokalhyresförhållande inte kommer
till stånd på den grund att han för förlängning kräver en hyra som inte
är skälig. År 1979 infördes i 57 a § bestämmelser om vad som skall anses
som skälig hyra (prop. 1978/79:89). Enligt paragrafens första stycke skall
hyran inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten
vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).
Avsikten med bestämmelserna var att ge bättre ledning för den
hyresbedömning som skall göras av hyresnämnden vid medling och yttrande.
Normen tillämpas även vid prövningen av en ersättningstalan. Normen
för bedömningen av skälig hyra anslöt till de principer som gällde tidigare
och någon saklig ändring var inte avsedd.

Utgångspunkten i gällande rätt är alltså att det i princip skall stå hyresvärden
fritt att vid uppsägning för ändring av villkoren kräva marknadshyra
för lokalen. Denna hyra anses emellertid inte kunna fastställas säkert
förrän lokalen faktiskt har bjudits ut på den öppna marknaden. Den hyra
som hyresvärden avtalar med en ny hyresgäst är således avgörande för
bedömningen av vad som är marknadshyran. Fordrad hyra är att anse som
oskälig även om den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden fått ut
av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål denna
hyresgäst förhyrt lokalen. Hyresvärden är alltså oförhindrad att tillgodogöra
sig det värde som lokalen har vid den mest fördelaktiga användningen.
Huvudregeln om vad som skall anses som en lokals marknadshyra modifieras
av två undantag.

För det första skall man vid bestämmande av marknadshyran bortse från
hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna
hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första
stycket andra meningen).

Som ett andra undantag från huvudregeln för bestämmande av marknadshyran
gäller att ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit,
får beaktas endast om särskilda skäl föreligger (57 a § första
stycket tredje meningen).

BoU 1987/88:21

År 1979 infördes bestämmelser om att hyresnämnden på parts begäran BoU 1987/88:21
skall avge ett yttrande om marknadshyran. Avsikten var att tvinga fram en
bättre utredning om lokalens marknadsvärde under medlingen och att ge
parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras
för att få hyresförhållandet förlängt.

Lokalhyreskommitténs förslag: Kommitténs förslag innebär att ett hyreskrav
skall anses som oskäligt, om det påtagligt överstiger hyresläget på
orten för jämförliga lokaler.

Hyresjämförelserna skall avse lokaler med samma användningsområde
som den aktuella lokalen. Det innebär t. ex. att hyran för en butikslokal
skall jämföras med hyrorna för andra butikslokaler och hyran för en
kontorslokal med hyrorna för andra kontorslokaler. I princip skall det vid
jämförelseprövningen inte ha någon betydelse vilken verksamhet som
inom dessa ramar bedrivs i lokalerna.

Även om lokalerna har samma användningsområde, kan de ha olika
egenskaper som bör leda till skillnader i hyra. Till de viktigaste egenskaperna
hos en lokal hör dess läge på orten, storlek, utformning och standard.
Vid jämförelseprövningen bör rimlig hänsyn tas till skillnader mellan
de olika lokalernas egenskaper. Eftersom bedömningen skall avse om
hyreskravet för en ny avtalsperiod är skäligt, är det i princip utgående
hyror i jämförelselokalerna vid denna periods böljan som är relevanta. Vid
en jämförelseprövning skall samma vikt tillmätas nyligen omförhandlade
avtal och sådana som är av äldre datum. Vidare skall den genomsnittliga
hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, om en enhetlig hyresnivå
inte kan konstateras.

Det kan inte uteslutas att stora hyresskillnader kan förekomma även för
jämförliga lokaler och att det jämförelseunderlag parterna lägger fram är
ofullständigt. Bedömningen av ett hyreskravs skälighet kommer i sådana
fall att innehålla ett visst mått av osäkerhet. Därför bör hyreskravet betraktas
som oskäligt endast om det påtagligt överstiger hyresläget för
jämförliga lokaler.

I de fall det inte finns jämförliga lokaler på orten är man hänvisad till att
göra en mer allmän skälighetsbedömning av hyreskravet. En sådan bedömning
kan baseras på jämförelser med lokaler på annan ort med likartade
förhållanden på lokalhyresmarknaden. Bedömningen kan även baseras på
uppgifter om generella hyresändringar eller allmänt ändrade kostnader i
fastighetsförvaltningen. I sådana fall bör inte heller uteslutas att seriösa
hyreserbjudanden från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst
kan vägas in i helhetsbedömningen.

Enligt kommitténs förslag skall således bedömningen av om ett hyreskrav
är skäligt grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga för
parterna redan före hyrestidens utgång. Därmed ges parterna bättre underlag
för sina ställningstaganden under hyresförhandlingarna och vid medlingen
i hyresnämnden. Detta innebär att spekulationer i motpartens osäkerhet
kan motverkas.

Propositionen: I propositionen anförs, i allt väsentligt med anslutning till
kommitténs uppfattning, att ett hyreskravs skälighet främst bör bedömas

på grundval av en jämförelseprövning och att problemen med en sådan
ordning bör kunna bemästras. Det är dock nödvändigt att ta ställning till
vad en sådan jämförelseprövning skall syfta till. Vidare kommer det i
många fall inte att finnas något rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen
av en krävd hyra måste då göras på grundval av andra
omständigheter. För att en sådan mer allmän skälighetsbedömning av ett
hyreskrav skall bli meningsfull måste målsättningen vara klar. I kommitténs
förslag saknas den nuvarande normen - marknadshyran — vilket flera
remissinstanser har kritiserat. Kommittén anger visserligen att förslaget
inte innebär att grundprincipen om marknadsanpassade hyror frångås.
Emellertid bör den marknadsanpassade hyressättningen på lokalhyresområdet
behållas. Den nuvarande bestämmelsen i 57 a § första stycket första
meningen hyreslagen om marknadshyra som norm för vad som skall anses
som skälig hyra uttrycker enligt bostadsministems mening en rimlig utgångspunkt
vid en marknadsanpassad hyresprövning. Bestämmelsen bör
därför finnas kvar. Som marknadshyran definieras i lagtexten får den anses
synonym med begreppen mest sannolik hyra och marknadshyresvärde i
fastighetsekonomisk teori.

Flertalet remissinstanser är starkt kritiska till kommitténs ovan redovisade
förslag om att vid jämförelseprövningen samma vikt skall tillmätas
nyligen omförhandlade hyror och sådana som är av äldre datum samt att
genomsnittshyran i vissa fall skall anses som hyresläget.

Liksom flertalet remissinstanser anses i propositionen att kommitténs
förslag kan medföra en hyressättning som markant avviker från marknadens
värderingar. Hyresprövningen bör utformas på ett sätt som ger en
bättre förutsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutvecklingen.
En sådan bättre förutsebarhet innebär dock i sig ett skydd för
hyresgästerna mot oskäliga hyreskrav. Kommitténs förslag i denna del bör
alltså inte genomföras. I stället förordas att en hyra som krävs för förlängning
av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principer.

Lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna marknaden, bör liksom i dag utgöra
norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud från
andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock
inte tillmätas någon självständig betydelse. Vid bestämmandet av marknadshyran
bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler
på orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen.
Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyrorna för sådana lokaler
som är i grova drag jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek och
standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens
utgång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen
förlängts. Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten
eller parterna inte åberopat några sådana lokaler, får marknadshyran bestämmas
genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från
hyrorna för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud
från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst då vägs in i
helhetsbedömningen. En sådan ordning bör - tillsammans med reglerna
om presumtionsverkan av ett yttrande av hyresnämnden och förstärkta

BoU 1987/88:21

preklusionsregler - ge parterna en tillfredsställande vägledning vid medlingen
i hyresnämnden.

Motionerna: Förslagen i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43
samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag. I motionerna Bo46 (fp) och Bo 47 (m) föreslås att
nuvarande ordning behålls.

Utskottet: I motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) föreslås att nuvarande
ordning behålls. Utskottet har ovan tämligen ingående redovisat denna
ordning. Av redovisningen framgår bl. a. att skäligheten av ett hyreskrav
säkert kan bedömas först sedan lokalen bjudits ut på öppna marknaden och
avtal slutits med en ny hyresgäst. Detta innebär, som också kommittén
anfört, att parterna på lokalhyresmarknaden har stora svårigheter att i
förväg med rimlig säkerhet bedöma ett hyreskravs skälighet. Utskottet
delar kommitténs, de flesta av remissinstansernas och regeringens uppfattning
att bedömningen av ett hyreskravs skälighet bör grundas på omständigheter
som i princip är tillgängliga redan före hyrestidens utgång. Nuvarande
ordning bör bl. a. därför överges och ersättas med bestämmelser
som gör det möjligt för parterna att redan före hyrestidens utgång bedöma
skäligheten av ett hyreskrav. I det följande behandlar utskottet frågan om
hur denna skälighetsbedömning bör göras. Motionerna Bo46 (fp) yrkande 1
och Bo47 (m) yrkande 1 om att nuvarande ordning skall behållas avstyrks
sålunda.

Utskottet behandlar i det följande regeringens förslag och förslaget i
motionerna från (s), (c) och (vpk) - motionsförslagen överensstämmande
med lokalhyreskommitténs - om hur skälighetsbedömningen bör göras.
Inledningsvis bör framhållas att regeringsförslaget och motionärernas förslag
företer stora likheter. Enligt båda förslagen skall skäligheten av ett
hyreskrav grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan
före hyrestidens utgång. Skälighetsbedömning skall enligt de båda förslagen
främst utgå från hyran för jämförliga lokaler på orten. Hyreserbjudanden
från andra och avtal som träffats med en ny hyresgäst skall normalt
inte påverka bedömningen. Enligt de båda förslagen skall vidare från
jämförelseprövningen uteslutas sådana hyresavtal där hyran ligger över
hyrorna för jämförliga lokaler på grund av att hyresgästens verksamhet är
av kortsiktig eller spekulativ art. Regeringens och motionärernas förslag
får anses väl ägnade att ge parterna god vägledning beträffande bedömningen
av ett hyreskravs skälighet. Emellertid finns i de båda förslagen
olikheter, som gör det nödvändigt att utifrån vissa utgångspunkter närmare
granska förslagen.

Enligt motionärernas förslag, som alltså överensstämmer med lokalhyreskommitténs,
skall en krävd hyra anses som skälig om den inte är
påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Ett överskridande
med 10% eller mera skall i allmänhet anses vara påtagligt. Kan en
enhetlig hyresnivå inte konstateras vid jämförelseprövningen skall den
genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget. Samma
vikt skall därvid tillmätas nyligen omförhandlade avtal och sådana som är
av äldre datum.

BoU 1987/88:21

I propositionen förordas härvidlag en något annan ordning när det gäller
att bestämma vad som är att anse som skälig hyra för en lokal om man inte
kan konstatera någon enhetlig hyresnivå för jämförliga lokaler. Enligt
regeringens förslag skall skälig hyra (marknadshyra) då bestämmas med
utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som
den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Mycket låga
och mycket höga hyror, som inte är representativa, skall inte ingå i jämförelsematerialet.
Vidare skall den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen
beaktas. Gamla hyresavtal som inte nyligen förlängts kan nämligen
ha träffats i en helt annan marknadssituation än den som gäller vid
jämförelsetidpunkten. Hänvisningen i propositionen (s. 46) till den s. k.
ortsprismetoden innebär dock att någon form av genomsnittsberäkning
kan bli nödvändig när lokalens marknadshyra slutligen bestäms.

Sammanfattningsvis vill utskottet anföra följande om prövningen av
skäligheten av ett lokalhyreskrav. Regeringsförslaget om hur denna prövning
bör göras är mera följsamt till hyresutvecklingen än vad som skulle bli
följden av om motionärernas förslag förverkligades. Detta gäller vid såväl
stigande som sjunkande hyror. Även regeringsförslaget innebär en begränsning
av inflytandet av enstaka höga hyror och hyresanbud. Förslaget
ger heller inte hyresvärden någon påtaglighetsmarginal. Härvid skiljer sig
förslaget från den ordning motionärerna synes förespråka. Vad i propositionen
förordats om principerna för bestämmande av skäligt hyreskrav får
anses väl tillgodose rimliga anspråk på ett förbättrat skydd för hyresgästerna
och innebära en rimlig avvägning mellan de berättigade krav parterna i
ett lokalhyresförhållande kan ställa. Som nu redovisats överensstämmer
motionärernas förslag i inte ringa grad med regeringsförslaget. Enligt utskottets
uppfattning bör lagstiftningen utformas i enlighet med regeringsförslaget.
Bl. a. nås härigenom en bättre följsamhet till den faktiska hyresutvecklingen.
Vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu
är i fråga samt motionerna Bo44 (s) yrkande I och Bo45 (c) yrkande 1
avstyrks med hänvisning till vad nu anförts. Utskottet föreslår riksdagen
att anta regeringsförslaget till ändring av 57 a § första stycket hyreslagen.

Hyresvärdens uppsägning

Nuvarande ordning: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen
underrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlänga
hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning,
dels om att hyresgästen har att inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte går med på
att flytta utan att få ersättning. Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen
följer att det förenklade delgivningsförfarande som normalt gäller för
uppsägning av bostadshyresavtal, då uppsägningen omgående kan sändas i
rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning av lokalhyresavtal
enligt 58 § hyreslagen.

BoU 1987/88:21

Lokalhyreskommitténs förslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall
han hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden normalt inom två måna -

der från uppsägningen. Gör han inte det, skall uppsägningen bli utan
verkan. Hyresvärden ges möjlighet att upphäva verkan av uppsägningen
genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Det
förenklade delgivningsförfarandet som gäller för uppsägning av bostadshyresavtal
bör få tillämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal.

Propositionen: Någon ändring av gällande ordning föreslås inte.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43
samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer i allt väsentligt
med lokalhyreskommitténs förslag.

Utskottet: Som anförs i propositionen skulle ett genomförande av lokalhyreskommitténs
förslag, ett förslag som alltså tagits upp i motionerna, om
att hyresvärden i stället för hyresgästen skall hänskjuta eventuell tvist till
hyresnämnden sannolikt innebära en väsentlig ökning av antalet onödiga
ansökningar om medling. De eventuella olägenheter som nuvarande ordning
givit upphov till och som, enligt vad utskottet erfarit, bl. a. kan ha
inneburit att hyresgästen inte är medveten om sina åligganden för att få till
stånd medling bör kunna bemästras genom ökad information bl. a. genom
hyresgästernas intresseorganisationer. Vidare bör beaktas att hyresgästen
i uppsägningen skall informeras om den tidsfrist som gäller för hänskjutande
av en tvist till hyresnämnden för medling (58 § första stycket hyreslagen).
Tillräckliga skäl saknas att ändra nuvarande ordning. Vänsterpartiet
kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu är i fråga avstyrks liksom
motionerna Bo44 (s) yrkande 2 och Bo45 (c) yrkande 2.

Vad som anförts i propositionen om den ordning som i övrigt bör gälla
för hyresvärdens uppsägning och för hyresgästens uppsägning för villkorsändring
har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande.
Utskottet föreslår riksdagen att anta regeringsförslaget till ändringar i
jordabalken såvitt nu är i fråga.

Medlingsförfarandet

Nuvarande ordning: Innan en lokalhyresgäst får väcka talan i fastighetsdomstol
om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall medling
normalt alltid ske hos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden
klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Kan inte parterna förlikas
efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram
förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att det saknas förutsättningar
för en överenskommelse. År 1979 infördes regler om att hyresnämnden,
om någon av parterna så begär, skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra
eller - i fall då uppsägningen är föranledd av rivning eller
ombyggnad — om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar
(12 a § nämndlagen). I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet
att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras
bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet
förlängt.

BoU 1987/88:21

Hyresnämndens yttrande har inte några omedelbara rättsverkningar för
parterna och får inte överklagas. Det har dock presumtionsverkan vid en
efterföljande ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra
stycket hyreslagen får ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest
är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden
angivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal
inte varit riktig, den s. k. presumtionsregeln. Enligt förarbetena
(SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresavvikelse som uppgår till 10% eller mer
alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra att hyresvärden i samband
med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästens bristande kunskap
om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig att betala för
lokalen, infördes år 1979 också en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket.
Sådana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen, som hyresvärden känt
till vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, får
enligt denna regel beaktas vid fastighetsdomstolens prövning endast om
synnerliga skäl föreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvärden
från att i en ersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal
som grundar sig på ett nytt anbud. Inget hindrar heller parterna att i
fastighetsdomstolen åberopa annat jämförelsematerial än det som låg till
grund för hyresnämndens yttrande om marknadshyra.

Kommer inte parterna överens om en förlängning av avtalet, måste
hyresgästen flytta. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade
i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare
handläggning. Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall
parterna dock enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas
tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i
yttrandet. De åtgärder som parterna vidtar efter en medling som inte lett
till förlikning påverkar normalt inte bedömningen av ersättningsfrågan.

Lokalhyreskommitténs förslag: På begäran av part skall hyresnämnden -oavsett på vilken grund uppsägning har skett — avge yttrande om hyresvärdens
ersättningsskyldighet om förlängning inte skulle komma till
stånd. Om hyresnämnden har avgett ett yttrande, får utredning som inte
har åberopats under medlingen beaktas i en ersättningstvist i fastighetsdomstol
endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning för rivning,
ombyggnad eller ändrade hyresvillkor får ett yttrande av hyresnämnden
frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens
bedömning inte varit riktig.

Propositionen: Inga ändringar föreslås i fråga om medlingsförfarandet i
hyresnämnd. Dock bör noteras att preklusionsregeln föreslås skärpas i
förhållande till vad som gäller för närvarande och även i förhållande till
lokalhyreskommitténs förslag. I propositionen anförs bl. a. att hyresvärden
i en ersättningstvist inte bör få åberopa hyresanbud från tredje man
och hyresavtal som träffats med en ny hyresgäst, om dessa inte framlagts i
hyresnämnden. För att markera att det bara är i rena undantagsfall som ny
utredning skall få förekomma i en ersättningstvist, om hyresnämnden
avgett yttrande om marknadshyran, föreslås att det i lagtexten anges att
det skall finnas synnerliga skäl för att en ny sådan utredning skall få
beaktas.

BoU 1987/88:21

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43
samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag.

Utskottet: Hyresnämnden har, som framgått ovan, enligt gällande rätt att
avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal
är att anse som godtagbar. Utskottet delar regeringens och
motionärernas uppfattning om vikten av att parterna under medlingen ges
tillförlitlig vägledning. Särskilt viktigt är detta i tvister som rör skäligheten
av ett hyreskrav där parterna normalt räknar med att kunna nå en överenskommelse
om förlängning. Som anförs i propositionen rör problemet med
nuvarande yttranden om marknadshyra snarast frågan om vilken ny utredning
hyresvärden skall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättningstvist
och vilken verkan ett yttrande från hyresnämnden skall ha i en sådan tvist.
Därvid torde det förhålla sig så att ett yttrande om marknadshyran i sig
utgör bättre vägledning för parterna än ett yttrande om hyresvärdens
ersättningsskyldighet om han skulle vidhålla sitt krav. I sammanhanget bör
också erinras om att den s. k. preklusionsregeln i propositionen föreslås
skärpt i förhållande till vad som nu gäller. Den i propositionen förordade
utformningen av denna regel har sammanfattningsvis redovisats ovan.

Gällande ordning bör tillsammans med en förstärkt preklusionsregel
tillgodose parternas berättigade krav på en effektiv medling och vägledning
vid bedömningen bl. a. om ett hyreskravs skälighet. Utskottet föreslår
riksdagen att anta regeringens förslag till ändringar i jordabalken och i
nämndlagen som blir följden av vad nu anförts. Vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 och motionerna Bo44 (s) yrkande 3 samt Bo45 (c)
yrkande 3 om medlingsförfarandet avstyrks.

Ersättningsregler

Nuvarande ordning: Enligt gällande rätt skall hyresvärden vid obefogad
förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust
på grund av att hyresförhållandet upphör (57 § första stycket hyreslagen).
Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att
utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning
medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk
skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning
vid expropriation. Därvid hänvisas särskilt till grunderna för bestämmandet
av ersättning för s. k. rörelseskada.

Lokalhyreskommitténs förslag: Lokalhyresgäster skall alltid ha rätt till en
minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet
upphör till följd av obefogad förlängningsvägran.

Propositionen: En minimiersättning motsvarande en årshyra kan i vissa fall
få konsekvenser som är alltför vittgående för en hyresvärd som t. ex. gjort
en missbedömning av bärigheten av sina skäl att upplösa hyresförhållandet
eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal
vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvid bör beaktas att en

BoU 1987/88:21

årshyra i vissa fall kan uppgå till miljonbelopp. Med hänsyn härtill bör
enligt propositionen minimiersättningen om en årshyra begränsas till visst
rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressena bör
minimiersättningen motsvara en årshyra för lokalen dock högst ett belopp
som motsvarar två basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring,
vilket i dag motsvarar drygt 50000 kr. Flertalet kommersiella verksamheter
torde vid en ofrivillig avflyttning från en lokal kunna påvisa
ekonomisk skada som överstiger detta belopp. Samtidigt anses dock enligt
propositionen en minimiersättning om en årshyra även med en sådan
begränsning innebära ett tillfredsställande skydd för de lokalhyresgäster
som med nuvarande regler inte kan påräkna någon egentlig ersättning.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion
Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag. I motion Bo46 (fp) yrkas avslag på regeringens
förslag om minimiersättning. Även i motion Bo47 (m) yrkas avslag på
förslaget i propositionen i denna del. Enligt sistnämnda motion bör skadeståndet
vid obefogad uppsägning utformas så att hyresgästen kompenseras
fullt ut för sina verkliga ekonomiska skador.

Utskottet: Även enligt utskottets mening skulle det föra för långt att, som i
vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och i motionerna Bo44
(s) och Bo45 (c) föreslås, alltid bestämma en minimiersättning motsvarande
en årshyra vid obefogad förlängnings vägran. Den princip som knäsätts
vid ett riksdagens bifall till förslaget i propositionen om att en viss minimiersättning,
relaterad till årshyran eller basbeloppet, skall kunna utgå finnér
sig utskottet kunna godta. Emellertid anser utskottet att det i propositionen
föreslagna antalet basbelopp bör fördubblas och alltså motsvara fyra
basbelopp enligt lagen (1962: 381) om allmän försäkring. Fyra basbelopp är
i dag drygt 100000 kr. Även vid en minimiersättning av denna omfattning
torde flertalet kommersiella verksamheter vid en ofrivillig avflyttning från
en lokal kunna påvisa ekonomisk skada som överstiger det av utskottet nu
föreslagna minimibeloppet. En minimiersättning enligt utskottets förslag
ger samtidigt ett tillfredsställande skydd till lokalhyresgäster som med
dagens regler i praktiken inte kan påräkna någon egentlig ersättning.

De ovan nämnda motionerna från (vpk), (s) och (c) får i viss mån anses
tillgodosedda med vad nu anförts. Utskottet är dock inte berett att tillstyrka
motionärernas krav om rätt till en minimiersättning motsvarande en
årshyra vid obefogad uppsägning. Såvitt avser denna fråga avstyrks vänsterpartiet
kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu är i fråga samt
motionerna Bo44 (s) yrkande 4 och Bo45 (c) yrkande 4.

Även i motionerna Bo46 (fp) yrkande 2 och Bo47 (m) yrkande 2 yrkas
avslag på regeringens förslag om minimiersättning. Motionärerna anser att
hyresgästernas verkliga ekonomiska skador alltid skall kompenseras.

Utskottet delar i princip motionärernas uppfattning om att verkliga
ekonomiska skador skall ersättas. Så är fallet i dag. Även vid ett bifall till
vad utskottet ovan förordat kommer dagens regler, om den ekonomiska
skadan överstiger minimiersättningen, att bli avgörande för storleken av
den ersättning som kommer att utgå i fall av obefogad förlängningsvägran.

BoU 1987/88:21

Utskottet har ovan uttalat sig för att i hyreslagen bör inarbetas regler om
minimiersättning. En sådan uppfattning är i sak oförenlig med vad i m- och
fp-motionerna föreslagits. Dessa motionsyrkanden avstyrks därför. Riksdagen
bör, med den ändring utskottet nu föreslagit, anta regeringsförslaget
till ändring i jordabalken.

Indexklausuler m. m.

Nuvarande ordning: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen gäller att hyran
för lokaler, utom såvitt avser ersättning för uppvärmning, elektrisk ström

o.d., skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Från huvudregeln medges
dock undantag för förbehåll i avtal om s. k. omsättningshyra, s. k. förhandlingsklausul
och annan beräkningsgrund. En förutsättning för att ett förbehåll
om annan beräkningsgrund skall gälla är att avtalet är träffat för en
bestämd tid och att hyrestiden är längre än ett år. Annan beräkningsgrund
omfattar - förutom indexförbehåll - även förbehåll avseende andra tillräckligt
preciserade beräkningsgrunder för hyra. Det vanliga är dock att
ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna — helt eller delvis —
ändras under avtalstiden i enlighet med utvecklingen av konsumentprisindex.

Lokalhyreskommitténs förslag: Överenskommelser om indexreglering av
hyran skall gälla endast om hyresavtalet är träffat för en tid av minst tre år.

Propositionen: Någon ändring av nuvarande regler föreslås ej.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43
samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag.

Utskottet: Utskottet tillstyrker förslaget i motionerna om att hyresavtalet
skall vara träffat för en tid av minst tre år för att överenskommelse om
indexreglering av hyran skall gälla. Som anförs av vissa av motionärerna
bör ett tillmötesgående av deras förslag leda till längre avtalstider för
enskilda hyresgäster. Detta måste anses övervägande positivt. Hyresgästen
får då bättre möjligheter att på längre sikt planera sin verksamhet. En
eventuell invändning mot att ha indexreglerade hyror får, vid en bedömning
av kravet på långsiktighet i planeringen, stå tillbaka. Riksdagen bör
därför enligt utskottets mening med anledning av vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 såvitt nu är i fråga och motionerna Bo44 (s)
yrkande 5 samt Bo45 (c) yrkande 5 anta en ändring i 19 § hyreslagen i
enlighet med vad utskottet nu anfört.

Med anledning av vad utskottet nu föreslagit bör övergångsbestämmelserna
tillföras en ny punkt. Denna fråga behandlar utskottet nedan.

Ändrad användning

Nuvarande ordning: Enligt 23 § hyreslagen får hyresgästen inte använda
lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock

BoU 1987/88:21

inte åberopa avvikelser sorn är utan betydelse för honom. Paragrafen gäller
för både bostadslägenheter och lokaler. Om hyresgästen använder lägenheten
för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att hyresrätten
förverkas och att avtalet sägs upp i förtid enligt 42 § första stycket 3
hyreslagen. Hyresrätten är dock inte förverkad, om hyresgästen utan
dröjsmål vidtagit rättelse efter tillsägelse eller om det som ligger hyresgästen
till last är av ringa betydelse. Hyresvärden kan också säga upp avtalet
till hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen åsidosatt
sina förpliktelser.

Lokalhyreskommitténs förslag: Enligt kommittén bör hyresgästernas behov
av att kunna ändra användningen av en lokal bedömas mot bakgrund av
den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället. Genom
ändrad efterfrågan ändras marknader snabbt, och traditionella gränser
mellan branscher suddas ut. Även förutsättningarna för offentlig verksamhet
och för ideella och kulturella föreningars verksamhet ändras. Denna
utveckling i samhället ökar enligt kommittén hyresgästernas behov av att
kunna ändra sin verksamhet även under löpande avtalsperiod. Vidare kan
den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen har behov av att
ändra sin verksamhet för att förbättra det ekonomiska utbytet. Kommittén
menar därför att hyresgäster som har beaktansvärda skäl för en ändrad
användning av en lokal bör ges möjlighet till detta utan den osäkerhet för
hyresgästen som följer av nuvarande regler i fall då hyresvärden motsätter
sig förändringen. Tillstånd till sådan ändrad användning skall enligt kommitténs
förslag kunna lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden inte har
befogad anledning att motsätta sig den. Hyresnämnden skall således göra
en avvägning mellan parternas intressen.

Propositionen: Förslaget i propositionen överensstämmer i princip med
kommitténs förslag. I propositionen föreslås emellertid att tillstånd inte
skall lämnas, mot hyresvärdens bestridande, om hyresgästen innehaft
lokalen längre tid än tre år och har beaktansvärda skäl för en ändrad
användning samt hyresvärden inte har befogad anledning motsätta sig den.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43
samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag. I motion Bo47 (m) förordas att - utöver vad i propositionen
föreslagits — hyresvärden skall anses ha befogad anledning att
motsätta sig en ändrad användning om den nya verksamheten kan uppfattas
som stötande.

Utskottet: Förslagen i s-, c- och vpk-motionerna om när tillstånd till ändrad
användning av en lokal skall medges överensstämmer principiellt sett med
propositionens förslag. I propositionen föreslås emellertid att hyresgästen
skall ha innehaft lokalen längre än tre år för att tillstånd till ändrad användning
skall lämnas.

Även enligt utskottets mening finns skäl att ha en tidsgräns för när
tillstånd till ändrad användning skall medges. Vid en avvägning mellan
hyresgästens behov av att kunna ändra användningen av lokalen och
möjligheterna att motverka att ändrad användning av lokalen görs enbart i

BoU 1987/88:21

syfte att möjliggöra en rörelseöverlåtelse som i realiteten endast avser
hyresrätten till lokalen har utskottet kommit till slutsatsen att en innehavstid
längre än två år skall erfordras. Vad i vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) yrkande 6 och Bo45 (c)
yrkande 6 föreslagits får anses i inte ringa grad tillgodosett genom vad nu
anförts. Riksdagen bör med anledning av motionerna anta 23 § hyreslagen
med den ändring som nu föreslagits.

I motion Bo47 (m) yrkande 4 godtas i och för sig regeringens förslag.
Motionärerna anser dock att hyresvärden skall anses ha befogad anledning
motsätta sig ändringen om den nya verksamheten kan uppfattas som
stötande.

I specialmotiveringen till den nu diskuterade paragrafen anförs i propositionen
(s. 44) att hyresvärden normalt inte bör kunna påtvingas en ändrad
användning som medför störningar i form av buller och ventilationsutsläpp.
Vidare bör beaktas vilken inverkan en ändrad användning av en
lokal skulle få för andra hyresgästers verksamhet. Även andra exempel på
när ändrad användning inte bör tillåtas nämns i specialmotiveringen.

En ändrad verksamhet kan kräva godkännande även enligt annan lagstiftning
än hyreslagen. Vid en sådan prövning bör finnas möjligheter att
väga in de bedömningar motionärerna efterlyser i avsikt att hindra att en
ändrad verksamhet som är stötande kommer till stånd.

Bl.a. med hänvisning härtill avstyrker utskottet bifall till motion Bo47
(m) yrkande 4.

Andrahandsuthyrning

Nuvarande ordning: Enligt 39 § första stycket hyreslagen gäller som huvudregel
att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får upplåta hela
lägenheten i andra hand. För bostadslägenheter finns ett undantag i 40 §.
Enligt denna paragraf kan hyresnämnden lämna en bostadshyresgäst, som
under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet, tillstånd till
andrahandsupplåtelse. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning
att vägra samtycke. Något motsvarande undantag för lokaler finns
inte.

Lokalhyreskommitténs förslag: En lokalhyresgäst, som under viss tid inte
har tillfälle att använda sin lokal, skall kunna få hyresnämndens tillstånd
att upplåta den i dess helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte
har befogad anledning att vägra samtycke.

Propositionen: Förslaget i propositionen överensstämmer med kommitténs
förslag.

Motionen: I motion Bo47 (m) avvisas förslaget i propositionen. Motionärerna
anför att en rätt till andrahandsuthyrning i strid med fastighetsägarens
vilja endast tjänar syftet att möjliggöra handel med hyreskontrakt.

BoU 1987/88:21

Utskottet: De motiv som enligt propositionen skall vägleda hyresnämndernas
bedömning av när andrahandsuthyrning av en lokal skall medges har
enligt utskottets mening fått en acceptabel utformning. Utskottet hänvisar
härvid till vad i propositionen (s. 42 och 45) anförts. Förslaget i motion
Bo47 (m) yrkande 3 om avslag på propositionen i denna del avstyrks av
utskottet med hänvisning till vad nu anförts.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser m. m.

I propositionen föreslås att lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1989.
Beträffande de nya bestämmelserna om ändrad användning och andrahandsuthyrning
av en lokal föreslås att de skall tillämpas i fråga om äldre
avtal först från den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av
hyresvärden genom uppsägning efter ikraftträdandet. I övrigt förordas att
de föreslagna bestämmelserna får slå igenom även beträffande äldre avtal,
om uppsägning sker efter ikraftträdandet.

Vad i propositionen föreslagits om ikraftträdande och övergångsbestämmelser
samt om de frågor i propositionen som inte tagits upp i det föregående
har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande av
annan innebörd än att i 66 och 70 §§ förslag till lag om ändring i hyreslagen
samt i 4 § förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder vissa ändringar av redaktionell natur gjorts beroende på
att samma lagrum föreslås ändrade också i proposition 1987/88:162 om
hyra vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet m. m.

Vidare bör, som anförts ovan, med anledning av den föreslagna utvidgningen
av förbudet mot indexklausuler m.m. (19 § tredje stycket hyreslagen)
de i propositionen föreslagna övergångsbestämmelserna tillföras
ytterligare en punkt. Liksom lokalhyreskommittén anser utskottet att parterna
bör ges tillräckligt rådrum att förhandla sig fram till nya hyresvillkor,
om hyresavtalet ingåtts före ikraftträdandet och det innehåller villkor som
omfattas av det utvidgade förbudet. Ett sådant villkor i ett äldre hyresavtal
bör inte förlora sin verkan före utgången av juni månad år 1990. Kan
avtalet inte sägas upp till den tidpunkten, bör villkoret få fortsätta att gälla
till den senare tidpunkt då avtalet kan upphöra på grund av uppsägning.
Därefter bör emellertid villkoret förlora sin verkan mot hyresgästen. Om
avtalet förlängs automatiskt efter tidpunkten i fråga, får hyran enligt 19 §
fjärde stycket bestämmas till belopp som är skäligt.

Övergångsbestämmelsen gäller bara hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet.
Härav får anses följa att ett sådant avtal inte efter ikraftträdandet
kan med verkan mot hyresgästen ändras så att ett villkor av ifrågavarande
slag tas in i avtalet. Bestämmelsen utgör naturligtvis inte något
hinder för hyresgästen att före utgången av juni månad år 1990 säga upp
avtalet enligt 58 a § hyreslagen för att få till stånd omprövning av villkoren.

Utskottet föreslår riksdagen att anta ett tillägg till övergångsbestämmelserna
i enlighet med vad nu anförts.

BoU 1987/88:21

Hemställan

BoU 1987/88:21

Utskottet hemställer

1. beträffande skäligt hyreskrav

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag på
motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande
1, 1987/88:Bo45 yrkande 1, 1987/88:Bo46 yrkande 1 samt
1987/88:Bo47 yrkande 1 antar 12 kap. 57 a § första stycket lag om
ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta
betänkande betecknats som utskottets förslag,

2. beträffande hyresvärdens uppsägning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag på
motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande

2 samt 1987/88:Bo45 yrkande 2 antar 12 kap. 58 § lag om ändring i
jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande
betecknats som utskottets förslag,

3. beträffande medlingsförfarandet

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag på
motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande

3 samt 1987/88:Bo45 yrkande 3 antar 12 kap. 57 a § andra och tredje
styckena med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats
som utskottets förslag,

4. beträffande ersättningsregler

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 4 samt
1987/88:Bo45 yrkande 4, med avslag på motionerna 1987/88:Bo46
yrkande 2 och I987/88:Bo47 yrkande 2 antar 12 kap. 58 b § med den
lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets
förslag,

5. beträffande indexklausuler

att riksdagen med anledning av motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu
är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 5 samt 1987/88:Bo45 yrkande 5
antar 12 kap. 19 § lag om ändring i jordabalken med den lydelse som
i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

6. beträffande ändrad användning

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 6 samt
1987/88:Bo45 yrkande 6 och med avslag på motion 1987/88:Bo47
yrkande 4 antar 12 kap. 23 § lag om ändring i jordabalken med den
lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets
förslag,

7. beträffande andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag på
motion 1987/88:Bo47 yrkande 3 antar 12 kap. 40 § lag om ändring i
jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande
betecknats som utskottets förslag,

8. beträffande ikraftträdande och övergångsbestämmelser

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1987/88:Bo43, 1987/88:Bo44, 1987/88:Bo45 samt med avslag på mo 2

Riksdagen 1987/88. 19 sami. Nr 21

tionerna 1987/88:Bo46 och 1987/88:Bo47 samtliga motioner såvitt nu
är i fråga beslutar

a) att de vid propositionen fogade och som bilaga 1 till detta
betänkande intagna lagförslagen träder i kraft den 1 januari 1989,

b) anta övergångsbestämmelser till lagförslagen med den lydelse
som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

9. beträffande övriga frågor
att riksdagen med bifall till regeringens förslag antar de vid propositionen
fogade och som bilaga 1 till detta betänkande intagna lagförslagen
och med den lydelse som betecknats som utskottets förslag i
vad de inte behandlats under 1-8 ovan.

Stockholm den 10 maj 1988
På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

Närvarande: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Maj-Lis Landberg
(s), Rolf Dahlberg (m). Magnus Persson (s), Erling Bager (fp), Per Olof
Håkansson (s), Margareta Palmqvist (s), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil
Danielsson (m), Rune Evensson (s), Tore Claeson (vpk), Berndt Ekholm
(s), Jan Sandberg (m) och Eva Rydén (c).

Reservationer

1. Skäligt hyreskrav (mom. 1)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil
Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med ”1 motionerna”
och på s. 8 slutar med ”stycket hyreslagen” bort ha följande lydelse:
Ovan har redovisats nuvarande ordning för vad som är att anse som
skäligt hyreskrav, lokalhyreskommitténs förslag och förslaget i propositionen.
Som påvisas i motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) innebär ett förverkligande
av regeringens förslag att en situation skapas där förhållandena på
lokalhyresmarknaden blir likartade dem som råder för bostadshyresgäster
något som i sin tur innebär en ökad reglering av lokalhyresförhållanden.
Flera tunga remissinstanser bland dem Kooperativa förbundet KF har
starkt kritiserat lokalhyreskommitténs förslag och bl. a. anfört att i ett
lokalhyresförhållande ett hyresavtal åren del i hyresparternas affärsmässiga
verksamhet. Ett skyddsnät till förmån för hyresgästen skulle rubba
balansen mellan parterna och snedvrida marknaden.

Utskottet delar denna bedömning. Även om regeringens förslag inte är
lika långtgående som lokalhyreskommitténs kvarstår den principiella kritiken
mot att skäligheten av ett hyreskrav ytterst skall bestämmas på admi -

BoU 1987/88:21

nistrativ väg genom beslut av hyresnämnd. Om marknadsprissättningen på
lokaler ersätts av regeringens förslag blir resultatet alltså ett ”bruksvärdessystem”
liknande det som används för bostadslägenheter. Erfarenheterna
av detta system är negativa. Det bör inte införas på lokalhyresmarknaden.

Den jämförelseprövning som förordas i propositionen blir dessutom
förmodligen mycket svår att genomföra i praktiken. Lokaler är till sin
natur inte sällan tämligen unika till skillnad från bostadslägenheter. Hur
skall jämförelser göras mellan lokaler av olika storlek, läge och standard?
Det blir en vansklig och svår uppgift att fastställa olika lokalers jämförelsevärde.
Utskottet vill således inte medverka till en ökad reglering av
lokalhyresmarknaden.

Med bifall till motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) avstyrker utskottet
regeringens förslag till ändring av hyreslagens 57 a § första stycket. Nuvarande
ordning som alltså bygger på en marknadsanpassad lokalhyressättning
bör behållas.

Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna
Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs
förslag. Utskottet har ovan förkastat detta förslag varför motionerna
avstyrks.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

1. beträffande skäligt hyreskrav
att riksdagen med bifall till motionerna 1987/88:Bo46 yrkande 1 och
1987/88:Bo47 yrkande 1 avslår regeringens förslag till ändring i
jordabalken såvitt avser 12 kap. 57 a § första stycket samt motionerna
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 1 och
1987/88:Bo 45 yrkande 1,

2. Skäligt hyreskrav (mom. 1)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med ”Utskottet
behandlar” och på s. 8 slutar med ”stycket hyreslagen” bort ha följande
lydelse:

Som framgår av redogörelsen ovan innebär regeringens förslag till utformning
av reglerna om hur skäligt hyreskrav skall bestämmas en förbättring
jämfört med lagens regler. Det är emellertid så att än bättre förhållanden
skulle uppnås om lokalhyreskommitténs förslag förverkligas. Det är
ofta av stor vikt att lokalhyresgästens möjligheter att få behålla sin lokal
förstärks och att han inte, under hänvisning till ett mer eller mindre
realistiskt ”marknadshyreskrav”, skall tvingas flytta sin verksamhet - en
verksamhet som han kanske arbetat upp under flera år och som kan vara
beroende av att han kan behålla sin lokal.

Utskottet finnér kommitténs förslag välgrundat. De betänkligheter som i
propositionen framförts mot kommittéförslaget är, enligt utskottets mening,
inte bärande. Vid den hearing som kommittén genomförde med
företrädare bl. a. för hyresnämnder fick den av kommittén föreslagna

BoU 1987/88:21

lagändringen goda och enhetliga vitsord. Det påtaglighetsrekvisit som
kommittén föreslog tar enligt utskottets uppfattning större hänsyn till
lokalhyresgästens berättigade krav än regeringsförslaget.

Utskottet föreslår riksdagen att anta den ändring i hyreslagens 57 a §
första stycket som blir följden av vad i vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) förordats och
som alltså överensstämmer med vad lokalhyreskommittén föreslagit.

Regeringens förslag samt förslaget i motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m)
om att nuvarande ordning skall behållas avstyrks sålunda.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

1. beträffande skäligt hyreskrav

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 1 och
1987/88 :Bo45 yrkande 1 samt med avslag på motionerna
1987/88:Bo46 yrkande 1 och 1987/88:Bo47 yrkande 1 antar 12 kap.
57 a § första stycket lag om ändring i jordabalken med den lydelse
som i bilaga 2 till detta betänkande anges som reservanternas förslag,

3. Hyresvärdens uppsägning (mom. 2)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 böljar med ”Sorn
anförs” och slutar med ”i fråga” bort ha följande lydelse:

Lokalhyreskommitténs förslag om att hyresvärden om han sagt upp
avtalet, i stället för, som i dag, hyresgästen skall hänskjuta en tvist i ett
lokalhyresförhållande till hyresnämnden bör genomföras. I propositionen
förordas att dagens ordning behålls främst med motiveringen att ett genomförande
av vad kommittén förordat sannolikt skulle leda till en väsentlig
ökning av antalet ansökningar om medling. Mot argumentet att lägga
ansvaret på hyresgästen kan flera invändningar resas. Inte sällan förhåller
det ju sig så att hyresgästen rent allmänt måste anses mindre bekant med
förfarandet i hyresnämnd och med vilka regler han har att iaktta för att inte
förlora sina möjligheter att få tvisten prövad av nämnd. En fastighetsägare
har kanske flera lokaler och inte sällan helt andra resurser än hyresgästen
när det gäller att agera visavi hyresnämnderna. Rent principiellt bör ordningen
vara den att den part - i detta fall hyresvärden — som säger upp ett
hyresavtal bör vara den som anhängiggör ärendet hos nämnden.

Riksdagen bör med anledning av vänsterpartiet kommunisternas partimotion
Bo43 och motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) anta den ändring i
58 a § hyreslagen som i bilaga 2 till detta betänkande angivits som reservanternas
förslag. Ett riksdagens beslut i enlighet härmed innebär alltså
att lokalhyreskommitténs förslag kommer att förverkligas i motsvarande
del.

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

2. beträffande hyresvärdens uppsägning m.m.

BoU 1987/88:21

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna BoU 1987/88:21
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 2 och
1987/88:Bo45 yrkande 2 antar 12 kap. 58 a § lag om ändring i jordabalken
med den lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande anges
som reservanternas förslag,

4. Medlingsförfarandet (mom. 3)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ”Hyresnämnden
har” och slutar med ”medlingsförfarandet avstyrks” bort ha
följande lydelse:

Hyresnämnden har, som framgått ovan, enligt gällande rätt att avge
yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal
är att anse som godtagbar. Ett genomförande av lokalhyreskommitténs
förslag skulle förbättra nämndernas möjligheter att medla vid tvister.

Detta blir följden av att regler skapas som leder till att parterna presenterar
underlag för sina ståndpunkter i tvister redan under hyresnämndens medling.
Hyresnämnden skall därmed före en avflyttning kunna ge dem ett
tillförlitligt besked om hyresvärdens eventuella ersättningsskyldighet. Genom
att ge parterna möjlighet att rätta sig efter ett sådant beslut kan
avflyttningar på grund av obefogade uppsägningar motverkas.

I propositionen föreslås inga ändringar i fråga om medlingsförfarandet.

Detta är inte tillfredsställande, då ett klart behov av en förstärkning av
medlingsförfarandet föreligger.

Däremot innehåller regeringsförslaget en förbättring av preklusionsregeln,
då uttrycket ”särskilda skäl” utbyts mot uttrycket ”synnerliga
skäl”. Har hyresnämnden avgett yttrande får sålunda enligt propositionen
utredning som inte lagts fram under medlingen beaktas vid en ersättningstvist
i fastighetsdomstol endast om det finns synnerliga skäl.

Vad nu förordats innebär ett bifall till vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) om utformningen
av medlingsförfarandet. Riksdagen bör anta de ändringar i hyreslagens 57
a § andra och tredje styckena som blir följden av ett bifall till motionerna.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

3. beträffande medlingsförfarandet
att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna
1987/88:43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 3 och
1987/88:Bo45 yrkande 3 antar 12 kap. 57 a § andra och tredje styckena
med den lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande anges som
reservanternas förslag,

5. Ersättningsregler (mom. 4)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil

Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser 21

3 Riksdagen 1987188. 19 sami. Nr 21

Rättelse: S. 25 rad 5 står: 23 58 Rättat till: 8 70

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 böijar med ”Även
enligt” och på s. 13 slutar med ”i jordabalken” bort ha följande lydelse:
Utskottet kan inte ge sin anslutning till regeringens förslag om utformning
av ersättningsreglerna vid obefogad förlängnings vägran. Dagens regler
som i princip innebär att hyresvärden är skyldig att utge ersättning för
den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen
bör behållas. Regeringens förslag om att en årshyra eller en
ersättning om två basbelopp skall utgå oavsett om hyresgästen lidit någon
skada bör inte genomföras. En mer eller mindre schabloni serad ersättning
enligt propositionen kommer i praktiken att fungera som en straffsanktion
mot fastighetsägaren och inte som ett skadestånd. Utskottet föreslår riksdagen
att bifalla motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) något som alltså
innebär avslag på regeringens förslag om införande av en 58 b § i hyreslagen.
Utskottets ställningstagande innebär avslag också på vänsterpartiet
kommunisternas partimotion Bo43 och motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c).

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

4. beträffande ersättningsregler
att riksdagen med bifall till motionerna 1987/88:Bo46 yrkande 2 och
1987/88:Bo47 yrkande 2 avslår regeringens förslag och motionerna
!987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 4 samt
1987/88:Bo45 yrkande 4,

6. Ersättningsregler (mom. 4)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ”Även
enligt” och på s. 13 slutar med ”i jordabalken” bort ha följande lydelse:
Som anförs i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 (c) och i
motionerna Bo44 (s) och Bo45 finns goda skäl att utforma ersättningsreglerna
så att obefogade uppsägningar motverkas och så att hyresgästen hålls
skadeslös om hyresförhållandet upphör till följd av en sådan uppsägning.
Det indirekta besittningsskyddets styrka beror bl. a. på att ersättningsreglerna
ges en sådan genomslagskraft att detta skydd kan hävdas. Utskottet
kan inte acceptera regeringens förslag om att minimiersättningen skall
begränsas till högst två basbelopp, dvs. till ca 50000 kr., i de fall årshyran
är högre. Med det nu anförda tillstyrker utskottet de ovan nämnda motionerna,
som överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag, och avstyrker
regeringens förslag samt motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) om att
nuvarande regler skall behållas.

Utskottet föreslår riksdagen att anta reservanternas förslag till ändring
av 58 b § hyreslagen.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

4. beträffande ersättningsregler
att riksdagen med anledning av motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu
är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 4 och 1987/88:Bo45 yrkande 4 samt
med avslag på regeringens förslag och motionerna 1987/88:Bo46

BoU 1987/88:21

yrkande 2 och 1987/88:Bo47 yrkande 2 antar 12 kap. 58 b § med den
lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande betecknats som reservanternas
förslag,

7. Indexklausuler (mom. 5)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil
Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ”Utskottet
tillstyrker” och slutar med ”utskottet nedan” bort ha följande lydelse:
Utskottet delar regeringens uppfattning om att någon ändring av möjligheten
att använda indexreglering av hyran i ett hyresavtal inte skall göras.
För närvarande gäller att indexklausuler får tillämpas om avtalet är träffat
för en bestämd tid som är längre än ett år.

Lokalhyreskommitténs förslag som förs vidare i vänsterpartiet kommunisternas
partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) innebär
att indexreglering av hyran skall gälla endast om hyresavtalet är träffat för
en tid av minst tre år.

Utskottet delar den uppfattning som flertalet remissinstanser för fram
och som också förs fram i propositionen om att det är tveksamt om en
indexregel med den utformning lokalhyreskommittén föreslog skulle medföra
några entydiga fördelar för hyresgästerna. Det kan på goda grunder
antas att parterna i ett lokalhyresförhållande kan komma att sluta hyresavtal
med hyrestider som de egentligen inte önskar.

Med det nu anförda avstyrker utskottet motionerna.

dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

5. beträffande indexklausuler
att riksdagen avslår motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga,
1987/88:Bo44 yrkande 5 och 1987/88:Bo45 yrkande 5,

8. Ändrad användning (mom. 6)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil
Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ”Även
enligt” och på s. 15 slutar med ”nu föreslagits” och

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ”En
ändrad” och slutar med ”yrkande 4” bort ha följande lydelse:

Utskottet tillstyrker regeringens förslag till ändring i hyreslagens 23 §
om hyresvärdens möjligheter att motsätta sig ändrad användning av en
lokal. Tillstånd till ändrad användning skall sålunda inte lämnas mot hyresvärdens
bestridande om hyresgästen inte innehaft lokalen längre tid än
tre år. Som framgår av specialmotiveringen till paragrafen skall hyresvärden
normalt inte kunna påtvingas en ändrad användning som medför

BoU 1987/88:21

störningar i form av buller, ventilationsutrustning m.m. Utskottet vill för BoU 1987/88:21
sin del tillägga att hyresvärden inte heller skall kunna påtvingas en hyresgäst
vars verksamhet ur andra aspekter är störande. Inte sällan kan restaurangverksamhet
medföra luktproblem. Denna aspekt, som bör tillföras
specialmotiveringen, innebär en tillstyrkan till vad i motion Bo47 (m)
föreslagits. Vad nu anförts bör riksdagen som sin mening ge regeringen till
känna.

Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna
Bo44 (s) och Bo45 (c) om vilka regler som bör gälla för att en
ändrad användning skall medges avstyrks.

dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

6. beträffande ändrad användning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag, med anledning av
motion 1987/88:Bo47 yrkande 4 samt med avslag på motionerna
1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, !987/88:Bo44 yrkande 6 och
1987/88 :Bo45 yrkande 6 antar 12 kap. 23 § i enlighet med regeringens
förslag och som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört om hyresvärdens möjlighet att motsätta sig viss ändrad
användning av en lokal,

9. Andrahandsuthyrning (mom. 7)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil
Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med ”De motiv”
och slutar med ”nu anförts” bort ha följande lydelse:

Som anförs i motion Bo47 (m) innebär en rätt till andrahandsuthyrning i
strid med fastighetsägarens vilja att möjligheter öppnas att möjliggöra
handel med hyreskontrakt. Det är sålunda svårt att finna det befogat med
den ändring i hyreslagen som föreslås i propositionen och som innebär att
en lokalhyresgäst som inte har tillfälle att använda sin lokal skall kunna få
hyresnämndens tillstånd att upplåta den i dess helhet i andra hand.

Om hyresgästen har för avsikt att fortsätta sin verksamhet torde han
mera sällan behöva hyra ut lokalen i andra hand ens under en begränsad
tid. Har han å andra sidan inte för avsikt att göra det finns inget skäl att
acceptera en andrahandsuthyrning. Regeringens förslag till ändring i 40 §
hyreslagen avstyrks av utskottet.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

7. beträffande andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till motion 1987/88:Bo47 yrkande 3 avslår
regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12
kap. 40 §,

Utskottets lagförslag

1 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken1

dels att 8, 19, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande
lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

8 §

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än
tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen
som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett
skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är
behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den
ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat
följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga
om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i
58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då
ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress.
Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken
meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I
annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga
adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något
känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud
som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom
kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande alt hyresförhållandet skall upphöra
eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i
behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om innehållet
i uppsägning av hyresavtal hållet i uppsägning av hyresavtal

som gäller lokaler finns i 58 §. som gäller lokaler finns i 58 och

58 a §§.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

1 12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

19 §

Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet
eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock
inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten
och avlopp.

1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden
för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse
eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamilj shus, eller

3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell
mätning.

1 fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av
upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket
avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren
betalar.

Hyran för lokaler skall också Hyran för lokaler skall också

vara till beloppet bestämd i avtalet vara till beloppet bestämd i avtalet

till den del den inte omfattar ersätt- till den del den inte omfattar ersättning
som avses i första stycket and- ning som avses i första stycket andra
meningen. Utan hinder av detta ra meningen. Utan hinder av detta

gäller dock förbehåll i avtalet om gäller dock förbehåll i avtalet om

att hyran skall utgå med ett belopp att hyran skall utgå med ett belopp

som står i visst förhållande till hy- som står i visst förhållande till hyresgästens
rörelseintäkter eller som resgästens rörelseintäkter eller som

bestäms enligt en skriftlig överens- bestäms enligt en skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan hy- kommelse mellan å ena sidan hyresvärden
eller hyresvärden och en resvärden eller hyresvärden och en

organisation av fastighetsägare, i organisation av fastighetsägare, i

vilken hyresvärden är medlem, och vilken hyresvärden är medlem, och

å andra sidan en organisation av hy- å andra sidan en organisation av hyresgäster.
Är avtalet träffat för be- resgäster. Är avtalet träffat för bestämd
tid och är hyrestiden längre stämd tid och är hyrestiden minst

än ett år, gäller dessutom förbehåll tre år, gäller dessutom förbehåll om

om att hyran skall utgå med belopp att hyran skall utgå med belopp

som bestäms enligt en annan beräk- som bestäms enligt en annan beräkningsgrund
än som nu har angetts. ningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå
med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

23 §

Hyresgästen får inte använda lägenheten
för något annat ändamål än
det avsedda. Hyresvärden får dock inte
åberopa avvikelser som är utan
betydelse för honom.

Bostadshyresgästen får inte använda
lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Hyresvärden får
dock inte åberopa avvikelser som är
utan betydelse för honom.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej år
i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl
för upplåtelsen och hyresvärden ej
har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan
villkor.

Utskottets förslag

Lokalhyresgästen får inte använda
lokalen för något annat ändamål än
det avsedda, om inte hyresnämnden
lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen
innehaft lokalen längre tid än två år
och har beaktansvärda skäl för en
ändrad användning samt hyresvärden
inte har befogad anledning att motsätta
sig den. Tillståndet kan förenas
med villkor.

En hyresgäst som under viss tid
inte har tillfälle att använda sin lägenhet,
får upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl
för upplåtelsen och hyresvärden inte
har befogad anledning att vägra samtycke.

begränsas till viss tid och förenas med

57 §

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet
och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning
i annat fall ej till stånd på
den grund att hyresvärden för förlängning
kräver hyra sorn ej är skälig
eller ställer upp annat villkor
som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är oskäligt,
skall han i skälig omfattning ersätta
hyresgästen dennes förlust på grund
av att hyresförhållandet upphör, om
inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas och hyresvär sådan

större ombyggnad att hyres- den anvisar en annan lokal som är

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet
och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning
i annat fall inte till stånd
på grund av att hyresgästen inte
godtar de hyresvillkor som hyresvärden
kräver för förlängning, har hyresgästen
rätt till ersättning enligt
58 b §, om inte

gästen uppenbarligen icke kan sitta
kvar i lågenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande
samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lågenhet med
vilken hyresgästen skäligen kan nö -

godlagbar för hyresgästen eller hyresavtalet
innehåller villkor om att hyresförhållandet
skall upphöra på
grund av rivning och rivningen skall
påbörjas inom fem år från villkorets
tillkomst,

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

jas eller hyresavtalet innehåller villkor
om att hyresförhållandet skall
upphöra på grund av rivning eller
ombyggnad av huset och rivningen
eller ombyggnaden skall påbörjas
inom fem år från villkorets tillkomst,
eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad
anledning att upplösa hyresförhållandet.

Första stycket gäller också, om
hyresgästen har sagt upp avtalet i
annat fall än som avses i 6 § och i
uppsägningen begärt förlängning av
avtalet på ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har
samband med att denne bekostat
ändring av lägenheten skall beaktas
när ersättningen bestäms endast om
hyresvärden samtyckt lill ändringen
eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få
utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall till högst det belopp
varmed lägenheten genom ändringen
ökat i värde som hyreslägenhet.

57 a

Vid tillämpningen av 57 § är hyra
som hyresvärden kräver för förlängning
ej att anse som skälig, om den
överstiger den hyra som lägenheten
vid hyrestidens utgång kan antas betinga
på öppna marknaden (marknadshyra).
Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses
från hyresanbud eller hyresavtal som
ej år rimligt med hänsyn till det allmänna
hyresläget i orten för närmast
jämförliga lägenheter. Endast om

Utskottets förslag

3. huset skall undergå sådan större
ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen
inte kan sitta kvar i lokalen
utan nämnvärd olägenhet för genomförandet
av ombyggnaden samt hyresvärden
anvisar en annan lokal som
är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet
innehåller villkor om att
hyresförhållandet skall upphöra på
grund av ombyggnad och ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år
från villkorets tillkomst,

4. hyresvärden i annat fall har befogad
anledning att upplösa hyresförhållandet,
eller

5. de hyresvillkor som hyresvärden
kräver för förlängning är skäliga och
överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om
hyresgästen har sagt upp avtalet enligt
58 a §.

Vid tillämpningen av 57 § första
stycket 5 skall en krävd hyra inte anses
som skälig, om den överstiger
den hyra som lokalen vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna
marknaden (marknadshyra). När
marknadshyran bestäms, skall främst
beaktas hyran för närmast jämförliga
lokaler på orten. Endast om det finns
särskilda skäl får hänsyn tas till ökning
av lokalens värde, som en hyresgäst
har åstadkommit

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

särskilda skäl föreligger får hänsyn
tas till ökning av lägenhetens värde,
som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 §
får yttrande av hyresnämnden frångås
endast om det visas eller eljest är
uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran,
att denna är påtagligt högre eller
lägre än hyresnämnden angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet,
att hyresnämndens bedömning
icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra
stycket 1 hyresvärden vid tiden för
hyresnämndens yttrande fått anbud
eller träffat avtal om uthyrning av
lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om det, får
anbudet eller avtalet beaktas vid
prövningen endast om synnerliga
skäl föreligger.

Vill hyresvärden säga upp avtalet,
skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han uppställer
för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han
vägrar medge förlängning. Uppsägningen
skall dessutom innehålla underrättelse
att hyresgästen, om han
icke går med på att flytta utan att få
ersättning enligt 57 §, har att inom
två månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för
medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som
åligger honom enligt första stycket
och vill hyresgästen icke lämna lägenheten
utan att få ersättning enligt
57 §, har hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden inom den i
första stycket angivna tiden. Iakttages
ej denna, förfaller rätten till ersättning.
Vad som har sagts nu
gäller ej, om inom samma tid tvist

Utskottets förslag

I tvist om ersättning enligt 57 §
får yttrande av hyresnämnden frångås
endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyrart,
att denna är påtagligt högre eller
lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal,
att hyresnämndens bedömning
inte varit riktig.

/ fall som avses i andra stycket 1
får utredning som inte har lagts fram
under medlingen, beaktas vid prövningen
endast om det f inns synnerliga
skäl.

Vill hyresvärden säga upp avtalet,
skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor som han
kräver för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till alt han
vägrar medge förlängning. Uppsägningen
skall dessutom innehålla underrättelse
att hyresgästen, om han
inte går med på att flytta utan att få
ersättning enligt 58 b §, har att
inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling.

vad som åligger honom enligt första

Har hyresvärden fullgjort vad som
åligger honom enligt första stycket
och vill hyresgästen inte lämna lägenheten
utan att få ersättning enligt
58 b §, har hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket angivna tiden.
Gör han inte det, förfaller rätten till
ersättning. Vad som har sagts nu
gäller inte, om inom samma lid tvist

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

4 Riksdagen 1987188. 19 sami. Nr 21

Nuvarande lydelse

hänskjutes till nämnden enligt
58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre hyra
eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad
han har angott i uppsägningen. Gör
han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen alltid
rätt till ersättning enligt 57 §.

58 a

Har hyresgästen sagt upp avtalet
och i uppsägningen begärt förlängning
av avtalet på ändrade villkor,
skall han inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till
hyresnämnden för medling och därvid
ange den ändring han önskar i de
avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna
tiden eller återkallar han före hyrestidens
utgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan.
Ilar han ej angett de ändringar han
önskar i de avtalade villkoren, skall
nämnden förelägga honom att
komplettera ansökningen inom viss
tid. Följs inte föreläggandet, skall
ansökan om medling avvisas.

Ilar hyresgästen fullgjort vad som
åligger honom enligt första stycket,
skall hyresnämnden förelägga hyresvärden
att uppge de villkor han ställer
upp för att förlänga hyresförhållandet
eller orsaken till att han vägrar
medge förlängning. Iakttar hyresvärden
ej föreläggande t och är avtalet
ej uppsagt enligt 57 § första
stycket, skall avtalet anses förlängt
på de av hyresgästen önskade villkoren.
En upplysning om detta skall
tas in i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsatt uthyrning.

Utskottets förslag

hänskjuts till nämnden enligt 58 a §
första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre hyra
eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad
han har angett i uppsägningen. Gör
han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen alltid
rätt till ersättning enligt 58 b §.

Vill hyresgästen säga upp avtalet
för förlängning på ändrade villkor,
skall han i uppsägningen underrätta
hyresvärden om den ändring i de avtalade
villkoren som han begär. Om
överenskommelse inte träffas mellan
parterna, skall hyresgästen inom två
månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen ali fullgöra
vad som åligger honom enligt första
stycket eller återkallar han före hyrestidens
utgång sin ansökan om
medling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt
upp avtalet, får han innan medlingen
har avslutats inte vägra förlängning
av hyresförhållandet eller för förlängning
kräva högre hyra eller något
annat villkor som är oförmånligare
för hyresgästen än vad som
följer av det uppsagda avtalet. Gör
han det och kommer förlängning inte
till stånd, har hyresgästen alltid rått
till ersättning enligt 58 b §.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

Nuvarande lydelse Utskottets förslag BoU 1987/88:21

Bilaga 1

58 b§

Om hyresgästen har rätt till ersättning
enligt 57 §, 58 § fjärde
stycket eller 58 a § tredje stycket,
skall hyresvärden alltid betala ersättning
till hyresgästen med ett belopp
som motsvarar en årshyra för lokalen
enligt det uppsagda hyresavtalet,
dock högst ett belopp som vid hyrestidens
utgång motsvarar fyra
basbelopp enligt I kap. 6 § lagen
(1962:381) om allmän försäkring.

Omförlusten har samband med att
hyresgästen har bekostat ändring av
lokalen, skall förlusten beaktas endast
om hyresvärden har samtyckt
till ändringen eller om hyresgästen
har träffat hyresavtalet under förutsättning
att han skulle få utföra ändringen.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
eller, i fall som avses i
57 § andra stycket, av hyresgästen,
får hyresnämnden på begäran av hyresvärden
eller hyresgästen medge
uppskov med avflyttningcn under
skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens
utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden,
hyresgästen eller någon
annan därigenom skulle orsakas betydande
skada eller olägenhet eller
om avflyttningen med hänsyn till
omständigheterna utan olägenhet kan
ske vid den tidpunkten då avtalet
upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för
tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
eller, i fall som avses i
58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden
på ansökan av hyresvärden
eller hyresgästen medge skäligt uppskov
med avflyttningen, dock högst
två år från hyrestidens utgång. Ansökan
om uppskov skall ha kommit in
till hyresnämnden före hyrestidens
utgång.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

60 §

I mål om ersättning enligt 57 § I mål om ersättning enligt 58 b §
skall rätten på yrkande av hyresgäs- skall rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyl- ten, om hyresvärden medger skyldighet
att betala ersättning eller dighet att betala ersättning eller

sådan skyldighet fastställts genom sådan skyldighet fastställts genom

dom som vunnit laga kraft, förplikta dom som vunnit laga kraft, förplikta

hyresvärden att betala förskott i av- hyresvärden att betala förskott i avräkning
på den ersättning som kan räkning på den ersättning som kan

komma att bestämmas. komma att bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt.
Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott inte
tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet
vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut
meddelas, skall partema beredas tillfälle att yttra sig. Beslut som meddelats
under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte
överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen,
är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635)
för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit
slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter.

66 §2

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst,
att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas
till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för partema
att klandra skiljedomen, får ej göras
gällande i fråga om hyresgästens
rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, fastställande
av hyresvillkor i fall som avses i 51,
52 eller 55 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt
55 b § eller bestämmande av ersättning
enligt 57 §. I övrigt gäller
skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse
meddelats om skiljemännens antal,
sättet för deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen (1929: 145)
om skiljemän tillämpas. Vad som

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst,
att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas
till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för partema
att klandra skiljedomen, får ej göras
gällande i fråga om hyresgästens
rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, fastställande
av hyresvillkor i fall som avses i 51,
52 eller 55 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt
55 b § eller bestämmande av ersättning
enligt 58 b §. I övrigt gäller
skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse
meddelats om skiljemännens antal,
sättet för deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen (1929: 145)
om skiljemän tillämpas. Vad som

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

2 Senaste lydelse enligt betänkandet BoU 1987/88:22.

Nuvarande lydelse

sagts nu utgör dock ej hinder för att
i skiljeavtalet utse hyresnämnden
till skiljenämnd eller bestämma kortare
tid för skiljemannaåtgärdens
avslutande än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 24
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62
eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

Utskottets förslag

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket,

23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,
49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överklagas
genom besvär inom tre veckor
från den dag beslutet meddelades.

;om avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fråga om
hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989, dock först från den tidpunkt
till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning
efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

3. De nya bestämmelserna i 12 kap. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i
fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal
har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

4. Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före den 1 januari 1989,
villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 §, gäller
villkoret mot hyresgästen till utgången av juni 1990 eller, om avtalet inte
kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt
då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan från trädas.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

3 Senaste lydelse enligt betänkandet BoU 1987/88:22.

2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12 a, 21 och 22 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användning av lo 24

a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 12 kap. 23 § andra styc ligt

12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av ket, skadestånd enligt 12 kap.

lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en 40

§, förlängning av hyresavtal en- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av

ligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra 40 §, förlängning av hyresavtal enoch
fastställande av hyra enligt 12 ligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt

kap. 55 b §, uppskov med avflytt- 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

ning enligt 12 kap. 59 § eller före- och fastställande av hyra enligt 12

läggande enligt 12 kap. 64 §, allt kap. 55 b §, uppskov med avflytt jordabalken.

ning enligt 12 kap. 59 § eller före läggande

enligt 12 kap. 64 §, allt
jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet
i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §,
allt bostadsrättslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.
1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i
60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandl
ingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssancringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen
(1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m.,

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

1 Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse enligt betänkandet BoU 1987/88:22.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt,

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet
m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse
har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

9 §

När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i
andra eller tredje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall
part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutits till nämn- Har tvisten hänskjutits till nämnden
enligt 11 kap. 6 a§ eller den enligt 11 kap. 6 a § jordabalken

12 kap. 58 a § jordabalken och har och har sökandens motpart ej iaktta sökandens

motpart ej iakttagit före- gil föreläggande som avses i tredje
läggande som avses i tredje stycket i stycket i samma lagrum, skall ärensamma
lagmm, skall ärendet avskri- det avskrivas, om avtalet ej är upp vas,

om avtalet ej är uppsagt enligt sagt enligt 11 kap. 5 § första stycket

11 kap. 5§ första stycket eller samma balk.

12 kap. 57 § första stycket samma
balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet
mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra
av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister
prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling,
om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

12 a §

Vid sådan medling som avses i Vid sådan medling som avses i

12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken

skall hyresnämnden, om hyresvärden skall hyresnämnden, om hyresvärden

eller hyresgästen begär det, yttra sig eller hyresgästen begär det, yttra sig

om marknadshyran för lägenheten om marknadshyran för lokalen eller

eller om huruvida lågenhet som har om huruvida en lokal som har anvi anvisats

av hyresvärden är godtagbar sats av hyresvärden är godtagbar

enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 enligt 12 kap. 57 § första stycket 2

jordabalken. eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall
arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den
arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första
stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

21 §

I nämnds beslut skall anges de I nämnds beslut skall anges de

skäl på vilka beslutet grundas, i den skäl på vilka beslutet grundas, i den

BoU 1987/88: 21

Bilaga 1

Nuvarande lydelse

män det är behövligt. I beslut om
avskrivning enligt 9 § andra stycket
skall även anges de nya villkor på
vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a §
tredje stycket eller 12 kap. 58 a §
tredje stycket jordabalken skall anses
förlängt. Avser beslut enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m. tillstånd till framtida
förvärv, skall i beslutet utsättas viss
tid, högst ett år, för tillståndets gil -

Utskottets förslag

mån det är behövligt. I beslut om
avskrivning enligt 9 § andra stycket
skall även anges de nya villkor på
vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a§
tredje stycket jordabalken skall anses
förlängt. Avser beslut enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m. tillstånd till framtida
förvärv, skall i beslutet utsättas viss
tid, högst ett år, för tillståndets giltighet,

tighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan
om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets
beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag
som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om
ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande
skall lämnas vid förhandlingen.

Slutligt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas
vid förhandling i partens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma
sätt som beslutet.

22 §3

Beslut av nämnd äger, sedan tid för
klander eller besvär utgått när talan
får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3,
5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts
nu gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 34—37 eller
40 § jordabalken eller 30 § andra
stycket bostadsrättslagen (1971:479)
eller ansökan om uppskov enligt 12
kap. 59 § jordabalken eller ansökan
om förbud eller medgivande som avses
i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531) eller yrkande om rätt till
förhandlingsordning enligt 9 § hy -

Beslut av nämnd äger, sedan tid för
klander eller besvär utgått när talan
får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3,
5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts
nu gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken
eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om förbud
eller medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
eller yrkande om rätt till förhand -

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

3 Senaste lydelse 1987:1278.

Nuvarande lydelse

Utskottets förslag

resförhandlingslagen (1978:304) el- lingsordning enligt 9 § hyresför ler

ansökan om anvisningsrätt handlingslagen (1978:304) eller an enligt

3 § lagen (1987:1274) om sökan om anvisningsrätt enligt 3 §

kommunal bostadsanvisningsrätt lagen (1987:1274) om kommunal

lämnats utan bifall. bostadsanvisningsrätt lämnats utan

bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning
av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

De nya bestämmelserna i 9, 12 a och 21 §§ gäller även i fråga om hyresavtal
som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts
upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

3 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall
ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 34, 36 eller
37 § jordabalken eller ansökan om
förbud eller medgivande som avses i
2a § bostadssaneringslagen (1973:
531) eller yrkande om rätt till
förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
eller ansökan om anvisningsrätt enligt
3 § lagen (1987:1274) om
kommunal bostadsanvisningsrätt
lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
eller yrkande om rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) eller
ansökan om anvisningsrätt enligt
3 § lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt lämnats
utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

BoU 1987/88:21

Bilaga 1

1 Senaste lydelse 1987:1279.

BoU 1987/88:21
Bilaga 2
Tillhör reservationerna
2, 3, 4 och 6
(c, vpk)

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken1
dels att 23, 57 a och 58 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande
lydelse.

Nuvarande lydelse Reservanternas förslag

Reservanternas
1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

23 §

Hyresgästen får inte använda lägenheten
för något annat ändamål
än det avsedda. Hyresvärden får
dock inte åberopa avvikelser som
är utan betydelse för honom.

Bostadshyresgästen får inte använda
lägenheten för något annat
ändamål än det avsedda. Hyresvärden
får dock inte åberopa avvikelser
som är utan betydelse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda
lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda, om inte hyresnämnden
lämnar tillstånd därtill.
Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för en ändrad användning och
hyresvärden inte har befogad anledning
att motsätta sig den. Tillståndet
kan förenas med villkor.

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra
som hyresvärden kräver för förlängning
ej att anse som skälig, om
den överstiger den hyra som lägenheten
vid hyrestidens utgång kan
antas betinga på öppna marknaden
(marknadshyra). Vid bestämmande
av marknadshyran skall dock bortses
från hyresanbud eller hyresavtal
som ej är rimligt med hänsyn till
det allmänna hyresläget i orten för
närmast jämförliga lägenheter. Endast
om särskilda skäl föreligger får
hänsyn tas till ökning av lägenhetens
värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 §
får yttrande av hyresnämnden frångås
endast om det visas eller eljest
är uppenbart

Vid prövning enligt 57 § första
stycket 5 av ett hyreskravs skälighet
skall främst beaktas hyresläget
på orten för jämförliga lokaler. En
hyra som hyresvärden kräver för
förlängning skall därvid anses som
skälig, om den inte är påtagligt
högre än hyresläget på orten för
jämförliga lokaler. Endast om det
finns särskilda skäl får hänsyn tas
till ökning av lokalens värde, som
en hyresgäst har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 §
första stycket 2, 3 och 5 får yttrande
av hyresnämnden frångås endast
om det är uppenbart att hyresnämndens
bedömning inte varit rik -

tig '

12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

Nuvarande lydelse

1. när yttrandet avser marknadshyran,
att denna är påtagligt
högre eller lägre än hyresnämnden
angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet,
att hyresnämndens bedömning
icke varit riktig.

Vill hyresvärden säga upp avtalet,
skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han
uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att
han vägrar medge förlängning.
Uppsägningen skall dessutom innehålla
underrättelse att hyresgästen,
om han icke går med på att flytta
utan att få ersättning enligt 57 §,
har att inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra
vad som åligger honom enligt
första stycket, är uppsägningen
utan verkan.

Reservanternas förslag

Har hyresnämnden avgett yttrande,
får i tvist om ersättning enligt
57 § omständighet eller bevis, som
inte har åberopats under medlingen,
beaktas vid prövningen, endast
om det finns synnerliga skäl.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet,
skall i fall som avses i andra
stycket hans slutliga ståndpunkt
i tvisten, såvitt avser anvisning av
lokal och villkor för förlängning,
anses vara den som han angett närmast
innan yttrandet avgavs.

Vill hyresvärden säga upp avtalet,
skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor som
han kräver för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att
han vägrar medge förlängning. Om
överenskommelse inte träffas mellan
parterna, skall hyresvärden
hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling. Tvisten skall hänskjutas
till hyresnämnden inom två månader
från uppsägningen, om uppsägningstiden
är nio månader eller
längre, och annars inom tre veckor
från uppsägningen, dock alltid före
hyrestidens utgång.

Om hyresvärden underlåter att
fullgöra vad som åligger honom enligt
första stycket eller före hyrestidens
utgång återkallar sin ansökan
om medling, är uppsägningen utan
verkan.

BoU 1987/88:21

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

nämnden inom den i första stycket
angivna tiden. Iakttages ej denna,
förfaller rätten till ersättning. Vad
som har sagts nu gäller ej, om inom
samma tid tvist hänskjutes till
nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre
hyra eller något annat villkor som
är oförmånligare för hyresgästen än
vad han har angett i uppsägningen.
Gör han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt 57 §.

Reservanternas förslag

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre
hyra eller något annat villkor som
är oförmånligare för hyresgästen än
vad han har angett i uppsägningen.
Gör han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt
58 b §.

b §

Om hyresgästen har rätt till ersättning
enligt 57 §, 58 § tredje
stycket eller 58 a § tredje stycket,
skall hyresvärden alltid betala ersättning
till hyresgästen med ett belopp
som motsvarar en årshyra för
lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.

Om hyresgästen på grund av att
hyresförhållandet har upphört har
förorsakats en förlust som inte
täcks av ersättning enligt första
stycket, skall hyresvärden i skälig
omfattning ersätta hyresgästen för
denna förlust. Om förlusten har
samband med att hyresgästen har
bekostat ändring av lokalen, skall
förlusten beaktas endast om hyresvärden
har samtyckt till ändringen
eller om hyresgästen har
träffat hyresavtalet under förutsättning
att han skulle få utföra ändringen.

BoU 1987/88:21

Bilaga 2

2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 12 a och 21 a §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Reservanternas förslag

12 a §

Vid sådan medling som avses i 12
kap. 58 eller 58 a § jordabalken
skall hyresnämnden, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det, yttra
sig om marknadshyran för lägenheten
eller om huruvida lägenhet
som har anvisats av hyresvärden är
godtagbar enligt 12 kap. 57 § första
stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 12
kap. 58 eller 58 a § jordabalken
skall hyresnämnden, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det, yttra
sig om huruvida ersättningsskyldighet
föreligger enligt 12 kap. 57 §
jordabalken om förlängning av hyresförhållandet
inte skulle komma
till stånd. Ärendet får i sådant fall
inte avskrivas förrän fjorton dagar
efter det att yttrandet har meddelats.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall
arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om
den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första
stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

21 a §

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds
yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet lägenhets marknads
hy ra eller arrendeavgift, skall
nämnden i yttrandet utsätta viss tid
inom vilken part har att hos nämnden
skriftligen eller muntligen vid
sammanträde anmäla om han antar
den hyra eller den arrendeavgift
som har angivits i yttrandet. Iakttar
part inte nämndens föreläggande,
anses hans slutliga ståndpunkt i
tvisten vara den som han angivit
innan yttrandet avgavs.

Angår yttrandet fråga om ersättningsskyldighet
enligt 12 kap. 57 §
jordabalken, skall nämnden i yttrandet
ange den dag då medlingsärendet
kan komma att avskrivas.

Angår yttrandet arrendeavgift,
skall nämnden i yttrandet utsätta
viss tid inom vilken part har att hos
nämnden skriftligen eller muntligen
vid sammanträde anmäla om han
antar den arrendeavgift som har angivits
i yttrandet. Iakttar part inte
nämndens föreläggande, anses hans
slutliga ståndpunkt i tvisten vara
den som han angivit innan yttrandet
avgavs.

BoU 1987/88:21

Bilaga 2

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts
före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan,
tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

1 Lagen omtryckt 1985:660.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988