Sammanfattning

Utskottet tillstyrker förslaget i proposifionen om att en lokals marknadshyra vid en lokalhyrestvist bestäms genom värdering som i princip är grundad på omständigheter som är tillgängliga före hyresförhållandets upplösning. Därvid skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. I en reservation (m, fp) föresläs att nuvarande ordning behälls. Enligt de regler, som gäller för närvarande kan skäligheten i ett hyreskrav säkert bedömas först sedan lokalen bjudits ut på marknaden och avtal slutits med ny hyresgäst. I en reservation (c, vpk) föresläs att vid jämförelseprövningen skall beaktas hyresläget pä orten för jämförliga lokaler och att den hyra som hyresvärden kräver för förlängning därvid skall anses skälig om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag bl, a, om hyresvärdens uppsägning och medlingsförfarandet samt föreslår med anledning av motioner (s), (c) och (vpk) vissa ändringar beträffande ersättningsreglerna. Vad rör möjligheten att använda indexklausuler tillstyrker utskottet motioner frän samma partier. I reservationer (m, fp) föresläs även beträffande dessa frågor att nuvarande ordning behålls.

Ändringarna i hyreslagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1989.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1987/88:146 föreslagit riksdagen att anta de av lagrådet granskade förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i lagen (1974; 1082) om bostadsdomstol.

Motionerna m. m.

1 betänkandet behandlas de med anledning av propositionen väckta motio-

1 Riksdagen 1987/88. 19 saml. Nr 21

1987/88;Bo43 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari yrkas att riksdagen antar lag BoU 1987/88:21 om ändring i jordabalken i enlighet med vad som i motionen anförs under punkterna 1—6, vilket är detsamma som lokalhyreskommitténs förslag i dessa delar,

1987/88;Bo44 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas

att riksdagen beslutar om ändringar i lokalhyreslagstiftningen i enlighet med mofionens förslag vad avser

1. skäligt hyreskrav,

2. hyresvärdens uppsägning,

3. medlingsförfarandet,

4. ersättningsregler,

5. indexklausuler m.m.,

6. ändrad användning,

1987/88;Bo45 av Agne Hansson m. fl. (c) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar att ett hyreskrav skall anses oskäligt om det
påtagligt översfiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler i enlighet
med vad som anförts i mofionen,

2. att riksdagen beslutar att hyresvärden skall ha skyldighet att hänskjuta tvist till hyresnämnd enligt vad som anförts i motionen,

3. att riksdagen beslutar att beträffande medlingsförfarande hyresnämnden, pä begäran av part, skall avge yttrande om hyresvärdens ersättningsanspråk enligt vad som anförts i motionen,

4. att riksdagen beslutar att hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör pä grund av en obefogad uppsägning,

5. att riksdagen beslutar att överenskommelse om indexklausul i lokalhyresavtal endast skall gälla om avtalet är träffat för en fid av minst tre år,

6. att riksdagen beslutar avslå förslaget i propositionen att hyresgästen skall ha innehaft lokalen i minst tre är för att hyresnämnden,skall kunna medge ändrad användning,

1987/88:Bo46 av Eriing Bager m. fl. (fp) vari yrkas

1. att riksdagen avslår regeringens förslag fill metod för att bestämma
marknadshyra för lokaler,

2. att riksdagen avslår regeringens förslag om minimiersättning,

l987/88:Bo47 av Rolf Dahlberg m. fl. (m) vari yrkas

1. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar för bestämmande av marknadshyra,

2. att riksdagen med avslag på propositionen i motsvarande del beslutar att skadestånd vid obefogad uppsägning skall kompensera hyresgästens verkliga ekonomiska skador fullt ut,

3. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar avseende uthyrning av lokaler i andra hand utan hyresvärdens godkännande,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att hyresvärden skall anses ha befogad anledning att motsätta sig ändrad användning

.av lokal även i fall då den nya användningen kan uppfattas som stötande.

Företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges köpmanna- BoU 1987/88:21 förbund och Småföretagens riksorganisation har vid föredragningar inför utskottet och i skrivelser lämnat synpunkter i ärendet. Skrivelse i ärendet har även inkommit från Sveriges allmännyttiga bostadsföretag SABO,

Utskottet

Inledning

12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler. Med bostadslägenheter avses sådana lägenheter som uppläts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Övriga lägenheter benämns lokaler.

Bostadshyresgästen har ett s. k. direkt besittningsskydd, dvs. normalt en rätt att fä hyresavtalet förlängt om det sägs upp av hyresvärden. Besittningsskyddet kompletteras med normer för hyressättningen, de s. k. bruksvärdereglerna. Kommer inte parterna överens om hyran, fastställs den av hyresnämnden.

Lokalhyresgästen har till skillnad frän bostadshyresgästen inte någon kvarboenderätt vid hyrestidens utgång. Om lokalhyresgåsten blir uppsagd och han inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet och villkoren för detta mäste han flytta från lokalen. Är hyresvärdens förlängningsvägran att anse som obefogad, skall hyresvärden dock ersätta hyresgästen dennes förlust pä grund av att hyresförhållandet upphör. Detta brukar kallas ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden blir ersättningsskyldig bl.a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte är att anse som skälig. Norm för vilken hyra som skall anses som skälig är lokalens s. k. marknadshyra. Vid bedömningen av en lokals marknadshyra är den hyra som hyresvärden fär ut av en ny hyresgäst av avgörande betydelse. Det innebär normalt att ett hyreskrav inte kan säkert bedömas förrän den sittande hyresgästen flyttat. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet pä grund av obefogad förlängningsvägran prövas av fastighetsdomstolen. Hyresgästen mäste dock dessförinnan normalt ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresnämnden har endast till uppgift att medla mellan parterna och kan t.ex. inte — i motsats till vad som gäller i fräga om bostadslägenheter - fastställa hyran eller andra hyresvillkor för en fortsatt förhyrning av en lokal. Om hyresgästen inte kommer överens med hyresvärden, fär hyresgästen flytta och hälla sig till sin eventuella ersättningsrätt.

Mot bakgrund av att stora lokalhyreshöjningar inträffat i början av 1980-talet och att frågan om lokalhyresgästernas situation uppmärksammats i flera riksdagsmotioner tillkallade bostadsministern år 1984 lokalhy-reskommittén, som gavs i uppdrag att föreslå de åtgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästernas ställning. Kommittén avgav förra året betänkandet Skäliga lokalhyror och trygghet i besittningen (SOU 1987:47). Kommitténs förslag har remissbehandlats. 1 proposition 1987/88:146 lägger regeringen fram förslag till ändringar bl.a. i hyreslagen i syfte att

förstärka lokalhyresgästens ställning och göra honom mer jämställd med BoU 1987/88:21 hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtal sägs upp. Lagrådet, som har granskat lagförslagen, har lämnat dem utan erinran.

Med anledning av propositionen har väckts fem mofioner, 1 vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) förs fram förslag som bygger på vad lokalhyreskommittén föreslagit om skäligt hyreskrav, förfarandet vid hyrestvister, ersättningsregler, indexklausuler i hyresavtal och om ändrad användning av en lokal. Även i motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) tas upp reglerna för bestämmande av marknadshyra. I fp-motionen behandlas även ersättningsreglernas utformning och i m-motionen förfarandet vid hyrestvister och regler för andra-handsuthyrning av lokaler.

Skäligt hyreskrav

Nuvarande ordning: Enligt 57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyldig, om förlängning av ett lokalhyresförhällande inte kommer fill stånd pä den grund att han för förlängning kräver en hyra som inte är skälig. År 1979 infördes i 57 a § bestämmelser om vad som skall anses som skälig hyra (prop. 1978/79:89), Enligt paragrafens första stycke skall hyran inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Avsikten med bestämmelserna var att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall göras av hyresnämnden vid medling och yttrande. Normen tillämpas även vid prövningen av en ersättningstalan: Normen för bedömningen av skälig hyra anslöt till de principer som gällde tidigare och någon saklig ändring var inte avsedd.

Utgångspunkten i gällande rätt är alltså att det i princip skall stå hyresvärden fritt att vid uppsägning för ändring av villkoren kräva marknadshyra för lokalen. Denna hyra anses emellertid inte kunna fastställas säkert förrän lokalen fakfiskt har bjudits ut pä, den öppna marknaden. Den hyra som hyresvärden avtalar med en ny hyresgäst är således avgörande för bedömningen av vad som är marknadshyran. Fordrad hyra är att anse som oskälig även om den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden fått ut av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål denna hyresgäst förhyrt lokalen. Hyresvärden är alltså oförhindrad att tillgodogöra sig det värde som lokalen har vid den mest fördelakfiga användningen. Huvudregeln om vad som skall anses som en lokals marknadshyra modifieras av tvä undantag.

För det första skall man vid bestämmande av marknadshyran bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första stycket andra meningen).

Som ett andra undantag från huvudregeln för bestämmande av marknadshyran gäller att ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, får beaktas endast om särskilda skäl föreligger (57 a § första stycket tredje meningen).

År 1979 infördes bestämmelser om att hyresnämnden på parts begäran BoU 1987/88:21 skall avge ett yttrande om marknadshyran. Avsikten var att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde under medlingen och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt,

Lokalhyreskommitténs förslag: Kommitténs förslag innebär att ett hyreskrav skall anses som oskäligt, om det påtagligt översfiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler.

Hyresjämförelserna skall avse lokaler med samma användningsområde som den aktuella lokalen. Det innebär t.ex. att hyran för en bufikslokal skall jämföras med hyrorna för andra bufikslokaler och hyran för en kontorslokal med hyrorna för andra kontorslokaler. 1 princip skall det vid jämförelseprövningen inte ha någon betydelse vilken verksamhet som inom dessa ramar bedrivs i lokalerna.

Även om lokalerna har samma användningsområde, kan de ha olika egenskaper som bör leda till skillnader i hyra. Till de viktigaste egenskaperna hos en lokal hör dess läge pä orten, storlek, utformning och standard. Vid jämförelseprövningen bör rimlig hänsyn tas till skillnader mellan de olika lokalernas egenskaper. Eftersom bedömningen skall avse om hyreskravet för en ny avtalsperiod är skäligt, är det i princip utgående hyror i jämförelselokalerna vid denna periods början som är relevanta. Vid en jämförelseprövning skall samma vikt tillmätas nyligen omförhandlade avtal och sädana som är av äldre datum. Vidare skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, om en enhefiig hyresnivå inte kan konstateras.

Det kan inte uteslutas att stora hyresskillnader kan förekomma även för jämförliga lokaler och att det jämförelseunderlag parterna lägger fram är ofullständigt. Bedömningen av ett hyreskravs skälighet kommer i sådana fall att innehålla ett visst mått av osäkerhet. Därför bör hyreskravet betraktas som oskäligt eiidast om det påtagligt överstiger hyresläget för jämförliga lokaler.

I de fall det inte finns jämförliga lokaler pä orten är man hänvisad till att göra en mer allmän skälighetsbedömning av hyreskravet. En sådan bedömning kan baseras pä jämförelser med lokaler på annan ort med likartade förhållanden pä lokalhyresmarknaden. Bedömningen kan även baseras pä uppgifter om generella hyresändringar eller allmänt ändrade kostnader i fastighetsförvaltningen, I sädana fall bör irite heller uteslutas att seriösa hyreserbjudanden frän andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst kan vägas in i helhetsbedömningen.

Enligt kommitténs förslag skall således bedömningen av om ett hyreskrav är skäligt grundas pä omständigheter som i princip är tillgängliga för parterna redan före hyrestidens utgång. Därmed ges parterna bättre underlag för sina ställningstaganden under hyresförhandlingarna och vid medlingen i hyresnämnden. Detta innebär att spekulationer i motpartens osäkerhet kan motverkas.

Propositionen: 1 propositionen anförs, i allt väsentligt med anslutning till kommitténs uppfattning, att ett hyreskravs skälighet främst bör bedömas

pä grundval av en jämförelseprövning och att problemen med en sådan BoU 1987/88:21 ordning bör kunna bemästras. Det är dock nödvändigt att ta ställning till vad en sådan jämförelseprövning skall syfta till. Vidare kommer det i många fall inte att finnas något rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen av en krävd hyra måste då göras på grundval av andra omständigheter. För att en sådan mer allmän skälighetsbedömning av ett hyreskrav skall bli meningsfull mäste målsättningen vara klar, I kommitténs förslag saknas den nuvarande normen - marknadshyran - vilket flera remissinstanser har krifiserat. Kommittén anger visserligen att förslaget inte innebär att grundprincipen om marknadsanpassade hyror frängås. Emellertid bör den marknadsanpassade hyressättningen pä lokalhyresom-rädet behällas. Den nuvarande bestämmelsen i 57 a § första stycket första meningen hyreslagen om marknadshyra som norm för vad som skall anses som skälig hyra uttrycker enligt bostadsministerns mening en rimlig utgångspunkt vid en marknadsanpassad hyresprövning. Bestämmelsen bör därför finnas kvar. Som marknadshyran definieras i lagtexten får den anses synonym med begreppen mest sannolik hyra och marknadshyresvärde i fastighetsekonomisk teori.

Flertalet remissinstanser är starkt kritiska till kommitténs ovan redovisade förslag om att vid jämförelseprövningen samma vikt skall tillmätas nyligen omförhandlade hyror och sädana som är av äldre datum samt att genomsnittshyran i vissa fall skall anses som hyresläget.

Liksom flertalet remissinstanser anses i propositionen att kommitténs förslag kan medföra en hyressättning som markant avviker frän marknadens värderingar. Hyresprövningen bör utformas pä ett sätt som ger en bättre förutsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutvecklingen. En sådan bättre förutsebarhet innebär dock i sig ett skydd för hyresgästerna mot oskäliga hyreskrav. Kommitténs förslag i denna del bör alltså inte genomföras. I stället förordas att en hyra som krävs för förlängning av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principer.

Lokalens marknadshyra, dvs, den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga pä öppna marknaden, bör liksom i dag utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud frän andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig betydelse. Vid bestämmandet av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler , pä orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen. Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyrorna för sädana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende pä lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen förlängts. Om det inte finns nägra i grova drag jämförliga lokaler pä orten eller partema inte åberopat några sådana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyrorna för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud frän andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst då vägs in i helhetsbedömningen. En sådan ordning bör - tillsammans med reglerna om presumfionsverkan av ett yttrande av hyresnämnden och förstärkta

preklusionsregler — ge parterna en tillfredsställande vägledning vid med- BoU 1987/88:21 lingen i hyresnämnden.

Motionerna: Förslagen i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag. 1 motionerna Bo46 (fp) och Bo 47 (m) föresläs att nuvarande ordning behälls.

Utskottet: 1 motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) föreslås att nuvarande ordning behålls. Utskottet har ovan tämligen ingående redovisat denna ordning. Av redovisningen framgår bl.a, att skäligheten av ett hyreskrav säkert kan bedömas först sedan lokalen bjudits ut på öppna marknaden och avtal slutits med en ny hyresgäst. Detta innebär, som också kommittén anfört, att parterna på lokalhyresmarknaden har stora svårigheter att i förväg med rimlig säkerhet bedöma ett hyreskravs skälighet. Utskottet delar kommitténs, de flesta av remissinstansernas och regeringens uppfattning att bedömningen av ett hyreskravs skälighet bör grundas pä omständigheter som i princip är fillgängliga redan före hyresfidens utgång. Nuvarande ordning bör bl.a. därför överges och ersättas med bestämmelser som gör det möjligt för parterna att redan före hyrestidens utgång bedöma skäligheten av ett hyreskrav. I det följande behandlar utskottet frågan om hur denna skälighetsbedömning bör göras. Motionerna Bo46 (fp) yrkande 1 och Bo47 (m) yrkande 1 om att nuvarande ordning skall behällas avstyrks sålunda.

Utskottet behandlar i det följande regeringens förslag och förslaget i motionerna från (s), (c) och (vpk) - motionsförslagen överensstämmande med lokalhyreskommitténs - om hur skälighetsbedömningen bör göras. Inledningsvis bör framhållas att regeringsförslaget och motionärernas förslag företer stora likheter. Enligt båda förslagen skall skäligheten av eft hyreskrav grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyrestidens utgång. Skälighetsbedömning skall enligt de båda förslagen främst utgå från hyran för jämförliga lokaler på orten, Hyreserbjudanden frän andra och avtal som träffats med en ny hyresgäst skall normalt inte påverka bedömningen. Enligt de båda förslagen skall vidare frän jämförelseprövningen uteslutas sädana hyresavtal där hyran ligger över hyrorna för jämförliga lokaler pä grund av att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Regeringens och motionärernas förslag får anses väl ägnade att ge parterna god vägledning beträffande bedömningen av ett hyreskravs skälighet. Emellertid finns i de båda förslagen olikheter, som gör det nödvändigt att utifrån vissa utgångspunkter närmare granska förslagen.

Enligt motionärernas förslag, som alltså överensstämmer med lokalhyreskommitténs, skall en krävd hyra anses som skälig om den inte är påtagligt högre än hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. Ett överskridande med 10% eller mera skall i allmänhet anses vara påtagligt. Kan en enhetlig hyresnivå inte konstateras vid jämförelseprövningen skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget. Samma vikt skall därvid tillmätas nyligen omförhandlade avtal och sådana som är av äldre datum.

1 propositionen förordas härvidlag en något annan ordning när det gäller BoU .1987/88:21 att bestämma vad som är att anse som skälig hyra för en lokal om man inte kan konstatera någon enhetlig hyresnivå för jämföriiga lokaler. Enligt regeringens förslag skall skälig hyra (marknadshyra) då bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Mycket låga och mycket höga hyror, som inte år representativa, skall inte ingå i jämförelsematerialet. Vidare skall den tendens som kan konstateras i hyresut-. vecklingen beaktas. Gamla hyresavtal som inte nyligen förlängts kan nämligen ha träffats i en helt annan marknadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Hänvisningen i propositionen (s. 46) till den s. k. ortsprismetoden innebär dock att någon form av genomsnittsberäkning kan bli nödvändig när lokalens marknadshyra slutligen bestäms.

Sammanfattningsvis vill utskottet anföra följande om prövningen av skäligheten av ett lokalhyreskrav. Regeringsförslaget om hur denna prövning bör göras är mera följsamt fill hyresutvecklingen än vad som skulle bli följden av om motionärernas förslag förverkligades. Detta gäller vid såväl stigande som sjunkande hyror. Även regeringsförslaget innebär en begränsning av inflytandet av enstaka höga hyror och hyresanbud. Förslaget ger heller inte hyresvärden någon påtaglighetsmarginal. Härvid skiljer sig förslaget frän den ordning motionärerna synes förespråka. Vad i propositionen förordats om principerna för bestämmande av skäligt hyreskrav får anses väl tillgodose rimliga anspråk på ett förbättrat skydd för hyresgästerna och innebära en rimlig avvägning mellan de berättigade krav parterna i ett lokalhyresförhällande kan ställa. Som nu redovisats överensstämmer motionärernas förslag i inte ringa grad med regeringsförslaget. Enligt utskottets uppfattning bör lagstiftningen utformas i enlighet med regeringsförslaget. Bl. a. näs härigenom en bättre följsamhet till den fakfiska hyresutvecklingen. Vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu är i fräga samt motionerna Bo44 (s) yrkande 1 och Bo45 (c) yrkande 1 avstyrks med hänvisning till vad nu anförts. Utskottet, föreslår riksdagen att anta regeringsförslaget till ändring av 57 a § första stycket hyreslagen.

Hyresvärdens uppsägning

Nuvarande ordning: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels om att hyresgästen har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte går med pä att flytta utan att fä ersättning. Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer att det förenklade delgivningsförfarande som normalt gäller för uppsägning av bostadshyresavtal, dä uppsägningen omgående kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning av lokalhyresavtal enligt 58 § hyreslagen,

Lokalhyreskommitténs förslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall han hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden normalt inom tvä måna-

der frän uppsägningen. Gör han inte det, skall uppsägningen bli utan BoU 1987/88:21 verkan. Hyresvärden ges möjlighet att upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Det förenklade delgivningsförfarandet som gäller för uppsägning av bostadshyresavtal bör fä tillämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal.

Propositionen: Någon ändring av gällande ordning föreslås inte.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer i allt väsentligt med lokalhyreskommitténs förslag.

Utskottet: Som anförs i propositionen skulle ett genomförande av lokalhyreskommitténs förslag, ett förslag som alltså tagits upp i motionerna, om att hyresvärden i stället för hyresgästen skall hänskjuta eventuell tvist till hyresnämnden sannolikt innebära en väsentlig ökning av antalet onödiga ansökningar om medling. De eventuella olägenheter som nuvarande ordning givit upphov till och som, enligt vad utskottet erfarit, bl.a. kan ha inneburit att hyresgästen inte är medveten om sina åligganden för att fä till stånd medling bör kunna bemästras genom ökad information bl. a. genom hyresgästernas intresseorganisationer. Vidare bör beaktas att hyresgästen i uppsägningen skall informeras om den fidsfrist som gäller för hänskjutan-de av en tvist till hyresnämnden för medling (58 § första stycket hyreslagen). Tillräckliga skäl saknas att ändra nuvarande ordning. Vänsterpartiet kommunisternas parfimotion Bo43 såvitt nu är i fråga avstyrks liksom motionerna Bo44 (s) yrkande 2 och Bo45 (c) yrkande 2.

Vad som anförts i proposifionen om den ordning som i övrigt bör gälla för hyresvärdens uppsägning och för hyresgästens uppsägning för villkorsändring har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande. Utskottet föreslår riksdagen att anta regeringsförslaget till ändringar i jordabalken såvitt nu är i fräga.

Medlingsförfarandet

Nuvarande ordning: Innan en lokalhyresgäst fär väcka talan i fastighetsdomstol om ersättning pä grund av obefogad uppsägning, skall medling normalt alltid ske hos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Kan inte parterna förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram förslag till föriikning, om det inte är uppenbart att det saknas förutsättningar för en överenskommelse. År 1979 infördes regler om aft hyresnämnden, om någon av parterna så begär, skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller — i fall dä uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad — om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § nämndlagen). I fräga om marknadshyran är avsikten med yttrandet ■ att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att fä hyresförhållandet förlängt.

Hyresnämndens yttrande har inte nägra omedelbara rättsverkningar för BoU 1987/88:21 parterna och fär inte överklagas. Det har dock presumtionsverkan vid en efterföljande ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen fär ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte varit riktig, den s. k. presumtionsregeln. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresavvikelse som uppgår fill 10% eller mer alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra att hyresvärden i samband med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig att betala för lokalen, infördes är 1979 också en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket. Sädana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen, som hyresvärden känt till vid tiden för hyresnämndens yttrande men dä inte informerat om, fär enligt denna regel beaktas vid fastighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl föreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvärden från att i en ersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal som grundar sig på ett nytt anbud. Inget hindrar heller parterna att i fastighetsdomstolen åberopa annat jämförelsematerial än det som läg till grund för hyresnämndens yttrande om marknadshyra.

Kommer inte parterna överens om en föriängning av avtalet, mäste hyresgästen flytta. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall parterna dock enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i yttrandet. De åtgärder som parterna vidtar efter en medling som inte lett till förlikning påverkar normalt inte bedömningen av ersättningsfrågan.

Lokalhyreskommitténs förslag: På begäran av part skall hyresnämnden — oavsett pä vilken grund uppsägning har skett - avge yttrande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om förlängning inte skulle komma till stånd. Om hyresnämnden har avgett ett yttrande, fär utredning som inte har åberopats under medlingen beaktas i en ersättningstvist i fastighetsdomstol endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning för rivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor fär ett yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

Propositionen: Inga ändringar föresläs i fräga om medlingsförfarandet i
hyresnämnd. Dock bör noteras att preklusionsregeln föresläs skärpas i
förhållande till vad som gäller för närvarande och även i förhållande till
lokalhyreskommitténs förslag. I propositionen anförs bl. a. att hyresvär
den i en ersättningstvist inte bör få åberopa hyresanbud frän tredje man
och hyresavtal som träffats med en ny hyresgäst, om dessa inte framlagts i
hyresnämnden. För att markera att det bara är i rena undantagsfall som ny
utredning skall få förekomma i en ersättningstvist, om hyresnämnden
avgett yttrande om marknadshyran, föreslås att det i lagtexten anges att
det skall finnas synnerliga skäl för att en ny sådan utredning skall få 10

beaktas.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 BoU 1987/88:21 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag.

Utskottet: Hyresnämnden har, som framgått ovan, enligt gällande rätt att avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal är att anse som godtagbar. Utskottet delar regeringens och motionärernas uppfattning om vikten av att parterna under medlingen ges tillföriitlig vägledning. Särskilt viktigt är detta i tvister som rör skäligheten av ett hyreskrav där parterna normalt räknar med att kunna nå en överenskommelse om förlängning. Som anförs i propositionen rör problemet med nuvarande yttranden om marknadshyra snarast frågan om vilken ny utredning hyresvärden skall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättningstvist och vilken verkan ett yttrande från hyresnämnden skall ha i en sådan tvist. Därvid torde det förhålla sig sä att ett yttrande om marknadshyran i sig utgör bättre vägledning för parterna än ett yttrande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om han skulle vidhålla sitt krav, I sammanhanget bör också erinras om att den s.k. preklusionsregeln i proposifionen föreslås skärpt i förhällande till vad som nu gäller. Den i propositionen förordade utformningen av denna regel har sammanfattningsvis redovisats ovan.

Gällande ordning bör tillsammans med en förstärkt preklusionsregel tillgodose parternas berätfigade krav pä en effektiv medling och vägledning vid bedömningen bl.a. om ett hyreskravs skälighet. Utskottet föreslår riksdagen att anta regeringens förslag fill ändringar i jordabalken och i nämndlagen som blir följden av vad nu anförts. Vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och motionerna Bo44 (s) yrkande 3 samt Bo45 (c) yrkande 3 om medlingsförfarandet avstyrks.

Ersättningsregler

Nuvarande ordning: Enligt gällande rätt skall hyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust pä grund av att hyresförhållandet upphör (57 § första stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. Därvid hänvisas särskilt till grunderna för bestämmandet av ersättning för s, k, rörelseskada,

Lokalhyreskommitténs förslag: Lokalhyresgäster skall alltid ha rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad förlängnings vägran.

Propositionen: En minimiersättning motsvarande en årshyra kan i vissa fall
fä konsekvenser som är alltför vittgående för en hyresvärd som t, ex, gjort
en missbedömning av bärigheten av sina skäl att upplösa hyresförhållandet
eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal
vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvid bör beaktas att en 11

årshyra i vissa fall kan uppgå fill miljonbelopp. Med hänsyn härtill bör BoU 1987/88:21 enligt propositionen minimiersättningen om en årshyra begränsas till visst rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressena bör minimiersättningen motsvara en årshyra för lokalen dock högst ett belopp som motsvarar tvä basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring, vilket i dag motsvarar drygt 50000 kr. Flertalet kommersiella verksamheter torde vid en ofrivillig avflyttning frän en lokal kunna påvisa ekonomisk skada som överstiger detta belopp, Samfidigt anses dock enligt propositionen en minimiersättning om en årshyra även med en sådan begränsning innebära ett tillfredsställande skydd för de lokalhyresgäster som med nuvarande regler inte kan påräkna någon egentlig ersättning.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag. I mofion Bo46 (fp) yrkas avslag pä regeringens förslag om minimiersättning. Även i mofion Bo47 (m) yrkas avslag på förslaget i propositionen i denna del. Enligt sistnämnda motion bör skadeståndet vid obefogad uppsägning utformas så att hyresgästen kompenseras fullt ut för sina verkliga ekonomiska skador.

Utskottet: Även enligt utskottets mening skulle det föra för långt att, som i vänsterpartiet kommunisternas partimofion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) föreslås, alltid bestämma en minimiersättning motsvarande en årshyra vid obefogad förlängningsvägran. Den princip som knäsätts vid ett riksdagens bifall till förslaget i propositionen om att en viss minimiersättning, relaterad fill årshyran eller basbeloppet, skall kunna utgä finner sig utskottet kunna godta. Emellertid anser utskottet att det i propositionen föreslagna antalet basbelopp bör fördubblas och alltså motsvara fyra basbelopp enligt lagen (1962: 381) om allmän försäkring. Fyra basbelopp är i dag drygt 100000 kr: Även vid en minimiersättning av denna omfattning torde flertalet kommersiella verksamheter vid en ofrivillig avflyttning frän en lokal kunna påvisa ekonomisk skada som överstiger det av utskottet nu föreslagna minimibeloppet. En minimiersättning enligt utskottets förslag ger samtidigt ett tillfredsställande skydd till lokalhyresgäster som med dagens regler i praktiken inte kan påräkna någon egentlig ersättning.

De ovan nämnda motionerna frän (vpk), (s) och (c) fär i viss män anses fillgodosedda med vad nu anförts. Utskottet är dock inte berett aft fillstyr-ka motionärernas krav om rätt fill en minimiersättning motsvarande en årshyra vid obefogad uppsägning. Såvitt avser denna fråga avstyrks vänsterparfiet kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu är i fråga samt motionerna Bo44 (s) yrkande 4 och Bo45 (c) yrkande 4.

Även i motionerna Bo46 (fp) yrkande 2 och Bo47 (m) yrkande 2 yrkas, avslag pä regeringens förslag om minimiersättning. Motionärerna anser att hyresgästernas verkliga ekonomiska skador alltid skall kompenseras.

Utskottet delar i princip motionärernas uppfattning om att verkliga
ekonomiska skador skall ersättas. Sä är fallet i dag. Även vid ett bifall till
vad utskottet ovan förordat kommer dagens regler, om den ekonomiska
skadan överstiger minimiersättningen, att bli avgörande för storleken av
den ersättning som kommer att utgä i fall äv "obefogad förlängningsvägran. 12

Utskottet har ovan uttalat sig för att i hyreslagen bör.inarbetas regler om BoU 1987/88:21 minimiersättning. En sådan uppfattning är i sak oförenlig med vad i m- och fp-motionerna föreslagits. Dessa motionsyrkanden avstyrks därför. Riksdagen bör, med den ändring utskottet nu föreslagit, anta regeringsförslaget till ändring i jordabalken.

Indexklausuler m. m.

Nuvarande ordning: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen gäller att hyran för lokaler, utom såvitt avser ersättning för uppvärmning, elektrisk ström o.d., skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Frän huvudregeln medges dock undantag för förbehåll i avtal om s. k. omsättningshyra, s. k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgrund. En förutsättning för att ett förbehåll om annan beräkningsgrund skall gälla är att avtalet är träffat för en bestämd tid och att hyrestiden är längre än ett är. Annan beräkningsgrund omfattar — förutom indexförbehåll — även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder för hyra. Det vanliga är dock att ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna - helt eller delvis -ändras under avtalstiden i enlighet med utvecklingen av konsumentprisindex.

Lokalhyreskommitténs förslag: Överenskommelser om indexreglering av hyran skall gälla endast om hyresavtalet är träffat för en tid av minst tre år.

Propositionen: Någon ändring av nuvarande regler föresläs ej.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag.

Utskottet: Utskottet tillstyrker förslaget i motionerna om att hyresavtalet skall vara träffat för en fid av minst tre år för att överenskommelse om indexreglering av hyran skall gälla. Som anförs av vissa av motionärerna bör ett tillmötesgående av deras förslag leda till längre avtalstider för enskilda hyresgäster. Detta måste anses övervägande positivt. Hyresgästen fär dä bättre möjligheter att pä längre sikt planera sin verksamhet. En eventuell invändning mot att ha indexr.eglerade hyror får, vid en bedömning av kravet pä längsiktighet i planeringen, stå tillbaka. Riksdagen bör därför enligt utskottets mening med anledning av vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 såvitt nu är i fråga och motionerna Bo44 (s) yrkande 5 samt Bo45 (c) yrkande 5 anta en ändring i 19 § hyreslagen i enlighet med vad utskottet nu anfört.

Med anledning av vad utskottet nu föreslagit bör övergångsbestämmelserna tillföras en ny punkt. Denna fräga behandlar utskottet nedan.

Ändrad användning

Nuvarande ordning: Enligt 23 § hyreslagen får hyresgästen inte använda

lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock 13

inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Paragrafen gäller BoU 1987/88:21 för både bostadslägenheter och lokaler. Om hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att hyresrätten förverkas och att avtalet sägs upp i förfid enligt 42 § första stycket 3 hyreslagen. Hyresrätten är dock inte förverkad, om hyresgästen utan dröjsmål vidtagit rättelse efter tillsägelse eller om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Hyresvärden kan också säga upp avtalet till hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser.

Lokalhyreskommitténs förslag: Enligt kommittén bör hyresgästernas behov av att kunna ändra användningen av en lokal bedömas mot bakgrund av den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället. Genom ändrad efterfrågan ändras marknader snabbt, och traditionella gränser mellan branscher suddas ut. Även förutsättningarna för offentlig verksamhet och för ideella och kulturella föreningars verksamhet ändras. Denna utveckling i samhället ökar enligt kommittén hyresgästernas behov av att kunna ändra sin verksamhet även under löpande avtalsperiod. Vidare kan den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen har behov av att ändra sin verksamhet för att förbättra det ekonomiska utbytet. Kommittén menar därför att hyresgäster som har beaktansvärda skäl för en ändrad användning av en lokal bör ges möjlighet till detta utan den osäkerhet för hyresgästen som följer av nuvarande regler i fall dä hyresvärden motsätter sig förändringen. Tillstånd till sådan ändrad användning skall enligt kommitténs förslag kunna lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Hyresnämnden skall således göra en avvägning mellan parternas intressen.

Propositionen: Förslaget i propositionen överensstämmer i princip med kommitténs förslag. I proposifionen föreslås emellertid att tillstånd inte skall lämnas, mot hyresvärdens bestridande, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än tre år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning motsätta sig den.

Motionerna: Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag. I motion Bo47 (m) förordas att - utöver vad i proposifionen föreslagits - hyresvärden skall anses ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning om den nya verksamheten kan uppfattas som stötande.

Utskottet: Förslagen i s-, c- och vpk-motionerna om när tillstånd till ändrad användning av en lokal skall medges överensstämmer principiellt sett med propositionens förslag. 1 propositionen föresläs emellertid att hyresgästen skall ha innehaft lokalen längre än tre år för att tillstånd till ändrad användning skall lämnas.

Även enligt utskottets mening finns skäl att ha en tidsgräns för när
tillstånd till ändrad användning skall medges. Vid en avvägning mellan
hyresgästens behov av att kunna ändra användningen av lokalen och
möjligheterna att motverka att ändrad användning av lokalen görs enbart i 14

syfte att möjliggöra en rörelseöverlätelse som i realiteten endast avser BoU 1987/88:21

hyresrätten till lokalen har utskottet kommit till slutsatsen att en innehavs-

fid längre än tvä år skall erfordras. Vad i vänsterpartiet kommunisternas

partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) yrkande 6 och Bo45 (c)

yrkande 6 föreslagits får anses i inte ringa grad fillgodosett genom vad nu

anförts. Riksdagen bör med anledning av mofionerna anta 23 § hyreslagen

med den ändring som nu föreslagits.

1 motion Bo47 (m) yrkande 4 godtas i och för sig regeringens förslag. Motionärerna anser dock att hyresvärden skall anses ha befogad anledning motsätta sig ändringen om den nya verksamheten kan uppfattas som stötande.

I specialmotiveringen till den nu diskuterade paragrafen anförs i propositionen (s. 44) att hyresvärden normalt inte bör kunna påtvingas en ändrad användning som medför störningar i form av buller och ventilationsutsläpp. Vidare bör beaktas vilken inverkan en ändrad användning av en lokal skulle få för andra hyresgästers verksamhet. Även andra exempel pä när ändrad användning inte bör tillåtas nämns i specialmotiveringen.

En ändrad verksamhet kan kräva godkännande även enligt annan lagstiftning än hyreslagen. Vid en sådan prövning bör finnas möjligheter att väga in de bedömningar motionärerna efterlyser i avsikt att hindra att en ändrad verksamhet som är stötande kommer till stånd,

Bl.a, med hänvisning härtill avstyrker utskottet bifall till motion Bo47 (m) yrkande 4.

Andrahandsuthyrning

Nuvarande ordning: Enligt 39 § första stycket hyreslagen gäller som huvudregel att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke fär upplåta hela lägenheten i andra hand. För bostadslägenheter finns ett undantag i 40 §. Enligt denna paragraf kan hyresnämnden lämna en bostadshyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet, tillstånd till andrahandsupplåtelse. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Något motsvarande undantag för lokaler finns inte.

Lokalhyreskommitténs förslag: En lokalhyresgäst, som under viss tid inte har tillfälle aft använda sin lokal, skall kunna fä hyresnämndens fillstånd att upplåta den i dess helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Propositionen: Förslaget i propositionen överensstämmer med kommitténs förslag.

Motionen: I mofion Bo47 (m) avvisas förslaget i propositionen. Motionä
rerna anför att en rätt till andrahandsuthyrning i strid med fastighetsäga
rens vilja endast tjänar syftet att möjliggöra handel med hyreskontrakt. 15

utskottet: De motiv som enligt propositionen skall vägleda hyresnämnder- BoU 1987/88:21

nas bedömning av när andrahandsuthyrning av en lokal skall medges har

enligt utskottets mening fått en acceptabel utformning. Utskottet hänvisar

härvid till vad i propositionen (s. 42 och 45) anförts. Förslaget i motion

Bo47 (m) yrkande 3 om avslag pä propositionen i denna del avstyrks av

utskottet med hänvisning till vad nu anförts.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser m. m.

I propositionen föresläs att lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1989. Beträffande de nya bestämmelserna om ändrad användning och andrahandsuthyrning av en lokal föresläs att de skall tillämpas i fräga om äldre avtal först frän den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter ikraftträdandet. I övrigt förordas att ' de föreslagna bestämmelserna får slå igenom även beträffande äldre avtal, om uppsägning sker efter ikraftträdandet.

Vad i propositionen föreslagits om ikraftträdande och övergångsbestämmelser samt om de frågor i propositionen som inte tagits upp i det föregående har inte givit utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande av annan innebörd än att i 66 och 70 §§ förslag till lag om ändring i hyreslagen samt i 4 § förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder vissa ändringar av redaktionell natur gjorts beroende på att samma lagrum föresläs ändrade också i proposition 1987/88:162 om hyra vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet m.m.

Vidare bör, som anförts ovan, med anledning av den föreslagna utvidgningen av förbudet mot indexklausuler m.m. (19 § tredje stycket hyreslagen) de i propositionen föreslagna övergångsbestämmelserna tillföras ytterligare en punkt. Liksom lokalhyreskommittén anser utskottet att parterna bör ges tillräckligt rådrum att förhandla sig fram till nya hyresvillkor, om hyresavtalet ingåtts före ikraftträdandet och det innehåller villkor som omfattas av det utvidgade förbudet. Ett sådant villkor i ett äldre hyresavtal bör inte förlora sin verkan före utgången av juni månad är 1990. Kan avtalet inte sägas upp till den tidpunkten, bör villkoret få fortsätta att gälla till den senare tidpunkt dä avtalet kan upphöra pä grund av uppsägning. Därefter bör emellertid villkoret förlora sin verkan mot hyresgästen. Om avtalet förlängs automatiskt efter tidpunkten i fräga, får hyran enligt 19 § fjärde stycket bestämmas till belopp som är skäligt.

Övergångsbestämmelsen gäller bara hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Härav får anses följa att ett sådant avtal inte efter ikraftträdandet kan med verkan mot hyresgästen ändras sä att ett villkor av ifrågavarande slag tas in i avtalet. Bestämmelsen utgör naturligtvis inte något hinder för hyresgästen att före utgången av juni månad år 1990 säga upp avtalet enligt 58 a § hyreslagen för att få fill stånd omprövning av villkoren.

Utskottet föreslår riksdagen att anta ett tillägg till övergångsbestämmelserna i enlighet med vad nu anförts.

Hemställan BoU 1987/88:21

Utskottet hemställer

1. beträffande skäligt hyreskrav

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag pä motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88;Bo44 yrkande 1, 1987/88:Bo45 yrkande 1, 1987/88;Bo46 yrkande 1 samt 1987/88:Bo47 yrkande 1 antar 12 kap. 57 a § första stycket lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

2. beträffande hyresvärdens uppsägning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag pä motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fräga, 1987/88;Bo44 yrkande

2 samt 1987/88:Bo45 yrkande 2 antar 12 kap, 58 § lag om ändring i
jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande
betecknats som utskottets förslag,

3. beträffande medlingsförfarandet

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag pä motionerna 1987/88:Bo43 sävift nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande

3 samt 1987/88:Bo45 yrkande 3 antar 12 kap. 57 a § andra och tredje
styckena med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande be
tecknats som utskottets förslag,

4. beträffande ersättningsregler

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1987/88;Bo43 såvitt nu är i fråga, l987/88:Bo44 yrkande 4 samt 1987/88;Bo45 yrkande 4, med avslag på motionerna 1987/88;Bo46 yrkande 2 och 1987/88:Bo47 yrkande 2 antar 12 kap. 58 b § med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

5. beträffande indexklausuler

att riksdagen med anledning av motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 5 samt 1987/88:Bo45 yrkande 5 antar 12 kap. 19 § lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

6. beträffande ändrad användning

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, l987/88:Bo44 yrkande 6 samt 1987/88;Bo45 yrkande 6 och med avslag på motion 1987/88;Bo47 yrkande 4 antar 12 kap. 23 § lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

7. beträffande andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag pä motion 1987/88:Bo47 yrkande 3 antar 12 kap, 40 § lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga I till detta betänkande betecknats som utskottets förslag,

8. beträffande ikraftträdande och övergångsbestämmelser

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1987/88; Bo43, 1987/88: Bo44, 1987/88; Bo45 samt med avslag på mo-

2 Riksdagen 1987/88. 19 saml. Nr 21

tionerna 1987/88:Bo46 och 1987/88:Bo47 samtliga motioner sävift nu BoU 1987/88:21 är i fräga beslutar

a) att de vid propositionen fogade och som bilaga 1 till detta , betänkande intagna lagförslagen träder i kraft den 1 januari 1989,

b) anta övergångsbestämmelser till lagförslagen med den lydelse som i bilaga 1 till detta betänkande betecknats som utskottets.förslag,

9, beträffande övriga frågor att riksdagen med bifall fill regeringens förslag antar de vid propositionen fogade och som bilaga 1 till detta betänkande intagna lagförslagen och med den lydelse som betecknats som utskottets förslag i vad de inte behandlats under 1 -8 ovan,

Stockholm den 10 maj 1988 På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

Närvarande: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Maj-Lis Landberg (s), Rolf Dahlberg (m), Magnus Persson (s), Erling Bager (fp), Per Olof Håkansson (s), Margareta Palmqvist (s), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil Danielsson (m), Rune Evensson (s), Tore Claeson (vpk), Berndt Ekholm (s), Jan Sandberg (m) och Eva Rydén (c).

Reservationer

1. Skäligt hyreskrav (mom. 1)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "I motionerna" och pä s. 8 slutar med "stycket hyreslagen" bort ha följande lydelse:

Ovan har redovisats nuvarande ordning för vad som är att anse som skäligt hyreskrav, lokalhyreskommitténs förslag och förslaget i propositionen. Som påvisas i motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) innebär ett förverkligande av regeringens förslag att en situation skapas där förhållandena på lokalhyresmarknaden blir likartade dem som råder för bostadshyresgäster något som i sin tur innebär en ökad reglering av lokalhyresförhällanden. Flera tunga remissinstanser bland dem Kooperativa förbundet KF, har starkt kritiserat lokalhyreskommitténs förslag och bl.a. anfört att i ett lokalhyresförhållande ett hyresavtal är en del i hyresparternas affärsmässiga verksamhet. Ett skyddsnät till förmån för hyresgästen skulle rubba . balansen mellan parterna och snedvrida marknaden.

Utskottet delar denna bedömning. Äyen om regeringens förslag inte är
lika långtgående som lokalhyreskommitténs kvarstår den principiella kriti
ken mot att skäligheten av ett hyreskrav ytterst skall bestämmas pä admi- 18

nistrativ väg genom beslut av hyresnämnd. Om marknadsprissättningen pä BoU 1987/88:21 lokaler ersätts av regeringens förslag blir resultatet alltså ett "bruksvärdessystem" liknande det som används för bostadslägenheter. Erfarenheterna av detta system är negativa. Det bör inte införas pä lokalhyresmarknaden.

Den jämförelseprövning som förordas i proposifionen blir dessutom förmodligen mycket svår att geriomföra i praktiken. Lokaler är till sin natur inte sällan tämligen unika till skillnad från bostadslägenheter. Hur skall jämförelser göras mellan lokaler av olika storlek, läge och standard? Det blir en vansklig och svär uppgift att fastställa olika lokalers jämförelsevärde. Utskottet vill således inte medverka till en ökad reglering av lokalhyresmarknaden.

Med bifall till motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) avstyrker utskottet regeringens förslag till ändring av hyreslagens 57 a § första stycket. Nuvarande ordning som aUtså bygger på en marknadsanpassad lokalhyressät-tning bör behållas.

Förslaget i vänsterparfiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) överensstämmer med lokalhyreskommitténs förslag. Utskottet har ovan förkastat detta förslag varför mofionerna avstyrks.

dels att moment I i utskottets hemställan bort ha följande lydelse; 1. beträffande skäligt hyreskrav att riksdagen med bifall till motionerna 1987/88:Bo46 yrkande 1 och 1987/88:Bo47 yrkande 1 avslår regeringens förslag till ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 57 a § första stycket samt motionerna 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 1 och 1987/88:Bo 45 yrkande 1,

2. Skäligt hyreskrav (mom. 1)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Utskottet behandlar" och pä s. 8 slutar med "stycket hyreslagen" bort ha följande lydelse:

Som framgår av redogörelsen ovan innebär regeringens förslag till utformning av reglerna om hur skäligt hyreskrav skall bestämmas en förbättring jämfört med lagens regler. Det är emellertid sä att än bättre förhållanden skulle uppnäs om lokalhyreskommitténs förslag förverkligas. Det är ofta av stor vikt att lokalhyresgästens möjligheter att fä behälla sin lokal förstärks och att han inte, under hänvisning till ett mer eller mindre realistiskt "marknadshyreskrav", skall tvingas flytta sin verksamhet - en verksamhet som han kanske arbetat upp under flera år och som kan vara beroende av att han kan behålla sin lokal.

Utskottet finner kommitténs förslag välgrundat. De betänkligheter som i
propositionen framförts mot kommittéförslaget är, enligt utskottets me
ning, inte bärande. Vid den hearing som kommittén genomförde med
företrädare bl.a. för hyresnämnder fick den av kommittén föreslagna 19

lagändringen goda och enhetliga vitsord. Det påtaglighetsrekvisit som BoU 1987/88:21 kommittén föreslog tar enligt utskottets uppfattning större hänsyn till lokalhyresgästens berättigade krav än regeringsförslaget.

Utskoftet föreslär riksdagen att anta den ändring i hyreslagens 57 a § första stycket som blir följden av vad i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) förordats och som alltså överensstämmer med vad lokalhyreskommittén föreslagit.

Regeringens förslag samt förslaget i motionerna Bo46 (fp) och Bo47 (m) om att nuvarande ordning skall behällas avstyrks sålunda.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 1. beträffande skäligt hyreskrav att riksdagen med anledning av regeringens förslag och mofionerna 1987/88;Bo43 såvitt nu är i fräga, 1987/88;Bo44 yrkande 1 och 1987/88:Bo45 yrkande 1 samt med avslag pä motionerna 1987/88;Bo46 yrkande I och 1987/88:Bo47 yrkande 1 antar 12 kap. 57 a § första stycket lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande anges som reservanternas förslag.

3. Hyresvärdens uppsägning (mom. 2)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 böijar med "Som anförs" och slutar med "i fråga" bort ha följande lydelse:

Lokalhyreskommitténs förslag om att hyresvärden om han sagt upp avtalet, i stället för, som i dag, hyresgästen skall hänskjuta en tvist i ett lokalhyresförhällande till hyresnämnden bör genomföras. I propositionen förordas att dagens ordning behålls främst med motiveringen att ett genomförande av vad kommittén förordat sannolikt skulle leda till en väsentlig ökning av antalet ansökningar om medling. Mot argumentet att lägga ansvaret på hyresgästen kan flera invändningar resas. Inte sällan förhäller det ju sig sä att hyresgästen rent allmänt måste anses mindre bekant med förfarandet i hyresnämnd och med vilka regler han har att iaktta för att inte förlora sina möjligheter att få tvisten prövad av nämnd. En fastighetsägare har kanske flera lokaler och inte sällan helt andra resurser än hyresgästen när det gäller att agera visavi hyresnämnderna. Rent principiellt bör ordningen vara den att den part - i detta fall hyresvärden — som säger upp ett hyresavtal bör vara den som anhängiggör ärendet hos nämnden.

Riksdagen bör med anledning av vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) anta den ändring i 58 a § hyreslagen som i bilaga 2 till detta betänkande angivits som reservanternas förslag. Ett riksdagens beslut i enlighet härmed innebär alltså att lokalhyreskommitténs förslag kommer att förverkligas i motsvarande del.

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

2. beträfiande hyresvärdens uppsägning m.m. 20

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna BoU 1987/88:21 1987/88:Bo43 såvitt nu är i fråga, 1987/88;Bo44 yrkande 2 och 1987/88:Bo45 yrkande 2 antar 12 kap. 58 a § lag om ändring i jordabalken med den lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande anges som reservanternas förslag.

4. Medlingsförfarandet (mom. 3)

Agne Hansson (c), Tore Claeson (vpk) och Eva Rydén (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med "Hyresnämnden har" och slutar med "medlingsförfarandet avstyrks" bort ha följande lydelse:

Hyresnämnden har, som framgått ovan, enligt gällande rätt att avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal är att anse som godtagbar. Ett genomförande av lokalhyreskommitténs förslag skulle förbättra nämndernas möjligheter att medla vid tvister. Detta blir följden av att regler skapas som leder till att parterna presenterar underlag för sina ståndpunkter i tvister redan under hyresnämndens medling. Hyresnämnden skall därmed före en avflyttning kunna ge dem ett tillförlitligt besked om hyresvärdens eventuella ersättningsskyldighet. Genom att ge parterna möjlighet att rätta sig efter ett sådant beslut kan avflyttningar pä grund av obefogade uppsägningar motverkas.

I proposifionen föresläs inga ändringar i fräga om medlingsförfarandet. Detta är inte tillfredsställande, dä ett klart behov av en förstärkning av medlingsförfarandet föreligger.

Däremot innehåller regeringsförslaget en förbättring av preklusionsregeln, då uttrycket "särskilda skäl" utbyts mot uttrycket "synnerliga skäl". Har hyresnämnden avgett yttrande fär sålunda enligt propositionen utredning som inte lagts fram under medlingen beaktas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol endast om det finns synnerliga skäl.

Vad nu förordats innebär ett bifall till vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 och i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) om utformningen av medlingsförfarandet. Riksdagen bör anta de ändringar i hyreslagens 57 a § andra och tredje styckena som blir följden av ett bifall fill motionerna.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 3. beträffande medlingsförfarandet att riksdagen med anledning av regeringens förslag och motionerna 1987/88:43 såvitt nu är i fråga, l987/88;Bo44 yrkande 3 och 1987/88:Bo45 yrkande 3 antar 12 kap. 57 a § andra och tredje styckena med den lydelse som i bilaga 2 till detta betänkande anges som reservanternas förslag.

5. Ersättningsregler (mom. 4)

Rolf Dahlberg (m), Erling Bager (fp), Karl-Göran Biörsmark (fp), Bertil Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

3 Riksdagen 1987/88. 19 saml. Nr 21

Rättelse: S. 25 rad 5 står: 23------------------ 58 Rättat till: 8 70

cäd jftUdltjnm\ £a,v möKo.tlQyXlMtäte ÄQmnJ&, lb2BöKJar rm. '"Ä,\,w ©jtBJ iP.8:2!l teril[gt"co.qhf}JåsS.lt5sälutjirrmsII'MijjöiédJM.Uli"tbmtte iMMköllet iJian iinte jge sSjp EanSlHhlJlBgttiil i1lög.Q?itjgSnplfiÖ!fgcQlTi lUtfefflP-

rriiiigtavteisätjninjsistQSlQinyHMLddikqtVjgfttitBHläipiliii

llerss_omiifRrim3ipiinnAbjiraaftlh,yrjss,Yärilenärsäl4MlJl[ga

cdentek.qnj5mUk35.SkailitÄQmlh;i:e.stÖfltåll3ni

rcesjästen tllQr tbehäjlas. lRej.efingenjs tfpölag cQm Eftft eSfi åöhjjtatäjlertep

tQKätlrijngtQmtlvlåBia3_h>elqi3ps$Kil|liHtgåc0ji..vAeAtcQm

siHfUiatböriiplejgeaQmfiMas,lSnrn«rtQllrmin.dtessotell)L

t(rniist|prqp,Q5inLQp.eplkQmmrii|flrjlHtikmimttftufp.etas5.QmtW

rmotfffi«LSh-e-töägat:encOj;HiiiftLesS5mÄUsll®

cdagen jaft tbjfalLa imQnJuawiifi yRs (t§5) cftiJh iBpfW (dr)) iiiöt ssötp Ealllå

iinn4bär[ftv!ag|irrfaeringenfförl.agtQmiintwan llagmi,LlitkQltetjscstJ!lpjqgs.t_aganäeiifla)5JHa'

ilii)mmiiili.Lefna3|B3rtim«ttQpaofö(H(ihrfflfliijm.wu

if/

1 !ftS7 tB,ci=W yMSkanfe 22 £f\&llär rt

imfli33.mo'å3 sCåviit riui är ii ff, iimmmo yvitemäe 4 ssamt 1 lM7m ao;45 yi!-tli3nJle4,

(.6. l£5Sät,Willg.steglsr(tofiin.4|)

/.aefflaass.Qn((9) ,lPj»eeCQLa,es_Qp(Cj4)c«(th&ÉfiI5afén(t,9)£81M!ir

t./.;

wrtiiät"cQ.chi:RåsSlI33s?lHEarr.iii(?d'MijJMlftMJköfl''llw

ÄQm£.antär

rfm>iiQi'J?rriaffi.o?li4((a)tQ;«hIfto!$5ffjf)fggftJl0sliÄftatffof lt

s$kati%$töcQ.mi.iiyre1»tMll:imd«tijpjjfh»rtii|ifg

lR:?tiipjiictetfeesiUrtif|gssJs5iSss*Vy

llertiatepss:å:d_anjgenj?n|$LSJfri}fttatt(il . iMliSkfitte.t

ten i inte Ä'2<ä.?Rteca rCfgfingms f8JE$i 6m aiitt rmiJlifI)kEätWil|g.en s?ka!l

tl3tg5lfl&tt)!llh:QS5ttttälfe%iliel(jt?fi.di¥S.ttil'cöi5?ft(

äåihhgte ■ Me,dcd trpjjantörjiatt jljiyfkeriMfelkQtttdcmiHirffiHn

rtierro,s%Qmcäv.ece.n,ssfäm.in?rrm.Cdlt0MHvyiÄ5kQfflfflilt#RSffö

s?tyrterrregeriQgensffötslags53mtrnwUöa&m3ffiP(4(|p)cft

r.nJJ.öiraijJlerGegl.ersSk.alltb.eMlks.

LU£$KottetfförslårrriJsstiWiatt£8nterK«*iv'öWlttmasfg6$l aav558hb§§hhy ceslagen.

f/d.Sc.4ttrm,om.ent*liiLUiskQttet,slM.m?tä!te.nlliortlJiaf
44- fitifjiftiieiCliSjättningsrejiljifr
c.att rtJkölgep r.taejl aaplejdningaav rm.QPlQ.a&raa 1 UÖ
Läriiff%a,ll987188LBjyyrtemie44c<4Q)ilU/:iS5
rraejl .avslag pä rtegeringeris ffpGSiagto.ch r/notiffjirnia ilM7M&fi 1É-

ähtifedörtiiögWäfeW5Jrttemife22ämtoriKiteifi.5g5ib§Srireaidferii SrtlU iWf/MM r>afeik~#s"öffliiiiiiilfg{«i22fiilid

tbHra"s'löirsll{g,.

77.rifdb'x4räliSultei-(taöllYl.5)) . -ig

ffölii" iFalilifeTg? (liT)). iinW- Blipsr (t&l). lSfrtt{§öWHi ffiOTgffläl* (f), fertiU lSinlélkS>tli(tfl))ööliiJlftli&imöaig(ifl))a'treetr

rf/isatltdtefidläV/tHfeltotm5Mt{SmlfeSft1Ti(##..ll33BöiSiftrrtl''\M

tiilbai'''(ftftlisiUttorrflMi''iiifertiftMtiiw}tMi''ttetttHyifgi]ifHifei

lMWltellfettdfelkiriic«ifptffi5a}11tlflilg(OTiätttri%OTäffllttilgäXVr

iteiflPaiitaiwälmteiiiytewsgteiiiäv/rivi«ffi'«t'rivi«sMtfliiintedfeilig

lPdirrffflisäTmillfe;llter£altiiiafelaiBUlbirfSrtUll8 fÖJréHUittiiinlttitlläöWäirlliiipäiliÄltSr.

it«5ifelHMiö«itemintlsf6jilisflfiif8i«5 \Mi l t e U

rflSfeffi¥S5{föTt5iiTmiifflilSd«tiiir1uqiifflW1»Spft|t()

ätltiiftitewbrtiigaHvi«witeilipllki£miite.t

éhrtitläV'Ifl1iffitttic?ä°lr•

ilJlfeitettist dfeitar dtefi ajj)jilrttiiiii sm ttoffltet itgfflitreiKHKöir iSir ifläHn

öörti S5ifl[i öölte fSir fliäffii ii {jWJJR«itiifl1W> öffli älW dfelt äir tVelteäffltt m ÄP

iiftitewspii ifiÄii dfeifi atifeffliiiiig 1 biteiKpöBi

löfeT riösi nlgsp löiiaötar 1% rttigigtteTOa. iSbit teip (jgt

aTnÖSalttpaitfeiraiiicftVlljltelttvtöSlirtfillittatel

tliiiiireairti«s?iiteröifPdfe;öpmUpHiitn(ä«teir-

llfeaidteti\lla1l6iateä\SMlterlltfetettfeltriWlift1[««»•

c/74?ätttrmftflBmtiiatfeiiifliteifeiihM«Sllli«iitewtitofgi]ifti

ätV niltetöiii awiför rflöttifltem» ii/Ss»® ttt mil air ii tfö,

ll/©«¥5Mittemll?«5lli !l!®8®« jMflteHlfeS,

l5totélbgöW(4fl5)öörtiJbttiSöHäl!iar(4fl)äH»flr

rf.é äitt dtefi dbii a iHfertöitte jjttiatftte söibi 0 #„ i¥ ööijiar tfmfi "Äxtan

éttllr"' (ftflh ##.• Il5> lltairrtTBal''riUifÖiilSiife?''' döfr

rf4(/4 äftt dtep dläi ä»y tHfeiltfUtefe 5>f»iäHtte ftfli flii #.• ii tefliar rtretH '"lEfi

äHälsrf''(«S*lHtflrriS«ll''')Mi!fefflllf4f''llilftittltoM ÖlMiftMt tiiteiilt ii«ÉaiiH)g9fts töteikg tfill ämÖfiilg ii Itiibrei #

(SOT itp*>ä«ite« rfwSilt«ter ättt iBttifeiftto äg äwateai atwäwuhihg aiv shi ibltell- "FiilMiwi tlill äiMiädi ättxmähiiig stelU sålUmto iinfe iliifflVB mwtt itijy--itsMäiatew ttegtwiiktnfe (sm rtpjfeastfetp iinte itnreitisfft ilsiteibw ili«ptf tiiii äw tiig åV.- :Sftfli ffeftfigfo- ä*y s-ptslifllmsSiMfltiiigmd «ill iii»iäeiäf&ii äteill HpiÉDtät-

störningar i form av buller, ventilationsutrustning m. m. Utskottet vill för BoU 1987/88:21 sin del tillägga att hyresvärden inte heller skall kunna påtvingas en hyresgäst vars verksamhet ur andra aspekter är störande. Inte sällan kan restaurangverksamhet medföra luktproblem. Denna aspekt, som bör tillföras specialmotiveringen, innebär en tillstyrkan till vad i motion Bo47 (m) föreslagits. Vad nu anförts bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Förslaget i vänsterpartiet kommunisternas partimotion Bo43 samt i motionerna Bo44 (s) och Bo45 (c) om vilka regler som bör gälla för att en ändrad användning skall medges avstyrks.

dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse;

6. beträffande ändrad användning

att riksdagen med bifall till regeringens förslag, med anledning av motion l987/88;Bo47 yrkande 4 samt med avslag pä motionerna l987/88;Bo43 sävift nu är i fråga, 1987/88:Bo44 yrkande 6 och 1987/88;Bo45 yrkande 6 antar 12 kap. 23 § i enlighet med regeringens förslag och som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om hyresvärdens möjlighet att motsätta sig viss ändrad användning av en lokal,

9. Andrahandsuthyrning (mom. 7)

Rolf Dahlberg (m), Eriing Bager (fp), Kari-Göran Biörsmark (fp), Bertil Danielsson (m) och Jan Sandberg (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som pä s. 16 börjar med "De motiv" och slutar med "nu anförts" bort ha följande lydelse:

Som anförs i motion Bo47 (m) innebär en rätt till andrahandsuthyrning i strid med fastighetsägarens vilja att möjligheter öppnas att möjliggöra handel med hyreskontrakt. Det är sålunda svårt att finna det befogat med den ändring i hyreslagen som föreslås i propositionen och som innebär att en lokalhyresgäst som inte har tillfälle att använda sin lokal skall kunna få hyresnämndens tillstånd att upplåta den i dess helhet i andra hand.

Om hyresgästen har för avsikt att fortsätta sin verksamhet torde han mera sällan behöva hyra ut lokalen i andra hand ens under en begränsad tid. Har han å andra sidan inte för avsikt att göra det finns inget skäl att acceptera en andrahandsuthyrning. Regeringens förslag till ändring i 40 § hyreslagen avstyrks av utskottet.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse;

7. beträffande andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till motion 1987/88:Bo47 yrkande 3 avslår regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 40 §,

BoU 1987/88:21

Utskottets lagförslag Bilaga i

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken' dels aft 8, 19, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

8 §

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tie m&nader i följd vid den lidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, Utom i fall som avses i 58 a §, vara mimtlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar eu skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. 1 annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om inne-

hållet i uppsägning av hyresavtal hållet i uppsägning av hyresavtal
som gäller lokaler finns i 58 §. som gäller lokaler finns i 58 och

58a§§.

12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694. 25

/\iim-am'e-'lyd'éls'e-' CjMötYemWsfägl gUlB föW/SSl-l

. , Sikgäl 11

19) §

ÄVra"nför'lfesta"dsrägTrilieTeTrskälilväTStiil'l3e let' clierv oTrP a"vt*älett irilféliälier' förtiaTTdlingsltlaUsull eUligtt h*yjeTöh'äncli- linfglilageh'' (fl978l-3d)V i' förliä"n"diih"gs'övéTeh's'l

il-

•.rffiPffiirtmfifiiipffsstbTkihVffetMlltemfl

:kqffliMb'»e éllfeK -bTfli étV ÖMlllt éffllpt M éllfer 3 # HVifglflhiHtfllil-jlapen,

S • 6imiKpiihWé«iäif ifelkpifi iiélttéHi-éllfeKtVÉ6ffllijkrtll,>élltef .?.■ ÖW leoMUffidfeHi föh-' ritligltetfeHi ' llVi«SpBff éHW iHUiViilttölll ifVäinlifg?-

ii ifefeji öffii ifemaiikilipmtet,. sssff li§5 att ji aHöte rtmai éilbif ■ssm av

UpplatKreni iifirehäK riTKUl lfejitlftlfei<ättt,. fik aiklii rtlHyfeir äW föirli» Vöfe'

aWaltea-ttthJräWälJalllällliifytfetirildfeffriTiJi

iMaluK-

Äyiffip föv ihiftiifetf iteil' öwte ■ fini föif ibiteibK äiteil) («

NMftSifiiilbelbirilttetifllliiiatSlblt \XälWtil|lltelb)J)i«ltliUfflyliiaVtUltet

tlilldfeKidfelldfeffiiiTolffl&miréirÄltt- ttil'dtel»dfelldtePimöffl[f6rtterétigäf\l-

iflffsörniäVsÄSjifSMlPÄVöritaTiai- rflilgSMiSiifSMfeiÄVölitaWll-

räiriTfclfiiftfl- l!JtaHih'iifdfei<'äVdfel\te igirfiMlHpHi- iKBff ltlittlteräV'dferttP

gäiibt' dbölii fSifljferialll i' a'Vtk1tt öffi» 0iW tSsk- Yi&\ i' äVtafet ölfP

åtlt hV.iäff sifell' tilåi iflFd' «'tt beibjflP ätV lIVHäff älll ttt ifiKai élV M

sisiff lap ii vit föihsYilmafei tlill .- sm éi i» \M't fgjiMillnftte tiiii rty-

i%°s"g'äVt'éhT'röV«lkeiift1äiilW'éllit"'m iifelWiröteiteliflÖfefeirdlfeirÄflfii ifeStaiiT éffligtt éHi WSllg 6WMr#- ifeglöfflSS étfllglt éff äfeÄU öVöliölffii-rtörfflilfelké' rTOlltlHi ä» éhTP mW -- "kémm iTOllliff élTO äilteii H-iö«Wrtl'éhiéli|i"liisiHgWäFdfefföbrt>éHi ii>>äKlteiéllfeirrtvtiäS1iafe«i<«iilteW rtViSgNWtali ä1r rfibalfeffii, ötSlli åiaTfdräiäibbtféHiöVgäfflka'tiii51iiä>rtV'-- äiaTfllteiSillm(«rTflka«i5ffäVvrt-jy--r5'ä'éF.- Åv ävtUltt tViffitt fföi li'- itléir.- Är atfellftt tiäilffet f i-släiffd' t\tlf (SiS äV VS\& /ÉiHif Sfflilll tlill öbrti äY rtijitilifeii mkw fl>7V>Kä-vilfeirdtegUlbWfÖiQjdla°lil /»''atr.ilbirdteslttflfiifÖMteltSlllrfm öiffätVhaffslteliliiltfilibW' älV rtijiiriiW 11 iJtgi rfin tfell s'l3mife'taiff#éffltgttéHiåmftiHilM<äll<-- SftffliÖiflSitéHiäHHmiltemiK-mHPgHihUiäiii Tfl> ini' liUFalTgglllfe- ifiiipHlliäiiii Sflfli iflJi rii«räHW5 ■

fir-äVfäll tVäifät i' tWtf rire>ttilblttVäffiTlte

©\ff öglitaghÄt aV äVtel' 61ff lliW ffe)r iteljklfepwrt i' iikS? f&l\l rtB)r fMaTfdiViiWdhlHgäUbpffftiiltegtäilM«yiili

Myfé§äsk"fS>' éV i'nl'# ättVäffliki %■- «tte>rifl'flHt*6>ffiViäii--

cHrtbTni föirii3't äHMtt iä Waffiiål ä» dfe» iMpffltelBff flir ifa't alBWtt äHUki--

4!ata>äi5abalft5S«sviiiaeTiiliärd}* MVäffdbltäi>>S5aljteSf|»«sVäWitePl©r

'. llflflRrpli» aVvifelkiSF föffii ät' Utla» dlSSli' itftl? 26)11» äWfelkflr S5ffii iiir

%t5ja}5lke"'lSh'ébff6ffil- illtoMVjKäbltepéirifeftttfifi- 21

lHarthyrfts,väRlepssagto[>pthyrcs.v-tLaletLOchvvägtarjhanjaitfförlängafhy-rrcsförhjlanjict teller ikommcr fför-lLäf>gnilJ,g ii Eännt f[a!l [intj ttill sståijd fRå jgrund cayialifhyriesgästjen finXe ojitjirlhyrq,syjllkf!rsj)m}hyresyjir.-

cäenkkrM.xer0rjf(irMngmrig.lbjli'lhy-rrt&sgäsienrrälJtlillfeisäUningenligt 55Sib§, cQjn ijnle

iMarfhyrcssärencsagtiuppihyrcsav.-tlal_etcOC-hvvägrarfhanaattfiprlänga}hy.-rrcsförMll_an_de_t e?llcr tkommcr iföt-lLängni!Jgii£.annatffe!It5/ili!l£SLåndfE.å c.4."fgrundaalt//ijyf(Birarde_/i//ö>//o'/:-llJingniiiSkiyiiävjBrlhyrasSjfmeeJiärssJiä-ijig celler sSjäller ifipp cffnnat \vllllipr sSj3msStrUlerffru)tfgpdiSje_diifhyesför.-fftiillgnden (ell_er (CljefiJ cärcQjsIcälit, sskallihaniisskäligconttnffigtesätla lhyresgåsienidennesjföi:lusj[pjåfgrund cavcalMhyre0öt;ffålUtndlLUjjphffr,(Qin i inte

il .l-hyrcsgästcpiåsidj3satts?in,af|orplilcLQlseri is§,ä}llö jkanffordiiasaalthyrcsvänlcnflorläng

22.hhjiset£skallrri.vaSte//eriM/ideÄ"(i '2-\\&,hM\kXV{ALQchfhyrej,vär.-sl4danssjjöffrec<}mbyyggnad(altihyes- akncffnviiffriencannanilqjcalssomär

fgqdtaglMrjförfhyiTSgäsleniellerfhyres-(avtgkJiinneltal[er-yJlllu)r(Omiatt}hy-riifir,hållandel sskall iffjjphöra pjå fgrundMVfrfyningcpjthtrfynlngensjuill rP.JirJäSi}nQnyffiniiårjfrånjU!Mets lUllkomst,

fgäsienijjpen}mi:lg,eniielieijcanssj!lji ljcmriiilägenlieleniutan)nämnmrdj)lä-

igenheJjförctfmfyyggnädlifgliQ.liifp-ri:aru[eiSj>mtjM):jämtenfingen}hytes-\yärdencanvisarnrmnllägenfiej,,rned yUkenihyixsgåsiensskälig/nlkffOtnö-

?27

Nuvarande lydelse

jas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i armat fall har befogad anledning alt upplösa hyres-förhållandcL

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

57 a§

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga pä öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hånsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lågenheter. Endast om

Utskottets förslag

3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem är från villkorets tillkomst,

4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning alt upplösa hyresförhållandet, eller

5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning år skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §.

Vid fillämpningen av 57 första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hjTa som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har ästadkommiL

BoU 1987/88:21 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lågenhetens värde, som hyresgäst ästadkommit.

1 tvist om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frängäs endast om det visas eller eljest är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att derma är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,

2. när ytu-andet avser anvisad lägenhet, alt hyresnämndens bedömning icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan alt han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

Utskottets förslag

I tvist om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att derma är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yiuandct avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inie varit riklig.

/ fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

BoU 1987/88:21 Bilaga 1

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom iimehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta ulan alt få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden all fullgöra stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan alt fä ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, laktta-ges ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för alt förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till alt han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse all hyresgästen, om han inte går med på all flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, vad som åligger honom enligt första

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten ulan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma lid tvist

Nuvarande lydelse

hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy-resförhällandct inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han del och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen allfid rätt till ersättning enligt 57 §.

Utskottets förslag

hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller nägol annat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han del och kommer förlängning inte till sländ, har hyresgästen alltid rätt till ersätming enligt 58 b §.

BoU 1987/88:21 Bilaga 1

Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom tvä månader frän uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen all hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen ulan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han ställer uppför att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt pä de av hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt uthyrning.

Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen all fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som år oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag BoU 1987/88:21

Bilaga 1

58 b §

Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning alt han skulle få utföra ändringen. 59 §

Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hy- efter uppsägning som gjorts av hy
resvärden eller, i fall som avses i resvärden eller, i fall som avses i
57 § andra stycket, av hyresgästen, 58 a §, av hyresgästen, får hyres
fär hyresnämnden på begäran av hy- nämnden på ansökan av hyresvärden
resvärden eller hyresgästen medge eller hyresgästen medge skäligt upp-
uppskov med avflyitningcn under skov med avflyttningen, dock högst
skälig tid, dock högst ett år frän hy- två är från hyrestidens utgång. Ansö-
reslidens utgång. kan om uppskov skall ha kommit in

till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olågenhet eller om avflyttningen med hånsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för fiden frän det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

1 mål om ersättning enligt 57 § skall rätlen pä yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vurmil laga kraft, förplikta hyresvärden att betala förskott i av-räkiing pä den ersättning som kan konuna att bestämmas.

1 mål om ersätming enligt 58 b skall rätten pä yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden all betala förskott i avräkning på den ersätming som kan komma alt bestämmas. Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, fär nytt yrkande om förskott inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fräga om förskott fär meddelas utan huvudförhandling. Irman beslut meddelas, skall partema beredas fillfälle all yttra sig. Beslut som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda er-säimingen, är han skyldig alt till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppels mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

66 V

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, all framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hän-skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses 151, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929; 145) om skiljemän tillämpas. Vad som

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyrcsförhällandel skall hän-skjuias till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna alt klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fräga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses 151, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b . I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929; 145) om skiljemän tillämpas. Vad som

Nuvarande lydelse Utskottets förslag BoU 1987/88: 21

Bilaga 1
sagts nu utgör dock ej hinder för att         sagts nu utgör dock ej hinder för att
i skiljeavtalet utse hyresnämnden    i skiljeavtalet utse hyresnämnden
till skiljenämnd eller bestämma kor- till skiljenämnd eller bestämma kor
tare tid för skiljemannaälgärdens     lare tid för skiljemannaätgärdens
avslutande än den tid om sex måna-         avslutande än den tid om sex måna
der som anges i nämnda lag.   der som anges i nämnda lag.

70 §'

Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frägor
som avses i 16 § andra stycket, 24 som avses i 16 § andra stycket,
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,
eller 64 § överklagas genom besvär 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § över
inom tre veckor frän den dag beslu- klagas genom besvär inom tre vec-
tet meddelades. kor frän den dag beslutet meddela
des.

Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § fär inte överklagas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingätls före den 1 januari 1989, dock först frän den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

3. De nya bestämmelserna i 12 kap. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, fillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

4. Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före den 1 januari 1989,
villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 §, gäller
villkoret mot hyresgästen fill utgången av juni 1990 eller, om avtalet inte
kan sägas upp fill upphörande vid den tidpunkten, till den senare lidpunkt
då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas.

' Senaste lydelse enligt betänkandet BoU 1987/88:22. 33

2 Förslag till BoU 1987/88:21

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs aft 4, 9, 12 a, 21 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

4 § ■

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift all

1. medla i hyres-eller bostadsrätlstvist,,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om ätgärdsföreläg-
gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 ;kap. 16 § andra
stycket, skadestånd enhgt 12 kap. stycket, ändrad användning av lo-
24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 12 kap. 23 § andra styc-
ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av ket, skadestånd enligt 12 kap.
lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-
40 §, förlängning av hyresavtal en- ligt 12 kap, 34-37 §§, upplåtelse av
ligt 12 kap, 49 §, hyresvillkor enligt lägenhet i andra hand enligt 12 kap,
12 kap, 54 §, återbetalning av hyra 40 §, förlängning av hyresavtal en-
och fastställande av hyra enligt 12 ligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt
kap. 55 b §, uppskov med avflytt- 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
ning enligt 12 kap. 59 § eller före- och fastställande av hyra enligt 12
läggande enligt 12 kap. 64 §, allt kap. 55 b §, uppskov med avflytt-
jordabalken, ning enligt 12 kap, 59 § eller före
läggande enligt 12 kap, 64 §, allt
jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§ hyresförhandlmgslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4. pröva fräga om godkäimande av överenskonmielse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätlstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlings! agen,

6. pröva frägor enligt bostadssanéringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

' Lagen omtryckt 1985:660,

Senaste lydelse enligt betänkandet BoU 1987/88:22, 34

Nuvarande lydelse Utskottets förslag BoU 1987/88: 21

Bilaga 1

8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt,

9. pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt till fasfighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

9 §

När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra eller tredje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutits fill nämn- Har tvisten hänskjutits fill nämn-

den enligt 11 kap. 6 a§ eller den enligt 11 kap. 6 a § jordabalken 12 kap. 58 a § jordabalken och har och har sökandens motpart ej iaklla-sökandens motpart ej iakttagit före- git föreläggande som avses i tredje läggande som avses i U-edje stycket i stycket i samma lagrum, skall ären-samma lagrum, skall ärendet avskri- det avskrivas, om avtalet ej är upp-vas, om avtalet ej är uppsagt enligt sagt enligt 11 kap. 5 § första stycket

11 kap. 5§ första stycket eller samma balk.

12 kap. 57 § första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, fär nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är uppenbart alt sådan förhandling inte behövs.

12 a §

Vid sådan medling som avses i Vid sådan medling som avses i

12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken
skall hyresnämnden, om hyresvärden skall hyresnämnden, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det, yttra sig eller hyresgästen begär det, yttra sig
om marknadshyran för lägenheten om marknadshyran för lokalen eller
eller om huruvida lägenhet som har om huruvida en lokal som har anvi-
anvisats av hyresvärden är godtagbar sats av hyresvärden är godtagbar
enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 enligt 12 kap. 57 § första stycket 2
jordabalkea e//er i jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendalom begär det, ytU"a sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga pä öppna marknaden.

21 §

I nämnds beslut skall anges de I nämnds beslut skall anges de

skäl pä vilka beslutet gmndas, i den skäl pä vilka beslutet gmndas, i den

Nuvarande lydelse

män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket eller 72 kap. 58 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfasfighet m. m. tillstånd fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss lid, högst ett år, för tillståndets gil-

Utskottets förslag

mån del är behövligt. 1 beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a§ tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst ett år, för tillståndets giltighet, tighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har aU iakttaga.

Häller nämnden förhandling i ärendet och kan pä grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej sytmerligt hinder möter. Underrättelse om fiden för beslutels meddelande skall lämnas vid förhandlingen.

Slufligl beslut tillställcs part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som beslutet.

BoU 1987/88:21 Bilaga 1

22 §'

Beslut av nänmd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssanéringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning enligt 9 § hy-

Beslut av nänmd äger, sedan lid lor klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostads-rättslägen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssanéringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand-

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, sävitt därigenom avgjorts fräga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973; 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagcn (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt länmats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6. 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till-ständ enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssanéringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (19.87:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknads hy ra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget / orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit,

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frängäs endast om det visas eller eljest är uppenbart

12 kap. jordabalken omtryckt 1984: 694.

Vid prövning enligt 57 § första stycket 5 av ett hyreskravs skälighet skall främst beaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler. En hyra som hyresvärden kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Endast om det finns särskilda skäl fär hänsyn tas till ökning av lokalens- värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § första stycket 2,3 och 5 fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig-

Nuvarande lydelse

1. när yttrandet avser mark
nadshyran, att denna är påtagligt
högre eller lägre än hyresnämnden
angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lä
genhet, att hyresnämndens bedöm
ning icke varit riktig.

Har ( fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas Vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

Reservanternas förslag

War hyresnämnden avgett yttrande, får i tvist om ersättning enligt 57 § omständighet eller bevis, som inte har åberopats under medlingen, beaktas vid prövningen, endast om det finns synnerliga skäl.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet, skall ifall som avses i andra stycket hans slutliga ståndpunkt i tvisten, såvitt avser anvisning av lokal och villkor för förlängning, anses vara den som han angett närmast innan yttrandet avgavs.

BoU 1987/88:21 Bilaga 2

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden aft fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan ätt få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyres-

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för aft förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Tvisten skall hänskju-tas till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, om uppsägningstiden är nio månader eller längre, och annars inom tre veckor från uppsägningen, dock alltid före hyrestidens utgång.

Om hyresvärden underlåter att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.

Nuvarande lydelse Reservanternas förslag BoU 1987/88:21

Bilaga 2

nämnden inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats fär Innan medlingen har avslutats fär

hyresvärden för föriängning av hy- hyresvärden för föriängning av hyresförhållandet inte kräva högre resförhällandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som hyra eller något annat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen, vad han har angeft i uppsägningen. Gör han det och kommer förläng- Gör han det och kommer föriängning inte till stånd, har hyresgästen ning inte till stånd, har hyresgästen allfid räft till ersättning enligt 57 §. alltid räft fill ersäftning enligt

58 b .

58 b §

Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § tredje stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.

Orri hyresgästen på grund av att
hyresförhållandet har upphört har
förorsakats en förlust som inte
täcks av ersättning enligt första
stycket, skall hyresvärden i skälig
omfattning ersätta hyresgästen för
denna förlust. Om förlusten har
samband med att hyresgästen har
bekostat ändring av lokalen, skall
förlusten beaktas endast om hy
resvärden har samtyckt till änd
ringen eller om hyresgästen har
träffat hyresavtalet underförutsätt
ning att han skulle få utföra änd-
________ ringen.

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om huruvida ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § jordabalken om förlängning av hyresförhållandet inte skulle komma till stånd. Ärendet får i sådant fall inte avskrivas förrän fiorton dagar efter det att yttrandet har meddelats.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär,det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga pä öppna marknaden.

21 a § Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet/rago om ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § jordabalken, skall nämnden i yttrandet ange den dag då medlingsärendet kan komma att avskrivas.

Angår yttrandet arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller munUigen vid sammanträde anmäla om han antar, den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.