Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1986/87: 37

om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen

Prop.

1986/87:37

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 23 oktober 1986.

På regeringens vägnar Ingvar Carlsson

Hans Gustafsson

Propositionens huvudsakhga innehåll

1        propositionen föreslås vissa ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen)
som rör tjänste- och personalbostäder. Ändringarna innebär bl. a. atl de
särskilda bestämmelserna om bostäder för fastighetsskötare upphävs. I
stället skall de bestämmelser som gäller för personalbostäder i allmänhet
tillämpas. Detta innebär i praktiken en viss försiärkning av besittnings­
skyddet för fastighelssköiare när hyresförhållandet varat längre än tre år.
Vidare föreslås en ändring av 67 § hyreslagen som innebär atl hyresvillkor i
kollektivavtal som strider mot hyreslagens tvingande regler får tillämpas
även när en hyresgäst inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorga­
nisationen.

Giltighetstiden för den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra slyckel

2 hyreslagen om hyresgästernas inflylande över reparationer i den egna
lägenheien föreslås förlängd flll utgången av år 1987.

Beträffande bostadsrältslagen (1971:479) görs bl.a. den ändringen alt förfarandel vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion lagregleras. En av tingsrätten förordnad god man skall i fortsättningen ombesörja sådana auktioner.

En annan ändring är att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisaiion av bostadsrättsföreningar och regional sådan organisation, som i gällande lagsliftning endast åsyftar organisationer inom HSB och Riksbyggen, byts ut och ersätts med den mer neutrala beteckningen riksorganisaiion eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. Avsikten med denna ändring är alt alla organisaiioner som byggs upp enligt della mönsier och de bostadsrättsföreningar som lillhör sådana organisaiioner skall be-

1    Riksdagen 1986/87. I saml. Nr 37

 

handlas på samma sätt i lagsiiftningen. Med anledning av detta förslag    Prop. 1986/87:37 ändras även lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

I lagen om förvärv av hyresfastighet görs också den ändringen atl alla bostadsrättsföreningar som förvärvar en hyresfastighet efler beslul av hyresgästerna med två tredjedels majorilel undantas från kravel på lill­stånd enligt lagen.

I syfte bl. a. atl få ell enhefligt förfarande i hyresnämnden och arrende­nämnden föreslås att vissa regler i lagen (1982: 352) om rätt lill fastighets­förvärv för ombildning lill bostadsrätt samordnas med motsvarande regler i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt atl förvärva arrendestället.

Slutligen föreslås atl en försöksverksamhet med s. k. kooperaiiv hyres­rätt inleds. Förslaget innebär i huvudsak atl regeringen under liden 1 januari 1987-31 december 1991 fär lämna ekonomiska föreningar dispens för alt driva verksamhel i vilken ingår upplåtelser av bostadslägenheter med hyresrätt ål medlemmarna.

De nya bestämmelserna avses träda i krafl den Ijanuari 1987.

 

Propositionens lagförslag                                '■p- 986/87:37

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15, 46, 67 och 71 §§ jordabalken' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydelse

15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalals eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd lill bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanmm ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ring genom ålder och bmk. Detta gäller dock inle, om någol annal har avtalats och

1.  hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2.  hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings­lagen (1978: 304) och de avvikande bestämmelserna har lagits in i en förhandhngsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra slyckel 2 gäller endasl un-        Andra slycket 2 gäller endasl tiU der tiden den Ijanuari 1984-den 31     utgången av år 1987. december 1986.

Följer av elt hyresförhållande en rätl all använda utrymmen som är avsedda all användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådanl skick som anges i 9§ försia stycket, om inte annal har avtalats.

46                                                                          §
Om hyresvärden har sagt upp Om hyresvärden har sagl upp
hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtalet eller, i fall som avses i
3 % första stycket 2, anmodat hyres- 3 § tredje stycket 2, anmodat hyres­
gästen atl flytta, har hyresgästen gästen att flytla, har hyresgästen
rätl flll förlängning av avtalet, utom räll fill förlängning av avtalet, utom
när                                                                      när

1.  hyresrätlen är förverkad utan atl hyresvärden har sagt upp avtalet att
upphöra i förtid,

2.  hyresgästen i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad all avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.  huset skall rivas och del ej är oskäligt mot hyresgästen all hyresförhål­landet upphör,

4.  huset skall undergå större ombyggnad och del icke är uppenbart atl hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten ulan nämnvärd olägenhel för ge­nomförandet av ombyggnaden samt del ej är oskäligt mot hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

5.  lägenheten ej vidare skall användas som bostad och del ej är oskäligt mol hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Balken omtryckt 1971: 1209, 12kap. omtryckt 1984:694.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

6.    avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har
sådanl intresse att förfoga över lägenheten atl hyresgästen skäligen bör
flytta,

6a. avlalet avser en lägenhel som upplåtils av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheien alltjämt innehas med sådan rätt saml bostadsrältshavaren har sådant inlresse att förfoga över lägenheien att hyresgästen skäligen bör flytta,

7.   hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadslvång eller av anställning inom lantbmket eller av annan anslällning, om den är av sådan art atl det är nödvändigl för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse ål anställningens innehavare, samt anslällningen har upphört,

8.   hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställ­ning för skötsel och lillsyn av fas­tighet samt anställningen har upp­hört och det ej är oskäligt mol hyresgästen all även hyresförhål­landet upphör.

9. hyresförhållandet beror av an­nan anslällning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför­hållandet upphör saml, om hyres­förhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

9.   hyresförhållandet beror av an­
nan anslällning än som avses i 7
eller 8 och som upphört och det ej
är oskäligt mot hyresgästen att
även hyresförhållandet upphör
samt, om hyresförhållandet varat
längre än tre är, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa
hyresförhållandet, eller

10.   del i annat fall icke slrider mol god sed i hyresförhållanden eller
eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens inlresse blir tillgodosett genom all hyresgästen lämnar endast en del av lägenheien och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheien i övrigt, har hyresgästen ulan hinder av första slycket rätt flll sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av alt huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfälle all efler ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhel i husel.

67 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rält atl träda i hyresgästens slälle även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överens­kommelsen har formen av kollek­tivavtal och på arbetstagarsidan har sluflts eller godkänls av organisa­lion som enligt lagen (1976:580) om

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mol hyres­gästen eller den som har räll atl träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överenskom­melsen har formen av kollektivav­tal och på arbetstagarsidan har slu­tits eller godkänls av organisation som  enligt lagen  (1976:580)  om

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

 

medbestämmande i arbetslivet är all anse såsom cenlral arbetstagar­organisation.

medbestämmande i arbetslivet är alt anse såsom cenlral arbetstagar­organisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivav­tal som avses i första slycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtals­slutande arbetstagarorganisatio­nen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.    arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.    hyresvärden och hyresgästen är överens om alt vUlkoren skaU tUlämpas eller vUlkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om viUkorsändring enligt 54 och 55 §§.

71 §

Hyrestvister som ej enligl 69 § skall prövas av hyresnämnden och inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fasligheten är belägen.

Hyrestvister som inte enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden skaU tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fasligheten är belägen. Rör tvisten kollektivavtal eller tUlämpning av ett sådant avtal ifaU som avses i 67 § andra srycket skall den dock tas upp av arbets­domstolen eller en tingsrätt enligt vad som föreskrivs / lagen (1974:371) om rättegången i ar-betstvister.

Om laga domstol i tvisier med anledning av tillfällig upplålelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns beslämmelser i dessa lagar.

Överklagande som avses i 70 § tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annal fall av bostadsdomstoien. Besvärs­handlingen skall ges in till den dom­siol som har att ta upp besvären.

Eti överklagande som avses i 70 § las upp av arbetsdomstolen, om sa­ken rör kollektivavtal eller lillämp­ning av etl sådant avtal IfaU som avses i 67 § andra stycket, och i an­nal fall av bosladsdomstolen. Be­svärshandlingen skall ges in fill hy­resnämnden.

1.  Denna lag Iräder i kraft den Ijanuari 1987.

2.  Den nya lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall fillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frågan om rätl lill förlängning av ett hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har skell före ikraftlrädandel lillämpas dock den äldre lydelsen av 46 §.

3.  Den äldre lydelsen av 71 § Iredje stycket sista meningen skall lilläm­pas i fråga om beslut som har meddelats före ikraftträdandet.

 

2 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1971:479)" dels att 10, 12, 14, 15, 37, 60a, 77 och 79 §§ skall ha följande lydelse, dels atl del i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 80-83 §§, saml närmasl före 80 § en ny mbrik av följande lydelse.

Prop. 1986/87: 37

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10 §

Har bostadsrätt övergått lill ny innehavare, får denne ulöva bostadsrät­ten endasl om han är eller aniages lill medlem i föreningen.

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrätts­havare utöva bostadsrätten. Sedan tre är förflulit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet atl inom sex månader visa alt bo­stadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostads-rältshavarens död eller alt någon, som ej får vägras inlräde i förening­en, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej lid som angivits i anmaningen, får för­eningen sälja bostadsrätten på of­fentlig auktion för dödsboets räk­ning. Dödsboet kan i sladgarna medges vidsträcktare rält än som sagts nu.

Ulan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrätts­havare ulöva bosladsrällen. Sedan tre är förflulit från dödsfallet, fär föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa all bo­stadsrätten ingåtl i bodelning eller arvskifte i anledning av bostads-rältshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i förening­en, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej tid som angivits i anmaningen, får bo­stadsrätten säljas på offenflig auk­tion för dödsboets räkning. Döds­boet kan i sladgarna medges vid­sträcktare rält än som sagls nu.

12 §

Har den lill vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, tes­tamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke anlagits flll medlem, får föreningen anmana innehavaren all inom sex månader eller den längre lid som kan vara bestämd i sladgarna visa all någon, som ej får vägras inlräde i föreningen, förvär­vat bostadsrätten och sökt medlem­skap. Iakttages ej tid som angivits i anmaningen, får föreningen sälja bostadsrätten på offenflig auktion för innehavarens räkning.

Har den lill vilken bosladsräll övergått genom bodelning, arv, tes­tamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke anlagils lill medlem, får föreningen anmana innehavaren atl inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa atl nägon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvär­vat bostadsrätten och sökt medlem­skap. Iaktlages ej lid som angivils i anmaningen, får bosladsrällen säf Jas på offentlig auktion för inneha­varens räkning.

' Lagen omtryckt 1982: 353.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

14 § I stadgarna kan tas in förbehåll atl vid övergång av bostadsrätt lill annan lägenhel än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt atl lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings-rätlen skall fillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gäUande hos förvärvaren saml efter vilka gmn­der ersällning för bosladsrällen skall beslämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrördsekoopera-liv riksorganisaiion får i sina slad­gar la in förbehåll enligt försia slyckel även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gälla till för­mån för föreningen, folkrörelseko­operativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbe­hållet får avse rält atl inom högsl tre år från upplåtelsen återköpa el­ler lösa bostadsrätten frän bostads­rältshavaren eller någon som för­värvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

En bostadsrättsförening som är ansluten lill en sådan riksorganisa­tion eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är re­presenterad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stad­gar, får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bo­stadslägenheter. Sådanl förbehåll får gälla till förmån för föreningen, riksorganisationen, den regionala organisationen eller medlemmarna. Förbehållet får avse rält all inom högst tre år från upplåtelsen åter­köpa eller lösa bosladsrällen från bosladsrätlshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I öv­rigt gäller första stycket andra me­ningen.

15 §'

För tid efter del att föreningen underrättats om all bostadsrätt övergått lill medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergåll ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första slyckel äger molsvarande lillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekuliv försäljning eller offentlig aukflon enligl 10, 12 eller 37 § övergått fill någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rälien övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det alt förvärvaren anlagils till medlem.

Om bostadsrätten efier uppsäg­ning enligt 33 § kan säljas på offent­lig auktion, är bosiadsrättshavaren inle skyldig all svara för förpliktel­ser som åligger innehavare av bo­stadsrätten för längre tid än tiU dei månadsskifte som inträffar när­mast efter ire månader från dei bosiadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

 Senaste lydelse 1985:182. ' Senaste lydelse 1984:698.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bo­stadslägenhet övergått etl annat av­tal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med an­vändningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avlalet alt gälla vid den tidpunkt som anges i försia och andra styckena.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bo­stadslägenhet övergått ett annal av­tal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med an­vändningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena. Har föreningen sagl upp bostadsrältshavaren Ull avflyttning enligt 33 §, skaU dock det andra avtalet upphöra alt gälla när bosladsrätlshavaren enligt 36 § är skyldig atl avflytta.

37 §

Har bosladsrätlshavaren blivil skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offenllig aukflon så snart det kan ske, om ej föreningen och boslads­rätlshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrältshavaren svarar blivil botad.

Av vad som influtit genom för­säljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för atl läcka föreningens fordran hos boslads­rätlshavaren. Vad som återstår till­faller denne.

Har bostadsrältshavaren blivit skild från lägenheien till följd av uppsägning i fall som avses i 33 §, skall bostadsrätten säljas på offent­lig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrältsha­varen kommer överens om annal. Försäljningen får dock anslå lill dess brisl för vars avhjälpande bo­sladsrätlshavaren svarar blivil bo­tad.

Av vad som influtil genom för­säljningen får föreningen, sedan er­sättning enligt 82 § lagits ut, uppbä­ra så mycket som behövs för atl täcka föreningens fordran hos bo­stadsrältshavaren.

Har föreningen undertällats om panlsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över­stiger en månadsavgift och bostadsrältshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligl första stycket företräde till belalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

60a§'' En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfasflghel för om­bildning av hyresrätt lill bostadsrätt skall fallas på föreningsstämma. Be-

''Senaste lydelse 1983:440.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två Iredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med­lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har sketl och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hällas lillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med försia stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan all ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligl beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslulna till en folkrörelse-kooperativ riksorganisaiion gäller denna paragraf endasl om fastig-helsförvärvel sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighelsför­värv för ombildning lill bostadsrätt.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksor­ganisation eller regional organisa­tion för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningar­na och skall godkänna föreningar­nas stadgar, gäller denna paragraf endasl om fastighelsförvärvel sker enligt lagen (1982:352) om rätt lill fastighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

77 §

Tvist med anledning av upplå­telse av nyttjanderätt enligt 1 § (bosladsrältstvisl) som ej ankom­mer på hyresnämnds prövning skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen. Beiräffande laga domstol i bosladsrältstvisl som skall prövas enligl lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns beslämmelser i dessa la­gar.

Tvist med anledning av upplå­telse av nyttjanderätt enligt 1 § (bosladsrältstvisl) som ej ankom­mer på hyresnämnds prövning skall las upp av den fasfighelsdomslol inom vars område fasligheten är be­lägen. Beiräffande laga domslol i bostadsrältslvisl som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa la­gar. Ärenden om förordnande av god man enligt 80 § och mål om klander av redovisning enligt 83 § skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

79 §

Förening eller aktiebolag fär ej upplåla andelsrätt med vilken följer rätl alt för begränsad lid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger molsvarande lillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i slrid med första stycket vid upplålelse av lägenhel förbehåll om förvärv av andelsrätl, gäller förbehållel ej mol den till vilken lägenheien upplåflts.

 

Nuvarande lydelse                      Föreslagen lydelse                     Prop. 1986/87:37

Enligt lagen (0000:00) om för­söksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd alt bedriva verksamhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

Offentlig auktion 80 §

Offentlig auktion enligi denna lag skaU hållas av en god man, som på bostadsrättsföreningens begä­ran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god lid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bosiads­rättshavaren, föreningen och kän­da borgenärer vilkas räii beror av försäljningen skall i god lid under­rättas SärskUt.

Vid förrättningen skall föras pro­tokoU.

81        §

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa vill­koren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av be­tydelse för denna. Inrop får inte godtas om det år uppenbart att av­sevärt högre köpeskilling kan upp­nås.

Köpeskillingen skall betalas ge­nast, om inte andra vUlkor fast­ställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fuU betalning har erlagts. När den gode mannen har mottagit betalningen, skall han ut­färda köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inle delta eller betalas inte köpeskilling­en enligt fastställda vUlkor, skall ny auktion hållas. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

82        §

God man har räit till skälig er­sättning för arbete, tidsspillan och ullägg som uppdraget krävt. Er­sällningen får före   varje  annan

10

 

Nuvarande lydelse                      Föreslagen lydelse                     Prop. 1986/87: 37

fordran ias ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte förslår, skall ersättningen i slället betalas av bostadsrättsföreningen, men bosiadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

83 §

KöpeskiUingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist råder om vem som år betalnings-berättigad och säkerhet inie ställs. Proiokollei med redovisningen skall delges bosiadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenä­rer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas inom ire måna­der från den dag den klandrande flck del av protokollet. Klandras inte redovisningen inom denna tid är rätten till talan förlorad.

Denna lag Iräder i kraft den 1 januari 1987. Bestämmelsen i 79 § Iredje stycket gäller till ulgången av år 1991.

11

 

3 Förslag till                                                   Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1975:1132)' om förvärv av hyresfas­flghel m. m. skall ha följande lydelse.

2§
Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

Förvärvslillstånd fordras inte

1.    om egendomen förvärvas från siaten, kommun, landsflngskommun
eller kommunalförbund.

2.    om staten, kommun, lands-    2. om staten, kommun, lands­
tingskommun, kommunalförbund,  lingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kom-  aktiebolag, som helt ägs av kom­
mun eller landstingskommun, all-   mun eller landsfingskommun, all­
männyttigt bostadsförelag, folkrö- männyttigt bosladsförelag eller en
rdsekooperativ riksorganisation el-    sådan riksorganisation eller regio-
ler regional folkrörelsekooperativ  nal organisation för bostadsrätts-
organisation av bosladsräiisföre-   föreningar, som är representerad i
ningar eller bostadsrättsförening  föreningarna och skaU godkänna
ansluten iill sådan organisation är föreningarnas sladgar, är förvär-
förvärvare,                                 vare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för­eningen är ansluten UU en sådan organisation för bostadsrättsföre­ningar som anges under2 eller, i annat fall, föreningen har faltal be­slul omförvärvet i den ordning som föreskrivs i60a§ bosladsrättslagen (1971:479),

3.  om egendomen enligl medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövals enhgt lagen (1970:939) om förvallning av kyrklig jord,

4.  om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig all åter avytira egendomen,

5.  om förvärvaren är gift med överiåtaren och inle heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, aUl under fömtsättning atl överiåtaren inle är skyldig all avytt­ra egendomen enligl 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.  om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

7.  om förvärvel sker genom inrop pä exekuliv auktion.

Denna lag Iräder i krafl den Ijanuari 1987. I fråga om förvärv som skell före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

' Lagen omtryckt 1979: 307.

2 Senaste lydelse 1983:438.                                                                                 '

 

4 Förslag till                                                   ProP- 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydelse

2§ Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också lillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra lillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tillämpas på Denna lag skall inte lillämpas på
den som förmedlar enbart bostads- den som förmedlar enbart bostads­
rätter som upplåts av bostadsrätts- rätter som upplåls av bostadsrätts­
förening ansluten fill folkrörelse- förening ansluten till en sådan riks­
kooperativ riksorganisation eller organisation eller regional organi-
till regional sådan organisation av salion för bostadsrättsföreningar,
bostadsrällsföreningar.           som är representerad i föreningar-

na och skall godkänna föreningar­nas sladgar.

Denna lag Iräder i kraft den 1 januari 1987.

13

 

5 Förslag till                                                   Prop. 1986/87:37

Lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1   § Enligl denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska för­eningar lillslånd alt utan hinder av bestämmelserna i 79 § bostadsrältslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär alt del med andelsrätl i föreningen följer en räll atl hyra bostadslä­genhet (kooperaiiv hyresrätt).

2   § Tillstånd får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedri­va sin verksamhel lillstyrker denna och om föreningens stadgar föreskriver all minsl en av kommunen utsedd ledamoi och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

3   §   Om lillslånd lämnas, får regeringen

1.  medge föreningen rätl atl tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 §
andra stycket försia meningen och 19 § jordabalken,

2.    medge undantag frän lillämpningen av bosiadssaneringslagen
(1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om hus som
föreningen förvaltar,

3.   ställa sådana viUkor för föreningens verksamhet atl syftet med för­
söksverksamheten kan uppnås.

4 § Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheien och på be­
gäran av regeringen lämna sådana uppgifler som behövs för alt verksamhe­
len skall kunna utvärderas.

Kommunen skall bistå föreningar som har lämnals tiUstånd enligl denna lag med behövliga råd och upplysningar.

Denna lag träder i krafl den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter ulgången av lagens gilflghelslid.

14

 

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs alt 7 och 10 §§ lagen (1982:352) om rätl liU fastig­helsförvärv för ombildning flll bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Prop. 1986/87: 37

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7§

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig­hetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom under­tecknat skriffligt förslag flll köpeav­tal som skaU innehålla uppgift om köpeskUlingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvel.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4§ giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsfårslaget.

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig­hetsägaren. Fastigheisägaren skall härvid ge in ett av honom under­tecknat skriftligt förslag flll köpeav­tal som skall innehålla uppgift om köpeskiUingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om del för en överlå­lelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4§ giftermålsbalken, skaU makens samtycke ges till avtalsför­slaget.

Om ett hembud inte uppfyUer vad somföreskrivs i första stycket, skaU hyresnämnden förelägga fastig­heisägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommer fastig­hetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då bristen avhjälptes. Efterkommer faslig-hetsägaren inle föreläggandet, får hembudet avvisas.

10 §

Hembudet antas genom atl bo­stadsrättsföreningen inom tre må­nader från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hy­resnämnden alt föreningen beslulat all förvärva den hembjudna egen­domen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill kö­peavtal. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas om att hembudel har anlagits.

Hembudel antas genom att bo­stadsrättsföreningen inom tre må­nader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler flll hy­resnämnden atl föreningen beslutat alt förvärva den hembjudna egen­domen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till kö­peavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagUs.

 

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i försia stycket skriftligen anmäler tiU hyresnämnden alt föreningen är intresserad av all förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet lill sex månader frän den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skaU av hyresnämnden underrättas härom.

15

 

Nuvarande lydelse

Hembudet upphör atl gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätl.

Föreslagen lydelse

Hembudet upphör atl gäUa, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om atl den inle antar hembudet.

Prop. 1986/87: 37

 

Denna lag träder i krafl den 1 januari 1987.

16

 

Bostadsdepartementet                            Prop. 1986/87:37

Utdrag ur prolokoll vid regeringssammanträde den 23 oktober 1986

Närvarande: statsministern Carisson, ordförande, och statsråden Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Gra­din, Dahl, R. Carisson, Holmberg, Hellslröm, Wickbom, Johansson, Hul­terström, Lindqvist, G. Andersson.

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen

1 Inledning

1 12 kap. 46 § 7-9 och 67 § jordabaUcen (hyreslagen) finns bestämmelser
som reglerar hyresförhållanden som beror av anslällning (tjänste- och
personalbosläder). Med anledning av vissa moiioner i fråga om sådana
hyresförhållanden har riksdagen uttalat att utvecklingen under senare år
inneburil att sambandet mellan anställning och boslad inte har samma
belydelse som då reglerna i hyreslagen kom lill och alt det därför finns
anledning att överväga om bestämmelserna är lämpligl utformade (BoU
1983/84:29, LU 1983/84:5y, rskr 378). I oklober 1984 gav jag en inom
bostadsdepartementet inrällad arbelsgmpp (ordförande riksdagsledamo­
ten Stig Guslafsson) i uppdrag atl i samarbete med parterna på arbetsmark­
naden se över bestämmelserna om tjänste- och personalbosläder. Resulla­
tet av översynen har redovisals i betänkandet (Ds Bo 1985:3) Tjänste- och
personalbostäder, som innehåller förslag tiU ändringar i hyreslagen. Betän­
kandet har remissbehandlats.

Till prolokollet i detta ärende bör fogas dels arbetsgmppens sammanfatt­ning av beiänkandei som bilaga 1, dels arbelsgmppens förslag liU ändring­ar i hyreslagen som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3.

Efter bemyndigande av regeringen liUsatle jag år 1983 en kommillé för
alt se över bostadsrältslagen (1971:479, omlryckt 1982: 353) i vissa hänse­
enden. Kommittén (hovrättsrådet Lars-Göran Åsbring, ordförande, riks­
dagsledamöterna Bo Forslund och Nic Grönvall) som antog namnet 1983
års bostadsrätlskommitté (Ju 1983:06), överlämnade i mars 1985 sitl belän­
kande (SOU 1985:6) Förköp av bostadsrätt m. m. Beiänkandei har remiss­
behandlats. Jag har i annal sammanhang anmält alt jag inle avser föreslä
all kommitténs förslag om förköp av bosladsräll m. m. genomförs. Belän­
kandet innehåller emellertid också förslag till regler i bosladsrättslagen om
försäljning av bostadsrätt på offenllig auktion. Jag vill nu la upp kommit­
téns förslag i denna del.                                                                    j7

2  Riksdagen 1986187. 1 saml. Nr 37

 

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels etl utdrag ur 1983 års     Prop. 1986/87: 37 bosladsrällskommillés belänkande som bilaga 4, dels del lagförslag som läggs fram i belänkandet som bilaga 5, dels en förteckning över remissin­stansema som bilaga6.

Enligt 79 § bosladsrättslagen råder f. n. ell förbud för föreningar och bolag atl upplåla andelsrätl med vilken följer rält atl för begränsad lid besitta eller hyra bostadslägenhet. Denna bestämmelse jämle vissa andra bestämmelser i hyreslagstiftningen hindrar ekonomiska föreningar från att driva verksamhel med ändamål all upplåta bostadslägenheter med hyres­rätt åt sina medlemmar (s. k. kooperativ hyresrätt).

I en skrivelse lill regeringen den 7 november 1985 har Sveriges Allmän­nyttiga Bostadsförelag (SABO) hemställt all regeringen snarasl förelägger riksdagen förslag som möjliggör etablering av kooperaiiv hyresrätt genom s. k. boföreningar. Stockholms kommun har i en skrivelse fill regeringen den 5 febmari 1986 begärt all en dispensmöjlighel införs för atl möjliggöra försök med kooperaiiv hyresrätt.

Bosladskommiitén (Bo 1982:02), som har hafl i uppdrag all göra en översyn av bostadspolitiken, avlämnade silt slutbetänkande (SOU 1986:6) i febmari 1986. Betänkandet, som har remissbehandlats, innehåller etl avsnht i vilket kommiitén förordar en försöksverksamhet med kooperafiv hyresrätt (slutbelänkandet, del 2, kap. 8). Kommillén har dock inle lagt fram något författningsförslag i frägan.

Till prolokollet i delta ärende bör fogas en sammanfattning av bostads-kommitténs överväganden beträffande den kooperaliva hyresrätten som bilaga 7 saml en förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över bosiadskommitléns överväganden i denna del som bilaga 8.

Jag kommer också att la upp yllerligare några frägor. Det gäller lill atl bölja med bosladsrättsorganisalionernas och bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen. Denna fråga berör fömiom vissa beslämmelser i bosladsrätlslagen också lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillsiåndslagen) samt fastighelsmäklariagen (1984:81). I samband därmed behandlar jag också frägan i vilken utsträckning bostadsrättsför­eningar bör vara underkastade lillslåndsprövning enligl tillsiåndslagen vid förvärv av hyresfastighet.

Övriga frågor somjag tar upp gäller dels förlängning av den tidsbegrän­sade lagstiftningen i 15 § andra slycket hyreslagen om hyresgäslernas inflytande över reparationer i den egna lägenheien (jfr prop. 1982/83:146, BoU 1983/84:5, rskr 26, SFS 1983:899), dels en fråga som väckls av lagutskottet om samordning i visst hänseende av lagen (1982:352) om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) med lagen (1985:658) om arrendatorers rätt atl förvärva arrendestället (jfr prop. 1983/84: 136 och LU 1984/85: 35).

När det gäller frågan om hyresgästernas inflylande över reparationer
beslutade jag den 6 april 1984 all inom bostadsdepartementet inrätta en
arbelsgrupp för utvärdering av erfarenheter i frågan. Arbetsgmppen (ord­
förande juslilierådel Lars K. Beckman) har i en lill mig den 13 mars 1986
överlämnad promemoria redovisal resultatet av utvärderingen. Till proto­
kollet i detla ärende bör promemorian fogas som bilaga 9.                         '8

 

Regeringen beslutade den 18 seplember 1986 atl inhämla lagrådets ytt­rande över lagförslag rörande frågorna om tjänste- och personalbosläder, försäljning av bosladsräll på offenflig auktion, bosladsrättsorganisalioner­nas och bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen saml koopera­tiv förvahning av hyreshus. De lagförslag som remitterades lill lagrådel bör fogas till prolokollet i detta ärende som bilaga 10. Lagrådets yttrande, som avgavs den 3 oktober 1986, bör fogas lill protokollet som bilaga II.

Lagrådet har i sitl yllrande i alll väsentligl godtagit lagförslagen, men framstälh erinringar i vissa hänseenden. I samband med alt jag behandlar de olika sakfrågor och de enskilda paragrafer som berörs av yttrandet lar jag upp lagrådels synpunkier. I förhållande tiU lagrådsremissen kommer jag alt föreslå några mindre redaktionella ändringar. Beträffande en av mig föreslagen ändring i 12 kap. 71 § jordabalken vill jag dock anmäla atl lagmmmet utformats med beaktande av vad chefen för justitiedepartemen­tet anför i en den 16 oktober av regeringen beslutad proposition om

följdlagstiftning flll den nya förvaltningslagen (prop. 1986/87:39).

Beiräffande förslagen om hyresgäslernas inflylande över reparationer och samordningen av ombildningslagen med annan lagstiftning, har jag bedömi alt lagrådels yllrande kan undvaras. Anledningen härtill är atl lagrådet tidigare yttrat sig över samma frägor eller frägor som har samband med mina nu framlagda förslag (se prop. 1982/83: 146 och 1983/84: 136 samt LU 1984/85: 35). På grund av frågornas beskaffenhel skulle elt yltrande av lagrådet därför sakna betydelse.

Jag vill som en aUmän informalion i sammanhangei nämna all jag efler regeringens bemyndigande tillkallal en särskild uiredare med uppdrag alt se över bosladsrätlslagen m. m. (Dir 1986: 5). De frågor om bostadsrätt somjag nu lar upp skall inle behandlas av uiredaren. En av lagrådel berörd fräga om panlhavares ställning vid offentlig auktion på bostadsrätt avser jag dock atl läla utredaren ta upp.

Prop. 1986/87: 37

2 Allmän motivering

2.1 Tjänste-och personalbostäder

2. L1 Tjänstebostäder med bostadstvång m. m. (46 § första stycket 7 hyresla gen)

Mitt förslag: Nu gällande regler behålls.

Arbetsgruppens förstag: Det förhållandet att en anställning i staflig eller kommunal verksamhel är förenad med bostadslvång skaU inle längre aulo­maliskl innebära atl den besiltningsskyddsbrylande gmnden i 46 § första slyckel 7 hyreslagen blir flllämplig. Undanlag görs dock i fråga om präst­tjänster. Nägon annan ändring av bestämmelserna i 46 § försia slyckel 7 hyreslagen föreslås inte (se beiänkandei s. 50-52).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhel lämnals utan erinran av remissinstanserna.  Landsflngsförbundet och kommunförbundei godlar

19

 

emellertid den föreslagna ändringen endast om möjligheten att i kollekliv-     Prop. 1986/87: 37

avtal reglera hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av anslällning

behålls. TCO anser att skrivningen "anstäUning inom lantbmkei" bör ulgå

ur lagtexten och all avflyllningsskyldigheten för bosläder som är upplåtna i

anslutning lill en sådan anslällning i slället bör prövas enligt de kriterier

som enligt 46 § första slyckel7 sista ledet gäller för "annan anslällning".

Skälen för mitt förslag: Beror hyresförhållandet av sådan anslällning i statlig eUer kommunal verksamhel som är förenad med bostadslvång eller av anställning inom lantbruket eUer av annan anstäUning, som är av sådan art all del är nödvändigl för arbelsgivaren all förfoga över lägenheien för upplålelse ål anställningens innehavare, saknar hyresgästen enligt gällande ordning (46 § första stycket 7 hyreslagen) rält lill förlängning av hyresavta­let om anstäUningen har upphört.

Jag behandlar först de beslämmelser som avser hyresförhållanden som är kopplade till en anstäUning med bostadslvång.

Det är, som arbetsgmppen anfört, den ståtlige eller kommunale arbetsgi­varen som bestämmer vilka ijänsler som skaU förenas med bostadslvång. Som den akluella bestämmelsen nu är uiformad medför bosladslvångel automaflskt en absolut avflyltningsskyldighet för hyresgästen om anstäU­ningen upphör. När arbelsgivaren väl har förenal en tjänst med bostads­lvång kan hyresnämnden i en förlängningstvist inle pröva om delta var eller fortfarande är befogat med hänsyn lUl anställningens art.

Arbetsgmppen har funnil alt den angivna ordningen inte är lämplig och har därför föreslagil atl enbart det förhåUandet atl en bosladsupplålelse är kopplad till en tjänst med bostadslvång inle skall vara tiUräckligt för atl den besiltningsskyddsbrylande gmnden i 46 § första slycket 7 skall bU tillämplig. För att sådana bosladsupplålelser skall omfallas av bestämmel­sen bör del enligt arbetsgruppen krävas att arbetsgivaren i det enskilda fallel kan visa all det är nödvändigl alt han får förfoga över lägenheien för upplåtelse ål anställningens innehavare (jfr sista ledel i 46 § första stycket 7).

Mot bakgmnd av atl frågan om en avveckling av tjänstebostadssyslemet för präster var under övervägande inom civUdepartementet och alt resulla­tet av dessa överväganden inle borde föregripas har arbetsgmppen föresla­git att nuvarande ordning behålls för hyresförhållanden som beror av en sådan anställning som präst som är förenad med bostadstvång.

Enligt min mening utgör del förhållandet alt siaten eUer en kommun är arbetsgivare en lillräcklig garanii för att en anstäUning inle förenas med bostadstvång i andra fall än då del är befogal med hänsyn liU anstäUning-ens art. Detta gäller särskilt inom den statligt lönereglerade sektorn där bostadstvånget är förfallningsreglerat (se 9 § förordningen (1965:729) med vissa beslämmelser om anställning som präst, 1 § förordningen om Ijänste­bostäder för landshövdingarna, slatens arbetsgivarverks författningssam­ling SAVFS 1984:9, samt förordningen om tjänsiebosläder för sändebud och generalkonsuler, SAVFS 1984:11).

Vad gäller den kommunala sekiom är bosladslvångel inle författnings-
reglerat utan del är den kommunale arbetsgivaren som bestämmer om en
tjänst skaU förenas med bostadslvång. Som jag ser på saken finns del       20

 

emellertid inle anledning atl anla atl den kommunale arbelsgivaren förenar     Prop. 1986/87: 37 en anställning med bostadstvång eller vidhåller elt sådanl tvång utan sakligt skäl. Del framgår inle heUer av de synpunkter som framförts tUl arbelsgruppen eller av remissvaren all den nuvarande ordningen skulle ha medfört nägra olägenheter i det avseendet.

På grund av del anförda anserjag all del inle finns tillräckliga skäl för en ändring av nuvarande ordning. Jag förordar alltså atl arbetsgmppens för­slag i denna del inle genomförs.

Jag övergår nu fill atl behandla de fall där hyresförhållandet beror av anställning inom lantbmket. För denna kategori bosläder gäller i dag att hyresgästen oviUkorligen är skyldig att flytta när anstäUningen upphört, oavsett om arbelsgivaren då behöver förfoga över lägenheten för en annan anställd eller inte.

Arbetsgmppen har föreslagil all nuvarande ordning behålls. Förslagel har lämnals utan eri .ran av aUa remissinslanser ulom TCO, som anser alt det inte är befof .1 all låta anslällningar inom lantbmket inta en sådan särslällning i besiltningsskyddshänseende som följer av lagmmmets nuva­rande lydelse. Enligt TCO bör avflyllningsskyldigheten i dessa faU prövas på liknande säll som enligt 46 § första stycket 7 hyreslagen gäller för "annan anslällning". TCO anser alltså atl del bör ske en prövning i vaije särskilt fall om det är nödvändigl för arbelsgivaren all förfoga över lägen­heten.

Av arbetsgmppens betänkande framgår alt företrädama för Skogs- och lantarbetsgivareförbundet. Skogs- och lantbmkstjänstemannaförbundet och Svenska laniarbeiareförbundel vid överläggningar med arbetsgmppen var ense om all den nuvarande regleringen i 46 § försia slycket 7 hyreslagen av besittningsskyddet för den som hyr sin boslad med koppUng lill ansläll­ning inom lantbmket borde behällas (belänkandet s. 35-36,39-40 och 51).

Enligl vad jag under hand har inhämtat vid beredningen av delta lag­stiftningsärende ansluter sig Skogs- och lanlbmkstjänslemannaförbundet numera flll den uppfattning TCO har gelt uttryck för i sill remissvar, medan lantarbetareförbundet vidhåller de synpunkter som framfördes lill arbetsgmppen.

Av de synpunkter som framfördes flll arbetsgruppen frän såväl arbetsgi­
var- som arbetstagarsidan framgår enligt min mening att del på gmnd av de
särskilda förhållandena inom lantbmkei som regel är befogal alt arbetsgi­
varen får förfoga över bostaden när anstäUningen upphört. Skälet flll della
är i försia hand atl del på landsbygden vanligen saknas en egenllig bostads­
marknad och atl arbelsgivaren därför själv måste kunna flllhandahålla en
bostad av god standard för atl få arbetskraft. Särskilt på jordbmk med
djurskötsel är det vidare med hänsyn flll arbetsuppgifternas art av slor vikt
all arbetslagaren bor i närheten av arbetsplatsen. Att det pä vissa håll flnns
ell överskott av bosläder vid lantbmken på gmnd av att arbetskraftsbeho­
vet har minskat kan visserligen åberopas som ett skäl för en uppmjukning
av de nuvarande strikta avflytlningsbeslämmelserna. Enligl vad som upp­
lysts från såväl arbetsgivar- som arbetstagarrepresentanterna i den till
arbetsgmppen knulna referensgmppen har dock dessa överskottsbostäder
oftast en dålig slandard. Del har också bl.a. från laniarbeiareförbundel        21

 

framhåUils all ell ulökat besittningsskydd för den arbetstagare som slulal sin anslällning kan medföra alt de bästa bostäderna i anslulning liU arbets­platserna undandras de inom lantbmket anställda, vUket enligt min mening inle kan anses lämpligl.

Mot bakgmnd av det anförda finner jag, liksom arbetsgmppen, inle skäl att föreslå några ändrade regler för de hyresförhållanden som beror av anstäUning inom lantbmkei.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså atl 46 § första slycket 7 hyreslagen skall behålla sin nuvarande lydelse.

Prop. 1986/87: 37

2.L2 Fastighetsskötarbostäder (46 § första stycket 8 hyresiagen)

Mitt förslag: Den särskilda regleringen av hyresförhållanden som beror av anstäUning för skötsel och tiUsyn av faslighet upphävs. Sådana hyresförhållanden skall i stället bedömas enligt bestämmel­serna i 46 § första stycket 9 hyreslagen, vilket innebär alt en hyres­gäst, vars hyresförhållande har varat längre än tre år, som regel har rätl tiU förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden inte har synner­liga skäl att upplösa hyresförhållandet.

Arbetsgruppens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitl förslag (se belänkandet s. 53-55).

Remissinstanserna: Flertalel remissinslanser har godtagit arbelsgrup­pens förslag. Det avstyrks dock av Fastigheternas förhandlingsorganisa-fion, Sveriges fastighetsägareförbund, SABO, SAF och Sveriges bostads­rättsföreningars centralorganisation (SCB). Kritiken frän fastighetsägarsi­dan går huvudsakligen ut på alt den utökade möjligheten för en faslighets-skötare atl efter tre års hyrestid bo kvar i lägenheien trots atl han slulal sin anslällning, kommer att innebära all fastighetsägarna i ökad ulslräckning måsle avslå från atl ha anslällda fastighelssköiare och i släUet anlita entreprenörer.

Skälen för mitt förslag: För hyresförhållanden som i annat fall än som avses i 46 § första stycket 7 hyreslagen beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet gäller enligl punklen 8 i samma lagmm all hyresgästen inle har rätl lill förlängning av hyresavtalet, om anslällningen har upphört och det inle är oskäligt mol hyresgästen all även hyresförhållandet upphör. Enligt bestämmelsen flnns således, tiU skillnad mot vad som gäller enligl punklen 7, en möjlighet all göra en avvägning mellan partemas motstående iniressen. En ulgångspunkl vid denna avvägning är all besittningsskyddet bör brytas om fastighetsägaren behöver disponera lägenheten för all upplå­la den åt en ny fastighelssköiare. Hyresvärdens uppgifl all lägenheten skall hyras ul till en fastighetsskötare och att annan lägenhet inte finns fillgänglig för della ändamål bör godtas, om den inte ter sig osannolik. Om lägenheten inle behövs för en ny faslighetsskölare bör inlresseavvägning­en däremoi ulfalla fill hyresgästens förmän (se prop. 1973: 23 s. 122-123).

Jag delar arbelsgruppens uppfattning atl ulvecklingen inom faslighels-skötselns område, särskilt vad gäller den tekniska skötseln, har inneburit

22

 

atl det inte längre är nödvändigl alt den som är anställd som fastighelsskö- Prop. 1986/87: 37 lare bor i den faslighet han svarar för. Denna uppfattning får stöd i vad som framkommit vid arbelsgmppens kartläggning (se beiänkandei s. 28-30). Av kartläggningen framgår sålunda att fastighetsskötseln i del slora flerta­let fall numera ulförs av personal som inle hyr boslad av arbetsgivaren med elt lill anställningen kopplat hyresavtal och som oftast inte heller lorde bo i den fastighet de svarar för. Det är i huvudsak de mindre faslighetsförvallningaraa inom den privala sektom som har kvar en fas­tighetsskötare som bor i fastigheten och därvid har ell hyresförhållande som beror av anslällningen som fastighetsskötare. Fastighetsarbetel inom den privata sektom ulförs huvudsakligen som en deltidssyssla, vUkel beror på alt merparten av de privata arbetsgivama endasl har en liten eller medelslor fastighet som inle kan utgöra underlag för en heltidsanställning. Av remissyttrandena framgår att del är i huvudsak denna kalegori fastig­hetsägare som i vissa fall kan ha etl starkt inlresse av all kunna disponera den lidigare anställdes bostad för att de skall kunna behälla en fastighets-skötsel i egen regi. Sådana speciella förhållanden bör enligt min mening, somjag närmare kommer att redogöra för i del följande, kunna beaktas vid en prövning enligl 46 § försia stycket9 hyreslagen.

Mot bakgmnd av del anförda anserjag i likhet med arbetsgruppen att det inte finns skäl atl behåUa en särskild reglering för de hyresförhållanden som beror av anslällning för skötsel och flUsyn av fastighet. Jag ansluter mig därför tUl arbetsgruppens förslag alt bestämmelsen i 46 § första stycket 8 hyreslagen skall upphävas och atl sådana hyresförhållanden i slället skall prövas enligl 46 § första slycket 9 hyreslagen.

Enligt sistnämnda lagrum har hyresgästen inte rält all få hyresavtalet förlängt, om anslällningen har upphört och del inle är oskäligt mol hyres­gästen alt även hyresförhåUandet upphör. Om hyresförhåUandel varat längre tid än tre år mäste hyresvärden dock ha synnerliga skäl för all upplösa det. I förarbelena liU bestämmelsen har närmare redogjorts för hur intresseavvägningen bör utfalla före och efter det att treårsgränsen har uppnålls (se prop. 1968:91 Bih. A s. 98-101).

Arbetsgmppen har vid angivandet av principerna för hur denna inlres­seavvägning bör ske beträffande hyresförhållanden som beror av ansläll­ning som fastighelssköiare utgått frän dessa motivutlalanden (se belänkan­det s. 54-55).

Jag kan beiräffande tiden innan treårsgränsen passerats i huvudsak ansluta mig tUl arbelsgmppens överväganden. Om anslällningen upphör innan hyresförhållandet varat i tre år bör således hyresförhållandet brytas, om hyresvärden kan göra antagligt att han behöver förfoga över lägenheten för att upplåta den åt en ny fastighetsskötare. Även på en balanserad hyresmarknad bör ell sådant behov kunna föreligga, om del med fog kan påstås atl ell erbjudande om bostad kan ha någon belydelse ur rekryle-ringssynpunkl. Har hyresvärden däremoi inle behov av lägenheten för en ny fasflghetsskölare bör intresseavvägningen utfalla flll hyresgästens för­mån.

Arbetsgmppen har funnit all hyresvärden bör anses ha synnerliga skäl
alt upplösa hyresförhållandet efler ireårsperioden endasl om han kan          23

 

slyrka all det skuUe medföra aUvarligl men i fastighetsskötseln om lägen­heten inle kan disponeras för upplåtelse åt en ny fastighelssköiare. För atl kravel på allvarligt men skall anses uppfyllt bör det enligl arbetsgmppen till en början krävas dels att fastighetsägaren styrker att han på gmnd av del begränsade bosladsulbudet pä orten måsle erbjuda en lägenhel i del egna lägenhelsbeslåndet för alt över huvud tagel få sökande till faslighets-skötartjänsten och att han inte heller kan ställa annan än den tidigare anställdes lägenhel lill förfogande. Dessulom anser arbetsgmppen alt del bör krävas atl det inle finns möjlighel all ordna en tillfredsstäUande faslig-helsskötsel på annat sätl än genom en egen anställd fastighelssköiare. Eflersom fastighetsskötseln i regel kan ordnas på etl godtagbart sätt genom alt en entreprenör anlitas eller genom atl fastigheisägaren samordnar sköt­seln med andra fastighetsägare inom områdel, bör enligt arbetsgmppen synnerliga skäl anses föreligga endasl om sådana möjligheter saknas på den ort där fastigheten är belägen.

Arbelsgmppens ullalanden i denna del är enligl min mening för långtgå­ende. Vad jag vänder mig mot är kravet på alt del inle skaU finnas en möjlighet att ordna fastighetsskötseln genom en entreprenör eller genom en s. k. samordnad skötsel för all synneriiga skäl skall anses föreligga. Som framhållits i remissyttrandena från fastighetsägarsidan kan detta krav på orter med bostadsbrist och med liUgång tUl entreprenörer i branschen, såsom t. ex. i Stockholms och Göleborgs cenirala delar, medföra all vissa fastighetsägare inte kan fortsätta med en fastighetsskötsel i egen regi. Med hänsyn tiU att det inte bara för fastighetsägarna ulan även för de boende i husel kan ha ell värde all fastighetsskötseln kan ordnas på della sätt, anser jag atl det bör vara lillräckligt atl fastigheisägaren kan visa all han inte fortsätiningsvis kan bedriva fastighetsskötseln i egen regi om han inte fär disponera över den fidigare anställde fastighetsskötarens bostad. Ell så­dant läge torde normall uppslå endasl för de mindre fastighetsförvaltningar som inte har en lägenhelsreserv. Som framhållits från fastighetsägarna torde nämligen svårighetema att rekrytera personal utan ett samfldigt erbjudande om en bostad särskilt gälla de delfidsljänsler, som de mindre fastighetsförvaltningarna har all erbjuda.

Jag vUl avslutningsvis framhåUa alt vad jag nu har anfört inte avser sädana fall där lägenhetens särskilda utmslning gör det nödvändigl för arbelsgivaren atl förfoga över lägenheien för upplåtelse åt anställningens innehavare. Sådana hyresförhållanden skall liksom enligl gäUande rätl bedömas enligt 46 § försia stycket 7 hyreslagen, (se prop. 1973:23 s. 122).

Prop. 1986/87:37

2.1.3 Rätten att reglera hyresvillkor i kollektivavtal (67 § hyreslagen)

Mitt förslag: Nuvarande möjlighel att beiräffande hyresförhållanden som beror av anslällning träffa överenskommelser i kolleklivavlal om hyresviUkor som slrider mol vissa tvingande beslämmelser i hyreslagen behålls.

En ny beslämmelse införs som innebär att sådana överenskom­melser fär lillämpas även på en hyresgäst, som inte är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen, men sysselsätts i arbete som avses med avlalet.

24

 

Arbetsgruppens förslag: Överensslämmer i huvudsak med milt förslag     Prop. 1986/87: 37 (se betänkandet s. 45—49).

Remissinstanserna: Arbetsgmppens förslag har liUslyrkls eller lämnals ulan erinran av flertalet remissinstanser. Konsumentverket avslyrker emellertid förslagel atl hyresvillkoren i ell kolleklivavlal skaU fä fillämpas även på arbetstagare som inle är medlemmar i den avtalsslulande arbetsta­garorganisationen. Även bosladsdomstolen och hyresnämnden i Stock­holm har hafl erinringar mol förslagel i denna del.

Skälen för mitt förslag: Flertalel av hyreslagens beslämmelser är tving­ande tUl förmån för hyresgästen. Detla innebär alt elt avtal mellan hyres­värden och hyresgästen som slrider mol sådana beslämmelser är ulan verkan mot hyresgästen (se 1 § Qärde stycket hyreslagen). Ett avsteg från denna princip görs emeUertid i 67 § hyreslagen som föreskriver all en överenskommelse om villkor i fräga om hyresförhållanden som beror av anstäUning gäller mot hyresgästen eUer den som har rätt att träda i hyres­gästens slälle även om överenskommelsen strider mol vissa tvingande beslämmelser i hyreslagen. En fömtsättning är alt överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutils eller godkänls av en organisation som enligl lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är all anse som central arbetstagarorganisation. Mol undanlags­regeln i 67 § hyreslagen svarar 24 § lagen om medbeslämmande i arbetslivet som möjliggör atl kollektivavtal Iräffas om arbetstagares hyresförhållan­den.

De tvingande beslämmelser, som kan sällas ur spel genom en överens­kommelse i kolleklivavlal, är bestämmelserna om uppsägningslid i 4§, överlålelse av hyresrätt i 33-35 och 37§§, upplåtelse av lägenhel i andra hand i 40 §, förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter i 46-52 §§, prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i 53, 54 och 55a§§ samt bestämmelserna om förbud mot vissa skiljeklausuler i 66 §.

Vid tiUkomsten av 67 § hyreslagen fästes särskild vikl vid att arbetsta­garsidan skulle vara företrädd pä etl särskUl kvalificerat säll för all avsleg från hyreslagens tvingande beslämmelser skulle få göras genom kollekliv­avlal. Genom kravet på alt kollektivavtalet skall slutas eUer godkännas av en central arbetstagarorganisation förelåg enligt departementschefen lill­räckliga garanlier för all arbetstagarens/hyresgästens rältsskyddsintresse inle skuUe eftersättas (se prop. 1968:91 Bih. A s. 95 f)-

Som framgår av beiänkandei (s. 21-33) har möjlighelen all genom koUeklivavlal reglera hyresvillkoren för bosläder som upplåfits i anslul­ning tiU anslällning utnyttjats i en belydande utsträckning. Sådana avtal berör i dag bl.a. anslällda inom jordbruket, skogsbrukel, landslingen och primärkommunerna samt de fastighelsanställda.

Erfarenhelerna av den nuvarande ordningen förefaUer i allt väsenfligt
vara goda och några egenlliga problem för berörda hyresgäster synes inle
ha förekommil. Uppkomna tvisier har kunnal lösas på ell för de boende
godtagbart sätt vid förhandlingar mellan de fackliga organisalionerna, och
endasl få Ivisler har gått till prövning av hyresnämnd eUer arbetsdomsto­
len.                                                                                               25

 

Jag delar arbetsgmppens uppfallning alt arbetstagarorganisationerna i Prop. 1986/87: 37 dag har en sådan stark ställning och en sådan erfarenhet av aktuella frågor all arbetstagarens rälligheler blir lillräckligl lillgodosedda när kollektivav­tal Iräffas om hyresförhåUanden. Nägra erinringar mot den nuvarande ordningen har heller inte framförts under remissbehandlingen. De arbetsgi­var- och arbetstagarorganisationer som har yttrat sig i frägan har varil eniga om alt det även fortsättningsvis bör finnas en möjlighet atl kollekliv-avlalsreglera hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av ansläll­ning.

På grund av del anförda förordar jag i likhei med arbetsgmppen all rälien alt i kollektivavtal Iräffa överenskommelser om hyresvillkor som slrider mot hyreslagens tvingande regler behålls.

Kollektivavtalets iillämpUghei på arbetstagare som inie är medlemmar

Enligt gällande ordning kan kollektivavtalsbestämmelser som innebär en oförmånligare reglering för hyresgästen än vad som följer av bestämmel­serna i hyreslagen inle göras gällande mol en arbetstagare/hyresgäst som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen och som därför inte är bunden av kollektivavtalet (se prop. 1968:91 Bih. A s. 347 och 366).

Hyreslagen avviker i detla avseende frän vad som numera gäller enligt flera tvingande lagar på arbeismarknaden. Enligl bl.a. 2§ femle stycket lagen (1982:80) om anstäUningsskydd, 2§ andra slyckel semesleriagen (1977:480) och 3 § Iredje stycket arbetstidslagen (1982:673) fär en arbelsgi­vare som är bunden av kolleklivavlal med frän lagen avvikande regler lillämpa avtalsbestämmelserna även på arbetstagare som inte är medlem­mar i den avialsslulande arbetstagarorganisationen men som sysselsätts i arbele som avses med avtalet.

Bakgmnden till dessa regler är att kollektivavtalen i allmänhet anses ha den innebörden atl arbetsgivaren i förhållande liU den avtalsslulande ar­betstagarorganisationen är förpliktad all tiUämpa kollektivavtalets besläm­melser även på arbelslagare som inte är medlemmar i organisalionen (jfr AD 1977 nr49).

Arbelsgivaren är alltså geniemot motparten i kolleklivavialsförhållandet
skyldig alt se till atl reglerna i kollektivavtalet tas in i ansläUningsavlal med
arbelslagare som slår ulanför den avtalsslulande organisationen. I del
sammanhangei kan emellertid uppslå problem i de faU avsleg från lagregler
inte får ske i etl enskilt anställningsavtal men väl i kollektivavtal. Har
sådana avvikande regler upptagils i ell kollektivavtal kan en arbetsgivare
inte ulan vidare få sådana regler att gälla i släUet för lagreglerna i elt
anställningsavtal med en arbelslagare som inte är bunden av kollektivavta­
let. För atl arbetsgivaren i sådana fall skall kunna tillämpa kollektivavta­
lets regler på samfliga anslällda har del varit nödvändigt att införa lagregler
som ger arbelsgivaren möjlighet all tillämpa kollektivavlalsbeslämmel-
serna även på arbetstagare som inle är medlemmar i den avtalsslulande
arbelslagarorganisafionen. All detta är syftet bakom regeln i 2§ femte
stycket lagen om anslällningsskydd framgär av lagens förarbeten. Där        26

 

uttalas nämligen atl bestämmelsen är ell ultryck för den aUmänl godtagna     Prop. 1986/87: 37 gmndsatsen atl arbelsviUkoren bör vara enhetligt reglerade på en arbels­plals (se prop. 1973:129 s. 192).

Med de nu angivna reglerna i lagarna på arbeismarknaden som förebild har arbetsgmppen föreslagit all 67 § hyreslagen flllförs en beslämmelse som ger en arbelsgivare som är bunden av etl kolleklivavlal möjlighel all flllåmpa mol hyreslagen stridande hyresbestämmelser i avtalet även pä arbetstagare som inle är medlemmar i den avtalsslulande arbetstagarorga­nisationen, om de sysselsätts i arbele som avses med avtalet.

Arbetsgmppens förslag i denna del har lämnals utan erinran av flertalet remissinstanser. Jag vill särskilt framhålla all det har varil etl allmänt önskemål frän arbetsmarknadens parler alt kolleklivavlalsreglerna skall kunna tiUämpas på samtliga arbetstagare som sysselsätts inom avtalsområ­det.

Kritik mot förslagel framförs av konsumentverket, som anser atl det inte skulle leda lill någon förbättring för någon gmpp av hyresgäster om kollek-livavtalsbeslämmelser skall få tillämpas även på andra anstäUda än dem som lillhör den avtalsslulande organisationen. Verkel framhåller också att en sådan ordning skulle medföra alt fler hyresgäster än f. n. skulle införas under den processordning som gör arbetsdomstolen och inte bosladsdom­stolen lill högsia instans, nägot som verket inte anser vara önskvärt ur hyresgästsynpunkl.

Bosladsdomstolen påpekar alt förslagel i denna del aktualiserar en viklig principfråga och erinrar - utan atl la ställning i frågan - om den diskus­sion som fördes vid lillkomslen av 67 § hyreslagen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 81 och 366). I del sammanhangei framförde arbetsdomstolens ordföran­de i ell remissyttrande bl. a. atl del var en sak all man låflt oorganiserade arbetstagares semesterrätl i vissa avseenden vara beroende av innehållel i ell kolleklivavlal men en hell annan och viktigare sak all låla organisatio­ner disponera över utanförståendes rält flU bostad. Departementschefen uttalade bl. a. all del enligl hans mening inte kunde anses lämpligl all pä hyresområdet läla kolleklivavlalsbeslämmelser som slrider mol hyresla­gens tvingande regler bli bindande för den oorganiserade arbelslagaren.

Även hyresnämnden i Siockholm hänvisar tUl delta departementschefs-uttalande och anser atl frågan om den oorganiserade arbetstagarens rätts­ställning bör belysas närmare innan stäUning las liU förslaget.

För egen del anser jag i likhei med arbetsgmppen all de skäl som har anförts för de fldigare berörda bestämmelserna i lagarna på arbetsmarkna­den har sin giltighet även när del gäller kollektivavtal som reglerar hyres­förhållanden som beror av anstäUning. Enligl min mening lalar således bäde prakliska och principieUa skäl för alt sädana hyresbestämmelser i kollektivavtal som slrider mol hyreslagens tvingande regler skall få fllläm­pas även på arbetstagare som står ulanför den avtalsslulande arbetstagar­organisationen.

I likhet med arbetsgmppen anserjag all del framför allt från rättvisesyn­
punkt får anses otillfredsställande atl arbetstagare, som hyr sin bostad av
samma arbetsgivare och vars arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är
likartade, kan vara underkastade olika regler för sina hyresförhållanden      2

 

beroende pä om de lillhör den avtalsslulande arbetstagarorganisationen Prop. 1986/87: 37 eUer ej. Som framgår av vad jag tidigare anfört är en kolleklivavtalsbunden arbelsgivare i regel skyldig all inle lillämpa sämre villkor för arbetstagare som inle är medlemmar i den avtalsslulande organisaflonen än de som kollektivavtalet föreskriver. Den utanförstående arbetstagaren/hyresgäs­ten kan med nuvarande ordning dra fördel av kollektivavtalets gynnsamma beslämmelser - l.ex. beiräffande lön och andra arbelsvillkor - utan all samtidigt, som medlemmen i den avtalsslulande organisaflonen, bli berörd av avlalels inskränkningar i hyresgästers räll enligl hyreslagen. En sådan ordning måsle upplevas som orällvis bland de organiserade arbelslagarna. För arbelsgivaren innebär det dessulom stora prakliska fördelar om kol-lektivavlalsregleringen kan göras tiUämplig pä samtliga bostadsupplåtelser inom avtalsområdet.

Jag vUl också framhålla alt arbelsgmppens förslag endasl innebär alt de i koUeklivavlalet överenskomna, för medlemmarna i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen bindande hyresvillkoren, får tUlämpas även på arbelagare som slår ulanför organisaflonen. Del blir aUlså inte möjligl all flllämpa andra kolleklivavlalsvillkor för de uiomslående än vad som gäller för medlemmarna.

Mol bakgmnd av del anförda anser jag i likhei med arbelsgruppen all 67 § hyreslagen bör komplelleras med en beslämmelse som innebär alt kolleklivavlalsviUkor som slrider mol hyreslagens tvingande regler får tUlämpas även på hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalel. Med hänsyn tiU alt hyreslagen reglerar förhållandel mellan hyresvärd och hyresgäst och då enligt min mening fömtsällningar­na för alt kollektivavtalet skall fä lillämpas bör framgå av laglexlen, förordar jag all det nya andra stycket i 67 § får en annan lydelse än den arbetsgruppen föreslagit.

Prövningen av ivisler

En viklig fråga frän rättssäkerhetssynpunkt är hur ivisler som rör kollek-flvavtalels hyresbestämmelser skaU prövas när det gäller arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslulande organisaflonen. Denna fråga har inle närmare berörts i belänkandet.

Bosladsdomstolen har anfört alt det av 67 § hyreslagen i den av arbets­gruppen föreslagna lydelsen följer all Ivisler om hyresvillkor i kolleklivav­lal som rör oorganiserade arbetstagare skall avgöras enligt kollekfivavta-lets förhandlingsordning, vilket enligt domstolen kan leda fill att de i sisla hand skaU avgöras av en partssammansatt nämnd. Bosladsdomstolen an­ser all delta inle är en acceptabel ordning och förordar att tvister av detla slag skall prövas av hyresnämnden i första insians med arbetsdomstolen som fuUföljdsinslans.

Hyrestvister som rör kolleklivavlal skall enligt gällande ordning i första
insians behandlas av hyresnämnden, om tvisten gäller en fråga om förläng­
ning av hyresavtal eller en annan fråga som nämnden enligl hyreslagen
skall pröva (jfr 69 § hyreslagen och prop. 1968:91 Bih. A s. 350). Talan mot    28

 

hyresnämndens beslul förs i ett sådant fall hos arbelsdomslolen och inte    Prop. 1986/87:37

hos bostadsdomstolen (se 70 och 71 §§ hyreslagen samt 2 kap. 3§ andra

stycket lagen (1974: 371) om rättegången i arbelstvister). Om tvisten inte

skall prövas av hyresnämnden enligt 69 § hyreslagen, skaU den, beroende

på vem som väcker talan, prövas av arbetsdomstolen som första och enda

instans eller av tingsrätt som första instans med arbetsdomstolen som

fuUföljdsinslans (se 71 § hyreslagen och 2kap. 1 och 2§§ samt 4kap. 12§

lagen om rättegången i arbetstvisler).

En hyreslvisl söm gäller tillämpningen av ett kollektivavtals bestämmel­ser på en arbetstagare, som inte på gmnd av medlemskap i den avtalsslu­lande arbetstagarorganisationen är bunden av kolleklivavlalel, anses inte röra kollektivavtal i den mening som avses i 71 § hyreslagen. (Jfr AD 1979 nr 37 och Rättegången i arbelstvister, lagkommentar och uppsatser utgivna av Arbetsrättsliga föreningen 1979, s. 79 och 81.)

Med den lydelse 71 § hyreslagen nu har innebär del sagda att en hyres­lvisl, som enligt del föreslagna tillägget fill 67 § hyreslagen gäller tiUämp­ningen av hyresvillkoren i ell kolleklivavlal på en arbetstagare som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen, skulle i försia instans prövas av hyresnämnden, om tvisten avser en fråga som skaU prövas av hyresnämnden, och all hyresnämndens beslut skaU överklagas fiU bosladsdomstolen och inte tiU arbetsdomstolen. Och ankommer tvisten inte på hyresnämndens prövning enligl 69 § hyreslagen, skulle tvisten med nuvarande regler prövas vid fastighetsdomstol och inte i den ordning som föreskrivs i lagen om rättegången i arbelstvister (se 1 kap. 2 § 1 i den lagen).

Hyrestvister, som gäller lillämpningen av ett kollekflvavtals hyresvill­kor, skulle alltså komma atl handläggas enligt två olika ordningar beroende på om arbetstagaren/hyresgästen är formellt bunden av kolleklivavlalel eller inte. En sådan uppdelning är enligt min mening inte lämplig. Jag anser alt den handläggningsordning som nu gäUer för hyrestvister som rör kol-lekfivavlal bör gälla även för hyrestvister som avser flllämpningen av ett kollektivavtals hyresbestämmelser enligt del föreslagna andra slyckel i 67 § hyreslagen. Jag föreslår atl 71 § hyreslagen ändras i enlighel härmed.

En fömtsättning för att Ivisler som rör lillämpningen av elt kollektivav­tal enligl del föreslagna siadgandei i 67 § andra slycket hyreslagen skall kunna handläggas i samma principiella ordning som gäller för hyrestvister som rör kollektivavtal är dock all tvisten är en arbetstvist. Lagrådet har i sill yllrande slälll sig någol tveksamt lill mitt ullalande i lagrådsremissen alt Ivisler om tiUämpning av ell kollekflvavtal enligl 67 § andra slyckel är arbetstvisler i den mening som avses i 1 kap. 1 § lagen om rättegången i arbetstvisler. Enligt lagrådet är det här inle fräga om en tvist som rör förhållandel mellan arbelsgivare och arbetstagare utan förhållandel mellan hyresvärd och hyresgäst, och hyresvärden behöver inle, som jag har påpekal i specialmotiveringen lill ändringarna i 67 § hyreslagen, vara iden­flsk med arbelsgivaren. Till undvikande av oklarhet bör därför enligl lagrådel i 1 kap. 1 § lagen om rättegängen i arbelstvister göras ell lillägg av innebörd atl flll arbetstvist hänförs också tvist om flllämpning av etl kolleklivavlal i fall som avses i 67 § andra slyckel hyreslagen.

29

 

Enligl min mening kan del inle råda någon Ivekan om atl del föreligger Prop. 1986/87: 37 en arbetstvist när hyresvärden och arbetsgivaren är samma person och tvistar med sin hyresgäst/arbetstagare om något som har med hyresförhål­landet alt göra; en sådan tvist rör också förhållandel mellan arbetsgivare och arbetstagare. Däremot kan del vara någol tveksamt om tvisten är en arbetstvist när hyresvärden inle är identisk med arbelsgivaren. I förtydli­gande syfte bör därför en erinran las in i 71 § hyreslagen om alt en tvist som inte enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden men som rör koUekliv­avlal eller lillämpning av elt sädanl avtal i faU som avses i 67 § andra stycket hyreslagen skall las upp av arbelsdomslolen eller en tingsrätt enligl vad som föreskrivs i lagen om rättegången i arbelstvister. Med en sädan lösning behöver ingen ändring göras i den lagen.

Jag vUl i detta sammanhang nämna att målutvecklingen under senare tid i arbetsdomslolen inger en viss oro. Domstolen är för närvarande myckel hårt belastad - delvis med mål i vilka man kan sätta i fråga om dess särskilda kompelens är erforderlig.

Chefen för arbelsmarknadsdepartementet, med vUken jag har samråti i denna fråga, följer ulvecklingen noga. Del kan inle uteslutas atl man i framtiden bör i ell brett perspekliv mera förutsättningslöst överväga frägan om vilka mål som bör prövas av arbetsdomslolen. Skulle sä ske, bör övervägandena nalurliglvis avse också den nu akluella målgmppen.

Som jag nyss nämnde har bosladsdomstolen uttalat atl den föreslagna lydelsen av 67 § hyreslagen kan innebära atl tvister om hyresvillkor som rör oorganiserade arbetstagare skall prövas enligl kollektivavtalens för­handlingsordningar och i sista hand av en partssammansatt nämnd. Jag vill med anledning av delta uttalande anföra följande.

Redan av det skälet all en enskild arbelslagare saknar förhandlingsrätt enligt 10 § lagen om medbeslämmande i arbetslivet och en arbetstagarorga­nisation i princip har räll alt förhandla enbari på medlemmars vägnar (se prop. 1975/76: 105 bilaga 1 s. 228 foch 349) lorde partsförhandlingar enligt kollekflvavlalens förhandlingsordningar inle aktualiseras när tvisten gäller en arbelslagare som inle är medlem i den avtalsslulande organisationen (jfr också Axel Adlercreulz, Svensk Arbetsrätt, sjätle upplagan 1979, s.70).

Enligl 67 § första slycket hyreslagen kan emellertid förbudei mol skil­jeavtal i 66 § hyreslagen sältas ur spel genom en överenskommelse i kollek­livavlal. En sådan överenskommelse kan innebära alt framtida hyrestvis­ter inle skall prövas av hyresnämnd eller arbetsdomslolen ulan av en skiljenämnd (se även 1 kap. 3 § lagen om rättegången i arbelstvister).

En skiljeklausul i ett koUeklivavlal anses i princip binda inte bara den avtalsslulande organisationen utan även dess medlemmar. Om organisatio­nen undandrar sig alt föra medlemmens talan, blir frågan om medlemmens bundenhet beroende av om kollektivavtalet kan anses ge medlemmen rätt atl i etl sädanl fall själv föra lalan vid den med skiljeklausulen avsedda skiljenämnden. Innebär kollektivavtalet atl endast organisaiioner får upp­lräda inför nämnden och all en enskild medlem ulan sin organisations slöd saknar rätt atl själv föra lalan, lorde denne i stället kunna föra sin lalan vid domslol. Medlemmen kan ju inle vara utesluten frän rätten att få sin sak

30

 

prövad. I detla fall ulgör skiljeklausulen alltså inle någol hinder för med-     Prop. 1986/87: 37 lemmen all få sin talan prövad vid domslol.

Annorlunda förhåller det sig emellertid om kollekflvavlalel medger alt medlemmen själv för lalan inför skiljenämnden för den händelse hans organisalion undandrar sig atl föra hans lalan. I ell sådanl fall blir medlem­men bunden av skiljeklausulen, om han kan inverka på valet av skiljemän. Praxis hos arbetsdomstolen uppvisar exempel pä atl ett skiljeavtal enligt vilket skiljemännen skall ulses av de avtalsslulande parterna modifierats pä sä säll all medlemmen fåll överta sin organisalions räll alt ulse skilje­män. Om medlemmen emellertid inle ges något inflylande på valel av skiljemän, blir frägan om hans bundenhet av skiljeklausulen enligt arbets­domstolens praxis beroende av vilka garanfler som ändå finns för en oparfisk prövning av medlemmens lalan inför skiljenämnden (jfr prop. 1974:77 s. 145 foch AD 1977 nr 35).

Frägan om en oorganiserad arbetstagares bundenhet av en i ell kollek-fivavlal inlagen skiljeklausul har inte närmare belysts i lagmofiv, rätts­praxis eller den juridiska Ulleraturen. De principer som gäller för en medlems bundenhet av en skiljeklausul i etl kollektivavtal måsle dock rimligen vara lillämpliga även på en arbetstagare som stär utanför den avtalsslulande arbelslagarorganisafionen. I prakliken torde fömtsättning­arna för atl en sädan arbetstagare skall anses bunden av en skiljeklausul i ell kollekfivavlal inle föreligga annat än i rena undantagsfaU. Han kan ju inte påräkna slöd av arbetstagarorganisationen, och man får ulgå från alt kollektivavtalen som regel inte ger honom möjlighel alt inverka på valel av skiljenämnd. Med hänsyn till atl del föreligger en uppenbar risk för en motsatsställning meUan en utanförstående arbetstagare och de avtalsslu­lande organisationerna och då en sädan arbelslagare därför ofta torde sakna förtroende för en av kolleklivavtalsparterna ulsedd skiljenämnd, gör sig i sådana fall speciella hänsyn gällande som lalar mol atl den utanför­stående arbetslagaren bör anses bunden av elt skiljeavtal av del slag som här berörts (jfr AD 1977 nr 35).

Slutsatsen av del anförda blir att en arbetstagare som står utanför den avtalsslulande organisationen som regel inle lorde bli bunden av en klausul i kollektivavtalet, som innebär all tvister som rör kolleklivavtalels hyres­villkor i sisla hand skaU avgöras av en skiljenämnd som utsetts av de avtalsslulande parlerna. Bosladsdomslolens invändningar mol arbelsgmp­pens förslag i denna del anserjag därför inle vara befogade.

Det kan tilläggas atl de kollektivavtal som givits in till arbetsgmppen och som finns lillgängliga i detta lagstiftningsärende, aniingen inle innehåller några särskilda beslämmelser om hur Ivisler om hyresbeslämmelserna i kolleklivavlalel skall prövas eller - vilkel synes vara del vanligaste -föreskriver all hyresnämnden inle skall ha behörighel alt pröva sådana tvister ulan all dessa skall handläggas enligl avtalels förhandlingsordningar och i sisla hand av domslol.

En föreskrifl i ell kollekflvavtal om all ivisler beträffande avtalets hyres­
bestämmelser skall vara undanlagna från hyresnämndens prövning har,
såvitt gäller en kolleklivavtalsbunden arbetstagare/hyresgäst, enligt gällan­
de räll den verkan all tvister, som enligt 69 § hyreslagen eljesi ankommer    31

 

på hyresnämnden, skall prövas av arbetsdomstolen som försia och enda Prop. 1986/87: 37 insians, om lalan väcks av en arbetsgivare som själv slutit kollektivavtalet eller av en arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation. Väcks lalan i stället av en arbetsgivare, som inle själv slutit kollekflvavlalel eller av en enskild arbelslagare, skall tvisten prövas av tingsrätten i försia insians och fullföl­jas fill arbelsdomslolen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 97 och 350 saml 2 kap. 1, 2 och 3 §§ lagen om rällegången i arbetstvisler).

En kolleklivavtalsföreskrifl av della slag kan på grund av del föreslagna siadgandei i 67 § andra slycket hyreslagen komma alt ingå i hyres- och anställningsavtalet för arbetstagare som står utanför den kollektivavtals-slutande arbetstagarorganisationen. På gmnd av de ändringar i 71 § hyres­lagen som jag föreslår och de nyss nämnda bestämmelserna i lagen om rättegången i arbetstvisler skulle detla få flll följd all en tvist om kollekliv­avtalels hyresbestämmelser även beiräffande en sädan arbelslagare skaU prövas i den ordning jag nyss beskrivii. Mot bakgmnd av all den utanför­stående arbelslagaren således är lillförsäkrad en prövning av domstol (tingsrätt och i sista hand arbetsdomstolen) kan del enligl min mening inle riklas nägon befogad invändning mol alt en föreskrift i kolleklivavlal, som innebär atl hyresnämnden undanlas från prövningen av tvisten, får verkan mot en arbelslagare som inle är medlem i den avtalsslulande organisalio­nen.

Förutsällningarna för tillämpning av kolleklivavtalsbestämmdser på arbetstagare som inle är medlemmar

I arbelsgmppens belänkande har inte närmare belysls under vilka förut­sättningar hyresvillkoren i ell kolleklivavlal fär lillämpas pä en hyresgäst som slår utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Jag lar därför nu upp denna fråga till behandling.

Som framgår av vad jag lidigare anfört har den föreslagna regeln i 67 § andra slycket hyreslagen sin förebUd i motsvarande beslämmelser i arbets­tidslagen, semeslerlagen och lagen om anslällningsskydd. För all en ar­belsgivare skaU få tiUämpa koUeklivavtalsregler, som slrider mol tvingan­de beslämmelser i dessa lagar, pä en arbelslagare som slår utanför den avtalsslulande organisalionen fordras inle all arbelsgivaren har Iräffal en särskild överenskommelse om della med arbelslagaren eller all denne på annal sätt upplysts om kollektivavtalels existens eller innehåll. En arbets­tagare som börjar arbeta på en arbetsplats där kolleklivavlal gäller, anses nämligen, om något annal inle avtalas mellan arbelsgivaren och arbetsta­garen, ta anställning på de villkor som flnns angivna i kollektivavtalet. I sådana fall anses kollektivavtalet ha en s. k. normativ effekt på de anställ­ningsavtal som inte direkt omfattas av kollektivavtalet (jfr AD 1978 nr 163 och Lunning, Anslällningsskydd, sjätte upplagan s. 75).

Enligl min mening är det inte lämpligt atl till hyresförhållanden fulll ut
överföra de principer som enligt de arbetsrältsliga lagarna gäller för lill-
lämpningen av kolleklivavlalsbeslämmelser på en arbelslagare som inle är
medlem i den avtalsslulande organisalionen. För all en hyresvärd skall
kunna göra gällande även sådana villkor i etl kolleklivavlal, som strider        32

 

mot hyreslagens tvingande regler, mot en sädan hyresgäst/arbetstagare,     Prop. 1986/87: 37 anser jag all del i försia hand bör krävas all hyresvärden och hyresgästen kommer överens om detla.

Sedan hyresavtalet har ingåtts kan hyresvärden inte ensidigl ändra dess innehåll. Om hyresvärden vill all hyresbeslämmelserna i ett kolleklivavlal skall bli gällande för hyresförhållandet och hyresgästen inte går med på della, måsle hyresvärden begära ändring av hyresvillkoren i den ordning som föreskrivs i 54 § hyreslagen. Enligl denna beslämmelse skall den part som vill all hyresvillkoren skall ändras, skriftligen meddela della lill mot­parten. Om överenskommelse inle kan Iräffas kan han ansöka hos hyres­nämnden om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras lidigasl en månad efler del att meddelandet lämnats liU motparten.

Ell beslul om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt förhyming.

Enligl 55 § Iredje slyckel hyreslagen skaU annal villkor än hyra, som hyresvärden eller hyresgästen släUl upp, gäUa i den mån del är skäligl med hänsyn lill hyresavtalets innehåU, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare iniräffade förhällanden och omständigheterna i övrigl. Med hänsyn lill all syflel med den föreslagna bestämmelsen i 67 § andra slyckel hyres­lagen är all hyresvillkoren skaU kunna vara enhetligt reglerade pä en arbetsplats, får det enligt min mening som regel anses skäligl att ell hyresvUlkor införs som innebär alt elt kollektivavtals hyresbestämmelser får lillämpas på hyresförhållandet.

Jag skall slutligen la upp en fråga som under remissbehandlingen akluali­serals av konsumentverket. Enligl verkel måste varje hyresgäst, som berörs av den föreslagna ändringen i 67 § hyreslagen, tillförsäkras rätl lill fullständiga uppgifler om samtliga villkor i hyresförhållandet, både vid hyresförhållandets början och senare vid ändringar i kolleklivavlalel. Ver­kel anser all det annars finns risk för att hyresgäster som inle flllhör koUeklivavlalsslulande organisaflon blir bundna av hyresviUkor som de inle känner flll, något som skulle slrida mol avtalsrältsliga principer och le sig oacceptabelt från konsumentsynpunkt. Ansvarei för en sådan informa­lion bör enligl konsumeniverkel läggas på hyresvärden.

Som framgår av vad jag nyss anförl kan en hyresgäst, som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen, bli bunden av hyresvUlkoren i ell kolleklivavlal endasl efler överenskommelse med hyresvärden eller efter etl beslul om ändring av hyresvUlkoren enligt 54 och 55 §§ hyreslagen. Vid de diskussioner mellan parlerna som naluriigen föregår en sådan överenskommelse eUer ell sädanl beslul ligger del i sakens nalur all hyresgästen skaffar sig kännedom om innehäliei i gällande kollektivavtal. Det finns enligl min mening inle anledning alt anla all hyresvärden skulle motsätta sig alt på begäran av hyresgästen lämna upplysningarom kolleklivavtalels innehåll.

Man kan enligt min mening ulgå från all arbetstagaren/hyresgästen hål­ler sig underrättad om sådana ändringar i kollektivavtalet som avser hyres­förhållandet på samma sätt som han skaffar sig informalion om ändringar beiräffande anställningsvillkoren i övrigl.

Del bör ocksä anmärkas alt hyresvärden enligl gällande ordning inle har    33

3   Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

 

någon skyldighel all informera hyresgäster, som är medlemmar i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen, om kollektivavtalets innehåll.

Mol bakgmnd av del anförda anser jag all del inle finns skäl all i lag ålägga hyresvärden en informationsplikt beiräffande kolleklivavtalels in­nehåll.

Prop. 1986/87: 37

2.2 Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion skall ombesörjas av en god man som förordnas av tingsrätten. Den gode mannens huvudsakliga uppgifter skall vara att offentUggöra och genomföra auktionen saml alt fördela köpeskillingen. Om auktionen inle leder liU försäljning skall en ny aukflon hållas. Leder inte heUer den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen.

Bostadsrättskommitténs förslag: Kommilléns förslag överensstämmer i huvudsak med milt (se bifogade uidrag ur betänkandet SOU 1985:6, bilaga 4 och 5).

Remissinstanserna: Förslagel tillstyrks av de instanser som ytlral sig i frågan. Endast en remissinstans, Stockholms tingsrätt, har synpunkter på detaljer i lagförslaget.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsräilshavare på gmnd av dröjsmål med betalning av årsavgiften har förverkat sin nyttjanderätt lill lägenheien, kan föreningen säga upp honom till avflyttning. Sedan bosladsrätlshavaren på denna gmnd blivil skUd från lägenheien, skall föreningen enligl 37 § försia slycket bostadsrältslagen, sä snarl del kan ske, sälja bostadsrätten på offenllig auktion, såvida inte bosladsrätlshavaren och föreningen kom­mer överens om annal. Även i andra situationer kan föreningen ha räll all sälja en bosladsräll på offenllig auktion (se 10 och 12 §§ bosladsrättslagen). En närmare beskrivning av gällande rätt m. m. lämnas i bosladsrällskom-milténs belänkande.

Bostads'ällslagen saknar beslämmelser om hur en auktion skaU offent­liggöras och genomföras. Detla är enligl min mening otUtfredsstäUande bl. a. av del skälel atl innehavaren i efierhand kan komma atl göra gällande alt elt annorlunda aukflonsförfarande hade kunnal leda lill ell högre pris. Jag delar därför kommitténs uppfattning all redan risken för misstankar hos bostadsrältshavaren om att alll inte gått rätl lill vid auktionen är en tiUräcklig anledning att formalisera förfarandel. Ytterligare en anledning som kommittén lar upp och som även jag anser bör framhållas, är atl de föreningar som inte är anslulna liU HSB eller Riksbyggen, oftast saknar mliner för hur en offenflig auktion skall genomföras. I syfle all stärka rättssäkerheten för den enskilde bostadsrältshavaren, förordar jag alltså all en lagreglering av förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offenllig auktion nu kommer tUl stånd.

Bosladsrättskommiltén har föreslagit alt aukflonsförfarandel i huvudsak utformas efler mönster från det exekutiva förfarandel, dvs. den ordning som gäller för försäljning av utmätt lös egendom. Enligt kommiltéförslagel

34

 

skall dock bostadsrätten inle säljas genom kronofogdemyndighetens för-    Prop. 1986/87: 37 sorg. Den uppgiften skall i stället anförtros en god man, som på förening­ens begäran skall förordnas av tingsrällen. I huvudsak skall del ankomma på den gode mannen atl offenfliggöra och genomföra auktionen saml all fördela köpeskiUingen.

Förslagel om all en god man skall ombesörja auktionen har inle mötts av nägra erinringar från remissinslanserna. Även om vissa skäl lalar för all kronofogdemyndigheten bör få ta hand om aukfloner enligl bostadsrältsla­gen - främst atl exekuliva försäljningar av bostadsrätter handhas av denna myndighel - kan även jag anslula mig lill kommitténs förslag. En ordning med försäljning av en god man gäller sedan lång lid lillbaka vid försäljning av egendom enligl lagen (1904:48 s. 1) om samäganderält. Sysiemel bör bli enkell att lillämpa och lorde normall inle innebära någon större tidsom­gång för försäljningen. Med hänsyn lill atl anlalel aukfloner enligt bostads­rältslagen hillills har varil begränsai behöver man inle heller räkna med någon nämnvärd arbetsbelastning för tingsrätterna. All syftena med en försäljning av bostadsrätt på auktion enligt bostadsrältslagen respeklive utsökningsbalken åtminstone delvis är olika samt atl rättsverkningarna då en försäljning inle kommer liU sländ enligl de olika lagarna skiljer sig frän varandra, talar också för den lösning som kommiitén vall. Jag skall åter­komma lill delta.

Även kommitténs förslag om förfarandets närmare ulformning och de förslag som kommillén lagl fram i anslutning därtill har godlagils av re­missinslanserna. Endasl en remissinstans, Stockholms tingsrätt, har haft synpunkier på detaljer i lagförslaget. För egen del kan jag med vissa jusleringar anslula mig liU kommitténs förslag. Delta innebär följande.

Det skall åligga den gode mannen all i god lid och på lämpligl säll kungöra tid och plals för auktionen. Bosladsrätlshavaren och föreningen skall underrättas särskilt. Det gäller även kända borgenärer vars rält beror av försäljningen, dvs. i praktiken sådana panthavare som finns antecknade i den lägenhelsförleckning som föreningen är skyldig all föra.

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren för försäljningen saml lämna de övriga uppgifler som är av belydelse. Ett inrop får inte godtas om det är uppenbart all avsevärl högre köpeskiUing kan uppnås. Godlas inle ell inrop betyder detla, som jag strax skaU återkomma lUl, all en ny auktion måsle hållas. Köpeskillingen skall som huvudregel betalas genasl vid auktionen, men del skall finnas en möjlighel för den gode mannen atl faststäUa andra villkor, t. ex. alt viss handpenning skall belalas vid auklionstillfällel och reslerande del vid en senare tid­punkt. Tilllräde får inle ske förrän full betalning har eriagls.

Del skall också åligga den gode mannen all fördela köpeskillingen. En nyhel som följer av kommiltéförslagel är all den gode mannen först skall få läcka sina egna kosinader för förfarandet ur köpeskillingen. Därefter får föreningen - i enlighet med vad som f n. gäller enligl 37 § bosladsrättsla­gen - uppbära så mycket som behövs för att läcka dess fordran hos bostadsrältshavaren. Del kan gälla fordran på löpande avgifier, repara­tionskostnader m. m. Vad som därefter återstår skall fillfalla bostadsrätls-

35

 

havaren, dock med beaktande av evenluella panlhavares rätl (jfr betänkan-     Prop. 1986/87: 37 del s. 200).

Kommittén har i sitl lagförslag inle tagil upp någon regel om att den gode mannen skaU föra prolokoll vid föiTättningen. Det får väl visserligen anses ligga i sakens natur all auklionsförrältningen på nägol sätl dokumenteras skriftUgt. Med hänsyn flll den vikl frågan har anserjag emellerlid att det i laglexlen uttryckligen bör anges all den gode mannen skall ha skyldighel att föra protokoll. Somjag strax skall åierkomma lill bör protokollet med redovisningen av köpeskUlingen delges berörda sakägare.

Enligt kommitténs lagförslag (80 § Qärde stycket) skall en ny auktion hållas om del inle sker någol inrop, om elt inrop inle godlas eller om köpeskillingen inle betalas enligt fastställda villkor. Leder inte heller den nya auktionen till försäljning skall bosladsrällen enligt förslagel genasl övergå liU föreningen.

Jag delar kommilléns slutsals atl bosladsrällen bör fä övergå liU för­eningen om förfarandet inte leder tUl försäljning. En sådan ordning är ofrånkomlig, eflersom auktionen syflar fill en avveckling av förhållandet mellan föreningen och bostadsrältshavaren. Lagförslagel bör dock förtyd­ligas på en punkl, vilkel också Stockholms tingsrätt påpekal i silt remiss­yttrande. Reglerna bör sålunda utformas på det sältel, all bosladsrällen skaU övergå lill föreningen endast om något inrop inle sker vid den nya auktionen. I de fall där ell inrop inle godtas eUer köpeskillingen inle belalas bör del däremot inle föreligga någol hinder mot all anordna ytterli­gare en auktion. En annan sak är att det säUan bör bli akluelll all inle godla ell inrop vid en ny auktion. Likaså måste belalningsförsummelser vid auktionen höra flll ovanlighelerna. Skulle likväl en Iredje auktion någon gång bli akluell, bör molsvarande förutsättningar gälla för en övergång av bostadsrätten flll föreningen somjag nu har redovisat.

Som kommittén har föreslagil bör den gode mannen självfallel ha rält fiU skäligl arvode för sill uppdrag saml ersäitning för de utgifter, t. ex. kungö­relsekoslnader, som har varil påkaUade för atl ulföra uppdraget. Lämpli­gen bör del föreskrivas all ersällning skaU ulgä för arbele, lidsspUlan och de ullägg som uppdragel krävl. Jag delar kommitténs mening att ersätt­ningen bör få lyftas ur köpeskillingen. Om denna inle förslår, bör den gode mannen i stället kunna utkräva ersättningen hos föreningen, men det bör ändå vara bosiadsrättshavaren som slulligl skall slä för denna.

Kommittén har föreslagit att bosiadsrättshavaren och föreningen skall kunna väcka lalan hos tingsrällen om ersällningen lill den gode mannen. Däremot saknas del i kommittéförslaget regler om skyldighet för den gode mannen att avge redovisning för köpeskillingen och möjlighet att föra talan med anledning av redovisningen.

Kommitténs förslag lorde i och för sig inte innebära all lalerätt saknas
vad gäller den gode mannens förrättning. Enligt min mening är det emeller­
lid nödvändigl atl möjligheterna härtiU anges i lagtext och alt talerätten
begränsas flll viss tid. En lösning kan därvid vara att hänvisa liU vad som är
siadgal om sysslomäns ansvarighel och redovisning i 18 § handelsbalken
(jfr 14§ samäganderättslagen). Stockholms flngsrätt synes förorda en så­
dan lösning. Enligl min mening är del emellerlid inle lämpligl med en så          36

 

lång klanderfrist som ett år efter uppdragels slulförande som gäller enligl     Prop. 1986/87:37

nämnda lagmm. Jag föreslår i stället en särskild regel av innebörd alt den

gode mannen skall vara skyldig att fördela och redovisa köpeskillingen så

snart som möjligl och all bostadsrältshavaren, föreningen och berörda

borgenärer skall ha rätt alt klandra redovisningen senast inom tre månader

från delgiving av protokollet med redovisningen.

Mitt förslag innebär alt klander kan föras inom den angivna flden såväl mol fördelningen av köpeskillingen och skäligheien av den gode mannens arvode som mot brisier i den gode mannens handläggning. I specialmofl­veringen ålerkommer jag yllerligare liU innebörden av förslagel i denna del.

Stockholms tingsrätt har i sill remissyttrande föreslagil all frågan om förordnande av god man skaU tas upp vid den domstol inom vars område bostadsrätlsfastighelen är belägen. Även jag anser alt del är nödvändigl med en sådan regel. Detta bör få flll följd atl också klandertalan mot den gode mannens redovisning skaU väckas vid samma domslol. Lagförslaget bör alltså kompletteras med regler om rält domslol i ärenden om förord­nande av god man och mål om klander av redovisning.

Kommittén har slutligen lagil upp en särskild fråga som rör skyddet för bostadsrättshavare vid offenllig auktion då nyttjanderätten förverkats (se belänkandet s. 205). Förslaget i denna del innebär all föreningen ur den köpeskilling som skall fördelas av den gode mannen enligl 37 § bostads­rältslagen inte skall få uppbära årsavgifter som skulle ha förfaUil lill belal­ning senare än tre månader från del närmasle månadsskifte efter vilkel bostadsrältshavaren blev skild från lägenheien. Det huvudsakliga syftet med förslaget är uppenbarligen all bostadsrältshavaren, som inle kan påverka fldpunkten för auktionen, skaU behöva svara för löpande avgifier fill föreningen endasl under skälig tid efler det alt del blivil klarlagt atl bostadsrältshavaren måste flytta.

För egen del harjag funnit atl det angivna syflel inle kan uppnås fuUl ul med kommilléns förslag, som innebär all 37 § bostadsrältslagen ändras. Av 15 § första och andra slyckena i lagen följer nämligen atl bostadsrättsha­varens förpliktelser mol föreningen inle bortfaller förrän föreningen under­rättats om förvärvet vid aukflonen. Med kommitténs förslag skulle della innebära all en personlig fordran på årsavgiften mol bostadsrältshavaren skulle kunna komma all kvarstå även efler köpeskiUingsfördelningen. Del­la lorde inte ha varil kommilléns avsikl.

För atl det angivna syftet skall uppnås måste regeln om begränsat ansvar
för årsavgifter i stället tas upp i 15 §. Jag anser alt en sådan begränsningsre­
gel är påkallad, även om redan nuvarande regler i 37 § ger ultryck för alt en
försäljning skall ske så snarl som möjUgl. Del kan annars finnas risk för att
en begäran om försäljning försenas om föreningen har möjhghet all la ut de
succesivt förfallande årsavgifterna ur den kommande köpeskillingen. Det
kan också många gånger vara svårt för en enskild bostadsrättshavare alt i
den föreliggande siluationen hävda atl föreningen försummat sin skyldig­
het alt låta sälja bostadsrätten så snart som möjligl. Innehavarens ansvar
bör begränsas lill del månadsskifte som inträffar närmasl tre månader efter
den dag då bostadsrältshavaren blev skild från lägenheten. Det bör under- 37

 

strykas atl den föreslagna regeln inte befriar föreningen från skyldigheten alt låla sälja bostadsrätten så snart som möjligl.

I anslutning tiU mitl förslag om begränsai ansvar för årsavgifter kommer jag atl i specialmotiveringen la upp elt förslag tiU ändring i 15 § sisla stycket bosladsrätlslagen som innebär att även förpliktelserna vid s. k. kopplade avtal, t. ex. beiräffande garageupplåtelser, begränsas när nyttjan­derätten har förverkals.

Prop. 1986/87: 37

2.3 Bostadsrättsorganisationernas och bostadsrättsföreningamas ställning i lagstiftningen

Mitt förslag: Uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion för bostadsrättsföreningar och regional sådan organisaflon, som i gäl­lande lagsliftning endasl åsyftar organisafloner inom HSB och Riks­byggen, byls ul och ersätts med den mer neutrala beteckningen riksorganisaiion eller regional organisaflon för bostadsrättsförening­ar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna förening­arnas stadgar. I lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet görs vidare den ändringen atl alla bostadsrättsföreningar, som förvärvar en hyresfastighet efler beslul av hyresgästerna med två tredjedels majoritet, undanlas från kravel pä flllstånd enligl lagen.

Skälen för mitt förslag: Det finns i Sverige f. n. tre större organisationer i vilka bostadsrättsföreningar är organiserade, nämligen HSB, Riksbyggen och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC). Dessa or­ganisationer och föreningarna inom dem behandlas på något olika sätt i lagstiftningen. Det finns lokall också vissa mindre organisaiioner för bo­stadsrättsföreningar.

Enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillstånds-lagen) föreligger ingen tiUståndspliki för folkrörelsekooperativ riksorgani­sation eller regional folkrörelsekooperaliv organisalion av bostadsrällsför­eningar eller bostadsrättsföreningar anslulna flll sådan organisalion. Med folkrörelsekooperaliva organisafloner åsyftas endasl HSB och Riksbyggen (se prop. 1982/83: 153 s. 19). Molsvarande ullryck förekommer i boslads­rättslagen (1971:479) och fastighelsmäklariagen (1984:81). Även enligt dessa lagar behandlas organisalionerna på bostadsrällsmarknaden olika i vissa avseenden. Jag skall strax äierkomma till delta.

Den särslällning i lagsiiftningen som HSB och Riksbyggen intar i förhäl­lande till SBC har kritiserats. Riksdagen har också behandiai moiioner i denna fråga (se bl.a. BoU 1984/85:12). För egen del ärjag dock inle främmande för atl vissa fakiiska skiUnader meUan organisalionerna också kan moiivera vissa skiljakligheler i lagstiftningen, om della betingas av lagstiftningens ändamål. Jag är emellertid nu beredd all i viss utsträckning ompröva de ställningstaganden som lidigare gjorls när det gäller behand­lingen av bosladsrällsorganisalionerna och lill dem anslulna bostadsrätts­föreningar. Innan jag redovisar mina förslag skall jag i korthet beskriva några fakla om organisalionerna.

38

 

HSB är organiserat i tre led: de lokala bostadsrättsföreningarna, de Prop. 1986/87: 37 regionala HSB-föreningarna och riksförbundet. Samtliga är ekonomiska föreningar. Den regionala HSB-föreningen är medlem i riksförbundel och i bostadsrättsföreningarna inom regionen. Denna förening är ocksä repre­senterad i bostadsrättsföreningarnas styrelser. Bostadsrättsföreningarna skall enligt sina sladgar bedriva verksamhelen i nära och fortlöpande samverkan med HSB-föreningen. Vidare skall HSB-föreningen handha bostadsrättsföreningarnas räkenskaper och medelsförvaltning. Den skall även i övrigl bilräda bostadsrättsföreningarna i förvallningen av deras angelägenheler.

Inom HSB är det HSB-föreningen som bildar bostadsrättsföreningarna. TiU en början består dessa därför av styrelse och medlemmar som utgörs av förtroendemän i organisalionen. De boende antas som medlemmar först när byggprocessen har fortskridit ganska långl eller, vid ombUdning från hyresrätt till bosiadsrätt, när fastigheten har förvärvats av bostadsrättsför­eningen. Förfaringssättet medger bl. a. att bostadsrättsföreningarnas stad­gar kan ulformas i överensslämmelse med de normalsladgar som godkänls inom organisalionen och därmed i enlighel med hela organisalionens mål­sättning. En bosladsrällsförening kan inle heller ändra sina sladgar utan all HSB-föreningen och HSB:s riksförbund godkänner ändringen.

Även Riksbyggen är en ekonomisk förening. Andelsägare är de flesla bostadsrättsföreningar som förvaltas av Riksbyggen saml byggnadsarbeta­reförbundet, riksorganisationer inom fackföreningsrörelsen och koopera­tionen saml Riksbyggens lokalföreningar. De sistnämnda är ideella för­eningar. Inom organisalionen finns en liknande samverkan meUan Riks­byggen och bostadsrättsföreningarna som inom HSB. Bostadsrättsför­eningarna bildas också på molsvarande säll. Riksbyggen är medlem i bostadsrättsföreningarna och representerat i deras slyrelser. Bostadsrätts­föreningarnas stadgar utformas innan bostadsrättshavarna ansluter sig lill föreningen och de fär inle ändras utan godkännande av Riksbyggen.

SBC, som ocksä är en ekonomisk förening, organiserar mer än en Qärdedel av de bostadsrättsföreningar som inle är anslulna lill HSB eller Riksbyggen. Av dessa ca 1 500 föreningar finns ca 900 stycken i Siockholm och ca 200 stycken i Göleborg. I övrigl finns medlemsföreningar i så goll som samfliga län. SBC har lokalkontor i Stockholm, Göleborg, Malmö saml lokala ombud i Helsingborg, Jönköping, Kalmar, Luleå och Sunds­vall.

Enligl Sladgarna skall SBC främja medlemmarnas ekonomiska iniressen främst genom alt verka för all bostadsrättsföreningarnas ställning och verksamhel i samhällel slärks och tryggas. SBC skall också medverka lill en ralionell förvaltning av medlemmarnas fasligheler. Organisationen är inte medlem i bostadsrättsföreningarna och har heller ingen slyrelserepre­sentation i dessa. Del innebär alt organisalionen inle har någol direkl inflylande över bostadsrättsföreningarnas ekonomi eller de beslul som fallas. SBC lillhandahåller mönslerstadgar, men har ingel direkl inflylande över medlemsföreningamas sladgar. Förvaltningsavlal har slutits med fler än 400 föreningar.

Som framgår av redovisningen skiljer sig HSB och Riksbyggen från SBC    39

 

bl.a. vad gäller organisatorisk uppbyggnad och samverkan mellan olika Prop. 1986/87:37 organisationsled. Kännetecknande för HSB och Riksbyggen är härvid all bostadsrättsföreningarna bildas av och knyts till en moderförening innan medlemsanlagningen sker. På della säll kan moderföreningen tillförsäkras medlemskap i bostadsrättsföreningarna, representation i deras slyrelser och elt inflylande över stadgarnas utformning. Redan från början kan aUlså bostadsrättsföreningarnas stadgar ulformas i överensstämmelse med hela organisalionens målsättning och bostadsrättsföreningarna införlivas i orga­nisationen.

Till de redovisade olikheterna mellan organisafionerna bör fogas att HSB:s och Riksbyggens verksamhel lill stor del består i produktion av bosläder. Till skiUnad mol SBC uppträder organisalionerna som byggher­rar. Karaklerisliskt för framför allt HSB men numera också i viss utsträck­ning för Riksbyggen är vidare den sparverksamhet som bedrivs och som ger resurser till den konlinuilel i produklion och förvaltning av bosläder som organisalionerna eftersträvar. Mellan organisalionerna finns också andra skillnader vad gäller verksamheternas uppbyggnad, inriktning och allmänna målsättning. Del bör l.ex. nämnas all SBC i relativt slor ut­sträckning rekryterar nya medlemsföreningar i samband med ombildning från hyresrätt tiU bostadsrätt. Ombildningar förekommer också inom HSB och Riksbyggen, men denna verksamhel har — även om den omfaltal flera myckel slora projekl — inle varil av samma belydelse för dessa organisa­tioner.

Organisafionerna företer givetvis också stora likheler. Framför allt bör framhåUas alt SBC liksom HSB:s riksförbund, HSB-föreningarna och Riksbyggen är en ekonomisk förening som uppfyller de kooperaliva krav som gäller för sådana föreningar enligt föreningslagen. Samfliga organisa­tioner bilräder bostadsrättsföreningar i förvaltningen av deras angelägen­heler. Vidare tillhandagår alla på etl eller annat säll sina medlemmar med informalion, rådgivning, utbildning, olika typer av ijänsler m. m. De funge­rar också aUa som intresseorganisationer, vilkel bl. a. innebär all de regel­mässigl får besvara remisser i olika bostadspolitiska frågor m. m. saml della i offentliga utredningar av olika slag. Med hänsyn lill del sagda och lill organisaflonernas slorlek och ulbredning i riket, bör såväl HSB och Riksbyggen som SBC kunna betecknas som riksorganisationer för bo­stadsrällsföreningar.

Jag anser all del är en slor fördel för en bosladsrällsförening all vara
medlem i någon organisalion som tillvaratar bostadsrättsföreningens
intressen. Della ger möjlighel lill hjälp med förvallningen, informalion och
annal bistånd. Det ger också möjligheter till påverkan i olika bostadspoli­
tiska frågor och främjar pä del sätlel demokratin. Samhällel bör självfallel
förhålla sig neutralt vid valet av organisaflon. Som jag tidigare har anfört
och somjag skall utveckla vid den följande genomgången av lagsiiftningen,
flnns del dock sakliga skäl för alt allljäml upprällhålla en skillnad mellan
den organisationstyp som HSB och Riksbyggen representerar och andra
organisafionstyper. För alt markera alt del bör stå varje organisalion fritl
all organisera en sädan samverkan med bostadsrättsföreningarna som
flnns inom HSB och Riksbyggen och som - såvitt nu är i fräga - bör vara     40

 

en förutsättning för särbehandling, anser jag att ullrycket folkrörelse-    Prop. 1986/87:37 kooperaiiv organisation bör ulgå ur lagstiftningen. I stället bör en i förhål­lande flll organisalionerna neutral beleckning väljas.

Den lyp av organisalion som HSB och Riksbyggen represenlerar och som möjliggör bosladskooperalion i en myckel vid bemärkelse är inle ovanlig inom andra kooperativa sammanslutningar. I olika sammanhang har också särskild lagsliflning övervägts för denna gmpp av ekonomiska föreningar (jfr prop. 1979/80: 144 med förslag liU nya redovisningsregler för ekonomiska föreningar m. m. saml betänkandet, SOU 1984:9, Kooperali­va föreningar s. 142). Del förslag lill ny lag om ekonomiska föreningar som nyligen har förelagts riksdagen (prop. 1986/87: 7) innehåller dock inle nå­gon särreglering såvitt nu är i fråga. Någon enheilig beleckning för den aklueUa form av samverkan som sker inom HSB och Riksbyggen flnns inte. Etl ullryck som brukar användas är s. k. federativ samverkan, men della ullryck omfaltar även vissa andra gmpperingar av ekonomiska för­eningar. Moderföreningen jämle bostadsrättsföreningarna faller inte heller under den legala definitionen på koncern enligt 1 a§ lagen (1951:308) om ekonomiska föreningar (föreningslagen).

Jag kan inle se någon möjlighel all ersätta beteckningen folkrörelsekoo­peraliv riksorganisaiion eller regional sådan organisalion med någon annan liknande särskiljande beteckning. För att särskilja organisafionslypen lorde man därför vara hänvisad lill all på ell mer utförligt sätl formulera de kriterier som utmärker den. Med hänvisning lill vad jag lidigare har anfört om della, anserjag atl ullryckel riksorganisaiion eller regional organisa­tion för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar bör kunna användas. F. n. är del endasl HSB och Riksbyggen som ryms under denna definiiion. Min avsikt är emellertid alt alla organisationer som byggs upp enligl ell molsvarande mönster och de bostadsrättsföreningar som lillhör sådana organisaiioner i fortsättningen bör behandlas på samma säll i lagstiftningen.

Jag skall nu övergå till atl redovisa mina förslag tUl ändringar i de olika lagar som är aktuella. Jag viU fömlskicka att jag i annal sammanhang kommer all överväga om del finns anledning alt göra ändringar också i de slalliga bosladslåneförfallningarna vad gäller frågan om hur bosladsrälts-organisaflonerna skaU betecknas.

Tillsiåndslagen

TUlståndslagen syflar till att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga alt förvaha dessa (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102). Enligl lagen är giltighe­ten av ell sådant fastighelsförvärv i princip beroende av hyresnämndens lillstånd. Förfarandereglerna är emellertid så ulformade all ell förvärv skall anmälas lill kommunen och all tillståndsprövning behövs endasl om kommunen begär del.

Frän lagens lillämpningsområde görs flera undanlag. Bl. a. fordras inle
någol förvärvsflllslånd för staten, kommuner eller allmännyttiga bostads­
förelag. Som jag lidigare anfört fordras inle heller någol förvärvslillstånd      41

 

för organisaiioner och bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen,     Prop. 1986/87: 37 dvs. sådana organisaiioner som i undanlagsregeln i 2 § punkt 2 tillsiåndsla­gen betecknas som folkrörelsekooperaliva.

Syflel med atl föra in ullryckel folkrörelsekooperativ riksorganisation vid de ändringar i tillsiåndslagen som gjordes är 1983, var all den angivna undantagsregeln skulle ulformas så att den endasl blev lillämplig på sådana riksorganisationer som ursprungligen avsågs med regeln, dvs. HSB och Riksbyggen (prop. 1982/83:153 s. 19; jfr prop. 1975/76:33 s.67). Jag utta­lade då atl de lill dessa organisationer anslutna föreningarna hade enhefligt ulformade stadgar som vilade på en gemensam bostadssocial gmndsyn, vilket inle var fallel med den mera helerogena grupp av föreningar som var anslutna liU SBC.

Del sisinämnda uttalandet äger allljäml sin riklighet. Jag anser emeller­tid alt det över huvud tagel inle flnns någon anledning alt underkasta bostadsrättsföreningar lillståndsplikt i de fall en fast anknylning finns mellan föreningen och en riksorganisation eller regional organisalion som föreningen lillhör. I dessa fall blir del ju hela organisalionen som lar på sig ell ansvar för förvärvel och förvaltningen av fasligheten. Jag föreslår därför alt tillämpningsområdet för undanlagsregeln i 2§ punkl 2 tillstånds-lagen utvidgas till all gälla alla riksorganisationer eller regionala organisa­tioner för bostadsrättsföreningar, som är represenlerade i föreningarna och skall godkänna föreningarnas sladgar. I följd härav bör uttrycket folkrörel­sekooperativ riksorganisation och regional folkrörelsekooperativ organisa­lion i laglexlen ulgå och ersältas med del ullryck somjag lidigare föresla­git.

Jag vill i della sammanhang emellerlid ocksä la upp frägan om inle även bostadsrättsföreningar som slår ulanför den organisationstyp som HSB och Riksbyggen representerar bör undanlas från lillständskravet. Det bör härvid lill en början framhållas atl det över huvud taget är myckel sällsynl att bostadsrättsföreningar vägras förvärvslillstånd. Delta torde ha all göra med atl de kriterier som lagen uppsläUer för sådan vägran inte passar rikligt på dessa förvärv (jfr t.ex. rättsfall frän bosladsdomstolen RBD 21:80).

En bedömning av om kravel pä lillsländ i fortsättningen skaU upprällhäl­las bör göras uiifrän de kriterier för all vägra lillslånd som anges i till­siåndslagen och de syflen som uppbär dessa. Enligl 4§ försia slyckel liUståndslagen skaU förvärvstillstånd vägras

•     om förvärvaren inle visar all han är i slånd alt förvalta fastigheten,

•     om förvärvaren inte gör sannolikt all syftet med förvärvel är all han skall förvalla fasligheten och därvid hålla den i ell sädanl skick alt den motsvarar de anspråk de boende enligl lag har rätt att slälla,

•     om det kan antas all förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

•     om det kan antas alt förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligl lag är från allmän synpunki olämplig all inneha fastigheten.

En anmälan fill kommunen för att möjliggöra tUIståndsprövning blir
aktuell för sådana bostadsrättsföreningar som inte är medlemmar i HSB       42

 

eller Riksbyggen i första hand vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Prop. 1986/87:37 Vid en sådan ombildning fordras enligl 60 a § bostadsrältslagen alt för­eningen med två tredjedels majoritet av hyresgästerna i de uthyrda lägen­heterna fattar beslut om förvärvel på föreningsstämma. Enligl samma lagmm fordras del också atl en sådan ekonomisk plan över föreningens verksamhel som avses i 4 § bostadsrältslagen häUs tillgänglig för hyresgäs­terna innan beslutet fattas. Planen skall då vara försedd med intyg av två personer om alt den enligl deras omdöme vilar på tillförlitliga gmnder. Behörighet som intygsgivare meddelas av bosladssiyrelsen.

En lillslåndsprövning kan också bli akluell för bostadsrättsföreningar som bildas utan medverkan av hyresgästerna och alltsä utan att någol majoritetsbeslut enligt 60 a § bostadsrältslagen har fattals. Del kan vara fastighetsägaren som vid ombyggnad sagl upp hyresgästerna för avflytt­ning och därefler bUdat en förening tillsammans med andra personer för alt förvärva fastigheten och upplåla den med bosladsräll. Del kan ocksä vara någon utomstående, byggmästare eller annan, som bildal en bostadsrätts­förening som förvärvat fastigheten.

Generelll sett måsle anses all sådana bostadsrättsföreningar, som bildas under medverkan av hyresgästerna och fallal beslul om förvärvet enligl bestämmelsen i 60a § bostadsrältslagen, inte kan anses ha annat syfle med förvärvel än all förvalta fasligheten. Tillståndslagens krav på alt syflel med förvärvel skall vara atl förvärvaren skall behålla fastigheten som förvallningsobjekt är alltså uppfyllt för de hyresgästbildade föreningarna. Vidare fär majoritetsregeln jämle bestämmelserna om ekonomisk plan m. m. i bostadsrältslagen anses uigöra en lillräcklig garanii för all dessa föreningars verksamhet vilar på stabU ekonomisk grund och all varje förening, som förulsälls för förvärvsflllslånd, är i stånd all förvalla fastig­heten.

Vad gäller rekvisitet i tillståndslagen atl förvärvaren skall göra sannolikt all fastigheten skall håUas i sådanl skick all den moisvarar de anspråk som de boende enligt lag har rätt att ställa, lorde det sällan vara möjligt alt i ell lillståndsärende - dvs. innan föreningen har påbörjai sin verksamhel — med framgång hävda atl en hyresgäslbildad bosladsrällsförening skulle komma alt åsidosätta de kvarboende hyresgäslernas räll såviit nu är ifrå­ga. Del kan generelll selt knappasl heller antas all hyresgästbildade bo­stadsrällsföreningar i nägol annal avseende inle skulle komma atl iaktta god sed i hyresförhållanden mol sådana hyresgäster som bor kvar med hyresrätt. Även i övrigl torde del vara mycket svårt all finna nägra av­slagsgrundande omständigheter mol en hyresgäslbildad bosladsrällsför­ening.

Mol bakgmnd av vad jag nu har lagil upp, anserjag alt hyresgästbildade bostadsrättsföreningar, som fallal beslul om fastighelsförvärv enligl de regler som anges i 60a§ bostadsrältslagen, i fortsättningen bör kunna undanlas från fillslåndspliklen enligl lUlståndslagen. Delta bör gälla oav­sett om föreningen flllhör någon riksorganisaiion för bostadsrättsförening­ar eller ej.

Vad däremoi gäller sådana bostadsrättsföreningar ulanför HSB och
Riksbyggen som tiUkommit hell utan medverkan av hyresgästerna, anser     43

 

jag all flUslåndskravet aUtjämt bör upprätthållas. Visserligen kan det med Prop. 1986/87: 37 nuvarande lagsliflning inle antas annal än alt denna typ av föreningsbUd-ningar i allmänhet sker på elt seriöst sätt och all del säUan förekommer någon anledning för kommunerna att begära förvärvslillstånd hos hyres­nämnden. Skulle sådana föreningar hell undanlas från flllslåndspliklen, föreUgger enligl min bedömning emellertid en risk för all föreningsbild­ningar sker enbart i syfle att kringgå liUståndslagen. Del är också rimligl all sådana bostadsrättsföreningar som domineras av en eller några få personer bör vara underkastade flllslåndsplikt på samma säll som juridiska personer i allmänhel. Om förvärvaren är en juridisk person får nämligen bestämmelserna i liUståndslagen om förulsältningarna för lillslånd fllläm­pas på den som har etl väsenlligl inflytande över den juridiska personen (jfr prop. 1982/83: 153 s. 25).

Sammanfattningsvis föreslår jag all sådana riksorganisationer eller re­gionala organisaiioner för bostadsrättsföreningar som är represenlerade i föreningarna och skall godkänna föreningarnas sladgar undanlas från till­slåndspliklen. Vidare bör alla bostadsrättsföreningar, som har fallat beslut om fastighelsförvärvel med den majoritet och i den ordning som anges i 60 a § bostadsrältslagen undanlas. Vad gäUer andra typer av organisafioner och bostadsrällsföreningar än som nu har sagls, saknas del däremoi anled­ning atl göra nägra undanlag.

Bostadsrättslagen

I bosladsrätlslagen finns tvä lagrum - 14 och 60 a §§ - i vilka bostadsrätts­föreningar anslutna lill HSB och Riksbyggen särregleras. Enligl 14 § får endasl sädana bostadsrällsföreningar som är anslulna lUl en folkrörelse­kooperaliv riksorganisaiion ta in förbehåll i stadgarna om räll all återköpa eller lösa bostadsrätter till bostadslägenheter. Av 60a § sista stycket fram­går all sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna lill en folkrörelse­kooperativ riksorganisaiion är undanlagna från del krav på två tredjedels majorilel hos hyresgästerna och de övriga krav som enligl paragrafen annars gäller vid ombildning av hyresrätt lUl bosladsräll. Endast om för­värvel sker enligt lagen (1982:352) om rätt lill fastighelsförvärv för om­bildning till bostadsrätt (ombildningslagen) gäller majoritetsregeln för des­sa föreningar.

Jag tar först upp undantaget i 60a§.

Vid regelns tUIkomst rådde delade meningar om undantag borde göras för bostadsrättsföreningarna inom HSB och Riksbyggen (jfr SOU 1981: 74 s. 108, prop. 1981/82: 169 s.29 saml CU 1981/82:46 s.6). Utskottet, som med avvikelse från propositionen anslöl sig flll 1978 ärs bostadsrältskom-mitlés förslag, uttalade bl. a. atl del knappast fanns anledning lill annal än all ifrågavarande föreningar skuUe kunna bevaka alt det fanns ell betryg­gande och manifesterat inlresse för ombildningen hos de boende. Riksda­gen följde utskottets förslag.

Jag har ingen annan uppfattning än den som ulskottet gav ullryck för i
lagstiftningsärendet år 1982. I anslulning flll min tidigare redovisning om
skillnaden mellan organisaiionernas uppbyggnad vill jag därtill framhålla,       44

 

atl ombildningsförfarandet gestaltar sig olika i de fall initiativet kommer    Prop. 1986/87:37

frän HSB eller Riksbyggen och i de fall hyresgästerna själva lar inilialiv lill

en ombildning. I del förra faUel får den fasla sammankoppling som flnns

mellan moderföreningen och bostadsrättsföreningen anses innebära atl

organisalionen som sådan lar på sig ell ansvar för ombildningen och för

förvallningen av fastigheten. I del senare fallel får hyresgästerna på ell hell

annal säll själva bära ansvarei för ombildningen och för all fastigheten

kommer all förvallas tillfredsstäUande. Bl. a. av dessa skäl är del enligl

min mening motiverat att det i del sisinämnda fallet finns en slark majoritet

för ombildningen hos hyresgästerna innan fastighelsförvärvel sker.

Det sist sagda gäller även om bostadsrättsföreningen anlitar någon orga­nisafion för hjälp med ombildningen. Finns det däremot en sådan anknyl­ning mellan bostadsrättsföreningen och organisalionen som finns inom HSB och Riksbyggen, bör emellertid undantag kunna ske från reglerna i 60 a § bostadsrältslagen om majorilel och ekonomisk plan m. m. På grund av vad jag nu har anfört anser jag all del i fortsättningen bör göras undantag i 60 a § sisla slycket bostadsrältslagen för bostadsrättsföreningar som tillhör denna lyp av organisaiioner. Uttrycket folkrörelsekooperafiv riksorganisation bör därför ulgå och, enligl vad jag lidigare förordal, ersäl­tas med riksorganisaiion eller regional organisalion för bostadsrättsföre­ningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna föreningar­nas stadgar. Det nuvarande kravet all huvudregeln i 60 a § generelll skall gälla vid förvärv enligt ombildningslagen bör dock kvarstå.

Bestämmelsen i 14 § andra slyckel bosladsrätlslagen infördes så senl som den 1 maj 1985 efler ell initiativ i riksdagen om en snar reform för all kunna bekämpa spekulation i bostadsrätter (se BoU 1984/85:12). Innebör­den av bestämmelsen är alt en bostadsrättsförening som är ansluten flll en folkrörelsekooperativ riksorganisation i sina stadgar får ha bestämmelser om rält alt inom tre år från upplåtelsen återköpa bostadsrätten från bo­stadsrältshavaren eller all lösa den från någon som har förvärvat bostads­rätten. Förbehållet får gälla endast lill förmån för organisalionen, bostads­rättsföreningen eller dess medlemmar. Stadgarna skall ange bl. a. inom vilken lid rälien skaU göras gällande, efler vilka gmnder ersällningen skaU beslämmas och inom vUken tid den skall belalas.

1983 års bostadsrätlskommitté föreslog i sill betänkande (SOU 1985:6) Förköp av bostadsrätt m. m. atl bl. a. kommuner skulle få rätl atl för nybildade bostadsrättsföreningar föreskriva vUlkor om förköp flll bostads­rätter jämle prisföreskrifler. Jag har mol bakgmnd av remisskritiken tidi­gare klargjort all jag inle avser föreslå all kommilléns förslag i denna del genomförs. Jag vill dock framhålla all jag inle är helt främmande för tanken all den rält som föreningar inom HSB och Riksbyggen har, skulle kunna ulvidgas så all alla bostadsrättsföreningar, oberoende av organisationsflU-hörighet, skuUe kunna få en räll att frivilligl ta in treårsförbehåll av aktuellt slag i sina sladgar.

Jag har emellertid funnil att en sådan uividgning av bestämmelsen i 14 §
bostadsrättslagen kräver åtskilliga överväganden somjag inte är beredd att
göra förrän tillräcklig erfarenhet vunnils av den lagändring som genomför­
des förra årel. Jag föreslår därför inle några andra ändringar i 14 § boslads-      45

 

rättslägen än all ullryckel folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion ersätts Prop. 1986/87: 37 med det uttryck som jag nyss angav vid mitt förslag till ändring av 60 a § bostadsrältslagen. Denna ändring innebär dock en uividgning av tillämp­ningsområdet för bestämmelsen så atl även bostadsrättsföreningar som i fortsättningen kommer att lillhöra organisaiioner med molsvarande upp­byggnad som HSB och Riksbyggen, får ta in förbehåll om återköp och lösen i sina sladgar.

Fastighelsmäklariagen

Fastighelsmäklariagen Irädde i krafl den Ijuli 1984 (prop. 1983/84:16, LU 1983/84: 10). Lagen är tillämplig på personer som yrkesmässigl förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m. m. En fastighetsmäklare får inle vara en juridisk person. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För regisirering krävs bl.a. atl mäklaren har en ansvarsförsäkring och en lillfredsställande utbildning saml i övrigl bedöms lämplig som fastighetsmäklare. I lagen finns ocksä beslämmelser om hur fastighetsmäklare skall ulföra sill uppdrag, om er­sällning för uppdraget och om skadeslåndsskyldighel.

Enligl 2 § andra slyckel skall lagen inle tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåls av bostadsrättsförening ansluten till folk­rörelsekooperafiv riksorganisation eller regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar. Bestämmelsen, som tillkom under behandlingen i riksdagens lagutskott (LU 1983/84: 10 s.8), avser endast upplåtelser och inle överlåtelser av bostadsrätter. Lagutskottet pekade på atl HSB:s och Riksbyggens förmedlingsverksamhet av upplåtelser ingår som ett led i organisaiionernas handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägen­heler. Enligt av ulskollet inhämtade uppgifler skulle emellertid personalen vid SBC lill skillnad från de anslällda vid HSB-föreningarna och Riksbyg­gens lokalkontor inle bara förmedla bosladsrätlsupplälelser ulan även överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning all undanta ocksä SBC från lagens lillämpningsområde fanns därför inle enligl utskottet.

Jag har inhämtat all även HSB i särskild mäklarverksamhet förmedlar överlåtelser av bostadsrätter. De personer som sysslar med denna verk­samhel är regisirerade som mäklare hos länsstyrelsen. Riksbyggen har däremoi ingen motsvarande verksamhel.

Jag kan anslula mig till de skäl som lagutskottet anfört för att undanta
anställda inom HSB och Riksbyggen som förmedlar enbart bostadsrätter
för upplåtelse från lagens lillämpningsområde. Denna förmedlingsverk­
samhet hänger självfallel samman rned all dessa organisaiioner producerar
bostäder för upplålelse med bostadsrätt, vilket inle har någon motsvarig­
het inom SBC. Eftersom SBC:s mäklarverksamhet hell torde domineras
av alt förmedla överiålelser, synes det prakliska behovel av ett undanlag
för SBC inle vara så slort. Jag föreslår därför endasl den ändringen i 2 §
andra stycket i lagen all ullrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion
eller regional sådan organisation ersätls med ullryckel riksorganisaiion
eller regional organisalion för bostadsrättsföreningar, som är represen­
terad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. I denna       46
fråga harjag samrått med chefen för justitiedepartementet.

 

2.4 Kooperativ förvaltning av hyreshus

Prop. 1986/87:37

Mitt förslag: En försöksverksamhel med s. k. kooperativ hyresrätt inleds. Regeringen får under tiden den Ijanuari 1987-31 december 1991 lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhel i vilken det med andelsrätl i föreningen följer en räll att hyra bostads­lägenhet. Sedvanliga hyresavtal skall iräffas, men föreningarna får flllämpa klausuler som bl. a. innebär att hyresgästerna får inflytande över underhåUet i den egna lägenheien. TUlstånd får meddelas under fömtsättning atl kommunen har tillstyrkt del och all kommunen har inflylande i föreningen. Kommunen ansvarar för försöksverksamhe­ten.

Bostadskommitténs förslag: En försöksverksamhel med kooperaiiv hy­resrätt bör inledas (bostadskommitténs slutbetänkande (SOU 1986:6) del 2 s.47, se sammanfallning bilaga7).

Remissinstanserna: Del övervägande anlalel remissinslanser som yttrat sig i frågan, bl. a. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Riks­byggen, fillslyrker all en försöksverksamhel inleds. Stockholms kommun, konsumeniverkel och Stockholms kooperaliva bostadsförening (SKB) viU gä längre och införa en permanent lagstiftning. Bland de remissinslanser som avslyrker förslagel flnns HSB:s riksförbund, som bl.a. anser alt nuvarande upplåtelseformer är flllräckliga och all del inte har förmärkls något nämnvärt intresse bland hyresgästerna för kooperaflv hyresrätt. Hyresgäslernas riksförbund framför liknande synpunkier, men anser all kommitténs förslag om försöksverksamhet bör kunna genomföras om ett slarki intresse skuUe uppslå.

Skälen för mitt förslag: Om hyresgäster gemensaml vill åla sig ell för­valtningsansvar för sina bosläder, kan detta ske genom all de bildar en bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten och upplåter lägenhelerna med bostadsrätt. På gmnd av gällande lagstifining har del däremot inle ansetts möjligl all i slället bUda en ekonomisk förening för upplålelse av bostadslägenheterna med hyresrätt, om rälien atl hyra lägenheien grundar sig på andelsrätl i föreningen.

Frägan om alt genom lagändringar tillåta denna form för upplåtelse av lägenhelerna, s. k. kooperaiiv hyresrätt, har aklualiserals vid flera flllfällen under senare år. Syflel med den kooperaliva hyresrätten skulle framför allt vara att tillskapa en självförvallningsform för de boende inom hyresrättens ram. Man skulle härigenom kunna uppnä ell med bostadsrätten jämförbart boendeinflytande. Samiidigi skulle de boende inle såsom bostadsrättsha­varna ges någon möjlighet flll förmögenhelsvinsler vid överlålelse av sina lägenheler.

GäUande rätt

Enligl 79 § bostadsrältslagen får föreningar, akliebolag och handelsbolag inle "upplåla andelsrätl med vUken följer räll all för begränsad lid besilla

47

 

eller hyra bostadslägenhet". Sädana upplåtelser gäUer inte mol den lill Prop. 1986/87:37 vilken lägenheien upplåtits. De är vidare straffbara enligl 71 §4 boslads­rättslagen. Bakgrunden till bestämmelserna, som i sin nuvarande utform­ning Irädde i krafl samtidigt med bostadsrältslagen den 1 april 1972, är all statsmakterna inte ansett att det föreligger något behov av andra upplålel-seformer pä bostadsmarknaden än hyresrätt och bosladsräll (se prop. 1971: 12 s.92; jfr prop. 1968: 161 s.49). /Beträffande motsvarande bestäm­melser i äldre räll m. m. se betänkandena (SOU 1969:4) Bostadsrätt, s.90 och (SOU 1981:74) Från hyresrätt flll bostadsrätt, s. 144.

Av punkl 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrältslagen framgår atl del forlfarande är möjligl för äldre bostadsföreningar och bolag atl fortsät­ta med att upplåta sådan andelsrätt som anges i 79 § bostadsrältslagen i hus som tillhörde föreningen eller bolaget vid lagens ikraftträdande. Härulöver kan bostadsföreningar och aktiebolag ges dispens av länsstyrelsen för fortsatt verksamhet med andelsupplålelser även i hus som förvärvals efler lagens ikraftträdande. Dispensregeln är avsedd all öppna möjlighet för välkända kooperaliva förelag som har annan form för sin verksamhel än bostadsrätlsformen att fortsätta denna verksamhet (se prop. 1968: 161 s. 50 saml Ds Ju 1967:13 s. 119). Uppenbarligen ärdet Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. (SKB) som åsyftas.

Innebörden av 79 § bosladsrättslagen är inle helt klar. Uttalandena i förarbetena till bestämmelsen synes nämligen slä i slrid med den samiidigi införda dispensregeln för SKB. I förarbetena lUl den provisoriska lagen (1968:702) om förskoll vid upplåtelse av bostadsrätt, m.m. (förskollsla-gen) i vUken en motsvarande bestämmelse fanns införd (prop. 1968:161 s. 52) uttalar departementschefen sålunda all en fömtsättning för bestäm­melsens tillämplighet är all rälien lill lägenheten skall vara sammankopp­lad med själva andelsrätien. Överlåts andelsrätl och hyresrätt var för sig, skulle bestämmelsen inle vara lillämplig (se även SOU 1969:4 s. 91 och 95 samt Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s. 185 saml SOU 1985:6 s. 196). Som framgår av den redogörelse för SKB:s verksamhel som jag kommer atl lämna synes förbudet såsom del beskrivs i förarbelena liU förskollslagen inle omfalla SKB. Ändå har del anseits all SKB behöver ha dispens från förbudei i 79 §.

48

Gränsdragningen för vad som är liUälel och inle tillätet kan mol bak­grund av del sagda bli föremål för tvekan. Jag har därför uppdragil ål den särskilda uiredare som skall se över bostadsrältslagen m. m. (Dir 1986:5) atl i samband med vissa frägor som rör andelsboendel också se över denna bestämmelse. Jag vill tillägga att det självfallet inte finns något förbud för ekonomiska föreningar i aUmänhet att äga hyresfastigheter och all hyra ul lägenheler även om detla sker tiU någon som är medlem i föreningen. Del är närmast de fall då föreningens huvudsakliga ändamål skall vara atl upplåla bostadslägenheter med hyresrätt lill medlemmarna som tvekan kan uppstå. För att en sådan verksamhet skall kunna bedrivas måste nämligen förutsättas alt det övervägande anlalet hyresgäster också skall inneha andelsrätt i föreningen och att hyresrätten på ett eller annnat sätt är beroende av innehavet av en andelsrätl. Del sagda gäller också bolag med motsvarande ändamål.

 

sådana föreningar och aktiebolag som avses i punkl 16 i övergångsbe- Prop. 1986/87: 37 stämmelserna till bosladsrättslagen kan av länsstyrelsen också medges dispens från vissa beslämmelser i hyreslagstiftningen om särskilda skäl föreligger. /Se punkt7 i övergångsbestämmelserna liU lagen (1984:694) om ändring ijordabalken, 33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) saml 25 § bostadssaneringslagen (1973:531.)/ Del gäller

•     hyresvärdens skyldighet enligl 15 § andra slycket hyreslagen atl med skäliga fldsmellanmm ombesörja tapetsering, målning och andra sed­vanliga reparationer i bostadslägenheter

•     föreskriften i 19 § hyreslagen atl hyran skall vara lill beloppel bestämd i avtalet

•     flllämpningen av hyresförhandlingslagen (1978:304)

•     tUlämpningen av bostadssaneringslagen (1973:531).

Såvitt känt är del endast SKB som innehar de angivna formema av dispens.

SKB:s verksamhel

SKB, som är en ekonomisk förening, bildades redan 1916. Till skiUnad från HSB, som upplät sina lägenheter med ständig besittningsrätt (numera bostadsrätt), upplät SKB sina lägenheler med hyresrätt, dvs. på begränsad lid.

Karakteristiskt för SKB är den turordningsrätt för tilldelning av bostä­der som gäUer saml den skyldighel som medlemmarna har all svara för del inre underhållet av lägenheterna. Att bygga och förvalta bostäder utan vinstintressen lillhör också de grundprinciper som flllämpas inom SKB. De ca 5000 lägenheler som förvaltas av SKB är uppdelade på etl fyrtiotal förvaltningsenheter. SKB:s slyrelse har kommunal representation.

Den som vill hyra bostad i SKB måste vara medlem i föreningen. För atl erhålla lurordningsräll skall medlemmar, förulom en mindre insals i för­eningen, betala årsavgift samt lämna föreningen en kredit vars storlek bestäms av slyrelsen. När en lägenhel upplåts tecknar SKB och medlem­men ett sedvanligt hyresavtal. Det åligger då medlemmen att lämna för­eningen ytterligare en kredit som är relaterad lill lägenhetens storlek. Räntan på den kredit som medlemmen sammanlagt har lämnat, överförs flll ell för medlemmen särskilt upplagt reparalionskonlo. Kredilen skall innestå hos föreningen så länge medlemmen är hyresgäst. Insatsen återbe­talas när medlemmen lämnar föreningen.

SKB har som tidigare sagls dispens enligl punkt 16 i övergångsbestäm­
melserna till bostadsrältslagen all fortsätta sin verksamhel. Föreningen
kan därför bebygga nya fastigheter och upplåla hyresrätt i dessa tiU sina
medlemmar. SKB har också dispens från de lidigare nämnda reglerna i
hyreslagstiftningen. Härigenom möjliggörs att föreningen kan överlåta an­
svaret för lägenhetsunderhållel på hyresgästerna saml all hyran kan be­
stämmas av styrelsen enligt de särskilda principer som tillämpas i förening­
en. Del flnns inte någon rätt för en hyresgästorganisation alt sluta avtal om
förhandlingsordning med föreningen. Hyreslagens bestämmelser om
bmksvärdehyra är däremoi tillämpliga även om dessa beslämmelser inte      49

4   Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

 

får samma betydelse som i andra fall. De tvingande bestämmelserna om     Prop. 1986/87: 37 besittningsskydd, rätl flll överlålelse av hyresrätten genom byte och rält lill andrahandsuthyrning är också tillämpliga.

Det framgår av del anförda att det med den andelsrätl i föreningen som en medlem i SKB förvärvar också följer en räll att enligt turordningssysle-mel hyra boslad av föreningen under förutsättning atl erforderlig kredii också betalas. Den hyresrätt som förvärvas är däremoi inle knuten flll andelsrätten på ett sådant säll att en överlålelse av andelsrätien också medför atl hyresrätten övergår pä förvärvaren. Den som överlåter sin nyttjanderätt, t. ex. vid etl byle, kan inle la ul någon ersättning för nyttjan­derätten. Vidare måsle den som då förvärvar nyttjanderätten själv bli medlem i föreningen och genom egen insals förvärva andelsrätl i denna samt betala krediten. En hyresgäst kan slutligen säga upp sin hyresrätt enligt bestämmelserna i hyreslagen samt därefter utträda ur föreningen som medlem och återfå sin insals och kredii.

Önskemål om reformer m.m.

Efter förslag av etl enigt lagutskott begärde riksdagen år 1980 en utredning om vidgad hyresrällskooperalion (LU 1980/81:8, rskr 138). Bosladskom­miitén (Bo 1982:02) fick senare i uppdrag alt i anslulning fill översynen av fömtsättningarna för boinflylandet också beakta vad riksdagen anfört om kooperativ förvaltning av hyreshus. I kommittédirektiven uttalade jag bl.a. all utgångspunkten för boinflylandet skulle vara all hyresmarkna­dens parter genom avtal borde styra utvecklingen.

Bosladskommiitén har nu avslutat sitl uppdrag och i ett avsnitt i slutbe­länkandet förordal en försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt (SOU 1986:6 del2 s.47). Kommillén beskriver olika modeller för kooperaiiv hyresrätt, behovet av nya upplåtelse- och förvaltningsformer saml de legala fömtsällningarna för en kooperaiiv hyresrätt. Av betänkandet fram­går bl. a. all kommillén ansell alt den s. k. arrendemodellen, som innebär alt en av hyresgästerna bildad förening hyr en eller flera fasligheler av ett bosladsförelag för förvallning och upplålelse av lägenhelerna med hyres­rätt, kräver ny lagsliflning. Delsamma gäller enligl kommittén den modell somjag lidigare beskrivit, SKB-modellen. Kommiitén har inle presenieral något lagförslag för den dispensmöjlighel som förordas för försöksverk­samheten.

Stockholms kommun har i en särskild skrivelse till regeringen den 5 feb­ruari 1986 begärt att en dispensmöjlighet införs för att möjliggöra försök med kooperaiiv hyresrätt. Det framgär alt kommunens fastigheisnämnd i samarbele med Riksbyggen ularbelal elt förslag tiU experimenl med ko­operativ hyresrätt och alt planering härför vidtagits beiräffande vissa fas­ligheter.

Den modeU för kooperativ hyresrätt som kommunen presenterat innebär
i korlhel atl de boende via medlemskap i en ekonomisk förening äger och
förvaltar del hus de bor i. Medlemmarna ansvarar för sina lägenheler och
beslutar själva om inre underhåll och reparationer. Boendekostnaden ba­
seras pä föreningens självkoslnader. Lägenhelerna upplåts med hyresrätt    50

 

och skaU återgå lill föreningen när medlemmen flytlar. Föreningen bör inle    Prop. 1986/87: 37 omfalta mer än 75-100 lägenheter.

Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO) har i skrivelse flll rege­ringen den 7 november 1985 hemslälll atl regeringen snarasl förelägger riksdagen förslag som möjliggör för allmännyttiga bostadsföretag all ge­nom dispensbeslul starta vad som i skrivelsen kallas boföreningar. Därmed menas föreningar som har rält att besluta om vikflga förvaltningsfrågor inom hyresrättens ram och i vilken alla boende är medlemmar. Syftet med föreningarna skaU bl.a. vara atl hålla boendekostnaderna nere. SABO anger också att förelagen behöver kunna erbjuda sina hyresgäster flexibel service för att liUgodose efterfrågan av olika art saml att nya former för samverkan och inflytande kan vara av särskilt intresse för kollektivt boende, boende för handikappade m. fl.

I skriften Atl bo i gemenskap (Boföreningar i SABO-företagen, diskus-sionsmalerial från SABO ularbelal av Tomas Viclorin) ulvecklas tankarna på boföreningarna närmare. Del framgår bl. a. all en boförening bör vara en ekonomisk förening och alt äganderätten lill fastigheten skall kvarstå hos företagel. Boföreningama kan länkas driva sin verksamhet efler upp­drag från företaget eller genom all föreningen hyr fastigheten eller lägen­heler i denna (s. k. blockulhyrning, se 1 § hyreslagen).

Del bör också nämnas alt frågan om kooperativ hyresrätt varit föremål för moiioner i riksdagen under senare år (se BoU 1985/86:2).

Överväganden och förslag

Inflytandet över bostäderna är olika fördelat. Den som bor i etl egel hus har alllid hafl slort inflytande över både kosinader och kvalitetsnivå. Bosladsrätlshavarna har gemensamt i sin förening möjlighet atl la del fulla ansvarei för silt boende. Inle minsl mot bakgrund av all kosinaderna för drifl och underhåll under senare år ökal krafligl anser jag alt del är nödvändigl att också hyresgästerna får elt större inflytande över såväl bostädernas ekonomi som deras förvallning. Jag ser därför mycket positivt på den utveckling som under medverkan av hyresmarknadens parter pågår i landel i syfle alt förbättra de boendes inflytande.

Del flnns enligl min mening ingen anledning all reglera boendeinflylan-del. Delta bör i släUel ulvecklas på de boendes egna viUkor och ulifrån deras behov och förutsättningar. I den mån gällande lagstiftning förhindrar en posiliv utveckling ärjag dock beredd all medverka liU all la borl sädana hinder som hyresmarknadens parler kan peka på. Ell exempel på detta är den reform som infördes för några år sedan och som innebär alt hyresgäs­lernas inflylande över reparationer i den egna lägenheien ökar.

Jag anser all liden nu är mogen all pröva möjligheterna all öka inflytan­det för hyresgäster genom s. k. kooperativ hyresrätt. Syflel är framför alll atl lillskapa en självförvallningsform inom hyresrättens ram.

Som bosladskommiitén föreslagil bör det flll en början bli fräga om en
försöksverksamhel. På delta sätl uppnås alt formerna för verksamheten
kan prövas och ulvecklas i det praktiska livel innan ställning las lill frågan
om en permanent lagstifining. Förutom andra erfarenheter får man då        51

 

också underlag för hur jusl denna form för boende bör anpassas flll hyres- Prop. 1986/87: 37 och föreningslagsliftningen och om en permaneni lagsliftning bör innefatta en mer generell möjlighet all starta hyreskooperativ eller om verksamhe­ten i fortsättningen bör vara beroende av tiUståndsprövning. En försöks­verksamhet bör också kunna ge underlag för vilket inlresse som finns hos hyresgäster för jusl denna form av boende och om boendeformen lämpar sig särskilt väl för vissa kategorier hyresgäster, t. ex. dem som vUl bo i s. k. kollektivhus.

Givetvis får försöksverksamheten inle innebära all de föreningar som etableras skall behöva upphöra. Föreningarna måsle kunna fortsätta med sin verksamhel även efler försöksperiodens slut. Jag anser del emellerlid vikfigt att kommunerna, som har ett ansvar för bostadsförsörjningen, också tar ansvar för de projekl som bedrivs. Visar del sig alt ell projekl av någon anledning inte går alt genomföra, bör del härigenom kunna finnas garantier för att de boende inte drabbas.

En fömtsättning för försöksverksamheten bör vara alt den — med vissa undantag — sker inom ramen för gäUande hyreslag. I egenllig mening blir del alltså inle fråga om någon ny upplålelseform. En åiergång till den särskilda form för upplålelse i bostadsförening som innebär atl andelsrätl och nyttjanderätt är fast knutna flll varandra, är således inte aktuell. Jag vill i sammanhanget f. ö. nämna all den särskilda uiredare som skall se över bosladsrättslagen m.m. (Dir 1986:5) har fill uppgifl bl.a. all lägga fram konkreta förslag som syftar till alt stimulera dessa äldre bostadsför­eningar för ombildning lill bostadsrättsföreningar.

Den form för självförvallning som bör prövas innebär all en ekonomisk förening upplåter bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten bör upplåtas enligl särskilda avtal och separal från andelsrät­ten. Detla hindrar inte atl innehavet av andelsrätl skall kunna vara en förutsättning för hyresrättsupplåtelsen. Centrala moment i upplåtelsen bör vara all föreningen ges rätl all tillämpa hyresvillkor som innebär all hyres­gästerna själva skall svara för underhållet i sina lägenheter och alt för­eningen självständigt kan fatta beslul om den hyra som skall las ul ulan atl samma form för förhandlingar skall behöva föras som meUan fastighetsäga­re och hyresgäster. Humvida föreningen själv skall äga fastigheten eller endasl hyra denna eller lägenheler i den av t. ex. ell allmännylligl bostads­företag, bör i och för sig inte ha någon betydelse för alt verksamhelen skali kunna omfattas av försöken. Jag anser del angeläget att alla former kan prövas.

Den försöksverksamhet som jag nu förordar bör kunna åstadkommas genom en dispenslagsliflning efler mönsier från vad som f. n. gäUer enligt övergångsbestämmelserna lill bostadsrältslagen m.m. För ändamålel före­slår jag en särskild lag om försöksverksamhel med kooperativ hyresrätt.

Enligt min mening bör dispensprövningen i dessa fall vara förbehållen
regeringen och inle länsstyrelsen. Vidare anser jag alt möjlighelen all
meddela dispens bör begränsas i fiden. Jag föreslår därför atl gilfighelsti­
den för den särskilda lagen begränsas till fem år räknal frän den 1 januari
1987 då lagstiftningen bör träda i krafl. Om del visar sig behövligt får
övervägas om giltighetstiden bör förlängas.                                          52

 

Somjag tidigare sagl bör kommunen ha del övergripande ansvarei för Prop. 1986/87: 37 försöksprojekten, hur mänga projekl som bör sällas igäng, var inom kom­munen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skaU gäUa för verksamhelen etc. Jag föreslår därför atl dispens inle skall få meddelas ulan alt den kommun i vilken verksamhelen skaU bedrivas har fiUslyrkl verksamhelen. Vidare föreslår jag all föreningarnas sladgar skall innehålla en föreskrifl om alt minsl en av kommunen ulsedd ledamot skaU ingå i föreningens slyrelse. Pä kommunen bör också ankomma atl följa försöksverksamheien och på begäran av regeringen lämna sådana uppgifter som behövs för all verksamhelen skall kunna ulvärderas.

När det sedan gäUer i vUken utsträckning regeringens dispens bör ford­ras uppstår två frågor. Den ena är om dispens fordras från förbudei om andelsupplålelse i 79 § bostadsrältslagen. Den andra är i vilken ulslräck­ning dispens bör kunna lämnas från hyreslagstiftningen.

Vad först gäller frågan om dispens från förbudet i 79 § bosladsrättslagen, är del mol bakgmnd av min redovisning för gällande rält inte självklart all dispens allfld erfordras om en ekonomisk förening vUl driva verksamhel som innebär all bostadslägenheter hyrs ut lill medlemmarna. Som jag lidigare har anfört kommer lagmmmet all bli föremål för översyn i särskild ordning. Jag anser därför alt del inle nu är lämpligl all göra några genom­gripande förändringar i lagtexten. I stället bör den av mig föreslagna särskilda lagen kunna ulformas så alt regeringen ges möjlighet alt försöks­vis lämna ekonomiska föreningar tiUstånd att utan hinder av 79 § boslads­rättslagen bedriva verksamhel i vilken del med andelsrätl i föreningen följer en rätl all hyra bostadslägenhet. Som viUkor för tillståndel bör regeringen kunna föreskriva atl föreningen upplåter hyresrätt enligl sär­skilda avtal och separal från andelsrätien saml all 12 kap. jordabalken skall lillämpas på hyresförhållandena med de undantag som anges i beslutet. Regeringen bör också kunna slälla upp andra sådana vUlkor för förening­ens verksamhel all syflel med försöksverksamheien kan uppnås. Jag åter­kommer lUl exempel härpå i specialmofiveringen.

Beiräffande frägan i vilken ulslräckning dispens bör kunna lämnas frän
hyreslagsfiftningen anser jag all bestämmelserna bör kunna ulformas på i
sak samma säll som gäller för SKB. Del innebär all den ekonomiska
föreningen bör ges rält all flllämpa avlalsklausuler vid upplålelse av hyres­
rätt som slrider mol hyresvärdens skyldighel alt underhålla och reparera
lägenheten enligl 15 § andra slyckel hyreslagen. Det innebär också all
föreningen bör kunna undanlas från förbudet mot obestämd hyra i 19 §
hyreslagen. Undantag från tiUämpningen av hyresförhandlingslagen och
bosiadssaneringslagen bör också kunna medges. All inom ramen för för­
söksverksamheten öppna ytterligare möjligheter lill undanlag för förening­
arna anserjag inte behövligt. Detta innebär t. ex. all hyreslagens bestäm­
melser om besittningsskydd, bmksvärdehyra och överlålelse av lägenhel
genom byte blir tillämpliga. Givel är emellertid all l.ex. ell byle måsle
bedömas ulifrån hyresförhållandets speciella karaktär. Etl villkor för all
byle skall komma till stånd bör alltså kunna vara alt den nya hyresgästen
blir medlem i den ekonomiska föreningen och gör de insatser som där
krävs.                                                                                            53

 

Man lorde knappasl behöva räkna med atl ekonomiska föreningar viU bedriva uthyrningsverksamhet lill medlemmarna utan den särskilda di­spens somjag föreslagil. Om detta ändå inträffar, får länsstyrelsen liksom nu vid ansökan om regisirering av föreningen bedöma om verksamhelen slår i slrid med lag eller ej.

Jag vill avslulningsvis anföra atl frågan om kooperaiiv hyresrätt också kräver ell ställningstagande lill frågan om stafliga lån lill de ekonomiska föreningarna. Jag skall la upp denna fråga i elt annat sammanhang.

Prop. 1986/87: 37

2.5 Hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten

Mitt förslag: Giltighetstiden för den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra slyckel 2 hyreslagen om hyresgästernas inflylande över reparationer i den egna lägenheten förlängs till utgången av år 1987.

Skälen för mitt förslag: Enligl 15 § andra slyckel hyreslagen skall hyresvär­den, om lägenheien heh eller delvis är uthyrd lill boslad, i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sed­vanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk. Enligl en lagändring, som trädde i kraft den Ijanuari 1984, gäller della dock inle om nägol annal avtalats i en förhandlingsöverenskommelse enligl hyresförhandlingslagen. På förslag av bostadsutskottet beslöl riks­dagen all tidsbegränsa lagändringen lill ulgången av år 1986 (BoU 1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983:899). Bostadsutskottet anförde härom atl del fanns skäl all göra en ulvärdering av erfarenheterna av elt ökal hyresgäslinflylande och alt det i en sädan utvärdering även fanns möjlighe­ter att överväga olika allernaliv och atl pröva dessa mol det akluella förslagel. Enligl utskottet borde utvärderingen anförtros en särskild ar­belsgrupp.

Jag beslutade den 6 april 1984 att inom bostadsdepartementet inrätta en arbelsgrupp för ulvärdering av erfarenheterna av hyresgäslernas inflytan­de över reparationer i den egna lägenheien. Arbetsgmppen har i en till mig den 13 mars 1986 överlämnad promemoria redovisat resullatet av ulvärde­ringen (se bilaga 9).

Som framgår av arbelsgruppens promemoria är de hittUlsvarande erfa­renheterna av 1983 ärs lagändring positiva. När arbetsgmppen slutförde sin utvärdering hade emellerlid de förhandlingsöverenskommelser som träffats om s. k. hyresgäslslyrt underhåU tillämpats endast ca tvä år eller kortare tid. Delta är enligl min mening för korl lid för all effeklerna av reformen skall kunna bedömas med nägon säkerhet. Arbelsgruppen kon­slalerar säledes bl. a. att den utveckling av del hyresgäslstyrda underhållet som hitlills skelt inte ger underlag för några bestämda bedömningar av långsikliga effekler i fråga om bostadsföretagens ekonomi eller underhålls­nivån i stort. Arbetsgmppen har inte heller hafl möjlighel all få fram något underlag för en konkret bedömning av reformens effekl på sysselsältning-

54

 

en inom måleribranschen eUer på den s.k. "svarta seklorn" (se prome­morian s. 16 och 17).

Enligl vad jag har erfarii har elt forskningsprojekt påbörjats, som syflar fill all ytterhgare kartlägga och belysa effekterna av 1983 års lagändring. Projektet, som har iniiierats av bl.a. Svenska Målareförbundet och som finansieras med bl.a. anslag från Slalens räd för byggnadsforskning, be­räknas vara slulförl under 1987. Jag anser att resultatet av delta forsk­ningsprojekt bör avvakias, innan slullig stäUning las lill om 1983 års lagändring skall permanenlas.

Med hänsyn lill del anförda förordar jag all giltighetstiden för bestäm­melserna i 15 § andra slyckel 2 hyreslagen föriängs lill ulgången av år 1987.

Prop. 1986/87: 37

2.6 Förfarandet enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Mitt förslag: Vissa handläggningsregler i lagen (1982: 352) om rält till fastighelsförvärv för ombUdning lill bosiadsrätt samordnas med motsvarande regler i lagen (1985:658) om artendatorers räll alt förvärva arrendestället.

Skälen för mitt förslag: Lagen (1982: 352) om räll liU fastighelsförvärv för ombildning lill bostadsrätt (ombildningslagen) Irädde i krafl den 1 juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU41, rskr 364). Om hyresgästerna i en faslighel har bildal en bosladsrällsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos in­skrivningsmyndigheten, är fastighetsägaren, när han viU sälja sin faslighet, enligl den lagen skyldig all först erbjuda hyresgästerna alt köpa fastighe­ten.

Ell erbjudande om förvärv kallas hembud och sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastigheisägaren. Denne skaU därvid ge in ell skriftligt förslag till köpeavtal, som skall innehålla uppgifl om köpeskilling­en saml övriga villkor för förvärvet. Etl hembud antas genom atl bostads­rättsföreningen inom tre månader frän den dag då hembudel skedde, skriffligen anmäler lill hyresnämnden all föreningen beslulal att förvärva den hembjudna egendomen pä de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Efler framslällning från bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfrislen kan hyresnämnden föriänga frislen lill sex månader.

Lagen (1985: 658) om arrendatorers räll all förvärva arrendestället, som Irädde i krafl den Ijanuari 1986, har utformats efler mönsier av ombild­ningslagen (prop. 1983/84:136, LU 1984/85:35, rskr309). Även denna lag bygger alltså på ell syslem med intresseanmälan och hembud. Sålunda skall hembud ske hos arrendenämnden genom skrifflig anmälan av jord­ägaren och det antas genom all arrendalorn inom tre månader från det hembudet skedde, skriftligen anmäler della lill arrendenämnden. På gmnd av de särskilda förhållandena vid arrende finns dock olikheter meUan de båda lagarna.

Under behandlingen i lagutskollel av propositionen om den nya lagstift­ningen på arrenderättens område (LU 1984/85:35) inhämtade ulskollet

55

 

yllranden från bl. a. arrendenämnden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Prop. 1986/87: 37 Nämnderna framförde därvid vissa synpunkier rörande handläggningen av ärenden om hembud m.m. Med anledning av detta föreslog lagutskottet vissa ändringar av regeringsförslaget, vilka senare godtogs av riksdagen, men som inle kom all få någon motsvarighet i 1982 års ombildningslag. TiU dessa ändringar gjorde utskottet även vissa mofivutlalanden. I lagstiftningsärendet uttalade lagutskottet (s. 42) bl. a. följande.

Enligt utskottets mening framstår del som angeläget alt regeringen prövar frågan om dessa ändringar och uttalanden - i den mån de inte är föran­ledda av de särskilda förhållandena vid arrende - bör leda till ändringar i 1982 års ombildningslag. Utskotlel vill i sammanhanget också erinra om vad arrendenämnden i Malmö uttalat, nämligen all lagen om arrende­nämnder och hyresnämnder bör tiltföras regler beiräffande nämndernas förfarande med hembud enligt de båda lagarna syftande liU elt enhefligt handläggningsförfarande. Utskottet ulgår från alt regeringen med upp­märksamhet följer lillämpningen av säväl 1982 ärs ombildningslag som den nya lagen om arrendalors företrädesrätt och lar de inilialiv till samordning som kan visa sig behövliga.

Jag ämnar nu la upp vissa frågor om samordningen mellan 1982 års ombild­ningslag och lagen om arrendatorers räll all förvärva arrendestället. Jag vill nämna att den särskilda uiredare som fillkallats för att se över boslads­rättslagen (Dir. 1986: 5) också har lill uppgift alt se över ombildningslagen. Mina förslag flll ändringar begränsar sig därför lill sådana ändringar i ombildningslagen som är direkl föranledda av den nya lagen om arrendato­rers räll all förvärva arrendestället. Del lorde finnas anledning alt åter­komma beträffande samordningsfrågorna när översynen av ombildningsla­gen är klar.

De ändringar i ombildningslagen somjag nu föreslår innebär i huvudsak dels att en hembjudande fastighetsägare ges möjlighet att efter föreläggan­de av hyresnämnden komplettera brisier i hembudel, dels alt hyresnämn­den uttryckligen ges befogenhet att pröva om elt hembud rätteligen har anlagils. Förslaget föranleder ändringar i 7 och 10 §§ ombildningslagen. Jag återkommer närmare till förslagel i specialmotiveringen.

I de frågor som jag nu lar upp har jag under hand haft konlakl med förelrädare för hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Jag har även samrått med chefen för justitiedepartementet.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anförl har inom bosladsdepartementel upprättats förslag till

1.  lag om ändring ijordabalken

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971: 479)

3.  lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

4.  lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

5.  lag om försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt

56

 

6. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätl till fastighelsförvärv för    Prop. 1986/87: 37 ombildning lill bosiadsrätt.

Jag har tidigare (avsnitt 1) redovisal vilka ändringsförslag som har grans­kals av lagrådel och varför jag anser alt en lagrådsgranskning av övriga förslag skulle sakna betydelse. Beträffande förslagel fill lag om ändring i jordabalken anmälde jag samiidigi all 12 kap. 71 § utformats med beaklan­de av vad chefen för jusliliedepartemenlel anfört i prop. 1986/87:39 om följdlagstiflning fill den nya förvaltningslagen.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 15 §

Under hyresfiden skall hyresvärden hålla lägenheien i sådant skick som

anges i 9 § försia slyckel, om ej annal har avtalals eUer följer av andra

stycket.

Om lägenheien helt eller delvis är uthyrd flll boslad, skaU hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanmm ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ring genom älder och bruk. Detla gäller dock inte, om nägol annat har avtalats och

1.  hyresavtalet avser ell enfamiljshus, eller

2.  hyresavtalet innehåUer förhandlingsklausul enligl hyresförhandlings­lagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har lagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligl nämnda lag.

Andra slycket 2 gäller endast //// utgången av år 1987.

Följer av ell hyresförhållande en räll atl använda utrymmen som är avsedda alt användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådanl skick som anges i 9§ första slycket, om inte annal har avtalats.

Ändringen, som har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnitt 2.5), innebär att giltighetstiden för bestämmelserna i andra stycket2 för­längs liU ulgången av år 1987.

12 kap. 46 §

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i faU som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen atl flytta, har hyresgästen rätt tUl föriäng­ning av avtalet, ulom när

1.  hyresrätten är förverkad utan all hyresvärden har sagl upp avtalel alt
upphöra i förtid,

2.  hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpUktelser i sä hög grad att avtalet skäligen icke bör föriängas,

3.  husel skall rivas och del ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål­landet upphör,

4.  husel skall undergå större ombyggnad och del icke är uppenbari alt hyresgästen kan sitta kvar i lägenheien utan nämnvärd olägenhel för ge­nomförandel av ombyggnaden saml del ej är oskäligt mol hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

57

 

5.  lägenheien ej vidare skall användas som boslad och del ej är oskäligt     Prop. 1986/87:37 mot hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

6.  avlalet avser en lägenhel i en- eller tvåfamiljshus och upplåiaren har sådant intresse alt förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytla,

6a. avtalet avser en lägenhet som upplåtils av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheien alltjämt innehas med sådan rält samt bosladsrätlshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheien atl hyresgästen skäligen bör flytta,

7.  hyresförhållandet beror av sådan anstäUning i siaflig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbmkei eller av annan anslällning, om den är av sådan art all del är
nödvändigl för arbetsgivaren all förfoga över lägenheten för upplålelse ål
anställningens innehavare, saml anslällningen har upphört,

9.  hyresförhållandet beror av annan anslällning än som avses i 7 och som
upphört och del ej är oskäligt mol hyresgästen all även hyresförhållandet
upphör saml, om hyresförhåUandet varat längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för all upplösa hyresförhållandet, eller,

10.  del i annal fall icke slrider mol god sed i hyresförhållanden eller
eljesi är oskäligt mol hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens inlresse blir tillgodosett genom alt hyresgästen läm­nar endasl en del av lägenheien och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheien i övrigl, har hyresgästen ulan hinder av försia slyckel rätt lill sådan förlängning.

Lämnar en bosladshyresgäst sin lägenhel eller en del av den med anledning av all husel skall undergå slörre ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfäUe all efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägen­hel i husel.

Ändringen i första stycket försia meningen år föranledd av atl den nuvarande lydelsen felaktigt hänvisar lill 3 § första stycket 2 i stället för lill 3§ tredje stycket 2.

Försia stycket i förevarande paragraf ändras också pä del sättet all nuvarande punkl 8, som reglerar hyresförhållanden som beror av anstäU­ning för skötsel och lillsyn av faslighel, upphävs. Denna ändring har behandlals i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.1.2).

Enligl arbelsgruppens förslag har upphävandel av punklen 8 fåll medfö­ra en omnumrering av de efterföljande punklerna 9 och 10. Vid remissbe­handlingen har från bosladsdomstolen och hyresnämnden i Stockholm uttryckts önskemål om all dessa punkler skall få behålla sina ordnings­nummer, eflersom en omnumrering skulle leda fill prakliska problem vid hänvisningar i befintliga register och rällsfallsöversikler. Jag anser alt dessa önskemål är befogade och föreslär därför all punklen 8 upphävs och all punklindelningen i övrigt lämnas oförändrad.

Ändringen i punkten 9 år föranledd av all punkt 8 upphävs.

12 kap. 67 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt atl träda i hyres­
gästens ställe även om överenskommelsen strider mol beslämmelse i 4,
33-35,40,46-54,55 a eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av    58

 

kolleklivavlal och på arbetstagarsidan har slufits eller godkänts av organi-     Prop. 1986/87: 37 salion som enligl lagen (1976: 580) om medbeslämmande i arbetshvet är all anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvUlkor i kollektivavtal som avses i första stycket får lilläm­pas även när en hyresgäst som inle är medlem av den avtalsslulande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.    hyresvärden och hyresgästen är överens om att vUlkoren skall tilläm­
pas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslui om viUkorsänd­
ring enligt 54 och 55 §§.

De nuvarande bestämmelserna i försia slyckel, som reglerar rätten alt i kolleklivavlal Iräffa överenskommelser om hyresviUkor som strider mot vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen, behålls (se avsnitt 2.1.3).

I första stycket har dock gjorts den ändringen all hänvisningen fill 37 § har slopats. Skälet till detta är följande.

Enligl bestämmelsen i 37 § får en kommun, som har fått en bostadslägen­het upplåten tiU sig, överlåta hyresrätten fill lägenheien, om hyresnämnden lämnar tillstånd liU överlåtelsen. En fömtsättning för all 37 § skall vara lillämplig är aUtså all en kommun är hyresgäst. Bestämmelserna i 67 § gäller endasl sådana hyresförhållanden som beror av anstäUning. En sådan situation kan uppenbarligen inte föreligga i de fall som avses i 37 §. Hänvis­ningen liU 37 §, som lorde ha tiUkommit av misstag, bör därför utmönstras ur67§.

Fastigheternas förhandlingsorganisation har under remissbehandlingen hemställt all 67 § ändras så atl även bestämmelsen i 39 § andra stycket hyreslagen skall kunna sättas ur spel genom kollektivavtal. Bestämmelsen reglerar kommuners räll all upplåla bostadslägenheter i andra hand. Av samma skäl somjag anfört beiräffande 37 § kan jag inle bilräda organisalio­nens hemställan.

Andra stycket år nytl och innebär all sådana villkor i elt kolleklivavlal, som slrider mol hyreslagens tvingande bestämmelser, får flllämpas även pä en hyresgäst som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorgani­sationen men sysselsätts i arbele som avses med avtalet. Ändringen har behandlats i den allmänna moliveringen (se avsnill 2.1.3).

Bestämmelserna i denna paragraf gäller också i del fallel all hyresvärden och arbelsgivaren är skilda personer och hyresvärden har gjort hyresför­hållandet beroende av anslällning hos arbetsgivaren (jfr AD 1980 nr 26).

12 kap. 71 §

Hyrestvister som inte enligl 69 § skall prövas av hyresnämnden skaU tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Rör tvisten koUeklivavlal eller tUlämpning av eil sådant avtal i fall som avses 167 § andra stycket skall den dock tas upp av arbelsdomslolen eller en tingsrätt enligt vad somföreskrivs i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvisler.

Om laga domslol i tvisier med anledning av lillfällig upplålelse av hus
eller del av hus för uppställning av fordon flnns beslämmelse i 10 kap. 10 §
rättegångsbalken. Beträffande laga domslol i hyrestvister som skall prövas
enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847)          ,«

finns bestämmelser i dessa lagar.

 

Etl överklagande som avses i 70 § tas upp av arbetsdomstolen, om saken     Prop. 1986/87: 37 rör kollektivavtal eller tillämpning av eti sådant avtal ifaU som avses i 67 § andra stycket, och i annat fall av bosladsdomstolen. Besvärshandlingen skall ges in lUl hyresnämnden.

Ändringarna i första stycket och tredje stycketförsta meningen, som har behandlals i den allmänna moliveringen (avsnill 2.1.3), innebär alt tvister som gäller tillämpningen av kolleklivavlalsbeslämmelser på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen skall handläg­gas i samma principiella ordning som gäller för tvisier som rör medlemmar. Om tvisten gäller en fråga som avses i 69 § hyreslagen skall den prövas av hyresnämnden. Talan mol hyresnämndens beslul förs hos arbelsdomslo­len. Tvisier om hyresvillkor i kollektivavtal som inte enligl 69 § hyreslagen ankommer på hyresnämnd skall, beroende på vem som väcker lalan, prövas av arbetsdomstolen som första och enda instans eller av tingsrätt som försia instans med arbelsdomslolen som fuUföljdsinslans (jfr även 2 kap. 1 och 2§§ saml 4 kap, 2§ lagen om rällegången i arbetstvisler).

I tredje siyckei sista meningen föreslås den ändringen i förhållande liU gällande ordning att en besvärshandling skall ges in lill hyresnämnden i stället för flll den domstol som skall pröva besvären. Ändringen är en följdändring tUl den nya förvaltningslagen som träder i krafl den 1 januari 1987. De närmare skälen liU den nu föreslagna ändringen framgår av prop. 1986/87: 39 om följdlagstiflning till den nya förvaltningslagen (se avsnill 1).

Övergångsbestämmelserna

Punkt I

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.

Lagändringarna föresläs träda i krafl den 1 januari 1987.

Punkt 2

Den nya lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall lillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frägan om räll lill förlängning av elt hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har sketl före ikraftlrädandet tillämpas dock den äldre lydelsen av 46 §.

Enligl allmänna regler skall ny civilrältsUg lagstiftning inte fillämpas på
avtal som har ingåtts före ikraftlrädandel om inle slarka skäl lalar härför.
Avvikelser frän denna huvudregel har dock i åtskilliga fall gjorts vid
tidigare reformer på hyresrättens område. Nya beslämmelser om bl. a. be­
sittningsskydd har sålunda vid 1968, 1973 och 1984 års lagändringar fått slå
igenom även beiräffande äldre avtal (jfr bl. a. prop. 1983/84:137 s. 140 och
142). I överensstämmelse med de överväganden som då gjordes hararbets-
gruppen föreslagit att ändringarna i 46 § skall gälla även hyresavtal som
ingåtts före ikraftträdandet. Jag ansluter mig till arbelsgmppens förslag i
denna del.                                                                                                             60

 

Om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet bör dock 46 § i sin    Prop. 1986/87:37 äldre lydelse fortfarande liUämpas (jfr prop.  1973:23 s. 194 och prop. 1983/84: 137 s. 142).

Arbetsgmppen har funnit att den nya bestämmelsen i 67 § endast bör kunna liUämpas i fråga om hyresavtal som ingåtts efler ikraftträdandet. Enligt arbelsgruppen kan del inte anses lämpligl alt en hyresgäst, som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen och som har ingått ett hyresavtal med den ulgångspunklen all endasl hyreslagens tving­ande beslämmelser kan bli tillämpliga på hyresförhållandet, i efierhand skall bli underkaslad kolleklivavlalsbeslämmelser, som inskränker hans rättigheter enligl hyreslagen.

Jag ser på denna fråga på följande sätt. Den övergångsregel arbetsgmp­pen föreslagil beiräffande den nya bestämmelsen i 67 § skulle innebära all arbetstagarna pä en arbetsplals ännu en läng tid efter denna lags ikraftträ­dande skuUe kunna vara underkastade olika regler för sina hyresförhåUan­den beroende på om de är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagaror­ganisationen eller inte. En sådan ordning skulle molverka syftet med den föreslagna bestämmelsen, nämligen atl hyresvillkoren skall kunna vara enhetligt reglerade på en arbetsplals.

Somjag framhållil i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.1.3) kan en hyresvärd inte ensidigt ändra innehållel i elt ingånget hyresavtal. Om hyresvärden efter lagens ikraftträdande vill atl hyresbeslämmelserna i elt kollektivavtal skall bli gällande för ett hyresförhållande som uppstått före ikraftträdandet och hyresgästen inle går med på della, får hyresvärden begära villkorsändring enligl reglerna i 54 och 55 §§ hyreslagen. Vid den skälighetsprövning som skall göras i en sådan villkorstvisl kan beaklas alt hyresavtalet är ingånget före ikraftträdandet, men riktpunkten bör ändå vara att kollektivavtalels beslämmelser skall gälla om inle några speciella skäl föranleder annal.

Mot bakgrund av det anförda förordar jag all även den nya bestämmel­sen i 67 § skall få lillämpas i fråga om äldre hyresavtal.

Punkt 3

Den äldre lydelsen av 71 § iredje slyckel sisla meningen skall lillämpas i fråga om beslul som har meddelals före ikraftträdandet.

Eflersom del är en allmän grundsals all processuella regler blir omedelbart lillämpliga vid ikraftträdandet, om någol annal inle föreskrivs, behövs inte någon särskild övergångsbestämmelse med anledning av den nya lydelsen av 71§ första stycket och Iredje slycket första meningen (jfr prop. 1983/84: 137 s. 140 och 145).

Den nya ordningen atl en besvärshandling skall ges in lill hyresnämnden och inte lill överinstansen bör dock inte gälla beslul som har meddelats före ikraftlrädandel. Punkl 3 har utformats i enlighet härmed.

61

 

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen        Prop. 1986/87:37

(1971:479)

10 §

Har bostadsrätt övergått lill ny innehavare, får denne ulöva bostadsrätten endasl om han är eller aniages lill medlem i föreningen.

Ulan hinder av försia slyckel får dödsbo efler avliden bostadsrättsha­vare ulöva bostadsrätten. Sedan tre år förflulil frän dödsfallet, får för­eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa all bosladsräl­len ingått i bodelning eller arvskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller atl någon, som ej fär vägras inlräde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej lid som angivits i anma­ningen, får bosladsrällen säljas på offenllig auktion för dödsboels räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges vidsträcktare räll än som sagls nu.

12 §

Har den lill vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, teslamenie, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagils lill medlem, fär föreningen anmana innehavaren alt inom sex månader eUer den längre tid som kan vara beslämd i sladgarna visa all nägon, som ej får vägras inlräde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej tid som angivils i anmaningen, får bosladsrällen säljas på offenllig auktion för innehavarens räkning.

I 10, 12 och 37 §§ bostadsrältslagen föreskrivs all föreningen får resp. skall sälja bostadsrätten på offenllig auktion. De föreslagna nya reglerna i 80-83 §§ innebär atl försäljningen skall ombesörjas av en av tingsrätten ulsedd god man. Föreningens försäljningsrätt ersätls sålunda av en rätl alt begära förordnande av god man för att sälja bostadsrätten. Med hänsyn härtill blir uttryckssättet i de nämnda paragraferna något missvisande. Såsom lagrådet yltrat (se bilaga 11) bör i stället lämpligen föreskrivas all bostadsrätten fär resp. skall säljas på offenflig auktion. I 10 och 12 §§ har gjorts ändringar i enlighel med lagrådets förslag.

14 §

I stadgarna kan las in förbehåll alt vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhel än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätl atl lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings-rätlen skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken fld lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grun­der ersällning för bosladsrällen skall beslämmas och inom vilken lid den skall belalas.

En bosladsrällsförening som är ansluten lill en sådan riksorganisation eUer regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represen­terad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar, får i sina sladgar la in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gäUa flll förmån för föreningen, riksorganisationen, den regionala organisationen eller medlemmarna. Förbehållet får avse räll all inom högsl tre är frän upplåtelsen återköpa eller lösa bosladsrällen från bosladsrätlshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigl gäl­ler försia slycket andra meningen.

62

 

Ändringarna i andra stycket har behandlals i den allmänna moliveringen     Prop. 1986/87: 37 (avsnitt 2.3).

Uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisation har bytts ut mot riksor­ganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna och skaU godkänna föreningarnas sladgar. Del räcker inle med all den överordnade organisalionen i del enskilda fallet har ell sådanl inflylande som anges. Organisalionen måsle lillämpa denna ordning som en princip även för andra anslulna bostadsrättsför­eningar. F. n. är del endasl HSB och Riksbyggen som uppfyUer delta krav. I ullryckel "skall godkänna" inryms även all organisalionen - på del sätl som närmare beskriviis i den allmänna moliveringen - redan från början formulerar stadgarna för föreningen i enlighet med de normalstadgar och rikllinjer som godkänls inom organisaflonen.

15 §

För lid efler del alt föreningen underrättats om all bosladsräll övergåll flll medlem i föreningen svarar den frän vilken rälien övergäll ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bosladsrällen.

Försia slycket äger molsvarande flllämpning, om bosladsräll genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offenllig auktion enligl 10, 12 eller 37 § övergått flll någon som ej är medlem i föreningen. Har i annal fall bosladsräll övergått lill någon som ej är medlem, är den från vilken rälien övergått fri från förpliktelser enligt försia slyckel för lid efter del all förvärvaren anlagils lill medlem.

Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 33 § kan säljas på offentlig auktion, är bosiadsrättshavaren inte skyldig att svara för förpUktelser som åligger innehavare av bostadsrätten för längre tid än till dei månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dei bosiadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

Förvärvaren svarar jämle den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annal överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bosladsrällen liU en bo­stadslägenhet övergått elt annal avtal som avser en nytflghet som har etl omedelbarl samband med användningen av lägenheien och som är av mindre belydelse i jämförelse med den användningen, upphör även del andra avtalet att gälla vid den lidpunkl som anges i försia och andra slyckena. Har föreningen sagl upp bosiadsrättshavaren till avflyttning enligt 33 §, skall dock det andra avtalet upphöra ati gälla när bosiadsrätts­havaren enligt 36 § är skyldig ait avflytta.

Tredje stycket år nyll och har behandlals i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.2). Bestämmelsen är lillämplig när bostadsrätten kan säljas på offenllig auktion efler förverkande, dvs. sedan bostadsrältshavaren blivil skild från lägenheien (jfr 37 §). Bosladsrällen fömtsätts alltså ännu inle ha övergäll till nägon ny innehavare, vilkel gäller som förutsättning för lill-lämpningen av bestämmelserna i paragrafens första och andra siycke.

Den nya bestämmelsen innebär alt bostadsrättshavarens ansvar för för­pliktelserna mot föreningen upphör vid del månadsskifte som inträffar

63

 

närmast efler tre månader från det bostadsrältshavaren blev skild från Prop. 1986/87: 37 lägenheten. Efler denna tidpunkt får föreningen aUlså själv bära kostna­derna för bostadsrätten fram tiU dess all bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tremånadersfristens utgång, t.ex. förfallna årsavgifter eUer kosinader för sådana skador i lägenheien som bostadsrältshavaren skall stå för, skall bostadsrältshavaren alltjämt svara. Om bostadsrätten övergår på annan innehavare innan Iremånadersfrislen löpt ul, upphör bostadsrättshavarens ansvar för de kommande förpliktel­serna enligt paragrafens första eller andra stycke.

Ullryckel skUd från lägenheten i del nya stycket har sin motsvarighet i den nuvarande 37 § och innebär all del skall vara slulligl avgjort att nyttjanderätten har förverkats (se Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen S.98).

Ändringen i femte stycket har lagils upp i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.2) och är delvis en följd av de motiv som anförs för det nya tredje slycket. Den nya andra meningen är flllämplig på s. k. kopplade avtal när den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten har förverkats enligt 33 §. Elt kopplat avtal innebär etl avtal om någon särskild nyttighet som förenas med bosladsrältsavlalel, t. ex. rätl att nyttja garageplals. Del är fråga om en nyttighet som har elt omedelbart samband med användningen av lägen­heten, men som vanligtvis saknar värde för bostadsrältshavaren om han flytlar från lägenheten.

Den nuvarande bestämmelsen Irädde i kraft den Ijanuari 1984 i samband med de ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84:137 s. 117 och 148). I sin nuvarande utformning innebär den att ett kopplat avtal av aklueUl slag skall upphöra vid den fldpunkt då bostadsrättshavarens för­pliktelser mol föreningen upphör enligl försia eller andra slyckel, dvs. då föreningen har underrättats om all bostadsrätten övergått på annan eller då förvärvaren antagils som medlem. Vid förverkande kan della komma all innebära atl bostadsrältshavaren blir skyldig atl svara för förpliktelserna för del kopplade avtalel under lång fld efler avflyttningen från lägenheien. Della slrider mot den princip som lillämpas på de andra fall vid vilka bestämmelsen är lillämplig och mol den princip som gäller enligt hyresla­gen för motsvarande fall (jfr 12 kap. 6§ Iredje slycket jordabalken).

Enligl min mening bör ett lill bostadsrätten kopplat avtal upphöra all gälla när bostadsrältshavaren efter förverkande är skyldig all avflytta från lägenheien. Avflyttningslidpunkten anges i 36§. Beroende på grunden för avflyllningsskyldigheten skall bosiadsrättshavaren flytta genast efler upp­sägning eller vid del månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader från uppsägningen. Jag anser alltså inle all den relevanla tidpunkten för avtalets upphörande bör inträffa så senl som dä bostadsrätten övergår liU ny innehavare eller förpliktelserna för bostadsrältshavaren upphör enligt det föreslagna nya Iredje slyckel. Ändringen i femle slyckel har utformats i enlighel med vad jag nu har anfört.

64

 

37 §                                                                            Prop. 1986/87: 37

Har bosladsrätlshavaren blivit skUd från lägenheien fill följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall bosladsrällen säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrältshavaren kommer överens om annal. Försäljningen får dock anslå flll dess brisl för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar bhvit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen fär föreningen, sedan ersättning enligt 82 § tagits ui, uppbära så mycket som behövs för all läcka förening­ens fordran hos bostadsrältshavaren.

Har föreningen underrättats om panlsällning av en bosladsräll, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter tUl föreningen över­stiger en månadsavgtft och bostadsrältshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligl försia slyckel förelräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skelt.

Beträffande ändringen i första stycket hänvisas till vad jag anfört i moflveringen till ändringarna i 10 och 12 §§.

Ändringen i andra stycket innebär all ersäitning liU god man enligl den nya 82 § skall täckas innan fördelningen av köpeskUlingen sker.

Vidare föreslås all sista meningen i andra slycket las bort. Del har sedan länge stått klarl all en bosiadsrätt kan utnyttjas som panlsäkerhel (se bl. a. SOU 1981:74 s. 253 och prop. 1981/82: 169 s. 87). En offenllig auktion kan givelvis inle få medföra atl en panthavare går miste om rälien all få belall ur säkerhelen. Del kan därför föranleda missförstånd när del i andra styckets sisla mening f. n. anges atl bosladsrätlshavaren efler föreningen har räll flll återstoden av köpeskillingen.

60 a §

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombild­ning av hyresrätt liU bosladsräll skall fallas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfallas av förvärvel. Dessa hyresgäster skall vara med­lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av anlalel lägenheler bortses frän garage, lager och andra lägenheler som i försia hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgifl om hur beräk­ningen av rösterna har skett och hällas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighelsförvärv fattas, skall sädan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas lillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas etl besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i slrid med försia slycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som faltals ulan all ekonomisk plan varil lillgänglig enligl fjärde slycket. Om hkväl förvärv har skell enligl beslulel och lagfart har meddelals, skall dock vad nu sagls ej gälla.

I fråga om bostadsrällsföreningar som är anslulna liU en sådan riksorga­nisaiion eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar.

65

5   Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

 

gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen    Prop. 1986/87: 37 (1982: 352) om rätt liU fastighelsförvärv för ombildning liU bosladsräll.

Ändringen i sjätte stycket har behandlats i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.3). Jag hänvisar också fill vad som anförts vid 14 §.

77 §

Tvist med anledning av upplålelse av nyttjanderätt enligl 1 § (bosladsrälls-tvisl) som ej ankommer på hyresnämnds prövning skaU tas upp av den fasfighelsdomslol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i bosladsrältstvisl som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eUer handräckningslagen (1981:847) flnns beslämmelser i dessa lagar. Årenden om förordnande av god man enligt 80 § och mål om klander av redovisning enligt 83 § skall tas upp av tingsrätten i den ort därfastighe-ten finns.

Den nya tredje meningen i paragrafen innebär alt laga domstol i ärende om förordnande av god man enligt 80 § eller mål om klander av redovisning enligt 83 § är tingsrätten i den ort där fastigheten finns. Vid förordnande av god man blir lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden tUl-lämplig. Talan i mål om klander av redovisning väcks däremot genom stämning.

79 §

Förening eller akliebolag får ej upplåta andelsrätl med vilken följer räll alt för begränsad lid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagls nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med försia slyckel vid upplålelse av lägenhel förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits.

Enligt lagen (0000:00) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verk­samhel utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

I tredje stycket hänvisas lill lagen om försöksverksamhel med koopera­tiv hyresrätt. För ekonomiska föreningar med lillsländ enligt den särskilda lagen blir givelvis ogiltighetsbeslämmelserna och straffbestämmelserna i 71 §4 bostadsrältslagen inle lillämpliga.

OffenUig auktion 80 §

Offentlig auktion enUgt denna lag skall hållas av en god man, som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bosiadsrättshavaren, föreningen och kända borgenä­rer vilkas rält beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskUt.

Vid förrättningen skaliföras protokoll.

66

 

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna moflveringen (av-     Prop. 1986/87: 37 snitt 2.2). En ny mbrik Offentlig auktion föreslås införd närmast före paragrafen.

TUlsammans ger de nya bestämmelserna om offenflig auktion i 80-83 §§ en ram med de nödvändigaste reglerna för förfarandel. I den mån regler saknas bör den gode mannen kunna hämta ledning i främst 9 kap. utsök­ningsbalken och 9kap. utsökningsförordningen (1981:981). Del bör emel­lertid observeras att parallellen med de exekutiva reglerna inte alllid är möjlig. Se t.ex. den föreslagna bestämmelsen i 81 § tredje stycket om övergång av bostadsrätten lill föreningen samt vad jag anför i anslulning till 83 § angående prövningen efter klander av den gode mannens redovisning.

Av första stycket framgår atl offenllig auktion enligt bosladsrättslagen obligatoriskt skaU hållas av en god man som förordnas av tingsrätten i den ort där fastigheten finns (se 77§). Offenflig aukflon kan ske enligt 10, 12 och 37 §§. Det ankommer inle på rälien all göra någon prövning av om förulsältningarna för den offenlliga auktionen är uppfyllda. Rättens uppgtft är all på begäran av föreningen pröva om den som föresläs som god man är lämplig för uppdraget samt alt lillse alt god man förordnas. Frågan las upp efler ansökan enligl lagen (1946:807) om handläggning av domstolsären­den.

Del har inle ansells erforderligt alt ta upp några beslämmelser i lag om vilka kvalifikationer den gode mannen skaU ha. Inte heller har några jävsbeslämmelser tagils upp. Del ligger dock i sakens nalur all endasl den som är skickad alt hålla auktionen bör förordnas och all denne inle bör stå i någol beroendeförhållande till föreningen eller bostadsrältshavaren. Juri­diska personer bör inle förordnas. I aUmänhet kan del vara lämpligl atl förordna någon advokat, revisor eller fastighetsmäklare. Man kan också länka sig all någon anställd vid bank eller auklionsfirma förordnas.

I andra stycket anges vilka förberedelser den gode mannen skaU vidta före auktioneji. Auktionen skall kungöras i god lid och på lämpligt sätt. Några delaljerade regler om tidsfrister eller sätlel för kungörelse har inle ansells påkallade. Den gode mannen bör här liksom i andra fall kunna hämta ledning i vad som gäller för motsvarande exekuliva förfarande. I utsökningsförordningen (1981:989) anges l.ex. i 9kap. 9§ all kungörelse om en auktion skall föras in i en eller flera ortstidningar samt alt införandel som huvudregel skall ske minsl en vecka före auktionen. Ulan all särskild föreskrifl härom finns bör den gode mannen ocksä se lill all lägenheien visas (jfr 29 § bostadsrältslagen). I kungörelsen kan det vara lämpligl atl ange när visning äger mm saml etl ungefärligt marknadsvärde för bostads­rätten. Vid behov bör den gode mannen kunna anlila en värderingsman. En särskild underrättelse om auktionen skaU enligt lagrummet i god tid skickas lill bostadsrältshavaren och föreningen saml lUl kända borgenärer.

Tredje stycket tar upp en beslämmelse om prolokoll. I protokollet bör
anlecknas alll som har belydelse vid en aukflon, säsom del säll på vilkel
kungörelse skelt, tid och plals för förrällningen, den akluella föreningen
och bostadsrältshavaren, vilken lägenhel som försäljs, villkoren för för­
säljningen, inropare, köpeskUling och fördelningen av denna, ersättningen
lill den gode mannen m. m. Prolokollet bör skrivas under av den gode         67

 

mannen. Av 83 § framgår atl protokollet med redovisningen skaU delges     Prop. 1986/87: 37 berörda sakägare.

81 §

Innan budgivningen inleds skaU den gode mannen redovisa viUkoren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Inrop får inte godlas om del är uppenbart ati avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

KöpeskUlingen skall betalas genasl, om inte andra vUlkor fastsiällls före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fuU betalning har erlagts. När den gode mannan har mottagit betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inte detia eller betalas inle köpeskillingen enligt fastställda vUlkor, skaU ny auktion hållas. Sker dei inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna moliveringen (av­snitt 2.2).

Av första stycket framgår atl den gode mannen vid auktionen bl. a. skall lämna sädana upplysningar som är av belydelse för försäljningen. Det kan t. ex. gälla kända fel som finns i lägenheien. Eftersom en förvärvare enligl 15 § fjärde stycket jämle bosiadsrättshavaren som huvudregel svarar för de förpliktelser som åvilar en innehavare av bosladsrällen bör upplysningar även lämnas om dessa förpliktelser. Om anstånd lämnats med betalning av köpeskillingen skall även della anges före aukflonen, liksom krav på even­tueU handpenning.

Enligl bostadsräitskommillén lorde man kunna ulgå frän atl bostadsrät­ten alltid skall utropas ulan förbehåll om alt panlräll i bostadsrätten skall bestå och att en panthavare är skyldig att ta emot belalning efler auk­tionen. Denna princip tillämpas också i del praktiska livel (se beiänkandei s. 200). Mot bakgmnd av vad kommittén anfört och all molsvarande prin­cip dessutom gäUer enligl 8 kap. 11 § utsökningsbalken, om inle utmätning­en sker för en fordran med sämre rätt, uttalade jag i lagrådsremissen alt det rikliga lorde vara all utropa bostadsrätten ulan förbehåll om panträttens beslånd. Lagrådet har emellertid ifrågasatt om den av mig hävdade tolk­ningen är riklig saml anfört atl min ståndpunkt slrider mol den grundläg­gande sakrätlsliga regeln all en panträtt beslår även sedan egendomen övergått lill en ny ägare. Beträffande den närmare innebörden av lagrådels inslällning lill denna fråga hänvisar jag lill yttrandet, bilaga 11. Samman­fattningsvis anför lagrådet atl mitt uttalande om panträtt väcker ålskilliga frågor som inle har blivit flllräckligl belysta i remissen ulan bör klarläggas ytterligare.

För egen del vill jag framhålla all avsikten med milt uttalande inle har
varil all framlägga någol förslag i frågan utan endast att ge uttryck för vad
som enligl min bedömning kan anses vara gällande rält. Bedömningen har
bl.a. sketl ulifrån bosladsrättslagens nu gällande system med offentlig
auktion, som alllid syflar lill en avveckling av förhållandel mellan bostads­
rättsföreningen och bostadsrältshavaren och i vilket föreningen vid förver­
kande av nyttjanderätten givits en rätt all ur köpeskillingen vid auktionen
uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos                   68

 

bosladsrätlshavaren. Jag kan emellertid anslula mig flll vad lagrådel har Prop. 1986/87: 37 anfört och förordar därför alt panlhavares ställning vid offenflig auktion enligt bostadsrältslagen yllerligare klarläggs. Delta bör lämpligen ske ge­nom all den särskilda uiredare som skall se över bostadsrältslagen (se härom i avsnitt 1) också får ta upp denna fråga. Mot bakgrund av det förslag som uiredaren lägger fram får ställning las lill om lillräckligl slarka skäl föreligger för ell brott mol den av lagrådel angivna principen all en panträtt beslår även sedan egendomen övergäll till en ny ägare.

Alt frågan om panlhavares ställning nu inle kan regleras, bör enligl min mening dock inle uigöra hinder mol alt den nya ordningen med offenllig auktion genomförs. Lagrådel har inle heller framfört någon erinran mol detla. Några slörre problem torde inte behöva uppkomma i praktiken.

Tills vidare får konstateras atl frågan om hur panlhavares räll skall beaklas vid en offenllig auktion inle lorde ha så stor praklisk belydelse. Om bosladsrällen säljs till etl pris som ger såväl föreningen som pantha­varen full läckning för deras fordringar, ligger del nämligen - som även lagrådet påpekal - normall i alla parters inlresse alt panträtten avvecklas i samband med auktionen. Såvitt känt har frågan med nuvarande lagstifining inte heller letl till några problem i det praktiska livel. Man får därför räkna med all den gode mannen i allmänhet kan komma överens med parterna om atl ell utrop skall ske utan förbehåll om panträtt. Skulle en panthavare någon gång motsätta sig betalning i förtid, måsle emellertid den gode mannen - i konsekvens med den av lagrädei angivna principen - utropa bosladsrällen med förbehåll om panträttens beslånd.

Regeln om lilllräde i andra stycket ulgör ingen garanti för alt köparen skaU få fllllräda lägenheien. Denne måste nämligen också bevUjas med­lemsskap i föreningen. Av 13 § framgår att föreningen skaU lösa bostadsrät­ten om medlemsskap inte beviljas.

Enligl 12 a § gäller alt avtal om överlålelse av bostadsrätt genom köp skall ske skriftligen. En överlåtelse av bostadsrätt på offentlig auktion utgör också etl köp. Enligt min mening är det därför lämpligt att den gode mannen utfärdar elt köpebrev, när full belalning eriagls. Av 49 § andra stycket får anses följa all ell sådant köpebrev skall fogas lill föreningens lägenhetsförteckning.

Tredje stycket innebär bl. a. atl bostadsrätten skaU övergå liU förening­en, om det inle sker någol inrop vid en ny aukflon. Övergången sker ulan lösen (jfr 16 och 24 §§ bosladsrättslagen). Lagrådet har i sitl yltrande (bilaga 11) anfört all detta lämpligen bör utsägas i lagtexten. Jag har därför lagit hänsyn liU delta vid lagtextens utformning. I övrigl villjag hänvisa liU den aUmänna moliveringen (avsnitt 2.2) om innebörden av delta siycke.

Även om en god man har förordnals hindrar inte det atl bostadsrätten säljs under hand om föreningen och bosladsrätlshavaren är överens om delta (jfr bostadsrättskommitléns betänkande s. 204).

82 §

God man har rätt till skälig ersätlnig för arbete, tidsspillan och utlägg som

uppdraget krävt. Ersättningen får före varje annan fordran tas ut ur den   9

 

köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskiUingen inie     Prop. 1986/87: 37 förslår, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men bosiadsrättshavaren skall slutligt svara för ersällningen.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna moliveringen (av­snitt 2.2).

Försia meningen har utformats med 22 § rällshjälpslagen (1972:479) som förebud. Den gode mannen fär ur köpeskillingen före föreningen och eventuella panthavare tillgodogöra sig skäligt arvode, ersättning för tids­spillan samt ullägg, t.ex. för kungörelsekoslnader och kosinader för vär­dering. I andra hand får den gode mannen vända sig lill bostadsrättsför­eningen med sitl ersättningsanspråk. Föreningen får då i sin tur vända sig lill bosladsrätlshavaren för alt få ul sin fordran. Ersällningen kan angripas genom klander av redovisningen enligt 83 § andra stycket.

83 §

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möJUgt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist råder om vem som är betalningsberäitigad och säkerhet inie ställs. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrältshavaren, förentngen och berörda borgenärer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas senast inom tre månader från den dag den klandrande fick del av protokollet. Klandras inie redovisningen inom denna Ud är rätten IiU lalan förlorad.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna mofiveringen (av­snitt 2.2).

Försia slycket. Fördelningen av köpeskillingen innebär all den gode mannen först får ta ut ersäitning för sitl arbete m. m. Om auktionen hålls enligl 37 § bosladsrättslagen har därefter föreningen rätl till betalning för sin fordran. Sedan evenluella borgenärer fått betalt skaU återstoden tillfalla bosiadsrättshavaren. Fördelningen och redovisningen skall antecknas i prolokollet som skall delges sakägarna. Vid tvist måsle den gode mannen la ställning tiU hur fördelningen bör ske.

Utbetalningen bör normall kunna ske lämligen omedelbart efler auk­
tionen. Om det framgår atl partema tvistar om fördelningen, bör dock den  --
gode mannen kunna hålla inne del omtvistade beloppel i avvakian på
tvistens lösning. Även vid tvist bör dock utbetalning kunna ske om säker­
hel StäUs eller om man kan räkna med atl de ulbetalade medlen kommer all
betalas till den som domstolen finner vara betalningsberäitigad.

Andra stycket. Klanderfristen, som saknar motsvarighet i kommiltéför­slagel, har bestämls tiU tre månader. I motsats tUl vad jag anförde i lagrådsremissen om att fristen självmant skall iakttas av tingsrätien, anser lagrådel för sin del alt det ligger närmasl till hands atl frågan om lalan skall avvisas såsom för senl väckt får bli beroende av invändning från part. På de skäl lagrådel anfört (se bilaga 11) kan även jag kunna anslula mig liU denna ståndpunkt.

En klandertalan kan innebära att fördelningen av köpeskillingen angrips.
I dessa fall blir de som berörs av en ändrad fördelning motparter i målel.           70

 

Ulan särskild bestämmelse bör en klandertalan gäUa till förmån även för       Prop. 1986/87: 37 den som inte anfört klander.

Klandret kan också innebära att skäligheten av den gode mannens ersättning angrips. Om ersättningen sätts ned av rätten kan delta påverka fördelningen i övrigl.

Även själva förrättningen och redovisningen i övrigt kan angripas genom klander. I dessa faU torde det dock inte, såsom vid besvär över en exekuliv auktion, vara möjligl för rätten att undanröja själva försäljningen av bo­stadsrätten och föranstalta om en ny auktion (jfr Gregow, Utsökningsrält S.283). Köpel måste ses som en civilrättsligt bindande rättshandUng som endast kan angripas med köprätlsliga regler. Vad som kan bli aktuellt är därför endast en skadeståndstalan mot den gode mannen. Skadestånd bör enligt allmänna regler kunna utdömas om den gode mannen varit försumlig och detla inverkat på resultatet av aukfionen.

Ikraftlrädande

Denna lag Iräder i krafl den Ijanuari 1987. Bestämmelsen i 79§ iredje stycket gäUer flll utgången av år 1991.

Den begränsade giltigheten av 79 § iredje slycket anknyler fill förslagel tUl lag om försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt (se avsnitt 2.4 och 4.5).

Jag har övervägt om särskilda övergångsbeslämmelser behövs när fömt­sättningarna för att sälja en bostadsrätt på offenllig auktion är uppfyllda redan före lagens ikraftträdande. Enligt min bedömning kan det dock inte innebära några påtagliga nackdelar om de nya reglerna får tillämpas även i dessa fall. Delsamma gäller de föreslagna nya reglerna i 15 § iredje och femte styckena om begränsad ansvarighet för de förpliktelser som åligger innnehavare av bostadsrätt och om all s. k. kopplade avtal skall upphöra när bosladsrätlshavaren är skyldig att avflytta.

Vad jag nu har sagt innebär alltså att de nya bestämmelserna om offent­hg auktion m. m. skall tillämpas omedelbart vid lagens ikraftträdande.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

2§

Förvärvslillstånd fordras inte

1.  om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsiingskommun eller kommunalförbund,

2.  om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, akliebo­lag, som hek ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyltigi bo­stadsföretag eller en sådan riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkånna föreningarnas stadgar, är förvärvare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och förening­
en är ansluten till en sådan organisalion för bostadsrättsföreningar som
anges under 2 eller, i annat faU, föreningen har faitat beslut om förvärvel i    -.

den ordning som föreskrivs i60a§ bostadsrältslagen (1971:479),

 

3.  om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt       Prop. 1986/87: 37
ändamål eUer fånget prövals enligt lagen (1970:939) om förvallning av

kyrklig jord,

4.  om egendomen förvärvas av kreditinrättning vUken enligt lag eller enligl reglemente eller bolagsordning som regeringen faststäUt är skyldig alt åler avytira egendomen,

5.  om förvärvaren är gtft med överlåtaren och inle heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensaml, någon av dem är överiålarens avkomhng, alll under fömtsättning att överiåtaren inte är skyldig att avytt­ra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om ufländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.  om förvärvet skall prövas enligt lagen om ulländska förvärv av fast egendom m.m.,

7.  om förvärvet sker genom inrop på exekuflv aukflon.

Ändringarna har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnitt 2.3).

Ändringen i punkl 2 innebär all uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorga­nisation eller regional folkrörelsekooperativ organisalion av bostadsrätts­föreningar byls ut och ersätls med uttrycket riksorganisation eller regional organisalion för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningar­na och skall godkänna föreningarnas sladgar. F. n. är del endasl organisa­tioner inom HSB och Riksbyggen som faller under denna definition. Mol­svarande ändring har behandlals i anslulning lUl 14 §.

Punkl 2 a år ny. Undantaget för bostadsrällsföreningar inom HSB och Riksbyggen som f n. finns i punkt 2, har flyttats lill denna punkl och utvidgats liU all avse dels bostadsrättsföreningar som är anslulna lill den typ av organisalion som HSB och Riksbyggen represenlerar, dels bostads­rättsföreningar som har fattat beslut om förvärvel i den ordning som anges i 60a§ bosladsrättslagen. Det sist sagda innebär atl beslul om förvärvet skall ha fattats på föreningsstämma med två tredjedels majoritet av hyres­gästerna i de uthyrda lägenhelerna. Del innebär också all en ekonomisk plan med intyg enligt 4§ bostadsrättslagen skaU ha funnils tillgänglig vid beslutets fallande.

All elt förvärv beslulals i den ordning som anges i 60a§ bostadsrältsla­gen torde framgå av protokollet från föreningsstämman. Prolokollet bör därför företes när föreningen söker lagfart så att inskrivningsmyndigheten kan konstatera all förvärvel inle är beroende av lillslånd frän myndighet (jfr 20kap. 6§6 och 7§ 11 jordabalken). Genom ändringen påverkas ord­ningen för hur kommunen skall kunna ulöva förköp; se 3§ förköpslagen (1967:868) och 5 § förköpskungörelsen (1967:873).

Föreningar som inle omfattas av undantaget i punkl 2 a måsle även i fortsättningen göra en anmälan liU kommunen om faslighetsförvärvel för alt möjliggöra fillslåndsprövning hos hyresnämnden.

Ikraftlrädande

Denna lag träder i krafl den 1 januari 1987. I fråga om förvärv som sketl före ikraftlrädandet gäller äldre bestämmelser.

72

 

4.4                                                                Förslaget till lag om ändring i lagen (1984: 81) om                                                 Prop. 1986/87:37
fastighetsmäklare

2§

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra tUlämpas dock ej 12, 15 eUer 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tUlämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåls av bosladsrällsförening ansluten till en sådan riksorganisaiion eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represen­terad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar.

Ändringen har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnill2.2). Jag hänvisar liU vad som anförts under 14 § bosladsrätlslagen.

Ändringen föreslås träda i kraft den Ijanuari 1987. Några övergångsbe­stämmelser behövs inte.

4.5    Förslaget till lag om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt

Lagförslaget har behandlats i avsnitt 2.4.

1 §

Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar flllstånd atl ulan hinder av bestämmelserna i 79 § bostadsrältslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär all det med andelsrätt i föreningen följer en räll all hyra bostadslä­genhet (kooperativ hyresrätt).

Paragrafen förutsätter att regeringens lillstånd måste inhämtas innan föreningen regislreras hos länsstyrelsen.

Stadgarna bör formuleras så all det enlydigl framgär atl fråga är om upplåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. jordabalken. Som anförts i den all­männa motiveringen bör regeringen med stöd av 3 § 3 som elt villkor för tiUståndet också föreskriva att hyresavtal skall tecknas separal och skilt från andelsrätl i föreningen. För all del skall vara ftåga om kooperativ hyresrätt bör sladgarna däremoi kunna innehålla en föreskrifl om all innehavet av andelsrätl far uigöra en fömlsätlning för hyresrällsupplå-lelse.

De äldre bostadsföreningar som omfattas av punkt 16 i övergångsbe­stämmelserna till bostadsrältslagen berörs inte av den nya lagen.

2§

Tillstånd får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedriva sin verksamhet lillslyrker denna och om föreningens sladgar föreskriver atl minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skaU ingå i föreningens styrelse.

 

Som fömlsätlning för all kommunen skall tUlstyrka verksamheten är del Prop. 1986/87:37 lämpligl all kommunen ser lill all stadgarna ulformas på del säll som har angells i kommentaren lill 1 § saml att sladgarna inte får ändras utan kommunens godkännande. Alt elt godkännande bör krävas för stadgeänd­ring ulgör en garanfl för atl föreningens verksamhel med kooperafiv hyres­rätt vidmakthåUs.

3§

Om lillstånd lämnas, får regeringen

1.  medge föreningen rätl atl tillämpa viUkor som avviker från 12 kap. 15 §
andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2.    medge undanlag från tiUämpningen av bosiadssaneringslagen
(1973:531) och hyresförhandUngslagen (1978:304) i fråga om hus som
föreningen förvallar,

3.   ställa sådana villkor för föreningens verksamhet alt syftet med för­
söksverksamheten kan uppnås.

Sådana avsteg från hyreslagstiftningen som anges i punkterna 1 och 2 lorde regelmässigl bli akluella vid tillståndsgivningen.

Vad gäller punkt 3 bör regeringen ha frihet alt uppställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med försöksverksamheien uppnås. Del bör efler hand visa sig vilka villkor som härvid kan bli akluella. Som exempel kan nämnas all det kan vara lämpligl alt kommunen släller garan­lier för att de insalser som de boende gör i föreningen skall kunna återfås när de flyttar. Sädana garantier kan vara särskih värdefuUa pä orter med överskoll på lägenheler. Om inle någon ny hyresgäst kan överta lägenhe­ten i fråga lorde del nämligen vara svårt för föreningen alt återbetala insatsen, som är bunden i fastigheten.

4§

Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheien och på begäran av regeringen lämna sädana uppgifler som behövs för all verksamhelen skall kunna ulvärderas.

Kommunen skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga råd och upplysningar.

Första stycket berör utvärderingen av verksamheten.

Av intresse för verksamhelens ulvärdering är bl. a. de ekonomiska vill­kor som blir förknippade med denna form av boende, dvs. vilka kapitalin­satser som måste göras av de boende och hur hyrorna kan påverkas av de egna arbelsinsalser som hyresgästerna fömtsätts göra. Av intresse är också i vilken utsträckning de boende dellar i beslulen i föreningen och i dess verksamhet i övrigt, dvs. hur boendeinflytandet gestaltar sig i prakfl­ken. En annan fråga som kan behöva belysas är hur föreningens slorlek inverkar pä verksamhelen.

Ulvärderingen bör också innefatta ställningstaganden tUl hur en perma­
nent lagsttftning om kooperaiiv hyresrätt bör kunna utformas. Frägan om
vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler blir här      74

 

av intresse liksom frågan om den föreningsrätlsliga ulformningen av lag- Prop. 1986/87: 37 stiftningen. Ytterligare en fråga av särskUl inlresse är om en permanent lagsliftning bör inriktas på vissa boendeformer, t. ex. kolleklivhusboende. Kommunen bör fortlöpande följa försöksverksamheien och ha bered­skap för all lämna uppgtfter bl. a. i de hänseenden som jag nu har angetl. Även andra frägor kan givelvis bli aktuella.

Ikraftträdande m.m.

Denna lag Iräder i krafl den 1 januari 1987 och gäller flll ulgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelals enligl denna lag skall fortfarande gäUa efler utgången av lagens gUlighetstid.

Lagen bör tiU en början gälla under fem år. Om det visar sig behövligt får övervägas om försöksperioden bör förlängas.

De föreningar som meddelats lillslånd enligl lagen bör självfaUet få fortsätta sin verksamhet även sedan giltighetstiden för försöksverksamhe­ten gått ut.

4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagförslaget har tagits upp i den aUmänna moliveringen (avsnitt 2.6).

7§

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsäga­ren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat skrift­ligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskiUingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6kap. 4§ giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avialsförslagel.

Om ett hembud inte uppfyller vad som föreskrivs i första stycket, skall hyresnämnden förelägga fastighetsägaren atl avhjälpa bristen inom viss Ud. Efterkommer fastighetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då brislen avhjälptes. Efterkommer fastighetsägaren inte föreläg­gandet, får hembudel avvisas.

Lagmmmet innehåUer beslämmelser om hur ell hembud sker, hur hem­budel skall vara beskaffat och om hyresnämndens handläggning vid brist i hembudel. Beträffande den närmare innebörden hänvisas lill prop. 1981/82:169 s.44 och s. 80.

Bestämmelsen om makes samtycke i första stycket sista meningen utgör f n. ell andra siycke i paragrafen. För alt åsladkomma likformighet med 8§ lagen (1985:658) om arrendatorers rätl all förvärva arrendeslällel, har bestämmelsen lagils in i försia slycket.

Andra slyckel år nytt och skall ses mot bakgmnd av vad lagutskottet
uttalade om handläggningen av ärenden rörande hembud enligl lagen om
arrendatorers rätl alt förvärva arrendestället (LU 1984/85: 35 s. 33-34).     75

 

Genom den nya bestämmelsen ges hyresnämnden en möjlighet all förelag-     Prop. 1986/87: 37 ga fastigheisägaren att avhjälpa brist i hembudet inom viss lid. Vid brisl skall hembudel alltsä inle avvisas omedelbart (jfr bostadsdomstolens be­slut 1984-09-03, 255/84).

Den dag då hembudel sker, bildar utgångspunkt för den frist om tre månader som gäller för antagande av hembud. För all inle bostadsrätts­föreningens tidsfrist skall kortas av genom det föreslagna kompletterings-förfarandet har i andra meningen föreskrivits att ulgångspunklen för flds­fristen skall vara den dag då anmälningshandlingarna blev kompletta.

I anslulning flll vad lagutskollel anförde såviit avser molsvarande be­stämmelse i lagstiftningsärendet om arrendatorers företrädesrätt, anserjag alt etl av fasflghelsägaren flll hyresnämnden ingivet förslag liU köpeavtal, som innehåller namnet på annan köpare än bostadsrättsföreningen, inte bör godlas som ell hembud. Givetvis bör inle heUer godtas att namnet på köparen lämnas öppet. Någon särskild föreskrtft med anledning av det sagda är inle erforderlig. Ges ell förslag flll köpeavtal in som är felaktigt i de hänseenden somjag nu angivit, bör dock fastigheisägaren föreläggas alt avhjälpa bristen i enlighet med del komplelteringsförfarande som anges i Iredje slyckel.

10 §

Hembudet antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler tiU hyresnämnden alt föreningen beslulat all förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i försia slyckel skriffligen anmäler lill hyresnämnden alt föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs liden för all anla hembudet lill sex månader från den dag då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör alt gälla, om del inle antas inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om atl den inte antar hembudei.

I paragrafen anges hur ett hembud antas av bostadsrättsföreningen och inom vilken tid della skall ske. Beiräffande den närmare innebörden av paragrafen hänvisas flll prop. 1981/82:169 s. 46 och 81.

Den nya bestämmelsen i försia stycket skall ses mol bakgmnd av lagut­skottets förslag beiräffande molsvarande bestämmelse i lagen om arrenda­torers rätt atl förvärva arrendesläUel (LU 1984/85:35 s. 36). Den bestäm­melsen tillkom efler förslag av lagrådel och med beaklande av vad arren­denämnderna i Stockholm, Göleborg och Malmö anförde i yttranden liU lagutskottet.

Hyresnämndens beslut i frågan om hembudet har antagits eller ej är konsfitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler har kommit flU stånd. Nämndens beslul kan öveiklagas lill bosladsdomstolen. För att undanröja tveksamhet bör del därför framgå av laglexlen alt nämnden skaU pröva om hembudel rätteligen har antagils.

76

 

Ell anlagande av etl hembud kan endasl innebära alt bosladsräiisföre- Prop. 1986/87:37 ningen godlar de villkor som finns i avialsförslagel. Om anlagandel är förenal med lUlägg, inskränkningar eller förbehåll är del inle gilligl (jfr prop. 1981/82: 169 s.81). Skulle elt anlagande ske på detta sätt kan del dock framslå som slölande om hyresnämnden ulan föregående kontakt med bostadsrättsföreningen meddelar ell avvisningsbeslut innan lidsfris-len löpt ul. Nämnden bör därför ha möjlighel all ge föreningen flllfälle all komma in med elt "renl" anlagande inom tidsfristen. I likhei med vad lagutskottet uttalat beiräffande motsvarande fråga på arrenderättens områ­de (se beiänkandei s. 35) anser jag dock all någon utirycklig föreskrifl härom inle är nödvändig.

I anslulning lill del sist sagda viU jag framhåUa all det givelvis slår öppel för hyresnämnden all inom ramen för prövningen av anlagandel av hembu­del också infordra etl yllrande från fastighetsägaren.

I 21 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder finns en beslämmelse om alt parterna skall tillställas nämndens beslul. Den nuva­rande bestämmelsen härom i 10 § första stycket andra meningen ombild­ningslagen har därför slopats och ersalls med den nyss behandlade regeln om hyresnämndens prövning av anlagandel.

Om bostadsrättsföreningen ger ell otvetydigt besked lill hyresnämnden om alt föreningen inle vill anla hembudet, ler det sig nalurligl atl hembudel upphör all gälla. I tredje stycket föreslås ell lillägg med en erinran atl hembudet förfaller när bostadsrättsföreningen skrtffligen underrättat nämnden om all den inle antar hembudel (jfr 10 § andra slyckel lagen om arrendatorers rält atl förvärva arrendestället). Ulan särskild föreskrifl, bör hyresnämnden underrätta fastighetsägaren om föreningens underrättelse.

Ikraftträdande m.m.

Denna lag Iräder i krafl den 1 januari 1987. Några övergångsbeslämmelser anserjag inle påkaUade.

5 Hemställan

Med hänvisning fill vad jag nu har anfört hemsläller jag all regeringen föreslår riksdagen alt anla förslagen lill

1.    lag om ändring i jordabalken

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971: 479)

3.  lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

4.  lag om ändring i lagen (1984:81) om fasflghetsmäklare

5.  lag om försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt

6.  lag om ändring i lagen (1982:352) om rält flll fastighelsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt.

77

 

6 Beslut                                                                       Prop. 1986/87:37

Regeringen ansluter sig tiU föredragandens överväganden och beslular all genom proposiiion föreslå riksdagen atl anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

78

 

Bilagal    Prop. 1986/87: 37

Sammanfattning av arbetsgruppens förslag i betänkandet Tjänste- och personalbostäder (Ds Bo 1985:3)

Arbetsgruppen har i samarbete med arbetsmarknadens parter kartlagt i vilken omfattning bostadslägenheter upplåts i samband med anställning samt i vflken utsträckning och på vilket sätt kollektivavtal reglerar arbetstagarnas hyresförhållanden. Kartläggningen visar att antalet bostadsupplåtelser, som är kopplade till anställning, har minskat kraf­tigt. Detta gäller särskilt inom industrin och den statliga sektorn. Det är dock fortfarande ganska vanligt att anställda inom jordbruket och att fastighetsskötare hyr sin bostad av arbetsgivaren på villkor att hyresförhållandet skall upplösas om anställningen upphör. Lands­tingen disponerar också ett relativt stort antal personal bostäder som företrädesvis upplåts åt anställda inom sjukvården.

Av kartläggningen framgår vidare att det inom flera branscher finns kollektivavtal som reglerar hyresvillkoren för bostäder som upplåtits i anslutning till anställningen. Sådana avtal berör idag bl.a. anställda inom jordbruket, skogsbruket, landstingen, primarkonmunerna samt de fastighetsanställda. Avtalen innebär bl.a. inskränkningar i hyresgäs­tens besittningsskydd.

I ett särskilt avsnitt i promemorian redovisas de synpunkter parterna
på arbetsmarknaden och andra berörda organisationer har haft på de
nuvarande regler i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som gäller tjänste-
och personal bostäder. Det är framförallt Fastighetsanställdas förbund
som har framfört kritik mot den nuvarande ordningen. Förbundet vill att
bestämmelserna i 46 § 8, som reglerar hyresförhållanden som beror av
anställning för skötsel och tillsyn av fastighet, och 67 §, som tillå­
ter att hyreslagens tvingande bestäitmelser åsidosätts genom kollektiv­
avtal, skall upphävas. Enligt Fastighetsanställdas förbund finns det
inte längre några sakliga skäl för en så långt gående inskränkning i
besittningsskyddet som 46 § 8 och gällande kollektivavtal föreskriver
för den som är anställd för skötsel och tillsyn av fastighet. Det har
vidare varit ett allmänt önskemål från arbetsgivar- och arbetstagar­
organisationerna att 67 §, om paragrafen behålls, skall tillföras en
bestämmelse som ger arbetsgivaren rätt att tillämpa hyresvillkoren i
ett kollektivavtal även på arbetstagare som inte är medlemmar i den
avtalsslutande arbetstagarorganisationen.                                                79

 

Prop. 1986/87:37

Arbetsgruppen föreslår en ändring i 46 § 7 hyreslagen, som innebär att den omständigheten att en tjänst i statlig eller konmunal verksamhet är förenad med bostadstvång inte som enligt gällande lag automatiskt medför en absolut avflyttningsskyldighet då anställningen upphör. För att 46 § 7 skall bli tillämplig i sådana fall krävs enligt förslaget att arbetsgivaren kan visa att det på grund av anställningens art är nödvändigt att anställningens innehavare bor i lägenheten. För att inte en inom civildepartementet pågående översyn av tjänstebostadssystemet för prästerna skall föregripas, föreslås dock inte någon ändring beträffande de prästtjänster som är förenade med bostadstvång.

Eftersom utvecklingen inom fastighetsskötselns område har inneburit att en fastighetsskötares arbetsuppgifter som regel kan utföras på ett behörigt sätt utan att denne bor i den fastighet som skall skötas, anser arbetsgruppen att det inte längre är motiverat att den som är anställd för skötsel och tillsyn av fastighet har ett sämre besitt­ningsskydd än andra personalbostadshyresgäster. Det föreslås därför att bestämmelserna i 46 § 8 hyreslagen upphävs. Hyresförhållanden som beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet skall därför i fortsättningen bedömas enligt de principer som gäller för personal bo­städer i allmänhet. Detta innebär bl.a. att hyresgästen efter tre års hyrestid i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet även om anställningen upphört. I undantagsfall - om hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet - är dock hyresgästen skyldig att flytta trots att hyresförhållandet varat mer än tre år.

Arbetsgruppen har funnit att den i 67 § hyreslagen stadgade rätten att kollektivavtalsregi era hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av anställning bör behållas. Skälet till detta är bl.a. att inte bara arbetsgivarna utan även flertalet av de arbetstagarförbund, som berörs av sådana avtal, vill behålla kollektivavtalsrätten samt att det inte har framkonmit att gällande kollektivavtalsregleringar har medfört några påtagliga olägenheter för hyresgästerna.

I överensstämmelse med vad som gäller i flera tvingande lagar inom arbetsrättens område (t.ex. lagen (1982:80) om anställningsskydd och arbetstidslagen (1982:673) och i enlighet med önskemålen från

80

 

Prop. 1986/87: 37

arbetsgivar- och arbetstagarorganisationerna, föreslås att 67 § tillförs en bestämmelse som ger en arbetsgivare, som är bunden av kollektivavtal vari avvikelser från hyreslagens tvingande bestämnelser har överenskommits, rätt att tillämpa avtalet även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. En förutsättning är att arbetstagaren sysselsätts i arbete som avses med avtalet.

6   Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37                                                                       81

 

Bilaga2    Prop. 1986/87:37

Arbetsgruppens förslag till ändringar i 12 kap. jordabalken

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken att 12 kap. 46 och 67 §§ skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

46 §1)

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § första stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgäs­ten rätt till förlängning av avtalet, utom när

1.  hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avta­let att upphöra i förtid,

2.  hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.  huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

4.  huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyres­gästen att hyresförhållandet upphör,

5.  lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.  avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåta­ren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller korrjnunal verksamhet som är förenad med bostadstvåTiq eller av anställning inom lant-bruket eller av annan anställ­ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning som präst som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.

 

I) Senaste lydelse 1984: 694

82

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

8. hyresförhållandet i annat tall an som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samT anstå Iiningen har upphört och det ej är oskäligt mot hyres-[ästen att även hyrestörhållän­et upphörT

9. hyresförhållandet beror av
annan anställning än som avses

i 7 eller 8 och som upphört och det ej ar oskäligt mot hyres­gästen att även hyresförhållan­det upphör samt, om hyresför­hållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresför­hållandet, eller

10. det i annat fall icke stri-
der mot god sed i hyresförhål­
landen eller eljest är oskäligt
mot hyresgästen att hyresför­
hållandet upphör.

8_ hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyres­värden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

9. det i annat fall icke stri-'3e'r mot god sed i hyresförhål­landen eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförål-1andet upphör.

 

Gm hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan för­längas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hin­der av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyres­gästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

67 §2)

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestänmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsi­dan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

ay ett kollektivavtal enligt första stycket får til lämp"ä~ avtalet även pa arbetstagare som inte är medlenwiar av deF avtalsslutande arbetstagarorga­nisationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalet.

2) Senaste lydelse 1984:694

83

 

Prop. 1986/87: 37

1. Denna lag träder i kraft den

2.  Den nya lydelsen av 12 kap. 46 § tillämpas, med nedan angivet undantag, även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

3.  Den nya lydelsen av 12 kap. 67 § jordabalken tillämpas endast i fråga om hyresavtal som har ingåtts efter ikraftträdandet.

4.  Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd
före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämnelser.

84

 

Bilaga 3    Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över arbetsgruppens betänkande Tjänste- och personalbostäder (Ds Bo 1985:3)

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av arbetsdomstolen, bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg, konsument­verket, statens arbetsgivarverk, landstingsförbundet. Svenska kommunför­bundet, Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Centralorganisationen SACO/SR, Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Landsorganisationen i Sverige (LO), Fastighetemas förhandlingsorganisation, Sveriges kooperativa och allmäimyttiga bostadsföretags förhandlingsorganisation (K.A.B), Sveriges fastighetsägareförbtmd, Sveriges allmännyttiga bostadsfSretag (SABO) samt Hyresgästernas riksförbimd.

LO har bifogat yttranden av Svenska kommunalarbetareförbundet och Statsanställdas förbund.

Yttranden har dessutom avgetts av Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC).

85

 

BUaga4      Prop. 1986/87:37

Utdrag ur 1983 års bostadsrättskommittés betänkande SOU 1985: 6 Förköp av bostadsrätt m.m. (kap. 7)

7    FÖRSÄLJNING AV BOSTADSRÄn PÄ OFFENTLIG AUKTION

Enligt direktiven (s. 11) bör rättssäkerheten för den enskilde för­bättras vid offentlig auktion på bostadsrätt. Kommittén har fått i uppdrag att överväga förfaranderegler för auktionen. Sädana saknas 1 dag.

Bakgrunden är några uppmärksammade s. k. 1-kronorsauktioner inom HSB. När några spekulanter inte infunnit sig till auktionen har bostads­rättsföreningen eller HSB-föreningen ropat in bostadsrätten för ett symboliskt belopp om en krona. Det har påståtts att bostadsrättshavaren därvid gått miste om det ekonomiska värde som bostadsrätten represen­terade. Från HSB:s sida har emellertid anförts att det med hänsyn till bostadsrättshavarens skulder och föreliggande reparationsbehov inte funnits något övervärde i aktuella bostadsrätter.

Vi saknar anledning att närmare gå in på de fall som har uppmärksammats i den allmänna debatten. Vi nöjer oss här med att konstatera att HSB i sina anvisningar och rekommendationer har sträckt sig längre än som lagstiftningen bjuder och att avsaknaden av lagbestämmelser om hur en tvångsförsäljning skall ske lätt kan bibringa bostadsrättshavaren upp­fattningen att allt inte har gått rätt till och att bostadsrätten skul­le ha inbringat mera pengar, om den sålts i annan ordning. Vi menar att redan risken för att det kan uppstå sådana misstankar är en tillräcklig anledning att lagreglera förfarandet vid offentlig auktion. Härtill kommer att de s. k. privata bostadsrättsföreningarna ofta inte har några utarbetade rutiner för hur en offentlig auktion bör gå till. Med den ökade ombildnigen från hyresrätt till bostadsrätt som sker vid sidan av de bostadskooperativa organisationerna bör förfarandet därför inte lämnas oreglerat.

net bör redan här understrykas att gällande lagstiftning förutsätter att den offentliga auktionen skall syfta till en avveckling av förhål-

86

 

Prop. 1986/87: 37

landet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Någon måste alltså förvärva bostadsrätten och det föreligger inte något förbud för före­ningen att ropa in bostadsrätten för en summa som kan vara mycket låg om inga andra spekulanter finns. Detta förhållande har fått bilda ut­gångspunkt för våra överväganden i denna del.

Innan vi närmare redovisar gällande rätt vill vi framhålla att de offentliga auktionerna är mycket få. Vi har sålunda kunnat konstatera att inom HSB-föreningarna i Stockholms län så förekom under åren 1983-84 endast nitton offentliga auktioner, dvs. ca 10 auktioner om året.

7.1  Gällande rätt m. m.

Offentlig auktion enligt bostadsrättslagen kan förekomma i tre huvud­fall, nämligen

o om ett dödsbo som innehaft bostadsrätten i minst tre år inte efter anmaning av föreningen visar att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvsskifte eller överlåtits till någon som ej får vägras med­lemskap (10 §)

o om arvtagare m. fl. som inte beviljats medlemskap inte efter anma­ning av föreningen visar att bostadsrätten övergått till någon som ej får vägras medlemskap (12 §)

o om nyttjanderätten till bostadsrätten förverkats och bostadsrättsha­varen blivit skild från lägenheten (37 §)

Beträffande de två förstnämnda situationerna finns det överhuvud taget inga regler för auktionen i BRL. Beträffande förverkandefallet -det vanligaste fallet - upptar 37 § vissa regler som skall iakttas, men regler om hur auktionen skall gå till saknas helt.

Typsituationen för en offentlig auktion är att nyttjanderätten för­verkats på grund av bristande betalning från bostadsrättshavaren. Oav-

87

 

Prop. 1986/87:37

sett grunden för förverkandet skall bostadsrättshavaren enligt 37 § först "ha blivit skild från lägenheten" för att auktionen skall få äga rum. Med uttrycket avses att det slutligen blivit bestämt att nyttjan­derätten förverkats. Däremot saknar det betydelse om bostadsrättshava­ren faktiskt flyttat från lägenheten. Auktion behöver inte ske om före­ningen och bostadsrättshavaren kommer överens om att bostadsrätten får säljas under hand.

I förverkandefallet kan lägenheten behöva repareras på grund av ska­dor som bostadsrättshavaren svarar för. Av 37 § följer att föreningen har rätt att utföra dessa reparationer och göra sig betald för sin fordran av vad som inflyter genom försäljningen på offentlig auktion. Motsvarande gäller andra fordringar som föreningen har på bostadsrätts­havaren, bl. a. löpande årsavgifter till dess bostadsrätten övergår på annan (15 § BRL). Försäljningen på auktion får anstå till de angivna bristerna i lägenheten avhjälpts.

Vid offentlig auktion efter ett förverkande av nyttjanderätten har bostadsrättsföreningen rätt att få betalt för sin fordran mot bostads­rättshavaren ur de pengar som flyter in genom auktionen. När det finns flera spekulanter på bostadsrätten, har föreningen därför intresse av att dstadkonma ett så högt bud som möjligt utan att själv behöva ropa in bostadsrätten. Finns det däremot ingen annan spekulant på bostads­rätten än föreningen blir föreningens intresse det motsatta, nämligen att ropa in bostadsrätten för ett så lågt pris som möjligt. Föreningen är inte skyldig att redovisa överskottet vid en vidareförsäljning till bostadsrättsinnehavaren.

Beträffande själva förfarandet bör framhållas att det är föreningen som säljer bostadsrätten för innehavarens räkning. Föreningen får här­vid själv anlita en lämplig auktionsförrättare. BRL uppställer inga krav ifråga om en sådan förrättare. I övrigt bör anföras att auktionen skall vara "offentlig". Häri bör ligga att auktionen annonseras ut i pressen på lämpligt sätt. Av 29 § BRL framgår vidare att bostadsrätts­havaren är skyldig att inför en auktion låta lägenheten visas på lämp­lig tid. Ytterligare en regel finns, nämligen att bostadsrättsföre-

88

 

Prop. 1986/87:37

ningen enligt 37 § tredje stycket i viss ordning skall underrätta pant­havare om årsavgifter som ej betalats. Slutligen framgår det av 13 § att bostadsrättsföreningen är skyldig att lösa bostadsrätten mot skälig ersättning om en förvärvare efter auktion inte beviljas medlemskap.

Beträffande panträtt i bostadsrätt så är föreningens fordran enligt 37 § alltid prioriterad framför en pantfordran (se NJA 1961 s. 246). Av bl. a. den diskussion som i olika sammanhang förts i denna fråga, torde man kunna utgå från att en bostadsrätt alltid skall utropas utan förbe­håll om panträttens bestånd och att en panthavare inte kan motsätta sig en auktion. Härav anses också följa att panthavaren är skyldig att ta emot betalning efter auktionen (jfr om exekutiv auktion nedan).

Enligt HSBrs rutiner bör auktionen annonseras ut i ortens största tidning. Annonsen, som bl. a. bör innehålla olika uppgifter om lägenhe­ten, bör sättas in cirka en vecka före auktionen. Visning bör ske två till tre dagar före auktionsdagen.

Vid auktionstillfället skall det enligt angivna rutiner föras proto­koll. Lägenheten ropas ut fri från tidigare pantsättning hos HSB eller annan kreditgivare. Föreningen skall underrätta panthavaren om att offentlig auktion förestår, så att denne får tillfälle att på auktio­nen, eventuellt genom inrop för egen räkning, bevaka sin fordran. Före­ningen skall även begära uppgift från panthavaren hur stor fordran inklusive eventuell upplupen ränta är.

Fördelning av den summa som erläggs vid auktionen tillgår enligt rutinerna på så sätt att föreningen först gör sig betald för sina ford­ringar i form av förfallna avgifter och kostnader. Därefter skall even­tuella panthavare få betalt ur köpeskillingen. Uppstår överskott redo­visas detta till den tidigare bostadsrättshavaren. Den inropande skall heller inte behöva erlägga den förre bostadsrättshavarens skuld till bostadsrättsföreningen.

Enligt HSBrs rutiner gäller vidare att till auktionsförrättare lämp­ligen kan utses en tjänsteman på HSB-kontoret. Auktionsförrättaren kan.

89

 

Prop. 1986/87: 37

om det befinns lämpligt, medge inroparen visst kortare anstånd med betalning av del av köpeskillingen. Det belopp som erläggs vid klubb­slaget bör emellertid vara så högt, att det täcker föreningens kostna­der för den händelse inroparen inte skulle erlägga resterande belopp utan det skulle bli nödvändigt rned ny auktion.

En exekutiv auktion syftar till att ge en borgenär betalt för sin fordran. Bostadsrätt kan utmätas endast i begränsad omfattning. Enligt 5 kap. 1 § 5 UB får sålunda från utmätning undantas "bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida gälde­nären ej vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmät­ning".

Den angivna regeln utgör emellertid ej hinder mot utmätning för fod-ran som är förenad med panträtt i bostadsrätten (5 kap. 13 §) eller när bostadsrättshavaren anvisar bostadsrätten till utmätning (5 kap. 15 §).

Som bekant är det kronofogdemyndigheten som handhar det exekutiva förfarandet, vilket regleras ingående i UB. Av 8 och 9 kap. följer bl. a. att

o försäljning skall ske utan dröjsmål

o egendomen bör säljas under hand om man härigenom kan uppnå högre köpeskilling än vid en auktion

o en auktion skall kungöras i god tid och på lämpligt sätt

o sakägare skall underrättas särskilt om auktionen

o inrop får ej godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil­ling kan uppnås

90

 

Prop. 1986/87: 37

o sker inrop som ej kan godtas skall nytt försäljningsförsök göras.

Enligt 8 kap. 11 § UB är en borgenär som innehar panträtt i egendomen skyldig att ta emot betalning vid auktionen. Han är dock inte skyldig att avstå från sin panträtt om utmätningen sker för fordran med sämre rätt. Om sökanden har bättre rätt än panthavaren, innebär den angivna regeln alltså att panthavaren är skyldig att hålla sig till vad han erhåller ur köpeskillingen.

En väsentlig skillnad i förhållande till offentlig auktion är att en exekutiv auktion alltid kan avbrytas om bostadsrättshavaren betalar sin skuld eller försäljning inte kan ske. Den offentliga auktionen syftar emellertid alltid som sagt till en avveckling, varför bostadsrätten på något sätt måste övergå till ny innehavare.

7.2  Kommitténs överväganden och förslag

vårt förslag: Vid offentlig auktion enligt BRL  skall i huvudsak samma
förfarande tillämpas som vid exekutiv auktion,        dock att den offent­
liga auktionen skall ombesörjas av en särskild         förordnad god man. Om
auktionen inte leder till försäljning, övergår  bostadsrätten till
föreningen. Den gode mannen skall ha rätt till          skälig ersättning.

En möjlighet att förbättra bostadsrättshavarens rättsställning i aktuellt hänseende skulle kunna vara att denne, om föreningen ropade in bostadsrätten, garanterades ersättning ur den ersättning som föreningen i sin tur uppbär vid vidareförsäljningen. Emellertid torde regler härom lätt kunna kringgås. Vidare kan fall förekomma då föreningen inte vill sälja bostadsrätten vidare utan i stället vill upplåta lägenheten med hyresrätt eller använda den på annat sätt.

Den riktiga vägen torde därför vara att i enlighet med direktivens utgångspunkter formalisera förfarandet. En särskild förrättningsman bör ha hand on auktionen men i övrigt bör reglerna utformas efter mönster

91

 

Prop. 1986/87:37

av vad som gäller vid exekutiv auktion. Härigenom uppnås att auktionens offentlighet tryggas samt att man i ett marknadsläge där bostadsrätter efterfrågas också får flera spekulanter på bostadsrätten.

Vissa skäl talar för att uppgiften som förrättningsman bör anförtros kronofogdemyndigheten, främst att de exekutiva auktionerna handhas av denna myndighet. Mot bakgrund av den offentliga auktionens annorlunda syfte samt risken för att förfarandet, med hänsyn till kronofogdemyn­digheternas arbetsbelastning, kan dra ut på tiden har vi emellertid stannat för en annan lösning som innebär att en god man på föreningens begäran skall förordas av tingsrätten för att handha auktionen. En sådan ordning gäller enligt samäganderättslagen om delägarna inte kan enas och någon av dem begär att egendomen skall säljas på offentlig auktion och bör passa även här.

Visserligen kan även ett förordnande av god man dra ut på tiden om bostadsrättshavaren motsätter sig föreningens val av god man eller om denne är svår att delge efter föreningens begäran. Risken för detta synes dock inte vara så stor. Som vi inledningsvis nämnde är de offent­liga auktionerna också ganska få, vilket talar för den av oss föreslag­na, ganska enkla ordningen. Vi har sålunda inte funnit skäl att, t. ex. på sätt gäller beträffande s. k. intygsgivare enligt 4 § BRL, föreslå en ordning som innebär att ett antal bestämda förrättningsnän utses på förhand.

Utformas förfarandet vid offentlig auktion efter mönster av bestämmel­serna ora exekutiv auktion tryggas bostadsrättshavarens rätt inte bara genom kungörelse- och underrättelseförfarandet utan också genom att inrop inte får godtas om det ar sannolikt att avsevärt högre köpeskil­ling kan uppnås vid en underhandsförsäljning eller vid ny auktion (jfr 9 kap. 4 § UB) och genom att en ny auktion skall hållas, om inte inro­pet godtas (jfr 9 kap. 6 § UB).

Den komplikationen föreligger dock som nämnts att den offentliga auktionen inte som en exekutiv auktion kan avbrytas utan alltid måste fullföljas. Om det inte finns någon annan spekulant, torde det vara

92

 

Prop. 1986/87:37

ofrånkomligt att föreningen till slut måste förvärva bostadsrätten. Att på motsvarande sätt som enligt 13 § BRL föreskriva att föreningen skall lösa bostadsrätten mot skälig ersättning är olämpligt. Någon återköps-garanti finns som bekant inte (enligt 13 § löses bostadsrätten hos förvärvaren) och en lösningsskyldighet i nu avsedda fall skulle innebä­ra att man s. a. s. bakvägen inför en sådan garanti. Härtill kommer att det kan vara svårt att fastställa ersättningen för bostadsrätten.

Med hänsyn till det anförda bör i bostadsrättshavarens/gäldenärens Intresse gälla att bostadsrätten får säljas under hand, om det är sannolikt att högre köpeskilling då kan uppnås (jfr 9 kap. 8 § UB).

Normalt får man räkna med att föreningen försökt att nå en uppgörelse med bostadsrättshavaren om att bostadsrätten skall säljas i vanlig ordning och att auktionen begärts först då detta misslyckats. VI anser därför att en försäljning under hand bör kräva föreningens och bostadsrättshavarens samtycke. Då 37 § BRL redan ger uttryck för att bostadsrättshavaren och föreningen kan komma överens om en försäljning av bostadsrätten på annat sätt än vid auktion krävs ingen särskild lagregel om detta.

Med utgångspunkt i vad som har anförts bör man kunna räkna med att om det endast r föreningen som slutligen infinner sig som spekulant så har bostadsrätten inte högre värde än som svarar mot föreningens bud. Slutsatsen av detta blir att bostadsrätten bör fä övergå till föreningen, om förfarandet inte leder till försäljning (jfr avsägelse enligt 16 § BRL).

Den gode mannen bör självfallet ha rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag och för de utgifter som varit påkallade i anledning av uppdraget. Några särskilda bestämmelser med normer för ersättningen anser vi inte påkallade. Ersättningen bör få lyftas ur det belopp som influtit genom försäljningen. Räcker inte ersättningen till för kostnaderna, bör bristen utges av föreningen men bostadsrättshavaren bör slutligen svara för kostnaden.

93

 

Prop. 1986/87:37

Är bostadsrättshavaren eller föreningen inte nöjd med gode mannens beslut om arvode och ersättning bör envar av dem kunna hänskjuta ersättningsfrågan till rätten inom en månad från de fick del av beslutet.

Enligt vår mening är det inte påkallat att uppställa särskilda regler om rätt till klander av förfarandet hos rätten. I stället får bostads­rättshavaren vid fel begära skadestånd av den gode mannen eller instäm­ma förvärvaren till domstol med yrkande om att förvärvet förklaras ogiltigt.

Vi skall till sist ta upp en särskild fråga som också rör skyddet för en bostadsrättshavare vid offentlig auktion. Enligt 15 § BRL svarar en bostadsrättshavare för de förpliktelser som åvilar innehavare av bo­stadsrätten till dess föreningen underrättas om att bostadsrätten över­gått till annan. Om en offentlig auktion kommer till stånd först på ett ganska sent stadium - något som bostadsrättshavaren knappast kan påver­ka - kommer bostadsrättshavaren alltså att få svara för förfallna av­gifter trots att han inte bor kvar i lägenheten. I och för sig kan det väl inte anses oskäligt att föreningen i viss utsträckning tillgodogör sig avgifter ur köpeskillingen vid en auktion eftersom hela situationen uppstått på grund av bostadsrättshavarens vållande. Även om en auktion enligt 37 § skall ske så snart som möjligt finns det ingen tidsgräns. De nuvarande bestämmelserna kan, låt vara 1 undantagsfall, leda till en orimlig ökning av bostadsrättshavarens skuld och till att panthavarnas rätt försämras. Ä andra sidan går det alltid åt en viss tid, innan en försäljning kan ske. Inte sällan behöver i förverkandefallen lägenheten repareras och snyggas upp.

Med hänvisning till vad som ha anförts föreslås att föreningen ur er­sättningen vid auktionen inte får uppbära årsavgifter som skulle ha förfallit till betalning senare än tre månader räknat från det närmaste månadsskiftet efter vilket bostadsrättshavaren blev skild från lägenhe­ten. Bestämmelsen är inte avsedd att hindra föreningen att begära ska­destånd enligt 33 § sista stycket BRL, om lägenheten inte kan tas i bruk efter tidsfristen och bostadsrättshavaren har vållat uppskovet.

94

 

Bilagas    Prop. 1986/87: 37

Bostadsrättskommitténs förslag till ändringar i bostadsrättslagen (1971: 479) om offentlig auktion

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

37 §

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 § skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auk­tion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshava­ren kommer överens on annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjäl­pande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för­säljningen får föreningen uppbä­ra så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 § skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auk­tion så snart det kan ske, om ej (annat följer av 17 d § eller) föreningen och bostadsrättshava­ren kommer överens ora annat. Försäljningen f°.r dock anstå till dess brist för vars avhjäl­pande bostadsrättshavaren svarar bl ivit botad.

Av vad som influtit genom för­säljningen får föreningen, sedan kostnaden för förfarandet täckts, uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Det sagda gäller dock inte års­avgifter som förfaller till betalning senare än tre månader från det närmaste månadsskifte efter vilket bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Vad son återstår tillfaller bostads-rättshavaren.

 

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betal-

95

 Hänför sig tiU annan del av kommiltéförslagel.

 

Prop. 1986/87:37

Nuvarande lydelse                             Föreslagen lydelse

ningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning en­ligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

£f£entlig auktion

80 §

Kan en bostadsrätt enligt denna lag säljas på offentlig auktion skall på föreningens begäran rätten förordna en god man ned uppgift att hålla auktionen.

Det åligger den som förordnas till god man att i god tid och på lämpligt sätt kungöra auk­tionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vars rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villko­ren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för försäljningen. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Köpe­skillingen skall betalas genast, on inte andra villkor fast­ställts före försäljningen. Det åligger den gode mannen att

96

 

Prop. 1986/87:37

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

fördela köpeskillingen på det sätt som sägs i 37 § andra stycket. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts.

Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte köpeskillingen enligt fastställ­da villkor, skall ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten genast till föreningen.

81 §

God man har rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag samt ersättning för de utgifter son varit påkallade för att utföra uppdraget. Ersättningen skall, i den mån köpeskillingen inte täcker kostnaderna, utges av bostadsrättsföreningen men bo­stadsrättshavaren skall slutli­gen svara för kostnaderna.

Är bostadsrättshavaren eller föreningen inte nöjd med den gode mannens beslut om arvode och ersättning kan envar av dem hänskjuta frågan till rätten inom en månad från det de fick del av beslutet.

Denna lag träder i kraft ... 7 Riksdagen 1986/87. I saml. Nr 37

97

 

Bilaga 6   Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över bostadsrättskommitténs betänkande Förköp av bostadsrätt m.m. (SOU 1985: 6)

Efter remiss har yttranden över betänkadet avgetts av Göta Hovrätt, kammar­rätten i Stockholm, bostadsdomstolen, domstolsverket, Stockholms tings­rätt, hyresnämnden i Stockholm, hyresnämnden i Göteborg, hyresnämnden i Malmö, bostadsstyrelsen, riksskatteverket, socialstyrelsen, konsumentver­ket, länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, länsstyrelsen i Malmöhus län, riksrevisionsverket, statskontoret, juridiska fakulteten vid Stockholms universitet, Sveriges advokatsamftmd, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommim, Uppsala kommun, Norrköpings kommun, Västerås kom­mun, Örebro kommun, Jönköpings kommun, Helsingborgs kommun, Sundsvalls kommun, Eskilstuna kommun, Gävle kommun, Umeå kommun, Södertälje kommun, Limds kommun, Karlstads kommun, Luleå kommun, Växjö kommun, Karlskrona kommun, Haninge kommun, Östersunds kom­mun, Falu kommun, Solna kommun, Sollentuna koinmtm, Oskarshamns kommun, Fagersta kommun, Danderyds kommim, HSB:s riksförbund, Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC), Aktiebolaget Bostadsgaranti, BR Fastighetsgaranti Aktiebolag, Hyresgäster­nas riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO), Näringslivels byggnadsdelegaflon. Svenska bygg­nadsentreprenörföreningen, Stockholms kooperaflva bostadsförening (SKB), Sveriges fastighetsmäklarsamfund. Svenska bankföreningen, Svenska spar­banksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund. Konungarikets Sveriges stadshypotekskassa, Uppsala bostadsföreningars centralorganisa­tion (UBC) samt Sveriges villaägareförbund.

98

 

Bilaga?    Prop. 1986/87:37

Sammanfattning av bostadskommitténs förslag om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkandet SOU 1986: 6 (kap. 8)

8     HYRESGÄSTINFLYTANDE OCH KOOPERA­TIV HYRESRÄTT

Det avtalsgrundade hyresgästinflytandet har utvecklats posiflvt under de senaste åren och ytterligare stafliga insatser krävs inte på detta omräde.

Vi anser att 1983 års "försökslagstiftning" (15 § 2 stycket hyreslagen) som ger hyresgästerna ett större individuellt inflytande över den egna lägenheten, bör permanentas eller i vart fall fä förlängd giltighetstid.

Vi har övervägt tre olika former av kooperativ hyresrätt:

SKB-modellen - namngiven efter Stockholms Kooperaflva Bostads­förening - som innebär alt hyresgästkooperativet äger det självförval-tade huset/bostadsområdet,

arrendemodellen som innebär att en av de boende bildad förvaltarföre-ning hyr en eller flera hyresfastigheter och dänned övertar en rad av de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren samt

uppdragsmodellen som innebär att de boende - genom en förvaltar-förening - i ett avtal med fastighetsägaren reglerar hur ansvaret i förvaltningen skall fördelas mellan partema.

Enligt vär bedömning är tiden ännu inte mogen för någon fri etablering av hyreskooperativa förvaltningsformer pä bostadsmarknaden. Utveck­lingsarbetet måste få fortgå och ytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet" inleds. För att möjliggöra en kontrollerad för­söksverksamhet på området, förordar vi därför en dispenslagstiftning.

8.1    Hyresgästinflytande

Vi anser inte att det är påkallat aU nu föreslä nägra lagstiftningsåtgärder i de frågor där inflytandet är under utveckling med stöd av parts-organisationemas centrala rekommendationer och de lokala boinfly -tandeavtalen. Utvecklingen inom den privata hyressektorn bör dock följas med noggrannhet.

99

 

Genom 1983 års "försökslagstiftning" kan de enskilda hyresgästerna fä Prop. 1986/87:37 lägre hyra genom att avstä från visst lägenhetsunderhåll eller genom att själva utföra det. Mycket tyder på att man här har funnit en bra metod för ett fördjupat individuellt hyresgästinflytande. Vi anser därför att lagstiftningen bör permanentas eller i vart fall få förlängd giltighetstid. Hyresgästemas inflytande över vissa ombyggnads- och underhållsåt­gärder är föremål för överväganden inom bostadsdepartementet. Vi anser oss därför sakna anledning att ägna dessa inflytandefrågor ytterligare uppmärksamhet.

8.2     Kooperativ hyresrätt

8.2.1   Bakgrund   m.m.

En kooperativ hyresrätt har funnits i Sverige sedan är I9I6 dä Stockholms Kooperaflva Bostadsförening (SKB) bildades. Statsmaktema har emellertid sedan läng tid tillbaka försökt att styra utvecklingen mot att upplåtelse av bostadslägenhet skall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägaren och hyresgästen eller i form av bostadsrätt. Nägot verkligt behov av andra upplätelseformer har inte ansetts före­ligga. SKB:s verksamhet vilar nu på olika övergångsbestämmelser och dispenser. Nägon nyetablering av hyresrättskooperativ av SKB-modell är inte möjlig utan ny lagstifming.

Under de senaste åren har den kooperativa hyresrätten ånyo kommit att bli mycket uppmärksammad och detta av framför allt tvä skäl. För det första anses den vara den konventionella hyresrätten överlägsen i fräga om hyresgästemas möjligheter att utöva inflytande över sitt boende. För det andra skulle den - till skillnad från dagens bostadsrätt - inte medge nägra värdestegringsvinster.

8.2.2   Kooperativ   hyresrätt   i   praktik   och   teori

Vi anser att med uttrycket "kooperativ hyresrätt" skall egenfligen förstås förvaltningsarrangemang där de rätflgheter och skyldigheter som i elt traditionellt hyresförhållande åvilar hyresvärden/fastighetsägaren, övertas av ett av hyresgästema bildat förvaltningsorgan. Gränsen mellan en sådan kooperaflv hyresrätt och olika former av kollektiv hyresrätt är dock i praktiken svårbestämbar. En kooperativ förvaltning av hyreshus kan således utövas pä olika nivåer och i mångahanda former. Vi har valt att arbeta med tre huvudmodeller; SKB-modell, arrendemodell och uppdragsrrwdeU.

SKB-modellen - namngiven efter Stockholms Kooperativa Bostads­
förening - innebär att hyresgästkooperaflvet äger det självförvaltade
huset/bostadsområdet. Den kooperaflva föreningen är en demokraflskt
kontrollerad organisalion. Föreningens lägenheter upplåls med hyres-        100

rätt. Den som vill hyra bostad måste vara medlem i föreningen.

 

Arrendemodellen innebär att en förvaltarfören ing - i princip bestående        Prop. 1986/87: 37

av de boende - hyr en eller flera fastigheter och därmed övertar delar av

de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren.

I ett upplätelseavtal mellan fastighetsägaren och föreningen regleras

vilka delar av förvaltningen som föreningen skall svara för. Föreningen

är hyresvärd i förhällande till de enskilda hyresgästerna och rättsligt

sett blir dessa således andrahandshyresgäsler.

Uppdragsmodellen innebär att de boende - genom en förvaltarförening -träffar avtal med fastighetsägaren om hur ansvaret i förvaltningen skall fördelas mellan partema; i princip kan det ske pä samma sätt som dä ett fastighetsförvaltningsbolag övertar vissa förvaltningsuppgifter.

SKB-modellen utgör närmast en ny upplålelseform medan såväl arrende-som uppdragsmodellen endast utgör "nya" hyresrättsliga förvaltnings­former.

8.2.3   Behov   och   konsekvenser   av   nya   upplåtelse-   och förvaltningsformer

De olika modellema för en kooperativ förvaltning av hyreshus mäste relateras till såväl de befinfliga upplåtelse- och förvaltningsformeraa som till olika bostadspolitiska syften och önskemål.

Vi anser att den kooperaflva hyresrätlen i alla dess verksamhetsformer möjliggör ett större inflytande för de boende än vad den traditionella förvaltningen av hyreshus tillåter. SKB-modellen gör det möjligt för hyresgästema att utöva ett inflytande som i allt väsenUigt är jämförbart med bostadsrätten. Det skall emellertid också framhållas att om stora delar av det nuvarande hyreshusbeståndet skulle omvandlas till förvalt-ningskooperaflv, dä kan detta inverka negativt på förutsättningama för det m( r övergripande arbete i fråga om boinflytande som nu utförs i hyresgäströrelsens regi.

Den kooperativa hyresrätten medger i princip inga värdestegringsvins­ter. I detta avseende är den säledes likvärdig med den konventionella hyresrätten.

En kooperativ hyresrätt av SKB-modell kan etableras med samma firumsiella förutsättningar   som nu gäller för bostadsrättsföreningar.

Det kommunala inflytandet över bostadspolitiken - i första hand är det här fråga om det inflytande kommunen har över de allmännyttiga förvaltningarna - förändras inte nämnvärt med en kooperativ förvalt­ning enligt uppdragsmodellen. Redan vid en övergång till arrende-modellen försvagas emellertid detta inflytande nägot. SKB-modellen är i detta hänseende likvärdig med bostadsrätten. Oavsett vilken av dessa

två upplåtelseformer som konuner i fråga, blir det kommunala infly-            101

tandet avgjort mindre än det är i dag, främst genom "förlusten" av äganderätten till berörda fastigheter.

 

En annan fråga som berör det kommunala inflytandet är hur ombild- Prop. 1986/87:37 ningar av detta slag kan återverka på bosiculsförmedlingarruis verksam­het. Förvaltningar enligt arrende- och uppdragsmodellema skulle inte nämnvärt inverka på fömtsättningama för den kommunala bostads­förmedlingen medan detta blir fallet med ombfldningar till SKB-kooperativ och bostadsrättsföreningar.

För SKB-modellen och bostadsrättsalteraativet gäller att de inte låter sig inordnas i det system med solidarisk hyressättning som nu gäller inom de allmännyttiga förvaltningarna medan det omvända kan gälla kooperativa förvaltningar enligt uppdrags- och arrendemodellema. Av betydelse är här om det blir den lokala hyresgästföreningen eller den enskilda förvaltarföreningen som kommer att teckna förhandlings­ordning för det självförvaltade objektet.

8.2.4   Överväganden

Enligt vår bedömning är det inte sannolikt att man kan komma till rätta med prisbildningen pä bostadsrättsmarknaden genom en satsning pä kooperativ hyresrätt. Som vi tidigare anfört är det endast en förvaltning av SKB-modell som ger de boende ett inflytande som är jämförligt med bostadsrättens. En nyetablering av SKB-kooperativ hyresrätt kan emel­lertid först pä sikt och dä bara under gynnsanmia omständigheter in­verka prisdämpande pä bostadsrättsmarknaden.

Förhållandena pä bostadsrättsmarknaden motiverar därför i sig knappast någon utveckling mot kooperativ hyresrätt. Däremot anser vi att den kooperativa hyresrätten kan bidra till en utveckling av dagens hyres­rätt.

De modeller för kooperativ hyresrätt som vi har valt att arbeta med, har dock ingen given plats eller funktion i ett färdigt system. De ulgör alla led i en pågående utveckling av hyresrätten som rymmer många komp­likationer. Enligt vår bedömning är tiden därför ännu inte mogen för att lagstifta kring den kooperativa hyresrätten. Utvecklingsarbetet måste fä fortgå och ytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfaran­det" inleds. Att nu gå in med lagstiftning kan inverka hämmande pä de krafter som driver utvecklingen framåt och därför rent av göra mer skada än nytta.

För att möjliggöra en fortsatt försöksverksamhet, föreslår vi cn dis­penslagstiftning på området. Regeringen bör ges rätt att medge erfor­derliga undantag från hyreslagstiftningen för projekt som gäller koope­rativ förvaltning av hyreshus.

102

 

Bilaga 8   Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i bostadskommitténs betänkande (SOU 1986: 6)

Efter remiss av bostadskommitténs slutbetänkande, har sammanlagt 349 remissinstanser anmodats eller bereits tillfälle till att avge yttrande, däri­bland samtliga kommuner. Följande instanser har yttrat sig över kapitel 8, Hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt: socialstyrelsen, konsument­verket, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Östergötlands län, länsstyrelsen i Malmöhus län, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, kommunalförbundet för Stor-stockholms bostadsförmedling (KSB), Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisa­tion (TCO), Fastighetsanställdas förbund. Hyresgästemas riksförbund, Riks­byggen, HSB:s riksförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB), Målarmästarnas riksför­bund, Svenska målarförbundet, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB), Sveriges folkpensionärers riksförbund (SFRF), Sollentuna kommun, Östhammars kommun, Linköpings kommun, Åkersbergas kommun, Tings-ryds kommim, Växjö kommim, Helsingborgs kommun, Malmö kommun, Svalövs kommun, Ale kommun, Falköpings kommun, Karlstads kommun, Karlskoga kommun. Malungs kommun, Sundsvalls kommun, Krokums kommun samt Jokkmokks kommun.

103

 

Bilaga 9   Prop. 1986/87: 37

Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Med ikraftträdande den 1 januari 1984 ändrades den tvingande bestänmelsen i 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken om hyresvärdens underhållsskyldighet i fråga om uthyrda bostadslägenheter så att hyresgästerna kan få inflytande över underhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304). Enligt tredje stycket i nämnda paragraf har lagändringen tidsbegränsats så att den endast gäller under tiden den 1 januari 1984 - den 31 december 1986 (prop. 1982/83: 146, BoU 1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983: 899).

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Gustafsson, beslutade

den 6 april 1984 att inom departementet inrätta en arbetsgrupp för

utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över

reparationer i den egna lägenheten. I arbetsgruppen har enligt

uppdrag av departementschefen medverkat justitierådet Lars K.

Beckman, ordförande, förbundsombudsmannen Lennart Olsson,

Fastighetsanställdas Förbund, ombudsmannen Anders Konradsson,

Hyresgästernas Riksförbund, civilekonomen Bengt Holmqvist,

Målaremästarnas Riksförening, ombudsmannen Ulrik Wållström,

Svenska Målareförbundet, regionchefen Torsten Landgren, Sveriges

Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), direktören Per Tornée,

Sveriges Fastighetsägareförbund, och direktören Tore Söder,

Sveriges Kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags

Förhandlingsorganisation (KAB). I arbetsgruppen har dessutom

medverkat ombudsmannen Hans Karlsson, Svenska Målareförbundet, som

ersättare för Wållström och förhandlingschefen Gunnar Fredin, KAB,

som ersättare för Söder. Sekreterare har varit

kammarrättsassessorn Staffan Rydholm, bostadsdepartementet.     104

 

Prop. 1986/87: 37

Arbetsgruppen, som har haft tio sammanträden, får härmed överlämna

en promemoria, i vilken den av arbetsgruppen gjorda utvärderingen

redovisas.

Arbetsgruppen har därmed fullgjort sitt uppdrag.

Stockholm den 7 mars 1986

Lars K. Beckman

Staffan Rydholm

105

 

BOSTADSDEPARTEMENTET                                                       P™P- 1986/87: 37

Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten

1   Inledning

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Gustafsson, beslutade den 6 april 1984 att inom departementet inrätta en arbetsgrupp för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten. I arbetsgruppen har enligt uppdrag av departementschefen medverkat företrädare för Fastighetsanställdas Förbund, Hyresgästernas Riksförbund, Målaremästarnas Riksförening, Svenska Målareförbundet, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges

Fastighetsägareförbund och Sveriges Kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags Förhandlingsorganisation (KAB).

Arbetsgruppen har haft tio sammanträden, varvid diskuterats olika former av hyresgästinflytande samt praktiska frågor och problem i samband därmed. Information och synpunkter har lämnats av olika företrädare för de organisationer som medverkar i arbetsgruppen samt av företrädare för AB Nackahem, Einar Mattsson Byggnads AB, AB Göteborgshem, Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag, AB Alebyggen, BPA Byggpreduktion AB, Kalmar, Målerifirman Gilbert Jönsson, Växjö, och Göranssons Måleri & Färg, Växjö.

2   Gällande rätt

Bestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken, som därför brukar benämnas hyreslagen. Den grundläggande bestämmelsen om lägenhetens stick finns i 9 § första stycket hyreslagen, där det föreskrivs att hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar

106

 

Prop. 1986/87:37

för det avsedda ändamålet. Som en huvudregel är alltså kravet på viss minimistandard tvingande. Enligt 9 § andra stycket får dock avtal träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om 1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, eller 2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Undantaget enligt andra stycket 1 avser inte bostadslägenheter som är avsedda för permanentboende (se prop. 1983/84: 137 s. 121).

Enligt 15 § första stycket hyreslagen skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Enligt 15 § andra stycket skall hyresvärden, om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder eller bruk (se om denna regel prop. 1968: 91 bihang A s. 210, 322 och 359). Detta gäller dock inte om något annat har avtalats och 1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller 2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskonmelse enligt nämnda lag. Enligt 15 § tredje stycket gäller andra stycket 2 endast under tiden den 1 januari 1984 - den 31 december 1986 (se vidare nästa avsnitt).

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrynmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden enligt 15 § fjärde stycket hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats (se prop. 1983/84: 137 s. 122).

Enligt 24a § hyreslagen har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i lägenheten (se prop. 1974: 150 s. 454 och CU 1974: 36 s. 51).

107

 

3   1983 års lagstiftningsärende                                             Prop. 1986/87:37

SABO och Hyresgästernas Riksförbund hemställde i en skrivelse den 2 december 1982 till regeringen om en sådan ändring av 15 § hyreslagen att hyresgästerna kunde få inflytande över underhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskomnelser enligt hyresförhandl ingslagen.

I prop. 1982/83: 146 anförde departementschefen att han liksom organisationerna fann det angeläget att snabbt få fram ett system som gjorde det möjligt för hyresgästerna att få ett större inflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering. Enligt departementschefens mening kunde det på anförda skäl - främst hyresvärdens förhandlingsöverläge vid hyresavtalets ingående - inte komma i fråga att göra den tvingande regeln om hyresvärdens underhållsplikt dispositiv på det sättet att hyresvärden och enskilda hyresgäster kunde avtala bort den (se även BoU 1983/84: 5 s. 5f). I propositionen föreslogs i stället att 15 § andra stycket såtillvida skulle göras dispositiv att vad som föreskrevs där inte skulle gälla om något annat avtalats i en förhandlingsöverenskommelse. Departementschefen berörde i propositionen även frågan om den föreslagna lagändringens konsekvenser för hyressättningen enligt det s.k. bruk s värdesy stemet.

Lagförslaget antogs av riksdagen men på förslag av bostadsutskottet tidsbegränsades lagändringen att gälla under en treårsperiod eller till utgången av år 1986 (BoU 1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983: 899). Bostadsutskottet anförde härom att det fanns skäl att göra en utvärdering av erfarenheterna av ett ökat hyresgästinflytande och att det i en sådan utvärdering även fanns möjligheter att överväga olika alternativ och att pröva dessa mot det aktuella förslaget.

4   Överenskommelser om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll

SABO och Hyresgästernas Riksförbund har den 25 oktober 1983 kommit överens om vissa allmänna riktlinjer när det gäller

108

 

Prop. 1986/87:37

bostadshyresgästens inflytande över den egna lägenheten (se Bilaga). Som utgångspunkter för förhandlingsöverenskommelser mellan allmännyttiga bostadsföretag och respektive hyresgästförening anges följande.  Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte. Hyresgästen skall  ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i  den egna lägenheten. Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv utför underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall  ha ekonomisk nytta av detta. Detta innebär att hyresgäst som önskar få sitt lägenhetsunderhåll  utfört på samma sätt som i dag har kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst som är intresserad av att utvidga rättigheterna ges möjlighet till  det.

SABO har i  november 1985 lämnat vissa uppgifter om förhandlingsöverenskormielser om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Av totalt 285 SABO-företag har 80 med respektive hyresgästförening träffat överenskonmelser som träder i kraft senast den 1 januari 1986. Av det totala antalet SABO-bostäder, 740.000, förvaltar dessa 80 företag 567.525 eller 77 procent. Omfattningen av det antal lägenheter inom respektive företag som f.n. är med i systemet varierar dock kraftigt - från en liten försöksverksamhet till  samtliga lägenheter i  systemet. Omfattningen av det underhåll som överenskonmelserna omfattar skiftar mellan företagen och kan uppskattningsvis anges enligt följande. Målning och tapetsering (100 %),  golvbeläggning (75 %), spis, kyl  och frys (50 %) och sanitetsutrustning (20 %).

HSB:s Riksförbund och Hyresgästernas Riksförbund har i juni  1985 rekommenderat allmännyttiga bostadsföretag förvaltade av HSB och respektive hyresgästförening att träffa avtal  om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll  i enlighet med vissa angivna riktlinjer.

Inom det enskilt ägda bostadsbeståndet har fram till  november 1985 endast träffats överenskommelse om ett större projekt (se vidare avsnitt 7).

109

 

Prop. 1986/87:37 5 Olika modeller för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll

Den vanligaste modellen för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll är den s.k. rabattmodellen. Denna innebär att bostadsföretaget liksom tidigare planerar och finansierar lägenhetsunderhållet. I botten ligger en överenskonmelse om intervall för när underhållsåtgärder av olika slag skall utföras och kostnaderna för dessa. I princip varje år tillfrågas hyresgästen om han vill ha underhåll utfört eller inte. Väntar han med det planenliga underhållet eller utför han underhållet själv får han viss rabatt på hyran. Rabatten beräknas motsvara den årliga avskrivningen fbr respektive underhållsåtgärd.

En annan modell är den s.k. fondmodellen. Till varje lägenhet knyts en fond (lägenhetsfond). Till fonden avsätts en summa pengar som varierar beroende på lägenhetens skick i utgångsläget. Därefter sker årliga avsättningar med viss del av inbetald hyra. Hyresgästen bestämmer när, av vem oc  i vilken omfattning underhållsåtgärder skall utföras. Kostnaderna betalas från lägenhetsfonden. Om det när en hyresgäst flyttar finns mer pengar i fonden än som behövs för normal underhållsstandard betalas överskottet till den avflyttande hyresgästen. Om det finns för lite pengar får den avflyttande hyresgästen däremot betala mellanskillnanden.

En tredje modell är den s.k. kontomodellen. Till varje lägenhet knyts ett konto. Tillgängliga underhållsmedel redovisas på kontot och hyresgästen kan från detta fritt disponera pengar för lägenhetsunderhållet under förutsättning att han anlitar bostadsföretagets tjänster. Väljer hyresgästen att sköta underhållet själv eller att skjuta upp det utgår rabatt. Storleken på rabatten beror på hur mycket pengar som finns på kontot. Kontot "följer" lägenheten och inte hyresgästen.

110

 

6 Några allmännyttiga bostadsföretag som har avtal om       Prop. 1986/87: 37 hyresgäststyrt 1 ägenhetsunderhål 1

AB Nackahem har 4.600 lägenheter och cirka 9.000 hyresgäster. Nackahem är det företag som arbetat fram rabattmodellen. Redan våren 1983 träffades avtal med Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll.

Nackahems hyresgäster får i mitten av november månad varje år två blanketter, en "underhållsstatus" och ett "underhållserbjudande". De visar underhållsläget för lägenheten och vilket arbete som är aktuellt enligt Nackahems underhållsplan. De visar också vad det aktuella underhållet kostar och vilken rabatt som utgår om hyresgästen avstår från att få underhållet atfört av företaget. Hyresgästen kan givetvis sjäv utföra arbetat eller låta en hantverkare eller någon annan som han har förtroende för utföra del.

Det planerade underhållet innebär att hyresgästerna varje år betalar för den beräknade förslitningen. Livslängden för målning och tapetsering har för Nackahems del beräknats vara 12 år, för kyl, frys och spis 15 år och för golvmattor 20 år. Efter det att hyresgästen har svarat på underhållserbjudandet tar Nackahem kontakt med hyresgästen och beräknar tid för underhållet. För de underhållsåtgärder som enligt Nackahems planer skall utföras under det koranande året och som hyresgästen avstår från att låta företaget utföra kommer han att få en rabatt i slutet av året. Samtidigt med hy resavin för januari månad år 2 får hyresgästen besked om den totala rabatten år 1, som dras av från januari hyran. Besiktning av lägenheten sker vid hyresgästbyte.

En aktsam hyresgäst kan självfallet behålla exempelvis kylskåpet 20 år och får då rabatt på hyran under 5 år, eftersom livslängden för ett kylskåp bedömts vara 15 år. Vill en hyresgäst byta kylskåpet redan efter 10 år får han i stället betala vad som fattas innan kylskåpet är avskrivet, dvs. kostnader motsvarande 5 års rabatt.

111

 

Hyresgästen har också möjlighet att begära tillval. Med tillval Prop. 1986/87:37

menas att hyresgästen väljer högre standard på t.ex. tapeter,

material eller inventarier än vad som ligger till grund för

företagets kostnadsberäkningar och som ryms inom hyran.

Kostnaderna för tillval påverkar inte hyran utan betalas kontant

av hyresgästen.

AB Göteborgshem och Hyresgästföreningen i Västra Sverige har träffat avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll enligt rabattmodellen. Avtalet gäller fr.o.m. den 1 januari 1985 och omfattar företagets samtliga lägenheter (38.000). Underhållet avser målning och tapetsering med tolv års intervall. Förutom vid hyresgästbyte sker besiktning av lägenheten vid tiden för underhållsarbetena. I avtalet finns dessutom en bestämmelse om besiktning vart femte eller sjätte år.

Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag tillämpar rabattmodellen. Avsikten är att bostadsbolagets hela lägenhetsbestånd (27.000 lägenheter) skall omfattas av systemet. Underhållet avser målning, tapetsering, mattläggning och parkettslipning. Intervallet är normalt tolv år med undantag för köksmattor och golvslipning (20 år) och övriga mattbyten (30 år). Hyresgästen kan göra tillval mot kontant betalning. I ett bostadsområde (Gårdsten i Angered) startades i mars 1984 en försöksverksameht som innebär att hyresgästen har möjlighet att få fördelaktiga lån (femtonårigt annuitetslån med f.n. 11,5 %  ränta) för relativt exklusiva tillval. Detta s.k. VIP-system (=välja inredning personligt) har sedan permanentats och införts i ytterligare ett bostadsområde.

AB Alebyggen förvaltar 1.400 lägenheter i Ale konmun. Administrativa och tekniska förvaltningstjänster köps av Riksbyggen. Det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet sker efter fondmodellen och har trätt i kraft den 1 juli 1984. Underhållet omfattar i dag målning, tapetsering, golvbeläggning samt kyl, frys och spis.

112

 

Prop. 1986/87:37

Till varje lägenhet knyts en lägenhetsfond med konto. I och med att en fond införs för en lägenhet avsätts en viss summa pengar av företaget till fonden. De medel som avsätts motsvarar kostnaderna för att iordningställa lägenheten i normalskick ("nollställning"). En opartisk besiktningsman kontrollerar och bedömer lägenhetens skick. För att kontinuerligt tillföra fonden medel sker en årlig avsättning. Avsättningen möjliggörs genom att hyran höjs med visst belopp per kvadratmeter för samtliga lägenheter. Beloppet sätts in på respektive lägenhets fondkonto. Vid avflyttning besiktas lägenheten och de pengar som behövs för att återställa lägenheten i normal skick tas från lägenhetsfonden. Blir det pengar över tillfaller dessa avträdande hyresgäst. Är lägenheten hårt sliten och räcker inte fondmedlen till, får avträdande hyresgäst betala mellanskillnaden.

Hyresgästen förbinder sig att om han önskar få underhållsarbetet utfört av Alebyggen anlita den entreprenör som anvisas honom. Om hyresgästen själv vill utföra arbetet kan han för täckande av materialkostnaderna erhålla rekvisition till vissa angivna material företag i Ale kommun. I normalfallet motsvarar fondavsättningen underhåll med 12 års intervall när det gäller målning och tapetsering. Ca 80 %  av hyresgästerna har tecknat avtal om inre underhåll av lägenheten och således accepterat fondmodellen. Detta tilläggsavtal tecknas tillsammans med hyreskontraktet och är knutet till hyresgästen.

7   Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll inom det enskilt ägda
bostadsbeståndet

Inom det enskilt ägda bostadsbeståndet har endast träffats överenskommelse om ett större projekt (se avsnitt 4). Einar Mattsson Byggnads AB har med Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm träffat avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll i en fastighet i vårberg utanför Stockholm med drygt 200 lägenheter. Det är fråga om en försöksverksamhet som startade den 1 januari 1985 men det finns ingenting som tyder på att verksamheten inte kommer att permanentas. Den modell som används är rabattmodellen och underhållet omfattar tills vidare endast målning och tapetsering. Underhållsintervall et är tolv år och besiktning av lägenheten sker - förutom vid hyresgästbyte - vart tredje år.

8  Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37

113

 

8 Organisationernas principiella inställning                        Prop. 1986/87:37

Några av de företrädare för berörda organisationer sora medverkar i arbetsgruppen har sammanfattat sin principiella inställning enligt följande.

Hyresgästernas Riksförbund. Det skall inte krävas äganderätt till bostaden för inflytande över lägenheten och bostadsområdet. Avtalen om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll ger varje hyresgäst ett inflytande över och ansvar för den egna lägenheten. Sedan reformen trädde i kraft den 1 januari 1984 har enbart positiva omdömen hörts och utan överdrift är reformen mycket populär.

Före lagändringen uttrycktes en del farhågor inför reformen. Det påstods från vissa håll att arbetstillfällena för målarna skulle minska. Tvärtom råder det i dag på vissa orter och inom vissa bostadsföretag brist på målare. "Svart" arbetskraft skulle komma att anlitas i större omfattning. Ingenting i dag tyder på detta. Det framfördes synpunkter på att bruksvärdeprövningen skulle försvåras. Ingenting tyder än så länge på att det skulle vara något problem med att fastställa bruksvärdet för ifrågavarande lägenheter. Somliga påstod att underhållet av lägenheterna skulle bli sämre. Inte heller detta kan påvisas. En förklaring till att det har varit få problem i samband med införandet av det ökade hyresgästinflytandet står att finna i kopplingen till det kollektiva förhandlingssystemet. Bostadsmarknadens parter har till följd av sina praktiska erfarenheter funnit acceptabla former för ett ökat hyresgästinflytande.

Satmianfattningsvis föreslås ntt bestämmelsen om ett ökat hyresgästinflytande i 15 § hyreslagen blir permanent.

Målaremästarnas Riksförening. Reformen har inte - som föreningen befarade - försämrat sysselsättningen i måleribranschen i nSgon nämnvärd utsträckning. Anledningen till detta är emellertid i första hand att antalet hyresgäster som hittills erbjudits möjlighet att avstå från eller senarelägga målningsarbeten är tämligen begränsat. Ett faktum är att de allmännyttiga bostadsföretagen under senare tid inte ökat utan snarare minskat

114

 

Prop. 1986/87: 37

antalet egna anställda målare. Detta förhållande kan kanske tjäna som en fingervisning om vad de allmännyttiga företagen har för uppfattning om det framtida målningsunderhållet. Riksföreningen är av den uppfattningen att någon ökning av den "svarta" sektorn inte är sannolik om rabattmodellen används. Däremot kan en ökning av denna sektor befaras om fondmodellen får en större spridning. Riksföreningen kan mot bakgrund av hittillsvarande erfarenheter inte göra någon bedömning av reformens effekter för m:leriföretagen.

Svenska Målareförbundet. Reformen om det hyresgäststyrda underhållet kommer att dramatiskt förändra målerimarknaden. Det ligger i sakens natur att målningsobjekten blir färre med minskad sysselsättning för måla-na som följd. Förändrade upphand!ingsrutiner kommer att fördyra underhållet samt utvidga marknaden för kvittolösa arbeten. Eftersatt eller amatörmässigt utfört målningsarbete kan försämra kvalitén och på sikt medföra ytterligare ökade underhållskostnader.

Det är dock befogat att hyresgästen har inflytande över färg- och tapetval samt tidpunkt för det periodiska underhållet i former som inte får de negativa konsekvenser som är behäftade med den nuvarande modellen för hyresgäststyrt underhåll.

SABO. Det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet har fått ett mycket stort och snabbt genomslag i de allmännyttiga bostadsföretagen. Resultaten och erfarenheterna är rnycket goda, varför en mer detaljerad utvärdering knappast kan tillföra något ytterligare. Det är dock för tidigt att med säkerhet uttala sig om de ekonomiska och värdemässiga konsekvenserna. De farhågor som framfördes från vissa håll om minskad sysselsättning för målarna har visat sig vara utan grund. De farhågor för missförhållanden som framförts har beaktats i de "allmänna riktlinjer för bostadshyresgästernas inflytande över den egna lägenheten" som utfärdats av SABO och Hyresgästernas riksförbund (se bilagan).

Sveri ges Fasti ghetsägareförbund. En allsidig utvärdering bör

innefatta Intervjuer med de fastighetsägare som har valt att inte

träffa avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll.                                        115

 

Prop. 1986/87:37

Dagens skattesystem är det största hindret för ett mer omfattande hyresgäststyrt underhåll hos de privata fastighetsägarna. En privat fastighetsägare har nämligen endast begränsade möjligheter att förskjuta underhållet i tiden. Reformen kräver att fastighetsägaren har möjlighet att fondera medel för framtid; underhåll. Schablonbeskattningen hos de allmännyttiga bostadsföretagen medger detta. Den konventionella beskattningen ger inte denna möjlighet. Erforderliga ändringar av skattereglerna för de privata fastighetsägarna bör därför genomföras samtidigt som en eventuell permanentning av de här aktuella reglerna i hyreslagen.

Utvärderingen borde också ha omfattat ett studium av dels de effekter som uppkommer för fastighetsägaren när det gäller de administrativa kostnaderna, dels förekomsten av "svarta pengar" i samband med lägenhetsöverlåtelser.

Av utvärderingen framgår att ett betydande antal privatägda hyresfastigheter- framförallt mindre sådana - inte omfattas av systemet med förhandlingsordningar. Förändringar i hyresvillkoren överenskommes i stället direkt mellan hyresvärd och hyresgäst. En sådan ordning är ofta naturlig i mindre privatägda fastigheter där ofta fastighetsägaren själv bor i huset.

För att möjliggöra inflytande över lägenhetsunderhållet för alla hyresgäster bör 15 § hyreslagen ges en sådan utformning att hyresvärden och den enskilde hyresgästen ges möjlighet att avtala bort underhållsplikten. Det finns ingen anledning att befara att hyresgästerna skulle få en sämre ställning genom en sådan ordning. Hyresgäst har redan enligt nuvarande regler i hyreslagen möjlighet att få villkoren i hyresavtalet prövade av hyresnämnden.

Även om hyresvärd och hyresgäst ges möjlighet att direkt avtala om lägenhetsunderhållet kommer frågorna även i framtiden vanligtvis att regleras vid de kollektiva förhandlingarna. Möjligheten till individuella avtal innebär emellertid att alla hyresgäster kan få inflytande över lägenhetsunderhållet.

116

 

9 Arbetsgruppens Överväganden                                          Prop. 1986/87:37

Om en lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad skall hyresvärden enligt 15 § andra stycket hyreslagen i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. 1983 års lagändring, som arbetsgruppen har gjort en utvärdering av, innebär att bestämmelsen om hyresvärdens underhållsplikt, som är tvingande till förmån för hyresgästen, såtillvida har gjorts dispositiv att avvikande bestämmelser gäller om de har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandl ingslagen.

Utgångspunkten är alltså fortfarande att hyresvärden är skyldig att underhålla lägenheten men det har överlämnats åt parterna i det kollektiva förhandlingssystemet - där hyresgästerna företräds av sin organisation - att ge hyresgästerna ett ökat inflytande över underhållet i den egna lägenheten. Förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen finns för hela det allmännyttiga bostadsbeståndet. Enligt uppgift omfattas cirka 80 procent av lägenheterna i det enskilt ägda bostadsbeståndet (se prop. 1983/84:137 s. 68). Det bör dock nämnas att det på mindre orter och i delar av Norrland finns ett betydande antal privatägda hyreshus som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.

Erfarenheterna av ett hyresgäststyrt underhåll är positiva. Det har inte framkonmit några negativa synpunkter beträffande 1983 års lagändring. Däremot kvarstår vissa farhågor när det gäller sysselsättningen inom den organiserade måleribranschen och härtill återkonmer arbetsgruppen senare i detta avsnitt.

I 1983 års lagstiftningsärende antogs att den föreslagna lagändringen skulle kunna medföra vissa praktiska svårigheter när det gäller att bestämma hyran enligt bruksvärdesystemet (se prop. 1982/83: 146 s. 6f). Det kan nu konstateras att dessa farhågor inte har besannats. Det har dock uppgivits från den privata sektorn att man haft svårt att avgöra om hyresuppgifter från

9 Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37                                                                    117

 

Prop. 1986/87: 37

allmännyttiga bostadsföretag innefattat rabatt eller inte. De modeller som tillämpas innebär emellertid att hyran inkluderar ett underhållsansvar för fastighetsägaren och några problem bör alltså inte kunna uppkomma. Att erfarenheterna i detta och andra avseenden är så positiva kan antas bero på styrkan och smidigheten i det kollektiva förhandlingssystemet, där parterna representerar en stor samlad erfarenhet av hyresfrågor.

I 1983 års lagstiftningsärende framfördes vissa synpunkter beträffande behovet av skydd för den enskilde hyresgästen (se lagrådet i prop. 1982/83: 146 s. 16f samt reservation i BoU 1983/84: 5 s. 7). Erfarenheterna ger inte stöd för att det uppkommit några problem för enskilda hyresgäster. De förhandlingsöverenskommelser som har träffats innebär att de enskilda hyresgästerna har full valfrihet att gå med i eller att stå utanför den nya ordningen med hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. För den hyresgäst som väljer att stå utanför kvarstår hyresvärdens underhållsplikt som en tvingande bestänmelse till hyresgästens förmån. Ett sådant ställningstagande hindrar inte hyresgästen från att ett senare år välja att helt eller till viss del utnyttja de möjligheter som den nya ordningen ger honom.

Inom allmännyttan har f.n. 80 företag (som representerar 77 %  av det allmännyttiga lägenhetsbeståndet) träffat förhandlingsöverenskommelser om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll för samtliga lägenheter eller viss del av företagets lägenheter. Med hänsyn till den hittillsvarande utvecklingen och de positiva erfarenheter som redovisats av SABO och Hyresgästernas Riksförbund kan det antas att i fortsättningen förhandlingsbverenskommelser kommer att träffas av ytterligare allmännyttiga företag och, när det gäller de företag som redan har förhandlingsöverenskommelse, för ytterligare delar av företagets lägenhetsbestånd.

När det gäller det enskilt ägda bostadsbeståndet har däremot endast träffats en överenskommelse om ett större projekt. Vid en av Sveriges Fastighetsägareförbund företagen snabbenkät har inte framkommit några principiella invändningar mot ett hyresgäststyrt 1ägenhetsunderhål!. Som förbundets företrädare i arbetsgruppen

118

 

Prop. 1986/87: 37

anför (se avsnitt 8) torde skattesystemet vara det största hindret för ett mera omfattande hyresgäststyrt underhåll hos de privata fastighetsägarna. Reformen kräver att fastighetsägaren har möjlighet att fondera medel för framtida underhåll, vilket den konventionella beskattningen inte ger möjlighet till (i motsats till schablonbeskattningen hos de allmännyttiga bostadsföretagen).

Det bör också nämnas att cirka 20 procent av lägenheterna i det enskilt ägda bostadsbeståndet inte omfattas av förhandlingsordning och att det redan därför är uteslutet med någon förhandlingsöverenskonmelse om hyresgäststyrt lägenhetsunderhöll beträffande dessa lägenheter.

I och för sig är det beklagligt att vissa hyresgäster inte ges någon möjlighet till hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Enligt arbetsgruppens mening bör det dock inte komma i fråga att tillgripa någon form av tvångslagstiftning för att ge reformen en hundraprocentig omfattning. Som fastslagits redan i 1983 ars lagstiftningsärende bör det inte heller komma i fråga att göra regeln om hyresvärdens underhållsplikt dispositiv på det sättet att hyresvärden och enskilda hyresgäster kan avtala bort den. På denna punkt har fastighetsägareförbundets företrädare i arbetsgruppen anmält en avvikande mening (se avsnitt 8).

Den utveckling i fråga om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll som hittills har skett och som alltså i huvudsak avser det allmännyttiga bostadsbeståndet ger inte underlag för några bestämda bedömningar av långsiktiga effekter i fråga om bostadsföretagens ekonomi eller underhållsnivån i stort. Det är emellertid fråga om ett frivilligt system och det bör därför enligt arbetsgruppens mening utan olägenhet kunna överlämnas åt bostadsföretagen själva att göra dessa bedömningar.

1983 års lagändring innebär att bostadsföretagen och hyresgästföreningarna har fått en betydande frihet att i sina förhand! i ngsöverenskommel ser bestänana om formerna för och omfattningen av det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet. Detta är

119

 

Prop. 1986/87:37

enligt arbetsgruppens mening en lämplig ordning. Den s.k. rabattmodellen förefaller att vara mycket ändamålsenlig medan den s.k.  fondmodellen möjligen kan medföra vissa problem framför allt vid byte av hyresgäst. När det gäller den s.k. kontomodellen har arbetsgruppen inte fått del  av några praktiska erfarenheter och saknar därför underlag för ett uttalande.

Arbetsgruppen tar därefter upp de farhågor som måleribranschen givit uttryck för när det gäller minskad sysselsättning och en utvidgning av "den svarta sektorn". Det finns enligt arbetsgruppen anledning att se allvarligt på dessa frågor. Den hittillsvarande utvecklingen ger dock Inte något belägg för att det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet skulle ha medfört någon minskning av sysselsättningen för målarna. Sysselsättningen är f.n. mycket god inom måleribranschen. Detta torde dock i  väsentlig mån bero på genomförandet av det s.k. ROT-programmet. Det har inte varit möjligt för arbetsgruppen att få fram något underlag för en konkret bedömning av reformens effekt på sysselsättningen.  SABO har dock gjort den översiktliga bedömningen att cirka 60 procent av erbjudet underhåll koumer att beställas av bostadsföretaget vid normen!igt underhåll. Detta motsvarar ungefär samma eller en något större volym underhåll än tidigare. Enligt SABO blir dock träffsäkerheten i  relation till  faktiskt underhållsbehov betydligt större. Enligt SAB0:s bedömning ger det nya systemet generellt sett bättre underlag för underhållsarbeten.

När det gäller den svarta sektorn är det givetvis ännu svårare att få fram några konkreta siffror. Det kan dock inte uteslutas att några hyresgäster, som valt att själva svara för vissa underhållsarbeten, låter sig frestas att anlita "svart" arbetskraft.

Enligt arbetsgruppens raening är det angeläget att riksorganisationerna på bostadsmarknaden samt bostadsföretag och hyresgästförening har ett fortlöpande samarbete centralt respektive lokalt med berörda fackliga organisationer. Det bör överlämnas åt organisationerna att finna lämpliga forraer för dessa kontakter.

120

 

Prop. 1986/87:37

Hyreslagens 15 § har andråts. Från 1 januari 19S4 lyder 12 kap 15 § jordabalken sålunda:

15 §      Under hyrestiden skail hyresvärden hålla lägenheten

i sädant skick som anges 19§, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, sbll hyresvärden i bostadsdelen med skäliga ridsmellan­rum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

1.      hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2.   hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hy­
resförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverens­
kommelse enligt nämda lag.

Andra stvcket 2 gäller endast under tiden den 1 |anuanl984-den 31 december 1986.

BOSTADSHYRESGASTENS INFLYTANDE ÖVER DEN EGNA LÄGENHETEN.

Allmänna riktlinjer från SABO och Hyresgästernas Riksförbund.

Med anledning av den aktuella ändringen av 15§ hyres­lagen och utgående frän sin gemensamma skrivelse till bostadsdepartementet av den 2 december 1982 anger SABO och Hyresgästemas Riksforbund följande riktlinier: Förutsättningarna och formerna för den enskilde hyres­gästens inflytande över den egna lägenheten skall regleras i förhandhngsöverenskommelse mellan bostadsföretaget och hyresgästföreningen.

Sådan förhandlingsövercnskommcise kan omfatta hela bostadsföretagets bestånd eller delar av det. För­handhngsöverenskommelse kan också ges tillämpning vid olika tidpunkter för olika bostäder eller bostadsom­råden.

Det är också möjligt att inom ett och samma bostads­företag tillämpa olika lösningar i olika bostadsområden. Sådana olika lösningar kan vara motiverade av skillnader när det gäller lägenhetemas och fastigheternas skick och utformning, hyresgästemas instäUning etc.

Utgångspunkter för förhandlingsövercnskommelser bor vara följande:

•    Hyresvärdens underhållsskyldighet mbbas inte.

Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmande­rätt över åtgärder i den egna lägenheten.

•    Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv
utför underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall
ha ekonomisk nytta av detta.

•    Detta innebär att hyresgäst som önskar fa sin
lägenhetsunderhåll utfört på samma sätt som i dag har
kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst som är
intresserad av att unidga ränighetema ges möjlighet till
det.

Bilaga

3.  Som komplettenng till och förtydligande av punkt 2 anger SABO och Hyresgästemas Riksförbund följande:

a.     Förhandlingsöverenskommelse om lägenhetsunderhåll
bör utformas så, att den möjliggör för hyresgästen att
besluta om när och hur (omfattning, kvalitet od) un­
derhåll skall utföras. Den skall också möjliggöra en
rationeU hantering inom bostadsföretaget. Hänsyn
måste därvid tagas till de olika förutsättningar som
galler för olika företag i fråga om egen ansälld per­
sonal, upphandlingsmöpignetei; aaministrativ hante­
ring m m. Som redan nämnts i punkt 1 kan också
olika lösningar tillämpas i olika delar av ett bostads­
företags bestånd.

b.     Hyresgästens bestämmande och bostadsföretagets
åtagande skaU rymmas inom hyressättningen och de
fömtsätmingar och villkor som följer av förhandlings-
överenskommelsen meUan bostadsföretaget och hyres­
gästföreningen.

c.      Bostadsföretaget ansvarar för att underhåU i lägen­
heten utföres i den omfattning och vid de tillfillen som
hyresgästen begäi; i enlighet med de viUkor som följer
av den särskilda förhandTingsoverenskommelsen meUan
bostadsföretaget och hyresgästföreningen.

d.     Hyresgäst ges rätt att av bostadsföretaget begära av­
vikelser från överenskommen underhållsstandard (på
sätt som ryms inom bostadsföretagets erbjudande eller
åtagande).

Högre underhåUsstandard kan exempelvis inne­bära högre materialkvaliteter eller tidigarelagt under-hiU. Hyresgäst kan även välja att avstå från delar av planlagt lägenhetsunderhåll eUer begära senareläggning.

e.     Hyresgäst ges ekonomisk kompensation för den un-
derhålTsservice som hyresgästen ej umyttjar

Begär hyresgäst av bostadsföretaget högre under­håUsstandard ersätter han/hon bostadsföretaget. Ersättningen kan erläggas genom engångsbelopp alter­nativt fördelas betalningen över viss tid.

f.      Hyresgästen har inte rätt att vid avflytming från lägen­
heten erhåUa ersätming för av honom bekostade un­
derhållsåtgärder i lägenheten, varken av bostadsföre­
taget eUer efterkommande hyresgäst.

g.     Bostadsföretaget skaU vinnlägga sig om att ge hyres­
gästema gcxl införmadon om de möjUgheter och alter­
nativ som står öppna Ibr den enskilde hyresgästen
inom ramen för oäffad förhandlingsöverenskommelse.

h. Om hyresgäst enligt särskilda regler inom ramen för träffad förhandlingsöverenskommelse medges rätt att själv disponera hyresmedel för att låta annan utföra underhåU, bör bostadsföretaget ställa kiav på att arbetet skall utföras av företag som ruUgör sina skyldigheter enligt lag och avtal (spärr mot sk svartjobb).

Upplysningsvis.

Utgående från de angivna riktiinjema avser SABO och Hyresgästemas Riksförbund att återkomma med redo­visning av olika möjligheter och altemativ m m.

De båda riksorganisationema avser också an till­sammans med berörda bckliga organisationer följa och utvärdera vunna erfarenheter.

Stockholm den 25 oktober 1983.
SVERIGES ALLMÄNNrrriGA BOSTADSFÖRETAG      HYRESGÄmRNAS RIKÄFÖRBNIX

■VtN

■ipy

121

 

Bilaga 10    Prop. 1986/87:37

Det remitterade lagförslaget

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 46, 67 och 71 §§ jordabalken' skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

46 §
Om hyresvärden har sagt upp    Om hyresvärden har sagt upp
hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtalet eller, i fall som avses i
3 första stycket 2, anmodat hyres- 3 § tredje stycket 2, anmodat hyres­
gästen att flytta, har hyresgästen gästen att flytta, har hyresgästen
rätt till förlängning av avtalet, utom rätt till förlängning av avtalet, utom
när                                                                                        när

1.  hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2.  hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.  huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål­landet upphör,

4.  huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ge­nomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5.  lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.  avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7.  hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8.  hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anstäU­ning för skötsel och tUlsyn av fas­tighet samt anstäUningen har upp­hört och det ej är oskäligt mot hyresgästen atl även hyresförhål­landet upphör,

9.  hyresförhållandet beror av an-   9. hyresförhållandet beror av an­nan anställning än som avses i 7     nan anställning än som avses i 7 och

' Balken omtryckt 1971: 1209, 12kap. omtryckt 1984: 694.                                 122

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87: 37

som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför­hållandet upphör samt, om hyres­förhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

eller 8 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpUgen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

67 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överens­kommelsen har formen av kollek­tivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisa­tion som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagar­organisation.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överenskom­melsen har formen av kollektivav­tal och på arbetstagarsidan har slu­tits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagar­organisation.

Sådana hyresvUlkor i kollektivav­tal som avses i första slycket får liUämpas även på en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslu­lande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbeie som avses med avtalet, om

1.    arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.    hyresvärden och hyresgästen är överens om ait villkoren skall tillämpas eller vUlkoren ingår i hy­resavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

71 §

Hyrestvister som ej enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden och

Hyrestvister som ej enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden och

123

 

Nuvarande lydelse

inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen.

Föreslagen lydelse

inte heller rör kollektivavtal eUer tillämpning av ett sådant avial ifall som avses i 67 § andra stycket skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen.

Om laga domstol i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Prop. 1986/87: 37

 

Överklagande som avses i 70 § tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs-handlingen skall ges in till den dom­stol som har att ta upp besvären.

Överklagande som avses i 70 § tas upp, om det rör kollektivavtal eller tillämpning av ett sådant avtal i fall som avses 167 § andra stycket, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs-handlingen skall ges in till den dom­stol som har att ta upp besvären.

 

1.  Denna lag träder i kraft den Ijanuari 1987.

2.  Den nya lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet, skall dock 46 § i sin äldre lydelse fortfarande tillämpas.

3.  Bestämmelsen i punkt 2 om verkan av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

124

 

2 Förslag till                                                  Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1971:479)' dels att 14, 15, 37, 60 a, 77 och 79 §§ skall ha följande lydelse, dds att det i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 80-83 §§, samt närmast före 80 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

14          §2

I stadgarna kan tas in förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings­rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grun­der ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

En bostadsrättsförening som är En bostadsrättsförening som är

ansluten till en folkrördsekoopera- ansluten till en sådan riksorganisa-
tiv riksorganisaiion får i sina stad- tion eller regional organisation för
gar ta in förbehåll enligt första bostadsrättsföreningar, som är re-
stycket även för bostadslägenheter. presenterad i föreningarna och
Sådant förbehåll får gälla till för- skall godkänna föreningarnas stad-
mån för föreningen,/o/röre/5eÄ:oo- gar, får i sina stadgar ta in förbehåll
perativ organisation som denna Ull- enligt första stycket även för bo-
hör eller medlemmarna. Förbehål- stadslägenheter. Sådant förbehåll
let får avse rätt att inom högst tre år får gälla till förmån för föreningen,
från upplåtelsen återköpa eller lösa riksorganisationen, den regionala
bostadsrätten från bostadsrättsha- organisationen eller medlemmarna.
våren eller någon som förvärvat Förbehållet får avse rätt att inom
bostadsrätten. I övrigt gäller första högst tre år från upplåtelsen åter-
stycket andra meningen.             köpa eller lösa bostadsrätten från

bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I öv­rigt gäller första stycket andra me­ningen.

15          §'

För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 § övergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren antagits till medlem.

' Lagen omtryckt 1982: 353.
 Senaste lydelse 1985: 182.
 Senaste lydelse 1984:698.                                                                                 125

10   Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37

 

Nuvarande lydelse                      Föreslagen lydelse                     Prop. 1986/87: 37

Om bostadsrätten efter uppsäg­ning enligl 33 § kan säljas på offenl­lig aukiion, är bosladsrällshavaren inie skyldig atl svara för förpliktel­ser som åligger innehavare av bo­stadsrätten för längre tid än UU dei månadsskifte som inträffar när­mast efter tre månader från del bosladsrällshavaren blev skild från lägenheien.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den Finns mellan föreningen och den

från vilken bostadsrätten till en bo- från vilken bostadsrätten till en bo­
stadslägenhet övergått ett annat av- stadslägenhet övergått ett annat av­
tal som avser en nyttighet som har tal som avser en nyttighet som har
ett omedelbart samband med an- ett omedelbart samband med an­
vändningen av lägenheten och som vändningen av lägenheten och som
är av mindre betydelse i jämförelse är av mindre betydelse i jämförelse
med den användningen, upphör med den användningen, upphör
även det andra avtalet att gälla vid även det andra avtalet att gälla vid
den tidpunkt som anges i första och den tidpunkt som anges i första och
andra styckena.                            andra   styckena.   Har föreningen

sagl upp bostadsrättshavaren iill avflyttning enligt 33 §, skaU dock det andra avtalet upphöra alt gälla när bostadsrättshavaren enligt 36 § är skyldig alt avflytta.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för-      Av vad som influtit genom för­
säljningen får föreningen uppbära säljningen får föreningen, ierfaw er-
så mycket som behövs för att täcka sättning enligt 82 § tagits ut, uppbä-
föreningens fordran hos bostads- ra så mycket som behövs för att
rättshavaren. Vad som återstår tiU- tacka föreningens fordran hos bo-
faUer denne.                                                stadsrättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen över­stiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

126

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

60a§''

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Be­slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med­lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelse­kooperativ riksorganisation gäller denna paragraf endast om fastig­hetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksor­ganisation eller regional organisa­tion för bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningar­na och skaU godkänna föreningar­nas stadgar, gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

77 §

Tvist med anledning av upplå­telse av nyttjanderätt enligt 1 § (bostadsrättstvist) som ej ankom­mer på hyresnämnds prövning skall upplagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen. Beträffande laga domstol i bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa la­gar.

Tvist med anledning av upplå­telse av nyttjanderätt enligt I § (bostadsrättstvist) som ej ankom­mer på hyresnämnds prövning skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen. Beträffande laga domstol i bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa la­gar. Årenden om förordnande av god man enligl 80 § och mål om klander av redovisning enligt 83 § skall tas upp av tingsrätien i den ort där fastigheten finns.

 

" Senaste lydelse 1983:440.

127

 

Nuvarande lydelse                      Föreslagen lydelse                     Prop. 1986/87: 37

79         §

Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med första stycket vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits.

EnUgt lagen (0000:00) om för­söksverksamhel med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tiUstånd atl bedriva verksamhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

Offentlig auktion

80         §

Offenllig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man, som på bostadsrättsföreningens begä­ran förordnas av tingsrätten.

Den som förordnas lill god man skaU i god Ud och på lämpUgt sätt kungöra lid och plals för auk­tionen. Bostadsrältshavaren, för­eningen och kända borgenärer vil­kas räti beror av försäljningen skall i god tid underrälias särskilt.

Vid förrällningen skall föras pro­lokoll.

81§

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa vill­koren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av be­tydelse för denna. Inrop får inte godlas om del är uppenbart alt av­sevärt högre köpeskilling kan upp­nås.

KöpeskUlingen skall betalas ge­nast, om inte andra vUlkor fast­stäUls före försäljningen. TiUträde får inle ske förrän full belalning har erlagts. När den gode mannen har mottagii betalningen, skall han ut­färda köpebrev.

Sker inte inrop eller godlas inte
detta eller belalas Inte köpeskUling­
en enligt fastställda villkor, skall ny
auktion hållas. Sker det inte något
inrop vid en ny auktion, övergår
bostadsrätten genast till förening-                   128

 

Nuvarande lydelse                     Föreslagen lydelse                   Prop. 1986/87:37

82 §

God man har rätt IiU skälig er­sättning för arbete, tidsspillan och ullägg som uppdraget krävt. Er­sättningen får före varje annan fordran tas ut ur den köpeskilling som infiyter vidförsäljningen. I den mån köpeskillingen inle förslår, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrältshavaren skall slutligt svara för ersällningen.

83

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snarl som möjligl. Uibeialningen av medel får dock anstå om tvist råder om vem som är betalnings-berättigad och säkerhet inle ställs. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenä­rer.

ViU någon klandra redovisningen skall talan väckas genom stämning hos tingsrätten senasl inom ire må­nader från den dag den klandrande fick del av proiokollei. Klandras inie redovisningen inom denna lid är rälien Ull talan förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. Bestämmelsen i 79 § tredje stycket gäller till utgången av år 1991.

129

 

3 Förslag till                                                   Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975: 1132)' om förvärv av hyresfas­tighet m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

2§ Förvärvstillstånd fordras inte

1.   om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.

2.   om staten, kommun, lands- 2. om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbönd,       tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kom-        aktiebolag, som helt ägs av kom­mun eller landstingskommun, all- mun eller landstingskommun, all­männyttigt bostadsföretag, folkrö- männyttigt bostadsföretag eUer en rdsekooperativ riksorganisation el-       sådan riksorganisation eller regio-ler regional folkrörelsekooperaliv        nal organisation för bostadsrätts-organisation av bosladsräiisföre- föreningar, som är represenierad i ningar eller bostadsrättsförening föreningarna och skaU godkänna ansluten liU sådan organisalion år       föreningarnas stadgar, år förvär-förvärvare,               vare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för­eningen är ansluten tiU en sådan organisation för bostadsräilsföre-ningar som anges under 2 eller, i annai fall, föreningen har fatlat be­slut om förvärvel i den ordning som föreskrivs i60a§ bostadsrältslagen (1971:479),

3.   om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord,

4.   om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.   om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överiåtaren inte är skyldig att avytt­ra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.   om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

7.   om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den Ijanuari 1987. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Lagen omtryckt 1979: 307.
■ Senaste lydelse 1983:438.                                                                             130

 

4 Förslag till                                                   Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydelse

2§ Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i I §. Vid förmedling av arrende eiler hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tillämpas på Denna lag skall inte tillämpas på
den som förmedlar enbart bostads- den som förmedlar enbart bostads­
rätter som upplåts av bostadsrätts- rätter som upplåts av bostadsrätts­
förening ansluten till folkrörelse- förening ansluten till en sådan riks-
kooperativ riksorganisation eller organisalion eller regional organi-
lUl regional sådan organisalion av sation för bostadsrällsföreningar,
bostadsrällsföreningar.          som är representerad i föreningar-

na och skall godkänna föreningar­nas sladgar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.

131

 

5 Förslag till                                                  Prop. 1986/87:37

Lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs följande.

1   § Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska för­eningar tillstånd att utan hinder av bestämmelserna i 79 § bostadsrättslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslä­genhet (kooperativ hyresrätt).

2   § Tillstånd får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedri­va sin verksamhet tillstyrker denna och om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

3   §   Om tillstånd lämnas, får regeringen

1.  medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 §
andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2.    medge undantag från tillämpningen av bostadssaneringslagen
(1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om hus som
föreningen förvaltar,

3.  ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för­
söksverksamheten kan uppnås.

4 § Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheten och på be­
gäran av regeringen lämna sådana uppgifter som behövs för att verksamhe­
ten skall kunna utvärderas.

Kommunen skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga råd och upplysningar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid.

132

 

BUaga 11    Prop. 1986/87:37 Lagrådets yttrande

Utdrag
LAGRÅDET                                    PROTOKOLL

vid sammanträde 1986-10-03

Närvarande: justitierådet Knutsson, f. d. justitierådet Sterzel, regeringsrå­det Tottie.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 18 september 1986 har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrå­dets yttrande över förslag till

1.    lag om ändring i jordbalken,

2.    lagom ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

3.    lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet,

4.    lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare,

5.    lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Håkan Jiilius och Sverker Tell. Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

110, 12 och 37 §§ bostadsrättslagen föreskrivs att föreningen får resp. skall sälja bostadsrätten på offentlig auktion. De föreslagna nya reglerna i 80-83 §§ innebär att försäljningen skall ombesörjas av en av tingsrätten utsedd god man. Föreningens försäljningsrätt ersätts sålunda av en rätt att begära förordnande av god man för att sälja bostadsrätten. Med hänsyn härtill blir uttryckssättet i de nämnda paragraferna något missvisande. Lämpligen bör i stället föreskrivas att bostadsrätten får resp. skall säljas på offentlig auktion.

I specialmotiveringen till 81 § berörs förfarandet då en bostadsrätt som är pantsatt skall säljas på offentlig auktion. Enligt departementschefen torde det riktiga vara att utropa bostadsrätten utan förbehåll om panträt­ten. Samma ståndpunkt intas av kommittén, som därvid hänvisar till den diskussion som i olika sammanhang har förts i frågan (SOU 1985:6 s. 200).

Om bostadsrätten kan säljas till ett pris som ger såväl föreningen som
panthavaren full täckning för deras fordringar ligger det normalt i alla
parters intresse att panträtten avvecklas i samband med auktionen. Depar­
tementschefens ståndpunkt innebär emellertid att panthavaren alltid är
skyldig att ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin
pantsäkerhet i den mån köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans
fordran. Detta strider mot den grundläggande sakrättsliga regeln att en
panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en 133

 

ny ägare. Lagrådet ifrågasätter om den av departementschefen hävdade     Prop. 1986/87: 37 tolkningen är riktig. Här kan hänvisas till Rodhe, Handbok i sakrätt, s. 374, där det sägs att en bostadsrätt som säljs med tillämpning av 37 § bostadsrättslagen övergår till köparen belastad med pantgälden.

Reglerna i bostadsrättslagen innebär i princip att föreningens fordran har en starkare ställning än panthavarens. Den som förvärvar en bostadsrätt blir nämligen ansvarig för den tidigare innehavarens förpliktelser mot föreningen (15 § tredje stycket bostadsrättslagen). Detta gäller även vid en exekutiv försäljning (jfr NJA 1961 s. 246). Föreningens fordran utgör alltså i realiteten en belastning på bostadsrätten som minskar pantens värde och inverkar på det pris som kan påräknas vid en exekutiv försäljning.

Om summan av föreningens och panthavarens fordringar överstiger det pris en köpare är villig att betala för bostadsrätten blir det i praktiken inte möjligt att sälja denna genom en offentlig auktion enligt bostadsrättslagen, såvida inte panträtten kan bringas att upphöra i samband därmed. Kommer ingen försäljning till stånd skall bostadsrätten enligt den föreslagna regeln i 81 § tredje stycket övergå till föreningen. Panträtten kvarstår emellertid och det kan bli svårt för föreningen att få sitt krav tillgodosett.

Mot bakgrunden av det sagda finns det onekligen - ur bostadsrättsför­eningens synpunkt - goda skäl för en sådan ordning som departements­chefen förordar. Föreningen garanteras ju därigenom att få ut vad som tillkommer den, oavsett om bostadsrätten är pantsatt eller ej. För pantha­varens del blir emellertid konsekvensen att han nödgas ta emot betalning i förtid. Förfarandet skulle såtillvida få samma verkan som en exekutiv försäljning som sker till betalning för en fordran som har bättre rätt än panthavarens.

Det föreslagna förfarandet kan emellertid inte sägas erbjuda pantha­varen samma garantier som en exekutiv försäljning. Det uppställs sålunda inte några krav på särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, trots att han kan komma att få ta ställning till besvärliga rättsliga frågor. Inte heller skulle några jävsbestämmelser gälla och vad avser själva förrättningen föreskrivs inte några tidsfrister eller regler om kungörande av auktionen. I sistnämnda hänseende sägs endast i remissprotokollet att den gode man­nen bör kunna hämta ledning i vad som gäller för exekutiva auktioner.

En annan effekt blir att förrättningen ej kan göras om, även om pantha­varen kan visa exempelvis att den varit behäftad med allvarliga brister. I motiven anförs att överlåtelsen genom den gode mannen får angripas endast med köprättsliga regler, varför bara en skadeståndstalan mot den gode mannen står panthavaren till buds. Skadestånd bör, framhålls det i remissen, kunna utdömas om den gode mannen varit försumlig och detta inverkat på resultatet av auktionen. Hur denna inverkan skall kunna mätas och värderas berörs dock inte närmare.

Det är inte uteslutet att den ordning som remissen anvisar med de

osäkerhetsmoment som den innehåller kan komma att göra kreditgivare

mindre benägna än nu att lämna bostadsrättshavare lån mot säkerhet i

bostadsrätten. Det skulle då kunna uppkomma en effekt rakt motsatt den

som eftersträvades, när föreningen nyligen ålades en skyldighet att under-

134

 

rätta panthavaren i faU bostadsrättshavarens skuld till föreningen skulle     Prop. 1986/87:37 komma att ökas (NJA II 1982 s. 274 f).

Uttalandet i specialmotiveringen om förfarandet vid försäljning av en pantsatt bostadsrätt väcker alltså åtskilliga frågor, som enligt lagrådets mening inte har blivit tillräckligt belysta i remissen utan bör klarläggas närmare. Det bör sålunda utredas hur föreningens respektive panthavarens rättsställning påverkas - inte minst i den inbördes konkurrensen - om den tänkta ordningen tillämpas. I det sammanhanget bör också undersökas vilka andra möjligheter föreningen har att ta tillvara sina intressen (se bl. a. Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374 not 57). Mot den bakgrund som då framkommer får ställning tas till frågan om tillräckligt starka skäl föreligger för ett brott mot grundläggande sakrättsliga principer. Om en sådan ord­ning skall genomföras bör detta ske genom uttryckliga lagregler.

I specialmotiveringen till 81 § tredje stycket sägs att bostadsrätten vid utebliven försäljning övergår till föreningen utan lösen. Detta bör lämpli­gen utsägas i lagtexten.

Enligt specialmotiveringen till 83 § andra stycket skall den där föreskriv­na klanderfristen iakttas självmant av tingsrätten. Någon motivering för denna ståndpunkt ges inte. Möjligt är att departementschefen har tagit intryck av rättsfallet NJA 1978 s. 132. Högsta domstolen fann där att fristen för klander av en av skiftesman förrättad bodelning skulle beaktas av rätten ex officio. De skäl som anfördes för denna bedömning, särskilt bodelningens karaktär av judiciell förrättning som mynnar i ett för partema bindande beslut, har emellertid inte samma bärkraft i de fall det nu är fråga om, där huvudsyftet är att få till stånd en försäljning av bostadsrätten. Lagrådet anser för sin del att det ligger närmast till hands att frågan om talan skall avvisas såsom för sent väckt får bli beroende av invändning från part.

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ingen erinran.

I 71 § första stycket hyreslagen föreslås en ändring som innebär att en hyrestvist inte skall tas upp av fastighetsdomstol, om tvisten rör tillämp­ning av ett kollektivavtal på en oorganiserad arbetstagare. Avsikten är uppenbarligen att tvisten i stället skall handläggas enligt lagen om rätte­gången i arbelstvister. Enligt departementschefen är en sådan tvist en ar­betstvist i den mening som avses i 1 kap. 1 § nämnda lag. Lagrådet ställer sig något tveksamt till detta uttalande. Det är ju här inte fråga om en tvist som rör förhållandet mellan arbetsgivare och arbetstagare utan förhållan­det mellan hyresvärd och hyresgäst, och hyresvärden behöver, såsom påpekas i specialmotiveringen till 67 §, inte vara identisk med arbetsgiva­ren. Till undvikande av oklarhet bör lämpligen i I kap. 1 § lagen om rättegången i arbelstvister göras ett tillägg av innebörd att till arbetstvist hänförs också tvist om tillämpning av ett kollektivavtal i fall som avses i 12 kap. 67 § andra stycket jordabalken.

135

 

Innehåll                                                                        Prop. 1986/87:37

Sid.

Propositionens huvudsakliga innehåll   .....................        1

Propositionens lagförslag ......................................       3

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 23 oktober 1986       17

1   Inledning .........................................................     17

2   Allmän motivering   ............................................     19

2.1                                                                  Tjänste- och personalbostäder      19

2.1.1    Tjänstebostäder med bostadstvång m.m. (46§ första stycket 7 hyreslagen)          19

2.1.2    Fastighetsskötarbostäder (46 § första stycket 8 hyresla­gen)          22

2.1.3    Rätten att reglera hyresvillkor i kollektivavtal (67 § hyres­lagen)      24

 

2.2    Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion   .     34

2.3    Bostadsrättsorganisationemas  och  bostadsrättsföreningamas ställning i lagstiftningen                                                                           38

2.4    Kooperativ förvaltning av hyreshus  .................     47

2.5    Hyresgästers inflytande över reparationer i den egna lägenhe­ten             54

2.6    Förfarandet enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt       55

 

3   Upprättade lagförslag  .......................................     56

4   Specialmotivering   ............................................     57

 

4.1    Förslaget till lag om ändring i jordabalken   .........    57

4.2    Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479) 62

4.3    Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m   ................................................................. 71

4.4    Förslaget till lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighets­mäklare               73

4.5    Förslaget till lag om försöksverksamhet med kooperativ hyres­rätt                  73

4.6    Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt   ............................ .. 75

 

5   Hemställan   ..................................................... .. 77

6   Beslut   ........................................................... .. 78

Bilaga I        Sammanfattning av arbetsgmppens förslag i betänkandet

Tjänste- och personalbostäder (Ds Bo 1985: 3)              79

Bilaga 2 Arbetsgmppens förslag till ändringar i 12 kap. jordabal­
ken   ...................................................     82

Bilaga 3 Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig
över arbetsgmppens betänkande Tjänste- och personal­
bostäder (Ds Bo 1985:3)   .......................     85

Bilaga 4       Utdrag ur 1983 års bostadsrättskommittés betänkande

Förköp av bostadsrätt m.m. (SOU 1985:6)           86

Bilaga 5 Bostadsrättskommitténs förslag till ändringar i bostads­
rättslagen (1971:479) om offentlig auktion          95

Bilaga 6 Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig
över bostadsrättskommitténs betänkande Förköp av
bostadsrättm.m. (SOU 1985:6)   ..............     98

Bilaga 7 Sammanfattning av bostadskommitténs förslag om
hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkan­
det SOU 1986:6 (kap. 8)   .......................     99                   136

 

Bilaga 8       Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över     Prop. 1986/87:37

förslaget om hyresgästinflytande och kooperativ hyres­rätt i bostadskommitténs betänkande (SOU 1986: 6)    ..   103

Bilaga 9 Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering av erfa­
renheterna av hyresgästernas inflytande över reparafio­
ner i den egna lägenheten    ....................    104

Bilaga 10     Det remitterade lagförslaget    ..............    122

Bilaga 11      Lagrådets yttrande    .........................    133

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1986                                                                                                                     137