Motion till riksdagen
1986/87 :Bo243

Anita Johansson m. fl. (s)
Åtgärder för rättvisa i boendet

Den allmänt uttalade grundsyn som skall prägla bostadspolitiken är att ett
jämlikt och integrerat boende eftersträvas. Jämlikhetsmålet syftar till en
jämnare fördelning av boendestandard oberoende av var man bor, medan
integrationsmålet syftar till att möjliggöra för alla slags hushåll att kunna bo
i samma område, dvs. att åstadkomma en allsidig hushållssammansättning.

Dagens bostadssituation (och boendeförhållanden) visar dock att verkligheten
befinner sig långt från idealbilden.

Situationen kan i korthet redovisas enligt följande:
o Byggkostnaderna och därmed boendekostnaderna i nya fastigheter och
ombyggda hus har ökat mycket kraftigt,
o Till följd av inflation och brister i bostadsfinansierings- och skattesystemet
har en kraftig förmögenhetsomfördelning skett,
o Hushållens förmåga att betala ökade bostadskostnader har försämrats.

Det selektiva stödet i form av bostadsbidrag har urholkats,
o Bostadsbyggnadsplaneringen har inte fungerat. 1960-talets omfattande
bostadsbrist följdes av ett lägenhetsöverskott på 1970-talet (tomma lägenheter
och ekonomiska problem för många kommuner) och i nuläget är
situationen åter tillbaka i en svår bostadsbrist,
o En bostadsmarknad har vuxit fram där det för allt fler lägenheter krävs
höga kontantinsatser. Detta har lett till stora orättvisor med försämrad
eller i många fall obefintlig valfrihet för hushåll med begränsade ekonomiska
resurser. Detta i sin tur leder till förstärkt segregation och ökade
klassklyftor.

o Den kvantitativa satsningen på bostadsbyggandet under 1960-talets senare
del och början av 1970-talet har inneburit att många bostadsområden
har stora miljömässiga brister.

Det krävs nu åtgärder som på sikt kan lösa bostadsbristen och problemen
kring boendekostnaderna (framför allt i nyproduktionen), initiativ för att
komma till rätta med de uppenbara orättvisorna i form av bristande paritet
och neutralitet mellan olika bostadsformer.

Det fordras också förslag där man tar itu med den ökade boendesegregationen
och gör insatser för att förhindra fortsatt spekulation i boendet. Det
rör sig sålunda om en lång rad frågor som har avgörande betydelse för
människors vardag, frågor som vid sidan av de arbetsmarknadspolitiska
insatserna måste betraktas som de allra viktigaste.

Storstadsområdenas situation

De bostadspolitiska problemen kommer särskilt till uttryck i storstadsområdena,
där bristen på bostäder och spekulationen i boendet medför stora
sociala orättvisor. Rådande läge drabbar framför allt ungdomar som ännu
inte har flyttat från sina föräldrar. För den stora majoriteten i denna grupp
är det nästan omöjligt att skaffa egen lägenhet. Samtidigt kan kapitalstarka
personer utnyttja situationen. Ständigt stigande priser på bostadsrättslägenheter,
en växande marknad för andrahandsuthyrningar och illegal handel
med hyresrätter gynnar ett fåtal personer, som kan utnyttja det stora
behovet av bostäder för egen ekonomisk vinning.

Det finns för närvarande inget som tyder på att problemen på bostadsmarknaden
i Stockholmsområdet kommer att minska nämnvärt.

Ett sådant bostadsprogram för Stockholmsområdet bör omfatta följande
huvudsakliga åtgärder.

Bostadsbyggandet

Av bostadsförmedlingens kö i Stockholmsregionen på nära nog 125 000
personer saknar ca 70 000 förstahandskontrakt. Av dessa är ungefär 45 000
ungdomar under 25 år.

Samtidigt är det planerade byggandet klart otillräckligt. Färska siffror
visar att i hela regionen tillkommer ca 6 600 förmedlingsbara lägenheter
1987. För Stockholms stad (där efterfrågetrycket är som störst) gäller att
enbart 2 100 lägenheter tillkommer som kan förmedlas till kön under 1987.

För att lösa ungdomens bostadsbehov har en rad specialåtgärder diskuterats
under senare tid. Hit hör t. ex. ombyggnad av vindsutrymmen, ianspråktagande
av skollokaler för ombyggnad till ungdomsbostäder m. m.
Det står helt klart att dessa åtgärder, trots att de i sig är bra, är otillräckliga.
De särskilda ungdomsbostadssatsningarna kan inte lösa det stora bostadsbehovet.

Den enda möjligheten att mer varaktigt komma till rätt med bostadsbristen
är att bygga fler lägenheter. Detta finns också med i det bostadspolitiska
beslut som riksdagen fattade i samband med den bostadspolitiska propositionen.
Här ingår det s. k. Stockholmspaketet, som bl. a. innebär att
större resurser för nyproduktion av bostäder skall frigöras genom att ombyggnadsverksamheten
och det kommersiella byggandet skärs ned. Särskilda
krav riktas dessutom mot kommunerna om att öka bostadsbyggandet
bl. a. via den särskilda delegation som regeringen tillsatt och som skall bilda
länk mellan kommunerna och regeringen.

Stockholmspaketet innebär att den nuvarande volymen om 6 000—7 000
påbörjade lägenheter per år skulle höjas till kapaciteten av 10 000— 12 000
lägenheter.

Enligt vår uppfattning är det dock inte möjligt att med de åtgärder som
ingår i Stockholmspaketet uppnå nyproduktionsmålet. Stockholms fastighetskontor
har redan på ett övertygande sätt redovisat att planeringsberedskapen
inte kommer att räcka till. Allt tyder i stället på att bostadsbristen de
närmaste åren kommer att förvärras i Stockholmsområdet om inga ytterligare
åtgärder vidtas.

Mot. 1986/87

Bo243

8

Det är nödvändigt att utforma ett krisprogram för ett ökat bostadsbyggande
i Stockholmsregionen. Kommunerna måste utöka sitt bostadsbyggande
och också tillförsäkras de resurser som behövs för att kunna förverkliga
uppgiften. Om inte överenskommelser om ökat bostadsbyggande kan
nås på frivillig väg bör statsmakterna överväga att införa effektivare styrinstrument
för att påverka bostadsbyggandet och därmed låta fler kommuner
ta sitt regionala ansvar för bostadsförsörjningen.

Det bör dessutom övervägas att staten aktivt medverkar till att större
markresurser reserveras och snabbt planeras för bostadsändamål. Detta
gäller exempelvis Kymlinge i Sundbybergs kommun, Masmo i Huddinge
och Bromma flygplats i Stockholm. Dessa områden behöver ianspråktas
om bostadsbyggandet skall kunna öka. Beträffande Bromma flygplats gäller
att marken övergår i kommunal ägo 1996. Här bör staten medverka till
att marken omedelbart kan övergå till Stockholms stad, så att stadsplanearbetet
kan påbörjas.

Bostadsspekulationen

Efterfrågetrycket på de inre delarna av regionen, framför allt Stockholms
innerstad, är mycket starkt på grund av rådande bostadsbrist och den attraktionskraft
som innerstaden har. Utvecklingen under senare år visar att
pengar i allt större utsträckning styr denna bostadsmarknad. Bra lägenheter
i attraktiva områden omvandlas i snabb takt till bostadsrätter. Priset på en
vanlig bostadsrättslägenhet i innerstadsläge ligger på minst 8 000 kr./kvm2
vilket innebär kostnader på mellan 500 000 kr. och 1 milj. kr. för normalstora
lägenheter.

Omvandlingstakten ligger i dag på ca 2 000 lägenheter årligen, vilket innebär
att antalet hyresrätter snabbt minskar. En utarmning av antalet hyresrätter
medför att det för varje år finns allt färre lediga lägenheter som kan
förmedlas av bostadsförmedlingen. Flertalet hyresrätter finns i det privatägda
bostadsbeståndet, där de flesta lediga lägenheter förmedlas vid sidan
av bostadsförmedlingen.

Med den spekulation och de upptrissade överlåtelsepriser som nu kännetecknar
bostadsrätter i Stockholm förfelas hela den idé som ligger bakom
den kooperativa upplåtelseformen.

För att komma till rätta med avarterna i handeln med bostadsrätter som
redovisats ovan behöver följande åtgärder vidtas.

För det första bör hembud och prisövervakning genom högsta pris för
statligt belånade bostadsrättslägenheter införas när det gäller nytillkommande
bostadsrättslägenheter. Hembudet kan ske genom att kommunerna
erhåller förköpsrätten eller att lägenheterna återgår till de rikskooperativa
bostadsrättsorganisationernas bosparköer. Det måste betraktas som orimligt
att skattebetalarna, som nu sker, bidrar med ett stort kapitalstöd i form
av räntebidrag m. m. vid nyproduktionen av bostadsrättslägenheter; en kapitalinvestering
som bostadsrättsinnehavaren redan kan utnyttja värdestegringen
av och stoppa den till stora delar skattefria vinsten i egen ficka.

För det andra måste det kommunala inflytandet över ändringar i upplåtelseformen
stärkas betydligt. Kommunerna som enligt lag ansvarar för

Mot. 1986/87

Bo243

9

bostadsförsörjningen saknar instrument när det gäller att tillse att allsidigheten
i upplåtelseformerna inte går förlorad. Exempelvis har Stockholms
stad ingen möjlighet att ingripa i den ensidiga process av ombildningar som
pågår i Stockholms innerstad. Mot denna bakgrund är det angeläget att
ett kommunalt veto mot ombildningar till bostadsrätter och andelslägenheter
införs. I områden där bostadsrätten redan tidigare har en stark dominans
bör vidare ombildningar genom andra författningsbestämmelser kunna
hejdas genom kommunala beslut.

För det tredje bör en skärpt realisationsvinstbeskattning införas vid försäljning
av bostäder för att stävja den våldsamma prisutvecklingen. Det
finns inga skäl till varför vinst på boendet skall beskattas lägre än vanliga
inkomster från arbete. Över huvud taget är det inte rimligt att värdestegringsvinster
i boendet skall kunna hamna hos enskilda personer. Med en
höjd realisationsvinstbeskattning skulle dessutom flera angelägna åtgärder
inom bostadssektorn kunna finansieras.

För det fjärde måste åtgärder vidtas för att komma till rätta med den s. k.
svarta handeln med hyresrätter. Denna illegala handel sker i dag helt öppet
och oftast utan att någon myndighet reagerar.

Hyresgäströrelsen har påbörjat ett projekt mot den svarta lägenhetshandeln
i Malmö—Lund-området. Här följs ett sextiotal rättsfall upp för att
utröna vilka möjligheter det finns att på ett effektivt sätt driva rättsliga
processer mot den som sålt en hyresrätt. Erfarenheterna från detta projekt
bör följas upp och överföras till Stockholmsområdet.

Vidare bör möjligheterna till lagskärpning mot handeln med svarta lägenheter
övervägas närmare. Framför allt erfordras förstärkningar av polisens
utredningsresurser. Såväl polis som åklagare behöver en särskild utbildning
för att handlägga dessa mål och ärenden.

För det femte måste den form av lägenhetsspekulation som innebär att
hyresrätter hyrs ut i andra hand till överpriser stoppas. I Stockholmsområdet
har en mycket omfattande andrahandsmarknad vuxit fram i takt med
den ökade bostadsbristen. Här utnyttjas andrahandshyresgästens svåra situation
genom en ockerverksamhet som består i att hyror tas ut som kraftigt
överstiger den bruksvärdeshyra som förhandlats fram mellan parterna på
bostadsmarknaden. Uthyraren utnyttjar med andra ord den bostadssökandes
trångmål och sätter hyreslagens regler ur spel.

Andrahandsmarknaden är i dag mycket omfattande. En nyligen presenterad
undersökning från Stockholms fastighetskontor visar att ca 15 000
bostäder i Stockholm och sammanlagt 22 000 bostäder i hela Storstockholm
hyrs ut i andra hand. Här finns dock stora mörkertal eftersom andrahandshyresgäster
ogärna vill avslöja det verkliga förhållandet och däremot riskera
att bli av med sitt hyreskontrakt.

Det är uppenbart att hyreslagen inte fungerar under nuvarande förhållanden.
Lagstiftningen behöver skärpas med syfte att stärka andrahandshyresgästernas
ställning. Skärpningen bör ta sikte på rätten att få hyresbeloppets
skälighet prövad. På en väl fungerande hyresmarknad är det rimligt att
lagstiftningen ger en trygg möjlighet för en hyresgäst att tillfälligt hyra ut sin
lägenhet i andra hand.

Mot. 1986/87

Bo243

10

Det finns dock inte några som helst skäl för att godta ett högre hyresuttag
vid andrahandsuthyrningen än den vanliga bruksvärdeshyra som kan godtas
vid förstahandskontrakt. Hyreslagstiftningen bör därför ändras så att en
prövning av den begärda hyrans skälighet blir ett villkor för att hyresnämnden
skall godta ett avtal om avstående från besittningsskyddet. Skälighetsprövningen
bör ske enligt hyreslagens vanliga regler. I princip finns denna
möjlighet redan i gällande lagstiftning, men bestämmelsernas utformning
är uppenbarligen inte tillräckligt starka och entydiga när det gäller att förhindra
oskäliga hyresuttag.

Vid andrahandsuthyrning är det inte ovanligt att lägenheten uthyrs möblerad.
Om så är fallet bör hyresnämnden också kunna pröva skäligheten i
ett eventuellt hyresuttag för möblerna. Schablonbelopp för möbleringen
kan mycket väl förhandlas fram mellan parterna på bostadsmarknaden vid
hyresförhandlingarna.

För det sjätte Är det nödvändigt att fler lägenheter kan förmedlas av bostadsförmedlingen
i stället för att säljas på marknaden. Med bostadsanvisningslagen,
som tillkom 1980, skulle det bli möjligt för kommunerna att
förmedla fler lediga lägenheter i succession i det privatägda fastighetsbeståndet.
Lagen har dock visat sig ha många brister vilket utförligt har redovisats
i bostadspolitiska kommitténs slutbetänkande. Bl. a. har det visat sig
att beslutsprocessen för kommunerna vid en tillämpning av lagen är mycket
omständlig och ger fastighetsägare stora möjligheter att förhala beslut. Tilllämpningen
av lagen har också visat sig vara administrativt krånglig eftersom
samtliga fastighetsägare, som skall omfattas av lagen, måste få ett delgivande
för att bostadsförmedlingen skall kunna förmedla lägenheterna.

Det är angeläget att en översyn av bostadsanvisningslagen sker. Även om
parterna (kommuner och fastighetsägarföreningarna) kan eftersträva avtalslösningar
är det nödvändigt att det finns en hanterlig och effektiv lagstiftning.

Skäliga boendekostnader

Dagens boendekostnader slår mycket orättvist mellan olika upplåtelseformer
och mellan bostäder av olika årgångar (bristande neutralitet och paritet).
En social bostadspolitik måste utformas som utjämnar dessa skillnader
och möjliggör för de betalningssvaga hushållen att klara sitt bostadsbehov
på ett rimligt sätt.

Följande åtgärder behöver därför genomföras.

a) Bostadsstödet måste effektiviseras. Generella åtgärder bör införas som
medför sänkta kapitalutgifter i nybyggda och ombyggda hus. En möjlighet
att genomföra detta utan att ytterligare anstränga statens finanser är att
införa en mer differentierad fastighetsskatt, som gör det möjligt att uppnå
både de bostadssociala målen om rimliga bostadskostnader, paritet och
neutralitet och det samhällsekonomiska målet om reellt sett oförändrade
eller t. o. m. minskade subventioner.

b) Det är nödvändigt att samhället preciserar ett hyrespolitiskt mål. Hyrorna
i nyproducerade och ombyggda lägenheter är socialt oacceptabla. Ett
stort antal hushåll tvingas söka socialbidrag för att klara sitt uppehälle och i

Mot. 1986/87

Bo243

11

många fall av vräkningar drabbas familjerna på grund av bristande betalningsförmåga.
Det bör därför övervägas att ett hyrespolitiskt mål som skulle
vara vägledande för de bostadspolitiska insatserna utarbetas.

c) Vissa förändringar bör genomföras av villkoren för den produktionsanpassade
belåningen. De under 1986 genomförda förändringarna, som
tillkom för att många byggprojekt med s. k. överkostnader skulle kunna
genomföras, drabbar i hög grad de allmännyttiga bostadsföretagen. Nuvarande
regler innebär att helt räntebidrag lämnas enbart för produktionskostnader
upp till 110 % av det schablonberäknade pantvärdet. För hyresoch
bostadsrättshus lämnas räntebidrag motsvarande halva räntekostnaderna
för produktionskostnader mellan 110 och 125 % av pantvärdet. För
produktionskostnader utöver 125 % av pantvärdet lämnas inget räntebidrag.

De överkostnader som uppstår kan allmännyttan inte, i likhet med bostadsrättsföretagen,
kompensera genom att höja egenavgifterna eller insatserna.
Detta är speciellt allvarligt eftersom räntebidragen till produktionskostnaderna
är det mest effektiva sättet att hålla nere boendekostnaderna i
nyproduktionen.

Dessutom är det orimligt att den produktionsanpassade belåningen utformas
så att den prioriterar tillkomsten av bostadsrätter när sedan det
statliga stödet omvandlas till privata förmögenheter i händelse av att lägenheterna
vidareförsäljs. För att komma till rätta med detta problem bör räntebidragen
kunna utformas så att högre bidrag kan utgå till lägenheter som
är prisövervakade (genom högstapris) eller förmedlas via bostadsförmedlingen.

Miljonprogrammets bostadsområden

I dag uppdagas de byggskador och fel i byggarbetet som drabbat det bostadsbestånd
som byggdes under perioden 1965— 1975. Mögel-och fuktskador
är mycket omfattande.

Detta bostadsbestånd kännetecknas också av storskalighet och ensidighet
i planutformning och arkitektur. Miljön är fattig och steril.

Ett tredje problem som kännetecknar dessa s. k. miljonprogrammets bostadsområden
är att här finns en stor koncentration av hushåll med knappa
resurser och hushåll med sociala problem. Dess värre tycks också denna
segregation öka framför allt i nuvarande situation med ökad bostadsbrist
och minskad valfrihet i boendet.

Vardagstillvaron för många hushåll i områden med stora problem innebär
ofta att leva med störande grannar, inbrott, vandalisering och anonymitet.

Utvecklingen är nu så oroande att staten måste ta ett övergripande ansvar
för ett programarbete för att komma till rätta med problemen i vissa 1960och
1970-taisområden. Aktningsvärda försök har gjorts och pågår på
många håll när det gäller att åstadkomma miljöförbättringar. Dessa åtgärder
är dock klart otillräckliga och risken är nu stor att problemen blir allt
svårare att lösa om inte ytterligare åtgärder vidtas för att förbättra situationen.

Mot. 1986/87

Bo243

12

Vid sidan av arbetet bör ramen för tilläggslånen till miljonprogrammets
bostäder höjas. Detta med hänsyn till att byggskadorna har visat sig vara
betydligt mer omfattande än vad som från början beräknats. Det är också
nödvändigt att resurser lämnas för hyresgästernas arbete när det gäller att
påverka och ha inflytande över de förändringsprojekt som måste komma
till stånd i miljonprogrammets bostadsområden.

Vad som anförts och förordats i förevarande motion kan sammanfattas i
följande punkter:

1. Ett program för ökat bostadsbyggande i Stockholmsregionen bör utformas.

2. Hembud och prisövervakning för statligt belånade nytillkommande
bostadsrättslägenheter bör införas.

3. Ett kommunalt veto mot ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter
i områden där bostadsrätter redan dominerar bör införas.

4. Lagstiftningen beträffande svart handel med hyresrätter bör ses över.

5. För att förhindra att oskäliga hyror tas ut vid andrahandsuthyrningar
bör hyreslagen skärpas.

6. För att tillse att fler lägenheter kan förmedlas av bostadsförmedlingen
bör bostadsanvisningslagen skärpas.

7. En översyn av bostadsstödet genom en differentierad fastighetsskatt
bör genomföras.

8. Ett hyrespolitiskt mål som blir vägledande för de bostadspolitiska
insatserna bör utarbetas.

9. Förändringar i den produktionsanpassade belåningen som stimulerar
nyproduktionen av hyreslägenheter bör övervägas.

10. En samlad översyn av vilka åtgärder som behöver vidtas för att bygga
färdigt miljonprogrammets bostadsområden bör utarbetas.

Hemställan

Mot bakgrund av det anförda hemställs

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen angetts om behovet av ett heltäckande program för att lösa
storstadsområdenas bostadsproblem,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna behovet
av de åtgärder för rättvisa i boendet som angetts i motionen.

Stockholm den 27 januari 1987
Anita Johansson (s)

Gerd Engman (s) Lennart Andersson (s)

Hans Göran Franck (s) Aina Westin (s)

Sven-Åke Nygårds (s)

Mot. 1986/87

Bo243

13