Regeringens proposition 1985/86:95

om ändring av reglerna för

produktionskostnadsanpassad belåning 1985/86:95

m. m. vid beslut om statliga bostadslån

Regeringen föreslår riksdagen all anla de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprolokollet den 13 februari 1986,

På regeringens vägnar OlofPalme

Hans Gustafsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen föreslås atl vid produktionskostnadsanpassad belåning skall beräkning av räntebidrag och bestämning av låneunderlag för projekt med höga överkoslnader ske på delvis annoriunda sätt än f n. Vidare föreslås atl produklionskoslnadsprövningen för slyckebyggda småhus las bort.

I Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 95

Rättelse: S, 2 under Närvarande rad 2: Lundkvist utgår.

Bostadsdepartementet Prop. 1985/86:95

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 13 februari 1986

Närvarande: slalsminislern Palme, ordförande, och statsråden 1, Carisson, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Gradin, Dahl, R, Carlsson, Holmberg, Wickbom, Johansson, Hulterström, Lindqvist

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition om ändring av reglerna för produktionskostnadsanpassad belåning m.m. vid beslut om statliga bostadslån

1 Inledning

1.1 Nuvarande regler

Vid nybyggnad av bostäder bestäms underlaget för beräkning av bostadslånets storlek - låneunderlagel - och underlaget för beräkning av räntebidragels storlek med utgångspunkt antingen i den faktiska produktionskostnaden eller i en för projektet schablonberäknad produktionskostnad,

Produktionskostnadsanpassad belåning innebär alt låneunderlagel skall motsvara anbudssumman med skäligt lUlägg för kostnader som inte omfattas av anbudet, Belåningsmeloden används för hyres- och bostadsrällshus och för gruppbyggda småhus'. Som förutsättning gäller all projektet är upphandlat genom infordrande av anbud eller genom förhandling. Vid förhandlingsupphandling krävs all kostnadsnivån inte är högre än om byggnadsarbetena hade upphandlats i konkurrens och alt produktionsformen är lämplig i del enskilda fallel.

För projekt för vilka nyssnämnda förutsättning inte är uppfylld och för slyckebyggda småhus används schablonberäkningsmetoden för all bestämma låneunderlagel. Metoden innebär all underlaget bestäms med hjälp av etl anlal koslnadsschabloner som anpassas till kostnadsförändringar i tiden och kostnadsskillnader mellan olika regioner genom särskilda koefficienter - lids- och ortskoefficienter,

Låneunderiagel bildar utgångspunkt för beräkningen av räntebidragets storlek, Sådanl bidrag lämnas för ränta som avser bostadslån och underliggande kredit lill den del lånen hänför sig lill låneunderlagel för bosläder. Bidraget motsvarar skillnaden meUan räntan för dessa lånedelar och en ränta beräknad på den urspmngliga låneskulden för lånedelarna och en garanterad räntesats,

' Vid beslut om bostadslån skiljer man på småhus som uppförs för försäljning (gruppbyggda småhus) och småhus som skall bebos av sökanden (slyckebyggda småhus).

1.2 Syftena med den produktionskostnadsanpassade belåningen

Den produktionskostnadsanpassade belåningen infördes år 1980 på förslag i budgetpropositionen (prop, 1979/80:100 bil, 16), Enligt föredragande statsrådet fanns det behov av atl lösa vissa problem i belåningssystemet, bl, a, problemen med överkoslnader för främst hyres- och bostadsrällshus,

Ulöver syftet atl minska problemen med överkoslnader skulle, anförde föredraganden, en produktionskostnadsanpassad belåning på sikt ha en gynnsam inverkan på kostnadsutvecklingen genom atl den stimulerar till en övergång till upphandling i konkurrens. En sådan belåning skulle också ge en bättre anpassning av belåningen till projektens varierande utformning.

Föredraganden anförde vidare atl, om del grundläggandel syflel - atl åstadkomma gynnsamma effekter på kostnadsutvecklingen — mol förmodan inte skulle uppnås, så borde den produktionskostnadsanpassade belåningen avvecklas. En gynnsam kostnadsutveckling borde å andra sidan kunna föranleda överväganden om all i viss omfattning vidga systemet.

Efter beslul av riksdagen (CU 1979/80:22, rskr 240) infördes produktionskostnadsanpassad belåning den Ijuli 1980, Den omfattade från början enbart sådana projekt som hade upphandlats i konkurrens. Sedermera har tillämpningsområdet vidgats till all omfatta även förhandlingsupphandlade projekt. Någon grundläggande ändring i själva belåningsprincipen hardock inte gjorts.

2 Föredragandens överväganden

Mitt förslag: Vid produktionskostnadsanpassad belåning införs en övre gräns för räntebidrag enligt nu gällande regler. Gränsen svarar mot en produktionskostnad som är 110% av del schablonberäknade pantvärdet. För gruppbyggda egnahem sätts även en övre gräns för låneunderlagel som motsvarar denna produktionskostnad. För hyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) lämnas räntebidrag molsvarande halva räntekostnaden för den del av produktionskostnaden som överstiger 110% av det schablonberäknade panlvärdel, dock högsl upp lill 125%, Sislnämnda gräns skall ocksä utgöra en övre gräns för låneunderlaget.

ti Riksdagen 1985186. I saml. Nr 95

Skälen för mitt förslag: Prop, 1985/86:95

2,1 Bakgrund

Den produktionskostnadsanpassade belåningen har möjliggjort etl bostadsbyggande med större variation än vad som eljest skulle ha varit fallel. Belåningen har dessutom gjort det möjligt för låntagarna atl på fördelaktiga villkor finansiera de av länsbostadsnämnderna godtagna överkostnaderna.

Under del senasie året har de produktionskostnader som redovisats för projekt aktuella för bostadslån ökat i belydande omfattning. Ökningen har varit större än den justering som genom lidskoefficienten har gjorts av den jämförelsekoslnad - del schablonberäknade pantvärdet - som används vid länsbostadsnämndens kostnadsprövning.

Vissa länsbostadsnämnder har därför tvingats avslå ett förhållandevis stort anlal ansökningar om bostadslån. För två områden - Slockholms-och Göteborgsområdena — har del varit nödvändigl alt höja orlskoefficien-len. Höjningen, som trädde i kraft den 1 februari i är, bör göra det möjligt atl i dessa områden genomföra huvuddelen av de projekt som tidigare inte kunde genomföras på grund av för höga överkoslnader.

Ökningen av produktionskostnaderna kan bero dels på en ökad standard ulöver vad som fömlsaltes när schablonerna för belåningen bestämdes, dels på en allmän höjning av kostnaderna för oförändrad standard, dels på en otillräcklig följsamhet av schablonerna liU kostnadsutvecklingen. Samtliga faktorer kan ha hafl betydelse i sammanhanget. Att koslnadsslegring-en skedde inom en förhållandevis kort lidsrymd och att belåningsmeloden är förhållandevis robust mol kortsiktiga förändringar talar för alt den allmänna kostnadsfaktorn har hafl en slor betydelse i sammanhanget.

Höjningen av kostnadsnivån kan få belydande återverkningar vad beträffar kommunernas möjligheter all genomföra planerat bostadsbyggande. Därtill kommer atl del högre kostnadsläget kan få återverkningar även inom andra samhällssektorer. Del är därför enligt min mening nödvändigl att, i avvaktan på all den i årets budgetproposition (prop, 1985/86: 100 bil, 13) nämnda översynen av belåningssystemet har slutförts, vidta ålgärder som motverkar rådande tendenser lill ökade kostnader för bostadsbyggandet.

Eftersom den produktionskostnadsanpassade belåningen inrymmer moment som kan leda lill ökade produktionskostnader, nämligen de fördelaktiga finansieringsvillkoren för överkoslnader, bör enligt min mening en ändring göras av denna del av belåningen. Ändringen bör utformas så alt det ursprungliga syftet om en bättre anpassning av belåningen till projektens varierande utformning inte äventyras,

2.2 Ny belåningsordning

En bakomliggande tanke i nuvarande belåningssyslem är all produktions
kostnaden inte väsentligt skall överstiga del för projektet schablonberäk
nade panlvärdel. Under del senasie året har dock, som jag nyss nämnde,
relationen mellan produktionskostnaden och panlvärdel utvecklats i 4

ogynnsam riktning inom vissa delar av landet, vilket har resulterat i ökade Prop, 1985/86:95 överkostnader,

I de fall schablonberäkningsmeloden har använts, har lånlagarna vid ökade överkoslnader tvingats finansiera en större andel av produktionskostnaden med hjälp av medel från den allmänna kredilmarknaden för vilka räntebidrag inte beviljas. Motsvarande effekt har inte uppstått i de fall där produktionskostnadsanpassad belåning har använls, I dessa fall har låntagaren visserligen fäll vidkännas en högre produktionskostnad, men den ökade kostnaden har kunnat finansieras med hjälp av utökade prioriterade bollenlån och bostadslån för vilka räntebidrag beviljas,

I och med all räntebidrag vid produktionskostnadsanpassad belåning beviljas åven för de kostnader som ligger över del schablonberäknade panlvärdel finns del risk för en viss okänslighet för uppkomna överkostnader. Denna risk blir särskilt påtaglig i en silualion med tendenser till starkt ökade produktionskostnader, dvs, en situation av det slag som vi f, n, befinner oss i.

Genom alt minska del statliga slödel för projekt med överkoslnader blir del möjligt atl begränsa denna typ av okänslighet. Minskningen av stödet bör nämligen leda lill en ökning av byggherrarnas och lånlagarnas incitament att på olika sått försöka begränsa överkostnaderna.

Jag har övervägt olika konstruktioner för all begränsa del statliga stödet. Det enligt min mening lämpligaste tillvägagångssättet är följande.

För projekt som inte har någon överkostnad eller som har en överkostnad på högst 10% bestäms räntebidragets storlek på samma säll som f n,, dvs, ingen ändring i förhållande lill nuvarande ordning. För projekt med en högre överkostnad än 10% bestäms räntebidragets storlek på etl delvis annorlunda säll,

Belräffande hyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) med en överkoslnad högre än 10% skall räntebidraget beslå av två delar. Den ena delen skall i princip motsvara det bidrag som enligt nuvarande ordning skulle ha beviljats om överkostnaden hade varit begränsad till 10%, dvs, en produktionskostnad motsvarande 110% av del schablonberäknade panlvärdel. Bidraget för den andra delen — dvs, för den del av produktionskostnaden som överstiger 110% av det schablonberäknade panlvärdel — skall, lill skillnad mot nuvarande ordning, motsvara halva räntekostnaden, dock högsl upp till 125% av det schablonberäknade panlvärdel. Någon upptrappning av den garanterade räntan i likhet med vad som sker f n, skaU inte göras för denna del, ulan räntebidraget skall minska i takt med amorteringen av bostadslånet. När räntebidrag inte längre beviljas för den försia delen skall bidrag för den andra delen inte heller beviljas.

Om produktionskostnaden överstiger 125% av det schablonberäknade panlvärdel, dvs, den övre gränsen för räntebidrag, skall även låneunderiagel begränsas så att det endasl motsvarar 125% av det schablonberäknade panlvärdel.

Vad beträffar övriga hus där produktionskostnadsanpassad belåning är
tillämplig, dvs, gruppbyggda egnahem, och där överkoslnaden är högre än
10%, skall räntebidraget bestå av endast en del. Bidraget för denna del, 5

som motsvarar den första delen för hyres- och bosladsrättshus, skall överensstämma med det bidrag som skulle ha beviljats enligt nuvarande ordning om överkoslnaden hade varit begränsad till 10%, Något bidrag motsvarande den andra delen för hyres- och bostadsrättshus skall således inte beviljas. Genom alt egnahemsägarna vid inkomstbeskattningen kan göra underskottsavdrag för ränteutgifter - en indirekt subvention — och att subventionseffeklen för delta avdrag kan uppgå lill högst 50%, blir kapitalkosinadsförulsältningarna i denna del i princip desamma som för hyres- och bostadsrällshus. Även för gruppbyggda egnahem skall låneunderiagel begränsas om produktionskostnaden överstiger den övre gränsen för räntebidraget, dvs, 110% av det schablonberäknade pantvärdet.

Följande diagram illustrerar skillnaderna i ränta mellan nuvarande ordning och den redovisade konstruktionen för tre hyreshusprojekt där lånlagarna är allmännyttiga bostadsförelag. Produktionskostnaden har antagils motsvara 105, 115 och 130% av del schablonberäknade pantvärdet, dvs, överkostnaden är 5, 15 resp, 30%, För projektet med en överkostnad på

Prop, 1985/86:95

14 1

6 i

14 12 10 8

6 1 4

2 1 O

Ränte-sats,%

Arl

1—I—I—I—I—I

100 110 120 130

_{n,n,n. . , ,}

100 HO 120 130

100 110 120 130

6 i

2 H

Ränte-sats,%	14 12
	10
År 11	8 6
	4
	2
	0

100 110 120 130 100 110 120 130 100 110 120 130

Overkostnadsintervall uttryckt i procent av det schablonberäknade panlvärdet

5% blir del ingen skillnad i förhållande till nuvarande ordning. För de två Prop, 1985/86: 95

övriga projekten blir det heller inte någon skUlnad beträffande den del av

produktionskostnaden som ligger mellan 100 och 110%, För projektet med

15% överkostnad blir räntan högre för den del av kostnaden som ligger

mellan 110 och 115%, 1 stället för som nu en garanterad ränta på 2,6% det

försia året blir del en ränta på strax under 6% vid en bostadsläneränta på

11,75%, Mellan det första och det elfte året minskar skillnaden. För

projektet med 30% överkoslnad ökar räntan del försia året från 2,6% lill

strax under 6% för den del av kostnaden som ligger mellan 110 och 125%,

Räntan för den del av kostnaden som ligger mellan 125 och 130% blir

betydligt högre, eftersom räntebidrag inte kommer att beviljas för denna

del.

Jag förordar atl den redovisade konstruktionen läggs lill grund för en begränsning av del statiiga stödet vid produktionskostnadsanpassad belåning. Det bör ankomma på regeringen all meddela närmare bestämmelser om beräkning av räntebidrag och beslämning av låneunderlag. De nya reglerna bör gälla för låneärenden i vilka preliminärt beslul om bostadslån meddelas fr, o, m, den 13 februari 1986,

2.3 Kostnadsprövning och kostnadsuppföljning

Den föreslagna konstruktionen för beräkning av räntebidrag och låneunderlag innebår atl den produktionskostnadsanpassade belåningen tillförs ett koslnadsålerhållande moment som saknas f n. Minskningen av statens stöd vid projekt med höga överkoslnader medför att låntagarens kapitalkostnader ökar, vilket i sin tur ökar incitamenten alt begränsa överkostnaden för den som svarar för upphandlingen,

Belräffande länsbostadsnämndens prövning av produktionskostnaden vill jag framhålla atl den nya konstruktionen inte medför ell minskal behov av en sådan. Nuvarande koslnadssilualion är enligt min mening inte sådan alt den ger fömtsättningar för all begränsa prövningen. Tvärtom är min bedömning den, all nämndernas prövning blir av största betydelse även fortsättningsvis.

Enligt bosladsslyrelsens föreskrifter skall nämnderna vid sin kostnads-prövning ta skälig hänsyn lill de produktionsförhållanden och den allmänna kvahlel som gäller för byggnadsobjeklel. Hänsyn lill övriga slan-dardhöjande kvaliteter skall endast las om de medför båltre bostadsfunk-lioner eller molsvarande,

I och med all statens stöd minskar för höga överkostnader bör del enligt min mening finnas förutsättningar för atl utvidga utrymmet för länsbostadsnämndernas prövning, Nämndema bör kunna la hänsyn lill även andra kvaliteter än dem som nu nämns i bosladsslyrelsens föreskrifter, t, ex, sådana som minskar de framlida drifts- och underhållskostnaderna men som inte beaktas f n. Vidare bör nämnderna i större utsträckning kunna beakta de särskilda förhållanden som gäller för del enskilda byggnadsobjeklel. Enligt vad jag har erfarit avser bostadsslyrelsen atl ändra föreskrifterna så all delta möjliggörs.

Jag vUl i sammanhanget erinra om uppdraget till bostadsslyrelsen alt 7

2,4 Konsekvenser för låntagarna

De nya reglerna för beräkning av räntebidrag innebär ökade kapitalutgifter förprojekt med överkostnader som överstiger 10%, Hur mycket utgifterna ökar år 1 för några hyreshusprojekt med olika överkostnader framgår av följande sammanställning. Vid beräkningarna har anlagils att låntagaren är ell allmännyttigt bostadsföretag och atl del schablonberäknade pantvärdet är ca 6 500 kr/m".

Utgiftsökning år 1 för projekt med 12,5, 17,5, 22,5 resp, 30 % överkostnad där låntagaren är ett allmännyttigt liostadsföretag.

Överkoslnad i	Utgiftsökning		uttryckt i
procent av del schablon-
procent av del schablon-	kr.	per	kr, per månad	procent av
beräknade	m-	och	för en tre-	den totala rän-
panlvärdet	år		rumslägenhet (80 m-)	teutgiften (efter avdrag av räntebidrag) för bostadslån och underliggande lån
12,5	5		35	3
17,5	16		106	8
22,."i	27		177	13
30	69		460	32

2,5 Konsekvenser för staten och kommunerna

Vid en oförändrad standard i bostadsproduktionen bör de nya ränlebi-dragsreglerna leda lill att produktionskostnaderna begränsas, vilket i sin lur medför atl räntebidragen blir mindre än vad de eljest skulle bli. En minskning erhålls också genom atl bidragen för projekt med höga överkoslnader under en följd av år blir lägre än enligt nuvarande ordning. En motsatt effekt, dvs, en ökning av bidragen, erhålls om standarden ökar. Sammantaget torde de olika effekterna dock bli att statens utgifter för räntebidrag blir lägre än vad de skulle ha blivit med oförändrade villkor.

2,6 Kostnadsprövning för slyckebyggda småhus

Mitt förslag: Produktionskostnadsprövningen för slyckebyggda småhus las bort.

Skälen för förslaget: I årets budgetproposition (prop, 1985/86:100 bil, 13) föreslås all den s, k, köpeskillingskonlrollen, som sker vid överlåtelse av småhus, slopas, I samband med att kontrollen infördes för slyckebyggda småhus framhölls atl den indirekt skulle leda till etl bättre underlag för produklionskoslnadsprövningen och all detta skulle kunna ske utan en ökad kontroll från länsbostadsnämndernas sida. Enligt min mening bör koslnadsprövningen las bort när köpeskillingskontrollen slopas. Härigenom kan nämndernas arbete begränsas. Jag förordar alt koslnadsprövningen för slyckebyggda småhus tas bort och att den nya ordningen träder i kraft den I maj 1986,

3 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag all regeringen föreslår riksdagen all

1, godkänna de ändringar i reglerna för beräkning av räntebidrag
, och låneunderlag som jag har förordat,

2, godkänna vad jag har förordat i fråga om produklionskoslnads
prövning för slyckebyggda småhus.

4 Beslut

Regeringen ansluler sig lill föredragandens överväganden och beslular alt genom proposition föreslå riksdagen all anla de förslag som föredraganden har lagt fram.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1986