LU 1984/85:35

Lagutskottets betänkande
1984/85:35

om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (prop. 1983/84:136
delvis)

Ärendet

1 betänkandet behandlas proposition 1983/84:136 såvitt gäller i propositionen
framlagt förslag till lagstiftning om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället. Vidare behandlas sex motionsyrkanden som väckts med
anledning av propositionen i denna del och en fristående motion från
1984/85 års riksmöte.

Propositionen innehåller vidare förslag till ändringar i arrendelagstiftningen.
Dessa förslag behandlades av riksdagen våren 1984 (LU 1983/
84:35, rskr. 1983/84:393). Lagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1985
(SFS 1984:678 och 679). Vid behandlingen av lagstiftningsärendet beslöt
lagutskottet att förslaget om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
jämte de motionsyrkanden som väckts med anledning härav skulle remissbehandlas.

På utskottets begäran har remissyttranden avgetts av Svea hovrätt, Göteborgs
tingsrätt, arrendenämnderna i Stockholm, Linköping, Malmö och
Göteborg, kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, statens lantmäteriverk,
domänverket, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Svenska kommunförbundet,
Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska
lantarbetareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges domareförbund,
Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, Sveriges jordägareförbund
och Fideikommissariernas intresseorganisation. Kammarkollegiet
har bifogat yttranden av stiftsnämnderna i Linköping, Skara, Lund och
Göteborg. Till lantbruksstyrelsens remissyttrande har fogats yttranden
från lantbruksnämnderna i Kristianstads, Skaraborgs och Västmanlands
län.

Remissyttrandena finns intagna i bilaga i till betänkandet.

Utskottet har vidare inhämtat lagrådets yttrande över de förslag till
ändringar av 2, 4—6, 8— 10 och 12 §§ förslaget till lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället som framgår av den till betänkandet fogade
lagrådsremissen, bilaga 4. Lagrådets yttrande har fogats till betänkandet
som bilaga 5.

I samband med att utskottet våren 1984 gjort ett studiebesök i Vänersborg
har företrädare för arrendenämnden i Göteborg, domänverket, stiftsnämnden
i Göteborg, lantbruksnämnden i Älvsborgs län, Lantbrukarnas
riksförbunds (LRF) länsförbund i norra Älvsborg, Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund och Sveriges jordägareförbund redovisat synpunkter
på förslagen i proposition 136 och motionerna. Skrivelser har också inkommit
från LRF och Sveriges jordägareförbund.

1 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

Sammanfattning

Som ovan nämnts behandlas i betänkandet en i proposition 1983/84:136
föreslagen lagstiftning om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Propositionens förslag innebär att en arrendator får en principiell rätt
att före andra förvärva arrendestället, om arrendeavtalet gäller ett s.k.
gårdsarrende, dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn,
eller ett bostadsarrende. Utskottet tillstyrker att en sådan företrädesrätt
införs och avstyrker samtidigt ett motionsyrkande (m), vari yrkas att
förslaget skall avslås, och ett motionsyrkande (m) om att frågorna om
förköpsrätt skall överlämnas till friköpsutredningen för ytterligare utredning.

Den föreslagna lagen är utformad efter mönster av lagen om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt och bygger sålunda på ett
system med intresseanmälan från arrendatorns sida. Jordägaren får, om
sådan anmälan har gjorts, inte sälja arrendestället utan att först genom ett
hembud ha erbjudit arrendatorn att förvärva det. Om arrendatorn vill
förvärva arrendestället måste han inom viss tid anta hembudet. Utskottet
godtar i princip den föreslagna lagstiftningsmetoden. Ett motionsyrkande
(c) om en enklare lagteknisk lösning avstyrks av utskottet.

Utskottet föreslår vissa ändringar i propositionens lagförslag. Sålunda
skall arrendatorns intresseanmälan gälla i tio år i stället för, som föreslagits
i propositionen, fem år. För att en bostadsarrendator skall få göra en
intresseanmälan skall krävas att bostadshuset har åsatts taxeringsvärde. En
intresseanmälan skall vidare enligt utskottets förslag gälla under en övergångstid
om sex månader för dödsboet efter en avliden gårds- eller bostadsarrendator.
Utskottet avstyrker i detta sammanhang ett motionsyrkande
(vpk) om att systemet med intresseanmälan skall slopas.

Jordägarens hembud U\\ arrendatorn skall enligt propositionen i princip
avse arrendestället. Beträffande bostadsarrende föreslår utskottet, i syfte
att förenkla förfarandet vid bostadsarrendators förvärv av arrendestället,
att jordägaren skall vara hembudsskyldig endast om arrendestället omfattar
mer än hälften av den fasta egendom som jordägaren avser att sälja. I
propositionen föreslås vissa undantag från hembudsskyldigheten. Bl.a.
skall hembud inte behövas om jordägaren säljer till make eller barn. Med
anledning av ett motionsyrkande (c) anför utskottet att det kan vara
motiverat med en generös syn vid prövningen av om överlåtelse får ske tili
syskon och andra nära anhöriga utan föregående hembud till arrendatorn.
Enligt utskottets förslag skall ett generellt undantag från hembudsskyldigheten
införas i fall då en ägare av en andel i en fastighet säljer sin andel till
en annan delägare i fastigheten. Några särskilda bestämmelser om att
jordägaren skall vara skyldig att låta arrendatorn besiktiga den hembjudna
egendomen, vilket föreslagits i en motion (vpk), anser utskottet inte nödvändiga
och avstyrker därmed detta motionsyrkande.

LU 1984/85:35

I propositionen föreslås att jordägaren i vissa fall skall vara skyldig att
på nytt hembjuda arrendestället till arrendatorn trots att ett tidigare hembud
har upphört att gälla. Denna skyldighet föreligger om, vid en senare
tilltänkt försäljning, köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen
sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs
vid hembudet. För att ge utrymme för en mer nyanserad bedömning
föreslår utskottet att kravet på att köpeskillingen skall vara lägre slopas
och att en bedömning skall göras med utgångspunkt i om villkoren sammantagna
är avsevärt ogynnsammare för jordägaren.

Utöver de ovan nämnda ändringarna i propositionen lägger utskottet
fram förslag till vissa kompletteringar av regeringens lagförslag. Bl.a.
föreslås justeringar i bestämmelserna om handläggning av ärenden rörande
hembud. Vidare gör utskottet vissa förtydligande uttalanden.

Reglerna om arrendators företrädesrätt bör enligt utskottet träda i kraft
den 1 januari 1986 och bli omedelbart tillämpliga också på arrendeavtal
som ingåtts före ikraftträdandet. Utskottet avstyrker således ett motionsyrkande
(c) om att reglerna skall tillämpas på äldre avtal först efter en viss
övergångstid.

Ledamöterna från moderata samlingspartiet reserverar sig till förmån
för m-motionen om avslag på propositionen i aktuell del. C-ledamöterna
reserverar sig till förmån för motionsyrkandet om övergångsbestämmelser.

Propositionen

I proposition 1983/84:136 föreslår regeringen (justitiedepartementet)
efter hörande av lagrådet att riksdagen antar i propositionen framlagda
förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället,

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder,

(4. lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden.)

Förslagen i propositionen avser dels ändringar i arrendelagstiftningen,
dels införandet av en företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer
då arrendestället skall säljas. Riksdagen behandlade, som tidigare
nämnts, år 1984 förslagen om ändringar i arrendelagstiftningen. I detta
betänkande tar utskottet upp propositionens förslag i återstående delar,
nämligen förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
och de ändringar i jordabalken och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
som föranleds av detta förslag.

Lagförslagen 1 —3 har tagits in i bilaga 1 till betänkandet. Vid redovisningen
av förslagen har i förekommande fall tagits hänsyn till de ändringar
i bestämmelserna som redan har beslutats av riksdagen och som har trätt
i kraft den 1 januari 1985 (jfr SFS 1984:678 och 679).

LU 1984/85:35

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisas till vad utskottet
anför på s. 6 och 7.

Motionsyrkanden

I. Med anledning av proposition 1983/84:136 väckta motioner

Motion 1983/84:2782 av Gunnar Olsson m.fl. (s), vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts.

Motionärerna anser, såvitt nu är i fråga, att ordet avsevärt bör utgå ur
12 § förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Motion 1983/84:2786 av Lars Werner m.fl. (vpk), vari, såvitt nu är i
fråga, yrkas

3. att riksdagen med ändring i proposition 1983/84:136 beslutar att
bestämmelserna rörande förvärvsrätt och hembud ändras i enlighet med
vad som anförs i motionen.

Motionärerna anser beträffande förslaget till lag om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället dels att skyldigheten att avge intresseanmälan
bör slopas, dels att en bestämmelse bör införas om att jordägaren skall vara
skyldig att låta arrendatorn besiktiga den hembjudna egendomen, dels ock
att ordet ”avsevärt” bör utgå ur 12 §.

Motion 1983/84:2787av Martin Olsson m.fl. (c), vari, såvitt nu är i fråga,
yrkas

1. att riksdagen vad gäller arrendators företrädesrätt att förvärva arrendestället
som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförts om vikten av att skyndsamt pröva frågan om en förenklad lagteknisk
lösning,

2. att riksdagen som sin mening uttalar vad som i motionen anförts om
syskons och deras avkomlingars rätt att förvärva utarrenderad fastighet,

4. att riksdagen beslutar att de i propositionen föreslagna reglerna i
lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället skall tillämpas först
fr.o.m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom
uppsägning efter ikraftträdandet.

Motion 1983/84:2788 av Arne Andersson i Ljung m.fl. (m), vari, såvitt
nu är i fråga, yrkas

2. att riksdagen avslår förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället.

II. Vid 1984/85 års riksmöte väckt fristående motion

Motion 1984/85:840a\ Mona Saint Cyr m.fl. (m), vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna att frågan om förköpsrätt för
arrendatorer bör överlämnas till utredningen om friköpsrätt för vissa
arrendatorer.

LU 1984/85:35

Utskottet

Inledning

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.
Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende
eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finns
i 7 — 11 kap. jordabalken (JB).

Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende eller sidoarrende.
Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn.
Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden.

Bostadsarrende som arrendeform tillkom år 1968 genom ändringar i
1907 års nyttjanderättslag. Ändringarna syftade till att öka rättsskyddet för
dem som har sina fritidshus eller åretruntbostäder på arrenderad mark.
Upplåtelse av mark för bostadsändamål hade tidigare inte varit förenad
med någon rätt för arrendatorn till förlängning av arrendeavtalet. Bostadsarrende
föreligger enligt JB när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk
och arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället
uppföra eller bibehålla ett bostadshus. Det krävs vidare att det inte är
uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat
ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. För
att arrendatorn skall ha rätt till förlängning av avtalet fordras att det på
arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde.

Genom införandet av JB skedde en genomgripande reform av reglerna
om jordbruksarrende. JB, som trädde i kraft den 1 januari 1972, innebar
bl.a. att en enhetlig lagstiftning tillskapades för jordbruksarrenden och att
jordbruksarrendatorerna fick sitt besittningsskydd väsentligt förbättrat.
Riksdagen konstaterade emellertid redan år 1974 (LU 1974:35) att det
fanns brister i arrendatorernas rättsskydd, och på riksdagens begäran
tillsattes en särskild utredning, arrendelagskommittén, med uppdrag att
närmare utreda vissa arrendefrågor. Under utredningsarbetets gång vidgades
kommitténs uppdrag till att omfatta i stort sett en allmän översyn av
arrendereglerna.

Arrendelagskommittén lade år 1978 fram betänkandet (SOU 1978:36)
Arrenderätt 1, Jordbruksarrendatorns besittningsskydd m.m. På grundval
av betänkandet genomfördes år 1979 (prop. 1978/79:183, LU 1978/79:23)
lagändringar som bl.a. innebar att arrendatorernas besittningsskydd stärktes
i fall då jordägaren själv vill överta arrendestället. Även reglerna om
bestämmande av arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtalet ändrades.

Hösten 1981 avlämnade arrendelagskommittén sitt slutbetänkande
(SOU 1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket
m.m. 1 betänkandet tog kommittén upp en rad olika frågor, och
övervägandena resulterade i förslag till omfattande ändringar i JB:s arrenderegler.
Kommittén lade också fram förslag till en särskild lag om arrén -

LU 1984/85:35

dators förköpsrätt, som skulle ge jordbruksarrendatorer rätt att under vissa
förutsättningar förvärva arrendestället, om jordägaren avsåg att sälja det.
Samtidigt avvisade kommittén tanken på att införa en friköpsrätt, dvs. en
rätt för arrendatorn att tvångsförvärva den arrenderade fastigheten. Arrendelagskommitténs
betänkande har remissbehandlats.

Förslagen i den nu aktuella propositionen 1983/84:136 grundas på
arrendelagskommitténs slutbetänkande. Propositionens förslag avser
dock till skillnad från kommittéförslaget också bostadsarrenden. Vidare
avviker propositionen från betänkandet därigenom att man valt en annan
lagteknisk lösning. Som tidigare nämnts (s. 1) tog riksdagen år 1984 ställning
till propositionen och motionsyrkandena i anslutning till denna,
utom såvitt avsåg förslaget om företrädesrätt för arrendatorer (se
LU 1983/84:35). Ändringarna, som trädde i kraft den 1 januari 1985,
innebär bl.a. att jordbruksarrendatorernas rättsliga ställning förbättrats
när det gäller investeringar på arrendestället och möjligheten att överlåta
arrenderätten till nära anhörig. Också reglerna om förfarandet vid förlängnings-
och villkorstvister vid jordbruks- och bostadsarrenden ändrades i
syfte att stärka arrendatorernas ställning.

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en särskild lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället. Förslaget innebär att arrendator får rätt att
före andra köpare förvärva arrendestället, om arrendeavtalet gäller ett s.k.
gårdsarrende, dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn,
eller ett bostadsarrende. Företrädesrätten har utformats efter mönster
av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

En arrendator som är intresserad av att förvärva sitt arrendeställe får
enligt propositionen göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.
En intresseanmälan, som skall gälla under fem år, medför att jordägaren
inte får sälja arrendestället eller en del av detta utan att först ha
hembjudit det till arrendatorn. Vissa undantag föreslås dock när det gäller
jordägarens skyldighet att hembjuda arrendestället. Hembud skall sålunda
inte behöva göras, bl.a. om jordägaren säljer till nära anhörig eller till
staten eller kommun. Arrendenämnden skall kunna pröva om i vissa andra
fall undantag från hembudsskyldigheten kan medges.

Hembud skall enligt propositionen ske genom att jordägaren ger in ett
förslag till köpeavtal till arrendenämnden. Sedan hembud har skett föreslås
arrendatorn få tre månader på sig att anta hembudet. När hembudet
har antagits har ett köp kommit till stånd.

LU 1984/85:35

villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för
jordägaren än vad som angavs vid hembudet.

Allmänna överväganden

F.n. finns ingen lagstadgad rätt för arrendatorer att köpa arrendestället.
Före JB:s ikraftträdande den 1 januari 1972 hade jordbruksarrendatorer
emellertid förköpsrätt i vissa fall enligt en lag från år 1943 om arrendators
förköpsrätt. Bestämmelserna, som var tvingande, hade till syfte att ge
arrendatorn en trygg besittning och att motverka alltför talrika försäljningar
av arrendefastigheter. Förköpsrätt förelåg i huvudsak endast vid de s.k.
sociala arrendena, dvs. sådana som omfattade högst 50 ha odlad jord och
tillhörde vissa ägarkategorier. Anledningen till att förköpsrätten avskaffades
vid införandet av JB var dels att bestämmelserna hade kommit till
omedelbar tillämpning endast i ett mycket begränsat antal fall, dels att de
hade haft negativa verkningar, bl.a. genom att de hade gjort jordägarna
ohågade att upplåta mark på arrende och medverkat till nedläggningen av
bärkraftiga arrendegårdar, dels att de i viss mån försvårat strukturrationaliseringen,
dels ock att besittningsskyddet för arrendatorer blev effektivare
och mera tidsenligt med de nya reglerna i JB och därför inte behövde
kompletteras med en förköpsrätt (proposition 1970:20, s. B 871).

I Sverige har aldrig funnits någon allmän rätt för arrendatorer att
friköpa sin arrendegård. Fram till utgången av år 1976 fanns dock enligt
den s.k. ensittarlagen en rätt för nyttjanderättshavare, som på annans mark
hade ett eget bostadshus från tiden före år 1928, att under vissa förutsättningar
lösa till sig marken.

Efter JB:s ikraftträdande har frågor om återinförande av förköpsrätten
och införande av en friköpsrätt varit föremål för riksdagens uppmärksamhet
vid flera tillfällen, senast vid 1982/83 års riksmöte (se LU 1982/83:27).
En närmare redogörelse för frågornas behandling dessförinnan återfinns
i betänkandet LU 1982/83:27.

Beträffande förköpsrätt pekade utskottet i det ovan nämnda, av riksdagen
godkända betänkandet på att de som yttrat sig vid remissbehandlingen
av arrendelagskommitténs slutbetänkande i princip ställt sig positiva till
ett återinförande av en förköpsrätt för jordbruksarrendatorer men att det
rådde mycket delade meningar om hur en förköpsrätt borde utformas.
Utskottet förutsatte att regeringen noga övervägde remissinstansernas synpunkter
och utformade ett förslag som var enkelt och tillfredsställande
från rättssäkerhetssynpunkt. Det var enligt utskottet också viktigt att reglerna
utformades så att de inte lätt kan kringgås. Beträffande friköpsrätt för
historiska arrenden ansåg utskottet att det var angeläget att frågan blev
föremål för en förutsättningslös utredning. Om det därvid visade sig att det
skulle innebära avsevärda svårigheter eller olägenheter, bl.a. från rättssäkerhetssynpunkt,
att införa en friköpsrätt borde enligt utskottet prövas

LU 1984/85:35

möjligheten att införa särskilda regler om förköpsrätt i dessa fall. Utskottet
tilläde att det var viktigt att utredningsarbetet inte försenade den då aviserade
propositionen på grund av arrendelagskommitténs betänkande
eller medförde att kommitténs förslag om ett återinförande av en allmän
förköpsrätt sköts på framtiden. Om friköpsrätten inte hann utredas under
beredningen av propositionen borde regeringen enligt utskottets mening
låta utreda den i särskild ordning. I det sammanhanget borde, ansåg
utskottet, också utredas behovet av en friköpsrätt till tomtmark och frågan
om en sådan friköpsrätt kan utformas på ett sätt som tillgodoser
jordbruks- och planpolitiska krav.

Med anledning av riksdagens ställningstagande tillkallades en särskild
kommitté för att utreda frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare
av s.k. historiska jordbruksarrenden och av en friköpsrätt till tomtmark.
Kommittén, som antagit namnet friköpsutredningen (Ju 1984:01),
bör enligt sina direktiv ha avslutat utredningsarbetet före utgången av år
1985.

Som tidigare nämnts (s. 3) läggs i den nu aktuella propositionen fram
förslag till lagstiftning om rätt för gårdsarrendatorer och bostadsarrendatorer
att före andra förvärva arrendestället.

I motion 1983/84:2788 (m) yrkas (yrkande 2) att riksdagen avslår förslaget
till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Motionärerna,
som främst behandlar företrädesrätten vid jordbruksarrende, anför att de
flesta arrendatorer redan i dag i praktiken torde ha företräde framför
andra köpare om ett arrendeställe blir till salu. Den förvärvsprövning som
företas av lantbruksnämnden begränsar nämligen kretsen av köpare högst
väsentligt. Motionärerna menar att en jordägare måste kunna ha möjlighet
att fritt sälja sin egendom inom ramen för förvärvslagstiftningen. 1 motionen
pekas vidare på att arrendatorns villkor inte förändras om någon
annan köper fastigheten i fråga. Motionärerna erinrar om att rätten till
förköp av arrendestället slopades för cirka tio år sedan. Att nu återinföra
en sådan rätt anser motionärerna vara inkonsekvent och inte ägnat att
skapa tilltro till långsiktigheten i lagstiftningen. Enligt motionärerna måste
det också beaktas att besittningsskyddet för arrendatorer avsevärt stärkts.
Motionärerna anför slutligen att den föreslagna metoden med intresseanmälan
ökar byråkratin och att förfarandet med hembudsskyldighet medför
risk för att på sikt utbudet av arrendemark minskar.

I den under den allmänna motionstiden i år väckta motionen 1984/
85:840 (m) yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
frågan om företrädesrätt för arrendatorer bör överlämnas till friköpsutredningen.
Enligt motionärerna är företrädesrätten en viktig fråga, men komplicerad
från såväl sakliga som lagstiftningstekniska synpunkter. I motionen
anförs att lagstiftningsarbetet därför inte har kunnat fortgå på sätt som
ursprungligen planerats; nya frågor har uppmärksammats och föranlett
ytterligare överväganden och omarbetningar. Motionärerna erinrar vidare

LU 1984/85:35

om riksdagens ovan redovisade uttalanden (s. 7 och 8) rörande möjligheten
att införa särskilda regler om förköpsrätt för den händelse friköpsrätt
inte skulle bli aktuell. Med hänsyn till de föreliggande omständigheterna
och till behovet av att en lagstiftning om företrädesrätt redan från början
utformas på lämpligt sätt bör, menar motionärerna, även frågan om företrädesrätt
överlämnas till friköpsutredningen för ytterligare utredning och
överväganden.

Av de remissinstanser som på utskottets begäran har yttrat sig över
propositionen och de med anledning härav väckta motionerna tillstyrker
flertalet att en företrädesrätt införs för gårdsarrendatorer. Lantbruksstyrelsen,
LRF och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund framhåller dessutom
att det är angeläget att en sådan företrädesrätt tillskapas. Svenska kommunförbundet
(majoriteten) anser att införandet av en lag som ger gårds- och
bostadsarrendatorer en företrädesrätt att förvärva arrendestället är motiverat
av jordbrukspolitiska och sociala skäl. Arrendenämnden i Malmö
erinrar om att nämndens majoritet i remissyttrande över arrendelagskommitténs
förslag avstyrkt införandet av en förköpsrätt. Nämnden utgår
emellertid nu från att en särskild lag om företrädesrätt skall införas och
tillstyrker att den omfattar gårdsarrende och bostadsarrende. Även domänverket
tillstyrker förslaget om företrädesrätt för bostadsarrendatorer
men anser att förutsättningen skall vara att bostadshuset är åsatt ett taxeringsvärde.
LRF anser att frågan om företrädesrätt för bostadsarrendatorer
bör bli föremål för ytterligare överväganden. Enligt Svea hovrätt är
förslaget om företrädesrätt vid bostadsarrende inte ägnat att ligga till
grund för lagstiftning. Förslaget i den delen avstyrks också av Sveriges
domareförbund. Arrendenämnden i Göteborg anför att det naturligtvis kan
hävdas att frågan om hur företrädesreglerna skall konstrueras bör utredas
ytterligare innan någon lagstiftning genomförs. Företrädesfrågan skulle
enligt nämnden exempelvis kunna kopplas samman med spörsmålet om
friköp av arrendefastigheter. Enligt arrendenämndens mening kan det
dock inte hävdas att det framlagda propositionsförslaget är förenat med
sådana olägenheter att det inte kan genomföras, om det anses angeläget att
företrädesregler införs omgående. Man måste emellertid då vara medveten
om att det genomförs en lagstiftning där åtskilliga frågor — trots remissbehandlingen
genom utskottets försorg — inte har kunnat penetreras
tillräckligt. Att flera viktiga frågor måste överlämnas åt rättstillämpningen
är också enligt nämnden i viss mån betänkligt med hänsyn till de nuvarande
svårigheterna att få till stånd prejudicerande avgöranden i arrendetvister.

Propositionens lagförslag avstyrks av Göteborgs tingsrätt, arrendenämnden
i Stockholm, kammarkollegiet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges jordägareförbund,
Fideikommissariernas intresseorganisation och i en till Kommunförbundets
yttrande fogad reservation av ledamöterna från moderata
samlingspartiet och folkpartiet. De nämnda instanserna anför i huvudsak
samma skäl för sina ställningstaganden som motionärerna i motion 2788.

LU 1984/85:35

Utskottet vill för sin del framhålla att en jordägares möjligheter att fritt
sälja sin fastighet är begränsade. Enligt jordförvärvslagen (1979:230) krävs
sålunda tillstånd av lantbruksnämnden för förvärv av fast egendom som
taxerats som jordbruksfastighet. Lagen har huvudsakligen till syfte att
främja uppbyggandet och vidmakthållandet av effektiva familjeföretag
inom jord- och skogsbruket och att stärka sambandet mellan ägande och
brukande. Den skall också främja en fortsatt strukturrationalisering på
området. En jordägare kan i praktiken också ha svårt att hitta någon annan
köpare till sin fastighet än jordbruksarrendator^ eftersom arrendatorn har
besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av arrendeavtalet. Undantag
från besittningsskyddet gäller bara sidoarrenden, dvs. jordbruksarrenden
som inte är gårdsarrenden, om arrendetiden är högst ett år. Arrendatorns
besittningsskydd rubbas i regel inte av en försäljning av fastigheten; rätten
till förlängning av avtalet gäller således också gentemot den nya ägaren.

Mot den angivna bakgrunden ter det sig enligt utskottets mening naturligt
att en jordägare, som vill sälja sin utarrenderade jordbruksfastighet, i
första hand erbjuder den som faktiskt brukar jorden — arrendatorn — att
köpa fastigheten. I praktiken är det också vanligt att arrendatorn erbjuds
fastigheten. Även om således en försäljning till arrendatorn ofta kommer
till stånd på frivillighetens väg bör man dock inte härav dra slutsatsen att
en lagstiftning om företrädesrätt skulle vara onödig. Trots att jordbruksarrendatorns
besittningsskydd successivt har stärkts är det enligt utskottets
mening inte rimligt att en arrendator vid en försäljning av arrendegården
riskerar att ställas utanför eller på sikt ser sig tvingad att lämna sitt hem och
sitt arbete. Starka sociala skäl talar således för en företrädesrätt för jordbruksarrendatorer.
En sådan rätt kan också vara av värde från jordbrukspolitiska
synpunkter. Den kan nämligen, såsom framhålls i propositionen,
öka arrendatorernas intresse av att göra långsiktiga insatser på arrendestället.
Till skillnad från motionärerna i motion 2788 och vissa remissinstanser
anser utskottet att det inte finns anledning att räkna med att en
företrädesrätt för jordbruksarrendatorer annat än undantagsvis skall kunna
negativt påverka jordägarnas intresse av att upplåta mark på arrende.
Med hänsyn till det anförda finns det enligt utskottets uppfattning inte
anledning att frångå riksdagens tidigare ställningstagande. En företrädesrätt
bör därför införas vid jordbruksarrende.

En naturligt utgångspunkt är enligt utskottets mening att arrendet skall
vara förenat med rätt till förlängning för att arrendatorn skall ha rätt att
förvärva arrendestället. Företrädesrätten bör därför, som också arrendelagskommittén
och departementschefen funnit, gälla för gårdsarrendatorer.
Några remissinstanser, bl.a. LRF och Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund, upprepar tidigare framförda krav på att också sidoarrenden bör
förenas med en företrädesrätt. Som framhålls i remissyttrandena finns det
givetvis sidoarrenden som i praktiken kan jämställas med gårdsarrenden.

LU 1984/85:35

Det helt övervägande antalet sidoarrenden torde emellertid inte vara
lämpliga som självständiga jordbruksfastigheter. Med hänsyn till den talrika
förekomsten av sidoarrenden skulle enligt utskottets mening en lagstiftning
som omfattar också sidoarrenden medföra betydande avgränsningsproblem
och en belastning på fastighetsomsättningen och tillståndsmyndigheterna
som inte står i rimlig proportion till arrendatorernas möjligheter
att slutligt förvärva den arrenderade marken. Dessutom finns vid
sidoarrende i regel inte sociala skäl av sådan påtaglig styrka att en företrädesrätt
kan anses befogad. Utskottet kan således inte ställa sig bakom
kraven på att den nya lagen skall omfatta sidoarrenden. I sammanhanget
vill utskottet peka på att det har framförts farhågor för att en lagstiftning
om företrädesrätt vid gårdsarrende skulle kringgås genom att jordägare
fortsättningsvis skulle upplåta arrende som sidoarrende och hyra ut bostadshuset
till annan än arrendatorn. Med tanke på att såväl jordägare som
arrendator normalt har ett seriöst intresse av ett väl fungerande arrendeförhållande
är det enligt utskottets mening inte realistiskt att tänka sig att
sådana förfaranden skulle förekomma i någon nämnvärd utsträckning.

När det gäller propositionens förslag om företrädesrätt för bostadsarrendatorer
vill utskottet erinra om att bostadsarrendatorer, alltsedan reglerna
om bostadsarrende infördes år 1968, har ett starkt besittningsskydd.
En förutsättning för rätt till förlängning av avtalet är dock att det på
arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde. Man
räknar med att det i hela landet finns ca 125 000 bostadsarrenden med hus
som har åsatts taxeringsvärde. Av dessa är ca 115 000 fritidshus.

1 likhet med departementschefen anser utskottet att starka sociala skäl
talar för att också bostadsarrendatorer bör ges möjlighet att förvärva
arrendestället. En sådan möjlighet är givetvis särskilt motiverad i fall där
bostadshuset utgör permanentbostad för arrendatorn och hans familj. Men
också beträffande fritidshus torde det vara befogat med en företrädesrätt.
Arrendatorn kan nämligen många gånger ha lagt ned betydande belopp i
byggnader och anläggningar på arrendestället, och ofta kan värdet på
arrendatorns egendom vara högre än värdet på den arrenderade marken.
På grund av det anförda delar utskottet departementschefens uppfattning
att bostadsarrendatorer bör få en principiell rätt att förvärva arrendestället.

Sammanfattningsvis tillstyrker utskottet att en företrädesrätt införs vid
gårdsarrende och bostadsarrende. Utskottet avstyrker således bifall till
motion 2788 yrkande 2.

Enligt utskottets uppfattning ger det i propositionen framlagda förslaget
till lagstiftning om förköpsrätt och de synpunkter som framkommit under
remissbehandlingen tillräckligt underlag för riksdagens ställningstagande
i frågorna. Någon ytterligare utredning av företrädesrätten i enlighet med
önskemålet i motion 840 är enligt utskottets mening inte erforderlig. Motionen
bör därför inte föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.

LU 1984/85:35

Lagstiftningsmetod

Enligt propositionen bör företrädesrätten regleras i en särskild lag om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Lagen har utformats efter
mönster av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt (se prop. 1981/82:169, CU 1981/82:41, rskr. 1981/82:364).
Den nu föreslagna lagen bygger sålunda på ett system med intresseanmälan
från arrendatorns sida. Jordägaren skall, om sådan anmälan gjorts,
inte få sälja arrendestället utan att först genom ett hembud ha erbjudit
arrendatorn att förvärva det. Arrendatorn ges slutligen tillfälle att inom
viss tid anta hembudet.

Den lagtekniska lösning som valts i propositionen kritiseras i motion
1983/84:2787 (c). Motionärerna hänvisar bl.a. till att regeringens förslag
betecknats som invecklat, komplicerat och svårtydbart av personer med
stor erfarenhet av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning. Man har
ansett att enklare regler än de föreslagna bör eftersträvas. Motionärerna
anser för sin del att det finns starka skäl för att genom den föreslagna
lagstiftningen stärka arrendatorernas ställning, och de vill därför inte
försena antagandet av den föreslagna lagen. Däremot bör enligt motionärernas
mening riksdagen ge regeringen till känna vikten av att frågan om
en förenklad lagteknisk lösning skyndsamt prövas. I motionen framställs
ett yrkande av denna innebörd (yrkande 1). Om lagen i enlighet med
motionärernas önskemål inte ges retroaktiv verkan, dröjer det enligt motionärerna
en tid innan den kommer att börja tillämpas. De förslag till
förenklingar som regeringen skall lägga fram bör därför kunna träda i
kraft innan lagen har hunnit tillämpas i någon större utsträckning.

Av remissinstanserna är flera positiva till regeringens val av lagstiftningsmetod.
Så t.ex. anför arrendenämnden i Linköping att det är ytterst
angeläget att den arrenderättsliga lagstiftningen i så hög utsträckning som
möjligt ansluter till lagstiftningen på hyresområdet. Svenska kommunförbundet
(majoriteten) menar att regeringens förslag utgör en allmänt sett
godtagbar lösning på lagtekniska och andra svårigheter, och Kommunförbundet
godtar förslaget i stort. Vidare framhåller Sveriges domareförbund
i sitt remissyttrande att propositionens förslag innebär förbättringar i
förhållande till arrendelagskommitténs förslag. Också lantmäteriverket,
Göteborgs tingsrätt och Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund
ansluter sig i huvudsak till propositionens förslag; tingsrätten dock under
förutsättning att en företrädesrätt verkligen skall införas. Arrendenämnderna
i Malmö och Göteborg samt Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund
pekar på att det i sig är en fördel att knyta an till ett redan
befintligt lagtekniskt system på ett närliggande område. Enligt arrendenämnden
i Malmö är ordningen dock inte invändningsfri, och arrendenämnden
i Göteborg framhåller att 1982 års ombildningslag är en nyskapelse,
att förfarandet enligt den lagen är ganska oprövat och att lagen är

LU 1984/85:35

oklar på en del punkter. Även Svea hovrätt anser att 1982 års lag inte i alla
avseenden är så bra som förebild. Mest kritisk till den i propositionen
föreslagna lagstiftningsmetoden är arrendenämnden i Stockholm, som anför
att 1982 års ombildningslag har gett upphov till en rad problem. Enligt
nämnden är det anmärkningsvärt att lagen tas som mönster för en ny
lagstiftning utan att någon utvärdering har skett.

I några remissyttranden, bl.a. från Sveriges jordbruksarrendatorers förbund
och Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, framförs önskemål
om förenkling av den föreslagna lagstiftningen. Kammarkollegiet
anför i sitt yttrande att möjligheterna till ett enklare regelsystem än det i
propositionen föreslagna bör kunna öka, om bostadsarrendena lämnas
utanför en eventuell lagstiftning. En företrädesrätt efter modell av den som
kommunerna har enligt förköpslagen (1967:868) förespråkas av LRF och
— om en företrädesrätt skall införas — av Sveriges jordägareförbund och
Fideikommissariernas intresseorganisation. Också Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund pekar på att detta kan vara en bra metod. Enligt LRF
och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund bör frågorna om företrädesrätt
handläggas av lantbruksnämnderna. Lantbruksstyrelsen, vars yttrande
är begränsat till frågor rörande jordbruksarrende, för fram ett förslag om
ändring av jordförvärvslagen som ett alternativ till propositionens förslag.
Innebörden av lantbruksstyrelsens förslag är att förvärvstillstånd för en
utomstående köpare skall vägras om fastigheten är upplåten med gårdsarrende
och arrendatorn önskar förvärva egendomen.

Utskottet har i det föregående funnit att en företrädesrätt bör införas
såväl vid gårdsarrende som vid bostadsarrende. De förslag till en förenklad
lagstiftning som har förts fram av vissa remissinstanser tar i huvudsak
sikte enbart på jordbruksarrenden och torde inte vara lämpliga när det
gäller en lagreglering av bostadsarrendators företrädesrätt. Att nu införa
en handläggningsordning för jordbruksarrenden och en annan för bostadsarrenden
bör enligt utskottets mening inte komma i fråga. I stället måste
man försöka finna en lagstiftningsmetod som medger att reglerna för
företrädesärendena kan göras så enhetliga som möjligt. En i och för sig
tänkbar lösning är att utforma reglerna efter mönster av den kommunala
förköpslagen, vilket skulle innebära att arrendatorn gavs möjlighet att
träda in i ett redan färdigt köp. En sådan ordning är visserligen tämligen
okomplicerad men kan medföra risker för att företrädesrätten urholkas.
Som framhålls av departementschefen kan sålunda en överlåtelse omfatta
även annan egendom — kanske av betydande värde — än arrendestället,
som arrendatorn inte vill eller kan förvärva. Vidare uppkommer svårigheter
i de fall då en överlåtelse avser egendom beträffande vilken flera
arrendatorer kan göra gällande företrädesrätt.

LU 1984/85:35

dig samordning med annan lagstiftning, bl.a. fastighetsbildningslagen
(1970:988) och jordförvärvslagen. Den i propositionen valda lösningen
har, som också påpekas av flera remissinstanser, fördelen av att knyta an
till ett redan etablerat förfarande. Den fyller även kraven på enhetligt
handläggningsförfarande och samordning med annan lagstiftning och ger
utrymme för hänsynstagande både till arrendatorns berättigade intressen
och intresset av en fri fastighetsomsättning. Den föreslagna lagstiftningsmetoden
utgör enligt utskottets mening en god grund för en lagreglering av
företrädesrätten.

I anslutning till det anförda vill utskottet peka på att en lagstiftning om
företrädesrätt som skall omfatta också bostadsarrendatorer är förenad
med särskilda problem med hänsyn till de varierande förhållandena vid
dessa arrenden. I avsikt att förenkla förfarandet vid bostadsarrendators
förvärv av arrendestället kommer utskottet i det följande att föreslå vissa
ändringar i propositionens förslag.

Enligt utskottets mening är det knappast troligt att en ytterligare utredning
av frågan om lagstiftningsmetod kommer att resultera i en enklare
lagstiftning. Utskottet förutsätter dock att regeringen med uppmärksamhet
följer tillämpningen av de nya reglerna om företrädesrätt och tar de initiativ
i förenklande syfte som kan visa sig möjliga. Med det anförda avstyrker
utskottet bifall till yrkande 1 i motion 2787.

Intresseanmälan (2—4 §§)

1 propositionen föreslås att en arrendator, som är intresserad av att
förvärva arrendestället, får göra en anmälan om detta hos inskrivningsmyndigheten.
Till sin intresseanmälan skall arrendatorn foga arrendeavtalet
i original eller bestyrkt kopia. Inskrivningsmyndigheten skall göra en
anteckning i fastighetsboken om intresseanmälan. Enligt 4 § första stycket
förslaget till lag om arrendators företrädesrätt skall en intresseanmälan
gälla i fem år. Om ett hembud har skett under femårsperioden och det
återstår en kortare tid än två år av perioden förlängs dock giltighetstiden
för intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast
efter två år från den dag då hembudet skedde. När giltighetstiden för en
intresseanmälan har gått ut får arrendatorn göra en ny anmälan (4 § sista
stycket).

En intresseanmälan skall enligt propositionen vara personlig och således
gälla endast till förmån för den arrendator som har gjort anmälan. Har
arrenderätten upplåtits gemensamt åt flera måste arrendatorerna gemensamt
göra intresseanmälan. Avlider arrendatorn upphör verkningarna av
intresseanmälan. Detsamma gäller om arrendet överlåts. För att få en
företrädesrätt att förvärva arrendestället måste således dödsboet eller den
nye arrendatorn göra en egen intresseanmälan.

LU 1984/85:35

I motion 1983/84:2786 (vpk) yrkas att riksdagen skall besluta ändra
bestämmelserna så att skyldigheten att avge intresseanmälan slopas (yrkande
3 delvis). Som tidigare har nämnts kritiseras förfarandet med intresseanmälan
också i motionerna 2787 (c) och 2788 (m).

Av de remissinstanser som yttrat sig över propositionens förslag i denna
del är det endast två, Svenska lantarbetareförbundet och Sveriges domareförbund,
som uttrycker sig positivt om förslaget. Flertalet remissinstanser
anser att systemet med intresseanmälan är byråkratiskt, tungrott och kostsamt,
att det kan leda till stötande rättsförluster vid försummelse att förnya
anmälan eller vid dödsfall och att det kan utgöra ett irritationsmoment i
förhållandet mellan jordägare och arrendator. Dessa synpunkter framförs
i remissyttrandena från Svea hovrätt, arrendenämnderna i Malmö och
Göteborg, kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, domänverket, LRF och Sveriges
jordbruksarrendatorers förbund. Svea hovrätt, som tar avstånd från
tanken på en företrädesrätt för bostadsarrendatorer, menar att ett mera
praktiskt system kunde vara att införa en skyldighet för jordägaren att före
försäljningen hembjuda arrendestället till arrendatorn. Lagfart skulle inte
beviljas för den nye ägaren förrän det styrkts att hembudsskyldigheten
fullgjorts. Enligt hovrätten kan detta styrkas av lantbruksnämnden. Ett
förfarande med en skriftlig försäkran i lagfartsärendet förespråkas också
av arrendenämnden i Göteborg. Arrendenämnden tillägger att om intresseanmälan
skall införas bör den i vart fall gälla utan begränsning i tiden
samt för dödsbo förslagsvis under sex månader efter dödsfallet.

Utskottet vill för sin del framhålla att om man — såsom utskottet
förordat i föregående avsnitt — skall införa en lagstiftning om företrädesrätt
för jordbruks- och bostadsarrendatorer att förvärva arrendestället,
som bygger på en hembudsskyldighet för jordägaren, måste man skapa
vissa garantier för att arrendatorn får möjlighet att utöva sina rättigheter.
Någon form av kontroll av att hembudsskyldigheten fullgörs måste alltså
ske. Enligt utskottets mening är det naturligt att denna kontrollfunktion
utövas av inskrivningsmyndigheterna. Dessa myndigheter har redan i dag
i uppgift att kontrollera att olika rättsliga förutsättningar för ett fastighetsköps
giltighet är uppfyllda. Så är exempelvis fallet när det gäller tillämpningen
av förköpslagen och lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast
egendom m.m. Eftersom inskrivningsmyndigheterna för närvarande saknar
kännedom om eventuella arrendeförhållanden i andra fall än då
arrenderätten intecknats, måste man skapa förutsättningar för att de skall
kunna uppmärksamma företrädesfallen.

LU 1984/85:35

med betydande nackdelar. Som ovan anförts saknar inskrivningsmyndigheterna
i allmänhet närmare kännedom om arrendeförhållandena. För att
inskrivningsmyndigheterna skall kunna utöva sin kontroll måste de därför
få uppgift om huruvida en överlåten fastighet eller fastighetsdel är helt eller
delvis utarrenderad och huruvida hembudsskyldigheten iakttagits. Om
företrädesrätten endast omfattat gårdsarrende hade den av remissinstanserna
föreslagna metoden kunnat användas. Med hänsyn till att företrädesrätten
även skall omfatta bostadsarrende skulle intygskravet aktualiseras
vid det övervägande antalet fastighetsöverlåtelser, något som skulle
upplevas som betungande för både fastighetsägarna och inskrivningsmyndigheterna.

Enligt utskottets mening är systemet med intresseanmälan att föredra.
Genom kravet på en anmälan från arrendatorns sida begränsas hembudsförfarandet
till de fall då arrendatorn har ett intresse av att förvärva
arrendestället. För jordägaren bör det vara en fördel att i förväg få reda på
arrendatorns inställning i stället för att frågan skall aktualiseras först i
samband med en försäljning. På grund av de angivna skälen förordar
utskottet att förslaget om intresseanmälan genomförs.

När det gäller giltighetstiden för en intresseanmälan vill utskottet framhålla
att arrendatorerna och deras familjer ofta stannar under lång tid på
sina arrenden. Utskottet vill vidare peka på att ett förnyelseförfarande vart
femte år medför kostnader och en viss byråkratisk omgång för såväl
arrendatorn som inskrivningsmyndigheten. Den föreslagna giltighetstiden
om fem år framstår mot denna bakgrund som väl kort. En till tiden
obegränsad giltighet skulle emellertid innebära att fastighetsböckerna belastades
med anteckningar som saknar aktualitet och som därmed i onödan
försvårar förfarandet vid fastighetsöverlåtelser. Enligt utskottets mening
bör en giltighetstid om tio år utgöra en lämplig avvägning mellan
arrendatorns intressen och intresset av en fungerande fastighetsmarknad.
4 § första stycket förslaget till lag om arrendators företrädesrätt bör därför
ändras i enlighet härmed.

Utskottet vill i detta sammanhang erinra om att den omständigheten att
en intresseanmälan finns antecknad i fastighetsboken inte alltid innebär
att hembudsskyldighet föreligger. Sålunda kan en intresseanmälan kvarstå,
även om arrendeavtalet har upphört eller arrendet har överlåtits.
Jordägaren är då givetvis inte skyldig att hembjuda arrendestället. Om
jordägaren i dessa fall vill sälja en fastighet som belastas av en inaktuell
intresseanmälan, har han möjlighet att i lagfartsärendet visa att hembudsskyldigheten
har upphört.

LU 1984/85:35

kunna ta ställning till frågan om intresseanmälan. Utskottet förordar därför
att 4 § kompletteras med en bestämmelse av innebörd att en intresseanmälan
skall gälla för dödsboet under sex månader efter arrendatorns
död. Tiden sex månader har valts eftersom det i princip är den tid som ett
dödsbo har på sig att överväga om man skall säga upp arrendeavtalet eller
inte (9 kap. 5 § JB). Den nu förordade bestämmelsen bör självfallet tillämpas
både vid gårdsarrende och bostadsarrende. Att dödsboet får en viss
frist för att ta ställning i frågan om intresseanmälan bör enligt utskottets
mening inte leda till att maximitiden enligt 4 § första stycket — tio år med
eventuell förlängning under ytterligare två år — förlängs.

Den särskilda regeln om verkan av arrendators död bör tas in i ett nytt
andra stycke i 4 § och utformas så att intresseanmälan gäller fram till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efter sex månader från arrendatorns
dödsdag, dock längst fram till den inskrivningsdag som anges i första
stycket. Bestämmelsen i 4 § sista stycket om rätten att göra en ny intresseanmälan
bör, som lagrådet påpekar i sitt yttrande över utskottets lagrådsremiss,
i förtydligande syfte förses med det tillägget att rätten också gäller
arrendatorns dödsbo. I 5 § börtas in en erinran om att en intresseanmälan
under viss tid kan gälla för arrendatorns dödsbo.

I anslutning till det anförda vill utskottet peka på ett problem som kan
uppkomma när ett arrende är gemensamt för flera och arrendatorerna har
gjort en gemensam intresseanmälan. Avlider en av arrendatorerna kommer
verkningarna av intresseanmälan att upphöra för alla efter sex månader.
Går i annat fall en av flera arrendatorers arrenderätt över på någon
annan person upphör verkningarna omedelbart. I båda fallen måste alltså
en ny intresseanmälan göras av samtliga arrendatorer gemensamt. Någon
sådan anmälan torde dock inte fordras om den som förvärvar arrenderätten
redan tidigare har del i arrendet.

1 det här sammanhanget tar utskottet också upp en fråga som rör
intresseanmälan vid bostadsarrende. Avtal om bostadsarrende gäller i princip
för minst fem år och förlängs vid utebliven uppsägning för ytterligare
fem år. Uppsägning från jordägarens sida måste ske minst ett år före
arrendetidens utgång. Sägs avtalet upp av jordägaren har arrendatorn
under vissa förutsättningar rätt till förlängning av avtalet (10 kap. 5 § JB).
Rätten till förlängning är dock alltid beroende av om det, när avtalet senast
kan sägas upp av jordägaren, finns ett bostadshus på den arrenderade
marken och huset har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § JB). Enligt förslaget
till lag om arrendators företrädesrätt krävs det för rätten att göra
intresseanmälan endast att avtal om bostadsarrende har träffats. Något
bostadshus behöver således inte finnas på arrendestället vid denna tidpunkt.
Enligt 6 § lagförslaget behöver något hembud inte ske om arrendet
inte är förenat med rätt till förlängning. Frågan om hembudsskyldigheten
prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. Den föreslagna

2 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

ordningen kan enligt utskottets mening medföra vissa praktiska problem.
Frågan om hembud kan exempelvis aktualiseras under den första hälften
av en arrendeperiod och innan något bostadshus har hunnit uppföras. För
arrendenämnden kan det då bli svårt eller rent av omöjligt att bedöma om
hembud behövs eller ej eftersom denna fråga skall avgöras med hänsyn till
om det vid utgången av fjärde året finns ett taxerat bostadshus på arrendestället.

Enligt utskottets mening är det inte tillfredsställande att tillämpningssvårigheter
av den art som redovisats ovan kan uppkomma. Arrendenämnden
i Göteborg har i sitt remissyttrande också efterlyst ett klarläggande av
hur nämnderna skall förfara i sådana situationer. Vidare kan erinras om att
domänverket har framhållit att en förutsättning för företrädesrätt vid
bostadsarrenden bör vara att bostadshuset åsatts ett taxeringsvärde. Utskottet
anser att olägenheterna kan undanröjas om i lagen förs in en regel
om att en bostadsarrendator inte får göra intresseanmälan förrän det finns
ett taxerat bostadshus på arrendestället. Ett sådant krav medför visserligen
en mindre begränsning av kretsen bostadsarrendatorer som får göra intresseanmälan,
men enligt utskottets mening kan några särskilda skäl inte
anföras för att andra bostadsarrendatorer än de som har taxerade bostadshus
bör kunna utnyttja företrädesrätten. Genom att intresseanmälan beträffande
bostadsarrende får ske endast om arrendatorn har besittningsskydd,
uppnås också en anpassning till vad som gäller för intresseanmälan
vid gårdsarrende. Utskottet föreslår således att 2 § lagen om arrendators
företrädesrätt kompletteras med en bestämmelse med angivet innehåll.
Dessutom bör krävas att arrendatorn till sin intresseanmälan fogar ett
bevis om att bostadshuset har åsatts taxeringsvärde. Vissa redaktionella
jämkningar bör göras i 2 § utöver vad som framgår av utskottets lagrådsremiss.

Sammanfattningsvis innebär vad utskottet anfört i förevarande avsnitt
att utskottet tillstyrker propositionens förslag om intresseanmälan med de
ändringar som har föreslagits i det föregående. Utskottet avstyrker därmed
bifall till motion 2786 yrkande 3 i motsvarande del.

Hembud (5—9 §§)

Den i propositionen föreslagna företrädesrätten för en arrendator avser
själva arrendestället som sådant, dvs. den arrenderade marken. Arrendestället
behöver inte motsvara en registerfastighet. Enligt 5 § lagen om
arrendators företrädesrätt skall ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan
gäller, inte få överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan
att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva
arrendestället. Erbjudandet, som kallas hembud, skall således i princip
bara omfatta arrendestället men får enligt 5 § andra stycket också avse
ytterligare fast egendom, om inte arrendatorn bestrider det. Från hembudsskyldigheten
görs i 5 § tredje stycket och 6 § vissa undantag.

LU 1984/85:35

Av lantmäteriverkets remissyttrande framgår att vid gårdsarrende de
berörda registerfastigheterna i allmänhet torde omfatta både jordbruksoch
skogsmark varav arrendet endast avser jordbruksdelen. När det gäller
bostadsarrendena torde dessa endast i undantagsfall avse annat än ett
område av en fastighet. Ett hembud kommer följaktligen — till skillnad
från vad som torde vara fallet vid företrädesrätt till hyresfastigheter för
ombildning till bostadsrätt — relativt sällan att avse en hel registerfastighet
utan oftast ett område av fastigheten. Enligt 4 kap. 7 § JB är ett köp, som
innebär att ett visst område kommer i en särskild ägares hand, giltigt
endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. Mot
bakgrund av denna ogiltighetsregel föreslås i propositionen (6 § första
stycket 4) att hembud inte behövs om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan komma till stånd. Frågan om hembud behövs
skall enligt 6 § andra stycket prövas av arrendenämnden på begäran av
jordägaren. Om arrendenämnden finner att fastighetsbildning inte kan
komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren
ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör
kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande
arrendestället eller huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna
i fastighetsbildningslagen inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.
1 7 § finns en liknande bestämmelse som tar sikte på det fall att arrendatorns
förvärv har blivit ogiltigt till följd av att begärd fastighetsbildning
inte har kunnat ske. Också i sådant fall skall arrendenämnden göra en
skälighetsprövning som kan leda till att jordägarens hembudsskyldighet
kvarstår. Jordägaren är intill dess arrendenämnden har prövat frågan
förhindrad att överlåta arrendestället.

Bestämmelserna i 6 och 7 §§ har i princip tillkommit för att på ett
indirekt sätt främja överenskommelser mellan jordägaren och arrendatorn
om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbildningsskäl
för att arrendestället skall kunna överlåtas. Syftet med bestämmelsen i 5 §
andra stycket om att ett hembud får avse också annan fast egendom än
arrendestället är att göra det möjligt för jordägaren att redan i det ursprungliga
hembudet erbjuda arrendatorn även annan fast egendom än
arrendestället.

LU 1984/85:35

bli omfattande och kostnadskrävande. Enligt dessa organisationer blir
resultatet att man slår sönder fungerande arrendeförvaltningar och att
man skapar konflikter mellan arrendatorer och jordägare och mellan
arrendatorerna inbördes. Vidare blir förfarandet vid förvärv av bostadsarrendeställen
mycket komplicerat. Om förslaget i propositionen skall läggas
till grund för lagstiftning bör enligt Sveriges advokatsam fund de frågor som
rör fastighetsbildning med anledning av företrädesrätten först ytterligare
penetreras. Enligt lantmäteriverket kommer det oftast att bli fråga om
fastighetsbildning eftersom det i det helt övervägande antalet fall torde
förhålla sig så att arrendestället inte sammanfaller med en registerfastighet.

När det gäller jordbruksarrende framhåller lantmäteriverket att det är
vanligt att jordbruket arrenderas ut medan fastighetsägaren behåller skogen.
Fastighetsbildningslagstiftningen är enligt lantmäteriverket allmänt
sett restriktiv mot att man delar upp en lantbruksfastighet så att jord och
skog skiljs åt. En delning kan därför oftast inte komma till stånd och det
blir i realiteten en fråga om möjlighet att förvärva hela fastigheten. Lantmäteriverket
anser att det är en brist att denna innebörd inte kommer till
uttryck i lagtexten. Svea hovrätt, arrendenämnden i Malmö och lantbruksstyrelsen
framför liknande synpunkter och vill också ha förtydliganden för
bedömningen av frågan om hur mycket mer än arrendestället som jordägaren
skall vara skyldig att erbjuda. Lantbruksstyrelsen tillägger att även om
fastighetsbildning kommer till stånd, föreligger en uppenbar risk för att det
bildas olämpliga restfastigheter. Också Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund pekar på att den arrenderade delen sällan sammanfaller med
registerfastighet. Det innebär enligt förbundet att det likväl blir lantbruksnämnden
som får pröva om hembudet är förenligt med jordförvärvslagen
och fastighetsbildningslagen. Enligt Svenska lantarbetareförbundet kan
fördelar uppnås om hembudet godkänns av lantbruksnämnden innan det
översänds till arrendatorn. LRF anför att ett jordbruksarrendeställe ofta
behöver kompletteras och att en företrädesrätt enligt propositionen kan
innebära att det tar lång tid innan ett slutgiltigt hembud kan överlämnas
till arrendatorn. Långdragna procedurfrågor kan enligt LRF medföra att
jordägaren gör rättsförluster trots att grundförutsättningarna för en företrädesrätt
måste vara att jordägarens ekonomiska situation inte rubbas på
grund av en sådan rätt. LRF pekar också på att särskilda komplikationer
kan uppstå i de fall försäljning skall ske av ett större markkomplex med
flera arrendatorer och där kanske även viss del brukas av ägaren själv. Ett
köp med flera arrendatorer inblandade bör, anser LRF, kunna tillgå så att
dessa gemensamt träder i köparens ställe. Vid förvärvsprövningen skall det
sedan åligga lantbruksnämnden att som villkor för förvärvstillstånd föreskriva
hur fastigheten skall delas mellan berörda arrendatorer. Om endast
någon eller några arrendatorer vill utnyttja företrädesrätten kan enligt
LRF svårigheter uppstå för jordägaren att genomföra försäljningen. 1 vissa
sådana situationer måste det därför vara obilligt mot jordägaren om företrädesrätten
Fick utnyttjas.

LU 1984/85:35

Försiaget i den del det avser bostadsarrende föranleder inte någon erinran
från lantmäteriverkets sida. Arrendenämnden i Malmö anför att försäljning
av bostadsarrendetomter som inte utgör egna fastigheter i regel kan
ske utan de svårigheter som följer vid försäljning av jordbruksarrendeställen
där arrendestället inte sammanfaller med jordägarens fastighet. Arrendenämnden
i Göteborg och Sveriges domareförbund är av annan uppfattning
och pekar i sina remissyttranden på att problem kan uppkomma då
ett större antal bostadsarrenden har upplåtits på en fastighet. Enligt arrendenämnden
torde särskilda svårigheter kunna uppstå i fall då det kanske
bara är några arrendatorer som önskar förvärva sina arrendeställen. Domareförbundet
framhåller att om flera arrendatorer kan hävda rätt att
förvärva arrendestället uppstår betydande olägenheter när man skall bedöma
företrädesrätten dem emellan. Liknande synpunkter framförs av
Svea hovrätt.

Utskottet vill för sin del understryka att en intresseanmälan och det
därmed följande överlåtelseförbudet i 5 § endast avser arrendestället.
Egendom som inte till någon del omfattas av en intresseanmälan får
jordägaren således fritt överlåta. Det bör vidare framhållas att hembud
behöver ske endast till den arrendator som har gjort intresseanmälan. Har
detta arrendeförhållande upphört behövs inte något hembud. Inte heller
behövs hembud, om arrendet har överlåtits och den nye arrendatorn inte
har gjort intresseanmälan.

En försäljning av fast egendom som helt eller delvis är utarrenderad
kommer, som tidigare berörts, oftast att aktualisera fastighetsbildningsåtgärder,
eftersom arrendestället sällan torde sammanfalla med en registerfastighet.
Om egendomen är taxerad som jordbruksfastighet och det inte
är fråga om fastighetsbildning för annat ändamål än jordbruk, skall ett
förvärv dessutom prövas av lantbruksnämnden enligt jordförvärvslagen.
Förvärvet blir således föremål för jordbruks- och skogsbrukspolitiska
överväganden. Som utskottet framhållit i det föregående medför reglerna
i jordförvärvslagen att rätten för en jordägare att fritt överlåta sin jordbruksfastighet
är starkt begränsad. Lantbruksnämndens prövning kan
nämligen i en del fall leda till att en överlåtelse inte kan ske till någon
annan än en arrendator på fastigheten. I andra fall kan en prövning
medföra att arrendestället inte får förvärvas av arrendatorn, trots att en i
och för sig lämplig jordbruksfastighet kan bildas. Lantbruksnämnden kan
nämligen Finna att arrendestället av jordbruksrationaliseringsskäl bör
överföras till en annan brukningsenhet.

Mot bakgrund av det anförda ter det sig vid jordbruksarrende naturligt
att jordägaren tar upp förhandlingar med arrendatorn inför en förestående
försäljning som berör arrendestället och att de diskuterar förvärvsfrågan
med lantbruksnämnden. Man har enligt utskottets uppfattning anledning
att räkna med att jordägaren och arrendatorn därefter i övervägande
antalet fall på frivillig väg kommer överens om köpet och vad det skall

LU 1984/85:35

omfatta. Först om frivilliga lösningar inte kan nås, aktualiseras frågorna
om ett hembud och vad detta skall omfatta.

Enligt utskottets mening skulle företrädesrätten för gårdsarrendatorer i
väsentlig mån urholkas om hembudsskyldigheten upphörde så snart det
visade sig att arrendestället inte kan bilda en egen registerfastighet. Utskottet
biträder därför propositionens förslag om att jordägaren inte bör befrias
från sin hembudsskyldighet om det är skäligt att han erbjuder arrendatorn
att förvärva ytterligare mark så att fastighetsbildning kan ske. Att
i lagen ange hur mycket mark jordägaren bör vara skyldig att tillskjuta
låter sig enligt utskottets mening inte göra. Med hänsyn till de skiftande
förhållandena måste frågan om hur mycket mark som skall avstås avgöras
från fall till fall. Som departementschefen framhåller bör det dock härvid
inte komma i fråga att jordägaren skall skjuta till mark från en registerfastighet
som inte berörs av arrenderätten. I de fall arrendet inte avser en hel
registerfastighet kan det däremot bli aktuellt att jordägaren måste avstå
hela fastigheten. Detta gäller särskilt när arrendet inte omfattar den skogsmark
som ingår i fastigheten. Som lantmäteriverket påpekat är nämligen
fastighetsbildningslagstiftningen restriktiv när det gäller en uppdelning av
en jordbruksfastighet så att jord och skog skiljs åt. Frågan om hembudsskyldighet
skall behöva föreligga i fråga om en hel registerfastighet, trots
att gårdsarrendet endast avser fastighetens jordbruksmark, får — i enlighet
med vad departementschefen anför — bedömas med utgångspunkt i om
registerfastigheten är en enhet som utgör ett utvecklat eller utvecklingsbart
lantbruksföretag. Utskottet vill stryka under att avgörande för frågan om
hur mycket mark som måste skjutas till är vad som kan anses acceptabelt
från fastighetsbildningssynpunkt. Som framhålls i propositionen är jordägaren
inte skyldig att se till att arrendatorn får förvärva en optimal
brukningsenhet.

Med anledning av vad lantbruksstyrelsen anfört om risken för att det
skall bildas olämpliga restfastigheter erinrar utskottet om att en fastighetsbildning
måste ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir
varaktigt lämpad för sitt ändamål. Enligt utskottets mening bör därför en
fastighetsbildning till följd av arrendatorns förvärv av arrendestället endast
undantagsvis behöva leda till att en mindre lämplig restfastighet
uppstår. Om det vid en fastighetsbildningsförrättning visar sig att det som
återstår av en jordbruksfastighet, sedan arrendestället avskiljts, inte kan
utgöra en självständig fastighet eller tillföras någon annan fastighet, får en
avstyckning inte ske. I sådana fall får arrendenämnden pröva om jordägaren
skall erbjuda även resten av fastigheten till arrendatorn eller om någon
hembudsskyldighet inte längre skall föreligga.

Sammanfattningsvis anser utskottet således att det får ankomma på
arrendenämnden att från fall till fall bedöma hur mycket mark som behöver
tillskjutas till arrendestället. Som framhålls i propositionen kommer
prövningen i praktiken i stor utsträckning att avgöras av jordbruks- och

LU 1984/85:35

skogsbrukspolitiska synpunkter, varvid lantbruksnämndens yttrande
kommer att få särskild betydelse.

Enligt utskottets mening torde de i propositionen föreslagna hembudsreglerna
kunna fungera utan större svårigheter vid jordbruksarrende, eftersom
det ofta bara finns en arrendator på fastigheten. De tillämpningsproblem
som kan uppkomma bör kunna bemästras. Vid bostadsarrende
däremot är bilden en annan, vilket bl. a. beror på att det inte torde vara
ovanligt med flera bostadsarrendatorer på samma fastighet. Som några
remissinstanser har påpekat, kan t. ex. svårlösta intressekonflikter uppstå
när flera arrendatorer samtidigt gör gällande företrädesrätt vid en försäljning
av en fastighet eller ett område av en fastighet. Utskottet vill också
peka på att en försäljning av en större fastighet eller ett fastighetskomplex
avsevärt kan försvåras eller försinkas om ett hembudsförfarande först
måste genomföras gentemot flera arrendatorer som var och en arrenderar
ett smärre område. Med hänsyn till de olika problem som kan uppkomma
vid hembud till bostadsarrendatorn framstår det som angeläget att förfarandereglerna
förenklas. En sådan förenkling bör kunna ske utan att syftet
med lagstiftningen äventyras. Enligt utskottets mening bör följande gälla
beträffande hembud vid bostadsarrende.

Till skillnad från vad som skall gälla vid jordbruksarrende bör vid
bostadsarrende den principiella utgångspunkten vara att arrendatorns
företrädesrätt skall omfatta den mark som jordägaren avser att sälja. Detta
medför till en början att arrendatorn får företrädesrätt då han arrenderar
en hel registerfastighet som skall säljas. Vidare får arrendatorn företrädesrätt
om jordägaren vill sälja ett område av sin fastighet och arrendet
omfattar hela detta område. Om företrädesrätten skulle gälla enbart då
identitet föreligger mellan arrendestället och den mark som skall säljas
skulle företrädesrätten emellertid bli illusorisk. Jordägaren skulle nämligen
genom att sälja ett något större område än arrendestället kunna förhindra
att företrädesrätt uppkommer. Enligt utskottets mening bör arrendatorn
ha företrädesrätt också i sådana fall då det markområde som
jordägaren avser att sälja till huvudsaklig del omfattas av arrendestället.
Med huvudsaklig del bör förstås att arrendestället skall utgöra mer än
hälften av den fasta egendom som skall säljas. Finns det flera arrendatorer
med arrendeställen på den mark som skall säljas och har de gjort intresseanmälan
leder utskottets förslag till att jordägaren blir hembudsskyldig
enbart gentemot den arrendator vars arrendeställe omfattar mer än hälften
av den egendom som försäljningen avser. Om det inte finns någon arrendator
som har ett arrendeställe som omfattar mer än hälften av den egendom
som skall överlåtas, får överlåtelsen ske utan hembud. Med den nu
förordade utformningen av företrädesrätten minskar man enligt utskottets
mening riskerna för att svårlösta intressekonflikter uppkommer och att
hembudsförfarandet sätts i gång i fall då det knappast framstår som
realistiskt med ett förvärv. Man undviker vidare de problem som kan

LU 1984/85:35

uppstå när arrendestället endast utgör en obetydlig del av en stör fastighet
eller ett fastighetskomplex.

Frågan om ett hembud behövs eller ej bör enligt utskottets mening
kunna prövas av inskrivningsmyndigheten. I fastighetsböckerna finns, när
det gäller flertalet fastigheter, arealen angiven och av det arrendeavtal som
skall ges in i samband med intresseanmälan torde framgå arrendeställets
areal. Enligt propositionens förslag skall inskrivningsmyndigheten pröva
om en försäljning berör ett arrendeställe eller ej. Det bör inte medföra
några större svårigheter för inskrivningsmyndigheten att, vid en försäljning
som rör ett bostadsarrende, göra en jämförelse mellan arealen på det
som skall försäljas och arrendeställets areal. Om försäljningen omfattar en
hel registerfastighet men uppgift saknas i fastighetsboken om fastighetens
areal torde erforderlig arealuppgift kunna inhämtas från fastighetsregistret.
I sådana fall där försäljningen omfattar en del av registerfastighet bör
erforderliga arealuppgifter framgå av fastighetsbildningshandlingarna eller
av handlingarna i lagfartsärendet. Om inskrivningsmyndigheten vid sin
arealjämförelse finner att arrendestället utgör hälften eller mindre än
hälften av den areal som skall säljas, behövs således inte något hembud.

Som tidigare nämnts får enligt propositionen ett hembud avse även
annan fast egendom än arrendestället, om inte arrendatorn bestrider detta.
Utgångspunkten för utskottets förslag rörande bostadsarrende är, som
framgår ovan, att arrendatorns företrädesrätt avser den fasta egendom
som jordägaren vill sälja. Det innebär att en arrendator som uppfyller
förutsättningarna för hembud, dvs. har ett arrendeställe som utgör mer än
hälften av den egendom som skall säljas, också får godta att hembudet
avser mer mark än arrendestället. Det bör således inte vara möjligt för
arrendatorn att bestrida att hembudet får omfatta annat än arrendestället.

På grund av de redovisade övervägandena föreslog utskottet i lagrådsremissen
att 5 § andra stycket förslaget till lag om arrendators företrädesrätt
skulle kompletteras med en bestämmelse av innebörd att ett hembud
inte får bestridas om arrendeavtalet avser ett bostadsarrende och avtalet
omfattar mer än hälften av den fasta egendom som hembudet avser. Vidare
föreslogs att ett nytt sista stycke fördes in i paragrafen enligt vilket en
överlåtelse får ske utan hembud om arrendeavtalet avser ett bostadsarrende
och avtalet omfattar hälften eller mindre än hälften av den fasta egendom
som överlåtelsen avser.

Lagrådet utgår i sitt yttrande från att hembudsskyldighet alltid skall
föreligga om arrendestället avser en hel fastighet och framhåller att det
från lagteknisk synpunkt möter vissa svårigheter att foga in de nya reglerna
inom den ram som propositionsförslaget bildar. Enligt lagrådets mening
skulle innebörden av den avsedda regleringen framträda på ett naturligare
och mera logiskt sätt om den får komma till uttryck i omedelbar anslutning
till första stycket av paragrafen, där lagens huvudregel om hembudsskyldighet
finns. Om så sker kan det nuvarande andra stycket — som innehål -

LU 1984/85:35

ler bestämmelser av innebörd att hembud visserligen får avse även annan
fast egendom än arrendestället men att arrendatorn kan sätta sig emot
detta — jämkas så att arrendatorns nämnda rätt att avvisa ett hembud skall
avse endast jordbruksarrende.

Biträds de anförda synpunkterna bör enligt lagrådet det föreslagna nya
fjärde stycket av 5 § således utgå. I stället bör ett nytt andra stycke införas
och bestämmelserna i det nuvarande andra stycket ändras enligt följande.

Utan hinder av första stycket får, när det är fråga om bostadsarrende
som inte avser hel fastighet, överlåtelse ske utan hembud om högst hälften
av den överlåtna fasta egendomen utgör mark, som omfattas av arrendet.

Föreligger hembudsskyldighet får hembudet avse även annan fast egendom
än arrendestället, såvitt avser jordbruksarrende dock inte om arrendatorn
bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av hembud
enligt 10 §.

Lagutskottet biträder lagrådets synpunkter och förordar att paragrafen
får den av lagrådet föreslagna lydelsen. Med anledning av vad lagrådet
anfört om hembudsskyldighet då arrendestället omfattar en hel registerfastighet
vill lagutskottet framhålla att undantaget från hembudsskyldighet
endast gäller då arrendestället utgör en del av en fastighet. När arrendet
omfattar en hel fastighet föreligger alltså alltid hembudsskyldighet även
om jordägaren avser att jämte arrendestället sälja annan fast egendom.

När det gäller inskrivningsmyndighetens prövning av frågan om hembudsskyldighet
föreligger vid bostadsarrende vill utskottet utöver vad
ovan anförts framhålla följande. 1 de fall erforderliga arealuppgifter inte
framgår av fastighetsboken, fastighetsregistret eller handlingarna i lagfartsärendet
bör hembudsskyldighet anses föreligga såvida inte jordägaren
på något sätt t. ex. genom ett intyg från arrendatorn kan styrka att arrendestället
endast utgör högst hälften av den försålda egendomen. Tveksamhet
om arealförhållandena bör alltså tala till arrendatorns förmån.

Beträffande frågan om jordägaren enligt 6 eller 7 § skall vara skyldig att
också vid bostadsarrende skjuta till mark utöver den som omfattas av
hembudet vill utskottet framhålla att det för en jordägare som avser att
sälja ett område av sin registerfastighet självfallet är av stor betydelse att
fastighetsbildningsåtgärder kan komma till stånd. Annars blir ju en försäljning
ogiltig. Det kan därför på goda grunder antas att jordägaren före en
försäljning hos fastighetsbildningsmyndigheten hör efter vad som lämpligen
kan avstyckas och att dessa uppgifter sedan läggs till grund för eventuella
köpeförhandlingar. I flertalet fall kan man enligt utskottets mening
räkna med att jordägarens hembud till arrendatorn kommer att avse ett
område som kan avstyckas. Det kan emellertid inte uteslutas att en jordägare
söker kringgå företrädesreglerna och ger arrendatorn ett så orealistiskt
hembud att det redan från början står klart att fastighetsbildning inte
kan ske i enlighet med hembudet. Om hembudsskyldigheten då upphörde
skulle jordägaren senare fritt kunna överlåta egendom som omfattar arrendestället.
Enligt utskottets mening är det inte rimligt att öppna sådana

LU 1984/85:35

möjligheter till kringgående av lagen. Också vid bostadsarrende bör en
jordägare därför kunna bli skyldig att enligt reglerna i 6 och 7 §§ skjuta till
så mycket mark att fastighetsbildningsskäl inte hindrar en överlåtelse. Inte
heller för dessa fall är det, anser utskottet, möjligt ge några mer preciserade
riktlinjer för vad jordägaren skall vara skyldig att erbjuda. Utskottet vill i
sammanhanget tillägga att om tillskottet av mark blir så stort att arrendestället
kommer att omfatta hälften eller mindre än hälften av den mark som
arrendatorn skall förvärva, så bortfaller hembudsskyldigheten enligt den
ovan föreslagna regeln i 5 §.

Som tidigare nämnts skall enligt 5 § ett arrendeställe, för vilket intresseanmälan
gäller, inte få överlåtas helt eller delvis utan att arrendatorn först
har getts möjlighet att förvärva arrendestället. Med uttrycket helt eller
delvis skall enligt vad som framgår av propositionen avses såväl ett visst
begränsat område av arrendestället som en ideell andel av fastigheten.

Vidare kan erinras om att det enligt 5 § endast är genom köp eller byte
som jordägaren inte får överlåta sin fastighet utan hembud. Förvärv genom
gåva, bodelning, arv eller testamente får således ske utan hembud. Detsamma
gäller associationsrättsliga fång, såsom tillskott, utdelning eller fusion.

I 5 § finns som tidigare berörts bestämmelser om vissa andra undantag
från hembudsskyldigheten. Hembud skall sålunda inte erfordras om arrendatorn
godkänner överlåtelsen. Om staten genom lantbruksstyrelsen eller
en lantbruksnämnd är överlåtare eller om staten genom en annan myndighet
än statens affärsdrivande verk är förvärvare krävs inte heller hembud.
Detsamma gäller om en kommun är förvärvare. Hembud skall vidare inte
behövas om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling.
En överlåtelse får också ske utan hembud om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om
samäganderätt. Frågan om någon av de angivna undantagssituationerna
föreligger skall prövas av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för ett
förvärv.

6 § innehåller bestämmelser om vissa ytterligare undantag från hembudsskyldigheten.
I dessa fall skall frågan prövas av arrendenämnden på
begäran av jordägaren. Hembud skall enligt 6 § inte behövas om arrendet
inte är förenat med rätt till förlängning. Vidare erfordras inte hembud om
det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare
än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan
försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin företrädesrätt.
Hembud behövs inte heller om det är uppenbart att arrendatorn skulle
vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Som har nämnts i det
föregående skall hembudsskyldighet vidare i princip inte föreligga om det
är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Bl. a. LRF, Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas in -

LU 1984/85:35

tresseorganisation tar i sina remissyttranden upp frågan om överlåtelse av
andel i fastighet. LRF anser att en överlåtelse bör få ske utan hembud om
en ägare av en andel i en fastighet överlåter andelen till en annan delägare.
De båda övriga remissinstanserna menar att det inte bör komma i fråga att
införa en företrädesrätt vid överlåtelser av andelar i fastigheter.

Utskottet vill framhålla att det inte så sällan förekommer att en fastighet
har flera ägare. Av remissyttrandena framgår sålunda att det inte torde
vara ovanligt att t. ex. syskon gemensamt äger en gård som de kanske är
uppvuxna på. Enligt utskottets uppfattning kan det i många fall då en
samäganderätt skall upplösas eller en delägare lösas ut framstå som stötande
om arrendatorn skulle få rätt att förvärva arrendestället. 1 viss utsträckning
torde jordägarnas intressen i sådana fall kunna beaktas vid en prövning
enligt 6 §. Utskottet vill emellertid peka på att den principiella företrädesrätten
för arrendatorn vid en andelsöverlåtelse kan motverka att en
— inte minst från allmänna utgångspunkter — önskvärd upplösning av ett
samäganderättsförhållande till en jordbruksfastighet sker. Utskottet erinrar
i sammanhanget om att utskottet år 1978 och 1979 (se LU 1978/79:2
och 15) — mot bakgrund av de olika problem som kan uppkomma vid
dödsboägande bl. a. när det gäller jordbrukets rationalisering — uttalat att
en begränsning av dödsbos innehav av jordbruksmark borde utredas,
liksom frågan om en begränsning av sådant samägande som uppkommer
genom att dödsboet upplöses och andelar i fastigheten skiftas ut på dödsbodelägarna.
Också andra skäl talar enligt utskottets mening för att man
i lagen för in ett uttryckligt undantag från hembudsskyldigheten i de fall
en delägare i fastigheten säljer sin andel till en annan delägare. En sådan
undantagsbestämmelse föreslogs för övrigt av arrendelagskommittén. Utskottet
förordar således att andelsförsäljning till en delägare undantas.

Undantaget är av den karaktären att det kan prövas av inskrivningsmyndigheten
i samband med lagfartsärendet. Bestämmelsen bör därför tas in
i 5 § och då lämpligen omedelbart efter punkten 5. Den i propositionen
föreslagna punkten 6 bör därmed betecknas med 7. Utskottet vill understryka
att undantaget inte avser de fall då en andel överlåts till en utomstående.
Dessa får prövas av arrendenämnden enligt 6 §.

Utskottet övergår härefter till frågan om undantag från hembudsskyldigheten
vid släktskapsförvärv.

LU 1984/85:35

vad jordbruksutskottet (JoU 1978/79:19) uttalade i samband härmed,
nämligen att man inte ville utesluta att mera avlägsna släktingars förvärv
i vissa fall skall kunna bli föremål för en positiv behandling. I betänkandet
pekade jordbruksutskottet på att enligt uttalanden i propositionen bör
mera avlägsna släktskap — varmed närmast avsågs syskon, syskons avkomling
och makes avkomling — liksom sammanboende kunna anses som
ett särskilt skäl för bifall till förvärvstillstånd även om andra skäl skulle
tala emot förvärvet. Såvitt gällde förvärv bakåt i en släktkedja ansåg
utskottet att det kan uppstå situationer där bl. a. starka skäl av personlig
karaktär talar för en generös prövning av tillståndsärenden när det gäller
överlåtelse till föräldrar. Enligt motionärerna bör riksdagen vid behandlingen
av den nu aktuella propositionen göra ett motsvarande uttalande
när det gäller syskons och deras avkomlingars rätt att få förvärva en
utarrenderad fastighet. I motionen framställs ett yrkande (yrkande 2) i
enlighet härmed.

Motionsyrkandet får stöd i remissyttrandena från Göteborgs tingsrätt,
LRF, Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas intresseorganisation.
De tre sistnämnda instanserna anser dock att undantaget för syskon
och syskons avkomling bör föras in i lagen. Jordägareförbundet och Fideikommissariernas
intresseorganisation vill dessutom att frikretsen utökas
ytterligare till att omfatta också föräldrar samt försäljningar till eller från
någon av jordägaren eller frikretsen ägd juridisk person. Arrendenämnden
i Malmö och Sveriges domareförbund pekar på att lagen ger utrymme för
erforderlig skälighetsprövning. Motionsyrkandet avstyrks av Svenska
kommunförbundet.

Enligt utskottets mening är det befogat att ett uttryckligt undantag görs
i lagen för dem som är närmast anhöriga, dvs. make och barn. I likhet med
departementschefen och motionärerna anser utskottet att man inte bör
vidga denna krets ytterligare genom generella undantag i lagen. Överlåtelse
till andra släktingar än make och barn får således prövas inom ramen
för oskälighetsregeln i 6 §. Som framgår ovan överensstämmer den valda
lösningen med den metod som har valts i jordförvärvslagen. Motsvarande
bestämmelser finns också i 1982 års ombildningslag.

Utskottet delar departementschefens uppfattning att det vid tillämpning
av oskälighetsregeln allmänt sett är påkallat med en restriktiv bedömning
till förmån för arrendatorn. Enbart släktskap eller personlig gemenskap
bör således i och för sig inte vara tillräckligt för att oskälighet skall anses
föreligga. I propositionen framhålls att det bör krävas något mer, såsom att
jordägaren redan i sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som
kan komma i fråga för arv eller testamente eller att jordägaren har ett
intresse av att en gård som under generationer innehafts av en viss släkt
stannar i släkten. 1 anslutning härtill vill utskottet framhålla att det, i vart
fall när det gäller jordbruksfastigheter, inte sällan torde förekomma att
överlåtelser sker till syskon eller syskons avkomling. Enligt utskottets

LU 1984/85:35

mening kan det många gånger vara motiverat med en generös syn på
sådana överlåtelser och en mindre restriktiv tillämpning kan därför te sig
befogad i dessa fall. I likhet med vad som anfördes vid införandet av
jordförvärvslagen anser utskottet att de starka personliga skäl som kan
föreligga vid de nämnda släktskapsförvärven bör kunna leda till att det
inte är oskäligt om arrendatorn går miste om sin företrädesrätt, och detta
även om det finns skäl som talar för arrendatorns företrädesrätt. Omständigheterna
kan alltså vara sådana att arrendatorns intressen bör få vika till
förmån för släktskapsförvärvet. Samma bedömning bör kunna göras också
i det — troligen ringa — antalet fall av överlåtelser till föräldrar som kan
förekomma. Utskottet vill i sammanhanget erinra om att det ovan föreslagna
undantaget från hembudsskyldigheten vid överlåtelser mellan delägare
i en fastighet medför att andelsförvärv mellan bl. a. släktingar underlättas.
Det anförda innebär att yrkande 2 i motion 2787 helt tillgodoses.

Överlåtelse mellan personer som sammanbor med varandra under äktenskapsliknande
förhållanden skall också prövas enligt 6 §. Vid prövningen
bör enligt propositionen dessa fall kunna jämställas med det uttryckliga
undantaget för överlåtelse till make. Utskottet vill peka på att en strävan
inom den familjerättsliga lagstiftningen är att så långt möjligt jämställa
samboende med makar. Det finns därför enligt utskottets mening starka
skäl för att i den nu aktuella lagen föra in ett uttryckligt undantag också för
dem som bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden. Frågor
om samboendes ekonomiska förhållanden är för närvarande aktuella med
anledning av en lagrådsremiss, grundad på familjelagssakkunnigas betänkande
(SOU 1981:85) Äktenskapsbalk. Med hänsyn härtill anser sig utskottet
inte nu böra förorda en ändring av reglerna. Utskottet förutsätter
dock att frågan får en tillfredsställande lösning i samband med det slutliga
ställningstagandet till förslagen om samboendes ekonomiska förhållanden.

En fråga om ytterligare undantag från hembudsskyldigheten har aktualiserats
av Svenska kommunförbundet. I sitt remissyttrande anför Kommunförbundet
att det inte är ovanligt att en kommun i avvaktan på
plangenomförande vill nyttiggöra förvärvad jord genom att upplåta den
på arrende. När genomförandet av kommunens planer senare sker är det,
framhåller Kommunförbundet, mycket vanligt att kommunen säljer marken
till någon annan, t. ex. en exploatör, och därvid uppdrar åt denne att
närmare genomföra den ändrade markanvändningen. Med den föreslagna
lagen om arrendators företrädesrätt måste emellertid hembud ske även i
sådant fall. Enligt Kommunförbundet är en företrädesrätt här knappast
berättigad. Kommunförbundet anser därför att denna rätt inte bör gälla
om egendomen ingår i stadsplan eller är avsedd för annat ändamål än
jordbruk.

Lil 1984/85:35

har besittningsskydd. Enligt 9 kap. 7 § JB är avtal om jordbruksarrende
som slutits för viss tid förenat med rätt till förlängning, utom i särskilt
angivna fall. Ett sådant fall är då avtalet avser ett sidoarrende med en
arrendetid av högst ett år. Ett annat fall är då arrenderätten förverkats.
Också vid bostadsarrende gäller (10 kap. 4 § JB) att rätten till förlängning
är beroende av om arrenderätten förverkats eller inte. Vidare saknas, som
tidigare redovisats, vid bostadsarrende rätt till förlängning om det inte
finns ett taxerat bostadshus på arrendetomten. Både vid jordbruks- och
bostadsarrende gäller dessutom att ett avtal mellan jordägaren och arrendatorn
om att arrenderätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning
är giltigt om arrendenämnden har godkänt det.

Även om arrendatorn har besittningsskydd kan jordägaren under vissa
omständigheter bringa avtalet att upphöra vid arrendetidens utgång genom
uppsägning. Närmare bestämmelser om när besittningsskyddet kan
genombrytas finns i 9 kap. 8§ och 10 kap. 5§ JB. Ett sådant fall vid
jordbruksarrende är då jordägaren gör sannolikt att han skall använda
marken i enlighet med gällande plan. Ett annat fall är då jordägaren gör
sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än det som avses
med upplåtelsen och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör. Liknande bestämmelser gäller för bostadsarrende. Vid
båda arrendeformerna kan besittningsskyddet också genombrytas om arrenderätten
förverkats eller arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser
i sådan mån att avtalet inte bör förlängas. Vid jordbruksarrende kan
arrendet under vissa förutsättningar bringas att upphöra om jordägaren
själv eller en nära anhörig till honom vill bruka arrendestället, s. k. självinträde.

Enligt utskottets mening synes undantagsregeln i 6 § 1 i den föreslagna
lagen enligt sin ordalydelse och såvitt framgår av uttalandena i propositionen
(se s. 102 och 103) vara tillämplig endast i fall då arrendatorn enligt 9
kap. 7 § eller 10 kap. 4 § JB saknar besittningsskydd. Att arrendatorn sagts
upp av jordägaren och med stöd av reglerna i 9 kap. 8 § eller 10 kap. 5 § JB
förklarats sakna rätt att få arrendet förlängt skulle således i princip inte
befria jordägaren från hembudsskyldighet. Även om i vissa sådana fall
övriga undantagsregler i 6 § kan bli tillämpliga kan det enligt utskottets
mening ifrågasättas om det över huvud taget bör finnas någon hembudsskyldighet
för jordägaren när arrendet inte förlängts. Avsaknaden av ett
uttryckligt undantag från hembudsskyldigheten i de angivna fallen kan
medföra att en kommun eller en annan jordägare, som har ett så berättigat
intresse av att kunna förfoga över utarrenderad mark att arrendatorns
besittningsskydd fått vika, ändå inte kan sälja marken därför att arrendatorn
med stöd av den föreslagna företrädesrätten får möjlighet att förvärva
arrendestället. En sådan ordning är inte förenlig med den avvägning
mellan jordägarens och arrendatorns intressen som skett vid utformningen
av JB:s arrenderegler, och det finns en beaktansvärd risk för att jordägar -

LU 1984/85:35

nas benägenhet att arrendera ut mark påverkas negativt om arrendereglerna
sätts ur spel på detta sätt. Enligt utskottets mening talar övervägande
skäl för att hembudsskyldighet inte bör föreligga när arrendatorn inte har
rätt till förlängning av avtalet. Utskottet förordar därför att undantagsregeln
i 6 § 1 ändras i enlighet härmed. Med denna ändring av lagförslaget
får en jordägare möjlighet att, sedan frågan om förlängning av arrendeavtalet
avgjorts, utan hembud till arrendatorn sälja marken till en utomstående.
Ofta torde enligt utskottets mening förlängningsfrågan och frågan
om hembud kunna aktualiseras samtidigt hos arrendenämnden och förfarandet
behöver därför inte bli tidsödande för jordägaren. Något särskilt
undantag för en kommuns markförsäljning i enlighet med Kommunförbundets
önskemål är inte erforderligt med hänsyn till vad utskottet sålunda
förordat.

Sveriges domareförbund har tagit upp en fråga om ytterligare ett undantag
från hembudsskyldigheten bör införas i den föreslagna lagen. Som
tidigare nämnts finns i 5 § ett undantag från hembudsskyldighet om förvärvet
sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt
samäganderättslagen. Domareförbundet har ifrågasatt om inte bestämmelsen
bör kompletteras med en regel om undantag också vid försäljning
enligt 16 § jordförvärvslagen.

I 16 § jordförvärvslagen föreskrivs att egendom, som har förvärvats
genom inrop på exekutiv auktion under sådana förhållanden att förvärvstillstånd
skulle ha krävts vid vanligt köp, åter skall avyttras inom två år
efter det att auktionen har vunnit laga kraft, om inte dessförinnan nämnda
förhållanden har upphört eller inroparen har fått tillstånd att behålla
egendomen. Enligt utskottets uppfattning är det rimligt att arrendatorn,
om en försäljning enligt nämnda bestämmelse blir aktuell, får möjlighet att
förvärva arrendestället i enlighet med den nu föreslagna lagstiftningen.
Något undantag bör således inte göras för dessa fall.

En fråga om ytterligare ett undantag från hembudsskyldigheten har
aktualiserats genom det förslag till lag om vissa bulvanförhållanden som
lagts fram i proposition 1984/85:111. Lagen föreslås gälla när ett bulvanförhållande
används för att kringgå bl. a. reglerna i jordförvärvslagen.
Med ett bulvanförhållande avses i lagförslaget att någon (bulvanen) utåt
framstår som exempelvis ägare av viss egendom men i verkligheten innehar
den för annans (huvudmannens) räkning. Enligt vad som uttalas i
propositionen kan ett bulvanförhållande bl. a. föreligga när huvudmannen
inte fått tillstånd att förvärva en jordbruksfastighet och då i stället arrenderar
fastigheten och även i övrigt övertar den praktiska bestämmanderätten
över fastigheten. Föreligger ett bulvanförhållande skall tingsrätten på
talan av allmän åklagare förordna att egendomen säljs på offentlig auktion
genom kronofogdemyndighetens försorg.

Enligt utskottets mening bör självfallet en sådan offentlig auktion kunna
genomföras utan att arrendatorn (huvudmannen) får möjlighet att förvär -

LU 1984/85:35

va arrendestället med stöd av den nu föreslagna lagen om arrendators
företrädesrätt. Något uttryckligt undantag torde dock inte behöva införas
med hänsyn till att arrendatorn uppenbarligen inte kan få förvärvstillstånd
och att arrendenämnden med stöd av reglerna i 6 § därför kan förklara att
hembud inte behövs.

När det gäller tillämpningen av bestämmelserna i 6 § har några praktiska
frågor aktualiserats vid remissbehandlingen. En fråga gäller prövningen
av om arrendatorn har rätt till förlängning av arrendet. Sådan rätt föreligger,
som ovan redovisats, inte bl .a. om arrenderätten har förverkats. Att
arrenderätten är förverkad bör enligt propositionen (s. 103) normalt styrkas
med ett domstolsavgörande som har vunnit laga kraft. Ett sådant
avgörande behövs dock inte om det framgår att arrendatorn kan avhysas
med stöd av reglerna i handräckningslagen (1981:847).

Uttalandena i propositionen i denna del kan enligt arrendenämnden i
Göteborg ges innebörden att arrendenämndens avgörande i frågan om
avtalet är förenat med rätt till förlängning eller ej alltid skall grundas på
något av de två anvisade alternativen. Om en sådan begränsning av rätten
till prövning av förverkandefrågan är avsedd, bör den enligt nämnden
komma till klart uttryck i författningstext. Med anledning härav vill utskottet
framhålla att det kan inte komma i fråga att inskränka arrendenämndens
behörighet när det gäller dess prövning av frågan om förverkande.
Arrendenämnden bör således vara oförhindrad att pröva frågan på
sedvanligt sätt i hela dess vidd.

I det i propositionen framlagda förslaget till lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder finns bestämmelser
(17 §) om att arrendenämnden i vissa ärenden skall inhämta yttrande från
lantbruksnämnden. Sådant yttrande skall inhämtas exempelvis om beträffande
jordbruksarrende frågan uppkommer huruvida det är uppenbart att
arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen eller
att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Arrendenämnderna i Stockholm och Göteborg samt lantmäteriverket
har framhållit att det kan bli aktuellt att också inhämta yttrande från eller
samråda med fastighetsbildningsmyndigheten.

Utskottet vill för sin del stryka under att det är angeläget att arrendenämnden
har ett så gott underlag som möjligt för sina ställningstaganden
i företrädesfrågorna. Många gånger torde lantbruksnämnden kunna tillhandahålla
erforderligt underlag medan i andra fall kompletterande uppgifter
från t. ex. fastighetsbildningsmyndigheten kan visa sig nödvändiga.
Enligt utskottets mening är det mindre lämpligt att i lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder föreskriva att arrendenämnden skall vara
skyldig att inhämta yttrande även från fastighetsbildningsmyndigheten. I
stället bör arrendenämnden ha rätt att från fall till fall få avgöra vilken
utredning eller vilka yttranden i övrigt som skall inhämtas.

LU 1984/85:35

I 8 och 9 §§ förslaget till lag om arrendators företrädesrätt finns vissa
regler om handläggningen av ärenden rörande hembud.

Enligt 8 § sker ett hembud hos arrendenämnden genom en skriftlig
anmälan av jordägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om
köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.
Om det för en överlåtelse krävs makes samtycke enligt 6 kap. 4 §
giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

Förslaget till köpeavtal skall sedan enligt 9 § genom arrendenämndens
försorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller
samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras. Arrendenämnden
skall vidare för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten
om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag
då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han har
beslutat förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i
köpeavtalet. Utskottet kommer i påföljande avsnitt att närmare behandla
frågor rörande antagande av hembud.

Arrendenämnderna i Stockolm och Göteborg framhåller att det råder
osäkerhet om hur nämnderna skall förfara då fastighetsägarens handlingar
rörande hembudet inte är kompletta eller i övrigt bristfälliga. I remissyttrandena
hänvisas till att bostadsdomstolen prövat frågan om hur hyresnämnd
bör förfara enligt 1982 års ombildningslag när makes samtycke inte
har bifogats hembudshandlingarna. Bostadsdomstolen uttalade bl. a. (beslut
1984-09-03, 255/1984) att det åligger hyresnämnden att underkasta
anmälan om hembud och därvid fogade handlingar en formell granskning.
Är anmälan i något hänseende ofullständig bör den enligt bostadsdomstolen
avvisas. Att låta fastighetsägarna komplettera anmälan är, framhöll
bostadsdomstolen, knappast förenligt med lagens konstruktion att sätta
den dag då hembud sker — dagen då handlingarna inkomststämplas hos
hyresnämnden — som utgångspunkt för den frist som gäller för att anta
hembudet.

Utskottet vill först peka på att det inom andra rättsområden är mindre
vanligt att en bristfällig handling kan avvisas utan att ingivaren först har
getts möjlighet till erforderliga kompletteringar. Enligt utskottets mening
kan man inte räkna med att enskilda jordägare, som avser att ge in ett
hembud till arrendenämnden, alltid skall ha klart för sig vilka handlingar
som krävs och hur de skall vara utformade. Det måste, anser utskottet,
ligga i såväl jordägarens som arrendatorns intresse att jordägaren tillåts
komplettera sina handlingar eller avhjälpa brister i dem. Om jordägaren
får en sådan möjlighet uppnås också att förfarandet hos arrendenämnden
framstår som smidigare och mindre byråkratiskt.

Utskottet föreslår således att om ett hembud är bristfälligt, skall arrendenämnden
kunna förelägga jordägaren att avhjälpa bristen inom viss tid.

3 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

Först om jordägaren inte efterkommer föreläggandet, skall anmälan avvisas.
För tydlighetens skull bör bestämmelser härom tas in i 8 §. Enligt
propositionen skall, i likhet med vad som gäller enligt 1982 års ombildningslag,
den dag då hembud sker bilda utgångspunkt för den tremånadersfrist
som gäller för att anta hembudet. För att inte arrendatorns tidsfrist
skall kortas av genom det nu förordade kompletteringsförfarandet bör
enligt utskottets mening utgångspunkten för tidsfristen i dessa fall vara den
dag då anmälningshandlingarna blev kompletta. Ett tillägg med denna
innebörd bör göras till 8 §.

I anslutning till det anförda tar utskottet upp en fråga om avvisning av
hembud. Som tidigare berörts får ett hembud avse även annan fast egendom
än arrendestället, om inte arrendatorn bestrider det inom den tid som
gäller för antagande av hembud. Om arrendatorn bestrider, skall, enligt
vad som uttalas i propositionen (s. 203), arrendenämnden avvisa hembudet.
Av 9 § följer att hembudet då redan kan ha antecknats i fastighetsboken,
vilket bl.a. kan ha den rättsverkan att giltighetstiden för intresseanmälan
enligt 4 § förlängs. Av propositionen framgår inte klart huruvida en
förlängning av giltighetstiden skall ske också när hembudet avvisas efter
arrendatorns bestridande. Eftersom rättsverkningarna av hembudet upphör
när det avvisas, skall enligt utskottets mening giltighetstiden emellertid
inte förlängas. För att undanröja oklarheter och för att det av fastighetsboken
klart skall framgå vilken tid som intresseanmälan gäller förordar
utskottet att 9 § kompletteras med en bestämmelse av innebörd att arrendenämnden
skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten
om beslut varigenom hembud har avvisats därför att
arrendatorn har kommit in med ett bestridande enligt 5 §. Det i utskottets
lagrådsremiss framlagda ändringsförslaget bör jämkas redaktionellt.

Arrendenämnden i Göteborg tar också upp en annan fråga som rör
arrendenämndernas granskning av hembudet. Enligt arrendenämnden har
vissa hyresnämnder i ärenden enligt 1982 års ombildningslag som hembud
godtagit köpeavtal mellan fastighetsägaren och annan köpare än hyresgästerna.
Nämnden anser att ett sådant förfaringssätt inte bör godtas.

Som arrendenämnden har framhållit kan förslaget till köpeavtal tillsammans
med arrendenämndens beslut om att hembudet har antagits utgöra
fångeshandling på vilken lagfart kan sökas. Med hänsyn härtill anser
utskottet i likhet med arrendenämnden att ett köpeavtal, vilket innehåller
annan köpares namn, inte bör godtas såsom ett hembud enligt den nu
föreslagna lagstiftningen. Någon särskild föreskrift härom är enligt utskottets
uppfattning inte erforderlig. Utskottet vill peka på att det i nämnda fall
kan bli fråga om att låta jordägaren justera avtalet genom det av utskottet
ovan förordade kompletteringsförfarandet.

1 motion 1983/84:2786 (vpk) behandlas ett spörsmål om besiktning av
den hembjudna egendomen. Motionärerna erinrar om att i regeringens

LU 1984/85:35

lagrådsremiss fanns en bestämmelse i 9 § i det nu aktuella lagförslaget om
att jordägaren, sedan hembud skett, skulle vara skyldig att bereda arrendatorn
tillfälle att besiktiga den hembjudna egendomen. I motionen pekas
vidare på att lagrådet ifrågasatte om bestämmelsen behövdes, och att den
utan närmare motivering fick utgå ur det slutliga lagförslaget. Motionärerna
anser för sin del att eftersom en företrädesrätt kan komma att omfatta
andra delar av fastigheten än arrendestället, bör bestämmelsen finnas med
i lagtexten. I motionen yrkas att riksdagen beslutar i enlighet härmed
(yrkande 3 delvis).

Av remissinstanserna är arrendenämnden i Göteborg och lantbruksstyrelsen
positiva till motionsyrkandet medan yrkandet avstyrks av arrendenämnden
i Linköping och Sveriges domareförbund.

Enligt utskottets mening har man anledning att räkna med att arrendatorn
— utom i enstaka undantagsfall — har god kännedom om den fasta
egendom som utöver arrendestället kan komma att hembjudas till honom,
eftersom denna egendom regelmässigt torde ligga nära arrendestället. De
fall där arrendatorn inte känner till egendomen och jordägaren dessutom
motsätter sig besiktning torde bli ytterligt sällsynta, om de ens kommer att
förekomma. Utskottet anser därför i likhet med lagrådet att en särskild
regel om rätt till besiktning inte är erforderlig och avstyrker i enlighet
härmed bifall till motionsyrkandet.

Antagande av hembud (10—12 §§)

Enligt 10 § förslaget till lag om arrendators företrädesrätt antas ett
hembud genom att arrendatorn inom tre månader från den dag då hembudet
skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han har beslutat
att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i jordägarens
förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrendenämnden underrättas
om att hembudet har antagits. Hembudet upphör att gälla, om det inte
antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt. Bestämmelserna har
utformats efter förebild av 10 § i 1982 års ombildningslag.

Departementschefen anför i propositionen (s. 108) att ett antagande
endast kan innebära att arrendatorn godtar de villkor som finns i förslaget
till köpeavtal. Ett antagande som är förenat med tillägg, inskränkningar
eller förbehåll är inte giltigt och skall alltså avvisas av arrendenämnden.

Enligt utskottets mening är det troligt att arrendenämnderna kommer att
få in ett inte ringa antal antaganden som är försedda med tillägg m. m. I
åtskilliga sådana fall kan det komma att framstå som stötande om nämnden
utan någon föregående kontakt med arrendatorn och innan tidsfristen
har löpt ut meddelar ett avvisningsbeslut. Utskottet anser därför att nämnden
bör ha möjlighet att ge arrendatorn tillfälle att inom tidsfristen komma
in med ett ”rent” antagande. I fall då arrenderätten tillkommer flera
arrendatorer gemensamt men t. ex. endast en av dem har antagit hembu -

LU 1984/85:35

det, kan det finnas anledning för nämnden att bereda övriga arrendatorer
möjlighet att inom tidsfristen anta hembudet. Det får ankomma på arrendenämnden
att avgöra om i de angivna situationerna arrendatorn eller
arrendatorerna bör beredas ytterligare möjlighet att anta hembudet. Någon
fördröjning av ärendets handläggning får emellertid inte uppkomma.
Med dessa uttalanden tillgodoses bl. a. en av de synpunkter som arrendenämnden
i Malmö har fört fram i sitt remissyttrande.

Med anledning av vad departementschefen anför om att ett antagande
av hembud som är förenat med tillägg m. m. inte är giltigt vill utskottet
tillägga följande. Ett förvärv av fast egendom kan bli ogiltigt om köparen
inte får erforderliga tillstånd, exempelvis enligt jordförvärvslagen, eller
om fastighetsbildning inte kommer till stånd. Om en arrendator antar
hembudet med endast det förbehållet att han får sådana tillstånd eller att
fastighetsbildning sker, bör det anses som han kommit med ett ”rent”
antagande.

Arrendenämnden i Malmö har också väckt frågan om hembudet skall
anses upphöra att gälla när arrendatorn har gett ett klart besked om att han
inte antar hembudet och det samtidigt återstår någon del av tremånadersfristen.
För utskottet ter det sig naturligt att hembudet upphör att gälla så
snart arrendatorn har gett ett otvetydigt besked om att han inte vill anta
hembudet. Av hänsyn till jordägaren bör arrendatorn således i dessa fall
inte kunna utnyttja den resterande delen av tidsfristen för ytterligare
överväganden. En erinran om att hembudet förfaller när arrendatorn
avvisar det bör tas in i 10 §.

För att undanröja oklarheter vill utskottet i anslutning till det anförda
framhålla att om arrendatorn avlider sedan ett hembud avgivits, men
innan tidsfristen för antagande löpt ut inträder dödsboet i hans ställe.
Något nytt hembud till dödsboet behövs således inte.

När det gäller den närmare utformningen i övrigt av 10 § anser arrendenämnderna
i Stockholm, Malmö och Göteborg att vad lagrådet föreslår
i yttrandet över regeringens lagrådsremiss rörande bestämmelsen bör genomföras.
Enligt lagrådet (se propositionen s. 196 och 197) är arrendenämndens
beslut i frågan om hembudet har antagits eller inte konstitutivt
för frågan om ett förvärv enligt lagens regler har kommit till stånd eller ej,
och beslutet kan också överklagas till fastighetsdomstolen. Lagrådet pekar
på att denna betydelsefulla uppgift inte framgår av lagtexten. Lagrådet
föreslår därför att 10 § kompletteras med en bestämmelse av innebörd att
när en anmälan har kommit in skall nämnden pröva om hembudet rätteligen
har antagits. Utskottet delar lagrådets och arrendenämndernas uppfattning
att en sådan bestämmelse bör införas i 10 §. Som lagrådet vidare
erinrar om finns i 21 § fjärde stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
en bestämmelse om att parterna skall tillställas nämndens beslut.
Regeln i 10 § lagen om arrendators företrädesrätt om att jordägaren av
arrendenämnden skall underrättas om att hembudet har antagits synes
därmed inte erforderlig, och utskottet förordar att bestämmelsen utgår ur
10 §.

LU 1984/85:35

I 12 § första stycket finns bestämmelser om förbud mot överlåtelse till
annan än arrendatorn trots att hembudet har upphört att gälla. Syftet med
bestämmelserna är att förhindra att jordägaren kringgår arrendatorns
företrädesrätt genom att lämna honom ett mindre fördelaktigt hembud.
Bestämmelserna innebär att även om ett hembud har upphört att gälla, får
en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte
ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är
lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare
för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Frågor om hinder
föreligger mot överlåtelse skall prövas av arrendenämnden.

Motionärerna i motionerna 1983/84:2782 (s) och 2786 (vpk) anser att
ordet avsevärt bör utgå ur 12 §. I motion 2782 begärs att riksdagen ger
regeringen detta till känna, medan motionärerna i motion 2786 yrkar
(yrkande 3 delvis) att riksdagen skall besluta ändra bestämmelsen i enlighet
härmed.

De remissinstanser som har yttrat sig över de nu nämnda motionsyrkandena
avstyrker samtliga bifall till yrkandena. Så t. ex. framhåller Svenska
kommunförbundet att bestämmelsen, som den är utformad, bl. a. medger
en önskvärd smidighet i fastighetsomsättningen. Sveriges domareförbund
anser att det inte kan vara meningen att varje i det närmaste betydelselös
villkorsändring skall få hindra överlåtelse under tid då arrendatorns intresseanmälan
gäller. Enligt arrendenämnden i Stockholm verkar bestämmelsen
som en spärr mot onödiga tvister, och arrendenämnden i Malmö
menar att ordet avsevärt behövs för att fastighetsägaren skall kunna göra
mindre betydande ändringar i fråga om det överlåtna objektet, parternas
prestationer och detaljerna vid köpeskillingens erläggande.

Domänverket anför i sitt remissyttrande att enbart det förhållandet att
köpeskillingen är lägre bör vid dessa överlåtelser, som ofta är förenade
med olika villkor av annan art, inte föranleda ny hembudsskyldighet.
Förnyad hembudsskyldighet bör därför enligt domänverket inträda endast
om villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för
jordägaren. Domänverket anser också att tidsfristen vid förnyad hembudsskyldighet
bör avkortas till en månad.

Flera remissinstanser, bl. a. Svea hovrätt, arrendenämnderna i Malmö
och Göteborg, lantbruksstyrelsen, lantmäteriverket och Sveriges domareförbund,
anser att bestämmelsen i 12 § kan ge upphov till svårigheter vid
tillämpningen i fall då den först hembjudna egendomen inte sammanfaller
med den egendom som jordägaren senare vill försälja. I några remissyttranden
efterlyses klarläggande motivuttalanden.

LU 1984/85:35

regelmässigt detsamma som vid en senare försäljning, och en jämförelse
mellan villkoren är därmed lätt att göra. Förhållandena vid arrende kan
däremot vara betydligt mer komplicerade.

När det först gäller frågan om den omständigheten att köpeskillingen är
lägre alltid skall medföra förbud mot överlåtelse vill utskottet erinra om att
en intresseanmälan enligt 1982 års ombildningslag gäller i två år varefter
den måste förnyas. Under en så kort tidsperiod torde i allmänhet några
mera påtagliga förändringar av fastigheten inte behöva inträffa. Utskottet
har ovan (s. 16) förordat att intresseanmälan vid arrende skall äga giltighet
i tio år. Arrendestället kan därvid mellan ett hembud t. ex. år 2 och en
försäljning år 9 av skilda anledningar ha undergått sådana förändringar att
det framstår som motiverat med en lägre köpeskilling. Enligt utskottets
mening kan man i sådana fall inte upprätthålla kravet på en oförändrad
köpeskilling. Vidare bör beaktas att, som domänverket har påpekat, köpeskillingen
ofta utgör endast ett bland många villkor när det gäller försäljningar
av nu aktuella slag av fastigheter. Särskilt vid överlåtelser av
jordbruksfastigheter torde det vara vanligt att köpekontrakten innehåller
en mängd olika villkor. Många gånger framstår det därför som mindre
lämpligt att se frågan om köpeskillingens storlek isolerad från övriga
villkor vid köpet. För att ge utrymme för en mer nyanserad bedömning
förordar utskottet att 12 § utformas i enlighet med domänverkets förslag.
Kravet på att köpeskillingen inte får vara lägre bör således utgå ur lagtexten.
Utskottet vill tillägga att köpeskillingen självfallet är av stor betydelse
när det gäller att bedöma villkoren vid en försäljning. Utskottet utgår
därför från att arrendenämnderna särskilt uppmärksammar köpeskillingens
storlek vid sin prövning av om hinder föreligger mot en överlåtelse.

Utskottet övergår härefter till spörsmålet om villkoren för överlåtelsen
skall vara avsevärt ogynnsammare eller enbart ogynnsammare för jordägaren
för att överlåtelseförbudet skall aktualiseras. I förarbetena till 1982 års
ombildningslag utvecklades närmare vad som enligt den lagen skall anses
ligga i uttrycket ”avsevärt” (se proposition 1981 /82:169 s. 52 och 53). Därvid
anfördes bl. a. att det bör vara fråga om en mera uppseendeväckande
avvikelse från hembudet. Det bör alltså, framhölls det, finnas en tämligen
god marginal för fastighetsägaren att inom ramen för samma köpeskilling
ändra olika villkor och anpassa dessa till det nya förhandlingsläge som
uppstår mellan honom och den nye köparen.

Också vid arrendeförhållanden bör enligt utskottets uppfattning krävas
någon form av kvalificerad avvikelse från villkoren vid hembudet för att
överlåtelseförbudet skall träda in. Uttrycket avsevärt behövs således, men
bör med den av utskottet ovan förordade lösningen ges ett något annorlunda
innehåll än vad motsvarande uttryck enligt 1982 års ombildningslag
har.

Som framgått skall arrendenämnden vid sin prövning göra en jämförelse
mellan samtliga villkor för hembudet och villkoren vid en senare försälj -

LU 1984/85:35

ning. En helhetsbedömning av villkoren vid hembudet och villkoren vid
den senare försäljningen måste då göras, varvid köpeskillingarnas storlek
är endast en av flera faktorer som måste jämföras med varandra. Inom
ramen för samtliga villkor vid hembudet bör fastighetsägaren ha en tämligen
god marginal att ändra olika villkor och anpassa dem till förhållandet
mellan honom och den nye köparen. Är köpeskillingen oförändrad bör
övriga villkor kunna avvika mera påtagligt. Ändras däremot köpeskillingens
storlek blir utrymmet för avvikelser när det gäller andra villkor mindre.
Med hänsyn till att lång tid kan förflyta mellan hembudet och en tilltänkt
försäljning till utomstående bör vid prövningen av om villkoren är avsevärt
ogynnsammare för fastighetsägaren hänsyn vidare tas till fastighetens
skick och andra omständigheter vid tiden för hembudet och tiden för
överlåtelsen. Har exempelvis fastigheten försämrats eller dess värde sjunkit
av andra orsaker bör som ovan berörts detta kunna beaktas vid jämförelsen
och föranleda att en större avvikelse godtas än vad som eljest bör
vara fallet. I sammanhanget vill utskottet framhålla att förändringar i
penningvärdet inte bör påverka bedömningen. Någon indexuppräkning
eller motsvarande bör således inte ske. Vad nu sagts gäller när objektet för
hembudet och för den senare överlåtelsen är identiskt. Som framhållits av
remissinstanserna kan liknande avvägningsfrågor uppkomma i fall då den
hembjudna egendomen inte är densamma som den som senare skall överlåtas.
1 likhet med departementschefen (se propositionen s. 205 och 206)
anser utskottet att villkorsjämförelsen i dessa fall kan ske med hänsyn till
värderelationerna mellan den fasta egendom som avses, varvid exempelvis
de olika taxeringsvärdena kan tjäna som ledning. Härvid bör enligt utskottets
mening hänsyn också kunna tas till andra omständigheter som exempelvis
att den ursprungligen hembjudna egendomen utgör en mer eller
mindre värdefull del av den mark som senare skall säljas.

Utöver vad utskottet sålunda anfört anser sig utskottet inte kunna ge
några mera detaljerade riktlinjer för hur jämförelsen mellan villkoren bör
göras eftersom förhållandena vid arrenden varierar så starkt. Det får
överlämnas till de rättstillämpande myndigheterna att under hänsynstagande
till samtliga omständigheter i varje enskilt fall avgöra om kriteriet
är uppfyllt eller ej.

Sammanfattningsvis anser utskottet således att förslaget i propositionen
såvitt avser 12 § första stycket bör genomföras med den av utskottet ovan
förordade ändringen. Utskottet avstyrker således bifall till yrkandena i
motionerna 2782 och 2786 om att ordet avsevärd skall utgå ur paragrafen.

Beträffande domänverkets förslag om en kortare tidsfrist vid nytt hembud
anser utskottet att ett genomförande av förslaget skulle komplicera
lagstiftningen. Ett ytterligare skäl mot förslaget är att en arrendator kan ha
behov av en tidsfrist om tre månader för att kunna ta ställning till det nya
hembudet. Detta gäller särskilt om egendomen inte överensstämmer med
den tidigare hembjudna.

LU 1984/85:35

Enligt 12 § andra stycket skall första stycket äga motsvarande tillämpning,
om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken
intresseanmälan gäller. Uttrycket andel synes ta sikte på såväl överlåtelse
av ett område av en fastighet som försäljning av en ideell andel. Utskottet
har ovan (s. 27) föreslagit att överlåtelse av ideell andel till annan delägare
i fastigheten skall undantas från hembudsskyldighet. För att inte några
missförstånd skall uppkomma om innebörden av bestämmelsen i 12 §
andra stycket föreslår utskottet att ordet andel byts mot ordet del. Bestämmelsen
i andra stycket är således tillämplig både vid överlåtelse av ett
område av fastigheten och vid försäljning av ideell andel till annan än den
som redan är delägare i fastigheten.

Som ovan nämnts (s. 37) skall frågor om hinder föreligger mot överlåtelse
prövas av arrendenämnden. Bestämmelser härom finns i 12 § tredje
stycket. I klarhetens intresse vill utskottet påpeka att reglerna i lagen
innebär att en jordägare som vill överlåta arrendestället sedan ett hembud
har upphört att gälla, måste begära att arrendenämnden prövar om hinder
mot överlåtelsen föreligger. Sådan prövning behövs dock inte om något av
de undantagsfall som regleras i 5 § föreligger.

I 12 § tredje stycket bör ske en ändring som följd av utskottets förslag till
utformning av 5 §.

Ikraftträdande m. m.

I propositionen föreslogs att den nya lagstiftningen på arrenderättens
område skulle träda i kraft den 1 januari 1985. Som tidigare nämnts har
också huvuddelen av förslagen om ändringar i JB m. m. trätt i kraft vid
årsskiftet. Riksdagen har emellertid först under våren 1985 kunnat behandla
frågorna om företrädesrätt för arrendatorer. Med hänsyn härtill
och med beaktande av att reformen kräver visst förberedelsearbete föreslår
utskottet att ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 januari 1986.

Bestämmelserna om företrädesrätt för arrendatorer föreslås i propositionen
bli omedelbart tillämpliga även på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Motionärerna i motion 2787 (c) anser att något undantag inte bör göras
från principen att nya bestämmelser skall tillämpas på äldre avtal först
fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom
uppsägning efter ikraftträdandet. I motionen yrkas att riksdagen beslutar
i enlighet härmed (yrkande 4 delvis). Som skäl för sitt ställningstagande
anför motionärerna att även om det är betydelsefullt för arrendatorn med
ökad trygghet i verksamheten, kan det inte vara riktigt att man genom en
retroaktiv lagstiftning bryter gällande avtal.

Motionsyrkandet får stöd av arrendenämnderna i Stockholm och Linköping,
lantbruksstyrelsen, domänverket. Svenska kyrkans församlings- och
pastoratsförbund. Sveriges domareförbund, Sveriges jordägareförbund, Fi -

LU 1984/85:35

deikommissariernas intresseorganisation samt i en reservation till Kommunförbundets
yttrande av företrädarna för de borgerliga partierna. Yrkandet
avstyrks av Göteborgs tingsrätt och Svenska kommunförbundet
(majoriteten).

Utskottet behandlade i betänkande LU 1983/84:35 med anledning av
propositionens förslag i övrigt till ändringar i arrendelagstiftningen ett
yrkande av samma motionärer om att bestämmelserna om överlåtelse av
arrenderätt inte skulle ges retroaktiv verkan. Utskottet pekade härvid bl. a.
på att i fråga om långvariga arrenden hade vid tidigare arrendereformer
nya bestämmelser i vissa fall gjorts omedelbart tillämpliga på äldre avtal.
1 betänkandet erinrades om att utskottet tidigare uttalat att man inte kunde
bortse från att det fanns en risk för att ett antal arrenden kunde komma att
sägas upp av jordägaren, något som kunde få betydande negativa konsekvenser
särskilt när det gällde långvariga arrenden. Enligt utskottets mening
fanns det risk för att bestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt
kunde få liknande följder om de blev tillämpliga på äldre avtal först sedan
dessa förlängts. Utskottet delade därför departementschefens uppfattning
att det av sociala skäl var motiverat att de nya bestämmelserna fick gälla
också dessförinnan beträffande äldre avtal om arrendeförhållandet varit
långvarigt. På utskottets begäran avslog riksdagen motionsyrkandet.

Enligt utskottets mening äger det anförda giltighet också när det gäller
övergångsbestämmelserna till lagen om arrendators företrädesrätt. Med
hänsyn till de intressen som bär upp den nu aktuella lagstiftningen anser
utskottet att de nya reglerna bör bli tillämpliga på äldre avtal även om
arrendeförhållandet inte varit långvarigt. I sammanhanget kan också erinras
om att arrendelagskommittén förordade att den nya lagstiftningen
skulle bli omedelbart tillämplig också på alla äldre avtal. Med det anförda
tillstyrker utskottet förslaget i propositionen i denna del och avstyrker
bifall till motion 2787 i motsvarande del.

Övriga lagförslag

Förslagen till ändringar i JB och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
föranleder inte någon erinran från utskottets sida. De nya reglerna
bör som tidigare nämnts träda i kraft den 1 januari 1986.

Övriga frågor

I förevarande avsnitt tar utskottet upp vissa frågor om samordning med
1982 års ombildningslag och resursbehov som aktualiserats genom remissbehandlingen
samt behovet av information till arrendatorerna.

Som tidigare redovisats har den i propositionen föreslagna lagen om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället utformats efter mönster av
1982 års ombildningslag. Utskottet har i det föregående förordat att regeringens
lagförslag ändras på flera punkter. Utskottet har vidare gjort vissa

LU 1984/85:35

motivuttalanden bl. a. beträffande handläggningen av ärenden om arrendators
företrädesrätt. Enligt utskottets mening framstår det som angeläget
att regeringen prövar frågan om dessa ändringar och uttalanden — i den
mån de inte är föranledda av de särskilda förhållandena vid arrende — bör
leda till ändringar i 1982 års ombildningslag. Utskottet vill i sammanhanget
också erinra om vad arrendenämnden i Malmö uttalat, nämligen att
lagen om arrendenämnder och hyresnämnder bör tillföras regler beträffande
nämndernas förfarande med hembud enligt de båda lagarna syftande
till ett enhetligt handläggningsförfarande. Utskottet utgår från att regeringen
med uppmärksamhet följer tillämpningen av såväl 1982 års ombildningslag
som den nya lagen om arrendators företrädesrätt och tar de
initiativ till samordning som kan visa sig behövliga.

Lagstiftningen om arrendators företrädesrätt innebär att bl. a. inskrivningsmyndigheterna
och arrendenämnderna får nya arbetsuppgifter. Enligt
departementschefen kan dessa uppgifter klaras av inom ramen för
tillgängliga resurser. Utskottet saknar anledning att frångå departementschefens
bedömning. Skulle det uppstå behov av ökade resurser får på
sedvanligt sätt krav härom föras fram och prövas i samband med budgetbehandlingen.

De nya reglerna om rätt för arrendatorn att förvärva arrendestället berör
många arrendatorer. Enligt utskottets mening är det därför angeläget att
information om lagens innehåll når ut till arrendatorerna. Det är också
betydelsefullt att informationen får en tillfredsställande utformning så att
arrendatorerna får kännedom om sina rättigheter. Utskottet förutsätter att
regeringen vidtar erforderliga åtgärder men vill också understryka att de
organisationer som tillvaratar arrendatorernas intressen har en viktig uppgift
att fylla när det gäller spridningen av en tillfredsställande information.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande avslag pä proposition 1983/84:136 delvis
att riksdagen avslår motion 1983/84:2788 yrkande 2,

2. beträffande ytterligare utredning av frågorna om förköpsrätt
att riksdagen avslår motion 1984/85:840,

3. beträffande enklare lagteknisk lösning

att riksdagen avslår motion 1983/84:2787 yrkande 1,

4. beträffande avslag på förslaget om intresseanmälan

att riksdagen avslår motion 1983/84:2786 yrkande 3 i denna
del,

5. beträffande lagreglerna om intresseanmälan

att riksdagen antar det i propositionen framlagda förslaget till

LU 1984/85:35

lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället såvitt avser
2 — 4 §§ med den ändringen att 2 och 4 §§ erhåller i bilaga 2 som
Utskottets förslag betecknade lydelse,

6. beträffande överlåtelser till syskon m. fl.

att riksdagen med bifall till motion 1983/84:2787 yrkande 2
och med anledning av propositionen i denna del godkänner
vad utskottet anfört om överlåtelser till syskon m. fl.,

7. beträffande besiktning av den hembjudna egendomen

att riksdagen med avslag på motion 1983/84:2786 yrkande 3 i
denna del antar 9 § förslaget till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället med den ändringen att paragrafen erhåller
i bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse,

8. beträffande hembud

att riksdagen antar 5 — 8 §§ förslaget till lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället med den ändringen att 5, 6 och
8 §§ erhåller i bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse,

9. beträffande antagande av hembud

att riksdagen antar 10 § förslaget till lag om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället med den ändringen att paragrafen
erhåller i bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse,

10. beträffande uttrycket avsevärt ogynnsammare

att riksdagen med avslag på motion 1983/84:2782 i denna del
och motion 1983/84:2786 yrkande 3 i denna del antar 12 §
förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
med den ändringen att paragrafen erhåller i bilaga 2 som
Utskottets förslag betecknade lydelse,

11. beträffande övergångsbestämmelser till lagen om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället

att riksdagen med avslag på motion 1983/84:2787 yrkande 4 i
denna del antar ikraftträdandebestämmelsen till förslaget till
lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället med den
ändringen att tidpunkten för ikraftträdandet bestäms till den 1
januari 1986,

12. beträffande förslaget i övrigt till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället

att riksdagen antar förslaget till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället i den mån det inte omfattas av vad
utskottet har hemställt ovan,

13. beträffande lagförslagen i övrigt

att riksdagen med bifall till propositionen i denna del antar de
i bilaga 1 redovisade förslagen till lag om ändring i jordabalken
och lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder med den ändringen att tidpunkterna för ikraftträdandet
bestäms till den 1 januari 1986.

LU 1984/85:35

Stockholm den 23 april 1985
På lagutskottets vägnar
PER OLOF STRINDBERG

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Stig Olsson
(s)*, Martin Olsson (c), Elvy Nilsson (s), Mona Saint Cyr (m), Arne
Andersson i Gamleby (s), Ingemar Konradsson (s), Allan Ekström (m),
Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s), Nic Grönvall (m)*, Sigvard
Persson (c), Per Israelsson (vpk) och Berit Löfstedt (s).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

Reservationer

1. Avslag på proposition 1983/84:136 delvis (mom. 1)

Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr, Allan Ekström och Nic Grönvall
(alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s. 10 med ”Mot den”
och slutar på s. 42 med ”tillfredsställande information” bort ha följande
lydelse:

Med hänsyn till jordförvärvslagens regler torde det enligt utskottets
mening i dag förhålla sig så att arrendatorn ofta är den enda person som
kan komma i fråga som köpare av en jordbruksfastighet. I de fall någon
utomstående köpare kan räkna med förvärvstillstånd torde förhållandena
ofta i allmänhet vara sådana att fastigheten inte är en lämplig brukningsenhet
och därför av jordbruksrationaliseringsskäl bör sammanföras med
någon annan enhet eller att arrendatorn av olika skäl inte anses lämplig.
Utskottet konstaterar därför i likhet med motionärerna i motion 2788 att
jordbruksarrendatorn i flertalet fall redan har en företrädesrätt i praktiken.
Enligt vad utskottet har erfarit är det också vanligt att arrendatorn erbjuds
att före andra köpa fastigheten. Härtill kommer att arrendatorns
ställning på grund av besittningsskyddsreglerna inte påverkas av en försäljning.
Något verkligt behov av den föreslagna reformen kan således
knappast anses föreligga när det gäller jordbruksarrendatorerna. Erfarenheterna
från tidigare lagstiftning om förköpsrätt visar också att en sådan
rättighet knappast utnyttjas.

Inte heller vid bostadsarrende kan det enligt utskottets mening finnas
något mera påtagligt behov av en företrädesrätt. Bostadsarrendatorn har
sålunda ett starkare besittningsskydd än jordbruksarrendatorn och i praktiken
kan det vara svårt eller för att inte säga omöjligt för jordägaren att
sälja fastigheten till någon annan än arrendatorn. Detta gäller särskilt när
bostadsarrendet avser hela eller större delen av den mark som skall säljas.

LU 1984/85:35

Redan på grund av det anförda ställer sig utskottet avvisande till den
föreslagna lagstiftningen. Härtill kommer att utskottet hyser starka betänkligheter
mot förslaget från såväl principiella som praktiska utgångspunkter.

Att utöver vad som skett genom annan lagstiftning, bl. a. jordförvärvslagen,
nu ytterligare inskränka en jordägares möjligheter att fritt överlåta sin
egendom bör sålunda enligt utskottets mening inte komma i fråga. Utskottet
vill vidare peka på att förslaget i propositionen i realiteten innebär en
form av friköpsrätt av arrendestället, låt vara att denna rätt aktualiseras
först i samband med en försäljning. En sådan rättighet för arrendatorn kan
medföra stora problem för jordägaren och kanske leda till betydande
ekonomiska nackdelar för honom som inte står i rimlig proportion till den
fördel arrendatorn får. Enligt utskottets mening finns det en beaktansvärd
risk för att förslaget om det genomförs kommer att negativt påverka
utbudet av arrendemark.

Som tidigare berörts har förslaget i propositionen utformats efter mönster
av 1982 års ombildningslag. Av remissyttrandena framgår att 1982 års
lag vållat svårigheter i tillämpningen. Än värre problem kan befaras uppkomma
då förfarandet skall gälla jordbruks- och bostadsarrendatorer.
Som framhållits av arrendenämnden i Göteborg och Domareförbundet
kan exempelvis svårlösta intressekonflikter uppkomma när flera arrendatorer
kan hävda företrädesrätt. Också från fastighetsbildningssynpunkt
kan problemen bli betydande, något som inte närmare analyserats i propositionen.
Utskottet vill också framhålla att den föreslagna lagstiftningen
är svåröverskådlig och leder till en byråkratisk omgång. En väsentlig brist
i förslaget är vidare att det inte klart framgår att jordägaren kan bli skyldig
att avstå mer mark än själva arrendestället till arrendatorn. Remissyttrandena
visar också att åtskilliga frågor lämnats obesvarade i propositionen
och att de praktiska konsekvenserna av förslaget därför inte är möjliga att
överblicka.

Sammanfattningsvis anser utskottet således att förslaget i propositionen
inte bör läggas till grund för lagstiftning. Utskottet tillstyrker därför bifall
till motion 2788 yrkande 2. Önskemålen i motion 840 tillgodoses härmed
i inte oväsentlig utsträckning. Någon åtgärd från riksdagens sida med
anledning av motion 840 är således inte påkallad. Ställningstagandet innebär
att övriga motionsyrkanden inte bör föranleda någon åtgärd från
riksdagens sida.

dels att utskottet under moment 1 bort hemställa

1. beträffande avslag på proposition 1983/84:136 delvis

att riksdagen med bifall till motion 1983/84:2788 yrkande 2 och
med anledning av motion 1984/85:840 avslår proposition
1983/84:136 såvitt avser lagstiftning om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället samt motionerna 1983/84:2782 i denna
del, 1983/84:2786 yrkande 3 och 1983/84:2787 yrkande 1, 2
samt 4 i denna del.

LU 1984/85:35

2. Övergångsbestämmelser till lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
(mom. II)

Martin Olsson, Marianne Karlsson och Sigvard Persson (alla c) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 41 som börjar med ”Utskottet
behandlade” och slutar med ”motsvarande del” bort ha följande lydelse:

Som utskottet framhållit då ändringar i arrendelagstiftningen tidigare
varit aktuella (se LU 1978/79:23) är det en allmän princip att nya civilrättsliga
regler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skäl talar för
annat. Vid tidigare arrendeformer har därför övergångsbestämmelserna i
huvudsak utformats så att de nya civilrättsliga reglerna blivit tillämpliga på
bestående avtal först sedan avtalet förlängts på grund av att det inte efter
ikraftträdandet sagts upp.

När det gäller den nu aktuella lagstiftningen om arrendators företrädesrätt
anser utskottet inte att det finns tillräckligt starka skäl som talar för att
lagstiftningen bör ges retroaktiv verkan och därmed bli omedelbart tilllämplig
på gällande avtal. Flertalet remissinstanser har också uttalat sig till
stöd för motionärernas yrkande. Utskottet vill vidare framhålla att det av
hänsyn till arrendatorernas och jordägarnas intressen finns anledning att
låta de nya reglerna bli tillämpliga på äldre avtal först efter en övergångstid.
Bl. a. kan det finnas ett behov för parterna att justera arrendeavtalet
med hänsyn till de nya bestämmelserna, exempelvis när det gäller att
närmare bestämma det arrenderade områdets gränser och areal.

Utskottet tillstyrker med det anförda bifall till motion 2787 yrkande 4 i
denna del.

dels att utskottet under moment 11 bort hemställa

11. beträffande övergångsbestämmelser till lagen om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället

att riksdagen med bifall till motion 1983/84:2787 yrkande 4 i
denna del och med anledning av propositionen antar följande
som Reservanternas förslag betecknade övergångsbestämmelser
till förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Regeringens förslag

Denna lag träder i kraft den 1
januari 1985.

Denna lag träder i kraft den 1
januari 1986.

Reservanternas förslag

I fråga om avtal som har ingåtts
före ikraftträdandet gäller lagen
först från och med den tidpunkt till
vilken jordägaren tidigast kan säga
upp avtalet genom uppsägning efter
ikraftträdandet.

LU 1984/85:35

Särskilt yttrande

Per Israelsson (vpk) anför:

Allmänt

Jag vill inledningsvis erinra om att riksdagen redan på våren 1984 tog
beslut med anledning av regeringens proposition 1983/84:136 men att
delen om arrendators rätt till hembud när arrendestället blir aktuellt för
försäljning då bröts ut och remissbehandlades för att senare föreläggas
riksdagen för beslut.

När nu utskottet haft att ta ställning till frågan om arrendators rätt att
köpa arrendestället så har det skett mot bakgrund av den nya information
som framkommit dels vid studiebesök, dels från remissbehandlingen.

Vid en sammanvägning av propositionens förslag med den nya informationen
har det visat sig att det går att tänka sig ett flertal situationer där
problem och oklarheter kan tänkas uppkomma. Man kan då tänka sig två
vägar. Den ena — som avslagsmotionärerna går på — innebär att man inte
nu genomför någon lagstiftning av ifrågavarande slag eller i varje fall
uppskjuter den. Den andra vägen är att man söker undvika de befarade
problemen och oklarheterna genom ändringar i det ursprungliga förslaget
i propositionen. Utskottsmajoriteten har valt den senare vägen.

Jag har inte velat fördröja genomförande av en laglig rätt för arrendatorer
att få förvärva sina arrendeställen. Därför har jag anslutit mig till den
majoritet som står bakom utskottets skrivning. I denna skrivning har jag
fått ge avkall på krav som ställts i vpk-motionen 1983/84:2786. Att dessa
krav inte fullt ut kunnat tillgodoses innebär inte att jag därmed principiellt
frånfallit de tankegångar som framförts i den nämnda motionen. Om jag
stelbent hållit fast vid motionens krav fullt ut kunde det ha lett till att
arrendatorernas rätt att förvärva sina arrendeställen skjutits upp till en
oviss framtid. Jag har inte velat medverka till en sådant ovisst uppskov.

Jag vill i detta sammanhang också erinra om att i de delar av propositionen
som riksdagen beslutade om år 1984 så har motionskrav i den nu
aktuella vpk-motionen i väsentliga delar blivit tillgodosedda.

Den samhälleliga jordpolitiken och jordbruksarrendena

Jag vill peka på att jordbruksarrenden har en nära koppling till den
allmänna jordpolitik som samhället vill föra. Vänsterpartiet kommunisterna
såg positivt på den nu gällande jordförvärvslagen och särskilt då på den
möjlighet som infördes att pröva om överlåtelsevärdena stod i rimligt
förhållande till den avkastning som det aktuella jordbruket kunde tänkas
ge. Jag vill i detta sammanhang påminna om att vpk ville ha en undantagslös
prövning av alla överlåtelser. Släktingar skulle inte få företräde i annat
fall än då de kunde visa minst samma lämplighet som andra köpare. Detta
är en uppfattning som vpk fortfarande står fast vid.

LU 1984/85:35

Det nu ifrågavarande lagförslaget är givetvis viktigt, det är därför som
jag inte velat inta en sådan ställning att lagen skjutits på framtiden, men det
har inte samma ingripande jordpolitiska betydelse som jordförvärvslagen.

Jag vill också i detta sammanhang framhålla vänsterpartiet kommunisternas
syn på jordpolitiken. Den traditionella synen från socialister är att
alla viktiga nationella naturtillgångar skall tillhöra samhället. 1 princip
anser vi sålunda att jorden är en sådan nationell naturtillgång. All jord
borde därför vara samhällsägd. Det skulle leda till flera fördelar. All
spekulation i jord eliminerades, kapitalinsatsen för nyetablerade bönder
skulle minska väsentligt, skuldbördan hos främst nyetablerade bönder
skulle minska kraftigt och det skulle gå att producera livsmedel till lägre
pris. Arrendet — i dess nuvarande form — skulle försvinna och ersättas av
en brukningsrätt som skulle kunna ärvas. Detta är grundläggande ideologiska
tankegångar som självklart inte kan genomföras över en natt, men
ändå vara genomförbara inom ramen för både nuvarande grundlag och
samhällssystem om den politiska viljan fanns.

Enligt SCB:s undersökningar av jordbrukarnas deklarationer år 1983 så
var deras tillgångar i riket ca 101,4 miljarder samtidigt som deras skulder
var ca 40,0 miljarder. Det innebär att skillnaden mellan tillgångar och
skulder var 61,4 miljarder, en summa som är mindre än det årliga budgetunderskottet
för i år. Eftersom jordvärdet endast är en del av taxeringsvärdet
så skulle en inlösning av jorden sannolikt dra en mindre kostnad än
den här redovisade.

LU 1984/85:35
Propositionens lagförslag

Bilaga 1

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken*

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 4 kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas en ny paragraf, 8 kap. 27 §, av nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. 1 §2

Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som
underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskillingen
och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på
köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling,
är det tillräckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrif- Köp som inte uppfyller föreskrifterna
i första stycket är ogiltigt, terna i första stycket är ogiltiga.

Dock är förvärv, som en bostads- Dock är förvärv, som har gjorts en rättsförening

har gjort enligt lagen ligt lagen (1982:352) om rätt till fas (1982:352)

om rätt till fastighetsför- tighetsförvärv för ombildning till

värv för ombildning till bostads- bostadsrätt eller lagen (1985:000)

rätt, giltigt även om föreskrifterna i om arrendatorers rätt att förvärva

första stycket inte har iakttagits. arrendestället, giltiga även om före skrifterna

i första stycket inte har
iakttagits.

8 kap. 27 §3

Vid jordbruksarrende och bostadsarrende
har arrendatorn i vissa
fall rätt att förvärva arrendestället
enligt lagen (1985:000) om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

* Lagförslaget avser endast de ändringar som föranleds av förslaget till lag om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Övriga i proposition 1983/84:136
föreslagna ändringar i jordabalken antogs av riksdagen år 1984 (LU 1983/84:35,
rskr. 394) och trädde i kraft den 1 januari 1985 (SFS 1984:678).

1 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1982:357.

3 Förutvarande 8 kap. 27 § upphävd genom 1976:193.

4 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

2 Förslag till

Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

1 § En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället, om
avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn
eller ett bostadsarrende.

Intresseanmälan

2 § Om en arrendator har intresse av att utöva sin förvärvsrätt, får han
anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

3 § Jordägaren och arrendatorn skall av inskrivningsmyndigheten underrättas
om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken.

4 § Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i denna lag sker
under denna tid, gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag
som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde.
Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn får antecknas tidigast på den
inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Hembud

5 § Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas
helt eller delvis genom köp eller byte utan att den arrendator som har
gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva arrendestället. Ett sådant
erbjudande kallas hembud.

Ett hembud får avse även annan fast egendom än arrendestället, om inte
arrendatorn bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av
hembud enligt 10 §.

En överlåtelse får ske utan hembud,

1. om arrendatorn godkänner överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är överlåtare,

3. om staten genom en annan myndighet än statens affarsdrivande verk
är förvärvare,

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eiler, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

LU 1984/85:35

6 § Hembud behövs inte heller,

1. om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning,

2. om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan
förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en
sådan försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin förvärvsrätt
enligt denna lag,

3. om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4. om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma
till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämnden
på begäran av jordägaren. Finner arrendenämnden i fall som avses i
första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd
vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren ändå inte befrias
från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så
mycket av jordägarens fasta egenom, innefattande arrendestället eller huvuddelen
därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen
(1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

7 § Har ett hembud antagits men har förvärvet blivit ogiltigt till följd av
att förvärvstillstånd vägrats enligt 4 § första stycket I jordförvärvslagen
(1979:230) eller enligt t kap. 8 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av
fast egendom m. m. jämförd med nämnda bestämmelse kvarstår alltjämt
hembudsskyldigheten enligt 5 § under den tid samma intresseanmälan
gäller.

Har ett förvärv blivit ogiltigt till följd av att begärd fastighetsbildning inte
har kunnat ske föreligger ändå fortfarande hembudsskyldighet om ett
hembud skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendom,
innefattande arrendestället eller huvuddelen därav, som behövs för
att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988) inte längre skall
medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Frågor om hembudsskyldighet enligt andra stycket prövas av arrendenämnden.
Intill dess sådan prövning har skett gäller det i 5 § första stycket
angivna överlåtelseförbudet.

8 § Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jordägaren.
Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt
förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den
hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 §
giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

9 § Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges
arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till
avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Arrendenämnden skall för anteckning i fastighet sboken underrätta inskrivningsmyndigheten
om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

10 § Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den
dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han

LU 1984/85:35

har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som
anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrendenämnden
underrättas om att hembudet har antagits.

Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och
på föreskrivet sätt.

11 § Om hembudet har antagits, skall det anses som om jordägaren och
arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de
villkor som anges i förslaget till köpeavtal. 1 förslaget skall anses föreskrivet
att köpebrev skall upprättas.

12 § Även om ett hembud har upphört att gälla, får överlåtelse genom
köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske medan arrendatorns
intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen
sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad
som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att
gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller
villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren, och upphör även detta
hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning, om överlåtelsen av«sr
en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket tillämpas 5 § tredje stycket och 6 §.
Om något undantag som avses där inte föreligger prövar arrendenämnden,
på framställning av överlåtaren. om hinder mot överlåtelsen föreligger.

Ogiltighet

13 § Överlåtelser i strid med 5-7 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabalken,
gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14 § I fråga om förfarandet vid arrendenämnden och överklagande av
nämndens beslut i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen
(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning
av att nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap.
6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

LU 1984/85:35

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder*

Härigenom föreskrivs att 1, 16 e, 17, 22 och 23 a §§ samt rubriken
närmast före 16 e § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1
skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §2

Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i arrendetvist,

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning
samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning
enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
samma balk ankommer på arrendenämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor
som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2—4 eller 7 § eller 11 kap. 2 §
jordabalken eller 3 — 6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4. vara skiljenämnd i arrendetvist.

5. pröva frågor enligt lagen
(1 985:000) om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är
belägen.

Nuvarande lydelse

Ärende angående ombildning till
bostadsrätt m. m.3

Föreslagen lydelse

Ärende angående förvärv av arrendeställe
samt ombildning tili bostadsrätt
m. m.

Ansökan i en fråga som avses i
6§ tredje stycket eller 12 § tredje
stycket lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt skall vara skriftlig.
Den skall innehålla uppgift om det
berörda huset och dess ägare samt

§4

Ansökan i en fråga som avses i
6§ tredje stycket eller 12 § tredje
stycket lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt eller i 6 eller 7 § eller
12 § tredje stycket lagen (1985:000)
om arrendatorers rätt att förvärva

* Lagförslaget avser endast de ändringar som föranleds av förslaget till lag om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Övriga i proposition 1983/84:136
föreslagna ändringar i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder antogs av
riksdagen år 1984 (LU 1983/84:35, rskr. 394) och trädde i kraft den 1 januari 1985
(SFS 1984:679).

1 Lagen omtryckt 1980:97.

2 Senaste lydelse 1984:679.

3 Senaste lydelse 1982:354.

4 Senaste lydelse 1982:354.

LU 1984/85:35

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sökandens yrkande och grunderna arrendestället skall vara skriftlig,

för detta. Ansökningen skall innehålla upp gift

om det berörda huset och dess
ägare eller det berörda arrendestället
och dess ägare samt sökandens
yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8 § andra —femte styckena skall tillämpas i fråga om
en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att
någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig personligen,
får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till
förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hindrar inte att
ärendet avgörs.

17 §5

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om
annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a,
18, 21 eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande
från lantbruksnämnden. I ärende
som avses i 9 kap. 9 § jordabalken
får arrendenämnden, om utredningen
ger anledning till det, inhämta
yttrande från lantbruksnämnden
om arrendeställets avkastningsförmåga.
Hyresnämnd
får i ärende som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531)
inhämta yttrande från byggnadsnämnden.
Yttrande som sagts nu
inhämtas från den lantbruksnämnd
eller byggnadsnämnd inom vars
område fastigheten är belägen.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a,
18, 21 eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande
från lantbruksnämnden. Sådant
yttrande skall också inhämtas om
det beträffande jordbruksarrende
uppkommer fråga om tillämpning av
6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 §
tredje stycket lagen (1985:000) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.
I ärende som avses i 9
kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden,
om utredningen ger anledning
till det, inhämta yttrande
från lantbruksnämnden om arrendeställets
avkastningsförmåga. Hyresnämnd
får i ärende som avses
i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531) inhämta yttrande från
byggnadsnämnden. Yttrande som
sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd
eller byggnadsnämnd
inom vars område fastigheten är
belägen.

5 Senaste lydelse 1984:679.

LU 1984/85:35

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle
att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen
inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller
som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

22 i

6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 34—37
eller 40 § jordabalken eller 30 §
andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller medgivande
som avses i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531) eller yrkande
om rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts fråga
som avses i 1 § första stycket 2
eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts
nu gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller
tillstånd enligt 12 kap. 34 — 37
eller 40 § jordabalken eller 30 §
andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller medgivande
som avses i 2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531) eller yrkande
om rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) lämnats utan bifall.

23 a §7

Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns
bestämmelser i 8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om
fiskearrenden.

Arrendenämndens yttrande enligt
12 a § andra stycket får inte
överklagas. Nämndens beslut i sådana
frågor som avses i 23 § tredje
stycket får överklagas genom besvär
hos fastighetsdomstolen. Detsamma
gäller nämndens beslut enligt
lagen (1985:000) om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället.

6 Senaste lydelse 1984:679.

7 Senaste lydelse 1984:679.

LU 1984/85:35

Nuvarande lydelse

Besvärshandlingen skall inges
till den fastighetsdomstol som avses
i 8 kap. 32 § jordabalken och 17 §
lagen om fiskearrenden inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades.
Finnes besvärstalan ej vara
fullföljd på föreskrivet sätt eller
inom rätt tid, skall den avvisas av
fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga
inkommit till arrendenämnden
före besvärstidens utgång, skall
den omständigheten att inlagan inkommit
till fastighetsdomstolen
först därefter ej föranleda att den
avvisas. 1 övrigt äger 52 kap. 3 och
5—12 §§ rättegångsbalken motsvarande
tillämpning. Bestämmelse
som avser hovrätt gäller därvid i
stället fastighetsdomstolen. Fastighetsdomstolens
beslut med anledning
av besvär i fråga som avses i
23 § tredje stycket 1—3 får inte
överklagas.

Föreslagen lydelse

Besvärshandlingen skall inges
till den fastighetsdomstol som avses
i 8 kap. 32 § jordabalken och 17 §
lagen om fiskearrenden inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades.
Finnes besvärstalan ej vara
fullföljd på föreskrivet sätt eller
inom rätt tid, skall den avvisas av
fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga
inkommit till arrendenämnden
före besvärstidens utgång, skall
den omständigheten att inlagan inkommit
till fastighetsdomstolen
först därefter ej föranleda att den
avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och
5 —12 §§ rättegångsbalken motsvarande
tillämpning. Bestämmelse
som avser hovrätt gäller därvid i
stället fastighetsdomstolen. Fastighetsdomstolens
beslut med anledning
av besvär i fråga som avses i
andra stycket tredje meningen eller i
23 § tredje stycket 1—3 får inte
överklagas.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985. De nya bestämmelserna
gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

LU 1984/85:35

Bilaga 2

Av utskottet föreslagna ändringar i regeringens förslag till lag om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Propositionens förslag Utskottets förslag

Om en arrendator har intresse av
att utöva sin förvärvsrätt, får han
anmäla detta till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet
i original eller bestyrkt
kopia.

Sedan anteckning har skett gäller
en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag
som inträffar närmast
efter fem år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes.
Om hembud som avses i denna lag
sker under denna tid, gäller anmälningen
dock alltid fram till den inskrivningsdag
som inträffar närmast
efter två år från den dag då
hembudet skedde. Vad som nu har
sagts gäller även i förhållande till
ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn
får antecknas tidigast på
den inskrivningsdag då den tidigares
giltighet har upphört.

Om en arrendator har intresse av
att utöva sin förvärvsrätt, får han
anmäla detta till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken.
Vid bostadsarrende får
en intresseanmälan göras endast om
det på arrendestället finns ett sådant
bostadshus som avses i 10 kap. I §
jordabalken och huset har åsatts
taxeringsvärde.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet
i original eller bestyrkt kopia.
Avser anmälan ett bostadsarrende,
skall till anmälan dessutom
fogas bevis om att bostadshuset har
åsatts taxeringsvärde.

Sedan anteckning har skett gäller
en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag
som inträffar närmast
efter tio år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes.
Om hembud som avses i denna lag
sker under denna tid, gäller anmälningen
dock alltid fram till den inskrivningsdag
som inträffar närmast
efter två år från den dag då
hembudet skedde.

A vlider en arrendator under tid då
hans intresseanmälan gäller, skall
anmälningen gälla för dödsboet
fram till den inskrivningsdag som inträffar
närmast efter sex månader
från den dag då arrendatorn avled,
dock längst fram till den inskrivningsdag
som anges i första stycket.

Vad som har sagts i första och
andra styckena gäller även i förhållande
till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn
eller hans dödsbo får antecknas
tidigast på den inskrivningsdag
då den tidigares giltighet
har upphört.

LU 1984/85:35

Propositionens förslag Utskottets förslag

Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas
helt eller delvis genom köp eller
byte utan att den arrendator som
har gjort intresseanmälan har erbjudits
att förvärva arrendestället.
Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Ett hembud får avse även annan
fast egendom än arrendestället, om
inte arrendatorn bestrider detta
inom den tid som gäller för antagande
av hembud enligt 10 §.

En överlåtelse får ske utan hembud,

l.om arrendatorn godkänner
överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelsen
eller en lantbruksnämnd är
överlåtare,

3. om staten genom en annan
myndighet än statens affärsdrivande
verk är förvärvare,

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med
överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är överlåtarens
avkomling,

6. om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen (1904:
48 s. 1) om samäganderätt.

Hembud behövs inte heller,
l.om arrendet inte är förenat
med rätt till förlängning,

2. om det med hänsyn till förhål -

Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas
helt eller delvis genom köp eller
byte utan att den arrendator som
har gjort intresseanmälan elter, i fall
som avses i 4 § andra stycket, dennes
dödsbo har erbjudits att förvärva
arrendestället. Ett sådant erbjudande
kallas hembud.

Utan hinder av första stycket får,
när det är fråga om bostadsarrende
som inte avser hel fastighet, överlåtelse
ske utan hembud om högst hälften
av den överlåtna fasta egendomen
utgör mark, som omfattas av
arrendet.

Föreligger hembudsskyldighet får
hembudet avse även annan fast
egendom än arrendestället, såvitt
avser jordbruksarrende dock inte om
arrendatorn bestrider detta inom
den tid som gäller för antagande av
hembud enligt 10 §.

En överlåtelse får ske utan hembud,

l.om arrendatorn godkänner
överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelsen
eller en lantbruksnämnd är
överlåtare,

3. om staten genom en annan
myndighet än statens affärsdrivande
verk är förvärvare,

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med
överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är överlåtarens
avkomling,

6. om andel i fastighet förvärvas
av någon som redan äger andel i
fastigheten,

7. om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen (1904:
48 s. 1) om samäganderätt.

6§.

Hembud behövs inte heller,

1. om arrendatorn inte Ziarrätt till
förlängning av arrendeavtalet,

2. om det med hänsyn till förhål -

LU 1984/85:35

Propositionens förslag

Utskottet förslag

landet mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än arrendatorn
eller villkoren för eller omständigheterna
vid en sådan försäljning
skulle vara oskäligt att arrendatorn
får utöva sin förvärvsrätt enligt
denna lag,

3. om det är uppenbart att arrendatorn
skulle vägras förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4. om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan
komma till stånd.

3. om det är uppenbart att arrendatorn
skulle vägras förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4. om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan
komma till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämnden
på begäran av jordägaren. Finner arrendenämnden i fall som avses i
första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd
vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren ändå inte befrias
från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så
mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande arrendestället eller
huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen
(1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Om det för en överlåtelse behövs
makes samtycke enligt 6 kap. 4 §
giftermålsbalken, skall makens
samtycke ges till avtalsförslaget.

Hembud sker hos arrendenämnden
genom skriftlig anmälan av
jordägaren. Jordägaren skall härvid
ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag till köpeavtal som
skall innehålla uppgift om köpeskillingen
för den hembjudna egendomen
och övriga villkor för förvärvet.
Om det för en överlåtelse
behövs makes samtycke enligt 6
kap. 4 § giftermålsbalken, skall makens
samtycke ges till avtalsförslaget.

Om ett hembud inte uppfyller vad
som föreskrivs i första stycket, skall
arrendenämnden förelägga jordägaren
att avhjälpa bristen inom viss tid.
Efterkommer jordägaren föreläggandet,
anses hembud ha skett den
dag då bristen avhjälptes. Efterkommer
jordägaren inte föreläggandet,
får hembudet avvisas.

Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämdens försorg delges
arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till
avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Arrendenämnden skall för anteckning
i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om

LU 1984/85:35

Propositionens förslag

hembudet och om dagen då hembudet
skedde.

Hembudet antas genom att arrendatorn
inom tre månader från
den dag då hembudet skedde skriftligen
anmäler till arrendenämnden
att han har beslutat att förvärva den
hembjudna egendomen på de villkor
som anges i jordägarens förslag
till köpeavtal. Jordägaren skall av
arrendenämnden underrättas om att
hembudet har antagits.

Hembudet upphör att gälla, om
det inte antas inom föreskriven tid
och på föreskrivet sätt.

Även om ett hembud har upphört
att gälla, får överlåtelse genom köp
eller byte till någon annan än arrendatorn
inte ske medan arrendatorns
intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren
för överlåtelsen sammantagna
är avsevärt ogynnsammare för
jordägaren än vad som angavs vid
hembudet. Har jordägaren sedan
ett hembud upphört att gälla gjort
ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen
är lägre eller villkoren eljest
ogynnsammare för jordägaren,
och upphör även detta hembud att
gälla, skall första meningen tillämpas
på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande
tillämpning, om överlåtelsen
avser en andel av den fasta egendom
för vilken intresseanmälan
gäller.

I fråga om förbudet i första stycket
tillämpas 5 § tredje stycket och
6 §. Om något undantag som avses
där inte föreligger prövar arrendenämnden,
på framställning av
överlåtaren, om hinder mot överlåtelsen
föreligger.

Utskottets förslag

hembudet och om dagen då hembudet
skedde. Sådan underrättelse
skall också ske om ett hembud avvisas
på grund av bestridande som avses
i 5 § tredje stycket.

Hembudet antas genom att arrendatorn
inom tre månader från
den dag då hembudet skedde skriftligen
anmäler till arrendenämnden
att han har beslutat att förvärva den
hembjudna egendomen på de villkor
som anges i jordägarens förslag
till köpeavtal. När anmälan har
kommit in prövar nämnden om hembudet
rätteligen har antagits.

Hembudet upphör att gälla, om
det inte antas inom föreskriven tid
och på föreskrivet sätt eller när arrendatorn
skriftligen har underrättat
arrendenämnden om att han inte antar
hembudet.

Även om ett hembud har upphört
att gälla, får överlåtelse genom köp
eller byte till någon annan än arrendatorn
inte ske medan arrendatorns
intresseanmälan gäller, om
villkoren för överlåtelsen sammantagna
är avsevärt ogynnsammare
för jordägaren än vad som angavs
vid hembudet. Har jordägaren sedan
ett hembud upphört att gälla
gjort ett nytt hembud, enligt vilket
villkoren är ogynnsammare för
jordägaren, och upphör även detta
hembud att gälla, skall första meningen
tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande
tillämpning, om överlåtelsen
avser en de! av den fasta egendom
för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket
tillämpas 5 § andra och fjärde
styckena samt 6 §. Om något undantag
som avses där inte föreligger
prövar arrendenämnden, på framställning
av överlåtaren, om hinder
mot överlåtelsen föreligger.

LU 1984/85:35

Bilaga 3

Remissyttranden över det i proposition 1983/84:136 framlagda
förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Remissyttrande S.

från

Svea hovrätt 62

Göteborgs tingsrätt 66

Arrendenämnderna i

Stockholm 67

Linköping 73

Malmö 74

Göteborg 79

Kammarkollegiet 85

Stiftsnämnderna i

Linköping 89

Skara 91

Lund 93

Göteborg 94

Lantbruksstyrelsen 95

Lantbruksnämnderna i

Kristianstads län 98

Västmanlandslän 100

Skaraborgs län 102

Statens lantmäteriverk 104

Domänverket 107

Lantbrukarnas riksförbund (LRF) 108

Svenska kommunförbundet 112

Svenska kyrkans församlings-och pastoratsförbund 116

Svenska lantarbetareförbundet 117

Sveriges advokatsamfund 119

Sveriges domareförbund 120

Sveriges jordbruksarrendatorers förbund 123

Sveriges jordägareförbund 125

Fideikommissariernas intresseorganisation 128

LU 1984/85:35

SVEA HOVRÄTT

Förköp av jordbruksarrende

Det är angeläget men också svårt att konstruera förköpsrätten så att den
fungerar praktiskt och samtidigt tillgodoser rättssäkerheten. I propositionen
har som förebild använts lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt. Vad som gör att den lagen inte i alla
avseenden är så bra som förebild är att den syftar på förvärv av en hel
fastighet alternativt en ”hyreshusenhet”, medan situationen vid förköp av
jordbruksarrende mycket ofta kommer att vara att förköpet måste omfatta
arrendestället plus kompletteringsmark.

Arrende enligt gällande svensk rätt utmärks av att den ”fastighetsbildning”
som sker genom upplåtelsen är fri från alla legala restriktioner. Detta
torde inte skapa några större svårigheter vid förköp av jordbruksarrenden,
eftersom tanken är att ett förköp skall prövas med utgångspunkt från
fastighetsbildningslagens och jordförvärvslagens krav på brukningsenhetens
utformning och många gårdsarrenden redan i dag torde uppfylla
dessa krav eller ganska lätt kan anpassas till dem. Man får dock räkna med
att införandet av en förköpsrätt för arrendatorer kommer att minska
jordägarnas intresse att arrendera ut sina jordbruk. Vad som särskilt kan
antas komma att medföra ett minskat utbud av arrenderad jord, är att
förköp förutsätts kunna kombineras med förvärv från samma jordägare av
även annan erforderlig mark, exempelvis skogsmark. Hovrätten, som har
förståelse för önskemålet att kunna komplettera arrendestället, anser att
bestämmelserna härom, närmast 6 § 2 st och 7 § 2 st, är skrivna på ett sätt
som gör att de måste vara mycket svårtillgängliga för den allmänhet som
berörs. Det hade varit bättre om det mera konkret av själva lagen hade
framgått att jordägaren kan bli skyldig att till arrendatorn avstå exempelvis
hela registerfastigheten trots att gårdsarrendet endast avser fastighetens
jordbruksmark, om registerfastigheten är en enhet som utgör ett utvecklat
eller utvecklingsbart lantbruksföretag.

Förfarandet med intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, som
kritiserats i flera av riksdagsmotionerna, är onekligen ganska otympligt —
inte minst för arrendatorerna. Ett system där arrendatorns intresseanmälan
byts ut mot en skyldighet för jordägaren att före försäljningen hembjuda
arrendestället till arrendatorn torde vara mera praktiskt. Lagfart för den
nye ägaren skulle då inte meddelas, förrän det styrkts att hembudsskyldigheten
fullgjorts. Säljarens uppgifter i denna del torde relativt lätt kunna
bestyrkas av lantbruksnämnden, vars beslut om förvärvstillstånd normalt
alltid företes i lagfartsärenden av detta slag. Hovrätten beklagar om det
läge vari lagstiftningsfrågan nu befinner sig anses medföra svårigheter att
utarbeta de ändringar i lagförslaget som erfordras för att ersätta systemet
med intresseanmälan med ett hembudsförfarande.

LU 1984/85:35

Förköp av bostadsarrende

”Allmän fastighetstaxering 1981” (Sveriges officiella statistik 1982,
s. 22) redovisar för hela landet ca 125 000 sannolika bostadsarrenden
varav ca 115 000 fritidshus. Utanför statistiken faller de bostadsarrenden
där arrendatorns hus inte åsatts taxeringsvärde. Eftersom dessa inte heller
har rätt till förlängning, omfattas de å andra sidan inte heller av den
föreslagna lagen (10 kap. 4 § 1 st. jordabalken, 6 § 1 st. 1 p. den föreslagna
lagen).

Genom 1968 års lagstiftning om bostadsarrende skedde en avsevärd
förbättring av bostadsarrendatorernas villkor. Det alldeles övervägande
antalet bostadsarrenden avser fritidshus. De sociala skälen för exempelvis
en förköpsreform är därför här långt mindre än vid jordbruksarrende.

Till skillnad från gårdsarrenden är läget, såvitt avser bostadsarrendena,
det att de i ett stort antal fall inte uppfyller förutsättningarna för ombildning
till ”riktiga” fastigheter. Av grundmaterialet till den ovannämnda
statistiken kan utläsas hur många av bostadsarrendena som utgör

1. självständiga fastigheter (arrendestället identiskt med en fastighet),

2. områden som uppfyller förutsättningarna för att bilda egen fastighet
(”uppenbart avstyckningsbara”) samt

3. övriga.

Omfattande bebyggelse — i regel för fritidsändamål — på arrenderad
mark erbjuder många gånger exempel på områden som inte kan accepteras
från plansynpunkt. Det var i första hand just dessa förhållanden som
föranledde upphävandet år 1976 av ensittarlagen (1925:334). ”Skräpbebyggelsen”
på arrenderad mark hade ju i många år vållat allvarliga problem.
Detta medverkade också till att bostadsarrendatorernas besittningsskydd
år 1968 utformades som en principiell rätt till förlängning av upplåtelsetiden
och inte exempelvis som en rätt för arrendatorn till friköp eller
en skyldighet för jordägaren att lösa arrendatorns hus (SOU 1966:26 s. 114,
182). Bostadsarrendatorer, vilkas hus står i strid med gällande planer eller
motsvarande beslut eller utgör ”svartbyggen”, är visserligen inte uteslutna
från förlängningsrätt (besittningsskydd), men de har av hänsyn till det
allmänna planintresset tillerkänts en svagare ställning än övriga (10 kap.
5 § 1 st. tredje och fjärde punkterna jordabalken; NJA II 1968 s. 136).

De praktiska möjligheterna att komplettera arrendetomterna med annan
mark är ofta obefintliga. Där, å andra sidan, förutsättningar för
fastighetsbildning föreligger, torde redan nu frivilliga försäljningar ofta
äga rum.

En situation som i enlighet med det nu sagda kommer att bli mycket
vanlig är att arrendestället och därmed arrendatorns intresseanmälan avser
ett område som är mindre än den fastighet från vilken upplåtelsen skett.
Ett exempel: Arrendestället, kanske en värdefull strandtomt, omfattar
1 000 m2 av en fastighet på 1 000 hektar med flera olika marktyper. I
motsats till andra fall, där förköp får ske, kommer den avtalade köpeskil -

LU 1984/85:35

lingen då inte att lämna någon egentlig vägledning för bestämmande av
priset på arrendestället plus eventuell kompletteringsmark.

Med anledning av vad lagrådet har yttrat i denna del uttalar departementschefen
att en jämförelse skall ske mellan köpevillkoren för den
tilltänkta köparen och den arrendator som fått hembud. Jämförelsen skall
ske med beaktande av syftet, som anges vara att förhindra att hembudsskyldigheten
kringgås genom att jordägaren ställer orealistiska villkor i
hembudet. Hovrätten anser att såväl allmänhet som tillämpande myndigheter
här bör få mera preciserade riktlinjer. I sådana fall som illustreras av
det nyssnämnda exemplet synes det dock ofrånkomligt att fastställandet av
köpeskillingen för arrendatorns förvärv i realiteten kommer att innefatta
en helt fristående marknadsvärdering av arrendetomten och eventuell
kompletteringsmark. Därmed har å andra sidan de praktiska fördelar som
är förenade med en förköpsrätt i stor utsträckning gått förlorade.

Till dessa kritiska synpunkter på den föreslagna lagen kommer andra,
som har avseende på dess tänkbara följder. Det är vanligt att en fastighet
med bostadsarrende upptar stora grupper av sådana arrenden, ibland flera
hundra. Om flertalet arrendatorer i en sådan grupp gör intresseanmälan
ställs inte bara jordägaren utan också inskrivningsmyndigheten, fastighetsbildningsmyndigheten
och arrendenämnden inför stora problem. Den
sannolika effekten blir att sådana arrendeställen överhuvudtaget inte går
till försäljning utanför frikretsen och således undandras den allmänna
omsättningen. Detta i sin tur kan leda till att ägarens intresse för att goda
förhållanden skall råda i hans ”stugområde” minskar.

En annan sannolik utveckling — som man redan nu har sett många
exempel på — är att bostadsarrende upplåts som underarrende och att det
mellan jordägaren och bostadsarrendatorn placeras en mellanman som
överarrendator. Om jordägaren i ett sådant fall säljer fastigheten, är underarrendatorn-husägaren
med den föreslagna lagen utesluten från friköp
utom möjligen i de fall där det kan bevisas att överarrendatorn är bulvan
för jordägaren. (Man måste utgå ifrån att många fall av upplåtelse till
överarrendator är fullt legitima.) Oavsett om upplåtelsen till överarrendatorn
är ett bulvanförhållande eller en helt normal affärstransaktion, är
underarrendatorns ställning alltid betydligt mera osäker än om han arrenderar
av jordägaren utan någon mellanman. Frågan om underarrendatorernas
prekära ställning har med anledning av motioner uppmärksammats
av lagutskottet (1983/84:35 s. 24 ff). Det kan tilläggas att problemet med
underarrende inte är begränsat till kommuners upplåtelser av mark för
kolonilotter. Underarrende förekommer inom alla slag av arrenden och
det är troligen så att problemen inte är störst i de fall kommuner står som
upplåtare. Behovet av ändringar framhålls redan av arrendelagsutredningen
(SOU 1968:57 s. 387) men några lagstiftningsåtgärder har inte vidtagits.

Vad hovrätten anfört om situationen på rättsområdet synes ge vid handen
att antalet fall där förköp kommer att kunna ske är mycket litet i

LU 1984/85:35

jämförelse med det totala antalet fall där husägaren/arrendatorn vill förköpa.
En så beskaffad lag inger betänkligheter av såväl principiell som
praktisk art.

Vid en samlad bedömning finner hovrätten, som har förståelse för
tanken att ge fler ägare av hus på ofri grund möjlighet att också bli ägare
till marken, att de skäl som talar mot en förköpsrätt för bostadsarrendatorer
är betydligt starkare än de skäl som talar för en sådan rättslig nyhet.
Avgörande för denna ståndpunkt har framför allt varit dels de många
olägenheter av praktisk art som en sådan reform för med sig, dels dess
indirekta icke önskvärda verkningar. Hovrätten utesluter inte möjligheten
att frågan efter en mera utförlig utredning kan komma att bedömas på
annat sätt.

Sammanfattning

Hovrätten saknar anledning att motsätta sig den föreslagna förköpsrätten
för jordbruksarrenden. Däremot anser hovrätten att förslaget om förköpsrätt
vid bostadsarrende inte är ägnat att ligga till grund för lagstiftning.

I handläggningen av detta ärende har deltagit presidenten Blom, hovrättslagmannen
Köhl, hovrättsrådet Bäärnhielm, referent, fastighetsrådet
Hall och hovrättsassessorn Larnefeldt.

På hovrättens vägnar

Birgitta Blom

Mauritz Bäärnhielm

5 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

GÖTEBORGS TINGSRÄTT

I det yttrande som tingsrätten avgav över arrendelagskommitténs betänkande
Arrenderätt 2 (SOU 1981:80) berörde tingsrätten av kommittén
framlagt förslag till förköpsrätt för gårdsarrendatorer. Tingsrätten ifrågasatte
med i yttrandet angiven motivering om tillräckliga skäl anförts för att
efter endast ett decennium återinföra en förköpsrätt. Tingsrätten vidhåller
alltjämt sin då uttalade mening och tillstyrker därför motion 2788 i remitterad
del.

Det nu framlagda förslaget om företrädesrätt för gårds- och bostadsarrendatorer
att förvärva arrendestället har utformats efter mönster av lagen
1982 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Dessa
regler är komplicerade och medför onekligen ökad byråkrati. Det torde
dock vara oundvikligt att så blir fallet om man vill införa en företrädesrätt.
Tingsrätten har därför — om företrädesrätt anses skola införas — i huvudsak
inte något att erinra mot att reglerna utformas på föreslaget sätt.

I fråga om enskildheterna i förslaget anser sig tingsrätten ej ha anledning
gå in på dessa i andra delar än de som behandlas i de remitterade motionerna.

Reglerna i 12 § om förbud i vissa fall mot försäljning till annan än
arrendatorn även om hembud har upphört att gälla har utformats på
samma sätt som i ovannämnda 1982 års lag. I motionerna 2782 och 2786
har ej anförts skäl varför fastighetsägaren skulle sättas i sämre läge då det
gäller arrendators företrädesrätt. Motionerna avstyrks därför i denna del.

Tingsrätten har — även om det kan betvivlas att företrädesrätt kan
genomföras utan svårtydbara och komplicerade regler — givetvis intet att
erinra mot en utredning för förenkling av den lagtekniska lösningen såsom
föreslagits i motionen 2787. Vad i samma motion anföres för undantag för
syskon och syskons avkomling synes väl underbyggt. Däremot synes ett
ikraftträdande i enlighet med vad som föreslås i propositionen vara motiverat
beträffande en lag av ifrågavarande slag.

I detta yttrande har deltagit chefsrådmannen Sven Ordqvist samt rådmännen
Katarina Alsterlund, Bengt Orrhage och Bertil af Klinteberg.

Sven Ordqvist

LU 1984/85:35

ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM

Allmänna synpunkter

Arrendatorer har redan ett starkt besittningsskydd. Detta gäller även för
det fall att jordägaren önskar ta arrendestället i anspråk för egen verksamhet.
Vidare får lantbruksnämndens prövning av köpare till jordbruksfastigheter
till följd att det redan i dag är möjligt för arrendatorer att förvärva
den jordbruksfastighet som de tidigare har arrenderat. Dessutom har det
aviserats att frågan om en arrendators rätt att friköpa arrendestället kommer
att utredas särskilt. Arrendenämnden ifrågasätter därför behovet av
att införa den föreslagna lagstiftningen.

Den föreslagna lagen har utformats efter mönster av den s. k. ombildningslagen.
Den lagen har i tillämpningen gett upphov till en rad problem
varav en del antyds i det följande. Enligt arrendenämndens mening är det
anmärkningsvärt att ombildningslagen tas som mönster för ny lagstiftning
utan att någon som helst utvärdering av erfarenheterna av lagen har skett.

Arrendenämnden vill emellertid framför allt framhålla att det uppkommer
svåra komplikationer om man för över bestämmelserna enligt ombildningslagen
på de förhållanden som råder beträffande arrenden. Som lagrådet
har uttalat kan en rad tvister uppstå när arrendeställen inte kan
bilda fristående fastigheter utan att man först har tagit i anspråk annan
eller ytterligare mark. Man har enligt arrendenämndens uppfattning alltför
lättvindigt bortsett från de problem som uppstår för såväl jordägare
som gårdsarrendatorer när man skall försöka uppnå en optimal lösning på
problemet att finna en brukningsenhet som enligt såväl lantbruksnämndens
som fastighetsbildningsmyndighetens mening är lämplig att avstycka.

Ett annat problem är de möjligheter att överklaga beslut hos skilda
myndigheter i olika skeden som jordägare och arrendatorer kan använda
sig av. Detta belyses nedan under 3 § i ett visst avseende. Den ovisshet
under lång tid som kan följa härav kan bli en hård belastning för såväl
jordägare som arrendatorer.

Den föreslagna lagen omfattar — till skillnad från det bakomliggande
kommittéförslaget — också bostadsarrenden. Motiveringen för detta är
knapphändig. Motsvarande svårigheter beträffande avstyckning av ett
gårdsarrende uppkommer ännu mera påtagligt när det gäller ett bostadsarrende.
Ett bostadsarrende omfattar mycket sällan en registerfastighet utan
i regel endast ett område av en fastighet. Bl. a. med tanke på att hänsyn
skall tas till lämplig tomtstorlek m. m. kan det i flertalet fall inte antas att
fastighetsbildningsmyndigheten finnér det lämpligt att avstycka just det
område bostadsarrendet omfattar. Ett skäl till att jordägaren har upplåtit
marken på arrende i stället för att sälja den är ej sällan att det har förelegat
hinder mot att avstycka området. Även från plansynpunkt kan problem

LU 1984/85:35

uppstå. Innan fastighetsbildning får företas kan kommunen fordra att en
byggnadsplan genomförs. Den prövning som sålunda skall ske av fastighetsbildningsmyndigheten
och kommunen kan komma att bli mycket
komplicerad. Härtill kommer att priset för marken torde bli föremål för
omfattande diskussioner.

Arrendenämnden har således starka invändningar från såväl praktiska
som lagtekniska synpunkter mot den föreslagna lagen och avstyrker att
den införs.

Om lagstiftningen ändå skall genomföras vill arrendenämnden anföra
följande.

Synpunkter på olika paragrafer i förslaget till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället

1 §

Av paragrafen framgår att lagen är tillämplig om avtalet gäller ett
jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett bostadsarrende.
Av motiveringen framgår att lagen skall tillämpas på avtal som
rubriceras som gårdsarrende oavsett om arrendatorn har sin bostad på
arrendestället eller inte. Arrendenämnden vill peka på den möjlighet som
finns för en jordägare att arrendera ut mark på ett sidoarrende och därefter
hyra ut bostadshuset på ett vanligt hyreskontrakt. Departementschefen
anser för sin del att detta ej torde bli något större problem. Arrendenämnden
delar ej denna uppfattning. Risken är uppenbar att man, särskilt inom
relativt tätbefolkade områden för att kringgå lagen kommer att arrendera
ut marken på sidoarrenden och därefter, eftersom det finns en marknad för
detta, hyr ut bostadshuset. Det har för övrigt redan visat sig förekomma att
jordägare är ovilliga att upprätta skriftliga arrendeavtal utan i stället, med
tanke på den föreslagna lagstiftningen upplåter marken genom ett muntligt
avtal med de negativa konsekvenser detta innebär.

3 §

Av specialmotiveringen till paragrafen framgår att inskrivningsmyndighetens
beslut kan överklagas. Enligt arrendenämndens mening kan problem
uppkomma genom att beslut kan angripas på flera olika sätt. Besvär
mot inskrivningsmyndighetens beslut om intresseanmälan kan föras till
hovrätten enligt 19 kap. 14 § JB. Vidare kan fastighetsägaren väcka talan
vid domstol om att en intresseanmälan skall vara utan verkan. Frågan om
giltighet av en intresseanmälan kan även komma upp i ett lagfartsärende.

Därutöver torde en prövning jämväl kunna ske av arrendenämnden. Av
det anförda framgår att prövningen kan komma att bli komplicerad och ta
lång tid i anspråk. Reglerna behöver således förenklas.

5§

Enligt första stycket får en fastighet, för vilken en intresseanmälan

LU 1984/85:35

gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den
arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva den.
Som lagrådet har uttalat (prop. s. 189 m) framgår det av motiven att även
en överlåtelse av en andel av en fastighet avses omfattas av förbudet i första
stycket. Enligt lagrådet bör därför första stycket kompletteras med en
uttrycklig bestämmelse att överlåtelseförbudet även avser andel av fastigheten.
Arrendenämnden anser i likhet med lagrådet att lagtexten bör
kompletteras på antytt sätt. Det behövs för att tolkningstvister skall undvikas.

Därutöver är det önskvärt att man närmare diskuterar och klargör de
regler som avses gälla när en delägare har överlåtit sin andel i fastigheten
till övriga delägare (jfr bostadsdomstolens beslut 85/1984).

6 §

Av första stycket första punkten framgår att hembud inte behövs om
arrendet inte är förenat med rätt till förlängning. Det kan enligt arrendenämndens
bedömning förväntas att arrendenämnderna får en mängd ytterligare
dispensansökningar om den aktuella lagen genomförs. Dispensansökningar
avgörs nu vanligen på handlingarna och sätts endast undantagsvis
ut till sammanträde. Med den föreslagna lagstiftningen kan det
antas att arrendenämnderna i tämligen stor omfattning kommer att behöva
sätta ut dessa ärenden till förhandling för att kunna avgöra om dispensskäl
föreligger. Vidare föreligger en uppenbar risk för att jordägarna kommer
att försöka upplåta mark på korttidsarrenden. 1 de områden där det råder
ett efterfrågeöverskott på mark kommer arrendatorerna säkerligen att gå
med på korttidsarrenden för att över huvud taget kunna få mark att bruka.
Som redan nämnts under 1 § kommer det sannolikt även att bli vanligt med
sidoarrenden och separat uthyrning av bostadshus på arrendestället för att
kringgå lagen.

De prövningar som arrendenämnden har att företa enligt första stycket
punkterna 2—4 kan också antas komma att bli komplicerade och ta arrendenämndernas
resurser i anspråk på ett omfattande sätt.

I specialmotiveringen hänvisas till att arrendenämnden skall inhämta
yttrande från lantbruksnämnden enligt förslag till ändring av 17 § lagen
om arrendenämnder och hyresnämnder. Arrendenämnden ifrågasätter om
detta är tillräckligt. Regelmässigt torde det bli erforderligt att inhämta
yttrande även från fastighetsbildningsmyndigheten, särskilt som lagen om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället är tänkt att tillämpas även på
bostadsarrenden.

7 §

Enligt andra stycket kan förvärv av ett arrendeställe bli ogiltigt därför
att fastighetsbildning i överensstämmelse med köpet inte kan ske. Det
föreligger då fortfarande hembudsskyldighet om ett hembud skäligen bör

LU 1984/85:35

kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendom innefattande
arrendestället eller huvuddelen därav som behövs för att bestämmelserna
i fastighetsbildningslagen inte längre skall medföra hinder för ett giltigt
förvärv. Enligt lagförslaget är avsikten med nämnda bestämmelser att man
på ett indirekt sätt vill främja överenskommelser om sådana justeringar
som är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället
skall kunna överlåtas. Det sägs vidare att det genom den ifrågavarande
oskälighetsregeln läggs ett krav på jordägaren att medverka till sådana
överenskommelser samt att den närmare avgränsningen av detta krav
överlämnas åt rättstillämpningen.

Det kan enligt arrendenämndens bedömning inte råda något tvivel om
att dessa bestämmelser är ägnade att föda omfattande tvister med åtföljande
resursåtgång hos myndigheterna.

8§

Enligt ombildningslagen är dagen då handlingarna inkomststämplas
hos hyresnämnden utgångspunkten för den tidsfrist som skall gälla för att
anta ett hembud. Enligt bostadsdomstolens beslut 1984-09-03, nr 255/84,
skall hyresnämnden därför vid anmälan om hembud enligt ombildningslagen
göra en formell granskning och är handlingarna i något avseende
ofullständiga skall anmälan avvisas.

Det har vid tillämpningen av ombildningslagen visat sig vara vanligt
förekommande att handlingarna i hembudsärenden är behäftade med
någon formell brist. Det kan exempelvis vara så, att en köpehandling inte
är undertecknad, att samtycke till avtalsförslaget inte har getts av överlåtarens
make eller att ett registreringsbevis för ett bolag saknas. Arrendenämnden
vill påpeka att det är en stötande konsekvens av ombildningslagens
uppläggning och i strid mot vad som allmänt gäller på andra rättsområden
att en anmälan utan vidare skall avvisas i sådana fall. Nämnden
förordar att den föreslagna lagen i stället utformas så, att jordägaren i fall
då handlingarna är ofullständiga skall ges tillfälle att komplettera dessa
och att tidsfristen för att anta ett hembud börjar löpa först fr. o. m. att
kompletteringen har inkommit till arrendenämnden.

10 §

Lagrådet har i anslutning till denna paragraf uttalat att det avsedda
beslutet av nämnden är konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens
regler kommit till stånd eller ej. Beslutet kan också överklagas till fastighetsdomstolen
(jfr 23 a § förslaget till ändring i lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder). Lagrådet har därför föreslagit att lagtexten kompletteras.
Det är även enligt arrendenämndens uppfattning viktigt att det klart
framgår att nämnden skall pröva om hembud rätteligen har antagits.
Svårigheterna vid tillämpningen av ombildningslagen sammanhänger i
icke ringa utsträckning med att lagen är oklar när det gäller omfattningen
av hyresnämndens prövning.

LU 1984/85:35

11 §

Enligt vad som anges i paragrafen skall det, om ett hembud har antagits,
anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av
den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal.
Denna bestämmelse motsvarar de regler som gäller enligt ombildningslagen.
Det förtjänar att påpekas att man här har infört ett helt nytt sätt
för slutande av avtal om köp av fast egendom. Konsekvenserna för en
arrendator vid ett antagande av ett hembud innebär att han efter relativt
kort betänketid ingår ett avtal om köp med bindande verkan. Det torde
vara betydligt enklare för en bostadsrättsförening att sätta sig in i konsekvenserna
av att anta ett hembud än det är för en arrendator som kanske
saknar tillgång till juridisk expertis. Troligt är att en arrendator iakttar
betydligt större försiktighet vid undertecknandet av ett köpeavtal än vid
den relativt enkla proceduren som ett antagande av ett hembud innebär för
honom.

12 §

1 motionerna 1983/84:2782 och 2786 förordas att lagtexten ändras på så
sätt att ordet avsevärt utgår. Arrendenämnden vill för sin del framhålla att
bestämmelsen att villkoren skall vara avsevärt ogynnsammare för jordägaren
kan verka som en viss spärr mot onödiga tvister och därför bör stå kvar.

Övergångsbestämmelser

Av den föreslagna lagtexten framgår att lagen avses träda i kraft den 1
januari 1985 vilket enligt vad departementschefen anför (prop. s. 84) medför
att lagen skall tillämpas även beträffande arrendeavtal som har ingåtts
före ikraftträdandet. Det uppges att denna ordning är påkallad av bl. a.
sociala skäl. Arrendenämnden anser det vara principiellt felaktigt att den
föreslagna lagen ges retroaktiv verkan. Man bör i stället, vilket även
föreslås i motion 1983/84:2787, låta lagen börja tillämpas först fr. o. m.
den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom
uppsägning efter ikraftträdandet.

Ytterligare resurssynpunkter

Till hyresnämnden i Stockholm inkom under år 1983 14 ärenden enligt
ombildningslagen och under första halvåret 1984 32 ärenden. Hyresnämnden
har alltså redan haft att handlägga ett icke ringa antal ärenden enligt
ombildningslagen och tillströmningen ökar. Handläggningen är ej sällan
av komplicerad natur. Vid handläggningen har ofta framkommit att förhållandet
mellan parterna varit spänt. Ombildningslagen synes inte främja
frivilliga uppgörelser mellan parterna.

De prövningar arrendenämnden har att företa enligt den nu föreslagna
lagstiftningen kommer att bli omfattande och delvis av helt annat innehåll
än arrendenämnden — eller hyresnämnden — hittills utfört. Begärda

LU 1984/85:35

prövningar blir av ingripande betydelse för såväl jordägare som arrendatorer
och kan få vittgående ekonomiska konsekvenser för parterna. Därtill
kommer att ärendena är av brådskande natur. Det kan enligt arrendenämndens
bedömning inte råda något tvivel om att nämndens resurser
kommer att i betydlig utsträckning tas i anspråk genom den föreslagna
lagstiftningen.

Frågan om arrendenämndernas resurser har inte behandlats närmare i
propositionen. I det enda uttalande som har gjorts (prop. s. 84) anför
departementschefen att de nya uppgifterna kan klaras av inom ramen för
tillgängliga resurser. Arrendenämnden är av motsatt mening och efterlyser
underlaget för bedömningen i propositionen. Nämnden vill kraftigt understryka
att det är nödvändigt att man noga överväger om den föreslagna
lagstiftningen är av sådan angelägenhetsgrad att det är rimligt att en rad
nya och delvis främmande arbetsuppgifter tillskapas för arrendenämnderna
med den ökning av nämndernas resurser som blir ofrånkomlig.

1 behandlingen av detta ärende har deltagit hyresråden Gullberg, ordförande,
Westman, Arvidsson, Sundström, Andretzky, Hogebrand, Hellquist,
referent, Malmgren och Steinmann samt byrådirektör Wevle.

På arrendenämndens vägnar

(Hans Gullberg)

(Jan-Eric Hellquist)

LU 1984/85:35

ARRENDENÄMNDEN I LINKÖPING

Med anledning av lagutskottets anhållan om att yttrande avges över
proposition 1983/84:136 och de motionsyrkanden som väckts med anledning
av sagda proposition avger arrendenämnden i Linköping följande
synpunkter.

Förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har
utformats efter förebild av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt.

Enligt arrendenämndens förmenande är det ytterst angeläget att den
arrenderättsliga lagstiftningen i så hög utsträckning som möjligt ansluter
till den hyresrättsliga lagstiftningen.

Skälen härtill är följande.

Efter bostadsdomstolens tillkomst 1975 finns numera ett stort antal
vägledande rättsfall beträffande den lagstiftning som tillämpas av domstolen
och därmed också hyresnämnderna. Inom arrenderättens område med
24 fastighetsdomstolar och 6 hovrätter saknas praktiskt taget vägledande
rättsfall.

Med hänsyn till att förslaget om att inrätta en arrendedomstol avvisats
kommer ledning för en tillämpning av lagen om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället att kunna hämtas endast från bostadsdomstolens
beslut avseende lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

Principiella skäl talar för att lagen skall tillämpas på redan existerande
avtalsförhållanden först i samband med att avtalet förlängs såsom föreslås
i motion 1983/84:2787.

Vad gäller övriga motionsyrkanden anser nämnden att de inte bör
föranleda några ändringar i regeringens förslag till lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället.

För arrendenämnden

Stieg Synnergren

LU 1984/85:35

ARRENDENÄMNDEN I MALMÖ

Arrendenämnden i Malmö har 23.4.! 982 yttrat sig över arrendelagskommitténs
betänkande Arrenderätt 2 (SOU 1981:80). I yttrandet avstyrkte
arrendenämndens majoritet förslaget att införa en lag om förköpsrätt för
arrendatorer. Skälet var att förstärkningen av arrendatorns besittningsskydd
vid självinträde av jordägaren i förening med lagstiftningen om
förvärvstillstånd ansågs ha lett till att arrendeställen i regel kan förvärvas
av en arrendator som önskar göra detta, när jordägaren bjuder ut egendomen
till försäljning.

I sitt nya yttrande utgår arrendenämnden från att en särskild lag om
företrädesrätt för arrendatorer skall införas och inriktar därför yttrandet
på den lagtekniska lösningen i det nya förslaget och på lagens omfattning.

Vad gäller lagens tillämpningsområde tillstyrker arrendenämnden att
lagen, när det gäller jordbruksarrende, inte skall omfatta sidoarrenden
utan endast gårdsarrenden. Vidare tillstyrker nämnden att lagen skall
omfatta bostadsarrenden. I ärenden beträffande arrendesättning eller andra
tvister ifråga om bostadsarrende har nämnden nämligen funnit att det
ofta finns ett starkt intresse hos bostadsarrendatorerna att förvärva äganderätten
till sina arrendeställen.

Bostadsarrende upplåts i regel till tomter för fritidshus, gärna i grupp,
och ibland till ett stort antal i ett planlagt område. Att avstycka tomter
inom sådana områden stöter i regel inte på svårigheter ur lantmäteriteknisk
synpunkt. Det förekommer att jordägare låter sina arrendatorer friköpa
och avstycka tomter enligt en turlista, i en takt som jordägaren ur
ekonomisk och skatteteknisk synpunkt finner lämplig, kanske en eller två
tomter om året.

Försäljning av bostadsarrendetomter som inte utgör egna fastigheter
kan alltså i regel ske utan de svårigheter, som följer vid försäljning av
arrendeställen för jordbruk där arrendestället inte sammanfaller med den
mark jordägaren äger.

Den nya lagen har utformats efter förebild av lagen (1982:352) om rätt
till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Detta förslag har en
del fördelar framför de två andra alternativ som står till buds, nämligen
kommitténs förslag om erbjudande till arrendatorn i samråd med lantbruksnämnden
och företrädesrätt för arrendatorn efter modell av förköpslagen.
När det gäller bostadsarrende torde det nya förslaget vara det enda
som är praktiskt genomförbart, eftersom försäljning av bostadsarrendetomter
bara indirekt berör lantbruksnämndernas verksamhetsområde och
ett förköpssystem inte lämpar sig när det gäller att bryta ut en arrendetomt
ur ett större fastighetskomplex som utbjudes till försäljning.

När det gäller företrädesrätt till förvärv av såväl jordbruksarrendeställen
som tomter kan man peka på den fördel som ligger i att ansluta till ett

LU 1984/85:35

redan befintligt lagtekniskt system, nämligen 1982 års lag. Härtill kommer
att detta hanteras av hyresnämnderna vilka har samma ordförande och
kansliorganisation som arrendenämnderna.

Å andra sidan är den föreslagna ordningen inte invändningsfri och kan
förväntas medföra en del svårigheter. En sådan är systemet med intresseanmälningar.
Med hänsyn till de långa tidsperspektiv som ofta gäller i
jordbruks- och arrendeförhållanden kan intresseanmälningar ibland komma
att bestå under mycket lång tid. Det kan också tänkas att intresseanmälningar
i många fall kan utgöra en belastning på det goda förhållandet
mellan jordägare och arrendator, eftersom jordägaren kan få den känslan
att äganderätten till stor del redan har gått över till arrendatorn och
jordägaren därför förlorar intresset för sin gård.

Den verkligt stora svårigheten med lagen är den som möter i 6 och 7 §§,
nämligen att arrendeställen ofta inte sammanfaller med jordägarens markinnehav.
Utom på rena slättbygderna är det vanligt att en jordbruksfastighet
består av både jord och skog och att jorden utarrenderas men ägaren
behåller skogen under eget bruk. Åtskilliga andra situationer förekommer.
En fastighet kan t. ex. bestå av ett hemskifte och ett eller flera utmarksskiften;
hemskiftet och byggnaderna utarrenderas som gårdsarrende och utmarksskiftena
som sidoarrenden till andra arrendatorer. En annan fastighet
består av åkerjord och betesmark; åkerjorden utarrenderas men fastighetsägaren
behåller betesmarken för uppfödning av hästar. I ett tredje fall äger
jordägaren två gårdar och bor på den ena; den andra brukar han till en del
men arrenderar ut återstoden inklusive byggnader. I ett stort antal sådana
fall kan det väntas att fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid
överlåtelse av enbart det aktuella arrendestället. Jordägaren befrias likväl
inte från hembudsskyldigheten. Enligt 6 § sista stycket och 7 § sista stycket
åligger det arrendenämnden att pröva huruvida hembudsskyldighet föreligger
och vad denna skall omfatta. Tydligen skall arrendenämnden beräkna
hur mycket av jordägarens fasta egendom som hembudet skall omfatta
för att ett giltigt fastighetsförvärv skall kunna komma till stånd för arrendatorn.
Genom nämndens beslut fastslås vad jordägaren har att hembjuda
för att han skall anses ha fullgjort sin hembudsskyldighet. Med avvikelse
från lagens principiella utgångspunkt att förköpsrätten gäller arrendestället
(1 §) kan jordägaren alltså bli nödsakad att hembjuda mera än detta. En
så viktig princip måste, om den skall gälla, tydligt komma till uttryck i
lagtexten. Vidare ger såväl lagtexten som motiven arrendenämnderna
otillräcklig vägledning i frågan om hur mycket mera än arrendestället ett
hembud skall omfatta. Uttalandet på sid 205 i propositionen tyder på att
hembudsskyldigheten i vissa fall kan sträcka sig mycket långt. Det är
visserligen att vänta att de flesta överlåtelsefrågor genom lantbruksnämndens
medverkan och de inblandade parternas goda vilja kan bringas till en
tillfredsställande lösning. Men i fall av tvister och motsättningar mellan
parterna kan arrendenämndens prövning bli skönsmässig och svårförut -

LU 1984/85:35

sehar, även om samråd så långt som möjligt sker med fastighetsbildningsmyndigheten
och lantbruksnämnden. Fråga är om inte rättssäkerhetsaspekten
leder till att skyldigheten att hembjuda jord utöver arrendestället
begränsas till en viss värdemässig relation av detta.

Den angivna svårigheten är ofrånkomlig vid varje typ av lagstiftning om
företrädesrätt för arrendatorn vid köp och är alltså inte specifik för en
lagstiftning baserad på intresseanmälan och hembudsskyldighet. Med
hänsyn till de ovan angivna fördelarna med en lagstiftning byggd på ett
sådant system tillstyrker därför arrendenämnden att lagen byggs upp på
detta sätt. I den inledande bestämmelsen bör emellertid uttalas att förvärvsrätten
i vissa fall kan omfatta mera än arrendestället. Till ledning för
arrendenämndens prövning enligt 6 och 7 §§ bör vidare övervägas, om inte
lagtexten kan kompletteras med en regel om hur mycket hembudet i dessa
fall mest skall omfatta. I varje fall bör vägledande motivuttalanden göras
på denna punkt.

1 12 § regleras efter mönster av 1982 års lag den situation som uppstår
när ett hembud har upphört att gälla. Så länge intresseanmälan gäller får
överlåtelse till annan än arrendatorn inte ske, om köpeskillingen är lägre
eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare
för jordägaren än vad som angavs i hembudet. I ett par av de motioner som
arrendenämnden skall yttra sig över föreslås att ordet ”avsevärt” utgår.
Det befaras nämligen att regeln skulle kunna leda till att arrendatorn inte
behöver tillfrågas på nytt, även om jordägarens krav vid försäljningen har
sänkts väsentligt.

I 12 § 1982 års lag, som är förebild till den föreslagna regeln, förekommer
också lokutionen ”avsevärt ogynnsammare”. Beträffande tolkningen
av detta uttryck finns uttalanden i förarbetena, särskilt prop. 1981/82:169
s. 52 — 53. Där sägs bland annat att uttrycket ger en tämligen god marginal
för fastighetsägaren att inom ramen för samma köpeskilling ändra olika
villkor. Som exempel nämns villkor beträffande betalningens erläggande.
Hyresnämnden i Malmö har erfarenhet av ett fall enligt 1982 års lag där
vissa ändringar gjordes ifråga om fastighetsägarens åtaganden beträffande
själva huset. Parterna var överens om att ett åtagande av säljaren att laga
en dörr och installera en tvättmaskin inte var ”avsevärt ogynnsammare”
för honom men tvistade om huruvida ett åtagande att tillse att en lägenhet
på vinden blev tillgänglig för köparen skulle bedömas på samma sätt.

Enligt arrendenämndens mening behövs ordet ”avsevärt” för att ge
möjlighet att undvika att de båda köpen utformas identiskt lika, så att
fastighetsägaren kan göra mindre betydande ändringar ifråga om det
överlåtna objektet, parternas prestationer och detaljerna vid köpeskillingens
erläggande. Däremot kan det inte vara meningen att förnyad hembudsskyldighet
skall undgås om, såsom befaras i motionerna, jordägaren väsentligt
har sänkt sina krav. Arrendenämnden avstyrker alltså motionerna
men hemställer att ett klarläggande motivuttalande görs på denna punkt.

LU 1984/85:35

I en av motionerna hemställs att riksdagen skall göra ett särskilt uttalande
beträffande syskon och syskonbarns möjlighet att förvärva en fastighet
som är utarrenderad.

Arrendenämnden tillstyrker lagförslaget att hembudsskyldighet endast
får bortfalla vid förvärv av make eller avkomling, men anser å andra sidan
att det mången gång kan vara oskäligt om arrendatorn finge utöva förvärvsrätt
framför ett syskon eller ett syskonbarn. Eftersom förhållandena
kan vara skiftande, anser nämnden det vara riktigt om — såsom i förslaget
— frågan om hembudsskyldighet i dessa fall prövas av arrendenämnden
genom en skälighetsbedömning.

Beträffande 10 § ansluter sig arrendenämnden till lagrådets påpekande
att lagtexten inte ger uttryck för vad som anförts i specialmotiveringen,
nämligen att arrendenämnden skall meddela ett beslut som är konstitutivt
för frågan om ett förvärv har kommit till stånd eller ej. Departementschefen
har emellertid inte tagit fasta på lagrådets kritik utan har låtit den
föreslagna lagtexten kvarstå oförändrad med hänvisning till att den har
utformats med 10 § i 1982 års lag som förebild.

Vid tillämpning av motsvarande regel i 1982 års lag (10 §) i samband
med bostadsrättsföreningars förvärv av hyresfastighet har hyresnämnden
i Malmö observerat motsvarande oklarhet i denna lag. Till ledning för
hyresnämndens handläggare och för att åstadkomma en ordning som
motsvarar lagstiftarens intentioner ehuru de inte kommit till uttryck i
författningstext har hyresnämnden upprättat ett avsnitt i sin handbok.
Enligt handboken skall hyresnämnden pröva huruvida hembudet har antagits
på rätt tid och på rätt sätt, varjämte nämnden efter sin förberedande
granskning skall kommunicera hembudet med fastighetsägaren. Vidare
skall nämnden om inget bestridande inkommer meddela beslut med fullföljdshän
visning.

Enligt arrendenämndens/hyresnämndens mening skulle det vara till
fördel om 10 § i den föreslagna lagen kunde utformas enligt lagrådets
yrkande och om 10 § i 1982 års lag kunde ändras på motsvarande sätt, när
det blir aktuellt med översyn av lagen.

Enligt specialmotiveringen till 10 § (prop. s. 108) är ett antagande av
hembud som är förenat med tillägg, inskränkningar eller förbehåll inte
giltigt och skall alltså avvisas av arrendenämnden. Sistnämnda uttryck är
oklart. Meningen torde vara att nämnden skall underrätta arrendatorn om
att hans antagande inte är giltigt och om att han har möjlighet att inom den
tid som kan återstå av tidsfristen inkomma med ett ”rent” antagande. Detta
bör utsägas i motiven.

Skulle arrendatorn lämna ett klart besked om att han inte antar hembudet,
måste detta rimligen upphöra att gälla, även om det skulle återstå
någon del av tidsfristen (jämför 5 § avtalslagen). Så har hyresnämnden i
Malmö uppfattat rättsläget när motsvarande situation uppkommit i ett
ärende enligt 1982 års lag. Eftersom tveksamhet möjligen kan råda, bör ett
klarläggande motivuttalande göras.

LU 1984/85:35

Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder föreslås ändrad på så sätt
att regler införs om handläggningen av ärenden enligt 6, 7 och 12 §§ i den
nya lagen. Inget sägs emellertid om nämndens handläggning beträffande
mottagande och antagande av hembud, jämför vad som ovan anförts
beträffande 10 § förvärvslagen. När det gäller motsvarande handläggning
enligt 1982 års lag saknas också föreskrifter i nämndlagen. Hyresnämnden
i Malmö har uppfattat detta som en brist och har i sin handbok utarbetat
vissa interna föreskrifter. Samråd förekommer med andra hyresnämnder
för att åstadkomma såvitt möjligt likadana handläggningsrutiner. Det
skulle vara värdefullt om nämndlagen tillfördes regler beträffande förfarandet
med hembud enligt båda lagarna, så att stadga och enhetlighet
redan från början uppkommer i nämndernas arbete.

Hyresråden Jacobsson, Bergendal, referent, Malmberg, Andersson och
Gunilla Zetterberg har avgjort detta ärende.

På arrendenämndens vägnar

Torsten Jacobsson

Jan Bergendal

LU 1984/85:35

ARRENDENÄMNDEN I GÖTEBORG

Allmänna synpunkter

Arrendenämnden vill inledningsvis erinra om att nämnden i sitt yttrande
över arrendelagskommitténs betänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2
inte hade något att invända mot att en gårdsarrendator ges företrädesrätt
till att förvärva arrendestället och att en sådan företrädesrätt utformas
enligt de riktlinjer som kommittén angav.

Det är naturligtvis av största vikt att reglerna om en företrädesrätt ges ett
sådant innehåll att de tillgodoser rimliga krav på rättssäkerhet samtidigt
som de görs så enkla som möjligt. I sistnämnda hänseende uppkommer
emellertid särskilda problem. Ett system för företrädesrätt måste nämligen
samordnas med åtskilliga andra regler, bl. a. bestämmelserna i förköpslagen,
jordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen. Detta gör att bestämmelserna
med nödvändighet blir komplicerade och svåra att tillämpa.

Arrendelagskommitténs analys av de olika vägar som står till förfogande
för att lösa frågan om arrendatorers företrädesrätt är ganska knapphändig.
Också propositionen är kortfattad i detta avseende. Ett ställningstagande
kompliceras ytterligare av att frågan om företrädesrätt i propositionen
utvidgas till att avse inte endast jordbruksarrendatorer utan också
bostadsarrendatorer. I denna del bygger propositionsförslaget inte på
något utredningsmaterial.

Den företrädesrätt som föreslås i propositionen har utformats med
utgångspunkt i bestämmelserna i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt. Det är i och för sig en fördel om olika
slag av företrädesrätt till fast egendom ges ett likartat innehåll. Det bör
emellertid erinras om att det system som gäller enligt den nyss nämnda
lagen var en nyskapelse, där propositionsförslaget i vissa delar avvek från
det bakomliggande utredningsförslaget. Förfarandet är hittills också ganska
oprövat. Som kommer att framgå av vad arrendenämnden anför nedan
är lagen oklar på en del punkter, vilket har medfört att hyresnämnderna
tillämpar reglerna på olika sätt. Det är också att märka att förvärvsreglerna
kan utformas på ett betydligt enklare sätt i fråga om fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt än när det gäller arrendefastigheter.

Mot bakgrund av det nu anförda kan det naturligtvis hävdas att frågan
hur företrädesreglerna skall konstrueras bör utredas ytterligare innan någon
lagstiftning genomförs. Företrädesfrågan skulle exempelvis kunna
kopplas samman med spörsmålet om friköp av arrendefastigheter. Enligt
arrendenämndens mening kan det dock inte hävdas att det framlagda
propositionsförslaget är förenat med sådana olägenheter att det inte kan
genomföras, om det anses angeläget att företrädesregler införs omgående.
Man måste emellertid då vara medveten om att det genomförs en lagstiftning
där åtskilliga frågor — trots remissbehandlingen genom utskottets

LU 1984/85:35

försorg — inte har kunnat penetreras tillräckligt. Att flera viktiga frågor
måste överlämnas åt rättstillämpningen är också i viss mån betänkligt med
hänsyn till de nuvarande svårigheterna att få till stånd prejudicerande
avgöranden i arrendetvister.

Lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
2 §

1 denna paragraf anges den grundläggande regeln att en företrädesrätt
till förvärv förutsätter att arrendatorn har gjort en intresseanmälan hos
inskrivningsmyndigheten. En motsvarande regel gäller vid förvärv av hyresfastighet
för ombildning till bostadsrätt, där en av hyresgästerna bildad
bostadsrättsförening skall göra intresseanmälan.

Enligt arrendenämndens mening är det olämpligt att bygga en förvärvslagstiftning
inom arrendeområdet på den förutsättningen att arrendatorn
skall anmäla att han är intresserad av att köpa arrendestället innan jordägaren
har några planer på att avyttra sin fastighet. Det är naturligtvis svårt
för en gårdsarrendator att exempelvis när han tillträder arrendet bedöma
om han någon gång i framtiden kan ha intresse av att förvärva arrendestället.
En förutseende arrendator bör därför alltid göra en intresseanmälan.
Sedan innebörden av reglerna blivit allmänt känd på arrendemarknaden
kan det antas att en sådan anmälan kommer att göras vid i huvudsak alla
ingångna avtal om gårdsarrende. Anmälningarna måste därefter förnyas
vart femte år. Systemet är byråkratiskt samt förenat med risk för att
arrendatorerna går miste om sin företrädesrätt. Intresseanmälningarna
medför också kostnader för arrendatorerna (avgiften för en intresseanmälan
har fr. o. m. 1.9.1984 höjts till 385 kr.).

Arrendenämnden anser att ett förvärvsförfarande bör aktualiseras först
när jordägaren avser att överlåta sin fastighet. Jordägaren bör då i princip
alltid vara skyldig att erbjuda arrendatorn att köpa arrendestället, dvs.
samma situation skall föreligga som om en intresseanmälan hade gjorts. 1
det fall någon arrendeupplåtelse inte har skett beträffande mark som
överlåts, bör jordägaren vara skyldig att lämna en skriftlig försäkran
härom i lagfartsärendet. På detta sätt hindrar man att hembudsreglerna
kringgås. Enligt arrendenämnden skulle ett sådant förfarande inte medföra
att fastighetsomsättningen försvårades (jämför departementschefens
uttalande s. 51).

För den händelse systemet med intresseanmälan genomförs bör en
sådan anmälan i vart fall gälla utan begränsning till tiden. När det gäller
förvärv av hyresfastighet är en tidsbegränsning naturlig, eftersom det sker
ett utbyte av hyresgäster i fastigheten. Under sådana förhållanden bör det
med jämna mellanrum kontrolleras att den bildade bostadsrättsföreningen
består och att de nya hyresgästerna är intresserade av ett förvärv. Vid
arrende finns inga sådana skäl för en tidsbegränsning. Det kan antas att en
arrendator som en gång har visat sig intresserad av ett förvärv normalt har

LU 1984/85:35

kvar detta intresse under den tid arrendeförhållandet består. I det fall
arrendatorn inte önskar köpa arrendestället kan han godkänna en överlåtelse
till annan, vilket medför att något hembud inte behövs (5 § tredje
stycket 1). Naturligtvis kan en arrendator också återta en intresseanmälan.

Vad arrendenämnden har anfört nu har närmast avsett gårdsarrenden.
Enligt nämnden bör en företrädesrätt för bostadsarrendatorer utformas på
motsvarande sätt. Särskilt bör här uppmärksammas den omfattande byråkrati
som kan uppstå när ett stort antal bostadsarrendatorer på en och
samma fastighet med jämna mellanrum skall förnya sina intresseanmälningar
trots att jordägaren såvitt man vet inte har några planer på försäljning.

4§

Arrendenämnden hänvisar till vad som har anförts ovan under 2 § om
att en intresseanmälan bör gälla utan begränsning till tiden.

5 §

En intresseanmälan är personlig och gäller alltså till förmån endast för
den som har gjort anmälningen. När arrenderätten vid dödsfall går över på
arrendatorns dödsbo måste dödsboet göra en ny intresseanmälan. Som
lagrådet (prop. s. 190) har framhållit föreligger här en risk för att reglerna
kringgås. Jordägaren kan exempelvis ”passa på” att överlåta sin fastighet
innan en ny intresseanmälan hinner göras. Arrendenämnden anser att
bestämmelserna bör kompletteras med en regel om att en intresseanmälan
gäller även för dödsboet under förslagsvis sex månader efter dödsfallet.

6 §

I denna paragraf anges vissa fall när hembud inte erfordras. Frågan
prövas av arrendenämnden.

Av första stycket 1 framgår att jordägaren inte behöver göra något
hembud, om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning. Angående
de situationer som avses med bestämmelsen hänvisas i propositionen (s.
102—103) till reglerna i 9 kap. 7 § och 10 kap. 4§ jordabalken. Där
föreskrivs bl. a. att rätt till förlängning saknas, om arrendeförhållandet
upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande
enligt 8 kap. 14 § jordabalken föreligger. Arrendenämnden vill här påpeka
att förlängningsrätt för arrendatorn även kan vara utesluten till följd av
förhållanden enligt 9 kap. 8 § resp. 10 kap. 5 § jordabalken. Ordalydelsen
i första stycket 1 i den nu föreslagna paragrafen är i och för sig sådan att
hembud inte heller behövs i fall där förlängningsrätt är utesluten på grund
av dessa regler. Om den föreslagna punkten 1 skall gälla med den begränsning
som motivuttalandet i propositionen sålunda anger, måste enligt
arrendenämndens uppfattning denna begränsning komma till klart uttryck
redan i själva lagtexten.

6 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

När det gäller förverkande, som befriar jordägaren från kravet på hembud,
uttalas i propositionen (s. 103) att förverkandet bör styrkas med ett
domstolsavgörande som har vunnit laga kraft men att ett sådant avgörande
inte behövs om det framgår att arrendatorn kan avhysas med stöd av
reglerna i handräckningslagen (jämför arrendelagskommitténs betänkande
s. 229 — 230). Uttalandet kan ges den innebörden att arrendenämndens
avgörande alltid skall ske enligt något av de två anvisade alternativen. Om
en sådan begränsning av rätten till prövning av ett förverkande är avsedd,
innebär detta en inskränkning av den behörighet som tillkommer en arrendenämnd
i andra fall där det gäller att pröva en förverkandefråga. Om nu
anförda begränsning är avsedd bör den komma till klart uttryck i författningstext.

I detta sammanhang bör ytterligare ett problem uppmärksammas. Beträffande
bostadsarrende gäller som förutsättning för förlängningsrätt att
det på arrendestället, senast när avtalet kan sägas upp från jordägarens
sida, finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § första
stycket 1 jordabalken). I frågan hur denna regel skall tillämpas vid bedömningen
av hembudsskyldighet har inte getts något klargörande uttalande
i lagförslaget. Det är därför oklart om avsaknaden av ett taxerat hus skall
ha betydelse endast om arrendeavtalet har sagts upp av jordägaren i rätt tid
eller om det räcker att ett sådant hus saknas och sannolikt inte hinner
uppföras före den tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp.

Hembud behövs enligt förslaget inte heller om det är uppenbart att
arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen eller
att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd (punkterna 3
och 4). Vid bedömningen av en sådan fråga skall arrendenämnden vid
jordbruksarrende inhämta yttrande från lantbruksnämnden (17 § andra
stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Arrendenämnden
ifrågasätter om inte nämnden vid prövning av fråga enligt punkten 4
normalt bör begära yttrande från fastighetsbildningsmyndigheten. Detta
bör i så fall gälla vid såväl jordbruks- som bostadsarrende.

I propositionen behandlas (s. 55) några situationer rörande bostadsarrende
vilka kan bli aktuella vid tillämpningen av bestämmelsen om fastighetsbildning
i punkten 4. En vanlig situation som dock inte har uppmärksammats
är att det på en fastighet har upplåtits ett större antal bostadsarrenden.
Här torde särskilda svårigheter kunna uppkomma med hänsyn till
att kanske endast några arrendatorer önskar förvärva sina arrendeställen.

7 §

Vid prövning enligt 7 § tredje stycket skall arrendenämnden beträffande
jordbruksarrende inhämta yttrande från lantbruksnämnden (17 § andra
stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Arrendenämnden
ifrågasätter om inte yttrande bör inhämtas också från fastighetsbildningsmyndigheten
(jämför vad som anförs vid 6 §).

LU 1984/85:35

8 §

Denna paragraf har utformats med 7 § lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till hyresrätt som förebild. Sistnämnda bestämmelse
har medfört åtskilliga problem vid den praktiska tillämpningen, särskilt
som några handläggningsregler i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
inte har ansetts behövliga (se prop. s. lil). Det skulle därför —
inte minst med hänsyn till den rättssökande allmänheten — vara värdefullt
att reglernas innehåll klargjordes i lagstiftningsärendet.

Hembud sker genom att jordägaren gör en skriftlig anmälan till arrendenämnden
och samtidigt ger in ett av honom undertecknat förslag till
köpeavtal. Om makes samtycke behövs för överlåtelse, skall samtycke ges
till avtalsförslaget. Arrendenämndens granskning skall enligt motiven vara
formell.

Den tveksamhet som uppkommit i rättstillämpningen gäller dels hur
omfattande arrendenämndens granskning skall vara, dels påföljden av att
en anmälan inte är komplett, dels hur själva förfarandet hos nämnden skall
gestaltas.

Vad först gäller frågan om omfattningen av arrendenämndens granskning
tyder motivuttalandena närmast på att nämnden endast skall konstatera
att jordägaren har gett in vad som kan betecknas som ett förslag till
köpeavtal samt att detta förslag innehåller en uppgift om köpeskillingen.
Vissa hyresnämnder har i ärenden enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt som avtalsförslag godtagit ett mellan fastighetsägaren
och annan köpare upprättat köpekontrakt. Enligt arrendenämndens
mening bör ett sådant förfaringssätt inte godtas. Avtalsförslaget
kan nämligen tillsammans med arrendenämndens beslut enligt 10 § komma
att utgöra fångeshandling på vilken lagfart kan sökas.

När det gäller makes samtycke till ett avtalsförslag råder olika uppfattningar
beträffande frågan huruvida nämnden skall kontrollera att samtycke
behövs i det enskilda fallet eller om denna fråga skall bevakas i lagfartsärendet.
Frågan skall ses mot bakgrund av regeln att ett hembud anses ha
skett redan den dag anmälan till nämnden äger rum och inte först när
förslaget till köpeavtal delges arrendatorn. En skyldighet för nämnden att
ombesörja komplettering av en anmälan — exempelvis infordrande av
bevis om att jordägaren är ogift — skulle kunna få till följd att en stor del
av den tremånadersfrist som arrendatorn har till sitt förfogande för att anta
hembudet har gått till ända innan arrendatorn får del av handlingarna från
nämnden.

Enligt arrendenämndens mening får syftet med regeln om makes samtycke
vara att det redan i samband med anmälan av hembudet skall
klarläggas att de familjerättsliga reglerna inte lägger hinder i vägen för en
försäljning. Arrendenämnden bör alltså vara skyldig att infordra behövlig
utredning i fråga om jordägarens civilstånd och se till att behövligt samtycke
av make finns. För att undvika att tremånadersfristen påverkas av att

LU 1984/85:35

jordägarens anmälan är bristfällig i detta eller annat avseende bör bestämmelserna
i 8 § tolkas så att ett hembud föreligger först den dag arrendenämnden
har tillgång till alla erforderliga handlingar.

En del av de här behandlade frågorna har såvitt gäller lagen om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt nyligen varit föremål för
bedömning av bostadsdomstolen (beslut 3.9.1984, nr 255/1984).

9 §

Ett hembud kan omfatta även annan egendom än den som är upplåten
till arrendatorn (se 5 § andra stycket). Paragrafen bör därför kompletteras
med en regel om att arrendatorn har rätt att besiktiga den hembjudna
egendomen (se 9 § andra stycket i det till lagrådet remitterade förslaget,
prop. s. 107).

10 §

Paragrafen innehåller den viktiga bestämmelsen om hur ett hembud
antas. Utformningen har skett med 10 § lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt som förebild.

Bestämmelserna i denna paragraf har liksom de ovan under 8 § behandlade
reglerna lett till bristande enhetlighet vid rättstillämpningen. Arrendenämnden
ansluter sig helt till lagrådets tolkning av bestämmelserna
(prop. s. 196—197). Paragrafen bör utformas i enlighet med lagrådets
förslag.

12 §

Denna paragraf kan förväntas medföra betydande tillämpningssvårigheter
när en överlåtelse omfattar egendom utöver vad som avsågs med
hembudet. Detta gäller vid både jordbruks- och bostadsarrende. Den enda
ledning som ges för rättstillämpningen är de kortfattade uttalanden som
departementschefen gör på s. 206. Dessa frågor borde belysas ytterligare
i lagstiftningsärendet.

1 handläggningen av detta ärende har deltagit hyresråden Inge Lindqvist
(föredragande), Sverker Andrén, Bror Rittri, Leif Börjesson, Gösta Boysen
och Klaus Bärthel.

På arrendenämndens vägnar

I. Lindqvist

LU 1984/85:35

KAMMARKOLLEGIET

Kammarkollegiet anser sig böra bedöma förslaget främst som central
förvaltningsmyndighet för frågor om kyrklig egendom. Kollegiet har
emellertid även att bevaka allmänna arvsfondens rätt till egendom som
tillfallit fonden. I sådan egendom ingår inte sällan fast egendom som
berörs av arrendereglerna. Förslaget bedöms därför också från denna
utgångspunkt.

Stiftsnämnderna i Uppsala, Linköping, Skara, Lund och Göteborg har
beretts tillfälle att inkomma med yttranden. Yttrandena bifogas (från
stiftsnämnden i Uppsala har något yttrande ej inkommit).

I yttrande till justitiedepartementet 1982-04-28 avstyrkte kollegiet efter
hörande av ovannämnda stiftsnämnder arrendelagskommitténs förslag
om förköpsrätt för jordbruksarrendatorer. Kollegiet ansåg att lagen inte
hade någon uppgift att fylla utan endast skulle innebära fördröjning eller
fördyring vid handläggningen av ett försäljningsärende.

Det nu remitterade lagförslaget skiljer sig inte bara formellt från det av
arrendelagskommittén avgivna förslaget utan även sakligt genom att arrendatorskategorin
har utökats till att omfatta även bostadsarrendatorer.
Dessa förändringar påverkar emellertid inte kollegiets principiella ståndpunkt
i huvudfrågan. Som framgår av det följande, är utvidgningen till den
senare kategorin tvärtom ägnad att öka betänkligheterna mot förslaget.
Kollegiet avstyrker således detta även i den nu framlagda utformningen
och ansluter sig därvid till vad stiftsnämnderna anfört i sina yttranden.
Samtliga de stiftsnämnder som yttrat sig i frågan ställer sig negativa till
införandet av en lagfäst företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer.

Stiftsnämnden i Skara framhåller bl a att hembud regelmässigt sker till
den sittande arrendatorn vid försäljning av kyrklig jord. I princip är det
sålunda endast när en arrendator önskar upphöra med ett arrende som
försäljning till annan än arrendatorn kommer i fråga. Reglerna om besittningsskydd
och förvärvsprövning gör det nämligen i stort sett omöjligt att
fritt överlåta en jordbruksfastighet. Oavsett dessa regler är det bl a av
sociala skäl naturligt att ta särskild hänsyn till arrendatorns intresse att
överta arrendestället. Stiftsnämnden i Linköping betecknar lagförslaget
som omotiverat och onödigt eftersom en lagstadgad förköpsrätt för kyrkans
del enbart skapar en ännu mer komplicerad byråkrati kring försäljningsärendena.

Skulle en lag om företrädesrätt för arrendatorer ändå förverkligas, vill
kollegiet särskilt framhålla följande.

Enligt förslaget skall intresseanmälan vara avgörande för hembudsskyldigheten.
Arrendatorn åläggs att hos inskrivningsmyndigheten inte bara
anmäla sitt intresse att utöva företrädesrätt utan också förnya denna an -

LU 1984/85:35

malan vart femte år. Görs inte detta, föreligger inte någon hembudsskyldighet
och följaktligen inte heller någon förköpsrätt. Kollegiet vill ifrågasätta
lämpligheten av att låta en så väsentlig rättighet som en företrädesrätt
till fastighetsförvärv vara beroende av den berättigades egen aktivitet. En
försummelse från arrendatorns sida att i rätt tid anmäla och förnya sin
anmälan skulle kunna leda till en betydande rättsförlust som dessutom
kanske inte uppdagas förrän efter mycket lång tid. Den föreslagna ordningen
är ägnad att skapa situationer där rättsförluster framstår som
stötande konsekvenser av ett formalistiskt och kostsamt system. Vidare
framstår förfarandet med intresseanmälan, avgifter, underrättelser från
inskrivningsmyndigheten till jordägaren etc som föga överensstämmande
med det allmännas numera uttalade strävanden mot en minskad byråkrati.
Särskilt beträffande bostadsarrenden kan proportionen mellan anmälningar
och fall av utnyttjad förköpsrätt komma att bli orimlig.

Vid försäljning av fast egendom, som tillhör allmänna arvsfonden och
är taxerad som jordbruksfastighet, skall den säljande myndigheten, i allmänhet
länsstyrelsen, enligt 18 § förordningen (1971:727) om försäljning
av staten tillhörig fast egendom m m inhämta yttrande från lantbruksnämnden
om sättet för försäljningen. Huvudregeln är att arvsfondens
fastigheter skall säljas på offentlig auktion eller genom anbudsförfarande.
Av 28 § andra stycket samma förordning framgår emellertid att försäljning
får ske i annan ordning, om en försäljning enligt huvudregeln bedöms som
mindre ändamålsenlig med hänsyn till det ändamål för vilket egendomen
är avsedd att användas. Om det finns ett avtal om jordbruksarrende
beträffande fastigheten och arrendet även omfattar bostad åt arrendatorn,
kan arrendatorns intressen på detta sätt tillgodoses vid försäljning av
fastigheten. Antingen förklarar sig lantbruksnämnden villig att köpa fastigheten
eller den del av den som har intresse för nämnden eller också
meddelar nämnden till vem den anser att fastigheten helt eller delvis bör
säljas. Kollegiet i egenskap av ställföreträdare för arvsfonden medverkar
till att fastighetsbildning kommer till stånd, om detta skulle anses lämpligt
och möjligt, innan försäljning av återstoden av fastigheten sker.

Detsamma är förhållandet, om det finns ett avtal om bostadsarrende
beträffande en fastighet som tillfallit fonden. Det är då vanligt att länsstyrelsen
tar upp förhandlingar med den person som har bostadsarrendet. Är
denne intresserad av att förvärva arrendestället, medverkar kollegiet, om
fastighetsbildning är möjlig, till att en sådan kommer till stånd innan
fastigheten i övrigt säljs.

Om den föreslagna företrädesrätten för bostadsarrendatorer vill kollegiet
ytterligare framhålla följande.

Även om företrädesrätten begränsas till bostadsarrenden med förlängningsrätt,
blir det ett mycket stort antal arrenden som omfattas av företrädesrätten.
Enligt material som byggnadspantutredningen tagit fram finns

LU 1984/85:35

det följande antal skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på
ofri grund enligt 1981 års allmänna fastighetstaxering: permanenthus
10 490, fritidshus 115 056, jordbruksfastighet 1 265 och hyreshus 2 781
(Byggnadspantutredningens betänkande SOU 1984:22 Panträtt i registrerad
nyttjanderätt, s 95).

Enbart inom det kyrkliga förvaltningsområdet visar de stickprov kollegiet
tagit hos stiftsnämnderna i Uppsala, Linköping, Skara, Lund och
Göteborg att det här skulle kunna röra sig om närmare tusentalet sådana
arrenden. Merparten av dessa arrenden är upplåtna för fritidsbebyggelse.
Enligt kollegiets mening föreligger knappast för denna kategori av arrendatorer
några så starka sociala skäl att jordägaren bör i lag förpliktas att
först erbjuda bostadsarrendatorn förvärv av arrendestället när försäljning
blir aktuell. Någon utredning som visar att ett sådant behov föreligger har
inte heller redovisats i propositionen. I arrendelagskommitténs direktiv
ingick inte att utreda denna fråga.

Beträffande området för den kyrkliga förvaltningslagstiftningen bör
också påpekas att försäljning inte får äga rum annat än under speciella
förutsättningar, angivna i 24 § lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig
jord. En generell rätt till förköp skulle därför kunna invagga en mängd
bostadsarrendatorer på kyrklig jord i falska förhoppningar om möjligheten
att köpa sina arrendeställen. Därtill kommer att de genom institutet
intresseanmälan också skulle åsamkas onödiga kostnader för en rättighet
som i flertalet fall aldrig blir aktuell. Enligt propositionen bör ju expeditionsavgiften
för intresseanmälan överensstämma med kostnaden för bevis
om anteckning om intresseanmälan enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt. Denna avgift är 385 kr. fr. o. m.
1984-09-01.

Vidare förtjänar påpekas att byggnadspantutredningen i sitt förutnämnda
betänkande bl. a. föreslår att bostadsarrendatorernas ställning skall
förstärkas genom en möjlighet till belåning av hus på ofri grund. Kollegiet
finnér det betänkligt att införa en företrädesrätt vid försäljning innan
statsmakterna tagit ställning till byggnadspantutredningens förslag.

Kollegiet avstyrker således bestämt såväl konstruktionen med intresseanmälan
som företrädesrätt för bostadsarrendatorer. Som framgår av det
sagda, anser kollegiet att behovet och konsekvenserna av en sådan lagstiftning
är otillräckligt utredda.

En starkt bidragande orsak till den centrala ställning som ges åt inskrivningsmyndigheten
i propositionen torde vara önskan att införa företrädesrätt
även för bostadsarrendatorer och bedömningen att lantbruksnämnden
inte är lämpligt forum för handläggning av detta slags ärenden. Om man
lämnar bostadsarrendena utanför en eventuell lagstiftning om företrädesrätt,
bör därför möjligheterna till ett enklare regelsystem än det i propositionen
föreslagna kunna öka.

LU 1984/85:35

Detta yttrande har beslutats av generaldirektören Nilsson i närvaro av
kammarrådet Dahnell, tjf. kammarrådet Åberg, advokatfiskal Möller
samt förste byråsekreterare Norling, föredragande.

Sven-Eric Nilsson

Christer Norling

LU 1984/85:35

STIFTSNÄMNDEN I LINKÖPING

Stiftsnämnden i Linköping får härmed i anledning av Kammarkollegiets
skrivelse av 1984-06-13 avge följande svar beträffande jordbruksarrendatorernas
föreslagna förköpsrätt.

Stiftsnämnden Finnér ur flera synpunkter lagförslaget omotiverat och
onödigt. För kyrkans del är en lagstadgad förköpsrätt helt onödig, då det
enbart skapar en ännu mer komplicerad byråkrati kring försäljningsärendena.

Mot bakgrund att såväl gårds- som sidoarrenden med en arrendetid
överstigande 1 år medför rätt till förlängning av arrendeavtalet och då
kyrkan som juridisk person knappast kan hävda s k självinträde innebär
detta att en arrendator sitter på ”livstid”. Det är således praktiskt taget
ogörligt att sälja en ecklesiastik egendom utan att tillfråga arrendatorn.
Det enda alternativ som kan tänkas är att sälja egendomen inklusive
arrendatorn till lantbruksnämnden. Även när det gäller klara rationaliseringsfastigheter
är lantbruksnämndens intresse för förvärv mycket litet om
det finns en arrendator på ifrågavarande fastighet. Ev rågrannar är oftast
ännu mer ointresserade att överta rättigheter och skyldigheter mot sittande
arrendator.

Den föreslagna förköpsrätten omfattar enbart arrendestället med en
eventuell komplettering för att jordförvärvslagens och fastighetsbildningslagens
bestämmelser skall kunna uppfyllas. Stiftsnämndens erfarenhet
från genomförda försäljningar, ca ett 70-tal under den senaste femårsperioden,
talar för att det oftast handlar om försäljning av hela registerfastigheter.
Härvid uppstår svåra gränsdragningsfrågor om bl a hur mycket
skogsmark som skall gå med i ett ev köp m m.

Stiftsnämnden finnér det föreslagna förfaringssättet med intresseanmälan
till inskrivningsmyndigheten och hembudsskyldigheten med bindande
köpeavtal via arrendenämnden omständligt och byråkratiskt. Därest det
råder ett någorlunda normalt förhållande mellan jordägare och arrendator
tar parterna givetvis upp förhandlingar om en eventuell förändring i
ägoförhållandena övervägs. I övrigt innebär redan jordförvärvslagens bestämmelser
alltför stark begränsning av rätten att fritt överlåta en jordbruksfastighet.
Den enda fördel som kan finnas är om ev förköpsbestämmelser
utformas så att arrendatorn har att avflytta om han tackar nej till ett
hembud. Anses detta obilligt mot arrendatorn? Ett arrendeförhållande kan
ju vara ett effektivt hinder mot den yttre rationaliseringen.

Stiftsnämnden anser att om en förköpsrätt för jordbruksarrendatorer
med s k gårdsarrende skall införas är det av stor vikt att denna rätt utformas
så att ärendena ej fördröjs. Därför kan denna rätt lämpligen utformas
i enlighet med kommunernas förköpsrätt. Svarstiden för arrendatorn bör
maximeras till en månad. Att ge arrendatorn längre betänketid torde vara
onödigt, då han känner arrendestället bäst av alla.

LU 1984/85:35

Stiftsnämnden anser också att om en förköpsrätt införes skall lantbruksnämnden
kunna avkrävas ett förhandsbesked enligt jordförvärvslagens
bestämmelser.

Sammanfattningsvis ställer sig stiftsnämnden negativ till den föreslagna
förköpsrätten.

I tjänsten

Lars Sjöblom
tf stiftsjägmästare

LU 1984/85:35

SKARA ST1FTSNÄMND

Inom den kyrkliga jordförvaltningen är det i princip endast när en
arrendator önskar upphöra med brukningen av en arrendegård som försäljning
till annan än arrendatorn kommer i fråga. När försäljning aktualiseras
erbjuds regelmässigt sittande arrendator först att förvärva arrendestället.
Utan lagstiftning gäller således i praktiken redan en företrädesrätt
för arrendatorn. Bakgrunden härtill är att reglerna om besittningsskydd
och förvärvsprövning gör det i stort sett omöjligt att fritt överlåta jordbruksfastighet
som är upplåten som gårdsarrende. För upplåtare av allmänt
arrende är det oavsett dessa regler naturligt att av bl. a. sociala skäl
ta särskild hänsyn till arrendatorns intresse att överta arrendestället.

Det kan under sådana förhållanden förefalla obefogat att göra invändningar
mot införande av en lagreglerad förköps- eller företrädesrätt. Eftersom
en lag i detta ämne inte fyller något behov för kyrkans arrendeförhållanden
utan främst medför att ärenden om försäljning av kyrklig jord
kringgärdas av ytterligare detaljregler avstyrker dock stiftsnämnden förslaget.

Om det på grund av förhållanden på det privata arrendeområdet Finns
grundad anledning att lagstifta om förköps- eller företrädesrätt för arrendatorer
bör eftersträvas enkla och lättillämpliga bestämmelser. Den föreslagna
lagen tillgodoser inte dessa önskemål. Stiftsnämnden kan i och för
sig godta en obligatorisk hembudsskyldighet men förfarandet bör kunna
utformas på ett enklare sätt, t ex så att jordägarens erbjudande om förvärv
riktas direkt till arrendatorn och att lantbruksnämnden i samband med
förvärvsprövningen kontrollerar att arrendatorn först blivit erbjuden att
köpa om förvärvstillstånd sökes av annan köpare än arrendatorn. Om
jordägaren träffat avtal med annan köpare och underlåtit att först diskutera
med arrendatorn bör detta medföra hinder mot lagfart eller att köpet
blir ogiltigt. Ett dylikt förfarande behöver varken innebära att arrendatorn
skall överta ett färdigt köp eller att myndighet eller arrendator skall förhandspröva
försäljningen. Även en sådan förenklad konstruktion förutsättes
i normalfallet få till följd frivillig överlåtelse.

Systemet med intresseanmälan av arrendatorn anser stiftsnämnden kan
undvaras. Det förefaller mot bakgrund av vad ovan sagts om praxis vid
försäljning av kyrklig jord meningslöst att arrendatorn skall behöva göra
en formell avgiftsbelagd anmälan för ett framtida förvärv som ändå har
förutsättningar att bli realiserat. Inte mindre ändamålslöst framstår anmälningsförfarandet
om jordägaren inte har någon avsikt att sälja egendomen
liksom även i de i 5 och 6 §§ angivna fall då hembud inte erfordras. Risk
Finns att intresseanmälan kan få ej önskvärd inverkan på förhållandet
mellan jordägare och arrendator och t. o. m. försvåra genomförandet av
frivillig överlåtelse. Stiftsnämnden har förståelse för att man av sociala

LU 1984/85:35

skäl vill jämställa bostadsarrenden och j'ordbruksarrenden med bostad.
Givetvis har de sociala aspekterna stor betydelse när det gäller arrendeupplåtelse
för året-runt-bostad men dessa väger inte lika tungt när det gäller
fritidstomter med arrenderätt.

Samtliga av ca 30 upplåtelser med bostadsarrende i Skara stift avser
”fritidstomter”. Majoriteten av dessa är enskilt belägna i skogsmark och
tillgängliga endast via skogsbilvägar. Stiftsnämnden är endast i undantagsfall
beredd medverka till försäljning och avstyckning av dessa tomter och
söker även förhindra omvandling till året-runt-boende. Det kan befaras att
företrädesrätt till förvärv av bostadsarrenden skapar omotiverade förväntningar
hos dessa arrendatorer.

I fråga om innehållet i övrigt i de motioner som väckts med anledning
av propositionen anför stiftsnämnden följande synpunkter.

Det får anses rimligt att jordägaren får sälja till annan än arrendatorn
när ett hembud upphört att gälla även om villkoren skulle ha undergått viss
förändring. Jordägaren bör ej vara skyldig göra nytt hembud annat än om
villkoren är avsevärt ogynnsammare.

Stiftsnämnden delar de i motion 2787 anförda synpunkterna att ny
lagstiftning ej bör få innebära ingrepp i bestående civilrättsliga förhållanden.
Häremot får dock vägas olägenheten med att de nya bestämmelserna
blir tillämpliga vid varierande tidpunkter beroende på avtalsperioden för
vid lagens ikraftträdande befintliga avtal. Ifrån stiftsnämndens synvinkel
får dessa olägenheter tillmätas större vikt än nackdelarna med att nya
bestämmelser blir tillämpliga på redan ingångna avtal.

Detta ärende har avgjorts i enlighet med 10 § 3 st stiftsnämndsinstruktionen.

På stiftsnämndens vägnar:

Helge Brattgård

Thomas Hennig

LU 1984/85:35

LUNDS STIFTSNÄMND

Överföringen av bestämmelserna enligt 1982 års lag har enligt stiftsnämndens
mening resulterat i alltför invecklade regler om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället. Det är främst omständigheten när arrendestället
inte motsvarar fastighet i fastighetsregistret som komplicerar
förfarandet. När det gäller bostadsarrende bedömer stiftsnämnden dock
att problemet med bristande överensstämmelse mellan arrendeställe och
fastighet bör kunna bemästras om förslaget omarbetas till att gälla enbart
för arrendatorer av bostadsarrenden.

Om det hade funnits ett uttalat behov av att förmå jordägare, som vill
sälja, att först uppta förhandlingar med arrendatorerna om förvärv, är det
tänkbart att stiftsnämnden hade kunnat överse med förslagets otymplighet
men inte när arrendatorns ställning är sådan att jordägaren i praktiken
knappast kan sälja till annan än arrendatorn utan dennes samtycke och —
som kammarkollegiet framhöll i yttrandet över ”Arrenderätt 2” — möjligheterna
att fritt förvärva redan med jordförvärvslagen är starkt kringskurna.

Kammarkollegiet avstyrkte kommittéförslaget under hänvisning till att
det inte fyllde någon uppgift utan endast innebar att handläggningen av ett
försäljningsärende fördröjdes eller fördyrades. Stiftsnämnden föreslår att
kollegiet intar motsvarande ståndpunkt till det nu aktuella förslaget.

Stiftsnämnden, som inte har studerat förslaget i syfte att ge uppslag till
ändringar inför ett eventuellt förverkligande, kan ändå framhålla att arrendeavtal,
som inges i samband med intresseanmälan, måste uttryckligen
ange arrendeställets lokalisering för att förebygga att onödiga lagfartshinder
uppkommer beträffande förvärvade områden som inte besväras av
arrenderätten. — Helst bör avtalet innehålla en godtagbar karta. Vidare
vill stiftsnämnden anmärka att intresseanmälan normalt inte bör gälla i
fem år ifall den efter anmälan återstående arrendetiden är kortare än fem
år.

Detta yttrande har beslutats av ordföranden, lantmästaren Jan Kristensson,
efter föredragning av tjf stiftssekreteraren Rolf Håkansson.

På stiftsnämndens vägnar

Jan Kristensson

Rolf Håkansson

LU 1984/85:35

STIFTSNÄMNDEN I GÖTEBORG

Arrendatorns rätt att förvärva arrendestället

Den föreslagna företrädesrätten för arrendator att friköpa arrendestället
finner stiftsnämnden vara ett alltför långt gående ingrepp i jordägarens
rätt att disponera över sin egendom.

De synpunkter som framföres i motionen 1983/84:2788 överensstämmer
till vissa delar med vad stiftsnämnden tidigare anfört (1982-03-04).
Stiftsnämnden kan i övrigt ansluta sig till de synpunkter som framföres i
motionen.

På stiftsnämndens vägnar
William Fägerhall

Kjell Klofsten

LU 1984/85:35

LANTBRUKSSTYRELSEN

Lantbruksstyrelsen har i ärendet begärt yttranden från lantbruksnämnderna
i L, R och U län. Dessa yttranden bilägges. För egen del vill styrelsen
anföra följande synpunkter med anledning av lagförslaget samt härav
föranledda riksdagsmotioner. Styrelsen begränsar sig därvid till frågor
rörande jordbruksarrende.

Allmänt

Ur såväl social som jordbrukspolitisk synpunkt är det angeläget att
arrendatorerna ges företrädesrätt att förvärva arrendestället. Även om det
kan förefalla naturligt att arrendatorn först erbjuds att köpa ett utbjudet
arrendeställe förekommer det nu fall där arrendatorn av ovidkommande
skäl förvägras denna möjlighet.

Det framlagda lagförslaget förefaller att i normalfallet ta rimlig hänsyn
till såväl jordägarens som arrendatorns intressen. Det kan också antas att
ett av lagens huvudsyften, nämligen att stimulera till frivilliga uppgörelser
mellan parterna, kommer att uppnås.

Lantbruksstyrelsen kan emellertid förutse åtskilliga fall där lagen kommer
att bli komplicerad och oklar att tillämpa. Styrelsen kommer därför i
det följande — efter att ha anlagt synpunkter på det framlagda lagförslaget
— att diskutera en lösning som innebär att jordförvärvslagen kompletteras
med sådana bestämmelser att arrendatorn inom ramen för denna lag ges
företrädesrätt att förvärva arrendestället.

Intresseanmälan

Alla gårdsarrendatorer som är intresserade av att utnyttja förköpsrätten,
måste enligt lagförslaget göra intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
och därefter förnya den vart femte år.

Endast ett begränsat antal intresseanmälningar kommer någonsin att ha
effekt i den meningen att de föranleder hembud. Däremot kan de komma
att utgöra en belastning på förhållandet mellan arrendator och jordägare.
Även om detta till stor del är ett informationsproblem, kan förutses tvister
mellan parterna huruvida hembudsskyldighet föreligger eller inte.

Systemet med intresseanmälan kan leda till hembudsfria perioder om
arrendatorn försummar att förnya sin anmälan. Intresseanmälan upphör
därtill att gälla vid arrendatorns frånfälle och dödsboet måste, ifall det vill
behålla rätten till förköp, göra egen anmälan. Härigenom kan hembudsfria
perioder uppstå som kan leda till stötande rättsförluster.

Hembud

Hembudsskyldighet föreligger enligt lagförslaget bl. a. inte vid försäljning
enligt samäganderättslagen.

LU 1984/85:35

Liksom lantbruksnämnderna i L och R län ifrågasätter lantbruksstyrelsen
detta undantag, bl. a. med hänsyn till risken för att samäganderättslagen
används för att kringgå bestämmelserna. Styrelsen vill även påpeka att
gåva kan användas i samma syfte.

Om erforderlig fastighetsbildning ej kan komma till stånd vid försäljning
av enbart den arrenderade egendomen skall enligt lagförslaget hembudsskyldigheten
likväl bestå, om jordägaren skäligen bör kunna komplettera
den upplåtna egendomen med så mycket av sin fasta egendom att
fastighetsbildning kan ske.

Enligt lantbruksstyrelsens uppfattning torde det snarare bli regel än
undantag att arrendestället måste kompletteras, vanligen med skogsmark,
för att ett köp skall kunna godkännas. Ofta torde det därvid vara naturligt
att ansluta till befintlig fastighetsindelning. I de fall då detta inte låter sig
göra, ger lagförslaget emellertid ingen klar ledning för bedömningen av
hur mycket av sin fasta egendom jordägaren skall vara skyldig att avstå.
Även om i sådana fall överenskommelse kan träffas och fastighetsbildning
kommer till stånd, föreligger emellertid uppenbar risk för att olämpliga
restfastigheter bildas.

Antagande av hembud

Har ett hembud ej antagits av arrendatorn får enligt lagförslaget arrendestället
likväl ej överlåtas till annan, om köpeskillingen är lägre eller
villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren.

Denna bestämmelse kan föranleda komplikationer när jordägaren, sedan
arrendatorn avvisat ett hembud, till annan köpare säljer förutom
arrendestället även annan egendom av betydande omfattning. Denna
egendom kan vara av skiftande slag inkl. förväntningsvärden. Det kan då
vara i det närmaste ogörligt att avgöra hur mycket av köpeskillingen som
belöper på den egendom som ingått i det ursprungliga hembudet till
arrendatorn.

Besiktning

Eftersom ett hembud ofta kan komma att omfatta även annan fast
egendom än arrendestället, t. ex. byggnader, bör enligt lantbruksstyrelsens
mening i lagen intas en bestämmelse som garanterar arrendatorn rätt att
besiktiga den hembjudna egendomen.

Övergångsbestämmelserna

Lantbruksstyrelsen ifrågasätter om lagen, såsom avses i förslaget, skall
ges retroaktiv verkan.

Ändring av jordförvärvslagen som alternativ till lagförslaget

Lantbruksnämnden i Västmanlands län föreslår att frågan om arrenda -

LU 1984/85:35

torernas förköpsrätt löses genom ett tillägg till jordförvärvslagen av innebörd
att förvärvstillstånd skall vägras om fastigheten är upplåten på gårdsarrende
och arrendatorn önskar förvärva egendomen. En förutsättning för
att nämnden skall kunna vägra förvärvstillstånd till förmån för arrendatorn
skall vidare vara att egendomen är utvecklad eller utvecklingsbar.

Enligt lantbruksnämnden behöver inte andra myndigheter engageras
mer än nu är fallet, prövningen bör kunna gå snabbt och parterna behöver
inte i förväg eller onödigtvis oroas av intresseanmälningar. Konflikter med
fastighetsbildningslagen behöver inte uppkomma och nämnden kan som
villkor för tillstånd styra restfastigheternas disposition.

Lantbruksstyrelsen vill för egen del tillägga att för den föreslagna lösningen
talar att frikretsen i jordförvärvslagen är densamma som enligt
lagförslaget. De överväganden som följer av bestämmelsen i 6 § 2 lagförslaget
att det inte får vara oskäligt mot jordägaren att arrendatorn får utöva
sin förköpsrätt, bör vara desamma som vid tillämpningen av jordförvärvslagen.

Arrendatorns möjlighet att erhålla förvärvstillstånd prövas omedelbart
av den myndighet som har att avgöra frågan, vilket får anses vara till fördel
för parterna. Det är vidare rimligt att förvärvstillstånd kan vägras till
förmån för arrendatorn om denne har realistiska möjligheter att genomföra
förvärvet.

De tidigare påtalade riskerna för åsidosättande av arrendatorns förköpsrätt
genom gåva och offentlig försäljning enligt samäganderättslagen,
kan begränsas på ett smidigt sätt eftersom nämnda förvärv prövas enligt
jordförvärvslagen.

Sammantaget innehåller lantbruksnämndens i Västmanlands län förslag
så många avgörande fördelar framför lagförslaget att lantbruksstyrelsen
anser nämndens förslag väl värt att pröva ytterligare.

1 handläggningen av detta ärende har deltagit generaldirektören, överdirektören,
byråcheferna Brasch och Knutsson samt avdelningsdirektör
Petersson, föredragande.

Ingvar Widén Bengt Petersson

Generaldirektör Avdelningsdirektör

7 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

LANTBRUKSNÄMNDEN I KRISTIANSTADS LÄN

Lantbruksnämnden vill inledningsvis framhålla att den delar den uppfattning
som framlagts i propositionen, nämligen att det från såväl social
som jordbrukssynpunkt finns skäl för att ge gårdsarrendatorer en principiell
företrädesrätt till förvärv av arrendestället. Nämnden har också — i
yttrande 1982-03-08 — tillstyrkt det då framlagda kommittéförslaget, om
än med vissa erinringar och synpunkter. Det nu framlagda förslaget synes
även tillgodose det syfte kommittéförslaget hade och då genom ett i huvudsak
mindre omständligt och för flera myndigheter mindre arbetsbetungande
sätt. Lantbruksnämnden tillstyrker därför förslaget med de synpunkter
och erinringar som här följer.

Intresseanmälan

En principiell skillnad mellan det nu framlagda förslaget och kommittéförslaget
är att i det förstnämnda skall initiativet till förköp tas av
arrendatorn genom intresseanmälan under det att kommittéförslaget ålade
jordägaren en obligatorisk hembudsskyldighet. Lantbruksnämnden finner
det naturligt och riktigt att arrendatorn skall vara den initierande parten.
Det kan dock befaras att detta regelsystem kan medföra något ansträngda
relationer mellan parterna, vilket dock inte bör överskattas. Det framlagda
regelsystemet medför även att antalet förköpsärenden begränsas till de där
arrendatorn har ett verkligt intresse av att förvärva arrendestället. Det
tidigare kommittéförslaget med obligatoriskt hembud, godkännande av
lantbruksnämnd m. m. kunde förväntas medföra onödig tidsutdräkt för
jordägaren och arbetsbelastning för myndigheterna för de, sannolikt ej
fåtaliga fall, då arrendatorns intresse av förvärv var ringa eller saknades.

I likhet med departementschefen menar lantbruksnämnden att en intresseanmälan
bör gälla i fem år. Inskrivningsmyndigheten bör även åläggas
underrätta lantbruksnämnd om att intresseanmälan föreligger.

Undantag från hembudsskyldigheten

Ifråga om släktskapsundantaget menar lantbruksnämnden, i likhet med
sitt tidigare ställningstagande ifråga om kommittéförslaget, att undantaget
skall vara identiskt med det i jordförvärvslagens 2 § 5.

Lantbruksnämnden ställer sig tveksam till om förvärv genom inrop på
offentlig auktion enligt samäganderättslagen skall vara undantagna. Ett
sådant undantag bör endast gälla inrop av den som redan äger andel i
egendomen.

Hembud behövs enligt förslaget inte om erforderlig fastighetsbildning ej
kan komma till stånd. Jordägaren är emellertid härmed inte automatiskt
befriad från hembudsskyldigheten utan kan tvingas avstå mark utöver

LU 1984/85:35

arrendestället i sådan omfattning att fastighetsbildning blir genomförbar.
Propositionen innehåller därvidlag oklara och delvis motstridiga uppgifter
om i vilken omfattning man här kan kräva att ytterligare mark föres till
arrendestället. En jordägare kan här synbarligen tvingas avstå vida mer
mark än han haft att räkna med. Det bör även beaktas vilken betydelse ett
så utökat hembud kan ha på restfastighet eller -egendom. Enligt nämndens
mening bör lagförslaget på denna punkt innehålla uttrycklig bestämmelse
om att hembudsskyldigheten kvarstår endast för det fall då smärre justeringar
av arrendeställets gränser eller omfattning medför att fastighetsbildning
kan genomföras.

Lantbruksnämnden delar lagrådets mening att undantagen från hembudsskyldighet
samlas i en paragraf och att denna kompletteras med
bestämmelse att, om hembud inte leder till bestående förvärv, hinder för
överlåtelse därefter inte föreligger om ej annat följer av 7 eller 12 §.

Antagande av hembud m. m.

Om ett hembud har upphört att gälla får, enligt föreslaget, överlåtelse till
annan än arrendatorn inte ske om köpeskillingen är lägre eller villkoren
sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren. Lantbruksnämnden
menar för sin del — i likhet med vad sägs i ett par av motionerna —
att ordet avsevärt bör utgå ur lagtexten. Ordet är till sin reella innebörd
svårtolkat och kan lätt bli föremål för skilda bedömningar och värderingar.

Övergångsbestämmelser

Enligt förslaget får den nya lagen tillämpas även i fråga om arrendeavtal
som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Lagen får härigenom en retroaktiv
verkan, vilket kan te sig tveksamt från allmän rättssynpunkt. Lantbruksnämnden
vill därför föreslå att lagen skall gälla för arrenden ingångna
efter lagens ikraftsträdande eller, vid äldre avtal, första gången därefter
de blir föremål för förnyelse eller förlängning.

Ärendet har handlagts i lantbruksnämndens plenum genom beslut per
capsulam. I handläggningen har deltagit ledamöterna Lennart Sandgren,
ordf., Lennart Andersson, Ingvar Eriksson, Erik Johansson, Torsten
Karlsson, Anna-Lisa Nilsson, Sigvard Nordahl, Valter Svensson och lantbruksdirektör
K Börje Olsson med avdelningsdirektör Bo Liedholm som
föredragande.

Enligt lantbruksnämndens beslut

K Börje Olsson
Lantbrukskonsulent

Bo Liedholm
Avdelningsdirektör

LU 1984/85:35

100

LANTBRUKSNÄMNDEN 1 VÄSTMANLANDS LÄN

I yttrande över arrendelagskommitténs betänkande Arrenderätt 2 konstaterade
lantbruksnämnden i Västmanlands län att det är mycket vanligt
att arrendatorn först erbjuds att förvärva ett arrendeställe, som är under
försäljning, och att arrendatorns numera starka besittningsskydd ofta gör
det svårt att finna köpare till ett arrendeställe av familjejordbruksstorlek
om förvärvaren inte kan räkna med att omedelbart kunna disponera över
förvärvsegendomen. Nämnden ansåg det därför opåkallat att införa en
förköpsrätt för arrendatorn.

Nämnden ansåg vidare att om likväl en förköpsrätt skulle införas den
borde utformas så att minsta administrativa krångel och tidsutdräkt vållades
och påvisade att det då föreliggande förslaget till förköpslag var
tekniskt komplicerat och innehöll oklarheter t. ex. om vad som omfattades
av förköpet.

I regeringens proposition Ändring av arrendelagstiftningen föreslås
införande av en lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället med
en annan procedur än arrendelagskommitténs förslag.

Lantbruksnämnden vidhåller sin uppfattning att denna lag är opåkallad.
Skulle denna lag likväl införas föreligger samma invändningar mot
den lagtekniska lösningen, nämligen att den är krånglig, är komplicerad
för parterna, engagerar ett flertal myndigheter, är oklar om vad förköpsrätten
omfattar och medför tidsutdräkt.

Den lagtekniska lösningen med en skyldighet för arrendator som har
intresse av att förvärva arrendestället att anmäla detta till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken innebär en belastning för
denna myndighet, som ter sig onödig, då flertalet arrendefastigheter aldrig
kommer till försäljning. Likaså blir det en belastning för parterna och risk
för att hembudsfria intervaller uppstår om arrendatorn försummar en
förnyelse av sin intresseanmälan.

Departementsförslaget innebär att primärt engageras inskrivningsmyndighet
och arrendenämnd. Om jordägaren gör gällande att arrendatorn
uppenbart inte kan få förvärvstillstånd eller att gårdsarrenderat område
inte kan avstyckas skall yttrande inhämtas från lantbruksnämnden. Slutligen
skall fastighetsbildningsmyndigheten pröva och genomföra fastighetsbildningen.

Den föreslagna lagen ger en oexakt beskrivning av vad förköpsrätten
omfattar. I lagtexten talas om arrendestället, i regel alltså åker, betesmark
och byggnader. Flertalet jordbruksfastigheter omfattar emellertid även
skogsmark m. m. I motiveringen sägs i samband med att problemet fastighetsbildning
avhandlas att ”det förhållandet att det arrenderade området
måste jämkas för att en avstyckning skall kunna ske inte torde vålla några
problem. Man synes nämligen kunna räkna med att parterna i allmänhet
kommer överens i dessa frågor i samband med fastighetsbildningen”. I

LU 1984/85:35

101

Västmanlands län finns ca 3 000 brukningsenheter. Av dessa är 2 100 större
än 20 ha åker. Mer än hälften av dessa innehåller mer än 25 ha skog. Man
kan därför räkna med att det i hälften av de fall då förköpslagen skall
tillämpas blir en diskussion om vad som utöver arrendestället skall omfattas
av överlåtelsen.

I åtskilliga fall är det ett säljarintresse att behålla viss mark som inte
ingår i arrendestället. Det förekommer också att arrendatorn på ett välbalanserat
animalieföretag saknar intresse av att förvärva den skogsmark
som tillhör fastigheten. Även om en fastighetsbildning leder till att en
lämplig jordbruksenhet bildas kan resultatet bli att samtidigt olämpliga
restfastigheter bildas. Kan det jordbrukspolitiska målet att stärka sambandet
ägande — brukande, konkretiserat i en förköpslag, kombineras med
fastighetsbildningslagens lämplighetskrav om ett förköpsärende leder till
att det skulle bildas dels ett lämpligt familjejordbruk, dels en skogsfastighet
på exempelvis 50 ha, eller 100 ha eller 150 ha. Problemet berörs även
i specialmotiveringen där det sägs att det i vissa fall kan vara rimligt att
jordägaren erbjuder arrendatorn på ett arrendeställe ”sorn endast består av
en fastighets jordbruksmark att förvärva även fastighetens skogsmark”.
”Om det behövs bör arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden
i den frågan”.

Frågan om fastighetsbildning är emellertid ofta komplicerad. Lantbruksnämndens
uttalande om att fastighetsbildning kan ske eller inte utgör
ingen garanti för att så är fallet. Lantbruksnämnden har ett väl utvecklat
samråd i fastighetsbildningsfrågor men detta utesluter inte att fastighetsbildningen
blir föremål för judiciell prövning som kan leda till att träffade
avtal blir ogiltiga.

Om en förköpsrätt för arrendator skall införas vill lantbruksnämnden
föreslå ett enklare förfarande exempelvis genom ett tillägg till jordförvärvslagen
4 § första stycket av innebörd att förvärvstillstånd skall vägras om
förvärvsfastigheten är upplåten på gårdsarrende och arrendatorn önskar
förvärva egendomen. En förutsättning för att nämnden skall vägra tillstånd
är att egendomen är utvecklad eller utvecklingsbar, att arrendatorn
fyller kraven på yrkeskunskap och rationaliseringskungörelsens krav för
statligt stöd.

Denna prövning torde inte medföra något merarbete av betydelse för
lantbruksnämnden, andra myndigheter behöver inte engageras mer än nu
är fallet, prövningen bör gå snabbt, parterna behöver inte i förväg eller
onödigtvis oroas av meningslösa intresseanmälningar.

Några konflikter med fastighetsbildningslagen behöver inte uppkomma
och olämpliga restfastigheter undviks eftersom lantbruksnämnden som
villkor för tillstånd kan styra restfastigheternas disposition.

Detta yttrande har utformats av undertecknad lantbruksdirektör eftersom
remisstiden inte medgivit handläggning i beslutsorganet.

C-A Wirell

LU 1984/85:35

102

LANTBRUKSNÄMNDEN 1 SKARABORGS LÄN

Nämnden ser arrendators företrädesrätt som en möjlighet att stärka det
önskvärda sambandet mellan ägande och brukande. Nämnden har inget
att invända mot att arrendator tillerkänns företrädesrätt först efter viss
”karenstid”, 3 eller 5 år efter tillträdet.

Hur man tänker sig ärendegången och beslutsprocessen i ett hembudsförfarande
framgår inte helt klart av propositionen. Med tanke på att
frågor om ägande-brukande representerar en väsentlig del av jordbrukets
utveckling i stort kan det övervägas om inte hembudsförfarandet och den
beslutsprocess som sammanhänger härmed borde knytas till lantbruksorganisationen
med dess breda kontaktyta mot lantbruket, inte minst vad
gäller jordförvärvslagens tillämpning. Därtill kommer övriga instrument
nämnderna förfogar över i avsikt att förverkliga statsmakternas intentioner
i jordpolitiskt hänseende.

Mot denna tanke talar vissa omständigheter. Det framlagda lagförslaget
är i vissa delar så lagtekniskt komplicerat, att den juridiska kompetens
lantbruksnämnderna förfogar över troligen är otillräcklig. Den är däremot
väl företrädd hos arrendenämnderna. Den pågående personalminskningen
begränsar också lantbruksnämndernas möjligheter att kunna arbeta
med dessa nya arbetsuppgifter. Mot denna bakgrund finner nämnden
övervägande skäl att inte avstyrka förslaget.

Den enkelhet i regelsystemet som är önskvärd från allmän synpunkt
torde inte vara lätt att uppnå, och lantbruksnämnden känner viss oro inför
denna bedömning. Det är ofrånkomligt att lantbruksnämnderna kommer
att engageras en hel del som remissinstans till arrendenämnderna i dessa
ärenden.

Vissa oklarheter och motsägelser synes föreligga i propositionen. Sålunda
framhålls i specialmotiveringen (s. 99), att inskrivningsmyndigheten
skall anteckna en intresseanmälan i det fall arrendeavtalet är ett gårdseller
bostadsarrende. Enligt nästa passus saknar det därvid betydelse om
avtalet är förenat med rätt till förlängning eller ej. Det påpekas dock att
rätten till förlängning har betydelse för frågan om hembudsskyldighet
enligt 6 §. Mot detta står uttalandet på sid. 51 att en anteckning i fastighetsboken
om intresseanmälan utgör upplysning om att hembudsskyldighet
föreligger.

Enligt lagförslaget avses hembudsskyldighet inte föreligga vid förvärv
som sker genom offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Arrendatorer
på samägda fastigheter går härigenom miste om företrädesrätt. Även
för en ensamägare som vill slippa hembudsskyldighet kan det här finnas
ett enkelt sätt att kringgå lagen genom att sätta in sina barn eller andra
närstående som delägare och därefter arrangera en försäljning. Nämnden
finner detta vara otillfredsställande och föreslår att orden ”eller offentlig
auktion ...” utgår i 5 §, 3 st, 6.

LU 1984/85:35

103

Kommentarer till motionerna

Motion 1983/84:2782 och 2786 (del). Den viktigaste villkorsändringen
som kan bli aktuell torde vara priset. Efter ett s. k. prisavslag på en ansökan
om jordförvärvstillstånd kvarstår hembudsskyldigheten i det fall ägaren är
beredd sälja till en lägre köpeskilling. Såvitt nämnden kan se krävs inte att
sänkningen av köpeskillingen skall vara avsevärd för att hembudsskyldighet
skall kvarstå inför en andra försäljning.

Nämnden finnér det motiverat att ordet ”avsevärt” är med i lagtexten
(12 §). För tillämpningen krävs dock anvisningar till dess en acceptabel
praxis har hunnit växa fram.

Motion 1983/84:2786. Nämnden ansluter sig till motionärernas uppfattning
att 9 § bör utformas i enlighet med kommittéförslaget, varigenom
arrendatorn bereds tillfälle att besikta hembjuden egendom.

Motion 1983/84:2787. Nämnden anser att den i propositionen angivna
frikretsen är lämpligt avgränsad och vill därför inte tillstyrka att den
utvidgas att omfatta syskon och deras avkomlingar.

Vid skälighetsprövningen enligt 6 §, första stycket, 2, bör dock viss
hänsyn kunna tas även till syskon och deras avkomlingar på samma sätt
som nu sker vid prövningen enligt JFL.

Motion 1983/84:2788. Nämnden avstyrker bifall till motionens hemställan
2.

Enligt lantbruksnämndens beslut

Lars Kvarnemo
Avdelningsdirektör

LU 1984/85:35

104

LANTMÄTERIVERKET

Remissen är begränsad till förslaget till lag om arrendators rätt att
förvärva arrendestället och vissa motioner eller motionsyrkanden som har
samband med detta förslag. LMV begränsar sig för sin del i huvudsak till
aspekter med utgångspunkt i fastighetsbildningslagstiftningen. Med en
sådan avgränsning blir det inte anledning att gå in på de särskilda frågor
som tas upp i motionerna.

Förvärvsrätt för arrendator enligt förslaget kommer i huvudsak att aktualiseras
i anslutning till tilltänkt överlåtelse av hela fastigheten. Arrendatorns
föreslagna förvärvsrätt avser emellertid i princip endast arrendelotten.
Det uppkommer därför oftast en fråga om fastighetsbildning, eftersom
det i det helt övervägande antalet fall torde förhålla sig så att arrendelotten
inte sammanfaller med fastigheten utan utgör del av denna eller
eventuellt del av flera fastigheter. Om avskiljandet av arrendestället genom
fastighetsbildning möter hinder skall emellertid enligt förslaget förvärvserbjudandet
till arrendatorn avse så mycket av jordägarens fasta egendom
som behövs för att hinder mot fastighetsbildning inte skall föreligga.

Jordbruksarrende

Den vanligaste situationen vid sådant jordbruksarrende som lagförslaget
avser, dvs. gårdsarrende, torde vara att den berörda fastigheten omfattar
ett brukningscentrum samt jord och skog varvid arrendet är begränsat
till brukningscentrum och jordbruksdelen. I en del fall är förhållandena
annorlunda men den nyss nämnda situationen kan i den här aktuella
diskussionen sannolikt ses som ett normalfall. Den fastighetsbildning som
behövs för genomförande av arrendatorns förvärv kommer i sådana fall att
gå ut på att skilja jorden från skogen. Den närmare avgränsningen mellan
de båda styckningslotterna torde därvid inte bli förstahandsfrågan. Huvudfrågan
blir i stället om delning över huvud taget kan medges.

Fastighetsbildningslagstiftningen och dennas tillämpning — som bygger
på gällande strukturpolitiska riktlinjer — är allmänt sett restriktiv mot
att man delar upp lantbruksfastigheter så att jorden och skogen skiljs åt. De
bestämmelser som reglerar saken är främst 3 kap. 1,5,6 och 9 §§ fastighetsbildningslagen.
Bestämmelserna medger delning i det fallet att båda styckningslotterna
uppfyller kraven på ett lämpligt självständigt företag, dvs att
de var för sig kan anses som utvecklade eller utvecklingsbara lantbruksföretag.
Förhållandena torde oftast vara sådana att denna förutsättning inte
föreligger. Om endera eller båda av styckningslotterna inte uppfyller
lämplighetskraven kan delning medges om åtgärden innebär en förbättring
av fastighetsindelningen (3 kap. 9 §) och är till övervägande nytta för
jordbruksnäringen (3 kap. 6 §; det sistnämnda kravet gäller också i det
föregående fallet). Dessa förutsättningar — som innebär krav på en positiv

LU 1984/85:35

105

nettoeffekt av fastighetsbildningsåtgärden — torde oftast inte föreligga.
Det sagda gäller i vart fall om det är meningen att styckningsdelarna skall
fungera som självständiga enheter och alltså inte skall läggas samman med
andra fastigheter.

Man måste mot denna bakgrund räkna med att delning av fastigheten
i de här aktuella förvärvsfallen oftast inte kan komma till stånd. Förhållandet
är i och för sig inte särskilt märkligt, sett mot bakgrund av genomsnittliga
strukturförhållanden och mot bakgrund av att arrende å ena sidan och
äganderättsförvärv och fastighetsbildning å andra sidan styrs av helt skilda
materiella regler.

Frågan om en möjlighet för arrendatorn att förvärva arrendestället
måste därför sannolikt i de flesta fall i realiteten ses som en fråga om
möjlighet att förvärva hela fastigheten. Det framgår också av motivtexten
att det är meningen att den föreslagna regeln om anpassning till bestämmelserna
i fastighetsbildningslagen (6 § andra stycket andra meningen) i
vissa fall är avsedd att leda till att arrendatorn erbjuds förvärva hela
fastigheten. En sådan mekanism är uppenbarligen nödvändig i många fall
om arrendatorns förvärvsrätt skall ha ett reellt innehåll. Också vid en mera
allmän bedömning med beaktande av strukturförhållandena synes en sådan
uppläggning av lagstiftningen vara lämplig. I lagtekniskt avseende är
det emellertid en brist att den här angivna mycket väsentliga innebörden
av lagen inte kommer till uttryck i den föreslagna lagtexten.

1 fall då hembud till arrendatorn avseende del av fastighet övervägs bör
arrendenämnden eller lantbruksnämnden samråda med överlantmätarmyndigheten
så att fastighetsbildningsaspekterna kan bli belysta på bästa
sätt. Detta underlättar i förekommande fall också den efterföljande fastighetsbildningsförrättningen.

Bostadsarrende

I fråga om bostadsarrende synes det vara realistiskt att utforma samordningen
med fastighetsbildningslagstiftningen på det sätt som är föreslaget
i propositionen. LMV har därför inga erinringar mot lagförslaget såvitt
beträffar bostadsarrendefallen.

Prisfrågan

Såväl vid hembud avseende jordbruksarrende som vid hembud avseende
bostadsarrende har prisfrågan stor betydelse för förvärvsrättens funktion.
Till skydd för arrendatorn föreslås i 12 § regler som aktualiserar en
jämförelse mellan det pris som arrendatorn har erbjudits och det pris som
betalas vid senare försäljning till annan köpare. Denna prisjämförelse kan
bli besvärlig i fall då försäljningsobjekten inte sammanfaller. Vid bostadsarrende
utgörs arrendestället oftast bara av en mindre del av den berörda
fastigheten och det kan vara svårt att korrelera priset på fastigheten till
priset på arrendestället.

LU 1984/85:35

106

I propositionen (s. 206) sägs i fråga om det här berörda problemet att
jämförelsen mellan de olika köpeskillingarna och villkoren i övrigt får ske
med hänsyn till värderelationerna mellan den fasta egendom som avses
och att ledning kan hämtas i de olika taxeringsvärdena.

Med hänsyn till att det kan vara en krävande uppgift att rätt bedöma
värderelationen mellan de både jämförelseobjekten — i sammanhanget
kan också erinras om att taxeringsvärdena har en i viss mån schablonmässig
karaktär — är det tydligt att den föreslagna prövningen av prisrelationen
i praktiken måste bli ganska grov i de här åsyftade fallen.

Beslut i detta ärende har fattats av lantmäteriverkets styrelse. Härvid har
deltagit, förutom undertecknad ordförande, ledamöterna Roland Brännström,
Margot Håkansson, Leif Isaksson, Kristofer Torngård och Sven
Eric Åkerfeldt. I den slutliga handläggningen har även deltagit tekniske
direktören Olle Millgärd, föredragande, samt lantmätaren Helge Torsein.

Jim Widmark

Olle Millgärd

LU 1984/85:35

107

DOMÄNVERKET

Genom remiss 84-05-15 har lagutskottet anhållit om att domänverket
skall yttra sig över rubricerat ärende. Med anledning härav får verket
anföra följande.

Domänverket tillstyrkte i remissvar 1982-04-22 arrendelagskommitténs
förslag angående företrädesrätt för gårdsarrendator att förvärva arrendestället.
I propositionen föreslås att denna rätt även skall gälla arrendator
av bostadsarrende. Verket tillstyrker även detta men föreslår att förutsättningen
skall vara att bostadshuset skall vara åsatt ett taxeringsvärde.

Däremot avstyrker verket bestämt det i propositionen föreslagna intresseanmälningsförfarandet.
Enligt verkets uppfattning är systemet onödigt
och utgör en helt otidsenlig byråkratisering. Lagstiftningen som kringgärdar
överlåtelserätten av jordbruksfastigheter är redan nu alltför komplicerad.

Det är för verket självklart att om en försäljning blir aktuell på den enes
eller den andres initiativ i första hand avyttra arrendestället till arrendatorn.
Ett hembud bör i enlighet med propositionen antas eller avslås inom
tre månader. Förnyad hembudsskyldighet bör inträda om ”villkoren för
överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren”.
Enbart det förhållandet att ”köpeskillingen är lägre” bör i dessa överlåtelser,
som ofta är förenade med olika villkor av annan art, inte föranleda ny
hembudsskyldighet. Vid förnyad hembudsskyldighet bör tidsfristen avkortas
till en månad.

I överensstämmelse med motion 1983/84:2787 yrkande 4 anser verket
att lagstiftningen inte skall ha retroaktiva verkningar.

Vid handläggningen av detta ärende har, förutom undertecknad, deltagit
avd direktören Gunnar Vikman, föredragande.

Bo S. Hedström

LU 1984/85:35

LANTBRUKARNAS RIKSFÖRBUND

108

Lantbrukarnas Riksförbund (LRF) har beretts tillfälle att avge yttrande
över regler om arrendators företrädesrätt att förvärva arrendestället (proposition
1983/84:136 jämte motioner) och får med anledning härav anföra
följande.

Sammanfattning av LRFs synpunkter

LRF tillstyrker liksom tidigare en förköpsrätt för arrendatorn när arrendefastigheten
skall säljas.

LRF anser dock att rubricerade förslag till företrädesrätt för arrendator
att förvärva arrendestället är alltför komplicerat och tidsödande i sin
tillämpning, vilket även i vissa situationer kan medföra rättsförluster för
säljaren.

Enligt LRFs mening bör jordbruksarrendatorn erhålla en generell förköpsrätt
som skall gälla både gårdsarrende och med gårdsarrende jämförbart
sidoarrende. Jordbruksarrendatorn bör få träda i köparens ställe i ett
redan ingånget köpeförhållande.

Lantbruksnämnden bör i samband med jordförvärvsprövningen bevaka
arrendatorns förköpsrätt.

Vid försäljning av större markkomplex med flera arrendatorer bör dessa
gemensamt erbjudas träda i köparens ställe. Vid förvärvsprövningen skall
sedan lantbruksnämnden som villkor för förvärvstillstånd föreskriva hur
fastigheten skall delas mellan dessa.

Förköpsrätten bör ej få utövas

om köparen är säljarens make eller avkomling, syskon eller syskons
avkomling,

om andel av fastighet överlåts till annan delägare i fastigheten,

om det i övrigt är obilligt mot köparen eller säljaren att förköp utövas.

Allmänna synpunkter

Enligt LRFs mening är det som i såväl tidigare remissvar som i skrivelse
till arrendelagskommittén angivits av stor vikt att en jordbruksarrendator
erhåller en förköpsrätt.

I stor utsträckning säljs en utarrenderad fastighet direkt till arrendatorn.
Det förekommer dock även försäljningar till annan än arrendatorn, ibland
utan dennes vetskap, vilket kan medföra såväl sociala som ekonomiska
påföljder för honom.

I arrendelagskommitténs betänkande (SOU 1981:80) lades förslag till

LU 1984/85:35

109

lag om förköpsrätt för jordbruksarrendatorer. En fastighet som skulle
säljas skulle enligt detta förslag först hembjudas till arrendatorn till ett av
lantbruksnämnden i förväg godkänt pris.

LRF tillstyrkte förslaget med den ändringen att förköpsförfarandet i
lantbruksnämnden skulle inledas först sedan förvärvsansökan inkommit
till nämnden, således efter samma grunder som gäller för den kommunala
förköpsrätten.

I proposition 1983/84:136 har förslaget till arrendators förköpsrätt i
väsentliga delar omarbetats. Anledningen härtill synes vara att regeringen
ansett att även bostadsarrendator bör ges samma rätt som jordbruksarrendator
att, då arrendefastigheten skall säljas, få möjlighet förvärva sitt
arrendeställe.

För att inom samma lag ge såväl jordbruks- som bostadsarrendatorerna
en förköps- (företrädes-) rätt föreslås i propositionen att denna utformas
i likhet med den lag (lag 1982:352) som gäller för hyresrättsinnehavare att
för ombildning till bostadsrätt förvärva hyresfastigheten. Olikheterna mellan
en hyresfastighet och ett arrendeställe är dock stora.

Nämnda lag innebär att en bostadsrättsförening, en juridisk person, för
hyresrättsinnehavarnas räkning skall inge en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten.
Det är därför alltid enbart två parter, fastighetsägaren
och bostadsrättsföreningen, som är inblandade i förvärvsärendet. Det
föreligger därtill alltid identitet mellan vad som skall säljas och vad som
skall förvärvas.

Det är troligt att en majoritet av arrendatorerna kommer att vara intresserade
av att åtminstone få ett erbjudande att köpa arrendestället vid en
försäljning av arrendefastigheten. Var och en av dessa arrendatorer måste
för att få denna möjlighet inge en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten.

På jordbruksfastigheter i framför allt kustlägen är upplåtelse av bostadsarrenden
vanlig. På större fastigheter är det inte ovanligt med 50—100
upplåtelser. Med tanke på det stora antal avstyckningslotter som kan bli
aktuella kan fastighetsbildningsmyndighetens handläggning många gånger
ta mycket lång tid om inte dessa ärenden särskilt prioriteras. Sedan ett
hembud delgivits arrendatorn har denne tre månader på sig att acceptera
detta. Jordägaren kan därefter försälja fastigheten med undantag av de
arrendelotter där arrendatorn accepterat hembudet. Emellertid kan även
övriga nyttjanderättsinnehavare göra gällande att dessa skall erhålla ett
nytt hembud då fastigheten säljs under åbropande av att det pris deras
nyttjanderätter ingår med i försäljningspriset för hela fastigheten är lägre
än det som angivits i det tidigare hembudet. Den administrativa handläggningen
och de tvister som därvid kan uppkomma med bl. a. mycket besvärliga
värderingsfrågor torde allt för ofta medföra att det kan ta avsevärd tid
innan en försäljning av arrendefastigheten kan komma till stånd om det nu
överhuvud taget går att finna en slutgiltig lösning.

LU 1984/85:35

110

Behovet av en förköpsrätt för bostadsarrendatorerna förefaller emellertid
inte vara lika stort som för jordbruksarrendatorerna då besittningsskyddet
för bostadsarrendatorerna är så starkt att arrendatorn praktiskt
taget aldrig kan tvingas flytta. Därjämte har bostadsarrendatorn rätt att
sälja arrenderätten. Han har därvid alltid möjlighet att få ersättning för
såväl sina investeringar som för arrenderättens värde. Skillnaden mellan
jordbruks- och bostadsarrendatorernas förhållanden är emellertid så stora
att en gemensam lag om förköpsrätt kommer att innebära mindre lyckade
lagregler för endera eller båda arrendekategorierna. Frågan om en förköpsrätt
för bostadsarrendatorer bör av skäl som ovan angivits bli föremål
för ytterligare överväganden.

Jordbruksarrendestället torde endast på slättbygderna vara identiskt
med arrendefastigheten. Arrendestället måste därför i enlighet med propositionen
kompletteras med så mycket av jordägarens egendom att erforderlig
fastighetsbildning kan genomföras. Detta innebär att hembudet till
jordbruksarrendatorn, som enligt förslaget skall ske genom arrendenämnden,
ofta måste kompletteras med hänsyn till de krav som fastighetsbildningsmyndigheten
kan ställa.

En företrädesrätt enligt propositionen kan innebära att det tar lång tid
innan ett slutgiltigt hembud kan överlämnas till arrendatorn. Långdragna
procedurfrågor av ovan angivet slag kan innebära att jordägaren gör
rättsförluster trots att grundförutsättningarna för en företrädesrätt måste
vara att jordägarens ekonomiska situation inte rubbas på grund av en
sådan rätt.

Förfarandet med intresseanmälan kommer att innebära stora kostnader
för såväl den enskilde som för samhället. En arrendator som försummar att
i tid förnya sin intresseanmälan går miste om sin förvärvsrätt till arrendestället
om detta säljs under sådan period. Denna risk torde vara speciellt
stor i det fall arrendatorn avlider och hans dödsbo övertar arrendet. Det
kan inte heller uteslutas att åtgärden med intresseanmälan verkar störande
på förhållandet mellan arrendatorn och jordägaren, vilket på sikt kan ge
negativa konsekvenser för hela arrendemarknaden.

Enligt LRFs uppfattning bör lantbruksnämnden i samband med förvärvsprövningen
kunna bevaka att arrendatorn ges möjlighet att träda i
köparens ställe. Härigenom blir förfarandet med intresseanmälan onödigt
vad gäller jordbruksarrendatorerna.

Enligt LRFs mening bör förköpsförfarandet för jordbruksarrendatorn
inledas när en köpare hos lantbruksnämnden ansöker om förvärvstillstånd.
Lantbruksnämnder skall innan eventuellt tillstånd lämnas till köparen
och under förutsättning att fastigheten inte erfordras för strukturrationalisering,
meddela eventuella förköpsberättigade jordbruksarrendatorer
att en köpehandling är upprättad samt att arrendatorerna inom tre
månader skall meddela huruvida de avser att utöva sin förköpsrätt.

Förköpsrätten bör således innebära att arrendatorn/arrendatorerna får

LU 1984/85:35

lil

inträda i köparens ställe i ett redan ingånget köpeförhållande mellan
jordägaren och en köpare. Beträffande erforderliga jämkningar och lös
egendom som ingår i köpet bör den kommunala förköpslagens regler
kunna gälla.

Enligt LRFs mening bör som i tidigare remissvar anförts förköpsrätt
gälla, förutom vid gårdsarrende, om arrendeupplåtelsen är ett med gårdsarrende
jämförbart sidoarrende — arrendet kan vara sidoarrende därför
att arrrendatorn är juridisk person, t. ex. dödsbo eller handelsbolag, därför
att arrendatorn har bostad utanför arrendestället. Den grundläggande
förutsättningen för förköpsrätt bör vara att lämpliga brukningsenheter kan
åstadkommas.

Om andel av fastighet skall säljas skall enligt propositionen först hela
arrendestället hembjudas till arrendatorn.

Är inte samtliga andelsägare ense om att hembjuda arrendestället till
arrendatorn kan den som önskar sälja sin andel tvingas att med stöd av
samäganderättslagen begära offentlig auktion av fastigheten. Särskilt stötande
är detta om en syskonkrets gemensamt äger den gård där de är
uppvuxna och en delägare önskar sälja sin andel till de övriga delägarna.
Någon förköpsrätt bör inte förekomma vid sådan försäljning.

LRF ansluter sig i övrigt till de undantag från förköpsrätten som anges
i propositionen. Dock bör friköpsrätt ej heller få utövas om försäljning
sker till syskon eller syskons avkomling.

Särskilda komplikationer kan uppstå i de fall försäljning skall ske av ett
större markkomplex med flera arrendatorer och där kanske även viss del
brukas av ägaren själv. Ett förköp med flera arrendatorer inblandade bör
kunna tillgå så att dessa gemensamt träder i köparens ställe. Vid förvärvsprövningen
åligger det sedan lantbruksnämnden, att som villkor för förvärvstillstånd
föreskriva hur fastigheten skall delas mellan berörda arrendatorer.
Kan arrendatorerna inte komma överens om att följa lantbruksnämndens
föreskrifter får det ursprungliga förvärvet prövas. Om endast
någon eller några arrendatorer vill förköpa sina arrendeställen som kan
vara bestående brukningsenheter eventuellt efter någon komplettering,
men övriga arrendatorer avböjer förköp kan svårigheter uppstå för säljaren
att genomföra försäljningen. 1 en sådan situation måste det anses
obilligt mot säljaren om arrendatorns förköp skulle komma till stånd
såvida inte lantbruksnämnden kan förvärva återstoden av egendomen och
hela försäljningen sålunda genomföras. Även i vissa fall av fastighetsreglering
och byte kan obillighetssituationer uppkomma.

LANTBRUKARNAS RIKSFÖRBUND

Thorsten Andersson

Jan de Woul

LU 1984/85:35

112

SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET

Svenska kommunförbundet har beretts tillfälle att avge yttrande över
dels ett förslag till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
(prop. 1983/84:136), dels i lagutskottet väckta motionsyrkanden med anledning
av lagförslaget. Förbundets styrelse får med anledning härav anföra
följande.

Införandet av en lag som ger gårds- och bostadsarrendatorer en företrädesrätt
att förvärva arrendestället är enligt styrelsens uppfattning motiverat
av jordbrukspolitiska och sociala skäl. Styrelsen anser att regeringens
förslag erbjuder en allmänt sett godtagbar lösning på lagtekniska och
andra svårigheter och godtar förslaget i stort.

Man kan fråga sig vilken inverkan den föreslagna företrädesrätten kan
ha när det gäller en kommuns intresse att upplåta gårdsarrenden för
jordbruk. Frågan aktualiseras först och främst i den inte ovanliga situation
att kommunen i avvaktan på plangenomförande — där marken helt eller
delvis skall nyttjas för annat ändamål än jordbruk — vill nyttiggöra
förvärvad jord genom att upplåta den på arrende. När genomförandet av
kommunens planer senare sker är det mycket vanligt att en kommun säljer
marken till någon annan, t. ex. en exploatör, och därvid uppdrar åt denne
att närmare genomföra den ändrade markanvändningen. Den nu föreslagna
lagen möjliggör inte ett sådant förfarande — hembud måste ske även i
ett sådant fall. Arrendelagskommitténs förslag till förköpslag (2 § andra
punkten) innebar att förköpsrätten inte skulle gälla bl. a. när egendomen
ingick i stadsplan eller var avsedd för annat ändamål än jordbruk. Kommittén
uttalade att förköpsrätten i sådant fall knappast var berättigad.
Något skäl till att det remitterade förslaget saknar sådant undantag har inte
angetts. Styrelsen delar utredningens uppfattning och anser att motsvarande
undantag bör intas i lagen.

Motionerna 2782 och 2786

I motionerna yrkas att ordet avsevärt i förslagets 12 § skall utgå.

Styrelsen konstaterar först att hembudsreglerna tillgodoser högt ställda
krav på effektivitet i det mest väsentliga hänseendet, nämligen beträffande
prisavvikelser. Förslagets 12 § innebär att — även om ett hembud upphört
att gälla — överlåtelse till någon annan inte får ske om köpeskillingen är
lägre. I detta avseende saknar regeln marginal — minsta sänkning av priset
innebär att överlåtelsen blir ogiltig.

När det däremot gäller övriga villkor medger lagförslaget att överlåtelse
till annan sker i fall då villkoren sammantagna — inklusive priset — inte
är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid det
tidigare hembudet. Vad som avses med uttrycket ”avsevärt ogynnsamma -

LU 1984/85:35

113

re” framgår av prop. 1981/82:169 s. 52 f. Styrelsen har att i första hand
beakta vilka effekter regleringen kan få i fråga om kommunala arrendeupplåtelser.
Med hänsyn till att 12 § endast medger att andra villkor än priset
ändras och anpassas till ett nytt förhandlingsläge med en ny förvärvare och
att regeln är av betydelse för en önskvärd smidighet i fastighetsomsättningen,
bör stadgandet bibehållas enligt regeringens förslag.

Motionerna 2787 och 2788

Styrelsen avstyrker bifall till yrkandena i remitterade delar av motionerna.

Reservationer anfördes av c-ledamöterna enligt bilaga 1 och av m- och
fp-ledamöterna enligt bilaga 2.

SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET

John-Olof Persson

Bilaga 1

RESERVATION

av Perolof Holst, Arne Jonsson, Birger Lundström och Ingrid Zetterström
(samtliga c)

Motion 2787

Styrelsen delar motionärernas negativa uppfattning om de retroaktiva
momenten i den föreslagna lagstiftningen. Vidare tillstyrker styrelsen kravet
på förenklad lagteknisk lösning.

Sista stycket utgår.

Bilaga 2

RESERVATION

av Ella Tengbom-Velander, Carl Cederschiöld, Göran Elgfelt, Gerd
Axelsson-Onsten och Jonas Wallin (samtliga m) samt Ulla Arnholm (fp)
Vi anser i första hand att lagförslaget skall avslås då det medför ökad
byråkrati och på sikt minskar utbudet av arrendegårdar. I andra hand,
därest lagförslaget genomföres, anser vi att lagen ej skall utformas så att
den får en retroaktiv tillämpning. Vi delar majoritetens uppfattning att
arrendators förköpsrätt icke skall gälla egendom som ingår i stadsplan
eller är avsedd för exploatering.

8 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

114

SVENSKA KYRKANS FÖRSAMLINGS- OCH
PASTORATSFÖRBUND

Lagutskottet har givit Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund
tillfälle att yttra sig över rubr lagförslag och motioner. I anledning
härav får förbundet anföra följande.

I förbundets yttrande över arrendelagskommitténs betänkande (SOU
1981:80) motsatte sig inte förbundet en förköpsrätt för arrendatorn. Dock
ansåg förbundet att den lagtekniska lösning som kommittén valt borde
kunna förenklas. Förbundet förordade i stället en samordning med den
kommunala förköpsrätten. Förbundet kan emellertid även ansluta sig till
den lösning som valts i propositionen, nämligen att utforma förköpsrätten
efter mönster av lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt. Även om regeringens förslag, som också anförts i motionen
1983/84:2787, är onödigt komplicerat är det ändå en fördel att som mönster
för nya lagar använda sig av redan befintliga sådana inom närliggande
rättsområden. En förenkling av den nu föreslagna lagtekniska lösningen
när det gäller arrendatorns företrädesrätt är dock önskvärd.

En väsentlig princip inom lagstiftningens område är att en lag inte får
ges retroaktiv verkan. Parterna i ett avtalsförhållande skall alltså vid tidpunkten
för avtalets ingående kunna överblicka konsekvenserna av sitt
handlande under den tid som avtalet löper. Tillkommer nya lagar eller sker
förändringar i befintlig lag skall som princip gälla att dessa inte blir
tillämpliga på redan ingångna avtal. På grund härav är förbundet kritiskt
till att lagen undantagslöst föreslås träda i kraft den 1 januari 1985 och
ansluter sig i stället till yrkandet nr 4 i ovannämnda motion. En fördel
skulle då vara, som också nämns i motionen, att önskvärda lagtekniska
förenklingar hinner genomföras innan lagen hunnit tillämpas i någon
större utsträckning.

SVENSKA KYRKANS

FÖRSAMLINGS- OCH PASTORATSFÖRBUND
Åke Nilsson

Patrik Tibbling

LU 1984/85:35

SVENSKA LANTARBETAREFÖRBUNDET

115

Riksdagens lagutskott har berett Svenska Lantarbetareförbundet tillfälle
att avge yttrande över regeringens proposition angående förändringar i
arrendelagstiftningen samt över vissa motioner i anledning av detta. Förbundet
vill med anledning därav anföra följande.

Allmän motivering

Eftersom tillgången till arrendemark alltmer synes få betydelse för en
sund strukturrationalisering inom jordbruket, är det av stor vikt att arrendelagstiftningen
utformas så att den främjar uppnående av målen för
jordbrukspolitiken.

Företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer att förvärva arrendestället Förslaget

om att åter införa förköpsrätt för arrendatorn vid försäljning
om arrendet är ett gårdsarrende tillstyrkes i princip av förbundet. Ur social
och sysselsättningspolitisk synpunkt, såväl för arrendatorn som för eventuellt
anställd arbetskraft, är det rimligt att arrendatorn ges förtur om
försäljning blir aktuell. Förbundet avstår från att kommentera detaljer i
samband med förköpsrätten, men vill dock påpeka att förvärvet i vanlig
ordning ur jordpolitisk synvinkel bör prövas av lantbruksnämnden.

Förbundet vill också hävda att det kan föreligga starka skäl att även
införa förköpsrätt för sidoarrenden. I många fall utgör sidoarrendena en
lika betydande faktor som gårdsarrendet i arrendatorns planering och
uppbyggnad av sitt företag. En förlust av ett sidoarrende kan innebära ett
kullkastande av en uppbyggd driftsinriktning.

Såväl vad gäller gårdsarrende som sidoarrende är lantbruksnämndens
långsiktiga planering ur jordpolitisk synpunkt av stor vikt i samband med
förvärv av arrendeställen. Redan vid tillträdande av ett arrende borde
lantbruksnämndens yttrande över den långsiktiga planeringen i området
inhämtas. Detta skulle kunna innebära en styrka för arrendatorn vid
dennes driftsplanering och skulle då kunna förebygga alltför stora omvälvningar
i företagets drift vid en försäljning av en arrenderad fastighet.

Om lag om företrädesrätt införes, synes det också rimligt att arrendatorn
gör en motprestation i form av en intresseanmälan. För undvikande av
eventuella tvistigheter om anmälan gjorts eller ej, bör en sådan anmälan
göras till inskrivningsmyndigheten.

På samma sätt bör hembudsskyldighet åläggas jordägaren för hela ar -

LU 1984/85:35

116

rendestället, om intresseanmälan har ingivits. Förbundet vill dock i motsats
till förslaget i propositionen hävda att det kan föreligga vissa fördelar
om hembudet godkännes av lantbruksnämnden innan det översändes till
arrendatorn. Ett sådant förfarande bör vara en garanti för att förvärvet inte
är orimligt i förhållande till allmänna grundprinciper i jordförvärvshänseende.

Stockholm 1984-09-10

SVENSKA LANTARBETAREFÖRBUNDET
Börje Svensson

LU 1984/85:35

117

SVERIGES ADVOKATSAMFUND

Sveriges Advokatsamfund har geom remiss den 14 maj 1984 beretts
tillfälle att avge yttrande över dels regeringens proposition 1983/84:136
såvitt avser förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället,
dels motionerna 1983/84:2782, 2786, 2787 och 2788 såvitt gäller samma
sak. Med anledning därav anför samfundet följande.

Redan nu är en försäljning av jordbruksfastighet omständlig och tungrodd,
bl. a. genom att prövning erfordras enligt förköpslagen och enligt
jordförvärvslagen. Den procedur som ett genomförande av förslaget skulle
medföra i de fall intresseanmälan föreligger skapar ytterligare problem för
fastighetsomsättningen.

Genomförs förslaget kan betydande svårigheter uppstå där det finns
flera arrendatorer på en egendom. I dessa fall föreligger risk för långdragna
fastighetsbildningsåtgärder som kanske inte alltid leder till fastighetsbildning.
Detta medför i sin tur en icke önskvärd osäkerhet för överlåtaren
intill dess förrättningen avslutats.

På ovan anförda grunder anser sig samfundet inte kunna tillstyrka att
förslaget blir föremål för lagstiftning.

Skulle likväl förslaget läggas till grund för lagstiftning, bör de frågor
som rör fastighetsbildning med anledning av förköpsrätten först ytterligare
penetreras.

SVERIGES ADVOKATSAMFUND
Sven Harald Bauer

Bengt Bergendal

LU 1984/85:35

118

SVERIGES DOMAREFÖRBUND

Domareförbundet har 1982-04-11 till justitiedepartementet avgivit remissyttrande
angående Arrendelagskommitténs betänkande Arrenderätt
II (SOU 1981:80). I yttrandet har förbundet framfört betänkligheter i vad
gäller införande av förköpsrätt för arrendatorer men har, ehuru med stor
tvekan, godtagit förslaget.

Det i propositionen framförda förslaget angående förköpsrätt medför
enligt förbundets mening förbättringar i förhållande till arrendelagskommitténs
förslag. Sålunda ankommer det enligt det nya förslaget på arrendatorn
att taga initiativet till förköpsrätt på så sätt att han har att göra s. k.
intresseanmälan för att förköpsrätt över huvud taget skall aktualiseras.
Härigenom undgår jordägaren skyldigheten enligt kommitténs förslag att
alltid först söka lantbruksnämndens godkännande av skriftligt förslag till
köpeavtal, något som varit helt onödigt därest arrendatorn alls inte varit
intresserad av att förvärva arrendestället.

Förbundet hyser fortfarande, liksom i sitt yttrande 1982, uppfattningen
att det är svårt att tänka sig att en jordägare, som ämnar sälja utanför
kretsen av nära anförvanter, underlåter att erbjuda en sittande arrendator
att förvärva arrendestället. Såsom förbundet där framhållit torde det vid
försäljning till andra än anhöriga vara arrendatorn som i första hand
erbjudes köp, och lagförslag om förköpsrätt kan därför synas onödigt.
Emellertid kan sådana situationer förekomma där det inte görs hembud av
jordägaren vid ifrågasatt försäljning av arrendestället till andra än jordägarens
anförvanter. Det förefaller därför lämpligt att arrendatorn genom
lag tillförsäkras rätt att alltid — med de i förslaget angivna undantagen —
framför utomstående förvärva egendomen på samma villkor som dessa.
Den i 6 § första stycket 2 punkten av förslaget upptagna klausulen, enligt
vilken hembud icke behövs om det skulle vara oskäligt att arrendatorn får
utöva sin förköpsrätt, får anses utgöra tillräcklig garanti för att andra
synpunkter än arrendatorns tillmäts betydelse i händelse av intressekollision.

I likhet med departementschefen anser förbundet, att sidoarrenden ej
bör vara förenade med förköpsrätt för arrendatorn. Mot förköpsrätt vid
sådana arrenden talar bl. a. det förhållandet att dessa mera sällan utgör i
och för sig lämpliga bruksenheter. Arrendatorerna torde därför inte komma
att annat än i ringa utsträckning slutligt förvärva sina sidoarrendeställen.

En nyhet är det i propositionen framförda förslaget att införa förköpsrätt
även för bostadsarrendatorer. För förköpsrätt vid bostadsarrenden
talar visserligen i regel enahanda skäl som beträffande förköpsrätt för
gårdsarrendatorer. Stora praktiska svårigheter synes emellertid uppkomma
beträffande förköpsrätt när försäljning skall ske av en större egendom

LU 1984/85:35

119

med ett flertal fritidshus på arrenderad mark med stor tomtareal. Om flera
arrendatorer kan hävda förköpsrätt, uppkommer betydande olägenheter
vid bestämmande av företrädesrätten dem emellan. Att uppdela ett köp av
en stor fastighet eller av ett flertal fastigheter uti flera köp av mark som
arrenderas, ett vart köp avseende allenast ett arrendeställe, torde vara
ogörligt. Ofta torde f. ö. sådan uppdelning vara oskälig för jordägaren,
bl. a. med hänsyn till risken för lägre pris vid försäljning av egendomen i
smärre delar. Dessa och närliggande problem har enligt förbundets uppfattning
inte utretts tillräckligt för att redan nu föranleda lagstiftning.
Förbundet kan därför icke för närvarande tillstyrka förslaget att införa
förköpsrätt för bostadsarrendatorer men anser sig kunna tillstyrka förslaget
om förköpsrätt för gårdsarrendatorer.

Förslaget till lagen om förköpsrätt har utformats efter förebild av lagen
1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. För
att lagtillämpningen ej skall bli onödigtvis komplicerad bör lagreglerna i
görligaste mån få lika lydelse i de båda lagarna. Förbundet finnér för sin
del anledning icke föreligga att i 12 § av förslaget låta ordet avsevärt utgå;
bortsett från svårigheten att bedöma huruvida villkoren för en senare
överlåtelse över huvud taget är ogynnsammare än en tidigare för jordägaren
kan det rimligen inte vara meningen att varje i det närmaste betydelselösa
villkorsförsämring skall hindra överlåtelse under tid då arrendatorns
intresseanmälan gäller. Förbundet avstyrker därför bifall till motionerna
1983/84:2782 och 2786 punkt 3. Likaså avstyrks förslaget om införande
i 9 § av skyldighet för jordägaren att låta besiktiga egendomen; det
torde höra till rena undantagsfallen att jordägaren motsätter sig besiktning.

I anslutning härtill vill förbundet föreslå ett tillägg till 5 § tredje stycket
6 så att denna erhåller följande lydelse: ”6. om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om
samäganderätt eller vid försäljning enligt 16 § jordförvärvslagen.”

Med anledning av yrkandet under punkten 2 i motion 1983/84:2787 vill
förbundet anföra följande. Under 6 § första stycket 2 i förslaget inrymmes
stora möjligheter att undvika hembudsskyldighet. Bl. a. kan syskons eller
deras avkomlingars förvärv av utarrenderad fastighet ingå härunder, om
det skulle vara oskäligt att arrendatorn erhåller förköpsrätt. Reglerna i
nämnda lagrum lämnar enligt förbundets uppfattning tillräcklig möjlighet
att i fall där så Finnes påkallat låta försäljning till nära släktingar gå före
försäljning till arrendator.

Med hänsyn till att lagrådet och departementschefen kommit till olika
uppfattningar om tolkningen av överlåtelseförbudet i 12 § av förslaget
anser förbundet det vara önskvärt att riksdagen gör ett förtydligande av
vad förbudet avser.

Departementschefen har föreslagit att lagen träder i kraft den 1 januari
1985 och att den — bl. a. av sociala skäl — bör få tillämpas även beträffan -

LU 1984/85:35

120

de arrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet. I motion 1983/84:2787
punkt 4 har hemställts att reglerna icke skall tillämpas förrän fr. o. m. den
tid då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter
ikraftträdandet.

Enligt förbundets mening har förslaget i motionen fog för sig. I övergångsbestämmelserna
till lagen 1982:678 om ändring i jordabalken stadgas
sålunda beträffande 9 kap. 31 § — angående rätt att överlåta arrende till
make eller avkomling — att reglerna i deras äldre lydelse gäller fram till
den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet efter
ikraftträdandet. Därjämte stadgas att 9 kap. 31 § dock skall tillämpas redan
tidigare, om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom
hans make eller någon av hans föräldrar brukat arrendestället under
sammanlagt minst tio år när tillstånd sökes.

Förbundet anser — med hänsyn till att lagstiftning ej skall utom i
alldeles särskilda fall göras retroaktiv — det vara påkallat att motsvarande
övergångsbestämmelse införs beträffande lagen om arrendatorers rätt till
förköp, oaktat frågan om ikraftträdande erhållit annan lösning i förebilden
om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Deltagare: Carl-Gustaf Grotander, ordf., Bodil Hulgaard, Bo Lenter,
Gerhard Möller, ref., Peter von Möller och Anders Palm.

För domareförbundet

CARL-GUSTAF GROTANDER

LU 1984/85:35

121

SVERIGES JORDBRUKSARRENDATORERS FÖRBUND

Genom remiss har Sveriges Jordbruksarrendatorers Förbund (SJA) bereus
tillfälle till yttrande över ovan angiven del av propositionen.

I anledning härav får förbundet anföra följande.

Rätt till förköpen angelägen åtgärd

Det må inledningsvis framhållas att den nu aktuella lagstiftningen avser
fall då fastighetens ägare frivilligt och på eget initiativ vidtager åtgärder för
avyttring av sin fastighet. I de fall då fastigheten till större eller mindre del
är utarrenderad är tanken att ge arrendatorn möjlighet att bli förvärvare av
densamma. I bakgrunden ligger också förutsättningen att säljaren inte på
grund av lagstiftningen skall få lägre köpeskilling eller försämring av
andra försäljningsvillkor.

Förbundet vill betona det angelägna i att regler om arrendatorernas rätt
i här avsedd situation tillskapas.

Vi vill först rikta uppmärksamheten på den skillnad som föreligger
mellan jordbruksarrende och bostadsarrende. Bostadsarrendatorns situation
är den att hans besittningsskydd är så starkt att han praktiskt taget
aldrig kan bli tvingad att avflytta från sitt arrendeställe efter en uppsägning.
Han har därjämte rätt att överlåta sitt arrendeställe sedan han först
hembjudit detta till jordägaren. Vill jordägaren lösa arrenderätten måste
han ersätta arrendatorn för arrenderättens värde samt för de investeringar
arrendatorn gjort på arrendestället. Bostadsarrendatorn är därför alltid
garanterad att få ersättning för sina investeringar då han önskar avträda
arrendet.

Utan att på något sätt förringa behovet av förköpsrätt för bostadsarrendatorer
vill vi peka på det förhållandet att en jordbruksarrendator i motsats
till en bostadsarrendator inte har något ekonomiskt skydd för sina
investeringar på den arrenderade fastigheten.

Arrendatorernas investeringar både stora och små tenderar att öka. När
det inte finns någon lagstiftning om att jordägarna skall investera på
arrendegårdarna så att de får en teknisk standard som är jämförbar med
ägarbrukade gårdar, då måste arrendatorerna själva investera.

Bristen på lagstiftning om att arrendegårdar skall tekniskt följa med i
utvecklingen gör att jordägarna är obenägna att gå med på, att på rimliga
villkor teckna tilläggsavtal om arrendatorernas investeringar. De krav på
avskrivningstider och övergång av äganderätten till de av arrendatorerna
bekostade investeringarna som t. ex. domänverket kräver, liknar ren konfiskation.

Bo- och brukningsplikten

Jordförvärvslagens krav på bo- och brukningsplikt vid köp av jord -

LU 1984/85:35

122

bruksfastighet drabbar speciellt hårt en arrendator som brukar en fastighet
som skall säljas.

Det första som en köpare måste göra för att bli trovärdig som köpare är
att säga upp arrendatorn i anslutning till att han söker förvärvstillstånd.

Bostad

En jordbruksarrendator och hans familj har sin bostad på arrendestället
och är oftast djupt rotad i bygden. En uppsägning på grund av försäljning
leder ofta till att arrendatorn får byta yrke, bostadsort och göra en stor
ekonomisk förlust på sina investeringar.

En förköpslag ser vi därför som mycket viktig för arrendatorerna.

Enligt SJ As mening skall en jordbruksarrendator erhålla generell rätt att
förköpa arrendestället. Detta skall gälla både gårdsarrenden och med
gårdsarrenden jämförbara sidoarrenden. Det är viktigt att dessa ingår för
att undvika avtalskonstruktioner i syfte att kringgå lagen, t. ex. sidoarrendeskontrakt
och hyresavtal med annan familjemedlem för bostaden eller
krav vid nyupplåtelse att arrendatorn driver sin verksamhet i bolagsform.

Förköpsrätten för jordbruksarrendatorer kan lösas på flera sätt. 1 vårt
förra remissyttrande förordade vi att den skall utformas enligt den kommunala
förköpslagen. Vi tror att det är ett bra sätt.

Regeringens förslag i proposition 1983/84:136 kommer att fungera. Vi
har emellertid vissa betänkligheter vad gäller intresseanmälan. Vi anser att
förfarandet med intresseanmälan kommer att störa relationerna mellan
ägare och brukare speciellt på den privata arrendemarknaden därför att
den måste göras oberoende av om gården skall säljas eller inte.

Förfarandet med intresseanmälan blir både administrativt tungrott och
dyrbart. Vi anser i likhet med arrendelagskommittén att lantbruksnämnden
bör handlägga förköpsrätten.

Sällan sammanfaller den arrenderade delen med registerfastigheten,
detta innebär att det ändå blir lantbruksnämnden som får pröva om
hembudet är förenligt med jordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen.

Sammanfattning

I såväl samhällets som den enskildes intresse ligger att nya författningsregler
utformas så att de vållar minsta möjliga besvär och kostnader. I detta
fall menar SJA att för sektorn jordbruksarrende kan förenklingar i inledningsskedet
vinnas om intresseanmälan utgår och lantbruksnämnden får
till uppgift att handha bevakningen. Så vitt förbundet kan se kan reglerna
i övrigt t. ex. om hembudsskyldighet och arrendenämndens uppgifter i
sammanhanget behållas så gott som oförändrade.

SVERIGES JORDBRUK.SARRENDATORERS FÖRBUND
Sven-Ingvar Nilsson

LU 1984/85:35

123

SVERIGES JORDÄGAREFÖRBUND
Sammanfattning

Sveriges Jordägareförbund avstyrker införandet av en förköpsrätt för
arrendatorer. Behovet av att återinföra en för inte länge sedan avskaffad
förköpsrätt är inte styrkt. En förköpsrätt skulle innebära stora nackdelar,
bl. a. en ytterligare minskning av utbudet av arrendejord samt starkt ökad
byråkrati och krångel med därav följande ökade kostnader för det allmänna
och för jordägare och arrendatorer. Det råder mycket delade meningar
bland Sveriges lantbrukare om lämpligheten av att införa en förköpsrätt
för arrendatorer. Om en förköpsrätt ändå införes, måste den få en annan
utformning än enligt regeringens proposition.

I likhet med många andra organisationer och myndigheter med insikter
och erfarenheter i arrendefrågor anser Sveriges Jordägareförbund, att
behovet av att införa en lagstadgad förköpsrätt för jordbruksarrendatorer
inte är styrkt. Det är inte länge sedan den lagstadgade förköpsrätten
avskaffades.

Förhållandena på arrendemarknaden har under senare år undergått
stora förändringar. Ekonomiskt innebär detta bl. a., att arrendatorerna
numera inte normalt är den svagare parten i arrendeförhållandet. Även
lagstiftningen har inneburit en avsevärd förstärkning av arrendatorernas
ställning i förhållande till jordägarna. Motiven för en lagstadgad förköpsrätt
är därför nu avsevärt svagare än när förköpsrätten avskaffades. Det
starka besittningsskydd som gäller för arrendatorer innebär t. ex., att arrendatorerna
redan nu i praktiken har en företrädesrätt när arrendestället
avyttras. Möjligheterna för en ny ägare att själv bruka den köpta fastigheten
är ju mycket osäkra. Arrendatorn är ofta den ende tänkbare köparen
och har därför möjligheter att förvärva arrendestället på förmånliga villkor.

För att bedömningen av fråga om förköpsrätt skall ske utifrån realistiska
utgångspunkter måste starkt understrykas, att existerande arrendeupplåtelser
i normalfallet inte avser på sikt lämpliga brukningsenheter och
normalt inte heller sammanfaller med bildade registerfastigheter. Förköpsrätten
förutsätter därför omfattande och kostnadskrävande fastighetsbildningsåtgärder
och att ytterligare mark tages i anspråk utöver den arrenderade.
Komplicerade jordbrukspolitiska utredningar och bedömningar
mäste göras. Kontroversiella beslut fattas och överklagas. Arbetsbördan
och kostnaderna ökar starkt för myndigheter och enskilda. Har samhället
verkligen råd med detta? Finns det verkligen utrymme för en så omfattande
expansion av olika myndigheters verksamhet? Är kostnaderna och
olägenheterna verkligen värda de påstådda men ovissa vinsterna av att
införa en lagstadgad förköpsrätt?

För godsens del innebär de omfattande omstruktureringar av fastighets -

LU 1984/85:35

124

beståndet som följer av införandet av en förköpsrätt, att man slår sönder
underlaget för fungerande arrendeförvaltningar inom godsen och att man
hindrar möjligheten att bibehålla och bygga upp stora rationella jordbruk
genom att ta in f. d. arrendegårdar under eget bruk. En ny köpare till ett
gods med arrendegårdar berövas underlaget för att fortsätta och utveckla
jord- och skogsbruket under eget bruk. Detta får allvarliga konsekvenser
för den anställda arbetskraften inom jord- och skogsbruk m. m. Anställda
måste avskedas och nya arbetstillfällen går förlorade.

Att det från vissa håll finnes ett intresse att arrendatorerna lagstiftningsvägen
ges en privilegierad ställning vid försäljning av jordbruksfastigheter
innebär inte, att detta skulle vara ett beaktansvärt samhällsintresse. Det är
visserligen i de flesta fall naturligt, att arrendatorn erbjudes att förvärva
arrendestället om det skall säljas. Men att tvinga en säljare att sälja till en
av lagstiftaren utpekad person, är något helt annat och för näringslivet och
svenska förhållanden i övrigt främmande. Det strider mot grundläggande
principer för äganderätten och avtalsfriheten. Detta är så mycket allvarligare
som ägarens rätt att bestämma över egendomen och dess användning
redan förut är starkt begränsad genom allehanda lagstiftning, t. ex. jordhävdslag,
skogsvårdslag, jordförvärvslag och arrendelagstiftning m. m.
Äganderätten är inte något självändamål utan en institution av största
betydelse i samhället. Syftet är att säkerställa en långsiktig och rationell
hushållning med den fasta egendomen. Äganderätten kan inte utan allvarliga
konsekvenser uttunnas hur mycket som helst. Om ägarna själva inte
ens får bestämma över vem som skall få köpa deras egendom om den skall
säljas, blir incitamenten till långsiktig vård och hushållning starkt försvagade.
I alldeles särskilt hög grad gäller detta för godsen, där ju så mycket
av verksamheten förutom lönsamhet i driften syftar till en kostnadskrävande
vård av arvet av kultur och natur. Detta förutsätter, att ägaren kan
bestämma över egendomens framtida ägareförhållanden.

Den föreslagna förköpsrätten kommer att skapa konflikter och motsättningar
mellan arrendatorer och jordägare. Detta är till nackdel inte bara
för existerande arrendeförhållanden utan minst lika viktigt, till stort men
för den framtida utvecklingen, bl. a. genom en minskad benägenhet att
arrendera ut och genom diverse transaktioner för att kringgå lagstiftningen.
En sådan utveckling är inte i någons intresse. Allra minst i samhällets
och konsumenternas men inte heller de framtida arrendatorernas.

Även mellan arrendatorerna inbördes kan förutses konflikter och irritation.
Vilken arrendator skall få rätt att köpa före andra arrendatorer när
arrendejord behöver tagas i anspråk för att bilda nya fastigheter i samband
med förköp?

Det kan inte heller vara rimligt, att man genom godsens splittring rycker
undan underlaget för bevarandet av viktiga kultur- och naturvärden. Det
överensstämmer ej med samhällets målsättningar inom kulturminnes- och
naturvården.

LU 1984/85:35

125

Om en förköpsrätt ändå införes, bör den utformas efter modell av den
kommunala förköpsrätten, dvs att arrendatorn ges möjlighet att inträda i
köparens ställe i ett redan träffat köpeavtal. Komplikationer kan inträffa
även med ett sådant system, t. ex. om identitet inte föreligger mellan
arrendestället och den försålda egendomen och där flera arrendatorer
finnes. Det är emellertid vida lämpligare och rimligare, att det överlåtes åt
den intresserade köparen att själv lösa dessa problem — eventuellt i
samarbete med lantbruksnämnden. Om t. ex. arrendatorn inte vill behålla
hela den förvärvade egendomen, kan han med lantbruksnämnden, eventuella
övriga intresserade arrendatorer eller andra intressenter överenskomma
om vidareförsäljning av de delar av egendomen som han inte själv
önskar förvärva. Behovet av omfattande och kostnadskrävande arbete för
lantbruksnämnder och andra myndigheter begränsas genom att det åvilar
den intresserade köparen att samordna de intressen som behövs för att
uppfylla de villkor som jordägaren redan har överenskommit med en
annan köpare.

Det bör inte komma i fråga att införa en förköpsrätt vid överlåtelser av
andelar av fastigheter. En förköpsrätt vid försäljning av andelar av fastigheter
medför stötande konsekvenser, t. ex. genom att arrendatorn får en
förköpsrätt till hela fastigheten i fall där förköpsrätten aktualiserats av att
endast en delägare vill sälja sin andel till annan delägare, t. ex. ett syskon.

Inte heller beträffande bostadsarrenden Finnes anledning att införa en
lagstadgad förköpsrätt. Att upplåta bostadsarrenden inom jordbruksfastigheter
kan i vissa fall vara lämpligt men det är oftast olämpligt att
äganderätten till bostadstomten skiljes från äganderätten till jordbruksfastigheten.
Att bilda enklaver av främmande bostadsfastigheter inne i en
jordbruksegendom medför komplikationer av många olika slag. Förfarandet
vid förköp av bostadsarrenden, bl. a. fastighetsbildning, blir mycket
komplicerat.

Förköpsrätten bör ej gälla retroaktivt. Det strider mot svensk rättstradition
och rättsmedvetande, att det allmänna retroaktivt ingriper med
tvingande bestämmelser i frivilliga avtal mellan näringsidkare.

Stockholm den 5 september 1984

Johan Nordenfalk Johan af Petersens

LU 1984/85:35

126

FIDEIKOMMISSARIERNAS INTRESSEORGANISATION

Sammanfattning

Fideikommissariernas Intresseorganisation avstyrker införandet av en
förköpsrätt för arrendatorer. Behovet av att återinföra en för inte länge
sedan avskaffad förköpsrätt är inte styrkt. En förköpsrätt skulle innebära
stora nackdelar, bl. a. en ytterligare minskning av utbudet av arrendejord
samt starkt ökad byråkrati och krångel med därav följande ökade kostnader
för det allmänna och för jordägare och arrendatorer. Det råder mycket
delade meningar bland Sveriges lantbrukare om lämpligheten av att införa
en förköpsrätt för arrendatorer. Om en förköpsrätt ändå införes, måste den
få en annan utformning än enligt regeringens proposition.

I likhet med många andra organisationer och myndigheter med insikter
och erfarenheter i arrendefrågor anser Fideikommissariernas Intresseorganisation,
att behovet av att införa en lagstadgad förköpsrätt för jordbruksarrendatorer
inte är styrkt. Det är inte länge sedan den lagstadgade
förköpsrätten avskaffades.

För att bedömningen av fråga om förköpsrätt skall ske utifrån realistiska
utgångspunkter måste starkt understyrkas, att existerande arrendeupplåtelser
i normalfallet inte avser på sikt lämpliga brukningsenheter och
normalt inte heller sammanfaller med bildade registerfastigheter. Förköpsrätten
förutsätter därför omfattande och kostnadskrävande fastighetsbildningsåtgärder
och att ytterligare mark tages i anspråk utöver den arrenderade.
Komplicerade jordbrukspolitiska utredningar och bedömningar
måste göras. Kontroversiella beslut fattas och överklagas. Arbetsbördan
och kostnaderna ökar starkt för myndigheter och enskilda. Har samhället
verkligen råd med detta? Finns det verkligen utrymme för en så omfattande
expansion av olika myndigheters verksamhet? Är kostnaderna och
olägenheterna verkligen värda de påstådda men ovissa vinsterna av att
införa en lagstadgad förköpsrätt?

LU 1984/85:35

127

För godsens del innebär de omfattande omstruktureringar av fastighetsbeståndet
som följer av införandet av en förköpsrätt, att man slår sönder
underlaget för fungerande arrendeförvaltningar inom godsen och att man
hindrar möjligheten att bibehålla och bygga upp stora rationella jordbruk
genom att ta in f. d. arrendegårdar under eget bruk. En ny köpare till ett
gods med arrendegårdar berövas underlaget för att fortsätta och utveckla
jord- och skogsbruket under eget bruk. Detta får allvarliga konsekvenser
för den anställda arbetskraften inom jord- och skogsbruk m. m. Anställda
måste avskedas och nya arbetstillfällen går förlorade.

Att det från vissa håll Finnes ett intresse att arrendatorerna lagstiftningsvägen
ges en privilegierad ställning vid försäljning av jordbruksfastigheter
innebär inte, att detta också skulle vara ett beaktansvärt samhällsintresse.
Det är visserligen i de flesta fall naturligt, att arrendatorn erbjudes att
förvärva arrendestället om det skall säljas. Men att tvinga en säljare att
sälja till en av lagstiftaren utpekad person, är något helt annat och för
näringslivet och svenska förhållanden i övrigt främmande. Det strider mot
grundläggande principer för äganderätten och avtalsfriheten. Detta är så
mycket allvarligare som ägarens rätt att bestämma över egendomen och
dess användning redan förut är starkt begränsad genom allehanda lagstiftning,
t. ex. jordhävdslag, skogsvårdslag, jordförvärvslag och arrendelagstiftning
m. m. Äganderätten är inte något självändamål utan en institution
av största betydelse i samhället. Syftet är att säkerställa en långsiktig och
rationell hushållning med den fasta egendomen. Äganderätten kan inte
utan allvarliga konsekvenser uttunnas hur mycket som helst. Om ägarna
själva inte ens får bestämma över vem som skall få köpa deras egendom om
den skall säljas, blir incitamenten till långsiktig vård och hushållning starkt
försvagade. I alldeles särskilt hög grad gäller detta för godsen, där ju så
mycket av verksamheten förutom lönsamhet i driften syftar till en kostnadskrävande
vård av arvet av kultur och natur. Detta förutsätter, att
ägaren kan bestämma över egendomens framtida ägareförhållanden.

Det kan inte heller vara rimligt, att man genom godsens splittring rycker
undan underlaget för bevarandet av viktiga kultur- och naturvärden. Det

' LU 1984/85:35

128

överensstämmer ej med samhällets målsättningar inom kulturminnes- och
naturvården.

Om en förköpsrätt ändå införes, bör den utformas efter modell av den
kommunala förköpsrättten, dvs att arrendatorn ges möjlighet att inträda
i köparens ställe i ett redan träffat köpeavtal. Komplikationer kan inträffa
även med ett sådant system, t. ex. om identitet inte föreligger mellan
arrendestället och den försålda egendomen och där flera arrendatorer
finnes. Det är emellertid vida lämpligare och rimligare, att det överlåtes åt
den intresserade köparen att själv lösa dessa problem — eventuellt i
samarbete med lantbruksnämnden. Om t. ex. arrendatorn inte vill behålla
hela den förvärvade egendomen, kan han med lantbruksnämnden, eventuella
övriga intresserade arrendatorer eller andra intressenter överenskomma
om vidareförsäljning av de delar av egendomen som han inte själv
önskar förvärva. Behovet av omfattande och kostnadskrävande arbete för
lantbruksnämnder och andra myndigheter begränsas genom att det åvilar
den intresserade köparen att samordna de intressen som behövs för att
uppfylla de villkor som jordägaren redan har överenskommit med en
annan köpare.

Frikretsen måste vidgas till att omfatta bl. a. föräldrar, syskon, syskonbarn
eller dessas avkomlingar eller make och försäljningar till eller från
någon av jordägaren eller frikretsen ägd juridisk person. Förköpsrätt kan
således inte komma i fråga vid överlåtelse till aktiebolag enligt lagen om
avveckling av fideikommiss.

Inte heller beträffande bostadsarrenden finnes anledning att införa en
lagstadgad förköpsrätt. Att upplåta bostadsarrenden inom jordbruksfastigheter
kan i vissa fall vara lämpligt men det är oftast olämpligt att
äganderätten till bostadstomten skiljes från äganderätten till jordbruksfastigheten.
Att bilda enklaver av främmande bostadsfastigheter inne i en
jordbruksegendom medför komplikationer av många olika slag. Förfarandet
vid förköp av bostadsarrenden, bl. a. fastighetsbildning, blir mycket
komplicerat.

Till fideikommissegendomarna är oftast knutna viktiga kultur- och naturvärden.
Införandet av en förköpsrätt som splittrar dessa godskomplex
undanrycker det nödvändiga underlaget för bevarandet av detta i hög grad
skyddsvärda arv av kultur och natur. Detta är mycket olämpligt. Det
strider mot samhällets målsättning inom kultur- och naturminnesvården.
Det kan inte heller förenas med den i lagen om avveckling av fideikommiss
klart uttalade strävan att förhindra en uppsplittring av de större fideikommissegendomarna
i samband med fideikommissens avveckling.

LU 1984/85:35

129

Trolle-Ljungby den 5 september 1984
Trolle-Wachtmeister

9 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

130

Bilaga 4

Lagrådsremiss med förslag till ändring i det i proposition 1983/84:
136 framlagda förslaget till lag om arrendatorer rätt att förvärva
arrendestället

Sammanfattning

Riksdagen beslöt våren 1984 (LU 1983/84:35) om ändringar i arrendelagstiftningen,
främst jordabalkens regler om jordbruksarrende. Till grund
för de nya reglerna, som trädde i kraft den 1 januari 1985, låg förslag i
proposition 1983/84:136. Vid behandlingen av lagstiftningsärendet beslöt
utskottet att ett i propositionen framlagt förslag till lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället jämte de motionsyrkanden som väckts med
anledning av detta förslag skulle remissbehandlas. I avvaktan på remissvaren
bordlädes ärendet i denna del.

I lagrådsremissen behandlar utskottet nu det bordlagda ärendet jämte en
under den allmänna motionstiden i år väckt motion.

Utskottet föreslår vissa ändringar i propositionens lagförslag. Sålunda
skall arrendatorns intresseanmälan gälla i tio år i stället för, som föreslagits
i propositionen, fem år. För att en bostadsarrendator skall få göra en
intresseanmälan bör, anser utskottet, krävas att bostadshuset har åsatts
taxeringsvärde. En intresseanmälan bör vidare enligt utskottets förslag
gälla under en övergångstid om sex månader för dödsboet efter en avliden
gårds- eller bostadsarrendator.

Jordägarens hembud till arrendatorn skall enligt propositionen i princip
avse arrendestället. Beträffande bostadsarrende föreslår utskottet, i syfte
att förenkla förfarandet vid bostadsarrendators förvärv av arrendestället,
att jordägaren skall vara hembudsskyldig endast om arrendestället omfattar
mer än hälften av den fasta egendom som jordägaren avser att sälja. I
propositionen föreslås vissa undantag från hembudsskyldigheten. Bl. a.

LU 1984/85:35

131

skall hembud inte behövas om jordägaren säljer till make eller barn. Med
anledning av ett motionsyrkande anför utskottet att det kan vara motiverat
med en generös syn vid prövningen av om överlåtelse får ske till syskon
och andra nära anhöriga utan föregående hembud till arrendatorn. Enligt
utskottets mening bör ett generellt undantag från hembudsskyldigheten
göras i fall då en ägare av en andel i en fastighet säljer sin andel till en
annan delägare i fastigheten. Några särskilda bestämmelser om att jordägaren
skall vara skyldig att låta arrendatorn besiktiga den hembjudna
egendomen, vilket föreslagits i en motion, anser utskottet inte nödvändiga.

Utöver de ovan nämnda ändringarna i propositionen lägger utskottet
fram förslag till vissa kompletteringar av regeringens lagförslag. Bl. a.
föreslås justeringar i bestämmelserna om handläggning av ärenden rörande
hembud. Vidare gör utskottet vissa förtydligande uttalanden.

Reglerna om arrendators företrädesrätt bör enligt utskottet träda i kraft
den 1 juli 1985 och bli omedelbart tillämpliga också på arrendeavtal som
ingåtts före ikraftträdandet.

Propositionen

1 proposition 1983/84:136 föreslår regeringen (justitiedepartementet)
efter hörande av lagrådet att riksdagen antar i propositionen framlagda
förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället,

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Förslagen i propositionen avser dels ändringar i arrendelagstiftningen,
dels införandet av en företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer
då arrendestället skall säljas. Riksdagen behandlade år 1984 förslagen
om ändringar i arrendelagstiftningen (se LU 1983/84:35, rskr. 1983/
84:394, SFS 1984:678 — 681). De nya reglerna har trätt i kraft den 1 januari
1985. I denna lagrådsremiss tar utskottet upp propositionens förslag i
återstående delar, nämligen förslaget till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället och de ändringar i jordabalken och lagen om

LU 1984/85:35

132

arrendenämnder och hyresnämnder som föranleds av detta förslag.

Lagförslagen 1—3 har tagits in i bilaga 1 till lagrådsremissen (här utesluten).
Vid redovisningen av förslagen har i förekommande fall tagits hänsyn
till de ändringar i bestämmelserna som redan har beslutats av riksdagen
och som har trätt i kraft den 1 januari 1985 (jfr SFS 1984:678 och 679).

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisas till vad utskottet
anför på s. 135.

Motionsyrkandena

I. Med anledning av proposition 1983/84:136 väckta motioner

Motion 1983/84:2782 Av Gunnar Olsson m. fl. (s), vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförts.

Motionärerna anser, såvitt nu är i fråga, att ordet avsevärt bör utgå ur
12 § förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Motion 1983/84:2786 av Lars Werner m. fl. (vpk), vari, såvitt nu är i
fråga, yrkas

3. att riksdagen med ändring i proposition 1983/84:136 beslutar att
bestämmelserna rörande förvärvsrätt och hembud ändras i enlighet med
vad som anförs i motionen.

Motionärerna anser beträffande förslaget till lag om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället dels att skyldigheten att avge intresseanmälan
bör slopas, delsail en bestämmelse bör införas om att jordägaren skall vara
skyldig att låta arrendatorn besiktiga den hembjudna egendomen och dels
att ordet avsevärt bör utgå ur 12 §.

Motion 1983/84:2787 av Martin Olsson m. fl. (c), vari, såvitt nu är i
fråga, yrkas

2. att riksdagen som sin mening uttalar vad som i motionen anförts om
syskon och deras avkomlingars rätt att förvärva utarrenderad fastighet,

4. att riksdagen beslutar att de i propositionen föreslagna reglerna för
lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället skall tillämpas först
fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom
uppsägning efter ikraftträdandet.

Motion 1983/84:2788 av Arne Andersson i Ljung m. fl. (m), vari, såvitt
nu är i fråga, yrkas

2. att riksdagen avslår förslaget till lag om arrendators rätt att förvärva
arrendestället.

LU 1984/85:35

133

II. Vid 1984/85 års riksmöte väckt fristående motion

Motion 1984/85:840 av Mona Saint Cyr m. fl. (m), vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna att frågan om förköpsrätt för
arrendatorer bör överlämnas till utredningen om friköpsrätt för vissa
arrendatorer.

Utskottet

Inledning

Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende eller sidoarrende.
Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn.
Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden.

Bostadsarrende som arrendeform tillkom år 1968 genom ändringar i
1907 års nyttjanderättslag. Ändringarna syftade till att öka rättsskyddet för
de arrendatorer som har sina fritidshus eller åretruntbostäder på arrenderad
mark. Upplåtelse av mark för bostadsändamål hade tidigare inte varit
förenad med någon rätt för arrendatorn till förlängning av arrendeavtalet.
Bostadsarrende föreligger enligt JB när jord upplåts för annat ändamål än
jordbruk och arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället
uppföra eller bibehålla ett bostadshus. Det krävs vidare att det
inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose
något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom
närstående. För att arrendatorn skall ha rätt till förlängning av avtalet
fordras att det på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde.

Genom införandet av JB skedde en genomgripande reform av reglerna
om jordbruksarrende. JB, som trädde i kraft den 1 januari 1972, innebar
bl. a. att en enhetlig lagstiftning tillskapades för jordbruksarrenden och att
jordbruksarrendatorerna fick sitt besittningsskydd väsentligt förbättrat.
Riksdagen konstaterade emellertid redan år 1974 (LU 1974:35) att det
fanns brister i arrendatorernas rättsskydd, och på riksdagens begäran
tillsattes en särskild utredning, arrendelagskommittén, med uppdrag att
närmare utreda vissa arrendefrågor. Under utredningsarbetets gång vidgades
kommitténs uppdrag till att omfatta i stort sett en allmän översyn av
arrendereglerna.

LU 1984/85:35

134

lagändringar som bl. a. innebar att arrendatorernas besittningsskydd
stärktes i fall då jordägaren själv vill överta arrendestället. Även reglerna
om bestämmande av arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtalet
ändrades.

Hösten 1981 avlämnade arrendelagskommittén sitt slutbetänkande
(SOU 1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket
m. m. I betänkandet tog kommittén upp en rad olika frågor, och övervägandena
resulterade i förslag till omfattande ändringar i JB:s arrenderegler.
Kommittén lade också fram förslag till en särskild lag om arrendators
förköpsrätt, som skulle ge jordbruksarrendatorer rätt att under vissa förutsättningar
förvärva arrendestället, om jordägaren avsåg att sälja det.
Samtidigt avvisade kommittén tanken på att införa en friköpsrätt, dvs. en
rätt för arrendatorn att tvångsförvärva den arrenderade fastigheten. Arrendelagskommitténs
betänkande har remissbehandlats.

Förslagen i den nu aktuella propositionen 1983/84:136 grundas på
arrendelagskommitténs slutbetänkande. Som tidigare nämnts (s. 131) tog
riksdagen år 1984 ställning till propositionen och motionsyrkanden i anslutning
till denna, utom såvitt avsåg förslaget om företrädesrätt för arrendatorer
och därmed sammanhängande motionsyrkanden (se LU 1983/
84:35). Ändringarna, som trädde i kraft den 1 januari 1985, innebär bl. a.
att jordbruksarrendatorernas rättsliga ställning förbättrats när det gäller
investeringar på arrendestället och möjligheten att överlåta arrenderätten
till nära anhörig. Också reglerna om förfarandet vid förlängnings- och
villkorstvister vid jordbruks- och bostadsarrenden ändrades i syfte att
stärka arrendatorernas ställning.

Propositionens förslag till lagstiftning om företrädesrätt för arrendatorer
avser till skillnad från kommittéförslaget också bostadsarrenden. Vidare
avviker propositionen från betänkandet därigenom att man valt en
annan lagteknisk lösning än kommittén. Lagrådet uttalade vid sin granskning
(prop. s. 188) att avsaknaden av remissbehandling av regeringens
lagförslag i viss mån hade begränsat lagrådets möjlighet att bedöma förslaget.
Med hänsyn härtill och till den kritik mot lagförslaget som framfördes
vid en av utskottet våren 1984 anordnad hearing i Vänersborg beslöt
utskottet att lagförslaget jämte motionsyrkandena skulle remissbehandlas.

På utskottets begäran har remissyttranden avgetts av Svea hovrätt. Göteborgs
tingsrätt, arrendenämnderna i Stockholm, Linköping, Malmö och
Göteborg, kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, statens lantmäteriverk,
domänverket, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Svenska kommunförbundet,
Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska
lantarbetareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges domareförbund,
Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, Sveriges jordägareförbund
och Fideikommissariernas intresseorganisation. Kammarkollegiet
har bifogat yttranden av stiftsnämnderna i Linköping, Skara, Lund och
Göteborg. Till lantbruksstyrelsens remissyttrande har fogats yttranden

LU 1984/85:35

135

från lantbruksnämnderna i Kristianstads, Skaraborgs och Västmanlands
län.

Remissyttrandena finns intagna i bilaga 2 (här utesluten) till lagrådsremisser Propositionens

huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en särskild lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället. Förslaget innebär att arrendator får rätt att
före andra köpare förvärva arrendestället, om arrendeavtalet gäller ett s. k.
gårdsarrende, dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn,
eller ett bostadsarrende. Företrädesrätten har utformats efter mönster
av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

En arrendator som är intresserad av att förvärva sitt arrendeställe får
enligt propositionen göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.
En intresseanmälan, som skall gälla under fem år, medför att jordägaren
inte får sälja arrendestället eller en del av detta utan att först ha
hembjudit det till arrendatorn. Vissa undantag föreslås dock när det gäller
jordägarens skyldighet att hembjuda arrendestället. Hembud skall sålunda
inte behöva göras bl. a. om jordägaren säljer till nära anhörig eller till
staten eller kommun. Arrendenämnden skall kunna pröva om det i vissa
andra fall föreligger undantag från hembudsskyldighet.

Om ett hembud förfaller därför att det inte har antagits, får enligt
propositionen en överlåtelse till någon annan än arrendatorn ändå inte ske
under den tid som intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller
villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för
jordägaren än vad som angavs vid hembudet.

Allmänna överväganden

För närvarande finns ingen lagstadgad rätt för arrendatorer att köpa
arrendestället. Före JB:s ikraftträdande den 1 januari 1972 hade jordbruksarrendatorer
emellertid förköpsrätt i vissa fall enligt en lag från år 1943 om
arrendators förköpsrätt. Bestämmelserna, som var tvingande, hade till
syfte att ge arrendatorn en trygg besittning och att motverka alltför talrika
försäljningar av arrendefastigheter. Förköpsrätt förelåg i huvudsak endast
vid de s. k. sociala arrendena, dvs. sådana som omfattade högst 50 ha odlad
jord och tillhörde vissa ägarkategorier. Anledningen till att förköpsrätten
avskaffades vid införandet av JB var dels att bestämmelserna hade kommit
till omedelbar tillämpning endast i ett mycket begränsat antal fall, dels att

LU 1984/85:35

136

de hade haft negativa verkningar, bl. a. genom att de hade gjort jordägarna
ohågade att upplåta mark på arrende och medverkat till nedläggningen av
bärkraftiga arrendegårdar, dels att de i viss mån försvårat strukturrationaliseringen,
dels ock att besittningsskyddet för arrendatorer blev effektivare
och mera tidsenligt med de nya reglerna i JB och därför inte behövde
kompletteras med en förköpsrätt (prop. 1970:20, s. B 871).

I Sverige har aldrig funnits någon allmän rätt för arrendatorer att
friköpa sin arrendegård. Fram till utgången av år 1976 fanns dock enligt
den s. k. ensittarlagen en rätt för nyttjanderättshavare, som på annans
mark hade ett eget bostadshus från tiden före år 1928, att under vissa
förutsättningar lösa till sig marken.

Efter JB:s ikraftträdande har frågor om återinförande av förköpsrätten
och införande av en friköpsrätt varit föremål för riksdagens uppmärksamhet
vid ett flertal tillfällen, senast vid 1982/83 års riksmöte (se LU 1982/
83:27). En närmare redogörelse för frågornas behandling dessförinnan
återfinns i betänkandet LU 1982/83:27.

Beträffande förköpsrätt pekade utskottet i det ovan nämnda, av riksdagen
godkända, betänkandet på att remissinstanserna vid remissbehandlingen
av arrendelagskommitténs förslag i princip ställt sig positiva till ett
återinförande av en förköpsrätt för jordbruksarrendatorer men att det
rådde mycket delade meningar om hur en förköpsrätt borde utformas.
Utskottet förutsatte att regeringen noga övervägde remissinstansernas synpunkter
och utformade ett förslag som var enkelt och tillfredsställande
från rättssäkerhetssynpunkt. Det var enligt utskottet också viktigt att reglerna
utformades så att de inte lätt kan kringgås. Beträffande friköpsrätt för
historiska arrenden ansåg utskottet att det var angeläget att frågan blev
föremål för en förutsättningslös utredning. Om det därvid visade sig att det
skulle innebära avsevärda svårigheter eller olägenheter, bi. a. från rättssäkerhetssynpunkt,
att införa en friköpsrätt borde enligt utskottet prövas
möjligheten att införa särskilda regler om förköpsrätt i dessa fall. Utskottet
tilläde att det var viktigt att utredningsarbetet inte försenade den då aviserade
propositionen på grund av arrendelagskommitténs betänkande
eller medförde att kommitténs förslag om ett återinförande av en allmän
förköpsrätt sköts på framtiden. Om friköpsrätten inte hann utredas under
beredningen av propositionen borde regeringen enligt utskottets mening
låta utreda den i särskild ordning. I det sammanhanget borde, ansåg
utskottet, också utredas behovet av en friköpsrätt till tomtmark och frågan
om en sådan friköpsrätt kan utformas på ett sätt som tillgodoser jordbruksoch
planpolitiska krav.

Med anledning av riksdagens ställningstagande tillkallades en särskild
kommitté för att utreda frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare
av s. k. historiska jordbruksarrenden och av en friköpsrätt till
tomtmark. Kommittén, som antagit namnet friköpsutredningen (Ju
1984:01), bör enligt sina direktiv ha avslutat utredningsarbetet före utgången
av år 1985.

LU 1984/85:35

137

Som tidigare nämnts (s. 135) läggs i den nu aktuella propositionen fram
förslag till lagstiftning om rätt för gårdsarrendatorer och bostadsarrendatorer
att före andra förvärva arrendestället.

I motion 1983/84:2788 (m) yrkas (yrkande 2) att riksdagen avslår förslaget
till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Motionärerna,
som främst behandlar företrädesrätten vid jordbruksarrende, anför att de
flesta arrendatorer redan i dag i praktiken torde ha företräde framför
andra köpare om ett arrendeställe blir till salu. Den förvärvsprövning som
företas av lantbruksnämnden begränsar nämligen kretsen av köpare högst
väsentligt. Motionärerna menar att en jordägare måste kunna ha möjlighet
att fritt sälja sin egendom; i dessa fall dock inom förvärvslagstiftningens
ramar. I motionen pekas vidare på att arrendatorns villkor är oförändrade
om någon annan köper fastigheten i fråga. Motionärerna erinrar om att
rätten till förköp av arrendestället slopades för ca tio år sedan. Att nu ändra
lagstiftningen är enligt motionärerna inkonsekvent och inte ägnat att skapa
tilltro till långsiktigheten i lagstiftningen. Enligt motionärerna måste
det också beaktas att besittningsskyddet för arrendatorer avsevärt stärkts.
Motionärerna anför slutligen att den föreslagna metoden med intresseanmälan
ökar byråkratin och att förfarandet med hembudsskyldighet riskerar
att på sikt minska utbudet av arrendemark.

1 den under den allmänna motionstiden i år väckta motionen 1984/
85:840 (m) yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
frågan om företrädesrätt för arrendatorer bör överlämnas till friköpsutredningen.
Enligt motionärerna är företrädesrätten en viktig fråga, men komplicerad
från såväl sakliga som lagstiftningstekniska synpunkter. I motionen
anförs att lagstiftningsarbetet därför inte har kunnat fortgå på sätt som
utsprungligen planerats; nya frågor har uppmärksammats och föranlett
ytterligare överväganden och omarbetningar. Motionärerna erinrar vidare
om riksdagens ovan redovisade uttalanden (s. 136) rörande möjligheten att
införa särskilda regler om förköpsrätt för den händelse friköpsrätt inte
skulle bli aktuell. Med hänsyn till de föreliggande omständigheterna och
till behovet av att en lagstiftning om företrädesrätt redan från början
utformas på lämpligt sätt bör, menar motionärerna, även frågan om företrädesrätt
överlämnas till friköpsutredningen för ytterligare utredning och
överväganden.

LU 1984/85:35

138

mitténs förslag avstyrkt införandet av en förköpsrätt. Nämnden utgår
emellertid nu från att en särskild lag om företrädesrätt skall införas och
tillstyrker att den omfattar gårdsarrende och bostadsarrende. Även domänverket
tillstyrker förslaget om företrädesrätt för bostadsarrendatorer
men anser att förutsättningen skall vara att bostadshuset är åsatt ett taxeringsvärde.
LRF anser att frågan om företrädesrätt för bostadsarrendatorer
bör bli föremål för ytterligare överväganden. Enligt Svea hovrätt är
förslaget om företrädesrätt vid bostadsarrende inte ägnat att ligga till
grund för lagstiftning. Förslaget i den delen avstyrks också av Sveriges
domareförbund. Arrendenämnden i Göteborg anför att det naturligtvis kan
hävdas att frågan om hur företrädesreglerna skall konstrueras bör utredas
ytterligare innan någon lagstiftning genomförs. Företrädesfrågan skulle
enligt nämnden exempelvis kunna kopplas samman med spörsmålet om
friköp av arrendefastigheter. Enligt arrendenämndens mening kan det
dock inte hävdas att det framlagda propositionsförslaget är förenat med
sådana olägenheter att det inte kan genomföras, om det anses angeläget att
företrädesregler införs omgående. Man måste emellertid då vara medveten
om att det genomförs en lagstiftning där åtskilliga frågor — trots remissbehandlingen
genom utskottets försorg — inte har kunnat penetreras
tillräckligt. Att flera viktiga frågor måste överlämnas åt rättstillämpningen
är också enligt nämnden i viss mån betänkligt med hänsyn till de nuvarande
svårigheterna att få till stånd prejudicerande avgöranden i arrendetvister.
— Propositionens lagförslag avstyrks av Göteborgs tingsrätt, arrendenämnden
i Stockholm, kammarkollegiet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges
jordägareförbund, Fideikommissariernas intresseorganisation och i en till
Kommunförbundets yttrande fogad reservation av ledamöterna från moderata
samlingspartiet och folkpartiet. De nämnda instanserna anför i
huvudsak samma skäl för sina ställningstaganden som motionärerna i
motion 2788.

Utskottet vill för sin del anföra följande. Som framhålls i propositionen
och motion 2788 är rätten att fritt överlåta en jordbruksfastighet starkt
begränsad genom jordförvärvslagen (1979:230). Lagen har huvudsakligen
till syfte att främja uppbyggandet och vidmakthållandet av effektiva familjeföretag
inom jord- och skogsbruket och att stärka sambandet mellan
ägande och brukande. Den skall också främja en fortsatt strukturrationalisering
på området. Enligt huvudregeln i lagen krävs tillstånd av lantbruksnämnden
för förvärv av fast egendom, som är taxerad som jordbruksfastighet.
Vidare bör framhållas att en jordägare i praktiken kan ha
svårt att hitta någon annan köpare till sin fastighet än jordbruksarrendatorn,
eftersom arrendatorn har besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning
av arrendeavtalet. Undantag har dock gjorts för sidoarrenden, dvs. jordbruksarrenden
som inte är gårdsarrenden, om arrendetiden är högst ett år.
Arrendatorns besittningsskydd rubbas i regel inte av en försäljning av
fastigheten; rätten till förlängning av avtalet gäller således också gentemot
den nya ägaren.

LU 1984/85:35

139

Mot den angivna bakgrunden ter det sig enligt utskottets mening naturligt
att en jordägare, som vill sälja sin utarrenderade jordbruksfastighet, i
första hand erbjuder den som faktiskt brukar jorden — arrendatorn — att
köpa fastigheten. Utskottet har erfarit att det också i praktiken är vanligt
att arrendatorn erbjuds fastigheten. Härav bör man dock inte dra slutsatsen
att en lagstiftning om företrädesrätt skulle vara onödig. Även om
jordbruksarrendatorns besittningsskydd successivt har stärkts är det enligt
utskottets mening inte rimligt att en arrendator vid en försäljning av
arrendegården skall riskera att ställas utanför eller på sikt se sig tvingad att
lämna sitt hem och sitt arbete. Starka sociala skäl talar således för en
företrädesrätt för jordbruksarrendatorer. En sådan rätt kan också vara av
värde från jordbrukspolitiska synpunkter. Den kan nämligen, såsom framhålls
i propositionen, öka arrendatorernas intresse av att göra långsiktiga
insatser på arrendestället. Till skillnad från motionärerna i motion 2788
och vissa remissinstanser anser utskottet att det inte finns anledning att
räkna med att en företrädesrätt för jordbruksarrendatorer annat än undantagsvis
skulle kunna negativt påverka jordägarnas intresse av att upplåta
mark på arrende. Med hänsyn till det anförda anser utskottet att det inte
finns anledning att frångå riksdagens tidigare ställningstagande. En företrädesrätt
bör därför införas vid jordbruksarrende.

En naturlig utgångspunkt är enligt utskottets mening att arrendet skall
vara förenat med rätt till förlängning för att arrendatorn skall ha rätt att
förvärva arrendestället. Företrädesrätten bör därför, som också arrendelagskommittén
och departementschefen funnit, gälla för gårdsarrendatorer.
Några remissinstanser, bl. a. LRF och Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund, upprepar tidigare framförda krav på att också sidoarrenden bör
förenas med en företrädesrätt. Som framhålls i remissyttrandena finns det
givetvis sidoarrenden som i praktiken kan jämställas med gårdsarrenden.
Det helt övervägande antalet sidoarrenden torde emellertid inte vara
lämpliga som självständiga jordbruksfastigheter. Med hänsyn till den talrika
förekomsten av sidoarrenden skulle enligt utskottets mening en lagstiftning
som omfattar också sidoarrenden medföra betydande avgränsningsproblem
och en belastning på fastighetsomsättningen och tillståndsmyndigheterna
som inte står i rimlig proportion till arrendatorernas möjligheter
att slutligt förvärva den arrenderade marken. Dessutom finns vid
sidoarrende i regel inte sociala skäl av sådan påtaglig styrka att en företrädesrätt
kan anses befogad. Utskottet kan således inte ställa sig bakom
kraven på att den nya lagen skall omfatta sidoarrenden. 1 sammanhanget
vill utskottet peka på att det har framförts farhågor för att en lagstiftning
om företrädesrätt vid gårdsarrende skulle kringgås genom att jordägare
fortsättningsvis skulle upplåta arrende som sidoarrende och hyra ut bostadshuset
till annan än arrendatorn. Med tanke på att såväl jordägare som
arrendator normalt har ett seriöst intresse av ett väl fungerande arrendeförhållande
är det enligt utskottets mening inte realistiskt att tänka sig att

LU 1984/85:35

140

sådana förfaranden skulle förekomma i någon nämnvärd utsträckning.

I likhet med departementschefen anser utskottet att starka sociala skäl
talar för att också bostadsarrendatorer bör ges möjlighet att förvärva
arrendestället. Det gäller givetvis främst i fall där bostadshuset utgör
permanentbostad för arrendatorn och hans familj. Men också beträffande
fritidshus kan det vara befogat med en företrädesrätt. Arrendatorn kan
många gånger ha lagt ned betydande belopp i byggnader och anläggningar
på arrendestället, och ofta kan värdet på arrendatorns egendom vara högre
än värdet på den arrenderade marken. På grund av det anförda delar
utskottet departementschefens uppfattning att bostadsarrendatorer bör få
en principiell rätt att förvärva arrendestället.

Sammanfattningsvis tillstyrker utskottet således förslaget om att en företrädesrätt
bör införas vid gårdsarrende och bostadsarrende.

Lagstiftningsmetod

Den lagtekniska lösning som valts i propositionen kritiseras i motion
1983/84:2787 (c). Motionärerna hänvisar bl. a. till att regeringens förslag
betecknats som invecklat, komplicerat och svårtydbart av personer med
stor erfarenhet av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning. Man har
ansett att enklare regler än de föreslagna bör eftersträvas. Motionärerna
anser för sin del att det finns starka skäl för att genom den föreslagna
lagstiftningen stärka arrendatorernas ställning, och de vill därför inte
försena antagandet av den föreslagna lagen. Däremot bör enligt motionärernas
mening riksdagen ge regeringen till känna vikten av att frågan om
en förenklad lagteknisk lösning skyndsamt prövas. I motionen framställs
ett yrkande i enlighet härmed (yrkande 1). Om lagen i enlighet med
motionärernas önskemål inte ges retroaktiv verkan, dröjer det enligt mo -

LU 1984/85:35

141

tionärerna en tid innan den kommer att börja tillämpas. De förslag till
förenklingar som regeringen skall lägga fram bör därför kunna träda i
kraft innan lagen har hunnit tillämpas i någon större utsträckning.

Av remissinstanserna är flera positiva till regeringens val av lagstiftningsmetod.
Så t. ex. anför arrendenämnden i Linköping att det är ytterst
angeläget att den arrenderättsliga lagstiftningen i så hög utsträckning som
möjligt ansluter till den hyresrättsliga lagstiftningen. Svenska kommunförbundet
(majoriteten) menar att regeringens förslag utgör en allmänt sett
godtagbar lösning på lagtekniska och andra svårigheter, och Kommunförbundet
godtar förslaget i stort. Vidare framhåller Sveriges domareförbund
i sitt remissyttrande att propositionens förslag innebär förbättringar i
förhållande till arrendelagskommitténs förslag. Också lantmäteriverket,
Göteborgs tingsrätt och Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund
ansluter sig i huvudsak till propositionens förslag; tingsrätten dock under
förutsättning att en företrädesrätt verkligen skall införas. Arrendenämnderna
i Malmö och Göteborg samt Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund
pekar på att det i sig är en fördel att knyta an till ett redan
befintligt lagtekniskt system på ett närliggande område. Enligt arrendenämnden
i Malmö är ordningen dock inte invändningsfri, och arrendenämnden
i Göteborg framhåller att 1982 års ombildningslag är en nyskapelse,
att förfarandet enligt den lagen är ganska oprövat och att lagen är
oklar på en del punkter. Även Svea hovrätt anser att 1982 års lag inte i alla
avseenden är så bra som förebild. Mest kritisk till den i propositionen
föreslagna lagstiftningsmetoden är arrendenämnden i Stockholm, som anför
att 1982 års ombildningslag har gett upphov till en rad problem. Enligt
nämnden är det anmärkningsvärt att lagen tas som mönster för en ny
lagstiftning utan att någon utvärdering har skett.

1 några remissyttranden, bl. a. från Sveriges jordbruksarrendatorers förbund
och Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, framförs
önskemål om förenkling av den föreslagna lagstiftningen. Kammarkollegiet
anför i sitt yttrande att möjligheterna till ett enklare regelsystem än det
i propositionen föreslagna bör kunna öka, om bostadsarrendena lämnas
utanför en eventuell lagstiftning. En företrädesrätt efter modell av den som
kommunerna har enligt förköpslagen (1967:868) förespråkas av LRF och
— om en företrädesrätt skall införas — av Sveriges jordägareförbund och
Fideikommissariernas intresseorganisation. Också Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund pekar på att detta kan vara en bra metod. Enligt LRF
och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund bör frågorna om företrädesrätt
handläggas av lantbruksnämnderna. Lantbruksstyrelsen, vars yttrande
är begränsat till frågor rörande jordbruksarrende, för fram ett förslag om
ändring av jordförvärvslagen som ett alternativ till propositionens förslag.
Innebörden av lantbruksstyrelsens förslag är att förvärvstillstånd för en
utomstående köpare skall vägras om fastigheten är upplåten med gårdsarrende
och arrendatorn önskar förvärva egendomen.

LU 1984/85:35

142

En i och för sig tänkbar lösning är att utforma reglerna efter mönster av
den kommunala förköpslagen vilket skulle innebära att arrendatorn gavs
möjlighet att träda in i ett redan färdigt köp. En sådan ordning är visserligen
tämligen okomplicerad men kan medföra risker för att företrädesrätten
urholkas. Som framhålls av departementschefen kan sålunda en överlåtelse
omfatta även annan egendom — kanske av betydande värde — än
arrendestället, som arrendatorn inte vill eller kan förvärva. Vidare uppkommer
svårigheter i de fall då en överlåtelse avser egendom beträffande
vilken flera arrendatorer kan göra gällande företrädesrätt.

Med hänsyn till att arrendeförhållandena är så skiftande torde det enligt
utskottets uppfattning inte vara möjligt att tillskapa en lagstiftning som är
enkel och som samtidigt tillgodoser kraven på reellt innehåll och nödvändig
samordning med annan lagstiftning, bl. a. fastighetsbildningslagen
(1970:988) och jordförvärvslagen. Den i propositionen valda lösningen
har, som också påpekas av flera remissinstanser, fördelen av att knyta an
till ett redan etablerat förfarande. Den fyller även kraven på enhetligt
handläggningsförfarande och samordning med annan lagstiftning och ger
utrymme för hänsynstagande både till arrendatorns berättigade intressen
och intresset av en fri fastighetsomsättning. Den föreslagna lagstiftningsmetoden
utgör enligt utskottets mening en god grund för en lagreglering av
företrädesrätten.

1 anslutning till det anförda vill utskottet peka på att en lagstiftning om
företrädesrätt som skall omfatta också bostadsarrendatorer är förenad
med särskilda problem med hänsyn till de varierande förhållandena vid
dessa arrenden. I avsikt att förenkla förfarandet vid bostadsarrendators
förvärv av arrendestället kommer utskottet i det följande att föreslå vissa
ändringar i propositionens förslag.

Intresseanmälan (2—4 §§)

I propositionen föreslås att en arrendator, som är intresserad av att

LU 1984/85:35

143

förvärva arrendestället, får göra en anmälan om detta hos inskrivningsmyndigheten.
Till sin intresseanmälan skall arrendatorn foga arrendeavtalet
i original eller bestyrkt kopia. Inskrivningsmyndigheten skall göra en
anteckning i fastighetsboken om intresseanmälan. Enligt 4 § första stycket
förslaget till lag om arrendators företrädesrätt skall en intresseanmälan
gälla i fem år. Om ett hembud har skett under femårsperioden och det
återstår en kortare tid än två år av perioden förlängs dock giltighetstiden
för intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast
efter två år från den dag då hembudet skedde. Har giltighetstiden för en
intresseanmälan gått ut måste arrendatorn göra en ny anmälan.

Av de remissinstanser som yttrat sig över propositionens förslag i denna
del är det endast två, Svenska lantarbetareförbundet och Sveriges domareförbund,
som uttrycker sig positivt om förslaget. Flertalet remissinstanser
anser att systemet med intresseanmälan är byråkratiskt, tungrott och kostsamt,
att det kan leda till stötande rättsförluster vid försummelse att förnya
anmälan eller vid dödsfall och att det kan utgöra ett irritationsmoment i
förhållandet mellan jordägare och arrendator. Dessa synpunkter framförs
i remissyttranden av Svea hovrätt, arrendenämnderna i Malmö och Göteborg,
kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, domänverket, LRF och Sveriges
jordbruksarrendatorers förbund. Svea hovrätt, som tar avstånd från tanken
på en företrädesrätt för bostadsarrendatorer, menar att ett mera praktiskt
system kunde vara att införa en skyldighet för jordägaren att före försäljningen
hembjuda arrendestället till arrendatorn. Lagfart skulle inte beviljas
för den nye ägaren förrän det styrkts att hembudsskyldigheten fullgjorts.
Enligt hovrätten kan detta styrkas av lantbruksnämnden. Ett förfarande
med en skriftlig försäkran i lagfartsärendet förespråkas också av
arrendenämnden i Göteborg. Arrendenämnden tillägger att om intresseanmälan
skall införas bör den i vart fall gälla utan begränsning i tiden samt
för dödsbo, förslagsvis sex månader efter dödsfallet.

LU 1984/85:35

144

vissa garantier för att arrendatorn får möjlighet att utöva sina rättigheter.
Någon form av kontroll av att hembudsskyldigheten fullgörs måste alltså
ske. Enligt utskottets mening är det naturligt att denna kontrollfunktion
utövas av inskrivningsmyndigheterna. Dessa myndigheter har redan i dag
i uppgift att kontrollera att olika rättsliga förutsättningar för ett fastighetsköps
giltighet är uppfyllda. Så är exempelvis fallet när det gäller tillämpningen
av förköpslagen och lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast
egendom m. m. Eftersom inskrivningsmyndigheterna för närvarande saknar
kännedom om eventuella arrendeförhållanden i andra fall än då
arrenderätten intecknats, måste man skapa förutsättningar för att de skall
kunna uppmärksamma företrädesfallen.

När man skall lösa frågan om hur företrädesfallen skall kunna uppmärksammas
torde enligt utskottets uppfattning några andra alternativ
knappast stå till buds än systemet med intresseanmälan och det förslag om
intygskrav som har lagts fram av Svea hovrätt och arrendenämnden i
Göteborg. I förstone kan remissinstansernas förslag tyckas innebära en
enkel och obyråkratisk ordning. Utskottet anser dock att det är förenat
med betydande nackdelar. Som ovan anförts saknar inskrivningsmyndigheterna
i allmänhet närmare kännedom om arrendeförhållandena. För att
inskrivningsmyndigheterna skall kunna utöva sin kontroll måste de därför
få uppgift om huruvida en överlåten fastighet eller fastighetsdel är helt eller
delvis utarrenderad och huruvida hembudsskyldigheten iakttagits. Om
företrädesrätten endast omfattat gårdsarrende hade den av remissinstanserna
föreslagna metoden kunnat användas. Med hänsyn till att företrädesrätten
även skall omfatta bostadsarrende skulle intygskravet aktualiseras
vid det övervägande antalet fastighetsöverlåtelser, något som skulle
upplevas som betungande för både fastighetsägarna och inskrivningsmyndigheterna.

När det gäller giltighetstiden för en intresseanmälan vill utskottet framhålla
att arrendatorerna och deras familjer ofta stannar under lång tid på
sina arrenden. Utskottet vill vidare peka på att ett förnyelseförfarande vart
femte år medför kostnader och en viss byråkratisk omgång för såväl
arrendatorn som inskrivningsmyndigheten. Den föreslagna giltighetstiden
om fem år framstår mot denna bakgrund som väl kort. En till tiden
obegränsad giltighet skulle emellertid innebära att fastighetsböckerna
skulle belastas med anteckningar som saknar aktualitet och som därmed
i onödan försvårar förfarandet vid fastighetsöverlåtelser. Enligt utskottets

LU 1984/85:35

145

mening bör en giltighetstid om tio år utgöra en lämplig avvägning mellan
arrendatorns intressen och intresset av en fungerande fastighetsmarknad.

4 § första stycket förslaget till lag om arrendators företrädesrätt bör därför
ändras i enlighet härmed.

Som tidigare berörts innebär förslaget i propositionen att verkningarna
av en intresseanmälan upphör vid arrendatorns död. Dödsboet kan emellertid
ge in en ny intresseanmälan och därmed få företrädesrätt. Enligt
utskottets mening ter det sig rimligt att dödsboet får en viss frist för att
kunna ta ställning till frågan om intresseanmälan. Utskottet förordar därför
att 4 § kompletteras med en bestämmelse av innebörd att en intresseanmälan
skall gälla för dödsboet under sex månader efter arrendatorns
död. Tiden sex månader har valts eftersom det i princip är den tid som ett
dödsbo har på sig att överväga om man skall säga upp arrendeavtalet eller
inte (9 kap. 5 § JB). Den nu förordade bestämmelsen bör självfallet tillämpas
både vid gårdsarrende och bostadsarrende. Att dödsboet får en viss
frist för att ta ställning i frågan om intresseanmälan bör enligt utskottets
mening inte leda till att maximitiden enligt 4 § första stycket — tio år med
eventuell förlängning under ytterligare två år — förlängs.

I det här sammanhanget tar utskottet också upp en fråga som rör

10 Riksdagen 1984/85. 8 samt. Nr 35

LU 1984/85:35

146

intresseanmälan vid bostadsarrende. Avtal om bostadsarrende gäller i princip
för minst fem år och förlängs vid utebliven uppsägning för ytterligare
fem år. Uppsägning från jordägarens sida måste ske minst ett år före
arrendetidens utgång. Sägs avtalet upp av jordägaren har arrendatorn
under vissa förutsättningar rätt till förlängning av avtalet (10 kap. 5 § JB).
Rätten till förlängning är dock alltid beroende av om det, när avtalet senast
kan sägas upp av jordägaren, finns ett bostadshus på den arrenderade
marken och huset har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § JB). Enligt förslaget
till lag om arrendators företrädesrätt krävs det för rätten att göra
intresseanmälan endast att avtal om bostadsarrende har träffats. Något
bostadshus behöver således inte finnas på arrendestället vid denna tidpunkt.
Enligt 6 § lagförslaget behöver något hembud inte ske om arrendet
inte är förenat med rätt till förlängning. Frågan om hembudsskyldigheten
prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. Den föreslagna
ordningen kan enligt utskottets mening medföra vissa praktiska problem.
Frågan om hembud kan exempelvis aktualiseras under den första hälften
av en arrendeperiod och innan något bostadshus har hunnit uppföras. För
arrendenämnden kan det då bli svårt eller rent av omöjligt att bedöma om
hembud behövs eller ej eftersom denna fråga skall avgöras med hänsyn till
om det vid utgången av fjärde året finns ett taxerat bostadshus på arrendestället.

LU 1984/85:35

147

Hembud (5-9 §§)

Av lantmäteriverkets remissyttrande framgår att vid gårdsarrende de
berörda registerfastigheterna i allmänhet torde omfatta både jordbruksoch
skogsmark, varav arrendet endast avser jordbruksdelen. När det gäller
bostadsarrendena torde dessa endast i undantagsfall avse annat än ett
område av en fastighet. Ett hembud kommer följaktligen — till skillnad
från vad som torde vara fallet vid företrädesrätt till hyresfastigheter för
ombildning till bostadsrätt — relativt sällan att avse en hel registerfastighet
utan oftast ett område av fastigheten. Enligt 4 kap. 7 § JB är ett köp, som
innebär att ett visst område kommer i en särskild ägares hand, giltigt
endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. Mot
bakgrund av denna ogiltighetsregel föreslås i propositionen (6 § första
stycket 4) att hembud inte behövs om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan komma till stånd. Frågan om hembud behövs
skall enligt 6 § andra stycket prövas av arrendenämnden på begäran av
jordägaren. Om arrendenämnden finnér att fastighetsbildning inte kan
komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren
ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör
kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande
arrendestället eller huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna
i fastighetsbildningslagen inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.
I 7 § finns en liknande bestämmelse som tar sikte på det fall att arrendatorns
förvärv har blivit ogiltigt till följd av att begärd fastighetsbildning
inte har kunnat ske. Också i sådant fall skall arrendenämnden göra en
skälighetsprövning som kan leda till att jordägarens hembudsskyldighet
kvarstår. Jordägaren är intill dess arrendenämnden har prövat frågan
förhindrad att överlåta arrendestället.

Bestämmelserna i 6 och 7 §§ har i princip tillkommit för att på ett
indirekt sätt främja överenskommelser mellan jordägaren och arrendatorn
om sådana justeringar som är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl
för att arrendestället skall kunna överlåtas. Syftet med bestämmelsen i 5 §
andra stycket om att ett hembud får avse också annan fast egendom än
arrendestället är att göra det möjligt för jordägaren att redan i det ur -

LU 1984/85:35

148

sprungliga hembudet erbjuda arrendatorn även annan fast egendom än
arrendestället.

Flera remissinstanser tar upp frågor som rör det förhållandet att arrendestället
inte sammanfaller med registerfastighet och därför måste kompletteras
för att erforderlig fastighetsbildning skall komma till stånd. Arrendenämnden
i Slockholm anser således att man i propositionen alltför
lättvindigt har bortsett från de problem som uppstår för såväl jordägare
som gårdsarrendator när det gäller frågan om avstyckning. Svårigheterna
blir enligt arrendenämnden än mer påtagliga när det gäller bostadsarrenden.
Sådana arrenden omfattar mycket sällan en registerfastighet, anför
arrendenämnden. Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas
intresseorganisation menar att fastighetsbildningsåtgärderna kommer att
bli omfattande och kostnadskrävande. Enligt dessa organisationer blir
resultatet att man slår sönder fungerande arrendeförvaltningar och att
man skapar konflikter mellan arrendatorer och jordägare och mellan
arrendatorerna inbördes. Vidare blir förfarandet vid förvärv av bostadsarrendeställen
mycket komplicerat. Om förslaget i propositionen skall läggas
till grund för lagstiftning bör enligt Sveriges advokatsamfund de frågor som
rör fastighetsbildning med anledning av företrädesrätten först ytterligare
penetreras. Enligt lantmäteriverket kommer det oftast att bli fråga om
fastighetsbildning eftersom det i det helt övervägande antalet fall torde
förhålla sig så att arrendestället inte sammanfaller med registerfastighet.

LU 1984/85:35

149

jordägaren gör rättsförluster trots att grundförutsättningarna för en företrädesrätt
måste vara att jordägarens ekonomiska situation inte rubbas på
grund av en sådan rätt. LRF pekar också på att särskilda komplikationer
kan uppstå i de fall försäljning skall ske av ett större markkomplex med
flera arrendatorer och där kanske även viss del brukas av ägaren själv. Ett
köp med flera arrendatorer inblandade bör, anser LRF, kunna tillgå så att
dessa gemensamt träder i köparens ställe. Vid förvärvsprövningen skall det
sedan åligga lantbruksnämnden att som villkor för förvärvstillstånd föreskriva
hur fastigheten skall delas mellan berörda arrendatorer. Om endast
någon eller några arrendatorer vill utnyttja företrädesrätten kan enligt
LRF svårigheter uppstå för jordägaren att genomföra försäljningen. I vissa
sådana situationer måste det därför vara obilligt mot jordägaren om företrädesrätten
fick utnyttjas.

Förslaget i den del det avser bostadsarrende föranleder inte någon erinran
från lantmäteriverkets ståa.. Arrendenämnden i Malmö anför att försäljning
av bostadsarrendetomter som inte utgör egna fastigheter i regel kan
ske utan de svårigheter som följer vid försäljning av jordbruksarrendeställen
där arrendestället inte sammanfaller med jordägarens fastighet. Arrendenämnden
i Göteborg och Sveriges domareförbund är av annan uppfattning
och pekar i sina remissyttranden på att problem kan uppkomma då
ett större antal bostadsarrenden har upplåtits på en fastighet. Enligt arrendenämnden
torde särskilda svårigheter kunna uppkomma med hänsyn till
att kanske bara några arrendatorer önskar förvärva sina arrendeställen.
Domareförbundet framhåller att om flera arrendatorer kan hävda rätt att
förvärva arrendestället uppstår betydande olägenheter när man skall bedöma
företrädesrätten dem emellan. Liknande synpunkter framförs av
Svea hovrätt.

Utskottet vill för sin del understryka att överlåtelseförbudet i 5 § endast
avser arrendestället. Egendom som inte till någon del omfattas av en
intresseanmälan får jordägaren således fritt överlåta. Det bör vidare framhållas
att hembud behöver ske endast till den arrendator som har gjort
intresseanmälan. Flar detta arrendeförhållande upphört behövs inte något
hembud. Inte heller behövs hembud, om arrendet har överlåtits och den
nye arrendatorn inte har gjort intresseanmälan.

En försäljning av egendom som helt eller delvis omfattar arrendestället
kommer, som tidigare berörts, oftast att aktualisera fastighetsbildningsåtgärder,
eftersom ett arrendeställe sällan torde omfatta en registerfastighet.
Om egendomen är taxerad som jordbruksfastighet och det inte är fråga om
fastighetsbildning för annat ändamål än jordbruk, skall ett förvärv dessutom
prövas av lantbruksnämnden enligt jordförvärvslagen. Förvärvet
blir således föremål för jordbruks- och skogsbrukspolitiska överväganden.
Som utskottet framhållit i det föregående medför reglerna i jordförvärvslagen
att rätten för en jordägare att fritt överlåta sin jordbruksfastighet är
starkt begränsad. Lantbruksnämndens prövning kan sålunda i en del fall

LU 1984/85:35

150

leda till att en överlåtelse inte kan ske till någon annan än en arrendator
på fastigheten. 1 andra fall kan en prövning medföra att arrendestället inte
får förvärvas av arrendatorn, trots att en i och för sig lämplig jordbruksfastighet
kan bildas. Lantbruksnämnden kan nämligen finna att arrendestället
av jordbruksrationaliseringsskäl bör överföras till en grannfastighet.

Enligt utskottets mening skulle företrädesrätten för gårdsarrendatorer
till stor del bli utan innehåll om hembudsskyldigheten upphörde så snart
det visade sig att arrendestället inte kan bilda en egen registerfastighet.
Utskottet biträder därför propositionens förslag om att jordägaren inte bör
befrias från sin hembudsskyldighet om det är skäligt att han erbjuder
arrendatorn att förvärva ytterligare mark så att fastighetsbildning kan ske.
Att i lagen ange hur mycket mark jordägaren bör vara skyldig att tillskjuta
låter sig enligt utskottets mening inte göra. Med hänsyn till de skiftande
förhållandena måste frågan om hur mycket mark som skall avstås avgöras
från fall till fall. Som departementschefen framhåller bör det dock härvid
inte komma i fråga att jordägaren skall skjuta till mark från en registerfastighet
som inte berörs av arrenderätten. I de fall arrendet inte omfattar en
hel registerfastighet kan det däremot bli aktuellt att han måste avstå hela
fastigheten. Detta gäller särskilt när arrendet inte omfattar den skogsmark
som ingår i fastigheten. Som lantmäteriverket påpekat är nämligen fastighetsbildningslagstiftningen
restriktiv när det gäller en uppdelning av en
jordbruksfastighet så att jord och skog skiljs åt. Frågan om hembudsskyldighet
skall behöva föreligga i fråga om en hel registerfastighet, trots att
gårdsarrendet endast avser fastighetens jordbruksmark, får i enlighet med
vad departementschefen anfört, bedömas med utgångspunkt i om registerfastigheten
är en enhet som utgör ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag.
Utskottet vill stryka under att avgörande för frågan om hur
mycket mark som måste skjutas till är vad som kan anses acceptabelt från
fastighetsbildningssynpunkt. Som framhålls i propositionen är jordägaren
inte skyldig att se till att arrendatorn får förvärva en optimal brukningsenhet.

LU 1984/85:35

151

fastighetsbildning till följd av arrendatorns förvärv av arrendestället endast
undantagsvis behöva leda till att en mindre lämplig restfastighet
uppstår. Om det vid en fastighetsbildningsförrättning visar sig att det som
återstår av en jordbruksfastighet, sedan arrendestället avskilts, inte kan
utgöra en självständig fastighet eller tillföras någon annan fastighet, får en
avstyckning inte ske. I sådana fall får arrendenämnden pröva om jordägaren
skall erbjuda även resten av fastigheten till arrendatorn eller om någon
hembudsskyldighet inte längre skall föreligga.

Enligt utskottets mening torde de i propositionen föreslagna hembudsreglerna
kunna fungera utan större svårigheter vid jordbruksarrende, eftersom
det ofta bara finns en arrendator på fastigheten. De tillämpningsproblem
som kan uppkomma bör kunna bemästras. Vid bostadsarrende
däremot är bilden en annan, vilket bl. a. beror på att det inte torde vara
ovanligt med flera bostadsarrendatorer på samma fastighet. Som några
remissinstanser har påpekat, kan t. ex. svårlösta intressekonflikter uppstå
när flera arrendatorer gör gällande företrädesrätt inför en försäljning av en
fastighet eller ett område av en fastighet. Enligt utskottets mening framstår
det som angeläget att reglerna om hembudsförfarandet vid bostadsarrende
förenklas, utan att syftet med förslaget därmed äventyras. Utskottet föreslår
därför att följande bör gälla för hembud vid bostadsarrenden.

Till skillnad från vad som skall gälla vid jordbruksarrende bör vid
bostadsarrende den principiella utgångspunkten vara att arrendatorns
företrädesrätt skall omfatta den mark som jordägaren avser att sälja. Detta
innebär till en början att arrendatorn får företrädesrätt då han arrenderar
en hel registerfastighet som skall säljas. Vidare får arrendatorn företrädesrätt
om jordägaren vill sälja ett område av sin fastighet och arrendet
omfattar hela detta område. Om företrädesrätten i sistnämnda fall skulle
gälla enbart då identitet föreligger mellan arrendestället och det område
som skall säljas skulle företrädesrätten emellertid bli illusorisk. Jordägaren
skulle nämligen genom att sälja ett något större område än arrendestället
kunna förhindra att företrädesrätt uppkommer. Enligt utskottets mening
bör arrendatorn ha företrädesrätt också i sådana fall då området som
jordägaren avser att sälja till huvudsaklig del omfattas av arrendestället.
Med huvudsaklig del bör förstås att arrendestället skall utgöra mer än
hälften av den fasta egendom som skall säljas. Finns det flera arrendatorer
med arrendeställen på den mark som skall säljas och har de gjort intresseanmälan
leder utskottets förslag till att jordägaren blir hembudsskyldig
enbart gentemot den arrendator vars arrendeställe omfattar mer än hälften

LU 1984/85:35

152

av den egendom som försäljningen avser. Om det inte finns någon arrendator
som har ett arrendeställe som omfattar mer än hälften av den egendom
som skall överlåtas, får överlåtelsen ske utan hembud. Med den nu
förordade utformningen av företrädesrätten minskar man enligt utskottets
mening riskerna för att svårlösta intressekonflikter uppkommer och att
hembudsförfarandet sätts i gång i fall då det knappast framstår som
realistiskt med ett förvärv. Man undviker vidare de problem som kan
uppstå när arrendestället endast utgör en obetydlig del av en stor fastighet
eller ett fastighetskomplex.

Frågan om ett hembud behövs eller ej bör enligt utskottets mening
kunna prövas av inskrivningsmyndigheten. 1 fastighetsböckerna finns, när
det gäller flertalet fastigheter, arealen angiven och av det arrendeavtal som
skall ges in i samband med intresseanmälan torde framgå arrendeställets
areal. Enligt propositionens förslag skall inskrivningsmyndigheten pröva
om en försäljning berör ett arrendeställe eller ej. Det bör inte medföra
några större svårigheter för inskrivningsmyndigheten att, vid en försäljning
som rör ett bostadsarrende, göra en jämförelse mellan arealen på det
som skall försäljas och arrendeställets areal. Om försäljningen omfattar en
hel registerfastighet men uppgift saknas i fastighetsboken om fastighetens
areal torde erforderlig arealuppgift kunna inhämtas från fastighetsregistret.
I sådana fall där försäljningen omfattar en del av registerfastighet bör
erforderliga arealuppgifter framgå av fastighetsbildningshandlingarna eller
av handlingarna i lagfartsärendet. Om inskrivningsmyndigheten vid sin
arealjämförelse finner att arrendestället utgör hälften eller mindre än
hälften av den areal som skall säljas, behövs således inte något hembud.
Med hänsyn till att prövningen bör ligga hos inskrivningsmyndigheten bör
det nu förordade undantaget från hembudsskyldigheten tas in i 5 § som ett
nytt sista stycke.

Som tidigare nämnts finns i 5 § andra stycket en bestämmelse om att ett
hembud får avse även annan fast egendom än arrendestället, om inte
arrendatorn bestrider detta. Utgångspunkten för utskottets förslag rörande
bostadsarrende är, som framgår ovan, att arrendatorns företrädesrätt avser
den fasta egendom som jordägaren vill sälja. Det innebär att en arrendator
som uppfyller förutsättningarna för hembud, dvs. har ett arrendeställe som
utgör mer än hälften av den egendom som skall säljas, också får godta att
hembudet avser mer än arrendestället. Det bör således inte vara möjligt för
arrendatorn att bestrida att hembudet får omfatta annat än arrendestället.
Ett undantag med denna innebörd bör tas in i 5 § andra stycket.

När det gäller frågan om jordägaren enligt 6 eller 7 § skall vara skyldig
att vid bostadsarrende skjuta till mark utöver den som omfattas av hembudet
vill utskottet framhålla följande. För en jordägare som avser att sälja
ett område av sin registerfastighet är det självfallet av stor betydelse att
fastighetsbildningsåtgärder kan komma till stånd. Annars blir ju en försäljning
ogiltig. Det kan därför på goda grunder antas att jordägaren före en

LU 1984/85:35

153

försäljning hos fastighetsbildningsmyndigheten hör efter vad som lämpligen
kan avstyckas och att dessa uppgifter sedan läggs till grund för eventuella
köpeförhandlingar. I flertalet fall kan man därför enligt utskottets
mening räkna med att jordägarens hembud till arrendatorn kommer att
avse ett område som kan avstyckas. Det kan emellertid inte uteslutas att en
jordägare söker kringgå företrädesreglerna och ger arrendatorn ett så
orealistiskt hembud att det redan från början står klart att fastighetsbildning
inte kan ske i enlighet med det. Om hembudsskyldigheten då upphörde
skulle jordägaren senare fritt kunna överlåta egendom som omfattar
arrendestället. Enligt utskottets mening är det inte rimligt att öppna sådana
möjligheter till kringgående av lagen. Också vid bostadsarrende bör en
jordägare därför kunna bli skyldig att enligt reglerna i 6 och 7 §§ skjuta till
så mycket mark att fastighetsbildningsskäl inte hindrar en överlåtelse. Inte
heller för dessa fall är det, anser utskottet, möjligt ge några mer preciserade
riktlinjer för vad jordägaren skall vara skyldig att erbjuda. Utskottet vill i
sammanhanget tillägga att om tillskottet av mark blir så stort att arrendestället
kommer att omfatta hälften eller mindre än hälften av den mark som
arrendatorn skall förvärva, så bortfaller hembudsskyldigheten enligt den
ovan föreslagna regeln i 5 §.

LU 1984/85:35

154

inte är förenat med rätt till förlängning. Vidare erfordras inte hembud om
det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare
än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan
försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin företrädesrätt.
Hembud behövs inte heller om det är uppenbart att arrendatorn skulle
vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Som har nämnts i det
föregående skall hembudsskyldighet vidare i princip inte föreligga om det
är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Bl. a. LRF, Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas intresseorganisation
tar i sina remissyttranden upp frågan om överlåtelse av
andel i fastighet. LRF anser att en överlåtelse bör få ske utan hembud om
en ägare av en andel i en fastighet överlåter andelen till en annan delägare.
De båda övriga remissinstanserna menar att det bör inte komma i fråga att
införa en företrädesrätt vid överlåtelser av andelar i fastigheter.

Utskottet vill framhålla att det inte så sällan förekommer att en fastighet
har flera ägare. Av remissyttrandena framgår sålunda att det inte torde
vara ovanligt att t. ex. syskon gemensamt äger en gård som de kanske är
uppvuxna på. Enligt utskottet kan det i många fall då en samäganderätt
skall upplösas eller en delägare lösas ut framstå som stötande om arrendatorn
skulle få rätt att förvärva arrendestället. I viss utsträckning torde
jordägarnas intressen i sådana fall kunna beaktas vid en prövning enligt
6 §. Utskottet vill emellertid peka på att den principiella företrädesrätten
för arrendatorn vid en andelsöverlåtelse kan motverka att en — inte minst
från allmänna utgångspunkter — önskvärd upplösning av ett samäganderättsförhållande
till en jordbruksfastighet sker. Utskottet vill i sammanhanget
erinra om att utskottet år 1978 och 1979 (se LU 1978/79:2 och 15)
— mot bakgrund av de olika problem som kan uppkomma vid dödsboägande
bl. a. när det gäller jordbrukets rationalisering — uttalat att en
begränsning av dödsbos innehav av jordbruksmark borde utredas, liksom
frågan om en begränsning av sådant samägande som uppkommer genom
att dödsboet upplöses och andelar i fastigheten skiftas ut på dödsbodelägarna.
Också andra skäl talar enligt utskottets mening för att man i lagen
för in ett uttryckligt undantag från hembudsskyldigheten i de fall en
delägare i fastigheten säljer sin andel till en annan delägare. En sådan
undantagsbestämmelse föreslogs för övrigt av arrendelagskommittén. Utskottet
förordar således att andelsförsäljning till en delägare undantas.

Undantaget är av den karaktären att det kan prövas av inskrivningsmyndigheten
i samband med lagfartsärendet. Bestämmelsen bör därför tas in
i 5 § och då lämpligen omedelbart efter punkt 5. Den i propositionen
föreslagna punkt 6 bör därmed betecknas med 7. Utskottet vill understryka
att undantaget inte avser de fall då en andel överlåts till en utomstående.
Dessa får prövas av arrendenämnden enligt 6 §.

Utskottet övergår härefter till frågan om undantag från hembudsskyldigheten
vid släktskapsförvärv.

LU 1984/85:35

155

Motionärerna i motion 1983/84:2787 (c) pekar på att förslaget om
undantag från hembudsskyldigheten vid makes eller avkomlings förvärv
har sin motsvarighet i jordförvärvslagen enligt vilken endast make och
avkomling har rätt att förvärva jordbruksfastighet utan lantbruksnämndens
prövning. Enligt jordförvärvslagen kan förvärvstillstånd i vissa fall
lämnas utan hinder av bestämmelserna i lagen, om särskilda skäl föreligger.
I motionen erinras om att riksdagen vid sin behandling av förslaget till
jordförvärvslag avslog motioner om att släktskapsundantaget skulle utvidgas
till bl. a. syskon och syskons avkomlingar. Motionärerna hänvisar till
vad jordbruksutskottet (JoU 1978/79:19) uttalade i samband härmed,
nämligen att man inte ville utesluta att mera avlägsna släktingars förvärv
i vissa fall skall kunna bli föremål för en positiv behandling. I betänkandet
pekade jordbruksutskottet på att enligt uttalanden i propositionen bör
mera avlägsna släktskap — varmed närmast avsågs syskon, syskons avkomling
och makes avkomling — liksom sammanboende kunna anses som
ett särskilt skäl för bifall till förvärvstillstånd även om andra skäl skulle
tala emot förvärvet. Såvitt gällde förvärv bakåt i en släktkedja ansåg
utskottet att det kan uppstå situationer där bl. a. starka skäl av personlig
karaktär talar för en generös prövning av tillståndsärenden när det gäller
överlåtelse till föräldrar. — Enligt motionärernas mening bör riksdagen
vid behandlingen av den nu aktuella propositionen göra ett motsvarande
uttalande när det gäller syskons och deras avkomlingars rätt att få förvärva
en utarrenderad fastighet. I motionen framställs ett yrkande (yrkande 2) i
enlighet härmed.

Motionsyrkandet får stöd i remissyttranden av Göteborgs tingsrätt, LRF,
Sveriges jordägareförbund och Fideikommissariernas intresseorganisation.
De tre sistnämnda instanserna anser dock att undantaget för syskon och
syskons avkomling bör föras in i lagen. Jordägareförbundet och Fideikommissariernas
intresseorganisation vill dessutom att frikretsen utökas ytterligare
till att omfatta också föräldrar samt försäljningar till eller från någon
av jordägaren eller frikretsen ägd juridisk person. Arrendenämnden i Malmö
och Sveriges domareförbund pekar på att lagen ger utrymme för erforderlig
skälighetsprövning. Motionsyrkandet avstyrks av Svenska kommunförbundet.

Enligt utskottets mening är det rimligt att undantag görs i lagen för de
som är närmast anhöriga, dvs. make och barn. I likhet med departementschefen
och motionärerna anser utskottet att man inte bör vidga denna krets
ytterligare genom generella undantag i lagen. Förvärv i övrigt mellan
släktingar får således prövas inom ramen för oskälighetsregeln i 6 §. Som
framgår ovan överensstämmer den valda lösningen med den metod som
har valts i jordförvärvslagen. Motsvarande bestämmelser finns också i
1982 års ombildningslag.

Utskottet delar departementschefens uppfattning att det vid tillämpning
av oskälighetsregeln allmänt sett är påkallat med en restriktiv bedömning

LU 1984/85:35

156

till förmån för arrendatorn. Släktskap eller personlig gemenskap bör således
i och för sig inte vara tillräckligt för att oskälighet skall anses föreligga.
I propositionen framhålls att det bör krävas något mer, såsom att jordägaren
redan i sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan
komma i fråga för arv eller testamente eller att jordägaren har ett intresse
av att en gård som under generationer innehafts av en viss släkt stannar i
släkten. I anslutning härtill vill utskottet framhålla att det, i vart fall när det
gäller jordbruksfastigheter, inte sällan torde förekomma att överlåtelser
sker till syskon eller syskons avkomling. Enligt utskottets mening kan det
många gånger vara motiverat med en generös syn på sådana överlåtelser,
och en mindre restriktiv tillämpning kan därför te sig befogad i dessa fall.
I likhet med vad som anfördes vid införandet av jordförvärvslagen anser
utskottet att de starka personliga skäl som kan föreligga vid de nämnda
släktskapsförvärven bör kunna leda till att det inte är oskäligt om arrendatorn
går miste om sin företrädesrätt, och detta även om det finns skäl
som talar för arrendatorns företrädesrätt. Omständigheterna kan alltså
vara sådana att arrendatorns intressen bör få vika till förmån för släktskapsförvärvet.
Samma bedömning bör kunna göras också i det — troligen
ringa — antalet fall av överlåtelser till föräldrar som kan förekomma.

Utskottet vill i sammanhanget erinra om att det ovan föreslagna undantaget
för överlåtelser mellan delägare i en fastighet medför att andelsförvärv
mellan bl. a. släktingar underlättas.

Överlåtelse mallan personer som sammanbor med varandra under äktenskapsliknande
förhållanden skall också prövas enligt 6 §. Vid prövningen
bör enligt propositionen dessa fall kunna jämställas med det uttryckliga
undantaget för överlåtelse till make. Utskottet vill peka på att en strävan
inom den familjerättsliga lagstiftningen är att så långt möjligt jämställa
samboende med makar. Det Finns därför enligt utskottets mening starka
skäl för att i den nu aktuella lagen föra in ett uttryckligt undantag också för
dem som bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden. Frågor
om samboendes ekonomiska förhållanden är för närvarande aktuella med
anledning av en lagrådsremiss, grundad på familjelagssakkunnigas betänkande
(SOU 1981:85) Äktenskapsbalk. Med hänsyn härtill anser sig utskottet
inte nu böra förorda en ändring av reglerna. Utskottet förutsätter
dock att frågan får en tillfredsställande lösning i samband med det slutliga
ställningstagandet till förslagen om samboendes ekonomiska förhållanden.

LU 1984/85:35

157

ken till någon annan, t. ex. en exploatör, och därvid uppdrar åt denne att
närmare genomföra den ändrade markanvändningen. Med den föreslagna
lagen om arrendators företrädesrätt måste emellertid hembud ske även i
sådant fall. Enligt Kommunförbundet är en företrädesrätt här knappast
berättigad. Kommunförbundet anser därför att denna rätt inte bör gälla
om egendomen ingår i stadsplan eller är avsedd för annat ändamål än
jordbruk.

Med anledning av vad Kommunförbundet anfört erinrar utskottet om
att enligt 6 § 1 i den föreslagna lagen en förutsättning för hembudsskyldighet
är att arrendet är förenat med rätt till förlängning, dvs. att arrendatorn
har besittningsskydd. Enligt 9 kap. 7 § JB är avtal om jordbruksarrende
som slutits för viss tid förenat med rätt till förlängning, utom i särskilt
angivna fall. Ett sådant fall är då avtalet avser ett sidoarrende med en
arrendetid av högst ett år. Ett annat fall är då arrenderätten förverkats.
Också vid bostadsarrende gäller (10 kap. 4 § JB) att rätten till förlängning
är beroende av om arrenderätten förverkats eller inte. Vidare saknas, som
tidigare redovisats, vid bostadsarrende rätt till förlängning om det inte
finns ett taxerat bostadshus på arrendetomten. Vid både jordbruks- och
bostadsarrende gäller dessutom att ett avtal mellan jordägaren och arrendatorn
om att arrenderätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning
är giltigt om arrendenämnden har godkänt det.

Även om arrendatorn har besittningsskydd kan jordägaren under vissa
omständigheter bringa avtalet att upphöra vid arrendetidens utgång genom
uppsägning. Närmare bestämmelser om när besittningsskyddet kan
genombrytas finns i 9 kap. 8 § och 10 kap. 5 § JB. Ett sådant fall vid
jordbruksarrende är då jordägaren gör sannolikt att han skall använda
marken i enlighet med gällande plan. Ett annat fall är då jordägaren gör
sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än det som avses
med upplåtelsen och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör. Liknande bestämmelser gäller för bostadsarrende. Vid
båda arrendeformerna kan besittningsskyddet också genombrytas om arrenderätten
förverkats eller arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser
i sådan mån att avtalet inte bör förlängas. Vid jordbruksarrende kan
arrendet under vissa förutsättningar bringas att upphöra om jordägaren
själv eller en nära anhörig till honom vill bruka arrendestället, s. k. självinträde.

LU 1984/85:35

158

mening ifrågasättas om det över huvud taget bör finnas någon hembudsskyldighet
för jordägaren när arrendet inte förlängts. Avsaknaden av ett
uttryckligt undantag från hembudsskyldigheten i de angivna fallen kan
medföra att en kommun eller en annan jordägare, som har ett så berättigat
intresse av att kunna förfoga över utarrenderad mark att arrendatorns
besittningsskydd fått vika, ändå inte kan sälja marken därför att arrendatorn
med stöd av den föreslagna företrädesrätten får möjlighet att förvärva
arrendestället. En sådan ordning är inte förenlig med den avvägning
mellan jordägarens och arrendatorns intressen som skett vid utformningen
av JB:s arrenderegler, och det finns en beaktansvärd risk för att jordägarnas
benägenhet att arrendera ut mark påverkas negativt om arrendereglerna
sätts ur spel på detta sätt. Enligt utskottets mening talar övervägande
skäl för att hembudsskyldighet inte bör föreligga när arrendatorn inte har
rätt till förlängning av avtalet. Utskottet förordar således att undantagsregeln
i 6 § 1 ändras i enlighet härmed. Med denna ändring av lagförslaget
får en jordägare möjlighet att, sedan frågan om förlängning av arrendeavtalet
avgjorts, utan hembud till arrendatorn sälja marken till en utomstående.
Ofta torde enligt utskottets mening förlängningsfrågan och frågan
om hembud kunna aktualiseras samtidigt hos arrendenämnden och förfarandet
behöver därför inte bli tidsödande för jordägaren. Något särskilt
undantag för en kommuns markförsäljning i enlighet med Kommunförbundets
önskemål är inte erforderligt med hänsyn till vad utskottet sålunda
förordat.

Sveriges domareförbund har tagit upp en fråga om huruvida ytterligare
ett undantag från hembudsskyldigheten bör införas i den föreslagna lagen.
Som tidigare nämnts finns i 5 § ett undantag från hembudsskyldighet om
förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion
enligt samäganderättslagen. Domareförbundet har ifrågasatt om inte bestämmelsen
bör kompletteras med en regel om undantag också vid försäljning
enligt 16 § jordförvärvslagen.

När det gäller tillämpningen av bestämmelserna i 6 § har några praktiska
frågor aktualiserats vid remissbehandlingen. En fråga gäller prövningen
av om arrendeavtalet är förenat med rätt till förlängning. Sådan rätt
föreligger, som ovan redovisats, inte bl. a. om arrenderätten har förverkats.

LU 1984/85:35

159

Att arrenderätten är förverkad bör enligt propositionen (s. 103) normalt
styrkas med ett domstolsavgörande som har vunnit laga kraft. Ett sådant
avgörande behövs dock inte om det framgår att arrendatorn kan avhysas
med stöd av reglerna i handräckningslagen (1981:847).

I 17 § förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder finns bestämmelser om att arrendenämnden i vissa
ärenden skall inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Så skall exempelvis
vara fallet om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om
det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt
jordförvärvslagen eller att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma
till stånd.

Arrendenämnderna i Stockholm och Göteborg samt lantmäteriverket
har framhållit att det kan bli aktuellt att också inhämta yttrande från eller
samråda med fastighetsbildningsmyndigheten.

Utskottet vill för sin del stryka under att det är angeläget att arrendenämnden
har ett så gott underlag som möjligt för sina ställningstaganden
i företrädesfrågorna. Många gånger torde lantbruksnämnden kunna tillhandahålla
erforderligt underlag medan i andra fall kompletterande uppgifter
från t. ex. fastighetsbildningsmyndigheten kan visa sig nödvändiga.
Enligt utskottets mening är det mindre lämpligt att i lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder föreskriva att arrendenämnden skall vara
skyldig att inhämta yttrande även från fastighetsbildningsmyndigheten. 1
stället bör arrendenämnden ha rätt att från fall till fall få avgöra vilken
utredning eller vilka yttranden i övrigt som skall inhämtas.

I 8 och 9 §§ förslaget till lag om arrendators företrädesrätt finns vissa
regler om handläggningen av ärenden rörande hembud.

Förslaget till köpeavtal skall sedan enligt 9 § genom arrendenämndens

LU 1984/85:35

160

försorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller
samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras. Arrendenämnden
skall vidare för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten
om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Arrendenämnderna i Stockholm och Göteborg framhåller att det råder
osäkerhet om hur nämnderna skall förfara då fastighetsägarens handlingar
rörande hembudet inte är kompletta eller i övrigt bristfälliga. I remissyttrandena
hänvisas till att bostadsdomstolen prövat frågan om hur hyresnämnd
bör förfara enligt 1982 års ombildningslag om makes samtycke inte
har bifogats hembudshandlingarna. Bostadsdomstolen uttalade bl. a. (beslut
1984-09-03, 255/1984) att det åligger hyresnämnden att underkasta
anmälan om hembud och därvid fogade handlingar en formell granskning.
Är anmälan i något hänseende ofullständig bör den enligt bostadsdomstolen
avvisas. Att låta fastighetsägarna komplettera anmälan är, framhöll
bostadsdomstolen, knappast förenligt med lagens konstruktion att sätta
den dag då hembud sker — dagen då handlingarna inkomststämplas hos
hyresnämnden — som utgångspunkt för den frist som gäller för att anta
hembudet.

Utskottet vill först peka på att det inom andra rättsområden är mindre
vanligt att en bristfällig handling kan avvisas utan att ingivaren först har
getts möjlighet till erforderliga kompletteringar. Enligt utskottets mening
kan män inte räkna med att enskilda jordägare, som avser att ge in ett
hembud till arrendenämnden, alltid skall ha klart för sig vilka handlingar
som krävs och hur de skall vara utformade. Det måste, anser utskottet,
ligga i såväl jordägarens som arrendatorns intresse att jordägaren tillåts
komplettera sina handlingar eller avhjälpa brister i dem. Om jordägaren
får en sådan möjlighet uppnås också att förfarandet hos arrendenämnden
framstår som smidigare och mindre byråkratiskt.

Utskottet föreslår således att om ett hembud är bristfälligt, skall arrendenämnden
kunna förelägga jordägaren att avhjälpa bristen inom viss tid.
Först om jordägaren inte efterkommer föreläggandet, skall anmälan avvisas.
För tydlighetens skull bör bestämmelser härom tas in i 8 §. Enligt
propositionen skall, i likhet med vad som gäller enligt 1982 års ombildningslag,
den dag då hembud sker bilda utgångspunkt för den tremånadersfrist
som gäller för att anta hembudet. För att inte arrendatorns tidsfrist
skall kortas av genom det nu förordade kompletteringsförfarandet bör
enligt utskottets mening utgångspunkten för tidsfristen i dessa fall vara den
dag då anmälningshandlingarna blev kompletta. Ett tillägg med denna
innebörd bör göras till 8 §.

LU 1984/85:35

161

I anslutning till det anförda tar utskottet upp en fråga om avvisning av
hembud. Som tidigare berörts får ett hembud avse även annan fast egendom
än arrendestället, om inte arrendatorn bestrider det inom den tid som
gäller för antagande av hembud. Om arrendatorn bestrider, skall, enligt
vad som uttalas i propositionen (s. 203), arrendenämnden avvisa hembudet.
Av 9 § följer att hembudet då redan kan ha antecknats i fastighetsboken,
vilket bl. a. kan ha den rättsverkan att giltighetstiden för intresseanmälan
enligt 4 § förlängs. Av propositionen framgår inte klart huruvida en
förlängning av giltighetstiden skall ske också när hembudet avvisas efter
arrendatorns bestridande. Eftersom rättsverkningarna av hembudet upphör
när det avvisats, skall enligt utskottets mening giltighetstiden emellertid
inte förlängas. För att undanröja oklarheter och för att det av fastighetsboken
klart skall framgå vilken tid som intresseanmälan gäller förordar
utskottet att 9 § kompletteras med en bestämmelse av innebörd att arrendenämnden
skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten
om beslut varigenom hembud, som bestritts av arrendatorn
enligt 5 §, har avvisats.

I motion 1983/84:2786 (vpk) behandlas ett spörsmål om besiktning av
den hembjudna egendomen. Motionärerna erinrar om att i lagrådsremissen
fanns en bestämmelse i 9 § i det nu aktuella lagförslaget om att jordägaren,
sedan hembud skett, skulle vara skyldig att bereda arrendatorn tillfälle att
besiktiga den hembjudna egendomen. I motionen pekas vidare på att
lagrådet ifrågasatte om bestämmelsen behövdes, och att den utan närmare
motivering fick utgå ur det slutliga lagförslaget. Motionärerna anser för sin
del att eftersom en företrädesrätt kan komma att omfatta andra delar av
fastigheten än arrendestället, bör bestämmelsen finnas med i lagtexten. I
motionen yrkas att riksdagen beslutar i enlighet härmed (yrkande 3 delvis).

Av remissinstanserna är arrendenämnden i Göteborg och lantbruksstyrelsen
positiva till motionsyrkandet medan yrkandet avstyrks av arrendenämnden
i Linköping och Sveriges domareförbund.

11 Riksdagen 1984/85. 8 sami. Nr 35

LU 1984/85:35

162

Enligt utskottets mening har man anledning att räkna med att arrendatorn
— utom i enstaka undantagsfall — är väl bekant med det område som
kan bli aktuellt som tillskottsmark, eftersom området regelmässigt gränsar
till arrendestället. De fall där arrendatorn inte känner till området och
jordägaren dessutom motsätter sig besiktning torde bli ytterligt sällsynta,
om de ens kommer att förekomma. Utskottet anser därför i likhet med
lagrådet att en särskild regel om rätt till besiktning inte är erforderlig.

Antagande av hembud (10—12 §§)

Enligt utskottets mening kan det inte uteslutas att arrendenämnderna
många gånger kommer att få in antaganden som är försedda med tillägg
m. m. I åtskilliga sådana fall kan det komma att framstå som stötande om
nämnden utan någon föregående kontakt med arrendatorn och innan
tidsfristen har löpt ut meddelar ett avvisningsbeslut. Utskottet anser därför
att det är skäligt att nämnden ger arrendatorn tillfälle att inom tidsfristen
komma in med ett ”rent” antagande. I fall då arrenderätten tillkommer
flera arrendatorer gemensamt men t. ex. endast en av dem har antagit
hembudet, kan det finnas anledning för nämnden att bereda övriga arrendatorer
möjlighet att inom tidsfristen anta hembudet. Det får ankomma på
arrendenämnden att avgöra om i de angivna situationerna arrendatorn
eller arrendatorerna bör beredas ytterligare möjlighet att anta hembudet.
Någon fördröjning av ärendets handläggning får emellertid inte uppkomma.
Med dessa uttalanden tillgodoses bl. a. en av de synpunkter som
arrendenämnden i Malmö har fört fram i sitt remissyttrande.

Med anledning av vad departementschefen anfört om att ett antagande
av hembud som är försett med tillägg m. m. inte är giltigt vill utskottet
framhålla följande. Ett förvärv av fast egendom kan bli ogiltigt om köparen
inte får erforderliga tillstånd, exempelvis enligt jordförvärvslagen,
eller om fastighetsbildning inte kommer till stånd. Om en arrendator antar
hembudet med endast det förbehållet att han får sådana tillstånd eller att
fastighetsbildning sker, bör det anses som han kommit med ett ”rent”
antagande.

LU 1984/85:35

163

När det gäller den närmare utformningen i övrigt av 10 § anser arrendenämnderna
i Stockholm, Malmö och Göteborg att lagrådets förslag
rörande bestämmelsen bör genomföras. Enligt lagrådet (se prop. s. 196 —
197) är arrendenämndens beslut i frågan om hembudet har antagits eller
inte konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler har kommit
till stånd eller ej, och beslutet kan också överklagas till fastighetsdomstolen.
Lagrådet pekar på att denna betydelsefulla uppgift inte framgår av
lagtexten. Lagrådet föreslår därför att 10 § kompletteras med en bestämmelse
av innebörd att när en anmälan har kommit in skall nämnden pröva
om hembudet rätteligen har antagits. Utskottet delar lagrådets och arrendenämndernas
uppfattning att en sådan bestämmelse bör införas i 10 §.
Som lagrådet vidare erinrar om Finns i 21 § fjärde stycket lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder en bestämmelse om att parterna skall tillställas
nämndens beslut. Regeln i 10 § lagen om arrendators företrädesrätt
om att jordägaren av arrendenämnden skall underrättas om att hembudet
har antagits synes därmed inte erforderlig, och utskottet förordar att bestämmelsen
utgår ur 10 §.

1 12 § första stycket finns bestämmelser om förbud mot överlåtelse till
annan än arrendatorn trots att hembudet har upphört att gälla. Syftet med
bestämmelserna är att förhindra att jordägaren kringgår arrendatorns
företrädesrätt genom att lämna honom ett mindre fördelaktigt hembud.
Bestämmelserna innebär att även om ett hembud har upphört att gälla, får
en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte
ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är
lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare
för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Frågor om hinder
föreligger mot överlåtelse skall prövas av arrendenämnden.

LU 1984/85:35

164

en önskvärd smidighet i fastighetsomsättningen. Sveriges domareförbund
anser att det inte kan vara meningen att varje i det närmaste betydelselös
villkorsändring skall få hindra överlåtelse under tid då arrendatorns intresseanmälan
gäller. Enligt arrendenämnden i Stockholm verkar bestämmelsen
som en spärr mot onödiga tvister, och arrendenämnden i Malmö
menar att ordet avsevärt behövs för att fastighetsägaren skall kunna göra
mindre betydande ändringar i fråga om det överlåtna objektet, parternas
prestationer och detaljerna vid köpeskillingens erläggande.

Utskottet erinrar om att 12 § har fått en lydelse som i allt väsentligt
överensstämmer med motsvarande bestämmelser i 1982 års ombildningslag.
Som framhålls bl. a. av lagrådet torde några komplikationer knappast
behöva inträffa när det gäller tillämpningen av reglerna i sistnämnda lag.
Objektet vid hembudet — hyresfastigheten eller en andel av denna — är
regelmässigt detsamma som vid en senare försäljning, och en jämförelse
mellan villkoren är därmed lätt att göra. Förhållandena vid arrende kan
däremot vara betydligt mer komplicerade.

LU 1984/85:35

165

lämpligt att se frågan om köpeskillingens storlek isolerad från övriga
villkor vid köpet. För att ge utrymme för en mer nyanserad bedömning
förordar utskottet att 12 § utformas i enlighet med domänverkets förslag.
Kravet på att köpeskillingen inte får vara lägre bör således utgå ur lagtexten.
Utskottet vill tillägga att köpeskillingen självfallet är av stor betydelse
när det gäller att bedöma villkoren vid en försäljning. Utskottet utgår
därför från att arrendenämnderna särskilt uppmärksammar köpeskillingens
storlek vid sin prövning av om hinder föreligger mot en överlåtelse.

Utskottet övergår härefter till spörsmålet om villkoren för överlåtelsen
skall vara avsevärt ogynnsammare eller enbart ogynnsammare för jordägaren
för att överlåtelseförbudet skall aktualiseras. 1 förarbetena till 1982 års
ombildningslag utvecklades närmare vad som enligt den lagen skall anses
ligga i uttrycket avsevärt (se prop. 1981/82:169 s. 52 — 53). Därvid anfördes
bl. a. att det bör vara fråga om en mera uppseendeväckande avvikelse från
hembudet. Det bör alltså, framhölls det, finnas en tämligen god marginal
för fastighetsägaren att inom ramen för samma köpeskilling ändra olika
villkor och anpassa dessa till det nya förhandlingsläge som uppstår mellan
honom och den nye köparen.

Som framgått skall arrendenämnden vid sin prövning göra en jämförelse
mellan samtliga villkor för hembudet och villkoren vid en senare försäljning.
En helhetsbedömning av villkoren vid hembudet och villkoren vid
den senare försäljningen måste då göras, varvid köpeskillingarnas storlek
är endast en av flera faktorer som måste jämföras med varandra. Inom
ramen för samtliga villkor vid hembudet bör fastighetsägaren ha en tämligen
god marginal att ändra olika villkor och anpassa dem till förhållandet
mellan honom och den nye köparen. Är köpeskillingen oförändrad bör
övriga villkor kunna avvika mera påtagligt. Ändras däremot köpeskillingens
storlek blir utrymmet för avvikelser när det gäller andra villkor mindre.
Med hänsyn till att lång tid kan förflyta mellan hembudet och en tilltänkt
försäljning till utomstående bör vid prövningen av om villkoren är avsevärt
ogynnsammare för fastighetsägaren hänsyn vidare tas till fastighetens
skick och andra omständigheter vid tiden för hembudet och tiden för
överlåtelsen. Har exempelvis fastigheten försämrats eller dess värde sjunkit
av andra orsaker bör som ovan berörts detta kunna beaktas vid jämförelsen
och föranleda att en större avvikelse godtas än vad som eljest bör
vara fallet. I sammanhanget vill utskottet framhålla att förändringar i
penningvärdet inte bör påverka bedömningen. Någon indexuppräkning
eller motsvarande bör således inte ske. Vad nu sagts gäller när objektet för

LU 1984/85:35

166

hembudet och för den senare överlåtelsen är identiskt. Som framhållits av
remissinstanserna kan liknande avvägningsfrågor uppkomma i fall då den
hembjudna egendomen inte är densamma som den som senare skall överlåtas.
1 likhet med departementschefen (se prop. s. 205 och 206) anser
utskottet att villkorsjämförelsen i dessa fall kan ske med hänsyn till värderelationerna
mellan den fasta egendom som avses, varvid exempelvis de
olika taxeringsvärdena kan tjäna som ledning.

Sammanfattningsvis anser utskottet således att förslaget i propositionen
såvitt avser 12 § första stycket bör genomföras med den av utskottet ovan
förordade ändringen.

Enligt 12 § andra stycket skall första stycket äga motsvarande tillämpning,
om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken
intresseanmälan gäller. Uttrycket andel synes ta sikte på såväl överlåtelse
av ett område av en fastighet som försäljning av en ideell andel. Utskottet
har ovan (s. 36 f.) föreslagit att överlåtelse av ideell andel till annan
delägare i fastigheten skall undantas från hembudsskyldighet. För att inte
några missförstånd skall uppkomma om innebörden av bestämmelsen i
12 § andra stycket föreslår utskottet att ordet andel byts mot ordet del.
Bestämmelsen i andra stycket blir således tillämplig både vid överlåtelse av
ett område av fastigheten och vid försäljning av ideell andel till annan än
den som redan är delägare i fastigheten.

Som ovan nämnts (s. 50) skall frågor om hinder föreligger mot överlåtelse
prövas av arrendenämnden. Bestämmelser härom finns i 12 § tredje
stycket. I klarhetens intresse vill utskottet påpeka att reglerna i lagen
innebär att en jordägare som vill överlåta arrendestället sedan ett hembud
har upphört att gälla, måste begära att arrendenämnden prövar om hinder
mot överlåtelsen föreligger. Sådan prövning behövs dock inte om något av
de undantagsfall som regleras i 5 § föreligger.

I 12 § tredje stycket bör ske en ändring som följd av utskottets förslag till
utformning av 5 §.

LU 1984/85:35

167

Ikraftträdande m. m.

1 propositionen föreslogs att den nya lagstiftningen på arrenderättens
område skulle träda i kraft den 1 januari 1985. Som tidigare nämnts har
också huvuddelen av förslagen om ändringar i JB m. m. trätt i kraft vid
årsskiftet. Riksdagen har emellertid inte före årsskiftet kunnat behandla
frågorna om företrädesrätt för arrendatorer. Med hänsyn härtill och med
beaktande av att reformen kräver visst förberedelsearbete föreslår utskottet
att ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 juli 1985.

Bestämmelserna om företrädesrätt för arrendatorer föreslås i propositionen
bli omedelbart tillämpliga även på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Motionärerna i motion 2787 (c) anser att något undantag inte bör göras
från principen att nya bestämmelser skall tillämpas på äldre avtal först
fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom
uppsägning efter ikraftträdandet. 1 motionen yrkas att riksdagen beslutar
i enlighet härmed (yrkande 4 delvis). Som skäl för sitt ställningstagande
anför motionärerna att även om det är betydelsefullt för arrendatorn med
ökad trygghet i verksamheten, kan det inte vara riktigt att man genom en
retroaktiv lagstiftning bryter gällande avtal.

Motionsyrkandet får stöd av arrendenämnderna i Stockholm och Linköping,
lantbruksstyrelsen, domänverket, Svenska kyrkans församlings- och
pastoratsförbund, Sveriges domareförbund. Sveriges jordägareförbund, Fideikommissariernas
intresseorganisation samt i en reservation till Kommunförbundets
yttrande av företrädarna för de borgerliga partierna. Yrkandet
avstyrks av Göteborgs tingsrätt och Svenska kommunförbundet
(majoriteten).

Utskottet behandlade i betänkande LU 1983/84:35 med anledning av
propositionens förslag i övrigt till ändringar i arrendelagstiftningen ett
yrkande av samma motionärer om att bestämmelserna om överlåtelse av
arrenderätt inte skulle ges retroaktiv verkan. Utskottet pekade därvid bl. a.
på att i fråga om långvariga arrenden hade vid tidigare arrendereformer
nya bestämmelser i vissa fall gjorts omedelbart tillämpliga på äldre avtal.
I betänkandet erinrades om att utskottet tidigare uttalat att man inte kunde
bortse från att det fanns en risk för att ett antal arrenden kunde komma att
sägas upp av jordägaren, något som kunde få betydande negativa konsekvenser
särskilt när det gällde långvariga arrenden. Enligt utskottets mening
fanns det risk för att bestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt
kunde få liknande följder om de blev tillämpliga på äldre avtal först sedan
dessa förlängts. Utskottet delade därför departementschefens uppfattning
att det av sociala skäl var motiverat att de nya bestämmelserna fick gälla
också dessförinnan beträffande äldre avtal om arrendeförhållandet varit
långvarigt. På utskottets begäran avslog riksdagen motionsyrkandet.

Enligt utskottets mening äger det anförda giltighet också när det gäller

LU 1984/85:35

168

övergångsbestämmelserna till lagen om arrendators företrädesrätt. Med
hänsyn till de intressen som bär upp den nu aktuella lagstiftningen anser
utskottet att de nya reglerna bör bli tillämpliga på äldre avtal även om
arrendeförhållandet inte varit långvarigt. 1 sammanhanget kan också erinras
om att arrendelagskommittén förordade att den nya lagstiftningen
skulle bli omedelbart tillämplig också på alla äldre avtal. Med det anförda
tillstyrker utskottet förslaget i propositionen i denna del.

Övriga lagförslag

Förslagen till ändringar i JB och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
föranleder inte någon erinran från utskottets sida.

Upprättade lagförslag

Med anledning av vad utskottet har anfört i de föregående avsnitten har
inom utskottet upprättats följande förslag till ändringar i 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10
och 12 §§ förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Propositionens förslag

Om en arrendator har intresse av
att utöva sin förvärvsrätt, får han
anmäla detta till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet
i original eller bestyrkt kopia.

Utskottets förslag

Om en arrendator har intresse av
att utöva sin förvärvsrätt, får han
anmäla detta till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsboken.
Vid bostadsarrende får
en intresseanmälan göras endast om
det på arrendestället finns ett sådant
hus som avses i 10 kap. 1 § jordabalken
och huset har åsatts taxeringsvärde.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet
i original eller bestyrkt kopia.
Avser anmälan ett bostadsarrende,
skall till anmälan dessutom
fogas ett bevis om att bostadshuset
har åsatts taxeringsvärde.

LU 1984/85:35

169

sagts gäller även i förhållande till Avlider en arrendator under tid då
ny ägare av fastigheten. hans intresseanmälan gäller, skall

anmälningen gälla för dödsboet
fram till den inskrivningsdag som inträffar
närmast efter sex månader
från den dag då arrendatorn avled,
dock längst fram till den inskrivningsdag
som anges i första stycket.

Vad som har sagts i första och
andra styckena gäller även i förhållande
till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn får antecknas tidigast på den
inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas
helt eller delvis genom köp eller
byte utan att den arrendator som
har gjort intressanmälan har erbjudits
att förvärva arrendestället. Ett
sådant erbjudande kallas hembud.

Ett hembud får avse även annan
fast egendom än arrendestället, om
inte arrendatorn bestrider detta
inom den tid som gäller för antagande
av hembud enligt 10 §.

En överlåtelse får ske utan hembud,

Lorn arrendatorn godkänner
överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelsen
eller en lantbruksnämnd är
överlåtare,

3. om staten genom en annan
myndighet än statens affärsdrivande
verk är förvärvare,

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med
överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är överlåtarens
avkomling,

Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas
helt eller delvis genom köp eller
byte utan att den arrendator som
har gjort intresseanmälan eller, i fall
som avses i 4 § andra stycket, dennes
dödsbo har erbjudits att förvärva
arrendestället. Ett sådant erbjudande
kallas hembud.

Ett hembud får avse även annan
fast egendom än arrendestället, om
inte arrendatorn bestrider detta
inom den tid som gäller för antagande
av hembud enligt 10 §. Om
arrendeavtalet avser ett bostadsarrende
får ett hembud som nu sagts
dock inte bestridas, om avtalet omfattar
mer än hälften av den fasta
egendom som hembudet avser.

En överlåtelse får ske utan hembud,

l.om arrendatorn godkänner
överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelsen
eller en lantbruksnämnd är
överlåtare,

3. om staten genom en annan
myndighet än statens affärsdrivande
verk är förvärvare,

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med
överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är överlåtarens
avkomling,

6. om andel i fastighet förvärvas
av någon som redan äger andel i
fastigheten,

LU 1984/85:35

170

6. om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen
(1904:48 s. 1) om samäganderätt.

7. om förvärvet sker genom inrop
på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen
(1904:48 s. 1) om samäganderätt.

En överlåtelse får vidare ske utan
hembud, om arrendeavtalet avser ett
bostadsarrende och avtalet omfattar
hälften eller mindre än hälften av
den fasta egendom som överlåtelsen

Hembud behövs inte heller,

1. om arrendet inte är förenat
med rätt till förlängning,

2. om det med hänsyn till förhållandet
mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än arrendatorn
eller villkoren för eller omständigheterna
vid en sådan försäljning
skulle vara oskäligt att arrendatorn
får utöva sin förvärvsrätt enligt
denna lag,

3. om det är uppenbart att arrendatorn
skulle vägras förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4. om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan
komma till stånd.

Hembud behövs inte heller,

1. om arrendatorn inte harrätt till
förlängning av arrendeavtalet,

2. om det med hänsyn till förhållandet
mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än arrendatorn
eller villkoren för eller omständigheterna
vid en sådan försäljning
skulle vara oskäligt att arrendatorn
får utöva sin förvärvsrätt enligt
denna lag,

3. om det är uppenbart att arrendatorn
skulle vägras förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4. om det är uppenbart att erforderlig
fastighetsbildning inte kan
komma till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämnden
på begäran av jordägaren. Finner arrendenämnden i fall som avses i
första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd
vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren ändå inte befrias
från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så
mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande arrendestället eller
huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen
(1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Om det för en överlåtelse behövs
makes samtycke enligt 6 kap. 4 §
giftermålsbalken, skall makens
samtycke ges till avtalsförslaget.

8§

Hembud sker hos arrendenämnden
genom skriftlig anmälan av
jordägaren. Jordägaren skall härvid
ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag till köpeavtal som
skall innehålla uppgift om köpeskillingen
förden hembjudna egendomen
och övriga villkor för förvärvet.
Om det för en överlåtelse
behövs makes samtycke enligt 6
kap. 4 § giftermålsbalken, skall makens
samtycke ges till avtalsförslaget.

LU 1984/85:35

171

9 §

Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges
arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till
avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Arrendenämnden skall för anteckning
i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om
hembudet och om dagen då hembudet
skedde.

Hembudet upphör att gälla, om
det inte antas inom föreskriven tid
och på föreskrivet sätt.

Arrendenämnden skall för anteckning
i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om
hembudet och om dagen då hembudet
skedde. Sådan underrättelse
skall också ske om ett hembud avvisas
på grund av att arrendatorn har
bestritt det enligt J § andra stycket.

10 §

Hembudet antas genom att arrendatorn
inom tre månader från
den dag då hembudet skedde skriftligen
anmäler till arrendenämnden
att han har beslutat att förvärva den
hembjudna egendomen på de villkor
som anges i jordägarens förslag
till köpeavtal. När anmälan har
kommit in prövar nämnden om hembudet
rätteligen har antagits.

Hembudet upphör att gälla, om
det inte antas inom föreskriven tid
och på föreskrivet sätt eller när arrendatorn
skriftligen har underrättat
arrendenämnden om att han inte antar
hembudet.

12 §

LU 1984/85:35

172

ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen
är lägre eller villkoren eljest
ogynnsammare för jordägaren,
och upphör även detta hembud att
gälla, skall första meningen tillämpas
på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande
tillämpning, om överlåtelsen
avser en andel av den fasta egendom
för vilken intresseanmälan
gäller.

villkoren är ogynnsammare för
jordägaren, och upphör även detta
hembud att gälla, skall första meningen
tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande
tillämpning, om överlåtelsen
avser en del av den fasta egendom
för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket
tillämpas 5 § tredje och fjärde
styckena samt 6 §. Om något undantag
som avses där inte föreligger
prövar arrendenämnden, på framställning
av överlåtaren, om hinder
mot överlåtelsen föreligger.

LU 1984/85:35

173

Bilaga 5

Lagrådets yttrande

LAGRÅDET Utdrag

PROTOKOLL
vid sammanträde 1985-03-25 -

Närvarande: f. d. regeringsrådet Paulsson, regeringsrådet Mueller, justitierådet
Jermsten.

Enligt protokoll den 26 februari 1985 har riksdagens lagutskott beslutat
inhämta lagrådets yttrande över ett inom utskottet upprättat förslag till
vissa ändringar i det genom propositionen 1983/84:136 framlagda förslaget
till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Lagutskottets förslag har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn
Hans Regner.

De remitterade förslagen föranleder endast de erinringar från lagteknisk
synpunkt som framgår av det följande.

4§

I denna paragraf har införts en bestämmelse av innebörd att en intresseanmälan
efter arrendatorns död skall gälla för hans dödsbo under sex
månader efter dödsfallet. I förtydligande syfte bör då lämpligen även det
tillägget göras till sista stycket av paragrafen att orden ”eller hans dödsbo”
tas in efter ordet ”arrendatorn”.

5§

Såvitt angår bostadsarrenden innebär lagutskottets förslag att en annan
grundprincip rörande hembudsskyldigheten införs än den som propositionen
bygger på. Enligt propositionens förslag gäller i princip att överlåtelse
av fastighet, för vilken gäller intresseanmälan, inte får ske utan föregående
hembud under förutsättning att överlåtelsen helt eller delvis omfattar
arrendestället. Propositionen uppställer vidare som en grundläggande regel
att ett hembud inte behöver omfatta mer än arrendestället och att
arrendatorn inte är skyldig att som hembud godta ett erbjudande som till
någon del avser annat än arrendestället. Lagutskottets förslag innebär
beträffande bostadsarrenden att hinder inte skall föreligga för överlåtelse

LU 1984/85:35

174

av arrendestället under förutsättning att i överlåtelsen ingår även annan
mark och denna utgör hälften eller mera av det överlåtna området. Lagrådet
utgår därvid från att om arrendestället omfattar en hel fastighet hembudsskyldighet
alltid anses föreligga. När å andra sidan hembud behövs
skall arrendatorn enligt utskottsförslaget inte kunna motsätta sig att hembudet
får avse även annan mark än sådan som ingår i arrendet.

Från lagteknisk synpunkt möter vissa svårigheter att foga in de nya
reglerna inom den ram, som propositionsförslaget bildar. I lagutskottets
förslag har den nya principen för frihet från hembudsskyldighet när det
gäller bostadsarrenden kommit till uttryck först som ett sista stycke i 5 §.
Samtidigt har tidigare i paragrafen gjorts en ändring, som i sak bygger på
innehållet i det nya sista stycket. Enligt lagrådets mening skulle innebörden
av den avsedda regleringen framträda på ett naturligare och mera
logiskt sätt om den får komma till uttryck i omedelbar anslutning till första
stycket av paragrafen, där lagens huvudregel om hembudsskyldighet finns.
Om så sker kan det nuvarande andra stycket — som innehåller bestämmelser
av innebörd att hembud visserligen får avse även annan fast egendom
än arrendestället men att arrendatorn kan sätta sig emot detta —
jämkas så att arrendatorns nämnda rätt att avvisa ett hembud skall avse
endast jordbruksarrende.

Biträds de synpunkter lagrådet anfört bör det föreslagna nya fjärde
stycket av 5 § således utgå och paragrafen i övrigt, såvitt nu är i fråga,
utformas förslagsvis på följande sätt:

”Ett arrendeställe

En överlåtelse ”

Följs detta förslag bör jämkning ske i de hänvisningar till 5 §, som finns
i 9 § andra stycket och 12 § tredje stycket.

LU 1984/85:35

175

Innehållsförteckning

Ärendet 1

Sammanfattning 2

Propositionen 3

Motionsyrkanden 4

I Med anledning av proposition 1983/84:136 väckta motioner .. 4

II Vid 1984/85 års riksmöte väckt fristående motion 4

Utskottet

Inledning 5

Propositionens huvudsakliga innehåll 6

Allmänna överväganden 7

Lagstiftningsmetod 12

Intresseanmälan (2 — 4 §§) 14

Hembud (5-9 §§) 18

Antagande av hembud (10—12 §§) 35

Ikraftträdande m. m 40

Övriga lagförslag 41

Övriga frågor 41

Utskottets hemställan 42

Reservationer

1. Avslag på proposition 1983/84:136 delvis (m) 44

2. Övergångsbestämmelser till lagen om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället (c) 46

Särskilt yttrande (vpk) 47

Bilagor

1. Propositionens lagförslag 49

2. Av utskottet föreslagna ändringar i regeringens förslag till lag

om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 57

3. Remissyttranden över det i propositionen framlagda förslaget

till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 61

4. Lagrådsremiss med förslag till ändring i det i proposition
1983/84:136 framlagda förslaget till lag om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället 130

5. Lagrådets yttrande 173

Liber Tryck AB Stockholm 1985