BoU 1983/84:5

Bostadsutskottets betänkande
1983/84:5

om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken (prop. 1982/83:146)

1 Propositionen

I proposition 1982/83:146 (justitiedepartementet) har regeringen föreslagit
riksdagen att anta ett vid propositionen fogat förslag till lag om ändring i
jordabalken. Förslaget har som bilaga fogats till detta betänkande.

2 Motionerna m. m.

1 detta sammanhang behandlar utskottet

dels den under allmänna motionstiden 1983 väckta motionen 1982/83:

1558 av Kerstin Ekman och Kenth Skårvik (båda fp) vari hemställs att
riksdagen begär att regeringen föreslår sådana ändringar i hyreslagen att
hyresgäster som avstår från värdunderhåll vad gäller målning och tapetsering
får lägre hyra,

dels de med anledning av propositionen väckta motionerna 1982/83:

2304 av Barbro Evermo m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om ändring i 12
kap. 15 § jordabalken,

2317 av Tore Claeson m. fl. (vpk) vari hemställs att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts beträffande
förhandlingsöverenskommelser m. m.,

2318 av Rolf Dahlberg m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen med avslag
på regeringens proposition 1982/83:146 antar bifogat förslag till ändring av 12
kap. 15 § jordabalken,

2319 av Kerstin Ekman (fp) vari hemställs att riksdagen beslutar

1. att avslå regeringens förslag i proposition 1982/83:146,

2. att begära att regeringen förelägger riksdagen förslag om ändring i
hyreslagen så att alla hyresgäster ges inflytande över det inre underhållet i
bostaden,

2320 av Rune Torwald (c) vari hemställs att riksdagen beslutar avslå
proposition 1982/83:146.

Företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund, Målaremästarnas riksförbund,
Svenska målareförbundet, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har lämnat synpunkter i ärendet.

1 Riksdagen 1983/84.19sami. Nr 5

BoU 1983/84:5

3 Gällande ordning m. m.

I princip råder avtalsfrihet om hyrans storlek och andra villkor för
förhyrning av bostadslägenheter. Överenskommelse träffas antingen mellan
den enskilde hyresgästen och hyresvärden eller efter kollektiva förhandlingar.
Formerna och förutsättningarna för hur dessa kollektiva förhandlingar
bedrivs regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304). En sammanfattning av
denna lag lämnas nedan.

Enligt hyreslagens 15 § (12 kap. 15 § jordabalken) skall hyresvärden, om
en lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, i bostadsdelen med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.
Regeln är tvingande utom såvitt hyresavtalet avser ett enfamiljshus.

Enligt hyreslagens 24 a §, som infördes den 1 januari 1975, har bostadshyresgäster
rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed
jämförliga åtgärder i lägenheten. Hyresgästens rätt att utföra vissa arbeten i
lägenheten innebär inte någon inskränkning i principen om hyresvärdens
underhållsskyldighet. Det är sålunda inte möjligt att med bindande verkan
överföra underhållsskyldigheten på hyresgästen. Hyresgästen kan heller inte
för framtiden avstå från rätten till underhåll av hyreslägenheten.

Hyresrättsutredningen har i betänkandet Hyresrätt 3 (SOU 1981:77)
sammanfattat hyresförhandlingslagen på följande sätt.

Enligt hyresförhandlingslagen bedrivs förhandlingar om hyresförhållanden
beträffande bostadslägenheter mellan å ena sidan hyresvärden och hans
organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna
förs på grundval av en skriftlig förhandlingsordning. Denna kommer i vanliga
fall till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Kan parterna
inte komma överens om att träffa sådant avtal kan hyresnämnden, om
hyresgästorganisation eller hyresvärd begär det, besluta att förhandlingsordning
skall införas. För att en hyresgästorganisation skall kunna erhålla
förhandlingsordning krävs att det är fråga om en rättskapabel ideell förening
som har till uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, att
den har kompetens att föra deras talan vid förhandlingar samt att den är
representativ för de boende och åtnjuter deras förtroende.

Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller
flera hus, om parterna inte kommit överens om att undanta viss lägenhet.
Inte heller gäller förhandlingsordning, om hyresnämnd beslutat att hyresavtal
beträffande bostadslägenhet inte skall innehålla förhandlingsklausul.

De förhandlande parterna kan påkalla förhandling angående samtliga
boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller
hyran föreligger s. k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Detta
innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att
påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de
enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlingsklausul
tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenskommelser
som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande mot
hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i hyresav -

BoU 1983/84:5

talet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få frågan om
klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En hyresgäst
härpå det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva förhandlingssystemet.

Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom
en förhandlingsöverenskommelse, kan han utan uppsägning av hyresavtalet
ansöka hos hyresnämnden om prövning av överenskommelsen i den delen.
Prövningen sker enligt bruksvärderegeln.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, har hyresvärd och hyresgäst
rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och
begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Det
är således endast den enskilde hyresgästen eller den enskilde hyresvärden
som kan påkalla sådan prövning. Hyresnämndernas prövning kan därför
endast avse de individuella hyresavtalen. Detta innebär att de parter som
förhandlat inte själva kan föra en olöst fråga vidare till hyresnämnden.

Har sedan förhandlingar strandat en enskild hyresgäst eller hyresvärd
hänskjutit frågan om villkoren för den fortsatta förhyrningen till hyresnämnden,
skall nämnden fastställa villkoren enligt 48 § hyreslagen. Detta innebär
att bruksvärdeprincipen skall tillämpas när hyrans storlek skall bestämmas.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas riksförbund
har i en skrivelse i december 1982 till regeringen hemställt att förslag
snarast föreläggs riksdagen om en ändring av det ovan nämnda lagrummet
(12 kap. 15 § JB) så att hyresgästerna kan få inflytande över underhållet i
den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

I organisationernas skrivelse anges följande utgångspunkter för ett ökat
hyresgästinflytande. Hyresvärdens underhållsskyldighet får inte rubbas.
Hyresgästerna skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den
egna lägenheten. Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv utför
underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av
detta. Sveriges fastighetsägareförbund har i en skrivelse i februari 1983 till
justitiedepartementet framfört synpunkter med anledning av den nyss
nämnda skrivelsen.

SABO och Hyresgästernas riksförbund har den 25 oktober 1983 träffat
överenskommelse om vissa allmänna riktlinjer angående bostadshyresgästens
inflytande över den egna lägenheten. Överenskommelsen utgår från den
ovannämnda skrivelsen från organisationerna och från att riksdagen beslutar
anta den ändring i hyreslagen (15 §) som föreslås i proposition 1982/83:146.
Överenskommelsen innebär att hyresgäst som önskar få sitt lägenhetsunderhåll
utfört, på samma sätt som i dag, har kvar sina nuvarande rättigheter,
medan hyresgäst som är intresserad av att utvidga rättigheterna ges möjlighet
till det.

Svenska Bostäder och Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har den 28
oktober 1983 träffat avtal om hyresgäststyrt underhåll. Hyresgäststyrt
underhåll, som avser målnings- och tapetseringsunderhåll. innebär enligt
avtalet att hyresgästen ges rätt att avstå från planerad underhållsåtgärd
fr. o. m. det år när åtgärderna skall utföras enligt en mellan parterna
överenskommen underhållsplan. En hyresgäst som väljer att avstå från
1* Riksdagen 1983184. 19 sami. Nr 5

BoU 1983/84:5

erbjudet underhåll erhåller en underhållsrabatt som motsvarar företagets
årliga kostnader för underhållsåtgärden.

4 Utskottet

I propositionen föreslås att 15 § hyreslagen (12 kap. 15 § jordabalken)
ändras så att regeln om hyresvärdens underhållsskyldighet inte skall vara
tvingande om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i
en förhandlingsöverenskommelse enligt denna lag. Ovan (avsnitt 3) har
lämnats en sammanfattande redogörelse över hyresförhandlingslagen.

Motivet för den förordade ändringen är enligt propositionen att det ansetts
angeläget att snabbt få fram ett system som gör det möjligt för hyresgästerna
att få större inflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och
tapetsering.

Med anledning av propositionen har väckts fem motioner som behandlas i
detta betänkande. Dessutom behandlas en motion väckt under allmänna
motionstiden 1983.

I motion 2320 (c) hemställs att riksdagen avslår propositionen. Motionären
anför bl. a. att negativa konsekvenser och praktiska problem i samband med
hyresgästinflytande kan bli följden av ett genomförande av den förordade
lagändringen. Vidare framhålls att man genom propositionen föreslår att
samma ekonomiska spelregler för underhållsarbeten som redan finns inom
bostadsrätts- och villamarknaden skall införas inom hyresrättsområdet.
Detta leder enligt motionären till en ökad svart målerimarknad.

I ytterligare två motioner - motionerna 2318 (m) och 2319 (fp) - förs fram
yrkanden om avslag på propositionen. Avslagsyrkandet i den förstnämnda
motionen har kompletterats med ett förslag till ändring av hyreslagens 15 §
av innebörden att den enskilde hyresgästen genom avtal med fastighetsägaren
skall ges möjlighet att överta ansvaret för underhåll av den egna
lägenheten. I (fp)-motionen kompletteras avslagsyrkandet med ett yrkande
om att riksdagen hos regeringen skall begära ett förslag som gör det möjligt
att hyresgästinflytandet på målning och tapetsering kommer att omfatta
också hyresgäster i fastigheter utan förhandlingsordning. Den under allmänna
motionstiden 1983 väckta motionen 1558 (fp) har ett yrkande av samma
innebörd.

Farhågor för att ett genomförande av den i propositionen förordade
lagändringen skall öppna ytterligare möjligheter till skatteundandraganden
förs fram i motion 2304 (s). Motionärerna anser bl. a. att resultatet av det
arbete som pågår inom kommissionen mot ekonomisk brottslighet bör
avvaktas liksom den proposition som kan väntas med anledning av
hyresrättsutredningens betänkande. Vad i motionen anförts föreslås riksdagen
som sin mening ge regeringen till känna.

Ett riksdagens tillkännagivande till regeringen avseende utformningen av

BoU 1983/84:5

förhandlingsöverenskommelsernas innehåll begärs i motion 2317 (vpk).
Motionärerna accepterar förslaget i propositionen men anser att regeringen
bör ta upp överläggningar med de parter som berörs av den föreslagna
lagändringen så att hyresgästernas rätt till reparation och underhåll inte
äventyras. Vidare fäster motionärerna uppmärksamhet på frågan om
bruksvärdeprövningen när arbeten bekostats av tidigare hyresgäst.

Med anledning av vad i propositionen och i motionerna föreslagits vill
utskottet anföra följande.

Enligt utskottets uppfattning är det angeläget att på olika sätt fördjupa och
utveckla formerna för hyresgästernas inflytande över den egna lägenheten.
Det kan erinras om att ett enigt civilutskott år 1974 (se CU 1974:36 s. 51)
tillstyrkte ett regeringsförslagom att i hyreslagen skulle tas in en ny 24 a § av
innebörden att bostadshyresgäst skulle ha rätt att på egen bekostnad och utan
föregående samtycke av hyresvärden i den förhyrda lägenheten bl. a. utföra
målning och tapetsering. Det nu framlagda regeringsförslaget får ses som ett
uttryck för en önskan att ge hyresgästerna ett ökat inflytande över åtgärder i
den egna lägenheten. Mot regeringsförslaget som sådant har i nu aktuell del
invändningar inte framförts i andra motioner än i motion 2320 (c). I denna
motion har yrkats avslag på regeringsförslaget. I de övriga motionerna har,
som framgått ovan, invändningar inte rests mot att hyresgästerna får ett ökat
inflytande över den egna lägenheten. I tre av dessa, nämligen motionerna
1558 (fp), 2318 (m) och 2319 (fp), förs fram alternativa förslag till hur ett
hyresgästinflytande skulle kunna utformas medan i motion 2304 (s) bl. a.
föreslås att resultatet av vissa ytterligare utredningsförslag m. m. avvaktas. I
motion 2317 (vpk) slutligen tas upp frågan om den närmare utformningen av
förhandlingsöverenskommelser m. m.

Utskottet anser det angeläget att ett system införs som gör det möjligt för
hyresgästerna att få ett större inflytande över reparationer i den egna
lägenheten främst avseende målning och tapetsering. Denna uppfattning
innebär att utskottet inte kan tillstyrka motion 2320 (c) i vilken yrkas att
riksdagen skall avslå propositionen.

I motion 2318 (m) förordas med avslag på propositionen en alternativ
lösning som innebär att den enskilde hyresgästen skall ges möjlighet att
genom avtal med fastighetsägaren ta över ansvaret för den egna lägenheten.
Motionärerna avvisar sålunda den lösning inom ramen för hyresförhandlingslagens
förhandlingssystem som varit utgångspunkten för förslaget i
propositionen. Frågan om den enskilde hyresgästens rätt har även tagits upp i
propositionen. Utskottet instämmer med vad i propositionen anförts om att
den tvingande regeln om hyresvärdens underhållsskyldighet skulle förlora
mycket av sitt värde om den gjordes dispositiv så att hyresvärden genom avtal
med enskilda hyresgäster skulle kunna överföra ansvaret på dem. Det kan
befaras att ett genomförande av den ordning som förordas i motionen skulle
innebära ett förhandlingsöverläge för hyresvärden som medför att den
enskilde hyresgästen, såsom anförs i propositionen, skulle tvingas acceptera

BoU 1983/84:5

en för honom oförmånlig överenskommelse om underhållsansvaret. Utskottet
föreslår mot bakgrund av det nu anförda att motion 2318 (m) avstyrks.
Inte heller kan utskottet tillstyrka det yrkande om avslag på propositionen
som förs fram i motion 2319 (fp) yrkande 1. Vad i denna motion anförts om
utformningen av ett alternativt förslag att uppnå ett ökat hyresgästinflytande
behandlar utskottet nedan.

Som framgått ovan delar utskottet uppfattningen i propositionen om att ett
ökat hyregästinflytande nu bör komma till stånd. Utskottet finner det också
motiverat att detta inflytande ges den omfattning som föreslås i propositionen.
Emellertid anser utskottet att det finns skäl att göra en utvärdering av
erfarenheterna av ett ökat hyresgästinflytande. I en sådan utvärdering finns
även möjligheter att överväga olika alternativ och pröva dessa mot regeringens
nu behandlade förslag. En naturlig del i detta arbete blir att överväga vad
i skilda sammanhang förordats om lagstiftningens utformning m. m. för att
nå ett ökat hyresgästinflytande. Utvärderingen bör lämpligen anförtros en
särskild arbetsgrupp.

Utskottet vill i detta sammanhang instämma med vad i propositionen och i
de nu aktuella motionerna anförts om vikten av ett ökat inflytande för
hyresgästerna och stryka under att de föreslagna övervägandena utgår från
denna uppfattning. De närmare formerna för övervägandena - bl. a.
arbetsgruppens sammansättning - torde få avgöras av regeringen.

Vad nu anförts innebär - om utskottets uppfattning delas av riksdagen - att
vad i motionerna 1558 (fp) och 2319 (fp) yrkande 2 föreslagits om
utformningen av ett hyresgästinflytande kommer att bli föremål för ytterligare
överväganden. Även vad i motionerna 2304 (s) och 2317 (vpk) i vissa
avseenden anförts får förutsättas komma att ingå i det kommande arbetet.
Vad utskottet med anledning av dessa fyra motioner anfört om vissa
överväganden bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Mot bakgrund av vad ovan anförts finner utskottet det motiverat att
ändringen i hyreslagen tidsbegränsas. Utskottet anser det lämpligt att lagen
träder i kraft den 1 januari 1984 och att den ges en treårig giltighetstid.

Utskottet hemställer

1. beträffande 12 kap. 15 § jordabalken att riksdagen med anledning
av proposition 1982/83:146 och med avslag på motionerna
1982/83:2318, 2319 yrkande 1 och 2320 antar vid detta betänkande
enligt i bilaga härtill som utskottets förslag betecknad
lydelse,

2. beträffande utvärdering m. m. att riksdagen med anledning av
motionerna 1982/83:1558, 2304, 2317 och 2319 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Stockholm den 8 november 1983

På bostadsutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

BoU 1983/84:5

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Oskar Lindkvist (s), Rolf Dahlberg (m),
Maj-Lis Landberg (s), Knut Billing (m), Magnus Persson (s), Bertil
Danielsson (m), Birgitta Hambraeus (c), Per Olof Håkansson (s), Lennart
Nilsson (s), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp), Tore Claeson (vpk),
Margareta Palmqvist (s) och Rune Evensson (s).

Reservation

Rolf Dahlberg, Knut Billing, Bertil Danielsson och Margareta Gard (alla
m) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 5 börjar ”Utskottet anser”
och på s. 6 slutar ”treårig giltighetstid” bort lyda:

Aven om kritik kan riktas mot regeringens handläggning av frågan om
formerna m. m. för ett ökat hyresgästinflytande främst avseende målning
och tapetsering vill utskottet inte motsätta sig att åtgärder vidtas i avsikt att
nå detta ökade inflytande. Utskottet kan emellertid inte ställa sig bakom den
kollektiva lösning som förordas i propositionen. Som hävdas i motionerna
1558 (fp), 2318 (m) och 2319 (fp) bör ett förslag till hur ett ökat
hyresgästinflytande uppnås utgå från att hyresgästerna skall ges möjligheter
att få ett ökat inflytande över den egna lägenheten utan att för den skull
kollektiva lösningar väljs och från de enskilda hyresgästernas val av
underhållsnivå. Detta val skall sedan påverka hyrans storlek.

Lagrådet har ställt sig tveksamt till den lösning för att nå ett ökat
hyresgästinflytande som regeringen ansett böra genomföras. Som framgått
ovan innebär regeringens lösning att det kollektiva förhandlingssystemet
enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) även skulle omfatta det underhåll
som nu diskuteras. Som lagrådet anför är det tveksamt om den enskilde
hyresgästen ges ett tillräckligt skydd inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse.
Hyresgästerna i ett hus kan, som också lagrådet påpekar, ha vitt
skilda intressen i fråga om underhållet. En förhandlingsöverenskommelse
måste rimligen anpassas till hyresgästernas genomsnittliga önskemål.

Vidare bör uppmärksammas vad i motionerna anförts om att regeringens
förslag inte tillgodoser de hyresgäster som bor i fastigheter för vilka
förhandlingsordningar inte finns. Med regeringens lösning kommer dessa
hyresgäster inte att omfattas av ett ökat hyresgästinflytande. Från grundläggande
demokratisk synpunkt måste ett sådant förfarande förkastas. Dessutom
vill utskottet inte medverka till att en lagstiftning genomförs som
ytterligare inskränker den enskilde hyresgästens inflytande över den egna
lägenheten. Det finns inte grundad anledning att ytterligare förstärka det
inflytande som hyresmarknadens parter redan har. Tvärtom finns anledning
att söka lösningar som utgår från den enskilde hyresgästens önskemål.

Sammanfattningsvis finner utskottet att ett hyresgästinflytande bör utformas
enligt förslaget i motion 2318 (m). Detta motionsförslag innebär att den
enskilde hyresgästen genom avtal med fastighetsägaren ges möjlighet att

BoU 1983/84:5

överta ansvaret för underhållet av den egna lägenheten. Genom utskottets
ställningstagande får syftet med motionerna 1558 (fp) och 2319 (fp) anses i
inte ringa grad tillgodosett. Den nu förordade lagändringen bör träda i kraft
den 1 januari 1984.

Vad i motion 2317 (vpk) anförts om förhandlingsöverenskommelsens
innehåll saknar aktualitet vid den lösning utskottet nu förordat. Inte heller
kan utskottet ställa sig bakom förslaget i motion 2304 (s) om att bl. a.
propositionen på grundval av hyresrättsutredningens betänkanden skall
avvaktas innan den nu förordade lagändringen genomförs.

Yrkandet i motion 2320 (c) om avslag på propositionen har inte förenats
med något alternativt förslag till hur ett ökat hyresgästinflytande skulle
kunna utformas. Mot bakgrund av utskottets inställning i huvudfrågan kan
utskottet inte heller ställa sig bakom denna motion.

1dels utskottets hemställan bort lyda

att riksdagen med anledning av proposition 1982/83:146 och
motionerna 1982/83:1558, 2318 och 2319 samt med avslag på
motionerna 1982/83:2304, 2317 och 2320 antar vid detta
betänkande enligt i bilaga härtill som reservanters förslag
betecknade lydelse.

1 Vid bifall till denna hemställan förfaller utskottets hemställan under 2.

Särskilda yttranden

Kjell A. Mattsson (c), Birgitta Hambraeus (c) och Kerstin Ekman (fp)
anför:

I nu föreliggande betänkande behandlas bl. a. motionerna 1558 (fp) och
2319 (fp). I dessa motioner förordas en ordning för ett ökat hyresgästinflytande,
beträffande målning och tepetsering som innebär att detta ökade
inflytande skall gälla alla hyresgäster och således inte vara förbehållet de
hyresgäster som bor i fastigheter för vilka förhandlingsordning finns. I
propositionen anges att förhandlingsordningar torde finnas för alla fastigheter
som ägs av allmännyttiga bostadsföretag samt för ca 80 % av det privata
fastighetsbeståndet.

Utskottet föreslår ett tillkännagivande med anledning bl. a. av (fp)-motionerna och anser att en utvärdering av erfarenheterna av ett ökat
hyresgästinflytande bör göras av en särskild arbetsgrupp. Utskottet föreslår
mot bakgrund härav att lagen ges en treårig giltighetstid.

Utskottets ställningstagande innebär sålunda att riksdagen åter kommer
att få pröva frågan om hur ett ökat hyresgästinflytande bör utformas. Det
finns anledning stryka under vad i (fp)-motionerna anförts om att detta
ökade inflytande kommer att omfatta alla hyresgäster och att denna fråga

BoU 1983/84:5

övervägs närmare i utvärderingen. I den av utskottet förordade arbetsgruppen
bör bl. a. ingå representanter för de allmännyttiga bostadsföretagen och
för de privata hyresvärdarna samt för hyresgästerna.

Tore Claeson (vpk) anför:

Bostadsutskottet har tillstyrkt men förordat en tidsbegränsning av regeringens
förslag om ändring i hyreslagens 15 § (12 kap. 15 § jordabalken) i
avsikt att få fram ett system som gör det möjligt för hyresgästerna att få ett
större inflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och
tapetsering.

Jag har ställt mig bakom utskottets förslag men vill anföra följande
beträffande den av utskottet förordade utvärderingen. Det förtjänar att
betonas vad utskottet anfört om att det är angeläget att på olika sätt fördjupa
och utveckla formerna för hyresgästernas inflytande över den egna lägenheten
samt att de av utskottet föreslagna övervägandena utgår från denna
uppfattning. Vad i propositionen anförts om omfattningen av ett ökat
hyresgästinflytande är enligt min uppfattning att se som ett minimikrav. Jag
förutsätter att i den kommande utvärderingen möjligheterna övervägs om
hur hyresgästinflytandet ytterligare skall ökas och fördjupas så att hyresgästernas
möjligheter att påverka såväl underhållet av den egna lägenheten som
den yttre boendemiljön förbättras. Regeringens kommande förslag till
riksdagen bör grundas på denna uppfattning.

Som utskottet också anför bör vad i vissa motioner föreslagits om
utformningen av ett hyresgästinflytande bli föremål för ytterligare överväganden.
I motion 2317 (vpk) anförs att överläggningar bör tas upp med olika
parter som berörs av lagändringen i avsikt att få till stånd förhandlingsöverenskommelser
som utformas så att grundläggande principer beträffande
hyresvärdens underhållsskyldighet och hyresgästens rätt till reparation och
underhåll inte äventyras. Vidare finns anledning överväga om ytterligare
åtgärder behöver vidtas i avsikt att få fram förhandlingsordningar för
fastigheter där sådana saknas. Anledning finns även att undersöka hur
bruksvärdesprövningen skall utformas så att vad hyresgäst bekostat inte skall
kunna räknas en hyresvärd till godo. Inte heller bör vad tidigare hyresgäst
bekostat beaktas vid en bruksvärdesprövning. Denna uppfattning har
riksdagen tidigare givit uttryck för (CU 1974:36 s. 103), genom en ändring i
propositionen 1974:150. Riksdagen beslöt med anledning av denna proposition
att ordet hyresgästen skulle bytas ut mot ordet hyresgäst i avsikt att uppnå
den ovan beskrivna ordningen. Denna riksdagens ändring synes ännu inte
uppmärksammats av olika rättsinstanser.

Slutligen bör en uppföljning göras huruvida de farhågor besannats som
framförts om att den nu förordade lagändringen skulle innebära möjligheter
till skatteundandraganden.

BoU 1983/84:5

Förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15 § jordabalken1 skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande lydelse

Regeringens förslag
12 kap.

15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller
Om lägenhet helt eller delvis är
uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens
försämring genom ålder och
bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus,
gäller dock vad som sagts nu
endast om ej annat avtalats.

hålla lägenheten i sådant skick som
följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är
uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens
försämring genom ålder och bruk.
Detta gäller dock inte, om något
annat har avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus,
eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits in
i en förhandlingsöverenskommelse
enligt nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1979:252.

BoU 1983/84:5

Bilaga

Utskottets förslag Reservanters förslag

12 kap.

15 §

Under hyrestiden (regeringens förslag) andra stycket.

Om lägenheten (regeringens för- Om lägenheten (regeringens förslag)
nämnda lag. slag) ålder och bruk.

Vad som nu sagts gäller dock inte
om hyresvärd och hyresgäst efter hyresavtalets
ingående avtalat annat.

Andra stycket 2 gäller endast
under tiden den 1 januari 1984 - den
31 december 1986.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1984.