BoU 1983/84:29

Bostadsutskottets betänkande
1983/84:29

om ändringar i hyreslagstiftningen m. m. (prop. 1983/84:137)
Sammanfattning

I propositionen föreslås att det nuvarande systemet för hyressättning,
bruksvärdesystemet, behålls med vissa justeringar. Bl. a. föreslås att parterna
skall vara i princip jämställda i fråga om prövning av vad som är skäliga
hyresvillkor. Hyrestiden föreslås i princip bli obestämd. Uppsägning av
hyresavtal föreslås behöva ske bara när avtalet skall upphöra, medan ett
enklare förfarande föreslås infört beträffande ändring av hyresvillkoren.
Vidare föreslås att systemet med särskilda bränsle- och va-klausuler i princip
förbjuds.

I betänkandet behandlas 29 motioner, varav sex väckts med anledning av
propositionen. Yttrande har avgetts av lagutskottet.

Bostadsutskottet tillstyrker propositionsförslaget i allt väsentligt.

I fråga om bruksvärdesystemet avstyrker utskottet mot propositionsförslaget
stående motioner, dels (m), (c) och (fp) om ytterligare översyn, dels (c)
och (fp) om en försöksverksamhet med oreglerad hyressättning. Även andra
motionsyrkanden (m), (fp) och (vpk) om ändrad inriktning av bruksvärdesystemet
avstyrks.

Beträffande lokalhyror finner utskottet flera motionsyrkanden tillgodosedda
med de uttalanden om utvärdering som bostadsministern gör i
propositionen.

Beträffande frågor om kollektiva tvister, om tidpunkten för verkan av
ändringsbeslut och om andra hyresvillkor än hyran tillstyrks propositionen
och avstyrks motioner (m) och (fp).

Yrkande i en motion (m) om att nuvarande ordning skall behållas vad
gäller bränsle- och va-klausuler avstyrks, liksom motionsyrkanden (c) och
(fp) om uttalanden beträffande vissa energisparåtgärder.

I motioner (s), (fp) och (vpk) framlagda förslag om viss rätt för
andrahandshyresgäster att överta förstahandshyresgästs hyresavtal avstyrks.

Motioner (m) och (fp) om handläggningen av hyrestvister avstyrks.

Propositionen innehåller förslag om åtgärdsföreläggande som skall kunna
riktas mot en hyresvärd. Utskottet föreslår med anledning av en motion (s)
att vissa frågor om ett beslutat föreläggandes verkan mot en ny ägare skall
övervägas vidare. Utskottet avstyrker en motion (m) om begränsning i de
föreslagna reglernas tillämplighet.

Ett yrkande (vpk) om avskaffande av möjligheten att i kollektivavtal
frångå hyreslagens bestämmelser avstyrks, medan däremot med anledning
av en motion (s) föreslås att riksdagen gör ett uttalande angående en översyn

1 Riksdagen 1983/84. 19 sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

2

av bestämmelserna rörande sambandet mellan anställning och bostad.

Motioner rörande inskränkt besittningsskydd vid rivning (m), förvaltarföreningar
(c), införande av besvärsrätt beträffande beslut i bytesärenden (m),
ökade möjligheter att avlägsna störande hyresgäster (m), avskaffande av
bestämmelser om inneboende (vpk) och om tillträdande hyresgästs ansvar
för företrädarens förpliktelser (s), avstyrks.

Rörande hyresförhandlingslagen tillstyrks propositionsförslaget och avstyrks
en motion (s) rörande omfattningen av primär förhandlingsskyldighet
samt motioner (m), (c) och (fp) rörande förhandlingsrätt och förhandlingsersättning.

1 Propositionen

Regeringen har i proposition 1983/84:137 (justitiedepartementet) föreslagit
riksdagen att, såvitt nu är i fråga, anta vid propositionen fogade förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

4. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

5. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

6. lag om ändring i bostadsanvisninglagen (1980:94),

7. lag om ändring i utsökningsbalken.

Förslaget i propositionen under 2. avser lag om ändring i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta lagförslag har av bostadsutskottet
överlämnats till lagutskottet.

Lagförslagen såvitt nu är i fråga har fogats till detta betänkande som bilaga

1 (s. 49).

2 Motionerna m. m.

I detta betänkande behandlar utskottet

dels de under allmänna motionstiden 1983 väckta motionerna 1982/83:

307 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (båda s) vari hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen
anförts om en översyn av hyressättningen enligt bruksvärdesprincipen m. m.,

360 av Ulf Adelsohn m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(2) att riksdagen hos regeringen begär att ett nytt hyressättningssystem i
enlighet med motionen skyndsamt utreds,

668 av Tore Claeson m. fl. (vpk) vari hemställs

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag snarast
bör föreläggas riksdagen om ändring av 12 kap. 48 § första stycket
jordabalken (hyreslagen) om att hyran vid förlängning av hyresavtal inte får
vara högre än hyran för likvärdiga lägenheter,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att de
hyresrabatter som kan komma att utgå till allmännyttiga bostadsföretag skall

BoU 1983/84:29

3

kunna påverka bruksvärdeshyrorna då det gäller s. k. jämförelsehyror,

891 av Tore Claeson och Karin Nordlander (båda vpk) vari hemställs att
riksdagen beslutar att anta följande
Förslag till

Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrives att 12 kap. 67 § jordabalken skall upphöra att gälla
vid utgången av juni månad 1983,

1103 av Thorbjörn Fälldin m. fl. (c) vari - med hänvisning till motion
1982/83:1100 - såvitt nu är i fråga hemställs

(2) att riksdagen uttalar att åtgärder bör vidtas så att både fastighetsägare
och boende får skälig nytta av den besparing som uppkommer genom
energisparåtgärder,

1221 av Barbro Evermo m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen hos
regeringen begär en översyn av hyreslagens bestämmelser om personal- och
tjänstebostäder enligt vad som förordats i motionen,

1632 av Thorbjörn Fälldin m. fl. (c) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(8) att riksdagen beslutar som sin mening ge regeringen till känna vad som i
motionen anförts om utredning beträffande bruksvärdesystemet och lokalhyresgästers
ställning,

2094 av Knut Billing och Gunnar Hökmark (båda m) vari hemställs att
riksdagen begär att regeringen snarast framlägger förslag till ändring av
hyresförhandlingslagen enligt vad i motionen anförts,

2099 av Kerstin Ekman och Olle Grahn (båda fp) vari hemställs att
riksdagen beslutar som sin mening ge regeringen till känna vad i motionen
anförts om en översyn av bruksvärdessystemet,
dels de under allmänna motionstiden 1984 väckta motionerna 1983184:
369 av Kjell Mattsson m. fl. (c) vari hemställs att riksdagen som sin mening
ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om ändringar i
hyresförhandlingslagen (SFS 1978:304) så att rätten till förhandlingsordning
ligger hos den organisation hyresgäster i en fastighet bildar eller ansluter sig
till,

719 av Lars-Erik Lövdén och Kurt Ove Johansson (båda s) vari hemställs
att riksdagen hos regeringen begär en utredning om hyreslagens regler för
besittningsskydd och hyressättning för affärslokaler, i syfte att stärka
lokalhyresgästernas ställning,

720 av Kjell Mattsson m. fl. (c) vari hemställs att riksdagen beslutar att
bostadssaneringslagen ändras i enlighet med vad som i motionen anförts,

923 av Ulf Adelsohn m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(3) att riksdagen hos regeringen begär att ett nytt hyressättningssystem i
enlighet med motionen skyndsamt utreds,

(4) att riksdagen hos regeringen anhåller om förslag till ändring av
hyresförhandlingslagen i enlighet med vad som anförts i motionen,

926 av Ulf Adelsohn m. fl. (m) vari - med hänvisning till motion
1983/84:923 - såvitt nu är i fråga hemställs

BoU 1983/84:29

4

(4) att riksdagen hos regeringen anhåller om förslag till att överföra
hyresrättsliga frågor till allmän domstol på sätt anges i motionen,

1055 av Tore Claeson och Nils Berndtson (båda vpk) vari hemställs att
riksdagen hos regeringen hemställer om skyndsam översyn av hyreslagens
bestämmelser för besittningsskydd och hyressättning för lokalhyresgäster
och begär förslag i syfte att stärka lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden,

1059 av Hans Göran Franck m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen hos
regeringen begär en utredning beträffande hyreslagens regler i fråga om
hyressättning och besittningsskydd för lokaler i syfte att förbättra lokalhyresgästernas
ställning på hyresmarknaden,

1342 av Bertil Fiskesjö och Sigvard Persson (båda c) vari hemställs att
riksdagen beslutar att hos regeringen begära utredning och förslag med syfte
att uppnå rimlig hyressättning och besittningsskydd för lokaler av det slag
som angetts i motionen,

1527 av Anders Andersson och Karl Björzén (båda m) vari hemställs att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
beträffande behovet av ändrade regler om besittningsskydd för hyresgäst när
fastighet skall rivas,

1531 av Stig Gustafsson m. fl. (s) vari hemställs att riksdagen hos
regeringen begär förslag till lagändringar i vad gäller reparationsföreläggande
enligt de riktlinjer som anförs i motionen,

2072 av Thorbjörn Fälldin m. fl. (c) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(1) att riksdagen beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad
som anförts om gemensam skötsel och underhåll av hyresrättslägenheter,

2113 av Jan-Erik Wikström m. fl. (fp) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(8) att riksdagen beslutar att på försök avveckla bruksvärdesystemet i
några kommuner och där införa en fri hyresmarknad med en noggrann och
vetenskaplig utvärdering efter försöksverksamhetens slut,

(9) att riksdagen beslutar att en precisering i hyreslagen sker varav framgår
att ersättning för boinflytande och fritidsverksamhet som kommer organisation
av hyresgäster till del icke skall anses som hyra,

(10) att riksdagen beslutar att bestämmelse i hyreslagen eller hyresförhandlingslagen
införs om att förhandlingsöverenskommelse icke må slutas
om förhandlingsersättning till organisation av hyresgäster utan att ersättningen
eller dess beräkningsgrunder klart specificeras i själva hyresavin,

2115 av Jan-Erik Wikström m. fl. (fp) vari - med hänvisning till motion
1983/84:2113 - såvitt nu är i fråga hemställs

(2) att riksdagen beslutar att hyresnämnds och bostadsdomstolsuppgifter
skall överföras till de allmänna domstolarna, så att rättskipningen sker utan
intresseledamöter,

2417 av Martin Olsson (c) vari hemställs att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad som i motionen anförts om utvärdering av
lagregleringen av förhållandet mellan hyresvärd och lokalhyresgäst mot

BoU 1983/84:29

5

bakgrund av utvecklingen på hyresmarknaden,

dels de med anledning av propositionen väckta motionerna 1983184:

2766 av Elisabeth Fleetwood och Allan Ekström (båda m) vari hemställs

1. att riksdagen beslutar att flytta den i 70 § andra stycket gjorda
hänvisningen till 35 § till 70 § första stycket, varigenom klagorätt införs för
beslut i bytesärenden,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som sägs i
motionen om ökade möjligheter för hyresvärd att avlägsna ordningsstörande
hyresgäster,

2767 av Kjell Mattsson m.fl. (c) vari hemställs att riksdagen beslutar att
som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om
försöksverksamhet med fri hyresmarknad,

2768 av Axel Andersson m. fl. (s) vari hemställs

1. att riksdagen beslutar anta i motionen föreslagen ändring av 12 kap. 55 §
jordabalken jämte motivtext,

2. att riksdagen beslutar att 12 kap. 38 § jordabalken andra punkten
upphör att gälla,

3. att riksdagen beslutar om en särskild bestämmelse i 12 kap. jordabalken,
med syfte att stärka andrahandshyresgästens ställning på sätt som anges i
motionen,

4. att riksdagen beslutar om en särskild bestämmelse i hyresförhandlingslagen
om att den primära förhandlingsskyldigheten även skall omfatta
underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsåtgärder,

2769 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari hemställs

1. att riksdagen med ändring av förslagen i proposition 1983/84:137
beslutar att 12 kap. 41 § jordabalken skall upphöra att gälla vid utgången av
december månad 1984,

2. att riksdagen med ändring av förslagen i proposition 1983/84:137
beslutar att 12 kap. 67 § jordabalken skall upphöra att gälla vid utgången av
december månad 1984,

3. att riksdagen med ändring av förslagen i proposition 1983/84:137
beslutar att 12 kap. 55 § jordabalken skall erhålla följande som motionärernas
förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen Om hyresvärden och hyresgästen
tvistar om hyrans storlek, skall hyran tvistar om hyrans storlek, skall hyran

fastställas till skäligt belopp. Hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran

är härvid inte att anse som skälig, om är härvid inte att anse som skälig, om

den är påtagligt högre än hyran för den är högre än hyran för lägenheter

lägenheter som med hänsyn till som med hänsyn till bruksvärdet är

bruksvärdet är likvärdiga. likvärdiga.

Vid prövning denna balk.

BoU 1983/84:29

6

4. att riksdagen med ändring av förslagen i proposition 1983/84:137
beslutar att 12 kap. 39 § jordabalken skall erhålla följande som motionärernas
förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

39 §

Har en bostadslägenhet under
minst tre år i följd varit upplåten till
samma andrahandshyresgäst och
upphör upplåtarens hyresavtal på
grund av uppsägning eller eljest att
gälla, har andrahandshyresgästen
rätt att överta upplåtarens hyresrätt
och att få hyresavtalet förlängt för
egen del, om

1. han har sin bostad i lägenheten,

2. det inte är uppenbart obilligt mot
hyresvärden eller andra bostadssökande
att han får överta hyresrätten,

3. hyresvärden även i övrigt skäligen
kan nöjas med honom som hyresgäst,
samt

4. annat ej följer av 56-60 §§. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden
sagt upp avtalet till omedelbart
upphörande på grund av förverkande.

När andrahandshyresgästen övertar
hyresrätten, upphör hans avtal
med upplåtaren att gälla.

2770 av Rolf Dahlberg m. fl. (m) vari hemställs

1. att riksdagen hos regerinen begär tillsättande av en utredning med
uppgift att lägga fram förslag till ett marknadsorienterat hyressättningssystem
för bostadslägenheter,

2. att riksdagen beslutar att hyresnämndens beslut om hyresändring enligt
hyresförhandlingslagen skall gälla enligt hyresrättsutredningens förslag,

3. att riksdagen med avslag på propositionen i delen om prövningen av
andra hyresvillkor än hyran beslutar att nuvarande ordning bibehålls,

4. att riksdagen uttalar sig för att institutets åtgärdsföreläggande skall
begränsas till att gälla fysiska hinder i nyttjanderätten,

5. att riksdagen uttalar sig för att nuvarande ordning vad gäller värme- och
va-klausuler bibehålls,

2771 av Kerstin Ekman och Olle Grahn (båda fp) vari hemställs

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ny hyresprocesslag,

2. att riksdagen beslutar att på försök avveckla bruksvärdessystemet i
några kommuner och där införa en fri hyresmarknad med en noggrann och
vetenskaplig utvärdering efter försöksverksamhetens slut,

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens
samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall
som avses i andra stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits
till en kommun, får kommunen upplåta
lägenheten i dess helhet i andra
hand. Hyresvärden skall genast underrättas
om upplåtelsen.

Omförbud i vissa fall för hyresvärden
att medverka till att en bostadslägenhet
upplåts i andra hand finns
bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen
(1980:94).

BoU 1983/84:29

7

3. att riksdagen uttalar sig för att en mer aktiv användning av lägesfaktorn
bör ske i enlighet med vad som anförs i motionen,

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring av bruksvärdesbegreppet
i fråga om lägenheter med olika förmåner i enlighet med vad som
anförs i motionen,

5. att riksdagen hos regeringen begär förslag i fråga om bestämmelser om
kollektiva tvister i enlighet med vad som anförs i motionen,

6. att riksdagen uttalar sig för att systemet med individuell mätning av
uppvärmning, varmvatten m. m. bör komma till större användning,

7. att riksdagen hos regeringen begär förslag till regler om stärkt ställning
för andrahandshyresgäster i enlighet med vad som anförts i motionen.

Bostadsutskottet har berett lagutskottet tillfälle att yttra sig över propositionen
jämte de med anledning av propositionen väckta motionerna.

Lagutskottets yttrande LU 1983/84:5 y omfattar även de till lagutskottet
hänvisade motionerna 1982/83:891 och 1221 samt motionerna 1983/84:926
yrkande 4,1527,1531 och 2115 yrkande 2. Dessa motioner har av lagutskottet
överlämnats till bostadsutskottet.

Yttrandet har som bilaga 2 fogats till detta betänkande.

3 Utskottet

3.1 Inledning

Till grund för förslagen i propositionen ligger bl. a. hyresrättsutredningens
slutbetänkande (SOU 1981:71) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m. m.
Betänkandet har remissbehandlats. När det gäller normerna för hyressättningen
av bostäder föreslås i propositionen att bruksvärdesystemet behålls.
En del justeringar av bruksvärdereglerna föreslås dock. Bl. a. föreslås att
parterna skall ha i princip samma rätt i fråga om prövning av vad som är skälig
hyra eller andra skäliga villkor som ingår i hyresavtalet. Hyrestiden föreslås i
princip bli obestämd. Uppsägning av hyresavtal föreslås behöva ske bara när
avtalet skall upphöra, medan ett enklare förfarande föreslås infört beträffande
ändring av hyresvillkoren. Vidare föreslås att systemet med särskilda
bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds.

Lagförslagen berör huvudsakligen 12 kap. jordabalken, i detta betänkande
benämnd hyreslagen, samt hyresförhandlingslagen (1978:304).

3.2 Bruksvärdesystemet

3.2.1 Allmänt

Riksdagen beslöt 1978 att ge regeringen till känna vad civilutskottet anfört
om utredning av bruksvärdesystemet (CU 1977/78:32 s. 19). Utskottet hade
därvid med utgångspunkt i en motion (s) gjort uttalanden av innebörd att

BoU 1983/84:29

8

bruksvärdesystemet, som infördes 1969 och sedan dess inte varit föremål för
någon samlad översyn, borde utvärderas. Därvid borde särskilt beaktas den
delvis motstridiga kritik som riktats mot systemet och som inneburit å ena
sidan att systemet lett till för höga hyror i det privata bostadsbeståndet som
en följd av att de allmännyttiga företagens hyror till viss del baseras på andra,
bl. a. sociala kostnader än som förekommer hos de privata hyresvärdarna och
å den andra sidan att de allmännyttiga företagen inte tagit ut täckning för sina
kostnader och att detta lett till att hyresnivån beträffande det privata
fastighetsbeståndet blivit för låg. Vidare borde beaktas huruvida hyresnivån
var riktigt fördelad mellan det äldre bostadsbeståndet och det nyproducerade.

Regeringen överlämnade åt hyresrättsutredningen att överväga de av
riksdagen aktualiserade frågorna rörande bruksvärdesystemet.

3.2.2 Krav på översyn av bruksvärdesystemet

I propositionen uttalas att bruksvärderingen tillsammans med andra
nödvändiga åtgärder är den bästa metod som f. n. är känd för att försöka ge
alla människor en bra bostad till rimligt pris. Regeringen föreslår därför att
bruksvärdesystemet behålls, men att det skall modifieras i vissa hänseenden.

I några motioner, som avgetts såväl före som efter det att propositionen
överlämnats till riksdagen, begärs att bruksvärdesystemet skall ses över eller
ersättas.

I motion 1982/83:307 (s) begärs en sådan översyn. Denna bör enligt
motionärerna beakta bl. a. skillnader i kostnader mellan allmännyttiga och
enskilda fastigheter och bör utföras av bostadskommittén.

I motion 1982/83:360, yrkande 2, 1983/84:923, yrkande 3, och 2770,
yrkande 1, (alla m) begärs att ett nytt och mera marknadsorienterat
hyressättningssystem skall utredas. Det nuvarande systemet anges fungera
otillfredsställande genom att de kommunala företagen inte får full täckning
för sina självkostnader vid hyresförhandlingarna utan i stället blir beroende
av bidrag eller subventionerade lån från stat och kommun. Härigenom har
det uppstått lönsamhetsproblem i det privata hyresfastighetsbeståndet. En
realistisk hyresutveckling kräver, enligt motionerna, att subventioneringen
upphör och att hyresgäster och fastighetsägare tar ansvaret för det långsiktiga
underhållet. Genom att bruksvärdesystemet i allt väsentligt saknar marknadspåverkan,
anges det leda till låg rörlighet och ett orationellt utnyttjande
av bostadsbeståndet samt till att enskilda bostadskonsumenters önskemål
inte tillgodoses. För att ge hyresgästerna en fullständig bild av boendekostnaden
borde hyresvärdarna på hyresavierna ange både den totala boendekostnaden
före subventioner och den hyra som skall betalas.

I motion 1982/83:1632 (c) yrkande 8 begärs att frågorna om bruksvärdesystemet
(och lokalhyresgästernas ställning) bör bli föremål för en översyn
genom bostadskommitténs försorg. Det sägs bl. a. att de hyresgäster som tar

BoU 1983/84:29

9

över vissa förvaltningsuppgifter från hyresvärden bör få minskad hyra.

Även i motion 1982/83:2099 (fp) begärs en översyn av bruksvärdesystemet.
Det framhålls i motionen att förutsättningarna numera är annorlunda
än dem som hyresrättsutredningen har beaktat. Det råder nu balans på
bostadsmarknaden med ett visst överskott av lägenheter. Nyproduktionen
spelar en mindre roll än förr medan ombyggnadsverksamheten ökar snabbt.
Hyressättningssystemet måste göras mer flexibelt, med utrymme för lokala
variationer. I vissa situationer bör bruksvärdet kunna avvika från de
allmännyttiga företagens prissättning, t. ex. när en kommun gett bidrag eller
subventionerade lån. Vidare bör under översynen beaktas de avkastningskrav,
som föranleds av stadsförnyelsearbetet samt de problem som kraftigt
höjda lokalhyror i samband med ombyggnadsarbeten för med sig.

Utskottet är inte berett att förorda en ytterligare översyn enligt önskemålen
i motionerna. Enligt utskottets uppfattning får de överväganden som
gjorts inom ramen för hyresrättsutredningens arbete samt i samband med
beredningen av propositionen anses vara till fyllest. Det finns sålunda inte
tillräckliga skäl att nu företa en ytterligare prövning av systemet som sådant.
Motionerna 1982/83:307 (s), 360 (m) yrkande 2,1632 (c) yrkande 8 såvitt nu
är i fråga och 2099 (fp) samt 1983/84:923 (m) yrkande 3 och 2770 (m)
yrkande 1 bör därför inte bifallas av riksdagen.

3.2.3 Försöksverksamhet med fri hyresmarknad

I motion 2113 (fp) yrkande 8 hemställs att riksdagen på försök skall besluta
avveckla bruksvärdesystemet i några kommuner och där införa en fri
hyresmarknad med en noggrann och vetenskaplig utvärdering efter försöksverksamhetens
slut. Förslaget återkommer i motion 2771 (fp) yrkande 2.
Som motivering anförs att bostadsmarknaden i dag är i stort sett mättad och
att Sverige är världens mest bostadstäta land. En avveckling av bruksvärdesystemet
skulle därför inte innebära någon större ändring av hyresnivån. En
försöksverksamhet skulle vara ett steg på vägen mot en friare hyresmarknad.

En försöksverksamhet med fri hyresmarknad föreslås också i motion 2767
(c). Enligt denna motion bör verksamheten pågå inom ett eller flera län
under fem år och följas av studier av hur hyrorna utvecklas inom och utom
försöksområdet. Förutsättningarna för verksamheten sägs vara goda med
starka förhandlingsparter, god balans på bostadsmarknaden och god statistik
över hyreshusförvaltningens kostnader.

En följd av utskottets nyss redovisade ställningstagande beträffande
kraven på en ytterligare översyn av bruksvärdesystemet är att inte heller
någon försöksverksamhet av den här skisserade arten är befogad. Härtill
kommer att en försöksverksamhet sannolikt skulle vara mycket svår att
genomföra på ett sätt som ger entydiga resultat för framtida överväganden.
Om den genomförs bl. a. på orter med svårare bristsituation på bostadsmarknaden
- vilket rimligen måste vara ett av syftena - kan den också medföra att

BoU 1983/84:29

10

enskilda bostadskonsumenter drabbas av en accelererande och orättvis
hyresutveckling. Motionerna 2113 (fp) yrkande 8, 2767 (c) och 2771 (fp)
yrkande 2 avstyrks med hänvisning till de anförda synpunkterna.

3.2.4 Förhållandet mellan parterna

När en hyresgäst första gången träffar avtal om hyran för en lägenhet kan
hyrans storlek inte prövas enligt bruksvärdesystemet. Detta träder i funktion
först när fråga uppkommer om förlängning av hyresavtalet. Enligt 48 §
hyreslagen skall hyran vid förlängning utgå med skäligt belopp. Den hyra
som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Hyresvärden
har med andra ord ett företräde för sin ståndpunkt om parterna inte blir ense
om hyresbeloppet. I propositionen föreslås - i enlighet med hyresrättsutredningens
förslag - att detta företräde avskaffas och att regeln i stället skall ange
att vid tvist hyran skall fastställas att utgå med skäligt belopp. Regelns
inplacering i hyreslagen föreslås ändrad från 48 § till 55 §.

Utskottet ansluter sig till förslaget i propositionen, vilket inte mötts av
kritik i någon motion.

3.2.5 Lägenheter med olika förmåner

Hyresrättsutredningen föreslog att vid bruksvärderingen borde bortses
från värdet av särskilda förmåner. I stället borde värderingen inriktas på vad
själva lägenheten med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i
övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Förmånerna, t. ex.
särskild service, borde enligt utredningen värderas för sig. Hyran skulle
således enligt utredningen vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde
och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall
tillhandahållas av hyresvärden (SOU 1981:77 s. 183).

Förslaget får inte stöd i propositionen. Föredragande statsrådets motiv för
att inte ansluta sig till utredningens förslag och för att inte göra någon
förändring av bruksvärdesystemet i nu berört hänseende är dels att remissinstanserna,
bl. a. bostadsdomstolen, tagit avstånd från förslaget, dels att
ställning nyligen tagits till frågan i samband med att förslag lagts om ändring
av hyresvärdens underhållsskyldighet enligt 15 § hyreslagen (prop. 1982/
83:146 s. 6-7) och därvid inte ansetts böra föranleda någon justering av
bruksvärdereglerna. Föredragande statsrådet anförde i det sammanhanget:

Att hyresgästerna kan ta över ansvaret för det ifrågavarande underhållet
kan medföra vissa praktiska svårigheter när det gäller att bestämma hyran
enligt bruksvärdesystemet (se 12 kap. 48 § JB samt SOU 1981:77 s. 176-178). F. n. skall ju hyresvärden svara för målning och tapetsering i en vanlig
hyreslägenhet. Förslaget medför att man på hyresmarknaden kommer att få
vissa lägenheter där hyresgästen helt eller delvis svarar för målning och
tapetsering och andra där hyresvärden svarar för detta. Därigenom kommer

BoU 1983/84:29

11

jämförelsemöjligheterna vid bruksvärdeprövningen i viss mån att begränsas
och försvåras. Svårigheterna ur bruksvärdesynpunkt torde dock inte bli
alltför stora. Redan nu beaktas således en lägenhets reparationsstandard vid
en bruksvärdejämförelse. Underhållsarbeten i en lägenhet som bekostats av
hyresgästen får därvid tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl
föreligger (se 12 kap. 48 § andra stycket andra meningen JB).

Vid behandlingen av propositionen gjorde bostadsutskottet inget uttalande
med avseende på reformens inverkan på bruksvärdesystemet. På utskottets
initiativ beslöt riksdagen dock om en utvärdering av erfarenheterna av
den föreslagna ändringen i reglerna om hyresvärdens underhållsskyldighet.
Lagen begränsades också i tiden till att gälla under åren 1984-1986 (BoU
1983/84:5, SFS 1983:899). En sådan utvärdering har nyligen inletts (se avsnitt
3.16).

I motion 2768 (s) yrkande 1 föreslås att bruksvärderingen skall ske i
enlighet med hyresrättsutredningens författningsförslag. Skillnader i förmåner
såsom ändrad servicenivå, tillgång till fritidsverksamhet och gemensamhetslokaler
skulle därigenom beaktas särskilt vid hyressättningen. Enligt
motionärerna skulle det härigenom skapas utrymme för att sätta hyran lägre
för en hyresgäst som vårdar sin lägenhet väl och därför inte behöver få den
reparerad utan att hyresgästen själv för den skull behöver ha bekostat något
underhåll. Vidare skulle enligt motionärerna jämförelseprövningen bli
mindre vidsträckt än nu. Förutsättningen för att lägenheterna skall anses
likvärdiga bör vara att de inte bara i grova drag motsvarar varandra.
Hyresrättsutredningens förslag föreslås genomfört även i motion 2771 (fp)
yrkande 4.

Utskottet ansluter sig till bedömningen i propositionen att det i det
aktuella avseendet inte nu kan anses föreligga tillräckliga skäl för en ändring
av bruksvärdebegreppets innebörd. Det påpekades redan av hyresrättsutredningen
att även enligt utredningens förslag skulle jämförelser många
gånger komma att ske mellan lägenheter som är likvärdiga i fråga om
förmåner och att någon särskild värdering av förmånerna då inte behövde
ske. Även i de fall det föreligger en skillnad i fråga om förmåner kan denna
beaktas inom ramen för den nu rådande ordningen för bruksvärdering.
Ytterligare synpunkter i ärendet kan väntas när resultatet av den nyligen
inledda utvärderingen av de nya reglerna om hyresvärdens underhållsskyldighet
avslutats. Utskottet avstyrker mot bakgrund av vad som nu har anförts
motionerna 2768 (s) yrkande 1 och 2771 (fp) yrkande 4.

3.2.6 Påtaglighetsrekvisitet

Nuvarande ordning för bruksvärdering innebär att ett fordrat hyresbelopp
är att anse som oskäligt om det är påtagligt högre än hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Det finns med andra ord en viss
marginal för att godta hyror som är något högre än bruksvärdet. Såväl

BoU 1983/84:29

12

hyresrättsutredningen som regeringen har - vid övervägande av om ordet
påtagligt skall helt utgå eller bytas ut mot det tidigare använda ordet
väsentligt - föreslagit att nuvarande ordning behålls.

I propositionen hänvisas till skäl som angavs när den nuvarande ordningen
infördes, nämligen att det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar
utöver den nivå som kan konstateras vid jämförelseprövningen men att detta
utrymme inte borde vara så stort som det tidigare använda väsentlighetsrekvisitet
medgav (prop. 1974:150 s. 473). Dessa argument anser föredragande
statsrådet alltjämt bärande. Påtaglighetsrekvisitet är enligt hans mening ett
tillräckligt flexibelt instrument vid jämförelseprövningen.

Påtaglighetsrekvisitet bör avskaffas enligt krav som framförs i motionerna
1982/83:668 (vpk) yrkande 1 och 1983/84:2769 (vpk) yrkande 3. En sådan
förändring av regeln - som skulle innebära att hyran inte är att anse som
skälig om den är högre än hyran för likvärdiga lägenheter - skulle, enligt
motionärerna, förhindra att bruksvärdemetoden medverkar till ständiga
hyreshöjningar.

Frågan om påtaglighetsrekvisitet har vid flera tillfällen med anledning av
motioner behandlats av civilutskottet. Utskottet har därvid avstyrkt motionerna
och anslutit sig till uppfattningen att den nuvarande ordningen bör
bestå. Bostadsutskottet finner inte anledning ändra sin uppfattning och
ansluter sig till ställningstagandet i propositionen. En fördel med den
flexibilitet som även enligt utskottets mening påtaglighetsrekvisitet ger
utrymme för, torde tvärtemot motionärernas uppfattning vara att det skapas
utrymme för under längre tid bestående förhandlingsöverenskommelser och
därigenom för en relativt lugn hyresutveckling. Utskottet avstyrker därför
motionerna 668 (vpk) yrkande 1 och 2769 (vpk) yrkande 3.

3.2.7 Jämförelseprövningen m. m.

I propositionen föreslås i enlighet med hyresrättsutredningens förslag att
de allmännyttiga företagens prisledande funktion behålls men att den
särskilda s. k. bristortsregeln slopas. Vidare föreslås - också i enlighet med
utredningens förslag - att bruksvärderegeln kompletteras med en bestämmelse
som innebär att om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på
orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med
jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Även regeln om att ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete, eller en
åtgärd av därmed jämförlig betydelse som har bekostats av en hyresgäst, får
påverka hyran endast om särskilda skäl föreligger, föreslås ändrad i syfte att
förtydliga att sådana åtgärder endast undantagsvis får påverka hyran.

Utskottet ansluter sig till de bedömningar som redovisas i propositionen
beträffande de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion, bristortsregelns
avskaffande och hänsynstagande endast undantagsvis till åtgär -

BoU 1983/84:29

13

der som bekostats av hyresgäster. Utskottet tillstyrker alltså propositionsförslaget
i dessa delar.

I några motioner aktualiseras bruksvärdesystemet från vissa speciella
utgångspunkter. Det gäller bl. a. motionerna 2113 (fp) och 2771 (fp). 1 den
senare motionen, yrkande 3, begärs att riksdagen uttalar att en mer aktiv
användning av lägesfaktorn bör ske i enlighet med vad som anförs i
motionen. Tanken är att det högre hyresläget i städernas centrala delar
jämfört med förorterna bör slå igenom i hyressättningen så att de boendes
preferenser avspeglas bättre. I den förra motionen, yrkande 9, begärs att
riksdagen preciserar hyreslagen så att ersättning för boinflytande och
fritidsverksamhet, som kommer en organisation av hyresgäster till del, inte
skall anses som hyra. Motionärerna hänvisar till att det enligt utgångspunkterna
vid införande av bruksvärdesystemet var endast självkostnaderna för
de allmännyttiga bostadsföretagen som skulle tas ut som hyra. Att betrakta
ersättningar till hyresgästföreningar som sådana självkostnader är enligt
motionärerna orimligt. De allmännyttiga företagen har heller ingen rätt att ta
ut ersättningar avseende annat än hyra.

I motion 1982/83:668 (vpk) yrkande 2 begärs ett riksdagens tillkännagivande
att de hyresrabatter som kan komma att utgå till allmännyttiga
bostadsföretag skall kunna påverka bruksvärdeshyrorna då det gäller s. k.
jämförelsehyror. I motionen hänvisas till att det när hyresrabatterna infördes
uttalades att dessa inte skulle få påverka bruksvärdeshyrorna utan räknas
bort från jämförelsehyrorna (prop. 1982/83:50, bil. 5). Enligt motionärerna
borde man tvärtom ta till vara den möjlighet som här öppnar sig att försämra
resultatet av privat fastighetsförvaltning och förhindra nya hyreshöjningar.

De i motion 2113 (fp) yrkande 9 aktualiserade ersättningarna för fritidsverksamhet
och boinflytande som betalas ut av de allmännyttiga företagen
till följd av förhandlingsöverenskommelser, kommer enligt utskottets uppfattning
hela hyresgästkollektivet till godo. Det är därför naturligt att se
ersättningarna som en del av kostnaden för bostaden. I vad mån denna
kostnad mer generellt skall beaktas vid hyresförhandlingarna är en uppgift
främst för förhandlingsparterna att avgöra. Utskottet finner inte skäl att nu ta
något initiativ i frågan. Motionen avstyrks.

Förslaget i motion 2771 (fp) yrkande 3 att bostädernas läge skall inverka i
högre grad än nu är fallet på hyrorna, finner utskottet strida mot bärande
principer i bruksvärdesystemet. Tanken bakom detta system är att motverka
hyreshöjningar som i en bristsituation framstår som inte godtagbara från
samhällets synpunkt. Det är med andra ord inte efterfrågan som skall styra
hyressättningen på det sätt som synes förespegla motionärerna. Motionärerna
synes utgå från ett synsätt till förmån för ett mer marknadsanpassat system
för hyressättning. Utskottet har tidigare avstyrkt motioner med denna
inriktning. Grundvalen för bruksvärdesystemet bör alltjämt vara att en
efterfrågan inte driver upp hyrorna utan att dessa i princip bestäms av
kostnadsutvecklingen inom de allmännyttiga företagen. Även motion 2771

Boll 1983/84:29

14

(fp) yrkande 3 avstyrks med hänvisning till det anförda.

Beträffande förslaget i motion 1982/83:668 (vpk) yrkande 2 om hyresrabatterna
hänvisar utskottet till det ställningstagande som gjordes i proposition
1982/83:50 bil. 1 och som då vann stöd i civilutskottets betänkande (CU
1982/83:8 s. 4) och av riksdagen. Det skulle inverka snedvridande på
systemet, om de temporära och riktade hyresrabatterna tilläts sänka
bruksvärdet. Motion 1982/83:668 (vpk) yrkande 2 avstyrks alltså.

3.3 Lokaler

Bruksvärdesystemet gäller inte lokaler. Lokalhyresgästerna har emellertid
ett s. k. indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen visserligen
måste flytta när hans hyrestid går ut, men att han har rätt till ersättning, bl. a.
om den hyra som hyresvärden fordrar för en förlängning av hyresförhållandet
inte är skälig. Vill hyresgästen ha ersättning, skall han två månader från
uppsägningen begära medling hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan i vissa
fall ge uppskov med avflyttningen. Tvist om ersättningens storlek avgörs av
fastighetsdomstol.

Frågan om hyressättningsprinciperna för lokaler har aktualiserats i
riksdagen. Riksdagen beslöt våren 1982 att med anledning av motionsyrkanden
hos regeringen begära en utvärdering av lokalhyresutvecklingen som
grund för ytterligare bedömningar (CU 1981/82:23 s. 6).

Frågan har - innan propositionen förelädes riksdagen - föranlett ytterligare
motionsyrkanden. I motion 1982/83:1632 (c) yrkande 8 begärs utredning
beträffande bl. a. lokalhyresgästers ställning. Frågan aktualiseras också i
motion 1982/83:2099 (fp), där dock utan direkt yrkande. Begäran om
utredning framställs i motion 1983/84:719 (s) och i motion 1055 (vpk). I den
sistnämnda motionen anförs att våldsamt uppskruvade lokalhyror och
utslagning av hantverkare, småbutiker och småkontorsföretag i ett betydande
antal fall är en följd av den nuvarande ordningen. Lokalhyresfrågan
återkommer i flera andra motioner, bl. a. motion 1059 (s). Där hänvisas till
den av statens pris- och kartellnämnd gjorda utredningen, Butikshyror i
Stockholm 1978-1981. Utredningen refereras med bl. a. uppgifter om att
hyran för butikslokaler under perioden ökat dubbelt så mycket som för
bostadslägenheter och att lokalhyresökningen varit större än höjningen av
konsumentprisindex. Det påpekas att utredningen inte avser bl. a. kontorslokaler
som utgör nästan hälften av lokalbeståndet i Stockholms city.

I motion 1342 (c) sägs att drastiska och återkommande hyreshöjningar
drabbar berörda företagare mycket hårt och innebär att viktiga servicefunktioner
faller bort och att stadsmiljön utarmas. I motion 2417 (c) tecknas en
liknande bakgrund och begärs en utvärdering av lagregleringen av förhållandet
mellan hyresvärd och lokalhyresgäst mot bakgrund av utvecklingen på
hyresmarknaden.

I propositionen föreslås ingen lagändring beträffande hyressättning eller

BoU 1983/84:29

15

besittningsskydd för lokaler. Föredragande statsrådet hänvisar emellertid till
vissa av de ovan nämnda motionerna och förklarar sig ha förståelse för den
oro som många lokalhyresgäster känner inför hyresutvecklingen. Av detta
skäl aviseras att en utvärdering skall göras av hur det nuvarande systemet
med indirekt besittningsskydd har fungerat. Vidare uttalas att om förhållandena
på lokalhyresmarknaden ger anledning till det bör lagstiftningsfrågan
tas upp på nytt. Man får då överväga övergång till någon form av direkt
besittningsskydd som bl. a. förutsätter att lokalhyrorna ytterst kan bestämmas
av hyresnämnden.

Utskottet delar den oro som kommer till uttryck i motionerna. Utskottet
hälsar därför med tillfredsställelse att en utvärdering nu kommer till stånd
och vill understryka vikten av att denna blir mer omfattande än hittills gjorda
undersökningar. Med de uttalanden om utvärderingen som görs i propositionen
får motionsyrkandena anses i huvudsak ha blivit tillgodosedda. Motionerna
1982/83:1632 (c) yrkande 8 såvitt nu är i fråga och 1983/84:719 (s), 1055
(vpk), 1059 (s), 1342 (c) och 2417 (c) avstyrks sålunda.

3.4 Förfarandet när förhandlingar har strandat

3.4.1 Kollektiva tvister

Hyresrättsutredningen föreslog att partsorganisationerna på hyresmarknaden
skulle få rätt att föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar
mellan organisationerna inte lett fram till en överenskommelse. Vid en
sådan tvist skulle hyresgästerna företrädas av den förhandlande organisationen
och inte - som nu - uppträda som enskilda parter. Hyresnämndens beslut
skulle få samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. Enskilda
hyresgäster skulle få rätt att begära ändring av beslutet såvitt rör dem själva.

Förslaget förs inte vidare i propositionen. Föredraganden hänvisar till att
remissinstanserna varit oense och till att den nuvarande ordningen fungerat
väl. Det skulle enligt honom finnas en uppenbar risk med den föreslagna
ordningen för att tyngdpunkten skulle förskjutas från den fria förhandlingssituationen
till den striktare myndighetsprövningen och medföra en oacceptabel
försvagning av förhandlingssystemet. Det framhålls som viktigt att
pressen på parterna att nå en förhandlingsuppgörelse inte minskar. De skäl
som anfördes vid hyresförhandlingslagens tillkomst till stöd för den nuvarande
ordningen är enligt föredragande statsrådets mening alltjämt i allt
väsentligt bärande.

Förslaget har samband med frågan om handläggning av s. k. massärenden i
hyresnämnd och för vilka vissa ändrade handläggningsregler föreslås i lagen
om arrendenämnder och hyresnämnder. Bostadsutskottet har överlämnat
propositionsförslaget i denna del till lagutskottet.

I motion 2771 (fp) yrkande 5 begärs att regeringen skall framlägga förslag
till bestämmelser om kollektiva tvister i enlighet med hyresrättsutredningens

BoU 1983/84:29

16

förslag. Som motiv anförs att hyresgäströrelsen och dess medlemmar har ett
verkligt övertag över fastighetsägaren genom att den senare kan förlora
hyresintäkter om förhandlingarna drar ut på tiden. Det sägs att oppositionen
inom hyresgäströrelsen kan driva en egen linje och masstranda förhandlingar.
Möjligheter för organisationerna att hänskjuta en tvist till hyresnämnden
skulle enligt motionärerna främja förhandlingsviljan.

Utskottet gör samma bedömning som redovisas i propositionen. Motion
2771 (fp) yrkande 5 avstyrks.

3.4.2 Från vilken tidpunkt skall ett ändringsbeslut gälla?

Nuvarande ordning innebär att när någon förhandlingspart fört strandade
hyresförhandlingar vidare till hyresnämnd får nämndens beslut om villkorsändring
inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen till nämnden om de ändrade villkoren.
Om det av särskild anledning befinns skäligt får nämnden dock förordna att
beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan (24 § hyresförhandlingslagen).
Frågan har samband med hyreslagens motsvarande bestämmelser om
tidpunkten för verkan av ändringsbeslut efter uppsägning av hyresavtalet (se
avsnitt 3.9).

Hyresrättsutredningen föreslog att tiden skulle räknas från dagen då en
part gjort framställning om villkorsändringen hos motparten. I propositionen
avvisas detta förslag. Föredragande statsrådet anför som skäl att det är viktigt
att retroaktiva hyror undviks så långt det är möjligt. Utredningens förslag
skulle enligt föredraganden medföra en betydande risk för sådana hyror.
Utredningens förslag skulle vidare sannolikt minska hyresvärdens intresse av
att träffa frivilliga uppgörelser. I propositionen föreslås att den nuvarande
ordningen behålls med den ändringen att hyresnämnden får större möjlighet
än f. n. att bestämma en tidigare tidpunkt. Detta föreslås få ske när det finns
skäl till det.

I motion 2771 (fp) godtas propositionsförslaget i nu berörd del.

I motion 2770 (m) yrkande 2 begärs emellertid att hyresrättsutredningens
förslag skall genomföras. Motionärerna anför att hyresvärden med gällande
ordning är i ett faktiskt förhandlingsunderläge eftersom hyresgästsidan
saknar anledning att medverka till en snabb uppgörelse. Att hyresvärden får
ut skälig hyreshöjning först från en långt senare tidpunkt än den då ny hyra
normalt skulle utgå, kan medföra allvarliga ekonomiska påfrestningar.
Hyresnämndsprövningen är vidare förenad med administrativa besvär och
kostnader för hyresvärden. Parterna bör göras mer jämställda.

Utskottet instämmer även i denna fråga i de överväganden som görs i
propositionen. Motion 2770 (m) yrkande 2 bör därför enligt utskottets
mening avslås av riksdagen.

BoU 1983/84:29

17

3.5 Förhandlingsunderlaget

Det finns f. n. inga regler om hur man får tillgång till uppgifter om hyror
m. m. som kan ha betydelse för hyresförhandlingar och bruksvärdeprövningar.
Propositionen innehåller förslag (64 § hyreslagen) om att hyresnämnd
enligt närmare angivna regler skall - eventuellt vid vite - få förelägga en
hyresvärd som inte lämnar uppgifter som kan behövas vid en bruksvärdeprövning
att göra detta.

Motionsvis har inte framförts någon erinran mot propositionen i detta
hänseende.

Utskottet tillstyrker förslaget i propositionen.

3.6 Andra hyresvillkor än hyran

I konsekvens med vad som anförts om parternas principiella jämställdhet
vid en tvist om hyrans storlek och i enlighet med hyresrättsutredningens
förslag, föreslås i propositionen att hyresvärdens principiella företräde skall
avskaffas även i frågor som rör andra villkor än hyran. I stället skall såväl
hyresvärd som hyresgäst ha rätt att få nya villkor införda i hyresavtalet i den
mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i
övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild
anledning är lämpligare (55 § tredje stycket hyreslagen). Med anledning av
påpekande från SABO under remissbehandlingen av utredningens betänkande
om att bostadsföretag med ett stort antal hyresgäster skulle ställas
inför stora administrativa problem om hyresgästerna skulle få den föreslagna
möjligheten, uttalar föredragande statsrådet att svårigheterna inte bör
överdrivas och att den av SABO påpekade möjligheten att göra bestämmelsen
dispositiv kraftigt skulle minska dess värde.

Förslaget i propositionen kritiseras i motion 2770 (m) vari yrkas (3) att
nuvarande ordning bibehålls. Det anförs bl. a. att förslaget ger föga ledning
för det fall att parternas yrkanden båda i och för sig är skäliga, men oförenliga
med varandra. Som exempel nämns förekommande avtalstyper om att
hyresgästerna skall dela på vissa göromål, t. ex. trappstädning. Om en
hyresgäst vill bli befriad från villkoret kan det inte betraktas som oskäligt,
men det kan inte heller hyresvärdens önskemål att villkoret alltjämt skall
gälla. Hyresvärdar med många hyresgäster skulle komma i en mycket
besvärlig administrativ situation om ett större antal hyresgäster skulle
utnyttja de möjligheter den föreslagna lagändringen ger. Den skulle därmed
verka kostnadshöjande. Några olägenheter med nuvarande ordning har inte
påvisats.

Lagutskottet (bil. 2, s. 108) har tillstyrkt bifall till propositionen och
avstyrkt motionen. Lagutskottet har därvid hänvisat till att motsvarande
jämställdhet mellan parterna sedan 1979 råder enligt arrendelagstiftningen

2 Riksdagen 1983184.19 sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

18

och att motionärernas farhågor om kostnadsökningar får anses överdrivna.

Bostadsutskottet delar lagutskottets bedömning och tillstyrker därför -med avstyrkande av det motstående yrkandet i motion 2770 (m) yrkande 3 -bifall till propositionen.

3.7 Kopplade avtal

Propositionen innehåller inte något förslag om skäligheten av s. k.
kopplade avtal, dvs. hyresavtal som är knutna till avtal om andra nyttigheter,
t. ex. biluppställningsplats eller rätten att använda möbler. Däremot föreslås
införande av en särskild bestämmelse om att ett kopplat avtal om nyttigheter
e.d. skall upphöra att gälla samtidigt med hyresavtalet.

Frågan berörs inte i några motioner.

Utskottet tillstyrker bifall till propositionsförslaget.

3.8 Bränsle- och va-klausuler samt energisparåtgärder

I propositionen föreslås att det nuvarande förbudet mot rörliga hyror
(nuvarande 19 a § hyreslagen) utvidgas till att omfatta även s. k. bränsle- och
va-klausuler. Förbudet mot rörliga hyror föreslås dock inte gälla för lokaler
och inte heller för bostadslägenheter om beräkningsgrunden för ersättningens
storlek fastställs i en förhandlingsöverenskommelse eller genom beslut
enligt hyresförhandlingslagen. Inte heller skall förbudet gälla om upplåtelsen
avser lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller kostnaden för nyttigheten
påförs efter individuell mätning. Som skäl för förbudet anförs främst att
klausulerna i vissa fall ger hyresvärdarna en för hög kompensation och att
klausulerna är svårbegripliga och varken stimulerar hyresvärdar eller
hyresgäster till energibesparande åtgärder. Enligt föredragande statsrådet
kan bl. a. bränslebesparande åtgärder regleras inom förhandlingssystemet.

I motion 1982/83:1103 (c) yrkande 2 begärs, med hänvisning till motivering
i motion 1982/83:1100, att riksdagen uttalar att åtgärder bör vidtas så att
både fastighetsägare och boende får skälig nytta av den besparing som
uppkommer genom energisparåtgärder. Det framhålls att många hyresvärdar
i dag inte kan påräkna någon ekonomisk fördel av energisparåtgärder
eller t. o. m. löper risk att inte få kapitalkostnaderna täckta. Eftersläpningen
vad avser energisparåtgärder är störst i flerfamiljshusen. Även hyresgästerna
borde få ekonomisk fördel av åtgärderna. Principerna för hyressättning bör
anpassas till detta.

I motion 2770 (m) yrkande 5 förespråkas att nuvarande ordning bibehålls.
Motionärerna anser att förslaget i propositionen medför minst lika stor risk
för överkompensation som det nuvarande systemet. Den enskilde hyresgästens
incitament att spara energi bortfaller om han inte har möjlighet att följa
sin egen förbrukning. Det föreslagna förbudet skulle försvåra införandet av
individuell mätning.

BoU 1983/84:29

19

I motion 2771 (fp) godtas propositionsförslaget beträffande förbudet mot
klausulerna. Motionärerna anser att ytterligare initiativ måste tas för att
främja utvecklingen mot individuell mätning och begär - yrkande 6 - att
riksdagen uttalar att systemet med individuell mätning av uppvärmning,
varmvatten m. m. bör komma till större användning.

Utskottet vill i denna fråga understryka vad som framhålls i propositionen
om parternas frihet att i förhandlingsöverenskommelser reglera den ordning
som anses böra gälla för att kompensera för en inte förutsedd kostnadsutveckling
avseende bränsle och va. Sådana överenskommelser får anses vara
ett smidigare instrument för reglering av hithörande frågor än nuvarande
klausuler. Utskottet delar alltså uppfattningen att dessa kan avvecklas.
Yrkande 5 i motion 2770 (m) avstyrks.

Vad beträffar de i motionerna (c) och (fp) aktualiserade frågorna om nytta
för hyresvärdar och hyresgäster av energisparande åtgärder resp. om vikten
av ökad användning av individuell mätning av energiåtgången, anser
utskottet att propositionsförslaget - i avvaktan på överväganden med
anledning av värmemätningsutredningens principbetänkande (Ds Bo
1983:4) Mätning och debitering av varmvatten - snarare stimulerar än
motverkar den utveckling som önskas av motionärerna. Utskottet finner
sålunda att motionerna 1982/83:1103 (c) yrkande 2 och 1983/84:2771 (fp)
yrkande 6 i huvudsak är tillgodosedda med de uttalanden som görs i
propositionen och avstyrker bifall till desamma.

3.9 Hyrestider och uppsägningstider

I propositionen föreslås som huvudprincip att hyrestiden skall vara
obestämd för både bostadslägenheter och lokaler, såvida inte parterna har
kommit överens om en bestämd hyrestid. Uppsägningstiden skall för icke
tidsbestämda avtal vara minst tre månader för bostadslägenheter och nio
månader för lokaler. Även för tidsbestämda avtal skall - beroende på
hyrestidens längd - vissa minimitider gälla. Bostadshyresgäster skall - liksom
nu - alltid ha rätt till tre månaders uppsägningstid.

Utskottet tillstyrker förslaget.

3.10 Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

Propositionsförslaget innebär ändring bara för bostadslägenheter. Förslagets
huvudpunkter är de följande. Uppsägning skall bara behöva ske när
hyresavtalet skall upphöra och måste då - ifall en hyresgäst inte godtar att
flytta utan vill ha förlängning - följas av att hyresvärden senast en månad
efter hyrestidens utgång hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden.
Är avsikten bara att ändra hyresvillkoren, räcker det med ett skriftligt
meddelande till motparten. Om en överenskommelse rörande villkoren inte
kan träffas, kan den part som vill ha ändring tidigast en månad efter

BoU 1983/84:29

20

meddelandet ansöka om ändring av villkoren hos hyresnämnden. I propositionen
föreslås också att beslut om ändring inte får avse tiden före vissa
angivna tidpunkter.

Inte heller i denna del har propositionsförslaget mötts av några invändningar
i avgivna motioner.

Utskottet tillstyrker bifall till propositionsförslaget.

3.11 Avstående från besittningsskydd

F. n. gäller att hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling
kan komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till
förlängning. Om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader gäller den dock endast om den godkänns av
hyresnämnden.

Hyresrättsutredningen föreslog en ordning där överenskommelserna i
vissa fall i efterhand skulle prövas av hyresnämnden. Förslaget avvisas i
propositionen, med hänvisning främst till att det skulle ge upphov till
osäkerhet för parterna.

Utskottet ansluter sig till övervägandena i propositionen, som således inte
innehåller något förslag till förändring av lagstiftningen i denna del.

3.12 Andrahandshyresgästers ställning

Hyresrättsutredningen föreslog att en andrahandshyresgäst som bott i en
lägenhet i minst tre år skulle få rätt att träda in i förstahandshyresgästens
hyresavtal om detta upphör, såvida det inte vore uppenbart obilligt mot
hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom skulle krävas att andrahandshyresgästen
skäligen kunde godtas som hyresgäst.

I propositionen avvisas förslaget. Som skäl anför föredragande statsrådet
dels att man i fråga om bulvanförhållanden bör avvakta det pågående
lagstiftningsarbetet på det området, dels att genomförande av förslaget kan
minska hyresvärdarnas och förstahandshyresgästernas villighet att ställa
lägenheter till förfogande för andrahandsuthyrning. Dessutom befarar
föredraganden en ökad s. k. svart handel med andrahandskontrakt och att
den kommunala förmedlingen av bostäder kan bli ineffektiv genom att
reglerna om skyldighet för hyresvärdar att ställa lägenheter till förfogande
kan kringgås.

I motion 2768 (s) yrkande 3 förespråkas en lagändring i samma riktning
som hyresrättsutredningens förslag. Motionärerna anför att antalet andrahandshyresgäster
är stort och att deras ställning är svag. Om en andrahandshyresgäst
bott i en lägenhet i minst tre år bör han enligt motionärerna ha rätt
att överta förstahandshyresgästens avtal. Det kommunala bostadsförsörjningsintresset
bör kunna tillgodoses genom att kommunen underrättas om
saken och att kommunens intressen sedan får vägas in i skälighetsbedömningen
när hyresnämnden tar ställning i förlängningsfrågan.

BoU 1983/84:29

21

I motion 2769 (vpk) yrkande 4 framläggs ett lagtextförslag som är
likalydande med hyresrättsutredningens förslag. Motionärerna hänvisar till
att krav om en förbättring av andrahandshyresgästernas besittningsskydd
flera gånger tidigare aktualiserats av vänsterpartiet kommunisterna.

Även motion 2771 (fp) yrkande 7 ansluter till hyresrättsutredningens
förslag, och motionärerna begär förslag från regeringen i enlighet med detta.
I motionen framhålls att eftersom folkpartiet i annat sammanhang föreslagit
att bostadsanvisningslagen skall avvecklas, utgör de argument som åberopas
i propositionen om att den kommunala förmedlingsverksamheten riskerar
att bli ineffektiv, inte något bärande motiv mot utredningens förslag.

Lagutskottet har i sitt yttrande (bil. 2, s. 112) uttalat förståelse för
motionärernas önskemål. Med hänvisning främst till de olägenheter av
förslaget som redovisats i propositionen avstyrker lagutskottet bifall till
motionerna.

Bostadsutskottet ansluter sig till lagutskottets överväganden och avstyrker
därför bifall till motionerna 2768 (s) yrkande 3, 2769 (vpk) yrkande 4 och
2771 (fp) yrkande 7.

3.13 Ordningen för handläggning av hyrestvister

Hyresrättsutredningen föreslog att principiella hyrestvister enligt hyreslagen
skall prövas av hyresnämnd i första instans och med bostadsdomstolen
som slutinstans. Förslaget innebar att vissa typer av mål skulle föras över från
fastighetsdomstol till hyresnämnd. Utredningen föreslog också en särskild
lag, hyresprocesslagen, som efter mönster av rättegångsbalken skulle reglera
handläggningen av hyrestvister.

I propositionen läggs inte fram något förslag rörande handläggningen av
hyrestvister. Föredragande statsrådet hänvisar till att remissmottagandet av
förslaget till hyresprocesslag varit blandat och att rättegångsutredningen (Ju
1977:06) har i uppdrag bl. a. att överväga kompetensfördelningen mellan
allmän domstol och fastighetsdomstol. Tiden är därför enligt hans mening
inte mogen för att ta ställning till frågan om en reform av hyresprocessen.
Föredraganden hänvisar också till att motsvarande ställningstagande gjorts i
fråga om en reform av arrendeprocessen (prop. 1983/84:136, s. 35).

I motion 2115 (fp) yrkande 2 begärs att hyresnämnds och bostadsdomstols
uppgifter skall överföras till de allmänna domstolarna, så att rättskipningen
sker utan intresseledamöter. Motiveringen återfinns i motion 2113. Det
anförs i denna motion att det - även om det i många fall kan synas praktiskt -är betänkligt ur rättssäkerhetssynpunkt att hyresmarknadens parter finns
representerade i den dömande instansen. Människors förtroende för den
dömande instansens oberoende och integritet urholkas därigenom. Det
anförs också att det inte är tillfredsställande t. ex. att ledamöter från
Hyresgästernas riksförbund är med och avgör om hyresgäster fristående från
hyresgäströrelsen skall ges förhandlingsrätt eller inte. I motion 2771 (fp)

BoU 1983/84:29

22

anförs att det trots ställningstagandet i den nyss berörda motionen 2115
behövs en hyresprocesslag för att förenkla förfarandet, varför riksdagen bör
begära förslag om en sådan lag från regeringen (yrkande 1).

I motion 926 (m) yrkande 4 begärs också regeringsförslag om att överföra
hyresrättsliga frågor till allmän domstol. I den motivering som återfinns i
motion 923 anförs att domstolar med intresserepresentation är ett hot mot
rättssäkerheten för enskilda och icke etablerade organisationer. Partsdomstolarna
sägs ha en starkt konserverande inverkan på organisationsstrukturen.

Lagutskottet har i sitt yttrande (bil. 2, s. 120) anslutit sig till ställningstagandet
i propositionen om att tiden ännu inte är mogen för en reform av
hyresprocessen. Beträffande frågan om intresseledamöter skall delta i
avgörandet av hyresmål hänvisar lagutskottet till egna tidigare ställningstaganden
till förmån för den nuvarande ordningen, vilka godkänts av riksdagen
(LU 1979/80:32 och 1982/83:19). Några nya omständigheter sägs inte ha
framkommit. Motionsyrkandena avstyrks sålunda av lagutskottet.

Även beträffande detta förslag ansluter sig bostadsutskottet till de skäl
som redovisats i propositionen och i lagutskottets yttrande. Motionerna 926
(m) yrkande 4, 2115 (fp) yrkande 2 och 2771 (fp) yrkande 1 avstyrks.

3.14 Andra ändringsförslag i propositionen berörande hyreslagen

3.14.1 Åtgärdsföreläggande

Reglerna i 16 § andra stycket hyreslagen ger befogenhet för hyresnämnd
att på ansökan av hyresgäst vid vissa brister i lägenheten rikta ett reparationsföreläggande
till hyresvärden. Dessa regler föreslås utvidgade till en
befogenhet för nämnden att ge ett åtgärdsföreläggande, vilket - utöver
brister i lägenheten - kan avse avhjälpande även av underhållsbrister i fråga
om gemensamma utrymmen. Enligt lagrådets uppfattning utesluter inte den
föreslagna lydelsen av 16 § hyreslagen att ett åtgärdsföreläggande meddelas
även när bristen inte är av rent fysisk natur. Föredragande statsrådet har
godtagit denna uppfattning. Föreläggandet skall kunna riktas till den för
vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denna har överlåtit
fastigheten innan ansökan görs. För överlåtelsefall och rättstvister ges vissa
specialregler (förslag till 16 § fjärde-sjätte styckena). Ett förslag från
hyresrättsutredningen att ett åtgärdsföreläggande skulle avse även upprätthållande
av en viss servicenivå föreslås inte bli genomfört.

I motion 1531 (s), som väckts under allmänna motionstiden 1984, dvs.
innan propositionen förelädes riksdagen, begärs att ett reparationsföreläggande
- så som också kom att föreslås i propositionen beträffande åtgärdsföreläggande
- skall kunna riktas mot ny ägare som sökt lagfart. Dessutom
begärs regler vid äganderättstvister, vilka regler också tagits upp i propositionen.
Motionärerna begär vidare att ett reparationsföreläggande skall bli

BoU 1983/84:29

23

gällande också mot en ny ägare utan att nytt beslut om föreläggande skall
behöva fattas.

Frågan om åtgärdsföreläggande behandlas utförligt i lagutskottets yttrande
(bil. 2, s. 118). Lagutskottet tillstyrker propositionsförslaget och anser
beträffande frågan om ett beslutat föreläggandes verkan mot en ny ägare att
det finns skäl som talar för att åtgärdsföreläggande - liksom vissa andra typer
av förelägganden - bör gälla även mot den som efter det att föreläggandet har
meddelats förvärvar fastighet. Emellertid anser lagutskottet också att
statsmakternas ställningstaganden till utformningen av nya regler om vitén
bör avvaktas innan motionsyrkandet prövas närmare. Det får därför
ankomma på regeringen att i ett lämpligt sammanhang ta upp spörsmålet till
närmare överväganden. Lagutskottet föreslår att riksdagen med anledning
av motion 1531 (s) ger det anförda regeringen till känna.

Bostadsutskottet delar lagutskottets uppfattning i frågan. I den del
motionsyrkandet tillgodosetts genom propositionsförslaget bör det inte
föranleda någon riksdagens ytterligare åtgärd.

Frågan om räckvidden av ett åtgärdsföreläggande aktualiseras i motion
2770 (m), där det i yrkande 5 begärs ett riksdagens uttalande att institutet
åtgärdsföreläggande skall begränsas till att gälla fysiska hinder i nyttjanderätten.
Enligt motionärerna är lagrådets inställning att t. ex. störande hyresgäster
skall kunna omfattas av ett åtgärdsföreläggande inte rimlig. Det hänvisas i
motionen till att det är notoriskt vilka stora problem hyresvärdar har när det
gäller att få störande hyresgäster att upphöra med störningarna och att det är
svårt att tänka sig fall där en hyresvärd underlåter att göra vad han kan för att
rätta till missförhållanden av denna art.

Beträffande frågan om att åtgärdsföreläggande skall kunna avse annat än
rent fysiska brister anför lagutskottet (bil. 2 s. 119) bl. a. att ett åtgärdsföreläggande
många gånger kan vara ett bättre medel för hyresgästen att få
hinder och men i nyttjanderätten undanröjda än andra medel, t. ex.
avhjälpande av felet på värdens bekostnad, hävande av avtalet, hyresnedsättning
m. m. Så kan exempelvis vara fallet när olägenheten består i
störande medhyresgäster. Riksdagen bör enligt lagutskottets mening inte
göra några uttalanden som utesluter att åtgärdsföreläggande får meddelas
också när bristen inte är av rent fysisk natur. Lagutskottet påpekar att det är
en annan sak att det i praktiken kan vara omöjligt att utfärda förelägganden
som inte avser en konkret eller bestämd åtgärd utan snarast upprätthållande
av en viss servicenivå, t. ex. tillhandahållande av varmvatten. Lagutskottet
godtar i likhet med föredragande statsrådet lagrådets uppfattning.

Vad lagutskottet anfört delas av bostadsutskottet. Bostadsutskottet avstyrker
motion 2770 (m) yrkande 4.

BoU 1983/84:29

24

3.14.2 Personal- och tjänstebostäder

I 67 § hyreslagen finns bestämmelser som gör det möjligt att ersätta de
tvingande reglerna i hyreslagen med regler som överenskommits i ett sådant
kollektivavtal som på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en
organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet
är att anse som central arbetstagarorganisation. I propositionen föreslås en
viss utvidgning av bestämmelsens räckvidd så att även de nya tvingande
reglerna i hyreslagen om uppsägningstidens längd skall kunna frångås genom
kollektivavtal. Inga motioner har väckts i denna del.

I propositionen (s. 140, 232) aviseras ytterligare överväganden i fråga om
bestämmelsens tillämplighet på personal- och tjänstebostäder.

I motionerna 1982/83:891 (vpk) och 1983/84:2769 (vpk) yrkande 2 begärs
att 67 § hyreslagen helt skall upphöra att gälla. Bestämmelsen sägs strida mot
den grundläggande tanken i hyreslagstiftningen och vara obillig mot den
enskilde hyresgästen.

I motion 1982/83:1221 (s) begärs en översyn av bestämmelserna om
personal- och tjänstebostäder i enlighet med vad som förordas i motionen.
Motionärerna anser att sambandet mellan anställning och bostad inte har
samma giltighet som tidigare. Översynen bör ske i samarbete med berörda
arbetsmarknadsparter.

Lagutskottet (bil. 2 s. 110) ansluter sig till uppfattningen att det finns
anledning att överväga om bestämmelserna såvitt avser sambandet mellan
anställning och bostad är lämpligt utformade. En utredning bör snarast
komma till stånd i samarbete med parterna på arbetsmarknaden. Lagutskottet
förordar att riksdagen gör ett tillkännagivande av vad utskottet anfört. I
övrigt tillstyrker lagutskottet förslaget till ändring i 67 § hyreslagen.

Bostadsutskottet ansluter sig i fråga om kollektivavtal och hyreslagen till
lagutskottets uppfattning och tillstyrker med avstyrkande av motion 1982/
83:891 (vpk) och 1983/84:2769 (vpk) yrkande 2 att propositionsförslaget
genomförs.

Beträffande personal- och tjänstebostäder delar bostadsutskottet också
lagutskottets uppfattning och föreslår att riksdagen med anledning av motion
1982/83:1221 (s) ger regeringen till känna vad som anförts om vissa
överväganden.

3.14.3 Övriga propositionsförslag rörande hyreslagen

I fråga om övriga förslag i propositionen berörande hyreslagen har
utskottet noterat följande.

I 8 § femte stycket hyreslagen föreslås endast den ändringen att ordet
vräkning byts ut mot avhysning, vilket är den term som används i bl. a. den
sedan den 1 januari 1982 gällande utsökningsbalken och i lagen (1946:808)
om lagsökning och betalningsföreläggande. Styckets innebörd skall vara att
bl. a. en till domstol riktad ansökan om avhysning gäller som uppsägning av

BoU 1983/84:29

25

hyresgästen sedan den delgetts honom i behörig ordning. Emellertid avser
den föreslagna termen ansökan om avhysning enligt 16 kap. utsökningsbalken
ansökan hos exekutiv myndighet om verkställighet av en domstols beslut
om handräckning för avhysning. Meningen är givetvis inte att en ansökan om
avhysning på detta stadium skall gälla som uppsägning när den delges.
Eventuella misstolkningar av den föreslagna bestämmelsen kan undvikas
genom en mindre omformulering av det aktuella paragrafstycket. Utskottet
föreslår därför en sådan omformulering.

I 66 § hyreslagen, som inte föreslås ändrad, medges hyresvärd och
hyresgäst att hänskjuta framtida tvist rörande hyresförhållande till skiljemän,
såvitt inte därigenom hyresgästens rättigheter enligt bl. a. 51 § hyreslagen
inskränks. I 51 § hyreslagen i nuvarande lydelse hänvisas vidare till 48 §
hyreslagen, vilken paragraf nu innehåller de centrala bruksvärdebestämmelserna.
Dessa får alltså inte åsidosättas genom ett skiljemannaavgörande. I
propositionen föreslås att bruksvärdebestämmelsen flyttas till 55 § hyreslagen.
Den kommer därigenom inte att omfattas av regeln i 66 § hyreslagen.
Eftersom detta givetvis inte är en avsedd effekt bör det i 66 § hyreslagen
införas en hänvisning till 55 § samma lag.

I återstående delar har utskottet inte funnit anledning till erinran eller
något särskilt uttalande om vad som föreslagits i propositionen. Utskottet
tillstyrker förslagen.

3.15 Motionsförslag rörande hyreslagen vilka inte berörs i propositionen

3.15.1 Besittningsskyddet vid rivning

I motion 1527 (m) begärs ett tillkännagivande om ändrade regler
beträffande besittningsskydd för hyresgäst när en fastighet skall rivas. Det
framhålls att den nuvarande ordningen medför att evakuering av rivningsfastigheter
tar lång tid och att byggnadskostnaderna ökar genom detta.
Motionärerna förordar att det i rivningsfallen skall gälla en uppsägningstid av
tre månader utan rätt till förlängning eller ersättningslägenhet. Vidare bör
hyresgästens besvärsrätt inskränkas.

Lagutskottet pekar i sitt yttrande (bil. 2 s. 109) på att propositionsförslaget
bl. a. innebär att huvudprincipen för framtiden skall vara till tiden
obestämda hyresavtal. Detta i förening med de föreslagna ändringarna i
fråga om uppsägning av hyresavtal m. m. medför att det kommer att kunna gå
fortare att evakuera rivningsfastigheter. Härigenom tillgodoses motionärerna
i viss mån enligt lagutskottets uppfattning. Av hänsyn till rättssäkerheten
och till hyresgästerna är lagutskottet inte berett att i övrigt tillstyrka
motionen.

Bostadsutskottet - som instämmer i vad lagutskottet har yttrat - vill utöver
detta framhålla att det i praktiken torde vara vanligt att lägenheter inom
rivningsfastigheter nyupplåts med förbehåll om att hyresrätten inte skall vara
förenad med rätt till förlängning och att sådana avtalade förbehåll regelmäs -

BoU 1983/84:29

26

sigt torde godkännas av hyresnämnderna i evakueringsfallen. Bostadsutskottet
- som givetvis ansluter sig till motionärernas syfte att minska byggnadskostnaderna
- avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1527 (m).

3.15.2 Förvaltarföreningar

I motion 2072 (c) yrkande 1 begärs ett tillkännagivande om gemensam
skötsel och underhåll av hyresrättslägenheter. Motionärerna anser att
parterna på hyresmarknaden bör medverka till att former, t. ex. s. k.
förvaltarföreningar, skapas för de hyresgäster som vill ta hand om skötsel och
underhåll. Speciellt bör de allmännyttiga företagen vara öppna för denna
form av ansvar och inflytande för de boende.

Utskottet anser i likhet med motionärerna att den aktualiserade frågan är
en fråga främst för parterna på hyresmarknaden. Parterna torde också redan
ha sin uppmärksamhet på frågan. Något uttalande av riksdagen är inte
erforderligt. Utskottet avstyrker därför motion 2072 (c) yrkande 1.

3.15.3 Besvärsräti i fråga om byte av lägenhet

I motion 2766 (m) yrkande 1 begärs att hyreslagen ändras så att klagorätt
införs beträffande beslut i bytesärenden. Motionärerna framhåller att
bytesmålen i hyresnämnd handläggs snabbt och att hyresvärden i regel inte
kan kontrollera de uppgifter som lämnas. Ofta visar det sig i efterhand ha
varit fråga om skenbyte. Möjligheten att på denna grund säga upp den
inflyttade hyresgästen inskränks av att det då också måste visas att
hyresgästen känt till de bakomliggande förhållandena. Det är f. n. svårt att
bilda sig en uppfattning om vad hyresnämnderna på skilda håll anser vara
sådana beaktansvärda skäl som enligt lagen krävs för byte. Även av hänsyn
till en mer enhetlig praxis skulle därför en besvärsrätt vara av värde. Slutligen
hänvisar motionärerna till att Stockholms kommun och Stockholms fastighetsägareförening
i en överenskommelse om frivillig anvisning av lägenheter
ansett att åtskilliga skenbyten förekommer. Genom sådana minskar det antal
lägenheter som kan erbjudas den kommunala bostadsförmedlingen. Kommunen
hade därför i överenskommelsen åtagit sig att hos justitiedepartementet
begära att hyresnämndens beslut i bytesärenden skall kunna överklagas.

Lagutskottet hänvisar i sitt yttrande (bil. 2, s. 114) till att det, när
besvärsrätten avskaffades år 1973, ansågs angeläget att bytesärendena kunde
avgöras snabbt och att kraven på rättssäkerhet kunde tillgodoses genom
muntlig bevisning i hyresnämnden. Både hänsynen till hyresgästerna och
processekonomiska skäl talar, enligt lagutskottet, för att nuvarande ordning
behålls. Hyresvärdarna har möjlighet att efter skenbyte få den nye hyresgästens
rätt att bo kvar prövad vid en förlängningstvist. De nya reglerna om
hyrestiden innebär att förlängningsfrågan kan aktualiseras snabbare än
förut. Motionen bör därför inte föranleda någon åtgärd av riksdagen.

BoU 1983/84:29

27

Även beträffande denna fråga ansluter bostadsutskottet sig till vad
lagutskottet anfört och avstyrker motion 2766 (m) yrkande 1.

3.15.4 Störande hyresgäster

I motion 2766 (m) yrkande 2 begärs ett riksdagens tillkännagivande av vad
som anförs i motionen om ökade möjligheter enligt hyreslagen för hyresvärd
att avlägsna ordningsstörande hyresgäster. Motionärerna framhåller att
problemen med störningar på senare år ökat kraftigt, t. ex. genom alkoholism,
narkomani och ljudanläggningar i lägenheterna. Processreglerna i
avhysningsärenden medför att störningar kan pågå under lång tid till de
skötsamma hyresgästernas förtvivlan.

Lagutskottet hänvisar i sitt yttrande (bil. 2, s. lil) till att en fråga om
bullerstörningar från hyresgäster behandlades av riksdagen 1982, varvid
utskottet - efter hörande av Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag - kom till slutsatsen att de nuvarande lagreglerna
ger tillräckliga möjligheter att komma till rätta med de aktualiserade
problemen. Några nya omständigheter har enligt lagutskottets mening inte
framkommit. Genom att hyresavtalen i framtiden avses få obestämd löptid
synes hyresvärdarna få något bättre möjligheter att ingripa mot störande
hyresgäster i samband med prövning av en förlängningst vist.

Bostadsutskottet instämmer i lagutskottets bedömning och avstyrker
motion 2766 (m) yrkande 2.

3.15.5 Rätten att ha inneboende

Enligt 41 § hyreslagen får hyresgästen inte inrymma utomstående i
lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. I motion 2769 (vpk)
yrkande 1 begärs att denna bestämmelse skall upphävas. Hyresgästen bör
enligt motionärerna själv ha rätt att bestämma vem han vill inhysa i
lägenheten, och denna rätt bör inte begränsas av att detta kan anses medföra
men för hyresvärden. I ett under utskottsbehandlingen i andra hand
framställt yrkande (vpk) begärs att ordet men byts ut mot påtaglig olägenhet.

Lagutskottet anför i sitt yttrande (bil. 2, s. 113) att 41 § hyreslagen i
praktiken innebär en rätt för hyresgästen att ha inneboende i sin lägenhet.
Bifall till motionsyrkandet skulle därför medföra att hyresgästen gick miste
om denna rättighet. Lagutskottet avstyrker därför motionen.

Vad i lagutskottets yttrande anförts delas av bostadsutskottet. Motion
2769 (vpk) yrkande 1 avstyrks med hänvisning till vad lagutskottet anfört.

I den lagrådsremiss som föregick propositionen föreslogs att ordet men
skulle bytas ut mot påtaglig olägenhet. Ändringen angavs vara redaktionell. I
propositionen upptas emellertid inte detta förslag om ändring av 41 §
hyreslagen och anledningen härtill har inte angetts. Bostadsutskottet ser för
sin del inte tillräckliga skäl att företa det diskuterade utbytet.

BoU 1983/84:29

28

3.15.6 Tillträdande hyresgästs ansvar för företrädarens förpliktelser

När en hyresgäst med vederbörligt tillstånd överlåter hyresrätten till en ny
hyresgäst är han i princip fri från sina förpliktelser mot hyresvärden för tiden
efter överlåtelsen. För förpliktelser som avser tiden före överlåtelsen svarar
emellertid enligt 38 § andra punkten hyreslagen inte bara den avträdande
hyresgästen, utan även den tillträdande, om inte annat avtalas. I motion 2768
(s) kritiseras detta förhållande och det begärs, yrkande 2, att den nämnda
bestämmelsen avskaffas. Enligt motionären måste den med dagens synsätt
anses obillig. De flesta hyresgäster torde vara ovetande om att hyresrätten
kan förloras om de inte accepterar att svara för förpliktelser som avser tiden
före tillträdet. Bestämmelsen saknar dessutom enligt motionärerna aktualitet
genom att bränsleklausulerna skall försvinna och retroaktiva hyror
förekomma bara i undantagsfall.

Lagutskottet erinrar i sitt yttrande (bil. 2, s. 116) om att bestämmelsen
gäller både lägenheter och lokaler. Även om bestämmelsen mist något av sin
aktualitet i fråga om bostäder har den dock fortfarande en funktion att fylla
vid byten av bostadslägenheter genom att hyresvärdens benägenhet att gå
med på byte blir större. Vid överlåtelse av lokaler har bestämmelsen behållit
sin bärkraft enligt lagutskottets mening.

Bostadsutskottet ansluter sig till vad lagutskottet anfört och avstyrker
motion 2768 (s) yrkande 2.

3.16 Propositionsförslaget beträffande hyresförhandlingslagen

Beträffande 5 § hyresförhandlingslagen föreslås i propositionen den
ändringen att en hyresvärd inte i samband med att en ny hyresgäst skall flytta
in skall få höja hyran för en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning
utan att först förhandla om saken. Vidare föreslås att hyresvärdar skall ha
primär förhandlingsskyldighet även i fråga om ändring av villkor som avser
gemensamma utrymmen.

Propositionsförslaget har i dessa delar inte mött någon erinran i avgivna
motioner.

I propositionen föreslås också vissa ändringar i 24 § hyresförhandlingslagen
om tidpunkten för ändringsbeslut. Dessa frågor har behandlats ovan (i
avsnitt 3.4.2).

I motion 2768 (s) yrkande 4 begärs att riksdagen beslutar om en särskild
bestämmelse i hyresförhandlingslagen om att den primära förhandlingsskyldigheten
även skall omfatta underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsåtgärder.
I motionen hänvisas till att hyresgästernas inflytande över sitt boende
gått starkt framåt. Mellan hyresgäströrelsen och de allmännyttiga bostadsföretagen
har det träffats avtal om information och samråd. Dessutom
förutsätts att inflytandet skall kunna utvecklas ytterligare genom att kontaktkommittéerna
får rätt att fatta beslut. Även med Sveriges fastighetsägareför -

BoU 1983/84:29

29

bund har nu avtal om boinflytande träffats. Tack vare regeringens bostadsförbättringsprogram
kan man förmoda att ombyggnads- och underhållsverksamheten
kommer att öka. Hyresgästerna måste därför garanteras inflytande
över sådana åtgärder. Eftersom en stor del av bostadsmarknaden täcks av
förhandlingsordningar kan detta ske genom att den primära förhandlingsskyldigheten
enligt hyresförhandlingslagen utvidgas till att omfatta underhålls-,
förbättrings- och ombyggnadsarbeten.

Utskottet vill i detta sammanhang anföra att det inom bostadsdepartementet
i april 1984 tillsatts en arbetsgrupp som har i uppgift att utvärdera
erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer av den egna
lägenheten. I beslutet om tillsättandet av arbetsgruppen hänvisas till den
beslutade ändringen i 15 § hyreslagen om hyresvärdens underhållsskyldighet
och till vad riksdagen på förslag av bostadsutskottet anfört i det sammanhanget
(BoU 1983/84:5). I direktiven för arbetsgruppen framhålls att det
finns goda skäl att utgå från att hyresmarknadens parter och intressenter
kommer att föra arbetet för ett vidgat boinflytande vidare. Det är därför i
första hand dessa som - till följd av sina praktiska erfarenheter - kommer att
kunna uttala sig om den beslutade bestämmelsen i hyreslagen om hyresvärdens
underhållsskyldighet är ändamålsenlig eller bör ses över i något
avseende. Det markeras att ansvaret för att utvecklingen av ett vidgat
hyresgästinflytande sker under acceptabla former i första hand ligger hos de
skilda organisationer som berörs av verksamheten.

Utskottet finner att de frågor som aktualiseras i motionen är väl ägnade att
kunna behandlas inom ramen för den tillsatta arbetsgruppens arbete. I likhet
med bostadsministern finner utskottet frågorna i första hand vara en
angelägenhet för parterna på hyresmarknaden. Pågående överväganden bör
avvaktas. Motionärernas syfte får anses i inte ringa grad tillgodosett genom
tillsättandet av arbetsgruppen. Utskottet avstyrker sålunda motion 2768 (s)
yrkande 4 och tillstyrker i övrigt de förslag rörande hyresförhandlingslagen
som lagts fram i propositionen.

3.17 Motionsförslag rörande hyresförhandlingslagen som inte berörs i propositionen 3.

17.1 Förhandlingsrätten

I motionerna 369 (c) och 923 (m) yrkande 4, såvitt nu är i fråga, begärs
ändringar i hyresförhandlingslagen så att förhandlingsrätten faktiskt ligger
hos en organisation av hyresgäster i en fastighet resp. hos de enskilda
hyresgästerna. Det framhålls i båda motionerna att det verkliga inflytandet
över hyresförhandlingar bör ligga hos de enskilda hyresgästerna och den
organisation dessa frivilligt bildar i en fastighet för att företräda dem. Vill en
annan organisation förhandla för en viss fastighet skall detta bygga på
uppdrag eller förtroende från hyresgästerna i fastigheten.

BoU 1983/84:29

30

Med hänvisning till vad som begärts från centerpartiet beträffande
förhandlingsrätt yrkar motionärerna i motion 720 (c) att bostadssaneringslagen
(1973:531) ändras så att initiativrätten enligt lagen läggs hos hyresgästerna
själva eller hos organisation som har hyresgästernas uppdrag samt hos
kommunen.

Civilutskottet har flera gånger tidigare behandlat frågan om hyresförhandlingslagens
bestämmelser om förhandlingsrätt (se bl. a. CU 1979/80:13, s. 8
och CU 1981/82:23, s. 5). Utskottet, vars betänkanden godkänts av riksdagen,
har därvid framhållit att den gällande ordningen avsetts vara neutral till
hyresgästernas val av intresseorganisation och att lagstiftningen enligt
utskottets mening tjänar detta ändamål. Inte heller med anledning av vad
som har anförts i nu aktuella motioner ser utskottet någon anledning till
ändrat ställningstagande i fråga om hyresförhandlingslagen. Det finns inte
heller tillräcklig anledning vidta någon ändring i bostadssaneringslagen.
Utskottet avstyrker motionerna 369 (c), 720 (c) och 923 (m) yrkande 4, det
sistnämnda såvitt nu är i fråga.

3.17.2 Förhandlingsersättning m. m.

Enligt 20 § hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster rätt att
få ersättning för sina förhandlingskostnader i skälig utsträckning.

I motion 1982/83:2094 (m) kritiseras det gällande systemet som orättfärdigt.
Enligt motionärerna bör en avgift till en hyresgästorganisation, oavsett
om den kallas medlemsavgift eller förhandlingsersättning, endast kunna tas
ut av frivilligt anslutna. Den bör dessutom inte tas ut i samma ordning som
gäller för hyra. Även i motion 923 (m) kritiseras reglerna om förhandlingsersättning.
I motionen begärs, yrkande 4 såvitt nu är i fråga, ändring i
hyresförhandlingslagen.

I motion 2113 (fp) tas också upp frågor om ersättningar som tas ut som hyra
efter förhandlingar. I motionen aktualiseras de överenskommelser om
ersättningar till hyresgästorganisationer som utgår för fritidsverksamhet och
för boinflytandeverksamhet. Den del av motionen som går ut på att
avgifterna inte bör betraktas som en del av hyran med avseende på
bruksvärdeprincipen har redan behandlats (yrkande 9, se avsnitt 3.2.7).
Enligt motionen, yrkande 10, bör vidare en bestämmelse införas som
förbjuder överenskommelser om förhandlingsersättning utan att ersättningen
eller dess beräkningsgrunder specificeras på hyresavin.

Frågor om förhandlingsersättning har tidigare varit föremål för riksdagens
uppmärksamhet. Civilutskottet anförde (CU 1980/81:26 s. 3):

Frågan om hyresgästorganisations rätt till ersättning för nedlagt förhandlingsarbete
diskuterades vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen (prop.
1977/78:175, CU 1977/78:32). Det av riksdagen antagna propositionsförslaget
innehåller bl. a. dels en regel om att ersättningen inte får överstiga vad
som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnader -

BoU 1983/84:29

31

nas storlek och övriga omständigheter (20 §), dels en regel om att skäligheten
av ersättningsbeloppet får på talan av hyresgästen prövas även utan samband
med prövning av hyran i övrigt (22 § andra stycket). Reservanter (s) ansåg att
dessa regler bort utgå eftersom det innebar en diskriminering av hyresgästernas
organisationer - fastighetsägarens kostnader behöver inte redovisas eller
granskas.

Enligt utskottets mening tillgodoser de gällande reglerna om prövning av
förhandlingsersättning i tillräcklig omfattning även det intresse som motionärerna
hävdar. Motionsförslaget avstyrks därför.

Frågan återkom vid det följande riksmötet och föranledde endast det
yttrandet av civilutskottet (CU 1981/82:23) att utskottet inte funnit skälig
anledning att frångå sin tidigare bedömning.

Utskottet finner beträffande förhandlingsersättning att inte heller i de nu
aktuella motionerna några skäl anförts som bör medföra att hyresförhandlingslagen
ändras. Kravet på att förhandlingsersättningar specificeras på
hyresavierna är en fråga som enligt utskottets mening bäst lämpar sig att
behandlas av parterna själva. Med hänvisning till det anförda avstyrker
utskottet motionerna 1982/83:2094 (m) samt 1983/84:923 (m) yrkande 4
såvitt nu är i fråga och 2113 (fp) yrkande 10.

3.18 Propositionen i övrigt

Lagförslagen i propositionen i övrigt-i de delar propositionen behandlas
av utskottet - berör lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,
bostadsrättslagen (1971:479), bostadsanvisningslagen (1980:94) och utsökningsbalken.
Några motionsyrkanden finns inte beträffande dessa lagförslag.

Utskottet tillstyrker dessa förslag i propositionen.

3.19 Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande översyn av bruksvärdesysteniet att riksdagen avslår
motionerna 1982/83:307, 360 yrkande 2, 1632 yrkande 8 såvitt nu
är i fråga och 2099 samt 1983/84:923 yrkande 3 och 2770 yrkande 1,

2. beträffand e försöksverksamhet med fri hyresmarknad att riksdagen
avslår motionerna 1983/84:2113 yrkande 8, 2767 och 2771
yrkande 2,

3. beträffande lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet
att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag
på motionerna 1982/83:668 yrkande 1 och 1983/84:2768 yrkande 1,
2769 yrkande 3 och 2771 yrkande 4 antar det vid propositionen
fogade förslaget till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12
kap. 55 § första stycket,

4. beträffande jämförelseprövningen m. m. att riksdagen med bifall
till regeringens förslag och med avslag på motionerna 1982/83:668

BoU 1983/84:29

32

yrkande 2 och 1983/84:2113 yrkande 9 och 2771 yrkande 3 antar
det vid propositionen fogade förslaget till lag om ändring i
jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 § andra stycket,

5. beträffande lokaler att riksdagen avslår motionerna 1982/83:1632
yrkande 8 såvitt nu är i fråga och 1983/84:719,1055,1059,1342 och
2417,

6. beträffande kollektiva tvister att riksdagen avslår motion 1983/
84:2771 yrkande 5,

7. beträffande tidpunkt för ett ändringsbesluts verkan att riksdagen
med bifall till regeringens förslag och med avslag på motion
1983/84:2770 yrkande 2 antar det vid propositionen fogade förslaget
till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) såvitt
avser 24 §,

8. beträffande andra hyresvillkor än hyran att riksdagen med bifall till
regeringens förslag och med avslag på motion 1983/84:2770
yrkande 3 antar det vid propositionen fogade förslaget till lag om
ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 § tredje stycket,

9. beträffande bränsle- och va-klausuler att riksdagen med bifall till
regeringens förslag och med avslag på motion 1983/84:2770
yrkande 5 antar det vid propositionen fogade förslaget till lag om
ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 19 §,

10. beträffande energisparåtgärder att riksdagen avslår motionerna
1982/83:1103 yrkande 2 och 1983/84:2771 yrkande 6,

11. beträffande andrahandshyresgäster att riksdagen avslår motionerna
1983/84:2768 yrkande 3, 2769 yrkande 4 och 2771 yrkande 7,

12. beträffande ordningen för hyrestvister att riksdagen avslår motionerna
1983/84:926 yrkande 4,2115 yrkande 2 och 2771 yrkande 1,

13. beträffande föreläggande vid ägarbyte att riksdagen med anledning
av motion 1983/84:1531 såvitt nu är i fråga som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

14. beträffande åtgärdsföreläggande beträffande fysiska hinder m. m.
att riksdagen med bifall till vad utskottet anfört och med avslag på
motionerna 1983/84:1531 såvitt nu är i fråga och 2770 yrkande 4
antar det vid propositionen fogade förslaget till lag om ändring i
jordabalken såvitt avser 12 kap. 16 §,

15. beträffande kollektivavtal och hyreslagen att riksdagen med bifall
till regeringens förslag och med avslag på motionerna 1982/83:891
och 1983/84:2769 yrkande 2 antar det vid propositionen fogade
förslaget till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 67 §,

16. beträffande personal- och tjänstebostäder att riksdagen med anledning
av motion 1982/83:1221 ger regeringen till känna vad utskottet
har anfört,

17. beträffande besittningsskyddet vid rivning att riksdagen avslår
motion 1983/84:1527,

BoU 1983/84:29

33

18. beträffande förvaltarföreningar att riksdagen avslår motion 1983/
84:2072 yrkande 1,

19. beträffande besvärsrätt vid byte att riksdagen avslår motion 1983/
84:2766 yrkande 1,

20. beträffande störande hyresgäster att riksdagen avslår motion 1983/
84:2766 yrkande 2,

21. beträffande rätten att ha inneboende att riksdagen avslår motion
1983/84:2769 yrkande 1,

22. beträffande ny hyresgästs ansvar att riksdagen avslår motion
1983/84:2768 yrkande 2,

23. beträffande primär förhandlingsskyldighet att riksdagen med bifall
till regeringens förslag och med avslag på motion 1983/84:2768
yrkande 4 antar det vid propositionen fogade förslaget till lag om
ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) såvitt avser 5 §,

24. beträffande förhandlingsrätten att riksdagen avslår motionerna
1983/84:369, 720 och 923 yrkande 4, det sistnämnda yrkandet
såvitt nu är i fråga,

25. beträffande förhandlingsersättning m.m. att riksdagen avslår motionerna
1982/83:2094 och 1983/84:923 yrkande 4, det sistnämnda
yrkandet såvitt nu är i fråga och 2113 yrkande 10,

26. beträffande propositionen i övrigt att riksdagen

a. med anledning av regeringens förslag antar följande som
utskottets förslag betecknade lydelse till lag om ändring i jordabalken
såvitt avser 12 kap. 8 § och 66 §.

Regeringens förslag Utskottets förslag

8 §

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre
än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.
Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är
hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar
ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägning får ske hos den som
är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den
ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat
följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga
om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i
58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses
då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga
adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under
vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga
adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens
vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har
något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud
som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom
kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

3 Riksdagen 1983184.19sami. Nr29

BoU 1983/84:29

34

Utskottets förslag

En ansökan hos domstol med yrkande
att hyresförhållandet skall
upphöra eller att hyresgäst skall avhysas
gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.
Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som
gäller lokaler finns i 58 §.

66 §

Regeringens förslag

Stämningsansökan med yrkande
att hyresförhållande skall upphöra
och ansökan om avhysning av hyresgäst
gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst,
att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen, får ej
göras gällande i fråga om hyresgästens
rätt eller skyldighet att tillträda
eller behålla lägenheten, fastställande
av hyresvillkor i fall som avses i 51
eller 52 § eller bestämmande av ersättning
enligt 57 §. I övrigt gäller
skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän
utsetts eller bestämmelse
meddelats om skiljemännens antal,
sättet för deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen (1929:145)
om skiljemän tillämpas. Vad som
sagts nu utgör dock ej hinder för att i
skiljeavtalet utse hyresnämnden till
skiljenämnd eller bestämma kortare
tid för skiljemannaåtgärdens avslutande
än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst,
att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen, får ej
göras gällande i fråga om hyresgästens
rätt eller skyldighet att tillträda
eller behålla lägenheten, fastställande
av hyresvillkor i fall som avses i
51, 52 eller 55 § eller bestämmande
av ersättning enligt 57 §. I övrigt
gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse
meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller
förfarandet vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen
(1929:145) om skiljemän tillämpas.
Vad som sagts nu utgör dock ej
hinder för att i skiljeavtalet utse
hyresnämnden till skiljenämnd eller
bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens
avslutande än den tid
om sex månader som anges i nämnda
lag.

b. med bifall till regeringens förslag antar de vid propositionen
fogade lagförslagen såvitt nu är i fråga och i den mån förslagen inte
behandlats ovan.

Stockholm den 17 maj 1984

På bostadsutskottets vägnar
OSKAR LINDKVIST

Närvarande: Oskar Lindkvist (s), Rolf Dahlberg (m), Thure Jadestig (s),
Knut Billing (m), Magnus Persson (s), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c). Per Olof Håkansson (s), Lennart Nilsson (s), Margareta
Gard (m), Kerstin Ekman (fp), Tore Claeson (vpk), Rune Evensson (s),
Agne Hansson (c) och Nils Nordh (s).

Boll 1983/84:29

35

Reservationer

1. Översyn av bruksvärdesystemet

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Margareta
Gard (m) och Kerstin Ekman (fp) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 9 börjar ”Utskottet är”
och slutar ”av riksdagen” bort lyda:

Utskottet finner att de förslag till ändringar i bruksvärdesystemet som
läggs fram i propositionen inte långsiktigt löser de problem som den
förändrade situationen på bostadsmarknaden för med sig. Denna situation
utmärks bl. a. av att bristen på bostäder nu i stort sett är eliminerad och att
kostnaderna är ojämnt fördelade mellan det nyare och äldre bostadsbeståndet.
Propositionsförslaget medför att problemen med kostnadstäckning hos
de allmännyttiga bostadsföretagen kvarstår och att subventioneringen av
dessa företags verksamhet får en inte förutsedd inverkan på hyresnivån
utanför det allmännyttiga bostadsbeståndet. Ökad rörlighet och rationellt
utnyttjande motverkas. Inte heller medger det rådande systemet att olika
kostnadssänkande hyresgästinitiativ, som övertagande av vissa förvaltningsuppgifter
från hyresvärden, tillåts slå igenom. Det behövs därför en mer
genomgripande översyn av principerna för hyressättning. Detta bör riksdagen
med anledning av de nu aktuella motionerna ge regeringen till känna.

dels utskottet under 1 bort hemställa

1. beträffande översyn av bruksvärdesystemet att riksdagen med
anledning av motionerna 1982/83:307, 360 yrkande 2,1632 yrkande
8 såvitt nu är i fråga och 2099 samt 1983/84:923 yrkande 3 och
2770 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

2. Försöksverksamhet med fri hyresmarknad

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp) och Agne
Hansson (c) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 9 börjar ”En följd” och på
s. 10 slutar ”anförda synpunkterna” bort lyda:

Av stort värde för den översyn av bruksvärdesystemet som utskottet ovan
förordat skulle vara en försöksverksamhet efter de riktlinjer som förespråkats
i motionerna. Utskottet stöder därför tanken på en sådan försöksverksamhet
inom vissa delar av landet. Omfattningen av verksamheten i tid och
rum, liksom frågan om nödvändig lagreglering bör närmare prövas av
regeringen som därefter skyndsamt bör återkomma till riksdagen med
erforderliga förslag. Detta bör med anledning av motionerna 2113 (fp), 2767
(c) och 2771 (fp) såvitt nu är i fråga ges regeringen till känna.

BoU 1983/84:29

36

dels utskottet under 2 bort hemställa

2. beträffande försöksverksamhet med fri hyresmarknad att riksdagen
med anledning av motionerna 1983/84:2113 yrkande 8, 2767 och
2771 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

3. Lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet
Kerstin Ekman (fp) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 11 börjar ”Utskottet
ansluter” och slutar ”2771 (fp) yrkande 4” bort lyda:

I avvaktan på en mer genomgripande förändring av bruksvärdesystemet
finner utskottet den av hyresrättsutredningen föreslagna uppdelningen av
jämförelseprövningen på dels själva bruksvärdet av lägenheten, dels också
värdet av tillhandahållna nyttigheter och förmåner vara en möjlig och
lämplig väg att nyansera bruksvärdesystemet i riktning mot friare principer
för hyressättning. Riksdagen bör därför besluta att genomföra hyresrättsutredningens
förslag. Motionerna 2768 och 2771 tillstyrks i aktuella delar.

dels utskottet under 3 bort hemställa

3. beträffande lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet
att riksdagen med bifall till motionerna 1983/84:2768 yrkande
1 och 2771 yrkande 4 med anledning av regeringens förslag och
med avslag på motionerna 1982/83:668 yrkande 1 och 1983/84:2769
yrkande 3 antar följande som reservanternas förslag betecknade
lydelse till lag om ändring i jordabalken, såvitt avser 12 kap. 55 §
första stycket,

Regeringens förslag

Om hyresvärden och hyresgästen
frisMrom hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran
är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för
lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.

Reservanternas förslag

Tvistar parterna om hyrans storlek,
skall hyran fastställas att utgå
med skäligt belopp. En hyra är inte
skälig, om den med hänsyn till lägenhetens
bruksvärde och värdet av de
nyttigheter och förmåner som enligt
hyresavtalet skall tillhandahållas av
hyresvärden påtagligt överstiger hyran
för likvärdiga lägenheter.

4. Lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet

Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 12 börjar ”Frågan om” och
slutar ”2760 (vpk) yrkande 3” bort lyda:

Utskottet har tidigare anslutit sig till propositionsförslaget i fråga om

BoU 1983/84:29

37

parternas principiella jämställdhet vid tvister om hyrans storlek. En följd av
detta ställningstagande är att även påtaglighetsrekvisitet bör avskaffas. Det
förefaller nämligen inte meningsfullt att först pröva vad som är en skälig hyra
och därefter ändå tillåta ett hyresuttag som ligger över den sålunda fastställda
nivån. Den nuvarande ordningen har medverkat till de snabba hyreshöjningar
som förekommit under senare år och den bör därför även med hänvisning
till detta ändras genom att påtaglighetsrekvisitet avskaffas. Motionerna
1982/83:668 och 1983/84:2769 tillstyrks därför i motsvarande del.

dels utskottet under 3 bort hemställa

3. beträffande lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet
att riksdagen med bifall till motionerna 1982/83:668 yrkande 1,
1983/84:2769 yrkande 3, med anledning av regeringens förslag och
med avslag på motionerna 1983/84:2768 yrkande 1 och 2771
yrkande 4 antar följande som reservanternas förslag betecknade
lydelse till lag om ändring i jordabalken, såvitt avser 12 kap. 55 §
första stycket,

Regeringens förslag Reservanternas förslag

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen Om hyresvärden och hyresgästen
tvistar om hyrans storlek, skall hyran tvistar om hyrans storlek, skall hyran

fastställas till skäligt belopp. Hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran

är härvid inte att anse som skälig, om är härvid inte att anse som skälig, om

den är påtagligt högre än hyran för den är högre än hyran för lägenheter

lägenheter som med hänsyn till som med hänsyn till bruksvärdet är

bruksvärdet är likvärdiga. likvärdiga.

5. Jämförelseprövningen m. m.

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Margareta
Gard (m) och Kerstin Ekman (fp) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 13 börjar ”De i” och på
s. 14 slutar ”det anförda” bort lyda:

En förutsättning för att bruksvärdesystemet skall fungera är att jämförelseprövningen
sker mellan likvärdiga lägenheter och att inte kostnader inom
de allmännyttiga företagen som inte direkt står i samband med boendet får
inverka på hyresnivån. Ersättningarna för fritidsverksamhet och boendeinflytande
utgör sådana kostnader som enligt utskottets mening inte bör
påverka hyresuttaget. I linje med vad utskottet tidigare förordat om
hyressättningssystemet bör inte bostädernas läge och den större efterfrågan
som finns på centralt belägna bostäder vara ovidkommande vid bruksvärderingen.
Det bör skapas större möjligheter att ta hänsyn även till skillnader av
denna art mellan olika bostäder. Utskottet finner att det anförda bör läggas
till grund för vidare överväganden och förslag rörande principerna för

BoU 1983/84:29

38

hyressättning. Med anledning av motionerna 2113 och 2771 bör riksdagen ge
regeringen till känna vad som nu har anförts.

dels utskottet under 4 bort hemställa

4. beträffande jämförelseprövningen m. m. att riksdagen med anledning
av regeringens förslag och motionerna 1983/84:2113 yrkande 9
och 2771 yrkande 3 samt med avslag på motion 1982/83:668
yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,

6. Jämförelseprövningen m. m.

Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 14 börjar ”Beträffande
förslaget” och slutar ”avstyrks alltså” bort lyda:

Utskottet anser det välmotiverat att tillvarata ytterligare möjligheter att
hålla hyresgästernas boendekostnader nere. En sådan möjlighet ligger i att
inte ta någon hänsyn till hyresrabatterna vid jämförelseprövningen. Bruksvärdehyran
skulle därmed bli den hyra som hyresgästerna inom resp.
allmännyttigt företag betalar som hyra för sina lägenheter. Förslag till
erforderlig lagreglering bör utarbetas av regeringen. Motion 1982/83:668
yrkande 2 tillstyrks.

dels utskottet under 4 bort hemställa

4. beträffande jämförelseprövningen m. m. att riksdagen med anledning
av regeringens förslag och med bifall till motion 1983/84:668
yrkande 2 samt med avslag på motionerna 1983/84:2113 yrkande 9
och 2771 yrkande 3 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

7. Lokaler (motiveringen)

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att den del av utskottets betänkande på s. 15 som börjar
”Utskottet delar” och slutar ”avstyrks sålunda” bort lyda:

Utskottet har tidigare anslutit sig till att hyressättningen avseende
bostadslägenheter i ökad utsträckning bör styras av marknadskrafterna.
Skälen för denna ståndpunkt gör sig med än större styrka gällande i fråga om
lokalhyrorna. Det finns inga bärande motiv för att nu förändra lokalhyresreglerna
i den riktning som anges i propositionen. Motionerna bör därför i nu
aktuell del avstyrkas.

BoU 1983/84:29

39

8. Kollektiva tvister

Kerstin Ekman (fp) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 16 som börjar ”Utskottet gör”
och slutar ”yrkande 5 avstyrks” bort lyda:

Utskottet finner de resonemang som hyresrättsutredningen förde om
införande av medel att pröva kollektiva tvister vara välgrundade. Den
nuvarande ordningen medför stor osäkerhet om när fullt legitima hyreshöjningar
i praktiken kan ge någon likviditetsförstärkning hos bostadsföretagen.
Alla möjligheter att snabbare lösa tvister bör tas till vara. Regeringen bör
därför återkomma med förslag om kollektiva tvister i huvudsaklig enlighet
med vad hyresrättsutredningen har föreslagit. Motion 2771 yrkande 5 bör
således bifallas av riksdagen.

dels utskottet under 6 bort hemställa

6. beträffande kollektiva tvister att riksdagen med bifall till motion
1983/84:2771 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört,

9. Tidpunkt för ett ändringsbesluts verkan

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 16 som börjar ”Utskottet
instämmer” och slutar ”av riksdagen” bort lyda:

Utskottet ansluter sig till de överväganden som hyresrättsutredningen
gjorde i frågan och som syftar till att skydda hyresvärden från att av hänsyn
till att förhandlingen eljest kan dra ut på tiden gå med på en hyra som
företagsekonomiskt är oacceptabel. Riksdagen bör därför med bifall till
motion 2770 yrkande 2 besluta om lagtext i enlighet med utredningens
förslag.

dels utskottet under 7 bort hemställa

7. beträffande tidpunkt för ett ändringsbesluts verkan att riksdagen
med bifall till motion 1983/84:2770 yrkande 2 och med anledning av
regeringens förslag antar följande som reservanternas förslag
betecknade lydelse till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304) såvitt avser 24 §,

Regeringens förslag Reservanternas förslag

24 §

Har förhandling enligt förhand- Har en förhandling enligt förhandlingsordning
avslutats utan att över- lingsordning avslutats utan att överenskommelse
träffats, har hyresvär- enskommelse träffats, får den som är

den och hyresgäst rätt att hos hyres- part enligt förhandlingsordningen el -

BoU 1983/84:29

40

Regeringens förslag

nämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren
i den del som förhandlingen
har avsett. Detsamma gäller
om mot förhandling har mött hinder,
som ej har berott av den som har
påkallat ändring av hyresvillkoren
eller av organisation som enligt förhandlingsordningen
är part på hans
sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
får inte avse tiden före det månadsskifte
som inträffar närmast efter
tre månader från dagen för ansökningen.
Om det finns skäl till det,
får hyresnämnden dock förordna att
beslut om villkorsändring skall gälla
från en tidigare tidpunkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt
från vilken ändring av hyresvillkoren
yrkas. Begärs tillämpning
av bestämmelsen i andra stycket andra
meningen, skall skälen härför
anges.

10. Andra hyresvillkor än hyran

Reservanternas förslag

ler, om både hyresvärden och fastighetsägarorganisationen
är parter enligt
förhandlingsordningen, dessa gemensamt
ansöka hos hyresnämnden
om ändring av hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgästerna i den
del som förhandlingen har avsett.
Motpart i hyresnämnden är den som
varit motpart vid förhandlingarna.

Ansökan som sägs i första stycket
får göras även om mot förhandlingen
har mött hinder, som ej har berott av
den som har påkallat ändring av
hyresvillkoren eller av organisation
som enligt förhandlingsordningen är
part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
skall avse tid efter det månadsskifte
som infaller närmast efter tre
månader från den dag då part som
begärt ändring av hyresvillkoren
gjorde framställning hos motparten
om förhandling om villkorsändring.
Har tidigare förhandlingsöverenskommelse
eller beslut om hyresvillkor
avsetts skola gälla till annan
tidpunkt, skall dock beslutet om villkorsändring
i stället gälla från den
tidpunkten. Om det av särskild anledning
finnes skäligt, får hyresnämnden
förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från annan
tidpunkt än som sagts nu.

I ansökningen skall anges den tidpunkt
från vilken ändring av hyresvillkoren
yrkas.

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 18 som börjar ”Bostadsutskottet
delar” och slutar ”till propositionen” bort lyda:

Bostadsutskottet anser att motionärerna pekat på flera problem som skulle
uppträda om regeringsförslaget bifalls. Eftersom inga olägenheter påvisats
av den nuvarande ordningen bör bestämmelser som motsvarar denna

BoU 1983/84:29

41

behållas. Motion 2770 yrkande 3 tillstyrks.

dels utskottet under 8 bort hemställa

8. beträffande andra hyresvillkor än hyran att riksdagen med anledning
av regeringens förslag och motion 1983/84:2770 yrkande 3
antar följande som reservanternas förslag betecknade lydelse till
lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 § tredje
stycket,

Regeringens förslag

Om tvisten gäller något annat villkor
än hyran, skall villkor som hyresvärden
eller hyresgästen har ställt
upp gälla i den män det är skäligt med
hänsyn till hyresavtalets innehåll,
omständigheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden
och omständigheterna i övrigt.

Hyrestiden skall vara obestämd om
inte bestämd hyrestid av särskild
anledning är lämpligare.

11. Bränsle- och va-klausuler

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 19 börjar ”Utskottet vill”
och slutar ”2770 (m) avstyrks” bort lyda:

Utskottet anser inte att det står några fördelar att vinna med att förbjuda
bränsle- och va-klausulerna. Dels ges därigenom inga garantier för att hyran
kommer att följa kostnadsutvecklingen för bränsle- och va-utgifter bättre än
f. n., dels bortfaller ett incitament till övergång till individuell mätning av de
ifrågavarande kostnaderna. Propositionsförslaget bör därför i denna del
avslås och motion 2770 yrkande 5 bifallas.

dels utskottet under 9 bort hemställa

9. beträffande bränsle- och va-klausuler att riksdagen med anledning
av regeringens förslag och med bifall till motion 1983/84:2770
yrkande 5 antar följande som reservanternas förslag betecknade
lydelse till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 19 §,

Regeringens förslag Reservanternas förslag

19 §

Hyran för bostadslägenheter skall Hyran för bostadslägenheter skall
vara till beloppet bestämd i hyresav- vara till beloppet bestämd i hyresav -

Reservanternas förslag

Om tvisten gäller något annat villkor
än hyran, skall villkor som hyresvärden
har ställt upp gälla om det inte
strider mot god sed i hyresförhållande
eller eljest är oskäligt. Hyrestiden
skall vara obestämd om inte bestämd
hyrestid av särskild anledning är
lämpligare.

BoU 1983/84:29

42

Regeringens förslag

talet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse.
Detta
gäller dock inte ersättning för kostnader
som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende med varmvatten
eller elektrisk ström eller avgifter
för vatten och avlopp,

1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul
och beräkningsgrunden
för ersättningens storlek har
fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse
eller genom ett beslut
enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2. om lägenheten är belägen i ett
en- eller tvåfamiljshus, eller

3. om kostnaden för nyttigheten
påförs hyresgästen efter individuell
mätning.

Ifråga om bostadslägenheter, som
hyrs ut i andra hand eller som av
upplåtaren innehas med bostadsrätt,
får utan hinder av första stycket avtalas
att hyran skall anknytas till den
hyra eller årsavgift som upplåtaren
betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del
den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan
hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett
belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som
bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden
eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden
är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet
träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, gäller dessutom
förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt en annan
beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå
med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

12. Andrahandshyresgäster

Kerstin Ekman (fp) och Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 21 som börjar ”Bostadsutskottet
ansTuter” och slutar ”2771 (fp) yrkande 7” bort lyda:

Reservanternas förslag

talet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse.
Detta
gäller dock inte ersättning för kostnader
som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende med varmvatten
eller elektrisk ström eller avgifter
för vatten och avlopp.

BoU 1983/84:29

43

Bostadsutskottet anser att de problem som andrahandshyresgästernas
rättsligt svaga ställning för med sig nu bör lösas. De invändningar som
framförs i propositionen mot hyresrättsutredningens förslag är enligt utskottets
mening inte tillräckligt vägande och torde delvis också redan ha beaktats
av utredningen. Dess förslag bör därför - med bifall till motionerna 2768,
2769 och 2771 i nu aktuella delar - genomföras.

dels utskottet under 11 bort hemställa

11. beträffande andrahandshyresgäster att riksdagen med anledning av
motionerna 1983/84:2768 yrkande 3, 2769 yrkande 4 och 2771
yrkande 7 förordnar att i 12 kap. jordabalken skall införas en ny
paragraf, 48a §, med nedan angivna lydelse.

48 a §

Har en bostadslägenhet under minst tre år i följd varit upplåten till samma
andrahandshyresgäst och upphör upplåtarens hyresavtal på grund av uppsägning
eller eljest att gälla, har andrahandshyresgästen rätt att överta
upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

1. han har sin bostad i lägenheten,

2. det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande
att han får överta hyresrätten,

3. hyresvärden även i övrigt skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst,
samt

4. annat ej följer av 56-60 §§. Vad som sagts nu gäller också när
hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av
förverkande.

När andrahandshyresgästen övertar hyresrätten, upphör hans avtal med
upplåtaren att gälla.

13. Ordningen för hyrestvister

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp) och Agne
Hansson (c) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 22 som börjar ”Även
beträffande” och slutar ”yrkande 1 avstyrks” bort lyda:

Bostadsutskottet finner på principiella grunder oriktigt att intresseledamöter
skall delta i avgörandet av bl. a. frågor som rör deras egna intresseorganisationer.
Regeringen bör därför snarast förelägga riksdagen förslag till regler
som innebär att hyresprocessen befrias från förekommande jävsliknande
inslag. Vad bostadsutskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av
motionerna 926, 2115 och 2771 såvitt nu är i fråga som sin mening ge
regeringen till känna.

dels utskottet under 12 bort hemställa

12. beträffande ordningen för hyrestvister att riksdagen med anledning
av regeringens förslag och motionerna 1983/84:926 yrkande 4,2115

BoU 1983/84:29

44

yrkande 2 och 2771 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,

14. Föreläggande vid ägarbyte

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 23 som börjar ”Bostadsutskottet
delar” och slutar ”ytterligare åtgärd” bort lyda:

Bostadsutskottet finner att frågan om rättsverkningarna av redan beslutade
tvångsåtgärder mot en person som efter beslutet förvärvar äganderätten
till en fastighet innehåller svårbemästrade rättssäkerhetsproblem. Det synes
utan vidare stötande t. ex. att en förvärvare som inte känt till, eller bort
känna till föreläggandet, utan vidare skall vara underkastad rättsverkningarna
av detta. Frågan har knappast den aktualitet som lagutskottet synes
förutsätta i sitt yttrande. Genom att frågan redan är föremål för regeringens
uppmärksamhet får motionens syfte anses ha blivit tillgodosett. Motionen
bör därför inte nu föranleda något riksdagens uttalande.

dels utskottet under 13 bort hemställa

13. beträffande föreläggande vid ägarbyte att riksdagen avslår motion
1983/84:1531,

15. Åtgärdsföreläggande beträffande fysiska hinder m. m.

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 23 som börjar ”Vad lagutskottet”
och slutar ”2770 (m) yrkande 4” bort lyda:

Bostadsutskottet kan inte dela uppfattningen att en fastighetsägare bör
kunna föreläggas att t. ex. avlägsna störande hyresgäster. Det finns ingen
anledning att anta att fastighetsägarna inte skulle vara tillräckligt verksamma
när störningar av denna art inträffar. Emellertid råder hyresvärden ofta inte
över situationen på ett sådant sätt att ett föreläggande kan vara motiverat och
rättvist mot honom. Hyresvärden kan t. ex. inte vara säker på att kunna
bevisa att störningarna är av den arten att hyresgästen förverkat sin hyresrätt.
Ofta kan också hyresgästens sociala situation vara komplicerad och kräva
hänsynstaganden som inte har beaktats när föreläggandet utfärdades.
Bostadsutskottet finner sålunda att den föreslagna lagtexten beträffande 16 §
hyreslagen bör ge utrymme för förelägganden endast i fråga om fysiska
hinder och men i nyttjanderätten. Motion 2770 yrkande 4 bör därför bifallas.

BoU 1983/84:29

45

dels utskottet under 14 bort hemställa

14. beträffande åtgärdsföreläggande beträffande fysiska hinder m. m.
att riksdagen med bifall till motion 1983/84:2770 yrkande 4
godkänner vad utskottet anfört och antar det vid propositionen
fogade förslaget till lag om ändring i jordabalken såvitt avser
12 kap. 16 §,

16. Kollektivavtal och hyreslagen

Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 24 som börjar ”Bostadsutskottet
ansluter” och slutar ”propositionsförslaget genomförs” bort lyda:
Bostadsutskottet anser att undantagsbestämmelsen i 67 § hyreslagen
strider mot grundläggande tankar i hyreslagstiftningen om hyresgästernas
rättigheter. Utskottet ansluter sig alltså - med tillstyrkande av motionerna
1982/83:891 och 1983/84:2769 yrkande 2 - till att bestämmelsen nu bör
upphävas.

dels att utskottet under 15 bort hemställa

15. beträffande kollektivavtal och hyreslagen att riksdagen med bifall
till motionerna 1982/83:891 och 1983/84:2769 yrkande 2 samt med
avslag på regeringens förslag upphäver 12 kap. 67 § jordabalken,

17. Personal- och tjänstebostäder

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp) och Agne
Hansson (c) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 24 som börjar ”Beträffande
personal- och tjänstebostäder” och slutar ”vissa överväganden” bort lyda:
Bostadsutskottet finnér att sambandet mellan anställning och bostad inte
har samma betydelse som tidigare. I propositionen aviseras att frågan bör
övervägas i annat sammanhang. Med hänvisning till detta bör motion
1982/83:1221 (s) inte föranleda någon åtgärd från riksdagens sida.

dels att utskottet under 16 bort hemställa

16. beträffande personal- och tjänstebostäder att riksdagen avslår
motion 1982/83:1221,

18. Besvärsrätt vid byte

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m) och Agne Hansson (c) anser att

BoU 1983/84:29

46

dels den del av utskottets betänkande på s. 27 som börjar ”Även
beträffande” och slutar ”2766 (m) yrkande 1” bort lyda:

Bostadsutskottet finner att förekomsten av skenbyten är ett problem bl. a.
med tanke på att andra bostadssökande kan drabbas och att otillåtna
ersättningar kan förekomma. Ett lämpligt medel att motverka skenbyten är
att införa den i motionen föreslagna rätten att överklaga hyresnämndens
beslut i bytesärenden. Härigenom skulle också förutsättningar skapas för en
enhetlig praxis i bytesärenden. Bostadsutskottet tillstyrker därför bifall till
motionen.

dels utskottet under 19 bort hemställa

19. beträffande besvärsrätt vid byte att riksdagen med bifall till motion
1983/84:2766 yrkande 1 och med anledning av regeringens förslag
beslutar följande som reservanternas förslag betecknade lydelse av
12 kap. 70 § jordabalken,

Regeringens förslag Reservanternas förslag

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 24 a,
34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 §
överklagas genom besvär inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 1 § femte stycket, 35, 40,
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 24 a,
34,35, 36,37,49,52,54,62 eller 64 §
överklagas genom besvär inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 1 § femte stycket, 40, 45,
56 eller 59 § får inte överklagas.

19. Störande hyresgäster

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m) och Margareta
Gard (m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 27 som börjar ”Bostadsutskottet
instämmer” och slutar ”2766 (m) yrkande 2” bort lyda:

Bostadsutskottet instämmer i motionärernas uppfattning att problemen
med ordningsstörande hyresgäster ökat på senare år. Lagregleringen är
sålunda inte tillräckligt effektiv. Främst är det processreglerna som bör
ändras, så att hyresrätten snabbare än nu kan förverkas. Motion 2766
yrkande 2 tillstyrks.

dels utskottet under 20 bort hemställa

20. beträffande störande hyresgäster att riksdagen med bifall till
motion 1983/84:2766 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,

BoU 1983/84:29

47

20. Rätten att ha inneboende

Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 27 som börjar ”Vad i” och
slutar ”lagutskottet anfört” bort lyda:

Bostadsutskottet finner däremot att ett avskaffande av paragrafen innebär
en önskvärd förstärkning av hyresgästernas rättigheter. Den nuvarande
ordningen ger utrymme för tvekan om i vilken utsträckning hyresgästen får
inrymma utomstående personer i lägenheten och kan dessutom leda till att
hyresrätten förverkas. Dessa oklarheter bör undanröjas. Motion 2769
yrkande 1 bör bifallas.

dels utskottet under 21 bort hemställa

21. beträffande rätten att ha inneboende att riksdagen med bifall till
motion 1983/84:2769 yrkande 1 beslutar följande

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 41 § upphör att gälla den 31 december
1984,

21. Primär förhandlingsskyldighet

Tore Claeson (vpk) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s.29 som börjar ”Utskottet
finner” och slutar ”i propositionen” bort lyda:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att en lagreglering med innebörd
att den primära förhandlingsskyldigheten skall omfatta även underhålls-,
förbättrings- och ombyggnadsåtgärder behövs. Utskottet anser att den
tillsatta arbetsgruppen inom sitt verksamhetsområde väl bör kunna formulera
en sådan bestämmelse och i övrigt vidareutveckla de synpunkter på ett
vidgat hyresgästinflytande som förs fram i motionen. Riksdagen bör som sin
mening ge regeringen dessa synpunkter till känna.

dels utskottet under 23 bort hemställa

23. beträffande primär förhandlingsskyldighet att riksdagen med anledning
av motion 1983/84:2768 yrkande 4 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

22. Förhandlingsrätten

Rolf Dahlberg (m). Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp) och Agne
Hansson (c) anser att

BoU 1983/84:29

48

dels den del av utskottets betänkande på s. 30 som börjar ”Civilutskottet
har” och slutar ”i fråga” bort lyda:

Utskottet finner att den rådande ordningen enligt hyresförhandlingslagen i
praktiken innebär ett monopol för organisationer inom Hyresgästernas
riksförbund och en omyndigförklaring av de hyresgäster som önskar stå
utanför detta förbund. Lagen måste därför ändras så att den enskilde
hyresgästen ges frihet att låta den organisation han själv väljer få förhandla
för honom. Motionerna tillstyrks sålunda.

dels utskottet under 24 bort hemställa

24. beträffande förhandlingsrätten att riksdagen med bifall till motionerna
1983/84:369, 720 och 923 yrkande 4 det sistnämnda yrkandet
såvitt nu är i fråga som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

23. Förhandlingsersättning m. m.

Rolf Dahlberg (m), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Birgitta
Hambraeus (c), Margareta Gard (m), Kerstin Ekman (fp) och Agne
Hansson (c) anser att

dels den del av utskottets betänkande som på s. 31 börjar ”Utskottet
finner” och slutar ”yrkande 10” bort lyda:

Utskottet anser - i konsekvens med vad som yttrades tidigare om
förhandlingsrätten - att fria förhandlingar måste bygga på att varje part
bestrider sina egna förhandlingskostnader. Systemet med att förhandlingsersättning
betalas av hyresvärden till hyresgästföreningen även för hyresgäster
som inte tillhör denna är oacceptabelt. Hyresförhandlingslagen måste ändras
i enlighet med dessa synpunkter. Motionerna tillstyrks därför.

dels utskottet under 25 bort hemställa

25. beträffande förhandlingsersättning m. m. att riksdagen med bifall
till motionerna 1983/84:923 yrkande 4 såvitt nu är i fråga och 2113
yrkande 10 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,

Särskilt yttrande

Förvaltarföreningar

Birgitta Hambraeus (c) och Agne Hansson (c) anför:

De frågor som tas upp i motion 2072 (c) är viktiga för utvecklingen både av
ett vidgat hyresgästinflytande som sådant och av former för att sänka
hyresgästernas boendekostnader. De försök som inletts och som har den
inriktning som anges i motionen bör därför få vidgad omfattning. Allmännyttiga
bostadsföretag kan i detta sammanhang spela en viktig roll för att ge
hyresgäster verkligt inflytande och ansvar.

BoU 1983/84:29

49

Bilaga 1

Propositionens lagförslag
1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 16 § och 12 kap. jordabalken1 skall ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap.

16 §2

Efter exekutiv försäljning av fastighet
gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller rätt till elektrisk
kraft mot den nye ägaren endast
om försäljningen skett under
förbehåll om rättighetens bestånd
enligt 12 kap. utsökningsbalken eller
rättigheten enligt samma kapitel
är skyddad utan förbehåll. Är fastigheten
taxerad som annan fastighet
och har den vid taxeringen betecknats
som hyreshusenhet, gäller
dock upplåtelser som avser hyra av
en bostadslägenhet med obestämd
hyrestid och som grundar sig på en
skriftlig handling alltid mot den nye
ägaren, om hyresgästen har tillträtt
lägenheten före den exekutiva försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.
utsökningsbalken.

Efter exekutiv försäljning av fastighet
gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller rätt till elektrisk
kraft mot den nye ägaren endast
om försäljningen skett under
förbehåll om rättighetens bestånd
enligt 12 kap. utsökningsbalken eller
rättigheten enligt samma kapitel
är skyddad utan förbehåll.

12 kap. Hyra
Inledande bestämmelser

1 §3

Detta kapitel avser avtal, varigenom
hus eller deI av hus upplåtes
till nyttjande mot vederlag. Detta
gäller även om lägenheten upplåtits
genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning
till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse
av jord att nyttjas i förening med

Detta kapitel avser avtal, genom
vilka hus eller delar av hus upplåts
till nyttjande mot ersättning. Detta
gäller även om lägenheten upplåtits
genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning
till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse
av jord att nyttjas tillsammans med

1 Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1979:252.

2 Senaste lydelse 1981:784.

3 Senaste lydelse 1980:95.

4 Riksdagen 1983/84.19 sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

50

Nuvarande lydelse

lägenheten, äger detta kapitel
tillämpning på avtalet, om jorden
skall användas för trädgårdsodling i
mindre omfattning eller för annat
ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal,
som ej är av ringa betydelse,
med upplåtelse av såväl lägenhet
för bostadsändamål som jord,
äger kapitlet tillämpning, om upplåtelsen
av lägenheten är mera betydelsefull
än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet
som upplåtits för att helt eller
till icke oväsentlig del användas
som bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse
i detta kapitel är utan
verkan mot hyresgästen eller den
som har rätt att träda i hans ställe,
om ej annat anges.

Föreslagen lydelse

lägenheten, skall detta kapitel tilllämpas
på avtalet, om jorden skall
användas för trädgårdsodling i
mindre omfattning eller för annat
ändamål än jordbruk. Förenas ett
tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse,
med upplåtelse av såväl lägenhet
för bostadsändamål som
jord, skall kapitlet tillämpas, om
upplåtelsen av lägenheten är mera
betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet
som upplåtits för att helt eller
till en inte oväsentlig del användas
som bostad. Med lokal avses
annan lägenhet än bostadslägenhet.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse
i detta kapitel är utan
verkan mot hyresgästen eller den
som har rätt att träda i hans ställe,
om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio
bostadslägenheter, som hyresgästen
skall hyra ut i andra hand, får
parterna avtala om förbehåll som
strider mot vad som sägs i detta
kapitel om sådana lägenheter, under
förutsättning att förbehållet
inte strider mot bestämmelserna
om lokaler och inte heller avser rätten
till förlängning av avtalet eller
grunderna för fastställande av
hyresvillkoren i samband med sådan
förlängning. Ett sådant förbehåll
gäller endast om det godkänts
av hyresnämnden. Godkännande
behövs dock inte om staten, kommun,
landstingskommun, kommunalförbund,
allmännyttigt bostadsföretag
eller aktiebolag, som helt
ägs av en kommun eller landstingskommun,
är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i
bostadsanvisningslagen (1980:94).

BoU 1983/84:29

51

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyresavtals ingående

Hyresavtalet

2 §

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen
och träder någon i laga ordning
i hyresgästens ställe, skall anteckning
därom på begäran göras
på handlingen.

Har hyresavtal upprättats skriftligen
och träder någon i laga ordning
i hyresgästens ställe, skall detta
på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en
rätt att använda utrymmen som är
avsedda att användas gemensamt
av hyresgästerna, får en sådan rätt
inte upphävas eller ändras i annan
ordning än som gäller för ändring
av hyresvillkor, även om rätten inte
är särskilt reglerad i avtalet mellan
parterna.

Hyrestid och uppsägning

Är hyresavtal träffat för bestämd
tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än
nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra
att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas
för att upphöra vid hyrestidens
utgång, ej bestämmelse om
uppsägningstid, skall uppsägningen
ske, om hyrestiden är

1. längst en vecka, senast en dag
i förväg,

2. längre än en men längst två
veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men
längst tre månader, senast en vecka
i förväg,

4. längre än tre men längst sex
månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men
längst ett år, senast tre månader i
förväg,

6. längre än ett men längst fem
år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år
i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än

Hyresavtal gäller för obestämd
tid, om inte annat följer av andra
stycket. Hyresavtal som gäller för
obestämd tid skall sägas uppför att
upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för
bestämd tid. Sådana avtal upphör
att gälla vid hyrestidens utgång,
om inte annat har avtalats. Har
hyresförhållandet varat mer än nio
månader i följd, skall dock avtalet
alltid sägas upp för att upphöra att
gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget
för bestämd tid, anses förlängt på
obestämd tid

1. om avtalet saknar bestämmelser
om verkan av utebliven uppsägning
och inte sägs upp till hyrestidens
utgång trots att uppsägning
skall ske, eller

2. om hyresgästen, trots att avtalet
upphört att gälla utan uppsägning,
fortsatt att använda lägenheten
en månad efter hyrestidens utgång
utan att hyresvärden anmodat
honom att flytta.

För anmodan enligt tredje
stycket 2 gäller vad som föreskrivs

BoU 1983/84:29

52

Nuvarande lydelse

bostadslägenhet och är hyrestiden
längre än nio månader, har hyresgästen
alltid rätt till en uppsägningstid
av minst nio månader. Vad
nu sagts gäller dock ej om lägenheten
ej är avsedd att användas för
förvärvsverksamhet och avtalet har
samband med hyresavtal som avser
bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om
verkan av utebliven uppsägning
och uppsäges det ej inom rätt tid,
anses det, om hyrestiden överstiger
nio månader, förlängt på ett år och
i annat fall på tid som motsvarar
hyrestiden.

Är hyresavtal träffat för bestämd
tid utan förbehåll om uppsägning
och har hyresförhållandet vid hyrestidens
utgång icke varat längre
än nio månader i följd, anses avtalet
förlängt på obestämd tid, om
hyresgästen suttit kvar i lägenheten
en månad efter hyrestidens utgång
utan att hyresvärden anmodat honom
att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall
den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning
eller, såvida hyresförhållandet
varat längre än ett år, på den fardag
som inträffar närmast efter tre
månader från uppsägningen. Avser
hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet
och har hyresförhållandet
vid uppsägningen varat
längre än nio månader i följd, har
hyresgästen dock alltid rätt till en
uppsägningstid av minst nio månader.
Beror hyresförhållandet av annan
anställning än som avses i 46 §
första stycket 7, har hyresgästen
alltid rätt till en uppsägningstid av
minst en månad.

Fardagar är den I april och den I
oktober.

Föreslagen lydelse

om uppsägning i 8 §. Ytterligare
bestämmelser om sådan anmodan
finns i 49 § tredje stycket.

Hyresavtal som gäller för obestämd
tid kan, om inte längre uppsägningstid
har avtalats, sägas upp
för att upphöra att gälla

1. vid det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader
från uppsägningen, när avtalet
avser en bostadslägenhet, eller

2. vid det månadsskifte som inträffar
närmast efter nio månader
från uppsägningen, när avtalet
avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd
tid sägas upp för att upphöra att
gälla och är inte längre uppsägningstid
avtalad, skall uppsägningen
ske senast

1. en dag i förväg om hyrestiden
är längst två veckor,

2. en vecka i förväg om hyrestiden
är längre än två veckor men
längst tre månader,

i. tre månader i förväg om hyrestiden
är längre än tre månader
och det är fråga om en bostadslägenhet,

4. tre månader i förväg om hyrestiden
är längre än tre månader
men längst nio månader och det är
fråga om en lokal,

5. nio månader i förväg om hyrestiden
är längre än nio månader
och det är fråga om en lokal.

BoU 1983/84:29

53

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4a §

Avser hyresavtal bostadslägenhet,
får hyresgästen uppsäga hyresavtalet
att upphöra vid månadsskifte
som inträffar tidigast efter tre
månader från uppsägningen.

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet
före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet
inom en månad från dödsfallet. Avtalet
upphör att gälla en månad efter
uppsägningen. Har bostadslägenhet
hyrts av makar gemensamt
och avlider den ena av makarna,
tillkommer den rätt som angivits nu
dödsboet och den efterlevande maken
i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens
livstid, får vid dennes död
hans make inträda som hyresgäst
under sin livstid, om äktenskapet
ingåtts innan avtalet träffades och
annat ej avtalats. Ingår den efterlevande
maken nytt äktenskap, får
hyresvärden dock uppsäga avtalet
att upphöra tidigast på den fardag
som inträffar närmast efter tre månader
från uppsägningen. När avtalet
upphör att gälla på grund av
hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas
på den fardag som inträffar
närmast efter en månad från dödsfallet.

Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet,
får hyresgästen alltid
säga upp hyresavtalet att upphöra
att gälla vid månadsskifte som inträffar
tidigast efter tre månader
från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får
dödsboet också inom en månad
från dödsfallet säga upp avtalet att
upphöra att gälla vid månadsskifte
som inträffar tidigast efter en månad
från uppsägningen. Har bostadslägenhet
hyrts av makar gemensamt
och avlider den ena av
dem, tillkommer den rätt som angivits
nu dödsboet och den efterlevande
maken i förening.

Uppsäges hyresavtal av orsak
som anges i 11-14 eller 16-/9 §§,
upphör det genast att gälla. Detsamma
gäller i fall som anges i 42 §,
om ej annat följer av 44 §.

Uppsäges hyresavtal av annan
orsak som ger hyresvärd eller
hyresgäst rätt att frånträda avtalet
och innehåller detta kapitel ej särskild
bestämmelse om uppsäg.
ningstid, gäller den uppsägningstid
som för vaije särskilt fall anges i 3 §
andra stycket, om avtalet är träffat

Sägs ett hyresavtal upp av en orsak
som anges i 11-14 eller 16—
18 §§, upphör det genast att gälla.
Detsamma gäller i fall som anges i
42 §, om ej annat följer av 44 §.

Sägs ett hyresavtal upp av någon
annan orsak som ger hyresvärd eller
hyresgäst rätt att frånträda avtalet
och är det inte fråga om fall som
avses i 5 § andra stycket gäller,
oavsett vad som har avtalats om
uppsägningstid, den uppsägningstid
som för vaije särskilt fall anges i

BoU 1983/84:29

54

Nuvarande lydelse

för bestämd tid, eller i 4 § andra
stycket, om hyrestiden ej är bestämd.
Sker uppsägning innan
hyresgästen tillträtt lägenheten,
upphör avtalet dock genast att gälla.

Infaller dag då lägenhet enligt
lag eller avtal skall tillträdas eller
avträdas på söndag eller annan allmän
helgdag, skall tillträde eller
avträde i stället ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet
skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig
för den som skall tillträda
den. Omfattar lägenhet som helt eller
delvis är uthyrd till bostad minst
två rum som är avsedda för bostadsändamål,
skall hälften av
bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller,
om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej

Uppsägning skall vara skriftlig,
om hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd vid den tidpunkt
till vilken uppsägningen sker.
Uppsägningen får dock, utom i fall
som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara
muntlig, om skriftligt erkännande
av uppsägningen lämnas. Uppsägning
får ske hos den som är behörig

Föreslagen lydelse

4 § första stycket, om hyresavtalet
gäller för obestämd tid, eller i 4 §
andra stycket, om hyresavtalet gäller
för bestämd tid. Sker uppsägning
innan hyresgästen tillträtt lägenheten,
upphör avtalet dock genast
att gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet
att gälla och finns
förutom hyresavtalet ett annat avtal
mellan hyresvärden och hyresgästen
som avser en nyttighet som
har ett omedelbart samband med
användningen av lägenheten och
som är av mindre betydelse i jämförelse
med den användningen, upphör
även det andra avtalet samtidigt
att gälla.

§

När hyrestiden har löpt ut skall
hyresgästen senast påföljande dag
lämna lägenheten och senast
klockan 12 den dagen hålla lägenheten
tillgänglig för den som skall
tillträda den.

Infaller den dag då lägenheten
skall tillträdas eller lämnas på en
söndag, annan allmän helgdag,
lördag, midsommarafton, julafton
eller nyårsafton, skall det i stället
ske nästa vardag.

, om annat avtalats.

§

En uppsägning skall vara skriftlig,
om hyresförhållandet har varat
längre än tre månader i följd vid den
tidpunkt till vilken uppsägningen
sker. Uppsägningen får dock, utom
i fall som avses i 58 a §, vara muntlig,
om det är hyresgästen som säger
upp avtalet för upphörande och
hyresvärden lämnar ett skriftligt er -

BoU 1983/84:29

55

Nuvarande lydelse

att mottaga hyra på hyresvärdens
vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges
den som sökes för uppsägning,
dock utan tillämpning av 12—15 §§
delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt
hemvist, får uppsägningen sändas i
rekommenderat brev under hans
vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas
antingen i den söktes bostad till
vuxen medlem i det hushåll som
han tillhör eller, om han driver rörelse
med fast kontor, på kontoret
till någon som är anställd där. Påträffas
icke någon som angivits nu,
skall uppsägningen i stället läggas i
den söktes postlåda, om sådan
finns. Uppsägning har skett när
vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst,
hos vilken uppsägning skall ske, ej
känt hemvist här i riket och finns ej
heller känt ombud som har rätt att
mottaga uppsägning för honom, får
uppsägning ske genom kungörelse i
Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande
att hyresförhållande skall upphöra
och ansökan om vräkning av hyresgäst
gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet
i uppsägning av hyresavtal,
som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet,
finns i 58 §.

Föreslagen lydelse

kännande av uppsägningen. Uppsägning
får ske hos den som är behörig
att ta emot hyra på hyresvärdens
vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall
delges den som söks för uppsägning
i den ordning som anges i 8 kap. 8 §
andra och tredje styckena, om inte
annat följer av tredje eller fjärde
styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning
hemvist här i landet och är det
inte fråga om en uppsägning i förtid
enligt 42 § eller en sådan uppsägning
som avses i 58 §, får uppsägningen
sändas i rekommenderat
brev. Uppsägningen anses då ha
skett när den har avlämnats för
postbefordran under den söktes
vanliga adress. Har hyresgästen
lämnat hyresvärden uppgift om en
adress, under vilken meddelanden
till honom skall sändas, anses den
som hans vanliga adress. 1 annat
fall anses den uthyrda lägenhetens
adress som hyresgästens vanliga
adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst,
vars avtal skall sägas upp,
inte har något känt hemvist här i
landet och om det inte heller finns
något känt ombud som har rätt att
ta emot uppsägning för honom, får
uppsägning ske genom kungörelse i
Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande
att hyresförhållande skall upphöra
och ansökan om avhysning av
hyresgäst gäller som uppsägning
när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet
i uppsägning av hyresavtal
som gäller lokaler finns i 58 §.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9 §

På tillträdesdagen skall hyresvär- På tillträdesdagen skall hyresvärden,
om ej annat avtalats, tillhan- den, om inte bättre skick har avta -

BoU 1983/84:29

56

Nuvarande lydelse

dahålla lägenheten i sådant skick
att den enligt den allmänna uppfattningen
i orten är fullt brukbar för
det avsedda ändamålet.

Blir lägenheten före den avtalade
tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda
ändamålet, förfaller avtalet.
Är hyresvärden vållande till händelsen
eller lämnar han ej utan
dröjsmål hyresgästen meddelande
om denna, har hyresgästen rätt till
ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen
på grund av lägenhetens
beskaffenhet förbud mot att använda
lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om
beslutet ej vunnit laga kraft. Beror
det förhållande som föranlett beslutet
på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

11

Uppkommer före hyrestidens
böljan ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten
eljest, i annat fall än som
avses i 13 §, på tillträdesdagen icke
i det skick som hyresgästen har rätt

Föreslagen lydelse

lats, tillhandahålla lägenheten i sådant
skick att den enligt den allmänna
uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det avsedda ändamålet.

Avtal får dock träffas om att lägenheten
skall vara i sämre skick,
om

1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet
för fritidsändamål eller en
lokal, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) och bestämmelserna
om lägenhetens
skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse
enligt nämnda
lag.

§

Blir lägenheten före tillträdesdagen
så förstörd att den inte kan användas
för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet. Är hyresvärden
vållande till händelsen eller lämnar
han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen
rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen
på grund av lägenhetens
beskaffenhet förbud mot att
använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla,
även om beslutet ej vunnit laga
kraft. Om det förhållande som föranlett
beslutet beror på försummelse
av hyresvärden eller om denne
ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen
meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

§

Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten
eljest, i annat fall än som
avses i 13 §, på tillträdesdagen icke
i det skick som hyresgästen har rätt

BoU 1983/84:29

57

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

att fordra, får han avhjälpa bristen
på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart
det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas
utan dröjsmål eller underlåter
hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan
ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast
om bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen blivit avshjälpt av
hyresvärden får avtalet ej uppsägas.
För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran.

att fordra, får han avhjälpa bristen
på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart
det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas
utan dröjsmål eller underlåter
hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan
ske, får hyresgästen säga upp avtalet.
Uppsägning får dock ske endast
om bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen blivit avhjälpt av
hyresvärden får avtalet inte sägas
upp. För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger
tillämpning även när lägenheten
uthyrts i befintligt skick, om lägenheten
icke är i sådant skick som
anges i 9 § och hyresgästen ej vid
avtalets ingående kände till bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig
uppmärksamhet.

Har lägenheten hyrts ut i befintligt
skick och är den inte enligt den
allmänna uppfattningen i orten fullt
brukbar för det avsedda ändamålet,
gäller första och andra styckena,
om upplåtelsen avser en bostadslägenhet
för fritidsändamål
eller en lokal och hyresgästen inte,
när avtalet ingicks, kände till bristen
eller kunnat upptäcka den med
vanlig uppmärksamhet.

12 §

Meddelar myndighet före tillträdesdagen
på grund av lägenhetens
beskaffenhet beslut varigenom del
av lägenheten kommer att frångå
hyresgästen eller denne på annat
sätt lider intrång i sin nyttjanderätt,
har han rätt till skälig nedsättning i
hyran. Innebär beslutet väsentlig
inskränkning i nyttjanderätten, får
hyresgästen uppsäga avtalet, även
om beslutet ej vunnit laga kraft. I
fråga om ersättning för skada äger
10 § andra stycket motsvarande
tillämpning.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen
på grund av lägenhetens
beskaffenhet beslut som leder
till att hyresgästen måste avstå
från en del av lägenheten eller att
hyresgästen på annat sätt lider intrång
i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning av hyran.
Innebär beslutet en väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får
hyresgästen säga upp avtalet, även
om beslutet inte har vunnit laga
kraft. I fråga om ersättning för skada
gäller 10 § andra stycket andra

meningen.

BoU 1983/84:29

58

Nuvarande lydelse

Avser hyresavtalet lägenhet som
icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i
färdigt skick när tillträde skall ske,
har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran och sådan rätt att
uppsäga avtalet som anges i 11 §.
Uppsägning får ske även före den
avtalade tidpunkten för tillträde,
om det är uppenbart att lägenheten
på tillträdesdagen ej kan användas
för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden
ej visar att dröjsmålet icke beror på
hans försummelse.

Föreslagen lydelse
§

Avser hyresavtalet en lägenhet
som inte färdigställts när avtalet ingicks
och är lägenheten ännu ej i
färdigt skick när tillträde skall ske,
har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
av hyran och sådan rätt att
säga upp avtalet som anges i 11 §.
Uppsägning får ske även före den
avtalade tillträdesdagen, om det är
uppenbart att lägenheten då inte
kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden
inte visar att dröjsmålet inte beror
på hans försummelse.

14 §

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid
av den som skall avflytta, har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran för den tid han ej kan
nyttja lägenheten eller del därav.
Undanröjes hindret icke genast efter
det att hyresvärden underrättats
om förhållandet, äger bestämmelserna
ill § om rätt för hyresgästen
att uppsäga avtalet på grund av
brist i lägenheten motsvarande
tillämpning.

Hyresgästen har även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden
ej visar att hindret icke beror på
hans försummelse.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid
av den som skall flytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av
hyran för den tid han inte kan använda
lägenheten eller en del av
den. Om hindret inte undanröjs genast
efter det att hyresvärden har
underrättats om förhållandet, gäller
bestämmelserna i 11 § om rätt för
hyresgästen att säga upp avtalet på
grund av brist i lägenheten.

Hyresgästen har även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden
inte visar att hindret inte beror på
hans försummelse.

15 §4

Under hyrestiden skall hyresvärden
hålla lägenheten i sådant skick
som anges i 9 §, om ej annnat avtalats
eller följer av andra stycket.

Under hyrestiden skall hyresvärden
hålla lägenheten i sådant skick
som anges i 9 § första stycket, om
ej annat har avtalats eller följer av
andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i
bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har
avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

4 Senaste lydelse 1983:899.

BoU 1983/84:29

59

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en
förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari 1984-den 31
december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en
rätt att använda utrymmen som är
avsedda att användas gemensamt
av hyresgästerna, skall hyresvärden
hålla utrymmena i sådant skick
som anges i 9 § första stycket, om
inte annat har avtalats.

16 §

Bestämmelserna i 10-12 §§ äger Bestämmelserna i 10-12 §§ gälmotsvarande
tillämpning, om ler också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig
för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra
stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens
vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra
stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej
förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägen- Avser hyresavtalet en bostadslä het,

får hyresnämnden i fall som genhet, får hyresnämnden i fall som

avses i första stycket 1-3 på ansö- avses i första stycket 1-3 eller om

kan av hyresgästen ålägga hyres- hyresvärden inte fullgör sin undervärden
att avhjälpa bristen (repara- hållsskyldighet enligt 15 § fjärde

tionsföreläggande). I föreläggan- stycket på ansökan av hyresgästen

det, som får förenas med vite, skall ålägga hyresvärden att avhjälpa

bestämmas viss tid inom vilken åt- bristen (åtgärdsföreläggande). I fö gärd

som avses med föreläggandet reläggandet, som får förenas med

skall ha vidtagits. Föreligger sär- vite, skall bestämmas viss tid inom

skilda skäl, får tiden förlängas, om vilken den eller de åtgärder som

ansökan därom göres före utgången avses med föreläggandet skall ha

av den löpande tidsfristen. vidtagits. Föreligger särskilda skäl,

får tiden förlängas, om ansökan om
det görs före utgången av den löpande
tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen Hyresvärden och hyresgästen

kan med bindande verkan träffa av- kan med bindande verkan träffa avtal
om inskränkning i rätten att en- tal om inskränkning i rätten att enligt
första stycket erhålla nedsätt- ligt första stycket erhålla nedsättning
i hyran för hinder eller men i ning av hyran för hinder eller men i

nyttjanderätten till följd av att nyttjanderätten till följd av att

hyresvärden låter utföra arbete för hyresvärden låter utföra arbete för

att sätta lägenheten i avtalat skick att sätta lägenheten i avtalat skick

eller för att utföra sedvanligt under- eller för att utföra sedvanligt under -

BoU 1983/84:29

60

Nuvarande lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i
övrigt eller annat arbete sorn särskilt
anges i avtalet.

Bestämmelserna om skada eller
brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer
i lägenheten till men för
hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som
utgör del av hus är hyresvärden
skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder
för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer
i lägenheten. Är hyresgästen
utan ansvar för ohyran, har
han rätt till ersättning för nödvändig
kostnad som åsamkas honom
genom åtgärd för att utrota ohyran.

18

Om någon del av lägenheten
frångår hyresgästen på grund av att
annat förvärv äger företräde eller
till följd av omständighet som avses
i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt
till skälig nedsättning i hyran.
Hyresgästen har även sådan rätt att
uppsäga avtalet som anges i 11 §,
om han var i god tro när avtalet
träffades. Bestämmelser om ersättning
för skada finns i 7 kap.

Föreslagen lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i
övrigt eller annat arbete som särskilt
anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande
kan riktas mot den för vilken
lagfart senast är beviljad eller sökt,
även om denne har överlåtit fastigheten
innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan
har gjorts eller föreligger fall
som avses i fjärde stycket, gäller
rättegångsbalkens bestämmelser
om verkan av att tvisteföremålet
överlåts och om tredje mans deltagande
i rättegång.

Om tvist angående äganderätten
är antecknad i fastighetsboken, kan
ansökan om åtgärdsföreläggande
riktas mot den som innehar fastigheten
med äganderättsanspråk.

§

Bestämmelserna om skada eller
brist i lägenheten gäller också om
ohyra förekommer i lägenheten till
men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet
som utgör en del av ett hus är
hyresvärden skyldig att vidta lämpliga
åtgärder för att utrota ohyra,
även om hyresgästen är ansvarig
för att sådan förekommer i lägenheten.
Är hyresgästen utan ansvar för
ohyran, har han rätt till ersättning
för nödvändiga kostnader som han
får genom åtgärder för att utrota
ohyran.

§

Om hyresgästen måste avstå någon
del av lägenheten på grund av
att ett annat förvärv äger företräde
eller till följd av omständighet som
avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av hyran.
Hyresgästen har även sådan rätt att
säga upp avtalet som anges i 11 §,
om han var i god tro när avtalet
träffades. Bestämmelser om ersättning
för skada finns i 7 kap.

BoU 1983/84:29

61

Nuvarande lydelse

19

Är bostadslägenhet så beskaffad
att det är förenat med uppenbar
våda för inneboendes hälsa att använda
lägenheten och avhjälper
hyresvärden ej bristen genast efter
tillsägelse, får hyresgästen uppsäga
avtalet, även om han icke har
rätt till det enligt annan bestämmelse.

Föreslagen lydelse

Hyran

§

Hyran för bostadslägenheter
skall vara till beloppet bestämd i
hyresavtalet eller, om avtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304),
i förhandling söverenskommelse.

Detta gäller dock inte ersättning
för kostnader som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende
med varmvatten eller elektrisk
ström eller avgifter för vatten och
avlopp

1. om hyresavtalet innehåller
förhandlingsklausul och beräkningsgrunden
för ersättningens
storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse
eller
genom ett beslut enligt 22 eller 25 §
hyresförhandlingslagen,

2. om lägenheten är belägen i ett
en- eller tvåfamiljshus, eller

3. om kostnaden för nyttigheten
påförs hyresgästen efter individuell
mätning.

I fråga om bostadslägenheter,
som hyrs ut i andra hand eller som
av upplåtaren innehas med bostadsrätt,
får utan hinder av första
stycket avtalas att hyran skall anknytas
till den hyra eller årsavgift
som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler skall också
vara till beloppet bestämd i avtalet
till den del den inte omfattar ersättning
som avses i första stycket andra
meningen. Utan hinder av detta
gäller dock förbehåll i avtalet om
att hyran skall utgå med ett belopp
som står i visst förhållande till
hyresgästens rörelseintäkter eller
som bestäms enligt en skriftlig
överenskommelse mellan å ena sidan
hyresvärden eller hyresvärden
och en organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem,
och å andra sidan en organisation
av hyresgäster. Är avtalet
träffat för bestämd tid och är hyrestiden
längre än ett år. gäller dessin -

BoU 1983/84:29

62

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om förbehåll om att hyran skall
utgå med ett belopp som bestäms
enligt en annan beräkningsgrund
än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med
första eller tredje stycket, skall hyran
utgå med ett belopp som är
skäligt med hänsyn främst till parternas
avsikter och övriga förhållanden
när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra
för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns
bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

Hyran
19 a §

Hyran för bostadslägenhet skall
vara till beloppet bestämd i avtalet
eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse.
Detta
gäller dock ej ersättning för kostnad
som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende med
varmvatten eller elektrisk ström elter
avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bostadslägenhet
skall också vara till
beloppet bestämd i avtalet till den
del den icke omfattar ersättning
som avses i första stycket andra
punkten. Utan hinder härav gäller
dock förbehåll i avtalet om att hyran
skall utgå med belopp som står
i visst förhållande till hyresgästens
rörelseintäkter eller som bestämmes
genom skriftlig överenskommelse
mellan å ena sidan hyresvärden
eller hyresvärden och organisation
av fastighetsägare, i vilken
hyresvärden är medlem och å andra
sidan organisation av hyresgäster.
År avtalet träffat för bestämd
tid, som är längre än ett år, gäller
dessutom förbehåll om att hyran
skall utgå med belopp som bestämmes
enligt annan beräkningsgrund
än som nu har sagts.

BoU 1983/84:29

63

Nuvarande lydelse

Har avtalet träffats i strid med
vad som sägs i första och andra
styckena, skall hyran utgå med belopp
som är skäligt med hänsyn
främst till parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet
träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra
för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns
bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

20

Har avtal ej träffats om tiden för
betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast
sista vardagen före vaije kalendermånads
början eller, om hyran beräknas
för kortare tid än en månad,
senast sista vardagen före början av
den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet som omfattar
högst fyra rum, varvid kök räknas
som rum, får dock den hyra som
belöper på annan kalendermånad
än den första betalas senast sista
vardagen före månadens början,
även om avtal träffats om tidigare
förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens
hemvist eller på annan plats
som anvisas av honom. Betalning
får alltid ske genom postanvisning,
postgiro eller bankgiro. Skall hyran
betalas på ort utom riket, är hyresvärden
skyldig att svara för de särskilda
kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden
från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort
till hyresvärdens postgirokonto
eller har innehavare av sådant
konto betalat hyran till hyresvärden
genom giro- eller utbetalningskort,
anses hyran ha kommit hyresvärden
till handa den dag då postanvisningen
eller inbetalningskortet
lämnades på postanstalten eller
giro- eller utbetalningskortet inkom

Föreslagen lydelse

§

Har avtal ej träffats om tiden för
betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast
sista vardagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas
för kortare tid än en månad,
senast sista vardagen före början av
den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet får dock den
hyra som belöper på en annan kalendermånad
än den första betalas
senast sista vardagen före månadens
början, även om avtal träffats
om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens
hemvist eller under annan adress
som anvisas av honom. Betalning
får alltid ske genom postanvisning,
postgiro eller bankgiro. Skall
hyran betalas på en ort utom riket,
är hyresvärden skyldig att svara för
de särskilda kostnader detta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på
post- eller bankkontor, anses beloppet
ha kommit hyresvärden till
handa omedelbart vid betalningen.
Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag
på hyran till bank-, pasteller
girokontor anses beloppet ha
kommit hyresvärden till handa när
betalningsuppdraget togs emot av
det förmedlande kontoret.

BoU 1983/84:29

64

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor
inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den
dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

21 §5

Anser hyresgästen, att han enligt
11-14, 16-18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller till ersättning
för skada eller för avhjälpande
av brist eller att han har annan motfordran
hos hyresvärden, och vill
hyresgästen avdraga motsvarande
belopp på hyra som utgår i pengar,
får han nedsätta beloppet hos länsstyrelsen.
Vad som sagts nu äger
motsvarande tillämpning, när det
råder tvist om storleken av hyra
som skall utgå i pengar men ej är till
beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första
stycket nedsätter belopp hos länsstyrelsen,
skall han lämna skriftlig
uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden
för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller
borgen, som länsstyrelsen finnér
skälig, för den kostnad för beloppets
utfående som kan åsamkas
hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt
hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten
blivit förverkad på grund
av att det nedsatta beloppet ej betalats
till honom.

Anser hyresgästen att han enligt
11-14, 16-18 eller 26 § har rätt till
nedsättning av hyran eller till ersättning
för skada eller för avhjälpande
av brist eller att han har någon
annan motfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen dra av
motsvarande belopp på hyra som
utgår i pengar, får han deponera beloppet
hos länsstyrelsen. Vad som
sagts nu gäller också när det råder
tvist om storleken av hyra som
skall utgå i pengar men som ej är till
beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första
stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen,
skall han lämna skriftlig
uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden
för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller
borgen, som länsstyrelsen finnér
skälig, för den kostnad hyresvärden
kan få för att få ut beloppet och för
ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra
hos länsstyrelsen, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten
blivit förverkad på grund av att det
deponerade beloppet ej betalats till
honom.

Beslut av länsstyrelsen med anledning
av deposition får överklagas
i hovrätten genom besvär.

22 §6

Länsstyrelsen skall ofördröjligen Länsstyrelsen skall ofördröjligen
underrätta hyresvärden i rekom- underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning en- menderat brev om deposition enligt

ligt 21 §. 21 §.

5 Senaste lydelse 1981:784.

6 Senaste lydelse 1981: 784.

BoU 1983/84:29

65

Nuvarande lydelse

Visar hyresvärden ej inom tre
månader från det beloppet förfallit
till betalning och underrättelse om
nedsättningen sänts till honom att
han träffat överenskommelse med
hyresgästen om att få lyfta beloppet
eller att han väckt talan därom mot
hyresgästen, har denne rätt att
återfå beloppet. Har hyresvärden
väckt talan inom angiven tid, får
beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens
talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen
insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får
lyfta beloppet.

Föreslagen lydelse

Visar hyresvärden ej inom tre
månader från det beloppet förfallit
till betalning och underrättelse om
depositionen sänts till honom att
han träffat överenskommelse med
hyresgästen om att få lyfta beloppet
eller att han väckt talan därom mot
hyresgästen, har denne rätt att
återfå beloppet. Har hyresvärden
väckt talan inom angiven tid, får
beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens
talan blivit slutligt avgjord.

Deponerat belopp skall ofördröjligen
insättas i bank mot ränta.
Räntan skall betalas till den som får
lyfta beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenhe- Hyresgästens användning av lägenten
heten

23 §

Hyresgästen får icke använda lä- Hyresgästen får inte använda lägenheten
för annat ändamål än det genheten för något annat ändamål
avsedda. Hyresvärden får dock än det avsedda. Hyresvärden får
icke åberopa avvikelse som är utan dock inte åberopa avvikelser som är
betydelse för honom. utan betydelse för honom.

24 §

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid
behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten
utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten
lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande
om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall
lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att
underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han
ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- Bestämmelserna i första och andra
styckena om skada eller brist ra styckena om skada eller brist
äger motsvarande tillämpning, om gäller också om det finns ohyra i
ohyra förekommer i lägenheten. lägenheten.

5 Riksdagen 1983184.19 sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

66

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåtit
hyresrätten eller åt annan upplåtit
rätt att begagna lägenheten, är
hyresgästen ansvarig för skada som
den nye innehavaren skolat ersätta
enligt första, andra eller tredje
stycket, om lägenheten hade varit
förhyrd av honom.

Har hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåtit
hyresrätten eller åt någon annan
upplåtit rätt att begagna lägenheten,
är hyresgästen ansvarig för
skada som den nye innehavaren
skulle ha ersatt enligt första, andra
eller tredje stycket, om lägenheten
hade varit hyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckts utöver vad som föreskrives i första-fjärde styckena, gäller
avtalet.

24 a §

Bostadshyresgäst har rätt att på
egen bekostnad i lägenheten utföra
målning, tapetsering och därmed
jämförlig åtgärd. Minskar därigenom
lägenhetens bruksvärde, har
hyresvärden rätt till ersättning för
skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus
som icke är avsett att uthyras varaktigt
eller lägenhet, vilken upplåtits
av någon som innehade den
med bostadsrätt och vilken alltjämt
innehaves med sådan rätt, gäller
första stycket endast om ej annat
har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen
att utgiva ersättning enligt
första stycket prövas av hyresnämnd.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens
begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann
tillsyn över att vad som sålunda
åligger honom själv iakttages även
av dem för vilka han svarar enligt
24 § första stycket.

Gods som veterligt är eller med
skäl kan misstänkas vara behäftat
med ohyra får icke införas i lägenheten.

Bostadshyresgäster har rätt att
på egen bekostnad i lägenheten utföra
målning, tapetsering och därmed
jämförliga åtgärder. Minskar
därigenom lägenhetens bruksvärde,
har hyresvärden rätt till ersättning
för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljshus
som inte är avsett att hyras ut
varaktigt eller en lägenhet, vilken
upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och vilken alltjämt
innehas med sådan rätt, gäller
första stycket endast om inte annat
har avtalats.

Frågan om skyldighet för hyresgästen
att betala ersättning enligt
första stycket prövas av hyresnämnden.

25 §

Hyresgästen är skyldig att när
han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet,
ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann
tillsyn över att detta också iakttas
av dem för vilka han svarar enligt
24 § första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen
vet är eller med skäl kan misstänkas
vara behäftat med ohyra får inte
föras in i lägenheten.

BoU 1983/84:29

67

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26 §

Hyresvärden har rätt att utan
uppskov erhålla tillträde till lägenheten
för att utöva nödig tillsyn eller
utföra förbättringsarbete som ej
kan uppskjutas utan skada. När lägenheten
är ledig till uthyrning, är
hyresgästen skyldig att låta den visas
på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i
förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete
som icke vållar
väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten.
Sådant arbete får dock
ej utan hyresgästens medgivande
utföras under sista månaden av
hyresförhållandets bestånd. Vill
hyresvärden utföra annat arbete i
lägenheten, får hyresgästen inom
en vecka från det att han erhöll
meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete
får icke utan hyresgästens
medgivande påbörjas förrän avtalet
sålunda kunnat bringas att upphöra.
Bestämmelserna i detta stycke
gäller ey arbete som hyresvärden utfäst
sig att utföra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra
stycket skall hyresvärden tillse
att hyresgästen ej tillskyndas större
olägenhet än nödvändigt. Skada
som åsamkas hyresgästen genom
arbete som avses i andra stycket
skall ersättas av hyresvärden, även
om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar
i nyttjanderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder
för att utrota ohyra i fastigheten,
även om den av honom hyrda lägenheten
icke besväras av ohyra.
Därvid äger 17 § motsvarande
tillämpning.

Hyresvärden har rätt att utan
uppskov få tillträde till lägenheten
för att utöva nödvändig tillsyn eller
utföra förbättringsarbeten som inte
kan uppskjutas utan skada. När lägenheten
är ledig till uthyrning, är
hyresgästen skyldig att låta den visas
på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i
förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten
som inte vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten.
Sådana arbeten får dock
inte utan hyresgästens medgivande
utföras under den sista månad som
hyresförhållandet består. Vill
hyresvärden utföra annat arbete i
lägenheten, får hyresgästen inom
en vecka från det att han fick meddelande
om detta säga upp avtalet
till upphörande. Sådant arbete får
inte utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda
kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller
inte arbete som hyresvärden har utfäst
sig att utföra åt hyresgästen eller
som han genom ett åtgärdsföreläggande
har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra
stycket skall hyresvärden tillse
att hyresgästen ej förorsakas större
olägenhet än nödvändigt. Skada
som förorsakas hyresgästen genom
arbete som avses i andra stycket
skall ersättas av hyresvärden, även
om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar
i nyttjanderätten, som
föranleds av nödvändiga åtgärder
för att utrota ohyra i fastigheten,
även om den av honom hyrda lägenheten
inte besväras av ohyra.
Därvid gäller 17 § andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda
hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne har rätt till det,

BoU 1983/84:29

68

Nuvarande lydelse

27

Underlåter hyresgästen att bereda
hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt
till det, kan tingsrätten förordna
om handräckning. I fråga om sådan
handräckning finns bestämmelser
i 17 § handräckningslagen
(1981:847).

27 a §

Överger hyresgästen lägenheten,
får hyresvärden genast återtaga
den.

Finnes i lägenhet som hyresgästen
lämnat eller i utrymme som hör
till lägenheten egendom, som kan
antagas tillhöra honom eller någon
i hans hushåll, och har han ej inom
tre månader från anmaning eller
inom sex månader från det han avträdde
lägenheten avhämtat egendomen,
tillfaller den hyresvärden
utan lösen.

Föreslagen lydelse

kan tingsrätten förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning
finns bestämmelser i 17 §
handräckningslagen (1981:847).

§7

Om hyresgästen överger lägenheten,
får hyresvärden genast
återta den.

Om det i en lägenhet som hyresgästen
har lämnat eller från vilken
han avhysts eller i ett utrymme som
hör till lägenheten finns egendom,
som kan antas tillhöra honom eller
någon i hans hushåll, och om han
inte inom tre månader från anmaning
eller inom sex månader från
det han lämnade eller avhystes från
lägenheten har avhämtat egendomen,
tillfaller den hyresvärden utan
lösen.

Pant eller borgen
28 §

Är pant eller borgen ställd för
hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen
skyldig att på anfordran ställa ny
säkerhet med vilken hyresvärden
skäligen kan nöjas. Gör han det ej
inom en månad, får hyresvärden
uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhetfår
dock hyresvärden

Är pant eller borgen ställd till säkerhet
för att ett avtal om hyra av
en lokal fullgörs och försämras säkerheten,
är hyresgästen skyldig att
på anfordran ställa ny säkerhet med
vilken hyresvärden skäligen kan
nöja sig. Gör han det ej inom en
månad, får hyresvärden säga upp
avtalet.

7 Senaste lydelse 1981:849.

BoU 1983/84:29

69

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

uppsäga avtalet endast om det är
av väsentlig betydelse för hyresvärden
att sådan säkerhet ställes och
det icke är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upplöses.

Utmätning och konkurs

29

Om fastigheten blivit utmätt före
tillträdesdagen, får hyresgästen
uppsäga avtalet. Han har även rätt
till ersättning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad
från det hyresgästen fick kännedom
om att fastigheten blivit utmätt.
Upphäves utmätningen eller förfaller
eljest frågan om fastighetens
försäljning, får ej uppsägning ske
därefter.

30

Bestämmelserna i 29 § äger motsvarande
tillämpning, om hyresvärden
försättes i konkurs före tillträdesdagen.

31

Försättes hyresgästen i konkurs,
får konkursboet uppsäga avtalet.
Beträffande bostadslägenhet fordras
dock att gäldenären samtycker
till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när
konkursen inträffar och har ej
hyresvärden säkerhet för avtalets
fullgörande med vilken han skäligen
kan nöjas, får hyresvärden
uppsäga avtalet om han ej erhåller
sådan säkerhet inom en vecka efter
anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägenhet
än bostadslägenhet konkursen
efter tillträdet och har ej hyresvärden
säkerhet för avtalets fullgörande
med vilken han skäligen kan nöjas,
får hyresvärden uppsäga avtalet,
om ej sådan säkerhet ställes

§

Om fastigheten blivit utmätt före
tillträdesdagen, får hyresgästen
säga upp avtalet. Han har även rätt
till ersättning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad
från det hyresgästen fick kännedom
om att fastigheten blivit utmätt.
Upphävs utmätningen eller blir i
annat fall frågan om fastighetens
försäljning inaktuell får inte uppsägning
ske därefter.

§

Bestämmelserna i 29 § gäller
också, om hyresvärden försätts i
konkurs före tillträdesdagen.

§8

Om hyresgästen försätts i konkurs,
får konkursboet säga upp avtalet.
Beträffande bostadslägenheter
fordras dock att gäldenären
samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när
konkursen inträffar och har ej
hyresvärden sådan säkerhet för att
avtalet fullgörs att han skäligen kan
nöja sig, får hyresvärden säga upp
avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet
inom en vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om en lokal konkursen
efter tillträdet och har ej
hyresvärden sådan säkerhet för att
avtalet fullgörs att han skäligen kan
nöja sig, får hyresvärden säga upp
avtalet

1. om inte sådan säkerhet ställs

8 Senaste lydelse 1979: 341.

BoU 1983/84:29

70

Nuvarande lydelse

inom en månad efter anfordran eller
inom samma tid konkursboet förklarar
sig vilja svara för hyresgästens
skyldigheter under hyrestiden
eller, när hyresrätten får överlåtas,
överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

Upps äges avtalet enligt förstatredje
stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

Föreslagen lydelse

inom en månad efter anfordran,

2. om inte konkursboet inom
samma tid förklarar sig vilja svara
för hyresgästens skyldigheter under
hyrestiden, eller

3. om inte, när hyresrätten får
överlåtas, överlåtelse sker i enlighet
med avtalet.

Sägs avtalet upp enligt första,
andra eller tredje stycket, har
hyresvärden rätt till ersättning för
skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §9

Hyresgästen får icke överlåta Hyresgästen får inte överlåta

hyresrätten utan hyresvärdens hyresrätten utan hyresvärdens

samtycke, om ej annat följer av samtycke, om ej annat följer av

34-26 §§. 34-27 §§.

Vägras samtycke utan skälig an- Vägras samtycke utan skälig anledning
eller lämnar hyresvärden ej ledning eiler lämnar hyresvärden ej

besked inom tre veckor efter det att besked inom tre veckor efter det att

samtycke begärdes, får hyresgästen samtycke begärdes, får hyresgästen

uppsäga hyresavtalet. säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till överlåtelse av
hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen
(1980:94).

33 §

Bestämmelserna i 32 § äger mot- Bestämmelserna i 32 § om översvarande
tillämpning på hyresrät- låtelse av hyresrätten gäller också i

tens övergång genom bodelning, fråga om övergång genom bodel arv,

testamente, bolagsskifte eller ning, arv, testamente, bolagsskifte

liknande förvärv. eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller

huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad,
äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i
hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande
make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans
dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make
svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt
avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger Andra och tredje styckena gäller
motsvarande tillämpning, när lä- också när lägenheten har hyrts av

9 Senaste lydelse 1980:95.

BoU 1983/84:29

71

Nuvarande lydelse

genheten hyrts av makar gemensamt.

Andra-fjärde styckena äger
motsvarande tillämpning, när någon
har övertagit hyresrätt enligt lagen
(1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad.

34

Hyresgäst, som ej avser att använda
bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten
till närstående som varaktigt
sammanbor med honom, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresvärden skäligen
kan nöjas med förändringen.

Första styfcket äger motsvarande
tillämpning om hyresgästen avlider
under hyrestiden och dödsboet vill
överlåta hyresrätten till sådan
dödsbodelägare eller annan hyresgästen
närstående som varaktigt
sammanbodde med honom.

34 a §'°

Har en bostadslägenhet upplåtits
till en kommun, får kommunen
överlåta hyresrätten till lägenheten,
om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om överlåtelsen
kan ske utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden.

Föreslagen lydelse
makar gemensamt.

Andra—fjärde styckena gäller
också när någon har övertagit hyresrätt
enligt lagen (1973:651) om
ogifta samboendes gemensamma
bostad.

§

En hyresgäst, som ej avser att
använda sin bostadslägenhet, får
överlåta hyresrätten till en närstående
som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresvärden skäligen kan nöja sig
med förändringen. Tillståndet kan
förenas med villkor.

Första stycket gäller också om
hyresgästen avlider under hyrestiden
och dödsboet vill överlåta hyresrätten
till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående
som varaktigt sammanbodde med
honom.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att
genom byte erhålla annan bostad,
om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till sin bostadslägenhet i syfte
att genom byte erhålla en annan
bostad, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet
och detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden
samt inte heller andra särskilda

10 Senaste lydelse 1980:95.

BoU 1983/84:29

72

Nuvarande lydelse

byte och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra
hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens
bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus
som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. lägenheten upplåtits av någon
som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehaves
med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser möblerat
rum eller lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet ej varat
längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun, till att
hyresgästen får annan bostad genom
att anvisa eller förmedla denna,
får kommunen göra framställning
hos hyresnämnden om tillstånd
som avses i första stycket.
Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund,
som handhar för två
eller flera kommuner gemensam
bostadsförmedling.

36

Hyresgäst, som hyr lägenhet för
att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri
eller annan förvärvsverksamhet,
får överlåta hyresrätten till den
som skall övertaga verksamheten,
om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresvärden ej
har befogad anledning motsätta sig
att hyresrätten överlåtes. Har
hyresgästen innehaft lägenheten
mindre än tre år, får tillstånd dock
lämnas endast om synnerliga skäl
föreligger.

Föreslagen lydelse

skäl talar mot bytet. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte
och innehaft lägenheten mindre än
tre år, får tillstånd dock lämnas endast
om synnerliga skäl föreligger.
Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus
som icke är avsett att hyras
ut varaktigt eller i ett tvåfamilj shus,

4. lägenheten har upplåtits av
någon som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehas
med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet
ej varat längre än nio månader i
följd.

Medverkar en kommun till att
hyresgästen får annan bostad genom
att anvisa eller förmedla denna,
får kommunen göra framställning
hos hyresnämnden om tillstånd
som avses i första stycket.
Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund,
som handhar bostadsförmedling
som är gemensam
för två eller flera kommuner.

§

Den som hyr en lägenhet för att
helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri
eller annan förvärvsverksamhet,
får överlåta hyresrätten till den som
skall överta verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresvärden ej har befogad
anledning att motsätta sig att
hyresrätten överlåts. Har hyresgästen
innehaft lägenheten mindre än
tre år, får tillstånd dock lämnas endast
om synnerliga skäl föreligger.
Tillståndet kan förenas med villkor.

BoU 1983/84:29

73

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

37 §'

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35
eller 36 § kan förenas med villkor.

Har en bostadslägenhet upplåtits
till en kommun, får kommunen
överlåta hyresrätten till lägenheten,
om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om överlåtelsen
kan ske utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Tillståndet kan
förenas med villkor.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller
med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet
ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor
fogats till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen,
om ej annat avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand
39 §12

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta
lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas
om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet
upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen
(1980: 94).

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §

Hyresgästen får ej inrymma utomstående
personer i lägenheten,
om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresgästen får inte inrymma utomstående
personer i lägenheten,
om det kan medföra men för hyresvärden.

11 Senaste lydelse 1980:95.

12 Senaste lydelse 1980:95.

BoU 1983/84:29

74

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyresrättens förverkande
42 §13

Hyresrätten är förverkad och
hyresvärden således berättigad att
uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med
betalning av hyra som utgår i pengar
utöver två vardagar efter förfallodagen
och annat ej följer av 53 §,
dock, i fall då hyran skall betalas i
förskott för längre tid än en månad,
endast om hyresgästen dröjer med
betalning av den på en kalendermånad
belöpande hyran utöver två
vardagar efter månadens böljan eller,
såvitt angår hyran för första kalendermånaden
under hyresförhållandet,
efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter
hyresrätten eller eljest sätter
annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten
i andra hand och ej efter
tillsägelse vidtager rättelse utan
dröjsmål,

3. om lägenheten användes i
strid med 23 eller 41 § och hyresgästen
icke efter tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom
vårdslöshet är vållande till att
ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta
hyresvärden därom bidrager
till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller om hyresgästen eller
annan, till vilken hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits,
åsidosätter något av vad som
enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens
begagnande eller brister i
den tillsyn som enligt nämnda para -

Hyresrätten är förverkad och
hyresvärden berättigad att säga
upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med
betalning av hyra som utgår i pengar
utöver två vardagar efter förfallodagen
och annat ej följer av
55 a § fjärde—sjätte styckena,
dock, i fall då hyran skall betalas i
förskott för längre tid än en månad,
endast om hyresgästen dröjer med
betalning av den på en kalendermånad
belöpande hyran utöver två
vardagar efter månadens böljan eller,
såvitt angår hyran för första kalendermånaden
under hyresförhållandet,
efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåter
hyresrätten eller annars sätter
någon annan i sitt ställe eller upplåter
lägenheten i andra hand och
inte efter tillsägelse utan dröjsmål
antingen vidtar rättelse eller ansöker
om tillstånd och får ansökan
beviljad,

3. om lägenheten används i strid
med 23 eller 41 § och hyresgästen
icke efter tillsägelse vidtar rättelse
utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller någon
annan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, genom
vårdslöshet är vållande till att
ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta
hyresvärden om detta bidrar
till att ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller
annan, till vilken hyresrätten överlåtits
eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt
25 § skall iakttagas vid lägenhetens
begagnande eller brister i den tillsyn
som enligt nämnda paragraf

13 Lydelse enligt justitieutskottets betänkande JuU 1983/84:25.

BoU 1983/84:29

75

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

åligger hyresgäst och rättelse icke
utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

graf åligger hyresgäst och rättelse
icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta
kapitel, och det måste anses vara
av synnerlig vikt för hyresvärden
att skyldigheten fullgöres,

8. om lägenheten helt eller till
väsentlig del nyttjas för näringsverksamhet
eller därmed likartad
verksamhet, vilken utgör eller i vilken
till ej oväsentlig del ingår
brottsligt förfarande eller för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.

7. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta
kapitel, och det måste anses vara
av synnerlig vikt för hyresvärden
att skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller till
väsentlig del används för näringsverksamhet
eller därmed likartad
verksamhet, vilken utgör eller i vilken
till ej oväsentlig del ingår
brottsligt förfarande eller används
för tillfälliga sexuella förbindelser
mot ersättning.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden
rätt till ersättning för skada.

Sägs avtalet upp har hyresvärden
rätt till ersättning för skada.

43 §'

Är hyresrätten förverkad på
grund av förhållande som avses i
42 § första stycket 1-3, 5 eller 6
men sker rättelse innan hyresvärden
gjort bruk av sin rätt att uppsäga
avtalet, kan hyresgästen icke
därefter skiljas från lägenheten på
den grunden. Detsamma gäller om
hyresvärden icke uppsagt avtalet
inom två månader från det han fick
kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7
eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap
om förhållande som avses i nämnda
stycke under 2 tillsagt hyresgästen
att vidtaga rättelse.

Är hyresrätten förverkad på
grund av förhållande som avses i
42 § första stycket 1 -3, 5 eller 6
men sker rättelse innan hyresvärden
gjort bruk av sin rätt att säga
upp avtalet, kan hyresgästen inte
därefter skiljas från lägenheten på
den grunden. Detsamma gäller om
hyresvärden inte har sagt upp avtalet
inom två månader från det han
fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7
eller hyresvärden inte inom två månader
från det han erhöll vetskap
om förhållande som avses i nämnda
stycke under 2 sagt till hyresgästen
att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som
avses i 42 § första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet
inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den
brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning rörande
denna annars har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin
rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att

14 Senaste lydelse 1980: 893.

BoU 1983/84:29

76

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har
avslutats på annat sätt.

44 §'

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyra och
har hyresvärden med anledning
därav uppsagt avtalet, får hyresgästen
ej på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, om hyran
betalas på sätt som anges i 20 §
andra eller tredje stycket eller nedsättes
hos länsstyrelsen enligt 21 §
senast tolfte vardagen efter det att
hyresgästen, /' den ordning som gäller
för uppsägning, delgivits underrättelse
om att han genom att betala
hyran på angivet sätt äger återvinna
hyresrätten samt, i fråga om
bostadslägenhet, meddelande om
uppsägningen och anledningen till
denna lämnats socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen.
I avvaktan på att hyresgästen visar
sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att återvinna hyresrätten
får beslut om vräkning icke
meddelas förrän fjorton vardagar
förflutit från det att hyresgästen
delgivits underrättelsen och, i fråga
om bostadslägenhet, meddelandet
lämnats socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyran
och har hyresvärden med anledning
därav sagt upp avtalet, får hyresgästen
inte på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, om hyran
betalas på det sätt som anges i 20 §
andra eller tredje stycket eller deponeras
hos länsstyrelsen enligt
21 § senast tolfte vardagen efter det
att hyresgästen delgetts underrättelse
om att han genom att betala
hyran på angivet sätt får tillbaka
hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet,
meddelande om
uppsägningen och anledningen till
denna lämnats socialnämnden i den
kommun där lägenheten är belägen.
I avvaktan på att hyresgästen visar
sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att få tillbaka hyresrätten
får beslut om avhysning inte
meddelas förrän fjorton vardagar
förflutit från det att hyresgästen
delgetts underrättelsen och, i fråga
om bostadslägenhet, meddelandet
lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid
än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär
till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter -

45 §

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller
vid upplåtelse av bostadslägenhet,
om ej

1. hyresavtalet avser möblerat
rum eller lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet upphör
innan det varat längre än nio månader
i följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens
egen bostad, eller

15 Senaste lydelse 1981:784.

Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller
vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet
upphör innan det varat längre än
nio månader i följd,

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad, eller

BoU 1983/84:29

77

Nuvarande lydelse

3. hyresförhållandet upphör på
den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande sorn avses i
28 § föreligger samt annat ej följer
av 47 eller 47 a §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i särskilt upprättad handling
överenskommit, att hyresrätten
icke skall vara förenad med rätt till
förlängning, är överenskommelsen
gällande. Har överenskommelsen
träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd,
gäller den dock endast om den godkänts
av hyresnämnden. Hade
make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen
träffades, gäller överenskommelsen
mot honom endast
om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punkten
föreskrives om make äger motsvarande
tillämpning på sådan
samboende som enligt lagen
(1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad har rätt att
övertaga hyresrätten vid upplösning
av samlevnaden.

46

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet
eller, i fall som avses i 4 §
första stycket, anmodat hyresgästen
att flytta, har hyresgästen rätt
till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller
avtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt
avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt
sina förpliktelser i sådan mån
att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad
och det icke är uppenbart

Föreslagen lydelse

3. hyresvärden säger upp hyresförhållandet
att upphöra i förtid på
den grunden att hyresrätten är förverkad
och annat inte följer av 47
ellert §.

Har hyresvärden och hyresgästen
i särskilt upprättad handling
överenskommit, att hyresrätten
icke skall vara förenad med rätt till
förlängning, är överenskommelsen
gällande. Har överenskommelsen
träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd,
gäller den dock endast om den godkänts
av hyresnämnden. Hade
make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen
träffades, gäller överenskommelsen
mot den maken endast
om han eller hon har godtagit
den.

Vad som i andra stycket tredje
meningen föreskrivs om make gäller
också sådan samboende som enligt
lagen (1973: 651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad har
rätt att överta hyresrätten vid upplösning
av samlevnaden.

§

Om hyresvärden har sagt upp
hyresavtalet eller, i fall som avses i
3 § första stycket 2, anmodat hyresgästen
att flytta, har hyresgästen
rätt till förlängning av avtalet, utom
när

1. hyresrätten är förverkad utan
att hyresvärden har sagt upp avtalet
att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt
sina förpliktelser i så hög grad
att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är
oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör.

4. huset skall undergå större ombyggnad
och det icke är uppenbart

BoU 1983/84:29

78

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten
utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande
samt det ej är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas
för bostadsändamål och det
ej är obilligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller
tvåfamiljshus och upplåtaren
har sådant intresse att förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen
bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som
upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehaves med sådan
rätt samt bostadsrättshavaren har
sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen
bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är
nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt
anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten
utan nämnvärd olägenhet
för genomförandet av ombyggnaden
samt det ej är oskäligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas
som bostad och det ej är
oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i endler
tvåfamiljshus och upplåtaren
har sådant intresse att förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen
bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet
som upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehas med sådan
rätt samt bostadsrättshavaren har
sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen
bör flytta,

8. hyresförhållandet i annat fall
än som avses i 7 beror av anställning
för skötsel och tillsyn av fastighet
samt anställningen har upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen
att även hyresförhållandet
upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan
anställning än som avses i 7
eller 8 och som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även
hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än
tre år, hyresvärden har synnerliga
skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider
mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir
tillgodosett genom att hyresgästen

8. hyresförhållandet i annat fall
än som avses i 7 beror av anställning
för skötsel och tillsyn av fastighet
samt anställningen har upphört
och det ej är oskäligt mot
hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan
anställning än som avses i 7
eller 8 och som upphört och det ej
är oskäligt mot hyresgästen att
även hyresförhållandet upphör
samt, om hyresförhållandet varat
längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa
hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider
mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är oskäligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir
tillgodosett genom att hyresgästen

BoU 1983/84:29

79

Nuvarande lydelse

avträder endast en del av lägenheten
och avtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt,
har hyresgästen utan hinder av
första stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet
eller del därav med anledning
av att huset skall undergå större
ombyggnad, skall hyresgästen om
möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden
hyra likvärdig lägenhet i
huset.

47

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt
och har de på grund av
uppsägning, som gjorts av en av
dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast
en av dem, ej gemensamt rätt
till förlängning av hyresavtalet, är
medhyresgäst berättigad till förlängning,
om hyresvärden skäligen
kan nöjas med honom som hyresgäst.
Vad som sagts nu gäller ej när
hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet
kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt
avtalet på någon av dessa grunder.
Är medhyresgästen make till den
som uppsagt avtalet eller eljest föranlett
att hyresgästerna ej gemensamt
har rätt till förlängning av avtalet,
har han den rätt som angivits
även när hyresrätten är förverkad
på annan grund än dröjsmål med
betalning av hyra. Detta gäller också
när hyresvärden bringar hyresavtalet
att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och
vars make ej har del i hyresrätten,
uppsäger hyresavtalet eller vidtager
annan åtgärd för att bringa
det att upphöra eller om han i annat
fall ej har rätt till förlängning av
avtalet, är maken, om han har sin
bostad i lägenheten, berättigad till
förlängning, såvida hyresvärden
skäligen kan nöjas med honom som

Föreslagen lydelse

lämnar endast en del av lägenheten
och avtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt, har
hyresgästen utan hinder av första
stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin
lägenhet eller en del av den med
anledning av att huset skall undergå
större ombyggnad, skall hyresgästen
om möjligt beredas tillfälle att
efter ombyggnaden hyra en likvärdig
lägenhet i huset.

§

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt
och har de på grund av att
en av dem sagt upp hyresavtalet
eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av
dem, ej gemensamt rätt till förlängning
av hyresavtalet, är en medhyresgäst
berättigad att få hyresavtalet
förlängt för egen del, om
hyresvärden skäligen kan nöja sig
med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller ej när hyresrätten
är förverkad utan att hyresvärden
har sagt upp avtalet att upphöra
i förtid. Är medhyresgästen
make till den som sagt upp avtalet
eller eljest föranlett att hyresgästerna
ej gemensamt har rätt till förlängning
av avtalet, har han eller
hon en sådan rätt till förlängning
även när hyresrätten är förverkad
på annan grund än dröjsmål med
betalning av hyran. Detta gäller
också när hyresvärden har sagt upp
hyresavtalet att upphöra i förtid på
grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift och
vars make ej har del i hyresrätten,
säger upp hyresavtalet eller vidtar
någon annan åtgärd för att få det att
upphöra eller om han eller hon i
annat fall inte har rätt till förlängning
av avtalet, har maken, om han
eller lion har sin bostad i lägenheten.
rätt att överta hyresrätten och
få hyresavtalet förlängt för egen

BoU 1983/84:29

80

Nuvarande lydelse

hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
också när hyresvärden uppsagt
hyresavtalet att upphöra på grund
av förverkande eller förhållande
som avses i 28 §. Bestämmelserna i
48 §, 49 § första och tredje styckena
och 50-53 §§ om hyresgäst
äger tillämpning även i fråga om
hyresgästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som
avses i andra stycket, svarar båda
makarna för förpliktelserna enligt
avtalet för tiden före förlängningen,
om ej annat avtalats med hyresvärden.

47 a §

Bestämmelserna i 47 § om make
äger motsvarande tillämpning ifråga
om den som enligt lagen
(1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad har rätt att
vid upplösningen av samlevnaden
övertaga hyresrätten.

48

Vid förlängning av hyresavtal utgår
hyran med skäligt belopp. Den
hyra som hyresvärden fordrar skall
godtagas, om den ej är oskälig.
Fordrad hyra är att anse som oskälig,
om den är påtagligt högre än
hyran för lägenheter som med hänsyn
till bruksvärdet är likvärdiga.
Härvid skall bortses från lägenhet
vars hyra icke är rimlig med hänsyn
till det allmänna hyresläget i orten
för närmast jämförliga lägenheter i
nybyggda bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket
skall främst beaktas hyran för lägenheter
i hus som äges och förvaltas
av allmännyttigt bostadsföre -

Föreslagen lydelse

del, såvida hyresvärden skäligen
kan nöja sig med honom eller henne
som hyresgäst. Vad som sagts
nu gäller också när hyresvärden har
sagt upp hyresavtalet på grund av
förverkande. Har hyresgästen avlidit,
tillkommer samma rätt hans eller
hennes efterlevande make, om
dödsboet saknar rätt till förlängning
och detta inte har föranletts av
den efterlevande maken. Bestämmelserna
i 49-52 §§, 55 § samt
55 a § fjärde-sjätte styckena om
hyresgäst gäller även i fråga om
hyresgästs make.

Förlängs ett hyresavtal i fall som
avses i andra stycket, svarar båda
makarna respektive den efterlevande
maken och den avlidne makens
dödsbo för förpliktelserna enligt
avtalet för tiden före förlängningen,
om ej annat har avtalats
med hyresvärden.

§

Bestämmelserna i 47 § om make
gäder även i fråga om den som enligt
lagen (1973:651) om ogifta
samboendes gemensamma bostad
har rätt att vid upplösningen av
samlevnaden överta hyresrätten.

BoU 1983/84:29

81

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tag. Har ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete eller åtgärd
av därmed jämförlig betydelse bekostats
av hyresgäst, får vid bestämmande
av hyra enligt första
stycket hänsyn tagas till åtgärden
endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt
villkor skall gälla, om det ej strider
mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders
uppsägningstid, om ej annan
hyres- eller uppsägningstid av
särskild anledning av lämpligare.

I den mån ändring i hyresvillkoren
ej påkallas, skall samma villkor
som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal
överenskommelse om villkoren
för det fortsatta hyresförhållandet,
skall överenskommelsen,
oavsett bestämmelserna i första
och tredje styckena, lända till efterrättelse
i den mån ej annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna
balk.

49 §

Föreligger tvist om förlängning
av hyresavtalet enligt 46 eller 47 §
eller om villkor för sådan förlängning,
åligger det hyresvärden att
skriftligen meddela hyresgästen att
denne, om han icke går med på att
flytta, har att senast tre veckor efter
det att han fått del av meddelandet
hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Meddelandet skall lämnas
i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen
i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Meddelande som avses i första
stycket skall lämnas senast inom
tre månader efter hyrestidens utgång.
Iakttages ej tiden, är uppsägningen
utan verkan, om hyresgästen
ej före tremånaderstidens utgång
har hänskjutit tvisten till hyresnämnden
eller ändå avflyttat.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet
och föreligger tvist om förlängning
av avtalet enligt 46 § eller
47 § första stycket, är uppsägningen
utan verkan, om inte hyresvärden
senast en månad efter hyrestidens
utgång hänskjuter tvisten till
hyresnämnden eller hyresgästen
ändå flyttat senast vid hyrestidens
utgång.

Vill hyresvärden inte samtycka
till förlängning av hyresavtalet enligt
47 eller 48 §, skall han senast
inom en månad efter det att hyresförhållandet
med hyresgästen upphörde
anmoda den som enligt
nämnda bestämmelser kan ha rätt
till förlängning att flytta. För anmodan
gäller vad som föreskrivs
om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan
är utan verkan, om inte
hyresvärden inom en månad däref -

6 Riksdagen 1983/84.19 sami. Nr29

BoU 1983/84:29

82

Nuvarande lydelse

Om hyresvärden fullgjort vad
som åligger honom enligt första
och andra styckena, har den som
fordrar förlängning att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden inom den
i första stycket angivna tiden. Iakttages
ej denna, förfaller rätten till
förlängning av avtalet. Vad som
har sagts nu gäller ej, om inom
samma tid tvist hänskjutes till
nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

50

Är fråga om förlängning av hyresavtalet
ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt
att kvarbo i lägenheten till dess frågan
är slutligt avgjord. För tid som
hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande
hyresvillkoren tillämpas till dess
hyresvillkoren för samma tid blir
slutligt bestämda.

51

Bifalles hyresgästens talan om
förlängning av hyresavtalet, skall
villkoren för den fortsatta förhyrningen
fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens
talan bifalles anses som avtal om
fortsatt förhyrning. Mot hyresförhållandet
får ej åberopas omständighet
som kunnat åberopas i målet
eller ärendet.

52

Bifalles ej hyresgästens talan om
förlängning av hyresavtalet, får i
beslutet skäligt uppskov med avflyttningen
medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är
hyresrätten förverkad eller kan hy -

Föreslagen lydelse

ter hänskjuter tvisten till hyresnämnden
eller den som har anmodats
ändå flyttar innan tiden för
hänskjutande gått ut. Har anmodan
skett tidigare än en månad före
hyrestidens utgång, får hänskjutande
dock ske fram till hyrestidens
utgång.

Andra stycket tredje och fjärde
meningarna gäller också i fall som
avses i 3 § tredje stycket 2.

§

Är frågan om förlängning av hyresavtalet
ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt
att bo kvar i lägenheten till dess
frågan är slutligt avgjord. För den
tid som hyresgästen sålunda bor
kvar i lägenheten skall de förut gällande
hyresvillkoren tillämpas till
dess hyresvillkoren för samma tid
blir slutligt bestämda.

§

Bifalls inte hyresvärdens talan
om att hyresavtalet skall upphöra
ett gälla, skall för den fortsatta utnyrningen
fastställas samma villkor
som förut tillämpats, om inte parterna
kommer överens om att andra
villkor skall gälla. Önskar hyresvärden
ändring av hyresvillkoren
för det fall att hans talan inte bifalls,
skall han samtidigt som han
hänskjuter förlängningstvisten till
hyresnämnden ansöka om ändring
av hyresvillkoren.

Beslut om förlängning anses som
avtal om fortsatt uthyrning. Mot
hyresförhållandet får ej åberopas
omständighet som kunnat åberopas
i målet eller ärendet.

§

Bifalls hyresvärdens talan om att
hyresavtalet skall upphöra att gälla,
får i beslutet skäligt uppskov
medges med avflyttningen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär
det. Är hyresrätten förverkad

BoU 1983/84:29

83

Nuvarande lydelse

resavtalet uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt
avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder eller är rätten till förlängning
förfallen, får på begäran
av hyresgästen uppskov dock
medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens
utgång eller medges uppskov med
avflyttningen, skall hyresvillkoren
för tiden från avtalets upphörande
till avflyttningen fastställas enligt
48 §.

Föreslagen lydelse

utan att hyresvärden har sagt upp
avtalet att upphöra i förtid, får på
begäran av hyresgästen uppskov
dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgörs förlängningstvisten efter
hyrestidens utgång eller medges
uppskov med avflyttningen, gäller
51 § första stycket i fråga om
hyresvillkoren för tiden från det avtalet
upphörde till avflyttningen.

53

Skall hyresgäst enligt hyresnämndens
eller bostadsdomstolens
beslut utge högre hyra för förfluten
tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten
icke förverkad på grund
av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen
sker inom en månad från
den dag då beslutet vann laga
kraft. Vad som sagts nu gäller ej,
om skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två
månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall
hyresgästen betala ränta som om
beloppet förfallit till betalning samtidigt
med den förut utgående hyran.
Räntan beräknas enligt 5 §
räntelagen (1975:635) för tiden innan
beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges
med betalningen av det överskjutande
beloppet jämte ränta som
avses i andra stycket, om skäl föreligger
till det. Medges anstånd, får
bestämmas att ränta till förfallodagen
skall beräknas enligt 5 § ränter
lagen.

Prövning av hyran och andra
hyresvillkor för bostadslägenheter

§

Bestämmelserna i 54—55 a §§
gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden
enligt 54 § görs innan
hyresförhållandet har varat nio månader
i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen

(1978:304) gäller för lägenheten,
tillämpas 54—55 a §§ endast om
det föijer av nämnda lag.

BoU 1983/84:29

84

Nuvarande lydelse

Rätt till prövning
av hyresvillkoren

54

Bostadshyresgäst har rätt att till
tidpunkt då han enligt 3 § andra
stycket eller 4 § andra stycket första
punkten eller enligt avtal kunnat
bringa hyresförhållandet att upphöra
i stället med iakttagande av
den uppsägningstid som i sådant
fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet
för ändring av hyresvillkoren.
Hyresgästen skall i uppsägningen
uppgiva att han begär ändring
av hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tillämpning,
om hyresavtalet avser möblerat
rum eller lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet vid
den tidpunkt då det kunnat bringas
att upphöra ej varat längre än nio
månader i följd eller om lägenheten
utgör del av upplåtarens egen bostad.

Är hyresavtal som avser bostadslägenhet
träffat för bestämd tid och
är hyrestiden längre än ett år, får
hyresgästen uppsäga avtalet för
ändamål som avses i första stycket
till den fardag som inträffar närmast
efter sex månader från uppsägningen,
om hyresförhållandet
på fardagen varat längre än nio
månader i följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet
enligt första eller tredje
stycket, skall han inom tre veckor
från uppsägningen hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Gör han det
ej, är uppsägningen utan verkan.
Vad som har sagts nu gäller ej, om
inom samma tid tvist hänskjutes till
nämnden enligt 49 § tredje stycket.

55

Vid prövning av tvist som avses i
54 § skall villkoren för den fortsatta
förhyrningen fastställas enligt 48 §.
Bestämmelserna i 50 § andra punkten,
51 § andra stycket första punkten
och 53 § äger motsvarande

Föreslagen lydelse

§

Vill hyresvärden eller hyresgästen
att hyresvillkoren skall ändras,
skall han skriftligen meddela detta
till motparten. Om överenskommelse
inte kan träffas, har han rätt
att hos hyresnämnden ansöka om
ändring av hyresvillkoren. Ansökan
får göras tidigast en månad efter
det att meddelandet lämnats till
motparten.

Om det finns särskilda skäl, får
hyresnämnden pröva även hyresvillkor
som har samband med villkor
som änget t s i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
anses som avtal om villkor
för fortsatt uthyrning.

§

Om hyresvärden och hyresgästen
tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp.
Hyran är härvid inte att anse som
skälig, om den är påtagligt högre
än hyran för lägenheter som med

BoU 1983/84:29

85

Nuvarande lydelse
tillämpning.

55

Om rätt till prövning av hyresvillkoren
för bostadslägenhet i vissa
fall när förhandlingsordning gäller
finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978:304).

Föreslagen lydelse

hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket
skall främst beaktas hyran för lägenheter
i hus som ägs och förvaltas
av allmännyttiga bostadsföretag.
Om en jämförelse inte kan ske
med lägenheter på orten, får i stället
beaktas hyran för lägenheter på
en annan ort med jämförbart hyresläge
och i övrigt likartade förhållanden
på hyresmarknaden. Har
ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten
eller åtgärder av
därmed jämförlig betydelse bekostats
av en hyresgäst, får förbättringen
tillgodoräknas hyresvärden
endast om det finns särskilda skäl.

Om tvisten gäller något annat
villkor än hyran, skall villkor som
hyresvärden eller hyresgästen har
ställt upp gälla i den mån det är
skäligt med hänsyn till hyresavtalets
innehåll, omständigheterna vid
avtalets tillkomst, senare inträffade
förhållanden och omständigheterna
i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid
av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt
första eller tredje stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett
vad som föreskrivs i nämnda stycken,
i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna
balk.

a §

Gäller hyresavtalet för obestämd
tid och har avtalet sagts upp, får
beslut om ändring av hyresvillkoren
inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan
om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden,
får beslutet inte avse tiden
före det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från da -

BoU 1983/84:29

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

86

gen för ansökningen. Beslut om
ändring av hyresvillkoren får dock
inte i något av de fall som nu angetts
avse tiden innan sex månader
förflutit efter det att de förut gällande
villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd
tid och har avtalet sagts
upp, får beslut om ändring av
hyresvillkoren inte avse tiden före
den tidpunkt till vilken uppsägning
skett. Har frågan om villkorsändring
utan uppsägning hänskjutits
till hyresnämnden, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse
tiden före den tidpunkt till vilken
avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen
ingavs till hyresnämnden.
Är hyrestiden längre än ett år
och sker ändring av hyresvillkoren
på grund av ansökan av hyresgästen,
får beslutet likväl avse tiden
efter det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från
dagen för ansökningen, dock tidigast
sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns
särskilda skäl, förordna att beslut
om villkorsändring får verkställas
även om det inte har vunnit laga
kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens
eller bostadsdomstolens
beslut betala högre hyra för förfluten
tid än som skolat utgå förut, är
hyresrätten inte förverkad på grund
av dröjsmål med betalningen av det
överskjutande beloppet, om betalningen
sker inom en månad från
den dag då beslutet vann laga
kraft. Vad som sagts nu gäller inte,
om skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två
månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall
hyresgästen betala ränta som om
beloppet förfallit till betalning samtidigt
med den förut utgående hyran.
Räntan beräknas enligt 5 §

BoU 1983/84:29

87

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

räntelagen (1975:635) för tiden innan
beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges
med betalningen av det överskjutande
beloppet jämte ränta som
avses i femte stycket. Medges anstånd,
får det bestämmas att ränta
till förfallodagen skall beräknas enligt
5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid
genom hyresnämndens eller bostadsdomstolens
beslut, skall
hyresvärden samtidigt åläggas att
till hyresgästen betala tillbaka vad
han till följd därav har uppburit för
mycket jämte ränta. Räntan skall
beräknas enligt 5 § räntelagen för
tiden från dagen för beloppets mottagande
till dess beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter.

Rätt till ersättning med anled- Vissa bestämmelser om lokaler
ning av hyresförhållandets upphörande
m.m.

56 §

Bestämmelserna i 57-60 §§ gäl- Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller
för upplåtelse av annan lägen- ler för upplåtelser av lokaler, om

het än bostadslägenhet, om ej inte

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57-60 §§, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av
hyresnämnden.

57 §

Har hyresvärden uppsagt hyres- Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet
och vägrar han att förlänga avtalet och vägrar han att förlänga

hyresförhållandet eller kommer för- hyresförhållandet eller kommer förlängning
i annat fall ej till stånd på längning i annat fall ej till stånd på

den grund att hyresvärden för för- den grund att hyresvärden för förlängning
kräver hyra som ej är skä- längning kräver hyra som ej är skälig
eller uppställer annat villkor lig eller ställer upp annat villkor

som strider mot god sed i hyresför- som strider mot god sed i hyresför -

BoU 1983/84:29

88

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hållanden eller eljest är obilligt,
skall han i skälig omfattning ersätta
hyresgästen dennes förlust på
grund av hyresförhållandets upphörande,
om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser
i sådan mån att det icke
skäligen kan fordras att hyresvärden
förlänger hyresförhållandet.

hållanden eller eljest är oskäligt,
skall han i skälig omfattning ersätta
hyresgästen dennes förlust på
grund av att hyresförhållandet upphör,
om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser
i så hög grad att det icke
skäligen kan fordras att hyresvärden
förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Första stycket äger motsvarande
tillämpning, om hyresgästen har
uppsagt avtalet i annat fall än som
avses i 6 § och i uppsägningen begärt
förlängning av avtalet på ändrade
villkor.

Förlust för hyresgästen som har
samband med att denne bekostat
ändring av lägenheten skall beaktas
vid ersättningens bestämmande endast
om hyresvärden samtyckt till
ändringen eller hyresgästen träffat
hyresavtalet under förutsättning att
han skulle få utföra ändringen. Förlusten
beräknas i sådant fall till
högst det belopp varmed lägenheten
genom ändringen ökat i värde
som hyreslägenhet.

Första stycket gäller också, om
hyresgästen har sagt upp avtalet i
annat fall än som avses i 6 § och i
uppsägningen begärt förlängning av
avtalet på ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har
samband med att denne bekostat
ändring av lägenheten skall beaktas
när ersättningen bestäms endast
om hyresvärden samtyckt till ändringen
eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att
han skulle få utföra ändringen. Förlusten
beräknas i sådant fall till
högst det belopp varmed lägenheten
genom ändringen ökat i värde
som hyreslägenhet.

57a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning
ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid
hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).
Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud
eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget
i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl
föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst
åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås
endast om det visas eller eljest är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller
lägre än hyresnämnden angivit,

BoU 1983/84:29

89

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning
icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra
stycket 1 hyresvärden vid tiden för
hyresnämndens yttrande fått anbud
eller träffat avtal om förhyrning av
lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om det, får
anbudet eller avtalet beaktas vid
prövningen endast om synnerliga
skäl föreligger.

Har i fall som avses i andra
stycket 1 hyresvärden vid tiden för
hyresnämndens yttrande fatt anbud
eller träffat avtal om uthyrning av
lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om det, får
anbudet eller avtalet beaktas vid
prövningen endast om synnerliga
skäl föreligger.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall
dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på
att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket
och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt
57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i
första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning.
Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes
till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av
hyresförhållandet inte kräva högre
hyra eller något annat villkor som
är oförmånligare för hyresgästen
än vad han har angett i uppsägningen.
Gör han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt
57 §.

Innan medlingen har avslutats får
hyresvärden för förlängning av
hyresförhållandet icke kräva högre
hyra eller annat för hyresgästen
oförmånligare villkor än han har
uppgivit i uppsägningen. Gör han
det och kommer förlängningen ej
till stånd, har hyresgästen alltid rätt
till ersättning enligt 57 §.

58a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet
och i uppsägningen begärt förlängning
av avtalet på ändrade villkor,
skall han inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till
hyresnämnden för medling och därvid
ange den ändring han önskar i
de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna

Har hyresgästen sagt upp avtalet
och i uppsägningen begärt förlängning
av avtalet på ändrade villkor,
skall han inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till
hyresnämnden för medling och därvid
ange den ändring han önskar i
de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna

BoU 1983/84:29

90

Nuvarande lydelse

tiden eller återkallar han före hyrestidens
utgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan.
Har han ej angett de ändringar han
önskar i de av.talade villkoren, skall
nämnden förelägga honom att avhjälpa
bristen inom viss tid. Efterkommes
ej föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad
som åligger honom enligt första
stycket, skall hyresnämnden förelägga
hyresvärden att uppge de villkor
han uppställer för att förlänga
hyresförhållandet eller orsaken till
att han vägrar medge förlängning.
Iakttar hyresvärden ej föreläggandet
och är avtalet ej uppsagt enligt
57 § första stycket, skall avtalet
anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. Erinran härom
skall intagas i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsatt
förhyrning.

59

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av
hyresvärden och har hyresgästen
behov av uppskov med avflyttningen,
får hyresnämnden före hyrestidens
utgång på begäran av hyresgästen
medge denne sådant uppskov
under skälig tid, dock högst
ett år.

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av
hyresgästen i fall som avses i 57 §
andra stycket, får hyresnämnden
på begäran av hyresvärden eller
hyresgästen medge uppskov med
avflyttning under skälig tid, dock
högst ett år från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra
stycket får ej medges, om hyresvärden,
hyresgästen eller annan därigenom
skulle tillskyndas betydande
skada eller olägenhet eller om
avflyttningen med hänsyn till omständigheterna
utan olägenhet kan

Föreslagen lydelse

tiden eller återkallar han före hyrestidens
utgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan.
Har han ej angett de ändringar han
önskar i de avtalade villkoren, skall
nämnden förelägga honom att komplettera
ansökningen inom viss tid.
Följs inte föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad
som åligger honom enligt första
stycket, skall hyresnämnden förelägga
hyresvärden att uppge de villkor
han ställer upp för att förlänga
hyresförhållandet eller orsaken till
att han vägrar medge förlängning.
Iakttar hyresvärden ej föreläggandet
och är avtalet ej uppsagt enligt
57 § första stycket, skall avtalet
anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. En upplysning
om detta skall tas in i föreläggandet.
Förlängningen anses som avtal
om fortsatt uthyrning.

§

Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av
hyresvärden eller, i fall som avses i
57 § andra stycket, av hyresgästen,
får hyresnämnden på begäran av
hyresvärden eller hyresgästen medge
uppskov med avflyttningen under
skälig tid, dock högst ett år från
hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om
hyresvärden, hyresgästen eller någon
annan därigenom skulle orsakas
betydande skada eller olägenhet
eller om avflyttningen med hänsyn
till omständigheterna utan olägenhet
kan ske vid den tidpunkten

BoU 1983/84:29

91

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

ske vid tidpunkten för avtalets upp- då avtalet upphör,

hörande.

Medges uppskov enligt första eller
andra stycket, skall hyresnämnden
fastställa skäliga hyresvillkor
för tiden från avtalets upphörande
till avflyttningen.

Medges uppskov, skall hyresnämnden
fastställa skäliga hyresvillkor
för tiden från det att avtalet
upphört till dess hyresgästen skall
flytta.

60

I mål om ersättning enligt 57 §
skall rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger
skyldighet att utge ersättning eller
sådan skyldighet fastställts genom
dom som vunnit laga kraft, förplikta
hyresvärden att utge förskott
i avräkning på den ersättning som
kan komma att bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning,
om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i
fråga om förskott meddelats, får
nytt yrkande om förskott ej upptagas
till prövning förrän tre månader
förflutit sedan det föregående beslutet
vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får
meddelas utan huvudförhandling.
Innan beslut meddelas, skall parterna
beredas tillfälle att yttra sig.
Mot beslut som meddelats under
rättegången skall talan föras särskilt.
Mot hovrättens beslut får talan
ej föras.

I mål om ersättning enligt 57 §
skall räften på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger
skyldighet att betala ersättning eller
sådan skyldighet fastställts genom
dom som vunnit laga kraft,
förplikta hyresvärden att betala
förskott i avräkning på den ersättning
som kan komma att bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det
är uppenbart att förskottet blir obetydligt.
Har beslut i fråga om förskott
meddelats, får nytt yrkande
om förskott inte tas upp till prövning
förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann
laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får
meddelas utan huvudförhandling.
Innan beslut meddelas, skall parterna
beredas tillfälle att yttra sig.
Beslut som meddelats under rättegången
skall överklagas särskilt.
Hovrättens beslut får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen
blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt
6 § räntelagen för tiden därefter.

BoU 1983/84:29

92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Särskilda bestämmelser

61 §

Hyresvärd eller hyresgäst, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av hyresförhållande, skall
väcka talan därom inom två år från
det hyresgästen avträdde lägenheten.
Iakttages ej denna tid, är rätten
till talan förlorad, om ej annat avtalats.
Har den ena parten väckt talan
i rätt tid, har den andra parten rätt
till kvittning, fastän hans rätt till talan
är förlorad.

Hyresvärd eller hyresgäst, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av hyresförhållande, skall
väcka talan därom inom två år från
det hyresgästen lämnade lägenheten.
Iakttas ej denna tid, är rätten
till talan förlorad, om ej annat avtalats.
Har den ena parten väckt talan
i rätt tid, har den andra parten rätt
till kvittning, fastän hans rätt till talan
är förlorad.

62 §

Hyresnämnden skall självmant
upptaga fråga om utdömande av
vite som förelagts med stöd av 16 §
andra stycket. Har ändamålet med
vitet förfallit, får vitet ej utdömas.

Vite som avses i första stycket
får ej förvandlas.

Vite som förelagts med stöd av
detta kapitel utdömes av hyresnämnden.
Nämnden skall självmant
ta upp frågan om utdömande.
Har ändamålet med vitet förfallit,
får vitet inte dömas ut.

Vite som förelagts med stöd av
detta kapitel får inte förvandlas till
fängelse.

63 §

Är sådant meddelande från
hyresvärden som avses i 10 § eller
42 § första stycket 2, 3 eller 5 eller
sådant meddelande från hyresvärden
till socialnämnd som avses i
44 § avsänt i rekommenderat brev
under mottagarens vanliga adress,
skall hyresvärden anses ha fullgjort
vad som ankommer på honom. Detsamma
gäller beträffande sådant
meddelande från hyresgästen som
avses i II, 14, 19, 24 eller 33 §. 1 fall
som avses i 24 § är det dock till
fyllest att meddelandet är avsänt på
annat ändamålsenligt sätt.

Har meddelande som avses i 10,
II, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första
stycket 2, 3 eller 5 eller i 44 eller
54 § avsänts i rekommenderat brev
under mottagarens vanliga adress,
skall avsändaren anses ha fullgjort
vad som ankommer på honom. I
fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden
lämnat uppgift om en adress
under vilken meddelanden till honom
skall sändas, anses den som
hans vanliga adress. Hyresgästen
får dock alltid sända meddelanden
till den som är behörig att ta emot
hyra på hyresvärdens vägnar. Har
hyresgästen inte lämnat någon särskild
adressuppgift, får hy re svär -

BoU 1983/84:29

93

Nuvarande lydelse

64

65

Uppställer någon uppsåtligen
villkor om särskilt vederlag för
upplåtelse av bostadslägenhet eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan
lägenhet, dämes till böter eller
fängelse i högst sex månader. I
ringa fall skall dock ej dömas tili
straff.

Är brottet grovt, dömes till fängelse
i högst två år. Vid bedömande
huruvida brottet är grovt skall särskilt
beaktas om det utgjort led i en
verksamhet som bedrivits yrkesmässigt
eller i större omfattning eller
om gärningsmannen eljest i avsevärd
mån har missbrukat sin
ställning som ägare eller förvaltare
av fastighet.

Villkor som avses i första stycket
är ogiltigt. Den som uppställt villkoret
är skyldig att återbära vad
han mottagit.

Föreslagen lydelse

den sända meddelanden under den
uthyrda lägenhetens adress.

16

Om en hyresvärd inte på begäran
lämnar ut de uppgifter om hyran
för hans lägenheter som kan behövas
för en prövning enligt 55 § första
stycket, får hyresnämnden efter
ansökan förelägga hyresvärden att
lämna uppgifterna till nämnden. I
föreläggandet, som får förenas
med vite, skall bestämmas en viss
tid, inom vilken uppgifterna skall
ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter
till hyresnämnden enligt första
stycket, får inom ett år efter avlämnandet
något nytt föreläggande
inte meddelas beträffande de lägenheter
som avsågs med de lämnade
uppgifterna.

§

Uppställer någon uppsåtligen
villkor om särskild ersättning för
upplåtelse av bostadslägenhet eller
för överlåtelse av hyresrätten till
sådan lägenhet, skall han dömas till
böter eller fängelse i högst sex månader.
I ringa fall skall dock ej dömas
till straff.

Är brottet grovt, döms till fängelse
: högst två år. Vid bedömande av
om brottet är grovt skall särskilt beaktas
om det utgjort ett led i en
verksamhet som bedrivits yrkesmässigt
eller i större omfattning eller
om gärningsmannen eljest i avsevärd
mån har missbrukat sin
ställning som ägare eller förvaltare
av fastighet.

Villkor som avses i första stycket
är ogiltiga. Den som har ställt upp
villkoret är skyldig att lämna tillbaka
vad han tagit emot.

16 Förutvarande 64 § upphävd genom 1976:193.

BoU 1983/84:29

94

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

65a §

Ej får någon mottaga, träffa avtal
om eller begära ersättning av
hyressökande för anvisning av bostadslägenhet.
Sådan ersättning får
dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling
enligt grunder som föreskrivs
av regeringen eller myndighet
som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot
första stycket dömes till böter eller
fängelse i högst sex månader. Är
brottet grovt, dömes till fängelse i
högst två år.

Den som har uppburit otillåten
ersättning är skyldig att återbära
den.

Ingen får ta emot, träffa avtal om
eller begära ersättning av hyressökande
för anvisning av bostadslägenhet.
Sådan ersättning får dock
utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling
enligt grunder som föreskrivs
av regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot
första stycket döms till böter eller
fängelse i högst sex månader. Är
brottet grovt, döms till fängelse i
högst två år.

Den som har uppburit otillåten
ersättning är skyldig att betala tillbaka
den.

Saknar hyresgästen, när hyresavtalet
avser en bostadslägenhet,
rätt till förlängning enligt 45 §,
första stycket I eller 2 eller andra
stycket och begagnar sig hyresvärden
uppsåtligen av detta förhållande
till att ta ut en hyra som är uppenbart
oskälig med hänsyn till lägenhetens
bruksvärde, döms hyresvärden
till böter eller fängelse i
högst sex månader. Är brottet
grovt, döms till fängelse i högst två
år. Hyresvärden är dessutom skyldig
att lämna tillbaKa vad han tagit
emot i den mån det överstiger skälig
hyra för lägenheten jämte ränta
på detta belopp. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) för
tiden från dagen för beloppets mottagande
till dess domen vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen för
tiden därefter.

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan
förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller
bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt
därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I
berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad
som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden

BoU 1983/84:29

95

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu -

tande än den tid om sex manader som

67

Överenskommelse om villkor i
fråga om hyresförhållande som beror
av anställning gäller mot hyresgästen
eller den som har rätt att
träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mot bestämmelse
i 33-35, 40, 46, 47, 49—

55 eller 66 §, såvida den har formen
av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen
(1976:580) om medbestämmande i
arbetslivet är att anse såsom central
arbetstagarorganisation.

67 a

Talan mot beslut av länsstyrelsen
med anledning av nedsättning enligt
21 § förs i hovrätten genom besvär.

Förfarandet i

68

I varje län skall finnas en hyresnämnd.
Regeringen kan dock bestämma,
att annat område än län
skall utgöra verksamhetsområde
för hyresnämnd.

69

Hyresnämnd har till uppgift att
medla i hyrestvister samt att pröva
frågor enligt 49 och 55 §§ samt övriga
frågor som enligt detta kapitel
ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelser om
hyresnämnd meddelas i särskild
lag.

anges i nämnda lag.

§

Överenskommelse om villkor i
fråga om hyresförhållande som beror
av anställning gäller mot hyresgästen
eller den som har rätt att
träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mot bestämmelse
i 4, 33-35, 37, 40, 46—
54, 55 a eller 66 §, såvida överenskommelsen
har formen av kollektivavtal
och på arbetstagarsidan har
slutits eller godkänts av organisation
som enligt lagen (1976: 580) om
medbestämmande i arbetslivet är
att anse såsom central arbetstagarorganisation.

§17

hyrestvister

§

I varje län skall finnas en hyresnämnd.
Regeringen får dock bestämma,
att annat område än ett län
skall utgöra verksamhetsområde
för hyresnämnden.

§

Hyresnämnden har till uppgift att
medla i hyrestvister samt att pröva
frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelser om
hyresnämnd meddelas i särskild
lag.

17 Senaste lydelse 1981: 784.

BoU 1983/84:29

96

Nuvarande lydelse

70 '

Talan mot hyresnämnds beslut i
fråga som avses i 16 § andra
stycket, 24 a, 34,34a, 36, 49, 52, 55
eller 62 § föres genom besvär inom
tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga
som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 §
får talan ej föras.

71

Hyrestvist som ej enligt 69 § ankommer
på hyresnämnds prövning
och ej heller rör kollektivavtal skall
upptagas av den fastighetsdomstol
inom vars område fastigheten är belägen.

Om laga domstol i tvist med anledning
av tillfällig upplåtelse av
hus eller del av hus för uppställning
av fordon finns bestämmelse i 10
kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande
laga domstol i hyrestvist som
skall prövas enligt lagsökningslagen
(1946:808) eller handräckningslagen
(1981: 847) finns bestämmelser i
dessa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 §
upptages, om den rör kollektivavtal,
av arbetsdomstolen och i annat
fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen
skall inges till den domstol
som har att upptaga besvären.

72

I fråga om handläggningen av
besvärsmål vid arbetsdomstolen
äger 18, 22, 28 och 30 §§ lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol
motsvarande tillämpning. I övrigt
gäller i tillämpliga delar vad som i
lagen (1974:371) om rättegången i
arbetstvister föreskrives om rättegången
i mål som fullföljts till arbetsdomstolen
genom besvär. Be -

Föreslagen lydelse

!18

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket,
24a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller
64 § överklagas genom besvär inom
tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i I § femte stycket, 35,
40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

V9

Hyrestvister som ej enligt 69 §
skall prövas av hyresnämnden och
inte heller rör kollektivavtal skall
tas upp av den fastighetsdomstol
inom vars område fastigheten är belägen.

Om laga domstol i tvister med anledning
av tillfällig upplåtelse av
hus eller del av hus för uppställning
av fordon finns bestämmelse i 10
kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande
laga domstol i hyrestvister
som skall prövas enligt lagsökningslagen
(1946:808) eller handräckningslagen
(1981: 847) finns bestämmelser
i dessa lagar.

Överklagande som avses i 70 §
tas upp, om den rör kollektivavtal,
av arbetsdomstolen och i annat fall
av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen
skall ges in till den domstol
som har att ta upp besvären.

§

I fråga om handläggningen av
besvärsmål vid arbetsdomstolen
gäller 18, 22, 28 och 30 §§ lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol. I
övrigt gäller i tillämpliga delar vad
som i lagen (1974:371) om rättegången
i arbetstvister föreskrivs om
rättegången i mål som överklagats
till arbetsdomstolen genom besvär.
Besvärsmål kan dock även företas

18 Senaste lydelse 1980: 95.

19 Senaste lydelse 1981:849.

BoU 1983/84:29

97

Nuvarande lydelse

svärsmål kan dock även företagas
till avgörande efter huvudförhandling.

73

I hyrestvist som avses i 49 eller
55 § och i mål om reparationsföreläggande
enligt 16 § andra stycket
eller om utdömande av vite enligt
62 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen
eller arbetsdomstolen, i
den mån annat ej följer av 18 kap.

6 § rättegångsbalken.

Föreslagen lydelse

till avgörande efter huvudförhandling.

§

I hyrestvister som avses i 49 eller
54 § och i mål om åtgärdsföreläggande
enligt 16 § andra stycket eller
om utdömande av vite enligt
62 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen
eller arbetsdomstolen,
om inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2. Äldre bestämmelser tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts
före ikraftträdandet, om inte något annat föreskrivs i det följande.

3. Om inte något annat följer av punkterna 4-9, tillämpas den nya
lydelsen av 7 kap. 16 § samt 12 kap. 1 och 2 §§, 3 § andra-fjärde styckena,
4-8 §§, 15 § fjärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35, 42, 45-55a, 63 och
67 §§ även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas fortfarande
äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande
samt hänskjutande av tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går
ut först efter ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om uppsägningstid tilllämpas
också för hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsägningstiden
är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker
före utgången av januari 1985.

Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor
som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 19 § i dess nya lydelse, gäller
villkoret mot hyresgästen tili utgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan
sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då
avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet ingåtts för bestämd tid
före ikraftträdandet, skall hyrestiden ändå anses vara obestämd, om inte
parterna har kommit överens om något annat senast vid den tidpunkt till
vilken avtalet efter ikraftträdandet tidigast kan sägas upp av båda parter.
En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fastigheten, om
hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har antecknats
på hyresvärdens exemplar av handlingen.

5. Bestämmelsen i punkten 3 andra stycket första meningen om verkan
av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet
efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

6. Om ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet är träffat på
obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att
säga upp avtalet och en uppsägning, sedan lagen har trätt i kraft, inte sker
till den tidpunkt avtalet på grund av sådan uppsägning tidigast kan frånträdas,
skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 19 § tillämpas
på avtalet från den tidpunkten, även om det inte följer av någon annan
övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning sker men avtalet
förlängs.

7 Riksdagen 1983/84.19 sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

98

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening
eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1971:479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider
mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §. Tillstånd som
har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

8. Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd
före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.

9. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § lagen (1963:583)
om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje
stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet.

3 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 2, 5, 22-25 §§ hyresförhandlingslagen
(1978: 304) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §

Med förhandlingsklausul avses i
denna lag bestämmelse i hyresavtal
varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning
kommit till stånd
enligt denna lag, förbinder sig att
gentemot honom får utan uppsägning
tillämpas bestämmelse om
hyra eller annat hyresvillkor,
varom överenskommelse träffas på
grundval av förhandlingsordningen
(förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande
av förhandlingsklausul i hyresavtal
kan av hyresgästen hänskjutas
till prövning av hyresnämnd
enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och
54 $£ jordabalken. I stället för 4,5 §
tredje stycket jordabalken gäller att
förhandlingsklausul skall föras in
eller bibehållas i hyresavtalet, om
det inte med hänsyn till hyresgästens
personliga boendeförhållanden,
inställningen hos övriga hyresgäster
som berörs av förhandlingsordningen
och andra omständigheter
är skäligt att förhandlingsklausulen
inte skall gälla.

Med förhandlingsklausul avses i
denna lag bestämmelse i hyresavtal
varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning
kommit till stånd
enligt denna lag, förbinder sig att
gentemot honom får tillämpas bestämmelse
om hyra eller annat
hyresvillkor, varom överenskommelse
träffas på grundval av förhandlingsordningen
(förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande
av förhandlingsklausul i hyresavtal
kan hänskjutas till prövning
av hyresnämnd enligt 12 kap.
51 § första stycket andra meningen
eller 54 § jordabalken. I stället för
55 § tredje stycket nämnda kap.
gäller att förhandlingsklausul skall
föras in eller bibehållas i hyresavtalet,
om det inte med hänsyn till
hyresgästens personliga boendeförhållanden,
inställningen hos övriga
hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen
och andra omständigheter
är skäligt att förhandlingsklausulen
inte skall gälla.

BoU 1983/84:29

99

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 §

Förhandlingsordning medför
skyldighet för hyresvärden att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen
i fråga om höjning av
hyran eller ändring av grunderna
för beräkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 a §
jordabalken.

Förhandlingsordning medför
skyldighet för hyresvärden att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen
i fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet,

2. ändring av grunderna för beräkning
av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § jordabalken,
eller

3. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas
gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt
för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt
för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda
honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyresvillkoren
enligt 12 kap. 54 5 jordabalken.
Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53—
55 a §§ samma balk.

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse
träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har
hyresgästen rätt att utan uppsägning
av hyresavtalet hos hyresnämnden
ansöka om ändring av
överenskommelsen i den del den
avser honom. För att kunna upptas
till behandling skall ansökan ha
kommit in till hyresnämnden inom
tre månader från den dag då hyresgästen
fick underrättelse om det

Har förhandlingsöverenskommelse
träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har
hyresgästen rätt att hos hyresnämnden
ansöka om ändring av överenskommelsen
i den del den avser honom.
För att kunna upptas till behandling
skall ansökan ha kommit
in till hyresnämnden inom tre månader
från den dag då hyresgästen
fick underrättelse om det nya villkoret
eller, i fråga om hyra, tre må -

BoU 1983/84:29

100

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

nya villkoret eller, i fråga om hyra,
tre månader från den dag då villkoret
böljade tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt
första stycket skall 12 kap. 48 §
jordabalken tillämpas med den avvikelse
som kan följa av 21 §. Skäligheten
av belopp som avses i 20 §
får prövas även utan samband med
prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen
i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden
samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav
har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 §
räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till
dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden
därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

nader från den dag då villkoret började
tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt
första stycket skall 12 kap. 55 §
jordabalken tillämpas med den avvikelse
som kan följa av 21 §. Skäligheten
av belopp som avses i 20 §
får prövas även utan samband med
prövning av hyran i övrigt.

23 §

Omfattas lägenhet av förhandlingsordning,
är avtal som hyresvärden
träffar med hyresgästen i
fråga som avses i 5 § första stycket
ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen
ej har ägt rum.
Sådant avtal är även ogiltigt, om
det avser hyreshöjning utöver vad
som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse
eller ändring av
grunderna för beräkning av sådan
särskild ersättning som avses i 12
kap. 19 § jordabalken eller av villkor
som avser hyresgästernas rätt
att använda utrymmen som är avsedda
att användas gemensamt av
hyresgästerna och avtalet strider
mot en förhandlingsöverenskommelse.
Hyresvärden är skyldig att
betala tillbaka vad han har uppburit
för mycket jämte ränta därpå enligt
6 § räntelagen (1975:635) från dagen
för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har
berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt
förhandlingsordningen.

Omfattas lägenhet av förhandlingsordning,
är avtal som hyresvärden
träffar med hyresgästen i
fråga som avses i 5 § första stycket
ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen
ej har ägt rum.
Sådant avtal är även ogiltigt, om
det avser hyreshöjning utöver vad
som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse
eller ändring av
grunderna för beräkning av sådan
särskild ersättning som avses i 12
kap. 19 a § jordabalken i strid med
träffad förhandlingsöverenskommelse.
Hyresvärden är skyldig att
betala tillbaka vad han har uppburit
för mycket jämte ränta därpå enligt
6 § räntelagen (1975:635) från dagen
för beloppets mottagande.

BoU 1983/84:29

101

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

24 §

Har förhandling enligt förhandlingsordning
avslutats utan att
överenskommelse träffats, har
hyresvärden och hyresgäst rätt att
utan uppsägning av hyresavtalet
hos hyresnämnden ansöka om ändring
av hyresvillkoren i den del som
förhandlingen har avsett. Detsamma
gäller om mot förhandling
har mött hinder, som ej har berott
av den som har påkallat ändring av
hyresvillkoren eller av organisation
som enligt förhandlingsordningen
är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
får ej avse tid före det månadsskifte
som inträffar närmast efter
tre månader från dagen för ansökningen.
Om det av särskild anledning
finnes skäligt, får hyresnämnden
dock förordna att beslut
om hyra skall avse även tid dessförinnan.

Har förhandling enligt förhandlingsordning
avslutats utan att
överenskommelse träffats, har
hyresvärden och hyresgäst rätt att
hos hyresnämnden ansöka om ändring
av hyresvillkoren i den del som
förhandlingen har avsett. Detsamma
gäller om mot förhandling
har mött hinder, som ej har berott
av den som har påkallat ändring av
hyresvillkoren eller av organisation
som enligt förhandlingsordningen
är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren
får inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast
efter tre månader från dagen för ansökningen.
Om det finns skäl till
det, får hyresnämnden dock förordna
att beslut om villkorsändring
skall gälla från en tidigare tidpunkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren
yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra
meningen, skall skälen härför anges.

25 §

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen
skall fastställas enligt 12
kap. 48 § jordabalken.

Hyran och andra hyresvillkor
skall fastställas enligt 12 kap. 55 §
jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor
som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 §
andra meningen och 53 § jordabalken
skall tillämpas.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 §
andra meningen och 55 a § tredje -sjunde styckena jordabalken skall
tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren
för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

BoU 1983/84:29

102

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken

Härigenom föreskrivs att 51 § lagen (1970:995) om införande av nya
jordabalken1 skall upphöra att gälla vid utgången av år 1984.

1 Lagen omtryckt 1971:1210.

5 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 15 och 36 §§ bostadsrättslagen (1971:479)'
skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 §

För tid efter det att föreningen underrättas om att bostadsrätt övergått
till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de
förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom
bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid
exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 § övergått
till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt
övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri
från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren
antagits till medlem.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för
denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat
överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den
från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet
övergått ett annat
avtal som avser en nyttighet som
har ett omedelbart samband med
användningen av lägenheten och
som är av mindre betydelse i jämförelse
med den användningen, upphör
även det andra avtalet att gälla
vid den tidpunkt som anges i första
och andra styckena.

1 Lagen omtryckt 1982:353.

BoU 1983/84:29

103

36 §

Uppsögs bostadsrättshavaren till
avflyttning av orsak som anges i
33 § första stycket 1, 4-6 eller 8, är
han skyldig att genast avflytta, om
ej annat följer av 35 §. Uppsögs
bostadsrättshavaren av annan i 33 §
angiven orsak, får han bo kvar till
den fardag för avträdande av hyrd
lägenhet som inträffar närmast efter
tre månader från uppsägningen,
om ej rätten prövar skäligt ålägga
honom att avflytta tidigare.

Sägs bostadsrättshavaren upp till
avflyttning av orsak som anges i
33 § första stycket 1,4-6 eller 8, är
han skyldig att genast avflytta, om
inte annat följer av 35 §. Sägs bostadsrättshavaren
upp av annan i
33 § angiven orsak, får han bo kvar
till det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från uppsägningen,
om inte rätten prövar
skäligt ålägga honom att avflytta tidigare.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om uppsägning har skett före
ikraftträdandet tillämpas 36 § i sin äldre lydelse.

6 Förslag till
Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94)

Härigenom föreskrivs att 6 och 9 §§ bostadsanvisningslagen (1980:94)
skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

När en husägare har delgetts en
underrättelse enligt 5 §, får han inte
upplåta en lägenhet, som omfattas
av beslutet, med hyresrätt eller
bostadsrätt till någon annan än en
bostadssökande, som kommunen
anvisar, eller kommunen. Han får
inte heller medverka till att hyresrätten
till en sådan lägenhet överlåts
eller lägenheten upplåts i andra
hand utom när förhållandena är sådana
att de i 12 kap. 34 och 34 a §§,
35 § första stycket och 40 § jordabalken
med avseende på hyresgästen
angivna förutsättningarna för
tillstånd föreligger.

Föreslagen lydelse

När en husägare har delgetts en
underrättelse enligt 5 §, får han inte
upplåta en lägenhet, som omfattas
av beslutet, med hyresrätt eller
bostadsrätt till någon annan än en
bostadssökande, som kommunen
anvisar, eller kommunen. Han får
inte heller medverka till att hyresrätten
till en sådan lägenhet överlåts
eller lägenheten upplåts i andra
hand utom när förhållandena är sådana
att de i 12 kap. 34 §, 35 § första
stycket, 37 och 40 §§ jordabalken
med avseende på hyresgästen angivna
förutsättningarna för tillstånd
föreligger.

Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat
husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande
eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse
av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten
även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning eller om lägenheten
upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken.

BoU 1983/84:29

104

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 §

Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till
kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av
dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i
meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen föreskriva
att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen
en hyreslägenhet, får hyresnämnden föreskriva att för upplåtelsen skall
även i övrigt gälla andra villkor än de som har angetts i meddelandet.
Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från
den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Vid prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren

tillämpas 12 kap. 48 § första-tredje tillämpas 12 kap. 55 § första-tredje

styckena jordabalken. Om hyra för styckena jordabalken. Om hyra för

lägenheten har bestämts i förhand- lägenheten har bestämts i förhand lingsöverenskommelse

enligt hy- lingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), resförhandlingslagen (1978:304),

skall dock den hyran gälla. Om hy- skall dock den hyran gälla. Om hyresnämnden
nedsätter hyran, skall resnämnden nedsätter hyran, skall

den lägre hyran gälla från och med den lägre hyran gälla från och med

den dag då hyresförhållandet bör- den dag då hyresförhållandet började.
jade.

Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från en senare
tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har angetts i
meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen
betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte
ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från
dagen då husägaren mottog beloppet till dess att beslutet har vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

7 Förslag till

Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 25 och 58 §§ utsökningsbalken skall ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

25 §

I sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2
förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den
tillträdesdag som anges i 36 §,

2. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten,

3. fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av
betalningssäkring,

BoU 1983/84:29

105

Nuvarande lydelse

4. nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft som besvärar
fastigheten, om rättigheten är inskriven
eller grundar sig på skriftlig
handling som är tillgänglig, dock ej
sådan rättighet som skall bestå oavsett
fastighetens försäljning,

Föreslagen lydelse

4. nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft som besvärar
fastigheten, om rättigheten är inskriven
eller grundar sig på skriftlig
handling som är tillgänglig eller
avser hyra av en bostadslägenhet i
en fastighet, som är taxerad som
annan fastighet och vid taxeringen
betecknats som hyreshusenhet, om
hyresgästen har tillträtt lägenheten,
dock ej sådan rättighet som
skall bestå oavsett fastighetens försäljning,

5. förrättningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad
för fastighetens förvaltning under konkursen.

58 §

Vid försäljning under hand skall köparen åläggas att svara för alla
fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med
förmånsrätt i fastigheten och för förrättningskostnaderna, i den mån ej
borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår från
förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske utan
att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypotek
anses ej som fordran.

Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej
köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning
skall utgå ur särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från
täckning av förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning
betalas kontant.

Före försäljningen upplåten rät- Före försäljningen upplåten rättighet
som grundas på skriftlig tighet som grundas på skriftlig

handling skall förbehållas. I fråga handling skall förbehållas. Förbe om

sådan rättighet gäller vad som håll skall också göras för varje uppsats
i 47 §. låten hyresrätt till en bostadslägen het

i en fastighet, som är taxerad
som annan fastighet och vid taxeringen
betecknats som hyreshusenhet,
om hyresgästen har tillträtt lägenheten.
I fråga om sådana rättigheter
gäller vad som sägs i 47 §.

Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 § i fråga
om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen skall
betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. Försummas
det, är köpet ogiltigt.

Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad
som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under
hand.

I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om sakägarförteckningen har
upprättats före ikraftträdandet tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

BoU 1983/84:29

106

Bilaga 2

Lagutskottets yttrande
1983/84:5 y

om förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1983/84:137)

Till bostadsutskottet

Bostadsutskottet har beslutat bereda lagutskottet tillfälle att yttra sig
över proposition 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen
jämte motioner med anledning av propositionen.

I propositionen föreslår regeringen (justitiedepartementet) efter hörande
av lagrådet att riksdagen antar i propositionen framlagda förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

4. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

5. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

6. lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7. lag om ändring i utsökningsbalken.

Förslagen i propositionen innebär vissa ändringar av reglerna i 12 kap.
jordabalken (hyreslagen) om bruksvärdesystemet samt slopande av systemet
med bränsle- och va-klausuler. Vidare föreslås att hyrestiden som
huvudregel skall vara obestämd och att bestämmelserna om uppsägningstid
förenklas. Propositionen innehåller också förslag till nya regler i fråga
om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister. Sålunda skall enligt
förslaget det alltid åligga den part som begär en ändring av hyresförhållandet
att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En nyhet är vidare att hyresnämndernas
prövning av s. k. massärenden förenklas. Förslagen i propositionen
innebär också att hyresgästernas ställning förbättras vid exekutiv
försäljning av fastigheten och att deras rättigheter när det gäller gemensamma
utrymmen i fastigheten stärks.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1985.

Med anledning av propositionen har väckts motionerna 1983/84: 2766—
2771.

Förslaget till ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder har
av bostadsutskottet överlämnats till lagutskottet och kommer att behandlas
i betänkandet LU 1983/84:35 tillsammans med de i proposition 1983/
84: 136 framlagda förslagen till ändringar i arrendelagstiftningen.

Lagutskottet har beslutat avge yttrande över lagförslagen I, 4, 5 och 7 i
propositionen och motionerna dock med undantag för frågor om bruksvärdessystemet,
värme- och va-klausuler och hyresförhandlingsordningen.
Lagutskottet har vidare beslutat att till bostadsutskottet med yttrande

BoU 1983/84:29

107

överlämna motionerna 1982/83:891 och 1221 samt 1983/84: 926, yrkande 4,
1527. 1531 och 2115, yrkande 2.

Lagutskottet får anföra följande.

Allmänna synpunkter

Till grund för förslagen i propositionen ligger hyresrättsutredningens
slutbetänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess
m.m. Betänkandet, som remissbehandlats, innefattar en allmän översyn
av hyreslagen. 1 betänkandet framläggs — förutom de förslag som tagits
upp i propositionen - förslag om en förstärkning av andrahandshyresgästernas
ställning och om ändrade regler beträffande handläggningen av
hyrestvister. Enligt propositionen bör dessa förslag inte genomföras nu.

1 utredningens uppdrag har även ingått uppgiften att överväga vilka
ändringar som bör göras i hyreslagens systematik för att nå större överskådlighet
och lättillgänglighet. 1 sitt betänkande (s. 314 och 315) konstaterar
utredningen att det är förenat med vissa faror att genomföra alltför
omfattande förenklingar i hyreslagen och att man därför inskränkt sig till
att försöka förenkla de bestämmelser som ansetts vara i behov av sakliga
ändringar.

Enligt utskottets mening är det beklagligt att hyresrättsutredningens
arbete inte resulterat i ett förslag till en mera lättillgänglig utformning av
hyreslagen. De nuvarande hyresbestämmelserna är komplicerade och
svåröverskådliga. De tillgodoser inte de krav som kan ställas på en modern
författning och särskilt inte kraven på en lagstiftning som angår en för
människor i allmänhet så viktig fråga som deras bostäder. De nu föreslagna
ändringarna medför - trots att de innebär vissa förenklingar - att regelsystemet
blir än mer svåröverskådligt och komplicerat. Utskottet anser
därför att det hade varit värdefullt om hyresrättsutredningen i enlighet med
sina direktiv kunnat åstadkomma ett förslag till en betydligt förenklad
lagstiftning på området. Utskottet kan emellertid inte bortse från att, som
utredningen påpekar, alltför omfattande förenklingar kan medföra faror för
osäkerhet i rättstillämpningen. Enligt utskottets mening får man därför t. v.
godta den nuvarande utformningen av hyreslagstiftningen.

I det följande kommer utskottet att ta upp de frågor som aktualiserats
genom motionerna eller som eljest tilldragit sig utskottets uppmärksamhet.
Utskottet vill emellertid redan i förevarande sammanhang uttala sin tillfredsställelse
över att spörsmålen om hyresgästernas ställning vid exekutiv
försäljning av fastigheten och deras rättigheter beträffande gemensamma
utrymmen i fastigheten fått en lösning i enlighet med vad riksdagen tidigare
uttalat (se LU 1980/81: 23 s. 35 resp. LU 1977/78:27 och 1981/82:8).

Prövningen av andra hyresvillkor än hyran

Enligt 48 § tredje stycket hyreslagen gäller f. n. att vid tvist om andra
hyresvillkor än hyran sådana villkor som ställs upp av hyresvärden skall

BoU 1983/84:29

108

gälla om de inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilliga.

1 propositionen föreslås att det nuvarande företrädet för villkor som
hyresvärden ställer upp slopas. I stället skall av hyresvärden eller av
hyresgästen uppställda villkor gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt (55 § tredje stycket).

1 motion 1983/84: 2770 (m) yrkas (yrkande 3) att riksdagen med avslag på
propositionen i denna del beslutar att nuvarande ordning bibehålls. Enligt
motionärerna har några olägenheter med gällande regel inte påvisats. Vidare
framhålls att propositionen inte ger någon ledning hur man skall
förfara i fall då parternas yrkanden avser ändring i samma hyresvillkor och
alltså är oförenliga och båda yrkandena är skäliga. Motionärerna påpekar
också att förslaget kommer att medföra ökade kostnader, något som är
särskilt otillfredsställande i tider då hyreshöjningar måste hållas tillbaka.

Utskottet erinrar om att en liknande regel föreslås i propositionen när
det gäller tvister om hyrans storlek. Förslagen om jämställdhet mellan
parterna vid tvister om olika hyresvillkor överensstämmer med vad som
sedan 1979 gäller vid jordbruks- och bostadsarrenden. Som utskottet framhöll
vid införandet av reglerna i arrendelagstiftningen (LU 1978/79:23)
uppnår man genom den föreslagna lagändringen det från principiell synpunkt
tillfredsställande resultatet att parternas jämställdhet i avtalsförhållandet
kommer till klarare uttryck. En ytterligare fördel är att hyresgästen
med den föreslagna ordningen i princip kan få ett helt nytt villkor infört i
avtalet, en rättighet som f. n. inte anses föreligga.

Enligt utskottets mening talar alltså starka skäl för förslaget i propositionen.
Motionärernas farhågor för att den nya regeln skall leda till kostnadsökningar
och tillämpningssvårigheter anser utskottet överdrivna. Utskottet
tillstyrker därför bifall till propositionen i aktuell del och avstyrker
yrkande 3 i motion 2770.

Besittningsskydd

Enligt 46 § hyreslagen har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtal
som sagts upp av hyresvärden. Besittningsskyddet gäller emellertid inte i
vissa närmare angivna fall. Ett sådant fall är när huset skall rivas och det
inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

I motion 1983/84:1527 (m) framhålls att evakueringen av rivningsfastigheter
f. n. tar mycket lång tid. I de fall hyrestiden är ett år och löper ut den
30 september måste uppsägningen av hyresgästerna ske senast den 30 juni,
annars förlängs avtalet på ytterligare ett år. Vidare måste hyresvärden i
regel skaffa hyresgästen en annan lägenhet. Har uppsägning skett i rätt tid
har hyresgästen möjlighet att få uppsägningen prövad i hyresnämnden,
vars beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. Vägrar hyresgästen att
flytta trots att avtalet inte förlängts måste hyresvärden ansöka hos domstol

BoU 1983/84:29

109

om avhysning och sedan hos kronofogdemyndigheten om verkställighet.
Enligt motionärerna medför de nuvarande reglerna stora kostnader vid
nyproduktionen av bostäder. Motionärerna anser det angeläget att dessa
kostnader undanröjs. De förordar därför att lagstiftningen ändras sä alt i
rivningsfallen en uppsägningstid om tre månader skall gälla samt alt hyresgästen
inte skall ha rätt till förlängning och till ersältningslägenhet. Vidare
bör besvärsreglerna göras mindre förmänliga för hyresgästen. 1 motionen
yrkas att vad som anförts beträffande behovet av ändrade regler om
besittningsskydd när fastighet skall rivas skall ges regeringen till känna.

1 likhet med motionärerna anser utskottet det angeläget att kostnaderna
för evakueringen av rivningsfastigheter och därmed ocksä för nyproduktionen
av bostäder hälls nere. F. n. lar det i mänga fall läng tid innan en
rivningsfastighet kan evakueras. En av orsakerna härtill är att hyresavtalen
beträffande bostäder som regel gäiler ett år och löper ut den 1 oktober.
Hyresavtalen kan alltså bringas att upphöra först vid denna tidpunkt på
året och uppsägning mäste ske före utgången av juni månad, om avtalet
inte skall förlängas. 1 propositionen föreslås emellertid en ändrad ordning.
Förslagen innebär att hyrestiden skall vara obestämd om inte parterna
kommer överens om annat. Om hyrestiden är obestämd skall enligt propositionen
avtalet kunna bringas att upphöra vid ett månadsskifte när som
helst under året, om uppsägning sker minst tre månader i förväg eller, när
det gäller lokaler, minst nio månader i förväg.

Enligt utskottets mening innebär den föreslagna ordningen en inte oväsentlig
fördel för en hyresvärd vars fastighet skall rivas och därför mäste
utrymmas. Som närmare redovisas i propositionen (se s. 97) underlättas
också i övrigt förfarandet i evakueringsfallen. Utskottet förordar att förslaget
om hyrestidens längd genomförs, varigenom motionärernas önskemål i
viss mån tillgodoses. Utskottet är däremot av rättssäkerhetsskäl och av
hänsyn till hyresgästerna inte berett att tillstyrka att reglerna om besittningsskydd
och om fullföljd av talan ändras i enlighet med motionen. I den
mån motion 1527 inte tillgodoses genom propositionen bör den alltså
avslås.

Också när det gäller hyresavtal om tjänste- tu li personalbostäder är
besittningsskyddet inskränkt. 1 46 § 7-9 hyreslagen finns bestämmelser
om hyresgästens rätt till förlängning av avtalet när hyresförhållandet beror
av anställningsförhållande och anställningen upphört. I vissa fall. t. ex. när
anställningen är förenad med bostadstvång, föreligger över huvud taget
inget besittningsskydd. I andra fall åter, t. ex. då det är fråga om portvaktsoch
fastighetsskötarbosläder. gäller att hyresavtalet upphör om det inte är
oskäligt mot hyresgästen. Reglerna om besittningsskydd vid hyra av personal-
och tjänstebostäder är i princip tvingande, dvs. hyresvärden och
hyresgästen kan inte avtala om mindre förmånliga villkor för hyresgästen.
Enligt 67 § gäller emellertid att man i kollektivavtal kan komma överens
om villkor för hyra av personal- och tjänstebostäder som strider mot

BoU 1983/84:29

110

besittningsskyddsreglerna och mot vissa andra bestämmelser som ställts
upp i hyresgästens intresse. 1 propositionen föreslås att 67 § blir tillämplig
även på de nya bestämmelserna om hyrestidens längd.

Regeln i 67 § hyreslagen kritiseras i motionerna 1982/83:891 (vpk) och
1983/84:2769 (vpk). Motionärerna anser att bestämmelsen strider mot den
grundläggande tanken bakom hyreslagstiftningen och är oskälig mot hyresgästerna.
I båda motionerna yrkas att 67 § skall upphävas (yrkande 2 i
motion 2769).

1 motion 1982/83: 1221 (s) begärs en översyn av bestämmelserna om
personal- och tjänstebostäder i enlighet med vad som förordas i motionen.
Motionärerna pekar på att särbestämmelserna i fråga om dem som är
anställda för skötsel och tillsyn av bostadsfastigheter konserverar det
gamla portvaktssystemet och därför är otidsenliga. Vidare anförs att reglerna
motverkar en bostadspolitisk utveckling. Enligt motionärerna kan
det vara nödvändigt att också de andra bestämmelserna om personal- och
tjänstebostäder ses över. Översynen bör ske i samarbete med parterna på
arbetsmarknaden.

Som framhålls i propositionen har utvecklingen under senare år inneburit
att sambandet mellan anställning och bostad inte har samma betydelse
som då reglerna i hyreslagen kom till. Det finns därför enligt utskottets
mening anledning att överväga om bestämmelserna är lämpligt utformade.
Ett ställningstagande i frågan kan dock ske först efter en närmare utredning
av spörsmålet. En sådan utredning bör snarast komma till stånd. Det
får ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets
bedrivande. Utskottet vill dock understryka vikten av att
utredningen sker i samarbete med parterna på arbetsmarknaden. Utskottet
förordar att riksdagen med bifall till motion 1221 och med anledning av
motionerna 891 och 2769 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet sålunda anfört.

Utskottet tillstyrker att förslaget till ändring i 67 § hyreslagen genomförs.

I motion 1983/84: 2766 (m) tas upp frågan om hyresvärds möjligheter att
avlägsna ordningsstörande hyresgäster.

Enligt 25 S hyreslagen är en hyresgäst skyldig att iaktta allt som fordras
för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Gör hyresgästen
inte det, och vidtas inte rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse, är
hyresrätten förverkad och hyresvärden således berättigad att säga upp
hyresavtalet. Det krävs dock att det som ligger hyresgästen till last inte är
av ringa betydelse. En hyresgäst som åsidosätter sina skyldigheter kan
också förvägras förlängning av hyresavtalet. Vägrar hyresgästen att flytta
sedan hyresrätten har upphört kan han eller hon avhysas från lägenheten.

I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse om att den
som brukar en bostadslägenhet skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas
närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan störning.

BoU 1983/84:29

lil

Motionärerna framhåller att det blivit allt vanligare att hyresgäster störs
på grund av buller från andra hyresgäster. Med gällande regler tar det
enligt motionärerna myckel läng tid innan en hyresvärd kan avlägsna en
hyresgäst som stör ordningen i fastigheten. Delta förhållande drabbar
övriga hyresgäster. Motionärerna anser att hyresvärdarna bör få ökade
möjligheter alt avlägsna hyresgäster som stör de andra boende och yrkar
(yrkande 2) att det anförda skall ges regeringen till känna.

Utskottet vill för sin del framhålla att det är angeläget att man kommer
till rätta med del problem som tagits upp i motionen. Utskottet erinrar om
att utskottet vid 1982/83 års riksmöte behandlade en motion om åtgärder
mot bullerstörningar i flerfamiljshus. Remissyttranden över motionen inhämtades
från Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag. 1 sitt av riksdagen godkända betänkande LU 1982/83:8
framhöll utskottet bl. a. att det syntes vara möjligt att redan med nuvarande
lagreglering komma till rätta med de problem som togs upp i motionen.
Som ett exempel på detta hänvisade utskottet till en i betänkandet redovisad
dom från hovrätten för Nedre Norrland. 1 likhet med de instanser som
yttrat sig över motionen ansåg utskottet att det inte då förelåg något uttalat
behov av ytterligare reglering. Med det anförda avstyrkte utskottet bifall
till motionen.

Spörsmålet om åtgärder mot bullerstörningar i hyreshus har också varit
föremål för en fråga till bostadsministern i år. Bostadsministern besvarade
frågan den 15 mars 1984 (rd 1983/84:99 s. 12) och framhöll därvid att det
inte fanns något behov av ändrade regler pä området.

Sedan riksdagen år 1982 prövade behovet av nya möjligheter till ingripanden
mot ordningsstörande hyresgäster har enligt utskottets mening inte
framkommit några nya omständigheter som bör föranleda ett ändrat ställningstagande
från riksdagens sida. Utskottet vidhåller alltså uppfattningen
att gällande bestämmelser ger hyresvärdarna tillräckliga möjligheter att
komma till rätta med problemet. Det finns i sammanhanget anledning att
framhålla att de nya reglerna om hyrestiden och om uppsägning som
föreslås i propositionen (se ovan s. 4) ger hyresvärdarna något bättre
möjligheter att ingripa mot störande hyresgäster. Som ovan berörts kan
sådana störande beteenden från en hyresgästs sida, som inte i och för sig
utgör anledning till förverkande av hyresrätten, medföra att hans hyresavtal
inte bör förlängas. F. n. löper hyresavtalen i allmänhet ut den 1 oktober
varje år. men med de nya reglerna kan hyresförhållandet bringas att
upphöra när som helst under året. 1 fortsättningen behöver alltså hyresvärden
inte avvakta en viss tidpunkt på året för att få frågan om förlängning av
hyresavtalet prövad utan kan ingripa snabbare.

Med hänvisning till det anförda förordar utskottet att motion 2766 yrkande
2 avslås.

BoU 1983/84:29

112

A mini lia Hils h yres västernäs ställnili f!

Enligt 39 S hyreslagen får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke
upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Bostadshyresgäster. sorn
under viss tid inte är i tillfälle att använda lägenheten, får dock göra en
sådan upplåtelse, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har hcaktansvärda skäl för upplåtelsen
och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (40 §
hyreslagen).

Andrahandshyresgästen har inte någon självständig rätt gentemot hyresvärden.
Detta innebära» han inte har någon rätt att stanna kvar i lägenheten.
om förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden upphör. I förhållandet
mellan förstahands- och andrahandshyresgästen gäller emellertid
besitt ningsskyddsreglerna.

Som inledningsvis berörts föreslår hyresrättsutredningen att andrahandshyresgästernas
ställning skall förstärkas. Förslaget innebär att andrahandshyresgästcn
får en rätt att överta hyresavtalet och få det förlängt,
om förstahandshyresgästens rätt till bostadslägenheten upphör sedan andrahandshyresgästen
bott i lägenheten i minst tre år. Rätten att överta
avtalet gäller dock bara om det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden
och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgästen
skäligen kan godtas som hyresgäst.

Någon ändring av gällande regler föreslås dock inte i propositionen.

I motionerna 1983/84:2769 (vpk) och 1983/84:2771 (fp) framhålls att
utredningens förslag bör genomföras. Motionärerna i motion 2769 (yrkande
4) yrkar att riksdagen skall anta utredningens förslag till lagtext, och
i motion 2771 (yrkande 7) yrkas att regeringen skall förelägga riksdagen ett
förslag till regler om stärkt ställning för andrahandshyresgästerna.

Också i motion 1983/84: 2768 (s) framhålls angelägenheten av att hyresrättsutredningens
förslag genomförs. Motionärerna förordar en lösning så
att andrahandshyresgästen får möjlighet att för egen del begära förlängning
av hyresavtalet, när avtalet mellan värden och förstahandshyresgästen
upphör. Enligt motionärerna bör det kommunala bostadsförsörjningsintresset
kunna tillgodoses genom att hyresgästens ansökan om förlängning
hos hyresnämnden kommuniceras med kommunen. Kommunens intresse
att förfoga över lägenheten kan sedan vägas in när hyresnämnden avgör
ärendet. Motionärerna yrkar (yrkande 3) att riksdagen beslutar införa en
bestämmelse i hyreslagen som syftar till att stärka andrahandshyresgästernas
ställning på sätt som anges i motionen.

Utskottet vill för sin del framhålla att andrahandshyresgästens rättsliga
ställning är svag. Utskottet har därför förståelse för motionärernas önskemål
att hyresrättsutredningens förslag skall genomföras. Enligt utskottets
mening har emellertid detta förslag betydande nackdelar. Sålunda är som
närmare utvecklas i propositionen (s. 106) risken stor att förslaget, om det
genomförs, leder till systematiska andrahandsupplåtelser och en ökad s. k.

BoU 1983/84:29

113

svart handel med andrahandskontrakt. Det finns vidare risk för att hyresvärdarna
och förstahandshyresgästerna blir mindre villiga att ställa lägenheter
till förfogande för andrahandsuthyrning. En sådan utveckling är av
flera skäl inte önskvärd. Bl.a. skulle det innebära att evakueringen av
rivningsfastigheter försvårades.

Utskottet vill också i likhet med föredragande statsrådet peka på att
förslaget på ett betänkligt sätt naggar de kommunala bostadsförsörjningsambitionerna
i kanten. Genom en andrahandsupplåtelse kan hyresvärden
och hyresgästen kringgå reglerna om skyldighet för hyresvärden att låta
bostadsförmedlingen anvisa en ny hyresgäst. Som framhålls i propositionen
ger förslaget andrahandshyresgästerna en möjlighet att ta sig förbi den
ordinarie kön i bostadsförmedlingen. Också andra skäl talar mot förslaget.
Bl. a. innebär det inte någon lösning av problemen i de fall andrahandshyresgästen
i sin tur upplåter lägenheten till en tredje person.

På grund av det anförda anser utskottet att motionärernas önskemål inte
bör tillgodoses. Motionerna 2768, yrkande 3, 2769, yrkände 4, och 2771,
yrkande 7, bör därför avslås.

I motion 1983/84: 2769 (vpk) tas upp en fråga om rätten för hyresgäst att
ha andra personer inneboende i lägenheten.

Enligt 41 § hyreslagen får hyresgästen inte inrymma utomstående i lägenheten
om det kan medföra men för hyresvärden.

Motionärerna yrkar (yrkande I) att bestämmelsen skall upphävas. 1
motionen anförs att. eftersom redan det förhållandet att det bor utomstående
personer i lägenheten kan anses innebära men för värden, bör regeln
slopas. Enligt motionärerna bör hyresgästen själv få bestämma vilka han
vill inhysa i lägenheten, och hyresvärdens möjligheter att ingripa i vissa
situationer bör regleras i andra paragrafer.

Enligt utskottets mening synes motionärernas yrkande grunda sig på en
missuppfattning av innebörden i lagrummet. 41 § innebär i praktiken att en
hyresgäst har rätt att ha inneboende i sin lägenhet. Regeln är tvingande och
hyresvärden kan alltså inte hindra att det bor utomstående i lägenheten.
Endast om det medför men för värden har han rätt att motsätta sig inneboendet.
Vad som skall anses medföra men framgår inte av senare förarbeten.
Att ha alltför många personer boende i en mindre lägenhet torde
emellertid kunna vara ett men. Ett annat exempel kan vara att de inneboende
stör ordningen i huset. Det krävs vidare att hyresvärdens men inte är
av ringa betydelse. Om inneboendet medför men för hyresvärden som inte
är av ringa betydelse kan hyresvärden säga till hyresgästen att utan dröjsmål
rätta sig. Följer inte hyresgästen tillsägelsen är hyresrätten förverkad.

Som framgår av det anförda skulle ett tillmötesgående av motionärernas
önskemål medföra att hyresgästerna gick miste om sin nuvarande rättighet
att ha inneboende. Med hänsyn härtill och då bestämmelsen får anses
innebära en lämplig avvägning mellan hyresgästernas och hyresvärdens
intressen bör yrkande I i motion 2769 avslås.

8 Riksdagen 1983184.19sami. Nr 29

BoU 1983/84:29

114

Utskottet vill i detta sammanhang peka på att i specialmotiveringen till
41 § (propositionen s. 128) anförs att ordet "men" har hytts ut mot "påtaglig
olägenhet”. Något sådant byte har dock inte skett i lagtexten. Eftersom
lagrådsremisscns lagförslag inte tagits med i propositionen framgår inte
klart av propositionen om lagrådsremissen innehöll något förslag till utbyte.
Utskottet har inhämtat att så dock var fallet. Anledningen till att man i
propositionen återgått till den ursprungliga lagtexten anges inte närmare i
slutprotokollet. Det enda uttalande som kan antas ha beröring med frågan
är uttalandet på s. 232 att vissa ändringar av redaktionell natur bör göras i
några av lagförslagen. Det anförda ger utskottet anledning att stryka under
vikten av att slutprotokollet ger upplysning om huruvida man i propositionen
frångår ett i lagrådsremissen framlagt och närmare kommenterat förslag.

Hyresöverlåtelser

Enligt 34 § hyreslagen får hyresrätten till en bostadslägenhet under vissa
förutsättningar överlåtas till en hyresgästen närstående. Av 35 § följer att
hyresgästen får byta sin bostadslägenhet mot en annan bostad om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas om hyresgästen
har bcaktansvärda skäl för bytet och detta kan ske utan olägenhet
för hyresvärden. Mot hyresnämndens beslut i ärenden om överlåtelse av
hyresrätt får talan inte förås.

1 propositionen föreslås att som en ytterligare förutsättning för hyresöverlåtelse
enligt 35 S skall gälla att inte heller andra särskilda skäl talar
mot bytet. Enligt uttalanden i propositionen (s. 128) avser ändringen att ge
stöd åt den praxis som utvecklats och som innebär att byte vägrats när det
varit känt att otillåten ersättning har förekommit. Ändringsförslaget föranleder
inte någon erinran från utskottets sida.

I motion 1983/84: 2766 (m) yrkas (yrkande I) att hyreslagen ändras så att
hyresnämndens heslin i bytesärenden kan överklagas. Motionärerna framhåller
att bytesärendena avgörs snabbt i hyresnämnderna och att hyresvärdarna
inte alltid hinner kontrollera uppgifterna som kommer fram. Detta
förhållande i förening med att besluten inte kan överklagas utnyttjas alltmer
för genomförande av skenbyten. Motionärerna påpekar att hyresvärden
i och för sig har möjlighet att senare säga upp den nye hyresgästen men
för att uppsägningen skall bli giltig krävs att den nye hyresgästen känt till
den föregåendes transaktion, något som inte alltid kan styrkas. Ett ytterligare
skäl för en fullföljdsrätt är enligt motionärerna rättssäkerhetsintresset
och intresset av att få till stånd en enhetlig praxis i bytesärenden när det
gäller tolkningen av kravet på beaktansvärda skäl.

Utskottet erinrar om att begränsningen av rätten att föra talan mot
hyresnämndens beslut i bytesärenden infördes år 1973 (prop. 1973: 23, LU
1973: 13). Utskottet framhöll i lagstiftningsärendet att det var angeläget att
handläggningsförfarandet var sådant att tillståndsfrågan snabbt kan avgö -

BoU 1983/84:29

115

ras. Varje dröjsmål ökar uppenbarligen risken för att motparten i bytestransaktionen
drar sig ur bytet. Utskottet ansåg att eninstanssystemet
kunde förväntas komma att medföra betydande tidsvinster. 1 fråga om
rättssäkerhetsaspekterna på en begränsad talerätt framhöll utskottet att
bytesärendena regelmässigt är av enkel beskaffenhet och inte kräver några
mera ingående undersökningar. Utskottet ansåg att om man, som föreslogs
i den då aktuella propositionen, samtidigt införde möjlighet till muntlig
bevisning inför hyresnämnden kunde kravet på rättssäkerhet anses tillgodosett.

Enligt utskottets mening har de skäl som sålunda anfördes för att bytesärendena
inte bör få överklagas alltjämt giltighet. Utskottet vill särskilt
understryka vikten av att bytesfrågan kan avgöras snabbt. Både hänsynen
till hyresgästerna och processekonomiska skäl talar således för att nuvarande
ordning bibehålls. En nackdel är emellertid som motionärerna påpekar
att förfarandereglerna kan utnyttjas för skenbyten och andra otillfredsställande
transaktioner. Betydelsen härav bör dock inte överdrivas. Om
det efter bytet visar sig att ohederliga eller på annat sätt inkorrekta metoder
använts för att skaffa hyresgästen bostaden, har hyresvärden möjlighet
att få den nye hyresgästens rätt att bo kvar i lägenheten prövad i samband
med en förlängningst vist. I flera rättsfall (se rättsfall från bostadsdomstolen
38:78, 40:80 och 2:81) har bostadsdomstolen förklarat att i sådana fall
hyresförhållandet bör upplösas, om inte särskilda skäl talar emot det.
Utskottet vill också peka på att de nya reglerna om hyrestiden innebär att
hyresvärden kan säga upp avtalet till upphörande vid en tidigare tidpunkt
än vad som f. n. i allmänhet är möjligt och att alltså förlängningsfrågan kan
aktualiseras snabbare.

Med hänvisning till det anförda anser utskottet att yrkande 1 i motion
2766 inte bör föranleda någon vidare åtgärd från riksdagens sida.

I 38 § hyreslagen finns bestämmelser om hyresgästernas ansvar mot
värden i samband med byten. När hyresgästen överlåter sin hyresrätt med
hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd gäller att han i princip
är fri från förpliktelser enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen.
För förpliktelser som avser tiden före överlåtelsen svarar den nye hyresgästen
tillsammans med den förutvarande, om inte annat avtalats med
hyresvärden.

Regeln om gemensamt ansvar, som gällt sedan 1969, har motiverats
bl. a. med att det är lättare för en hyresvärd att acceptera en överlåtelse av
hyresrätten om han kan vända sig mot den nye hyresgästen med krav på en
gammal fordran, t. ex. på bränsleersättning eller retroaktiv hyra. Fordringen
blir också säkrare om anspråket kan riktas mot den nye hyresgästen.

1 motion 1983/84:2768 (s) framhålls att bestämmelsen i dag måste anses
som oskälig, eftersom de allra flesta hyresgäster inte torde känna till att
man tar på sig ansvaret för den tidigare hyresgästens skulder till hyresvärden.
Vidare påpekar motionärerna att skälen för bestämmelsen numera

BoU 1983/84:29

116

inte är bärande. Sålunda föreslås i propositionen att systemet med bränsleklausuler
förbjuds, och retroaktiva hyror förekommer endast i undantagsfall.
Motionärerna yrkar därför (yrkande 2) att regeln i 38 § om den
tillträdande hyresgästens ansvar för gamla hyresskulder skall slopas.

Utskottet erinrar om att ifrågavarande bestämmelse är tillämplig vid
överlåtelser av både bostadslägenheter och lokaler. När det gäller fordringar
på grund av hyresavtal om bostadslägenheter kan utskottet i och för
sig dela motionärernas uppfattning att behovet av bestämmelsen i dag är
mindre än vid regelns tillkomst. Sålunda bygger den nuvarande ordningen
för förhandlingar om hyresvillkor på tanken att retroaktiva hyreshöjningar
bör undvikas så långt det är möjligt. Genomförs förslaget i propositionen
om slopande av systemet med bränsleklausuler minskar behovet av regeln
ytterligare. Fortfarande kan dock hyrorna höjas retroaktivt. Utskottet vill i
sammanhanget peka på att enligt propositionen hyresnämnden skall få
något större möjligheter än f. n. att bestämma om retroaktiva hyreshöjningar.

Enligt utskottets mening har den ifrågavarande bestämmelsen fortfarande
en funktion att fylla vid byten av bostadslägenheter. Ett slopande av
regeln kan nämligen befaras minska hyresvärdens vilja att godkänna byten
särskilt i tider då förhandlingar om hyreshöjningar pågår. När det gäller
överlåtelser av lokaler anser utskottet att skälen för bestämmelsen inte
förlorat sin bärkraft. På grund av det anförda förordar utskottet att yrkande
2 i motion 2768 inte föranleder någon åtgärd från riksdagens sida.

A t gärdsför däggande

Enligt 16 § hyreslagen kan hyresnämnden på ansökan av hyresgästen
förelägga hyresvärden att inom viss tid avhjälpa brister beträffande en
bostadslägenhet, s.k. reparationsföreläggande. Föreläggandet, som kan
förenas med vite. kan meddelas dels när lägenheten skadas under hyrestiden
utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, dels när hyresvärden inte
fullgör sin skyldighet att utföra sedvanliga reparationer som behövs på
grund av lägenhetens förslitning, dels ock när hinder eller men på annat
sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande.

1 propositionen föreslås att benämningen ”reparationsföreläggande"
byts ut mot "åtgärdsföreläggande” samt att sådant föreläggande skall
kunna avse även brister i gemensamma utrymmen. Vidare föreslås att
ansökan om åtgärdsföreläggande skall kunna riktas mot den för vilken
lagfart på fastigheten redan är beviljad eller sökt även om fastigheten
överlåtits före ansökningen. Förslaget syftar till att förebygga svårigheter
vid ägarskiften eller hnlvanförhållanden. 1 samma syfte föreslås också en
särskild bestämmelse om att rättegångsbalkens regler om verkan av att
tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången skall
gälla i fall då fastigheten överlåts före ansökningen eller under dess behandling
i hyresnämnden.

BoU 1983/84:29

117

I motion 1983/84: 1531 (s) som väckts under allmänna motionstiden i år
begärs dels att reparationsföreläggande alltid skall kunna riktas mot den
som har fått eller sökt lagfart på fastigheten, dels att rättegångsbalkens
regler om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans
deltagande i rättegången skall gälla, dels ock att reparationsföreläggande
skall bli gällande mot den som efter beslutets meddelande förvärvar fastigheten.

Som framgår av redogörelsen ovan tillgodoser propositionen motionärernas
två första önskemål. Utskottet tillstyrker att förslaget till ändring av
16 § hyreslagen genomförs. Någon vidare åtgärd med anledning av motionen
i denna del är således inte erforderlig.

När det härefter gäller frågan om ett åtgärdsföreläggande bör gälla även
mot den som efter det att föreläggandet meddelats förvärvar fastigheten
vill utskottet framhålla att ett sådant föreläggande liksom andra typer av
vitesföreläggande som riktar sig mot en person i hans egenskap av ägare till
viss egendom i allmänhet inte gäller mot en ny ägare av egendomen. Ett
nytt föreläggande måste alltså ges om fastigheten överlåts. I vissa lagar,
bl. a. lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande
m.m. (LPI), bostadssaneringslagen (1973:531), hälsoskyddslagen
(1982: 1080) och naturvårdslagen (1964:822) finns emellertid särskilda bestämmelser
om att ett föreläggande blir giltigt också mot en ny fastighetsägare.
Själva vitet gäller dock inte mot denne utan ett nytt vite måste sättas
ut.

Frågan om en effektivisering av vitesinstitutet har utretts av viteskommittén
som 1982 avlämnade betänkandet (SOU 1982:21) Ett effektivare
vite. På grundval av betänkandet beslöt regeringen hösten 1983 en lagrådsremiss
med förslag till lag om vitén m.m. Förslaget innebär bl.a. att vite
skall kunna bestämmas till ett visst belopp för varje tidsperiod under vilken
ett föreläggande med vite inte efterkoms eller för varje gång en viss åtgärd
inte utförs eller ett förbud överträds, s. k. löpande vite. Vidare föreslås en
generell bestämmelse om att i de fall ett vitesföreläggande riktar sig till
någon i hans egenskap av ägare eller innehavare av viss egendom denne
skall kunna föreläggas, eventuellt vid vite. att lämna den myndighet som
beslutat vitesföreläggandet uppgift om namn och adress på den till vilken
egendomen överlåtits. I lagrådsremissen föreslås också att LPI. bostadssaneringslagen,
hälsoskyddslagen och naturvårdslagen ändras så att förelägganden
med löpande vite under vissa förutsättningar blir gällande mot
en ny ägare eller innehavare.

I yttrande över förslagen i lagrådsremissen kritiserar lagrådet dessa i
åtskilliga hänseenden och förordar att de inte i det remitterade skicket
föreläggs riksdagen till ställningstagande.

Sedan lagrådet avgivit sitt yttrande har inom justitiedepartementet upprättats
en promemoria med förslag till slutligt ställningstagande av regeringen
i lagstiftningsfrågan. Promemorian jämte lagrådsremissen och lagrådets
yttrande remissbehandlas f. n.

BoU 1983/84:29

118

Enligt utskottets mening finns det skäl som talar för att ett åtgärdsföreläggande
liksom förelägganden enligt bostadssaneringslagen m.fl. författningar
bör kunna bli gällande också mot den som efter det att föreläggandet
meddelats förvärvar fastigheten. Det är nämligen angeläget att en hyresvärd
inte genom en överlåtelse av fastigheten skall kunna undandra sig
eller förhala nödvändiga reparationsarbeten. I förevarande lagstiftningsärende
saknas emellertid underlag för en närmare prövning av frågan om
en sådan bestämmelse som förordas av motionärerna bör införas. Bl. a.
bör statsmakternas ställningstagande till utformningen av nya regler om
vitén avvaktas. Det får därför ankomma på regeringen att i lämpligt sammanhang
ta upp spörsmålet till närmare överväganden. Utskottet anser att
vad som sålunda anförts med anledning av motion 1531 bör ges regeringen
till känna.

I motion 1983/84:2770 (m) tas upp frågan om åtgärdsföreläggande skall
kunna avse annat än rent fysiska brister i fastighetens skötsel. I sitt
betänkande föreslog hyresrättsutredningen att ett föreläggande skulle meddelas
hyresvärden då han eftersätter sina åligganden också i andra hänseenden
än sådana som avser fysiska hinder i nyttjanderätten. Några bestämmelser
härom togs emellertid inte med i det till lagrådet remitterade förslaget
till ändring i hyreslagen. Enligt uttalanden i lagrådsremissen borde
ingripanden i dessa fall inte ske genom åtgärdsföreläggande utan med stöd
av bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Lagrådet framhåller i sitt yttrande (s. 223) att de hinder och men i
nyttjanderätten som inte är att hänföra till en fysisk brist kan vara av olika
slag. Det kan t. ex. röra sig om brist i vattentillförseln eller värmehållningen
utan att detta har samband med något fel i ledningarna eller värmesystemet.
Det kan också enligt lagrådet vara fråga om sådant som undermålig
trappstädning eller störande uppträdande av en medhyresgäst. För att
komma till rätta med hinder och men av detta slag, fortsätter lagrådet,
torde den enskilde hyresgästen inte alltid vara betjänt av de möjligheter till
ingripande mot hyresvärden som bostadsförvaltningslagen ger. Lagrådet
hänvisar härvidlag till att ansökan om särskild förvaltning får enligt 29 §
nämnda lag göras endast av kommun eller organisation av hyresgäster.

Lagrådet påpekar att om förhållandena är sådana att det föreligger en
sanitär olägenhet, erbjuder 18 och 19 §§ hälsoskyddslagen möjlighet att
genom vitesföreläggande förmå hyresvärden att vidta rättelse. På grund
härav och då den föreslagna lydelsen av 16 § inte utesluter att åtgärdsföreläggande
meddelas även när bristen inte är av rent fysisk natur, tar det
enligt lagrådet anses godtagbart att särskilda bestämmelser för dessa fall
inte upptas i förslaget.

1 slutprotokollet (s. 230) förklarar föredragande statsrådet att han godtar
vad lagrådet uttalat om användningen av åtgärdsföreläggande.

1 motion 2770 (m) yrkas (yrkande 4) att riksdagen skall uttala att institutet
åtgärdsföreläggande skall begränsas till att gälla fysiska hinder i nyttjan -

BoU 1983/84:29

119

derätten. Enligt motionärerna är lagrådets inställning att exempelvis störningar
av en medhyresgäst skall kunna omfattas av åtgärdsföreläggande
inte rimlig. Motionärerna anser att hyresvärden och hyresgästerna har ett
gemensamt intresse att lösa problemet och att det är svårt att tänka sig
något fall där hyresvärden underlåter att försöka rätta till missförhållandena.
En lagreglering är därför olämplig och överflödig.

Utskottet vill framhålla att en hyresgäst, vars lägenhet är bristfällig,
enligt gällande regler har möjlighet att - förutom att ansöka om reparationsföreläggande
- anmoda hyresvärden att avhjälpa bristen och om
anmaningen inte följs självombestyra att felet rättas till på värdens bekostnad.
Hyresgästen har också rätt att häva avtalet, att få hyran nedsatt och
att få skadestånd. Som motionärerna framhåller har i praxis bullerstörningar
ansetts som ett sådant fel i lägenhetens skick som ger hyresgästen rätt
att häva avtalet m.m. Även andra olägenheter som inte har rent fysiska
orsaker har hänförts hit, exempelvis varmvattenransonering.

Till skillnad från motionärerna anser utskottet att det inte är orimligt att
hyresgästen kan ansöka om åtgärdsföreläggande beträffande i princip samma
slags hinder och men i nyttjanderätten som ger hyresgästen rätt att
häva avtalet eller andra rättigheter mot värden. Utskottet vill också peka
på att ett åtgärdsföreläggande många gånger kan vara ett bättre medel för
hyresgästen att få hinder och men i nyttjanderätten undanröjda än de
övriga rättigheter hyreslagen ger honom. Så kan exempelvis vara fallet då
olägenheten består i att en medhyresgäst uppträder störande. Enligt utskottets
mening bör riksdagen således inte göra några uttalanden som
utesluter att åtgärdsföreläggande får meddelas också när bristen inte är av
rent fysisk natur. En annan sak är att det i praktiken kan vara omöjligt att
utfärda förelägganden som inte avser en konkret eller bestämd åtgärd utan
snarast upprätthållande av en viss servicenivå, t.ex. tillhandahållande av
varmvatten.

Men det anförda godtar utskottet i likhet med föredragande statsrådet
vad lagrådet uttalat. Motion 2770 yrkande 4 bör alltså avslås

Hyresprocessen

Som inledningsvis redovisats framlägger hyresrättsutredningen i betänkandet
förslag till nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister.
Förslaget innebär att i princip alla hyrestvister enligt hyreslagen skall
prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som
slutinstans. Vidare föreslås att vissa typer av mål förs över från fastighetsdomstolarna
till hyresnämnderna. Utredningen föreslår också en särskild
lag. hyresprocesslagen. som skall reglera handläggningen vid hyresnämnderna
och i bostadsdomstolen. Förslaget till hyresprocesslag bygger på
rättegångsbalken och medför att hyresnämnderna i fortsättningen skall
betraktas som domstolar.

Vid remissbehandlingen av betänkandet har bl. a. Svea hovrätt, dom -

BoU 1983/84:29

120

stolsverket, riksrevisionsverket och rättegångsutredningen (Ju 1977:06)
uttalat sig mot förslaget att alla hyrestvister skall föras över till hyresnämnderna.
Dessa instanser förespråkar i stället att hyresnämnderna förs samman
med fastighetsdomstolarna. En sådan ordning förordas också av
bostadsdomstolen och Sveriges advokatsamfund. Kritik mot förslaget till
hyresprocesslag framförs av bl. a. rättegångsutredningen, som anser att en
reformerad rättegångsbalk i huvudsak bör kunna användas även för handläggningen
av hyrestvister.

1 propositionen uttalar föredragande statsrådet att han inte nu har för
avsikt att ta ställning till utredningens förslag om handläggningen av hyrestvister
och att han i stället förordar att nuvarande ordning behålls tills
vidare.

I motion 1983/84: 2771 (fp) yrkas (yrkande I) att riksdagen hos regeringen
begär förslag om ny hyresprocesslag. Enligt motionärerna finns det
behov av en sådan reform som utredningen föreslagit.

Utskottet anser i likhet med föredragande statsrådet att tiden inte ännu
är mogen för ett ställningstagande till frågan om en ändring av reglerna om
hyresprocessen. Bl. a. Finns det sålunda anledning att avvakta resultatet av
rättegångsutredningens arbete med en reform av förfarandet vid de allmänna
domstolarna. Utskottet vill också hänvisa till att rättegångsutredningen
skall överväga kompetensfördelningen mellan de allmänna domstolarna
och fastighetsdomstolarna. Utskottet delar därför uppfattningen att
reglerna om handläggningen av hyrestvister f. n. inte bör ändras och avstyrker
alltså bifall till motion 2771 yrkande 1.

1 motionerna 1983/84:926 (m) och 1983/84:2113 (fp) yrkas (yrkande 4
resp. 2) att hyresnämndernas och bostadsdomstolens uppgifter skall överföras
på de allmänna domstolarna. I båda motionerna (motiveringarna
finns i motionerna 1983/84:923 och 1983/84:2115) anges syftet med yrkandena
vara att hyresmålen skall handläggas utan intresseledamöter. Enligt
motionärerna är den nuvarande ordningen inte tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt.

Motioner om att intresseledamöter inte skall delta vid avgörande av
hyresmål har prövats av riksdagen vid både 1979/80 och 1982/83 års riksmöten.
På hemställan av lagutskottet har motionerna avslagils av riksdagen
(se LU 1979/80:32 och 1982/83: 19). Utskottet har därvid bl. a. framhållit
att det inte finns något behov av att ändra reglerna för sammansättningen
av hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Några nya omständigeter
som bör föranleda riksdagen att nu inta en annan ställning i frågan har
inte framkommit. På grund härav och mot bakgrund av vad som ovan
redovisats beträffande rättegångsutredningens arbete anser utskottet att de
nu aktuella motionsyrkandena bör avslås.

Övrigt

Enligt 8 § femte stycket förslaget till ändring i hyreslagen gäller stämningsansökan
med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra och ansö -

BoU 1983/84:29

121

kan om avhysning som uppsägning när delgivning skett. Enligt utskottets
mening bör den redaktionella ändringen ske att ordet ”och” byts ut mot

”eller”.

I övrigt föranleder propositionen och motionerna inte några uttalanden
eller erinringar från utskottets sida.

Stockholm den 3 maj 1984

På lagutskottets vägnar
PER-OL.OF STRINDBERG

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s). Martin Olsson
(c), Elvy Nilsson (s). Mona Saint Cyr (m), Arne Andersson i Gamleby
(s), Ingemar Konradsson (s), Allan Ekström (m), Marianne Karlsson (c).
Owe Andréasson (s), Nic Grönvall (m). Sigvard Persson (c), Per Israelsson
(vpk), Inga-Britt Johansson (s) och Berit Löfstedt (s).

Avvikande meningar

1. Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr, Allan Ekström och Nic Grönvall
(alla m) anser att den del av utskottets yttrande på s. 3 som börjar med
"Utskottet erinrar” och slutar med ”motion 2770” bort ha följande lydelse: Som

framhålls i motion 2770 är såvitt känt några olägenheter inte förknippade
med den nuvarande regeln om företräde för hyresvärdens villkor.
Något behov av ändring föreligger således inte. Redan detta utgör skäl
för att avslå förslaget i propositionen. Mot förslaget kan vidare anföras
tungt vägande invändningar. Särskilt allvarligt är att förslaget kommer att
medföra besvär och kostnader för hyresvärdarna i en tid då det gäller att
hålla tillbaka hyreshöjningar. Utskottet vill vidare peka på att den föreslagna
ordningen leder till rättsosäkerhet i de fall då parternas yrkanden är
motstridiga men var för sig skäliga. Någon som helst vägledning för hur
sådana situationer skall bedömas finns inte i propositionen, och det blir
omöjligt att förutse vilket av yrkandena som bör ges företräde.

Sammantaget anser utskottet således att propositionen i denna del bör
avslås. Ställningstagandet innebär att utskottet tillstyrker bifall till motion
2770 yrkande 3. I enlighet härmed bör första meningen i 55 S tredje stycket
förslaget till ändring i hyreslagen ges samma lydelse som nuvarande första
meningen i 48 § tredje stycket.

2. Per-Olof Strindberg (m). Martin Olsson (c). Mona Saint Cyr (m), Allan
Ekström (m). Marianne Karlsson (c), Nic Grönvall (m) och Sigvard Persson
(c) anser att den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar med
"Som framhålls” och slutar med ”sålunda anfört" bort ha följande lydelse: -

BoU 1983/84:29

122

Som framhålls i propositionen innebär den utveckling som har skett
under senare år att sambandet mellan anställning och bostad inte har
samma betydelse som tidigare. I det nu aktuella lagstiftningsärendet saknas
emellertid underlag för ett ställningstagande i frågan huruvida hyreslagens
bestämmelser om tjänste- och personalbostäder är lämpligt utformade
med hänsyn till denna utveckling. I propositionen uttalar föredragande
statsrådet att frågan bör övervägas ytterligare i annat sammanhang. Med
hänsyn härtill anser utskottet att motionerna 891, 1221 och 2769 yrkande 2
inte påkallar någon åtgärd från riksdagens sida.

3. Per-Olof Strindberg (m), Martin Olsson (c). Mona Saint Cyr (m), Allan
Ekström (m). Marianne Karlsson (c). Nic Grönvall (m) och Sigvard Persson
(c) anser att den del av utskottets yttrande på s. 8 som börjar med
”Utskottet vill” och slutar med ”tredje person” bort utgå.

4. Per-Olof Strindberg (m). Martin Olsson (c). Mona Saint Cyr (m), Allan
Ekström (m). Marianne Karlsson (c), Nic Grönvall (m) och Sigvard Persson
(c) anser att den del av utskottets yttrande på s. 10 som börjar med
”Enligt utskottets” och slutar med "riksdagens sida” bort ha följande
lydelse:

Som motionärerna framhåller är nuvarande ordning, innebärande förbud
att överklaga hyresnämndens beslut, förenad med betydande olägenheter.
Som regel kan nämligen hyresgästernas uppgifter inte kontrolleras av
värden innan ärendet avgörs av hyresnämnden. Delta förhållande kan
utnyttjas av hyresgäster till att genomföra skenbyten och andra mindre
korrekta transaktioner. Visserligen har hyresvärden i sådana fall möjligheter
att tå hyresgästens rätt att bo kvar prövad vid en förlängningstvist, men
för värden är det ofta svårt att styrka att den nya hyresgästen varit i ond
tro. För hyresvärden är således nuvarande regler inte tillfredsställande.
Överklagandeförbudet kan dock vara till nackdel även för hyresgästerna.
För den som vill byta (ill sig en lägenhet måste det nämligen vara bättre om
hans rätt till bytet blir slutgiltigt avgjord innan han flyttar in än om som f. n.
kan bli fallet han efter inflyttningen vägras förlängning av hyresavtalet. Det
finns följaktligen så mycket mindre anledning att bibehålla dagens överklagandeförbud
som ett sådant förbud inger allvarliga betänkligheter från
rättssäkerhetssynpunkt. Utskottet tillstyrker således bifall till motion 2766
yrkande I.

5. Per-Olof Strindberg. Mona Saint Cyr. Allan Ekström och Nic Grönvall
(alla m) anser att den del av utskottets yttrande på s. 13 som börjar med
”Enligt utskottets" och slutar med "till känna" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening saknas i förevarande lagstiftningsärende underlag
för bedömning av frågan, huruvida en sådan bestämmelse som förordas
i motionen bör införas. Med hänsyn härtill och till det ovan redovisade

BoU 1983/84:29

123

arbetet med ny lagstiftning om vitén bör motion 1531 i denna del inte
föranleda något initiativ från riksdagens sida.

6. Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr, Allan Ekström och Nic Grönvall
(alla m) anser att den del av utskottets yttrande på s. 14 som börjar med
”Utskottet vill” och slutar med ”alltså avslås” bort ha följande lydelse:

I likhet med motionärerna ställer sig utskottet avvisande till tanken att
det vitessanktionerade föreläggandet skall kunna omfatta annat än rent
fysiska brister. Under remissbehandlingen har sålunda flera instanser ifrågasatt
om det är möjligt att utfärda föreläggande som inte avser en konkret
och bestämd åtgärd utan som syftar till att uppnå en viss servicenivå, t. ex.
tillhandahållande av varmvatten eller utförande av trappstädning. Ett föreläggande
av sistnämnda typ skulle behöva bestå under en obestämd tid,
eftersom avsikten är att lägenheterna alltid skall ha tillgång till varmvatten
eller att trapporna skall hållas städade. Som närmare utvecklas i propositionen
(s. 123) kan också behovet av en sådan utvidgning ifrågasättas när
det gäller brister i servicenivån. När det gäller andra typer av olägenheter
som inte har rent fysiska orsaker t. ex. störande medhyresgäster torde som
motionärerna framhåller hyresvärden ofta ha eget intresse av att undanröja
olägenheten. Inte heller i dessa fall finns det således något behov av
utvidgning. I sammanhanget vill utskottet vidare peka på att det kan
uppkomma svårigheter i rättstillämpningen om lagrådets uttalande godtas.
Om hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst förelägger värden att
exempelvis vidta åtgärder mot en störande medhyresgäst och hyresvärden
till efterkommande av föreläggandet väcker talan mot den sistnämnda med
yrkande att hyresrätten skall vara förverkad, skall domstolen då anse sig
bunden av beslutet om föreläggandet eller kan domstolen förklara att
hyresrätten inte är förverkad och har hyresvärden, om hans talan inte
skulle bifallas, gjort vad han kan för att följa föreläggandet?

Sammfattningsvis anser utskottet sålunda att åtgärdsföreläggande inte
bör få avse annat än fysiska brister. Vad utskottet anfört bör riksdagen
med bifall till motion 2770 yrkande 4 godkänna.

7. Per-Olof Strindberg, Mona Saint Cyr, Allan Ekström och Nic Grönvall
(alla m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med
”Motioner om” och slutar med ”bör avslås” bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening är det angeläget att de instanser som handlägger
hyresmål har en sammansättning som garanterar att målen avgörs
objektivt och opartiskt. Utvecklingen under senare år har emellertid visat
att allmänheten inte längre uppfattar partsrepresentanterna i hyresnämnderna
och bostadsdomstolen som oväldiga och fristående från politiska
och korporativa krafter. Ett exempel härpå är de allt vanligare målen där
företrädare för Hyresgästernas riksförbund deltar vid avgörande av frågan,
huruvida andra hyresgästföreningar skall ges förhandlingsrätt eller inte.

BoU 1983/84:29

124

Att hyresnämndernas och bostadsdomstolens integritet och oberoende i
den dömande verksamheten således ifrågasätts är enligt utskottets mening
betänkligt och ägnat att undergräva förtroendet för rättssäkerheten. Utskottet
vill också i likhet med motionärerna i motion 926 peka på att
partsrepresentationen i de aktuella instanserna har en konserverande inverkan
på organisationsstrukturen.

Sammanfattningsvis anser utskottet att starka principiella och sakliga
skäl talar för att nuvarande ordning bör ändras i enlighet med förslaget i
motionerna 926 och 2115. En sådan reform är av begränsad omfattning och
bör kunna ske redan nu utan att resultatet av rättegångsutredningens
arbete behöver avvaktas. Förslag till erforderlig lagstiftning bör därför
snarast föreläggas riksdagen. Vad utskottet anfört bör riksdagen med bifall
till motionerna 926, yrkande 4, och 2115. yrkande 2, som sin mening ge
regeringen till känna.

BoU 1983/84:29 125

Innehåll

Sammanfattning 1

1 Propositionen 2

2 Motionerna m. m 2

3 Utskottet 7

3.1 Inledning 7

3.2 Bruksvärdesystemet 7

3.2.1 Allmänt 7

3.2.2 Krav på översyn av bruksvärdesystemet 8

3.2.3 Försöksverksamhet med fri hyresmarknad 9

3.2.4 Förhållandet mellan parterna 10

3.2.5 Lägenheter med olika förmåner 10

3.2.6 Påtaglighetsrekvisitet 11

3.2.7 Jämförelseprövning m. m 12

3.3 Lokaler 14

3.4 Förfarandet när förhandlingar har strandat 15

3.4.1 Kollektiva tvister 15

3.4.2 Från vilken tidpunkt skall ett ändringsbeslut

gälla? 16

3.5 Förhandlingsunderlaget 17

3.6 Andra hyresvillkor än hyran 17

3.7 Kopplade avtal 18

3.8 Bränsle-och va-klausuler samt energisparåtgärder 18

3.9 Hyrestider och uppsägningstider 19

3.10 Förfarandet vid förlängnings-och villkorstvister 19

3.11 Avståndet från besittningsskydd 20

3.12 Andrahandshyresgästers ställning 20

3.13 Ordningen för handläggningen av hyrestvister 21

3.14 Andra ändringsförslag i propositionen berörande hyresla gen

22

3.14.1 Åtgärdsföreläggande 22

3.14.2 Personal-och tjänstebostäder 23

3.14.3 Övriga propositionsförslag rörande hyreslagen .. 24

3.15 Motionsförslag rörande hyreslagen vilka inte berörs i

propositionen 25

3.15.1 Besittningsskyddet vid rivning 25

3.15.2 Förvaltarföreningar 26

3.15.3 Besvärsrätt i fråga om byte av lägenhet 26

3.15.4 Störande hyresgäster 27

3.15.5 Rätten att ha inneboende 27

3.5.16 Tillträdande hyresgästs ansvar för företrädarens

förpliktelser 28

3.16 Propositionsförslaget beträffande hyresförhandlingslagen 28

BoU 1983/84:29 126

3.17 Motionsförslag rörande hyresförhandlingslagen som inte
berörs i propositionen 29

3.17.1 Förhandlingsrätten 29

3.17.2 Förhandlingsersättningm. m 30

3.18 Propositionen i övrigt 31

3.19 Hemställan 31

Reservationer

1. Översyn av bruksvärdesystemet (m, fp) 35

2. Försöksverksamhet med fri hyresmarknad (m, c, fp) 35

3. Lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet (fp) 36

4. Lägenheter med olika förmåner samt påtaglighetsrekvisitet (vpk) 36

5. Jämförelseprövningen m. m. (m, fp) 37

6. Jämförelseprövningen m. m. (vpk) 38

7. Lokaler (motiveringen) (m) 38

8. Kollektiva tvister (fp) 39

9. Tidpunkt för ett ändringsbesluts verkan (m) 39

10. Andra hyresvillkor än hyran (m) 40

11. Bränsle-och va-klausuler (m) 41

12. Andrahandshyresgäster (fp, vpk) 42

13. Ordningen för hyrestvister (m, c, fp) 43

14. Föreläggande vid ägarbyte (m) 44

15. Åtgärdsföreläggande beträffande fysiska hinder m. m. (m) 44

16. Kollektivavtal och hyreslagen (vpk) 45

17. Personal-och tjänstebostäder (m, c, fp) 45

18. Besvärsrättvidbyte(m,c) 45

19. Störande hyresgäster (m) 46

20. Rätten att ha inneboende (vpk) 47

21. Primär förhandlingsskyldighet (vpk) 47

22. Förhandlingsrätten (m, c, fp) 47

23. Förhandlingsersättningm.m.(m,c,fp) 48

Särskilt yttrande

Förvaltarföreningar (c) 48

Bilagor

1. Propositionens lagförslag 49

2. Lagutskottets yttrande 1983/84:5 y 106

minmb/gotmb 78595 Stockholm 1984