Prop. 1982/83:153 Regeringens proposition
1982/83:153
om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.;
beslutad den 17 mars 1983.
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.
På regeringens vägnar
OLOF PALME
HANS GUSTAFSSON
Propositionens huvudsakliga innehåll
Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter. I princip fordras hyresnämndens tillstånd till förvärven.
I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. För det första vidgas lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från fillståndsplikten vid vissa förvärv av andel i fastighet tas.bort. Vidare vidgas tillståndsplikten beträffande förvärv av aktier och andelar i fåmansbolag och handelsbolag till att omfatta alla sådana bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband därmed föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommunen av fastighetsförvärv också skall gälla förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Även i dessa fall skall alltså avgörandet huruvida tillståndsprövning skall äga rum ligga hos kommunen.
För att förvärvaren skall få förvärvstillstånd fordras att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar, som bl. a. avser hans praktiska och ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Reglerna härom föreslås nu skärpta så att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet än f. n. Vidare föreslås att reglerna kompletteras med en allmän bestämmelse som gör det möjligt att vägra tillstånd för t. ex. personer som har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet.
I propositionen föreslås även en ändring i 1982 års lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ändringen innebär att lagen inte skall gälla hyresfastigheter som ägs'av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1983. 1 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 2
1 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.' dels att 2-4, 7-10 och 13 S§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a, 10b och 27§S, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse
Före.slagén lydelse
2 e
Förvärvstillstånd fordras ej Förvärvstillstånd fordras inte
I. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.
2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvår-vare. |
2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvar vare,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.. 7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. |
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrkligjord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens av-komling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,
6. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet iiv andelen sker i syfte att -bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.
7. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.,
H. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
' l.agcnonilryckt 1979: .107. -' .Senaste Ivdcisc 1982: 62S.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
9. om andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.
Föreslagen lydelse
3 S' Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen.
I fall som avses i 1 första stycket 2—4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § eller enligt 3 kap. 3§ lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. lämnas före auktionen. |
I fall som avses i I § 2—4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
4 §
Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligl lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det / ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller be-
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som unges i andra och tredje styckena, vägras,
1. om förvärvaren inte visar att
han är i stånd att förvalta fastighe
ten,
2. om förvärvaren inte gör •sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvär-varen eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän .synpunkt olämplig att inneha fasligheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
/. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
' Senaste lydelse 1982:628.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
byggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även om de förutsättningar som anges i första stycket ej föreligger.
Föreslagen lydelse
än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller
2. omförvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
7 § Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befinUiga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvstillstånd eller enligt 2 S 2, 3,4 eller 9 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som orn egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde sorfi i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvstillstånd eller enligt 2§ 2, 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får
■• Senaste lydelse 1981:787.
Prop. 1982/83:153 5
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
antagas, skall försäljning ske även antagas, skall
försäljning ske även
om innehavare av fordran bestrider om innehavare av fordran bestrider
det. det.
Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.
Kostnad i samband med auktion, söm ej lett till försäljning, betalas av statsmedel.
8 §
Bestämmelserna i 9— 11 §§ gäller i fråga om
1. aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges eller på därmed jämförligt sätt innehas, direkt eller genom förmedling av juridisk person, av högst tio fysiska personer,
2. handelsbolag.
Innehas aktier av varandra närstående personer, skall vid tillämpningen av första stycket I aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående person räknas därvid föräldrar, far- eller morföräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.
Första stycket 1 gäller inte bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommunalskattelagen (1928:370).
9 §
Äger bolag fast egendom som Äger bolag fast egendom som
avses i 1 § och är egendomens taxer- avses i 1 § och är egendomens taxer
ade värde enligt senaste balansräk- ade värde enligt senaste balansräk
ning minst tre gånger större än det ning större än det enligt samma ba-
enligt samma balansräkning bok- iansräkning bokförda värdet av bo-
förda värdet av bolagets övriga till- lagets övriga tillgångar, får aktie el-
gångar, får aktie eller andel i bolaget ler andel i bolaget inte utan tillstånd
ej utan tillstånd av hyresnämnd för- av hyresnämnd förvärvas genom så-
värvas genom sådant fång som anges dant fång som anges i 1 § första
i 1 § första stycket eller genom inlö- stycket eller genom inlösen enligt 3
sen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen kap. 3
§ aktiebolagslagen
(1975: mS). Detsamma gäller i frå- (1975: 1385). Förvärvstillstånd
ga om förvärv av aktie eller andel i fordras dock endast om prövning
moderbolag, om det sammanlagda enligt I0§ tredje stycket begärs hos
taxerade värdet av koncernens fas- hyresnämnden,
ta egendom, som här avses, är . Vid förvärv av aktie eller andel i
minst tre gånger större än det sam- moderbolag gäller vad som i första
maniagda bokförda värdet av kon- stycket sägs om bolaget i stället
cernens övriga tillgångar, allt en- koncernen,
ligt koncernbolagens senaste ba
lansräkningar.
Bestämmelserna i 2 § 1-6 gäller i Bestämmelserna i 2 § 1-5 gäller i
tillämpliga delar. Tillstånd fordras tillämpliga delar. Tillstånd fordras
ej till förvärv av aktie på grund av ej till förvärv av aktie på grund av
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Föreslagen lydelse
nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
10 §
Har tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre mti-nader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.
Görs ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraft-ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från del förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats Jör förvärvet.
I fall som avses i I § första stycket 2—4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3S aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillslånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter del anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.
10a §
Har anmälan som avses i 10 § tredje stycket gjorts inom föreskriven tid. skall hyresnämnden förelägga förvärvaren atl inom en må-
Prop. 1982/83:153
Nuvarande IvJelse
Föreslagen lydelse
nad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en upplysning om bestämmelserna i IOb§. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
I fråga om hyresnämndens prövning av ansökan om förvärvstillstånd gäller 4 § i tillämpliga delar.
10b §
Förvärv som avses i 9 § första eller andra stycket och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i tredje stycket i nämnda paragraf är ogiltigt.
1. om förvärvet inte inom före
skriven tid anmäls till konimunen
och förvärvaren inte redan har er
hållit förvärvstillstånd eller från
kommunen fått besked att prövning
inte begärs,
2. om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enhgt föreläggande söm avses i 10a§ första stycket,
3. om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.
13 §
Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samhand med att kommunen skall yttra sig i till-siåndsärendet skriftligen hos hyresnämnden anmäler att beslut att utöva förköpsrätt fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.
Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enligt 10 § tredje stycket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att beslut att utöva förköpsrätt //«/■ fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.
Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.
27 §
Regeringen bemyndigas atl meddela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen avförvärv enligt denna lag.
Denna lag träder i kraft den I juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Prop. 1982/83:153 8
Förhandstillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag som har meddelats före ikraftträdandet gäller även därefter. Har en ansökan om förhandstillstånd till sådant förvärv ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser beträffande prövningen av ansökningen.
2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 5 och 16b §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres-eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överiåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan föriängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag.
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres-eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),
9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende
upptages av den hyres- Ärende upptages av den hyres
nämnd inom vars område fastighe- nämnd inom vars område fastighe
ten är belägen. Ärende som avses i ten är belägen. Ärende som avses i
9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv
Lagen omtryckt 1980:97. ■ Senaste lydelse 1982:354.
Prop. 1982/83:153 9
Nuvarande lydelse ' Föreslagen lydelse
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresfastighet m.m. upptages
av hyresnämnden i den ort där bo- dock
av hyresnämnden i den ort där
lagets styrelse har sitt säte eller, i bolagets styrelse har sitt säte eller, i
fräga om handelsbolag, där förvalt- fråga
om handelsbolag, där förvalt
ningen föres. ningen föres.
5 §
Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket.I bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.
Hyresnämnd får anlita teknisk ex- Hyresnämnd får anlita expert att bi-
pert att biträda nämnden, om åren- träda nämnden, om ärendets be-
dets beskaffenhet eller annat sär- skaffenhet eller annat särskilt skäl
skilt skäl föranleder det. föranleder det.
Bestämmelserna i 2 § andra—Qärde styckena äger motsvarande tillämpning i fråga öm hyresnämnd.
Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.
16b §
Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lärnpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan fillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej undersfiger tre månader.
I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.
I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 S andra stycket motsvarande tillämpning.
Ansökan om tillstånd att förvärva
1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,
2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses
i 12 § andra
stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m,,
får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Föreläggande enligt 3a § andra Föreläggande enligt 3a §
andra
stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller 10a S första stycket
fastighet m. m. får ej utfärdas innan lagen om förvärv av hyresfastighet
det blivit slutligt avgjort att förköp m. m. får inte utfärdas innan det bli-
ej skall äga rum. vit slutligt avgjort att förköp
inte
skall äga rum.
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
prop. 1982/83:153 10
3 Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)
Härigenom föreskrivs att 60a S bostadsrättslagen (1971:479)' skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
60 a S
En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 S upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.
Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.
I fråga om bostadsrättsföreningar I fråga om bostadsrättsföreningar
som är anslutna till en rikskoopera- som
är anslutna till en folkrörelse-
tiv organisation gäller denna para- kooperativ
riksorganisation gäller
graf endast om fastighetsförvärvet denna
paragraf endast om fastig-
sker enligt lagen (1982: 352) om rätt hetsförvärvet
sker enligt lagen
till fastighetsförvärv för ombildning (1982:
352) om rätt till fastighetsför-
till bostadsrätt. värv för ombildning till
bostadsrätt.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
Lagen omtryckt 1982:353.
Prop. 1982/83:153 II
4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2 §
Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte om egendomen
innehåller färre än fem lägenheter. ägs av staten, kommun, landstingskommun, komnuinalförhiind. iill-männyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som hett ägs av en kommun eller landstingskommun. Lagen gäller inte heller om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Fi"ån garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Äldre bestämmelser gäller om hembud har skett före lagens ikraftträdande.
Prop. 1982/83:153 12
Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde 1983-03-03
Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon. Hjelm-Wallén, Peterson, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carisson, Holmberg, Hellström, Thunborg
Föredragande: statsrådet Gustafsson.
Lagrådsremiss med förslag till ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m.m.
1 Inledning
Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. (tillståndslagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).
Enligt tillståndslagen är förvärv av hyresfastigheter i princip beroende aV tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelser.
Bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i vissa kommuner i landets tre storstadsområden. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79: 164, CU 38, rskr 372, SFS 1979: 307). I samband med denna lagändring ändrades också förfarandereglerna så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hyresnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.
Det har emellertid framkommit att tillståndslagen fortfarande har vissa brister. Inom justitiedepartementet har därför gjorts en översyn av lagen. Resultatet av denna översyn har redovisats i promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter. Promemorian, som bl. a. innehåller en redogörelse för gällande rätt, tidigare riksdagsbehandling samt en utredning av Stockholms kommun om fastighetshandeln och till-lämpningen av fillståndslagen, bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.
Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av riksåklagaren.
Prop. 1982/83:153 13
bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, brottsförebyggande rådet (BRÅ), bokföringsnämnden, bankinspektionen, riksrevisionsverket, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Stockholm län. Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö och Gävle kommuner. Svenska sparbanksföreningen. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund (HSB), Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisafion (SBC).
Riksåklagaren
har bifogat yttranden av överåklagarna i Stockholms och
Göteborgs åklagardistrikt, chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus
län och länsåklagaren för speciella mål. Länsstyrelsen i Stockholms län har
bifogat särskilda yttranden av länsstyrelsens taxeringsavdelning och upp
bördsenhet. .
En
sammanställnirig av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta
ärende som bilaga 2. .
Jag kommer i detta sammanhang även att ta upp en fråga öm ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se avsnitt 2.5).
2 Allmän motivering
2.1 Allmänna synpunkter .
Redan i 1979 års lagstiftningsärende stod det klart att tillståndslagen var i behov av översyn även efter de ändringar som då gjordes. Man ville dock ha ytterligare erfarenheter av lagens tillämpning, innan översynen sattes i gång.
I andra sammanhang har det också kommit fram att lagen har vissa brister. Sålunda har Stockholms kommun efter omfattande undersökningar om fastighetshandeln och tillämpningen av tillståndslagen konstaterat behov av lagändringar i flera avseenden. Den s. k. Göta-Finans-aflfären har också aktualiserat vissa frågor rörande kommunernas roll i tillståndsförfarandet samt lagstiftningens tillämpning och utformning i övrigt.
En översyn av tillståndslagen har sedermera gjorts i justitiedepartementet. Resultatet av översynen redovisas i den inledningsvis nämnda departementspromemorian (Ds Ju 1982:12). I promemorian föreslås lagstiftningen ändrad i flera avseenden. Sålunda föreslås att de niivarande undantagen från tillståndsplikt beträffande ideella andelar i fastighet slopas. Vidare föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommun av förvärv av fastigheter också skall avse förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Kretsen av tillståndspliktiga bolag vidgås också genom slopande av den s.k. 3x-regeln. Slutligen föreslås en skärpning av skyldigheten för
Prop. 1982/83:153 14
förvärvaren att förebringa utredning beträffande hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen.
Förslagen i promemorian har fått ett övervägande positivt mottagande av remissinstanserna. En del remissinstanser avstyrker dock förslagen eller vissa av dem. De kritiska instanserna anför bl. a. att man. av det statistiska material rörande fastighetsförvärv m. m. som redovisas i promemorian inte kan utläsa något påtagligt behov av lagändringar. Man framhåller också att förslagen medför en ökad detaljreglering och byråkratisering som lägger hinder i vägen för de seriösa fastighetsförvärven.
Rörande frågan om behovet av lagändringar vill jag först understryka att tillståndslagen är ett mycket viktigt instrument för att hindra spekulativa och av annan anledning icke önskvärda förvärv av bostadsfastigheter. Redan lagens existens torde ha inneburit att många sådana fastighetsförvärv har avvärjts. Genom 1979 års ändringar i lagen stärktes det kommunala inflytandet. De nu föreslagna ändringarna är enligt min mening ägnade att ytteriigare stärka detta inflytande, samtidigt som hyresgästerna får ett bättre skydd mot icke seriösa hyresvärdar.
Härtill kommer att tillståndslagen har en mycket viktig funktion att fylla ur brottsbekämpningssynpunkt. Man har kunnat konstatera ett klart samband mellan ekonomisk brottslighet och fastighetshandel. En starkare samhällskontroll av fastighetsöverlåtelser är ett verksamt medel när det gäller att bekämpa den ekonomiska brottsligheten.
Med hänsyn till lagens viktiga funktioner är det angeläget att försöka avhjälpa eventuella brister och att över huvud taget göra lagen så effektiv som möjligt. Man måste emellertid ha klart för sig att man inte kan komma åt alla oönskade förfaranden genom ändringar i den nu aktuella lagstiftningen. Så torde t. ex. vissa missförhållanden som har uppdagats i samband med Göta-Finans-affären inte bero pä några brister i tillståndslagen, utan på brister bl. a. i bankers och andra kreditgivares kreditbedömningar och de kommunala rutinerna. I andra fall kan vad som upplevs som brister i lagen i själva verket bero på osäkerhet om lagens rätta innebörd.
Promemorieförslagen innebär, som framgår av vad jag tidigare har anfört, att ett ökat antal fastighetsförvärv samt förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag kommer att bli underkastade en samhällelig kontroll. En sådan kontroll torde inte kunna genomföras utan vissa administrativa olägenheter för fastighetsomsättningen och de tillämpande myndigheterna. På myndighetssidan blir det en ökad belastning på framför allt kommunerna, eftersom aktie- och andelsförvärv enligt förslaget efter anmälan först skall prövas av vederbörande kommun. Å andra sidan avlastas hyresnämnderna visst arbete beträffande sådana förvärv. Genom att de föreslagna lagändringarna är ägnade att hålla olämpliga personer borta från hyreshusmarknaden, bör också kommunernas kostnader och arbete på grund av försumliga hyresvärdar minskas. Hänsynen till de tillämpande myndigheterna talar därför inte mot den ändrade lagstiftningen. Vad beträffar de
Prop. 1982/83:153 15
olägenheter som kan drabba förvärvarna anser jag att det övergripande intresset av att icke seriösa fastighetsförvärvare hålls borta från hyreshusmarknaden är så starkt att man får acceptera att även seriösa förvärvare underkastas en skärpt kontroll.
På grund av det anförda anser jag att det föreligger ett behov av ändringar i den nu ifrågavarande lagstiftningen och jag ansluter mig i allt väsentligt till de förslag som har lagts fram i promemorian. Till vissa frågor om ändringar i promemorieförslaget som har aktualiserats under remissbehandlingen återkommer jag i samband med behandlingen av förslagets olika delar.
Jag vill dock redan nu anmäla att jag inte biträder promemorians förslag om införande av en s. k. förvärvsavgift som påföljd för underlåtenhet alt iaktta skyldigheten att anmäla ett aktie- eller andelsförvärv. Förslaget härom har utsatts för en ganska kraftig remisskritik. Enligt min mening bör man inte utan starka skäl införa ett avgiftssystem på ett nytt område, där erfarenheter saknas av en sådan reglering. Det torde också stå klart att promemorieförslaget skulle behöva överarbetas i flera avseenden, om det ifrågasatta avgiftssystemet skall införas på detta nya område. Då inte heller det statistiska materialet jörande åsidosättande av den nuvarande tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv ger något starkare stöd för behovet av en avgiftssanktion, har jag ansett det tillräckligt att reglerna om prövning av aktie- och andelsförärv fortfarande sanktioneras på samma sätt som vid övriga fall av försummelse av tillståndsplikten, nämligen med en automatisk ogiltighetspåföljd. Min nu redovisade inställning uteshiter dock inte att det i framtiden kan finnas anledning att diskutera avgiftsfrågan på nytt, sedan man har fått ökad erfarenhet rörande avgiftssanktionerna inom andra rättsområden liksom rörande omfattningen av de fall dä förvärvsprövning försummas. Jag har för avsikt att följa denna fråga med uppmärksamhet.
Jag vill också redan nu anmäla att jag i samband med mina överväganden om vilka förutsättningar som bör gälla för att en förvärvare skall kunna få ett förvärvstillslånd har funnit att de gällande lillståndskriterierna - även efter den i promemorian föreslagna skärpningen av förvärvarens utredningsskyldighet - ger otillräckliga möjligheter att hålla alla olämpliga fastighetsförvärvare borta från marknaden. Det gäller t. ex. personer som har underlåtit atl betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet. Jag föreslår därför att det bland lillståndskriterierna införs en allmänt hållen regel om att förvärvstillslånd skall vägras, om det kan antas alt förvärvaren är från allmän synpunkt olämplig att inneha den ifrågavarande fastigheten (se vidare avsnitt 2.4).
Prop. 1982/83:153 16
2.2 Lagens tillämpningsområde
2.2.1 Förvärv av andel i fastighet
Vissa förvärv av ideella andelar i fastighet är f.n. undantagna från tillståridsplikten enligt tillståndslagen. Enligt 2 § punkt 6 undantas andelsförvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad och enligt 2 § punkt 9 undantas förvärv av ytteriigare andelar i fastighet. Kontrollen av atl kraven för undantag är uppfyllda ligger på inskrivningsmyndigheterna i sarnband med prövniiigen av ansökan om lagfart.
I promemorian föreslås att dessa undantag från tillståndsplikten tas bort. Samtidigt föreslås ett tillägg till 4 § andra stycket i lagen med innebörd att förvärvstillstånd inte får vägras, om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famiy bostad på fastigheten. Flertalet remissinstanser biträder förslagen.
Förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 i förening med den föreslagna ändringen i 4 § innebär att kontrollen av att andelsförvär-yen sker för bostadsändamål förs över från inskrivningsmyndigheterna till i första hand komtnunerna. Detta ligger helt i linje med önskemålen om ett ökat kommunalt inflytande. Kommunerna har också bättre förutsättningar än inskrivningsmyndigheterna all på olika sätt kontrollera att förvärven verkligen sker för bostadsändamål. Förfarandet hos inskrivningsmyndigheterna måste på grund av inskrivningsärendenas mängd med nödvändighet vara enkelt och formaliserat, vilket har medfört att myndigheterna normalt har varit hänvisade till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyftet. Lagen har därigenom kunnat kringgås. Jag tillstyrker på grund av det anförda de föreslagna lagändringarna, såvitt gäller 2 § punkt 6 och 4 §.
Jag tillstyrker också det föreslagna slopandet av undahtagsbestämmél-sen i 2 § punkt 9, eftersom även detta stadgande innebär en uppenbar risk för kringgående av lagstiftningen. Ett bibehållande av undantagsregeln skulle ju innebära att den som berättigats att förvärva en fastighetsandel för bostadsändamål kan fritt förvärva ytterligare andelar för att t. ex. i spekulationssyfte hyra ut andelslägenheter. Förvärv av ytterligare andelar bör alltså prövas enligt samma bedörnnjngsgrunder som ändra andelsförvärv. Som anförs i promemorian bör natiirligtvis den omständigheten att förvärvaren redan har ett inte obetydligt inflytande över fasfighetens förvaltning tillmätas en avsevärd betydelse yid förvärvsärendels behandling i kommun och hyresnämnd.
2.2.2. Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag
Promemorians försjag att förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast behövs om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning har vunnit allmän anslutning ay remissinstanserna. Även jag biträder förslaget.
Tillståndsplikten är i dag enligt 8 och 9§§ tillståndslagen begränsad till
Prop. 1982/83:153 17
förvärv av aktier eller andelar i sådana fåmansbolag resp. i handelsbolag som huvudsakligen ägnar sig ål förvaltning av hyresfastigheter. Tillståndsplikten avser bolag som äger fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet och vars taxeringsvärde enligt den senaste balansräkningen är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. 3x-regeln).
För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen och för att försvåra manipulationer så att den lillståndspliktiga värdegränsen inte nås föreslås i promemorian all storleken av det fastighetsinnehav som grundar lillståndsplikt minskas. Det föreslås sålunda atl 3x-regeln ersätts med en regel om atl lillståndsplikt inträder redan då hyresfastigheternas taxeringsvärde överstiger värdet av de övriga tillgångarna.
Som påpekas av flera remissinstanser kan samma invändningar riktas mot den i promemorian valda lösningen som mot den nuvarande ordningen. Marginella värdeförändringar eller juridiskt oantastliga justeringar av balansräkningen kan medföra alt gränsen för tillståndsplikt underskrids i vissa fall.
Genom förslaget kommer emellertid kretsen av tillståndspliktiga förvärv alt vidgas väsentligt, varför de angivna marginella fallen måste antas få mindre betydelse. Det viktiga är att tillståndsplikten i så stor utsträckning som möjligt omfattar förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Den föreslagna regeln, som i förhållande till andra förslag som har förts fram i lagstiftningsärendet äi; enkel atl tillämpa, tillgodoser enligt min mening i erforderlig mån detta intresse. Jag biträder därför promemorieförslaget.
Promemorian innehåller också ett förslag om alt det i 19 § bokföringslagen (1976:125) tas in en erinran om 11 § fillståndslagen, som stadgar skyldighet för bolag som äger en hyresfastighet att i sin balansräkning lämna vissa uppgifter. Denna lagändring avstyrks bestämt av bokföringsnämnden. Nämnden anser det principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Nämnden hänvisar också till att Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR sedan flera år i sin rekommendation angående årsredovisning i aktiebolag har hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning, bl. a. tillståndslagen. Under dessa omständigheter anser jag att den föreslagna lagändringen inte behövs. Jag är alltså inte beredd att förorda någon ändring i bokföringslagen.
I delta sammanhang vill jag ta upp en annan fråga rörande tillslåndsplik-tens omfattning som inte närmare har berörts i promemorian. Del gäller behandlingen av bostadsbolag, dvs. aktiebolag eller handelsbolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i atl åt bolagels delägare bereda bostäder i hus som ägs av bolagel.
Genom en hänvisning i 9§ andra stycket lillslåndslagen gäller den nuvarande undantagsregeln i 2§ punkt 6, som nu föreslås slopad (se avsnitt 2.2.1), även vid förvärv av aktier och andelar i bolag. Enligt vad som 2 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 18
anförts i förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 89) skall förvärv av aktier och andelar i bostadsbolag omfattas av undantaget, under förutsättning att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet.
Enligt 79§ bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det inte möjligt att bilda s. k. andelshus, där andelsrälten kopplas till innehavet av aktier eller andelar i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till lagen får dock bolag som före lagens ikraftträdande tillämpat denna upplåtelseform fortsätta sin verksamhet. I skattehänseende jämställs bostadsaktiebolag med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar, se 24 § 3 mom. kommunalskatlelagen (1928:370) jämte anvisningar.
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har påpekat att promemorians förslag om slopande av undantagsbestämmelsen i 2§ punkt 6 medför atl förvärv av aktier i bostadsaktiebolag kommer att bli tillståndspliktiga. SBC anser att starka principiella skäl talar för att sådana s.k. äkta bostadsförelag inte heller i fortsättningen skall omfattas av till-slåndspliklen utan att förvärv av aktier i sådana bolag skall vara befriade på samma sätt som förvärv av andelar i bostadsföreningar eller av bostadsrätter.
Promemorieförslaget innebär att ifrågavarande aktieförvärv visserligen blir lillståndspliktiga men atl förvärvstillstånd inte får vägras på grund av hänvisningen i 10§ sista stycket promemorieförslaget till 4§. Jag delar emellertid SBC:s uppfattning att förvärvskonlrollen i dessa fall innebär en onödig omgång. Jag biträder därför förslaget om att förvärv av aktier i sådana bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommunalskattelagen liksom f. n. helt undantas från tillståndsplikten. En bestämmelse härom bör tas in i 8§ tredje stycket tillståndslagen.
När det däremot gäller förvärv av andelar i sådana bostadsbolag som är handelsbolag har det inte framkommit några skäl som talar för en motsvarande ordning. Sådana förvärv kommer alltså att underkastas tillståndsplikt genom att undantaget i 2 § punkt 6 upphävs.
2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt
Svenska kommunförbundet och några kommuner har såväl i tidigare sammanhang som under remissbehandlingen fört fram önskemål om att lagens tillämpningsområde skall utvidgas till att också avse hyreshusen-heter som enbart innehåller lokaler (jfr prop. 1978/79: 164 s. 22). Jag delar emellertid uppfattningen i promemorian atl det inte har kommit fram något material som på ett avgörande sätt visar behovet av lagstiftning på detta område.
Jag vill i detta sammanhang ta upp ett par andra frågor rörande lagens tillämpningsområde. Det gäller vilka slags förvärvare som enligl 2§ punkt 2 lillslåndslagen skall vara undantagna från tillståndsplikt. Jag tänker då på det nuvarande undanlaget som befriar förvärv av riksorganisation av bo-
Prop. 1982/83:153 19
stadsrättsföreningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisafion från tillståndsplikt.
Enligt förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 67) avsåg man med uttrycket "riksorganisation" HSB och Svenska riksbyggen. Vid lagens tillkomst torde någon annan riksorganisation av bostadsrättsföreningar inte heller ha funnits. Numera finns det emellertid ytteriigare en riksorganisation av bostadsrättsföreningar, nämligen SBC. Denna organisation, liksom bostadsrättsföreningar som är anslutna till den, omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt.
De till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Så är inte fallet med den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Jag förordar därför atl undantagsregeln i 2§ punkt 2 utformas så atl den endast blir tillämplig på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen. Detta bör lämpligen ske genom att i lagtexten införs uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation.
Motsvarande ändring bör göras i 60 a § sista stycket bostadsrättslagen, där uttrycket "rikskooperativ organisation" f. n. används för att beteckna HSB och Riksbyggen (se CU 1981/82:41 s. 6).
HSB:s riksförbund har under remissbehandlingen också aktualiserat en annan'ändring i samma undantagssladgande. Förbundet påpekar att HSB-organisationen är uppbyggd i tre led, nämligen riksförbundet, regionala HSB-föreningar och lokala bostadsrättsföreningar. Av dessa omfattas de regionala föreningarna f. n. inte av undantaget fråii tillståndsplikt. Även dessa föreningar förvärvar emellerfid fastigheter, främst i samband med ombyggnad och sanering. De bör enligt förbundet också omfattas av undantaget. Jag biträder förslaget och förordar alltså att 2 § punkt 2 tillstånds-lagen ändras även i detta avseende.
2.3 Förfarandet hos konimunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m.m.
I promemorian diskuteras frågan om en närmare lagreglering av den kommunala prövningen av förvärvsanmälningar. Tanken på en sådan reglering avvisas emellertid, liksom tanken på inrättande av ett centralt register som innehåller uppgifterom lagfarna ägare till hyresfastigheter och om fysiska personer som är huvudintressenter i fastighetsägande bolag.
Jag delar uppfattningen i promemorian alt man inte lagstiftningsvägen bör låsa kommunerna vid en viss hög ulredningsnivå. Det finns emellertid anledning all se över de bestämmelser som gäller förvärvarens uppgiftsskyldighet vid en förvärvsanmälan. Enligt gällande lagstiftning behöver inte till en förvärvsanmälan fogas andra uppgifter än de som anges i I a § förordningen (1975: 1139) om tillämpning av lagen (1975: 1132) om förvärv
Prop. 1982/83:153 20
av hyresfastighet m. m. (tillämpningsförordningen). Dessa uppgifter avser inte förvärvarens möjligheter att uppfylla tillståndslagens krav för tillstånd. Då syftet med de nu föreslagna lagändringarna är att stärka del kommunala inflytandet vid förvärvsärendena fill hyresnämnderna, är del enligl min mening lämpligt att låta kommunerna få möjligheter atl redan vid prövningen av förvärvsanmälningarna begära samma uppgifter om förvärvarens personliga förhållanden som de som förvärvaren enligt 2 § första stycket och 4 § första stycket lillämpningsförordningen skall ge in till hyresnämnden. Eftersom en sådan uppgiftsskyldighet med hänsyn till 8 kap. 3 § och 7 S första stycket punkt 3 regeringsformen fordrar bemyndigande för regeringen i lag, föreslår jag alt elt sådant bemyndigande meddelas i en ny paragraf, 27 § i lillslåndslagen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i lillämpningsförordningen.
Vid sin förvärvsprövning bör kommunerna naturligtvis utnyttja den särskilda sakkunskap som hyresgästorganisationerna har på området och ta stor hänsyn fill deras mening. För att inte förfarandet skall bli alltför komplicerat, bör dock dessa organisationer inte få någon självständig rätt alt påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden ulan denna rätt bör endast tillkomma kommunen (jfr prop. 1978/79: 164 s. 15). Hyresgästorganisationernas intressen tillvaratas i erforderiig mån genom att de har ställningen som part vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och rätt att överklaga hyresnämndens beslut till bostadsdomstolen.
Vad slutligen gäller frågan om ett centralt, statligt register över fastighetsägare är del uppenbart att ett sådant register verksamt skulle kunna bidra till att förbättra kontrollmöjligheterna. Åtminstone f. n. hindrar dock del statsfinansiella läget att ett sådant register inrättas.
2.4 Förutsättningar för tillstånd
När ett tillståndspliktigl förvärv prövas av hyresnämnden, ankommer det på förvärvaren/sökanden att göra sannolikt att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar för atl erhålla förvärvstillstånd. Om han inte lyckas med detta, skall tillstånd vägras.
För tillstånd gäller samma förutsättningar beträffande såväl fastighets-förvärv som förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se 4 § första stycket och 10 S första stycket andra meningen lillslåndslagen). Sökanden skall sålunda göra sannolikt att han är i stånd atl förvalta fasligheten, att syftet med förvärvet är atl han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk som de boende har rätt all ställa samt atl han även i övrigt kommer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.
Enligt promemorian har det förekommit fall där förvärvaren har fått förvarvslillstånd trots att han har varit olämplig. Att tillstånd i sådana fall har lämnats beror enligl promemorian inte på alt bestämmelserna om
Prop. 1982/83:153 21
förutsättningarna för tillstånd har tillämpats felaktigt ulan på att bestämmelserna inte till alla delar är så utformade att de utestänger olämpliga förvärvare. I promemorian föreslås därför vissa ändringar av lillståndskriterierna i 4 § första stycket lillslåndslagen.
Den första förutsättningen för atl tillstånd skall kunna erhållas är, som nyss nämnts, alt förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten, I utredningen av Stockholms komm.un, som redovisas i promemorian, anförs att bevisbördan rörande förvärvarens ekonomiska och praktiska förutsättningar atl klara av fastighetsförvaltningen mot lagens ordalydelse ofta har lagts på kommunen i stället för på förvärvaren. I promemorian konstateras också att det ställs för låga krav på förvärvarens utredning om hans förmåga i dessa avseenden. Därför föreslås en skärpning av beviskravet på det sättet all tillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. På grund av skärpningen av utredningskravet i det nu angivna hänseendet föreslås å den andra sidan atl kravet på utredning från förvärvaren orn hans förmåga atl iaktta god sed i hyresförhållanden efterges. Förvärvstillslånd skall enligt förslaget inte få meddelas, om det kan antas att förvärvaren i något avseende inte kommer all iaktta god sed i hyresförhållanden.
Medan remissinstanserna tillstyrker förslaget i sistnämnda hänseende, anser flera av dem att skärpningen av beviskravet rörande förvärvarens möjligheter all sköta fastighetsförvaltningen ställer alltför stora krav på förvärvaren och avstyrker därför förslaget i denna del.
Jag skall i del följande diskutera utformningen av de olika lillståndskriterierna i lagen. Innan jag går närmare in på dessa, vill jag emellertid erinra om atl den prövningsordning som sedan 1979 gäller beträffande fastighetsförvärv och som enligl vad jag nu föreslagit (se avsnitt 2.2.2) också skall omfatta aktie- och andelsförvärv innebär att i huvudsak endast kontroversiella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. En förutsättning är alltså att kommunen har funnit att förvärvaren av någon anledning är olämplig som fastighetsförvaltare. De förvärvare-som vill vidhålla förvärvet och därför söker tillstånd hos hyresnämnden anser å sin sida atl den kommunala bedömningen av deras lämplighet som fastighetsförvaltare är felaktig och påkallar därför en objektiv prövning av hyresnämnden.
Enligt 16 f§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden verka för att utredningen i ett ärende som prövas av nämnden får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. Bestämmelsen innebär atl hyresnämnderna skall bedriva en akfiv processledning. Utredningsansvaret åvilar dock parterna. Förvärvaren har enligt 16 a § samma lag samt 2 och 4 §§ i tillslåndslagens tillämpningsförordning alt i förvärvsärendet ge in viss utredning.
Prop. 1982/83:153 22
Från främst kommunalt håll har hävdals att hyresnämnderna i en del fall synes ha varit alltför passiva när det gäller att skaffa in ytterligare utredning i förvärvsärendena. Jag har givetvis den uppfattningen att utredningen i ärendena bör vara så fullständig som möjligt. Hyresnämnderna bör spela en aktiv roll när det gäller att fä utredningen fullständig. Jag vill ändå mana till viss försiktighet när det gäller hyresnämndernas medverkan i detta avseende. Det är här fråga om en process mellan två parter och hyresnämnderna måste i de kontroversiella ärendena anses ha en domstolslik-nande funktion, varför en långtgående, självständig aktivitet från deras sida kan rubba tilltron till deras objektivitet. Som anförs av hyresnämnden i Stockholm utesluter detta givetvis inte att hyresnämnden, om den känner fill någon för förvärvaren graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta till känna och bereder parterna tillfälle alt yttra sig häröver.
Då uppkommer nästa fråga, nämligen om det är förvärvaren eller hans motparter - kommunen och/eller hyresgästföreningen - som har utredningsskyldigheten i ärendet. Egentligen rör del sig om två frågor, nämligen dels om vilken part som har bevisbördan, dels om hur stark bevisning den som har bevisbördan måste prestera för atl beviskravet skall anses uppfyllt.
Som jag har sagt tidigare kommer prövningen inför hyresnämnden huvudsakligen att avse kontroversiella förvärv. Man kan alltså anta att kommunen och/eller hyresgästföreningen kommer atl göra invändningar mot förvärvarens påståenden. Vilka krav skall man kunna ställa på sådana invändningar? Skall man godta invändningar som inte har stöd i någon utredning?
Den gällande lydelsen av lillslåndslagen - förvärvaren har alt göra sannolikt att han uppfyller lagens tillståndskriterier - kan i och för sig ge ett visst fog för uppfattningen att bevisbördan genomgående ligger på förvärvaren och att hans motparter inte behöver på något sätt styrka atl de har fog för sina invändningar. En sådan onyanserad ordning är enligt min mening inte rimlig. I praxis synes det också ha förekommit att tillståndsmyndigheterna har lämnat sådana invändningar utan avseende som inte har haft stöd i någon åberopad utredning, vilket torde ha medfört att man på sina håll har fått uppfattningen alt förvärvarens motparter har fått bära bevisbördan.
Som jag nyss har antytt bör man anlägga ett mer nyanserat betraktelsesätt på frågan om bevisbördans fördelning. Även i detta san)manhang bör man tillämpa den allmänna principen om att bevisbördan bör åvila den part som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan. Med denna utgångspunkt vill jag alltså anlägga följande synpunkter på frågan om bevisbördans fördelning vid prövningen enligt lillslåndslagen.
I de fall dä förvärvarens motparter har möjligheter att förebringa en egen utredning rörande förvärvarens olämplighet i något avseende, t, ex. att han
Prop. 1982/83:153 23
i tidigare hyresförhållanden inte har skött sig, varit föremål för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen osv., bör det enligt min mening inte vara tillräckligt att motparterna påstår att ett visst för förvärvaren besvärande faktum föreligger. Del är rimligt att kräva att den som framför invändningen visar att det finns åtminstone ett visst fog för den. Beviskravet i detta avseende bör emellertid inte ställas högt. Om det sålunda visas tillräckligt fog för invändningen, bör förvärvarens påståenden inte godtas med mindre de vinner stöd av den molbevisning som förvärvaren kan tänkas åberopa inför hyresnämnden (jfr bosladsdomsto-lens motivering i rättsfallet 15/79, som refererats i promemorian).
I andra fall torde dock förvärvarens motparter ha små möjligheter att förebringa någon egen utredning. Jag tänker främst på det förvärvskriterium som avser förvärvarens praktiska och särskilt hans ekonomiska förutsättningar atl förvalta fasligheten. I dessa fall bör bevisbördan otvetydigt läggas på förvärvaren. Om tveksamhet sålunda föreligger, t. ex. rörande förvärvarens möjligheter att ekonomiskt klara förvaltningen, bör hyresnämnderna aktivt verka för att förvärvaren kommer in med utredning rörande sina förutsättningar i detta avseende. Han bör alltså kunna åläggas atl presentera en förvaltningskalkyl, upprättad av revisor, bank eller annan fristående sakkunnig. Besiktning av fastigheten är också ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas.
Den nu skisserade ordningen anser jag utgöra en rimlig fördelning av bevisbördan mellan förvärvaren och hans motparter i prövningsförfaran-del inför hyresnämnden. Jag anser det lämpligt alt lagtexten rörande de olika lillståndskriterierna nyanseras i enlighet härmed.
1 fråga om det första tillståndskriteriet - förvärvaren skall "göra sannolikt" att han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten - skulle det i och för sig inte behövas någon lagändring för atl klargöra frågan om bevisbördans fördelning. Däremot aktualiseras frågan hur det beviskrav som åvilar förvärvaren skall komma till uttryck i lagen. Det kan nämligen i och för sig hävdas att redan den nuvarande formuleringen - att förvärvaren skall "göra sannolikt" alt han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna atl förvalla fastigheten - innebär ett relativt högt beviskrav. Den nuvarande formuleringen synes dock ha medverkat till den rådande oklarheten huruvida kravet skall anses uppfyllt i fall då tveksamhet råder rörande förvärvarens kvalifikationer. En sådan tveksamhet bör enligt min mening vara till nackdel för förvärvaren. För att undanröja denna oklarhet bör beviskravet enligt min mening skärpas på sätt som föreslagits i promemorian, dock att dennas formulering "på ett övertygande sätt" bör såsom övertydlig utgå. Jag föreslår alltså att fillståndskall vägras, om inte förvärvaren visar att han är i stånd att förvalla fasligheten.
Som tidigare nämnts föreslås i promemorian att den nuvarande skyldigheten för förvärvaren att göra sannolikt att han kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden skall ersättas med en regel om att förvärvstillstånd skall
Prop. 1982/83:153 24
vägras, om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta sådan god sed. Med stöd av en sådan regel skulle man enligt promemorian kunna vägra tillstånd i fall då förvärvaren har uppträtt klandervärt mot hyresgäster i tidigare ägda hus eller då han har upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.
I likhet med remissinstanserna tillstyrker jag promemorieförslagel i denna del. Därmed beaktas de svårigheter som kan föreligga för förvärvaren atl förete utredning rörande sitt framtida uppträdande som hyresvärd, särskilt när han för första gången förvärvar en hyresfastighet.
Det kvarstående lillständskriteriet enligt lagen är att förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bosladsför-valtning och därvid hälla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt atl ställa. 1 promemorian diskuteras frågan vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian manas till försiktighet vid tillslåndsgivningen i sådana fall, men någon lagändring anses inte påkallad. Jag har samma uppfattning.
Som påpekas av bostadsdomstolen innehåller promemorieförslaget emellertid en ändring av lagtexten, som inte har kommenterats närmare. Uttrycket "idka bostadsförvallning" föreslås nämligen utbytt mot "förvalta fastigheten". Enligt bostadsdomstolen antyder den nuvarande formuleringen att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det. Bostadsdomstolen pekar på att man på grund av lagtextens nuvarande avfatlning har vägrat förvärvstillslånd i fall då det har kommit fram alt köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet har rått på den punkten. Nu förekommer det enligt domstolen att seriöst arbetande byggnadsföretag köper saneringsmogna - ibland helt evakuerade - bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommunalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en bostadsrättsförening. Jag delar domstolens uppfattning alt det knappast är förenligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra sådana byggnadsföretag förvärvstillstånd. Enligt min mening medger den i promemorian föreslagna lydelsen av lagtexten alt förvärvstillstånd kan lämnas i nu angivna fall. Jag biträder därför promemorieförslaget.
Enligt promemorian kan man med stöd av lagens nuvarande tillståndskriterier vägra tillstånd i sådana fall då förvärvaren har betalat ett för högt pris för fasligheten - nämligen om detta tyder pä att förvärvaren inte har förvallningssyfte eller förmåga atl ekonomiskt klara av fastighetsförvaltningen - samt då förvärvaren som arbetsgivare har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda eller då han har stora skatteskulder. Av detta skäl avvisas i promemorian ett förslag från Stockholms kommun om nya lagbestämmelser härom. bl. a. en generalklausul som innebär att förvarvslillstånd skall vägras om förvärvaren kan anses olämplig från allmän synpunkt.
Prop. 1982/83:153 25
Stockholms kommun har vid remissbehandlingen vidhållit sitt förslag och även ett par andra remissinstanser ifrågasätter om man under lagens nuvarande kriterier kan inrymma de i promemorian angivna exemplen på förvärvarens försummelser m. m. Om sådana omständigheter bör föranleda att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta enligt dessa remissinstanser komma till uttryck i lagtexten.
Jag biträder uppfattningen i proinemorian atl den omständigheten att förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten kan bedömas enligt nuvarande tillståndskriterier. Någon särskild lagbestämmelse därutöver anser jag inte vara erforderlig. Som jag har anfört tidigare (avsnitt 2.1) delar jag däremot den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att man inte med stöd av de nuvarande tillståndskrilerierna kan beakta alla former av olämplighet hos förvärvaren, t. ex. misskötsamhet med skatter och avgifter eller samröre med ekonomisk brottslighet. Liksom flera remissinstanser anser jag att del behövs en allmänt hållen regel som läcker sådana och liknande former av olämplighet. Jag föreslår alltså att förvärvstillstånd även skall vägras om det kan antas atl förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Genom detta tillägg kan alla omständigheter som avser förvärvarens personliga förhållanden beaktas. Om förvärvaren är en juridisk person, får bestämmelsen tillämpas på den eller de personer som har ett väsentligt inflytande över denna.
Jag biträder i likhet med remissinstanserna förslaget om att hyresnämnderna skall ha möjlighet all anlita även andra experter än tekniker för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Delta föranleder en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
2.5 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har trätt i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364). Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja sin fastighet, skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den. Till grund för den nya lagstiftningen låg betänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt, som avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.
Bostadsrättskommittén föreslog alt ett undantag skulle göras för fastigheter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se betänkandet s. 194). Detta förslag genomfördes emellertid inte (se prop. 1981/82: 169s. 40ochCU 1981/82:41 s. 5). Som skäl för detta anfördes bl. a. att det är ett rättvisekrav att
Prop. 1982/83:153 26
hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgäster att genomföra en ombildning till bostadsrätt.
Enligt min mening finns det nu anledning att ändra lagen på denna punkt. En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indirekt ägande. Det finns då inte heller några motiv att tillgripa utförsäljningar, inom den allmännyttiga sektorn för att främja boendeinflytandet. Vad jag nu sagt gäller även fasligheter som i övrigt ägs av det allmänna.
Det finns även en annan omständighet som talar för ett undantag för ifrågavarande fastigheter. De säljs nämligen inte i någon större utsträckning och en intresseanmälan får därför i allmänhet inte någon betydelse utan innebär endast onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna.
På grund av det anförda förordar jag att ett undantag i överensstämmelse med bostadsrältskommitténs förslag tas in i 2 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ett sådant undantag gör alt intresseanmälningar som eventuellt redan kan ha gjorts förlorar sin verkan. Det kan emellertid tänkas att hyresgästerna redan har fått ett erbjudande att förvärva en fasfighet (hembud har skett med den nya lagens terminologi). I ett sådant fall bör äldre bestämmelser fortfarande gälla och förfarandet enligt lagen få fortsätta. Övergångsbestämmelserna bör utformas i enlighet med vad jag nu har anfört.
Inom justitiedepartementet pågår f.n. arbete med en departementspromemoria med förslag till ändringar i förköpslagen (1967:868) som syftar till att i olika avseenden utvidga förköpslagens tillämpningsområde. I det sammanhanget finns det också anledning att ta upp frågan om förhållandet mellan förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (jfr prop. 1981/82:169 s. 54 och CU I981/82:.41 s. 4 och 10).
3 Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Förslagen bör fogas till protokollet i delta ärende som bilaga 3.
Prop. 1982/83:153 27
4 Specialmotivering
4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
2 §
Punkt 2. Ändringarna, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3), innebär att av bostadsrättsorganisationerna endast de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt till dessa anslutna regionala och lokala föreningar kommer att vara undantagna från tillståndsplikten.
Punkterna 6 och 9. Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1). De innebär att den som förvärvar en ideell andel i en fastighet inte längre är undantagen från lillståndsplikt. Han är alltså tvungen att anmäla förvärvet till kommunen och all, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Som framgår av 4 S andra stycket andra punkten får tillstånd dock inte vägras då ett andelsförvärv uppenbarligen sker för bostadsändamål.
Det nu gällande undantaget i punkt 6 beträffande förvärv av fastighetsandelar för bostadsändamål gäller också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag genom en hänvisning i 9 § andra stycket. Motsvarigheten fill sistnämnda stadgande - i lagrådsremissen 9 § tredje stycket första meningen — föreslås nu också ändrat, så att undantaget även i denna del upphävs. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har dock förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag helt undantagits från tillståndsplikten, se 8 § tredje stycket.
3 §
Ändringen i andra stycket är redaktionell.
4 §
Första stycket. Stadgandet har ändrats redaktionellt genom uppdelning av tillståndskriterierna i fyra punkter, varav punkt 4 är helt ny. När del gäller de sakliga ändringarna, får jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,4).
Andra stycket. Även detta stadgande har indelats i punkter. Punkt 2 är ny och har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.2.1) och vid 2 §. Genom hänvisningen i den nya 10 a § andra stycket till 4§ blir stadgandet också tillämpligt på förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag, i vilka nyttjanderätt till bostad i bolagels fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel och som inte är helt undantagna frän lillståndsplikt på grund av det nu tillagda tredje stycket i 8 §.
Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.
Prop. 1982/83:153 28
7 § ■
I andra stycket har hänvisningen till 2 § punkt 9 utgått.
8 S
Tredje styckel. I enlighet med vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har genom detta nya stycke gjorts undanlag från lillståndsplikten för förvärv av aktier i s. k. äkta bostadsaktiebolag.
9 §
Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2).
Första stycket första meningen. Ändringen innebär att tillslåndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas. F. n. fordras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeslåndet är mer än tre gånger så stort som det bokförda värdet av övriga tillgångar. Bestämmelsen ändras nu så att lillståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.
Första stycket andra meningen. Det nuvarande systemet med förvärvsanmälan till kommunen vid faslighetsförvärv skall också tillämpas vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I överensstämmelse med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligl I § andra stycket har i förevarande stadgande tagils in en bestämmelse om alt förvärvstillstånd beträffande aktier och andelar endast behövs om prövning påkallas av kommunen.
Andra stycket motsvarar nuvarande första stycket andra meningen.
Tredje stycket. Ändringen innebär att även förvärv i bosladsanskaff-ningssyfle av aktier och andelar i bostadsbolag — utom i sädana s. k. äkta bostadsaktiebolag som avses i 8 § tredje stycket - är underkastade tillståndsplikt (jfr specialmotiveringen till 2 § punkt 6, 4 § andra stycket punkt 2 och 8 § tredje stycket).
10 §
Paragrafen, som i förhållande till gällande lag har en helt ny lydelse men som motsvarar 10 § försla-tredje styckena i promemorieförslaget, reglerar frågor om förfarandet med anmälan till kommunen av lillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se avsnitt 2,2,2).
Enligt/ör.v/fl stycket första meningen skall den som gör elt tillståndspliktigl förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta fill den kommun där huvuddelen av bolagels fasta egendom är belägen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall enligl andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligl tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlätaren
Prop. 1982/83:153 29
och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats.
Av anmälan bör framgå hur många aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteckning, taxering och lypkod för den tillståndspliktiga fasta egendom som bolagel innehar samt antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom får tas in i tillämpningsförordningen med stöd av bemyndigandet i den nya 27 §. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3) bör kommunen ges rätt att fordra in uppgifter som belyser förvärvarens personliga förutsättningar att uppfylla tillständskriterierna. Bestämmelser härom får också tas in i tillämpningsförordningen.
Det nya förfarandet innebär att fillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller faslighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associationsrältsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 § andra stycket, men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.
Tredje stycket innehåller bestämmelser om kommunens åligganden vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller beträffande fasfighelsförvärv enligl 3 a § första stycket.
10a §
Paragrafen, vars första stycke är nytt medan andra stycket motsvarar 10 § första stycket andra meningen i gällande lillståndslag, motsvarar 10 § fjärde och femte styckena i promemorieförslaget. Den reglerar hyresnämndens befattning med de lillslåndsärenden som anmälts till nämnden av kommunen.
10 b §
Paragrafen motsvarar delvis 10 § andra stycket i gällande lag och 10 a § första stycket i promemorieförslaget. Den har i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med bestämmelserna i 5 § om ogiltighet vid fastighetsförvärv. Eftersom samma syslem med förvärvsanmälan till kommunen skall gälla för såväl faslighets- som aktie- och andelsförvärv stadgas, i enlighet med vad som gäller enligt sistnämnda paragraf, i punkt 1 atl underlåten förvärvsanmälan till kommunen av lillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv medför att förvärvet är ogiltigt. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1) har jag på anförda skäl avstyrkt promemorians förslag om andra sanktionsformer vid underiålen anmälan, nämligen en s. k. förvärvsavgift och hyresnämndens ogilligförklaringav förvärvet på begäran av kommunen.
Punkterna 2 och 3 överensstämmer i sak med gällande lag.
Prop. 1982/83:153 30
13 §
Ändringen i första stycket sammanhänger med det syslem med förvärvsanmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu införs. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av besut alt påkalla prövning enligl 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.
27 §
I paragrafen, som är ny, bemyndigas regeringen att meddela närmare föreskrifter om förvärvarens uppgiftsskyldighet (se avsnitt 2.3 i den allmänna motiveringen).
Övergångsbestämmelserna
I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla. Genom den nya lagen tas den nuvarande möjligheten att erhålla förhandstillstånd av hyresnämnden till förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag bort i vissa fall, se 10 § andra stycket, I likhet med vad som uttalades i samband med 1979 års ändringar i lagen anser jag atl del inte behövs någon särskild bestämmelse om att ett med stöd av äldre bestämmelser meddelat förhandstillstånd bibehåller sin giltighet, även om förvärvet sker först efter den 1 juli 1983 (jfr prop. 1978/79:164 s. 38).
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
4 §
I paragrafen har endast en redaktionell ändring gjorts.
5 §
I paragrafens andra stycke stadgas nu alt hyresnämnden får anlita teknisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt atl ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå i land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 2.4 i den allmänna motiveringen).
16 b §
Ändringen i femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag.
Prop. 1982/83:153 31
4.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)
60 a §
Ändringen i sjätte stycket, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3), innebär att undantag görs endast för bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen Ofr CU 1981/82:41 s. 6).
4.4 Förslaget
till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt
2 § ' •
Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att lagen inte gäller fastigheter som ägs av angivna rättssubjekt.
Enligl övergångsstadgandet gäller dock äldre bestämmelser, om hembud har skett före ikraftträdandet av lagändringen.
5 Hemställan
Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till
1. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
6 Beslut
Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.
Prop. 1982/83:153 32
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde 1983-03-17
Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, justitierådet Rydin, regeringsrådet Brink.
Enligl protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådels yttrande över förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,
2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Rolf Strömberg.
Vid ärendets behandling har förelegat en den 9 mars 1983 till lagrådet inkommen skrift från Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC).
Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:
Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
2§
Enligt gällande lydelse av punkt 2 i förevarande paragraf fordras inte tillstånd för förvärv som görs av bl. a. riksorganisation av bostadsrättsföreningar saml bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation. I lagrådsremissen föreslås, såvitt nu är i fråga, att undantagna från tillståndsplikten skall vara folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisafion av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) anför föredragande statsrådet att man vid lagens tillkomst med uttrycket "riksorganisation" avsåg HSB och Svenska riksbyggen, som vid den tiden torde ha varit de enda riksorganisationerna av bostadsrättsföreningar. Numera finns det enligt statsrådet emellertid ytterligare en sådan organisation, nämligen Sveriges bostad', '»ttsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Denna organisation ocl- till organisationen anslutna bostadsrättsföreningar omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt. Föredragande statsrådet fram-
Prop. 1982/83:153 33
håller att, till skillnad från vad som gäller för de till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna, den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC inte har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Han förordar därför att undantagsregeln i förevarande punkt utformas så att den blir tillämplig endast på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen, och att detta bör ske genom att uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation införs i lagtexten.
Såsom framgår av det anförda är den avsedda innebörden av lagförslaget i denna del att SBC och anslutna föreningar, som enligt bestämmelsens nuvarande lydelse är undantagna från tillståndsplikt, framdeles skall vara underkastade lagens krav på förvärvstillstånd. Lagrådet, som inte har att gå in på de sakliga överväganden som utgör grund för förslaget i förevarande del, konstaterar att det inte strider mot något grundlagsstadgande eller mot rättsordningen i övrigt att inskränka undantaget att gälla föreningar av viss typ. Däremot anser lagrådet att det uttryck, "folkrörelse-kooperafiv", som valts för att undantagsregeln i punkt 2 skall bli tillämplig endast på vissa bostadskooperativa organisationer icke är ägnat att tillgodose detta syfte. Redan ordet "folkrörelse" är i sig obestämt. Dess innebörd varierar från tid till annan och motiven för den föreslagna lagändringen innehåller jnga anvisningar som kan ge en uppfattning om vilket innehåll lagstiftaren velat tillägga ordet. Det av orden "folkrörelse" och "kooperativ" sammansatta uttrycket "folkrörelsekooperativ" får med hänsyn till det anförda en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges.
På grund av vad sålunda har anförts förordar lagrådet att uttrycket inte införs i punkt 2 av förevarande paragraf för att avgränsa de riksorganisationer av bostadsrättsföreningar som skall omfattas av lagens undantag från tillståndsplikt från andra riksorganisationer av bostadsrättsföreningar.
Eftesom lagrådsremissen — utöver kravet på en "bostadssocial grundsyn" - inte ger erforderlig ledning i fråga om de kriterier som bör gälla för att en sådan avgränsning skall kunna göras på ett klart och entydigt sätt, saknar lagrådet underlag för att föreslå annan utformning av bestämmelsen som kan tillgodose syftet med lagförslaget i förevarande del. I följd av det anförda avstyrker lagrådet det remitterade förslaget om ändring i nu berörd del av punkt 2 av förevarande paragraf.
Mot förslaget att undantaget från tillståndsplikt skall utvidgas fill att omfatta också regionala organisationer av bostadsrättsföreningar har lagrådet intet att erinra.
Med hänsyn till det anförda föreslås att endast den ändringen görs i punkt 2 i förevarande paragraf att mellan orden "riksorganisation" och "av bostadsrättsföreningar" inskjutes orden "eller regional organisation".
3 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 34
4§ ■
Enligt nuvarande lydelse av denna paragraf gäller som villkor för förvärvstillstånd bl. a. att sökanden gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten. Motsvarande viflkor har i första stycket punkt I i förslaget skärpts så till vida att förvärvaren skall visa att han har nämnda förmåga. Orsaken till denna skärpning framgår av den allmänna motiveringen till stadgandet (avsnitt 2.4).
Avsikten med det föreslagna beviskravet torde inte vara att förvärvaren måste prestera "fullt bevis" om att han är i stånd att förvalta fastigheten. Ett sådant krav synes alltför långtgående. Innebörden av förslaget torde närmast vara att förvärvaren skall förebringa sådana omständigheter att man med fog kan utgå från att han har såvl praktiska som ekonomiska, möjligheter att förvalta fastigheten. Tolkad på detta sätt bör bestämmelsen kunna godtas.
Efter de särskilda tillståndskriterierna i punkterna 1—3 i första stycket upptar förslaget under punkt 4 den generella bestämmelsen att förvärvstillstånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Lagtexten ger inte någon antydan om vad som menas med att vara från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten i fråga. Motiven ger inte heller mycket ledning för tillämpningen. Av dem framgår emellertid att stadgandet främst tar sikte på fall då förvärvaren har varit misskötsam med skatter och avgifter eller varit inblandad i ekonomisk brottslighet.
Enligt lagrådets bedömning är det från rättssäkerhetssynpunkt otillfredsställande med en så allmänt hållen regel som det här gäller. Den ger utrymme för en ganska godtycklig och för den enskilde oförutsebar tillämpning. Regleringens inriktning och räckvidd bör på något sätt komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår därför att den här behandlade punkten ges följande lydelse:
"4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn fill brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten."
27§
För att innebörden av bemyndigandet för regeringen enligt denna paragraf skall framgå tydligare föreslår lagrådet att paragrafen får följande lydelse:
"Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag."
Övergångsbestämmelserna
Uttalande av föredragande statsrådet ger vid handen att avsikten är att förhandslillstånd till förvärv av aktier och andelar i handelsbolag, som
Prop. 1982/83:153 35
meddelats före den nya lagens ikraftträdande, skall bibehålla sin giltighet även om förvärvet sker först efter ikraftträdandet och utan hinder av att enligt den nya lagen förhandstillstånd ej kan meddelas beträffande vissa typer av förvärv. Med det synsätt som ligger bakom detta uttalande synes följdriktigt vara att beträffande före lagens ikraftträdande gjorda, men då ej slutligt prövade ansökningar om förhandstillstånd till förvärv äldre lag skall tillämpas och då också i det fall att ansökningen avser sådant förvärv till vilket förhandstillstånd ej kan ges enligt den nya lagen. Den här angivna lösningen av sistnämnda övergångsproblem kräver otvivelaktigt ett särskilt stadgande. I klarhetens intresse synes då lämpligt att övergångsspörsmålen beträffande förhandstillstånd i sin helhet uttryclcligen regleras. Det förordas därför att till det remitterade förslagets övergångsbestämmelser fogas två nya meningar av förslagsvis följande lydelse:
"Före ikraftträdandet meddelat förhandstillstånd, till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller även därefter. Beträffande prövningen av sådan ansökan om förhandstillstånd till dylikt förvärv som ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser,"
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Förslaget lämnas utan erinran.
Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)
Under hänvisning till vad lagrådet anfört vid 2§ förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. avstyrker lagrådet den föreslagna ändringen i förevarande lag.
Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Lagrådet, som noterar att det nu framlagda förslaget till ändring i förevarande lag ej belysts genom remissbehandling eller annat liknande förfarande efter det att frågan prövades i samband med lagens antagande, finner ur de synpunkter lagrådet har att beakta ej anledning till erinran mot förslaget.
Prop. 1982/83:153 36
Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde 1983-03-17
Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström
Föredragande: statsrådet Gustafsson
Proposition om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.
Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.
Lagrådet har i och för sig inte något att erinra mot att regeln om undantag från tillståndsplikten i 2§ punkt 2 tillståndslagen ändras, såvitt gäller riksorganisationer av bostadsrättsorganisationer, så att den bara kommer att avse HSB och Riksbyggen. Lagrådet anser emellertid att det uttryck, "folkrörelsekooperativ", som har valts för att åstadkomma den önskade avgränsningen har en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext. Eftersom lagrådet anser sig sakna underlag för att föreslå någon annan utformning av bestämmelsen avstyrks den föreslagna lagändringen i del nu berörda hänseendet. I överensstämmelse härmed avstyrker lagrådet även den föreslagna ändringen i 60a§ bostadsrättslagen.
Uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation kan väl sägas sakna en i och för sig önskvärd pregnans. Något annat uttryck är dock svårt att finna. I motiven har jag också klart angett att därunder inte faller några andra bostadskooperativa organisationer än HSB och Riksbyggen, varför någon risk för misstolkning eller missförstånd enligt min mening inte torde kunna
' Beslut om lagrädsremiss fattat vid regeringssammanträde den 3 mars 1983.
Prop. 1982/83:153 37
befaras. Jag är därför inte beredd att frångå det remitterade förslaget i nu berörda delar.
Jag ansluter mig till vad lagrådet uttalat rörande tolkningen av 4 § första stycket punkt I tillståndslagen och godtar också lagrådets förslag till precisering av punkt 4 i samma paragraf.
Jag godtar även lagrådets förslag till utformning av 27 § tillståndslagen liksom, med några redaktionella jämkningar, förslaget till ytterligare övergångsbestämmelser till samma lag.
Hemställan
Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen
att anta de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.
Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.
Prop. 1982/83:153 39
Bilaga 1
JUSTITIEDEPARTEMENTET
ÄNDRADE REGLER OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHETER
Ds JU 1982:12
Prop. 1982/83:153 40
Innehålla fört eekning Sid.
1 PÖHFATTNINGSFÖRSLAG
1.1 Förslag till la om äaåxing i lagen (I975!ll32) om förvärv av hyresfastighet is.in*
1.2 Förslag till-lag om ändring i lagen (1973 !l88) om arrendenfiiimder och hyrea-nfimnder
1.3 Forsla.; till lag om ändring i kommunal-
skattelagen (1928:370)
1.4 röralag till lag om ändring i bokförings
lagen (1976:125)
1.5 Förslag till förordning om ändring i
förordningen (1975:1139) om tillämpningen
av lagen (1975:1132) om förvar* av hj-res-
fastiet m.m. -
1.6 Förslag till förordning om ändring i utsök-
ningaförrdningen (1981:981)
2 miKIflllllC
3 GÄLUKDE RATT
3.1 Fastighets förvärv
5.1 Aktie- och andelsförvärv
3.1 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse
3.2 Förfarandet vid prövning enligt tillståndslagen
4 ' STATISTISKA UPPGIFTER
5 STOCKHOLMS KOMMUNS UTHEINIHG OM FASTIGHETS-HAHDEEN OCH TILLSTInISLACES M.M.
6 TIDIGARE RIKSDAGSBEHANDLING
7 ÖT2RVÄGAMDE1I
Prop. 1982/83:153 41
7.1 Tillståndslagens tillämpningsområde
7.1.1 Förvärv av andel i fastiet
7.1.2 Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag
7.1.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt
7.2 Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndapllkt vid aktie- och andelsforvfirv
7.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan sv tillståndspliktiga förvärr
7.4 Tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen
8 UPPRÄTTADE FÖRFATTNIHGSPÖESLAG
9 SPECIALMOTIVERIHG
9.1 Förslaget till lag om ändring,! lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastig
het m.m.
9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyrea-nämnder
9.3 Förslaget till lag om ändring i kommnnal-akattelagen (1928:370)
9 4 Förslaget till lag om ändring i bok-
förlneslagon (1976:125)
9.5 . Förslaget till rör ordning om ändring i
rdrordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-faåtiet m.m.
9.6 Förslaget till förordning om ändring i
utEökningsförordningen (1981:981) .
10 SAMMANFATTNING
Prop. 1982/83:153 42
1 FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
1.1 Förslag till
Lag om ändring i lajen (1975:1132) om förvärv av hTeafastjghet m.m.
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1375:1132) om förvärv av hyresfastiet m.m.
dels att 2, 4i 7, 9, 10 och 13 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a §, 10 b och 10 o §§, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2§ |
Förvärvstillstånd fordras ej
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,
2. om staten, komimin, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening
ansluten till sådan organisation är förvärvare,
j,
'. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om Tdrvaltning av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning
vilken enligt lag eller enligt
reglemente eller bolagsordning som regeÄngen
fastställt är skyldig ätt åter
avyttra egendomenj
5. om förvärvaren är
gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller
när ma\ra-r förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt
1 Lagen omtrycket 1979:507.
2 Senaste lydelse 1982:628.
43 |
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Under förutsättning att överlätaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av. fast egendom m.m.,
6.om förvärvet avser andel i fastiriiet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famil.i bostad på fastigheten.
X. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska Törvärv av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska Tdr-värv av fast egendom m.m.,
8. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion,
7. om rdrvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
■ 9". dm andel 1 fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som e.i enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnänmda andel.
Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden
e.1 gör sannolikt att han är 1 stånd
att rörvalta fastigheten, att syftet med
föx'väi'vet
är att han skall idka 'bostadsförvaltn-'ng och därvid
hålla fastigheten 1 sådant Skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa
sant att han även 1 övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
4§
Förvärvstillstånd
får meddelas endast om förvärvaxen på ett övertygande sätt visar att han är
i atänd att förvalta fastigheten och' gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall Törvalta
fastigheten ■ och därvid hålla den i sådant
skick att den motsvarar de ansnräk de boende
enligt lag har- rätt att ställa.. Förvärvstillstånd
får inte meddelas, on det kan antas
att rörvärvaren i något avseende inte kommer att iaktta
god sed i hyresförhållanden.
Prop. 1982/83:153
44
.'Juvarar.de lydelse Fbrvärvstillstånd enligt denna lag får ej. vägras, om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler. än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvatillstäad meddelas även om de rörutsättningar som anges i första stycket e.1 föreligger.
Föreslagen lydelse Förvärvstillstånd enligt denna lag får inte vägras
1. om det visas att fastieten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter,
2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen upnenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famil.i bostad vå. fastigheten.
Skall fastigheten enligt gällande planei användas för annat ändamål än Tdr upprörande av hyreshus, får förvärvs-tillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
7§ Eax förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gä i verkställighet, om kosmiunen eller hyresnämnden icke återkallar sin franställning i ärendet.
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaxas, som nm egendomen blivit utmätt för fordran med bästa Törmånsrätt- däri efter, 1 förekommande fall, sädana rättieter som besvärade egendomen redan vid den ezelnitiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordriagax. Även om
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar aå Tdrfaras, som om egendoijien blivit utmätt för fordran med bästa rörmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om det
3 Senaate lydelse 1981:787.
Prop. 1982/83:153
45
Nuvarande lydelse det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckea, får Tdr-säljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt 1 egendomen i god tid före auktionen påkallat aärsklld värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrel-sen utaer. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, ernållit förvärvatillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får rdrvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det.
FöreslaTen lydelse i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske öm ej den bjudna köpe-akllllngen täcker även det värde som 1 ärendet har åsatts egendomen enli 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt 1 egendomen 1 god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvetlllatånd eller enligt 2 § 2, 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det.
Konmer försäljning ej till stånd vid auktionen, får komnrunen eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraift hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avgea ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.
Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning betalas av statsmedel.
Prop. 1982/83:153
46
Nuvarande lydelse
9 §
Äger bolag fast egendom som avses i 1 S och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga till- ■ gångar, får aktie eller andel i, bolaget 62 utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom aädant fång aom anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 5 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1585). Detsamma gäller 1 fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taaerade värdet av koncernens fasta egendom. som här avses, -är "•'""t tre gånger större än det sammanlagda bokförda . värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.
Föreslagen lydelse
Om ett bolag äger sådan fast egendom aom angeis 11 första stycket och egendomens taxerade Värde enligt senaste balansräkning är större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget inte utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § Törsta stycket eller genom Inlösen enligt 3 3'P- 3 § akrtie-bolagalagen (1975:1385). Förvärvstillstånd fordras dock endast om prövning enligt 10 tredne stycket •påkallas hos hyresnämnden.
Vid rörvärv av aktie eller andel i moderbolag gäller vad som 1 första stycket sägs om bolaget koncernen.
Bestämmelsema i 2 § 1 - gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras e.i till förvärv av aktie på grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna 1 förhållande till det anal aktier de förut äger.
Bestämmelsema 1 2 § 1 - gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras inte till förvärv av.aktie på grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna 1 förhållande till det antal aktier de förut äger.
10 §
Har tillgtånd till förvärv av aktie eller andel i bolag e.i ' sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. I fråga om
VidtlllståDdspliktiga rörvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet akedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den
Prop. 1982/83:153
47
Nuvarande lydelse
prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller i i' tillämpliga delar.
Föreslagen lydelse
fasta egendomen är belägen. Frågan om inom vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastighetemas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när rörvärvet har skett och om de vill-kor som har avtalats för förvärvet.
Göra e.i ansökan om förvärvstillstånd inom röreskriven tid och oå föreskrivet sätt eller vägras förvärvatlllatånd genom lagakraftägande beslut, är rörvärvet ogiltigt.
I fall som avses i 1 § 2-4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 5 kap. 3 g aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvatillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansöksn får 1 sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommunen påkgQa prövning enligt denna lag, skall beslutet härom anmälas till hyresnäjrmden inom tre minader efter det annsl an skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast mö.iligt och senast inom sa.mina- tid underrätta förvärvaren hTuruvida prövning på-kallas.
Har anmälan som avses i tred.je stycket g.jcrts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom
Prop. 1982/83:153 48
.'iuvarande lydelse Föreslagen lydelse
en månad från det att han fått del av röreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skal] innehålla en erinran om bestäjnmelsema i 10 a $ första stycket. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
I fråga om hyresnämndens prövning av ansökan om förvärvstillstånd gäller 4 $ 1 tillämpliga delar.
10 a §
Om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande som avses 1 10 $ f.järde stycket eller om förvärvatillstånd vägras genom laga.kraft-ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.
Om förvärvaren underlåter att 1 rätt tid anmäla förvärvet till kommunen enligt 10 första stycket, skall han • åläggas en avgift .(förvärvsavgift). Om kommunen begär det kan förvärvet också förklaras ogiltigt.
Om förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, utgör förvärvs-avgiften en procent av tajceringsvärdet av bolagets eller koncernens tillatånds-pliktiga fasta egendom. I annat fall minskaa den så berä.knade avgiften med hänsyn till förvärvets omfattning i förhållande till det totala antalet aktier eller andelar 1 bolaget. Om avgiften med hänsyn till eaständighetema framgtär som oskälig, får den .jämkas.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
10 b §
49
Föreslagen lydelse
Jjfågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken anmälan enligt 10 ? första stycket skall ske. Talan får dock inte tas upp till prövning sedan mer än tio år förflutit frän förvärvet.
För att säkerställa ett anspråk pä förvärvaavgift får hyresnämnden på yrkande av kommunen förordna om kvar-atad. Därvid gäller 1 tillämpliga delar vad som 1 15 kap, rättegångabalken är föreskrivet om kvarstad för for-drsn.
10 c §
Förvärvaavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till hälften staten och till hälften komniunen.
Tid fördelning mellan staten och kommunen av medel som har influtit skall medel 1 första hand avsättas för komrminena fordran..
Åtgärder för Indrivning av förvärvs-avgift får inte vidtas, sedan mer än tio år förflutit från det beslutet angående avgiften vann laga kraft.
13 § Fdrköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samband med att kommunen skall yttra sig i tillståndsärendet skriftligen hos hyres-xiäisnden anmäler att beslut att utöva
Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den 'tid som gäller för anmäl an enligt 10 tred.ie stycket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att ett beslut att utöva förköpsrätt har
4 Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153
50
Nuvarande lydelse förköpsrätt fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.
Föresla;>en lydelse
fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.
Frågan om förköp får också tas upp 1 samband med prövningen av fråga om förvärvsavgift. I fråga om anmälan och underrättelse gäller därvid första atycket. Kommunens anmälan skall dock ske senast när kommunen begär prövning av frågan om förvärvsavgift.
Har förvärvstillstånd meddelats, är fSrköpsrätten förlorad.
Denna lag träder i kraft den 1 juli I963. 1 frå om förvärv Som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Prop. 1982/83:153 51
1.2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 5. 16 b, 16 c, 23 och 52 §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4§ Byresnämnd som avses 1 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra atycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut aom avses 1 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist.
1 Lagen omtryckt 1980:97.
2 Senaste lydelse 1982:354.
52
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingelagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses 1 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden 1 den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, 1 fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses 1 9i 10 b, 17 eller I8 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, 1 fråga oin handelsbolag, där förvaltningen föres.
5§
Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastlet eller, "ä-r ärendet rör bostada-rättafastiet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör a"""" lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden» I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden 1 stället avse bostadsrättshavares förhållanden.
Hyresnämnden får anlita teknisk
Hyresnämnden får anlita expert att
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
expert att biträda nämnden, om
ärendets beskaffenhet eller
annat särskilt akäl föranleder
det.
53
Föreslagen lydelse
biträda nämnden, om ärendeta beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det.
Bestämmelserna 1 2.§ andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning 1 fråga om hyresnämnd.
Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelsema om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.
16 b § Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansölmingen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämma så att den ej understiger tre månader.
I ärende angående förvärvstillstånd akall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, aom beröra av ansökziingen, anses som sökandens motpaorter.
I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelsema i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.
Ansökan om tillstånd att förvärva
1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,
2. aktie genom köp eller genom inlöaen i-fall som avaea i 12 § andra atycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyreafastiet m.m.,
får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan- det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Prop. 1982/83:153
54
Nuvarande lydelse Föreläggande enligt 3 a- § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.
Föreslagen lydelse Föreläggande enligt 3 a § andra stycket eller 10 5 f.iärde stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.
16 c §
Ansökan om tillstånd till förköp enligt 17 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall göras skriftligen.
Ansökan om åläggande av förvärvsav-
o
gift och ogiltigförklaring enligt 10 a $ andra stycket samt om tillstånd till förköp enligt 17 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall göras skriftligen.
Bestämmelsema i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i denna paragraf.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avslsrives ärendet. Uteblir motpart från förhandling, får ärendet likväl avgöras.
23 §'
Om fullföljd av tstlan mot hyreanfiands beslut 1 ärende enligt 12 kap. jorda-r balken eller hyreaförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssaaering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastlgjiet m.m., enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) eller lagen (1982:352) om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadarätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § byres-förhandllngslagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479). 21 § bostadssaneringalagen (1973:531). 34 § bostadsfdrvaltningalagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m., I4 § bostadsanvisningslagen samt 15 § lagen om rätt till fastietsfdrvärv för ombildning till bostadarätt.
3 Senaste lydelse 1982:354.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
55
Föreslagen lydelse
Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd S&r talan föras särskilt, oo nämnden
1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,
2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, l6 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,
3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,
4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
5. utlåtit alg i annat fall än som avses i 3 i fräga som gäller allmän rättshjälp.
5. utlåtit sig 1 annat fall än som avses 1.-3 1 fräga som gäller allmän rättshjälpj.
6. utan samband med avgörande av saken utlåtit sig om kvarstad enligt 10 b § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.
Prop. 1982/83:153
56
l?uvaxande lydelse
Föres e.i talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller
12 kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyres-fdrhandlingslagen (1978:304),
13
a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 §
första atycket boatadsförvaltnings-lagen (1977:792) eller 9 eller 10 § bostadsanvisningslagen (1980:94), får beslutet verkställas
såsom lagat
32 §
Föreslagen lydelse
Om talan inte förs mot nämnds beslut enligt föl.iande paragrafer. får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:
9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken,
22,23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
13 a § denna lag,
13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792),
9 eller 10 § bostadsanvisningslagen (1980:94),
10 b $ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastIriiet m.m. i fråga om förvärvsavgift och kvarstad för sådan avgift.
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadaförvaltningslagen fbr-ordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej 'förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den 1 juli I983.
Prop. 1982/83:153 57
1.3 Förslag till
Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)
Härigenom föreskrivs att 20 § kommunalskattelagen (1928:370) skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Förealagen lydelse
20 § 'Vid beräkningen av inkomsten från särskild förvärvskälla skall alla omkostnader under beskattningsåret för intäkternas förvärvande och bibehållande avräknas från samtliga Intäkter 1 pengar eller pengars värde (bruttointäkt), som har influtit i förvärvskällan under beskattningsåret. Att koncernbidrag, som inte utgör sådan omkostnad, ändå skall avräknas i vissa fall och inräknas i.bruttointäkt hos mottagaren framgår av 45 § 3 mom.
Avdrag får inte göras för:
den skattskyldiges levnadskostnzuier och därtill hänförliga utgifter, såsom vad skattskyldig utgett som gåva eller som periodiskt understöd eller därmed jämförlig periodisk utbetalning till person 1 sitt hushåll;
kostnader 1 samband med plockning av vilt växande bär och svampar till den del kostnadema inte överstiger de intäkter aom är skattefria enligt 19 §<
värdet av arbete, som 1 den skattskyldiges förvärvsverksamhet utförts av den skattskyldige själv eller andre maken eller av den skattskyldiges bam som ej fyllt 16 är;
ränta på den skattskyldiges eget kapital som har nedlagts 1 hans fdrvärva-verksaohet;
svenska all manna skatter;
1 Senaste lydelse enligt prop. 1981/82:146 och 154.
Prop. 1982/83:153 58
Kuvara.nde lydelse Föreslagen lydelse
kapitalavbetalning på skuld;
avgift enligt 8 kap. studiestödslagen (1973:349);
avgift enligt lagen (1972:435) om överlastavgift;
avgift enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripande vid olovlig-t byggande m.m.;
avgift enligt 99 a § utlänningslagen (1980:376);
avgift enligt 26 § arbetstidslagen (1982:673);
avgift enligt 10 a $ andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av
h.vresfaatirfiet m.m.;
belopp, för vilket arbetsgivare är ansvarig enligt 75 § uppbördslagen (1953:272);
avgift enligt lagen (1976:206) om felparkeringsavgift;
överförbrukningsavgift enligt ransoneringslagen (1978:268);
ränta på lånat kapital till den del räntan täcks av sådant statligt bidrag som avses- i punkt 7 av anvisningarna till 24 §;
kapitalförlust m.m. 1 vidare mån än som får ske enligt' 36 §.
(Se vidare anvisningarna.)
Denna lag träder i kraft den 1 juli I983 och tillämpas första gången vid 1984 års taxering.
Prop. 1982/83:153 59
1.4 Forslag till
Lag om ändring i bokföringslagen (1976:125)
Härigenom föreskrivs att 19 § bokföringslagen (1976:125) skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
19 §
Balansräkningen skall i sammandrag redovisa rörelaens samtliga tillgångar och akulder aamrt eget kapital i rörelaen på balansdagen. Ställda panter och ansvaraförbindelser skall upptagas inom linjen.
För balansräkningen användes med de avvikelser aom betingas av rörelaens art och omfattning nedan intagna achema eller annan uppställningsform som ger en likvärdig överblick över rörelseis ställning.
I schemat angivna poster skall upptagas var för sig. Kompletterande poster ges beteckningar som tydligt anger vad som ingår 1 posten. För varje sammandragen post 1 balansräkningen skall i specificerad bilaga upptagas de belopp som ingår 1 posten, om icke postens sammansättning klart framgår av bokföringen i övrigt.
A Tillgångar
I Omsättningstlllgängar
1. Kassa- och banktillgodohavanden
2. Aktier och andra andelar
3. Obligationer och andra värdepapper
4. Täxelfordringar
5. Kundfordringar
6. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
7. Övriga fordringar
8. Varulager
9. Förskott till leverantörer
Prop. 1982/83:153 60
Nuvarande lydelse Förealagen lydelae
II Spärrkonto hos riksbanken för investeringsfond och liknande fonder, var för alg
III Anläggningstillgångar
1. Aktier och andra andelar
2. Obligationer och andra värdepapper
3. Lån till delägare och denne närstående personer
4. Andra fordringar
5. Förskott till leverantörer
6. Patent och liknande rättieter
7. Byrearätt och liknande rättigheter
8. Goodwill, som avses i 17 § första stycket
9. Oavakxiven utgift, som avses 1 17 § andra stycket
10. Skepp
11. Maskiner, inventarier och dylikt
12. Byggnader
13. Fast egendom, som ej är mn-skin eller byggnad
3 Skulder och eget kapital
I Kortfristiga skulder
1. Vaxelsknlder
2. Leverantörskulder
3. Skatteskulder
4. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
5. Övriga kortfristiga skulder
6. Förskott från kunder
II Långfristiga skulder
1. Avsatt till pensioner
2. Andra långfristiga skulder
III Obeskattade reserver
1. Lagerreserv
2. Investeringsfonder och liknande fonder, var för sig
3. övriga obeskattade reserver, var för sig
Prop. 1982/83:153 61
Nuvarande Ivdelae Föreslagen lydelse
IV Eget. kapital, med angivande av ingående belopp, insättningar eller
uttag under räkenskapsåret, redovisat årsresultat samt utgående belopp
C Ställda panter m.m.
1. Inteckningar i fast egendom, företagsinteckningar och andra inteckningar, varje slag för sig
2. Andra ställda panter och dämed jämförliga säkerheter, varje slag för sig, med angivande av de belastade tillgängamas värde enligt balansräkningen
D Ansvarsförbindelser
1. Diskonterads växlar
2. Borgensförbindelser och övriga ansvarsförbindelser
3. Pensionsåtaganden som ej upptagits bland skulderna ocb ej har täckning 1 pensionsstiftelses förmögenhet.
I 11 <> lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns sär-Hlr-'1da. Vipatäamelser om balansräkningens utformning när det gäller vissa aktiebolag och handelsbolag.
Denna lag träder 1 kxaft den 1 juli I983.
Prop. 1982/83:153 62
1.5 Förslag till
Förordning om ändring i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs 1 fräga om förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigfaet m.m.
dels att la, 2, 4 och 8 §§ samt rubriken närmast före 1 a § akall ha nedan angivna lydelse,
dela att i förordningen akall Införas tre nya paragrafer, 7 a, 7 t och 7 o §§, samt närmast före 7 a § en ny rubrik av nedan .angivna lydelse.
Nuvarande lydelae
Anmälan till komnmn av förvärv av faat egendom eller tomträtt
Föreslagen lydelae
Anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv
1 a § I anmäl an enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anges regis-terbeteekning för den egendom som avses med förvärvet. Vidare skall uppgift lämnas om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Förvärvaren skall också förete bevis om egendomens taxering och typkod. Anmäl an bör Innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress.
I anmälan enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anges regis-terbeter.kning för den egendom som avses med förvärvet. Vidare akall uppgift lämnas om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Förvärvaren skall oclcsä förete bevis om egendomens taxering och typkod.
1 Förordningen omtryckt 1979:511.
Vid anmälan enligt 10 S första stycket lagen om förvärv av hyres-
Prop. 1982/83:153
Nuvarande Ivdelae
63
■Föreslatcen lydelse
fastlriiet m.m. skall förvärvaren förete registreringsbevis avseende det bolag 1 vilket aktie eller andel har förvärvats samt bevis om taxering och typkod för bolagets fasta egendom. Där.iämte skall uppgift lämnas om
1. antalet aktier eller andelar som har förvärvats, förvärvarena tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bolaget.
2. antalet bostadslägenheter nå bolagets fastigheter.
jnmäTan bör innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress.
2§ I ärende om tillstånd till förvärv av faat egendom eller tomträtt enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren utöver vad som följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
1. uppge sitt medborgarskap eller, om förvärvaren är bolag, förening eller stiftelse, förete för förvärvaren gällande bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,
2. uppge avsikten med förvärvet.
3. uppge hxiruvida förvärvaren äger eller tidigare har ägt fast egendom som avses i 1 § lagen om förvärv av hyresfastiet m.m. eller aktie eller andel som avses i 9 § samma lag och huruvida han tidigare aökt tillatånd att förvärva- sådan egendom.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
64
Föresla,-n lydelse
4. uppge huruvida någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om förvärvaren tillhörig egendom, nämligen
a) särskild förvaltning enligt bostadsfdrvaltningalagen (1977:792)',
b) upprustningsåläggande eller användningsförbud enligt bostadssaneringslagen (1973:531) eller
c) föreläggande enligt 16 § lagen (1976:666) om påföl.lder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,
c) expropriation med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972: 719),
d) föreläggande eller förbud enligt
18 $ hälsoskyddslagen (1982;000).
e) expropriation med stöd av 2 kap.
7 § expropriationslagen (1972:719),
5. förete bevis om den med förvärvet avsedda egendomens taxering och typkod samt lämna uppgift om antalet bostadalägenheter som finns på egendomen,
6. uppge vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren
har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 § lagen om förvärv av hyresfastiet m.m.
Finner hyresnämnden att utredningen behöver kompletteras, får nämnden förelägga sökanden att inom visa tid komma in med sådan utredning. Efterkommes ej föreläggandet, får ärendet avvisas. Erinran om detta skall tagas in i föreläggandet.
Hyresnämnden kan för särskilt fall medge undantag från första stycket.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
65
Föresla/ren lydelse
4§
I ärende om tillstånd till förvärir av aktie eller andel i bolag enligt lagen
(1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren, utöver
vad som följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
1. lämna uppgifter enligt 2 § 1-i och 6,
1. lämna uppgifter enligt 2 § första stycket.
2. förete fångehandling, om sådan upprättats,
3. förete skriftlig på heder och samvete avgiven försäkran av överlåtare och förvärvare om vederlaget för aktiema,
4. förete den: resultaträkning, bal ana räkning och förvaltningsberättelse för bolaget som upprättats närmast före förvärvet,
5. lämna uppgift om det antal bostadslägenheter aom finns på bolageta hyree-fastieter.
Bestäfflmelsema i 2 § andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning i fall som avses 1 denna paragraf.
Ansökan om förvärvaavgift m.m.
7 a §
Ansökan om åläggande av förvärvs-avgift och
ogiltigförklaring enligt . •10 b § lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. skall inna- hålla uppgift om förvärvaren och om det förväj.'v
på vilket avgiftsskyldi
Bestämmelsema 12 6 andra och tred.ie styckena tillämpas även i fall som avaea i denna paragraf.
5 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelae
7 b §
66
Föreslagen lydelse
Sedan förvärvaavgiften har inbe-talata till kommunen åligger det kommunen att senast inom tre månader till länsstyrelsen inbetala det belopp som enligt 10 c 6 lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillkommer staten.
7 c §
Om beslut om ogiltigförklaring meddelas, skall överlätaren vmderrättas.
8§
I anmäl an till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastiet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköparätt enligt förköpslagen (1967:866).
I anmälan till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket eller 10 § tred.ie stycket lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköpsrätt enligt förköpalagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyreafaatig-het m.m.
Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta hyresnäjmiden därom.
Denna förordning träder i kraft den 1 juli I985.
Prop. 1982/83:153 67
1.6 Förslag till
Förordning om ändring i utsöknlngsförordningen (l98l:98l)
Härigenom föreslcclvs att 1 kap. 2 § utsöknlngsförordningen (l98l:98l) skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 kap. 2§ Som allmänna mål bandläggs, utöver mål om uttagande av böter, viten, skatter, tullar samt avgifter ocb liknande medel som tUlkommer staten ocb som får utsökas utan föregående dom, mål om uttagande av
1. belopp som bar förklarats förverkat eller som någon bar ålagts att betala som annan särskild rättsverkan av brott,
2. belopp som i ett mål eller ärende vid domstol eller annars 1 samband med en rättegång har utgått av allmänna medel ocb som enligt dismstolsns beslut skall återbetalas,
3. sådan kostnad för allmän rättshjälp aom part eller någon annan bar ålagts att ersätta staten enligt rättsbjälpslagen (1972:429),
4. vad som skall betalas enligt beslut som avses i lagen (1973:137) om ekonomiskt bistånd till svenska medborgare i utlandet m.m.,
5. avgifter som avses 1 11 kap. 95 § vattenlagen (1918:523),
6. avgifter enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,
7. förvärvsavgift enligt 10 a § andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m..
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelae
7. belopp som doiastol har ålagt någon att betala till staten, om enligt särskild föreskrift indrivning av beloppet får ske 1 samma ordning som gäller för skatt.
68
Föresla,?en lydelse
8. belopp som domstol har ålagt någon att betala till staten, om enligt särskild föreskrift indrivning av beloppet får ske 1 samma ordning som gäller för skatt,
8. utländsk allmän avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av utländsk skatt, tull ocb annan all män avgift.
9. utländsk -allmän avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av
utländsk skatt, tull ocb annan all män
avgift.
Denna förordning träder i kraft den 1 juli I983.
Prop. 1982/83:153 69
2 INLEDNING
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastlet m.m. (tillatånds-lagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastieter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).
Enligt tillståndslagen är förvärv av hyreafastieter 1 princip beroende av tillstånd av hyresnämnd. Tlllståndsplilct gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag 1 vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om koimminal förköpsrätt vid aktieöverlät ela er.
Bestämmelsesia om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i viaaa kommuner i landets tre storstadsområden. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79:164, CU 38,- rskr 372, SFS 1979:307). I sanband med denna lagändring ändrades också förfarandereglema så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hyresnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.
Tillståndslagen synes till stor del ha haft åsyftad effekt - spekulativa ocb av annan anledning icke önskvärda förvärv bar kunnat hindras. Frän kommunalt håll har också framhållits att lagen -säxslcilt efter 1979 års ändringar.-- givit kommunema en nyttig inblick i hyresbusmarknäden.
Lagen bar emellertid fortfarande viaaa brister. Detta gäller framför allt bestäomelsema om tillståndsplikt vid aktie- ocb andelsförvärv. Mycket tyder pä att dessa bestämmelser inte är tillräokligt effektiva och att många tillståndspliktiga förvärv aldrig blir prövade. Kritik bar också framförts mot gällande undantag i fräga om tillständspllkt vid förvärv av Ideella andelax av fastighet. Dessa imdantag bar ansetts möjliggöra ett kringgående av tillstånds-lagen.
Prop. 1982/83:153 70
Från flera håll har kritik också riktats mot hyresnämndemas och bostadsdomstolens tillämpning av bestämmelsema om förutsättningar för förvärvstillstånd i 4 § första stycket tillståndslagen. Kritiken går ut på att bevisbördan när det gäller förvärvarens lämpliet 1 strid mot lagbestämmelserna har lagts på kommunen ocb hyresgästföreningen i stället r på förvärvaren samt att kommunens inställning i tillståndsfrågan inte beaktas i tillräcklig omfattning.
Den s.k. Göt a-Finana-affären bar slutligen riktat uppmärksamheten pä komnnmemffs roll 1 förfarandet enligt lagen. Det har från vissa håll hävdats att kommunema avstår från att begära tillständs-prövning av anmälda fastighetsförvärv utan en tillräckligt ingående anslming av förvärvarna. önskemål bar därför framförts om en närmare reglering av kommunens behandling av anmäl da fastiets-förvärv.
Frågorna om tillståndaplikten vid förvärv av aktier ocb bolaga-andelax samt om tillämim in gen av 4 § första stycket uppmärksammades redan 1 1979 års lagstiftningsärende. Bostadsminiatem uttalade därvid 1 fräga om aktie- ocb andelsfdrväinren att bestämmelsema hade brister men att frågan om åtgärder fordrade ytterligare överväganden. När det gäller tillämpningen av 4 § första stycket tillståndalagen konstaterade bostadsministem att det kunde Ifrågasättas om reglerna om förutsättningar.- för tillstånd gav tillräckliga möjlieter att stoppa icke önskvärda förvärv ocb att det därför kunde finzias akäl tt se över reglerna i syfte att få till stånd en bättre kontroll. En sådan översyn borde emellertid enligt bostadsministem anstå till dess ytterligare erfarenheter vunnits av lagens tillämpning (prop. 1978/79:164 s. 22 ocb 26). SäsOT en viktig utgångspunkt för den kommande översynen näamdte bostadsministem 1 båda fallen Stockholms kommuns utredning om fastietahandeln ocb tillämpningen av tillståndslagen.
I denna departementspromemoria redovisas resultatet av den av bostadsministem utlovade översynen av tillståndslagen.
Prop. 1982/83:153 71
3 GÄLLANDE RÄTT
5.1 Fastigfaetsförvärv
Tillståndsplikten gäller enligt 1 § första stycket tillatånda-lagen vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen betecknats som hyreahuaenhet. Tillständspllktiga förvärv är enligt samma.lagrum för det första köp, byte och gåva. Därutöver föreligger tlilständspllkt vid vissa assoclatiozisrättsliga förvärv, såsom tillskott till boleig eller förening, utdelning ocb fusion. Enligt 1 § andra stycket fordras tillstånd endast om den kommun där den faata egendomen är belägen påkallar hyresnämndens prövning av tillståndsfrågan.
I 2 § stadgas vissa undantag frän tillståndsplikten. Kirvärvs-tillstånd fordras sålunda inte om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunal förbund (punkt l) eller om egendomen förvärvas av staten eller ett annat allmänt organ eller av allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till en sådan organisation (punkt 2). Vidare gäller undantag 1 de fall egendomen förvärvas för kyrkligt ändamål eller dä förvärvaren är en kreditinrättning som enligt lag eller annars är skyldig att äter avyttra egendomen (punkterna 3 och 4). Förvärv mellan vissa närbesläktade är inte heller tillstånds-pliktiga (punkt 5)< Qxllgt punkterna 6 ocb 9 gäller undantag från tlllständsplikten vid vissa förvärv av ideell andel i fastighet. Det gäller sådant förvärv som sker för att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastletan sanrt förvärv som görs av någon aom redan äger andel i fastigheten. £tallgt punkt 7 gäller undantag från tillatåndspllkten om förvärvet akall prövas enligt lagen (1916:156) om vissa inskränlaiingax i rätten att föznrärva fast egendom m.m. (19I6 ärs lag). Prövning av förvärvet enligt tillståndalagens kriterier görs i sådant fall i samband med prövningen enligt I916 åra lag. Efter den 1 januari I983 kommer motavarande att gälla lagen (1982:618) om
Prop. 1982/83:153 72
utländska förvärv av fast egendom m.m., som då ersätter I9I6 års lag. Undantag från tillBtåndsplikten föreligger slutligen vid förvärv pä exekutiv auktion. Särskilda regler för aådana förvärv finna i 6 och 7 §§ tillatåndslagen.
Tillständspllktiga förvärv skall enligt 3 § första stycket inom tre månader från det förvärvet skedde anmälas till kommunen. Till anmälan akall fogas en avskrift av fängesbandllngen. Sedan anmälan gjorts har kommunen att ta ställning till om förvärvet skall prövas. Vill kommunen påkalla prövning, skall den enligt 3 a § första stycket senast tre månader efter anmälan av förvärvet anmäla sitt beslut härom hos hyresnämnden. Inom samma tid skall kommunen också underrätta förvärvaren om prövning påkallas.
När kommunen bar påkallat tillståndsprövning, skall hyresnämnden enligt 3 a § andra stycket förelägga förvärvaren att inom en månad från föreläggandet ansöka om tillstånd.
Det nu angivna förfarandet inne'bär att tillstånd söks efter det att förvärvet bar skett. När det gäller de associations rättsliga förvärven finna det emellertid enligt 5 § andra stycket också möjlighet att få tillståndsfrågan prövad -innan förvärvet ägt rom. Ansökan ges 1 sådant fall in till hyresnämnden utan föregående, anmälningaförfärande.
I 4 § finns bestämmelser om hyresnämndess tillständsprö-Tning. aUlgt första atycket akall tillatånd vägras, om förvärvaren inte förmår göra sannolikt att han är 1 stånd att förvalta fastieten, att syftet med förvärvet äx att han skall idka bostadsfdrvaltnlng ocb därvid hälla fastleten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag bar rätt att ställa samt. att han även i ö-vrigt kommer att iaktta god sed 1 hyxeafdrbällanden. Enligt andra stycket får tillstånd i vissa fall inte vägras. Det gäller fall där tillståndsplikt i och för sig föreligger men förvärvet avser fastlåst er, för vilka en förvärvskontroll enligt tillståndslagen inte är påkallad. Det gäller bl.a. förvärv av fastleter som är obebyggda
Prop. 1982/83:153 73
eller bebyggda med annat än hyreshus eller med hyreshus innehållande högst två bostadslägenheter.
Följden av att tillstånd vägras till ett förvärv är enligt 5 § att förvärvet blir ogiltigt. Samma påföljd inträder när förvärvaren försummat att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen eller ge in ansökan om förvärvstillstånd till hyresnämnden.
I 6 och 7 §§ finna viaaa beatämmelser som gäller förvärv av hyreafaatighet pä exekutiv auktion. Vid aådana förvärv gäller aom nämnts ingen tillständsplikt, men förvärvaren är enligt vad som närmare anges 1 förevarande paragrafer tvungen att inom två åx åter göra sig av med fastigheten, om han inte dessförinnan får besked av kommunen att tillståndsprövning inte påkallas eller tillstånd av hyresnämnden.
Enligt 7 § förköpslagen (1967:868) utgör en anmälan enligt 3 § första stycket tlllständslagen också utgångspunkt för den frist inom vilken kommunen bar att utöva fdrköpsrätt.
3.2 Aktie- ocb andelaförvärv
Bestämmelsema om tillständspllkt vid aktie- ocb andelsförvärv gäller enligt 8 § dels aktier i aktiebolag som är s.k. fåmansbolag, dels andelar 1 handelsbolag. Med fåmansbolag avses bolag 1 vilka minst 75 procent av aktiema ägs av högst tio fysiska personer. Tillståndsplikt föreligger enligt 9 § första stycket vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag, om bolaget äger hyresfastigheter och det taxerade -Tärdet av dessa fastieter är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolageta övriga tillgångar. Tlllständspliktiga förvärv är fömtom de som anges 1 1 § första stycket Inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385). De i 2 § 1-6 angivna undantagen frän tUlstånds-plikt gäller enligt 9 § andra stycket i tillämpliga delar. Såsom
Prop. 1982/83:153 74
ett särskilt undantag frän tlllständsplikten vid aktieförvärv gäller här förvärv genom nyemission, där aktieägaren tecknar de nya aktiema i förhällande till tidigare innehav.
Vid aktie- och aadelsfdrvärv skall någon anmälan till kommunen inte göras,utan ansökan om förvärvstillstånd skall alltid ges in till hyresnämnden. Ansökan kan enligt 10 § första stycket göras både före ocb efter förvärvet - dock senast tre månader efter förTärvet. Vid prövningen av förvärvet gäller 4 § 1 till-lämpliga delar.
Enligt 10 § andra stycket blir förvärvet ogiltigt, om ansökan inte görs inom föreskriven tid eller på föreskrivet aätt eller om tillatånd vägras genom lagakraftägande bealut.
I 11 § finns -vissa beatämmelaer rörande utformningen av bokalut för bolag som äger hyresfastigheter. I bolagets balans-räkn-jng skall sådana fastleters registerbeteckning, taxerings--Tärde ocb bokförda värde anges.
5.3 Förköpsrätt -vid aktleöverlätelse
Vid tillståndspliktiga överlåtelser av aktier genom köp har den-kommun 1 vilken aktiebolagets byresfastleter eller huvuddelen därav ligger rätt att förköpa aktiema. Bestämmelser härom finns 1 12 - 22 §§ tillståndslagen. Förköpsrätten utövas enligt 13 § första stycket genom att kommunen bos hyresnämnden anmäler beslut om att utöva förköpsrätten. Förköpsrätten innebär enligt 14 § första stycket att kommunen får förvärva aktierna frän säljaren på de villkor som avtalats mellan denne ocb köparen. Om säljaren eller köparen bestrider förköpet, är kommunen enligt 17 § skyldig att söka tillstånd till detta. Frågan om förköp prövas av hyresnämnden.
Förköparätt föreligger även -vid tillständspllktiga förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (12 § andra stycket till st ändalagen).
Prop. 1982/83:153 75
5.4 Förfarandet vid prö-vnlng enligt tillständslagen
Bestämmelser om förfarandet vid anmälan av förvärv ocb vid prövning av tillständs- och förköpsfrågor finns i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av byresfastlet m.m. (tillämpningsförordningen) samt 1 16 a -c §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder ocb hyresnämnder (nämndlagen). Ehlige nämndlagen gäller bl.a. att ansökan om förvärvstillstånd akall tillställas kommunen för yttrande ocb, om det Sr lämpligt, hyresgästorganisation som berörs av ansökningen (16 b § första stycket). Kommunen ocb hyresgästförening som berörs av en ansökan om förvärvstillstånd anses enligt 16 b § andra stycket som förvärvaxens motparter ocb får därigenom rätt att jämte förvärvaren överklaga hyresnämndens beslut.
Hyresnämndens beslut får enligt 25 § tillståndslagen överklagas bos bostadsdomatolen. Vardera parten svarar normalt för aln kostnad för förfarandet så-väl i hyresnämnden som 1 bostads-domstolen (ae 26 § tillståndslagen).
Prop. 1982/83:153 76
4 STATISTISKA UPPGIFTER
A. Antal
förvärysanmälningar till kommun 1979-07-01 - 1981 -
10-31
Stockholms kn Göteborgs kn Malmö kn
Antal
förvärvsan
mälningar 950 473 465
Antal
anmälningar
som begärts prö
vade 190
31 33
Antal anmälningar
som prövats och
där tillstånd
meddelats 112 17 5
Antal
ärenden
angående
aktie- och andelsför
värv där kommunen av
givit yttrande under
samma tid 23 62 9
B. Ärendestatistik - hyresnämnder 1979-07-01 - 1981-10-31
•» S.l Fastighets- Stockholms HN Göteborgs HN Malmö HN förvärv
Antal
inkomna ären
den 46 66
Antal avslag 1 HN 7 13
Antal
avskrivna el
ler a-wisade ären
den - 4 23
Antal överlElagade
tillständsbeslut O O
Antal överklagade
avslagsbeslut 4 7
B.2
Aktie- och andelsförväxv
Antal inkomna
ärenden 58 10
Antal avslag 1 HN 10
-1 Från hyresnämnden i Stockholms har uppgifter ej kunnat erhållas.
Prop. 1982/83:153 |
|
77 |
|
Stockholms HN Göteborgs HN |
Malmö HN |
Antal avskri-vna eller avvisade |
8 |
1 |
Antal överklagade tillständsbeslut |
0 |
0 |
Antal överklagade avslagsbeslut |
0 |
0 |
C. Ärendestatistik - bostadsdomstolen 1979-07-01 - 1981- |
-10-Jl |
|
Cl Pastifhetsförvärv |
|
|
Antal Inkomna ärenden 34
Därav antal ärenden frän andra HN än Stockholm,
Göteborg,Malmö 4
Antal tillståndsbeslut som ändrats i BD 1
Antal avslagsbeslut som ändrats i BD 3
Antal avskrl-vaa eller a-wisade ärenden 10
C.2 Aktie- ocb andelsförvärv
Antal inkomna ärenden O
Prop. 1982/83:153 78
5 stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln ocb tulstIhiislageh m.m.
Kommunstyrelsen 1 Stockholms kommun tillsatte år 1977 en utredning om ekonomisk brottslighet ocb social utslagning. Utredningsarbetet har bedrivits 1 tre delutredningar, -varav en har behandlat fastighetsbandeln inom kommunen. Sistnämnda delutredning, som bar letts av Ulf Lygnell, bar utarbetat sex delrapporter:
I. Fastietsspekulatlonen ocb tillständslagen (februari 1978).
II. Tillämpningen av tillståndslagen.första halvåret 1978
samt tillståndslagen ocb aktieförvärv i fastighetsbolag (augusti 1978).
III. Svart lägenbetsförsäljning 1 Stockholms Innerstad (mars
1979).
IV. Fastighetsspekulationen 1 Stockholm (augusti 1979)*
V. Fastietshandelns
samband med den ekonomiska brottsligheten
(juni 1980).
VI. Tillämpningen av tillståndslagen 1978-07-01 - I98O-O7-OI
(november I98O).
£h slutrapport (VII) med åtgärdsprogram framlades i december 1980. Kommunstyrelsen besl-utade den 24 februari I982 att till justitiedepartementet överlämna rapporterna jämte en 1 borgax-rädsberedningen upprättad promemoria daterad 1982-02-10.
Följande ätgärdsförslag beträffande tillständslagen läggs fram i kommunens utredning.
Ätgärdsförslag som avser lagens tillämpilngsområde
1. Beträffande undantaget från tillståndsplikt i 2 § punkt-6 vid förvärv av andel i fastiet, som sker för att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad, föreslås att en gräns sätts för hur stor andel som får förvärvas utan till-
Prop. 1982/83:153 79
stånd.
2. Beträffande undantaget frän tillständsplikt i 2 § punkt 9 vid förvärv av andel i fastlet, dä förvärvaren redan har andel 1 fastleten, föreslås att undantaget slopas.
3. Beträffande definitionen i 9 § första stycket av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv föreslås att den s.k. 3x-regeln får ändrad utformning.
itgärdsför3lag_som avser_tillståndsprövningen eiiligt_4_§_ tillståndslagen
1. Täta fastighetstransaJrtioner skall ensamt kunna vara
diskvalificerande för tillständ.
2. För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens
krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast en kort tids bättring skall inte vara tillräckligt för tillständ.
3. Det bör klart fastläggas
att sökandan skall styrka
att han uppfyller tillståndslagens
krav.
4. Byresnämndema bör åläggas ett aktivare utredningsarbete.
5. Kommunens yttrande 1 t i IT ståndsfrågan skall normalt följas,
om det inte är uppenbart att det strider mot
lagen.
I fråga om tillständspllkten -vid aktie- och andelaförvärv föreslås slutligen att underlåtenhet att söka tillständ akall straffbeläggas.
Prop. 1982/83:153 80
I borgarrådsberedningens PM framförs härutöver följande ätgärdsförslag,
1. Samtliga förvärv av andelar i bostadsfastlfheter skall tillståndsprövas.
2. För högt pris för fastigheter akall enaamt vara akäl för att a-vstyrka tillständ.
3. Tillståndslagen bör tillföras en generalklausul med innebörd att tillstånd skall kunna -väas om förvärvaren anses
från allmän synpunkt olämplig, exempelvis genom att ba anställda utan att betala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbets-..givarslcyldigheter, upplåta lokaler för illegal spel verksamhet
4. Förvärvstillstånd skall vara preliminära under en tvååxs-period. Vid miaskötsel skall fastigheten säljas ocb kommunen ges rätt att lösa in fastigheten.
Föredragande borgarrådet anförde i en promemoria den 15 januari 1982 bl.a. följande.
Jag kan i huvudsak ansluta mig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram. Jag konstaterar att lagen om förvärvstillstånd bar gi-vit resultat som ett medel mot fastietsspekulation. Trots att lagen, enligt utredningens uppfattning, tillämpats milt har den i huvudsak fått a-vaedd effekt härvidlag.
Utredningen föreslår att hyresnämnderna bör åläggas ett aktivare utredningsarbete -vid tillämpning av lagen. Hur detta skall ta sig uttryck anges dock ej, vilket även juridiska a-vdelningen påtalat. Jag finner det angeläget - inte minst från rättssäkerhetssynpunkt - att understryka att kommunens uppgift skall vara att yttra sig och att hyresnämnder resp. bostadsdomstol skaTI avgöra ärendena. I likhet med drätselnämnden anser jag att utredningen tillsammans med remissyttrandena i programmet bör överlämnas till justitiedepartementet för att ingå som \inderlag 1 det utredningsarbete som departementet avser påbörja om ändringar i tillståndslagen. Utredningen
Prop. 1982/83:153 81
anser också att bestämmelsema 1 tillständslagen bör skärpas sä att täta fastighetstransaktioner ensamt blir diskvalificerande för tillständ, att "karenstid" införs för fastietaägare som tidigare inte uppfyllt lagens krav och att det klarare framgår 1 vilka bolag aktieförvärv är tillståndapliktiga. Utredningens förslag bör naturligtvis övervägas noga. Jag bar dock för loin del kommit fram till att jag inte är beredd att tillstyrka-dem. Jag är tveksam till förslag som innebär en långt gående detaljreglering. Det finns, vilket även framgår av bankinspektionens yttrande, risk för att sädana bestämmelser kan bli till men 1 seriösa fastletsförvärv.
Beträffande bakgrunden till de olika åtgärdsföralagen hänvisas till vad som redovisas i samband'med övervägandena i avsnitt 7 i denna promemoria.
Hyresgästföreningen.i Tästra Sverige (Leif Magn-usson och Lennaxt SjSstedt) har i maj 1982 gjort en utredning om den s.k. Göta-Finans-affären. Av utredningen framgår att Göta Finans AB trots laycket begränsade tillgångar undex loppet av något åx kunde bygga upp ett omfattande innehav av hyresfastigheter 1 Göteborg, huvudsakligen inom saneringsmogna områden. Tillständ enligt tillståndslagen meddelades 1 något fall till bolagets förvärv. I flera fall påkallade kommunen inte tillståndsprövning. I andra fall underlät bolaget att iaktta bestämmelsema 1 tillståndslagen om tillståndsplikt. Genom bl.a. orealistiska --ärderingsintyg kunde bolaget belåna fastletslnnebavet till mycket höga belopp innan det 1 j-uli I98I försattes i konkurs med skulder uppgående -till tiotals miljoner kronor. Flera personer bakom bolaget misstänks för mer eller mindre omfattande brottslighet i samband med bolagets verksamhet.
Enligt hyresgästföreningens utredning visar den undersökning som bar utförts bl.a. på brister 1 tillståndslagen. I.'.utred-ningen lämnas därför följande förslag 1 fråga om tillstånds-lagen.
6 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 82
1. Komiounemas roll vid fastighetsförvärv måste utredas. Deras handläggning måste bli grundligare och effektivare.
2. Tlllståndsrekvislten måste skärpas. Bl.a. skall den som häftar i skuld till samhället vägras tillständ.
3. Alctie- ocb andelsförvärv måste regleras bäxdare.
Vidare föresläs att ett centralt dataregister skall inrättas för »tt -underlätta kontroll av ocb kontakt med fastletsägare.
Prop. 1982/83:153 83
6 TIDIGARE RIKSDACSBEHANDLINC
1. Civilutskottets betänkande 1978/79:38
I betänkandet behandlas, förutom propositionen 1978/79:164 om ändring 1 tillständslagen, t-vä motioner med hemställan om sådana ändringar i tillständslagen som skulle möjliggöra ett bättre tiUmötesgäende av de bostadssociala kraven (mot. 1978/79:396 ocb 786), en motion med hemställan om ytterligare överväganden angående förutsättningaina för tillstäad ocb prövningen av sädana frågor samt om utredning av frågan om tillståndsplikt vid testamentaxiaka förvärv av fastlåst er (mot. 1978/79:2624) samt slutligen en motion med förslag till ändringar 1 de 1 propositionen lämnade lagförslagen Innebärande bl.a. rätt för hyresgästorganisation att påkalla prövning samt skyldig-bet för byresnämnd att vägra tillständ vid fSrrärv som akett 1 apekulationssyfte (mot. 1978/79:2625).
Ci-vllutskottet anförde i betänkandet bl.a.
Bostadsministem anför till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan finnas skäl att se över regleina om förutsättningarna för tillstånd i syfte att fä en bättre kontroll av förvärv av byresfastifheter. £h sådan mera allmän översyn får, enligt bostadsministem, ske när ytterligare erfarenbeter bar vunnits av lagens tillämpning.
Även enligt utskottets mening finns det inte anledning att nu genom ett riksdagsbeslut aktualisera' en fortsatt översyn av denna fräga.
Med utgångspunkt i det förhållandet att ingi direkta regler binder den kommunala prö-rningen föresläs att hyreagäst-Intressana ges ökad tyngd genom en rätt för hyresgästorganisation att påkalla tillståndsprövning bos hyresnämnd. Utskottet kan 1 ocb för sig dela meningen att det är principiellt tveksamt om frågan om huruvida en lag akall tillämpas eller inte akall avgöras av kommun utan att dess bedömningsgrunder anges. Denna lagstiftnlngsteknlaka fråga får emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kpmmunemaa ansvar för genomförandet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i andra sammanhang inte satts i fräga. Det skulle
Prop. 1982/83:153 84
vara svårt att med motsvarande principiella synsätt överlåta detta avgörande till en av partsorganisationema. Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av nat-urliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap (prop. s. 16) som föreligger mellan kommunerna och hyresgäst-organlsatlonema. &i föreslagen åtgärd från riksdagens sida äx enligt utskottets mening inte påkallad.
Utredningen (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall har genom tilläggsdirektiv (1979:11) fått i uppdrag bl.a. att ytterligare utreda frågan om begränsning av rätten att fritt förvärva jordbruksfastiet. ihligt utskottets mening får frågan om tlllståii till testamentarlska förvärv av hyres-f astlet prövas mot bakgrund ay. de principiella överväganden som utredningen gör. Det finns däzned inte anledning för riksdagen att påkalla någon utredning enligt motionsforslaget.
Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om bifall till regeringens lagförslag ocb avslag på motionema. Riksdagen biföll hemställan (rskr 1978/79:372).
2. Civilutskottets betänkande 1979/80:13
I betänkandet behandlas bl.a. en motion med hemställan om en översyn av bestämmelsema om förutsättningarna för tillstånd och byreagästoxganlsationemas ställning i syfte att fä till stånd en bättre kontroll av fdzrräzv av hyresfastigheter (mot. 1979/80:580) ocb en motion, vari tl.a. hemställs om sådana ändringar j. tillständslagen som medför en bostadssocialt striktare tillämpning ocb lägger avgörande vikt vid hyresgästernas synpunkter (mot. 1979/80:1519).
Ci-vllutskottet anförde 1 betänkandet bl.a.
förutsättningarna för tillständ skärptes genom en lagändring som trätt i kraft den 1 j-uli 1979. Det tidigare stadgandet att tillstånd "får" vägras om grundförutsättningarna inte ansågs föreligga ersattes med kravet att' tillstånd 1 dessa fall "skall" vägras. Det föreligger ännu inte sädana erfarenbeter av effektema av denna lagändring att de nu kan grunda ett krav pä översyn av tillständsförutsättningama. Det torde inte heller från något håll finnas intresse av att formulera kraven så att lagstiftningen uppfattas som en auktorlsatlon av vissa personer som ägare av hyreshus.
Prop. 1982/83:153 85
Lagändringarna har även stärkt hyresgästorganisatlönernas ställning. Organisationerna har nu ställning som part och kan därmed anföra besvär över hyresnämnds beslut. Inte i någon av motionema har påståtts att kommunerna i sina bedömningar av om prövning skall påkallas allmänt sett inte tar tillräckliga hänsyn till hyresgästorganisationemas mening.
Utskottet har med hänsyn till det anförda inte funnit anledning att frångå sina tidigare bedömningar att det kan finnas skäl att se över förutsättningarna för tillstånd men att tillräckliga ytterligare erfarenheter som kan grunda ett aädant ställningstagande ännu inte föreligger.
Utskottet, som inte -vax enhälligt, hemställde om a-vslag pä motionema. Riksdagen. biföll bemstUlan.
3. Civilutskottets betänkande 1980/81:18
I betänkandet behandlas bl.a. en motion om ändxlng av tillståndalagens tillämpningsområde (motion 1980/8l:33l) ob en motion, vari bl.a. hemställs om sädana ändxisgax i tillståndalagen som medför én bostadssocialt striktare tillämpning och lägger avgörande vUrt vid hyresgästernas synpunkter (mot . I980/81:1852).
Ci-vllutskottet anförde i betänkandet bl.a. -
Utskottet bar inte heller nu funnit anledning att gå ifrån uppfattningen att det kan finnas skäl att se Över förutsättningarna för tillständ enligt lagen. Det bör emelleirtid enligt utskottets mening få ankomma pä regeringen att bedöma när tillräckliga erfarenheter finns för att inleda ett sådant arbete. Någon åtgärd från riksdagens sida är inte nu påkallad.
Det förslag om överväganden som förs fram i motion 331 (s) syttax till att bindxa a-tt förvärv av hyreshus aom taxerats som apeclalenhet m.m. -undgår tillståndsprö-vning. Thligt vad som uppgetts frän regeringens kansli har överväganden i detta ämne redan inletts. Utsko-btet förutsätter att dessa överväganden redovisas för riksdagen. Motionäremaa syfte äx därmed tillgodosett ocb någon åtgärd från riksdagens sida behöva inte.
Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema. Riksdagen biföll hemställan.
Prop. 1982/83:153 86
i.. Civilutskottets betänkande 1981/82:18
I betänkandet behandlas bl,a. en motion om förfarandet vid- anmälan av förvärv av hyresfastighet m.m., om förhandsbesked beträffande lämpliet aom förvärvare av hyresfastieter samt om utredning om ett fastighetsägarreglster (mot. 1981/82:1093) sant tre motioner om översyn av tillståndalagen (mot. 1981/82:1557, I584 och 1625).
Civilutskottet anförde 1 betänkandet bl.a.
En möjlighet att ge förhandsbesked beträffande en viss persons bedömda lämplighet i allmänhet som förvärvare av hyresfaatig-beter - och sålunda vidare att den gällande möjligheten att få tillständsfrågan prövad innan förvärvet skett - kan indirekt leda till ett system som liloiar auktorlsatlon. Mot en sådan ordning kan åtskilliga även principiella Invändningar riktas. Det finns inte anledning för riksdagen att på grundval av hittills kända förhållanden påkalla ett begärt förslag.
Motion 1981/82:1095 (s) Innehåller i yrkande 2 även förslaget att riksdagen begär utredning om ett fastigfaetsägarregister omfattande inte endast lagfarna ägare utan även fysiska personer som är bu-vudintressenter i de juridiska personer aom kan atå aom lagfarna ägare till fastigheter. Det föreslagna registret, med riksätkomst, motiveras av en önskan att kunna fä fram en bild. av en -viss persons även tidigare engagemang i hela riket som ägare ocb förvaltare av hyreshus, sålunda samma motiv som åberopats för det ovan behandlade förslaget om upplysningsplikt .
v utskottet har i den senare frågan utgått frän att pågående översyn kan bidra tillen bättre belysning av skälen för ocb emot en upplysningsplikt. Ett föreslaget register skulle i allt -väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligt utskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för i huvudsak endast tiUäfflpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskilt registersystem. Motionsyrkandet a-vstyrks.
Utskottet, som inte -ar enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema (CU 1981/82:18 ocb 38). Riksdagen biföll hemställan.
Prop. 1982/83:153 87
5. Interpellationssvar
I svaret på en interpellation av Rune Torwald (1981/82:8) som gällde frågan vilka åtgärder regeringen avsåg att vidta för att eliminera möjlietema till icke-seriösa fastietsförvärv, anförde bostadsministem den 2 november I98I bl.a. följande:
När ett nyetablerat eller okänt bolag ger sig in på hyreshusmarknaden 1 en kommun fordrar enligt min mening omsorgen om de berörda hyresgästerna att kommunen gör en ordentlig efterforskning för att utröna bolagets soliditet ocb avsikten med förvärvet. Uppgifter frän andra kommuner angående mindre seriösa fastietsförvärv kan härvid, såsom Rune Torwald bar påpekat, vara en viktig Informationskälla. Jag vet att Stockholms, Göteborgs ocb Malmö kommun med anledning av det som nu har inträffat bar inlett ett samarbete för utbyte av sådan information och det är min. förhoppning att också andra kommuner, Hä-p man kan förvänta spekulativa hyresh\isförvärv av större omfattning, ansluter sig till detta samarbete. Självfallet hax också hyresgäst föreningarna med sin rikstäckande organisation bär en viktig uppgift att fylla. Jag anser inte att det nu finns anledning för regeringen att vidta några åtgärder för att främja det behövliga samarbetet men jag kommer självfallet att följa utvecklingen bär.
Som jag tidigare bar berört kan fastighetsförvärv också ske genom förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger fastigheter. Jag är medveten om att tillståndslagens bestämmelser på denna punkt har vissa brister och att sådana förvärv inte prövas 1 avsedd utsträckning. Stockholms kommun har nyligen slutfört en omfattande undersökning av tillämpningen av tillståndslagen inom kommunen ocb ett förslag till åtgärder, som bl.a. innefattar förändxingax. 1 reglerna om tillständsprö-Tning av aktie- ocb andelsförväxv, är att förvänta. Regeringen kommer att mot bakgrund av xmdersökningsresultaten ta ställning till vilka förändxingax 1 tillståndslagen som äx nödvändiga.
Bostadamini st em hax vidare den 25 novembex I98I besvarat en interpellation (1981/82:61) om villkoren för förvärv av hyresfastighet m.m. I svaret utlovadea bl.a. en översyn av tillatändslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv.
Prop. 1982/83:153
ÖVERVÄGANDEN
7.1 Tlllståndalagena tillämpningaområde
7.1.1 Förvärv av andel i fastiet
BAKGRUND
Tillständspllkten enligt 1 § första stycket tillståndslagen gäller säväl vid förvärv av fastieter i dess helhet aom vid förvärv-av del av och andel 1 fastighet. I 2 § görs emellertid undantag frän. tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastiet i två fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av andel 1 fastlåst 1 syfte att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastieten (punkt 6). För det andra gäller undantag då andel 1 en fastlet förvärvas av någon som redan äger.ahdel i fastisten, om han inte enligt 6 § äx skyldig att a-vyttia den senare andelen (punkt 9). Undantaget 1 2 § punkt 6 gäller också vid förväxv av aktie ocb andel 1 fastig-, betsbolag (9 § andra stycket).
ai motsvaxiet till undantaget i 2 § punkt 9 finns i 3 § punkt 6 förfcöpslagen (1967:868) och i 2 § punlrt 9 jordförvärvslagen (1979:230).
I fräga om -undantaget vid andelsförvärv för bostadsändamål (2 § punkt 6) anförde föredragande statsrådet följande vid tillståndslagens tillkomst (prop. 1975/76:33 s. 82).
Det förekommer i -viss utsträckningatt bostadsfastieter ägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter, pä. fastieten. Förvärvet av andelen är här förknippat med rätten till förvärvarens egen bostad pä fastigheten.- Eftersom, det i dessa fall normalt inte uppkommer något hyresförhållande bör förvärv ay andel i fastighet där ägarförhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillständsplikt.
Prop. 1982/83:153 89
När det gäller undantagets tillämplighet vid aktie- och andelsförvärv anförde föredragande statsrådet att en förutsättning måste vara att den som har aktie eller andel 1 'bolaget.har rätt till bostad 1. bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelainnehavet (prop. 1975/76:35 a. 89).-
Undantaget 1 2 § ;unkt 9 avseende ytterligare andelaförvärv aaknade* motsvarighet i det promemoriefSrslag som låg till grund för förevarande lags-tiftning. Sådana förvärv skulle enligt promemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men den omständieten att förvärvaren redan ägde en andel i -fastieten borde tillmätas betydelse -vid tillständsprö-vnlngen. (Ds Ju 1975:10 Si 35). Förslaget kritiserades av Sparbanksföreningen som ansåg att ett avslag på tillståndsansökan vid andelsförväxv skulle kunna medföra att överlåtaren led skada. I propositionen, där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats-rådeii bl.a. (prop. 1975/76:33 8. 82).
Om förvärvaren redan äger andel 1 fastieten, ea andel som
f.ö. kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspllktigt
förväxv, bar han enligt min mening 1 de
flesta fall
redan så stort inflytande pä förvaltning av fastieten att det knappast tjänar något syfte att hindra honom frän att fdr--värva ytterligare andelar i denna. Som Sparbanksföreningen påpekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd i den angl-tma sit-uat lönen dessutom kunna medföra att överlåt aren lider skada. Hed det begränsade tiUämpnlngsomräde som föreslås för fri andelsöverlåtelse, blir det heller inte möjligt att kringgå lagstiftningen med hjälp av regeln.
I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 i denna promemoria) anförs beträffande tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport VI s. 36).
Vid förvärv av Ideella andelar är det fråga om förväxv som blir föremål för lagfartsprö-vning hos inskri-rningsmyndigäieten, som alltså skall -undersöka om sökanden tänker bo i fastieten. Andelsförvärvaren ombeds därför att skriftligen intyga att han bar den a-vsikten. Saligt vad vi inhämtat från inskrivningsmyndigheten hax alla. sökande hittills lämnat ett. sådant'intyg, även om man på myndieten ibland bar haft pä känn att detta intyg inte överensstämmer ined den verkliga avsikten.
Prop. 1982/83:153 90
Vi har stickprovsvis granskat ett tiotal fastigheter aom är uppdelade i Ideella andelar. Av 8 personer som förvärvat sädana andelar under åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvs-prö-vnlng skett i hyresnämnden) har yl konstaterat att 3 st. den 12 oktober 1 år (I98O) var skri-vma på annan andress.
Vårt material äx här väsentligt mindre än när det gäller bandels-bolagsandelar och aktier 1 fastietsbolag. Det finns dock även på denna punkt anledning at-t anta at-t tillständspllktiga förvärv sker utan prövning i ett inte obetydligt antal fall. Hur hyresnämnden skulle se på dessa fall är också svårt att avgöra, eftersom vi inte känner till något exempel där ett sådant förvärv har prövats.
Enligt kommunen (delrapport VI s. 39) finns det anledning att se över bestämmelsema om -undantag frän tillståndsplikten -vid andelsförvärv. I 2 § punkt 6 bör sålunda en maximigräns Införas för hur stor en andel får vara för att tillständsplikt inte skall föreligga. Ihllgt kommunen kan en person f.n. förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka -tillstånd genom att åberopa undantagsbestämmelsen. Det är vidare enligt kommunen inte närmare berört i den nuvarande lagstiftningen hur förvärvssyftet skall kontrolleras. Kommunen sätter i fråga om inte tillståndsplikt bör inträda om inte förvärvaren Inom tre månader har bosatt sig 1 lägenheten. Vidare anförs beträffande undantaget i 2 § punkt 9 (delrapport VI s. 39).
Den som enligt 2 §, punkt 6, pä ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel, t.ex. 5 %< utan tillståndsprövning kan ju enligt punkt 9 köpa resterande 95 %, också här utan krav på tlllständsprö-vning. Vi bar inte konstaterat några dokumenterade fall av missbruk, men menar att det är principiellt viktigt att en vidöppen kring-gåendemöjliet täpps igen - -vilket bör kunna ske utan negativa verkningar.
I borgaxrådsberedningens PH 1982-02-10 föreslås att samtliga andelsförväxv skall vara tillsiåndspllktiga. Det anförs bl.a. följande:
Handeln med andelar 1 fastigheter tycks öka. Vid årsskiftet 1979/80 fanns 1 Stockholm enligt fastletskontörets be-
Prop. 1982/83:153 91
räluiingar ca 2 200 lägenheter i andelshus, I dagsläget behöver en köpare av en andelslägenhet inte föxvärvstillstånd om han intygar att lägenheten äx avsedd som.egen bostad. Vad andelen efter förvärvstillfället användes till är enligt lagens nuvarande utformning utan betydelse. Enligt uppgifter från Hyresgästföreningen förekommer det en ganska omfattande andrahandsuthyming. Exempel finns på att en och samma person kan äga ett tiotal lägenheter 1 olika fastigheter. För hyresgästerna iimebär detta framför allt inskränkningar 1 besittningsskyddet men också problem med att fä ändringar till stånd i gemensamhetsutrymmen eftersom man utifrån sin relati-vt sett svaga position måste förhandla med husets alla andelsägare, om de över hu-vnd taget bor i huset. Sh skärpning av tillstånds-lagen pä denna punkt bör ske aå att kommunen har rätt att stoppa andelsförsäljningen-även om de uppges gälla egen bostad.
Prop. 1982/83:153 92
FÖRSLAG Undantaget från tillståndspllirt i 2 § punkt 6 tillständslagen avser förvärv som åker för att bereda, förvärvaxen och bana familj bostad (se också 9 § andra stycket). De förvärv som här avses gäller s.k. andelshus, 1 vilka nyttjanderätten till en lägenhet grundas antingen på innehavet av en Ideell andel i fastigheten eller-på innehavet av aktie eller andel i det bolag som äger fastigheten. Tillgängligt material tillåter inte en säker uppskattning av b-ur vanlig denna upplåtelseform är. I stors-tadsomrädena är den dock inte ovanlig. Det är fortfarande möjligt att bilda andelsbus där nyttjanderätten till lägenhet kopplas till Innehavet av en ideell andel 1 fastleten. På grund av förbudet 1 79 § bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det däremot inte möjligrt att nu bilda andelshus där nyttjanderätten kopplas till innehav av aktie eller andel i bolag. Ihllgt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till 'bostadsrättslagen får dock bolag som före bostadsrättslagens tillkomst tillämpat denna upplåtelseform fortfarande bedriva sin verksamhet.
Det är uppenbart att 1 de fall ett andelsförväxv enbart sker för att bereda förvärvaxen bostad en tillständsprö-Tning enligt tillständslagen inte tjänar något av de för lagen uppställda syftena. Sker å andra sidan andelsförväxvet av annan orsak -exempelvis för att förvärvaren vill använda lägenheten för andrahandsuthyming - bör förvärvet kunna prö-vaa.
Såvitt gäller förvärv av fastighetsandelar ankommer det idag pä Inskri-Tnlngsmyndleten att i samband med prö-ming av lagfartsanaökan avgöra huruvida syftet med förvärvet är bostadsanskaffning. Såsom Stockholms kommuns utredning -visar godtar emellertid Inskri-vningsmyndigheten normalt ett intyg av förvärvaren om förvärvssyftet. När det gäller andels- och aktieförvärv förekommer övex huvud taget inte någon kontroll.
Risken för missbruk av undantagsbestämmelsen är under sådana förhållanden uppenbar ocb Stockholms kommuns utredning tyder pä att ett sådant missbruk också förekommer. Det finns däxföx anledning at-t överväga h-uxuvlda förevarande undantag skall bibehållas.
Prop. 1982/83:153 93
Om undantaget i 2 § punkt 6 tillständslagen skall bibehållas, bör kontrollen av förvärvsayftet skärpas. Det får emellertid ; ■anses uteslutet att lägga denna kontroll på inskri-vningsmyndigheterna. Tänkbart vore visserligen att föreskriva att inskrivningsmyndigheten, innan lagfart meddelas pä ett' andelsförvärv som uppges avse bostadsanskaffning, inhämtar yttrande över ansökningen från kommunen ocb hyresgästföreningen. Förfarandet skulle emellertid bli omständligt. Vidare skulle frågan om kontrollen av förvärvsayftet vid aktie- och andelsförvärv fortfarande vara olöst. Bättre vore att kommunen omedelbart fick ta ställning till förvärvet. Mycket talar därför för att undantaget 1 2 § punkt 6 tillständslagen upphävs. I följande avsnitt kommer att föresläs ett ändrat förfarande -rid tillständspliJctlga aktie- ocb andelsförväxv ä att det även för sådana förvärv blir kommunen som, efter.anmälan av förvärvet, avgör om tiU-ständaprö-ming skall ske. Under sådana omständigheter torde ett slopande av förevarande -undantag medföra en tämligen måttlig ökning av förvärvaxens åligganden.
Med hänsyn till vad som nu anförts föresläs att undantaget från tillståndsplikten 1 2 § punkt 6 tillståndslagen a-vseende andelsförvärv för tg+ariaanojcFiffn-tng uppbä-vs. Sädana förvärv skall således liksom andra tillständspllktiga förväxv anmälas till kommunen, som har att avgöra om tillståndsprövning akall ske. I fall då det.är uppenbart att förvärvet sker för att skaffa förvärvaren och hans familj bostad bör någon tillständsprö-ming inte ske. För det fall att ett sådant förvärv ändå anmäls till prövning bör i 4 § andra stycke-t tillständslagen införas en bestämmelse om att tillstånd då inte får vägras.
Även undantagsbestämmelsen 1 2 § punkt 9 tillständslagen som avser förvärv av ytterligare andel i fastiet bör i detta sammaobang upphä-vas. Som anförs-1 Stockholms kommuns utredning innebär stadgandet en risk för förvärv 1 strid mot lagens syften. Ocb vad beträffar överlåtarens Intressen bör de 1 till-
Prop. 1982/83:153 94
räckllg omfattning kunna beaktas i samband med förvärvsärendets handläggning i kommunen eller - i sista band - vid tillståndsprövningen i hyresnämnden. Det är uppenbart att i de fall förvärvaren genom sitt andelslnnebav redan har ett inte obetydligt Inflytande över fastletei» förvaltning detta bör tillmätas avsevärd betydelse vid fdrvärvsärendets behandling 1 komimm ocb byresnämnd.
Prop. 1982/83:153 95
- 7.1.2 Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag
BAXGRUKD Bestämmelser om tillståndslagens tillämpningsområde aäx det gäller aktie- och andelsförvärv finns 1 8 och 9 §§. Paragraf erna är 1 sak oförändrade'sedan lagens tillkomst. Ihligt
8 § första stycket gäller bestämmelserna om aktie- ocb 'andels-
förvärv 1 fråga om aktiebolag vari minst 75
procent av aktiema
ägs eller på jämförligt sätt innehas av högst tio fysiska
personer (fåmansbolag) (punkt l) samt
handelsbolag (punkt 2).
I 8 § andra stycket ges en särskild bestämmelse rörande beräkningen av ägarkretsen i aktiebolag 1 fall dä aktier innehas av flera - yaxaadxa näxstående personer. liiligt 9 § första stycket föreligger tillständsplikt vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag som anges i 8 § första stycket, om bolaget äger fast egendom som är taxerad som byreshusenbst ocb, enligt senaste balansräkning, taxeringsvärdet av denna egendom äx tre gånger större än värdet av bolagets ö-rriga tillgångar (den s.k. 3x-xegeln). Ea-liff 9 § andxa stycket gällex undantagsbestämmelserna i 2 § punktex-na 1-6 1 tillämpliga delax. Tillständsplikt gäller inte vid för--värv av aktie genom nyemission då de nya aktiema tecknas 1 förhällande till tidigare aktieinnehav.
I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 1 denna promemoria) bar tillämpningen av bestämmelsema om tillständsplikt vid aktle-och andelsfdrvärv studerats ingående (se delrapporterna II ocb VI). Enligt utredningen har. dét framkommit att mänga förvärv, som enligt motivuttalanden till lagen bör vara tlllständspliktiga, dvs. förvärv av aktier ocb andelar i bolag som huvudsakligen ägnar sig åt fastietsforvaltning, genom utformningen av bestämmelsen i
9 § första stycket undgår tillståndsplikt. I utredningen visas .
med verkliga ocb teoretiska exempel hur bolag, som enbart
ägnar sig åt förvaltning av hyresfastieter, genom fluktuationer i förhållaadet mellan värdet av ägda fastigheter och övriga tillgångar orsakade av fastigbetsförsäljningar omväxlande omfattas av och faller utanför lagens tillämpoingsomräde sådant.detta anges i 9 § första stycket. I utrednlngenianförs
Prop. 1982/83:153 96
vidare bl.a. följande (delrapport II avsnitt 2 s, 15).
I själva verket antyder de tre refererade exemplen och an
dra iakttagelser som utredningen bar gjort att det kriterl-um
som lagstiftaren har valt närmast deflnltionsmässigt undan
tar ju- en stor del av de fall som enligt motiven för lagens
tillkpms-t; bör vara inte bara tillståndspliktiga.utan värda
en närmare granskning från hyresnämndens och remissinstansemas
sida ocb jfan.ike t.o.m, avslagsfall. :-
Ett fastietsbolag som bedriver omait-tande köp och försäljningar av fastigheter kan ha s-tora reversfordringar, likvida medel eller andra typer av finansiella 'övriga tillgångar" som «n följd just ay sin "spekulativa" inriktning.
Det är t.ex. regelmässigt så att en säljare inte erhåller hela köpeskillingen kontan't - han mås'te "ligga kvar" med en egen kxedi't till köpaxeii 'under kortare eller längre tid. Utredningens iakttagelser tyde? på att denna finansieringsform äx speciellt vanlig j-ust bland mer spekulativa fastlétsägaxe, som bl.a. strävar efter at-t Iselåna sina, fas-tighe-ter länt över den nivå dit reguljära kreditinrättningar normalt äx villiga att stxäcka sig.
De finansiella tillgångarnas växde behövex inte vara stort 1 förhållande till de kvarvarande fastletemas maxknads-växde för att bolaget skall vara undan-tat från plikten att söka tillständ. Detta kan belysas med e-tt enkelt men realistiskt' räkneexempel:
Ett fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning (täta köp ocb försäljningar) startas" av ett få-al ägare och ser 1 utgångsläget ut på följande sät-t:
(tkx)
Tillgångar: - Skulder och Ege-t kapital:
Fastlåst x 1.500 Kortfr .skulder / 60
Rörelsekapital ' 120 Inteckn.jngslån etc I.400
Summa tillgångar 1,620 . Ege-t kapital 160
Summa skulder
och eget kapital 1.620
Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tio: (bokfört värde, dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså I50 % av taxeringsvärdet -taxeringsvärdet är 67 9 av inköpspriset), övriga tillgångar -uppgår -till 120 tkr. ..
1) Schablonmässigt-uppskattat behov av likvida medel, utlägg för obetalda"byror etc. På motsvarande sätt bar uppskattats s-torleken på kort fris-tiga, skulder (ännu .ej förfallna räkningar etc). . .
Prop. 1982/83; 153 97
Kvctregeln ger då följande resultat:
r:;— =8,5 Förvärv av aktier i bolaget är således till-ständspllktigt.
Efter t.ex. ett år säljes fastleten ocb en ny Inköps. (Siffrorna för den nya fastigheten är identiska med ovanstående. För enkelbetens skulle bortses från realisationsvinstskatten.)
Det är 1 detta exempel 1 princip likgiltigt om den gamla fastighetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna Insats och värdestegring med kontanter eller reverser. VI antar att den gamla fastleten säljs för 1.725 dvs. med en värdestegring pä 15 i" ocb att köpeskilling utöver befintliga län erläggs till 225 'tlcr med reverser och 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkning får då efter ett är följande utseende med de valda förutsättningarna:
Tillgångar: Skulder och eget kapital:
Reversfordr 225 Kortfr skulder 60
Ny fastigh 1.500 Inteckn län I.4OO
Rör kap 120 Eget kapital I60
Summa tillgångar I.845 Arets vinst 225
Summa skulder och
eget kapital I.845
Fastighetens taxeringsvärde är 1.000. Tärdet av ö-rriga tillgångar äx 225 + 120 = 345.
~— = 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte längre
tillständspliktigt enligt 3x-regeln.
Räkneexemplet visar att mycket små förändringar är tillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall bli tillständspllktiga, trots att verksamheten i realiteten inte bar ändrat karaktär. Bolaget måste anses vara inriktat pä förvaltning av fastigheter 1 samma utsträckning vid slutet av året som vid årets början.
Motsvarande effekter näs, om ett bolag laddar upp med likvida medel för att satsa på nya fastletsköp, som ännu inte blivit av (det är likgiltigt varifrån dessa nya pengar har kommit, genom böjning av aktiekapitalet, län från ägaren, krediter från.banker etc).
Enligt utredningen ger den nuvarande 5x-regeln vidare möjlighet att relati-rt enkelt J-ust era bolagets balansräknixig så att en till stånds prö-vn ing av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. I utredningen anförs härom (delrapport II avsnitt 2 s. 16).
7 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 98
Bolagets ägare kan t.ei. överlämna en privat fordran, ett eget banktillgodohavande etc. till bolaget mot att bolaget får en skuld till honom. I räkneexemplet ovan skulle ägaren enligt utgångslägets siffror kunna undgå tillståndsplikt genom att till bolaget överlåta likvida medel eller fordringar till ett värde av ca 225 (eller 15 " av fastietena inköpspris).
Sammanfattningsvis anförs 1 utredningen (delrapport II avsnitt 2 s. 19).
Taxeringsvärdet för byresfastieter ligger regelmässigt långt under marknadsvärdet. Ju längre tid som bar förflutit sedan senaste allmänna taxering, desto större är skillnaden, något som under de senaste åren bar fdrstäikts av den snabba inflationen och den följande värdestegringen pä fastigheter.
Eu jämförelse bör därför baseras på det bokförda värdet (ev. anskaffningsvärdet) av bolagets hyresfastigheter. Csn detta -understiger taxeringsvärdet (vilket kan vara fallet vid relati-rt långsiktiga innehav) bör taxeringsvärdet (ev. 135 % av detta, vilket återspeglar direktiven till fastighetstaxerings-nämndemas beräkning av taxeringsvärdet, som en relation till uppskattat marknadsvärde) läggas till grund för en beräkning.
Övriga tillgångar kan som visats ofta innehålla tillgångar som direkt hänger ihop med bolagets handel -med eller förvaltning av fastigheter. Det gäller både kortfristiga tillgångar inom själva fastighetsförvaltningen (likvida medel, hyresfordringar etc.) och fordringar på fastighetsköpare.
For att hyresnämnden och andra berörda parter skall kunna skilja ut de bolag, där fastletsförvaltnlng inte är den i realiteten huvudsakliga verksambeten, föresläs därför att i begreppet "övriga tillgångar" inrymmes endast sädana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med att en fysisk verksamhet bedrives. Här bör ingå bl.a. andra fastieter än hyresfastigheter, varulager, maskiner och inventarier, fartyg och aktier i bolag som inte är fastighetsförvaltande.
Prop. 1982/83:153 99
FÖRSLAG Utformningen av bestämmelsen i 9 § första stycket tillständs-
lagen, den s.k. 3x-regeln, sammanhänger med att tlllständsprö-vning har ansetts befogad endast beträffande bolag som bu-vud-sakligen ägnar sig ät förvaltning av byresfastleter (prop. 1975/ 76:33 s. 64). Detta synsätt bar fortfarande 'bärkraft. Det är emellertid av vikt att regleringen av tillämpningsområdet sker på aå sätt att bolag som bu-vudsakligen förvaltar hyresfastieter verkligen omfattas av tillståndsplikten. Den utredning som utförts av Stockholms kommun ger vid handen att bestämmelsen i 9 § första stycket bar brister i detta hänseende. Med anledning av dessa brister bör en ny utformning av bestämmelsen övervägas.
Med den angl-vna målsättningen att tillståndsplikten skall omfatta endast förvärv av aktier och andelar 1 bolag vars hu-Tudsakliga syfte är att förvalta hyresfastieter är det svårt att finna någon annan princip för avgränsningen av lagens tiUämpningsomräde i denna del än den som används nu, dvs. att utgå från förhållandet mellan å ena sidan ett -värde av byres-fastietema och å andra sidan värde-t av andra tillgångar 1 bolaget. Vad som kan övervägas är emellertid vilka värden som akall användas då förhållandet akall beräknas, -vilka övriga tillgångar som skall vägas mot fastighetsvärdet samt vi 1 ket förhållande mellan fastletavärde och ö-Triga tillgångar som skall föranleda tillständsplikt.
Bestämmelsema om lagens tillämpningsområde måste självfallet utformas så att tvekan om lagens tillämpliet i det enskilda fallet i möjligaste män undviks. De förslag som framlagts 1 Stockholms kommuns utredning om ändrade kriterier för tillstånds-plikt i förevarande fall kan föranleda sådan tvekan framförallt när det gäller avgränsningen av de ö-vrlga 1111 gängar vilkas värde skall vägas mot fastighetsvärdet. Skäl talar därför för att liksom nu taxerings-värdet av fastigheterna och det bokförda värdet av alla övriga tlllgängar används. För att minska, inverkan av mindre förändringar i balansräkningen ocb för att försvåra manipulationer av dec art som närnng i
Prop. 1982/83:153 100
utredningen bör i stället storleken av det fastietsinnehav som grundar tillståndsplikt minskas.
Hed hänsyn till det anförda föreslås att vid förvärv av aktier ocb andelar i bolag som anges 1 8 § första stycket tillståndslagen tillständsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastigheter ocb, enligt senaste balansräkning, taxeringsvärdet av hyresfastigheterna är större än det bokföirda värdet av ö-vriga tillgångar 1 bolaget. Den s.k. 3x-regeln försvinner alltså.
De ytterligare bolag som med den nu förordade regeln kommer att underkastas tillständsplikt kommer säkerligen att till största delen utgöras av sädana där tillståndsplikt är motiverad, dvs. sädana vars bu-vudsakllga syssla är förvaltning av hyresfastigheter. I vissa taJ.1 kan dock tillståndsplikten komma att omfatta bolag som inte har detta bu-vudsyfte, exempel-vis sädana där värdet av fastletslnnebavet blivit dominerande endast genom att värdet av övriga tillgångar äx håxt nedskxi-vna. Med hänsyn bärtill bör skyldleten att söka tillstånd inte vara generell utan pä samma sätt som -vid fastletsförvärv göras beroende av huruvida kommunen anser tillståndsprövning på-kallcul. Det föreslås därför att det även beträffande aktle-och andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmäl an till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast i de fall kommunen begär det hos hyresnämnden.
Enligt 11 § första stycket tillständslagen skall bolag som äger fastieter som vid taxeringen bar betecknats såsom byreshusenbet i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde. Sädana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid motsvarande poater i balansräkningen. Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman kan enligt tredje stycket bli skadeståndsskyldiga om bestämmelsema inte iakttas.
Prop. 1982/83:153 iOl
Enligt Stockholms korarauns utredning förs-ummas ofta uppgiftsskyl-dleten enligt 11 § tillståndslagen. Utredningen föreslår därför att bestämmelsema i stället tas in 1 aktiebolagslagen och/eller bokföringslagen, bl.a. för att göra bolagets revisorer mer observanta på bestämmelsen (delrapport II avsnitt 2 s. 20).
Frågan om placeringen av den nu aktuella bestämmelsen togs upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Föredragande statsrådet ansåg dä att bestämmelsen inte hade sin plats 1 en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har (prop. 1975/76;33 s. 91). Det är av anförda skäl inte lämpligt att nu föra över bestämmelsema 1 11 § tillständslagen till bokföringslagen. I andra sidan kan det inte fö-mekas att paragrafens placering gör att den lätt kan förbises dä årsbokslut skall upprättas. Med anledning bärav föresläs att i 19 § bokföringslagen tas in en erinran om bestämmelsema i 11 § tillständslagen.
Prop. 1982/83:153 102
7.1.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt
I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framfördes från bl.a. kommunförbundet önskemål om att lagen skulle göras tillämplig även pä förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lokaler. Bostadsministem anförde med anledning härav att det 1 lagstiftningsärendet inte fanns tillräckligt underlag för att utvidga tillståndslagens tillämpningsområde 1 enliet med önskemålet. Bostadsministem avsåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen pä området (prop. 1978/79:164 s. 22).
Något material som på ett avgörande sätt visat behovet av lagstiftning på området har därefter inte framkommit. Frågan behandlas därför inte i denna promemoria.
Jonsereds A3 forsaj.de år 1979 del av fastigheten Manered 4:1 i Partille kommun till O Musslan. Pä den aktuella fastighetsdelen fanns hyreshus med sammanlagt 204 bostadslägenheter. Såväl kommun som hyresgästförening ansåg att förvärvet borde tillstånds-prövas. Hyresgästföreningen ansåg att förvärvet inte kunde tillstyrkas. Ansökan om förvärvstillstånd inga-vs till hyresnämnden men avvisades sedan det framkommit att fastieten vid fastighetstaxering åsatts typkod 50 (specialfastiet). Med anledning härav bar krav framställts pä sådana ändxlngax i bestämmelsema om tillståndslagens tillämpningsområde att förvärvsprövning möjliggörs även i nu anförda fall (se CU 1980/81:18 s.. 8).
Qi ny fastietstaieringslag (1979:1152) började tillämpas i ocb med I98I års fastietstaxerlng. Enligt lagen avses med taxeringsenhet det som skall taxeras för sig. Fastighet skall normalt utgöra taxeringsenhet. I taxeringsenheten hyreshusenhet skall ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet (4 kap. 1 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen). Saligt de allmänna taxeringsregler som utfärdades av riksskatteverket med anledning av den nya fastighetstaxeringslagen skall följande typkoder gälla för hyreshusenbeter.
Prop. 1982/83:153 103
20 Okänd hyreshusenhet
21 Hyireshusenhet som består av tomtmark till hyreshus
22 Hyteshusenhet som består av byggnad med hu-vudsakligen bostäder och tomtmark för sådan byggnad
24 Hyi-ehusenhet som består av byggnad med bostäder och lokaler och tomtmark för sådan byggnad
25 Hyteshusenhet som består av hotell- eller restaurangbyggnad och tomtmark för sådan byggnad
26 Eyeshusenhet som består av kioskbyggnad och tomtmark fö}: sådan byggnad
27 Hytresbusenhet som består av parkeringshus och tomtmark för sådan 'byggnad
28 Eyesbusenhet som består av byggnad med huvudsakligen lokaler och tomtmark till sådan byggnad
29 Hyteshusenhet med -värde mindre än 1 000 kr
73 Hytesbusenhet som ingår i nationalpark
77 Hyi-esbusenhet som utgör annan fastighet ocb som undantas från skatteplikt enligt 3 kap. 4 § fastietstaxerlngslagen.
I samband med den nya fastietstaxerlngslagen ändrades 1 § första stycket tillståndslagen så att tlllständsplikten gäller vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen betecknats såsom hyresb-usenhet. I samband med lagändringen anfördes beträffande begreppet byreshusenbet (prop. 1980/81:61 s. 22)
Denna kategori omfattar emellertid, genom att den 1 FTL utökats med restaurang, hotell eller liknande, en större grupp fastieter än tidigare. Avsikten med tillståndsprövningen är emellertid inte att fötvärv av sädana fastigheter skall prövas av hyresnämnd. Enligt kommittén får detta emellertid accepteras om man -viU behålla taxeringsenhetens beteckning som -urvalsinstrument. Ehligt 4 § andra stycket lagen får förvärvatillstånd inte vägras om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyresh-us eller- med hus som inte innehåller fler än tvä för bostadsändamål avsedda lägenheter. Enligt kommittén bör den utökning av de tillständspliktiga förvärven som kan bli följden av den av kommittén föreslagna ändringen inte fä någon egentlig effekt genom att kommunen i förekommande fall torde avstå frän att påkalla hyresnämndens prö-Tning då man finner att 4 § andra stycket lagen är tillämpligt.
Prop. 1982/83:153 104
För egen del vill jag, efter att ha haft samråd med det statsråd som handlägger lagstiftningsärenden som rör hyra m.m., nämna följande. Den utvidgning av lagens tillämpningsområde som kommitténs förslag Innebär torde inte medföra någon ändring i sak i fråga om tillståndsprb-vningen. Den eventuella ökning av antal ärenden för tillständsprö-ming som kan bli följden av förslaget får vägas mot önskemålet att ha ett smidigt fungerande urvals instrument. Jag föreslär därför att begreppet hyresf astlet byts ut mot hyreshusenhet. Lagen skall således tillämpas 1 fräga om hyreshusenhet.
Även frågan om tillståndsprb-vning vid förvärv av fast egendom som taxerats som specialenbet men som innehåller bostadslägenheter togs upp (prop. 1980/81:61 s. 23).
Som bl.a. kommittén påpekat kan emellertid specialenhet innehålla en mindre del bostäder. Redan enligt gällande regler kan andra fastigheter än byresfastieter innehålla en mindre del bostäder ocb således ligga utanför lagens -tillämpningsområde. Detta hänger samman med att även enligt de regler aom gällde vid 1975 ärs allmänna fastietstaxerlng skulle indelningen göras enligt en buvudsaklietsprincip. Problemet är således inte nytt. Någon ytterligare ändring i lagen i anledning av FTL anser jag inte bör göras i detta sammanhang.
Det finns inte anledning att 1 detta sammanhang föreslå förändxingsr 1 sättet att ange lagens tillämpningsområde vid fast i gbetsf örvärv. Det nuvarande urvalssystemet fungerar tillfredsställande 1 det alldeles övervägande antalet fall.
Önskemål bar slutligen framförts om att tillständslagen skall göras tillämplig vid testamentarlska förvärv (se CU 1978/79:38 8. 5).
Frågan om tillständsplikt enligt jordförväxvslagen (1979:250) vid testamentarlska förvärv utreda f.n. av kommitt&i (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo 1 vissa fall m.m. (se 1980 ärs kommittéberättelse del.H 3. 22). Ett ställningstagande till frågan för t illst ända lagens, del bör anstå till dess kommittén bar avgivit sitt slutbetänkande, vilket beräknas .ske är 1985.
Prop. 1982/83:153 105
7.2 Åtgärder för att säkra erterle'vnaden av bestämmelsema om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv
BAKGRUND Om ett tillståndspliktigt fastighetsförvärv inte i rätt tid anmäls till kommunen eller om ansökan om tillständ till förvärvet inte görs efter föreläggande härom från hyresnämnden blir enligt 5 § första stycket punkt 1 och 2 följden att förvärvet är ogiltigt. Samma påföljd inträder enligt 10 § andra stycket vid 'underlätenhet att 1 rätt tid söka tillstånd till tillständspllktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Ogiltigheten Innebär att ingendera parten blir skyldig att fullgöra sina åtaganden pä grund av avtalet samt att partema skall återbära vad de kan ha uppb'urit på grund av detta (prop. 1975/76:33 s. 70). Någon annan påföljd för åsldo-sä-ttands av tillståndsplikten finns inte.
Vid fastighetsförvärv bevakas tillståndsfrågan av inskri-vningsmyndigheten i samband med ansökan om lagfart på förvärvet. Om förvärvaren söker lagfart utan att först ha anmält förvärvet till kommunen, skall han av inskri-vningsmyndigheten hänvisas att göra anmälan. Om tiden för anmälan försuttits eller förvärvet av annan anledning blivit ogiltigt till följd av bestämmelsema i 5 § första atycket tillståndslagen, får lagfart inte meddelas. Om lagfart ändå meddelas gäller enligt 5 § andra stycket att ogiltieten läks.
Bestämmelsema om tillständsplikt -vid fastighetsförvärv -visar en mycket god efterlevnad. Detta torde utan tvekan kunna tillskrivas det fakt-um att lagfart på fastighetsförvärv oftast är ett oundgängligt krav för belåning av och åtgärder i ö-vrigt med fastieten.
När det gäller aktie- och andelsförvärven saknas, förutom själva oglltighetsåföljden, ett sådant incitament att iaktta tillståndsplikten som lagfartsplikten vid fastighetsförväxv utgör. Det ligger därför nära till hands att anta att efter-levnaden av tillståndslagens bestämmelser i denna del inte är lika god. Som framgår av de statistiska uppgifterna i avsnitt 4 utgör ärenden om tillstånd till aktie- och andelsförväxv en mycket liten del av det totala antalet ärenden.
Prop. 1982/83:153 106
I Stockholms kommuns utredning ägnas frågan
om efterlevnaden
av bestämmelsema om tillståndsplikt vid aktie- och andels-
förvärv ett ingående studium. Stiligt utredningen
(delrapport
II avsnitt 2) ägdes är 1976 839
fastigheter av alla kategorier
i Stockholms innerstad av 454 aktie- och handelsbolag. Utred
ningen uppskattar att maxlamalt 250 av dessa bolag omfattades
ev tillståndsplikten. Av ett 40-tal av
utredningen stickpro-vs-
vls uttagna, tänkbart tlllständspliktiga aktieförvärv under
aren 1976 - 1978 visade sig flertalet inte vara tillständs
pliktiga genom att bolaget inte -var av fåmanskaraktär eller
genom att andelen fastigheter i bolageta tillgångar inte varit
tilräckligt stor. I de 6 fall som återstod kunde emellertid
konstateras att ansökan om tillstånd inte hade begärts,
trots
att tillständsplikt säkert förelåg i åtminstone
tre fall.
I en senare undersökning avseende förvärv under perioden maj 1978 - augusti 1980 konstaterades pä samma sätt fem förvärv, där tillstånd inte hade sökts trots att tillständsplikt tycks ba förelegat (delrapport '71 s. 33)- Enligt utredningen finns det anledning att anta att antalet fall av aktieförvärv där tillstånd inte sökts trots att tillstänsplikt förelegat är större än -vad de utförda stickprovsundersökningama utvisar. Även när det gäller förvärv av andelar i handelsbolag konstateras i utredningen att tlllständsplikten eftersatts. .Materialet är emellertid här mera osäkert.
I delrapport II (avsnitt 2 s. 19) anförs sammanfattnings-vis bl.a. följande.
Enligt utredningens mening måste någon ytterligare form av sanktion Införas när tillstånd inte söks liksom hyresnämnden måste ges möjlighet att - med möjlighet till vitesföreläggande - kräva in ansökningar när det kommer till nämndens kännedom att tillstånd borde ha sökts. Detta förutsätter emellertid en viss aktiv undersökande verksamhet hos berörda myndieter. Framför allt torde denna uppgift åligga kommunen som har ansvaret för bostadsförsörjningen. Även andra myndigheter liksom hyresgästorganisation bör ges befogenhet att för hyresnämnden anmäla ärenden där tillstånd kan bedömas ha varit erforderligt.
Prop. 1982/83:153 107
Sii möjliet till en förbättrad kontroll vore att ålägga inskri-vningsmyndigheter, länsstyrelsemas handelsregister och Patent- och Registreringsverket att granska alla aktie-och andelsöverlåtelser respektive fastighetstransaktioner där bolag är part. Detta måste emellertid betraktas som en alltför bet-ungande arbetsuppgift och onödig byråkratisering. Däremot förutsattes att berörda myndigheter står till tjänst näx fall akt-ualiseras. Av liknande skäl -vill utredningen inte föreslå en obligatorisk anmälningsplikt till hyres- • hämndpn av alla förvärv av aktie i bolag som äger hyresfastighet, varvid det skulle ankomma på hyresnämnden att avgöra om förvärvet var tillståndspliktigt.
I en annan delrapport sägs att utebliven tillståndsansökan vid aktie- och andelaförvärv bör föranleda straffpåföljd (delrapport VI s. 38).
Prop. 1982/83:153 108
ÖVEHVÄGAKD52J Stockholms kommuns utredning får anses visa att bestämmelserna om tillständsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas i tillräcklig omfattning. Förhållandet får tillskrivas frånvaron av myndighetskontroll av att tillständspllkten iakttas och den i detta sammanhang svaga saktloneringen av tillstånds-plikten.
Om tillståndslagens syften skall tillgodoses måste själ-vfallet reglerna om tillständsplikt överlag vara effekti-va. Det kan inte accepteras att förvärvare av aktier och andelar 1 bolag med hyreshusförvaltning som bu-vudsakligt syfte utan -vidare skall kunna avstå från tillståndsprövning. Detta så mycket mer som det av vissa tecken att döma blir vanligare med fastighets-ägande i bolagsform. Det finns därför anledning att nu överväga åtgärder för att garantera en bättre efterle-vnad av tillständspllkten -vid aktie- och andelsförvärv.
Av det som redan anförts framgår att det i hu-vudsak är två former av åtgärder som kan komma i fråga för att åstadkomma en bättre efterlevnad av tlllständsplikten - ä ena sidan införandet av någon form av myndighetskontroll, å andra sidan införandet av tvångsmedel eller strängare påföljder -vid utebliven ansökan om-tillständ.
Käx det först gäller införandet av en myndigfaetskontro11 av nu aktuella förvärv, har frågan om en kontroll -via bolagsregistren tagits upp 1 Stockholms kommuns utredning. Enligt 4 § handelsregisterlagen (1974:157) skall handelsregister beträffande handelsbolag bl.a. innehålla uppgift om bolagsmännens namn och adress, ihligt 13 § skall -vidare varje ändring i fräga om registrerad uppgift ofördröjllgen anmäl aa till länsstyrelsen för införande i registret. Underlåtenhet att göra föreskriven anmälan bestraffas enligt 22 § med böter, högst femhimdra kronor.
Det är 1 och för alg möjligt att i handelsregisterlagen föra • in en bestämmelse om att registrering av anmälan av ny bolagaman inte får ske beträffande bolag på -vilka tillståndslagens
Prop. 1982/83:153 109
regler är tillämpliga innan frågan om tillstånd till andelsförvärvet har klarats ut. En sådan bestämmelse förutsätter emellertid att en utredning angående bolagets tillgångar m.m. utförs vid varje anmälan av ny bolagsman i handelsbolag, vilket avsevärt skulle tynga registreringsförfarandet. Särskilt med beaktande av den stora arbetsbelastning som många handels-register har, är én sådan ordning inte genomförbar.
När det gäller aktiebolagsregistret medför överlåtelse av en aktiepost inte någon omedelbar ändring i de uppgifter som skall vara Införda 1 registret. I fåmansbolag torde emellertid överlåtelse av en mera betydande mängd aktier ofta medföra ändringar i bolagets styrelse, -vilket enligt 8 kap. 15 § andra stycket aktiebolagslagen (1975:1385) genast skall anmälas för registrering. Här finas således en möjlighet till en begränsad myndighetskontroll av aktieförvärv. Mot en sådan kontroll kan emellertid bl.a. anföras samma skäl som ovan anförts beträffande handelsregistren. Inte heller denna kontrollform bör därför komma i fråga.
Inte heller i övrigt synes det vara möjligt att hitta former för en myndighetskontroll av aktie- ocb andelsförvärv som inte blir alltför betungande ocb kostsam. Åtgärder av detta slag för att förbättra efterlevnaden av lagen Iran alltså inte förordas. Detta hindrar nat'urllgtvi3 inte att kommunema vid sin granskning av aktualiserade förvärv liksom hittills 'bör kunna ha stor nytta av uppgifter ur de nämnda registren.
I Stockholms kommuns utredning föresläs att hyresnämnden, i fall dä. tillständspllkten har eftersatts, skall få möjlighet att -vid vite förelägga den förs-umlige aktie- eller andelsförvärvaren att ansöka om tillstånd. En sådan ordning skulle emellertid -urholka bestämmelsen om att tillständspllkten "ali fullgöras inom -viss tid - ett -vitesföreläggande kan ju inte komma ifråga föträn det konstateras att den.angi-vna tidsfristen gått till ända. I sådana fall är förvärvet f.ö. ogiltigt,'varför något vitesföreläggande inte kan komma 1 fråga., ■ om inte ogiltighetspåföljden tas bort. Detta synes olämpligt. Förslaget ber av dessa skäl inte genomföras.
Prop. 1982/83:153 110
Bland tänkbara åtgärder för att förbättra efterle-vnaden av bestämmelsema återstår härmed endast en skärpning av påföljden för försummad tillständsplikt. En skärpning av påföljden kan åstadkommmas antingen genom att tlllständsplikten straffsanktioneras eller genom att en särskild, icke straff-rättsligt reglerad avgift tas ut -vid en försummelse av tillständspllkten. Här skall först en straffrättslig påföljd diskuteras.
Den straffrättsliga påföljd som kan komma 1 fråga 1 förevarande fall är böter - 1 första hand dagsböter. Böter kan endast ådömas fysiska personer. Dagsböter ådöms till ett antal av högst ettbundrat j-ugo. Etthundraåttio dagsböter kan ådömas såsom gemensamt straff för flera brott. Storleken av varje dagsbot bestäms med hänsyn till den bötfälldes ekonomi och kan uppgå till högst ett-usen kronor. Effekten av en bötespåföljd får bedömas som begränsad. Det är uppenbart att när det gäller transaktioner av det slag som nu är 1 fråga rörande fastlets-bestånd värda miljontals kronor och med vinster uppgående till mycket stora belopp en dagsbotspåföljd ofta inte blir en tillräckligt kännbar påföljd för att i nämnvärd grad förbättra efterle-vnaden. Att bötespäföljden endast kan ådömas fysiska personer är i detta sammanhang en ytterligare nackdel. En straff-santionering är alltså inte någon bra utväg.
Prop. 1982/83:153
111
BAKGRUND' OM SANKTIONSAVGIFTER
Under senare år har i ett flertal lagar införts olika former av avgifter för överträdelser av lagbestämmelser, s.k. sanktionsavgifter. Dessa avgifter har införts såsom ett altemativ till eller i ställer för ett traditionellt straffrättsligt sanktionssystem. Avgiftema används ofta pä ett sätt som närmast för -tanken till straff och förverkande ocb de fyller 1 mänga avseenden samma funktion - att genom sin preventiva effekt motverka överträdelser av -vissa bestämmelser och att eliminera orättmätiga -vinster. Formellt står de emellertid utanför den straffrättsliga ordningen och är därför inte bundna a-v de allmänna principer som där gäller. Såsom exempel pä avgifter av detta slag kan här nämnas avgift för olovligt byggande enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden -vid olovligt byggande m.m. (LPl) och miljöskyddsavgift enligt 52 - 63 §§ miljöskyddslagen (1969:387). Det kan i detta sammanhang vara av intresse att något närma-re granska dessa avgiftsformer.
Bestämmelsema om avgift -vid olovligt byggande tillkom sedan det -visat sig att det tidigare tillämpade straffrättsliga sanktionssystemet bl.a. inte hade tillräckligt avhållande effekt. De böter som kunde dömas ut uppgick ofta endast till en bråkdel av värdet av det olovligt byggda. Genom att införa ett avgiftssystem möjliggjordes sanktioner som bättre kunde anpassas till värdet av det byggda med bättre a-rhållande effekt som följd (prop. 1975/76:164 s. 127). Avgiftssystemet är uppbyggt med tre olika avgifter: byggnadsavgift, särskild avgift ocb tilläggsavgift. Byggnadsavgift (för överträdelse av bestämmelsema om byggnadslov) och särskild avgift (för överträdelse av -vissa bestämmelser om förbud m.m. i byggnadslagen och byggnadsstadgan) bestäms av byggnadsnämnden. Byggnadsavgiften skall utgå med fyra gånger kostnaden för byggnadslov och särskild avgift skall bestämmas till minst 200 .och högst 500 kronor. I de fall plikten att söka 'byggnadslov åsidosätts i större omfattning, exempel-vis genom att helt ny byggnad uppförs, får utöver byggnadsavgift tas ut en tilläggsavgift om 500 kronor för -varje kvadratmeter bruttoarea som åtgärden omfattat. Avgiften får. jämkas om rättelse'sker eller om det annars finns
Prop. 1982/83:153 112
särskilda skäl för det. Frågan om tilläggsavgift prövas av allmän domstol på talan av allmän åklagare. Talan får väckas endast om byggnadsnämnden har begärt det. Bestämmelserna i rättegångsbalken rörande förfarandet vid åtal för brott, på vilket inte kan följa strängare straff än böter tillämpas. Byggnadsavgiften och den särskilda avgiften tillfaller kommu- . nen medan tilläggsavgiften tillfaller staten. Beträffande samtliga avgifter gäller att de skall betalas till länsstyrelsen inom två månader och att de, om betalning inte sker, får dri-vas in i den ordning som gäller för indri-vning av skatter.
I samband med lagens tillkomst anförde lagrådet att en väsentlig fördel med ett avgiftssystem är att det kan tillämpas utan hänsynstaganden till faktorer såsom den felandes skuld, lagöverträdelsens svårighetsgrad m.m. (prop. 1975/76:164 s. 253). Lagrådet anförde vidare.
Vid utredningen 1 det särskilda fallet bör i allmänhet andra omständigheter inte behöva klarläggas än som erfordras för att man skall kunna slå fast att en överträdelse objektivt sett har ägt rum. Detta måste rimligen medföra att möjlighetema att tillämpa ett avgiftssystem blir begränsade. Man bör säl-unda inte medge ett summariskt förfarande, när fråga är om all-rarli-gare överträdelser, för vilka en verkligt kännbar påföljd bör utmätas. Att rent schablonmässigt - och alltså utan iakttagande av normer som utbildats pä det straffrättsliga området och om vilkas värde inte torde råda några delade meningar - ålägga mycket höga avgifter bör sålunda inte tillåtas, om det inte med hänsyn till sättet för avgiftemas bestämmande ändock kan accepteras, t.ex. när avgiften sätts i direkt relation till den •vinning som lagöverträdelsen har medfört eller kunnat medföra. För att ett system med avgifter bestämda på detta sätt skall kunna tillämpas måste åt den beslutande myndigbeten anförtros att företa en närmare prö-vnlng om och i vilken utsträckning överträdelsen har -varit ägnad att i det särskilda fallet medföra -vinning. På speciella områden torde dock förekomsten och storleken av -vinningen framträda så klart att ett rent schablonmässigt förfarande är möjligt.
Bl.a. mot bakgrund av det anförda motsatte sig lagrådet förslaget om tilläggsavgift och föreslog i stället en straffskärpning. I samband med att straff utdömdes för olovligt byggande skulle emellertid enligt lagrådets förslag en särskild straffavgift kunna tas ,ut för att eliminera -vinning som lagöverträdelsen medfört (prop. 1975/76:164 s. 240).
Prop. 1982/83:153 113
I miljöskyddslagen infördes är 198I bestämmelser om s.k. miljöskyddsavgift (se prop. 1980/8l:92 s. 49 och 469). Enligt 52 § skall avgift utgå i fall då föreskrifter som hax meddelats enligt lagen hax överträtts och överträdelsen bar medfört dels ekonomisk fördel för den som överträtt bestämmelsen, dels betydande störningar för omgi-vningen eller risk för sädana störningar. Avgiften tillfaller staten. Avgiften skall enligt 54 § bestämmas till ett belopp som svarar mot de ekonomiska fördelama av överträdelsen. Avgiften fåi enligt 55 § jämkas om särskilda omständigheter föreligger. Miljöskydds-avgiften bestäms enligt 56 §'av koncessionsnämnden för miljöskydd på talan av naturvärdsverket. I 57 § finns en bestämmelse om kvarstad till säkerställande av anspråk pä miljöskyddsavgift.
I propositionen 1981/82:142 om ekonomiska sanktioner -vid brott 1 näringsverksamhet bar föreslagits bestämmelser om förverkande av företagsekonomiska -vinster som uppkommit bos näringsidkare till följd av brott. I propositionen förs också ett principiellt resonemang om avgifter som sanktioner -vid lagöverträdelser. I propositionen uppställs följande principer för tillämpningen av sanktionsavgifter (s. 24).
1. Ett avgiftssystem kan erbjuda en ändamålsenlig lösning 1
fall där regelöverträdelser är särskilt frekventa eller speciella s-vårieter föreligger att beräkna storleken av den -rinat eller besparing som uppnäs i det särskilda fallet. Andxa fall är när den ekonomiska fördelen av en isolerad överträdelse genomsnittligt sett kan bedömas som låg, samtidigt som samhällets behov av skydd pä det aktuella området är så framträdande, att inte . 'bara den ekonomiska fördelen i det särskilda fallet utan redan utsikten till vinst eller besparing bör neutraliseras.
2. Avgifter bör
fä förekomma endast inom speciella och klart
avgränsade rättsområden.
I den män de an-vänds pä näringsregle
ringens område bör dé vara knutna till särskilda föreskrifter
som näringsutövama bar att iaktta i denna egenskap.
8 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 114
3. Bestämmelserna om
beräkning av avgiftsbeloppet bör i all
möjlig utsträckning konstrueras så att de utgår från ett mätbart mo
ment i den aktuella överträdelsen - en parameter - som gör
det
möjligt att förutse och fastställa
hur stor avgiften skall bli
i det särskilda fallet. Konstruktionen kan 'vara utformad pä ett sådant sätt att den schablonmässigt fastställda avgiften kan beräknas genomsnittligt motsvara den uppkomna vinsten -vid -varje särskild överträdelse. I de fall dä det bedöms angeläget att söka neutralisera redan utsikten till -vinst bör dock hinder inte föreligga mot att låta avgiften utgå enligt grunder som leder till väsentligt högre avgiftsbelopp.
4. Beroende på det aktuella rättsområdets natur bör särskilt prö-vas om uppsåt eller oaktsambet skall förutsättas för avgifts-skyldighet eller om denna skyldighet kan bygga pä strikt ansvar. För att en konstruktion med strilct ansvar skall -vara förs-vaxbax från rättssäkerhetssynpunkt bör förutsättas att det finns starlrt stöd för en presumtion om att överträdelser på området inte kan förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsambet. Vidare måste i.ppmä-rrQammaa att särskilda undantag frän det strikta ansvaret även i dessa fall kan vaz:a nödvändiga med hänsyn till förhållandena inom avgiftens användningsområde eller till reglemas utformning i övrigt. Sädana 'undantag bör sä långt möjligt vara preciserade, så att det inte föreligger någon tvekan om deras räckvidd. Det sistnämnda gäller även i fråga om bestämmelser som reglerar möjlieten till jämkning av avgiftsbeloppet.
5. Hinder bör inte föreligga mot att låta avgiftsregler som i första hand riktas mot juridiska personer och straffrättsliga bestämmelser riktade mot fysiska personer vara. tillämpliga -vid sidan av -varandra. De subjekti-va rekvislten kan därvid -vara annorlunda utformade i de olika systemen - strikt ansvar vid avgift och uppsåt eller oaktsambet -vid straffrättsligt ans-var.
Om det rör sig om mindre allvarliga överträdelser, kan den -vinst-eliminering som uppnäs genom avgiften framstå som en f-ullt tillräcklig åtgärd. Det kan i så fall bli aktuellt att låta införandet av ett avgiftssystem innebära att de aktuella gärningarna inte längre är straffbara-.
Prop. 1982/83:153 115
6. iläggande av avgiftsskyldighet kan i viss utsträckning överlämnas till de administrativa myndigheter aom är verksamma pä det aktuella området. I -vissa fall äx det emellertid lämpligt att överlämna denna prö-vnlng till de allmänna dom-stolazoa.Jt gäller främst när avgiftaskyldigheten görs beroende av h-uruvlda överträdelsen skett av uppsåt eller oaktsambet och när reglerna är utformade på sådant sätt att det finrts utrymme för betydande sköitsmässiga bedömningar. I sådana fall kan sakkunniga administrativa myndigheter ges
ställning som Inltlatl-vtagare till eller part i domstols-
t. processen;
Dessa principer har lämnats utan erinran av riksdagen (se JuU 1981/82:53 s. 6).
Det kan nämnas att med utgångspimkt i nämnria principer bestämmelser om sanktionsavgifter har införts i 26 § arbetstidslagen (1982:673) enligt förslag i prop. 1981/82:154 (s.k. övertids-avgifter vid brott mot bestämmelser om övertid) samt föreslagits i prop. 1981/82:146 (avgift för den som anställer en utlänning utan arbetstillstånd). Frågan om införande av vattenförorenings-avgifter övervägs inom kommunikationsdepartementet på grund-val av departementspromemorian (Ds K 1981:8) Vattenfdroreningsavgift.
Prop. 1982/83:153
116
FÖRSLAG OM
PJRVÄRVS-
AVGIFT
Försummelse av tlllständsplikten enligt tillståndslagen utgör ofta ett led 1 förfaranden som kan rubriceras som ekonomisk brottslighet, med fastighetsspekulation och skattebrottslighet som -viktiga komponenter. Såsom framgått inte minst av uppmärksammade spekulationsaffärer frän sena-re tid är stora -vinster att hämta 1 icke-seriösa fastighetstransaktioner. Ett starkt samhällsintresse tcilar för att det allmänna får bättre insyn ocb kontroll över de aktie- ocb andelsförvärv som nu är 1 fräga. Ett straffrättsligt sanktionssystem kan dock, som tidigare berörts, inte anses som en tillfredsställande lösning för att förbättra efterle-vnaden av tillständspllkten. Förhållandena 1 fdrevaxande fall fäx däxför anses -vara sådana att det enligt o-Tsn angi-Tna principer är motiverat att Införa en sanktions-avgift för brott mot tlllständsplikten -vid aktie- och andelsförvärv; Avgiften bör syfta till att eliminera en schablon-mässigt beräknad -vinst av aktie- eller andelsförvärvet. Den nu föreslagna avgiften bör benämnas förvärvsavgift.
Den schablonmässiga beräkning ay vinsten av ett aktie- eller andelsförvärv som förvärvsavgiften skall baseras på bör göras utifrån taxerings-värdet av bolagets innehav av hyresfastigheter. En överslagsmässig kalkyl ger vid handen att en avgift mot-s-Tarande en procent av taxeringsvärdet är rimlig. Avgiften bör reduceras 1 de fall förvärvet inte a-vser samtliga aktier eller andelar 1 bolaget. Reduktionen bör motsvara förvärvets andel av det totELla antalet aktier eller andelar. Liksom när det gäller avgifter för olovllg:t byggande ocb miljösyddsavgifter bör avgiften kunna jämkas om den med hänsyn till omständigheterna framstår som oskäl ig.
Förväxvsavglften bör utgå enligt modellen för strikt ansvar ocb alltså oavsett om uppsåt eller oaktsambet kan påvisas i det särskilda fallet. Med hänsyn till att avgiften under -vissa omständigheter skall kunna jämkas efter en skönsmässig prövning framstår det emellertid som mindre lämpligt, att låta avgiften bestämmas av något kommunalt organ.
Prop. 1982/83:153 117
Med utgångspunkt från de ovan angi-vna principerna för till-lämpnlngen av avgiftspåföljd skulle det ligga nära till hands att låta frågan om avgift avgöras av allmän domstol. En sådan ordning gäller bl.a. enligt 8 § andra stycket LPI beträffande tilläggsavgift. Enligt 56 § miljöskyddslagen prövas frågor om miljöskyddsavgift av koncessionsnämnden. Denna ordning bar motiverats bl.a. med att prövningsorganet måste ha sakkunskap i miljöfrågor (prop. 1980/8l:92 s. 59).
I före-varande
fall talax starka skäl för att lägga prövningen pä hyresnämnderna. Hyresnämnderna prö-var nu praktiskt taget alla frågor enligt tillständslagen. Vid prö-Tni ngen av
avgifts-frågan kommer otvivelaktigt saklömskap i hyresfrågor att vara av betydelse. Som anförs nedan bör frågan om förvärvets ogiltighet kunna tas upp i
samband med avgiftsfrågan. Även vid prö-vn i ngen av denna fråga är byresnämndemas sakkunskap av värde. Av betydelse för rättssäkerheten är att ordföranden i hyresnämnden är lagfaren domare samt att hyresnämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen.
Det kan slutligen närnna-s att hyresnämnderna redan i dag handlägger ärenden som till sin typ ligger nära avgiftsfrågor. Det gäller bl.a. utdömande av vite enligt 20 § bostadssaneringslagen (1973:531)• Något principiellt binder mot att låta hyresnämndema prö-ra avgiftafrågan synes med anledning av det anförda inte föreligga.
Det föreslås säl-unda att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnämnd. En förutsättning för att en sådan ordning skall bli effektiv är dock att hyresnämnden får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag. Bestämmelser om kvarstad finns inte 1 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En särskild bestämmelse därom bör därför tas in i tillständslagen (jfr 57 § miljöskyddslagen).
Behörig att föra talan om åläggande av avgift bör den kommun vara till vilken anmälan av aktie- eller andelsförvärv skulle ba skett.
Prop. 1982/83:153 118
Sanktionsavgifter tillfaller normalt staten. Beträffande byggnadsavgift och särskild avgift enligt LPI gäller emellertid att de tillfaller kommunen. Detta hax bl.a. motiverats med det arbete och de kostnader som kommunen åsamkas på grund av brott mot byggnadsförfattningama (prop. 1975/76:164 s. 56). Pä samma sätt orsakar den icke-seriösa fastighetshandeln kommunema mycket arbete och kostnader. Det finns därför anledning att fördela avgiften mellan staten och kommunen. Det föreslås att hälften av förvärvsavgiften skall tillfalla kommunen och hälften staten.
Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som pä detta sätt kommer att tillföras det allmänna.
Enligt 27 § LPI gäller att beslut -varigenom någon åläggs avgift skall överlämnas till länsstyrelsen ocb att avgiften skall betalas till länsstyrelsen inom t-vä månader från det beslutet har vunnit laga kraft. Betalas avgiften inte i rätt tid får enligt 28 § avgiften indri-vas 1 den ordning som enligt uppbördslagen (1953:272) gäller för Indrivning av skatt. Härvid får också restavgift enligt 58 § 1 mom. uppbördslagen tas ut. En bestämmelse mots-varande 28 § LPI fanns med i det -ursprungliga förslaget till bestämmelser om miljöskyddsavgift i miljöskyddslagen. Pä förslag av lagrådet togs bestämmelsen dock inte med i det slutliga lagförslaget. Enligt lagrådet (prop. 198o/8l:92 s. 466) låg det närmare till hands att jämställa miljöskyddsavgiften med ett förverkande än att betrakta den som likställd med skatt. Lagrådet, ansåg därför att verkställigheten av avgiften i stället borde anslutas till -vad som gäller för verkställighet av domstols dom, varigenom betalningsskyldlet ålagts. Lagrådet anförde i anslutning härtill följande.
En sådan ordning möjliggör direkt tillämpning av utsöknings-balkens verkställighetssystem och synes stå i bättre överensstämmelse med intentionerna bakom utsöknlngsreformen. Direkt verkställbarhet i fråga om såväl själva beslutet om miljöskyddsavgift som beslut om kvarstad till säkerställande av anspråk på avgift nås genom att i miljöskyddslagen föreskrl-vs att verkställighet får ske i den ordning som gäller för domstols dom eller beslut. Någon särskild anpassning av verkstäl-lighetsreglema till den gällande utsöktiingsordningen- under tiden från ändringen i miljöskyddslagen till u-tsökningsbalkens ikraftträdande torde inte -vara påkallad.
Prop. 1982/83:153 119
Verkställighet av beslut om miljöskyddsavgift bör handläggas som allmänt mål. I verkställighetsföreskrifter till utsökningsbalken, utfärdade med stöd av dess 1 kap. 6 §, kan den närmare regleringen härav ske.
Vad lagrådet säl-unda anfört får anses tillämpligt även på den form av sanktionsavgifter som här föreslås. Beslut om åläggande av förvärvsavgift bör således verkställas 1 enlighet med -vad som gäller för verkställlet av dom på betalningsskyldighet. Det sagda 'bör föranleda en bestämmelse 1 32 § första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder om verkställighet av hyresnämnds beslut i före-varande fall. I 1 kap. 2 § utsöknlngsförordningen (1981 :98l) 'bör därjämte tas in en bestämmelse om att uttagande av avgift enligt tillstånds-lagen handläggs såsom allmänt mål.
I likhet med vad som gäller andra sanktionsavgifter bör förvärvaavgift bortfalla, om verkställighet inte har skett inom "Viss tid. Denna tid bör 1 överensstämmelse med 56 § miljöskyddslagen bestämmas till tio är.
Enligt en bestämmelse i 20 § kommunalskattelagen (1928:370) får av-jjifter enligt LPI inte dras av -vid beräkning av skattepliktig inkomst. Motsvarande gäller för flera andxa typer av sanktionsavgifter. . I fråga om miljöskyddsavgift föreligger därem.pt avdxagsrätt. Föredragande statsrådet anförde härom bl.a. följande (prop. 1980/81:92 3. 59).
Med hänsyn till miljöskyddsavgift ens syfte att eliminera den ekonomiska fördelen av en överträdelse av ML ocb till att avgiften i det särskilda fallet 1 princip skall mots-Tara storleken av denna fördel bör enligt min mening sambandet mellan avgift och fördel upprätthällas såväl före som efter skatt. Av detta följer att avgiften måste beaktas -vid inkomsttaxeringen.
För tillståndslagens del talar starka skäl för att förvärvs-avgiften inte skall få dras av -vid beräkningen av skatteplilrtlg inkomst. Avgiften innebär här, till skillnad mot a-vgiften enligt miljöskyddslagen, en starkt schabloniserad form av -vinstelimine-ring och får i de flesta fall antas bli lägre än den verkliga . vinsten. Det som anförs beträffande avdragsrätt för miljöskydds-
Prop. 1982/83:153 120
avgift kan därför inte anses helt tillämpligt 1 före-varande fall. Beträffande flertalet av de avgiftsformer som nu har införts föreligger som nämnts inte avdragsrätt, trots att de åtminstone del-vis syftar till en vlnstellmlnering. Det är vidare uppenbart att en avdragsrätt för påförd avgift starkt minskar avgiftens preventiva effekt. I 20 § kommunalskattelagen bör därför bland icke avdragsgilla pålagor även förvärvsavgift enligt tillståndslagen tas upp.
I denna fråga bar samråd skett med 'budgetdepartementet.
Som tidigare har nämnts medför underlåtenhet att 1 rätt tid söka tillstånd till aktie- eller andelsfdrvärv att förvärvet blir ogiltigt. Även om nu en avgiftspåföljd Införs för åsidosättande av tillständspllkten bör ogiltlphetspåföl.jden behållas. Det finns emellertid anledning att något närmare diskutera h-ur ogiltighetspåföljden skall Inträda 1 förevarande fall.
För närvarande gäller att ogiltigheten Inträder automatiskt, d-TS. utan något besl-ut därom, så snart tiden för tillstånds-ansökan gätt till ända. Det är uppenbart att en sådan ordning medför vissa nackdelar bl.a. genom att ovisshet kommer att råda om vilka förvärv som pä detta sätt blivit ogiltiga. Problem uppkommer också 1 de fall fångesmannen inte längre äx i stånd att återbära köpeskillingen, när ogiltigheten görs gällande. En återgång kan slutligen för hyresgästernas del framstå som ett sämre altemativ än att förvärvet består. En lösning på dessa problem vore att låta ogiltigheten inträda först efter ett formellt beslut ocb att göra det möjligt att från fall till fall avgöra huruvida ogiltighetspåföljden skall göras gällande. Det lämpligaste synes i så fall -vara att kommunen i samband med att talan om förvärvaavgift förs bos hyresnämnden får begära att förvärvet skall förklaras ogiltigt. Kommunen med sin Insikt 1 förhållandena pä fastighetsmarknaden och sitt ansvar för bostadsförsörjningen fäx härigenom möjlijet att styra inträdet av ogiltighetspåföljden till sådana fall där en sådan påföljd kan anses lämplig.
Prop. 1982/83:153 121
Det föreslås alltså att kommunen i samband med talan om åläggande av förvärvsavgift får begära att hyresnämnden skall förklara förvärvet ogiltigt. Som närmare kommer att utvecklas 1 följande avsnitt får kommunen också, såsom ett altemativ till ogiltigförklaring, möjlighet att i samband med talan om förvärvsavgift -vid aktieförvärv förköpa de aktier som är 1 fräga.
Det system med förvärvsavgifter och ogiltigförklaring som nu föreslås medför att nya uppgifter läggs på kommunema. Detsamma gäller det tidigare förslaget att införa,förvärvsanmälan till kommun även i fråga om aktie- och andelsförvärv. Ändringama syftar emellertid till en bättre efterle-vnad av lagens bestämmelser. Det är således att förvänta att olämpliga förvärvare i större utsträckning än hittills kan hållas borta från hyresh-usmarknsden och att de kostnader och det ■arbete kommunema i dag -vållas genom försumliga hyresvärdar kan minskas. De nu föreslagna ändringama 1 tillständslagen torde därför totalt sett medföra ringa eller ingen ökning av kommunernas resursanvändning.
Prop. 1982/83:153 122
7.3 Förfarandet hos komm-unen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv
BAKGRUND Enligt 3 § tillständslagen skall vid tillståndspliktiga förvärv av fast egendom förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla detta till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmäl an skall fogas en styrkt avskrift av fängesbandllngen. Italigt 1 a § tillämpningsförordningen gäller vidare att 1 anmälan skall anges antalet bostadslägenheter på egendomen samt egendomens taxering ocb typkod. Anmälan bör också innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress. Om kommunen -vill påkalla tlllständsprö-vning skall enligt 3 a § första stycket tillståndslagen begäran härom inges till hyresnämnden inom tre månader frän anmälan. Enligt samma lagrum åligger det kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren om prö-vn ing påkallas.
I denna promemoria föreslås (se a-vsnitt 7.1.2) att motsvarande förfarande skall gälla även beträffande aktie- och andelsförvärven.
Frågor om förfarandet vid förvärvsanmälan
till kommunen och kommunemas handläggning
av fn r-v'Ä r.\fwanmäl n-inga-r har 'under senare tid aktualiserats bl.a.
som en följd av den s.k. Göta Finansaffären,
där icke-seriösa fastighetsförvärv kunde ske utan att den kommun till vilken föfUMT-vManmälan gjorts påkallade prövning.
Yrkanden har med anledning härav framställts om en närmare
reglering av förfarandet vid förvärvs anmälan till kommunen (se CU 1981/82:18 s. 5).
Följande redogörelse för rutinerna vid fdrvärvsanmälan har lämnats av fastighetskontoret i Stockholms kommun. I det närmaste samma rutiner tillämpas inom Malmö kommun.
Prop. 1982/83:153 123
I Stockholms koramun beslutar fastighetsnäjnnden i frågor som rör förvärv av hyresfastiet. Frågorna handläggs på fastighetskontoret. När en förvärvsanmälan gjorts kontrolleras först att anmälan skett i rätt tid. Därefter bereds förvärvaren möjlighet att inkomma med utredning angående sin möjlighet att uppfylla tillståndsvillkoren. Köpekontrakt och uppgifter om fastighetens intäkter och kostnader begärs regelmässigt. Om förvärvaren är j-urldiak person begärs reglstreringsbe-vis, bolagsordning m.m. Fastletskontoret tillhandahåller numera en särskild blankett för förvärvsanmälan som är utformad så att förvärvaren redan vid sin anmäl an har möjliet att lämna o-vanstående uppgifter.
Inom fastighetskontoret görs därefter en utredning om sökandens nu-varande ocb tidigare fastietslnnehav. Förvärvarens uppgifter härom kontrolleras mot uppgifter i kommunens egna register. Pä samma sätt kontrolleras arten ocb omfattningen av förvärvarens tidigare fastighetstransaktioner. Denna kontroll utförs med utgångspunkt i uppgifter om fastighetstransaktioner inom kommunen som fastighetskontoret fortlöpande samlar.
Anmälningshandlingama remitteras till hyresgästföreningen och till energiverket för yttrande. En förfrågan om förvärvaren sänds också till kronofogdemyndigheten och lokala skatte-myndieten. Om förvärvaren är juridisk person inhämtas registeruppgifter. Det är ibland nödvändigt att begära kreditupplysning på förvärvaren. De uppgifter som säl-unda inkommer kan ibland medföra att ytterligare uppgifter begärs in frän förvärvaren. Denne kan också någon gäng ges tillfälle att yttra sig över -vad hyresgästföreningen eller något annat remissorgan anfört.
Fastighetskontoret gör också en utredning om den fastiet som förvärvet avser. Uppgifter hämtas frän kommunens byggnadsregister och från byggnadsnämnden. I vissa fall görs en särskild besiktning av fastigheten. Köpeskillingen kontrolleras mot ett beräknat ortspris. Om underhålls- eller upprustningsbehov konstateras uppmanas förvärvaren att redo-visa sina planer i detta a-vseende. Frågan om förköp kan härvid också aktuali-.
Prop. 1982/83:153 124
På grund-val av vad som framkommit avgör fastighetskontroét om tillståndsprövning skall föreslås. I regel föreslås tillstånds-prö-vning i de fall då hyresgästföreningen har begärt det. Till-ständsprövning föreslås alltid när fastietens drift bedöms medföra ett underskott och sökanden inte förmått visa hur detta skall täckas. Tlllståndsprö-vnlng föreslås också alltid 1 de fall förvärvaren inte inkommer med begärda kompletteringar.
Eandläggningstiden för ett anmälningsärende frän det anmälan inkom till kommunen till dess förvärvaren underrättas är 1 allmänhet tvä till tvä ocb en halv månad.
I de fall tillstähdsprö-vr-ing sker blir ofta kompletterande utredningar nöd-vändiga i samband med att kommunen skall avge yttrande till hyresnämnden.
i Göteborgs kommun synes kommunen
enligt senast tillgängliga uppgifter göra en mindre Ingående
prö-vning innan ställning tas till frågan om tillståndsprövning. Enligt en av fastighetsnämnden antagen princip skall emellertid alla okända köpare ocb köpare som tidigare gjort sig kända för att inte
iaktta god sed i hyresförhållanden underkastas tlllständsprö-vning.
Prop. 1982/83:153 125
Ö'VERVÄGANDIW När bestämmelsema om förvärvsanmälan till kommun infördes är 1979 (se prop. 1978/79:164 s. 15-21) var tanken att kommunens avgörande av frågan om tlllständsprö-vning skulle grundas pä en grov sållning av inkomna anmälningar. I de fall förvärvaren -var känd 1 kommunen och genom tidigare -välskötta fastighetsinnehav eller pä annat sätt kunde anses uppenbart kvalificerad såsom förvaltare av hyreshus skulle tlllständsprö-vning inte begäras. Däremot borde tlllständsprö-vning utan närmare utredning begäras 1 de fall förvärvaren -var okänd 1 kommunen eller dä tveksamhet rådde om hans förmåga att uppfylla tlUständskriterlema. Av denna anledning begränsades anmälarens uppgiftsskyldighet. Som framgår av ovanstående redo-visning bar emellertid kommunemas handläggning av förvärvsanmälningar kommit att utvecklas till att i realiteten bli en form av preliminär tillståndsprövning. Ett omfattande undersökningsarbete görs således innan frågan om tlllständsprö-vning tas till beslut. Anledningen härtill synes i första band vara, att man 1 kommunema i största möjliga utsträckning -vill und-vika en tillståndsprövning 1 hyresnämnden, som oftast ger kommunema betydligt mer arbete än den förberedande undersökningen. Frän någon kommim har också anförts att man om möjligt vill skona förvärvaren från den påfrestning en hyresnämndsprö-vning Innebär. Det bar också framhållits att det vid den förberedande -undersökningen ofta är möjligt att övertala olämpliga köpare att txäda tillbaka eller att genom särskilda överenskommelser med köparen tillförsäkra hyresgästerna en godtagbar förvaltning av fastig-betan.
Något hinder för kommunen att på detta sätt närmare undersöka förvärvarens möjlighet att uppfylla tillständskxiteriema -innan frågan om tlllständsprö-vning avgörs föreligger inte. Mänga gånger kan det såväl ur förvärvaxens som ur kommunens synpunkt -vara att föredra att förvärvaren redan bos kommunen får redovisa sina kvalifikationer som hyresvärd. Några klagomål från fastletsägarbåll bar såvitt känt inte framförts mot kommunernas sätt att handlägga förvärvsanmälnln'gar. Att, såsom begärts
Prop. 1982/83:153 126
från några håll. lagstiftningsvägen läsa kommunema vid den höga utredningsnivå som skildrats ovan bör emellertid inte komma i fråga. Ett sådant förfarande skulle medföra en onödig byråkratisering och minska kommunemas möjlighet att frän fall till fall anpassa utredningens omfattning efter behovet. Samma skäl talar mot att 1 lag eller förordning ålägga förvärvaren en längre gående uppgiftsskyldiet vid förvärvs-anmälan än den nun-varande. Det bör således även 1 fortsättningen ankomma på kommunema att bestämma om den närmare utformningen av förfarandet när en förvärvsanmälan hax gjorts. Den grundläggande principen bör härvid -vara att tlllståndsprö-vnlng skall begarsis 1 alla de fall då det inte finns starka skäl' att anta att förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd.
I detta sammanhang har också frågan om inrättandet av ett rikstäckande fastiriietsägarregister tagits upp (se CU 1981/82:18 s. 5). Såsom motiv för ett sådant register har man anfört att det skulle underlätta kommunemas möjlighet att kontrollera nya förvärvare av byresb-us.
Det är uppenbart att ett fastietsägarregister 1 många fall skulle underlätta en kommuns kon"troll av nya förvärvare av hyreshus, framförallt 1 de fall då förvärvaren inte tidigare haft sin verksamhet inom kommunen. Ett sådant rikstäckande register blir tillgängligt när det databaserade fastighetsregistret införts 1 hela landet. Utnyttjandet av detta'register för det nu aktuella ändamål et aktualiserar emellertid -viktiga integritetsfrägor, som först måste lösas. Att i a-waktan på att fastighetsdatasystemet 'byggs ut inrätta ett särskilt fastighetsägarreglster för tillämpningen av tillständslagen skulle fordra avse-värda resurser.
Såsom framgår av o-vanstående redo-visning av bandiäggn i ngsrut inema -vid förvärvsanmälan i Stockholms kommun u-tnyttjas i dag en mängd olika register som informationskällor. Komniunen har själv 'byggt upp ett omfattande fastighetsägar- och byggnadsregister som är av stort -värde i detta sammanhang. Hyresgäströrelsens kunskaper
Prop. 1982/83:153 127
om hyresmarknaden utnyttjas också. Liknande kontrollmöjligheter finns i Göteborgs och Malmö kommuner. I dessa kommuner finns således redan i dag möjlighet att fä uppgifter på de flesta förvärvare.
För att ytterligare förbättra kontrollmöjligheterna har sedan något är Inletts ett samarbete mellan de tre stora konmiunema innefattande bl.a. ett infoxmationsut'byte om fastighetsförvärvare. Härvid diskuteras också att 1 samarbete med bl.a. kommunförb-undet bygga upp en central informationskälla för att betjäna alla landets kommuner med erforderliga uppgifter om fastighetsägare.
Med hänsyn till det anförda kan det inte anses finnas skäl-för att nu inrätta ett centralt fastighetsägarreglster i statlig regi.
Önskemål har också framförts om ett fastighetsägarreglster som inte endast innehåller lagfarna ägare utan även uppgifter om -vilka fysiska personer som är bu-vudintressenter 1 fastighets-ägande bolag (se CU 1981/82:18 s. 5). Erfarenbeter från kommuner och hyresnämnder visar att sådana uppgifter många gånger kan -vara svåra att få ocb en regis-trering i någon form av sådana uppgifter framstår av många skäl som önskvärd. Några tekniska binder mot att i samband med ett bolags lagfartsansökan ta in uppgifter om ägarförhållandena och att införa dessa uppgifter i fastighetsregistret synes inte föreligga. Däremot kan problem uppstå när det gäller insamlandet av uppgifter' om ägarskiften i bolag. Frågor om -inHVr-i-im-ingwmynri-igno-t-oTnag kontroll av Uppgivna ägare och om registrets tillgänglighet uppkommer också. Det är inte möjligt att i detta sammanhang klarlägga förutsättningarna härför. Frågan får därför tas upp i annat sa
Prop. 1982/83:153 128
7.4 Tillämpningen av 4 § första stycket tillständslagen
BAKGRUND 4 § första stycket tillståndslagen hade ursprungligen följande lydelse:
Förvärvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall Idka bostadsförvaltning och därvid hälla fastigheten i sådant skick att den mots'varar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även 1 ■©.vrigt kommer att iaktta god sed i hyresförbällanden.
I samband med lagens tillkomst anförde föredragande statsrådet att bestämmelsen Innebar att en -viss be-rlsbörda läggs på sökanden, som alltså i princip bar att göra sannolikt att han uppfyller de förutsättningar som anges i lagen (prop. 1975/76:33 s. 68). I fräga om de särskilda -villkoren för tillständ anförde föredragande statsrådet 1 anslutning bärtill bl.a. följande.
I villkoret att förvärvaren skall vara 1 stånd att förvalta fastieten ligger för det första
att förvärvaxen skall ba de ekonomiska förutsättningarna att gå
i land med företaget. I likhet med vad som anförs 1 promemorian anser jag således att förvärvaren bör
vara skyldig att i ansökningen redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning sköta fastigheten på
ett för de boende godtagbart sätt. Att fastighetens skick därvid måste
tas med i bilden äruppenbart. Jag delar även den i promemorian framförda åsikten att
också förvärvaxens möjligheter att rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare måste
beaktas utan att krav därför behöver ställas upp på
hans personliga medverkan vid förvaltningen.
Med anledning av att Hyresgästemas riksförbund kritiserat förslaget att tillständ skall
kunna ges även om förvärvaren inte
avser att person! i gen utö-va förvaltningen vill jag framhålla,
att sädana lösningar bör tillåtas
endast 1 undantagsfall, t.ex. 1 fall där
förvärvaren ar sj-ukllg eller vistas på
annan ort. Jag anser det dessutom helt klart att förvärvstillstånd inte skall ges i dessa fall, om inte sökanden uppfyller de övriga kvalifikatlonema för
sådant tillständ. Lagstiftningen skall alltså inte kunna kxinggås på sätt rresgästemas riksförbund- synes befara. Det synes mig-dock nat'urligt
att hyresnämnden i de nu berörda fallen kräver
utredning om bur fastletsförvaltningen skall ordnas. Kan sökan- ' den inte -visa, att tillfredsställande arrangemang -vldtagita 1 det hänseendet, finns det inte några förutsättningar att ge tillstånd. Har däremot
betryggande förvaltning ordnats, bör förvärvstillstånd
kunna meddelas även 1 sådana fall där
sökanden är omyndig och helt saknar personliga
kvalifikationer att bedriva fastighetsförvaltning.
Några särskilda bestämmelser om tillstånd i fall där
förvärvaren inte personligen kan ta del i förvaltningen anser jag inte behövliga
utan denna fräga fäx överlämnas åt rättstillämpningen.
Prop. 1982/83:153 129
Det andra villkoret för att förvärvstillstånd skall ges är att sökanden gör sannolikt att avsikten med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i -visst godtagbart skick samt att han även 1 övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som framhålls 1 promemorian bör bedömningen i första hand ske med ledning av de uppgifter som sökanden lämnar. Det stora flertalet förvärvare får nämligen förutsättas ha goda a-vsikter med förvärvet. Anledning till motsatt antagande torde i det enskilda fallet föreligga 1 första hand om det i ärendet konmier fram att sökanden tidigare -visat prov pä bristande -vilja att följa reglerna på hyresmarknaden. Har sökanden -varit föremål för ingripande enligt tvängsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller har honom tillhörig fastiet exproprierats med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen, bör tillständ till nya förvärv således inte meddelas med mindre sökanden därefter under avsevärd tid -visat prov pä bättre -vilja. Ett annat skäl att vägra tillstånd kan vara att sökanden under en kort perlod köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. Visas att sökanden tidigare äger fastigheter där förhällandet mellan sökanden ocb hans hyresgäster är mindre gott, kan detta också ge anledning till en restriktiv bedömning fzrån tillståndsmyndig-betens sida. I undantagsfall kan redan sådana omständigheter som att köpeskillingen för en fastighet, som inte är ri-vnings-mogen, -vida överstiger fastighetens a-vkastnlngsvärde, -visa att ■ köparen har andxa syften med sitt förvärv än- en god bostads-förvaltning.
Om förvärvaren är juridisk person, får prö-vningen av tillståndsT frågan anpassas efter omständigheterna. Jag delar den i promemorian uttalade uppfattningen at-t det blir nödvändigt att närmare undersöka -vilka som står bakom ett fåmansbolag eller ett bandels-bolag som vill förvärva tillståndspliktig egendom. I sådana fall är det naturligt att prö-vningen i realiteten inriktas på aktieägarna resp. bolagsmännen. Om förvärvaren däremot är ett större aktiebolag, torde huvud-vikten -vid prö-vningen få läggas på bolagets sätt att förvalta de hyresfastigheter som bolaget ev. redan äger.
Jag har i det föregående närmast uppehållit mig vid förvärv av fastigheter. Avser tillständsärende aktie- eller andelsförväxv, blir prö-vningen del-vis annorl-unda. Om sökanden genom förvärvet får ett bestämmande inflytande över bolaget, bör enligt min mening samma krav ställas upp som om han själv förvärvat de fastigheter bolaget äger. I annat fall bör prö-vningen kunna ske mera summariskt. Vid aktieförvärv bör emellertid observeras att även en mindre aktiepost kan ge ett betydande inflytande över bolaget.
Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 1979 ändrades 4 § första stycket på så sätt att förvärvstillstånd n'umers skall vägras om sökanden inte förmår göra sannolikt att han uppfyller
9 Riksdagen 1982/83. 1 sand. Nr 153
Prop. 1982/83:153 130
■villkoren för tillstånd. Ändringen, sammanhängde med det samtidigt införda förfarandet med förvärvsanmälan till kommunen, varigenom i stort sett endast kontroversiella förvärvsärenden anhängiggörs i hyresnämndema. Något behov att kunna efterge utredningskravet ansågs dä inte längre finnas (prop. 1978/79:164 s. 26).
I fråga om tillämpningen av lagrummet har bostadsdomstolen Intagit följande principiella ståndpunkt (Rättsfall från bostadsdomstolen 15:79).
Vid förvärvslagens tillkomst har tämligen utförligt diskuterats de nu ifrågakomna förutsättningarna för förvärvstillstånd (prop. 1975/76:33 s. 69 o f). Utgångspunkten i förarbetena är att det stora flertalet förvärvare får förutsättas ha, som det har uttryckts, goda avsikter med förvärvet. Därför bör, sägs det, bedömningen ske i första hand med ledning av de uppgifter som sökanden själv lämnar. Först när det i ärendet kommer fram omständigheter som talar mot sökanden finns det, fortfarande enligt förarbetena, anledning anta att hans avsikter med förvärvet inte är goda. Som exempel på omständieter som härvid bör beaktas nämns att sökanden tidigare har -visat bristande -vilja att följa reglerna på hyresmarknaden, att sökanden har "varit föremål för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen - tidigare tvångsförvaltningslagen - eller bostadssaneringslagen," att förhållandet mellan sökanden och hans hyresgäster i fastigheter som han äger sedan tidigare är mindre gott eller att sökanden under en kort period har köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. De uttalanden som har redovisats bör sammanställas med -vad som ■vid lagens tillkomst Finfördes som skäl för att tillståndspiikt infördes, nämligen att man ville hindra att bostadsfastigheter skalle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastighetsägare och att personer som inte ■var beredda att följa de regler som galler på hyresmarknaden kom in på bostadsmarknaden (anf prop s 60).
Med utgångspunkt i vad som har anförts bör följande synpunkter kunna anläggas på prö-vningen av ett förvärvsärende. För att sökanden skall bli skyldig att göra sannolikt att de förutsätt-ningET föreligger som, såvitt nu är i fråga, uppställs i 4 § första stycket förärvslagen kan det inte gärna räcka med att kommunen och/eller hyresgästföreningen blott och bart påstår att -visst för sökanden besvärande..fafctum föreligger. Det .är enligt domstolens mening rimligt att kräva av den som framför anmärkningen att 'v-isa att det finns fog för den. Beviskravet får härvid inte ställas för högt. Tillståndsmyndighetens sannolikhetsprö"vning kar., såvitt nu är i fråga, sägas ske i två led. I det första ledet får prö-vas om det föreligger sädana omständigheter att
Prop. 1982/83:153 131
sökandens avsikt med förvärvet skäligen kan ifrågasättas och därefter - om det finns anledning.att göra det - om sökanden trots vad som har förekommit ändå kan anses ba gjort sannolikt att hans syfte med förvärvet är sådant som anges i förvärvslagen.
I detta sammanhang vill bostadsdomstolen anmärka följande. Kär det gäller
betydelsen av omständigheter som kan tyda på att sökanden
tidigare har 'visat bristande vilja eller förmåga att följa
reglerna på hyresmarknaden, att han har försummat fastighetsskötseln eller fastietsunderhället
eller att hans förhållande till hyresgästerna har
-varit mindre gott e d ocb som bör medföra en mera restriktiv bedömning frän
tillståndsmyndighetens sida kan
myndipieten själ-vfallet inte okritiskt göra kommunens eller hyresgästföreningens ställningstagande till sitt. Det ligger i sakens natur
att man kan ba olika mening om betydelsen av sådana omständigheter som åsyftas bär
och att man kan dra olika slutsatser av samma fakta. Rent all mänt kan följande
riktlinjer för bedömningen anges. Vägledande bör -vara hu-vudändamålet med förvärvslagen, ■ nämligen att hålla olämpliga
personer som inte är beredda att följa de regler som gäller borta från bostadsmarknaden. Görs tillståndsansökan av en person som redan innehar hyresfastigheter
och inte har innehaft dem bara under kort tid, finns det otvivelaktigt en viss
presumtion för att hans a-vsikt med förvärvet av den
fastighet som tillståndsärendet avser .inte är . oförenlig med förvärvslagens syfte att sökanden skall idka bostadsförvaltning.
Däremot innebär ett tidigare fastighetsinnehav själ-vfallet inte någon
garanti eller ens en presumtion för
att sökanden skall hälla fastigheten i sådant skick att det motsvarar de krav de boende enligt lag har rätt att ställa
och att han även i ö-vrigt kommer att iaktta god sed 1 hyresförhållanden. A andra sidan måste
prö-vningen av dessa förutsättningar göras med -viss varsamhet. En fastighetsförvaltning bedrivs, åtminstone om den omfattar inte bara ett fåtal lägenheter
mera sällan helt friktionsfritt. Även i en bra förvaltning
uppkommer t-vister om hyror, bränsletillägg,-reparationer, service m m både mellan hyresvärden
och enskilda hyresgäster och värden och hyresgästföreningen på
orten eller arman organisation av hyresgäster,
låt vara att fvlstema ofta kan biläggas efter fbrhajid-lingar. Ingår i förvaltningen
fastighet som har genomgått en genomgripande ombyggnad är det naturligt att konfliktanlednlngama ökar och att det di. Vari redovisas en rad
sit-oationer i 'vilka det har uppkommit delade meningar. Ett rimligt hänsynstagande till förvärvslagens syfte bjuder, som har anförts förut, till ■viss
■varsamhet vid bedömningen av betydelsen av sådana förhållanden. En fastighetsägare måste kunna få framföra
synpunkter och erinringar mot proposer från
enskilda hjTesgäster eller deras förening utan att behöva riskera att framdeles bli vägrad
förvärvstillstånd. Ger den utredning som föreligger .i tillståndsärendet vid handen att sökanden 'under en inte alltför kort tid före
prövningstillfället har förvaltat
hyresfastigheter på ett i stort sett nöjaktigt sätt,
bör han inte förvägras det begärda fdrvärvstillståndet b'ara därför att förvaltningen
inte alltid varit fri från konflikter med enskilda
'nyxesgaster eller därför att han någon gäng inte har ' handlat helt i överensstämmelse med vad hans ställning som -hyresvärd bjuder.
Prop. 1982/83:153 132
I Stockholms kommuns utredning har tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen följts sedan lagens tillkomst år 1976 (se delrapporterna I, II och 'VI). Enligt utredningen har imder perioden 1978-07-01 - 1980-07-01 av 24 ärenden, där fastighetsnämnden, oftast enhälligt, avstyrkt tillständ, hyresnämnden avslagit tillståndsansökan 1 sex ärenden, avskrivit fem och meddelat tillstånd 1 I3. Av de 19 ärenden 'under 1976 - 80, där fastighetsnämnden avstyrkt tillständ men hyresnämnden meddelat sådant, har enligrt utredningen förvärvaren 1 13 av fallen efter tillståndet sålt fastigheten vidare eller fått betalningsproblem. Mot denna bakgrund finns det enligt utredningen anledning att ■vara kritisk mot hyresnämndens tillämpning av bestämmelsema om förutsättningar för tillstånd.
Enligt utredningen fäster, hyresnämnden inte tillräckligt stort avseende vid om förvärvaren före förvärvet köpt ocb sålt fastigheter i större omfattning. Mot ordalagen i bestämmelsen läggs det också ofta på kommunen att bevisa förvärvarens olämplighet. Hyresnämndema spelar slutligen enligt utredningen en alltför passiv roll vid tillständsprö-vnlngen. Någon ändring i tillämpningen av 4 § kan enligt utredningen inte på-visas efter lagändringen är 1979.
I utredningen föreslås följande åtgärdsprogram (se slutrapporten VTI).
1. Täta fastighetstransaktioner skall
ensamt kunna -vara dis
kvalificerande för tillstånd.
2. För fastietsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav ska.11 en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast _en kort tids bättring skall icke vara tillfyllest.
3. Det bör klart fastläggas att sökanden skall styrka at-£ han uppfyller tillståndslagens krav. Praxis har närmast inneburit att kommunen skall be-visa motsatsen.
4. Hyresnämndema bör åläggas ett aktivare utredningsarbete.
5. Kommunens yttrande skall normalt följas om det inte är uppenbart, att det strider mot lagen.
Prop. 1982/83:153 133
I borgarrådsberedningens PM 1982-02-10 föreslås vidare dels att för högt pris för en fastighet ensamt skall vara skäl för att avstyrka tillstånd, dels att i tillständslagen bör Införas en generalklausul innebärande att förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren frän allmän synpunkt kan anses olämplig, exempelvis genom att -underlåta att betala avgifter och skatt för anställda eller genom att hyra ut lokaler för Illegal klubbverksamhet m.m.
Synpunkter som 1 stort sett överensstämmer med S-tockholms kommuns har 1 olika sammanhang framförts av företrädare för Göteborgs och Malmö kommuner.
Prop. 1982/83:153 134
FÖRSLAG Det som har framkommit genom bl.a. Stockholms kommuns utredning tyder på att tillståndsprövningen inte är tillräckligt . effektiv. Olämpliga förvärvare torde sålunda i viss utsträckning ha fått tillstånd. Förklaringen till detta förhållande skulle i ocb för sig kunna •vara att bestämmelsema i 4 § oa prö-vningen av villkoren för tillständ inte tillämpas på det sätt son har -varit avsett. En genomgäng av avgjorda tillståndsärenden ger emellertid knappast stöd för en sådan uppfattning. En viss skärpning 1 tillämpningen till förvärvarens nackdel torde också kunna- spåras från senare tid - 1 så fall sannolikt en följd av vunna erfarenheter. Lagens bristande effekti-vitet torde med hänsyn härtill främst -vara att tillskriva utformningen av bestämmelsema om villkoren för tillstånd, i första hand när det galler omfattningen av det utredningskrav som skall riktas mot förvärvaren. I det följande kommer därför utformningen av 4 § första stycket tillståndslagen att diskuteras närmare. Här--vid behandlas -varje tillståndskriteri-um för sig i den ordning som de förekommer i lagrummet.
För tillstånd krä-vs till en början att förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Härmed avses att han har såväl de ekonomiska som de praktiska förutsättningarna att gå i land med företaget. Enligt 2 § första stycket p-unkt 6 i +.-i 11 äTTipn-ingg-Tn-r-n-rnn-ingon skall förvärvaren i tillståndsärendet lämna, uppgift om -vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar som han har att -vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som anges i 4 § tillståndslagen.
Enligt Stockholms kommuns utredning ställs alltför låga krav, pä förvärvarens utredning om sin förmåga att klara av förvaltningen. Liknande erfarenheter redovisas från Göteborgs och Malmö kommuner.
Hänsynen till hyresgästerna gör att den viktiga frågan om fcr-■värvarens förmåga att förvalta fastigheten måste utredas ordentligt innan tillståndsfrågan avgörs. Hyresnämnden bör, som Stockholms kommun också påpekar, här spela en aktiv roll. Fdr-värvaren bör i tveksamma fall kunna åläggas att presentera en
Prop. 1982/83:153 135
förvaltningskalkyl, som utförts av revisor, bank eller annan fristående ekonomisk sakkunskap. Hyresnämnden bör också i många fall ha ni'tta av att anlita ekonomisk expertis för att kunna göra de svära ekonomiska bedömningar som ofta förekommer i detta sammanhang. Besiktning av fastigheten är ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas. Samma höga utredningskrav bör uppställas när det gäller den praktiska sidan av förvaltningen. Tillständ bör inte lämnas sä länge någon tveksamhet kan anses råda i förevarande fall.
Med hänsyn till det anförda synes be'viskxavet vad avser förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten böra skärpas. Tillständ bör således lämnas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. ■ En ändring i 5 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder bör också ske för att göra det klart att hyresnämnden får anlita ekonomisk expertis.
För tillstånd fordras ■vidare enligt 4 § att förvärvaren. gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning"och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Enligt 2 § första stycket tillämpningsförordningen skall förvärvaren ge in ■viss utredning för bedömande av denna fråga. Han skall således enligt punkt 2 uppge avsikten med förvärvet. Enligt punkt 3 skall han vidare uppge om han äger eller tidigare har ägt hyresfastighet eller aktie eller andel i fastighetsbolag och om han tidigare har sökt tillstånd att förvärva sådan egendom. Enligt punkt 4 skall han slutligen uppge om fastighet 1 hans ägo blivit föremål för åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller expropriation på grund av grov van-värd.
Den viktigaste frågan i detta sammanhang är vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. Som uttalats såväl vid lagens tillkomst som vid den lagändring som
Prop. 1982/83:153 136
gjordes år 1979 (prop. 1978/79:164 s. 26) får detta förhållande normalt ses som ett indicium på att förvärvaren inte har för avsikt att behålla fastigheten. Det är emellertid inte möjligt att generellt ange att avslagsbeslut skall meddelas i sådana fall. Som bl.a. Stockholms-kommuns utredning ut-visar finns det dock anledning för prö-vningsmyndlg-betema att iaktta försiktighet vid tillständsgi-vningen 1 dessa fall. Om det konstatersis att förvärvaren under kortare tid före förvärvet har köpt och sålt flera hyresfastieter, bör ett naket påstående av denne att han avser att behälla fastigheten, att hans fastietsbeständ numera stabiliserats etc. inte anses tillräckligt för tillstånd. Däremot bör tillstånd kunna lämnas om förvärvaren alltjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid och han kan göra sannolikt att transaktionerna inte har skett 1 spekulationssyfte. Vad som nu har sagts påkallar inte någon ändring av lagerten.
Förvärvaren skall slutligen för att få tillständ göra sannolikt att han 1 ö-vrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Tillstånd bar vägrats under hänvisning till detta tillstånds--villkor i fall då förvärvaren uppträtt klandervärt mot hyresgäster i tidigare ägda hus och dä han upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.
En förvärvare har av nat-urliga skäl många gånger s-värt att förebringa utredning om §itt framtida uppträdande som hyresvärd. I praktiken tycks också 4 § tillståndslagen tillämpas sä att' förvärvaren anses ha gjort -vad pä honom ankommer för att få tillstånd när han bar gjort sannolikt att han har förmåga ocb avsilrt att bedriva en seriös bostadsförvaltning. Det ankommer då på motparterna att prestera utredning om förvärvaxens olämplighet. Med anledning härav frågar man sig om förvärvarens utredningsskyldighet i förevarande hänseende bör behållas.
Om förvärvaren förmår framlägga en tillfredsställande utredning om sin förmåga och sin a-vsikt att bedri-va en seriös bostadsför-■valtning, torde han, 1 synnerhet efter den skärpning av utredningskravet som nu föreslås, i de flesta fall ba kvalifika-tioner. att •
Prop. 1982/83:153 137
bli en bra hyresvärd. Utan att riskera lagens effektivitet bör man därför kunna uppge kravet pä utredning från förvärvaren om hans lämplighet i ö-vrigt. Det föreslås därför att lagtexten i förevarande hänseende ändras så att förvärvstillstånd skall vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed 1 hyresförhållanden.
Stockholms kommun anser att en -viss karenstid bör gälla för fastighetsägare som inte tidigare har uppfyllt lagens krav.
En lagbestämmelse av detta innehåll bör knappast komma i fråga. Tillständsprö-vnlngen bör inte bindas av schablonregler av. detta slag. Det är emellertid uppenbart att en förvärvare som en gäng visat sig olämplig som hyresvärd normalt inte omedel-■bart efteråt kan få tillständ på grund av ett löfte om bättring. För att han skall få tillstånd till fastighetsförvärv måste det fordras att han genom en längre tids fastighetsförvaltning eller på annat sätt åter -visar sig lämplig som hyresvärd.
Shligt Stockholms kommun 'bör -vldaxe kommunens yttrande i tillståndsfrågan följas av hyresnämnden, om det inte strider mot lag. Kommunen hän-visar 1 detta sammanhang till att i de fall tillständ har gi-vits mot komnrunens avstyrkande, förvärvaren mänga gånger senare har visat sig inte uppfylla tillständskxiteriema.
Inte heller i detta fall bör en lagbestämmelse av föreslaget innehåll komma i fräga. En sådan bestämmelse skulle i praktiken medföra att tillständsprövningen flyttades till kommunen. De -undersökningsresultat som kommunen redo-visar är emellertid ägnade att inge en -viss oro och det finns anledning att i detta sammanhang betona vikten av kommunens yttrande i tillständs-frägen. Inom kommunen finns samlad en god kunskap om hyres- och fastighetsmarknaden. Såsom framgår av vad som tidigare hax anförts läggs också mycket arbete ned inom kommunen för att utreda förvärvarens kvalifikationer. Av betydelse i detta sammanhang är naturligt-vis också det f aktum att kommunen hax det lokala ■ansvaxet för bostadsförsörjningen.
Prop. 1982/83:153 138
Stockholms kommun, föreslår slutligen att hinder för tillstånd skall föreligga i de fall förvärvaren har betalt ett för högt pris för .fastipieten eller dä han frän allmän synpunkt kan' anses olämplig.
I båda fallen bör redan enligt gällande bestämmelser tillstånd i de flesta fall vägras. Ett för högt pris, dvs. i detta fall närmast ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde, kan tyda pä att förvärvaren inte bar förvaltningssyfte (prop. 1975/76:33 s. 69). Ett högt pris måste också i de flesta fall medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara fastighetsförvaltningen sätts i fråga. Lagen har emellertid inte i och för sig avsetts få en prisreglerande effekt på fastighetsmarknaden (se Rättsfall frän bostadsdomstolen 30:78 ocb 21:80).
Söm exempel på fall där
en förvärvare kan anses olämplig frän allmän
synpunkt nämner Stockholms kommun att v
Prop. 1982/83:153 139
8 UPPPJlTTADS FÖRF.TTKINGSFÖRSUG
I enlighet med det anförda har upprättats förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- . fastighet m.m.,
2. lag om ändring i lagen (1975:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring 1 kommunalskattelagen (1928:370),
4. lag om ändring i bokföringslagen (1976:125),
5. förordning om ändring i förordningen (1975:1139) om till-lämpningen av lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
6.
förordning om ändring i utsöJcoingsförordningen (I98l:98l).
Förslaget under 5 har upprättats i samråd med budgetdeparte-aentet.
9 SPECIALMOTIVERING
9.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om . förvärv av hyresfastighet m.m.
2 § .
Andringen, som har behandlats i avsnitt 7.1.1. innebär att undantagen frän tillståndsplikt i punkt 6 (förvärv av andel i fastighet.som sker.for att skaffa, förvärvaren och häng familj bostad) och punkt 9 (förvärv av andel i fastlåst när förvärvaren tidigare äger andel i fastigheten) upphä-vs. Förvärvare blir alltså även i sädana fall skyldiga att, anmäla förvärvet till kommunen och att, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Enligt en ny bestämmelse i 4 § andra stycket punkt 2 får tillstånd dock inte vägras i de fall ett andelsförvärv verkligen sker för bostadsändamål.
Undantaget i punkt 6 gäller f.n. också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I 9 § föresläs en ändring så att undantaget upphävs även i denna del.
Prop. 1982/83:153 140
4 §
Förvärvstillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt vissir att han är i stånd att förvalta fastigheten och gör sannolikt att syftet med förvärvet äx att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Förvärvstillstånd får inte meddelas, oa det kan antas att förvärvaren i något a-vseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillstånd enligt denna lag får inte vägras
1_. om det -visas att fastieten är obebyggd eller bebyggd
med annat än hyresb-us eller med hyreshus som inte innehåller
fler än två för bostadsändamål a-vsedda lägenheter,
2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av
andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och
hans fam-ili bostad på fastigheten.
Skall fastigheten enligt gällande planer an-vändas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
Ändringama 1 första stycket, som har behandlats i avsnitt 7.4, berör bl.a. förvärvarens utredningsskyldighet beträffande de olika -villkoren för tillstånd. För närvarande gäller att förvärvaren skall göra sannolikt att de olika tillständsvillkoren skall uppfyllas.
Av skäl som redovisats i avsnitt 7.4 bar utredningskravet beträffande förvärvairens förmåga att förvalta fastigheten skärpts så att han"nu för att fä tillständ på ett övertygande sätt skall -visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. Härmed avses liksom tidigare att han har säväl de ekonomiska som de praktiska förutsättningarna att bedri-va en effektiv fastighetsförvaltning. Utredningen av detta tillständskriteri-um måste alltså -vara grundlig. Hyresnämnden bör akti-vt verka för att förutsättningarna klarläggs. I mera komplicerade fall bör hyresnämnden ha möjlighet att anlita en egen expert för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Por att möjliggöra detta föresläs en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
Prop. 1982/83:153 141
Förvärvarens utredningsskyldighet har tagits bort i ett avseende. För närvarande gäller att han skall göra sannolikt inte bara att han förmår och har för avsikt att bedriva bostadsförvaltning utan också att han 1 ö'vrlgt kominer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som anförts i avsnitt 7-4 'bör förvärvaren befrias från utredninga-skyldleten 1 sistnämnda hänseende. Den nya utformningen av 4 § första stycket innebär att om förvärvaren förebringar en tillfredsställande utredning angående sin förmåga och sin a'vslkt att idka en godtagbar bostadsförvaltnihg, han skall anses ha gjort 'vad pä honom ankommer för att få tillständ. I den mån han av någon annan anledning inte kan anses vara lämplig såsom hyresvärd, fåx det alltså ankomma pä förvärvarens motparter - kommunen och hyresgästföreningen - att ta fram utredning härom. Hyresnämnden kan också själv besitta sådana kunskaper om förvärvarens -vandel e.d. att tillstånd bör, vägras.
I andra stycket har tillagts ytterligare ett fall då tillständ •inte får vägras. Det gäller förvärv av andel i fastighet när det är uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 7.1.1 samt--vid 2 §. Genom hänvisningen i 10 § femte stycket blir bestämmelsen också tillämplig i de fall förvärvet avser aktie eller andel 1 fastighetsbolag i -vilka nyttjanderätt till bostad i bolagets fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel.
Tred.ie stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.
7 §
I andra stycket har hän-vlsningen till 2 § punkt 9 utgått.
Prop. 1982/83:153 142
9 §
Oa ett bolag äger sådan fast egendom som anges i 1 första stycket och egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det enligt samma bal'ansrä3ming bokförda värdet av bolagets ö-vriea tillgångar, rLr aktie eller andel i bolaget inte utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1585). Förvärvstillstånd fordras dock endast om prövning enligt 10 6 tred.ie stycket påkallas hos h-yresnämnden.
Vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag gäller vad som i första stycket sägs om bolaget koncernen.
Bestämmelserna i 2 § 1 - gäller i tillämpliga delar. Tillständ fordras inte till förvärv av aktie pä grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktiema i förhållande till det antal aktier de förut äger.
Ändringen i första stvcket första meningen, som har behandlats i avsnitt 7.1.2, innebär att tillståndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv -vidgas.. Enligt den nu gällande bestämmelsen fordras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i -vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeständet är mer än tre gånger så stort som det bokförda värdet av ö-vriga tillgångar. Av skäl som redo-visats i avsnitt 7.1.2 föreslås nu att tillståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyresh-us är större än det bokförda värdet av ö-vriga tillgångar.
Ut-vldgningen av lagens tillämpningsområde har föranlett att det system med förvärvsanmälan till kommunen som f.n. gäller -vid fastighetsförvärv nu föreslås också för förvärv av aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2). I överensstämmelse med 1 § andra stycket föreslås därför i första stycket andra meningen en bestämmelse om att förvärvstillstånd fordras endas-t om en prö-vning påkallas av kommunen (se 10 § tredje stycket).
Len nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen om tillståndsplikt ■vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag hax brutits ut till ett andra stveke och samtidigt ändrats redaktionellt.
Prop. 1982/83:153 143
Ändringen i tred.ie stycket sammanhänger med att det nuvarande undantaget från tlllständsplikten i 2 § punkt 6 vid .förvärv av fastighetsandel i bostadsanskaffningssyfte nu föreslås upphävd.
10 §
Vid tillständspliktiga förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om inom vilken kommun_ hu-vuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastighetemas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats■ ett av överlätaren och förvärvaren -undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de -villkor som har a-vtalats för förvärvet.
I fall som avses i 1 6 2 - 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 •> aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillstånd oro-vas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommunen påkalla prö-vning enligt denna lag, skall beslutet härom anmälas till h-\Te3n=imnden incm tre månader efter det a.niDälan skett enligt första stycket eller, om styrkt a-vskrift av fångeshandlingep eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre'månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger komanmen att snarast möjligt och senast inom sa'mmatid underrätta förvärvaren huruvida prö-vning Pi'ifalla3.
Ha.r anmälan som avses i tred,ie stycket gjorts inom föreskriven tid, skall h-vresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka on föjrvärvs-tillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 10 a <> första stvcket. Till föreläggandet skall fogas en a-yskrift av kommunens anmälan.
I fråga om hyresnärrndens prö-vning av ansökan om förvärvstillstånd galler 4 O i tillämpliga delar.
Paragrafen innehåller bestämmelser om det nu föreslagna förfarandet med anmäla,n till kommunen av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2).
Prop. 1982/83:153 144
Enligt första stycket första meningen skall den som gör ett tillståndspliktigt förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta till den kommun där hu-vuddelen av bolagets fasta egendom är belägen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får 1 tveksamma fall enligt andra meningen avgöras med ledning av fastighetemas taxeringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligt tred.ie meningen fogas en styrkt avskrift av fängesbandllngen eller, dä fängeshandllng inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har a-vtalats. Av anmälan bör framgå hur mänga aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteckning, taxering ocb typkod för den tillständspllktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom föreslås i 1 a § andra stycket tillämpnings-förordningen.
Det nya förfarandet innebär att tlllständsprö-vning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom nä-r det gäller fastighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna hu-vudprincip när det galler -vissa associa-tionsrättsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 5 § andra stycket, men upptar förutom där angl-vna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.
Tred.ie och f.iärde styckena innehåller bestämmelser om förfarandet -vid anmälan och påkallande av tlllständsprö-vning som överensstämmer med vad som gäller enligt 3 a §.
Enligt femte stycket skall i fråga om hyresnämndens prö-vning a.v tillståndsansökningar 4 § gälla 1 tillämpliga delar. Bestämmelsen mots-varai 10 § första stycket andra meningen i nu gällande lag. Som tidigare har uttalats bör vid tillständsprö-vnlngen hänsyn tas till förvärvets omfattning (jfr prop. 1975/76:53 9. 70).
Prop. 1982/83:153 145
10 a §
Om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande som avses i 10 f.iärde stycket eller om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut är förvärvet ogiltigt.
Om förvärvaren -underlåter att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen enligt 10 § första stycket, skall han åläggas en avgift (förvärvsavgift). Om kommunen begär det kan förvärvet också förklaras ogiltigt.
Om förvärvet a-vser samtliga aktier eller andelar 1 bolaget, . utgör förvärvsavgiften en procent av taxeringsvärdet av bolagets eller koncernens tillståndspliktiga fasta egendom. I annat fall minskas den så beräknade avgiften med hänsyn till förvärvets omfattning 1 förhällande till det totala antalet aktier eller andelar i bolaget. Om avgiften med hänsyn till omständigbetema framstår som oskälig, får den .jämkas.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om ogiltighet och om förvärvsavgift (se avsnitt 7.2).
Enligt första stvcket gäller att ett tillståndspliktigt aktle-eller andelsförvärv blir ogiltigt om hyresnämnden har utfärdat föreläggande om tillständsansökan ocb förvärvaren inte i rätt tid ansöker om tillständ eller om hyresnämnden vägrar tillständ. Bestämmelsen mots-varax i huvudsak 10 -§ andxa stycket i dess nu--vaiande lydelse.
I andxa stycket hax tagits in bestämmelsex om påföljdex för
underlätenhet att göra a.nmä.l
an enligt 10 § vid tillständspliktiga aktie—och
andelsförvärv. Om rörvärvaren rörsummar att anmäla förvärvet akall han åläggas en avgift. Avgiften föreslås fä benämningen förvärvsavgift. Förvärvet kan
också förklaras ogiltigt.
Förvärvsavgiften är en s.k. sanktionsavgift, dvs. en påföljd ' som inte är av straffrättalig karaktär ocb som syftar till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av förvärvet. Att avgiften beräknas schablonmässigt innebär å ena sidan att den kan 'vara mindre än den verkliga ■vinsten men att det ä andra sidan inte behöver konstateras en verklig vinst -i det -enskilda
10 Riksdagen 1982183. 1 sand: Nr 153
Prop. 1982/83:153 146
fallet för att avgiftsskyldighet skall inträda. Avgiftsskyldigheten inträder oberoende av om underlåtenheten att anmäla förvärvet är uppsåtlig eller sker av oaktsambet.
I tredje stycket första meningen stadgas att förvärvsavgiften skall utgöra en procent av taxeringsvärdet av bolagets tlllständspliktiga fasta egendom, dä förvärvet avser samtliga aktier eller .andelar 1 bolaget. Om endast en del av aktiema eller andelama förvärvas skall enligt andra meningen avgiften mi nskas i proportion till den del av det totala aktie- eller andelsbeständet som har förvärvats. Förvärvas en fjärdedel av aktiema 1 ett bolag, blir avgi.ften således en fjärdedels procent av taxeringsvärdet. En särskild jämkningsmöjlighet bar införts genom bestämmelsen i tredje meningen. Jämkning bör bl.a. kunna komma i fräga dä underlätenheten att anmäl a förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende ocb förutsättningar for-tillständ föreligger.
10 b §
Frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken anmälan enligt 10 första stycket skall ske. Talan får dock inte tas UPP till prövning sedan mer .än tio är förflutit från förvärvet.
För att säkerställa ett anspråk pä förvärvsavgift får hyresnämnden på ■yrkande av kommunen förordna om kvarstad. Därvid gäller i tillämpliga delar vad som 115 kap, rättegångsbalken är föreskrivet om kvarstad på fordran.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om prövningen av frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring. Den bar behandlats i avsnitt 7.2 1 den allmänna motiveringen.
Frågor om förvärvsavgift ocb ogiltigfdrklarlng skall enligt första stycket första meningen prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till -vilken förvärvsanmälan enligt 10 § skulle ba skett. Av 4 § andra stycket andra meningen lagen om arrendenämnder ocb hyresnämnder framgår -vilken byresnämnd som är behörig att uppta en sådan talan.
Prop. 1982/83:153 147
I de fall en försummelse av anmälningsskyldigheten uppdagas, skall talan om åläggande av förvärvsavgift normalt väckas. När det gäller frågan om ogiltigförklaring har kommunen däremot möjlighet att från fall till fall avgöra om sådan akall begäras. En ogiltlgförklaxlng är oftast påkallad då förvärvaren inte uppfyller villkoren för tillatånd och förvärvet ger honom ett inflytande i bolaget. I de fall då inte heller överlåtaten uppfyller villkoren 1 -4 § ocb en ogiltigfSrklaring således skulle kunna medföra ytterligare skada för hyresgästerna, Van kommunen i stället, om det är fräga om aktieförvärv genom köp, överväga att förköpa aktiema enligt 13 § andra stycket i nu föreslagen lydelse. En begäran om ogiltigfdrklarlng skall bifallas av hyresnämnden, om det inte framkommer att förvärvet inte är tillständsplikt igt eller talan har -väckts för sent.
Enligt första- stycket zuidra meningen gäller att talan om förvärvsavgift och ogiltigförklaring måste väckas inom tio är frän förvärvet för att fä tas upp till prövning (jfr 56 § andra stycket miljöskyddslagen).
Andra stycket innehåller en bestämmelse om kvarstad till säkerhet för fullgörandet av avgiftsskyldieten (jfr 57 § miljöskyddslagen). Ett beslut om kvarstad får meddelas av hyresnämnden på begäran av kommunen. Härvid gäller bestämmelsema 115 p. rättegångsbalken om kvarstad i tillämpliga delar. I 23 § tredje stycket punkt 6 lagen om arrendenämnder ocb hyresnämnder bar tagits in en. bestämmelse enligt -Tilken särskild talan får föras mot ett särskilt beslut om kvarstad som meddelas av hyresnämnden.
10 c §
Förvä2rvsavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till hälften staten och till hälften kommunen.
Vid fördelning mellan staten och kommnnen av medel som har Influtit ska.ll medel i första hand a-vsättas föT kommunens fordran.
Åtgärder för Indri-mng av förvärvsavgift får inte vidtas sedan mer än tio år förflutit från det beslutet angående avgiften -vann laga kralTT
Prop. 1982/83:153 148
paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om fördelning och indri-vning av förvärvsavgift. Den har behandlats i avsnitt 7.2.
Förvärvsavgiften skall enligt första stycket första meningen inbetalas till kommunen, men skall sedan enligt andra meningen fördelas mellan staten ocb kommunen. Sedan avgiften har betalats bör det därför åligga kommunen att betala hälften därav till länsstyrelsen. Om avgiften inte betalas till f-ullo får kommunen enligt andra stycket först a-vsätta pengar för sin. fordran (jfr 28 § andra stycket lagen om påföljder och ingripanden -vid olovligt byggande m.m.).
I 52 § första stycket lagen om arrendenämnder och•hyresnämnder föresläs en bestämmelse enligt vilken hyresnämndens lagakraftägande beslut om åläggande av förvärvsavgift får verkställas som lagakraftägande dom. Uttagande av avgift bör bandläggas såsom allmänt mäl enligt 1 kap. 6 § andra stycket utsökningsbalken. En särskild bestämmelse härom föresläs i 1 kap. 2 § utsöknlngsförordningen (I98l:98l).
I tredje stycket stadgas att åtgärder för uttagande av förvärvsavgift inte får -vidtas sedan mer än tio år förflutit sedan beslutet om avgift vann laga kraft (jfr 65 § miljöskyddslagen).
15 §
Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enligt 10 § tredje stycket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att eft beslut att utö-va förköpsrätt har fattats. Hyresnämnden skall -unaerrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utö-va förköpsrätt.
Frågan om förköp får också tas upp i samband med prö-vningen av fråga om förvärvaavgift. I fråga om anmälan och underrättelse gäller därvid första stycket. Kommunens anmälan skall dock ske genast när komm'unen begär provning av frå'gap om förvärvsagift.
Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.
Prop. 1982/83:153 149
Ändringen i första stycket sammanhänger med det system med förvärvsanmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu föreslås. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av beslut att påkalla prö-vning enligt 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader frän förvärvarens anmälan av förvärvet.
Bestämmelsen 1 andra stycket■ som är ny. Innebär att frågan om förköp får tas upp 1 samband med prö-vningen av frågan om förvärvsavgift.
9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (i973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
4 §
Bestämmelsen i andra stycket andra meningen, som anger vid vilken hyresnämnd ärenden om tillständ till förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag och om förköp av sådana aktier och andelar skall anbängiggöras, bar genom en hän-vlsning till 10 b § tillständslagen gjorts tillämplig även på ärenden om åläggande av förvärvsavgift och ogiltigfdrklarlng.
5 §
I paragrafens andra stycket stadgas nu ett hyresnämnden får anlita teknisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats pä sä sätt att ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gä 1 land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 7.4). Motsvarande lagändring har föreslagits av hyresrättsutredningen (se SOU 1981:77 s. 401).
Prop. 1982/83:153 150
16 b §
Ändringen i paragrafens femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i handelsbolag.
16 o §
Bestämmelsema i paragrafen, som gäller handläggningen av ärenden om förköp, har gjorts tillämpliga även på ärenden om förvärvsavgift.
23 §
I tredje stycket, som innehåller en uppräkning av de hyresnämndsbeslut som får överklagas särskilt, har i en ny punkt 6 tagits upp beslut om kvarstad enligt 10 b § andra stycket tillständslagen.
32 §
I paragrafens första stycke, enligt vilket vissa av hyresnämndens beslut fäx verkställas såsom lagakraftägande dom, hax bland de uppräknade besluten tagits in beslut enligt 10 b § tillständslagen om åläggande av fbrvärvsavgift och om kvarstad för sådan avgift. I samband med ändringen bar första stycket också ändrats redaktionellt.
9.3. Föralaget till lag on ändring i kommunalskattelagen (1928:70)
Shligt bestämmelsen i 20 § andra stycket får vid beräkningen av skattepliktig inkomst avdrag inte göras för vissa kostnader ocb pålagor. I enlighet med -vad som har anförts i avsnitt 7.2 har bär också upptagits förvärvsavgift som åläggs någon med stöd av 10 a § andra stycket tillständslagen. De ändringar i förevarande paragraf som bar föreslagits i prop. 1981/82:146 och 154 har ännu inte behandlats av riksdagen.
Prop. 1982/83:153 151
5.4 Förslactt till lag oro ändring i bokföringslagen (1976:125)
I paragrafen, som Innehåller bestämmelser om balansräkning har i ett nytt sista stycket tagits in en han-visning till bestämmelsema 1 11 § tillständslagen om skyldighet för bolag som äger hyresfastigheter att i balansräkningen lämna -vissa uppgifter (se avsnitt 7.1.2).
9.5 Förslaget till förordning
om ändring i förordningen
(1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m.
1 a §
Enligt den föreslagna lydelsen av 10 § första stycket tillständslagen skall förvärv av aktier och andelar 1
fastighetsförvaltande bolag qnmäi"« till kommunen pä samma sätt som nu åker -vid fastighetsförvärv. Det är därefter kommunen som beslutar
huruvida tillståndsprövning skall ske. Med anledning härav bar i ett nytt andxa stycke
till före-varande paragraf Införts bestämmelser om förvärvarens uppgiftsskyldighet m.m. 1
samband med anmälan
som a.vseT aktie- eller andelsförvärv.
2§
ihligt första stycket åligger det en förvärvare att 1 ansökan till hyresnämnden om tillständ till förvärv bl.a. uppge hnru--vida särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen eller upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen har beslutats eller sökts beträffande honom tillhörig egendom. Av värde för bedömningen av förvärvaxens -vilja och förmåga att förvalta fastigheten är emellertid också att veta huruvida förelägganden enligt bälsoskyddslagstiftnlngen och enligt byggnadslagstiftningen meddelats beträffande egendom som förvärvaren bar 1 sin ägo. Oftast uppmärksammas sädana förelägganden 1 samband med kommunens yttrande i tillståndsfrågan. Det har emellertid förekommit att förelägganden av detta slag har förbisetts. Bestämmelsen bar därför kompletterats så att uppgiftsskyldighet föreligger även i detta hänseende, Hän-vlsning görs till den i. prop. 1981/82:219 föreslagna hälsoskyddslagen, oaktat riksdagen ännu inte behandlat förslaget-.
Prop. 1982/83:153 152
4 §
Förvärvarens uppgiftsskyldighet enligt förevarande paragraf har ut-vidgats att avse även uppgifter enligt 2 § första stycket punkten 5 (jfr 1 fråga om anniälan till kommunen 1 a § andra stycket).
7 a - c §§
I tre nya paragrafer har tagits in bestämmelser angående tillämpningen av de nya bestämmelsema om förvärvsavgift ocb ogiltigförklaring 1 tillständslagen.
8 §
Ändringen föranleds av det nya systemet med anmälan till kommunen av tillständspllktiga aktie- och andelsförvärv.
9.6 Förslaget till förordning om ändring 1 utsöknlngsförordningen (1981:981)
I 1 kap. 2 §■ har bland de belopp och avgifter vars uttagande skall handläggas såsom allmänna mål upptagits även förvärvsavgift enligt 10 a-§ andra stycket tillständslagen.
Prop. 1982/83:153 153
10 SAMMANFATTNING
Enligt lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. (den s.k. tillståndslagen) gäller tillståndsplikt vid förvärv av hyresfastigheter och -vid förvärv av aktier och andelar 1 bolag som bu-vudsakligen sysslax med förvaltning av hyresfastigheter. Tillständ meddelas av hyresnämnden. Beträffande fastighetsförvärv gäller att förvärvet skall anmälas till kommunen inom -viss tid ocb att tillståndsprövning hos hyresnämnden sker endast om kommunen begär det. Tillständ till aktie- och andelsförvärv skall alltid sökas direkt hos hyresnämnden. Underlätenhet att anmäla förvärv eller att söka tillstånd till förvärv medför att förvärvet blir ogiltigt.
I promemorian föresläs för det första vissa I"örändringar i lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från tillständspllkten -vid vissa förvärv av andel i fastighet tas bort. Vidare ändras bestämmelsema om vilka aktier och andelar som skall omfattas av tillståndsplikt för att säkerställa att tillständspllkten kommer att omfatta bolag vars hu-vudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband härmed föresläs att systemet med anmälan till kommun av tillständspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsförvärv. Det blir således . också i dessa fall kommunen som avgör om tillståndsprövning skall äga rum bos hyresnämnden.
I promemorian föreslås vidare nya bestämmelser om påföljd for underlåtenhet att iaktta tillståndsplikten.vid aktie- och andelsförvärv. Bestämmelsema innebär att den som underlåter att anmäla ett tillståndspliktigt förvärv till kommunen kan åläggas en s.k. förvärvsavgift, som beräknas pä grund-val av taxeringsvärdet av bolagets tillständspliktiga fasta egendom. Förvärvsavgift åläggs förvärvaren av hyresnämnden på talan av kommunen. Kommunen får i samband därmed möjlighet att begära. att förvärvet skall förklaras ogiltigt.
Prop. 1982/83:153 154
Slutligen föreslås vissa ändringar i bestämmelserna om förutsättningarna för tillständ. Ändringama Innebär i hu-vudsak att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet när det gäller hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av förvaltningen av de hyreshus som äx i fråga.
Lagändxingama föreslås träda 1 kraft den 1 juli 1983.
Prop. 1982/83:153 155
Bilaga 2
Sammanställning av remissyttranden över promemorian Ds Ju 1982:12
1 Allmänna synpunkter
Riksåklagaren: Den ifrågavarande lagstiftningen syftar till att skapa möjligheter för samhället att utöva kontroll över ägandet av hyresfastigheter så att i första hand en god fastighetsförvaltning kan upprätthållas samt att spekulationsköp beträffande hyresfastigheter kan motverkas. Erfarenheten har visat att en stor del av den s. k. ekonomiska brottsligheten sker på fastighetsmarknaden. Det är därför av värde även ur brottsbekämpningssynpunkt att vissa kontroller finns när det gäller överlåtelser av hyresfastigheter eller av aktier/andelar i bolag som äger sådana fastigheter.
Överåklagaren i Stockholms åklagardistrikt: Från de synpunkter som åklagarna närmast har att företräda synes inte finnas anledning till erinran mot de i promemorian framlagda förslagen.
Överåklagaren i Göteborgs åklagardistrikt: Liksom hittills blir effektiviteten av tillståndslagen i hög grad beroende av det intresse kommunerna visar för fastighetshandeln. Efter Göta-Finans-affaren torde kommunerna, även utanför Stockholm, ägna dessa frågor ökad uppmärksamhet.
Länsåklagaren för speciella mål: Från de synpunkter jag har att företräda finns ingen erinran mot de föreslagna författningsändringarna.
Stockholms tingsrätt: Stockholms tingsrätt har anmodats avge yttrande över promemorian. Tingsrätten hår inte i sin verksamhet fått underlag för påståendena att sådana olägenheter vidlåder nuvarande regelsystem att ändringar skulle vara motiverade.
Kommunemas handläggning avförvärvsanmälningama har, som redovisats i promemorian, utvecklats på ett sätt som inte var avsett när lagreglerna tillkom. Genom de tilltänkta förändringarna i lagen har departementet accepterat den utveckling avseende komnfiunernas ökade inflytande som skett._
De bedömningar Stockholms kommun gjort vilar genomgående på ett litet statistiskt material. Antalet fall där kommunen kunnat misstänka att lagens syfte kringgåtts är försvinnande få. Tingsrätten ifrågasätter det samhällsekonomiskt försvarbara i en sådan ingående prövning av varje förvärv som fastighetskontoret i Stockholms kommun redovisat.
Tingsrätten vill framhålla att endast få paragrafer i lagen är direkt aktuella för tingsrätten. Dit hör ej bestämmelserna angående förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har i stort ej några erinringar mot förslagen i den remitterade promemorian.
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden kan i allt väsentligt tillstyrka förslagen i promemorian. Det bör emellertid framhållas att de föreslagna ändringarna inte torde medföra någon mera betydande skärpning av nuvarande förvärvsprövning. Önskar statsmaktema en kraftigare begränsning av möjlighetema att förvärva hyresfastighet måste rekvisiten för förvärvstillstånd arbetas om mera radikalt.
I ett avseende anser hyresnämnden att promemorieförslaget är klart otillfredsställantle, nämligen när det gäller prövningsförfarandet hos kommunen. Enligt nämndens mening bör tyngdpunkten i förvärvsprövningen
Prop. 1982/83:153 156
ligga i förfärandet hos kommunen. En anmälan till hyresnämnden av ett förvärvsärende bör normalt bygga på en reell prövning av förvärvarens kvalifikationer. Att som idag förekommer en kommun slentrianmässigt utan någon som helst utredning hänskjuter ärenden till hyresnämnden och därefter inte heller under handläggningen i nämnden bidrar till utredningen i ärendet bör inte få förekomma i fortsättningen. Hyresnämnden återkommer till frågan i det följande.
BRÅ (majoriteten): Att döma av den statistik som presenteras bl. a. i den remitterade promemorian har lagen varit ett verksamt instmment för att hålla icke seriösa personer borta från hyresmarknaden. Nu föreslås vissa justeringar i lagen för att avhjälpa brister som uppmärksammats i rättstill-lämpningen.
Brottsförebyggande rådet (BRÅ) vill först påpeka att det är i tider av hög inflation som värdesäkra fastigheter blir intressanta investeringsobjekt. Snabbt stigande fastighetspriser öppnar möjligheter till finansiella "klipp" av den typ som under första hälften av 1970-talet ledde till att hyresfastigheter köptes och såldes gång på gång medan förvaltningen i flera fall sattes på undantag. Numera har prisutvecklingen för hyresfastigheter dämpats åtskilligt och ligger, möjligen med undantag för kommersiella fastigheter i storstädernas centra, väsentligt under de flesta alternativa placeringsformer. DeMa förhållande har antagligen i högre grad än tillståndslagen medverkat till att icke seriösa personers intresse för fastighetsmarknaden avtagit. En lugn utveckling av såväl penningvärde som värdet på hyresfastigheter är därför det utan gensägelse mest effektiva medlet mot oseriösa fastighetsägare.
BRÅ (ledamoten Körlof): Allmänt sett framstår det som tveksamt om ett komplicerat regel- och kontrollsystem, med härtill knuten växande byråkrati, står i rimlig proportion till vad som kan uppnås för att komma till rätta med spekulation och oseriösa förfaranden med hyresfastigheter. Otvivelaktigt förekommer inom branschen förfaranden som icke är godtagbara och som samhället frän olika utgångspunkter har anledning att bekämpa. Det finns emellertid anledning att också uppmärksamma de stora risker som är förbundna med uppbyggnad av komplicerade regler om vilka den enskilde medborgaren har liten eller ingen kunskap och som vederbörande utan ont uppsåt eller med iakttagande av normal aktsamhet riskerar att bryta mot.
Härtill kommer också riskerna med att en omfattande byråkratisk tröghet inom förevarande område kan utvecklas till ett institutionaliserat hinder för en sund och framgångsrik utveckling av branschen.
Bankinspektionen: I promemorian föreslås en rad åtgärder som alla syftar till att försvåra spekulationsköp av hyresfastigheter och hindra oseriösa personer från att kunna förvärva sådana fastigheter. Såsom anförts i promemorian har redan den nu gällande lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. givit en god effekt när det gällt att hindra spekulation i hyresfastigheter. Emellertid har, såsom framgår av de i promemorian redovisade undersökningarna, detta inte varit nog. Svårigheter för kommuner och myndigheter att kontrollera presumtiva förvärvare av hyresfastigheter har tillsammans med vissa möjligheter till kringgående av hyresförvärvslagen lett till att en relativt omfattande fastighetsspekulation ändå kunnat pågå. Den s. k. Göta finans-affären är det allvariigaste exemplet härpå. Den frågan bör emellertid ställas om det är lagen eller tillämpningen av lagen som det är fel på.
Bankinspektionen kan ställa sig positiv till de syften som anges i prome-
Prop. 1982/83:153 157
morian. Emellertid måste bankinspektionen som framgår av det följande ställa sig tveksam eller rent av avvisande till flera av de åtgärder som redovisats.
Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen får allmänt konstatera att de syften som motiverade införandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas-fighet fortfarande är starkt bärande samt att åtgärder för att skärpa tillämpningen samt förstärka efterlevnaden av densamma får anses klart motiverade. För detta talar inte minst styrelsens erfarenheter i samband med långivning och exekutiva auktioner och särskilt då det i promemorian berörda "Göta-Finans-fallet".
Av särskild betydelse -med hänsyn till kreditriskutvecklingen och länsbostadsnämndernas begränsade resurser att utreda låntagarens förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som följer med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande samt prövning av föriustrisk, vilka utgör lånevillkor, är kommunens möjligheter att på ett effektivt sätt utreda och i befogade fall stoppa icke seriösa fastighetsförvärv. De erfarenheter som redovisas i promemorian jämfört med den rättsliga prövningen av tillståndsärendena visar enligt styrelsens mening på angelägenheten av att de motiv som legat till grund för lagstiftningen verkligen kommer till uttryck i tillämpningen.
Från bostadspolitiska utgångspunkter är det lika viktigt att tillståndsprövningen ger möjligheter till en stark förankring i kommunen som i regel har god kännedom om hur tilltänkta förvärvare har skött tidigare fastighetsinnehav såväl när det gäller förhållandet till hyresgäster som när det gäller att bevara och förnya fastighetskapitalet.
Länsstyrelsen i Stockholms län: Länsstyrelsen kan i huvudsak ansluta sig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram.
Utifrån det för tillståndslagen angivna syftet att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter, vill länsstyrelsen därutöver förorda det av Stockholms kommun framförda förslaget att en viss karenstid bör införas för fastighetsägare som befunnits tidigare inte ha uppfyllt tillståndslagens krav. En sådan bestämmelse kan antas komma att fungera som en press på spekulativa hyresvärdar med inriktning på korta husaffärer att iaktta god sed i hyresförhållanden inför risken att eljest under viss tid vara utestängda från hyreshusmarknaden. Länsstyrelsen vill vidare -som också uppbördsenheten anfört - som en kompletterande bestämmelse till förslagets §4 och för att ge konkretion åt dess innebörd ansluta sig till borgarrådsberedningens i Stockholm förslag om införande i tillståndslagen av en s.k. generalklausul (sid. 41 i promemorian), innebärande att förvärvstillstånd skall kunna vägras om förvärvaren på grund av sina personliga förhållanden måste anses från allmän synpunkt olämplig att inneha fastighet. Då härmed avses sådana förhållanden som att förvärvaren har anställda utan att inbetala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbetsgivarskyldigheter, hyr ut lokaler för olaglig verksamhet eller har egna stora, oreglerade skatteskulder etc. skulle en generalklausul kanske befordra en mindre försiktig tillämpning av tillståndslagen än hittills och därigenom bidra till att bättre uppnå syftet med lagen att hålla olämpliga förvärvare borta från hyreshusmarknaden.
Svenska kommunförbundet (majoriteten): En viktig utgångspunkt för den i promemorian redovisade översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen) har varit Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillämpningen av lagen. Förslagen i
Prop. 1982/83:153 158
promemorian och de i anledning därav gjorda uttalandena innebär att lagens brister i väsentliga delar rättas till. Styrelsen tillstyrker förslagen i allt väsentligt. I följande avseenden ger emellertid enligt styrelsens mening förslagen anledning till erinran.
I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framförde styrelsen önskemålet att lagen skulle göras tillämplig även på förvärv av hyresfastigheter som innehåller endast lokaler. Motivet för detta var bl. a. att vissa kommuner hade märkt att en ny krets av intressenter uppkommit för denna typ av fastighetsförvärv. I prop. 1978/79:164 s. 22 anfördes att utvecklingen på området skulle följas med uppmärksamhet. Promemorian innehåller inget förslag i denna del. Enligt uppgifter som förbundet fått från några kommuner kvarstår problemen. Styrelsen finner det därför befogat att återupprepa önskemålet om att tillståndslagen ska omfatta även dessa förvärv. Det bör också finnas möjlighet att sakpröva dessa förvärv i hyresnämnden.
Vidare uppmärksammas i promemorian att förvärv av fastighet som taxerats som specialenhet faller utanför tillståndsplikten även om enheten innehåller bostäder. I yttranden över förslaget till fastighetstaxeringslag (1979:1152) framhölls, bl-, a. av hyresnämnder, att specialenheter principiellt bör falla under tillståndsplikten i lagen. Inte heller i denna del upptar den förevarande promemorian något förslag.
Promemorieförslaget innehåller bestämmelser som kan förväntas ytterligare mkiska riskerna för spekulation med fastigheter som omfattas av lagen. Detta kan emellertid leda till ökat intresse bland icke-seriösa förvärvare för hyreshus som inte faller under tillståndsplikten. Styrelsen anser det därför angeläget att lagens bristfälligheter i fråga om specialenheter och fastigheter som endast innehåller lokaler beaktas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Enligt vår uppfattning borde styrelsen avvisa förslagen till ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet.
Lagförslaget bidrar inte på något sätt till att lösa problemet med de dåliga förvaltare som finns på bostadsmarknaden. Enligt vår uppfattning bör man angripa oseriös fastighetsförvaltning genom ändringar i lagen om tvångsförvaltning.
Föreliggande lagförslag torde leda till ytterligare byråkratisering och ökade kommunala kostnader.
Stockholms kommun (majoriteten): Förslagen till ändrade regler är närmast föranledda av en framställning från kommunen gmndad på kommunstyrelsens utredning om ekonomisk brottslighet, delutredningen om fastighetshandel. Den av justititiedepartementet framlagda promemorian tillmötesgår kommunens förslag på väsentliga punkter, antingen i form av ändringar i lagen eller uttalanden som får förutsättas bli motivuttalanden i kommande lagstiftningsärende. Förslagen bör därför i sina huvuddrag kunna ligga till grund för en skärpt lagstiftning för att förhindra spekulation vid förvärv av hyresfastigheter.
Stockholms kommun (minoritet, m): Det råder total politisk enighet om att fastighetsspekulation, olaglig lägenhetshandel och ekonomisk brottslighet — inte bara i samband med fastighetshandel — måste motverkas. Detta är i huvudsak en uppgift för statsmakterna även om kommunerna i vissa hänseenden kan medverka.
Den s. k. tillståndslagen instiftades med syfte att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som uppenbart spekulerar i en snar försäljning eller som på objektiva gmnder kan antas komma att missköta fastigheterna
Prop. 1982/83:153 159
till men för hyresgästerna. Som bl. a. framgått av kommunens egen delutredning om fastighetshandel har lagen i huvudsak fått avsedd effekt.
Tillståndslagen har emellertid varit generellt verkande i endast tre år. Detta är en alltför kort tid för att vinna tillräckliga erfarenheter som motiverar en lagändring. I all synnerhet är tiden för kort om man överväger den dramatiska utvidgning av lagstiftningen som föredragande borgarrådet förespråkar.
Det kan vara motiverat att även framgent bibehålla en tillståndslag. Föredragande borgarrådet synes dock i praktiken förorda en förbudslag, varigenom förvärv av fast egendom i princip förbjudes men där undantag kan medges om kommunala politiker och tjänstemän finner köparen "uppenbart lämplig". Vi kan självfallet aldrig dela en sådan grundsyn.
Den serie förbud,
regleringar, generalklausuler, dataregister, byråkratfs-
ka inslag, kontroller och avgifter som föredragande borgarrådet förordar är
mer ägnade att försvåra seriösa fastighetsaffärer än att möta spekulativa
inslag på bostadsmarknaden. Än värre är att rättssäkerheten hotas i grun
den genom införande av nya generalklausuler och allmänt hållna stadgan-
den men också genom den makt och de vidsträckta kontrollinstrument som
skulle ges till den kommunala byråkratin.
Som ovan angivits finner vi för närvarande inte skäl att förorda förändringar i tillståndslagsstiftningen. Ytterligare erfarenheter står att vinna.
Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Stockholms kommun har med anledning av kommunstyrelsens utredning om ekonomisk brottslighet, delutredningen om fastighetshandel, gjort framställning om revideringar i tillståndslagen. Det kan konstateras att kommunens förslag tillmötesgåtts på praktiskt taget alla punkter, vilket är mycket tillfredsställande. I övrigt hänvisar vi till de synpunkter som juridiska avdelningen och fastighetskontoret framfört.
En ytterligare skärpning av lagen, som föreslås av föredragande borgarrådet anser vi f. n. inte är nödvändig. Tillståndslagen med den skärpning som här föreslås bör tillåtas fungera en tid.
Göteborgs kommun (majoriteten): Trots att en revidering av tillståndslagen ägde rum så sent som 1979-07-01, har det av skilda anledningar nu ansetts vara erforderligt med ytterligare en revidering. De föreslagna lagändringarna, som avses träda i kraft 1983-07-01, får ses som ett viktigt led i arbetet med att förhindra att icke seriösa personer uppträder vid förvärv av hyresfastigheter för bostadsändamål.
Den kommande utvecklingen och rättstillämpningen får utvisa om de föreslagna lagändringarna är tillfyllest för att tillgodose lagens syfte." Det kan bl. a. noteras att departementet icke kommenterat i Göteborgs fastighetsnämnds skrivelse till regeringen 1982-04-19 framförda synpunkter på kreditinstitutens roll i samband med beviljande av lån innan tillståndsfrågan prövats.
Göteborgs kommun (minoritet, vpk): Som vpk sagt i fastighetsnämnden, anser vi att de krav som ställs av Hyresgästföreningen i Västra Sverige i vitboken "Göta Finans-uppföljning och krav" skall ligga till grund för ny lagstiftning.
Kraven handlar om bl. a. ägarformer, kommunens handläggning, kreditgivning och fastighetsvärderingar samt om mäklarnas och polisens roll. Kraven ligger delvis utanför ramen för de direktiv som gavs av den dåvarande regeringen.
Som hyresgästföreningen framhåller är det den politiska viljan som avgör om man kan bekämpa ekonomisk brottslighet och svindel med
Prop. 1982/83:153 160
fastigheter. Den nya majoriteten i riksdagen kan ju inte känna sig bunden av en utredning som tillsatts och genomförts under en borgerlig regering.
Föreslås att kommunstyrelsen beslutar i enlighet med stadskontorets förslag med det tillägget att hyresgästföreningens vitbok om Göta Finans bör ligga till grund för ny lagstiftning.
Malmö komtnun: De föreslagna lagändringarna medför en nödvändig skärpning av bestämmelserna. För att uppnå praktiskt genomförbara resultat fordras dock atl kommunens påpekanden beaktas vid utformningen av en blivande proposition. Den omständigheten att alla tillståndspliktiga förvärv kommer att anmälas till kommunen för ställningstagande kommer att innebära ett merarbete för kommunen. En sådan nackdel uppvägs emellertid mer än väl av de ökade möjligheter, som därigenom erhålles att i kontrollerande syfte följa fastighetsmarknaden.
Gävle
kommun (=fastighetskontoret): Tillståndslagen har till stor del
haft åsyftad effekt. Spekulativa och av annan anledning icke önskvärda
förvärv har kunnat hindras. Dock har kritik framförts mot lagen, som
ansetts ha vissa brister. Bl. a. har Stockholms kommun gjort en framställ
ning till justitiedepartementet om ändringar i tillståndslagen. Framställ
ningen grundar sig på en-utredning om fastighetshandeln i Stockholm. Den
s.k. Göta Finansaffären i Göteborg har också haft sin betydelse för de
föreslagna skärpningarna av lagen. Förvisso har denna sin största funktion
i storstadsområdena. Av redogörelsen om tillämpningen av lagen i Gävle
framgår att endast ett förvärv - en i och för sig förhållandevis stor affär
med åtta fastigheter inblandade - har stoppats med stöd av tillståndslagen.
Därmed är inte sagt att lagen är betydelselös för en kommun av Gävles
storlek. Lagen ger kommunen god inblick i hyreshusmarknaden och goda
möjligheter att kontrollera handeln med hyreshus. Dessutom torde lagen
förhoppningsvis ha en viss allmänpreventiv effekt, dvs lagens blotta exi
stens medför att icke önskvärda fastighetsägare kan hållas borta från
bostadsmarknaden.-
Slutligen vill fastighetskontoret framhålla att fastighetsnämnden redan 1977 i skrivelse till kommunförbundet framförde önskemål att lagen skulle göras tillämplig på förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lokaler. Frågan omnämns i departementspromemorian men man har inte funnit behov av lagstiftning på området, varför frågan inte har behandlats. Från fastighetskontorets sida har vi erfarit ett antal förvärv av denna typ av fastigheter där klart olämpliga fastighetsägare framträtt utan möjligheter för kommunen att ingripa. Fastighetskontoret anser att behov av lagstiftning i denna fråga föreligger och uttrycker därför en förhoppning att frågan kommer att tas upp till förnyad prövning.
Svenska sparbanksföreningen: Sparbanksföreningen vill inledningsvis framhålla att det självfallet är angeläget att det på ifrågavarande område finns en lagstiftning som syftar till att motverka och förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av olämpliga personer. En lagstiftning av detta slag får å andra sidan inte innebära en sådan detaljreglering och byråkratisering att den seriösa fastighetshandeln påverkas i negativ riktning. Det är därför betydelsefullt att det vid ändring av lagstiftningen på detta område görs en noggrann avvägning härvidlag och att resultatet inte blir till men för seriösa fastighetsförvärv. Enligt sparbanksföreningens mening måste utgångspunkten vara att bestämmelser som ökar detaljregleringen och byråkratiseringen inte kan accepteras utan tungt vägande skäl.
Hyresgästernas riksförbund: Tillståndsärenden förekommer numera i
Prop. 1982/83:153 161
hela landet. Förbundet har som underlag för detta yttrande inhämtat synpunkter och erfarenheter från hyresgästföreningarna. Därav framgår så gott som enstämmigt att de nuvarande bestämmelserna är otillräckliga för att upprätthålla lagens syfte. Promemorian sförslag om skärpning av tillståndsprövningen i vissa avseenden ligger därför i linje med hyresgäströrelsens önskemål. Ändå måste vi konstatera att skärpningen får betydelse bara när kommunen påkallar prövning.
Problemen med den spekulativa fastighetshandeln med hyreshus är fortfarande koncentrerade till Stockholm, Göteborg och Malmö, men finns också i andra kommuner. Alla hyresgästföreningar har därför till uppgift att följa vilka förvärv som sker, samt att i förekommande fall undersöka vem förvärvaren är och på vad sätt han tidigare gjort sig känd som förvaltare av hyreshus. Särskilt omfattande är hyresgästföreningens arbete i Stor-Stockholm med 501 ärenden under år 1981 och 450 ärenden som har handlagts hittills i år.
Det finns mycket som tyder på att spekulativa intressen fortsätter att söka sig till ägande och förvaltning av hyreshus. Ett inte ovanligt förhållande är att hyresfastigheten erbjuder goda avskrivningsmöjligheter för den som vill undandraga andra inkomster från beskattning. Detta medverkar till att driva upp priserna på hyresfastigheter långt över avkastningsvärdet, med åtföljande svårigheter att ekonomisera förvaltningen. Kommunernas uppmärksamhet och bevakning av tillståndsärendena har stor betydelse för tillståndslagens effektivitet. De stora kommunerna använder regelmässigt hyresgästföreningen som remissorgan för anmälda förvärv. Därigenom har kommunerna kunnat lämna det stora flertalet förvärv utan egen åtgärd, eftersom hyresgästföreningen inte har gjort några invändningar. I de fall hyresgästföreningen har riktat anmärkning och ställt yrkande om tillståndsprövning, har kommunerna oftast, men långt ifrån alltid, gått på samma linje och alltså påkallat prövning. Vid hyresnämndens prövning har det ändå kunnat inträffa att hyresgästföreningen ensam har fått driva yrkande om att tillstånd skall vägras. Det nu anförda kan sammanfattas på följande sätt:
Om hyresgästföreningen låter en från kommunen remitterad anmälan passera utan invändning så blir det aldrig fråga om tillståndsprövning.
Om hyresgästföreningen begär tillståndsprövning, så avgör kommunerna huruvida prövning skall påkallas och vilken ställning kommunen i så fall skall inta.
Konsekvensen av denna ordning är att hyresgästföreningens bedömning får avgörande betydelse, när den inte går förvärvaren emot. I andra fall beror det på kommunens uppfattning om tillståndsprövning skall ske.
Förbundet har tidigare påtalat behovet av att hyresgästföreningen får egen initiativrätt i tillståndsärenden.
De erfarenheter som har vunnits under tillämpningen av nuvarande bestämmelser stöder förbundets krav. Som exempel har tidigare anförts Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm, vilken handlägger ett 500-tal till-ständsärenden per år. Hyresgästföreningen yrkar på tillståndsprövning i högst 15% av alla dessa ärenden. Det finns ingen anledning till antagande att den siffran skulle stiga mycket om hyresgästföreningen själv kunde påkalla prövning i hyresnämnden. Däremot skulle sådana fall, där kommunen avstår från prövning, trots hyresgästföreningens begäran, försvinna helt. Detta skulle främja lagens syfte.
Den nuvarande ordningen att förvärv skall anmälas till och prövning påkallas av kommunen infördes när tillståndslagen gjordes tillämplig i hela
11 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 162
landet. Syftet var att begränsa tillströmningen av ärenden hos hyresnämnderna.
Detta har också blivit fallet i Stockholm, Göteborg och Malmö, där tillståndslagen gällde redan förut. De uppgifter som lämnats av Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm visar att högst vart I0:e förvärv numera går till prövning. Minskningen är således avsevärd och det finns anledning till antagandet att ytterligare några tillståndsprövningar skulle kunna accepteras som en följd av egen initiativrätt för hyresgästföreningen. Förbundet hemställer att den frågan prövas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet anser det väsentligt att icke seriösa företag och privatpersoner, som dock representerar en mycket liten del av den enskilda hyreshussektorn, helt utestängs från fastighetsmarknaden. I linje härmed har förbundet bl. a. initierat ett omfattande forskningsprojekt, som finansieras av Byggforskningsrådet, syftande till att kartlägga de icke önskvärda fastighetsägarna.
Uppenbarligen har förekomsten av tillståndslagen hindrat olämpliga personer från att förvärva hyresfastigheter. Det torde dock vara omöjligt att helt stoppa sådana förvärv genom att skärpa bestämmelserna i tillståndslagen utan att samtidigt åstadkomma en byråkrati som verkar förlamande på fastighetsmarknaden. Det kan inte ligga i samhällets intresse att lagstiftningen ställer upp sådana hinder att personer med goda förutsättningar för och insikter i fastighetsförvaltning avskräcks att förvärva fastigheter. Härigenom försvåras på ett icke önskvärt sätt en naturlig förnyelse av fastighetsägarekåren.
Förbundet vill framhålla, att departementet i sin promemoria tämligen okritiskt har anammat vad Stockholms kommun framhållit och därigenom i alltför hög grad centrerat lagförslaget till vad som inträffat i Stockholm. Härtill har man uppenbariigen tagit intryck av Göta-Finansaffären.
Det är här fråga om en lagstiftning, som skall passa hela landet och inte inriktas på ett fåtal avarter i Stockholm och Göteborg, som man bör kunna komma till rätta med genom bättre kontroll från de kommunala myndigheternas sida. Rent allmänt anser förbundet att den avsedda effekten torde kunna uppnås bättre genom mer omsorgsfulla utredningar i förvärvsärendena i stället för att ytterligare komplicera lagstiftningen.
Om en ändring av tillståndslagen likväl skall göras, bör man enligt förbundet återinföra möjligheten att i förväg få förvärvsfrågan prövad i hyresnämnd. Denna möjlighet fanns enligt 3 § vid lagens tillkomst men har sedermera ändrats och omfattar nu endast de associationsrättsliga förvärven.
Av den i promemorian refererade statistiken framgår, att av de till de tre största kommunerna anmälda förvärven har endast 13,5 procent begärts prövade. Detta visar att kommunerna inte i någon större utsträckning anser det erforderligt att begära prövning. Av de anmälda förvärven är endast 5 procent sådana aktie- och andelsförvärv varöver kommunerna avgivit yttrande.
Till yttermera visso framgår av ärendestatistiken i hyresnämnderna, att inte ett enda ärende, där tillstånd givits, liar överklagats (varvid dock uppgifter av någon icke angiven anledning saknas från Stockholms hyresnämnd). Av aktie- och andelsförvärvsärendena har det givits avslag i ett (1) ärende, men inte heller här har ett enda tillståndsärende överklagats.
Den i promemorian redovisade statistiken tyder sålunda inte på något behov av lagändringar.
HSB: HSB:s Riksförbund ek för, (HSB), som beretts tillfälle avge ytt-
Prop. 1982/83:153 163
rande över rubricerade departementspromemoria med förslag till ändringar i den s. k. tillståndslagen m. m., får efter förbundsstyrelsens behandling av remissen meddela, att HSB tillstyrker de föreslagna lagändringarna.
I lagens 2 § undantas från förvärvstillstånd bl. a. "riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation". Redan i samband med de förändringar av tillståndslagen, som genomfördes med verkan från och med den I juli 1979 framställde HSB önskemål om att denna bestämmelse skulle utsträckas att gälla även regional bostadskooperativ organisation (HSB-förening).
HSB-organisationen är uppbyggd i tre föreningsled. HSB:s Riksförbund har enligt sina stadgar till ändamål att främja medlemmarnas, dvs HSB-föreningarnas, ekonomiska intressen genom att bl. a. biträda vid bildande av HSB-föreningar samt att tillhandahålla och förmedla det tekniska, ekonomiska, juridiska och finansiella bistånd som erfordras för HSB-förening-arnas och bostadsrättsföreningarnas produktion och förvaltning av bostäder. Inom landet finns för närvarande 68 regionala HSB-föreningar i vilka såväl enskilda personer som inom regionen verksamma HSB-bostadsrätts-föreningar är medlemmar. Även om bostadsproduktionen sker genom för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar, är det under planerings- och produktionsstadiet HSB-föreningen som har det reella ansvaret för att verksamheten genomförs i enlighet med de kooperativa principer som styr HSB-rörelsen. Det är sålunda HSB-föreningen, som för de blivande bostadsrättsföreningarnas räkning förhandlar med berörda kommuner om marktilldelning eller gör sådana markförvärv som erfordras för den kooperativa bostadsproduktiohen. I samband med nyproduktion är det vanligaste förfarandet, att exploateringsavtal träffas mellan kommunen och HSB-föreningen, men att upplåtelsen av marken sker till de för ändamålet bildade bostadsrättsföreningarna. I samband med ombyggnad och sanering har det däremot hittills varit vanligast, att HSB-föreningen förvärvat den aktuella fastigheten eller fastigheterna för att när projekteringen och finansieringsfrågorna kommit så långt, att ombyggnaden kan påbörjas överlåta fastigheterna till för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar. Enligt HSB:s mening bör därför även regional bostadskooperativ organisation omfattas av undantaget i tillståndslagens 2 § punkt 2.
De förändringar i tillståndslagen, som i övrigt infördes med verkan från och med den 1 juli 1979, föreföll välavvägda och väl ägnade att tillgodose intresset av att olämpliga personer utestängs från att förvärva hyresfastigheter. Senare erfarenheter och då särskilt den s. k. Göta Finans-affären har dock visat, att lagen kan kringgås särskilt i de fall mindre nogräknade personer förvärvar aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter. Det är därför särskilt angeläget, att sådana förfoganden så långt möjligt motverkas av lagstiftningen.
Mot denna bakgrund finns därför från HSB:s sida ingen invändning mot de föreslagna ändrade reglerna beträffande tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv. Det förefaller emellertid tveksamt om den föreslagna förvärvsavgiften vid sådan underlåtenhet är tillräcklig. Här föreslås sålunda en avgift om endast 1 procent av taxeringsvärdet för bolagets eller koncernens tillståndspliktiga fasta egendom, om förvärvet avser samtliga aktier respektive de här proportionella belopp som motsvaras av antalet förvärvade aktier eller andelar.
Enligt HSB:s mening kan ifrågasättas, om en förvärvsavgift skulle ha förhindrat sådana förfoganden som uppdagades i Göta Finansaffären. Det visar sig dessutom att olämpliga förvärvare av nu omnämnt slag ofta är
Prop: 1982/83:153 164
svåra att nå när väl saken uppenbaras eller att de därvid saknar utmätningsbara tillgångar. Mot denna bakgmnd kan hela institutet med förvärvsavgift bli ett slag i luften. Om det å andra sidan skall innebära något reellt avskräckande moment mot denna typ av förfoganden bör övervägas om inte avgiften bör sättas högre än enligt förslaget i departementspromemorian.
SABO: De i promemorian lämnade förslagen har samtliga karaktären av att söka förhindra i praktiken konstaterade missbruk eller rättare sagt företeelser som strider mot lagens syfte. SABO är naturligtvis positiv till varje åtgärd som innebär att osunda företeelser på fastighets- och bostadsmarknaden försvåras, men vill samtidigt erinra om, att så länge fastighetsmarknaden erbjuder möjligheter till spekulativa inslag, kommer lagstiftaren att ständigt bedriva en ojämn kamp i sina försök att motverka osunda företeelser på marknaden. Samhället kommer i dessa frågor ständigt att ställas inför valet mellan å ena sidan kostsamma byråkratiska system, med risk för otillbörliga hinder för sunda och seriösa fastighetsaffärer, eller å andra sidan oacceptabla förhållanden. Endast en marknad där möjligheter till spekulativt agerande saknas, eller åtminstone minimeras, är fri eller nästan fri från desamma.
SABO anser därför att insatser på det bostads- och skattepolitiska fältet i avsikt att skapa rättvisa i boendet utan vinstgenerering hos fastighetsägaren, på grundval av eget och/eller andras boende, är det effektivaste sättet att komma till rätta med de problem som behandlas i promemorian.
Näringslivets byggnadsdelegation: Föreliggande förslag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. — den s. k. tillståndslagen — utgör den andra revideringen av denna lagstiftning från mitten av 70-talet. De nu föreslagna ändringarna har utarbetats i justitiedepartementet efter framställning av Stockholms kommun. Vissa brister i lagen har enligt departementspromemorian föranlett förslag till lagändring. Bl. a. har även den s. k. Göta-Finans-affären motiverat en översyn och riktat uppmärksamheten på kommunernas roll i förfarandet enligt lagen.
Enligt gällande rätt var Göta-Finans transaktioner straffbara. NBD vill instämma i att sådana transaktioner som förekom i Göta-Finans-affären måste beivras. En effektiv lagstiftning är i den seriösa fastighetsförvaltningens intresse. NBD menar emellertid att tillståndslagen — även med nu föreslagna ändringar — knappast är rätt metod att lösa dessa problem med. Tillståndslagen är ett alltför tmbbigt instrument som leder till krångel och byråkrati. Förfarandet innebär en belastning — såväl resursmässigt som ekonomiskt - för fastighetsägare och kommuner.
Utgångspunkten för lagstiftningen måste i stället vara att stävja avarterna. Detta bör ske på sådant sätt att seriösa parter slipper obehag. I de fall då exempelvis fastighetsägare undandrar sig att fullgöra sina skyldigheter bör lagstiftningen finnas som skydd för konsumenterna. Seriösa fastighetsägare bör emellertid i så liten utsträckning som möjligt utsättas för betungande kontroll och onödigt krångel. I ett öppet samhälle som vårt är det naturligtvis en tillgång med enskild fastighetsförvaltning. Därmed följer även rätten att förvärva och avyttra fastigheter.
Tillståndslagen uppfyller inte de rimliga krav man kan ställa på en •effektiv lagstiftning. Dessvärre innebär föreliggande förslag till ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter knappast någon förbättring i detta hänseende. NBD avstyrker sålunda framlagda förslag och. vill i stället föreslå en annan ordning för att komma till rätta med de problem som tillståndslagen avser att lösa.
Prop. 1982/83:153 165
Ett effektivare medel att tillgripa - gentemot det fåtal mindre ansvars-kännande personer som det här är fråga om — vore att i stället för nuvarande tillståndslag införa någon form av registrering av icke önskvärda fastighetsägare/förvaltare. Frågan om registrering har berörts såväl i riksdagen (CU 1981/82:18), Stockholms kommuns framställning, som i den remitterade promemorian. En registrering skulle med säkerhet inte bara på ett bättre sätt tjäna tillståndslagens syften utan även vara långt mindre administrativt belastande än nuvarande lagstiftning. Betydande kostnader för såväl enskilda som kommuner kan på så vis nedbringas. Av stor vikt är naturligtvis att en registrering inte får konsekvenser som direkt eller indirekt leder till ett system som liknar auktorisation. Mot en sådan ordning kan som civilutskottet anfört (CU 1981/82:18) åtskilliga även principiella invändningMgjktas. Att försvara näringsfriheten är betydelsefullt.
Det är vicfllre av särskild betydelse vilka uppgifter som ingår i ett registreringssystem.' En omfattande upplysningsskyldighet av lagfarna ägare eller fysiska personer vilka är huvudintressenter i de juridiska personer som kan stå om lagfarna ägare till fastigheter skulle inte tjäna sitt syfte. Fömtom att vissa integritetsfrågor här skulle göra sig gällande, skulle ett sådant registersystem medföra en administrativ belastning - ett av NBDs huvudskäl för att slopa nuvarande tillståndslag och i stället förorda en annan ordning.
NBD anser att ett registersystem bör innehålla namn och adressuppgifter på den person som grovt åsidosatt vad som ålegat honom som fastighetsägare. De fastighetsägare som upprepade gånger erhållit beslut om tvångsförvaltning av fastigheter bör exempelvis registreras. Person som införts i registret ska diskvalificeras från förvärv av hyresfastigheter under kortare eller längre tid. En enkel kontroll skulle kunna göras vid lagfartsprövningen. Stora krav måste naturligtvis ställas på rättssäkerhet i samband med registrering varför domstolsprövning av frågan vore nödvändig.
Sveriges advokatsamfund: Advokatsamfundet delar departementets uppfattning att en översyn av lagstiftningen kan vara påkallad. Lagstiftningen har i många fall visat sig ineffektiv. Som exempel kan nämnas Göta Finansfallet. Tillämpningen av lagen är dessutom komplicerad. Det föreligger flera fall där pågående tillståndsprövning avbrutits som överspelad på gmnd av att inskrivningsmyndighet av förbiseende meddelat lagfart för köparen.
I extremfall kan för allmänheten helt obegripliga situationer uppstå. Om hyresgästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening och vill utöva förköp vid ägarens försäljning av fastigheten kan hyresnämnd besluta att förköp skall äga mm. Därefter skall bostadsrättsföreningen — om den inte är ansluten till riksorganisation — anrhäla sitt förvärv till kommunen. Detta kan medföra tillståndsprövning där hyresnämnden är oförhindrad att vägra förvärvstillstånd. En sådan situation skulle förhindras om tillståndsprövningen förlades till förköpsstadiet, dvs. en samordning av lagstiftningarna.
Lagstiftningen om förvärvstillstånd och förköp i olika situationer (hyresfastigheter, jordbmksfästigheter, bolags och uflänningars förvärv etc.) har nu nått det stadium där inte bara den rättssökande allmänheten utan även myndigheterna har svårigheter överblicka regelsystemen. Advokatsamfundet ställer sig därför mycket tveksamt till att ändringar vidtas och ytterliga;;e komplicerade regler införs. Tiden synes istället mogen för en översyn och samordning av regelsystemen. Det vore önskvärt att säljare
Prop. 1982/83:153 166
och köpare kunde fullgöra sina skyldigheter genom anmälan till en enda myndighet.
Ett auktorisationssystem kan innebära oönskade svårigheter för långsiktiga, seriösa kapitalplaceringar i hyresfastigheter. Det syns inte rimligt att hindra förvärv enbart på den gmnden, att köparen själv inte skall förvalta fastigheten utan har ordnat förvaltningen på annat, godtagbart sätt (genom fastighetsägarförening, välkänt förvaltningsbolag etc). Den föreslagna auktorisationsmodellen kan på sikt leda till att endast allmännyttiga bostadsföretag och stöire, idag redan existerande fastighetsförvaltare kommer att äga bostadsfastigheter. Detta kan inte anses acceptabelt.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Genom förbundets medlemmar, samtliga auktoriserade fastighetsmäklare, sker f.n. över hälften av den värdemässiga frivilliga omsättningen av hyresfastigheter i landet. Förbundet har därför genom sina medlemmar god inblick i de praktiska frågeställningarna på hyreshusmarknaden.
Förbundet vill inledningsvis framföra, att den ur allmän synpunkt oönskade fastighetsspekulationen i det närmaste upphört. De oseriösa hyresvärdarna, som opererade på hyreshusmarknaden under första hälften av sjuttiotalet, har rensats bort. Genom att banker och kreditinstitut ökat sitt kunskapsförråd om hyreshusmarknaden och därmed i högre mått kunnat ta sitt samhällsansvar vid bl. a. kreditbedömningar av lånesökande i samband med förvärv av hyreshus, har på denna marknad en betydande sanering ägt rum. Tillkomsten av lagen om förvärv av hyresfastigheter m.fl. lagregler, som berör hyreshusmarknaden har också bidragit till denna positiva utveckling.
Förbundet delar således ej de synpunkter, som kommer till uttryck i den av justitiedepartementet åberopade utredningen om fastighetsspekulationer i Stockholm, utförd av Stockholms kommun. Förbundet vill bl. a. peka på det förhållande, att utredningen/-arna delvis baseras på insamlat material från tiden före skärpningen av tillståndslagen (1979-07-01).
Förbundet vill instämma i att sådana transaktioner, som förekom i Göta Finans-affären skaH beivras. Förbundet anser dock ej, att en enstaka redan i sig straffbar affärstransaktion bör motivera en sådan omfattande reglering av fastighetsmarknaden som nu föreslås.
Förbundet anser j stället att lagstiftningens utgångspunkt bör vara att stävja avarterna när de uppstått och skydda boendekonsumenterna på den försumlige hyresvärdens bekostnad.
SBC: Flertalet av de i betänkandet framlagda förslagen berör inte de till SBC anslutna föreningarna. Enligt 2 §, mom. 2 erfordras förvärvstillstånd ej, då bostadsrättsförening ansluten till SBC eller annan kooperativ riksorganisation förvärvar en fastighet.
Förslaget att avskaffa mom. 6 i lagens § 2 berör emellertid en mindre grupp SBC-medlemmar, nämligen de s. k. bostadsaktiebolag, vilka taxeras såsom äkta bostadsföretag (dvs. skattemässigt likabehandlas med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar).
Av historiska skäl har dessa bostadsaktiebolag en annan juridisk konstruktion än vad som är vanligt i samband med kooperativt boende. I praktiken kan de dock i allt väsentligt jämställas med bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar, inte minst när det gäller bolagets syfte - som inte är att förvalta fastigheter i vanlig mening, utan att upplåta bostäder åt medlemmarna/delägarna.
Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. saknar alltså relevans när det gäller förvärv av aktier i ett sådant bostadsaktiebolag, på samma sätt som
Prop. 1982/83:153 167
lagen saknar all relevans när det gäller förvärv av bostadsrätt eller andel i bostadsförening. Hittills har också undantag från förvärvsprövningen gällt enligt 2 §, mom. 6.
Då det i betänkandet nu föreslås, att detta moment i paragrafen ska strykas och ersättas med en regel om att förvärvstillstånd, efter prövning, irite får vägras "om förvärvet avser andel i fastighet och ... uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad", så kan det komma att beröra dels olika former av s.k. andelshus, dels de nämnda bostadsaktiebolagen i den mån dessa räknas som fåmansbolag.
SBC har endast granskat den föreslagna lagändringens följder för bostadsaktiebolagen, då endast äkta bostadsföretag ingår i SBCs medlemskrets. Det finns enligt SBCs uppfattning fyra vägande skäl för att, såvitt gäller äkta bostadsföretag, avstyrka den föreslagna lagändringen.
För det första medför lagändringen omotiverat krångel i samband med förvärv av lägenhet i fastighet, där det kooperativa boendet råkar vara organiserat i den äldre formen bostadsaktiebolag.
Även om prövningen vanligtvis kommer att sakna praktisk betydelse för förvärvets genomförande så ska hela proceduren genomföras med anmälan av aktieförvärvet, lämnande av upplysningar till kommunen och kommunalt beslut om att inte begära tillståndsprövning. Av betänkandet framgår att hanteringstiden i Stockholms kommun för andra tillståndsärenden uppgår till mellan två och tre månader. Hur många månader som skulle erfordras för att i ett ärende som rör lägenhet i fastighet ägd av bostadsaktiebolag, konstatera att 4 §, andra stycket, moment 2 är tillämplig, har utredningen inte försökt bedöma.
För det andra ger i betänkandet åberopad utredning som utförts inom Stockholms kommun inte underlag för någon lagändring som berör äkta bostadsföretag.
Stockholms kommuns utredning har konstaterat kringgående av lagen när det gäller fastigheter som är uppdelade i s. k. ideella andelar. I utredningen sägs dock uttryckligen att materialet är mycket mindre när det gäller fastighetsbolag. Att missbruk eller kringgående av lagens bestämmelser skulle ha förekommit när det gäller äkta bostadsföretag har inte ens påståtts, vare sig i Stockholms kommuns utredning eller i departementspromemorian.
För det tredje innebär det i departementspromemorian framlagda förslaget en principiellt tveksam utvidgning av den s.k. tillståndslagens räckvidd, så att även frågor om andrahandsuthyming och liknande skulle prövas.
Detta förslag gmndas, som framgår av betänkandet, inte på den utredning som utförts inom Stockholms kommun. Däremot föreslogs i samband med den centrala politiska behandlingen inom kommunen av den nämnda utredningen, att samtliga "andelsförvärv" skulle vara tillståndspliktiga. Därvid åberopades förekomsten av andrahandsuthyming.
Detta förslag från Stockholms kommuns sida har accepterats i departementspromemorian utan några mer ingående överväganden. Sålunda föreslås helt kortfattat att förvärvstillstånd inte ska få vägras om det är "uppenbart" att förvärvet sker för att skafTa förvärvaren och hans familj bostad. Det fömtsatts dock, även om man i departementspromemorian inte gått närmare in pä saken, att kommunen ska göra någon form av utredning för att klarlägga bl. a. humvida lägenheten förvärvas i syfte att skaffa egen bostad, eller i annat syfte.
Den prövning av lämpligheten i - de för övrigt fåtaliga — andrahandsut-
Prop. 1982/83:153 168
hyrningarna i bostadsaktiebolag som här åsyftas strider mot de syften statsmakterna hade då lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. infördes.
Lagen infördes för att hindra, att bostadsfastigheter skulle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastighetsägare, liksom att personer som inte var beredda att följa de regler som gäller på hyresmarknaden kom in på bostadsmarknaden. Lagens § 4 har utformats med hänsyn till dessa syften, inte för att medge en utvidgning av prövningen till att gälla även andra förhållanden. Det är högst oklart hur den prövning av eventuell andrahandsuthyr-ning som kortfattat antytts i departementspromemorian skulle förhålla sig till de skäl för vägrat förvärvstillstånd som anges i § 4.
För det Qärde har styrelserna i de kooperativa boendeformerna ansvaret för att stävja icke önskvärd andrahandsuthyming. Styrelsens befogenheter begränsas därvid av bostadsrättslagen § 30 respektive av stadgarna.
För bostadsaktiebolagen gäller i princip detsamma som för bostadsföreningar. Styrelsen har ansvaret för att förhindra icke önskvärd andrahandsuthyming, så långt bolagsordningen respektive stadgarna medger detta.
Att blanda in kommunen i detta sammanhang skulle innebära att en del av det ansvar som ska ligga på de boende gemensamt och deras företrädare i styrelsen på ett principvidrigt sätt förs över till en utomstående instans.
De problem vi har påtalat kan rimligen endast komma att aktualiseras i ett begränsat antal ärenden.
Starka praktiska och principiella skäl talar dock för att den föreslagna lagändringen inte bör genomföras såvitt gäller bostadsaktiebolag. Det enda rimliga är att förvärvstillstånd över huvud taget inte ska erfordras för aktier i äkta bostadsföretag, på samma sätt som förvärvstillstånd självfallet inte erfordras för förvärv av en andel i en bostadsförening eller av en bostadsrätt.
2 Förvärv av andel i fastighet
Riksåklagaren: De nuvarande undantagen från tillståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning samt i 2 § p. 9 samma lag som avser förvärv av ytterligare andel i fastighet medför uppenbarligen risk för att förvärv i strid mot lagens syften sker. Förslaget att upphäva de nu nämnda undantagen tillstyrks därför. I de fall där förvärvet avser att skaffa förvärvaren och hans familj bostad liksom i de fall då förvärvaren genom sitt andelsinnehav redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning bör givetvis dessa förhållanden tillmätas betydelse vid förvärvsärendets behandling i kommun och hyresnämnd. Detta har också kommit till uttryck i förslaget såvitt gäller andelsförvärv för bostadsändamål genom den föreslagna bestämmelsen i 4 § 2 st. 2 p. tillståndslagen.
Bostadsdomstolen: Det finns en risk för att mindre nogräknade personer utnyttjar undantagsbestämmelsen i 2 § 6 för att komma ifrån en prövning enligt förvärvstillståndslagen. En person kan sanningslöst uppge för inskrivningsmyndigheten att syftet med hans andelsförvärv är att bereda honom och hans familj bostad i huset, medan det verkliga syftet med förvärvet är att hyra ut den aktuella lägenheten — på villkor som kanske inte är förenliga med god sed i hyresförhållanden. Den stickprovsunder-
Prop. 1982/83:153 169
sökning som Stockholms kommun har gjort (s. 51 ö) och som åberopas i promemorian (s. 53 n) ger inte någon uppfattning om i vad mån lagstiftningen kringgås på detta sätt. Undantagsbestämmelsen bör dock slopas, när nu detta synes kunna ske utan att påtagliga olägenheter uppstår för dem som köper andelslägenheter för att bo där med sina familjer.
Med anledning av vad som sägs på s. 53 m i promemorian finns det anledning att påpeka att det inte är fråga om andrahandsuthyming när en ägare av en ideell andel i en fastighet hyr ut den lägenhet som kan vara knuten till andelen (jfr NJA 1952 s. 37 och SOU 1960:25 s. 285).
Även undantaget i 2 § 9 inrymmer en onödig risk för kringgående av. lagstiftningen och bör därför slopas. I så fall kommer de förvärv som avses där att prövas med tillämpning av 4 § första stycket. Avsikten synes vara att förvärvarens tidigare andelsinnehav och inflytande på fastighetens förvaltning skall beaktas vid prövningen (s. 55). Det är oklart vilken betydelse dessa omständigheter skall tillmätas. Frågan är om de rekvisit som anges i 4 § första stycket alls passar för dessa fall. Det är lämpligt att tillskapa en särskild bestämmelse för prövningen, av nu avsedda fall. Denna- skulle liksom bestämmelsen för 2 § 6-fallen kunna placeras i 4 § andra stycket. -4 § andra stycket bör lämpligen utformas något annorlunda än i förslaget. Sålunda bör bestämmelsen formuleras som en uttrycklig tillståndsregel av innehåll att förvärvstillstånd skall meddelas I om .. .osv. Biträds domstolens uppfattning bör även 4 § första stycket jämkas. Det kan förslagsvis ges följande lydelse: "Förvärvstillstånd får utom i de fall som anges i andra stycket meddelas endast ... osv." Det synes vidare lämpligt att låta paragrafens tredje stycke i förslaget få ingå i andra stycket och där bilda en särskild punkt. Redigeras paragrafen så som har angetts blir det dessutom klarlagt att om det vid en prövning skulle befinnas att ett förvärv inte faller under någon av de punkter som har tagits upp i 4 § andra stycket så är första stycket tillämpligt.
Stockholms tingsrätt: I promemorian föreslås att undantaget från tillståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen upphävs. Såsom gmnd för förslaget anges att risken för missbmk av undantagsbestämmelsen är uppenbar och att Stockholms kommuns utredning även tyder på att ett sådant missbmk föreligger.
Emellertid framgår av promemorian att kommunen endast stickprovsvis granskat ett tiotal i ideella andelar uppdelade fastigheter. Av granskningen framgick att av åtta personer som förvärvat sådana andelar under åren. 1978—1980, tre personer år 1980 var skrivna på annan adress. Anledningen till detta tycks kommunen inte ha utrett. Det statistiska underlaget är således litet och kan knappast motivera promemorians slutsats. Kommunen ifråga föreslog också i första hand att en maximigräns skulle införas rörande hur stor en andel fick vara för att inte tillståndsplikt skulle föreligga. Promemorian saknar vidare riktlinjer för kommunernas prövning av dylika andelsförvärv. Här finns således utrymme för skilda bedömningar mellan olika kommuner, vilket förhållande föga torde gagna den enskilde medborgaren. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna ändå inte få vägra någon förvärvstillstånd i dylika fall enligt 4 §. Avskaffandet av detta un-. dantag torde leda til! en ökad byråkratisering. Värdet av denna nyordning förefaller diskutabel, i synnerhet med hänsyn till att något missbmk av undantagsbestämmelsen inte belagts. Tingsrätten avstyrker att undantagsbestämmelsen upphävs.
Domstolsverket: Domstolsverket (DV) har inget att erinra mot att un-. dantaget från tillståndsplikten i 2 § punkt 6 tillståndslagen avseende an-
Prop. 1982/83:153 170
delsförvärv för bostadsanskaffning upphävs. För myndigheterna inom DVs förvaltningsområde betyder förslaget att den prövning som inskrivningsmyndigheterna (IM) f.n. gör i dessa fall försvinner, medan hyresnämnderna får till ny uppgift att i vissa fall pröva sådana förvärv. DV har inga invändningar mot detta. För verket är det emellertid väsentligt att en sådan ordning som skissas överst på sidan 54 i promemorian, innebärande att IM skulle inhämta yttrande från kommun och hyresgästförening inte kommer till stånd.
DV är inte övertygat om att undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 9 tillståndslagen avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet bör upphävas. Risken för förvärv i strid mot lagens syften måste vara liten. Genom upphävandet av undantaget i punkten 6 begränsas ju tillämpningsområdet för fri andelsöverlåtelse till enbart de typer av fång som tillståndslagen inte är tillämplig på. Den som innan upphävandet av undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 förvärvat en andel har visseriigen möjlighet att därefter förvärva ytteriigare andel i fastigheten utan någon tillståndsprövning, men det är ett förhållande av övergående natur. Upphävs bestämmelsen i 2 § punkt 9 innebär det att lagen kommer att skilja sig från annan närbesläktad lagstiftning såsom jordförvärvslagen (1979:230) och förköpslagen (1967:868). Tillståndslagarnas regelkomplex går i varandra och bör i möjligaste mån vara samordnade. För DV framstår det inte som angeläget att upphäva denna undantagsbestämmelse. Då ett upphävande dessutom innebär vissa nackdelar vad beträffar samordningen mellan olika tillståndslagar bör bestämmelsen få stå kvar.
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att förvärvstillstånd erfordras även vid förvärv av andel i fastighet.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden delar uppfattningen att de nuvarande undantagsreglerna lämnar en möjlighet öppen att undgå prövning av förvärv som borde bli prövade enligt tillståndslagen. Som exempel kan anföras följande ärende vid hyresnämnden i Malmö.
En fastighet i Lund förvärvades av ett aktiebolag vars styrelse utgjordes av två personer. Dessa hade redan tidigare viss befattning med fastigheten som förvaltare eller fastighetsskötare. Hyresnämnden lämnade bolagets ansökan om förvärvstillstånd utan bifall. Bolaget överklagade beslutet, men bostadsdomstolen fann inte skäl ändra hyresnämndens beslut (bostadsdomstolens beslut 2.10.1981 nr 305/1981). I ett senare ärende anmälde Lunds kommun för förvärvsprövning de två bolagsmännens förvärv, den ene av 84/1694 av fastigheten och den andre av 64/1694 av denna. Hyresnämnden förelade förvärvarna att ansöka om förvärvstillstånd, men sådan ansökan kom inte in inom föreskriven tid. Hyresnämnden, som noterade att ingen utredning förelåg huruvida undantagsbestämmelsen i 2 § 6 tillståndslagen var tillämplig, avskrev därefter ärendet, enär nämnden icke vidare hade att taga befattning med detta. Från inskrivningsmyndigheten i Lund har nu inhämtats att de två bolagsmännen erhållit lagfart på sina förvärv av respektive fastighetsandelar. I sift ansökan om lagfart uppgav de att förvärven skedde "i syfte att själv söka tillträde till bostad". Av ansökningen framgick vidare att fastighetens totala lägenhetsyta är 1694 kvm. De två förvärvarna är nu oförhindrade att enligt 2 § 9 förvärvslagen förvärva ytterligare andelar i fastigheten, utan att dessa förvärv kan bli föremål för prövning.
Från inskrivningsmyndigheten i Malmö har inhämtats att man där godtar ett intyg eller i ansökan om lagfart framfört påstående att sökanden förvärvar fastighetsandelen för att erhålla bostad. Någon gång har till lagfarts-
Prop. 1982/83:153 171
handlingarna bifogats personbevis att sökanden är skriven på fastigheten. När ingen utredning förelegat har det förekommit att man från inskrivningsmyndigheten ringt till pastorsämbetet och fått besked om att sökanden är skriven på fastigheten.
Inskrivningsmyndigheterna i Lund och Malmö går alltså till väga på ungefär samma sätt som inskrivningsmyndigheten i Stockholm. Stöd för förfarandet finns i domstolsverkets handbok för inskrivningsmyndighet. Där sägs nämligen att vid prövning av om förvärvet sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten "torde inskrivningsmyndigheten vara hänvisad till förvärvarens försäkran".
I justitiedepartementets promemoria sägs att det får anses vara uteslutet att lägga en skärpt kontroll på inskrivningsmyndigheterna. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Förfarandet hos inskrivningsmyndigheterna med den mängd av ärenden som där förekommer måste med nödvändighet vara enkelt och formaliserat.
Eftersom de nuvarande reglerna ger möjlighet till kringgående av lagen, tillstyrker hyresnämnden att undantagsbestämmelserna i 2 § punkterna 6 och 9 upphävs.
BRÅ: Förslaget innebär beträffande andelsförvärven att en lucka i tillståndslagen stängs igen. Även om det inte förefaller som om luckan utnyttjats i någon högre grad (Stockholms kommuns stickprovsundersökning uppvisar inte några siffror som man kan dra slutsatser av) ligger det självfallet ett egenvärde i detta. Avvägningen av tillståndsplikten och -rätten för andelsförvärv förefaller lämplig. Dock behöver man inte införa en generell tillståndsplikt för alla andelsförvärv för att nå syftet att hindra förfarandet med ett första skenförvärv ledande till ett senare totalförvärv av fastigheten. Man skulle t. ex. kunna begränsa tillståndsplikten till att avse andelar som förvärvas inom förslagsvis fem år från förvärv av tidigare andel. Härigenom skulle man befria seriösa fastighetsägare som vill förändra sitt andelsinnehav från anmälningsskyldigheten till kommunen. Kommunen skulle befrias från en granskning som rimligen inte har någon betydelse i de avseenden tillståndslagen skall reglera.
Riksrevisionsverket: I promemorian föreslås att de undantag från tillståndsplikten som görs i 2§ punkt 6 och punkt 9 upphävs. Den första punkten avser förvärv av andel i fastighet i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad i fastigheten och den senare andel som förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten. Samtidigt föreslås att det i 4§ andra stycket införs en bestämmelse om att tillstånd inte får vägras om det är uppenbart att förvärvet sker i syfte att skaffa egen bostad. Riksrevisionsverket finner de föreslagna ändringarna ägnade att effektivisera lagen, och verket tillstyrker därför förslaget.
Bankinspektionen: Bankinspektionen kan tillstyrka att undantaget i 2 § 6 hyresförvärvslagen vad avser del av hyresfastighet för egen bostad tas bort. Även undantaget i 2 § 9 samma lag föreslås i promemorian bli slopat. Inspektionen kan i och för sig ha förståelse för att den nuvarande regeln kan behöva ändras. Emellertid har någon motivering ej framförts till förslaget. Bankinspektionen kan därför inte ta ställning till denna fråga.
Bostadsstyrelsen: De problem som uppmärksammats i promemorian i samband med förvärv av ideell andel i syfte att skaffa bostad för förvärvaren överensstämmer med de erfarenheter bostadsstyrelsen haft i samband med tillämpning av den s.k. anvisningsrätten (64§ bostadsfinansieringsförordningen), dvs. att den som uppges flytta in i lägenheten i verkligheten inte kommer att bo där t. ex genom att han i stället upplåter lägenhe-
Prop. 1982/83:153 172
ten i andra hand. I praktiken blir lånemyndigheten beroende av den uppföljning som görs av kommunen eller bostadsförmedlingen. Enbart en försäkran till tingsrätten om att förvärvaren avser att bebo lägenheten torde ha ringa preventiv effekt. Även om kommunen torde ha betydande svårigheter att följa upp de verkliga förhållandena torde den i promemorian föreslagna anmälningsplikten med möjlighet till ingripande från kommunen ha betydande preventiv effekt.
Av än större betydelse torde ett slopande av undantaget från tillståndslagen vad gäller förvärv av ytterligare andel vara. I förening med den möjlighet till kringgående som följer av det nyss berörda undantaget kan reglerna i praktiken sättas ur spel av fastighetsspekulanter. Styrelsen tillstyrker därför förslaget.
Svenska kommunförbundet (majoriteten): Promemorieförslaget innebär att lagen blir tillämplig även i de fall då förvärvet avser andel i fastighet. Sker emellertid andelsförvärvet uppenbart i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten ska tillstånd alltid meddelas.
Trots att ett uppenbarhetsrekvisit införs syns inte riskerna för missbmk minska med ett genomförande av förslaget. Den föreslagna ordningen utesluter således inte att förvärvaren - om han över huvud taget har sådan avsikt - väntar en mycket lång tid med ett genomförande av den åsyftade bosättningen. Vad som framkommit i samband med Stockholms kommuns utredning får anses utvisa — förutom att risk för missbmk även fortsättningsvis skulle föreligga - att ett hyresförhållande i dessa fall inte sällan uppstår efter andelsförvärvet.
I departementspromemorian har inte anförts några skäj för att tillståndsprövning inte skall ske. Enligt styrelsens mening saknas bärande skäl att inte underkasta även dessa andelsförvärv tillståndsprövning. Det stora flertalet förvärvare som gör ett förvärv med ifrågavarande syfte får antas ha goda förutsättningar att fullgöra utredningsskyldigheten enligt förslagets 4§ första stycket. På nu anförda gmnder anser styrelsen att stadgandet i förslagets 4 § andra stycket, andra punkten bör utgå.
Svenska kommunförbundet (minoritet, c, fp): Vi reserverar oss mot styrelsens beslut avseende skrivningen om andelsförvärv för bostadsändamål. Detta avsnitt bör i sin helhet utgå. Promemorieförslaget tillstyrks i denna del.
Stockholms kommun (majoriteten): Vad gäller andelsförvärv är det av största vikt att de som bor med hyresrätt i en fastighet som helt eller delvis är upplåten med andelsrätt enkelt kan vända sig till ett ombud för alla andelsägare i alla frågor söm berör hans boende. En sådan reglering torde kunna ske genom exempelvis ett samäganderättsavtal mellan andelsägarna. Vid tillståndsprövningen bör ett bindande avtal finnas som nöjaktigt reglerar förhållandena mellan andelsägarna och hyresgästerna för ått kravet på god sed i hyresförhållanden skäll anses vara uppfyllt.
För att förhindra spekulation i andelslägenheter bör man också överväga att förbjuda innehav av andelar i flera fastigheter. Syftet med förvärvet kan i dessa fall inte vara att i traditionell mening idka bostadsförvaltning utan är snarare att betrakta som en ren penningsplacering. Förekomsten av många andelsrätter medför också, som ovan antytts, många praktiska problem för hyresgästerna vad gäller reparationer, uppsägningar m.m., varför andelsägandet till flera enstaka lägenheter onödigtvis komplicerar förhållandena på hyresmarknaden.
Stockholms kommun (minoritet, m): I all synnerhet avstyrker vi ett slopande av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av andel i fastighet
Prop. 1982/83:153 ,173
som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Införande av sådan tillståndsplikt innebär onödig byråkratisering och ett missgynnande av andelslägenheten som upplåtelseform. Inte heller föreligger skäl för att förbjuda människor att inneha mer än en andelslägenhet.
Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Se avsnitt I.
Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen innebär en förbättring. Viss risk finns dock för att även i framtiden diskutabla andrahandsut-hyrningar kan uppstå. Sålunda kan en person även fortsättningsvis successivt förvärva andelar (utgörande bostadslägenheter) i fastigheter och hyra ut dessa i andra hand. Till skillnad mot tidigare synes det dock nu vara erforderligt att han vid varje dylikt förvärv — i varje fall formellt — flyttar in i den berörda lägenheten innan han gör nästa förvärv och flyttar till den då aktuella lägenheten osv.
Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Det torde vara nästan omöjligt för en inskrivningsmyndighet att avgöra humvida en förvärvares syfte med förvärvet av en andel i en fastighet är att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. Inskrivningsmyndigheten, som inte själv gör några utredningar, är därvid i regel hänvisad till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyftet. Då risken för missbmk är uppenbar, anser fastighetsnämnden det vara en god lösning att undantaget från tillståndsplikten avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning upphävs och att sådana förvärv i stället skall anmälas till kommunen på samma sätt som f. n. gäller vid fastighetsförvärv. Seriösa andelsförvärv torde skyddas på ett tillfredsställande sätt genom den föreslagna tilläggsbestämmelsen att förvärvstillstånd ej får vägras om det visar sig vara uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad.
Fastighetsnämnden ser även positivt på förslaget att upphäva undantaget avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet. Fastighetsnämnden delar sålunda den uppfattning Stockholms kommun gett intryck för i sin utredning, nämligen att risk finns att någon som på ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel utan tillståndsprövning kan köpa resterande. andel utan krav på prövning.
Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås att undantaget från tillståndsplikt i 2 § punkt 6 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (i det följande benämnd tillståndslagen) avseende förvärv för bostadsanskaffning upphävs. Som skäl härför anförs att risken för missbmk av denna undantagsbestämmelse är uppenbar och att en av Stockholms kommun genomförd utredning tyder på förekomsten av ett sådant. missbmk.
Genomförs detta förslag blir följden att alla förvärv av ifrågavarande slag måste anmälas till kommunen, som då har formell möjlighet att påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden. Sparbanksföreningen kan inte finna detta rimligt, i vart fall inte med hänsyn taget till de angivna skälen till den föreslagna lagändringen. Dessa skäl är enligt föreningens uppfattning inte tillräckliga för att motivera en förändrad lagstiftning, som utan tvekan ' medför en ytterligare detaljreglering och byråkratisering. Sparbanksföreningen ställer sig därför avvisande till förslaget i denna del.
Vad nu sagts äger tillämpning också på förslaget såvitt avser ändring i 2 § punkt 9 tillståndslagen. I det promemorieförslag som ursprungligen låg till grund för denna lagstiftning saknades motsvarighet till ifrågavarande undantagsbestämmelse och sparbanksföreningen anförde kritik häremot i sitt remissvar på förslaget. Föreningen, som alltjämt har samma inställning, anser att de anförda skälen för upphävande av undantagsbestämmel-
Prop. 1982/83:153 174
sen inte är bärande. Föreningen avvisar följaktligen även denna del av förslaget.
Sveriges fastighetsägareförbund: I promemorian anges att risken för missbruk av undantagsbestämmelserna 12 § 6 är "uppenbar". Stockholms kommuns utredning synes dock inte ge något stöd för att missbruk förekommer i någon större utsträckning. Fastighetsägareförbundet avstyrker därför de föreslagna lagändringarna.
Förbundet vill dessutom framhålla, att den föreslagna skärpningen skulle medföra betydande bevissvårigheter för sökanden. Vederbörande kan inte gärna flytta in och mantalsskriva sig i fastigheten innan han fått förvärvstillstånd.
Näringslivets byggnadsdelegation: I justitiedepartementets promemoria föreslås att undantaget i 2 § 6 pkt från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsanskafftning upphävs. NBD menar att grunden till förslaget är svag. Den begränsade utredning som utförts av Stockholms kommun kan knappast tas till intäkt för ett förslag till lagändring. Att förslaget även leder till en ökad myndighetshantering är också en nackdel.
Vad som ovan anförts gäller även beträffande förslaget om upphävande av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av ytteriigare andel i fastighet 2 § 9 pkt.
NBD avstyrker således förslagen om upphävande av undantag från tillståndsplikten vid andelsförvärv för bostadsanskaffning och vid förvärv av ytterligare andel i fastighet.
Sveriges advokatsamfund: Införande av tillståndsplikt vid förvärv av andel i fastighet avstyrkes. Som framgår av de statistiska uppgifterna böljar s.k. andelslägenheter bli en utbredd boendeform. Överiåtelse av sådana bostäder i samband med lägenhetsbyten, dödsfall, äktenskapsskillnad m. m. bör ej onödigtvis kompliceras. De ökade möjligheter att hindra olämpliga förvärvare som en tillståndsplikt skulle ge, står inte i rimligt förhållande till ökad byråkrati och rättsosäkerhet.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Justitiedepartementet föreslår, att undantaget från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsanskaffning upphävs. AFR anser att Stockholms kommuns begränsade utredning härvidlag inte ger tillräckligt belägg för en lagändring i detta avseende. Att taga möjlig andrahandsuthyming av s. k. andelslägenheter som motiv för en lagändring, torde i förlängningen medföra att tillståndsprövning bör ske vid förvärv av all slags egendom, som kan uthyras för bostadsändamål. Således även bostadsrättslägenheter, en- och tvåfamiljs-villor samt fritidshus.
AFR anser att ett genomförande av förslagen skulle leda till en ökad myndighetshantering till förfång för det stora flertalet andelsförvärv, där bosättning verkligen äger rum eller skall äga mm inom överskådlig tid.
I avsaknad av en valid utredning aU missbruk i detta avseende dessutom verkliger sker - ej endast uttalande om att risk härför föreligger - avstyrker förbundet justitiedepartementets förslag i denna del.
3 Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag
Riksåklagaren: Som framgår av Stockholms kommuns utredning kan den nuvarande 3 X-regeln lätt kringgås genom att bolags balansräkningar justeras så att tillståndsprövning av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. Denna regel är därför olämplig som teknisk lösning på
Prop. 1982/83:153 175
frågan när tillståndsplikt skall föreligga. I promemorian har föreslagits en ny regel som grundar sig på förhållandet mellan fastighetens värde och bolagets övriga tillgångar. Enligt min uppfattning kan även den nu föreslagna regeln komma att missbmkas genom uppvärdering av övriga tillgångar i bolaget. Vidare kan invändningar göras mot synsättet att låta fastighetsvärdets storlek i förhållande till övriga tillgångar bli bestämmande för frågan om tillståndsplikt. I ett bolag som förvaltar fastigheter i stor omfattning kan den föreslagna regeln bli verkningslös på grund av att bolaget genom annan verksamhet har större tilllgångar än värdet av fastighetsbeståndet. Det skulle därför vara bäUre om tillståndsplikten kunde knytas till storleken av dét faktiska beståndet av hyreslägenheter i bolaget.
Länsåklagaren i Malmöhus län: För närvarande föreligger små möjligheter för samhället att få vetskap om förvärv av aktier och andelar i bolag som avses i utredningen. När det gäller den ekonomiska brottsligheten på området försvåras kontrollen även genom att aktier m. m. kan byta ägare ett flertal gånger på kort tid. Den enda möjligheten att effektivt försvåra brottsligheten är enligt min mening att införa en myndighetskontroll över handel med aktier m. m., t. ex. genom att ålägga här ifrågavarande bolags revisorer att åriigen till kommunerna lämna uppgift om förändringar i ägaresammansättningen. Då jag delar utredningens mening att det inte synes möjligt att hitta rimliga former för en sådan kontroll är införandet av kontrollavgift en framkomlig väg att förmå förvärvare - särskilt hederliga sådana - att anmäla förvärv till kommunerna. Enligt min mening skulle samhällets möjligheter att kartlägga förvärven ökas om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunen. (Jmfr 51 § bilregisterkungörelsen.)
Domstolsverket: Den s.k. 3x-regeln vid förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag ändras enligt förslaget i promemorian för att säkerställa att tillståndsplikten kommer att omfatta bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Samtidigt föreslås att systemet med anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsförvärv. DV, som visserligen ifrågasätter om de föreslagna ändringarna är tillfyllest för att uppnå den i promemorian angivna målsäftningen, anser att det är bra att samma ordning gäller för tillståndsprövning oavsett om förvärvet avser fast eller lös egendom. Genom slopandet av 3x-regeln ökar antalet överiåtelser som omfattas av tillståndsplikt samtidigt som bestämmelsen om kommunens rätt att påkalla prövning gör att endast en del av förvärven kommer under hyresnämndens prövning. Såvitt nu kan bedömas innebär förslaget i denna del inga stora förändringar för hyresnämnderna.
Hyresnämnden i Stockholm: I samband med den föreslagna ändringen av 9 § tillståndslagen kan nämnas följande. Det förekommer någon gång i ärenden om tillstånd till förvärv av andel i nybildat bolag att balansräkning ännu ej uppgjorts. Det kan vara tveksamt om i sådana fall förhållandet mellan värdet av bolagets egendom av olika slag skall utrönas på annat sätt eller om förvärvet skall vara tillståndsfritt. Ett förtydligande på denna punkt är önskvärt.
Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian föreslås att den s.k. 3x-regeln skall ersättas med en regel att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastighet och enligt senaste balansräkning taxeringsvärdet av dessa fastigheter är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget. Hyresnämnden anser att det finns skäl att ändra den nu gällande regeln. Inte heller den föreslagna regeln torde i nämnvärd mån
Prop. 1982/83:153 176
försvåra ett kringgående av tillståndsplikten t. ex. genom upptagande av kortfristiga lån vid räkenskapsårets utgång. Sådana manipulationer skulle emellertid i avsevärd grad försvåras om uppgifterna i de två senaste balansräkningarna ökades till grund för prövningen av tillståndsplikten. Det skulle också kunna övervägas att låta samtliga förvärv av aktier i fåmansbolag med hyresfastighet falla under tillståndsplikten.
Hyresnämnden tillstyrker förslaget att tillståndspliktiga förvärv av aktier eller andelar i bolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast erfordras om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden tillstyrker de föreslagna lagändringarna. Såsom framgår av exemplen i promemorian kan det med nuvarande regler förekomma förvärv som undgår tillståndsplikt men som med tanke på det ändamål lagen skall tillgodose borde vara tillståndspliktiga. Såsom påvisats i Stockholms kommuns Utredning finns också möjlighet att på ett juridiskt oantastligt sätt justera ett bolags balansräkning så att en icke önskad tillståndsprövning kan undgås. Även med den föreslagna regeln kan det tänkas förekomma fall som egentligen borde prövas men som undgår tillståndsplikten på grund av att värdet av hyresfastigheterna är mindre än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Risken är emellertid avsevärt mindre än med nuvarande regel. Enda möjligheten att helt undvika problemet är att införa förvärvsprövning för alla bolag överhuvudtaget som äger en hyresfastighet. En sådan regel skulle dock föra alldeles för långt. Handeln med aktier i åtskilliga börsnoterade bolag skulle troligen bli tillståndspliktig enligt en sådan regel.
BRÅ (majoriteten): Beträffande förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag har BRÅ inte någon erinran mot förslaget. Förvärv av detta slag torde dock vara svåra att kontrollera och bedöma även med de föreslagna reglerna. BRÅ ifrågasätter om det är allmänt känt att tillstånd krävs för förvärv av lös egendom av detta slag.
BRÅ (ledamoten Körlof): De skäl som anförts för den i promemorian föreslagna förändringen av § 9 p. 1 är otillräckliga. Särskilt med beaktande av att den föreslagna regeln skulle kunna komma att drabba många små företag hårt.
Riksrevisionsverket: Promemorians förslag innebär att den s. k, 3x-re-geln, som gäller vid förvärv av aktier och andelar i bolag som anges i 8 § första stycket, skall ersättas med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger fastigheter och taxeringsvärdet av hyresfastigheterna enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget.
Enligt RRVs uppfattning är det principiellt riktigare att - såsom anförs i Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillståndslagen m.m. (1982-02-24) - basera en jämförelse på det bokförda värdet av bolagets hyresfastigheter, såvitt detta inte understiger taxeringsvärdet. Verket anser emellertid att förfarandet kan medföra en i detta sammanhang onödig komplikation och tillstyrker därför departementspromemorians förslag.
I Stockholms kommuns utredning föreslogs vidare att det i begreppet "övriga tillgångar" skulle inrymmas endast sådana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med fysisk verksamhet. Syftet skulle vara att hyresnämnden och berörda parter skall kunna skilja ut de bolag där fas-tighetsförtvaltning inte är den huvudsakliga verksamheten. RRV delar i princip denna uppfattning. Verket är emellertid medvetet om att förslaget
Prop. 1982/83:153 177
kan vara svårt att genomföra. RRV föreslår därför att de praktiska konsekvenserna äv förslaget övervägs ytterligare vid den fortsatta beredningen av promemorians förslag inom regeringskansliet.
RRV har från sina utgångspunkter ingen erinran mot förslaget att det även beträffande aktie- och andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmälas till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast om kommunen begär det.
Bankinspektionen: I promemorian redogörs för hur lätt den nuvarande s.k. 3x-regeln i 9 § hyresförvärvslagen kan kringgås genom en mycket liten ökning av balansräkningens omslutning. Med hänsyn härtill föreslås 9 § ändrad på så sätt att tillstånd skall krävas redan om taxeringsvärdet av bolagets fastigheter är större än bolagets övriga egendom. Bankinspektionen vill peka på att även en sådan regel lätt kan kringgås på samma sätt. Det behövs bara att balansräkningen "blåses upp" med litet större siffror. En möjlighet skulle vara att sätta gränsen i förhållande till det egna kapitalet eller aktiekapitalet. Inspektionen ser emellertid ingen enkel lösning på problemet om man inte väljer att låta tillståndstvånget träffa alla bolag som äger hyresfastigheter.
Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen tillstyrker den förändrade grunden för prövning om bolaget skall anses huvudsakligen förvalta fastigheter. Stockholms kommuns utredning visar tydligt att regeln med nuvarande utformning gör det mycket lätt för "fastighetsspekulanter" att kringgå syftet med lagstiftningen med nuvarande kriterier för att bedöma graden av fastighetsförvaltning i bolaget. Styrelsen finner det vidare med tidigare angivna utgångspunkter lämpligt att göra bedömningen av tillståndsfrågan beroende av om kommunen anser tillståndsprövning påkallad.
Stockholms kommun (minoritet, m): Vi anser inte heller att skäl föreligger för en kraftigt utökad tillståndsplikt. Beträffande bolag är tillståndsprövningen endast befogad för bolag som huvudsakligen ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigheter. Några skäl för att nu ändra definitionen av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv (den s. k. 3x-regeln) föreligger inte.
Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen är motiverad. Ur de tillståndssökandes synpunkt torde det vara en förenkling att framdeles samtliga tillståndsärenden - oavsett om det gäller fastighetsförvärv eller förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag — inledes på liknande sätt, dvs. genom en anmälan till kommunen.
Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Förslaget att slopa den nuvarande s.k. 3x-regeln - som t. ex. ger möjlighet att relativt enkelt justera bolagets balansräkning så att tillståndsprövning inte blir erforderlig - och att ersätta den med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar synes på ett välbehövligt sätt försvåra ett kringgående av lagen. Dessutom medför det att lagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas.
Det är också väsentligt att aktie- och andelsförvärv anmäls till kommunen och ej som f. n. till hyresnämnden. På så sätt får kommunen även en vidare överblick över fastighetsmarknaden inom kommunen.
Svenska sparbanksföreningen: Borttagandet av den s. k. 3x-regeln får i och för sig till följd att fler fastighetsbolag än för närvarande blir underkastade bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Utgångspunkten är dock alltjämt att regleringen avseende sådana förvärv skall gälla endast bolag som huvudsakligen ägnar sig åt förvaltning av
12 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83: 153 178
hyresfastigheter. Såvitt framgår av det i promemorian redovisade utredningsmaterialet torde den föreslagna lagändringen stå i bätlre överensstämmelse med detta syfte än nu gällande bestämmelser. När dessutom enligl förslaget skyldigheten att söka tillstånd inte längre skall vara generell utan göras beroende av huruvida kommunen anser en tillståndsprövning påkallad - en förändring som sparbanksföreningen inte har någon erinran mot - kan den föreslagna bestämmelsen i 9 i? första st. tillståndslagen godtas.
Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 9 och 10 S§ tvivlar förbundet på att skärpningen är tillräcklig. Syftet att motverka spekulation och förhindra olämpliga personer att bli ägare till andras bostäder kan inte upprätthållas med en "värderegel" som gör undantag för alla bolag där andra tillgångar är bokförda till högre belopp än den fasta egendomens taxeringsvärde. Det skulle föra för långt att här beskriva vilka möjligheter som kan kombineras för den som trots allt vill kringgå även den föreslagna bestämmelsen. Förbundets främsta invändning är att en olämplig person kan bli hyresvärd ulan tillståndsprövning, genom förvärv av aktier i ett för ändamålet avpassat bolag. Det kan inte ens uteslutas, att en förvärvare som prövats olämplig att själv äga hyreshus, i stället blir respektabel hyresvärd genom ett aktieförvärv. Frågan är, vårtor en annars olämplig person skall tillåtas bli hyresvärd på grund av att hans bolag äger andra tillgångar som anses mera värda än hyreshuset?
Förbundet tillstyrker i och för sig att de föreslagna ändringarna genomförs, men vill för egen del hemställa om en ytterligare skärpning uv lagen. Enligt förbundets uppfattning bör förvärv av aktie eller andel, i sådana bolag varom nu är fråga, anmälas och i förekommande fall prövas om bolaget äger hyresfastigheter.
Sveriges fastighetsägareförhiind: Förslaget alt upphäva den s. k. 3x-regeln grundas enbart på Stockholms kommuns utredning. Delta kan inte anses vara tillräckligt stöd för en lagändring, som kan leda till betydande svårigheter för inte minst olika typer av småföretag vid förvärv av fastigheter. För en förvärvare av aktier skulle det många gånger bli omöjligt att på elt adekvat sätt analysera huruvida förvärvet blir tillståndspliktigt eller ej.
Om en ändring av 9 5 anses nödvändig bör denna begränsas till bolag där bosiadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Näringslivets byggnadsdelegation: Ändrat fortfarande har föreslagits vid aktie- och andelsförvärv (10 S 3 st.) innebärande alt kommunen efter anmälan av förvärvaren avgör om tillståndsprövning ska ske i hyresnämnden. Förslaget tillstyrks av NBD.
Däremot avstyrker NBD förslaget att inte längre förhandslillstånd ska kunna ges vid aktie- och andelsförvärv. Någon hållbar motivering till förändringen har heller inte anförts. I prop. 1975/76:33 sid. 73 anfördes som grund till förhandsbesked: "För den som slår i begrepp alt förvärva tast egendom är det givelvis önskvärt att på ett så tidigt stadium som möjligt få besked från myndigheterna om utsikterna till att förvärvet kun genomföras". Del sagda äger i hög grad giltighet även idag variör den föieslagna förändringen är oförståelig. Den möjlighet till förhandsbesked som fanns vid lagens tillkomst bör i stället införas. Förhandsbesked bör alltså enligt NBD kunna lämnas vid förvärv av hel fastighet och inte som nu endast vid associationsrältsliga förvärv.
Vidaie föreslås en förändring av den s. k. 3x-regeln (9 S). Förändringen har hiir föranletts av den utredning som utförts av Stockholms kommim. Med anledning av delta kan frågan ställas huruvida de (åtal verkliga och i
Prop. 1982/83:153 179
övrigt teoretiska exempel som där redovisats kan tjäna som underlag för lagstiftning.
Den konstruktion som föreslås - lillståndsplikt vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget - innebär all lillståndsplikten skärps, så all tillstånd krävs redan när faslighetsinnehavet utgör hälften av tillgångarna. All denna "hälflenregel" kan drabba exempelvis vissa småföretag hårt är självklart. NBD vill ifrågasätta om del är befogat alt bolag typ hantverks-företag, verkstadsföretag och småbutiker över huvud tagel ska omfattas av lagstiftningen. Del synes vara ett övermått av regleringstänkande som gör sig gällande, då denna lagstiftning drabbar exempelvis en lanthandlare som bor i den fastighet i vilken han bedriver sin lanthandelsrörelse. Del vore enligt NBD naturligare och mera i enlighet med lagens syften att lagstiftningen omfattade enbart bolag där förvaltningen av bosiadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Mot skärpning av den nuvarande 3x-regeln talar också de problem för förvärvare av aktier som kommer atl uppslå. Svårigheter all på ett adekvat sätt analysera huruvida förvärvet är tillståndspliktigt eller ej kommer atl finnas varför lillståndsplikt bör införas endast för aktieförvärv som leder till avgörande inflytande i företaget.
NBD vill alltså avstyrka förändringen av 3x-regeln och samtidigt väcka frågan om lagstiftningen inte enbart bör beröra bolag där förvaltning av bosiadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Auktoriserade fastighetsmäklares nA-.v/(>/-/)///(rf.-Justitiedepartementet föreslår en ändring av den s.k. 3x-regeln med innebörd all lillståndsplikt skall gälla vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens värde är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.
AFR har intet att invända mot del principiella syftet med förslaget. Dock önskar förbundet påtala vissa olägenheter, som ett genomförande av förslaget kan få vid överlåtelse av aktier/andelar i rörelsedrivande bolag.
Många småföretag bedriver rörelse i en som hyreshusenhet laxerad fastighet, ägd av bolagel och där rörelsen icke är av fastighetsförvaltande karaktär. Som exempel härpå kan nämnas mindre verkstadsförelag, handels- och hantverksföretag, där rörelsen inryms i en del av fastigheten och ägaren/arna jämte någon anställd bor i den andra delen.
Om lillståndsplikt infördes okritiskt, skulle den drabba överlåtelser av sådana bolag hårt.
AFR finner del naturligare alt den nu aktuella lagstiftningen omfattade enbart bolag där själva förvaltningen av flerbostadshus utgör den huvudsakliga verksamheten.
För atl urskilja denna senare kategori av bostadsförvaltande bolag från de nyssnämnda småföretagen, föreslår förbundet atl i lagstiftningen hänsyn ej endast tages till hyresfastighetens vikt i bolagels balansräkning utan även till hyresinkomsternas vikt i resultaträkningen. En framkomlig väg härvidlag vore införandet av en undanlagsregel med innebörd alt lillståndsplikt ej omfattar förvärv av aktier/andelar i fastighetsägande bolag, soni driver rörelse - dock ej fastighets - och där hyresintäkterna från bolagets fastighet endast utgör en mindre del av de övriga rörelseintäkierna.
Prop. 1982/83:153 180
4 Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv
Riksåklagaren: När det gäller åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv delar jag utredningens uppfattning att den straffrättsliga påföljd som kan komma i fråga inte torde komma att bli tillräckligt kännbar för atl få önskvärd effekt. En förvärvsavgift, som åläggs förvärvaren enligt modellen för strikt ansvar, synes däremot kunna på ett verkningsfullt sätt bidra till att ifrågavarande bestämmelser iakttas. Emellertid vill jag i likhet med chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län framhålla att samhällets möjligheter att kontrollera att tillståndslagens regler efterlevs skulle öka betydligt om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunerna. Det är enligt min uppfattning självklart att en förvärvsavgift som nu föreslagits inte bör få dras av vid beräkningen av skattepliktig inkomst. Jag anser inte att den föreslagna förvärvsavgiften är för hög varvid jag även beaktar att möjlighet till jämkning finns.
Överåklagaren i Göteborg åklagardistrikt: Yttrandet begränsas till frågan om lämplig sanktion mot underlåtenhet att anmäla förvärv av aktie eller.andel i bolag i vissa fall (8 §-11 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.). I valet mellan kriminalisering och sanktionsavgift vid sådan underlåtenhet tillstyrks på de skäl som redovisas i promemorian det senare alternativet. Den föreslagna ordningen att kommun för talan i hyresnämnd om förvärvsavgift förefaller lämplig. Vidare tillstyrks att förvärvsavgiften inte blir skattemässigt avdragsgill.
Länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län (se även avsnitt 3): I allt väsentligt tillstyrker jag förslaget om ändring av reglerna såvitt avser ogiltigförklaring av förvärv av aktier eller andelar i vissa bolag. Förslaget bör dock enligt min mening kompletteras med regler som klargör ogiltighetens rättsverkan mot en godtroende köpare som förvärvat aktier/andelar innan fråga om ogiltighetsbeslut uppkommit mot tidigare förvärvare.
Bostadsdomstolen: Förvärvsavgiften skall enligt 10 a § beräknas på grundval av taxeringsvärdet för den tillståndplikliga fasta egendomen. Värdet kan variera från tid till annan. Det måste därför klargöras vilket taxeringsvärde som avses, det som gällde när anmälan om förvärvet skulle ha gjorts, det som gällde när avgiftsfrågan aktualiserades av kommunen eller det som gäller när frågan prövas, vilket kan ske ända upp till tio år efter förvärvet.
Stockholms tingsrätt: Den förvärvsavgift som föreslås i 10a § och som behandlas även i lOb och lOc §§ skall uppenbarligen verka som en schabloniserad sanktionsavgift, varvid jämförelser görs med gällande avgifter för olovligt byggande och i miljöskyddssyfte. Tingsrätten ifrågasätter om problematiken kring andels- eller aktieförvärv med dithörande tillstånd är av den betydelse att ett avgiftssystem av skisserad art är motiverat. Den tilltänkta förvärvsavgiftens fördelning mellan stat och kommun och de därmed sammanhängande detaljregleringarna fömtsätter att avgiften såsom sådan kommer att få någon ekonomisk betydelse. Departementet anger att det för närvarande inte är möjligt att ange storleken av de avgifter som kan komma att tillföras det allmänna. Stockholms kommuns utredning redovisar att av 454 fastighetsägande aktie- och handelsbolag maximalt 250 var lillståndspliktiga. Av utredningens fyrtiotal stickprovsvis uttagna bolag återstod sex st lillståndspliktiga. Tre av dessa hade försummat tillstånds-
Prop. 1982/83:153 181
plikten. Vid en senare undersökning uppmärksammades fem förvärv där tillståndsplikt troligen försummats. Utredningen finner att siffroma över tillståndspliktiga förvärv som försummats antagligen är högre. Vad denna slutsats grundas på framgår ej.
Sammanfattningsvis kan således sägas att Stockholms kommuns utredning redovisar ett litet antal förvärv där tillstånd ej sökts. Bärande skäl att frångå nu gällande ordning har ej framförts.
Skulle förslaget ändå genomföras föreslår tingsrätten att 10a § omredigeras till överensstämmelse med 5 §, så att nuvarande förslag till 10a § 2 st kommer att utgöra 1 st och nuvarande förslag till lOa § 1 st kommer att utgöra 3 st.
Enligt nuvarande ordning inträder ogiltighet av förvärv av aktie eller andel i bolag så snart tiden för tillståndsansökan gått till ända. I promemorian anges att denna ordning medför vissa nackdelar. Således kan ovisshet komma att råda om vilka förvärv som på detta sätt blivit ogiltiga. Den situationen kan också tänkas att fangesmannen inte är i stånd att återbära köpeskillingen. En återgång kan för hyresgästernas del vara ett sämre altemativ än att förvärvet består. Promemorian föreslår istället att förvärvet kan förklaras ogiltigt på begäran av kommunen. Enligt tingsrättens mening är det ur rättssäkerhetssynpunkt av stort värde att en enkel och klar regel upprätthålls angående när ett förvärvs ogiltighet inträder. Promemorian anger inte hur ofta den situationen föreligger att fångesmannen är ur stånd att återbära köpeskillingen. Övriga angivna nackdelar har föga tyngd gentemot kravet på en klar regel. Lösningen att, såsom föreslagits, låta kommunen avgöra när en ogiltighetspåföljd kan anses lämplig i det enskilda fallet är mindre lyckad. Av den föreslagna lagtexten (lOa §, andra st, sista raden) kan man bibringas uppfattningen att hyresnämnden, efter en begäran om ett förvärvs ogiltighet, inte alltid måste bifalla en dylik begäran. Av specialmotiveringen framgår dock att en begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller att talan om ogiltighet väckts för sent.
Domstolsverket: När tiden för tillståndansökan gått ut, skall enligt förslaget ogiltighet vara beroende av hyresnärnnds beslut efter talan därom av kommun. Gmnderna för ett sådant beslut anges emellertid inte vare sig i förfatlningsförslaget eller i motiven bakom förslaget. I realiteten blir det, vilket även framhålls i promemorian på sidan 81, kommunen som själv styr vilka förvärv som skall förklaras ogiltiga. På sidan 108 framhålles även att en begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden, om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller talan har väckts för sent. Det kan ifrågasättas vad det är för mening med att låta hyresnämnderna meddela beslut när det faktisla avgörandet är avsett att ligga hos kommunerna. Skall ogiltighet inte inträda automatiskt, såsom vid förvärv av fast egendom, utan frågan vara föremål för prövning, anser DV att det ur rättssäkerhetssynpunkt är en fördel om prövningen sker av ett opartiskt -organ. Hyresnämndema är därvidlag väl skickade att handlägga dessa ärenden. Självfallet är inte nämndema bundna av kommunemas inställning. De närmare bedömningsgmnderna för prövningen måste anges i författning eller i vart fall i förarbetena till bestämmelsen.
DV anser att benämningen "förvärvsavgift" inte är så väl vald. En förvärvare kan enligt förslaget bli ålagd att erlägga förvärvsavgift för ett förvärv som samtidigt förklararas ogiltigt och således aldrig kommer till stånd. "Förseningsavgift" är en bättre benämning, trots att uttrycket
Prop. 1982/83:153 182
redan används i annan författningstext. Risk för sammanblandning torde emellertid inte föreligga då beslut om uttagande av sådan avgift måste innehålla uppgift om enligt vilken lag avgift utgår.
1 och för sig är hyresnämnderna väl skickade att handlägga de nya typerna av ärenden om förvärvsavgift och kvarstad. Bestämmande av förvärvsavgift är emellertid en sådan uppgift som lämpligen bör ankomma på domstol. I än högre grad gäller detta beträffande förordnande om kvarstad. Hyresnämnderna har efter hand kommit atl anförtros sådana frågor som typiskt sett ankommer på domstol. Hyresrättsutredningen har också i sitt slutbetänkande (SOU 1982:77) Hyresrätt 3 föreslagit bl. a. all nämnderna görs till särskilda hyresdomstolar och atl vissa målgrupper förs från tingsrätterna till hyresdomstolarna. DV har i sitt remissyttrande över utredningens betänkande avstyrkt att särskilda hyresdomstolar inrättas eftersom detta skulle leda till alt tingsrätterna utarmas och domstolsorganisationen splittras. Mot denna bakgmnd hyser DV den största tvekan inför alt tillföra hyresnämnderna nya uppgifter, särskilt sådana som är av den karaktären atl de bör prövas av domstol. Enligl DVs mening bör det vid den fortsalta behandlingen av hyresrättsutredningens förslag också prövas var ärendena om förvärvsavgifter och kvarstad bör handläggas. Om del anses nödvändigt atl införa förvärvsavgifter och möjligheter att förordna om kvarstad så snabbt, att behandlingen av hyresrättsutredningens förslag inte kan avvaktas så bör det enligt DVs mening anförtros de allmänna domstolarna att pröva dessa frågor.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden vill påpeka att det torde vara ofrånkomligt att sådana transaktioner, varom nu är fråga, regelmässigt görs upp utan någon insyn. Vid underlåtenhet att anmäla förvärvet inom rätt tid finns i allmänhet möjligheter all genom åtgärder av olika slag bringa förfarandet i formell överensstämmelse med lagens krav. Del kan därför ifrågasättas om införandet av förvärvsavgift kommer atl få den preventiva effekt som åsyftas, eftersom man kan kringgå lagen exempelvis genom omskrivning av köpekontraktet.
Hyresnämnden vill vidare anmärka all ordet förvärvsavgift närmast för tanken till en avgift som skall erläggas med anledning av ett förvärv. Del vore enligl nämndens uppfattning riktigare att använda ordet straffavgift i lagtexten. När straffavgiften avhandlas i olika sammanhang kan vid behov användas del förtydligande uttrycket straffavgift enligt lillslåndslagen.
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att förvärvare, som underlåter atl i rätt lid anmäla förvärv av aktie eller andel i bolag, skall kunna åläggas en avgift. Vidare ansluter sig nämnden till förslaget att ett förvärv på yrkande av kommun skall kunna förklaras ogiltigt.
Vad angår omfattningen av hyresnämndens prövning vid talan om ogiltigförklaring anförs i promemorian att sådan talan skall bifallas, om del inte framkommer alt förvärvet inte är tillståndspliktigl eller talan har väckts för sent. Detta bör framgå av lagtexten.
I 10a S tredje stycket föreslås att förvärvsavgiften skall utgöra en procent av taxeringsvärdet av bolagels eller koncernens lillståndspliktiga fasta egendom. Det är emellertid oklart om det är taxeringsvärdet vid förvärvstillfället, när ansökan senast skulle ha gjorts eller när kommun för talan om förvärvsavgift som skall läggas till grund för beräkningen av avgiften. Denna oklarhet bör undanröjas.
Förvärvsavgiflen får enligt förslaget jämkas om den med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig. I promemorian anförs att jämk-
Prop. 1982/83:153 183
ning bl. a. bör komma ifråga då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror pä ett rent förbiseende och förutsättningarna för tillstånd föreligger. Hyresnämnden anser all, om syftet med förvärvsavgiften skall uppnås, förvärvsavgift i regel bör utgå även i sådant fall. Normall bör okunnighet om gällande rätt inte utgöra jämkningsgrund. Enligl förslaget föreligger emellertid lillståndsplikt även vid förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag, där syftet med förvärvet är alt bereda förvärvaren och hans familj bostad i bolagets fastighet. I sådant fall, då förvärvstillstånd inte får vägras kan del synas rimligt att avgiften jämkas. Jämkningsgrund bör också kunna anses föreligga om anmälan till kommunen inkommit någon eller några dagar för sent. För en enhetlig rältstillämpning skulle det vara en fördel med en utförlig beskrivning i förarbetena av de huvudfall när jämkning bör ske och av lämpligjämkningsgrad (till hälften, till noll etc).
I promemorian (s. 108) anförs alt i de fall försummelse av anmälningsskyldighet uppdagas talan om åläggande av förvärvsavgift normall skall väckas. Vad som menas med normalt har inte närmare preciserats i promemorian men torde få lolkas så all det åligger kommunen atl väcka talan om förvärvsavgift i alla de fall där kommunen inte har anledning att anta atl avgiften kommer att jämkas till noll.
Med hänsyn till utformningen av 10a§ andra stycket synes del inte vara möjligt atl föra talan enbart om ogiltigförklaring. Hyresnämnden ifrågasätter emellertid om det inte i vissa fall finns anledning att endast föra talan om ogiltigförklaring, t. ex. när det kan antas att förvärvsavgiflen kan komma att jämkas till noll.
Av departementspromemorian kan utläsas att frågan om förvärvsavgift och ogilligförklaring bör avgöras vid elt och samma tillfälle samt alt sedan fråga om förvärvsavgift avgjorts talan om ogilligförklaring inte kan upptas till prövning. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Kommun bör inte heller kunna föra talan om förvärvsavgift sedan talan om ogiltigförklaring avgjorts. Nämnda förhållanden bör emellertid komma till uttryck i lagtexten.
Hyresnämnden i Malmö: Som anförs i promemorian har regelsystemet om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv den svagheten att det inte finns någon kontroll moisvarande lagfartspliklen vid faslighetsförvärv. Efterlevnaden sanktioneras endast på del sättet atl förvärvet enligt 10 S lillslåndslagen blir ogiltigt om förvärvstillstånd inte söks inom föreskriven lid. Det kan alltså tänkas förekomma, och förekommer säkert också, aktieförvärv som formellt sett är ogiltiga, ulan alt delta uppenbaras. Det är troligt att parterna i många fall inte är medvetna om lillståndsplikten och därför helt enkelt inte känner till atl förvärvet blivit ogiltigt.
I vilken utsträckning lillståndsplikten åsidosattes är naturligtvis svårt att få grepp om, Stockholms kommuns utredning har under åren 1976-1978 påvisat sex möjliga, varav tre säkra fall. Under perioden maj 1978-augusli 1980 har utredningen i Stockholm påvisat fem möjliga fall. Även om denna utredning skett stickprovsvis och inte är heltäckande lyder dock siffrorna inte på alt lillslåndspliklen skulle eftersättas i särskilt stor omfattning. Det finns heller ingen utredning om i vilka fall tillståndsplikten eftersatts medvetet och när förvärvaren inte känt till atl tillstånd fordrats.
En viktig fråga i sammanhanget arom det förekommit att mindre lämpliga personer fått inflytande över hyresfastigheter genom atl utan alt söka förvärvstillstånd köpa upp aktier i fastighetsägande bolag. Delta borde ha visat sig hos hyiesnämnderna genom exempelvis ärenden om tvångsförvaltning eller genom att ett stort antal ärenden om reparationsföreläggan-
Prop. 1982/83:153 184
den, prövning av oskäliga hyror e.d. förekommit beträffande en viss fastighet. En genomgång av erfarenheterna hos hyresnämnden i Malmö visar dock inte att fastigheter, beträffande vilka sådana tecken på dålig förvaltning iakttagits, ägts av bolag vars aktier bytt ägare utan förvärvsprövning.
Mot bakgmnd av det sagda ifrågasätter hyresnämnden om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att några särskilda lagstiftningsåtgärder måste vidtagas. Framför allt ifrågasätter nämnden om det är nödvändigt att införa ett system med sanktionsavgifter. Ett sådant system fömtsätter att den ifrågavarande lagöverträdelsen förekommer särskilt frekvent och regelmässigt sker i syfte att uppnå en icke tillåten vinning. Som fömt nämnts betvivlar hyresnämnden både att öveilrädelser förekommer särskilt ofta och att de, när de förekommer, sker i otillbörligt syfte. Vidare är det omöjligt att konstmera ett sanktionssystem där avgiften kan beräknas motsvara uppkommen vinst. Av dessa skäl och då sanktionsavgifter méd hänsyn till rättssäkerheten endast bör förekomma i undantagsfall och när de kan antas fylla en nödvändig funktion avstyrker hyresnämnden att sanktionsavgifter införs.
Skulle ett avgiftssystem likväl införas, är det lämpligt att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnämnd. Reglemas utformning i övrigt föranleder heller ingen erinran.
I promemorian påpekas de problem som uppstår genom att ogiltigheten inträder automatiskt, alltså utan något beslut. Det är naturiigtvis inte lämpligt att det kan förekomma förvärv som blivit ogiltiga och ändå består men likväl ger möjlighet åt någon av partema under obestämd tid framåt att göra ogiltigheten gällande och kräva köpets återgång. Antalet sådana ogiltiga förvärv blir antagligen större i framtiden om 3x-regeln ersätts av en regel om tillståndsplikt så snart taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Antalet tillståndspliktiga förvärv blir nämligen större än för närvarande, varjämte tillståndsplikten kommer att omfatta inte bara renodlat fastighetsägande bolag utan också bolag, vars huvudsakliga verksamhet ligger på annat plan, vilket leder till att anmälningsplikten lättare förbises. Problemet är oberoende av om ett system med förvärvsavgifter införs eller ej.
Mot bakgmnd av det sagda tillstyrker hyresnämnden förslaget att ogiltighet efter underlåten förvärvsanmälan skall inträda först efter ett formellt beslut av hyresnämnd och att ett. sådant beslut skall begäras av kommunen. Med denna lösning avskärs parterna från rätt att påkalla köpets återgång. Fråga är emellertid om kommunen skall ha möjlighet att påfordra ogiltighet under så lång tid som tio år. Hyresnämnden ifrågasätter om inte tiden borde begränsas ytteriigare, förslagsvis till två år från det förvärvet skedde. Efter utgången av en så lång tid som två år torde det ofta i praktiken vara svårt eller omöjligt att låta ett aktieförvärv gå åter, och även om det skulle vara möjligt kan det i regel knappast vara till fördel för hyresgästerna att så sker.
I samband med att kommunen hos hyresnämnden begär att förvärvet skall förklaras ogiltigt bör kommunen ha rätt att ta upp fråga om förköp av aktierna.
Hyresnämnden i Malmö (skiljaktig mening av hyresrådet Jacobsson): Mot bakgmnd av det sagda kan det givetvis ifrågasättas om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att lagstiftningsåtgärder bör vidtagas. Hyresnämnden vill för sin del besvära denna fråga jakande. Hyresnämnden uppfattar nämligen förvärvstillståndslagen som ett uttryck
Prop. 1982/83:153 185
för den grundsynen att ägande av hyresfastighet är förenat med ett betydande ansvar och att god fastighetsförvaltning är ett viktigt samhällsintresse. Om aktiebolag äger hyresfastighet är det självfallet angeläget att personer som uppger sig äga aktier i bolaget grundar sitt innehav på giltigt förvärv. Den föreslagna ordningen med förvärvsavgift kan väntas verksamt bidraga till att anmälan om förvärv i förekommande fall verkligen görs. Även om överträdelser hittills synes ha förekommit förhållandevis sällan och även om det är omöjligt att konstmera ett sanktionssystem enligt vilket avgiften kan beräknas motsvara uppkommen vinst tillstyrker hyresnämnden likväl att den föreslagna ordningen med förvärvsavgift införs.
BRÅ (majoriteten): Beträffande sanktioner mot försummelse att anmäla tillståndspliktigt förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag till kommunen förefaller det välbetänkt att inte införa en straffbestämmelse i lagen. Inte heller vite förefaller vara en lämplig sanktion, fastän promemorian synes bortse från sitt eget ändringsförslag när den uppger att förvärvet automatiskt skulle vara ogiltigt om tillstånd inte söks i rätt tid (s. 70 n. jämf. m. s. 82 ö.). Frågan är emellertid om inte förslaget om en särskild sanktionsavgift som avser bara tillståndsförsummelse vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag är överarbetat. Det är visserligen svårt att finna en lämpligare sanktionsform, men till tveksamheten mot sanktionsavgiften tillkommer det argumentet att förslaget åtminstone på en punkt synes mindre väl förenligt méd de principer som ställts upp i prop. 1981/82:142 s. 24, nämligen punkten 4 (se promemorian s. 74), och som sedermera godkänts av riksdagen. BRÅ ifrågasatte nyss atl kunskapen om att denna typ av förvärv är tillståndspliktiga är mer allmänt spridd. Det måste tas i beaktande att det här rör sig om ägare till fåmansbolag och handelsbolag som måhända inte alltid besitter i och för sig önskvärda resurser att hålla sig å jour med lagstiftningens fortlöpande utveckling och krav. Även om detta naturligtvis inte skall befria förvärvarna från sina skyldigheter förefaller det inte som om det finns tillräckligt stöd för en presumtion om att överträdelser på området inte kan förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsambet. Inte heller förefaller det att promemorieförslaget preciserat jämkningsgmnderna på sätt som fömtsatts i principema. BRÅ vill här fästa uppmärksamheten vid att justitieutskottet — utan reservation — i samband med sin tillstyrkan av principerna i propositionen ansåg det viktigt att slå fast att riktlinjerna för avgiftssystemet utgår från den straffrättsliga skuldprincipen. Utskottet ansåg vidare att sanktionsfrågorna borde utredas vidare, närmast med inriktning på frågan om hur ett system med företagsböter kan utformas (JuU 1981/82:53). BRÅ finner mot denna bakgmnd inte tillräckliga skäl tala för att nu genomföra förslaget om en sanktionsavgift. Hotet att ett förvärv kan bli förklarat ogiltigt kan inte frånkännas allmänpreventiv verkan. Blir förvärvet ogiltig-förklarat är det en sanktion i sig själv. Om förslaget likväl skall bifallas, bör man i vart fall inte kalla avgiften förvärvsavgift. Denna benämning torde förvirra mer än den förklarar och är dessutom helt missvisande i de fall förvärvet blir ogiltigt. Tillståndssanktionsavgift eller särskild tillståndsavgift är visserligen något krångligare beteckningar, men antyder vad saken handlar om.
BRÅ (ledamoten Körlof): Behov av att införa en s. k. förvärvsavgift föreligger inte, så länge ogiltighetsinstitutet finns kvar.
Riksrevisionsverket: RRV ifrågasätter om den föreslagna sanktionsavgiften är tillräckligt effektiv som medel att förhindra brott mot tillståndsplik-
Prop. 1982/83:153 186
ten vid aktie- och andelsförvärv. Även om en sådan avgift införs kvarstår problemet med att kontrollera efterlevnaden. Enligt verkels mening skulle en ökad sannolikhet att få förvärvet ogiltigförklaral ge en högre efterlevnad av lagen i denna del.
Det är sålunda RRVs uppfattning all en kontroll vid överlåtelsen av aktie och andelar skulle få större effekt på efterlevnaden av lagen. RRV vill därför förorda all man vid den forlsalla beredningen av frågan ytterligare överväger möjligheterna till en kontroll i samband med överlåtelsen. Del bör då bl a undersökas om aktuella regislreringsmyndigheter skulle belastas mindre om kommunerna rekommenderades atl - i den omfattning del är praktiskt möjligt - utföra sådana kontroller. Detta förutsätter dock ett samarbete som gör aktuella register lätt tillgängliga för kommunerna.
Enligt RRVs mening innebär den föreslagna konstruktionen av ogiltighetspåföljden ingen egentlig förbättring jämfört med nuvarande förhållanden. De påtalade problemen med ovisshet om förvärvs giltighet och fångesmännens eventuella förmåga atl återbära köpeskillingen kommer till stor del atl kvarstå, eftersom ogiltighel enligt förslaget kan inträda upp till tio år efter det att förvärvet har skett.
RRV vill slutligen nämna att den föreslagna avgiften är så konstruerad atl den inte torde kunna hänföras till den typ av avgifter i inskränkt mening som avses i 9 kap. 1§ regeringsformen. Förordningen (1976:586) om register över statliga avgifter blir därför inle tillämplig på avgiften om den införs i den föreslagna formen.
Bankinspektionen: Att möjlighet införs för kommunen alt föra talan om ogiltighet av köp av bakomliggande fysisk person kan förväntas ha betydelse som återhållande faktor. Inspektionen har också förståelse för att någon form av sanktion bör drabba den som underlåter atl söka förvärvstillstånd när han förvärvar aktier eller andelar i fastighetsbolag. Den föreslagna förvärvsavgiften kommer emellertid att verka godtyckligt. En straffsanktion bör därför i stället införas.
Bostadsstyrelscn.Bostadastyrehen påpekade redan i sitt yttrande över det ursprungliga lagförslaget (Ds Ju 1975:10) atl del förelåg risk för all aklieöverlåtelser undandrogs kontroll genom alt inte tillstånd söks. Styrelsen hänvisade i huvudsak till den konlroll av efterlevnaden som kunde utövas av bolagets revisorer. De erfarenheler som redovisats i promemorian bekräftar styrelsens farhågor.
Styrelsen kan ansluta sig till de överväganden som redovisats i promemorian vid val mellan kontroll- och sanklionsmöjligheler. Styrelsen tillstyrker således förslaget om en särskild förvärvsavgift vid underlåtenhet atl anmäla förvärv.
Svenska kommunförbundet: I fråga om aktie- och andelsförvärv är för kommunerna del stora problemet att vinna kunskap om att ett tillståndspliktigt förvärv ägt rum.
I promemorieförslaget konstateras atl försummelse av lillståndsplikten ofta utgör ett led i ekonomisk brottslighet. I förslaget vill man komma till rätta med problemet genom att införa en förvärvsavgift. Avgiften anges syfta till att eliminera en "schablonmässigt beräknad vinst" av förvärvet och föreslås bli en procent av taxeringsvärdet av bolagets lillståndspliktiga fasta egendom. Procentsatsens storlek grundas på "en överslagsmässig kalkyl" som inte redovisas.
Redan av diskussionen i promemorian framgår alt den ekonomiska fördelen av ett aktie- eller andelsförvärv kan uppgå till mycket betydande belopp. I promenorian sägs sålunda uttryckligen att den föreslagna avgiften "i de flesta fall får antas bli lägre än den verkliga vinsten".
Prop. 1982/83:153 187
Enligt styrelsens mening måste elt sanklionssyslem pä ifrågavarande område konstrueras så att ett åsidosättande av anmälningsskyldigheten innebär en kännbar ekonomisk belastning på den försumlige. Men hänsyn härtill och till de starka intressen som ligger bakom bestämmelserna om anmälningsskyldighet är förslaget otillfredsställande i denna del. Styrelsen anser all den föreslagna procentsatsen vid beräkning av förvärvsavgiften är för låg och atl den bör höjas väsentligt.
Slutligen ifrågasätter styrelsen om inte utdömande av en avgiftspåföljd av ifrågavarande slag liksom förordnande om kvarstad bör ankomma på allmän domstol i stället för pä hyresnämnd. Hyresrättsutredningen (SOU 1981:77) har emellertid föreslagit omfattande ändringar i fråga om hyresnämndernas behörighet m. m., som bl. a. innebär att hyresnämnderna skall inta ställning som domstolar.
Stockholms kommun (majoriteten): För att komma tillrätta med försumliga aktie- och andelsförvärvare har kommunen i den tidigare utredningen föreslagit alt hyresnämnden vid vite skall kunna ålägga förvärvaren atl söka tillstånd. I promemorian föreslås i stället att en sanktionsavgifi skall kunna beslutas av hyresnämnden på begäran av den kommun till vilken anmälan av aktie- och andelsförvärvet skulle ha skett. Kommunen skulle således begära att förvärvet förklaras ogiltigt av hyresnämnden. Jag anser i likhet med juridiska avdelningen att regeln om all förvärvet automatiskt blir ogiltigt efter viss tid bör bibehållas. Risken att förvärvet i framtiden kan komma att betraktas som ogiltigt torde innebära en viss påtryckning på förvärvaren att anmäla transaktionen. Sanklionsavgiften har i departementspromemorian föreslagils uppgå till 1 % av taxeringsvärdet av bolagels hyresfastigheter vid brott mot tillsiåndspliklen vid aktie- och andelsförvärv. 1 likhet med fastighetsnämnden anser jag att avgiften bör uppgå till lägst 5% för atl nå avsedd effekt.
Göteborgs kommun: Beträffande reglerna i syfte att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om lillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv instämmer kommunstyrelsen i utredningens överväganden. Det kan dock ifrågasättas om den föreslagna förvärvsavgiften - I % av taxeringsvärdet på bolagets hyresfastigheter - är tillräckligt stor för alt ha åsyftad preventiv verkan.
Malmö kommun (— fastighetsnämnden): Fastighetsnämnden har handlagt endast ett tiotal ärenden per år avseende tillstånd till förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag. Nämnden är emellertid av den bestämda uppfattningen att bestämmelserna därom måste skärpas så att kommunen verkligen får kännedom om förvärven och får tillfälle att påkalla prövning av dem om så skulle visa sig vara erforderligt.
Fastighetsnämnden tillstyrker därför den av departementet föreslagna förvärvsavgiften vid underlåtenhet all i rätt tid anmäla förvärv. Den föreslagna procentsatsen, I %. synes emellertid vara alltför låg.
Fastighetsnämnden anser liksom departementet atl ogiltighetspåföljden bör bibehållas. Den nu gällande automatiska ogiltighelen bör emellertid ändras på så sätt all den - så som föreslås - inträder j"örst efter ett formellt beslut i varje särskilt fall. Förvärvaren kan t. ex. vara mer lämplig än överiätaren. Del synes också var lämpligt att hyresnämnden prövar frågorna om förvärvsavgift och ogiltighelsförklaring.
Gävle kommun (= fastighetskontoret): Fastighetskontoret har ingen erfarenhet av bestämmelserna om aktie- och andelsförvärv, i fastighetsbolag. De föreslagna ändringarna torde därför inte ha någon större betydelse för Gävles del. Allmänt kan dock sägas all den nya s. k. förvärvsavgiflen -
Prop. 1982/83:153 188
högst 1 % av taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter - förefaller för låg för ätt vara effektiv som sanktion vid denna typ av affärer.
Svenska sparbanksföreningen: Promemorian innehåller vidare det förslaget att en sanktionsavgift införs för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Detta motiveras med att den av Stockholms kommun genomförda utredningen får anses visa atl de ifrågavarande reglerna inte iakttas i tillräcklig omfattning.
Sparbanksföreningen är givetvis av den uppfattningen att bestämmelser om tillståndsskyldighet skall efterlevas av dem som omfattas därav. Föreningen anser även att de åtgärder som är rimliga och möjliga skall vidtas för att se till att reglerna iakttas. Som en förutsättning bör dock gälla att det föreligger ett behov av sådana åtgärder.
1 förevarande fall ter sig detta behov diskutabelt. Enligt sparbanksföreningens mening kan det ifrågasättas om det i promemorian redovisade materialet ger vid handen att de ifrågavarande bestämmelserna om tillståndsplikt inte iakttas i tillbörlig utsträckning. Även om efterlevnaden skulle vara otillräcklig och således ett behov av särskilda åtgärder skulle föreligga, är frågan vilka åtgärder som kan och bör genomföras. Myndighetskontroll och vites- eller straffsanktionering torde - som framhålls i promemorian — inte vara framkomliga vägar. Att införa en särskild sanktionsavgift är däremot en i och för sig möjlig lösning. Sparbanksföreningen befarar dock att hotet om en sådan avgift inte blir tillräckligt effektiv utan kanske närmast ett slag i luften, eftersom möjligheterna att kontrollera bestämmelsernas efterlevnad är i hög grad begränsade. Föreningen avstyrker därför promemorieförslaget i detta avseende.
Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet avstyrker förslaget om en s. k. förvärvsavgift. Ogiltighetspåföljden i gällande lagstiftning (5 §) måste anses vara en fullt tillräcklig sanktion vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.
Förslaget äjr dessutom ologiskt. I promemorian anges att avgiften syftar till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst. Om förvärvet blir .ogiltigt enligt 5§ kan emellertid knappast någon vinst uppstå.
Enligt promemorian skall förvärvsavgift utgå enligt principen för strikt ansvar - dvs. oavsett om uppsåt eller oaktsambet kan påvisas i det särskilda fallet. Förbundet anser inte detta motiverat i förevarande fall.
I departementspromemorian redovisas inte någon djupare analys beträffande avgiftens storlek. Som stöd för förslaget åberopas endast en överslagsmässig kalkyl. Detta är enligt förbundets mening helt otillräckligt.
Slutligen anser förbundet inte att det finns några bärande skäl till förslaget i 10 b § att införa möjlighet till kvarstad.
//5B; Se avsnitt 1.
Näringslivets byggnadsdelegation: Förslaget om en s. k. förvärvsavgift finner NBD vara ytterst märkligt. Den ogiltighetspåföljd som existerar (5 §) i gällande lagstiftning uppfyller väl de krav på sanktion som kan ställas vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.
I departementspromemorian sid. IJ anförs (se även sid. 106) som motiv för införandet av en förvärvsavgift att: "Avgiften bör syfta till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet". Frågan är dock vilken vinst som här åsyftas. Förklaras förvärvet ogiltigt enligt 5§ kan knappast någon.vinst uppstå. NBD ställer frågan om inte andra outtalade motiv finns bakom förslaget om förvärvsavgift. Dessa bör i sådana fall klart redovisas innan förslaget om förvärvsavgift genomförs. Att införa en förvärvsavgift på de skäl som anförts är enligt NBD oacceptabelt.
Prop. 1982/83:153 189
Förslaget om förvärvsavgift är utformat att utgå enligt modellen för strikt ansvar — dvs. oavsett om uppsåt eller oaktsambet kan påvisas i det särskilda fallet (§ 10a). Nödvändigheten i detta kan ifrågasättas. Strikt ansvar bör tillgripas endast undantagsvis. Det är i och för sig vällovligt att möjlighet ges till jämkning, om avgiften med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig (§ lOa 3 st.). I departementspromemorian sid. 107 anförs att: "jämkning bör bl. a. komma ifråga då underiåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och förutsättningar för tillstånd föreligger". Om så sker synes ju kravet på strikt ansvar vara tämligen överflödigt.
Någon djupare analys beträffande storleken på avgiften har inte presenterats. I departementspromemorian sid. 77 uttalas att: "En överslagsmässig kalkyl ger vid handen att en avgift motsvarande I % av taxeringsvärdet är rimlig". NBD anser det vara djupt beklagligt att endast en "överslagsmässig kalkyl" ligger bakom denna väsentliga fråga.
Likaså vill NBD ställa frågan vad som ligger bakom avvägningen att hälften av avgiften tillfaller kommunen och hälften staten (§ 10c). Här tycks inte ens "överslagsmässiga kalkyler" ligga till grund eftersom det i promemorian sid. 79 anförs att: "Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som på detta sätt kommer att tillföras det allmänna".
I departementspromemorian jämförs förvärvsavgiften med bl. a. miljöskyddsavgiften. Samtidigt föreslås dock att förvärvsavgiften till skillnad från exempelvis miljöskyddsavgiften görs icke avdragsgill vid taxering. Även skälen härför är svaga. I Justitiedepartementets promemoria sid. 80 anförs: "Avgiften innebär här, till skillnad mot avgiften enligt miljöskyddslagen, en starkt schabloniserad form av vinsteliminering och fkr i de flesta fall antas bli lägie än den verkliga vinsten". (Jämför vad som ovan anförts av NBD rörande möjligheten av vinst vid ogiltighet av förvärv).
NBD avstyrker förslaget om en förvärvsavgift.
NBD tillstyrker förslaget om att formellt beslut ska fattas om ogiltighets-förklaring av aktie- eller andelsförvärv (§ 10b).
Förslaget om att hyresnämnden på begäran av kommunen får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag (§ 10 b) vill NBD däremot avstyrka. Flera praktiska svårigheter är förknippade med förslaget - bl. a. förfarandet då förvärvet förklaras ogiltigt. Kvarstaden kommer nämligen i sådana fall att gälla egendom som återgår till en icke avgiftspliktig säljare.
Sveriges advokatsamfund: Förslaget att införa förvärvsavgift synes vila på helt andra grunder än motsvarande avgiftssystem i annan lagstiftning. Samfundet betvivlar, att ett sådant avgiftssystem i fråga om hyresfastigheter har någon egentlig funktion att fylla. Verkan av vägrat tillstånd eller underlåtenhet söka tillstånd i de fall där sådant fordras medför enligt 11 a § 1 st. förslaget ogiltighet (jfr 13 § 1 st. jordförvärvslagen som har samma regel). Att komplettera lagen med ett komlicerat avgiftssystem är inte befogat.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Införande av en s. k. förvärvsavgift har föreslagits i de fall bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas. Förslaget är utformat med den s.k. miljöskyddsavgiften som förebild. Som skäl till införandet av en förvärvsavgift åberopas att avgiften bör syfta till att eliminera en — schablonmässigt beräknad — vinst av aktie- eller andelsförvärvet.
AFR vill påpeka en grundläggande skillnad mellan ev uppkommen vinst
Prop. 1982/83:153 190
vid brott mot miljöskyddslagen å ena sidan och vid brott mot förvärvstillståndslagen å den andra.
Inför en överträdelse av miljöskyddsbeslämmelserna kan det försumliga företaget ha företagit en s. k. kalkylerad risk, dvs. vägt miljöskyddsavgiftens slorlek mol den vinst en överträdelse kan ge företagel.
Vid en överträdelse av bestämmelserna om förvärvstillslånd vid akiie-och andelsförvärv kan moisvarande kalkyl ej ulföras. Enligl vår tolkning av de nuvarande bestämmelserna om förvärvstillstånd, torde en överträdelse av bestämmelserna medföra att förvärvet enligt 5 § förklaras ogiltigt. Någon spekulationsvinsl för förvärvaren kan därför knappast uppslå vid en vidareförsäljning, enär en sådan inte kan komma till stånd.
AFR anser det även ej tillräckligt styrkt, alt missbruk i delta hänseende förekommer och avstyrker därtor förslaget om en förvärvsavgift.
5 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv
Riksåklagaren: På grund av de erfarenheter som gjorts bl. a. genom den s.k. Göla-Finansaffären anser jag till skillnad från utredningen det vara motiverat all lagstiftningsvägen ålägga kommunerna vissa rutiner all följa såvitt gäller handläggningen av förvärvsanmälningar. Sådana bestämmelser torde inle i nämnvärd mån öka kommunernas resursbehov för handläggning av ärenden angående lillslåndslagen.
Domstolsverket: Kravet på utredning beträffande förvärvarens förmåga alt förvalta en fastighet skärps enligt förslaget. Utredningen härvidlag måste vara grundlig. I promemorian lämnas en redogörelse för handläggningen av förvärvsanmälningar vid Stockholms kommun (s. 83 ff.). DV anser all del skulle vara en fördel om ett liknande förfarande kunde tillämpas vid landels övriga komrnuner. Den utredning som kommunerna införskaffar skall naturligtvis komma hyresnämnderna till del i tillstånds-ärendet.
Hyresnämnden i Göteborg: Till förvärvsanmälan behöver enligt gällande lagstiftning inte fogas andra uppgifter än de som anges i la S lillämpningsförordningen. I vissa kommuner förekommer emellertid ett omfattande utredningsarbete innan frågan om tillstånd las till beslut. 1 promemorian (s. 87) avvisas att kommunerna generellt åläggs ett sådant utredningsansvar.
När nu gällande bestämmelser i 3a § infördes framhöll departementschefen (prop. 1978/79:164 s. 16) att hyresnämndernas resurser borde koncentreras till de förvärvsärenden som var kontroversiella. Hos hyresnämnden i Göteborg förekommer ofta atl förvärvstillstånd tillstyrks av kommunen och hyresgästföreningen, sedan förvärvsärendena kompletterats av förvärvarna i hyresnämnden. Någon ytterligare prövning av dessa ärenden kommer vid sådant förhållande i regel inte till stånd och del är angelägel att de över huvud taget inle kommer under hyresnämndens prövning. En större uppgiftsskyldighel för förvärvare i samband med anmälan till kommunen skulle sannolikt leda till elt sådant resuliat. Hyresnämnden anser atl de handlingar som för närvarande skall ges in till hyresnämnden vid ansökan om förvärvstillstånd jämte en förvallningskalkyl bör infordras från förvärvaren redan i samband med anmälan till kommunen. En sådan uppgiftsskyldighel, från vilken kommunen skall kunna medge undantag när förvår-
Prop. 1982/83:153 191
våren kan godtas utan särskild utredning, kan inle anses särskilt betungande med tanke på den betydelse som förvärvsfrågan har för hyresgästerna. Skulle en förvärvare underlåta alt lämna tillräckliga uppgifier för förvärvsprövning får kommunen anmäla ärendet till hyresnämnden. Det finns dock anledning atl anta att flertalet förvärvare, för alt undvika en process i nämnden, kommer atl prestera tillräckligt underlag för prövningen.
Riksrevisionsverket: RRV instämmer i promemorians bedömning atl kommunerna inte bör bindas vid en viss omfattning av utredningsarbetet. Detta bör emellertid enligt verkets mening inte hindra att det i lagtexten införs någon grundläggande bestämmelse som kan ge ledning för kommunernas agerande. RRV föreslår därför att del i 3 § tillständslagen införs en bestämmelse som innebär atl tillståndsprövning skall begäras i de fall då kommunen - utifrån den utredning denna funnit skälig - inte finner starka skäl atl anta all förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd och atl syftet med förvärvet är att han skall idka fastighetsförvaltning.
För atl kommunernas utredningsarbete skall kunna begränsas föreslår RRV alt del i lagen införs en föreskrift om att förvärvaren skall vara skyldig all - om kommunen begär det - lämna för ärendet relevanta uppgifter i samband med förvärvsanmälan.
Enligt RRVs mening skulle en sådan skyldighet inte behöva medföra all kommunerna måste genomföra en omfattande utredning.
Banksinspektionen: Vad slutligen angår det diskuterade dalaregistret delar inspektionen uppfattningen all detta inte bör komma till stånd. Däremot skulle del vara av värde om namnförteckningen på personer och förelag som nekats förvärvstillstånd kunde sammanställas centralt och tillhandahållas intresserade kommuner. Även bankinspektionen skulle för sina strävanden alt motverka kreditgivning för faslighelsspekulation ha nytta av all få tillgång till en sådan förteckning. Denna bör kunna göras enkel och föras manuellt. (Jfr del hos inspektionen förda s. k. insiderregist-ret). Därmed torde inlegritetsfrågorna också kunna lösas. Förteckningen skulle kunna föras t. ex. hos domstolsverkel.
Bostadsstyrelsen: Vad slutligen gäller överväganden i promemorian beträffande kommunens inflytande i lillståndsfiågan anser styrelsen all Stockholms kommuns förslag om ett större inflytande i ärendena bör övervägas ytterligare. Del är således inle helt ovanligt att del visar sig atl förutsättningar för tillstånd egentligen inle förelegat i de fall tillstånd meddelats efter avstyrkan av kommunen. Ett starkt kommunalt inflytande i lämplighelsfrägor överensstämmer också med de principer som gäller för bosiadsförsörjningsfrågor inom bosladsstyrelsens ansvarsområde. Vid beslut i låneärenden skall således kommunens yttrande följas om det inle finns särskilda skäl att avvika härifrån. Lämplighetsbedömningar skall enligt uttalanden i förarbetena i första hand ankomma på kommunen.
Bostadsstyrelsen anser därför att man bör överväga denna fråga ytterligare. Ett alternativ vore att införa en bestämmelse av innebörd all kommunens yttrande i lillståndsärendet inte bör frångås om det inte finns särskilda skäl härför. Ett annat är moisvarande uttalande i motiven till de nu föreskrivna förändringarna.
Stockhohns kommun (majoriteten): För att förenkla och förbättra kommunens handläggning bör de uppgifter som enligt lagförslaget skall lämnas till hyresnämnden när prövning har påkallats inges redan i anmälan till kommunen. Detta skulle medföra en minskad byråkrati för kommunen eftersom fastighetskontoret redan nu, med större eller mindre framgång, begär in dessa uppgifter direkt från sökanden. Uppgifterna som lämnas bör
Prop. 1982/83:153 192
betraktas på samma sätt som uppgifterna i en självdeklaration, dvs. lämnas under straffrättsligt ansvar.
För att ytterligare förenkla handläggningen har kommunen direkttillgång till det statliga fastighetsdatasystemet som nu är under uppbyggnad. Det är angeläget att detta system snabbt byggs ut. Detta skulle delvis kunna finansieras med en särskild förvärvsavgift för lillståndspliktiga förvärv. En del av avgiften bör dock tillfalla kommunen för dess kostnader orsakade av tillståndsärendena.
Enligt uppgift finns på Patent- och Registreringsverkets bolagsbyrå förslag om att upprätta ett register över bolagsmännen i aktiebolag som är upplagt med personnummer som bas. Det vore värdefullt för kommunen att få tillgång till ett sådant register.
Det är vidare angeläget att kommunen får yttra sig över alla förvärv, dvs. även dem som görs av ufländska medborgare, och då utan problem få tillgång till länsstyrelsens handlingar i ärendet.
Stockholms kommun (minoritet, m): Vi avstyrker, främst av rättssäkerhetsskäl, att kommunerna ges tillgång till statliga dataregister som byggts upp för andra ändamål. Det finns i sammanhanget skäl att starkt understryka den rollfördelning som måste gälla mellan å ena sidan kommunerna som har att avge yttrande i tillståndsärenden och å andra sidan hyresnämnder och bostadsdomstol som har att fatta beslut i sådana ärenden. Den vikt som tillmäts kommunernas yttranden i tillståndsfrågor måste ses i ljuset av denna rollfördelning. Om kommunens yttranden i tillståndsfrågor - genom lagstiftning eller motivuttalanden - i praktiken skulle bli avgörande för tillslåndsgivningen innebär detta i realiteten en total politisk kontroll av all fastjghetshandel. En sådan ordning är inte förenlig med ett fritt ekonomiskt system.
Göteborgs kommun: Förfarandet vid anmälan av tillståndspliktiga fastigheter. Kommunstyrelsen hälsar med tillfredsställelse att ett klargörande sker av vilken typ av utredning som lagstiftaren förväntar av kommunen inför ställningstagande till tillståndsprövning.
Inrättande av rikstäckande fastighetsregister. Kommunstyrelsen har förståelse för de av departementet anförda synpunkterna och kan endast beklaga att avsevärd tid synes dröja innan dessa hjälpmedel för kommunema vid behandling av lillslåndsärenden kan tänkas bli tillgängliga.
6 Förutsättningar för tillstånd
Bostadsdomstolen: De ändringar som föreslås beträffande förvärvarens utredningsskyldighet är välmotiverade och bör i princip genomföras.
Den i första stycket använda formuleringen "på ett övertygande sätt visar" bör dock utgå. Formuleringen devalverar nämligen det i annan lagtext brukliga ordet "visa", som skulle kunna vara lämpligt även här.
En annan formulering som bör omprövas är "förvalta fastigheten" som i förslaget har ersatt det nuvarande uttrycket "idka bostadsförvaltning". Det är oklart vad som har föranlett ändringen och hur det skall förstås. Den nuvarande formuleringen antyder att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det.
I detta sammanhang vill bostadsdomstolen erinra om att domstolen i sin rättstillämpning i enlighet med vad som nyss har sagts har intagit den
Prop. 1982/83:153 193
ståndpunkten att fövärvstillstånd skall vägras om det kommer fram att köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet råder på den punkten (se RBD 1981:16 och domstolens beslut nr 266/1982 och 283/ 1982). Nu förekommer det att seriöst arbetande byggnadsföretag köper saneringsmogna — ibland helt evakuerade — bostadshus enbart i syfte att msta upp husen för att sedan sälja dem till något kommunalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning av bostäder eller till en bostadsrättsförening. Frågan är om det verkligen är förenligt med allmänna bostadspolitiska intressen att förvägra dessa byggnadsföretag förvärvstillstånd. Enligt domstolens mening bör övervägas att göra en uppmjukning på denna punkt.
Hyresnämnden i Stockholm: 1 anslutning till 4§ i förslaget till lag om ändring i tillståndslagen anföres i promemorian (s. 95) att hyresnämnden vid tillståndsprövningar bör spela en aktiv roU och i tveksamma fall kunna ålägga förvärvaren att prestera omfattande utredning rörande sin förmåga att ekonomiskt och praktiskt sköta fastigheten.
Hyresnämnden erinrar om att genom lagändring år 1979 kommunen och hyresgästföreningen blev parter i tillståndsärenden. I anslutning härtill anförde dåvarande departementschefen (prop. 1978/79:164 s. 15) att det i praktiken är kommunen som i första hand bär ansvaret för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare. Lämnar kommunen ansökningen utan erinran, torde enligt propositionen hyresnämnden normalt kunna utgå från att det inte finns något att erinra mot sökanden.
Det kan således sägas att utredningsansvaret nu åvilar - fömtom sökanden - kommunen och hyresgästföreningen. Hyresnämnden anser att utredningsansvaret även i fortsättningen skall åvila parterna. Normalt finns i vart fall hos kommunen befattningshavare med sådan sakkunskap som kan vara erforderlig för att i alla avseenden utreda sökandens lämplighet som fastighetsägare. Hyresnämndens uppgift bör mot denna bakgrund vara att som en domstolsliknande myndighet avgöra ärendet på gmndval av den utredning parterna förebringar. Detta utesluter givetvis ej att hyresnämnden, därest den äger kännedom om någon för sökanden graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta tillkänna och bereder parterna tillfälle att yttra sig över omständigheten. Sammanfattningsvis vill nämnden i denna fråga anföra att en långt gående aktivitet hos hyresnämnden i utredningshänseende kan vara ägnad att inge sökanden den föreställningen att nämnden ej avgör ärendet helt objektivt.
När det gäller att enligt 4§ tillståndslagen pröva syftet med förvärvet är enligt promemorian (s. 96) den viktigaste frågan vilken betydelse som bör tillmätas del förhållandet att förvärvaren före förvärvet i stön-e omfattning köpt eller sålt fastigheter. Promemorian synes i fortsättningen utgå från att ett sådant förhållande skall leda till avslagsbeslut, om inte förvärvaren alltjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid. Hyresnämnden vill med anledning härav framhålla att det ej sällan förekommer att byggnadsföretag har sin verksamhet inriktad på förvärv och uppmstning av fastigheter som efter sanering försäljs utan att någon av fastigheterna förvaltas någon längre tid. I sådana fall finns enligt nämndens mening absolut ingen anledning att avslå en ansökan om förvärvstillstånd enbart på den gmnden att köp och försäljningar har skett i större omfattning. Avgörande bör i stället vara om förvaltningen fungerat tillfredsställande under den tid den utövats.
Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian uttalas (s. 95) att tillståndsprövningen inte är tillräckligt effektiv beroende på bl. a. att det ställs för
13 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83:153 194
låga utredningskrav på förvärvaren. Det föreslås därför att förvärvstillstånd skall få meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han har ekonomiska och praktiska fömtsättningar att gå iland med företaget. Vidare framhålles (s. 96) att så länge någon tveksamhet råder, dessa fömtsättningar inte kan anses föreligga. Förslaget anses innebära en avsevärd skärpning av beviskravet.
Hyresnämnden anser att det är oklart hur det är avsett att den nya regeln skall verka i praktiken. Myndigheternas bedömningar i tillståndsärenden rör framtida förhållanden, beträffande vilka man endast kan göra antaganden. Det är t. ex. inte ovanligt att avkastningen av en fastighet inte täcker ett uppmstningsbehov som kan förväntas uppkomma efter några år. I sådant fall är det i regel ipte möjligt att redan vid prövnrngstillfället göra några otvetydiga antaganden om förvärvares möjligheter alt i framtiden ta upp lån eller på annat sätt finansiera en ombyggnad. Det framtida ekonomiska utfallet kan sålunda göras enbart mer eller mindre sannolikt. Såvitt hyresnämnden kan förstå är avsikten mefl den nya lagstiftningen inte att generellt förhindra förvärv av nu angivet slag.
Vidare uttalas i promemorian (s. 99) att ett högt pris i de flesta fall bör medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara av fastighetsförvaltningen sätts ifråga. Hyresnämnden delar uppfattningen att om priset inte motsvarar fastighetens avkastningsvärde, detta bör medföra att förvärvaren avkrävs uppgifter om hur ett underskott skall finansieras, t. ex. genom avkastning från andra fastigheter, egna medel eller lån. Nämnden utgår från att det återgivna uttalandet inte skall tplkas så att ett högt pris normalt skall leda till avslag på förvärvsansökan, en uppfattning som ofta hävdats i ärenden inför hyresnämnden med motiveringen att varje fastighet skall bära sina kostnader.
Enligt promemorian (s. 99) skall förvät-vstillstånd normalt vägras om förvärvaren underlåtit att betala skatter och andra avgifter.
Hyresnämnden ifrågasätter om sådan underlåtenhet med hänsyn till utformningen av 4 § första stycket generellt kan föranleda alt förvärvstillstånd vägras. Sambandet mellan t. ex. dålig skattemoral och bristande förmåga att bedriva seriös fastighetsförvaltning är inte alldeles klar. Därest dessa omständigheter bör föranleda att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta komma till uttryck i lagtexten.
Slutligen anförs i
promemorian (s. 95 och lOI) att hyresnämnden aktivt
skall verka för att de ekonomiska och praktiska fömtsättningama att
bedriva effektiv fastighetsförvaltning klarläggs. Ärenden rörande förvärvs
tillstånd är s. k. tvåpartsprocesser med förvärvaren å ena sidan och hyres
gästföreningen/kommunen å andra sidan. Det normala i en tvåpartsprocess
är att partema söijer för utredningen. I den mån hyresnämnden avses få en
mera aktiv roll i förvärvsärenden än i andra ärendetyper när det gäller
framför allt den materiella processledningen bör detta komma till uttryck i
lagtexten. Vilken utredningsskyldighet som bör ankomma på nämnden bör
belysas i förarbetena.
I 4 § andra stycket 2 föreslås att om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten förvärvstillstånd inte får vägras. Tveksamhet kan uppstå när det gäller att avgöra om förvärvet skett i sådant syfte, t. ex. när det finns uthyrda lokaler i huset. Det bör klarläggas, om ett förvärv för att hänföras till denna punkt skall ha endast det syftet att förvärvaren och hans familj skall erhålla bostad i huset eller om jämväl en avsikl från förvävarens sida att få bestämmanderätt över andra utrymmen i huset ger möjlighet att få förvärvet bedömt enligt bestämmelsen.
Prop. 1982/83:153 195
I detta sammanhang finns anledning att något beröra ett annat problem. Det krav på bevisning som ställs i olika situationer i 4§ anges med termerna "på ett övertygande sätt visar", "gör sannolikt", "kan antas" och "uppenbart sker i syfte". För den icke rättskunnige torde det inte vara alldeles klart vad dessa termer innebär och vilka olika grader av bevisning de olika rekvisiten skall ge uttryck för. Det torde därför vara värdefullt att begreppen belyses ytterligare i förarbetena.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden har ingen erinran mot de ändringar av rekvisiten för förvärvstillstånd som föreslås i 4 § I st. tillståndslagen. Nämnden ifrågasätter visserligen påståendet i promemorian att den nuvarande utformningen av villkoren för tillstånd skulle göra lagen mindre effektiv, men anser dock att det skulle vara till nytta för förvärvsprövningen med en viss skärpning av det beviskrav som åligger förvärvaren.
Avgörande för lagens effektivitet är naturligtvis väl fungerande mtiner hos kommunema. Hyresnämnden i Malmö har kunnat konstatera att de förvärvsanmälningar som gjorts till exempel av Malmö kommun har föregåtts av ett omsorgsfullt utredningsarbete som varit värdefullt vid prövningen i nämnden.
BRÅ (ledamoten Körlof): Justitiedepartementets förslag innehåller en betydande skärpning av beviskravet avseende förvärvarens förmåga att förvalta fastigheter. Denna skärpning inger starka betänkligheter beträffande möjlighet att upprätthålla rättssäkerheten.
Kravet att förvärvaren skall "på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheter ..." torde vara omöjligt att uppfylla för den som inte redan är fastighetsägare. Effekten av förslaget blir således i praktiken ett etableringsförbud, vilket på sikt kommer att innebära avsevärda olägenheter för hyresgästerna.
Redan den principiellt tveksamma placeringen av bevisbördan hos den presumtive förvärvaren talar starkt för att beviskravet måste ligga på en relativt låg nivå, såvitt inte ett etableringsförbud avses. I sådana fall bör detta dock klart utsägas. Det är oacceptabelt att krayet utformas så att rättsförluster för den enskilde kan uppkomma. Gmndläggande rättssäkerhetskrav måste också äga tillämpning på detta samhällsområde. Förslaget avvisas därför.
Riksrevisionsverket: RRV har ingen erinran mot de förslag till ändringar i 4§ första stycket tillståndslagen som framförs i promemorian.
Bankinspektionen: Däremot måste inspektionen ställa sig helt avvisande till det ändrade beviskravet. Till en början får inspektionen påtala den nära nog pekoralistiska formuleringen. Man kan givetvis inte visa något om det inte sker "på ett övertygande sätt". Långt viktigare är att ett beviskrav som motsvarar vad som i domstol utgör full bevisning blir alldeles för betungande för seriösa fastighetsförvärvare. Att tillämpningen i en del fall t. ex. i Göta finansfallet varit för slapp beror på brister hos de tillämpande myndigheterna och inte på brister i lagen. Att göra en sak sannolik innebär redan det ett ganska högt krav. Det innebär att sökanden skall förebringa objektiva fakta av sådan omfattning och vikt att de sedda för sig ger en uppfattning om att sökanden har de önskade resurserna. Att kommunen måste göra vissa kontroller, t. ex. att höra kronofogde och hyresgästförening ligger i sakens natur. Det kan sökanden inte göra. Inspektionen avstyrker förslaget i denna del.
Bostadsstyrelsen: Av skäl som anförts inledningsvis finner bostadsstyrelsen det angeläget att skärpa kraven på fastighetsägaren när det gäller den utredning som skall styrka hans fömtsättningar för den ekonomiska
Prop. 1982/83:153 196
och praktiska förvaltningen av fastigheten. Det bör således, när kommunen ifrågasätter förvärvet, ankomma på förvärvaren att på ett -övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten i nyssnämnda avseenden. Styrelsen tillstyrker således förslaget i promemorian.
Länsstyrelsen i Stockholms län (uppbördsenheten): I promemorian (sid. 99) sägs, att underlåtenhet att inbetala skatter och avgifter för anställda eller aft förvärvaren har stora skatteskulder bör leda till att tillstånd vägras. Förvärvaren skall då anses vara olämplig från allmän synpunkt. Uppbördsenheten anser, att detta förhållande bör framgå tydligare i lagförslaget eller i specialmotiveringen till tillståndslagens 4 §. 1 detta sammanhang hänvisas till betänkandet "Skattekontroll av leverantörer till stat och kommun". I detta föreslås bl. a. eft förtydligande på saft som avses ovan för att undvika tveksamhet i tillämpningen.
Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Det saknas övertygande motiv för det i § 4 starkt skärpta beviskravet avseende tilltänkt förvärvares lämplighet. Redan bevisbördans placering utgör ett avsteg från allmängiltiga juridiska principer. Att under dessa förhållanden skärpa beviskravet till föreslagen, mycket höga, nivå inger principiella betänkligheter. Det kan långt ifrån uteslutas att enskilda presumtiva förvärvare skulle komma att lida rättsföriust därest lagen får föreslagen utformning.
Stockholms kommun (majoriteten): Jag vill ånyo upprepa kommunens inställning att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstillstånd förvägras. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd vid ett alltför högt pris får betraktas dels som ett komplement till den delvis slopade markvillkorsprövningen, dels som en indikation på att förvärvet är spekulativt. Priser som ligger över dem som godkänns för statlig belåning bör enligt min merjing föranleda att tillstånd inte medges. Vidare bör man införa förbud för ipke önskvärda fastighetsägare att köpa nya hyresfastigheter i upp till fem år efter det att tillstånd förvägrats dem.
Mot bakgmnd av de i utredningen beskrivna svårigheterna att på förhand avgöra om en tilltänkt fastighetsägare verkligen klarar av att på ett godtagbart sätt förvalta en fastighet och med hänsyn till att bostadsförvaltningslagen är ett tämligen tmbbigt instrument bör den av kommunen tidigare föreslagna karenstiden på två år införas. Under denna tid bör tillståndet endast vara preliminärt. Mot slutet av tvåårsperioden kan hyresgästerna bedöma hur förvaltningen av fastigheten fungerat, om reparationsplanen har hållit osv. Det kan också ha tillkommit nya upplysningar om fastighetsägarens allmänna lämplighet under prövotiden.
Eftersom bankerna i en sådan situation måste låna ut pengar till en något mindre säker låntagare än tidigare måste det förutsättas att bankerna betydligt bättre än tidigare prövar låntagarnas möjligheter att klara av bl. a. räntor och amorteringar. Bankernas tidigare alltför slapphänta utlåning till oseriösa fastighetsägare har ofta varit en förutsättning för spekulativa fastighetsförvärv.
De exempel på oseriös fastighetsförvaltning som tidigare anförts av kommunen, såsom underlåtenhet att betala in skatt och avgifter för anställda, stora skatteskulder, uthyrning av lokaler för illegal klubbverksamhet m.m., bör enligt departementspromemorian medföra att förvärv normalt vägras. Detsamma bör enligt min mening också gälla om fastighetsägaren exempelvis underiåtit uppfylla föreskrifter om bostadsanvisning, åläggande om upprustning av fastighet, underiåtit att deklarera, haft samröre med ekonomisk brottslighet eller om förvärvet ingår som led i en kedja av transaktioner för att undandra samhället skatt m. m.,Även sådana fall där
Prop. 1982/83:153 197
förvärvaren varit inblandad i onormalt många tvister i hyresnämnd och andra rättsliga instanser bör leda till att tillstånd ej medges eftersom detta indikerar en bristande förmåga att ha ett normalt förhällande till bl. a. hyresgästerna.
Det är enligt min mening tveksamt om nuvarande lagstiftning verkligen kan stoppa förvärvare som betett sig på detta sätt. Därför bör en generalklausul som föreskriver att en köpare ej får vara olämplig från allmän synpunkt för att få förvärva hyresfastigheter införas. Endast socialt ansvarstagande samhällsmedborgare bör accepteras som fastighetsägare.
I likhet med juridiska avdelningen vill jag understryka att de skärpta reglerna också måste återspeglas i hyresnämndens och bostadsdomstolens praxis. De uttalanden som redan finns i förarbetena till nuvarande lagstiftning och i föreliggande departementspromemoria måste också omsättas i nämndens praktiska tillämpning. Detta gäller inte minst alla de krav på förvärvaren som enligt promemorian ingår i det skärpta beviskravet.
Mot dennna bakgrund bör hyresnämndernas handläggningsrutiner bli föremål för särskild översyn. För att de föreslagna reglerna skall innebära en verklig förändring, krävs en mer strikt handläggning i fortsättningen. Jag vill här närmare hänvisa till vad som anförts av juridiska avdelningen. Det är också angeläget att hyresnämnden och bostadsdomstolen själva undersöker sina arkiv vad gäller en fastighetsägares tidigare förhållande gentemot sina hyresgäster m. m.
Stockholms kommun (minoritet, m): Föredragande borgarrådet anser att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstillstånd förvägras. Vi erinrar om att detta strider mot intentionema bakom tillståndslagen, nämligen att komma tillrätta med notoriskt försumliga och uppenbart olämpliga husförvaltare. Om den intentionen även fortsättningsvis skall gälla är det omöjligt att diskvalificera husköpare enbart av den anledningen att vederbörande i viss utsträckning sålt tidigare förvärvade hyresfastigheter. En oförvitlig person, som exempelvis av ofömtsedda ekonomiska komplikationer tvingats säya skulle då enbart på denna grund förvägras förvärvstillstånd. Det skulle gälla även om det vid tiden för tillståndsprövningen var uppenbart att köparen skulle komma att behålla fastigheten och förvalta den väl, t. ex. därför att han förbättrat sin ekonomi eller därför att den förvärvade fastigheten äjnindre komplicerad ur förvaltningssynpunkt. Beträffande överlåtelseprisets höjd är det självklart att detta kan vara en indikation på spekulativa orsaker till ett förvärv. Om förvärvstillstånd skall vägras enbart med hänvisning till överlåtelseprisets höjd innebär detta emellertid i praktiken införande av en prisreglering eller priskontroll. Detta är enligt vår mening fel och har heller inte varit avsikten med nuvarande tillståndslafe. .
Vi 'reagerar också starkt mot aii föredragande borgarrådet, till skillnad från depailementsutredningen, vill införa en femårig karenstid för fastighetsägare som tidigare inte uppfyllt tillståndslagens krav. Förslaget för närmast tankarna till någon form av yrkesförbud. En person, som måste anses olämplig som förvärvare av en fastighet, kan mycket väl tänkas vara godtagbar som förvärvare av en annan. Varje förvärvsfråga måste därför enligt vår uppfattning prövas för sig.
Göteborgs kommun: Kommunstyrelsen tillstyrker den föreslagna skärpningen av utredningskravet men anser att det vore önskvärt med en ytterligare överarbetning av lagtexten så att det betydligt klarare framgår att exempelvis underlåtenhet att inbetala skatter eller avgifter till det allmänna normalt skall föranleda vägran av tillstånd
Prop. 1982/83:153 198
o
Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Då 4 § första stycket tillståndslagen innehåller huvudregeln för tillståndsprövning är det av största vikt att lagmmmet får en sådan utformning att lagen får avsedd effekt.
Förvärvaren skall enligt lagmmmet göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Hiftills har bevisbördan emellertid enligt fastighetsnämndens mening i realiteten huvudsakligen lagts på kommunen. Den föreslagna ändringen är därför viktig. Skärpningen förväntas sålunda innebära att det verkligen blir förvärvaren som på ett övertygande sätt skall visa att han uppfyller lagens krav.
Förvärvaren skall visa att han har såväl ekonomiska som praktiska fömtsättningar att klara av fastighetsförvaltningen. Därvid måste hyresnämnden ställa högre krav på den utredning förvärvaren skall förebringa än för närvarande. Lösa, ostyrkta påståenden från förvärvarens sida kan i fortsättningen ej få godtas.
Vad gäller de ekonomiska fömtsättningarna bör förvärvaren redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning förvalta fastigheten. Varje fastighet bör - i varje fall på sikt - vara ekonomiskt självbärande. Om förvärvaren skall sätta in pengar i fastigheten för t. ex. eft större ändringsarbete måste åtgärden vara ekonomiskt försvarbar och ge uttryck för en sund ekonomi.
Behöver fastigheten byggas om helt eller delvis bör förvärvaren kunna visa om, hur och när ombyggnaden kommer att bli utförd. Finansieringen av ombyggnaden är en viktig faktor, inte minst om statliga lån ej kan förväntas bli beviljade med hänsyn till att köpeskillingen är för hög. Nämnda omständighet bör i allmänhet ensamt gmnda avslag. Hyresnämnden bör också i förekommande fall infordra ett besiktningsintyg från sakkunnig person för att kunna bedöma fastighetens skick.
Ekonomin har även betydelse för fastighetens framtida underhåll. I alltför liten utsträckning har hänsyn tagits härtill vid hyresnämndens ekonomiska bedömning. Fastighetens ekonomi måste vara sådan att den ger utrymme för ett rimligt kontinuerligt underhåll.
Förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är fastighetsförvaltning och att han därvid skall hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
De har diskuterats vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandel att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian framhålles att, om det konstateras att förvärvaren under kortare tid före förvärvet köpt och sålt flera hyresfastigheter, ett naket påstående av denne att han avser att behålla fastigheten, att hans fastighetsbestånd numera stabiliserats etc. inte bör anses tillräckligt för tillstånd. Fastighetsnämnden delar denna uppfattning och vill dessutom betona att det ej behöver vara fråga om köp och försäljning i "större omfattning" utan redan ett mindre antal transaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande.
Även om fastighetens ekonomi tillåter ett rimligt kontinueriigt underhåll måste förvärvarens vilja och förmåga att sköta fastigheten utrönas. Ofta utfäster sig förvärvaren i hyresnämnden att göra en reparation som sedan kanske aldrig blir genomförd. Hyresgästföreningen har endast begränsade möjligheter att i samband med hyresförhandlingar kontrollera atl sådana utfästelser infriats.
Mellan åren 1976 och 1980 meddelade hyresnämden respeltive bostadsdomstolen tillstånd i 29 ärenden i Malmö kommun där förvärvstillstånd ej tillstyrkts av fastighetsnämden. Av dessa har endast en tredjedel medfört
Prop. 1982/83:153 199
en tillfredsställande förvaltning. I de flesta övriga fallen har förvärvaren fått dålig ekonomi och fastigheterna skötts dåligt med konkurser, tvångsförvaltning eller hot därom som följd. 7 av fastigheterna såldes igen inom ett år och ytterligare 6 inom två år efter meddelat förvärvstillstånd.
Malmö kommun (en minoritet av sju ledamöter): Vi är inte beredda att gå längre än utredningen när det gäller kontrollen av förvärvaren. Meningen om att redan ett mindre antal fastighetstransaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande bör därför utgå ur yttrandet.
Gävle kommun (fastighetskontoret): Den viktigaste ändringen av tillståndslagen i föreliggande förslag är för Gävles vidkommande utan tvekan skärpningen av fömtsättningarna för förvärvstillstånd i 4 § första stycket. Bostadsdomstolens principuttalande 1979 i fråga om tillämpningen av lagmmmet har inneburit att bevisbördan när det gäller förvärvarens lämplighet har lagts på kommunen och hyresgästföreningen. Denna tolkning av lagmmmet är svårförståelig och synes närmast strida mot ordalydelsen. Icke förty har bostadsdomstolens uttalande i viss mån försvårat handläggningen av dessa frågor. Den nu föreslagna skärpningen torde innebära att rådande oklarhet försvinner, vilket hälsas med tillfredsställelse.
Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås även vissa ändringar i bestämmelsema om fömtsättningarna för tillstånd. Förslaget innebär en skärpning av förvärvarens utredningsskyldighet vad beträffar hans ekonomiska och praktiska fömtsättningar att bedriva fastighetsförvaltning. Enligt förslaget skall förvärvärert bl. a. inte endast göra sannolikt utan även på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta den förvärvade fastigheten.
Redan gällande bestämmelser innebär enligt sparbanksföreningens mening att förvärvaren åläggs ett relativt långtgående utredningskrav. Om en skärpning sker av denna skyldighet i enlighet med förslaget, kan effekten bli att förvärvarens bevisbörda blir så stor att den i praktiken inte går att fullgöra. En sådan utveckling har negativa effekter på den seriösa fastighetshandeln och kan därför inte accepteras. Under alla förhållanden innebär förslaget att tillståii,dsförfarandet kompliceras ytterligare.
Om tillståndsprövningen benöver skärpas, torde detta vara möjligt att genomföra inom ramen för ni) gällande fömtsättningar för tillstånd. En sådan skärpning i tillämpningen har den fördelen att den knappast kan-ålägga förvärvaren en orimligt långtgående utredningsskyldighet. Sparbanksföreningen anser därför att en ändring i bestämmelserna om fömtsättningarna för tillstånd inte är påkallad.
Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 4§ kan förbundet i stort sett instämma med vad som sägs i motiveriiigen. Det bör dock påpekas, att eftergivandet av utredningsskyldigheten i fråga om god sed i hyresförhållanden inte får uppfattas som ett eftergivande av kravet i och för sig. Även den som är i stånd att förvalta ett hyreshus kan av andra skäl vara olämplig som hyresvärd. För att iaktta göd sed i hyresförhållanden krävs bl. a. viss kännedom om hyreslagstiftningen, respekt för ingångna avtal och hörsamhet angående myndigheters förelägganden m. m.
Förbundet
uppfattar inte förslaget så att kravet på god sed i hyresförhål
landen nu skall eftersättas, »men finner det angeläget att detta blir klart
uttryckt som ledning för rättstillämpningen.
Avslutningsvis tar förbundet upp granskningen av förvärvarens ekonomiska fömtsättningar att förvalta hyreshus.
Enligt hyresgästföreningarnas erfarenheter är de utredningar som läggs till gmnd för prövningen ofta bristfälliga. Värderingsintyg som bmkar
Prop. 1982/83:153 200
företes är subjektivt beroende av förvärvarens egna uppgifter till intygsgivaren. Ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde är enligt förbundets mening en stark indikation på att syftet med förvärvet är spekulativt. I konsekvens med detta så bör det krävas klara bevis för att priset verkligen svarar mot fastighetens avkastningsvärde på längre sikt. Värderingsintyg av olika slag är otillräckliga i detta avseende. Även seriösa banker och kreditgivare kan förmås att göra värderingar som inte har sin utgångspunkt i att fastigheten skall förvaltas. Tvärtom bedöms i stället vilken risk som förvärvaren och kreditgivaren kan acceptera inom ramen för möjligheterna att sälja fastigheten vidare. Det är inte minst sådana principer för värdering av hyreshus som har skapat behov av en tillståndslag.
Den granskning som sker i hyresnämnden måste följaktligen kunna ske mot bakgrund av en objektiv värdering av hyreshuset som förvaltningsobjekt. Om värderingar som gmndas på ändra bedömningar skulle godtagas, blir tillståndslagen inget hinder för en fortsatt spekulation i hyreshus.
Förbundet vill med det anförda kraftigt understryka vikten av sakkunnig värdering och granskning av förvärvarens ekonomiska kalkyl. Sammanfattningsvis kan förbundet, när det gäller förvärvarens avsikter och möjligheter att förvalta fastigheten, instämma i promemorians uttalande att tillstånd inte bör lämnas så länge någon tveksamhet kan anses råda i förevarande fall.
Sveriges fastighetsägareförbund: I promemorian föreslås att sökanden "på ett övertygande sätt" skall visa, att han är i stånd att förvalta fastigheten. Detta kan enligt förbundet komma att medföra alltför höga krav på bevisning från sökandens sida - framför allt om han inte tidigare ägt någon fastighet till vars ostridigt välskötta förvaltning han kan hänvisa.
Fastighetsägareförbundet anser att det inte påvisats föreligga behov av skärpta beviskrav, då det gäller sökandens möjligheter att förvalta en fastighet. Dessutom har den föreslagna lagtexten - "Förvärvstillstånd får meddelas ..." i stället för nuvarande "Förvärvstillstånd skall vägras ..." - fått en olycklig utformning. Formuleringen kan ge intryck av att förvärvstillstånd endast skall meddelas i undantagsfall, vilket uppenbarligen inte är syftet.
Näringslivets byggnadsdelegation: I justitiedepartementets promemoria föreslås en skärpning av beviskravet i 4 § tillståndslagen vad avser förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten. Förvärvaren ska på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. För närvarande krävs att förvärvaren gör sannolikt att tillståndsvillkoren skall uppfyllas.
En skärpning av lagtexten härvidlag genomfördes i viss mån redan ijuli 1979. Några övertygande skäl att förorda föreslagen ändring kan NBD inte finna. NBD anser att den föreslagna lagtexten lägger ett alltför stort beviskrav på förvärvaren. Det kan inte anses rimligt att förvärvare tvingas "exculpera" sig bara därför att ett litet fåtal kan förväntas missbmka sin ställning. NBD motsätter sig alltså den föreslagna ändringen.
Förslaget medför även att lagtexten ändras i andra avseenden. Hittills har ansetts att förvärvstillstånd som regel bör meddelas - dvs. endast vägras i vissa fall specificerade i bl. a. 4§. Den föreslagna lagtexten antyder att det motsatta förhållandet skulle komma att råda. Regeln skulle alltså eventuellt kunna uttolkas som att förvärvstillstånd normalt skall vägras, men meddelas endast i vissa fall. En sådan tillämpning vore naturligtvis helt orimlig varför denna oklarhet måste korrigeras.
Vidare föreslås att "förvärvaren" på ett övertygande sätt visar att han är
Prop. 1982/83:153 201
i stånd att förvalta fastigheten etc. Gällande lagtext rör "sökandens" roll. Enligt prop. 1975/76:33 sid. 30 ska bl. a. vid bedömningen inte ställas några krav på förvärvarens personliga medverkan i förvaltningen. Eller som det även uttryckts i nämnda proposition på sid. 69: "Har däremot betryggande förvaltning ordnats bör förvärvstillstånd kunna meddelas även i sådana fall där sökanden är omyndig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastighetsförvaltning." NBD fömtsätter här att någon ändring i tillämpningen inte kommer att ske.
Förslaget att i 4 § slopa kravet på att förvärvaren ska framlägga utredning om sin lämplighet i övrigt kan NBD tillstyrka.
7 Övrigt
Domstolsverket: DV anser att förslaget om att hyresnämnderna skall få anlita även andra experter än tekniker är bra. Det öppnar en möjlighet att tillföra nämnderna de allmänna insikter i exempelvis ekonomiska frågor som kan behövas för att nämnden skall kunna bedöma parternas argumentering och utredning i ett tillståndsärende.
Hyresnämnden i Stockholm: Lagförslaget medför - liksom så gott som alltid lagförslag inom hyresrättens område — att hyresnämnden kommer att få nya typer av ärenden att handlägga. Hyresnämndens resurser är, som nämnden tidigare i olika sammanhang påpekat, ansträngda till följd av det kraftigt ökade antalet hyresärenden. Det aktuella förslaget innebär emellertid också handläggningsmässiga fördelar genom att aktie- och andelsförvärv skall prövas av nämnden endast om kommunen påkallar prövning. Med tanke på detta och då antalet ytterligare ärenden som föranleds av förslaget kan antas bli ganska begränsat, har hyresnämnden ej något att erinra mot lagförslaget ur resurssynpunkt.
Hyresriämnden har tagit fram följande ärendestatistik för tiden 1979-07-01-1981-10-31 (jfr s. 37 i departementspromemorian).
1. Fastighetsförvärv
Antal inkomna ärenden 288
Antal avslag i hyresnämnden 17
2, Aktie- och andelsförvärv
Antal inkomna ärenden , 23
, Antal avslag i hyresnämnden O
Hyresnämnden
i Göteborg: Någon ändring av 6 § tillståndslagen föreslås
inte i promemorian, men hyresnämnden vill ändå i anslutning härtill beröra
en fråga som föranlett tveksamhet i rättstillämpningen. Den som förvärvat
egendom genom inrop på exekutiv auktion skall i vissa fall begära tillstånd
av hyresnämnden att behålla egendomen. Det är oklart om en ansökan om
sådant tillstånd skall ske direkt till hyresnämnden eller om förfarandet
skall vara detsamma som vid frivilligt förvärv, dvs. först en anmälan till
kommunen och därefter en ansökan till hyresnämnden, om kommunen
anmäler förvärvet till nämnden.
I detta sammanhang finner hyresnämnden anledning att ta upp ett inte helt sällan förekommande problem. Det har förekommit att kommun, som anmält förvärv till hyresnämnden, återtagit sin anmälan. Detta har kunnat ske innan hyresnämnden utfärdat föreläggande för förvärvaren att söka förvärvstillstånd, efter det att sådant föreläggande meddelats men innan
Prop. 1982/83:153 202
ansökan
kommit in till hyresnämnden eller efter ansökan men före beslut i
ärendet. Olika åsikter har framförts i frågan om hyresnämnden med anled
ning av återtagandet kan avskriva ärendet från vidare handläggning eller
om ärendet måste fullföljas till beslut i sak. Ett klarläggande av denna fråga
skulle främja en enhetlig rättstillämpnihg.
Hyresnämnden har ej något att erinra mot förslaget att nämnden får anlita ekonomisk expert i tillståndsärenden. Med hänsyn till den ersättning som f.n. kan betalas för ett sådant uppdrag torde det dock bli svårt -att engagera experter i tillståndsärenden.
Enligt 2 § första stycket 3 tillämpningsförordningen skall förvärvaren i sin ansökan uppge om han äger annan tillståndspliktig fast egendom, aktie eller andel i bolag m. m. När juridisk person är sökande bör i ansökningen lämnas motsvarande uppgifter beträffande bolagets styrelseledamöter/bolagsmän. Ftirordningen bö»-kompletteräs i detta avseende.
Enligt,hyresnämndens mening skulle det vara till fördel om uppgifter beträffande dem som vägrats förvärvstillstånd fanns tillgängliga centralt. Detsamma gäller beträffande personer som står bakom juridisk person, vilken inte godtagits som förvärvare. I vart fall borde del finnas en uppgiftsskyldighet hyresnämnderna/bostadsdomstolen emellan ifråga om beslut genon/vilka tillstånd till förvärv av hyreshus, aktie eller andel vägrats. Hyresnämn"den föreslår att en regel av sistnämt slag införs i tillämpningsförordningen.
Hyresnämnden (•A/a/wiö.- Hyresnämndeitillstyrker att det i 19 § bokföringslagen tas iii en erinran om föreskriften i 11 § tillståndslagen om uppgifter tiU fastighetsägande bolags balansräkningar.
Bokföringsnämnden: Nämnden begränsar sitt yttrande betr. problemställningar och förslag till de delar i promemorian som berör bokföringslagen, BFL.
Enligt 11 § första stycket tillståndslagen (1975:1132) skall bolag som äger fastigheter, vid taxeringen betecknade som hyreshusenhet, i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och,bokförda värde. Sådana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid motsvarande poster i balansräkningen.
Uppgiftsskyldigheten enligt nämijda paragraf försummas ofta enligt en utredning av Stockholms kommun. Med anledning ay detta föreslås att i 19 §-BFL tas in en erinran om bestämmelsema i 11 § tillståndslagen.
Enligt promemorian togs frågan om placeringen av bestämmelsen i BFL upp redan vid tillståndslagens tillkonist. Bestämmelsen ansågs då inte ha sin plals i en lag av den generella karaktär som BFL har. Med hänsyn till att paragrafen lätt kan förbises föreslås emellertid i förevarande promemoria att en erinran orn-bestämmelserna i 11 § tillståndslagen tas in i 19 § BFL.
Det är enligt BFN:s uppfaftning principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med Särbestämmelser. Ett sådant tillägg i BFL medför att krav och förväntningar skulle ställas på att bestämmelser av motsvarande karaktär alltid skulle täckas av BFL. Dessutom omfaftar inte tillståndslagen alla de företagsformer på vilka BFL:s bestämmelser är tillämpliga. BEN avvisar därför förslaget om att en påminnelse om bestämmelserna i 11 § tillståndslagen tas in i 19 § BFL.
Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR har sedan flera år i sin rekommendation nr I lingående årsredovisning i aktiebolag hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning bl. a. tillståndslagen (anm. 2).
Riksrevisiohsverket: Enligt 11 § första stycket skall vissa uppgifter om
Prop. 1982/83:153 203
hyreshusenhet lämnas i balansräkningen. RRV delar uppfattningen att sådana bestämmelser inte bör ingå i bokföringslagen. Verket har inte heller i övrigt någon erinran mot förslaget.
Länsstyrelsen i Stockholms län (taxeringsavdelningen): Länsstyrelsen finner det angeläget att påtala de konsekvenser det fått på skatteområdet till följd av de alltfler regler som under senare år tillkommit för att inskränka rätten att fritt överlåta fast egendom. Regler om förvärvstillstånd finns numera bl. a. i jordförvärvslagen, i lagar om förköpsrätt för kommuner och för hyresgäster samt i de här aktuella tillståndslagarna. Tillstånd krävs i praktiken numera för all överlåtelse av jordbmksfastighet och hyresfastighet, som härigenom blivit en operation som ofta sträcker sig över en avsevärd tidsrymd innan överlåtelsen är definitiv. Ofta överklagas beslut i tillståndsärenden till högre instans och kan då leda till processer, som sträcker sig över flera år. Vanligen har köparen tillträtt fastigheten långt före slutligt avgörande i tillståndsfrågan.
Övergång av äganderätt till fast egendom har inom skatterätten enligt sedan länge etablera rättspraxis ansetts komma till stånd den dag bindande överlåtelsehandling undertecknats om köpeskilling eller del av köpeskilling samtidigt erläggs. Vad gäller den skattemässiga behandlingen av återgång av fastighetsköp saknas dock såväl lagregler som fast praxis. Detta har medfört stor osäkerhet vid tillämpningen hos såväl de skattskyldiga som taxeringsmyndigheterna.
Rättspraxis är vacklande såväl i fråga om beskattning av fastighetsinkomsten sonv beträffande eventuell realisationsvinst. Stundom kan det vara av avgörande betydelse om parterna genom besvär hållit sin talan öppen. Rådande oklarhet skapar mycket arbete för berörda myndigheter och kan medföra rättsförluster för skattskyldiga.
Länsstyrelsen vill därför föreslå att det i skattelagstiftningen införs regler som skapar klarhet på detta område.
Stockholms kommun
(majoriteten): Vad gäller själva rättstillämpningen
bör följande frågor ytterligare belysas. Transportköp är vanligt förekom
mande på éostadsmarknaden i Stockholm. Jag anser det inte vara utrett
varför sådcina förekommer i så hög grad. Om motivet är att uppnå skatte
mässiga fördelar bör transportköp inte få komma till stånd.
•' Ärenden om böstadsrättsföreningamas förvärv av hyresfastigheter
■ uppvisar ofta många besynnerligheter även efter det att den ekonomiska
planen godkänts av länsstyrelsen. Sådana förvärv har därför avstyrkts av
kommunen. Man bör därför överväga att ålägga länsstyrelsen ett aktivare
kontrollarbete. Länsstyrelsen bör enligt min mening på sikt helt överta
kontrojlen av ekonomiska planer från de fristående konsulter som i dag
anlitas. Någon form av skälighetsbedömning av avgifternas och insatser
nas storlek i en bostadsrättsförening bör också göras av länsstyrelsen på
gmndval av en ekonomisk plan som visar föreningens ekonomi för flera år
framåt i tiden.--
I och med ått tillståndslagen för hyresfastigheter med bostäder avses att skärpas minskar manövemtrymmet för oseriösa fastighetshandlare ytterligare. För min del anser jag det vara högst sannolikt att dessas verksamhet nu i allt högre grad kommer att inriktas på fastigheter som endast innehåller lokaler och därför inte omfattas av tillståndslagen. I proposition 1978/ 79:164 anfördes att utvecklingen på detta område skulle följas med uppmärksamhet. Departementspromemorian innehåller dock inget förslag om utvidgning av tillämpningsområdet för tillståndslagen. Mot bakgmnd av vad som anförts samt vissa större fastighetstransaktioner på Stockholms
Prop. 1982/83:153 204
fastighetsmarknad under senare år anser jag det vara befogat att aktualisera frågan om tillståndsplikt även för andra fastigheter än bostadsfastigheter. Ur kommunens synvinkel är del av stor vikt att det finns goda förutsättningar för näringslivet att verka i Stockholm. Inte minst eftersträvar kommunen ett allsidigt serviceutbud vilket också innefattar småhantverkare och liknande verksamheter, som redan I dag har svårt att betala de hyror som begärs. De spekulativa krafterna i samhället bör därför inte tillåtas etablera sig på sådant sätt att kommunens intentioner inte kan uppfyllas.
Näringslivets Byggnadsdelegation: NBD tillstyrker förslaget om att i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder införa möjligheten för hyresnämnder att anlita n ekonomisk expert - något som även behandlats i hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1981:77) "Hyresrätt 3".
Prop. 1982/83:153
205
Bilaga 3 De remitterade lagförslagen'
Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.
Nuvarande lydelse
Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det / ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även om de förutsättningar som anges i första stycket ej föreligger.
4§
Föreslagen lydelse
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall söm anges i andra och tredje styckena, vägras,
1. om förvärvaren'inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,
2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet medförvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller
2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
' De remitterade lagförslagen överensstämmer med propositionens lagförslag utom vad gäller 4 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. samt övergångsbestämmelserna till ändringarna i den lagen. Här återges endast den remitterade lydelsen av nämnda bestämmelser.
Prop. 1982/83:153
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
206
27 §
Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att lämna uppgifter till kommunen och hyresnämnden rörande förvärv enligt denna lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser
Prop. 1982/83:153 207
Innehåll
Propositionen .................................................................. 1
Propositionens huvudsakliga innehåll ....-....................... .... 1
Propositionens lagförslag .......................... ............... ■.. 2
1 lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
jn. m............. ;......................................... ;..'................... 2
2.................................................................................... lag
om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres
nämnder ..................................................................... .... 8
3, lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479) 10
4,................................................................................... lag
om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt ........................................... .... II
Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 12
1 Inledning ....................................................................... .. 12
2 Allmän motivering ........................................................ .. 13
2.1 Allmänna synpunkter ............................................. .. 13
2.2 Lagens tillämpningsområde ................................. .... 16
2.2.1 Förvärv av andel i fastighet ............................. 16
2.2.2 Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag 16
2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt . .. 18
2.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m. m 19
2.4 Förutsättningar för tillstånd .................................... .. 20
2.5 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt .... .. 25
3 Upprättade lagförslag .................................................. .. 26
4 Specialmotivering ........................................................ .. 27
4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m 27
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 30
4.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1971:479) ............................................................ 31
, 4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt .... 31
5 Hemställan .................................................................. .. 31
6 Beslut .......................................................................... 31
Utdrag av lagrådets protokoll den 17 mars 1983 .......... 32
Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars
1983 ... 36
Bilaga 1 Promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om för
värv av hyresfastigheter ................................................ .. 39
Bilaga 2 Sammanställning av remissyttrandena ...... 155
Bilaga 3 De remitterade lagförslagen ..................... 205
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1983