CU 1981/82:41

Civilutskottets betänkande
1981/82:41

om åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt
m. m. (prop. 1981/82:169)

1. Propositionen

Regeringen har genom proposition 1981/82:169 (bostadsdepartementet)
föreslagit riksdagen

dels att anta vid propositionen fogade förslag till

1. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt,

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres nämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol,

5. lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bo stadsförsörjningens

främjande m. m.,

6. lag om ändring i jordabalken,

dels godkänna att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i
samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som angetts i regeringsprotokollet.

2. Motionerna m. m.

Utskottet har i detta sammanhang behandlat

dels den under allmänna motionstiden väckta motionen 1981/82:

2067 av Gösta Bohman m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga — med
hänvisning till motion 1981/82:2018 — hemställs
(2) att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att övergång
från hyresrätt till bostadsrätt och äganderätt i framför allt de allmännyttiga
företagens bostadsbestånd skall underlättas och stimuleras,

dels de med anledning av propositionen väckta motionerna 1981/82:

2504 av Arne Fransson (c) vari hemställs att riksdagen beslutar undanta
de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna från majoritetskravet vid
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt,

2505 av Göte Jonsson m. fl. (m) vari hemställs

1. att riksdagen i förhållande till propositionen vad gäller 2 § beslutar om
den ändringen att fem lägenheter ändras till tre lägenheter,

2. att riksdagen beslutar undanta lokalhyreshus från de fastigheter som
avses omfatta rätten till förvärv för ombildning till bostadsrätt,

2506 av Olof Palme m. fl. (s) vari hemställs

1 Riksdagen 1981/82. 19 sami. Nr 41

CU 1981/82:41

1. att riksdagen antar de vid propositionen fogade lagförslagen endast
med i denna motion förordade ändringar som innebär

a. att de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från
den i propositionen föreslagna majoritetsregeln,

b. att den generella hembudsskyldigheten inte godtas och i stället ersätts
med en utvidgad kommunal förköpsrätt,

c. att bostadsrättsförening i sina stadgar skall kunna föra in, utöver
prisföreskrifter, även s. k. hembudsklausuler av i motionen förordad typ,

d. att lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1983,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts

a. om en uppföljning av vissa ombildningar m. m. samt om därav föranledda
förslag,

b. om kommunal medverkan till vissa fastighetsöverlåtelser till folkrörelsekooperativa
bostadsrättsföreningar m. fl.,

c. om förutsättningar för bostadslån i vissa fall,

d. om en utredning beträffande problemen med övervärden m. m. enligt
vad i motionen anförts,

2507 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås

1. att riksdagen inte antar dels det genom proposition 1981/82:169
framlagda förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt, dels övriga genom propositionen framlagda lagförslag i de
delar som är att anse som följdändringar till det förstnämnda förslaget,

2. att riksdagen — om yrkande 1 ovan inte bifalls —

a. inte antar det under 1 nämnda lagförslaget i den del varigenom det
görs tillämpligt på hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag,

b. som sin mening ger regeringen till känna att förslag snarast bör läggas
fram om en effektiv priskontroll och hembudsskyldighet vid överlåtelse av
bostadsrätt samt om vidgad kommunal förköpsrätt enligt vad i motionen
anförts,

3. att riksdagen antar ikraftträdandebestämmelser som sätter antagen
lagstiftning i kraft den 1 januari 1983.

Lagutskottet har (LU 1981/82:4 y) yttrat sig över förslagen i vissa delar.
Yttrandet fogas härtill som bilaga.

Sveriges fastighetsägareförbund har i skrivelse den 29 april 1982 anfört
synpunkter på regeringens förslag.

3. Utskottet

3.1 Allmänt

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
utgår i väsentliga delar från en angiven målsättning att få ett ökat

CU 1981/82:41

boendeinflytande inom bostadsrättens ram. Bostadsministern utgår från
att den föreslagna lagstiftningen kommer att stimulera hyresgästerna att ta
initiativ till att engagera sig för en ombildning. Hon är övertygad om att en
sådan lagstiftning kommer att medföra en ökad övergång från hyresrätt till
bostadsrätt — detta även om hon inte anser det troligt att övergången blir
särskilt omfattande beträffande de allmännyttiga företagens fastigheter,
vilka säljs förhållandevis sällan.

I den socialdemokratiska partimotionen 2506 hävdas i motsvarande del
att de angivna målen inte gäller inom den allmännyttiga sektorn, där
utvecklingen går mot ett ökat boendeinflytande utan övergång till bostadsrätt.
Däremot är det, enligt motionärerna, nödvändigt att påskynda demokratiseringen
inom det privata hyresbeståndet genom att omvandla privatägd
hyresrätt till folkrörelsekooperativ bostadsrätt (inom HSB och Riksbyggen)
eller till allmännyttig hyresrätt.

Motion 2507 (vpk-partimotion) utmynnar i förstahandsyrkandet att
riksdagen inte antar förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt och därav föranledda lagförslag i övrigt. Motivet
för avslagsyrkandet är i huvudsak att lagförslagen inte anses förenliga
med de bostadssociala mål som skall gälla för bostadspolitiken.

Utskottet kan inte ansluta sig till motionärernas bedömningar och avstyrker
motion 2507 (vpk) yrkande 1.

I den under allmänna motionstiden väckta moderata partimotionen
2067 yrkande 2 föreslås riksdagen uttala sig för att en övergång från
hyresrätt till bostadsrätt och äganderätt i framför allt de allmännyttiga
företagens bostadsbestånd skall underlättas och stimuleras. Förslaget motiveras
i motion 2018 (s. 225 — 226) med bl. a. en hänvisning till att all
erfarenhet talar för att äganderätt och bostadsrätt från samhällsekonomisk
synpunkt är att föredra framför hyresrätt. Vidare hänvisas till de besparingsmöjligheter
för de allmännyttiga företagen som ligger i en överföring
av en del av bostäderna till bostadsrättsföreningar.

Utskottet anser att det i detta sammanhang inte finns anledning till
några principiella uttalanden från riksdagens sida angående önskvärd
struktur inom bostadsbeståndet — uttalanden som får praktiskt och tilllämpbart
innehåll först genom konkreta förslag. Motionärernas syfte är
även tillgodosett i vissa delar genom de förslag som i övrigt behandlas i
detta betänkande. Motion 2067 (m) yrkande 2 avstyrks.

3.2 Lagförslagen

3.2.1 Utgångspunkter

Regeringsförslaget innebär, allmänt sett, att hyresgäster som aktivt manifesterat
sitt intresse att övergå till bostadsrätt och bildat en bostadsrättsförening
för ändamålet kan få en förhandsrätt genom denna förening att

CU 1981/82:41

före andra köpa de hus där de hyr lägenheter.

Mot denna pricipiella lösning invänds i motion 2506 (s) att den är
administrativt komplicerad och hindrar strävanden att motverka segregation
och fä en allsidig sammansättning av bostadsområden. Motionärerna
förordar i stället att den kommunala förköpsrätten utvidgas (yrkande 1 b)
och att kommunen medverkar till att förvärvade fastigheter förs över till
bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen (yrkande 2 b). Motionärerna
anser emellertid att den föreslagna hembudslagstiftningen, med
viss modifiering, skulle fylla en uppgift i de fall där kommunen inte
utnyttjar sin förköpsrätt och ett folkrörelsekooperativt företag inte är
köpare.

Bostadsministern har (s. 40) redovisat sina överväganden om en utvidgad
kommunal förköpsrätt. Hon medger att en sådan lösning skulle kunna
ha flera fördelar frän praktisk synpunkt. Hon anser det dock inte önskvärt
att hyresgästernas ställning därmed skulle bli beroende av politiska beslut
inom varje kommun och avvisar därför den lösning som motionärerna nu
för vidare.

Lagutskottet har anslutit sig till bostadsministerns överväganden och
framhållit att den i propositionen föreslagna ordningen rent allmänt sett
är ägnad att i högre grad än motionärernas förslag stimulera hyresgäster
till att ta initiativ och engagera sig i en ombildning samt att denna ordning
också har den positiva effekten att fastighetsägarna får intresse att ta upp
förhandlingar med hyresgästerna om försäljning.

Civilutskottet anser som lagutskottet att den av regeringen föreslagna
ordningen har principiella företräden när det gäller att stimulera och
engagera hyresgäster till aktiva insatser samt att den kan främja frivilliga
överlåtelser. Redan på denna grund är den att föredra före en ordning där
aktiviteten skulle väntas falla på kommunen och där förutsätta särskilda
lämplighetsöverväganden. Utskottet finner således inte skäl föreslå eller
förorda några ändringar i fråga om den kommunala förköpsrätten och
avstyrker därför motion 2506 (s) yrkande 1 b. Därmed förlorar yrkande 2 b
i samma motion sin aktualitet. Ställningstagandet innebär en avstyrkan
även av motion 2507 (vpk) yrkande 2 b i motsvarande del. Det får redan
i detta sammanhang noteras att (s)-motionärerna inte vänt sig mot att den
föreslagna lagstiftningen som sådan i huvudsak antas — även om de
förutsatt att den genom vidgade förköpsmöjligheter skall få minskad faktisk
betydelse.

3.2.2 Undantag för vissa fastigheter

Den föreslagna rätten till fastighetsförvärv gäller hyreshusenheter enligt
fastighetstaxeringslagen. En hyreshusenhet kan under vissa förutsättningar
omfatta mer än en registerfastighet.

Enligt förslaget till förvärvslag (2 §) skall rätten till fastighetsförvärv inte

CU 1981/82:41

gälla egendom som innehåller färre än fem lägenheter. Denna begränsning
har sin grund i att det för registrering av bostadsrättsförening krävs att den
har minst fem medlemmar.

I motion 2505 (m) yrkande 1 föreslås att gränsen sätts så att undantaget
endast gäller egendom med färre än tre lägenheter. Förslaget motiveras
med att det finns många hus med tre lägenheter. Motionärerna anför att
någon funktionär, styrelseledamot eller revisor kan hämtas utanför ägarkretsen
om detta visar sig nödvändigt.

Lagutskottet påpekar att motionsförslaget inte får någon praktisk betydelse
om inte bestämmelserna i bostadsrättslagen om lägsta antal medlemmar
i bostadsrättsförening samtidigt ändras. Dessa regler har motiverats av
föreningarnas kooperativa karaktär. Lagutskottet är inte berett att förorda
en ändring av dessa regler och avstyrker motionsförslaget.

Civilutskottet ansluter sig till lagutskottets bedömning och avstyrker
motionsförslaget.

I den nämnda motionen 2505 (m) yrkande 2 föreslås att lokalhyreshus
undantas. Lagutskottet anser bl. a. mot bakgrund av utvecklingen av lokalhyrorna
i vissa områden, att det finns starka skäl att också hyreshus som
huvudsakligen innehåller lokaler bör omfattas av lagstiftningen.

Genom lagförslagen ställs inte upp något hinder för bostadsrättsföreningen
att vägra lokalhyresgäster medlemskap om föreningen av ekonomiska
eller andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som
hyresgäster hos föreningen (prop. s. 29 och 33).

Riksdagen har (CU 1981/82:23) nyligen behandlat frågor om lokalhyror
och därvid uttalat sig för en utvärdering av en beslutad undersökning av
lokalhyrorna.

Enligt även civilutskottets mening har inte anförts övertygande skäl för
att undanta lokalhyreshusen. Motionsyrkandet avstyrks.

Vidare föreslås i motion 2507 (vpk) som andrahandsyrkande 2 a att
undantag görs för hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag. Ett motsvarande
undantag hade föreslagits av bostadsrättskommittén. Bostadsministern
anför att det är ett rättvisekrav att hyresgästerna hos de allmännyttiga
bostadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgäster att genomföra
en ombildning till bostadsrätt. Lagutskottet har inte yttrat sig över
detta motionsförslag.

Utskottet delar bostadsministerns mening att hyresgästerna hos de allmännyttiga
bostadsföretagen inte bör sättas i ett sämre läge än övriga
hyresgäster, när det gäller möjligheterna att välja en övergång till bostadsrätt.
Motionsyrkandet avstyrks.

3.2.3 Krav på kvalificerad majoritet

Regeringens förslag innebär dels att, före en intresseanmälan, hyresgästerna
i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen skall ha

1* Riksdagen 1981/82. 19 sami. Nr 41

CU 1981/82:41

förklarat sig intresserade av en ombildning (3 § förslaget till förvärvslag),
dels att föreningens beslut om förvärv av fastighet för att bli giltigt skall ha
biträtts av hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i föreningen (60 a § bostadsrättslagen).

I motionerna 2504 (c) och 2506 (s) yrkande 1 a föreslås att de rikskooperativa/folkrörelsekooperativa
bostadsrättsföreningarna (HSB, Riksbyggen)
undantas från den föreslagna majoritetsregeln. Lagutskottet har inte
yttrat sig över dessa motionsförslag.

Ett motsvarande undantag vid frivilliga förvärv för de rikskooperativa
bostadsrättsföreningarna (HSB, Riksbyggen) föreslogs också av bostadsrättskommittén
(SOU 1981:74 s. 109). Bostadsministern betonar dock
(prop. s. 28) angelägenheten av att så många som möjligt av de boende
deltar i ett beslut om ombildning. Det därav följande ställningstagandet
grundades också på remisskritik mot undantaget, bl. a. från SABO som —
för det fall att ombildning i allmännyttiga företag över huvud taget övervägs
— anser det orimligt om kommunen eller annan skulle kunna genomdriva
en sådan mot de boendes vilja genom att vända sig till en rikskooperativ
organisation.

Kravet på att de boendes inflytande över ombildningsprocessen garanteras
är även enligt civilutskottets mening tungt vägande. Därav följer
dock inte att garantin alltid måste hävdas med ett undantagslöst krav på
kvalificerad majoritet och sålunda även vid frivilliga försäljningar till
föreningar inom HSB och Riksbyggen. Det finns uppenbara risker för att
den föreslagna ordningen skulle kunna motverka övergång till bostadsrätt
inom de rikskooperativa företagens ram och sålunda motverka även ett av
lagstiftningens huvudsyften — att främja övergång till bostadsrätt. Det
förhållandet att besittningsskydd och bytesrätt bevaras för de hyresgäster
som väljer att bo kvar med hyresrätt liksom det förhållandet att anledning
knappast finns till annat än att rikskooperativt bildade föreningar på
annat sätt kommer att bevaka att det finns ett betryggande, manifesterat
intresse för ombildningen hos de boende leder utskottet till slutsatsen att
undantag kan göras enligt motionsförslagen och sålunda i princip enligt
kommitténs förslag. Detta inskränker inte de boendes möjligheter att vid
en ägarövergång utnyttja den föreslagna förvärvslagen.

Utskottet förslår sålunda att riksdagen antar förslaget till en ny 60 a § i
bostadsrättslagen med ändrad lydelse enligt vad ovan förordats.

Det finns enligt utskottets mening inte tillräckliga skäl för riksdagen att
enligt motion 2506 (s) yrkande 2 a påkalla en särskild uppföljning m. m. av
ombildningar av privat hyresrätt till privat bostadsrätt.

3.2.4 Prisföreskrifter och hembudsklausuler m. m. (prop. 2.5)

Enligt bostadsrättslagen får en förening f. n. i sina stadgar ta in föreskrifter
om att ersättningen vid en överlåtelse av bostadsrätten skall beräknas

CU 1981/82:41

enligt vissa särskilt angivna grunder. Om denna prisföreskrift inte följs kan
styrelsen vägra den nya bostadsrättshavaren medlemskap i föreningen.

Bostadsrättskommittén föreslog att en bostadsrättsförening i sina stadgar
förutom prisföreskrifter också skulle kunna införa en s. k. hembudsklausul
som kunde ge föreningen, rikskooperativa organisationer, allmännyttiga
bostadsföretag eller kommunen rätt att lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden
skulle enligt förslaget som villkor för bostadslån kunna
kräva att prisföreskrifter och hembudsklausul tas in i bostadsrättsföreningens
stadgar under fem år.

Enligt regeringsförslaget införs inte, som bostadsrättskommittén föreslagit,
några föreskrifter om hembudsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt
eller rätt för kommun att påkalla prisföreskrifter. Huvudregeln skall
fortfarande vara att bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. Det förs in en
bestämmelse i bostadsrättslagen (11 a §) som innebär att villkor som i
praktiken innebär en hembudsskyldighet (typ Värmdömodellen) förhindras.

I motion 2506 (s) yrkande 1 c föreslås att bostadsrättsförening i sina
stadgar skall kunna föra in, utöver prisföreskrifter, även s. k. hembudsklausuler
som skall ge föreningen, rikskooperativ organisation eller kommun
rätt att lösa bostadsrätten. I motionens yrkande 2 c föreslås att prisföreskrifter
och hembudsklausul i vissa fall skall utgöra en förutsättning
för bostadslån. Vidare föreslås i motion 2507 (vpk) yrkande 2 b delvis att
riksdagen skall begära förslag om en effektiv priskontroll och hembudsskyldighet
vid överlåtelse av bostadsrätt.

Lagutskottet anför bl. a. att det inte kan anses föreligga tillräckligt starka
skäl för att göra inskränkningar i den fria överlåtelserätt varpå hela bostadsrättsinstitutet
vilar. Lagutskottet anser att de problem med höga överlåtelsepriser
som kan finnas därför får lösas på annat sätt och påpekar att
en skärpning av realisationsvinstbeskattningen kan leda till att dessa priser
begränsas.

Civilutskottet har utifrån motsvarande utgångspunkter inte funnit skäl
till annat än att godta de överväganden som anförts till regeringsprotokollet
och avstyrker motionsyrkandena.

Motion 2506 (s) yrkande 2 d innefattar förslaget att riksdagen begär en
utredning beträffande problem med övervärden m. m. Motionärerna anför
bl. a. att en prövning måste ske i ett vidare fördelningspolitiskt sammanhang
där såväl effekten av skattesystem som den rådande bostadsfinansieringen
vägs in. Utredningen föreslås även inkludera en utveckling av den
kooperativa boendeformen i syfte att bemästra överprisproblemet och
förhindra spekulation.

Frågorna om prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätter har belysts
av bostadsrättskommittén. Vad motionärerna anfört kan inte anses ge
tillräckliga skäl för att riksdagen skulle påkalla en utredning enligt motionsförslaget.

CU 1981/82:41

3.2.5 Ikraftträdande

Enligt regeringsförslagen skall den nya lagstiftningen träda i kraft den
1 juli 1982 medan det i motionerna 2506 (s) yrkande 1 d och 2507 (vpk)
yrkande 3 föreslås att en lagstiftning skall träda i kraft den 1 januari 1983.

Lagutskottet har, efter en vägning mellan angelägenheten av att reformen
genomförs och behovet av tid för förberedelser och genomförande,
inte haft några erinringar mot regeringens förslag i denna del.
Civilutskottet ansluter sig till lagutskottets överväganden.

3.3 Finansiering av bostadsrättsförvärv (prop. 2.6.2)

Regeringen föreslår riksdagen att godkänna att lån av statsmedel efter
behovsprövning får ges för förvärv av bostadsrätt på de villkor som bostadsministern
förordat. De närmare villkoren och grunderna för behovsprövningen
anges i propositionen (s. 66—69). Medel för långivningen
föreslås tas från anslaget Lån till bostadsbyggande.

Förslaget har inte mött invändning i någon motion. Utskottet tillstyrker
regeringens förslag.

3.4 Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande inriktningen på upplåtelseformer att riksdagen avslår
motion 1981/82:2067 yrkande 2,

2. beträffande en lagstiftning för att främja övergångfrån hyresrätt
till bostadsrätt m. m. att riksdagen med bifall till regeringens
förslag och med avslag på motion 1981/82:2507 yrkande 1
antar — i de delar som inte behandlas under 3 —8 nedan — de
vid propositionen fogade förslagen till

a. lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt,

b. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479) såvitt avser
följdändringar till förslaget under a, nämligen 9 a, 51 a och
52 §§ samt ingressen i anknytande del,

c. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder,

d. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol,

e. lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder
till bostadsförsörjningens främjande m. m.,

f. lag om ändring i jordabalken,

3. beträffande vidgad kommunal förköpsrätt m. m. att riksdagen
avslår motionerna 1981/82:2506 yrkandena 1 b, 2 b och 2 c
samt 2507 yrkande 2 b i motsvarande del,

4. beträffande uppföljning av vissa ombildningar att riksdagen avslår
motion 1981/82:2506 yrkande 2 a,

CU 1981/82:41

5. beträffande undantag för vissa fastigheter att riksdagen med
avslag på motionerna 1981/82:2505 yrkandena 1 och 2 samt
2507 yrkande 2 a antar det vid propositionen fogade förslaget
till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
såvitt avser 2 §,

6. beträffande krav på kvalificerad majoritet att riksdagen med
anledning av regeringens förslag och med bifall till motionerna
1981/82:2504 samt 2506 yrkande 1 a antar det vid propositionen
fogade förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1971:479) såvitt avser 60 a § med tillägg av ett nytt sjätte stycke
med följande lydelse:

I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en
rikskooperativ organisation gäller denna paragraf endast om
fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt.

7. beträffande prisföreskrifter och hembudsklausuler m. m. att riksdagen a.

med avslag på motion 1981/82:2506 yrkande 1 c antar det
vid propositionen fogade förslaget till lag om ändring i
bostadsrättslagen (1971:479) såvitt avser 11 a §,

b. avslår motion 1981/82:2506 yrkande 2 d,

c. avslår motion 1981/82:2507 yrkande 2 b i vad det inte behandlats
under 3 ovan,

8. beträffande ikraftträdande att riksdagen med avslag på motionerna
1981/82:2506 yrkande 1 d och 2507 yrkande 3 antar de
vid propositionen fogade lagförslagen såvitt avser ikraftträdandebestämmelserna,

9. beträffande lagförslagen i övrigt att riksdagen antar de vid
propositionen fogade lagförslagen i vad de inte behandlats
ovan,

10. beträffande lån av statsmedel för förvärv av bostadsrätt att riksdagen
godkänner vad som anförts i regeringsprotokollet.

Stockholm den 25 maj 1982

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Rolf Dahlberg (m),
Oskar Lindkvist (s), Kerstin Ekman (fp), Lars Henrikson (s), Knut Billing
(m), Thure Jadestig (s), Sven Eric Åkerfeldt (c), Bertil Danielsson (m),
Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Per Olof Håkansson
(s), Margareta Palmqvist (s) och Erling Bager (fp).

CU 1981/82:41

Reservationer

1. Inriktningen på upplåtelseformer

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att den del av utskottets betänkande på s. 3 som börjar ”Utskottet anser”
och slutar ”yrkande 2 avstyrks” bort lyda:

Förslaget i motion 2067 (m) yrkande 2 syftar till att riksdagen skulle
ställa sig bakom principiella uttalanden om att den allmännyttiga hyresrätten
skall avvecklas och ersättas med bostadsrätt och äganderätt. Förslaget
är ett uttryck för tankegångar inom det moderata samlingspartiet som
är helt oförenliga med den bostadssociala inriktning som tidigare hade ett
mycket brett stöd i riksdagen. Det är helt otänkbart att riksdagen skulle
ställa sig bakom principer som ytterst utgår från synen på bostaden som en
handelsvara bland andra och från ett främlingskap för de principer om
bostaden som en social rättighet som hävdats inte minst genom utbudet av
bostäder med hyresrätt via de allmännyttiga bostadsföretagen. Utskottets
självklara avstyrkan av motionsförslaget får ses som ett bestämt avståndstagande
från motionärernas utgångspunkter.

2. Vidgad kommunal förköpsrätt

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att

dels den del av utskottets betänkande på s. 4 som börjar ”Civilutskottet
anser” och slutar ”faktisk betydelse” bort lyda:

Utskottet ansluter sig till de utgångspunkter för ett vidgat boendeinflytande
som utvecklats i motion 2506 (s). Bland huvudpunkterna däri noteras
principerna att inflytandet inte skall utgå från ägandet utan från
boendet, att de allmännyttiga bostadsföretagens hyreshus inte skall försäljas
och att upplåtelsestrukturen i skilda områden skall anpassas till bostadssociala
krav. Denna önskade ordning kan knappast åstadkommas på
annat sätt än genom aktiv kommunal medverkan. Redan utifrån detta
förhållande framstår ett system med vidgad kommunal förköpsrätt som
ofrånkomligt. Läggs därtill att en sådan ordning ostridigt har flera fördelar
även från praktisk synpunkt jämfört med hembudssystemet blir slutsatsen
att de övergångar från hyresrätt till folkrörelsekooperativ bostadsrätt som
kan vara önskvärda skall främjas med den kommunala förköpsrätten som
hjälpmedel. Regeringen bör därför snarast lägga fram förslag om nödvändiga
ändringar i förköpslagstiftningen m. m. Detta förslag bör självfallet
samordnas med resultatet av pågående överväganden i övrigt och de

CU 1981/82:41

förslag om förköp för genomförande av detaljplaner m. m. som begärts i
reservationer (s) till betänkande CU 1981/82:14. Detta bör riksdagen som
sin mening ge regeringen till känna.

I de fall där kommun inte utnyttjar sin förköpsrätt och ett folkrörelsekooperativt
företag inte är köpare kan det emellertid finnas behov av en
hembudslagstiftning av i propositionen föreslagen typ. Utskottet har därför
anledning att sakbehandla dessa förslag även om man bör utgå från att
lagstiftningens tillämpningsområde begränsas genom kommunala förköp.

dels utskottet under 3 bort hemställa:

3. beträffande vidgad kommunal förköpsrätt m. m.

att riksdagen med anledning av motionerna 1981/82:2506 yrkandena
1 b, 2 b och 2 c samt 2507 yrkande 2 b i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Uppföljning av vissa ombildningar

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att

dels den del av utskottets betänkande på s. 6 som börjar ”Det finns” och
slutar ”privat bostadsrätt” bort lyda:

I de fall där privata hyreshus överlåts till bostadsrättsföreningar utanför
HSB:s och Riksbyggens ram finns en risk att detta sker i syfte att uppnå
kortsiktiga ekonomiska vinster och att de långsiktiga bostadssociala och
ekonomiska intressena eftersätts. Denna risk i förening med hänsynen till
de boendes ställning vid ombildningar utan stöd av den folkrörelsekooperativa
erfarenheten motiverar att samhället skapar sig en bild av utvecklingen
för att, om det blir nödvändigt, vidta korrrigerande åtgärder. Utskottet
tillstyrker därför förslaget i motion 2506 (s) yrkande 2 a om en
särskild uppföljning av sådana överlåtelser under ett år.

dels utskottet under 4 bort hemställa:

4. beträffande uppföljning av vissa ombildningar att riksdagen med
bifall till motion 1981/82:2506 yrkande 2 a som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. Undantag för fastigheter med färre än fem lägenheter

Rolf Dahlberg, Knut Billing och Bertil Danielsson (alla m) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 5 som lyder ”Civilutskottet
ansluter sig till lagutskottets bedömning och avstyrker motionsförslaget.”
bort lyda:

CU 1981/82:41

Utskottet delar motionärernas mening att den föreslagna rätten till
fastighetsförvärv bör gälla även fastigheter med tre eller fyra lägenheter.
Som lagutskottet påpekat måste dock även bestämmelserna i bostadsrättslagen
om lägsta antal medlemmar i bostadsrättsförening ändras för att
förslaget i motion 2505 (m) yrkande 1 skall få praktisk betydelse. Enligt
civilutskottets mening bör riksdagen begära ett förslag till ändring i bostadsrättslagen
och till ändring i 2 § i den nu föreslagna förvärvslagen
enligt motionärernas intentioner.

dels utskottet under 5 bort hemställa:

5. beträffande undantag för vissa fastigheter att riksdagen

a. med avslag på motionerna 1981/82:2505 yrkande 1 i motsvarande
del och yrkande 2 samt 2507 yrkande 2 a antar det vid
propositionen fogade förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt såvitt avser 2 §,

b. med anledning av motion 1981/82:2505 yrkande 1 i vad det inte
behandlats under a som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört om ett nytt förslag till ändrad lydelse av nämnda
lagrum samt till ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

5. Undantag för hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att den del av utskottets betänkande på s. 5 som börjar ”Utskottet delar”
och slutar ”motionsyrkandet avstyrks” bort lyda:

En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga
bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indirekt
ägande. Det finns därmed inga motiv att tillgripa utförsäljningar inom
den allmännyttiga sektorn för att främja inflytandet. Med denna utgångspunkt
är förslaget i motion 2507 (vpk) yrkande 2 a tillgodosett utan någon
ändring i lagförslaget.

6. Krav på kvalificerad majoritet

Rolf Dahlberg (m), Kerstin Ekman (fp), Knut Billing (m), Bertil Danielsson
(m) och Erling Bager (fp) anser att

dels den del av utskottets betänkande på s. 6 som börjar ”Kravet på” och
slutar ”ovan förordats” bort lyda:

Utskottet vill stryka under den allmänna utgångspunkten bakom regeringsförslaget
att ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor
och att det är de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör
tillgodoses. Det är mot denna bakgrund svårt att försvara att vissa bostads -

CU 1981/82:41

rättsföreningar skulle särbehandlas när det gäller beslut att förvärva en
hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt. De rikskooperativa organisationerna
har även enligt regeringsförslaget en viktig roll när det gäller att
initiera ombildningar som är väl förankrade hos de boende. Föreningar
inom dessa organisationer bör dock inte ha en särställning genom att
undantas från kravet på att ombildningen skall stödjas av en kvalificerad
majoritet av hyresgästerna. Utskottet tillstyrker att riksdagen antar regeringsförslaget
till en ny 60 a § i bostadsrättslagen och avstyrker därmed
motionerna 2504 (c) och 2506 (s) yrkande 1 a.

dels utskottet under 6 bort hemställa:

6. beträffande krav på kvalificerad majoritet att riksdagen med
bifall till regeringens förslag och med avslag på motionerna
1981/82:2504 samt 2506 yrkande 1 a antar det vid propositionen
fogade förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1971:479) såvitt avser 60 a §,

7. Prisföreskrifter och hembudsklausuler m. m.

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att

dels den del av utskottets betänkande på s.7 som börjar ”Civilutskottet
har” och slutar ”avstyrker motionsyrkandena” bort lyda:

Som utvecklats i motion 2506 (s) bör bostadsrättsföreningar i sina stadgar
kunna föra in, utöver praktiskt verksamma prisföreskrifter, även s. k.
hembudsklausuler som skall ge föreningen, rikskooperativ organisation
eller kommun rätt att lösa bostadsrätten.

Utskottet vill betona att det förhållandet att det lokalt förekommer en
acceptabel prisutveckling av bostadsrätter inte kan utgöra skäl att avstå
från försök att hejda de avarter som förekommer i andra områden. En
första slutsats därav blir att riksdagen inte bör anta 11 a § i förslaget till lag
om ändring i bostadsrättslagen och därmed hindra stadgeändringar av typ
Värmdömodellen eller liknande som i praktiken kan innebära en hembudsskyldighet.
De folkrörelsekooperativa företagens försök att hindra en
osund prisutveckling bör i stället uppmuntras och följas upp genom överväganden
även inom regeringen och senare förslag till riksdagen.

dels den del av utskottets betänkande på s. 7 som börjar ”Frågorna om”
och slutar ”enligt motionsförslaget” bort lyda:

Problemet med överpriser på bostadsrätter bör övervägas i ett vidare
fördelningspolitiskt sammanhang på sätt som förordas i motion 2506 (s).
Yrkande 2 d i denna motion tillstyrks. Därmed tillgodoses även syftet med
motion 2507 (vpk) yrkande 2 b i motsvarande del.

CU 1981/82:41

dels utskottet under 7 bort hemställa:

7. beträffande prisföreskrifter och hembudsklausuler m. m. att riksdagen a.

med bifall till motion 1981/82:2506 yrkande 1 c inte antar det
vid propositionen fogade förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1971:479) såvitt avser 11 a § och motsvarande del av
ingressen,

b. med bifall till motion 1981/82:2506 yrkande 2d och med
anledning av motion 2507 yrkande 2 b i vad det inte behandlats
under 3 ovan som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

8. Ikraftträdande

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anser
att

dels den del av utskottets betänkande på s. 8 som lyder ”Civilutskottet
ansluter sig till lagutskottets överväganden.” bort lyda:

Civilutskottet ansluter sig till de överväganden i ämnet som förts fram
i avvikande mening (s) till lagutskottets yttrande och som utmynnar i att
den nya lagstiftningen, enligt förslag i motionerna 2506 (s) och 2507 (vpk)
skall träda i kraft först den 1 januari 1983.

dels utskottet under 8 bort hemställa:

8. beträffande ikraftträdande ari riksdagen med avslag på regeringens
förslag och med bifall till motionerna 1981 /82:2506 yrkande
1 d och 2507 yrkande 3 antar ikraftträdandebestämmelser till de
framlagda lagförslagen med följande lydelse:

Denna lag träder i kraft den I januari 1983.

Särskilt yttrande

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Magnus
Persson, Per Olof Håkansson och Margareta Palmqvist (alla s) anför

Grunderna för förslagen m. m.

Den socialdemokratiska partimotionen 2506 utgår från att en av de
grundläggande utgångspunkterna för bostadspolitiken är att slå vakt om
den allmännyttiga hyresrätten och den folkrörelsekooperativa bostadsrätten
inom ramen för HSB och Riksbyggen. Detta skall hävdas samtidigt

CU 1981/82:41

som man motverkar ombildning av privat hyresrätt till privat bostadsrätt
när det sker i spekulativt syfte och utifrån motiv som eljest används för att
motivera ett oacceptabelt system med ägarlägenheter.

En annan utgångspunkt är att det är boendet och inte ägandet som skall
utgöra grunden för ett vidgat boendeinflytande. Att brukaren av en bostad
skall kunna utöva ett reellt inflytande utan att direkt eller indirekt behöva
träda in som delägare i fastigheten är en från bostadssocial synpunkt
nödvändig förutsättning för en vidgad boendedemokrati.

Ändringar av upplåtelseformerna beträffande privatägda hyreshus bör
ske där det är motiverat utifrån bostadssociala bedömningar — bedömningar
som i första hand ankommer på kommunen. Det är mot denna
bakgrund naturligt att utnyttja en kommunal förköpsrätt som medel i
dessa strävanden. I de kommunala bedömningarna skall hänsyn tas till de
boendes bedömningar av sina intressen.

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillskapats för att tjäna ett viktigt
bostadssocialt syfte som inte kan frångås. Det finns därför inga skäl för att
omvandla dessa företag till bostadsrättsföreningar.

Intresset hos privata ägare till hyreshus att medverka till ett vidgat
boendeinflytande grundat på boendet och inte på ägandet har varit svalt.
Det bör bli en huvuduppgift att söka främja utvecklingen av ett sådant
inflytande.

CU 1981/82:41

Bilaga

Lagutskottets yttrande
1981/82:4 y

över proposition 1981/82:169 med förslag till åtgärder för att
främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m. jämte motioner

Till civilutskottet

Civilutskottet har beslutat bereda lagutskottet tillfälle att yttra sig över
proposition 1981/82:169 med förslag till åtgärder för att främja övergång
från hyresrätt till bostadsrätt m. m. jämte motioner.

1 propositionen föreslås att riksdagen skall anta ett i propositionen
framlagt förslag till lag om rätt till fastighetsförvärv vid ombildning till
bostadsrätt. Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening
och gjort en s. k intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir
enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja fastigheten, skyldig
att först erbjuda hyresgästerna att köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrättslagen som
syftar till att stärka hyresgästernas ställning och inflytande vid ombildning
till bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om fastighetsförvärvet
på en föreningsstämma för att en ombildning skall få ske. Det är alltså
i fortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång från
hyrsrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsförening
skall vid ombildning alltid finnas som underlag för hyresgästernas
beslut om ett fastighetsförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i
propositionen, bl. a. om rätt för hyresgästerna till medlemskap i bostadsrättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrättslagen
om att avtal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga.
Om köpeskillingen inte är korrekt angiven i avtalet är detta ogiltigt. Något
förslag om hembudsskyldighet till kommunen eller någon annan vid överlåtelse
av bostadsrätt läggs inte fram i propositionen. Huvudregeln skall
fortfarande vara att en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt.

Slutligen läggs i propositionen fram förslag som bl. a. rör finansieringsfrågorna.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1982.

Till grund för förslagen ligger betänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt
till bostadsrätt, som avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.

Med anledning av propositionen har väckts fyra motioner, nämligen
1981/82:2504 av Arne Fransson (c), 1981/82:2505 av Göte Jonsson m. fl.
(m), 1981/82:2506 av Olof Palme m. fl. (s) och 1981/82:2507 av Lars
Werner m. fl. (vpk).

CU 1981/82:41

Till lagutskottet har från regeringskansliet överlämnats ett remissyttrande
över kommittébetänkandet från Värmdö kommun, vilket inkommit så
sent att det inte kunnat beaktas under arbetet med propositionen.

Lagutskottet har beslutat att avge yttrande över den nya lagen om rätt till
fastighetsförvärv och ändringarna i bostadsrättslagen samt över motionerna
2505, 2506, såvitt avser yrkandena 1 b —d, 2 a och 2 b, samt 2507 såvitt
avser yrkande 2 b delvis och 3. Sedan beslutet fattats har till utskottet
inkommit en skrivelse från Sveriges fastighetsägareförbund, vilken ställts
till lag- och civilutskotten.

Lagutskottet får anföra följande.

Lagstiftningens tillämpningsområde

I propositionen föreslås att både de som hyr bostadslägenheter och de
som hyr lokaler skall få rätt att före andra förvärva hyresfastigheten.
Undantag görs dock för fastigheter med färre än fem lägenheter.

I motion 2505 (m) yrkas att endast hyresfastigheter med färre än tre
lägenheter skall undantas (yrkande 1). Vidare yrkas att den nya lagstiftningen
inte skall bli tillämplig på lokalhyresfastigheter, dvs. fastigheter i
vilka mindre än 15 % av den totala lägenhetsytan kan hänföras till bostäder
(yrkande 2). Motionärerna framhåller att det under vissa perioder byggts
många trefamiljshus och att det är önskvärt att lägenheter i sådana fastigheter
kan ombildas till bostadsrätt. Vad gäller lokalhyresgästerna anser
motionärerna att det inte föreligger några sådana bostadspolitiska och
bostadssociala skäl som motiverar att fastighetsägarens rätt att förfoga
över fastigheten inskränks genom en förköpsrätt. Vidare påpekas att det
inte är försvarligt att vissa rörelseidkare och lokalinnehavare skall kunna
samverka i bostadsrättsformen och därigenom få favörer på grund av de
förmånliga skatteregler som gäller för bostadsrättsföreningar.

Vad först angår motionärernas önskemål om att också hyresfastigheter
med tre eller fyra lägenheter skall omfattas av lagstiftningen vill lagutskottet
erinra om att det enligt 43 § bostadsrättslagen för registrering av en
bostadsrättsförening krävs att föreningen har minst fem medlemmar. Av
65 § följer vidare att en bostadsrättsförening kan tvingas träda i likvidation
om antaler medlemmar eller bostadsrättshavare gått ned under fem. Bestämmelserna
om lägsta antalet medlemmar har motiverats av bostadsrättsföreningarnas
kooperativa karaktär. Enligt lagutskottets mening torde
en utvidgning av tillämpningsområdet för den nu föreslagna lagstiftningen
i enlighet med motionärernas önskemål inte få någon praktisk betydelse
om inte samtidigt också kravet på minimiantalet medlemmar i en bostadsrättsförening
sänks. En sådan ändring i bostadsrättslagen är lagutskottet
inte berett att förorda. Lagutskottet föreslår därför att motion 2505 yrkande
1 avslås.

Vad härefter gäller lokalhyresfastigheter vill lagutskottet framhålla att

CU 1981/82:41

hyrorna för lokaler särskilt i storstadsområdena stigit kraftigt under senare
år vilket medfört allvarliga ekonomiska problem för många näringsidkare.
Om lokalhyresgäster får möjlighet att gå samman i en bostadsrättsförening
och förvärva fastigheten kan enligt lagutskottets mening detta bidra till en
lösning av problemen. Utskottet anser således att det finns starka skäl för
att också hyreshus som huvudsakligen innehåller lokaler bör omfattas av
lagstiftningen. Med anledning av motionärernas påstående om de skattemässiga
fördelarna, som kan uppkomma för rörelseidkare och lokalinnehavare,
vill utskottet tillägga att de gynnsammare skatteregler som gäller
för bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare endast avser fall då
minst 60 % av taxeringsvärdet på föreningens fastighet belöper på bostadslägenheter
som upplåtits till medlemmarna. För bostadsrättsfastigheter
som huvudsakligen består av lokaler gäller samma regler som för andra
fastigheter.

Med hänvisning till det anförda förordar lagutskottet att civilutskottet
avstyrker bifall även till yrkande 2 i motion 2505.

Hembudsskyldigheten

Som ovan berörts innebär förslagen i propositionen att hyresgäster som
är intresserade av att förvärva fastigheten för ombildning till bostadsrätt
får rätt att genom en bostadsrättsförening göra en s. k. intresseanmälan till
inskrivningsmyndigheten. Har en intresseanmälan skett får fastighetsägaren
inte överlåta fastigheten genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen
erbjudits att förvärva fastigheten (hembud). För att en intresseanmälan
skall få ske och ett hembud antas krävs att minst två tredjedelar av
hyresgästerna är ense om saken.

1 motion 2506 (s) kritiseras den förslagna ordningen. Bl. a. framhålls att
den är administrativt komplicerad och utgör ett hinder för de bostadspolitiska
strävandena. Motionärerna anser att systemet med intresseanmälan
och hembud bör ersättas med en utvidgning av den kommunala förköpsrätten.
Om de boende i en fastighet som berörs av förköpsrätten anmäler
sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten skall
enligt motionärerna kommunen, om den finner det bostadssocialt motiverat,
medverka till detta. Genom denna möjlighet till förköp kommer tiden
för fastighetsförvärv att väsentligt kunna förkortas. Hyresgästerna får
samtidigt bättre tid och möjlighet att diskutera ombildningen och eventuella
förändringar i fastigheten med den expertis som de folkrörelsekooperativa
organisationerna förfogar över. Motionärerna anser att de boende
också får större ekonomisk trygghet i samband med ombildningen, genom
att kommunerna noggrant kan granska fastigheten från såväl teknisk som
ekonomisk synpunkt.

För att ytterligare stärka de boendes framtida ställning gentemot privata
fastighetsägare vid ombildning av privatägd hyresfastighet till privat bo -

CU 1981/82:41

stadsrättsfastighet föreslår motionärerna att dessa ombildningar under ett
års tid efter lagens ikraftträdande följs upp av bostadsstyrelsen. Därvid bör
belysas såväl de ekonomiska förutsättningarna vid ombildningen som
fastighetens kondition inte minst vad beträffar eftersatt underhåll. Även
andrahandsförsäljningar av de nybildade bostadsrätterna bör ingå i uppföljningen.
Med utgångspunkt i de på så sätt vunna erfarenheterna bör
regeringen till riksdagen återkomma med förslag om eventuella justeringar
i lagstiftningen i syfte att trygga de boendes rätt vid övergång till privat
bostadsrätt.

Motionärerna yrkar att den generella hembudsskyldigheten ersätts med
en utvidgad kommunal förköpsrätt (yrkande 1 b). Vidare yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförs om
dels kommunal medverkan till vissa folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningar
m. fl. (yrkande 2 b), dels en uppföljning av vissa ombildningar
och därav föranledda förslag (yrkande 2 a).

Som framhålls av föredragande statsrådet skulle en utvidgning av den
kommunala förköpsrätten i stället för den i propositionen valda lösningen
kunna ha flera fördelar från praktisk synpunkt. Ett genomförande av
motionärernas förslag skulle emellertid medföra att en ombildning till
bostadsrätt blir beroende av politiska beslut. I likhet med föredragande
statsrådet anser lagutskottet att detta inte är önskvärt. Även av andra skäl
är en hembudsskyldighet att föredra framför en kommunal förköpsrätt.
Lagutskottet vill bl. a. framhålla att den i propositionen föreslagna ordningen
med intresseanmälan och hembud rent allmänt sett är ägnad att i
högre grad än motionärernas förslag stimulera hyresgäster till att ta initiativ
och engagera sig i en ombildning och därigenom medföra en ökad
övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Om hyresgästerna genom en bostadsrättsförening
får möjlighet att före andra förvärva fastigheten uppnås
också den positiva effekten att fastighetsägarna i större utsträckning än vid
en kommunal förköpsrätt får intresse av att ta upp förhandlingar med
hyresgästerna om en försäljning. Som framhålls i propositionen torde det
inte komma att bli särskilt vanligt att reglerna i den nya lagstiftningen
behöver tillämpas fullt ut. I stället kan man räkna med att frivilliga uppgörelser
blir det vanliga.

Med hänvisning till det anförda föreslår lagutskottet att civilutskottet
avstyrker bifall till yrkandena 1 b och 2 b i motion 2056.

Vad angår motionärernas önskemål om en uppföljning av vissa ombildningar
anser lagutskottet att det med hänsyn till lagstiftningens betydelse
kan förutsättas att regeringen följer tillämpningen och tar de initiativ som
kan bli erforderliga om de boendes intressen visar sig inte bli tillgodosedda.
Också yrkande 2 a i motionen bör därför avstyrkas.

Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Enligt bostadsrättslagen får en förening f. n. i sina stadgar ta in föreskrif -

CU 1981/82:41

ter om att ersättningen vid en överlåtelse av bostadsrätten skall beräknas
efter vissa särskilt angivna grunder. Om prisföreskriften inte följs kan
styrelsen vägra den nya bostadsrättshavaren medlemskap i föreningen. I
stadgarna kan vidare föreskrivas särskilda villkor för medlemskap i föreningen,
exempelvis att vederbörande tillhör viss sammanslutning.

Under senare år har de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna på
olika sätt försökt att komma till rätta med det problem som de höga
överlåtelsepriserna på bostadsrätter utgör. Ett känt exempel härpå är den
s. k. Värmdömodellen som bl. a. innebär att ett villkor för medlemskap
enligt stadgarna är att bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna i
Värmdömodellen innehåller också prisföreskrifter.

Bostadsrättskommittén föreslog i sitt betänkande att en bostadsrättsförening
i sina stadgar förutom prisföreskrifter också skulle kunna införa en
s. k. hembudsklausul. Efter hembud till bostadsrättsföreningen före en
överlåtelse skulle föreningen, rikskooperativa organisationer, allmännyttiga
bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden
skulle enligt betänkandet i vissa fall efter kommunens
yttrande som villkor för bostadslån kunna kräva att prisföreskrifter och
hembudsklausul tas in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år.

I propositionen tar föredragande statsrådet avstånd från förslagen. Enligt
propositionen bör huvudregeln alltjämt vara att en bostadsrätt kan
överlåtas fritt. En bestämmelse föreslås bli införd i bostadsrättslagen som
medför att sådana villkor som i praktiken innebär en hembudsskyldighet
för bostadsrättsinnehavaren förhindras.

I motion 2506 (s) framhålls att de höga priser som tas vid överlåtelser av
bostadsrätter särskilt i större tätorter utgör ett allvarligt problem som måste
lösas. Motionärerna anser att bostadsrättskommitténs förslag om hembudsskyldighet
vid överlåtelse av bostadsrätt bör prövas. Motionärerna
yrkar att en bostadsrättsförening skall ges möjlighet att i sina stadgar ta in
föreskrifter om hembud (yrkande 1 c).

I motion 2507 (vpk) yrkas (yrkande 2 b delvis) att regeringen skall
förelägga riksdagen förslag om en effektiv priskontroll och hembudsskyldighet
vid överlåtelse av bostadsrätt.

I likhet med motionärerna anser lagutskottet att prisutvecklingen när
det gäller bostadsrätter i vissa tätorter är oroande och att det är angeläget
att problemen med höga överlåtelsevärden blir lösta. Som närmare redovisas
i propositionen (s. 57—61) finns det emellertid flera olägenheter och
nackdelar med en sådan lösning som föreslagits av bostadsrättskommittén
och motionärerna. Lagutskottet vill särskilt understryka att bostadsrätten
som upplåtelseform i avsevärd mån påverkas negativt om en bostadsrättsförening
får möjlighet att införa klausuler om hembudsskyldighet eller
därmed jämförbara föreskrifter. Enligt gällande regler kan bostadsrättsföreningen
pröva frågan om medlemskap men har i princip inga befogenheter
när det gäller själva överlåtelsen av bostadsrätten. Rätten till fri

CU 1981/82:41

överlåtelse hänger samman med att bostadsrättshavaren inte kan gå ur
föreningen och begära ersättning för bostadsrätten hos denna. Endast
genom en överlåtelse av bostadsrätten till någon annan än föreningen kan
bostadsrättshavaren därför få ersättning för vad han eller hon en gång
betalat för bostadsrätten. Som föredragande statsrådet framhåller skulle
införandet av en hembudsskyldighet för bostadsrättshavaren utgöra en
betydande inskränkning i den fria överlåtelserätten varpå hela
bostadsrättsinstitutet vilar. Enligt lagutskottets mening måste starka skäl
finnas för varje inskränkning i denna rätt. Sådana skäl kan inte anses
föreligga.

Lagutskottet kan således inte ställa sig bakom motionärernas förslag. De
problem med höga överlåtelsevärden på bostadsrätter som kan finnas får
därför lösas på annat sätt. Som lagutskottet framhållit då frågan om
överpriser på fastighetsmarknaden tidigare behandlats kan exempelvis en
skärpning av realisationsvinstbeskattningen leda till att överlåtelsevärdena
begränsas. Förslag om en sådan skärpning av skattereglerna vid överlåtelse
av bostadsrätter har nyligen framlagts av kapitalvinstkommittén i
delbetänkandet (Ds B 1982:6) Reavinst på bostadsrätter. Utskottet vill
också peka på att frågan om övervärden på bostadsrätter enligt inhämtade
upplysningar tagits upp av fritidsboendekommittén som beräknar slutföra
sitt uppdrag i år.

På grund av det anförda anser lagutskottet att förslaget i propositionen
bör genomföras och att motionerna 2506 och 2507 i motsvarande delar bör

avslås.

Ikraftträdande m. m.

I motionerna 2506 (s) och 2507 (vpk) yrkas att den nya lagstiftningen
skall träda i kraft den 1 januari 1983 i stället för som föreslås i propositionen
den 1 juli 1982 (yrkande 1 d i motion 2506 och yrkande 3 i motion
2507). Som skäl för yrkandet anförs i motion 2506 bl. a. att lagstiftningen
ställer krav på nya rutiner särskilt hos kommunerna, att författningstexten
bör föreligga i god tid före ikraftträdandet och att det krävs informationsinsatser.

Som lagutskottet framhållit i andra sammanhang måste tidpunkten när
en lagstiftning skall träda i kraft bestämmas efter en avvägning mellan å
ena sidan intresset av att en angelägen reform genomförs så snart som
möjligt och å andra sidan hänsynen till att vederbörande myndigheter får
tillräcklig tid på sig att förbereda och informera om reformen.

Enligt utskottets mening torde den nu aktuella reformen i initialskedet
endast beröra inskrivningsmyndigheterna. Något nämnvärt förberedelsearbete
vid dessa myndigheter torde inte krävas. Arbetet vid andra myndigheter
samt i kommuner och organisationer torde först efter en övergångsperiod
komma att påverkas. Vid dessa kan således förberedelseåtgärderna

CU 1981/82:41

vidtas efter ikraftträdandet. Inte heller när det gäller informationen om de
nya reglerna torde det vara nödvändigt att arbetet avslutas före ikraftträdandetidpunkten.
I sammanhanget vill utskottet emellertid stryka under
vikten av att den erforderliga informationen till allmänheten snarast möjligt
kommer till stånd.

Med hänsyn till det anförda och till de nya reglernas betydelse har
lagutskottet inte några erinringar mot den i propositionen föreslagna
ikraftträdandetidpunkten. Utskottet föreslår därför att motionerna 2506
och 2507 i denna del avslås.

Utöver det anförda föranleder propositionen inte några uttalanden från
lagutskottets sida.

Stockholm den 6 maj 1982

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Bernt Ekinge (fp), Ivan Svanström
(c), Stig Olsson (s), Arne Andersson i Gamleby (s), Martin Olsson (c),
Ingemar Konradsson (s), Olle Aulin (m), Owe Andréasson (s), Marianne
Karlsson (c), Bengt Silfverstrand (s) *, Margot Håkansson (fp), Margareta
Gard (m), Stina Andersson (c) * och Ingrid Segerström (s).

Avvikande mening

Lennart Andersson, Stig Olsson, Arne Andersson i Gamleby, Ingemar
Konradsson, Owe Andréasson, Bengt Silfverstrand och Ingrid Segerström
(samtliga s) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 19 som börjar med ”Sorn
framhålls” och slutar med ”därför avstyrkas” bort ha följande lydelse:

I likhet med motionärerna anser lagutskottet att en utvidgning av den
kommunala förköpsrätten är lämpligare än införandet av ett system med
hembud till en bostadsrättsförening. Skälen för en kommunal förköpsrätt
har redovisats i motionen, vartill lagutskottet hänvisar. Utskottet vill särskilt
framhålla att kommunal medverkan vid en ombildning gerde boende
en större trygghet och är ägnad att förebygga att hyresgästerna drabbas av
förluster på grund av fastighetens skick och andra omständigheter. Det
finns också anledning att erinra om att enligt lagrådet vissa vanskligheter
från juridisk teknisk synpunkt är förbundna med den föreslagna reformen.

Med hänvisning till det anförda förordar lagutskottet att reglerna om
hembud och därmed sammanhängande bestämmelser ersätts med en utvidgad
kommunal förköpsrätt i enlighet med motionärernas önskemål.

* Ej närvarande vid yttrandets justering.

CU 1981/82:41

Med hänsyn till att ikraftträdandetidpunkten förden nya lagstiftningen —
som utskottet senare kommer att förorda — bör senareläggas anser utskottet
att regeringen bör utarbeta förslag till de erforderliga ändringarna i
förköpslagen och utan dröjsmål framlägga dem för riksdagen så att förslagen
kan behandlas före årsskiftet 1982-1983.

Som motionärerna framhåller bör — om de boende i en fastighet som
berörs av förköpsrätten anmäler sitt intresse att i folkrörelsekooperativ
form ta över fastigheten — kommunen medverka till ett sådant övertagande.

Vad som sålunda anförts med anledning av motion 2506 yrkandena 1 b
och 2 b bör ges regeringen till känna.

1 likhet med motionärerna anser lagutskottet att en uppföljning bör ske
av vissa ombildningar. Uppföljningen skall syfta till att belysa såväl de
boendes ställning i förhållande till privata fastighetsägare som de ekonomiska
förutsättningarna vid ombildningarna och andra omständigheter,
bl. a. fastigheternas skick. Även andrahandsförsäljningar av de nybildade
bostadsrätterna bör omfattas av uppföljningen. I den mån uppföljningen
resulterar i att de boendes ställning behöver förbättras bör regeringen
framlägga förslag till erforderliga ändringar av lagstiftningen. Det anförda
bör riksdagen med bifall till motion 2506 yrkande 2 a som sin mening ge
regeringen till känna.

dels att den del av utskottets yttrande som börjar på s.20med”I likhet”
och slutar på s. 21 med ”bör avslås” bort ha följande lydelse:

I likhet med motionärerna anser lagutskottet att prisutvecklingen när
det gäller bostadsrätter i vissa tätorter är oroande och att det är angeläget
att problemen med höga överlåtelsevärden blir lösta. Enligt utskottets
mening torde det i och för sig krävas mera vittgående åtgärder än som
föreslagits av bostadsrättskommittén om problemen skall kunna lösas.
Under nu rådande förhållanden får emellertid de initiativ som tagits av de
rikskooperativa organisationerna i syfte att dämpa prisutvecklingen anses
lovvärda. Enligt lagutskottets mening bör i avvaktan på en övergripande
utredning om åtgärder mot övervärden på bostadsrätter m. m. de av bostadsrättskommittén
föreslagna åtgärderna prövas. I samband härmed bör
också olika former av återköpsgaranti kunna aktualiseras. Utskottet förordar
således att en ändring av bostadsrättslagen sker i enlighet med vad
kommittén föreslagit och att förslaget i propositionen i motsvarande del
avslås. Genomförs utskottets förslag tillgodoses motion 2506 yrkande 1 c
helt och motion 2507 yrkande 2 b delvis i väsentlig mån.

dels ock att den del av utskottets yttrande som börjar på s.21 med ”Enligt
utskottets” och slutar på s.22 med ”del avslås” bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening kommer den nya lagstiftningen att kräva ett
inte obetydligt förberedelsearbete hos vissa myndigheter samt i kommunerna.
Utskottet vill vidare peka på betydelsen av att en bred information

CU 1981/82:41

om de nya reglerna ges de boende i samband med ikraftträdandet. Redan
av dessa skäl anser lagutskottet i likhet med motionärerna att ikraftträdandetidpunkten
måste senareläggas. Härtill kommer att lagstiftningsärendet
inte torde kunna behandlas i kammaren förrän i början av juni och att
författningarna inte torde kunna ges ut i Svensk författningssamling förrän
i slutet av juni 1982. En så kort tidsrymd mellan utgivandet av författningarna
och ikraftträdandetidpunkten är inte godtagbar. Utskottet föreslår
därför att den nya lagstiftningen skall träda i kraft först den 1 januari 1983.
Motionerna 2506 och 2507 i denna del bör således tillstyrkas av civilutskottet.

LiberTryck Stockholm 1982