CU 1980/81:4

Civilutskottets betänkande
1980/81:4

om övergångsreglerna vid produktionskostnadsbelåning
Inledning

Inom utskottet har fråga väckts om lämpligheten av nu gällande
övergångsbestämmelser till reglerna om produktionskostnadsbelåning, dvs.
beräkning av låneunderlag och pantvärde för bostadslån till hyres- och
bostadsrättshus med utgångspunkt i produktionskostnaden och inte i
schablonberäknade belopp.

Gällande ordning

Statsmakterna beslöt vid föregående riksmöte (prop. 1979/80:100 bilaga 16
s. 55-56, CU 1979/80:22 s. 39-40, 71-73) att införa s. k. produktionskostnadsbelåning.
Beslutet innebar i enlighet med regeringens förslag att de
anbudsbaserade kostnaderna läggs till grund för beräkning av låneunderlag
och pantvärde för bostadslån vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus.
En förutsättning är dock att dessa kostnader inte väsentligen överstiger ett på
sedvanligt sätt framräknat pantvärde. Om så är fallet skall som tidigare
bostadslån inte beviljas.

Enligt propositionen skulle de nya reglerna träda i kraft den 1 juli 1980 och
gälla låneärenden där huset uppförs enligt ett entreprenadavtal som grundas
på ett anbud som antagits efter år 1979. Utskottet ansåg emellertid att det, i
syfte att stimulera igångsättningen, borde öppnas vissa övergångsmöjligheter
för att hindra att nybyggnad uppskjuts för att kunna placera dyrare
lägenheter - belånade enligt tidigare regler - och anförde att liknande
förhållanden kan förekomma vid etappbyggande. Utskottet förordade
därför att produktionskostnadsanpassad belåning i sådana fall skulle kunna
tillämpas på hus som byggts efter anbud som antagits även före år 1980 men
där inflyttning inte skett. Riksdagen gav som sin mening regeringen till känna
vad utskottet anfört.

Till behandlingen i riksdagen av regeringsförslaget knöts ett motionsförslag
(s) om att de nya belåningsmöjligheterna skulle gälla även vid
upphandling genom förhandling och vid byggande i egen regi - allt förutsatt
att dessa produktionsformer kunnat godtas enligt det s. k. konkurrensvillkoret
i 11-14 §§ bostadsfinansieringsförordningen (se nedan). Utskottets
majoritet fann ståndpunkten bestickande men hänvisade till att detta inte
främjade det grundläggande syftet med de nya reglerna, nämligen att
stimulera en fortsatt övergång till upphandling i konkurrens. Den avstyrkte
därför motionen. Reservanter (s) förordade som motionärerna att möjlighet

1 Riksdagen 1980/81. 19 sami. Nr 4

CU 1980/81:4

2

borde öppnas för produktionskostnadsbelåning även vid de förhandlingsentreprenader
och egenregibyggen som kan godtas enligt ett i sak oförändrat
konkurrensvillkor. Det blev, enligt reservanterna, därmed inte fråga om att
främja dessa senare produktionsformer - syftet var att i avvaktan på ett
ytterligare bedömningsunderlag tillämpa dåvarande villkor. Riksdagen
följde utskottet.

Bostadsstyrelsen föreskrev den 20 maj 1980 (BOFS 1980:15) med
anledning av riksdagens beslut att bestämmelserna om produktionskostnadsbelåning
skall gälla beträffande projekt (låneärende) där inflyttning sker
efter den 20 maj 1980- oavsett när anbud antagits och när preliminärt beslut
meddelats. Med inflyttning avsågs i detta sammanhang faktisk sådan i minst
75 % av antalet lägenheter i projektet.

Regeringen utfärdade den 29 maj 1980 (SFS 1980:329) ändringar i
bostadsfinansieringsförordningen (BFF), bl. a. 15 § med dess regler om
kostnadsprövning som förutsättning för lån. Vidare utfärdade regeringen
samma dag ändringar (SFS 1980:330) i förordningen om beräkning av
låneunderlag och pantvärde (BLP), bl. a. genom att där införa en ny 11 b §
som avser beräkning av låneunderlaget. De här nämnda ändringarna trädde i
kraft den 1 juli 1980. Enligt övergångsbestämmelser skulle bestämmelserna i
11 b § BLP tillämpas även i ärende i vilket preliminärt beslut om lån har
meddelats före den 1 juli 1980, om byggnadsarbetena har upphandlats genom
anbud som har antagits efter den 31 december 1979. Om det finns särskilda
skäl får bostadsstyrelsen föreskriva att 11 b § skall tillämpas även om
anbudet har antagits tidigare. Därefter har bostadsstyrelsen den 26 juni 1980
(BOFS 1980:34) ändrat sina tidigare föreskrifter till 15 § BFF i vad gäller
jämförelse mellan kostnad och pantvärde.

Bostadsstyrelsen har den 29 oktober 1980 yttrat sig till bostadsdepartementet
över en framställning från Stockholms kommun om ändring av
reglerna för produktionskostnadsbelåning. Kommunen föreslår att projekt
som upphandlats före år 1980 men där inflyttning sker efter den 20 maj 1980
skall kunna få produktionskostnadsbelåning oberoende av upphandlingsform.
Som förutsättning bör endast gälla att preliminärt beslut om bostadslån
meddelats. Bostadsstyrelsen har den 29 oktober 1980 beslutat avstyrka
framställningen. Styrelsen noterar bl. a. att produktionskostnadsbelåning
ger lägre kapitalkostnader och att nu gällande regler kan leda till vissa
komplikationer med hänsyn till systemet med bruksvärdeshyror. Häremot
har vägts vissa negativa konsekvenser av att i vissa övergångsfall vidga dessa
lånemöjligheter. Styrelsen anför i denna del:

Det är enligt styrelsens mening principiellt inte lyckligt att retroaktivt
ändra på bl. a. övergångsbestämmelser. Det är t. ex. inte uteslutet att
enstaka ärenden i landet med inflyttning (till 75 %) efter den 20 maj 1980
redan blivit föremål för utbetalning. Av fundamentära rättviseskäl måste, vid
en ändring, dessa behandlas lika som övriga ärenden, En ökning av
låneunderlaget i sådana fall måste, för att slippa upprivning av besluten i

CU 1980/81:4

3

deras helhet, läggas på en ökning av statslånedelen. Vissa möjligheter härtill
finns i och för sig enligt gällande fördjupningsregler. En administrativ
belastning uppkommer dock.

En kanske mera avgörande invändning är av psykologisk natur. Om vissa
ärenden som inte upphandlats på föreskrivet sätt får möjlighet till
produktionskostnadsbelåning är det risk för en ”tillvänjning” inom branschen
och sannolikt ett tryck på en fortsatt motsvarande tillämpning.

Från bostadsdepartementet har inhämtats att en utvidgning av möjligheterna
till produktionskostnadsbelåning att gälla även förhandlingsentreprenader
och byggen i egen regi - räknat på preliminära beslut under år 1979 -skulle ytterligare belasta det prioriterade låneutrymmet med ca 72 milj. kr.,
varav 20 milj. kr. i bostadslån och 52 milj. kr. i ökade bottenlån. Till detta
kommer räntebidrag på dessa belopp med en kostnad som första året med nu
gällande regler uppgår till drygt 6 milj. kr.

Här noteras också att bostadsstyrelsen i anslagsframställningen för
budgetåret 1981/82 föreslagit att räntebidrag i ärenden med produktionskostnadsbelåning
räknas på det högre bidragsunderlaget även för tiden
mellan färdigställandet och utbetalning av bostadslånet.

Det s. k. konkurrensvillkoret innebär i huvudsak följande. 111 § BFF ges
den huvudregeln att lån för nybyggnad av annat hus än småhus som skall
bebos av lånesökanden utgår ”endast om byggnadsarbetena upphandlats
genom infordrande av anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare”.
113 § ges ett undantag från huvudregeln: Även om upphandlingen inte
skett efter anbud kan lån ändå beviljas om upphandlingen kan antas vara
minst lika fördelaktig och även i övrigt lämplig - ett undantag avsett att under
vissa förutsättningar, bl. a. förmedlingsorganets ställningstagande, öppna
möjlighet till förhandlingsentreprenad m. m. I 14 § anges att reglerna i
11-13 §§ inte gäller egenregibygge. I sådana fall kan lån utgå endast om
kostnaden för bygget bedöms inte överstiga kostnadsnivån vid upphandling i
anbudskonkurrens och om egenregibygge med hänsyn till omständigheterna
i det särskilda fallet kan anses vara en lämplig produktionsform. Även här
sker en koppling till det kommunala yttrandet. Statsmakternas beslut i dessa
delar har inte ändrats sedan tillkomsten av reglerna år 1974.

Bostadsstyrelsen har den 26 juni 1980 (BOFS 1980:32) utfärdat ändrade
föreskrifter till 11 § BFF. Bl. a. föreskrivs där - efter ett konstaterande att
produktionskostnadsbelåning inte kan förekomma vid förhandlingsentreprenad
och egenregibygge - följande:

Om inte något anbud kan antas trots anbudsgivning i konkurrens men
bygget ändå kommer till stånd, kan konkurrensvillkoret enligt 11 § ändå
anses uppfyllt i vissa fall. En förutsättning härför är att det bästa av de
avgivna anbuden ligger till grund för produktionen.

Örn egenregibygge föregåtts av anbudstävling (kommunal markanvisningstävling)
kan konkurrensvillkoret enligt 11 § anses uppfyllt.

CU 1980/81:4

4

Genom de citerade reglerna definieras vissa produktionsformer som
anbudsupphandling. Därmed har möjlighet öppnats till produktionskostnadsbelåning
också i dessa fall. Föreskrifterna har trätt i kraft två veckor
efter tryckdagen den 14 augusti 1980.

Bostadsstyrelsen kommer att i början av år 1981 presentera en utvärdering
av konkurrensvillkorets effekter.

Utskottet

En av förutsättningarna för att bostadslån skall beviljas är sedan år 1975 att
det s. k. konkurrensvillkoret anses uppfyllt. Syftet var att främja konkurrensen
om bygguppdragen för att därigenom söka hejda ökningen av
byggnadskostnaderna. Huvudregeln är att byggandet skall ha upphandlats i
anbudskonkurrens. Också förhandlingsentreprenader och energibyggande
kan godtas om - i princip - de leder till motsvarande resultat.

En möjlighet att inom vissa gränser beräkna låneunderlag och pantvärde
för bostadslån utifrån de verkliga och inte de schablonberäknade kostnaderna
öppnades fr. o. m. den 1 juli 1980 när det gällde nybyggnad av hyres- och
bostadsrättshus. Syftet var att minska svårigheterna att finansiera de
överkostnader som måste godtas och att ytterligare främja den konkurrens
på byggmarknaden som avsetts dämpa byggprisutvecklingen. Enligt huvudregeln
begränsades denna lånemöjlighet - med hänsyn till syftet - till att gälla
hus som uppfördes enligt anbud som antagits efter år 1979 - efter
presentationen av de nya lånemöjligheterna.

De hus som byggdes efter anbud men där anbudet antagits före år 1980
skulle enligt huvudregeln få en relativt sett högre kapitalkostnad. Det ansågs
dock finnas en risk för att de bostadssökande kunde avvakta en möjlighet att
få produktionskostnadsbelånade bostäder med lägre kapitalkostnader - och
därmed bl. a. lägre insatser och avgifter resp. hyror i vissa fall - och att
byggherrarna därför vid sådana upplåtelsesvårigheter skulle skjuta upp nya
projekt för att först placera äldre och relativt sett dyrare lägenheter. För att
motverka detta beslöt riksdagen ge ytterligare möjligheter till produktionskostnadsbelåning
genom övergångsregler som öppnade motsvarande beräkningsgrunder
också för hus som byggts efter anbud som antagits före år 1980
men där det visat sig svårt att upplåta lägenheterna.

Det har nu satts i fråga om det är lämpligt att begränsa dessa
övergångsregler till anbudsfallen. De byggherrar som fattade beslut om
förhandlingsentreprenad eller egenregibygge före år 1980 hade inte möjlighet
att utnyttja de lägre kapitalkostnader som en, kanske också något dyrare,
anbudsupphandling skulle ha medfört. För hyreshusens del kan det också
uppkomma situationer där bruksvärdeshyran - bestämd efter jämförelse
med likvärdiga men anbudsupphandlade projekt - ger en oförutsedd sämre
finansieringssituation. Det har uppgetts att vissa byggherrar konkret
överväger att med hänsyn därtill avbryta pågående produktion.

CU 1980/81:4

5

Utskottet har mot denna bakgrund ansett att det finns starka skäl att vidga
övergångsreglerna till att gälla även de hus som byggts efter förhandlingsentreprenad
eller i egen regi när byggherren före år 1980 vidtagit sådana
åtgärder för projektets genomförande att det inte skäligen kunnat begäras att
han skulle övergå till anbudsupphandling. Utskottet har ansett att några
principiella skäl inte talar mot detta. Mot en sådan åtgärd får dock vägas de
ökade kostnader som i så fall kan belasta statsbudgeten liksom vissa
administrativa komplikationer. En avvägning leder enligt utskottets mening
till att övergångsbestämmelserna bör vidgas att gälla även ovannämnda hus
som inte byggts efter anbudsupphandling. Utskottet har i detta sammanhang
inte funnit anledning att ta upp frågan om huvudregelns innehåll och dess
sakliga relation till det ursprungliga konkurrensvillkoret.

Enligt utskottets mening bör den närmare omfattningen och utformningen
av en sålunda vidgad övergångsregel ankomma på regeringen, eller efter dess
uppdrag, bostadsstyrelsen.

Utskottet hemställer

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört om vidgade övergångsvisa möjligheter till
produktionskostnadsbelåning.

Stockholm den 13 november 1980

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Rolf Dahlberg (m),
Oskar Lindkvist (s), Karin Ahrland (fp), Lars Henrikson (s), Thure Jadestig
(s), Sven Eric Åkerfeldt (c), Bertil Danielsson (m), Kerstin Andersson i
Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Bertil Dahlén (fp), Jan Eric Virgin (m),
Margareta Palmqvist (s) och Ingrid Andersson (s).

.

GOTAB 65872