Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79:55 Regeringens proposition

1978/79:55

om förlängd köpeskillingskontroll m. m. vid överlåtelse av vissa stat­ligt belånade småhus

beslutad den 10 november 1978.

Regeringen föreslår riksdagen atl aniaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

Pä regeringens vägnar OLA ULLSTEN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föresläs att den köpeskillingskontroll som sker vid över­låtelse av vissa statligt belånade småhus skall vidgas till atl omfatta överlå­telser som sker under en lid av tre år frän utbetalningen av del statliga lä­net. Kontrollen skall dessulom vidgas till alt omfatta alla statligt belånade småhus som skall bebos av låntagaren, dvs, även s. k. styckebyggda små­hus.

De nya reglerna skall träda i kraft den I juli 1979 och omfatta även såda­na hus beträffande vilka slutligt beslul om bostadslån meddelas efter denna tidpunkt.

I    Rik.sdagen 1978179. 1 saml. Nr 55

 

Prop. 1978/79: 55

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET                     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1978-11-10

Närvarande: statsminislern Ullsten, ordförande, och statsråden Mundebo, Wikström, Friggebo, Wirtén, Huss, Rodhe, Wahlberg, Hansson, Enlund. Lindahl, Winther, De Geer, Blix, Cars, Gabriel Romanus, Bondestam

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition om förlängd köpeskillingskontroll m. m. vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus.

Inledning

Inom ramen för bosladsfinansieringssyslemet har staten vidtagit en rad åtgärder som syftar till att hälla bostadskostnaderna nere såväl för inneha­vare av hyres- och bostadsrältslägenheter som för ägare av småhus. Vä­sentliga inslag i detta syslem är räntebidragen, som skall hålla kapitalkost­naderna nere, och produktionskostnadsprövningen, som skall ha en däm­pande effekt på produkiionskostnadsutvecklingen och skydda de blivande småhusägarna mot oskälig prissättning. Mänga kommuner medverkar ock­så till atl hålla nere kosinaderna för nyproducerade hus, exempelvis ge­nom alt tillhandahålla mark för bostadsbyggande lill låga priser.

Dessa åtgärder har medfört att den som har fått förmånen att uppföra el­ler förvärva ell statligt belånat småhus ofta kan sälja detta vidare lill ett pris som väsentligt överstiger vad han har betalat för huset. Att utbudet av småhus har varit begränsat i förhållande till efterfrågan har också bidragit Ull delta.

Vid 1976/77 års riksmöte konstaterade riksdagen (CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187) att spekulativa inslag i småhusbyggandet har uppträtt och tilldragit sig uppmärksamhet på lokala bostadsmarknader. I anslutning till detta har uppkommit skilda frågorom kommunemas befogenheter och oli­ka rättsliga problem. Enligt riksdagens mening borde dessa frågor belysas i en fortsatt och förutsättningslös översyn. Syftet borde vara att kartlägga frågorna och redovisa det eventuella behov av åtgärder från statsmakter­nas sida som därvid kunde framkomma. Med anledning härav gav rege­ringen bostadsstyrelsen i uppdrag alt, efter samräd med Svenska kommun-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    3

förbundet, dels kartlägga de medel som konmiunerna använder eller skulle kunna använda för att motverka spekulation i smähusbyggandct. dels in­komma med förslag till åtgärder som denna karlläggning kunde föranleda.

Fram i.o.m. år 1967 fanns bestämmelser i bostadsläncktmgörelsen (1962:537) enligt vilka statliga län för bostadsbyggande fick övertas vid försäljning av fastigheten endasl om köpeskillingen hade godkänts av läne­myndigheten. Syftet med köpeskillingsprövningen var främst alt säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig det kapilaliserade värdel av de direkia subvenlioner i form av räniebidrag och underränla pä slalslänel som dä förekom. När de direkia subvenlionerna avvecklades genom alt paritelslä-nesystemet infördes är 1968 avskaffades den allmänna köpeskillingskon-irollen. Inom ramen för produktionskostnadsprövningen behölls dock en kontroll vid förstagängsöverlätelse av gruppbyggda småhus före det statli­ga bostadslånets utbetalning.

Pä grundval av boende- och bostadsfinansieringsuiredningarnas förslag i betänkandet (SOU 1974:17-18) Solidarisk bostadspolitik återinfördes fr. o.m. är 1975 en begränsad köpeskillingskontroll. Den gäller fortfarande och omfattar överiåtelse av statligt belånade småhus som har uppförts för all säljas, om överlåtelsen sker inom tvä år frän del den som har erhållit slutligt lånebeslui förvärvade fastigheten eller tomträtten. Kontrollen ut­formades i huvudsak i enlighet med ett förslag som framfördes av bostads-styrelsen i dess yttrande över utredningarnas betänkande.

Köpeskillingskontrollen avser, som redan har framgått, endast småhus som uppförs för försäljning, s. k. gruppbyggen, och sker i samband med alt den nye ägaren ansöker om alt få överta det statliga bostadslänet. Enligt 45 S andra stycket bosladsfinansieringsförordningen (1974:946. omiryckt 1976:788) BFF, får bostadslån vid överlåtelse inom angiven lidsperiod övertas endast om köpeskillingen anses godtagbar med hänsyn till ur­sprungligen godtagen högsia produktionskostnad, försäljningskostnader, förbättringar och allmän ökning av byggnadskostnaderna. Enligt bostads­styrelsens föreskrifter beräknas ökningen av byggnadskostnaderna med hjälp av styrelsens värderingskoefficienler (faktorprisindex minskad med antagen produktivitetsförbällring) frän tiden för färdigställandet till överlå­telsen. Lämnas inte medgivande alt överta länet, skall detta sägas upp lill belalning.

Uigängspunkien vid beräkning av godiagbarl överlälelsepris för grupp-byggda småhus är den produklionskoslnad som godias vid överläielsc frän den som erhållil preliminärt beslut (producenten) och den förste köparen. Denna kostnad grundas i sin tur pä den kostnad som kan godtas enligt be­stämmelsen i 15 S 3. BFF. Där föreskrivs att bostadslån inte utgår om den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvär­det eller kosinaden för likvärdiga företag som upphandlas enligt reglerna i 11 S, dvs. i öppen konkurrens.

Enligt 53 S BFF skall preliminärt beslul om bostadslän meddelas för ti    Rik.sdagci, 1978179. I saml. Nr 55

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    4

gruppbyggda småhus. Del preliminära beslutet skall bl. a. innehålla uppgift om atl lånet inte kommer all beviljas slutligt om kostnaden för det färdig­ställda byggnadsföretaget blir högre än den kostnad som har beräknats i samband med det preliminära beslutet (godkänd produktionskostnad) med de tillägg som nämnden kan godta med hänsyn till prishöjningar under byggnadstiden eller liknande omständigheter. För småhus som skall bebos av länsökanden, dvs. styckebyggda småhus, meddelas endast ett beslut. Delta innebär att prövningen av godtagbar kosinad enbart görs pä grund­val av en beräknad kosinad, Bosiadsslyrelsen häri sin anslagsframställning för budgetåret 1978/79 föreslagit atl produktionskostnadsprövningen för styckebyggda småhus slopas. Efiersom denna fråga har ett nära samband med frågan om köpeskillingskoniroll för sådana småhus, kommer jag all la upp styrelsens förslag till prövning i detta sanimanhang.

Med anledning av regeringens inledningsvis nämnda uppdrag har bo­stadsstyrelsen efter samråd med Svenska kommunförbundet den 11 janua­ri 1978 redovisat resultatet av kartläggningen (Spekulation på småhus­marknaden Del 1, Kartläggning) och den 27 april 1978 överväganden och förslag till åtgärder för att motverka spekulation (Spekulation pä småhus­marknaden Del 11, Överväganden och förslag till ålgärder).

Kartläggningen har skett genom en enkät till landets samtliga kommuner och länsbostadsnämnder. Enkäten avsåg dels en bedömning av omfatt­ningen av spekulativa inslag i småhusbyggandet, dels de metoder som an­vänds för att förhindra spekulation och erfarenheterna av dessa. Bostads-styrelsens sammanfaltning av resultatet av denna undersökning bör fogas till protokollet i delta ärende som bilaga 1.

Bostadsstyrelsen har därefter övervägt åtgärder som syftar lill all dels eliminera de dubbla prisnivåer som förekommer och som ger utrymme för spekulation, dels motverka spekulation när det förekommer dubbla prisni­våer. Bosladsstyrelsens förslag till ändringar inom ramen för det statliga bosladsfinansieringssyslemet, som också innefattar en redogörelse för nu­varande förhållanden och en sammanfaltning av styrelsens överväganden och förslag i övrigt, bör fogas till protokollet i della ärende som bilaga II.

Yttranden över bosladsstyrelsens promemorior härefter remiss avgells av Svea Hovrätt, riksrevisionsverket (RRV), riksskatteverket (RSV), kon­sumentverket, småhusköpkommittén (Ju \915:Q2), Svenska kommunför­bundet. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers för­bund. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska riksbyggen, HSBis riksförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringsli­vets byggnadsdelegation {hiBD), Sveriges vUlaägareförbund, Sveriges irä-husfahrikers riksförbund, Lidingö, Stockholms, Växjö, Malmö, Staffans-torps, Göteborgs, Härryda, Kungälvs, Gävle och Luleå kommuner saml Nordvästra Skånes, Sydvästra Skånes och Göteborgsregionens kommu­nalförbund. Luleå kommun har bifogat yttrande från HSB Luleå. Svenska hankföreningen och Svenska byggnadsenireprenörföreningen (SBEF) har

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    5

anslutit sig till vad NBD anfört i sill yttrande. Dessutom har yttrande kom­mit frän Hyresgästernas riksförbund. En sammanställning av remiss­yttrandena, vad avser bostadsslyrelsens avgränsning av de övcrläielser som samhället bör inrikta sina åtgärder mot samt styrelsens förslag inom ramen för 45 S BFF bör fogas lill protokollet i detta ärende som hilagu 111.

Bostadsslyrelsens kartläggning och överväganden visar enligt min me­ning ull ytterligare överväganden är nödvändiga när det gäller åtgärder som faller utom ramen för det statliga bosladsfinansieringssyslemet. Med hänsyn lill behovei av snara ålgärder bör emellertid redan nu genomföras ändringar i della system.

Föredragandens överväganden

En gmndläggande utgångspunkt för bostadspolitiken är att möjliggöra för den enskilde att skaffa och behälla en god bostad till en rimlig kostnad och att valfrihet sä långt möjligt skall eftersträvas när del gäller boende och upplätelseformer. För att nedbringa boendekostnaderna lämnar staten se­dan år 1975 bl.a. räntebidrag lill småhus som bebos av låntagaren samti­digt som den länebeviljande myndigheten genom alt pröva produktions­kostnadens skälighet bidrar lill atl pressa kostnaden för nybyggda småhus. Härigenom motverkas en oskälig prissättning. Vid sidan av den statliga långivningen har utformningen av villabeskatlningssyslemel sior belydelse för dem som bor i småhus. Ocksä kommunerna bidrar till all hålla kostna­derna nere, bl.a. genom en aktiv markpolitik som i vissa fall är kombine­rad med direkt subvenlionering av mark- och exploateringskostnader för småhusbyggandet.

Samhällets stöd lill den statligt belånade bostadsproduktionen leder till att det uppslår en differens mellan den kontrollerade samt subventionera­de prisnivån å ena sidan och marknadsprisnivån ä den andra. Vid en över­låtelse kan den enskilde tillgodogöra sig denna skillnad, som delvis utgör värdet av samhällets insatser. Den är 1975 införda köpeskillingskontrollen, liksom den priskontroll som gällde före är 1968, syftar bl, a, till att förhind­ra all denna möjlighet utnyttjas genom snabba överlåtelser.

Trots ett kraftigt ökat småhusbyggande under senare år har eftert"rägan pä småhus ända varit sä stor all överiåielsepriserna pä småhus har stigit kraftigt i stora delar av landet. Del gäller inte minst statligt belånade små­hus, säväl sädana som uppförs för att säljas som sädana som uppförs av den blivande ägaren. Prisutvecklingen visar dock avsevärda lokala varia­tioner. Överiåielsepriserna har ökat mest i slorstadsomrädena. Det är i delta sammanhang väsentligt att påpeka alt överiåielsepriserna kraftigt överstiger eftektema av byggprisutvecklingen, som här kan ses som ett mätt pä inflationen.

Bostadsslyrelsens kartläggning av förekomsten av dubbla prisnivåer.

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    6

spekulationens omfattning och bristerna i nuvarande kontrollsystem visar pä nödvändigheten av åtgärder för att förhindra oskäliga kapitalvinster och för att motverka spekulation. En fortsatt hög produktion av småhus ined rimliga boendekostnader är ocksä nödvändig i detta syfte. Det är dock san­nolikt att del även om småhusbyggandet är högt uppdrivet kommer alt fin­nas möjligheler till snabba kapitalvinster som kan utnyttjas i spekulativt syfte, särskilt när inflationstakten är hög.

Bostadsslyrelsens kartläggning av de medel som kan användas för att motverka spekulation i småhusbyggandet visar pä flera möjliga metoder inom ramen för bostadsfinansieringssystemel och skattesysleinet samt inom ramen för kommunernas möjligheler all påverka bl.a. överlätelse-villkor och regler för tilldelning av småhus. Kartläggningen och remissin­stansernas synpunkter med anledning härav visar ocksä somjag anförde inledningsvis att det behövs fördjupade överväganden om vilka metoder som pä längre sikt kan användas för att motverka spekulation. Bl. a. bör de oklarheter som f. n. råder beträffande giltigheten av vissa av de villkor som kommunema nu använder närmare klarläggas. Sambandet med åtgärder inom ramen för skallesyslemet är ocksä uppenbart och nödvändiggör en noggrann analys. Vidare bör behovei av räntebidrag och bostadslän lill småhus i samband med överlåtelse övervägas mol bakgrund av skillnaden mellan ursprungligen godtagna överiäielsevärden och marknadsprisnivän saml räntebidragens ursprungliga syfte. Ocksä den kritik som har riktals mol bostadsslyrelsens avgränsning av de förfaranden mot vilka samhället bör ingripa framhäver behovei av ytierligure överväganden i denna fräga. Bostadsslyrelsens karlläggning och remissopinionen visar emellertid alt del redan nu är nödvändigt atl vidla ålgärder inom ramen för bostadsfinan­sieringssystemet. Dessa ålgärder bör syfta till att minska utrymmet för spekulation och oskäliga kapitalvinster inom det statligt belånade småhus­byggandet. Bl.a. mäsle möjlighetema atl kringgå nuvarande regler mins­kas.

Bosiadsslyrelsen har. genom sin definition av begreppet spekulation, av­gränsat de överlåtelser som bör motverkas lill sädana fall där del primära molivet för förvärvel har varil, inie all skaffa förvärvaren bostad, utan att genom en snabb vidareförsäljning tillföra förvärvaren den möjliga vinslen på förvärvsobjeklet. Denna avgränsning har fåll ett blandat mottagande. Svenska kommunförbundei och Sveriges villaägareförbund godtar defini­tionen som utgångspunkt för atl bestämma behovet av åtgärder. Göte­borgsregionens kommunalförbund samt fiera kommuner och organisatio­ner anser däremot att definitionen är för snäv. Några kommuner anser alt de bostäder som en kommun aktivt medverkar till att producera sä länge som möjligt skali kunna bidra till atl kommunens bostadspolitiska mäl och strävanden tillgodoses.

Bostadsstyrelsen har föreslagit atl tiden för kontroll av överiåielsepriser­na förlängs från tvä lill tre är saml alt beräkningen anknyts lill lidpunkten

 

Prop. 1978/79:55                                                                    7

för länets utbetalning. Detta förslag tillstyrks av en överväldigande majori­tet av de mänga remissinstanser som har uttalat sig i denna fräga. Flera an­ser dock tiden för snävt tilllagen och förordar en ytteriigare föriängning. Mänga anser ocksä att köpeskillingskontrollen kräver komplettering med andra åtgärder tor alt spekulation och oskäliga kapitalvinster effektivt skall kunna motverkas.

Medan nägra remissinsianser godtar bostadsstyrelsens bedömning av den begränsade omfattningen av spekulation i s. k. styckebyggda småhus och de åberopade administrativa skälen mot all införa köpeskillingskon­troll även för sådana hus. anser fiera remissinstanser atl köpeskillingskon­troll behövs och bör införas även för styckebyggda småhus.

Gällande ordning innebär att priset för småhus som uppförs för försälj­ning prövas vid överiåtelse som sker under två är från den tidpunkt då den första köparen förvärvade fastigheten. Bosiadsslyrelsen har föreslagit att uigängspunkien för beräkning av kon t rol 11 i de n i stället skall vara dagen dä del statliga lånet betalas ul.

Eftersom del ofta förfiyler lång tid mellan den försia köparens förvärv av fasligheten och husets färdigställande återslär, som bosiadsslyrelsen har framhållil, ofta bara en kort period av kontrollliden då låntagaren flyt­tar in i huset. Det statliga länet betalas dessulom i mänga fall ul efter ivä-ärsperiodens slut. Bestämmelserna om köpeskillingskontroll saknari dessa fall praktisk betydelse. Det sker således bara en kontroll inom ramen för produktionskostnadsprövningen, en kontroll som inte primärt syfiar till atl motverka spekulation vid försäljning.

Den korta kontrollliden ger ocksä utrymme för hyresavtal mellan köpare och säljare, som löper ut efter konlrolltidens utgång dä köpeavtal ersätter hyresavtalet. Ert"arenheterna har visat atl del är myckel svart all komma till rätta med sädana skentransaktioner utan ett för kommunerna tidskrä­vande och för länevcrksamhelen främmande kontrollsystem.

Genom alt som styrelsen har förordat knyta an utgångspunkten för kon­trollliden till dagen för bostadslånels utbetalning bör man kunna minska möjlighelerna atl kringgå kontrollen. Jag biiräder således styrelsens för­slag i denna del.

Bosiadsslyrelsen har ocksä föreslagil aU kontrollliden förlängs frän Ivä till tre är mot bakgmnd av vad många kommuner och länsbostads­nämnder har anfört om behovet av en sådan förlängning. Mänga föreslär att kontrollliden förlängs ännu mer, lill fem eller tio är.

För egen del kan jag i och för sig ansluta mig till styrelsens uppfattning alt de spekulativa inslag som i första hand bör motverkas är de som sker i samband med överiålelser inom en relalivi kort tid efter del försia förvär­vel. Della utesluter emellertid inte alt ocksä kapitalvinster som görs sena­re - och som delvis blir möjliga genom statens och kommunernas bostads­politiskt betingade ekonomiska insatser - måste uppfattas som oskäliga och oförenliga med de syften som ligger bakom samhällets insatser. Även

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    8

äldre hus skall kunna övertas lill skäliga priser. Genom en lägre prisnivå pä sådana hus skulle de alltmer accentuerade segregalionslendenser som märks i nägot äldre smähusomrädcn kunna motverkas.

Vad jag nu har anfört talar enligt min mening för en kontroll av överiå­ielsepriserna ätminstone under den tid statliga räniebidrag ulgär. Å andra sidun kan de överväganden jag tidigare berörde komma atl minska behovet av en kontroll inom ramen för länesystcmei. Jag förordar därför att tiden för kontroll tills vidare förlängs lill tre är från bostadslånets utbetalning.

Gällande köpeskillingskontroll omfattar inte sädana småhus som skall bebos av I ä n sök and e n och som till skillnad frän gmppbyggda småhus inte är avsedda för försäljning (s. k. styckebyggen). Av de statligt belånade småhus som har uppförts under senare är är ca 45 procent detta slag. Delta innebär all en stor andel av småhusen nu är undantagen från köpeskillingskontroll.

Av bosladsstyrelsens undersökning och remissyttrandena över styrel­sens förslag framgår alt åtskilliga kommuner, kommunalförbund och orga­nisationer har ifrägasatt om inte köpeskillingskontrollen skall utvidgas till alt omfatia även styckebyggda småhus.

Ocksä bostadsstyrelsen har övervägt delta men avvisar en sådan vidg­ning. Som skäl anförs bl. a. all den medvetna spekulationen i dessa fall inte lorde vara lika omfattande som närdet gäller gmppbyggda småhus. Vidare anser styrelsen atl länsbostadsnämndema skulle belastas i hög grad admi­nisirativi vid en sädan utvidgning. Styrelsen pekar också på att det är svärl alt i dessa fall fastställa en produktionskostnad. Det är dock angeläget, me­nar styrelsen, alt följa spekulativa tendenser i fräga om styckebyggda små­hus.

Bostadsstyrelsens begränsning har ifrågasatts av bl.a. Göteborgs kom­mun som anför att en undersökning som kommunens fastighetskontor nyli­gen har genomfört visar alt spekulation är vanligt förekommande. Enligt fastighelsnämnden i kommunen pekar de preliminära resultaten av under­sökningen pä all spekulalionen är vanligast beträffande tomter och stycke­byggda småhus. Flera remissinsianser stryker under atl administrativa skäl inte bör vara avgörande i detta sammanhang.

En grundläggande utgångspunkt för bosladspoliliken är som jag inled­ningsvis framhöll, all den enskilde skall kunna erbjudas en god bostad till en rimlig kosinad och att valfrihet så längl möjligt skall eftersträvas när del gäller boende och upplätelseformer. Självfallet har den som förvärvar ell slalligl belånat småhus eit berättigat intresse av en rimlig boendekostnad oavsett den ursprungliga produktionsformen. Därför anser jag att insatser mol spekulation och oskäliga kapitalvinster bör omfatta alla statligt belå­nade småhus som bebos av låntagaren. Härigenom skapas förutsättningar för ökad valfrihet för de bostadssökande och segregalionslendenserna minskas. Med den metod för prövning av överiåielsepriserna somjag strax kommer  att   förorda   bör  ocksä   underlaget   för  produktionskostnads-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    9

prövningen förbättras, vilket innebär ett starkare tryck pä husleveranlörer i>ch andra som medverkar vid uppförandel ätt erbjuda sina'produkter lill en skälig kostnad. Detta måste självfallet vara lill gagn för dem som själva är beredda atl ansvara för sill husbygge. Jag anser därför att köpeskillings-kontrollen bör utvidgas lill all omfatta även styckebyggda småhus.

Kontrollen bör utformas på i princip samma sätl som för gruppbyggda småhus. I prakiiken lillämpas redan nu en kontroll vid överiåtelse av slyc-kebyggt småhus innan del statliga bostadslånet har betalats ut. Kontrollen bör ske pä sä sätt all länbosladsnämnden i samband med länebeslulel på grundval av sökandens egna uppgifter anger den kostnad som kan godtas och som sedermera skall användas som uigångspunki vid prövning av överläielsepriset. Vid överlåtelsen skall nämnden pröva köpeskillingen en­ligt samma princip som nu gäller för gmppbyggda småhus.

Med hänsyn till svärigheterna för den enskilde all beräkna den slutliga produktionskostnaden bör bedömningen av eventuella tillägg vid stycke-byggen vara generös. Den beräkningsmetod somjag nyss har förordat bör självfallet gälla även vid överlåtelse innan det statliga bostadslånet har be­talats ut.

Enligt min mening kommer den föreslagna ordningen för köpeskillings-kontroll vid överlåtelse av styckebyggda småhus all förbättra underlaget för produktionskostnadsprövningen. Efiersom den beräknade produk­tionskostnaden bildar utgångspunkt för beräkning av godtagbar kostnad vid överlåtelse, ges länsökanden ell starkt incitament atl bättre än f, n. re­dovisa en lillförliilig beräkning av produkiionskostnaden för styckebyggda småhus. Ell bäiire underiag för produktionskostnadsprövningen bör där­för kunna påräknas ulan ökad koniroll från lånemyndighelen.

Av vad jag nu har anförl framgår ocksä att jag inte kan ställa mig bakom det förslag som bostadsstyrelsen har fört fram i anslagsframställningen för budgetaret 1978/79 om atl slopa produktionskostnadsprövningen för styc­kebyggda småhus. Bosiadsslyrelsen har inte ifrågasatt molivet för en pro-dukiionskoslnadsprövning i dessa fall. Förslaget motiveras bl.a. med alt länsökanden kan redovisa en kostnad som bedöms rimlig i förhällande till pantvärdet även om de faktiska kostnaderna är avsevärt högre samt att länsbostadsnämnden saknar möjligheler alt bedöma hur höga de faktiska kostnaderna är. Med de förändrade fömtsättningar för produklionskosl-nadsberäkningen som följer av mina förslag synes bostadsslyrelsens motiv för alt slopa denna prövning inte längre bärande.

Enligt vad jag har erfarit förekommer en viss skillnad mellan länsbo­stadsnämnderna när det gäller produktionskostnadsprövningen för stycke­byggda småhus. Delvis lorde delta ha sin förklaring i atl vissa länsbostads­nämnder har funnit en sådan prövning mindre meningsfylld av de skäl som bostadsstyrelsen har anfört för att slopa produktionskostnadsprövningen.

Med det förslag somjag nu har lagt fram bör. somjag nyss har framhål­lit, underlaget för produktionskostnadsprövningen förbättras. Den uppgiv-

 

Prop. 1978/79:55                                                                    10

na produktionskostnaden bör även i fortsättningen uigöra grund för pröv­ningen ulan närmare kontroll frän länsbostadsnämndens sida vad gäller underlaget för beräkningen. Det ankommer i första hand pä bosiadsslyrel­sen atl se till att likformighet uppnäs över hela landet. Jag vill stryka under atl de föreslagna ändringarna i fräga om köpeskillingskontrollen, inte avser all ändra grunderna för produkiionskostnadsprövningen. Liksom hiuills bör alliSci siörre skillnader mellan produklionskoslnad och panivärde god­ias i slyckehusfallen än i andra fall.

Innan jag övergår lill atl behandla frägan om när de nya reglerna bör trä­da i kraft villjag med anledning av en framställning frän fastighelsnämnden i Malmö kommun i korthet beröra frägan om ändring av upplätelseformen för småhus som är avseit atl bebos av låntagaren.

Bostadslån lill småhus som skall bebos av länlagaren ulgär med 25 pro­cent av läneunderiaget medan motsvarande procentsats för nybyggnad av småhus som är avsedda för permanent uthyrning är 22 proceni. Enligt bo­stadsstyrelsens föreskrifier till 27 § BFF fär låntagare som vill hyra ut hu­set permanent kvarstå som låntagare, om denne inbetalar sä stor del av lä­net atl återstoden molsvarar det belopp som hade ulesiätt om låneandelen hade varit 22 proceni.

Av faslighetsnämndcns skrivelse framgår att del förekommer fall dä an­sökan om övertagande av bostadslån för småhus avsetl alt bebos av lånta­garen innefattar en begäran om nedsättning av läneandelen för atl möjlig­göra en längre uthyrning av den övertagna fastigheten. Fastighetsnämnden ifrågasätter om användningssättet står i överensstämmelse med de allmän­na riktlinjerna för långivningen. Nämnden anser därför att en författnings­ändring bör övervägas när del gäller reglerna för uthyrning av statligt belå­nat småhus, avsett all bebos av länlagaren.

Liknande synpunkter har framkommit bl. a. i yttranden över bostadssty­relsens lörslag. Erfarenheterna visar att lillämpningen av bestämmelserna om permanent uthyrning möjliggör spekulation i småhus, eftersom nägon kontroll av överiälelsepriser inte sker vid överlåtelse av småhus som är av­sett för uthyrning.

För egen del villjag erinra om bestämmelsen i 3 S BFF om kommunernas inflytande i läne- och bidragsärenden som infördes till följd av mina förslag i prop. 1977/78:93 om riktlinjer för ansvarsfördelningen inom bostadsför­sörjningen m.m. Enligt denna bestämmelse fär beslut som innebär avvi­kelse frän förmedlingsorganets yttrande i ärende enligt BFF meddelas en­dast om särskilda skäl föreligger. Frägan om upplätelseformen för småhus och de möjligheteratt kringgå den statliga köpeskillingskontrollen som till-lämpningen av bestämmelsema om permanent uthyrning öppnar är enligt min mening av sådan art att kommunemas yttrande i enlighet med 3 § BFF som regel bör ha avgörande belydelse för möjlighelerna att, oavsett lä­neandel, hyra ut huset, Detla bör gälla säväl vid slutlig ansökan om bo­stadslän för småhus avsett att bebos av låntagaren som vid övertagande av

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   II

redan utbetall bostadslän. Syftei med faslighetsnämndcns framställning kan således nås med slöd av nu gällande bestämmelser.

Vid nuvarande omfattning av småhusbyggandet med statliga lån kom­mer årligen ca 35 000 hus all tillföras den kontrollerade marknaden. Efter tre år faller således ca 105 000 småhus inom ramen för denna kontroll. Ef­tersom endasl en ringa del av dessa hus omsätts ärligen, kommer utbudet totalt sett alt allljämt starkt domineras av den inte prisreglerade markna­den. Jag har tidigare framhållil angelägenheten av ett brett utbud av små­hus till skäliga priser. Detta talar för att kontrollen även bör avse något äld­re småhus för vilka statslånet redan har betalats ul. Eftersom räntesubven­tioner och priskontroll återinfördes år 1975 vore det i och för sig rimligt ut­ifrån bostadspolitiska utgångspunkier att låta kontrollen omfatta samtliga hus för vilka bostadslån har utgått enligt BFF. Detla skulle emellertid inne­bära all låntagare, som enligt nu gällande regler kan överlåta sitt småhus utan kontroll av överiåtelseprisel, vid överlåtelse i vissa fall skulle bli be­roende av lånemyndighetens prövning i delta avseende. En sådan relroak-tivilet kanjag inte godta.

Med hänsyn till bl. a. den enskildes rättssäkerhet är det nödvändigi med en sådan information om de nya reglema att de blir allmänt kända bland länsökande, fastighetsmäklare och banker innan de börjar tillämpas. Vida­re mäste tid ges för ändring av föreskrifter, blanketter och rutiner samt in­formation till kommuner och länsbostadsnämnder om dessa ändringar. De föreslagna bestämmelsema bör därför träda i kraft den 1 juli 1979 och om­fatta även sådana hus för vilka slutligt beslut om bostadslån meddelas efter denna tidpunkt.

Mina förslag innebär atl en myckel stor andel av de hus som överlåts un­der de närmaste åren inte kommer alt omfattas av kontrollen. Bosladssty­relsens kartläggning visar emellertid att kommunema har ett flertal instru­ment som kan utnyttjas för att motverka spekulation och oskäliga vinster även i dessa fall. Somjag tidigare har framhållit har kommunema numera ett i princip avgörande inflytande i låne- och bidragsärenden. Mol kommu­nens avstyrkande kan länsbostadsnämnden således bifalla en ansökan om övertagande endast om särskilda skäl föreligger. I de fall kommunen av­styrker en sådan ansökan i syfte alt förhindra spekulation och oskäliga ka­pitalvinster bör länsbostadsnämnden som regel följa kommunens yttrande Och avslå ansökningen. Om kommunen vägrar atl åta sig ansvar enligt 19 § BFF, kan en ansökan om övertagande inte bifallas.

Under den tid som den statliga kontrollen skall gälla är det angelägel med enhetlighet mellan kommunema vid bedömningen av de köpeskilling­ar som skall godtas. En sådan enhetlighet i samband med andra åtgärder som syftar till att motverka spekulation kan enligt min mening lämpligen uppnås om kommunema även i dessa fall använder den beräkningsmetod som gäller för den statliga köpeskillingskonlrollen.

Somjag tidigare har anfört krävs ytterligare överväganden i fråga om ål-t 2   Riksdagen 1978179. I saml. Nr 55

 

Prop. 1978/79:55                                                      12

gärder mot spekulation och oskäliga kapitalvinster som inte omfattas av det statliga bostadsfinansieringssystemel. Dessa frågor kommer alt tas upp i annat sammanhang.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag all regeringen föreslår riksdagen

all godkänna de ändringar av gmnderna för prövning av överlåtel­sepriser för småhus som jag har förordat.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen atl antaga de förslag som föredra­ganden har lagt fram.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    13

Bilaga I BOSTADSSTYRELSEN

1978-01-11        Dnr 99-93 u Regeringen

Spekulation på småhusmarknaden

Dnr PB 853177 (delvis), B 2461176, B 44177

Regeringen har uppdragit åt bosiadsslyrelsen all, efter samråd med Svenska Kommunförbundei, dels kartlägga de medel som kommunerna använder eller skulle kunna använda för att motverka spekulation i små­husbyggandet, dels inkomma med redogörelse för kartläggningen och för­slag till åtgärder som den kan föranleda.

Bosiadsslyrelsen redovisar härmed del första avsnittet av uppdraget och beslutar överiämna "Del I. Kartläggning".* I kartläggningsarbetel har styrelsen haft kontakt med kommunförbundet. För avsnitten 2, 3.1-3.2 och 4 svarar byrådirektören Belfrage och för avsnitten 3.3-3.11 byråche­fen Robach.

I beslutet har deltagit undertecknad Johansson och ledamöterna Elison, Törnqvist, Ekström och Andersson. Vid den slutliga handläggningen har därjämte närvarit personalföreträdaren Isoz, byråcheferna Sigurdson och Robach, överingenjören Ivarsson och t f överingenjören Hedtjärn.

Bengt Johansson

C-M Robach

* Bilagor till bostadsslyrelsens promemoria har utelämnals här. Sidhänvisningar av­ser numrering i siyrelsens promemoria.

 

Prop. 1978/79:55                                                     14

Dnr 2-1398

Spekulation på småhusmarknaden

Del I. Kartläggning 1 Bakgrund

Regeringen uppdrog 1977-06-02 åt bostadsstyrelsen atl dels kartlägga de medel som kommunerna använder eller skulle kunna använda för atl mot­verka spekulation i småhusbyggandet, dels inkomma med redogörelse för kartläggningen och förslag till åtgärder som den kunde föranleda. Styrel­sen borde vid fullgörandet av uppdraget samråda med Svenska kommun­förbundet.

Regeringens uppdrag tillkom med anledning av riksdagens beslut (CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187) angående prisprövning m. m. vid överiåtelse av småhus. 1 civilutskotteis uttalande sades bl.a.: "Spekulativa inslag i småhusbyggandet har uppträtt och tilldragit sig uppmärksamhet på lokala bostadsmarknader. I anslutning härtill har uppkommit skilda frågor om kommunernas befogenheter och olika rättsliga problem. Enligt utskottets mening bör dessa frågor belysas i en fortsatt och förutsättningslös över­syn. Syftet bör vara att kartlägga frågorna och redovisa det eventuella be­hov av åtgärder från statsmakternas sida som därvid kan framkomma."

I det följande lämnas en redogörelse för bostadsslyrelsens kartläggning av de medel kommunerna använder för atl motverka spekulation. Styrel­sen avser att senare redovisa de förslag lill åtgärder som styrelsens utred­ning kan komma att föranleda.

Kartläggningen av gällande förhällanden grundar sig i första hand på en enkät som under september 1977 utskickats till samtliga kommuner i lan­det. Dessutom har länsbostadsnämndernas erfarenheter inhämtats i en sär­skild enkät.

I kapitel 2 görs en definition av spekulationsbegreppet. Utfallet av kommunenkäten presenteras i kapitel 3. Enkäten lill länsbostadsnämn­derna redovisas i kapitel 4.

2 Defmition av begreppet spekulation

Begreppet spekulation kan uppfattas på många olika sätt. Ett sätt att de­finiera begreppet är atl betrakta alla affärer som ingås för att göra en vinst genom att utnyttja en varas förväntade framtida vårdestegring som speku­lativa. En snävare definition - som också förekommer - säger att en affär måste vara riskfylld för att den skall betraktas som spekulativ saml all den vinst som uppkommer skall vara stor och/eller snabb. Man kan naturligt­vis fråga sig hur stor och snabb vinsten skall vara. Kan man skilja spekula­tion från god investering?

I denna utredning har definitionen av spekulationsbegreppel anpassats lill intentionerna med regeringens uppdrag och bakomliggande civilul-skotlsutlalanden. Begreppet kommer därför att användas i en relativt snäv bemärkelse och många av de företeelser som i dagligt tal betecknas som spekulation berörs ej i utredningen.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    15

Definitionen bygger pä förhållandet atl del på sina häll förekommer dubbla prisnivåer för smähuslomter och bebyggda smähusfastigheler. För småhuslomter kan dubbla prisnivåer uppkomma när likvärdiga tomter säljs dels av kommunen, i regel genom ett kösystem, dels privat. De av kommunen tillämpade tomtpriserna understiger i dessa fall ofta den pris­nivå som råder på den privata marknaden.

Vad gäller bebyggda småhusfastigheter förekommer dels en prisregle-rad dels en icke prisreglerad marknad. Den reglerade marknaden består till sin hell övervägande del av förslagångsförsäljningar av gruppbyggda stats-belånade småhus. För övriga försäljningar är prisbildningen i princip fri. Dock gäller all vidareförsäljningar av gruppbyggda småhus inom en två-årsperiod frän den första försäljningen enligt 45 § bostadsfinansieringsför­ordningen är underkastade en kontroll av köpeskillingen som en förutsätt­ning för atl statslånet skall få överläs. I orter med ett i förhållande lill efter­frågan begränsat utbud leder dessa förhällanden till att dubbla prisnivåer uppkommer. Ni vän pä den reglerade marknaden kan ibland understiga prisnivån på den oreglerade med betydande belopp.

Om en bebyggd småhusfastighet som förvärvats på den reglerade mark­naden försäljs på den oreglerade marknaden uppkommer en vinst motsva­rande i princip skillnaden i prisnivåer mellan marknadema. På motsvaran­de sätl uppkommer en vinst om en småhuslomt som förvärvats av kommu­nen försäljs på den privata marknaden.

De! förekommer att det primära motivet med förvärv av prisreglerade småhus och kommunala småhustomter ej är att skaffa förvärvaren och hans familj en bostad utan att genom en, ofta snabb, försäljning tillgodogö­ra sig denna vinst. Man har i dessa fall ofta talat om en "medveten speku­lation". / denna utredning avses med spekulation denna typ av medvetet beteende. Som tidigare påpekats har således en relativt snäv definition av begreppet spekulation gjorts.

3. Kommunenkät

Bostadsstyrelsen tillställde i september 1977 samtliga 277 kommunstyrel­ser i landet en enkät rörande spekulation i småhusbyggandet - bilaga 1. Enkäten har besvarats av 250 kommuner. (Svarsfrekvens; 90 procent.)

Enkäten består av tre avsnitt;

•      Allmänt om spekulation,

•      Metoder att förhindra spekulation,

•      Erfarenheter m. m.

Nedan följer en kortfattad redovsning av enkätutfallet som i stort sett följer enkätens disposition.

3.1 Förekomst av dubbla prisnivåer och spekulation (frågorna 1—3)

I enkätens första del har kommunernas uppfattningar om förekomst och storlek av dubbla prisnivåer och spekulation kartlagts. Begreppen har här­vid definierats på det sätl som angivits ovan i kapitel 2. Det bör understry­kas atl det är frägan om subjektiva bedömningar från kommunernas sida som endasl i undanlagsfall grundar sig på utförda utredningar. Uppgifterna har ändock ett värde just som ett uttryck för hur man ser på situationen på kommunalt håll.

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   16

Dubbla prisnivåer för obebyggda småhustomter förekommer i 52 procent av kommunerna'. För bebyggda småhusfastigheter är molsvarande siffra 61 proceni. Differensen mellan reglerad och oreglerad nivå varierar för smähustomterna mellan 5000 och lOOOOO kr och för de bebyggda fasiigheierna mellan 10000 och 200000 kr.

Förekomsten av dubbla prisnivåer i de tre storstadsregionerna redovisas i hilagoriia 2 och 3. Av kartorna framgår atl redovisade differenser kan va­riera avsevärt mellan intilliggande kommuner. Prisdifferenserna mellan reglerade och oreglerade marknader inom storstadsregionerna är dock i genomsniii siörre än för riket i övrigt. För småhustomler är differen­serna i medeltal: Stockholmsregionen 57 000 kr. Göteborgsregionen 77 000 kr. Malmöregionen 58000 kr saml övriga kommuner 33000 kr. Motsvaran­de siffia för bebyggda småhusfastigheter är: Stockholmsregionen 83000 kr. Göteborgsregionen lOOOOO kr. Malmöregionen 92 000 kr samt övriga kommuner 75000 kr. (Medelvärdena avser endast de kommuner som angivit alt man har prisdifferenser.)

Spekulation i småhustomter förekommer i 39 procent av kommu­nerna. De kommuner som angivit atl spekulation förekommer har också bedömt hur vanligt det är. De har därvid haft möjlighet atl välja mellan fyra alternativ; myckel vanligt, vanligt, ovanligt och mycket ovanligt, I 1 pro­cent av kommunerna (2 st,) har man uppgivit atl spekulation i småhustom­ler är myckel vanligt. 13 proceni har uppgivit att det är vanligt.

En karlredovisning finns i bilaga 4. Denna visar att spekulationen i små­hustomler i huvudsak är koncentrerad till följande områden; Göteborgs­området, Hallandskusten, delar av Skåne och Östergötland, Örebro-Eskilslunaomrädel samt de större Norrlandsstäderna. Endast två kommu­ner i Stockholmsområdet har angivit att del är vanligt med spekulation i denna lyp av objekt.

Spekulation i statsbelånade gruppbyggda småhus med äganderätt förekommer i 51 procent av kommunerna. 1 1 procent av kommunerna (3 st.) ansåg man det vara mycket vanligt med spekulation i denna lyp av objekt. I 18 procent ansåg men det vara vanligt.

En kartredovisning finns i bilaga 5. Bilden är här något mer splittrad än vad som är fallet för smähustomterna. Noteras kan dock att relativt många kommuner i Stockholmsområdet angivit att det är vanligt med spekulation i gruppbyggda småhus med äganderätt.

Spekulation i statsbelånade gruppbyggda småhus med tomträtt förekommer i 11 procent av kommunerna. 1 4 procent av kom­munerna ansåg man all spekulation var vanligt i denna typ av objekt. Den i jämförelse med ägenderättsfallet låga siffran beror givetvis i stor utsträck­ning på att tomträtt förekommer i relativt få kommuner. (Enligt de kommu­nala bostadsbyggnadsprogrammen planerar endast 26 kommuner i landet att uppföra gruppbyggda småhus på tomträtt åren 1977-79.)

I några fall har utredningar som belyser spekulationsproblemet gjorts. Undersökningarna är i de flesta fallen av begränsad natur. Till undantagen hör en undersökning avseende 12000 förslagångsförsäljningar av statsbe­lånade småhus och kommunala småhustomter inom Sydvästra Skånes

' Här, liksom i del följande när procentandelar anges, avses med "kommunerna" de 250 kommuner som besvarat enkälen, om ej annal sägs.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    17

kommunalförbund (SSK) åren 1969-75 Denna visar att ca 550 hushåll förvärvai mer än ett nytt objekt inom regionen under den aktuella tidspe­rioden. Totalt hade dessa hushåll förvärvat ca I 200 objekt. 72 av hushållen hade tillsammans förvärvat 250 småhus och tomter. Av de som förvärvat mer än ett objekt hade över hälften gjort alla förvärv i samma kommun.

För SoUentuna kommun har en undersökning av prisnivåerna på den reglerade och den oreglerade småhusmarknaden gjorts''. Man har också studerat hur antalet överlåtelser inom olika gmpphusområden varierar från tiden för färdigställandet och framåt. Av undersökningen framgår bl, a. atl marknadspriserna för radhus under senare är ökat snabbare än vad de av länsbostadsnämnden godkända produktionskostnaderna ökat. På gmnd härav har prisskillnaden mellan de båda marknaderna ökat, även räknat i fasl penningvärde. Skillnaden år 1972 var ca 32000 kr och 1976 ca 59000 kr, (1976 års penningvärde).

Småhusmarknad och spekulation har också studerats i några områden i Staffanstorp och Lund". I utredningen konstateras bl.a. att korta faslig-hetsinnehav blivit långt vanligare under 70-lalel än vad de var under mitten och slutet av 60-talet.

3.2 Tomt- och småhusköer (frågorna 4 — 8)

I 75 procent av kommunerna har särskilda bestämmelser antagits för kommunens tomt- och småhuskö (alternativt enbart tomtkö). Av dessa ha­de så gotl som samtliga (ca 90 procent) antagit någon eller några bestäm­melser helt eller delvis av det skälet alt den/de skulle motverka spekula­tion (ja på fråga 5).

Bedömningen av vilka bestämmelser som har ell spekulationsdämpade syfte varierar från kommun till kommun. En bestämmelse som i en kom­mun anses ha detta syfte kan i en annan kommun bedömas på annat sätt. Nedan anges ett antal bestämmelser som en eller flera kommuner infört helt eller delvis i syfte atl motverka spekulation. Redovisningen omfattar i första hand de vanligast förekommande bestämmelserna men också några mindre vanliga regler som bedömts vara av principiellt intresse har tagits med.

I. Den vanligast förekommande av de spekulationsmotverkande regler­na är en spärr för återinträde i kön - eller för erhållande av nytt småhus el­ler ny tomt - inom viss tid från att man erhållit ett prisreglerat objekt. Ca två tredjedelar av de kommuner som besvarat enkäten har någon form av spärregel.

Ett av syftena med denna typ av bestämmelser är att en och samma per­son inte skall kunna utföra flera på varandra följande spekulationsaffärer i samma kommun eller, i vissa fall, samma region.

Ett flertal olika typer av spärregler förekommer. Spärrtiden ligger dock normalt mellan fem och tio år. I de flesta fall avser "utspärrningen" endast personer som erhållit tomt/småhus direkt eller indirekt/rån kommunen.

' NSK Rapport 1977: 2, samordning av tomt- och småhusköer i nordvästra Skåne SSK består av Burlöv, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Slaffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge

' Lindholm-Sjödin, 1976; Småhusmarknaden - En marknad med två prisnivåer. Examensarbete vid instiiulionen för fastighetsekonomi, KTH. Handledare Erik Carlegrim.

■■ Tora Friberg; Småhusmarknaden, om värdestegring och flyttning i några småhus­områden. Meddelande/bulletin M77; 5, Statens institut för byggnadsforskning

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    18

Exempel: "Sökande som erhållit tomt eller gmpphus genom kommunen, har ej rätt att pä nytt registrera sig förrän efter fem är från tidpunkten för tecknat köpebrev. Detla gäller även för sökande som köpt tomt eller gmpphus från byggnadsföretag eller enskilda, som i sin tur erhällii toml-marken från kommunen. Särskilda skäl, exempelvis bosiadssociala skäl, kan motivera avsieg från denna regel,"

Det finns emellertid exempel pä kommuner som galt längre i sina be­stämmelser.

Exempel: "Sökande som under de senaste 10 åren för egnahemsbyggande kommit i åtnjutande av kvot för statlig belåning eller tillstånd för privatfi-nansierat byggande eller förvärvat obebyggd tomt i ... regionen genom kommunen eller på annat sätl, erhåller ej några erbjudanden före annan sö­kande i kön. Kommunstyrelsen förbehåller sig rätten atl om särskildu om­ständigheter föreligger medgiva undantag."

Denna spärr avser inte enbart den egna kommunen utan hela regionen. En sädan regional spärr kan endast göras effektiv om kommunen som till-lämpar regeln har tillgång till ett register över smäshus/tomler som förde­lats inom regionen under senare är. Inom Sydväsira Skånes kommunalför­bund (SSK) förs ett sådant register fortlöpande alltsedan 1975. Registret omfattar samtliga personer som köpt kommunal tomt eller nybyggt småhus med statliga lån i regionen de senaste sju åren. Registret aktualiseras fyra gånger per är genom att medlemskommunerna inrapporterar nya förmed­lingsbeslut till kommunalförbundet. Registret - som körs efter två sorte­ringar, person- respektive fastighetsvis - distribueras tiil bostadsförmed­lingarna som använder dem som underlag för fördelningsbesluten.

För att få en större enhetlighet inom SSK-regionen har kommunalför­bundet rekommenderat medlemskommunerna att anta vissa enhetliga reg­ler för fördelning av nybyggda småhus med statliga lån och kommunala tomter. Viktiga inslag i dessa regler är att (1) all förmedling sker genom kommunerna (2) ansökningstidens längd är avgörande saml alt (3) små­hus/tomter ej tilldelas familjer som de senaste sju åren köpt småhus med statliga lån eller kommunal tomt någonstans i regionen. Reglerna har i alla väsentliga delar accepterats av medlemskommunerna, men vissa lokala avvikelser förekommer t.ex. i form av övergångsregler för att successivt eliminera tidigare bank- och byggföretags köer.

Ett liknande register som del som finns i SSK-regionen är f.n. under upprättande också inom Göteborgsregionens kommunalförbund efter be­slul 1977. Registret skall omfatia förslahandsköpare av dels kommunala tomter, dels såväl statsbelånade som icke statsbelånade småhus, vilka för­delats genom kommunens aktiva medverkan antingen direkt av kommu­nen eller via bank, exploatör e.d. Också här har kommunalförbundet re­kommenderat medlemskommunerna atl tillämpa gemensamma regler för de kommunala tomt- och småhusköerna. Bestämmelserna är också tänkta att användas av de småhusförmedlande bankerna.

1 Göteborgsregionen har kommunerna rekommenderats att införa en spärregel av följande utformning: "Sökande som under de senaste 10 åren tilldelats nybyggt småhus eller obebyggd tomt i regionen, erhåller ej några erbjudanden före annan sökande." Genom införandet av denna spärr -samt genom en kontroU av alt de personer som tilldelats småhus//y/Mr in i dessa innan lånen utbetalas - kan, hoppas man, en stor del av den speku-

'* Ale. Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Tjörn och Öckerö

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   19

laiion som föiekommer inom regionen förhindras (se även sid 12). Om län­sökande mäsle flytta in i del tilldelade småhuset försvåras möjlighetema till spekulation genom snabba vidareförsäljningar. En viss kontroll av om infiyllning har skett kan erhållas genom atl den länsökandes mantalsskriv-ningsförhällanden undersöks.

Förslag atl införa ell liknande system som del i Malmö- och Göteborgs­regionerna föreligger också i Nordvästra Skånes kommunalförbund (NSK)''. Här har en femårig spärrtid rekommenderats.

Samverkan mellan kommuner vad avser tomt- och småhusköerna före­kommer eller har diskulerals också på andra håll i iandel - se bilaga 6. Flera olika lyper av samverkan förekommer - från samordning av lomlkö-regler lill enkla konlroller per lelefon av om lomlsökanden erhållil loml/smähus i nägon grannkommun.

2.    Ett villkor som av några kommuner uppfattas som ägnat all motverka spekulation är all personer som tilldelas tomt eller småhus genom kommu­nens kö skall vara kommunmedlem eller ha annan anknyining lill kommu­nen. Även om regeln i första hand torde vara avsedd att gynna de egna kommunmedlemmarna kan den också ha en spekulationshindrande effekt därigenom att en och samma person inte utan vidare kan bli tilldelad tomt eller småhus i flera kommuner. För atl regeln skall få effekt förutsätts dock all framförallt intilliggande kommuner använder samma villkor. Villkor av della slag är relalivi vanliga i Stockholmsområdet men förekommer i öv­rigt endast sparsamt.

3.    Genom atl inte mer än en person per hushåll får slå i kö hindras ma­kar och sammanboende från att bli tilldelade var sitt objekt. Om mer än en person per familj skulle tilldelas en fastighet finns en risk atl åtminstone ett av förvärven kommer alt ske i spekulationssyfte. Av de kommuner som säger sig ha spekulationshindrande bestämmelser i sina tomt- och småhus­köregier har ca 50 procent infört bestämmelser av denna innebörd. De fles­ta har emellertid inte klassificerat dem som spekulationshindrande.

4.    En uvgiftsheläggning av den kommunala kön anses av vissa kommu­ner ha en spekulalionsdämpande inverkan. Det har framhållits alt avgiften kan sålla bort personer som utan verkligt intresse ställer sig i kön, efiersom det ändock inte kostar nägot, och som därför kan vara mer benägna all spekulera. Ca 80 proceni av de kommuner som har spekulationshindrande bestämmelser har avgiftsbelagl kön. Endast i undantagsfall anges dock alt motivet härtill helt eller delvis skulle vara alt man vill motverka spekula­tion.

5.    1 ca 40 procent av de kommuner som har spekulationshindrande be­stämmelser finns en föreskrift med innebörden att det tilldelade objektet skall användas för den köandes eget permanenta bruk.

6.    I ett tiotal kommuner finns bestämmelser med innebörden all hyggin-iressentcr ej lilldelas kommunala lomler.

7.    1 ett tjugotal kommuner ställs som villkor alt den som lilldelas små­hus eller tomt ställer sin eventuella lägenhet IiU bostad.sförmedlingens för­fogande. Bestämmelsen kan avse såväl hyreslägenheter som bostadsrätts-lägenheter.

8.    I en kommun (Gävle) infördes 1976 en bestämmelse som liknar den ovan beskrivna men som omfattar också småhus. Samtidigt har en pris-kontroll införts. (En liknande bestämmelse har nyligen införts ocksä i Sö-

" Bjuv, Båstad, Helsingborg, Höganäs, Klippan, Landskrona, Perstorp, Svalöv, Ås­torp, Ängelholm och Örkelljunga

6    Riksdagen 1978179. I saml. Nr 55

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   20

derlälje.) Bestämmelsen har följande utformning. "Som villkor för tilldel­ning av a) tomt med äganderätt eller tomträtt b) småhus med äganderätt el­ler bostadsrätt c) lägenhet med bosladsräll, äger kommunen föreskriva skyldighei för sökande all för av kommunen faslsiälll pris överlåta smä-hus/bosiadsräli lill kommunen eller till av kommunen anvisad person. Denna skyldighet kan åläggas om sökanden själv eller hans make eller med honom sammanboende person äger småhus med äganderätt. . .. Priset fastställs efter värdering av fastighetskontoret . . ."

Enligt uppgifi från kommunen har metoden hittills tillämpats i 100- 150 fall varav ca 2/3 avsell bostadsiäller. I allmänhet är del fråga om 6-7 är gamla objekt. Enligt uppgifi tigger del av kommunen fastställda priset för bosiadsräiterna uppskaiiningsvis 30-40000 kr. under marknadsvärdei i normalfallen.

Meloden har varil föremål för kommunalbesvär. Regeringsrällen fram­höll i sin dom 1977-11-17 all kommunen haft sakligt fog för bestämmelser­nas utformning. Det kunde däiför inte anses att del klandrade beslutet vila­de pä orättvis grund. Talan mol kommunens beslul lämnades därför ulan bifall - bilaga 7.

3.3 Bestämmelser i köpeavtal eller tomträttskontrakt i syfte att motverka spekulation (fråga 9 a—d)

Kommunernas enkätsvar utvisar all ett fiertal hithörande metoder före­kommer i syfte bl.a. att praktiskt motverka spekulation i samband med småhusbyggande. De vanligast förekommande medlen är;

1.    S.k. uppskjuten köpehandling,

2.    godtagbara s. k. svävarvlllkor enligt jordabalken (JB) 4: 4,

3.    förhud att under viss tid överlåta fastighet och

4.    vitesklausuler.

Ett flertal varianter av metoden förekommer såväl beträffande huvudbe­stämmelser som påföljder vid dessas åsidosättande. Exempel på sådana huvudbestämmelser är förbud alt överlåta köpekontrakt och förbud att In-ieckiui fastighei eller upplåta räiiighet i densamma (JB 4: 3 p 3) ävensom beslämmelse alt kommunen inte tecknar borgen enligt 19 § bosladsfinansi-eringsförordningen vid försäljning inom viss tid utan kommunens medgi­vande (se avsnitt 3.5). - Påföljdsvarianler är skydlighel eller åtagande att ulge vile eller skadestånd eller all lämna "skyddsrevers" i förening med panisälining av panibrev ("skyddsinleckning").

En särskild metod tillämpas av Länssparbanken Göteborg i samförstånd med Göteborgs kommun: Redogörelse härför lämnas på sidan 12.

I fråga om lomlrätler - för vilka överlåtelseförbud inte är lagligen giltiga - antyder ett antal kommuner att spekulationsproblemet kan förekomma. Endast i nägra fall anges tillämpade metoder i form av bestämmelser i lomträltskontrakl m.m.

3.3.1  Uppskjuten köpehandling

Vid försäljning av småhuslomter lillämpas meloden med uppskjuten kö­pehandling. Metoden innebär atl den tilltänkta förvärvaren fär kommu­nens medgivande alt under viss lid disponera tomten för påbörjande av småhusbygge. Bindande köpehandling utfärdas sedan förvärvaren visat att han har allvarligt menade planer alt själv inom kort låta bebygga tomten. Meloden används som ett alternativ till metoden att omedelbart upprätta

 

Prop. 1978/79:55                                                                   21

en bindande köpehandling i vilken exempelvis byggnadsskyldighet kombi­neras med ett svävarvillkor/överlåtelseförbud.

Av enkätsvaren framgår all 136 kommuner har uppgivit att man endasl ger den tilltänkte förvärvaren ell skriftligt medgivande att disponera tom­ten för byggnadsåtgärder. Bindande köpehandling utfärdas vanligen sedan bostadslån beviljats eller byggnationen påbörjats. Svaren på enkäten ger inte några närmare upplysningar om utformningen av och innehållet i de skriftliga medgivandena. Olika former kan förekomma allliftån ell enkelt medgivande (protokoUsutdrag av kommunens beslul) lill ell villkoral med­givande som skriftligen skall bekräftas av den tilltänkte förvärvaren. Ar­vidsjaurs kommun upprättar ell s.k. oplionsavtal (avtal om företrädes­rätt). I några kommuner (Göteborg, Jönköping, Luleå, Nässjö) har man gått längre och upprättat nyttjanderältsavlal mellan kommunen och den tilltänkte förvärvaren. Falu kommun upprättade tidigare nytljanderällsav-lal, men har upphört med detla.

Enkätsvaren visar att metoden med uppskjuten köpehandling är vanlig. 1 vissa fall ansluter svaren dock inte helt till definitionen iden ställda frågan. Flera svar ger sålunda vid handen atl vissa kommuner, som omedelbart lå­ter upprätta köpekontrakt men dröjer med utfärdande av köpebrev till dess viss händelse inträffar, anser sig använda ifrågavarande metod. Tänkbart är alt ytterligare kommuner låter upprätta nyttjanderältsavlal ulan alt del framkommit av enkätsvaren. Slutligen har några kommuner svarat nej på enkätfrågan då man inte lämnar skriftligt medgivande till förvärvaren alt fä disponera tomten för byggnadsåtgärden ulan nöjer sig med muntligt så­dant.

3.3.2 Svävarvlllkor

Enligt 4 kap. 4 § jordabalken fär köp av fast egendom hållas svävande -"köps fullbordan eller bestånd" - under en lid av två år från den dag som köpehandlingen upprättas.

43 kommuner har uppgivit att de använder eller ämnar använda svävar­vlllkor.

I det övervägande antalet fall har köparen att inom viss tid utföra viss byggnadsverksamhet vid äventyr av atl köpet återgår. Villkoren om den byggnadsverksamhet som skall utföras sträcker sig från påbörjande till au ha utfört inflyttningsklart hus.

I de fall där avtalstexter studerats (11 st.) föreskriver alla kommuner utom en att villkoret skall vara uppfyllt inom tvä är. En kommun uppger i enkätsvaret atl köparen inom 2 år frän tillträdesdagen skall ha ulfört gmnden och inom 3 år från samma dag ha byggnaden inflyttningsklar.

18 kommuner har ej angivit någon tidsfrist. Enligt regeln i jordabalken 4 kap. 4 § 1 st. 3 p blir tidsperioden i sådana fall tvä år frän köpehandlingens datum.

15 kommuner har angivit tidsfrist men ej angivit varifrån frislen räknas. Av dessa anger 2 kommuner fristen till 1/2 år och 13 till 2 år.

Fristen beräknas frän tillträdesdagen eller köpekonlraklsdagen av nägra kommuner.

Leksands kommun föreskriver alt köparen inom 6 mänader frän kon­traktsdagen skall ha ingivit handlingar rörande ansökan om byggnadslov och bostadslån samt en finansieringsplan. Köparen skall vidare inom 6 må­nader frän dag för byggnadslov ha påbörjat byggandet.

Ronneby kommun föreskriver att kommunen har rätl all återköpa fastig-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                    22

heten om köparen ej inom 2 är frän dag för erhållande av byggnadslov upp­fort huset, eller i fall där byggnadslov ej erfordras, ej inom 2 år från kon­traktsdagen fullgjort byggnadsskyldigheten.

6 kommuner kräver nägon form av vederlag i fall av återgång.

5 kommuner föreskriver alt handpenningen vid ätergäng skall tillfalla säljaren. En kommun benämner handpenningen säsom skadestånd. Sveda­la kommun stipulerar alt 5 000 kr. skall utges i full av ätergäng för täckande av kommunens ränteförlust.

3.3.3 Förbud atl överlåta fastighei

Kommunenkälen ulvisar all 99 kommuner använder överlåtelseförbud som metod, i fiertalet fall (81) i form av s.k, indirekta öveijåtclsejörbud d, v, s. förbud för den förste förvärvaren all vidareförsälja fastigheten utan kommunens medgivande i förening med annal förbud eller med föreskrift om skyldighet för förvärvaren atl vid försäljning i strid mol överlälelseför-budet utge vite eller skadestånd eller betala en omedelbart förfallen, till kommunen ställd lånerevers. Angående vite se vidare avsnitt 3.3.4 sid 12.

Direkta överlåtelsejörbiid d. v. s. sädana som endast utsäger att vidare­försäljning inte alls får ske eller inte får ske ulan kommunens medgivande förekommer enligt kommunenkälsvaren i 18 fall.

Beträffande påföljder av försäljning i strid mol överlälelseförbud visar kommunernas svar atl vite är den vanligaste påföljden (71 fall), merendels säkerställt genom panisatt panibrev. Som regel stipuleras skyldighet för förvärvaren all i angiven situation utge vile (64 fall): alternativt (7 fall) förekommer utfästelse av förvärvaren atl erlägga vite. - Undantagsvis är överlälelseförbudel skyddat genom stipulerad skyldighet för förvärvaren att utge skadestånd eller genom föreskrift all lämna lånerevers, säkerställd av pantsatt panibrev ("skyddsinteckning"). Anm. I ell fall förekommer klausul om äterköpsrält för kommunen (institutet ålerköpsräll har upphört 1968).

Överlålclseförbtidens längd varierar inom en 10-årsperiod; den vanligas­te liden är 2 år. Stundom är förbudstiden bestämd pä annat sätt som t. ex. "tills köpebrev lämnats" (I fall), "tills byggnadsskyldigheten fullgjorts" (20 fall) varvid vanligen viss tid för denna anges, viss mantalsskrivningslid - I 1/2. 2 eller 3 år (4 fall) eller viss boendetid t. ex. 1 1/2 eller 2 år efter tillträde (2 fall).

Förhud.siiden böriar löpa i flertalet fall per tillträdesdagen (33). Andra utgångspunkter är dagen för köpekontrakt (8), köpebrev (5), byggnadslov (I), slutbesiktning (3) eller lagfart (I),

Vissa av kommunerna redovisade klausuler innehåller överlåtelseförbud som i flera avseenden - bl, a, ur laglighetssynpunkt - tilldrar sig särskilt intresse för den slutliga bedömningen av möjligheten att utnyttja dem som metoder i sammanhanget. Hit hör de s.k. Härryda- och Kungälvklau-sulerna. Båda klausulerna inleds med en programförklaring all de har kom­mit till för alt förhindra spekulation och i övrigt gynna kommunens bo­stadspolitiska strävanden. Båda upptar ocksä regeln all försäljning inte får ske inom fem år efter det köpare nr 1 tilllräll fastigheten, såvida inte kom­munen blir inkopplad på transaktionen nr 2 mellan köpare nr I och nr 2.

I Hariydoklausulen formuleras detta så alt köpare nr 1 förbinder sig att sälja lill av kommunen ur bostadskön anvisad köpare. Köpeskillingen och övriga villkor i köpehandlingen skall godkännas av kommunen. Villkoret skall inskrivas enligt JB 20:14. I klausulen finns inte nägot bestämt om vad som händer om köpare nr I inte följer sitt åtagande.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    23

Kungälvsklausulcn innehåller alt köparen förbinder sig alt inte försälja lill annan köpare än kommunen godkänner. Kommunen skall ocksä god­känna köpevillkoren. Inskrivning enligt JB 20:14 skall ske på samma sätl som enligt Härrydaklausulen. I övrigt avviker Kungälvsklausulcn från Härrydaklausulen pä del viset att säljaren som säkerhet för förbindelsen uttar panibrev i fasligheten och pantsätter detta som säkerhei för omslags­revers om 20000 kr. Pantbrev och revers skall innehas av kommunen. Pantbrevet skall inneha förmånsrätt efter inteckningssäkerheten för det statliga bostadslånet.

Lånsspurbanken Göteborg använder en lyp av villkor som är avsedda all utvisa den tilltänkte förvärvarens "bovilja", som ett uitryck för veder­börandes avsaknad av spekulativa avsikter med faslighetsförvärvel. I kö­pekontraktet p 13 sägs alt köparen äger erhålla köpebrev om följande vill­kor uppfylls inom fem månader frän tillträdesdagen.

A.  Köparen skall ha flyttat in i byggnaden.

B.     Köparen skall ha sagt upp sin ev. lägenhet och för sin del givit bo­
stadsförmedlingen lillfälle alt disponera denna.

C.  Köparen skall ha anmält flyttning till vederbörliga myndigheter.

3.3.4 Vlieskluasuler

En vitesklausul är ett på förhand bestämt belopp som kan komma atl ut­gå vid underlåtenhet atl fullgöra en förpliktelse. Vitet är alltid knutet till en huvudförpliktelse. Vitesklausulens giltighet är beroende av huvudförplik-telsens giliighei.

Karlläggningen av viiesklausulers förekomsl har därför inriktats pä att utröna till vilka slags huvudförpliktelser vitesklausulerna har varil koppla­de. I sammanhanget har andra omständigheter av betydelse för klausuler­nas giltighet redovisats, exempelvis den föreskrivna giltighetstiden, belop­pens storlek, m.m.

Till grund för kartläggningen av vitesklausulers förekomsl har legal dels kommunernas enkätsvar och dels avtalstexter som bifogas enkätsvaren av vissa kommuner.

Av 250 kommuner som besvarat enkälen uppger 92 atl de använder eller ämnar använda nägon form av vilesklausuler. Mänga kommuner använder sig av vite för atl säkerställa flera villkor i ett avtal.

Redovisade vitesbelopp uppgår maximalt lill 70000 kr., i ett enda fall lill 100000 kr. I flertalet fall varierar beloppen mellan 10000 och 30000 kr.

I vissa fall är v'//<'/.v storiek bestämt lill belopp motsvarande köpeskilling­en för fastigheten, hälften av köpeskillingen, 20% av tomtpriset, 2 gånger tomtpriset, handpenningen vid försäljningen, priset per m tomtmark m, m.

Giltigheten i tiden varierar frän 1/2 är till 10 är. Vanligast ligger tiden inom 2 är (76 fall).

Beträffande pantsäkerhet säger sig 46 kommuner fordra sådan säkerhei för del stipulerade vitet. Pantbrevet föreskrivs skola gälla med förmånsrätt närmast efter det för byggnationen nödvändiga hypoteket. Av undersök­ningen framgår alt många avtalsklausuler och därmed förenade pantsätt­ningar är ofullständigt utformade. Sundsvalls kommun har uppgivit att de ej använder sig av panisäkerhet p. g. a. motstånd från bankerna i orten.

Av avtalstexterna framgår alt i huvudsak tre fall av huvudförpliktelser förekommer

1   klausuler om bebyggelse

2   klausuler om överlåtelse

 

Prop. 1978/79:55                                                                    24

3 klausuler om nyttjande.

Dessutom använder I kommun vite för atl genomdriva alt viss avtals-klausul infogas i avtal vid framlida försäljning ("avtalsviie").

Bebyggelse vi ten

37 kommuner använder eller ämnar använda vitesklausuler kopplade till avtalsvillkor om bebyggelse.

I 25 klart konstaterade fall används en klausul som föreskriver atl köpa­ren skall uppföra ett bostadshus pä fasligheten inom viss lid. Om så ej sker har kommunen möjlighet atl utkräva vitet. Exempel:

Haninge kommun föreskriver i köpekontrakt: "3 § .. . Det åligger köpa­ren att på fastigheten uppföra ett för permanent bruk avsetl bostadshus (helärsbostad) som minsl uppfyller kraven för erhållande av statligt bo­stadslån. Om köparen inte inom 2 är frän tillträdesdagen enligt 3 § fullgjort byggnadsskyligheten sä långt all bostadshuset är färdigt för inflyttning äger kommunen utfä ett vile om 45 000 kr. ...".

3 kommuner föreskriver att byggnadsarbetena skall ha påbörjats inom viss tid och 2 kommuner att grunden skall vara klar inom viss tidsfrist.

3 kommuner använder sig av kombinationer av ovanslående villkor. Ljungby kommun föreskriver vid äventyr av vite att köparen skall ha flyt­tat in i slutbesiktigat bostadshus inom 2 år och atl byggnationen skall ha påbörjats inom 6 månader från tillträdesdagen.

Vitesbeloppen varierar från 2000 kr. lill 60000 kr. I 17 av 26 angivna fall med fixerade viiesbelopp ligger vitet i inlervallel 10000 - 29999 kr. 8 kom­muner föreskriver alt vitet skall vara lika med köpeskillingen.

Giltigheten i tiden av bebyggelseklausulerna är vanligen två är. Utgångs­punkt för beräkningen av fristen är i allmänhet tillträdesdagen (23 fall). Kontraktsdag och dag för byggnadslov är andra utgångspunkter för frister­na.

Överlåtelse vi t en

Två exempel på vilesklausuler kopplade till avtalsvillkor om inskränk­ningar i rätlen alt överlåta fastigheten - s. k. indirekta överlåtelseförbud - är de som tillämpas av Bjuvs och Vänersborgs kommuner (jfr avsnitt 3.3.3 sid 11 angående indirekta överlälelseförbud).

Bjuvs kommun föreskriver i köpekontrakt: "3 § ... Ulan säljarens med­givande får tomten icke överlåtas innan den bebyggts. - § 4. Om köparen inte rätteligen fullgör sina skyldigheter enligt vad i 3 § föreskrives, äger säljaren av köparen erhålla ett vite ...".

Vänersborgs kommun föreskriver i köpeavtal: "p 11 Försäljningen har skell med beakiande av Vänersborgs kommuns bostadspolitiska strävan­den alt tillse atl i kommunen uppföres goda bosläder till rimliga priser. Fastigheten får därför inte användas som spekulationsobjekt eller som medel för obefogad kapitalvinst. Av den anledningen utfäster sig blivande köpare all till kommunen utge ett vite om 25000 kr. för den händelse kö­paren inom 3 år frän kontraktsdagen/tillträdesdagen överlåter fastigheten utan kommunens godkännande."

Den av Bjuvs kommun använda avtalskonstruktionen innehåller dels ett överlåtelseförbud, dels en vitesbestämmelse. Vänersborgsklausulen ger förvärvaren en rätt atl sälja inom viss tid med vite som följd.

Båda avtalskonstiuktionerna är vanligen förekommande. Den första me­toden har konstaterats vara något mera använd.

Vitesbeloppen varierar från 2000 kr. lill lOOOOO kr. Av 32 kommuner

 

Prop. 1978/79: 55                                                                  25

som angett vitet till fixerat belopp ligger ca hälfien inom inlervallel 10000 kr. - 29999 kr. I kommun. Vaxholm, föreskriver ell vite om 100000 kr, 10 kommuner föreskriver att vitesbeloppei skall vara lika med köpeskilling­en,

Gillighetsliden för överlålelseklausuler i förening med vite uppvisar större variationer än vad som är fallet med motsvarande bebyggelseklau­suler. Frister frän 2 år till 10 är användes.

2 kommuner föreskriver alt köparen skall ha bebott fastigheten i 2 är och I kommun I 1/2 år innan försäljning ulan äventyr av vite fär ske. I kom­mun förbehåller sig rätt ulaga vite om köparen inom en ällaärsperiod frän köpets ingående ej varit mantalsskriven under en treårsperiod.

N y 1 tjanderät ts viien

9 kommuner använder eller ämnar använda vilesklausuler för all för­hindra överträdelser av nyitjandcrättsvlUkor.

Två lyper av nyltjanderättsklausuler förekommer. Dels sådana som fö­reskriver all köparen skall bebo fastigheten under viss tid och dels sådana som inskränker köparens rält att hyra ut fastigheten. Kombinationer av båda klausulerna förekommer. Exempel:

Vetlanda kommun föreskriver i avtal: "p. 4 Köparen förbinder sig au ... c) med sin familj bebo del å fasiighelen uppförda huset i minsl tvä är frän dagen för slutbesiktning ... h) därest han bryter mot bestämmelserna i mom. ...()... lill säljaren erlägga vile med 40000 kr. ...".

Kumla kommun föreskriver i köpekontrakt "p. 3 Köparen fär under ti­den från och med dagen för utfärdande av köpebrev till och med två år ef­ter densamma icke utan säljarens medgivande ... upplåta nyttjanderätt lill siörre delen av densamma. Om så sker äger säljaren av köparen utfå ett vi­le å belopp motsvarande köpeskillingen ...".

8 kommuner föreskriver atl köparen skall bebo fastigheten under viss tid.

4   kommuner söker säkerställa förbud mot upplåtande av nytljanderäti i fastigheten med vitesbelopp.

5   kommuner sätter vitet lika med köpeskillingen. 2 lill 30000 och 2 lill 40000 kr.

Tidsfristen för nytljanderätlsvilena är vanligen 2 år (5 st), I kommun fö­reskriver all köparen under en treårsperiod skall ha varil manlalsskriven i minst 2 är pä fastigheten. 1 kommun föreskriveren tidsfrist pä 10 år.

Tidsfristerna beräknas frän tillträdesdagen (3 st.), köpebrevsdagen (3 st.) och för dag för slutbesiktning (1 st.).

Avtalsviie

Göteborgs kommun föreskriver vid ett vite av 15000 kr. att köparen vid vidareförsäljning skall infoga vissa avtalsbestämmelser i köpekontraktet. Avtalsbestämmelserna syftar lill alt överföra de villkor som föreskrivits vid det ursprungliga köpet. En vitesklausul förs också över i det nya kon­traktet genom konstruktionen.

Vitels utkrävande

23 kommuner har uppgivit att de krävt ut vitesbelopp. I 16 av dessa fall har vite utbetalats med belopp mellan I 000 kr. och 50000 kr.

I 4 fall har vitet angivits till köpeskillingen. I kommun har ej angivit nä­got vitesbelopp och 2 kommuner har uppgivit att vitesklausuler ej används men att vite uttagits.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    26

Rättegång, ivisl eller förberedande ålgärder för tvist har uppgivils pågå i 3 fall. I fall har lett till föHikning.

3.4      Vägran att godkänna vidareförsäljning (frågorna 10 och 17)

Pä fräga efter vilka regler kommunen lämnar godkännande dä den förste köparen för vidareförsäljning är konlraktsenligl beroende av sådant god­kännande har merparten av kommunerna svarat atl prövning sker från fall till fall eller alt regler ej finns eller ej behövs. Av de cirka 50 kommuner som har uppgivit atl särskilda regler antagits, har de flesta angivit att köpe­skillingens storlek kontroUeras och prisels skälighet bedöms. I vissa kom­muner utreds anledningen lill försäljningen. Som godtagbar anledning an­ses bl.a. ändrade familjeförhållanden, arbetsort eller dylikt. En del kom­muner kräver överlåtelse pä oförändrade villkor och all överlåtelsen skall ske lill nägon i kommunens tomtkö.

I enkäten efterfrågades vidare om kommunerna någon gäng vägrat god­känna överlåtelse. På denna fråga har cirka 50 kommuner svarat ja. Flera kommuner har uppgivit alt statslånet har uppsagts och att köparen fått kla­ra finansieringen pä annat sätt. Några kommuner har uppgivit att vite har utkrävts och eriagts. Vissa kommuner har svarat alt det föiekommer atl köpet har återgätt eller alt köpeskillingen har sänkts eller att fastigheten har sålts på sätt som kunnai godias av kommunen. Några kommuner har uppgivit alt fastigheten har älergäll till kommunen för anvisning till annan köpare i kön. Uthyrning under kontrolltiden och försäljning därefter före­kommer också.

3.5      Vägrad förlustgaranti 19 § bostadsfinansieringsförordningen (frågorna
11 och 12)

Av de 250 kommuner som besvarat enkäten har 22 uppgivit alt de, för att motverka spekulation, infört en bestämmelse att borgen enligt 19 § bo-Stadsfinansieringsförordningen kan vägras under vissa förhållanden.

Beiräffande villkoren för kommunalt borgensåtagande har tvä kommu­ner uppgivit att de ej har skrivna regler men atl möjligheten atl vägra bor­gen används frän fall till fall. Merparten av de andra kommunerna har för­klarat sig använda någon form av kontroll av köpeskillingens storlek som grund för borgensfrägan. Den köpeskilling som kommunen kan godkänna beräknas av de flesta av dessa kommuner enligt realisationsvinstbe­skattningens regler. En del kommuner använder andra beräkningsmeto­der. Kontrollen har av nägra kommuner uppgivits omfatta 5 eller 10 år. Nägra kommuner kan godkänna vinst upp till 15000 kr., andra inte någon vinst alls.

Några kommuner har angivit att borgensåtagande ej kan ifrågakomma om sökanden visst antal år lidigare erhållil statligt lån. Andra kommuner har uppgivit att borgen ej kan komma i fråga om det är uppenbart att sö­kanden ej avser att själv bebo huset. En kommun kräver intyg från sökan­den all han avser att bosätta sig på fasligheten och upplyser att den statliga belåningen äventyras om sä ej sker. En annan kommun har uppgivit alt borgen ej ställs om det finns risk för atl fastigheten kommer atl användas som fritidsbostad.

Meloden har prövats av regeringsrällen i två fall, båda där kommunen vägrat ställa borgen pä grund av för hög köpeskilling. Regeringsrätten har ej ändrat kommunernas beslut.

 

Prop. 1978/79:55                                                                   27

3.6 Ytterligare metoder att motverka spekulation (fråga 13)

Ca 50 kommuner har svarat ja pä frågan om någon ytterligare metod an­vänds i syfte atl motverka spekulation utöver vad som framgår av den lidi­gare redovisningen. Flera kommuner framhåller all god tillgäng pä mark och pä billiga och bra småhus kan vara en metod atl motverka spekulation. Andra kommuner har upplyst om all all upphandling av gruppbyggda små­hus sker genom kommunen och atl man är särskilt restriktiv vid försäljning av fastigheter och vid upplåtelse med tomlrält, när man har misstanke om all förvärven har spekulativa avsikter.

3.7       Diskussion inom kommuner om införande av berörda metoder (fråga
14)

Kommunerna har även tillfrågats om de har diskuterat införande av nå­gon av de berörda metoderna för atl motverka spekulation men avstått och i så fall varför. De ombads också ange vilken eller vilka metoder man dis­kuterat.

62 kommuner har svarat ja pä frågan. Samtliga tidigare berörda metoder har därvid varit föremål för diskussion. Den vanligaste förekommande an­ledningen till att man hittills avstått är osäkerheten om metodernas laglig­het eller att frägan är under utredning. En del kommuner har som skäl lill avslående angivit all det ej behövs någon metod, då spekulation är sä litet förekommande eller att det skulle medföra för mycket administrativt arbe­te,

3.8       De tillämpade metodernas effektivitet (fråga 15)

Vad gäller kommunernas erfarenhet av tillämpade metoder har cirka 100 kommuner avgivit i stort sett positiva omdömen innebärande atl metoder­na är effektiva och har en återhållande effekt. Cirka 20 kommuner har sä nyligen infört hithörande bestämmelser atl de ännu ej har någon erfarenhet av dem. Lika många kommuner finner att de metoder som tillämpas ej är effektiva bl.a. med hänsyn lill att tillämpningen av dem ofta drabbar fel person, nämligen köparen, och alt administrativt merarbete uppkommer.

3.9 Köpeskillingskontroll enligt 45 § bostadsflnansieringsförordningen (frä­ga 19)

Cirka hälften av kommunerna har redovisat erfarenhet av köpeskillings­kontrollen enligt 45 § bostadsfmansieringsförordningen som medel atl mot­verka spekulation. Av dem har cirka 60 förklarat sig ha positiva erfarenhe­ter av bestämmelsen, bl. a. dess prisdämpande effekt. Cirka 80 kommuner är tveksamma eller negativa och pekar bl. a. på att kontrolltiden är så kort alt länet ofta inte ens hunnit betalas ut innan 2-ärsliden passerats och alt metoden är lätt att kringgå; bl. a. förekommer misstanke om sidoöverens­kommelser och "svarta pengar". Kommunerna uppger ocksä all vissa kö­pare är beredda att avstå från det statliga lånet, då bankernas vilja all med­verka med län möjliggör annan finansiering. Vidare pekas pä atl bestäm­melsen träffar en ibland ovetande köpare. Kommunerna har också iaktta­git all del förekommer uthyrning under kontrolltiden och atl en "köprush" inträffar efter kontrolltidens utgång.

 

Prop. 1978/79:55                                                                     28

Övriga kommuner som besvarat enkälen har inte uttalat sig om bestäm­melsen och dä i regel hänvisat bl. a. lill sin ringa erfarenhel av densamma.

3.10     De största svårigheterna vid motverkande av spekulation (fråga 20)

Kommunerna har även lillfrägals var de slörsla svårigheterna föreligger enligi deras eifarenheler när del gäller all molverka spekulation i småhus­byggandet.

I allmänhet har kommunerna därvid förklarat all möjlighet saknas att in-fiiia juridiskt bindande föreskrifter samt all bristen på lagligt stöd och osä­kerheten om del rättsligt bindande i metoderna upplevs som en svårighet.

Mänga kommuner pekar pä alt del är svärl alt finna metoder som inte kan kringgås saml atl del är svart all kontrollera om den uppgivna köpe­skillingen är den verkliga och all vela om "svarla pengar" förekommer. Vanligi är ocksä all kommunerna anför alt utbudet av småhusfastigheter är sä litet alt tillgängen inte motsvarar efterfrägan. Bankernas vilja att lämna topplån vid vidareförsäljning och de generösa bestämmelserna angående realisationsvinstbeskattning är andra förklaringar till svårigheterna att molverka spekulation. Kommunerna har även pekat på reglerna angående ränteavdrag. Denna avdragsmöjlighei kan medföra att en hög köpeskilling kan belalas utan att årskostnaden blir oacceptabel.

Bristande samverkan mellan kommunerna som gör del möjligt för en spekulant att själv eller genom bulvan slå i kö och tilldelas tomt eller hus i flera kommuner är en annan svaghet i sammanhanget. En ytterligare sådan är svärigheten att på förhand spåra spekulativa intressen hos köparen.

En kommun har uppgivit att eiiagt viiesbelopp ansetts som avdragsgill omkostnad. Detta förhållande medför alt höga vitesbelopp mäste föreskri­vas för atl vitet skall få avsedd effekt.

3.11     Förslag till åtgärder från kommunerna (fråga 21)

De mest frekventa svaren pä frägan om kommunernas förslag lill ålgär­der som skulle kunnu vidtagas för att försvära eller förhindra spekulation lör köpeskillingskonlrollen enligt 45 § bosladsfinansieringsförordningen. Den föresläs utsträckt i liden till 5 eller 10 är eller t. o. m. utan tidsbegräns­ning bl. a. för atl försvära ulhyrning under konlrollliden. Kontrollen borde vidare gälla alla statligt belånade hus. Enstaka kommuner har anseit atl den borde omfatia även privalfinansierade fastigheter. En del kommuner anser all villkoren för beräkningen av godlagbar köpeskilling borde knylas lill realisationsvinstbeskattningens regler så att överlagande av lån vägras när skallcpliklig vinst uppkommer. Många kommuner menar atl utgångs­punkten för beräkning av konlrolltidens början borde vara dagen för lånels utbetalning.

Många kommuner har anfört att skatlebestämmelserna vad avser reali-saiionsvinstbeskalining vid försäljning av fasligheter mäsle skärpas och att rätten atl göra avdrag för gäldräntor måste ses över. Vad gäller ränteavdra­gen har en kommun ansett att sådana avdrag endast borde medges för rän­tekostnader för ell "normall" statsbelånal hus. En annan kommun anser atl ränteavdrag borde medges med 100% av kosinaderna inom panivärdet och med 50% av övriga räntekostnader. Några kommuner har ansett all lå­nen borde indexregleras och all bankerna borde vara mera reslrikliva all bevilja lopplän i samband med faslighelsöverlålelse.

Några av kommunema unser atl kommunerna borde ta ut full kostnads-

 

Prop. 1978/79:55                                                                    29

täckning för tomterna. Därigenom skulle spekulation motverkas i denna del.

Vissa kommuner anser all möjligheter måsle tillskapas ati inta förbehåll i tomlrättsavlal i likhet med vad som gäller för fasl egendom.

Mänga kommuner pekar pä att samarbetet inom regionerna och även mellanangränsande regioner måste utökas. Köbeslämmelserna mäste gö­ras mer enhetliga bl. a. så all lidsgräns införs mellan fördelningar av tomter och hus och så att det inte är möjligt att stå i kö och erhälla fasiighel på fle­ra ställen samtidigt.

Flera kommuner anser atl produktionen av småhus mäsle ökas så atl bätire balans mellan tillgäng och efterfrågan uppkommer.

Nägra kommuner har föreslagil återinförandet av äterköpsrält för kom­mun. Alternativt skulle all försäljning av fastigheter förmedlas genom kommunens tomtkö och till priser som framräknas med hjälp av bestämda regler.

En del kommuner efterlyser en för hela landet enhetlig reglering i form av lämplig lagstiftning i syfte att motverka spekulation. Andra kommuner anser däremot alt det är olämpligt med riksomfattande regler, dä betingel­serna i landets kommuner är olika. Kommunerna bör därför själva besluta om regler anpassade lill lokala förhållanden. Centralt utarbetade rekom­mendalioner borde dock kunna tillställas kommunema.

4. Enkät till länsbostadsnämnderna

En enkät till samtliga länsbostadsnämnder utskickades i oktober 1977 -bilaga 8. Nitton nämnder har besvarat enkäten.

4.1 Utredningar som belyser spekulationsproblematiken

Nämnderna ombads tillställa bosiadsslyrelsen eventuella utredningar man gjort som belyser spekulationsfrågan.

1 tre län hade undersökningar av vidareöverlälelser av statsbelånade hus gjorts (C, E, L).

Uppsalaundersökningen avser gruppbyggda småhus med slutligt beslut om statligt bostadslän 1969-71 (959 st.). Undersökningen visar att 87 pro­cent av husen vid utgången av är 1972 hade kvarstående låntagare från första inflyttning. Av de småhus, för vilka ny låntagare registrerats, var den genomsnittliga tiden mellan första inflyttning och tillträde för ny lånta­gare 29 mänader. Differensen i försäljningspris mellan första och andra för­säljning var i Uppsala kommun i genomsniii 32000 kr. och i övriga länet 12 900 kr. Den största delen av prisdifferensen ansåg man kunde förklaras av "indexmässiga kostnadsförändringar" och "värdeökning p.g. a. stan­dardförbättringar".

Av en annan undersökning från Uppsala län avseende fyra småhusgrup­per uppförda utan statliga lån (1972) framgår all skillnaden mellan faktiska försäljningspriser och bedömda försäljningspriser om statliga bostadslån utgåu var 30-35 000 kr. per hus.

Linköpingsundersökningen avser 2 187 gruppbyggda småhus med slut­ligt beslut om bostadslån 1970-75 (Linköping, Norrköping, Mjölby, Mota­la), Den åriiga omsättningen uppgick i medeltal lill 2,9 proceni. Köpeskil­lingen vid andrahandsöverlåtelser översteg den av nämnden slutligt god-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   30

kända produktionskostnaden med i medeltal 72 300 kr. Undersökningen ansågs bekräfta atl rörligheten inom de priskonlrollerade grupphusområ-dena ej är särskilt omfattande.

I Kristianstad förelogs våren 1977 en mindre undersökning av andia-handsmarknaden avseende gruppbyggda och styckebyggda småhus. Av gmpphusen avyitrades ca 5 proceni under de två försia åren. Försäljning­en av styckehus hade en någoi siörre omfallning.

4.2 Erfarenheter av köpeskillingskontrollen i 45 § bostadsrmansie-
ringsförordningen

De flesta nämnderna är tveksamma eller negativa när del gäller frågan om bestämmelsen är effektiv i sin nuvarande utformning. I allmänhet har man dock uttalat atl regeln, trots sina nackdelar, bör behållas men alt kon­lrollliden bör förlängas och räknas från dagen för utbetalning av det statli­ga lånet.

Enligt flera av nämnderna är det vanligt atl objekten uthyrs till dess all perioden löpt ut, Detla skulle försvåras om perioden förlängdes. En nämnd föreslår alt kontrollperioden bör knytas lill den lid vederbörande själv bor i huset.

Två nämnder är i huvudsak negativa till en förlängning av tidsperioden bl, a, med hänvisning lill att detta skulle leda till att antalet "underbordsaf-färer och andra ohederliga förfaranden" skulle öka.

Flera nämnder har påtalat det beklagliga i att i första hand köparen drab­bas av bestämmelsen. En nämnd menar att ett mer rättvist sätl atl fördela verkningarna av ett avslagsbeslul kan vara att säljaren görs återbetalnings-skyldig för erhållna räntesubventioner. Ett annat förslag är att det utarbe­tas centralt fastställda köpekontrakt av vilka del framgår vad som gäller för att bostadslän skall få överläs,

4.3 Erfarenheter av kommunernas spekulationsbekämpande åtgär­
der

Samordning av kommunernas tomt- och småhusköer rekommenderas av flertalet länsbostadsnämnder. 1 Malmöområdet, där man redan infört viss samordning, är erfarenheterna goda. Registret över fördelade småhus och lomler har enligt nämnden "gjort det påtagligt svårare för spekulalionsin-tresserade att tillskansa sig mer än ett hus inom kommunalförbundsområ­det".

En nämnd föreslär att ett kommunall villkor för nytt småhus bör vara alt det gamla småhuset säljs lill en av kommunen anvisad person ur den kom­munala kön och till ell pris som fastställs av kommunen och som kan anses skäligt (Jfr "Gävlemodellen", sid 8.).

Vågrad kommunal borgen enligt 19 S bostadsfinansieringsförordningen vid höga köpeskillingar används enligt nämnderna i relativt ringa utsträck­ning. Ett undantag är Malmöhus län där meloden enligt länsbostadsnämn­den för närvarande tillämpas av fem kommuner (Eslöv, Lomma, Malmö, Svalöv och Trelleborg). Nämnden menar här att man torde kunna räkna med att köpekontrakten mer allmänt kommer alt förses med återgångs-klausuler när kontrollen blir mer känd. Del faktum att köparen som betalat ett för högt pris enligt prövningsnormen går miste om del statliga lånet medan säljaren gär skadeslös bör därför inte tillmätas någon avgörande be­tydelse vid bedömningen av metodens användbarhet. I stället bör, menar

 

Prop. 1978/79:55                                                                    31

nämnden, beaktas all meloden har sin väsentliga betydelse pä det preven­tiva planet.

Den prövningsnorm som används av de flesta kommunerna i Malmöhus län innebär atl köpeskillingen anses godlagbar för borgensiecknande om realisationsvinst enligt kommunalskatielagen ej uppkommer. Malmö­nämnden menar all denna norm — med nuvarande bestämmelser för be­räkning av realisationsvinst - fär anses som generös. Ett användande av reglerna i 45 § bostadsfinansieringsföiordningen som prövningsnorm skul­le innebära en betydande uppstramning av kontrollen,

4.4 Övriga förslag till åtgärder från länsbostadsnämnderna

Flera av nämnderna talar om behovei av ell ökat utbud av småhus för alt få bätire "balans" och därigenom minska möjlighelerna lill spekulation, Nägra nämnder påpekar emellertid atl detla inte är nog. Man menar alt det inte är möjligt alt inom överskådlig lid mätta efterfrågan på småhus, 1 stäl­let är det nödvändigt alt skallelagstiftningen ändras i berörda delar efter­som de inte tillkommit med beaktande av effekterna vid länga perioder med stor inflation. Efter en sådan reform skulle hushållen i högre grad än för närvarande söka sig till olika boendeformer pä grundval av "sakskäl".

Flera av nämnderna lalar också om behovet av att begränsa bankernas medverkan med krediter vid vidaieöverlåtelser t.ex. genom kreditpolitisk lagstiftning. Skälet härtill är att man menar att de "överpriser" som beta­las beror på bankernas generösa långivning i samband med förvärv.

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   32

Bilaga II

De! II. Överväganden och förslag

I denna bilaga återges i sin helhet styrelsens överväganden och förslag i fräga om köpeskillingskontroll inom ramen för 45 § bosladsfinansierings-föiordningen 1974:946. Dessutom återges styrelsens sammanfattning av della och övrigu förslag som styrelsen övervägt.

Köpeskillingskoniroll enligt 4 5 § BFF

1 1962 ärs bostadslänekungörelse fanns bestämmelser enligt vilka ett be­viljat statslån fick överläs vid försäljning av fastigheten endast om köpe­skillingen godkänts av länemyndigheten. Kontrollen gällde utan tidsbe­gränsning. Syftet med bestämmelsen var främst all säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig del kapilaliserade värdet av direkta subventioner i form av räntebidrag och underränta på statslän.

Den särskilda kontrollen avskaffades fr. o.m. 1968. Motivet härtill var alt långivningen ej längre innehöll någon subvention som en säljare kunde tillgodogöra sig i form av kapitalisering vid försäljningen. Kontroll vid förstagängsöverlätelse av gruppbyggda småhus kvarstod, dvs. lån bevilja­des ej om produktionskostnaden var oskäligt hög. Om vidareöverlätelse av fasiighelen ägde rum före beslul om ulbetalning av lånet skulle sådan pröv­ning ocksä göras.

Genom riksdagsmotion (1973:234) väcktes förslag om ålgärder för att molverka oskäliga kapilalvinsler vid försäljning av slatsbelänade småhus. Riksdagens beslut med anledning av motionen innebar alt Kungl. Maj:t borde lata undersöka möjligheten och lämpligheten av temporära åtgärder som kunde förenas med dä gällande kontroll av priser vid första överlåtel­se av vissa småhus.

Kungl. Majn uppdrog ål boendeuiredningen atl överväga frågan om möjligheten och lämplighelen av åtgärder i ovan angivet syfte.

I betänkandet Solidarisk bostadspolitik (SOU 1974:17) påpekade boen­de- och bostadsfinansieringsuiredningarna all prisskillnaderna mellan den kostnadsprövade prisnivån och den som föreligger inom den privalfinan­sierade sektorn och vid andrahandsförsäljning var påtagliga.

Utredningarna framhöll atl tomtpriset för bebyggelse med småhus vid kommunal försäljning av mark ofta innefattar en kraftig subvention. Detta gäller även kommunala engångsavgifter.

Utredningarna ansäg alt åtgärder för atl dämpa priserna vid snar andra­handsförsäljning av småhus var lämpliga och nödvändiga. Del grundläg­gande bostadspolitiska syftei, atl tillhandahålla även dessa bosläder till ett rimligt pris, borde vara den klara inriktningen för åtgärdernas utformning, Ålgärderna borde kunna begränsas lokall och vara administrativt enkla. Utredningarna fann det vara närmasi till hands att utgå frän de beslutsfor­mer som fanns: bosladsmyndigheiernas administrativa kontroll och avtals­klausuler i samband med kommunal markförsäljning eller eljest. Ett gene­rellt återinförande av priskonlroll vid andrahandsförsäljning av statligt be­lånade småhus avvisades. En köpeskillingskoniroll för gruppbyggda små­hus föreslogs att räknas frän tillträdesdagen och inte överstigande 3 år där­efter.

Bosiadsslyrelsen har i yttrande över betänkandet bl.a. pekat på att en uppsägning av länet kan komma att i huvudsak rikta sina verkningar mot

 

Prop. 1978/79:55                                                                   33

"fel" person, nämligen köparen och inte säljaren, samt alt en kontroll av ifrågavarande art medför risk för sidoöverenskommelser. Med hänsyn lill angelägenheten av prispress pä nybyggda småhus och till att spekulativa inslag pä den statligt belånade småhusmarknaden sä längl möjligl undvi­kes, lillslyrkle dock bosiadsslyrelsen. irols dessa invändningar, all en sä­dan kontroll så vill gäller gruppbyggda småhus återinfördes tills vidare. Med hänsyn till konlrollens syfte borde den dock begränsas lill ivä är frän och med första överiätelsen.

Den särskilda köpeskillingskonlrollen belräffunde gruppbyggda småhus infördes genom bestämmelse i 45 § BFF fr. o. m. 1975. Den tillkom som en åtgärd all molverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av statsbelånade hus.

Vid försäljning från producenten sker enligt 53 S BFF framräkning av högsta godtagbara produktionskostnad dvs. del högsia pris producenten får la ul för fasligheten för atl statligt lån skall kunna utgä. Det är denna produktionskostnad som sedan utgör grunden för beräkning av den högsia köpeskilling som kan godtas vid vidareförsäljningar.

Vidareförsäljs gmppbyggl småhus, för vilket lån utbetalats, inom tvä är från del den som erhällii slutligt beslut förvärvade fastigheten, fär länet överläs endast om köpeskillingen anses godlagbar. Köpeskillingen är god­tagbar om den inte överstiger ursprungligen godtagen högsia produklions­koslnad med skäliga tillägg för försäljningskostnader, förbättringar pä fas­tigheten saml för allmän ökning av byggnadskostnaderna från tiden för fär­digställandel och fram till överlålelselillfället. Vid beräkning av sistnämn­da tillägg används av styrelsen fastställda värderingskoefficienler.

Överläts fastighet eller tomträtt sedan lånebeslui meddelats men innan länet utbetalats gäller inte föreskrifterna i 45 § ulan länebeslulel skall åter­kallas. Köparen får ansöka om lån. Den i fångeshandlingen angivna köpe­skillingen får därvid anses utgöra produktionskostnad och bedömas enligt 15 § BFF. Län beviljas därvid ej, om köpeskillingen väsentligt överstiger del beräknade panivärdet. En likadan bedömning av köpeskillingen görs om fasligheten överiåts innan slutligt lånebeslui meddelats.

Av enkätsvaren har framkommit atl många kommuner har liten eller ing­en erfarenhet av denna kontroll för gruppbyggda småhus. Många kommu­ner har angett alt få försäljningar förekommer inom iväärsperioden men alt en "köprush" inträffar därefter. Man har pekat pä all det är vanligt atl tomten till ett gmppbyggl småhus förvärvas långt innan huset är inflytl-ningsfärdigl. När huset är färdigt återstår endasl en kort lid av konlrollli­den. Del ställiga lånet hinner dä ofta inie belalas ut innan kontrolltiden ut­löpt, eller i vart fall älerstär endasl en kort tid av den efter det länel har be­talats ut.

Vissa kommuner har ocksä pekat pä all ulhyrning genom upprällal hy-reskonlrakl mellan köpare och säljare under den då vanligen korta återstå­ende konlrollliden ofta förekommer och all köpekontraktet dateras försl när tvä är har gäll. Det förekommer också all man utan ulhyrning avvaktar med försäljningen tills konlrollliden upphört. Del har även pekals pä all bestämmelsen kan kringgås genom sidoöverenskommelser i form av svarla pengar eller sä all lösöre lill överpris ingår i köpeavtalet.

Om försäljning sker inom två är och den i ansökan om övertagande av lån uppgivna köpeskillingen inte kan godtagas skall ansökan avsläs och lä­nel sägs upp. Det blir sålunda köparen som drabbas av detta och ej säljaren som är den som gjort en oskälig vinst på försäljningen.

1 enkälsvaren har beiräffande köpeskillingskonlrollen framkommil för-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   34

slag om all uigängspunkien för beräkning av konlrolltidens början skulle utgöras av länels ulbelalningsdag. Den föreslås utsträckt i tiden till 5 eller 10 är eller t. o. m. utan tidsbegränsning.

Den nuvarande ordningen innebärande atl kontrolltiden räknas från dag­en för försia förvärvel medför att lånet ofta inie hinner belalas ut inom den eller i vart fall att den lid varunder kontrollen gäller är så kort atl dess ut­gång kan avvaktas innan formell försäljning sker. Försäljningar före lånels utbetalning kontrolleras som ovan anförts enligt 15 §.

För atl bestämmelsen om köpeskillingskoniroll enligt 45 § BFF skall få påtaglig effekt hör den - med hänsyn lill dels vad som framhållits om för­värvstidpunkten i förhällande lill färdigställandet, ulhyrning etc, dels all försäljningar före lånels ulbelalning konlrolleras enligi 15 § - ändras i försia hand sä all uigängspunkien för beräkning av den ulgörs av dagen för utbetalning av lånet i stället för lidpunkten för den förste köparens förvärv av fastigheten. Detta skulle i prakiiken innebära en förlängning av kon­lrollliden med i genomsniii inemoi ell är.

Man kan överväga all förlänga konlrollliden ytteligare. Mol en föriäng­ning kan anföras all medveten spekulation torde förekomma mindre ofta efter utgången av en tväärsperiod, beräknad enligt ovan angivna förslag. Vidare skulle en förlängning medföra ett visst administrativt merarbete. Mot bakgrund av många uttalanden från kommuner och länsbostadsnämn­der om behov av all förlänga kontrollliden finner bosiadsslyrelsen emeller­tid del vara rimligt all ivåårsperioden förlängs lill tre år.

Med beakiande av atl kontrolltiden kan komma att räknas från lidpunk­ten för ulbetalning av statslånet skulle, om den föreslagna treårsperioden införs, kontrollliden i praktiken komma att omfatta inemot fyra år efter fiirdlgsläUandel.

Med nuvarande utformning av köpeskillingskontrollen innebär ell av­slagsbeslul pä ansökan om övertagande av lån alt främsi köparen drabbas genom att lånet sägs upp. Ett mera rättvist sätl att fördela verkningarna av beslutet skulle kunna vara att göra säljaren återbelalningsskyldig för er­hållna räntesubventioner i det fall han tar ut så hög köpeskilling all läns­bostadsnämnden ej kan bevilja överlagande av bostadslånet. Della skulle emellertid medföra ett administrativt merarbete med kontroll och återkrav av de utbetalda räntesubventionerna. Det skulle också innebära att den som innehaft fastigheten en längre lid blir återbelalningsskyldig för ett större belopp, än den som gjort en snabb affär. Bosiadsslyrelsen kan därför inte förorda en sådan åtgärd.

För alt stärka köparens ställning borde i köpekontrakt ingå en informa­tion om att statligt län fär övertas endasl om köpeskillingen kan godias av länsbostadsnämnden. Man kan här överväga om det inte vore lämpligt att kommunförbundet efter samräd med mäklarorganisationer och konsu­mentombudsmannen utarbetar någon form av standardkontrakt.

Köpeskillingskontrollen omfattar endast s.k. gruppbyggda småhus. Nägra kommuner har ansett alt den borde utvidgas lill all avse även s. k. styckebyggda småhus dä spekulation även förekommer i fråga om denna typ av hus. En kontroll avseende dessa fanns t. o. m. 1967 men avskaffades enär långivningen då inte längre innefattade subvenlioner.

Bosiadsslyrelsen bedömer alt den medvetna spekulalionen inte har sam­ma omfiilining i fråga om styckebyggda småhus som vid gruppbyggen. Of­ta engagerar sig den enskilde styckebyggaren direkt i sitt husbygge på ell sådani sätl i frågor om husels utformning, kostnader, upphandling m,m. som inte har motsvarighet vid gruppbyggen. Vidare lorde spekulalion i

 

Prop. 1978/79:55                                                                   35

slyckebyggda hus i regel inte vara lika lönande, efiersom fördessa hus inie finns någon fastställd högsta produktionskostnad såsom för gruppbyggda hus. Några dubbla prisnivåer i tidigare angiven mening finns sålunda ej.

Den i låneansökan för styckebyggda småhus uppgivna produktionskost­naden understiger erfarenhetsmässigt ofta den faktiska kosinaden som är svär alt precisera. Länsbostadsnämnderna skulle få svårigheter all i sam­band med lånebeslutet fastställa en produktionskostnad.

Länsbostadsnämnderna skulle komma atl i hög grad belastas admini­strativt vid en köpeskillingskontroll av styckebyggda hus. En produklions­koslnad måste fastställas och köpeskillingens skälighet måste prövas mol bakgrund av bl.a. vidtagna förbättringsåtgärder. Personaiförsiärkning skulle bli nödvändig.

Med hänsyn till det anförda anser bosiadsslyrelsen att köpeskillingskon­troll i fråga om styckebyggda småhus inte bör återinföras.

Styrelsen anser det emellertid angeläget atl tendenserna till spekulation i fråga om slyckebyggda småhus följs och jämförs med spekulalion i fråga om gruppbyggda småhus.

Sammanfattning

Bosiadsslyrelsen har gjort följande överväganden och framlagt följande förslag lill åtgärder för alt motverka spekulation på småhusmarknaden.

Försäljning till marknadsvärde med ränlefrill stående lån såsom dellikvid Metoden får vissa skatterätlsliga konsekvenser dels vad gäller stämpel­skattens storlek, dels vad gäller realisationsvinstbeskattningen. Utöver dessa problem kan meloden också leda lill prisstegringar på tomt- och småhusmarknaden. Mol bakgrund härav avvisar bosiadsslyrelsen melo­den.

Försäljning till marknadsvärde med råntebårande revers och personun-knutna räntebidrag

En övergång till försäljning av nyproducerade statsbelånade gruppbygg­da småhus till marknadsvärde skulle innebära en väsentlig förändring av de nuvarande principerna för priskontroll. En sådan förändring är enligt bostadsslyrelsens mening oacceptabel då samhällets insatser på detta om­råde får ses som ett viktigt led i strävandena atl uppnå del grundläggande bostadspolitiska målet att bereda befolkningen goda bosläder lill rimliga kostnader. Den nuvarande prisregleringen bör bestå.

Köpeskillingskontroll enligt 45

För atl bestämmelsen om köpeskillingskontroll skall få påtaglig effekt m. h. t. dels all förvärvslidpunkten ofta inträffar långt före färdigställandet, dels atl försäljningar före lånets utbetalning kontrolleras enligt 15 § BFF föreslår bosiadsslyrelsen i första hand en sådan ändring all kontrolltiden räknas från dagen för utbetalning av statslänet i stället för lidpunkten för den förste köparens förvärv av fastigheten. Detta skulle i praktiken inne­bära en förlängning av kontrollliden med i genomsnitt inemoi ell år. Här­jämte föreslår styrelsen atl tvåårsperioden förlängs till tre är. Vid ett ge­nomförande av dessa förslag skulle kontrollliden i prakiiken komma alt omfatta inemot fyra år efter färdigställandel.

Bostadsstyrelsen anser ej att bestämmelsen om köpeskillingskontroll bör

 

Prop. 1978/79:55                                                                    36

utvidgas till att omfatta styckebyggda småhus. Den medvetna spekulalio­nen bedömes nämligen i fräga om slyckebyggda hus inte vara lika påtaglig som beiräffande gruppbyggda småhus och dessulom är sådan spekulalion i dessa fall inte lika lönande, eftersom kostnaderna vanligen blir betydligt högre än för hus som byggs i grupp. Vidare skulle länsbostadsnämnderna komma atl belastas administrativt vid en sådan köpeskillingskoniroll.

Styrelsen anser det emellertid angeläget att tendenserna lill spekulalion i fråga om styckebyggda småhus följs och jämförs med spekulationen i fräga om gruppbyggda småhus. För att stärka köparens ställning anser bostads­styrelsen att det kan övervägas om inte siandarkontrakt med information om bestämmelserna för övertagande av län borde utarbetas.

Bosiadsslyrelsen kan inte förorda en metod med återkrav av utbetalda räntesubventioner i de fall köparen tar ut så hög köpeskilling att lånet ej får övertas. Detla skulle nämligen medföra ett administrativt merarbete med kontroll och återkrav av de utbetalda ränlesubvenlionerna. Det skulle ock­så innebära att den som innehaft fastigheten en längre lid skulle bli älerbe-lalningsskyldig för ett större belopp än den som gjort en snabb affär.

Kommunall ansvar för förlust enligt 19 § BFF

Bosiadsslyrelsen utgår från atl ett genomförande av förslaget om en för­längning av kontrollliden kommer alt betydligt minska kommunernas in­tresse och behov av att tillämpa en egen köpeskillingskontroll och i sådant sanimanhang använda sig av metoden atl vägra borgen. I den mån ett så­dant förfarande alltjämt kommer att användas förutsätter styrelsen all en­hetliga regler kommer atl tillämpas.

Tomt- och småhusköbeståmmelser

Bosiadsslyrelsen har genom kontakter med ett antal kommuner funnit all regler som införs i kommunernas tomt- och småhusköer kan vara an­vändbara för all motverka spekulation. Ett par metoder har befunnits vara särskilt intressanta. De enligt styrelsen viktigaste för- och nackdelarna med dessa belyses och en modell som kan ses som en kombination av de båda övriga skisseras. Huvudregeln för denna skulle vara atl en person som erhållil ell kommunförmedlal objekt inte skulle kunna erhälla ell nytt sådant inom säg 7 till 10 år. Hans skulle emellertid kunna "bryta in" under denna tid under förutsättning att han försäljer det lidigare förvärvade ob­jektet till av kommunen anvisad köpare för av kommunen godkänt pris.

Bostadsstyrelsen vill understryka atl det är angeläget att de fördelar som samverkan mellan intilliggande kommuner kan ge på detta område tas till vara. Särskilt gäller detta inom regioner med helt eller delvis gemensam ar­bets- och bostadsmarknad. De erfarenheter som vunnits inom främst Malmö- och Göteborgsområdena utgör här en värdefull grund.

Avtalsvillkor vid överlåtelse av kommunförmedlade småhusfastigheter m. in.

Beträffande kommunernas metoderatt motverka spekulation genom sär­skilda avtalskonstruktioner vid överlåtelse av småhusfastigheter kan konstateras atl rättsläget är oklart. Detta gäller inte minsl det i samman­hanget väsentligaste villkoret, nämligen det som innehåller förbud för kö­paren att i sin tur överlåta fastigheten. Rättsreglerna och förarbetena till dessa liksom doktrinen ger inte underlag för en säker bedömning huruvida

 

Prop. 1978/79:55                                                                   37

dessa i olika former förekommande förbudsvillkor kan anses lagligen gilti­ga i hithörande sammanhang. 1 vart fall gäller detla de s. k. direkia överlä-telseförbuden. Vägledande rättspraxis på området saknas ännu. Vad nu sagts gäller även sådana väsentliga frågor som skäligheten av vitesbelopp och förbudstidens längd.

Det kan emellertid antas all en på visst sätl utformad klausul med s. k. indirekt överlåtelseförbud borde kunna ge kommunerna ett rätisgiltigi skydd under en lid som molsvarar vad praktiska synpunkter kräver. En sä­dan klausul bör innehålla en stomme beslående av en inledande bostadspo­litisk programförklaring och ett efterföljande indirekt överlälelseförbud i förening med föreskrift om lämpligt vite som påföljd mot handlande i strid mol förbudet. Klausulen kan byggas ul med föreskrifter om t.ex. bebyg­gelseskyldighet, uthyrningsförbud eller skyldighet atl bo/vara manlalsskri­ven pä fasligheten viss tid. Klausulen torde kunna avse en lid av högsl fem år räknat från köpeavtalets ingående.

En för kommunerna användbar hithörande typklausul bör om möjligt ut­formas snarast.

Styrelsen pekar på vissa möjligheter att uppnå spekulalionshämmande effekter genom ändrad lagstiftning 1. ex. i jordabalken 4 kap. 4 § genom en förlängning av tvåårstiden för de villkor som häller eit köp svävande eller i jordabalken 13kap. 6§ genom införande därstädes av föreskrifi som möj­liggör överlälelseförbud vid upplåtelse av tomträtt. Vidare berörs bl. a, frå­gan om återinförande av äterköpsinsiilulet i syfte att motverka spekulalion i småhusfastigheter.

Enligt bostadsstyrelsens mening bör dock utvägen med lagändringar inte prövas utan en föregående utredning av rättsverkningarna i stort av sådana åtgärder sett mol det trots allt begränsade förevarande syftei att motverka medveten spekulation vid överlåtelse av kommunförmedlade småhusfas­tigheter.

Vad angår ett eventuellt återinförande av återköpsinslitulet finner bo­stadsstyrelsen inie syftet alt molverka medveten spekulalion motivera ell återinförande med hänsyn lill dels alt de skäl som föranledde institutels av­skaffande allljämt föreligger, dels atl svåra administrativa problem kan för­väntas uppkomma för kommunerna.

Kommunal förmedling av statsbelånade gruppbyggda småhus

Det är angeläget att de insatser som sätts in i syfte atl tillhandahålla goda bostäder till rimliga priser saml att motverka spekulation görs effektiva. Köpeskillingskontrollen i 45 § BFF medför, som påpekats av kommuner och länsbostadsnämnder, vissa problem. Den kan kringgås genom sido­överenskommelser och "pengar under bordel". "Fel person" nämligen köparen - som inte gjort någon spekulationsvinst - drabbas främst. Ef­fekten av den sanktion som följer om godkänt pris överskrids (uppsägning av statslånet) minskar allteftersom räntebidraget liksom statslånets del av det totala marknadsvärdet minskar.

Mot bakgrund av ovanstående är det motiverat atl studera vilka alterna­tiv till köpeskillingskontrollen som kan tillgripas. Ett förslag som framförts från kommunalt håll är införandet av en obligatorisk kommunal förmedling vid vidareförsäljning av småhus. En sådan förmedling skulle kunna utfor­mas på en rad olika sätt. Skall förmedlingen bli maximalt effektiv måste den dock göras i verklig mening obligatorisk, vilket skulle kräva relalivi långt gående lagstiftningsåtgärder.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    38

Mot bakgrund av att spekulation i här avsedd mening förekommer i rela­tivt begränsad omfattning och med hänsyn tagen till det administrativa merarbete som en obligatorisk kommunal förmedling skulle föra med sig anser bostadsstyrelsen de ej lämpligt att en sådan införes.

Realisaiionsvinstbeskatining - Indexuppräkning

Genom realisationsvinstbeskattningen överförs en del av spekulations-vinsterna till samhället i den mån de redovisas och under förutsättning alt skattepliktig vinst uppkommer. Vid beräkning av realisalionsvinst får f. n. hela anskaffningskostnaden (ingångsvärdet) uppräknas med index. Då fas­tighetsförvärv som regel till stor del finansieras genom lån kan, som en följd härav, en tillväxttakt av det egna kapitalet som mångdubbelt översti­ger tillämpat index föreligga utan att för den skull en skattepliktig vinst uppkommer.

Frän spekulalionssynpunkt finner styrelsen det särskilt angeläget att den snabba tillväxt av det egna kapitalet som ofta uppkommer vid korta fastig­helsinnehav blir föremål för en effektiv beskattning. Hur en sådan beskatt­ning skall utformas bör utredas.

Realisationsvinstbeskattning — avdragsräll för viten

Bostadsstyrelsen anser alt avdragsrätt för eriagt överlåtelsevite bör vara möjlig.

Kreditfrågor

Bostadsstyrelsen har hos bankinspektionen efterhört möjligheterna att påverka kreditinrättningarna så att återhållsamhet iakttas vid långivning i samband med sådana spekulativa överlåtelser som föranlett uppsägning av utestående statslån. Bankinspektionen har som svar uppgelt sig sakna be­fogenheter att inskrida mot villakrediter annal än i särpräglade undantags­fall. Uppgifter om att bankernas kreditgivning drivit upp prisnivån på små­hus är enligt inspektionen starkt överdrivna, i vart fall i vad avser tiden från mitten av 1976.

 

Prop. 1978/79:55                                                                39

Bilaga 111

Sammanställning av remissyttrandena

Nedan återges i sin helhet vad remissinstanserna anfört med anledning av bostadsslyrelsens avgränsning av de överlåtelser samhället bör inrikta sina åtgärder mot saml styrelsens förslag i fråga om köpeskillingskoniroll enligt 45 § bostadsfinansieringsförordningen 1974:946, BFF.

1.    Riksrevisionsverket: (RRV) har inget att invända mol det framlagda
förslaget, som sannolikt innebär alt man kan uppnå en viss press på priser­
na. Möjligheten att få banklån som ersätter del statliga lånet och möjlighe­
ten lill betalning vid sidan av den formella köpeskillingen gör emellertid all
effekten av köpeskillingskontrollen kan bli begränsad.

Bostadsstyrelsen föreslår att styckebyggda småhus undantas frän den fö­reslagna bestämmelsen om förlängd köpeskillingskontroll. RRV finner del tveksamt om de redovisade skälen motiverar ett sådant undantag.

2.    Konsumentverket: De flesta småhus som byggs f. n. är statsbelånade.
Småhusköpare har en i genomsnitt något bättre ekonomi än andra bostads­
konsumenter. Det kan därför knappast hävdas att skäl finns atl behålla ge­
nerella stödåtgärder för småhusköpare. Stödåtgärder bör i stället inriktas
på mer köpsvaga gmpper. De nuvarande formema för samhällsstöd är
olämpliga genom att de mer eller mindre garanterar att en kapitalvinst kan
uttas efter viss tid. Det är heller inte önskvärt att konsumentemas övervä­
ganden avseende bostadsform på ett mer eller mindre avgörande sätt på­
verkas av förväntningar om kapitalvinster.

Enligt konsumentverkets mening är det ej meningsfullt atl i detta sam­manhang skilja pä de fall där förvärvet av prisreglerade småhus sker i syfte atl göra en kapitalvinst och de fall där motivet ej i första hand är spekula­tion. Det är inte syftet med förvärvet som bör angripas utan det förhållan­det att vissa bostadskonsumenter gör vinst på grund av samhällets bo­stadspolitiska ålgärder.

Mol denna bakgrund anser konsumentverket att den nuvarande prisreg­leringen av statsfmansierade småhus bör avvecklas. Styrning av den stats­belånade produktionen bör ske på andra sätt. Obligatorisk kommunal för­medling kan bli aktuell liksom nya kreditpolitiska och finanspolitiska åt­gärder.

Genomgripande förändringar av delta slag kan sannolikt inte genomfö­ras på kort tid. Konsumentverket vill därför inte motsätta sig bostadssty­relsens förslag för att temporärt motverka spekulationstendenser som förekommer på marknaden.

3.   Småhusköpkommittén: Kommittén finner förslaget om en föriäng­ning av tiden för köpeskillingskontroll enligt 45 § BFF lämpligt och väl av­vägt.

4.   Svenska kommunförbundet: Vid enkätundersökningen har bostads-styrelsen gjort en snäv avgränsning av begreppet spekulation. Avgräns­ningen har gjorts på det sättet att endast från början medveten spekulation skulle beaktas i enkätsvaren. Bostadsstyrelsen har preciserat begreppet spekulation lill att endast avse fall där det primära motivet med förvärvel varit - inte att skaffa förvärvaren bostad - utan att genom en snabb vida­reförsäljning tillföra förvärvaren den möjliga vinsten på förvärvsobjektet. Bosiadsslyrelsen antyder att resultatet av enkätundersökningen är något osäker beroende bl.a. på att svaren endast i undantagsfall grundar sig på

 

Prop. 1978/79:55                                                                   40

gjorda utredningar och att de i övrigt mest grundar sig pä subjektiva omdö­men frän de personer i kommunema som besvarat enkäten. Bostadsstyrel­sen anför ocksä atl ett mera objektivt mätt pä spekulationens omfattningar svärl alt åstadkomma.

Förbundsstyrelsen inslämmer i bostadsstyrelsens uppfattning att resul­tatet av enkätundersökningen bör tolkas med försiktighet. Särskilt gäller delta pä grund av att det ofta mäsle vara svårt att med säkerhet bedöma huruvida (medveten) spekulation förelegat eller inte. Över huvud taget an­ser förbundsstyrelsen det vara synnerligen viktigt att man klargör vilka förfaranden frän småhus- och tomtköparnas sida som man skall ingripa mot. En primär fråga är då om ålgärder skall vidtas inte bara mot den med­vetna spekulationen utan även mol den form av spekulation som kan sägas föreligga när ägare av kommunförmedlal småhus på grund av flyttning från orten, ändrade familjeförhållanden och dylikt säljer huset och därvid gör sig en god vinst. Man kan ocksä av rättviseskäl tänkas vilja ingripa mot vidareförsäljning som utan påtaglig vinst för säljaren medför att nye köpa­ren orätlmäligl går förbi en mängd personer i kommunens tomtkö.

Bestämningen av vilka förfaranden man avser ingripa mot är av största belydelse för avvägningen av vilka åtgärder som skall anses motiverade. Som bosiadsslyrelsen anfört bör givelvis åtgärder vilka från statsmakter­nas sida vidtas i syfte atl motverka spekulalionen ställas i relation till pro­blemels omfallning. Den medvelna spekulationen utgör visserligen ett på­tagligt problem i en del kommuner. Förbundsstyrelsen instämmer dock i bostadsstyrelsens bedömning all problemen med dylik spekulation knap­past är av den omfattningen att mera ingripande lagstiftningsåtgärder är försvarbara. Om man däremot skall ingripa även utanför området för med­veten spekulalion kommer saken självfallet i annat läge. Förbundsstyrel­sen anser emellertid all den av bostadsstyrelsen gjorda avgränsningen är väl avvägd.

Bostadsstyrelsen föreslår viss förlängning av köpeskillingskontrollen en­ligt 45 § bostadsfinansieringsförordningen. Förbundsstyrelsen ser det som angeläget alt föreslagen förlängning kommer till stånd. Den nuvarande två-årstiden, räknad från förvärvstidpunkten, är enligt förbundsstyrelsens me­ning för kort för atl effektivt hindra spekulationen. Ytteriigare föriängning ulöver vad bostadsstyrelsen föreslagit synes inte moriverad om det bara är den medvetna spekulationen man vill hejda. Det måste höra till de absoluta sällsyntheterna all den som köper tomt eller småhus med avsikt att speku­lera framhärdar häri trots alt han vet om att kontrolltiden är så lång som ca fyra år från förvärvsdagen.

Bosiadsslyrelsen har på angivna skäl motsatt sig att köpeskillingskon­trollen utvidgas lill att avse även styckebyggda statsbelånade småhus. För­bundsstyrelsen anser del i och för sig behövligi med köpeskillingskoniroll även i dessa fall. Av bosiadsslyrelsen anförda skäl mot införande av köpe­skillingskontroll - administrativt merarbete och svårigheter att fastställa en godtagbar produktionskostnad - synes emellertid tungt vägande. För­bundsstyrelsen anser sig därför böra acceptera atl man i denna del tills vidare låter sig nöja med en uppföljning av spekulationstendenserna.

5. Svenska sparbanksföreningen: Sparbanksföreningen har inget aU er­inra mot den föreslagna ändringen, men vill framhålla att en förlängning av kontrolluden kan öka antalet kringgåendefall. Redan vid nuvarande be­stämmelser kringgås kontrollen i stor utsträckning. Sålunda har t.ex. Sparbankemas Fastighetsbyrå AB i många fall måst avvisa förmedlings­uppdrag där ett kringgående varit en förutsättning.

 

Prop. 1978/79:55                                                                   41

Däresi kommunen finge förköpsrält till statligt belånade småhus under den tid som köpeskillingskonlrollen gäller, skulle de spekulativa affärer kunna stoppas, i vilka det synliga priset kan accepteras av länsbostads­nämnd, men där "svarla pengar" finns med i bilden. Utbudet till de olika köerna skulle även öka.

6.    Svenska byggnadsarbetareförbundet: 1 kartläggningen behandlas en­
bart ålgärder mol s.k. "medveten spekulalion" vid statligt belånade ny­
producerade småhus med äganderätt i grupp. Denna form av spekulation
lorde vara av sådan ringa omfattning, i förhållande till den handel med -
spekulation i - framtida värdeförändringar som årligen förekommer vid
handel med småhus med äganderätt, all den bostadspolitiskt i det närmas­
te är försumbar.

Den sanktion som bosiadsslyrelsen särskilt diskuterar mol denna be­gränsade spekulationsform är all de statliga länen sägs upp. Della skulle enligi styrelsen emellertid drabba "fel" person, nämligen köparen och inte säljaren. Denna slutsats, som också är att betrakta som ett specialfall, gäl­ler nämligen enbart under förutsättning alt köparen inte känner till sank-lionsåigärden. I annal fall lorde priset sjunka och därmed också utrymmet för spekulation för säljaren. I motsats lill styrelsen finner byggnadsarbeta­reförbundet sanklionsåigärden, särskilt om den ges generell giltighet, utgö­ra ett verksamt medel som hämmar spekulationen vid statligt belånade småhus.

7.    Svenska riksbyggen: Vid utarbetandet av den enkät om eventuell
spekulation på småhusmarknaden som bostadsstyrelsen genomfört har
man utgått från att del är spekulalionen som sådan som är av ondo. Därvid
har bostadsstyrelsen vall en definition som innebär att man endast betrak­
tar sådana småhusaffärer som spekulation, där någon person i avsikt att
göra en kapitalvinst köper ett hus pä den reglerade marknaden, vilket i re­
gel innebär lägre priser än marknadspriser, och säljer huset på den inte reg­
lerade marknaden, alltså lill väsentligt högre priser. De förslag som bo­
stadsstyrelsen uiarbelat för atl förhindra eller dämpa spekulationen har
också utformats med tanke pä denna mycket snäva definition av begreppet
spekulation och därmed en lika snäv bedömning av vad som är spekulatio­
nens nackdelar.

Det onda med spekulalion på småhusmarknaden är att företeelsen leder till högre boendekostnader än som motiveras av den ursprungliga anskaff­ningskostnaden. Detla i sin tur leder till alt stora grupper av hushåll med hänsyn till sin köpförmäga stängs ute från den del av småhusmarknaden som ligger utanför nyproduktionen. Del är denna bostadssociala effekt som man måste utgå från vid bedömningen av vilka prisfenomen på små­husmarknaden som skall betraktas som spekulalion och således motarbe­tas.

1 det perspektivet är det uppenbart atl betydligt fler småhustransaktio­ner än de som täcks av bostadsstyrelsens definition av begreppet spekula­tion borde motverkas.

Del är således de höga överiåielsepriserna vid andrahandsaffärer med småhus som man bör uppmärksamma och så längl möjligt söka finna lämp­liga motåtgärder till.

Mot en sådan bakgrund måste alla de ålgärder som föreslås av bostads-styrelsen ses som förhållandevis ineffektiva.

8.    HSB: Bosladsstyrelsens bedömning rörande omfattningen av speku­
lativa inslag när det gäller styckebyggda småhus ter sig svårförståelig. Vid
en bedömning av nödvändiga åtgärder mot spekulation på småhusmarkna-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   42

den borde dock hänsyn las lill atl antalet årligen producerade statligt belå­nade slyckebyggda småhus uppgår lill 75 % eller mera av antalet grupp­byggda. Underlåtenhet atl vidta åtgärder mot spekulation pä småhusmark­naden kan inte i alltför hög grad motiveras med administrativa problem hos granskande myndigheter.

HSB tillstyrker den föreslagna föriängningen av köpeskillingskonlrollen enligi 45 § BFF lill tre år, saml förändringen av utgångspunkten för beräk­ning av liden till tidpunkten för utbetalning av lånet.

9.    Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO): SABO anser att yt­
terligare förlängning ulöver styrelsens förslag erfordras. Som styrelsen på­
pekar är emellertid denna kontroll ett trubbigt prisregleringsinstmment,
som kan kringgås genom olika skenavtal.

10.    Näringslivets byggnadsdelegation: I utredningen har bosiadsslyrel­
sen gjort en inventering av olika spekulationsmotverkande metoder. De
rättsliga frågeställningar dessa aktualiserar diskuteras utförligt. Spekula­
tionens omfattning och orsaker har emellertid inte klarlagts i bosladssty­
relsens utredning. Genom en enkät har emellertid kommunernas subjekli-
va bedömningar av spekulationens omfattning undersökts. Del är en stor
brist all faktamaterial på denna avgörande punkl saknas. Ett beslul om oli­
ka spekulationsmotverkande åtgärder bör formas som en avvägning mel­
lan ä ena sidan en grundad uppfattning om behovet av spekulalionsdäm­
pande restriktioner och å andra sidan hänsynen till den enskildes rådighet
över sin egendom. Prisutvecklingen på småhus och den därmed förknippa­
de möjligheten till spekulation är i huvudsak en sidoeffekt av den snabba
allmänna inflationen. Går vi nu in i en period av lägre inflationstakt bör
detla dämpa prisutvecklingen även på småhus. Beslutade skattehöjningar
(intäktsschablonens uppjustering från 2 till 3%) och kommande allmänna
fastighetstaxeringar bör också verka prisdämpande. Dagens problem bör
därför inte oreserverat få föranleda restriktiva åtgärder som inom kort
framstår som omotiverade och kanske skadliga.

NBD anser alt bättre information om saklägel är en allmän förutsättning för att olika typer av rådighetsinskränkningar skall kunna motiveras. F. n. finns exempelvis inte ens en klar uppfattning om siorieken på marknaden för "andrahandsförsäijningar" av småhus - dvs. den marknad på vilken spekulalionsvinster kan uppträda. Årliga omsättningstal upp till 6-7% av hela fastighetsbeståndet nämns ofta i den offentliga debatten. För detla finns emellertid inget stöd i officiell statistik. Den omsättning som kan utlä­sas ur SCB:s statistik över försålda och lagfarna småhus för permanent-boende uppgår enbart till 2-3% av hela beståndet. De låga omsältningsla-len ger generellt sett myckel litet utrymme för rena spekulationsaffärer. Redan "nödlvungna" försäljningar till följd av ändrade familjeförhållan­den, avflyttning från orten etc. dvs. försäljningar som inte kan rymmas inom begreppet spekulation, bör omfatta någon procent av beståndet årii­gen.

Ett faklaunderiag med uppgifter om prisutveckling, omsättning och in­nehavslidens längd för vidareförsålda småhus skulle ge en fastare grund för bedömning av omfattningen av småhusspekulationen. Det är önskvärt att ett sådant underlag tas fram exempelvis genom SCB:s försorg.

NBD anser köpeskillingskontrollen vara principiellt olämplig och avstyr­ker en utökning av kontrolltiden. Även bostadsstyrelsen har tidigare varit principiellt kritisk till köpeskillingskontrollen då en uppsägning av lånet i huvudsak är riktad mol fel person, dvs. köparen och då bestämmelserna kan kringgås tämligen enkelt. I del fall en utvidgning av konUDllbestäm-

 

Prop. 1978/79:55                                                                   43

melserna likväl kommer alt fiiresläs bör enligt NBD konlrollliden även forlsällningsvis fä löpa med uigångspunki frän förviirvslidpiinklen och inie dalum för länculhetalning eftersom denna varierar och ger hell olika indi­viduella konlrolllider. I della sammanhang förtjänar påpekas all den lillät-na viiidesiegringen för försäljningar under konlrollliden är svär atl beriikna för den enskilde. Bostadsstyrelsens värderingskoefficienler borde kunna ersättas med realisationsvinstbeskattningens omräkningstal, vilka är mer överblickbara för allmänheten. En övergäng till omräkningstalen skulle in­nebära nägot annorlunda uppräkningsfakiorer enskilda är. men över tiden jämnar siffeiserierna ut sig dä de i stort speglar summa värdeförändringar.

11.   Svenska hankförcningeii: Föreningen har meddelat att man ansluter sig till av Näringslivets Byggnadsdelegation avgivna yttrande i ärendet.

12.   Svenska byggnudscnireprenörjörenlngcn (SBEF): SBEF har instämt i vad Näringslivels Byggnadsdelegation har anförl i sitt yttrande.

13.   Sveriges Truhusjabrikers Riksförbund Förbundet godtar utredning­ens konstaterande att det förekommer dubbla prisnivåer pä småhusfastig­heter och vill ansluta sig till bosladsstyrelsens definition av begreppet spe­kulation.

Förbundet är positivt lill att spekulation motverkas. Anledningen till förekomsten av spekulalion är enligt förbundets uppfattning atl tillgängen pä småhus väsentligt understiger efterfrågan. Flera undersökningar har vi­sat, atl ca 85% av bosladskonsumenlerna vill bo i småhus. Samtidigt är be­ståndet av smähuslägenheter i förhållande till lägenheter i flerfamiljshus lägl; endasl drygt 40% av antalet lägenheter i landet finns i småhus medan motsvarande andel i exempelvis de övriga nordiska länderna uppgår till 56-66%..

Med hänsyn till konsumenternas preferenser jämfört med tillgängen pä småhus är det ofrånkomligt alt vissa personer tar till vara tillfället all göra snabba vinsler. Förbundet tror inte all de föreslagna ålgärderna kan för­hindra spekulalion. Enligt förbundels mening kan spekulalion endasl för­hindras genom ell ökat småhusbyggande. Förbundet vill därför upprepa ti­digare förslag alt åtminstone 70% av nyproduktionen skall utgöras av små­hus.

Vissa av de förslag lill åtgärder som förs fram i ulredningen kan väl med­föra alt spekulation försväras. Erfarenhetsmässigt har del dock visat sig all ytterligare regleringar ökar uppfinningsrikedomen hos vissa personer att kringgå reglernas syften, varför nya regler av lyp köpeskillingskoniroll o.d. inie lorde komma all molverka spekulalion i de fall där sädanl efier-slrävas. De föreslagna reglerna lorde främsi komma all drabba de småhus­ägare, som exempelvis på gmnd av ändrad bostadsort, är nödsakade atl sälja. Dessa personer måste regelmässigt köpa ett motsvarande nytt små­hus på den oreglerade marknaden. Om de inte kunnat sälja sitt tidigare småhus till gällande marknadspris, saknar de ofta medel till en sädan in­vestering. Därför blir de ocksä tvingade atl ändra boendemiljö, efiersom möjligheterna atl pä exempelvis en ny ort anskaffa ett prisreglerat hus är ytterst begränsade och kan ta mänga år i en ny småhuskö.

Sammanfattningsvis är förbundet positivt till all molverka spekulalion pä småhusmarknaden, men anser alt föreslagna ålgärder i huvudsak kom­mer all drabba småhusägare, som är nödsakade all sälja. För atl motverka och pä sikt omöjliggöra spekulation vill förbundet förorda en kraftig ök­ning av smähusbyggandei.

Förbundet avstår frän alt kommentera detaljerna i de föreslagna älgar-

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   44

derna, men vill betona viklen av att åtgärderna inte fär komma all drabba "fel" person,

14, Sveriges vlllaågareförhund: Bosladsstyrelsens uppdrag har varit all uireda spekulaliva inslag pä småhusmarknaden. En viktig fräga blir dä vad som skall anses vara spekulation. Som spekulalion skall enligt bosiadssly­relsen belraklas de fall där syftei med ell förvärv av ell prisregleial objekl inie är alt skaffa förvärvaren med familj en bostad utan att genom en, ofta snabb, försäljning tillgodogöra sig den vinst som ligger i prisdifferensen mellan reglerad och oreglerad marknad. Definitionen föranleder ingen er­inran frän förbundets sida. Frän förbundels sida har länge hävdats alt till spekulation bör. i enlighet med begreppets språkliga innebörd, endast hän­föras klara fall av otillbörliga förfaranden.

Definitionen är sålunda sniiv och läcker inte - som bostadsstyrelsen ocksä ftamhäller - den kapitaltillväxt och de vinsler som kan uppkomma genom den fortgående inflaiionen och därmed sammanhängande utveck­ling av fiisligheispriserna. Förbundel anser del vikligl all man har della klart för ögonen när del gäller all bedöma bostadsstyrelsens förslag lill eventuella åtgärder.

Med denna begränsning anser förbundsstyrelsen det angeläget alt för­värv av småhus, som inte syftar till boende ulan medvetet enbart är inrik­tat pä spekulationsvinst vid försäljning, förhindras,

Bosiadsslyrelsen föreslär alt tiden för köpeskillingskontroll enligt bo-sladsfinansieringsförordningen utsträcks, Mol denna tanke kan riktas den kritiken all skärpningen får en alltför generell verkan, Köpeskillingskon­lrollen lar f ö. inte sikle pä - i vart fall inte primärt - all förhindra speku­lalion utan syftar lill atl neutralisera vissa effekter av de dubbla prisnivåer som föiekommer. Trots delta vill förbundet inte direkl motsätta sig för­slaget. Skälei härtill är detta.

De nuvarande principerna för prissällning av nyproducerade slalsbelä-nade småhus innebär alt fastigheterna kan erbjudas köparna till priser som undeistiger marknadsvärdet. Systemet tillgodoser det viktiga bostadspoli­tiska syftet atl tillhandahålla småhus till rimliga priser. En ofta debatterad och kritiserad konsekvens av dessa principer är atl förstahandsköparen vid försäljning kan lillgodogöra sig mellanskillnaden mellan del lägre prisel vid inköpel och marknadsprisel vid försäljningen. Del är mol denna bak­grund som man skall se mänga av de inilialiv som förelagits ule bland kom­munerna och som redovisas i bosladsslyrelsens uiredning. Som slyrelsen påpekar lorde dessa ålgärder inte ha föranletts enbart av en önskan atl motverka spekulalion utan har syftat till alt förhindra verkningarna av den dubbla prisnivån.

Del skulle här föra för långt all la upp en mer ingående diskussion i frå­gan. En allmän utgångspunkt för förbundet är dock atl vi inte kan accepte­ra regleringar som innebär en mer eller mindre långtgående och långvarig priskonlroll. Samtidigt är det önskvärda att prisnivån vid en vidareförsälj­ning hålls pä en rimlig nivå. Hänsyn måste härvid las till bäde säljarens och köparens intressen. Inom förbundsstyrelsen har diskuterats olika metoder atl få lill stånd en lämplig intresseavvägning. En möjlighet skulle kunna va­ra persondeslinerade bostadslån. Envar som önskade förvärva ett småhus skulle ha rätt till ett personligt bostadslån. Vid försäljning fick han sedan ta med sig delta län lill del nya objekt han önskade förvärva. Ell dylikt sy­stem sammankopplat med en riksomfattande registrering av de bostadssö­kande, borde ha förulsältningar all lösa de problem som nu sammanhänger med de särskilda förmåner som följer av de slailiga ränlesubvenlionerna.

 

Prop. 1978/79:55                                                                    45

Enligt förbundels mening finns del anledning att närmare undersöka huru­vida denna väg är ftamkomlig,

Bostadsslyrelsens förslag till förlängd köpeskillingskoniroll, formellt i tre, i realiteten, fyra är, gär inte utöver vad förbundet utifrån sina ovan angivna allmänna utgänspunkier anser sig kunna acceptera. Förbundet skulle dock vilja efterlysa en sädan utformning av bestämmelserna alt det från fall till fall finns möjligheter till dispens. Förbundet syfiar på sädana försäljningar som föranleds av helt godtagbara skäl.

15.   Lidingö kommun: Som framgår av bosladsstyrelsens utredning är
syftet med alt uppföra statligt belånade småhus atl erbjuda invånarna goda
bosläder till rimliga kostnader. Dä utbudet av statligt belånade småhus
normall är starkt begränsat är det enligt kommunstyrelsens mening av stor
betydelse all endasl de som verkligen har behov av en sådan bostad bereds
lillfälle ull förvärva ell slalsbelänal småhus. Kommunsiyrelscn anser där­
för - även om spekulalion i den mening bosiadsslyrelsen avser förekom­
mer i endasl begränsad omfallning - all del är väseniligi all alla ålgärder
vidlas som är ägnade all förhindra all slalsbelänade småhus förvärvas i
mer eller mindre spekulalivi syfte.

Förslagei alt ändra 45 S bosladsfinansieringsförordningen så au liden för köpeskillingskonlrollen i praktiken kommer att omfatta inemot fyra år an­ser kommunstyrelsen vara väl ägnat att fä spekulalionshämmande effekt. Köpeskillingskonlrollen är relalivi läll alt ulöva och några siörre lillämp­ningssvårigheter lorde knappast föreligga. Enligt kommunstyrelsens me­ning kan det emellertid ifrägasätlas om inte kontrollliden borde utökas yt­terligare.

16.   Stockholms kommun: Utgångspunkten för samhällets engagemang i
smähusproduklionen ulgörs av klart uttalade bostadssociala ambitioner.
Delta tar sig uttryck i bl. a. kommunala insatser i samband med fördelning
av mark för uppförande av småhus och åtgärder i syfte atl pressa produk­
tionskostnaderna. Mot denna bakgrund finner kontoret det angeläget fram­
hålla atl man ställer sig positiv till åtgärder för att motverka spekulation
vid försäljning av statligt belånade småhus. Detla är särskilt angeläget med
tanke pä att det är kommunens och statens insatser som indirekt öppnar
möjligheten lill spekulation. Som emellertid kommunen fiamhällit i sill
svar på bostadsslyrelsens enkät är den typ av medveten spekulation som
det här är fråga om av tämligen ringa omfattning i Siockholm på grund av
att kommunen upplåter mark för småhusbebyggelse med tomträtt saml
kravet pä all köpare av gruppbyggda småhus lill bostadsförmedlingen eller
smähuskön överlämnar sin bostad. Dessulom kommer i framliden nytill­
skottet av stalbelänade gruppbyggda småhus att bli av ringa omfattning i
Stockholms kommun.

Med hänvisning till fastighetskontorets principiella inställning lill speku­lalion pä småhusmarknaden vill emellertid kontoret inte motsätta sig de förslag till åtgärder mot spekulalion som bosiadsslyrelsen framfört även om en utvidgad köpeskillingskoniroll kommer att innebära en ökad arbets­belastning för förmedlingsorganel.

17.  Växjö kommun: Kommunen anser del angelägel alt sådana åtgärder vidtages som effektivt kan förhindra eller molverka spekulalion på små­husmarknaden. Av bosladsslyrelsens föreslagna ålgärder förordas bl.a. köpeskillingskoniroll enligi 45 § bosladsfinansieringförordningen. Kon­lrollliden bör ulslräckas lill minsl 4 år efter ulbelalningen av slalslänel.

18.  Malmö kommun: Den i bosladsfinansieringsförordningen iniagna besiämmelsen om köpeskillingskoniroll är enligi nämndens äsikl olillräck-

 

Prop. 1978/79:55                                                                   46

lig. iiven om den tidsmässigt utbygges pä sätt bosiadsslyrelsen ansett möj­ligl. Nämnden anser, alt den av Malmö kommun tillämpade egna köpeskil­lingskontrollen bör bihehällas i kommunen. (Malmö kommuns kontroll in­nebär atl kommunen vägrar borgen för bosladslänel vid överlagande av län ft)i småhus i de ftill köpeskillingen bedöms för hög. Därvid ulgär kom­munen frän regierna om realisaiionsvinstbeskatining. Köpeskillingskon­lrollen som avser säväl slyckebyggda som gmppbyggda småhus ulslräcks lill en lid av tio är frän säljarens förvärv).

19.   Siiiffansiorps kommun: Idag gäller BFF:s 45 § oi.i köpeskillingskon­iroll tvä är efter kontraktsdagen. Regeln är, som bosiadsslyrelsen konsta­terat, mindre tillfredsställande. Dels är tiden alltför kor', dels är det köpa­ren och inte säljaren som drabbas av sanktioner om köpeskillingen ej kan godtas. Dessulom inbjuder systemet till "pengar under bordet". Del sist­nämnda kommer alt kvarstå och kanske bli än mer vanligt om kontrollti­den förlängs. Fördelarna med en förlängning lorde dock pä sikt vara myc­ket större varför vi instämmer i förslaget om förlängning. Dock synes del, med hänsyn till all flertalet kommuner föreslagil 5-10 är, underligt all bo­stadsstyrelsen föreslär en utökning lill fyra är (tre år från utbetalningsda­gen av statligt lån). Vi anser all ju längre liden är, ju mindre blir risken atl köparen blir den som drabbas, då han kommer att bli bättre medveten om dess existens och funktion. Alt utgångspunkten för köpeskillingskontrol­len ändras lill utbetalningsdagen ser vi som mycket positivt, men meloden bör användas även vid försäljning mellan kontraktsdag och ulbelalnings­dag, och gälla fem år frän utbetalningsdagen,

20.   Göteborgs komniun: Kommunen tillstyrker utredningens förslag att utvidga köpeskillingskontrollen enligt 45 8 bosladsfinansieringsförord-ningen. Konimunen föreslår emellertid alt denna även bör omfatta slycke­byggda småhus. Motivet härför är all en undersökning som utförs av Göte­borgs fastighetskontor preliminärt pekar mol all spekulalion är vanligi förekommande även på della område.

21.     Kungälvs kommun: Bosiadsslyrelsen läler i och med definilionen
begreppet spekulation vara beroende av en bedömning av en förvärvares
innersta avsikter vid en viss lidpunki. Begränsar man ett agerande till de
fall dä ett uppsål all spekulera kan konstateras hos en köpare är det klart
all ell ingripande skulle kunna ske i yllerligl sällsynla fall. De organ som
har all göra en prövning förfogar inie över resurser för all kunna klarlägga
en ev. köpares uppsäl. Bosiadsslyrelsen släller emellertid inie kravel all
uppsål ska kunna konsialeras för all bekämpning av spekulalion skall vara
möjligl.

Den redovisade begränsningen av begreppei spekulalion innebär all den kapitaltillväxt och de vinsler som uppkommer genom den fortgående fas-lighelsprisulvecklingen helt faller utanför utredningens uppdrag.

Den programförklaring som Kungälvs kommun tagil som utgångspunkt för sitt agerande har ett vidare innehåll än bostadsslyrelsens definition av begreppei spekulation. Programförklaringen säger att spekulationsregler­na skall medverka lill att goda bosläder produceras lill så laga priser som möjligt. Programförklaringen innefattar också all de bostäder som kommu­nen aktivt medverkar lill att producera så länge som möjligl skall erbjudas till sä rimligt pris som möjligt. Den spekulationsklausul som kommunen har konstruerat har däiför gjorts med den ambitionen all inte bara de ny­producerade bostäderna skall uppfylla de bostadspolitiska målen utan alt dessa mäl ocksä skall kunna uppnäs vid framtida ägarbyten.

Med utgångspunkt från en enkät lill Sveriges kommuner under seplem-

 

Prop. 1978/79:55                                                                   47

ber 1977 konstalerar bosiadsslyrelsen all i de flesta kommuner är den med­velna spekulationen ovanlig eller obefintlig. Detta konstaterande synes ha påverkat bosladsstyrelsens förslag till åtgärder för att förhindra spekula­tion. Enligt slyrelsen borde åtgärder som frän statsmakternas sida vidlas i syfte all motverka spekulalion ställas i relation till problemets omfallning. Della resonemang är naturiigen fullt rimligt och riktigt. Det är emellertid tveksamt om problemet bör bedömas med utgångspunkt från den kartlägg­ning som genomfördes under september 1977. Vid della dalum hade ett an­tal kommuner bl.a. i Göteborgsregionen vidtagit åtgärder för atl dämpa den spekulalion man konstaterat i början av 1970-lalel.

Bosiadsslyrelsen föreslår all köpeskillingskontrollen utsträcks till tre är och ull utgångspunkten för ireärstidens beräkning sätts till utbetalningen av statslånet. Köpeskillingskonlrollen kommer därföi atl i prakiiken om-falla inemoi fyra år. Argumentet för atl sälla tidsgränsen till tre år är all bosiadsslyrelsen menar atl medveten spekulation därefter ej är vanlig.

Argumentets hållbarhet är avhängigt den av bosiadsslyrelsen valda defi­nitionen av spekulation. Om önskemålet äralt styra - dämpa - prisbild­ningen pä småhusmarknaden kan skäl anföras föratt utsträcka giltighetsti­den. Bostadsstyrelsen anseratt upplysning skall lämnas i köpekontrakt om regeln i 45 S BFF. Atl införa en information i köpekontraktet förefaller än­damålsenlig och lämplig. Det bör dock ifrågasättas om inte regeln och in­formationen bör kompletteras med en skyldighet för fastighetsägaren att vid en ev. försäljning upplysa om existensen av en sådan regel. Ell dylikt kontraktsvillkor kan vid en framlida tvist mellan säljare och köpare ha vissl värde.

Bostadsstyrelsen anseratt köpeskillingskoniroll i fräga om styckebyggda småhus inte bör återinföras. Som argument för delta ställningstagande an­för bosiadsslyrelsen i huvudsak alt detla skulle i hög grad komma att be­lasta länsbostadsnämnderna administrativt. Bosiadsslyrelsen bedömer vidare alt den medvelna spekulalionen inte har samma omfattning i fräga om styckebyggda småhus som vid gruppbyggen. Bosiadsslyrelsen anför bl. a. att spekulation i styckebyggda småhus i regel inte torde vara lika lö­nande, eftersom för dessa hus inte finns nägon fastställd högsta produk­tionskostnad såsom för gruppbyggda hus. Några dubbla prisnivåer finns enligt bosladsslyrelsens mening inte.

Som kommentar lill bostadsslyrelsens resonemang kan följande anföras.

Många kommuner har ambitionen atl tillhandahälla kommuninvånarna goda bostäder lill låga priser. Detla leder till all kommunerna ofta kan sä­gas om inte direkl subventionera tomtkostnader m.m. så i vart fall verka för en prisdämpning. Del är därmed helt klart atl det vid en andraförsälj-ning ocksä av ett slyckebyggl småhus kan existera tvä tänkbara prisnivåer. Dels ett s. k. marknadsvärde och dels ell värde som skulle bli resultatet om del ocksä vid den andra försäljningen bedömdes rikligl all prisel hölls nere mol uigångspunki av den av kommunen markerade viljan all hälla boslä­der lill låga priser.

All avgöra vilken lyp av spekulalion som är mest "lönande" är i det när­maste ogörligt. Frågan är emellertid om man vänder sig och skall vända sig enbart mot "lönande" spekulationer och detla dä om man inte begränsar begreppei spekulation på sätt bosiadsslyrelsen valt.

Bosiadsslyrelsen är negaliv lill all införa köpeskillingskoniroll för slyc­kebyggda småhus på grund av del administrativa merarbetel som skulle kunna uppkomma. Skulle en kommun - mol bakgrund av siluaiionen pä

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   48

bostadsmarknaden i den enskilda kommunen - anse del angeläget med en kontroll kommer den administrativa belastning atl falla pä nägoi kommu­nall organ. Frägan är då om della är bälire än all länsbostadsnämnden be-laslas.

Fasiighelskonloret och kommunalkansliel ser posilivi pä den föreslagna förlängningen av köpeskillingskonlrollen enligi 45 S BFF. En sädan ftii-längning bör dock kopplas lill ell kommunall syslem inneftiltunde en anvis-ningsräll. Skälet härtill är alt risken för all syslem med "svarla pengar" annars skulle utvecklas.

Behovei av regleringar varierar frän område lill område. Del bör därför övervägas om inte den enskilda kommunen genom beslul skulle kunna fä möjlighel all förlänga köpeskillingskontrollen enligt 45 S BFF alternativt alt kommunen tillämpar regler som gör all kontrollen sker med anknytning till realisationsvinstbeskattningens regler.

Den av kommunerna själv beslutande gällandetiden skulle kunna maxi­meras lill ytterligare tvä lill tre år.

En sädan konstruktion ulgär från det faktum alt kommunerna själva san­nolikt kan anses ha en bättre överblick över lokala marknader och därför är mer lämpade än centrala organ att anpassa spekulalionshämmande me­del lill den aktuella situationen.

Enligt kontorets mening finns inga skäl för en särbehandling av friliggan­de villor i förhållande till gruppbyggda småhus. Samtliga typer av småhus oavsett produktionssätt bör omfattas av regelsystemet.

22.    Gävle kommun: I vad gäller värderingen av olika metoder mäsle
man i stort ge bosladsstyrelsens utredare rätt i deras bedömningar med un­
dantag för atl administrativa besvär och dylika nackdelar överbelonas, vil­
kel kommer hela ulredningen all andas en smula räddhåga för all la lill nya
friska grepp. Ulredningen mynnar heller inlc ul i nägra verkligen reforme­
rande förslag lill förbättringar och detla kan man, om man vill, se som en
följd av den allmänt försikliga hållningen. Utredningens faktiskt enda di­
rekta förslag är förslaget till ändring av 45 S bostadsfinansieringsför­
ordningen, sä atl den nuvarande priskonlrollen av gruppbyggda småhus
förlängs från 2 år, räknade från den föste köparens förvärv av fasligheten,
till 3 är, räknade från dagen för utbetalning av statslånet. Denna ändring in­
nebär i prakiiken en föriängning om ca 2 är i jämförelse med nuläget.

Den föreslagna ändringen i bostadsfinansieringsförordningen är en för­bättring, men denna form av köpeskillingskontroll har precis de brister, som ulredningen själv påtalar (hindrar inte "skenavial", drabbar "fel" person) och dess effekt minskar av tidsbegränsningen som fallel är med al­la lidsbegränsade konlroller. Man kan därför inie slä sig lill ro med bara ändring av 45 § bosladsfinansieringsföiordningen.

23.    Luleå kommun: Sammanfallningsvis konstaleras alt i fiåga om ome­
delbara konkreta åtgärder alt vidtas av statlig myndighei för att molverka
spekulaliva inslag vid överlåtelse av statligt belånade småhus har bostads-
styrelsen inget annat förslag än en utökning av tiden för tillämpning av den
redan gällande köpeskillingskontrollen.

Fastighetskontoret anser atl den gällande köpeskillingskonlrollen vid praktisk tillämpning visat sig inneffektiv och alt kontrollen ej pä pä något påtagligt sätt dämpat prisulvecklingen vid vidareförsäljning av slalligl be­lånade gruppbyggda småhus i Luleå.

Bosladsslyrelsens förslag om föriängd lillämpningslid för kontrollen kan ej vänlas förbättra situationen nämnvärt.

24. Svdväsira Skånes Kommunalförbund: En viss kritik kan riktas mol

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   49

den grundläggande undersökning bosiadsslyrelsen utförde i etapp I avse­ende omfattningen av smähusspekulalion och höga överiäielsevärden pä småhus. Bosladsstyrelsens enkät var oklart utformad och tolkades på olika sätt i olika kommuner. Detla borde bosiadsslyrelsen ha uppmärksammat i sin sammanställning av kommunernas svar. Problemet med smähusspeku-lalion och höga överiäielsevärden förekommer i varierande utsträckning i hela landet och inte enbart i vissa kommuner.

Bosladsslyrelsens nägoi försiktiga hållning lill ytterligare åtgärder kan bero pä atl bostadsstyrelsen i sin uiredning alltför snävt har inriktat sig på problemet med medveten spekulation. Troligtvis är det en myckel liten an­del av småhusköparna som drivs av sädana motiv. Det helt övervägande antalet familjer köper sill hus eller tomt i avsikt atl lösa sin egen bostads-fiäga. Förutom spekulalionsprobleniel finns emellertid ell mycket siörre och mer grundläggande problem, nämligen hur samhället skall kunna be­vara rimliga boendekostnader i en situation med inflation och stor efterfrå­gan pä småhus. Statens och kommunernas åtgärder skall således inte bara motverka spekulation ulan mäsle samtidigt syfta till atl i en vidare mening skapa rättvisa på bostadsmarknaden.

Kommunalförbundet stödjer bosladsstyrelsens förslag om en förläng­ning av köpeskillingskontrollen enligt 45 S bostadsfinansieringsförord­ningen (BFF). Kontrollliden bör, sä som bosiadsslyrelsen föreslagil, räk­nas frän tidpunkten för länels ulbelalning. Tiden bör dock ulslräckas lill 5 är. För kommuner, som anser sig behöva en yUeriigare koniroll bör del va­ra möjligl all fä förlänga konirollen enligi 45 8 BFF lill 10 år och/eller alt lillämpa en egen köpeskillingskoniroll och därvid utnyttja § 19 BFF, dvs, vägra borgen. Köpeskillingskontrollen bör avse såväl styckebyggda små­hus som grupphusbebyggelse,

Köpeskillingskonlrollen skall inte drabba ulan skydda köparen. Bostads­styrelsen bör däiför tillsammans med konsumentverket, banker och mäk­larorganisationer verka för ell standardkontrakt, vari köparen upplyses om atl det statliga länel kan sägas upp om köpeskillingen är alltför hög.

25.   Nordvästra Skånes Kommunalförbund: I bostadsslyrelsens utred­ning konstaterades att den tvååriga köpeskillingskontrollen enligt 45 § bo­stadsfinansieringsförordningen räknat frän kontraktstidpunkten är alltför kort. Utredningen föreslär alt köpeskillingskonlrollen skall räknas frän dagen för utbetalningen av statslånet och utsträckas lill tre år. Förbundet tillstyrker förslaget, vilkel i prakiiken innebär atl priskontrollen kommer alt omfatta cirka fyra år efter färdigställandet,

26.   Göwhorgsregionens kommunalförbund: Enligt bostadsslyrelsens definition betraktas som spekulalion "de fall där det primära motivet med ett förvärv av ett prisreglerat objekl ej är atl skaffa förvärvaren med familj en boslad ulan alt genom en, ofta snabb, försäljning lillgodogöra sig en vinst motsvarande i princip prisdifferensen mellan den reglerade och oreg­lerade marknaden".

Att läla begreppei spekulation vara beroende av en bedömning av en förvärvares innersta avsikter vid en viss lidpunki, synes innebära att del i praktiken inte är möjligl all med i kommunal förvallning lillgängliga melo-der någonsin med säkerhet kunna konstatera om företeelsen är för handen eller inie. Av de förslag lill åtgärder som bosiadsslyrelsen framlagt framgår dock atl företeelsen enligt denna definition inte behöver konstateras för att bekämpas.

Genom att snävt begränsa sin definition lill sädan "medveten spekula­lion" faller flertalet fall då kapitaltillväxt och vinsler uppkommer som följd

 

Prop. 1978/79: 55                                                                   50

av prisdifferensen mellan reglerad och oreglerad marknad hell utanför in­redningens uppdrag.

Uigängspunkien borde i stället vara att de bostäder som en kommun ak­tivt medverkar lill all producera sä länge som möjligl skall kunna bidra lill ull kommunens bosiadspoliiiska mäl och sirävanden tillgodoses. Metoder bör däiför tillskapas sä atl dessa mäl kan uppnäs inte bara vid nyproduce­rade bostäder ulan även vid framtida ägarbyten. Av primärt iniresse är diirvid kommunens möjligheter all bevaka priset och alt anvisa ny köpare.

En köpeskillingskontroll lorde inte bli särskilt effektiv om den inte sam­mankopplas med en anvisnirigsrält av ny köpare. Att begränsa lidsperio­den för kontroll till ca fyra år efter färdigställandet synes onödigt försiktigt. En samordning tidmässigl med del s. k. indirekia överlälelseförbudel med vile (5 är) synes i vari fall böra eflersirävas.

Enligi kansliels bedömning är spekulation vanligt förekommande även beträffiinde styckebyggda småhus, vilket bl.a. en nyligen genomförd un­dersökning i Göteborgs kommun ger beliigg för. Del bör därför övervägas om köpeskillingskoniroll kan införas ocksä för slyckebyggda småhus, där sä bedöms erforderligt.

27.    Härryda kommun: Har avgivit ell i förevarande avseende med Gö­teborgsregionens kommunalförbund likalydande yttrande.

28.    HSB Luleå: Bostadsslyrelsens definition av begreppet spekulalion iir mycket tveksam och alldeles för snäv i relation till vad man allmänt be-iraklar säsom spekulation. Med bakgrund av denna definition skall man hel:akta bostadsslyrelsens förslag, som inte innebär något nytt sätl alt ef­fektivare dämpa prisutvecklingen vid vidareförsäljning.

Köpeskillingskoniroll enligt 45 § BFF bör utvidgas lill alt omfatta även styckebyggda småhus. Med hänsyn till de olika småhusfirmornas sätt all sälja slyckebyggda småhus finns del ingen anledning alt göra skillnad vid tillämpning av kontrollen. Bostadsstyrelsens argument för atl inte omfatia styckebyggda småhus iir myckel tveksamma.

 

Prop. 1978/79:55                                                               51

Innehållsförteckning

Propositionen....................................................................       1

Propositionens huvudsakliga innehåll...............................       1

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 10 november 1978         2

Inledning........................................................................... ..... 2

Föredragandens överväganden....................................... ..... 5

Hemställan........................................................................ ... 12

Bilaga I     Bosladsslyrelsens kartläggning........................     13

Bilaga II   Bostadsslyrelsens överväganden och förslag...     32

Bilaga III Sammanställning av remissyttrandena..............     39

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1978