Prop. 1978/79: 214 Regeringens proposition

1978/79: 214

om ändring i förköpslagen (1967: 868), m. m.;

beslutad den 5 april 1979.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagils i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

OLA ULLSTEN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

Enligt förköpslagen har kommun i vissa fall förköpsrätl vid försäQ-. ning av fasl egendom. I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. Bl. a. föreslås att reglerna om hembud avskaffas och att skyldigheten för kommunen all erlägga dröjsmålsränta lill köparen skall inträda vid en senare tidpunkt.

I propositionen föreslås vidare ändringar i expropriationslagen. Fastighetsägaren får möjligheter att i vissa fall tvinga den exproprierande alt tillträda fastigheten i förtid. Den exproprierande ges räll atl även mot fastighetsägarens bestridande utge förskott till denne I avräkning på den slutiiga exproprialionsersätlningen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

1 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214

1 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

Härigenom föreskrivs att 2—4, 9, 13 och 15 §§ förköpslagen (1967: 868)1 siiaii ija nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §

Förköpsrätl får utövas, om så- Förköpsrätt får utövas, om så
dan egendom som avses i 1 § helt dan egendom som avses i 1 § hell
eller delvis är belägen inom kom- eller delvis är belägen inom kom
munens eget område eUer inom munens eget område. Om egendo-
det kommunblock som kommunen men delvis är belägen i annan
eUer dess huvuddel tillhör. Om kommun, får förköpsrätl utövas
egendomen helt eller delvis är be- endast om denna kommun sam
lägen i annan kommun, får för- tycker till förköpet,
köpsrält utövas endast om denna
kommun samtycker till förköpet.

3 §
Förköpsrätl får ej utövas, om

1. försäljningen endasl avser faslighet, som har en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer,

2. staten är säljare,

3. staten eller landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make 4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, en- makar förvärvar gemensamt, nådera av dem är säQarens eller ock- gon av dem är säQarens avkom-så, om denne är gift, hans makes ling,

avkomling, syskon eller syskons avkomling,

5. försäQningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäQningen avser del av fastighet. Frågan humvida förköpsrätl får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas, bedömas frågan i ställel med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelals.

Förköp i strid med bestämmelsema i denna paragraf är utan verkan.

1 Lagen omtryckt 1974: 815.

2. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäQningen.

Bestridande enligt första stycket anmäles hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter en månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten skall ofördröjligen underrätta kommunen om bestridandet. Kommunens ansökan om tillstånd till förköpet skall ha

Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säQaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som anges i andra stycket. Frägan om tillstånd till förköp prövas av regeringen. Tillstånd skall vägras, om

1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäjningen eller ingår däri men ej är belägen inom kommunens eget område eller inom kommunblock som anges i 2 §,

2. enligt 4 § första styckel förköp ej får ske,

3. del är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäQningen.

Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig atl söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som anges i andra stycket. Frågan om tillstånd till förköp prövas av regeringen. Tillstånd skall vägras, om

1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäQningen eller ingår däri men ej är belägen inom kommunens eget område,

När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätla köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpel. På belopp som kommunen på grund härav har alt utge skall kommunen betala ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) frän den dag köparen utgav beloppet //// dess förköpet fullbordats och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Kommunen skall dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som kö-, paren erhållit. Ränta utgår på sådan ersättning enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats.

När förköpet fullbordats, skall
kommunen ersätta köparen för
vad denne enligt åtagande i köpe
avtalet fullgjort före fullbordandel
och för nödvändig kostnad i sam
band med köpet. På belopp som
kommunen på grund härav har att
utge skall kommunen betala ränta.
Räntan beräknas enligt 5 § ränte
lagen (1975: 635) från den dag kö
paren utgav beloppet intill'första
vardagen i andra månaden efter
förköpels fullbordande och enligt
6 § ränlelagen för liden därefter.
Kommunen skall dessutom ersätta
köparen för nödvändig kostnad
som nedlagts på egendomen ut
över vad som skäligen motsvarar
värdet ay den avkastning sorn kö
paren erhållit. Ränta utgår på så
dan ersättning; enligt 6 § räritela-:
gen från första vardagen i andra
. månaden efter del att förköpet
fullbordats.. - . i i .

Prop. 1978/79: 214 5

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

adress, anses kommunen ha full- gjort vad som ankommer på kom-

gjort vad som ankommer på kom- munen.

munen.

Ligger egendomen inom skilda iriskrivningsmyndigheters områden anses anmälan enligt 7 eller 9 § gjord först när anmälan skett till samtliga inskrivningsmyndigheter.

Denna lag Iräder i kraft den 1 juli 1979.

I fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Har erbjudande som avses i 4 § första stycket i dess äldre lydelse gjorts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser.

2 Förslag till

Lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719)

Härigenom föreskrivs i fråga om expropriationslagen (1972: 719) deh atl i 3 kap. 1 och 9 §§, 5 kap. 2 § och 7 käp. 8 § ordet "Konungen" i olika böjningsformer skall bytas ut mot "regeringen" i motsvarande form,

deh att 2 kap. 1 §, 3 kap. 6 § och 5 kap. 16—20 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap.

1 §1 Expropriation får ske för atl ge kommun möjlighel att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida titvecklingen kräves för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

Expropriation för ändamål som Expropriation för ändamål som

anges i första stycket får avse en- anges i första slycket fär avse endast mark som är belägen inom dast mark som är belägen inom kommunens eget område eller kommunens eget område. inom området för det kommunblock som kommunen eller dess huvuddel tillhör.

Inom tätbebyggt område får expropriation ske endast om det med skäl kan antagas all marken inom överskådlig tid kommer atl beröras av byggnads- eller anlägghingsåtgärd, som är av väsentiig betydelse från allmän synpunkt, eller om det till främjande av planmässigt byggnadsskick eller av annan därmed jämförlig orsak är angeläget all kommunen får rådighet över marken.

Med motsvarande tillämpning av första—Iredje styckena får expropriation ske till förmån för landstingskommun eller kommunalförbund, som handhar sådan angelägenhet som första stycket avser atl främja.

i Senaste lydelse 1976: 46.

Prop. 1978/79: 214 6

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 kap. 6 §

I expropriationstillstånd skall bestämmas viss tid inom vilken saken skall fullföljas genom ansökan om stämning till domstol. Föreligger särskilda skäl, kan liden förlängas. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den löpande tidsfristen. Om fastighetsägaren visar att hans olägenhet av atl expropriationsfrågan hålles öppen har ökat avsevärt, kan på hans begäran den bestämda tidsfristen förkortas. Beslut om kortare tidsfrist får ej meddelas förrän ett år förflutit efter del att ex-propriationstillståndet meddelades.

Bestämmelserna i 1 § äger motsvarande tillämpning beträffande prövning av fråga om förlängning eller förkortning av tid inom vilken saken, skall fullföQas.

Om den som erhållit expropriationstillstånd ej har väckt talan inom den bestämda tiden, är tillståndet förfallet, såvida han icke inom samma tid har ansökt om förlängning av tidsfristen och ansökningen bifalles.

Har exproprialionstillståndet Har expropriationstillståndet

förfallit enligt tredje stycket eller förfallit enligt tredje stycket eller

enligt 5 kap. 15 § andra stycket enligt 5 kap. 15 § andra stycket

och begäres därefter nytt expro- eHer 18 § tredje slycket och be-

priationstillstånd till egendomen gäres därefter nytt expropriations-

av samme sökande och på samma tillstånd till egendomen av samme

expropriationsgrund som lidigare, sökande och på samma expropria-

kan sådant tillstånd beviljas en- tionsgrund som tidigare, kan så-

dast om särskilda skäl föreligger. dant tillstånd beviQas endast om

särskilda skäl föreligger.

5 kap.

16 §

Har skada uppstått för sakägare pä grund av expropriationsanspråk som återkallats och avskrives målet i den delen, skall den exproprierande ersätta skadan.

Första stycket äger motsvaran- Första stycket äger motsvaran-

de tillämpning när domstolen skil- de tillämpning när domstolen skil
jer målet från sig med anledning jer målet från sig med anledning
av att tillstånd till expropriation av att tillstånd till expropriation
vägrats. vägrats eller tillstånd förfallit en-

ligt 18 § tredje slycket.

Innan avskrivning sker på grund av återkallelse av den exproprierande skall han, om han har fått tillstånd till expropriationen, hos länsslyrelsen ställa säkerhel för ersättning som avses i första slycket, såvida icke samtliga sakägare förklarat sig avslå från att yrka sådan ersättning.

17 §

Är det av väsentlig betydelse Är det av väsentlig betydelse
för den exproprierande, får dom- för den exproprierande, får dom
stolen genom beslut medge att stolen på yrkande av denne genom
egendom som skall avstås genom beslut medge atl egendom som
expropriation tillträdes utan hin- skall avstås genom expropriation

Nuvarande lydelse

der av alt expropriationen ej har blivit fullbordad (enkelt förhands-tillträde). Under samma förutsättning får domstolen genom dom medge alt sådan egendom skall, innan lagakraftägande dom i fråga om expropriationsersätlningen föreligger, övergå till den exproprierande med samma rätl som om expropriationen fullbordats (kvalificerat förhandstilllräde).

Om det ej är uppenbart alt expropriationsersätlningen blir obetydlig, skall domstolen på yrkande av fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, som viUkor för förhandstilllräde föreskriva alt den exproprierande utger förskott på den expropriationsersätlning som slutligt fastställes.

Som villkor för förhandstilllräde skall domstolen vidare föreskriva att den exproprierande hos länsstyrelsen ställer säkerhet för den slutliga expropriationsersätlningen, till den del den överstiger förskott som avses i andra styckel, jämte den ränta som kan komma att utgå enligt 6 kap. 16 § första stvcket.

Föreslagen lydelse

tillträdes utan hinder av att expropriationen ej har blivit fullbordad (enkelt förhandstillträde). Under samma förutsättningar får domstolen genom dom medge att sådan egendom skall, innan lagakraftägande dom i fråga om ex-propriationsersättningen föreligger, övergå till den exproprierande med samma rätt som om expropriationen fullbordats (kvalificerat förhandstillträde).

Domslolen får på yrkande av fastighetsägaren besluta att enkelt förhandstilllräde skall ske, om den exproprierande ej visar atl tillträde skulle medföra avsevärd olägenhet för honom.

Om del ej är uppenbart att expropriationsersätlningen blir obetydlig, skall domstolen på yrkande av den exproprierande, faslighels-ägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, föreskriva att den exproprierande innan förhandstilllräde sker utger förskott på den expropriationsersätlning som slutligt fastställes.

Domslolen skall vidare föreskriva att den exproprierande innan förhandstillträde sker ställer säkerhet hos länsstyrelsen för den slutliga expropriationsersätlningen, till den del den överstiger förskott som avses i tredje stycket, jämte den ränta som kan komma att utgå enligt 6 kap. 16 § första stycket.

Nuvarande lydelse

Domstolen skall vidare ange den tid inom vilken den exproprierande senast skall ha fullgjort de villkor ?om domstolen föreskrivit. Har den exproprierande icke inom utsatt tid fullgjort villkoren, är medgivandel till förhandstillträde förfallet.

Utnyttjas medgivande till enkelt förhandstillträde, är innehavare av sådan särskild rätt till fastigheten som enligt 1 kap. 3 och 4 §§ rubbas genom expropriationen icke längre berättigad att utöva rättigheten, i den mån den avser egendom som omfattas av medgivandet.

Föreslagen lydelse

Domstolen skall vidare ange den tid inom vilken den exproprierande senast skall ha fullgjort vad domstolen har föreskrivit. Har den exproprierande icke inom utsatt tid fullgjort sina åligganden, är medgivandet till förhandstilllräde förfallet.

/ beslut om förhandstillträde enligt 17 § andra slycket skall domstolen ange när tillträde senast skall ske. Tiden skall bestämmas så, atl den exproprierande och annan, vars rätt beröres, får skäligt rådrum. Domstolen skall vidare ange den tid inom vilken den exproprierande senast skall. ha fullgjort vad domstolen har föreskrivit enligt 17 § iredje och fjärde styckena. Har den exproprierande icke inom utsatt tid fullgjort sina åligganden, är expropriationstillståndet i den delen förfallet.

Sker enkelt förhandstillträde, är innehavare av sådan särskild rätt till fastigheten som enligt 1 kap. 3 och 4 §§ rubbas genom expropriationen icke längre berättigad att utöva rättigheten, i den mån den avser egendom som omfattas av förhandslilllrädel.

Prop. 1978/79: 214

Nuvarande lydelse

kände av fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, föreskriva att förskott skall utgå på den expropriations-ersättning som slutligt fastställes. Sådan föreskrift får dock ej meddelas, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt.

Föreslagen lydelse

kände av denne, fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, föreskriva att förskott skall utgå på den expro-priationsersättning som slutligt fasislälles. Sådan föreskrift får dock ej meddelas, oiri del är uppenbart att förskottet blir obetydligt.

Har beslut i fråga om förskott meddelats på'yrkande av viss sakägare, får nytt yrkande av denne om förskott ej upptagas till prövning förrän sex månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Förskott som avses i första styckel skall betalas inom en månad fiån det beslutet därom vann laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Prop. 1978/79: 214 10

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nu sagts äger ej tillämpning, om 868) äger rum. Vad nu sagts äger
det är uppenbart att förköpsrätl ej tillämpning, om det är uppen-
icke kommer att utövas. bart att förköpsrätl icke kommer

alt utövas.

Göres ej ansökan om tillstånd lill förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd, ar fånget ogillt. Detsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 § lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt liden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen ätt insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelsens prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs atl 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder! skall ha nedan angivna lydelse.

16 b r-

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där lillslåndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till föi"värv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande lillämpning.

Ansökan om tillstånd atl för- Ansökan om tillstånd att för
värva värva

1. fast egendom eller tomträtt 1. fast egendom eller tomrätt genom köp eller byte, genom köp eller byte,

2. aktie genom köp eller genom 2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975: 1132) om för- stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., värv av hyresfastighet m. m.,

1 Lagen omtryckt 1974: 1090.

2 Lydelse enligt prop. 1978/79: 164.

Härigenom föreskrivs att 12 § jordförvärvslagen (1979: 000) skall ha nedan angivna lydelse.

12 § Förvärvstillslånd skall sökas inom tre månader från det förvärvet skedde, om inte frågan om förvärvstillslånd enligt 10 kap. 3 § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970: 988) skall underställas tillstånds-myndigheten av fastighetsbildningsmyndigheten.

Fråga om förvärvstillstånd får Fråga om förvärvstillstånd får

ej prövas förrän förvärvet skett ej prövas förrän förvärvet skett

utom i fall som avses i 1 § 2—4. Prövning beträffande förvärv som skett genom köp eller byte får ej heller göras innan det avgjorts huruvida förköp enligt förköpslagen (1967: 868) äger rum, om det inte är uppenbart att förköpsrält inte kommer att utövas. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 17 § eller enligt 8 § lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. lämnas före auktionen.

utom i fall som avses i 1 § 2—4. Ansökan beträffande förvärv som skett genom köp eller byte får ej heller prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det avgjorts huruvida förköp enligt förköpslagen (1967: 868) äger rum, om det inte är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas. Tillstånd att förvärva egendom på offentiig auktion enligt 17 § eller enligt 8 § lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. lämnas före auktionen.

Prop. 1978/79: 214 12

6 Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (197Ö: 988)

Härigenom föreskrivs atl 5 kap. 30 och 30 a §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988)1 siaji nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 kap. 30 §2

Tillträde sker vid den tidpunkt som fastighetsbildningsmyndigheten bestämmer. Innan tillträde sker, skall fastighetsbildningsbeslutet ha vunnil laga kraft. Om ej särskilda skäl föranleder annat, får tillträde ej bestämmas till senare tidpunkt än ett år från det uppgift om regleringen införts i fastighetsregistret. 1 beslul om tillträde skall förbehåll göras för den rätt som enligt 7 kap. 29 § andra styckel jordabalken kan tillkomma hyresgäst.

Har bestämmelse om tillträde icke meddelats, sker tillträde när uppgift om regleringen införts i fastighetsregistrei.

Sker tillträde icke samtidigt beträffande all egendom som ingår i regleringen och uppkommer därigenom väsentlig olägenhet för sakägare, har denne rätt lill skälig ersättning. Ersättningen skall betalas av den som har nytta av atl tillträde ej sker samtidigt. Fråga om ersättning upptages endast om yrkande framslälles.

Har tillträde sketl och är det ej Har tillträde sketl och är del ej
uppenbart att den ersättning som uppenbart att den ersättning söm
den tillträdande har atl utge med den tillträdande har att utge med
anledning av fastighetsbildnings- anledning av fastighefsbildnings-
beslutet blir obetydlig, skall fastig- beslutet blir obetydlig, skall fastig
hetsbildningsmyndigheten på yr- hetsbildningsmyndigbeten på yr
kande av fastighetsägaren eller an- kände av den tillträdande, fastig-
nan som beröres av tillträdet före- hetsägaren eller annan som berö-
skriva atl den tillträdande skall ut- res av tillträdet föreskriva atl den
ge förskott på den ersättning som tillträdande skall utge förskott på
slutligt fastställes. Har förskott den ersättning som slutligt fast-
bestämts, får den slutliga ersätt- ställes. Har förskott bestämts, får
ningen ej bestämmas till lägre be- den slutiiga ersättningen ej be
lopp än förskottet. stämmas till lägre belopp än för
skottet.

30 a §3

Om det på grund av särskilda omständigheter är lämpligt, får fastig-helsbildningsmyndigheten medge att tillträde sker utan hinder av att faslighelsbildningsbeslulet ej har vunnit laga kraft (förlida tillträde).

1 Lagen omtryckt 1971:1035.

2 Senaste lydelse 1977: 362.

3 Senaste lydelse 1977: 362.

Om det ej är uppenbart att den ersältning som den tillträdande har att utge med anledning av fastighetsbildningsbeslutet blir obetydlig, skaU fastighetsbildningsmyndigheten på yrkande av fastighetsägaren eller annan som beröres av tillträdet som Villkor för förtida tillträde föreskriva alt den tillträdande skall utge förskott på den ersättning som slutiigl fäst-ställes. Som villkor för förtida tillträde skall fastighetsbildningsmyndigheten vidare föreskriva alt den tillträdande hos länsslyrelsen skall ställa säkerhet för den ytterligare ersältning jämte ränta som kan komma atl fastställas samt för del skadestånd som kan komma alt utgå, om faslighetsbildningsbeslu-tet eller beslul om tillträde ändras. I fråga om sådan säkerhel äger 7 kap. 7 och 8 §§ expropriationslagen (1972:719) motsvarande tillämpning.

Fastighetsbildningsmyndigheten skall ange den tid inom vilken den tillträdande senast skall ha fullgjort föreskrivna villkor. Har villkoren ej fullgjorts inom utsatt tid, är medgivandet förfallet. Medgivande till förlida tillträde får utnyttjas när villkoren har fullgjorts, även om beslutet om förtida tillträde icke har vunnit laga kraft.

Om del ej är uppenbart att den ersättning som den tillträdande har att utge med anledning av fastighetsbildningsbeslutet blir obetydlig, skall fastighetsbildnings-myndigheten på yrkande av den tillträdande, fastighetsägaren eller annan som beröres av tillträdet föreskriva atl den tillträdande innan förtida tillträde sker skall utge förskott på den ersättning som slutligt fasislälles. Faslighels-bildningsmyndigheten skall vidare föreskriva att den tillträdande hos länsstyrelsen skall ställa. säkerhet för den ytterligare ersättning jämte ränta som kan. komma att fastställas samt för det skadestånd som kan komma att utgå, om faslighelsbildningsbeslulet eller beslul om tillträde ändras. I fråga om sådan säkerhet äger 7 kap. 7 och 8 §§ expropriationslagen (1972: 719) motsvarande tillämp ning.

Fastighetsbildningsmyndigheten skall ange den tid inom vilken deh tillträdande senast skall ha fullgjort vad faslighetsb ildn ingsmyndigh e-ten har föreskrivit. Har åUggande-na ej fullgjorts inom utsatt tid, är medgivandet förfallet. Medgivande till förtida tiilträde får utnyttjas när åliggandena har fullgjorts, även om beslutet om förtida tillträde icke har vunnit laga kraft.

Har förskott bestämts enligt denna paragraf, får den slutliga ersättningen ej bestämmas till lägre belopp än förskottet, Delta gäller dock endast om tillträde har skett eller förskottet ändå har betalats.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Prop. 1978/79: 214 14

Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979-04-05

Närvarande: statsministern Ullsten, ordförande, och statsråden Sven Romanus, Mundebo, Wikström, Friggebo, Huss, Rodhe, Wahlberg, Hansson, Enlund, Lindahl, Winther, De Geer, Blix, Gabriel Romanus, Tham, Bondestam

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition om ändring i förköpslagen (1967: 868), m. m.

1 Inledning

Inom justitiedepartementet har upprättats en promemoria (Ds Ju 1978: 9) om ändring i förköpslagen (1967: 868) och expropriationslagen (1972: 719) m. m. Promemorian, som innehåller en redogörelse för gällande rätt och för framställningar om lagändringar från bl. a. Svenska kommunförbundet och Sveriges villaägareförbund, bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, domstolsverket, försvarets civilförvaltning, statens vägverk, bankinspektionen, statens lantmäteriverk, statens vatlenfallsverk, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund, Hyresgästernas riksförbund. Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Näringslivets byggnädsdelegation, Svenska bankföreningen, Svenska kommunförbundet, Stockholms och Göteborgs kommuner, Svenska kraftverksföreningen, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges jordägareförbund och Sveriges villaägareförbund.

Svenska bankföreningen har anslutit sig till det yttrande som har avgetls av Näringslivets byggnadsdelegation.

En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2.

Prop. 1978/79: 214 15

2 Allmän motivering

2.1 Allmänt om förköpslagen

Förköpsrätten enligt förköpslagen (1967: 868), FL, innebär att om fast egendom säljs, så får kommunen förvärva den egendom som köpet avser från säQaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Från expropriation skiQer sig förköpet genom att förvärvet alltid sker först när ägaren är beredd att avhända sig egendomen och till ett pris som säljaren och köparen har kommit överens om.

Förköpsrätten är ett viktigt instrument för den kommunala markpolitiken. Förköpsinstilutet har sitt värde som komplemenl lill möjligheterna för kommunerna att förvärva mark genom vanligl köp eller tvångsvis genom expropriation. Förutsättningen för att institutet skall fungera på avsett sätt är dock att förfarandet är enkelt, snabbt och billigt (se prop. 1967: 90 och 3LU 1967: 54 s. 66).

Vid olika tillfällen efter FL:s tillkomst har riksdagen haft att la ställning till förslag om ändringar i eller översyn av FL med syfte att göra lagen mer effektiv och hindra kringgående av den. Riksdagen har därvid genomgående intagit den ståndpunkten att FL inte bör kompletteras med sådana regler som minskar lagens enkelhet och därmed dess användbarhet. Riksdagen har bl. a. hänvisat till möjligheten att expropriera (CU 1974: 36,1975/76: 11 och 1976/77: 16).

Nu anförda överväganden hindrar emellertid inte att lagen ses över pä en del punkter för att göras till ett så smidigt och användbart instrument som möjligt för den kommunala markpolitiken. Viktigt är emellertid också att rättssäkerhetsintresset för den enskilde tillgodoses.

De förslag till ändringar i FL som läggs fram i departementspromemorian (Ds Ju 1978: 9) är främst föranledda av framställningar från Svenska kommunförbundet. På grundval av praktiska erfarenheter av förköpslagstiftningen från framför allt Stockholms kommun har förbundet begärt en översyn av förköpslagstiftningen med det primära syftet att hindra fastighetsmarknadens parter att kringgå förköpsbestämmelserna eller försvåra deras tillämpning. Riksdagen har också förutsatt att en sådan översyn görs (CU 1976/77: 16 s. 8).

Alla de önskemål om ändringar som framförts av kommunförbundet har inte tillgodosetts i promemorian. Längre gående ändringar skulle visserligen kunna göra lagen mer effektiv och bättre tillgodose de kommunala intressena, men de skulle utan tvekan komplicera regelsystemet och göra handläggningen av förköpsärendena besvärligare. Kommunförbundet har också i sitt remissyttrande över promemorieförslaget framhållit att detta innebär en rimlig avvägning mellan berörda intressen. Bland övriga remissinstanser finns emellertid företrädare för såväl uppfattningen att de kommunala intressena i alltför stor utsträckning tillgodosetts på bekostnad av de enskilda som uppfattningen att man borde tillgodose de kommunala intressena ännu mer.

Prop. 1978/79:214 16

Jag kommer i det föQande att behandla de olika frågor som har tagits upp i promemorian och ange vilken avvägning som enligt min mening bör göras mellan allmänna och enskilda intressen.

Innan jag går närmare in på olika detaQfrågor vill jag erinra om att jag redan har föreslagil vissa ändringar i FL i den nyligen beslutade propositionen 1978/79: 164 om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Jag kommer att senare redogöra för vissa delar av den propositionen.

Jag vill också erinra om att frågan om kommunala förvärv av jordbruksmark behandlas i den av riksdagen nyligen antagna nya jordförvärvslagen (se prop. 1978/79: 85 s. 17 och JoU 1978/79: 19 s. 15).

Enligt 7 § FL måste kommunen ta ställning i förköpsfrågan inom en tremånadersfrist som, i fall då lagfart söks utan att kommunen först har underrättats om försäQningen, i princip räknas från dagen för lagfartsansökningen. Från kommunalt håll har framförts önskemål om förlängning av tidsfristen till fyra månader. Någon ändring beträffande tre-månadersfrislen föreslås inte i promemorian.

Vid bestämmandet av gällande tidsfrist om tre månader har gjorts en avvägning mellan kommunens behov av att få tillräckligt rådrum för sitt ställningslagande i förköpsfrågan och enskildas intresse av att försäQningen inte hålls svävande alltför länge (se prop. 1967: 90 s. 138). Det kan inte anses ha tillkommit några skäl som gör atl man nu bör frångå den bedömning som gjordes vid FL:s tillkomst.

Jag är alltså inte beredd att förorda någon ändring beträffande tre-månadersfristen enligt 7 § FL.

Det finns emellertid anledning alt uppmärksamma förfarandet hos inskrivningsmyndigheten. Om en ansökan om lagfart inte kan bifallas på grund av atl frågan om förköp inte är avgjord, skall inskrivningsmyndigheten enligt 5 § förköpskungörelsen (1967: 873) inom två veckor från den inskrivningsdag då ansökningen gjordes underrätta den kommun där den fasta egendomen är belägen om ansökningen. Denna bestämmelse skall ses mot bakgmnd av att den allmänna expeditionstiden för inskrivningsmyndigheterna är just två veckor. På grund äv arbetsbelastningen förekommer dock att denna lid inte kan iakttas. Del är dä viktigt atl inskrivningsmyndigheterna har sådana rutiner att underrättelseskyldigheten enligt 5 § förköpskungörelsen kan fullgöras, fastän inskrivningsdagen inte är sluQusterad. Domstolsverket har i sitt remissyttrande förklarat att verket kommer att gå ul med särskild information till inskrivningsmyndigheterna om vikten åv att underrättelseskyldigheten enligt förköpskungörelsen fullgörs i rätt tid.

Prop. 1978/79: 214 17

2.2 Släktförvärv

Förköpsrätt får enligt 3 § FL inte utövas, om det föreligger viss släktskap mellan säQare och köpare. Motsvarande släktskapsundantag gäller i fråga om skyldighet alt söka tillstånd enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. och lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

I den av riksdagen nyligen antagna nya jordförvärvslagen inskränks släklskapsundantaget till att gälla dem som är närmast arvsberättigade, dvs. make och avkomling (prop. 1978/79: 85 s. 19—21 och 42 samt JoU 1978/79: 19 s. 17—19). Släktskapsundantaget omfattar alltså inte längre syskon, syskons avkomling och makes avkomling. Motsvarande inskränkning av släktskapsundanlaget har nyligen föreslagits i de två andra förvärvslagarna (se prop. 1978/79: 164 s. 27).

Enligt promemorian är det naturligt att släktskapsundantaget i förvärvslagarna och FL liksom hittills stämmer överens. I promemorian föreslås därför att släktskapsundanlaget i 3 § FL ändras så att del endast avser make och avkomling.

Promemorieförslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Det avstyrks dock av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms tingsrätt och Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund.

Enligt min mening kan man visserligen, som några remissinslanser har gjort, mot den föreslagna anpassningen invända att FL och förvärvslagarna har olika syften. Av framför allt praktiska skäl anser jag det emellertid i hög grad önskvärt att släktskapsundantaget har samma omfattning i FL som i de tre förvärvslagarna.

Enligt 9 § FL skall regeringen vägra tillstånd till förköp, om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säQare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäQningen. Denna bestämmelse gör det möjligt att i det enskilda fallet pröva om det är obilligt med förköp av det skälet att en personlig gemenskap föreligger mellan säQare och köpare även utanför släktköpsregelns tillämpningsområde (se prop. 1967: 90 s. 84). I praxis har bestämmelsen bl. a. åberopats för att vägra förköp när säQare och köpare sammanbott under längre tid. Förköp har också vägrats därför att köpeskillingen inte har beslämts efter marknadsmässiga grunder utan med hänsyn till personlig gemenskap mellan säQare och köpare. Vad jag nu har anfört visar att, även om vissa släktingar nu inte längre kommer att omfattas av släktskapsundantaget, det är möjligl att beakta de speciella omständigheter som kan finnas vid förvärv av sådana släktingar o-ch av den anledningen vägra förköp med stöd av 9 § FL.

Jag biträder på grund av det anförda promemorieförslaget att släktskapsundantaget i 3 § FL endast skall gälla make och avkomling.

2 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 18

Under remissbehandlingen har i detta sammanhang efterlysts uttalanden om gränsdragningen mellan köp och gåva. Förköp kan ske vid köp men inte vid gåva. Jag vill på den punkten endast hänvisa till rättsfallet NJA 1975 s. 218, av vilket det framgår att frågan om FL:s tillämplighet på ett förvärv får avgöras med hänsyn till förhållandel mellan vederlaget och fastighetens värde samt omständigheterna i övrigt.

2.3 Återkallelse av ansökan om förvärvstillstånd m. m.

Förfarandet enligt FL har samordnats med tillståndsprövningen enligt de tre förvärvslagar som jag redan har talat om i föregående avsnill. Enligt förvärvslagarna skall tillstånd sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. Om inte ansökan görs inom rätt tid, blir förvärvet ogiltigt. Då förköp förutsätter att det föreligger en giltig överlåtelse från säQaren till köparen, kan kommunen i ett sådanl fall inte utöva förköpsrätt. I denna del föreslås inte någon ändring i promemorian och inte heller jag anser det möjligt att inskränka ogiltighetspåföQden vid underlåten ansökan.

I praxis har det emellertid visal sig att en förvärvare genom att återkalla sin ansökan om förvärvstillstånd har lyckats åstadkomma atl förvärvet blir ogihigt innan kommunen har hunnit utöva sin förköpsrätt. Som framgår av redogörelsen i promemorian har regeringen i några sådana fall lämnat kommunens ansökan om förköp utan åtgärd med hänvisning till alt det förköpsgrundande förvärvet var ogiltigt, när kommunen utövade sin förköpsrätt.

I promemorian föreslås alt förvärvslagarna kompletteras med bestämmelser om att en ansökan om förvärvstillstånd inte får avskrivas på grund av återkallelse innan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum. Förslaget har lämnats utan erinran av alla remissinstanser utom en och jag anser att det bör genomföras. Förslagel innebär att OgiltighetspåföQden enligt förvärvslagarna inträder först i och med avskrivningsbeslutel och då endast om kommunen inte utövar förköpsrätt. Om förköp sker behövs ingen förvärvsprövning.

Bestämmelser med nu angiven innebörd bör införas i 5 § lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m., 12 § nya jordförvärvslagen samt, såvitt avser förvärv av hyresfastighet m. m., 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämnd-lagen).

Jag har nyligen i prop. 1978/79: 164 föreslagit nya bestämmelser om förfarandet vid prövning av förvärv av hyresfastigheter. Förslaget innebär att förfarandet skall inledas inte som f. n. genom ansökan hos hyresnämnd utan genom atl förvärvet anmäls till den kommun där hyresfastigheten är belägen. Förvärvet föreslås bli ogiltigt, om anmälan inte görs

Prop. 1978/79: 214 19

inom tre månader från det förvärvet skedde. Anmälan till kommunen skall i förekommande fall avse både frågan om förvärvsprövning och frågan om förköp. Förvärvsprövning hos hyresnämnden skall ske endast om kommunen begär det. Framställs en sådan begäran, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att ansöka om förvärvstillstånd inom en månad från det att han fått del av föreläggandet vid äventyr alt förvärvet annars blir ogiltigt.

Som jag har nämnt redan i den tidigare propositionen (prop. 1978/79: 164 s. 32) bör förvärvaren inte ha möjlighet att förhindra förköp genom att låta bli atl föQa hyresnämndens föreläggande och därmed göra förvärvet ogiltigt. Hyresnämnden bör alltså vänta med föreläggandet för förvärvaren, om ett förköp kan bli aktuellt. Om kommunen beslutar om förköp och förköpet fullbordas behövs ingen förvärvsprövning. Om däremot förköp inte kommer till stånd bör förvärvaren föreläggas att ge in ansökan om tillstånd.

Jag förordar på grund av det anförda alt i 16 b § nämndlagen tas in en bestämmelse om att hyresnämndens föreläggande inte får utfärdas innan det blivit slutiigl avgjort atl förköp inte skall äga rum. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändringar i förordningen (1975: 1139) om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Dessa ändringar bör avse en skyldighet för kommunen att i anmälan till hyresnämnden ange om kommunen avser att utöva förköpsrätt samt att underrätta hyresnämnden sedan det blivit slutiigl avgjort om förköp äger rum.

I detta sammanhang vill jag ocksä ta upp en fråga som har aktualiserats i Stockholms kommuns remissyttrande. Det gäller förfarandet när en köpare eller säljare som har bestritt kommunens förköpsrätt, senare återkallar sitt bestridande. Bestridandet anmäls till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Bestridandet medför att kommunen blir skyldig att hos regeringen (bostadsdepartementet) ansöka om tillstånd till förköpet. Enligt den praxis som tillämpas då bestridande återkallats lämnar regeringen kommunens ansökan om tillstånd till förköp utan åtgärd. 1 faslighetsboken antecknas regeringsbeslutet. I ett sådant fall föreligger enligt kommunen risk för att köparen beviQas lagfart trots att förköpsrätt föreligger för kommunen.

Frågan om återkallelse av bestridande är inte reglerad i FL och har inte heller behandlats i förarbetena. Innebörden av regeringens beslut är att kommunen inte länge behöver söka tillstånd till förköp. Kommunen skall alltså erhålla lagfart på den förköpta fastigheten.

Jag anser inte att det finns anledning att ändra denna regeringspraxis, som innebär att frågan om hinder för förköp inte prövas i sak, om bestridandet har återkallats. Jag har emellertid för avsikt atl med domstolsverket ta upp frågan om lämpliga rutiner för inskrivningsmyndigheterna när bestridande återkallas.

Prop. 1978/79: 214 20

2.4 Membud enligt förköpslagen

Enligt 4 § första stycket FL kan ägare av fast egendom lämna skriftligt erbjudande till kommunen att till bestämt pris och i övrigt angivna villkor förvärva fasligheten. Ett sådant hembud är inte bindande för fastighetsägaren. Inte heller kommunens förklaring att hembudet antas är bindande. En försäQning kommer till stånd först genom skriftiigt köpeavtal som upprättas i vanlig ordning.

Ett hembud får emellertid rättsverkan dels om kommunen inte inom tre månader har underrättat fastighetsägaren om att hembudet har antagits, dels om erbjudandet har avvisats. I de situationerna kan kommunen endast under vissa förutsättningar förköpa fastigheten under den närmaste tvåårsperioden.

Vid sidan av hembudsregeln innehåller 4 § i andra stycket en bestämmelse om förhandsbesked. Bestämmelsen innebär att om kommunen har förklarat sig avstå från förköp i fråga om en tillämnad försäljning, får förköp inte ske med anledning av försäljningen.

1 promemorian föreslås alt hembudsregeln upphävs. Enligt promemorian får de olägenheter som regeln medför för kommunen anses vara så stora att de klart tar över regelns nytta för den enskilde.

Förslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Det avstyrks dock av några remissinstanser, som bl. a. framhåller att hänsynen till den enskildes rättssäkerhet talar för att hembudsregeln behålls.

Enligt min mening måste bestämmelsen om förhandsbesked anses vara av större praktiskt värde för fastighetsmarknaden än hembudsregeln. Till skillnad mot vad som gäller vid hembud medför det ingen påföljd för kommunen om en begäran om förhandsbesked inte besvaras. I flertalet fall av fastighetsförsäQning är kommunen emellertid inte intresserad av förköp och det kan då också förutsättas att kommunen uttryckligen avstår från rätten till förköp. Ett sådanl avstående medför att köparen kan erhålla lagfart för fastigheten utan hinder av FL.

Jag anser inte alt hembudsregeln kan ha någon nämnvärd betydelse vid sidan om möjligheten att få förhandsbesked. Hembudsregeln kan inte heller anses motiverad av rättssäkerhetsskäl. Däremot kan den missbrukas i syfte att få en fastighet värderad och även i övrigt medföra olägenheter för kommunerna. Jag föreslår därför att hembudsregeln upphävs i enlighet med promemorieförslaget.

Som föreslås i promemorian bör äldre bestämmelser fortfarande gälla, om hembud har skett före ikraftträdandet av den nu föreslagna lagändringen.

Prop. 1978/79: 214 21

2.5 Rätt till avkastning och ränta vid förköp

Enligt 13 § första stycket FL skall kommunen när förköpet har fullbordats ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet har fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. Kommunen skall betala ränta enligt 5 § räntelagen (1975: 635) (s. k. avkastningsränta) från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enligt 6 § räntelagen (s. k. dröjsmålsränta) för tiden därefter. Kommunen skall dessutom ersälta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen erhållit. På sådan ersättning utgår ränta enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats.

13 § andra stycket FL vilar på den grundsatsen att köparen inte är skyldig att till kommunen redovisa egendomens avkastning. I den män avkastningen överstiger de på egendomen nedlagda kostnaderna tillfaller överskottet köparen. Detta gäller emellertid endast vid normalt brukande av fastigheten. Enligt 13 § andra stycket föreligger däremot ersättningsskyldighet för köparen exempelvis om han avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendomen annat än dess vanliga avkastning.

De angivna reglerna har kritiserats från kommunall håll. Det har bl. a. anförts att det inte är rimligt att kommunen dels går miste om avkastningen, dels får betala avkastningsränta till köparen.

I promemorian hänvisas till bestämmelserna i 5 kap. jordabalken om verkan av att fast egendom frånvinns nägon efter klander m. m. Dessa bestämmelser innebär bl. a. att den som avträder egendomen dessutom skall Utge ersättning för avkastning. Enligt promemorian får det anses rimligt att motsvarande ordning gäller för köparen vid förköp. Köparen får anses tillräckligt tillgodosedd genom att han dels får avkastningsränta på insatt kapital, dels får skälig ersättning för de kostnader han har haft för att få avkastningen och för att underhålla egendomen. Liksom nu bör kommunen vara skyldig att ersätta köparen nödvändig kostnad som denne har haft utöver vad som fordras för egendomens underhåll.

På grund av del anförda föresläs i promemorian nya bestämmelser som innebär att köparen skall utge ersättning till kommunen för avkastning som köparen erhållit från egendomen. Beslämmelserna har i huvudsak utformats med 5 kap. jordabalken som förebild.

Promemorieförslaget har kritiserats av flera remissinstanser. De framhåller bl. a. att förslaget medför en allmän försämring för köparens vidkommande. De anser också att de föreslagna bestämmelserna kan bli svåra att tillämpa.

Prop. 1978/79: 214 22

För min del har jag i och för sig förståelse för den kommunala kritiken mol gällande regler om avkastning. Reglerna kan onekligen i vissa fall innebära att köparen får en överkompensation. Ett genomförande av promemorieförslaget skulle emellertid komplicera rättsförhållandet mellan kommunen och köparen och avsevärt försvåra den uppgörelse som måste ske när förköpet fullbordas. På grund härav och då nackdelarna för kommunernas del av nuvarande regler inte kan anses så stora, är jag inte beredd alt förorda att reglerna ändras.

Däremot finns det skäl alt ändra nuvarande regler om kommunernas skyldighet att betala ränta. Allmänna principer beträffande dröjsmålsränta innebär att sådan ränta skall utgå endast när den belalningsskyldige har försummat alt betala i rält tid. I allmänhet har kommunen emellertid inte några praktiska möjligheter atl betala redan den dag förköpet fullbordas. Detta talar för att man senarelägger den tidpunkt då dröjsmålsränta skall börja utgå (se prop. 1975: 102 s. 148).

1 promemorian föreslås att bestämmelsen om ränta på ersättning för kostnader i samband med köpet ändras så att räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen från den dag köparen utgav beloppet intill första vardagen i andra månaden efter förköpels fullbordande och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Härigenom får kommunen 1 a 2 månaders respit innan dröjsmålsränta börjar utgå. Vidare kan avräkning ske vid månadsskifte.

Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna och jag förordar atl det genomförs. En motsvarande ändring bör göras när det gäller ränta på ersättning för nödvändiga kostnader som köparen har lagl ned på egendomen.

2.6 Allmänt om expropriationslagen

När det gäller expropriationslagen (1972: 719), ExL, innehåller promemorian till en början en diskussion av olika möjligheter att förbättra fastighetsägarens ställning i expropriationssammanhang. Det föreslås att fastighetsägaren under vissa förutsättningar skall kunna tvinga den exproprierande att tillträda fastigheten i förtid. Bakom förslaget ligger en framställning från Sveriges villaägareförbund.

I promemorian behandlas vidare etl par frågor som gäller förskott på ersättning vid förhandstillträde m. m. I den delen grundar sig förslagen delvis på en skrivelse från chefen för statens vägverk.

Prop. 1978/79: 214 23

2.7 Tillträdesplikt för den exproprierande

Frågor om tillstånd till expropriation prövas i allmänhet av regeringen. I expropriationstillstånd skall enligt 3 kap. 6 § ExL bestämmas viss tid inom vilken saken skall fullföQas genom ansökan om stämning till domstol. Frågan om tidsfristens längd har inte reglerats i lagen. Enligt föredragande statsrådet (prop. 1972: 109 s. 227) torde det i de flesta fall vara lämpligt att sätta tidsfristen till ett år, men undantagsvis kan det vid större expropriationer vara befogat med en längre tidsfrist. Föreligger särskilda skäl, kan tiden förlängas. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den löpande tidsfristen. Någon yttersta gräns för förlängning av expropriationstillstånd finns inte.

Om den som har erhållit expropriationstillstånd inte har väckt talan inom den bestämda tiden, är tillståndet förfallet, såvida han inte inom samma tid har ansökt om förlängning av tidsfristen och ansökningen bifalls. Har expropriationstillståndet förfallit och begärs därefter nytt expropriationstillstånd till egendomen av samme sökande och på samma expropriationsgrund som tidigare, kan sådant tillstånd beviQas endast om särskilda skäl föreligger.

Enligt 5 kap. 4 § ExL får talan i expropriationsmål väckas av den som har sökt eller erhållit tillstånd till expropriation. Har tillstånd meddelats och har fastigheten eller del därav tillträtts av den exproprierande, får även fastighetens ägare eller annan sakägare, vars rätt berörs av tillträdet, väcka talan.

1 5 kap. 17—22 §§ ExL finns bestämmelser om förhandstillträde. Domstolen får medge förhandstillträde, om det är av väsentiig betydelse för den exproprierande. Den exproprierande kati fritt avgöra om han vill utnyttja medgivandel eller inte. Fastighetsägaren kan inte begära förbandstillträde.

Sveriges villaägareförbund har påtalat de olägenheter som kan drabba en fastighetsägare vid expropriation och hot om expropriation. Förbundet har också pekat på de ogynnsamma verkningarna av byggnadsförbud. För att situationen skall förbättras anser förbundet att det bör införas en möjlighet för fastighetsägaren att tvinga den exproprierande —• vanligtvis en kommun — att tillträda fastigheten i förtid.

1 promemorian görs en genomgång av olika tidpunkter då fastighetsägaren skulle kunna tvinga fram ett förhandstillträde. Det föreslås ätt fastighetsägaren får rätt att vid fastighetsdomstolen yrka tillträdesplikt för den exproprierande, sedan denne fullföljt expropriationssaken dit.

Promemorieförslaget har kritiserats av flera remissinstanser, som anser

Prop. 1978/79: 214 24

att möjligheten för fastighetsägaren att tvinga fram förhandstillträde bör inträda på ett tidigare stadium. Olika förslag om lämplig tidpunkt har därvid förts fram, nämligen dels den tidpunkt då kommunen har beslutat ansöka om tillstånd till expropriation, dels då kommunen har ansökt om sådant tillstånd eller i varje fall senast då tillstånd till expropriation har meddelats.

Jag håller med om att det rådande systemet i vissa avseenden innebär olägenheter för fastighetsägarna. Olägenheter kan uppslå redan i och med alt en kommun bekantgör sina avsikter om hur marken inom kommunen skall användas. Föreligger det ett hot om expropriation eller har expropriation beviljats, blir fastighetsägarens möjligheter att råda över sin egendom genom försäljning, nyttjanderättsupplåtelse eller bebyggande i praktiken avsevärt inskränkta. Han kan också komma i en bekymmersam situation när det gäller att avgöra vilka underhålls- och förbtitt-ringskostnader som bör läggas ned på fastigheten. De olägenheter som uppstår genom ett expropriationstillstånd accentueras naturligtvis, om det förflyter lång tid mellan tillståndet och tidpunkten för väckandet av talan vid domstol (se prop. 1972: 109 s. 227).

Som framhållits i många sammanhang kan stora olägenheter också uppstå vid långvariga byggnadsförbud. De problem som hänger samman härmed kan emeilerlid inte lösas i detta lagstiftningsärende. De torde få övervägas i samband med den pågående översynen av plan- och byggnadslagstiftningen.

När det därefter gäller frågan om vilka åtgärder som kan vidtas inom ExL:s ram för att förbättra fastighetsägarens ställning vid expropriation och hot om expropriation kan det först konstateras att tiden före en ansökan om tillstånd till expropriation f. n. faller utanför ramen för ex-proprialionslagstiftningen. Det är den exproprierande som bestämmer om han vill inleda ett expropriationsförfarande genom att ge in ansökan om tillstånd. Fastighetsägaren har ingen möjlighet att få igång förfarandet genom att påkalla expropriation, och det kan inte gärna komma i fråga att ändra den principen.

Om man vill bättre tillgodose fastighetsägarens intressen genom att införa en tillträdesplikt för den exproprierande är alltså enligt min mening dagen för en ansökan om expropriation den tidigaste tidpunkt som kan komma i fråga. Jag delar emellertid uppfattningen i promemorian att övervägande skäl talar mot en sådan lösning. Ett beslut om förhandstillträde innan det är klart huruvida expropriationstillstånd skall beviljas skulle föregripa eller i varje fall uppfattas som ett ställningstagande i själva tillståndsfrågan. Om frågan om förhandstillträde liksom nu skall behandlas av domstol, dvs. en annan myndighet än den som prövar frågan om expropriationstillstånd, skidle också processuella komplikationer uppstå. Jag vill i det sammanhanget framhålla att jag inte

Prop. 1978/79: 214 25

kan biträda förslaget av Näringslivels byggnadsdelegation om en radikal ändring av expropriationsförfarandet som skulle innebära att domstol handlägger hela exproprialionsärendet eller att man i bebyggelsesammanhang knyter expropriationsinstitulet till planfastställelsen.

Däremot skulle man kunna tänka sig att ge fastighetsägaren vidgade möjligheter att agera sedan tillstånd till expropriation har meddelats. Hithörande frågor diskuteras utförligt i promemorian.

Gällande bestämmelser innebär, som tidigare nämnts, att tillstånds-myndigheten sätter ut en viss tidsfrist för den exproprierande att efter tillstånd till expropriation fullföQa saken genom ansökan om stämning till fastighetsdomstol. Föreligger särskilda skäl, kan tiden förlängas. Fastighetsägaren har dock under vissa förutsättningar rätt atl begära atl tidsfristen förkortas.

De återgivna reglerna får enligt min mening anses utgöra en rimlig avvägning mellan den exproprierandes behov av en viss handlingsfrihet och hänsynen till fastighetsägarens intressen. Möjligheten till förlängning av fristen för väckande av talan måste finnas, och jag anser att någon yttersta gräns för förlängning inte kan anges i lagtexten. Genom kravet på särskilda skäl för förlängning och möjligheten för fastighetsägaren att begära förkortning av tidsfristen har fastighetsägarens intressen i väsentlig mån tillgodosetts.

De exempel på långvariga expropriationstillstånd som har anförts vid remissbehandlingen gäller tillämpningen av äldre bestämmelser. Trots detta kan det emellertid finnas anledning att se över rutinerna för handläggningen även av nyare expropriationsärenden inom regeringskansliet. Det kan sålunda vara befogat att skärpa kraven på de särskilda skäl som kan utgöra grund för förlängning. Samtidigt bör rutinerna för prövning av ansökningar om tillstånd till expropriation ses över, så att handläggningstiderna inte blir längre än som oundgängligen fordras för en noggrann prövning av ärendet. Genom en sådan uppstramning av rutiner i tillstånds- och förlängningsärenden bör ölägenheterna för fastighetsägaren kunna minska i belydande mån.

För all ytterligare förbättra fastighetsägarens ställning skulle man emellertid kunna ge honom en rätt att — utöver vad som redan är möjligt — väcka talan vid domstol innan tidsfristen för den exproprierande har gått ut. En sådan rätt kan dock knappast göras ovillkorlig. Rimligen mäsle fastighetsägaren visa alt han åsamkas olägenheter av mera allvarlig beskaffenhet genom att expropriationsfrågan hålls öppen. Som framhölls vid tillkomsten av ExL (prop. 1972: 109 s. 229) skulle detta innebära att domstolen före den egentliga expropriationsprocessen fick göra en prövning av fastighetsägarens laleräll som ibland skulle kunna bli förhållandevis omfattande. Prövningen skulle dessutom innebära lämplighetsavvägningar av en art som normalt inte bör ankomma pä domstol.

Prop. 1978/79: 214 26

I och för sig är det länkbart atl begränsa doinstolens prövning på så sätt att fastighetsägarens påstående om ölägenheter fick godtas, om den exproprierande inte kunde anföra beaktansvärda skäl däremot. Även med en sådan ordning skulle emellertid problem uppstå för domstolen. Man kan också fråga sig hur stor lidsvinsten skulle kunna bli för fastighetsägaren. Rimligtvis skulle domstolen i vilket fall som helst få ge den exproprierande viss tid alt förbereda sin talan och att skaffa fram behövligt utredningsmaterial. I många fall torde della komma att dra ut på liden så att någon tidsvinst över huvud laget inte uppstår.

På grund av det sagda biträder jag promemorians uppfattning atl övervägande skäl talar mot att ge fastighetsägaren en sådan talerätt som nu har diskuterats. Däremot bör lagändringar vidtas för att förbättra fastighetsägarens ställning när den exproprierande har fört saken vidare lill domstol. Som föreslås i promemorian bör fastighetsägaren på samma sätt som den exproprierande kunna få till stånd förhandstilllräde genom beslut av fastighetsdomstolen under tiden för handläggningen av expropriationsmålet fram till dess expropriationen är fullbordad; Fastighetsägarens begäran om förhandstilllräde bör beviQas, såvida den exproprierande inte visar alt det skulle vara lill avsevärd olägenhet för honom. Som föreslås i promemorian bör möjligheten avse enkelt förhandstillträde. Att utsträcka möjligheten till att avse kvalificeral förhandstilllräde, vilket föreslagits av ett par remissmstanser, kan enligt min mening innebära onödiga komplikationer, bl. a. ur fastighetsbildningssynpunkt, om expropriationen inte går i fullbordan.

Den förordade ändringen bör, som föreslagits i promemorian, komma till uttryck i ett nytt andra stycke i 5 kap. 17 § ExL. I enlighet med påpekanden i etl par remissyttranden bör stadgandet avfattas så atl del innebär ett förpliktande för den exproprierande atl ta fastigheten i anspråk genom enkelt föirhandstillträde.

Enligt promemorieförslaget skall expropriationsrätten vara förverkad, om den exproprierande försummar vad som åligger honom enligt beslut om förhandstillträde som begärts av fastighetsägaren. Som påpekats av Malmö tingsrätt är del emellertid rimligare att låta påföQden bli atl exproprialionstillståndet i den aktuella delen förfaller i likhet med vad som sker vid avskrivning på grund av återkallelse. Vidare bör fastighetsägaren på samma sätt som vid återkallelse skyddas för framtiden mot nya expropriationsanspråk. Nytt tillstånd till expropriation på samma grund bör alltså kunna beviQas endast oin särskilda skäl föreligger.

Jag föreslår alltså att expropriationstillståndet i deri aktuella delen skall vara förfallet om deri exproprierande irite fullgör vad som åligger honom enligt beslul om förhandslillträde som begärts av fastighetsägaren. Vidare bör fastighetsägaren i enlighet med promemorieförslaget i sådana ges rätt till ersättning för skada som uppstått på grund av éx-propriationsanspråket.

Prop. 1978/79: 214 27

2.8 Förskott på ersättning vid förhandstillträde m. m.

I promemorian föreslås att 5 käp. 17 och 20 §§ ExL ändras så ätt den exproprierande resp. väghållaren enligt väglagen (1971: 948) får rätt att begära att fastighetsdomstolen skall bestämma förskottsersättning. Förslagel har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av så gott som alla remissinstanser. Även jag biträder förslaget.

För vägärendenas del får den förordade ändringen i 5 kap. 20 § ExL endasl betydelse i sådana fall då ersättningsfrågan är föremål för domstolsprövning. Vägverket har framhållit att mark för allmän väg får las i anspråk när arbetsplan har fastställts och atl det alltså inte fordras något besked av domstol för tillträde.' Eftersom överenskommelser om ersättning oftast träffas med markägarna, prövas endast ett förhållandevis ringa antal vägrättsersättningsärenden av domstol. Om emellertid den föreslagna lagändringen skulle få avsedd effekt, skulle vägverket behöva hänskjuta ersättningsärenden till domstol enbart för att få rätt att mot markägarens bestridande utbetala förskott — ett orationellt och för statsverket kostsamt förfarande. Vägverket föreslår därför den kompletteringen i väglagen alt väghållaren ges rält alt utan beslut av domstol betala ut förskott. Som ett alternativ föreslår vägverket ätt ränta och uppräkning inte skall komma i fråga på av markägare till väghållaren återsänt förskottsbelopp för längre tid än till dagen för förskottets utbetalande.

Jag anser del vara principiellt riktigt att frågan om förskott prövas av fastighetsdomstol, som ju också har att bestämma förskottets storlek. Det kan inte anses lämpligt att väghållaren skall ges rätt att mol markägarens bestridande utbetala belopp vid de tillfällen väghållaren själv finner lämpQga. På grund härav kan jag inte biträda vägverkets förslag.

I etl par remissyttranden har påpekats att föQdändringar bör vidtas i fastighelsbildningslagen (1970: 988), FBL. Enligt denna lag är fastighetsägaren inte skyldig att ta emot förskott. Däremot behöver förskott enligt ledningsrättslagen (1973: 1144) eller anläggningslagen (1973: 1149) inte alltid vara beroende av yrkande från sakägares sida (se 25 § första stycket andra meningen ledningsrättslagen resp. 27 § första stycket andra meningen anläggningslagen, jfr lagrådets yttrande i prop: 1973: 160 s. 553). Har tillträde redan skett, fordras emellertid att sakägare, dvs. den tillträdande, fastighetsägaren eller annan som berörs av tillträdet, framställer yrkande om förskott (se tredje stycket i angivna paragrafer).

FBL:s räntebestämmelser skiQer sig från övriga lagars. Enligt 5 kap. 15 § tredje stycket skall den betalningsskyldige åläggas att utge skälig ränta på belopp som inte är betalt, om det är påkallat med hänsyn till omständigheterna. Räntan skall utgå från dag som bestäms med hänsyn till tiden för tillträdet och övriga förhållanden. Det har ansetts

Prop. 1978/79: 214 28

lämpligt atl förrättningsmännen i detta fall har en möjlighet att förfara efter omständigheterna, och någon ändring i dessa bestämmelser gjordes därför inte vid räntelagens tillkomst (se prop. 1969: 28 s. B 432, SOU 1974: 28 s. 167 och prop. 1975: 102 s. 110).

FBL:s beslämmelser gör det sålunda möjligt atl åstadkomma en skälig avvägning mellan parternas intressen också vid förtida tillträde. Skälen för att låla den tillträdande få till stånd ett beslut om förskott är därför mindre starka än när det gäller ExL och övriga lagar. A andra sidan lorde det inte innebära några ölägenheter om motsvarande ordning också införs i FBL. Dessutom vinner man den fördelen att samma regler kommer att gälla för tillträde enligt FBL som enhgl ledningsrättslagen och anläggningslagen, vilka båda i fråga om förtida tillträde hänvisar till FBL:s bestämmelser. En motsvarande beslämmelse om förskottsyrkande bör därför också införas i FBL.

På grund av del anförda förordar jag alt ändringar görs i 5 kap. 30 § fjärde stycket och 30 a § andra stycket FBL.

I promemorian föreslås också en ändring i 5 kap. 17 § ExL som ger fastighetsdomstolen rätt att vid kvalificerat förhandstillträde även utan yrkande besluta om förskott, om nedsättning skall äga rum. Förslaget, som är avsett atl förbättra skyddet för panträttshavarna, har ifrågasatts i några remissyttranden. Frägan hade redan på sin tid uppmärksammats av expropriationsutredningen, på vars förslag institutet kvalificerat förhandstillträde infördes. Enligt utredningen (SOU 1964: 32 s. 88) ansågs något mera trängande behov av en regel med del aktuella innehållet infe föreligga. Såvitt jag har mig bekant har det nuvarande systemet inte inneburit några problem för panträttshavarna. På grund härav och då elt genomförande av promemorieförslaget kan medföra att kvalificerade förhandstilltrUden försenas, anser jag att förslaget inte bör senomföras.

2.9 Ikraftträdande

De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1979. Särskilda övergångsbestämmelser erfordras endast belräffande ändringarna i förköpslagen. I fråga om köp eller byte, som har skett före ikraftträdandet, bör äldre bestämmelser gälla. Även hembud som har skett före ikraftträdandet bör, som jag tidigare har nämnt, behandlas enligt äldre bestämmelser.

Prop. 1978/79: 214 29

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1. lag om ändrmg i förköpslagen (1967: 868),

2. lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719),

3. lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendom m. m.,

4. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

5. lag om ändring i jordförvärvslagen (1979: 000),

6. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988).

1 fråga om förslaget under 5 har jag samrått med chefen för jordbruksdepartementet.

4 Specialmotivering

4.1. Förslaget till lag om ändring I förköpslagen (1967: 868)

2 §

I paragrafen anges förköpsrättens lokala begränsning.

Enligt förslag i prop. 1978/79: 157 skall en ny lag om ändring i indelningen i kommuner, landstingskommuner och församUngar träda i kraft den 1 juh 1979, dvs. samtidigt med ändringarna i FL. Därefter kommer inte några kommunblock att finnas. Beslämmelsen i paragrafen om kommunblock har därför fått utgå. Motsvarande ändring har skett i 9 § första stycket punkt 1.

3 §

I paragrafen räknas upp vissa särskilda fall då förköpsrätt inte får utövas.

Punkt 4 innehåller det s. k. släktskapsundantaget. Detta har i enlighet med vad som anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) inskränkts till att gälla make och avkomling.

4 §

I enlighet med vad som föreslagits i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har första stycket, som innehåller bestämmelser om hembud, utgått. FöQdändringar har gjorts i 9 och 15 §§.

Enligt övergångsbestämmelserna gäller äldre bestämmelser om hembud, om sådant har skett före lagens ikraftträdande.

Prop. 1978/79: 214 30

9 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om regeringens prövning av fråga om tiUstånd till förköp.

I första slycket har följdändringar gjorts till ändringarna i 2 § om avskaffande av kommunblock (punkt 1) och i 4 § första stycket om avskaffande av reglerna om hembud (punkt 2). Sistnämnda ändring innebär att nuvarande punkt 3 blir punkt 2.

13 §

Paragrafen innehåller regler om avräkning mellan köparen och kommunen när förköp fullbordats.

I första slycket har gjorts den ändringen att skyldigheten för kom-, munen att betala dröjsmålsränla till köparen skall inträda vid en senare tidpunkt än f. n., nämligen första vardagen i andra måriaden efter förköpets fullbordande. Ändringen har behandlats i avsnitt 2.5 i den allmänna motiveringen.

15 §

I paragrafens första stycke har gjorts en föQdändring med anledning av alt hembudsreglerna avskaffas. Hänvisningen till 4 § första stycket utgår.

Övergångsbestämmelser

Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. I fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla. Hembud som har skett före ikraftträdandet följer också äldre beslämmelser.

4.2 Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719)

2 kap. 1 §

I paragrafens andia stycke har, på motsvarande sätt som i 2 § FL, bestämmelsen om kommunblock utmönstrats.

3 kap. 6 §

Enligt paragrafens fjärde stycke krävs det i vissa fall särskilda skäl för att nytt expropriationstillstånd skall beviljas när ett tillstånd har förfallit enligt paragrafens tredje stycke eller enligt 5 kap. 15 § andra slycket. Stadgandet har ändrats så atl samma begränsning skall gälla när, i enUghet med vad jag förordat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7), tillståndet enligt 5 kap. 18 § Iredje stycket har förfallit, på grund av all den exproprierande inte har fullgjort vad sorn åligger honom enligt beslut om förhandstillträde som har tillkommit på fastighetsägarens begäran.

Prop. 1978/79: 214 31

5 kap. 16 §

I paragrafens andra stycke har den ändringen vidtagits att skadestånds-påföQden enligt första stycket skall inträda också i fall då expropriationstillstånd har förfallit enligt 5 kap. 18 § tredje slycket.

5 kap. 17 §

Paragrafen innehåller beslämmelser om förhandstilllräde.

I första stycket har endast redaktionella ändringar vidtagits.

Genom det nya andra slycket inf(5rs en möjlighel för fastighetsägaren att utverka förpliktande för den exproprierande att tillträda fastigheten genom enkelt förhandstillträde. I fråga om motiven till ändringen hänvisar jag till avsnitt 2.7. Underlåter den exproprierande alt fullgöra vad som föreskrivs av fastighetsdomstolen i samband med sådant beslut, är expropriationstillståndet enligt 5 kap. 18 § Iredje slycket förfallet i den delen.

Genom ändringen i tredje stycket, som i övrigt motsvarar nuvarande andra stycket, ges den exproprierande rätt att yrka att fastighetsdomstolen skall bestämma förskott på expropriationsersätlningen vid förhandstillträde. Motiven till ändringen har redovisats i avsnitt 2.8.

I fjärde slycket, som motsvarar nuvarande Iredje stycket, har vissa följdändringar vidtagits.

5 kap. 18 §

I första, andra och fjärde styckena har en del följdändringar vidtagits. Fjärde stycket motsvarar nuvarande tredje slycket.

I del nya Iredje stycket behandlas frågan om den exproprierandes åligganden när han förpliktats till enkelt förhandstillträde på begäran av fastighetsägaren. Den exproprierande kan åläggas förpliktelser av samma slag som när han själv har utverkat förhandstillträde. Som anförts i avsnitt 2.7 i den allmänna motiveringen och som redan har berörts i specialmotiveringen till 3 kap. 6 § samt 5 kap. 16 och 17 §§ stadgas vidare att expropriationstillståndet skall vara förfallet om den exproprierande inte har fullgjort vad som åligger honom. Påföljden gäller endast beträffande den eller de fastigheler, rörande vilka domslolens föreskrifter inte uppfyllts.

Har tillståndet förfallit, skall fastighetsdomstolen avskriva expropriationsmålet i den delen. Av 9 § expropriationskungörelsen (1972: 727) framgår att fastighetsdomstolen skall underrätta inskrivningsmyndigheten om avskrivningsbeslutet.

Prop. 1978/79: 214 32

5 kap. 19 §

Paragrafen ger fastighetsdomstolen möjlighet att förordna att medgivande till enkelt förhandstillträde får tas i anspråk ulan hinder av att beslutet därom inte har vunnit laga kraft. Då denna möjlighet liksom f. n. endast bör gälla beträffande förordnande om förhandstillträde på begäran av den exproprierande, har stadgandet förtydligats i enlighet härmed.

5 kap. 20 §

I likhel med vad som föreslagils i 5 kap. 17 § tredje stycket beträffande förskott på ersättning vid förhandstilllräde har i paragrafens första stycke vidtagits den ändringen atl även den exproprierande skall kunna yrka att förskott på den slutiiga ersättningen skall utgå för del fall att tillträde redan har skett.

Bestämmelsema om förskott blir tillämpliga, om tillträde har skett på grund av annan lagstiftning som hänvisar till ExL:s bestämmelser, se t. ex. 69 § väglagen och 137 och 140 §§ byggnadslagen (1947: 385).

Övergångsbestämmelser

Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte. Det innebär att de föreslagna rnöjlig-heterna att yrka förhandstillträde och förskott kommer att föreligga i mål som vid lagens ikraftträdande är anhängiga vid domstol.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränk
ningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

Ändringen i 5 § andra stycket har behandlats i avsnitt 2.3 i den allmänna motiveringen och innebär atl ansökan om förvärvstillstånd inte får avskrivas på gmnd av återkallelse, innan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp enligt FL äger rum.

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämn
der och hyresnämnder

I prop. 1978/79: 164 har jag föreslagit införande av ett nytt andra stycke i lagens 16 b §, till föQd varav det nuvarande tredje stycket blir paragrafens fjärde stycke. I detta fjärde stycke föreslås nu den ändringen atl ansökan om förvärvstillstånd enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. inte får avskrivas på grund av återkallelse, innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

I etl nytt femte stycke till 16 b § stadgas att föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet inte får utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp inte skall äga rum. Frågan har behandlats i avsnitt 2.3 av den allmänna motiveringen.

Prop. 1978/79: 214 33

4.5 Förslaget till lag om ändring i jordförvärvslagen (1979: 000)

På motsvarande sätt som angivits under avsnitt 4.3 och 4.4 har i 12 § andra stycket jordförvärvslagen intagils etl förbud mot avskrivning av ansökan om förvärvstillslånd på grund av återkallelse, innan förköpsfrågan är avgjord.

4.6 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988)

I 5 kap. 30 § fjärde slycket och 30 a § andra stycket har, i enlighet med vad jag förordat i avsnitt 2.8 i den allmänna motiveringen, ändringar vidtagits som innebär att även den tillträdande skall kunna framställa yrkande om förskott såväl då tillträde redan har skett som i samband med behandlingen av fråga om förtida tillträde. I 30 a § tredje slycket har endast föQdändringar vidtagits. På grund av hänvisningar till 5 kap. 30 a § FBL i 25 a § ledningsrättslagen och 27 a § anläggningslagen kommer möjlighet att utverka beslut om förskott vid förlida tillträde att föreligga även enligt dessa lagar.

5 Hemställan

Med hänvisning lill vad jag nu har anfört hemställer jag atl regeringen föreslår riksdagen att antaga förslagen till

1. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),

2. lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719),

3. lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,

4. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

5. lag om ändring i jordförvärvslagen (1979: 000),

6. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988).

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.

3 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 37

Promemoria om ändring i förköpslagen (1967:868) och expropriationslagen (1972:719) m.m.

1 Inledning

Svenska kommunförbundet har i skrivelser den 8 oktober 1976 och den 28 februari 1978 hemställt om översyn av förköpslagen (1967 : 868), FL, i vissa avseenden.

Sveriges villaägareförbund har i skrivelse den 19 januari 1977 hemställt om ändring av exproporationslagen (1972 : 719), ExL, för att möjliggöra förhandstillträde på yrkande av ägare lill expropriationshotad faslighet.

Generaldirektören för statens vägverk har i skrivelse den 7 oktober 1977 hemställt om ändring av gällande bestämmelser om ränta på ogulden vägrättsersältning och om uppräkning av ersättning med hänsyn till penningvärdets fall.

I denna promemoria läggs fram förslag till lagändringar i anledning av angivna skrivelser.

2 Förköpslagen 2.1 Gällande rätt

Förköpslagen (1967:868), FL, har trätt i kraft den 1 januari 1968 (prop. 1967: 90, SLU 1967: 54, rskr 1967: 362). Enligt 1 § i lagen har en kommun under vissa förutsättningar förköpsrätt vid försäQning omfattande sådan fast egendom som med hänsyn lill den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Sedan deh 1 januari 1975 har kommun även förköpsrätt vid försäQning omfattande sådan fast egendom som behöver rustas upp (prop. 1974: 152, CU 1974: 36, rskr 1974: 372, SFS 1974: 815, omtryck). Med fast egendom jämställs tomträtt.

Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom som köpet avser från säQaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Från expropriation skiQer sig förköpet genom alt förvärvet alltid sker först när ägaren är beredd att avhända sig egendomen och till etl pris som säQaren och köparen kommit överens om.

Enligt 2 § får förköpsrätt utövas, om den ifrågavarande egendomen helt eller delvis är belägen inom kommunens eget område eller inom det kommunblock som kommunen eller dess huvuddel tillhör. Om egendomen helt eller delvis är belägen i annan kommun, får förköpsrätt utövas endast om denna kommun samtycker till förköpet.

Prop. 1978/79: 214 38

Förköpsrätlen utövas genom att kommunen inom viss angiven tid underrättar säQare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt aimiä-ler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna (7 §). Enligt huvudregeln skall förköpsrätten utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes. I vissa fall skall dock tremånaderstiden räknas från ansökan om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. eller lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Om säQaren eller köparen har anmält försäljningen till kommunen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan.

Kommun som har utövat förköpsrätt är skyldig att hos regeringen (bostadsdepartementet) söka tillstånd till förköpet, om säQaren eller köparen bestrider förköpsrätten (9 §). Tillstånd skall vägras bl. a. om förköpsändamålen inte är uppfyllda eller om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säQare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

I 4 § första stycket FL finns bestämmelser om hembud medan i 4 § andra stycket regleras det fall att kommun genom förhandsbesked har förklarat sig avstå från att utöva förköpsrält.

Hembudsförfarandet är avsett att stimulera fastighetsägarna att vid tillämnade försäQningar av fast egendom först bereda den förköpsberät-tigade kommunen tillfälle att förvärva egendomen i vanlig ordning (se prop. 1967: 90 s. 86). För säljarens del har hembudet den fördelen att fastigheten under viss tid befrias från förköpsrätten, om kommunen inte godtar hembudet. Hembud skall göras skriftligen och innebär ett erbjudande att till bestämt pris och i övrigt angivna villkor förvärva egendomen. Hembud skall göras hos markkommunen, vars underlåtenhet att anta hembud är bindande även för annan kommun som kan vara för-köpsberättigad.

Ett hembud är inte bindande för fastighetsägaren. Inte heller kommunens förklaring att hembudet antas är bindande. En försäQning kommer till stånd först genom skriftligt köpeavtal som upprättas i vanlig ordning. Kommunen måste inom tre månader underrätta fastighetsägaren om att hembudet har antagits för att hindra att hembudet får rättsverkan mot kommunen. Det föreligger inte någon skyldighet för kommunen att besvara hembud. Om kommunen uttryckligen har beslutat att avvisa hembud, skall emellertid enligt 1 § förköpskungörelsen (1967: 873) fastighetsägaren utan dröjsmål underrättas om beslutet.

Verkan av att hembud inte har antagits är att fastigheten under två år kan säQas utan att förköpsrätt får utövas. Undantag har gjorts så att förköpsrält får utövas om priset är lägre eller villkoren för försäQningen lillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren än de som gällde

Prop. 1978/79: 214 39

för hembudet. Förköpsrätt föreligger också om i försäljningen ingår någon egendom som inte har hembjudits. Frågan om hinder mot förköp föreligger enligt 4 § första stycket kan komma under regeringens prövning (se 9 § första slycket 2 FL).

Etdigt 4 § andra stycket har en förklaring att kommun avstår från att utöva förköpsrätt i fråga om en lUlämnad försäQning inom dess område tillagts den rättsverkan att förköp inte får ske med anledning av försäljningen. Rättsverkan har inte begränsats till viss tid. I motsats till vad som gäller enligt första stycket har underlåtenhet att lämna förhandsbesked inte förenats med någon påföljd. Enligt 2 § förköpskungörelsen skall emellertid den som hos kommunen har väckt frågan utan dröjsmål underrättas om kommunens beslut att avstå från att utöva förköpsrätt. Beslut av en kommun att avstå från förköp får verkan både mot den kommun som avstår och mot andra kommuner, som trots att de inte är markkommuner skulle ha kunnat utöva förköpsrält vid den blivande försäQningen. I motsats till vad som gäller vid hembud enligt första stycket får beslut om avstående som avses i andra stycket beaktas i lag-farlsärende eller i tvist om bättre rätt till fastigheten mellan köparen och kommunen.

Sedan kommunens beslut om förköp har vunnit laga kraft samt tillstånd till förköp givits eller tiden för bestridande har utgått utan att bestridande har anmälts, är förköpet fullbordat.

13 § första stycket FL innehåller bestämmelser om ersättning till köparen med anledning av förköpet. Bestämmelserna har fått sin nuvarande utformning i samband med tillkomsten av räntelagen (1975: 635) (se prop. 1975:102 s. 23 och 147). 13 § andra stycket FL reglerar frågan om köparens ansvar när egendomen har undergått värdeminskning efter förköpet.

Enligt 13 § första stycket skall kommunen när förköpet har fullbordats ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet har fullgjort före fullbordandet (se 11 § andra stycket FL) och för nödvändig kostnad i samband med köpet. På sådan ersättning skall kommunen betala ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (s. k. avkastnings-ränta) från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enligt 6 § räntelagen (s. k. dröjsmålsränta) för tiden därefter. Med nödvändig kostnad i samband med köpet avses exempelvis kostnad för resor och anlitande av juridisk och teknisk expertis. Enligt 13 § första stycket skall kommunen dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen erhållit (jfr 5 kap. 3 § jordabalken). På sådan ersättning utgår ränta enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats. Köparen har inte någon rätt till ersättning för att fastigheten frångår honom (prop. 1967: 90 s. 86 och 151). Det före-

Prop. 1978/79: 214 40

ligger inte heller någon rätt till ersättning för skada som kan vållas en köpare genom att hans äganderätt inte blir definitiv förrän förköpsfrågan avgjorts.

13 § andra stycket vilar på den grundsatsen att köparen inte är skyldig att till kommunen redovisa egendomens avkastning. I den mån avkastningen överstiger de på egendomen nedlagda kostnaderna tillfaller överskottet köparen. Detta gäller emellertid endast vid normalt brukande av fastigheten. Enligt andra stycket föreligger däremot ersättningsskyldighet för köparen, om han avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendomen annat än dess vanliga avkastning. Ersättningsskyldighet föreligger också om köparen skadat egendomen eller eljest föranlett att den minskat i värde men endast om och i den mån det med hänsyn till förfarandets beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt (jfr 5 kap. 2 § jordabalken). Ersättningsregeln avser endast vållande och således inte värdeminskning genom olyckshändelse.

2.2 Högsta domstolens beslut den 29 mars 1978

Högsta domstolen har den 29 mars 1978 meddelat beslut (nr SÖ 611) i elt mål om anmälan enligt 7 § FL av beslut att utöva förköpsrätl. Avgörandet har ännu inte refererats i Nytt juridiskt arkiv (NJA).

Säljaren var ett dödsbo och köparen en privatperson vid namn Svensson. Köpebrevet var dagtecknal den 21 januari 1976. Ansökan om lagfart förklarades vilande den 4 februari 1976 med stöd av 20 kap. 7 § 10 jordabalken.

I stämningsansökan som kom in till Bollnäs tingsrätt den 9 mars 1976 yrkade dödsboet att tingsrätten måtte förklara köpet mellan dödsboet och Svensson ogiltigt. Som grund för käromålet åberopades att Svensson inte skulle bli ägare till fasligheten och att därför en väsentlig och för avlalet bärande förutsättning brustit. Sedan Svensson medgivit käromålet, meddelade tingsrätten den 18 mars 1976 dom, varigenom dödsboets talan bifölls. Domen vann laga kraft.

Söderhamns kommun beslöt den 29 iriars 1976 att utöva förköpsrätt beträffande fastigheten. Inskrivningsmyndigheten i Bollnäs domsaga avvisade emellertid i beslut den 7 april 1976 kommunens anmälan enligt 7 § FL. Som skäl för beslutet anförde inskrivningsmyndigheten atl grund för utövande av förköpsrätt inte förelåg, då köpet genom domen den 18 mars 1976 förklarats ogiltigt.

Hovrätten för Nedre iSlorrland har i beslut den 20 januari 1977 med undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut visal målet åler till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Högsta domstolen har fastställt det slut vartill hovrätten kommit. Högsta domstolens skäl har följande lydelse:

Prop. 1978/79: 214 41

Dödsboet har i Högsta domstolen gjort gällande, atl köpeskillingen för fastigheten sattes betydligt under marknadsvärdet på grund av vänskapsförhållande mellan dödsbodelägarna och Svensson samt att köpeavtalet ingicks under den bestämda förutsättningen att Svensson skulle bli ägare till fastigheten. Dödsboet har vidare framhållit, att det var mot denna bakgrund som dödsboet efter stämning å Svensson yrkade förklaring att avtalet var ogiltigt samt att det efter domen den 18 mars 1976 inte längre finns något giltigt köp vid vilket förköpsrätt kan utövas.

SäQare och köpare kan emellertid inte föranleda att kommun förlorar förköpsrätt enbart genom att komma överens om köpets återgång därför att de fått reda på att kommunen avser alt utnyttja förköpsrätten. Detsamma gäller, om parterna i anslutning till köpeavtalet överenskommit eller tyst förutsatt, att köpet skulle gå åter för den händelse förköpsrätt göres gällande. Den av dödsboet åberopade domen, vilken grundats på Svenssons medgivande, kan i förevarande sammanhang ej tilläggas annan betydelse än sådant avtal om återgång som nu sagts.

Ej heller kan anses att vad dödsboet åberopat rörande köpeskillingen medfört rätl för avtalsparterna att genom återgång av köpet hindra förköpsrättens utövande. I denna del må endast erinras om den möjlighet säQare och köpare har enligt 9 § förköpslagen att inom tid som anges där bestrida förköpsrält och därigenom åstadkomma, att frågan om förköp blir beroende av regeringens tillstånd, vilket tillstånd skall vägras om det med hänsyn till exempelvis köpevillkoren är obilligt att förköp sker.

Mot bakgrund av det anförda och då det ej heller i övrigt förekommit någon omständighet på grund varav inskrivningsmyndigheten ägt avvisa kommunens anmälan av beslutet att utöva förköpsrätt, kan dödsboets besvär ej bifallas.

2.3 Kommunförbundets skrivelse den 8 oktober 1976

Svenska kommunförbundets skrivelse den 8 oktober 1976 om ändring i FL är föranledd av en skrivelse den 2 juni 1976 till förbundet från Stockholms kommunstyrelse.

Kommunförbundet anför i sin skrivelse att det finns vissa brister i förköpslagstiftningen som det är angeläget att avhjälpa i syfte att förbäUra kommunernas möjligheter atl utnyttja förköpsrätten. De metoder som har tillämpats i syfte att kringgå FL har i vissa avseenden varit särskilt besvärande för kommunerna. Därvid kan nämnas återkallelse av ansökan om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen varigenom fånget blir ogillt, hävning eller återgång av köp varvid det hänt alt parterna i samförstånd fått en laga dom pä återgången, utarrendering eller uthyrning till den blivande köparen på lång tid, där den rättsliga räckvidden vid förköp visat sig oklar, sidoavtal samt villkoral köp enligt 4 kap. 4 § jordabalken.

Enligt kommunförbundet medförde visserligen de partiella reformer som förköpslagstiftningen genomgick år 1974 en utvidgning och effeklivisering av den kommunala förköpsrätten som hjälpmedel för en aktiv markpolitik. De har — vilket erfarenheterna utvisat — dock inte av-

Prop. 1978/79: 214 42

hjälpt de nu påtalade bristerna. En översyn av förköpslagstiftningen är därför påkallad, varvid enligt komrnunförbundets uppfattning det.primära syftet bör vara inriktat på att eliminera de direkta brister i regelsystemet som gör det möjligt för fastighetsmarknadens parter att kringgå förköpsbestämmelsema eller försvåra deras tillämpning. Betydelsefulla förbättringar i detta syfte torde kunna ernås utan att regelsystemet blir alltför tungrott ur administrativ synpunkt. Såsom departementschefen anförde i samband med 1974 års reformer är den stora fördelen med förköpslagstiftningen just det enkla förfarandet och det bör inte uppoffras.

Om kommunförbundets yttrande förenade sig styrelsens majoritet (samtliga s). Två reservationer (m resp. c och fp) anfördes mot yttrandet.

I den ena reservationen (m) hänvisas till att det i riksdagen från moderat håll har motionerats om ett upphävande av den nuvarande förköpslagstiftningen. Enligt reservanterna saknas det därför anledning att vidta förändringar som innebär att kommunernas förköpsrätt ytterligare utvidgas. Expropritionslagstiftningen ger tillräckliga möjligheter till kommunala fastighetsförvärv. Om reglerna för lagfartsansökan inte följs bör enligt reservanternas mening den lagstiftning som reglerar denna fråga ses över och ändras.

I den andra reservationen (c, fp) anförs bl. a att FL redan idag är ett effektivt vapen för kommunerna och att betänkligheter finns mot att göra lagen ännu effektivare. En avvägning måste hela tiden ske mellan kommunens krav på smidig och enkel handläggning och den enskildes berättigade krav på rättssäkerhet och snabba besked. Reservanterna ställer sig därför tveksamma till åtgärder som kan komma att förskjuta balansen påtagligt till kommunens fördel i förhållande till den avvägning som nu gäller. Däremot bör uppenbarligen brister, som möjliggör för mindre nogräknade personer att kringgå FL, täppas till. Som exempel anges underlåtenhet att söka lagfart.

Stockholms kommuns framställning till kommunförbundet utgick bl. a. från ett av fastighetskontoret den 26 februari 1976 avgivet tjänstememorial. I memorialet anförs bl. a. föQande.

Fastighetskontoret har vid tillämpningen av förköpslagen iakttagit att bestämmelserna i vissa hänseenden är så utformade att syftet med förköpslagen inte kan helt förverkligas. En av AB Stradas expertråd tillsatt arbetsgrupp, bestående av representanter för juridiska avdelningen, kammarkontoret och fastighetskontoret med vice stadsjuristen som sammankallande, har behandlat bristerna i lagstiftningen.

I det följande redovisas sådana brister i förköpslagen, som enligt kontorets uppfattning i första hand bör åtgärdas för att förbättra kommunens möjligheter att utnyttja förköpsrätten. I synnerhet uppmärksanunas de för kommunen ofördelaktiga ekonomiska konsekvenserna av för-köpslagen.

Prop. 1978/79: 214 43

Enligt 13 § 1 st. FL skall kommunen, när förköpet fullbordats, ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. Kommunen skall dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen erhåUit.

Beträffande köparens rätt till ränta gäller i huvudsak föQande.

113 § 1 st. FL stadgades i dess lydelse före 1976-01-01 att kommunen skall utge ränta med 6 % på belopp som köparen utgivit enligt åtagande i köpeavtalet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. I förarbetena har inga undantag från denna regel berörts. Köparen har samtidigt rätt att behålla avkastningen för tiden från sitt tillträde fram till förköpets fullbordande. Då denna tid kan bli lång innebär bestämmelsen att kommunen kan komma att göra avsevärda förluster, då den dels går miste om avkastningen på fastigheten under denna tid, dels får betala ränta på köparen tillkommande ersättning. Tidens längd kan på olika sätt påverkas av köparen — han kan försumma att söka lagfart i rätt tid och han kan besvära sig över förköpsbeslutet och/eller bestrida förköpet — medan den i praktiken inte kan påverkas av kommunen.

I samband med tillkomsten av räntelagen år 1975 beslutades att 13 § FL från och med 1976-01-01 skall ha ändrad lydelse. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen, dvs. diskontot med 2 % tillägg från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enUgt 6 § räntelagen, dvs. diskontot med 4 % tillägg för tiden därefter. Ändringen innebär att räntekostnaden blir avsevärd vid högt diskonto.

Under tiden från tillträdet fram till förköpets fullbordande kan köparen i medvetande om att fastigheten kan komma att gå ifrån honom på grund av kommunens förköp, underlåta att underhålla fastigheten. Tiden kan, såsom tidigare nämnts, bli lång utan att kommunen har reell möjlighet att förkorta den. Köparen kommer således att uppbära full avkastning utan att ha de normala kostnaderna for fastigheten. Vid sådant förhållande kan köparen få en hög avkastning på sitt kapital samtidigt som fastigheten på grund av att normalt underhåll eftersatts kan komma att sjunka i värde. Kommunen kan enligt 13 § 2 st. 2 p. FL erhålla ersättning för värdeminskning "om och i den mån det med hänsyn till förfarandets beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt". Det torde emellertid åligga kommunen att visa dels att fastigheten sjunkit i värde, dels att köparen genom sitt förfarande varit vållande därtill dels ock att det är skäligt att ersättning utgår. Eftersatt underhåll under längre tid kan åsamka kommunen betydande förlust.

De anförda olägenheterna kan förslagsvis avhjälpas genom en förkortning av den tid som förflyter från köpehandlingens upprättande till dess förköpet fullbordats. En åtgärd som därvid står till buds är att påskynda ansökan om lagfart och inskrivning genom att införa kraftigt verkande påföljd för den som försummar sin ansökningspUkt.

Vid äganderättsförvärv skall lagfart i princip sökas inom tre månader efter köpehandlingens upprättande (20 kap. 2 § JB). Motsvarande bestämmelser gäller vid inskrivning av förvärv av tomträtt. Som enda på-föQd vid försummelse att söka lagfart (inskrivning) föreskrivs att inskrivningsmyndigheten får förelägga vite för skyldighetens fullgörande (20 kap. 3 § JB). I praxis förekommer dock sådant vitesföreläggande ytterst sällan, i huvudsak beroende på svårigheten att som grundval för kontrollen införskaffa utredning om de förvärv som äger rum.

Prop. 1978/79: 214 44

Den påföQd som lagstiftarna vid liknande förhållanden använt sig av är att avtalet blir ogiltigt om den angivna fristen ej utnyttjas, t. ex. i jordförvärvslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet och lagen år 1916 om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. En lämplig påföQd mot atl förvärvaren ej söker lågfart i rätt tid synes således vara att avtalet blir ogiltigt. Därigenom uppnås att ekonomisk ersättning till köparen skall utgå under längst den tid inom vilken lagfart skall sökas jämte den tid som åtgår till dess förköpet är fullbordat och för utbetalning av ersättning. Vidare förkortas den tid under vilken eftersatt underhåll kan äga rum. En annan konsekvens är atl eventuell antedatering av köpehandlingar i vissa fall avsevärt försvåras. Ändringen skulle även innebära att staten erhåller stämpelavgiften i tid, enär denna avgift skall erläggas vid lagfartsansökan.

Genom den föreslagna ändringen undvikes dock icke tidsförlängning till föQd av att förköpsbeslut överklagas eller förköp bestrides.

Om den föreslagna påföQden vid utebliven lagfartsansökan av någon anledning ej anses böra genomföras, kan i stället andra åtgärder vidtagas. En möjlighet är att i stämpelskatteförordningen inta bestämmelser om straffavgift för den som ej söker lagfart i rätt tid och därmed också eriägger stämpelskatt för sent.

Det synes rimligt att köparen erhåller ränta på insatt kapital och att kommunen utger denna. Då emellertid kommunen på delta sätl golt-gjort köparen för vad han skäligen kan ha att fordra, bör kommunen i stället för köparen ha rätt till avkastningen av fastigheten. Den ekonomiska uppgörelsen mellan kommunen och köparen bör således innebära att köparen mot att han redovisar det för fastigheten uppkomna nettoöverskottet till kommunen erhåller ränta på insatt kapital från kommunen. Erforderlig ändring i detta avseende av 13 § FL bör därför vidtas.

En annan lösning är att ge 13 § 2 st. FL sådan utformning atl det åligger köparen att visa att fastigheten inte försämras sedan han förvärvat fastigheten. Denna fördelning av bevisbördan synes rimlig med hänsyn till atl köparen genom besiktningsprotokoll vid köpet och vid kommunens övertagande direkt kan visa fastighetens skick vid köpet respektive övergången till kommunen. Kommunen har däremot ingen möjlighet atl undersöka fastighetens skick då köpeavtal ingås, varför kommunens möjlighet att visa en försämring — värdeminskning — är liten. Stadgandet kunde få sådan innebörd att köparen, då fastigheten minskat i värde, för att undgå ersättningsskyldighet måste visa att värdeminskningen ej kunde läggas honom till last.

Såsom tidigare nämnts kan fastighetsägare skriftligen erbjuda kommunen att förvärva fastighet på angivna villkor (hembud). Kommunen måste pröva anbudet inom tre månader. Antas del ej eller hinner kommunen ej pröva hembudet inom fristen får kommunen inte inom två år efter erbjudandet utöva sin förköpsrätl om inte priset är lägre eller villkoren för försäQningen tillsammantagna avsevärt ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet lill kommunen. De med hem-budsstadgandet förenade nackdelarna för kommunen är betydande då kommunens behov av atl köpa en fastighet snabbt kan växla av ohka anledningar. Dessutom kan man inte undgå att misstänka att vissa fastighetsägare använder hembudet för att få fastigheten värderad. Det har förekommit att fastighetsägare återkommit med hembud flera gånger— uppenbarligen för att pröva vad kommunen skulle vara villig att betala. Kommunen måste lill skillnad från vad som gäller vanliga anbud be-

Prop. 1978/79: 214 .45

svara hembudet inom viss tid. Med hänsyn till det anförda anser kontoret att bestämmelserna i förköpslagen om hembud bör upphävas.

Även andra brister i förköpslagen än de ovan angivna har iakttagits
vid kontorets handläggning av förköpsärenden. Bland dessa vill kontoret
särskilt framhålla föQande. !

SäQare och köpare kan förhindra att kommunen utövar sin förköpsrätt genom att häva köpel. Hävningsgrund föreligger enligt 4 kap. JB om part ej i rätt tid fullgör sina förpliktelser enligt köpeavtalet eller om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäsl eller vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna ined vid köpet. Parterna kan t. ex. anmäla överlåtelsen till kommunen redan innan köpet fullbordats och i köpeavtalet lägga tidpunkten för köpets fullbordande (tillträdesdagen) kort före det fullmäktigesammanträde som skall besluta i förköpsfrågan. Orn köparen, sedan-fastighetsnämnden tillstyrkt förköp, underlåter att fullgöra sina åtaganden enligt köpeavtalet på tillträdesdagen, får säQaren häva köpel. Sedan köpet häyts kan förköpet ej utövas. En överenskommelse mellan säQare och köpare att köpet skall återgå är däremot ej gällande mot kommunen om ej hävningsgrund föreligger. En sådan överenskommelse skall bedömas som en överlåtelse från köparen till säQaren och grundar förköpsrätt.

En avtalsbestämmelse om alt köpet skall gå åter, oni säQaren eller köparen begär det inom två år, innebär att. det står vardera parten fritt att frånlräda avtalet inom tvåårstiden, dvs. långt efter det att kommunen beslutat om förköp. .

Ett sätt att undvika nu påtalade olägenheter är att låta hävning och återkallelse av köp få ske endast med verkan mellan säQare och köpare, medan säQaren fortfarande bör vara bunden av avtalet till dess kommunen avgjort frågan om förköp. De lagregler som Qär blir aktuella finns i 4kap. JB.

Ett alternativ är att förköp, endast får aktualiseras hos kommunen av inskrivningsmyndigheten sedan lagfartsansökan dit inkornmit. I annat fall kan köparen som anmält köpet och insett att kommunen avser alt ulöva förköp genom att underlåta alt söka lagfart då tiden härför utgår åstadkomma alt köpet blir ogiltigt innan förköp hinner utövas., .'

Vidare, kan kommunens möjligheter att utöva förköpsrätten försvåras
genorn. köpevillkor, som inte motsvarar vad parterna verkligen över
enskprhmit (skenaytal), sidoavtal om. lån,,arrende, servitut och hyresr
upplåtelser etc. I dessa fall torde del.vara svårt att åstadkomma rättelse
genoin direkta lagbestämmelser. Den enda tänkbara möjligheten vore, att
lagstifta om en generalklausul av innehåll att avtal.som uppenbarligen
har till syfte att kringgå förköpslagstiftniiigen är utan,verkan mot kom
munen.-. ,,..; . .,-/', ;■-•;-.■. ,-■■■, ■:■■: - ■■-_ .[:'[-■.

Som exeinpel på sidoaytal kan nämnas försäQningen avvRpsendal
..Större 23, där säQaren erhållit rätt alt kyarbo under sin livstid och med
viss hyresrabatt.,Därigenom försvåras möjligheten-att t. ex. användaren
sådan fastighet som bytesobjekt. För Jasminen 4 finns i köpekotitrakt
i.ntaget' bestärnmelse om,-att köparen skulle teckna .20-åriga hyreskon
trakt med sex av hyresgästerna (säQarna), där hyreshöjning icke fick ut-
tas iör andra arbeten äp dem soin är att betrakta som nprinall, under
håll. Beträffande Knoppen 19-har etl muntligt löfte givits av köparen att
rita och projektera en; villabyggnad för säljaren-och dennes harn, Löftet
yärderades, äv köpare och- säQare .till .25.00Q, kr. För Hagen 14; har ett
entreprenadavtal tecknats i samband med-köpeaytalet...,: ,; - \ .

Prop. 1978/79:214 46

Kontoret vill slutligen framhålla följande beträffande vissa tidsfrister i förköpslagen.

Det är praktiskt omöjligt ätt erlägga ersättning samma dag som förköpet fullbordas, dvs. i regel sista dagen för bestridandet av förköpet. För att ersättning skall kunna utbetalas krävs nämligen dels att bevis inhämtas att de i 10 § FL angivna förutsättningama är för handen, dels att köparens ersättningsyrkanden utretts och dels att ränteberäkning skett. Stadgandet i 13 § FL bör därför ändras, så att avkastningsränta skall utgå till viss tidpunkt efter förköpets fullbordande, förslagsvis första vardagen i andra månaden efter fullbordandet och först därefter skall dröjsmålsränta utgå. Därigenom uppnår man också att avräkning sker vid månadsskifte, vilket är praktiskt i de fall reglering av hyror skall ske.

Det har vidare i praktiken visat sig svårt att inom tidsfristen (tre månader enligt 7 § 2 st. FL) klara det formella förfarandet inom kommunen. Detta beror främst på att många ohka organ skall besluta i frågan och att det av vart och ett av dessa krävs att handlingama i ärendet sänts ut en tid före det sammanträde då ärendet skall behandlas.

Mot bakgrund av det ovan anförda anser kontoret det angeläget att författningsändring snarast kommer till stånd i den utsträckning som redovisats i detta tjänstememorial.

De föreslagna författningsändringarna kan sammanfattas enligt följande.

1. För att begränsa kommunens ersättningsskyldighet till köparen en
ligt 13 § 1 st. FL bör den tid som förflyter från köpehandlingens upprät
tande till dess förköpet fullbordats förkortas avsevärt. Detta syfte upp
nås om kraftigt verkande påföQd införes för den som ej söker lagfart
inom föreskriven tid. Härigenom följer även att staten erhåller stämpel
avgiften tidigare.

Kontoret förordar den ändringen i reglerna i JB 20 kap., att köpeavtal blir ogiltigt om lagfart ej sökes i rätt tid.

En annan åtgärd, som syftar till förkortning av ifrågavarande tidrymd, är att i stämpelskatteförordningen inta bestämmelser om straffavgift för den som ej söker lagfart inom föreskriven tid.

2. 13 § 1 st. FL bör ändras så att kommunen i stället för köparen lill-erkännes rätt till avkastningen av fastigheten. Vidare bör paragrafens andra stycke ges sådan utformning, att köparen ålägges att visa att fastigheten inte försämrats efter hans förvärv.

3. Bestämmelserna om hembud i 4 § FL innebär betydande nackdelar för kommunen och bör upphävas.

4. Hävning och frånträdande av köp bör få äga rum endast med verkan mellan säQare och köpare medan säljaren i förhållande till kommunen bör vara bunden av avtalet till dess kommunen avgjort frågan om förköp. Aktuella lagregler finns i 4 kap. JB. .•

5. 13 § FL bör ändras så att avkastningsränta skall utgå till viss tidpunkt efter förköpets fullbordande, förslagsvis första vardagen i andra månaden efter fullbordandet och först därefter skall dröjsmålsränta utgå.

6. Tidsfristen för det formella förfarandet inom kommunen bör förlängas till fyra månader. Aktuellt lagrum är 7 § 2 st. FL.

En framställning om författningsändring torde böra ske genom kommunförbundet, särskilt som det här gäller problem som ej är speciella enbart för Stockholms kommun.

Prop. 1978/79: 214 47

2.4 Kommunförbundets skrivelse den 28 februari 1978

Svenska kommunförbundets skrivelse den 28 februari 1978 är föranledd av en skrivelse den 23 november 1977 till förbundet från Stockholms kommimstyrelse.

Kommunens framställning har föranletts av att det i ett fall där kommunen har utövat sin förköpsrätt har visat sig att köparen inte ansökt om tillstånd enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Därmed blev förvärvet ogiltigt, vilket medförde att kommunen gick miste om möjligheterna att förköpa fastigheten.

Kommunförbundet åberopar sin skrivelse den 8 oktober 1976, i vilken bl. a. framhölls att de metoder som fastighetsmarknadens parter valt i syfte att kringgå FL i vissa avseenden varit särskilt besvärande för kommunema. Därvid nämndes återkallelse av ansökan om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen varigenom fånget blir ogillt. Att jordförvärvslagen valdes som exempel i framställningen berodde på att denna lag har utgjort mönster för lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samt att jordförvärvslagen omfattar hela landet medan lagen om förvärv av hyresfastigheter kräver förvärvstillstånd endast i de tre storstadsregionerna (Stockholm, Göteborg och Malmö med grannkommuner). De rättsliga problemen och möjligheterna att med tillämpning av tillståndslagstiftningens bestämmelser kringgå FL är desamma.

I ett yttrande den 9 september 1977 av stadsjuristen i Stockholms kommun anförs bl. a. följande.

Fallet visar att det finns en möjlighet för en köpare att undgå förköp antingen genom att underlåta att inge eller genom att återkalla ansökan om förvärvstillstånd. En köpare av en fastighet kan invänta kommunens ställningstagande i förköpsfrågan och — om det skulle visa sig att kommunen avser att utöva förköpsrätten — då låta köpet bli ogiltigt genom att underlåta att ansöka om förvärvstillstånd eller återkalla en gjord ansökan.

Angivna möjlighet att kringgå förköpslagen måste anses strida mot lagens mening. Förköpslagen har nämhgen utformats så att köpare och säQare inte har möjhghet att överenskomma om en återgång av köpet om det inte föreligger en verklig hävningsgrund. Detta för att förköpsrätten inte skall kunna elimineras genom en sådan överenskommelse. Ogiltighetsbestämmelsen i lagen om förvärv av hyresfastighet öppnar en möjlighet för parterna att låta köpet gå åter utan någon formell överenskommelse och utan att någon hävningsgrund föreligger. Detta måsle anses otillfredsställande.

För att undvika att lagen om förvärv av hyresfastighet används för att förhindra utövandet av den kommunala förköpsrätten bör lagen kompletteras med en bestämmelse i dess § 5 av innebörd att ogiltighets-effekten inte skall bli gällande gentemot kommun som utövat sin förköpsrält.

Prop. 1978/79:214 . 48

2.5 Civilutskottets betänkande 1976/77:16 m. m.

FL har varit aktuell i riksdagen vid flera tillfällen även efter 1974 års reform.

I CU 1975/76; 11 behandlades bl. a. motioner om upphäyande-av FL, om förköpsrätt för hyresgäster och om en översyn för att hindra att FL:s syfte kringgås. Samtliga motioner som rörde FL avslogs av riksda gen.

I CU 1976/77: 16 behandlades två motioner om översyn av förköps
lagstiftningen. Båda motionerna avslogs av riksdagen. I det enhälliga be
tänkandet uttalade civilutskottet bl. a. följande. :: -

Utskottet har tidigare uttalat och vidhållit att även i fräga om förköpslagen får kommunens obetingade företrädesrätt till mark som avses för ny eller förändrad tätbebyggelse tas till utgångspunkt för den fortsatta prövningen. Utskottet har vidare anslutit "sig till'meningen att det finns lösningar som skulle göra förköpslagen nicr effektiv och motverka möjligheterna att kringgå lagen, eller att förhindra, förköp. Sådana lösningar skulle dock komplicera regelsystemet och motverka deri fördel som nu ligger i det enkla förfarandet. Om behov finns, ay marken återstår möjligheten ätt expropriera. Utskottet har också avvisat bl. a. tanken på att föra in en prisprövningsmöjlighet i förköpslagen liksom förslag att ge hyresgäster en direkt förköpsrätt.

Vad härefter förekommit har inte gett utskottet anledning att gå ifrån nämnda bedömningar. Mot denna bakgrund finns sålunda ingen anledning att överväga sådana åtgärder för att t. ex. hindra kringgående av lagstiftningen som skulle rubba lagstiftningens hantcringsmässigt enkla karaktär.

Förslaget i motionen 1976/77: 922 (s) om en utredning för en allmän
översyn av förköpslagen anges syfta till att göra lagen effektivare utan
att förfarandet för den' skull tyngs av en onödigt komplicerad administ
ration. Vikten äv enkelhet och smidighet i förfarandet betonas. Motiven
för förslaget innehåller emellertid i vissa avseenden krav på ändringar
av den typ som utskottet tidigare avvisat génöm alt ansluta sig till ut
talanden i proposition. En översyn i dessa avseenden kan därför inte till
styrkas. När dét gäller én översyn méd syftet att förbättra' lagens till-
lämpbarhet i övrigt har utskottet förutsatt att en sådan görs itiöm rege
ringens kansli titan någon riksdagens åtgärd. Mötioheh avstyrks såltindä.
Frågan om efterlevnaden av lägfartsplikten prövas i iägutskottetS kom
mande betänkandé.lXr 1976/77: 22,; ;'' -'" ' ; ;■;; '"f/\.„''\ '; :-'
• Begäian i motioneii 1976/77: 69 (fp) om atl riksdagen skulle påkaHa
éiiändrihgi förköpskungörelsen ansluter'i; sak till en särskild aspekt i
den förstnämnda motionen. Utskottets bvah 'redovisade bedörnning gäl
ler sålunda även motionen 1976/77: 69. ' , ■ .

' T eu 1977/78:' 23'behandlades flera motioner om' F'L'sbni' avsåg bl. a:

oyisshet om plätiförutsättiiiiigarna.och regeringens, prövning-äy

om tillstånd till förköp. Samtliga motioner avslogs av riksdagen. . ■ .,;.:

Prop. 1978/79: 214 49

3 Expropriationslagen

3.1 Gällande rätt

Expropriationslagen (1972: 719), ExL, har trätt i kraft den 1 januari 1973 (prop. 1972: 109, CU 1972: 34, rskr 1972: 346).

Fråga om tillstånd till expropriation prövas i allmänhet av regeringen. I expropriationstillstånd skall enligt 3 kap. 6 § ExL bestämmas viss tid inom vilken saken skall fullföQas genom ansökan om stämning till domstol. Frågan om tidsfristens längd har inte reglerats i lagen. Enligt föredragande statsrådet (prop. 1972: 109 s. 227) torde det i de flesta fall vara lämpligt att sätta tidsfristen till ett år, men uridantagsvis kan det vid större expropriationer vara befogat med en längre tidsfrist (se även CU 1972: 34 s. 42). Föreligger särskilda skäl, kan tiden förlängas. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den löpande tidsfris-len. Någon yttersta gräns för förlängning av expropriationstillstånd finns inte (a. prop. s. 228).

Om fastighetsägaren visar att hans olägenhet av att expropriationsfrågan hålls öppen har ökat avsevärt, kan på hans begäran den bestämda tidsfristen förkortas. Beslut om kortare tidsfrist får inte meddelas förrän ett år förflutit efter det att expiopriationslillståndet meddelades (a. prop. s. 229). Bestämmelserna i 3 kap. 6 § ExL om fastighetsägarens rätt att begära förkortning av medgiven tidsfrist saknar motsvarighet i äldre rätt. Övergångsbestämmelserna har utformats så att de nya bestämmelserna inte är tilllämpliga om ansökan om expropriation har gjorts före den 1 januari 1973 (se CU 1972: 34 s.50).

Om den som har erhållit expropriationstillstånd inte har väckt talan inom den bestämda tiden, är tillståndet förfallet, såvida han inte inom samma tid har ansökt om förlängning av tidsfristen och ansökningen bifalles. Har exproprialionstillståndet förfallit och begärs därefter nyll expropriationstillstånd till egendomen av samme sökande och på samma expropriationsgrund som lidigare, kan sådant tillstånd beviljas endast om särskilda skäl föreligger.

Om expropriationsmål avskrivs efter återkallelse, skall enligt 5 kap. 16 § ExL den exproprierande ersätta skada som tillfogats sakägare på grund av expropriationsanspråket (se NJA II 1918 s. 248 och prop. 1972: 109 s. 297).

I 5 kap. 17—22 §§ ExL finns bestämmelser om förhandslillträde. Domstolen får medge förhandstillträde, om det är av väsentlig betydelse för den exproprierande. Den exproprierande kan fritt avgöra om han

4 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 50

viir UtnylQa medgivandet eller inte. Fastighetsägaren kan inte begära förhandstillträde.

Del finns två former av förhandstillträde. Kvalificerat förhandstillträde innebär att egendomen övergår till den exproprierande med samma rätt som om expropriationen fullbordats. Enkelt förhandstillträde innebär däremot endast att den exproprierande får rätt att ta fastigheten i besittning i den utsträckning som medges i beslutet om förhandstillträde.

Om det inte är uppenbart att expropriationsersätlningen blir obetyd- ■ lig, skall domstolen på yrkande av fastighetsägaren eller annan sakägare som villkor för förhandstilllräde föreskriva att den exproprierande utger förskoll på den expropriatiorisersättning som slutligt fastställs. Den exproprierande skall också hos länsstyrelsen ställa säkerhet för den slutliga expropriationsersätlningen.

Domstolen skall ange dels när medgivande till förhandstillträde tidigast får utnyttjas, dels när den exproprierande senast skall ha fullgjort föreskrivna villkor. Om den exproprierande inte inom utsatt tid har fullgjort villkoren, är medgivandel till förhandstilllräde förfallet.

Även sedan tillträde har skett kan domstolen på yrkande av fastighetsägaren eller annan sakägare ta upp frågan om förskott.

Bestämmelser om ersättning vid expropriation finns i 4 kap. ExL. Värderingen vid expropriation skall hänföras till förhållandena Vid den tidpunkt då expropriationsmålet slutiigl avgörs. Från denna underform stådda huvudregel om värdetidpunkten finns ell undanlag i 4 kap. 4 § ExL. Om fastigheten i sin helhet har tillträtts, skall enligt nämnda paragraf vid bestämmande av expropriationsersätlningen hänsyn inte las till sådan ändring i faslighetens värde som uppkommer därefter. Delsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts, om inte värdeändringen beror på att den återstående delens skick ändras. Om höjning i allmänna prisläget har skett efter det att fastigheten tillträddes, skall ersättningen jämkas med hänsyn härtill (se prop. 1971: 122 s. 177 och prop. 1972: 109 s. 288).

1 6 kap. 16 § ExL finns beslämmelser om ränta på expropriationsersätlningen. Beslämmelserna fick sin nuvarande utformning vid tillkomsten av ränlelagen (1975: 635) (se prop. 1975: 102 s. 28 och 151). I den mån expropriationsersätlning betalas efter utgången av frist som föreskrivs i 6 kap. 7 § första eller andra stycket, skall den exproprierande utge ränta på ersättningen från fristens utgång enligt 6 § räntelagen (s. k. dröjsmålsränta). Om förhandstilllräde har ägt rum, skall den exproprierande utge ränta på expropriationsersättningen enligt 5 § räntelagen (s. k. avkastningsränla) från den dag fastigheten tillträddes till dess betalning sker eller dröjsmålsränta skall utgå. Räntebeloppet får jämkas, om fastigheten endast delvis har tillträtts och skyldigheten atl i sådant fall betala ränta på hela ersättningen skulle vara oskälig mol den exproprierande.

Prop. 1978/79: 214 51

Vid räntelagens tillkomst ändrades även bestämmelserna om ersättning för vågrätt i 55 § väglagen (1971: 948) (se prop. 1975: 102 s. 27 och 150). Vid ersättningens bestämmande gäller 4 kap. ExL i tillämpliga delar. På ersättningen utgår ränta enligt 5 § räntelagen från den dag då marken togs i anspråk till och med den dag då betalning skall ske och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Hänvisningar till ExL finns i flera andra lagar, exempelvis i 137 § byggnadslagen (1947: 385) och 25 § naturvårdslagen (1964: 822). 140 § byggnadslagen innehåller dock en avvikelse från ExL. Om det i mål om inlösen av mark uppkommer tvist om rätt eller plikt att lösa, skall bestämmelserna i ExL om förhandstilllräde äga tillämpning först sedan det genom lagakraftägande dom blivit avgjort att inlösen skall äga rum.

3.2 Villaägareförbundets skrivelse den 19 januari 1977

Sveriges villaägareförbund har i skrivelse den 19 januari 1977 hem-ställl om ändring av ExL för att möjliggöra förhandstillträde på yrkande av ägare till expropriationshotad fastighet.

De frågor som behandlas i förbundets skrivelse anknyter till vad som har förekommit vid expropriation i Östra Skogås inom Huddinge kommun. Byggnadsförbud för expropriationsområdet meddelades år 1955. Ansökan om expropriation gavs in år 1972 och tillstånd till expropriation meddelades den 15 maj 1975. Tidsfristen för ansökan om stämning lill fastighetsdomstolen .bestämdes till två år.

Villaägareförbundet beskriver sammanfattningsvis situationen i.Östra Skogås på följande sätt.

Kommunen har under senare år varit i stort sett ensam köpare av fastigheter inom expropriationsområdet. Det pris som erbjudils och betalats har därvid kraftigt understigit marknadsvärdet och vad som krävs för att skaffa en annan likvärdig fastighet. Många fastighetsägare har trots detta med hänsyn till famiQe- och arbetsförhållande o. d. varit nödsakade atl säQa eller också uppfatlat kommunens bud som uttryck för den ersättning som kunde påräknas vid expropriation och därför frivilligt sålt till kommunen. Det är uppenbart att de härigenom gjort stora rättsförluster. Successivt har uppkommit en mycket svår förslumning och vandalisering.

Från att från början.ha motsatt sig expropriation har de kvarvarande markägarna sedermera funnit det fördelaktigast att expropriationen genomförs så snabbt som möjligt och att kommunen om möjligt omedelbart genom förhandstillträde övertar fastigheterna, varefter ersätiningen skulle bestämmas av domstolen. Framställningarna härom har dock avslagits av kommunen. Successivt har förhållandena för markägarna blivit allt mer ohållbara. Särskilt äldre fastighetsägare har av denna orsak ej kunnat utnyttja sina fastigheter, i varje fall ej nattetid. Situationen torde komma att ytterligare förvärras då byggnadsarbetena påbörjas, vilket enligt uppgift väntas ske under våren 1977.

Prop. 1978/79: 214 52

Villaägareförbundet föreslår att det genomförs en utredning med syftet att ExL ändras så att också den som drabbas av expropriation eller hot om expropriation skall kunna få till stånd förhandstillträde av fastigheten och beslut om ersättning av domstol. Behov av att få till stånd förhandslillträde föreligger då förslumning och vandalisering börjar uppträda och då fastighetsmarknaden har påverkats av att kommunen reellt sett fått ett köparmonopol. I första hand kan fyra altemativ tänkas vad gäller den tidpunkt då kommunen skall kunna tvingas att tillträda fastigheten: då byggnadsförbud meddelas (1), då kommunen börjar bedriva en systematisk aktiv inköpsverksamhet för förvärv av fastigheter (2), då tillstånd till expropriation begärs av kommunen (3) och då tillstånd till expropriation meddelas (4).

Det första altemativet — en anknytning till tidpunkten för byggnadsförbudet — förutsätter en ändring av byggnadslagstiftningen. Villaägareförbundet anser att det är ytterst angeläget att genom en sådan lagändring undanröja de ogynnsamma verkningama av byggnadsförbuden. Vid en revision av ExL torde denna tidpunkt dock inte kunna läggas till grund för en rätt för markägare att kunna tvinga kommunen att tillträda fastighet.

Det andra altemativet, den tidpunkt då kommunen börjar bedriva aktiv inköpsverksamhet för att bli ägare till fastigheter inom ett område för ny bebyggelse, torde däremot vara fullt tänkbart. Kommunen har då genom beslut av ansvariga myndigheter uttalat sin avsikt att förvärva de berörda fastigheterna, och härigenom minskar eller upphör intresset från andra att köpa sådana fastigheter. Erfarenhelema visar också att de tendenser till förslumning, som börjar märkas redan då byggnadsförbud meddelas, blir alllmer framträdande då kommunen har börjat förvärva fastigheter i större skala. Vad som skulle bli föQden av den lagändring som villaägareförbundet föreslår är ju vidare bara att marköverlåtelsen skulle ske i enlighet med kommunens önskan men att ersättningen skulle bestämmas opartiskt av domstolen.

Det tredje altemativet, lidpunkten för expropriationsansökan, innebär att man knyter an till den tidpunkt då kommunen definitivt har offentliggjort sina avsikter att tvångsvis söka förvärva marken. Då har också markägarnas olägenheter av förslumning och av kommunens köparmonopol blivit alltmer besvärande.

Enligt villaägareförbundets mening visar det anförda att en lösning enhgt det fjärde alternativet, att kunna tvinga kommunen att tillträda fastigheten först vid tidpunkten för exproprialionstillståndet, är otillräcklig ur markägarsynpunkt.

Lagtekniskt bör den rätt för markägare att få till stånd förhandstillträde som förbundet föreslår ges den formen, att inte bara exproprian-den utan också expropriaten bereds möjlighet att inge stämning till fastighetsdomstol och där yrka på förhandslillträde. Denna rätt bör enligt

Prop. 1978/79: 214 53

förbundets mening inträda då kommunen har påbörjat en aktiv inköpsverksamhet för förvärv av fastigheter inom det berörda området eller i allt fall senast då kommunen ingivit ansökan om tillstånd till expropriation.

3.3 Skrivelse den 7 oktober 1977 från generaldirektören för statens vägverk

Generaldirektören för statens vägverk har i skrivelse den 7 oktober 1977 hemslällt om ändring av gällande bestämmelser om ränta på ogulden vägrättsersältning och om uppräkning av ersättning med hänsyn till penningvärdets fall.

I skrivelsen anförs bl. a. följande. Vägverkets kostnader för vägrätts-ersätlning uppgår till 50—60 miQ. kr. per år. I samband med tillkomsten av ränlelagen ändrades 55 § väglagen så att ränta på vägrättsersältning skall utgå enligt 5 § räntelagen (dvs. gällande diskonto med tillägg av två procentenheter) från den dag marken togs i anspråk till och med den dag då betalning skall ske. Det blir en hög ränta men den höga räntan är ju en föQd av inflationen och skall då vara en ersättning för penningvärdets fall. Räntelagen slår dock fel när den kopplas samman med ExL, som bl. a. innehåller en bestämmelse (4 kap. 4 §) om jämkning av expropriationsersättnigen där hänsyn skall tas till penningvärdeförsämringen i de fall marken tas i anspråk innan dom faller. I vissa fall, då frivillig överenskommelse inte kan träffas, förekommer det att en dom vinner laga kraft flera år efter det att marken har tagils i anspråk. Vägverket får nu, på grund av inflation och det höga ränteläget, betala 10 % ränta eller mer på ogulden vägrättsersältning enligt räntelägen och därtill betala för penningvärdeförsämringen genom ExL. Det kan inte vara i överenstämmelse med allmän rättsuppfattning att markägare kan få ränteinkomster på ca 20 % per år.

Enligt skrivelsen bör bestämmelserna ändras. Det bör i ExL kunna sägas, att ränla på ogulden ersättning skall utgå enligt räntelagen. Eventuellt skulle man som ett altemativ kunna föresliriva att gälden skall uppräknas med hänsyn lill penningvärdels fall, om detta alternativ är mera förmånligt för markägaren. Även om denna ändring görs bör vägverket, för att i största möjliga utsträckning begränsa effekterna av ränte- och uppräkningsbestämmelsema, därtill få rätt att utbetala ersättning ä conto sedan mark tagits i anspråk med vågrätt. Sådana förskottsbetalningar kan vägverket för närvarande endast tillgodoräkna sig i de fall markägaren accepterar sådan betalning (jfr prop. 1971:123 sid. 204).

Prop. 1978/79: 214 54

4 Överväganden och förslag 4.1 Förköpslagen

4.1.1 Allmänt

Enligt FL har en kommun under vissa förutsättningar förköpsrätl vid försäQning omfattande sådan fast egendom som med hänsyn lill den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Sedan den 1 januari 1975 har kommun även förköpsrätt vid försäQning omfattande sådan fast egendom som behöver rustas upp. Med fast egendom jämställs tomträtt.

Förköpsrätlen innebär alt kommunen får förvärva den egendom som köpel avser från säQaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Från expropriation skiQer sig förköpet genom att förvärvet alltid sker först när ägaren är beredd att avhända sig egendomen och till ett pris som säQaren och köparen har kommit överens om.

Regeringen har den 28 september 1978 bemyndigat statsrådet Friggebo att tillkalla en kommitté för att utreda frågan om åtgärder i syfte att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Kommittén skall bl. a. överväga frågan om införande av förköpsrätt för hyresgäster.. Frågan om förköp för bostadsrättsändamål tas därför inte upp i detta sammanhang.

I 2 § FL anges förköpsrättens lokala begränsning. Det talas där bl. a. om egendom som är belägen inom visst kommunblock. Eftersom det inte längre finns några kommunblock, föreslås att denna bestämmelse får utgå. Förslaget medför en föQdändring i 9 §.

Enligt 3 § FL gäller undantag för förköpsrätlen bl. a. när säQaren och köparen är gifta med varandra eller då det annars mellan parterna finns ett släktskapsförhållande av visst angivet slag. Motsvarande regler finns i jordförvärvslagen (1965: 290) och i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

I en den 7 september 1978 beslutad lagrådsremiss med förslag till ny jordförvärvslag m. m. inskränks undantaget från tillståndstvång vid förvärv av jordbruksfastighet på grund av släktskap till att gälla dem som är närmast arvsberättigade, dvs. make och avkomling (se SOU 1977: 93 s. 72). Motsvarande ändring har föreslagits i en inom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. (se promemorian s. 58). Promemorian remissbehandlas f.n. Det är naturligt att släklskapsundantaget i förvärvslagarna och FL liksom hittills stämmer överens (se prop. 1967: 90 s. 83). Släktskapsundanlaget i 3 § FL föreslås därför ändrat så att det endast avser make och avkomling.

Förköpsrätten utövas genom alt kommunen inom viss angiven tid underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detla beslul till inskrivningsmyndigheten. Enligt huvudregeln i 7 §

Prop. 1978/79: 214 55

FL skall förköpsrätten utövas sist på den inskrivningsdag söm infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes.

Både kommunförbundet och Stockholms kommun föreslår ålgärder för att förbättra iakttagande av gällande lagfartsplikt. Det framhålls att del medför olägenheter för kommun som vill utöva förköpsrätt att förvärvare inte iakttar den tremånadersfrist som gäller för ansökan om lagfart (se 20 kap. 2 § jordabalken). Frågan om åtgärder mot försumlig lag-farlssökande har emellertid behandlats i nyssnämnda promemoria (Ds Ju 1978: 7). Lagfartsplikten behandlas alltså inte vidare i förevarande sammanhang.

Från kommunalt håll har framförts önskemål om förlängning till fyra månader av den tremånadersfrist som enligt 7 § FL gäller för kommuns rätt att ulöva förköp (se även CU 1976/77: 16). Enligt Stockholms kommun har det i praktiken visat sig svårt att inom gällande tidsfrist klara det formella förfarandet inom kommunen. Detta beror enligt kommunen främst på att många olika organ skall besluta i frågan och att det av vart och ett av dessa krävs att handlingarna i ärendet sänds ut en tid före det sammanträde då ärendet skall behandlas.

Vid bestämmandet av gällande tidsfrist om tre månader har gjoris en avvägning mellan kommunens behov av att få tillräckligt rådrum för sitt ställningstagande i förköpsfrågan och enskildas intresse av att försäQningen inte hålls svävande alltför länge (se prop. 1967: 90 s. 138). Det kan inte anses ha tillkommit några skäl som gör alt man nu bör frångå den bedömning som gjordes vid FL:s lillkomst. Någon ändring föreslås alltså inte beträffande tremånadersfrislen enligt 7 § FL.

Det finns emellertid anledning att uppmärksamma förfarandet hos inskrivningsmyndigheten; Om ansökan om lagfart inte kan bifallas på grund av att frågan om förköp inte är avgjord, skall inskrivningsmyndigheten enligt 5 § förköpskungörelsen (1967: 873) inom två veckor från den inskrivningsdag då, ansökningen gjordes underrätla den kommun där den fasta egendomen är belägen om ansökningen. Denna bestämmelse skall ses mot bakgrund av att den allmänna expeditionstiden för inskrivningsmyndigheterna är just två veckor.: På grund av arbetsbelastningen förekommer dock att denna tid inte kan iakttas. Det är då viktigt att inskrivningsmyndigheterna har sådana rutiner att underrättelseskyldigheten enligt 5 § förköpskungörelsen kan fullgöras, fastän inskrivningdagen inte är slutjusterad. Det kan finnas anledning att gå ut med information till inskrivningsmyndigheterna i denna fråga (jfr DON informerar 1971: 2). Frågan får diskuteras närmare med dorhstolsverket.

4.1.2 Möjligheter att hindra förköp

I samband med 1974 års ändringar! FL anförde föredragande .statsrådet föQande om möjlighetema att hindra förköp (prop. 1974: 152 s. 33).

Prop. 1978/79: 214 56

Det har under de år FL varit i tillämpning visat sig att det finns möjligheter att kringgå FL eller att förhindra förköp. Det torde dock knappast vara möjligt att genomföra en fastighetsförsäQning utan att kommunen får tillfälle att utöva sin förköpsrätt, om irite rent bedrägliga metoder kommer till användning. Ett köp betecknas exempelvis som gåva trots att vederlag förekommer. Ohka lösningar kan tänkas för att göra FL mer effektiv. Sådana lösningar skulle emellertid komplicera regelsystemet och göra handläggningen av förköpsärenden besvärligare. Den stora fördelen med FL är enligt min mening just det enkla förfarandet och det bör inte uppoffras. Om förköp i något fall hindras genom åtgärder av nu antytt slag anser jag att kommunerna i stället bör använda sig av expropriation för att förvärva äganderätten till fastigheten.

Riksdagen anslöt sig till detta principuttalande (CU 1974: 36 s. 26; se även CU 1975/76: 11 s. 5 och CU 1976/77: 16 s. 7). Del finns inte anledning att nu inta någon annan principiell ståndpunkt. Beaklas bör också högsta domstolens beslut den 29 mars 1978 (se avsnitt 2.2). I beslutet slås fast att säljare och köpare inte kan föranleda att en kommun förlorar sin förköpsrätt enbart genom att komma överens om köpets återgång samt att detta gäller även om parterna erhållit en lagakraftvunnen dom i enlighet med överenskommelsen.

I ett avseende finns det dock anledning att överväga åtgärder för att hindra att en kommun går miste om sin möjlighet att förköpa. Det gäller den situation som uppkommer när en ansökan om förvärvstillslånd har återkallats. Denna fråga har ägnats särskild uppmärksamhet i framställningarna om översyn av FL.

Förfarandet enligt FL har samordnats méd tillståndsprövningen enligt lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendom m.m., jordförvärvslagen (1965:290) och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Dessa tre lagar kallas i fortsättningen förvärvslagarna.

Enligt förvärvslagarna skall tillstånd sökas inom tre månader från det fånget skedde. Om inte ansökan görs inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt, blir fånget ogiltigt.

Med hänsyn till alt kommunala fastighetsförvärv inte är underkastade tillståndsprövning enligt förvärvslagarna, skall prövningen huruvida förköp kan komma i fråga ske innan frågan om förvärvstillstånd avgörs. Förvärvstillståndsfrågan är kopplad till förköpsfrågan på det sättet att tillståndsmyndigheten enligt förvärvslagarna skall underrätla den kommun där fastigheten är belägen gm förvärvet, så snart ansökan om förvärvstillslånd har kommit in (se 6 § förköpskungörelsen). Den tremånadersfrist inom vilken kommunen enligt 7 § andra stycket FL har att utöva förköpsrätt räknas från det förvärvstillstånd söktes. Ansökan får inte prövas, innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga mm (se 5 § andra stycket 1916 års lag, 2 § andra stycket jordförvärvslagen samt, såvitt avser förvärv av hyresfastighet m. m., 16 b § tredje slycket lagen.

Prop. 1978/79:214 57

1973: 188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Tillståndsfrågan enligt 1916 års lag och jordförvärvslagen får dock prövas, om det är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas.

Underlåtenhet att söka förvärvstillstånd medför som redan nämnts att förvärvet blir ogiltigt. Då förköp fömtsätter att en giltig överlåtelse från säljaren till köparen föreligger, kan kommunen i sådant fall inte utöva förköpsrätt.

Frågan om återkallelse av ansökan om förvärvstillslånd har inte berörts i förarbetena till FL eller till förvärvslagarna. Regeringen har emellertid i några fall lämnat en kommuns ansökan om förköp utan åtgärd under åberopande av att ansökan om tillstånd enligt jordförvärvslagen har återkallats och att det förköpsgrundande förvärvet därför var ogiltigt, när kommunen utövade sin förköpsrätt (beslut den 23 januari och den 9 oktober 1970 i civildepartementets ärenden P 3347/69 resp. P 4075/69 samt den 17 april 1975 i bostadsdepartementets ärende Pl 3725/74).

I samtliga dessa fall hade kommunen anmält sitt beslut att utöva förköpsrätt inom den föreskrivna tiden om tre månader från ansökningen om förvärvstillslånd. Ålerkallelsen ansågs emellertid medföra att förvärvet blev ogiltigt. I det förstnämnda fallet pekades särskilt på alt ålerkallelsen gjordes mer än tre månader från det fånget skett, och i det sistnämnda fallet anfördes att ny ansökan om förvärvstillslånd efter ålerkallelsen inte ingivits inom föreskriven tid.

Det kan inte anses tillfredsställande att förvärvaren genom en återkallelse av en ansökan om förvärvstillstånd skall kunna åstadkomma att förvärvet blir ogiltigt innan kommunen hinner utöva sin förköpsrätl. För att hindra ett sådant förfarande bör förvärvslagarna kompletteras med bestämmelser om att ansökan om förvärvstillstånd inte får avskrivas på grund av återkallelse innan det blivit slutiigl avgjort huruvida förköp äger rum. OgiltighetspåföQden enligt förvärvslagarna vid återkallelse inträder i så fall endast om kommunen inte utövar förköpsrätt. En bestämmelse med denna innebörd föreslås införd i 5 § andra stycket 1916 års lag, 2 § andra stycket jordförvärvslagen och 16 b § tredje stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Samtliga tre förvärvslagar är f. n. föremål för översyn. Beträffande 1916 års lag kan ett slutbetänkande väntas under år 1978 från utredningen (Ju 1973: 17) om utiändska övertaganden av svenska företag. När det gäller jordförvärvslagen har som redan nämnts förslag till ny jordförvärvslag lagts fram i lagrådsremiss den 7 september 1978. I promemorian (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. föreslås viss ändring i 16 b § första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

En samordning mellan de i förevarande promemoria framlagda förslagen och övriga förslag får ske senare.

Prop. 1978/79: 214 58

4.1.3 Hembud

Hembudsförfarandet enligt 4 § första stycket FL är avsett att stimulera fastighetsägarna atl vid tillämnade försäQningar av fast egendom först bereda den förköpsberättigade kommunen tillfälle att förvärva egendomen i vanlig ordning (se prop. 1967: 90 s. 86). För säQarens del har hembudet den fördelen att fastigheten under viss tid befrias från förköpsrätten, om kommunen inte godtar hembudet. Ett hembud är inte bindande för fastighetsägaren. Inte heller kommunens förklaring atl hembudet antas är bindande. En försäQning kommer till stånd först genom skriftiigt köpeavtal som upprättas i vanlig ordning.

Stockholms kommun anser atl bestämmelserna om hembud innebär betydande nackdelar för kommunen och atl de därför bör upphävas. En kommuns behov av alt köpa en fastighet kan snabbt växla av olika anledningar. Dessutom kan man enligt Stockholms kommun inte undgå att misstänka alt vissa fastighetsägare använder hembudet för att få fastigheten värderad. Det har förekommit atl fastighetsägare återkommit med hembud flera gånger, uppenbarligen för att pröva vad kommunen skulle vara villig atl betala. Kommunen måste till skillnad från vad som gäller vanliga anbud besvara hembudet inom viss tid.

Den för fastighetsmarknaden praktiskt viktigaste regeln i 4 § FL får anses vara bestämmelsen i andra styckel om förhandsbesked. Om kommunen har förklarat sig avstå från förköp i fråga om en tillämnad försäljning, får förköp inte ske med anledning av försäQningen. Till skillnad mot vad som gäller vid hembud medför det dock ingen påföQd för kommunen om en begäran om förhandsbesked Inte besvaras.

Regeln i första stycket om hembud är knappast motiverad av rättssäkerhetsskäl. Däremol kan den missbrukas i syfte att få en fastighet värderad. Dessutom kan kommuneris behov av en fastighet växla snabbt. De olägenheter som regeln medför för kommunen får anses vara så stora att de klart tar över regelns nytta för den enskilde. På grund härav föreslås att 4 § första stycket upphävs. Detta föranleder följdändringar i 9 och 15 §§ FL.

Om hembud har skett före ikraftträdandet, bör äldre bestämmelser fortfarande gälla.

4.1.4 Rält lill avkastning och ränta

Enligt 13 § första stycket FL skall kommunen, när förköpet har fullbordats ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet har fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. Kommunen skall betala ränta enligt 5.§ räntelagen (s.k. avkastningsränta) från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enligt 6 § räntelagen (s. k. dröjsmålsränla) för tiden därefter. Kommunen skall dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad

Prop. 1978/79:214 59

som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen erhållit. På sådan.ersättning utgår ränta enligt 6 § räntelagen för liden efter det att förköpet fullbordats.

13 § andra slycket FL vilar på den grundsatsen att köparen inte är skyldig atl till kommunen redovisa egendomens avkastning. I den mån avkastningen överstiger de på egendomen nedlagda kostnaderna tillfaller överskottet köparen. Delta gäller emellertid endast vid normalt brukande av fastigheten. Enligt 13,§ andra stycket föreligger däremot ersättningsskyldighet för köparen exempelvis om han avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendomen annal än dess vanliga avkastning.

Enligt Stockholms kommun är det inte rimligt att kommunen dels går miste om avkastningen, dels får betala avkastningsränla till köparen. Stockholms kommun påpekar vidare att köparen på olika sätl kan påverka längden av liden fram till förköpets fullbordande, exemplévis genom att besvära sig över förköpsbeslutel och bestrida förköpet, medan tidsfristen i praktiken inte kan påverkas av kommunen. Kommunen har ingen möjlighet att undersöka fastighetens skick då köpeavtal ingås. Kommunens möjlighel att visa en sådan försämring som anges i 13 § andra slycket är därför liten. På grund av det sagda anser Stockholms kommun att kommunen i stället för köparen bör tillerkännas rätt till avkastningen av fastigheten. Köparen bör vidare åläggas att visa att fastigheten inte har försämrats efter hans förvärv.

I 5 kap. jordabalken finns bestämmelser om verkan av alt fast egendom frånvinns någon efter klander m.m. Dessa bestämmelser innebär bl. a. att den som avträder egendomen dessutom skall utge ersättning för avkastning. Del får anses rimligt att motsvarande ordning gäller för köparen vid förköp. Köparen får anses tillräckligt tillgodosedd genom att han dels får avkastningsränta på insatt kapital, dels får skälig ersättning för de kostnader han har haft för atl få avkastningen och för att underhålla egendomen. Liksom nu bör kommunen vara skyldig att ersätta köparen nödvändig kostnad som denne har haft utöver vad som fordras för egendomens underhåll.

På grund av det anförda föreslås att i en ny 13 a § i FL tas in bestämmelser om skyldighet för köparen att till kommunen utge ersättning för avkastning som köparen erhållit från egendomen. Bestämmelserna kan i huvudsak utformas med, 5 kap. jordabalken som förebild. De nya bestämmelserna medför att 13 § andra stycket och de två sisla meningarna i första stycket kan upphävas. En föQdändring bör vidare göras i 14 §.

Stockholms kommun anser slutligen att räntebestämmelserna, i 13 § första stycket bör ändras så att avkastningsränla skall utgå till viss tidpunkt efter förköpets fullbordande, förslagsvis första vardagen i andra månaden efter fullbordandet. Först därefter bör dröjsmålsränla utgå.

Prop. 1978/79: 214 60

Principen är att dröjsmålsränta skall utgå endast när den betalningsskyldige har försummat ått beiala i rätt tid. I allmänhet har kommunen emellertid inte några praktiska möjligheter att betala redan den dag förköpet fullbordas. Det finns därför skäl att ompröva ifrågavarande räntebestämmelse (se prop. 1975: 102 s. 148). Den av Stockholms kommun anvisade lösningen förefaller ändamålsenlig. Härigenom får kommunen 1 a 2 månaders respit innan dröjsmålsränta börjar utgå. Vidare kan avräkning ske vid månadsskifte. På grund av det anförda föreslås att räntebestämmelsen i 13 § första stycket tredje meningen ändras så att räntan skall beräknas enligt 5 § ränlelagen från den dag köparen utgav beloppet intill första vardagen i andra månaden efter förköpets fullbordande och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

4.2 Expropriationslagen.

4.2.1 Tillträdesplikt för den exproprierande

Fråga om tillstånd till expropriation prövas i allmänhet av regeringen. I expropriationstillstånd skall enligt 3 kap. 6 § ExL bestämmas viss tid inom vilken saken skall fullföljas genom ansökan om stämning till domstol. Frågan om tidsfristens längd har inte reglerats i lagen. Enligt föredragande statsrådet (prop. 1972: 109 s. 227) torde det i de flesta fall vara lämpligt att sälta tidsfristen till ett år, men undantagsvis kan det vid större expropriationer vara befogat med en längre tidsfrist. Föreligger särskilda skäl, kan tiden förlängas. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den löpande tidsfristen. Någon yttersta gräns för förlängning av expropriationstillstånd finns inte (a. prop. s. 228).

Om fastighetsägaren visar att hans olägenhet av att expropritionsfrå-gan hålls öppen har ökat avsevärt, kan på hans begäran den bestämda tidsfristen förkortas. Beslut om kortare lidsfrist får inte meddelas förrän ett år förflutit efter det att expropriationstillståndet meddelades (a. prop. s. 229).

Om den som har erhållit expropriationstillstånd inte har väckt talan inom den bestämda tiden, är tillståndet förfallet, såvida han inte inom samma tid har ansökt om förlängning av lidsfristen och ansökningen bifalles. Har expropriationstillståndet förfallit och begärs därefter nytt expropriationstillstånd till egendomen av samme sökande och på samma expropriationsgrund som tidigare, kan sådant tillstånd beviQas endast om särskilda skäl föreligger.

I 5 kap. 17—22 §§ ExL finns bestämmelser om förhandstillträde.

Prop. 1978/79: 214 61

Domstolen får medge förhandstillträde, om det är av väsenllig betydelse för den exproprierande. Den exproprierande kan fritt avgöra om han vill UtnytQa medgivandet eller inte. Fastighetsägaren kan inte begära förhandstillträde.

Sveriges Villaägareförbund har i sin förut berörda skrivelse påtalat de olägenheter som kan drabba en fastighetsägare vid expropriation och hot om expropriation. Förbundet har också pekat på de ogynnsamma verkningarna av byggnadsförbud. För att situationen skall förbättras anser förbundet att det bör införas en möjlighet för fastighetsägaren att tvinga kommunen att tillträda fastigheten i förtid.

Utan tvekan kan det uppstå olägenheter för en fastighetsägare både när det föreligger ett hot om expropriation och när expropriation har be-viQats. Hans möjligheter att råda över sin egendom genom försäQning, nylQanderättsupplåtelse eller bebyggande blir i praktiken avsevärt inskränkta. Han kan också komma i en bekymmersam situation när det gäller att avgöra vilka underhålls- och förbättringskostnader som bör läggas ned på fastigheten. De olägenheter som uppstår genom ett expropriationstillstånd accentueras naturligtvis, om det förflyter lång tid mellan tillståndet och tidpunkten för väckandet av talan vid domstol (se prop. 1972: 109 s. 227).

Stora olägenheter kan också uppstå vid långvariga byggnadsförbud. Vid tillkomsten av byggnadslagen förutsattes att byggnadsförbuden skulle vara av "allenast tillfällig art" (se prop. 1947: 131 s. 111). I praktiken har emellertid förhållandena ibland blivit annorlunda. Detta förhållande har kritiserats i olika sammanhang, bl. a. av JO (se 1967 års ämbetsberättelse s. 463).

Har byggnadsförbud meddelats, kan fastighetsägaren ansöka om dispens från förbudet. Han har emellertid inte någon rätt till ersättning, om han får avslag på sin ansökan. Inte heller har han på grund av byggnadsförbudet någon rätt att påkalla inlösen av fastigheten.

För alt komma till rätta med de olägenheter som drabbar fastighetsägarna vid långvariga byggnadsförbud kan det länkas atl införa en rätt för fastighetsägaren att påkalla inlösen av fastigheten, då förbudet varat under längre tid. Emellertid pågår arbele inom bostadsdepartementet med förslag till ny byggnadslagstiftning. Att nu införa regler om inlösen skulle innebära alt man föregrep grundläggande ställningstaganden i detta arbete. Sådana regler kan därför inte nu komma i fråga.

När det därefter gäller frågan om vilka åtgärder som kan vidtas för att förbättra fastighetsägarens situation vid expropriation och hot om expropriation kan det först konstateras att tiden före ansökan om tillstånd till expropriation f. n. faller utanför ramen för expropriationslag-sliftningen. Det är den exproprierande som bestämmer om han vill inleda ett expropriationsförfarande genom att ge in ansökan om tillstånd. Fastighetsägaren har ingen möjlighet att få igång förfarandet genom att

Prop. 1978/79: 214 62

påkalla expropriation. Däremot har han vissa möjligheter atl påkalla inlösen av fastigheten med stöd av annan lagstiftning. I dessa fall föreligger alltså en inlösenplikt för stat eller kommun. Exempel på sådan inlösenplikt finns i 22 § fjärde stycket byggnadslagen och 27 § naturvårdslagen. Dessa bestämmelser mnebär att inlösenplikt förehgger om fastställd generalplan resp. naturreservatsbestämmelser medför synnerligt men vid användningen av fastighet.

Villaägareförbundet har i sin skrivelse föreslagit att en fastighetsägare skall kunna tvinga kommunen att tillträda fastigheten när kommunen har påbörjat en aktiv inköpsverksamhet för förvärv av fastigheter inom det berörda området eller i varje fall senast då kommunen har ansökt om expropriation. Del först angivna rekvisitet får emellertid anses alltför lösligl för atl det skall kunna grunda en inlösenplikt.

Det kan inte heller anses påkallat att införa en inlösenplikt så snart kommunen har ansökt om expropriation. Däremot skulle en tillträdesplikt kunna bli aktuell under tiden mellan tillståndet till' expropriation och ansökan om stämning till fastighetsdomstol. Denna fråga hänger samman med hur länge ett expropriationstillstånd skall gälla eller med andra ord hur länge den exproprierande bör kunna vänta innan han fullföQer saken genom stämningsansökan.

Gällande bestämmelser innebär, som tidigare nämnts, att tillstånds-
myndigheten sätter ut en viss tidsfrist för väckande av talan. Föreligger
särskilda skäl, kan tiden förlängas. ,

Denna ordning finns det knappast anledning atl ändra på. Det finns emellertid skäl att understryka vikten av att tillståndsmyndigheten i varje särskilt fall noga prövar hur lång tillståndstiden bör vara och därvid bl.a. beaktar det intresse som fastighetsägaren kan ha av att det inte sätts ut en för lång tidsfrist.

Frågan i vad mån fastighetsägaren bör kunna gå till domstol och på del sättet förkorta den tidsfrist som har satts ul för väckande av talan diskuterades vid tillkomsten av ExL (prop. 1972: 109 s. 228). Därvid avvisades tanken på att ge fastighetsägaren en sådan talerätt utöver det fallet atl den exproprierande har tillträtt egendornen. Det ansågs tillräckligt med den förut berörda möjligheten för fastighetsägaren att vända sig till lillståndsmyndigheten och begära förkortning av den tid inom vilken den exproprierande skulle vara skyldig att väcka talan. Denna begäran skall bifallas, om fastighetsägaren visar att hans olägenhet av att expropriationsfrågan hålls öppen avsevärt har ökat sedan det senasle beslutet om tidsfrist fattades.

Om man nu vill ändra de återgivna reglerna och ge fastighetsägaren en vidgad talerätt, kan denna rätt knappast göras ovillkorlig. Rimligen måste fastighetsägaren visa att han åsamkas olägenheter av mera allvarlig beskaffenhet genom atl expropriationsfrågan hålls öppen. Som framhölls vid tillkomsten av ExL (prop. 1972: 109 s. 229) skulle emellertid

Prop. 1978/79: 214 63

detta innebära alt domstolen före den egentliga expropriationsprocessen fick göra en prövning av fastighetsägarens talerätt som ibland skulle kunna bli förhållandevis omfattande. Prövningen skulle dessutom innebära lämplighetsavvägningar av en art som normalt inte bör ankomma på domstol.

I och för sig är det tänkbart att begränsa domstolens prövning på så sätt att fastighetsägarens påstående om olägenheter fick godtas, om den exproprierande inte kunde anföra beaktansvärda skäl däremot. Även med en sådan ordning skulle emellertid problem uppslå för domstolen. Man kan också fråga sig hur stor tidsvinsten skulle kunna bli för fastighetsägaren. Rimligtvis skulle domstolen i vilket fall som helst få ge den exproprierande viss lid att förbereda sin talan och alt skaffa fram behövligt utredningsmaterial. I många fall torde detta komma atl dra ut på tiden så att någon tidsvinst över huvud laget inte uppslår.

Det sagda innebär att övervägande skäl får anses tala mot att ge fastighetsägaren en utvidgad lalerätl. I stället får hän alltjämt anses tillräckligt tillgodosedd genom möjligheten atl få till stånd en förkortning av talefristen hos tillståndsmyndigheten.

Under tiden för handlägigningen av expropriationsmålet fram till dess expropriationen är fullbordad kan den exproprierande, som tidigare nämnts, begära förhandslillträde av egendomen. Förhandstillträde får beviQas, om det är av väsentiig betydelse för den exproprierande. På den punkten finns det anledning att nu göra en ändring så att även fastighetsägaren kan få till stånd förhandstillträde under handläggningstiden. Det får därvid anses tillräckligt att han kan utverka enkelt förhandstillträde. Härvid bör gälla atl förhandstilllräde skall beviQas, såvida inte den exproprierande visar att sådant tillträde skulle vara till avsevärd olägenhet för honom. Det bör alltså inte krävas av fastighetsägaren att han skall visa alt fortsatt fastighetsinnehav är till olägenhet för honom,

F. n. har den exproprierande frihet alt avgöra om han vill utnyttja ett beslut om förhandstillträde eller inte. Rätten till expropriation påverkas inte. Denna princip måste ändras när det galler förhandstillträde som begärts av fastighetsägaren. Om den exproprierande i- sådant fall försummar vad som åligger honom enligt beslutet om förhandstillträde, bör expropriationsrätten vara förverkad och fastighetsägaren ha rätt till ersättning för skada som uppstått på grund av expropriationsanspråket (jfr 5 kap. 16 § ExL).

På grund av det anförda föreslås att ändringar vidtas i föQande paragrafer i 5 kap. ExL, nämligen i 16 § (rätt till skadestånd), 17 § (rält för fastighetsägare alt yrka enkelt förhandstillträde), 18 § (föreskrift om att expropriationsrätten förverkas) och 19 § (föQdändring). Ändringama kräver inte några särskilda övergångsbestämmelser. .

Dessutom föreslås att bestämmelsen om kommunblock mönstras ut ur 2 kap. 1 § andra stycket (jfr förslaget till ändring av 2 § FL).

Prop. 1978/79:214 64

4.2.2 Ersättning vid förhandstillträde m. m.

När fastighet tas i anspråk genom expropriation eller liknande förfogande, skall ersättning för intrång och annan skada utges till ägaren och innehavare av särskild rätt till fastigheten. Uppskattningen av ersättningens storlek skall normalt hänföras till förhållandena vid den tidpunkt då ersättningsfrågan slutligt avgörs av domstol (värdetidpunkten).

Det inträffar emellertid ofta att fastighet tas i besittning innan ersättningsfrågan slutiigl avgjorts, t. ex. på grund av fastighetsdomstolens medgivande till förhandstilllräde enligt 5 kap. 17 § ExL. Då blir i stället tillträdesdagen att anse som värdetidpunkt. Detta framgår av 4 kap. 4 § första slycket ExL, vari föreskrivs att vid värderingen inte skall tas hänsyn till sådana ändringar i fastighetens värde som inträffat efter tillträdet.

Det kan dröja avsevärd tid mellan ett förtida tillträde och ett slutligt avgörande av ersättningsfrågan. Då det har ansetts vara ett allmänt intresse att förtida tillträde underlättas, har det också ansetts skäligt att skydda sakägaren mot oförmånliga konsekvenser av det förtida tillträdet och den sena ersättningsregleringen. Därför har i andra stycket av 4 kap. 4 § ExL intagits en regel om kompensation till sakägaren för ändringar i penningvärdet under den tid som förflyter mellan värdetidpunkten och domen. Om höjning i allmänna prisläget har skett efter det att fastigheten tillträddes, skall enUgt denna regel ersättningen jämkas med hänsyn härtill.

Den angivna regeln ger alltså kompensation för penningvärdets förändringar beträffande kapitalet för tiden från det förtida tillträdet till dess slutlig ersättningsreglering sker. Den som tagit fastigheten i anspråk är dessutom skyldig att betala ränta på ersättningen (se 6 kap. 16 § ExL och 55 § väglagen). Ränta skall utges enligt 5 § räntelagen från den dag fastigheten tillträddes eller togs i anspråk på liknande sätt till dess betalning enligt särskilda föreskrifter skall ske. Erläggs inte betalning i rätt tid, utgår ränta enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Räntebestämmelserna innebär atl s. k. avkastningsränta skall utgå från dagen för tillträdet. Avkastningsräntans höjd är bestämd i 5 § räntelagen med tanke på vad som genomsnittiigt sett utgör en skälig avkastning vid en placering av kapital,på längre sikt (se prop. 1975: 102 s. 95). Avkastningsräntan skall sålunda beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar det av riksbanken faststäUda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av två procent. Försittes betalningstiden, utgår dröjsmålsränla enligt 6 § räntelagen motsvarande diskontot med tillägg av fyra procent.

Som villkor för förhandstillträde kan domstolen föreskriva att den tillträdande skall utge förskott på den slutliga ersättningen. Föreskrift om förskott enligt ExL och väglagen förutsätter emellertid att yrkande därom framställts av fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt be-

Prop. 1978/79: 214 65

rörs av tillträdet. Dessutom förutsätts att det inte är uppenbart att ersättningen blir endast obetydlig. Sakägaren är alltså inte skyldig att ta emot något förskott om han inte vill.

Generaldirektören för statens vägverk har i skrivelse hemställt om ändring av gällande bestämmelser om ränta på ogulden vägrättsersältning och om uppräkning av ersättning med hänsyn tUl penningvärdets fall. Vägverket får nu betala en hög avkastningsränla enligt 55 § väglagen och dessutom kompensation för penningvärdeförsämringen enligt

4 kap. 4 § andra stycket ExL.

I och för sig är inte räntelagens avkastningsränta beräknad så att den skall ge kompensation för, penningvärdets förändringar (se SOU 1974: 28 s. 100). Det är därför inte riktigt att tala om dubbelkompensation. Det går dock inte att bortse från att ränte- och uppräkningsbestämmelserna medför att kostnaderna blir avsevärda för den som har tagit mark i anspråk lång tid innan ersättning fastställs. Det kan inte heller anses tillfredsställande alt en sakägare skall kunna skaffa sig ränteförmåner genom att fördröja rättegången. Den enklaste lösningen förefaller att vara alt den exproprierande ges rätt att yrka att fastighetsdomstolen skall bestämma förskottsersättning (jfr prop. 1971: 123 s. 204). En sådan möjlighet föreligger redan nu för sökande i vattenmål enligt 11 kap. 66 § 2 mom. vattenlagen (1918: 523). Den exproprierande kan då genom förskottsbetalning vid förtida tillträde begränsa de för honom ogynnsamma verkningama av ränte- och uppräkningsbestämmelserna.

På grund av det anförda föreslås att 5 kap. 17 och 20 §§ ExL ändras så alt även den exproprierande får rätt att yrka att domstolen skall bestämma förskottsersättning. Ändringarna kommer att gälla även vägrättsersältning på grund av att 69 § väglagen hänvisar till ExL.

I detta sammanhang finns det anledning att ta upp en annan fråga som gäller förskott vid kvalificerat förhandstillträde. Vid bestämmande av ersättning har domstolen enligt 5 kap. 25 § viss skyldighet att företa officialprövning till skydd för de borgenärer som har panträtt i fastigheten. Dessa skyddas också genom att betalning sker genom nedsättning hos länsstyrelsen enligt 6 kap. 1 §. Bestämmelsema om nedsättning gäller även förskott (se 6 kap. 5 § ExL). Vid kvalificerat förhandslillträde har domstolen emellertid ingen skyldighet att se till att det besläms något förskott trots att sådant tillträde medför att fastigheten befrias från allt fordringsansvar. När den slutiiga ersättningen bestäms finns det inte längre några inteckningar som belastar fastigheten. Här föreligger uppenbarligen en brist i skyddet för panträttshavarna. Denna kan lämpligen avhjälpas genom ett tillägg att domstolen vid kvalificerat förhandstillträde även utan yrkande skall besluta om förskott, om nedsättning skall äga rum. På grund av det anförda föreslås ett tillägg i 5 kap. 17 § av angivet innehåll.

5 Riksdagen 1978/79.1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 66

5 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),

2. lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719),

3. lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten alt förvärva fast egendom m. m.,

4. lag om ändring i jordförvärvslagen (1965: 290),

5. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

I fråga om förslaget under 4 har samråd skett med jordbruksdepartementet.

Förslagen fogas till denna promemoria som bilaga.

Prop. 1978/79: 214 67

Bilaga

LAGFÖRSLAG

1. Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

Härigenom föreskrivs i fråga om förköpslagen (1967: 868) dels alt 2, 3, 4, 9,13—15 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 13 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §

Förköpsrält får utövas, om så- Förköpsrält får utövas, om så
dan egendom sora avses i 1 § helt dan egendom som avses i 1 § helt
eller delvis är belägen inom kom- eller delvis är belägen inom kom
munens eget område eller inom munens eget område. Om egendo-
det kommunblock som kommunen men delvis är belägen i annan
eller dess huvuddel tillhör. Om kommun, får förköpsrätt utövas
egendomen helt eller delvis är be- endast om denna kommun sam
lägen i annan kommun, får för- tycker lill förköpet,
köpsrätt utövas endast om denna
kommun samtycker till förköpet.

3 §
Förköpsrätt får ej utövas, om

1. försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två famiQer,

2. staten är säljare,

3. staten eller landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make 4. köparen är säQarens make och ej heller om köparen eller, när och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, en- makar förvärvar gemensamt, endera av dem är säljarens eller dera av dem är säQarens avkom-också, om denne är gift, hans ma- ling,

kes avkomling, syskon eller syskons avkomling,

5. försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäQningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Första styckel 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fasligheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, 1 Lagen omtryckt 1974: 815.

Prop. 1978/79: 214 68

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om denna är utbmten, eller, när försäQningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats. Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

4 § Har ägare av fast egendom skriftligen erbjudit den kommun där egendomen är belägen atl till bestämt pris och på i övrigt angivna villkor förvärva egendomen och vill kommunen antaga erbjudandet, åligger det kow.munen att underrätta säljaren om detta inom tre månader. Om detta ej skett eller om kommunen avvisat erbjudandet, får förköp med anledning av försäljning av egendomen, som äger rum inom två år efter erbjudandet, ske endast om priset är lägre eller villkoren för försäljningen lillsammantagna är avsevårt ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandel till kommunen.

Har kommun förklarat sig avstå från att utöva förköpsrält i fråga om en tillämnad försäljning inom dess område, får förköp ej ske med anledning av försäQningen.

9                                         §
Kommun som utövat förköps-   Kommun som utövat förköps
rält är skyldig alt söka tillstånd till rätt är skyldig att söka tillstånd till
förköpet, om säQaren eller köpa- förköpet, om säljaren eller köpa
ren bestrider förköpsrätten på sätt ren bestrider förköpsrätten på sätt
och inom lid som anges i andra och inom lid som anges i andra
stycket. Frågan om tiUstånd till stycket. Frågan om tillstånd till
förköp prövas av regeringen. Till- förköp prövas av regeringen. Till
stånd skall vägras, om                    stånd skall vägras, om

1. egendom som avses i 1 § ej 1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäQningen eller ingår ingår i försäQningen eller ingår däri men ej är belägen inom kom- däri men ej är belägen inom kommunens eget område eller inom munens eget område, kommunblock som anges i 2 §,

2. enligt 4 § första stycket förköp ej får ske,

3. det är obilligt att förköp sker 2. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mel- med hänsyn till förhållandet mellan säQare och köpare eller villko- lan säQare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid ren för eller omständighetema vid försäljningen. försäQningen.

Bestridande enligt första stycket anmäles hos inskrivingsmyndigheten för anteckning i faslighetsboken sist på den inskrivningsdag som infaller

När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. På belopp som kommunen på gmnd härav har att utge skall kommunen betala ränla. Räntan beräknas enligt 5§ räntelagen (1975:635) från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Kommunen skall dessutom ersätla köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen erhållit. Ränta utgår på sådan ersättning enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats.

Har köparen avverkat skog annal än till husbehov eller avhänt egendomen annat än dess vanliga avkastning, äger kommunen erhålla ersättning härför. Detsamma gäller om köparen skadat egendomen eller eljest föranlett att den minskat i värde, om och i den mån det med hänsyn till förfarandets beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

munen för avkastning som köparen erhållit från egendomen. Ersättning skall också utges för arrendeavgift, hyra och annan inkomst av egendomen som köparen uppburit. Han får dock tillgodoräkna sig skälig ersältning för de kostnader han haft för att erhålla avkastningen och inkomsten samt för att underhålla egendomen. Om avkastningen eller inkomsten på grund av köparens försumlighet understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

Har egendomen skadats eller på annal sätt minskat i värde till följd av åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till köparen, skall denne ersätta värdeminskningen, om och i den mån det med hänsyn lill beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt ej kan anses obilligt.

Kommunen är skyldig att ersälta köparen nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordras för egendomens underhåll.

Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt första—tredje styckena skall väcka talan inom två år från det förköpet fullbordades, lakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

Prop. 1978/79: 214 71

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller, med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att kommunen, om annat ej föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skaU bära såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart genom att kommunen fullföljt talan.

15   §
Har underrättelse enligt 4 § för- Har underrättelse enligt 7 § förs-
sta stycket eller enligt 7 § första    ta stycket av kommunen avläm-
stycket av kommunen avlämnats i   näts i rekommenderat brev på
rekommenderat brev. på postan-    postanstalt inom landet för beford-
stalt inom landet för befordran till    ran till mottagarens vanliga ad-
mottagarens vanliga adress, anses ress, anses kommunen ha full
kommunen ha fullgjort vad som       gjort vad som ankommer på kom-
ankommer på kommunen.       munen.

Ligger egendomen inom skilda inskrivningsmyndigheters områden anses anmälan enligt 7 eller 9 § gjord först när anmälan skett till samtliga inskrivningsmyndgheter.

Denna lag Iräder i kraft den

I fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Har erbjudande som avses i 4 § första stycket i dess äldre lydelse gjorts före ikraftträdandet gäller äldre beslämmelser.

2. Förslag till

Lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719)

Härigenom föreskrivs i fråga om expropriationslagen (1972: 719) dds att i 3 kap. 1 och 9 §§, 5 kap. 2 § och 7 kap. 8 § ordet "Konungen" i olika böjningsformer skall bytas ut mot "regeringen" i motsvarande form,

dels att 2 kap. 1 § och 5 kap. 16—20 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap. 1 §1 Expropriation får ske för atl ge kommun möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen kräves för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

Expropriation for ändamål som Expropriation för ändamål som
anges i första stycket får avse en- anges i första stycket får avse en
dasl mark som är belägen inom dast mark som är belägen inom
kommunens eget område eller kommunens eget område.

1 Senaste lydelse 1976: 46.

Är det av väsentlig betydelse för den exproprierande, får domstolen genom beslut medge att egendom som skall avstås genom expropriation tillträdes utan hinder av att expropriationen ej har blivit fullbordad (enkelt förhandstillträde). Under samma förutsättning får domslolen genom dom medge att sådan egendom skall, innan lagakraftägande dom i fråga om expropriationsersättningen föreligger, övergå till den exproprierande med samma rätt som om expropriationen fullbordats (kvalificerat förhandslillträde).

Är det av väsentlig betydelse för den exproprierande, får domstolen på yrkande av denne genom beslut medge att egendom som skall avstås genom expropriation tiUträdes utan hinder av att expropriationen ej har blivit fullbordad (enkelt förhandslillträde). Under samma föriilsätlningar får domstolen genom dom medge att sådan egendom skall, innan lag-kraftägande dom i fråga om expropriationsersättningen föreligger, övergå till den exproprierande med samma rätt som om expropriationen fullbordats (kvalificerat förhandstillträde).

Prop. 1978/79: 214

Nuvarande lydelse

Om det ej är uppenbart att expropriationsersättningen blir obetydlig, skall domstolen på yrkande av fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, som villkor för förhandslillträde föreskriva att den exproprierande utger förskott på den expropriationsersätlning som sluthgt fastställes.

Som villkor för förhandstillträde skall domstolen vidare föreskriva att den exproprierande hos länsstyrelsen ställer säkerhet för den slutliga expropriationsersättningen, till den del den överstiger förskott som avses i andra stycket, jämte den ränta som kan komma att utgå enligt 6 kap. 16 § första stycket.

Föreslagen lydelse

Domstolen får på yrkande av fastighetens ägare medge enkelt förhandstillträde, om den exproprierande ej visar att tillträde skulle medföra avsevärd olägenhet för honom.

Om det ej är uppenbart att expropriationsersättningen blir obetydlig, skall domstolen på yrkande av den exproprierande, faslighets-ägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, som villkor för förhandslillträde föreskriva atl den exproprierande utger förskott på den expropriations-ersättning som slutiigt fastställes. Vid kvalificerat förhandstillträde skall dock domslolen även ulan yrkande besluta om förskott, om nedsättning enligt 6 kap. 1 § jämfört med 5 § skall äga rum.

Som villkor för förhandslillträde skall domstolen vidare föreskriva att den exproprierande hos länsstyrelsen ställer säkerhet för den slutliga expropriationsersättningen, till den del den överstiger förskott som avses i Iredje stycket, jämte den ränta som kan komma att komma att utgå enligt 6 kap. 16 § första stycket.

Har den exproprierande tillträtt egendom som skall avstås genom expropriation, får domstolen på yrkande av fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rätt beröres av tillträdet, föreskriva att förskott skall utgå på den expropriationsersätlning som slutligt fastställes. Sådan föreskrift får dock ej meddelas, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt.

Har den exproprierande tillträtt egendom som skall avstås genom expropriation, får domstolen på yrkande av denne, fastighetsägaren eller annan sakägare, vars rält beröres av tillträdet, föreskriva att förskott skall utgå på den expropriationsersätlning som slutligt fasislälles. Sådan föreskrift får dock ej meddelas, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt.

Har beslut i fråga om förskott meddelats på yrkande av viss sakägare, får nytt yrkande av denne om förskott ej upptagas till prövning förrän sex månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Förskott som avses i första stycket skall betalas inom en månad från det beslutet därom vann laga kraft.

Denna lag träder i kraft den

3. Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Prop. 1978/79:214 75

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 §1 Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller om prövning enligt 4 § tillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från det fånget skedde. I ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökningen företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 §, må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i förs- Angår ansökan som avses i förs
ta stycket förvärv av fast egen- ta stycket förvärv av fast egen
dom genom köp eller byte, får an- dom genom köp eller byte, får an
sökningen ej prövas, innan det bli- sökningen ej prövas eller på grund
vil slutligt avgjort humvida för- av återkallelse avskrivas, innan
köp enligt förköpslagen den 8 de- det blivit slutligt avgjort hum-
cember 1967 (nr 868) äger rum. vida förköp enligt förköpslagen
Vad nu sagts äger ej tillämpning, (1967: 868) äger rum. Vad nu
om del är uppenbart att förköps- sagts äger ej tillämpning, om det
rätt icke kommer att utövas. är uppenbart att förköpsrätt icke

kommer att utövas.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 § lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt liden för ansökan om tillstånd enligt första slycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen att insända handlingama jämte eget utlåtande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelsens prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den

4. Förslag till

Lag om ändring i jordförvärvslagen (1965: 290)

Härigenom föreskrivs att 2 § jordförvärvslagen (1965: 290) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §1 Har förvärvstillslånd ej sökts före fånget, skall det sökas inom tre månader från det fånget skedde. Ansökan skall göras skriftligen hos lantbruksnämnd inom vars verksamhetsområde egendomen eller del av denna är belägen. I ärendet bör fängeshandlingen eller, om sådan ännu

1 Senaste lydelse 1975: 366. 1 Senaste lydelse 1969: 45.

Prop. 1978/79: 214 77

Innehållsförteckning

1 Inledning..........................................................

2 Förköpslagen ................................................

2.1 Gällande rätt ............................................

2.2 Högsta domstolens beslut den 29 mars 1978 .....

2.3 Kommunförbundets skrivelse den 8 oktober 1976.

2.4 Kommunförbundets skrivelse den 28 februari 1978...

2.5 Civilutskottels betänkande 1976/77: 16 m. m.....

3 Expropriationslagen .......................................

3.1 Gällande rätt................................................

3.2 Villaägareförbundets skrivelse den 19 januari 1977

3.3 Skrivelse den 7 oktober 1977 från generaldirektören för statens vägverk

4 överväganden och förslag...................................

4.1 Förköpslagen ..........................................

4.1.1 Allmänt .............................................

4.1.2 Möjligheter att hindra förköp ....................

4.1.3 Hembud .............................................

4.1.4 Rätt lill avkastning och ränta....................

4.2 Expropriationslagen.......................................

4.2.1 Tillträdesplikt för den exproprierande..........

4.2.2 Ersältning vid förhandstillträde m. m...........

5 Upprättade lagförslag.........................................

Bilaga

Lagförslag..........................................................

1. Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

2. Förslag till lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719) ..

3. Förslag lill lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.............................................................

4. Förslag till lag om ändring i jordförvärvslagen (1965: 290) ..

5. Förslag till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Prop. 1978/79: 214 78

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena 1 Förköpslagen 1.1 Allmänt

1. Hovrätten för Nedre Norrland: I promemorian föreslås att de reg
ler som har avseende på kommunblock tas bort. Som skäl härför anges
att det inte längre finns några kommunblock. Emellertid kvarstår efter
årsskiftet 1976—1977 allQämt ett kommunblock, vilket består av Habo
och Mullsjö kommuner. Enligt ett förslag till ny indelningslag, som före
slås träda i kraft den I juli 1979, skall detta kommunblock upplösas.
Under förutsättning att så skett när de föreslagna ändringarna i förköps
lagen och expropriationslagen träder i kraft tillstyrker hovrätten för
slaget.

I en den 7 september 1978 beslutad lagrådsremiss avseende förslag till ny jordförvärvslag m. m. inskränks undantaget från tillståndstvång vid förvärv av jordbruksfastighet på grund av släktskap till att gälla endast överlåtarens make och avkomlingar. I den allmänna motiveringen till lagförslaget anförs bl. a. alt om förslaget antages kommer de undantagna släktförvärven genom köp, byte och gåva att minska med nära 20 procent.

För hovrätten förefaller regeln främst få till föQd att viljan hos en fastighetsägare att överlåta fastigheten lill en släkting, vilken inte längre kommer att omfattas av släktskapsundantaget, minskar om han riskerar att förvärvaren inte får behålla fastigheten. Den planerade överlåtelsen äger eventuellt istället rum först genom arv. Härigenom försenas fastighetsomsättningen, vilkel knappast torde vara önskvärt.

I promemorian föreslås att släklskapsundantaget i förköpslagen ändras så att del överensstämmer med vad som kommer att gälla enligt den nya jordförvärvslagen.

Även om det av jordbrukspolitiska hänsyn anses nödvändigt med en inskränkning av släktskapsundantaget i jordförvärvslagen innebär detta inte utan vidare att motsvarande inskränkning bör göras i förköpslagen. På grund härav och då i övrigt några motiv för lagändringen inte anförts bör gällande bestämmelser bibehållas. Uppmärksammas må även alt vid överlåtelse mellan släktingar köpeskillingen ofta av släktskapshänsyn bestäms under rådande marknadsvärde. Ett utövande av kommuns förköpsrätt i dessa fall kan antas få till följd att sådana överlåtelser i betydligt större utsträckning än för närvarande kommer alt bli föremål för prövning enligt 9 § 1 st. 3 p. förköpslagen. Eftersom enligt denna bestämmelse regeringen skall vägra tillstånd till förköp, om det med hänsyn till förhållandet mellan säQare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäQningen är obilligt att förköp sker, torde även den praktiska nyttan av den föreslagna ändringen bli liten.

2. Stockholms tingsrätt: Tingrätten finner sig kunna tillstyrka änd
ringsförslagen med föQande erinran. Enligt promemorian skall de på
släktskap grundade undantagen från förköpslagens tillämpning inskrän-

Prop. 1978/79:214 79

kas. Såsom skäl härför synes väsentiigen åberopas att en motsvarande ändring kommer att genomföras i de s. k. förvärvslagarna och att förköpslagen på denna punkt liksom hittills bör stämma överens med förvärvslagarna. Emellertid innebär den föreslagna ändringen alt ett betydande antal förvärv kommer att föras in under förköpslagen. Det är vid sådanl förhållande långt ifrån självklart att överensstämmelse i nu berört hänseende utgör tillräcklig grund för ändring i förköpslagen. Frågan om en sådan utvidgning av lagens tillämpningsområde är motiverad av andra skäl har ej närmare berörts i promemorian. Tingsrätten anser sig därför sakna det underlag som är erforderligt för en allsidig bedömning.

3. Malmö tingsrätt: De framlagda ändringsförslagen rör flera olika frågor utan egentiigt samband. Däremot har vissa av förslagen nära samband med andra lagstiftningsärenden, framför allt det förslag till jordförvärvslag, som framlagts i jordbruksdepartementets lagrådsremiss 1978-09-07, saml de förslag till ändringar i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m. m., som framlagts i justitiedepartementets PM Ds Ju 1978: 7. Tingsrätten har icke anmodats att avge yttrande över sistnämnda promemoria och går därför ej in på de däri framlagda förslagen i vidare mån än som erfordras för fullgörandet av det tingsrätten meddelade remissuppdraget. I promemorian 1978: 9 s. 34 förklaras att en samordning mellan de olika förslagen får ske senare. Tingsrätten vill med anledning härav framhålla att den f. n. föreliggande bristande samordningen i hög grad försvårat ställningstagandet till de förslag över vilka tingsrätten har alt yttra sig.

F. n. finnes de viktigaste reglerna om erforderliga tillstånd till förvärv av fast egendom i tre lagar, jordförvärvslagen (1965: 290), hyreshuslagen samt lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. Förköpslagen har etl nära samband med dessa lagar. Ehuru de fyra lagama tillgodoser ohka syften, reglerar de många frågor som är gemensamma. Detla sker oftast men ej alltid på likartat sätt. Den nödvändiga samordningen av förfarandet vid tillståndsprövningen mellan de tre förvärvslagarna inbördes samt med kommunernas utövande av sin förköpsrätl har lagtekniskt lösts på ett sätt, som ej är särskilt lättillgängligt. Noggrann kännedom om lagama är av stor betydelse för bl. a. personalen vid inskrivningsmyndigheterna samt för personer som sysslar med fastighetsaffärer. Det är därför av vikt att lagarna är så enkla och lättöverskådliga som möjligt och atl gemensamma bestämmelser meddelas där så kan ske utan alt syftena med lagarna förfelas. Nu föreslås omfattande ändringar i Ire av de fyra lagarna och det uppl5'ses att även 1916 års lag är föremål för översyn. Etl pä sådant sätt bedrivet lagstiftningsarbete minskar avsevärt möjligheterna för både myndigheter och allmänhet att rätt tillämpa och tolka lagarna. Tingsrätten anser det därför angeläget att en utredning företas för att samordna lagarna och om möjligl sammanföra dem till ett gemensamt lagverk. Det finnes andra tveksamma och oklara frågor än de som berörts i promemoriorna vilka frägor bör tas upp i detta sammanhang.

I promemorian 1978: 9 föreslås att släktkretsen i 3 § 1 st. 4 p. förköpslagen skall inskränkas till säQarens make och avkomlingar. Motsvarande inskränkning har föreslagits i lagrådsremissen och i promemorian 1978: 7. Den enda motivering som lämnals är alt det är naturligt att släktskapsundantagen liksom hittills stämmer överens.

Inskränkningen av släktskapsundantaget i förslaget till jordförvärvs-

Prop. 1978/79: 214 80

lag är föranlett av jordbrukspolitiska skäl och syftar liksom många andra bestämmelser i della förslag till att motverka den ökade tendensen alt jordbruksfastigheter äges av andra än därpå bosatta bmkare. Detta speciella skäl föreligger självfallet icke i fråga om de hyresfastigheter, industrifastigheter, exploateringsfastigheter samt egnahems- och fritids-fastigheter med större areal än 3 000 m, vilka beröres av de föreslagna ändringarna i förköpslagen. Det kan ifrågasättas om andra skäl för lagändring föreligger än vad som ovan anförts om, önskvärdheten av att bestämmelserna i förvärvslagarna och i förköpslagen i största möjliga utsträckning överensstämmer. Tingsrätten vill emellertid ej motsätta sig att den föreslagna lagändringen sker. I så fall bör även bestämmelsen il § 3 st. 5 p. 1916 års lag ändras.

I detta sammanhang anser tingsrätten sig böra beröra en i promemorian icke behandlad fråga, som får ökad betydelse om inskränkning sker i den släktkrets, som kan förvärva fast egendom utan att förköpsrätt föreligger. Förköpslagen gäller — i motsats till de andra lagarna — endasl köp och byte men ej gåva. Gränsen mellan köp och gåva av fast egendom är emellertid flytande. Enligt stadgad praxis bedömes en gåva av fast egendom i stämpelskattehänseende som köp, om för gåvan lämnas vederlag som överstiger 85 procent av nästföregående års taxeringsvärde. Huruvida förköpslagen är tillämplig på sådana "köp" är enligt tingsrättens mening tveksamt. Frågan ställes dock sällan på sin spets eftersom sådana avtal nästan alltid träffas mellan nära anförvanter. Om nu släktskapsundantaget ändras torde de fall bli vanligare, i vilka inskrivningsmyndigheterna måste ta ställning till frågan om förköpsrätt föreligger. Med hänsyn till önskvärdheten av att praxis blir enhetlig bör frågan behandlas och belysas under del fortsalla lagstiftningsarbetet.

4. Domstolsverket: De förslag som framläggs i promemorian är ägnade att ändra rättslägel i vissa fall för fastighetsägare i förhållande till det allmänna. Domstolsverket tar inte ställning till om sådana ändringar är påkallade utan begränsar sin granskning lill frågor som skulle beröra arbetsförhållandena för myndigheterna inom domstolsverkets verksamhetsområde. Från denna utgångspunkt har domstolsverket endast funnit anledning atl något beröra vad som från verkels sida kan göras för att den lid som står kommunerna till buds för förköpsprövningen inte onödigtvis skall förkortas.

10. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län: Enligt förköpslagen
får förköpsrätt ej utövas bl. a. när säljaren och köparen är gifta med
varandra eller då det annars mellan parlerna finns ett släktskapsför
hållande av visst angivet slag. För att nå överensstämmelse med mot
svarande, förväntade undantag i jordförvärvslagen och lagen om förvärv
av hyresfastighet m. m. föreslås släktskapsundantaget i förköpslagen
ändrat så att det endast avser make och avkomling.

I likhel med lantbruksnämnden i länet tillstyrker länsstyrelsen ändringen.

11. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Förbundet konsta
terar att de föreslagna ändringarna ensidigt tillkommit på hemställan
från en kommun nämligen Stockholms kommun. Även om förköpslagen
i sin nuvarande utformning — i vissa fall — kan vålla kommunerna
vissa olägenheter vill förbundet ifrågasätta om ölägenheterna är så på
tagliga atl det finns anledning genomföra ändringama. Enligt förbundets
uppfattning medför förköpslagen väsentliga ölägenheter även för de

Prop. 1978/79: 214 81

enskilda. Om ändringar skall göras i förköpslagen bör även dessa olägenheter tagas upp till prövning och en mera allmän avvägning ske mellan kommunerna och de enskildas intressen.

Med hänsyn lill den mängd fastigheter, som årligen överlätes — och där förköp kan äga rum — synes de anmärkningar som kommunerna nu redovisar vara ganska blygsamma. Skälen till ändringarna är inte heller underbyggda av någon statistik över antalet överlåtna fastigheter. Man får således inte nägon total bild över nackdelar som den nuvarande lagstiftningen medför.

För den enskilde innebär förköpslagen stora olägenheter och rättsosäkerhet. Ett fastighetsförvärv är idag mer komplicerat än för bara några år sedan och kräver en noggrann planering. För köparens del innebär förvärvet ofta att denne måste realisera andra tillgångar, säQa annan fastighet m.m. Vid förvärv av hyresfastigheter måste lägenhets-beståndet besiktigas, hyreskontrakt granskas och kontakt tagas med hyresgästerna och en uppföljning av reparationsbehovel ske.

De ofta omfattande insatser som köparen gör blir helt verkningslösa om förköpsrätten utövas och köparen kan hamna i en besvärlig situation, även skatterättsligt, t. ex. i de fall kommunen förköper s. k. ersättningsfastighet enligt reglema för uppskov av realisationsvinst.

I praktiken förekommer det även att kommunerna i förköpsfrågor uppträder på ett sådant sätt att den enskilde får det intrycket att kommunen har ovillkorlig rätt atl utöva förköp.

Det borde enligt förbundets uppfattning inte vara förenat med några större svårigheter för kommunerna att underrätta parterna om den faktiska grunden — motivet -— för utövandet av förköpsrätten. En saklig motivering skulle underlätta för den enskilde att bedöma om han skall acceptera förköpet eller inte.

I promemorian redovisas såsom exempel på sidoavtal, som ingås i syfte att kringgå förköpslagen, försäQningen av fastigheten Rosendal Större 23. Förbundet vill ifrågasätta om avsikten med förköpslagen varit att kommunerna skall kunna utöva förköpsrätt av fastigheter i syfte att använda den förvärvade fastigheten som bytesobjekt.

Sammanfattningsvis vill således förbundet anföra att en strävan att tillgodose kommunernas önskemål om ändringar i förköpslagen inte ensidigt fär resultera i att den enskildes rätl inskränks. Grundtanken med förköpslagen är dock alt förköp skall utövas vid frivilliga överlåtelser.

Kommunernas möjligheter att vid berättigade behov förvärva fastigheter är tryggad genom expropriationslagstiftningen.

Förbundet vill avslutningsvis i denna del föreslå atl de föreslagna ändringarna —• utom de redaktionella — inte genomförs.

I ställel föreslår förbundet atl förköpslagen i sin helhet blir föremål för översyn. Utöver de av kommunförbundet föreslagna ändringarna kunde då även de enskildas synpunkter och deras praktiska erfarenheter av lagstiftningen bli beaktade.

De enskilda fastighetsägarna borde då lämpligen företrädas av representanter för Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveriges Villaägareförbund samt Auktoriserade Fastighetsmäklares Riksförbund.

13. LRF: Med hänvisning lill den kritik som LRF i olika sammanhang riktat mot förköpslagen vill förbundet inledningsvis beröra förköpslagens syfte och räckvidd. Kommunens förköpsrätt omfattar f. n.

6 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 82

sådan fast egendom som med hänsyn till framtida utveckling krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Enligt uttalande av föredragande statsrådet vid förköpslagens tillkomst (proposition 1967: 90) innebär detta att förköpsrätt i huvudsak föreligger i fråga om obebyggd eller glesbebyggd mark i anslutning till expanderande tätorter samt beträffande saneringsområden och andra områden där behov att omdana bebyggelsen görs gällande. Förköpslagens fördelar att tillgodose kommunala markbehov vid en tidpunkt då en försäljning av fastigheten i fråga är aktuell bör understrykas. Del är av vikt att förvärven kan ske utan ett komplicerat regelförfarande vilket framhållits av departementschefen i proposition 1974: 152, "Den stora fördelen med förköpslagen är enligt min mening just del enkla förfarandet och det bör inte uppoffras. Om förköp i något fall förhindras genom åtgärder av nu antytt slag anser jag att kommunerna istället bör använda sig av expropriation för att förvärva äganderätten till fasligheten." Departementschefen anförde vidare atl den principiella utgångspunkten måste vara att förköpsrätt skall kunna utövas närhelst det behövs för att en kommun skall kunna genomföra sina markpolitiska intentioner.

Vid de tillfällen förändringar i förköpslagen föreslagits har ej någon översyn i egentlig mening vidtagits av ändamålsbestämningen. I stället har förköpslagen varit föremål för översyn i detaQfrågor utan att förköpslagens värde i markpolitiska sammanhang utvärderats. LRF finner det olyckligt att en sådan översyn ej kommii lill slånd.

Jordförvärvsutredningen har belyst olika möjligheter till en jordpoli-tisk prövning av kommunala förvärv. Utredningen har därvid funnit övervägande skäl för alt medge en lösning som går ut på en tillståndsprövning enligt jordförvärvslagen. Ulredningen har konstaterat alt den hittillsvarande ordningen ej inneburit tillräcklig samordning mellan jordbrukspolitiska och kommunala intressen. Som underlag för sitt ställningstagande har utredningen haft en undersökning om de kommunala förvärven. Undersökningen visar att inte obetydliga arealer förvärvals för andra ändamål än samhällsändamål. Förvärv enligt förköpslagen undantas från en jordpolilisk prövning enligt jordförvärvsulredningens förslag.

Kravet på en allmän hushållning med jordbruksmark har medfört en ny planeringssituation för flertalet kommuner. Lantbruksnämnderna har ulfört omfattande inventeringar av jordbruksförhållanden av betydelse för den fysiska planeringen. Enligt LRFs uppfattning har planeringsskedet tyvärr visat att kommunernas redovisning av jordbruksmark haft en låg preciseringsgrad vad beträffar arealanspråk. Denna brist i samhällsplaneringen får enligt LRFs mening ej innebära att kommunerna bygger upp markreserver i en omfattning som i många kommuner motverkar kravet på att jord och skog får en långsiktig resursanvändning.

Friblivande jordbruksfastigheter har ett väsentiigt värde ur struktursynpunkt för att möjliggöra ändamålsenliga lantbruksföretag. Förköpslagen medger att kommunerna förvärvar hela jordbruksfastigheter utan hänsyn till att endast del av jordbruksfastighet kan avse samhällsändamål, och försvårar därmed en angelägen strukturrationalisering för intill-hggande jordbruksfastigheter. I flera avseenden motverkar förköpslagen i sin nuvarande utformning jordbrukspolitiska mål. Det är därför angeläget att förköpslagen anpassas lill jordbruks- och, näringspolitiken

Prop. 1978/79: 214 83

i stort. Lantbruksnämndernas medverkan vid utformningen av de kommunala markhushållningsprogrammen bör istället leda till en sådan samordning att de kommunala markanspråken kan tillgodoses utan onödiga konflikter med lantbrukets strukturrationalisering och bevarandeintresse.

De förslag till ändringar i förköpslagen som framläggs i Justitiedepartementets PM har till syfte att stärka kommunernas ställning när det gäller tillämpningen av förköpslagen. Enligt kommunförbundets uppfattning bör det primära syflel vara att vidta sådana ändringar alt det inte blir möjligt för fastighetsmarknadens parter att kringgå förköpsbestämmelserna eller försvåra deras tillämpning.

LRF vill som sin uppfattning fastslå alt regelsystemet inte får ändras på ett sådant sätt alt rättsosäkerhet uppstår för säQare eller köpare. De nu föreslagna reglerna kan i vissa avseenden inte anses motsvara ett sådant krav. Det bör också här understrykas atl förköpslagen inte får ges ett sådant innehåll att det skapas svårigheter på en normal fastighetsmarknad. Den kommunala förköpsrätlen är en lag som måste användas med hänsyn till berörda parter. Den kommunala planeringen bör också ha hunnit så långt att kommunema har betydligt större möjligheter nu än tidigare att överblicka markdispositionen inom kommunen.

De föreslagna ändringarna gör det möjligt för kommunen att agera på ett sätt som inte motsvarar den uppställda målsättningen beträffande den fysiska markplaneringen. Därtill kommer att expropriationslagstiftningen alltid ger tillräckliga möjligheter för kommunen atl vid aktuell tidpunkt förvärva fastigheter som är nödvändiga för bebyggelse och annan planering.

18. Kommunförbundet: Genom de i promemorian föreslagna lag
ändringarna synes påtalade olägenheter med förköpslagen i nuvarande
utformning till väsentiig del komma att undanröjas. Ur kommunernas
synpunkt skulle visserligen ytterligare åtgärder mot medvetet kring
gående av förköpslagstiftningen vara välkomna. Det är enligt styrelsen
inte tillfredsställande med en lagstiftning som i likhet med förköpslagen
ger mindre nogräknade personer vida möjligheter att med relativt enkla
medel kringgå lagens syften. Styrelsen är emellertid medveten om att
en påtaglig fördel med förköpslagen är att den ger möjlighet till en enkel
och smidig ärendehandläggning och att det är angeläget att regelsyste
met inte kompliceras. Med hänsyn härtill finner styrelsen att föreslagna
lagändringar ger en rimlig avvägning mellan i nämnda hänseende be
rörda intressen.

19. Stockholms kommun: När det gäller det s. k. släktskapsundantaget
i förköpslagens § 3 har föreslagits att detta skall inskränkas så att det
får samma utformning i förköpslagen som i jordförvärvslagen (till-
ständstvång vid förvärv av jordbruksfastighet) och lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. Eftersom jordförvärvslagen har utformats med
hänsyn lill speciella jordbrukspolitiska omständigheter kan det ifråga
sättas om släktskapsundantagen behöver vara utformade på samma
sätt i de tre aktuella lagarna.

Kommunen har vidare hänvisat till vad kommunens juridiska avdelning och fastighetskontoret anfört.

Juridiska avdelningen: De föreslagna ändringarna botar i stort de brister i förköpslagen som observerats av juridiska avdelningen.

Fastighetskontoret: Kommunens förslag har i allt väsentiigt accepterats i departementspromemorian. Kontoret som till stor del initierat förslagen tillstyrker därför dessa.

Prop. 1978/79: 214 84

23. Sveriges Jordägareförbund: Bortsett från förslaget i fråga om hembud fmner förbundet ej anledning till erinringar mot förslagen i promemorian.

25. Göteborgs kommun, fastighetskontoret: Ändringsförslagen är tillkomna dels för att tillgodose kommuns intresse av att komma tillrätta med i den ursprungliga lagtexten inbyggda tillämpningssvårigheter av praktisk art, dels för att förhindra de möjligheter att motverka lagens tänkta ändamål som ha sin grund i del omöjhga alt vid lagens avfattande förutse alla framtida sätt att tolka varje enskild lagbestämmelse.

Kontoret anser sålunda ändringarna som välbetänkta och väl ägnade alt underlätta lagens användande för det ursprunghgen avsedda ändamålet.

Fastighelsnämndens majoritet: Den socialdemokratiska gruppen instämmer i alll väsentligt i de synpunkter som framförts i fastighetskontorets promemoria.

Vi anser emellertid att lagstiftningen är i behov av ytterligare kompletteringar och tillägg på föQande punkter.

Kommunens möjligheter att förköpa fastigheter förutsätter att dessa är i behov av upprustning och har väsentiiga brister. Såväl texten till som tolkningen av förköpslagen ger utrymme för olika bedömningar när det gäller att bedöma fastighetens tillstånd. I praktiken är det alltså betydande svårigheter att konstatera om fasligheten befinner sig i en sådan kondition att förköpslagen är tillämplig. En praktisk lösning av problemet finns möjligen i bostadssaneringslagens bestämmelser om "lägsta godtagbara standard". Vi anser att kommunen borde ha en ovillkorlig rätt att förköpa fastigheter som inte når upp till "lägsta godtagbara standard" enligt bostadssaneringslagens bestämmelser. Även Under andra förhällanden kan det vara motiverat att kommunen får rätt alt förköpa privata bostadshyresfastigheter.

Den nuvarande förköpslagen gäller inte handelsbolag, kommanditbolag och bostadsföreningar. På grund av detta undandras kommunen möjligheter att förköpa ett stort antal saneringsfastigheter. Förköpslagen bör enligt vår mening ändras så att den kommer alt omfatta även dessa fastigheler.

Fastighetsnämndens minoritet (2 ledamöter): Den kommunala förköpsrätten har av erfarenhet icke visat sig vara ett framgångsrikt instrument, varför lagen bör avvecklas. De föreslagna ändringarna synes icke vara nödvändiga att genomföra i den utsträckning det ej är fråga om konsekvensförändringar genom ändring i annan lag.

1.2 Tidsfristen för rätten att utöva förköp

4. Domstolsverket: Det har under senare år gjorts betydande insatser för att bringa ned de emellanåt för långa expeditionstiderna för inskrivningsmyndigheterna. Trots detta förekommer det allQämt atl arbetsbelastningen är så stor att liden inte kan hållas sä kort som de lagstadgade två veckorna. Som framhålles i promemorian är det i dessa fall av särskild vikt att inskrivningsmyndigheterna ändock iakttar tidsfristen i 5 § förköpskungörelsen.

I den mån det annat än undantagsvis förekommer att underrättelsen lill kommunen expedieras senare än inom två veckor från dagen för lagfartsansökan kan delta bero på de svårigheter del innebär alt i en

Prop. 1978/79:214 85

situation méd hårt ansträngda resurser särbehandla en ' viss lyp av ärenden — nämligen de som kan vilandeförklaras för förköpsprövningens skull.

Ytterligare en orsak till fördröjning av underrättelserna till kommunen kan också vara att biträdespersonalen som bereder ärendena inte alltid uppmärksammar atl förköpsprövning måste ske. Atl ärendet är av viss förturskaraktär framkommer då i ett så sent skede att det ej längre kan bli fråga om någon förturshandläggning.

I domstolsverkets regi bedrivs fortlöpande en omfattande utbildning av bland annat biträdespersonal vid inskrivningsmyndigheterna. Det är till stor del härigenom och genom sin upplysningsverksamhet och allmänna rådgivning som domstolsverket kan bidra till att denna sistnämnda orsak till fördröjning av förköpsunderrättelser undanröjs. I den handbok för inskrivningsmyndigheterna som domstolsverket producerat finns ett påpekande om underrättelseskyldigheten enligt 5 § förköpskungörelsen. Med anledning av vad som sägs i promemorian avser domstolsverket ändock att gå ut med särskild information till inskrivningsmyndigheterna om ändamålet med bestämmelsen och betydelsen av att den iakttas.

Ett sätt att nedbringa tidsförluster för kommunerna kan också vara att parterna vid fastighetsköp förmås att i ökad utsträckning själva anmäla försäljningen till kommunen enligt 7 § 2 st. 2 p. förköpslagen innan lagfart söks. Enligt domstolsverkets mening ter det sig ocksä mest naturligt att prövningsförfarandet inleds hos kommunen efiersom det är kommunen som genom atl väQa mellan att utöva eller avstå från sin förköpsrätt fattar det avgörande beslutet. I de fall förköpsrätten utnytQas är ingenting vunnet med att den ursprungliga köparen fåll sin ansökan om lagfart vilandeförklarad.

11. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Eftersom kommunerna idag har 3 månader på sig att utöva förköp efter det att köparen sökt lagfart kan det mycket riktigt la lång tid innan köparen får veta om han får behålla fastigheten eller icke. Eftersom det i praktiken ofta förflyter lång tid innan förköpet är faktiskt genomfört medför lidsfristen väsentligt större nackdel för den enskilde än för kommunen. Den enskilde vet inte hur han i praktiken skall ställa sig i olika förvaltningsfrågor när det gäller t. ex. reparationer och modernisering av fastigheten. Även ur skatterättslig synpunkt innebär förköpet besvärligheter för den enskilde.

För att trygga den enskildes rätt i större utsträckning bör således den tid kommunen har på sig snarare förkortas än förlängas.

En kommun bör ha möjUgheter atl upprätta ett register över de fastigheter kommunen har intresse av att förvärva. Förelåg ett sådant register torde kommunen snabbt kunna lämna besked i förköpsärenden.

18. Kommunförbundet: I promemorian föreslås alt ingen förlängning skall ske av tremånadersfrislen enligt 7 § förköpslagen. Detta motiveras med att den enskilde har berättigat intresse av att försäQningen inte hålls svävande alltför länge. Styrelsen finner denna motivering tungt vägande. Dock vill styrelsen framhålla att tre månader i prakliken ofta visat sig vara en för kommunerna besvärande kort tid. Det är därför angeläget atl åtgärder vidtas för att hindra att fristen ytterligare förkortas genom försenade underrättelser från inskrivningsmyndigheterna om sökta lagfarter.

19. Stockholins kommun. Majoriteten i kommunstyrelsen hänvisar till följande uttalande av fastighetskontoret: Den enda punkt på vilken

Prop. 1978/79:214 86

kommunen inte fått gehör för sitt förslag är förlängningen av tidsrymden för kommunens prövning från tre till fyra månader. Även om den korta tidsfristen är besvärande för kommunen har kontoret viss förståelse för de intressen som talar för ett bibehållande av 3-månaders-fristen.

Kommunstyrelsens minoritet: Vi vill för vär del särskilt framhålla kravet på en förlängd remisstid från nuvarande tre månader till fyra månader. Orsaken lill della är alt så många olika organ skall handlägga ärendet och att därför de ansvariga politikerna får alltför kort tid att göra de allvarliga överväganden som krävs. Vad gäller denna lagstiftning bör kravet på snabbhet i behandlingen få ge vika för alt ärendet bhr noggrant behandlat.

1.3 Möjligheter att hindra förköp

1. Hovrätten för Nedre Norrland: Hovrätten delar den i promemorian uttalade meningen att det inte kan anses tillfredsställande att förvärvaren genom en återkallelse av en ansökan om förvärvstillstånd kan åstadkomma att förvärvet bhr ogiltigt innan kommunen hinner utöva sin förköpsrätt. Hovrätten tillstyrker därför förslaget.

3. Malmö tingsrätt: I promemorian föreslås sådana ändringar i 1916 års lag, jordförvärvslagen (1965: 290) och lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder, att återkallad ansökan om förvärvstillstånd ej får avskrivas innan det slutiigt avgjorts om förköp skall ske. Avsikten med förslagen synes vara att stoppa en av de möjligheter, som kontrahenterna vid fastighetsköp f. n. har att förhindra förköp. I promemorian lämnas ej annan motivering än att nuvarande förhållanden inte kan anses tillfredsställande.

Tingsrätten äger icke kännedom om i vilken omfattning ansökningar om förvärvstillstånd återkallas hos hyresnämnder, lantbruksnämnder och länsstyrelser. Tingsrätten ifrågasätter emellertid om skälen för den föreslagna lagändringen är tillräckliga när andra möjligheter att omintetgöra en kommuns önskan om förköp ändå kvarstår.

I förevarande fråga framträder särskill starkt den ovan berörda bristande samordningen mellan olika lagförslag. I promemorian 1978: 7 har nämligen föreslagits en väsentiig omläggning av tillståndsförfarandet beträffande hyresfastigheter. Normall skall detta inledas med ansökan om lagfart, varefter inskrivningsmyndigheten underrättar kommunen. Om kommunen anser att hyresnämnden bör pröva ärendet skall ansökan om förvärvstillslånd göras. Kommunen lar samtidigt ställning till om förköp skall ske. Hyresnämndsprövning blir alltså aktuell endast i de fall, då kommunen ej vill utöva förköpsrätt men likväl är tveksam om köparens lämplighet som ägare av hyresfastighet. Dessutom kommer emellertid enhgt promemorieförslaget hyresnämndsprövning att äga mm i de fall, då en köpare av hyresfastighet begär förvärvstillslånd hos hyresnämnden innan han söker lagfart. Endast i dessa fall, som troligen blir sällsynta, kan den föreslagna ändringen i lagen om hyresnämnder få någon betydelse. För att tillgodose intentionerna i promemorian 1978: 9 bör dessutom — om förslagen i promemorian 1978:7 skall genomföras — införas en bestämmelse att återkallad lagfartsansökan beträffande hyresfastighet ej får avskrivas förrän förköpsfrågan avgjorts. Om sådan lagstiftning överväges vill tingsrätten emellertid påpeka, att frågan om återkallelse och avskrivning av vilandeförklarad lagfartsan-

Prop. 1978/79: 214 87

sökan är oklar (se Handbok för inskrivningsmyndighet, avsnitt 6.1, sid. 2—3, och rättsfallet NJA 1971 s. 21).

10. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län: Såvitt framgår av de avgöranden i förköpsärenden som redovisas i promemorian har man i dessa ansett att redan ålerkallelsen av ansökan om förvärvstillstånd medför att köpet blir ogiltigt. Om en sådan tolkning av ogiltighetsbe-stämmelserna i förvärvslagarna vore riktig, skulle det för köpets giltighet sakna betydelse om tillståndsmyndigheten lill följd av ålerkallelsen avskrev ansökan om förvärvstillstånd eller ej. Den i promemorian föreslagna åtgärden till förhindrande av att förköpslagen kringgås skulle följaktligen i så fall vara verkningslös. Länsstyrelsen anser emellertid för sin del att en återkallelse av ansökan ej automatiskt medför att det förköpsgrundande förvärvet blir ogiltigt. Utformningen av ogiltighels-reglerna i förvärvslagarna ger nämligen knappast stöd för detta. Länsstyrelsen förmodar att samma bedömning ligger bakom det i promemorian framförda ändringsförslaget, eftersom det ju eljest, som nämnts, vore gagnlöst. Från nu angivna utgångspunkter tillstyrker länsstyrelsen den föreslagna ändringen. Det är emellertid viktigt att den rätta innebörden av ogiltighetsreglerna klargöres under den fortsatta behandlingen av lagförslagel.

12. Hyresgästernas riksförbund: Förbundet finner liksom Stockholms kommun att del inte kan godtas att förköp skall kunna förhindras genom atl ansökan om förvärvstillslånd återkallas och biträder därför förslaget om sådan ändring i 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder atl förvärvsärende ej får avskrivas på grund av återkallelse innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

19. Stockholms kommun: Juridiska avdelningen har i sitt remissvar pekat på risken för avtal som uppenbarligen har lill syfte att försvåra förköp. Juridiska avdelningen har ifrågasatt om inte en generalklausul borde införas av innebörd alt sådana avtal är utan verkan mot kommunen. Utan ställningstagande till frågan om en eventuell sådan generalklausul vill styrelsen framhålla att dessa problem bör beaktas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Juridiska avdelningen: I promemorian föreslås att den negativa effekt som OgiltighetspåföQden enligt lillståndslagarna medför skall upphävas genom att en ansökan om förvärvstillstånd inte får avskrivas på grund av återkallelse. Denna formulering lämnar möjlighet för köparen att avvakta kommunens ställningstagande i förköpsfrågan innan ansökan om förvärvstillslånd inges. Ogillighetseffekten skulle då drabba kommunen eftersom del i så fall inte behövs någon avskrivning för att förvärvet skall bli ogiltigt. Problemet bör i stället lösas på det sätl som angivits i juridiska avdelningens yttrande 1977-09-09 till kommunstyrelsen nämligen genom att i förvärvslagarna införs en bestämmelse av innebörd att ogiUighetseffekten inte skall bli gällande mot kommun som utövat sin förköpsrätt. Detta gäller då oavsett om ansökan aldrig ingivits eller ingivits och därefter återkallats.

Ett problem som inte berörts i promemorian är möjligheten att kringgå lagstiftningen genom alt först överiåla en andel av en fastighet till ett så högt pris att kommunen inte kan utöva förköpsrätlen. Härefter kan återstoden av fastigheten överlåtas till ett betydligt lägre pris. Kommunen saknar då rätt till förköp vid den senare försäQningen eftersom köparen redan har andel i fastigheten. En annan möjlighet att

Prop. 1978/79: 214 88

förhindra förköp är att belasta fastigheten med oförmånhga nylQande-rätter eUer servitut. SäQaren kan exempelvis utarrendera en del av fastigheten på 49 år mot en obetydlig avgift till den blivande köparen. Enligt rättspraxis är en sådan upplåtelse giltig mot en kommun som vid en senare försäljning utövar sin förköpsrält. Det kan därför ifrågasättas om inte en generalklausul av innebörd att avtal som uppenbarligen har lill syfte att försvåra förköp är utan verkan mot kommunen. .

Ett annat problem är handläggning av ärenden där den köpare eller säQare som en gång bestritt kommunens förköpsrätt på ett senare stadium återkallar sitt bestridande. I regel har ålerkallelsen ingivits till inskrivningsmyndigheten som förklarat sig icke kunna vidtaga någon åtgärd på grund av ålerkallelsen utan hänvisat lill departementet. Departementet har förklarat sig ha en handläggningsrulin som bygger på atl inskrivningsmyndigheten antecknar ålerkallelsen av bestridandet, varefter departementet avskriver ärendet. I fastighetsboken har då först antecknats att förköpet bestritts och sedan alt kommunens ansökan alt få utöva förköpsrätten avskrivits. Under sådana omständigheter föreligger risk att köparen beviQas lagfart. Ett sätt att undvika problemet är att departementet inte avskriver ansökan utan i stället på formella grunder •— medgivande — meddelar kommunen det begärda tillståndet. En annan möjlighet är att bestridandet undanröjs genom anteckning i fastighetsboken. Etl sådanl förfarande förutsätter dock att FL kompletteras med en klargörande bestämmelse vari anges när förköpet under sådana omständigheter skall vara fullbordat. Förslagsvis bör förköpet fullbordas när inskrivningsmyndigheten verkställt anteckningen.

1.4 Hembud

1. Hovrätten för Nedre Norrland: De fördelar som regeln om hembud kan innebära för fastighetsägare synes inte vara så stora att stadgandet enbart av den orsaken bör bibehållas. Med hänsyn till den kritik som riktats mot bestämmelsen och då paragrafens andra stycke framstår som den för fastighetsmarknaden praktiskt viktigaste regeln, biträder hovrätten förslaget att paragrafens första stycke upphävs.

3. Malmö tingsrätt: Tingsrätten tillstyrker förslaget att bestämmelsen om hembud i 4 § 1 st. förköpslagen upphäves. Enligt tingsrättens erfarenhet är hembud sällsynta. Däremot har det i åtskilliga lagfartsärenden visat sig all den nuvarande lagregeln föranlett till den missuppfattningen inom fastighetsbranschen att — sedan en kommun avstått från förköp vid viss försäQning — fastigheten under två år kan säQas vidare för samma eller högre köpeskilling utan alt förköpsrätl föreligger.

7. Bankinspektionen: Inspektionen vill framhålla att de skäl som anförts för att avskaffa hembudsrätten i förköpslagen inte förefaller särskilt starka. Det rör sig här om en inte oviktig möjlighet för fastighetsägaren att minska de olägenheter, med vilka den kommunala förköpsrätten kan vara förenad. Inspektionen måste därför ge uttryck för stark tveksamhet på denna punkt.

10. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län: Länsstyrelsen känner sig inte övertygad av de argument som sålunda anförs för en ändring. Ett av syftena bakom förköpslagstiflningen var alt främja en framsynt kommunal markpolitik. Enligt den grundläggande bestämmelsen i förköpslagen får sålunda förköpsrätten utövas endast beträffande sådan

Prop. 1978/79: 214 89

fast egendom som med hänsyn till den framtida utveckling;en behövs för tätbebyggelse m. m. och beträffande sådan fast egendom som behöver rustas upp. Planläggningen torde mera sällan vara. så eftersatt i en kommun att man saknar möjlighet att överbHcka sitt behov av fastigheler ett eller annat år framåt i tiden. Om en ändring av nu angivna skäl likväl skall göras, ligger närmast till hands att minska den lid inom vilken kommunen enligt hembudsregeln är förhindrad utöva förköp. En förkortning från nuvarande två år till förslagsvis ett år kan i så fall övervägas.

Framförda misstankar om alt hembudel missbrukas för att få en fastighet värderad har ej närmare verifierats. Det är inte klarlagt om nägot missbruk över huvud taget förekommer. Vari olägenheterna för kommunen består har ej närmare utvecklats. Kommunen måste naturligtvis ta ställning till lämnade erbjudanden om den ej skall gå miste om sin förköpsrält. Häri ligger dock knappast något orimligt.

Möjligen kan i slörre kommuner méd stor förvaltningsorganisation hembudsförfarandet vara praktiskt svårhanterligt. Kommunen måste under den relativt knappa lid som står till kommunens förfogande, 3 månader, klarlägga om den har behov av fastigheten och om det i så fall är ett rimligt pris som kommunen mäste erlägga för fastigheten genom att överta köpet. Hur allvarliga dessa ölägenheter är har inte närmare klarlagts i utredningen. Detta bör ske innan man tar steget att avskaffa hembudsregeln. Som framgått ovan tillkom dock denna regel därför att den generellt sett bedömdes medföra fördelar för såväl kommunen som den enskilde.

11. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Vad gäller kom
munförbundets förslag att upphäva bestämmelserna avseende hembud
anför kommunförbundet som skäl att man kan inte undgå "misstänka
alt vissa fastighetsägare använder hembudet för att få fastigheten vär-.
derad". Även om detta påstående skulle vara riktigt torde det knappast
vara motiv nog att slopa hembudsförfarandet i sin helhet.

Som ytterligare motiv för atl taga bort hembudsrätten framhålls atl kommunen endast har 3 månader på sig att pröva hembudet. Enligt förbundets mening torde denna tid vara väl tilltagen — om man vill beakla den enskildes intresse av att få besked i frågan. Vi kan inte heller dela kommunförbundets uppfattning att kommunens behov av att köpa en fastighet kan växla sä snabbt all det är en väsentiig nackdel för kommunen atl bU bunden av ett besked i 2 år. I promemorian finns inte heller redovisat några som helst praktiska skäl eller fall utvisande detta snabbt växlande behov av mark.

Enligt förbundels uppfattning borde förköpslagen snarare omarbetas så att kommunerna tvangs att ge snabba och klara besked i förköps-ärenden.

12. Hyresgästernas riksförbund: Det synes vara en allmän uppfattning att bestämmelserna om hembud i 4 § FL innebär betydande nackdelar för kommunerna och inte är motiverad ur rättssäkerhetssynpunkt. Vi delar därför uppfattningen att hembudsförfarandet kan avvaras.

13. LRF: De fall som Stockholms kommunstyrelse åberopat som skäl för en ändring av förköpslagen kan inte anses gälla fastighetsförvärv som ska prövas enligt jordförvärvslagen. Enligt jordförvärvslagen måste Lantbruksnämnden meddela kommunen om förvärvet innan frågan avgörs. Detta är både säQare och köpare medvetna om. Erfarenheter visar emellertid att kommunernas intresse för atl tillämpa förköpslagen

Prop. 1978/79: 214 90

kan göras beroende av köpeskillingen. Sådana förhållanden kan råda mellan säQare och köpare, att säQaren inte eftersträvar att ta ut ett marknadsmässigt pris, vilket denne skulle göra om köparen vore annan. Ett sådant förhållande bör inte få påverka kommunens handlingsmöjlighet. Ett förhandsbesked om att förköpslagen kommer att tillämpas är därför under alla förhållanden ett krav som måste kunna uppställas gentemot kommunen.

Enligt § 4, I :a stycket — som nu föreslås slopas — innebär avvisande av ett hembud, eller om hembudet ej besvaras inom tre månader, att kommunen ej kan utöva sin förköpsrätt inom två år om inte villkoren för försäQningen är avsevärt ogynnsammare än hembudet. Hembudet har dock varit en möjlighet för en säQare att förvissa sig om kommunens intresse, innan denne går i författning om alt sälja fastigheten. Kvar står nu möjlighet enligt § 4, 2:a stycket om förhandsbesked. Detta innebär inskränkning i rätl till framtida förköp såvida begäran om förhandsbesked besvarats med nej. Om förhandsbeskedet ej besvarats har kommunen fria händer vid en försäQning.

Om hembudsmöjligheten slopas måste enligt LRFs mening förhandsbeskedsregeln enligt § 4, 2:a stycket förstärkas på så sätt, att även om kommunen avstår från att ge förhandsbesked inom tre månader, rätten till förköp skall vara förverkad. Att både ta bort hembudsmöjligheten och låta kommunen godtyckligt behandla en säQares begäran om förhandsbesked strider mot de rättsprinciper som måste gälla. Det är också en för en fastighetsägare väsentlig fråga, innan denne går i författning om alt lämna en fastighet till försäQning och att engagera köpare i en ofta omfattande överlålelseprocess. LRF kan alltså endast godtaga ett avskaffande av hembudsmöjHgheten under förutsättning alt bestämmelsen om förhandsbesked förstärks på här angivet sätl.

14. Näringslivets byggnadsdelegation: De av Stockholms kommun anförda skälen att upphäva gällande bestämmelser om hembud till kommunen alt överta för försäQning avsedda fastigheter synes inte tillräckligt vägande och innebär en underskattning av den enskilde fastighetsägarens behov av säkerhet i fastighetsomsättningen i form av ett säkert besked om kommunens förköpsintresse. Förhandsbesked av kommunen vid hembud, som blir rättsligt bindande för kommunen, är alltså allQämt ett mycket beaktansvärt behov. Det är alltså en viktig funktion i nuvarande hembudsinstitut att den enskilde kan få ett bindande besked att kommunen ej avser att blanda sig i en blivande fastighetsaffär. Ett besked från kommunen vid hembudsförfarandet utgör för övrigt inte något hinder för kommunen att senare expropriera i händelse av att ett avgörande samhälleligt intresse senare skulle uppstå. Med hänsyn till förköpslagens egenskap av tvångslag, innebärande en pålaglig inskränkning av privata dispositionsmöjligheter, finns det också anledning att värdesätta den nuvarande i lagstiftningen nedlagda möjligheten att uppnå frivillig uppgörelse, om kommunen är intresserad av etl fastighetsförvärv, där initiativet till kontakten dessutom kommer från den enskilde fastighetsägarens sida. Kommunens uppgivna omak med att värdera fastigheter och lämna besked i hembudssituationer synes vara överdrivna och ter sig under alla omständigheter högst rimliga med tanke på kommunens eget intresse som fastighetsköpare. Som alla andra parter på marknaden är det ju rimligt, att kommunen som fastighets-förvärvare får göra vissa ansträngningar för att bevaka marknaden, vil-

Prop. 1978/79: 214 91

ket bl. a. gör det nödvändigt att överväga och värdera intressanta objekt som erbjuds.

21. Advokatsamfundet: Förköpslagen medger kommunerna att tvångs
vis inträda vid överlåtelse av fastighet. Med den omfattning förköpen
numera erhållit är det av betydande intresse för den enskilde fastighets
ägaren att då försäljning aktualiseras förskaffa sig kännedom huruvida
kommunen avser att utöva förköpsrätt. Gällande föreskrift i 4 § första
stycket förköpslagen ger fastighetsägaren denna angelägna möjlighet
att erhålla besked om kommunens intresse för ett förvärv och synes
ha vunnit omfattande praktisk tillämpning.

Hembudsförfarandet har sålunda, såsom förutsattes i prop. 1967: 90 s. 86, stimulerat fastighetsägare att på detta sätt bereda kommunen möjlighet att i vanlig ordning förvärva fastigheten. Därigenom undviker också en köpare de problem som uppstår när han drabbas av förköp.

De av Stockholms kommun — i promemorian godtagna — skälen alt slopa bestämmelsen i 4 § första stycket ter sig otillräckliga för att upphäva hembudsmöjligheten. Kommunernas planering bör normalt sett ej vara så kortsiktig, att behovet av förköp behöver antas växla under den utsatta fristen annal än i rena undanlagsfall. Det i promemorian angivna motivet att slopa förevarande regel, innebärande att hembudet skulle utgöra ett sätt att få fastigheten värderad av kommunen, ter sig verklighetsfrämmande. Någon värdering i teknisk bemärkelse blir ej tillgänglig för fastighetsägaren i nu förevarande sammanhang, önskar fastighetsägaren förvissa sig om fastighetens marknadsvärde är åtgärden likaledes förfelad. Andra förfaringssätt står i så fall till buds, som är både enklare och säkrare.

Samfundet finner ej att tillräckliga skäl förebragts att upphäva förevarande lagrum.

22. Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet avvisar förslaget alt
slopa hembudsinstitut samt den föreslagna förändringen beträffande rätt
till avkastning och ränta. Förköpsinstilutet skall enligt grunderna för lag
stiftningen, se bl. a. Prop. 1967: 90, sid. 86, ses som ett komplement
till de frivilliga markförvärven, vilka i första hand skall uppmuntras
och som "mäste bli det huvudsakliga medlet i den kommunala mark
politiken". Hembudsmöjligheten är ett uttryck för denna grundläggande
princip. Den ovisshet som ett förköpsanspråk skapar, lägger en hämsko
på fastighetsomsättningen, som inte kan anses ha positiva effekter. Det
är inte ovanligt, atl del slutliga avgörandet i tvistiga förköpsärenden
dröjer i över ett år, vilket är särskilt olyckligt i de fall då förköpsfastig
heten är sanerings- eller upprustningsobjekt. Del är därför angeläget,
inte minst av rättssäkerhetsskäl, att bevara hembudsinstitutet som ett
medel att undvika förköpsingrepp till förmån för frivilliga överlåtelser.

Förslaget i hembudsdelen baseras på en skrivelse från Stockholms kommun, vari hävdas dels att det hänt att fastighetsägare använt hembudet som ett medel atl få en fastighet värderad, dels att nackdelarna med hembudet är betydande, dä en kommuns behov av att förvärva en fastighet av olika anledningar kan växla snabbt. Vidare anförs i promemorian, sid. 35, som skäl för alt slopa hembudet, att den i prakliken viktigaste regeln får anses vara den i 4 § 2 st. förköpslagen om förhandsbesked. De av Stockholms kommun påstådda olägenheterna av hembudsinstitutet tillmäts i promemorian sådan vikt, att de "klart" tar över regelns betydelse för den enskilde fastighetsägaren.

Förbundet anser de skäl som redovisats för att slopa hembudet vara

Prop. 1978/79: 214 92

otillräckliga. I promemorian hävdas att hembudsinstitutet missbrukats för att få fastigheter värderade. Någon som helst utredning om omfattningen av det påstådda missbruket redovisas inte och det framgår inte, att missbruk skulle.förekomma i andra kommuner än Stockholm. Förbundet, som under hand inhämtat yttrande från Stockholms Fastighetsägareförening, delar inte den redovisade uppfattningen atl missbruk av hembudsinstitutet skulle förekomma i Stockholm. Man skulle istället kunna föreskriva alt fastighetsägare, som hembjudit fastigheten till kommunen, icke får återkomma med nytt hembud förrän efter viss tid, 1. ex. ett år.

Att hembudsinstitutets rättsverkningar kan innebära betydande olägenheter för en kommun, eftersom dess behov av alt förvärva en fastighet kan växla snabbt, är enligt förbundets uppfattning ej heller skäl nog för att slopa hembudsmöjligheten. De flesta kommuner torde ha en så god planberedskap att bedömningar minst 2 år framåt i liden lätt kan göras.

Förbundet hävdar, att hembudsmöjligheten är av vital betydelse för att motverka den rättsosäkerhet ett latent förköpsanspråk medför för den enskilde fastighetsägaren och för berörda hyresgäster. Att hembudsförfarandet verkligen används framgår bl. a. av en inom Justitiedepartementet utarbetad promemoria, "Erfarenheter av den kommunala förköpsrätlen" (Stencil DS Ju 1971: 1), där del sägs, atl antalet hembud är relativt stort och att hembudsförfarandet utnyttjas i successivt ökande utsträckning.

En särskild fördel med hembudsförfarandet är att den framtida avräkningen mellan den förköpsutövande kommunen och köparen underlättas. Parterna i en fastighetsöverlåtelse har enhgt nuvarande regler möjlighet, atl om de så önskar, hembjuda fastigheten till kommunen innan några rättsverkningar av fastighetsöverlåtelsen inträder, med den påföQd att kommunen om förköpsrätten utnyttjas, utan komplikationer kan träda i köparens ställe. Detta förhållande påpekas särskill i Gullnäs — Larsson, "Den kommunala förköpsrätlen", i kommentaren lill 13 §.

23. Sveriges jordägareförbund: Förbundet motsätter sig förslaget atl upphäva möjligheten lill hembud. För fastighetsägarna kan det vara av stort värde att veta, om ko.mmunen avser att utöva sin förköpsrätl. Med hänsyn till alt det ej föreligger någon skyldighet för kommunen att lämna förhandsbesked om förköp bör det ej få komma ifråga att avskaffa den ovillkorliga möjligheten till hembud. Nackdelarna för det allmänna av nuvarande bestämmelser är ej så stora alt de kan motivera en så allvarlig försämring för de enskilda fastighetsägarna. Olägenheterna av att kommunens behov av en fastighet snabbt kan växla bör undanröjas genom bättre planering hos kommunerna i stället för en försämring för de enskilda fastighetsägarna.

1.5 Rätt till avkastning och. ränta

1. Hovrätten för Nedre Norrland: Utan närmare motivering föresläs i promemorian med hänvisning till motsvarande regler i 5 kap. jord-balken den ändringen att köparen skall utge ersättning till kommun, som utövat sin förköpsrätl, för avkastning som köparen erhållit för egendomen. För hovrätten förefaller bestämmelserna om avkastning i 5 kap. jordabalken mindre lämpliga som förebild i förevarande samman-

Prop. 1978/79: 214 93

häng, eftersom dessa lagregler och motsvarande bestämmelser i förköpslagen tillkommit under helt olika förutsättningar.

I anledning av den kritik som riktats mot nuvarande regler om avkastning vill hovrätten anföra föQande: Avsevärda tillämpningsproblem skulle uppstå om den föreslagna ändringen genomförs, särskilt avseende bestämmelserna om köpares ersättningsskyldighet, om avkastningen på grund av dennes försumlighet understigit vad som skäligen kunnat erhållas. Vikten av att bibehålla det enkla förfarandet vid tillämpningen av förköpslagen har understrukits i promemorian och delas av hovrätten. Väl kan, såsom anförts, kommun i vissa situationer få utge ersättning i en omfattning som inte är tillfredsställande. Dessa situationer torde dock inte vara så vanligt förekommande och orsaka så stora problem atl en lagändring på bekostnad av regelsystemets enkelhet kan vara motiverad. Hovrätten avstyrker således ändringsförslaget.

Om en ändring hkväl bör ske, måste enligt hovrättens bedömning övervägas, om del inte är lämpligare att i stället för den föreslagna ändringen införa en bestämmelse om att räntan, i de fall avkastning förekommit, skall utgå från en senare tidpunkt än vad som nu gäller.

Förköp anses i regel fullbordat då sista dagen för bestridande utgått. För närvarande skall kommun utge ränta enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats till dess betalning sker. I promemorian föreslås den ändringen att ränta enligt 6 § räntelagen skall utgå först efter utgången av första vardagen i andra månaden efter det förköpet fullbordats. Som skäl härför har ariförts att kommunen i allmänhet inte har några praktiska möjligheter att betala redan den dag förköpet fullbordas och att, eftersom det således inte kan anses att kommunen försummat att betala i rätt tid, dröjsmålsränta inte borde utgå förrän vid en senare tidpunkt. I samband med räntelagens tillkomst framhölls svårigheterna för kommun att erlägga ersättning samma dag som förköpet fullbordats. Hovrätten anser inte att det framkommit något nytt sedan dess som ger anledning frångå gällande räntebestämmelser, varför den föreslagna ändringen avstyrks.

Enligt hovrättens bedömning bör således 13 § förköpslagen ha kvar sin nuvarande lydelse och den föreslagna 13 a § ej införas.

Med hänsyn till hovrättens inställning avseende ändring i 13 § är någon ändring i 14 § ej erforderlig.

3. Malmö tingsrätt: I promemorian framhålles att enligt nuvarande regler den ursprunglige köparen dels får uppbära och behålla avkastningen av fastigheten - till dess förköpet fullbordats och dels från en tidigare lidpunkt får s. k. avkastningsränta å nedlagt kapital. Då detta anses otillfredsställande föreslås att köparen skall redovisa uppburen avkastning till kommunen. Bestämmelserna har utformats i huvudsaklig överensstämmelse med reglema i 5 kap. jordabalken, vilka emellertid avser en helt artskild situation. Köparen har dock — utan atl detta motiverats — betagits rätten att få ersättning för på fastigheten nedlagd nyttig kostnad.

Enligt tingsrättens mening kan de föreslagna bestämmelserna komma att bli svåra att tillämpa samt leda till tvister och orättvisor. I många fall, exempelvis när fråga är om egnahem eller industrifastigheter, har köparen ej haft annan avkastning än att han bebott fastigheten eller nylQat den i sin rörelse. Skall han i så fall betala hyra till kommunen och hur skall hyran beräknas? Orättvisor kan uppkomma främsl i de

Prop. 1978/79: 214 94

fall då avkastning av fastigheten förekommer vid oregelbundna tidpunkter såsom fallet är för jordbruksfastigheter och sommarbostäder.

Med hänsyn till angivna omständigheter anser tingsrätten, att den ekonomiska uppgörelsen mellan köparen och kommunen även i fortsättningen bör ha som utgångspunkt att köparen får behålla den avkastning han uppburit under tiden fram till dess förköpet fullbordats. I stället bör kommunen befrias från den nuvarande skyldigheten att utge avkastningsränta enligt 5§ räntelagen (1975:635). Ränta bör utgå först från den tidpunkt då kommunen med fog kan anses befinna sig i dröjsmål med betalning till köparen. — Mot förslaget om ändrad utgångspunkt för dröjsmålsränta har tingsrätten intet att erinra.

Det torde kunna förekomma fall, i vilka köparen under den tid då förköpsfrågan är under prövning, får ingen eller endast obetydlig avkastning av fastigheten men likväl har betydande kapitalutlägg. Det kan t. ex. gälla en obebyggd exploateringsfastighet. Tingsrätten anser därför att ■— om rätten till avkastningsränla borttages — en köpare vars avkastning av fastigheten uppenbarUgen understiger hans ränteförluster och kostnader, av kommunen skall gottgöras den skada han lidit.

10. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län: Länsstyrelsen tillstyrker ändringarna vad beträffar tidpunkten för beräkning av avkastningsränla och dröjsmålsränta.

Vad beträffar ändringarna i övrigt uppnår man med dessa, åtminstone genomsnittligt sett, ett rimligare resultat än som föQer av hittillsvarande regler. Helt tillfredsställande är enligt länsstyrelsens mening dock inte den föreslagna lösningen. Vid snabbt stigande fastighetspriser finns risk för att ersättningsreglerna leder till alt en köpare inte får ersättning för hela den värdestegring som fastigheten genomgått under tiden från köpet tills kommunen tar över köpel och skall betala. Köparen kan då inte förvärva en likvärdig faslighet. Är, å andra sidan, prisstegringen på fastigheter blygsam eller obefintlig är det tänkbart att köparen erhåller för stor kompensation.

Då expropriation framstår som kommunens alternativ till förköp kan jämförelse göras med expropriationslagens ersättningsregler. Sker expropriation utan att kommunen får förhandslillträde, utgör dagen för domstolens dom värdetidpunkt. Fastighetsägaren ersätts sålunda i princip för den (större eller mindre) faktiska värdestegring som skett ända fram lill dagen för domen.

En sådan ordning förefaller lämpligare och länsstyrelsen ifrågasätter därför om inte ersättningsreglerna vid förköp bör ytterligare omarbetas och att expropriationslagens ersättningsregler därvid bör tas som förebild.

12. Hyresgästernas riksförbund: När det gäller rätten till avkastning talar starka skäl för Stockholms kommuns förslag att denna rätt bör tillkomma kommunen. Som det framhålles i promemorian får köparen anses tillräckligt tillgodosedd genom att han erhåller avkastningsränta på insatt kapital och dessutom skälig ersättning för de kostnader han haft för att få avkastningen och för nedlagda underhållskostnader. Förbundet biträder därför förslaget.

Den nuvarande ordningen för kommunens räntebetalning är uppenbart olämplig och vi tillstyrker därför den föreslagna ändringen att dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen skall börja räknas först från och med första vardagen i andra månaden efter köpets fullbordande.

Prop. 1978/79:214 95

13. LRF: Beträffande regeln gällande avkastning från fastigheten
motsätter sig LRF den nu föreslagna lydelsen av § 13 a FL. En sådan
ändring kan innebära stor rättsosäkerhet för köparen. I synnerhet gäller
detta jordbruksfastighet, där sådana förhållanden kan inträffa under
tiden från det att ansökan om förvärvstillslånd inlämnats tills frågan
om förköpsrätlen slutligen prövats, att den verkliga avkastningen under
denna tid på fastigheten är svår, för att inte säga omöjlig att fastställa.
Det är ju inte ovanligt alt en köpare av en jordbruksfastighet t. ex.
p. g. a. säQarens sjukdom eller andra förhållanden de facto måste till
träda fastigheten innan förvärvsfrågan slutiigen avgjorts. Detta kan vara
nödvändigt för att skydda sin rätt och förhindra kapitalförstörelse.

De dispositioner i form av t. ex. investeringar som denne därvid bör vidta kan endast försvåras av den föreslagna regeländringen. Nu gällande regler är för den skull att föredra då konsekvenserna av ett visst handlande bättre kan överblickas.

LRF kan godta en viss ändring av beräkningen gällande dröjsmåls-ränta. Förbundet finner dock inte att skälen är tillräckligt starka att göra så långtgående ändring som nu föreslås. I många fall kan det dröja upp till 60 dagar innan kommunen drabbas av dröjsmålsränta. Enligt förbundets mening bör det räcka om kommunen får en respittid som fastställes till högst 30 dagar.

14. Näringslivets byggnadsdelegation: Kommunens förpliktelse att
utbetala avkastningsränta med två procent över gällande diskonto inne
bär normall inte att köparens kapitalkostnader blir till fullo täckta.
Påståendet i departementsförslaget, att räntekompensation i detta fall
skulle innebära en överkompensation, därför atl faslighetsköparen en
ligt nuvarande ordning får behålla fastighetens avkastning till dess
tvistiga förköpsfrågor avgjorts, är således knappast riktig. Räntekostna
derna på upplånat kapital i fastigheterna ligger nämligen normalt högre
än den i lagen föreskrivna räntekompensationen och mellanskillnaden
får förvärvaren därför stå för. Rätten för köparen att behålla avkast
ningen från fastigheten till dess förköpsfrågan är avgjord synes därför
vara ett nödvändigl komplement för att undvika förluster för den en
skilde. Om redovisningsplikl införs för uppburen avkastning, med av
sikt all överskottet i princip skulle tillfalla den förköpande kommunen,
uppstår dessutom komplicerade ansvarsförhållanden. Förköpsinstitutets
tilltänkta enkelhet försvinner med andra ord, och risk finns att köparen,
för att undvika en besvärlig redovisningssituation, drar sig för att utöva
de befogenheter lagen medger att bestrida ett förköpsbeslut — detta för
att undgå ekonomiska risker. Det är naturligtvis önskvärt att söka
undvika eventuella "okynnesöverklaganden", men det får inte ske på
bekostnad av rättssäkerheten, och del saknas inte exempel på situationer
där kommunen använt förköpsinstilutet på ett tveksamt sätt. Vissa
förköpsanspråk har också, beroende på detta, avslagits av regeringen.

19. Stockholms kommun, juridiska avdelningen: Beträffande den föreslagna tidpunkten varifrån dröjsmålsränla skall löpa efter fullbordat förköp ger den i normalfallet en tillräcklig tidsfrist för kommunen att reglera de ekonomiska mellanhavandena med köparen. Så är dock inte fallet när förköpet fullbordats genom beslul i regeringen. Det har visat sig atl det dröjt 4—6 veckor från det att beslut förelegat i bostadsdepartementet tills kommunen fåll del av beslutet. Under sådana förhållanden torde den föreslagna tidsfristen bli alltför kort. Denna brist torde enklast kunna åtgärdas genom att departementets expeditionstider förkortas

Prop. 1978/79: 214 96

eller geno.m att ett meddelande tillställs kommunen omedelbart efter beslut varav framgår huruvida tillstånd lill förköp meddelats.

21. Advokatsamfundet: Med den praxis som utbildats vid förköps
lagens lillämpning torde köparen tämligen undantagslöst ha atl räkna
med att förköp beviQas. Han kommer därvid alt i realiteten förvalta
fastigheten för kommunens räkning för tiden fram till förköpets full
bordan. Redan detta förhållande inger betänkligheter. Sedan förköpet
fullbordats skall enligt förslaget redovisning och avräkning ske mellan
köparen och kommunen. Om tidpunkten härför och om de många
enskildheter som härvid måste beaktas ger promemorian ej någon väg
ledning. Den föreslagna lagtexten gör lill en början en svårförståelig
skillnad mellan den "avkastning som köparen erhållit" och den "inkomst
av egendomen som köparen uppburit". Svåra tolkningsproblem kan upp
komma, t. ex. i fråga om förskottsvis betalda hyror som avräknas med
säQaren eller andra poster i samband med vidräkningen med denne.
Passivitet från köparens sida då det gällt att föranstalta om hyreshöj
ning, vidtaga rättsliga åtgärder för att utkräva förfallna avgifter eller
hyror m. m. kan komma atl leda till tvister mellan köparen och kommu
nen. Motsvarande svårigheter torde aktualiseras då det gäller att till
godoräkna köparen ersättning för havda kostnader och därvid avgöra i
vad mån försumlighet i förvaltningen skall leda till ersättning till kom
munen. Delade meningar eller tvister om storleken av den avkastning
"som skäligen kunnal erhållas" torde bli regel snarare än undantag.
Köparen torde i de flesta fall komma att behöva anlita rättslig hjälp
för att bemöta de krav kommunerna med sina betydande juridiska och
tekniska resurser kan komma att ställa vid uppgörelsen. Tillämpningen
torde ej bli lättare av all förslagel lill 13 a § första stycket i sitt första
led synes avse egendomens bruttoavkastning och i det sisla dess netto
avkastning. (Jämför Stockholms kommuns förslag, återgivet å sid 12 i
promemorian.)

Någon hänsyn till den fortgående penningvärdeförsämringens inverkan på vad kommunen skall utge till köparen har ej lagils i förslaget, som synes utgöra en ytterligare försämring av villkoren för den enskilde i samband med tvångsingripanden.

De föreslagna reglerna står också i direkt strid med uttalandet av föredragande statsrådet — återgivet å sid. 31 i departementspromemorian — att det enkla förfarande som gällande regler medför inte bör uppoffras.

Samfundet avstyrker förslaget i nu förevarande del.

Inte heller i fråga om föreskriften i 13 § förköpslagen om räntans höjd från liden för förköpels fullbordan till dess betalning sker är ändring motiverad. Enligt 11 § förköpslagen anses egendomen ha övergått från säQaren till kommunen vid lidpunklen för försäQning. Förköpets fullbordan motsvarar köparens tillträde. Det ligger i sakens natur att ränta enligt 6 § räntelagen (dröjsmålsränta) skall utgå frän denna tidpunkt.

22. Sveriges fastighetsägareförbund: De föreslagna ändringama i den
nuvarande 13 § förköpslagen bör ej genomföras. Enligt nuvarande
regler har den åsidosatte köparen dels rätt till ersättning för insatt
kapital jämte s. k. avkastningsränta härå, dels rält att behålla eventuell
avkastning från fastigheten. Då det gäller avkastningen uttalade depar
tementschefen vid lagens införande (Prop. 1967: 90, sid. 152), att den
avkastning köparen kan ha uppburit innan förköpets fullbordan, i all-

Prop. 1978/79: 214 97

mänhet torde motsvara normala produktions- och underhållskostnader och atl någon skyldighet atl redovisa eventuellt avkastningsnetto lill kommunen därför inte borde införas. Den modifikation av återgångs-principen, som innefattas i nuvarande regler, torde vidare ha accepterats med hänsyn till att den åsidosatte köparen ej givils någon rält till ersättning för atl fastigheten frånhändes honom eller för den skada han ofta vållas av atl äganderätten till fastigheten är svävande till dess att förköpsfrågan slutligen avgjorts.

Motiveringen till ändringsförslaget sägs vara att del inte är rimligt, att köparen ges rätl till både avkastningen från fastigheten och till avkastningsränta på det insatta kapitalet. Enligt grunderna till förslaget får köparen anses tillräckligt tillgodosedd genom att han får dels avkastningsränta på det insatta kapitalet, dels skälig ersättning för kostnader för att få avkastning och för underhåll. Förbundet delar inte denna uppfattning. De skäl som motiverade den nuvarande ordningen torde ha minst lika stor tyngd nu, som de hade då förköpslagen infördes.

Räntekostnaderna på upplånat kapital i en fastighet ligger normalt högre än den i lagen föreskrivna räntekompensationen. Rätten för köparen att behålla avkastningen från fastigheten till dess förköpsfrågan är avgjord är därför etl nödvändigt komplement för att undvika förluster.

Den i 5 § räntelagen angivna räntesatsen torde ej motsvara reell avkastningsränta vid alternativa placeringar och med minsl ett par procentenheter understiga av kreditinstituten tillämpade räntesatser för lån till fastighetsförvärv.

Den i promemorian påtalade risken, att köpare av fastigheter spekulerar i • ett avkastningsnetto i avvaktan på att förköpsfrågan slutligen avgöres genom att underlåta att underhålla fastigheten, måste bedömas vara myckel liten.

Om hembudsinstitutet i enlighel med förslaget slopas, blir föQden sannolikt en relativt stor ökning av antalet fastighetsöverlåtelser där förköpsfrågan vid köparens tillträde ännu ej har avgjorts, speciellt som kommunerna enligt 4 § 2 st. förköpslagen ej har skyldighet att besvara en förfrågan om förhandsbesked. På grund härav kommer varje köpare i sådana fall, all tvingas atl avskiQa erhållen avkastning från sina övriga tillgångar, eftersom han enligt förslaget blir redovisningsskyldig, om kommunen beslutar sig för atl ulöva sin förköpsrätt. Av samma anledning torde man kunna påräkna, att en köpare ända fram till den tidpunkt då förköpsfrågan slutligen avgjorts, avhåller sig från att nedlägga koslnader i fastigheten, eftersom han har svårl att bedöma i vilken mån dessa är ersättningsgilla. Ett ytleriigare skäl för att inte genomföra förslaget i denna del är atl antalet fall där förköp utövas endast utgör en ringa del av det totala antalet fastighetsöverlåtelser vilka omfattas av förköpsprövning.

De skaltemässiga konsekvenserna av förslaget har inte utretts. För det fall en fastighetsägare eriagt skatt för avkastningen uppkommer fråga bl. a. om rätt till besvär i särskild ordning över taxeringen för det fall hela avkastningsnetlot skall redovisas lill kommunen.

Förbundet motsätter sig även förslaget i den del det avser ändring av de nuvarande räntebestämmelsema i för kommunerna fördelaktig riktning. Då den åsidosatte köparen ej tillerkänns någon ersättning för den skada han lider genom atl fastigheten frånvinns honom saknas anledning

7 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 98

att ytterligare missgynna honom till förmån för kommunen. Risken för att köparen på grund av förköpet lider direkt ekonomisk skada ökar i så fall ytterligare.

2 Expropriationslagen

2.1 Tillträdesplikt för den exproprierande

1. Hovrätten för Nedre Norrland: Hovrätten har ingen erinran mot
dessa förslag. Hovrätten vill dock anmärka att det från domstolssyn
punkt handläggningsmässigt inte finns någol att erinra mot atl fastig
hetsägaren redan vid en tidigare tidpunkt än vad här föreslagits medges
rätt att utverka förhandstillträde.

De situationer som lagändringen vill tillgodose är alt fastighetsägaren, som ofta önskar skaffa ersättningsfastighet, helt frigörs från sitt fastighetsinnehav. Mot bakgrund härav förefaller det hovrätten antagligt att det för fastighetsägaren framstår som eftersträvansvärt att kunna utverka kvalificerat förhandstillträde. Med hänsyn härtill och då skäl atl begränsa förhandstillträdet till enkelt sådanl inte anförts bör fastighetsägare medges rätl alt utverka kvalificerat förhandstilllräde.

2. Stockholms tingsrätt: Tingsrätten tillstyrker att de föreslagna ändringama genomförs men vill föreslå föQande jämkning. Fastighetsägarens rätt att påfordra förhandstillträde har i den föreslagna lagtexten uttryckts "Domstolen får på yrkande av fastighetens ägare medge enkelt förhandstillträde ..." Enligt tingsrättens mening bör lagtexten utformas i enlighet med den avsedda innebörden, nämligen att den exproprierande förpliktas att taga fastigheten i anspråk genom enkelt förhandstillträde.

3. Malmö tingsrätt: För att komma tillrätta med de missförhållanden som påtalats av villaägareförbundet erfordras, som framhålles i promemorian 1978: 9, ändringar i byggnadslagstiftningen. Något kan väl de negativa effektema för fastighetsägaren mildras genom den föreslagna ändringen i expropriationslagen. Det kan naturligtvis diskuteras om rätt att väcka talan ej kunde ges fastighetsägaren viss kortare tid efter det att expropriationstillstånd föreligger. Denna fråga har grundligt diskuterats vid den nya expropriationslagens tillkomst. Anledning synes inte föreligga att i detta sammanhang ge fastighetsägaren annan möjlighet att påskynda förfarandet än som redan föreligger enligt 3 kap. 6 § expropriationslagen att få den bestämda tidsfristen för väckande av talan förkortad.

Enligt förslagel förverkas expropriationsrätten om den exproprierande ej UlnytQar medgivande till förhandstillträde, som meddelats på begäran av fastighetsägaren. Uttrycket att expropriationsrätten förverkas återfinnes i expropriationslagen endast i 3 kap. 3 § samt 6 kap. 11 och 12 §§ och förverkandet är en föQd av utebliven betalning eller anmälan, då lagakraftägande dom föreligger, och endast i de fall då tillträde ej ägt rum. Det kan ifrågasättas om uttrycket är adekvat i det nu föreslagna fallet och om inte i stället expropriationstillståndet bör förfalla. Det föreligger inte i detta fall någon expropriationsrätt jämförbar med den som åsyftas i 6 kap. 11 § expropriationslagen då fastighetsägaren enligt lagakraftägande dom har att avstå expropriationsobjektet till exproprian-den. Det synes rimligare att låta följden bli alt expropriationstillståndet förfaller såsom vid avskrivning på grund av återkallelse. Detta så mycket

Prop. 1978/79: 214 99

mer som man valt att i det nu föreslagna förverkandefallet medge fastighetsägaren rätt till ersättning för skada på samma sätt som vid avskrivning på grund av återkallelse. Vidare bör beaktas att då expropriationstillståndet förfaller — på grund av avskrivning vid återkallelse eller eljest — enligt 3 kap. 6 § expropriationslagen nytt tillstånd på samma grund kan beviQas endast om särskilda skäl föreligger. Fastighetsägaren erhåller således ett bättre skydd för framtiden mot nya expropriationsanspråk, då expropriationstillstånd förfaller än då expropriationsrätt förverkas. Fastighetsägaren förefaller i den situation som förslaget behandlar vara i behov av ett sådant skydd. Tingsrätten föreslår mot bakgrunden av del anförda att följden av att medgivande ej utnyttjas blir alt expropriationstillståndet förfaller. Tillägg bör då göras i 3 kap. 6 § 4 st. expropriationslagen av innehåll att när tillståndet förfaller enligt 5 kap. 18 § 2 st. samma lag nytt tillstånd på begäran av samme sökande och på samma expropriationsgrund kan beviQas endast om särskilda skäl föreligger.

5. Försvarets civilförvaltning: Civilförvaltningen delar utredningens synpunkt att fastighetsägaren inte bör ges en vidgad talerätt i expropriationsmål, eller att dennes möjhghet alt yrka inlösen av fastigheten bör utökas, det senare bland annat med hänsyn till föreliggande inlösenplikt för stat och kommun enligt andra lagregler.

Civilförvaltningen vill i detta sammanhang framhålla att inlösen även kan bli aktuell enligt 32 § miQöskyddslagen för fastigheter belägna exempelvis i närheten av flygfält eller militära övningsfält.

Enligt 5 kap. 17 § 2 st. förslaget till ändring i expropriationslagen får domstolen även på yrkande av fastighetsägaren medge enkelt förhandstillträde, om den exproprierande ej visar att tillträde skulle medföra avsevärd olägenhet för honom. Ändringen kommer enhgt civilförvaltningens mening sannolikt att medföra att fastighetsägaren nästan alllid kan framtvinga ett beslut om förhandstillträde. I de expropriationsmål där civilförvaltningen utför statens talan yrkas emellertid oftast förhandslillträde eftersom militära myndigheter som regel har omedelbart behov av området ifråga. Civilförvaltningen har därför i och för sig ingen erinran emol förslaget.

Utredningen föreslår vidare att i 5 kap. 18 § 2 st. skall införas en bestämmelse om förverkande av expropriationsrätten om den exproprierande inte inom utsatt tid fullgjort de villkor domstolen föreskrivit i beslul om förhandstillträde som meddelats på begäran av fastighetsägaren.

Fastighetsägare skall även enligt 5 kap. 16 § 2 st. tillerkännas skadestånd om expropriationsrätten förverkats enligt 18 § 2 st. och skada därvid uppkommit för fastighetsägaren.

Civilförvaltningen har i och för sig ingen erinran emot bestämmelsen om rätt för fastighetsägaren till skadestånd i förevarande fall.

Civilförvaltningen ifrågasätter emellertid lämpligheten av att införa en bestämmelse om ovillkorligt förverkande av expropriationsrätten i synnerhet som regeln är indispositiv och tillämplig oberoende av om tillträde skett.

Såväl den exproprierande som fastighetsägaren har i detta läge sannolikt ett intresse av att expropriationen fuhbordas. Om föreskrivet förskott av misstag härvid erläggs något försenat skall expropriationsrätten enligt förslagel förverkas. Förverkande skall äga rum oavsett om förhandslillträde faktiskt ägt rum eller inte. Den exproprierande kan

Prop. 1978/79: 214 100

därvid — om han efter medgivande av fastighetens ägare skulle ha tillträtt området innan förskott erlagts och påbörjat projektering av fastigheten — vid försenad betalning råka ut för att tvingas frånlräda området. Den expropierande lär emellertid därvid kunna ansöka om nytt expropriationstillstånd — utan att anföra särskilda skäl — utöver dem som ursprungligen anförts. Etl nytt expropriationsförfarande kommer föQaktligen att inledas.

Förverkande av expropriationsrätten torde i fall som nu anförts endast medföra ökade kostnader för den exproprierande, och ett ännu mer utdraget förfarande för fastighetsägaren.

9. Statens vatlenfallsverk: De i promemorian föreslagna ändringarna
i expropriationslagen finner Vattenfall ändamålsenliga och tillstyrker
en lagändring enligt förslaget.

10. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län: Att — såsom villaägar-
förbundet föreslagit — tvinga kommunen tillträda en faslighet redan
när kommunen påbörjat en aktiv inköpsverksamhet i området anses i
promemorian vara elt alltför lösligt rekvisit för att grunda en inlösen
plikt. En sådan bör enligt promemorian ej heller inträda redan när en
kommun ansökt om expropriation och således innan expropriations
tillstånd bevlQats. Länsslyrelsen delar dessa bedömningar i promemorian.
Vad däremot gäller tiden från det expropriationstillstånd meddelats till
dess stämningsansökan inges till domstol bör finnas möjlighet atl ned
bringa den och därmed minska olägenheterna för den enskilde. Den
myndighet som meddelar expropriationstillstånd bör i flertalet fall kunna
bestämma kortare tidsfrist för stämning än som sker för närvarande.
Tidsfristerna understiger i dag nästan aldrig ett år, vilket ofta får anses
vara en generöst tilltagen tid för att avfatta och inge en stämningsan
sökan till domstol. I promemorian sägs också atl "del finns skäl att
understryka vikten av att tillståndsmyndigheten i varje särskilt fall noga
prövar hur lång tillståndstiden bör vara. . ." Länsstyrelsen betvivlar
dock att ett sådant understrykande leder till några märkbara föränd
ringar i rättstillämpningen. Principen att tillståndsmyndigheten bör
vara restriktiv vid utmätningen av tidsfristen för stämningsansökan bör
enligt länsstyrelsens mening slås fast i lagtexten.

Länsstyrelsen tillstyrker förslaget att även fastighetsägaren i expropriationsmålet på vissa villkor får påfordra atl förhandstillträde sker.

12. Hyresgästernas riksförbund: Erfarenheten visar att ett utdraget expropriationsförfarande ofta går ut över de boende på grund av del ringa intresse som fastighetsägaren i denna situation visar för underhåll och annan fastighetsservice. Om den föreslagna möjligheten att tidigarelägga kommunens tillträde kan förväntas leda tiU en förbättring för hyresgästerna i detta hänseende, har förbundet ingenting att invända mot densamma.

13. LRF: Förbundet finner atl de föreslagna ändringarna är till nytta för fastighetsägaren och motverkar de osäkerhetsförhållanden och de svårigheter för fastighetsägaren med planering av hans ekonomi som uppstår under handläggningstiden, varför förbundet tillstyrker ifrågavarande ändringsförslag.

14. Näringslivets byggnadsdelegation: Delegationen bereddes på sin tid lillfälle yttra sig över expropriationsutredningens betänkande III "Expropriationsändamål och expropriationsersätlning m. m." (SOU 1969:50, 51). I delegationens remissvar, som vi i detta sammanhang

Prop. 1978/79: 214 101

vill hänvisa till, påtalades bl. a. de allvarliga risker och olägenheter som är förknippade med långvariga expropriationstillstånd. Dessa uppenbara missförhållanden bör man, som delegationen då också framhöll, helt söka avveckla. (Jfr härtill också den kritik som kan riktas mot den i dessa sammanhang alltid praktiserade kombinationen med byggnadsförbud, JO:s ämbetsberättelse 1967 s. 479). Som konkreta exempel på dyhka missförhållanden kan nämnas, att en del av de expropriationstillstånd som lämnades Stockholms kommun för stadsomvandlingen i centrala Stockholm för ett kvarts sekel sedan med stöd av den äldre expropriationslagen fortfarande består. De har förlängts med stöd av den tidigare gällande expropriationslagen, dock utan möjlighet för fastighetsägarna att, i enlighet med den nya lagens bestämmelser, få möjlighet till omprövning av expropriationstillständen. De långa behandlingstiderna redan för ansökningar om expropriationstillstånd — behandlingstider på mer än fem år har förekommit — kan inte heller försvaras. I Tullinge söder om Stockholm exempelvis, har kommunen för sju år sedan inlämnat ansökan om expropriationstillstånd utan alt beslut ännu fattats. Också frågor om förlängningar av expropriationstillstånd uppvisar uppseendeväckande långa behandlingstider. När därutöver dessutom förekommer långvariga förlängningar av redan beviljade expropriationstillstånd, betyder denna praxis de facto att skyddet för enskild äganderätt beskärs genom en särskild reglering vid sidan av den egentliga expropriationen och detta utan möjlighet för fastighetsägaren att erhålla ersättning för de avbräck som vällas.

Delegationen anser att utdragna expropriationstillstånd är obehövliga och att man bör återgå till den fasta rättspraxis med ettårsfrist för stämning till domstol som fanns före 1956. Man kan också på denna punkt överväga en ordning, som tillämpas i åtskilliga länder, nämligen att expropriationsgrunden prövas direkt av domstol som sköter hela handläggningen av exproprialionsärendet. Frågan huruvida en begäran om expropriation uppfyller lagens rekvisit för ett dylikt tvängsförfarandc kan självfallet bedömas av domstol. Del kan också ifrågasättas, om inte expropriationsinstitulet i bebyggelsesammanhang kan knytas till planfastställelsen — detta för att skapa en säker grund för tvångsför-farandets nödvändighet ur allmän synpunkt.

I händelse tillståndsinstitutet anses nödvändigt, bör expropriations-medgivandet som nämnt i vart fall få begränsad varaktighet lill högst ett år, vilket skulle innebära en återgång till tidigare praxis. En dylik tidsbegränsning kan inte vara alltför besvärande för exproprianten i betraktande av att han som part på fastighetsmarknaden tillerkänts den starkaste av fördelar, nämligen tvångsrätt. Själva tvångsrätten är med andra ord ett fullt tillräckligt prerogativ från allmän synpunkt. Rimligt hänsynstagande till motparten kräver i själva verket att denne inte, utöver ett tvångsvis förfogande över fastigheten, belastas med en långvarig oviss besittningssituation.

Det nuvarande kriteriet för ett förnyat expropriationstillstånd — "särskilda skäl" jfr. expropriationslagen 3 kap. 6 § sista stycket — är också alltför opreciserat. Blir det alltför lätt att upprepa outnylQade expropriationstillstånd, uppstår i praktiken samma nackdelar för den enskilde som vid långvariga expropriationstillstånd. Om förnyat expropriationstillstånd avseende bebyggelse endast gavs under striktare förutsättningar, exempelvis så att fastställd plan krävdes, skulle tiden mellan expropriationsförfarandets påbörjande genom expropriationsansökan

8 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 214

Prop. 1978/79: 214 102

och den rättsliga prövningen säkerligen minska, vilket för övrigt dessutom borde begränsa tidsutdräkten för planens genomförande väsentiigt.

Delegationen anser således, att man för förnyelse av expropriationstillstånd redan nu kunde kräva planfastställeise, om expropriationen avser bebyggelseändamål. Alternativt kan naturligtvis en lång karenstid — t. ex. tio år — vara en tänkbar lösning.

Sammanfattningsvis anser Näringslivets Byggnadsdelegation således de föreslagna förändringarna av expropriationslagen helt otillräckliga för att undanröja nuvarande missförhållanden. Förslaget betyder ju endast, att den enskilde kan genstämma kommunen till domstol, om kommunen redan inlett en domstolsprövning på grundval av expropriationstillståndet. Det betyder att kommunerna allQämt i princip kan påräkna i tiden helt obegränsade expropriationstillstånd. Expropriationsrättens procedurregler bör i stället förändras radikalt på denna punkt, t. ex. i den riktning vi förordat för alt återupprätta en från rättssäkerhetssynpunkt acceptabel ordning för den enskilde. Som jämförelse kan nämnas, att man i byggnadslagen erkänt en rätt för den enskilde (BL 48 §) alt i vissa fall instämma en kommun för inlösen av fastighet, när planläggning medfört ett uppenbart värdemissförhållande beroende på att den enskildes fastighet ej får utnytQas för bebyggelse. I expropriations-situationer blir ju detsamma fallet, och här har dessutom samhället genom begäran om expropriation själv påkallat ett inlösensförfarande. Desto rimligare ler det sig föQaktligen, att m.an i detta läge låter den enskilde erhålla en domstolsprövning inom relativt kort lid utan ytterligare intresseavvägning från samhällets sida. Skulle någon prövning ske, bör den i vart fall, på samma sätl som den diskuterade regeln i byggnadslagen, ligga hos domstol och icke prövas i adrnnistrativ ordning. Att som i gällande lagstiftning göra rätlen till ersättning och prövning av domstol beroende av om exproprianten beslutar sig atl stämma till domstol kan knappast försvaras i en rättsstat.

18. Kommunförbundet har ingen erinran mot de föreslagna ändringarna.

19; Stockholms kommun, juridiska avdelningen: Beträffande de föreslagna ändringama i expropriationslagen torde inte finnas någol att anmärka beträffande fastighetsägarens rätl atl begära förhandstiUträde.

Fastighetskontoret: De föreslagna ändringarna i expropriationslagen kan inte tillstyrkas av föQande skäl.

I normala fall skall tillträde av fastighet, som är föremål för expropriation, ske när målet är avgjort och ersättningen erlagd. Domens dag är värdetidpunkt. Härigenom tillgodoses kravet på en fullständig utredning om fastighetens värde samtidigt som fastighetsägaren erhåller avkastning från fastigheten fram till värdetidpunkten. Vidare erhåller fastighetsägaren hela löseskillingen på en gång när han frånträder fastigheten.

När s. k. enkelt förhandstillträde enligt 17 § första stycket expropriationslagen beviQas flyttas samtidigt värdetidpunklen frän dagen för det slutiiga avgörandet till dagen för förhandstillträdel.Det är den exproprierande som påyrkar förhandstillträde. De negativa ekonomiska konsekvenser som avvikelser från normalfallet därigenom kan förorsaka fastighetsägaren kompenseras genom jämkning av löseskillingen. För ersättningsbelopp som inte förskotteras på tillträdesdagen erhåller fastighetsägaren dels uppräkning med hänsyn lill förändringar i det allmänna

Prop. 1978/79: 214 103

prisläget, dels avkastningsränta på det sålunda uppräknade beloppet. Fastighetsägaren erhåller annorlunda uttryckt avkastningsränta på ett realkapital. Fastighetsägaren avgör själv om han vill ha förskott eller sagda kompensation.

De ersättningsregler som nu gäller får ses mot bakgrund av att fastighetsägaren drabbas av olägenheten att avträda förvaltningen av fastigheten vid en förtida tidpunkt som han ej själv kan påverka. Om fastighetsägaren själv får möjlighet atl avgöra tidpunkten när förvaltningen skall avträdas saknas motiv för den nuvarande utformningen av ersättningsreglerna. Uppräkningen av ersättningsbeloppet bör i sådant fall reduceras i förhållande till vad som nu gäller. I konsekvens härmed bör rätt för den exproprierande att begära att förskott skall betalas ut endast införas om fastighetsägaren samtidigt får rätt att påyrka förhandstillträde.

21. Advokatsamfundet: De förhållanden som pålalals i Sveriges Villaägareförbunds skrivelse den 19 januari 1977 är ofta synnerligen besvärande för fastighetsägare. Långvariga byggnadsförbud förekommer i en omfattning som inte varit förutsatt vid tillkomsten av byggnadslagen. Samfundet vill framhålla angelägenheten av att dessa missförhållanden beaktas vid förslag till ny byggnadslagstiftning.

Villaägareförbundet har i sin skrivelse föreslagit all en fastighetsägare skulle kunna tvinga kommunen atl förhandstillträda fastigheten, när kommunen har påbörjat en aktiv inköpsverksamhet för förvärv av fastigheter inom del berörda området eller i varje fah senast då kommunen har ansökt om expropriation. Samfundet delar uppfattningen att del försl angivna rekvisitet måste anses vara alltför lösligt för att det skall kunna grunda en inlösenplikt. I promemorian anges (sid. 41) att det "kan inte heller anses påkallat att införa en inlösenplikt så snart kommunen har ansökt om expropriation". Nägon närmare motivering för denna ståndpunkt har inte anförts. Redan dä kommunen inger sin ansökan om expropriationstillstånd, borde det vara fullt klart att kommunen också önskar och avser att inlösa fastigheterna. Olägenheten för kommunen att i detta skede överta den expropriationsholade fastigheten synes väga lätt i jämförelse med den enskilde ägarens svåra situation.

Emellertid kan expropriationsfrågan ha aktualiserats avsevärd tid innan kommunen inger sin ansökan om tillstånd. Det kan ifrågasättas om inte fastighetsägaren bör ha rätl att påkalla inlösen redan då kommunen beslutat ansöka om expropriation och detta beslul vunnit laga kraft. Erfarenheten visar att det ofta kan gå lång tid mellan beslutet och ingivandet av ansökan. Kommunens beslut att begära expropriationstillstånd blir omedelbart offentiigt och tillmäts stort intresse av villaägarna inom det berörda området. Redan genom beslutet upphör i praktiken den normala marknaden att fungera. Olägenheterna för kommunen atl inlösa en fastighet lidigare än kommunen kanske önskar kan repareras genom att kommunen snarast säQer fastigheten orn expropriationen inte längre skulle vara aktuell.

Samfundet delar inte uppfattningen i promemorian (sid. 43) att övervägande skäl får anses lala mol alt ge fastighetsägaren en utvidgad lalerätl. Fastighetsägaren kan inte anses tillräckligt tillgodosedd genom möjligheten att få till stånd en förkortning av fristen hos lillståndsmyndigheten. Denna möjlighet står till buds först under ett mycket sent stadium, då skadan till största delen har inträffat. Den omständigheten

Prop. 1978/79: 214 104

att tiden före ansökan om tillstånd till expropriation f. n. faller utanför ramen för expropriationslagstiftningen (s. 40) eller att lagtekniska svårigheter skulle föreligga, bör ej hindra ett ur rättvisesynpunkt angeläget reformförslag.

Även den föreslagna möjligheten till förkortning av lalefristen hos tillståndsmyndigheten är emellertid av stort värde. I detta sammanhang kan finnas skäl att erinra om de utomordentiigt länga perioder under vilka expropriationstillstånd fått gälla genom successiva förlängningar. Som exempel kan nämnas att för en grupp fastigheter i Stockholm expropriationstillstånd meddelades år 1956 och genom förlängningar f. n. gäller till 1979, dvs. under en period av 23 år. För en annan grupp fastigheter på samma ort medelades expropriationstillstånd 1965 för en 10-årsperiod, dvs. till 1975. Kommunen inkom med ansökan om förlängning av dessa tillstånd i mars 1975 och begärde då en fem-årig förlängning, dvs. till april 1980. Prövning av denna ansökan är ännu idag icke gjord hos bostadsdepartementet. Uppenbart är att dessa långa tillståndsperioder leder till betydande rättsförluster för den enskilde, samtidigt som denne inte kan föra någon talan om ersättning eller tillträde enligt nu gällande regler.

Enligt samfundets mening bör fastighetsägare kunna påfordra beslut om inte bara enkelt utan även kvalificerat förhandstillträde. Inte minst med hänsyn till den långa tid expropriationsförfarandet kan ta, är det för fastighetsägaren ofta betydelsefullt att äganderätten till fastigheten övergår på den exproprierande. Detta har inte bara civilrättsliga konsekvenser utan även skatterättsliga. Inte minst i det fall att dödsbo är ägare lill faslighet som utsattes för expropriation, blir förhållandena komplicerade om äganderätten till expropriationsobjektet alltjämt finnes kvar hos expropriaten. För vederbörande kommun kan de inte vara till nackdel men oftast till fördel om beslut meddelas om kvalificeral förhandstillträde.

Samfundet föreslår alltså att den föreslagna föreskriften i 5 kap. 17 § andra stycket expropriationslagen ges sådan utformning att även kvalificeral förhandstillträde kan medges.

22. Sveriges fastighetsägareförbund: I departementspromemorian har föreslagits en rätt för fastighetsägare att begära att kommunen förhands-lilllräder en fastighet så snart kommunen ingetl stämningsansökan lill fastighetsdomstolen. Den föreslagna förändringen bör utvidgas så att fastighetsägaren vid fastighetsdomstolen kan väcka talan om förhands-tillträde redan då kommunen ansökt om tillstånd till expropriation.

En rätt att begära förhandstillträde redan vid tidpunkten för expropriationsansökan skulle lösa problemen med långa tillståndstider och även olägenheterna med långa handläggningstider i tillståndsfrågan.

Vissa av de expropriationstillstånd som lämnades Stockholms kommun för stadsomvandlingen i centrala Stockholm för ett kvarts sekel sedan med stöd av den äldre expropriationslagen består fortfarande bl. a. för delar av kvarteren Apeln, Barnhuset, Brunkhuvudet, Klockan, Johannes Mindre, Nedre Vätan, Välan, Torkan, m. fl. De har förlängts med stöd av den tidigare gällande expropriationslagen, dock utan möjlighet för fastighetsägaren att, i enlighet med den nya lagens bestämmelser, få möjlighet till omprövning av expropriationstillstånden. Även frågor om förlängningar av expropriationstillstånd uppvisar långa behandlingstider. När långvariga förlängningar av redan beviQade expropriationstillstånd

Prop. 1978/79: 214 105

förekommer, tyder denna praxis på att skyddet för enskild äganderätt beskärs genom en särskild reglering vid sidan av den egentiiga expropriationen och detta utan möjlighet för fastighetsägaren att erhålla ersättning för de avbräck som vållas.

Som exempel på långa handläggningstider kan anges regeringens avgörande om frägan om zonexpropriation i Västerås (Pl. 101/74), där Västerås kommun den 6 februari 1964 respektive den 20 maj 1965 hos Kungl. Maj:t ansökte om expropriation beträffande 129 fastigheter. Regeringen lämnade tillstånd till inlösen av vissa fastigheter i delbeslut den 18 mars 1966. Västerås kommun inkom därefter vid olika tidpunkter med ytterligare utredningsmaterial i ärendet. I skrivelse den 16 april 1973 framhöll Västerås kommun att den önskade vidhålla tidigare gjord framställning om zonexpropriation, dock endast såvitt avsäg 58 av de fastigheter som omfattades av den tidigare framställningen. Sedan Västerås kommun därefter återkallat sin ansökan beträffande ytterligare ett antal fastigheter, meddelade regeringen tillstånd tiU expropriation i beslut den 26 juni 1975 rörande 48 fastigheler och medgav kommunen tillstånd att inlösa fastigheterna senast den 1 juli 1978. För vissa fastigheter meddelades byggnadsförbud redan den 2 januari 1961, den 24 maj 1962 sarjit den 6 april 1964.

Uppenbara olägenheter för fastighetsägarna har inträtt genom att frågan om expropriation hållits svävande under så lång lidsperiod, 18 år, och för vissa fastigheter 21 år från det byggnadsförbud första gängen meddelades.

Det finns således med hänsyn lill rättssäkerhetsaspekterna anledning att ändra expropriationslagen så atl fastighetsägaren medges rätt atl begära förhandstillträde redan då kommunen ansökt om tillstånd till expropriation. I princip kan naturligtvis inträffa atl kommunen får avslag på sin begäran om expropriationstillstånd, efter det fastighetsdomstolen meddelat beslut om förhandstillträde. Bevisbördan för att fastigheten inte har försämrats under kommunens innehavstid torde härvid åläggas kommunen liksom skyldighet att utge ersättning för rättegångskostnad.

Enligt förbundets mening kan såsom föreslagits endast enkelt förhandstillträde bli aktuellt.

Tillståndstiden bör vara 1 år och inte kunna förlängas med mindre synnerliga skäl föreligger.

23. Sveriges jordägareförbund har inte någon erinran mot förslagen.

24. Sveriges villaägareförbund: Det förslag som framläggs beträffande rätt för fastighetsägare att i expropriationssituationer kunna påfordra att kommunen tiilträder fastigheten är ett steg på vägen för alt förbättra fastighetsägarnas ställning. Med beklagande måste dock förbundet konstatera att förslaget endast medför en obetydlig förstärkning av rättsskyddet. Behovet av att få lill stånd förhandstillträde aktualiseras i praktiken på elt mycket tidigare stadium än när kommunen fullföQer ärendet till domslol.

För alt belysa tidsförloppen vid större expropriationer berörande småhus återges här nedan några data från expropriationerna i Östra Skogås, Huddinge kommun, och Tullinge, Botkyrka kommun.

Prop. 1978/79: 214 106

östra Skogås Tullmge

Byggnadsförbud första gången 1952—55 1954

Systematiska markinköp av kommunen

påbörjas 1969—70 1968

Ansökan om tillstånd till expropriationen 1972 1972

Meddelande av tillstånd tiU expropriationen 1975 —

Stämning till fastighetsdomstol 1976—78 —

Del bör alltsä observeras alt i fallet östra Skogås handläggningen av expropriationsmålet i fastighetsdomstolen igångsattes först sju—nio år efter det att systematiska markinköp påbörjades av kommunen — och kommunen härigenom i praktiken fått etl köparmonopol — och fyra— sex år efter det att ansökan om expropriation ingavs av kommunen. I fallet Tullinge har ännu ej tillstånd till expropriation meddelats, trots att del förflutit ca tio år sedan de systematiska markinköpen påbörjades och nära sju år sedan ansökan om tillstånd till expropriation ingavs. Under dessa långa tidsperioder har i elt stort antal fall de berörda fastigheterna inköpts av kommunen. I flera fall har också de ursprungligen ingivna ansökningarna om tillstånd till expropriation återkallats, delvis beroende på att de kommunala utbyggnadsplanerna successivt reducerats lill sin omfattning, delvis på att inköp av fastigheterna kunnat ske på "frivillig" väg.

Särskilt i Östra Skogås har successivt uppkommit en mycket långtgående förslumning och vandalisering som en föQd av hotet om expropriation och de kommunala fastighetsförvärven. Kommunens köparmonopol har också lett till mycket lägre prisnivåer än i likartade områden. Fastighetsdomstolens dom avseende den första gruppen fastigheter i Östra Skogås ledde också till löseskillingar, som med 65 % översteg de ersättningar som kommunen erbjudit. Domen har till denna del ej överklagats av kommunen.

Med hänsyn till de rättsförluster, som de fastighetsägare (ca 200 st.) lidit, som under de tidigare åren sålt sina fastigheter till kommunen till den låga prisnivå, som kommunen tillämpat, förbereds nu ansökan om stämning av kommunen under åberopande av 36 § avtalslagen för att få till stånd en jämkning av köpeskillingens storlek.

Med hänsyn till de ytterst svåra förhållanden som efter hand uppkommit i östra Skogås har kvarvarande fastighetsägare begärt att kommunen skall förhandstillträda fastigheterna. Dessa yrkanden har emellertid avvisats av kommunen. Så skedde så sent som för någon månad sedan, då byggnadsarbetena för den nya bebyggelsen lett lill att tillfartsvägar till de kvarvarande ännu orörda tomterna avskurils, gatubelysning släckts etc.

Förhållandena i Östra Skogås och Tullinge visar med önskvärd tydlighet att det inte är tillräckligt att skyldigheten att tillträda uppkommer först i slutskedet av expropriationsproceduren, dvs. när domstolsförfarandet inletts. När behandlingen av expropriationsansökan drar ut på tiden i åratal eller när en kommun utnytQar sitt övertag gentemot den enskilde fastighetsägaren, säsom fallet varit i Östra Skogås, uppstår längt tidigare ett behov för fastighetsägarna alt kunna stå emot kommunen.

I den skrivelse från förbundet som ligger till grund för den nu föreslagna ändringen diskuterades olika stadier då man kunde tänka sig en förbättrad ställning för fastighetsägarna. I likhel med vad som anförs

Prop. 1978/79: 214 107

i PM anser vi att det nu inte bör övervägas lösningar som kan föregripa det pågående arbetet med en översyn av byggnadslagstiftningen. Vi kan också ansluta oss till tanken att en aktiv inköpsverksamhet från kommunens sida är elt alltför obestämt rekvisit för att kunna läggas till grund för en lagstiftning.

I PM avvisas utan motiv alternativet atl tillträdesplikl skulle uppkomma i samband med att ansökan om expropriationstillstånd inges. Något utförligare diskuteras huruvida en tillträdesplikt skulle kunna inträda då tillstånd till expropriation ges. Tanken härpå avvisas emellertid. Förbundet vill gentemot dessa ståndpunkter anföra föQande.

Ett av de skäl som andras mot att införa tillträdesplikt då tillstånd till expropriation meddelats är att fastighetsägaren får anses tillräckligt tillgodosedd genom möjligheten atl få till stånd en förkortning av den talefrist som angivits i samband med expropriationstillståndet. De tidsfrister som utsätts är då det gäller småhusområden numera i allmänhet tämligen korta, ett eller Ivå år. Detta innebär att en talan om förkortning av fristen i allmänhet inte torde vara slutiigen prövad innan fristen utiöpl; i vart fall torde normalt endast en kort tid återstå innan kommunen måste fullföQa ärendet till domstol. Någon egentiig tidsvinst torde det därför sällan bli fråga om.

Det sistnämnda kan naturligtvis anföras som argument mot att införa en rätt för fastighetsägarna all på detta stadium kunna påfordra tillträde. Trots detta skulle en talerätt ha sitt värde. När en kommun ansöker om expropriaionstillstånd, torde kommunen redan ha sådant underlag att det inte bör vara några svårigheter att presentera detta inför domstol. Processen behöver därför inte av den anledningen draga ut på tiden. Frän fastighetsägarnas synpunkt ligger betydelsen av en talerätt på detta stadium i att den kan påskynda förfarandet. Del bör ihågkora-mas att tillträdesplikl oftast torde bli aktuell, när en kommun under lång lid sökt pressa fastighetsägarna lill uppgörelse och därvid enligt markägarnas mening inte handlat på ett korrekt sätt.

En tillträdesplikt för kommunen bör därför kunna föreligga i vart fall senast då tillstånd till expropriation meddelats. Som vi framhållit i vår skrivelse och som klart framgår av de ovan redovisade tidsuppgifterna för Östra Skogås och Tullinge är emellertid en sådan möjlighet otillräcklig. I Tullingefallet har nu nästan sju år förflutit efter ansökan om expropriationstillstånd utan att sådant tillstånd ännu meddelals. Tillträdesplikten bör därför kunna aktualiseras vid en tidigare tidpunkt, tidpunkten för ansökan eller, såsom föreslagits i den bifogade promemorian, kommunens beslut om att ansökan om tillstånd till expropriation skall inges.

Några praktiska hinder att vid någon av dessa tidigare tidpunkter införa en möjlighet för fastighetsägare alt kunna framtvinga en process vid domstol och förhandstillträde av kommunen synes inte förehgga. Situationen är jämförbar med den, som uppkommer då fastställd plan ger rätt till inlösen av fastighet. Redan då kommunen fattat beslut om att inge ansökan om expropriationstillstånd måste förutsättas, att kommunen har tagit fram del utredningsmaterial, som krävs för att ta ställning till vilken värdenivå som är skälig.

Sammanfattningsvis är alltså vår ståndpunkt, att tillträdesplikt skall inträda då kommunen fattat beslut om att inge ansökan om expropriation och i vart fall senast då sådant tillstånd meddelats.

Prop. 1978/79: 214 108

Förbundet åberopar vidare en promemoria av advokaten Gunnar Ahl-ströin, vari, efter en redogörelse för de åberopade expropriationsfallen, anförs föQande: Teoretiskt bör rekvisiten för att den enskilde fastighetsägaren skall äga rätt påkalla domstolsprövning vara dels att den allmänna fastighetsmarknaden genom kommunens åtgärder upphört, dels ock att fastighetsägaren härigenom åsamkats väsentlig skada.

Det första rekvisitet måste i praktiken anses uppfyllt redan när långvariga byggnadsförbud vilat över fastigheten (området), men med hänsyn till pågående utredningsarbete avseende omarbetning av BL måste man acceptera att denna utgångspunkt för närvarande icke kan ifrågakomma.

Däremot finns inget som hindrar att det kommunala beslutet atl ex-propiera godtages; det blir ju omedelbart känt och redan ett sådant beslut medför att den allmänna fastighetsmarknaden upphör.

Att ingivande av expropriationsansökan, liksom beviljande av expropriationstillstånd, medför samma effekt, eller rättare förstärker denna, ligger i sakens natur.

Mot bakgrund av vad nu nämnts mäste redan det kommunala beslutet godtagas; det leder till svåra rättsförluster om fastighetsägaren måste avvakta ingivande av expropriationsansökan (vad hindrar att kommunen dröjer härmed några år), eller beviQande av expropriationstillstånd (i Tullingefallet har ärendet legal inom departementet från våren 1972 och allt fortfarande utan att man vet när del blir avgjort) eller till dess expropriationsmålet anhängiggjorts (såsom föreslagits i Dep. PM).

Här bör inskjutas att möjligheten för fastighetsägare "att få till stånd en förkortning av lalefristen hos tillståndsmyndigheten" (Dep. PM sid. 43 ö) i praktiken icke ger något effektivt skydd. Sålunda inträder den först å ett sent sladium, sedan den allmänna fastighetsmarknaden redan försvunnit långl lidigare och dessutom måste anståndsfrågan avse hela expropriationsområdet; någon möjlighet att dela upp det synes ej föreligga och detta även om ett anstånd medför mycket väsentlig skada för någon eller några fastighetsägare.

Mot bakgrund av vad nu nämnts hemställes att som utgångspiinkt anges tidpunkten för kommunens beslut att begära expropriation; någon svårighet för domstolen atl konstalera detta första rekvisit föreligger ju ej eftersom beslutet är offentlig handling.

Del andra rekvisitet att "fastighetsägaren skall visa att han åsamkas olägenheter av mera allvarlig beskaffenhet" (Dep. PM sid. 42 m) eller ■— so.m ovan nämnts — åsamkats väsentlig skada är uppfyllt beror ju framför allt å tidsfaktorn och dess inverkan i det aktuella fallet. Någon svårighet för domstolen att bedöma detta kan knappast uppstå.

I Skogåsfallel var det helt enkelt omöjligt för framför allt äldre fastighetsägare att över huvud nytQa sin egendom (på grund av nedbus-ningen) och än mera atl skydda fastigheterna mol vandalisering, som log sig aUa tänkbara former såsom "vanlig" åverkan, förstöring genom brand och sprängmedel samt bortföring av t. ex. takmaterial och annal, som vederbörande ville "rädda".

I Tullingefallet är ju tidsutdräkten i och för sig så lång att den uppenbarligen ej kan godtagas. Däremot har skadegörelsen varit mindre svår därstädes.

Mot den skada fastighetsägarna åsamkats skall självfallet ställas ev.

Prop. 1978/79: 214 109

olägenhet för kommunen genom att den tvingas övertaga fastigheten tidigare, men denna olägenhet måste väga mycket lätt vid jämförelse med den skada fastighetsägaren åsamkas.

Formellt torde etl mål av förevarande slag i vilket talan väckts av fastighetsägare innan talan om expropriation väckts av kommunen utan olägenhet kunna handläggas som ett fall av inlösen (jfr. Dep. PM sid. 40 n—41 ö), och då med tillämpande av principerna i expropriationslagen. Av processekonomiska skäl kan det därvid tänkas att bestämmandet av den slutliga löseskillingen sker i samband med del av kommunen — eventuellt — instämda expropriationsmålet.

Genom ovan föreslagna regler skulle tidsvinsten för fastighetsägarna bli mycket avsevärd, i särskilt extrema fall avgörande för hans möjlighet atl tillvarataga sin rätl.

11. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund instämmer i villaägareförbundets synpunkter.

25. Göteborgs kommun, fastighetskontoret: I promemorian har icke framförts något hållbart skäl eller påvisats någon påtaglig olägenhet för fastighetsägare, som kan avhjälpas genom föreslagen ändring i 5 kap. 17 § innebärande att fastighetsägare gives möjhghet atl yrka att den exproprierande förhandstilllräder (enkelt) honom tillkommande mark. Fastighetskontoret har bl. a. med hänsyn till gällande värderingsregler i lagens 4 kap. svårt att föreställa sig vilket behov ändringen i sig är avsedd att fylla. Tvärtom synes det kontoret vara till i vart fall kommunens nackdel atl förlora kontrollen över den tidpunkt då ränta skall börja löpa och då nedsättning av många gånger miQonbelopp måste ske. Det skulle medföra en från kommunens sida sett icke önskvärd påverkan på kommunens budgeteringsarbete och detta möjligen utan alt domstol skulle finna att tillträdet skulle innebära avsevärd olägenhet för kommunen. Bestämmelsen motverkar för övrigt klart den fördel kommunen ur just budgetteknisk synpunkt erhåller genom ändringsförslaget under B 3 i denna PM, vilket öppnar en möjlighet för kommunen att med viss säkerhet fastställa utbetalningstidpunkt för förskottsbetalningarna. Kontoret anser att nackdelarna för kommunen med den föreslagna ändringen överväger de fördelar för fastighetsägare som ändringen ansetts innebära, varför kontoret avstyrker densamma.

Fastighetsnämndens majoritet: Enligt vär mening hade vid översyn av expropriationslagstiftningen även mera centrala frågor bort uppmärksammas. Huvudregeln (2 kap. 1 §) om expropriationsrätt för "mark med hänsyn till den framtida utvecklingen kräves för tätbebyggelse" etc. har, liksom fallet är med motsvarande bestämmelse i förköpslagen, i praxis inneburit en icke önskvärd begränsning. Detta förhållande är särskilt märkbart för en kommun med ett så omfattande saneringsprogram som Göteborg. Ombyggnadssanering, inkl. gårdssanering, kvar-lersvis i rationella former har i praktiken försvårats eller förhindrats därför att förvärvsmöjlighet saknats. Privata intressen har härigenom kommit att åtnjuta ett skydd som säkerligen inte överensstämmer med samhällets bästa och det allmänna rättsmedvetandet.

Det kan ifrågasättas om expropriationstillstånd måste föregås av en så omfattande remissprocedur som nu är fallet. Särskilt framstår omgångarna inom länsstyrelsens olika enheter som onödigt tidsödande. Det kan ofta dröja omkring 12 månader innan kommunernas ansökan slutbehandlats av regeringen. De flesta ärenden måste vara okomplicerade ur rättstillämpningssynpunkt. Rättssäkerheten är enligt vår mening väl

Prop. 1978/79: 214 110

tillgodosedd genom reglema om formema för rättegången och reglerna om ersättningens storlek m. m. Mestparten av kommunernas ansökningar är av olika skäl brådskande. Kommunernas intressen borde kunna tillgodoses inte bara genom snabbare hantering utan också genom elt förenklat förfarande.

Vi föreslår därför att förköpslagen och expropriationslagen revideras med utgångspunkt från förslagen dels i denna skrivelse, dels i fastighetskontorets yttrande.

Fastighetsnämndens minoritet: De i justitiedepartementels PM föreslagna åtgärderna kan i allt väsentligt godtagas i avseende på expropriationslagstiftningen.

2.2 Ersättning vid förhandstillträde m. m.

1. Hovrätten för Nedre Norrland: I promemorian föreslås att även
den exproprierande ges rätt alt yrka all domstolen skall bestämma för
skottsersättning och atl ändring i enlighet härmed görs i 17 och 20 §§.

Hovrätten har inte något att erinra häremot.

I promemorian föreslås vidare det tillägget i 17 § att domstolen vid kvalificerat förhandstillträde skall besluta om förskott, om nedsättning skall äga rum.

Hovrätten vill i anledning härav anföra föQande. Såvitt hovrätten känner till har det nuvarande systemet inte inneburit några faktiska problem för panträttshavare. Det i promemorian angivna förslaget förefaller kunna orsaka problem såtillvida att del kommer att uppstå fördröjningar innan kvalificerat förhandstillträde uppnås. Hovrätten avstyrker förslaget i denna del. Den föreslagna lösningen torde vidare i vissa fall vara otillräcklig. Som exempel vill hovrätten anföra föQande. Om det vid förhandstillträdet befinnes vara försvarligt att bestämma förskottsersättningen till 500 000 kr. trots atl fasligheten belastas av inteckningar lill etl högre belopp kommer, om ersättningen vid den slutliga bedömningen fastställs till 800 000 kr., den påtalade bristen i pant-rättshavarnas skydd alt kvarstå. Om någon lagändring överhuvudtaget här är erforderlig bör denna istället åstadkommas på så sätt att de som, före det att beslut om kvalificerat förhandstillträde meddelats, haft panträtt i fastigheten även därefter behandlas som om inteckningsbelasl-ningen funnits kvar. Detta torde medföra ändringar i 5 kap. 25 § och i 6 kap. expropriationslagen.

2. Stockholms tingsrätt: Tingsrätten tillstyrker att de föreslagna ändringarna genomförs.

3. Malmö tingsrätt: Förslaget avser att mildra effekten av bestämmelser som gäller vid förhandstillträde om ränta på ogulden ersättning och uppräkning med hänsyn till penningvärdets fall. Såsom framhålles i förslagel är räntelagens avkastningsränta inte i och för sig beräknad så att den skall ge kompensation för penningvärdels förändringar. Det är utan tvekan så att fastighetsägarna upplever gällande bestämmelser som mycket förmånliga. Genom den föreslagna ändringen kan den exproprierande begränsa de för honom ogynnsamma verkningarna av dessa bestämmelser och undvika uppräkning av och ränteutgifter för den del av ersättningen, som han är villig att betala. Tingsrätten tillstyrker förslaget i denna del.

Som framhållits i promemorian upphör fastighetens ansvar för fordran vid kvalificerat förhandstillträde. Detta uppmärksammades vid in-

Prop. 1978/79: 214 Hl

förandet av detla institut. Den nu föreslagna ändringen övervägdes också inom utredningen, SOU 1964: 32 s. 88. Något mera trängande behov ansågs inte föreligga av bestämmelser med ändamål all i detta hänseende trygga panthavarnas rätt. Enligt tingsrättens uppfattning uppkommer icke någon mera påtaglig brist i deras skydd genom kvalificerat förhandstiUträde, då panthavarna efter tillträdet i ställel för säkerhel i fastigheten har rätt till ersättning ur framlida förskott och sluthg ersättning avseende löseskilling. I förarbetena till 1972 års expropriationslag, som innebar ändringar i reglerna om nedsättning vid äganderättsexpro-priation, förekommer ingenting som ger anledning tiU den slutsatsen alt dessa ersättningar ej vid behov skall nedsättas.

Emellertid föreligger det måhända viss risk för fel genom alt grava-tionsbevis från felaktig tidpunkt lägges till grund för fastighetsdomstolens beslut om nedsättning eller vid länsstyrelsens fördelning av nedsatt belopp. Denna risk undanröjes emellertid inte genom det i promemorian föreslagna tillägget, om förskottet blir olillräckligl för att förnöja panthavarna. Denna risk för fel kan lämpligen elimineras genom tillägg till 6 kap. expropriationslagen och expropriationskungörelsen (1972: 727) alt, då kvalificerat förhandstillträde ägt rum, fastighetens gravationsförhållanden vid tiden för tillträdet skall beaktas vid beslut om nedsättning och fördelning. I detta sammanhang anser sig tingsrätten böra påpeka atl motsvarande situation uppkommer vid fastighetsreglering, om fastighetsbeslut enligt 4 kap. 25 § fastighetsbildningslagen (1970: 977) meddelas tidigare än ersättningsbeslut.

Enligt tingsrättens mening kan emellertid den föreslagna lagändringen erfordras för att i annat avseende förbättra panthavarnas ställning. Om avsevärd lid förflyter från kvalificerat förhandstillträde till dess lagakraftägande dom föreligger i ersättningsfrågan, kan panthavares fordran jämte upplupna räntor komma att överstiga pantbrevets belopp jämte tillägg enhgl 6 kap. 3 § jordabalken. Fördelningsregeln i sistnämnda lagrum kan således medföra att panthavare med bättre rätt ej får full ersättning för förfallna räntor trots att panthavare med sämre rätt får utdelning. Även om förskott bestämts kan samma problem uppkomma för panthavare, som ej fått ersättning ur förskottet. Tingsrätten anser emellertid den föreslagna ändringen medföra den förbättringen att panthavare inte bhr beroende av fastighetsägarens eller expropriandens inställning i förskottsfrågan. Om förskott bestämmes ex officio blir verkan för panthavarna densamma vid varje fall av kvalificeral förhandstillträde. Tingsrätten tillstyrker av denna anledning den föreslagna ändringen.

5. Försvarets civilförvaltning: Civilförvaltningen finner det tillfredsställande att 5 kap. 17 och 20 §§ ändras såtillvida atl även den exproprierande ges rätt att yrka förskottsersättning. Bestämmelsen kommer att medföra att kostnaderna för expropriationen kan minskas och den slutliga expropriationsersättningens storlek lättare kan beräknas.

6. Statens vägverk: Av de i promemorian föreslagna lagändringarna berörs vägverkets verksamhel endast av förslaget lill ändring i 5 kap. 20 § expropriationslagen, innebärande att även den exproprierande får rätt alt yrka, atl domstolen skall bestämma förskottsersättning vilken ändring även kommer att gälla vägrättsersältning på grund av att 69 § väglagen hänvisar till ExL.

Den föreslagna ändringen i ovannämnt lagrum hälsas givetvis med tillfredsställelse. På skäl som nedan anges anser emellertid väg\'erket att

Prop. 1978/79: 214 112

denna lagändring inte är tillfyllest för att begränsa de för verket ogynnsamma verkningarna av ränte- och uppräkningsbestämmelserna vid bestämmande av ersältning för vågrätt.

Till skillnad från vad som gäller vid expropriation där ju domstols beslut erfordras för att den exproprierande mot markägarens bestridande skall få tillträda marken i förtid, har väghållaren rätl att med stöd av lagakraftvunnen vägarbetsplan taga för vägföretaget erforderlig mark i anspråk med vågrätt. Med hänsyn härtill och då frivillig uppgörelse i ersättningsfrågan i det långt övervägande antalet fall kan träffas mellan vägverket och berörda markägare, underställs endast ett förhållandevis ringa antal av verkets v'ägrätlsersältningsärenden domstols prövning och i de fall så sker ofta först flera år efter markens ianspråktagande.

För att den nu föreslagna lagändringen skulle få avsedd effekt, skulle vägverket därför nödgas hänskjuta vägrättsersättningsärenden till domstol enbart for atl få rätt att m.ot markägarens bestridande utbetala förskott. Ett sådant förfaringssätt skulle inte vara rationellt och skulle medföra stora kostnader för statsverket.

Med hänsyn härtill får vägverket hemställa att den föreslagna lagändringen i 5 kap. 20 § ExL kompletteras med en bestämmelse i väglagen som ger väghållaren rätt att utan beslut av domstol ev. genom nedsättning hos länsstyrelsen utbetala förskott å blivande vägrättsersältning, sedan marken tagits i anspråk med vågrätt. Alternativt vill vägverket föreslå införande av en bestämmelse i väglagen, att ränta och uppräkning inte skall ifrågakomma på av markägare till väghållaren återsänt belopp utgörande förskott, som väghållaren översänt för atl minska statsverkets ränteutgifter m. m., för längre tid än till dagen för förskottets utbetalande. Sistnämnda alternativa förslag överensstämmer med vad vägverket tidigare framfört till 1960 års vägsakkunniga, som framgår av denna utrednings betänkande "Allmänna vägar" (SOU 1968: 17, sid. 177—178).

7. Bankinspektionen: I de avseenden där frågor tas upp med anknytning till inspektionens tillsynsverksamhet t. ex. officialprövningen vid kvalificeral förhandstilllräde kan inspektionen ansluta sig lill de anförda synpunkterna.

8. Lcmtinäteriverket: Förslaget rörande ersättning vid förhandstillträde tillstyrks. De skäl som föreligger för förslaget gör sig gällande också vid tillämpning av fastighetsbildningslagstiftningen. Vid remissbehandlingen av promemorian "UppföQande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen" föreslog därför LMV mol bakgrund av gjorda erfarenheter att 5 kap. 30 och 30a §§ fastighetsbildningslagen skall kompletteras med möjlighet också för den tillträdande att yrka på att förskott skall bestämmas. Det finns i annat fall en viss risk för okynnes-besvär från avträdarens sida i syfte att fördröja det slutiiga avgörandet och därmed öka ersättningen.

9. Statens vattenfallsverk: De i promemorian föreslagna ändringarna i expropriationslagen finner Vattenfall ändamälsenhga och tillstyrker en lagändring enligt förslaget. Vattenfall vill erinra om de föQdändringar i fastighetsbildnings- och ledningsrättslagarna som därvid blir erforderliga.

10. Länsslyrelsen i Göteborgs och Bohus län tillstyrker ändringama.

11. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund har inget att erinra mot att de föreslagna ändringarna genomförs.

Prop. 1978/79: 214 113

12. Hyresgästernas riksförbund: Det finns ingenting att invända mot att även den exproprierande skall kunna yrka alt domstolen fastställer förskottsersättning, varigenom man genom att beiala sådan ersättning vid förtida tillträde kan begränsa de ogynnsamma verkningarna av ränte-och uppräkningsbestämmelserna i 5 kapitlel.

13. LRF: Förbundet har inget att erinra mot den föreslagna ändringen av ersättning vid förhandstillträde. Då det kan dröja avsevärd lid mellan förtida tillträde och etl slutligt avgörande av ersättningsfrågan, mäste det anses ändamålsenligt att den exproprierande ges rätt att yrka att fastighetsdomstolen skall bestämma förskottsersättning. Då en sådan möjlighet redan föreligger för sökande i valtenmål och erfarenheterna härav synes goda, är den nu föreslagna ändringen i 17 § expropriationslagen godtagbar.

18. Kommunförbundet: Mot föreslagna ändringar i expropriationslagen har styrelsen ingen erinran utom i ett visst fall. Vad här avses är ändringen i 5 kap. 17 § varigenom domstolen åläggs att vid kvalificerat förhandstillträde, utan yrkande av part, besluta om förskott om nedsättning skall äga rum. Styrelsen anser att behovet av skydd för panl-brevshavarnas rätt givetvis skall tillgodoses. Det kan dock ifrågasättas om förslaget erbjuder den bästa lösningen. Fall kan förekomma då både expropriant och exproprial anser det vara önskvärt atl förskott inte ulgär. Styrelsen anser därför atl pantbrevshavarnas skydd i stället bör tillgodoses genom en bestämmelse som ålägger domstolen att vid senare förskottsbeslut eller slutlig dom föreskriva nedsättning med utgångspunkt från de inteckningsförhållanden som rådde vid tidpunkten för domen om kvalificerat förhandstillträde. Dessutom synes ordel "medge" i 5 kap. 17 § andra stycket böra utbytas mot ordet "föreskriva".

19. Stockholms kommun, juridiska avdelningen: Förslagel alt den exproprierande har rätt att framställa yrkande av innebörd atl domstolen skall fastställa förskottsersättning kan i och för sig sägas vara positivt, men är ej i samtliga fall tillräckligt för att undvika en överkompensation. I de fail då parterna är oense om fastighetens värde, t. ex. på grund av att de gör olika bedömningar av värderingsförutsättningarna, måste förskottsersättningen bestämmas med stor försiktighet. Härav föQer att en skillnad mellan förskottet och den i domen slutiigt bestämda ersättningen kommer att uppstå. Överkompensationen består i att fastighetsägaren erhåller avkastningsränta på skillnaden mellan förskottet och det per domsdagen uppräknade, till värderingsdagen tillbakaförda fastighetsvärdet, trots att fastigheten rimligen representerar ett mellan angivna tidpunkter stigande kapitalbelopp. Värdet av överkompensationen stiger därför i takt med handläggningstiden, som ju vid prövning i fler instanser kan komma att uppgå till flera är. Språngvisa ökningar av konsumentprisindex, t. ex. på grund av höjda oljepriser o. d. mot slutet av handläggningstiden, kan medverka till att ytterligare öka överkompensationen.

20. Svenska kraftverksföreningen: De avsnitt i promemorian som rör expropriationslagen är av stor betydelse för kraftindustrin. Förslaget till ändringar i 5 kap. 17 och 20 §§ expropriationslagen, varigenom även den exproprierande får rätt att yrka att domstolen skall bestämma förskottsersättning, tillslyrkes. Med dessa ändringar minskas olägenheterna av gällande räntelag i kombination med expropriationslagens regler om kompensation för penningvärdeförsämringen vilka påtalats av generaldirektören i Statens Vägverk i den i promemorian åberopade skrivelsen av den 7 oktober 1977.

Prop. 1978/79: 214 114

21. Advokatsamfundet: Förskoltsinstitutet avser allmänt sett att skadelidande, som har behov av medel innan slutiig reglering sker, bereds möjhghet atl utfå åtminstone del belopp som medgivits i målet. Expropriationslagens regelsystem med jämkning med hänsyn till höjning i allmänna prisläget och ränta på ogulden ersättning innebär enligt promemorian icke att expropriaten överkompenseras. Del är de senaste årens starka penningvärdeförsämring med därav föQande nominella räntor som orsakat vägverkets betänkligheter. Den föreslagna regeln att även den exproprierande skall kunna påfordra att förskott utges då han finner det ur sin egen synpunkt fördelaktigt står i dålig samklang med förskottsinstitutets karaktär. Att sakägare skulle skaffa sig ränteförmåner genom att fördröja rättegången saknar varje stöd i erfarenheterna från rättslivel. Innebörden i uttalandet att kostnaderna skulle bli "avsevärda" för den exproprierande ter sig svårförståeligt mol bakgrund av promemorians egna uttalanden om jämkningens och räntans innebörd. Tillräckliga skäl för den föreslagna ändringen har ej redovisats. Samfundet avstyrker därför förslaget i denna del.

22. Sveriges fastighetsägareförbund har ingen erinran mot förslaget.

23. Sveriges jordägareförbund finner ej anledning till erinringar mot förslagen.

25. Göteborgs kommun, fastighetskontoret: Den möjlighet som genom förslagel öppnas för kommunen all yrka förskottsersättning råder otvivelaktigt bot på ett för kommunen synnerligen besvärande problem. Del är icke minsl budgcttekniskt svårt för en kommun att planera utgiftssidan i expropriationsmål då sakägare spekulerar i ränte- och penningvärde-försämringsförmåner genom att exempelvis fördröja rättegångar. Ändringsförslaget tillslyrkes sålunda.

Likaledes tillslyrkes givetvis också att domstolen även vid kvalificerat förhandstillträde tillägges en officialprövning tiU skydd för de borgenärer som har panträtt i fastigheten.

Kommunen vill vidare påpeka att förhållandet vid enkelt förhandstillträde kan vara likartat, nämligen i det fall att förskott utgått och fastighetens ägare därefter ånyo intecknar fastigheten. Risk föreligger i detla fall att en mindre vaksam borgenär — med tanke inte minst på det besvärliga rättsområde expropriation utgör — kan förledas tro att en sålunda åstadkommen panträtt i fastigheten är fullvärdig. Endast ett närmare studium av i målet förekommande inställelseprotokoll kan möjligen upplysa om det verkhga förhållandet. Det vore fördenskull enligt kontorets mening rimligt att utgivande av förskott kombineras antingen med inteckningsförbud i fastigheten intill dess lagakraftägande dom på äganderättsövergång föreligger eller i vart fall med anteckning i fastighetsboken om det belopp med vilket förskott utgått.

I samband med att ränta efter fullbordat förhandstihträde börjar löpa å blivande expropriationsersättningen för hela expropriationsobjektet vare sig hel fastighet eller del därav tillträtts, vill kontoret påpeka det orimliga i att räntan vid tillträde av en mindre del av expropriationsobjektet, som representerar en måhända ringa del av expropriationsersätlningen, likväl beräknas för den på hela fastigheten löpande ersättningen (ExL 6 kap. 16 §, Bouvin-Hedmark sid. 257 överst). Kontoret föreslår en bestämmelse av det innehållet atl ränta å blivande expropriationsersätlning för sädan del av fastighet som icke förhandstillträtts skall utgå endast om det är uppenbart att fastighetens brukande genom tillträdet inskränkts i avsevärd mån.

Prop. 1978/79: 214 115

Innehåll

Propositionen ................................................................. 1

Propositionens huvudsakliga innehåll .............................. 1

Lagförslag ..................................................................... 2

1. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) ................... 2

2. lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719) ....... 5

3. lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m 9

4. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder 10

5. lag om ändring i jordförvärvslagen (1979: 000) ............ 11

6. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988) 12

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 5 april 1979 .. 14

1 Inledning ..................................................................... 14

2 Ahmän motivering .......................................................... 15

2.1 Allmänt om förköpslagen ........................................ 15

2.2 Släktförvärv ............................................................ .. 17

2.3 Aterkahelse av ansökan om förvärvstillstånd m. m... .. 18

2.4 Hembud enligt förköpslagen ................................... .. 20

2.5 Rätt till avkastning och ränta vid förköp.................... .. 21

2.6 Allmänt om expropriationslagen ............................. .. 22

2.7 Tillträdesplikl för den exproprierande ....................... .. 23

2.8 Förskott på ersättning vid förhandstillträde m. m..... .. 27

2.9 Ikraftträdande ....................................................... .. 28

3 Upprättade lagförslag..................................................... .. 29

4 Specialmotivering ....................................................... .. 29

4.1 Förslaget lill lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) .. 29

4.2 Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen (1972: 719) 30

4.3 Förslaget liU lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fasl egendom m. m. .. 32

4.4 Förslaget till lag om-ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder 32

4.5 Förslaget lill lag om ändring i jordförvävslagen (1979: 000) 33

4.6 Förslaget tiU lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: 988) 33

5 Hemställan .................................................................. .. 33

6 Beslut ......................................................................... .. 33

Bilaga 1

PM (Ds Ju 1978: 9) om ändring i förköpslagen (1967: 868) och ex
propriationslagen (1972: 719) m. m.................................. 35

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena ............................ 78

1 Förköpslagen ............................................................. ... 78

1.1 Allmänt...................................................................... 78

1.2 Tidsfristen för rätten alt utöva förköp....................... ... 84

1.3 Möjligheter att hindra förköp ................................. ... 86