Prop. 1978/79:164 Regeringens proposition
1978/79:164
om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.;
beslutad den 15 mars 1979.
Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.
På regeringens vägnar
OLA ULLSTEN
BIRGIT FRIGGEBO
Propositionens huvudsakliga innehåll
EnUgt lagen om förvärv av hyresfastighet ra. ra. är den som vill förvärva en sådan fastighet i vissa fall skyldig att söka hyresnärandens tUlstånd till förvärvet. Denna skyldighet gäller f. n. bara i vissa kommuner i landels tre storstadsområden. Talan mot hyresnämndens beslut i ärende om tiUstånd får föras endast av sökanden.
I propositionen föreslås att bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet utsträcks lill att gälla i hela landet. Tillständs-prövning skall emellertid ske endast i de fall då den kommun där fastigheten är belägen har begärt det. Vidare föreslås att kommunen och berörd hyresgästorganisation får stäUning sora part i tUlståndsärendcl. Della innebär bl. a. alt de kan anföra besvär till bosladsdomstolen.
Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 juli 1979.
1 Riksdagen 1978/79.1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164
1 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
Härigenom föreskrivs i fråga ora lagen (1975: 1132) om förvärv av
hyresfastighet m. m.
dels att punkt 2 av övergångsbestäraraelserna skall upphöra att gälla, dels atl 1—7, 9, 10, 12, 25 och 26 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 3 a §, av nedan angivna
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 §
Fast egendom, sora är taxerad som annan fastighet och som vid laxeringen betecknats som hyresfastighet, fär ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom
1. köp, byte eller gåva,
2. lillskotl till bolag eller förening,
3. utdelning eller skifte från bolag eller förening,
4. fusion enligt 175 § lagen 4. fusion enligt 14 kap. 1 eller (1944: 705) om aktiebolag. 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).
Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta egendomen är belägen enligt 3 a § första stycket påkallar prövning hos hyresnämnden.
Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när fräga är om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.
2 §
Förvärvstillstånd fordras ej
1. om egendomen förvärvas från slalen, koraraun, landstingskommun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landsiingskommun, koraraunalförbund, aktiebolag, som hell äges av koraraun eller landstingskoraraun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten lUl sädan organisation är förvärvare,
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord,
4. ora egendomen förvärvas av kreditinrättning vUken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med 5. om förvärvaren är gift med fångesmannen och ej heller om överlåtaren och inte heller om för-förvärvaren eller, när makar för- värvaren eller, när makar förvår-
Prop. 1978/79:164
Föreslagen lydelse var gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 7 § lagen (1916:156} om vissa inskränkningar i riUten att förvärva fast egendom in. m., |
Nuvarande lydelse
värvar gemensamt, endera av dem är fångesinannens eller också, öm denne är gift, hans makes avkomling, syskon eller syskons avkomling, allt under förutsättning att fångesmannen ej är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 7 § lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,
6. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten,
7. om förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4 § lagen ora vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m.,
8. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion,
9. ora andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och sora ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.
3 §
Har förvärvslillstånd ej sökts före fånget, skall det sökas inom tre månader från det fånget skedde.
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fåiigeshandUng-en.
I fall som avses i 1 § 2—4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § eller enligt 8 § lagen (1916:156) orn vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. in. lämnas före auktionen.
3 a §
Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad
Prop. 1978/79:164
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas.
Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. TiU föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
4 §
Förvärvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, alt syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att slälla samt att han även i övrigt kommer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid häUa fasligheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt atl slälla samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillslånd enligt denna lag fär ej vägras, ora det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller raed hyreshus sora icke innehäller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamäl än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även ora de förutsättningar sora anges i första stycket ej före-
5 §
Göres ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslut, är fånget ogiltigt.
Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § är ogiltigt,
1. om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs,
2. om ansökan om förvärvstillstånd ej görs enligt föreläggande som avses i 3 a § andra stycket,
Prop. 1978/79:164
Nuvarande lydelse
Skulle mot bestämmelserna i 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jordabalken lagfart ha meddelats, äger första stycket ef tillämpning på fånget.
Föreslagen lydelse
3. om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.
Har lagfart meddelats i strid mot 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jordabalken, gäller inle första stycket.
6 §
Egendom, som förvärvats genom inrop på exekutiv auklion under sådana förhållanden att förvärvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall äter avyttras inom tvä år efter det att auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhållanden upphört eller inroparen erhåUit hyresnärandens tillstånd alt behålla egendomen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eUer någon hans rättighet, som är inskriven däri, fär länssiyrelsen på ansökan raedge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas atl i annal fall förlust skulle uppkomraa för inroparen. Avyttras ej egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av hyresnämnden förordna att egendomen skall säljas på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. |
Egendom, som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion under sådana förhållanden att förvärvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom två år efter det atl auktionen vunnit laga kraft, ora ej dessförinnan nämnda förhällanden upphört eller inroparen antingen fått besked från kommunen att prövning ej påkallas eller erhållit hyresnärandens tillstånd att behålla egendoraen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon hans rättighet, som är inskriven däri, får länsstyrelsen pä ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas att i annal fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egendomen skall säljas pä offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §.
Anteckning ora bestäramelserna i försia stycket skall göras i det köpebrev som ulfärdas med anledning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fasiighetsboken, om sökanden icke visar att av-ytlringsskyldigheten upphört.
Bestämraelserna i 4 § gäller i fråga ora tillstånd att behålla egendom.
7 §
Har förordnande meddelats eniigt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.
Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gä i verkställighet, ora kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.
Prop. 1978/79:164
Nuvarande lydelse
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar sä förfaras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmänsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om del i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som överexekutor utser. Egendomen fär säljas endast till den som erhållit förvärvstillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen utan sådani tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga om fördelning av köpeskilling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här tillämpas på ägaren.
Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får aniagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.
Kostnad i saraband med auktion av statsmedel.
Föreslagen lydelse
I övrigt skall så anses och med ärendet i tUlämpliga delar så förfaras, sora ora egendomen blivit utmätt för fordran raed bästa för-raånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om del i enUghet härmed bestämda skyddsbeloppet läckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen läcker även det värde sora i ärendet har åsatts egendomen enligt lagen (1971: 494) ora exekuiiv försäljning av fast egendom eller, om ägaren eller innehavare av fordran sora är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som överexekutor utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ef påkallas, erhållil förvärvstillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen ulan sådant tUlstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fräga om fördelning av köpeskilling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här till-lärapas på ägaren.
Koraraer försäljning ej tUl stånd vid auktionen, får kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det atl auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande ora ny auktion. Fraraställes ej sådan begäran inom föreskriven lid eUer avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frägan om försäljning av egendomen förfallen.
som ej lett till försäljning betalas
Prop. 1978/79:164
Nuvarande lydelse
9 §
Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt samma balansräkning boicförda värdel av bolagels övriga tiUgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 70 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdel av koncernens övriga tiUgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.
Föreslagen lydelse
Äger bolag fast egendom sora avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdet av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.
Bestämm.elserna i 2 § 1—6 gäller i tiUämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie pä grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
10 §
/ fråga om ansökan om tiUstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller 3 och 4 §§ samt 5 § första stycket i tillämpliga delar.
Flår tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.
Görs ej ansökan om förvärvs-tillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslut, är förvärvet ogUiigt.
12 § Skall tillstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har kommun förköpsrätt vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora sora avses i 1 § inora flera koramuner, tillkommer förköpsrätten den kommun inora vars omräde huvuddelen av denna egendom finnes. Frågan inom vilken koraraun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde.
Skall tillståndsplikligt förvärv Skall lillständspliktigl förvärv
ske genom inlösen enligt 70 § la- ske genora inlösen enligt 5 kap.
Prop. 1978/79:164 8
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
gen (1944: 705) om aktiebolag 3 § aktiebolagslagen (1975:1385)
från någon som förvärvat aktie från någon
som förvärvat aktie
genora köp, får koramunen för- genora köp,
får koraraunen för
värva aktien från säljaren genora värva
aktien från säljaren genom
förköp enligt bestämmelserna i förköp
enligt bestämraelserna i
denna lag ora förköpsrätt vid ak- denna
lag om förköpsrält vid ak
tieöverlåtelse, tieöverlätelse.
Aktieöverlåtelse sora omfattas av förköpsrätt är för sin giltighet be
roende av att förköp ej sker.
25 §
Talan mot hyresnämnds beslut Mot hyresnämnds beslut enligt
enligt denna lag föres hos bostads- denna
lag får part föra talan hos
domstolen genom besvär inom tre bosladsdomslolen
genom besvär
veckor frän den dag beslutet med- inom
tre veckor från den dag
delades. Besvärshandlingen skall beslutet
meddelades. Besvärshand-
inges till domstolen. ling skall inges till dorastolen.
26 §
I ärende ora tillstånd lill förköp I ärende om förvärvstillstånd
enligt denna lag skall vaidera par- och om tillstånd till förköp enligt
ten bära sin rättegångskostnad i denna lag skall vardera parten
bostadsdomstolen, I övrigt gäller svara för sin rättegångskostnad i
allmänna bestämmelser om rätte- bostadsdomstolen, / den mån ej
gångskostnad i bosladsdomstolen. annat följer av 18 kap. 6 § rätte
gångsbalken. I övrigt gäller all
männa bestämmelser om rätte-
gängskostnad i bosladsdomstolen.
Denna lag träder i Icraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
2 Förslag till
Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)
Härigenora föreskrivs att 7 och 12 §§ förköpslagen (1967: 868)i skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 §2 Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra siycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelsema. Avser beslutet faslighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse tiU säljare och köpare också den andra koramunen. Beslutet skaU antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.
1 Lagen omtryckt 1974: 815.
2 Senaste lydelse 1975:1135.
Prop. 1978/79:164 Nuvarande lydelse Förköpsrätlen skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. ra. eller lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet tn. m., från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eUer tUlstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de koramuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller anraälan, räknas tiden först från det koraraunen mottog sådan handling. |
Föreslagen lyddse
Förköpsrätlen skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979: 000) eller lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen atl förvärva fast egendom m. m., frän det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas tiden alltid från det kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det koraraunen raottog sådan handUng.
Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätlen förlorad.
12 §3 Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av atl förköp ej sker.
Har lagfart för köparen beviljats i slrid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätlen förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvslUlstånd meddelats i slrid med 2 § andra stycket jordförvärvslagen (1965: 290) eller i slrid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. eller i strid med 16 b § tredje stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätten förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillslånd meddelats i strid med 12 § andra stycket jordförvärvslagen (1979: 000) eller i strid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. eller i strid med 16 b § fjärde stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de
3 Senaste lydelse 1975: 1135.
Prop. 1978/79:164 10
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse för kommunen såsom ägare av fastigheten.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. 1 fråga om förvärv sora skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.
3 Förslag tiU
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lyddse Föreslagen lydelse
16 b §2
Ansökan om förvärvslUlstånd Ansökan
om förvärvstillstånd
skall för yttrande tillställas kom- skall för yttrande
tillställas kom
mun där tillståndspliktig fast egen- mun där tillständspliklig fasl egen
dom finnes. Avser ansökan till- dom finnes samt, om det lämpligen
stånd till förvärv av aktie, skall kan ske, organisation av hyresgäs
tiden för avgivande av yttrande be- ter som berörs av ansökningen.
stämmas så alt den ej understiger Avser ansökan tillstånd till för
tre månader. värv av aktie, skall liden för av
givande av yttrande bestämmas så
att den ej understiger tre mänader.
/ ärende angående förvärvslill
slånd skcdl komnmn, där den fasta
egendomen är belägen, samt hyres
gästorganisation, som berörs av
ansökningen, anses som sökandens
motparter.
I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning. Ansökan om tillstånd alt förvärva
1. fast egendom eller tomirätt genom köp eller byte,
2. aktie genora köp eUer genora inlösen i faU som avses i 12 § andra siycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., får ej prövas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäraraelser.
1 Lagen omtryckt 1974:1090.
2 Senaste lydelse 1975:1133.
Prop. 1978/79:164 H
4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.
Härigenom föreskrivs atl 1 och 8 §§ lagen (1916: 156) ora vissa inskränkningar i rält?n att förvärva fast egendora ra. ra. skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 §»
Utländsk medborgare mä ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta raineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.
Vad sålunda är stadgal ora utländsk raedborgare skall ock tillämpas beträffande ulländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftelser.
Möter ej hinder med hänsyn till allmänt iniresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd atl förvärva fast egendora, om
1. egendomen förvärvas huvudsakligen för atl bereda
förvärvaren
och hans familj sladigvarande bo och hemvist särat egendomen är bo-
stadsfastighet, avsedd för en eller ett fätal familjer, eller torat, lärapad
att bebyggas raed ett mindre bostadshus,
2. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda
förvärvaren och
hans familj bostad för fritidsändamål under fömtsättning dels att egen
domen icke är oläraplig för ändaraålet, dels att
a) förvärvaren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige eller eljest har särskUd anknytning lill Sverige, eller
b) förvärvet avser fastighet inom omräde, där efterfrågan på fritidsfastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena,
3. egendomen förvärvas för atl bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vilket han kan antagas korama att själv ägna sig, samt förvärvaren föml varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige,
4. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, för vilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvisl i Sverige sedan två år och har fält sådant tillstånd till näringsverksaraheten som avses i 5 § lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt företag alt idka näring här i riket eller har bosättningstillstånd,
5. förvärvaren är fångesmannens 5. förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller, make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt, när makar förvärva geraensarat, endera av dera är fångesmannens någon av dem är överlåtarens av-eller också, om denne är gift, hans komling.
» Senaste lydelse 1975: 366.
Prop. 1978/79:164
12
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
makes avkomling, syskon eller syskons avkomling.
Länsstyrelsen skall avgöra tUlslåndsfrägan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändmål som avses i tredje stycket 2. Delsamma gäller ärende om förvärv av fast egendom i fall som avses i punklerna 1 och 3—5. I övriga fall prövas frågan ora tillstånd av regeringen.
8 §2 Finnes, sedan förordnande meddelats enligt 7 §, att inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendoraen, äger länsstyrelsen besluta att förordnandet ej skall gå i verkställighet.
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen utmätts för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava företräde framför alla befintliga fordringar. Egendomen mä ej säljas lill den som är skyldig att söka tUlstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt fordförvärvslagen (1965:290) eller enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. men icke erhållit sådant tillstånd. Avgives vid auktionen bud som sålunda må antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fräga om köpeskillingens fördelning stadgar beträffande gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Bestämmelsen i 40 § första stycket andra meningen lagen (1971: 494) om exekuiiv försäljning av fast egendom äger icke tiUämpning i fräga om egendomens försäljning.
I övrigt skall sä anses och med ärendet i tillämpliga delar sä förfaras, som ora egendoraen ut-raätts för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava företräde framför alla befintliga fordringar. Egendoraen mä ej säljas till den som är skyldig att söka tillstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller enUgt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra. raen icke erhåUit sådant tillstånd eller, i fråga om sisinämnda lag, fått besked från kommunen att prövning enligt lagen ej påkallas. Avgives vid auktionen bud som sälunda mä antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider del. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga om köpeskillingens fördelning stadgar beträffande gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Be-stäraraelsen i 40 § första stycket andra raeningen lagen (1971: 494) ora exekutiv försäljning av fast egendom äger icke tillämpning i fråga ora egendoraens försäljning.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga ora förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.
2 Senaste lydelse 1975:1134.
Prop. 1978/79:164 13
Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde 1979-03-15
Närvarande: statsministem Ullsten, ordförande, och statsråden Sven Romanus, Mundebo, Wikström, Friggebo, Wirtén, Rodhe, Wahlberg, Hansson, Enlund, Lindahl, Winlher, De Geer, Blix, Cars, Gabriel Romanus, Tham, Bondestam
Föredragande: statsrådet Friggebo
Proposition om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
1 Inledning
Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tiU-ståndslagen) är förvärv av hyresfastighet beroende av tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser ora kommunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelse.
Tillständslagens bestäraraelser ora tillstånd för förvärv av hyresfastighet gäller endast i sju angivna korarauner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöorarädena. I övrigt gäller lagen i hela landet.
Frägan om en utvidgning av det omräde där det krävs tillstånd för förvärv av fastighet har aktualiserats av riksdagen med anledning av motioner (CU 1976/77: 20, rskr 1976/77: 188; se även CU 1977/78: 33).
Inom justitiedepartementet har upprättats en promemoria (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet m. m. Promemorian, som iimehåller en redogörelse för gäUande rätt och tidigare riksdagsbehandling m. ra., bör fogas tiU protokollet i detta ärende som bilaga 1.
Efter remiss har yttranden över promemorian avgeits av bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, Falu tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Växjö, riksrevisionsverket, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Gävleborgs län. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund. Hyresgästemas riksförbund. Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Gävle koramun, Sveriges advokaisamfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund och Stockholms kooperativa bostadsförening.
Prop. 1978/79:164 14
Länsstyrelsen i Gävleborgs län har bifogat yttranden av Gävleborgs hyresgästförening, Gävleborgs fastighetsägareförening och Hudiksvalls kommun. Stockholms koraraun har bifogat en delrapport II från kommunstyrelsens utredning om faslighetshandeln, i vilken behandlas dels tillärapningen av lUlständslagen första halvåret 1978, dels tillståndslagen och aktieförvärv i fastighetsbolag.
En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2.
2 Allmän motivering
2.1 Tillståndslagens tillämpningsområde
Lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet ra.m. (lUlständslagen) innebär som tidigare nämnts att förvärv av hyresfastighet är beroende av tillstånd av hyresnämnd. Tillständsplikt gäller ocksä för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om komraunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelse.
Bestämmelserna i 1—7 §§ om tillstånd för förvärv av hyresfastighet gäller enligt en särskild övergångsbestämmelse endast i sju angivna koramuner, nämligen Solna, Stockholm, Sundbyberg, Malraö, Svedala, Göteborg och Mölndal. I övrigt gäller lagen i hela landet.
Begränsningarna i lagens tillärapUghelsområde när det gäller fasiighetsförvärv tillkom efter en avvägning mellan behovet av en förhandsprövning och olägenhetema därav för den normala fastighetsomsätl-ningen och den därtill knutna administrationen (CU 1975/76: 5 s. 4).
Sedan riksdagen aktualiserat frågan ora en utvidgning av lagens till-lämpningsornråde när det gäller fastighetsförvärv har i den tidigare näranda departementspromemorian (Ds Ju 1978: 7) föreslagits att nuvarande begränsning upphävs så atl tillståndsplikt i princip skall gälla oavsett var i landet fastigheten är belägen. För att förfarandet skall bli så enkelt sora möjligt föreslås emellertid saratidigt atl förvärvslUlstånd skall fordras endast ora koramunen i det enskilda fallet begär atl prövning skall ske hos hyresnäranden.
De angivna förslagen tiUstyrks av flertalet remissinstanser. Några remissinstanser anser dock att tillståndslagen inte behövs eller att det inte presenterats ett tillräckligt underlag för att bedöma behovet av en utvidgning av lagens tillämpningsområde.
Enligt min raening har lUlständslagen en viktig funktion alt fylla. Lagen är ell nödvändigt komplement till annan tvångslagsliftning inom hyresområdet, frärast bostadsförvallningslagen (1977: 792) och bostadssaneringslagen (1973: 531). I molsats till dessa lagar, som endast ger möjlighet till ingripanden i efterhand, är tillståndslagens syfte att förhindra personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter från att
Prop. 1978/79:164 15
förvärva sädana. En bedömning av lagens betydelse för att förverkliga detta syfte kan inte grundas enbart pä statistik från hyresnämndernas tillämpning av lagen. Redan lagens existens torde enligt min mening ha inneburit att åtskiUiga inte önskvärda fasiighetsförvärv har avvärjts. Som framhålls i promemorian har det i vissa kommuner konstaterats missförhållanden som motiverar en utvidgning av lagens tillämpningsområde. Atl ändra lagen så att den koraraer atl gälla i ytterligare ett antal särskilt uppräknade kommuner är emellertid inte någon lämplig lösning. Det torde inte heUer i övrigt finnas några lämpliga principer för en begränsad geografisk tillämplighet. Enligt min mening bör ocksä en förvärvslagsliftning av förevarande slag i princip vara riksomfattande (se CU 1977/78: 33 s. 5). Bl. a. undanröjer man därmed riskema för att icke önskvärda köpare inriktar sig pä områden där tillståndsplikt inle gäUer. Jag ansluter mig därför tUl promeraorians förslag att lagen i dess helhet nu görs rikstäckande.
2.2 Förfarandet vid förvärv av hyresfastighet
En utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att omfatta hela riket skulle medföra avsevärda praktiska olägenheter. För hyresnämnderna skulle ett betydande merarbete uppstå, och de enskilda skulle drabbas av ett byråkratiskt förfarande som i det stora flertalet fall skulle uppfattas som opåkallat. Om tillståndslagen i sin helhet görs lillämplig i hela landet, måste därför förfarandet i tillståndsfrägor ändras.
Nuvarande ordning innebär att ansökan om förvärvslillstånd görs hos hyresnämnden, som skickar ansökningen för yttrande till den koraraun där fastigheten finns. Koraraunen, som har ansvaret för bostadsförsörjningen, får alltså yttra sig i alla tillståndsärenden. Detta innebär i praktiken att det i första hand är kommunen som bär ansvarei för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare (se prop. 1975/76: 33 s. 68). Lämnar kommunen ansökningen utan erinran, torde hyresnämnden norraalt kunna utgå från att det inte finns nägot att erinra mot sökanden.
Mol denna bakgrund ansluter jag mig till promemorieförslaget om alt man när det gäUer att förenkla nuvarande förfarande bör välja en lösning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär det.
Hyresgästernas riksförbund har i sitt remissyttrande anfört att även hyresgästorganisationer bör få påkaUa prövning av förvärv. Förbundet föreslär en ordning som innebär att kommunen alltid inhämtar yttrande från berörd hyresgästorganisation och att kommunen är skyldig att begära prövning om hyresgästorganisationen inte tillstyrker förvärvet.
Enligt min mening är det, som ocksä framhälls i promemorian, na-
Prop. 1978/79:164 16
turligt att kommunen utnyttjar den sakkunskap som finns hos hyres-gäslema och deras organisationer och i erforderlig utsträckning samråder med berörd hyresgästorganisation innan kommunen tar ställning. Den intressegemenskap som finns raellan kommunerna och hyresgästorganisationerna vad gäller boendeförhållandena torde ocksä medföra att en väl underbyggd begäran ora hyresnärandsprövning sora frara-ställs av en hyresgästorganisation resulterar i att kommunen påkallar sädan prövning. Att ge hyresgästorganisationerna en uttrycklig möjlighet all framtvinga prövning är därför enligt min mening onödigt. En sådan ordning skulle ocksä, oberoende av hur förfarandet utformats, leda till att detta blir mer komplicerat och tidskrävande, till förfång framför allt för de okontroversiella förvärven. Jag är alltså inte beredd att föreslå nägon rätt för hyresgästorganisationer att påkalla prövning hos hyresnämnd. Jag återkommer senare tiU frågan om hur hyresgästernas ställning skall stärkas i de fall då förvärvsprövning sker hos hyresnämnden.
Frågan är dä på vilket sätt koramunen skall beredas tillfälle att ta ställning till behovet av förvärvsprövning. En möjlighet är att bibehålla det nuvarande kravet på ansökan till hyresnämnd. Nämnden skulle därefter remittera ansökningen till koraraunen, och förvärvsprövning skulle behövas endast om koraraunen i sitt yttrande till näranden begär det. En sädan ordning skulle emellertid inle medföra nägon större förenkling jämfört med vad som gäller nu. För hyresnämnden blir egentligen enda skillnaden att ett enkelt utformat tillståndsbeslut kan ersättas av ett avskrivningsbeslut. Det får anses väsentligt att hyresnämnderna inte belastas med en omfattande hantering av ärenden i vilka någon reell prövning aldrig kommer till stånd. Hyresnämndernas resurser bör i stället koncentreras på de förvärvsärenden som är kontroversiella. Enligt min mening är det alltså nödvändigt att förfarandet inleds på annat sätt än genom ansökan till hyresnäranden.
F. n. gäller alt ett förvärv blir ogilligt om ansökan om forvärvstillstånd inle görs inom tre mänader från det fånget skedde. En sådan ogiltighelspåföljd är nödvändig, om lagstiftningen skall få avsedd effekt. Motsvarande ogiltighelspåföljd gäller också enligt jordförvärvslagen (1965: 290) och lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m. Om ansökan till hyresnämnd inte längre skall vara obligatorisk, måste man finna en annan utgångspunkt för ogiltighetspåföljden enligt tillståndslagen. Vidare behövs en annan form för samordningen raellan lUlständslagen och förköpslagen (1967: 868). I promemorian föresläs att förfarandet enligt tillståndslagen skall inledas hos inskrivningsmyndigheten genom ansökan om lagfart. Om lagfart inte söks inom tre månader frän det fängeshandlingen upprättades, föreslås förvärvet bli ogiltigt. Ogiltighet enligt förslaget skall dock inte inträda om hyresnämnden redan har meddelat tillstånd till för-
Prop. 1978/79:164 ]7
värvet eller om kommunen har förklarat alt den inte påkallar någon tillståndsprövning. Förfarandet hos inskrivningsrayndigheten föreslås samordnat med förfarandet enligt förköpslagen. Detta innebär att inskrivningsmyndigheten skall bereda koramunen tillfälle att ta ställning till ora kommunen vill påkalla förvärvsprövning eller inte samt, i förekommande fall, om kommunen vill utöva förköp eller ej. VUl koramunen påkalla förvärvsprövning skall beslutet härom anmälas till inskrivningsmyndigheten som underrättar hyresnämnden. Hyresnämnden i sin tur förelägger förvärvaren alt inom en månad ansöka om förvärvslillstånd vid äventyr att förvärvet blir ogiltigt.
Promemorieförslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Från några håll anförs dock att del föreslagna förfarandet är onödigi omständligt. Förslaget avslyrks av domslolsverkel och de två tingsrätter som har yttrat sig. Dessa remissinstanser föreslår atl förfarandel i stället inleds genom att förvärvaren anmäler förvärvel till den kommun där fastigheten är belägen. Förvärvet bör bli ogiltigt ora anraälan inle görs inom rätt tid. De angivna remissinstansernas förslag innebär vidare att koraraun sora vill påkaUa förvärvsprövning skall anmäla detla direkl till hyresnämnden och alt inskrivningsrayndigheten kommer in först när förvärvsfrågan är avklarad hos kommun eller hyresnämnd.
Enligt min mening har del i promemorian föreslagna förfarandet bl. a. den förtjänsten att det är enkelt ur förvärvarens synpunkt. Vid okontroversiella förvärv behöver han endast fullgöra skyldigheten att ansöka om lagfart inom rätt tid. Förfarandet sedan lagfartsansökan har gjorts kan dock bli tidskrävande och komplicerat.
I och för sig är det sannoUkt att förvärvare i stor utsträckning kommer atl på ett tidigt stadiura själva kontakta kommunen för besked i prövningsfrågan. Om koramunen lämnar ett positivt besked kan då full lagfart meddelas direkt. För de fall dä något förhandsbesked inte har läranats kommer emellertid det i promeraorian föreslagna förfarandet att medföra ett inte obetydligt merarbete för inskrivningsmyndigheterna. Ogiltighetspåföljden vid för sen lagfarlsansökan gör det nödvändigt att beträffande varje ansökan kontrollera att den har givits in i rätt tid. Den föreslagna ovillkorliga lagfartsfristen torde dessutom göra det nödvändigi atl inskrivningsmyndigheten har tUlgång lill både köpekontrakt och köpebrev. I de fall där prövning sedermera sker hos hyresnämnden koramer inskrivningsmyndigheten att ha kontakt med lagfartsärendet i tre omgångar innan lagfart kan meddelas. Lagfartsansökningen torde, som domstolsverket framhäller, föranleda ett beslut om uppskov i avvaktan pä att kommunen tar ställning. Ora koramunen påkallar prövning, skall inskrivningsmyndigheten meddela vilande lagfart, varvid förvärvet beläggs med stämpelskatt. Lagfartsansökningen kan sedan bevUjas, när förvärvslillstånd har raeddelats. Om förvärvs-
2 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 18
tUlstånd vägras, torde den vilande lagfarten korama att stå kvar i fasiighetsboken till dess förvärvaren börjar verka för atl återvinna stämpelskatten.
I promemorian åberopas atl inskrivningsmyndigheterna redan har rutiner för atl ge kommunen lillfälle att ta ställning i förköpsfrågan (se 5 § förköpskungörelsen, 1967: 873) och att det därför inte blir så slort merarbete, ora yttrande inhämtas i frågan om förvärvsprövning. I anledning av detta uttalande framhåller en tingsrätt atl det endast i rena undantagsfall förekommer att kommunens ställningstagande i förköpsfrågan inte presenteras redan i samband med lagfartsansökningen och alt inskrivningsmyndigheten i dessa undantagsfall kan få besked om kommunens slällningslagande genom att efter informeU anraodan lill lagfartssökanden låta denne själv komplettera ansölcningen med beskedet. Även ora praxis torde variera raellan olika inskrivningsmyndigheter anser jag i likhet med domstolsverket att det rent allmänt sett är önskvärt att kommunen har tagil ställning i förköpsfrägan innan lagfarlsansökan ges in.
Det av domstolsverket framförda förslaget alt förvärvet skall anmälas direkt till koraraunen ställer i inledningsskedet större krav på förvärvaren genom att han skall inhämta kommunens besked i prövningsfrågan innan han ger in ansökan om lagfart. A andra sidan innebär det en väsentlig arbetsbesparing för inskrivningsmyndigheterna i jämförelse raed proraeraorieförslaget. Tillståndsfrågan klaras här av ulan förmedling av inskrivningsmyndigheten och kommunen får genom anraälan också möjlighet att ta ställning i förköpsfrågan (se 7 § andra stycket andra meningen förköpslagen). Enligt domstolsverkels förslag kommer lagfart därför normalt att sökas först sedan det blivit klart att tillständs-lagen inte utgör något hinder för förvärvet och, i förekommande fall, atl kommunen inte avser att ulöva sin förköpsrält.
En jämförelse mellan de två förslagen med utgångspunkt från vad som hittUls har anföris måsle enligt min mening utfalla till fördel för det av domstolsverket föreslagna förfarandet. Som riksdagen tidigare har framhållit (se LU 1976/77: 22 s. 9) är det angeläget att sådana åtgärder inte vidtas som medför en kraftig belastning på inskrivningsmyndigheterna med åtföljande risk för att de redan nu i vissa fall aUtför långa expeditionstiderna ytterUgare förlängs. Den ordning som domstolsverket har förordat är också i övrigt enklare än den som har föreslagits i promemorian.
Ett syfte med promemorieförslaget att förfarandet skall starta hos inskrivningsmyndigheten är eraellertid också att raan därmed skulle kunna få till ständ en bätire efterlevnad av lagfartsplikten. Delta skulle uppnås genom att förvärvet i princip drabbas av ogiltighet, om lagfart inte söks i tid. Ett slutligt ställningstagande till frågan om hur förfarandet enligt lUlständslagen bör inledas fordrar därför också en diskussion
Prop. 1978/79:164 19
av det lämpliga i atl införa en ogiltighetspåföljd vid underlåtenhet alt söka lagfart på förvärv av hyresfastighet.
För alla de lyper av fasiighetsförvärv som omfattas av lillståndslagen gäller även skyldighet alt söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. För förvärv som beror av myndighets tUlstånd räknas treraånaderstiden dock från del förvärvel fullbordades. Lagfart för förvärv av tiUslåndspliktig hyresfastighet behöver alltså sökas först när tUlständsfrägan är klar. Försummar nägon sin skyldighet att söka lagfart, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite.
Det har i olika sammanhang konstaterats att det föreligger brister när del gäller lagfartspliktens efterlevnad. Bl. a. har det sagts atl lagfart i alltför stor utsträckning söks för sent, vUket leder till ränteförluster för staten och bristande tillförlitlighet hos fastighetsböckerna. Det har också sagts att lagfartsförsummelse utnyttjas eller ingår som ett led i ekonomisk brottslighet i vid raening, varvid särskUt handeln med hyresfastigheter har nämnts som exempel.
En projektgrupp inom domstolsverket har diskuterat olika åtgärder för att få till stånd en bättre ordning. Bl. a. har det övervägts att läla fastighetsförvärv bli ogiltiga vid för sen lagfartsansökan. Projeklgmp-pen har dock inte ansett det lämpligt att införa denna påföljd vid alla fall av lagfartsförsummelse. Inle heller i övrigt har projektgruppen kunnat finna någon lämplig genereU åtgärd för att komma till rätta med problemen.
Enligt departementspromemorian bör man inte vidta några ålgärder i fräga om lagfartsplikten som drabbar alla fastighetsförvärv. Det ligger i stället närmast lill hands alt ingripa med selekliva ätgärder, dvs. åtgärder som drabbar endasl en viss grupp av fastighetsförvärv. Härvid bör enligt promemorian beaktas att vissa former av ekonomisk brottslighet torde ha samband med förvärv av hyresfastigheter. Del är vidare ett hyresgästintresse alt det inte skall råda någon längre tids ovisshet om aktuella ägandeförhållanden. Detta talar för att man inför en ogiltighelspåföljd just vid förvärv av hyresfastighet.
Jag ansluter mig tiU promemorians bedömning atl man inte bör införa en ogiltighelspåföljd eller vidta annan mera ingripande åtgärd som drabbar alla fastighetsförvärv. Däremot finns det onekligen skäl som talar för atl man låter förvärv av hyresfastighet bli ogiltiga, om lagfart inte söks i tid. Även om ogiltighetspåföljden begränsas på det sättet finns det emellertid risk för atl den i vissa situationer kommer att slä onödigt hart. En ordning med ogUlighetspäföljd vid för sen lagfartsansökan lorde ocksä, som lidigare har berörts, komma att medföra praktiska svårigheter för inskrivningsmyndigheterna. En särskild komplikation som följer raed proraeraorieförslaget är alt lagfart ofta mäste sökas på ett villkorat förvärv. Jag har när det gäller de praktiska svå-
Prop. 1978/79:164 20
righetema förståelse för vad domstolsverket har anfört i sitt remissyttrande (se också prop. 1970: 20 del B 2 s. 565).
HärtUl koramer att redan en utvidgning av tUlståndsprövningen till att i princip omfatta hela landet torde minska de missförhållanden som ligger bakom önskemålen om en skärpning av lagfartsplikten. Sädana förvärvare av hyresfastigheter som kan tänkas slarva med lagfartsplikten torde i viss utsträckning också försumma att söka tillstånd till förvärvet eller vägras tillstånd. I sådana situationer blir förvärvel ogUtigt och frågan om lagfart behöver aldrig aktualiseras. Kvar står då sädana förvärv som har godtagits av kommunen eller hyresnämnden. I den mån det i sådana fall finns behov att tvinga fram en lagfartsansökan, fär det anses tiUräckligt med den nuvarande möjlighelen för inskrivningsmyndigheten att förelägga vile.
Jag anser på grund av del anförda att övervägande skäl talar mol att man skärper lagfartsplikten genom att införa en ogiltighelspåföljd. För att sä långt möjligt garanlera atl inskrivningsmyndigheterna får reda pä alla godkända förvärv av hyresfastigheter, så alt det i förekoramande fall kan meddelas vitesföreläggande, kan det emellertid övervägas att, som föreslås i promemorian, införa en underrättelseskyldighet från kommun som avstår från att påkalla förvärvsprövning resp. från hyresnämnd som meddelar förvärvstillslånd. Jag kan emellertid inte finna att en sådan generell underrättelseskyldighet skuUe medföra sådana fördelar när det gäller lagfartsplikten alt den kan uppväga nackdelama av ett ökal pappersflöde och belydande merarbete för bl. a. inskrivningsmyndigheterna. Om en förvärvare som fält förvärvslillstånd eller som utan förvärvsprövning godkänts av kommunen därefter underlåter att söka lagfart, kan koramunen eller berörd hyresgästorganisation hos inskrivningsmyndigheten utverka ett vitesföreläggande för förvärvaren att ansöka om lagfart.
Vad jag nu har sagt innebär atl det inle, med hänsyn tUl lagfartsplikten, finns tillräcklig anledning att låta förfarandet enligt tillstånds-lagen starta hos inskrivningsmyndigheten. I stället bör förfarandel inledas genom alt förvärvet anmäls till den koraraun där hyresfastigheten är belägen. Förvärvet bör bli ogiltigt, ora anmälan inte görs inom tre månader från det förvärvet skedde. Förslaget innebär alt lagfart liksom f. n. skall sökas först när frägan om förvärvslillständ är klar. En samordning med förköpslagen bör kunna ske på så sätt att anraälan lUl kommunen i förekommande fall skall avse både lillståndslagen och förköpslagen.
När det gäller del fortsatta förfarandet bör kommunen inom viss tid ge besked om humvida prövning påkallas eller inle. Enligt min mening bör koramunen disponera tre månader för sitt stäUningstagande. Tiden bör räknas från del kommunen mottog anmälan ora förvärvet. Delta är en fördel för kommunerna jämfört med promemorieförslaget, efter-
Prop. 1978/79: 164 2!
som ingen del av tiden går åt för underrättelse från inskrivningsrayndigheten till koraraunen.
Om kommunen anser det befogal med en förvärvsprövning hos hyresnämnden bör kommunen alltsä inom tre månader påkaUa en sådan prövning. Frågan är då hur tillståndsförfarandel vid hyresnämnden bör inledas. Enligt min mening bör förvärvaren fortfarande ha ställning som sökande i tillsländsärendet. Det kommunala beslutet alt påkalla prövning bör alltsä inte resultera i en ansökan ulan endast anmälas tUl hyresnämnden. Som framhålls i promemorian visar hittillsvarande tillämpning av tillståndslagen att ett negativt komraunalt yttrande relativt ofta resulterar i alt förvärvaren avstår från att fullfölja förvärvel. Kommunens anmälan bör därför inle utan vidare föranleda en förvärvsprövning, utan i stället bör hyresnämnden förelägga förvärvaren alt ansöka om förvärvstillstånd inom en månad frän del att han fått del av föreläggandet vid äventyr atl förvärvet blir ogiUigt. Om föreläggandet inte fullgörs, kan hyresnäranden i ett avskrivningsbeslut konstatera alt förvärvet är ogiltigt.
Sammanfattningsvis föreslår jag alltsä att det koraraunala beslutet atl påkaUa förvärvsprövning skall anmälas liU hyresnämnden och att hyresnämnden skall förelägga förvärvaren atl ansöka ora förvärvstillstånd vid äventyr alt förvärvet blir ogUtigt.
2.3 Förhandsbesked
Enligt 4 § andra siycket förköpslagen kan köparen få lagfart, ora kommunen har förklarat sig avstä från atl utöva förköpsrätt i fräga om en tUlämnad försäljning. I promeraorian föreslås atl förvärvaren även enligt tillståndslagen pä raotsvarande sätt bör kunna vända sig tUl koraraunen för ett förhandsbesked om kommunens inställning. Förslaget har lämnats utan erinran av remissinsianserna. Även jag ansluter mig till förslaget. Om kommunen har förklarat sig avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnden av ett fraratida förvärv, behövs givetvis ingen ytterligare anmälan tUl kommunen efter förvärvet och det bör alllså inle föreligga något hinder mot lagfart i vad avser lillståndslagen.
Det finns f. n. möjlighet att fä förhandsbesked av hyresnäranden ora förvärvstillstånd. Denna möjlighet bör enligt proraemorian finnas kvar. Samtidigt påpekas att förhandsbesked torde vara av särskild betydelse vid de associalionsrältsliga förvärven, exempelvis vid fusion.
De fyra hyresnämnder som har yttrat sig ifrågasätter om det är nödvändigt att behåUa möjligheten att begära förhandstillstånd. Enligt deras mening borde det vara tillräckligt med möjlighelen att före förvärvet vända sig till kommunen för besked i prövningsfrågan.
Regeringen har i prop. 1978/79: 85 lagt frara ett förslag tUl ny jordförvärvslag, som f. n. behandlas i riksdagen. EnUgt 12 § andra stycket
Prop. 1978/79:164 22
nämnda förslag fär en fråga om förvärvstiUstånd inte prövas förrän förvärvet skell utom i fall som avses i 1 § 2—4 (dvs. de associationsrättsliga förvärven). Förhandsprövning skall alltså inle längre kunna ske vid förvärv genom köp, byte eller gåva. Denna inskränkning av den nuvarande möjligheten till förhandsprövning vid alla typer av förvärv motiveras med att den priskontroll sora föreslås i den nya lagen förutsätter att förvärvshandlingen företes (se prop. 1978/79: 85 s. 50, 126— 128 och 139).
Enligt min mening talar goda skäl för atl pä molsvarande sätt inskränka möjligheten tiU förhandsprövning enligt lillståndslagen. Möjligheten till förhandsprövning hos hyresnärand har hittUls endast utnyttjats i fä fall. Genom den nu föreslagna möjUgheten atl hos kommunen begära förhandsbesked i prövningsfrägan rainskar behovet av förhandsprövning ytterligare. Förutsättningarna för alt ingå på en verklig prövning av framtida förvärv är ofta begränsade. För en sådan prövning bör hyresnämnden i allmänhet ha tillgång till säkra uppgifter om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet.
Jag anser pä grund av det anförda att raöjligheten tiU förhandsprövning hos hyresnäranden bör inskränkas tiU atl gälla för de associationsrättsliga förvärven. I dessa fall bör ansökan fä ges in direkt till hyresnämnden utan föregående anmälan lill koraraunen.
2.4 Förvärv av aktie eller andel i bolag m. m.
Den nu föreslagna ordningen för prövning enligt tillståndslagen avser förvärv av hyresfastighet. För förvärv av aktie eller andel i bolag föreslås i promemorian att nuvarande ordning bibehålls. Förslaget har godtagits under remissbehandlingen och även jag ansluter mig till det. Den som förvärvar aktie eller andel i bolaget bör alltsä ansöka om lillständ direkt hos hyresnämnden antingen före eller efter förvärvet.
Jag är medveten om att tiUständslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv har vissa brisler. I praktiken torde sådana förvärv inle bli föremål för tillståndsprövning i avsedd utsträckning. Sora föreslås i promemorian bör emellertid hithörande problera övervägas ytterligare. En värdefull utgångspunkt för dessa överväganden finns i den rapporl om bl. a. tillståndslagen och aktieförvärv i fastighetsbolag sora Stockholms kommun fogat till sitt remissyttrande.
Kommunförbundet föreslår på grundval av önskemål sora framförts från Gävle kommun att tillståndslagen görs tiUämplig även pä hyresfastigheter som enbart innehåUer lokaler (jfr 4 § andra stycket tiUständs-lagen). Enligt rain raening finns det dock inte i detta lagstiftningsärende tillräckligt underlag för atl nu utvidga lUlslåndslagens tiUärapningsora-råde i enlighet med kommunförbundets önskemål (jfr CU 1977/78: 33 s. 7). Något ytterligare material har inte heller kommit fram i det lag-
Prop. 1978/79:164 23
stiftningsärende om lokalhyra som nyligen föranledde proposition till riksdagen (prop. 1978/79:89). Jag avser emellerlid att med uppmärksamhet följa utvecklingen på området.
2.5 Besvär m. m.
Enligt nuvarande ordning är det bara sökande som av hyresnämnden har vägrats förvärvstiUstånd som har rätt att anföra besvär hos bostadsdomstolen mot nämndens beslut. Kommunen har inte ställning som part i ärende om förvärvstillstånd och kan aUtså inte föra talan mot nämndens beslut. I promemorian föreslås att kommunen ges besvärsrätt fastän kommunen inte är part. Förslaget om en sådan kommunal besvärsrätt godtas allmänt av remissinstanserna. Flera av dessa anser dock att kommunen bör få parisställning redan i hyresnämnden.
Den nu föreslagna ordningen när del gäUer förvärv av hyresfastigheter innebär att del är kommunen som tar initiativ lill prövningen. Om hyresnämnden i ett sådani fall meddelar förvärvstillslånd, torde det vara ett starkt kommunalt intresse att kunna fä frågan prövad även i bostadsdomstolen. En kommunal besvärsrätt är ocksä ägnad att fräraja en enhetlig tillämpning i frågor om förvärvstillstånd. Intresset av att kontroversiella fall skall kunna prövas även i bosladsdomslolen fär enligt min mening anses vara så starkt att det tar över de ölägenheter som en ökad tidsutdräkt raedför för faslighetsomsättningen. Som framhålls i promemorian saknas det anledning att i fråga om besvärsrätten göra nägon skillnad mellan förvärv av hyresfastighet och förvärv av aktie eller andel i bolag.
Om kommunsn ges besvärsräit i ärende om förvärvstillslånd är del enligt min mening naturUgt alt kommunen redan i hyresnämnden ges ställning av part. Kommunen har ocksä redan enligt gällande ordning en partsliknande ställning. En annan ordning skulle, som bostadsdomstolen närmare har utvecklat, kunna medföra ett processuellt otillfredsställande resultat. PartsstäUningen ger bl. a. kommunen möjlighet alt åberopa vittnesförhör och annan muntlig bevisning redan i hyresnäranden.
Jag föreslär pä grund av del anförda atl kommunen ges ställning av part i ärende om förvärvslillstånd. Med parlsstäUning följer av allmänna regler även besvärsrätt.
I promemorian föreslås att även organisation av hyresgäster som berörs av hyresnämndens beslut skall få besvärsrätt. Vidare föreslås i promemorian att hyresnämnden i ärende ora förvärvstiUstånd skall höra inte bara som f. n. koramun utan även, ora det lärapUgen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen.
Förslagen lämnas utan erinran av flertalet reraissinstanser. Några remissinstanser avstyrker dock förslagen. Dessa remissinstanser anför i huvudsak att det redan enligt gäUande ordning finns möjlighet att tiU-
Prop. 1978/79:164 24
varata den sakkunskap som finns hos hyresgästorganisationerna samt att kommunerna kan väntas utnyttja sin besvärsräit när det finns ett allmänt intresse av att tiUståndsfrågan prövas även i bostadsdomstolen. Enligt fastighetsägareförbundet kan man befara atl hyresgästorganisationerna alltid komraer att okritiskt anföra besvär till bostadsdorastolen, dels för att inför medleramarna visa att man inte nöjer sig med ett beslut som gär organisationen emot, dels för atl dra ut pä tiden med förvärvels ikraftträdande.
Det finns f, n, ingen föreskrift om atl hyresnämnden är skyldig att höra hyresgästorganisation i ärenden om förvärvstiUstånd. Anledningen härtill är främst atl en sådan föreskrift vid tiUständslagens tillkomst bedömdes som en belastning för handläggningen av de många ärenden där del står klarl atl tUlstånd skaU ges (prop. 1975/76:33 s. 71; se även CU 1976/77: 20 s. 4). Hyresnämnden kan emeUertid vid behov inhämta yttrande frän hyresgästorganisation och sådan organisation kan också via kommunen eller direkt lUl nämnden framföra sina synpunkter. Enligt min mening är det angeläget alt hyresnämnden i ärenden om förvärvstiUstånd får del av den kunskap som hyresgästernas organisationer har. Det får ocksä ses som ett led i strävandena mot ökad boende-demokrati atl hyresgästerna ges möjUghet att påverka bedömningen av frågan om en ny fastighetsägare är lämplig som hyresvärd eller inte. Med den nu föreslagna prövningsordningen komraer en skyldighet för hyresnämnden att inhämta yttrande i huvudsak endast alt gälla kontroversiella ärenden. På grund av det anförda ansluler jag mig till promemorieförslaget att ansökan om förvärvslUlstånd skall för yttrande tillställas organisaiion av hyresgäster som berörs av ansökningen.
Hyresgästorganisationerna har givits rätl att ansöka ora särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen och om uppmstningsåläggande ra. m. enligt bostadssaneringslagen saml har besvärsrätt enligt dessa lagar. Erfarenheterna är positiva. Enligt min mening saknas det grund för misstankar om att hyresgästorganisationerna skulle missbruka en besvärsrätt enligt tillståndslagen. Jag föreslår aUtså alt även organisation av hyresgäster får föra talan mot hyresnämndens beslut i ärende om förvärvstiUstånd. Jag anser det ocksä bäst förenligt med hyresgästorganisationernas roU i tillståndsförfarandel alt de Uksom koraraunen ges ställning av part redan i hyresnämnden. Med partsställningen följer besvärsrätt.
Den föreslagna partsställningen med åtföljande besvärsrätl bör tiUkomma hyresgästorganisation som berörs av ansökningen. Hyresgästorganisation som har förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304) för den aktuella fastigheten mäste aUlid anses vara berörd av en ansökan ora förvärvstillstånd. Enligt rain raening är detta eraellertid inte tUlräckligt. Som har framhåUits vid remissbehandlingen har Hyresgästernas riksförbund och de lokala hyresgästföreningarna sär-
Prop. 1978/79:164 25
skilda kvalifikationer att utreda en förvärvares lämplighet. Medan hyresgästerna i den aktueUa fastigheten inle kan förväntas ha någon tidigare erfarenhet av förvärvaren har däremot den etablerade hyresgäströrelsen stor erfarenhet av och överblick över hyresmarknaden och faslighelsägares förhållanden. Jag anser därför att hyresgästförening som är ansluten till Hyresgästernas riksförbund och inora vars verksamhetsområde fastigheten är belägen aUtid bör anses vara berörd av ansökningen och följaktligen få ställning sora part i förvärvsärendel, även om föreningen inte skulle ha förhandlingsordning för fastigheten.
Enligt promemorian bör hyresnäranden inle åläggas någon långtgående skyldighet att undersöka om en viss hyresgästorganisation berörs av en ansökan. Mot bakgrund av vad jag nyss har anfört anser jag att ansökningen regelraässigt bör sändas tiU vederbörande hyresgästförening ansluten till Hyresgästemas riksförbund samt dessutora tUl annan hyresgästorganisation som enligt vad hyresnämnden känner till har förhandlingsordning för fastigheten.
I hyresnäranden gäller alltid den principen all vardera parfen skall svara för sina rättegångskostnader. I bostadsdorastolen gäller däremot som huvudregel de allmänna bestämraelserna om rättegångskostnad i 18 kap. rättegångsbalken.
Tillständslagen innehåller f. n. inga regler ora rättegångskostnader i ärenden hos bosladsdomstolen ora förvärvstillslånd, eftersora det i sådana ärenden inte finns någon raotpart till sökanden (se prop. 1975/76: 33 s. 102). Om kommun och hyresgästorganisation ges besvärsrätt uppkommer frägan hur rättegångskostnader i bosladsdomstolen bör regleras.
EnUgt 26 § tillständslagen skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdorastolen i ärende om lillständ tUl förköp. I promemorian föresläs motsvarande gälla i ärende om förvärvstillslånd i bostadsdomstolen.
Förslaget lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Det avstyrks emeUertid av bosladsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm och fastighetsägareförbundet. Dessa remissinstanser hänvisar till motsvarande bestämmelser i bostadsförvallningslagen och bostadssaneringslagen som med vissa begränsningar gör det möjligt alt döma ut ersättning för rättegångskostnader i bostadsdorastolen.
Enligt rain raening är det i ett tiUståndsärende av förevarande typ nalurligt att vardera parten svarar för sina rättegångskostnader inte bara i hyresnämnden utan även vid fullföljd av lalan till bostadsdomstolen (jfr 12 kap. 73 § jordabalken och 33 § hyresförhandlingslagen). Jag ansluter mig alllså tUl proraeraorieförslaget. Detta bör dock kompletteras med en hänvisning till 18 kap. 6 § rättegångsbalken, som bl, a, innehåller regler om skyldighet att ersätta kostnader sora föranleds av försumlig processföring. En motsvarande hänvisning finns redan i 12 kap. 73 § jordabalken och 33 § hyresförhandlingslagen.
Prop. 1978/79:164 26
2.6 Förutsättningarna för tillstånd
I promemorian föreslås ingen ändring av de materiella reglerna i 4 § tillståndslagen om förutsättningarna för tillstånd. Frågan om den hittillsvarande tillämpningen av lUlständslagen på denna punkt tas emellertid upp av bl. a. Stockholms koraraun och Hyresgästernas riksförbund. Enligt förbundet har det bl. a. förekommit att hyresnämnderna lägger bevisbördan när del gäller förutsättningarna för tUlstånd pä kommunen (hyresgästföreningen) i stäUet för pä den blivande fastighetsägaren. Det görs vidare gällande att hyresnämnderna vid tiUståndsprövningen inte i lillräcklig omfattning har beaktat att förvärvaren under en kort period har köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning.
Enligt 4 § första stycket tillständslagen får förvärvslillstånd vägras om sökanden inte gör sannolikt att de olika förutsättningarna för tillstånd föreligger (se prop. 1975/76: 33 s. 67—70). Av formuleringen framgår att hyresnämnden kan från fall till fall avgöra ora och i vilken orafattning utredning skall krävas av förvärvaren. Formuleringen får ses mot bakgrund av att f. n. alla förvärv skall prövas av hyresnämnden och att det då kan finnas behov av att efterge ulredningskravet. I de fall närmare utredning ora sökandens lämplighet behövs, ävUar utredningsskyldigheten, som framgår av lagtextens formulering, i första hand honom. En annan ordning skulle i mänga fall uppenbarligen medföra att lagens syfte äventyrades.
Den ändring av förfarandet som jag har föreslagit i det föregående innebär att i huvudsak endast kontroversiella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. Nägot behov av att kunna efterge ulredningskravet bör därför normalt inte föreligga. Med hänsyn härtill bör enligt min mening 4 § första stycket formuleras om så att det framgår att tillstånd skall vägras, om förvärvaren inle gör sannolikt atl viUkoren för tillstånd är uppfyllda.
Det förhållandet att förvärvaren under en kort lid har köpt och säll hyresfastigheter i större orafattning har i lUlslåndslagens förarbeten särskUt angivits sora ett skäl att vägra tillstånd (prop. 1975/76: 33 s. 69). Omfattande fastighelstransaklioner under en kort tid kan vara ett indicium för att förvärvaren inle har för avsikt atl idka bostadsförvaltning. Det är emellertid inte raöjligt alt närmare ange i vilka fall tidigare fastighetstransaktioner skall ha denna verkan. Bedömningen av denna fråga måste överlämnas till hyresnämnderna och bostadsdomstolen.
När det i övrigt gäUer förutsättningarna för tillstånd vill jag påpeka att den ulvidgade besvärsrätt som jag har föreslagit i det föregående är ägnad att främja en enhetlig tillämpning av tiUsländsreglerna. Besvärsrätten och det utvidgade tillämpningsområdet för lagen torde ocksä medföra att fler kontroversiella förvärv blir allsidigt belysta. Del kan eraellertid ifrågasättas om de nuvarande reglerna ora förut-
Prop. 1978/79:164 27
sättningarna för tillstånd — även raed den justering som jag nyss har förordat — ger hyresnämndema och bostadsdorastolen lillräckliga raöjligheter alt stoppa förvärv som inte kan anses önskvärda från allmänna synpunkter. Ett viktigt syfte med lagen är att förebygga spekulationer i hyresfastigheter. Samtidigt är det naturligtvis svårt för hyresnämnderna och bostadsdomstolen att avgöra om ett förvärv verkligen sker i spekulationssyfte. I praxis har det förekommit att lillständ har getts till ett förvärv trots alt, enligt vad som senare har frarakorarait, köparen inte har haft för avsikt att idka bostadsförvaltning. Fastigheten kan exerapelvis ha sålts vidare kort tid efter det att tillstånd har getts.
Det kan alltså finnas skäl atl se över reglerna ora förutsättningarna för tillstånd i syfte alt få till ständ en bättre kontroll av förvärv av hyresfastigheter. En sådan mera aUraän översyn får ske när ytterligare erfarenheter har vunnits av lagens tUlärapning. Liksom när del gäller aktie- och andelsförvärv har värdefullt material för belysning av hithörande frågor kommit fram i den uiredning som har gjorts av Stockholms koramun.
2.7 Släktförvärv
Enligt tillständslagen gäller undantag frän skyldighet att söka tillstånd vid viss släktskap raellan överlätare och förvärvare. Motsvarande släktskapsundantag finns i jordförvärvslagen (1965: 290) och lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendom ra. m. I förslaget till ny jordförvärvslag inskränks dock släktskapsundantaget till atl gälla dem som är närmast arvsberättigade, dvs. make och avkomling (prop. 1978/79: 85 s. 19—21 och 49). Från släktskapsundantaget utesluts alltsä syskon, syskons avkomling och makes avkomling.
I promemorian föreslås att tillständslagen anpassas till den nya jordförvärvslagen. Förslaget har läranats utan erinran av remissinsianserna.
Utredning saknas om omfattningen av släktförvärv av hyresfastigheter. Jag anser det emellertid vara önskvärt atl släktskapsundantaget i de tre förvärvslagarna stämmer överens och förordar därför att tillständslagen och 1916 års lag (jfr SOU 1978: 73 s. 590) ändras i anslutning till den nya jordförvärvslagen. Jag komraer alt senare ta upp frägan ora raotsvarande ändring i förköpslagen pä grundval av förslag i departementspromemorian Ds Ju 1978: 9.
2.8 llu-aftträdande
De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet bör äldre bestäraraelser gäUa.
Prop. 1978/79:164 28
3 Upprättade lagförslag
I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justiiiedepartemeniet upprättats förslag lill
1. lag ora ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfaslighel m. m.,
2. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),
3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
4. lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten alt förvärva fast egendom m. ra.
4 Specialmotivering
4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
1 §
Fast egendom, som är taxerad som annan faslighet och som vid taxeringen betecknats som hyresfastighet, får ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genora
1. köp, byle eller gåva,
2. tillskott tiU bolag eUer förening,
3. utdelning eller skifte från bolag eller förening,
4. fusion enUgt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta
egendomen är belägen enligt 3a § första stycket påkallar prövning hos hyresnämnden.
Vad i denna lag sägs ora fast egendora skaU gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när fräga är ora toralrätl, i stäUet avse inskrivning av förvärv av toralrätl.
I paragrafen anges de förvärv sora är tillståndspliktiga.
I första stycket punkt 4 i nuvarande lydelse anges som tillståndspliktigt förvärv fusion enligt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Denna lag har emellertid den 1 januari 1977 ersatts av aktiebolagslagen (1975: 1385). 175 § raotsvaras av 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Sädan fusion sora anges där innebär att ett aktiebolag (överlätande bolag) upplöses utan Ukvidation och att dess tillgångar och skulder övertas av annal aktiebolag (övertagande bolag). En ny förra av fusion som kallas kora-bination har emeUertid införts i 14 kap. 2 § aktiebolagslagen. Sådan fusion innebär att två eller flera aktiebolag (överlätande bolag) förenas genom att bilda ett nytt aktiebolag som övertar deras tillgångar och skulder. Eftersom sådan fusion innebär att ägarkonlrollen över överlåtande bolags tillgångar förändras bör den omfattas av tillsländspliklen. Punkten 4 har i enlighet med det anförda ändrats att avse fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen.
Prop. 1978/79:164 29
Motsvarande ändring har redan gjorts i förslaget till ny jordförvärvslag (se prop. 1978/79: 85 s. 41). Lagen ora vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendora ra. ra. har anpassats tiU den nya aktiebolagslagen redan är 1975. I vad avser fusion har detla skett genom en ändring i 18 § av sarama sakUga innebörd som den som nu föresläs i tillståndslagen (se även SOU 1978: 73 s. 655).
I ett nytt andra stycke har tagits in den viktiga bestämmelsen atl förvärvslillslånd fordras endast om den koramun där den fasta egendomen är belägen påkallar prövning hos hyresnämnden. Kravel pä förvärvstillslånd kvarslår dock tUl dess koramunen uttryckligen avstår frän prövning eller den i 3 a § angivna treraånaderstiden löper ut utan att koramunen till hyresnämnden anraält sitt beslul all påkalla prövning.
2 §
Förvärvstillslånd fordras ej
1. om egendomen förvärvas från staien, koramun, landstingskommun eller kommunalförbund,
2. om staten, koraraun, landstingskommun, koraraunalförbund, aktiebolag, som hell äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening anslulen till sådan organisation är förvärvare,
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändaraål eUer fånget prövais enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord,
4. om egendoraen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eUer bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendoraen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 7 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,
6. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj boslad på fastigheten,
7. om förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4 § lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m.,
8. om förvärvet sker genom inrop på exekuiiv auktion,
9. ora andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.
Paragrafen innehåUer vissa undanlag från kravet pä förvärvslillstånd.
Punkt 5 innehåller det s. k. släktskapsundantaget. Detta har i enlighet
med vad som anförts i den allmänna motiveringen inskränkts att gäUa
make och avkomling, Släklskapsundanlagel gäUer även vid förvärv av
aktie och andel i bolag (se 9 § andra stycket).
Enligt punkten 2 fordras inte förvärvstillslånd om bl, a, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening anslulen lill sådan organisation är förvärvare (se prop, 1975/76: 33 s. 67). Önskemål
Prop. 1978/79:164 30
om olika utvidgningar av detla undantag har framförts av Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund, HSB:s riksförbund och Stockholms kooperativa bostadsförening. De föreslagna tilläggen torde emellertid kunna medföra vissa gränsdragningsproblem. Dessulom bör det nya förfarandel innebära alt de förvärvare som i remissyttrandena föreslås undantagna från tillständsplikt i de allra flesta fall ulan dröjsmål kan fä besked från koramunen att prövning inte påkallas. Jag är alltså inte beredd att föreslå någon ändring av punkten 2.
3 §
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av .undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandungen.
I fall som avses i 1 § 2—4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentUg auktion enligt 7 § eller eidigt 8 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. lämnas före auktionen.
I paragrafen, som har helt ny lydelse, finns bestäraraelser om anmälan av fasiighetsförvärv samt ora förhandstillslånd av hyresnänmden. I sin nuvarande lydelse innehåller paragrafen endast en bestämraelse om att förvärvstillstånd skall sökas inom tre raänader från det förvärvet skedde.
Enligt första stycket skall förvärvet anmälas till kommunen. Eftersora kommunerna uppvisar organisatoriska skiUnader, kan det inte generellt anges lill vilkel komraunalt organ anraälan skall göras. Förvärvaren bör eraellertid anses ha fullgjort anmälningsskyldigheten om anmälan inom den angivna fristen inkommit till något kommunalt organ.
Anraälan skall göras inora tre raänader frän det förvärvet skedde. Denna tidsfrist molsvarar gällande rält.
Försuramas den för anraälan sladgade fristen blir enligt 5 § första stycket 1 förvärvet ogiltigt. Då anmälan inges måsle därför kontroll ske av atl den inkomrail inom fristen. Har anraälan inkoramit för sent bör de ingivna handlingarna återsändas tiU förvärvaren raed upplysning härom. Vill förvärvaren göra gällande alt anraälan gjorts i rätt tid får frågan i första hand prövas i lagfartsärendet.
För att kommunen skaU kunna ta ställning i prövningsfrågan måste kommunen ha tillgäng lill en avskrift av fängeshandlingen. Det har därför föreskrivits atl en sädan avskrift skall fogas till anmälningen. Försummas detta och komraer avskrift av fängeshandlingen inte in förrän efter treraänadersfristens uigång medför det inte att förvärvet blir ogiltigt. Däremot börjar inte tidsfristen för kommunen enligt 3 a § första
Prep. 1978/79:164 31
stycket att löpa förrän koraraunen har fått fångeshandlingen. Detta följer av en särskUd föreskrift i nämnda siycke. Denna reglering överensstämmer raed vad som i motsvarande situation gäller vid anmälan enligt förköpslagen (se 7 § andra stycket sista raeningen förköpslagen).
Säsom närmare har utvecklats i den allmänna motiveringen skall s. k. förhandstiUstånd i fortsättningen kunna förekomma endast vid de associationsrättsliga förvärv som avses i 1 § 2—4. En beslämmelse härom har inlagils i andra stycket.
Enligt 7 § tillståndslagen och enUgt 8 § lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom ra. ra. får vid offenUig auktion, som skall hållas när den som ropat in hyresfastighet på exekutiv auktion inte har rätt atl behälla den, tiUslåndspliktig egendora säljas endast till den som fått besked av kommunen atl prövning inte påkallas eller sora fått förvärvslillstånd. Även i dessa fall mäste säledes förhandstillstånd kunna meddelas. En bestämmelse härom har införts i tredje stycket. Bestämmelsen motsvarar 12 § andra stycket sista meningen i förslaget tUl ny jordförvärvslag (se prop. 1978/79: 85 s. 128). I detla speciella förfarande sora inte regleras av försia siycket får ansökan ges in lill hyresnämnden utan föregående anraälan till koraraunen.
3a§
Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas.
Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
Paragrafen, sora är ny, innehåller bestäraraelser ora kommunens åligganden i anledning av förvärvsanmälan samt ora förfarandet i hyresnämnd, dä prövning påkallas. Beslämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen.
Som berörts i den allmänna motiveringen är förfarandet samordnat med förköpslagen så att anraälan enligt 3 § tillständslagen i förekommande fall skall göras samtidigt med anmälan enligt 7 § andra stycket förköpslagen. Kommunen har således atl i dessa fall ta stäUning såväl lill prövningsfrägan som till förköpsfrägan. Det är härvid att märka alt nägot olika tidsfrister gäller när kommunen vill anmäla tiU hyresnämnd att prövning påkallas och när del är fråga ora anmälan till inskrivningsmyndighet att förköpsrätt utövas. VUl koramunen påkaUa förvärvsprövning skall anraälan göras senasi tre månader efter förvärvarens anmälan till koraraunen. I förköpsfallet skall anraälan ske senast på den inskriv-
Prop. 1978/79:164 32
ningsdag sora infaller närmast efter tre raänader efter del förvärvet anmäldes tUl kommunen.
Om en förvärvare söker lagfart på ett tillständspliktigt fång utan att dessförinnan ha iakttagit anmälningsskyldigheten enligt 3 § skall förvärvaren hänvisas att anmäla förvärvet tUl kommunen. Det är alt märka atl lagfarlsansökan i sig inte innebär alt den i 3 § sladgade tids-frislen avbryts.
Nägon remissinstans anser att det särskilt bör anges att i de fall kommunen inte inora tremänadersfristen läranar besked i prövningsfrågan förvärvaren har rätt att erhälla lagfart på förvärvet. I 7 § tredje stycket förköpslagen stadgas att förköpsrätlen är förlorad, om den inte utövas inora föreskriven tid. Enligt min raening är ett motsvarande stadgande i tillständslagen inte erforderligt. Påföljden av atl kommunen inle lämnar besked inom tremänadersfristen kan inte vara annan än att rätten atl påkaUa prövning av förvärvel upphör. Att del då inte raed hänsyn till tillståndslagen föreligger nägot hinder för förvärvaren att erhålla lagfart är enligt rain mening uppenbart. För alt få lagfart måste förvärvaren ha dels ett bevis frän koramunen atl han fullgjort sin anraäl-ningsskyldighet till koraraunen i rätt tid, dels ett bevis från hyresnämnden att koraraunen inte påkallat prövning hos nämnden inora föreskriven tid.
Koramunens anmälan tiU hyresnämnden behöver inte motiveras. Det kan dock ofta vara ändamålsenligt att kommunen anger i vUka avseenden invändningar har frarakorarait mot förvärvaren. Ora det anförs koraraunalbesvär raot komraunens beslul att påkalla prövning hos hyresnämnden, lorde det vara lämpligt att tUlständsfrägan får vUa till dess kommunalbesvären är avgjorda.
Hyresnämnden skall kontrollera alt komraunens anmälan görs inom rätt tid. Utgångspunkten för tremänadersfristen är förvärvarens anmälan till kommunen eUer undantagsvis den senare dag då avskrift av fångeshandlingen gavs in tiU konununen. Hyresnämnden torde normalt kunna utgå från att kommunen har gjort anmälan i rätl tid. Frågan kan emellertid behöva prövas, om förvärvaren gör invändning om alt komraunens anmälan gjorts för sent.
Om kommunens anmälan har gjorts i rätt tid, bör hyresnäranden i allmänhet omgående utfärda föreläggande för förvärvaren att komraa in raed ansökan om förvärvslillstånd, I en situation finns det eraellertid anledning all vänla med föreläggandet, nämligen om kommunen saratidigt har beslutat att utöva förköp. Om förköpet fullbordas behövs ingen förvärvsprövning. Om förköpet av någon anledning inte koramer tiU ständ — regeringen kanske lämnar en ansökan om förköp utan bifall — bör däreraot förvärvsprövning ske.
Förvärvaren bör inte ha möjlighet att förhindra förköp genom att utnyttja ogiltighetspåföljden enligt tillståndslagen. Till hur detla bör
Prop. 1978/79:164
33
lösas återkommer jag i samband med att jag senare tar upp de förslag som har lagts fram i departementspromemcj-ian Ds Ju 1978: 9. I nämnda promemoria föresläs bl. a. en ändring i 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder av innebörd att cn ansökan om förvärvstillstånd inte får avskrivas på grund av återkallelse, innan det blivit slutligt avgjort atl förköp skall äga rum.
4§
Förvärvslillständ skaU vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftei med förvärvel är alt han skall idka bosladsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådani skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt atl han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
FörvärvstiUstånd enligt denna lag fär ej vägras, om det i ärendei visas all fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även om de förutsättningar sora anges i första stycket ej föreligger.
Paragrafen innehåller vissa bestäraraelser ora förutsättningarna för förvärvslillständ.
För närvarande gäller enligt första stycket att förvärvslillständ får vägras om sökanden inte förmår göra sannolikt alt angivna villkor är uppfyllda. Säsom jag närmare har utvecklat i den allmänna motiveringen bör det nya förfarandet, där i huvudsak bara kontroversieUa förvärv prövas, medföra att bestämmelsen görs obligatorisk. Första stycket har därför ändrats sä att tUlstånd skall vägras i de fall sökanden inte har förmått göra sannolikt att villkoren är uppfyllda.
5§
Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § är OgUtigt,
1. om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till
kommunen och
förvärvaren inte redan har erliålUt förvärvstillstånd eller från kommu
nen fått besked att prövning inte begärs,
2. om ansökan om förvärvstillstånd ej görs enligt föreläggande som avses i 3 a § andra stycket,
3. om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.
Har lagfart meddelats i strid mot 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jordabalken, gäller inte första stycket.
Paragrafen innehåUer bestämmelser om verkan av vägrat förvärvstiUstånd ra. m.
Första stycket har i enlighel raed vad som anförts i den allmänna motiveringen ändrats sä att ogiltighetspåföljden, utom i de fall då förvärvstiUstånd vägras, inträder dels dä förvärvaren underlåtit att inom
3 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 34
den i 3 § stadgade fristen anmäla förvärvet tiU kommunen, dels då han underlåtit att efterkomma föreläggande att söka tillstånd enligt 3 a § andra stycket.
Har tillståndsprövning enligt 3 § andra stycket inletts i hyresnämnden innan förvärvet skett och kommer förvärvet tUl ständ under pägäende prövning, innebär regeln att förvärvet mäste anmälas tiU koramunen, om inte förvärvstillslånd meddelas inora tre månader från det förvärvet skedde. Att hyresnämndens beslul om förvärvslillständ skall hinna vinna laga kraft inom angiven tid bör däremot inte krävas.
Enligt 21 § lagen om arrendenämnder och hyresnärander skall, då förhandstillständ meddelas, hyresnämnden bestämma viss tid, högst ett är, för tillståndets giltighet. Sker förvärvet under denna tid föreligger inte skyldighet att anmäla det till kommunen. Sker däremot förvärvet efter det denna tid gätt till ända skall de vanliga reglerna ora anmälan av förvärvet gälla.
Om kommunen innan ett förvärv har ägt rum har meddelat alt raan avstår från att påkaUa prövning av förvärvet, behöver anmälan till kommunen inte göras efter det att förvärvet har koramit till stånd (jfr 4 § andra stycket förköpslagen).
Andra stycket har inte ändrats i sak. Bestämmelsens formulering har anpassats tUl 13 § andra siycket förslaget lill ny jordförvärvslag (se prop. 1978/79: 85 s. 5).
6§
Egendom, som förvärvats genora inrop pä exekutiv auktion under sädana förhållanden att förvärvslUlstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom tvä är efter det atl auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhåUanden upphört eller inroparen antingen fått besked frän kommunen att prövning ej påkallas eller erhållit hyresnämndens tUlstånd att behäUa egendomen. Har inropet skett för att skydda nägon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendoraen, eller nägon hans rättighet, som är inskriven däri, fär länsstyrelsen pä ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas alt i annat fall förlusl skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendoraen inora föreskriven tid, skall länsstyrelsen på framstäUning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egendomen skall säljas pä offenilig auklion enligt bestämmelserna i 7 §.
Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekuliva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fasiighetsboken, om sökanden icke visar alt av-yttringsskyldigheten upphört.
Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tUlstånd att behåUa egendom.
7 §
Har förordnande meddelals enhgt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detla gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnäranden icke återkallar sin framställning i ärendet.
Prop. 1978/79:164 35
I övrigt skall sä anses och med ärendet i tiUämpliga delar så förfaras, som ora egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekomraande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har förelräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt lagen (1971: 494) ora exekutiv försäljning av fast egendora eller, om ägaren eller innehavare av fordran sora är förenad raed panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som överexekutor utser. Egendomen fär säljas endast till den som fått besked från kommunen alt prövning ej påkallas, erhåUit förvärvstillslånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fräga om fördelning av köpeskUling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här tillämpas på ägaren.
Koramer försäljning ej till stånd vid auktionen, fär kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det alt auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande ora ny auktion. Framställes ej sädan begäran inora föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som fär antagas, är frägan om försäljning av egendomen förfallen.
Kosinad i samband med auklion, som ej lett till försäljning betalas av statsmedel.
Paragrafema innehäller bestäraraelser om efterprövning och vidareöverlätelse eller tvångsförsäljning när fastighet har förvärvats pä exekutiv auktion. Bakgrunden till bestämraelserna är att förvärvslUlstånd inte fordras om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auklion (2 § punkt 8). Motsvarande bestämmelser i förslaget till ny jordförvärvslag har diskuterats ulföriigl av lagrådet (se prop. 1978/79: 85 s. 21, 43, 112—115, 135).
I promemorian föresläs ingen ändring av bestämmelserna. Jag anser eraeUertid i likhet med nägra remissinstanser atl bestämraelserna i raöj-ligaste män bör anpassas till det nya förfarandet. 6 § har därför ändrats så atl skyldigheten att åter försälja inropad egendom skall bortfaUa inte bara om inroparen fäll hyresnämndens tillstånd atl behålla egendomen utan även om han fått besked från kommunen att prövning inle påkallas. 7 § har ändrats sä att vid offenilig auktion försäljning fär ske inte bara till den sora fält förvärvstillslånd (se 3 § tredje stycket) utan även till den sora fått besked av koramunen att prövning inte påkallas.
Enligt gällande ordning skall länsstyrelsen pä frarastäUning av hyresnäranden förordna att egendora skall säljas på offenilig auktion enligt 7 §. Enligt rain mening är det naturligt atl även koramunen får rätt att påkalla offenilig auktion när inropad egendom inte har sålts inom föreskriven tid. 6 och 7 §§ har ändrats i enlighet härmed.
Prop. 1978/79:164 36
9§
Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt sarama balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Delsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.
Bestämmelserna i 2 § 1—6 gäller i tiUämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie pä grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.
I första stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.
10 §
Har tUlstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.
Görs ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslui, är förvärvet ogiltigt.
Paragrafen innehåUer bestämmelser om förvärv av aktie och andel i bolag. Reglerna för dessa förvärv är inte avsedda att ändras i sak. I nuvarande lydelse innehäller paragrafen emeUertid en hänvisning bl. a. till 3 och 5 §§, som föresläs ändrade. I förevarande paragraf har därför tagits in bestämmelser som molsvarar dessa paragrafer i nuvarande lydelse.
12§
Skall tillstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har kommun förköpsrätt vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora som avses i 1 § inom flera kommuner, tillkommer förköpsrätlen den kommun inom vars område huvuddelen av denna egendom finnes. Frägan inom vilken kommun huvuddelen av egendoraen ligger skall avgöras raed ledning av fastigheternas taxeringsvärde.
Skall tillståndspliktigt förvärv ske genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) från nägon sora förvärvat aktie genom köp, fär kommunen förvärva aktien från säljaren genora förköp enligt bestämmelserna i denna lag om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse.
Aktieöverlåtelse sora omfattas av förköpsrätt är för sin gUtighet beroende av att förköp ej sker.
I andra stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.
Prop. 1978/79:164 37
25 §
Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandling skall inges tUl domstolen.
Paragrafen innehåller bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut.
Kommunen och berörd hyresgästorganisation skaU i enlighet raed vad som har anförts i den aUmänna motiveringen ha stäUning som part i ärende om förvärvstiUstånd vid hyresnämnden (se 16 b § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder) samt sora följd härav även ha besvärsrätt. Förevarande paragraf har justerats sä att det skall komma tiil tydligt utiryck att part har besvärsrätt (jfr 31 § hyresförhandlingslagen). Det är att raärka atl en berörd hyresgästorganisation har besvärsrätt även ora organisationen inte har agerat inför hyresnämnden.
26 §
I ärende om förvärvstillstånd och om tillstånd till förköp enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1 övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i bosladsdomstolen.
Paragrafen innehåller bestäramelser om rättegångskostnadernas fördelning i bosladsdomstolen. Bestämraelserna har behandlats i den allmänna motiveringen. De nya bestämraelserna gäller både i ärenden ora förvärv av hyresfastighet och i ärenden om förvärv av aktie och andel i bolag. Den oförändrade andra meningen i paragrafen gäller i ärenden om vitesföreläggande enligt 18 § andra stycket och utdömande av vite enligt 24 §, som förts vidare till bostadsdomstolen (se prop. 1975/76: 33 s. 102).
De ursprungUga övergångsbestämmelserna till tillståndslagen
Punkt 2 av de ursprungliga övergångsbestämmelserna skall i enlighet med vad som anföris i den allmänna motiveringen upphöra att gälla. Denna punkt innehåller bestämmelsen om atl tiUstånd vid fastighetsförvärv krävs endast i vissa kommuner (se CU 1975/76: 5).
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Övergångsbestämmelserna överensstämmer med punkt 3 i de ursprungliga övergångsbestämmelserna samt raed exempelvis punkt 2 i övergångsbestämmelserna till förslaget lUl ny jordförvärvslag (se prop.
Prop. 1978/79:164 38
1978/79: 85 s. 132 och 139). Enligt min mening behövs det inte någon särskild bestämraelse om alt ett förhandstillslånd bibehåller sin giltighet även om förvärvel sker försl efter den 1 juli 1979.
4.2 Förslaget till lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868)
7§
Förköpsrätlen utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare ora beslut atl utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut tUl inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighei inora annan koramuns omräde, gäller vad som sagts om underrättelse tiU säljare och köpare ocksä den andra koraraunen. Beslutet skaU antecknas i fastighetsboken för varje fastighei som ingär i försäljningen.
Förköpsrätten skall utövas sist pä den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre mänader från det lagfart söktes pä köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendom m. ra., frän det tiUstånd sökles. Om säljaren eUer köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stäUet från det kommunen raottog sädan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas tiden alltid från det kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.
Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad.
Paragrafen innehäller bestäraraelser om hur kommun ulövar förköpsrätt enligt förköpslagen.
Samordningen mellan förköpslagen och lUlständslagen är f, n, reglerad sä atl den tid inom vilken kommunen skall ulöva förköpsrält enligt andra stycket första meningen i förevarande paragraf räknas från det förvärvstiUstånd sökles. Enligt det nya förfarandet i tillståndslagen skaU förvärvet anraälas tiU kommunen. Den tid inom vilken kommunen skaU utöva förköpsrätt bör därför i stället räknas frän det koraraunen mottog anraälan ora förvärvet (andra siycket andra raeningen). I enlighet med det anförda har tillståndslagen fått utgå ur uppräkningen i andra siycket första meningen. I stället sägs i en ny bestämmelse (andra stycket tredje raeningen) att tiden för utövande av förköp i den nu diskuterade situationen alltid räknas från det kommunen raottog anraälan om förvärvet.
Givetvis föreligger inte nägot hinder för förvärvaren att ansöka om lagfart innan anraälan till koramunen har gjorts. Den nya bestäraraelsen raedför eraellertid dä att lagfartsansökningen inte bildar utgängspunkt för den tidsfrist som koramunen har för att utöva förköp. Härav följer
Prop. 1978/79:164 39
också att inskrivningsrayndigheten inte bör vara skyldig att underrätla koramunen enligt 5 § förköpskungörelsen (1967: 873) i fall då både förköpslagen och tillständslagen är tillämpliga. Jag avser atl senare föreslå regeringen att den angivna paragrafen ändras.
12 §
Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.
Har lagfart för köparen beviljats i strid raed 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätlen förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillslånd meddelals i slrid med 12 § andra stycket jordförvärvslagen (1979:000) eller i slrid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom m. m. eUer i strid med 16 b § fjärde stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse för kommunen säsom ägare av fasligheten.
I paragrafen har gjorts redaktionella ändringar med anledning av att ett nytt andra stycke införts i 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt med anledning av förslaget till ny jordförvärvslag.
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fräga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
16b§
Ansökan om förvärvstillslånd skall för yttrande tillställas kommun där tiUslåndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så alt den ej understiger tre mänader.
/ ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.
I ärende angäende förvärvslillständ äger bestämraelserna i 14 § andra stycket motsvarande tUlärapning.
Ansökan om tillsiänd att förvärva
1. fast egendom eUer tomirätt genom köp eller byte,
2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
fär ej prövas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresnärandens handläggning av lillslåndsärenden.
Prop. 1978/79:164 40
I enlighet med vad som anförts i den allmänna motiveringen har i första stycket införts skyldighet för hyresnämnden atl inhärata yttrande över ansökan även frän hyresgästorganisation sora berörs av ansökan samt i ett nytt andra stycke angivits alt kommunen och berörd hyresgästorganisation är att anse som sökandens motparter i ärende om förvärvslillslånd.
Enligt den föreslagna lydelsen i första stycket skall ansökan tillställas hyresgästorganisation för yttrande endast om det lämpligen kan ske. Härmed avses att markera den vid tUlämpningen av 15 § förvaltningslagen (1971:290) gällande principen att myndighet inte är skyldig atl särskilt efterforska huruvida någon tredje man är att anse som part. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör hyresnämnden alltid vara skyldig alt inhämla yttrande över ansökan från förening som är ansluten tiU Hyresgästernas riksförbund och inom vars verksamhelsområde fastigheten är belägen. Om hyresnämnden känner till atl del finns annan organisation som har förhandlingsordning för den aktuella fastigheten, bör även den organisationen höras.
Som jag redan har anfört vid 3 a § tillståndslagen kommer jag att senare ta upp frågan om ytterligare ändringar i förevarande paragraf på grundval av förslag i departementspromemorian Ds Ju 1978: 9.
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i krafl den 1 juli 1979. 1 fräga ora förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
4.4 Förslaget tiil lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.
I slutet av år 1978 har till justitiedepartementet överläranats belänkandet (SOU 1978: 73) KontroU av uUändsk företagsetablering i Sverige m. m. Betänkandet innehåller bl. a. förslag till lagstiftning avsedd att ersätta lagen om vissa inskränknngar i rätten att förvärva fast egendom m. m. Betänkandet remissbehandlas f. n.
Utländsk medborgare må ej utan tUlstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fasl egendom eller inmuta raineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.
Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffande utländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftelser.
Möter ej hinder med hänsyn lill allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhällanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd att förvärva fast egendom, om
Prop. 1978/79:164 41
1. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvisl saml egendomen är bostadsfastighet, avsedd för en eller ett fåtal familjer, eUer tomt, lämpad atl bebyggas med ett mindre bostadshus,
2. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj bostad för fritidsändamål under förutsättning dels att egendomen icke är olämplig för ändamälet, dels att
a) förvärvaren förul varit svensk medborgare eller sedan tvä år har hemvist i Sverige eller eljest har särskild anknyining till Sverige, eller
b) förvärvet avser fastighet inom område, där efterfrägan på fritidsfastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena,
3. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, ät vilket han kan antagas komma att själv ägna sig, samt förvärvaren förul varil svensk medborgare eller sedan två är har hemvist i Sverige,
4. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhel, för vilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist i Sverige sedan två år och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten som avses i 5 § lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt förelag att idka näring här i rikel eller har bosättningstUlstånd,
5. förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling.
Länsstyrelsen skall avgöra tillständsfrägan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändamäl som avses i tredje stycket 2. Delsamma gäller ärende om förvärv av fasl egendora i fall sora avses i punkterna 1 och 3—5. I övriga fall prövas frägan om tillstånd av regeringen.
Punkt 5 innehåller det s. k. släktskapsundantaget. Della har i enlighet raed vad som anförts i den allmänna motiveringen inskränkts till att gälla make och avkomling. Motsvarande ändring har gjorts i 2 § tillståndslagen.
8§
Finnes, sedan förordnande meddelats enligt 7 §, att inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, äger länsstyrelsen besluta att förordnandet ej skall gä i verkställighet.
I övrigt skall så anses och raed ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen utmätts för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter sora besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava företräde framför aUa befintliga fordringar. Egendomen mä ej säljas till den som är skyldig att söka tillstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra. men icke erhålUt sådant tillstånd eller, i fråga om sistnämnda lag, fått besked från kommunen att prövning enligt lagen ej påkallas. Avgives vid auktionen bud som sålunda raå antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga ora köpeskillingens fördelning stadgar beträffande
Prop. 1978/79:164 42
gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Bestämmelsen i 40 § första stycket andra raeningen lagen (1971:494) ora exekutiv försäljning av fast egendom äger icke tillämpning i fråga om egendomens försäljning.
Paragrafen innehåller bestämmelser ora försäljning på offentlig auktion av faslighet som inropats på exekutiv auktion.
Pä sarama sätt som i 7 § tillständslagen har bestämmelsema anpassats till det nya förfarandet i förvärvsärenden enligt tiUståndslagen. Fcisäljning pä offentlig auktion skall alltså kunna ske även tiU den som fäll besked av kommunen att prövning enligt tillständslagen inte påkallas.
Övergångsbestämmelser
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
5 Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anförl hemställer jag alt regeringen föreslår riksdagen atl antaga förslagen tiU
1. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra.,
2. lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868),
3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
4. lag ora ändring i lagen (1916: 156) ora vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom m. ra.
6 Beslut
Regeringen ansluter sig tUl föredragandens överväganden och beslutar att genora proposition föreslå riksdagen atl antaga de förslag sora föredraganden har lagt frara.
Bilaga 1
JUSTITIEDEPARTEMENTET
PM
om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Ds Ju 1978:7 September 1978
Prop. 1978/79:164 44
Innehållsförteckning
1 Lagförslag ..................................................................
1.1 Förslag tiU lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra
1.2 Förslag tiU lag om ändring i jordabalken.................
1.3 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) ....
1.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder
2 Inledning .................................................................
3 Gällande rätt.................................................................
3.1 Lagen om förvärv av hyresfastighet ra. m...............
3.1.1 Allmänt............................................................
3.1.2 Förvärv av hyresfastighet................................
3.1.3 Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall.
3.1.4 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse......................
3.1.5 Gemensamma bestämmelser ........................
3.2 Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ......
3.3 Förköpslagen ........................................................
3.4 Förordningen om tillärapningen av lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet m, m
4 Tidigare riksdagsbehandling..........................................
4.1 Civilutskotteis betänkande 1975/76:5 ..................
4.2 Interpellationssvar den 7 december 1976...............
4.3 Civilutskottets betänkande 1976/77: 20 ..............
4.4 Interpellationssvar den 7 november 1977 .............
4.5 Civilutskotteis betänkande 1977/78: 33 ...............
5 Kommunförbundets skrivelse den 10 februari 1978.
6 Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln
7 Lagfartsplikten ...........................................................
7.1 Gällande rätt .........................................................
7.2 Riksrevisionsverkets rapporl den 3 september 1976
7.3 Domstolsverkets promemoria den 22 februari 1977
7.4 Lagutskottels betänkande 1976/77: 22..................
7.5 Lagutskottets betänkande 1977/78: 18.................
8 Statistik .....................................................................
9 Överväganden och förslag...........................................
10 Upprättade lagförslag ..............................................
11 Specialmotivering .......................................................
11.1 Förslaget tUl lag ora ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. m
11.2 Förslaget tiU lag ora ändring i jordabalken ...........
11.3 Förslaget lUl lag ora ändring i försköpslagen.........
11.4 Förslaget till lag ora ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
12 Sammanfattning
Prop. 1978/79:164 45
1 Lagförslag
1.1 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
Härigenora föreslcrivs i fråga ora lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet ra. m.
dels att punkt 2 av övergångsbeslämraelserna skall upphöra att gälla, dels atl 1, 3, 5, 9, 10, 12, 25 och 26 §§ skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lyddse Föreslagen lydelse
1 § Fast egendom, som är taxerad sora annan fastighet och sora vid taxeringen betecknats som hyresfastighet, får ej utan tiUstånd av hyresnämnd förvärvas genora
1. köp, byte eller gåva,
2, tillskott till bolag eller förening,
3. utdelning eller skifte från bolag eller förening,
4, fusion enligt 175 § lagen 4. fusion enligt 14 kap. I eller
(1944: 705) om aktiebolag. 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).
Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta egendomen är belägen i den ordning som anges i 3 § tredje stycket beslutar att påkaUa prövning hos hyresnämnden.
Vad i denna lag sägs ora fast egendora skall gälla även tomirätt. Vad sora sägs om lagfart skall, när fråga är ora toralrätl, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt,
3 §
Har förvärvstillstånd ej sökts När lagfart har sökts på förvärv
före fånget, skall det sökas inom som avses i 1 § och som
ef om-
tre månader från det fånget sked- fattas av undantagsbestämmelser-
de. na i 2 §, skall inskrivningsmyndig-
heten inom två veckor från den inskrivningsdag då ansökningen gjordes underrätta den kommun där den fasta egendomen är belägen om ansökningen. Underrättelsen skall innehålla uppgift om den inskrivningsdag då lagfart söktes samt om överlåtarens och förvärvarens namn och adresser. Vid underrättelsen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen.
Underrättelse enligt första stycket skall ej ske, om förvärvstillstånd redan har meddelats eller
Prop. 1978/79:164
Nuvarande lydelse
46
Föreslagen lyddse om den kommun där den fasta egendomen är belägen har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnämnden.
ViU kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till inskrivningsmyndigheten sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på förvärvet. Till anmälan skall fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren underrättats om beslutet. Har underrättelsen av kommunen avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet för befordran till mottagarens vanliga adress, anses kommunen ha fullgjort vad som ankommer på kommunen.
Har anmälan som avses i tredje stycket gjorts inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt, skall inskrivningsmyndigheten underrätta hyresnämnden. Hyresnämnden skall förelägga förvärvaren att inom en månad från delgivning ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §.
Göres ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslut, är fånget ogiltigt. |
Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § är ogiltigt,
1. om lagfart ej sökes på förvärvet inom föreskriven tid och förvärvstillstånd ej redan har meddelats och den konimun där den fasta egendomen är belägen ej heller har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnämnden,
2. om ansökan om förvärvstillstånd ej göres enligt föreläggande som avses i 3 § sista stycket,
3. om förvärvstillstånd vägras
genom lagakraftägande beslut.
Skulle mot bestämraelserna i 20 kap. 6 § 8 eUer 7 § 11 jordabalken lagfart ha meddelats, äger första stycket ej tillämpning på fånget.
Prop. 1978/79:164
47
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
9 § |
Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendoraens taxerade värde enligt senasle balansräkning minst tre gånger större än det enUgt sarama balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tUlgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan lillständ av hyresnärand förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 70 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Delsamraa gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdel av koncernens övriga tiUgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar. |
Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senasle balansräkning minst tre gånger större än det enligt sarama balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tiUgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tiUstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdet av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.
Bestämmelserna i 2 § 1—6 gäller i tillärapliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie på grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande tUl det antal aklier de fömt äger.
10
§
/ fråga om ansökan om tillstånd Har tillstånd till förvärv av ak-
till förvärv av aktie eller andel i tie eller andel i bolag ej sökts bolag gäller 3 och 4 §§ samt 5 § före fånget, skall det sökas inom första stycket i tillämpliga delar. tre månader från det fånget skedde. I fråga om ansökan ont sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.
Göres ef ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslut, är fånget ogiltigt.
12 § Skall tUlstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har koramun förköpsrält vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora sora avses i 1 § inom flera kommuner, tUlkommer förköpsrätten den koraraun inom vars omräde huvuddelen av denna egendom finnes. Frägan inom vilken koraraun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras raed ledning av fastighetemas taxeringsvärde.
SkaU tUlständspliktigt förvärv ske genom inlösen enligt 3 kap. |
Skall tillståndspliktigt förvärv ske genom inlösen enligt 70 §
Prop. 1978/79:164
48
Nuvarande lyddse lagen (1944: 705) om aktiebolag från nägon som förvärvat aktie genom köp, fär kommunen förvärva aktien frän säljaren genora förköp enligt bestämmelserna i denna lag om förköpsrätt vid aktieöverlå-telsc.
Föreslagen lydelse 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) från nägon sora förvärvat aktie genom köp, fär kommunen förvärva aktien frän säljaren genom förköp enUgt bestämraelserna i denna lag om förköpsrätt vid aklieöverlålelse.
Aklieöverlålelse som omfattas av förköpsräll är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.
25 §
Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bostadsdomstolen genora besvär inora tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.
Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Även kommun där den fasta egendomen är belägen och organisation av hyresgäster som berörs av nämndens beslut får föra talan mot nämndens beslut i ärende om förvärvstillstånd. Besvärshandlingen skall inges tUl domstolen.
26 §
I ärende om tillstånd tUl förköp enligt denna lag skall vardera parten bära sin rättegångskostnad i bosladsdomstolen. I övrigt gäller allmänna bestäramelser ora rättegångskostnad i bostadsdomstolen.
1 ärende om förvärvstillstånd och om tillstånd till förköp enligt denna lag skall vardera parten bära sin rättegångskostnad i bostadsdorastolen. I övrigt gäller allraänna bestämmelser om rättegångskostnad i bostadsdomstolen.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.1 fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäraraelser.
1.2 Förslag tiU
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 20 kap. 2 och 3 §§ jordabalkeni skaU ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
20 kap. 2 § Lagfart skall sökas inom tre mänader efter det att den handling på vilken förvärvet gmndas (fångeshandlingen) upprättades. Tiden för sökande av lagfart räknas dock
1 Balken omtryckt 1971:1209.
Prop. 1978/79:164 49
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1. för förvärv som beror av villkor, myndighets tUlstånd eller annan sädan omständighet, frän det förvärvet fullbordades,
2. för dödsbo, i faU som avses i 1 § andra stycket, från det egendoraen överläts eller, om bouppteckning dä ej registrerats, från det registreringen skedde,
3. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det bouppteckningen registrerades eller, om han först därefter blivit ensam delägare, från det så skedde, dock, om boets förvaltning omhänderhas av boutredningsman eller testamentsexekutör eUer om boet är avträtt tUl konkurs, ej i något fall tidigare än från det egendomen utgavs lill delägaren,
4. för testamentstagare som tiUagts egendora i legat, från det tesla-raentel vann laga kraft och legatel utgavs eller, ora bouppteckning då ej registrerats, frän det registreringen skedde,
5. när talan väckts om återgång eller hävande av förvärv innan tiden för sökande av lagfart utgick, från det dom varigenora talan ogillades vann laga kraft.
Bestämmelserna i andra stycket 1 äger ej tillämpning i fråga om förvärv som avses i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § nämnda lag.
3 § Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fuUgörande.
/ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. finns särskilda bestämmdser om ogiltighet av fånget när lagfartsskyldigheten ef fullgörs.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
1.3 Förslag tiU
Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)
Härigenom föreskrivs alt 7 § förköpslagen (1967: 868) skaU ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
7 §2
Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid sora anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende
1 Lagen omtryckt 1974: 815.
2 Senaste lydelse 1975: 1135.
4 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 50
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
av bevis ora underrättelserna. Avser beslutet faslighet inora annan kommuns omräde, gäller vad sora sagts om underrättelse till säljare och köpare ocksä den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastig-helsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.
Förköpsrätlen
skall utövas sist Förköpsrätlen skall ulövas sist
på den inskrivningsdag som infal- på den inskrivningsdag som infal
ler närmast efter tre månader frän ler närmast efter tre månader frän
det lagfart sökles på köparens för- del lagfart söktes på köparens för
värv eller, om förvärvslUlstånd värv eller, om förvärvslUlstånd
fordras enligt jordförvärvslagen fordras enligt jordförvärvslagen
(1965: 290), lagen (1916: 156) om (1965: 290) eller lagen (1916: 156)
vissa inskränkningar i rätten all om vissa inskränkningar i rätten
förvärva fast egendom m. ra. eller att förvärva fast egendom ra. ra.,
lagen (1975:1132) om förvärv av från det tillstånd söktes. Ora säl-
hyresfastighet m. m., från det till- jaren eller köparen, raed över
stånd söktes. Ora säljaren eller lämnande av siyrkt avskrift av kö-
köparen, med överlämnande av pehandlingen, innan lagfart eller
siyrkt avskrift av köpehandlingen, tillstånd sökts, anmäler försälj-
innan lagfart eller tillstånd sökts, ningen tUl den eller de kommuner
anmäler försäljningen till den eller där den fasta egendomen är be-
de korarauner där den fasta egen- lägen, räknas tiden i stället frän
doraen är belägen, räknas tiden i det kommunen mottog sådan an-
stället från det kommunen mottog mälan. Var avskrift av köpehand-
sådan anmälan. Var avskrifi av lingen ej bifogad ansökan eller
köpehandlingen ej bifogad ansö- anmälan, rälcnas tiden först från
kan eller anraälan, räknas tiden det kommunen raottog sädan
först frän det kommunen mottog handling,
sådan handling.
Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätlen förlorad.
Denna lag Iräder i kraft den 1 juli 1979. I fråga ora förvärv sora skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.
1.4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnärander skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
16
b §2
Ansökan om förvärvstillstånd Ansökan ora förvärvstillslånd
skall för yttrande tillställas kora- skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egen- mun där tillståndspliktig fasl egendora finnes. Avser ansökan tiU- dora finnes samt, om det lämp-
1 Lagen omtryckt 1974:1090. 3 Senaste lydelse 1975:1133.
Prop. 1978/79:164
51
Nuvarande lydelse stånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämraas sä alt den ej understiger tre mänader. |
Föreslagen lyddse ligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökan. Avser ansökan tUlstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så atl den ej understiger tre månader.
I ärende angäende förvärvslUlstånd äger bestämmelserna i 14 § andra slyckel raotsvarande tiUämpning. Ansökan om tillstånd atl förvärva
1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,
2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall sora avses i 12 § andra stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m.,
får ej prövas innan det blivit slutligt avgjort ora förköp skall äga rura.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.
Prop. 1978/79:164 52
2 Inledning
Enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra. (lUlständslagen) är förvärv av hyresfastighet beroende av tillstånd av hyresnärand. Tillständsplikt gäller också för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. HärtUl anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrält vid aktieöverlåtelse.
Tillståndslagens bestämmelser ora tiUstånd för förvärv av hyresfastighet gäller endast i sju angivna korarauner i Stockholms-, Göleborgs- och Malmöområdena. I övrigt gäller lagen i hela landet.
Frågan om en utvidgning av det område där det krävs tillstånd för förvärv av fastighet har aktualiserats av riksdagen med anledning av motioner (CU 1976/77: 20, rskr 1976/77: 188; se även CU 1977/78: 33).
För alt utföra den av riksdagen begärda utredningen har en arbetsgrupp bildals inom justiliedepartementel. I arbetet har deltagit företrädare för Hyresgästernas riksförbund, Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund.
I denna promeraoria läggs fram förslag tUl lagändringar som grundar sig på det arbete som har utförls inom arbelsgmppen. I promemorian behandlas också frågan om lagfartsplikten (jfr LU 1976/77: 22 och LU 1977/78: 18).
3 Gällande rätt
3.1 Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.
3.1.1 Allmänt
Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (lUlständslagen) har trätt i kraft såvitt avser förvärv av hyresfastighet den 1 januari 1976 och i övrigt den 1 aprU 1976 (prop. 1975/76: 33, CU 1975/76: 5, rskr 1975/76: 102). Enligt punkt 2 av övergångsbestäraraelserna till lUlständslagen gäller bestämmelserna i 1—7 §§ ora förvärv av hyresfastigheter endast i sju angivna kommuner, näraligen Solna, Stockholm, Sundbyberg, Malmö, Svedala, Göteborg och Mölndal. Anledning tiU denna av riksdagen införda begränsning i lagens tUläraplighet framgår av redogörelsen för riksdagsbehandlingen (se avsnitt 4.1).
Bestämmelser om förfarandet i tiUståndsärenden finns i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nänmdlagen). Ytterligare bestämmelser om förfarandet finns i förordningen (1975: 1139) om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. TiUståndsförfarandet för hyresfastigheter har samordnats med förfarandet enligt förköpslagen (1967: 868).
Prop. 1978/79:164 53
3.1.2 Förvärv av hyresfastighet
Enligt 1 § tiUståndslagen får fast egendora, sora är taxerad sora annan fastighet och sora vid taxeringen har betecknats som hyresfastighet, inte ulan tillstånd av hyresnärand förvärvas genora 1. köp, byte eller gåva, 2. tUlskott till bolag eller förening, 3. utdelning eller skifie frän bolag eller förening, 4. fusion enUgt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag (som numera ersatts av aktiebolagslagen, 1975: 1385). Tillständslagens bestämmelser om fast egendora gäller även för toralrätl.
Enligt koraraunalskaltelagen (1928: 370) skall fastighet taxeras sora annan fastighet då den används för annat ändaraål än jordbruk eller skogsbruk. Inora den gmpp av fastigheter sora taxeras sora annan faslighet görs en ytterligare uppdelning med hänsyn till fastigheternas användningssätt. Fastighet som är bebyggd med eller avsedd att bebyggas raed hyreshus klassificeras därvid som hyresfastighet. Klassificeringen sker genora att fastigheten åsäits s. k. typkod. Typkoden anges i fastig-hetslaxeringslängden och framgår av taxeringsbevis. Av typkoderna svarar f, n. följande fem raot sådana fastigheter sora avses med tillståndslagen: 20 (hyresfastighet; uppgifter för närmare klassificering saknas), 21 (tomt för hyreshus), 22, 24 och 26 (hyreshus med varierande proportioner mellan bostäder och lokaler).
Enligt 2 § lUlständslagen gäller åtskiUiga undantag från skyldigheten att söka förvärvslUlstånd. Förvärvstillslånd fordras inte, om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskoraraun eller koraraunalförbund och inle heller ora staten, koramun, landstingskoraraun, koraraunalförbund, bolag sora helt ägs av koraraun eller landstingskoraraun, aUmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten tiU sädan organisation är förvärvare. Vidare gäller bl. a. vissa släktskapsundantag.
Om förvärvslillständ inte har sökts före fånget, skall tillstånd enligt 3 § tillständslagen sökas inom tre mänader från det fånget skedde.
Enligt 4 § tillståndslagen fär förvärvstillslånd vägras, om sökanden inle gör sannolikt alt han är i stånd att förvalta fasligheten, att syftet med förvärvet är att han skaU idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sädanl skick att den molsvarar de anspråk de boende enligt lag har rält att ställa samt att han även i övrigt komraer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.
Enligt 5 § första stycket lUlständslagen är fånget ogiltigt ora ansökan om förvärvslUlstånd inte görs inom föreskriven tid och på föreskrivet sätl eller om förvärvslUlstånd vägras genom lagakraftägande beslul.
Frågan huruvida förvärvslUlstånd krävs skall beaktas vid inskrivningsmyndighetens prövning av lagfartsansökan. Ora lagfart söks innan tillståndsfrågan har avgjorts, skall ansökningen förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § 11 jordabalken. Har lagfart raeddelats i strid raot denna beslämmelse eller mot 20 kap. 6 § 8 jordabalken, har hänsynen tUl rätts-
Prop. 1978/79:164 54
säkerhelen ansetts kräva alt förvärvet inte drabbas av ogiltighetspåföljden. En beslämmelse härom finns i 5 § andra stycket tillståndslagen.
6 och 7 §§ tillståndslagen innehåUer bestäraraelser ora efterprövning och vidareöverlätelse eUer tvångsförsäljning när fastighet har förvärvats på exekuiiv auklion.
3.1.3 Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall
Bestäraraelserna i 8—11 §§ lUlständslagen innebär alt det krävs tillstånd av hyresnämnd också för förvärv av aktie eller andel i bolag sora äger hyresfastigheter. TillståndspUkten omfattar fömtom sädana förvärv som anges i 1 § även inlösen av aktie pä grund av s. k. hembudsklausul i bolagsordning. Aktie- och andelsförvärven är underkastade tiUslåndsplikt oavsett var bolagets fasligheter ligger (jfr punkt 2 av övergångsbestära-melserna). Alla bolag faUer dock inte under lagen. TillståndspUkten omfattar endast förvärv av aktie i en- eUer fåmansbolag samt andel i handelsbolag. Som ytterligare villkor uppställs att bolagets tillgångar uteslutande eller huvudsakligen utgörs av hyresfastigheter. Det sistnämnda fallet skall enligt lagen anses föreligga, ora taxeringsvärdet på bolagets fastigheter är rainst tre gånger siörre än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. För koncernförhållanden gäUer särskilda regler.
3.1.4 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse
Tillståndslagen innehåller bestäramelser (12—22 §§) som ger kommun förköpsrätt till aktier i vissa fall. Syftet med förköpsrätten är att ge koinmunerna inflytande på förvaltningen av hyresfastigheter som ägs av bolag som tUl huvudsaklig del ägnar sig åt bostadsförvaltning. Förköpsrätt enligt förköpslagen kan inte utövas i sädana fall där fastigheter ägs av bolag och där fastighetsöverlåtelse i realiteten sker genom överlåtelse av aktierna i bolaget. TiUståndslagen öppnar eraellertid möjUghet för komraunerna att förvärva hyresfastigheter indirekt genom förköp av aktier i det bolag som äger fastigheterna.
Förköpsrätt får utövas, om någon förvärvar aktie genom köp, för vUket förvärvstillstånd krävs, eller genom tillståndspliktig inlösen på grund av s, k, hembudsklausul i bolagsordningen, Förköpsrätlen tillkora-mer den kommun där bolagets hyresfastigheter eller huvuddelen av dessa finns. Förköpsrätt utövas genora att kommunen senast i samband med yttrande över förvärvarens ansökan om förvärvstillslånd hos hyresnämnden anmäler sitt beslut att förköpa aktiema. Förköp sker lill det pris sora har avtalals raellan köpare och säljare, Uppkomraer tvisl huruvida förköpsrätt föreligger eller inte, ankorrmier det på hyresnämnden att pröva tvisten. TiUstånd till förköp skall vägras bl, a. om det är obilligt raed hänsyn till förhåUandet mellan köpare 'och säljare.
Prop. 1978/79:164 55
J.7.5 Gemensamma bestämmelser
Talan mot hyresnämnds beslut enligt lUlständslagen förs hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor frän den dag beslutet meddelades (25 §). När det gäller förvärvstillstånd är det endasl sökande som av hyresnämnden har vägrats tillstånd som har rält alt anföra besvär mot nämndens beslut. Kommun har inte ställning sora part i ärende om förvärvstiUstånd (se prop. 1975/76: 33 s. 71) och kan alltså inte föra talan mot nämndens beslut i sådant ärende.
Beträffande rättegångskostnaderna i hyresnäranden gäller den principen att vardera parten skall bära sin kostnad, I bostadsdomstolen gäller däremot de allraänna bestäraraelserna om rättegångskostnad i 18 kap, rättegångsbalken. 26 § lUlständslagen innehåller ett undantag härifrän (se prop. 1975/76: 33 s, 102). I ärende om tUlstånd lill förköp skall näraligen vardera parten bära sin rättegångskostnad i bostadsdorastolen.
3.2 Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
Bestämmelser ora förfarandet hos hyresnäranden i ärende angående förvärvstiUstånd ra. m. finns i 16 a — c §§ närandlagen. Enligt 16 b § första stycket skall ansökan ora förvärvstiUstånd för yttrande tillställas koraraun där fastigheten finns. Det finns ingen föreskrift sora ålägger hyresnämnden att också inhämta yttrande från hyresgästförening (se prop. 1975/76: 33 s. 71 och CU 1976/77: 20 s. 3). Enligt 16 b § tredje stycket fär ansökan om förvärvslillslånd inle prövas innan det blivit slulligt avgjort om förköp skall äga mm i fråga om fast egendom eller aktie.
Om beslut enUgt tiUståndslagen avser tiUstånd till fraratida förvärv, skall hyresnämnden enligt 21 § nämndlagen ange viss tid, högst ett år, för beslutels giltighei.
3.3 Förköpslagen
Förköpslagen gäller vid köp och byte av fast egendom och tomträtt. Enligt 7 § förköpslagen ulövas förköpsrätten genom att koraraun inora viss angiven tid underrättar säljare och köpare ora beslut alt utöva förköpsrält samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis ora underrättelserna. Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre raänader från det lagfart söktes pä köparens förvärv eller, ora förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom ra. m. eller tillståndslagen, från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen innan lagfart eller tUlstånd sökts anmäler försäljningen till kommunen, räknas tiden i
Prop. 1978/79:164 56
stället frän det kommunen mottog sädan anraälan. Ora avskrift av köpehandlingen inte var fogad till ansökan eller anmälan, räknas tiden först frän det koramunen mottog sådan handling.
Enligt 12 § förköpslagen är köp av fast egendom för sin giltighet beroende av att förköp inle sker. Om lagfart har bevUjals för köparen i strid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är dock förköpsrätten förlorad. Om förköp har skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller om förvärvstillstånd har meddelats i strid med bl. a. 16 b § tredje stycket närandlagen.
Om ansökan om lagfart inle kan bifallas på grund av atl frägan om förköp inle är avgjord, skall inskrivningsrayndigheten enligt 5 § förköpskungörelsen (1967: 873) inom tvä veckor från den inskrivningsdag då ansökningen gjordes underrätta den eUer de kommuner, där den fasta egendomen är belägen, om ansökningen. Underrättelsen skall innehåUa uppgifi om den inskrivningsdag dä lagfart söktes samt om säljarens och köparens namn och adresser. Vid underrättelsen skall fogas styrkt avskrift av köpehandlingen.
Enligt 7 § förköpskungörelsen har hyresnäranden raotsvarande underrättelseskyldighet i fräga ora ansökan ora förvärvslillständ.
3.4 Förordningen om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
Enligt 1 § tUlämpningsförordningen skaU fråga humvida förvärvslillständ fordras bedömas pä grundval av bevis om fastighetens typkod enligt den vid tidpunkten för förvärvet eller, när ansökan avser tiUstånd till framlida förvärv, den vid lidpunkten för ansökningen senast fastställda taxeringen.
I 2 och 4 §§ tillämpningsförordningen finns bestäraraelser ora vad förvärvaren skall lärana för uppgifter i ärende om förvärvstillslånd utöver vad sora följer av 16 a § nämndlagen.
Ora hyresnämnden skall länma underrättelse enligt 7 § förköpskungörelsen, skall underrättelsen enligt en uttrycklig föreskrift i 8 § till-lämpningsförordningen lämnas samtidigt med att näranden begär yttrande enligt 16 b § närandlagen.
Enligt 9 § tiUärapningsförordningen skaU beslut i ärende om förvärvslillständ tillställas kommun sora har yttrat sig i ärendet.
4 Tidigare riksdagsbehandling m. m.
4.1 Civilutskottets betänkande 1975/76: 5
Den geografiska begränsningen i tiUständslagens tUläraplighet enligt punkt 2 av övergångsbestäraraelserna infördes av riksdagen vid behandlingen av prop. 1975/76: 33. Som motivering för alt tiUämpnings-
Prop. 1978/79:164 57
orarådet borde begränsas i fråga ora fastighetsförvärv anförde civilutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (CU 1975/76: 5 s. 4) bl, a, följande.
Utskottet anser för det andra alt — i avvaktan pä principiellt nya utgångspunkter — vägningen mellan behovet av en förhandsprövning och ölägenheterna därav för den normala faslighetsomsättningen och den därtiU knutna administrationen bör kunna inriktas på möjligheten att få områdesmässiga begränsningar beträffande tUlståndsprövningen vid fasiighetsförvärv. Sädana begränsningar raed hänsyn till ett skiftande behov av ingripanden har tidigare praktiserats i hyressammanhang. Även ora det enligt utskottets mening självfallet är viktigt att stävja missbmk av de med fastighetsägandet givna rättigheterna i alla orter kan dock antas att det ekonomiska incitamentet växlar i styrka raellan olika områden. Enligt utskottets mening skulle förslagels huvudsyfte tillgodoses även om lillständ till förvärv av fastighet krävdes endast inom de tre storstadsområdena och där i de kommuner som har en mer markerad innerstadskaraktär.
4.2 Interpellationssvar den 7 december 1976
Frågan om lagens tUlämpningsområde behandlades i interpellationssvar den 7 deceraber 1976. Statsrådet Friggebo yttrade därvid bl. a. följande.
Alt lagen inte gavs en vidare regional tillämpning sararaanhänger raed de olägenheter som den för med sig för den helt acceptabla och normala omsättningen på fastighetsmarknaden. Enligt min mening bör lagen vara tUlämplig endast i de orter där behovet av en förhandsprövning väger så tungt att dessa olägenheier får godtas. Lagen trädde i kraft för mindre än ett är sedan. Om det framdeles visar sig att det finns behov av en utvidgning av lagens tillämplighet till viss eller vissa kommuner koramer jag att ta upp frägan om ändring i lagen.
4.3 Civilutskottets betänkande 1976/77: 20
Våren 1977 behandlade riksdagen en motion ora viss utvidgning av tillärapningsomrädet. CivUulskottet framhöU i sitt betänkande (CU 1976/77: 20 s. 3) bl. a. följande.
Utskottet har inte funnit anledning att ändra sin tidigare uppfattning (CU 1975/76: 5) att kravet på tUlstånd tiU förvärv av hyresfastighet kan begränsas tiU vissa kommuner. Utskottet ansluter sig därraed ocksä till den i interpellationssvar (1976-12-07) anförda uppfallningen att bestäramelserna bör gälla i de koramuner där behovet av dera är så starkt att det bör tUlgodoses även raed hänsyn tagen tUl de olägenheter ett prövningsförfarande innebär för den norraala och acceptabla fastighetsomsättningen. Riksdagens beslut varigenora lagen antogs innebar ocksä en tillämpning av denna princip.
Den avgränsning av tUlämplighetsområdet som nu gäller fick med hänsyn till omständighetema ske efter endast översiktlig uiredning.
Prop. 1978/79:164 58
Från regeringens sida har ocksä utfäsls att frågan ora en ändring av lagen skulle tas upp om det framdeles visar sig att det finns behov av en ulvidgning av lagens tillämplighet lill viss eller vissa korarauner. Uppgifter om fastighetsöverlåtelser i andra kommuner tyder på alt sädana överväganden nu bör aktualiseras. Enligt utskottels mening bör en ytterligare utredning göras inom regeringens kansli för alt belysa behovet av en utvidgning av tiUämpningsorarädet. Mot bakgmnd av detta material — vilket bör redovisas i lämplig form — kan i första hand regeringen bedöma om behovens tyngd motiverar ett förslag till lagändring.
Riksdagen beslöt att som sin raening ge regeringen till känna vad utskottei hade anfört (rskr 1976/77: 188),
Med anledning av riksdagens beslut har en arbetsgmpp bUdats inora justitiedepartementet. I arbelet har deltagit företrädare för Hyresgästernas riksförbund. Svenska koraraunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund. Arbetsgruppen har samlat in statistik från hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malraö och frän bostadsdorastolen. Vidare har synpunkter inhämtats från berörda organisaiioner.
4.4 Interpellationssvar den 7 november 1977
I svar på en interpellation lämnade statsrådet Friggebo den 7 november 1977 en redogörelse för de ätgärder sora regeringen dä hade vidtagit raed anledning av riksdagens beslul. I interpellationssvaret anfördes bl. a. följande.
Som ett första led i den av riksdagen begärda utredningen har man inora justitiedepartementet undersökt hur lagen tiUämpats inom de områden där tillståndsplikt f. n. råder. Hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har läranat statistik om de tUlståndsärenden sora handlagts under tiden den 1 januari 1976—den 30 juni 1977. Vidare har avskrifter sänts in av saratliga beslut där förvärvslUlstånd har vägrats. Liknande uppgifter har inhämtats från bostadsdomstolen.
Överläggningar har vidare ägt mm raed företrädare för Hyresgästernas riksförbund. Svenska koraraunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund. Organisationema har fält del av den statistik sora lämnals av bostadsdorastolen och hyresnämnderna och har framfört synpunkter på den. De har åtagit sig att efter ytterligare sonderingar inom resp. organisation ange sina uppfattningar ora behovet av en utvidgning av lagens tUlämpningsområde och eventuella önskemål om andra ändringar i lagen.
Överläggningarna raed organisationerna koraraer att pågå under hösten. Regeringen koraraer därefter att ta ställning till frägan ora behovet av ändringar i lagen.
4.5 Civilutskottets betänkande 1977/78: 33
Vären 1978 behandlade riksdagen med anledning av motioner frågan ora ändring i lUlständslagen. Motionerna avslogs av riksdagen i enlighet raed civUulskottels hemstäUan (CU 1977/78: 33).
Prop. 1978/79:164 59
I fräga om lagens tillämpningsområde anförde civilutskottet (CU 1977/78: 33 s. 5).
Med anledning av motionerna har företrädare för justitiedepartementet i februari lämnat utskottet en muntlig redogörelse för utredningsarbetet. Därvid uppgavs atl enligt arbetsgruppens bedömning bör en förvärvslagsliftning av förevarande slag i princip vara riksomfattande. Utredningsarbetet bedrivs därför med denna inriktning. Som framhållits av riksdagen skulle emellertid en utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att omfatta hela riket medföra praktiska olägenheter för mänga kommuner och enskUda. En rikstäckande förvärvsprövning fömtsätter därför att förfarandet i tUlståndsärenden ändras. Inom arbetsgruppen har enighet uppnåtts om att man bör välja en lösning som innebär att förvärvstillstånd skall fordras endast om kommun i ett enskilt fall begär att prövning enligt lagen skall ske hos hyresnäranden. Avsikten med denna lösning är atl kommunen i allmänhet skall kunna ta stäUning tUl frågan ora behovet av förvärvsprövning i samband raed att kommunen avgör ora förköp enligt förköpslagen (1967: 868) skall ske eller inte. En sådan utformning av förfarandet i tillstånds-ärenden innebär att förhållandevis stora ingrepp mäste göras i de nuvarande handläggningsreglerna. I samband därraed koraraer ocksä andra reformfrågor beträffande lagen att prövas, t. ex. reglerna om överklagande av hyresnämndens beslut i förvärvsärende. I enlighet raed de riktlinjer som slalsrådet Friggebo under hand har meddelal för det fortsatta utredningsarbetet bedrivs arbetet med den målsättningen alt ett förslag till reviderad förvärvslagstiftning bör läggas fram för remissbehandling i höst.
Också enligt utskottets uppfattning talar principiella skäl för att en förvärvslagstiftning av förevarande slag bör vara riksomfattande. Utskottet finner det därför tUlfredsställande att det på riksdagens initiativ igångsatta utredningsarbetet nuraera är inriktat på att åstadkomma en lösning av de handläggningslekniska problem som har föranlell att lagens tillämpningsområde har begränsats till de områden där hyresgästernas behov av ett skydd mot fastighetsspekulalion har ansetts vara störst. Utskottet vill stryka under vikten av att arbetet bedrivs så skyndsam atl förslag kan föreläggas riksdagen i så god tid att lagändringar kan träda i kraft den 1 juU 1979.
I fråga ora besvärsrättens utforraning anförde civilutskottet (CU 1977/78: 33 s. 6).
Utskottet vill framhälla alt bestänunelserna om besvärsrätt i 1976 ärs tillständslag lorde vara utformade efter förebild av annan lagstiftning av liknande slag. I lagar ora förvärvslUlstånd är del normalt endast sökande, som har vägrats tillstånd, som har ansetts ha behov av besvärs-ratt. Sä är exempelvis fallet enligt jordförvärvslagen (1965: 290). Det nu sagda bör dock enligt utskottets uppfattning inte hindra att besvärsreglema i 1976 ärs tillståndslag utformas på annal sätt om detta av särskilda skäl får anses ändamålsenligt. Som framgår av den information sora utskottet har erhållit om den inom regeringens kansli pågående översynen av lagen kommer besvärsbestämmelserna därvid att las upp till närmare övervägande. Utskottet fömtsätter att de för- och nackdelar sora kan vara förbundna raed den av motionärerna förordade ordningen
Prop. 1978/79:164 60
kommer att undersökas noga. I avvaktan pä resultatet av utredningsarbetet i denna del bör något ställningstagande från riksdagens sida inte ske i sakfrågan.
Med anledning av en motion om ålgärder mol spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler anförde civilulskottel (CU 1977/78: 33 s. 7) bl, a, följande.
Motionärerna framhåller att spekulation i saraband med fastighets-affärer kan spåras även när det gäller köp och försäljning av industrilokaler, främst s, k. induslrihotell. Det har enligt motionärema före-korarait att personer, vilkas läraplighet som fastighetsägare ifrågasatts av bl. a. Stockholms kommuns fastighetskontor, har förvärvat industrilokaler pä andra häll i landet. Motionärerna anser att frågan bör utredas och alt syftet bör vara alt ästadkomraa en lagstiftning som sätter effektivt stopp för möjlighelerna till spekulalion vid köp och försäljning av industrilokaler. Motionärema hemställer att riksdagen ger regeringen delta tUl känna.
Utskottet delar i och för sig motionärernas uppfattning att det är angeläget alt motverka spekulationsköp också när det gäller den del av fastighetsbeståndet som oranärans i raotionen. Som fraragår av den tidigare redogörelsen är dock 1976 års tiUständslag enbart inriklad pä alt skydda bostadshyresgäsler mot de negativa verkningar som erfarenhetsmässigt blir följden av spekulativa fastighetsförvärv. Att i samband med den nu pågående revisionen av denna lag överväga en ulvidgning av tillämpningsområdet tUl alt omfatia också s. k. industrihotell skulle enligt utskottets mening föra alltför längt. Denna uppfattning synes f. ö. även motionärema ha. Även om utskottet inte kan biträda motionärernas förslag att frågan nu bör bli föreraål för utredning vill utskottet stryka under att regeringen bör följa utvecklingen pä orarådet raed uppmärksamhet och ta de initiativ som kan bli påkallade. Enligt utskottets mening kan det exempelvis finnas skäl att söka införskaffa närmare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband med departementsbehandlingen av hyresrättsulredningens nyligen avgivna betänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Enligt vad utskottet inhämtat har frågan också berörts i en skrivelse frän Gävle fastighets-närand som Kommunförbundet överlämnat tUl regeringens kansli i samband med den nu pägäende översynen av 1976 års lUlståndslag. Eftersora regeringen genora den näranda skrivelsen har blivit uppraärksara-mad på det här föreliggande problemet finner utskottet det f, n. inte erforderligt med något initiativ från riksdagens sida. Motionen bör därför inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.
En redogörelse för den av utskottet omnämnda skrivelsen från kommunförbundet lämnas i följande avsnitt.
5 Kommunförbundets skrivelse den 10 februari 1978
Svenska kommunförbundet har med skrivelse den 10 februari 1978 lill justitiedepartementet för kännedom översänt en skrivelse från Gävleborgs länsavdelning, där det hemstäUs alt kommunförbundet låter utreda frågan ora en eventuell utvidgning av lagstiftningen i fräga om
Prop. 1978/79:164 61
spekulationsköp av hyresfastigheter m. ra, till att orafatta även andra orter än de tre storstadsorarådena och även andra lyper av hyresfastigheter.
Skrivelsen från Gävleborgs länsavdelning är föranledd av en skrivelse frän Gävle fastighetsnämnd, där det sägs bl, a. följande.
Behovet av utvidgning av lagen har korarait upp till diskussion i Gävle, dels i fastighelsnämnden, dels efter interpellation i kommunfullmäktige. Bakgrunden är att man pä fastighetsmarknaden i Gävle kunnat förmärka ett ökande iniresse frän personer som är yrkesraässigt engagerade i fastighetsbranschen i storstadsområdena och som tidigare ej visat iniresse för fastigheter i Gävle. Nalurligt nog är influensen från Stockholmsområdet tydligast märkbar i Gävle, En utvidgning av lagens geografiska lUlärapningsoraräde skulle kunna förhindra, att personer som i slorstadsoraräden ej tilläts förvärva delta slags hyresfastigheter i stället etablera sig i andra kommuner.
En annan tendens sora raan kunnat spåra är att del uppkommit en ny krets av intressenter för hyreshus som innehåller enbart lokaler och sora därför inte orafattas av den nämnda lagen. De alltmer stigande kraven på god arbetsmiljö i industrilokaler och andra arbetsplatser medför alt behovet av gott underhåU och god fastighelsskötsel ökar även beträffande dessa fasligheter. Det borde därför övervägas att utvidga lagens lill-lämpningsoraräde lUl att gälla även andra större hyresfastigheter än sädana sora innehäller många bostäder.
De erfarenheter vi har av utvecklingen i Gävle är självfallet icke tillräckligt underlag för lagändringar. Vi anhåller därför, att Länsavdelningen animerar Koraraunförbundet atl göra en undersökning ora utvecklingen i andra större tätorter varit likartad och att ora så är fallet verka för lagens utvidgning både geografiskt och beträffande typer av hyresfastigheter.
6 Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln
Stockholras koraraunstyrelse beslulade den 23 maj 1977 att tillsätta en utredning rörande social utslagning och ekonomisk brottslighet. En delutredning avser faslighetshandeln och leds av förste intendenten Ulf Lygnell. En delrapport 1 Fastighetsspekulationen och tillständslagen har enligt kommunstyrelsens beslut den 26 april 1978 för kännedom överlämnats till justitiedepartementet. I delrapporten behandlas de ärenden om tillstånd att förvärva hyresfastighet som prövats i hyresnämnden i Stockholm under åren 1976 och 1977. Kommunen har i sju faU avstyrkt tillstånd med spekulalionskrileriet som främsta grund. Trots detla har hyresnämnden i sex av dessa faU givit sökanden tUlstånd. Enligt delrapporten bör lagstiftningen förtydligas så alt täta fastighetstransaktioner direkt blir diskvalificerande för tUlstånd att förvärva hyresfastighet.
En delrapport 2 har den 6 september 1978 överläranats till kommunstyrelsen, I delrapporten behandlas dels tUlämpningen av tillståndslagen
Prop. 1918/19:164 62
första halvåret 1978, dels tiUståndslagen och aktieförvärv i fastighetsbolag. Avsikten är alt även delrapport 2 skaU överlämnas till justitiedepartementet. Utredningsarbetet fortsätter.
Enligt delrapport 2 har under perioden fr. o. ra. den 1 april 1976 (då lagen Irädde i kraft sävitt gäller aktieförvärv) till mitten av maj 1978 till hyresnämnden i Stockholm korarait in endasl sex ansökningar om tillstånd till förvärv av aktier eUer andelar i bolag. Av dessa ansökningar har fyra bifallits och två återkallats. I rapporten görs ett försök att närmare undersöka frekvensen av tiUståndspliktiga förvärv. Det framhåUs som önskvärt alt man fär en förbättrad kontroU över aktie- och andelsförvärv och en del tänkbara ätgärder diskuteras.
7 Lagfartsplikten 7.1 Gällande rätt
Den som med äganderätt har förvärvat fast egendom skall enligt 20 kap. 1 § jordabalken söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Enligt 20 kap. 2 § jordabalken skaU lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling pä vilken förvärvet grundas (fängeshandlingen) upprättades. Tiden för sökande av lagfart räknas dock för förvärv sora beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet, frän det förvärvet fullbordades. Det anges i balken även andra förhällanden som medför att tidpunklen för lagfartspUktens inträde förskjuts.
Om inte lagfart söks inom föreskriven tid, fär inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 3 § jordabalken förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande. Sådant vite får enligt 19 kap. 4 § jordabalken bestämraas till högre belopp än som eljest gäUer enligt de allmänna bestämmelserna i 9 kap. 8 § rättegångsbalken. Inskrivningsrayndigheten får även döma ut vitet.
Den som söker lagfart skall enligt 20 kap. 5 § jordabalken ge in fängeshandlingen samt de övriga handlingar sora fordras till styrkande av förvärvet.
I 20 kap. 6 § jordabalken anges de faU då lagfartsansökan skall avslås. Så skall enligt punkt 8 ske, om det för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tUlstånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tiUstånd försuttits eller ansökan därom avslagits.
Ora det inte förekoramer omständighet som avses i 6 §, skaU lagfartsansökan enligt 20 kap. 7 § jordabalken förklaras vilande bl. a. om vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp inte sker eller vid förköp detta inte är fullbordat (punkt 10) eller om förvärvet i annat fall enUgt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd (punkt 11).
Om tomträtt övergår till ny innehavare, skall denne enhgt 21 kap.
Prop. 1978/79:164 63
7 § jordabalken söka inskrivning av sitt förvärv. Om inskrivningen gäller 20 kap. i tUlämpliga delar.
Under förarbetet till jordabalken uppmärksammades behovet av kontroll av att lagfart söks. För att få tUl ständ en bättre kontroll föreslog lagberedningen att laga köpevittne skulle bestyrka köpehandlingen och rapportera fastighetsförvärvet tiU inskrivningsdomaren. En liknande ordning föreslogs av jordabalksutredningen. I jordabalkspropositionen anförde departementschefen i fråga om det föreslagna vittneskravet (prop. 1970: 20 del Bis. 137) bl. a. följande.
Det är givetvis av vikt att lagfartspUkten fuUgörs. Särskilt blir detta förhållandet med hänsyn tUl den ökade betydelse som lagfarten tillmäts enligt jordabalksförslaget. Lagfartens rättsverkningar är emellertid väsentligen av sådan art att det ligger i köparens eget intresse att erhålla lagfart. En förbättrad lagfartskontroll i fråga om överlåtelse blir också av begränsad betydelse för fastighetsböckernas tUlförlitlighet så länge inte en motsvarande kontroU ordnas för andra fång, främst sådana av faraUjerättslig karaktär.
Även med tillbörligt hänsynstagande tUl det önskvärda i en lagfarts-kontroll vid köp möter starka betänkligheter mot det föreslagna vittnes-institutet. Parterna kommer att åsamkas inte obetydliga besvär och kostnader och det föreslagna formkravet mäste anses bli ett i förhåUande tUl den uppnådda fördelen alltför tyngande band pä omsättningen. Därtill komraer den av lagberedningen hävdade konsekvensen att även an-nuUering av köpeavtal måste ske med iakttagande av formkravet. Jag finner inte tillräckliga skäl föreligga alt införa ett formkrav med en för rådande rättsuppfattning sä främmande innebörd och verkan. Förslaget om medverkan vid köp av ett kvalificerat vittne har därför inte lagits upp i departementsförslaget.
Vid remissbehandlingen har vissa alternativ tiU instituten laga köpevittne och lagfartsvittne antytts. Vad som för fastighetsköpets vidkommande är av särskUt intresse är förslaget om en ogiltighelspåföljd vid försummelse att söka lagfart inom föreskriven tid. Om lagfartsskyldighetens fuUgörande görs till ett formkrav, möter i och för sig inte hinder att låta en ogiltighelspåföljd inträda vid åsidosättande av denna skyldighet. En sädan anordning, som blir konsekvent genomförd i ett s. k. nolarial-system enligt vUket köpet kommer till stånd inför den registrerande myndigheten, möter emellertid starka betänkligheter, särskilt med hänsyn till att den radikalt bryter med svensk rättstradition på detta område.
Frågan om fullgörandet av lagfartspUkten togs upp även i specialmoliveringen tiU 20 kap. 3 §, varvid departementschefen anförde (prop. 1970: 20 del B 2 s. 569) bl. a. följande.
I jordabalksförslagen redovisas inte någon utredning angående den omfattning i vUken fastighetsägare försummar att söka lagfart eller söker lagfart för sent. Lagberedningen torde emellertid ha utgått från att läget inte kan anses tiUfredsstäUande och att alltså fastighetsägarens eget intresse av att vinna lagfart inte utgör en tillräcklig drivfjäder för att förmå honom att lagfara sitt förvärv. I syfte att komma till rätta med della problera tänker sig beredningen att göra övervakningen mera effektiv genom att dels flytta detta åliggande frän åklagaren till inskriv-
Prop. 1978/79:164 64
ningsdoraaren, dels förse denne raed material som grundval för övervakningen genom att ålägga laga köpevittnena att rapportera fastighetsöverlåtelserna till inskrivningsdomaren. Jordabalksutredningen har lill och med velat betrakta laga köpevittnena uteslutande som ett led i övervakningen av lagfartsskyldighetens fullgörande.
Genom atl institutet laga köpevittnen (lagfartsvittne) inte ges någon motsvarighet i departementsförslaget måste spörsmålet om övervakningen beiräffande lagfarlsskyldighelen prövas pä nytt. Jag har inle funnit tillräckliga skäl att söka införskaffa någon uiredning i vilken utsträckning lagfartsskyldighelen försumraas. Jag hyser dock den uppfattningen att probleraet inte har sådan belydelse, att det motiverar några raera långtgående anordningar. Denna uppfattning utgör för övrigi, såsom framgår av vad jag anfört i anslutning tiU 4 kap., ett viktigt skäl till att jag tagit avstånd från institutet laga köpevittne.
En speciell väg att påverka fastighetsförvärvare att i tid söka lagfart har på senare tid diskuterats. Jag syfiar på stärapelskatteutredning-ens (SOU 1961: 37) förslag att slärapelskatten skulle utgå med förhöjt belopp vid dröjsmål raed lagfartsansökan. I avvaktan på resultatet av den prövning som förslaget om laga köpevittnen skulle komma att undergå medtogs inte förhöjningsregeln i 1964 års slämpelskatteförord-ning. Utraönstringen av institutet laga köpevittne torde böra medföra att slämpelskatteutredningens förslag tas upp tUl förnyad prövning.
När det gäller att öva direkt kontroU över lagfartsskyldighetens fullgörande ligger den väsentliga svårigheten i att som grundval för kontrollen införskaffa utredning om de fastighetsförvärv, som äger mm. En möjlighet att lösa detla problem kan måhända bestå i alt i en eller annan form utnyttja den utredning angäende ägandeirätten tUl fast egendom, som finns hos lokal skattemyndighet eller taxeringsnämnd.
Enligt min mening kan inte anses nödvändigt att redan i detla sammanhang ta ställning tiU frågan om några särskilda anordningar behöver vidtas för att skärpa efterlevnaden av skyldigheten att söka lagfart samt ora i så faU skärpningen bör ske i form av en direkt övervakning. Sådana anordningar bör inte införas annat än om det blir klart visat att lagfartsskyldigheten försuramas i besvärande utsträckning. Jag är för övrigt inte övertygad ora att en övervakning — om en sådan lösning anses ofrånkomlig — bör anförtros inskrivningsmyndigheten.
7.2 Riksrevisionsverkets rapport den 3 september 1976
Riksrevisionsverket har som ett led i förvaltningsrevisionen av domstolsväsendet undersökt förhåUandena rörande expeditionslider m. ra. vid inskrivningsmyndigheterna. Härvid har verket ocksä uppmärksammat frågan om lagfartspUktens efterlevnad. I en tUl domstolsverket överlämnad rapport den 3 september 1976 (dnr 1976: 536) konsiaterar riksrevisionsverket att antalet förseningar med lagfartsansökan är stort (ca 21 %). Tidsfördelningen av förseningarna är sådana att fastighelsböc-kernas tillförlitlighet kan anses mindre tillfredsställande. Förseningar medför dessutom ränteförluster för staten. Under förutsättning att ett av riksrevisionsverket gjort urval är representativt uppgår den årliga rän-
Prop. 1978/79:164 65
teförlusten totalt till ca 3,4 milj. kr. Domstolsverket bör därför närmare överväga problemet och utreda vilka möjligheler som är raest lämpade för att förbättra efterlevnaden av lagfartsskyldighelen.
7.3 Domstolsverkets promemoria den 22 februari 1977
Domstolsverket har tUl justitiedepartementet överlämnat en den 22 februari 1977 dagtecknad promemoria nr 24 ora kontroll av atl lagfart söks. Promemorian har framstäUts och behandlats av en projektgrupp inom domstolsverkets projekt Inskrivningsmyndigheternas organisation, arbetsformer m. ra.
I proraemorian framhålls vad gäller riksrevisionsverkets rapport atl det kan ifrägasätlas ora de aUvarliga slutsatser verket drar har tillräcklig grund i undersökningsresultatet. Rapporten ulvisar att närraare 80 % av förvärven lagfars i rätt tid och över 90 % inom sex månader. Siffrorna är enligt projektgmppen säkert än högre i verkligheten, eftersora i undersökningen anges alt hänsyn inte tagits tUl möjligheten av att viUkor knutits till förvärvet, vilket raedfört atl lagfartsskyldighetens inträde förskjutils. Den bortskrivning av denna osäkerhetsfaktor sora skett genora hänvisning till förköpsfallen förefaller projektgmppen något lättvindig. Statens ränteförlust på grund av försenade lagfarlsansökningar torde i vart fall till en del uppvägas av den räntevinst sora görs genora att fastighetsägare i icke ringa utsträckning ansöker ora lagfart före lagfartsskyldighetens inträde.
I proraemorian hänvisas vidare till en av statistiska centralbyrån (SCB) år 1975 utförd statistisk bearbetning av underlaget till lagfarts- och fas-tighelsprisstatistiken. En grov beräkning av statens ränteförlust på grund av de förvärv som undersökts av SCB slutar enligt promemorian pä 2,5 railj. kr.
I proraemorian diskuteras fem olika åtgärder för att förbättra lagfartspliktens fuUgörande.
1. Införande av laga köpevittnen (lagfartsvittnen) med rapporteringsskyldighet tUl inskrivningsmyndigheten.
2. Ogiltighelspåföljd vid för sen lagfartsansökan.
3. Förhöjd stämpelskatt vid för sen lagfartsansökan.
4. Utnyttjande i en eller annan form av den informaiion sora finns hos lokal skalterayndighet eUer taxeringsnärand.
5. Tillskapande av saraband mellan banker och övervakande rayndighet, sä att långivning till fastighetsköp autoraatiskt raeddelas till inskrivningsrayndigheten.
Projektgruppen konstaterar alt de skäl som under förarbetena lUl jordabalken anförts mot stadgande om laga köpevittnen (lagfartsvittnen) och ogiltighetspåföljd vid för sen lagfartsansökan alltjämt är bärkraftiga,
5 Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 164
Prop. 1978/79:164 66
i all synnerhet sora riksrevisionsverkets och SCB:s undersökningar visar atl deparleraenlschefens bedöraning av probleraens vidd var den riktiga. Beiräffande laga köpeviltnen finner projektgruppen vidare att det av jordabalksulredningen föreslagna systeraet skuUe raedföra en kraftig belastning på inskrivningsrayndighelerna (IM). För att tanken frän IM:s synpunkt skall ha något berättigande borde vittnenas uppgifter utökas med obligatoriskt komraissionärsskap innefattande atl lagfart söks i rätl tid och på rätt sätt. Man kunde då ha förhoppning om alt den nuvarande — av riksrevisionsverket påpekade — bristfälliga standarden hos lagfartsansökningarna förbättrades samtidigt som IM besparades merarbetel med lagfartsbevakning. Projektgruppen anmärker också att IM med nuvarande ordning sällan har anledning att särskilt kontrollera alt lagfartsskyldigheten iakttagits i rätt tid. Ogiltighetspåföljd skulle därför ulöver de av departeraenlschefen anförda nackdelarna även raedföra ett icke ringa merarbete för IM.
När det gäller möjligheten att ta lill straffskall hänvisar projektgruppen till departementschefens uttalande att förkastandet av lagfartsvittnes-systemel aktualiserade förnyad prövning av straffskattefrågan. Någon sådan prövning har dock ännu inte skett. Projektgruppen konsiaterar atl IM för närvarande säUan har anledning att särskilt kontrollera att lagfart sökts i rätt tid. Det skulle innebära ett beaktansvärt merarbete för IM alt ta ställning i denna fräga beträffande alla ärenden som föranleder stämpelskall. Ytterligare tillkommer besväret med att beräkna den förhöjda skallen. Del är enligt projektgruppen att märka att påföljden inle berör stämpelskattefria fång, vilka utgör ca 23 % av förvärven (1973). Vidare kan man, anser projektgmppen, riskera att en straffskattebesläm-melse leder till manipulationer i form av posldalering och omskrivning av köpeavtal o. d.
I förarbetena hade vidare framförts som en möjlig lösning atl utnyttja den information sora finns hos lokal skattemyndighet eller taxeringsnämnd. Projektgruppen konstaterar alt dessa myndigheter endast i begränsad utsträckning torde ha större kännedom om ägarbyten än vad IM har. Härtill koramer att underrättelse till IM kan ske endast med betydande tidsförskjutning.
Projektgruppen tar slulligen upp frägan om underrättelse från banker vid långivning. Projektgruppen anför därvid att en undersökning av sambandet mellan bankfinansiering av fasiighetsförvärv och tid för lagfartsansökan torde komraa att visa att — i vart faU där banken själv är långivare — lagfart oftast sökts i anslutning tUl låneutbelalningen. I den män banken inle själv biträder vid ansökningen, vUket torde vara det vanligaste, begär banken ofta kopia av det sedermera utfärdade lagfarts-beviset. Detla torde regelmässigt tiUämpas av t. ex. stadshypoteksför-eningarna. För det stora flertalet fall där bankerna medverkar vid fastighetsöverlåtelser torde sålunda särskilda kontrollanordningar vara över-
Prop. 1978/79:164 67
flödiga. En underrättelseplikt för banken skulle i dessa fall endast innebära ett onödigt byråkratiskt system, som — utan atl ge vinsler för statsverket — skulle leda till att kunderna drabbas av en höjning av de redan kännbara avgifterna till banken.
Mot bakgrund av det anförda gör projektgmppen följande bedömning.
Frågan ora kontroU av lagfartspUktens fullgörande har kommit att debatteras av två från varandra skilda skäl. Den ena är atl lagfartsförsummelse utnyttjas eller ingår sora ett led i ekonoraisk brottslighet i vid raening, varvid särskUt handeln med hyresfastigheter nämnts som exempel. Det andra är att det anses att lagfart i allt för stor utsträckning söks för sent allmänt sett, vilket leder lill ränteförluster för staien och bristande tillförlitlighet hos fastighelsböckerna.
Av SCBs slatislik framgår att av antalet inskrivna förvärv år 1973 endast fyra procent avsäg överlåtelser av hyres- och affärsfastigheter. Härav bör dras den slutsatsen att de missförhållanden sora är knutna till orasältningen av dessa fastighetstyper lämpligen skall motverkas genom selektiva åtgärder. Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m, torde ha grundats på detta synsätt. De ätgärder sora ovan diskuterats är alla av generell natur. Samtliga förslag raedför beaktansvärt raer-arbete för IM och flertalet innebär att den helt övervägande delen lojala fastighetsägare oskyldigt drabbas av ökad byråkrati eller ökade koslnader. Projektgruppens bedöraning blir därför den all önskeraålen atl motverka den ekonomiska brottsligheten inte tillräckligt motiverar generella åtgärder. Del ligger uianför projektgruppens korapetens alt peka pä lärapliga selektiva ätgärder.
Vad sedan gäller allraän försummelse av rätlidig lagfarlsansökan skulle kunna sägas alt summan 3,4 mkr — dvs. statens ränteförlust enligt RRV-rapporten — utgör övre koslnadsgränsen för evenluella kontrollåtgärder. I själva verket bör beloppet justeras nedåt, eftersom ränteförluster uppkoraraer även vid fraratvingade ansökningar. Vid en handläggningslid för anmaning, ansökan, beslut och betalning om en månad skall justering ske raed 33 procent, vUket ger en rest av 2,25 rakr. Det är tveksamt om en kontrollapparat gmndad på något av förslagen 1, 2, 4 eller 5 kan åstadkommas till koslnader som understiger detla belopp.
Den bristande tillförlitligheten hos fastighetsböckerna som kan föranledas av alt lagfart söks för sent bör bedömas i järaförelse med den osäkerhet om rättsförhåUanden som en utdragen beslutsprocess hos IM medför. Det torde vara viktigare att fastighetsboken utvisar av IM inom föreskriven expeditionstid fattade beslut i anhängiggjorda ärenden — och inte under längre lid införda raen inle justerade beslut — än att lagfart söks i rätt tid i saratliga fall. Det är därför angeläget att IM inte åläggs ytterligare kontroUskyldigheler, sora kan förlänga expeditionstiderna. Mot denna bakgrund frarastär det sora tveksarat om älgärdsför-slag 3 kan ge ett totalt sett positivt resultat.
Projektgruppen lämnade sin slutrapport från inskrivningsprojektet den 31 oktober 1977. I rapporten godiar projektgruppen de ställningstaganden som promemorian innehäller. Rapporten har överlämnats tUl justitiedepartementet för kännedom.
Prop. 1978/79:164 68
7.4 Lagutskottets betänkande 1976/77: 22
Med anledning av en motion om skärpt lagfartsplikt anförde lagutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1976/77: 22 s. 9) bl. a. följande.
Utskottet vill för sin del understryka angelägenheten av atl sädana ätgärder inte vidtas som raedför en kraftig belastning pä inskrivningsmyndigheterna med åtföljande risk för att de redan nu i vissa fall alltför länga expeditionstiderna ytterligare förlängs. Utskottet pekar ocksä på alt antalet fastighetsöverlåtelser sora utgör föreraål för ekonoraisk brottslighet är raycket litet i förhållande till hela antalet fastighetsöverlåtelser. Enligt utskottets mening Ugger det därför närmast till hands att på detta omräde ingripa mot den ekonoraiska brottsligheten med selektiva åtgärder. Vissa resultat kan uppnås om hyresgäster, hyresgästföreningar eller andra intressenter anmäler kända fall av underiålenhet alt söka lagfart till inskrivningsmyndigheterna som härigenom kan få möjlighel alt ingripa med vitessanktioner.
Enligt vad utskottet inhämtat är frågan ora försenade lagfartsansökningar f. n. föremål för överväganden inom justitiedepartementet. Nägon vidare åtgärd från riksdagens sida är därför inte påkallad.
7.5 Lagutskottets betänkande 1977/78:18
Frägan om skärpt lagfartsplikt aktualiserades med anledning av en motion även våren 1978. Lagutskottet anförde i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1977/78: 18 s. 4) bl. a. följande.
Enligt vad utskoitet nu inhämtat övervägs frågan om åtgärder mot försunJig lagfartssökanden alltjämt inom justitiedepartementet. Utskottet vill ocksä peka på att lagen om förvärv av hyresfastigheter är föremål för översyn inom regeringens kansli efter hemställan av riksdagen. Det ler sig enligt utskottets mening naturligt atl vid en sädan översyn även frågor rörande lagfartspliktens fullgörande blir föremål för överväganden.
Någon åtgärd från riksdagens sida är därför inte heller nu påkallad.
8 Statistik
Från hyresnämnderna i Stockholm, Göleborg och Malmö har tUl justiliedepartementel ingivits dels vissa statistiska uppgifter, dels saratliga beslut under tiden den 1 januari 1976—31 mars 1978 i vilka tillstånd tUl förvärv av hyresfastighet har vägrats. I vissa fall har även ingivits beslut i sädana ärenden där tiUstånd visserligen har givits men tUlständsfrägan har tett sig kontroversiell. Frän bostadsdorastolen har ingivits motsvarande statistiska uppgifter och samtliga beslut under tiden den 1 januari 1976—den 31 mars 1978 i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet.
De statistiska uppgifterna redovisas i tabellerna 1—5. Av tabellerna fraragår bl. a. alt hyresnäranderna under perioden den 1 januari 1976—
Prop. 1978/79:164
69
den 31 raars 1978 fått in 2 163 ansökningar och av dessa hunnit pröva 1 761. Av hyresnämndernas avgöranden har 1 582 innefattat bifall medan 39 raedfört avslag och 140 annat beslul (avskrivning p, g, a, återkaUelse o. d.). 2 av avslagsbesluten har efter besvär från sökanden ändrats av bostadsdomstolen.
Ärenden ang. tillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m. (ej aktie- eller andelsförvärv)
Tabell 1. Ärenden hos hyresnämnderna år 1976
|
HNi |
HNi |
HNi |
Summa |
|
Stockholm |
Göteborg |
Malmö |
|
Inkomna ärenden |
357 |
236 |
261 |
854 |
Icke avgjorda ärenden |
57 |
50 |
3 |
110 |
Prövade ärenden |
300 |
186 |
258 |
744 |
Bifall |
266 |
167 |
230 |
663 |
Avslag |
6 |
0 |
1 |
7 |
Annat beslut |
28 |
19 |
27 |
74 |
Tabell 2. Ärenden hos hyresnämnderna år 1977
|
HNi |
HNi |
HNi |
Summa |
|
Stockholm |
Göteborg |
Malmö |
|
Från år 1976 |
57 |
50 |
3 |
110 |
Inkomna ärenden |
435 |
236 |
347 |
1018 |
Icke avgjorda ärenden |
194 |
60 |
106 |
360 |
Prövade ärenden |
298 |
226 |
244 |
768 |
Bifall |
277 |
214 |
212 |
703 |
Avslag |
3 |
0 |
2 |
5 |
Annat beslut |
18 |
12 |
30 |
60 |
Tabell 3. Ärenden hos hyresnämnderna första kvartalet år 1978
|
HNi |
HNi |
HNi |
Summa |
|
Stockholm |
Göteborg |
Malmö |
|
Från är 1977 |
194 |
60 |
106 |
360 |
Inkomna ärenden |
117 |
88 |
86 |
291 |
Icke avgjorda ärenden |
225 |
82 |
95 |
402 |
Prövade ärenden |
86 |
66 |
97 |
249 |
Bifall |
78 |
64 |
74 |
216 |
Avslag |
3 |
1 |
23' |
27 |
Annat beslut |
5 |
1 |
0 |
6 |
' Samtliga 23 avslag har meddelats i ett beslut och avser två bolag.
Prop. 1978/79:164
70
Tabell 4. Ärenden hos hyresnämnderna åren 1976 och 1977 samt första kvartalet år 1978
|
HNi |
HNi |
HNi |
Summa |
|
Stockholm |
Göteborg |
Malmö |
|
Inkomna ärenden |
909 |
560 |
694 |
2 163 |
Icke avgjorda ärenden |
225 |
82 |
95 |
402 |
Prövade ärenden |
684 |
478 |
599 |
1 761 |
Bifall |
621 |
445 |
516 |
1582 |
Avslag |
12 |
1 |
26 |
39 |
Annat beslut |
51 |
32 |
57 |
140 |
Tabell 5. Ärenden hos bostadsdomstolen
Är 1976 År 1977
Första kvartalet 1978
Inkomna ärenden |
3 |
5 |
1 |
Bifall |
0 |
1 |
1 |
Avslag |
0 |
1 |
0 |
Annat beslut |
0 |
4 |
1 |
Icke avgjorda ärenden |
3 |
2 |
1 |
Justitiedeparteraentet har erhållit följande upplysningar ora ansökningar om tillstånd till aktie- och andelsförvärv under tiden den 1 juli 1977—den 31 mars 1978. Hyresnäranden i Göteborg: 11 ansökningar, varav 7 bifall, 2 avslag och 2 ärenden ännu ej avgjorda. Hyresnämnden i Malmö: 13 ansökningar, varav 9 bifall, 1 annal beslut samt 3 ärenden ännu ej avgjorda. Statistik för hyresnämnden i Stockholm redovisas i avsnitt 6.
9 Överväganden och förslag
Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra. (tiUståndslagen) syftar tUl att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra personer sora är olärapliga alt förvalta sådana fastigheter frän att förvärva dem. Lagen innebär att förvärv av hyresfastighet är beroende av tUlstånd av hyresnärand. TiUslåndsplikt gäUer ocksä för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. HärtUl anknyter bestäraraelser om komraunal förköpsrält vid aklieöverlålelse.
Bestämmelserna i 1—7 §§ om tUlstånd för förvärv av hyresfastighet gäller enligt en särskild övergångsbestämmelse endast i sju angivna kommuner, nämligen Solna, Stockholm, Sundbyberg, Malraö, Svedala, Göteborg och Mölndal. I övrigt gäller lagen i hela landet.
Begränsningarna i lagens tillämplighetsomräde när det gäller fastig-
Prop. 1978/79:164 71
hetsförvärv infördes vid lagens tUlkomst efter en avvägning raeUan behovet av en förhandsprövning och olägenheterna därav för den norraala faslighetsorasättningen och den därtill knuina administrationen (CU 1975/76: 5 s. 4).
Riksdagen har vären 1977 begärt atl en utredning skall göras inora regeringens kansli för att belysa behovet av en utvidgning av tillärapningsomrädet (CU 1976/77: 20 s. 3). För alt utföra den av riksdagen begärda ulredningen har en arbelsgrupp bildats inom justitiedepartementet, I arbetel har deltagit företrädare för Hyresgästernas riksförbund. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund,
Arbelsgruppen har saralat in statistik frän dels bostadsdorastolen och dels hyresnäranderna i Siockholm, Göleborg och Malmö när det gäller ärenden om tUlstånd till förvärv av hyresfastigheter under tiden januari 1976—mars 1978. Under denna lid avgjorde hyresnämnderna 1 761 ärenden. Av dessa avgöranden har 1 582 innefattat bifall tUl ansökan (ca 90 %) medan 39 medfört avslag (ca 2 %) och 140 annat beslut (exerapelvis avskrivning efter återkallelse). Det bör näranas atl av avslagen har 23 meddelats i ett och samma beslut för två bolag. Bostadsdomstolen avgjorde under sararaa tid 8 ärenden, varav 2 innefattat bifall tUl ansökan medan 1 medfört avslag och 5 annat beslut.
Arbelsgruppen har vidare från de organisationer sora har raedverkat i arbetet fått del av synpunkter pä behovet av att utvidga lagens till-lämpningsoraråde lill ytterligare korarauner. Det har därvid sagts att det i vissa kommuner har förekoramit missförhållanden sora motiverar en ulvidgning. Att ändra lagens tillämpningsområde sä, att den koraraer alt gälla i ytterligare ett antal särskilt uppräknade korarauner har eraellertid inte bedörals vara någon läraplig lösning. Inle heller i övrigi har arbelsgruppen kunnat finna några lärapliga principer för en begränsad geografisk tillämplighet. I stället har arbetsgruppen funnit alt en förvärvslagstiftning av förevarande slag i princip bör vara riksomfattande och arbelet har därför bedrivits med denna inriktning (se CU 1977/78: 33 s. 5).
En utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till alt orafatta hela riket skulle emellertid medföra avsevärda praktiska olägenheter. För hyresnämndema skulle ett belydande merarbete uppstä, och de enskilda skulle drabbas av ett byråkratiskt förfarande som i det stora flertalet fall skulle uppfattas sora opåkallal. Ora tiUståndslagen i sin helhet skall göras tilläraplig i hela landet, mäste därför förfarandel i tillständsfrägor ändras.
Nuvarande ordning innebär att ansökan om förvärvstillslånd görs hos hyresnämnden, som skickar ansökningen för yttrande tiU den kommun där fastigheten finns, Koraraunen, sora har ansvarei för bostadsförsörjningen, får alltså yttra sig i alla tUlståndsärenden, Detta innebär i praktiken att det i försia hand är kommunen som bär ansvaret för bedöm-
Prop. 1978/79:164 72
ningen om sökanden är läraplig sora fastighetsägare (se prop, 1975/76: 33 s. 68), Lämnar kommunen ansökningen utan erinran, torde hyresnämnden norraalt kunna utgå från att det inle finns något att erinra mot sökanden.
Mol nu angiven bakgrund har inom arbetsgruppen uppnåtts enighet om atl man när det gäller att förenkla nuvarande förfarande bör välja en lösning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär del. Företrädaren för Hyresgäsiernas riksförbund har ansett atl inte bara kommunen ulan också hyresgästförening skall kunna påkalla förvärvsprövning. Arbetsgruppen i övrigi har emellerlid funnit det tUlräckligt att kommunen får rätt att begära prövning hos hyresnämnd. Det får dock anses naturiigi alt koramunen utnyttjar den kunskap sora finns hos hyresgästerna och i erforderlig ulsiräckning sararåder med berörd hyresgästorganisation innan koraraunen lar ställning.
Frågan är då på vilket sätt koramunen skall beredas tillfälle att la ställning till behovet av förvärvsprövning. En möjlighel är att bibehålla kravet på ansökan till hyresnämnd men atl kräva förvärvsprövning endast ora kommunen i sitt yttrande tUl nämnden begär det. En sädan ordning skulle eraellertid inte medföra någon större förenkling jämfört med nuvarande ordning. För hyresnämnden blir egentligen enda skiUnaden alt ett enkelt ulforraat tUlståndsbeslut kan ersättas av ett avskrivningsbeslut. Det fär anses vara väsentligt att hyresnäranderna inte belastas raed en omfatlande hantering av ärenden i vilka nägon reell prövning aldrig koramer tUl stånd. Hyresnämndernas resurser bör i stället koncentreras på de förvärvsärenden sora är kontroversieUa. Del frarastär på grund av det anförda sora nödvändigt att förfarandet inleds på annt sätt än genom ansökan till hyresnämnden.
F. n. gäller att ett förvärv blir ogilligt om ansökan om förvärvstiUstånd inle görs inora tre raänader frän det fånget skedde. En sädan ogiltighetspåföljd är nödvändig, om lagstiftningen skall fä avsedd effekt. Motsvarande ogUlighetspäföljd gäller också enligt jordförvärvslagen och lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. ra. Om ansökan lill hyresnärand inte längre skall vara obligatorisk, måste man finna en annan utgängspunkt för ogiltighetspåföljden enligt lillståndslagen.
Man måste också finna en annan form för samordningen inellan lillståndslagen och förköpslagen. Koraraunal förköpsrätt kan komraa i fråga vid köp och byte av fastighet. När det gäller de sju korarauner där tillståndsplikt råder är det f. n. hyresnämnden som svarar för att kommunen bereds tillfälle atl ta ställning i förköpsfrågan innan nämnden prövar frägan om förvärvstillstånd. När del gäller fasligheter som inte omfattas av tUlsländsplikten är del däremoi inskrivningsmyndigheten sora i saraband med prövning av lagfarlsansökan svarar för att kommunen
Prop. 1978/79:164 73
får ta ställning i förköpsfrågan.
För alla de typer av fastighetsförvärv som omfattas av tillståndslagen gäller även skyldighet att söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. För förvärv sora beror av myndighets tUlstånd räknas treraånaderstiden dock från det förvärvet fullbordades. Lagfart för förvärv av tillståndspliktig hyresfastighet behöver alltså f. n. sökas först när tUlständsfrägan är klar. Försuraraar nägon sin skyldighet att söka lagfart, får inskrivningsrayndigheten förelägga vite.
Det har i olika saramanhang konstaterats att det föreligger brister när det gäller lagfartspliktens efterlevnad. Detta innebär nackdelar i olika hänseenden. Bl. a. har det sagts alt lagfartsförsummelse utnyttjas eller ingår som ett led i ekonoraisk brottslighet i vid mening varvid särskilt handeln med hyresfastigheter har nämnts som exempel. Det har också sagts att lagfart i allt för stor utsträckning söks för sent, vilkel leder till ränteförluster för staten och bristande tiUförlitlighet hos fastighetsböckerna.
En projektgrupp inom domstolsverket har diskuterat olika ätgärder för atl förbättra lagfartspliktens fullgörande, bl. a. ogiltighetspåföljd vid för sen lagfarlsansökan. Projektgruppen har dock inte ansett det lämpligt att införa denna påföljd vid alla fall av lagfartsförsumraelse. Inte heller i övrigt har projektgmppen kunnat finna någon lärapligt generell åtgärd för att korama lill rätta med problemen.
Vite är säkerligen i allmänhet ett utmärkt medel när det gäller atl tvinga fram en ansökan om lagfart på ett fastighetsförvärv. Problemel är emellertid att inskrivningsmyndigheten inte alltid får reda på att ett fastighetsförvärv har ägt rum och därför inte kan meddela något vitesföreläggande. Förbättrade möjligheter för inskrivningsmyndigheten när det gäller att få in utredning om aktuella förvärv skulle sålunda verksamt bidra tUl en bättre efterlevnad av lagfartsplikten. Sora närmare skall behandlas i det följande kan vissa åtgärder vidlas pä den punkten.
När det gäller hur raan i övrigt bör gå till väga för atl förbättra förhållandena på lagfartsomrädet är del sora riksdagen har understmkit (LU 1976/77: 22 s. 9) angeläget att raan inte vidtar åtgärder som medför en kraftig belastning pä inskrivningsmyndigheterna raed åtföljande risk för alt de redan nu i vissa fall alltför långa expeditionstiderna ytterligare förlängs. Vidare bör beaktas att de sora förvärvar fasligheter till allra slörsla delen är lojala och självmant söker lagfart. Uppenbarligen bör denna gmpp inte i onödan drabbas av ökad byråkrati eller ökade koslnader.
Vad som nu har anförts talar för att man inte bör vidta några ätgärder som drabbar alla fastighetsförvärv, åtminstone inte om ätgärderna är av mera ingripande natur. Sora riksdagen har funnit ligger det i stället närraast till hands alt ingripa raed selektiva ätgärder, dvs. ätgärder sora
Prop. 1978/79:164 74
drabbar endast en viss grupp av fasiighetsförvärv. Härvid bör beaktas alt, sora nyss antyddes, vissa forraer av ekonomisk brottslighet torde ha samband med förvärv av hyresfastigheter. Det är vidare ett hyresgästintresse atl del inte skall råda nägon längre tids ovisshet om aktuella ägandeförhållanden. Det finns alltså starka skäl som talar för selektiva åtgärder inriktade just mot hyresfastigheter (se LU 1976/77: 22 s. 9 och LU 1977/78: 18 s, 4),
När det gäller att garantera efterlevnaden av lagfartsplikten i fräga om hyresfastigheter är det en naturlig tanke att knyta an till den ogiltighetspåföljd som f, n, gäller vid försummelse att i rätt lid ansöka om förvärvstillslånd och alltsä införa en motsvarande ogiltighetspåföljd vid försuraraelse att ansöka ora lagfart. Det förhållandel att lagfart inte har sökts i rätt tid bör eraellertid inte under alla förhällanden raedföra att förvärvet blir ogiltigt. Om sålunda hyresnämnden redan har meddelat lillsiånd lill förvärvet eller koraraunen har förklarat att den inte påkallar någon tillståndsprövning bör lagfartsförsuramelsen inte föranleda ogUtighet av förvärvet, I det fallet bör del vara tillräckligt med vitesföreläggande. Hur ett sådant föreläggande skall kunna komraa lill stånd kommer att beröras närmare i det följande.
Ora man inför en ordning som innebär att ett förvärv av hyresfaslighel i princip blir ogUtigt, om lagfart inte söks i rätt tid, löser raan ocksä problemel med hur förfarandet enligt tillständslagen bör inledas. Förvärvaren skulle dä i normalfallet inte behöva ge in någon särskild ansökan om förvärvstillstånd utan det skulle räcka alt han fullgör sin lagfartsplikt. Inskrivningsrayndigheten är redan nu skyldig alt kontrollera alt lillständ till fastighetsförvärvet har inhäratals i fall då detta är föreskrivet. Hos inskrivningsmyndigheten finns vidare rutiner för atl bereda kommunen lillfälle att ta stäUning i förköpsfrägan. Molsvarande rutiner kan tillämpas för att ge kommunen tillfälle att påkalla förvärvsprövning enligt tillståndslagen. När det gäller köp och byte kan förfarandena helt samordnas och lUlständslagen medför alltsä ett endast obetydligt merarbete för inskrivningsmyndigheterna. När det gäller de andra typerna av tillståndsplikliga fång (gåva, tUlskott, utdelning, fusion) är de inte beroende av förköp och underrättelse tUl koraraunen ora dessa fång blir alltså en ny uppgift för inskrivningsmyndigheterna. Dessa fång torde emellertid antalsmässigt vara närmast försumbara. Fördelama av ett enhetligt förfarande för saratliga typer av förvärv torde i vUket fall som helst väga över olägenheterna för inskrivningsmyndigheterna av nya mtiner beträffande gåva osv. Är fastighetsförvärvet sådani alt det i och för sig faller under tillständslagen skall inskrivningsmyndigheten eraellertid först kontrollera att lagfart har sökts inora rätt tid. I annal fall blir förvärvet i princip ogiltigt enligt vad sora nyss har förordals.
Pä grund av det anförda föresläs att tUlständsförfarandet vid förvärv av hyresfaslighel skall inledas hos inskrivningsrayndigheten genora att
Prop. 1978/79:164 75
förvärvaren ansöker om lagfart. Ansökan skaU enligt jordabalken göras inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades.
Inskrivningsmyndighetens underrättelseskyldighet mot kommunen föresläs reglerad i överensslämraelse med vad som gäller enligt 5 § förköpskungörelsen. Inskrivningsrayndigheten bör alltsä inora två veckor från den inskrivningsdag då lagfart sökles underrätta den koraraun där fastigheten är belägen ora ansökningen. Underrättelsen bör innehälla uppgift ora den inskrivningsdag då lagfart sökles samt om överlåtarens och förvärvarens nanm och adresser. Vid underrättelsen bör fogas styrkt avskrift av fängeshandlingen, Ora inskrivningsmyndigheten skall lämna underrättelse bäde enligt tillständslagen och enligt 5 § förköpskungörelsen bör underrättelserna givetvis lämnas samtidigt.
Det finns f. n. möjlighet atl fä förhandsbesked av hyresnämnden om förvärvslillslånd. Denna raöjlighet torde vara av särskild betydelse vid de associationsrättsliga förvärven, exerapelvis vid fusion, och bör alltså finnas kvar. Ora förvärstUlslånd redan har meddelats behövs givetvis ingen underrättelse om lagfartsansökningen från inskrivningsmyndigheten till koraraunen. Lagfart kan dä meddelas genast om övriga förutsättningar för lagfart är uppfyllda. Däreraot bör underrättelse till kommunen ske även ora förvärvaren visar att han har ansökt ora förvärvstillslånd. Det bör näraligen vara kommunen och inte förvärvaren sora avgör om det behövs prövning hos hyresnäranden.
Enligt 4 § andra stycket förköpslagen kan köparen få lagfart, ora koraraunen har förklarat sig avstå frän att utöva förköpsrält i fräga ora en tilläranad försäljning. Även enligt lUlständslagen bör förvärvaren ha möjlighet alt vända sig direkt tUl kommunen och begära besked ora koramunens inställning. Om koraraunen har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnäranden behövs ingen ytterligare underrättelse och hinder föreligger inle mot lagfart i vad avser tillständslagen.
När koramunen fär underrättelse om en lagfartsansökan från inskrivningsmyndigheten, bör koraraunen få rätt att påkaUa prövning enligt tillständslagen inom samma tid och på sararaa sätt sora gäller för rälten att utöva förköpsrätt enligt 7 § förköpslagen. Om koraraunen vill påkalla prövning enligt tillständslagen, bör alltså beslut härom anmälas till inskrivningsmyndigheten sist pä den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre mänader frän det lagfart söktes på förvärvet. Till anmälan bör fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren har underrättats om beslutet. Dessa underrättelser bör få ske i rekommenderat brev (se 15 § förköpslagen).
Den föreslagna ordningen innebär att lagfart kan raeddelas när koramunen har förklarat sig avstå från att påkaUa prövning enligt tillständslagen och vid köp och byte dessutom förklarat sig avstå från att ulöva förköpsrätt. Lagfart kan också meddelas om tremänadersfristen gär ut utan att koramunen låter sig avhöra. Om kommunen beslutar sig för
Prop. 1978/79:164
76
att förköpa bortfaller behovet av förvärvsprövning.
Ora koramunen i ett visst fall har påkallat förvärvsprövning bör inskrivningsmyndigheten underrätta hyresnämnden. Hyresnämnden bör då förelägga förvärvaren att ansöka ora förvärvslillständ inom förslagsvis en månad från delgivning vid äventyr att förvärvet blir ogiltigt. Fördelen raed en sädan ordning är att hyresnämnden, om föreläggandet inte fullgörs, i ett avskrivningsbeslut kan konstatera att förvärvet är ogiltigt. Hittillsvarande tillämpning visar nämligen att ett negativt komraunalt yttrande relativt ofta resulterar i att förvärvaren avstår frän atl fullfölja förvärvet.
Som nyss har sagts bör den nuvarande möjligheten att fä förhandsbesked av hyresnärand om förvärvstillstånd finnas kvar. Vidare bör koraraunen kunna förklara sig avslå frän att påkalla prövning hos hyresnämnden. I båda faUen skaU, enligt vad som tidigare har förordals, förvärvel undgå att drabbas av ogiltighet även om lagfart på förvärvet inle söks i rätt tid. I stället bör ansökan om lagfart tvingas fram genom vitesföreläggande. För att även här garantera att inskrivningsmyndigheten får reda på att ett förvärv av hyresfastighet har ägt rum så att vitesföreläggande kan meddelas, bör hyresnäranden och koramunen vara skyldiga att underrätta inskrivningsmyndigheten om förvärvet. Bestämmelser härom bör lämpligen tas in i förordningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
Den nu föreslagna ordningen för prövning enligt tillståndslagen avser förvärv av hyresfastighet. För förvärv av aktie eller andel i bolag gäller ingen lagfartsplikl och det saknas alltså förutsättningar för att också för dessa förvärv låta förfarandet inledas hos inskrivningsmyndigheten. Nuvarande ordning, som innebär att förvärvaren direkt ansöker ora tillstånd hos hyresnänmden, mäste aUtså bibehåUas.
Det har emellertid gjorts gällande att aktie- och andelsförvärven i praktiken inle blir föremål för tiUståndsprövning i den utsträckning som har varit avsedd. Uttalanden av sädan innebörd har gjorts i samband med en utredning inora Stockholms kommun (se avsnitt 6). De problem som sammanhänger med aktie- och andelsförvärven fär emellertid övervägas ytterligare.
När det gäller förvärvstillslånd är det f. n. bara sökande som av hyresnämnden har vägrats tillstånd sora har rätt att hos bostadsdomstolen anföra besvär mot nämndens beslut. Konunun har inte ställning som part i ärende om förvärvstillslånd och kan alltså inte föra talan mot nämndens beslut (se CU 1977/78: 33 s. 6). Den nu föreslagna ordningen när det gäller förvärv av hyresfastigheter innebär att det är kommunen som tar initiativ tUl prövningen. Om hyresnämnden i ett sädan fall meddelar förvärvslillständ, torde det mänga gånger vara ett starkt kommunalt intresse att få frågan prövad även i bostadsdorastolen. (Jfr den utredning som har gjorts inora Stockholms koraraun och som har be-
Prop. 1978/79:164 77
rörts i avsnitt 6). En kommunal besvärsrätt skulle ocksä främja en enhellig tiUämpning i frägor ora meddelande av förvärvslUlstånd. Intresset av atl kontroversieUa fall skall kunna prövas även i bostadsdomstolen får anses vara sä starkt att det tar över de olägenheter som ökad tidsutdräkt medför för faslighetsomsättningen. Det saknas anledning att göra någon skillnad meUan förvärv av hyresfastighet och förvärv av aktie och andel i bolag. På grund av del anförda föresläs att koramun ges besvärsrätt i ärende om förvärvstillstånd fastän koraraunen inte är part.
Enligt 16 b § närandlagen skall ansökan om förvärvstiUstånd för yttrande tillställas koraraun där fastigheten finns. Det finns däremot ingen föreskrift som ålägger hyresnäranden att ocksä inhärata yttrande från berörd hyresgästorganisation. Anledningen härtiU är frärast att en sädan föreskrift vid tiUständslagens tiUkomst bedömdes som en belastning för handläggningen av de mänga ärenden där det slår klart att tillstånd skall ges (prop. 1975/76: 33 s. 71). Komraunema torde dock regelraässigt eller i vart fall när det finns anledning till närraare utredning om sökandens kvalifikationer höra hyresgästorganisationen när ett ärende har remitterats till kommunen frän hyresnäranden (CU 1976/77: 20 s. 4).
Det fär anses angeläget att hyresnämnden i tillståndsfrågor fär del av den kunskap som hyresgästemas organisationer har. Med den nu föreslagna prövningsordningen kommer en skyldighet att inhämta yttrande i huvudsak endast att gälla kontroversiella ärenden. På grund av det anförda föreslås att ansökan om förvärvstiUstånd skall för yttrande tUlställas inte bara som f. n. kommunen utan även, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökan. På i huvudsak samma skäl som anförts beträffande koraraun föreslås vidare att även organisaiion av hyresgäster får föra talan mot hyresnämndens beslut i ärende om förvärvstillstånd.
Om kommun och hyresgästorganisation ges besvärsrätl uppkommer frägan hur rättegångskostnader i bostadsdomstolen bör regleras. I ärende om tUlstånd till förköp enligt tillständslagen skall enligt 26 § vardera parten bära sin rättegångskostnad i bosladsdomslolen. Motsvarande bör lämpUgen gälla i ärende om förvärvstiUstånd i bostadsdomstolen.
Den företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund som har deltagit i arbetsgruppen har ställt sig tveksam till att hyresgästorganisation utan att vara part ges besvärsrätt samt har i vart fall motsatt sig att rättegångskostnaderna skall kvittas i bostadsdomstolen.
10 Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har upprättats förslag till 1. lag ora ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m..
Prop. 1978/79:164 78
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),
4. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
11 Specialmotivering
11.1 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. ra.
1 §
I paragrafen anges de förvärv som är tUlslåndspliktiga när det gäller fast egendora.
I första stycket punkt 4 i nuvarande lydelse anges sora lillslåndspliktigt förvärv fusion enligt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Denna lag har emellertid den 1 januari 1977 ersatts av aktiebolagslagen (1975: 1385). 175 § motsvaras av 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Sädan fusion innebär att ett aktiebolag (överlåtande bolag) upplöses utan likvidation och alt dess tUlgångar och skulder övertages av annat aktiebolag (övertagande bolag). En ny form av fusion sora kallas korabination har emellertid införts i 14 kap. 2 § aktiebolagslagen. Sådan fusion innebär att två eller flera aktiebolag (överlåtande bolag) förenas genora att bilda ett nytt aktiebolag sora övertar deras tillgångar och skulder. Eftersom sådan fusion innebär att ägarkonlrollen över överlåtande bolags tillgångar förändras bör den omfattas av tillståndsplikten. Pä gmnd av det anförda har punklen 4 ändrats att avse fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen.
Jordförvärvsulredningen har föreslagit motsvarande ändring i förslaget liU ny jordförvärvslag (se SOU 1977: 93 s. 66). Jordförvärvsutredningen har även föreslagil att undantaget från tillsländslvång på grund av släktskap inskränks liU alt gälla dera som är närmast arvsberättigade, dvs. make och avkoraUng (se SOU 1977: 93 s. 72). Det är naturiigt att släktskapsundantaget i de olika förvärvslagarna stämmer överens. Släktskapsundantaget i 2 § lillståndslagen bör aUtså anpassas liU vad som koramer att gälla enligt den nya jordförvärvslagen.
I ett nytt andra stycke har tagits in den vikliga bestämmelsen att förvärvslillslånd fordras endast ora den koraraun där den fasta egendomen är belägen beslutar alt påkalla prövning hos hyresnämnden.
3 §
I nuvarande lydelse innehåller paragrafen endast en beslämmelse om alt förvärvstillstånd, om det inte har sökts före fånget, skall sökas inom tre månader frän det fånget skedde. I fyra nya stycken regleras det förfarande som inleds raed ansökan ora lagfart.
Prop. 1978/79:164 79
I första stycket anges inskrivningsmyndighetens åligganden med anledning av lagfartsansökan. Bestämmelserna motsvarar 5 § förköpskungörelsen. Dessa åligganden gäUer för de förvärv som tas upp i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 §. I 8 § förordningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra. bör tas in en bestämmelse ora all underrättelse enUgt tillståndslagen och underrättelse enligt 5 § förköpskungörelsen skall lämnas saratidigt.
Innan det har klarlagts om förvärvstillstånd krävs får inskrivningsmyndigheten inte bevilja lagfart. Lagfartsansökningen lorde norraalt fä förklaras vilande enligt bestäraraelserna i 20 kap. 7 § 11 jordabalken. Har lagfart sökts efter utgången av tremänadersfristen följer av bestämmelserna i 20 kap. 6 § 9 samma balk och 5 § tillständslagen alt ansökan skall avslås, ora förvärvstillstånd inte redan har meddelats och kommunen inte heller har förldarat sig avstå från alt påkalla förvärvsprövning.
I andra stycket anges två fall då underrättelse enligt försia stycket inte skall ske.
Det ena fallet är alt förvärvslUlstånd redan har meddelats. Möjligheten att få förhandstUlständ skaU näraligen finnas kvar. I 16 a § andra stycket och 21 § första siycket nämndlagen finns vissa bestäraraelser om förhandstUlständ. Vid tillståndslagens tUlkomst framhölls att viss komplikation kunde uppkomma vid ansökan ora förhandstillslånd med hänsyn tUl komrauns förköpsrätt (se prop. 1975/76: 33 s. 73).
Det andra undantaget är att den kommun där den fasta egendoraen är belägen har förklarat sig avstå frän att påkalla förvärvsprövning.
För att inskrivningsrayndigheten även ora lagfart inte har sökts skall fä kännedora ora sådana förvärv sora nu diskuteras bör i förordningen ora tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m. föreskrivas viss underrättelseskyldighet för hyresnämnd resp. kommun. Inskrivningsmyndigheten bör alltsä underrättas dels om beslut av hyresnämnd om förhandstillständ dels ora beslut av koraraun atl avstå från atl päkaUa prövning. Ora lagfartsskyldighelen inte fullgörs kan inskrivningsrayndigheten genora vitesföreläggande fraratvinga ansökan ora lagfart.
I tredje stycket anges hur koramunen kan päkaUa förvärvsprövning. Bestämraelserna motsvarar 7 och 15 §§ förköpslagen.
Påkallar kommunen förvärvsprövning skall beslutet härom handläggas som inskrivningsärende av inskrivningsmyndigheten. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken. Bestämmelser härom bör tas in i 12 § fas-tighetsbokskungörelsen (1971: 708) och i 8 § tomträttsbokskungörelsen (1971: 801).
Fjärde stycket innehåller bestäraraelser ora underrättelse frän inskri-ningsrayndighet till hyresnärand och om hur förfarandet vid hyresnämnden inleds genom föreläggande för förvärvaren alt ge in ansökan. Föreläggandet skall innehälla en erinran om ogiltighetsbestämraelserna i 5 §.
Prop. 1978/79:164 80
5 §
Paragrafen innehåller bestäraraelser ora verkan av vägrat förvärvstillslånd ra. ra. Första stycket har ändrats så att ogiltighetspåföljden, förutom fall då förvärvslUlstånd vägras, knyter an till försummelse att söka lagfart och underlätenhet alt efterkoraraa föreläggande sora avses i 3 § sista siycket. Liksora f. n. åligger del inskrivningsrayndigheten att i samband med prövning av lagfartsfrågan ta ställning till ora förvärvet eventueUt är OgUtigt (se 20 kap. 6 § 9 jordabalken).
9 §
I första stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.
10 §
Paragrafen innehäller bestäramelser ora förvärv av aktie och andel i bolag. Reglerna för dessa förvärv är inte avsedda att ändras i sak. I nuvarande lydelse innehäller paragrafen eraeUertid en hänvisning bl. a. lUl 3 och 5 §§, sora föresläs ändrade. I förevarande paragraf har därför tagits in bestäraraelser som raotsvarar dessa paragrafer i nuvarande lydelse.
12 § I andra stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.
25 §
Paragrafen, sora innehåller bestäramelser om fuUföljd av talan, har kompletterats med en regel som ger kommun och hyresgästorganisation besvärsrätt i ärende om förvärvstiUstånd. Begreppet hyresgästorganisation skall förstås på samrna sätt som i exempelvis 29 § bostadsförvaltningslagen (1977:792). Hyresgästorganisation som har förhandlingsordning för fastigheten är givetvis alltid besvärsberättigad,
26 §
Paragrafen, som innehåller bestämmelser om rättegångskostnader i bosladsdomstolen, har kompletterats med en regel om att vardera parten skall bära sina kostnader även i ärende om förvärvslillständ.
Övergängsbestämmelsei-na till tiUståndslagen
Punkten 2 innehåUer en begränsning till vissa korarauner i fråga om tillämpligheten av bestämmelserna om förvärv av hyresfastighet. Denna begränsning tas nu bort.
Övergångsbeslämmelsef
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla.
Prop. 1978/79:164 81
11.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken
20 kap. 2 §
Paragrafen innehåUer bestäraraelser om den tid inom vilken lagfart skall sökas.
I paragrafens första stycke anges huvudregeln att lagfarlstiden skall räknas från den lidpunkt då fängeshandlingen har upprättats. I andra stycket anges i fem punkter vissa undantag frän huvudregeln.
Enligt försia punkten räknas lagfartstiden beträffande förvärv, som beror av villkor, myndighets tUlstånd eller annan sådan omständighet, från det förvärvet fullbordades.
I andra punkten ges en tidsangivelse för dödsbo, när boet är skyldigt all söka lagfart på förvärv från den döde. I den iredje punkten behandlas lagfartstiden för den som är ensam delägare i dödsbo och i den fjärde punklen anges vad som gäller för testamentstagare som tillagts egendom i legat.
I femte punkten sägs att ora — före utgången av den för förvärvet annars gällande lagfartstiden — talan väcks om ätergäng eller hävande av förvärvet, lagfartsskyldigheten suspenderas tills det visal sig att förvärvet kommer alt bestå.
1 ett nytt tredje stycke har lagits in en bestämmelse att andra stycket första punklen inte är tiUämplig i fråga om förvärv sora avses i 1 § tillständslagen och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § samma lag. Även om ell sådani förvärv beror av viUkor, rayndighets tillstånd eller annan sådan omständighet gäller huvudregelns lidsangivelse för sökande av lagfart. Lagfart pä viUkorliga och därmed likställda förvärv måste alltsä sökas innan villkoret har uppfyllts eller tUlstånd har getts.
Beiräffande de förvärv sora behandlas i andra stycket andra—fjärde punkterna gäller överhuvudtaget inle nägon tillståndspliki enligt tillståndslagen. Den i ferate punklen upptagna tidsangivelsen för sökande av lagfart när talan väckts ora återgång eller hävande av förvärv kan däreraot bli tiUämplig även vid sädana förvärv sora omfattas av tillståndslagen.
20 kap. 3 §
Paragrafen ger inskrivningsmyndigheten befogenhet alt förelägga vite för lagfarlsskyldighetens fullgörande.
Ett nytt andra stycke innehäller en erinran om de nya bestäraraelserna i lillståndslagen ora ogiltighet av förvärvet när lagfartsskyldigheten inte fullgörs.
Lagändringarna har försetts med en övergångsbestämmelse om alt äldre bestämmelser skall gälla i fråga om förvärv sora har skett före ikraftträdandet.
6 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 82
1L3 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen
7 §
Paragrafen innehäller bestämmelser om hur kommun utövar förköpsrätt enligt förköpslagen. Ändringen i andra stycket innebär alt den tre-månadersfrist sora kommun har för att besluta om förköp löper från ansökan om lagfart även om det är fråga ora fastighet sora är underkastad tillständsplikt enligt tillståndslagen.
Lagändringen har försetts med en övergångsbestämraelse ora atl äldre bestäramelser skall gälla i fräga ora förvärv sora har skett före ikraftträdandet.
11.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
16b §
Paragrafen innehåller bestäraraelser ora hyresnämndens handläggning av ärende om förvärvslUlstånd. Första stycket har kompletterats med en regel ora att ansökan ora förvärvslillstånd, ora det lämpligen kan ske, skall för yttrande tillställas organisaiion av hyresgäster sora berörs av ansökningen. Avsikten är inte alt lägga på hyresnäranden någon långtgående skyldighet att undersöka om en viss hyresgästorganisation berörs av ansökningen. Regeln är av den karaktären att den bör gälla även om förvärvet har skett före ikraftträdandet. Lagändringen har alltså inte försetts med någon särskild övergångsbestämmelse.
9 § förordningen om tillärapningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. bör kompletteras med en bestämmelse om att beslut i ärende om förvärvslillständ skall tiUställas organisation av hyresgäster som har yttrat sig i ärendet.
Tredje stycket innebär bl. a. att ansökan ora tillstånd att förvärva fasl egendom eller tomträtt genom köp eller byte inte får prövas innan det blivit slutligt avgjort ora förköp skall äga rum. Denna regel bör fortfarande gälla, eftersom den har betydelse vid ansökan om förhandstillständ.
12 Sammanfattning
Nuvarande bestäraraelser ora tUlstånd tUl förvärv av hyresfastighet gäller endast i sju angivna kommuner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena. I promemorian föreslås att denna begränsning upphävs sä att tUlståndsplikt i princip kommer att gälla oavsett var i landet fastigheten är belägen.
För att förenkla nuvarande förfarande föreslås att förvärvstillstånd skall fordras endast om kommunen i det enskilda fallet begär alt prövning skall ske hos hyresnäranden.
Prop. 1978/79:164 83
För alla de typer av fastighetsförvärv som omfattas av tillståndslagen gäller även skyldighet att söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre månader från förvärvet. Inskrivningsmyndigheten kan genast bevUja lagfart, om förvärvstillstånd redan har meddelats efter begäran om förhandsbesked eller om kommunen har avstått frän att påkaUa prövning hos hyresnämnden. I annat fall skall inskrivningsmyndigheten bereda kommunen tillfäUe alt la ställning tUl om kommunen vill påkalla prövning hos hyresnämnden eller inte. Delta förfarande samordnas med förfarandet enligt förköpslagen.
Påkallas förvärvsprövning skall inskrivningsmyndigheten enligt förslaget underrätta hyresnämnden, sora i sin tur förelägger förvärvaren att inora en månad ansöka om förvärvslillständ vid äventyr alt förvärvet blir ogiltigt.
Om den som har förvärvat hyresfastighet underlåter att söka lagfart inom föreskriven tid, blir förvärvet i princip ogUtigt.
Den föreslagna ordningen avser förvärv av hyresfastighet. När det gäller lillständ lill förvärv av aktie eller andel i bolag bibehålls nuvarande ordning, som innebär att förvärvaren direkt ansöker om tUlstånd hos hyresnämnden.
F. n. är del endast sökande som har vägrats förvärvstillslånd av hyresnämnden som har rält att anföra besvär hos bosladsdomstolen. I promemorian föreslås att även kommun särat organisation av hyresgäster som berörs av närandens beslut skall fä besvärsrätt.
Vidare föreslås att hyresnäranden i ärende ora förvärvslUlstånd skall höra inte bara koramun utan även, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökan.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.
Prop. 1978/79: 164 84
Bilaga 2
Sammanställning av remissyttrandena
1 Tillämpningsområdet m. m.
Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen tillstyrker förslaget alt tillstånds-lagen görs tillämplig i hela riket och att förvärvstillslånd skall fordras bara om kommunen i det enskUda fallet begär att prövning skall ske hos hyresnäranden. Under erinran ora den debatt sora har förts ora tillståndslagen och dess tillämpning under senare tid noterar dorastolen att bestäramelserna i 4 § ora förutsättningarna för tillstånd inte har diskuterats i promeraorian.
Stockholms tingsrätt: Tingsrätten vill till en början framhålla att det är ett angeläget önskemål att den s. k. lUlständslagen görs tUlärapUg i hela landet. Därigenora undviks att spekulationshandeln raed hyresfastigheter flyttas tUl korarauner där lagen ej gäller.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnäranden tillstyrker att arbetsgruppens förslag läggs tiU grund för lagstiftning. Hyresnäranden anser i likhet med arbetsgruppen att förvärvstiUståndslagen bör gäUa i hela riket. Det är tUlfredsställande att arbetsgruppen också föreslår ändringar i prövningssystemet i syfte alt begränsa olägenhetema för den legitima faslighetshandeln och befria hyresnämnderna från rutinärendena.
Hyresnämnden i Göteborg: Tillståndslagens bestämmelser om förvärv av hyresfastighet gäller såvitt avser hyresnärandens verksamhetsoraråde för närvarande endast i Göteborgs och Mölndals kommuner. Enligt nämndens mening kan de skäl som angavs för införandet av lagen — alt förebygga spekulalion i hyresfastigheter och att förhindra alt sådana fastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga att förvalta dem — åberopas med sararaa siyrka i fråga ora andra kommuner inom nämndens verksamhetsområde. Även om behovet av en förvärvslagstiftning är störst i kommuner med stor andel hyresfastigheter som t. ex. Halmstad, Uddevalla, Borås och Trollhättan, bör en utvidgning av lagens tillämpningsområde inle begränsas till vissa kommuner. Hyresnämnden tUlstyrker därför förslaget att bestämraelserna ora tillstånds-plikt vid förvärv av hyresfastighet skall gälla oavsett var fastigheten är belägen.
Hyresnämnden i Malmö: Såvitt fraragår av proraeraorian har något påtagligt behov av tiUståndslagen ej kunna påvisas i landels aUa koramuner men skall missförhåUanden sora raotiverar en utvidgning av lagens tUlämpningsområde ha förekorarait i vissa koramuner. Närmare uppgifter om antalet förvärv av hyresfastigheter som kunnat förhindras enligt lUlständslagen och kommuner där dessa förvärv förekommit lämnas ej i promemorian. Beträffande Kristianstads län och Malmöhus län har, enligt vad hyresnäranden känner tUl, förekoramit ett icke obetydligt antal förvärv av hyresfastigheter, sora bort bli föreraål för förvärvsprövning. Detta gäller t. ex. Helsingborg, Kristianstad, Trelleborg och Ystad. Förvärven har rört fastigheter med tillhopa flera tusen lägenheter och där det sedermera visat sig att ett mycket stort antal hyresgäster har blivit Udande av en otiUfredsstäUande fastighetsförvaltning. Enligt hyresnämndens mening är det därför motiverat att utvidga till-
Prop. 1978/79: 164 85
slåndslagens tillämpningsoraråde. Hyresnäranden anser, i likhet med vad som anföres i promemorian, att utvidgningen bör ske så att lagen blir tUlämplig i hela landet.
Hyresnämnden i Växjö: Hyresnämnden, som i ett tidigare remissvar 1975-06-30 i samband med lUlslåndslagens införande uttalat, att en eventueU lagstiftning borde göras rikstäckande, är självfallet tillfredsställd över att förslag i den riktningen nu fraralägges.
Riksrevisionsverket: Arbetsgruppen föreslår att den nuvarande begränsningen i lagens tUläraplighet — att tillstånd till förvärv av hyresfastighet endast erfordras i sju kommuner — skall upphöra. I stället skall lagen tillämpas utan inskränkning i hela landet. Vidare föreslås att ansökan ora tUlstånd för förvärv av hyresfastighet skall inledas hos inskrivningsmyndighet i saraband med ansökan ora lagfart.
RRV tillstyrker dessa förslag. RRV viU dock frarahålla att ett genomförande av förslagen kommer att medföra ett merarbete för de hyresnämnder och kommuner där lagen f. n. inte är tilläraplig särat ett visst raerarbele också för inskrivningsrayndighelerna. Arbetsgruppen har inte behandlat frågan om kostnaderna härför.
Bostadsstyrelsen: Styrelsen tillstyrker ulredningens förslag.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Nu gällande lag om förvärv av hyresfastighet har varit i kraft endast sedan den 1 januari 1976. Syftet med lagstiftningen var att utöva kontroll av ägandet av denna typ av faslighet och att stävja spekulationsköp, vilka symptom kunde tänkas uppträda främst i storstadsområdena. Den framtagna statistiken över i hyresnäranderna och i bostadsdorastolen avgjorda ärenden tyder inte på, att något omfattande missbmk förekorarait. Farhågor har uppstått, att eventuella missförhåUanden därför skuUe kunna sprida sig utanför lagens tiUämpningsoraråde, vilket skulle motivera, all detta utvidgades. Alldeles oavsett detta förhållande anser länsstyrelsen, att en förvärvslagstiftning av detta slag bör vara riksomfattande. Länsstyrelsen tUlstyrker därför att lagen uislräckes att gäUa hela landet.
Hyresgästernas riksförbund: Förbundet har i justitiedepartementets arbelsgrupp biträtt meningen att tillståndslagen bör gälla i hela landet. Härför talar främst svårigheten att finna någon lämplig geografisk avgränsning. Vi har även anslutit oss lUl uppfattningen att hyresnämnderna inte i onödan bör belastas med prövning av fastighetsförvärv. Den uppmjukning av förfarandet, som är nödvändig ora lagen skall tUlära-pas i alla korarauner, får dock inte medföra att lagens verkan försvagas.
Svenska
kommunförbundet: I proraeraorian föreslås i huvudsak att
tillståndstvånget utvidgas till att gäUa hela riket saml att prövningsord
ningen förenklas genom att tUlståndsprövning i varje enskUt fall skall
ske endast om koraraunen påkallar det. Styrelsen tillstyrker vad sålunda
föreslagits. Enligt styrelsens mening lillgodoser förslaget väl intresset av
att sakprövning koraraer tiU stånd, då skäl därtUl föreligger enligt la
gen, samtidigt sora den norraala och godtagbara faslighetsorasättningen
inte försvåras,---
Koraraunförbundet har med skrivelse den 10 februari 1978 tiU Justitiedepartementet för kännedom översänt en skrivelse frän Gävleborgs länsavdelning, föranledd av en skrivelse från Gävle fastighetsnämnd. Enligt den sistnämnda skrivelsen har man i Gävle märkt att det uppkommit en ny krets av intressenter för hyreshus, som innehåller enbart
Prop. 1978/79: 164 86
lokaler och som därför inte omfattas av lUlständslagen. Det borde därför enligt fastighetsnämnden övervägas att utvidga lagens tillämpningsområde tiU att gälla också andra större hyresfastigheter än sädana som innehåller bostäder. Vad sålunda förevarit har åberopats av civilutskottet i utlåtande (CU 1977/78: 33 s, 7) över en motion om åtgärder mot spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler, I det saraman-hanget framhöll utskottei att regeringen borde följa utvecklingen pä orarådet raed uppraärksamhet och ta de initiativ som kunde bli påkallade. Enligt utskottets mening kunde det exerapelvis finnas skäl att söka införskaffa närraare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband med departementsbehandlingen av hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra,
Den åsyftade departementsbehandUngen torde f, n, pågå. Styrelsen, sora inte kan bedöraa om det f, n, finns skäl att utvidga tillståndslagen till att gälla också hyresfastighet med lokaler, vill stryka under vad civilutskottet enligt det anförda uttalat samt i anslutning härtiU framhålla följande, Sora det föreslagna systemet är uppbyggt kommer kommun att få underrättelse också om förvärv av hyresfastighet med industrilokaler. Det synes därför med den föreslagna nya prövningsordningen inte medföra någon administrativ omgång av betydelse, om till-ståndsplikten skulle utsträckas att gälla också sådant förvärv, och kom.-mun sålunda, där den lokala situationen påkallar det, ges ra.öjlighet att få förvärvet sakprövat av hyresnämnden.
Stockholms kommun ( = föredragande borgarrådet): Frågan ora utvidgning av lagens giltighet lill övriga kommuner i landet är av begränsat intresse för Stockholms kommun. Det kan eraeUertid, inte minst raot bakgrund av erfarenheterna frän lagens tUlärapning i Stockholm, konstateras att det inte skulle vara praktiskt möjligt att uividga lagen till att omfatta hela landet ifaU det nuvarande adrainistrativa förfarandet skulle tiUärapas,
Gävle kommun ( = fastighetskontoret): Fastighetskontoret anser utvidgningen av lagens tillärapningsområde till hela landet välgrundad. Det forraella förfarandet ansluter sig enligt förslaget nära till forraerna för utövande av koramunens förköpsrält enligt förköpslagen. Härigenom beräknas merarbetel med förvärvstUlständsärendena bli ganska måttligt för berörda statliga myndigheler. Också för koraraunerna verkar den föreslagna metoden vara den bästa möjliga. Fastighetskontoret tillstyrker förslagen i promeraorian.
Hyreshus som innehåUer enbart lokaler koramer inle heller efter de föreslagna lagändringarna atl omfattas av lagen. Behovet av utvidgning av lagen till att omfatta även industrilokaler har inora Gävle kommun diskuterats vid flera tiUfällen under år 1977 (i koraraunfullraäktige bl. a, 1977-06-20, § 224, då en interpellation besvarades, och i fastig-hetsnäranden bl, a. 1977-10-06, § 411). Denna fräga behandlas i promemorian på sid. 28 och 29, Fastighetskontoret har ingen invändning raot att problemkomplexet lämnats därhän i justitiedepartementets prorae-moria raen får understryka vikten av att utredning kommer till stånd. Kontoret förordar, att man följer civilutskottets förslag (CU 1977/78: 33 s, 7) och behandlar frågan i saraband raed deparlemenlsbehandlingen av hyresrättsutredningens betänkande Hyresrätt 2 Lokalhyra (SOU 1978: 8). Sveriges allmännyttiga bostadsföretag: Enligt vad SABO har erfarit
Prop. 1978/79:164 87
synes lagen ha fungerat relativt tillfredsställande på de orter den hittills har gällt. Vissa brister synes ha förelegal i lagen vad gäller dess tilllämpning i olika avseenden, men dessa brister torde i stort bli undanröjda genom det nu föreliggande förslaget. De grundläggande förutsättningar som leder till spekulaliva fastighetsaffärer raed negativa effekter för bostadsförsörjningen påverkas dock endast i liten utsträckning av lagstiftning av detta slag,
Eftersora de raotiv som ursprungligen föranledde lagens tillkomst även är tUlämpliga i flertalet andra korarauner finner SABO det tillfredsställande att lagens tillärapningsområde nu föreslås utvidgat till hela landet, SABO tillstyrker därför förslaget i denna del.
Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet vidhåller i princip den vid lagens införande hävdade uppfattningen, att något egentligt behov av den ifrågavarande lagen ej föreligger, eftersom antalet försumliga fastighetsägare är mycket lilet. Det i promeraorian presenterade statistiska materialet bestyrker med önskvärd tydlighet denna uppfattning. Genom bruksvärdesyslemet, hyresförhandlingslagen och tvångsförvaltningslagen finns enUgt förbundels uppfattning lillräckliga korrektionsmöjlig-heter för det fall, atl förvaltning av hyresfastigheter ej sker på sådant sätt, att god sed på hyresraarknaden iakttages.
Vid bibehåUande av lUlständslagen, tiUstyrker emeUertid förbundet att lagen utsträcks till alt omfatta hela riket, under föruisättning atl prövning av förvärv av hyresfastighet skall ske endast ora vederbörande komraun, efter underrättelse ora ingiven lagfartsansökan, tar initiativ härtill. Detta förfaringssätt innebär förhoppningsvis, atl prövning endast kommer att ske i kontroversieUa fall,
Falu tingsrätt: Den geografiska begränsning av förvärvsprövningen, som nu gäller, utgör resultatet av "en avvägning raellan behovet av en förhandsprövning och olägenheterna därav för den normala fastighetsomsättningen och den därtiU knutna adrainistrationen" (CU 1975/76: 5 s. 4). Den enligt riksdagens begäran verkställda utredning, som presenteras i proraeraorian, har haft att belysa behovet av att utvidga förvärvsprövningen och alt raot bakgrund av vad därvidlag framkomraer bedöma cm behovets tyngd motiverar ett förslag till lagändring (CU 1976/77: 20 s. 3 och rskr 1976/77: 188).
Behovet av förvärvsprövningens utvidgning har inte belysis i vidare mån än att dels redovisats viss statistik beträffande tillärapningen av gällande förvärvslagstiftning och dels lämnats ett allmänt uttalande, som ej verifierats. Statistiken lär få anses visa att förvärv som bör förhindras är relativt sett fåtaliga inom lagstiftningens nuvarande tillämpningsområden och läranar inte nägon som helst vägledning för bedöraning av hur förhållandena är i riket i allraänhet. Det åsyftade uttalandet innebär endast att arbetsgmppen från de organisationer som har medverkat i arbetet fått del av synpunkter på behovet av att utvidga lagens tillämpningsoraråde till ytterligare korarauner och att det därvid sagts att det i vissa kommuner har förekorarait missförhållanden som raotiverar en utvidgning (s. 45 och 46), Det är ogörligt att på basis av detta material bedöma huruvida eller i vilken utsträckning förvärvsprövningen trots olägenheterna därav bör utvidgas. Detta är så mycket betänkligare som lämpligheten av det system som valts för den enligt förslaget riksomfattande prövningen kan ifrågasättas just från den utgångspunkten att prövningen inle bör medföra onödiga olägenheter.
Prop. 1978/79:164 88
Domstolsverket: Den utredning som presenteras i betänkandet har företagits för att belysa behovet av en utvidgning av tUlämpningsområdet. Det material som redovisats kastar emeUertid föga ljus över denna fråga. Den statistik som redovisas är knapphändig och talar inte entydigt för en utvidgning. Någon utvärdering av effekterna hittills av tUlständs-tvänget synes inle ha förelagits. Det framgår av betänkandet att företrädare för justitiedepartementet läranat civilulskottel en rauntlig redogörelse för utredningsarbetet, som övertygat utskottet om atl tiUstånds-tvånget borde gälla över hela landet. Redogörelsen återfinns inte i betänkandet. Domstolsverket finner inte underlag i betänkandet för att bedöma ora motiven för en utvidgning av tillståndstvånget är så starka att de uppväger den starka byråkratisering av förfarandet vid förvärv av hyresfastigheter som utredningsförslaget medför.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Utan att ha företagit egen uiredning anser förbundet efter genomgång av argumenten under rubriken "Överväganden och förslag":
atl de ekonomiska grundema — statens ränteförluster p. g. a. försenade lagfartsansökningar — knappast torde vara valida. Den totala statliga ränteförlusten uppskattas i promeraorian till 3,4 railj. kronor. Antalet överlåtelser avseende hyreshus uppgår till 4 %, och bör därför raarknadsvärdet av dessa, dvs. det stärapelavgiftsgmndande värdet, kunna uppskattas till ca 10 % av det totalt orasatla värdet. Med denna beräkningsgrund bör den statliga ränteförlusten på hyreshussektorn utgöra 340 000:— kronor. Förbundet befarar att en praktisk tillämpning av förslagets regler kommer att medföra kostnader vida överstigande detta belopp.
alt de av Justitiedepartementets arbetsgrupp anförda missförhållanden, som säges förekomma i vissa kommuner icke heller kan anses vara tillräckligt valida skäl. Den av arbetsgruppen inhämtade statistiken från de tre slorstadsblocken ger vid handen atl endast 18 förvärvare, dvs. ca 1 % av hyreshusköparna erhållit avslag på ansökan ora förvärvslUlstånd. Mot denna bakgrund torde icke kunna anföras att "raiss-förhåUanden" skulle råda i landets saratliga andra kommuner.
att de av arbetsgmppen angivna brottsförebyggande skälen synes vara svagt underbyggda. Påståenden såsom "Det har sagls.. ." o. dyl. bör vara underbyggda raed fakiiska utredningar. Detta speciellt när frågan är ora så aUvarliga problera som den ekonomiska brottsligheten.
En ordning där tUlständsförfarandet vid förvärv av hyreshus inleds hos inskrivningsmyndigheten genora lagfartsansökan finner förbundet värt tUlstyrka. För enkelhetens skull och i konsekvens av detta bör även en person få möjlighet att ansöka ora förhandsbesked om förvärvslillstånd utan att behöva ange objektet i fråga. Lagen 1975: 1132 syfiar ju till atl förebygga spekulation och hindra olämpliga hyresvärdar, varför enligt förbundets uppfattning förvärvaren bör prövas, icke det förvärvade objektet.
Avslutningsvis önskar förbundet framföra att förbundets medlemmar — samtliga auktoriserade fastighetsmäklare — är av den meningen, att numera sådana spekulativa inlressen icke förmärks på hyresmarknaden, att en övergripande statlig kontrollapparat av detta slag kan anses berättigad. Olärapliga hyresvärdar har mönstrats ut och mönstras fortlöpande ut. Kreditgivare såsom banker, försäkringsbolag ra. fl. tar sitt samhälleliga ansvar i dessa frågor och även de auktoriserade fastighets-
Prop. 1978/79:164 89
mäklarna — genom vilkas förmedUng en stor del av hyreshusöverlålcl-serna äger rum — har bidragit till en sanering av marknaden.
Näringslivets byggnadsdelegation: 1 och för sig är del tacknämligt aft man sökt begränsa förvärvstillståndsprövningen i samband med den föreslagna utvidgningen av lagens tillämplighetsområde så att inte alla fastighetsköp rörande hyresfastigheter behöver handläggas från för-värvstUlständssynpunkt.
Förslaget kan likväl leda till så vittgående konsekvenser, att det enligt delegationens uppfattning ej bör genomföras i den ordning som föreslagits. Skälen härtUl är framförallt följande.
Hur pass vidlyftig myndighetshantering en riksomfattande förvärvslagstiftning kan leda fram till är nalurUgen ovisst. Trots den föreslagna förenklingen kvarstår risker för all prövningen kan bli omfattande, ätminstone i vissa korarauner. TUlärapningen av förvärvstiUståndslagen hittiUs har visat aft den i ett antal uppmärksammade fall åberopats i priskontrollerande syfte. SärskUt i samband med förvärv av bostadsrättsföreningar har påståtts, atl själva prissättningen varit så hög, att priset varit "spekulativt". Sprids denna uppfattning finns tillräckliga skäl förmoda, atl vissa kommuner kan vilja pröva stora delar av fastighetsomsättningen i priskontrollerande syfte, vilket skulle leda till en omfattande administration av förvärvsärenden över hela landet. När tillståndsprövningen på föreslaget sätt kombineras med förköpsprövning inbjuder för övrigt lagstiftningen i viss mån till uppfattningen, att korarauner raed fördel kan begagna förköpsrätten i fråga ora "billiga" fastighetsköp och utnyttja förvärvstUlståndslagen för alt så vitt raöjligt få "dyra" köp omintetgjorda. En sådan möjlighel till en riksomfattande prisprövning av hyresfastigheter kan inle godtas utan grundliga överväganden.
Den tillämpning och de farhågor som nu berörts bottnar i oklarheter kring lagstiftningens syfte och innebörd. Dessa måste undanröjas innan en riksomfattande giltighet beslutas. I princip skall lagen motverka transaktioner som inte väntas leda till varaktig seriös fastighetsförvaltning. Uppenbart borde därmed i vart fall bostadsrättsföreningars förvärv kunna ligga utanför förvärvsprövningen. Här blir det ju en permanent förvaltning av konsumenterna själva utan annan avsikt än att nå bästa möjliga självförvaltning. Priskontrollmolivet torde knappast ha så uttalat stöd i nuvarande lag, att det skulle kunna komma i fråga som avslagsgrund, i synnerhet inte som marknaden för bostadsrätter i princip ej är priskontrollerad vid transaktioner hushållen emellan.
Detta belyser oklarheterna i lagstiftningen. Är syftet att motverka fastighetsspekulation begränsat till förvärv, som kan förväntas leda till försumlig fastighetsförvaltning, Ugger syftet mycket nära intentionerna med tvångsförvaltningslagen — dvs. atl upprätthålla en god fastighetsförvaltning. Det är självfallet tveksamt om detta syfte nås med pris-kontrollåtgärder, som berör fastighetsomsättningen i sin helhet. Överlåtelser kan t. ex. fräraja önskvärd strukturrationaUsering som förhindras, om inle marknadsraässig prissättning accepteras. En överdriven prissättning kan vara en indikation på tänkbar försumUg förvaltning, raen då närraast i korabination med andra fakiorer. I princip bör bruksvärdesystemet, hyresförhandlingslagen, hyreslagens regler om rätt till reparation på hyresvärdens bekostnad i vissa fall samt tvångsförvaltningslagen garantera, att höga omkostnader för fastighetsförvärv drab-
Prop. 1978/79:164 90
bar förvaltaren, ej de boende. Det torde närmast vara försummelser att iaktta skyldigheter raot bostadskonsumenterna, sora är förvärvslill-ståndslagens egentliga syfte att söka förekorama. Därmed synes manifesterade konflikter främst i anledning av den här berörda skyddslagstiftningen vara det avgörande kriteriet för alt vägra förvärvstillstånd, inte prissättningen.
Enligt delegationens uppfattning bör dessa frägor kring lagstiftningens egentliga syfte klargöras, innan en tillämpning över hela riket beslutas. Lämpligen bör dessa överväganden föregås av en undersökning av hittUlsvarande tillämpning av förvärvstiUståndslagen, Samtidigt kan finnas anledning undersöka möjligheter till samordning med tvångsförvaltningslagen på sätt sora komraer att utvecklas ytterligare senare i värt yttrande,
I avvaktan på ytterligare utredning om lagstiftningens syfte och inriktning kan dock vissa omedelbara reformer genomföras.
I första hand bör bostadsrättsföreningars fasiighetsförvärv undantas från lagens tillämpningsområde, emedan förvärvaren i sådana fall inte i rimlig mening kan ha för avsikt att inleda en försuralig fastighetsförvaltning raed spekulativa inslag.
I andra hand bör övervägas hur man skall förhindra en spridning av konstaterade fall av dålig fastighetsförvaltning till övriga landet. Enklast sker detta genom en regislrering av fall, där tvångsförvaltning beviljats eller förvärvstillslånd vägrats, TUlförs dessa uppgifter inskrivningsmyndigheterna borde relativt enkelt rutiner kunna skapas för en avstängning av sådana köpare från förvärv av hyresfastigheter inom landet i sin helhet utan ytterligare riksomfattande förvärvskonlroU av andra fastighetsförvärv. Enklast kan detta ske så, alt registrerad köpare vägras lagfart av inskrivningsmyndigheten med påföljd att förvärvet blir ogiltigt.
Sannolikt kan åtskilligt vinnas med att samordna förvärvstiUståndslagen raed tvångsförvallningslagen till en enhetlig lagstiftning med ett gemensamt syfte: att förhindra försumlig fastighetsförvaltning. Det förekommer i landet ett litet antal mindre ansvarskännande personer, vars negativa verksamhet på fastighetsmarknaden ofta väcker uppmärksamhet långt uianför sin egentUga betydelse i våra massmedia på ett säll som riskerar allvarligt rubba tilltron till fastighetsförvaltning över huvud taget. Det vore önskvärt, att dessa problem kunde bemästras på ett mer effektivt sätt än hittUls, Tvångsförvaltningslagen leder till omständliga förfaranden och komplicerade förvallningssituationer, FörvärvstiUståndslagen leder, som antytt, också den lill omfattande administration och betydande svårigheter att avgränsa kriterierna för tillståndsgivningen.
En effeklivare ordning borde sannolikt kunna nås, om myndigheternas ansträngningar inriktades på konstaterade missförhållanden, och att denna högst begränsade grupp avslängdes från raöjligheter att idka fastighetsförvaltning i fortsätiningen. Detta kunde ske dels genora registrering av dessa faU, så att de avslängdes från förvärv, dels borde fastighetsinnehavet kunna avvecklas, t. ex, genora likartat förfarande som tillämpas vid exekutiv auktion, så alt olägenheterna med fortsatta missbruk från samme förvaltares sida på ett mera effektivt och sannolikt enklare sätt kora att definitivt upphöra. Ett förfarande av detta slag förutsätter en prövning som oragärdas raed tillräckliga rättssäkerhets-
Prop. 1978/79:164 91
garantier. En klandrad förvallare måste t. ex. få tillfälle visa, alt påstådda försumraelser kan ha sin grund i rayndigheters påbud, exerapelvis byggnads- eller rivningsförbud elc.
Delegationen avslyrker sammanfattningsvis en utvidgning av för-värvstiUståndslagstiftningen för hyresfastigheter på föreslaget sätt till hela landet. Delegationen förordar i stället, att förvärvstiUståndslagen saraordnas med tvångsförvaltningslagen till en enhetlig och mer effektiv lagstifining för att avstänga försumliga fastighetsförvaltare från fortsatt verksamhet. I avvaktan härpå föreslås, att nuvarande lagstiftning förändras så, att bostadsrättsföreningar undantas från förvärvs-tillståndslagstiftningen. Lagakraftvunna beslut om tvängsförvaltning och förvärvstillståndsvägran inora storstadsorarådena registreras och tUlförs på lärapligt sätt inskrivningsrayndighelerna i hela landet, så atl de kan läggas till gmnd för avslag pä lagfartsansökan. Vägrad lagfart fär därvid sora rättsverkan att förvärvel blir ogiltigt.
Sveriges advokatsamfund: I yttrande den 13 juni 1975 över departementets promemoria med förslag tUl lag ora tiUståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfastigheler ra, m, (Ds Ju 1975: 10) avstyrkte samfundet på anförda skäl att det då föreliggande förslaget lades tiU gmnd för lagstiftning (se TSA 1975 sid, 286 ff). Samfundet har samma uppfattning nu som då och avstyrker därför att det förslag sora nu lagts fram läggs till grund för lagstiftning.
2 Lagfartsplikten
Hyresnämnden i Stockholm: Det är givetvis tillfredsställande om den föreslagna skärpningen av lagfartsplikten kan motverka icke önskvärda forraer av handel raed hyresfastigheter.
Hyresnämnden i Göteborg: För att öka möjlighelen för inskrivningsmyndigheten att ge vitesföreläggande föreslås i promemorian (s. 54 och 60) att koraraun som har förklarat sig avstå från att påkalla förvärvsprövning samt hyresnärand sora meddelat förhandstUlständ skall underrätta inskrivningsmyndigheten om förvärvet. Bestämmelser härom föreslås intagna i förordningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra. Hyresnäranden är tveksam om en sådan underrättelseskyldighet bör föreskrivas. Det är näraligen att märka att något förvärv ju inte har skett när kommunen eller hyresnämnden fattar sitt beslut och det är inte alla gånger säkert att något förvärv verkligen komraer till stånd senare. Inskrivningsmyndigheten kommer därför att kanske flera gånger få kontakta fastighetsägaren för att få uppgift om huruvida överlåtelse har skett. Skall underrättelseskyldighet finnas kvar bör i vart fall kommunens beslut att inte påkaUa förvärvsprövning tidsbegränsas i likhet med vad sora gäUer i fråga ora hyresnämnds förhandstUlständ.
Hyresnämnden i Malmö: Förslaget att tillståndsförfarandet skall inledas genora ansökan om lagfart grundas enligt promemorian på bl. a. att man velat skapa regler som garanterar efterlevnaden av lagfartsplikten, I promemorian föreslås i detla hänseende att förvärv av hyresfastighet skall bli ogilligt ora lagfart ej söks inom tre raänader från det fångeshandlingen upprättades i stället för, som enligt tillståndslagen, om förvärvstillslånd ej söks inom tre månader från det fånget skedde. Bättre efterlevnad av lagfartsplikten kan i och för sig åstadkommas ge-
Prop. 1978/79:164 92
nom
att tillståndslagen uislräckes att gälla i hela landet och hyres
näranden underrättar inskrivningsmyndigheten om meddelade förvärvs
tillstånd. Inskrivningsrayndigheten fär härigenora underlag för kontroll
att lagfartspUkten fullgöres. Det föreslås eraellertid icke endast att för
värv av hyresfastighet skall bli ogiltigt ora skyldigheten atl söka lagfart
åsidosattes ulan också alt skyldigheten att söka lagfart skaU inträda på
ett tidigare stadiura än vad sora nu är fallet. Sålunda kan en förvärvare
av hyresfastighet, t. ex. i det faU förvärvet är förenat med vUlkor, ett
vanligt villkor torde vara att köpeskillingen erlägges vid framtida till
fälle, inte vänla raed att söka lagfart och erlägga stämpelskatten tills
vUlkoret är uppfyllt. Denna och andra följder av förslaget angående
lagfartsskyldighetens inträde kan medföra olägenheter för förvärvama
raen fördelarna får anses överväga nackdelarna. Hyresnämnden finner
övervägande skäl tala för att, på sätt föreslagits, försuraraelsen att söka
lagfart skall raedföra ogiltighet av förvärvet, ,
Hyresnämnden i Växjö: Promemorian innehåUer förslag om att hyresnämnd och koraraun vid förhandsprövning skall vara skyldiga att underrätla inskrivningsrayndigheten ora förvärv som koraraer tUl närandens eller koramunens kännedom. Det är dock tvivelaktigt vUken nytta inskrivningsmyndigheten får av sådana underrättelser om möjligheten till förhandsprövning bibehålles. Det blir en del arbele med systematisering och förvaring av sådana uppgifter och efiersom de — åtminstone hyresnämndens — avser ännu icke fullbordade förvärv, raåste inskrivningsrayndigheten, innan vitesföreläggande ges, kontrollera huruvida förvärv verkligen sedermera skett.
Riksrevisionsverket: RRV pekade i sin rapport år 1976 på i huvudsak två konsekvenser av försenade lagfartsansökningar, nämligen fastighetsböckernas brisiande tUlförlitlighet saml ränteförluster för staten. Som ytterligare problera i storstadsområdena framhöll RRV också, all förseningarna ledde till oklarheter beträffande ägarförhållanden, vilket kunde medföra oklarheter i ohka ekonomiska avseenden. Arbetsgruppens förslag till tillständslag innebär att sistnämnda problem delvis undanröjs beträffande hyresfastigheter, Genora att ogiltigförklara förvärv av hyresfastighet, sora inte följs av lagfarlsansökan, tvingar man fram en sådan inom rätt tid.
Emellertid har arbetsgruppen föreslagit att ogiltighet inte skall inträda om tillståndsprövning ej påkallas eller om hyresnärand redan meddelat tillstånd. Detta innebär alt förvärvare av hyresfastighet kan underlåta alt söka lagfart om förvärvstillstånd redan erhåUits. Konsekvensen av detta blir, enligt RRVs m.ening, att oklarheterna i fastighetsböckerna består och alt staten gör en ränteförlust. Visserligen raenar arbetsgruppen alt kommunen bör underrätla inskrivningsmyndigheterna om förvärvet för att vite skall kunna tUlgripas, raen RRV anser inle detta vara den bästa lösningen. RRV m.enar att samtliga förvärv av hyresfastigheter bör drabbas av ogUtighet ora lagfart inte söks i tid. Därmed erhålls en enhetlig tillämpning av bestäraraelsen och man fär också korrekta uppgifter i fastighelsböckerna särat uppnår att stämpelskatten erläggs i tid.
RRV delar inte heller arbetsgruppens uppfattning att man bör underlåta alt vidta generella åtgärder beiräffande försenade lagfarter. Visserligen lorde risken för ekonomisk brottslighet vara störst vid transaktioner med hyresfastigheter. I fråga om fastighetsböckernas till-
Prop. 1978/79:164 93
förlitUghet spelar dock hyresfastigheterna en mindre roll genom att transaktionerna är förhållandevis få, RRV anser därför att åtgärder beträffande andra fastigheter än hyresfastigheter också bör vidtas för att förbättra efterlevnaden av lagfartspUkten, RRV anser att en scha-bloniserad straffränta eller straffavgift bör övervägas för försenade lagfartsansökningar och kan inte finna att en sädan medför några administrativa svårigheter,
Stockholms kommun ( = föredragande borgarrådet): Den främsta fördelen med de i departementspromemorian framförda förslagen är att ett förvärv av hyresfastighet i princip blir ogilligt ora lagfart inte söks inom föreskriven tid. Underlätenhet att söka lagfart inom föreskriven tid har varit vanligt förekomraande i samband med osunda fastighets-transaktioner. Det finns anledning att anta att lagfartsfcrsumraelsen ofta ingått sora ett led i ekonomisk brottslighet av olika slag. Lagfartsförsummelserna har också inneburit otillförlitlighet hos fastighelsböckerna. Det är angeläget att garantera efterlevnaden av lagfartsplikten ifråga om hyresfastigheter och jag förordar att kommunstyrelsen tUlstyrker det framlagda förslaget i denna del.
Stockholms tingsrätt: Tingsrätten kan instärama i att det är av största vikt atl lagfartsplikten efterlevs. Däreraot är det betänkligt atl, såsom utredningen föreslår, införa en ordning som innebär atl ett förvärv av hyresfastighet blir ogiltigt om lagfart ej söks i rätt tid. För närvarande skall enligt 20 kap. 2 § jordabalken lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vUken förvärvet grundas (fångeshandlingen) upprättades. Av andra stycket första punkten samma paragraf fraragår att tiden för sökande av lagfart räknas för förvärv sora beror på viUkor, myndighels tUlstånd eUer annan sådan omständighet, från det förvärvet fullbordats. Utredningen har dock föreslagit att i ett sista stycke lill paragrafen skall intas en föreskrifi om att bestäramelserna i andra stycket första punkten ej äger tillärapning i fråga om förvärv som avses i 1 § lUlständslagen och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § nämnda lag. Det av utredningen föreslagna tillägget får därigenom till följd att lagfart ovillkorligen mäste sökas inom tre månader från förvärvet för atl delta, där tillståndslagen är tUläraplig, skall bli giltigt. Så bUr fallet enligt utredningen om köpets fullbordan även i övrigt är beroende av villkor, säsom köpeskillingens erläggande. Denna ordning, innebärande att en köpare sålunda blir skyldig atl söka lagfart på ett icke fullbordat fång och där han endast kan erhåUa vUande lagfart, torde, enligt tingsrälten, strida mot den aUmänna rättsuppfattningen, som även korarait tUl uttryck i jordabalken.
Den raöjlighet sora för närvarande finns att få förhandsbesked av hyresnäranden föreslås finnas kvar. Utredningen uttalar vidare atl förvärvaren bör ha möjlighet att vända sig till koramunen för alt erhålla besked huruvida koraraunen avser att påkalla prövning hos hyresnäranden. Mot bakgrund av dessa raöjUgheter för köparen kan invändning göras raot den föreslagna lydelsen av 5 § i tillståndslagen. Enligt första punkten är, såsora ovan angivits, ett tillståndspliktigt förvärv ogiltigt ora lagfart ej söks inora föreskriven tid och förvärvstillstånd ej redan har meddelats samt den kommun där den fasta egendomen är belägen ej heller har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnämnden. Om köparen hos hyresnäranden eller kommunen begärt för-
Prop. 1978/79:164 94
handsbesked eUer om koraraunen påkallat hyresnämndens prövning innan lagfart ännu sökts kan förvärvet bli ogiltigt under liden sora frågan behandlas av kommunen respektive hyresnämnden. Om kommunen senare beslutar att ej påkalla prövning eller hyresnämnden meddelar förvärvslillstånd har köparen föga glädje av detta eftersom köpet likväl blir ogiltigt.
Mot bakgrund av det nu anförda anser tingsrälten att den av utredningen föreslagna lösningen — att giltigheten av ett förvärv av en viss lyp av fastighet görs helt beroende av om lagfart söks i rätt tid — är betänklig, särskilt sora ett i och för sig berättigat iniresse av att upprätthålla lagfartsplikten beträffande denna fastighetslyp kan tiUgodoses genom andra lösningar (se vidare under 3).
Falu tingsrätt: Tingsrätten avstyrker den föreslagna ordningen att ett förvärv av hyresfastighet i princip blir ogiltigt, om lagfart inte söks i rätt tid (se vidare under 3). Anordningen atl låta en ogiltighetspåföljd inträda vid åsidosättande av lagfartsskyldigheten bryter radikalt raed svensk rättstradition på detta område. Det skaH föreligga utomordentligt starka skäl innan man inför undantag från regler av det slag som det är fråga om när det gäUer lagfartsansökans rättsverkan. Att göra detta för de relativt sett fåtaliga förvärven av hyresfastigheter (anm: av SCB:s statistik framgår att av antalet inskrivna förvärv är 1973 endast fyra procent avsåg överlåtelser av hyres- och affärsfastigheler) kan inte försvaras med del i promemorian angivna behovet av selektiva ålgärder i fråga om hyresfastigheter eller med att därigenom ernås en lösning av problemet med hur förfarandet enligt lUlständslagen bör inledas. — Den föreslagna ogiltighetspåföljden skulle komma att innebära all förvärvslagstiftningen beträffande hyresfastigheter grundades på en princip som helt skiljer sig frän vad sora gäller enligt övrig förvärvslagstiftning (jämför jordförvärvslagen och lagen ora vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom ra. ra., enligt vilka lagar ogiltighetspåföljd inträder ora ansökan om förvärvslUlstånd ej göres inom föreskriven tid).
Domstolsverket: Enligt departementschefens uttalande i förarbetena lill nya jordabalken bör särskilda anordningar för att skärpa efterlevnaden av lagfartsplikten inte införas annat än om det klart visas att denna försummas i betydande utsträckning (prop. 1970: 20 del B s, 570),
Riksrevisionsverkets rapporl, som inte tar hänsyn till förekomsten av lagfartspliktsförskjutande vUlkor i de undersökta förvärven, tyder närmast på att lagfartsplikten inte försummas i besvärande utsträckning. Den innehåUer heller inte något sora tyder på att förvärvare av hyresfastigheter skulle visa särskild försuraraelse. Inte heller SCB:s bearbetning av 1973 års förvärv visar att lagfartsansökningar beträffande hyresfastighetsförvärv skulle skilja sig från genorasnittel. Resoneraang om ränteförlust för staten och bristande tillförlitlighet hos fastighetsböckerna saknar således generell relevans även när det gäUer hyresfastighetsförvärv.
Det är i stäUet här en liten gmpp förvärvare inom en liten grupp förvärv som skall träffas av restriktioner. Att så är fallet framgår också av berörda hyresnämnders statistik.
Att mot den bakgrunden införa något sora så radikalt bryter mot svensk rättstradition som ogUlighetspäföljd vid försenad lagfartsansökan framslår sora mindre lämpligt.
Prop. 1978/79:164 95
Det är givetvis angeläget atl stävja ekonomisk brottslighet. Det väsentliga lorde vara att tvinga frara transaktionerna i ljuset. Det bör då inle spela någon roll om tvånget åstadkoraraes genom lagfartspUkten eUer skyldigheten att söka förvärvstillstånd. Att märka är atl utredningen inte ens påstår att lUlständslagen på denna punkt varit ineffektiv.
Lagfart skall sökas inom tre månader efter del att den handling pä vilken förvärvet grundas (fängeshandlingen) upprättades. Delta gäller emellertid inte undantagslöst. Vid villkorade och därraed järaslällda förvärv inträder inte lagfartsplikten förrän förvärvet fullbordats. Av förarbetena till jordabalken fraragår att lagberedningen föreslog atl detta undantag inte skulle finnas. Arbetsgruppen är nu inne på lagberedningens linje såvitt gäller förvärv av hyresfastigheter. Mot lagberedningens förslag uttalade departementschefen följande (prop. 1970: 20 del B s. 565):
Det är ingen överdrift att påstå att fastighetsöverlåtelser, med bortseende från de familjerättsliga förvärven, liU en början regelmässigt är för sin giltighet beroende av villkor. Man torde också kunna utgå från alt den tid som normalt förflyter från det köpeavtalet ingås tills det blir definitivt väsentligt överstiger tre mänader. Med beredningens förslag innebär detta att det normala skulle vara att lagfartssökandet fick ske i två omgångar. Lagfartsansökan på del ännu ej fuUbordade förvärvet skuUe ju endast föranleda ett beslut ora vilandeförklaring, som kräver fullföljd vid ett senare tiUfälle, Detla skulle otvivelaktigt innebära en väsentligt ökad belastning på fastighetsomsättningen och, vilket inte är minst betydelsefullt, för inskrivningsmyndigheterna. Nackdelarna med en sådan ordning skulle vara särskilt framträdande i de säkerligen mycket vanliga fall, när förvärvet av någon anledning ej alls bUr fullbordat eller inle på sätt sora avsetts från början. Enligt min mening är det också principiellt mindre tiUtalande att utkräva lagfartsskyldigheten innan förvärvaren kan få full lagfart. Häremot har visserligen anförts, alt denna situation under alla förhållanden kan inträda sora följd av annat lagfartshinder, exempelvis den oraständigheten att fångesmannen ej vunnit lagfart. Denna invändning är dock inte träffande. I förevarande fall är del ju förvärvarens eget fång, som ännu ej vunnit sådan grad av ombbUghet alt lagfart kan raeddelas. Enligt rain raening har de skäl sora sålunda kan åberopas mot den av beredningen föreslagna ordningen sädan tyngd att de klart väger upp den vinst som ordningen skulle ge. Jag föreslår därför att lagfartsskyldighet inte skall inträda i fråga om villkorade och därmed jämslällda förvärv, förrän förvärvet fullbordats. Härigenom tillgodoses också de önskemål sora frarakorarait under remissbehandlingen.
Det departementschefen sålunda anförde raot lagberedningens förslag torde i lika mån vara gUtigt mot arbetsgruppens,
I olUca sammanhang har framhållits vikten av att IM häller lagstadgad expeditionslid i inskrivningsärenden. Ett väl fungerande kreditliv är beroende av att expeditionstiderna ej är för länga. Betydande insatser har under åren gjorts för att förbättra och förenkla handläggnings-rutinerna vid IM, Ändringar i gällande regler sora innebär ökad arbetsbelastning på IM med åtföljande risk för förlängda expeditionstider bör därför inte företas annat än när tungt vägande skäl föreligger. Förslaget om ändrad lagfartsplikt och ogiltighetspåföljd innebär
Prop. 1978/79:164 96
såsom framgår av det följande merarbete för IM bestående i kontroll av att lagfart sökts inom rätt tid, i förekoramande fall kombinerat med erforderUga ålgärder.
Upprättas såsora normalt sker två köpehandlingar, köpekontrakt och senare köpebrev, räknas köpekontraktet sora den egenlliga fångeshandlingen. Mycket vanligt är också att lagfart söks enbart raed åberopande av köpebrevet, varvid vanligtvis lagfart meddelas på grund av den handlingen. Blir emellertid förvärvet ogiltigt om lagfart inte sökts inom tre månader från fångeshandlingens upprättande kan en sådan ordning inte längre godtas. Köpekontraktet måste alltid ges in och har så ej skett måste det fordras in av IM, Sökanden raåste kontaktas och komplettering infordras. Oftast torde kontraktet inte hinna in till IM på den aktuella inskrivningsdagen. Antingen får IM då meddela uppskovsbeslut till senare inskrivningsdag eller mer formlöst sända lillbaka ärendet till sökanden raed dennes raedgivande. Uppskovsbeslut skall antecknas i fastighetsbok och akt skall läggas upp. Underrättels : skall sändas till sökanden raed angivande av skälen lill beslutet samt föreläggande ora vUken uiredning han skall förebringa. Anteckning skaU ske i minnesbok. Handlingar sora inte skall fogas till akten eller renovalion i ärendet skall förvaras hos IM liUs dess ärendei ånyo tas upp. De köpekontrakt sora pä dessa sätt infordras torde, i de fall ingivandet skulle leda tUl förvärvets ogiltighet, i betydande utsträckning komma att dateras om eller skrivas om raed angivande av ett senare datum.
Svårigheter kan också komraa alt uppstå för IM när det gäller att bedöma om ett förvärv blivit ogUtigt till följd av för sen lagfartsansökan ora det inte ges vägledning i förarbetena. Hur skall man exempelvis bedöraa ett förvärv där ansökan ora lagfart sker för sent och där en del av fastigheten förvärvas av någon sora omfattas av undanlags-bestämraelserna i lUlslåndslagens andra paragraf medan resten förvärvas av en annan som ej omfattas av dessa bestäraraelser? Eller hur skall IM behandla en för sent inkommen lagfartsansökan av vilken inte framgår ora förvärvslUlstånd redan meddelats eller om koramunen förklarat sig avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnd?
Den redan nu i jordabalken gäUande sanktionsmöjligheten mot försumliga lagfartssökande är, såsom arbetsgruppen också framhållit, sä-kerUgen ett utmärkt medel när det gäUer atl tvinga frara en ansökan om lagfart på ett fastighetsförvärv. En underrättelse frän kommun till IM om att förvärv av hyresfastighet ägt rum och att lillsiåndsprövning ej krävts, respektive från hyresnämnd ora att tillstånd givils, skulle på ett effektivt sätt förbättra raöjligheterna för IM att utfärda vitesförelägganden i erforderlig utsträckning. Sådan underrättelse torde emellerlid vara överflödig i de aUra flesta fall eftersom det främst är de förvärvare som inte får tUlstånd som också är benägna att underlåta att söka lagfart.
Domstolsverket menar alltså att det inle är motiverat med så genomgripande följder av för sen lagfarlsansökan och vill bestärat avstyrka utredningens förslag att förvärv av hyresfastighet kan bli ogiltigt om lagfart inte söks inora föreskriven tid,
Sveriges advokatsamfund: Av den föreslagna nya lydelsen av 5 § första stycket 1. framgår atl, ora lagfart inte söks inom föreskriven tid, förvärvet blir ogiltigt. Denna utomordentligt stränga påföljd av utebli-
Prop. 1978/79:164 97
ven ansökan om lagfart inom föreskriven tid skulle därvid komma att gälla endast vid överlåtelse av hyresfastigheter. En sådan särbehandling är inte tillräckligt motiverad av de syften som förslaget vill tillgodose och kan leda tUl onödiga rättsförluster. Samfundet förordar därför att ärendet rörande förvärvstiUstånd inle samordnas med ansökan om lagfart utan — som tidigare — handläggs av hyresnämnd och bostadsdomstol.
3 Förfarandet
Bostadsdomstolen: Den föreslagna lösningen alt knyta an
tillstånds
prövningen tUl lagfartsinstitutet har domstolen inte någon erinran mot.
Domstolen stäUer sig eraellertid tveksam till förslaget alt inskrivnings
myndigheten (IM) skall underrätta hyresnämnden, om kommunen be
gär att förvärvsprövning skall ske, och att nämnden i sin tur skall fö
relägga förvärvaren atl ansöka om förvärvslillstånd inom viss tid. Bätt
re är enligt domstolens mening alt IM får la på sig uppgiften att an
moda förvärvaren atl ansöka hos hyresnämnden om förvärvstillstånd.
Det ligger nära till hands atl betrakta avsaknaden av förvärvslillständ
där sådant erfordras som en brisl i lagfartsärendet som kan botas ge
nom att lagfartssökanden får komplettera sin ansökan med bevis om
alt han har fått tillstånd till förvärvet, jfr jordförvärvslagen och 1916
års lag. I IM:s föreläggande bör självfallet anges inom vilken lid ansö
kan skall göras hos hyresnämnden och påföljden av alt ansökan inte
görs. Den ordning sora domstolen förordar stämmer f. ö. väl överens
med uttalandet i promemorian att det kan förväntas att en förvärvare i
många fall inte fullföljer sina avsikter, när han får klart för sig att
kommunen begär att tillståndsprövning skall ske. Om dorastolens för
slag i denna del biträds, kan del övervägas atl låla förvärvaren ge in
sin tillståndsansökan till IM på vUken i så faU skuUe ankomma alt prö
va ora ansökan har gjorls i rätt tid. Den ordning för anhängiggörande
av ärende om förvärvslillstånd som har diskuterats torde inte i prakti
ken medföra någon större arbetsbörda för IM,-
Arbetsgruppens förslag innebär att kommun inte skall inta
ställning
som part vid hyresnämnden i tillståndsärenden men ha rätt att föra ta
lan mol beslut, varigenom förvärvstillstånd ges. Förslaget är i dessa de
lar inte godtagbart. Eftersom det är kommunen sora genom sitt ställ
ningstagande tUl frågan om tUlståndsprövning är påkaUad initierar
prövningsförfarandet, bör kommunen kunna medge sökandens talan
vid hyresnämnden, om det exempelvis till följd av ny utredning visar
sig att skälen for kommunens tidigare ståndpunkt inte längre är håll
bara. Detta torde förutsätta att koraraunen får föra talan som part vid
näranden. Vidare ligger det i linje med de uppgifter som föreslås läggas
på komraunerna att kommunen bör kunna föra in utredning t. ex. i
form av rauntlig bevisning i ett lillståndsärende. Är koramunen inte
part i ärendet, lär koramunen inle kunna göra detta. Inte heller lär
komraun som inte är part ha s. k. aktinsyn, jfr 14 § förvaltningslagen.
En sådan ordning är inle godtagbar och bosladsdomstolen förordar
därför att kommun ges stäUning som part i lillståndsärende, jfr bo
stadsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen.
I proraemorian har förutsatts att i de fall en koramun lämnar förhandsmedgivande eller hyresnämnden meddelar förhandsbeslut så
7 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 98
skall kommunen respeklive nämnden vara skyldig att
underrätta IM
om sin åtgärd för att denna skall kunna följa upp ärendei och vid be
hov förelägga förvärvaren att söka lagfart, Lämplighelen av den ord
ning sora har förordats kan enligt bosladsdorastolens raening ifråga
sättas, I sädana fall där förhandsbesked eller förhandsbeslul inhäralas
är del regelraässigt fråga ora tillämnade fastighetsförvärv. Det ligger i
sakens natur atl det i sådana fall blir en besvärlig uppgift för IM att
fullgöra den bevakningsskyldighet som arbelsgruppen har förutsatt. Det
besvär som enligt förslaget läggs på IM torde knappast slå i rimlig pro
portion tUl den vinning sora systemet eventuellt kan medföra.
Bestäraraelserna i 6 och 7 §§ tillståndslagen om tiUståndspUkt
när fas
tighet har förvärvats genom inrop på exekuiiv auklion föreslås inte
ändrade i den remitterade proraeraorian. Det bör övervägas om inte
dessa fall av fasiighetsförvärv kan inordnas i det mönster som föreslås
gälla vid friviUiga försäljningar. Utgångspunkten är densamma i båda
fallen, nämligen att den som har förvärvat fastigheten är skyldig att
söka lagfart, Därraed föreligger förutsättningar att anpassa 6 och 7 §§
till den föreslagna ordningen.----
Avslutningsvis vUl bostadsdorastolen anraärka följande. Det har kommit lill domslolens kännedom att hyresnämnderna ibland godtar atl ett köp sora blivit ogiltigt därför atl ansökningstiden försuttits har förnyats eller bekräftats av avtalsparterna mer eUer mindre formlöst i tUlståndsärendcl, varefter nämnden har lämnat förvärvstillslånd, I sådana fall där förvärvaren redan har sökt lagfart hos IM på den ursprungliga handlingen har detta medfört komplikationer, särskilt i de fall där nämnden har läranat tiUstånd och det nya köpet inte har skett enligt föreskrifterna i 4 kap. jordabalken eller enligt gifterraålsbalkens bestäraraelser om samtycke av äkta make. Enligt domstolens mening är del angeläget att ett klarläggande sker, förslagsvis genora ett motivul-talande av innebörd alt hyresnämnden i nu åsyftade fall har att ogilla ansökan ora förvärvslUlstånd under hänvisning till att ansökan har gjorts för sent.
Stockholms tingsrätt (se även under 2): Det av utredningen föreslagna förfarandet verkar vara väl omständligt. Köparen skall först ansöka om lagfart, varefter inskrivningsmyndigheten skall underrätta kommunen. Om kommunen vill påkalla prövning skall detta anmälas till inskrivningsmyndigheten som i sin tur underrättar hyresnämnden. Hyresnämnden skall därefter förelägga förvärvaren atl ansöka ora förvärvslillslånd. Några steg i detla förfarande skuUe utan vidare kunna uteslutas. Således är det knappast nödvändigt atl koramunen tiU inskrivningsmyndigheten anmäler att den viU påkalla prövning hos hyresnäranden. Inskrivningsmyndigheten är endast intresserad av att få underrättelse i de fall kommunen ej vill påkalla prövning och där full lagfart därför kan beviljas. Sedan hyresnämnden prövat eller, där hyresnämndens föreläggande om att ansöka ora tiUstånd ej efterkomraits, avskrivit ärendet och detta beslut vunnit laga kraft raåste inskrivningsrayndigheten givelvis få underrättelse om utgången så att lagfartsansökan antingen kan beviljas eller avslås.
Tingsrätten vill för sin del framföra ett förslag sora i sina huvuddrag går ut på att köparen inora tre månader från det att fångeshandlingen upprättades hos koraraunen efterhör om denna påkallar prövning hos hyresnäranden. Om sådan anmälan ej sker eller hyresnämnden vid sin
Prop. 1978/79:164 99
prövning avskriver eller eljest avslår ärendet är förvärvel ogiltigt, I flertalet fall önskar dock kommunen ej påkalla prövning och förvärvaren kan därför med bevis ora delta och koramunens samtidigt avgivna beslut i förköpsfrågan erhålla full lagfart, Inskrivningsrayndigheten får underrättelse från koraraunen och kan, om köparen ej själv ansöker om lagfart, vid vite förelägga denne att fullgöra lagfarstplikten. Om kommunen däremot påkallar prövning bör detta ske inom viss tid, varefter hyresnäranden har att förelägga förvärvaren att inkorama med nödvändig utredning inora viss tid vid äventyr av alt ärendet eljest avskrivs, med påföljd atl köpet blir ogiltigt, Hyresnärandens beslut tillställs sedan inskrivningsmyndigheten som, om vUande lagfart tidigare beviljats, ex officio anlingen avslår ansökan eller ger full lagfart. Om lagfart ej tidigare sökts kan inskrivningsmyndigheten med anledning av hyresnämndens tillståndsbeslut vid vite förelägga köparen att fullgöra sin lagfartsplikt.
Utöver tingsrättens nu i huvuddrag skisserade förslag finns givetvis andra lösningar, vilka enligt tingsrättens uppfattning borde ytterligare övervägas.
Falu tingsrätt: Tingsrätten ansluter sig till åsikten all man bör välja en lösning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnu skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär det och finner på skäl som anges i proraeraorian att del kan vara lämpligt att förfarandet inleds på annal sätt än genom ansökan lUl hyresnämnden.
Emellertid
avstyrker tingsrälten förslaget att förfarandet enligt tiU
ståndslagen skall inledas hos inskrivningsmyndigheten genom atl för
värvaren ansöker om lagfart (se även under 2), Som stöd för
förslaget att ge inskrivningsmyndigheten en central ställning i systemet för förvärvsprövningen har i promemorian anförts att hos inskrivningsmyndigheten finns rutiner för att bereda kommunen tiUfälle atl ta ställning i förköpsfrågan, att motsvarande rutiner kan tiUärapas för att ge kommunen tUlfäUe att påkalla förvärvsprövning enligt lillståndslagen saml atl förfarandena när det gäller köp och byle kan helt samordnas och att tiUståndslagen alltsä medför ett endast obetydligt merarbete för inskrivningsmyndigheterna. Vad sålunda anförts föranleder tingsrätten att framhålla att det hos inskrivningsrayndigheten i Falu domsaga endasl i rena undantagsfaU förekommer att kommunens ställningslagande i förköpsfrågan inte presenteras i lagfartsansökan och all nämnda myndighet i sådana fall, särskilt för minskning av tidsutdräkt, normalt införskaffar besked om kommunens slällningslagande genom att efter informell anmodan lill lagfartssökanden låla denne själv kora-plettera ansökningen med beskedel. Då på gmnd härav det i förköpslagstiftningen föreskrivna remissförfarandet näslan aldrig tillämpas, skulle de åtgärder, sora enUgt förslaget skulle ankoraraa på inskrivningsmyndigheten i fråga om förvärvsprövningen, komraa att innebära ett klart och ingalunda obetydligt merarbete för myndigheten.
Till följd av sin kritik raot förslaget har tingsrätten övervägt en annan ordning för förvärvsprövningen. Tingsrätten har därvid liksora arbetsgruppen utgått ifrån att förvärvsprövning hos hyresnärand skall äga mm endast om kommunen i det särskilda fallet påkallar det och att förfarandet bör inledas på annat sätt än genom tillslåndsansökan hos hyresnämnden. Vid beaktande av den avgörande betydelse som alltså skall tillmätas kommunens stäUningstagande och raed hänsyn tUl att
Prop. 1978/79:164 lOO
förvärvaren — såsom även i proraemorian förutsattes — alltid bör ha möjlighet att vända sig direkt till koramunen och begära besked om dess instäUning vUl tingsrätten ifrågasätta ora inte förfarandel lärapUgen inledes genom att förvärvaren anmäler sitt fång till koramunen och i övrigt utformas efter linjer sora i grova drag anges i följande stycke.
Förvärvaren är skyldig att inom tre månader frän det fånget skedde skriftligen anmäla fånget lUl koraraunen. Till anraälan fogas avskrift av fångeshandlingen. Göres ej anraälan inora föreskriven tid och på föreskrivet sätt, är fånget ogiltigt. — Inora tre månader frän del anmälan inkom till kommunen läranar koramunen förvärvaren skriftligt besked i frågan huruvida kommunen påkallar tillståndsprövning eller ej. Lämnar kommunen ej besked inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt, är kommunen betagen rätl att påkalla tillståndsprövning. — Påkallar kommunen tillständsprövning, har kommunen atl snarast anraäla detta till hyresnäranden. — Har kommunen gjort anmälan, sora nu sagts, och ansöker förvärvaren ej självmant om tillståndsprövning, förelägger hyresnämnden honom att göra detta vid äventyr alt förvärvet eljest blir ogiltigt. — När lagfart sökes inges, beroende på läget i frågan om förvärvsprövningen, antingen besked frän koramunen att denna ej påkallar tillståndsprövning eller bevis om att förvärvstillstånd lämnats eller om att ansökan därom ingivits till hyresnämnden eller också bevis ora att koraraunen ej fullgjort ovan angiven skyldighet all lämna förvärvaren besked i frågan huruvida koraraunen påkallar tillståndsprövning eUer ej.
Ett förfarande enUgt den skiss sora nu läranats innebär ett system som i väsenlliga delar anknyter dels till regler i jordförvärvslagen och lagen om vissa inskränkningar i rätten alt förvärva fasl egendora ra. ra, och dels tiU regler i förköpslagen. Med i det skisserade förfarandet angivna skyldighet att anmäla förvärv till koramunen och ogiltighetspåföljd vid eftersättande av denna skyldighet mä jämföras 2 och 9 §§ jordförvärvslagen och 5 § lagen om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendora m, ra. Den tiUtänkta påföljden av alt koraraunen ej lämnar besked i frågan humvida kommunen påkallar tillständsprövning eller ej kan ses i jämförelse med 4 § och 7 § andra stycket andra meningen förköpslagen.
Det skisserade förfarandel gör det nödvändigt alt omarbeta tiUståndslagen i vidare omfattning än som följer av del syslem för förvärvsprövningen sora föreslås i proraemorian.
Domstolsverket: Verket delar arbetsgruppens uppfattning att nuvarande förfarande bör ändras så att förvärvsprövning i sak skall ske hos hyresnärand endast om kommunen i det särskilda fallet begär del. Frågan är då på vilket sätt kommunen skall beredas tUlfälle att la ställning till behovet av förvärvsprövning. Tre modeller synes främst förtjäna att övervägas.
1. Den av utredningen föreslagna, sora innebär att förfarandet enligt lUlständslagen inleds hos inskrivningsrayndighet (IM) genora att förvärvaren ansöker ora lagfart,
2. Nuvarande ordning bibehålls såtillvida att förfarandet inleds hos hyresnärand, raen förvärvsprövning krävs endast i de fall kommunen i sitt yttrande till nämnden begär det,
3. Förfarandet inleds hos koraraunen genom att förvärvaren begär besked om kommunens instäUning.
Prop. 1978/79:164 101
Modell 1
Modellen innebär att förfarandet inleds hos IM genom att förvärvaren ansöker om lagfart. Förloppet därefter kan i ett kompliceral respektive ett enkelt fall bli följande.
För det faU förvärvet inte är beroende av förköpsprövning (det gäller t. ex, ett associationsrättsUgt förvärv) torde IM ha att meddela beslut om uppskov i avvaktan på att koraraunen tar stäUning till ora den skall påkalla prövning hos hyresnärand. Dessförinnan är det ju ej klart om myndighets tUlstånd krävs för förvärvet och om ansökan därför skall vilandeförklaras enligt 20 kap, 7 § 11 p, jordabalken (JB), IM antecknar beslutet i fastighetsboken och underrättar förvärvaren enligt 19 kap, 13 § JB, Vidare underrättas koramunen enligt den föreslagna 3 § i tillständslagen och ärendet antecknas i minnesboken. Kommunen anmäler beslut om att påkalla prövning till förvärvaren och till IM, IM kontrollerar anraälan, antecknar komraunens beslut i fastighetsboken samt underrättar hyresnämnden. Del är nu klart att förvärvet är beroende av myndighets tillstånd. Ansökan tas därför enligt 19 kap. 11 § JB upp till ny prövning och förklaras vilande varvid fånget beläggs med stämpelskatt. Bevis om vilandebeslutet expedieras till förvärvaren mol postförskott. Förvärvaren tillställs därjämte en underrättelse enligt 19 kap, 13 § JB, Hyresnämnden förelägger förvärvaren att ge in ansökan om tillstånd lill förvärvet. Förvärvaren ger in ansökan, (Här må anmärkas att det redan här kan ha förflutit sju månader från förvärvsdagen.) Hyresnämnden skickar ansökan för yttrande tUl kommunen och hyresgästorganisation. Kommunen och organisationen yttrar sig till hyresnämnden. Hyresnämnden fattar beslut i ärendet. Beslutet tillställs förvärvaren, överlåtaren och kommunen. Någon underrättelse tiU IM är inte föreskriven och den vUande lagfarten torde därför, om tillstånd lill förvärvet inte gavs, komma att stå kvar i fasiighetsboken till dess förvärvaren börjar verka för att återvinna stämpelskatten, Lagfarlsansökan kommer då alt avslås. Om tillstånd ges, bevUjas lagfartsansökan då den sederraera fuUföljs,
I det enklare faUet ges lagfartsansökan in till IM, som uppskjuter ärendet, antecknar beslutet i fastighetsboken och underrättar förvärvaren. Kommunen underrättas och ärendet antecknas i minnesboken. Sedan tre mänader förflutit utan att komraunen hört av sig, tas ärendet upp och lagfart kan — om andra hinder inte föreligger — meddelas.
Utredningen finner modell 1 naturUg mot bakgrund av vad som i utredningen anförs om bristerna när det gäller lagfartspliktens efterlevnad (se vad domstolsverket anfört härom under 2),
Om för sent inkommen lagfartsansökan ej fär till följd att fånget blir ogiltigt är det inte längre lika naturligt att tillståndsförfarandel inleds hos IM, Andra skäl får i så fall motivera en sädan ordning. Härvidlag framhålls i utredningen alt de rutiner varigenora IM ger komraunen tiUfälle att ta ställning till förköpsfrågan kan tiUärapas även beträffande tillständslagen. Här må anmärkas att förköpslagen medfört en omfattande hantering för IM. Det vore därför önskvärt att kommunen regelmässgit lagit ställning i förköpsfrågan innan lagfartsansökan ges in.
Det är annars riktigt att det inte skulle medföra större besvär för IM att samordna handläggningen såvitt gäller underrättelsen tlU kommu-
Prop. 1978/79:164 102
nen enligt förköpslagen med en underrättelse enligt lillståndslagen. Det nuvarande systemet innebär eraellertid också en samordning raellan förköps- och tillståndsprövning efter underrättelse från hyresnämnden. Även modell 3, som redovisas nedan, innefattar saraordning raed förköpslagens regler om anmälan från förvärvare, ModeU 1 erbjuder således inte några särskilda fördelar i fråga om saraordning raed förköpsreglerna. Det är också riktigt att IM har inarbetade mtiner när det gäller att kontrollera att tiUstånd tiU fastighetsförvärv har inhäratals i fall då detta är föreskrivet. Detta är en fördel i alla tre modellerna och talar inte särskUt för modell 1.
ModeU 2
Nuvarande ordning med ansökan till hyresnämnd bibehålls men förvärvsprövning krävs endast ora koramunen i sitt yllrande tUl nämnden begär det.
Hos hyresnämnderna i Stockholra, Göteborg och Malmö samt hos de sju koramuner där tillståndslagen gäller finns inarbetade ruliner för hur tillståndsfrågorna skall beredas. Dessa mtiner, som är arbetskrävande, bör förenklas raen inte hell överges raed mindre andra frarastär sora klart fördelaktigare.
Av utredningen fraragår inte i vilken omfattning hyresfastigheter överlåts i landet. Den statistik som redovisas visar omsättningen av hyresfastigheter i de sju korarauner lillståndslagen gäller. I vilken omfattning överlåtelser av hyresfastigheter äger rura i övriga korarauner fraragår ej. Likaså saknas prognoser om antalet överlåtelser i framtiden. Man torde dock kunna utgå ifrån att omsättningen av hyresfastigheter i de koramuner där lagen f. n. tUlämpas är Uvligare än i övriga landet och att så även komraer att vara fallet i fraratiden.
Det kan därför enligt domstolsverkets raening ifrågasättas ora hyresnämndernas koramande belastning p. g. a. förslaget atl vidga lUlslåndslagens tillämpningsoraråde blir sä stor, att det är nödvändigt att förfarandet inleds på annal sätt. Ora nuvarande rutin ändras så atl hyresnämnd behöver ingå i materieU prövning bara i de fall då koraraunen påkallar detta förenklas handläggningen betydligt. Hyresnärandens beslut torde i sådant fall kunna utformas så alt handläggningen inte tar nämnvärda resurser i anspråk.
Det skulle innebära en ytterligare förenkling om förfarandet kunde inledas raed en enkel anmälan om förvärvet. Hyresnämnden kunde då slippa den nuvarande omfattande pappershanteringen och inskränka sin befattning med ärendet till en regislrering av anmälan och ett meddelande tiU komraunen om dess raöjlighet att påkalla tUlståndsprövning inom viss tid. I flertalet faU skuUe komraunens frist löpa ut utan att prövning begärts. Ärendet kunde då hos hyresnäranden avföras genora utfärdande av ett bevis härom.
ModeUen har också den fördelen all nuvarande samordning meUan tillständslagen och förköpslagen kan bibehållas. Fångets ogUtighet kan alltjämt bli beroende av att tUlstånd söks inora tre raänader från det fånget skedde, och därigenora även fortsättningsvis stå i överensstära-melse med vad som gäller enligt övriga lagar som inskränker rätten att förvärva fast egendom.
Prop. 1978/79:164 103
ModeU 3
Förvärvaren anmäler förvärvet direkt till kommunen och begär besked om dess inställning.
Det är endast komraunen sora har anledning att befatta sig raed alla förvärv av hyresfastighet. Dorastolsverket finner det anmärkningsvärt atl möjUghetema att inleda förfarandet hos koramun inte ens diskuteras i promemorian.
Enligt förköpslagen kan köpare få lagfart, ora kommunen har förklarat sig avstå från att utöva förköpsrält i fråga ora en tillämnad försäljning. Har förvärvet ägt mm kan del anmälas till koramunen, sora har att utöva förköpet inom viss tid efter anmälan. Enligt arbetsgruppen bör även enligt lillståndslagen förvärvaren ha raöjlighet att vända sig direkt till koramunen och begära besked om koramunens inställning i frågan.
Då förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast ora komraunen i det särskilda fallel begär det, ter det sig enligt dorastolsverkets raening naturligt att inleda förfarandet hos koraraunen. Koramunerna har inarbetade rutiner när det gäller att behandla ärenden enligt förköpslagen även då ansökan eller anraälan görs av enskild (7 § 2 st. förköpslagen). Tillständslagen och förköpslagen kan saraordnas så att komraunen har att ta ställning tUl förköpsfrågan då anraälan enligt tillståndslagen görs till kommunen. Som tidigare berörts skulle del raedföra stora besparingar för IM ora förköpsfrågan regelmässigt underställdes komraunen direkt av förvärvaren. En sådan ordning skulle också garantera kommunen att hela den lagstadgade frislen kan disponeras. Såsora påtalats i riksdagsarbetet blir så inte alltid fallel då underrättelse inkoramer från IM.
Domstolsverket vill här peka på följande möjliga handläggningsrutiner.
a. TiUståndslagen är ensara tillämplig.
Anmälan ora förvärv av hyresfastighet görs av förvärvaren till kommunen inom tre månader från det fånget skedde. Görs inte anraälan inom föreskriven tid är fånget ogUtigt. VUl kommunen påkalla prövning, anmäls beslut därom tiU hyresnäranden sisl tre raänader efter del kommunen mottog anmälan från förvärvaren. Hyresnämnden förelägger förvärvaren att inora en månad från delgivningen ansöka om förvärvslUlstånd vid äventyr alt förvärvet eljest blir ogiltigt.
Meddelas förvärvslUlstånd kan hyresnämnden eventuellt underrätta IM om förvärvet. Detsamma kan gälla om komraunen påkaUat prövning för sent. Vägras tillstånd genora lagakraftvunnel beslut är fånget ogilligt. Förklarar sig koraraunen avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnden kan kommunen eventuellt underrätta IM ora förvärvet. (Jämför vad som sagls härom under modeU 1.)
b, Tillständslagen och förköpslagen är både tillämpliga.
Anmälan ora förvärvet görs av förvärvaren på raotsvarande sätt och vid sararaa äventyr som angetts under a.
Kommunen avstår från att utöva förköpsrätlen och frän alt påkalla prövning hos hyresnäranden: Kommunen kan eventuellt underrätta IM om förvärvet.
Kommunen avstår från att utöva förköpsrätten men beslutar påkalla prövning enligt lUlständslagen: Handläggning motsvarande den under a, omnämnda.
Prop. 1978/79:164 104
Kommunen beslutar utöva sin förköpsrätt: Sarama handläggningsrutiner som f. n. gäller då säljare eller köpare, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, anmäler försäljningen till kommunen innan lagfart sökts, kan användas. Kommunen underrättar således inom viss tid köpare och säljare ora beslutet att utöva förköpsrält saml anmäler beslutet till IM med företeende av bevis om underrättelsema. Beslutet antecknas i fastighetsboken, om lagfart inte sökts, i första lediga lagfartsrura. Molsvarande torde kunna tillämpas i det fall då kommunen beslutar att i första hand utöva förköpsrätlen och i andra hand om förköpsrätten förvägras, påkalla prövning enligt tillståndslagen.
Den möjlighet som f. n. finns atl få förhandsbesked av hyresnämnd om förvärvstillslånd bör finnas kvar.
Domstolsverkets bedömning
All nuvarande ordning i oförändrad form skulle kunna tillämpas i hela landet måsle anses uteslutet raed hänsyn lill den tungrodda hantering som den kräver vid hyresnämnden.
ModeU 1 skUjer sig från vad sora gäller enligt andra lagar om tillstånd till förvärv av fast egendora. Den kräver lagregler raed ett innehåU som strider mot svensk rättstradition och som dessutom under förarbetena till jordabalken redan utretts och befunnits inte böra komma i fråga. Den leder till dubbel eller i värsta fall tredubbel hanlering vid IM utan atl vara den enda modellen sora medför arbetsbesparing hos annan myndighet.
Modell 2 innefattar en förenkUng av nuvarande rutiner. Förenklingen är emellertid begränsad. Den inledande hanteringen vid hyresnämnd framstår sora överflödig. För förvärvaren kan det emellertid te sig naturligt att behöva ha kontakt raed endast en myndighet i tillståndsfrågan. Modellen är den sora bäst ansluter sig tUl övrig förvärvstillstånds-lagstiftning och den medför också god samordning med förköpslagen.
Modell 3 framstår som den mest naturliga främst p. g. a. att förfarandel inleds hos den instans som, oavsett vilken modell som väljs, måste ta ställning tiU samtliga förvärv. En konsekvent tillärapning av modellen sparar resurser hos såväl hyresnämnd som IM, det senare i all synnerhet om den kan få återverkningar på förköpsbehandlingen av förvärv av andra fastighetstyper. Arbetsbelastningen hos komraunen är inte större i denna modell än i de övriga.
Mot bakgrund av det anförda avslyrker domstolsverket bestämt atl arbetsgruppens förslag genomförs enligt modell 1 och förordar att eventuellt erforderlig lagstiftning i stället utformas på gmndval av modeU 3.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden ansluler sig i princip liil den omläggning av prövningssystemet som arbetsgruppen föreslår.
Enligt förslaget behålls nuvarande möjUghet att få förhandsbesked från hyresnämnd om förvärvstillstånd. Samtidigt öppnas efter mönster av 4 § andra stycket förköpslagen möjlighet för förvärvaren att innan köpet fullbordats vända sig till komraunen och begära dess besked huruvida tiUståndsprövning kommer alt påkallas. Det sistnämnda förslaget fär belecknas som en värdefull nyhet, ägnad att underlätta den legitima faslighetshandeln och de berörda rayndigheternas arbete. Enligt hyresnämndens mening bör förvärvama uppmuntras att utnyttja raöjligheten att begära kommunens besked i lillslåndsfrågan. Möjligen bör
Prop. 1978/79:164 105
en motsvarighet till 4 § andra stycket förköpslagen införas i förvärvstiUståndslagen och gäUa förvärv både av fast egendora och av aktie m, m, — Arbelsgmppens förslag synes inte utesluta att besked begärs inom lagfartsfristen efter det att fånget skett men innan lagfart söks. Har besked inte lämnats före fristens utgång, torde inskrivningsmyndigheten ha att underrätla kommunen enligt 3 § första stycket förvärvstUlståndslagen. Motsvarande ordning skall enligt PM gälla, om förvärvaren sökt men inle hunnit få förhandstillstånd av hyresnämnden.
Hyresnämnden ifrågasätter om möjligheten tUl förhandstUlständ har någon större praktisk betydelse vid sidan av det kommunala förhandsbeskedet. Det synes opraktiskt att förvärvaren via hyresnämnden skall inhämta ett besked från komraunen som han kan få genom direkt hänvändelse. Det har också visat sig alt kommun ibland är obenägen att yttra sig i ärende ora förhandstillstånd, eftersom ett eventuellt spekulativt inslag i förvärvet är svårt alt bedöma utan tillgång lill fånges-handUngen, Som nyss berörts torde inskrivningsmyndigheten vara skyldig att underrätta kommunen enligt 3 § första stycket förvärvstiUståndslagen, om förhandstillständ sökts men inte hunnit raeddelas. Även ora tillstånd meddelats, men beslutet inte vunnit laga kraft, torde underrättelse böra lämnas. Systeraet synes kunna innebära onödig administrativ omgång. Med hänsyn tUl vad arbetsgmppen anförl om förhandstillståndens betydelse vid associationsrättsliga förvärv, t. ex. fusion, vill hyresnäranden dock inte raotsätta sig att institutet behälls.
Såvitt gäller prövningsförfarandet vid fullbordade förvärv innebär förslaget att lagfart på förvärv av hyresfastighet skall sökas inora tre mänader från det fånget skedde. Sedan lagfartsansökan inkommit, skall inskrivningsmyndigheten inora två veckor underrätta kommunen om förvärvet, Komraunen har så tre månader på sig att besluta, om prövning enligt förvärvstUlståndslagen skall påkaUas och, om så blir faUet, underrätta inskrivningsmyndigheten ora beslutet. Inskrivningsmyndigheten underrättar hyresnämnden om kommunens beslut, varefter hyresnämnden skall förelägga förvärvaren alt inom en månad ge in ansökan om tillstånd lill förvärvet. Den egentliga handläggningen av ett kontroversiellt tillståndsärende kan alltså inte inledas, förrän omkring sju månader från fångesdagen. Innan hyresnämnden kan hålla sammanträde i ärendet — vilket alltid torde bli nödvändigt — skall enligt 16 b § nämndlagen kommunen och berörd hyresgästorganisation beredas tillfälle att yttra sig inora viss tid, som troUgen måste beslämmas tUl minst en månad. Det finns anledning räkna raed att hyresnämndens beslut oavsett utgången kommer att överklagas, om full-följdsreglerna ändras enligt förslaget. Processen i bostadsdomstolen torde ta minsl ett par månader i anspråk. Det anförda ger vid handen atl en tvistig förvärvsfråga ofta inte kommer atl vara slutgiltigt avgjord förrän mer än ett år förflutit från fångesdagen.
Det finns mot den angivna bakgrunden anledning erinra ora föredragande statsrådets uttalanden vid förvärvstillståndslagens tillkomst cm vikten av skyndsam handläggning i hyresnämnden (prop. 1975/76: 33 s. 73). Tillståndsprövningen får inte onödigt hindra fastighetsomsätl-ningen och skapa onödiga fördröjningar i fastighetskreditgivningen, något som kan få rakt motsatt effekt för de boende än den lagstiftningen avser att uppnå. Hyresnämnden vill tillägga alt avtalsparterna
Prop. 1978/79:164 106
så länge tUlständsfrägan inle är avgjord svävar i ovisshet om huruvida avtalet bUr gällande. Konsekvenserna av att t. ex. ett köpeavtal blir ogiltigt bUr svårare ju längre förfarandet drar ut på tiden. Det är alllså angeläget att ta till vara de möjligheter som kan finnas att påskynda förfarandel.
Del torde inte kunna komma i fråga att förkorta lagfartsfristen eller den med förköpslagstiftningen samordnade treraånaderstiden för kommunens StäUningstagande. Med tanke pä det kommande hyresnämndsförfarandet synes det däremot önskvärt att koramunen sä långt del är möjligt utnyttjar tremänadersfristen för utredning om förvärvarens lämplighet som hyresvärd. Härigenom skulle yttrandet enligt 16 b § nämndlagen kunna avges inom förhållandevis kort tid, något som i och för sig är angeläget. Det synes dock tveksamt om kommunen fär tillräckligt underlag för en sådan uiredning enbart genora uppgifter om överlålarens och förvärvarens namn och adresser särat avskrift av fångeshandlingen. Möjligen bör förvärvaren vara skyldig att på anfordran lärana koraraunen uppgifter enligt 2 § tillämpningsförordningen (1975: 1139).
Det är tänkbart att tillståndsfrågans avgörande kan påskyndas genom att komraunen, när det är klart atl prövning kommer alt påkallas och all förköpsrätten inte kommer att utövas, genast hänvisar förvärvaren att söka förvärvslillständ hos hyresnämnden, om han inte föredrar att låta förvärvet gå åter. Hänvisningen skulle kunna tas in i underrättelsen enUgt 3 § tredje stycket förvärvstiUståndslagen. Det synes i och för sig möjligt alt låta en sådan hänvisning ha formen av föreläggande enligt 3 § sista stycket förslaget till ändring i förvärvstiUståndslagen.
Med den föreslagna uppläggningen av förfarandet blir det kommunen sora tar inilialiv lill tillståndsprövningen, och koraraunen torde därmed korama i ett sådant motsatsförhållande till förvärvaren som kännetecknar tvåpartsförhållandet. Kommunen behandlas redan i nuvarande förfarande som part i olika hänseenden. Ett kontroversiellt tillståndsärende lorde sålunda inte avgöras utan att kommunen fått del av det malerial som sökanden tillfört ärendet vid hyresnämnden (jfr 15 § första stycket första punkten förvaltningslagen). Kommunen bereds regelmässigt tillfälle att närvara vid sammanträde inför hyresnämnden (jfr 16 § förvaltningslagen). SlutUgen har hyresnämnden genom 9 § i tUlämpningsförordningen till förvärvstiUståndslagen ålagts tillställa kommunen beslut i ärende sora koraraunen yttrat sig i (jfr 18 § förvaltningslagen). HärtUl komraer att kommunen enligt förslaget bUr sökandens motpart i bostadsdorastolen, ora ärendet fullföljs dit. Hyresnämnden vUl ifrågasätta om tiden inte är raogen att anse kommunen scm part redan i tUlståndsärendet vid hyresnäranden. Enligt hyresnämndens mening skulle en sådan ordning vara till fördel genom att möjliggöra ett mera flexibelt agerande från kommunens sida. Förfarandet skulle också kunna koncentreras om den särskilda remissen enligt 16 b § nämndlagen kunde undvaras. Det är uppenbarl att en parisställning för kommunen inle förringar belydelsen av koramunens invändningar mot förvärvel. Liksom hiltills ankommer det på sökanden alt göra sannolikt att han uppfyller förutsättningarna för tillstånd.
Hyresnämnden i Göteborg: Vad gäller frågan hur tillståndsförfarandet skall inledas vill hyresnäranden framhålla* atl del nuvarande förfa-
Prop. 1978/79:164 107
randet med ansökan lill hyresnämnd är mycket tungrott. Gällande regler bör därför inte bibehållas. Enligt hyresnämndens mening bör en sraidig handläggningsform kunna tUlskapas genora atl lillsiåndsförfarandet vid genomförda förvärv i enlighet med vad som föreslås i promemorian kopplas liU jordabalkens bestäraraelser om lagfartsansökan. Någon raöjUghet för den som har förvärvat tillständspliklig egendora att vända sig direkt till hyresnämnden raed ansökan om förvärvstillslånd eller till kommunen t. ex. med begäran ora förklaring alt komraunen avstår från att påkalla prövning av förvärvsfrågan hos hyresnämnden bör inte finnas.
Det föreslagna tillståndsförfarandet gäller endast förvärv sora avses i 1 § första stycket tiUståndslagen och sora inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § sarama lag. Hyresnäranden vill erinra om att förvärv genom inrop på exekutiv auktion därför även i fortsättningen komraer att handläggas i den ordning som föreskrivs i 6 § lillståndslagen, I sådant fall skall alltså ansökan om förvärvstillstånd ges in direkt till hyresnäranden.
1 proraemorian ullalas alt hyresnärand även i fortsättningen bör kunna ge tiUstånd till fraratida förvärv av hyresfastighet. Vidare föreslås att kommunen i fråga ora en tilläranad försäljning skall kunna avslå från att påkaUa hyresnämndsprövning.
EnUgt hyresnärandens raening är det viktigt att det nya förfarandet blir enkelt och enheUigt. Näranden sätter därför i fråga ora det är motiverat att ge den som tänker förvärva tillståndspliktig egendora möjlighet att välja mellan ett förfarande hos hyresnämnden och ett hos kommunen, särskilt sora antalet ärenden med begäran ora förhandstillslånd hittills har varit mycket Utet. Efiersom tillståndsfrågan har nära samband med förköpsfrågan framstår det som mest praktiskt alt den som avser att förvärva egendom skall kunna vända sig till koraraunen för att i ett sammanhang få besked enligt 4 § andra stycket förköpslagen och enligt tillständslagen. För den händelse det anses angeläget alt en blivande förvärvare alltid skall ha rätt att få frågan ora förhandstillstånd prövad — således en rätt till prövning sora inle föreligger i motsvarande situation enligt förköpslagen — måste kommunen åläggas att ta ställning i frågan med rätt för sökanden att vid för honom negativt besked ta upp tillståndsfrågan i hyresnämnden. Det är emellertid här atl märka alt ett avgörande i tillståndsfrågan kan träffas endast ora komraunen i förköpsfallen har förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt enligt beslämmelserna i 4 § andra stycket förköpslagen.
Enligt hyresnäranden bör frågan om tiUstånd tUl framtida förvärv kunna lösas inora ramen för det ovan skisserade förfarandet. Någon rätt för en bUvande förvärvare att vända sig direkl till hyresnämnden för förhandstiUstånd behövs då inte. I detta sammanhang bör vidare övervägas ora inte beslut av kommun i fråga ora tilläranad försäljning skall ges begränsad giltighet i tiden på sätt sora nu gäller beträffande förhandstUlständ av hyresnärand (21 § första stycket lagen ora arrendenämnder och hyresnämnder).
Proraeraorieförslaget innebär att inskrivningsmyndigheten skall un-dertätta komraunen ora lagfartsansökningen och tillställa kommunen ■en bestyrkt avskrift av köpehandlingen. Underrättelsen skall enligt förslaget endast innehålla uppgift om den inskrivningsdag när lagfart söktes samt ora överlåtarens och förvärvarens naran och adresser.
Prop. 1978/79:164 108
EnUgt nuvarande bestäraraelser skall förvärvsansökan innehåUa ål-skUUga uppgifter om bl, a, förvärvaren och fånget. Ansökan tiUslälls kommunen i samband med att hyresnämnden begär yttrande i tUlständsfrägan, I promeraorian förbigås frågan hur koramunen i fortsättningen skall få tillgång till behövliga uppgifter om t, ex. sökanden. Förhällandet torde vara del att de uppgifter som f. n. lämnas i ansökan tUl hyresnämnden ofta inle är tillräckliga för atl kommunen skall få ett tUl-föriilUgt underlag för sitt ställningstagande. Enligt hyresnämnden måste frågan övervägas ytterligare. Ställs kommunen inför situationen att den regelmässigt saknar tillräckligt beslutsunderlag är risken stor att avgörandena komraer att ske slentrianraässigt utan reell prövning av sakfrågan. Detta kan få till följd anlingen att angelägna tillståndsfrågor inte förs vidare till hyresnämnden för prövning eller att kommunen väljer att alltid påkalla prövning.
Enligt
uttalande i förarbeiena till lUlständslagen (prop. 1975/76: 33
s, 67) bör vid den tillståndsprövning som sker enligt lagen (1916: 156)
om vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendora ra, m. läns
styrelsen i regel inhämta hyresnämndens och den berörda komraunens
yttrande i sådana fall där förvärvet annars skulle ha varit underkastat
bestäraraelserna i tillståndslagen. Genomförs den i promeraorian före
slagna ordningen bör det enligt hyresnämndens mening i nu avsedda
fall vara tillräckligt att länsstyrelsen inhämtar yttrande från kommu
nen. -----
I promemorian föreslås att till kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten skall fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren har underrättats ora beslutet, Hyresnäranden anser att denna bestäramelsc kan undvaras. Motsvarande regel vid förköp har en praktisk funklion att fylla, eftersora underrättelsen tiU köparen och säljaren kommer att utgöra utgångspunkten för deras bestridande av förköpet, I ett förvärvsärende skall däremot förvärvaren enligt förslaget bli skyldig att vidla åtgärd först sedan han har fält föreläggande från hyresnämnden, I promemorian uttalas (s, 53 andra stycket) att behovet av förvärv.s-prövning faller bort, om kommunen beslutar om förköp. Uttalandet kan enligt hyresnärandens mening misstolkas. Del förhållandet alt kommunen utövar sin förköpsrätt innebär inle att kommunen kan underlåta att inom tremänadersfristen ta ställning till frågan om förvärvs-prövning. Inte heller kan inskrivningsmyndigheten i sådani fall underlåta att underrätta hyresnämnden om kommunens beslut att påkaUa förvärvsprövning, Koraraunen kan nämligen senare vägras tillstånd till förköp och nägon möjlighet för kommunen att då återuppta handläggningen av förvärvsärendet finns inte. En annan sak är alt hyresnämnden inte kan pröva förvärvsärendel förrän förköpsfrågan är slutligt avgjord.
Enligt promemorian skall inskrivningsmyndigheten underrätta hyresnämnden om kommunens prövningsanmälan. Det äligger då hyresnämnden alt förelägga förvärvaren atl söka förvärvslUlstånd inom en månad. Enligt hyresnämnden bör i detla sammanhang uppmärksammas, alt nämnden och inskrivningsmyndigheten kan ha olika uppfattning i frågan om förvärvstiUstånd behövs. Det kan sålunda inträffa att näranden sedan den har tagit emot underrättelse från inskrivningsmyndigheten anser alt denna myndighet har bedömt tillståndsfrågan felaktigt. Hyresnämnden vUl framhåUa att det i Göteborg redan har inträf-
Prop. 1978/79:164 109
fat
att inskrivningsmyndigheten och nämnden har haft olika uppfatt
ning ora tolkningen av undantagsbestäraraelsen i 2 § 9 lillståndsla
gen, ----
I detta sararaanhang vill hyresnämnden peka på de följder för kommunens beslut om förköp sora är förenade med atl förvärvaren underlåter att söka förvärvstillstånd hos hyresnämnden inom förelagd tid, I sådant fall blir förvärvet ogUtigt, vUket torde medföra att kommunen förlorar sin rätt tUl förköp. Förslaget innebär alltså atl parterna vid en fastighetsöverlåtelse kan omintetgöra kommunens förköpsräll genom att förvärvaren underlåter att söka förvärvslillstånd. Det framgår inte av promemorian ora denna följd av förslaget har varit föremål för övervägande. Problemet har inte heller behandlats i PM (Ds Ju 1978; 9) om ändring i förköpslagen (1967: 868) och expropriationslagen (1972: 719) m,m.
Hyresnämnden i Malmö: Förslaget måste innebära att övervägande antalet förvärvare av hyresfastigheter kommer att behöva ansöka endasl om lagfart och inte dessutom om tUlstånd hos hyresnämnden. För förvärvama är detla utan tvekan fördelaktigt. Förslaget innebär emellertid också att den kännedom ora förvärvare, som hyresnämnden kan ha inte torde kunna utnyttjas, när koraraunen beslutar huruvida förvärvsprövning hos hyresnämnden skall påkallas. Denna kännedom borde, om tiUståndslagen skall gälla i hela landet, vara värdefuU i synnerhet för de kommuner vars resurser inte ulan vidare tUlåter dem att göra den utredning sora fordras för en bedömning enligt 4 § I st, tiUståndslagen. Lämpligheten av att hyresnämnden använder sin egen kännedom om förvärvare i prövningen av ett lillståndsärende kan naturligtvis diskuteras. Alt hyresnämnden kan göra del ifrågasattes dock ej av föredragande departemenischefen vid lUlslåndslagens tillkomst. Kommunens bedömning i frågan om behovet av förvärvsprövning underlättas inte heller av att vissa av de uppgifter förvärvare nu har alt lämna i tiUståndsärende jämlikt 2 § förordningen ora tUlämpningen av lagen ora förvärv av hyresfastighet ra. ra. inte, sävitt fraragår av promemorian (s, 52), skall behöva lämnas i samband raed att tUlständsförfarandet inledes hos inskrivningsmyndigheten och bifogas underrättelsen tiU komraunen, I promemorian belyses överhuvud inte frägan hur kommunen skall få nödvändigt underlag för sitl ställningstagande. Dock namnes (s. 47) atl det får anses naturUgt att kommunen utnyttjar den kunskap sora finns hos hyresgästerna och i erforderlig utsträckning sararåder raed berörd hyresgästorganisation innan koraraunen tar ställning, HärtUl kan anmärkas att det torde höra till undantagen att den enskilde hyresgästen sitter inne med kunskaper om en tUltänkt förvärvare av fastigheten. Detsamma kan gälla "berörd hyresgästorganisation" i det fall det rör sig om en förening bestående av hyresgäster i fastigheten eller i kvarteret. Naturligtvis finns det hyresgästorganisationer, i första hand givetvis förening ansluten till Hyresgäsiernas Riksförbund, som kan ha för koraraunen nyttiga kunskaper och till dessa bör komraunen kunna vända sig oavsett ora organisationen är "berörd" eller ej. I detta saramanhang vUl hyresnämnden framhälla att fastighetsägareföreningarna, som enligt hyresnärandens erfarenhel allvarligt strävar efter att raolverka olärapliga fastighetsförvärv, bör vara en lika god upplysningskälla sora hyresgästföreningar. Hyresnämnden vill ocksä framhålla att intresseledamolen från fastighetsägarsidan ofta har
Prop. 1978/79:164 110
kunnat lämna vikliga bidrag ull utredningen i ärenden om förvärvstillstånd.
Fortfarande
torde gälla att, såsora föredragande departeraenlschefen
framhöll vid tillståndslagens tillkomst, prövningen av tiUståndsärenden
bör ankomma på den myndighet som är bäst förtrogen med förhållan
dena på hyresmarknaden och atl hyresnämndema lämpUgen bör hand
ha denna uppgift. De nu gällande förfarandereglerna mäste emeUertid
anses vara onödigi betungande för såväl hyresnämnderna som för fö."--
värvare av hyresfastigheter. Reglerna innebär en pappersexercis, sora
ofta är tyngande och i många fall helt onödig, t. ex. när förvärvslUl
stånd ej kan vägras på grund av bestämmelserna i 4 § andra stycket lill
ståndslagen eller när kända, seriösa fastighetsbolag, som redan fått ett
antal förvärvstillslånd ändå tvingas fortsätta alt söka tillstånd för varje
nytt förvärv. Med hänsyn tUl del anförda tillstyrker hyresnäranden för
slaget all tillståndsförfarandel skall inledas hos inskrivningsmyndighe
ten genom att förvärvaren söker lagfart.
Enligt promeraorians förslag är det inte avsetl att kommunen skall ges ställning som part i ärenden om förvärvstillstånd. Hyresnäranden har dock den uppfattningen att, enär det är kommunen som initierar förvärvsprövningen, det ter sig riktigare och naturligare alt låta kommunen inta partsställning och låla det ankomma på koramunen alt göra ansökningen om förvärvsprövning i stället för förvärvaren. Om en sådan regel införes, bör förvärvarens underlåtenhet atl på kallelse inställa sig till sararaanträde inför hyresnämnden raedföra att ärendet avgöres utan hinder av förvärvarens utevaro, vilket normall torde få lill följd att förvärvstillstånd vägras. Hyresnämndens kontroU av att kommunen ansöker om förvärvsprövning i rätl tid, härvid bör gälla samma tid som i promemorian föreslagits beträffande kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten, kan ske genora att kommunen ålägges att till ansökningen om förvärvsprövning bifoga underrättelsen frän inskrivningsrayndigheten. Inskrivningsmyndigheten kan erhälla erforderliga uppgifter för prövningen av lagfartsärendet, om kommunen tUl anmälan om beslutet atl påkaUa förvärvsprövning fogar besked om atl och när ansökan om förvärvsprövning hos hyresnämnden skett. Kommunen bör alltsä få stäUning som part inte blott, säsom föreslagits, i bostadsdomstolen utan även i hyresnäranden.
Ora promeraorians förslag angående förfarandet i tiUståndsärenden genomföres, föreslår hyresnämnden följande tUlägg i förfarandet. Koraraunen skall i anraälningen tUl inskrivningsrayndigheten ora beslutet att påkalla förvärvsprövning ange de huvudsakliga grunderna för kommunens beslut. Bestäraraelsen i 16 b § första och andra styckena lagen om arrendenämnder och hyresnärander bör upphävas.
Möjlighelen att fä förhandsbesked av hyresnämnden ora förvärvslillstånd föreslås kvarstå. Vidare föreslås alt förvärvare av hyresfastighet dessutom skall kunna vända sig direkt lUl komraunen och få besked ora kommunens inställning till ett lillämnat förvärv. Hyresnämnden förutsätter alt enligt förslaget förvärvare av hyresfastighet skall kunna ansöka om förvärvslUlstånd hos hyresnämnden endast i de fall där fångeshandling ännu ej upprättats. En annan ordning vore opraktisk och det skulle kunna inträffa att hyresnäranden gav tiUstånd tUl ett förvärv sora blivit ogUtigt. Enligt hyresnärandens uppfattning är emellertid regler om förhandsprövning i hyresnämnd i praktiken onödiga.
Prop. 1978/79:164 111
I de fall komraunen motsätter sig förvärvel, lär nämligen hyresnämnden inle kunna inta annan ställning till förvärvet än komraunen gjort, eftersora den för såväl vanlig förvärvsprövning som för förhandsbesked betydelsefulla möjligheten saknas att bedöma de ekonomiska förutsättningarna för förvärvel med hänsyn tUl köpeskUUngens storlek och fastighetens belåning. Ora möjligheten att erhåUa förhandsbesked av hyresnäranden ändå skall kvarslå, bör det vara tUlräckligt om hyresnämnden prövar även sådana frågor först sedan kommunen uppgett atl den avstår från förköpsrätlen men inte från att påkalla prövning hos hyresnämnden. Möjligheten att vända sig direkt till hyresnämnden för förhandsbesked bör sålunda inte finnas.
Hyresnämnden
anmärker att förfarandereglerna beträffande tUl
stånd till förvärv av hyresfastighet efter exekutiv auklion (6 § till
ståndslagen) föreslås kvarstå.
Hyresnämnden vill slutligen framhålla att inskrivningsmyndighetens bedömning huruvida förköpslagen och lUlständslagen är tillämpliga på förvärvet liksom myndighetens beslut om stämpelskatt bör grundas pä uppgifter i laxeringsbevis från sararaa år.
Hyresnämnden i Växjö: Probleraet raed tillständslagen är, atl densamma, för att fånga upp högst enstaka olämpliga förvärvare av hyresfastighet och kanske framför allt atl genora sin blotta existens verka avskräckande på dylika personer, förorsakar myndigheter och enskilda betydande administrativa bestyr — och detta utan alt ändå kunna utgöra något effektivt hinder mot olämpliga förvärvare. Man måste hela tiden hålla i minnet att det ej rör sig om något exakt vetenskapligl utan att fråga snarare är om ett maxiraeringsproblera där för- och nackdelar med lagen får vägas mot varandra.
Ur hyresnämndernas synpunki verkar det vara en enorm vinning ora, såsora föreslås i promeraorian, endast de enskilda fastighetsförvärv behöver prövas, där kommunen så begär. Detta måste också för många förvärvare uppfattas såsom en stor lättnad. Nyttan raed lagen ökar då kraftigt i förhållande till dess avigsidor — den hämraande och tyngande adrainistrativa apparaten. Såtillvida är den nu föreslagna ordningen myckel tUlfredsställande.
För kommunerna synes den föreslagna nya ordningen emellertid icke innebära någon arbetsbesparing om reell prövning eftersträvas. De kommer i stället att få ett större ansvar, sora kan korama att medföra noggrannare prövning eller annat merarbete. Det förefaUer troligt att komraun för att kunna bestäraraa sig för om prövning skall initieras anser sig nödsakad att bereda berörd hyresgästorganisation och kanske t. o. m. polisrayndighel eller andra organ tillfälle atl yttra sig. Även ora man bortser från de problem som eventuellt kan uppkomma genom att kommunala beslut är överklagbara och genom arbetsrättslig lagsiiftning står det klart alt en framgångsrik lagtillämpning raycket hänger pä ora förfarandet hos koramunen kan ges en enkel och snabb raen ändå effektiv inrikining. Eftersom statsmakterna numera lägger allt större ansvar för bostadsförsörjningen på komraunen, är det väl kanske ändå konsekvent och rimligt att kommunen också på tiUständslagens omräde får ta pä sig ett ökat ansvar och ökad arbetsbörda. Förhoppningsvis komraer det efter en kort tid att visa sig bli till fyllest med ett tämligen summariskt och informellt förfarande hos komraunerna i det stora flertalet fall.
Prop. 1978/79:164 112
Mot denna bakgrund kan hyresnämnden inte finna annat än att den i promemorian förordade lösningen raed riksorafattande lagstiftning men begränsning av prövningsförfarande till de mer diskutabla fallen utgör en principieUt klar förbättring av tillståndslagen.
De skäl som i promeraorian anförts för att samraankoppla tillståndsprövningen raed lagfartsansökningen synes bärande. Hyresnämnden vill eraellertid betona viklen av atl förfarandet, raed hänsyn till både allmänheten och hyresnäranderna göres så enkelt och naturligt som möjligt. Det kan ifrågasättas ora den föreslagna proceduren är tillräckligt enkel och naturlig. Enligt denna skall följande ske: lagfart sökas — inskrivningsrayndigheten underrätta kommunen — kommunen besluta atl påkalla prövning samt härom underrätta fastighetsöverlåtelsekon-trahentema (varför?) och inskrivningsmyndigheten — den sistnämnda underrätta hyresnämnden —■ denna förelägga förvärvaren att ansöka förvärvtillslånd — förvärvaren inge ansökan till hyresnämnden. Det synes hyresnämnden böra övervägas om inte i stället gången bör var.:, följande: lagfart sökes — inskrivningsmyndigheten underrättar komraunen — koramunen påkallar hos hyresnämnden tillståndsprövning och underrättar därom inskrivningsrayndigheten inom tremånaders-fristen.
Härvid kan man antingen låta kommunen uppträda säsom sökande eller såsom allenast upplysningskälla. Det förra svarar enligt hyresnämndens raening bäst mot komraunens verkliga intresse av och ansvar för att osunda förhållanden inora komraunens hyresfastigheter i raöjlig mån undvikes. Det ter sig väl också ur den enskUda fastighets-förvärvarens synpunkt rimligt att han fär en verklig molpart i ett kon-tradiktoriskt förfarande där kommunen får utveckla och försvara sin ståndpunkt i så för förvärvaren betydelsefulla frågor (både etiskt och ekonomiskt) sora här är fallel. Med denna lösning blir det självklart att kommunen också får besvärsrätt i tillsländsärendet. Det torde eraellertid ej kunna anföras vägande skäl mot att kommunen får besvärsrätt även om kommunen formellt ej får ställning av part utan endast såsom anmälande och upplysningskälla, vilket givetvis också är möjligt (se
vidare under 5).---
Huruvida tillståndsplikt eller ej föreligger bestäms enligt den nya lydelsen av 1 § tillståndslagen av om komraunen beslutar alt påkalla prövning hos hyresnämnden. Det ifrågasattes om inte skyldigheten skall knytas lill kommunens anmälan i lagfarlsärendet till inskrivningsmyndigheten, I delta samraanhang mä påpekas all det inte torde vara nödvändigt att koramunen, ora den beslutar att påkalla tillståndsprövning, underrättar de båda förvärvskontrahenterna. Med den av hyresnämnden föreslagna ordningen blir hänvändelsen till hyresnäranden inom tre-månadersfristen det avgörande för om förvärvstillstånd fordras eller ej. Hyresnämnden har noterat att den i promemorian förordade nya ordningen ej omfattar tillståndspliktiga fall enligt 6 § tillständslagen avseende inrop på exekutiv auktion och utgår ifrån att härvidlag den nuvarande ordningen skall beslå. Någon vägande invändning häreraot kanske inte kan resas men helst borde nu aUa möjligheter tUlvaratas när det gäller att göra förfarandet överskådligt, lätthanterligt och så
enhetligt som raöjligt.--
Möjligheten tUl förhandsprövning kan, hur systeraet i övrigt än ut-forraas, lält leda tiU belydande koraplikationer. Det är inte så aUdeles
Prop. 1978/79:164 113
lätt att av proraemorian utläsa hur detta skall kunna fungera i de olika fall som kan förekomma. Ur handläggningssynpunkt vore det fördelaktigt om man kunde slopa möjligheten till förhandsprövning hos hyresnämnd. Det förtjänar därför alt noggrant övervägas, om det verkligen är nödvändigt att behåUa rätlen till förhandsprövning och om det inte åtminstone går att begränsa denna rätt. Förhandsprövning kan ju nu förekomma både i hyresnämnd och hos komraun, låt vara med olika innebörd.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Med en utvidgning av tillämpningsområdet för lagen skulle nuvarande handläggningssält av förvärvsärendena bli alltför tungrott. Förslaget att förvärvstiUstånd krävs endast i de fall där kommun påkallat prövning hos hyresnäranden finner länsstyrelsen bra. Många "onödiga" förvärvsärenden skulle därigenom kunna såUas bort, då kommunen, som har en god blick över bostadsförsörjningen i sararåd raed ortens hyresgästorganisation får anses besitta den bästa förmågan alt bedöma en förvärvssökandes lämplighet som faslighetsägare. Länsstyrelsen anser föreslagen handläggningsordning uppfylla höga krav på ändamålsenlighet och rättssäkerhet.
Hyresgästernas riksförbund: Utredningsuppdraget har inte omfattat några materiella ändringar av bestämmelserna för tillståndsprövning. En sädan översyn bör dock snarast komma tiU stånd. Erfarenheter som har vunnits under den tid som tillständslagen har varit i kraft, tyder på att dess syften inle har uppnåtts. Spekulationshandel raed hyresfastigheter förekoraraer ännu i de slorstadsoraräden där lagen gäller. Det har inte kunnat förhindras, atl personer som senare visat sig vara olämpliga att förvalta bostäder, ändå har fått tiUstånd att förvärva bostadsfastigheter. Vi kan heUer inte utesluta att fastigheter har bytt ägare genom överlåtelser av aktier och andelar, utan alt nägon tillståndsprövning har kommit till stånd, fastän det varit fråga om tillstånds-pliktiga förvärv.
Anledningarna till att lagen inte har fått avsedd verkan penetreras i den av Stockholms kommun tillsatta utredningen om fastighetshandeln. Utredningens rapporter har överläranats till justitiedepartementet. Förbundet kan ansluta sig till de slutsatser som utredningen anför. Vi vill särskilt uppmärksamma en begynnande praxis att hyresnämnderna lägger bevisbördan på kommunen (hyresgästföreningen) i stället för på den blivande fastighetsägaren. Vidare måsle de klarläggas att en fastighetsägare, som tidigare har visat sig olämpUg enligt tillståndslagens kriterier, skall visa att han nuraera är i ständ att förvalta på ett godtagbart sätt innan tiUstånd får meddelas. Härför mäste krävas såväl en karenslid som pålagliga bevis för att en upprepning av tidigare försummelser inte behöver befaras. Hänsynen till hyresgästernas intresse av goda boendeförhållanden bör leda till alt försumliga fastighetsägare inte kan förvärva ytterUgare fastigheter. Vi avser inte att fastighetsägare som har misskött sig skall vara bannlysta från nya förvärv för all framtid. Men om lagens syfte skaU upprätthållas, måste kraven på bevis för rättelse och tiden för att konstatera rättelse sträckas avsevärt längre än den praxis som råder för närvarande.
Avsikten alt molverka spekulation med hyresfastigheter uttrycks i lagen genom krav på syfte att idka bostadsförvaltning. Praxis har utvecklats så att kommunen (hyresgästföreningen) bör visa att det Ugger spekulationer bakom förvärvet om förvärvaren påslår syftet vara bo-
8 Riksdagen 1978/79.1 saml Nr 164
Prop. 1978/79:164 114
stadsförvaltning. KöpeskiUingens storlek i förhållande till avkastnings-värdet, liksom ofta återkommande köp och försäljningar av fastigheter, är påtagliga oraständigheter sora koramunen (hyresgästföreningen) ibland har kunnat påvisa. Sådana omständigheter har i några uppmärksammade fall inte ansetls utgöra kriterier på att det är fråga om spekulationsförvärv. Det kan därför ifrågasättas, om lagsliftningens intentioner beträffande åtgärder emot spekulalionshandeln kräver raer preciserade motivuttalanden, som kan ge främst hyresnämnderna bättre vägledning än hittiUs.
Den översyn som förbundet nu förordar bör även orafatta bestämmelserna om prövning av aktie- eller andelsförvärv. Den avgränsning sora valdes, för alt träffa endast bolag vars huvudsakliga tillgångar ulgörs av hyresfastigheter, är enligt förbundets raening inte ändamålsenlig. Jämförelsen raellan taxeringsvärdet på hyresfastigheterna ä ena sidan och värdet av övriga tUlgångar å andra sidan, kan enkell fås att utfalla på det sättet alt lagen inle blir tUlämplig, fastän del uppenbart är fråga om tillståndspliktigt bolag i enlighet med lagens syfte. Dessutom kan det, raed stöd av uppgifter från utredningen inora Stockholms kommun, befaras att lillslåndspliktiga förvärv inte komraer tiU prövning. Kontrollen är i del närmaste obefintlig.
Förbundet hemstäUer, att de synpunkter sora har fraralagts här och i rapporterna från Stockholras komraun, läggs tiU grund för en oragåen-de översyn av tillståndslagens maleriella innehåll, raed syfte att ge hyresnämnderna och bostadsdomstolen vägledning för rättsbildning sora uppfyUer intentionerna vid lagens tiUkorast.
Förbundet herastäUer vidare, att det föreslagna prövningsförfarandel korapletteras raed en skyldighet för koraraunen alt inhärata yttrande från hyresgästorganisation, liksora att begära tillständsprövning ora hyresgästorganisationen raotsätter sig förvärvet i fräga (se vidare under 4).
Stockholms
kommun (= föredragande borgarrådet): I utredningen
har fraralagts förslag innebärande att tillståndsprövning av ett fastig
hetsförvärv endast skall ske om komraunen i det särskilda fallet begär
det. Jag förordar att koramunstyrelsen i huvudsak tillstyrker det före
slagna administrativa förfarandet under förutsäitning att tillståndsla
gen i framtiden skall gälla i hela landet.
När det gäller kommunens möjlighet att i hyresnämnden ställa yrkanden och föra bevisning hänvisar jag till vad juridiska avdelningen anfört i sitt remissyttrande. Jag hänvisar också till juridiska avdelningens yttrande när det gäller, dels möjligheten atl utnyttja ogUtighetsef-fekten i tillståndslagen för att förhindra förköp, dels saraordning av förfarande enligt tillståndslagen och förköpslagen.
Juridiska avdelningen har i sitt remissvar sammanfattningsvis anförl att lUlständslagen, även efter de föreslagna ändringarna, är behäftad med brister och oklarheter på flera punkter. I det fortsatta lagstiftningsarbetet bör, enligt juridiska avdelningen, därför en överarbetning av hela lagen ske. Fastighetsnämnden har i sitt remissvar anfört alt i samband med en mer genomgripande översyn av lagen bör de problera beaktas sora påvisats av koramunstyrelsens utredning om faslighetshandeln. Nämnden har anslutit sig till fastighetskontorets uppfattning alt det mol bakgmnd av erfarenhetema frän den tid lagen varit i kraft finns anledning att utvärdera bl. a. hur lagen tillämpats i fråga om kra-
Prop. 1978/79:164 115
ven för alt erhälla förvärvslUlstånd. Jag ansluter mig tiU vad juridiska avdelningen och fastighelsnämnden här har anfört. Även i den föreliggande departementspromemorian föreslås att vissa problem vad gäUer tillståndslagens utforraning får övervägas ytterligare. Det är angeläget atl man i det fortsalla utredningsarbete som är ofrånkomligt, även sedan nu aktuella lagändringar genomförts, beaktar de av Stockholms kommun påtalade problemen vad gäller tillständslagens utformning och tillämpning.
Mot utforraningen av tiUståndslagen och dess förarbeten har riktals en i vissa avseenden raycket långlgående kritik. Jag vUl här särskilt framhåUa den analys av lagens brister då det gäller förvärv av aktier och andelar sora redovisas i delrapporten från den av komraunstyrelsen tillsatta utredningen rörande social utslagning och ekonomisk brottslighet. Juridiska avdelningen har i sitt remissvar i denna del anfört alt det måste anses djupt otillfredsställande alt en överarbetning av lagen inte sker beträffande dessa punkter. Det lorde enligt juridiska avdelningen föreligga en betydande risk för rättsförluster hos tredje man när ogiltighetseffekten av utebliven ansökan om förvärvstillslånd så små-ningora görs gällande. Juridiska avdelningen har föreslagit, dels alt lagen ändras så att längre tids innehav av tiUslåndspliktig aktie eller andel i handelsbolag blir oraöjUgt utan upptäckt, dels att kringgående av lagen genom bokföringstransaktioner omöjliggöres. Jag ansluter raig tiU vad juridiska avdelningen här har anfört.
Kritik har även riktals raot utformningen av lUlslåndslagens § 4 och mot förarbeiena i den del de hänför sig tUl denna paragraf.
Det har i praktiken visat sig svårt att med hjälp av tillståndslagen inskrida mot fastighetsägare vilka i siörre omfattning och snabb takt köpt och sålt hyresfastigheter. Juridiska avdelningen har i detla sararaanhang påtalat risken för att personer raed stort fastighelsinnehav i skydd av detta bedriver handel med fastigheter. I den föreliggande delrapporten från den kommunala utredningen anförs atl det är önskvärt atl fastighetsägare sora tidigare ej uppfyllt lagens krav inte kan erhålla tillstånd till förvärv efter blotta påståenden om bättring eller endast kort tids bättring.
Stockholms komraun har i sitl yttrande hänvisat tiU följande delar av ett av kommunens juridiska avdelning avgivet yttrande: Del kan ifrågasättas om ej kommunen borde ha stäUning av part även i hyresnämnden med möjlighet att ställa yrkanden och föra bevisning. Eljest uppkoraraer den situationen att först i sisla instans har kommunen möjlighet att föra talan och åberopa bevisning. En sådan ordning är ej tillfredsställande, då det kan tänkas all nytt processmaterial tillförs ärende först pä detta stadium.
Från kommunens sida har lidigare påpekais möjUgheten alt i illojalt syfte utnyttja ogiltighetseffekten i tiUståndslagen när det gäller att förhindra förköp. De flesta av dessa raöjligheter försvinner genora det föreslagna förfaringssättet raen ätminstone en sådan möjlighet kommer att finnas kvar, I 7 § förköpslagen sägs att säljare eUer köpare kan, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, anmäla försäljningen täl kommunen. Den tid inom vilken kommunen har att utöva förköpsrätlen skall då räknas frän den tidpunkt som koramunen mottog anmälan, Ora en köpare anmäler förvärvet och sedan avvaktar kommunens utredning och ställningstagande i förköpsfrågan har han möjlighet förhindra förköpet genom att underlåta all söka lagfart. För-
Prop. 1978/79:164 116
värvet blir då ogiltigt och därmed faller förköpsrätlen eftersom det inte längre föreligger något förvärv. Sådan anmälan varom här är fråga har tidigare varit mycket sällan förekommande. Det kan befaras atl anmälningar i fraratiden i vissa faU kan ha till enda syfte att försvåra kommunens möjlighet att utöva förköpsrätten. Förköpslagen har utformats så att köpare och säljare inle har möjlighet att överenskomraa ora en återgång av köpet om det inte föreligger en verklig hävnings-grund. Detta för att förköpsrätten inte skaU kunna elimineras genora Överenskommelse. Som ovan angivits öppnar ogiltighetsbestäramelsen i lUlständslagen en möjUghet för partema att låta köpet gå åter utan Överenskommelse och utan att någon hävningsgmnd föreligger. Denna möjUghet strider sålunda mot gmnderna för förköpslagen och bör därför undanröjas, lämpligen genom alt tiUståndslagen korapletteras raed en bestämmelse vari stadgas att ogiltighetseffekten inle skall bli gällande mol kommun som utövat sin förköpsrätt.
Ett tänkbart problem avser samordning av förfarande enligt tillständslagen och förköpslagen. Det är inte osannoUkt att det inträffar fall där kommunen avser alt ulöva sin förköpsrält men samtidigt har invändningar mot köparen som gör all förhandling inför hyresnämnden bör påkaUas. Det fallet kan dä inträffa att förköpet bestrids och kommunen inte erhåUer tUlstånd att utöva förköpsrätten. Om komraunen då inte påkallat prövning komraer en köpare som inte ansetts acceptabel att få äganderätt tUl fasligheten. För att undvika detta bör lagen kompletteras med en liUämpningsföreskrift av innebörd att kommunen skall påkaUa prövning men att frågan vilandeförklaras i hyresnämnden i avbidan på förköpsfrågans avgörande.
En minoritet inom Stockholms kommun (= de socialdemokratiska borgarråden): I deparleraentspromeraorian föreslås att kommunen suveränt skall avgöra vilka förvärv som bör prövas. Vilken inslällning som tas i denna fråga beror uteslutande på vUka syften man anser lagen bör ha. Socialdemokraterna anser att nuvarande praxis är att föredra, där samtliga sökanden måste göra sannolikt att de har uppställda förutsättningar som fastighetsägare; kommunen får, enligt detla förfarande ingen parlställning ulan samtUga förvärvare måste i sina respektive ansökningar klart dokumentera sin kompetens.
Det bör dock understrykas att nuvarande tUlämpning av lagen är avsevärt mUdare än vad lagens ordalydelse ger uttryck för. Den preventiva effekt som lagen uppnådde i början av tiUämpningen har successivt försvagais, bl. a. genora den rainst sagt milda tolkning och tilllämpning som den borgerliga majoriteten i fastighetsnämnden förespråkat och tillämpat,
Ora lagens syfte rätt hade tolkats skulle inga tiUstånd bevUjals tUl de fastighetsägare som ej har kunnat styrka sin kompetens. Detta har dock, på ett utmanande sätt, gjorts av fastighetsnärandens borgerliga majoritet. Det bör, som utredningen föreslår, klart fastläggas atl sökanden skall styrka att han uppfyller lagens krav. Den hittillsvarande tillärapningen har, i stor utsträckning, använt sig av oravänd bevisbörda.
Ora lagen skall kunna nå avsedd effekt är det av avgörande betydelse att lagens krav preciseras på ett sådant sätt att köparen klart doku-raenterar att han uppfyUer lagens krav och därmed bedöras läraplig. Koramunstyrelsens utredningsförslag om att täta fastighetstransaktioner ensamt ska vara diskvalificerande för tUlstånd om inte särskUda skäl föreligger är en nödvändig precisering; "särskilda skäl" bör dock
Prop. 1978/79: 164 117
klart definieras och preciseras. GodlyckUga bedömningar från bl. a. fastighetsnärandens sida kan annars förekomma. Täta fastighelstransaklioner på fastighetsmarknaden mäste betraktas som ren spekulation. Endast i extrema fall kan man fastslå atl spekulationsmotivet inte varit avgörande.
Utredningens förslag ora en icke obelydlig "karenstid" för fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav, måste förtydligas. Vissa fastighetsägare har gjort sig skyldiga till så graverande brott mot lagstiftning och enskilda hyresgäster atl vederbörande bör utestängas från bostadsmarknaden.
Ora hyresnäranden på ett tiUfredsstäUande sätt skall kunna ta ställning till kommunens och hyresgästföreningens yttrande bör nämnden erhålla de resurser sora erfordras för ett aktivt utredningsarbete.
Vi vill ocksä hänvisa till den kritik av lagens brister som framförs i delrapporten från den av kommunstyrelsen liUsalla ulredningen rörande social utslagning och ekonomisk brolislighel.
Sveriges advokatsamfund: Det blir en värdefuU förbättring
att för-
värvslillståndsfrågan behöver prövas endast om komraunen i del en
skilda fallet begär det.----
Den föreslagna handläggningsordningen enligt 3 § förefaller onödigt omständlig. Enligt denna ordning skall inskrivningsrayndigheten underrätta koramunen om lagfartsansökan, kommunen skall hos inskrivningsmyndigheten påkalla prövning, inskrivningsmyndigheten skall underrätta hyresnämnden, som i sin tur skaU förelägga förvärvaren alt ansöka om förvärvstiUstånd. Handläggningstiden borde kunna förkortas om föreläggandet till förvärvaren ombesörjdes av inskrivningsmyndigheten i anslutning liU underrättelsen till hyresnäranden.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag: Enligt förslaget skall kommun medgivas besvärsrätt över hyresnämndens beslut, vilket i och för sig är tillfredsställande. Det kan emellertid från processuell synpunkt ifrågasättas om ej komraunen borde tUlerkännas stäUning som part även i hyresnämnden. Koramunen skulle dä ha möjlighet att ställa yrkanden och föra bevisning. Kommunen har eljesl möjlighet att först i sista instans föra talan och åberopa bevisning, vilket synes otillfredsställande — också för förvärvaren. Nytt processmaterial kan nämligen länkas tiUföras ett ärende först pä det stadiet.
SABO har vidare inle kunnai finna, alt lagen i dess nu föreslagna skick kan förhindra fastighetsförvärv raed förevändning atl bostadsrättsförening skall bildas men där den verkliga avsikten raed förvärvet är att bilda andelsförening med s. k. strimlade län. Åtgärder liU förebyggande av förvärv med sådana avsikter bör enligt SABO:s mening övervägas.
SABO vill avslutningsvis framhålla att den av organisationen tillstyrkta lagändringen jämte ovan föreslagna kompletteringar ej får förhindra fortsatt utredningsarbete om de skUda ekonoraiska förutsättningarna för fastighetsförvaltning, orabyggnad ra. m., något sora också riksdagen uttalat sig för.
Sveriges fastighetsägareförbund: Vid ett genomförande av de föreslagna reglerna, kommer frägan om förhandsbesked från kommunen ora dess inställning i tUlständsfrägan, alt få en raera central ställning än enligt gäUande lag. Förbundet anser, att tiUståndslagen bör kompletteras raed bestäraraelser ora förfarandet när förvärvaren vill vända sig direkt lill koramunen och begära besked om kommunens inställ-
9 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164
Prop. 1978/79:164 118
ning.
Reglerna lorde kunna utformas efter modell i 4 § 1 st. förköps
lagen, dvs. med skyldighet för kommunen att inom viss tid, förslagsvis
tre månader, lämna bindande besked, huruvida man önskar begära
prövning av ett förvärv eller ej.-
Enligt 3 § tredje stycket i förslaget skall koramun, som önskar påkalla prövning, anmäla detta till inskrivningsmyndigheten senast på den inskrivningsdag, som infaller närmast efter tre månader från det att lagfart sökles på förvärvet. Därvid krävs endast, att till anmälan skall fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren underrättals om kommunens beslut. Detla kan, enligt förbundels uppfattning, ej vara tUlfyllest. Kommunen får en frist på tre månader för sitt beslut alt påkalla prövning och det måsle då kunna krävas, alt koraraunen närmare moiiverar sitt ställningstagande. I annat fall kan befaras, all kommunen i ett antal fall reservationsvis kan komraa att göra anraälningar, vUka senare raåste återkallas i brist på sakliga argument. En skyldighet för kommun att sakligt molivera sin begäran ora prövning raedför dessutora, att handläggningen hos hyresnämnden förenklas, eftersora förvärvaren redan i sin ansökan till hyresnämnden om förvärvslUlstånd, får möjlighet all bemöta de skäl och omständigheter som föranlett komraunen att påkalla prövningen. Förbundet anser att förslaget bör kompletteras med en regel av innebörd, att koramun i sin anraälan till inskrivningsmyndigheten skall vara skyldig att ange de sakliga skäl varpå beslutet atl påkaUa prövning grundas.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Enligt § 2 tillsländsla-gen gäller undanlag från skyldigheten atl söka förvärvstillstånd om förvärvare av egendomen är slalen, koraraun, landstingskommun, koraraunalförbund, koraraunalägt bolag, landslingskommunägt bolag, allmännyttigt bostadsförelag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eUer bostadsrättsförening anslulen lUl sådan organisation. Enligt § 4 i sarama lag skall förvärvaren göra sannolikt atl han är i stånd atl förvalta fastigheten och alt han skall idka bostadsförvaltning.
Förbundet föreslär i anledning av ovanstående, att även en s. k. äkta bostadsrättsförening raed av länsstyrelsen godkänd ekonomisk plan undantages från tillståndslagen. Man bör nämligen kunna förutsätta, att en godkänd ekonoraisk plan innebär atl föreningen av länsstyrelsen prövais och ansetts vara i stånd att förvalla fastigheten särat alt föreningens ändamäl enligt bosladsrättslagen är lillgodoselt, nämligen alt idka bosladsförvaltning.
HSB:s riksförbund: Ett förtydligande bör göras av lagens 2 §, med innebörd atl även regional bostadskooperativ organisation (HSB-före-ning) raed anslutning av bl. a. bostadsrättsföreningar skall undantagas från förvärvslUlstånd på sarama sätt som nu gäUer för bosladskoopera-tiv riksorganisaiion.
Stockholms kooperativa bostadsförening' SKB är en särpräglad kooperativ bostadsförening som rönt stor förståelse från statsmakternas sida när det gällt att skapa specialbestäramelser för att föreningens verksarahet skall kunna fortsätta på ett ändaraålsenligt sätt. Ofta har likheterna med bostadsrättsföreningarna beaktats. SKB har sålunda dispens från bl. a. hyresvärds reparationsskyldighel enligt JB 12: 15 andra siycket, från förbudel i JB 12: 19 a § raot s. k. obestärad hyra särat från bostadssaneringslagen och hyresförhandlingslagen. Vidare beviljas SKB vid ny- och ombyggnader statliga bostadslån med 29 procent av löneunderlaget. SKB anser därför alt föreningen bör tUlhöra den krets,
Prop. 1978/79:164 119
.sora enligt 2 § i lagen ora förvärv av hyresfastighet m. m. inte behöver tillstånd och föreslår att 2. i denna paragraf ges följande lydelse:
"2. om staten, kommun, landsiingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, aUmännyttigt bostadsförelag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation eller bostadsförening, som enligt 16. andra stycket övergångsbestämmelserna tiU bosladsrättslagen fått tillstånd att fortsätla sin verksamhet, är förvärvare,".
4 Hyresgästorganisations ställning
Bostadsdomstolen: Otvivelaktigt har den etablerade hyresgäströrelsen särskilda kvalifikationer aft utreda en förvärvares lämplighet. En naturlig utgångspunkt vid en översyn av lillståndslagen måsle vara alt möjliggöra för samhället alt i ökad utsträckning ta del av hyresgäströrelsens saralade resurser och överblick över bostadshyresmarknaden. Vad sora har anförts kunde i och för sig lala för atl lokal hyresgästförening ges sarama rätt som kommun att begära atl tillståndsfrågan skall prövas av hyresnämnden. Bostadsdomstolen delar emellertid arbetsgruppens uppfattning att hyresgästkolleklivets erfarenhet i hithörande frågor lärapligen bör las lUl vara genom atl kommunen inhämtar yttrande eller på annat sätt samråder med hyresgästföreningen på orten. Skulle hyresgästförening ges rätl att vid sidan av kommunen begära alt tillståndsfråga prövas, skulle det innebära ett mera komplicerat förfarande än det sora arbelsgruppen har föreslagit. Om, i överensstämmelse raed vad som föreslås i promemorian, också sammanslutningar av hyresgäster som inte är anslutna till Hyresgästernas riksförbund skulle ges rätl alt begära prövning så lorde tiUämpningsproblera inle kunna undvikas.
I anslutning till vad sora har anförts i det närmast föregående viU bosladsdomslolen frarahålla följande. Som har nämnts har de lokala hyresgästföreningarna och Hyresgästernas riksförbund stor erfarenhel av och överblick över hyresraarknaden och fastighetsägares förhållanden. Hur en hus- eller kvartersförening av hyresgäster skall kunna tänkas tiUföra ett tiUståndsärende något av värde annal än renl undantagsvis är svårt att förstå. Som förslaget ligger är del tänkt all sådana sammanslutningar skall yttra sig ora den blivande hyresvärden och hans kvalifikationer och förutsättningar, eller ra. a. o. om en person som hyresgästerna i allmänhet inte tidigare haft att göra med och kanske inte ens känner till. En inte oviktig invändning mot förslaget i denna del är att kommunen och hyresnämnden inte säkert kan veta till vilken sammanslutning av hyresgäster som komraunen respektive nämnden skaU vända sig raed begäran om yttrande eller synpunkter. Bostadsdomstolen avstyrker under hänvisning lUl vad som har anförts i förslaget alt i lillslåndsärendena koppla in annan organisaiion av hyresgäster än hyresgästförening, anslulen till riksorganisation av hyresgäster, dvs. i praktiken hyresgästförening, anslulen lUl Hyresgästernas riksförbund.
Falu tingsrätt: Begreppet organisation av hyresgäster sora berörs av ansökan eller hyresnämndens beslut är diffust.
Prop. 1978/79:164 120
Kommunen med dess ansvar för bostadsförsörjningen får antas till-börligen ombesörja den utredning, som är påkallad i ärende ora förvärvslUlstånd, och har möjlighet att därvid inhämla yttrande från hyresgäster eller hyresgästorganisation. På grund härav ifrågasattes starkt om det föreligger skäl för att belasta hyresnämndens handläggning av tUlståndsärende med skyldighet för nämnden alt för yttrande tillställa hyresgästorganisation ansökan om förvärvslillstånd.
Enligt förslaget är det komraunen som suveränt avgör om förvärvs-prövning hos hyresnärand skaU ske. Med hänsyn härtill synes del följdriktigt att besvärsrätt för annan än part i ärende ora förvärvslillständ skall tillkomma kommunen och ingen annan. Det har inle förebragts övertygande skäl för förslaget att även organisation av hyresgäster skall få föra talan mol hyresnärandens beslut i nyssnärant ärende. Della förslag avstyrkes.
Hyresnämnden i Stockholm: Enligt föreslagen lydelse av 16 b § nämndlagen skall ansökan för yttrande tillställas organisation av hyresgäster sora berörs av ansökan, ora det lämpligen kan ske. Organisation av hyresgäster som berörs av hyresnämndens beslut får besvärsrätt genora ändringen i 25 § förvärvstUlståndslagen. Begreppet organisation av hyresgäster har enligt raotiven en vidsträckt innebörd och omfattar inte bara hyresgästförening, anslulen tUl Hyresgäsiernas riksförbund, utan också varje annan sammanslutning som uppfyller kraven på ideell förening och företräder medleraraarnas intressen i hyresfrågor. I kravet på alt organisationen skall beröras av ansökan resp. beslutet torde ligga att åtrainstone någon av organisationens medleramar skall vara hyresgäster i förvärvsfastigheten (jfr prop. 1976/77: 151 s. 110), Hyresgästorganisation som har förhandlingsordning för denna fasiighel är enligt motiven alltid besvärsberättigad.
Hyresnämnden är medveten om att förslagen i denna del överensstämmer med den principieUa syn på hyresgästorganisationernas ställning som på senare år präglat lagstiftningen. Hyresnämnden anser eraellertid alt förslagen ändå inle kan läranas utan erinran.
Vad först gäller ändringarna i 16 b § närandlagen anser hyresnäranden att en reraisskyldighet inle bör föreskrivas i andra fall än sådana där ett klart utredningsbehov tillgodoses genom remissen. Skyldigheten att enUgt 16 b § inhämta yttrande från komraunen uppfyller detta krav liksom t. ex. skyldigheten enligt 17 § andra stycket närandlagen atl inhärata yttrande från lantbruksnämnd. Såvitt gäller organisationerna förefaUer behovei av den föreslagna remisskyldigheten raera tveksarat, Della sammanhänger bl, a, med att organisationsbegreppets innebörd inte bara är vidsträckt utan också obestämd, vilket f, ö. kan vålla svårigheter i tillämpningen. Det är också oklart på vilket sätt reraisskyl-dighelen begränsas genora lämplighetsprövningen enligt tillägget tiU 16 b §, Lagtextens utforraning och molivultalandena s. 65 kan tydas sä att remiss inte fär underlåtas av den anledningen atl den berörda organisationen inle kan väntas lUlföra ärendet nägot utredningsmaterial av betydelse. Med en sådan innebörd ler sig den föreslagna reraisskyl-dighelen alltför vittgående, och den kan ibland t, o. ra, tänkas slrida mot närandens åligganden enligt 16 d § nämndlagen.
Del är självfallet angelägel att hyresgästorganisationernas sakkunskap tas tUl vara i tUlståndsärendena. Arbetsgruppens uttalanden s. 55 ger närmast intryck av alt hyresnäranderna f, n, inte skulle få del av hyresgästorganisationernas synpunkter. Som framgår av det åberopade ut-
Prop. 1978/79:164 12i
skollsutlåtandet torde kommunerna normalt höra de lokala hyresgästföreningarna i tveksamma ärenden. Detta gäUer i varje faU Stockholms kommun. I sådana ärenden brukar kommunen överlämna föreningens yttrande till hyresnämnden lillsammans raed det egna yttrandet. Hyresnämnd är också oförhindrad atl komplellera ulerdningen i ett kontroversiellt ärende genom att inhämta särskUt yttrande från hyresgästföreningen eller genora att bereda föreningen tUlfälle att närvara vid sammanträde i ärendet och då framföra synpunkier. Hyresnämnden anser att det inom ramen för gällande bestämmelser finns tillräckliga möjligheler alt tillföra hyresnäranderna organisationernas sakkunskap
och avstyrker ändring i 16 b § närandlagen.- Enligt ikrafllrä-
dandebeslämmelsen blir lagrummet i sin nya lydelse lillämpligl även i anhängiga ärenden som inte hunnit avgöras före den 1 juli 1979, Hyresnämnden anser en sådan ordning oläraplig. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet bör äldre bestämmelser gälla.
Hyresnämnden i Göteborg: Det är riktigt som franUiålls i promemorian att kommunens yllrande hittUls i rättstillärapningen har haft stor betydelse för nämndens ställningstagande. Det är emeUertid atl märka att hyresnäranden vid sin handläggning av förvärvsärenden består av ordförande och intresseledamöter, I nämnden finns alltså en ledamol raed särskild kännedom om hyresgästers förhållanden. Dessa ledamöter har ofta också anknyining tUl någon i orlen verksam fastighetsägare-eller hyresgästorganisation. Detta raedför alt ett förvärvsärende enligt nuvarande ordning avgörs först sedan såväl komraunen sora ledamöter med god kännedom ora hyresförhållandena i orten har fått tillfälle alt påverka beslutet.
Den i proraeraorian föreslagna ordningen innebär att det blir kommunen ensam som får la slutlig stäUning till om förvärvsprövning skall ske, I promeraorian frarahålls att det fär anses naturligt atl koramunen före sill ställningstagande samråder raed berörd hyresgästorganisation.
Hyresnäranden sätter i fråga om de föreslagna reglerna kan anses lill fyUesl när det gäUer att garanlera att hyresgästerna får tillräckligt inflytande på förvärvsärendena. Någon skyldighet för kommunen att samråda med hyresgästorganisation finns inle och även i del fall samråd sker ligger det slutliga avgörandet hos kommunen. Någon rätt att överklaga komraunens beslut lorde inte vara avsedd. Det förhållandet alt hyresnäranden även i forlsällningen skall pröva förvärvsärenden och all hyresgästorganisation enligt förslaget ges rätt att överklaga hy-resnärands beslut innebär inle någon garanii för hyresgästinflytande, eftersora raöjligheten för hyresgästorganisation att agera förutsätter att kommunen har beslutat atl begära förvärvsprövning.
Med hänsyn lill det nu anförda anser hyresnäranden att frågan om rätt för hyresgästorganisation att påkalla förvärvsprövning bör övervägas ytterligare.
Hyresnämnden i Malmö: Det i promeraorian upptagna förslaget innefattar bestäramelser om bl. a. alt hyresnäranden skall, om det lämpligen kan ske, bereda hyresgästorganisation som berörs av förvärvet tillfälle alt yttra sig i ärendet ora förvärvstillstånd och atl sådan organisation får rätt att besvära sig över hyresnämndens beslut. Del syns tveksamt i vilken utsträckning hyresnäranden skall vara skyldig att undersöka huruvida det finns hyresgästorganisation sora berörs av förvärvet. Även om det av handlingarna i ärendet framgår att hyresgästorganisation som berörs av förvärvet finns, kan hyresnämnden inte ute-
Prop. 1978/79:164 122
sluta att ytterligare organisationer berörs. Det bör inte åläggas hyresnämnden alt göra egna efterforskningar av "berörd hyresgästorganisation". Enligt hyresnämndens mening är det tillräckligt att höra sådan organisaiion endast om del framgår av handlingarna i ärendei att dylik organisation finns. Däremoi bör hyresnäranden vid behov höra hyresgästorganisation, sora kan förväntas ha upplysningar alt lämna oavsett om den berörs av förvärvet eller ej.
Hyresnämnden i Växjö: Beträffiinde den föreslagna skyldigheten för hyresnämnden att inhämla yttrande i tillslåndsärendel frän berörd hyresgästförening synes denna kunna begränsas till de fall där sådant yttrande inlc redan lämnats till kommunen och sedan vidarebefordrats till hyresnämnden. Detla hindrar ju inte att — särskilt om det blir fråga om munllig handläggning i hyresnämnden, vilkel ofta torde bli fallet — hyresgästförening bereds lillfälle att anföra (ytterligare) synpunkter muntligen eller skriftligen under nämndens handläggning.
Bostadsstyrdsen: Enligt förslaget skall ansökan om förvärvstillstånd för yttrande tillstäUas kommun, där tillständspliklig fast egendom finns samt, om det lämpligen kan ske, organisaiion av hyresgäster som berörs av ansökan.
Styrelsen ifrågasätter om inte eventueUt yttrande från organisation av hyresgäster bör infordras av kommunen, som med kännedora om de lokala förhållandena kan antas ha de bästa förutsättningarna att bedöma, om. yttrande bör infordras och vilken organisation som lämpligen bör kontaktas. Tillika kan kommunen härigenom få sådan kännedom om synpunkter från organisationen i fräga, sora kan vara av värde vid avgivande av del kommunala yttrandet.
Hyresgästernas riksförbund: Undersökningar sora vi har gjort och som har rapporterats för arbetsgruppen visar att fastighetsspekulanter har sökt sig lill andra orter sedan tiUståndslagen infördes i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdet. En sådan geografisk rörlighet kommer att kunna påvisas även sedan lagen blivit lillämplig i hela landet. Kommunerna torde ofta sakna kännedom om presumtiva fastighelsför-värvares lidigare uppträdande i andra orter. Det kan inte förutsättas alt kommunen skaU begära tillståndsprövning så snart förvärvaren inte är känd genom tidigare fastighelsinnehav på orten.
Hyresgästerna kan genom sin organisaiion hålla sig orienterade om och upptäcka när personer som tidigare har vägrats förvärvstillslånd, eller har gjort sig kända för fastighetsspekulalion och dålig fastighetsförvaltning i annan kommun, uppträder bland de lagfartssökande. Enligt promemorian är det naturligt atl komraunen utnyttjar den kunskap som finns hos hyresgästerna och i erforderlig utsträckning samråder med berörd hyresgästorganisation innan kommunen tar ställning. Det föreslås även atl hyresnämnden skall inhämta hyresgästorganisationens yttrande, ätminstone "om del lämpligen kan ske". Förslaget innebär emellertid den viktiga förändringen atl förvärvet inte alls blir pröval av hyresnäranden, om kommunen avstår från att utnyttja sin initiativrätt. Koramunens ställningstagande kommer inte alltid atl ske i saraband med att förvärvaren ansöker om lagfart. Enligt förslaget kan nämligen kommunen i förväg avslå från tillståndsprövning om den blivande fastighetsägaren begär det. Hyresgästerna kan således inte bevaka sin "yttranderätt" genom atl hålla sig underrättade om aktuella lagfartsärenden. Vi har i arbetsgruppen förordat att även hyresgästorganisation bör få
Prop. 1918 f 19:164 123
påkalla tillståndsprövning. Motsvarigheter till en sådan rätt finns redan i bosiadssaneringslagen och bostadsförvallningslagen. Det råder ett starkt samband mellan grunderna för tUlståndsprövning och motiven för tvängsförvaltning, vilket betonades av föredragande statsrådet i propositionen om bostadsförvaltningslag. Syftet att förhindra dålig förvaltning av hyresfastigheter har i bostadsförvallningslagen fått motivera alt såväl kommun som hyresgästorganisation kan begära tvängsförvaltning. Om initiativrätten för tillståndsprövning ulsträckes på samma sätt, ökar möjligheterna att lagen får åsyftad verkan.
En lösning som innebär atl hyresgästorganisation jämställes med komraun i fråga ora rätlen att påkalla tillståndsprövning har den nackdelen atl inskrivningsmyndigheten måste underrätta även den berörda hyresgästorganisationen om atl lagfart har sökts. Det skulle öka belastningen på inskrivningsmyndigheten som inte har några rutiner för kom-raunikation med hyresgästorganisationer. Detta kan undvikas genom ett förfarande som innebär att kommunen alltid inhämtar yttrande från berörd hyresgästorganisation, samt att kommunen ålägges begära prövning ora hyresgästorganisationen inte tillstyrker förvärvet. Med en sådan ordning kommer tillståndsprövning att ske i fall där hyresgästorganisationen motsätter sig förvärvet eller där kommunen begär tillståndsprövning fastän hyresgästorganisationen inte haft något att invända. Förvärv utan tillständsprövning kommer bara att kunna ske när komraunen och den berörda hyresgästorganisationen är ense om att prövning inte skall påkallas.
En invändning som kan resas mot hyresgästorganisationens rätt att begära tillståndsprövning är att den kan medföra större belastning på hyresnämnderna än som annars skulle bli fallet. De erfarenheter som finns från bostadsförvaltningslagen (tidigare lagen om tvångsförvaltning), ger dock inte vid handen att hyresgästorganisationen utnyttjar sin formella möjlighet att påkalla myndighetsprövning mer än vad som är befogat. Det ökade antal hyresnämndsärenden som kan följa av hyresgästernas initiativrätt bUr beroende av hur raänga tveksamma fall som kommunen annars skulle ha lämnal utan åtgärd. Oron för alt lagen kan missbrukas av berörda hyresgästorganisationer väger lätt i jämförelse med riskerna att tvivelaktiga förvärv kan passera utan någon sakprövning. Det kan återigen hävdas alt kommunens ansvar för bostadsförsörjningen är ett tiUräckligt motiv och att det därför inte skulle finnas någon risk för att kommunen avstår från tillståndsprövning mol hyresgästorganisationens uppfattning. Med den utgångspunkten finns dock inga bärande skäl mot ett förfarande sora ger garantier för att hyresgästernas synpunkter och erfarenheter av vissa fastighetsägares tidigare förehavanden komraer tiU uttryck i lagens tiUämpning.
5 Besvärsrätt samt rättegångskostnader i bostadsdomstolen
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tiUstyrker att kommun och hyresgästorganisation ges rätt att föra talan mot hyresnämnds beslut.
I detta sammanhang vill hyresnämnden påpeka att frågan om kommunalbesvär mol komraunens olika beslut enligt tiUståndslagen inte har tagits upp tUl diskussion i promemorian. Det är t. ex. oklart i vad mån
Prop. 1978/79:164 124
kommunens beslul att påkalla hyresnämndsprövning av ett
förvärv el
ler alt avstå från sådan prövning vid framtida förvärv kan angripas
genom kommunalbesvär och vad sådana besvär kan innebära för den
fortsatta handläggningen av tiUståndsärendet. Enligt hyresnämnden är
det viktigt atl hithörande frågor belyses under del fortsalla lagstift
ningsarbetet. ------ I fråga ora hyresgästorganisation anges att be
svärsrätl föreligger för organisation som berörs av nämndens beslut.
Det är oklart vad som menas raed berörd hyresgästorganisation. I rao
tiven uttalas (s. 62) att hyresgästorganisation som har förhandUngsord-
ning för fastigheten har besvärsrätt. Detta uttalande torde få tolkas så
att vid andels- eller aktieförvärv varje organisation som har förhand
lingsordning beträffande fastighei som ägs av bolaget har besvärsrätt.
Fråga uppstår eraellertid vad som skall gälla om förhandlingsordning
inte finns. Enligt hyresnämnden bör då riksorganisation eller förening,
som är ansluten tUl sådan organisation och inom vars verksamhetsom
råde fastigheten är belägen, ha besvärsrätl (jämför 1 § iredje stycket
bostadssaneringslagen). Det bör vidare övervägas ora inte sådan hyres
gästorganisation med hänsyn till dess allmänna kännedora om hyres-
förhåUandena i orten bör ges besvärsrätl även i de fall annan organi
sation har förhandlingsordning för fastigheten. Hyresnämnden föreslår
all det i lagtexien uttryckligen anges vilken eller vilka hyresgästorgani
sationer som skall ha rätt alt föra talan mol nämndens beslut.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Förslaget innebär en nyhet beträffande besvärsrättens utforraning så till vida, atl rätt att anföra besvär i bostadsdomstolen över beslut av hyresnämnden i förvärvsärenden till-lagts förutom part även koramun, där den fasta egendomen är belägen och organisation av hyresgäster som berörs av nämndens beslut. Arbetsgruppen anför, att det är kommunen, sora har initiativ till förvärvsprövningen och att det därför också är ett starkt komraunalt intresse att få frågan prövad även i bosladsdomstolen. Länsstyrelsen anser det angeläget, all det allmännas iniresse bevakas av kommun genom i demokratisk ordning utsedda representanter. Länsstyrelsen vill därför tiUstyrka att kommunen erhåller besvärsrätt.
Hyresgästorganisation har inte enligt utredningens förslag lillagls någon initiativrätt atl påkalla prövning av förvärvsfrägor. Inte heller har hyresnämnden ålagts obligatorisk skyldighet atl höra sådan organisation. I förslaget till ändring av 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder sägs alt ansökan om förvärvstiUstånd skall för yllrande tUlställas organisation av hyresgäster som berörs av ansökan, "om det lämpligen kan ske". Arbetsgruppen har förutsatt, att inhämtande av sådant yttrande huvudsakligen "skaU gälla endast kontroversiella ärenden". Länsstyrelsen finner alt behov i vissa fall kan finnas för en hyresgästorganisation, sora inte är part, att föra upp ett förvärvsärende till bostadsdomstolen. Frågan härom och formerna för en sådan besvärs-rätt mäsle emellertid uiredas fullständigare än vad ulredningen nu gjort. Svenska kommunförbundet: Styrelsen finner del vidare självfallet alt kommun, såsom föreslås, ges besvärsrätt i ärende om förvärvslUlstånd, faslän kommunen inte är part. Enligt den föreslagna ordningen är det ju kommunen som tar initiativ tUl prövningen, och ora hyresnäranden i sådant fall meddelar förvärvslillständ, måsle del uppenbarligen ofta föreligga ett starkt komraunalt iniresse av alt frågan prövas också i bosladsdomslolen. DärtUl kommer att en kommunal besvärsrätt kan
Prop. 1978/79:164 125
väntas främja en enhetlig tUlämpning i frågor om meddelande av förvärvstillstånd.
Bosladsdomstolen: Biträds bostadsdomstolens uppfattning om koramuns ställning vid hyresnämnd, har kommunen självfaUet också besvärsräll. Får däremot kommunen inle föra lalan som pari vid nämnden, motsätter sig domstolen förslaget om komrauns besvärsrätt. Förslaget i denna del skuUe medföra tiUämpningsproblera, eftersom kommunen — trots att komraunen inle kunnat föra talan sora part vid nämnden — självfallet har rält atl åberopa nya omständigheter och föra in ny utredning och bevisning i besvärsmålet, jfr 18 § tredje stycket lagen om bosladsdomslol. I ett sådani fall torde bosladsdomstolen inte kunna ålerförvisa målet till näranden för prövning av den nya utredningen, eftersom kommunen raed förslaget inte har rätt att påkalla upptagande av muntlig bevisning i nämndärendet. Ett genomförande av arbetsgruppens förslag i denna del medför alt tyngdpunkten i prövningen i praktiken kommer atl förläggas till överinstansen. Detta strider mot tanken bakora inrättandet av bostadsdorastolen.
På samma skäl som har anföris i det föregående avstyrker bostadsdomstolen också förslaget att hyresgästorganisation ges besvärsrätt.
Bostadsdomstolen kan inte biträda arbetsgruppens förslag att rätle-gängskostnaderna i bosladsdomstolen i mål ora tillstånd alt förvärva hyresfastighet skall bäras av vardera parlen. Enligt doraslolens raening bör i sädana raål vanliga regler ora fördelningen av kostnadema äga tUlärapning, Skulle hyresgästorganisation ges besvärsrätt bör kostnads-bestämmelserna kunna ulformas efter förebild av 22 § bosiadssaneringslagen,
Falu tingsrätt: Enligt förslaget är det komraunen sora suveränt avgör ora förvärvsprövning hos hyresnärand skall ske. Med hänsyn härtill synes det följdriktigt all besvärsräit för annan än part i ärende ora förvärvstillstånd skall tillkorama komraunen och ingen annan. Det har inte förebragts övertygande skäl för förslaget att även organisation av hyresgäster skall fä föra talan mot hyresnämndens beslut i nyssnämnt ärende. Detta förslag avstyrkes.
I 25 § skiljs meUan part, ä ena, och kommun och hyresgästorganisation, å andra sidan. Med hänsyn härtill framstår det sora raindre lyckat att i 26 § använda uttrycket "vardera parten" för atl ange den — visserUgen partsliknande — ställning sora kommun och hyresgästorganisation intar vid lillslåndsärendes behandling i bostadsdomstolen.
Del lär väl vara avsett att den besvärstid om tre veckor, som i 25 § föreslås för part, skall gälla även för komraun och hyresgästorganisation. Detta framgår ej av den föreslagna avfattningen av 25 §.
Hyresnämnden
i Stockholm: Hyresnäranden tUlstyrker på de av ar
betsgruppen anförda skälen alt kommun får besvärsrätt i ärende om
förvärvstillstånd, även ora komraunen inte har partsställning i ären
det. ------ I fråga ora föreslagen besvärsrätt för hyresgästorganisa
tion har arbetsgmppen (s. 55) åberopat i huvudsak samma skäl som
anförts beträffande besvärsrälten för kommun. Hyresnämnden anser
denna motivering otillräcklig. Frän principiell synpunki bör det krävas
tungt vägande skäl för att i ett administrativt tillståndsförfarande med
ge besvärsrätt för annan än part. Sädana skäl får anses föreligga be
träffande koraraunerna. Kommunen företräder ett allmänt boendein-
Prop. 1978/79:164 126
Iresse och bär i första hand ansvaret för bedömningen av sökandens lämplighet sora fastighetsägare (jfr prop. 1975/76: 33 s. 68). Koramunen har därför ett särskilt intresse av all få ett beslut, som gåll komraunen emot, pröval i bostadsdorastolen. Detla intresse i förening med önskemålet om enhetlig rättslillämpning har — som arbetsgruppen funnit — sådan styrka att de olägenheter i form av ökad tidsutdräkt som besvärsrätten medför får accepteras. Förslaget innebär atl en obestärad krets av organisationer ges befogenhet att förelräda hyresgästkollekti-vet i bostadsdomstolen. Av länkbara organisaiioner kan den etablerade hyresgäströrelsen och organisation med förhandlingsordning för förvärvsfastigheten sägas representera viktiga hyrcsgäslintressen. Hyresnämnden ifrågasätter eraeUertid ora hyresgästorganisationerna i den generella raening begreppet fått i förslaget har ett intresse av besvärsrätt med samma tyngd som kommunens. Man torde kunna räkna med alt koraraunen fullföljer talan mot meddelade tillståndsbeslut i de fall där det kan sägas vara ett aUmänt intresse att få till stånd en prövning i bostadsdomstolen. Med hänsyn till den betydelse som även i bostads-domstolen torde böra tillmätas koraraunens inslällning, synes utsikterna för ändring i ett tillståndsbeslut på talan av organisation vara obetydliga, om kommunen har nöjt sig med beslutet. Besvärsrätt för hyresgästorganisation skulle alltså kunna leda till onödig tidsutdräkt. Hyres-näm.nden anser övervägande skäl tala för att inga organisaiioner fär
besvärsrätt.------
Besvärstiden tre veckor gäUer uppenbarligen även kommun och organisation av hyresgäster. Detta framgår inte med önskvärd tydlighet av 25 §. I avvaktan på fortsatt översyn av förvärvstillständslagen bör besvärsrälten begränsas till att gälla tUlstånd till förvärv av fast egendom.
Hyresnäranden förordar att bestäraraelserna om rättegångskostnad i bostadsdomstolen utformas efter mönster av 35 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792).
Hyresnämnden i Malmö: Beträffande hyresgästorganisations besvärsrätl finner hyresnämnden, bl. a. av den anledningen att det kan vara svårt atl avgöra om viss organisation berörs av förvärvel, ej skäl föreligga alt införa dylik rätt (se även under 4).
Hyresnämnden i Växjö: Med hyresnämndens sätt atl uppfatta kommunens roll på ifrågavarande fäll är bäst förenligt att kommunen får uppiräda som sökandepari eller anmälande i ärendei (se under 3) och i bägge fallen utmstas raed besvärsräit raed avseende pä beslutet i första instans. Goda skäl kan visserUgen anföras för att även berörd hyresgästorganisation ges liknande befogenheter raen detta frarastär samtidigt sora mindre nödvändigt, eftersom kommunen och hyresgästorganisationen (om sådan finns) av naturliga skäl måsle hälla viss kontakt och det är rimligt att del verkliga ansvaret för alt prövning och eventuell överprövning koraraer tUl stånd läggs på ett enda organ. Det kan lätt uppstä situationer, där del verkar tvivelaktigt att låta hyresgästorganisationen föra talan i sädana ärenden, t. ex. då en för ändamålei tillfälligt bildad organisation, sora sedan snabbt dör likt en dagslända, uppträder sora sökande eUer besvärspart i ett ärende eller då en lokalförening av Hyresgästernas Riksförbund har bara någon eller nägra få procent av de i fastigheten boende som raedleramar. Ibland kan raer än en organisation vara att anse som "berörd hyresgästorganisation". Det kan vara lärapligt ocksä för all undvika gränsdragningsproblera att
Prop. 1978/79:164 127
bestämma atl ingen hyresgästorganisation skall ha lale- eller besvärs-rätt — men givetvis yttranderätt, som bör utnyttjas av kommunen och i nämnden. Del torde för övrigt inte raer än rent undanlagsvis behöva befaras att en befogad opinion hos hyresgästerna — hur man än kommer till klarhet om den — inte blir beaktad av kommunen när den bedömer behovei av prövning och överprövning.
Sveriges advokatsamfund: I proraeraorian föreslås att, förutom kommun, även organisation av hyresgäster skall få föra talan mol beslul om förvärvstillstånd. Samfundet ifrågasätter ora inte kommunens besvärsräll är lillräcklig. Enligt nu gällande regler kan hyresgästerna företrädas inte bara av hyresgästförening anknuten till hyresgästförbun-del utan även av sammanslutning av hyresgäster i enstaka fastigheter. Risk kan föreligga för överklaganden mer grundade pä subjektiva bedömningar än på gällande rekvisit. Detta kan i många fall leda tUl onödig tidsutdräkt för köpens fullbordande. Intet talar mot att kommunerna även fortsättningsvis kommer atl höra hyresgästerna företrädare om deras mening, innan komraunen gör sitt eget ställningstagande. En samlad bedömning kan därefier komma Ull stånd, vUken i erforderlig mån tillgodoser hyresgästernas inlressen. På anförda skäl anser samfundet all den föreslagna utvidgningen av besvärsrätten inte bör lagfästas.
Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet är i och för sig kritiskt till den besvärsrätt som enligt förslaget medges kommun i de fall hyresnämnd medgivit förvärvstillslånd, eftersom detta torde strida mot vedertagna rättsliga principer, då koramunen ej ges partsställning. Med tanke på att det är kommunen som, enligt lagförslaget, lar initiativ till alt ett prövningsförfarande inleds, lorde det dock vara rimligt, att kommunen, trots atl den ej är part i egentlig mening, erhåller den besvärsräll som föreslagits i promemorian.
Förbundet ställer sig däremot direkl avvisande till all ytterligare avsteg göres från principen att endast part äger rält att överklaga myndighets beslut. De skäl som i förslaget anförts för atl motivera kommuns besvärsrätl, kan inte sägas ha raotsvarande giltighet beträffande hyresgästorganisation och förbundet motsätter sig därför bestämt alt denna extraordinära besvärsrätt ytterligare utvidgas i strid mot gällande besvärsregler. Utöver denna principiella invändning vill förbundel framhålla, alt man kan befara, atl hyresgästorganisation alltid kommer att okritiskt anföra besvär till bostadsdomstolen, dels för att inför medlemmarna visa, att man inle nöjer sig med ett beslul, som går organisationen emot, dels för att dra ut på tiden med förvärvets ikraftträdande. Dessutom koramer belastningen på bosladsdomslolen att öka kraftigt. Del måste anses hell tillfyllest, att hyresnämnden enligt den föreslagna ändringen i 16 b § hyresnämndslagen, skall inhämta yttrande från hyresgästorganisation "om detta lämpligen kan ske", vilket lorde komma att innebära, att yttranden regelmässigt kommer atl inhämtas. Vidare stär det ju hyresgästorganisation fritt, atl i angelägna fall försöka påverka kommun att ulöva sin besvärsräit.
Även då det gäller de föreslagna reglerna, atl vardera parten i b-o-stadsdomslolen skall bära sina rättegångskostnader, hävdar förbundet en avvikande uppfattning. Del kan i och för sig vara rimligt atl den föreslagna kostnadsfördelningen gäller i de fall då bosladsdomstolen vägrar förvärvslillstånd. För det fall, att förvärvstillslånd beviljas, bör
Prop. 1978/79:164 128
däremoi kommunen förpliktas ersätta förvärvarens rättegångskostnader, efiersom ett förfarande raed överklagande tUl bostadsdorastolen normall medför en icke oväsentlig tidsutdräkt och detta förhållande ofta innebär extra kostnader för förvärvaren.
För det faU, atl hyresgästorganisation ges besvärsrätt, motsätter sig förbundet mycket bestämt, att en förvärvare härigenom åsamkas ytterligare kostnader, genom att Ivingas föra process i bostadsdorastolen mol en organisaiion sora icke är part i raålet enligt vedertagna rättsprinciper. Vid sådant fall bör, enligt förbundet, hyresgästorganisationen svara även för förvärvarens rättegångskostnader. En sädan bestärarael-se skulle om den infördes kunna vara en återhållande kraft då det gäller antalet obefogade överklaganden från hyresgästorganisationernas sida.
Prop. 1978/79:164 129
Innehåll
Proposilionen ................................................................. ..... 1
Propositionens huvudsakliga innehåU ............................. ..... 1
Lagförslag.......................................................................... 2
1, lag om ändring i lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet ra. m 2
2, lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) ................. 8
3, lag om ändring i lagen (1973: 188) ora arrendenärander och hyresnämnder 10
4, lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten alt förvärva fasl egendora ra, ra 11
Uldrag av protokoll vid regeringssararaanträde den 15 mars 1979 .. 13
1 Inledning ..................................................................... 13
2 AUmän motivering .......................................................... 14
2.1 TiUständslagens tillämpningsoraråde ...................... ... 14
2.2 Förfarandet vid förvärv av hyresfastighet................. 15
2.3 Förhandsbesked .................................................... ... 21
2.4 Förvärv av aktie eller andel i bolag m. ra................... 22
2.5 Besvär m, m............................................................. 23
2.6 Förutsättningama för tUlstånd ................................. 26
2.7 Släktförvärv ............................................................ 27
2.8 Ikraftträdande ........................................................ 27
3 Upprättade lagförslag..................................................... ... 28
4 Specialraotivering ...................................................... 28
4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv
av hyresfastighet m. ra............................................. 28
4.2 Förslaget tUl lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868) 38
4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) ora arrendenärander och hyresnämnder 39
4.4 Förslaget tUl lag ora ändring i lagen (1916: 156) ora vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendora m. m.......................................................................... ... 40
5 Hemslällan .................................................................. 42
6 Beslut .......................................................................... 42
Bilaga 1
Promemoria (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen (1975: 1132) om
förvärv av hyresfastighet ra. m.......................................... ... 43
Bilaga 2
SaramansläUning av remissyttrandena ............................ 84
1 TiUämpningsområdet ra. ra............................................ 84
2 LagfartspUkten............................................................... 91
3 Förfarandet .................................................................. ... 97
4 Hyresgästorganisations ställning.................................... 119
5 Besvärsrätl samt rättegångskostnader i bostadsdorastolen 123
NORSTEDTS TRYCKEm STOCKHOLM 1979